Что делать с ипотечной квартирой при разводе: Как ипотека делится при разводе?

Содержание

Как ипотека делится при разводе? — Ипотека

Жизнь полна сюрпризов. Когда супруги принимают решение развестись, недвижимость и ипотека могут стать предметом спора. В статье расскажем, что ждет заемщиков по ипотеке в случае развода, и какие шаги предпринять, чтобы решить вопрос мирным путем.

Кому достанется ипотечная квартира при разводе

Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.

Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:

Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе.

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.

Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.

Если квартира куплена до брака

В соответствии со ст. 36 семейного кодекса РФ, квартира, принадлежавшая каждому из супругов до вступления в брак, а также полученная одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, например, по договору приватизации, является его собственностью.

При разводе и разделе имущества квартира, приобретенная до брака, останется в собственности у того из супругов, кому она принадлежала.

Бывают случаи, когда жилье приобретал в ипотеку один из супругов до брака, а после свадьбы ипотеку выплачивали совместно оба супруга. При разводе квартира остается у собственника, но второй супруг вправе потребовать деньги, вложенные им в погашение кредита.

Как при разводе делится квартира, купленная до брака

На практике, в суде предоставляются доказательства того, что оплата проводилась за счет общесупружеского имущества. Суд с учетом доводов сторон и имеющихся в деле материалов принимает решение о выплате другому супругу части стоимости недвижимости либо о выделении доли в квартире.

Что такое общесупружеское имущество?

Общесупружеское имущество — это доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено.

Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который во время брака вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Если квартира куплена в браке

По общему правилу — ст. 34 семейного кодекса РФ

— имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. То есть квартира, приобретенная за счет общих доходов, является общим имуществом мужа и жены, независимо от того, на чье имя она оформлена.

Как при разводе делится квартира, купленная в браке

В соответствии с п. 5. ст. 244 гражданского кодекса РФ, по соглашению участников совместной собственности может быть установлена долевая собственность этих лиц. Супруги могут купить недвижимость в общую совместную собственность без выделения долей или в общую долевую собственность — с определением долей. Как правило, размер долей назначается супругам поровну — по ½.

Простыми словами, недвижимость, купленная в браке, при разводе делится между супругами пополам, если у них нет специального соглашения об определении долей.

Как упростить раздел недвижимости с ипотекой СберБанка

В большинстве случаев ипотека оформляется на мужа и жену, один из которых выступает заемщиком, а второй — созаемщиком по кредиту. Поэтому при расторжении брака документы на ипотеку супругам придется переоформить.

Если ипотека получена в СберБанке, поможет личный кабинет сопровождения ДомКлик. Надо написать в чат менеджеру и отправить ему документы — их список тоже сообщит менеджер банка.

Далее банк сам оформит все нужные бумаги. Бывшим супругам надо будет прийти в офис банка и подписать новые документы по кредиту — обычно ипотека переоформляется на одного из супругов.

Если у супругов есть брачный договор

Супруги могут разделить общее имущество и определить доли, заключив соглашение об определении долей. Или заключить брачный договор, прописав в нем любые положения, касающиеся имущества. В брачном договоре будет указано, какое имущество будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.

Что такое брачный договор?

Согласно ст. 40 семейного кодекса РФ, брачный договор — это соглашение лиц, вступающих в брак, или супругов, определяющее имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае его расторжения. Он может быть заключен как до вступления в брак, так и во время брака.

Брачный договор, заключенный до брака, вступит в силу только со дня государственной регистрации заключения брака.

При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как это в нем прописано. Поэтому при подготовке этого документа важно предусмотреть, как распределятся долги супругов в случае развода.

Что делать, если брачного договора нет

При отсутствии брачного договора имущество считается общим и недвижимость делится пополам — суд исходит из равенства супружеских долей.

Суд вправе отступить от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе в интересах несовершеннолетних детей или в интересах одного из супругов. Например, если второй супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересов семьи.

Если у супругов есть несовершеннолетние дети

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей. В этом случае будет увеличена доля того из супругов, с которым останутся дети. В каждом конкретном случае интересы детей устанавливает суд (п. 2 ст. 39 семейного кодекса РФ).

Как делится квартира, купленная с материнским капиталом

Материнский капитал имеет специальное целевое назначение и не является совместно нажитым имуществом. Эти деньги нельзя разделить между супругами.

Согласно п. 4 ст. 10 федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», квартира, приобретенная с использованием средств или части средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и их детей. Закон предусматривает обязательное оформление приобретаемого жилья в общую долевую собственность всех членов семьи.

Имеют ли дети права на квартиру с материнским капиталом, если родители разводятся?

Да, несовершеннолетние дети признаются участниками долевой собственности на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала. Поэтому после развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.

Это значит, что каждый из супругов может претендовать только на свою долю в совместном недвижимом имуществе. Чтобы разделить такое имущество, супругам придется обратиться в суд за решением спорного вопроса.

Как делится квартира, купленная по военной ипотеке

При военной ипотеке деньги на приобретение жилья выделяются военнослужащему из федерального бюджета, а сама ипотека оформляется на военнослужащего.

С позиции гражданского законодательства такая сделка для одного из супругов является безвозмездной. Приобретенное имущество по безвозмездной сделке остается личным имуществом одного из супругов и при расторжении брака не подлежит разделу.

Однако если при приобретении квартиры кроме федеральных целевых средств использовались личные средства членов семьи (например, для доплаты или первоначального взноса), то указанные средства будут являться совместной собственностью супругов.

В случае развода другой супруг может вернуть часть внесенных по ипотеке денежных средств, а при их значительном размере — получить долю в приобретенном жилье.

Также право на раздел имущества возникает, если военнослужащий был уволен, а военная ипотека выплачивалась из личных средств семьи до расторжения брака.

Как делится квартира, купленная с военной ипотекой и материнским капиталом

Материнский капитал может быть использован при военной ипотеке:

Для погашения задолженности по кредитному договору по ранее оформленной военной ипотеке

Для внесения первоначального взноса по кредиту с использованием военной ипотеки (при этом ребенку, в связи с рождением которого возникло право на семейный капитал, должно исполниться три года на момент использования средств).

В любом случае, при использовании материнского капитала квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность супругов и несовершеннолетних детей.

При разделе имущества супругов суд, как правило, исходит из общедолевой собственности членов семьи, учитываются все обстоятельства по делу и интересы несовершеннолетних детей. В каждой конкретной ситуации спор разрешается по-разному.

Раздел долгов и ипотечной квартиры при разводе: нюансы от эксперта :: Мнения :: РБК Недвижимость

Мнения , 07 сен 2020, 09:12

Юрий Паршиков

В случае развода нажитое в совместном браке имущество подлежит разделу. Урегулировать возникающие вопросы возможно как во время брака, так и после его официального расторжения.

Помимо приобретенного в браке имущества, бывшие супруги по закону обязаны делить и накопленные долговые обязательства.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Согласно законодательству России, имущество, приобретенное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.

Многие заблуждаются и думают, что если ипотечный договор оформлен на супруга и он выплачивает кредит, а жена нигде не работает, то в случае развода квартира достанется ему. Это ошибочно. При разводе такой супруг имеет право претендовать на половину квартиры, при этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие долги, а следовательно, и ипотечный кредит.

Исключение составляют случаи, когда имеется заключенный брачный договор, который также можно оспорить в судебном порядке.

Существуют два способа раздела ипотечной квартиры:

Если такая квартира оформлена, например, на мужа, который и вносил в браке ипотечные платежи, то после погашения кредита он и станет единственным владельцем жилья. В таком случае жена имеет право на получение денежной компенсации за половину квартиры. Ее размер определяется на основе рыночной стоимости жилья. Сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной.
Ипотечный договор можно переоформить на супругов. В этом случае собственниками квартиры станут и муж, и жена. А в кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.

Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Для того чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.

Роль банка при разделе ипотечной квартиры в случае развода супругов

Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда, хотя это довольно сложно сделать на практике. Нужно отметить, что банки в таких случаях очень редко и неохотно идут на изменение договора об ипотечном кредитовании. Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

Раздел долгов жены и мужа

Общие долги супругов при разводе делятся наряду с совместно нажитым имуществом. Причем в соответствии со ст. 38 СК РФ раздел долгов может быть произведен как при разводе, так и после него.

Соглашение по долгам разводящихся или бывших супругов может быть заключено в добровольном порядке или в суде. Добровольное соглашение о разделе долгов лучше всего заверить в нотариальном порядке — как показывает практика, это надежнее. При этом все долги должны быть рассчитаны на момент такого соглашения и подтверждены документально. В качестве доказательств могут выступать кредитные договоры, расписки, договоры предоставления займа.

Какие долги признаются совместными

Важный момент! Разделу подлежат не все имеющиеся долги, а только совместные. В законе нет четкого указания, какие именно долги можно считать совместными. Но правоприменительная практика относит к ним следующие виды долговых обязательств:

те, в которых оба супруга выступают созаемщиками (например, ипотечный кредит или договор займа), или о которых оба супруга знали и второй давал свое согласие на такую сделку;
те долги, которые были оформлены на одного из супругов, но денежные средства при этом пошли на приобретение общего имущества (автомобиля, квартиры и т. д.).

Сложилась такая практика, при которой долг супруга, оформленный на него, считается его личным, пока он не докажет обратное. При этом важно подтвердить соответствующими документами, что деньги, полученные в долг, действительно пошли на общие расходы.

Итак, подведем итоги. То, как делятся общие долговые обязательства, напрямую зависит от следующих факторов:

как эти долги были оформлены;
на какие цели были направлены полученные в долг денежные средства или имущество;
можно ли отнести имеющиеся долги к совместным.

Что изменилось в разделе квартиры при распаде семьи — Российская газета

Статистика неумолима — разводится более половины семей. И многие из них делят квартиры. Общие правила этого неприятного процесса известны каждому: совместно нажитое имущество делится поровну. Однако как каждая несчастная семья несчастна по-своему, так и вариантов раздела великое множество. К тому же в последние годы семьи стали активно брать ипотеку, использовать материнский капитал, покупать строящуюся недвижимость. Как поделить жилье в этих новых условиях?

Каждому по кредиту

Кредит заключается не на небесах, а обязательство платить банку 25 лет не гарантирует счастливый брак. Что же делать, если семья распалась, а ипотека осталась?

Первое, что нужно знать: даже если кредит оформлен только на одного из супругов, второму остаться ни при чем не получится. Жилье было приобретено в браке? Супруги автоматически являются созаемщиками, даже если в договоре это не обозначено. И если муж — основной заемщик собрал вещи, ушел и перестал оплачивать кредит, то делать это придется жене.

Причем суды признают долг по ипотеке общим долгом супругов вне зависимости от того, как делится ипотечная квартира, поясняет Дарьяна Епихина, юрист Petrol Chilikov. То есть ипотека может быть поделена поровну, даже если квартира разделена на неравные доли.

Квартира, приобретенная в ипотеку, делится при разводе, впрочем, как и сама ипотека. Для этого супруги должны выделить доли во владении квартирой и после этого разделить кредит. Есть возможность заключить с каждым из супругов отдельный договор и скорректировать графики выплат с учетом уровня заработной платы. Бывшие муж и жена будут выплачивать ипотеку каждый за собственную долю, а необязательность в этом вопросе одного супруга не будет касаться другого.

Если ипотека оформлена на мужа, жена признается созаемщиком

Не всегда квартира и ипотечный кредит могут быть разделены при разводе. К примеру, при оформлении военной ипотеки банки выдвигают требование к военным заключить брачный контракт. По его условиям при разводе заемщик становится единоличным собственником жилья и продолжает выплачивать кредит в одиночку. А вот жены таких ипотечников рискуют остаться без жилья.

Поиск альтернативы

Даже если кредит и метры поделены, совместное владение квартирой может тяготить бывших супругов. Так что на практике популярны варианты, которые позволяют поделить ипотечную квартиру еще до выплаты кредита.

Если ипотека выплачена менее чем на 10-20%, один из супругов может отказаться от прав на квартиру в пользу другого. За выплаченную часть кредита он вправе потребовать половину внесенной суммы, поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум». В этом случае обязательство выплачивать ипотеку ложится только на одного из супругов, а чтобы не было разночтений, банк заключает с ним новый ипотечный договор.

Бывшие супруги могут продать ипотечную квартиру. При этом недвижимость находится в залоге у банка, поэтому они или находят покупателя, готового погасить кредит, или того, кто готов переоформить на себя ипотеку. Не исключен вариант, когда супруги находят деньги, чтобы закрыть остаток долга, а потом уже продать жилье и поделить вырученные средства.

Стройка только началась

Купить готовое жилье по карману не каждой семье. Поэтому к моменту развода оно может быть не достроено.

С квартирой, приобретенной по договору долевого участия, нюанс в том, что она покупается на стадии строительства, а право собственности оформляется после ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи новостройки. «До этого момента квартиры в таком доме считаются объектами незавершенного строительства и не могут быть предметом раздела», — рассказывает Литинецкая.

Если договор долевого участия был заключен и полностью оплачен до вступления в брак, то после сдачи жилье будет полностью принадлежать супругу, на которого оформлен договор. В остальных случаях второй супруг имеет право потребовать оформить в его собственность долю в квартире, если недвижимость уже готова. Если же срок сдачи дома еще далек, можно добиться изменения условий договора долевого участия и включить в состав дольщиков второго супруга.

Детская доля

При покупке квартир часто используется материнский капитал, что серьезно осложняет раздел имущества при разводе. Но вот каков «вес» этого капитала? К примеру, в стоимости жилья он мог иметь совсем небольшой процент: 5 или 10. Но значит ли это, что остальные 90% супруги могут поделить между собой и тот, кто уходит из семьи без детей, может претендовать практически на половину квартиры? Таких исков немало рассмотрели судьи, но точку недавно поставил Верховный суд.

Квартиру, оплаченную в том числе материнским капиталом, необходимо оформить в общую долевую собственность. Доли каждого члена семьи супруги определяют самостоятельно, общей практикой является равное деление долей на всех. Получается, если детям успели выделить конкретные доли, то при разводе каждый из супругов получит строго причитающуюся ему часть. Но тот, с кем останутся дети, получает и их доли тоже. К примеру, в семье с двумя детьми жена останется с двумя третями квартиры, а муж лишь с четвертью.

Если доли выделить не успели, ситуация меняется не в пользу жен. Часть квартиры, которая оплачена из общих сбережений, делится поровну между супругами. Дети, так как они не участвовали в оплате, не получают ничего. А вот на маткапитал имеют право все члены семьи — даже дети. Его делят поровну. В результате ребенок может претендовать только на ту часть квартиры, которая пропорциональна его доле в материнском капитале. При таком разделе муж действительно получит почти половину квартиры.

Неравный брак

Считается, что нажитая квартира делится между супругами поровну. Однако на практике часто происходит перевес метров в сторону одного из супругов.

Увеличить долю квартиры, к примеру, могут дети. Если после продажи доли вырученной суммы не хватит на покупку нового жилья, то суд может выделить большую долю в квартире в пользу одного из супругов, который будет воспитывать несовершеннолетних. Однако один только факт наличия у супругов несовершеннолетних детей не является основанием для отступления от принципа равенства долей при разделе общей совместной собственности, поясняет Антон Марткочаков, партнер Enforce Law Company.

Также добиться неравного раздела квартиры можно, если один из супругов тратил всю зарплату на себя, а другой содержал семью, или в том случае, если при покупке один из супругов вложил деньги, которыми располагал еще до брака. К примеру, средства с банковского вклада, от продажи холостяцкой квартиры или машины.

На долгие годы

Как долго бывшие супруги могут делить имущество? Срок исковой давности обычно составляет три года, однако есть нюанс — с какого момента его считать. Мнение о том, что с момента расторжения брака — неверное, правильно — с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на совместно нажитое имущество, говорит Дарьяна Епихина.

Например, через несколько лет после развода бывший муж, не отказывавшийся от прав на общую квартиру, но и не проживавший в ней, узнает, что экс-супруга решила продать эту недвижимость. Или жена продала квартиру, но не выплатила экс-супругу денежную компенсацию. В этих случаях срок исковой давности будет считаться с момента продажи жилья. А это может быть за пределами трехлетнего срока.

как делится квартира и в чем сложности военной ипотеки

Процедура развода заслуженно считается непростым с юридической и организационной точки зрения мероприятием. Еще более усложнить его реализацию может наличие квартиры, приобретенной в результате оформления ипотечного кредита. Действующее в 2018 году в России законодательство предусматривает несколько способов раздела имущества, полученного подобным образом.

Содержание

Скрыть

Раздел ипотеки при гражданском браке
1. Раздел в период брака
  1. Влияние наличия брачного договора
    1. Алгоритм раздела ипотеки при разводе
      1. Что будет с ипотекой при наличии несовершеннолетних детей?
        Отказ от оплаты задолженности одним из супругов
        Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе
        Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе
        При этом на выбор подходящего и устраивающего всех варианта выхода из сложившейся ситуации влияет несколько факторов. Наиболее важными среди них выступают:
        факт регистрации брака;
        наличие брачного контракта;
        положения договора на получение ипотечного кредита;
        наличие несовершеннолетних детей;
        дальнейшие планы супругов и возможность оплаты взятой ипотеки;
        позиция банка.
        Конечно же, выше перечислены далеко не все факторы, влияющие на выбор способа, позволяющего при разводе разделить имущество супругов в виде квартиры, купленной в ипотеку. Тем не менее, именно они, чаще всего, определяют окончательное решение на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть их подробнее.
        Раздел ипотеки при гражданском браке
        С юридической точки зрения пребывание людей в гражданском браке не приводит к появлению каких-либо имущественных обязательств друг перед другом. Поэтому при разводе приобретенная в ипотеку квартира остается у того из гражданских супругов, на кого официально оформлена. Иные варианты возможны только в результате судебного решения, принятого в ходе разбирательства, инициированного одной из сторон.
        Вместе с тем, сегодня банки активно практикуют оформление ипотечного кредита, при котором гражданские супруги выступают созаемщиками. Для этого в анкете клиента предусмотрена специальная строка «Официальный/гражданский брак».
        В подобном случае и муж, и жена несут солидарную ответственность перед банком, а раздел жилья, как правило, происходит пополам, как и в ситуации с официальным браком.
        Раздел в период брака
        Квартира, которая приобретается при помощи ипотечного кредита после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье. Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.
        При разводе супругов, состоящих в официальном браке и купивших квартиру в ипотеку, непогашенную на момент расторжения брака, дальнейшие взаимоотношения с банком складываются по одному из следующих вариантов:
        супруги обязательно извещают банк о факте развода, однако, продолжают выплачивать ипотеку на существующих условиях. При этом они договариваются между собой о распределении финансовых обязательств и способе раздела собственности после выплаты ипотеки;
        муж и жена выходят в банк с предложением о разделе как самой недвижимости, так и выплат по заключенному кредитному договору. Этот вариант не всегда устраивает финансовую организацию, так как попросту является для нее невыгодным. Поэтому для его реализации часто требуется судебное решение по разделу имущества. После этого согласие банка не требуется;
        один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Естественно, права на собственность после выплаты ипотечной ссуды также переходят к нему. Однако, для реализации такого варианта также требуется согласие банка;
        супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего квартира продается или делится в соответствии с их решением. Такой выход из ситуации встречается редко, так как подразумевает серьезные финансовые расходы;
        ипотечный договор расторгается, для чего требуется согласие банка. Частным вариантом подобного случая выступает прекращение со стороны заемщиков обслуживания ипотеки, что вынуждает банк продать квартиру.
        В случае, если ипотечный кредит оформлен на одного супруга, что на практике бывает крайне редко, именно он несет финансовую ответственность перед банком. Тем не менее, второй супруг сохраняет право на половину квартиры при разделе имущества.
        Это является одним из серьезных противоречий положений семейного и финансового закнодательства.
        Влияние наличия брачного договора
        Составление и подписание супругами брачного договора существенно упрощает процедуру развода. Однако, для этого в контракте необходимо четко прописать принципы и правила, которые будут использоваться для того, чтобы разделить приобретенную в ипотеку недвижимость и обязательства по кредиту после развода. Естественно, брачный договор обязательно заверяется нотариусом.
        
        Важной особенностью рассматриваемого юридического документа выступает тот факт, что он может составляться в различные временные периоды:
        до или при вступлении в брак;
        до оформления ипотечного кредита;
        после получения займа и приобретения квартиры.
        В последнем случае о заключении брачного контракта необходимо уведомить кредитную организацию. Вторым характерным моментом договора между супругами является невозможность повлиять на предусмотренную им процедуру раздела имущества при разводе со стороны банка. Именно поэтому некоторые финансовые учреждения выдвигают предварительное заключение брачного контракта по установленной ими форме в качестве обязательных условий для одобрения выдачи ипотеки. Чаще всего указанное требование предъявляется в случае, когда один из супругов:
        имеет плохую кредитную историю;
        уже является заемщиком по большому количеству кредитов;
        не обладает официальным доходом.
        
        Алгоритм раздела ипотеки при разводе
        Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
        Заключение мирового соглашения о разделе недвижимости и оставшейся задолженности по кредиту.
        Официальная регистрация развода.
        Обращение в кредитное учреждение с указанным мировым соглашением, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
        В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий кредитования со стороны банка составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки.
        При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
        Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению мирового соглашения между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
        Что будет с ипотекой при наличии несовершеннолетних детей?
        Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка оказывает серьезное влияние на процесс раздела недвижимости при разводе супругов. В подавляющем большинстве случаев за родителем, с которым остается ребенок, по решению суда закрепляется большая доля квартиры. Однако, это означает, что и ответственность за выплату оставшейся задолженности перед банком в этом случае также возлагается, прежде всего, на этого супруга.
        Допускается составление мирового соглашения между родителями, в котором четко прописываются доли каждого из супругов, как в имуществе, так и в обязательствах перед финансовой организацией. Единственным вариантом, когда раздел невозможен, выступает наличие однокомнатной квартиры, в которой физически нереально выделить отдельную комнату для каждого из родителей.
        При этом не стоит забывать, что наличие ребенка не является препятствием для взыскания банком заложенного по ипотеке имущества в случае невыполнения созаемщиками взятых на себя кредитных обязательств.
        Отказ от оплаты задолженности одним из супругов
        В случае отказа одного из бывших супругов участвовать в выплате долга по ипотеке ситуация может развиваться по одному из двух возможных вариантов.
        Первый из них предусматривает осуществление платежей по кредиту вторым созаемщиком. В подобной ситуации недвижимость после погашения ссуды, как правило, оформляется на него.
        Второй вариант развития событий предполагает постепенное накопление задолженности, что с высокой степенью вероятности приводит к выставлению квартиры на продажу банком. После реализации недвижимости сначала осуществляется погашение долга по ипотечному кредиту с учетом всех накопившихся процентов и пеней. Оставшиеся средства финансовая организация выплачивает созаемщикам. На практике нередко возникает ситуация, когда полученных от продажи квартиры денег хватает только на выплату обязательств перед банком.
        
        Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе
        Самым простым способом избежать необходимости делить при разводе квартиру, купленную супругами по ипотечному кредиту, выступает продажа недвижимости. Можно выделить два главных преимущества подобного способа решения проблемы. Во-первых, созаемщики погашают долги перед банком.
        Во-вторых, заметно облегчается процесс раздела общей собственности, так как разделить деньги намного проще, чем жилую площадь в квартире. Очевидно, что для продажи заложенной в ипотеку недвижимости, необходимо согласие банка. Обычно, кредитная организация не возражает против подобного решения, так как оно позволяет гарантированно вернуть денежные средства, переложив проблемы по продаже квартиры на бывших супругов.
        Еще одним альтернативным вариантом решения проблемы с обслуживанием ипотечного кредита является сдача квартиры в аренду. В случае, если речь идет о ликвидной жилой площади, выплачивать проценты по займу за счет поступающих от арендатора средств вполне реально. Однако, в подобной ситуации бывшим супругам самим придется снимать более дешевое жилье.
        Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе
        Характерной особенностью значительной части бракоразводных процессов выступают испорченные отношения между бывшими супругами. Именно это делает процедуру раздела имущества крайне проблемной и сложной. В результате вероятность заключения мирового соглашения, которое является самым простым, быстрым и беспроблемным решением вопросов по непогашенной ипотеке, как правило, невелика.
        
        Важно отметить и тот факт, что происходящий при разводе раздел квартиры, приобретенной в кредит, с юридической точки зрения затрагивает как семейное, так и финансовое право. Не удивительно, что в большинстве случаев решение принимается судебными органами. При этом его содержание в значительной степени определяется тем, насколько квалифицированные юристы представляют интересы каждого из бывших супругов.
        
        Как делить ипотечную квартиру при разводе?
        Как делить при разводе купленную в браке ипотечную квартиру и сам кредит, рассказывает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск).
        onlyblacktv.bk.ru/Depositphotos
        Общеизвестно, что имущество, купленное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.
        Многие считают, что если квартира записана, например, на мужа и именно он платит ипотеку и имеет хороший официальный доход, а жена не работает, то при разводе квартира достается мужу. Это не так! Даже если вы не работаете и ипотека гасится исключительно из доходов вашего супруга (или супруги), то при разводе вы все равно имеете право претендовать на половину недвижимости. Это правило установлено законом.
        Брак, развод и ваша недвижимость
        Раздел имущества в разводе: сложные случаи
        При этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие (приобретенные в период брака) долги. Соответственно, разделу подлежат и ипотечные платежи.
        Ограничение накладывает только брачный договор, который определяет, как супруги будут делить имущество при разводе. Но даже этот документ можно оспаривать в суде.
        Два способа поделить ипотечную квартиру
        1. Очень часто супруги договариваются между собой и оформляют ипотеку на одного из них, он же вносит платежи по кредиту. Соответственно, после полного погашения этот человек становится единственным законным владельцем недвижимости.
        В этом случае второй супруг должен получить денежную компенсацию за половину квартиры. Такая компенсация рассчитывается на основе рыночной стоимости жилья. Примерно сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной. Справка предоставляется бесплатно.
        Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?
        Бывший муж получил налоговый вычет за всю квартиру – как забрать половину?
        2. Ипотеку можно переоформить на обоих супругов, и в этом случае оба станут собственниками квартиры. В таком кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.
        Это удобно, когда нужно оформить сделку с неравными долями пропорционально участию каждого. Минус в том, что такой вариант подходит только тем, у кого после развода остались нормальные отношения, что на практике встречается нечасто.
        В этом случае обоих супругов защищают нормы гражданского права, касающиеся долевой собственности. Стоит также отметить, что оформление ипотечного кредита на обоих супругов возможно лишь в том случае, если каждый из них работает и получает стабильный ежемесячный доход. Также, конечно, необходимо согласие банка.
        «Гражданский брак»
        Если брак не зарегистрирован в ЗАГСе (так называемый гражданский брак), то с юридической стороны он считается сожительством: два человека не связаны между собой в правовом поле. В итоге при «гражданском браке» любое имущество, в том числе приобретенное в ипотеку, принадлежит человеку, на которого оно оформлено. Другой «гражданский супруг»» на это имущество никак не претендует и ничего в случае расставания не получает.
        Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?
        Насколько надежны брачные договоры?
        Безвозмездные сделки
        Из совместно нажитого имущества исключается все, что получено по безвозмездным сделкам, то есть бесплатно. Простыми словами: то, что вы получили в подарок (по договору дарения), наследство (по завещанию или по закону), а также в порядке приватизации – все это имущество только ваше. Факт, что вы получили это в браке, не важен.
        К разделу ипотечной квартиры это относится следующим образом. Если вы в браке унаследовали деньги и пустили их на первый ипотечный взнос либо этими деньгами погасили часть кредита, то при разделе квартиры суд учтет эту сумму. Квартира будет делиться не пополам, а с учетом вложения личных денег. То же относится и к имуществу: если вы получили квартиру или иное имущество (например, автомобиль) и продали его, а вырученные деньги пустили на оплату ипотеки, это также будет учтено.
        Важно следующее. Для того чтобы ваши личные деньги, внесенные в ипотеку, учли при разделе пропорционально вашему вкладу в оплату ипотеки, необходимо заявить об этом суду и предоставить подтверждающие документы.
        Еще раз подчеркну, что сделка должна быть безвозмездной. То есть вариант, когда оформляют фиктивную куплю-продажу недвижимости, а на самом деле происходит передача вещи без оплаты (фактически дарение), не подойдет. Только дарение, наследование или приватизация.
        Как по закону разделить квартиру при разводе?
        Брали ипотеку на тещу, разводимся – как делить квартиру?
        Роль банка
        Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Отметка об этом имеется в вашем свидетельстве о праве собственности или выписке. Для того, чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.
        Банки зачастую не дают такого согласия, если собственником хочет стать тот, кто по документам (например, получая «серую» зарплату) не сможет платить ипотеку. Желательно лично встретиться с управляющим филиалом банка, где вы оформляли ипотеку, и обсудить возникшую ситуацию. Здесь следует быть предельно честными и прямо сказать, кто будет платить ипотеку в действительности, а также уточнить, какие документы от вас потребуются для подтверждения доходов, если справку по форме 2-НДФЛ вы получить не можете.
        Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда. Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.
        Как в разводе делить квартиру, купленную с ипотекой за маткапитал?
        Положена ли доля в квартире мужу при разводе?
        Дети и материнский капитал
        При разделе квартиры стоит учитывать и с кем после развода остаются дети. Если квартира покупалась без использования материнского капитала, то этот момент стоит учесть хотя бы в моральном плане. Дети не имеют прав на имущество родителей, и, если квартиру вы купили без маткапитала, при разводе дети не получают долей автоматически. Таким образом, выделение долей несовершеннолетним происходит в добровольном порядке.
        Текст подготовила Мария Гуреева
        Не пропустите:
        5 главных споров о разделе квартиры при разводе
        Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?
        Как переоформить долю в ипотечной квартире на жену?
        25 статей о недвижимости, браке и разводе
        Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
        Вопрос-ответ: ипотека после развода
        Большинство тех, кто берет ипотеку — семейные пары. Семейные пары, к сожалению, иногда разводятся: в 2015 году на тысячу браков приходилось 734 развода. Существуют исследования, подтверждающие: ипотечные заемщики разводятся гораздо реже, но иногда это происходит и с ними. В этом случае приходится делить квартиру и определять, кто оплачивает ипотеку. Отвечаем на вопросы, которые могут возникнуть в такой ситуации.
        Большинство тех, кто берет ипотеку — семейные пары. Семейные пары, к сожалению, иногда разводятся: в 2015 году на тысячу браков приходилось 734… Финансы
        Что будет с ипотекой при разводе?
        Зависит от того, на кого и когда она была оформлена — до или после свадьбы.
        Допустим, один из нас оформил ипотеку на свое имя до свадьбы?
        Тогда выплачивать ипотеку нужно ему, владелец квартиры тоже он — это не совместно нажитое имущество.
        Но можно попробовать доказать, что оно совместно нажитое — если в период брака другой супруг вложил средства, которые увеличили стоимость имущества — например, сделал дорогой ремонт.
        Может ли тот, на кого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возврат части выплат?
        Не всегда — такое решение может принять только суд. Он может посчитать, что выплаты были из общих средств — тогда, скорее всего, нет. С другой стороны, вы можете попробовать доказать, что туда были вложены и ваши личные деньги.
        Разделение этих двух типов бюджета есть в Семейном кодексе. Общее имущество — это доходы каждого из супругов, они складываются в общий бюджет. Там же говорится, что личное имущество — это средства, которые вы получили до брака, в дар во время брака или по другим безвозмездным сделкам («спонсорская помощь и благотворительность, прощение долга и другие виды партнерства»).
        
        Хорошо, а если ипотека оформлена на одного человека, но после свадьбы?
        Тогда это совместно нажитое имущество, на него претендуют оба человека и ответственность за выплаты тоже несут оба, независимо от того, кто вносил первоначальный взнос или большую часть платежей.
        
        А если мы созаемщики и разводимся?
        Если не перезаключить договор, каждый из вас остается одной из сторон договора. Соответственно, ответственность за выполнение обязательств по договору (выплату платежей по кредиту) тоже несете вы оба. До сих пор, пока не заключите соглашение о разделе имущества и долговых обязательств.
        Каким образом в случае развода будут делиться выплаченные и оставшиеся платежи?
        Зависит от вашего решения или решения суда. Обычно они распределяются пропорционально присужденным долям.
        Например, вы оба претендуете на половину квартиры — кредит и проценты тоже делятся пополам. Важно, что предыдущие платежи в расчет не берутся, и компенсация никому не выплачивается.
        Если одна сторона на квартиру не претендует, то она может получить денежную и или имущественную компенсацию, например, из совместно нажитых вещей. Кредит продолжит оплачивать тот, кто получил квартиру.
        А можно обойтись без суда?
        Это самое простое решение, но стоит скреплять договоренности письменно и заверять у нотариуса. Например, можно разделить квартиру и выплаты на части, как вам кажется справедливым.
        
        Что делать, если договориться не получилось?
        Идти в суд. Тогда две стороны представит свои требования, а суд решит, как нужно разделить квартиру и кто в каких долях будет выплачивать ипотеку.
        Зачастую доли супругов признаются равными. Иногда суд может отступить от этого правила, когда этого требуют интересы детей или учитывая другие детали дела.
        Все это нужно согласовывать с банком?
        Да, банк — третья сторона и с ним нужно договариваться об изменении списка собственников и должников. Например, если вам удалось договориться о разделе имущества, банк может оставить в заемщиках только одного человека, все права и обязанности на объект будут на нем.
        Что если квартира и ипотека никому из нас не нужна?
        Обычно в этом случае квартиру продают, из этой суммы отдают деньги банку, а оставшееся — делят. На это тоже нужно разрешение банка — квартира находится в залоге. Закон об ипотеке запрещает совершать какие-либо действия с залогом без разрешения банка.
        Как заранее избежать таких ситуаций?
        Нужно заранее подумать о том, как оформлять кредиты и ипотеку, реалистично понимая, что развод может случиться и у вас. Например, можно письменно оформить и заверить брачный договор — документ о том, что делать с ипотекой и квартирой в случае развода. Там можно прописать кому достанется квартира, компенсация, а кто будет продолжать выплачивать ипотеку. В некоторых случаях, банк может включить в договор пункты о том, что будет с ипотекой и квартирой после развода.
        
        Ипотека при разводе
        С привлечением кредита сегодня приобретается более 50% всех новостроек, а у отдельных застройщиков показатель доходит и до 70%. Особенно востребована ипотека со стороны молодых семей. Увы, статистика разводов выглядит неутешительно: в прошлом году в России было заключено менее миллиона браков, а распалось – более 600 тыс. Наличие ипотечного обременения может сильно усложнить жизнь разводящейся семьи.
        Варианты оформления ипотечной квартиры в браке могут быть разными. «Семья может приобрести квартиру в общую совместную собственность (без выделения долей, при этом законодатель определяет доли супругов как равные), в общую долевую собственность (определив доли равными либо указав, что доли не равны, но для этого должен быть заключен брачный договор между супругами), – перечисляет варианты Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок агентства недвижимости Dream Realty. – Можно оформить квартиру на одного из супругов». Но и в этом случае квартира все равно считается общей собственностью, если кредитный договор был оформлен в браке и не заключался брачный договор, в котором прописаны другие условия, – подчеркивает Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры».
        Третий не лишний
        На всех этапах ипотечной сделки рядом с парой незримо присутствует третий – кредитная организация, тот самый банк, который выдает семье ипотеку. Без одобрения банка не получится решить, как будет оформлена ипотечная квартира в собственность, кто будет выступать заемщиком и созаемщиком и т.п.
        В случае, если на горизонте замаячил развод, паре тоже придется в первую очередь сообщить о своих проблемах банку – поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора.
        
        В идеале – сначала надо идти в банк, и только потом в суд и ЗАГС.
        Варианты раздела имущества разводящимся супругам придется согласовывать с банком, за исключением случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита (брачный контракт или соглашение).
        В идеале – сначала в банк, и только потом в суд и ЗАГС. Но если предупредить кредитную организацию до развода не получилось, по факту расторжения брака нужно идти в банк как можно скорее.
        Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства.
        Александр Москатовуправляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости»
        «Необходимо сообщить банку, что изменились существенные условия договора, – поясняет Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости». – Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства. Это может быть продажа имущества по суду по непривлекательной для продавцов цене, средства от продажи будут направлены на погашение кредита. Конечно, для заемщиков это самое неприятное решение, нередки случаи, когда даже после продажи они остаются должны банку».
        В случае суда, кстати, рассматриваться будут интересы не только супругов, но и кредитной организации (банк привлекается в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования).
        Подобру-поздорову
        Если квартира делится «миром», без суда, есть четыре основных сценариев раздела, говорит Владимир Старинский.
        Соглашение между супругами, в котором прописывается порядок погашения кредита после развода. Документ согласовывается с банком до расторжения брака и не может нарушать права детей. Если имеется брачный контракт, квартира делится так, как предусматривает документ. Контракт должен быть заключен до оформления ипотеки. Поскольку документ сильно упрощает раздел имущества, многие банки при выдаче кредитов прямо рекомендуют заключать брачный контракт, предусматривающий раздел имущества.
        «Следует помнить, что брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня бракосочетания. То есть, если, купив квартиру, молодые люди не вступят в брак, их брачный договор не будет иметь юридической силы, – уточняет Наталья Шаталина. – В этом случае заключается самостоятельное письменное соглашение, оговаривающее взаимные обязательства сторон».
        Один из супругов отказывается от прав на квартиру, второй получает и недвижимость, и обязательства по кредиту. Отказ от прав на недвижимость заверяется у нотариуса и обязательно согласовывается с банком (иначе отказ не вступит в силу). Фактически, в этом случае расторгается старый договор и заключается новый, с одним из супругов. «Это возможно, если уровень дохода одного из супругов позволит выплачивать кредит, тогда банк, скорее всего, даст согласие на отказ от созаемщика. Однако такие ситуации рассматриваются банками индивидуально», – говорит Александр Москатов. Второй супруг может потребовать вернуть денежные средства, выплаченные за ипотеку в период брака, отмечает Дмитрий Петров, юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры».
        Можно продать квартиру, погасить задолженность и поделить деньги (если останутся). И снова обязательное условие – согласие банка на сделку. На практике на продажу соглашаются не все банки. «Часто банки в договорах устанавливают штрафные санкции за продажу квартиры, находящейся в ипотеке, поскольку в случае такой продажи кредитные организации теряют прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, – напоминает Дмитрий Петров. – То есть, продажа квартиры, находящейся в ипотеке у банка, возможна. Но вероятно, возникнут дополнительные издержки, связанными с выплатой банку комиссии за продажу квартиры». Плюс квартира с обременением, скорее всего, будет продана с дисконтом от рыночной стоимости.
        И, наконец, банк может предложить продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами, чтобы те использовали средства как первоначальный взнос при покупке каждый своей квартиры. Таким образом, один ипотечный кредит «превращается» в два. Такой вариант возможен, если оба супруга имеют стабильный высокий доход.
        квартира приобретена до брака
        Если квартира куплена одним из супругов до брака, а выплачивали ее потом вместе, при разводе квартира (и все обязательства по кредиту) остается купившему. Второй супруг может потребовать вернуть средства, вложенные им в погашение кредита в период брака.
        Суд да дело
        «По умолчанию», как рассказывает Дмитрий Петров, по ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. «В случае, если доли супругов не установлены, они предполагаются равными, – говорит юрист. – Соответственно, равными будут признаны и долги супругов. Однако, если дело дойдет до суда, могут быть учтены обстоятельства, влияющие на определение долей в квартире: например, если один из супругов внес более значительный вклад при покупке жилья, суд может учесть это и присудить одному из супругов бОльшую долю в праве собственности на квартиру».
        «Чаще всего все делится пополам: и долги, и квартира, – говорит Ольга Любомирова. – Но есть судебная практика, когда после развода квартира, оформленная на одного из супругов, остается в собственности этого супруга. В основном это случаи, где супруг единолично является заемщиком и титульным владельцем квартиры. В остальных случаях суды оставляют супругов участниками долевой собственности».
        Если одному из супругов удастся доказать, что часть кредита (например, первоначальный взнос) была уплачена им из личных средств (из подаренных денег или доставшихся по наследству), то в случае раздела имущества супругов через суд,  суд может увеличить долю этого супруга пропорционально внесенной сумме.
        Наталья Шаталинагенеральный директор компании «Миэль-Новостройки»
        Детский вопрос
        Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отойти от равноценного раздела долей. Например, если разводится многодетная семья и все дети останутся с одним из супругов, его доля, скорее всего, будет больше. То же касается раздела квартиры, если в семье есть дети-инвалиды. Кроме того, если у одного из супругов есть другое жилье, но ребенок остается со вторым супругом, у которого другого жилья нет, суд может перераспределить доли в пользу «неимущего».
        В случае, если ипотечная квартира – малометражка, и при разделе ребенку не будет обеспечен необходимый минимум площади, вероятен вариант, что квартиру оставят родителю, с которым остается ребенок. Правда, в этом случае суд обяжет выплатить стоимость доли второму супругу. В сумме с ипотечными платежами расход может получиться непосильным.
        бывший супруг не платит по кредиту
        «У нас в практике есть случай, когда квартира принадлежит в долях бывшим супругам, в ней живет супруга с ребенком, бывший муж живет с другой женщиной, – рассказывает Наталья Шаталина. – Первое время он исправно выплачивал кредит, но уже примерно полтора года он не платит по кредиту и практически не выходит на связь. Квартира является единственным жильем бывшей супруги и ее ребенка, ежемесячные платежи для нее слишком велики. Пока она не допускает просрочки, мы пытаемся начать диалог с бывшим супругом о продаже квартиры, погашении кредита и раздела остатка суммы между ними, но результата до сих пор нет».
        Существенный момент: если при покупке ипотечной квартиры или при уплате ежемесячных платежей использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Т.е. если в такой семье трое детей, квартира делится на пять долей. И поскольку до их 18-летия долей детей распоряжается опекун, при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на ⅘ долей в квартире.
        
        Военная ипотека
        Если квартира куплена по программе военной ипотеки, супруг военного не может претендовать на долю: целевые средства не относятся к совместно нажитым. Платит кредит тоже только сам военный. «Вторая половина» может иметь право на часть жилья, если вложила собственные средства (пропорционально вложениям – и пропорционально им же она будет платить по займу).
        Развод и ипотека: вот что нужно знать
        Одно из важнейших решений, с которым сталкиваются при разводе пары, — это то, что им делать с семейным домом. Если разрыв носит резкий характер, попытка договориться о доме и ипотеке может стать кошмаром.
        Варианты развода супружеских пар зависят от ряда факторов, таких как то, как их собственность была профинансирована и титул, хочет ли один из партнеров остаться в доме, размер собственного капитала, который они имеют в доме, и их кредитный рейтинг.
        Многие юридические и финансовые эксперты говорят, что во время пандемии они наблюдают всплеск разводов.Мэри Энн Феррейра, CFP, акционер Viridian Advisors в Ботелле, штат Вашингтон, и эксперт по финансовым аспектам развода, говорит, что ей все чаще звонят пары, желающие развода.
        «Я думаю, что из-за этого COVID будет всплеск разводов», — говорит Феррейра. «Многие люди связываются со мной. Это очень грустно, но похоже, что это стремительно ».
        Проблемы развода и ипотека
        Развод — зачастую сложный и стрессовый процесс, особенно когда есть активы, которые нужно разделить, в том числе дом.Здесь мы исследуем различные варианты, чтобы помочь вам принять лучшее решение в ваших обстоятельствах.
        Решение продать или остаться
        Решение о том, кто будет держать семейный дом, может стать неприятным, если оба супруга захотят в нем остаться.
        «Эти решения принимаются более гладко, когда вы работаете со своим супругом, а не дрались друг с другом», — говорит финансовый советник Джереми Раннелс, CFP, West Coast Financial в Санта-Барбаре, Калифорния. «Это приносит пользу каждому в финансовом и эмоциональном плане.”
        После того, как пара решит, кому достанется дом после развода, они должны убедиться, что получатель может позволить себе оставить его себе. Принимая это решение, разумно иметь дальнюю точку зрения.
        «Благоразумно понимать долгосрочные последствия пребывания в доме, даже если это кажется возможным в течение более короткого периода времени, потому что это действительно может повлиять на другие цели, которые у вас могут быть», — говорит Раннелс.
        Рефинансирование ипотеки
        Некоторые пары решают рефинансировать совместную ипотеку на одно имя после развода.Это освобождает супруга, чье имя снимается с ссуды, от ответственности по ипотеке.
        Однако, если имя этого партнера также не будет удалено из титула, он все равно сможет получить выгоду от продажи дома и участия в нем, поэтому важно не только рефинансировать, но и обновить титул, чтобы отразить одного владельца. Акт об отказе от права собственности обычно используется для удаления имени супруга из титула при разводе.
        Важным фактором для многих разводящихся пар является сокращение доходов и активов, которые помогают заемщикам получить лучшие ставки по ипотеке.Хорошо то, что ставки по ипотеке в настоящее время очень низкие, что может пойти на пользу разведенному человеку при условии, что он соответствует требованиям. Ставка по ипотеке, которую вы получите после развода, будет зависеть от тех же факторов, которые определяют ставки других заемщиков, таких как ваш доход, долг, кредитный рейтинг и рыночная конъюнктура.
        Супруг (а), подающий заявку на рефинансирование, может использовать только свой собственный доход и кредитный рейтинг для получения права, однако, по словам Раннелса.
        «Кредитор собирается посмотреть на человека и убедиться, что он согласен с тем, что он является единственным гарантом», — говорит Раннелс.«Проблема в том, можете ли вы себе это позволить, и это касается любого из супругов».
        Если партнер будет получать алименты или супружескую поддержку, он может использовать этот доход для получения права на рефинансирование, если в соглашении о разводе указано, что они будут получать алименты в течение как минимум трех лет, говорит Раннелс.
        Если у пары есть доля в доме, супруг (а), владеющий домом, может подать заявление о рефинансировании наличными, чтобы выплатить своему бывшему партнеру свою долю.
        «Опытному кредитному специалисту, возможно, придется мыслить нестандартно, чтобы достичь этих целей», — говорит Майкл Беккер, кредитор и менеджер по продажам розничного отделения Sierra Pacific Mortgage в Балтиморе.«Это может повлечь за собой, что оставшийся супруг (а) найдет созаемщика, не являющегося жильцом, чтобы претендовать на новую ссуду. Это может означать сначала рефинансирование с выплатой наличных, чтобы передать часть денег уходящему супругу, а затем ссуду на покупку жилья, чтобы получить оставшиеся деньги, причитающиеся уходящему супругу ».
        Продажа вашего дома
        Соглашение о разводе может потребовать продажи дома и разделения прибыли, если пара не уложится в срок для рефинансирования ипотеки на имя одного из супругов.Если ни один из супругов не может позволить себе ипотеку самостоятельно, у них может не быть другого выбора, кроме как продать. Возможно, в общих интересах избавиться от квартиры, выплатить ипотеку, получить свою долю прибыли и начать все заново.
        Кроме того, если возникает спор о том, сколько стоит дом, его продажа — лучший способ получить ответ.
        Помимо остатка по ипотеке, парам следует учитывать расходы, которые они понесут, если продадут или рефинансируют дом. Сюда могут входить комиссионные риэлтора, затраты на приведение в порядок собственности, чтобы сделать ее более привлекательной для покупателей, налоги на передачу недвижимости и налоги на прирост капитала.
        Оценка собственного капитала
        Хотя продажа дома — единственный способ по-настоящему оценить его и рассчитать собственный капитал, это не всегда возможно или целесообразно. Следующее, что лучше всего — это получить профессиональную оценку.
        Иногда, однако, супруги могут не согласиться с оценочной стоимостью. Это может помешать продвижению вперед и может означать, что нужно тратить больше времени и денег на адвокатов и оценщиков.
        «В моей практике, если пара сотрудничает и может выбрать оценочную компанию, это будет лучший способ определить, какова фактическая стоимость дома», — говорит Феррейра.«В противном случае каждая сторона должна провести оценку дома и использовать среднюю стоимость при определении собственного капитала».
        Когда вы продаете свой дом, вы получаете прибыль за вычетом затрат на продажу. Пара часто делит капитал в соответствии с соглашением о раздельном проживании или использует его для погашения других долгов, которые они накопили вместе.
        Расплата бывшей за их долю
        Допустим, дом стоит 300 000 долларов, а пара должна 200 000 долларов по ипотеке. У них 100 000 долларов капитала, поэтому 50 000 долларов потребуется для выкупа доли другого супруга, если они согласились на разделение 50/50.
        Чтобы получить наличные, один партнер рефинансирует ссуду в размере 250 000 долларов только на свое имя и использует выплату наличными в размере 50 000 долларов для расчета со своим бывшим — но они должны быть уверены, что имеют право на получение ссуды.
        «Их доход должен быть достаточно высоким, чтобы самостоятельно справиться с новой ипотечной ссудой, а дом должен иметь собственный капитал, чтобы вывести наличные», — говорит Беккер. «FHA и обычное рефинансирование с выплатой наличных ограничены 80 человеками по ссуде до стоимости, в то время как вы можете перейти на 100 процентов по ссуде VA.
        Если вы хотите сохранить дом и у вас нет собственного капитала для рефинансирования с выплатой наличных или денег для выплаты своей доли бывшим, вам может пригодиться HELOC или ссуда под залог собственного капитала.
        «Вы можете рассмотреть вопрос о предоставлении ссуды под залог собственного капитала или кредитной линии на приобретение собственного капитала, поскольку некоторые кредиторы позволят вам получить от 95 до 100 процентов стоимости вашего дома», — говорит Беккер.
        Налоговые последствия
        Независимо от того, продаете ли вы дом в рамках соглашения о разводе или выкупаете долю своего супруга, в игру могут вступить налоги на прирост капитала.Это налог на продажу основных средств, например дома, когда прибыль превышает определенную сумму.
        Если вы продаете дом, каждый из вас и вашего супруга может вычесть до 250 000 долларов прибыли из вашего налогооблагаемого дохода, но это относится только к основному месту жительства, в котором вы проживали как минимум два из последних пяти лет до продажа, согласно IRS. Недвижимость для отпуска или инвестиции не в счет.
        Налог на прирост капитала — прогрессивный налог, аналогичный обычным подоходным налогам, — отмечает Франсин Липман, преподающая налоговое право в Университете Невады в Лас-Вегасе Уильям С.Юридическая школа Бойда. По словам Липмана, состоятельная пара может рассчитывать заплатить до 20 процентов от прироста капитала от продажи дома.
        «Если есть активы, которые нужно разделить, вы действительно хотите знать о любой встроенной прибыли», — говорит Липман. «Там может быть реальная налоговая стоимость».
        С другой стороны, супруги, разводящиеся с домом, должны с осторожностью относиться к приобретению обесценившегося дома.
        «Вы должны быть осторожны, какие активы вы в конечном итоге заберете. Хотите дом с большим убытком? » — спрашивает Липман, добавляя, что «налогоплательщики не могут требовать убытков от продажи основного места жительства, [так] что это может быть причиной, чтобы сохранить дом и сдать его в аренду, в надежде, что рынок вернется.
        Существуют также налоговые соображения в отношении выплаты алиментов, которые могут повлиять на способность разводящегося супруга претендовать на новую ипотеку или рефинансировать ипотеку на семейный дом.
        Согласно IRS, супруг, который зарабатывает более высокий доход и платит алименты, не может вычитать эти выплаты из своего налогооблагаемого дохода, но супруг, получающий алименты, не должен декларировать их как доход. (Это относится к разводам, завершившимся после 31 декабря 2018 г.)
        Супруг с более высоким доходом может потребовать уплаты меньших алиментов, что может снизить доход получающего супруга и претендовать на новый заем, говорит Раннелс.
        И наоборот, алименты могут повредить доход плательщика и шансы на получение ипотеки.
        «Может ли супруг (а) позволить себе дом и все алименты и алименты?» — спрашивает Руннелс. «С другой стороны, может ли алименты (получатель) позволить себе содержать дом, если они несут ответственность за все расходы?»
        Липман рекомендует нанять адвоката по разводам, который разбирается в налоговых вопросах или работает с теми, кто разбирается в них.
        Удаление имени бывшего из ипотеки
        Только кредитор может удалить имя одного из супругов из ипотеки.
        « Почти во всех случаях единственный способ получить супругу от ипотеки — это рефинансировать ее за счет ипотеки», — говорит Беккер. «Если по какой-то причине супруг, владеющий домом, является единственным, кто имеет текущую ипотеку, то может быть оформлен акт о прекращении права требования, чтобы лишить уходящего супруга права собственности на собственность».
        Оставление своего имени в ипотеке может повлиять на способность супруга-нерезидента претендовать на получение другой ссуды в будущем для покупки собственного дома.
        «Самым большим фактором при получении ипотечной ссуды является соотношение долга к доходу, и если вы используете другую ипотеку, этот долг будет включен в ваш расчет DTI», — говорит Раннелс. «Если вы приблизитесь к пределу, ваш DTI будет слишком высоким».
        Ипотека — это юридически обязательный договор, отдельный от указа о разводе, добавляет Раннелс. «Если ваше имя указано в ипотеке, вы несете ответственность. Вы являетесь гарантом этой ипотеки ».
        Защита вашего кредита
        Развод — это эмоциональное, часто нестабильное событие, но, по мнению экспертов, худшее, что могут сделать разводящиеся пары, — это финансовая месть.
        «Много раз из-за горечи я видел, как один или оба супруга портят кредит другого супруга», — говорит Беккер. «Они решают, что это проблема другого человека, и отказываются оплачивать счета, которые могут быть совместными. Это может серьезно повредить вашему кредиту и лишить вас возможности иметь право на получение ипотеки в течение длительного времени ».
        Раннелс призывает пары, которые разводятся, продолжать оплачивать все свои счета в процессе развода, чтобы защитить свой кредит.
        «Закройте ваши совместные счета и создайте свои собственные», — советует Раннелс.«Если вы спорите со своим супругом по поводу того, кто будет платить по счету, и получаете деньги по кредиту, получить ссуду будет сложнее».
        Обретение финансового спокойствия
        Прежде чем принимать решение о своем доме или ипотеке во время развода, убедитесь, что вокруг вас есть нужные люди, в том числе хороший адвокат по разводам, специалист по финансовому планированию и ипотечный брокер.
        Развод может казаться концом света, но после того, как ураган пройдет, наступит жизнь и финансовый мир.Феррейра знает не понаслышке. Она была домашней мамой около 20 лет назад, когда развелась.
        «Мне пришлось вернуться к работе и начать с нуля», — вспоминает Феррейра. «Мне потребовалось время, чтобы снова оказаться в безвыходной ситуации… Если женщина была дома с детьми или брала меньшую работу, по опыту, я могу сказать вам, что есть жизнь после развода. Вы можете понять это. Становится лучше ».
        Подробнее:
        Руководство по вашему дому и ипотеке при разводе (2021)
        В разводе есть определенные «горячие кнопки», которые могут существенно повлиять на вашу жизнь после развода.
        Общий список горячих вопросов включает такие вещи, как опека над детьми, алименты на супруга и ребенка, а также раздел активов.
        Разделение активов выходит далеко за рамки ваших банковских счетов, пенсионных планов, деловых интересов и личного имущества.
        Какие еще БОЛЬШИЕ активы могут подпадать под эту категорию?
        Как вы уже догадались… семейный дом!
        Процесс разделения дома может быть как сложным, так и (что неудивительно) спорным.
        Это руководство поможет вам разобраться во всем этом.
        Мы расскажем вам о возможных вариантах, процессе и обо всем, что вам следует знать, чтобы помочь вам принять обоснованное решение по важнейшему вопросу:
        Что происходит с домом при разводе?
        Давайте начнем.
        Варианты вашего дома и ипотеки при разводе
        Есть несколько вариантов урегулирования дома и ипотеки при разводе.
        Заранее подготовившись к этим вариантам, вы получите наилучшие шансы на успешный и мирный исход.
        Вот несколько основных вариантов, которые вы могли бы рассмотреть:
        Вариант 1 — Один из супругов сохраняет дом и выкупает долю своего супруга в капитале
        По разным финансовым или эмоциональным причинам один или другой супруг может решить они хотят сохранить дом.
        Лучший способ сделать это для супруга, проживающего в доме, — это рефинансировать дом только на свое имя и только на свой доход.
        Тогда возникает вопрос, подходит ли этот супруг? Если да, то на какую сумму может претендовать этот супруг? Подробнее об этом позже.
        Что, если они хотят семейный дом, а я нет?
        Если вы являетесь супругом, отказывающимся от прав на жилище, совершенно необходимо, чтобы ваше имя было удалено не только из титула, но и из ипотечной ссуды.
        Не упускайте из виду это важное различие при выборе жилья. Большинство людей ошибочно рассматривают право собственности на дом и ипотеку как одно и то же.
        Нет.
        В то время как основной вопрос при обсуждении вопроса о поселении может вращаться вокруг того, что делать с семейным домом, основной вопрос, который следует задать, — что можно, а что нельзя делать с семейной ипотекой.
        Начни с этого места и работай в обратном направлении.
        До тех пор, пока это не произойдет, вы и ваш супруг / супруга должны ежемесячно вносить полную ипотечную выплату.
        Представьте себе сценарий, в котором ваш бывший партнер пропускает оплату, теряет работу, становится инвалидом или умирает.Как вы думаете, будете ли вы по-прежнему на крючке по выплате ипотечного кредита, даже если у вас больше нет права собственности на недвижимость?
        Вы делаете ставку.
        И если вы не сделаете платеж самостоятельно и позволите долгу расти в просрочке, в результате ваш кредит будет серьезно поврежден.
        Исправление дефектов кредитного качества может занять годы. Плохая кредитоспособность может повлиять на вашу способность получить ссуду в будущем на такие вещи, как дома, автомобили, бизнес-ссуды и т. Д.
        Еще одним следствием отказа от ипотечного кредита является то, что задолженность по ипотеке (даже если вы больше не требуете для осуществления платежей) может помешать вам иметь право на покупку другого дома после развода.
        Например, представьте, что при разводе дом передается вашему супругу. Ипотечный кредит остался нетронутым, другими словами, оба ваших имени остаются связанными с ним. Однако вы чувствуете себя защищенным, потому что мировое соглашение переуступает все долги, связанные с этим имуществом (включая ипотеку), на вашего бывшего супруга, который предположительно все еще проживает в доме
        Теперь ваша очередь пойти и купить дом, чтобы вы могли начни налаживать свою новую жизнь. Вы подаете заявление в банковский кредитор, и кредитор сообщает вам, что вы не соответствуете требованиям, потому что ваш долг слишком высок по сравнению с вашим доходом.
        Как такое может быть?
        Помните ту закладную, которую вы оставили нетронутой после развода?
        Ну, не все кредиторы выполнят вашу юридическую уступку долга. Это означает, что они могут по-прежнему требовать, чтобы вы соответствовали критериям использования долгов ОБЕИХ объектов недвижимости просто потому, что старая ссуда указана в вашем кредитном отчете.
        Некоторые кредиторы будут выполнять юридическую уступку ипотечного долга, и это положительный момент. Однако это не то, что вы захотите оставить на волю случая.
        Знание не только об имеющихся вариантах, но также о плюсах и минусах каждой стратегии — важная часть головоломки.
        Чем раньше вы сможете оценить эти вопросы, тем больше у вас шансов решить их быстро и эффективно.
        Вариант 2 — Сохранить совместное владение домом, установить отсроченную дату продажи
        Как вы могли догадаться, это не особенно популярный вариант, особенно с учетом рекомендаций, данных ранее.
        Этот вариант не обязательно означает, что вы двое собираетесь продолжать жить в доме вместе. Хотя некоторым парам все же удается найти способ мирно сосуществовать под одной крышей, переживая развод.
        Решение о совместном владении домом в течение определенного периода времени после развода может быть вызвано рядом веских причин:
        Дети заканчивают колледж через X лет
        Влияние прироста капитала и других налогов связанные с продажей
        Оставшийся супруг не может претендовать на ссуду от своего имени
        Рынок жилья находится на пике, и вы ждете, пока он остынет, прежде чем переехать в другое место
        Или просто потому, что собственность слишком ценное вложение, чтобы его отпустить.
        Остаточное преимущество этой стратегии состоит в том, что вы оба можете участвовать в повышении стоимости собственности в течение этого периода времени.
        Кроме того, если вы оба продолжаете участвовать в расходах на недвижимость (ипотека, налог на имущество, страхование домовладельцев и т. Д.), Это может быть более дешевым вариантом и способом улучшить ваш индивидуальный денежный поток, а не переносить груз. Все сам.
        Знаете ли вы, что в случае совместного владения вы также можете арендовать дом?
        Если вы откладываете продажу своего дома, это еще один законный вариант.
        Очевидные преимущества получения дополнительного дохода в краткосрочной перспективе должны стать долгожданным облегчением.
        Сдача дома в аренду другим людям сопряжена с определенными проблемами, и если вы все же решите пойти по этому пути, было бы разумно воспользоваться услугами фирмы по управлению недвижимостью, чтобы избежать возможных конфликтов между вами и вашим супругом. .
        СОВЕТ ЭКСПЕРТА
        Возможно, вы думаете об этой стратегии дохода от аренды как о способе получения дополнительного дохода, который будет отображаться в заявке на получение ипотечной ссуды.Кредиторы допускают это только в ограниченном числе обстоятельств.
        Проще говоря, кредиторы не будут включать доход от аренды недвижимости, которую вы заявляете в качестве своего «основного места жительства».
        Единственное исключение из этого правила — если доход от аренды получен от отдельно стоящей вспомогательной единицы, например, коттеджа. Спальня в том же доме, в котором вы живете, не в счет.
        Рост популярности Airbnb и краткосрочной аренды добавил еще один уровень сложности в рекомендации по кредитованию, поэтому обязательно проработайте свой конкретный сценарий с помощью квалифицированного консультанта по ипотеке при разводе.
        Альтернативная стратегия при совместном владении после развода — запрос отсроченного распределения.
        Отсроченное распределение — это когда суд соглашается разделить долю в вашем доме позднее.
        Этот вариант по-прежнему обеспечивает стабильность для всех детей в доме, с указанием не продавать дом, пока младшему ребенку не исполнится 18 лет или он не пойдет в колледж. В этот момент дом должен быть продан.
        В таком случае разделение капитала будет основываться на новой стоимости собственности в этот момент времени, а не на какой-либо фиксированной стоимости с предыдущей даты.
        Это распространенный подход, когда рынки жилья слабы, и пары хотят иметь возможность увеличить прибыль от продажи своего дома в более поздний срок. Продавая недвижимость сейчас по непривлекательной цене, можно получить большую прибыль от будущей продажи, которая останется на столе.
        Подобно отсроченной продаже, с отсрочкой распределения суд обычно требует, чтобы оба супруга несли долю в расходах, которые будут включать выплаты по ипотеке, налоги, страхование домовладельца и расходы на содержание.
        Вариант 3 — Продам свой дом.
        Последний вариант — продам свой дом.
        Для большинства это может быть крайним средством. Для других это может быть единственный вариант.
        Одно можно сказать наверняка при продаже — оба супруга в конечном итоге получат долю от (акционерного) дохода, на которую они имеют право.
        Эти средства могут быть впоследствии использованы с пользой и могут помочь одному или обоим супругам успешно встать на ноги после развода.
        Как и все решения, касающиеся дома и ипотеки, продажа дома может иметь большие финансовые последствия, включая налоги на прирост капитала, исключения, штрафы за досрочное погашение ипотеки и т. Д.
        У продажи дома есть и другие недостатки, особенно если вы этого не хотите:
        Во-первых, могут быть глубокие и эмоциональные связи с домом, особенно если вы прожили в нем несколько лет и выросли. семья под этой крышей.
        Эти эмоциональные импульсы могут привести к коленным рефлексам и неправильным решениям о том, какой на самом деле «лучший» вариант.
        Убедитесь, что вы продаете свой дом по правильной причине, а не только для того, чтобы доставить удовольствие своему супругу или, что еще хуже, заставить его продать из негодования.
        Что делать, если наша ипотека превышает стоимость нашего дома?
        Еще одна уникальная проблема при продаже дома при разводе связана с текущим балансом по ипотеке, пропорциональным текущей стоимости собственности.
        Вы когда-нибудь слышали термин «подводный»?
        Это когда текущий баланс ипотечного кредита превышает текущую стоимость недвижимости. В этом случае короткая продажа может быть единственным вариантом.
        Короткая продажа — это продажа недвижимости по цене, меньшей, чем текущий остаток непогашенной задолженности.Это оставляет кредитора или кредитора в убытке из-за того, что они не могут возместить всю сумму остатка ссуды.
        Вы хотите, чтобы все держатели залога или кредиторы согласились принять сумму, меньшую, чем общая причитающаяся сумма, в противном случае у вас может остаться непогашенный остаток, который от вас могут потребовать погасить даже после продажи дома.
        В трудные времена некоторым домовладельцам при разводе, возможно, придется прибегнуть к другим средствам избавления от дома.
        Решение этих проблем становится немного сложнее, если ни один из клиентов не находится в финансовом положении, чтобы позволить себе сохранить собственность, И на момент урегулирования бракоразводного процесса в собственности остается мало или совсем не остается капитала.
        В этих случаях вам, возможно, придется прибегнуть к таким вещам, как изменение ссуды. Или, чтобы сделать еще один шаг вперед, альтернативами также могут быть: обращение взыскания, акт взамен обращения взыскания, банкротство.
        Хотя в этом посте мы не будем затрагивать такие темы, как взыскание и банкротство, важно знать все доступные вам инструменты для решения проблем с недвижимостью.
        В конце концов, крайне важно, чтобы у вас была профессиональная помощь, чтобы отсортировать эти варианты — плюсы и минусы, что можно и чего нельзя.
        Если вы не доверяете своему супругу и у вас недостаточно информации, чтобы принять правильное решение для одного из важнейших решений в вашей жизни, то вам необходимо проконсультироваться с обученными профессионалами.
        Будь то адвокат по семейным делам, сертифицированный финансовый аналитик по разводам, CPA или специалист по ипотеке при разводе, вам необходимо определить все доступные вам возможности, и ТОЛЬКО ТОГДА вы сможете принять правильное решение.
        У нас есть популярная поговорка: «Сначала определите, что такое ВОЗМОЖНЫЙ , а затем определите, что такое PRUDENT ».”
        Ни при каких обстоятельствах вы не должны завершать развод, пока не будут рассмотрены, проанализированы и тщательно спланированы вопросы, касающиеся вашего дома и ипотеки.
        Как определить свою долю в собственном капитале
        Раздел имущества при разводе основывается на нескольких факторах.
        Во-первых, вам необходимо выяснить, живете ли вы в государстве с общественной собственностью или со справедливым распределением.
        Тогда вам нужно понять разницу между отдельным имуществом иобщественная собственность (или семейная собственность).
        Некоторые штаты считаются общими состояниями собственности, что означает, что все активы, приобретенные во время брака, делятся поровну. Это относится к вашему дому, а также к арендуемой недвижимости, инвестиционным счетам, пенсионным планам, бизнес-интересам и так далее.
        Однако это не всегда означает, что при разводе вы получите 50% стоимости дома.
        Возможно обменять стоимость дома на большую или меньшую долю в других активах сообщества, при этом чистый эффект будет по-прежнему разделен на 50-50.
        Опять же, сумма денег, которую вы можете получить в рамках раздела активов, будет зависеть от штата, в котором вы проживаете, и классификации брачных активов (т.е. классифицируются ли они как «общественная собственность»).
        Обособленное имущество обычно относится к активам, приобретенным до брака или после раздельного проживания. Сюда также входят активы, приобретенные во время брака в дар или по наследству.
        Например, если вы владеете и домом, а затем поженитесь, дом будет считаться отдельной собственностью, по крайней мере, на начальном этапе.Но если оба супруга начнут вносить вклад в дом либо посредством выплат по ипотеке, либо если дом переименован, чтобы включить в него другого супруга, то он переходит в общественную собственность и будет разделен как таковая в случае развода.
        Момент, когда что-то переходит в общественную собственность из отдельной собственности, обычно является горячей кнопкой для клиентов при разводе и, в частности, домовладельцев.
        Обособленное имущество также может быть наследством, полученным мужем или женой во время брака, или любым подарком, подаренным им во время брака, включая недвижимость.
        Во избежание перехода отдельной собственности в общественную собственность супругу следует принять меры по сохранению имущества отдельно с помощью индивидуальных банковских счетов и других мер.
        Например, если вы владели домом до развода и намереваетесь сохранить его как отдельную собственность на протяжении всего брака — не добавляйте вашего супруга к титулу. В CA в этот момент собственность становится общественной собственностью.
        Расчеты в штатах со справедливым распределением не требуют разделения 50 на 50, но суды требуют, чтобы разделение было справедливым и равноправным.
        В государствах справедливого распределения учитываются несколько факторов, в том числе:
        Финансовое положение каждого супруга
        Продолжительность брака
        Возраст и физическое / эмоциональное состояние каждого супруга
        Доход и потенциальные возможности заработка для каждый
        Потребности опекуна в поддержании любого образа жизни детей
        И этот список можно продолжить.
        Что делать, если дом находится на имя только одного супруга?
        Опять же, сначала необходимо определить, является ли ваш дом общественной или отдельной собственностью.
        Если вы приобрели дом до брака и сохранили финансовые аспекты дома отдельно, вы можете усилить свои аргументы в пользу отдельного имущества, но ваш супруг может доказать, что они внесли свой вклад в оплату дома и, таким образом, имеют право к собственному капиталу.
        Этот случай укрепился в многолетнем браке. Однако, если будет доказано, что дом является отдельной собственностью (гораздо проще доказать, что это подаренная или унаследованная собственность), то супруга-владелец сохранит за собой дом.
        В случае возникновения спора супруг может заблокировать продажу или передачу дома до тех пор, пока судья не решит, как разделить имущество.
        Супруг (а) также может подать письменный лист.
        A lis pendens — это уведомление (очень похожее на своего рода красный флаг), которое предупреждает общественность о наложении залога на дом. Это заносится в реестр дел в канцелярии уездного служащего, по месту нахождения дома.
        Этот lis pendens (или красный флаг) не снимается до тех пор, пока не будет принято соответствующее юридическое решение, например, окончательное решение о разводе.Законы Lis pendens различаются в зависимости от штата, поэтому лучше проверить, что применяется в вашей конкретной юрисдикции.
        Что делать, если дом принадлежит обоим супругам?
        Если дом зарегистрирован на оба имени, то в состоянии общинной собственности оба супруга будут поровну участвовать в разделе дома в качестве актива.
        Могут быть некоторые компромиссы относительно того, на какую долю каждый из супругов имеет право при включении раздела других активов, но в целом разделение 50 на 50 является правилом.
        Опять же, ваш адвокат по семейным делам или другой квалифицированный специалист по бракоразводным процессам должен быть в состоянии провести вас через разделение активов и ваши ожидания в отношении того, на что вы имеете право, в дополнение к тому, что суд может пожелать принять.
        В государствах справедливого распределения суды будут пытаться определить, что является справедливым и равноправным для раздела дома, но другие факторы, включая потенциал заработка каждого супруга, продолжительность брака, физические и эмоциональные соображения, потребности родителя-опекуна и другие аналогичные факторы будут влиять на то, как распределяется дом.
        Как разделить собственность, когда задействована ипотека
        Если у вашего дома есть ипотека, это может создать некоторые дополнительные проблемы.
        Вот несколько общих вопросов, которые возникают в связи с ипотекой при разводе:
        Могу ли я удалить имя моего бывшего из дома и ипотеки?
        Во-первых, вам необходимо понять, что удаление супруга из дома (также известный как передача права собственности) и удаление его из ипотеки (также известного как рефинансирование) — это две совершенно разные задачи.
        Многие считают, что титул и ипотека — одно и то же.
        Это , а не .
        Могу ли я удалить имя бывшего из названия?
        Да. Фактически, в случаях, когда один из супругов согласился принять дом в рамках урегулирования бракоразводного процесса, может быть разумным удалить имя бывшего супруга как можно быстрее, чтобы они по закону не получали никаких доходов, если вы продаете имущество или наследуете его в случае смерти.
        С точки зрения бывшего или уходящего супруга, они также склонны исключать свое имя из существующей ипотеки.
        Удаление одной стороны из титула не означает, что удаляет их из текущего залога по ипотеке, при условии, что ссуда выдана на оба ваших имени.
        Передача права собственности осуществляется посредством простого акта о выдаче прав или брака. Чего нельзя сказать об ипотеке, которая требует, чтобы один из супругов имел право на наследование ипотечной задолженности самостоятельно.
        Желает ли уходящий супруг или другой супруг быть связанным с ипотекой бывшего супруга предположительно на следующие 30 лет (или оставшийся срок по ипотеке)?
        Ответ может быть да или нет, в зависимости от вашей терпимости к риску.
        Каковы риски неиспользования уходящего супруга (а) из ипотеки?
        Есть несколько разных способов взглянуть на это. Два основных момента, которые необходимо учитывать в отношении другого супруга:
        Повредит ли мой кредит, если мой бывший супруг пропустит выплату по ипотеке?
        Если я захочу купить новый дом, помешает ли мне мой старый долг?
        Первый вопрос касается кредита, а второй вопрос касается кредита.
        В соглашении о разводе может быть указано, что оставшийся супруг (супруга) несет ответственность за все ипотечные и жилищные расходы.
        В соглашении также может быть указано, что внебрачный супруг получает компенсацию и освобождается от какой-либо ответственности по этим жилищным обязательствам.
        Отсутствие ответственности определяется как: «Освободить другую сторону от любой ответственности за ущерб или другую ответственность, возникшую в результате сделки».
        Компенсация определяется как: « Чтобы возместить другой стороне убытки, понесенные из-за действий или невыполнения обязательств третьей стороной или чьей-либо стороны.
        Учитывая эту информацию, давайте еще раз вернемся к двум основным соображениям:
        Повредит ли мой кредит, если мой бывший супруг пропустит ипотечный платеж?
        Короткий ответ: Да.
        К сожалению, кредитные бюро не заботятся о том, какой стороне было передано имущество. Единственное, о чем заботится кредитор, — это получение выплаты.
        Если вы подписали ипотечный кредит вместе со своим бывшим супругом, с точки зрения кредитора, вы согласились своевременно вносить платежи.
        В случае пропуска платежа, об этом будет сообщено непосредственно в 3 кредитных бюро. 3 кредитных бюро: Experian, Transunion и Equifax.
        Эти компании несут ответственность за отчетность о вашей кредитной истории и создание соответствующей оценки FICO (также известной как кредитный рейтинг). При уведомлении о просроченной выплате по ипотеке эта просрочка немедленно сообщается в ОБЕИХ ваших кредитных отчетах.
        Таким образом, ни одна из сторон не имеет иммунитета от первоначального векселя, который они подписали вместе.
        Если я захочу купить новый дом, помешает ли мне доплатить дополнительный долг?
        Ответ на этот вопрос может варьироваться от кредитора к кредитору.
        В большинстве случаев кредитор, рассматривающий ипотечную заявку, обычно может исключить задолженность по прежнему месту жительства, если это отражено в соглашении об урегулировании.
        Кредиторы считают, что это юридическая уступка долга, и не будут наказывать уходящего супруга за дополнительный долг.
        Стоит отметить, что правила кредитования постоянно меняются.Кредиторы постоянно пересматривают свои руководящие принципы с учетом рыночных тенденций и других факторов риска.
        В современном мире кредитования такой юридической уступки долга часто бывает достаточно.
        Однако мы не знаем, изменится ли когда-нибудь эти правила и когда они это сделают.
        По этой причине всегда лучше взвесить сопутствующие риски, прежде чем соглашаться сохранить совместную ипотеку после урегулирования бракоразводного процесса.
        Каков процесс исключения имени одного из супругов из ипотеки?
        Чтобы исключить имя супруга из ипотеки, вам нужно будет подать заявление на получение ипотечной ссуды исключительно на ваше имя.Процесс рефинансирования включает первоначальное заявление, андеррайтинг кредитора и утверждение вашего дохода и кредита, а также оценку.
        Это не только защищает вас, демонстрируя, что вы единолично владеете домом, но и защищает вашего бывшего, который по-прежнему будет нести ответственность за выплаты по ипотеке в случае, если вы не успеете за платежами.
        Как насчет титула на собственность?
        После того, как вы получили одобрение на получение ссуды для рефинансирования, вам также необходимо, чтобы имя вашего бывшего супруга было вычеркнуто из документа на собственность.
        Обычно это делается посредством заявления о прекращении права собственности или договора о передаче права собственности между супругами, что означает, что ваш супруг (а) отказывается от своих прав на собственность. Затем этот акт подается в канцелярию окружного секретаря, и право собственности на собственность обновляется.
        Иногда имеет смысл рефинансировать эту ссуду до развода до вступления в силу судебного решения или расторжения брака. Часто рефинансирование осуществляется до заключения какого-либо мирового соглашения.
        Если вы обновляете право собственности на дом в рамках рефинансирования до развода, еще находясь в законном браке, вам необходимо будет иметь титул:
        Женатый мужчина / женщина, как его / ее единственная и отдельная собственность.
        Затем, после завершения развода, вы можете подать другой акт об изменении права собственности на вашу единственную и отдельную собственность на:
        Не состоящий в браке мужчина / женщина.
        Это лишь некоторые из важных аспектов процесса и сроков, связанных с разделом собственности.
        Должен ли я разрешить моей супруге исключительное пользование домом, если я все еще остаюсь в праве собственности?
        Если вы соглашаетесь в расторжении брака предоставить своему супругу дом, в идеале, они будут рефинансировать ипотечный кредит только на свое имя.Это даст вам уверенность в том, что вы больше не несете какой-либо финансовой ответственности, и тогда вы сможете уверенно передать право собственности на дом.
        Исключением является отсроченное распределение, при котором обе стороны соглашаются сохранить право владения домом до тех пор, пока суд не вынесет постановление о продаже дома, обычно когда в доме больше нет несовершеннолетних детей.
        Какие шаги мне следует предпринять, чтобы продать дом при разводе
        Чтобы полностью прервать развод, многие супруги соглашаются продать дом и разделить выручку в рамках начального процесса.
        Имейте в виду, что это работает только тогда, когда право собственности на дом не оспаривается в рамках оспариваемого урегулирования бракоразводного процесса. В таких случаях судья выносит окончательное решение о том, сколько капитала (или денег) имеет право каждый из супругов после продажи собственности.
        В течение этого переговорного периода обеим сторонам будет запрещено продавать дом до тех пор, пока не будет издано окончательное постановление.
        Когда одна сторона подает прошение о расторжении брака, ей запрещается делать что-либо с собственностью.
        Повестка, в которой перечисляются активы и недвижимое имущество, также являются временными запретительными судебными приказами или ТРО, которые запрещают супругу / супруге распоряжаться или скрывать какое-либо имущество.
        Есть некоторые исключения из этих типов заказов. Например, если имущество подлежит обращению взыскания или уже вступило в процесс обращения взыскания, судья не сможет помешать банку взять дом во владение после завершения этого процесса обращения взыскания.
        Другое исключение — это когда дом является единственным источником ликвидности, который позволяет стороне или сторонам оплачивать гонорары и расходы на адвоката.Если нет возможности покрыть эти конкретные расходы в ходе урегулирования спора, постановление судьи о продаже дома может поступить раньше, чем ожидалось, несмотря на наличие каких-либо ТРО.
        При отсутствии этих ограничений, и особенно при наличии соглашения о продаже дома до подачи ходатайства или после принятия окончательного решения, супруги будут проходить довольно традиционный процесс продажи.
        Во-первых, найдите агента, которого вы оба можете использовать. Если вы не можете определиться, вам будет назначен риэлтор.Агент поможет установить реалистичные ожидания в отношении потенциальной цены продажи, продвигать вашу недвижимость и посоветовать, какие предложения являются наиболее привлекательными.
        Что еще более важно, ваш риэлтор должен быть открытым и честным в отношении процесса общения во время этого листинга. Как обе стороны будут проинформированы о происходящих действиях? В конечном итоге обе стороны должны иметь равные права при принятии решения о том, какое предложение лучше.
        Есть агенты по недвижимости, которые специализируются на расторжении брака.Они специально обучены разбираться не только с юридическими и финансовыми аспектами продажи в части урегулирования бракоразводного процесса, но и с эмоциональными аспектами, которые включают эффективное общение, совместное принятие решений и прозрачность.
        Как оценить дом при разводе
        Мы уже определили, что дом, вероятно, является наиболее ценным активом, который необходимо разделить во время развода.
        Текущая стоимость дома является основным фактором, определяющим ваше финансовое положение после развода.
        Согласование стоимости собственности не всегда бывает черно-белым. Стоимость недвижимости и рыночные тенденции по стране могут быть нестабильными на ежедневной, еженедельной или ежемесячной основе.
        Вот некоторые из наиболее распространенных способов оценки дома:
        Официальная оценка лицензированным оценщиком недвижимости
        Сравнительный анализ рынка (CMA)
        Ценовое заключение брокера (BPO)
        Онлайн-оценщик ( Zillow, Redfin и т. Д.)
        Оценка налога на имущество (округ)
        
        Эти варианты перечислены в порядке приоритета.
        Самый точный и предпочтительный метод оценки — это формальная оценка, проводимая лицензированным оценщиком недвижимости. Оценщик посетит вашу собственность, чтобы завершить осмотр, изучить рыночные тенденции, рассмотреть недавние сопоставимые продажи, а затем подготовить полный отчет, обычно от 15 до 40 страниц с подробностями.
        Второй и третий варианты — это либо сравнительный анализ рынка (CMA), либо заключение брокерской цены (BPO). CMA обычно заполняется брокером по недвижимости.В отчете будут рассмотрены сопоставимые продажи на местном уровне и сделана корректировка цен (положительная или отрицательная) с учетом любых различий в характеристиках недавних продаж по сравнению с вашей недвижимостью.
        Заключение о цене брокера часто заполняется и брокером по недвижимости, но оно не обязательно учитывает рыночную активность в реальном времени.
        Третий и четвертый варианты не следует использовать при определении истинного значения свойства.
        Оценка налога на недвижимость — это стоимость, которую округ присваивает вашему дому для расчета налогов на недвижимость.Однако эти переоценки случаются нечасто, если вообще происходят. Другими словами, округ оценивает вашу собственность, но редко обновляет оценочную стоимость, несмотря на улучшение жилищных условий и повышение стоимости имущества с течением времени.
        По этой причине ваша оценочная стоимость не является истинным индикатором сегодняшней стоимости.
        То же самое относится к онлайн-калькуляторам цен, таким как Zillow и Redfin.
        Эти онлайн-платформы отлично справляются с задачей , оценивая вашу текущую недвижимость, оцененную на основе тонны тщательно отобранных местных данных.Однако это то, что он говорит, это оценка. Эти компании не проезжают мимо вашей собственности, не осматривают внутреннюю часть и не принимают во внимание ее состояние.
        Хотя точность этих оценщиков со временем улучшилась, на них не следует полагаться при определении истинной стоимости вашего дома сегодня.
        Когда расторжение ипотеки НЕ является вариантом
        Не все разведенные будут иметь право взять на себя ответственность за всю ипотеку самостоятельно.
        Эта проблема усугубляется, когда супругу, сохраняющему право собственности, необходимо вывести наличные из собственности (посредством рефинансирования), чтобы завершить выкуп или компенсационный платеж.
        В определенных сценариях уходящий супруг или его супруг (а) соглашаются сохранить свое имя в ипотеке, передавая супругу исключительные права и право владения домом.
        Хотя это может быть путь наименьшего сопротивления, он вызывает несколько уникальных вопросов:
        Кто несет ответственность за выплаты по ипотеке? Отвечаю ли я за половину ипотеки, если мой бывший супруг остается дома?
        Как мы уже обсуждали ранее, это двоякий вопрос.Существует разница между ответственностью с точки зрения кредита и ответственностью с точки зрения закона.
        Если ваше имя указано в ипотечных документах в качестве одного из владельцев дома, вы и любое другое лицо, указанное в качестве заемщика, несете финансовую ответственность за выплаты по ипотеке со стороны кредитора и кредитных бюро.
        Не имеет значения, продолжает ли один из вас жить в доме или нет. И даже если вы разработаете соглашение об оплате одним супругом, если кто-то из вас пропустит платеж и ваше имя указано в ипотеке, просрочки повлияют на оба ваших кредитных профиля.
        Совместная ипотека означает, что вы разделяете совместную ответственность до тех пор, пока дом не будет продан или ваше имя не будет удалено в результате рефинансирования.
        Однако в вашем соглашении о брачном соглашении может быть указано, что оставшийся супруг несет единоличную юридическую ответственность за поддержание платежей на дом. Большинство кредиторов считают это юридически обязательной уступкой долга.
        Акцент на слове больше всего , поскольку не все кредиторы имеют одинаковые руководящие принципы и критерии для исключения такого рода долгов.Проконсультируйтесь с консультантом по ипотеке при разводе, чтобы уточнить особенности вашей ситуации.
        В той степени, в которой этот пункт является частью вашего соглашения, вы можете обратиться за помощью в случае, если супруга не выполняет свою часть сделки, по крайней мере, в глазах суда.
        Однако кредитные бюро по-прежнему будут наказывать вас за просрочку платежа независимо от того, кто виноват.
        Что произойдет, если мой бывший не удалит мое имя из ипотеки?
        Если ваш дом передан вашему супругу в соответствии с соглашением, то часть этого будет включать в себя принятие соответствующих мер для исключения вас из титула И ипотеки.
        Если супруг не выполняет постановление о разводе, имеющее такую же силу, что и любое другое постановление суда, вы можете обратиться в суд с ходатайством о приведении в исполнение вашего мирового соглашения или постановления о справедливом распределении.
        Хотя процесс займет некоторое время, в конечном итоге ваше имя будет удалено из титула и ипотеки, будь то рефинансирование или продажа собственности.
        Суды обычно предоставляют разумное и заранее определенное количество времени, чтобы это произошло, и фактическое количество времени может варьироваться в зависимости от того, сколько времени потребуется для рефинансирования дома или от того, требуется ли дополнительное время для повышения кредитоспособности или поиска компании-партнера. -сеньор.
        Если супруг (а) не соблюдает срок, установленный судом, вы можете подать ходатайство о неуважении к суду. И если ваш супруг (а) попытался рефинансировать дом, но потерпел неудачу, то суд может распорядиться о том, чтобы дом был выставлен на продажу.
        Могу ли я лично продать дом, если имя моей бывшей указано в ипотеке?
        Если только декрет о разводе не предоставляет полные права собственности одному или другому супругу, то для совместного дома также потребуется одобрение и подписи обоих супругов.
        Если один из супругов отказывается сотрудничать с продажей дома, может потребоваться судебный иск. Супруг может подать в суд ходатайство об изменении указа о разводе и распорядиться о продаже дома, принадлежащего обоим супругам. Это может занять много времени и дорого, если супруги ссорятся из-за того, стоит ли продавать дом.
        Как рефинансировать ипотеку при разводе
        Итак, вы решили, кто из вас будет держать дом после развода.
        У сохраняющего супруга теперь есть задача — рефинансировать ипотеку на дом на свое имя.
        Это требует от банка проверки финансовых показателей заемщиков и определения того, являются ли они подходящими кандидатами.
        Процесс подачи заявления на ипотеку при разводе ничем не отличается от любого другого стандартного процесса подачи заявления на ипотеку.
        Все они возвращаются к одной и той же теме: квалификация.
        Независимо от того, заключается ли рефинансирование в простом удалении имени одного из супругов путем рефинансирования существующего остатка по ипотеке, или если рефинансирование требует, чтобы вы вывели наличные из дома для целей выкупа, квалификационные параметры остаются в основном теми же.
        Право на получение ипотечного кредита в сегодняшней кредитной среде основывается на трех основных принципах, или, как мы их называем, — 3 C:
        # 1 Вместимость: (также известный как доход или ваша способность погашать)
        # 2 Кредит: (ваша историческая способность управлять долгом и своевременно производить платежи)
        # 3 Обеспечение: (сумма собственного капитала или собственности, имеющейся у вас дома)
        Все три из этих полей должны быть быть проверенным, чтобы кто-то мог успешно получить финансирование, по крайней мере, по обычным стандартам кредитования.
        Вот краткий обзор значения каждого из 3 C’S:
        Объем (также известный как доход): Кредиторы соблюдают строгие ограничения отношения долга к доходу (DTI). Другими словами, кредитор проверит ваши финансовые показатели, чтобы определить, превышает ли ваша ежемесячная задолженность определенный процент от вашего ежемесячного валового дохода.
        По большей части эти ограничения отношения долга к доходу (DTI) не подлежат обсуждению. Если ваше соотношение превышает допустимое, вы не сможете завершить процесс.Вот несколько советов по решению проблем, связанных с соотношением долга к доходу:
        Уменьшите сумму ипотечного кредита
        Выплата другого долга
        Найдите дополнительные источники дохода
        Кредит (он же рейтинг FICO): Кредиторы уделяют большое внимание о вашей кредитной истории, в частности о вашем кредитном рейтинге или рейтинге FICO. Низкий балл FICO сигнализирует банку о том, что заемщик может плохо оплачивать свои счета вовремя.
        Или кредитный отчет может показать, что заемщик имеет чрезмерный баланс, пропорциональный их кредитному лимиту.Высокий балл говорит об обратном.
        Низкий балл дает более высокую процентную ставку, поскольку уровень предполагаемого риска повышается. Заемщики с более высоким кредитным рейтингом получают преимущество более низких ставок и / или затрат по ипотеке.
        Залог (он же дом): 3 ^-й и последний кусок головоломки — это сам дом. Кредиторы будут предоставлять ссуды только до определенного процента от стоимости дома. Они называют это пределом кредита до стоимости (LTV).
        Здесь вступает в игру формальная оценка.Сумма собственного капитала, находящаяся в их собственности, должна быть задокументирована в ходе этого процесса оценки, чтобы получить соотношение кредита к стоимости (LTV).
        В случае, если сумма ссуды превышает лимиты кредитора пропорционально стоимости дома, клиент может не иметь права на рефинансирование.
        Альтернативой для смягчения ограничений LTV может быть сокращение остатка по ипотеке, поиск дополнительных сопоставимых продаж для поддержки более высокой стоимости или принятие более высокой процентной ставки в результате чрезмерного соотношения.
        Это три основных фактора, которые повлияют на вашу способность претендовать на новую ипотеку.
        Чем раньше вы сможете подготовиться к этому при расторжении брака, тем лучше.
        После того, как развод окончен, и вы положили чернила на бумагу, очень трудно вернуться и исправить положение постфактум.
        Консультант по ипотеке при разводе должен быть в состоянии заранее подумать о том, как будет выглядеть ваше финансовое положение после развода, и посоветовать вам, что вам нужно делать (если что-нибудь), чтобы позиционировать себя в лучшем свете, когда придет время банк, чтобы хорошо на вас взглянуть.
        Чтобы ознакомиться с некоторыми уникальными правилами кредитования, характерными для заявителей о разводе, не стесняйтесь загрузить бесплатную копию книги «Развод и ипотека: полное руководство».
        Это руководство предоставит общий обзор того, что отличает стандартную ипотечную заявку от заявки на развод, которую вы будете подавать.
        Причины рефинансирования ипотеки при разводе
        Мы свели это к двум основным причинам, по которым кто-то может быть требуется для рефинансирования ипотеки после или во время развода:
        Во-первых, уходящий супруг не может больше не хотят иметь обязательства по существующей ссуде, особенно если они теряют свою долю владения в собственности.По сути, они хотят защитить свой кредит и разорвать все связи с собственностью.
        Во-вторых, получение наличных из дома может быть единственным способом получить доступ к средствам для завершения выкупа или любых компенсационных выплат.
        С другой стороны, есть несколько других причин для рефинансирования дома при разводе, несмотря на то, что это не требуется в рамках вашего урегулирования бракоразводного процесса.
        Какие еще причины для рефинансирования ипотеки при разводе?
        Итак, вам «наградили» дом.
        А теперь пора принять разумные финансовые решения, которые принесут вам выгоду в долгосрочной перспективе.
        Дом — отличное место для начала, если вы хотите использовать собственные средства, чтобы получить доступ к наличным деньгам, консолидировать задолженность или снизить ежемесячные выплаты по ипотеке.
        Вот несколько распространенных подходов:
        Используйте собственный капитал по причинам, не связанным с выкупом.
        С ростом цен на жилье и исторически низкими процентными ставками, рефинансируя свое жилье, вы можете получить доступ к дешевому капиталу как источнику ликвидности.Возможно, вы захотите консолидировать свои долги, такие как кредитные карты, студенческие ссуды, автокредиты и другие обременительные обязательства.
        Вы также можете создать денежный резерв, если развод сильно повлиял на вашу ликвидность или наличные деньги. Эти средства также могут быть использованы для завершения тех давно назревших улучшений дома, косметического ремонта или более крупных надстроек.
        В качестве альтернативы деньги можно использовать для других инвестиций, таких как акции и облигации, а также другую недвижимость.
        Блокировка фиксированных платежей.
        Знаете ли вы, что около 10% всех домовладельцев имеют ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM)? Что это значит? Это означает, что платежи могут колебаться как в большую, так и в меньшую сторону после истечения фиксированного периода оплаты.
        Например, 5 лет назад вы профинансировали ссуду с помощью продукта ARM 7/1. Это 30-летний кредит с фиксированной процентной ставкой на 1 7 лет. После 7 года ваша ставка изменится в зависимости от текущих рыночных ставок. Неудобно работать с ипотекой со ставкой, которая изменится через два года, особенно если вы намереваетесь сохранить собственность в течение следующих 2 лет.
        По этой причине вы можете захотеть рефинансироваться в новый продукт 7/1 ARM в течение еще 7 лет по соглашению с фиксированной ставкой. Еще более безопасным является вариант рефинансирования в продукт с полностью фиксированной процентной ставкой, такой как ссуда с фиксированной ставкой на 10, 15, 20 или 30 лет.
        В то время как продукты ARM обычно изначально имеют более низкую стоимость, компромисс заключается в том, что существует определенная неопределенность в будущем, когда истечет вводный период фиксированной ставки. Существует определенная степень уверенности в том, чтобы фиксировать процентную ставку в обозримом будущем или, по крайней мере, до тех пор, пока вы не планируете продавать дом.
        Развод уже создает в вашей жизни изрядное количество неотвеченных вопросов, и, рефинансируя ссуду с фиксированной ставкой, вы точно знаете, какими будут ваши ежемесячные платежи в ближайшие годы.
        Уменьшите размер ипотечного платежа.
        В последние годы ставки несколько снизились и сейчас упали около исторических минимумов. Рефинансирование может позволить вам снизить выплаты по ипотеке и улучшить ежемесячный денежный поток.
        В конце концов, денежные потоки — это общая проблема супругов после развода.Стоит держать руку на пульсе ипотечного рынка и выявлять возможности для фиксации более низкой ставки и оплаты.
        Если цель состоит в том, чтобы снизить ежемесячные выплаты по ипотеке, имейте в виду, что рефинансирование с целью повышения процентной ставки не всегда означает более высокий ежемесячный платеж. Разрешите пояснить:
        Ваш текущий заем был профинансирован 10 лет назад в размере 500 000 долларов США по ставке 3,75%. Ваш ежемесячный платеж составляет 2316 долларов в месяц, а срок ипотеки составляет 30 лет.
        Сегодня (10 лет спустя) ваш остаток по ипотеке составляет 385 000 долларов, а ваш ежемесячный платеж остается на уровне 2316 долларов в месяц.
        Вот загвоздка …
        Если рефинансировать текущий остаток в размере 385 000 долларов в новый 30-летний заем с более высокой процентной ставкой , скажем, 4,25%, ваш ежемесячный платеж фактически упадет с до 1894 доллара в месяц. Это эквивалентно колоссальной ежемесячной экономии 422 долларов в месяц!
        Но как…?
        Проще говоря, вы продлили выплаты по ипотеке еще на 30 лет, тогда как у вас осталось только 20 лет по старому кредиту.
        В долгосрочной перспективе это может быть значительно дороже с точки зрения общей суммы процентов, потраченных в течение срока действия ссуды.Опять же, все зависит от ваших целей.
        В данном случае целью было снизить ежемесячные выплаты по ипотеке. Мы продемонстрировали, что, несмотря на заблуждение, более высокая ставка не всегда означает более высокую оплату.
        Чтобы глубже погрузиться в причины рефинансирования вашего дома при разводе, ознакомьтесь с этой статьей Forbes «Пока дом не разлучит нас: 5 основных причин рефинансирования после развода».
        Принятие ипотечного кредита при разводе
        Не слишком ли хороша процентная ставка по текущему ипотечному кредиту, чтобы от нее отказаться? Вы хотите сохранить дом И текущие условия кредита?
        Что ж, тебе повезло (может быть).
        Альтернатива: предполагаемая ипотека.
        Что такое предполагаемая ипотека и как она работает?
        Проще говоря, получение ипотеки похоже на наследование текущей ссуды. Это когда совместная ипотека передается только на имя одного из супругов. Затем наследующий супруг сохраняет свою текущую ставку по ипотеке (надеюсь, она лучше, чем текущие рыночные ставки) и поддерживает тот же ежемесячный платеж по ипотеке, при этом достигая конечной цели — отстранения своего супруга от ссуды.
        Хотя это может показаться привлекательным в теории, возможность успешно взять ссуду гораздо менее вероятна, чем большинство предложений по рефинансированию.
        С ростом популярности предполагаемой ипотеки возникает множество заблуждений, которые необходимо устранить.
        Заблуждение № 1: Все ссуды можно предполагать
        Правда: Большинство ссуд не допускают допущений. Предположение о ссуде — это «особенность» ссудного продукта. Не все ссуды имеют эту предполагаемую «особенность».
        Как узнать, имеет ли ваша ссуда предполагаемая стоимость или нет?
        Вы захотите стереть копию своего старого векселя (или позвоните в банк для получения копии). В примечании отражены условия вашего существующего займа. В этом примечании будет четко указано, можно или нельзя принять ваш заем. ВСЕГДА начинайте здесь.
        Заблуждение № 2: Для получения ссуды квалификация не требуется.
        Правда: . Как и в случае с рефинансированием, супругу, который надеется принять свою ссуду, все равно потребуется пройти стандартный процесс утверждения.Это включает в себя отправку финансовых отчетов, банковских отчетов, кредитных отчетов и всего, что между ними.
        Подобно рефинансированию, нужно продемонстрировать, что они могут позволить себе поддерживать платежи самостоятельно, исходя из своего общего профиля. Если вы не имеете права на рефинансирование, скорее всего, вы также не имеете права на получение кредита.
        Заблуждение № 3: Предположение, что ссуда защитит мой платеж от роста
        Истина: Как мы показали ранее, более высокая ставка не всегда означает более высокий платеж.Например, рефинансирование ссуды по более высокой ставке, но в течение нового 30-летнего срока может фактически снизить ваш ежемесячный платеж. Независимо от того, имеет ли это смысл или нет, все зависит от ваших целей.
        Если цель состоит в том, чтобы минимизировать ваши ежемесячные расходы, то рефинансирование (независимо от ставки) может быть лучшим вариантом.
        Если цель состоит в том, чтобы минимизировать сумму процентов, выплачиваемых в течение срока ссуды, то предположение может быть лучшим вариантом.
        Конечно, вы должны быть уверены, что ваша текущая ставка лучше, чем текущая рыночная.И, повторюсь, вы должны быть уверены, что ваш кредит действительно может быть принят, прежде чем вы начнете столь трудный процесс.
        В конце концов, возможная ипотека может быть привлекательной. Однако в лучшем случае вероятность успеха для обеспечения предполагаемой ссуды невысока.
        Затраты на рефинансирование дома
        В этом мире нет ничего бесплатного (кроме нашего контента!), И то же самое касается подачи заявки на новую ипотеку.
        Вот некоторые общие сборы и расходы, которые вы, вероятно, понесете при рефинансировании своего дома:
        Комиссия за выдачу кредита (750-1500 долларов)
        Кредитор за выдачу кредита — это фиксированная комиссия, которую банк взимает за их время и усилия. .
        Пункты дисконтирования ссуды (0% — 3% от суммы кредита)
        Пункты дисконтирования — это комиссия, которую вы можете уплатить для обеспечения более низкой процентной ставки. Подумайте об этом так: теоретически доступна любая желаемая процентная ставка, вопрос лишь в том, сколько эта ставка будет вам стоить.
        Оплата дополнительных сборов для получения более выгодного тарифа до некоторой степени имеет смысл. Дисконтные баллы также не облагаются налогом, так же как проценты, которые вы платите по ипотеке, не облагаются налогом.
        Плата за аттестацию (от 350 до 1250 долларов)
        Большинство банков требует проведения оценки собственной компанией по управлению оценкой.Плата может варьироваться в зависимости от стоимости недвижимости, сложности или уникальности. Большинство оценок не подлежат передаче между кредиторами , а это означает, что даже если вы уже проводили оценку за последние несколько месяцев, банк все равно может потребовать новую проверку.
        Плата за условное депонирование / право собственности (от 500 до 1500 долларов США)
        Компания условного депонирования и / или титульная компания является стороной 3 ^-го по вашей ипотечной сделке. Они являются посредниками, и любые средства, обмененные в соответствии с транзакцией, будут проходить через компанию условного депонирования.Это примерный диапазон комиссионных за типичные услуги условного депонирования и титула.
        Сборы за регистрацию (250-500 долларов)
        Все дела, совершенные во время процесса ссуды, включая Доверительный акт, регистрируются в местном офисе клерков графства. Да, округу тоже платят.
        Страхование правового титула (от 750 до 1500 долларов)
        Это страховой полис, необходимый для каждой новой ссуды, который гарантирует отсутствие скрытых залоговых прав на собственность и предоставление вам чистого титула.Если в будущем возникнут какие-либо ошибки или кто-то попытается предъявить претензию на вашу собственность, эта страховка титула — ваша защита.
        Нотариальные сборы (75–200 долларов)
        Все кредитные документы, в частности Акты, которые должны быть зарегистрированы, требуют подписи в присутствии нотариуса. Компания условного депонирования, обрабатывающая вашу транзакцию, несет ответственность за создание нотариуса через одного из своих утвержденных поставщиков.
        Нотариальный сбор может варьироваться в зависимости от количества документов, которые необходимо нотариально заверить.Плата также может варьироваться в зависимости от того, происходит ли подписание в отделении условного депонирования (самый дешевый вариант) или требуется ли нотариус для поездки — например, к вам домой или в офис.
        Штраф за досрочное погашение
        За досрочное погашение кредита может взиматься или не взиматься плата, хотя, скорее всего, это не так. Чтобы убедиться в этом, всегда лучше проконсультироваться с вашим текущим кредитором. Однако штрафы за досрочное погашение, похоже, остались в прошлом, и большинство ипотечных кредитов, обеспеченных после рецессии в 2008 году, не имеют каких-либо штрафных санкций за досрочное погашение.
        Обычные документы о недвижимости, используемые при разводе
        Независимо от того, обновляете ли вы право собственности на текущий дом или покупаете новый дом, вы часто будете слышать ряд сбивающих с толку терминов.
        Легко принять за одно и то же право собственности и документы о собственности.
        Однако это две совершенно разные юридические концепции, и эти термины не должны использоваться взаимозаменяемо.
        В чем разница между титулом собственности и свидетельством о собственности?
        Право собственности — это законный способ заявить о праве собственности на определенный объект недвижимости.Следовательно, титул относится к уровню владения данной собственностью. Это сигнализирует о том, что собственность принадлежит им, правообладателям, и что они имеют права на ее использование.
        Доля в собственности может быть полной или частичной, в зависимости от того, есть ли другие правообладатели или зарегистрированные владельцы.
        Когда кто-то имеет право собственности на недвижимость, он также имеет возможность передать свою долю или даже часть своей доли другому лицу.Это обычно происходит при расторжении брака, когда один из супругов выкупается из своей доли в доме и титул передается из «совместной» собственности на имя одного из супругов как «единственного собственника».
        С другой стороны, документы — это физические юридические формы, которые подписываются и регистрируются для завершения передачи доли. Большинство документов, в зависимости от штата, должны быть зарегистрированы и зарегистрированы в офисе секретаря округа или аттестата оценщика, чтобы они стали официальными после того, как они были подписаны и нотариально заверены.
        Короче говоря, титул равняется владению. Документы — это инструменты, используемые для смены владельца.
        Каков процесс подачи документов? Есть налоговые последствия?
        Требования к документам и процесс изменения права собственности на собственность с использованием документов могут варьироваться от штата к штату.
        Кроме того, передача правового титула на собственность может также повлечь за собой налоговые последствия, которые могут варьироваться в зависимости от того, где находится собственность — вплоть до конкретного округа.Например, в некоторых округах может взиматься налог на передачу права собственности за отстранение одного супруга от титула.
        По этой причине всегда лучше проконсультироваться с местным прокурором или местным должностным лицом, чтобы понять влияние подачи различных документов в вашем штате.
        Какие общие дела используются при разводе?
        Есть несколько документов, которые можно использовать при передаче права собственности на недвижимость. Некоторые из них отличаются друг от друга, а другие могут использоваться как взаимозаменяемые.
        Вот краткая информация о некоторых общих делах в связи с урегулированием бракоразводного процесса:
        Акт передачи брака — Это документ, по которому право собственности передается между супругами при разводе.
        В Калифорнии этот вид Акта считается «передачей» права собственности, а не «сменой» владения. Например, один из супругов может пожелать передать свой отдельный имущественный интерес в доме своему супругу, не влияя на классификацию отдельного имущества по сравнению с другим.семейная собственность .
        Соглашение о предоставлении субсидии — Соглашение о предоставлении субсидии, аналогичное договору о браке между супругами, используется в некоторых штатах для передачи недвижимости от одного лица другому.
        Сторона, передающая свою долю, называется Праводателем, а получатель — Получателем.
        Основное различие между Соглашением о предоставлении права и Соглашением о браке заключается в том, что один используется для передачи права собственности между супружеской парой, а другой используется для передачи права собственности кому-либо.
        
        Заявление о прекращении права требования — Также именуется «Актами быстрого требования» из-за скорости, с которой они могут передавать недвижимость. Эти поступки обычны при разводе.
        Например, один из супругов может пожелать прекратить или прекратить свою долю участия или права требования в семейном доме, зарегистрированном совместно. По сути, это дает получающему супругу полное, необремененное право на собственность.
        При разводе, если супруг приобретает или получает супружеский дом, уходящий супруг может быстро и недорого подписать акт о прекращении права владения недвижимостью, лишив его интереса к собственности.
        В качестве альтернативы, акт о прекращении права собственности может быть использован для усиления отдельного имущественного интереса одного супруга в доме. Это будет гарантировать, что собственность останется классифицированной как их отдельная собственность, а не будет преобразована в классификацию семейной собственности.
        Акт о прекращении права собственности не гарантирует того, что Правообладатель действительно владеет правом собственности.
        Гарантийный договор — Гарантийный договор используется в сценариях, в которых участвуют покупатель и продавец.
        Этот документ указывает на то, что между покупателем и продавцом существуют определенные гарантии.
        Например, одна из основных гарантий, связанных с этим документом, заключается в том, что Праводатель (продавец) имеет долю собственности в доме И что они имеют право передать или продать эту долю собственности Получателю гранта (покупателю).
        Акт о прекращении права требования, который мы описали в том же примере, не содержит таких заверений.
        Доверительный договор — Доверительный договор — это совершенно иной вид договора, нежели описанный выше, который передает право собственности между двумя сторонами.Эти более длинные и подробные документы могут занимать от 3 до 15 страниц.
        С Договором доверительного управления всегда связаны 3 стороны. Эти стороны: 1) заемщик, 2) кредитор и 3) доверительный управляющий.
        По сути, кредитор ссужает заемщикам средства. Заемщик подписывает вексель на возникшую задолженность.
        В некоторых штатах заемщик может передать законный титул Доверительному управляющему (который является нейтральной стороной 3 ^rd). Затем Доверительный управляющий удерживает дом до выплаты ипотеки.
        В других штатах Доверительный управляющий просто помещает ипотечный залог на дом.
        Это лишь некоторые из наиболее распространенных деяний, которые совершаются при разводе.
        Крайне важно, чтобы вы проверили, какие формы документов использовать и как их заполнять в зависимости от вашего штата.
        Получение помощи от ключевых специалистов
        Обычно принято нанимать адвоката по семейным делам, который поможет вам в разводе.
        Для подавляющего большинства разводов потребуется компетентный и опытный судебный специалист, который может проработать процессуальные требования, проконсультировать вас по юридическим вопросам, провести за вас переговоры и, при необходимости, представлять вас в суде.
        Тем не менее, есть несколько других профессионалов, которых вы также должны рассмотреть, чтобы помочь вам на различных этапах развода.
        Их специальные знания могут облегчить ваше беспокойство, уберечь вас от финансовых ошибок и помочь пережить бракоразводный процесс, чтобы вы могли как можно быстрее двигаться вперед в следующей части своей жизни.
        Когда дело доходит до вопросов, касающихся вашего дома и ипотеки, вам будет разумно рассмотреть возможность использования услуг консультанта по ипотеке при разводе.
        Если у вас есть вопросы о владении домом, связанные с разводом, или вы подумываете о покупке нового дома, вам очень поможет глубокая информация, которую консультант по ипотеке при разводе может получить о процессе развода и руководящих принципах андеррайтинга, касающихся развода.
        Выполнив подробный анализ андеррайтинга, консультант по ипотеке при разводе может дать рекомендации о том, как ипотека вписывается в вашу стратегию урегулирования.
        Например, если вы хотите сохранить дом, важно определить, имеете ли вы право на рефинансирование (принимая во внимание обязанности супруга и алименты на ребенка).
        Хотя это правда, что развод — это в высшей степени юридический процесс, у развода также есть несколько финансовых последствий. Вот почему может быть разумным решением также рассмотреть возможность использования услуг финансового консультанта по разводам.
        Если у вас сложный развод и есть сложные финансовые и налоговые последствия, финансовый консультант по разводам может предложить творческие решения, оценить предложения по урегулированию и помочь вам понять долгосрочные последствия ваших решений.
        Как минимум, вы захотите нанять сертифицированного финансового аналитика по разводам (CDFA), но вы получите несколько дополнительных преимуществ, если этот финансовый специалист также является сертифицированным специалистом по финансовому планированию (CFP).
        У CDFA есть специальная подготовка по финансовым и налоговым аспектам развода, в то время как CFP имеет обширный опыт во всех аспектах финансового планирования.
        В некоторых случаях вы также можете нанять бухгалтера-криминалиста. Это может оказаться особенно полезным, когда супруг (а) не хочет раскрывать свой истинный доход или вы подозреваете, что он может скрывать активы.
        Некоторые бухгалтеры-криминалисты также являются экспертами по оценке бизнеса и могут оценить любые частные бизнес-интересы.
        И последнее, но не менее важное: подумайте о работе с терапевтом, который поможет вам справиться с любым беспокойством, страхом или другими негативными эмоциями, которые вы можете испытывать.
        Ваши друзья и семья могут оказать вам сильную эмоциональную поддержку, но хороший семейный психотерапевт сможет помочь сосредоточить стратегии, которые также помогут вам поддерживать открытые линии общения с вашим супругом и даже помочь в переговорах. план воспитания детей, отвечающий интересам всех детей в браке.
        Ключевые выводы
        Теперь, когда мы рассмотрели мельчайшие детали, вот 14 ключевых фактов, которые вам необходимо помнить о своем доме и ипотеке в случае развода.
        Ищете другие полезные советы о разводе и деньгах? Ознакомьтесь с некоторыми из наших любимых ресурсов:
        Что происходит с ипотекой после развода?
        Развод — дело болезненное, сложное и часто сопряженное с неприятностями. А когда речь идет о ипотечной ссуде? Это еще больше усложняет жизнь разводящимся супругам.
        В идеале супруги соглашаются продать свой дом или рефинансировать ипотечный кредит так, чтобы в нем было указано имя только одного человека. Этот бывший супруг затем несет ответственность за ежемесячные выплаты по ипотеке.
        К сожалению, это не всегда возможно. Часто в доме остается один супруг. В соглашении о разводе будет указано, кто несет ответственность за выплату ипотеки.
        Это может привести к серьезным проблемам: что, если супруг, который живет вне дома, должен платить ипотеку, но перестает это делать? Это приведет к резкому падению кредита другого супруга.Имя этого супруга остается в ипотеке, поэтому пропущенные платежи снизят кредитный рейтинг этого владельца так же сильно, как и супруга, который должен был заплатить.
        «Совместно полученная жилищная ссуда может обернуться катастрофой для вашей кредитной истории во время развода», — сказала Мишель Блэк, президент Hope4USA, консультационной службы по кредитованию в Шарлотте, Северная Каролина. «Ваш ипотечный кредитор не будет заботиться о вашем решении о разводе. Решение о разводе никоим образом не снимает с вас ответственности за совместно приобретенную ипотечную ссуду.«
        Злополучная правда? Когда дело доходит до развода и ипотечных ссуд, вы можете принять меры для защиты своего кредита. Но вы никогда не можете гарантировать, что ошибки вашего бывшего супруга не повлияют на ваш кредитный рейтинг.
        Лучшие варианты
        Эндрю Вон, владелец чикагской юридической фирмы NuVorce и профессор современного права семейных отношений в Юридической школе Чикагского университета Лойолы, сказал, что лучшим решением для развода супругов является продажа дома или рефинансирование ипотеки на имя одного из супругов. бывших супругов.Тогда этот супруг будет нести ответственность за выплату ипотечного кредита.
        Эти решения работают лучше всего, потому что другой супруг больше не должен бояться пропущенных платежей или невыполнения обязательств по ссуде по вине его бывшего партнера. Когда разводящиеся пары продают дом, они используют выручку от продажи для выплаты ссуды. Когда они рефинансируют ссуду на имя одного из супругов, супруг, чье имя больше не указано в ссуде, не увидит снижения кредита, даже если другой супруг перестанет производить платежи.
        Но бывают случаи, когда бывшие супруги не могут продать дом или рефинансировать ссуду. Может быть, они хотят, чтобы их дети остались в их доме. Возможно, ни один из супругов не может претендовать на рефинансирование в одиночку. В таких случаях бывшая пара разъяснит, как обрабатывается ипотека в своем указе о разводе, что является далеко не идеальным решением.
        «Риск состоит в том, что банк или кредитор все еще могут преследовать обе стороны для взыскания», — сказал Вон. «А что, если супруг не платит ипотеку, потому что у этого супруга нет денег? Тогда у вас есть договор о разводе, который в основном бесполезен, потому что в нем говорится, что кто-то другой несет ответственность, кто не может платить.«
        Гарантии
        Супругам, которые не могут продать или рефинансировать, необходимо предусмотреть особые гарантии в указе о разводе, сказал Кристиан Денмон, партнер-основатель юридической фирмы Denmon & Denmon из Тампы.
        Например, предположим, что супруг (а), который остается в доме, планирует рефинансировать ипотеку на свое имя. Этот супруг может согласиться произвести выплаты по ипотеке до тех пор, пока он не сможет закрыть рефинансирование. Супруг, который больше не живет в доме, может беспокоиться о том, что ее бывший супруг не сможет претендовать на рефинансирование.Это могло вызвать у нее серьезные проблемы: в этом случае ее имя останется в ссуде, и если ее бывший супруг перестанет платить, ее кредит тоже рухнет.
        Денмон сказал, что бывшая супруга может защитить себя, потребовав, чтобы в соглашении о разводе было указано, что если ее бывший супруг не может рефинансировать ссуду в течение определенного периода времени, то дом немедленно будет выставлен на продажу.
        Выплаты по ипотеке при расторжении брака
        Денмон приводит другой пример: предположим, что бывшая жена сохраняет дом, но ее бывший муж, который переехал, соглашается в урегулировании развода, чтобы произвести выплаты по ипотеке.Бывшая жена может волноваться, что ее бывший супруг внезапно перестанет платить, что, конечно же, приведет к резкому падению ее кредита.
        Бывшая жена может защитить себя, настаивая на жестких формулировках при расторжении брака, заявляя, что выплаты по ипотеке от ее бывшего мужа являются формой алиментов. В соглашении может быть прописано, что, если муж не внесет платежи по ипотеке, он будет осужден за неуважение к суду. Во многих штатах судья может бросить бывшего мужа в тюрьму, если он не выплатит требуемые алименты, что является сильным стимулом для бывшего супруга продолжать выплачивать ипотечные платежи, сказал Денмон.
        «Ключом к защите обоих супругов после завершения развода является тщательно разработанная формулировка урегулирования», — сказал Денмон.
        Но даже эти меры предосторожности не идеальны. Даже если в соглашении о разводе указаны конкретные штрафы для бывших супругов, которые не вносят требуемые платежи по ипотеке, нет никакой гарантии, что эти ответственные стороны будут следовать правилам.
        «К сожалению, не существует надежных способов защитить супругов, которые являются совместными должниками по ипотеке после развода», — сказала Линда Кернс, адвокат из Филадельфии.«Лучшее решение — рефинансировать или продать. Бывшие супруги также должны помнить, что, если против другого супруга будет предъявлен иск, он станет банкротом или на него будет подано залоговое право, это повлияет на совместную собственность и еще больше усложнит запутанную ситуацию».
        Развод и ипотека: ваши возможности при раздельном проживании
        Развод с ипотекой — обычная проблема
        Развод — дело непростое.
        Процесс усложняют решения по поводу вашего совместного дома и ипотеки.
        Вы не одиноки в этом испытании. По данным Центров по контролю и профилактике заболеваний (CDC), почти 800000 пар развелись в 2017 году, последнем году, по которому имеются данные.
        Примерно 60 процентов населения США владеют домом, а это означает, что большинству разводящихся пар приходится принимать жесткие жилищные решения.
        Существуют проверенные временем варианты ипотеки, которые помогут обеим сторонам жить дальше после разлуки. Эти варианты зависят от таких факторов, как собственный капитал, кредитный рейтинг и желание одной из сторон остаться дома.
        Практически любую ситуацию можно исправить одним из этих вариантов.
        Подтвердите новую ставку (23 июля 2021 г.)
        Рефинансировать ипотеку
        Самым чистым решением могло бы стать рефинансирование ипотеки и оставить в ссуде только имя одного человека.
        После закрытия рефинансирования только лицо, имя которого указано в ипотеке, будет нести ответственность за ежемесячные платежи.
        Затем вы можете взять имя человека, который не будет производить выплаты по ипотеке, из названия дома.
        При необходимости используйте рефинансирование с выплатой наличных для выплаты части капитала, причитающейся уходящему физическому лицу.
        Это простейшее решение, но оно работает только при соблюдении определенных условий. Есть по крайней мере несколько проблем, которые могут помешать вам завершить рефинансирование.
        Доход. Возможно, у вас нет дохода, чтобы самостоятельно выплатить ипотечный кредит. Вы обнаружите, что кредитор не утвердит ссуду для семьи с одним доходом. Если вы не сможете быстро увеличить свой доход, вам, возможно, придется продать дом.
        Кредит. Может быть, ваши кредитные рейтинги упали после того, как вы взяли первоначальную ипотечную ссуду. Возможно, вы больше не имеете права на рефинансирование. Вы можете преодолеть низкий кредитный рейтинг с помощью быстрого переоценки, но успех использования этого метода далеко не гарантирован. Часто единственным «исправлением» низкого кредитного рейтинга является восстановление кредитной истории за длительный период времени.
        Собственный капитал. Если вы недавно приобрели или купили дом, когда его стоимость была выше, возможно, у вашего дома недостаточно капитала для рефинансирования.Например, если вы накопили лишь несколько процентов собственного капитала, рефинансирование может оказаться слишком дорогостоящим или вообще недоступным. К счастью, есть варианты ипотеки, которые могут помочь вам справиться с нехваткой капитала.
        Удаление супруга, если у вас низкий уровень собственного капитала
        Некоторые типы рефинансирования позволяют отозвать заемщика, несмотря на низкий уровень собственного капитала дома.
        Рефинансирование FMERR на удаление супруга
        Рефинансирование с расширенной помощью Freddie Mac или FMERR может сработать, если вы приобрели дом после 1 октября 2017 г. и срок ипотеки составляет не менее 15 месяцев.Этот заем доступен только заемщикам, имеющим заем Freddie Mac, но аналогичная программа доступна, если ваш заем принадлежит Fannie Mae.
        Оставшийся супруг должен будет повторно претендовать на получение ссуды, чтобы доказать, что они могут производить платежи без помощи созаемщика. Требуется минимум 620 баллов.
        Вы не сможете получить наличные по этой ссуде. Это будет строго инструмент для отстранения одного супруга от ссуды.
        Начните свой запрос на участие в программе FMERR здесь. (23 июля 2021 г.)
        Оптимизация рефинансирования FHA
        Если вы приобрели или в последний раз рефинансировали свой дом с помощью ссуды FHA, вам разрешается рефинансирование для удаления заемщика.
        Однако оставшийся супруг должен показать, что он или она полностью выплачивали ипотечный платеж за последние шесть месяцев. Этот вариант лучше всего подходит для тех, кто был разлучен хотя бы так долго.
        Но это не идеальный вариант, если вам нужно сразу решить проблему с ипотекой.
        Узнайте больше о рационализации рефинансирования FHA.
        VA рефинансирование ссуд при расторжении брака
        Вы можете использовать упрощенное рефинансирование VA для увольнения супруга после развода.Обычно ветеран должен оставаться в аренде.
        Если уходящее лицо является ветераном, оставшемуся супругу придется рефинансировать в ссуду другого типа.
        Однако, если оставшийся супруг имеет право на получение ссуды VA, он или она может выбрать ссуду с выплатой наличных денег VA. Этот вариант позволяет домовладельцам оформить ссуду в размере до 100 процентов от текущей стоимости дома.
        Эта функция может позволить оставшемуся супругу выплатить долю уходящего партнера в доме в соответствии с декретом о разводе.
        Нет недостатка в вариантах рефинансирования в случае развода. Но если вы не можете рефинансировать по какой-либо причине, вам нужно будет найти другое решение.
        Подтвердите новую ставку (23 июля 2021 г.)
        Выплата супруге за их долю собственного капитала
        Во многих штатах суд разделит прирост капитала в доме между двумя партнерами по разводу.
        Существует ряд инструментов, которые вы можете использовать, чтобы собрать наличные, чтобы «выкупить» супруга и сохранить дом.
        Если в доме есть собственный капитал , рассмотрите возможность получения ссуды под залог собственного капитала. Вам не придется рефинансировать первую ипотеку. Это просто вторая ипотека, добавленная к существующей ссуде. Затраты на закрытие низкие, и эти ссуды должны быть получены быстрее и легче, чем первичная ипотека.
        Если в доме мало или совсем нет собственного капитала , можно получить личную ссуду. Персональные ссуды зависят не от вашего дома для получения разрешения, а от вашей прошлой кредитной истории и ситуации с доходами.
        Сумма ссуды достигает 50 000 долларов США, но в некоторых случаях и до 100 000 долларов США.Утверждение происходит в течение нескольких дней, а не недель, и дом не предоставляется в качестве залога.
        В целом, личный заем может быть быстрым способом собрать наличные для выплаты доли капитала уходящего супруга.
        Продам дом
        Другой вариант — продажа дома. Вы и ваш супруг согласны выставить дом на продажу, а затем разделить прибыль при его продаже.
        Вам все равно необходимо определить, как обрабатываются выплаты по ипотеке до закрытия продажи, но это скорее краткосрочная, чем долгосрочная проблема.
        Опять же, это решение может не сработать в случае развода.
        Может быть, у вас и вашего супруга есть дети, и вы не хотите заставлять их переезжать из дома, в котором они выросли. Или же рынок недвижимости в вашем районе слабый, и вы боитесь потерять деньги, если продадите.
        При продаже важен капитал. Стоимость продажи обычно составляет от семи до десяти процентов от стоимости вашего дома. Эта сумма включает агентские сборы, налоги, страхование титула и другие сборы.
        Другими словами, вам, возможно, придется продать дом за 220 000 долларов, чтобы покрыть расходы даже в том случае, если вы должны двести тысяч.
        В противном случае вам может потребоваться прийти с чеком при закрытии продажи.
        Если вы не можете продать дом или рефинансировать ипотечный кредит, есть еще один вариант. Но это сопряжено с определенными рисками.
        Держите дом и ипотеку
        Если вы не желаете или не можете продать или рефинансировать свой дом, другой вариант — сохранить дом и ипотеку в неприкосновенности.
        Обе стороны остаются в ссуде и несут ответственность за платеж.
        Для этого требуется конкретная формулировка в соглашении о разводе о том, кто будет производить ежемесячные выплаты по ипотеке. Возможно, в вашем соглашении будет указано, что ваш бывший партнер будет платить ипотеку, даже если вы и ваши дети будете жить в доме.
        В соглашении может быть указано, что вы и ваш бывший партнер будете платить половину ипотеки каждый месяц.
        Имейте в виду, что такая ситуация может привести к пропущенным платежам, если ваш бывший партнер не выполнит или не выполнит указ о разводе.
        Допустим, ваш бывший супруг должен платить по ипотеке каждый месяц, но ваше имя остается в ссуде. Если ваш бывший партнер пропустит платеж, ваш трехзначный кредитный рейтинг FICO может упасть на целых 100 баллов.
        Когда ваше имя остается в ссуде, ваш кредитор считает вас равной ответственностью за ежемесячные платежи.
        Ваш ипотечный владелец не уволит просроченные платежи, даже если в постановлении о разводе говорится, что ответственность несет ваш бывший.
        По этой причине долевая ипотека после развода может работать только при мирном разводе.
        Защитите свой кредит
        Вы можете предпринять определенные шаги, чтобы защитить себя.
        В документах о разводе может быть указано, что ваш бывший супруг будет жить в доме, и в определенный момент подать заявление на рефинансирование. Когда рефинансирование будет завершено, ваше имя будет удалено из ипотеки. В вашем соглашении о разводе может быть указано, что ваш бывший будет продолжать производить платежи до тех пор, пока рефинансирование официально не завершится, и вы больше не несете ответственности за ипотеку.
        Вы можете обеспечить себе дополнительную защиту, включив пункт в свое соглашение о разводе.Это будет означать, что если ваш бывший не закроет рефинансирование в течение определенного периода, дом, в котором вы когда-то жили, будет выставлен на продажу.
        Помните, однако, что независимо от того, что написано в ваших документах о разводе, вы никогда не сможете полностью защитить себя от действий вашего бывшего партнера, когда речь идет о ипотеке. Даже если в документах о разводе указаны штрафы, нет никакой гарантии, что ваш бывший партнер будет продолжать производить эти выплаты.
        Разводящиеся пары, которые хотят получить самый безопасный вариант для всех, могут захотеть продать дом или рефинансировать ипотеку.
        Каковы текущие ставки по ипотеке при разводе?
        Развод — это сложно, но он не должен быть концом для ваших целей владения домом. Сегодняшние низкие ставки рефинансирования делают более возможным взять на себя всю выплату по ипотеке для разводящейся стороны, которая желает остаться в доме.
        Проверьте сегодняшние цены и получите достоверную оценку всех ваших вариантов. Затем примите обоснованное решение о том, как вы будете двигаться дальше.
        Подтвердите новую ставку (23 июля 2021 г.)
        советов по разводу для мужчин: что делать с домом?
        Автор: Джули Гаррисон
        Специально для разводов пап.com
        При разводе есть гораздо больше вещей, которые нужно решить при разводе, с чем большинство пар готовы справиться: опека над детьми, алименты, кто собирается выехать (совет для мужчин: не выезжайте!) И т. Д.
        Еще более непонятно, что делать с семейным домом.
        Для многих разводящихся пар дом, который когда-то был их самым большим финансовым активом, стал их самой большой обузой. Супружеская пара, купившая дом на пике жилищного бума, теперь обременена домом, который стоит меньше того, что они должны за него.
        Итак, пары ищут совета по финансовым вопросам при разводе и задаются вопросом, какие существуют варианты решения проблемы семейного дома?
        1. Рефинансирование
        Если один из супругов съезжает и желает отказаться от договора, другому супругу придется рефинансировать ипотечный кредит. В противном случае, если они сохраняют ипотеку на обоих имен и один из них перестает платить, другой супруг несет ответственность за ежемесячные платежи по ипотеке и штрафы за просрочку платежа.
        Итак, разумным вариантом является рефинансирование, если один из супругов планирует остаться в доме.Но можно ли это сделать с ипотекой под водой?
        Cordell & Cordell понимает проблемы, с которыми сталкиваются мужчины во время развода.
        2. Остаться
        Пара может оставаться в доме и жить отдельной жизнью. Это, конечно, определение безумия, но есть пары, которым это удалось.
        Два разведенных супруга продолжали сожительство до тех пор, пока дом не был продан, что улучшило их финансовое положение для восстановления.Но это будет рассматриваться как дилемма наихудшего сценария.
        Необходимо повторить, если оба супруга находятся в ипотеке, вполне вероятно, что ни один из супругов не сможет получить другую ипотеку до тех пор, пока дом не будет продан.
        Еще одним плюсом проживания в доме является то, что если один из супругов выезжает из дома, а оставшийся в доме супруг прекращает производить платежи, супруг, не проживающий в доме, по-прежнему будет нести ответственность за выплаты по ипотеке.
        3. Один остается, один уходит
        Один из супругов, который остается в доме и продолжает вносить ипотечные платежи, получит кредит на основную сумму, уплаченную до продажи дома.Супруг, который съехал и снял квартиру, все равно получит половину выручки от продажи.
        Конечно, частые читатели DadsDivorce.com знают, что вам не следует покидать семейный дом. Это одна из «10 самых глупых ошибок, которые совершают мужчины при разводе», изложенных в новой книге основателя Cordell & Cordell Джозефа Корделла.
        Переезд из семейного дома увеличивает ваши ежемесячные счета и оставляет вас в бессильном положении в отношении того, что происходит в доме, и любого имущества, которое вы там оставляете.
        4. Отсрочка продажи
        Пара также может отложить продажу дома до определенной даты в надежде, что стоимость дома вырастет. Обе стороны по-прежнему будут в деле, но один из супругов съедет. Это будет частью окончательного решения суда.
        Тем не менее, если супруг (а), остающийся в доме, не выплачивает ипотечные платежи, в конечном итоге ответственность за них ложится на другую сторону.
        Супруг (а), не проживающий в совместной собственности, не сможет получить другую ипотеку, если он или она не заработает достаточно денег, чтобы произвести платежи по обоим займам, в случае, если имущество, находящееся в совместном владении, перестанет действовать.
        Этот вариант не самый лучший и влечет за собой большую ответственность.
        5. Аренда
        Другой возможный вариант — пара переехать из дома, разойтись и сдать в аренду свою совместную собственность. Пока они могут держать в доме ответственного съемщика, этот сценарий хорош.
        Они могут подождать, пока стоимость недвижимости вырастет (в надежде, что это произойдет в ближайшие несколько лет), и продать, когда экономика снова вырастет.Конечно, это может быть рискованно, учитывая, что у вас нет доказательств того, что экономика изменится к лучшему.
        Опять же, этот сценарий, вероятно, помешает обоим супругам получить ипотеку до тех пор, пока дом в конечном итоге не будет продан. Некоторые кредиторы могут предоставить ссуду, но для их поиска потребуется определенная работа.
        Домовладельцы несут ответственность за выплаты по кредиту, даже если арендатор не выполняет свои обязательства. Очевидный недостаток этой альтернативы — поиск финансово ответственных арендаторов.
        6.Продать
        Если ваша ипотека находится под сомнением, маловероятно, что вы ее обойдете, даже если вы решите продать дом. Возможно, вам удастся улучшить внешний вид и атмосферу своего дома и добиться безубыточности, но такой результат случается нечасто.
        Если вы находитесь на пороге и ваша ипотека выплачена достаточно, чтобы выйти из дома относительно невредимым, вы можете проконсультироваться с парой риэлторов, чтобы узнать, какие улучшения можно сделать, чтобы поднять стоимость вашего дома. Никогда не угадаешь — может повезет.
        7. Короткая продажа
        Короткая продажа — это договоренность с кредитором о продаже дома в убыток. Это имеет меньше негативных последствий для кредита, чем обращение взыскания.
        В пользу этой альтернативы администрация Обамы в рамках расширения Программы обеспечения доступности жилья предлагает первым ипотечным кредиторам стимул в размере 1000 долларов за каждую завершенную короткую продажу и еще до 1000 долларов в качестве доли расходов на выплату любых вторичных ипотечных кредиторов. отказаться от права собственности.
        Другими словами, если дом имеет ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию, инвесторы, владеющие основной ипотекой, могут заплатить тем, кто владеет второй ипотекой, определенную сумму для погашения этой ссуды. Правительство предложит 1 доллар за каждые 2 доллара, уплаченные инвесторами, до 1000 долларов.
        Домовладельцы также получают выгоду от этой договоренности. Они могут получить до 1500 долларов на переезд.
        Есть несколько предостережений относительно коротких продаж.
        Во-первых, ваш кредит будет иметь отрицательные последствия, когда вы подвергнетесь короткой продаже.Это звучит лучше, чем потеря права выкупа, но, тем не менее, это отрицательно.
        Кроме того, кредитор может обратиться за вами за разницей между тем, за что был продан дом, и суммой первоначальной ссуды.
        Обычно кредитор пытается заставить домовладельца подписать вексель на разницу между суммой проданного дома и суммой ссуды. Это «решение о неполноценности» запрещено в некоторых штатах.
        Таким образом, кредиторы в этих штатах более склонны требовать от заемщика подписания векселя до предоставления короткой продажи.\
        8. Выйти
        Иногда потеря права выкупа — лучшая из двух менее чем желательных альтернатив. При обращении взыскания существует «период выкупа», который представляет собой период времени, в течение которого домовладелец может оставаться в собственности, прежде чем банк сможет его выселить.
        В зависимости от штата, в котором вы живете, период выкупа составляет от года до нескольких дней. Период выкупа может помочь паре сэкономить деньги до того, как по закону они будут вынуждены покинуть дом.
        Одна сторона может съехать и арендовать, в то время как другая остается в доме в течение периода выкупа.Сторона, проживающая в доме, может быть приговорена судом к уплате половины арендной платы уходящей стороны до тех пор, пока дом не будет продан, и обе стороны не будут снимать или покупать отдельные жилые дома самостоятельно.
        Джули Гаррисон писала статьи и рассказы в течение последних 10 лет и появилась в нескольких журналах и электронных журналах.
        Связанные
        Переход права собственности на дом между супругами во время развода
        Ваш дом — чрезвычайно ценный актив, и он может быть самым ценным активом, которым вы обладаете.Когда вы разводитесь, этот актив должен быть разделен в соответствии с условиями вашего урегулирования. Но как?
        Достижение соглашения о том, как он должен быть разделен, может быть болезненным, даже в государстве с общественной собственностью, таком как Калифорния. Но если вы будете усердны, вы сможете пройти через это с небольшими задержками и с минимальным стрессом.
        В рамках этого процесса вот что вам нужно знать о передаче права собственности на дом в рамках вашего развода.
        Какие шаги для раздела недвижимости между супругами при разводе?
        Определение того, как супружеская пара может иметь право собственности на собственность
        Какими способами я могу передать право собственности
        Форма предварительного изменения формы собственности
        Кто готовит эти документы?
        Сколько времени занимает перевод дома?
        Есть ли налоговые последствия перехода права собственности?
        Как перевод документа влияет на ипотеку?
        Следует ли мне передать право собственности до окончательного развода?
        Какие шаги для раздела недвижимости между супругами при разводе?
        Несмотря на то, что при разделе недвижимости в рамках развода будут возникать некоторые отличия и нюансы, общие рамки для этого типа сделки в основном одинаковы.
        Перед тем, как начать процесс передачи, вам необходимо подтвердить, кто в настоящее время является владельцем собственности. На всякий случай не следует автоматически предполагать, что право собственности на дом принадлежит только вам и вашему супругу. В некоторых случаях титул мог измениться на протяжении всего вашего брака, и вам необходимо убедиться в его подлинности и точности, прежде чем вы сможете продолжить передачу.
        Вы можете нанять юриста по недвижимости или компанию по поиску титулов, чтобы проверить информацию для вас.Это может быть проще, чем пытаться сделать это самостоятельно, потому что публичные записи могут быть сложными и запутанными, и вы не можете позволить себе ошибаться.
        Однако, если вы все же решите подтвердить право собственности самостоятельно, вам нужно будет обратиться в офис регистратора округа в округе, где расположен объект недвижимости. Регистратор отвечает за ведение записей, таких как акты и другие документы, которые влияют на право собственности на собственность.
        После того, как вы найдете записи о своей собственности, вы захотите подтвердить, что вы и ваш супруг (а) единственные, кто имеет законное право собственности на эту собственность.Обязательно проверьте цепочку титулов, чтобы убедиться, что это было сделано законно и правильно.
        Вы также захотите проверить и убедиться, что на земле нет обременений. Сюда могут входить залоговые права, заветы, сервитуты, неуплаченные налоги или ипотека.
        Затем определите, как вы хотите удерживать титул в будущем.
        В случае передачи до развода супруг должен будет владеть титулом «женатый мужчина / женщина как их единственное и отдельное имущество». При передаче титула после развода супруг может иметь титул «не состоящий в браке мужчина / женщина.”
        После того, как вы решили, как должно быть разделено имущество, вам необходимо создать новый акт о передаче собственности. Этот новый акт необходимо будет подать в город или округ, где находится недвижимость, чтобы его можно было зарегистрировать.
        Документ должен быть составлен в письменной форме и содержать список супругов, участвующих в передаче. Свойство необходимо идентифицировать с помощью адреса или юридического описания. Его необходимо будет подписать в присутствии нотариуса, чтобы оно было законным.
        Вы также сохраните копию зарегистрированного акта, чтобы доказать, что вы владеете недвижимостью.
        Определение права супружеской пары на владение недвижимостью
        В браке два человека обычно имеют право собственности на собственность либо в качестве общих арендаторов, либо совместно арендаторов, либо арендаторов целиком. В этом случае оба должны согласиться продать, заложить или завещать собственность.
        В большинстве случаев супружеская пара будет владеть недвижимостью либо на основе совместной аренды, либо на условиях полной аренды. Совместное владение реже.
        Совместная аренда .Вы и ваш супруг совместно владеете имуществом, и если один из вас умирает, имущество автоматически переходит к оставшемуся в живых супругу. Это также часто называют совместной арендой с правом наследования. Совместная аренда может быть использована в любое время, когда два или более человека владеют недвижимостью, и не ограничиваются супругами.
        Аренда в целом . То же, что и совместная аренда, но применяется только между супругами и не во всех штатах.
        Общая аренда. Также используется, когда два или более человека владеют собственностью.Однако, если один из владельцев умирает, интерес этого лица к собственности переходит к его или ее наследникам, а не автоматически к другим владельцам.
        Какими способами я могу передать право собственности
        Существует несколько способов передачи права собственности при разводе. Все они связаны с изменением документа, который представляет собой документ о праве собственности, который юридически определяет, кто владеет недвижимостью. Изменяя документ, вы можете изменить владельца собственности.
        Передача права собственности дает единоличное право собственности на собственность одному из супругов.После этого они могут продать, заложить или передать собственность в завещание или доверие, чтобы передать собственность любому человеку, которого он или она пожелает.
        Конкретные документы, которые вам необходимо подготовить и подписать, будут зависеть от того, какой тип перевода вы выберете. Независимо от метода, все документы должны быть подписаны в присутствии нотариуса.
        Два наиболее распространенных способа передачи собственности при разводе — это акт передачи между супругами или акт о прекращении права требования.
        Когда супруги совместно владеют собственностью, но затем один из супругов оформляет передачу между супругами или заявление о прекращении права собственности, это называется трансмутацией.
        Акт передачи между супругами
        Этот вид договора передает право собственности на имущество между супружеской парой. Его можно использовать, чтобы избежать налоговых обязательств при передаче имущества. Обычно, когда право собственности на недвижимость передается, округ может ввести налог на передачу и переоценить стоимость собственности, что приведет к потенциально более высоким налогам.
        Акт передачи имущества между супругами освобождается от налогов на передачу и представляет собой экономичный способ передачи собственности между супругами.
        Помимо развода, переходные документы между супругами часто заключаются, когда супруги хотят рефинансировать дом, но у одного из супругов плохая кредитная история, что ставит под угрозу одобрение ссуды.
        В случаях, когда дом является отдельной собственностью, он может быть превращен в семейную собственность путем заключения договора о передаче права собственности между супругами и добавления в него супруга.
        Заявление о прекращении права требования
        Этот тип договора передает все права супруга на собственность другому супругу.Основное различие между актом о прекращении права собственности и актом о передаче права собственности между супругами заключается в том, что акт о прекращении права собственности не содержит никаких гарантий в отношении права собственности.
        При таком акте вы не получаете никаких гарантий владения недвижимостью. Вы получаете название строго «как есть».
        Это быстрый и простой процесс. Многие люди способны сделать это самостоятельно. Формы легко доступны в Интернете или в магазине канцелярских товаров. Заполнив форму, подпишите ее, заверьте нотариально и запишите в регистратуре округа.
        Когда супруг (а) использует акт о прекращении права собственности, чтобы отказаться от своей доли в доме, он все еще может нести ответственность за половину ипотечной задолженности, поскольку ответственность не может быть передана через акт о прекращении права собственности.
        Вы должны знать, что документ и ипотека — это разные вещи.
        Кроме того, если вы подписываете акт о прекращении права собственности, вы теряете право продавать и получать прибыль от продажи дома в будущем.
        Форма предварительного изменения формы собственности
        В дополнение к оформлению документов вам также необходимо будет подписать предварительную форму смены владельца (PCOR).Этот документ должен быть подан вместе с каждым транспортным средством в офис регистратора округа, в котором находится собственность, во всех 58 округах Калифорнии.
        Эта форма подается в Государственный совет по уравнениям и используется для определения налогообложения недвижимого имущества, чтобы соответствующий налог прикреплялся и взимался налоговой инспекцией. Очень важно заполнить и отправить эту форму как можно скорее.
        При изменении информации в документе о предоставлении гранта у новых владельцев есть ограниченный срок с даты передачи для подачи документации.
        Когда происходит передача между супругами, налоги и оценочная стоимость не изменяются, но вам все равно необходимо сообщить государству, что это так.
        Если вы этого не сделаете, вы можете быть подвергнуты штрафу в размере 5000 долларов США за ваше основное место жительства или штрафу в размере 20 000 долларов США за любое имущество, которое не является вашим основным местом жительства.
        Кто готовит эти документы?
        Обычно документы о передаче собственности готовят вы, поверенный или служба условного депонирования.
        Формы
        для заявлений о выходе из штата Калифорния различаются от округа к округу.Обязательно получите форму в округе, где расположена недвижимость.
        Вероятно, лучше обратиться к профессионалу, который подготовит документы, поскольку документы, подготовленные самостоятельно, не всегда могут быть застрахованы. Незастрахованный договор — это договор, который не был рассмотрен титульной компанией. Это может стать проблемой при попытке продать или рефинансировать в будущем.
        Если супруг, который сохраняет интерес в собственности, захочет сделать что-либо из этого в какой-то момент, бывшему супругу, который был лишен права собственности, может потребоваться подписать аффидевит незастрахованного акта, чтобы убедиться, что передача была добровольной, действительной и подлинной , без какого-либо принуждения или принуждения.
        Титульная компания или эскроу-компания может подготовить версию аффидевита, который затем необходимо будет подписать и нотариально заверить.
        Сколько времени занимает перевод дома?
        Изменение вступает в силу немедленно, как только окружной регистратор получит подписанные и нотариально заверенные документы. Вам придется заплатить регистрационный сбор, который варьируется от округа к округу и может достигать 150 долларов.
        Есть ли налоговые последствия перехода права собственности?
        Это зависит от обстоятельств.Большинство округов Калифорнии не взимают налог на передачу имущества между супругами.
        То же самое относится и к повторной оценке, которая также проводится по усмотрению налоговой инспекции. Однако, как правило, переоценка не запускается при переходе права собственности между супругами. Как правило, это означает, что ни одна из сторон не имеет немедленных налоговых последствий.
        Кроме того, раздел 1041 Кодекса IRS позволяет любому супругу передавать имущество, связанное с разводом, не облагаемым налогом.Это означает, что единовременная выплата, передача прав собственности, рефинансирование и выкуп доли другого лица могут рассматриваться как сделки, не облагаемые налогом. Имейте в виду, что в случае участия третьих лиц правила будут другими.
        Все может быть сложнее, если бывший супруг позже решит продать имущество, которое он получил при разводе. Когда стоимость имущества после развода повышается, продавец может иметь задолженность по налогу на прирост капитала.
        Существуют специальные налоговые правила, применяемые к продаже домов после развода, чтобы помочь разведенным домовладельцам избежать уплаты налога на прирост капитала.
        В большинстве случаев человек, продающий свой дом после развода, может исключить до 250 000 долларов США в виде прироста капитала, если он или она владели и проживали в доме в качестве основного места жительства не менее двух из последних пяти лет. Двухлетний период является кумулятивным.
        Кроме того, чтобы иметь право на исключение, продавец не должен исключать прирост капитала от продажи другого дома за последние два года.
        В некоторых случаях передача собственности между супругами может привести к возникновению обязательств по подоходному налогу в Калифорнии.Чтобы избежать подобных обязательств перед Налоговым департаментом франшизы или IRS, лучше проконсультироваться с бухгалтером, специалистом по финансовому планированию или налоговым юристом, чтобы убедиться, что вы не столкнетесь с какими-либо непредвиденными финансовыми последствиями.
        Как перевод документа влияет на ипотеку?
        Даже если вы передадите свою долю в собственности другому супругу, если вы и ваш супруг были обязаны по ипотеке, вы все равно сохраните это обязательство.
        Собственность и долг рассматриваются как два отдельных вопроса.Передача права собственности на дом НЕ приводит к передаче ипотеки.
        Часть решения об этом будет в мировом соглашении. Если один из супругов получает собственность, суд может также обязать этого супруга оплатить ипотеку и другие связанные с этим расходы на дом, такие как налоги и страхование.
        В других поселениях оба супруга могут быть обязаны участвовать в выплате ипотеки и расходов (особенно, если речь идет о детях), или, если одна сторона получает собственность, другой супруг может по-прежнему нести ответственность за ипотеку и расходы.
        Если другой супруг обязан выплатить ипотечный кредит в рамках мирового соглашения, вы можете связаться с кредитором, предоставить доказательство изменения обязательства и узнать, освободят ли он вас. Однако это не всегда так. Это потому, что, если ваш бывший супруг не выполнит обязательств по ипотеке, кредитор все равно может принять меры против вас обоих.
        Вы можете вернуться в суд, разрешивший развод, и даже если суд не может освободить вас от ипотеки, он может потребовать от вашего бывшего супруга возместить вам оплату кредитору или реструктурировать соглашение о разделе имущества. чтобы компенсировать вам.
        Вы также можете попытаться составить мировое соглашение таким образом, чтобы супруг (а) должен был либо продать дом, либо рефинансировать его сразу после развода, чтобы освободить вас от обязательств по ипотеке.
        Следует ли мне передать право собственности до окончательного развода?
        На этот вопрос нет абсолютно правильного или неправильного ответа. Во многом это связано с уровнем доверия между вами и вашим супругом. Если ваш развод является мирным, то, возможно, вы сможете продвигаться вперед до того, как развод станет окончательным.
        Но в случаях, когда возникают разногласия или переговоры заканчиваются неудачей, если вы уже передали право собственности, вы отказываетесь от важнейшего рычага влияния на переговорах.
        Проконсультируйтесь с адвокатом по семейным делам, чтобы решить, как лучше всего действовать в вашем случае.
        ЧТО ПРОИСХОДИТ С ДОМОМ В РАЗВОДЕ?
        Решение вопросов, связанных с семейным домом, часто является важным фактором при разводе. Ниже приводится обсуждение некоторых проблем, с которыми супруги могут столкнуться при разводе, когда они сталкиваются с вопросом «Что происходит с домом?».
        Распределение собственного капитала в доме
        Обычно доля в доме каким-либо образом распределяется между сторонами. Если один из супругов останется в доме, другой супруг часто получает другие активы примерно той же стоимости, что и собственный капитал в доме. Если супруги не владеют достаточными активами, в значительной степени эквивалентными сумме собственного капитала в доме, им, возможно, придется придумать другой способ выкупа супруга, который не будет удерживать дом. Если в доме имеется достаточный капитал, одним из вариантов может быть то, чтобы супруг, который сохраняет дом, выполнил рефинансирование ипотечного кредита и выплатил другому супругу сумму, эквивалентную его или ее доле в доме после выплаты комиссии и комиссии за рефинансирование.
        Если остаток по ипотеке превышает стоимость дома, сторонам может потребоваться выяснить, является ли короткая продажа жизнеспособным вариантом. В противном случае стороны должны сообщить своему ипотечному кредитору, простит ли кредитор часть или всю оставшуюся сумму после продажи. В противном случае дом может потребоваться продать, и сторонам, возможно, придется разделить оставшуюся ответственность перед ипотечным кредитором.
        В некоторых случаях сторонам потребуется продать дом. После уплаты комиссионных, сборов, налогов, залогового залога и остатка по ипотеке выручка может быть использована для выплаты семейного долга или может быть каким-либо образом разделена между сторонами.Разделение может быть равным или неравным в зависимости от обстоятельств сторон и других активов и обязательств, распределяемых между сторонами.
        На рынке недвижимости, который имеет тенденцию к росту, стороны могут рассмотреть возможность отложить любую продажу дома до тех пор, пока стоимость недвижимости не вырастет. В этом случае сторонам необходимо будет определить, кто будет проживать в доме и кто будет нести ответственность за налоги, страхование, выплату ипотеки, содержание, техническое обслуживание и т. Д.
        В условиях вялого рынка или если сторонам нужна выручка от продажи для приобретения альтернативного жилья, наиболее целесообразным будет, вероятно, разместить недвижимость как можно скорее.
        Если стороны соглашаются продать дом, они должны попытаться работать вместе при выборе риэлтора, принятии решения о корректировке проектов для получения более высокой продажной цены и т. Д. Часто в такое соглашение включается механизм по умолчанию, так что если стороны не может прийти к соглашению по конкретному пункту, брокер по недвижимости или другое нейтральное третье лицо будет отдавать решающий голос.
        Выплата ипотеки после развода
        При разделе семейной собственности суды Колорадо должны учитывать «желательность предоставления семейного дома или права на проживание в нем в течение разумных периодов времени тому супругу, с которым какие-либо дети проживают большую часть времени.Однако при определении того, должен ли один из супругов сохранить дом, часто играют роль другие соображения, в первую очередь, могут ли стороны позволить себе содержать и содержать дом с дополнительными расходами на второй дом для другого супруга. Если один из супругов имеет высокий доход, ему или ей может быть приказано продолжать выплачивать часть или всю ипотеку за другого супруга в течение определенного периода времени или до тех пор, пока ипотека не будет выплачена.
        Если ипотека оформлена на имя обоих супругов, переход права собственности от одного супруга к другому не влияет на продолжающиеся обязательства обеих сторон по ипотеке.Обычно единственный способ отстранить одного из супругов от ипотеки — это рефинансирование. Пока обе стороны остаются в ипотеке, кредитор может преследовать любую из сторон для выплаты ипотеки, и обе стороны рискуют повредить свой кредитный рейтинг, если платежи кредитору пропущены или просрочены.
        Возможно, что сторона, сохраняющая дом, не может претендовать на рефинансирование самостоятельно. Кроме того, процентная ставка или другие условия могут быть не такими выгодными, как по существующему кредиту.В этих обстоятельствах либо сторонам необходимо будет договориться о том, как будет называться дом, кто будет жить в доме до тех пор, пока ипотека не будет рефинансирована или дом не будет продан, и кто будет нести ответственность за выплату ипотеки, налогов, страховки, содержание, техническое обслуживание и т. д. до тех пор, пока дом не будет рефинансирован или продан. Кроме того, рекомендуется заключить соглашение, согласно которому сторона, ответственная за выплату ипотеки, налогов и т. Д., Должна возместить другой стороне любые убытки, связанные с неспособностью ответственной стороны произвести эти платежи.Если эти вопросы не могут быть решены, у вас может не быть другого выбора, кроме как продать дом.
        Покупка нового дома, если вы все еще используете старую ипотеку
        Вполне возможно, что переехавший супруг сможет претендовать на получение ипотеки на новый дом, даже если он или она все еще использует старую ипотеку. Переезжающий супруг должен убедиться, что в декрете о разводе четко указано, что он или она не несет ответственности за выплаты по старой ипотеке. Если декрет о разводе требует, чтобы супруг оставил дом для рефинансирования ипотеки в течение определенного периода времени, переезжающий супруг должен обеспечить выполнение этого пункта указа.Если в декрете о разводе не упоминается, кому предписано выплатить ипотеку, переезжающий супруг должен потребовать внесения изменений в постановление, чтобы показать, какая сторона несет ответственность за ипотеку.
        Чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на новый дом при сохранении обязательств по старой ссуде, новый ипотечный кредитор может захотеть убедиться, что другой супруг своевременно произвел все платежи по ипотеке за последние двенадцать месяцев. Переезжающий супруг должен предоставить своему ипотечному кредитору решение о разводе и аннулированные чеки на двенадцать месяцев, свидетельствующие о том, что платящий супруг (а) произвел платежи по ипотеке в соответствии с требованиями.Если это невозможно, новый кредитор может принять вместо аннулированных чеков письмо от переезжающего супруга, в котором говорится, что он или она не производили платежи по другой ипотеке и, согласно декрету о разводе, не обязан их производить. . Если бывший супруг вовремя внес платежи, этого может быть достаточно.
        Покупка нового дома — как содержание (алименты) влияет на андеррайтинг
        Если переезжающий супруг получает регулярные алиментные выплаты и хочет (или нуждается) в том, чтобы ипотечный кредитор учитывал эти алиментные выплаты при квалификации переезжающего супруга для получения ссуды, ипотечный кредитор обычно захочет убедиться, что суд действительно приказал платящему супругу (а) оплачивать содержание.В противном случае получающий супруг не сможет заставить платящего супруга продолжать выплачивать алименты в будущем.
        Большинству ипотечных кредиторов требуется не менее двенадцати месяцев своевременных прошлых платежей на содержание и не менее трех будущих лет содержания по решению суда для подсчета алиментных платежей при квалификации переезжающего супруга для получения ипотеки. Принимающая супруга должна ежемесячно вносить алиментные платежи непосредственно на банковский счет, чтобы ипотечный кредитор мог видеть документальный след, подтверждающий надежность платежа.Принимающий супруг должен также сделать копии чеков до внесения депозита, чтобы подтвердить источник депозита.
        Что делать, если дом является отдельной собственностью одного супруга?
        Если один из супругов владел домом до брака и никогда не передавал права собственности на дом другому супругу, дом может считаться отдельной собственностью этого супруга. В этом случае суд не имеет права передавать дом другому супругу при разводе. Однако суд может рассматривать право собственности супруга-владельца на дом в качестве финансового соображения при определении справедливого распределения семейного имущества сторон.Кроме того, любое увеличение стоимости дома во время брака считается семейным активом и может быть разделено при разводе.
        Заключение
        Что происходит с домом при разводе, зависит от множества факторов.

Как ипотека делится при разводе? — Ипотека

Кому достанется ипотечная квартира при разводе

Если квартира куплена до брака

Как при разводе делится квартира, купленная до брака

Что такое общесупружеское имущество?

Если квартира куплена в браке

Как при разводе делится квартира, купленная в браке

Если у супругов есть брачный договор

Что такое брачный договор?

Что делать, если брачного договора нет

Если у супругов есть несовершеннолетние дети

Как делится квартира, купленная с материнским капиталом

Имеют ли дети права на квартиру с материнским капиталом, если родители разводятся?

Как делится квартира, купленная по военной ипотеке

Как делится квартира, купленная с военной ипотекой и материнским капиталом

Раздел долгов и ипотечной квартиры при разводе: нюансы от эксперта :: Мнения :: РБК Недвижимость

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Роль банка при разделе ипотечной квартиры в случае развода супругов

Раздел долгов жены и мужа

Какие долги признаются совместными

Читайте также

Что изменилось в разделе квартиры при распаде семьи — Российская газета

Каждому по кредиту

Поиск альтернативы

Стройка только началась

Детская доля

Неравный брак

На долгие годы

как делится квартира и в чем сложности военной ипотеки

Раздел ипотеки при гражданском браке

Раздел в период брака

Влияние наличия брачного договора

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Что будет с ипотекой при наличии несовершеннолетних детей?

Отказ от оплаты задолженности одним из супругов

Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе

Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

Как делить ипотечную квартиру при разводе?

Два способа поделить ипотечную квартиру

«Гражданский брак»

Безвозмездные сделки

Роль банка

Дети и материнский капитал

Вопрос-ответ: ипотека после развода

Ипотека при разводе

Развод и ипотека: вот что нужно знать

Проблемы развода и ипотека

Решение продать или остаться

Рефинансирование ипотеки

Продажа вашего дома

Оценка собственного капитала

Расплата бывшей за их долю

Налоговые последствия

Удаление имени бывшего из ипотеки

Защита вашего кредита

Обретение финансового спокойствия

Подробнее:

Руководство по вашему дому и ипотеке при разводе (2021)

Варианты вашего дома и ипотеки при разводе

Вариант 1 — Один из супругов сохраняет дом и выкупает долю своего супруга в капитале

Вариант 2 — Сохранить совместное владение домом, установить отсроченную дату продажи

Вариант 3 — Продам свой дом.

Как определить свою долю в собственном капитале

Как разделить собственность, когда задействована ипотека

Какие шаги мне следует предпринять, чтобы продать дом при разводе

Как оценить дом при разводе

Когда расторжение ипотеки НЕ является вариантом

Как рефинансировать ипотеку при разводе

Причины рефинансирования ипотеки при разводе

Принятие ипотечного кредита при разводе

Затраты на рефинансирование дома

Обычные документы о недвижимости, используемые при разводе

Получение помощи от ключевых специалистов

Ключевые выводы

Что происходит с ипотекой после развода?

Лучшие варианты

Гарантии

Выплаты по ипотеке при расторжении брака

Развод и ипотека: ваши возможности при раздельном проживании

Развод с ипотекой — обычная проблема