На что обратить внимание при покупке частного дома – На что обратить внимание при покупке дома с земельным участком

Покупка частного дома: на что обратить внимание?

[contents]
Покупка частного дома

Покупку частного дома едва ли можно считать рядовым событием – это крайне важная и ответственная процедура. Вне зависимости от того, где расположен частный дом – в городе или за его пределами – данная статья вам так или иначе пригодится.

Итак, сегодня речь пойдет о том, как правильно приобрести загородный дом и на что при этом стоит обратить внимание. Сразу отметим, что частный дом найти в разы сложнее, чем городскую квартиру. И речь здесь не столько в планировке, сколько в том, что при строительстве дома могли быть использованы некачественные материалы, которые в любом случае станут причиной проблем в будущем. Так что осматривать дом нужно тщательно – как внутри, так и снаружи.

Совет: Если вы не профессиональный строитель с большим опытом, то воизбежание проблем в будущем, рекомендуем для осмотра дома пригласить специалиста.

Наружный осмотр дома

Наружный осмотор дома

При «знакомстве» с домом первое, на что обращают внимание, это его наружный вид. Вы – не исключение, поэтому осмотр начнется именно отсюда. Прежде всего, изучите толщину стен. Стены будут защищать вас и от жары, и от холода, поэтому они должны быть толстыми. Также на них не должно быть трещин, поэтому отделка сайдингом сразу отпадает – неизвестно, что скрывается под ним. Фундамент должен быть высоким и по возможности утепленным.

Также обратите внимание на влажность в подвале – он должен быть сухим. По этой причине осмотр следует проводить не летом, иначе вы влажности попросту не заметите.

Сам участок тоже нужно изучить. Хорошо, если на нем есть гараж или сад, а если нет, то не беда – это можно сделать и своими руками. Если у вас нет машины, то узнайте, ходит ли рядом с частным домом (см тут http://www.sbm-spb.ru/shema_kanalizacii_chastnogo_doma.html) общественный транспорт. Наконец, представьте, что вы уже живете в этом доме – комфортно ли вам? Если да, то начинайте внутренний осмотр.

Внутренний осмотр

Внутренний осмотр дома, инженерные системы

Открывая дверь, послушайте, не скрипит ли она. Если скрипит, то, возможно, у дома неправильная усадка. Далее окна – из них не должно дуть, то есть, никаких щелей. Стены и пол должны быть ровными, да и вся планировка дома – удобной и уютной.
Также проверьте все коммуникации – газ, воду, обогрев. Проверьте, работает ли все это, не течет ли ничего.

Важно! Осведомитесь, есть ли в частном доме централизованная канализационная система. Если вместо этого обычная выгребная яма, то не стоит брезговать – осмотрите ее. Если же она сильно заполнена, то виной тому, скорее всего, плохой дренаж.

Документация для покупки частного дома

Дабы совершить сделку, продавец должен предоставить некоторые документы для нотариуса. Ниже приведен перечень бумаг, необходимых для покупки дома.

1. Документ, подтверждающий право владения домом.

2. Письменный отказ соседей от каких-либо прав на недвижимость.

3. Техпаспорт.

4. Оценка экспертов касаемо стоимости дома.

5. Выписка БТИ.

6. Государственный акт о приватизации или кадастровый номер при неимении таковой.

7. Паспортные данные владельца.

8. Если среди владельцев дома присутствует несовершеннолетний, то также должна быть справка из совета опеки исполкома.

Дополнительная документация на дом

Документация для покупки дома

Помимо указанных выше документов, существует целый ряд других, которые при совершении сделки покупки/продажи не нужны. Тем не менее, вы должны потребовать их предъявления у продавца дома, так как они (документы) обезопасят вас от возможного мошенничества.

Итак, такая документация состоит из:

1. Бумаг, взятых у ЖКХ, которые будут свидетельствовать об отсутствии у нынешнего владельца каких-либо коммунальных задолженностей.

2. Справки, выданной налоговой службой о том, что владелец исправно платил налоги и долгов в этом плане у него тоже нет.

3. Документов о том, сколько жильцов зарегистрировано в доме. Для вас же лучше, если все они будут выписаны как можно быстрее.

Вам, наверно, интересно: а что вы должны предоставить при заключении сделки? Честно говоря, не так много – паспорт, ИНН (ваши и вашего супруга), документы о браке, согласие супруги на покупку частного дома.

Собственно, это все, теперь вы в деталях знаете о том, как правильно покупать частный дом. Надеемся, статья была для вас полезной и вы нашли в ней то, что искали. Удачных вам приобретений!

stroy-dom.info

При покупке дома на что обратить внимание | Что делать, что это такое, что лучше?



при покупке дома на что обратить внимание

Покупаем старый дом

Желание жить или отдыхать на природе понятно каждому современному горожанину, но не все могут позволить себе строительство современного коттеджа. Многие готовы купить деревянный дом б/у. Российский климат суров и, в зависимости от того, сколько времени дом простоял до момента продажи, в его конструкции могут возникнуть разные, невидимые на первый взгляд, изменения. Перед совершением сделки нужно обязательно посетить объект продажи. Это ведь не квартиры в черногории от Адриатик Стройинвест. до которых нужно добираться самолетом, поэтому лучше съездить и посмотреть на дом несколько раз.

Покупателям деревянных домов стоит прислушаться к советам специалистов-риэлторов. Для построек из дерева существуют некоторые тонкости, о которых многие даже не догадываются. Сначала нужно оценить дом визуально, первое впечатление иногда оказывается самым правильным. Покупатель обычно сразу чувствует, нравится ли ему местность, где расположен дом. Почти все будущие хозяева деревянных домов интересуются близостью водоема и леса, состоянием дорог. Если дом находится не в современном коттеджном поселке, то очень важный момент – это наличие поблизости колодца. Приобрести дом в России означает совсем не то же самое, что купить виллу в Черногории .

Если предположить, что покупатель доволен расположением дома и инфраструктурой, то следующий этап ознакомления с объектом покупки – это оценка состояния самого дома. Прежде всего, осмотру подлежат стены дома. Если это бревенчатый сруб, то необходимо тщательно исследовать его на предмет наличия трещин в бревнах. Дома из бруса изучаются аналогично. Большие дефекты в бревнах или брусе должны насторожить покупателя, лишь специалисты смогут дать полноценный совет, стоит ли покупать такой дом. Российские риэлторы отлично знают все подводные камни, скрывающиеся за красивыми фасадами деревянных домов. Так же, как дома в черногории от Алексея Смирнова. менеджера по зарубежной недвижимости, деревянные дома в России лучше приобретать в сопровождении профессионала.

В случае обнаружения на бревнах или брусе микротрещин специалисты могут рекомендовать покупку такого дома, поскольку эти дефекты легко устранимы. На бревенчатых стенах не должно быть грибка или плесени. С такими повреждениями древесины бороться трудно. Углы дома по цвету не должны отличаться от основной поверхности стен, в противном случае, можно определить, что в зимний период здание промерзает, а при наступлении тепла отдельные зоны оттаивают и начинают гнить. Внутри дома стоит обратить внимание на состояние пола – доски не должны качаться. Проверить необходимо и лаги, на которых крепится пол. Гвозди, которыми прибиты доски пола, не должны иметь ржавого налета, такое явление – свидетельство повышенной влажности.

Если в доме есть подвал, то можно обследовать фундамент, присмотреться, есть ли на бетонной поверхности сколы, трещины, не собирается ли в подвале влага. Бытует мнение, что подземный гараж в российском климате приносит больше вреда, чем пользы. Если такое удобство в доме предусмотрено, то его надо осматривать с особым пристрастием. Дальше следует обратить внимание на потолок. Он должен быть ровным по всей поверхности и не иметь прогибов и провисаний.

Рамы проверяются при открытых окнах, убедиться в прочности оконного блока можно, покачав створки окна. Далее следует обследовать состояние стыков и примыканий, в доме не должно быть сквозняка. В зоне чердака нужно осмотреть стропила и их крепления, конек кровли не должен прогибаться, кровельное покрытие и утеплитель не должны иметь изъянов. Если деревянный дом оборудован дровяной печью или камином, то следует проверить их функции. Дом, на постройку которого была использована древесина лиственницы, считается наиболее надежным и крепким.

На что обращать внимание при покупке дома? от 22.07. 09:29

Оговоримся сразу, покупка любой недвижимости – дело всегда хлопотное и ответственное. Но при покупке дома, - именно дома, а не квартиры, - дело хлопотное вдвойне.

Итак, объектами вашего пристального внимания должны стать:

- Состояние дома, его коммуникаций и участка.

- Документы и их соответствие законодательным нормам и правилам.

Однако, как показывает практика, проверка всего перечисленного содержит множество подводных камней. Начнем, пожалуй, с самого простого – состояния дома и его коммуникаций.

Техническое состояние дома, его коммуникаций и участка.

Можно, конечно, долго спорить, что лучше: хороший дом в плохом месте или плохой в хорошем. Ясно одно: все мы хотим получить за свои кровные качественное, надежное жилье. Вопрос – как?

«Купил, въехал и живешь без забот» — на это рассчитывает большинство потребителей, приобретающих первый дом в своей жизни. На практике их мечты почти никогда не сбываются. Дом «под ключ», даже ценой в 500 тыс. долларов, не гарантирует легкой жизни. Уже в первую зиму может отключиться электричество, а вслед за ним и газовый котел. Увы, даже в суперсовременном нововыстроенном и широко разрекламированном коттеджном поселке качество может хромать. Поскольку невысокий зачастую профессионализм строителей нередко сопровождается банальным воровством. Экономят на всем и подсчитать расход материала сложно. «Экономят» на марке бетона, утеплителе, кирпиче и на всем остальном. Масса застройщиков увеличивает свою прибыль в ущерб качеству. Сэкономить можно везде — на материалах, рабочей силе, сроках. И при этом пустить пыль в глаза красивым фасадом.

Посему приобретение загородного дома даже непосредственно у застройщика далеко не есть гарантия качества. Что уж говорить о качестве частной застройки по неизвестному проекту 30-летней давности.

В любом случае, согласитесь, было бы наивным полагать, что продавец сам покажет вам все изъяны. Его цель – дороже и быстрее. Поэтому здесь есть два пути.

Первый - вы самолично проверяете качество постройки.

Второй – доверяете проверку специалистам.

Самостоятельная проверка состояния дома, его коммуникаций и участка.

Понятно, что людей, разбирающихся в строительных премудростях – меньшинство. При покупке коттеджа обычный покупатель основное внимание обычно обращает на место и участок, дизайн и планировку дома. В то время как основные «мины» зарыты в строительной сфере. Что же делать человеку, который покупает дом без привлечения экспертов? На что смотреть, чтобы составить хоть какое-то впечатление о качестве строительства? Существует целый ряд надежных правил, которые позволяют на деле проверить состояние предлагаемого объекта недвижимости. Попробуем их перечислить.

Смотреть дом лучше весной. Тающий снег и грунтовые воды даже самому несведущему человеку сразу покажут, затоплен ли в доме подвал и достаточна ли гидроизоляция фундамента. Если углы в подвале сырые, это должно навести на подозрения.

Осмотрите чердак и кровлю. Именно там зачастую прячется скелет в шкафу. Дом может выглядеть как конфетка, но до чердака «красота» часто не доходит. Именно там можно увидеть дом без прикрас. Даже при самом беглом осмотре можно легко заметить элементарные недостатки в кровле: она может банально подтекать. Стоит также проверить, как уложена кровля и насколько правильно устроена система водоотвода. Недостатки могут быть легко замечены даже неопытным глазом по подтекам на внешних стенах дома или наличию явно незапланированных проектом вымытых водой канавок помимо специально проложенных желобков.

Неправильно установленный канал для стока воды может привести к повреждению элементов фасада, разрушению цоколя, а также преждевременному износу фундамента.

Обратите внимание на то, как открываются двери. Если, что называется, со скрипом, - дом дал неправильную усадку.

Проверьте также окна. Насколько легко они открываются. Кроме того, часто в камеры стеклопакетов попадает влага, что также может заметить внимательный глаз.

Зайдя в дом, попросите включить всё: электричество, отопление, воду и так далее. Любой отказ от включения какой-либо из систем должен вас насторожить.

Узнайте схему подачи воды непосредственно в дом. Проверьте работоспособность всей системы и ее термоизоляцию, чтобы зимой трубы не замерзли и не полопались. Самое простое, что нужно сделать первым делом - это включить котел и по прошествии получаса потрогать батареи во всех комнатах, чтобы понять, везде ли доходит горячая вода. Бывает даже, что бывшие хозяева просто забыли на зиму слить воду в трубах – в таком случае, запуск системы отопления быстро выведет на чистую воду недобросовестных продавцов, обнаружив невидные глазу трещины в трубах – они будут просто протекать. Стоит также проверить наличие всех кранов для спуска воздуха в батареях – иначе вполне может оказаться, что обогрев дома впоследствии все равно будет неравномерным по причине постепенного образования в трубах воздушных пробок. Конечно, невозможно даже при cамом скрупулезном осмотре понять, везде ли проложена по трубам изоляция – не будешь же ковырять дырки в стене. Однако, практически в любом доме есть места, где трубы видны во всей красе – вряд ли, если изоляция отсутствует там, можно ожидать ее наличия во всех остальных скрытых от любопытного взгляда местах.

Исследуйте, правильно ли возведены стены и положен паркет. Аккуратность выполнения этих работ является лакмусовой бумажкой качества строительства вообще. Ровность стен или пола легко проверит любой человек – для этого нужно к поверхности приложить длинную линейку или брус. Если они прилегают неплотно, и есть зазоры и выпуклости – строители явно не задавались целью сделать ее идеально ровной. Вертикальность стен и горизонтальность уложенного паркета можно определить при помощи нехитрого инструмента - строительного уровня.

Имеющийся в нем пузырек (ватерпас) должен находиться ровно посередине. Если он уходит к одному из краев – исследуемая поверхность наклонена в ту или другую сторону.

Если объект вашего внимания – деревянный дом, проверьте, как просушено дерево. Вымерить его влажность можно влагомером.

Для клееного бруса нормальная влажность составляет 16 процентов, для типичного бруса или бревна - до 20 процентов. Наличие черноты древесины может говорить о том, что дом не обработан антисептиками или специальными составами.

Осмотрите канализацию. Как минимум, для этого нужно слить большой объем воды и посмотреть, насколько быстро она уходит. Затем визуально проверить состояние труб – на них не должно быть влаги. Если вы рассматриваете вариант покупки дома с выгребной ямой, не погнушайтесь осмотреть и ее. Ее размеры должны вписываться в стандарты: длина 2,5-3 м, ширина -0,8-1 м, глубина - 1,5 м. Стены выгребной ямы должны быть выложены из кирпича, камня или бетона, и оштукатурены цементным раствором. Если же для изготовления стен были применены доски, то они должны быть плотными, хорошо проконопаченными и дважды покрытыми битумом. Если выгребная яма заполнена почти полностью – это должно насторожить. Возможно, причина в том, что плохо работает или и даже вовсе отсутствует дренажная система. В любом случае, лучшим вариантом является все же централизованная канализация, так как местная может через какое-то время не оправдать вашего доверия. Первые несколько лет она может работать отлично, но чем больше ей лет, тем чаще приходится ее откачивать. Имейте ввиду, лет через 10-15 встанет вопрос о новой выгребной яме или реконструкции старой. Хотя, если вы готовы тратить на вызов спецмашины довольно приличные деньги, то можете не обращать на это внимания.

Итак, если по всем вышеперечисленным пунктам ваше потенциальное жилье удовлетворяет всем вашим требованиям и ожиданиям, можно переходить к следующему этапу проверки – документарному. Однако, если хоть что-то показалось вам мало-мальски сомнительным – не стоит торопиться с заключением сделки. Лучше обратиться к специалистам-строителям.

Проверка состояния дома, его коммуникаций и участка с помощью профессионалов

Во-первых, для чего это нужно. Даже если дом понравился вам, вполне может случиться так, что знаток при ближайшем рассмотрении легко определит, что он находится вовсе в непригодном состоянии, и даже заключит, что разумнее было бы его снести и построить новый.

Во-вторых, только и сугубо состоянием дома вопрос его пригодности для проживания не ограничивается. Качество коммуникаций – вот что зачастую становится тем самым котом в мешке, которого трудно как следует рассмотреть при отсутствии должного опыта и навыков.

Вот всего лишь пара примеров, почему все-таки лучше обратиться к профессионалам. Не так давно имел место случай продажи дома якобы с централизованным газовым отоплением. При включении котла и плиты покупатель вполне мог удостовериться в том, что газ в доме наличествует. Однако на поверку централизованный газопровод оказался просто вкопанными в землю газовыми баллонами. Эксперт бы в такой ситуации легко раскусил мошенников, осмотрев вход газовых труб в дом. Если дом осмотрит эксперт, он также, например, без труда определит, что дымоход заложен кирпичом и в нем попросту отсутствует тяга.

Или вот такой частный случай. Приглашенные эксперты обнаружили, что при строительстве была допущена маленькая ошибка: при укладке кровли положили не той стороной гидроизоляционный материал. В результате утеплитель вымок и пришел в негодность, стропила сгнили, появился грибок.

Если бы хозяева раскошелились на эксперта до покупки дома, им бы не пришлось заново перекрывать медную крышу. Цена вопроса — 50 тыс. долларов.

Как показывает печальный опыт, очень часто на недобросовестность продавцов жилья наталкиваются покупатели домов в коттеджных поселках. Редкий покупатель имеет представление о том, как выглядит газораспределительный пункт (ГРП) и сможет обнаружить признаки водо- и энергоснабжения недвижимости. По рассказам риэлтеров, в одном из поселков застройщик выдавал за ГРП пожарный бункер. Неискушенным покупателям даже не пришло в голову проверить его содержимое, в то время как специалист определил бы подделку на глаз.

В итоге фальшивку обнаружили уже только после того, как в поселке были распроданы все участки. Два года счастливые владельцы новоприобретенной престижной недвижимости были вынуждены ждать, когда к поселку, наконец, подведут газ.

Почему зачастую мы пренебрегаем возможностью проверить дом «от» и «до» при помощи экспертов? Бытует мнение, что экспертиза - это дорого. Но на самом деле услуга не так дорога по сравнению с ценой ошибки при покупке «неправильного» дома и печальными перспективами его перестройки. Обычно выезд специалиста, вооруженного лазерной линейкой и богатым личным опытом, стоит в среднем, в зависимости от размеров дома, 100-200 долларов. После двухчасового осмотра дома и изучения чертежей специалист расскажет массу интересного о доме и обнаружит те недостатки, которые непрофессионал, каковым, чаще всего, и является покупатель, никогда бы не заметил.

Для более углубленной экспертизы можно вызвать бригаду экспертов - это будет стоить порядка 5 долларов с квадратного метра коттеджа. Специалисты приедут, вооруженные влагомерами, а также приборами неразрушающего контроля, позволяющими с помощью акустических и электромагнитных волн измерить марку бетона или напряжения в арматуре.

В случае необходимости эксперты прибегнут и к «разрушающим» методам: откопают фундамент, чтобы проверить гидроизоляцию. Полное обследование дома может включать даже серию лабораторных анализов.

Эксперты отберут образцы конструкций, к примеру, той же арматуры, и выдадут уже полностью научно обоснованное заключение об их состоянии. В итоге на руки вы получите подробный документ, с четким и точным диагнозом исследуемому объекту. В этом случае отсчет стоимости процедуры начинается с отметки 700 долларов.

Конечно, вряд ли вам в обязательном порядке при покупке дома нужно откапывать фундамент и ковырять стены. Да и сомнительно, чтобы продавец пошел навстречу такой вашей инициативе: вы-то вполне можете от покупки отказаться, а дом местами может потерять товарный вид. В большинстве случаев вполне достаточно визуального осмотра и проверки при помощи специальной аппаратуры. Как правило, организации, которые занимаются проверкой состояния конструкций, владеют как разрушающими, так и неразрушающими методами. Найти координаты экспертов достаточно легко: полистайте любую газету объявлений - в разделе «Строительство. Услуги» вы обязательно найдете как минимум пару предложений с пометкой «технические заключения».

Возможно также проведение анализа сохранности тепла. Цель такого анализа заключается в том, чтобы выявить возможную утечку тепла, проверив стены, окна и различные места соединений. Здесь возможны два варианта. Первый - эксперт оценивает «утепленность» дома визуально, опираясь на свой многолетний строительный опыт, и выдает вам устное заключение. Результатом работы во втором варианте должен стать документ под названием «Энергетический паспорт объекта», который выдается после тщательной проверки в соответствии с так называемыми Государственными строительными нормами. Осуществить такой анализ может, в принципе, любая проектная организация. Эта процедура пока не так распространена при покупке жилых домов, однако в скором времени ее собираются сделать обязательной при проектировании любых зданий, в том числе, и частных домов.

Краткое резюме: на проверке качества экономит только ленивый. И скупой. Который, как известно, платит дважды.

Проверка документации

Документы – это наше всё. Согласитесь, было бы весьма легкомысленным после таких титанических трудов и усилий погореть на элементарном пренебрежении к бумагам, подтверждающим наше святое право собственности на приобретенное жилье. Увы, трудностей на этом этапе – не меньше, и нужно при любых обстоятельствах быть во всеоружии.

Итак, что смотреть, куда бежать и что делать.

Список всех документов и формулировки их названий могут, конечно, отличаться в зависимости от страны проживания. Например, в «украинском варианте» можно перечислить следующие:

- свидетельство государственной регистрации права собственности на землю

- свидетельство государственной регистрации права собственности на строение

- разрешение на строительство

- акт о введении дома в эксплуатацию

- согласие супруги (супруга) на продажу дома

- справка о количестве человек, прописанных в доме.

Кроме того, полный перечень документов может значительно разниться в зависимости от типа жилья и участка, от истории дома, от путей возникновения частной собственности на объект и т.д.

Казалось бы, точный перечень необходимых документов, подлежащих обязательной проверке, всегда можно получить в том же БТИ. А в случае, если сделка о покупке недвижимости осуществляется при помощи риэлтора, на нем же лежит обязанность проверки всех необходимых бумаг. Однако золотое правило покупки недвижимости гласит: доверяй, но проверяй.

Итак, что нужно сделать, чтобы обезопасить себя от будущих проблем с правом собственности:

Требуйте одновременного оформления двух отдельных договоров купли-продажи. Ведь вы одновременно приобретаете и дом, и землю, на которой он находится. На рынке сейчас участились случаи мошенничества, когда после подписания документов на дом продавец избегает оформления земельного участка. А это, в свою очередь, влечет определенные проблемы для покупателя в будущем. К примеру, может оказаться, что участок ранее был перепродан другому лицу. В таком случае, вы рискуете потерять купленный и уже обустроенный дом, поскольку ваша сделка может быть признана недействительной.

Обратите внимание на то, соответствует ли площадь участка, оформленного в собственность по документам, размеру надела, предъявляемого покупателю, и проверьте, не пытаются ли вам продать землю, являющуюся, по сути, самозахватом. Если площадь документарная не соответствует действительной – лучше откажитесь от сомнительной сделки.

Проверьте соответствие государственного акта на землю тому участку, который вам показывают. Внимательно проверьте площадь участка, правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в Управлении земельных ресурсов.

Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Для этого нужно, во-первых, вымерять расстояния от дома до установленных границ и свериться с имеющимся планом территории. Во-вторых, четкие границы земельных наделов указаны в документах, хранящихся в Центре земельного кадастра. В любом случае, такого рода бумаги по вашему требованию должен предоставить продавец, поскольку информация о частной собственности является закрытой и получить ее от государственных органов может только он. Вам же наверняка не помешает для составления предварительной картины расспросить соседей, заглянуть, к председателю квартального комитета или в поселковый совет.

Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье, - таких как арест коттеджа, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация проверяется непосредственно нотариусом по нотариальному реестру и должна быть четко зафиксирована при заключении сделки.

Выясните историю коттеджа: как проводились и оформлялись все предшествующие сделки с этой недвижимостью. Именно на этом этапе могут всплыть такие факты, как продажа коттеджа лицами, не имеющими на то необходимых полномочий. Если у дома (участка) сменилось несколько владельцев, надо уточнить правильность оформления предыдущих договоров купли-продажи: все они должны быть заверены нотариусом и пройти государственную регистрацию. В противном случае сделка считается недействительной и все последующие за ней — тоже. Все договоры купли-продажи хранятся в архиве БТИ. Подразумевается, что если БТИ выдает документы, разрешающие продажу жилья, все предыдущие договора купли-продажи уже проверены специалистами бюро. Однако, на практике бывают случаи, когда объявившиеся предыдущие владельцы дома подтверждают в суде свое право собственности. Поэтому лучше, чтобы все архивные документы были проверены – обычно такая возможность есть у риэлторских агентств, сотрудничающих с БТИ.

Потребуйте проектную документацию на дом и на инженерные системы. Вроде бы несложно, но в массе случаев застройщик не может ее предоставить. Требовать надо все документы — договоры с компаниями, установившими инженерные системы, а также сертификаты, инструкции по пользованию и гарантийные талоны. Необходимо получить и все схемы разводки коммуникаций — электричества, воды, тепла, газа. Как ни странно, даже в дорогих коттеджах застройщик может не знать, где у него проходят кабели и трубы. Незнание этого может сильно осложнить ликвидацию возможной поломки в будущем: в поисках нужного провода легко разломать полдома. Кроме этого, важно получить технические условия на подключение коммуникаций. Если таких документов нет, то через некоторое время может оказаться, что подключение к магистральной сети было незаконным, после чего вас могут от нее отключить.

Проштудируйте техпаспорт БТИ, дабы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения.

На самом деле, в зависимости от типа дома и участка в каждом отдельном случае возможны дополнительные пункты, подлежащие обязательной проверке. Например, иногда даже всплывает необходимость проверить дееспособность продавца, иначе сделка впоследствии может быть признана недействительной. Возможные подвохи может почувствовать опытный риэлтор, поэтому в случае покупки дома, где вероятность наличия таких подвохов гораздо выше, чем при покупке квартиры, есть большой смысл доверить проверку документов риэлторскому агентству с хорошей репутацией.

Документы в порядке – принимайтесь за сделку. И, если вам удастся и ее провести без сучка, без задоринки, мы с удовольствием поздравим вас с новым, удобным, комфортным и правильно выбранным домом!

Информация из источника

Для комментирования войдите на сайт

Источники: http://samanka.ru/na-chto-obratit-vnimanie-pokupaya-derevyannyij-dom.html, http://danan.ru/blog/28-stati/zhilaya-nedvizhimost/429-na-chto-obrashchat-vnimanie-pri-pokupke-doma

Комментариев пока нет!

postrojkin.ru

Покупка загородного дома: на что обратить внимание?

Сегодня мы поговорим о том, на что обратить внимание при покупке загородного дома. Я уже писал, что спросить у продавца при осмотре квартиры, а теперь в том же ключе рассмотрю основные вопросы, которые необходимо выяснить, если вы хотите купить загородный дом, поскольку между этими видами недвижимости существует много серьезных различий. Итак, как проверить дом перед покупкой, на что обратить внимание?

Вопрос 1. Что с землей? В первую очередь, необходимо узнать, на каком земельном участке построен дом, кому принадлежит этот участок. Это очень важно, поскольку если документы на землю не в порядке, это в дальнейшем может стать причиной потери купленного дома.

В некоторых случаях земля может не принадлежать владельцу дома, например, если этот дом – дача, и находится в дачном кооперативе. Это будет одним из факторов, удешевляющих стоимость загородного дома. Если земля находится в долгосрочной аренде – это тоже нежелательный вариант, поскольку договор аренды может быть не продлен.

Если же участок принадлежит владельцу – попросите его показать правоустанавливающие документы: государственный акт на землю, кадастровый план земельного участка. Сравните хотя бы приблизительно форму и площадь участка на плане с фактическими. Не лишним будет после осмотра загородного дома поговорить с владельцами соседних домов и участков: выяснить, не имеется ли у них каких-то земельных претензий к интересующему вас участку – такое нередко бывает.

Вопрос 2. Законны ли все постройки? Далее необходимо попросить у владельца правоустанавливающие документы на сам дом, внимательно изучить технический паспорт и поэтажные планы всех имеющихся на участке зданий, сравнить все это с тем, что вы реально видите. Выясните, все ли постройки обозначены в плане, все ли они соответствуют указанным в документах данным по этажности, площади.

Например, нередко бывает так, что в документах указан сарай площадью 10 кв.м., а по факту стоит двухэтажный гостевой дом площадью 100 кв. м. Подобные несоответствия могут обернуться большими штрафами и даже сносом незаконных построек, поэтому проверяйте внимательно. Если на участке имеются неузаконенные или несоответствующие техпаспорту постройки – предложите владельцу перед продажей узаконить их. Этот вопрос решается не быстро, но так вам будет намного спокойнее в будущем.

Какие еще правоустанавливающие документы обязательно необходимо проверить перед покупкой загородного дома?

  1. Госакт на землю.
  2. Свидетельство о госрегистрации права собственности на строение.
  3. Акт о введении дома в эксплуатацию.
  4. Домовая книга с указанием лиц, зарегистрированных в доме, или справка/выписка из нее.
  5. Если продавец состоит в браке или состоял на момент его покупки/строительства – понадобится согласие супруги/супруга (даже бывших) на продажу дома.
  6. Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние – понадобится согласие на продажу органов опеки/попечительства.
  7. Если в доме зарегистрирован гражданин, проходящий воинскую службу или отбывающий в местах лишения свободы – без его согласия нельзя продать дом.

Также при заключении сделки купли-продажи загородного дома необходимо проверить отсутствие каких-либо обременений по нему (чтобы дом не был заложен под кредит или на него не наложен был арест) – это должен сделать нотариус, проводящий сделку.

Вопрос 3. Когда и из чего построен дом? Перед покупкой загородного дома обязательно узнайте год постройки (он указан в документах). Чем старше дом, тем он более ветхий, чаще будет требовать ремонта, возможно – капитального.

Также узнайте, как закладывался фундамент, стены, крыша, какие материалы для этого использовались, какова их теплопроводность, влагоустойчивость, имеется ли гидроизоляция, насколько она прочна. Поинтересуйтесь, как высоко находятся грунтовые воды, не подтапливается ли подвал: спуститесь туда, проверьте, насколько там сухо/сыро. Поднимитесь на чердак, проверьте визуально, не протекает ли крыша.

Следует понимать, что на постройке дома часто экономят, даже во вред качеству, надежности. Особенно, когда дом строили строители на продажу, а не для хозяина.

Вот несколько полезных советов о том, как проверить дом перед покупкой:

  1. Идеальное время года для осмотра дома перед покупкой – весна. Потому что в этот период грунтовые воды текут наиболее обильно, и можно наиболее точно проверить, не подтекает ли подвал, не слишком ли там сыро.
  2. Осмотрите периметр дома: нет ли на стенах заметных подтеков, а в земле канавок, проложенных постоянными ручейками воды. Это будет свидетельствовать о некачественной системе водоотвода.
  3. Проверьте, как открываются все двери и окна. Если они скрипят, плохо входят в проем, и имеют другие признаки перекоса – это свидетельствует о том, что дом дал неровную усадку.
  4. Проверьте при помощи уровня насколько ровно возведены стены, проложены полы, перекрытия.
  5. Если вы хотите купить деревянный дом, то важно проверить, насколько качественно высушено дерево. Для этого можно использовать специальный тестер – влагомер.
  6. Если сток осуществляется в выгребную яму – проверьте, из чего она сделана. В идеале яма должна быть построена из кирпича или камня, снаружи оштукатурена, ее глубина должна быть не менее 1,5 м, ширина – не менее 1 м, длина – не менее 2,5 м – таковы стандарты.

Это лишь самые простые и доступные методы проверки состояния дома. Как вариант, вы можете воспользоваться услугами сторонних специалистов, которые проверят все строительные моменты более профессионально, за что им придется заплатить. Прибегать к таким услугам или нет – решать вам.

Вопрос 4. Когда проводился ремонт? Загородный дом, особенно старых годов построек – это недвижимость, которая постоянно требует ремонта. Узнайте, когда в последнее время проводился ремонт, что именно ремонтировали. Если его давно не было – это весомый повод снижать цену.

Вопрос 5. Что с коммуникациями? Загородный дом – это жилье, в котором не обязательно будут все необходимые коммуникации, также могут иметь место проблемы с подачей воды, электроэнергии.

Узнайте, откуда подается вода, если это своя скважина, то насколько вода в ней чистая, можно ли пробурить свою скважину, как глубоко находятся артезианские воды. Нет ли перебоев с подачей электроэнергии? Как отапливается дом? В каком состоянии приборы и система отопления?

Если к дому не подведен газ, “удобства во дворе”, или еще чего-то не хватает, узнайте, как близко расположены коммуникации, можно ли к ним подключиться, в какие затраты это обойдется.

Вопрос 6. Инфраструктура района. Конечно же, выбор и покупка загородного дома во многом зависит от района, в котором он расположен. Выясните все важные моменты: насколько удобно вам будет туда добираться, как ходит транспорт, какие инфраструктурные объекты расположены поблизости, как далеко до супермаркета, школы, детского сада, больницы, поликлиники и т.д. Также следует оценить ближайшие перспективы развития района, планируют ли там что-то строить, подводить коммуникации и т.д.

Это очень важный момент. Настолько важный, что от него существенно зависит цена на дом. Можно сказать примерно так: плохой дом в хорошем районе будет стоить столько же, сколько хороший дом в плохом районе. Поэтому, если бюджет ограничен, перед вами будет стоять выбор: что важнее – хороший дом или хороший район.

Осуществлять осмотр загородного дома вы можете как самостоятельно, так и с риэлтором. Во втором случае помните, что задача риэлтора – продать дом и заработать на этом, поэтому он будет представлять вам его только с лучших сторон. Увидеть недостатки – это ваша задача или задача привлеченных независимых экспертов. Риэлтор же не помешает для гарантии юридической чистоты всех документов, его ответственность за это должна быть зафиксирована в вашем с ним договоре.

В заключение хочу выделить главную мысль: идеальный дом, соответствующий всем важным для вас критериям, найти практически нереально. Тем более – по устраивающей вас цене. Поэтому при покупке загородного дома, необходимо смотреть, чтобы выполнялись главные требования (например, полный порядок с документами), а невыполнение второстепенных использовать как причину торговаться и хорошо снизить цену.

Желаю вам не ошибиться и купить загородный дом своей мечты! А я прощаюсь с вами. До новых встреч на Финансовом гении!

fingeniy.com

Частный дом–на что обратить внимание при покупке частного домовладения |

Для тех, кто внутренне принял решение поменять ограниченное пространство городской квартиры на частный дом, где только размеры двора и участка смогут остановить полет Вашей архитектурной и дизайнерской мысли, часто остро стоит вопрос – как правильно подобрать частный дом, какие документы необходимы для переоформления частного домовладения, как не попасть впросак.

Постараюсь ответить на эти вопросы с точки зрения опыта риэлтера.

Действительно, длительное время прожив в квартире и имея лишь некоторое представление о частном секторе, покупателю порой сложновато сориентироваться во всех нюансах сегмента частных домов. Ведь, в отличии от типовой «панели» или же «кирпича», частный дом обладает несколько другими параметрами оценки – и основной параметр бы я выделил, как качество дома (при поиске квартиры мы этот параметр ,в 99,9 процентах случаев как правило, опускаем)

Под качеством частного дома я подразумеваю прежде всего конструкционные особенности
Главный параметр, на который обращают внимание и делают упор при формировании заявки покупатели – добротность дома. Полезную информацию, касающуюся определения добротности домовладения и отсутствия конструкционных дефектов можно найти на специальных профессиональных порталах и здесь Украина строительная строительный портал для профессионалов, позволяет научиться самостоятельно определять качество строения. По словам специалистов, Украина строительная как портал удобен тем, что дает информацию в понятном виде — советы по строительству и ремонту могут получить как начинающие мастера, так и профессионалы, оказывающие строительные услуги на постоянной основе.
Что понимается под значением – добротный дом?
Добротный дом:-
-крепкая коробка
-надежная кровля
-высота потолков в доме – не менее 2,6 метра
-ровные потолки, ровные полы
-отсутствие «болезней дома» — грибок итд.

Крепкая коробка. Когда мы смотрим на стены частного дома, обращаем внимание на – трещины в кирпичной (или иной) кладке, угол стен, устойчивость фундамента, в последнюю очередь – на правильность внешних обслуживающих атрибутов (наличие «коньков» итд)
Трещины – основной дефект, при наличии которого дом уже нельзя назвать добротным.
Некоторые строители отмечают, что есть трещины которые особо не повлияют на устойчивость дома. Как правило, это микротрещины, которые могли возникнуть из за механического воздействия (к примеру, при установке металлопластиковых окон) Я так же думаю, что микротрещина – еще не повод для того, чтоб отворачиваться от дома – иногда, как говорят строители, вполне можно просто ее замазать специальным раствором (такая трещина не будет распространяться на всю стену.
Однозначно, дом нельзя назвать добротным, если трещины довольно крупные, идут от фундамента или пересекают часть стены. Такой дом устойчивым назвать никак нельзя.
Приобретая дом с трещинами, будьте готовы к тому, что стены в дальнейшем придется перекладывать заново.
Угол стен – из за конструкционных дефектов или особенностей почвы, стены могут визуально производить впечатление выпуклости, выгибаться итд. Однозначно, этот дом никак, даже с натяжкой, нельзя назвать добротным. Кирпичную кладку в 100 процентах случаев придется разбирать и перекладывать заново.

При осмотре фундамента прежде всего обращаем внимание на «его присутствие) – фундамент основа дома, от правильности его залития и формирования, зависит устойчивость дома. Неровность плоскости фундамента – верный признак того, что дом придется перестраивать заново, то есть Вы покупаете просто участок…

Итак, посмотрели на дом – обратили внимание на стены, крышу и фундамент.

Далее идем в дом.

Смотрим на полы. Плоскость полов должна быть ровная. Если Вы видите, что полы не ровные, в одной из комнат «уходят вниз», меняют градус – имеется, скорее всего, такой дефект как усадка фундамента. Просто перестелив полы, мы этот дефект не устраним
Потолки. Иногда в плоскости потолка мы видим балку, иногда называют –сволок. В принципе, если мы смотрим дома 50-60 х годов, то пугаться особенно нечего – так раньше строили. Единственное – балка (сволок) должна быть ровной, не гнилой. Если балка прогибается – скорее всего, придется менять крышу..
Опять же, иногда видим, даже при отсутствии балки, что потолки неровные – так же ,чаще всего, сигнал о том, что крышу придется менять. Что такое менять крышу – это просто разобрать старую, оставить от дома только стены, и выложить абсолютно новую. Процесс затратный и требует времени и привлечения профессионалов.

По моему мнению, добротный капитальный дом это:
-ровные стены – без трещин, без усадки фундамента
-Окна не менее, чем на расстоянии 1,6-2 метра от земли
-Естественно, полы выше уровня земли
-ровные потолки
-ровные полы

В основном, при строительстве частных домов в городе Харьков использовались – кирпич, дерево, шлакоблок, шлакобетон.
Если мы подыскиваем дом до 1970 года постройки, чаще всего дом будет деревянный обложен кирпичом. Пугаться, в принципе, не стоит- некоторые говорят, что такие дома даже теплее чем цельно кирпичные.

Коммуникации в доме – я бы очень не советовал зацикливаться на «наличии всех удобств» в доме. Чаще всего, приобретая частный дом со всеми удобствами- удобствами, которые сделали в 1960-1980 годах, что мы делаем? Выкидываем всю старую сантехнику, сталкиваемся с необходимостью замены труб – водопроводных и канализационных. То есть, что мы по сути купили?
Я бы советовал акцентировать внимание на домах с частичными удобствами – достаточно газ и вода в доме, если же вода есть во дворе – можно довольствоваться и этим.
Но — подчеркиваю – в этом случае обязательно, чтоб в доме было место где расположить удобства, сделать санузел. Отделочные материалы, такие как влагостойкий гипсокартон, с помощью которого можно формировать внутреннее пространство — сейчас довольно доступны. Сделать свой санузел в частном доме – вместе с материалом, работой, сантехникой – обойдется примерно до 2000 долл США (если брать во внимание сантехнику среднего класса) А как отличается стоимость дома со всеми удобствами от цены дома с частичными- все мы знаем.

Сливная яма или центральная канализация – вопрос индивидуальный. Конечно, часто хочется, чтоб наш дом был подключен к городской канализации, и в то же время не всегда это возможно – к примеру, в пригороде или сельских населенных пунктах. Сливные ямы , как правило, приходится обслуживать(очищать) раз в год.

В продолжении темы частных домов на m2.kharkov.ua следующая часть статьи будет посвящена документам необходимым для продажи частного дома.

источник «Недвижимость Харьков — Квадратный метр»

 

с вашего сайта.

m2.kharkov.ua

Покупка дома. На что обращать внимание при покупке дома

Покупка дома. На что обращать внимание при покупке дома.

Оговоримся сразу, покупка любой недвижимости – дело всегда хлопотное и ответственное. Но при покупке дома, - именно дома, а не квартиры, - дело хлопотное вдвойне.

Итак, объектами вашего пристального внимания должны стать:

  1. Состояние дома, его коммуникаций и участка. 
  2. Документы и их соответствие законодательным нормам и правилам.

Однако, как показывает практика, проверка всего перечисленного содержит множество подводных камней. Начнем, пожалуй, с самого простого – состояния дома и его коммуникаций.

Техническое состояние дома, его коммуникаций и участка.

Можно, конечно, долго спорить, что лучше: хороший дом в плохом месте или плохой в хорошем. Ясно одно: все мы хотим получить за свои кровные качественное, надежное жилье. Вопрос – как?

«Купил, въехал и живешь без забот» — на это рассчитывает большинство потребителей, приобретающих первый дом в своей жизни. На практике их мечты почти никогда не сбываются. Дом «под ключ», даже ценой в 500 тыс. долларов, не гарантирует легкой жизни. Уже в первую зиму может отключиться электричество, а вслед за ним и газовый котел. Увы, даже в суперсовременном нововыстроенном и широко разрекламированном коттеджном поселке качество может хромать. Поскольку невысокий зачастую профессионализм строителей нередко сопровождается банальным воровством. "Экономят" на всем и подсчитать расход материала сложно. «Экономят» на марке бетона, утеплителе, кирпиче и на всем остальном. Масса застройщиков увеличивает свою прибыль в ущерб качеству. Сэкономить можно везде — на материалах, рабочей силе, сроках. И при этом пустить пыль в глаза красивым фасадом.

Посему приобретение загородного дома даже непосредственно у застройщика далеко не есть гарантия качества. Что уж говорить о качестве частной застройки по неизвестному проекту 30-летней давности.

В любом случае, согласитесь, было бы наивным полагать, что продавец сам покажет вам все изъяны. Его цель – дороже и быстрее. Поэтому здесь есть два пути.

Первый - вы самолично проверяете качество постройки. Второй – доверяете проверку специалистам.

Самостоятельная проверка состояния дома, его коммуникаций и участка.

Понятно, что людей, разбирающихся в строительных премудростях – меньшинство. При покупке коттеджа обычный покупатель основное внимание обычно обращает на место и участок, дизайн и планировку дома. В то время как основные «мины» зарыты в строительной сфере. Что же делать человеку, который покупает дом без привлечения экспертов? На что смотреть, чтобы составить хоть какое-то впечатление о качестве строительства? Существует целый ряд надежных правил, которые позволяют на деле проверить состояние предлагаемого объекта недвижимости. Попробуем их перечислить. 

  1. Смотреть дом лучше весной. Тающий снег и грунтовые воды даже самому несведущему человеку сразу покажут, затоплен ли в доме подвал и достаточна ли гидроизоляция фундамента. Если углы в подвале сырые, это должно навести на подозрения.
  2. Осмотрите чердак и кровлю. Именно там зачастую прячется скелет в шкафу. Дом может выглядеть как конфетка, но до чердака «красота» часто не доходит. Именно там можно увидеть дом без прикрас. Даже при самом беглом осмотре можно легко заметить элементарные недостатки в кровле: она может банально подтекать. Стоит также проверить, как уложена кровля и насколько правильно устроена система водоотвода. Недостатки могут быть легко замечены даже неопытным глазом по подтекам на внешних стенах дома или наличию явно незапланированных проектом вымытых водой канавок помимо специально проложенных желобков.

     


    Неправильно установленный канал для стока воды может привести к повреждению элементов фасада, разрушению цоколя, а также преждевременному износу фундамента.

  3. Обратите внимание на то, как открываются двери. Если, что называется, со скрипом, - дом дал неправильную усадку.
  4. Проверьте также окна. Насколько легко они открываются. Кроме того, часто в камеры стеклопакетов попадает влага, что также может заметить внимательный глаз.
  5. Зайдя в дом, попросите включить всё: электричество, отопление, воду и так далее. Любой отказ от включения какой-либо из систем должен вас насторожить.
  6. Узнайте схему подачи воды непосредственно в дом. Проверьте работоспособность всей системы и ее термоизоляцию, чтобы зимой трубы не замерзли и не полопались. Самое простое, что нужно сделать первым делом - это включить котел и по прошествии получаса потрогать батареи во всех комнатах, чтобы понять, везде ли доходит горячая вода. Бывает даже, что бывшие хозяева просто забыли на зиму слить воду в трубах – в таком случае, запуск системы отопления быстро выведет на чистую воду недобросовестных продавцов, обнаружив невидные глазу трещины в трубах – они будут просто протекать. Стоит также проверить наличие всех кранов для спуска воздуха в батареях – иначе вполне может оказаться, что обогрев дома впоследствии все равно будет неравномерным по причине постепенного образования в трубах воздушных пробок. Конечно, невозможно даже при cамом скрупулезном осмотре понять, везде ли проложена по трубам изоляция – не будешь же ковырять дырки в стене. Однако, практически в любом доме есть места, где трубы видны во всей красе – вряд ли, если изоляция отсутствует там, можно ожидать ее наличия во всех остальных скрытых от любопытного взгляда местах.
  7. Исследуйте, правильно ли возведены стены и положен паркет. Аккуратность выполнения этих работ является лакмусовой бумажкой качества строительства вообще. Ровность стен или пола легко проверит любой человек – для этого нужно к поверхности приложить длинную линейку или брус. Если они прилегают неплотно, и есть зазоры и выпуклости – строители явно не задавались целью сделать ее идеально ровной. Вертикальность стен и горизонтальность уложенного паркета можно определить при помощи нехитрого инструмента - строительного уровня.

     


    Имеющийся в нем пузырек (ватерпас) должен находиться ровно посередине. Если он "уходит" к одному из краев – исследуемая поверхность наклонена в ту или другую сторону.

  8. Если объект вашего внимания – деревянный дом, проверьте, как просушено дерево. Вымерить его влажность можно влагомером.

     


    Для клееного бруса нормальная влажность составляет 16 процентов, для типичного бруса или бревна - до 20 процентов. Наличие черноты древесины может говорить о том, что дом не обработан антисептиками или специальными составами.

  9. Осмотрите канализацию. Как минимум, для этого нужно слить большой объем воды и посмотреть, насколько быстро она уходит. Затем визуально проверить состояние труб – на них не должно быть влаги. Если вы рассматриваете вариант покупки дома с выгребной ямой, не погнушайтесь осмотреть и ее. Ее размеры должны вписываться в стандарты: длина 2,5-3 м, ширина -0,8-1 м, глубина - 1,5 м. Стены выгребной ямы должны быть выложены из кирпича, камня или бетона, и оштукатурены цементным раствором. Если же для изготовления стен были применены доски, то они должны быть плотными, хорошо проконопаченными и дважды покрытыми битумом. Если выгребная яма заполнена почти полностью – это должно насторожить. Возможно, причина в том, что плохо работает или и даже вовсе отсутствует дренажная система. В любом случае, лучшим вариантом является все же централизованная канализация, так как местная может через какое-то время не оправдать вашего доверия. Первые несколько лет она может работать отлично, но чем больше ей лет, тем чаще приходится ее откачивать. Имейте ввиду, лет через 10-15 встанет вопрос о новой выгребной яме или реконструкции старой. Хотя, если вы готовы тратить на вызов спецмашины довольно приличные деньги, то можете не обращать на это внимания.

Итак, если по всем вышеперечисленным пунктам ваше потенциальное жилье удовлетворяет всем вашим требованиям и ожиданиям, можно переходить к следующему этапу проверки – документарному. Однако, если хоть что-то показалось вам мало-мальски сомнительным – не стоит торопиться с заключением сделки. Лучше обратиться к специалистам-строителям.

Проверка состояния дома, его коммуникаций и участка с помощью профессионалов

Во-первых, для чего это нужно. Даже если дом понравился вам, вполне может случиться так, что знаток при ближайшем рассмотрении легко определит, что он находится вовсе в непригодном состоянии, и даже заключит, что разумнее было бы его снести и построить новый.

Во-вторых, только и сугубо состоянием дома вопрос его пригодности для проживания не ограничивается. Качество коммуникаций – вот что зачастую становится тем самым котом в мешке, которого трудно как следует рассмотреть при отсутствии должного опыта и навыков.

Вот всего лишь пара примеров, почему все-таки лучше обратиться к профессионалам. Не так давно имел место случай продажи дома якобы с централизованным газовым отоплением. При включении котла и плиты покупатель вполне мог удостовериться в том, что газ в доме наличествует. Однако на поверку централизованный газопровод оказался просто вкопанными в землю газовыми баллонами. Эксперт бы в такой ситуации легко раскусил мошенников, осмотрев вход газовых труб в дом.

Если дом осмотрит эксперт, он также, например, без труда определит, что дымоход заложен кирпичом и в нем попросту отсутствует тяга.


Или вот такой частный случай. Приглашенные эксперты обнаружили, что при строительстве была допущена маленькая ошибка: при укладке кровли положили не той стороной гидроизоляционный материал.


В результате утеплитель вымок и пришел в негодность, стропила сгнили, появился грибок.


Если бы хозяева раскошелились на эксперта до покупки дома, им бы не пришлось заново перекрывать медную крышу. Цена вопроса — 50 тыс. долларов.

Как показывает печальный опыт, очень часто на недобросовестность продавцов жилья наталкиваются покупатели домов в коттеджных поселках. Редкий покупатель имеет представление о том, как выглядит газораспределительный пункт (ГРП) и сможет обнаружить признаки водо- и энергоснабжения недвижимости. По рассказам риэлтеров, в одном из поселков застройщик выдавал за ГРП пожарный бункер. Неискушенным покупателям даже не пришло в голову проверить его содержимое, в то время как специалист определил бы подделку на глаз.



В итоге фальшивку обнаружили уже только после того, как в поселке были распроданы все участки. Два года счастливые владельцы новоприобретенной престижной недвижимости были вынуждены ждать, когда к поселку, наконец, подведут газ.

Почему зачастую мы пренебрегаем возможностью проверить дом «от» и «до» при помощи экспертов? Бытует мнение, что экспертиза - это дорого. Но на самом деле услуга не так дорога по сравнению с ценой ошибки при покупке «неправильного» дома и печальными перспективами его перестройки. Обычно выезд специалиста, вооруженного лазерной линейкой и богатым личным опытом, стоит в среднем, в зависимости от размеров дома, 100-200 долларов. После двухчасового осмотра дома и изучения чертежей специалист расскажет массу интересного о доме и обнаружит те недостатки, которые непрофессионал, каковым, чаще всего, и является покупатель, никогда бы не заметил.

Для более углубленной экспертизы можно вызвать бригаду экспертов - это будет стоить порядка 5 долларов с квадратного метра коттеджа. Специалисты приедут, вооруженные влагомерами, а также приборами неразрушающего контроля, позволяющими с помощью акустических и электромагнитных волн измерить марку бетона или напряжения в арматуре.


В случае необходимости эксперты прибегнут и к «разрушающим» методам: откопают фундамент, чтобы проверить гидроизоляцию. Полное обследование дома может включать даже серию лабораторных анализов.


Эксперты отберут образцы конструкций, к примеру, той же арматуры, и выдадут уже полностью научно обоснованное заключение об их состоянии. В итоге на руки вы получите подробный документ, с четким и точным диагнозом исследуемому объекту. В этом случае отсчет стоимости процедуры начинается с отметки 700 долларов.

Конечно, вряд ли вам в обязательном порядке при покупке дома нужно откапывать фундамент и ковырять стены. Да и сомнительно, чтобы продавец пошел навстречу такой вашей инициативе: вы-то вполне можете от покупки отказаться, а дом местами может потерять товарный вид. В большинстве случаев вполне достаточно визуального осмотра и проверки при помощи специальной аппаратуры. Как правило, организации, которые занимаются проверкой состояния конструкций, владеют как разрушающими, так и неразрушающими методами. Найти координаты экспертов достаточно легко: полистайте любую газету объявлений - в разделе «Строительство. Услуги» вы обязательно найдете как минимум пару предложений с пометкой «технические заключения».

Возможно также проведение анализа сохранности тепла. Цель такого анализа заключается в том, чтобы выявить возможную утечку тепла, проверив стены, окна и различные места соединений. Здесь возможны два варианта. Первый - эксперт оценивает «утепленность» дома визуально, опираясь на свой многолетний строительный опыт, и выдает вам устное заключение. Результатом работы во втором варианте должен стать документ под названием «Энергетический паспорт объекта», который выдается после тщательной проверки в соответствии с так называемыми Государственными строительными нормами. Осуществить такой анализ может, в принципе, любая проектная организация. Эта процедура пока не так распространена при покупке жилых домов, однако в скором времени ее собираются сделать обязательной при проектировании любых зданий, в том числе, и частных домов.

Краткое резюме: на проверке качества экономит только ленивый. И скупой. Который, как известно, платит дважды.

Проверка документации

Документы – это наше всё. Согласитесь, было бы весьма легкомысленным после таких титанических трудов и усилий погореть на элементарном пренебрежении к бумагам, подтверждающим наше святое право собственности на приобретенное жилье. Увы, трудностей на этом этапе – не меньше, и нужно при любых обстоятельствах быть во всеоружии.

Итак, что смотреть, куда бежать и что делать.

Список всех документов и формулировки их названий могут, конечно, отличаться в зависимости от страны проживания. Например, в «украинском варианте» можно перечислить следующие:

  1. свидетельство государственной регистрации права собственности на землю; 
  2. свидетельство государственной регистрации права собственности на строение; 
  3. разрешение на строительство;
  4. акт о введении дома в эксплуатацию;
  5. согласие супруги (супруга) на продажу дома;
  6. справка о количестве человек, прописанных в доме.

Кроме того, полный перечень документов может значительно разниться в зависимости от типа жилья и участка, от истории дома, от путей возникновения частной собственности на объект и т.д.

Казалось бы, точный перечень необходимых документов, подлежащих обязательной проверке, всегда можно получить в том же БТИ. А в случае, если сделка о покупке недвижимости осуществляется при помощи риэлтора, на нем же лежит обязанность проверки всех необходимых бумаг. Однако золотое правило покупки недвижимости гласит: доверяй, но проверяй.

Итак, что нужно сделать, чтобы обезопасить себя от будущих проблем с правом собственности:

  1. Требуйте одновременного оформления двух отдельных договоров купли-продажи. Ведь вы одновременно приобретаете и дом, и землю, на которой он находится. На рынке сейчас участились случаи мошенничества, когда после подписания документов на дом продавец избегает оформления земельного участка. А это, в свою очередь, влечет определенные проблемы для покупателя в будущем. К примеру, может оказаться, что участок ранее был перепродан другому лицу. В таком случае, вы рискуете потерять купленный и уже обустроенный дом, поскольку ваша сделка может быть признана недействительной.
  2. Обратите внимание на то, соответствует ли площадь участка, оформленного в собственность по документам, размеру надела, предъявляемого покупателю, и проверьте, не пытаются ли вам продать землю, являющуюся, по сути, самозахватом. Если площадь документарная не соответствует действительной – лучше откажитесь от сомнительной сделки.
  3. Проверьте соответствие государственного акта на землю тому участку, который вам показывают. Внимательно проверьте площадь участка, правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в Управлении земельных ресурсов.
  4. Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Для этого нужно, во-первых, вымерять расстояния от дома до установленных границ и свериться с имеющимся планом территории. Во-вторых, четкие границы земельных наделов указаны в документах, хранящихся в Центре земельного кадастра. В любом случае, такого рода бумаги по вашему требованию должен предоставить продавец, поскольку информация о частной собственности является закрытой и получить ее от государственных органов может только он. Вам же наверняка не помешает для составления предварительной картины расспросить соседей, заглянуть, к председателю квартального комитета или в поселковый совет.
  5. Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье, - таких как арест коттеджа, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация проверяется непосредственно нотариусом по нотариальному реестру и должна быть четко зафиксирована при заключении сделки.
  6. Выясните историю коттеджа: как проводились и оформлялись все предшествующие сделки с этой недвижимостью. Именно на этом этапе могут всплыть такие факты, как продажа коттеджа лицами, не имеющими на то необходимых полномочий. Если у дома (участка) сменилось несколько владельцев, надо уточнить правильность оформления предыдущих договоров купли-продажи: все они должны быть заверены нотариусом и пройти государственную регистрацию. В противном случае сделка считается недействительной и все последующие за ней — тоже. Все договоры купли-продажи хранятся в архиве БТИ. Подразумевается, что если БТИ выдает документы, разрешающие продажу жилья, все предыдущие договора купли-продажи уже проверены специалистами бюро. Однако, на практике бывают случаи, когда объявившиеся предыдущие владельцы дома подтверждают в суде свое право собственности. Поэтому лучше, чтобы все архивные документы были проверены – обычно такая возможность есть у риэлторских агентств, сотрудничающих с БТИ.
  7. Потребуйте проектную документацию на дом и на инженерные системы. Вроде бы несложно, но в массе случаев застройщик не может ее предоставить. Требовать надо все документы — договоры с компаниями, установившими инженерные системы, а также сертификаты, инструкции по пользованию и гарантийные талоны. Необходимо получить и все схемы разводки коммуникаций — электричества, воды, тепла, газа. Как ни странно, даже в дорогих коттеджах застройщик может не знать, где у него проходят кабели и трубы. Незнание этого может сильно осложнить ликвидацию возможной поломки в будущем: в поисках нужного провода легко разломать полдома. Кроме этого, важно получить технические условия на подключение коммуникаций. Если таких документов нет, то через некоторое время может оказаться, что подключение к магистральной сети было незаконным, после чего вас могут от нее отключить.
  8. Проштудируйте техпаспорт БТИ, дабы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения.

На самом деле, в зависимости от типа дома и участка в каждом отдельном случае возможны дополнительные пункты, подлежащие обязательной проверке. Например, иногда даже всплывает необходимость проверить дееспособность продавца, иначе сделка впоследствии может быть признана недействительной. Возможные подвохи может почувствовать опытный риэлтор, поэтому в случае покупки дома, где вероятность наличия таких подвохов гораздо выше, чем при покупке квартиры, есть большой смысл доверить проверку документов риэлторскому агентству с хорошей репутацией.

Документы в порядке – принимайтесь за сделку. И, если вам удастся и ее провести без сучка, без задоринки, мы с удовольствием поздравим вас с новым, удобным, комфортным и правильно выбранным домом!

domo-vod.at.ua

На что обращать внимание при покупке дома?

На что обращать внимание при покупке дома? от 22.07.2013 09:29

Жилая недвижимость
Автор: Эдуард Васильев
Просмотров: 7165

Оговоримся сразу, покупка любой недвижимости – дело всегда хлопотное и ответственное. Но при покупке дома, - именно дома, а не квартиры, - дело хлопотное вдвойне.

Итак, объектами вашего пристального внимания должны стать:

- Состояние дома, его коммуникаций и участка.
- Документы и их соответствие законодательным нормам и правилам.

Однако, как показывает практика, проверка всего перечисленного содержит множество подводных камней. Начнем, пожалуй, с самого простого – состояния дома и его коммуникаций.

Техническое состояние дома, его коммуникаций и участка.

Можно, конечно, долго спорить, что лучше: хороший дом в плохом месте или плохой в хорошем. Ясно одно: все мы хотим получить за свои кровные качественное, надежное жилье. Вопрос – как?
«Купил, въехал и живешь без забот» — на это рассчитывает большинство потребителей, приобретающих первый дом в своей жизни. На практике их мечты почти никогда не сбываются. Дом «под ключ», даже ценой в 500 тыс. долларов, не гарантирует легкой жизни. Уже в первую зиму может отключиться электричество, а вслед за ним и газовый котел. Увы, даже в суперсовременном нововыстроенном и широко разрекламированном коттеджном поселке качество может хромать. Поскольку невысокий зачастую профессионализм строителей нередко сопровождается банальным воровством. "Экономят" на всем и подсчитать расход материала сложно. «Экономят» на марке бетона, утеплителе, кирпиче и на всем остальном. Масса застройщиков увеличивает свою прибыль в ущерб качеству. Сэкономить можно везде — на материалах, рабочей силе, сроках. И при этом пустить пыль в глаза красивым фасадом.

Посему приобретение загородного дома даже непосредственно у застройщика далеко не есть гарантия качества. Что уж говорить о качестве частной застройки по неизвестному проекту 30-летней давности.

В любом случае, согласитесь, было бы наивным полагать, что продавец сам покажет вам все изъяны. Его цель – дороже и быстрее. Поэтому здесь есть два пути.

Первый - вы самолично проверяете качество постройки.
Второй – доверяете проверку специалистам.

Самостоятельная проверка состояния дома, его коммуникаций и участка.

Понятно, что людей, разбирающихся в строительных премудростях – меньшинство. При покупке коттеджа обычный покупатель основное внимание обычно обращает на место и участок, дизайн и планировку дома. В то время как основные «мины» зарыты в строительной сфере. Что же делать человеку, который покупает дом без привлечения экспертов? На что смотреть, чтобы составить хоть какое-то впечатление о качестве строительства? Существует целый ряд надежных правил, которые позволяют на деле проверить состояние предлагаемого объекта недвижимости. Попробуем их перечислить.

Смотреть дом лучше весной. Тающий снег и грунтовые воды даже самому несведущему человеку сразу покажут, затоплен ли в доме подвал и достаточна ли гидроизоляция фундамента. Если углы в подвале сырые, это должно навести на подозрения.

Осмотрите чердак и кровлю. Именно там зачастую прячется скелет в шкафу. Дом может выглядеть как конфетка, но до чердака «красота» часто не доходит. Именно там можно увидеть дом без прикрас. Даже при самом беглом осмотре можно легко заметить элементарные недостатки в кровле: она может банально подтекать. Стоит также проверить, как уложена кровля и насколько правильно устроена система водоотвода. Недостатки могут быть легко замечены даже неопытным глазом по подтекам на внешних стенах дома или наличию явно незапланированных проектом вымытых водой канавок помимо специально проложенных желобков.

Неправильно установленный канал для стока воды может привести к повреждению элементов фасада, разрушению цоколя, а также преждевременному износу фундамента.

Обратите внимание на то, как открываются двери. Если, что называется, со скрипом, - дом дал неправильную усадку.

Проверьте также окна. Насколько легко они открываются. Кроме того, часто в камеры стеклопакетов попадает влага, что также может заметить внимательный глаз.

Зайдя в дом, попросите включить всё: электричество, отопление, воду и так далее. Любой отказ от включения какой-либо из систем должен вас насторожить.

Узнайте схему подачи воды непосредственно в дом. Проверьте работоспособность всей системы и ее термоизоляцию, чтобы зимой трубы не замерзли и не полопались. Самое простое, что нужно сделать первым делом - это включить котел и по прошествии получаса потрогать батареи во всех комнатах, чтобы понять, везде ли доходит горячая вода. Бывает даже, что бывшие хозяева просто забыли на зиму слить воду в трубах – в таком случае, запуск системы отопления быстро выведет на чистую воду недобросовестных продавцов, обнаружив невидные глазу трещины в трубах – они будут просто протекать. Стоит также проверить наличие всех кранов для спуска воздуха в батареях – иначе вполне может оказаться, что обогрев дома впоследствии все равно будет неравномерным по причине постепенного образования в трубах воздушных пробок. Конечно, невозможно даже при cамом скрупулезном осмотре понять, везде ли проложена по трубам изоляция – не будешь же ковырять дырки в стене. Однако, практически в любом доме есть места, где трубы видны во всей красе – вряд ли, если изоляция отсутствует там, можно ожидать ее наличия во всех остальных скрытых от любопытного взгляда местах.

Исследуйте, правильно ли возведены стены и положен паркет. Аккуратность выполнения этих работ является лакмусовой бумажкой качества строительства вообще. Ровность стен или пола легко проверит любой человек – для этого нужно к поверхности приложить длинную линейку или брус. Если они прилегают неплотно, и есть зазоры и выпуклости – строители явно не задавались целью сделать ее идеально ровной. Вертикальность стен и горизонтальность уложенного паркета можно определить при помощи нехитрого инструмента - строительного уровня.

Имеющийся в нем пузырек (ватерпас) должен находиться ровно посередине. Если он "уходит" к одному из краев – исследуемая поверхность наклонена в ту или другую сторону.

Если объект вашего внимания – деревянный дом, проверьте, как просушено дерево. Вымерить его влажность можно влагомером.

Для клееного бруса нормальная влажность составляет 16 процентов, для типичного бруса или бревна - до 20 процентов. Наличие черноты древесины может говорить о том, что дом не обработан антисептиками или специальными составами.

Осмотрите канализацию. Как минимум, для этого нужно слить большой объем воды и посмотреть, насколько быстро она уходит. Затем визуально проверить состояние труб – на них не должно быть влаги. Если вы рассматриваете вариант покупки дома с выгребной ямой, не погнушайтесь осмотреть и ее. Ее размеры должны вписываться в стандарты: длина 2,5-3 м, ширина -0,8-1 м, глубина - 1,5 м. Стены выгребной ямы должны быть выложены из кирпича, камня или бетона, и оштукатурены цементным раствором. Если же для изготовления стен были применены доски, то они должны быть плотными, хорошо проконопаченными и дважды покрытыми битумом. Если выгребная яма заполнена почти полностью – это должно насторожить. Возможно, причина в том, что плохо работает или и даже вовсе отсутствует дренажная система. В любом случае, лучшим вариантом является все же централизованная канализация, так как местная может через какое-то время не оправдать вашего доверия. Первые несколько лет она может работать отлично, но чем больше ей лет, тем чаще приходится ее откачивать. Имейте ввиду, лет через 10-15 встанет вопрос о новой выгребной яме или реконструкции старой. Хотя, если вы готовы тратить на вызов спецмашины довольно приличные деньги, то можете не обращать на это внимания.

Итак, если по всем вышеперечисленным пунктам ваше потенциальное жилье удовлетворяет всем вашим требованиям и ожиданиям, можно переходить к следующему этапу проверки – документарному. Однако, если хоть что-то показалось вам мало-мальски сомнительным – не стоит торопиться с заключением сделки. Лучше обратиться к специалистам-строителям.

Проверка состояния дома, его коммуникаций и участка с помощью профессионалов

Во-первых, для чего это нужно. Даже если дом понравился вам, вполне может случиться так, что знаток при ближайшем рассмотрении легко определит, что он находится вовсе в непригодном состоянии, и даже заключит, что разумнее было бы его снести и построить новый.

Во-вторых, только и сугубо состоянием дома вопрос его пригодности для проживания не ограничивается. Качество коммуникаций – вот что зачастую становится тем самым котом в мешке, которого трудно как следует рассмотреть при отсутствии должного опыта и навыков.

Вот всего лишь пара примеров, почему все-таки лучше обратиться к профессионалам. Не так давно имел место случай продажи дома якобы с централизованным газовым отоплением. При включении котла и плиты покупатель вполне мог удостовериться в том, что газ в доме наличествует. Однако на поверку централизованный газопровод оказался просто вкопанными в землю газовыми баллонами. Эксперт бы в такой ситуации легко раскусил мошенников, осмотрев вход газовых труб в дом. Если дом осмотрит эксперт, он также, например, без труда определит, что дымоход заложен кирпичом и в нем попросту отсутствует тяга.

Или вот такой частный случай. Приглашенные эксперты обнаружили, что при строительстве была допущена маленькая ошибка: при укладке кровли положили не той стороной гидроизоляционный материал. В результате утеплитель вымок и пришел в негодность, стропила сгнили, появился грибок.

Если бы хозяева раскошелились на эксперта до покупки дома, им бы не пришлось заново перекрывать медную крышу. Цена вопроса — 50 тыс. долларов.

Как показывает печальный опыт, очень часто на недобросовестность продавцов жилья наталкиваются покупатели домов в коттеджных поселках. Редкий покупатель имеет представление о том, как выглядит газораспределительный пункт (ГРП) и сможет обнаружить признаки водо- и энергоснабжения недвижимости. По рассказам риэлтеров, в одном из поселков застройщик выдавал за ГРП пожарный бункер. Неискушенным покупателям даже не пришло в голову проверить его содержимое, в то время как специалист определил бы подделку на глаз.

В итоге фальшивку обнаружили уже только после того, как в поселке были распроданы все участки. Два года счастливые владельцы новоприобретенной престижной недвижимости были вынуждены ждать, когда к поселку, наконец, подведут газ.

Почему зачастую мы пренебрегаем возможностью проверить дом «от» и «до» при помощи экспертов? Бытует мнение, что экспертиза - это дорого. Но на самом деле услуга не так дорога по сравнению с ценой ошибки при покупке «неправильного» дома и печальными перспективами его перестройки. Обычно выезд специалиста, вооруженного лазерной линейкой и богатым личным опытом, стоит в среднем, в зависимости от размеров дома, 100-200 долларов. После двухчасового осмотра дома и изучения чертежей специалист расскажет массу интересного о доме и обнаружит те недостатки, которые непрофессионал, каковым, чаще всего, и является покупатель, никогда бы не заметил.
Для более углубленной экспертизы можно вызвать бригаду экспертов - это будет стоить порядка 5 долларов с квадратного метра коттеджа. Специалисты приедут, вооруженные влагомерами, а также приборами неразрушающего контроля, позволяющими с помощью акустических и электромагнитных волн измерить марку бетона или напряжения в арматуре.

В случае необходимости эксперты прибегнут и к «разрушающим» методам: откопают фундамент, чтобы проверить гидроизоляцию. Полное обследование дома может включать даже серию лабораторных анализов.

Эксперты отберут образцы конструкций, к примеру, той же арматуры, и выдадут уже полностью научно обоснованное заключение об их состоянии. В итоге на руки вы получите подробный документ, с четким и точным диагнозом исследуемому объекту. В этом случае отсчет стоимости процедуры начинается с отметки 700 долларов.

Конечно, вряд ли вам в обязательном порядке при покупке дома нужно откапывать фундамент и ковырять стены. Да и сомнительно, чтобы продавец пошел навстречу такой вашей инициативе: вы-то вполне можете от покупки отказаться, а дом местами может потерять товарный вид. В большинстве случаев вполне достаточно визуального осмотра и проверки при помощи специальной аппаратуры. Как правило, организации, которые занимаются проверкой состояния конструкций, владеют как разрушающими, так и неразрушающими методами. Найти координаты экспертов достаточно легко: полистайте любую газету объявлений - в разделе «Строительство. Услуги» вы обязательно найдете как минимум пару предложений с пометкой «технические заключения».

Возможно также проведение анализа сохранности тепла. Цель такого анализа заключается в том, чтобы выявить возможную утечку тепла, проверив стены, окна и различные места соединений. Здесь возможны два варианта. Первый - эксперт оценивает «утепленность» дома визуально, опираясь на свой многолетний строительный опыт, и выдает вам устное заключение. Результатом работы во втором варианте должен стать документ под названием «Энергетический паспорт объекта», который выдается после тщательной проверки в соответствии с так называемыми Государственными строительными нормами. Осуществить такой анализ может, в принципе, любая проектная организация. Эта процедура пока не так распространена при покупке жилых домов, однако в скором времени ее собираются сделать обязательной при проектировании любых зданий, в том числе, и частных домов.

Краткое резюме: на проверке качества экономит только ленивый. И скупой. Который, как известно, платит дважды.
Проверка документации

Документы – это наше всё. Согласитесь, было бы весьма легкомысленным после таких титанических трудов и усилий погореть на элементарном пренебрежении к бумагам, подтверждающим наше святое право собственности на приобретенное жилье. Увы, трудностей на этом этапе – не меньше, и нужно при любых обстоятельствах быть во всеоружии.

Итак, что смотреть, куда бежать и что делать.

Список всех документов и формулировки их названий могут, конечно, отличаться в зависимости от страны проживания. Например, в «украинском варианте» можно перечислить следующие:

- свидетельство государственной регистрации права собственности на землю;
- свидетельство государственной регистрации права собственности на строение;
- разрешение на строительство;
- акт о введении дома в эксплуатацию;
- согласие супруги (супруга) на продажу дома;
- справка о количестве человек, прописанных в доме.

Кроме того, полный перечень документов может значительно разниться в зависимости от типа жилья и участка, от истории дома, от путей возникновения частной собственности на объект и т.д.

Казалось бы, точный перечень необходимых документов, подлежащих обязательной проверке, всегда можно получить в том же БТИ. А в случае, если сделка о покупке недвижимости осуществляется при помощи риэлтора, на нем же лежит обязанность проверки всех необходимых бумаг. Однако золотое правило покупки недвижимости гласит: доверяй, но проверяй.

Итак, что нужно сделать, чтобы обезопасить себя от будущих проблем с правом собственности:
Требуйте одновременного оформления двух отдельных договоров купли-продажи. Ведь вы одновременно приобретаете и дом, и землю, на которой он находится. На рынке сейчас участились случаи мошенничества, когда после подписания документов на дом продавец избегает оформления земельного участка. А это, в свою очередь, влечет определенные проблемы для покупателя в будущем. К примеру, может оказаться, что участок ранее был перепродан другому лицу. В таком случае, вы рискуете потерять купленный и уже обустроенный дом, поскольку ваша сделка может быть признана недействительной.

Обратите внимание на то, соответствует ли площадь участка, оформленного в собственность по документам, размеру надела, предъявляемого покупателю, и проверьте, не пытаются ли вам продать землю, являющуюся, по сути, самозахватом. Если площадь документарная не соответствует действительной – лучше откажитесь от сомнительной сделки.

Проверьте соответствие государственного акта на землю тому участку, который вам показывают. Внимательно проверьте площадь участка, правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в Управлении земельных ресурсов.

Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Для этого нужно, во-первых, вымерять расстояния от дома до установленных границ и свериться с имеющимся планом территории. Во-вторых, четкие границы земельных наделов указаны в документах, хранящихся в Центре земельного кадастра. В любом случае, такого рода бумаги по вашему требованию должен предоставить продавец, поскольку информация о частной собственности является закрытой и получить ее от государственных органов может только он. Вам же наверняка не помешает для составления предварительной картины расспросить соседей, заглянуть, к председателю квартального комитета или в поселковый совет.

Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье, - таких как арест коттеджа, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация проверяется непосредственно нотариусом по нотариальному реестру и должна быть четко зафиксирована при заключении сделки.

Выясните историю коттеджа: как проводились и оформлялись все предшествующие сделки с этой недвижимостью. Именно на этом этапе могут всплыть такие факты, как продажа коттеджа лицами, не имеющими на то необходимых полномочий. Если у дома (участка) сменилось несколько владельцев, надо уточнить правильность оформления предыдущих договоров купли-продажи: все они должны быть заверены нотариусом и пройти государственную регистрацию. В противном случае сделка считается недействительной и все последующие за ней — тоже. Все договоры купли-продажи хранятся в архиве БТИ. Подразумевается, что если БТИ выдает документы, разрешающие продажу жилья, все предыдущие договора купли-продажи уже проверены специалистами бюро. Однако, на практике бывают случаи, когда объявившиеся предыдущие владельцы дома подтверждают в суде свое право собственности. Поэтому лучше, чтобы все архивные документы были проверены – обычно такая возможность есть у риэлторских агентств, сотрудничающих с БТИ.

Потребуйте проектную документацию на дом и на инженерные системы. Вроде бы несложно, но в массе случаев застройщик не может ее предоставить. Требовать надо все документы — договоры с компаниями, установившими инженерные системы, а также сертификаты, инструкции по пользованию и гарантийные талоны. Необходимо получить и все схемы разводки коммуникаций — электричества, воды, тепла, газа. Как ни странно, даже в дорогих коттеджах застройщик может не знать, где у него проходят кабели и трубы. Незнание этого может сильно осложнить ликвидацию возможной поломки в будущем: в поисках нужного провода легко разломать полдома. Кроме этого, важно получить технические условия на подключение коммуникаций. Если таких документов нет, то через некоторое время может оказаться, что подключение к магистральной сети было незаконным, после чего вас могут от нее отключить.

Проштудируйте техпаспорт БТИ, дабы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения.

На самом деле, в зависимости от типа дома и участка в каждом отдельном случае возможны дополнительные пункты, подлежащие обязательной проверке. Например, иногда даже всплывает необходимость проверить дееспособность продавца, иначе сделка впоследствии может быть признана недействительной. Возможные подвохи может почувствовать опытный риэлтор, поэтому в случае покупки дома, где вероятность наличия таких подвохов гораздо выше, чем при покупке квартиры, есть большой смысл доверить проверку документов риэлторскому агентству с хорошей репутацией.

Документы в порядке – принимайтесь за сделку. И, если вам удастся и ее провести без сучка, без задоринки, мы с удовольствием поздравим вас с новым, удобным, комфортным и правильно выбранным домом!

Информация из источника

  • < Назад
  • Вперёд >

Для комментирования войдите на сайт

danan.ru

На что обратить внимание при выборе дома

Кому-то жизнь в деревне может показаться скучной и примитивной. Однако имея голову на плечах и заручившись некоторыми детищами технического прогресса, можно создать себе в деревне такой комфорт, какого вы не увидите в пентхаузе Ксении Собчак.

В собственном деревенском доме пространства гораздо больше, а следовательно и полёт вашей фантазии не ограничен. Что же касается городской суеты, так вам никто не запрещает хоть каждый день ездить в город.

Но речь сейчас пойдёт не о том, как обустроить свой домик в деревне, а о том, как правильно его купить, точнее, на что обращать внимание.

Многие сейчас подались в деревню, как когда-то и мои родители. Но тот момент, мы ничего не знали о том, как именно следует выбирать себе дом, по этому совершили весьма много ошибок купив тот, который нам понравился внешне, и потом на протяжении долгих лет ремонтируя его.

На рынке недвижимости продажа домов стоит далеко не на первом месте, однако дома продаются в весьма большом количестве, как в пределах города, пригороде, так и в дали от городской суеты. И если при покупки квартиры всё весьма просто и понятно, то при покупке дома вам нужно быть внимательнее в три раза.

Начнём со времени года, когда стоит покупать дом.

Самой большой ошибкой является покупка дома зимой. Конечно вы сможете убедиться насколько дома может быть тепло, но вы не сможете в полной мере оценить состояние дома. Особенно если на данный момент в доме уже никто не живёт, то вы увидите следующее: сугробы по самые окна, крыша в снегу и только узенькая тропинка ведёт от калитки к двери. А снег может скрывать весьма много, например разрушенный фундамент, или уже давно потрескавшийся и заросший мхом шифер, или даже свалку мёртвых животных на участке, и такое бывает.

Поэтому лучше всего выбирать себе дом в тёплое время года, когда снег уже растаял.

Обойдите дом вокруг снаружи, осмотрите фундамент, окна, стены. Нет ли трещин или вздутий. Внимательно посмотрите на крышу дома.

Лучше всего осматривать дом днём, так как при вечерних сумерках многое можно упустить.

Теперь заходим в сам дом, и осматриваем помещение. Тут ничего особенного нет, обращаем внимание на всё то, на что обратили бы при выборе квартиры. Осмотрите комнаты при включенном свете и открытых окнах. Многие хозяева маскируют большинство недостатков в полумраке. Вас должно заинтересовать отопление.

В большинстве газифицированных домов установлены газовые котлы АГВ, от которых по периметру всего дома идут две отопительные трубы – подача и обратка. Осмотрите внимательно эти трубы, убедитесь в их работоспособности. После чего попросите хозяина зажечь котёл, прислушайтесь и принюхайтесь. Исправный котёл не будет откровенно пахнуть газом и периодически чихать, а все системы управления подачей газа и контроля температурой будут исправно работать. Под котлом не должно быть луж и ржавчины.

Теперь заглянем в подпол, если он есть. Для этого конечно лучше всего осматривать дом в самом начале весны, когда снег только – только растаял, так вы сможете убедиться, что талая вода не наполняет подполье. Однако и позже заглянув в подпол можно понять, затапливается ли он или нет. Осмотрите стены и дно.

Теперь поднимаемся на чердак. При свете дня вы сразу же увидите насколько хорошо состояние крыши. Не редко бывает так, что крыша дома напоминает дуршлаг.

Учтите все недостатки и определитесь, сможете ли вы их самостоятельно исправить, и не ударит ли вам это по карману. В любом случае у вас есть шанс неплохо сбить цену, если дом вам всё же понравился.

Ещё один момент – это электропроводка. Обратите внимание на то, насколько в доме старые электросистемы. Если проводка скрыта в стене, то представить её состояние можно по осветительным приборам и розеткам, хотя и не всегда точно. В некоторых домах можно до сих пор увидать старинные керамические патроны под лампочки, которые болтаются на древнем проводе в тканной оплётке, розетки и выключатели выпущенные ещё в пятидесятых в буквальном смысле вросшие в стену не редко огрызаются на вас потом искр.

Теперь вам предстоит свериться с техническим паспортом дома. Убедитесь, что газ и вода проведены в дом законным путём и всё это зафиксировано в документах. Убедитесь, что приусадебный участок по квадратуре соответствует указанному в плане. А так же убедитесь, в наличии и соответствии хозяйственных построек.

Что бы нарисовать вам полную картину возможных проблем, опишу дом, который покупали мои родители.

Покупка совершалась зимой, в огород вокруг дома было не пробраться, на крышу заглянуть не удавалось, был вечер и половина дома по какой-то причине была обесточена. Продавец сказал, что где-то провод перегорел.

В документах на дом говорилось, что к дому прилагается участок на двенадцать соток, крытый двое из которого можно попасть в рубленную баню.

С наружи баню осмотреть не удалось, так как она по самую крышу была засыпана снегом, а изнутри освещая себе путь зажигалкой, так как половина дома была обесточена, мои родители смогли разглядеть небольшое помещение скованное толстым слоем инея. То что это баня, было понятно только по печи с котлом в углу.

Когда дом был куплен, мы обнаружили, что баня представляет собой обычный дощатый сарай, тепло от топки в котором удерживалось благодаря сугробам вокруг. Крыша так же была не в лучшем состоянии. А из заявленных 12 сотках участка фактически было только 6. Остальное заранее было продано соседу без какого либо документального оформления.

Так что, не повторяйте наших ошибок. Если вы собрались покупать дом, то выбирайте тщательнее и не бойтесь быть дотошными.

goodlike.org

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *