Строительные кооперативы – Жилищно-строительные кооперативы

Содержание

7.1. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы регулируются главой 11 Жилищного кодекса РФ. Следует отметить, что до его принятия не было какого либо нормативного акта, который регулировал бы их деятельность достаточно полно. Важно обратить внимание на то, что действие главы 11 Кодекса распространяется исключительно на жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Порядок создания и деятельности, а также права и обязанности членов иных специализированных потребительских кооперативов, создаваемых для удовлетворения потребностей граждан в жилье, определяются специальными федеральными законами.

В соответствии со ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. При этом члены жилищного (жилищно-строительного) кооператива своими средствами участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Данные положения свидетельствуют о том, что конечной целью заключения договора паенакопления является приобретение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива права собственности на объект недвижимости.

Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Что касается жилищных кооперативов, то речь идет о распределении квартир в уже готовом многоквартирном доме. Термин «жилищный кооператив» применяется к обоим видам кооперативов.

Согласно ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдаче паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушения обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Следует обратить внимание на то, что жилое помещение будет находиться в собственности кооператива до полной выплаты паевого взноса и только после этого в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Специфика данного способа заключается в том, что первоначальный собственник помещения никак не проявляет свою волю и, соответственно, не заключается договор об отчуждении, не предусматривается передача помещения или регистрация права собственности на него. Не связано это право и с его государственной регистрацией. Таким образом, право собственности члена кооператива возникает автоматически в силу самого факта выплаты пая. Соответственно, переход права собственности на жилое помещение к члену кооператива влечет прекращение обязательства кооператива возвращать паевой взнос, выплаченный членом кооператива.

Возникает вопрос о том, кто будет собственником многоквартирного дома, построенного ЖСК, в том случае, когда все члены кооператива полностью выплатили пай. Поскольку собственниками жилых помещений, а также нежилых помещений (на праве общей долевой собственности) являются сами члены кооператива, то у кооператива как юридического лица на само здание больше права собственности нет.

По-другому будет складываться ситуация, когда только отдельные члены кооператива досрочно выплатят пай. В таких случаях возникает общая долевая собственность кооператива и члена (членов), выплатившего пай. В связи с этим правомочия по владению, пользованию и распоряжению многоквартирным домом, в котором живут члены кооператива, должны осуществляться с согласия всех сособственников. Из этого следует, что сдача нежилых помещений в данном доме в аренду может осуществляться только с разрешения членов кооператива, выплативших пай.

Помимо волеизъявления учредителей жилищного или жилищно-строительного кооператива для его создания в качестве юридического лица необходим юридический факт — государственная регистрация юридического лица при его создании Последняя осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (

ст. 114 ЖК РФ). Это значит, что в качестве регистрирующего органа выступает Федеральная налоговая служба.

Пунктом 1 статьи 112 ЖК РФ установлены следующие границы численности членов кооператива:

— не менее пяти;

— не более количества жилых помещений в кооперативном доме.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Согласно ст. 115 ЖК органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Членом жилищного кооператива может быть:

1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;

2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;

3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме».

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Особые требования предъявляются к должностным лицам жилищного кооператива. Согласно ст. 116.1 ЖК членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:

1) имеющие судимость за умышленные преступления;

2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;

3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.

studfiles.net

Возвращение ЖСК | Жильё и жизнь

В СССР слово из трех букв — ЖСК — звучало гордо. Если вы были членом ЖСК, то это означало, что ваша семья имеет доход выше среднего, и вы живете в доме современной постройки весьма неплохого качества. А уж ЖСК, образованные различными творческими союзами или, допустим, Академией наук — это был уже заоблачный, недосягаемый уровень благосостояния. Что значит жилищно-строительный кооператив сегодня?

 Рисунок: Ирина Фатеева

Шли годы, СССР приказал долго жить, общество перескочило на рыночные отношения. В 1992 году началась приватизация жилья, квадратные метры стали покупать и продавать. Бесплатное жилье от государства, ЖСК — эти привычные  понятия тоже канули в лету. Новое жилье приходилось покупать у фирм-застройщиков за свои кровные. При этом квадратные метры стремительно дорожали, а квартиры граждане были вынуждены покупать на стадии, когда застройщик еще даже не приступал к строительству дома. Юридическая сторона вопроса была проработана плохо, люди практически никак не были защищены законом. Поэтому все лихие 90-е — парад обманутых обманутых дольщиков, трагедии, слезы, разрушенные судьбы.

Государство все-таки попыталось привести законодательство в соответствие с новыми реалиями. В 2004 году был принят федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Этот документ призван был навести порядок в сфере купли-продажи вновь строящегося жилья, а также регламентировать отношения между застройщиками и покупателями.

Государство принуждало застройщиков заключать с покупателем жилья так называемый договор долевого участия. Но застройщики отчаянно сопротивлялись, находили лазейки и продолжали работать по схемам с предварительными договорами купли-продажи или с жилищными сертификатами. Поэтому закон неоднократно изменялся и дополнялся. После очередных, весьма строгих дополнений, припертые к стенке застройщики вспомнили о давно забытом, но до сих пор законном способе строительства и реализации жилья через жилищно-строительные кооперативы. Так произошло очередное возрождение ЖСК.

 

История вопроса

ЖСК в нашей стране имеют давние традиции. В Советском Союзе они были единственной альтернативой получению бесплатного государственного или ведомственного жилья, которого очередникам приходилось ждать годами. Интересно, что декрет о кооперативном жилищном строительстве был принят на заре советской власти в далеком 1921 году — после перехода к НЭП. К 1924 г. существовало три вида жилищных кооперативов: собственно ЖК, товарищества индивидуальных застройщиков и ЖАКТы. В Москве к середине 1920-х годов их доля в финансировании ремонта и строительства жилья была более 50%.

ЖАКТ — это жилищно-арендное кооперативное товарищество. Организовывался в случае, когда жильцы дома брали его в аренду у местных властей. Содержали дом, ремонтировали, свободные площади сдавали в субаренду и получали прибыль. В 1927 году даже существовал проект закона, дающий ЖАКТам право приобретать арендуемые здания в собственность. Но экономический курс страны резко изменился, и к 1937 году ЖАКТы прекратили свое существование.

Первое в СССР жилищно-строительное кооперативное товарищество «Сокол» в районе нынешней одноименной станции метро было образовано в 1923 году. Достроили поселок к 1930 году. Этот известный московский жилищный кооператив интересен еще и тем, что в его архитектуре была реализована популярная в начале XX века идея «города-сада» — города будущего, где удобно жить. Идея подобного поселения принадлежит английскому социологу-утописту Эбенизеру Говарду. В центре города по замыслу автора расположены парк и центральная площадь, окруженная зданиями муниципалитета, больницы, городской публичной библиотеки и т.д. Вокруг центральной части — малоэтажная жилая застройка с приусадебными участками, разделенная на сектора бульварами. На периферии — промышленность и сельскохозяйственные земли. По замыслу Говарда, в таком городе должно формироваться гражданское общество с развитым уровнем самоуправления, что обязательно положительно скажется на повышении качества жизни.

В начале XX века созданная Говардом ассоциация  по строительству городов-садов возвела в Англии два таких города — Лечворт и Велвин. Правда, надежд они не оправдали, да и особой популярностью не пользовались. В каждом из них проживало порядка 10 тысяч жителей. Однако в континентальной Европе идею подхватили. Были созданы районы-сады в Гамбурге, Эссене и Кенигсберге. В Бельгии, в пригороде Брюсселя — город-сад Ле Ложи. Парк Гуэль в Барселоне тоже сначала  был задуман как район-сад. Но построить жилье там не получилось, и его отдали на эксперименты Гауди.

В России еще до Первой мировой появились проекты строительства городов-садов в Сокольниках и на Ходынском поле. Но они так и не были реализованы. Идея возродилась после принятия НЭПа. Тогда и был построен кооперативный город-сад «Сокол». Как уже говорилось, в 1920-е годы кооперативное строительство в СССР бурно развивалось. Однако после свертывания НЭПа в Советском Союзе сталинского периода оно было обречено. К 1937 году принадлежащая жилищным кооперативам собственность была национализирована. В частности, дома посёлка «Сокол» стали собственностью Москвы.

Возрождение жилищных кооперативов в СССР произошло в конце 1950-х годов. Из-за резкого роста городского населения образовался острый дефицит жилья. Чтобы стимулировать вложения граждан в строительство, в 1958 году постановлением Совмина было разрешено создание ЖСК. Хотя для строительства привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет.

Жилищные кооперативы того времени были популярны среди творческой и научной интеллигенции.  Но большинству населения это было не по карману. К тому же не только на получение бесплатного государственного жилья, но и на вступление в ЖСК существовала очередь. При этом пайщики кооператива теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому в Советском Союзе доля ЖСК в общем объеме строительства жилья никогда не превышала 10%.

С конца 1980-х до конца 1990-х годов кооперативное строительство в России переживало существенный спад. В настоящее время сохранилось довольно много ЖСК со времен СССР, они продолжают свою деятельность по эксплуатации жилья. В настоящее время по схеме с ЖСК работает несколько известных застройщиков Москвы и Санкт-Петербурга.

 

Как все устроено

Современные ЖСК, как и созданные в советскую эпоху, выполняют две функции: строительство жилых объектов и управление жилым и нежилым фондом в построенных домах. Их деятельность регламентируется 11-й главой Жилищного кодекса РФ.

В этой главе кратко изложено, кем может быть создан жилищно-строительный кооператив, как его зарегистрировать, на основании чего он действует, как управляется, какие должны быть созданы органы управления, рассмотрены вопросы приема в члены кооператива, его реорганизации в товарищество собственников жилья, а также ликвидации.

Главным органом управления ЖСК является общее собрание членов кооператива. Это момент принципиальный: кооператив должен управляться коллективом, все важные вопросы решаются общим голосованием. Интересно, что в ЖСК могут приниматься физические лица, достигшие 16 лет. Много чего еще нельзя тинейджеру, но в кооператив уже можно.

 

Кому это выгодно?

Теоретически ЖСК должны быть весьма выгодной формой приобретения жилья. Ведь при обычной схеме покупки квартиры застройщик закладывает в цену жилья и свою прибыль — весьма немаленькую. К тому же паевые взносы в ЖСК не облагаются налогом НДС. А при долевой модели строительства в себестоимость дома закладывается налог в 18%.

Но на практике сейчас ЖСК организуются лишь в двух случаях. Первый вариант — организация ЖСК застройщиком, который не имеет возможности работать по 214-ФЗ, то есть по договору участия в долевом строительстве. Это происходит по разным причинам — например, тогда, когда дом строится на участке, принадлежащем какой-то из госструктур, и его нельзя оформить непосредственно на застройщика. Организованный застройщиком ЖСК является кооперативом только по форме. На самом деле это псевдокооператив, где от его рядовых членов ничего не зависит. Все решения от имени такого ЖСК принимает не общее собрание, а руководство застройщика. Для этого при принятии в кооператив у пайщика берут доверенность, чтобы имелась возможность принимать решения без его участия. С такими псевдокооперативами государство борется, внося поправки в законодательство.

Другой вариант организации ЖСК в настоящее время — создание его группой обманутых дольщиков. Это происходит, когда застройщик на каком-то этапе прекратил строительство, вместо дома имеется недострой, а дольщики не получили оплаченные квартиры. В этом случае дольщики могут организовать ЖСК с целью достроить дом за счет своих денег — и, вложив дополнительные средства, получить причитающееся жилье.

 

Чем же все-таки нехороши ЖСК, создаваемые застройщиками?

Принципиальная разница для покупателя жилья между договорами ЖСК и ДДУ (по 214-ФЗ) состоит в том, что договор ДДУ дает ему гораздо больше гарантий. Главное: договор ЖСК не подлежит госрегистрации, а значит, не защищен законом. Второе: закон «О защите прав потребителей» не распространяется на договоры ЖСК, в связи с чем пайщик ЖСК не имеет права требовать возмещения убытков от задержки строительства и возмещения морального вреда. К тому же от пайщика в любой момент могут потребовать дополнительных средств на строительство дома. А признать пайщиков кооператива обманутыми дольщиками нельзя, так как жилищно-строительный кооператив — форма самоуправления людей, которые сами выступают в роли застройщика, руководя строительством, нанимая подрядчика и контролируя сроки.

В июле 2015 года вышел очередной федеральный закон №236-ФЗ. Теперь действует новая редакция Жилищного кодекса, наносящая по практике создания ЖСК застройщиками еще один удар и заставляющая их переходить  на отношения с покупателями в рамках ДДУ. Теперь если ЖСК не имеют права на земельный участок и разрешения на строительство, им запрещено привлекать деньги на строительство дома. Кроме того, по новым нормам один ЖСК не может единовременно строить более одного дома выше трех этажей, а если количество членов кооператива больше количества квартир в строящемся доме, принятие новых членов в кооператив запрещается до тех пор, пока не будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Очевидно, теперь доля реализации новостроек через ЖСК будет уменьшаться. Сейчас на их долю в Москве и области приходится порядка 10% сделок, а в Санкт-Петербурге — примерно в два раза больше.

И хотя предложение о продаже квартиры через ЖСК может выглядеть более выгодным, оно будет заведомо более рискованным по сравнению с ДДУ. Впрочем, форма договора — это всего лишь один из факторов риска. Необходимо учитывать и другие. И тщательно все изучить и взвесить.

Алиса Орлова

6.01.16

knowrealty.ru

Жилищные, жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы. Правовое положение ЖК, ЖСК, ЖНК. — Адвокат в Самаре и Москве

История создания 20 годы в целях решения жилищного вопроса 1924 Постановление ЦИК И СНК СССР «О жилищной кооперации»: ЖАКТ – жилищно-арендные кооперативные товарищества, ЖСКТ – жилищно-строительные кооперативные товарищества для рабочих, ОЖСКТ – общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества.  гос. ссуды –90 % до 60 лет. С 1937 года государственная помощь прекратилась, только за счет собственных средств. В 60 г.г. годы возобновилось создание ЖК, ЖСК, их правовое положение было урегулировано ЖК РСФСР в 1983 г. ЖК РФ также  взялся регулировать правовое положение некоммерческих организаций, как правило, их статус определяется отдельными законами.

Правовое регулирование: раздел 5 ЖК РФ; ФЗ от 30.12.2004 № 215«О жилищных накопительных кооперативах», ст. 116 ГК РФ, Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 46 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов».

На них не распространяется Закон РФ от 19.06.1992 № 3085-1 «О потребительской кооперации», ФЗ от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы по своей организационно-правовой форме являются некоммерческими организациями, а именно потребительскими кооперативами. Это добровольные объединения граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Жилищно-строительные кооперативы, созданные до 25 июля 2015 года, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», должны соответствовать требованию, предусмотренному частью 3 статьи 110, по истечении одного года с указанной даты.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

Особенности организации и деятельности жилищно-строительного кооператива, осуществляющего строительство многоквартирного дома

Статья 123.1 (введена Федеральным законом от 13.07.2015 N 236-ФЗ)

Обязанность жилищно-строительного кооператива, предусмотренная частью 1 статьи 123.1 (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ), возникает с 1 июля 2016 года.

  1. Жилищно-строительный кооператив, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязан размещать в системе в соответствии с установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, порядком, составом, сроками и периодичностью размещения в системе устав кооператива, а также следующие документы и информацию:

1) количество членов жилищно-строительного кооператива;

2) разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;

3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;

4) местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;

6) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.

 Обязанность жилищно-строительного кооператива, предусмотренная частью 2 статьи 123.1 (в части предоставления документов для ознакомления с использованием системы) (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ), возникает с 1 июля 2016 года.

 2. Жилищно-строительный кооператив по требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием системы:

1) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

3) документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;

4) протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;

5) документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;

6) заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;

7) иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.

Обязанность жилищно-строительного кооператива, предусмотренная частью 3 (в части предоставления документов для ознакомления с использованием системы) статьи 123.1 (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ), возникает с 1 июля 2016 года.

 3. Жилищно-строительный кооператив обязан вести, в том числе в системе, реестр своих членов, содержащий следующие сведения:

1) фамилия, имя и (при наличии) отчество члена жилищно-строительного кооператива или в случае, если членом жилищно-строительного кооператива является юридическое лицо, наименование юридического лица;

2) определение в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член жилищно-строительного кооператива в случае выплаты паевого взноса полностью;

3) размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива.

  1. Решение общего собрания членов жилищно-строительного кооператива по вопросу внесения изменений в проектную документацию считается принятым при условии, если за него проголосовало более трех четвертей членов жилищно-строительного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
  2. Осуществляющий в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома (далее в настоящей главе — контролирующий орган), получает сведения, содержащиеся в реестре членов жилищно-строительного кооператива, а также иную информацию, предусмотренную настоящей статьей, из системы.

Статья 123.2. Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива

(введена Федеральным законом от 13.07.2015 N 236-ФЗ)

  1. Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, а также за соблюдением жилищно-строительным кооперативом требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса осуществляется контролирующим органом. По окончании строительства многоквартирного дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию в отношении жилищно-строительных кооперативов осуществляется государственный жилищный надзор в порядке, предусмотренном статьей 20 настоящего Кодекса.
  2. Контролирующий орган при осуществлении контроля вправе:

1) получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной статистической информации, и его территориальных органов документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома;

2) получать от органов местного самоуправления документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства жилищно-строительным кооперативом многоквартирного дома;

3) осуществлять в соответствии с частью 4 настоящей статьи проверку деятельности жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома;

4) требовать от органов управления жилищно-строительного кооператива устранения выявленных нарушений;

5) рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями жилищно-строительным кооперативом требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса;

6) обращаться в суд с заявлением в защиту предусмотренных настоящей главой прав и законных интересов членов жилищно-строительного кооператива, которые своими средствами участвуют в строительстве многоквартирного дома, в случае нарушения таких прав и интересов;

7) направлять в жилищно-строительный кооператив обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса и устанавливать сроки устранения таких нарушений;

8) принимать меры, необходимые для привлечения жилищно-строительного кооператива, его должностных лиц к ответственности, установленной настоящей главой и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

  1. В случае неисполнения жилищно-строительным кооперативом в установленный контролирующим органом срок предписания об устранении выявленных нарушений, а также в случае, если эти нарушения создают реальную угрозу правам и законным интересам членов жилищно-строительного кооператива, контролирующий орган вправе вынести предписание о приостановлении деятельности жилищно-строительного кооператива по привлечению новых членов кооператива до устранения жилищно-строительным кооперативом соответствующих нарушений. Контролирующий орган в случае неисполнения его предписаний жилищно-строительным кооперативом вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации этого кооператива.
  2. Предметом проверки деятельности жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, является соблюдение жилищно-строительным кооперативом обязательных требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса.
  3. Основанием для проведения контролирующим органом на территории субъекта Российской Федерации, на которой осуществляется строительство, плановой проверки является истечение одного года с даты выдачи жилищно-строительному кооперативу разрешения на строительство либо с даты окончания проведения последней плановой проверки такого кооператива на территории субъекта Российской Федерации, на которой осуществляется строительство.
  4. Основанием для проведения внеплановой проверки является:

1) неисполнение в установленный срок жилищно-строительным кооперативом выданного контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса;

2) поступление в контролирующий орган обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также из системы о фактах нарушения требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса;

3) требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям

В главе 11 ЖК РФ закреплены следующие требования по организации ЖК и ЖСК: количество членов ЖК, ЖСК не может быть менее 5, но не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом доме. Использован термин организация, а не создание

Условия вступления в члены кооператива названо:

-достижение 16 летнего возраста

В случае, если кооператив организован при содействии ОГВ или ОМСУ, преимущественное право на вступление в него имеют малоимущие и иные указанные в законе категории граждан, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Масштабы и характер такой поддержки законодателем не устанавливаются. Такие кооперативы в теории и практике именуют «патронажными», в таком случае ЖК, ЖСК, как правило, передают по договору функции заказчика управлению по капитальному строительству либо юридическим лицам

Решение об организации кооператива принимается собранием учредителей, которое оформляется протоколом. Кроме того, необходимо утвердить учредительный документ – Устав кооператива.

Ст.113 ЖК РФ содержит требования к Уставу: помимо общих сведений, характерных для любого юридического, лица необходимо указать порядок внесения и размер паевых взносов, ответственность за их невнесение, порядок покрытия членами кооператива понесенных ими убытков, порядок вступления и выхода из членов кооператива, сведения о реорганизации и ликвидации кооператива. Кроме того,  согласно положениям раздела 5 ЖК РФ  обязательно отразить следующие сведения об органах кооператива и их компетенции: о порядке проведения конференции (ст. 115), порядке созыва общего собрания (ст. 116) и принятия им решений, порядке избрания правления, его количественный состав и срок действия, порядок его деятельности (ст. 118),  срок полномочий председателя правления (ст. 119), количественный состав и порядок работы ревизионной комиссии (ст. 120), порядок сдачи внаем жилых помещений (ст. 128)

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Органами управления ЖК, ЖСК являются:

  • общее собрание членов ЖК, ЖСК или конференция, если число членов кооператива более 50 и это предусмотрено уставом кооператива.
  • правление и председатель правления кооператива
  • ревизионная комиссия – внутренний контрольный орган.

 Перечень органов, предусмотренный в ст. 115 ЖК РФ является исчерпывающим

Статья 116.1. Требования к должностным лицам жилищного кооператива

Членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:

1) имеющие судимость за умышленные преступления;

2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;

3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.

ЖК РФ содержит лишь указание на то, что компетенция общего собрания должна быть определена в уставе, не раскрывая ее в целом, но в ряде статей указывая вопросы, которые относятся к исключительной компетенции общего собрания.

Как правило,  в качестве таких принципиальных вопросов выступают: создание, реорганизация, ликвидация кооператива, изменение устава кооператива, прием и исключение членов из состава кооператива, установление размера взносов, получение кредитов, утверждение сметы, избрание органов и определение их компетенции.

Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более 50% членов кооператива. Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих, а по вопросам указанным в уставе – более ¾ присутствующих (то есть квалифицированное большинство всегда ¾ , а не 2/3)

К сожалению,  статья не содержит определения кворума правомочности конференции и правомочности принятия ею решений, равно как и нормы, устанавливающей обязательность ее решений и избрание из ее состава таких же органов управления кооперативом, что и на общем собрании.

Правление избирается из числа членов ЖК, ЖСК на общем собрании в количестве и на срок, установленный в Уставе. (в отличие от ТСЖ, для которого в законодательстве закреплен срок 2 года) Председатель избирается правлением из своего состава. Он осуществляет деятельность на общественных началах или на профессиональной основе, в последнем случае правление заключает с ним трудовой договор. Ответственность за причиненные убытки

Правление и председатель осуществляют текущее руководство, заключают различные договоры, связанные с эксплуатацией жилого дома, решают организационные и кадровые вопросы, обеспечивают исполнения решений общего собрания, контролируют внесение взносов, ведут список членов, обеспечивают делопроизводство, рассматривают заявления и жалобы. Из практики деятельности юридических лиц правление правомочно, если в заседании участвуют большинство членов

Ревизионная комиссия  (создается не по усмотрению)– внутренний контрольный орган, избирается на срок не более, чем 3 года из числа членов кооператива, не являющихся членами правления и не занимающих иные должности в органах кооператива, она контролирует финансово-хозяйственную деятельность кооператива. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Согласно ст. 120 ЖК РФ. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

После проведения проверок целесообразно наделить ее возможностью обращения в суд в целях привлечения к ответственности председателя правления

Реорганизация и ликвидация ЖК, ЖСК осуществляется по общим правилам, специально оговорена возможность преобразования в ТСЖ, возможно признание банкротом. Помимо этого ранее Вводный закон  предусматривал, что ЖК, ЖСК, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в ТСЖ или ликвидации. Такое преобразование нарушает имущественные права кооператива в связи с тем, что ТСЖ не имеет право распределения между своим членами доходов, полученных от хозяйственной деятельности.

Деятельность ЖНК регулируется ФЗ от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах», это также потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения жилищных потребностей граждан путем объединения членами кооператива паевых взносов. Их членами могут быть только физические лица, основное отличие заключается в специфических формах участия в деятельности кооператива (то есть порядке внесения паевых взносов), обусловленными тем, что строительство и приобретение жилья осуществляется в основном за счет собственных средств граждан-членов кооператива, отсюда невозможно одновременное предоставление жилых помещений всем членам кооператива. Кроме того, ЖНК не выполняют функции управление многоквартирными домами, его членами выступают только физические лица.

Для граждан, участвующих в деятельности кооператива установлены определенные гарантии их прав в виде:

— ведения ФОИВ реестра жилищных накопительных кооперативов (который содержит сведения о членах, органах, филиалах и т.п.).

— направление ЖНК годового отчета о своей деятельности в ФОИВ по контролю и надзору в сфере финансовых рынков

— закрепление в законе основных требований к финансовой устойчивости деятельности кооператива (размер паевого взноса после которого возникает право на приобретение жилого помещения и передачи его в пользование не может быть менее 30 % от всего размера взноса; общий размер паенокаплений других членов, направляемых на приобретение жилого помещения не может быть больше размера собственного паенакопления члена кооператива; заемные средства не должны составлять более 70 % средств, общая величина заемных средств, используемых ЖНК должна быть не более 40 %; минимальный срок внесения части паевого взноса начиная со второго года работы кооператива не может быть менее 2 лет, а оставшийся срок не может превышать более чем в 1, 5 раза предшествующий)

 — проведение ФОИВ оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива в соответствии с установленными нормативами

—   ограничение на совершение сделок: ЖНК не вправе дарить жилые помещения, передавать в безвозмездное пользование, выступать поручителем, выдавать займы, вносить свое имущество в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц;

— закрепление в законе обязанности кооператива формировать резервный фонд не менее 1, 5 % от размера паевого фонда, средства которого используется только в непредвиденных случаях и для покрытия убытков

 — осуществление ФОИВ контроля за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан и соблюдением законодательства, при этом он вправе устанавливать квалификационные требования к руководителям, правила бух. учета, получать сведения о регистрации, получать от кооперативов копии документов; давать обязательные предписания и требовать устранения нарушений, применять меры ответственности

— обязательная ежегодная аудиторская проверка

— открытость информации о ЖНК

Число членов не может быть менее 50 и более чем 5 000 человек. Учредительный документ – Устав, в ст. 11 закона закреплены обязательные требования к Уставу.

Органы управления ЖНК общее собрание, правление (обязательно) – осуществляет руководство в периоды между собраниями, исполнительными органами названы дирекция и(или) директор, органы контроля – ревизионная комиссия. Общее собрание может проводится в форме собрания уполномоченных, если число членов кооператива превышает 500 человек. (от 10 до 50 членов). Реорганизация ограничена – в ТСЖ, ЖК, ЖСК. (см. ст. ст. 34-40 Закона)

Выбранная членом кооператива форма участия в деятельности кооператива и характеристики жилого помещения указываются в решении о приеме гражданина в члены кооператива. Формы участия  в деятельности кооператива устанавливают:

Минимальный и максимальный периоды внесения паевого взноса, после чего возникает право на приобретение или строительство жилого помещения

Период внесения оставшейся части

Размеры и периодичность платежей

Возможные условия привлечения заемных средств

За нарушение обязанности по внесению паевого взноса установлена ответственность в форме неустойки (не более 1/300 ставки рефинансирования).

Право члена кооператива на приобретение кооперативом жилого помещения возникает после выполнения условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия  в деятельности кооператива. Передача жилого помещения в пользование осуществляется непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Передача жилого помещения в пользование, вселение и пользование им осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.

pravo163.ru

это… Правила создания и деятельности сообщества

Что такое гаражный кооператив, именуемый ГСК? Это потребительский кооператив, позволяющий решить вопросы, связанные с хранением личных автомобилей. Объединяются граждане на некоммерческой основе. Они платят взносы, которые и являются источником инвестиции строительства ГСК.

Когда закончится строительство и начнется эксплуатация сооружения, на выделение гаража могут претендовать только те участники кооператива, которые выплатили все паевые взносы.

Кооперативные гаражи: преимущества, недостатки

Главный плюс ГСК – это доступность: можно создать конструкцию из тех материалов, которые может себе позволить хозяин авто. Например, использовать для строительства кирпич или ничего не строить, а установить металлический гараж.

Еще один из важных показателей – возможность выбрать стоянку для авто как можно ближе к дому. Это позволит пешком дойти до гаража за автомобилем и не пользоваться для этого общественным транспортом или велосипедом.

Кроме того, не нужно будет заниматься охраной гаража, ремонтом подъездных путей и решением многих других проблем, что тоже является очень важным преимуществом кооперативного сообщества.

Многие считают, имеются и недостатки у ГСК. Это то, что гараж – собственность общая, а не единоличная: чтобы стать владельцем участка, нужно стать участником кооператива. Только членство в этом сообществе предоставляет право пользоваться стоянкой, гаражом, или построить конструкцию на выделенном участке.

Правила создания

В настоящее время ГСК – это довольно распространенная форма решения проблемы с местом для автомобиля. Но, чтобы создать кооперативное сообщество, необходимо знать правила его оформления. Так как в одиночку это не под силу, необходимо набрать единомышленников, выбрать название для кооператива. Почему именно на этом этапе необходимо называть сообщество? Потому, что при оформлении разных учредительных документов именно название будет в них фигурировать.

Далее предстоит создать свой устав, который тоже является важным документом. Поэтому его составлением должна заниматься инициативная группа. Вот поэтому желательно набрать в кооператив как можно больше людей: чем больше членов в кооперативе, тем меньше работы предстоит выполнить каждому его участнику, и тем быстрее будет произведено строительство гаража.

Далее предстоит выполнить следующее:

  1. Зарегистрировать гаражный кооператив и поставить его на учет.
  2. Оформить договор аренды участка.
  3. Посетить соответствующие органы и уточнить, существуют ли еще какие-то требования, без которых невозможно строительство гаража – в каждом регионе перечень необходимых документов может существенно отличаться от общепринятых.
  4. После оформления всех учредительных документов (в это число входит и кадастровый паспорт объекта) необходимо получить арендный договор на нужный участок. Его нужно зарегистрировать в соответствующей службе.
  5. Теперь осталось заключить договор на составление проектной документации и строительство. Лучше всего для этого обращаться в проверенные стройорганизации.

Так как для создания сообщества предстоит разрабатывать и оформлять важную документацию, желательно нанять квалифицированного юриста, и доверить это дело ему. Это позволит избежать многих ошибок и как следствие – потери времени, средств из-за бюрократической волокиты.

Особенность деятельности сообщества

Что необходимо учитывать, планируя построить гараж. ГСК – потребительская структура, в соответствии с законодательством РФ. Ее основой является база существующих актов. Согласно им, в частности, права основателей кооператива не могут быть ущемлены или ограниченны.

Чтобы правильно вести дела в кооперативе по решению самых разных финансовых вопросов, необходим бухгалтер. Причем такой, который разбирается в вопросах расхода денег. А еще — умеет вести раздельный учет. Если не будет раздельного учета, то поступающие средства (членские взносы, паевые, вступительные и т. д.) попадут под налогообложение.

Приватизация земли

Земля под гаражами не является частной собственностью, а принадлежит либо органам местного самоуправления, либо государству. В Земельном кодексе РФ указано, что владельцы построек ГСК (Москва или любой дугой город страны), расположенных на конкретном участке, имеют первоочередное право приобретения земли под ними. Цена может быть любой, но не выше, чем указано в кадастре.

Если гаражи построены не единой конструкцией, а каждый по отдельности, и между ними есть проезд, каждый владелец имеет право выкупить свою часть и быть независимым от сообщества.

Если отдельный бокс – составная часть кооператива, то разделить их можно только при получении разрешения на собрании членов сообщества.

fb.ru

Жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы | Народный вопрос.РФ

Жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы

Помимо покупки жилья на вторичном рынке и покупки квартиры в уже выстроенном доме, процедуру которых регулирует ГК РФ, граждане могут приобрести недвижимость и иными способами, одним из которых является участие в жилищном кооперативе (ЖК) или жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) — разновидностях потребительских кооперативов.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем 3.

Жилищный накопительный кооператив — потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Членство в жилищном кооперативе возможно с 16 лет. Человек, вступивший в него приобретает право на имущественный пай — т. е. одну энную от общей площади предполагаемого дома. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). Ему на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе. После выплаты взноса он приобретает права и на общую площадь, имеющуюся в кооперативе.

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

ЖСК как организационно-правовую форму объединения граждан для строительства используют обманутые дольщики, желающие достроить своё жильё после того, как строительные компании, привлекавшие их средства, прекращают строительство. ЖСК могут сами выступать как застройщики, а могут участвовать в качестве инвестора или участника долевого строительства.

Жилищно-накопительный кооператив действует на основании положений Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», а не глав 11-12 Жилищного кодекса. Число членов кооператива не может быть менее чем 50 человек и более чем 5 000 человек. Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 8 августа 2001 года N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса — в ЖСК.

В случае невнесения гражданином вступительного членского взноса или первого платежа в счет паевого взноса в течение трех месяцев со дня внесения соответствующих сведений в единый государственный реестр юридических лиц единоличный исполнительный орган кооператива обязан направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственной регистрации юридических лиц, заявление об аннулировании сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в едином государственном реестре юридических лиц. Исключение из членов кооператива возможно только в судебном порядке, а не лишь по решению общего собрания.

То есть порядок регистрации членства в ЖНК более строгий и четкий, чем в ЖК или ЖСК.

Деятельность ЖНК вообще более четко и подробно прописана в законе, чем деятельность ЖК или ЖСК, поэтому ЖНК выглядит более безопасной формой вложения средств в приобретение недвижимости. В законе, в частности, указано, что член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств, в то время как член ЖСК по прежнему будет владеть только лишь паем.

Кроме того ЖНК должны соблюдать финансовые нормативы, свидетельствующие о их финансовой устойчивости.

И ЖСК и ЖНК предусматривают наследование пая, возможно сдачи жилья в наем, временного проживания в нем третьих лиц, перехода пая от одного члена к другому.

Следует помнить что ЖСК и ЖНК — это не форма покупки квартиры, а форма инвестирования в недвижимость с соответствующими рисками.

xn--80aefurcfeajeho7k.xn--p1ai

определение, устав, договор :: BusinessMan.ru

В настоящее время на рынке достаточно много компаний, предлагающих приобрести у них недвижимый объект, вступив в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Безусловно, у граждан возникает вопрос о безопасности и надежности такой схемы.

Ситуация в советские годы

Первые жилищно-строительные кооперативы стали появляться в 1920 гг. Однако уже в 1937 их начали ликвидировать. Власть объясняла это тем, что такие объединения являлись проявлением частной собственности. После войны резко возросла численность населения в городах, в связи с чем было начато крупномасштабное жилищное строительство. А в 1958 г. Совмин и ЦК КПСС вновь разрешили создавать ранее отмененные объединения. Жилищное строительство велось на средства пайщиков. Однако объединения получали государственную ссуду величиной до 70% на 20 лет и прочие льготы. Для ускорения работы и улучшения ее качества некоторые будущие собственники сами участвовали в возведении зданий. Бригады, которые были сформированы из них, выходили во вторую и третью смену после завершения нулевого цикла подрядчиком.

Проблемы

Цены на кооперативные квартиры в Москве к середине 1980 гг. составляли порядка 3 тыс. р. (однокомнатные), 5 тыс. р. (двухкомнатные). А средний заработок советского гражданина был в пределах 200 р./мес. Даже имея накопления, многие люди не приобретали кооперативное жилье. Это было обусловлено наличием многолетних очередей на вступление в объединения для проживающих в городе. Кроме того, существовали города, фактически закрытые для принятия иногородних. Более того, они автоматически исключались из очередей на ведомственное либо государственное жилье. Объединения составляли порядка 7-8% от общего объема жилфонда. В первой половине 80-х гг. было начато возведение около 80 тыс. многоквартирных домов. Большая часть из них была сдана только к концу 90-х. Многим гражданам, таким образом, пришлось ждать по 15 и более лет.

Ситуация сегодня

Жилищный кодекс Российской Федерации содержит несколько норм, определяющих формы самоорганизации граждан, стремящихся улучшить свои условия. Рассматриваемые объединения характеризуются в ст. 110. Однако стоит сказать, что, по общим правилам, гражданам следует вступать не в ЖСК, а в жилищно-накопительные кооперативы. Это обуславливается тем, что в отношении последних законодательством предусматривается более жесткий порядок контроля перемещения денежных средств. Но существует ряд процедурных правил, которые касаются формирования и функционирования объединений.

Организация жилищно-строительных кооперативов в РФ

В стране сохранилось достаточно большое количество таких объединений еще с советского времени. Законодатели, однако, вводя в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, попытались обязать их совершить преобразование в ТСЖ. Но соответствующую поправку было решено отменить. В большинстве случаев жилищно-строительные кооперативы сегодня выступают в качестве эксплуатирующих компаний. Формирование этих объединений для непосредственного возведения сооружений было обусловлено многочисленными аферами на рынках недвижимости. Жилищно-строительные кооперативы используются обманутыми дольщиками. Эти граждане объединяются для завершения возведения зданий после того, как компании, привлекшие их средства на это, прекратили свою деятельность.

Сущность

Жилищно-строительные кооперативы представляют собой форму взаимодействия покупателя и компании, осуществляющей возведение недвижимого объекта. Суть таких объединений заключается в том, что они являются обществами взаимного кредитования. Средства на приобретение недвижимости поступают исключительно от взносов граждан, участвующих в них. Схему деятельности этих объединений можно представить следующим образом. В первую очередь гражданин, который решает участвовать в ЖСК, вносит первоначальный паевой и вступительный взносы. Обычно они составляют 10% и 5% соответственно от предполагаемой стоимости недвижимости. После этого члены жилищно-строительного кооператива накапливают часть пая, которая необходима для получения от объединения ссуды. Как правило, она составляет 50% от стоимости. После этого, граждане включаются в очередь на покупку. Место в ней будет зависеть не только от порядка накопления необходимой части пая, но и от соотношения его срока и рассрочки. Проще говоря, чем дольше человек копит, то есть, чем дольше позволяет другим использовать свои средства, и чем быстрее впоследствии отдает, тем скорее он может въехать в квартиру.

Специфика оформления

Въехавшие в многоквартирный дом граждане, получают свои площади в долевую собственность. Доли определяются в соответствии с выплаченной частью пая. Она будет увеличиваться прямо пропорционально возвращаемым средствам. Необходимо также сказать, что цена на недвижимый объект фиксируется на момент его приобретения. Это означает, что вероятное повышение стоимости жилья на рынке никаким образом не повлияет на порядок погашения ссуды. Как только гражданин въезжает и прописывается, он начинает возвращать полученные средства на покупку. Обычно ссуда предоставляется на период вдвое больший, чем срок накопления. Погасить задолженность можно и досрочно. Это достаточно выгодно, поскольку, кроме основных гражданин выплачивает и членские взносы. Последние в среднем равны 0.5% от цены квартиры. Выплаты производятся ежемесячно. После полного погашения задолженности квартира оформляется в индивидуальную собственность.

Риски

Система жилищно-строительных кооперативов обладает рядом недостатков. Они зачастую оказываются очень на руку мошенникам. Первый минус скрыт в самой схеме работы объединения. Тот факт, что участники возвращают средства медленнее, чем накапливают, приводит к созданию очередей на покупку. Допустим, ежемесячно в кооператив вступает 10 человек. Каждый из них накапливает нужную сумму в течение 2 лет, а расплачивается – на протяжении четырех. Первые два года капитал в кооперативе аккумулируется. Накопленная сумма после этого приблизительно в течение года расходуется на приобретение квартир. В течение этого периода денежный фонд пополняется медленнее, чем тратится, поскольку ежемесячно необходимо приобретать недвижимость для каждых новых 10 участников. Эти граждане, вступая во время рассрочки, отдают ежемесячно вдвое меньшие суммы, чем в период накопления.

Таким образом, еще приблизительно через год все средства расходуются на покупку недвижимости для новых участников. В результате, денег у объединения не остается вообще. Все поступления сразу же направляются на приобретение квартир. Так начинается формирование очереди. При постоянном потоке новых граждан средств поступает меньше, чем это нужно. Спустя три года очередь только увеличится. И только после 6 лет работы кооператив достигнет стабильной фазы, поскольку участники начнут выходить из него в плановом порядке, так как полностью рассчитаются с ссудами. Сумма, которая поступает от граждан во время накопления, становится равна капиталу людей, которые находятся в периоде рассрочки. Таким образом, участники не только платят непосредственно свои деньги, но и теряют достаточно много времени. Если число поступающих в объединение граждан начнет уменьшаться, то очередь уже вступивших будет расти. В этом случае лучшее, на что могут рассчитывать люди, не накопившие 50% от стоимости, — вернуть свои средства, а в худшем – попрощаться с ними навсегда.

Интерес к объединениям

Усиление внимания застройщиков к кооперативам обуславливается несколькими причинами. Государство, ужесточая санкции, принуждает их выбирать одну из существующих схем продажи недвижимости. Это может быть жилищный сертификат, договор о долевом участии или паевого накопления в жилищном кооперативе. При этом ФЗ № 214 предусматривает для компаний достаточно жесткие рамки. В этом плане жилищный кооператив имеет, несомненно, ряд преимуществ.

Достоинства

Как отмечают эксперты, в рамках таких объединений действует менее регламентированная процедура подписания соглашения с покупателем. Кроме этого, на сами объекты недвижимости можно формировать более конкурентоспособную стоимость. Паевый взнос, который гражданин выплачивает за квартиру в кооперативе, налогом не облагается. Закон № 214 не рассматривает соглашение о долевом участии как инвестиционное. В этой связи, компания, возводящая многоквартирный дом, закладывает в стоимость НДС, размер которого 18%. Это, таким образом, существенно увеличивает цену объекта по соглашению долевого участия. Еще один плюс кооперативов, по мнению специалистов, заключается в том, что продажа объектов по такой схеме удобна компаниям. Она в меньшей степени защищает права покупателей, чем ФЗ № 214. В рассматриваемой схеме юридические возможности пайщиков определяет Устав ЖСК. Его компания готовит еще до вступления в объединение граждан. Соответственно, документ в большей степени отвечает интересам фирмы, нежели людей.

Выбор компании

Большинство граждан, решивших вложить свои средства в строительство, проводят сравнительный анализ существующих схем продаж. Обычно недвижимость выбирается по иным критериям:

  1. Местоположение.
  2. Предполагаемая продолжительность строительства.
  3. Цена.
  4. Планировка.

И только после того как объект выбран, гражданин может узнать, что он строится жилищным кооперативом. Ряд экспертов полагают, что ничего страшного в такой схеме нет, если компания предоставляет покупателю всю необходимую документацию. Внимание, в первую очередь, следует обращать на бумаги, выступающие основанием для ведения строительства:

  1. Постановление правительства города.
  2. Арендное соглашение или св-во о праве собственности на землю.
  3. Разрешающие документы.

Особенности взаимоотношений

Существует два варианта жилищных кооперативов. Первый предполагает, что объединение выступает и как инвестор, и как подрядчик. Этот вариант считается более предпочтительным, поскольку усиливает ответственность компании. Во втором случае кооператив, выступая как инвестор, находится в договорных отношениях с застройщиком. Последний, в свою очередь, является самостоятельным юридическим лицом. Договор жилищно-строительного кооператива может скрывать в себе определенный риск. В случае неисполнения объединением обязательств, подрядчик не должен передавать ему объем объектов недвижимости, который был изначально запланирован. В этой связи при изучении соглашения можно обнаружить пункт, предусматривающий условие расторжения по инициативе застройщика.

Председатель ЖСК

В законодательстве установлены обязанности этого лица. Они предусматриваются в ст. 148 ЖК. В обязанности лица входит:

  1. Соблюдение объединением законодательства и положений Устава.
  2. Контроль своевременного внесения участниками общества установленных взносов и обязательных платежей.
  3. Формирование доходно-расходных смет на соответствующий год, составление отчетности о финансовой деятельности, а также предоставление этих документов на общем собрании участников объединения для утверждения.
  4. Управление домом либо заключение соглашений с компаниями, осуществляющими эту деятельность.
  5. Наем работников для обслуживания здания и их увольнение.
  6. Заключение договоров по эксплуатации, обслуживанию и ремонту общего имущества.
  7. Ведение списка участников объединения, бухгалтерской отчетности, делопроизводства.
  8. Организация и проведение общих собраний.

Ответственное лицо может исполнять и иные обязанности. Они фиксируются в уставе ЖСК.

businessman.ru

Жилищно-строительный кооператив: создание, управление, ликвидация

Для получения недвижимости российские граждане нередко объединяются в группы, так как в коллективном формате отстаивать интересы и добиваться намеченных целей намного проще. Если подразумевается еще и участие будущих жильцов в строительстве дома, то создается жилищно-строительный кооператив. В статье мы описали отличия ЖК от ЖСК, что необходимо прописать в уставе и особенности управления жилищным кооперативом.

Что такое ЖСК

Жилищно-строительным кооперативом считается объединение граждан и организаций которые хотят приобрести жилую недвижимость и участвуют в ее возведении путем вложения своих средств. Помимо строительства у ЖСК есть и еще одна задача – дальнейшее руководство домом. Основой для создания такого кооператива является слияние паевых взносов его участников (в виде денег, имущества и так далее).

Первые жилищно-строительные кооперативы в нашей стране появились в 1920-х годах, просуществовали около 15 лет и были запрещены по идеологическим причинам. Из-за существенного увеличения численности населения в конце 1950-х годов правительство возродило эти объединения. В 1980-е годы около 8 процентов МКД в стране строилось именно кооперативами.

В современных условиях создание ЖСК зачастую становится вынужденной мерой в условиях, когда застройщик не справляется с взятыми на себя обязательствами. Будущие владельцы помещений в таких ситуациях зачастую получают все права на объект незавершенного строительства и своими силами достраивают дома. Однако ЖСК создаются не только из-за того, что занимавшаяся строительством организация не справилась со своими задачами.

Появляются кооперативы и в тех случаях, когда будущие владельцы помещений считают, что могут сами возвести МКД, без привлечения специализированной организации, которой нужно платить дополнительные средства.

Отличия ЖСК от ЖК

Основное отличие ЖК от ЖСК заключается в том, что первый не занимается строительством дома. Участники жилищных кооперативов приобретают уже готовое жилье, и в дальнейшем вкладывают деньги в его обслуживание, ремонт и восстановление. Члены ЖСК тоже финансируют все необходимые процедуры по поддержанию МКД в нормальном состоянии, но начинают они именно с его постройки.

Строительный жилищный кооператив создается еще до того, как дом возведен и сдан в эксплуатацию. Его члены вкладывают в постройку МКД свои средства, в качестве которых могут выступать не только деньги, но и оборудование, стройматериалы или имущественные права.

Правовая основа и порядок создания

Правила работы ЖСК сегодня прописываются в жилищном законодательстве. Определение понятия «жилищно-строительный кооператив» приведено в статье 110 ЖК РФ. Вопросы о том, как ЖСК создается, функционирует и работает со своими членами, рассматриваются в следующих документах:

  • раздел 5 ЖК РФ;
  • Гражданский кодекс;
  • составляемый с учетом требований двух приведенных выше кодексов устав жилищного кооператива.

Законодательство говорит о том, что ЖСК можно создать при наличии 5 и более участников. В то же время ограничивается максимальное число членов – их не может быть больше, чем квартир (плюс нежилых помещений) в возводящемся доме.

Решение о создании ЖСК принимается на общем собрании, оно закрепляется в составленном по его итогам протоколе. На этом мероприятии собираются все, кто хочет сформировать объединение для возведения дома. Помимо прочего, на собрании утверждается устав ЖСК.

Семь способов обмана ИПУ и готовые решения для ЖСК, как поймать нарушителей

Читать статью

Созданный волеизъявлением будущих владельцев помещений кооператив проходит процедуру государственной регистрации, и становится юридическим лицом. Сформировавшие его граждане и организации далее рассматриваются как члены ЖСК.

Устав жилищного кооператива

Правила составления устава ЖСК определяются в статье 113 ЖК РФ. В том числе, в нем должна содержаться следующая информация:

  • название объединения;
  • его расположение;
  • цель деятельности;
  • правила вхождения в состав и выхода из него;
  • величина взносов, которые делаются при вступлении и в общий паевой фонд;
  • управляющие органы и принципы их работы;
  • как принимаются решения;
  • как реорганизовать, как ликвидировать объединение и так далее.

Указанные в ЖК РФ пункты обязательно нужно прописать в уставе, но ими этот документ не ограничивается. По желанию участников его можно дополнить и другими положениями. Единственное условие здесь – отсутствие противоречий с действующим законодательством.

Особенности управления

Статья 115 ЖК РФ определяет, какие органы управления используются в жилищно-строительных кооперативах:

  • общее собрание участников ЖСК;
  • при явке на собрание более 50 членов – конференция, если ее существование прописывается в уставе;
  • правление и председатель жилищного кооператива.

Ключевые вопросы в управлении ЖСК решаются на общих собраниях, там же выбирается правление и органы контроля. Обязанности правления прописываются в уставе и различных внутренних документах кооперативного объединения.

Из состава правления выбирается председатель ЖСК, на которого возлагаются следующие обязанности:

  • обеспечение выполнения решений, принятых управляющими органами кооператива;
  • защита интересов объединения, заключение сделок с возможностью принимать решения от имени ЖСК без оформления доверенности;
  • прочие полномочия, не относящиеся к правлению и общему собранию членов кооператива.

Создается в ЖСК также ревизионная комиссия, которая контролирует его хозяйственную деятельность и финансовые операции. Она собирается не более чем на три года в составе, определенном уставом. Лица, включенные в ревизионную комиссию, не допускаются к руководству кооперативом и вхождению в иные управляющие органы.

Комиссия выполняет следующую работу:

  • каждый год проводит ревизионные проверки деятельности ЖСК – контролирует проведение работ, отслеживает финансовые потоки, изучает документы;
  • готовит заключения о бюджете, ежегодном отчете, взносах участников и целевом расходовании денег;
  • отчитывается перед общим собранием о собственной деятельности.

Раскрытие информации в ЖСК. ГИС ЖКХ

Правительственное постановление № 331 от 27 марта 2018 года о правилах раскрытия информации распространяется, в том числе, и на жилищно-строительные кооперативы. Если ЖСК управляет домом, то он должен разместить на досках объявлений:

  • название объединения;
  • режим работы;
  • ссылку на сайт ГИС ЖКХ.

При изменении реквизитов стендовая информация меняется в течение 3 дней.

Важно!

Руководитель УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК может быть дисквалифицирован за неразмещение информации в ГИС ЖКХ?

Прочитать статью

ЖСК также обязуются размещать сведения в ГИС ЖКХ по общим правилам, определенным в ФЗ-209 от 21 июля 2014 года. Перечень раскрываемой информации приведем ниже.

Членство в ЖСК

Порядок вступления в ЖСК по закону предполагает подачу заявления правлению. Рассматривается оно в течение одного месяца. Решение о приеме новых членов должно пройти через общее собрание, в ходе которого оно попадает в протокол.

Членом кооператива гражданин или юридическое лицо становится после того, как уплатит вступительный взнос. Иногда участникам требуется подтверждение членства в ЖСК. Для этого им на основании заявления выдаются соответствующие справки (выписки).

Членство в кооперативе не означает автоматического получения права собственности на недвижимое имущество. При создании ЖСК формируется его паевой фонд, в котором накапливаются необходимые для ведения строительства средства. Пока взнос в этот фонд полностью не погашен, собственником член кооператива не станет. Однако это только начало, потому что потом дольщику потребуется зарегистрировать свои права на квартиру.

В ЖСК могут входить только жильцы данного дома, у которых нет задолженностей по членским взносам. Вносить средства нужно лишь после того, как на общем собрании будет одобрена кандидатура нового участника.

Членство в ЖСК предполагает появление ряда прав и обязанностей. Члены товарищества наделяются следующими правами:

  • голосовать на собраниях;
  • избираться в правление;
  • владеть и распоряжаться своим паем;
  • получать доход от ведущейся кооперативом предпринимательской деятельности, если это не противоречит учредительным документам ЖСК и российскому законодательству;
  • получать квартиры соответственно внесенным средствам.

Участникам ЖСК нужно помнить и о своих обязанностях:

  • соблюдать устав и исполнять принятые на собрании решения;
  • делать взнос в паевой фонд. При игнорировании этого обязательства член кооператива вместе с семьей должен покинуть занимаемую квартиру в течение 2 месяцев;
  • покрывать расходы ЖСК после утверждения годового баланса. Если этого не сделать, то кредиторы могут по закону потребовать ликвидации объединения;
  • нести субсидиарную ответственность по обязательствам ЖСК в пределах сделанных взносов.

Общее собрание членов ЖСК

Высшим управляющим органом считается общее собрание. Его созыв происходит по правилам, указанным в уставе, в нем же прописывается компетенция. Для легитимности принятых решений их должны одобрить более 50% присутствующих на собрании. При этом собрание в принципе может принимать какие-то решения, если на него пришло не менее половины от всех членов кооператива. При соблюдении всех этих условий принятые и внесенные в протокол решения считаются обязательными для каждого из участников объединения.

www.gkh.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *