Земли сельхозназначения перевод в ижс: Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ижс

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ижс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ижс (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ижс Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 23 «Содержание генерального плана поселения и генерального плана городского округа» Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истца к Управлению Росреестра по субъекту РФ, администрации муниципального образования об обязании административных ответчиков осуществить и зарегистрировать перевод принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». Как указал суд, согласно п. 7 ч. 7 ст. 23 Градостроительного кодекса РФ составной частью материалов по обоснованию проекта генерального плана является перечень земельных участков, которые включаются в границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, или исключаются из их границ, с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельные участки, и целей их планируемого использования. В рассматриваемом случае в материалах дела отсутствует информация о том, что орган местного самоуправления направлял в Управление Росреестра по субъекту РФ сведения о включении учтенного земельного участка в черту населенного пункта. Материалы по обоснованию генерального плана сельского поселения не содержат в перечне земельных участков, которые включаются в границы населенного пункта, спорный земельный участок. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворений требований истца не имеется.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ижс

Нормативные акты: Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ижс

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Конституционного Суда РФ от 09. 11.2017 N 2516-О
«По жалобе администрации города Барнаула на нарушение конституционных прав и свобод пунктами 4 и 5 части 1 статьи 16 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»Из материалов конкретного дела, в связи с которым администрация города Барнаула обратилась в Конституционный Суд Российской Федерации, следует, что гражданам предоставлены земельные участки, в отношении которых на заявителя была возложена обязанность по созданию инженерной и транспортной инфраструктуры, выделенные из состава земельного участка, находившегося ранее в государственной собственности Алтайского края и переданного в муниципальную собственность городского округа — города Барнаула Алтайского края на основании распоряжения Администрации Алтайского края от 28 ноября 2011 года N 497-р. Этому предшествовало включение указанного земельного участка, относившегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, в границы поселка Бельмесево города Барнаула с одновременным переводом его в категорию земель населенных пунктов и установлением вида его разрешенного использования «осуществление индивидуального жилищного строительства» на основании постановления Администрации Алтайского края от 23 июня 2009 года N 269, вынесенного в том числе по результатам рассмотрения заключения администрации города Барнаула (преамбула).

процедура, документы и сроки, смена вида разрешённого использования

Постройка дома возможна на участках с категорией земли населенных пунктов и видом разрешенного использования (ВРИ) индивидуальное жилищное строительство или на участках с категорией земли сельскохозяйственного назначения с ВРИ для дачного строительства или для садоводства с возможностью строительства жилья. Нецелевое использование земель в РФ запрещено законом.

ИЖС является обозначением вида использования земли под строительство на ней жилого дома для своей семьи. Ограничениями при его возведении являются этажность объекта – не более трех этажей, его строительство в четком соответствии со СНиПами (строительными нормами и правилами), ГОСТами.

Граждане, являющиеся собственниками участка земли сельхозназначения, все же стремятся перевести участок в ИЖС. Это связано с теми выгодами, которые у них появятся:

• преимущества в предоставлении коммунальных удобств – водоснабжения, электричества, газа;
• получение постоянной регистрации и адреса. Но заниматься садоводством или огородничеством им необязательно;
• проживание на территориях, подведомственных муниципальным властям, что тоже предоставляет жителям определенные преимущества.

Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения назначения регламентируют ФЗ №172 (с изменениями) датированный 21.12.2004, статьи Земельного кодекса России.

Процедура перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населённых пунктов

Вопросы перевода земель сельхозназначения в иную категорию (в данном случае – в земли поселений) находятся в компетенции администрации муниципального района или исполнительных органов государственной власти. Требования к ходатайству заинтересованных лиц изложены в Приказе Минсельхоза РФ №168/17.05.2010.

До начала процедуры собственник участка должен зарегистрировать свое право в Росреестре и поставить земельный участок с установленной категорией на кадастровый учет. Затем следует обратиться с ходатайством в администрацию района.

В адресной части ходатайства указывается наименование органа исполнительной власти и сведения о заявителе с указанием паспортных данных, номеров телефонов. Текст ходатайства должен содержать:

• адрес участка земли с указанием его площади и кадастрового номера;
• наименование существующей и намечаемой к переводу категории;
• цель изменения категории.

К ходатайству необходимо присовокупить нужные документы:

1. копия акта о среднем уровне кадастровой стоимости
2. копию паспорта.
3. свидетельство на право владения земельным участком – выписку из Госреестра.
4. подтверждение согласия правообладателя на изменение категории участка.

Некоторые варианты смены категории земли сельскохозяйственного назначения требуют заключения государственной экологической экспертизы. В случае перевода такой земли на использование для индивидуального жилищного строительства такой документ не предусмотрен.

Получить нужную категорию земли поселений с ВРИ ИЖС наиболее вероятно при использовании следующей официальной причины – установление (изменение) границ поселения в случае расширения его черт. Главное условие – прилегание участка к населенному пункту.

Сроки перевода

Поданное заинтересованным лицом ходатайство рассматривается в разные промежутки времени в зависимости от принадлежности земли:

• если земельный участок находится в федеральной собственности – время рассмотрения ходатайства Правительством РФ составляет 3 месяца;
• исполнительным органом местного самоуправления, в собственности которого находятся угодья, рассматривается и выносится решение в течение 2 месяцев.

В зависимости от принятого решения составляется акт о смене категории земельного участка или об отказе в изменении. Документы направляются в течение 14 дней заинтересованному лицу. Копия акта передается в орган кадастрового учета для изменения записи о принадлежности земли к определенной категории.

В единый Росреестр прав на недвижимость тоже вносятся коррективы, но для собственника участка правоустанавливающие документы менять не нужно.

Стоимость смены категории земельного участка

Владельцы земли, не планирующие заниматься сельскохозяйственной деятельностью, должны уплатить за перевод их участка в категорию под ИЖС. Основная часть стоимости приходится на государственную пошлину, рассчитанную в размере 0,3 от кадастровой стоимости земли сельхозназначения.

Дополнительно, в стоимость перевода необходимо включить:

• расходы на получение выписок и справок;
• регистрационные затраты.

Согласно Налоговому кодексу РФ при переводе участка в ИЖС собственник имеет право на налоговый вычет в сумме произведенных расходов. Если после 10 лет использования земли дом не будет построен – земельный налог будет увеличен вдвое.

Может ли исполнительный орган отказать ходатайствующему?

Не допускается изменение категории в следующих случаях:

• когда нормы федеральных законов прямо запрещают (ограничивают) такой перевод;
• если по результатам необходимой в конкретном случае экологической экспертизы установлен отрицательный ответ;
• когда земли относятся к особенно продуктивным сельскохозяйственным угодьям;
• в случае несоответствия территориальных землеустроительных документов с новым (запрашиваемым) целевым назначением участка.

При получении отказа выходом будет изменение ВРИ в пределах заданной категории – земли сельскохозяйственного назначения. Законодательство разрешает построить жилой дом на участках сельхозназначения, если видом использование будет дачное строительство. В таком случае возможна регистрация.

Изменение ВРИ происходит проще, если земля находится в собственности. Процедура включает:

1. Подготовку и передачу заявления и документации в администрацию по месту расположения участка:
2. Получение решения главы местной администрации.
3. Внесение в ЕГРН сведений об изменении ВРИ.

В администрацию необходимо предоставить следующие документы:

• правоустанавливающие документы на участок и постройки:
• выписка из ЕГРН;
• план участка;
• проект планирования территории;
• паспорт заявителя.

Местными регламентами могут быть предусмотрены и другие документы, поэтому лучше узнать точный список в администрации.

Орган может отказать в изменении ВРИ. Отказ может быть обжалован в суд.

Памятка для населения о земельном законодательстве, в том числе по переводу земель из одной категории в другую

Памятка для населения о земельном законодательстве, в том числе по переводу земель из одной категории в другую

Земли сельскохозяйственного назначения — это земли, которые расположены за пределами населенных пунктов, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства. Согласно действующему законодательству они могут использоваться в следующих формах:

· для ведения сельскохозяйственного производства;

· для других целей, которые включают: личное подсобное хозяйство, крестьянское (фермерское) хозяйство, огородничество, садоводство, животноводство, дачное строительство.

Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на 6 групп:

1. Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под сенокосы, пастбища, сельскохозяйственные угодья, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, многолетними насаждениями, каналами, водными объектами, а также отведенные для личного подсобного хозяйства.

2. Земли, которые малопригодны для пашни, но могут использоваться для выращивания некоторых технических культур, ягодников, винограда, чая, риса и др.

3. Земли, занятые зданиями, сооружениями и строениями сельскохозяйственного назначения (коровник, свинарник, телятник, убойный цех, машинный двор, пилорама и др.).

4. Земли, занятые водными объектами и используемые в предпринимательских целях (разведение и ловля рыбы, и др.).

5. Земли, на которых расположены леса.

6. Прочие земли, в том числе болота, овраги, свалки, скотомогильники, нарушенные земли и иные земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность.

Изменение категорий земли

Инициировать государственную процедуру по переводу земель из одной категории в другую могут правообладатели земельных участков и органы местного самоуправления.

Изменение категории земель допустимо лишь в исключительных случаях, связанных с:

· консервацией земель;

· созданием заповедных или иных охраняемых государством территорий;

· изменением границ поселений;

· размещением промышленных объектов;

· включением непригодных для сельского хозяйства земель в состав лесного или водного фонда либо земель запаса;

· строительством дорог и иных сооружений;

· добычей полезных ископаемых;

· размещением объектов здравоохранения, социального и др. назначения.

Шаг 1. Составление ходатайства

Для перевода земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель, в котором указываются:

— права на земельный участок;

— кадастровый номер земельного участка;

— категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

— обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую. Обоснование должно содержать информацию о среднем уровне кадастровой стоимости по муниципальному району, со ссылкой на документы, подтверждающие их размер.

Перевод земель из состава сельскохозяйственных угодий в случае, когда их кадастровая стоимость на 50% выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району, действующим законодательством не допускается. Также запрещен перевод в другую категорию для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

Шаг 2. Сбор необходимых документов

К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую необходимо также приложить следующие документы:

— Выписку из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

— Копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;

— Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

— Заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

— Согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.

Шаг 3. Подача ходатайства и необходимых документов

Ходатайство с соответствующими документами направляются заинтересованным лицом в Правительство Калининградской области в сфере регулирования земельных отношений.

Срок регистрации письменного ходатайства о переводе земельных участков из одной категории земель в другую составляет 1 рабочий день с даты поступления обращения.

Ходатайство, не подлежащее рассмотрению, подлежит возврату заинтересованному лицу в течение тридцати дней со дня его поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для рассмотрения.

Максимальный срок исполнения государственной функции по переводу земель из одной категории в другую составляет 2 месяца со дня поступления ходатайства.

Шаг 4. Выдача решения по результатам рассмотрения ходатайства

По результатам рассмотрения ходатайства принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.

Срок выдачи решения о переводе земельных участков из одной категории земель в другую либо решения об отказе в переводе земельных участков — не более четырнадцати дней со дня принятия такого решения.

Основания для отказа в переводе земель из одной категории в другую

1. В ходатайстве о переводе отсутствует:

· информация, позволяющая определенно установить категорию земель, в состав которой входит земельный участок и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить, нет данных о правах на земельный участок;

· фамилия, имя, отчество заявителя, либо название организации;

· почтовый адрес заявителя;

· личная подпись заявителя (его уполномоченного представителя).

2. В ходатайстве о переводе содержатся нецензурные либо оскорбительные выражения, содержащие угрозы жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи;

3. Текст ходатайства о переводе не поддается прочтению.

Шаг 5. Внесение сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости

Сведения о принадлежности земельного участка к определенной категории земель в течение тридцати дней бесплатно вносятся в государственный кадастр недвижимости по заявлению правообладателя земельного участка.

Страница не найдена | Министерство экономического развития и промышленности

Версия портала для слабовидящих включает в себя: возможность изменения размеров шрифта, выбора цветовой схемы, а также содержит функцию «включить / выключить» изображения.

Посетитель портала может настраивать данные параметры после перехода к версии для слабовидящих.

Используя настройку «Размер шрифта», можно выбрать один из трех предлагаемых размеров шрифта.
При помощи настройки «Цветовая схема» пользователь может установить наиболее удобную для него цветовую схему портала (бело-черная, черно-белая и фиолетово-желтая).

Нажав кнопку «Выкл.» / «Вкл.» можно включить или выключить показ изображений, размещенных на портале. При выключении функции «Изображения», на месте изображений появится альтернативный тест.

Все настройки пользователя автоматически сохраняются в cookie браузера и используются для отображения страниц при каждом визите на сайт, при условии, что посетитель портала не выходил из текущей версии.

По умолчанию выбираются следующие параметры: размер шрифта – 22px, бело-черная цветовая схема и включенные изображения.

Для того чтобы вернуться к обычной версии, необходимо нажать на иконку.

Увеличить размер текста можно воспользовавшись другими способами: 

Включение Экранной лупы Windows: 

1. Через меню Пуск:

Пуск → Все программы → Стандартные → Специальные возможности → Экранная лупа.

2. Через Панель управления:

Панель управления → Специальные возможности → Центр специальных возможностей → Включить экранную лупу.

3. С помощью сочетания клавиш «Windows и ”+”».

Использование сочетания клавиш:

1. В браузерах Internet Explorer, Mozilla Firefox, Google Chrom, Opera используйте сочетание клавиш Ctrl + «+» (увеличить), Ctrl + «-» (уменьшить).

2. В браузере Safari используйте сочетание клавиш Cmd + «+» (увеличить), Cmd + «-» (уменьшить).

Настройка высокой контрастности на компьютере возможна двумя способами:

1. Через Панель управления:

Пуск → Все программы → Стандартные → Центр специальных возможностей → и выбираете из всех имеющихся возможностей «Настройка высокой контрастности».

2. Использование «горячих клавиш»: 

Shift (слева) + Alt (слева) + Print Screen, одновременно.

 

Передача фермы или ранчо

Подарки

В целях имущественного планирования дар представляет собой пожизненную передачу активов, за которые не получена оплата или стоимость которых ниже рыночной, также известная как выгодная продажа. Хорошо спланированные подарки могут быть эффективным способом передачи активов, часто не облагаемых налогом.

 

Страхование жизни

Страхование жизни следует рассматривать как часть комплексного имущественного плана. Срок и вся жизнь являются двумя основными типами полисов страхования жизни.Срочное страхование жизни — это договор, по которому выплачиваются пособия, если застрахованный умирает в течение срока действия договора; это менее дорогой из двух видов страхования. Страхование жизни на всю жизнь обеспечивает выплаты в случае смерти, аналогичные выплатам при срочном страховании, и постепенно увеличивает денежную стоимость по мере выплаты страховых взносов. Страхование жизни можно использовать для финансирования договоров купли-продажи, возмещения стоимости активов, переданных другому члену семьи, создания трастов, обеспечения наследников, не являющихся фермерами, или уплаты налогов на наследство.

 

Завещание о жизни, доверенность на медицинское обслуживание, доверенность

Завещание о жизни — это способ заявить о своих пожеланиях относительно лечения, если вы смертельно ранены или больны. Доверенность на медицинское обслуживание позволяет кому-то другому принимать важные решения о лечении за вас. По доверенности вы можете поручить этому или другому лицу действовать от вашего имени по финансовым и юридическим вопросам. Эти документы позволяют вам выбрать кого-то для принятия сложных медицинских и финансовых решений в том случае, если в какой-то момент вы не сможете принять их самостоятельно.

 

Трасты

Трасты — это юридические образования, в соответствии с которыми активами управляет доверительный управляющий для назначенных бенефициаров. Активы часто помещаются в трасты для обеспечения их профессионального управления. В трастовом документе также указывается, кто получит активы после прекращения действия траста. Они могут обеспечить финансовую безопасность для оставшихся в живых супругов, детей и внуков. Существует множество типов трастов, поэтому поработайте со своей командой, бухгалтером или юристом, чтобы выбрать тот, который лучше всего подходит для вашей ситуации.

 

Воля

Завещание — это юридический документ, в котором содержится инструкция о том, как будет распределено ваше имущество после вашей смерти. Периодически пересматривайте свое завещание, особенно когда важные семейные или финансовые обстоятельства меняются, например, когда рождается ребенок, умирает человек, важный для фермерского бизнеса, или член семьи дает понять, что он или она не заинтересованы в работе в фермерском бизнесе. .

Стратегии передачи фермы | Ответственный за принятие решений в сельском хозяйстве

Стратегии передачи фермы

Многие семьи тратят годы на накопление богатства и заинтересованы в том, чтобы на ферме осталось еще одно поколение. Однако не все фермы будут или должны быть переданы следующему поколению. Многие фермы недостаточно велики, или следующее поколение может не заинтересоваться сельским хозяйством. Некоторым детям может быть интересно заниматься сельским хозяйством как подработкой. Другие семьи могут искать за пределами своей семьи сторон, не связанных между собой, чтобы привлечь их к сельскохозяйственной деятельности. Некоторые семьи сохранят право собственности на землю после смерти родителей в качестве инвестиции.

Создание команды управления

Первым шагом к успешной передаче бизнеса является создание управленческой команды.Команда — ключевое слово. Со временем это должно быть командное решение. На раннем этапе многие решения могут быть приняты старшей стороной. В конечном счете, младшая сторона может принимать большинство решений. Старшая сторона должна сосредоточиться на улучшении управленческих навыков младшей стороны. Обучение должно охватывать все части бизнеса, чтобы они поняли, как все компоненты бизнеса сочетаются друг с другом.

Следующая ключевая фраза — открытое общение. Каждый должен чувствовать, что к его идеям и мнению относятся с уважением.Всем заинтересованным сторонам предлагается высказаться. Также необходима стратегия разрешения конфликтов или расхождений во мнениях, а также регулярная оценка эффективности, которая выявляет как сильные, так и слабые стороны в бизнесе и отношениях.

Стороны должны работать вместе. Им также может потребоваться, чтобы в команде были другие игроки, такие как страховые агенты, бухгалтеры, юристы и другие. Лучшее ведение записей может помочь улучшить командную работу.

Стратегии передачи

Чтобы облегчить перевод, в плане преемственности необходимо решить несколько важных вопросов.

Эти критические проблемы:

• перевод рабочей силы
• передача управления
• передача активов
• идентификация и управление возможными рисками или препятствиями

Эти вопросы связаны с потенциальными конфликтными областями, которые следует рассмотреть в бизнес-плане. Первая проблемная область — «Иерархия управления». Кто будет контролировать процесс принятия решений? Как будут приниматься решения? В фермерском бизнесе старшее поколение может не захотеть отказываться от контроля. Зачастую первое, от чего отказывается старшее поколение, — это труд. В бизнес-плане также должны быть указаны сроки передачи управления. В нем также следует затронуть тему передачи активов и процесс ее осуществления. Какие активы в первую очередь? Что это за барьеры и как с ними бороться?

Еще одно направление — «Стабильность против роста.«Если мы собираемся увеличить количество людей, живущих за счет текущей сельскохозяйственной деятельности, достаточно ли она велика, чтобы обеспечить необходимый доход? Если нет, то как будет решаться этот вопрос? Если операция находится в режиме роста, это может привести к сокращению доступных денежных средств для распределения расходов на проживание.

«Жизненный цикл бизнеса» для типичного бизнеса — это первоначальная нехватка капитала и прибыли, сочетающаяся с избытком рабочей силы. Со временем бизнес наращивает капитал и управление.В конце концов владельцы хотят начать выводить капитал на пенсию и сокращать трудовые взносы. Привлекая новых людей, мы можем перезапустить бизнес-цикл до того, как он достигнет пика, и опираться на уже имеющийся капитал и управление.

Еще одна область, которую должен затронуть план перехода, — это вопрос «Личные и бизнес-цели». Это относится к вопросу о том, где распределяется капитал, а также о времени и управлении отдельных лиц. У малого бизнеса часто есть цели помимо максимизации прибыли.Мы закроем комбайн, чтобы пойти на футбольный матч сына или внука? Мы переделываем кухню или вкладываем деньги в новое сельскохозяйственное оборудование?

Еще одна область, на которую следует обратить внимание, — это «отсутствие формальностей», которое часто характерно для сельскохозяйственных предприятий. Будет ли у нас формальная бизнес-структура, такая как общество с ограниченной ответственностью, или мы будем более неформальной? Разрабатываем ли мы подробное операционное соглашение, в котором изложены некоторые из этих вещей?

Передача труда и справедливое вознаграждение

Часто младшая группа лишь вносит свой вклад в текущее дело. Однако вместе с этим трудом они приносят новые идеи и причины для продолжения и развития бизнеса. Они также могут привнести набор навыков, которых в настоящее время не хватает в бизнесе, так что справедливую компенсацию иногда трудно оценить. Существуют опросы для получения общей информации о компенсации, и сегодня жизненно важно платить столько, сколько заслуживает каждая сторона сегодня. К заявлениям типа «когда-нибудь все это будет твоим» или «если ты останешься со мной в трудные времена, я когда-нибудь позабочусь о тебе» следует подходить с осторожностью.Ищите способы компенсации людям сегодня; возможно, с долей участия в бизнесе.

Обычно старшее поколение старается уменьшить объем своего труда. В бизнес-плане должны быть указаны временные рамки и уровень сокращения рабочей силы. Это также должно дать некоторое представление о требованиях к рабочей силе для более молодой стороны.

Передача управления

Вопрос о том, кто контролирует управление, может стать препятствием для успешного перехода. Это также может быть проблемой для супругов или братьев и сестер в зависимости от структуры бизнеса и того, как он работал в прошлом. Молодые люди привносят в бизнес новые идеи и часто хотят постараться реализовать их как можно быстрее. Часто для их реализации требуется дополнительный капитал.

У старшей группы может быть другое представление о выходе на пенсию по сравнению с другими. Выход на пенсию для некоторых означает замедление темпов, занятие тем, что вам нравится делать, и свободное время, когда вам нравится.Для других выход на пенсию означает, что человек не участвует ни в каких управленческих или повседневных операциях. Многие фермеры находятся где-то посередине. С сегодняшними технологиями можно заниматься сельским хозяйством намного дольше, чем прошлые поколения, и по мере увеличения продолжительности жизни некоторые фермеры занимаются сельским хозяйством до 80 или даже 90 лет.

Если мы хотим добиться успеха в переходе бизнеса, должен быть план управления переходом. К третьему курсу младшая сторона должна быть в той или иной форме вовлечена в управление.Они могут нести ответственность за всю небольшую область или быть частью процесса принятия решений для всей операции. В зерновом хозяйстве может быть легко заставить младшую группу обрабатывать свой собственный участок земли, который он арендует у старшей стороны. Это даст ему некоторый опыт в финансировании, покупке ресурсов, расходах на оборудование и маркетинге.

Скорость передачи управления и уровень передачи зависят от многих факторов. Это должно произойти, и старшая сторона должна активно настаивать на том, чтобы это произошло.

Передача активов

В какой-то момент потребуется передача активов. Насколько быстро и какие активы основаны на многих вещах, которые уже обсуждались. На способ передачи также будет влиять тип бизнес-структуры.

Контроль над машинами часто передается в аренду или путем продажи. Связанные стороны могут также включать подарки. На самых ранних стадиях старшая сторона может обменять стоимость машин на стоимость труда. Или они могут арендовать технику младшей стороне по принципу «за акр за поездку» по ставке, покрывающей ремонт и амортизацию.

Другим методом является «купи и обменяй», когда старшая сторона продает часть снаряжения младшей стороне, а затем младшая сторона обменивает ее на новую часть снаряжения, которой владеет младшая сторона. Это позволяет растянуть продажу оборудования во времени, а младшей стороне растянуть время на покупку линейки оборудования.

Другой стратегией является «обмен и выкуп», когда пожилые люди хотели бы купить больше оборудования, но не хотят терять часть оборудования. Например, старший фермер хочет купить новый трактор, а также продать старый трактор младшему. Старшая сторона меняет трактор на новый, а затем младшая сторона выкупает старый у дилера.

Иногда старшая сторона хочет продать все свое снаряжение по контракту.Проблема заключается в том, что вся амортизация возвращается в год продажи, а в случае продажи связанной стороне прирост капитала облагается налогом в год продажи. Вы также увидите, что старшая сторона арендует оборудование за пять или семь равных платежей, при этом право собственности передается младшей стороне после того, как она внесет последний платеж. Это был бы замаскированный договор купли-продажи, который также можно было бы вернуть.

Другой метод заключается в аренде оборудования с оценочной стоимостью, корректируемой каждый год, с оплатой на основе ставки капитализации и выкупом на основе рыночной стоимости.Перед заключением каких-либо соглашений проконсультируйтесь со своим налоговым инспектором.

Перемещение домашнего скота может происходить во время инвентаризации, например, в начале финансового года или когда инвентаризация минимальна. Это может быть продажа откормочного скота или только племенного скота, или того и другого. Старшая сторона может продать часть или все племенное стадо младшей стороне.

Если вы продаете часть племенного стада и совместно владеете домашним скотом, вы должны понимать, что теперь вы можете выглядеть как товарищество с соответствующими выгодами и обязательствами.

Продажа земли более молодой стороне обычно очень ограничена из-за требований к капиталу, и более молодая сторона обычно может получить более высокую прибыль от других видов активов. Тем не менее, есть некоторые программы для начинающих фермеров, которые поощряют и помогают в покупке земли.

Аренда земли рассматривается в конце этой публикации и может быть более жизнеспособной стратегией. Могут существовать программы налоговых льгот для начинающих фермеров, чтобы стимулировать начинающих фермеров к аренде.

Передачи дарами или по завещанию описаны в другой публикации.

Бизнес-структуры

Есть две распространенные модели создания нового бизнеса для привлечения другой стороны. Один из них — «Суперфирма»; другой — «Отдельно, но поделись». Вариантом этого является «Спин-офф», когда они начинают вместе как суперфирма, но в какой-то момент выделяют новый бизнес.

В суперфирме младшая сторона обычно начинает как сотрудник предприятия.Со временем он может инвестировать в фирму свой собственный капитал и становится более вовлеченным в управление. В конце концов он может взять на себя управление суперфирмой и приобрести некоторые или все активы фирмы.

Вариантом этого является то, что в какой-то момент времени младшая сторона выводит свой капитал из суперфирмы и создает свою собственную фирму. Это может произойти в результате конфликта, но есть и несколько других причин для этого.

С подходом «отдельно, но совместно» младшая сторона открывает свою фирму.Они могут арендовать оборудование или землю друг у друга, участвовать в покупке оборудования или ресурсов для достижения эффекта масштаба, совместно продавать зерно и торговать рабочей силой. Каждая операция имеет свои достоинства. Они не работают как товарищество. Они действуют как индивидуальные предприниматели.

Товарищество — это когда два или более лица имеют долю собственности (не обязательно поровну) в управлении бизнесом. Партнерство заканчивается выходом на пенсию, продажей или смертью одного из партнеров, что часто ограничивает использование для перехода.

Более распространенным для «суперфирм» было бы использование корпораций типа C, корпораций S или компаний с ограниченной ответственностью. Вы также обнаружите, что они используются в сочетании с индивидуальными предпринимателями или в сочетании друг с другом. Также чаще можно увидеть семейные товарищества с ограниченной ответственностью, используемые для планирования налога на наследство.

Эти организации имеют акции или доли собственности, которые могут быть проданы, подарены, унаследованы или переданы в качестве компенсации за предоставленное управление.

Риски или барьеры

При передаче бизнеса во многих областях могут возникнуть проблемы. Это может быть так же просто, как общение. Это может быть преждевременная инвалидность или смерть. Это может быть период низкой или отрицательной прибыли. Ваш план перевода должен выявить как можно больше из них и разработать возможные стратегии для их решения. Это может включать страхование, договоры купли-продажи, операционные соглашения, преимущественное право отказа от предложений аренды или продажи. Это также может включать использование трастов для сохранения контроля над активами после смерти ключевого лица.

Бывают ситуации, когда передача фермерского бизнеса невозможна. Затем могут вступить в игру другие варианты, такие как ликвидация или лизинг.

Ликвидация

Некоторые фермы будут ликвидированы при жизни нынешних владельцев. Родители могут захотеть сохранить или улучшить свой уровень жизни, но у них может не быть других ресурсов. Поскольку люди живут дольше, инфляция и расходы на здравоохранение могут привести к необходимости получения большего дохода, чем может обеспечить земля.

В этой ситуации в центре внимания становится управление подоходным налогом и инвестирование полученного дополнительного капитала. Вычеты расходов на здравоохранение могут компенсировать часть налоговых обязательств. Продажа земли по контракту позволит вам растянуть налоги на прирост капитала. Имейте в виду, что прирост капитала по контрактам рассматривается как «доход в отношении наследодателя» для целей подоходного налога, если вы умрете до того, как контракт будет погашен. Вы также должны оценить, в каких будущих налоговых категориях вы можете оказаться, как долго вы можете прожить, а также текущие и будущие законы о налоге на недвижимость.

В некоторых случаях члены семьи могут захотеть купить землю. Существуют специальные налоговые правила для продаж членам семьи. Ознакомьтесь с публикацией IRS 537 «Продажи в рассрочку». Продажи ниже справедливой рыночной стоимости или продажи со сниженной процентной ставкой могут повлечь за собой проблемы с налогом на дарение.

Имейте в виду, что существуют особые правила продажи вашего дома. Если вы решите продать землю и переехать, вы найдете очень благоприятные налоговые законы, касающиеся продажи дома.

Аренда земли

Большая часть земли сдается в аренду, когда фермеры выходят на пенсию, если нет плана продолжать бизнес. Иногда это не полная остановка, а скорее переход. Это может включать продажу домашнего скота, переход к ведению домашнего хозяйства или сдачу в аренду части принадлежащей земле.

Как правило, когда вы переходите на договор аренды, вы больше не облагаетесь налогом FICA на доход, если вы не соответствуете «правилам материального участия».«Вы можете иметь долю урожая в аренде и не принимать материального участия. В последние годы наблюдается тенденция к аренде за наличный расчет. Некоторые из них включают в себя бонус или гибкую выплату в зависимости от доходности, цены или, чаще, как цены, так и доходности.

Сохранение права собственности до смерти позволяет наследникам получить «повышение» базы в случае смерти владельца, что часто устраняет значительную сумму налога на прирост капитала.

Для более крупных поместий квалификация для «специальной оценки использования» может быть полезным способом снижения федеральных налогов на недвижимость.Чтобы получить право, вы должны посмотреть на использование земли до выхода на пенсию, после выхода на пенсию и через десять лет после смерти.

Ресурсы

Публикация IRS 537 Продажа в рассрочку
Материальное участие
Оценка специального использования

Лицо, ответственное за принятие решений в сельском хозяйстве — Университет штата Айова, расширение и информационно-разъяснительная работа
Передача права собственности на бизнес
Процесс передачи фермерского бизнеса
Разделение доходов от бизнеса

Передача и планирование недвижимости — Расширение Университета Миннесоты

Университет штата Айова Extension and Outreach не предоставляет юридических консультаций. Любая предоставленная информация предназначена для обучения и не предназначена для замены юридической консультации от компетентного специалиста, нанятого физическим лицом или организацией для этой цели.
Этот материал основан на работе, поддержанной USDA/NIFA под номером 2010-49200-06200.

 

Кельвин Лейболд, специалист по управлению сельскохозяйственными фермами 641-648-4850, [email protected]

Подходящая собственность | Департамент по налогам и сборам

Ниже приводится краткий обзор недвижимости, имеющей право на льготы, налоговых льгот и штрафов за строительство или преобразование.Для получения дополнительной информации см. инструкции к Форме CU-301, Заявление об оценке стоимости сельскохозяйственных земель, лесных угодий, заповедных земель и сельскохозяйственных построек или обратитесь к eCuse, нашему онлайн-порталу подачи заявок.

Сельскохозяйственные земли

• Не менее 25 смежных акров в активном сельскохозяйственном использовании; или участки меньшего размера, которые приносят не менее 2000 долларов в год от продажи сельскохозяйственных культур или активно используемых сельскохозяйственных земель, принадлежащих фермеру или сдаваемых в аренду фермеру.
• Облагается налогом по стоимости использования.
• Бессрочное обязательство по уплате налога на изменение землепользования в размере 10% от справедливой рыночной стоимости застроенной части.

Ежегодные требования к владельцам сельскохозяйственных земель или зданий

Не позднее 1 ноября каждого года владельцы сельскохозяйственных земель и зданий, зарегистрированных в Программе текущего использования, должны письменно подтвердить под присягой Департаменту налогов Вермонта, что все зарегистрированные земли и здания продолжают соответствовать требованиям для регистрации в Программе текущего использования. время сертификации.Владельцы должны использовать форму сертификации, предоставленную Департаментом. Узнайте больше о процессе сертификации.

Удаление сельскохозяйственных земель и хозяйственных построек за нарушения качества воды

Агентство по сельскому хозяйству, продовольствию и рынкам (AAFM) имеет право дать указание Департаменту налогов Вермонта исключить сельскохозяйственные земли и сельскохозяйственные постройки из Программы текущего использования, когда земля или здания используются лицом, нарушающим требования к качеству воды, установленные законом, административным правилом или любым разрешением или сертификацией. Землевладелец, чья земля была исключена из Программы текущего использования в результате этого положения, может иметь право обжаловать решение AAFM. Все апелляции должны подаваться в AAFM. Если у вас есть вопросы, обратитесь к главному сотруднику по обеспечению соблюдения политик AAFM по телефону 802-828-1732.

Лесные угодья

• Не менее 25 смежных акров лесных угодий, управляемых в соответствии с государственными стандартами и утвержденным планом управления лесами.
• Облагается налогом по стоимости использования.
• Бессрочное обязательство по уплате налога на изменение землепользования в размере 10% от справедливой рыночной стоимости застроенной части.
• Дополнительную информацию можно получить в Департаменте лесов, парков и отдыха Вермонта по номеру .

Заповедник

• Любая земля, за исключением участка под застройку, который сертифицирован в соответствии с 10 V.S.A § 6306(b), принадлежит организации, сертифицированной уполномоченным по налогам в качестве квалифицированной организации, как это определено в 10 V. S.A. § 6301 и в течение как минимум пяти лет, предшествовавших его сертификации, была определена налоговой службой как организация согласно Разделу 501(c)(3), которая не является частным фондом, как определено в Разделе 509(a) Налогового кодекса. и находится под активным природоохранным управлением в соответствии со стандартами, установленными уполномоченным по лесам, паркам и рекреации.
• Облагается налогом по стоимости использования.
• Бессрочное обязательство по уплате налога на изменение землепользования в размере 10% от справедливой рыночной стоимости застроенной части.

Хозяйственные постройки

• Приемлемые сельскохозяйственные постройки включают все сельскохозяйственные постройки и другие сельскохозяйственные улучшения, которые активно используются фермером как часть сельскохозяйственной деятельности, находятся в собственности фермера или сданы ему в аренду на основании письменной аренды на срок не менее трех лет, и расположены на земле, зарегистрированной в программе оценки стоимости использования, или на придомовой территории, примыкающей к зарегистрированной земле.