Аренда земельного участка без здания: Аренда земли без всех зданий

Содержание

Обзор судебной практики по актуальным вопросам в сфере недвижимости и земельных отношений в городе Владивостоке - Муниципальные услуги - Муниципальная собственность - Городская среда

  1. Договор аренды земельного участка, заключенный после вступления в законную силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», т.е. после 01.03.2015, считается прекращенным по истечении срока его действия. 

Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском о признании незаконным решения УГА администрации г. Владивостока об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства ввиду истечения срока действия договора аренды земельного участка и отсутствия иных правоустанавливающих документов на земельный участок. 

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств.  

Между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и предпринимателем заключен договор от 17.11.2015. 

Согласно условиям договора срок аренды земельного участка устанавливается на срок 2 года 11 месяцев с момента подписания договора (с 17.11.2015 по 17.10.2018). 

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

В соответствии с пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности». 

Так, частью 1 статьи 39.6 ЗК РФ, вступившей в силу с 01.03.2015, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в части 4 указанной статьи. 

Частью 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи. При отсутствии совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.

6 ЗК РФ). 

Согласно правовой позиции, отраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 № 306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур. 

Рассматриваемый договор аренды земельного участка от 17.11.2015  заключен между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и предпринимателем в период действия перечисленных норм ЗК РФ, что определяет специальный порядок заключения договоров аренды земельных участков, предусматривающий процедуру торгов и исключающий таковую, только при наличии определенных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ. 

Аналогичные выводы сделаны судом апелляционной инстанции в рамках настоящего дела, оставившим без изменения решение суда первой инстанции.

 

Указанная позиция нашла свое отражение в следующих судебных актах: решение Арбитражного суда Приморского края от 31.12.2019 по делу № А51-21653/2019, оставленное без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020.

 

  1. При разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования (соразмерность испрашиваемого земельного участка).

Гражданка обратилась в суд с административным иском о признании незаконным решения УМС г. Владивостока об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <    >, площадью 1400 кв.м, расположенного по адресу: <      >. 

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств.

 

Гражданка обратилась в УМС г. Владивостока с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного Кодекса Российской Федерации. 

Согласно сведениям ЕГРН, ей на праве собственности принадлежит жилой дом, площадью 11,8 кв.м и нежилое здание (летняя кухня-столовая), площадью 38 кв.м расположенные на земельном участке с кадастровым номером <    >. 

Решением от <    > УМС г. Владивостока отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером <    >, поскольку гражданка не представила доказательств соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенных на нем объектов недвижимости, процент застройки земельного участка не превышает 4%. 

В соответствии с подпунктами 5 и 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

 

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется без проведения торгов. 

По смыслу приведенных норм возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

 

Пунктом 7 статьи 3.5 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что отказ уполномоченного органа в согласовании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории допускается при условии, что площадь образуемого земельного участка превышает предельные (максимальные) размеры земельных участков, установленные в соответствии с частью 20 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а если указанные предельные (максимальные) размеры не установлены, - в случае, если площадь образуемого земельного участка превышает площадь, занятую объектом недвижимого имущества и необходимую для его использования. 

Статья 39.16 Земельного Кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, к их числу относятся случаи несоответствия разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 14).

 

Из системного толкования норм права следует, что собственник объекта недвижимости имеет право на приобретение земельного участка в размерах, занятых объектом недвижимости и необходимых для его использования. Площадь такого земельного участка определяется исходя его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта. Таким образом, предоставление земельного участка собственнику здания, сооружения в соответствии с разрешенным использованием предполагает соответствие как целей использования земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, так и их площадей. 

Указанная позиция нашла свое отражение в следующих судебных актах: решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 21.01.2020 по делу    №2а-501/2020, оставленное без изменения апелляционным определением Приморского краевого суда от 18.03.2020, решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 28.07.2020 по делу № 2а-1746/2020, решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 30.07.2020 по делу № 2а-2732/2020.

Споры по договорам аренды земельных участков под объектами недвижимости, производственными и торговыми (в т.ч. нестационарными) объектами


Использовано 116 материалов опубликованной правоприменительной практики (список прилагается).
1. Правовой режим недвижимого имущества и нестационарных построек.
В соответствии с п.3 ст.6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. При этом объектом аренды могут выступать как земельные участки, так и их части (п.1 т.6 ЗК РФ).

Действующее законодательство допускает создание искусственных земельных участков, в частности, в порядке, установленном Федеральным законом от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства РФ. 2011. № 30, (ч. 1). Ст.4594).
В соответствии с п.2 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением исчерпывающим образом определенных в п.4 ст.27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В данном случае к числе недвижимых вещам относятся объекты гражданских прав либо прямо поименованные в законе либо прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Такие признаки не позволяют провести грань между недвижимыми вещами и нестационарными объектами, в связи с чем возникает необходимость в выделении дополнительных признаков.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее – ГрК РФ) (Собрание законодательства РФ. 2005. № 1, (часть 1). Ст.16) строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст.8 ГрК РФ).
Соответственно, неправомерным является распространение правового режима недвижимого имущества нестационарные объекты, возведение которых является временным.
Именно этот критерий – временность (непостоянство) – является наиболее явным основанием для противопоставления объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства) и нестационарных объектов (временных построек, киосков, навесов и других подобных построек), что следует из п.10 ст.1 ГрК РФ.
Поэтому, незаконной является государственная регистрация права собственности на нестационарные объекты, поскольку постройка является нестационарной, временной, возможно не получившей разрешения на строительство, возведенной на земельном участке с иными видами разрешенного использования и пр. (постагновление ФАС Поволжского округа от 29.07.2013 по делу № А55-29175/2012; постановление ФАС Поволжского округа от 04.06.2013 по делу № А65-18313/2011; постановление ФАС Поволжского округа от 21.09.2011 по делу № А57-896/2011; постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.08.2015 № Ф05-10064/2015 по делу № А40-189195/14; постановление ФАС Московского округа от 11.12.2013 № Ф05-13779/2013 по делу № А41-15799/13 и др.).
В таком контексте временные постройки не имеют прочной связи с землей и не определяются в качестве недвижимого имущества независимо от того, являются ли они мобильными, способными к перемещению с помощью транспортировки, но не теряющим своих свойств при перемещении (нестационарный киоск, который можно погрузить автокраном на транспортное средство), или же немобильными, перемещение которых в другое место сопряжено с необходимостью их предварительного демонтажа (стационарный павильон, размещенный на земельном участке посредством строительства) (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24. 09.2015 № Ф05-11349/2015 по делу № А40-88933/13).
Вместе с тем, в предпринимательских отношениях выделение нестационарных объектов в качестве особого типа объектов необходимо, в частности, при осуществлении торговой деятельности (см. ст.10 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст.2)).
В силу п.6 ст.2 указанного закона № 381-ФЗ нестационарным является торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение. Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов (п. 1 ст.10 указанного закона).
Согласно п.16 «ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения» (утв. Приказом Росстандарта от 28.08.2013 № 582-ст) нестационарным торговым объектом признается временное сооружение или временная конструкция, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижные сооружения.
В соответствии с п. 1.1 Сборника сметных затрат на строительство временных зданий и сооружений ГСН 81-05-01-2001 (утв. Постановлением Госстроя России от 07.05.2001 № 45) к временным зданиям и сооружениям относятся специально возводимые или приспосабливаемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства.
Критерием разграничения стационарных и нестационарных объектов является их прочная связь с землей. Если торговый объект обладает такой связью, то он относится к стационарным, в ином случае - к нестационарным. Стационарные объекты как здания (части здания) и сооружения отвечают признакам недвижимого имущества, права на которое, их возникновение и прекращение в соответствии со ст.131 ГК РРФ подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.09.2015 № Ф08-5425/2015 по делу № А32-40997/2014).
Таким образом, нестационарность объекта связывается с временным характером его размещения, отсутствием разрешения на строительство, возведением на земельном участке с определенными видами разрешенного использования, отсутствием прочной связи с земельным участком, игнорированием факта наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения.
Такие объекты также не признаются недвижимым имуществом по смыслу ст.130 ГК РФ, что, тем не менее, не исключает в некоторых случаях применения к ним по аналогии положений о правах на земельный участок при аренде находящихся на нем зданий или сооружений (постановление ФАС Северо-Западного округа от 24. 10.2007 № А44-268/2007).
И хотя по материалам судебной практики такого рода ситуации скорее экстраординарны, ряд дополнений в ГК РФ необходимо внести.
1. Следует закрепить обязанность по демонтажу нестационарных объектов при прекращении договора аренды и обязанность по внесению арендной платы до момента фактического освобождения земельного участка.
При прекращении договора аренды земельного участка нестационарные объекты подлежат безусловному демонтажу (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2013 по делу № А26-3151/2012; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.03.2012 по делу № А26-5800/2011; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.09.2015 № Ф08-6267/2015 по делу № А63-13240/2014; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.08.2013 по делу № А32-8717/2012; и др.).
При оценке правомерности возведения объектов на земельном участке применительно к капитальным объектам рассматривается вопрос об их сносе (ст.222 ГК РФ). Если же объекты являются нестационарными, то разрешается вопрос о запрете деятельности по их эксплуатации и о демонтаже (п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; Постановление ФАС Московского округа от 01.11.2012 по делу № А41-36968/11; Постановление ФАС Московского округа от 21.10.2011 по делу № А40-143193/09-64-928; Постановление ФАС Поволжского округа от 17.12.2012 по делу № А57-11593/2011; Апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.02.2014 по делу № 33-331/2014 и др.).
2. Размещение нестационарных торговых объектов в целях осуществления торговой деятельности следует осуществлять не только на основании договора аренды, но и на основании договора о размещении нестационарных торговых объектов.
Применительно к ст.10 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.
Порядок включения в схему размещения нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 «Правил включения нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, в схему размещения нестационарных торговых объектов», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 сентября 2010 года № 772 включение объектов в схему размещения осуществляется органом местного самоуправления по согласованию с федеральным органом исполнительной власти или органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющими полномочия собственника имущества.
И хотя ст.8 Закона №381-ФЗ устанавливает свободу в осуществлении торговой деятельности, в силу п.1 ст.10 названного закона размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.
Иными словами, предоставляемое на торгах право пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, может обременяться необходимостью осуществления определенного вида торговой деятельности с целью обеспечения комплексного удовлетворения потребностей населения в товарах, работах и услугах.
Субъект, заключающий договор аренды земельного участка в месте, установленном схемой размещения нестационарных торговых объектов, будет одновременно с этим заключать договор на размещение нестационарного торгового объекта, в котором следует определять вид нестационарного торгового объекта, местоположение и размер площади места размещения нестационарного торгового объекта, специализацию, период размещения и иные необходимые параметры.
Такие договоры должны подчиняться общим нормам гражданского законодательства, так и нормам специального законодательства, регулирующего торговую деятельность, в частности, размещение нестационарных торговых объектов (постановление ФАС Московского округа от 11.12.2013 № Ф05-13947/2013 по делу № А40-9128/13-28-85).
Примером подобного регулирования может служить постановление Правительства Москвы от 03 февраля 2011 года № 26-ПП «О размещении нестационарных торговых объектов, расположенных в городе Москве на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности», неоднократно примененное в рамках разрешения споров (постановления Арбитражного суда Московского округа от 23.10.2015 № Ф05-13302/2015 по делу № А40-192809/14, от 26.06.2015 № Ф05-7177/2015, по делу № А40-122287/14, от 22.06.2015 № Ф05-7274/2015 по делу № А40-67681/14, от 22.06.2015 № Ф05-7135/2015 по делу № А40-154494/14, от 31.03.2015 № Ф05-2829/2015 по делу № А40-40930/14, от 23. 03.2015 № Ф05-1505/2015 по делу № А40-43328/14 и др.).
2. Проблемы индивидуализации земельного участка в договоре аренды.
Нарушение порядка индивидуализации земельного участка влечет признание договора аренды незаключенным, поскольку земельный участок или его часть может быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет.
Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие признать ее индивидуально определенной вещью.
Согласно п.3 3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу статьи 11.1 ЗК РФ и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета.
Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" каждому земельному участку присваивается кадастровый номер. Такие участки могут быть объектом аренды. Одним из документов, необходимых для осуществления кадастрового учета земельного участка, является межевой план (п. 2 ч. 1 ст. 22 указанного Закона), форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" ("Российская газета", № 260, 19.12.2008).
Соответственно, до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений и выступать предметом сделок (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.04.2015 № Ф01-1024/2015 по делу № А43-1453/2014; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.09.2014 по делу № А43-18153/2013; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.04.2012 по делу № А10-1961/2011; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.02.2012 по делу № А10-532/2011; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.06.2011 по делу № А19-12936/10; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.04.2011 по делу № А19-10098/08; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012 по делу № А51-14630/2011; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.06.2011 № Ф03-2466/2011 по делу № А24-4048/2010; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2010 № Ф03-2541/2010 по делу № А73-12901/2009; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.09.2009 № Ф04-5064/2009(13175-А45-9) по делу № А45-3168/2008; Постановление ФАС Московского округа от 15.02.2008 № КГ-А41/14850-07 по делу № А41-К1-9762/07; Постановление ФАС Поволжского округа от 17.10.2012 по делу № А57-24856/2011; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2011 по делу № А56-49752/2010; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2011 по делу № А56-14802/2010; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2013 по делу № А32-8403/2012; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.03.2013 по делу № А32-4988/2012; Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2013 № Ф09-3790/13 по делу № А50-15628/2012; Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2013 № Ф09-604/13 по делу № А76-7670/2012; Постановление ФАС Центрального округа от 10.12.2012 по делу № А35-13772/2011; Постановление ФАС Центрального округа от 01.04.2010 по делу № А64-4178/2009 и др.).
При этом следует учитывать правовую позицию, сформулированную в п.9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой договор аренды может быть заключен в отношении части вещи, поскольку ГК РФ не ограничивает право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Такой договор в силу п.2 ст.651 ГК РФ и п.2 ст.26 ЗК РФ подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Если права на земельные участки ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Кроме правовой позиции о незаключенности договора аренды земельного участка без проведения процедур его кадастрового учета, существует точка зрения о ничтожности договора аренды земельного участка или его части, заключенного до формирования границ (межевания) земельного участка и постановки на кадастровый учет (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.05.2009 по делу № А29-3293/2008), что, на наш взгляд, безосновательно. В отсутствие согласованного объекта аренды ставить вопрос о недействительности договора преждевременно.
Вместе с тем, судебная практика предлагает еще одну точку зрения – о возможности признания договора аренды земельного участка заключенным в случае, если имеется возможность определить его местоположение, размер, границы и у сторон не возникло разногласий относительно индивидуализации участка или его части.
В таких условиях тот факт, что кадастровый паспорт оформлен после заключения договора аренды, не может однозначно свидетельствовать о его незаключенности, поскольку сторонами договор принят к исполнению. В частности, сторонами может быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, использование земельного участка осуществляется в целях, определенных договором, арендатором производились соответствующие арендные платежи, принимаемые арендодателем (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 № Ф04-1061/2009(1135-А75-9) по делу № А75-3320/2008, ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.06.2010 по делу № А33-17975/2009, от 25.02.2010 по делу № А19-8440/09, ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2011 № Ф03-9650/2010 по делу № А51-6358/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 09.07.2010 по делу № А81-2064/2007, ФАС Московского округа от 25.04.2013 по делу № А40-90007/12-37-390, от 28.12.2011 по делу № А40-46436/11-9-395, ФАС Поволжского округа от 19.06.2014 по делу № А55-20622/2013, от 31.03.2014 по делу № А55-4836/2013, ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2010 по делу № А56-38021/2009, ФАС Уральского округа от 01.07.2014 № Ф09-14880/13 по делу № А60-25657/2013, ФАС Центрального округа от 26.04.2011 по делу № А36-3098/2010, от 22.04.2011 по делу № А36-3082/2010).
Роль кадастрового номера при индивидуализации имущества, передаваемого в аренду.
Согласно положениям статьи 432 и п.3 ст.607 ГК РФ, ст.11.1 ЗК РФ, п.1 ст.5, ст.7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" существенным условием договора аренды являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. Если в договоре не указан кадастровый номер земельного участка, переданного в аренду, такой договор считать заключенным нельзя.
Вместе с тем, в некоторых случаях сам по себе факт неуказания в договоре кадастрового номера земельного участка при его фактической постановке на кадастровый учет на дату заключения договора суды не расценивают в качестве несогласованности объекта аренды, что является скорее исключением из правила (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 09.12.2009 по делу № А29-1308/2009, от 10.09.2009 по делу № А82-14845/2008-56, ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2010 по делу № А19-24221/09, ФАС Дальневосточного округа от 29.04.2010 № Ф03-2525/2010 по делу № А73-11994/2009, ФАС Московского округа от 01.12.2011 по делу № А41-20151/10, ФАС Поволжского округа от 02.07.2010 по делу № А12-18203/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.12.2010 по делу № А63-1096/2010, ФАС Уральского округа от 24.10.2007 № Ф09-7311/07-С6 по делу № А47-8416/06).
Тем не менее, случаи неуказания кадастрового номера весьма редки и не встречаются в последнее время в правоприменительной практике (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.09.2010 по делу № А19-725/10).
Не отвечает целям индивидуализации договор аренды земельного участка, в котором указана только площадь земельного участка, что влечет признание его незаключенным (постановление ФАС Центрального округа от 21.01.2009 № Ф10-6203/08 по делу № А14-3310/2008-141/6).
Договор аренды земельного участка нельзя распространить на фактические отношения сторон, возникшие до постановки этого участка на кадастровый учет.
В силу п.2 ст.425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.2 ст.607 ГК РФ).
Согласно положениям статей 11.1, 22 и 70 ЗК РФ и Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предметом договора аренды земельного участка может являться сформированный в соответствии с действующим порядком земельный участок с установленными границами, прошедший государственный кадастровый учет.
Таким образом, распространение договора аренды земельного участка на отношения сторон, возникшие до постановки этого участка на кадастровый учет, не соответствует требованиям названных статей и потому незаконно, что, тем не менее, не освобождает арендатора от внесения платы за фактическое использование земельного участка согласно нормам ГК РФ о неосновательном обогащении (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.01.2014 по делу № А79-3622/2013).
3. Принцип следования земельного участка судьбе здания, расположенного на нем.
Одним из оснований возникновения права владения и пользования земельным участком является договор аренды (п.1 ст.607 ГК РФ), что не исключает приобретения указанных прав при заключении договора купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такое имущество переходят права на земельный участок, занятый этим недвижимым имуществом и необходимый для его использования.
Исходя из п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
На практике возникает немало спорных ситуаций, когда отчуждаемая покупателю недвижимость расположена на земельном участке, который принадлежит продавцу на праве аренды.
Если земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды, покупатель недвижимости, которая находится на данном участке, приобретает право пользования участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их эксплуатации, на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Частью 1 ст.35 ЗК РФ и ч.1 ст.552 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Указанная правовая позиция широко применяется в судебной практике (постановления Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 № 1721/11 по делу № А41-14506/09, ФАС Волго-Вятского округа от 21.09.2012 по делу № А79-7702/2010, от 23.04.2012 по делу № А11-2052/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2012 по делу № А70-11746/2011, округа от 18.09.2008 № Ф04-5770/2008(12075-А75-9) по делу № А75-6376/2007, Арбитражного суда Московского округа от 25.08.2015 № Ф05-10706/2015 по делу № А40-177689/14, ФАС Московского округа от 27.01.2014 № Ф05-17468/2013 по делу № А41-57820/12, ФАС Поволжского округа от 20.03.2014 по делу № А65-9184/2013, ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2014 по делу № А05-6804/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 28.10.2013 по делу № А63-13704/2012, ФАС Уральского округа от 04.03.2014 № Ф09-14575/13 по делу № А50-4487/2013, от 02.08.2013 № Ф09-6951/13 по делу № А07-23731/2012 и др.).
При продаже размещенного на земельном участке объекта недвижимости прежний собственник выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка, а новый вправе требовать заключения договора аренды с ним на прежних условиях.
Указанные выше положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Признавая необходимость сохранения права аренды на прежних условиях, Президиум ВАС РФ уточнил процедуру его оформления. Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Оформление отношений в этом случае осуществляется посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка (постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 № 8611/09 по делу № А35-7422/08-С3, определение ВАС РФ от 13.04.2012 № ВАС-3547/12 по делу № А35-1078/2011, определение ВАС РФ от 29.06.2011 № ВАС-7696/11 по делу № А62-4710/2010, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.03.2011 по делу № А03-9231/2010, ФАС Московского округа от 03.10.2012 по делу № А40-85332/10-135-463, ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 по делу № А55-16521/2013, от 26.11.2012 по делу № А12-7351/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 31.01.2011 по делу № А53-7990/2009, ФАС Уральского округа от 15.08.2011 № Ф09-4195/11 по делу № А60-36164/2010, ФАС Центрального округа от 21.11.2011 по делу № А08-194/2011).
Вместе с тем, передача прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, не идентичен передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
В силу ст.392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. Согласно п/п.5 п.1 ст.387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Долг, согласно ст.392.2 ГК РФ, может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом (схожее регулирование было и ранее – п.1 ст.382 ГК РФ).
Таким образом, системное толкование, примененное Президиумом ВАС РФ в постановлении от 27.10.2009 № 8611/09, привело к конструированию нового основания для перехода прав и перевода обязанностей, что вступает в противоречие с нормами ГК РФ.
Полагаем возможным в этой части дополнить п.1 ст.552 ГК РФ положением о том, что передача права на такой земельный участок является основанием для перехода к новому собственнику здания, сооружения или другой недвижимости прав и обязанностей по договору аренды и осуществляется по правилам о передаче договора.
Это позволит исключить взыскание с покупателя недвижимости неустойки, предусмотренной договором аренды земельного участка с предыдущим собственником (постановления ФАС Уральского округа от 31.03.2010 № Ф09-7661/09-С6 по делу № А50-20357/2008, ФАС Волго-Вятского округа от 27.06.2013 по делу № А11-5970/2012, ФАС Московского округа от 17.12.2009 № КГ-А40/13115-09 по делу № А40-20064/09-156-238, ФАС Московского округа от 30.09.2008 № КГ-А40/8994-08 по делу № А40-22923/08-156-114, ФАС Центрального округа от 03.05.2011 по делу № А35-6742/2010) и поддержать правовую позицию о невозможности взыскания с покупателя недвижимости неустойки в таком случае поскольку в силу п.1 ст.330 ГК РФ неустойка определяется законом или договором. Поскольку законом неустойка за нарушение арендного обязательства не определена, а договор аренды между сторонами не заключался, то соглашение сторон о выплате неустойки отсутствует, как и правовые основания для ее взыскания (постановления ФАС Поволжского округа от 24.11.2010 по делу № А55-35234/2009, от 17.08.2009 по делу № А12-1028/2009)
Моментом перехода прав должен служить момент регистрации перехода права собственности на недвижимость, что не противоречит норме п.2 ст.389.1 ГК РФ, в качестве общего правила связывающей переход требования к цессионарию с моментом заключения договора, на основании которого производится уступка, и допускающей установление иного момента в силу закона или договора.
Закрепление регистрации перехода права собственности на недвижимость в качестве момента перехода прав представляется логичным. Именно с этим фактом судебная практика связывает возникновение обязанности у покупателя здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который используется продавцом по договору аренды, по внесению арендной платы, несмотря на отсутствие заключенного между собственником земельного участка и покупателем недвижимости договора аренды земельного участка (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.06.2013 по делу № А11-5970/2012, ФАС Московского округа от 25.10.2010 № КГ-А40/11238-10 по делу № А40-481/10-16-42, ФАС Поволжского округа от 05.03.2014 по делу № А55-18087/2010, ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2014 по делу № А05-6804/2013, ФАС Волго-Вятского округа от 31.07.2007 по делу № А11-6402/2006-К1-17/208, Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.03.2015 по делу № А74-2717/2014, ФАС Дальневосточного округа от 25.11.2013 № Ф03-5714/2013 по делу № А73-3038/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.01.2014 по делу № А53-1704/2013 и др.).
Поскольку основной принцип земельных правоотношений заключается в платности землепользования (пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ), то плата за пользование земельным участком, на котором расположен отчуждаемый по договору купли-продажи объект недвижимого имущества, взыскивается с покупателя данного объекта с момента регистрации перехода права собственности на него (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2011 по делу № А18-98/2010, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.12.2014 по делу № А56-69559/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2011 по делу № А18-97/20100).
Вместе с тем, переход прав на землю к покупателю носит производный характер по отношению к переходу прав собственности на объект недвижимого имущества, при этом переход прав на земельный участок не означает полной тождественности с условиями пользования участком продавца.
Если фактически недвижимость была передана позже регистрации перехода права собственности, то и плата за пользование земельным участком, на котором расположен отчуждаемый по договору купли-продажи объект недвижимого имущества, взыскивается с покупателя данного объекта с момента фактической передачи его такому лицу (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2010 по делу № А53-18928/2009, ФАС Московского округа от 21.06.2012 по делу № А40-93001/11-10-795).
4. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
В соответствии с п.1, 2 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
В таком случае право пользования земельным участком, на котором расположен объект аренды, возникает в силу закона. (п.22 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Отсутствие в договоре аренды здания или сооружения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При таких обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка, поскольку он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 по делу № А29-2683/2009, ФАС Уральского округа от 28.03.2007 № Ф09-2047/07-С6).
5. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком.
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Условие о размере арендной платы является существенным только для договоров аренды зданий, сооружений и земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). К договорам аренды помещений нормы об аренде зданий и сооружений применяются по аналогии закона.
Увеличение ставок аренды муниципальной земли для сокращения расходов бюджета неправомерно.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно абзацу пятому пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы).
К Основным принципам определения арендной платы при аренде государственных земельных участков отнесены в том числе принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке, и принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 11 мая 2004 г. № 209-О выражена правовая позиция в отношении земельного налога, имеющего схожую правовую природу с арендной платой в силу положений статьи 65 ЗК РФ, где указано, что плата за землю определяется не произвольно, а на основе анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка. Нельзя считать допустимым такое положение вещей, когда дифференцированные ставки земельного налога могут устанавливаться органами местного самоуправления и государственной власти фактически произвольно.
Из анализа приведенных норм и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации следует, что размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка, в том числе должно учитываться государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке. При этом порядок расчета арендной платы за земельные участки, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Муниципальное образование не вправе повышать ставки из-за того, что кадастровая стоимость земель уменьшена – это противоречит принципу экономической целесообразности, если увеличение направлено исключительно на компенсацию бюджетных потерь и получение дополнительных доходов (определение Верховного Суда РФ от 16.09.2015 № 32-КГ15-12).
Вместе с тем, постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" является лишь ориентиром при утверждении ставок арендной платы публичными образованиями и применимо только к земельным участкам, находящимся в федеральной собственности.
Поэтому, если земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, при определении размера арендной платы можно руководствоваться региональным законодательством.
Следовательно, ставки платы за аренду муниципальных участков, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, также могут быть больше, чем федеральные ставки (определение Верховного Суда РФ от 21.09.2015 № 303-КГ15-6224).
Нельзя считать идеальной конструкцией признание фактического права пользования земельным участком. Норма п.1, 2 ст. 652 ГК РФ говорит о передаче прав на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Это не должно означать, что в аренду автоматически передается весь земельный участок, что неминуемо приведет к возникновению спорных ситуаций, разрешаемых в судебном порядке.
Как раз наоборот, существует необходимость в установлении пределов и порядка пользования земельным участком, отсутствие которых должно влечь применение правила о пользовании участком, занятым недвижимостью и необходимым для ее использования.
Соответственно, необходимо закрепить в качестве общего правила необходимость заключения договора аренды земельного участка при аренде расположенного на нем здания или сооружения, и право арендатора требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка, на котором расположен объект аренды (см., в частности, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.07.2008 № Ф04-3358/2008(8852-А70-37).
Признание за арендатором недвижимого имущества права в силу закона пользоваться земельным участком, на котором расположено это имущество, ограничивает его права. К примеру, такой участок не может передаваться в пользование (в том числе в субаренду) лицу, которое не является правообладателем арендуемого имущества (постановления ФАС Московского округа от 06.08.2010 № КГ-А40/7876-10 по делу № А40-139570/09-21-992, ФАС Поволжского округа от 17.02.2012 по делу № А55-12966/2011).
6. Возможность применения к договору аренды временных зданий и сооружений ст. 652 ГК РФ о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания (сооружения) законодательно не урегулирован.
Указанные отношения сходны с отношениями, возникающими при передаче в аренду объектов недвижимости (зданий или сооружений). Следовательно, к таким отношениям в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ могут быть применены по аналогии положения статьи 652 ГК РФ о правах на земельный участок при аренде находящихся на нем зданий или сооружений. По сути, с точки зрения прав на использование земельного участка на время аренды объектов, расположенных на таком земельном участке и прочно с ним связанных, правомочным пользователем земельного участка становится арендатор объекта (постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2007 № А44-268/2007).
Рекомендации по изменению законодательства и судебной практики
1. В законодательстве следует закрепить признаки нестационарных объектов, расположенных на земельных участках:
- временный характер размещения;
- отсутствие разрешения на строительство;
- возведение на земельном участке с определенными видами разрешенного использования;
- отсутствие прочной связи с земельным участком;
Факты наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, наличия фундамента должны игнорироваться.
2. Следует закрепить обязанность по демонтажу нестационарных объектов при прекращении договора аренды и обязанность по внесению арендной платы до момента фактического освобождения земельного участка.
3. Размещение нестационарных торговых объектов в целях осуществления торговой деятельности следует осуществлять не только на основании договора аренды, но и на основании договора о размещении нестационарных торговых объектов.
4. В договоре на размещение нестационарного торгового объекта следует определять вид нестационарного торгового объекта, местоположение и размер площади места размещения нестационарного торгового объекта, специализацию, период размещения и иные необходимые параметры.
5. Пункт 1 ст.552 ГК РФ следует дополнить положением о том, что передача права на такой земельный участок является основанием для перехода к новому собственнику здания, сооружения или другой недвижимости прав и обязанностей по договору аренды и осуществляется по правилам о передаче договора.
Это позволит исключить взыскание с покупателя недвижимости неустойки, предусмотренной договором аренды земельного участка с предыдущим собственником.
6. Моментом перехода прав на земельный участко при приобретении находящегося на нем здания или сооружения должен служить момент регистрации перехода права собственности на недвижимость, что не противоречит норме п.2 ст.389.1 ГК РФ, в качестве общего правила связывающей переход требования к цессионарию с моментом заключения договора, на основании которого производится уступка, и допускающей установление иного момента в силу закона или договора.
Следует закрепить регистрацию перехода права собственности на недвижимость в качестве момента перехода прав представляется, поскольку с этим фактом связывается возникновение обязанности у покупателя здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который используется продавцом по договору аренды, по внесению арендной платы, несмотря на отсутствие заключенного между собственником земельного участка и покупателем недвижимости договора аренды земельного участка).

Право собсвенности на неоформленное здание

Во-первых, необходимо выяснить каким образом приобреталось право собственности на данное административное здание. Поскольку пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ установлено, что покупатель здания, строения, сооружения приобретает право на использование части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник.
В таком случае, если земля принадлежала продавцу здания на праве собственности, то на основании договора купли-продажи здания к обществу (покупателю) переходит право собственности и на соответствующую часть земельного участка (п. 2 ст. 522 ГК РФ). Если же прежний собственник здания арендовал земельный участок, то к приобретателю также переходит право аренды.
При этом права на земельные участки подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Таким образом, на земельный участок под зданием обществом должно быть оформлено право собственности либо аренды в зависимости от того, какое право на земельный участок принадлежало предыдущему собственнику (продавцу) здания. Поскольку согласно нормам земельного законодательства (пп.7 п.1 ст. 1, п.1 ст. 65 ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным (земельный налог или арендная плата).
Вместе с тем использование земельного участка без оформленных документов образует самостоятельный состав правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ (самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности). И влечет за собой наложение административного штрафа на юридическое лицо или его руководителя.
На основании изложенного рекомендуем Вам:
1) получить информацию от предыдущего собственника здания или из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о правах предыдущего собственника здания на земельный участок под зданием. И в зависимости от наличия права собственности или аренды оформить соответствующее право на Ваше юридическое лицо;
2) если предыдущим собственником не были оформлены права на земельный участок, тогда Вам надлежит обратиться в Комитет по управлению государственным имуществом по Кемеровской области (далее – Комитет) с заявлением о приобретение прав на земельный участок.
К заявлению прилагается соответствующий пакет документов, который Вы можете уточнить непосредственно в Комитете (г. Кемерово, пр. Советский, 58) либо по тел 8 (3842) 58-45-57, 58-50-30 либо на официальном сайте Комитета (www.kugi42.ru).
Дополнительно поясняем, что юридическое лицо должно понимать, что строительство новых или реконструкция существующих строений на земельном участке, без оформленных в установленном порядке прав на землю невозможно. Как невозможно предоставление земельного участка в залог, аренду и пр.
Более подробную информацию Вы можете получить в отделе муниципального земельного контроля управления городского развития администрации города Кемерово по адресу: г. Кемерово, ул. Красная, 9, каб. 112.

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание

Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Земельное право » Статьи о землеустройстве » Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание

Согласно принципу земельного законодательства каждый участок земли следует судьбе расположенных на него объектов недвижимости.


Понятие перехода права собственности на здание при переходе права на земельный участок. Права нового собственника участка, занятого зданием

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы участка земли и всех располагающихся на нем объектов недвижимого имущества.

Согласно данному принципу все расположенные на участке земли объекты всегда следует его судьбе, кроме отдельных случаев, установленных на уровне федерального законодательства.

Даже несмотря на то, что в статье Земельного кодекса РФ прямо не установлено, что при переходе права собственности на объект недвижимого имущества новый собственник также получает и право на использование участка земли, на котором располагается данный объект, это правило применяется из-за принципа единства судьбы этих видов недвижимости.

Соответственно, собственник отчуждаемого участка должен обеспечить покупателю возможность стать владельцем всех расположенных на данной земле объектов недвижимого имущества. Эта норма устанавливается законом и действует даже в случае, когда переход зданий, строений и сооружений был не оговорен сторонами отдельно.

Данное правило обязательно должно соблюдаться даже при условии отказа от государственной регистрации подобного соглашения в органах Росреестра.

Порядок пользования земельным участком в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам

Согласно земельному законодательству в случае перехода права собственности на здание или сооружение от одного собственника к нескольким новым владельцам, порядок пользования участком земли, на котором располагается данный объект недвижимого имущества, должен определяться согласно долям.

Доли, согласно которым осуществляется право пользования участком земли, на котором располагаются постройки, должны определяться с учетом долей в праве собственности на приобретенное сооружение, здание.

Кроме того, порядок пользования участком может быть определен собственниками самостоятельно, для этого они имеют право заключить соглашение.

Права собственника здания на чужом земельном участке

Согласно требованиям, установленным на уровне федерального законодательства, при осуществлении перехода права собственности на недвижимость, которая находится на чужом участке земли к другому лицу, он имеет право пользоваться данной землей в рамках существующих условий, установленных для прежнего собственника данной недвижимости.

Данное правило также распространяется и на случаи приватизации зданий, строений, сооружений, и на случаи перехода права, осуществленного по каким-либо сделкам, заключенным между физическими или юридическими лицами.

Соответственно, каждый покупатель сооружения, здания или строения, располагающегося на участке земли, который принадлежит продавцу на праве аренды или любого другого вида использования, непосредственно с момента государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимого имущества приобретает также право собственности на участок, занятый своей покупкой.

Данное правило действует во всех случаях, вне зависимости от того, был ли между сторонами заключен договор аренды земельного участка. Также эта норма распространяется и на случаи, когда такой документ все же был составлен, но арендодатель и арендатор не оформили его согласно требованиям законодательства.

Однако стоит отметить, что в случае, когда недвижимость, расположенная на участке земли, принадлежит собственнику на праве постоянного бессрочного пользования, земельный участок не может быть предоставлен. Такой собственник имеет право, установленное законом, заключить на данный участок земли только договор аренды.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке

Согласно требованиям, установленным в Земельном кодексе РФ, отчуждение здания, помещения или сооружения, находящегося на участке земли и принадлежащего одному собственнику, должно производиться только вместе с участком.

Выделяют несколько исключений из этого правила:

  • если происходит отчуждение части здания или сооружения, под которыми подразумевается отдельное помещение, находящегося на участке земли и принадлежащего одному и тому же лицу, если данную часть невозможно выделить в натуре совместно с частью участка;
  • если происходит отчуждение здания, сооружения или отдельного помещения, которое располагается на участке, изъятом из оборота;
  • если происходит отчуждение сооружения или отдельного помещения, которое располагается на участке по сервитуту.

Отчуждение здания, сооружения или помещения, которое находится на участке, ограниченном в обороте, при условии, что они принадлежат одному и тому же лицу, должно проводиться вместе с участком земли в случаях, когда на уровне федерального законодательство есть разрешение на предоставление подобного объекта недвижимости в собственность физического или юридического лица.

Земельным кодексом России установлен запрет на проведение отчуждения участка земли без находящихся на нем зданий, сооружений, при условии, что они принадлежат одному и тому же физическому или юридическому лицу.

Отчуждение доли в своем праве собственности на здание, сооружение или отчуждение только части такого объекта должно проводиться только при условии отчуждения соответствующей доли данного собственника в его праве на участок земли, непосредственно на котором располагаются здания и сооружения.

Запрет отчуждения земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений

Запрет на отчуждение участка без расположенных на нем зданий и сооружений – это дальнейшее развитие закрепленного в законодательстве принципа о единой судьбе участка и всех расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Данный запрет в значительной степени ограничивает право собственности лица на принадлежащий ему участок земли, а также все расположенное на нем имущество. В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, осуществляя продажу принадлежащего ему участка, собственник также должен продать и все находящиеся на нем постройки, что не всегда может быть в его интересах.

Однако из этого правила есть и исключение, к примеру, если собственник из одного участка создает несколько отдельных участков и производит их оформление и постановку на кадастровый учет, он имеет право на отчуждение только одной части участка, непосредственно на которой и располагается объект недвижимого имущества.

Практика применения запрета регулируется Постановлением Пленума ВАС РФ, который определяет, что сделка, в которой воля сторон направлена на отчуждение сооружений без участка земли, на котором они расположены, при условии, что все данные объекты недвижимости принадлежат одному и тому же лицу, признается ничтожной.

Права иностранных граждан - собственников зданий, находящихся на чужом участке

На уровне законодательства отдельно регулируются вопросы перехода права собственности для следующих категорий граждан:

  • иностранные граждане;
  • лица, не имеющие гражданства;
  • иностранные юридические лица.

Данные лица обязательно должны иметь преимущественное право покупки на заключение договора аренды или последующее оформление данного документа на чужой участок земли, на котором находятся принадлежащие им по праву собственности сооружения, здания или строения.

Данная норма следует принципу земельного законодательства, согласно которому каждый участок земли следует судьбе расположенных на него объектов недвижимого имущества.

Соответственно каждый гражданин России или юридическое лицо, которые обладают преимущественным правом собственности на участок земли, который располагается на приграничной или любой другой специальной территории государства, не имеет права продать такой участок, а равно и все располагающиеся на нем объекты недвижимого имущества иностранному гражданину или лицу без гражданства.

При этом отдельно стоит отметить, что подобные ограничения не распространяются на преимущественное право покупки для граждан Республики Беларусь или граждан Туркменистана, Киргизии, Армении и Казахстана, в силу заключенного с этими республиками международного договора.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

* МИЗО "Предоставление земельных участков, находящихся в собственности РС(Я), в аренду без торгов" (2 этап)

1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации; (в ред. приказа Минимущества РС(Я) от 09.12.2015 N П-012-91) 3) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения огородничества, садоводства, дачного хозяйства или комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением случаев обращения с заявлением члена этой некоммерческой организации либо этой некоммерческой организации, если земельный участок относится к имуществу общего пользования; 4) на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства; (в ред. приказа Минимущества РС(Я) от 09.12.2015 N П-012-91) 5) на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или с заявлением о предоставлении земельного участка обратился правообладатель этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства; 6) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка; 7) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, безвозмездное пользование на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования; 8) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник здания, сооружения, помещений в них, объекта незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке, или правообладатель такого земельного участка; 9) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории, или земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен договор о комплексном освоении территории, за исключением случаев, если такой земельный участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении такого земельного участка обратилось лицо, уполномоченное на строительство указанных объектов; 10) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, и в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка обратилось лицо, с которым заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, предусматривающие обязательство данного лица по строительству указанных объектов; 11) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является предметом аукциона, извещение о проведении которого размещено в соответствии с пунктом 19 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации; (в ред. приказа Минимущества РС(Я) от 09.12.2015 N П-012-91) 12) в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, поступило предусмотренное подпунктом 6 пункта 4 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации заявление о проведении аукциона по его продаже или аукциона на право заключения договора его аренды при условии, что такой земельный участок образован в соответствии с подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации и уполномоченным органом не принято решение об отказе в проведении этого аукциона по основаниям, предусмотренным пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации; (в ред. приказа Минимущества РС(Я) от 09.12.2015 N П-012-91) 13) в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, опубликовано и размещено в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности; (в ред. приказа Минимущества РС(Я) от 09.12.2015 N П-012-91) 14) разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; 15) испрашиваемый земельный участок не включен в утвержденный в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, в случае, если подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации; (в ред. приказа Минимущества РС(Я) от 09.12.2015 N П-012-91) 16) площадь земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения огородничества, садоводства превышает предельный размер, установленный в соответствии с федеральным законом; 17) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов; 18) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих здания, сооружения; 19) предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается; 20) в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, не установлен вид разрешенного использования; 21) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок не отнесен к определенной категории земель; 22) в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек, и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось иное не указанное в этом решении лицо; 23) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд и указанная в заявлении цель предоставления такого земельного участка не соответствует целям, для которых такой земельный участок был изъят, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; 24) границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; (п. 24 введен приказом Минимущества РС(Я) от 09.12.2015 N П-012-91) 25) площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, повышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевании территории или в проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов. (п. 25 введен приказом Минимущества РС(Я) от 09.12.2015 N П-012-91) 26) несоответствие (несоразмерность) площади испрашиваемого земельного участка площади земельного участка, необходимого для использования зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке; 27) отсутствие на испрашиваемом земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в соответствии с актом обследования испрашиваемого земельного участка, составленным органом, уполномоченным на осуществление государственного земельного надзора, муниципального земельного контроля; 28) Если с заявлением о предоставлении земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", обратилось лицо, которое не является субъектом малого или среднего предпринимательства, или лицо, в отношении которого не может оказываться поддержка в соответствии с частью 3 статьи 14 указанного Федерального закона.

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Комментарий к ст. 652 ГК РФ

1. Пользование землей в целом регламентируется правилами как земельного, так и гражданского законодательства (гл. III, IV ЗК, гл. 17 ГК). В коммент. ст. урегулирован частный вопрос о правах арендатора здания или сооружения на земельный участок под ними. Суть правила состоит в том, что одновременно с передачей прав владения и пользования арендуемым зданием и сооружением передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 коммент. ст.). Указанные права передаются арендатору в силу закона; для этого не требуется какого-либо упоминания ни в договоре аренды здания или сооружения, ни в каком-либо ином соглашении. Закрепляя данный подход, законодатель последовательно реализует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, что логически объяснимо, если вспомнить о прочной связи этих объектов между собой (см. коммент. к ст. 130 ГК).

Объем права арендатора на земельный участок определяется в зависимости от того, каким правом на этот участок обладает арендодатель (см. коммент. к п. 2 и 3 настоящей ст.).

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок (п. 2 коммент. ст.). Примером последнего может быть, скажем, право безвозмездного срочного пользования, предусмотренное ст. 24 ЗК, сервитут или право собственности (даже с учетом ограничений п. 4 ст. 35 ЗК). В настоящее время право постоянного (бессрочного) пользования, а также право пожизненного наследуемого владения земельным участком на основании передачи в аренду находящегося на нем здания или сооружения возникнуть уже практически не могут (п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 21 ЗК).

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. Данный вид права на земельный участок не встречается ни в гл. 17 ГК, ни в гл. IV ЗК, однако прямо основан на нормах коммент. ст., т.е. санкционирован гражданским законодательством, а не договором, и по всем признакам является вещным.

3. В случаях, когда арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение (например, арендодатель здания или сооружения является арендатором или постоянным (бессрочным) пользователем участка), аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 коммент. ст.).

В этом случае, если стороны прямо в договоре не указали вид права арендатора здания и сооружения на земельный участок (например, субаренда - п. 6 ст. 22 ЗК), этот вид, как и в п. 2 коммент. ст., будет не определен, хотя соответствующее право у арендатора здания или сооружения возникнет в силу закона. Однако очевидно, что это право не может превышать по объему право арендодателя здания или сооружения на участок, потому что является производным от него.

4. В 2007 г. нормы коммент. ст. подверглись обоснованному редактированию: слова "часть земельного участка" везде были заменены на термин "земельный участок". Это значительно упрощает идентификацию границ участка, права на который передаются при аренде здания и сооружения, и соответствует общим принципам развития гражданского законодательства Российской Федерации о недвижимом имуществе. В то же время сохранился законодательный подход, согласно которому в силу коммент. ст. передаются права не просто на земельный участок, а на земельный участок, который занят арендуемой недвижимостью и необходим для ее использования. Это минимальный размер; стороны могут договориться о передаче большего земельного участка, если его использование таким образом не будет противоречить его целевому назначению.

В 2008 г. в ЗК были введены специальные требования по образованию земельных участков (ст. 11.1 - 11.9 ЗК). На основании этого споры о минимальном размере земельного участка, право на который возникнет у арендатора в силу коммент. ст., подлежат разрешению в судебном порядке (п. 8 ст. 11.2 ЗК). В суде в первую очередь должны быть исследованы вопросы о размере площади участка, непосредственно занятого зданием или сооружением, а также о необходимости иной площади указанного участка для использования указанной арендуемой недвижимостью. При этом во всех случаях, когда определенный таким образом судом "минимальный" участок по площади будет меньше прежнего "целого" участка, на котором находится арендуемое здание или сооружение, передача арендатору права на этот "минимальный" участок на основании коммент. ст. должна сопровождаться актом образования этого "минимального" участка с одновременным актом прекращения прежнего "целого" участка (ст. 11.2 ЗК).

Судебная практика по статье 652 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 12.04.2019 N 304-ЭС19-5260 по делу N А45-20064/2017

Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 209, 652, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Общества исходя из следующего: Организация по договору от 01.03.2012 аренды недвижимого имущества арендует публичные нежилые помещения, находящиеся в отдельно стоящем здании, расположенном на земельном участке, принадлежащем Обществу и муниципальному образованию на праве общей долевой собственности; публичный собственник, предоставляя арендатору нежилые помещения, одновременно передал на время действия договора аренды право пользования той частью земельного участка, которая занята данным публичным имуществом и необходима для его использования; поскольку публичный собственник не передавал ответчику право пользования всем общим имуществом, находящимся в долевой собственности муниципалитета и Общества, а распорядился только своей долей в праве общей долевой собственности, у Общества отсутствуют правовые основания требовать взыскания с Организации платы за пользование той частью земельного участка, которая истцу не принадлежит.


Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2019 N 309-ЭС17-23615 по делу N А60-61675/2015

Изменяя судебные акты первой и апелляционной инстанций в части спорного условия (абзаца 3 пункта 2.2.1.), суд округа руководствовался пунктами 1 и 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), абзацами 1 и 3 пункта 5 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержденным Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП (далее - Положение), разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", и исходил из того, что спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 06.12.2004 с присвоением ему кадастрового номера 66:41:0502041:23, сформирован из земель населенных пунктов, площадь 526 кв. м, с разрешенным использованием "под здание торгового назначения (лит. А)", то есть непосредственно под объект, арендуемый обществом.


Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 644-ПЭК16 по делу N А50-11810/2015

Руководствуясь положениями статей 431, 652, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", Судебная коллегия указала на отсутствие в заключенном сторонами договоре условий о взимании сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельных участком, на котором расположено здание с помещениями, арендуемыми учреждением. В отсутствие волеизъявления сторон договора по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком и обязанности учреждения заключить договор аренды земельного участка Судебная коллегия сочла ошибочными выводы судов апелляционной инстанции и округа об обязанности ответчика уплатить заявленные истцом суммы.


Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2017 по делу N 302-ЭС16-15829, А10-3442/2014

Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, Общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой ссылается на допущенные судами нарушения норм материального права, а именно: пункта 1 статьи 450, статьи 652, пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11), пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).


Определение Верховного Суда РФ от 06.04.2017 N 309-ЭС16-18264 по делу N А60-55635/2015

Не согласившись с принятыми судебными актами, заявитель обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и отказать в удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права, в частности статей 652, 654 Гражданского кодекса.


Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.05.2017 по делу N 309-ЭС16-18264, А60-55635/2015

Частично удовлетворяя иск, суды, руководствуясь статьями 395, 652, 1102 Гражданского кодекса, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации и констатировав, что ответчик пользовался земельным участком под предоставленным ему по договору аренды объектом недвижимости в отсутствие доказательств оформления прав на земельный участок и внесения платы за его использование, а также применив срок исковой давности к требованиям о взыскании платы за землю за период с октября по ноябрь 2012 и соответствующих сумм процентов за пользование чужими денежными средствами, пришли к выводу о наличии на стороне Предприятия неосновательного обогащения.


Определение Верховного Суда РФ от 14.07.2017 N 301-ЭС17-9274 по делу N А11-1995/2016

Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 431, 652, 654, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, решения Совета народных депутатов Александровского района Владимирской области от 20.03.2008 N 34 "О порядке определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Александровского района", решения Совета народных депутатов Александровского района Владимирской области от 26.02.2014 N 533 "О порядке определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Александровский район", а также государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Александровского района".


Определение Конституционного Суда РФ от 23.11.2017 N 2558-О

И СТАТЬЕЙ 652 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,
ПОДПУНКТОМ 5 ПУНКТА 1 СТАТЬИ 1 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЧАСТЬЮ 1 СТАТЬИ 7.24 КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ


Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2020 N 308-ЭС19-25677 по делу N А53-26290/2018

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, руководствуясь положениями статей 552, 652, 654, 1102, 1105 Гражданского кодекса, статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отказал в удовлетворении иска, исходя из следующего.


Определение Верховного Суда РФ от 27.01.2020 N 307-ЭС19-25913 по делу N А56-56974/2018

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора от 09.08.2017 N 1 аренды нежилого здания общей площадью 4801, 4 кв. м, этажность - 3, подвал, технический этаж и земельного участка с кадастровым номером 78:6085:11, площадью 9980 кв. м, на котором оно расположено, а также дополнительного соглашения от 11.08.2017 N 2, суд установил, что одновременно с передачей прав владения и пользования нежилым зданием обществу были переданы права на земельный участок, на котором оно расположено, исчислил арендную плату в соответствии с условиями договора, поэтому пришел к выводу об отсутствии на стороне арендодателя неосновательного обогащения, а также недоказанности причинения арендатору убытков, признав, что обществом надлежащим образом не исполнено обязательство по уплате арендной платы в установленный договором срок, руководствуясь положениями статей 15, 309, 310, 328, 329, 330, 421, 611, 614, 616, 652, 1102, 1103, 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении первоначального иска, а встречный иск организации удовлетворил.


Определение Верховного Суда РФ от 16.09.2019 N 310-ЭС19-14589 по делу N А64-4244/2018

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора аренды муниципального имущества города Тамбова от 25.01.2016 N 14, суд, руководствуясь статьей 622, пунктами 1, 2 статьи 652, пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", учитывая разъяснения, приведенные в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришел к выводу, что плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом.


Статья 652 ГК РФ. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Новая редакция Ст. 652 ГК РФ

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Комментарий к Ст. 652 ГК РФ

Если арендодатель здания, сооружения является арендатором земельного участка, на котором они расположены, такое лицо согласно ст. 22 ЗК вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка арендатору здания, сооружения либо передать ему арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Судебная практика.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Другой комментарий к Ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Поскольку земельный участок, в пределах которого расположено здание или сооружение, предназначен для его обслуживания, связан с ним общим назначением, то он является принадлежностью здания или сооружения как главной вещи (см. ст. 135 ГК РФ). В силу этого в комментируемой статье закреплен принцип единства судьбы земельного участка и арендуемых зданий и сооружений как прочно связанных с ним объектов. Из самого названия статьи уже видна цель правового регулирования - обеспечить переход к новому владельцу здания или сооружения права на земельный участок, на котором находится указанная недвижимость.

Исходя из этого, в п. 1 комментируемой статьи установлено правило, согласно которому арендатору здания или сооружения одновременно с передачей прав на указанную недвижимость передаются и права на земельный участок, на котором она расположена и который необходим для ее использования. Тем самым в ГК закреплено важное положение, означающее, что право арендатора здания, сооружения на занимаемый этой недвижимостью земельный участок бесспорно. Оно не зависит от характера прав арендодателя здания, сооружения на такой земельный участок (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда и др.).

Данное правило следует толковать и как запрет на сдачу в аренду здания или сооружения при отсутствии у арендодателя права на одновременную передачу прав на соответствующий земельный участок, к примеру, при наличии в законе ограничений на переход к другому лицу прав землепользования (см. п. 3 ст. 271 ГК РФ).

Основанием перехода к арендатору здания или сооружения права на соответствующий земельный участок является соглашение об этом сторон или непосредственно закон.

Отношения по землепользованию регулируются нормами как гражданского, так и земельного законодательства (см. гл. 17 ГК, гл. I, III и IV ЗК).

2. В комментируемой статье (см. п. 1 и 2) установлены и предельные минимальные размеры земельного участка, право на который принадлежит арендатору здания или сооружения. Это площадь земельного участка, которая, во-первых, занята недвижимостью, и во-вторых, необходима для использования в соответствии с ее назначением.

Площадь, необходимая для использования здания и сооружения в соответствии с его назначением, определяется в порядке, предусмотренном земельным законодательством. Так, согласно п. 3 ст. 33 ЗК предельные минимальные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Стороны вправе договориться о передаче земельного участка большего размера, чем это необходимо для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением, если это не противоречит условиям пользования таким участком.

3. Признавая право арендатора здания или сооружения на соответствующий земельный участок, ГК оставляет открытым вопрос о форме его землепользования. В то же время в п. 2 и 3 комментируемой статьи четко прослеживается дифференцированный подход к ее определению. В соответствии с ним при установлении для арендатора недвижимости формы землепользования должен учитываться характер прав арендодателя здания или сооружения на занимаемый недвижимостью земельный участок.

В п. 2 предусматривается сдача в аренду здания и сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности. В п. 3 - сдача в аренду здания и сооружения, находящегося на чужом для арендодателя (не принадлежащем ему на праве собственности) земельном участке. При этом лишь в п. 2 разрешен вопрос о виде права арендатора здания или сооружения на занимаемый недвижимостью участок и порядке его определения.

Согласно п. 2, если арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено сдаваемое в аренду здание или сооружение, конкретная форма землепользования для его арендатора определяется законом либо договором аренды здания или сооружения.

При решении вопроса о форме землепользования соглашением сторон арендатору здания, сооружения может быть предоставлено право аренды или иное предусмотренное законом право на соответствующую часть земельного участка (право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного пользования и др.). Выбор формы землепользования осуществляется согласно нормам гражданского и земельного законодательства о характере прав на землю участников земельных отношений (см. гл. 17 ГК, гл. I, III и IV ЗК).

Так, законом могут быть ограничены права иностранных граждан, лиц без гражданства на аренду земельного участка (п. 1 ст. 22 ЗК). На титулах постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, используются только лицами, указанными в п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 ЗК (государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями и др.). Граждане и юридические лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться земельным участком (п. 4 ст. 20 ЗК). Распоряжение земельным участком, находящимся у гражданина на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству (п. 2 ст. 21 ЗК).

Если же договор аренды здания или сооружения не определяет форму землепользования, к арендатору автоматически переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка (при условии, что в законе отсутствуют ограничения на переход прав землепользования). Основанием перехода к арендатору права пользования на землю является закон: ч. 2 п. 2 комментируемой статьи и договор аренды здания или сооружения как правоустанавливающий документ (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2002 г. N 5378/02 (Вестник ВАС РФ. 2003. N 4)).

4. В п. 3 комментируемой статьи устанавливается порядок предоставления в аренду здания или сооружения, расположенного на чужом для арендодателя земельном участке. К примеру, земля - государственная собственность и передана в аренду или в бессрочное пользование владельцу здания или сооружения.

Правило п. 3 носит диспозитивный характер и воспроизводит смысл положений п. 3 ст. 271 ГК о том, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, распоряжается недвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. Поэтому допустимость аренды здания или сооружения, расположенного на чужом земельном участке, определяется прежде всего условиями пользования земельным участком. Это означает также, что арендодатель здания или сооружения, не являющийся собственником земли, вправе по своему усмотрению, т.е. без согласия собственника земельного участка, сдать в аренду здание или сооружение, расположенное на чужом земельном участке, если при этом не нарушаются условия землепользования, установленные законом или договором с собственником земельного участка. Если же перемена в лице владельца здания (сооружения) повлечет изменение установленных условий землепользования, согласие собственника земельного участка на аренду здания или сооружения необходимо.

Свободы распоряжения недвижимостью, к примеру, лишен владелец здания (сооружения), находящегося на чужом земельном участке, в пределах которого расположен объект археологического наследия. Пользователь такого участка владеет и пользуется им с соблюдением требований законодательства об охране объектов культурного наследия (см. ст. 49, 52 - 54 Федерального закона от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519)). При таких обстоятельствах, если предполагаемый арендатор здания (сооружения) не располагает возможностями для соблюдения указанного законодательства, то аренда здания или сооружения без согласия собственника земельного участка недопустима.

5. Пункт 3 ст. 652, допуская возможность землепользования при аренде недвижимости, расположенной на чужом для арендодателя земельном участке, не содержит указаний на конкретные формы землепользования. Вопрос о виде права арендатора здания, сооружения на занимаемый этой недвижимостью земельный участок желательно урегулировать в договоре согласно нормам гражданского и земельного законодательства (см. гл. 17 ГК, гл. I, III и IV ЗК). Так, стороны вправе предусмотреть субаренду земельного участка (п. 6 ст. 22 ЗК). Если же и в договоре вопрос не решен, то, очевидно, исходя (по аналогии закона) из правила ч. 2 п. 2 комментируемой статьи при таких обстоятельствах к арендатору здания или сооружения переходит на срок аренды объекта право пользования соответствующей частью земельного участка.

Аренда земли - Что должны знать покупатели Нью-Йорка

При поиске квартиры покупатели иногда находят объявление, которое слишком хорошо, чтобы быть правдой. Он очень похож на все остальные, за исключением того, что он намного дешевле. При дальнейшем рассмотрении они замечают, что обслуживание намного выше, чем в других объявлениях. Что происходит?

Скорее всего, они имеют дело с арендой земли. Что такое аренда земли, почему они существуют и как они влияют на владельцев квартир в Нью-Йорке? Все это чрезвычайно важные вопросы для любого, кто задумывается о строительстве дома с землей в аренду.

Что такое аренда земли в Нью-Йорке?

Аренда земли также называется «арендой земли» - между ними нет никакой разницы. Аренда земли - это именно то, что говорится - аренда земли. В то время как подавляющее большинство зданий Нью-Йорка владеют землей под ними, в городе есть около 100 земельных участков, сдаваемых в аренду. В таких ситуациях владельцы здания владеют зданием, но арендуют участок под ним.

Обычно аренда является результатом того, что землевладелец хочет получить доход от собственности, а не продавать ее напрямую.Вы можете найти аренду земли как в кооперативных зданиях, так и в кондоминиумах, но они чаще встречаются в кооперативах.

Аренда земли, как правило, заключается в очень долгосрочных договорах аренды - по крайней мере, на несколько десятилетий, и они могут длиться более 100 лет. Недавно построенное здание на Чарльтон-стрит, 70 сдано в аренду на 145 лет.

Поскольку зданию не принадлежит соответствующая земля, оно должно вносить арендную плату собственнику земли. Эти платежи включены в ежемесячную плату за обслуживание или общие сборы. В качестве дополнительных расходов по сравнению с обычным зданием эти платежи будут выше в здании, сдаваемом в аренду.

Какие проблемы возникают при аренде земли?

Покупателю земельного участка необходимо преодолеть два очень серьезных препятствия.

Во-первых, это более высокие ежемесячные платежи. Как мы только что упомянули, эту дополнительную плату за аренду земли необходимо вносить каждый месяц. Ежемесячная плата за аренду земли под зданием часто значительно выше, чем в других квартирах, при прочих равных. В зависимости от аренды земли они могут быть даже в несколько раз больше. Так же, как если бы вы снимали квартиру, все эти деньги идут владельцу земли.Нет связанных налоговых вычетов, и деньги не идут на капитальный ремонт - это просто более высокий ежемесячный платеж.

И, во-вторых, у зданий, сдающих землю в аренду, меньше покупателей. Даже при более низкой закупочной цене (о которой мы поговорим ниже) многие покупатели просто считают, что высокие ежемесячные платежи и неопределенность, связанные со зданиями, сдающими землю в аренду, неприемлемы.

Покупателю часто требуется много времени, чтобы привыкнуть к покупке земли в аренду. При продаже квартиры в аренду земли тот же дискомфорт может привести к более длительному процессу продажи.

Почему аренда земли в Нью-Йорке может быть хорошей покупкой?

Очевидно, что в аренде земли должна быть золотая середина. Никто бы не стал покупать квартиру с более высоким уровнем обслуживания и арендой земли при прочих равных условиях. Чтобы компенсировать покупателям эти объекты, покупные цены на арендуемые земельные участки значительно ниже, чем в сопоставимых зданиях. Насколько меньше зависит от множества факторов, но мы имеем в виду значительный. Скидки 20% или 30% вполне разумны.Если цифры имеют смысл, квартира в аренде земли может стоить очень много

.

Недавно у нас были клиенты, которые смотрели на 100 Barrow Street в West Village. 100 Barrow - один из немногих недавно построенных объектов, построенных на условиях аренды земли. Нескорректированная плата за обслуживание двухкомнатной квартиры составляет более 10 000 долларов в месяц. Большая часть этого связана с арендой земли.

Изначально большинство покупателей захлопнули бы дверь для такого платежа. Трудно представить, что у вас есть квартира, и вам все равно придется платить 10 000 долларов в месяц только за то, чтобы сохранить ее.Однако Йореево провел очень тщательный анализ аренды земли, текущего нескорректированного ежемесячного обслуживания и того, куда он может пойти. Сравнив наихудший сценарий и полученную скидку на покупную цену, оказалось, что это выгодная сделка, и они купили квартиру. Проще говоря, большинство покупателей не желали делать всю работу, чтобы разобраться в аренде земли и упускали ее.

Аренда земли Государственная земля

Когда вы смотрите на здания, сданные в аренду на землю, разные типы арендодателей сталкиваются с разными уровнями риска.Риск минимален, когда государство владеет землей под зданием.

Battery Park City - один из самых известных районов аренды земли в Нью-Йорке. Этот район был построен на земле, выкопанной из первоначального Всемирного торгового центра и нескольких других крупных строительных объектов. Сообщество принадлежит и управляется общественно-полезной корпорацией, созданной штатом Нью-Йорк, миссией которой является «планирование, создание, координация и поддержание сбалансированного сообщества».

С таким мандатом и прибылью, а не мотивирующим фактором, вы можете себе представить, что они являются одним из наиболее выгодных арендодателей земли.В 2011 году правительство работало с одиннадцатью многоквартирными домами в Бэттери-Парк-Сити по аренде земли и снизило запланированные арендные платежи.

В общем, правительство не собирается выжимать из своих арендаторов все до последнего доллара и не хочет пинать их в тупик.

Аренда земли с некоммерческими организациями

Различные некоммерческие организации также сдают землю в аренду по всему городу. Самый свежий пример - ранее упомянутая 100 Барроу-стрит в Вест-Виллидж.Церковь Святого Луки владела целым кварталом высшей недвижимости площадью два акра в Вест-Виллидж и получила прибыль, подписав договор аренды земли на 99 лет с застройщиком Toll Brothers на землю под 100 Barrow Street.

Церковь явно имела очень ценный актив и как таковая получает компенсацию. Плата за аренду земли церкви составляет более 750 000 долларов в год! Однако некоммерческие организации ценят стабильность и предсказуемость по сравнению с абсолютным максимумом оплаты. Например, арендные платежи 100 Barrow по существу заблокированы на весь срок аренды 99 лет, и покупатели могут определить худший сценарий развития событий.

Аренда земли у частных арендодателей

Если эти договоры аренды с государственными и некоммерческими арендодателями являются благоприятными, то должен существовать неблагоприятный тип арендодателя. Входят частные домовладельцы.

Как и большинство коммерческих инвесторов, частные арендодатели хотят получить от своих арендаторов все возможные доллары. Обычно они готовы взять на себя рыночный риск и позволить стоимости платежей колебаться в зависимости от рынка недвижимости в целом. Хотя в будущем это может быть хорошо или плохо, но последние несколько десятилетий это было очень хорошей ставкой для арендодателей.

Йореево часто спрашивает клиентов о зданиях на востоке 50-х и 60-х годов, где запрашиваемые цены очень низкие, а ежемесячные платежи очень высокие. Многие из этих зданий являются прекрасным примером проблем, которые возникают с частным домовладельцем и с этой арендой.

Владельцы этих зданий подвергаются значительному риску в связи с арендной платой за землю из-за рыночной оценки.

Что это значит? Примерно каждые десять лет приходит сторонний оценщик и определяет стоимость земли под зданием.Если стоимость земли выросла (как это часто бывает в Нью-Йорке), владельцы столкнутся с повышением арендной платы. Ежемесячные платежи часто резко возрастают после этих оценок, влияя как на текущую доступность, так и на стоимость при перепродаже в здании.

Любой, кто рассматривает возможность аренды здания на земле с частным домовладельцем, должен досконально понимать, как функционирует основная аренда, сколько платежей выросло исторически и куда они, вероятно, пойдут.

Что происходит, когда срок аренды земли истекает без продления?

Даже если срок аренды земли истекает через 100+ лет в будущем, покупатели должны знать, что произойдет по истечении срока ее действия.

Если иное не указано в первоначальном договоре аренды земли, по истечении срока земля, здания и любые другие улучшения на земле переходят к собственнику. Поскольку домовладелец владеет землей, зданием и улучшениями, это не оставляет много для владельцев квартир. На самом деле ничего не осталось.

Риск этого сценария судного дня намного выше для частного арендодателя, чем для государственного или некоммерческого арендодателя, но он существенен для всех этих договоров аренды.

Поскольку владельцы остаются ни с чем в конце срока аренды, стоимость собственности постепенно снижается до 0 долларов в течение срока аренды.По этой причине финансирование единицы в здании, срок аренды земли которого составляет менее 30 лет, будет очень затруднительным.

Собственники здания также могут попробовать купить землю под домом. Хотя это было сделано, это чрезвычайно дорого и может вызвать проблемы для отдельных владельцев квартир. Либо зданию нужно взять ссуду для покупки - по сути, обменять арендную плату за землю на платеж по ипотеке - либо каждому собственнику квартиры нужно заплатить очень большую сумму из своего кармана.О том, как владельцы 167 E 61st St справились с этим процессом, можно прочитать здесь.

Как проверить, сдана ли у здания в аренду земля?

В Нью-Йорке нет полной базы данных зданий с арендой земли. При этом заметить их обычно довольно легко.

Если вы видите недвижимость, которая значительно дешевле, чем вы ожидали, с высокими платежами за обслуживание, это почти наверняка на земле. Если это не упомянуто в описании объекта недвижимости, ваш агент сможет легко выяснить это.

Как мы упоминали ранее, если вы рассматриваете недвижимость с правом аренды земли, убедитесь, что ваш агент получил подробную информацию о фактической аренде.

Вопросы о недвижимости в Нью-Йорке часто получают неоднозначный ответ «в зависимости от обстоятельств», но Йореево может с уверенностью сказать, что никто не должен покупать квартиру на правах аренды земли без тщательной проверки основного договора аренды . Если не получаете конкретных, неопровержимых данных об аренде - переходите к другому объекту недвижимости. С ареной земли слишком много всего может пойти не так.

Отказ от ответственности: этот пост предназначен только для информационных целей, и на него нельзя полагаться в качестве финансового руководства. Пожалуйста, свяжитесь с квалифицированным бухгалтером и / или юристом, если у вас есть какие-либо вопросы по вашей конкретной ситуации.

Brick Underground Лучшие советы по покупке в элитном доме

Ландфилд. Если вы знакомы с этим термином, вы, вероятно, уже достаточно глубоко в поисках квартиры в Нью-Йорке. (Либо так, либо вы, вероятно, юрист по недвижимости, застройщик или уже живете в здании, сдаваемом в аренду.)

Земельные участки не для слабонервных, и некоторые люди посоветуют вам избегать их любой ценой. Но это не совсем справедливо: не все земельные участки одинаковы, и (очевидно) не все покупатели одинаковы. В зависимости от деталей земельной аренды, а также ваших конкретных потребностей и обстоятельств, покупка в арендуемом здании может быть способом купить квартиру по более низкой цене. Но если квартира в арендуемом доме привлекает ваше внимание, важно знать все детали договора аренды и то, как они повлияют на вас в ближайшие годы.

Здания, арендованные на земельном участке, представляют собой небольшую часть зданий по всему Нью-Йорку, около 100 из них расположены на Манхэттене (наш президент - фанат), и, как правило, земельные участки чаще встречаются в кооперативах. (Кооперативы традиционно более доступны по цене, чем кондоминиумы, и поэтому кооперативы в арендованных зданиях часто могут привлекать внимание покупателей с ограниченным бюджетом благодаря чрезвычайно конкурентоспособным ценам на листинг, которые в значительной степени ниже, чтобы компенсировать более высокие общие сборы, связанные с арендой земли. .)

Как мы уже сообщали, кондоминиумы для сдачи в аренду были скорее аномалией, и по-настоящему их можно было найти только на острове Рузвельта и в Бэттери-Парк-Сити.Однако в последнее время более чем несколько новых роскошных кондоминиумов представляют собой арендованные здания, включая Brooklyn’s Pierhouse и 1 Brooklyn Bridge Park.

Настоящий единорог домов, арендованных в Нью-Йорке? Brooklyn Point, у которого есть земельный участок, но, поскольку разработчик Extell заранее оплатил опцию покупки, покупатели не сталкиваются с угрозой внезапного или резкого увеличения общих расходов. Технически здание является кооперативным, но работает как кондоминиум, без одобрения совета директоров, без ограничений по финансированию и с налоговой скидкой 421-а.По окончании срока аренды у кооператива есть возможность заплатить землевладельцу, то есть городу Нью-Йорку, всего 1 доллар и технически переоборудовать его в кондоминиум.

Ари Алован Гольдштейн, старший вице-президент по развитию Extell, говорит, что потенциальные покупатели действительно поднимают вопрос о сдаче земельного участка, глядя на здание.

«Люди действительно спрашивают об этом, и это процесс обучения для них и их адвоката. Мы обнаружили, что, как только мы даем им объяснение, они очень взволнованы.«В настоящее время этот комплекс является самым быстро продаваемым зданием в портфеле Extell.

Покупает ли для вас здание, сдаваемое в аренду? Мы собрали всю информацию Brick по зданиям, сдаваемым в аренду, чтобы вы могли рассмотреть хорошее, а может и не очень хорошее, и потенциально очень уродливая перспектива попасть в одну из наиболее необычных ситуаций с недвижимостью в Нью-Йорке.

Знайте, что это такое, и как оценивать факторы риска

Различные факторы аренды земли влияют на степень беспокойства, которое вы должны испытывать при оценке арендовать квартиру.Знайте, что искать.

Вы хороший «кандидат» на покупку дома в аренду?

Для изучения конкретного случая посмотрите этот взгляд на покупку кооператива в арендуемом здании по сравнению с «обычным» кооперативом.

Какую «скидку» вы получите?

Да, квартиры в арендованных домах могут быть значительно дешевле, чем в безземельных. Вот сколько и почему.

Некоторые люди это делают и не жалеют.

Вот одна такая история.

Вот еще один, в котором юрист по недвижимости покупает не одну, а две квартиры в арендуемом доме, чтобы создать пространство мечты, которое иначе было бы ему недоступно.

Но убедитесь, что вы учитываете наихудший сценарий.

Очень плохо.

Аренда земли может убить кооператив | Доски для кооперативов и кондоминиумов | Журнал Habitat

A Аренда земли - также известная как аренда с удержанием или аренда земли - это необычная договоренность, при которой кооператив или кондоминиум владеют своим зданием, но платят арендную плату за землю, на которой он находится.Эти договоры аренды обычно заключаются на длительный срок, и когда срок истекает, кооператив или кондоминиум оказываются в щекотливом положении. Иногда 100 городских кооперативов по аренде земли живут долго и счастливо - после переговоров о выгодной новой аренде или договоренности о покупке земли под своим домом. А иногда аренда земли приводит к катастрофе.

Знакомьтесь: Мелисса Грин , бывший член правления кооператива по аренде земли по адресу 101 West 23rd Street . Когда в 1987 году она переехала в шестиэтажное здание на 80 квартир по адресу Chelsea , Грин, банкир по коммерческой недвижимости, подумала, что знает, во что ввязывается.

«Я знала о рисках земельной аренды, - говорит она, - но, поскольку они часто продлеваются, меня это не беспокоило, тем более, что в плане предложения говорилось, что основная ипотека кооператива была установлена ​​в размере срок погашения в 1999 г. с нулевым балансом. Но это оказалось неправдой. Был шквал судебных исков, и первоначальный кооператив был заменен новым кооперативом (со всеми теми же акционерами) в 2000 году, который заключил новый договор аренды земли сроком на 40 лет ».

Проблема заключалась в том, что новый договор аренды был обременительным с самого начала.Плата за обслуживание выросла на 30 процентов в том году и снова значительно выросла в 2008 году. «Вы могли видеть, в каком направлении все идет, и это было не очень хорошо», - говорит Грин. «Это был кошмар, и я много лет не мог уснуть».

Затем, в 2014 году, жителей ждал еще один неприятный сюрприз: после десятилетий попыток купить землю под своим домом - но каждый раз получать отказ - совет директоров узнал, что земля была продана бруклинской инвестиционной фирме E&M. Associates за астрономическую сумму в 95 миллионов долларов.

Следующее запланированное повышение арендной платы должно было быть особенно суровым. «Стоимость земли выросла настолько резко, что расходы на техническое обслуживание могли увеличиться вдвое или даже втрое», - говорит Грин. Кроме того, давно назревшие капитальные усовершенствования потребовали бы дополнительного увеличения ремонтных работ или оценки. «Жители здесь - средний класс. Они никогда не могли себе этого позволить ».

Когда члены правления подсчитали, картина выглядела не очень красивой. «Поскольку существовала реальная возможность банкротства и обращения взыскания, мы пришли к выводу, что в интересах акционеров найти финансовое решение, которое принесло бы пользу как можно большему числу из них», - говорит она.«Мы опросили множество разработчиков, пытаясь найти того, кто был бы заинтересован в сотрудничестве с нами, возможно, выкупил нас по разумной цене или предложил какое-то творческое решение. Но в конечном итоге все бросили. Это было глубоко разочаровывающим ».

Единственным оставшимся логическим партнером была E&M Associates. Совет директоров заключил сделку с E&M, по которой акционерам была предоставлена ​​возможность продать акции по фиксированной цене за акцию; Для того, чтобы сделка состоялась, не менее 81% акционеров должны были согласиться на продажу.

Состоялось собрание для информирования акционеров об условиях. «Мы дали понять, что каждое подразделение получило индивидуальный контракт и что решение о продаже было полностью их собственным», - говорит Дуг Хеллер , поверенный в Herrick, Feinstein , который представлял правление. В итоге было продано 87 процентов акций. Но некоторые владельцы отказались и подали иск в Верховный суд штата, утверждая, что совет директоров недооценил собственность и потребовал возмещения убытков в размере 25 миллионов долларов. Правление отрицает обвинения, и иск находится на рассмотрении.

«Совет директоров был назван воплощением дьявола непродавшими акционерами», - говорит Грин. «Я хороший человек, а не преступник, растратчик, вор или кто-то еще, в чем нас обвиняли. Никто из нас не был доволен таким результатом ».

Грин и ее муж с тех пор переехали в небольшую однокомнатную квартиру на Верхний Ист-Сайд, . «Мы скучаем по Челси, нашей старой квартире и нашим старым соседям», - говорит она. «Мой опыт научил меня, что я буду ходить пешком через весь континент, чтобы избежать повторной покупки земли в аренду.”

Что такое аренда земли в Нью-Йорке?

Аренда земли - это договор, по которому владельцы кондоминиума, кооператива или коммерческого здания не владеют землей, на которой расположено их здание. Вместо этого они арендуют его у помещика.

Существует ряд причин, по которым застройщик может взять землю в аренду, также называемую арендной платой за землю. Они могут быть не в состоянии позволить себе землю, на которой хотят построить. В этом случае договор предусматривает ренту землевладельца и экономит застройщику авансом.Земля также может быть не выставлена ​​на продажу, как в таком парке, как Brooklyn Bridge Park. Аренда земли также позволяет строить здания в местах, которые в противном случае они не могли бы быть построены, например, на земле, принадлежащей правительству (например, администрации города Бэттери-Парк), церкви или другому некоммерческому учреждению, например колледжу или школе.

Аренда земли влияет и на будущих владельцев здания. Любой, кто хочет купить недвижимость Нью-Йорка, должен знать об этом необычном состоянии.

Как аренда земли влияет на покупателей в финансовом отношении?

Дома с арендной платой за землю, как правило, имеют более низкие цены.На самом деле, если вы шпионите за кооперативом по цене значительно ниже рыночной, это может быть связано с тем, что это аренда земли.

Арендная плата за землю также означает, что налог на недвижимость платит землевладелец, а не владельцы кооперативов или кондоминиумов.

Но с финансовой точки зрения это еще не все. Во-первых, неуплата налогов на недвижимость обходится домовладельцам в значительной степени из-за налоговых льгот, связанных с владением недвижимостью.

Что еще более важно, общие сборы (для квартир) и плата за обслуживание (для кооперативов) обычно выше для зданий, сдаваемых в аренду.Это потому, что земельная рента учитывается в общих расходах или содержании.

Посетите Marketproof New Development , чтобы получить больше информации о кондоминиумах Нью-Йорка.

Влияет ли аренда земли на кондоминиумы или кооперативы?

Оба. Но они чаще встречаются в кооперативах, которые, как правило, старше кондоминиумов.

Здания, сдаваемые в аренду, особенно распространены на Линкольн-сквер, острове Рузвельта и Бэттери-Парк-Сити.

Трудно ли получить ссуду на постройку с арендной платой за землю?

Да, здания с арендой земли подвергаются более тщательной проверке, чем здания без таковой.

В частности, кредиторы захотят узнать, сколько времени осталось на аренду земли. Срок аренды составляет 99 лет с возможностью продления на 20 лет. Если срок истекает, скажем, через 10 лет, у покупателя могут возникнуть проблемы с получением ипотеки на 15 или 30 лет.

Что происходит по истечении срока аренды земли?

Правление кооператива или кондоминиума обычно пытается продлить договор аренды. Но обычно это требует пересмотра условий. Это может означать существенное повышение арендной платы за землю и, следовательно, эксплуатационных или общих расходов.

Кроме того, кондоминиум или кооператив могут попытаться купить землю у землевладельца. Это может значительно изменить стоимость единиц здания.

Начало работы с Marketproof

С помощью Marketproof New Development вы можете легко искать как публично перечисленные объекты, так и внебиржевые объекты недвижимости, не представленные на популярных сайтах. Marketproof может увеличить количество товаров, которые вы видите, в 9-10 раз по сравнению с другими сайтами. Создайте учетную запись сегодня и получите 7-дневную бесплатную пробную версию.

Рыночная новая разработка

Фотография выше любезно предоставлена ​​Quay Tower.

Что нужно знать об истечении срока аренды земли | by Hauseit

Здания, сдаваемые в аренду в Нью-Йорке, обычно продаются со скидкой из-за неопределенности, связанной с продлением аренды. Это дает отличную возможность для опытных покупателей с опытными агентами покупателей, если они понимают, что происходит, когда истекает срок аренды земли.Если вы работаете с брокером-опытным покупателем, он или она сообщит вам, что то, что произойдет, когда истечет срок аренды земли, во многом зависит от того, кто является владельцем земли.

Например, большинство людей не знают, что весь Бэттери-Парк-Сити находится в аренде земли или что весь район построен на новой земле, выкопанной из обломков Всемирного торгового центра после террористических атак 11 сентября 2001 года. В результате земля в Бэттери-Парк-Сити принадлежит и управляется государственным агентством Battery Park City Authority.

Что происходит по истечении срока аренды земли в Нью-Йорке? (2018) | Hauseit® Real Estate Guides

Аренда земли является причиной таких высоких ежемесячных платежей за квартиры в Бэттери-Парк-Сити. Власти города Бэттери-Парк не обязаны платить налоги на недвижимость, поскольку они являются государственным учреждением.

Вместо того, чтобы покрывать налоги на собственность землевладельца, как это принято во многих договорах аренды земли, со зданий в Бэттери-Парк-Сити взимаются «пилотные платежи», которые администрация Бэттери-Парк-Сити использует для застройки и улучшения района.

Таким образом, опытный агент покупателя сможет сообщить вам, что вам не нужно беспокоиться о зданиях, сдаваемых в аренду в Battery Park City. Городское управление Бэттери-Парк - некоммерческое государственное учреждение, единственная миссия которого - поддерживать и улучшать район. Существует очень небольшой риск того, что они не согласятся продлить аренду земли на разумных условиях.

Знаете ли вы, что Римско-католическая церковь является крупнейшим частным домовладельцем Нью-Йорка? Они не только владеют землей с религиозными зданиями, но и сдают ее в аренду кондоминиумам и кооперативам Нью-Йорка.

Как сделать предложение на кооперативную квартиру в Нью-Йорке - шаги для того, чтобы сделать предложение на кооперативную квартиру Нью-Йорка

Поскольку религиозные учреждения также не являются коммерческими организациями, существует риск столкнуться с трудным арендодателем, когда дело доходит до продления вашего аренда земли ниже. Хотя риск выше, чем у государственных организаций, таких как Управление Бэттери-Парка, единственной задачей которых является поддержание района, некоммерческие организации, такие как Католическая церковь, по-прежнему представляют значительно более низкий профиль риска, чем частные землевладельцы, когда дело доходит до того, что происходит, когда земля срок аренды истекает в Нью-Йорке.

Аренда земли Здания в Нью-Йорке, построенные на частной земле, могут представлять серьезную проблему для оценки и реализации, особенно если срок аренды близок к истечению. Аренда земли в Нью-Йорке обычно имеет договор аренды на 99 лет с двумя вариантами продления на 20 лет. Поэтому, если у вас всего 20 лет аренды, вам, возможно, не о чем беспокоиться. Однако, если у вас осталось всего 20 лет аренды, вы столкнетесь с серьезными рисками!

Когда инфляция была высокой в ​​1970-х и 1980-х годах, частные домовладельцы хотели, чтобы аренда земли увеличивалась в зависимости от стоимости жизни или индекса инфляции.Поскольку реальные активы значительно выросли, когда инфляция была сдержана, за последние 15 лет или около того количество договоров аренды земли было увеличено в соответствии с рыночной стоимостью зданий.

Процесс оценки может быть сложным и включать оценки и встречные оценки любой из сторон.

Таким образом, агент хорошего покупателя посоветует вам проверить формулировку договора аренды земли в отношении увеличения арендной платы, чтобы получить представление о том, сколько может быть вашего будущего обслуживания. Язык аренды земли также определит, какая сторона будет удерживать уплаченные налоги на недвижимость.

Это кошмарный сценарий для кондоминиумов и кооперативных зданий, построенных на земле, которой они не владеют. В договоре аренды земли говорится, что все постройки и капитальные улучшения земли, включая все, что добавлено арендатором, теряются по истечении срока аренды земли. Таким образом, здание, которое кооперативная корпорация заплатила и построила, будет просто передано домовладельцу, если аренда земли не будет успешно продлена.

Для акционера кооператива это означает, что стоимость его акций упадет до нуля.Помните, что они просто владели акциями кооперативной корпорации, а не недвижимостью любого рода. Более того, эта кооперативная корпорация, к сожалению, даже не владела землей, и в этом случае акционеры фактически владели частью «арендного капитала».

Как вы понимаете, совет директоров кооператива или кондоминиума окажется в довольно сложной позиции на переговорах, когда дело доходит до продления аренды с частным коммерческим арендодателем. Из-за неопределенности, связанной со зданиями, сдаваемыми в аренду на землю в Нью-Йорке, они фактически падают в цене со временем, особенно по мере того, как истекает срок аренды.

Примечание : Знаменитым примером зданий, сдаваемых в аренду на землю, является Эмпайр-стейт-билдинг!

Поскольку здания, сдаваемые в аренду на землю в Нью-Йорке, продаются со скидкой и их трудно оценить, когда истекает срок аренды земли, это может предоставить уникальные возможности для покупателя, который больше озабочен образом жизни и доступностью. Например, здание в Нью-Йорке, арендуемое землей, может иметь более дешевые квартиры с 3 спальнями, которые в противном случае были бы вне бюджета покупателя.

Возможно, покупатель - пара пенсионеров без детей, которым все равно, что будет через 20 лет, когда истечет срок аренды. В подобных ситуациях для покупателя может иметь большой смысл, если они оба смогут купить недвижимость со значительной скидкой, а также будут получать более низкие ежемесячные платежи по ипотеке.

Хороший поверенный по недвижимости сообщит вам об этом существенном факте во время юридической и финансовой проверки. Однако вы можете убедиться в этом сами, просмотрев годовую финансовую отчетность здания.Если у здания есть право собственности на землю, на которой оно расположено, вы сможете увидеть землю как один из его активов в своем балансе. Вы также сможете видеть арендные платежи в качестве расхода в его отчете о прибылях и убытках, если у него есть аренда земли.

В разделе примечаний к финансовому отчету здания также будет упоминаться аренда земли, если таковая имеется. В первоначальном плане предложения аренда земли будет упоминаться как особый риск, если таковой существует. Наконец, вы можете найти доказательства аренды земли, выполнив поиск в публичных записях ACRIS.

Примечание : Данные ACRIS не будут доступны для сделок, заключенных до 2005 или 2006 года, когда была развернута онлайн-база данных. Вы всегда можете физически проверить это у городского регистратора, который обслуживает Бруклин, Манхэттен, Бронкс и Квинс. Статен-Айленд вообще не включен в ACRIS, вам нужно будет проверить в округе Ричмонд записи Статен-Айленда.

Плюсы и минусы покупки недвижимости на арендованной земле

Задумывались ли вы о покупке недвижимости на арендованной земле? Это интересное расположение на самом деле встречается чаще, чем вы думаете.Прежде чем делать предположения о том, что это будет означать и является ли это хорошей идеей, подумайте о плюсах и минусах покупки недвижимости на арендованной земле.

Но, прежде всего, что означает покупка недвижимости на арендованной земле?

Такая покупка может происходить при нескольких различных распространенных сценариях. По сути, это означает, что вы покупаете дом или здание, но земля сдается в аренду. Обычно аренда такого типа недвижимости составляет 50 или даже 100 лет. Некоторые места, которые вы можете часто видеть, находятся в кондоминиумах, таунхаусах и трейлерных парках.

Теперь перейдем к плюсам и минусам этой уникальной схемы закупок.

Плюсы покупки недвижимости на арендованной земле

Самым большим фактором, делающим покупку недвижимости на арендованной земле привлекательной, является то, что она зачастую дешевле. Вы можете владеть домом, таунхаусом или кондоминиумом на арендованной земле гораздо дешевле, чем аналогичные варианты на купленной земле.

Некоторые другие плюсы покупки недвижимости на арендованной земле включают:

  • Ваше соглашение об аренде может дать вам доступ к общественным удобствам, таким как бассейн, теннисные корты, парковка и т. Д.
  • В арендную плату может входить обслуживание собственности, освобождающее вас от таких задач, как стрижка газона или работа в саду.
  • Использование этой схемы может позволить вам приобрести дом в районах, где в противном случае цены были бы непомерно высокими.
  • Вы избегаете налога на недвижимость. Поскольку вы не владеете землей, вы не можете нести ответственность за налоги на недвижимость.

Минусы покупки недвижимости на арендованной земле

Есть несколько существенных недостатков, которые могут заставить пересмотреть покупку недвижимости на арендованной земле.В принципе, тот факт, что вы не владеете землей, на которой построен ваш дом, может привести к осложнениям и неприятным сюрпризам в будущем. Конечно, если вы проявите должную осмотрительность и детально расследуете ситуацию, вы сможете избежать некоторых из этих проблем. Однако правда остается в том, что отсутствие владения землей означает, что решения по ней находятся в руках других. Вот еще несколько конкретных минусов покупки недвижимости на арендованной земле:

  • Придется платить арендную плату за землю. Это означает, что, хотя ваша ипотека может быть меньше, аренда земли может добавить значительный ежемесячный или ежегодный платеж.Обязательно сравните эту стоимость с налогами на недвижимость, которые вы заплатите при покупке дома с землей, чтобы вы могли выяснить, каковы будут ваши реальные расходы. Также помните, что если срок аренды истекает и вы можете его продлить, стоимость аренды может быть пересмотрена по более высокой ставке из-за инфляции и других факторов.
  • Если вы покупаете кондоминиум или таунхаус, могут взиматься сборы Ассоциации домовладельцев (ТСЖ). Эти сборы идут на покрытие обслуживания общих удобств, таких как бассейн, теннисные корты, услуги по уходу за садом, тренажерные залы и т. Д.
  • Собственный капитал. На самом деле вы не накопите богатство, купив недвижимость на арендованной земле, как при традиционной покупке. Почему? Потому что стоимость дома обычно со временем обесценивается. Это особенно актуально для земельных участков, сдаваемых в аренду, поскольку срок аренды сокращается. В то время как другие дома могут расти в цене из-за роста стоимости земли в некоторых общинах, рост стоимости земли отрицательно сказывается на ситуации с арендуемой землей, поскольку влечет за собой повышение арендной платы.
  • Еще один недостаток покупки недвижимости на арендованной земле заключается в том, что в будущем может оказаться сложнее найти покупателя, если вы решите ее продать.
  • Наконец, найти кредитора для сортировки ипотеки может быть сложнее при аренде земельного участка, чем при традиционной покупке.

Как видите, покупка недвижимости на арендованной земле имеет много минусов. Однако это действительно зависит от вас и вашей уникальной ситуации. Для некоторых такое расположение имеет смысл и может стать прекрасным способом купить дом по доступной цене. Другие могут по-разному оценивать ситуацию и выбрать аренду или накопить средства на покупку традиционного дома.

Покупка недвижимости требует больших вложений и осторожного обращения. Теперь, с этим списком плюсов и минусов, мы надеемся, что вы почувствуете себя более подготовленными, чтобы принять решение о том, покупать ли недвижимость на арендованной земле или выбрать традиционный способ покупки.

Апартаменты с одной спальней за 99 000 долларов в «Районе миллиардеров»

В Нью-Йорке есть несколько действительно опасных красных флагов: пустой вагон метро в час пик, пустой ресторан в субботу вечером и квартиры с слишком умеренными ценами.Некоторые из этих предупреждающих знаков, возможно, изменились за последние несколько месяцев (например, этот пустой вагон метро внезапно приветствуется), но квартиру по слишком разумной цене трудно поколебать - поэтому, когда мы увидели 23 единицы, в том числе квартиры-студии за 99 900 долларов и Двухкомнатные апартаменты за 299 000 долларов, выставленные на продажу в Карнеги-Хаус, высотном кооперативном комплексе на «Улице миллиардеров» 57-й улицы, чуть ниже Центрального парка, наша первая мысль была: Где подвох?

В случае Карнеги-хауса - невзрачного серого кирпича 21-этажный, 324 блочный дом на 100 West 57th Street - оказывается просто: это здание, сданное в аренду, то есть здание не владеть землей под его фундаментом.Такая схема встречается довольно редко - в городе всего около 100 зданий, сдаваемых в аренду, - и означает, что владельцы здания должны платить застройщикам арендную плату. Что в кооперативном здании, конечно, означает владельцев акций, которые платят арендную плату за землю в дополнение к своим обычным ежемесячным платежам за обслуживание, налогу на недвижимость и любым операционным расходам. Если срок аренды земли истекает и он продлевается по гораздо более высокой ставке, ежемесячные выплаты могут удвоиться или утроиться. Договоры аренды земли могут обновляться каждые пять, десять или 15 лет, а собственность под зданием переоценивается, когда они это делают.Поскольку стоимость земли в Нью-Йорке почти всегда повышается, резкий скачок почти неизбежен.

Здания, сдаваемые в аренду, имеют свою долю «причуд», как дипломатично выразился брокер, с которым мы разговаривали. Например, если вы хотите приобрести одну из 23 квартир, имеющихся в Карнеги-хаусе, вам придется заплатить полную сумму наличными: «Сейчас в здании все наличные, на каждом уровне, будь то 110 000 долларов. квартира или три спальни стоимостью 599 000 долларов », - говорит агент Brown Harris Stevens Стивен Фишман, один из многих, кто занимался продажей в этом здании.Это тоже типично. Большинство банков неохотно предоставляют ссуды покупателям в этих зданиях, ожидая, что, когда ежемесячные расходы резко возрастут, владельцы могут внезапно столкнуться с трудностями при выплате ипотечного кредита. Итак: наличные.

Плата за аренду земли, выплачиваемую владельцу земли под Домом Карнеги, в настоящее время составляет 4,1 миллиона долларов в год и должна быть пересмотрена в 2025 году - впервые за 21 год. Невозможно предвидеть, насколько точно вырастет арендная плата, когда они поднимутся, но, скорее всего, это будет много.В 2014 году владельцам дали намек, когда землю купили инвесторы в недвижимость Дэвид Вернер и Рубин Шрон за 261 миллион долларов. Это потому, что этот скромный кирпичный кооператив сейчас находится в центре «Улицы миллиардеров», участка 57-й улицы, который в отчете Дугласа Эллимана и Knight Frank за 2019 год определен как самая дорогая улица в мире. Здание, в котором живут как молодые семьи, так и пожилые люди, прожившие в нем десятилетиями, оказалось в непредсказуемой ситуации.«Никто из присутствующих в здании и представить себе не мог, что они будут так высоко ценить землю», - говорит местный владелец и поверенный Джеймс Дэвид Адельман. «Здание настолько прекрасное во всех смыслах - персонал потрясающий, сообщество отличное, это действительно одно из лучших мест, которые я когда-либо жил в Нью-Йорке, но [Вернер и Шрон] привели здание в хаотическое состояние. , и они добавили неопределенности ». Инвесторам это не нравится, и это сильно снизило цены.

Конечно, неопределенность приобрела совершенно новый смысл в 2020 году, и как все будет выглядеть в 2025 году, неизвестно.Но если земля под Домом Карнеги по-прежнему будет оцениваться в 260 миллионов долларов в 2025 году, это, вероятно, увеличит годовую арендную плату за землю до более чем 21 миллиона долларов, что примерно в пять раз больше нынешней суммы. Для людей, не склонных к риску, неопределенность в отношении значительно более высоких комиссий в 2025 году привела к продаже их квартир - или, по крайней мере, к попыткам продать их. В настоящее время на рынке их 23 по ошеломляюще низким ценам, предлагаемые владельцами, которые пытаются уйти до перезагрузки. Дхарм Шарма, менеджер оптового дистрибьютора морепродуктов, купил свою квартиру с двумя спальнями в Carnegie House в 2017 году и говорит, что узнал о ситуации с арендой земли только после покупки.«Мой адвокат и мой риелтор мне ничего не сказали, - говорит он. «Когда я узнал, я схожу с ума. Я не могла спать месяцами ». (По словам нескольких брокеров, с которыми мы говорили, арендаторы должны быть осведомлены об аренде земли перед заселением. . «Я сказал своему агенту по продаже недвижимости, что вы действительно должны говорить правду, вы не можете держать людей в неведении, но к тому времени, когда я изложил это там, большинство людей знали о ситуации.«Квартира Шармы не продалась, и он продолжает жить в доме. Другая жительница вспоминает соседку по коридору, которая пыталась продать квартиру своей матери в этом доме. «Она просто выдергивала волосы и думала, что вытащи меня отсюда, из-за неуверенности и хлопот», - говорят они. «Даже тогда это было нелегко из-за проклятого дерьма с арендой земли».

Для более оптимистичных членов кооператива перезагрузка 2025 года дает возможность: они хотят купить землю, на которой находится их здание, с целью превратить свои кооперативные юниты в более ценные квартиры. Некоторые, например Адельман и его партнер, теперь явно надеются на такой результат. «Когда мы купили квартиру, я понял, что арендная плата будет обновляться каждые 25 лет, - говорит он, - и это была довольно простая возможность жить в кооперативе в центре города, но мы также знали, что существует вероятность того, что мы в какой-то момент купит землю под зданием, что было бы замечательно », - говорит он.

Но вероятность того, что самая дорогая улица в мире станет (относительно) доступной - или, по крайней мере, достаточно доступной для тех акционеров, которые поселились здесь за годы до того, как обсуждалась идея покупки земли, - кажется небольшой.«Оценка определенно может измениться с сегодняшнего дня на пять лет, - говорит Фишман. «Я думаю, основываясь на устойчивости города и в целом, насколько хорошо в Нью-Йорке ценится то, что Нью-Йорк вернется, как и недвижимость». Будет ли Carnegie House продолжать рост арендной платы за землю и арендную плату за землю, или кооператив проголосует за покупку земли, единственное, что можно сказать наверняка, - это то, что его будущее - и сколько на самом деле будет стоить эта студия за 99 900 долларов - само по себе неизвестно.

Это означает, что многие из нынешних акционеров застряли.«В здании много пожилых людей, и вы можете видеть, насколько они эмоционально и физически напряжены, когда говорят об этом», - говорит Майкл Лэндон, который жил в Карнеги-хаусе с Шармой в течение трех лет. «Вернер и Шрон сделали многое невозможным, - говорит Адельман. «Теперь мы в основном пытаемся выпутаться из ситуации, в которой мы не хотели оказаться».

Тем не менее, трудно устоять перед соблазном (по-видимому) не продающихся на Манхэттене квартир. «Не могу сказать, сколько звонков я получаю по поводу этих квартир, - говорит Фишман.Как и Кристи Амброзетти, которая работает на Sotheby’s. «При такой цене я был полностью завален с утра до ночи телефонными звонками, текстовыми сообщениями и электронными письмами от людей со всего мира - у нас были люди с Гавайев, Израиля, Парижа и других стран. Средний Восток." Листинг Амброзетти - один из восьми, находящихся на стадии контракта, и, по данным StreetEasy, восемь квартир были проданы с начала пандемии в марте. По словам агентов, большинство покупателей - это люди, достаточно богатые, чтобы позволить себе ежемесячный доход, что бы ни случилось с землей. «Это недорогая квартира для состоятельного владельца квартиры», - говорит брокер Гарри ДиОрио, который продал несколько квартир в этом доме. «Я продал квартиры в этом здании людям с активами более 100 миллионов долларов». DiOrio закрыл там два подразделения во время пандемии, и оба были для владельцев, которые могли позволить себе сделать долгосрочную ставку. Другими словами: хотя апартаменты в Carnegie House могут показаться одними из самых дешевых квартир в центре (если не во всем городе), их все равно должны покупать те, кто достаточно богат, чтобы позволить себе Billionaires ’Row.Однако найти кого-то, кто подходит под этот точный профиль, может быть непросто - и некоторые акционеры опасаются, что они не смогут выгрузить свои квартиры вовремя для перезагрузки. «Ко мне приходили люди и говорили:« Продай мою квартиру завтра », - говорит ДиОрио .

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *