Аренда земли под строительство магазина: Как получить землю под строительство магазина?

Заниматься строительством имеет право не только собственник участка, но и арендатор. Аренда земли подтверждается документами, в которых указываются все подробные детали (срок, доступные возможности и т.д.). Перед тем, как взять участок в аренду под строительство, следует изучить его особенности. Исключить владение землей третьими лицами, расхождение в масштабах, границах (с реальными документами).

На каких основаниях предоставляется земля в аренду?

Согласно статье № 118 Земельного Кодекса Украины (пункт 6), земля передается арендатору без торгов с некоммерческой целью. Передачу осуществляют местные органы самоуправления.

Граждане имеют право просить предоставить участки в следующих случаях:

• строительство частного жилища;
• возведение дачи;
• постройка гаражей;
• строительство хозяйственных зданий.

Арендовать территорию под строительство многоэтажек, коммерческих зданий в Украине, включая Одесскую область, доступно на основании аукционов. Право арендатора получает компания, предложившая наиболее высокую стоимость. Предварительно вносится залоговая сумма, предоставляется квитанция об оплате.

Куда обращаться с целью аренды земли?

Чтобы арендовать землю в Одессе для возведения частной недвижимости, достаточно обратиться в городской, поселковый (сельский) совет. Госземагентство предварительно выдает план территории с указанием цели использования. Схема прикладывается к заявлению. После рассмотрения местными органами управления проситель получает отказ или разрешение. Решение должно быть обоснованным, предоставленным в письменном виде. В случае неправомерного отказа его обжалуют в суде.

Выгодным мероприятием является аренда земельного участка под строительство многоквартирного дома. Это позволяет организации экономить средства. Закон предусматривает предоставление земли в результате торгов. Таким образом ее получают в долгосрочное пользование (на 50 лет с возможностью продления срока). Аукцион дает ряд преимуществ:

• экономия времени;
• быстрое оформление документов;
• прозрачность сделки.

Правила проведения аукциона отличаются в каждой области страны и требуют уточнения.

После победы на торгах подписывают договор аренды земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома. В нем должны высвечиваться все детали пользования объектом:

• срок;
• возможность продления, выкупа;
• право на эксплуатацию дополнительных построек;
• прилагаемые документы;
• схема арендуемой территории, ее параметры;
• возможные ограничения и обязательства.

Те же пункты описываются и в случае приобретения земли для частного пользования вне аукциона.

На что следует обращать внимание при выборе земли?

Важно не ошибиться с подбором конкретного участка. Надежная риэлторская контора позволяет исключить возможные ошибки. Специалисты детально изучают территорию, сверяют документы, исключая расхождения с реальностью. Перед проведением торгов необходимо ознакомиться с правилами, принятыми в своей области. Государство приняло некоторые ограничения в отношении территорий, доступных для арендаторов.

Нельзя получить землю, если она относится к следующим объектам:

• природно-заповедная зона;
• территория для оздоровления и отдыха граждан;
• собственность государственных органов местного управления для их нужд;
• лесное хозяйство;
• водный фонд;
• территории, принадлежащие промышленным предприятиям (энергетика, оборона, транспорт, связь).

Аренда участка под строительство возможна для граждан страны, нерезидентов, юридических и физических лиц, организаций. Выбирать землю нужно из числа доступных для возведения объекта конкретного типа. Территория должна быть предназначенной для строительства. Следует проверить наличие кадастрового номера, сверить заявленные параметры с указанными в схеме. Предварительно взвешивают все плюсы, минусы выбранного объекта. Затем подают заявление.

После одобрения прошения об аренде со стороны власти проситель обращается в Госгеокадарстровую службу. После этого проект землеотвода предоставляют в местные органы. До момента утверждения проводится экспертиза. Проект должен в полной мере соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормативам. Не противоречить требованиям закона. Такие вопросы предварительно решает опытный риэлтор, обладающий необходимыми знаниями.

При положительной экспертизе власти утверждают участок. На основании решения подписывается договор. Его регистрируют в нотариальной конторе. Арендатор имеет возможность получить землю, на пользование которой не наложено ограничение. Доступны для застройки свободные площади, не предназначенные для других целей. В договоре должны быть четко оговорены типы возможных построек. Проблемы неизбежны, если на землю распространяются права третьих лиц. И в случае нарушения законодательства в процессе оформления объекта.

По истечении срока должно быть предусмотрено продление договора аренды земельного участка под строительство. Чтобы земля не оказалась выставленной на торги владельцем или переданной другим лицам, необходимо заблаговременно вносить оплату. Во многих случаях не исключается покупка арендованной ранее территории. Любое отступление от правил влечет негативные последствия. При нарушении прав арендатора реально отстоять правоту в судебном порядке.

Если это похоже на аренду земли… Что делает аренду «арендой земли» и почему это важно

Если вы хотите узнать юридическое определение «аренды земли», вы, вероятно, найдете его определение в исходном материале со ссылкой на набор общих характеристик, связанных с арендой земли. Рискуя констатировать очевидное, ключевой особенностью аренды земли, которая отличает ее от других договоров аренды, является то, что это аренда земли, или, как любят говорить юристы по недвижимости: «грязь». Однако этот факт не обязательно является существенным для целей определения финансовой возможности, возможности передачи и других характеристик, влияющих на стоимость аренды земли.К характеристикам аренды земли относятся:

1. Долгосрочная (обычно 99 лет) – Поскольку ожидается, что арендатор вложит значительные суммы в улучшение имущества, срок аренды должен быть достаточно продолжительным для получения финансирования, амортизации затрат на улучшения и получения прибыли.
2. Строительство – Аренда земли обычно включает разработку новых улучшений (которые могут включать снос существующей конструкции) или существенную реконструкцию улучшений.
3. Тройная сеть – Арендатор несет ответственность за все эксплуатационные расходы, техническое обслуживание и ремонт имущества, даже те обязательства, которые иногда несет арендодатель по другим договорам аренды с «тройной сетью», такие как обязательства по ремонту конструкций и капитальному ремонту. и обязательство восстановить в случае аварии.
4. Финансовая окупаемость – Чтобы оплатить строительство улучшений, арендатору необходимо финансировать свою арендованную долю в собственности.Таким образом, договоры аренды земли должны содержать положения, позволяющие арендатору получить один или несколько ипотечных кредитов, а также специальные меры защиты ипотечных кредитов, с тем чтобы кредитор мог защитить свое обеспечение (например, право на получение уведомления и возможность исправить любые нарушения со стороны арендатора и получить новый договор аренды, если договор аренды должен быть прекращен).
5. Право собственности на здание – Учитывая, что арендатор контролирует недвижимость в течение длительного периода аренды земли, положение арендатора часто рассматривается как квази «собственность» в течение срока действия.По этой причине договоры аренды земли содержат меньше ограничений на переуступку и обычно предоставляют арендатору свободу действий в отношении собственности, например, право вносить изменения. Иногда аренда земли предусматривает, что здание принадлежит арендатору в течение срока действия, но право собственности возвращается арендодателю по истечении срока аренды.

При нетипичной аренде земли целью арендатора является создание ценного актива, приносящего доход, который можно финансировать и продать, почти так же, как если бы он полностью владел недвижимостью.Цель арендодателя состоит в том, чтобы обеспечить предсказуемый и безопасный поток доходов, не принимая на себя никаких рисков, связанных с эксплуатационными обязанностями. Эти цели определили характеристики аренды земли. Многие, если не большинство целей аренды земли, могут быть реализованы без включения земли в арендуемые помещения. Например, ничто не мешает арендодателю и арендатору заключить договор аренды здания на длительный срок, в соответствии с которым арендатор соглашается провести капитальный ремонт, а затем эксплуатировать здание для получения дохода, оплачивая все расходы по эксплуатации имущества. , включая выполнение любых необходимых капитальных улучшений.Такая аренда может включать в себя практически все характеристики аренды земли, что должно сделать аренду финансируемой и передаваемой так же, как и аренда земли. С другой стороны, аренда земли может быть лишена отличительных черт аренды земли. Например, многие договоры аренды земли накладывают строгие ограничения на площадь пола, которая может быть включена в проект, при этом арендодатель контролирует все неиспользованные права на застройку. Некоторые договоры аренды земли также накладывают ограничения на право арендатора на передачу и выполнение определенных видов изменений. Однако аренда остается «земельной арендой», поскольку она распространяется на землю.

Этот вопрос был в центре спора в недавнем судебном разбирательстве в Нью-Йорке под названием Little Cherry, LLC против владельца Cherry Street, LLC, JDS Development LLC и Майкла Стерна (NYSCEF Doc. No. [NYSCEF] 123, Decision and Приказ [Mot.Seq.No. 002, 003].) дело, получившее широкое внимание и в котором интересы истца, арендатора земли, представляла компания Herrick, Feinstein LLP.

Критический вопрос в деле Little Cherry заключался в том, была ли Little Cherry, арендатор по договору аренды сроком на 49 лет, «стороной, заинтересованной» в соответствии с Постановлением о зонировании города Нью-Йорка с правом не допускать уплаты вознаграждения владельцем арендованного имущества. и владельцу смежного участка от слияния их соответствующих участков зонирования и осуществления передачи неиспользованных прав на застройку в связи с этим слиянием.

Постановление о зонировании ограничивает застраиваемую площадь каждого «зонирующего участка» определенным соотношением площади пола в зависимости от размера участка и его зонирования.Постановление о зонировании предусматривает механизм, известный как слияние участков зонирования, который позволяет объединять участки зонирования в один более крупный участок и распределять комбинированные неиспользованные права на застройку (иногда называемые «воздушными правами») между участками или между ними. совмещенный земельный участок на основании договора на застройку земельного участка. Добавляя права на застройку, получающий участок увеличивает допустимую площадь пола, что означает, что владелец этого участка может построить здание большего размера, чем то, которое было бы разрешено в противном случае.Таким образом, если существующее здание на одном из смежных участков не полностью использует допустимую площадь этажа, объединение участков зонирования может позволить застройщику смежного участка включить эту площадь в свою собственную застройку.

Стороны, желающие объединить участки зонирования, должны сначала получить согласие всех «заинтересованных сторон», что может быть подтверждено подписанием декларации об установлении объединенного участка зонирования (называемой декларацией об ограничениях участка зонирования, в настоящем документе «Декларация «) или отказе этой стороны от права на это.

В соответствии с Постановлением о зонировании, «заинтересованные стороны» ограничиваются (i) владельцем вознаграждения за землю, на которую распространяется Декларация; (ii) владельцу зарегистрированного права на землю, которое имело бы преимущество перед Декларацией и могло бы привести к тому, что такой владелец получил бы право собственности на землю; (iii) владелец зарегистрированной доли во всей или части доли, на которую может отрицательно повлиять Декларация; и (iv) владелец незарегистрированной доли, которая имела бы преимущество перед Декларацией и неблагоприятно повлияла бы на нее, которая была бы раскрыта при физическом осмотре земли.

Соответственно, в соответствии с Постановлением о зонировании даже тот, кто арендует здание на срок 150 лет и имеет все мыслимые признаки права собственности, не является заинтересованной стороной согласно Постановлению о зонировании, поскольку в нем отсутствует важнейший элемент наличия интерес к земле. (Арендаторы помещений были специально исключены из определения заинтересованных сторон в деле Апелляционного суда Нью-Йорка по делу Macmillan Inc. против CF Lex Assocs ., 56 N.Y.2d 386.)

Little Cherry касалась собственности, принадлежащей компании Two Bridgeset Housing Development Fund Company и ее дочерней компании (совместно именуемой «Стороны HDFC»), которая была назначена городом Нью-Йорком для развития района Two Bridges в соответствии с планом обновления города.Один из задействованных участков был сдан в аренду Little Cherry на 49 лет. Для целей данного обсуждения соответствующая история включает попытку Сторон HFDC и владельца соседнего зонирующего участка, владельца Cherry Street и его аффилированного лица («Застройщики»), объединить зонирующие участки без согласия Little Cherry на основании утверждают, что Маленькая Вишенка не была заинтересованной стороной. Little Cherry выступила против застройки (как и сообщество Two Bridges, которое продолжает выступать против нее) по ряду причин, не последней из которых было предложенное строительство небоскреба со значительной консолью непосредственно над арендованным имуществом.Это вызвало судебный процесс со стороны Little Cherry с декларативным решением о том, что она является заинтересованной стороной и что слияние зонирующих участков не может происходить без ее согласия.

Договор аренды был тройным нетто (включая обязательство по перестройке в случае аварии) и содержал множество традиционных положений об аренде земли, включая обязательство построить здание и право финансировать аренду с защитой ипотеки. Ни один из этих фактов не имел решающего значения в деле.Скорее, это было определение «арендованного пространства», которое принесло Маленькой Вишенке ценную победу. «Арендованное помещение» состояло из двух компонентов: (i) «Складское здание», то есть здание, построенное на земле; и (ii) «Участок магазина», который был определен только со ссылкой на нарисованную от руки карту, на которой обозначена общая территория, где должен был быть построен магазин. Однако, учитывая двоякое определение, с точки зрения толкования контракта, «Склад» не может означать ничего, кроме земли.

В деле Little Cherry разработчики правильно поняли, что номенклатура не должна влиять на права сторон в сделке. Аренда не была определена как «аренда земли», и фактически в Постановлении о зонировании прямо не указано, что арендатор по договору аренды земли является заинтересованной стороной. Это вещество имеет значение. Поскольку намерение включить землю в договор аренды было очевидным, Little Cherry получила ценную защиту, подтвердив свой статус заинтересованной стороны в соответствии с Постановлением о зонировании.

Дена Коэн является партнером Herrick, Feinstein LLP, New York, NY

Первоначально эта статья была опубликована в выпуске New York Real Estate Journal от 20 августа 2021 года.

Что такое субординированная аренда земли? | Малый бизнес

Предприятию, нуждающемуся в земле для строительства магазина или другого коммерческого здания, необязательно покупать эту землю. Договор «аренды земли» дает вам право застраивать и использовать землю в течение длительного периода времени, фактически не покупая ее.При субординированной аренде земли землевладелец становится своего рода партнером в развитии, помогая вам получить финансирование.

Аренда земли

При типичном коммерческом приобретении земли вы выбираете желаемую собственность, договариваетесь о цене с владельцем и покупаете землю. После этого вы вольны делать с землей все, что хотите (или, по крайней мере, все, что позволяют ограничения зонирования). При аренде земли ваш бизнес подписывает долгосрочное соглашение, обычно на срок от 50 до 99 лет, которое дает вам право разрабатывать и использовать землю в обмен на арендную плату.Вы берете на себя все расходы, связанные с землей, такие как налоги на недвижимость, страхование ответственности и техническое обслуживание. В соглашении об аренде земли обычно описываются приемлемые виды использования земли и оговаривается, что любые улучшения, которые вы вносите в землю, становятся собственностью землевладельца в конце срока аренды (при условии, что срок аренды не продлевается).

Субординация

Освоение земли стоит дорого, и предприятия очень редко платят за нее полностью наличными из своего кармана. Вместо этого они занимают деньги для финансирования строительства.В субординированной аренде земли землевладелец предлагает право собственности на землю в качестве залога для кредита застройщика на строительство. Это дает землевладельцу значительную долю в проекте, поскольку невыплата кредита застройщиком может привести к потере права собственности на землю. Чтобы компенсировать этот повышенный риск, арендные ставки по субординированной аренде земли обычно выше, чем по несубординированной аренде.

Преимущества

Владелец бизнеса получает ряд преимуществ от субординированной аренды земли.Когда вы арендуете землю, а не покупаете ее, вам нужно меньше денег авансом. Ваши арендные платежи полностью не облагаются налогом в качестве коммерческих расходов; при покупке земли, наоборот, вычитаются только проценты. Когда землевладелец предлагает землю в качестве залога, это может облегчить получение ссуды на строительство или получить более выгодные условия. И теперь землевладелец напрямую заинтересован в вашем успехе, что впоследствии может дать вам некоторую свободу действий. Землевладельцы тоже видят в этом преимущества. Они сохраняют долгосрочное право собственности на землю и, в зависимости от соглашения, сохраняют некоторый контроль над тем, как земля используется.Их собственность приносит стабильный доход. И они избегают налоговых последствий продажи, хотя арендная плата является налогооблагаемым доходом.

Недостатки

Для владельца бизнеса, несмотря на то, что аренда земли экономит ваши деньги авансом, долгосрочные затраты обычно выше, чем стоимость покупки недвижимости. Типичная аренда земли также ограничивает ваши варианты того, что вы можете делать с землей. И в будущем, по мере приближения окончания срока аренды, становится реальностью, что деньги, которые ваш бизнес вложил в развитие собственности, будут потеряны, поскольку улучшения вернутся к землевладельцу.Для землевладельцев самым большим недостатком субординированной аренды земли является риск потерять землю или оказаться на крючке из-за дефолта по кредиту застройщика.

Понимание затрат на строительство и надстройки коммерческих зданий

Идеальное коммерческое офисное помещение будет как привлекать, так и удерживать арендаторов. Но в сегодняшней гиперконкурентной бизнес-среде инвесторы и владельцы должны учитывать, где работают сотрудники. Планировка, функциональность и эстетика офиса определяют, выберет ли арендатор ваше местоположение и останется ли он надолго.В этой статье мы исследуем коммерческое строительство и надстройку офисов: что это такое, почему они важны и как финансировать каждый проект.

Арендаторам коммерческих офисов нужны рабочие места, повышающие производительность и моральный дух сотрудников. Кроме того, арендаторы хотят, чтобы эти офисы отражали их бренд и культуру компании. И им нужны офисы, которые помогают привлекать и удерживать высокоэффективных сотрудников.

В условиях закрытия из-за COVID-19 владельцы офисных зданий и управляющие недвижимостью должны предоставить нынешним и потенциальным арендаторам все стимулы для подписания договора аренды. Поэтому арендодатели должны предлагать больше удобств и больше гибких пространств для коммерческих арендаторов, чем когда-либо прежде.

Современные тенденции строительства коммерческих зданий

В 2019 году четвертый год подряд в сфере строительства коммерческих зданий было построено более 50 миллионов квадратных футов новых офисных площадей. В прошлом году по всей стране было построено 56,4 миллиона квадратных футов офисных площадей.

Пандемия ускорила тенденцию, которая, возможно, существовала годами. Больше сотрудников, чем когда-либо, работают из дома, что позволяет предприятиям работать удаленно больше, чем когда-либо в истории.Некоторые отчеты предполагают, что эта тенденция сохранится.

Однако рынок офисных помещений никуда не денется. Несмотря на пандемию, офисный сектор продолжает сдавать офисные площади арендаторам. А экономисты прогнозируют самый высокий рост на трех рынках труда: Остин, Даллас/Форт. Ворт и Хьюстон.

В сфере аренды офисных и торговых площадей термин «офисное строительство» (или «отделка») относится к процессу отделки необработанных коммерческих помещений.

Обычно сырое коммерческое офисное помещение состоит всего из четырех стен, бетонного пола и двери.Однако, как только арендатор попросит арендовать помещение, он, вероятно, захочет персонализировать пространство. Им нужно будет внести изменения, которые будут иметь смысл для их бизнеса, их сотрудников и их клиентов.

По мере того, как предприятия переходят от офисов с ограниченным доступом к офисам, удаленным от людей, арендаторам может потребоваться ремонт или реконструкция офисных помещений для удовлетворения этих потребностей.

Как оцениваются затраты на наращивание?

Как правило, мы выражаем стоимость строительства или надстройки коммерческого здания в виде средней стоимости квадратного фута.

Средний срок коммерческой аренды составляет от трех до пяти лет. И, как и все в бизнесе, процесс надстройки может включать в себя обширные переговоры между владельцем здания и арендатором.

Области для расширенного обсуждения и переговоров включают:

• Какие улучшения ожидаются в проекте строительства коммерческого здания?
• Какие материалы будут использоваться?
• Кто будет платить за улучшения?
• Кто завершит работу?
• Какие улучшения останутся после окончания аренды? Уберут ли арендаторы все улучшения после расторжения договора аренды?

Обычно арендаторы вносят свой вклад в бюджет застройки. Тем не менее, средняя стоимость квадратного фута коммерческого строительства с использованием стандартной отделки достигает более 65 долларов за квадратный фут, хотя недавние скачки стоимости материалов привели к увеличению этой цены во многих областях. Поэтому все стороны должны договориться и заранее установить четкие ожидания, чтобы убедиться, что все согласны с объемом и стоимостью улучшения.

Арендаторы также нередко обновляют свои помещения каждые несколько лет. По мере развития технологий и появления новых сотрудников предприятиям требуются обновленные рабочие места.В результате арендодатели должны понимать затраты на строительство коммерческих офисов и переговоры.

Разбивка затрат на коммерческое строительство

На стоимость строительства коммерческого офиса влияет множество факторов.

Как всегда, ключевым фактором является местоположение. Северо-восточное и восточное побережье всегда были дорогими районами для строительства коммерческих зданий. Однако самые доступные места в США для строительства коммерческих зданий находятся на юге, включая Хьюстон. Коммерческое строительство в этих районах более доступно из-за более низких затрат на рабочую силу и материалы.

Подробная оценка стоимости коммерческого строительства по всей стране показывает, что южные рынки остаются доступными. На таких рынках, как Даллас, Хьюстон и Атланта, средняя стоимость квадратного фута значительно ниже, чем на прибрежных рынках.

Однако стоимость строительных материалов и рабочей силы продолжает расти по всей стране, в том числе на юге. По некоторым оценкам, расходы вырастут примерно на 2% по всей стране, в основном из-за пандемии. Поскольку коронавирус остановил производственные и транспортные цепочки, материалы стали более дефицитными, что привело к росту цен.

В отчете компании Deloitte, предоставляющей бухгалтерские услуги, говорится о росте затрат на коммерческое строительство и надстройку еще до того, как пандемия достигла берегов Америки. В отчете упоминается возрастающая сложность проектов, конкуренция за рубежом, нехватка рабочей силы и сложности с цепочками поставок в качестве движущих факторов увеличения этих затрат.

Затраты на строительство корпоративных интерьеров

Ниже мы рассмотрим разбивку затрат Kirksey Architects на 2019 год на отделку интерьеров офисных зданий в Хьюстоне.Он выражает затраты как среднюю стоимость одного квадратного фута арендуемой площади. Затраты, представленные здесь, предполагают наличие плиты пола общей площадью 25 000 квадратных футов с 50% офисов и 50% открытой планировки. Эти расходы не включают предоставленное владельцем аудио-видео и ИТ-оборудование.

Качество внутренней отделки также влияет на стоимость проекта. Высококачественная отделка, экзотические породы дерева, каменные столешницы, дорогие двери и другие высококлассные дополнения служат показателем репутации арендатора для клиентов. Такая отделка также может привлечь желаемую клиентуру, поддерживая конкурентоспособность компании на их рынке.

Затраты на коммерческое строительство офисных зданий также могут варьироваться в зависимости от сезона. В частности, погода может повлиять на стоимость топлива, транспорта и материалов. Сезонные погодные колебания также могут повлиять на доступность рабочей силы.

Kirksey Architects отмечает, что стоимость отделки корпоративных интерьеров также продолжает расти:

В целом, на рынке наблюдается значительный скачок в развитии базовых и средних построек и удобств. Более того, для топовых офисных помещений существует «бегство в качество».Безусловно, он остается рынком арендаторов. Особенно с бывшими объектами класса А, привлекающими арендаторов более выгодными предложениями, новым вестибюлем и/или улучшенными удобствами.

(от 43 до 54 долларов за квадратный фут в 2018 году)

Самое простое применимое пространство со стандартами домовладельца, но с использованием всех новых компонентов: базовое светодиодное освещение 2×4, стандартный потолок 2×2, стандартные двери из пластикового ламината с врезной фурнитурой, 18-дюймовые боковые окна на фасадах офиса, минимум столярных изделий и полностью пластик. ламинат, ковровая плитка за 28 долларов за ярд, стандартная электрика и HVAC.Добавьте до 10 долларов США за квадратный фут за пространство первого поколения.

(от 57 до 75 долларов за квадратный фут в 2018 году)

Модернизированный с линейным светодиодным освещением, потолком 2×2 Fineline, стандартными дверями из деревянного шпона с врезной фурнитурой, стеклянными фасадами офиса во всю высоту в алюминиевом каркасе, более обширной столярной работой из пластикового ламината с сплошными столешницами повсюду, ковровой плиткой по 35 долларов США за ярд, более обширное электроснабжение с круглосуточным кондиционером в серверной и двумя дополнительными фанкойлами для зон конференц-зала.Добавьте до 10 долларов США за квадратный фут за пространство первого поколения.

(от 96 до 151 доллара за квадратный фут в 2018 году)

Модернизированный интерьер с непрямым освещением бухты в некоторых потолках и деревянными дверями и рамами архитектурного класса. Включает в себя 40 процентов площади стены, покрытой акустической тканью; 30 процентов стен выполнены из высококачественного архитектурного дерева и 30 процентов окрашены гипсокартоном. Также включает столярные изделия из деревянного шпона и гранитные столешницы, а также ковер и плитку по цене 45 долларов за квадратный ярд. Другие особенности интерьера включают более обширное освещение и нестандартные приспособления для художественных работ и акцентных зон.Добавьте до 10 долларов США за квадратный фут за пространство первого поколения.

Основные офисные помещения: от 28 до 30 долларов США за квадратный фут

Средние офисные помещения: от 30 до 40 долларов за квадратный фут

Офисные помещения для руководителей: от 40 до 80 долларов за квадратный фут

(от 140 до 189 долларов за квадратный фут в 2018 году)

Применяется к пространству площадью 10 000 квадратных футов с резиновым полом, бескаркасными стеклянными входными дверями и обширной проводкой для электроники и аудиосистемы. Включает в себя мужскую и женскую раздевалки с мокрыми зонами, выложенными керамической плиткой (четыре душа и два туалета в каждой), и гардеробные с ковровым покрытием и шкафчиками из пластикового ламината.

(от 136 до 198 долларов за квадратный фут в 2018 году)

Аналогичен офисным помещениям для руководителей, за исключением потолочной системы и улучшенной акустики, а также отдельных фанкойлов для каждой комнаты, VIP-гостиной с столярными изделиями, кофейным сервизом и столярными изделиями для администратора.

СТОЛОВАЯ, КУХНЯ И ОБСЛУЖИВАНИЕ ДЛЯ СЛУЖАЩИХ: от 162 до 241 долл. США/SF

(от 157 до 208 долларов за квадратный фут в 2018 году)

Для кухни площадью 5000 квадратных футов с плиточным полом и окрашенным гипсокартоном; изготовленные на заказ столярные изделия в зоне общественного питания и на станции самовывоза; керамическая плитка повсюду; обеденная зона с сочетанием гипсокартона и акустических потолков, линейным светодиодным освещением, непрямой бухтой и подвесным акцентным освещением; и несколько низких стен с деревянными панелями в качестве перегородок.

Понимание того, как затраты на пристройку привлекают арендаторов

Существует широкий диапазон размеров зданий, типов и возможных применений. Столкнувшись с таким разнообразием, владельцы коммерческих зданий должны понимать затраты, связанные со строительством коммерческих зданий и расширением офисных помещений. Наличие этих знаний поможет владельцам привлечь успешных арендаторов, которые приносят предсказуемый доход от аренды.

Жесткие затраты против мягких затрат

Эксперты по коммерческой недвижимости из CXRE могут помочь владельцам разработать стратегии ведения переговоров о застройках и аренде.Мы можем помочь определить, кто оплачивает основные и косвенные расходы, связанные с арендой и застройкой коммерческой недвижимости.

Кроме того, наша команда по управлению строительными проектами может помочь вам и вашим арендаторам разработать план, выгодный для всех. Мы будем держать расходы под контролем, наладим связь между всеми сторонами и обеспечим движение проекта.

Тяжелые расходы

Жесткие затраты — это улучшения, которые останутся после ухода арендатора.Как правило, эти расходы относятся к физическим изменениям в собственности, которые могут принести пользу арендодателю. В том числе:

• Двери и окна и связанные с ними скобяные изделия
• Краска и ковер
• Столярные изделия и молдинги
• Системы HVAC, пожарная сигнализация и спринклеры
• Гипсокартон, каркас, акустические потолки и стены
• Электрические, механические и водопроводные системы

Твердые расходы включают в себя также труд, связанный со строительством. Эти расходы могут сильно различаться в зависимости от масштабов ремонта и качества материалов и отделки, которые выбирает арендатор.Однако на них обычно приходится от 75 до 85 процентов коммерческих затрат на строительство.

Мягкие расходы

Мягкие расходы , с другой стороны, не включают физические изменения в коммерческих помещениях. Эти расходы обычно составляют от 8 до 12 процентов от общей стоимости проекта. Мягкие затраты, как правило, легче оценить, чем твердые. Этот термин обычно относится к расходам на обслуживание и сборам, необходимым для завершения проекта в соответствии со спецификациями арендатора. К таким расходам можно отнести:

• Разрешения на строительство
• Судебные издержки
• Архитектурные планы
• Проверки

Затраты поставщиков

Прочие расходы на наращивание включают затраты поставщика .Эти расходы, которые могут включать вывески, безопасность, телефонные и компьютерные кабели, а также расходы на переезд, обычно составляют от пяти до десяти процентов от общего бюджета арендатора.

Затраты на застройку розничной торговли варьируются в зависимости от того, находится ли помещение в крупном мегаполисе или в более старом здании в небольшом городе.

Средняя стоимость офисных зданий, включающих в себя торговые площади, согласно ежегодному обзору торговых застроек Chain Store Age за 2019 год, оценивается в 56 долларов США. 53 рубля за квадратный метр.

Согласно исследованию, в средней розничной застройке на пол уходит 2,76 доллара за квадратный фут в бюджете, а на потолки — 1,81 доллара. Стоимость ремонта, замены или установки системы HVAC составляет около 2,61 доллара за квадратный фут или примерно 13 000 долларов за помещение площадью 5000 квадратных футов.

Опять же, мы были бы упущением, если бы не упомянули рост цен на фоне пандемии. Из-за остановок из-за COVID-19 и проблем с цепочкой поставок мы наблюдаем резкое увеличение материальных затрат.Их следует учитывать при составлении сметы проекта строительства.

Электрика

Типичная стоимость установки внутреннего освещения составляет около 3,30 долларов США за квадратный фут согласно исследованию возраста сетевого магазина.

Столярные изделия

По данным опроса, в среднем предприятия розничной торговли тратят почти 10 долларов на квадратный фут на витрины или столярные изделия. Это примерно 20 процентов от среднего бюджета.

В зависимости от бизнеса и типа необходимого помещения, арендатор может выбрать команду офисных дизайнеров для управления застройкой коммерческих площадей.В эту команду могут входить архитектор, дизайнер интерьеров, планировщик помещений и генеральный подрядчик. Эти специалисты помогают установить бюджет и сроки завершения на основе запланированного использования, желаемой отделки и планов арендатора на будущее. Наем дизайнера или архитектора может занять до 20 процентов бюджета строительства.

Типы коммерческих офисных надстроек

Как и следовало ожидать, более крупный проект по строительству коммерческого офиса будет более дорогим, поскольку потребуется больше материалов, а трудозатраты на строительство будут выше.Владельцы могут получить некоторую экономию за счет масштаба в более крупных проектах благодаря способности подрядчиков обеспечить более низкие затраты на единицу материала и возможность получать скидки при заказе поставок оптом. Таким образом, крупные проекты обычно имеют более низкую цену за квадратный фут по сравнению с более мелкими проектами.

Однако рассмотрение одних только затрат на строительство не даст полной картины затрат на переезд нового арендатора в офисное помещение. Арендная ставка, надбавки арендаторам и льготы арендодателя (например, бесплатные периоды аренды) — все это в совокупности определяет конечную стоимость арендатора.

Арендодатели, как правило, могут выбрать один из четырех способов оплаты за модификацию коммерческих помещений, отвечающих потребностям арендатора: скидки на арендную плату, стандартная надбавка за здание, строительство офиса под ключ и надбавка на улучшение арендатора. Мы предоставим краткий обзор каждого метода, а также более подробно обсудим два наиболее распространенных варианта: сборку «под ключ» и сборку улучшений арендатора.

Способы оплаты строительства коммерческих зданий

СКИДКИ НА АРЕНДУ

В этом способе оплаты арендодатель предлагает бесплатную или льготную арендную плату в течение определенного количества месяцев (например, один месяц бесплатной арендной платы за год аренды). Затем арендатор может использовать сбережения для оплаты улучшений. Арендатор обычно контролирует работу по этому способу оплаты.

ДОПУСК СТРОИТЕЛЬНОГО СТАНДАРТА

С помощью этого варианта арендодатель предлагает определенный пакет улучшений, доступный для всех арендаторов. Затем арендаторы выбирают варианты из предложенных категорий, например варианты в меню. Например, арендатор мог выбрать один из двух или трех определенных типов напольного покрытия или определенных цветов краски. Арендатор оплачивает любые улучшения, не включенные в стандартную надбавку, а арендодатель наблюдает за работой.

Офисное здание под ключ

Другим основным вариантом надстройки является офисная надстройка под ключ. В этом варианте все, что арендатор должен сделать, это повернуть ключ во входной двери. То есть все, что им нужно для начала ведения бизнеса, уже есть. В этом случае арендодатель оплачивает все улучшения, оставляя арендатору только незначительные расходы, такие как мебель. И арендодатель, и арендатор договариваются об особенностях застройки во время переговоров об аренде.

Ключом к обеспечению хорошего результата как для арендодателя, так и для арендатора является разработка планов, в которых четко указано, что будет построено и передано арендатору.Этот процесс требует подробных планов, хорошего взаимодействия между всеми сторонами, участвующими в переговорах и процессе проектирования, и строгого надзора за генеральным подрядчиком со стороны арендодателя.

По контракту на строительство «под ключ» арендатор должен предоставить конкретные планы, смету расходов и требуемые сроки. Договоренность «под ключ» может дать арендодателю некоторый контроль над окончательной отделкой помещения. Но арендатор должен быть конкретным в отношении качества работы и материалов, которые он хочет.Переговоры с арендатором также должны учитывать, как стоимость строительства, предоставленного арендодателем, будет отражена в их арендной ставке.

Владельцы зданий должны изучить предварительный тарифный план арендатора, чтобы убедиться, что предполагаемые затраты на строительство и монтаж являются приемлемыми. В тарифном плане также должны быть указаны конкретные элементы, такие как стены, двери, столярные изделия и электрические розетки. В планах будут указаны детали отделки, примечания о сантехнике, необходимой для комнат отдыха или кафе-баров, а также другие различные примечания, необходимые для предлагаемого строительства.

Если арендодатель утверждает тарифный план, по крайней мере три генеральных подрядчика, имеющих опыт строительства офисных зданий, рассмотрят план и предложат предварительные предложения.

После того, как арендодатель принимает предварительную стоимость строительства, начинается застройка. Однако, если арендодатель считает предлагаемые расходы слишком высокими, стороны могут провести дополнительные переговоры. В этот момент арендатор может продолжить переговоры или отказаться от сделки. Когда обе стороны придут к соглашению, владелец разрешит перейти к созданию подробных строительных чертежей.

Сборки «под ключ» — хороший вариант для аренды менее 10 000 квадратных футов площадей. Вариант застройки «под ключ» также выгоден для арендаторов с краткосрочной арендой, поскольку у них нет рычагов для ведения переговоров о большей квоте на улучшение арендатора.

Расширение для арендаторов (TI)

Предоставление арендатору надбавки на улучшение жилищных условий (TI) является наиболее распространенным способом, с помощью которого арендодатели оплачивают коммерческие улучшения. Арендодатели часто предоставляют арендаторам оплату или скидку на арендную плату, чтобы компенсировать необходимые затраты на улучшение.Например, офисным помещениям могут потребоваться общие рабочие места открытой планировки и конференц-залы для сотрудников, а ресторану может потребоваться кухонное пространство для приготовления пищи и места для сидения клиентов. Арендатор обычно наблюдает за работой по наращиванию TI и несет ответственность за любые улучшения, которые превышают стоимость пособия.

Арендодатели могут устанавливать ограничения на то, какие предметы будут оплачиваться из пособия арендатора, например, только на рабочую силу, строительство и материалы. Эти надбавки обычно не включают в себя стоимость мебели, приспособлений и оборудования или торгового оборудования, необходимого арендатору для ведения бизнеса.Арендаторы могут договориться о том, чтобы пособие покрывало другие расходы, такие как планирование пространства, дизайн офиса или судебные издержки.

Для чего-либо, кроме очень незначительного строительства, к арендному документу следует добавить приложение или приложение к письму о ремонтных работах арендатора. В хорошо составленном рабочем письме будут изложены все ключевые вопросы, связанные со строительством запланированных улучшений арендатора, и ограничится дорогостоящие заказы на изменения во время строительства. В нем будут определены стандарты здания и детали конструкции, такие как количество светильников, размер дверей и все другие элементы интерьера, которые арендодатель установит для арендатора.

В рабочем письме указывается бюджет проекта и излагается, как арендатор будет оплачивать любые дополнительные расходы сверх установленного лимита. В нем также описывается любое гарантийное покрытие, предоставляемое арендодателем или генеральным подрядчиком. Как правило, обе стороны договариваются и подписывают договор аренды до согласования рабочего письма.

Затраты на благоустройство жильцов и льготы

В целом, затраты арендаторов на благоустройство растут быстрее, чем арендная плата на всех рынках США. Пособия арендаторов на благоустройство за последние годы выросли двузначными числами, увеличившись более чем на 10 процентов в 2017 году и на 13 процентов в 2018 году, по данным 2019 У.S. и Canada Fit Out Guide .

Тем не менее, исследования показывают, что, хотя льготы арендаторам на улучшение на большинстве рынков, вероятно, были выше на протяжении всего 2019 года, щедрые льготы арендаторам на улучшение не поспевают за ростом стоимости строительства.

В 2018 году средняя стоимость офисной застройки увеличилась на 12 процентов. Кроме того, около 60 процентов увеличения стоимости строительства было компенсировано увеличением надбавок на TI. Но это означает, что 40 процентов увеличения стоимости строительства перешли на арендаторов.Таким образом, временные рамки инвесторов для освоения пособий арендаторам на улучшение должны быть распределены на более длительный период.

Хорошей новостью является то, что улучшенное здание будет привлекать новых арендодателей, и владельцы смогут взимать более высокие арендные ставки. Отремонтированное здание также более привлекательно для кредиторов и может привести к более выгодным условиям ипотеки.

Конечно, сумма пособия на улучшение жильцов и стоимость улучшения могут различаться в зависимости от местоположения. Большинство арендодателей предоставляют арендаторам пакеты улучшений, чтобы помочь арендаторам покрыть часть расходов на предлагаемую застройку. Это особенно актуально на современном рынке, поскольку теперь все больше арендаторов хотят иметь офис, адаптированный к их конкретным потребностям. Например, офисные помещения должны учитывать вопросы здоровья и безопасности, что может привести к возможному ремонту существующих офисных помещений.

Арендодатели обычно предлагают арендаторам пакет улучшений, покрывающий небольшую часть расходов на строительство, но в некоторых городах арендаторы получают достаточно, чтобы значительно компенсировать свой счет.

По данным Structen Group, фирмы, занимающейся архитектурой и планированием интерьеров, средняя стоимость улучшения, предоставляемая арендаторами, составляла 43 доллара за квадратный фут, в результате чего средняя общая стоимость строительства по стране составила 196 долларов за квадратный фут.Фирма обнаружила, что Вашингтон, округ Колумбия, был самым доступным рынком для арендаторов по цене 103 доллара за квадратный фут из-за щедрых пособий арендаторам на улучшение.

Средняя стоимость проектирования, строительства и мебели Structen Group в Вашингтоне, округ Колумбия, составляла в среднем 85 долларов США за квадратный фут на проектирование, строительство и мебель, плюс дополнительные 20-30 долларов США за квадратный метр на ИТ, аудиовизуальные услуги и транспортировку. расходы.

Фирма обнаружила, что средняя стоимость проектирования, строительства, мебели и переезда в Вашингтоне, округ Колумбия, составляет около 150 долларов за квадратный фут.Тем не менее, крупные надбавки арендаторам на улучшения в размере около 50 долларов за квадратный фут снижают расходы арендатора из кармана.

Определение пособий на надстройки для улучшения арендаторов

Предоставление арендатору пособия на улучшение жилья сопряжено с риском для арендодателя. Аренда выгодна только в том случае, если арендатор может выплатить пособие и платить арендную плату в течение всего срока аренды.

Сумма пособия на улучшение жильцов обычно определяется четырьмя факторами:

1. Кредитоспособность арендатора, определяемая кредитным рейтингом, временем в бизнесе и долгосрочными перспективами бизнеса.
2. Спрос и предложение на местном рынке коммерческой недвижимости. Арендодатели часто сохраняют свои чистые арендные ставки стабильными и увеличивают или уменьшают стимулы, такие как пособия арендаторам на улучшение, с учетом изменений рыночных условий.
3. Состояние торгового помещения. Арендодатели, чьи здания не соответствуют рыночным стандартам, будут вынуждены в качестве компенсации предоставить надбавку на улучшение жильцов выше рыночных.
4. Чистая стоимость домовладельца. Владельцы недвижимости с обширными портфелями обычно предоставляют более крупные пособия на улучшение арендаторов, поскольку у них будут более глубокие карманы и большая терпимость к риску.

Тип собственности также влияет на стоимость строительства коммерческого здания

Затраты на строительство улучшений для арендаторов также зависят от типа сдаваемого в аренду здания.

Помещение, которое никогда раньше не было занято, вероятно, только с бетонным полом. Пристройки арендаторов к этим помещениям также известны как проекты капитального ремонта. Обычно они связаны с серьезными изменениями во внешнем виде и инфраструктуре здания.Эти проекты обычно требуют значительно большего бюджета, чем неповрежденные офисы.

Второе поколение:

Помещение, которое ранее было занято и застроено. Он может содержать улучшения, которые новый арендатор может повторно использовать или перепрофилировать. Улучшения пространств второго поколения, также известные как ремонт, включают небольшие проекты, которые в основном визуальные. Часто это требует небольшого объема работы и затрат, таких как новая краска и ковер.

Строительный класс

Класс здания также влияет на стоимость строительства.Вот отраслевые классификации офисных помещений на отдельных рынках, согласно Международной ассоциации владельцев и менеджеров зданий.

Самые престижные здания, конкурирующие за лучших офисных пользователей с арендной платой выше средней по району. Здания имеют высококачественную стандартную отделку, современные системы, исключительную доступность и определенное присутствие на рынке.

Конкурсные здания для широкого круга пользователей с арендной платой в среднем диапазоне по району.Отделка здания удовлетворительная для этого района, а системы адекватны, но здание не может конкурировать с классом А по той же цене.

Здания, конкурирующие за арендаторов, которым требуется функциональное пространство по арендной плате ниже средней по данному району. Многие из этих свойств требуют, по крайней мере, некоторого ремонта, чтобы сделать их пригодными для использования сегодняшними арендаторами.

В результате не существует простого универсального ответа на вопрос о том, сколько будет стоить строительство коммерческого офиса, поскольку затраты сильно различаются в зависимости от рынка.

Прогрессивное офисное помещение , которое считается передовым офисным пространством, имеет открытую планировку без закрытых офисов, 100 процентов рабочих мест обставлены мебелью в виде скамеек, но при этом имеется множество конференц-залов и помещений для совместной работы. В среднем стоимость квадратного метра прогрессивного офисного пространства колеблется от 147 до 167 долларов, в основном из-за минимального количества перегородок. Но этот тип многоцелевого пространства для совместной работы часто требует более высоких технологических затрат.

С тех пор, как COVID-19 начал влиять на бизнес, популярность этих прогрессивных офисных помещений быстро снижается.Открытая планировка и близость сотрудников не соответствуют рекомендациям CDC по профилактике вирусов, поэтому эти офисные помещения могут потребовать ремонта, чтобы привести их в соответствие с местными нормами.

Умеренные офисные помещения В около 10 процентов площади отведено под частные офисы. Оставшееся пространство может быть открыто с рабочими станциями, а также некоторыми конференц-залами и несколькими помещениями для совместной работы или многоцелевого использования. Это самый распространенный дизайн офиса: 52 процента корпоративных арендаторов сообщили, что используют этот тип пространства. Он обеспечивает сочетание преимуществ открытых и частных офисных пространств. Средняя стоимость создания умеренного офисного стиля составляет от 170 до 196 долларов за квадратный фут.

Традиционный: Около 21% офисов сегодня относятся к этой категории, как правило, для арендаторов, для которых важна конфиденциальность сотрудников или клиентов. У них есть около 30 процентов площади, отведенной под отдельные офисы, а оставшаяся часть площади отведена под открытую планировку и конференц-залы. Пространство для совместной работы минимально.По данным JLL, средняя стоимость строительства таких помещений составляет от 193 до 224 долларов за квадратный фут.

Плотность сотрудников в прогрессивных пространствах значительно выше — от 20 до 50 процентов — чем в двух других стилях. С другой стороны, средние затраты на застройку ниже и составляют 152,23 доллара за квадратный фут по сравнению с 158,23 доллара за небольшую площадь и 177,06 доллара за традиционный.

Новостройки в состоянии «ракушка» будут дороже в отделке, чем дома второго поколения. Качество отделки — обычно классифицируемое как стандартное, среднее или высококачественное / высококачественное — может увеличивать цену, как и стоимость рабочей силы.

Имейте в виду, что специализированные коммерческие помещения, такие как юридические или медицинские офисы, обойдутся дороже, чем обычные офисы или магазины.

Другие факторы, влияющие на стоимость сборки

Бизнес арендатора в конечном итоге определяет разбивку коммерческих затрат на строительство торговых или офисных помещений. Арендатору, чей бизнес требует большого взаимодействия с клиентами в его пространстве, например, медицинскому кабинету, юридической фирме или торговому заведению, потребуется отделка более высокого класса в местах общего пользования, конференц-залах или отдельных офисах.Напротив, арендатору, чей бизнес основан на выполнении заказов клиентов по телефону, возможно, не потребуется инвестировать гораздо больше, чем в четыре стены, столы и ковровую плитку. Ниже приведены другие факторы стоимости, которые следует учитывать при строительстве коммерческих офисов:

СОСТОЯНИЕ ПРОСТРАНСТВА

Помещения Shell требуют значительных капитальных улучшений, но предлагают чистый лист для улучшений арендаторов, обычно при гораздо более высокой средней стоимости за квадратный фут.

Помещение второго поколения обычно требует лишь незначительного ремонта, направленного на улучшение эстетических или визуальных элементов, таких как краска и ковровое покрытие, или небольших изменений, таких как обновление электропроводки, компьютерных кабелей, технологических инноваций или сантехнических систем.Создание пространства второго поколения требует меньшего бюджета, чем пространство оболочки.

РАЗМЕР ПРОСТРАНСТВА

Чем больше проект, тем дороже он будет с точки зрения общих затрат на материалы и рабочую силу. Но владельцы и арендаторы могут извлечь выгоду из эффекта масштаба, поэтому их затраты на квадратный фут могут быть ниже, чем в более крупных проектах. По сути, большее пространство позволяет делать «оптовые скидки» на материалы.

КАЧЕСТВО ОТДЕЛКИ

Спрос на творческие пространства стимулирует улучшение арендаторов

Сегодняшним арендаторам офисов нужны настраиваемые, креативные пространства, которые дают им возможность адаптировать свое пространство по мере роста их бизнеса. Креативное пространство бывает трудно определить, и часто его описывают с точки зрения арендаторов, которые его занимают. Этих арендаторов обычно называют арендаторами TAMI — теми, кто работает в области технологий, рекламы, СМИ и информации.

Тенденция коворкинга увеличивает затраты на TI

Еще одной новой статьей расходов является увеличение количества открытых коворкингов. Бурный рост коворкинг-движения перед пандемией создал спрос у всех арендаторов офисов на современные офисные помещения с современными удобствами и технологической инфраструктурой.Даже начинающим фирмам нужны «крутые», удобные рабочие места.

Помещения для коворкинга лидировали среди всех других типов офисных пользователей в первой половине 2020 года, составляя более 5,4 миллиона квадратных футов в период с января по июнь.

Несмотря на то, что сотрудники возвращаются к работе из-за вируса, коворкинги остаются популярными. Владельцы зданий и управляющие недвижимостью принимают дополнительные меры предосторожности, чтобы обеспечить безопасность этих помещений как для арендаторов, так и для их клиентов.

Владельцы коммерческих зданий вложили значительные средства в многофункциональные помещения или провели дорогостоящий ремонт модных старых зданий в городских центрах.Например, создание пространств с открытыми потолками и открытыми трубами и воздуховодами может быть дорогостоящим, поскольку требует от владельца здания больших затрат, чтобы открытые механические и сантехнические элементы выглядели чистыми и соответствовали местным строительным нормам.

Это добавило к растущему пособию арендаторам улучшение, поскольку более крупные и более ценные арендаторы используют свой статус, чтобы оказать влияние на переговоры с арендодателями.

Современные изменения рабочей среды

Сегодняшним сотрудникам требуются инновационные интерьеры, которые могут включать такие элементы, как игровые комнаты, стены из живых растений, внутренние бары, места для тренировок или доступные открытые площадки.Такие особенности, как открытые кирпичные стены, архитектурные деревянные балки, открытые внутренние структурные колонны и открытые потолки, могут помочь владельцам зданий оправдать более высокие арендные ставки. Более высокая арендная плата может быть оправдана модным расположением или «крутыми» интерьерами.

Помещения также предлагают более широкое использование элементов жилого дизайна, таких как большие мягкие кресла, яркое непрямое освещение и случайные столики, чтобы создать уютные и комфортные пространства для совместной работы. Это становится важным аргументом в пользу работодателей.Это потому, что исследования показывают, что сотрудники в возрасте 20-24 лет могут оставаться в фирме только около 16 месяцев. Эти более «мягкие» офисные условия на самом деле могут снизить стресс сотрудников и повысить производительность, что приведет к большей удовлетворенности работой и удержанию сотрудников.

Хорошей новостью является то, что эти открытые пространства могут быть построены быстрее и, как правило, дешевле, чем традиционное строительство коммерческих зданий. Нет необходимости возводить жесткие стены или подвесные потолки; стремление к большему взаимодействию сотрудников.Таким образом, инвесторы могут привлечь более молодую аудиторию, взимать более высокую арендную плату, но меньше тратить на общие затраты на благоустройство.

Такая «более мягкая» офисная среда на самом деле может снизить стресс сотрудников и повысить производительность, что приводит к большей удовлетворенности работой и удержанию сотрудников.

Какого цвета ваше коммерческое здание?

Этот переход от традиционных офисных пространств к рабочим пространствам для совместной работы набрал обороты и получил широкое признание за последние 20 лет.Эти инновационные офисы, ранее принадлежавшие только небольшим или начинающим компаниям, занимающимся технологиями или программным обеспечением, теперь широко приняты и востребованы различными арендаторами офисов, в том числе теми, кто занимается более традиционным бизнесом. По мере того, как этот тип пространства набирает популярность, риск инвестирования в эти творческие офисные помещения для инвесторов в коммерческое строительство значительно снизился.

Чтобы еще больше усложнить выбор владельцев, строительные подрядчики часто говорят о строительстве и надстройках коммерческих зданий с точки зрения «цвета» оболочки, предоставляемой арендаторам.

СЕРЫЕ ОФИСНЫЕ ПОСТРОЙКИ

В серой (или темной) оболочке улучшения арендатора пространство обычно представляет собой открытую коробку (оболочку) практически без улучшений внутри. В темных корпусах обычно нет потолочной сетки, нет гипсокартона на внешних стенах и нет ответвлений для коммуникаций или систем. Другими словами, в пространстве нет никаких улучшений.

В этом сценарии арендатор несет ответственность за каждый аспект пристройки. Время и затраты, необходимые для строительства коммерческого здания с серой оболочкой, могут быть значительными.

ОФИСНЫЕ ПОСТРОЕНИЯ VANILLA SHELL

Термин «ванильная оболочка» обычно относится к жилому помещению, в котором есть потолочная сетка и гипсокартон. В собственности обычно установлены основные водопроводные и электрические системы, а также есть ответвления для отопления, вентиляции и охлаждения. Ванильная оболочка может даже иметь туалеты и базовые системы отопления и охлаждения. Время для завершения этого типа наращивания также в большинстве случаев намного короче.

ВОЗНИКАЮЩИЕ ЗАТРАТЫ ДЛЯ ВЛАДЕЛЬЦЕВ – «WHITEBOXING»

На некоторых конкурентных рынках для владельцев появляются новые скрытые затраты — это растущая тенденция, известная как «белый ящик».Эта практика удаляет все следы предыдущего арендатора из офисного помещения второго поколения. Затем владелец раздевает пространство до необработанного состояния, похожего на ракушку, без внутренних стен, настенных покрытий, краски или готового пола.

Ремонт «белого ящика» включает базовую отделку потолка, бетонный пол, базовое отопление, вентиляцию и кондиционирование воздуха (HVAC), основные электрические и сантехнические работы, а также другие функции, требуемые местными строительными нормами.

Идея состоит в том, чтобы создать оболочку, которая позволит жильцам вообразить и создать пространство для себя.Whiteboxing позволяет владельцу коммерческой недвижимости быстро включить нового клиента в свою собственность, но может стоить владельцу десятки тысяч долларов еще до того, как клиент подпишет договор аренды.

Помните, что если вам нужно взяться за проект «белого ящика», это также может быть подходящим моментом для проверки и замены любых систем отопления, вентиляции, кондиционирования, сантехники, механических, электрических или других систем здания, срок службы которых приближается к концу, в то время как стены здания открыты. Кроме того, это идеальное время для владельцев зданий, чтобы включить в свою собственность интеллектуальные технологии, которые могут помочь контролировать расходы в долгосрочной перспективе.Технологические усовершенствования также могут повысить привлекательность вашей собственности.

Не забывайте о факторе времени

Одним из элементов, который владельцы часто упускают из виду, является временная шкала. Для владельцев и арендаторов важно иметь реалистичное представление о времени, необходимом для завершения строительства офиса. Если арендатор управляет ремонтом, может потребоваться значительно больше времени, чтобы привлечь дизайнера, архитектора или планировщика пространства. Кроме того, поиск подрядчиков и сбор необходимых строительных материалов может занять больше времени.

Владелец должен убедиться, что арендаторы имеют реалистичный предварительный график проекта. Кроме того, владелец должен планировать регулярные проверки. Это обеспечит выполнение контрольных точек проекта и соблюдение сроков завершения строительства. Кроме того, это помогает понять процесс коммерческой офисной застройки с точки зрения арендатора.

Последние мысли

Растущий процент миллениалов в рабочей силе привел к повышенному спросу на рабочие места для совместной работы, которые способствуют творческому мышлению.Миллениалы ищут уникальный дизайн офисного пространства, поддерживая совместную работу, которая способствует творческому мышлению. И на этих сотрудников сильное влияние оказывают инновационные рабочие места потенциальных работодателей.

Сегодня большинство арендаторов хотят обновлять свои офисные помещения раз в год-два. Причина? Текущие бизнес-стратегии делают упор на постоянные, своевременные выпуски и постоянное развитие. Технологические обновления требуют почти постоянной трансформации, чтобы оставаться в курсе последних событий. В целом, и арендаторы, и сотрудники теперь ожидают эволюции рабочего пространства.

Сотрудники сталкиваются с меняющейся бизнес-средой, которая требует, чтобы они были «всегда на связи». Поэтому им нужны офисные помещения, которые удовлетворяют их потребность проводить так много времени в офисе. Для этого требуются пространства премиум-класса с такими функциями, как открытые пространства для совместной работы; персональные, консьерж-услуги; и надежная технологическая инфраструктура.

Предприятиям, которым не хватает этих новых «ориентированных на арендаторов» функций и отделки, может быть сложнее привлекать и удерживать лучшие, самые творческие таланты.Сегодняшние владельцы офисных зданий должны быть готовы к трудностям и высокой стоимости проектирования и управления этими богатыми удобствами помещениями.

Владельцы коммерческой недвижимости должны управлять коммерческими офисными зданиями, чтобы арендаторы могли вносить изменения. В частности, арендаторам должно быть разрешено обновлять свои площади с годами. Владельцы должны удовлетворять потребности арендаторов, которые используют свои офисные помещения в качестве инструмента найма и удержания сотрудников.

АРЕНДАТОРЫ ХОТЯТ ПЕРЕМЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Основной целью арендаторов является возможность вносить существенные изменения каждые несколько лет в существующее пространство, а не переезжать полностью.Эта возможность сэкономит арендаторам расходы на переезд, а арендодателям сэкономит время и деньги, связанные с поиском новых арендаторов. Таким образом, арендодатели должны строить с учетом гибкости. Цель состоит в том, чтобы удовлетворить потребность арендаторов в часто обновляемых офисных помещениях и добиться ожидаемой отдачи от застроек.

Инвесторы стекаются на рынки с хорошими фундаментальными показателями, растущим населением и ростом рабочих мест, а также с хорошо образованной и высококвалифицированной рабочей силой. Но многие инвесторы в офисы рассматривают растущие затраты на улучшения для арендаторов как проблему. Теперь инвесторы также борются с растущими затратами на строительство и материалы.

Владельцам коммерческих офисных зданий важно понимать факторы затрат для любого коммерческого проекта. Кроме того, владельцы должны знать, как переменные (тип здания, тип конструкции и местоположение) влияют на затраты на их рынке.

Владельцы коммерческой недвижимости должны учитывать эту новую бизнес-среду при проведении переговоров и принятии решений по строительству коммерческих зданий. Более того, владельцы должны сотрудничать с подрядчиками, которые могут упростить процесс строительства коммерческих зданий.

CXRE — доверенная команда владельца здания по управлению коммерческим строительством. Мы также предоставляем брокерские, имущественные и лизинговые услуги для инвесторов и арендаторов. У нас более 21 года опыта консультирования инвесторов в коммерческую недвижимость. И мы представили более пяти миллионов квадратных футов коммерческой недвижимости для инвесторов.

ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ВЛАДЕНИЯ СОБСТВЕННОСТЬЮ

Улучшение коммерческой недвижимости является нормальной частью жизненного цикла собственности.Владельцы должны модернизировать системы, оборудование и элементы интерьера, чтобы привлечь качественных арендаторов. Владельцы могут помочь контролировать эти расходы за счет хорошего планирования и управления. Команда CXRE, ориентированная на обслуживание, готова помочь.

Несомненно, проекты по строительству коммерческих зданий могут быть сопряжены с осложнениями. Таким образом, ожидайте много переговоров. Если вы готовы начать, ваш представитель/брокер CXRE может помочь. Мы поможем вам сформулировать стратегию переговоров по улучшению арендаторов вашего офиса.Мы увлечены обслуживанием и помогли сотням клиентов составить бюджет для проектов по строительству коммерческих офисных помещений. Мы можем помочь и вам.

ЗАБОТА О ВАШИХ АРЕНДАТОРАХ

Арендаторы хотят, чтобы на их рабочем месте было чувство собственности, покоя и энергии. В CXRE мы считаем, что эта энергия исходит от очень быстрой реакции арендаторов, приглашения мест общего пользования, хорошо спланированных мест для встреч и свободного движения по всему зданию. В идеале мы хотим, чтобы арендаторы взаимодействовали друг с другом в ресторанах, общественных зонах и вестибюлях лифтов.Эти взаимодействия постепенно становятся обычным явлением и дают арендатору чувство принадлежности.

Члены нашей команды CXRE увлечены обслуживанием. Как владелец здания, ваши самые важные клиенты — это ваши арендаторы. Поэтому вполне логично, что ваши арендаторы также являются нашими самыми важными клиентами.

Часто задаваемые вопросы о сборке Office

1. Осуществляет ли арендодатель надзор за подрядчиками в рамках пособия на улучшение жилищных условий?

В соответствии с надбавкой на благоустройство жильца (TI) арендатор контролирует подрядчиков.После предварительных переговоров с арендодателем арендатор вносит улучшения. Первоначальные переговоры определяют стоимость квадратного фута, которую арендодатель внесет в улучшения и настройку. При наращивании улучшений арендатора арендатор находится под контролем. Арендатор выбирает архитектора, нанимает лучших подрядчиков и закупает качественную отделку, тщательно следя за бюджетом.

2. Какие факторы влияют на размер пособия на улучшение жильцов?

Как правило, при более длительном сроке аренды или большем количестве арендованной площади арендатор может договориться о более высокой надбавке за улучшение арендатора.

3. Нужно ли возвращать пособие на улучшение жильцов?

Пособие на улучшение жильцов обычно не нужно возвращать. В результате это может быть основным стимулом для арендатора, подписывающего договор аренды. Но процесс усовершенствования арендатора также требует, чтобы обе стороны четко понимали, что включено, а что нет в надбавку.

4. Покрывает ли пособие на улучшение жилищных условий все расходы, связанные с моим вселением?

Пособие арендатору на улучшение редко покрывает все, что нужно арендатору, чтобы закончить помещение и открыть его для бизнеса. Арендодатель часто заботится только об улучшениях, которые увеличат стоимость имущества. Как правило, пособия TI не включают такие предметы, как мебель, кабели для передачи данных и телефонные кабели, украшения и произведения искусства.

5. Как вы рассчитываете бюджет пособия TI?

Переговоры об аренде определяют бюджет улучшения арендатора. Обе стороны договариваются о сумме в долларах за квадратный фут, которую разрешит арендодатель и которую согласится арендатор. Для арендаторов важно вступить в переговоры с точным прогнозом затрат на желаемые улучшения.

6. Взимает ли арендодатель проценты с финансирования пособия на улучшение жилищных условий?

Да, арендодатель обычно взимает проценты с арендатора. Эти проценты покрывают риск того, что арендатор не выплатит пособие из-за неплатежей по аренде, безнадежных долгов или банкротства.

7. Может ли арендатор оставить себе неиспользованное пособие на улучшение жилищных условий?

Это зависит. Некоторые договоры аренды позволяют арендатору оставить себе неиспользованную часть квоты. Арендаторы могут затем применить его к аренде или для будущих улучшений.Но другие договоры аренды позволяют арендодателю возместить неиспользованные части пособия.

8. Выплачивает ли арендодатель арендатору пособие TI авансом?

Пособия арендаторам обычно представляют собой возмещение. Таким образом, арендаторы должны покрыть расходы на застройку. Затем они представляют арендодателю квитанции о возмещении расходов после того, как офисное помещение будет полностью (или в значительной степени) завершено.

9. Будет ли арендодатель вести переговоры о выплате арендатору пособия по программе TI наличными авансом?

Если денежный поток является проблемой, арендодатель может договориться с потенциальным арендатором о финансировании застройки.В этом случае арендодатель конвертирует пособие TI в денежное пособие, выплачиваемое при заключении договора аренды.

10.

Нужно ли арендатору разрешение арендодателя для внесения улучшений?

Да! Арендодатель хочет убедиться, что все изменения повысят экономическую ценность коммерческих офисных помещений. Все изменения также должны сделать пространство более привлекательным для будущих арендаторов.

11. Что делать, если у арендатора слабый кредитный рейтинг? Существуют ли другие факторы, которые могут убедить арендодателя предоставить арендатору большую надбавку на улучшение жилищных условий?

Возможно.Но потенциальный арендатор, вероятно, должен будет обеспечить больше безопасности арендодателю. Это может быть комбинация более крупного депозита, гарантийного депозита или аккредитива. Это также может означать отказ от бесплатной арендной платы или согласие на более высокую арендную ставку.

Подключение / Консультация

Пожалуйста, заполните информацию ниже, и агент брокера свяжется с вами в ближайшее время.

 

ASC 842 Build-to-Suit Lease Accounting Building Leaseback Guidance

Нередко арендатор привлекает застройщика для строительства актива на основе спецификаций арендатора до даты начала аренды. Такой тип договоренностей известен как аренда под заказ. Для целей бухгалтерского учета, если арендатор контролирует актив в период строительства до даты начала аренды, он будет считаться владельцем актива. Когда строительство будет завершено, арендатор применит руководство по продаже и обратной аренде.

ASC 842 вносит существенные изменения в порядок определения арендатором того, подлежит ли его участие в строительстве актива учету продажи с обратной арендой.В соответствии с прежними ОПБУ США (ASC 840) арендатор сосредотачивается на том, несет ли арендатор практически весь риск периода строительства , чтобы определить, является ли он бухгалтерским владельцем строящегося актива. Однако ASC 842 меняет акцент на том, контролирует ли арендатор строящийся актив.

В соответствии с ASC 842-40-55-5, арендатор контролирует базовый актив, строящийся до даты начала строительства, если существует один (или несколько) из следующих критериев:

• Арендатор имеет право получить частично построенный базовый актив в любой момент в течение периода строительства, например, заплатив арендодателю;
• Арендодатель имеет обеспеченное правовой защитой право на оплату за свою работу до настоящего времени, и актив не имеет альтернативного использования по сравнению с владельцем-арендодателем;
• Арендатор на законных основаниях владеет либо: (a) и землей, и строящимися улучшениями имущества, либо (b) строящимся активом, не являющимся недвижимостью;
• Арендатор контролирует землю, на которой будут построены улучшения собственности, и не сдает землю в аренду арендодателю — или другой несвязанной третьей стороне — до начала строительства на период (включая продление), который составляет практически весь срок экономической жизни объекта. улучшения имущества; и
• Арендатор сдает в аренду землю, на которой будут построены улучшения имущества, на период (включая варианты продления арендатором), который составляет практически весь экономический срок службы улучшений имущества, и не сдает землю в субаренду арендодателю или другому не связанному третья сторона — до начала строительства в течение периода (включая продление), который составляет практически весь экономический срок службы улучшений объекта.

В соответствии с ASC 842 и 840, когда арендатор является предполагаемым владельцем актива во время строительства, он должен признавать незавершенное строительство в соответствии с ASC 360, Основные средства, , как если бы он был стороной, ответственной за затраты на строительство с условной ссудой (финансовым обязательством) от арендодателя по мере продвижения строительства. После завершения строительства арендатор применит руководство по продаже и обратной аренде.

В соответствии с ASC 842 и 840, когда арендатор не является бухгалтерским владельцем актива во время строительства, предполагаемая ссуда от арендодателя отсутствует, и ему не нужно будет применять руководство по продаже и обратной аренде после завершения строительства. В результате любые платежи за право использования базового актива являются арендными платежами, независимо от сроков или формы этих платежей. Затраты, понесенные арендатором и относящиеся непосредственно к строительству или проектированию актива, которые не являются платежами за использование актива, сдаваемого в аренду, признаются в соответствии с ASC 360.

ASC 842 значительно изменил руководство по определению того, является ли арендатор бухгалтерским владельцем незавершенного строительства актива в соглашении «встроенные на заказ» по сравнению с ASC 840.Если компания не считается бухгалтерским собственником, после завершения строительства не будет никаких указаний по продаже и обратной аренде.

Недвижимость в Вава: приобретение, расширение и многое другое

Приобретение сайта нового магазина

Группа по приобретению новых площадок Wawa отвечает за создание и реализацию стратегии компании по выбору площадок для недвижимости, программы приобретения недвижимости, проектных работ и планов развития новых магазинов. Команда Site Acquisition также принимает активное участие в деятельности компании в области недвижимости, включая отношения с государственными органами, лоббирование, политические процессы и связи с общественностью. У них есть миссия от начала до конца, и они будут продолжать участвовать во всех аспектах развития нового магазина, начиная с определения рынка, продолжая переговоры по контракту, проектирование и проектирование магазинов, процессы зонирования и получения разрешений на строительство и на протяжении всего строительства. фаза новых магазинов.

Добавить сайт
Свяжитесь с нами

Существующее расширение магазина

Группа дополнений и улучшений отвечает за улучшение, расширение и перестройку существующих действующих магазинов Wawa.Процесс улучшения может включать покупку прилегающей недвижимости для расширения парковок и зданий. Команда отвечает за заключение контрактов на покупку дополнительных объектов недвижимости и аренду дополнительных площадей. Они также управляют проектированием и проектированием проекта, зонированием и получением разрешений на строительство, а также сопровождают проект на этапе строительства.

Излишки недвижимости

Департамент недвижимости также специализируется на продаже и аренде лишней земли, прилегающей к существующим магазинам Wawa, пустующим коммерческим зданиям и текущим предприятиям, принадлежащим Wawa, Inc.

Найдите доступную недвижимость
Свяжитесь с нами

Инжиниринг и строительство

Инженерно-строительный отдел отвечает за проектирование, проектирование и строительство всех новых магазинов, реконструкцию и добавление парковок. Инженерный персонал определяет наилучшую планировку для каждого участка, контролирует подготовку инженерных планов участка и работает с менеджерами по недвижимости для получения разрешений на застройку и строительство.Архитектурные дизайнеры управляют проектированием прототипов зданий, контролируют подготовку планов строительства и помогают в вопросах строительства. Менеджеры строительных проектов помогают в процессе подачи заявок, присуждают контракты, обеспечивают управление строительной площадкой, контролируют установку всего оборудования и передают завершенный проект в эксплуатацию магазина.

Управление имуществом и избыточное имущество

Группа по управлению недвижимостью в Департаменте недвижимости оказывает различные услуги от сдачи в аренду торговых и коммерческих площадей до продажи лишнего имущества и текущих предприятий, а также полного управления немагазинной и недействующей недвижимостью Wawa.Этот отдел также специализируется на рассмотрении доначислений налогов по всем Wawa и налоговым апелляциям и связанной с этим экономии средств.

Найдите доступную недвижимость
Свяжитесь с нами

10 ВЕЩЕЙ, КОТОРЫЕ НУЖНО ОБСУЖДАТЬ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ ЗЕМЛИ ДЛЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ – Q4 Real Estate

ПОКУПКА ЗЕМЛИ ВМЕСТО АРЕНДЫ ЭТАЖА ИЛИ ЗДАНИЯ КОНЕЧНО ИМЕЕТ СВОИ ПРЕИМУЩЕСТВА.

10 вещей, которые следует учитывать перед покупкой земли под коммерческую недвижимость

Покупка земли вместо аренды этажа или здания, безусловно, имеет свои преимущества.Совершенно новое здание на вашем участке будет адаптировано к вашим потребностям, и если вместо этого вы решите остаться в существующем здании на участке, у вас будет гораздо больше вариантов того, как заставить здание работать на вас. Проявите должную осмотрительность перед покупкой, изучив эти 10 соображений.

1) Место, место, место. Старая поговорка до сих пор используется по той причине, что местоположение — это главное препятствие для любого бизнеса. Ищите много, что удобно для клиентов и легко коммутируемо для сотрудников, но также не слишком далеко от поставщиков.Если вы часто занимаетесь доставкой или заказываете большой объем товаров, вы также можете отдать предпочтение местоположению, которое находится недалеко от железной дороги, автомагистралей и судоходных путей.

2) Состояние имущества. В какой форме находится недвижимость? Посмотрите на общий износ здания и любые экологические проблемы, которые могут возникнуть на самой земле — например, если предыдущие владельцы не утилизировали химические вещества должным образом или иным образом испортили участок, вам может потребоваться дорогостоящий ремонт. .Точно так же вам нужно знать, содержит ли существующее здание асбест или свинцовую краску, чтобы вам не пришлось платить за сокращение выбросов.

3) Рыночная стоимость. Многие компании покупают недвижимость с намерением продать ее позже, но в конечном итоге застревают с ней, когда ее стоимость не увеличивается, как они предполагали. Полностью избегайте этой ловушки, проведя анализ рынка перед покупкой земли. Таким образом, вы знаете рыночную стоимость вашей недвижимости и можете принимать соответствующие решения.Таким образом, вы можете не получить самый дешевый участок земли, но учет потребностей будущих покупателей может впоследствии избавить вас от душевных страданий.

4) Классификация. Какой вид наклонной или неровной поверхности имеет ваша потенциальная недвижимость? Сколько работы потребуется, прежде чем на нем можно будет разместить здание, парковку и любые другие удобства, необходимые вашему участку? При сравнении участков помните о земельных работах — немного более дешевая недвижимость может в конечном итоге стоить вам дороже, если она требует много работ по планировке.

5) Зонирование. Знайте, какое зонирование нужно вашему бизнесу, и убедитесь, что ваше предполагаемое местоположение позволит вам делать то, что вам нужно, на месте. Бухгалтерской фирме нужно коммерческое офисное помещение, а производителю вместо этого следует искать производственное помещение. Ознакомьтесь с местными законами о зонировании и посмотрите, как они ограничивают то, что может происходить на территории.

6) Парковочное место. Недостаточное количество парковочных мест оттолкнет клиентов, поэтому убедитесь, что у вас достаточно места для парковки как посетителей, так и сотрудников.

7) Соседи. Как соседние объекты могут повлиять на стоимость вашего? Строительство близлежащих дорог и инфраструктуры может увеличить трафик на ваш сайт в долгосрочной перспективе, но навредить ему в краткосрочной перспективе. Бизнес, который зависит от посещения клиентов, например, ресторан или розничная торговля, не хотел бы приближаться к фабрике, которая испускает неприятные запахи, даже если доступно правильное зонирование и доступное пространство. Тем не менее, хорошие соседи с постоянными клиентами также могут помочь привлечь клиентов к вашей двери, привлекая людей, которые также могут быть заинтересованы в том, что вы предлагаете.

8) Доступность. Вы настраиваете себя на судебный процесс, если ваша собственность не соответствует Закону об американцах с ограниченными возможностями с первого дня, поэтому обращайте внимание на требования ADA на протяжении всего процесса. Возможно, стоит нанять консультанта ADA для наблюдения за проектированием и строительством, чтобы вы могли быть уверены, что соблюдаете все требования, от радиуса поворота в туалетах до ширины проходов.

9) Будущее расширение. Может ли недвижимость по-прежнему вместить вас, если ваш бизнес будет расти? Какой рост он может выдержать, прежде чем вам придется переехать? И наоборот, если ваш бизнес не растет, структурирована ли недвижимость таким образом, чтобы вы могли сдавать в аренду излишки площадей?

10) Дополнительные сборы.Страховые тарифы могут варьироваться в зависимости от ряда факторов, характерных для конкретного места, таких как непосредственная близость к воде, расположение в пойме или в зоне сильного ветра или значительное расстояние от источника воды или гидранта под давлением в случае пожара. Подобные вторичные расходы могут значительно увеличить стоимость участка, который изначально выглядел менее дорогим, чем недвижимость, расположенная в центре.

WAWA Новое строительство, 20-летняя аренда земли NNN

Описание

Компания Marcus & Millichap рада предложить эксклюзивную продажу новый автомобиль WAWA, расположенный по адресу 2853 West Norvell Bryant Highway в Леканто, штат Флорида.
Недвижимость находится в рамках 20-летней корпоративной аренды земли с восьмипроцентным увеличением каждые пять лет в течение базового срока, начиная с 11-го года и в каждом из шести (пятилетних) периодов опциона. Этот круглосуточный магазин площадью 5 363 SF расположен на большом участке земли площадью 1,80 акра. Кроме того, участок расположен на сигнальном перекрестке шоссе Норт-Леканто и шоссе Вест-Норвелл-Брайант, с общим ежедневным трафиком, превышающим 27 000 автомобилей в день, и имеет более 39 134 постоянных резиденций с доходом семьи, превышающим 67 422 долларов США в год.
В непосредственной близости находится множество национальных и региональных розничных магазинов, в том числе совершенно новый Wendy’s, супермаркет Walmart, McDonalds, Circle K и Shell.
WAWA — это сеть из более чем 800 розничных магазинов с более чем 500 точками продажи бензина. Wawa является арендатором инвестиционного уровня с кредитным рейтингом BBB от Fitch, а выручка в 2016 году составила около 9,68 млрд долларов. WAWA — это бренд, который находится в движении, переосмысливая традиционный взгляд на магазин шаговой доступности, создавая бренд стиля жизни.

• Корпоративная гарантия WAWA с 20-летней арендой земли Absolute NNN
• Новое строительство 2019 г. (начало аренды – май 2019 г.)
• Прямо напротив Walmart Super Center
• Взрывной рост населения с многочисленными новыми домами, строящимися в непосредственной близости
• Около 39 134 жителей в районе рынка со средним доходом домохозяйства, превышающим 67 422 долларов США
• Увеличение на 8% каждые 5 лет, начиная с 11 года
• Отличается легким доступом и обзором; Сигнализированный перекресток с ежедневным трафиком, превышающим 27 000 автомобилей в день
• WAWA — это сеть из более чем 800 круглосуточных магазинов с годовым доходом более 9 миллиардов долларов США

Документы о собственности

.