Скрытая комиссия риэлтора схема – Скрытая комиссия риэлторов – ловкость рук и мошенничество

Скрытые комиссии риэлторов – схема работы

Часто недобросовестные маклеры, обладая некоторыми знаниями и доступом к информации о сделке, могут злоупотреблять своим статусом, выманивая деньги, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Под скрытой комиссией риэлторов за услуги подразумевается сумма, получаемая им без согласия своего клиента. К сожалению, и по сей день данное явление встречается на рынке недвижимости, также, как и существуют недобросовестные частные маклеры и агентства. Схемы скрытой комиссии риэлтора различны: здесь и участие в сделке дополнительного агентства, и брокера, и выставление дополнительных условий второй стороне сделки.

Скрытые комиссии риэлторов – популярные схемы

  • Схема №1 – риэлтор представляет продавца. Допустим, покупатель на выкуп доли в квартире или весь объект найден, но вдруг, агент начинает торги, предлагая под разными предлогами уступить некоторую сумму. В таких случаях схема скрытой комиссии риэлтора строится получении бонуса на стороне агентства покупателя.
  • Схема №2 – риэлтор представляет покупателя. Договорившись со своим заказчиком о сумме и условиях, агент выходит на представителя продавца и просит о скидке, которую намерен получить сам, а не предоставить своему клиенту. Если договориться не удастся, он, скорее всего, заявит об отказе от сделки и будет искать более сговорчивых партнеров.

Последствия работы недобросовестных агентов

В конечном итоге сотрудничество с подобными мастерами скрытых схем негативно сказывается именно на заказчиках, причем обеих сторон: сделки срываются и время тратится впустую. При том, что нередко требуется срочно продать квартиру или, наоборот, купить ее. С другой стороны, налицо и дополнительные финансовые издержки, и риск получить денег меньше, чем планировалось.

Скрытые комиссии риэлторов: нарушение профессиональной этики или откровенное мошенничество?

С юридической точки зрения реализация риэлтором схемы скрытой комиссии может быть интерпретировано как хищение имущества (денежных средств) путем обмана или злоупотребления доверием. Подобные случаи могут рассматриваться по ст.159 УК РФ ч.2: мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору.

Ведь риэлтор второй стороны также участвует в сделке, лишая своего клиента возможности получить дополнительную прибыль. Деньги, недобросовестный агент получает без каких-либо правовых оснований, что по сути своей и является мошенничеством.

К сожалению, чтобы привлечь агента к ответственности требуется личное обращение в судебные органы потерпевшего, т.е. того, за чей счет риэлтор получил бонус. К сожалению, подобные случаи большая редкость.

domell.ru

"Скрытая комиссия": как риэлторы могут обманывать вас

Не поленитесь вступить в сообщество - "под катом" для участников у нас будет много интересного!

О баснословных гонорарах в риэлторском бизнесе ходят легенды. В данной статье речь пойдёт о правомерности получения  этих гонораров с помощью скрытия от клиентов части стоимости реализуемых объектов, о  так называемых «скрытых комиссиях».

Прежде чем изучать явление как таковое, необходимо его описать и, по возможности, дать ему определение. Что же такое скрытая комиссия? При каких обстоятельствах она возможна? Каким образом она изымается? Кто и как участвует в процессе её получения? Рассмотрим два характерных случая проведения сделки купли-продажи, в которой интересы  обеих сторон представляют риэлторы.


В первом  примере агентство М покупает квартиру у агентства N. Отношения с клиентами оформлены соответствующими договорами, в которых зафиксировано вознаграждение за оказанные услуги.  Цена квартиры согласована с покупателем. При внесении аванса в N, его представители просят накануне сделки довнести им дополнительно деньги и на самой сделке не обсуждать с собственником  квартиры цену. Предложение сопровождается намеком, что в случае отказа объект будет продан другому покупателю.

Представители M соглашаются. Проходит сделка. Агентство N, помимо оговоренной в договоре с продавцом комиссии, присваивает значительную сумму, о которой их клиент  не знает, и которая именуется «скрытой комиссией».  Подобные примеры часто встречаются в практике на рынке продавца, когда количество желающих приобрести объект значительно превышает число предложений.

Во втором примере  так же, как и в первом, агентство М покупает квартиру у агентства N. Отношения с клиентами оформлены соответствующими договорами, в которых зафиксировано вознаграждение за оказанные услуги. Но окончательная цена объекта с покупателем не согласована. При внесении аванса  в N,  представитель M просит увеличить стоимость объекта и разницу между реальной и увеличенной ценой вернуть ему после сделки. Предложение сопровождается намеком, что в случае отказа, он убедит покупателя приобрести другой объект.

Представители N соглашаются. Проходит сделка. Агентство M, помимо оговоренной в договоре с покупателем  комиссии, присваивает значительную сумму, о которой их клиент  не знает, и которая также именуется «скрытой комиссией».  Подобные примеры часто встречаются в практике на рынке покупателя, когда количество предложений значительно превышает число реальных покупателей.

Скрытая комиссия  – денежная сумма, полученная риэлтором как вознаграждение в процессе оказания услуги, не зафиксированная в договоре с клиентом и не согласованная с ним иным способом.

В ходе дискуссии на одном из самых известных интернет-форумов по недвижимости на тему допустимости скрытых комиссий в работе профессионального риэлтора,  определились три наиболее распространенные точки зрения:

- скрытая комиссия неприемлема ни при каких обстоятельствах;
- без скрытой комиссии работать вообще нет смысла;
- в определенных ситуациях скрытая комиссия допустима.

При этом практически все участники дискуссии, ратовавшие за недопустимость скрытых комиссий, не отрицали, что им неоднократно приходилось при проведении совместных сделок помогать контрагентам скрыть часть денег от их клиента. Объяснялось это тем, что действовали они исключительно в интересах  собственного  клиента, который  знал о  скрытой комиссии, но не отказывался провести сделку.

Не касаясь морально-этической стороны подобной аргументации, попробуем провести анализ действий всех участников процесса сокрытия комиссии, исходя исключительно из норм уголовного законодательства. Прежде всего, ответим на вопрос: является ли получение скрытой комиссии преступлением? Для этого проверим наличие всех необходимых признаков состава преступления.

Объектом (основным признаком) в данном случае является  частная собственность, а

предметом  (факультативным признаком) – денежные ценности клиента.

Объективная сторона состоит в причинении имущественного ущерба собственнику путём обмана или злоупотребления доверием в виде сокрытия реальной суммы, полученной от продажи объекта.

Субъективная сторона  характеризуется прямым, как правило, заранее обдуманным умыслом и корыстным мотивом.

Субъект – собственно говоря, сам риэлтор соответствующий двум обязательным признакам: вменяемостью и достижением возраста уголовной ответственности.  За свою многолетнюю практику общения с коллегами, лица моложе 16 лет мне ни разу не встретились, чего не могу сказать относительно вменяемости. Всякое бывало. Будем  считать, что (до прочтения данной статьи)  дурачка за скрытой комиссией не пошлют.

Таким образом, налицо все признаки состава преступления. Теперь попробуем (неофициально) квалифицировать его. Т.к. фактические обстоятельства «дела» нами уже установлены, сосредоточимся на установлении конкретной нормы уголовного закона,  которая предусматривает ответственность за  данное преступление.

Начнем с более простого второго примера, в котором риэлтор покупателя путем обмана или злоупотребления доверием завладевает имуществом своего клиента. Данное деяние попадает под действие ст. 159 УК  РФ «мошенничество», являющееся одной из форм хищения чужого имущества. Риэлтор-мошенник использует особые доверительные отношения, сложившиеся между ним и клиентом, в основе которых лежит гражданско-правовой договор.

При отсутствии же доверия, риэлтор-мошенник  умышленно искажает действительное положение вещей, сознательно дезинформирует клиента, преднамеренно вводит его в заблуждение относительно цены объекта. В обоих случаях целью действий является побуждение клиента  по собственной воле,  (фальсифицированной, однако,  ложными сведениями или умолчанием об истине), передать значительную сумму мошеннику.

Перейдем к рассмотрению первого примера. В данном случае деяния по получению скрытой комиссии нельзя квалифицировать как мошенничество, т.к. на момент преступного воздействия  сумма  денег, составляющая скрытую комиссию,  ещё не поступила во владение собственника и, следовательно, необходимые  признаки хищения отсутствуют. 

Имеет место «причинение имущественного ущерба собственнику  путём обмана или злоупотребления доверием», определенное уголовным законом как преступление, предусмотренное  ст. 165 УК РФ.  

Основное отличие от мошенничества здесь состоит в характере материального ущерба. При хищении (мошенничестве) ущерб выражается в реальном лишении собственника принадлежащих ему ценностей. Имущественный ущерб в рассматриваемом же преступлении составляют убытки в виде недополучения  должного, в виде упущенной материальной выгоды, но не реального ущерба, связанного с уменьшением имущества собственника, что всегда происходит при хищениях.

В заключении остановимся на квалифицирующих  признаках, присущих обеим статьям и обусловленных размером причиненного ущерба и наличием соучастников. На квалифицирующем признаке, определяемом исходя из размера ущерба, останавливаться не будем. Преступники, получающие скрытую комиссию,  настолько уверены в своей безнаказанности, что мало задумываются о том, крупный  или особо крупный размер ущерба будет им вменен.

А вот тема соучастия весьма актуальна и особенно для тех, кто, прикрываясь интересами своих клиентов, вступает в сговор с преступниками. Начнём в этот раз с рассмотрения

первого примера.

В действиях  представителя покупателя (риэлтора M), передавшего тайком от собственника приобретаемого объекта сумму денег риэлтору N имеют место признаки пособничества. На лицо содействие совершению преступления путём заранее данного обещания скрыть от потерпевшего факт недополучения 

Причём важен сам факт обещания, а не реальность его выполнения. Т.е. если на сделке собственник не поинтересовался у контрагента реальной ценой покупки, и тому не пришлось врать, это не  исключает пособничества и на квалификацию соучастия не влияет. Почему? Потому что, не имея заранее полученного обещания скрыть преступление, исполнитель агентства N отказался бы (по его же словам не стал бы проводить сделку с этим покупателем)  от своего преступного замысла.

Второй пример более сложен и неоднозначен в распределении ролей соучастников.  Проанализируем сначала действия представителя покупателя (риэлтора М). На лицо признаки подстрекательства. 

Подстрекательские действия M (путем убеждения и угрозы отказаться от сделки) совершаются с прямым умыслом и вызывают решимость N совершить преступление. Помимо этого,  в активных действиях М (например, в виде ограничения общения между сторонами сделки с целью скрыть от своего клиента истинную стоимость объекта), есть признаки

пособничества.  А кто же исполнитель?  Исполнителем в обоих  примерах является риэлтор N. Разница лишь в том, что в первом примере N реализует собственный преступный замысел, а во втором примере – замысел коллеги-мошенника.

Подведём итоги: Скрытая комиссия расцвела на рынке недвижимости в последние несколько лет. Тому есть несколько причин, основная из которых – огромный приток в ряды риэлторов случайных людей. Дискуссии на тему  допустимости получения скрытой комиссии периодически возникают как между риэлторами, так и между риэлторами и клиентами.

К сожалению, представители правоохранительных органов обходят вниманием это явление, не участвуют в публичных обсуждениях,  не комментируют его с точки зрения закона. Автор данного материала попытался, в силу своих знаний и умственных способностей, дать правовую оценку действиям по получению скрытой комиссии.

Источник

lec-blog.livejournal.com

Скрытая комиссия - Татьяна Гольден

Риэлторская комиссия в России – одна из самых низких в мире. Обычно добрый наш потребитель любит вспоминать о 5% в США. Но при этом деликатно «забывается», что эти деньги берутся только за риэлторскую работу, т.е. подбор варианта.

Проверить объект на предмет юридической чистоты, собрать документы к сделке, заключить ее – всем этим занимаются совершенно другие специалисты и за отдельную плату. В итоге во всем мире дополнительные расходы покупателя достигают 10-20% от стоимости недвижимости – цифра эта нашим потребителям кажется немыслимой.

Я частенько обращаю свой взор на материалы коллег по бизнесу, которые периодически выдают настоящие шедевры печатного слова; считаю нужным такие тексты публиковать, дабы у простых граждан  возникало меньше вопросов по теме: сколько, как, где, когда и за что мы берем деньги.

Данный материал интересен как для тех, кто хочет купить квартиру, так и для продавцов жилья, ибо довольно точно отражает суть взимания скрытой комиссии риэлтором и почему такое явление живет и процветает. А для ленивых (тем, кому лень читать дальше) процитирую древнюю русскую поговорку: "Скупой платит дважды..."

Хочу предупредить сразу: я никогда не работала и не работаю со скрытой комиссией. Отношение к фирмам, для которых скрытая комиссия – основной стиль работы, у меня всегда было крайне негативное, о чем всегда заявляла громко. Со своими клиентами я строю только открытые и доверительные отношения.

Если это явление носит единичный случай, в рамках одной, отдельно взятой, фирмы, мы смело можем говорить о нечистоплотности данного агентства недвижимости. Однако, наблюдая за рынком недвижимости последнего времени, я не могу не отметить все возрастающую массовость данного явления. Досужее мнение обывателей: все риэлторы воры и мошенники, сколько ни дай, все мало, вот и весь сказ. Категорически не соглашусь, нет и нет, большинство людей – нормальные, порядочные люди, такие же, как все: бывшие инженеры, учителя, медработники, юристы, экономисты … Обычные люди, которым омерзительно жить в обмане и которые искренне хотят работать честно и открыто. И получать за свою работу адекватные деньги.

Но уж коли, тем не менее, явление скрытых комиссий стало массовым, пора подумать об объективных предпосылках и причинах зарождения этого явления. Недавно в очередной раз почитала об условиях работы наших зарубежных коллег. Позавидовала… Есть о чем помечтать… Да, конечно, в любой работе есть свои проблемы и подводные камни. Но речь сейчас не об этом…

Для начала хотелось бы выделить следующие моменты в условиях работы зарубежных риэлторов:

- Процент гарантированного комиссионного вознаграждения зарубежного риэлтора колеблется от 5%, как счастливое для клиента исключение на дорогих объектах, при простой и быстрой сделке, до 10% , как привычная, никого не возмущающая, норма.

- Ни одному зарубежному клиенту не приходит в голову оспаривать эту цифру и кричать: «Почему так дорого?», пытаясь обмануть и кинуть риэлтора, это недопустимо и наказуемо. Зарубежные коллеги защищены законодательно и этика делового оборота выполняется неукоснительно.

- Практически ни одному потенциальному клиенту не взбредет в голову заниматься покупкой или продажей недвижимости без риэлтора. Людям привита культура уважения чужого труда и традиция - доверять свою проблему специалисту, а не пытаться сделать самому то, о чем он имеет смутное представление.

- Круг обязанностей наших зарубежных коллег значительно меньше, чем наш. В основном это - поиск покупателя или продавца, такие понятия, как альтернативная сделка, юридическая проверка квартиры и многое, многое другое напрочь отсутствуют.

Для риэлторов же в нашей стране простой поиск покупателя недвижимости или объекта недвижимости для покупателя, составляет приблизительно лишь 30% от всего объема выполняемых работ. Мы и риэлторы, и юристы, и чуть-чуть строители, и страховые консультанты, и ипотечные брокеры. И даже судьи. Все в одном флаконе. А заодно и психоаналитики, поскольку привычки обращаться со своими семейными проблемами к психоаналитику, как, например, в Америке, равно как практики решения семейных споров через суды, у нас нет. Всю эту гору личных проблем без стеснения и раздумий сваливают на плечи риэлтора. Вот и приходится нашему риэлтору сначала в семейные разборки влезать, всех мирить и успокаивать, ключик к каждому участнику будущей сделки находить, ну, а потом, если повезет и ты оказался неплохим психологом и дипломатом, Бог даст, переходим к исполнению наших основных профессиональных обязанностей. Ну, это так, лирическое отступление…

Несколько слов о ценообразовании комиссии за риэлторские услуги. Законы экономики и условий развития успешного бизнеса для всех одинаковы, будь то Россия или любая другая страна. Ни одно агентство недвижимости или частный маклер не могут объявить за свои услуги цены ниже, чем это необходимо для дальнейшего существования и развития бизнеса, миллион раз все посчитано и проверено временем. С другой стороны, жесткая конкурентная борьба не позволяет необоснованно завышать цены на услуги риэлтора, иначе фирма или частный маклер не выдержат конкурентную борьбу и будут вынуждены покинуть бизнес. Это - основополагающий закон развития любого бизнеса.

Таким образом, именно рынок регулирует % оплаты наших услуг, ни одна цифра не берется с «потолка». Этот, объективно обоснованный и тщательно просчитанный, процент может, конечно, колебаться в небольших пределах, от минимальных 3% в скромных, небольших фирмах, при условии, что предстоящая работа с точки зрения профессионала не слишком сложная, до 6-7%, если речь идет о брэндах с раскрученным именем. Озвученный процент – предельно допустимый минимум, ниже которого опускаться смысла нет, даже если активность рынка недвижимости когда-нибудь встанет намертво, это – факт. Скорее все фирмы по оказанию услуг на рынке недвижимости закроются, и её сотрудники уйдут в другой вид деятельности, чем снизится этот процент.

Любой бизнес должен быть рентабельным и приносить её организаторам и исполнителям минимально допустимую прибыль. На самом деле я говорю сейчас обывательским языком о прописных истинах, понятных любому специалисту в любой коммерческой деятельности, однако в нашей стране сложилась уникальная и парадоксальная ситуация, вынуждающая риэлторов всячески смягчать, а то и прятать даже эти цифры:

- Сформировавшийся еще до перестройки менталитет многих наших соотечественников, нынешних продавцов и покупателей, которые наотрез отказываются воспринимать тот факт, что услуги риэлтора должны быть адекватно оплачены. Сфера услуг, тем более в недвижимости, где и собственников-то до начала 90-х не было, в стране советов отсутствовала. Многие и многие наши клиенты - дети социалистического воспитания. Ими движет искреннее внутренне возмущение и неприятие капиталистической реальности. Эти люди не желают воспринимать тот факт, что услуга риэлтора – услуга дорогая, и дорогая оправданно. Сможем ли мы их переделать? Нет, конечно. И не сможем и не будем, не наша это обязанность.

А работать нам с ними приходится, новое поколение еще только-только набирает силу. Итак, понятно, что никакое агентство не станет заниматься перевоспитанием целого поколения, и уж точно не будет проводить бесплатное экономическое обучение. Гораздо проще и экономически целесообразней скрыть реальную цифру комиссионного вознаграждения и сказать человеку то, что он желает услышать. Логика поступков таких агентств понятна. Оправдывать их или нет –другой вопрос, я сейчас о логике. По этому пункту можно было бы написать отдельную статью, но не сейчас, слишком длинно получится;

- Участие наших СМИ в формировании общественного сознания, когда многие журналисты в погоне за сенсациями, толком не понимая, о чем речь, и лишь приблизительно представляя суть вопроса, периодически обрушивают на риэлторов потоки клеветы и несправедливых обвинений, путая понятия риэлтор и черный маклер. А мы вынуждены, в большинстве случаев, все это молча глотать, поскольку:

- Отсутствует юридическая защищенность риэлторской деятельности и соответствующая законодательная база;

- Отсутствует реально работающая общественная организация, объединяющая в своих рядах не юридические лица, а живых, конкретных людей, которая должна была бы помогать каждому отдельно взятому риэлтору и защищать его интересы на всех уровнях. Эту тему так же можно было бы развить гораздо подробнее. Остается только тихо радоваться, что несмотря на весь этот поток чернухи в СМИ, и отсутствие какой-либо поддержки, люди к нам по-прежнему идут за помощью.

Также хотелось бы упомянуть:

- Инфляцию;

- Все возрастающую конкуренцию и непрерывный рост цен на рекламу. Если раньше для продажи объекта недвижимости было достаточно подать пару раз в неделю объявление в газету «Из рук в руки», то сейчас, с подобным подходом, продавать достаточно дорогой объект мы будем годами. Затраты на рекламу выросли в десятки раз, если говорить о серьезной, ответственной работе и желании выполнить взятые на себя обязательства. Да что там - реклама, что ни шаг, то повышение цены, на любую мелочь, связанную с нашей профессиональной деятельностью. Рост цен везде и во всем. Перечислять можно до бесконечности… Ну, вот я тихонько и подошла к основному вопросу статьи: «Откуда же берется скрытая комиссия?»

Пора подводить итог.

Что мы имеем? Мы имеем сейчас такой рынок недвижимости и такие условия работы в нем, при котором, чтобы успешно функционировать и дальше развиваться, как агентству недвижимости, так и частному агенту, при невероятно обширном кругом задач, в условиях непрерывного удорожания всей нашей жизни, необходимо объявлять клиенту минимум 5-7% комиссионных, а идеально -10%. Данный факт – объективная реальность. И если в последние 1,5 года, при невиданном росте цен и огромном спросе на недвижимость, имея приличный оборот, многие АН и частники, не работающие со скрытой комиссией, еще как-то мирились с низким % комиссионного вознаграждения, хватало на функционирование благодаря большому обороту, то в случае стагнации, а если точнее – более уравновешенном и спокойном состоянии рынка, повышение цен на услуги риэлтора - неизбежность.

Наши зарубежные коллеги абсолютно правы, цифра в 10% не случайна, она выверена годами работы.

Я, как частный риэлтор, объявляла до недавнего времени комиссию в 2-3%, в зависимости от сложности сделки. Этого было достаточно для дальнейшего развития, жизни, рекламы, прочих накладных расходов, связанные с профессиональной деятельностью. Но уже сейчас я начинаю понимать, что так дальше продолжаться не может, иначе придется сворачивать свою деятельность.

Исходя из всего вышесказанного, очевидно, что частному маклеру необходимо 3%, как предельный минимум при свободной и быстрой продаже, и 5% -в случае альтернативной сделки, для обычного АН эта цифра должна приближаться к отметке от 7 до 10%. Сознательно ли, интуитивно ли, эту ситуацию понимают все профессионалы, но в силу жесткой конкурентной борьбы и прочих перечисленных причин, никто не хочет быть первопроходцем в деле официального повышения цены на услуги риэлтора. Дело это неблагодарное и очевидно провальное, все равно, что плыть против течения. Особенно сказывается, конечно, то, что мы имеем дело с очень специфическими клиентами, не готовыми, в силу исторических причин, платить нам даже 5%, что уж тут говорить о десяти. Годы уйдут на то, чтобы привыкли к новой цифре, все ли АН дотянут до этого счастливого момента? Как минимум 5 лет ушло на то, чтобы люди привыкли и стали спокойно реагировать на цифру -5% , что уж говорить о 10-ти процентах, которые на самом деле являются истинным отражением реальности.

Повышение цены на услуги риэлтора случится неизбежно. Жизнь не стоит на месте и расставляет все на свои места. Большинство нормальных людей не в силах жить и работать в постоянном обмане -работать со скрытой комиссией. Правда, я пока не знаю, как это будет происходить, но нам деваться некуда.

Источник: www.elreal.ru

Опубликовано на сайте Агентства недвижимости "Жилищная стратегия"

realty-gold.livejournal.com

Комиссия риэлтора. Добавляем или отнимаем?

Этот вопрос возникает очень часто. Даже чаще чем хотелось бы покупателям))). Ведь набрасывая свою комиссию поверх цены и делая так называемую скрытку (скрытую комиссию), риэлтор вынуждает именно покупателя оплатить его услугу.

На первый взгляд кажется, что все логично: к риэлтору обращается продавец, риэлтор оценивает объект и озвучивает покупателю среднерыночную стоимость аналогичных объектов и добавляет, что цена квартиры продавца будет где-то такая же +/- 3-5%. И, само собой, предлагает заключить эксклюзивный договор. В ход идут разные аргументы: обещания, утверждения о своих профессиональных качествах, демонстрация клиентской базы, статистика обращений и сделок. Куча разнообразных приемов и способов.

Но клиент не убежден, клиент просит время «на подумать». Его устраивает озвученная цифра, он уже согласен на эту сумму, но он категорически не хочет часть этой суммы отдавать риэлтору.

Получается что риэлтор, пойдя по такому пути, стал заложником своих же слов. Как это произошло? Пытаясь привлечь клиента к своей услуге (следите за ловкостью рук и нюансами интонации, эта грань очень тонкая), он  озвучил стартовую стоимость квартиры как сумму, которая останется на руках клиента после сделки. Что-то типа чистой прибыли. А никто не любит терять прибыль. Поэтому уже потом, во время предложения своей эксклюзивной услуги, риэлтор сталкивается с законным сопротивлением и ВЫНУЖДЕН прибегнуть к железобетонному (на первый взгляд) аргументу: «Не переживайте, за все заплатит покупатель!».

После этого заявления продавец как правило капитулирует. Деваться ему некуда – ему же пообещали именно ту сумму, которую он хотел… НО! Но проиграл в этой ситуации именно риэлтор.

Разберемся, почему так.

У этой проблемы есть несколько аспектов этического и экономического характера. Начнем с экономики:

  • Формула выглядит так:  «Исходная стартовая цена + 3-5% на торг + 3-6% комиссия = Предложение рынку». В  результате наше исходное стартовое предложение уже вырастает на 6,01-11,3%. В нынешних условиях ранка, когда предложение превышает спрос, это КАТАСТРОФА. Из полезного участника рынка риэлтор превращается в помеху. И обе стороны стараются его обойти, пытаясь выйти на прямой диалог. Не стоит их винить. Продавая и покупая, товар, который стоит десятки тысяч долларов, они обязаны серьезно изучить вопрос и как следует подготовится, поэтому когда им предлагается ТАКАЯ математика отказ становится вопросом времени.
  • Второй аспект этического характера: риэлтор вроде бы и работает в интересах продавца, но, по сути, заплатит ему покупатель. Именно в нем он видит источник своих комиссионных и это, конечно же, не может нравится продавцу. Он-то в курсе происходящего с самого начала и поэтому закономерно ждет подвоха, а «его» риэлтор для него не помощник, а совсем наоборот. А что происходит, когда клиент не доверяет своему риэлтору, я рассказывать не буду. Ничего хорошего. Есть простое правило «Кто девушку ужинает, тот ее и танцует» и его никто не отменял. В роли девушки в этой аллегории выступает наш риэлтор. Скажите, как вы относитесь к девушкам, которые «танцуют» со всеми одновременно? В русском языке есть пара емких словечек…

Что же делать со «скрыткой»?

Во-первых, стоит изменить подход. Предлагать услугу можно по-разному, но главное сразу же оговорить условия получения этой услуги. А главное условие звучит так: Я, КАК ПРОФЕССИОНАЛ, ВЫПОЛНЯЮ В ВАШИХ ИНТЕРЕСАХ ОПРЕДЕЛЕННУЮ РАБОТУ. И ВЫ МНЕ ЗАПЛАТИТЕ ИМЕННО ЗА ЭТУ РАБОТУ В СЛУЧАЕ ПОЛОЖИТЕЛЬНОГО РЕЗУЛЬТАТА. Подача этого условия может быть любой, но суть должна сохранятся.  То есть формула формирования стоимости приобретает нормальный вид: «Сумма сделки – Расходы на оформление – Комиссия риэлтора = Выручка».

Конечно же, продвигать такую формулу гораздо сложнее, чем предыдущий вариант – никто не любит платить. Но зато роль риэлтора сразу выходит на первый план. Именно его профессиональные навыки позволят «оттолкнутся» от стартовой цены и принести своему клиенту больше денег.

  • Из помехи риэлтор превращается в дирижера.
  • Он абсолютно понятен и продавцу, и покупателю.
  • Он максимально открыт рынку.
  • Он не теряет покупателей из-за искусственно завышенной стартовой цены

Этот список можно еще дооолго продолжать…

Что скажете?

Евгений Бондаренко

www.arsenalconsult.com.ua

Как риэлторы обманывают клиентов при аренде квартиры

Рынок недвижимости в городах переполнен, а такое положение дел является отличным поводом выстроить мошеннические схемы по обману доверчивых граждан. В большинстве случаев в агенте недвижимости можно распознать обманщика, если внимательно следить за его действиями и предложениями.

Как риэлторы могут обмануть клиентов при аренде квартиры?

Способы обмана клиентов разнятся в зависимости от цели обращения в агентства, однако существует общие принципы действия недобросовестных риэлторов, которые стремятся получить денежное вознаграждение с последующим укрывательством от граждан.

Псевдориэлторы

Данная категория мошенников имеет несколько подвидов, каждый из которых действует по определенной схеме и старается получиться максимум прибыли:

  1. Информационные агентства, занимающиеся рассылкой спама с помощью SMS-сообщений или электронной почты. Обычно такие «агентства» предлагает своим клиентам отправить ответное сообщение на предложение по предоставлению базы арендодателей или продавцов жилья, а после совершения данных действий списывают определенную сумму денежных средств и пропадают.
  2. Агентства-однодневки, которые создают видимость успешной организации, откровенно заманивая граждан в свои сети. Зачастую мошенники такого рода стараются удержать клиента любыми средствами, вплоть до предложения снизить стоимость аренды жилья в двое или полностью отказаться от оплаты их услуг.

Реальные риэлторские агентства не занимаются рассылкой спама, а также не снижают стоимость оказания собственных услуг в разрез с установленным прайсом!

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Изменение предложений

Еще одним способом обмана является замена предложения. Обычно этим занимаются некрупные агентства, которые еще не зарекомендовали себя. Схема действия таких организаций проста: при обращении гражданина по конкретному предложению, они заявляют о том, что квартира уже сдана или продана, при этом предлагая посмотреть на другие варианты, зачастую по более низкой цене.

С одной стороны, данный способ нельзя до конца назвать мошенническим, с другой –  с высокой долей вероятности выставленных в объявлениях предложений вовсе не существует или они имеются от имени реального другого владельца недвижимости.

Скрытые комиссии

Вероятно, самой часто встречающейся схемой обмана является скрытая комиссия. Таким способом пользуются не только риэлторские агентства, но и другие более серьезные организации.

Работает данный вид мошенничества следующим образом: при обращении гражданина, ему объявляют стоимость оказания услуг, однако при подписании договора выясняется, что обратившемуся лицу необходимо внести еще кое-какие денежные средства, например, за оплату выезда риэлтора на показ квартиры или дополнительная комиссия на поиск арендодателей и т.д.

Обман такого рода направлен на психологию гражданина, который остается уверенным в том, что он платит меньшую сумму, чем если бы он обратился в другую организацию.

Утаивание информации

Утаивание информации или ее реальная подмена является еще одним способом введения клиентов в заблуждение. Например, если квартира находится рядом с оживленной автомагистралью, осмотр проводится вечером, так как автомобилей в темное время суток намного меньше чем днем.

Существует и возможность намеренного сокрытия недостатков жилья – низкое шумоподавление, неопрятные соседи, трещины в доме или наличие насекомых в квартире. Обычно такие риэлторы расписывают только достоинства квартиры и лишь вскользь проговаривают несколько простых недостатков.

При осмотре жилья нужно внимательно его изучать и только собственными глазами убедиться в правдивости или лживости слов консультанта по недвижимости.

Как распознать мошенников?

Распознать мошеннические организации проще, чем кажется на первый взгляд, такие компании:

  • имеют небольшой офис, малое количество персонала и сотрудников, часто находятся в арендованных квартирах на первом этаже жилых зданий;
  • заявляют о низкой стоимости своих услуг, которая в разы ниже рыночной;
  • требуют предоставление предоплаты за не оказанные услуги, крупные организации работают по системе постоплаты, как гарант выполнения своих обязательств;
  • сайт агентства прост, обычно одностраничный, без указания юридической информации – выписки из ЕГРЮЛ, номера свидетельства о регистрации юридического лица, без указания фактического юридического адреса;
  • не предоставляют клиентам документы и сертификаты о вступлении во всероссийские или региональные организации риэлторов, страховые корпорации и другие обязательные для риэлторов предприятия.

Любой клиент имеет право ознакомиться с документацией организации для подтверждения ее статуса, кроме корпоративных документов, наделенных коммерческой либо иной тайной.

Что делать, если обманули?

При наличии обманных действий риэлторского агентства, необходимо определиться в какую инстанцию обращаться – в суд с гражданским иском, либо в полицию с заявлением о мошеннических действиях.

В полицию нужно обращаться в случаях:

  • обрыва контактов с риэлтором после получения последним денежных средств;
  • обнаружении поддельных документов, представленных агентством;
  • фактическом обмане клиента после внесения оплаты и т.д.

В правоохранительные органы нужно обращаться только в том случае, если риэлторы действовали как мошенническая организация, возможно, после заключения сделки исчезли и больше не выходили на связь.

Выходить в суд с исковым заявлением нужно только в случае, если:

  • риэлторское агентство продолжает существовать и оказывать услуги населению;
  • организация не выполнила свою часть договора по поиску квартиры;
  • компания отказалась выполнять свою часть договора, не возвращая денежные средства и прочее.

В таких случаях обманутому клиенту в иске необходимо ссылаться на Закон о защите прав потребителей, при этом настаивать на досудебном урегулировании спора, так как в ином случае процесс может затянуться на неопределенный срок.

На сегодняшний день наказать недобросовестных риэлторов за обман практически невозможно, так как в договорах очень часто указываются пункты, прямо нарушающие права клиента, которые тот не замечает при подписании. Единственным способом избежать подобной участи является внимательная вычитка договора с внесением собственных правок при необходимости.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Поделиться публикацией с друзьями

urmetr.com

Грешат ли риэлторы скрытой комиссией - filip_ivanov's блог

Риэлторская деятельность в России только становится на цивилизованные рельсы. К сожалению, не все риэлторы работают честно, тем самым формируя негативный образ для всех специалистов по недвижимости. Технологии обмана в клиента самые разнообразные и на описание всех схем чёрных риэлторов может уйти целая книга. В сегодняшнем посте я хочу рассказать о самом популярном незаконном способе заработка у риэлторов: скрытой комиссии.

Что же такое скрытая комиссия? Ну если вы не знали))))

Скрытой комиссией называют денежную сумму, которую получает риэлтор, скрывая от клиента реальную сумму за которую был продан его объект. Эта та часть, которая накручивается сверх выставленной цены объекта. Об этом доходе риэлтора обычно не знает ни покупатель, ни продавец недвижимости.

Многие ли риэлторы грешат скрытой комиссией?

К сожалению доказать факт мошенничества при скрытой комиссии очень сложно. Именно поэтому ей грешат не только частные риэлторы, но и многие агентства. Чтобы подтвердить либо опровергнуть данное мнение я провёл опрос в популярной группе вконтакте по недвижимости regionalrealty.ru

Вопрос я озвучил так.

Скрытая комиссия. Допустима ли она в работе риэлтора?

Результаты оказались ошеломляющими

Из 118 опрошенных 45 риэлторов признались, что в определённых ситуациях скрытая комиссия допустима, 15 же вовсе проголосовали за то, что работать без скрытой комиссии вообще не имеет смысла. Хочется написать без комментариев, но я всё же допущу небольшую ремарку.

Маленькая ремарка

Хочется оговориться, что зачастую на скрытую комиссию многих риэлторов толкает жадность продавцов, которые хоть и обращаются к специалисту, но не готовы платить ему достойную комиссию. Но все это никак не оправдывают риэлторов, потому что, если сопоставить урон. который может нанести клиенту скрытая комиссия и даже самостоятельную продажу–покупку недвижимости вывод очевиден: услуги черного риэлтора всегда убыток.

На самом становлении рынка недвижимости скрытая комиссия вообще была нормой и многие риэлторы не имели официального заработка. Продавец просто называл сумму, за которую он хочет продать, а риэлтор уже пытался продать подороже. Но в таком случае, обмана не происходило. И риэлтор, и хозяин квартиры были не против такой договорённости. Другое дело, когда риэлтор специально вводит своего клиента в заблуждение и продает его квартиру, выше оговоренной цены. Именно поэтому, многие столичные агентства просят за свои услуги значительную комиссию в 7 %, но жадные собственники всё равно обращаются в агентства которые просят комиссию в 2 % а, в итоге, хорошо навариваются на скрытой комиссии.

Источник опроса: портал недвижимости Санкт Петербурга

moscowfr.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *