Стоимость аренды земли у муниципалитета от кадастровой стоимости – правила расчета цены, сроки найма и нужно ли платить НДС?

Аренда муниципальной земли. Сроки, стоимость и налоги аренды земли у администрации

Предоставление государством или местными органами самоуправления земельных участков во временное пользование на условиях — один из важнейших источников дохода государственной казны.

Земельный участок относится к недвижимому имуществу. Сроки и цены зависят от цели использования земельных участков, кадастровой стоимости участка, рыночной цены и прочих факторов. Налогообложение, в свою очередь, имеет определенные особенности в отношении арендуемых земельных наделов.

Согласно статье 606 34-ой Главы Гражданского кодекса РФ у граждан и есть право арендовать земельный участок.

Однако участок, находящийся в муниципальной собственности, предоставляется только по определенному назначению. К примеру, это может быть аренда на период строительства (). Как только строительство будет окончено, физическое или юридическое лицо обязано произвести на земельный надел, если договор аренды по какой-то причине не будет продлен.

Основные понятия и условия предоставления земли государством или администрацией региона закрепляются Земельным кодексом РФ.

В Земельном кодексе:

• Определяется понятие земельного участка;
• Устанавливается общий порядок предоставления участка в аренду местной администрацией;
• Учреждаются категории земель и параметры отнесения к той или иной категории;
• Закрепляются нормы, регулирующие право собственности на земельный участок;
• Фиксируется постоянного ограниченного пользования чужой землей, описываются особенности данного права;
• Устанавливается порядок аренды и ;
• Фиксируются условия приобретения прав на земли, которые принадлежат государству или муниципалитету.

Помимо перечисленных основных правовых актов федерального уровня, местные администрации принимают свои «Правила землепользования и застройки», в которых определяется порядок передачи земельных участков в арендные отношения и цели использования таких земель.

Совет! Прежде чем обращаться в администрацию за арендой земельного участка, необходимо ознакомиться с актами федерального значения, а также с локальной «нормативкой».

Максимальные и минимальные сроки аренды земельных участков у администрации

Сроки аренды зависят от категории земли и целей ее использования:

• Строительство многоэтажного дома или восстановление построек (реконструкция) — до 10 лет;
• Сельскохозяйственные земельные участки под — до 20 лет;
• Освоение территорий (право на аренду с такой целью имеют только юридические лица) — до 5 лет;
• Сельскохозяйственная земля, арендуемая в целях выпаса скота либо организации — до 3 лет;
• Земля с неоконченным строительством — до 3 лет. При этом следует обратить внимание: если аренда земли закончилась раньше завершения строительства, то государство имеет право выставить объект на . Так администрация предотвращает проблему долгостроев и «замороженных» строений.

Важно! С 2016 года у действующего арендатора изъято преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока договора, новый можно заключить только через торги. Исключение лишь в случае, если бывший арендатор является единственным претендентом на земельный участок.

После окончания срока договора на арендованный земельный участок он может быть перезаключен на такой же период либо на больший при условии договоренности по тако

kupildoma.ru

Стоимость аренды земельного участка

Выращивание и продажа сельскохозяйственной продукции может быть очень выгодной, но для этого необходимо иметь свой участок земли. Если его нет и денег на приобретение также нет, можно его просто арендовать.

Как формируется стоимость аренды земельного участка

Для начала нужно знать, что арендовать землю можно как у государства, так и у собственника. Условия при этом у каждого разные.

Когда государство формирует арендную плату, оно ориентируется на объективные оценки — местоположение, цель земли, планы города на площадь.

У частника же больше работают субъективные оценки; свои запросы по стоимости, насколько земля популярна, есть ли коммуникации и другое.

Формирование стоимости аренды по законодательству

Как формируется плата за земельный участок написано в 37 статье Земельного Кодекса РФ.

Определить стоимость аренды земли, которая находится в собственности у государства или муниципалитета, можно на аукционе, проведя торги между желающими арендовать конкретную землю. Если же в аукционе решил принять участие только один заявитель, размер ежегодного платежа за арендную плату равен размеру изначально заявленной на аукционе стоимости.

Государство и муниципалитет также позволяет платить за аренду стоимость не выше земельного налога, если договор заключается с:

• Лицом, которое имеет право получить в собственность земельный участок бесплатно без аукциона;
• Лицом, желающими использовать территорию для строительства наемного дома социального или коммерческого использования;
• Лицами, которые могут получать земельный участок в первую очередь или вне ее;
• Юридическими лицом, которому территория необходима, чтобы построить жилье эконом-класса;
• Рыночная стоимость: как определяется, соответствие реальной стоимости.

Далеко не всегда случается так, что рыночная цена соответствует реальной (кадастровой), несмотря на то, что они зависимы. Так получается, потому что окончательная стоимость по большей мере зависит от спроса и предложения, которые в свою очередь зависят от человеческой психологии, ситуации в экономике и политике.

Наиболее заметная разница между реальной и рыночной стоимостью в городах, так как на цену влияют объективные факторы как, например, близость расположения продуктовых магазинов, так и субъективные факторы: престижность района, которая определяется по расположению парков, архитектуры и других популярных мест среди горожан и приезжих.

Когда земля предназначена под промышленность и сельское хозяйство, большую роль играют надежды людей, к которым относятся, например, повышение экономики, то есть, открывать предприятия будет выгоднее.

А если есть спрос на покупку земли, то и стоимость аренды может постепенно расти.

Иногда логичных причин для изменения стоимость земельного участка нет.

В случае с реальной (кадастровой) стоимостью все проще. Здесь есть некоторые обязательные факторы, которые нужно учитывать, чтобы представить цену аренды участка.

С помощью кадастровой оценки можно официально измерить данные о площади, границы и постройки, которые находятся на территории земельного участка. Данная информация необходима, чтобы рассчитать реальную арендную стоимость участка.

Рассчитываются также коммуникации, находящиеся на территории земли. Очевидно, что земля с проведенным электричеством, водой, канализацией стоит больше, чем земля, лишенная данных коммуникаций.

В документах фиксируются постройки на территории земли, сдаваемой в аренду. Чем их больше — тем выше цена. Такими постройками могут быть теплицы, постройки для хранения инвентаря, техники и другие.

Учитывается местонахождение: какое расстояние до дорог, водоемов, лесов. Если рядом есть свалки и другие загрязнения, болота, стоимость может быть снижена.

На цену также влияет рельеф земли и ближайшей территории.

Если участок неровный, использовать его сложнее, то есть, стоимость снижается. Участок, который находится в низине, может часто затапливаться, то есть, могут быть убытки для хозяйства.

Если на земельной площади планируются сельскохозяйственные работы, нужно учитывать и качество земли — ее плодородность.

Кто имеет право на льготное ценообразование

Есть несколько категорий людей, которые могут платить за аренду земли меньше. К ним относятся:

• ветераны ВОВ и боевых действий
• инвалиды 1 и 2 групп детства, боевых действий, ядерного облучения
• пострадавшие от техногенных катастроф

Пенсионеры

Чтобы узнать, может ли пенсионер освободиться от уплаты налога на землю, нужно обратиться в налоговую и написать заявление об освобождении от налога. Вместе с заявлением нужно приложить некоторые документы, среди которых:

• паспорт;
• документ на участок земли;
• справки о наградах, болезнях и другие;

Лучше обратиться в налоговую, чтобы узнать какой пакет документов необходимо приложить к заявлению. Если у пенсионера есть льготы, они начнут работать автоматически.

Льготы делятся на 3 вида:

• Полное освобождение от платы;
• Уменьшение изначальной суммы на некоторую сумму;
• Льготы, которые действуют в конкретном муниципалитете.

После того, как налоговая вынесет положительное решение, будет произведен перерасчет выплат с момента получения права на льготу.

В Налоговом кодексе конкретно не прописаны нормативы, гласящие о том, что пенсионеры освобождаются от уплаты налога. Но в большинстве регионов есть социальные льготы, которые и направлены на защиту пенсионеров.

Вас интересует тема про жилье для переселенцев и беженцев? Рекомендуем вам наш, экспертный материал!

Если вам необходимо правильно составить договор по субаренде земельного участка,  то читайте нашу подробную статью на эту тему!

Где лучше брать ипотеку? Всю информацию вы найдете в нашем материале по ссылке.

Инвалиды

Инвалидам предоставляется право не платить земельный налог, если арендуемая территория составляет:

• не больше 2 га, если участок используется для сельскохозяйственного производства;
• не более 0.25 га, если участок используется для постройки жилого дома и приусадебного участка в сельской местности, не более 0.15 га в поселке и не более 0.10 га в городе;
• не больше 0.10 га, если участок используется под дачное строительство;
• не более 0.01 га для постройки гаража;
• не более 0.12 га, если участок используется под садоводство.

Чтобы получить данную льготу, необходимо обратиться в налоговую службу и написать заявление о желании избавиться от налога на землю, а также приложить справки об арендуемой земле и инвалидности.

Также у инвалидов есть льгота на получение земли в первую очередь. Когда большая часть граждан должна участвовать в аукционе, чтобы получить землю, инвалидам можно получить землю по низкой цене.

Кроме того, в Земельном кодексе обозначено, что все работы — межевание постановка земли на кадастровый учет — оплачиваются муниципалитетом.

Арендуемая земля может стать началом бизнеса. Главное — правильно подойти к аренде и учитывать возможность получения льгот — в таком случае начальные вложения будут минимальными.

zakonometr.ru

Аренда земли у администрации города, находящейся в муниципальной собственности

В России активно предпринимаются попытки облегчения ведения деятельности молодым предпринимателям, в частности, это касается предоставления земельных территорий для занятия собственным бизнесом. Также администрации городов и поселков идут навстречу физическим лицам в вопросах индивидуального жилищного строительства. Иными словами, каждый гражданин, в независимости от своего статуса, имеет право претендовать на земельный участок.

Не обязательно приобретать землю у частного лица, риэлтерской организации или у другой фирмы-собственника, если можно заключить договор с государством. Тут и сроки, и условия, и особенно стоимость существенно привлекательнее. Не секрет, что альтернативным вариантом покупки является аренда земельного участка у городской администрации. Да, дело тут ограничивается четкими сроками, да и не каждую территорию муниципалитет согласится определить в частные владения. Однако со временем такой участок можно будет выкупить в единоличную собственность, к тому же законом определены некоторые льготные условия (категории граждан и группы целей), на основании которых собственность может достаться абсолютно бесплатно.

Оглавление статьи

Куда обращаться

Для начала необходимо выяснить, в какой орган идти с требованием предоставления участка. Здесь все просто: в администрации каждого территориального образования должен быть отдел, комитет или управление, занимающееся вопросами землепользования. Они обычно владеют всеми данными о свободных землях, территориях, находящихся уже в чьем-то пользовании, а также о сроках прекращения аренды конкретного участка.

Как правило, структура городских властей в каждом регионе своя, и принцип распределения полномочий, по правде говоря, строго не регламентируется. Так что стоит просто поинтересоваться, будет ли это Департамент имущественных отношений, Департамент земельных ресурсов, Управление природопользования и прочие подразделения подобного рода.

Приблизительно подобрав себе подходящий район, хорошо бы изучить кадастровый план местности. Там четко должны быть разграничены все владения, указаны свободные участки и занятые каким-либо собственником. Доступна такая информация в интернете либо непосредственно в администрации города, а также на сайте Росреестра.

Цели использования

В соответствии с законодательством РФ, аренда земли у муниципальной администрации подразумевает исключительно целевое использование данного участка.

Нельзя просто так заплатить денег государству и забросить землю, на ней нужно что-нибудь построить либо выращивать:

1. Сельскохозяйственное направление всегда поощрялось властями. Фермерское ремесло – это тяжелый труд, поэтому для такой деятельности условия аренды, налогообложение, даже стаж высчитывается по-другому, на льготных условиях.
2. Индивидуальное строительство – возведение частного дома для проживания семьи является делом затратным и капитальным. Стоимость земли для стройки может в определенных районах просто зашкаливать за разумные пределы, поэтому единственным рациональным выходом здесь будет аренда участка у муниципальных властей. Бюджет частного лица, отведенный под строительство и закупку материалов с инструментами, пострадает гораздо меньше, да и гарантий, по сравнению с частными арендодателями, от государства гораздо больше.
3. Постройка помещения для коммерческих целей – индивидуальный предприниматель, акционер или организация могут попросить землю в аренду у муниципалитета для возведения здания под свой бизнес. Однако любая основная постройка (за исключением сопутствующих гаражей, сараев, складов и прочего) должна быть капитальной, то есть иметь под собой полноценный фундамент.
4. Социальная постройка – что будет меньше всего подвергаться сомнению для властей, так это возведение на данной территории школы, музея, больницы, социального центра, общественной библиотеки и т.д.

Договор аренды действует только, пока на участке ведется строительство объекта, по его завершению юридическим лицом или гражданином оформляется право собственности, если этот самый договор о временном пользовании земельным участком не будет продлен.

К слову, пока пользователь, даже временно, владеет муниципальной землей на законных основаниях, государство может арендовать ее на некоторое время, скажем, для добычи полезных ископаемых. Но такая аренда не может превышать 12 календарных месяцев.

Какие документы потребуются

Список бумаг будет выглядеть так:

1. Паспорта всех участников сделки.
2. Заявление о предоставлении участка в аренду.
3. Правоустанавливающий документ претендента на участок (протокол аукциона и пр.).
4. Выписка из ЕГРН.
5. Квитанция об оплате госпошлины.
6. Оригинал и копия кадастрового плана с размеченными границами земельных угодий.

Оформление заявления

Перед составлением бумаг на владение землей и непосредственным составлением заявления после выбора конкретного участка лицом должна быть подана заявка на межевание территории. Только тогда участок заносится в кадастровый реестр для дальнейшего учета.

Следует помнить, что процедура межевания и все расходы на нее ложатся на плечи арендатора. Когда специалистами будет составлен план участка, и он будет заверен в кадастровой службе, ему останется предъявить копию кадастровой планировки и выписку из паспорта. После всего этого следует заключение договора на временное пользование с городской администрацией. Так официально будет подтвержден факт передачи земли в аренду лицу.

Существует льготные категории граждан, имеющие право претендовать на земли по сниженным тарифам либо вообще бесплатно:

• многодетные семьи;
• участники войн;
• инвалиды 1 и 2 групп;
• ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС.

Составление договора

По факту временное использование земли может перерасти в постоянное владение ею, тут важно соблюдение основных условий заключенного соглашения.

Его сторонами всегда будут выступать две стороны: муниципальные власти и наниматель (физическое или юридическое лицо).

Так, на текущий момент в 2017 году землю можно получить несколькими способами:

1. Бесплатно – чаще всего земельные наделы, предоставляемые в аренду населению государством, располагаются вне границ города. Привлекают они по большей части пенсионеров, им по душе чистый воздух, отдаленность от городской суеты, леса, поля, огороды. Также подобным образом государство привлекает молодые кадры в село по причине их нехватки в глубинках, именно поэтому в соответствии с договором земля им предоставляется с правом последующего выкупа. В первые 5 – 6 лет от арендных выплат они освобождаются.
2. Посредством торгов на аукционе – данный способ предусмотрен при нецелевом использовании надела. Специалисты тщательно контролируют весь механизм подобных сделок, а любое подозрение на мошенничество отслеживается и преследуется по закону, преступников штрафуют. Инициаторами торгов выступают федеральные или муниципальные власти, начальной ставкой является аренда участка. Вся процедура отражена в протоколе, по его итогам определяется победитель, предложивший более высокую цену, нежели конкуренты. Договор аренды в данном случае заключается через 20 дней после завершения аукциона.
3. Без проведения публичных торгов – для этого необходимо огласить одну из следующих целей использования земли: фермерское хозяйство, ИЖС или возведение многоэтажного жилого дома, строительство частной школы, детского сада и т.д.

Вообще минимальный срок аренды составляет 1 год, максимальный достигает 49 лет. При строительстве дома и реконструкции продолжительность найма ограничивается 10 годами. Земли для освоения юридическими лицами даются максимум на 5 лет, сельхоз. участки под ИЖС – на 20 лет. Пастбища для скота, обустройства фермерского хозяйства – максимум на 3 года. Земля с незавершенной стройкой может находиться в аренде у пользователя не более 3 лет, потом ее могут выставить на торги. Так государство борется с долгостроями.

Правила расчета оплаты

Повсеместная стоимость процедуры законом не определена. Цена аренды участка зависит от экономического благополучия определенного региона, проще всего узнать сумму непосредственно в администрации города, села, поселка.

Арендная плата формируется, исходя из таких основных факторов:

• рыночная стоимость земель;
• оценка кадастровыми органами;
• земельный налог;
• сравнение с максимально похожим участком.

Если участок выставлялся на аукционе, то начальной ставкой будет определенный процент от его кадастровой стоимости, обычно он равен 1,5%. При отсутствии такой оценки базовая ставка будет установлена по итогам анализа ситуации по стране.

Дополнительными критериями считаются:

• ценность земли;
• зональный коэффициент;
• налог на землю, изменяемый вместе со стоимостью участка, указанной в кадастровом паспорте;
• целевая категория (участок под фермерское хозяйство будет стоить дешевле, чем земля под застройку жилого объекта недвижимости).

Существующие ограничения

Законом оговорено, что землю для временного пользования вправе взять не только российский, но и иностранный гражданин.

Однако надел передать в пользование будет невозможно, если:

• он является собственностью федерального значения, то есть принадлежит непосредственно государству, на нем запланировано ведение каких-либо значимых масштабных работ;
• у земли уже есть законный собственник, хоть постоянный, хоть временный.

Выкупу не подлежат следующие категории земель:

• заповедники, природоохранные зоны, лесные массивы;
• земли санаторно-курортного назначения;
• промышленные предприятия;
• другие особые территории.

В 149 статье Налогового Кодекса РФ четко прописано, что арендная плата за землю у государства или муниципалитета налогом на добавленную стоимость не облагается. Однако в Налоговую службу все же отчитываться нужно, таков порядок.

Информация о правилах использования земель, находящихся в муниципальной собственности, изложена в следующем видеосюжете:

propertyhelp.ru