Жилищный кооператив что это такое: Как работает жилищный кооператив, и какие преимущества от вступления в него?

Содержание

Схема приобретения жилья в ЖНК

Что означает покупка жилья в рассрочку с помощью жилищного накопительного кооператива?

Это значит, что вы ежемесячно выкупаете пай – часть площади квартиры.

Итак, вы имеете некоторые накопления и желаете, как можно скорее обзавестись собственным жильем. Собирать многочисленные документы, бегать по кабинетам, искать поручителей и в итоге получить отказ в ипотечном кредите – слишком неудобно.

Вот вопросы, на которые вам необходимо ответить для принятия решения о вступлении в жилищный накопительный кооператив:

Для покупки жилья Вам необходимо внести первую часть от стоимости квартиры. Кооператив выкупит для вас квартиру только после внесения вами не менее 60% ее стоимости.

В случае, если в ближайшее время Вы ожидаете поступления денежных средств для оплаты первоначального взноса (например, продажа старой квартиры), то Вы можете вступить в режим паенакопления.

Менеджеры жилищного накопительного кооператива помогут подобрать квартиру и рассчитать наиболее комфортную для вас сумму платежа.

Когда Ваш взнос составит 60% от стоимости жилья, которое предполагается приобрести, оставшуюся часть стоимости кооператив погашает за вас.

После получения ключей от собственной квартиры, Вы и ваши близкие, родственники можете прописаться и переезжать.

После полного расчета с ЖНК квартира переходит в вашу собственность. И вы можете написать заявление о выходе из ЖНК либо приобретать следующую квартиру.

Порядок действий

Подать заявление

Выплачивать взносы

Накопить 60% стоимости

Выбрать жилье

Вселиться в жилье

Погасить остаток

В ЖНК «Жилищные Возможности» есть две формы участия: Базовая и Классическая. Подробнее вы можете прочитать в Положении о формах участия.

Требования к пайщику при вступлении в ЖНК:

  • Возраст от 16 лет
  • Наличие паспорта
Всё. Остальные документы не требуются.

Жилищный накопительный кооператив – это добровольное объединение людей, создаваемое для приобретения жилья с помощью совместных накоплений. ЖНК – организация некоммерческая. После вступления в него вы начинаете пополнять общий счет в банке регулярными взносами. Взамен для вас есть возможность выбора наиболее комфортной схемы накоплений: сроков и размеров вносимых сумм.

Участие в жилищном накопительном кооперативе – прекрасная возможность получения жилья, гарантированная государством. Ведь деятельность ЖНК контролируется на государственном уровне: в 2004 году был принят Федеральный закон № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Квартиры в рассрочку - как вступить в кооператив и выбрать квартиру?

Жилищный вопрос относится к самым актуальным проблемам, волнующим современного человека. Удобное месторасположение и развитая транспортная инфраструктура, большое количество высших учебных заведений и организаций, готовых предоставить рабочие места молодым специалистам. Собственная квартира в таком городе, безусловно, открывает новые перспективы.

Если вы не готовы связывать себя кредитными обязательствами на много лет вперед, стоит рассмотреть такой вариант приобретения квартиры как рассрочка. Отличие от кредитования, прежде всего, отсутствие необходимости платить проценты, именно по этой причине такая форма приобретения становится все более популярной и востребованной.

Жилищный накопительный кооператив «Жилищные Возможности» предлагает помощь в приобретении квартиры от застройщика в Казани всем желающим. Сотрудничество с надежной и проверенной временем компанией «Унистрой» позволяет членам кооператива выбирать квартиры удобной для них планировки в разных жилых комплексах.

Как вступить и получить квартиру?

Для вступления в кооператив достаточно иметь паспорт гражданина РФ, желание проживать в Казани и понимание, какой должна быть ваша будущая квартира. Рассрочка от ЖНК «Жилищные Возможности», по которой квартира в новостройке от застройщика перейдет в вашу личную собственность после внесения всех паевых взносов в ЖНК, предоставляет собой достаточно удобную форму приобретения квартиры. Рассрочка не предусматривает предоставление участником кооператива документов, подтверждающих его доход, наличие поручителей и позволяет избежать утомительного сбора документов. Выполните минимальные требования ЖНК, и квартира перейдет в вашу собственность. Квартира в рассрочку – это не только приобретение собственного жилья, но и выгодное вложение финансовых средств. Если вы не планируете жить в ней сами, можно сдать ее в аренду, а оставшаяся сумма будет гаситься за счет арендных платежей квартиросъемщиков.

Для того чтобы выбранная квартира стала вашей, необходимо выбрать свободную жилую площадь в офисе застройщика, оплатить не менее 50% от полной стоимости квартиры, оставшуюся же часть платежа кооператив выполнит за вас. Оформив все необходимые документы, вы получите возможность платить оставшуюся половину стоимости на протяжении срока до 5 лет. Квартира перейдет в вашу собственность сразу после погашения доли, оплаченной за вас ЖНК.

Фото инфраструктуры жилых комплексов


Жилищный кооператив | Публикации в СМИ

В конце 2005 года в отношении кооперативов в сфере жилья приняты серьезные законодательные нововведения, и каждому, кто задумывается о таком способе приобретения квартиры, как членство в жилищно-накопительном кооперативе, их надо хорошо знать. Действующие жилищно-строительные кооперативы можно разделить на два типа. Первый - это ЖСК старого советского образца, где не только уже давным-давно все паи выплачены, но и квартиры приватизированы. То есть кооперативной формы собственности по факту там уже не осталось. Поэтому и кооперативом по новому законодательству такая организация называться не может. Вновь созданные жилищно-строительные кооперативы могут считаться таковыми, если люди вскладчину строят или реконструируют дом, а потом вместе в нем живут. При создании жилищно-строительных кооперативов должен соблюдаться принцип: один ЖСК - один дом. То есть создаем организацию вместе, потом строим вместе, потом живем и управляем домом вместе. При этом после полной выплаты долей в таком кооперативе, пайщики должны свою организацию также как и в случае с жилищно-строительными кооперативами советского образца ликвидировать, либо перерегистрировать в товарищество собственников жилья. То есть жилищно-строительный кооператив - это хотя и не краткосрочное, но все равно временное образование, до полной выплаты паев членами ЖСК. Наряду с жилищно-строительными кооперативами люди могут образовывать просто жилищные кооперативы. В чем их отличие? Отличие небольшое: жилищные кооперативы не строят, а реконструируют дом. Все остальное - как в ЖСК.
Жилищные кооперативы: что нового?
А теперь о новом типе кооперативов - жилищном накопительном. Эта форма законодательно появилась в России с принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 215-ФЗ. Такие кооперативы финансируют покупку квартир пайщикам, которые внесли только определенную долю от полной стоимости квартиры. А откуда берутся деньги на оставшуюся часть?р4> Кредиты банков и взносы других пайщиков, которые не накопили еще той доли, после чего кооператив обязуется купить им квартиру. По существу, закон о жилищно-накопительных кооперативах фиксирует уже сложившиеся формы организации приобретения жилья в рассрочку, но ставит теперь эти организации под контроль государственного финансового регулятора - Федеральной службы по финансовым рынкам. Ведь эти ЖСК ничего не строят, а помогают накапливать средства на квартиру - то есть оказывают в некотором смысле финансовую услугу. Таким образом, в России выстраивается система государственного регулирования кооперативов в жилищной сфере, которые используют в своей работе накопительный принцип. А это значит, что у будущих пайщиков появится возможность оценивать предложения не по рекламе кооперативов и не по информации, размещенной на их корпоративных сайтах, а по официальным отчетам.
ЖСК и ЖНК: в чем различия?
В чем же отличие новых жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) от знакомых многим жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)? Жилищно-строительным или жилищным кооперативом может называться организация, которая строит или реконструирует дом для конкретных пайщиков. После того, как дом построен, а паи полностью выплачены - кооператив должен быть ликвидирован или перерегистрирован в товарищество собственников жилья. Это товарищество в дальнейшем и будет управлять домом. Если организация привлекает средства граждан, а затем вкладывает их в приобретение жилья по какой-то накопительной схеме - значит, она должна быть зарегистрирована как жилищно-накопительный кооператив. ЖНК - жилищный накопительный кооператив - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.
Как работает ЖНК?
Суть механизма ЖНК отражается в его названии - накопление на приобретение жилья. ЖНК привлекают средства населения и финансируют за счет этих денег покупку жилья для своих членов, как на первичном, так и на вторичном рынке. Пайщики вносят членские взносы и приобретают квартиры. Как правило, пайщик накапливает определенный процент от стоимости жилья, путем внесения членских взносов, после чего кооператив приобретает для него квартиру. С этого момента член кооператива приобретает право пользования жильем, то есть может проживать в квартире, регистрироваться в ней, сдавать ее в аренду. Однако жилье остается в собственности кооператива. Далее член кооператива продолжает вносить членские взносы, для погашения оставшейся стоимости жилья. После полной выплаты стоимости жилья, оно переходит из собственности кооператива в собственность члена кооператива.
Что можно назвать жилым помещением?
Жилыми помещениями по законодательству Российской Федерации называются:
  • жилые дома и коттеджи, приспособленные для постоянного проживания;
  • специализированные дома и помещения;
  • отдельные квартиры и иные жилые помещения, зарегистрированные в этом качестве в государственных органах.
Что такое пай в ЖНК?
Пай - это доля участия, денежный или материальный индивидуальный взнос в коллективную собственность.
Что такое паевой взнос?
Денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива. В состав паевого взноса могут включаться доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности и распределенные между членами кооператива пропорционально их паям.
Почему сумма паевых взносов члена кооператива превышает стоимость приобретенной для него квартиры? Это происходит потому, что паевые взносы помимо погашения стоимости квартиры должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать также погашение связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива на страхование жилого помещения, его ремонт, содержание, оплату коммунальных услуг, на обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения. Сюда же включаются затраты на уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.
Что такое резервный фонд кооператива
Резервный фонд кооператива - это фонд, средства которого используются для обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков кооператива.
Чем различаются вступительный членский взнос, членский взнос и дополнительный взнос?
Вступительный членский взнос - это денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием новых членов. Членский взнос - это денежные средства, периодически вносимые членом кооператива, на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. Дополнительный взнос - это денежные средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива.
Что такое действительная стоимость пая в ЖНК?
Действительная стоимость пая - это часть стоимости чистых активов кооператива, пропорциональная размеру пая.
Отвечает ли кооператив по своим обязательствам в случае убыточности, и каковы риски пайщиков в таком случае?
В случае убыточности или претензий со стороны кредиторов кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, в состав которого входят квартиры, паи по которым не выплачены полностью. В этом - один из главных рисков пайщиков в системе жилищных кооперативов. Обратите внимание: этот риск отсутствует при ипотечном кредитовании, при котором квартира переходит в собственность заемщика сразу после оплаты ее полной стоимости банком, то есть до полного погашения кредита со стороны заемщика. Может ли стать членом кооператива несовершеннолетний?р4> К сожалению, нет - в соответствии с действующим законодательством, членом кооператива может быть гражданин, достигший совершеннолетия, то есть возраста 18 лет. На основании чего меня могут принять в члены жилищно-накопительного кооператива?р4> Прием граждан в члены кооперативов осуществляется на основании паспорта и заявления в письменной форме в порядке, установленном действующим законодательством и уставом кооператива. В какой форме кооператив должен вести учет своих членов?р4> Кооператив обязан вести реестр членов кооператива, в котором должны содержаться следующие сведения:
    - фамилия, имя, отчество члена кооператива; - паспортные данные или данные иного удостоверяющего личность члена кооператива документа; - почтовый адрес, номера телефонов, адрес электронной почты члена кооператива; - форма участия в деятельности кооператива; - иные предусмотренные уставом кооператива сведения.
Существуют ли ограничения по количеству членов жилищно-накопительного кооператива?
Существуют. В соответствии с действующим законодательством, число членов кооператива не может быть менее чем пятьдесят человек и более чем пять тысяч человек.
С какого момента человек становится членом жилищно-накопительного кооператива?
Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц, со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса. Основанием для внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц - ЕГРЮЛ - является решение органа кооператива, уполномоченного уставом подавать такие заявления.
Каким документом подтверждается факт внесения сведений о пайщике в системе государственной регистрации?
Разумеется, федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственной регистрации юридических лиц, в течение одного рабочего дня после дня внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц выдает кооперативу документ, подтверждающий факт внесения соответствующих сведений в единый государственный реестр юридических лиц. Форма и содержание такого документа установлены действующим законодательством.
А может ли сам пайщик получить документ, подтверждающий факт внесения сведений о нем, как новом члене кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц?
Да, кооператив по требованию любого пайщика обязан выдать копию этого документа, заверенную печатью кооператива и подписью уполномоченного должностного лица кооператива.
Когда мне нужно вносить вступительный членский взнос и первый платеж в счет паевого взноса - до или после внесения сведений обо мне, как новом члене кооператива в единый государственный реестр юридических лиц?
После. Внесение гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса осуществляется после внесения сведений о нем в единый государственный реестр юридических лиц.
В течении какого срока, после внесения сведений обо мне, как новом члене кооператива в единый государственный реестр юридических лиц, я должен оплатить вступительный членский взнос и первый платеж в счет паевого взноса?
В течении трех месяцев со дня внесения сведений о Вас, как о новом члене кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц.
Что будет, если я не оплачу вступительный членский взнос и первый платеж в счет паевого взноса в течении трех месяцев?
В этом случае исполнительный орган кооператива обязан направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственной регистрации юридических лиц, заявление об аннулировании сведений о вас, как гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в едином государственном реестре юридических лиц. Данное заявление направляется единоличным исполнительным органом кооператива в течение трех рабочих дней после окончания трехмесячного срока. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственной регистрации юридических лиц, сообщает об аннулировании соответствующих сведений в едином государственном реестре юридических лиц кооперативу и Вам, как подавшему заявление о приеме в члены кооператива гражданину, в течение одного рабочего дня после дня аннулирования таких сведений.
Чем я рискую, если кооператив обанкротится?
Каждый член кооператива несет риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений. То есть на стадии накопления пайщик рискует потерять все свои жилищные сбережения. Дополнительно к этому пайщик, которому кооператив помог в приобретении жилья после накопления определенного процента его стоимости, рискует остаться без квартиры.
Несу ли я какую-либо ответственность перед своим кооперативом?
Да, все члены кооператива несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов.
Имеет ли право кооператив оштрафовать пайщика, если он уплачивает взносы с нарушением установленных сроков?
Размер неустойки за нарушение обязательств по внесению этих взносов определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки внесения взносов. Неустойка за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов начисляется со дня, следующего за днем, установленным для внесения взносов, по день внесения этих взносов членами кооператива, если иной порядок начисления неустойки не установлен уставом кооператива.
Что такое ставка рефинансирования?
Ставка рефинансирования - это процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитного регулирования, с помощью которого центральный банк воздействует на ставки межбанковского рынка, а также на ставки по кредитам и депозитам, которые предоставляют кредитные организации юридическим и физическим лицам.
Какими правами обладает член кооператива?
Член кооператива имеет право участвовать в управлении кооперативом и быть избранным в его органы, пользоваться всеми услугами кооператива и выбирать для себя выбирать форму участия в его деятельности. Кооператив не может без согласия пайщика приобретать или строить жилое помещение, предназначенное для него. Пайщик также имеет право пользоваться льготами, предусмотренными для членов кооператива, и участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности. Член кооператива может распоряжаться своими паенакоплениями в следующих формах: передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, которому кооперативом не может быть отказано в приеме в члены кооператива, завещать пай, получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая.
Может ли пайщик предъявлять к кооперативу претензии относительно качества предоставленной квартиры?
Да, член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере - в собственность, а также качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг. Это требование подлежит исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива.
Какие обязательства накладывает на меня членство в жилищно-накопительном кооперативе?
Член жилищно-накопительного кооператива обязан соблюдать устав кооператива, выполнять решения, принятые органами кооператива в пределах их компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренную действующим кооперативом и уставом кооператива. Безусловно, пайщик обязан своевременно вносить паевые и иные взносы в порядке, предусмотренном уставом кооператива и решениями, принятыми правлением кооператива в пределах его компетенции.
Каким образом пайщик может выйти из жилищно-накопительного кооператива?
Из ЖНК пайщик может выйти по собственному желанию, и тогда кооператив обязан вернуть ему действительную стоимость пая. Пайщик также может передать свой пай другому лицу.
Может ли кооператив исключить пайщика из состава своих членов?
Кооператив может исключить пайщика из состава своих членов в соответствии с положениями Устава и иных локальных нормативных актов кооператива.
Каким образом будет определяться наследник по паю умершего члена кооператива, если наследство перешло к нескольким наследникам?
В случае, если пай умершего члена кооператива перешел к нескольким наследникам, наследник, который имеет право быть принятым в члены кооператива, определяется соглашением между наследниками или решением суда. В случае, если ни один из наследников не воспользовался правом быть принятым в члены кооператива, кооператив выплачивает наследникам причитающиеся им в соответствии с наследственными долями доли действительной стоимости пая в порядке и в сроки, которые установлены действующим законодательством и уставом кооператива. Наследник, не ставший членом кооператива, имеет право на получение от наследника, ставшего членом кооператива, соразмерной своей наследственной доле компенсации доли действительной стоимости пая, в том числе выплаты соответствующей денежной суммы. Срок выплаты компенсации определяется соглашением между наследниками или при отсутствии такого соглашения судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства.
Могу ли я получить на руки действительную стоимость своего пая в случае, если меня исключат из кооператива или это возможно только в случае добровольного выхода?
Выбывший член кооператива вправе получить действительную стоимость пая в обоих случаях в порядке и в сроки, которые предусмотрены действующим законодательством и уставом кооператива.
С какого момента прекращается членство в кооперативе?
Членство в кооперативе прекращается со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. Основанием для внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц является решение уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, а в случае исключения члена кооператива из кооператива или обращения взыскания на пай члена кооператива - решение или определение суда.
Могут ли меня исключить из кооператива в судебном порядке?
Да, члена кооператива могут исключить в судебном порядке из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае неоднократного неисполнения обязанностей, установленных действующим законодательством и уставом кооператива, либо невозможности осуществления кооперативом своей деятельности или существенного затруднения ее осуществления в результате действий (бездействия) члена кооператива, а также из-за систематического нарушения порядка внесения паевого и иных взносов.
Что признается систематическим нарушением порядка внесения паевого и других взносов?
Под систематическим нарушением порядка внесения паевого и иных взносов признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны, либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем три месяца.
Какой орган управления кооперативом имеет право принимать решение об исключении члена кооператива?
Если в кооперативе число членов превышает двести человек, уставом кооператива может быть предусмотрено, что решение об исключении члена кооператива из кооператива на основании неоднократного неисполнения его обязанностей, может приниматься правлением кооператива. Если в кооперативе число членов не превышает 200 человек, тогда решение об исключении принимает общее собрание пайщиков.
В кооперативе много определяет Устав. Какие нормы он должен содержать в обязательном порядке?
Устав кооператива помимо наименования и места его нахождения, предмета и цели деятельности должен предусматривать порядок приема в члены кооператива и прекращения членства в кооперативе, в том числе порядок исключения члена кооператива из кооператива; порядок определения размера, состав и порядок внесения паевых и иных взносов; ответственность членов кооператива за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов, а также порядок выплаты члену кооператива действительной стоимости пая при прекращении членства в кооперативе. Как и в любом другом уставе здесь должны быть зафиксированы права и обязанности членов кооператива; права и обязанности кооператива перед своими членами; структура и компетенция органов кооператива, порядок их создания, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов. Важный раздел устава кооператива должен быть посвящен финансам и имуществу организации - каков порядок формирования и использования имущества кооператива, его фондов? В уставе должен быть пописан порядок покрытия членами кооператива понесенных кооперативом убытков; порядок предоставления органами кооператива информации членам кооператива и ответственность за ее непредоставление; порядок проведения очередных и внеочередных внешних проверок финансовой деятельности кооператива. Этот главный документ кооператива должен также содержать сведения о филиалах и представительствах кооператива; о порядке реорганизации и ликвидации кооператива; иные положения, предусмотренные действующим законодательством.
Может ли ЖНК переоформиться в другую организационно-правовую форму, например, некоммерческое партнерство?
Жилищный накопительный кооператив может быть преобразован только в жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или в товарищество собственников жилья. Жилищный накопительный кооператив может быть преобразован в юридическое лицо иной организационно-правовой формы только в случаях, предусмотренных действующим законодательством. Добровольная реорганизация кооператива осуществляется в соответствии с решением общего собрания членов кооператива. Принудительная реорганизация осуществляется в случае, если число членов кооператива превысит пять тысяч человек. В этом случае кооператив подлежит принудительной реорганизации в судебном порядке в форме разделения или выделения по требованию федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственной регистрации юридических лиц, или федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, приостанавливает деятельность кооператива по привлечению денежных средств новых членов кооператива и использованию этих средств в период проведения принудительной реорганизации.
Перейдут ли к вновь образованному кооперативу права и обязанности перед своими членами от старого кооператива?
Да, при реорганизации кооператива его права и обязанности переходят к правопреемнику такого кооператива в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом кооператива, которые должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного кооператива в отношении всех его кредиторов и должников. Если разделительный баланс кооператива не дает возможность определить его правопреемника, вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по всем обязательствам реорганизованного кооператива перед его кредиторами. Передаточный акт или разделительный баланс кооператива утверждается общим собранием членов кооператива и представляется вместе с учредительными документами для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или внесения изменений в устав кооператива.
Уведомит ли меня кооператив о реорганизации или же мне придется самостоятельно отслеживать все изменения?
Кооператив обязан информировать своих членов обо всех существенных изменениях в своей деятельности. В законе на этот счет приводятся конкретные сроки. Не позднее чем через тридцать дней со дня принятия решения о реорганизации кооператива в форме разделения, выделения или преобразования, а при реорганизации кооператива в форме слияния или присоединения не позднее чем через тридцать дней со дня принятия решения об этом последним из кооперативов, участвующих в слиянии или присоединении, кооператив обязан уведомить в письменной форме об этом кредиторов кооператива и опубликовать печати, сообщение о принятом решении. При этом кредиторы кооператива в течение тридцати дней со дня направления им уведомлений или со дня опубликования сообщения о принятом решении вправе потребовать в письменной форме досрочного прекращения или исполнения соответствующих обязательств кооператива и возмещения им убытков.
С какого момента кооператив может считаться реорганизованным?
Кооператив считается реорганизованным со дня государственной регистрации вновь возникшего кооператива, за исключением случаев реорганизации кооператива в форме присоединения. При реорганизации кооператива в форме присоединения к нему другого кооператива первый из них считается реорганизованным со дня внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного кооператива. Государственная регистрация созданных в результате реорганизации кооперативов и внесение в единый государственный реестр юридических лиц записей о прекращении деятельности реорганизованных кооперативов осуществляются только на основании представления доказательств уведомления кредиторов.
Может ли общее собрание членов кооператива принять решение о ликвидации кооператива, или же это возможно только в судебном порядке?
Может, органом кооператива, правомочным принимать решения о его добровольной ликвидации и о назначении ликвидационной комиссии, является общее собрание членов кооператива.
Чем занимается ликвидационная комиссия?
С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят все полномочия на управление делами кооператива. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого кооператива выступает в суде.
Кто может инициировать ликвидацию ЖНК в судебном порядке?
Это может сделать федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, то есть Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР России). Она вправе предъявить в суд требование о ликвидации кооператива в случае неоднократного или грубого нарушения положений настоящего Федерального закона, а также в иных предусмотренных действующим законодательством случаях.
Если кооператив собираются ликвидировать, может ли пайщик доплатить оставшуюся часть взноса за свою квартиру, чтобы не потерять ее?
Да, член кооператива, которому кооператив предоставил в пользование жилое помещение, до утверждения промежуточного ликвидационного баланса вправе внести оставшуюся часть своего паевого взноса, то есть выкупить квартиру у кооператива.
Каким образом кооперативом определяется размер долгов перед кредиторами?
В случае ликвидации кооператива проводится обязательная оценка имущества (движимого и недвижимого имущества, прав требования, долгов) ликвидируемого кооператива. Проведение данной оценки должно предшествовать утверждению промежуточного ликвидационного баланса.
Может ли пайщик ознакомиться с отчетом об оценке имущества при ликвидации кооператива?
Да, ликвидационная комиссия по требованию членов кооператива обязана предоставить им для ознакомления отчет об оценке имущества ликвидируемого кооператива.
Могут ли члены кооператива претендовать на деньги кооператива, оставшиеся при ликвидации после погашения долгов?
Да, конечно. Имущество кооператива, в том числе и денежные средства, оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами кооператива пропорционально их паям.
Кому поручено вести Реестр ЖНК, легитимно действующих в России?
Ведение реестра жилищных накопительных кооперативов на основании сведений, предоставляемых федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственной регистрации юридических лиц, осуществляет Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков - Федеральная служба по финансовым рынкам - ФСФР России.
Какую информацию можно получить в Реестре кооперативов?
В реестре жилищных накопительных кооперативов ФСФР России содержатся следующие сведения:
    - полное и сокращенное наименование кооператива на русском языке; - место нахождения, а также адрес постоянно действующего исполнительного органа кооператива, по которому осуществляется связь с кооперативом; - сведения о членах кооператива; - фамилия, имя, отчество и должность лица, имеющего право без доверенности действовать от имени кооператива, а также паспортные данные такого лица или данные иного удостоверяющего его личность документа, идентификационный номер налогоплательщика; - сведения о филиалах и представительствах кооператива; - сведения о прекращении деятельности кооператива, в том числе о способе прекращения его деятельности; - сведения о лицах, являющихся единоличным исполнительным органом кооператива, членами правления кооператива и членами коллегиального исполнительного органа кооператива, а также сведения об отстранении таких лиц от занимаемых должностей с указанием причин отстранения.
Если на общем собрании членов кооператива избрано новое Правление, будут ли эти изменения отражены в Реестре ФСФР?
Разумеется, если эти изменения будут туда переданы. По закону, кооператив в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня принятия соответствующих решений представляет в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, сведения о лицах, избранных или назначенных на должности единоличного исполнительного органа кооператива, членов правления кооператива или членов коллегиального исполнительного органа кооператива, а также сведения об отстранении таких лиц от занимаемых должностей с указанием причин отстранения.
К какой информации о деятельности кооператива его члены должны получать свободный доступ?
Помимо информации личного свойства (о размере паенакопления члена кооператива, об очередности и о планируемых сроках приобретения или строительства для него жилого помещения) кооператив обязан обеспечить свободный доступ к ознакомлению со следующей информацией: об установленных уставом кооператива или решениями общего собрания членов кооператива формах участия в деятельности кооператива, а также о заключениях саморегулируемой организации жилищных накопительных кооперативов об указанных формах участия в случае наличия таких заключений. Любой пайщик вправе ознакомиться с порядком определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся кооперативом. Ему должны быть доступны утвержденные общим собранием членов кооператива годовые отчеты кооператива за три последних финансовых года или, если кооператив осуществляет свою деятельность менее трех лет, за каждый финансовый год после его завершения. Пайщик может запросить информацию о затратах кооператива на управление его деятельностью и ее ведение в течение последнего календарного года. Безусловно, каждому пайщику должны быть доступны данные: о количестве членов кооператива, об общем размере паевого фонда кооператива и общем размере задолженности перед кооперативом членов кооператива, а также о затратах на обслуживание кредитов, возмещение убытков кредиторам кооператива, о совокупных выплатах лицам, состоящим с кооперативом в трудовых отношениях.
Какие документы, связанные с деятельностью кооператива, пайщик может запросить для ознакомления?
Перечень этих документов включает практически все документы, создаваемые в кооперативе. Первый блок таких документов связан с организационно-правовой сферой организации, к ней относятся устав кооператива, внесенные в устав кооператива и зарегистрированные в установленном порядке изменения и дополнения, документ о государственной регистрации кооператива; внутренние документы кооператива; положения о филиалах и представительствах кооператива; реестр членов кооператива. Второй блок документов связан с итогами финансово-хозяйственной деятельности, это - документы бухгалтерской отчетности кооператива; приходно-расходные сметы, сметы расходов на содержание кооператива и отчеты об их исполнении; аудиторское заключение о достоверности бухгалтерской отчетности кооператива по итогам финансового года; документы, подтверждающие права кооператива на имущество, отражаемое на его балансе, а также сведения о стоимости объектов недвижимости, находящихся в собственности кооператива. Третий блок документов подтверждает легитимность системы управления в кооперативе, а именно: протоколы общих собраний членов кооператива, заседаний правления и ревизионной комиссии кооператива; документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов кооператива или копии таких доверенностей; заключения ревизионной комиссии кооператива; иные документы, предусмотренные действующим законодательством, уставом кооператива, внутренними документами кооператива, решениями общего собрания членов кооператива.
Какую информацию должен содержать годовой отчет кооператива?
Годовой отчет кооператива должен содержать:
    - информацию о кооперативе, в том числе его наименование, место нахождения, сведения о государственной регистрации кооператива, о филиалах и представительствах кооператива, номера контактных телефонов, номера факсов, адреса электронной почты, адрес специального сайта в информационно-телекоммуникационной сети общего пользования, на котором осуществляется раскрытие информации кооперативом; - сведения о лицах, входящих в состав органов кооператива, о реквизитах банковских счетов, об аудиторской организации кооператива, а при членстве кооператива в саморегулируемой организации жилищных накопительных кооперативов сведения о такой организации; - краткие сведения об объеме, о сроках, о порядке и об условиях осуществления кооперативом деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений; - основную информацию о финансово-экономическом состоянии кооператива за три последних финансовых года или, если кооператив осуществляет свою деятельность менее трех лет, за каждый финансовый год после его завершения, в том числе информацию о соблюдении кооперативом нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности; - годовую бухгалтерскую отчетность кооператива за три последних финансовых года или, если кооператив осуществляет свою деятельность менее трех лет, за каждый финансовый год после его завершения и иную финансовую информацию.
Годовой отчет кооператива должен быть утвержден общим собранием членов кооператива после предварительного утверждения такого отчета правлением кооператива. Годовой отчет кооператива подписывается лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа кооператива, главным бухгалтером, подтверждающими полноту и достоверность содержащейся в годовом отчете информации. Достоверность информации, содержащейся в годовом отчете кооператива, должна быть подтверждена также ревизионной комиссией кооператива.
Контролирует ли кто-нибудь годовую отчетность кооперативов?
Годовой отчет кооператива подлежит направлению в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков - ФСФР России не позднее чем через шесть месяцев со дня окончания года, за который представляется отчет. Может ли человек, не являющийся членом кооператива, получить информацию о его деятельности? Да, кооператив обязан обеспечить свободный доступ к ознакомлению с запрашиваемой информацией всем заинтересованным в этом лицам независимо от целей получения данной информации.
Из каких средств кооператив вправе приобретать и строить жилые помещения?
На приобретение или строительство жилых помещений кооператив вправе использовать паевые и иные взносы членов кооператива, за исключением вступительных членских взносов и членских взносов; субсидии и субвенции; кредиты и займы, получаемые кооперативом; средства от реализации или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива а также добровольные пожертвования и иные не запрещенные законом источники.
Каким образом определяется стоимость жилья, приобретаемого через кооператив?
Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива.
Почему после строительства квартиры кооператив просит доплатить деньги?
После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива.
Нужно ли вносить вступительный взнос повторно при получении квартиры?
Нет, вступительные членские взносы вносятся членами кооператива единовременно при вступлении в члены кооператива. Членские взносы вносятся членами кооператива ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрен иной порядок внесения таких взносов. Вернут ли мне вступительный и членские взносы, если я захочу выйти из кооператива? Нет, вступительные и членские взносы не подлежат возврату при прекращении членства в кооперативе, если иное не предусмотрено уставом кооператива. Вам возместят только действительную стоимость вашего пая.
На что кооператив тратит паевой фонд?
Паевой фонд кооператива должен использоваться кооперативом на приобретение или строительство жилых помещений для членов кооператива. Паевой фонд кооператива также может использоваться кооперативом для выплаты действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива; исполнения обязательств кооператива перед третьими лицами, связанных с просрочкой внесения членами кооператива установленных паевых и иных взносов; покрытия понесенных кооперативом убытков в случае, если решение об этом принято общим собранием членов кооператива. Для чего существуют распределение по формам участия в кооперативе? Что они устанавливают? Формы участия в деятельности кооператива устанавливают:
    - минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива; - период внесения оставшейся части паевого взноса; - размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса; - возможные условия привлечения заемных средств.
Устанавливаемые кооперативом формы участия в деятельности кооператива могут предусматривать и иные условия, например, условия индексирования периодических платежей в счет паевого взноса, условия начисления процентов на паенакопления, направляемые из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилых помещений для других членов кооператива. Выбранная членом кооператива форма участия в деятельности кооператива и требования к месту расположения и характеристикам жилого помещения указываются в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива на основании его заявления о приеме в члены кооператива или в принимаемом указанным органом на основании соответствующего заявления члена кооператива решении об изменении требований к жилому помещению. Выписки из указанных решений или их копии выдаются членам кооператива по их требованию в течение одного рабочего дня.
Кем устанавливаются формы участия в кооперативе?
Формы участия в деятельности кооператива утверждаются общим собранием членов кооператива. До утверждения общим собранием членов кооператива форм участия в деятельности кооператива такие формы должны быть утверждены правлением кооператива. Решения общего собрания членов кооператива об утверждении форм участия в деятельности кооператива должны содержать заключения о возможном влиянии форм участия в деятельности кооператива на ее финансовую устойчивость. Форма участия в деятельности кооператива не может устанавливаться индивидуально для одного члена кооператива, в то же время в рамках одного кооператива может быть разработано и утверждено несколько форм участия - на выбор пайщикам.
С какого момента после вступления в жилищный накопительный кооператив у пайщика возникнет право на приобретение квартиры?
На этот вопрос ответ содержится в уставных документах каждого конкретного кооператива. Общее правило здесь таково: право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива. После внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной вами формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив в порядке очередности обязан приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива или приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.
Каков порядок определения очередности на приобретение квартиры в ЖНК?
Порядок определения очередности приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередности строительства жилого помещения для члена кооператива устанавливается уставом кооператива или решениями общего собрания членов кооператива. При установлении порядка определения очередности должны учитываться размер внесенного паенакопления и срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, а также могут учитываться другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков - член кооператива, ранее вступивший в кооператив.
Когда кооператив должен передать квартиру пайщику для проживания?
Передача жилого помещения, в пользование члену кооператива осуществляется непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Перед передачей жилого помещения вам в пользование может быть осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной вами формой участия в деятельности кооператива. Передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в жилое помещение и пользование им осуществляются в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, если иное на тот момент не будет предусмотрено действующим законодательством.
Кто принимает решение о передаче мне квартиры для проживания?
Решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом кооператива, определенным уставом кооператива. Выписка из такого решения или его копия выдается члену кооператива по его требованию в течение одного рабочего дня.
Когда квартира ЖНК может перейти в собственность члена кооператива?
Член кооператива, как и другие лица, имеющие право на пай, приобретают право собственности на жилое помещение после внесения в полном размере паевого взноса за жилое помещение, переданного кооперативом в пользование. Кооператив обязан передать такому пайщику жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.
В течении какого срока нужно освободить квартиру, если пайщик лишен членства в кооперативе?
При прекращении членства в кооперативе (за исключением случая внесения паевого взноса в полном размере), член кооператива, которому кооператив передал в пользование жилое помещение, а также проживающие совместно с ним лица утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны его освободить в течение двух месяцев со дня прекращения членства в кооперативе, а в случае ликвидации кооператива - со дня принятия решения о ликвидации кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение член кооператива и проживающие совместно с ним лица подлежат выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения в порядке, предусмотренном жилищным законодательством Российской Федерации для граждан, исключаемых из жилищных или жилищно-строительных кооперативов.
Каким образом определяется размер действительной стоимости пая для выбивших членов ЖНК?
Действительная стоимость пая выбывшего члена кооператива определяется на день окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе. При этом стоимость чистых активов кооператива определяется как разница между стоимостью активов кооператива и величиной задолженности кооператива.
В течении какого времени кооператив обязан выплатить действительную стоимость пая выбывшему члену кооператива?
Кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительную стоимость пая в течение шести месяцев со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе, если иной срок не предусмотрен уставом кооператива. При этом предусмотренный уставом кооператива срок не может превышать два года со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе. В случае, если выбывшему члену кооператива было передано кооперативом в пользование жилое помещение, выплата действительной стоимости пая осуществляется после освобождения им и проживающими совместно с ним лицами указанного жилого помещения.
Почему сумма к выплате после исключения члена кооператива может быть ниже действительной стоимости пая?
Действительная стоимость пая, которая должна быть выплачена кооперативом выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам, может быть уменьшена на величину расходов кооператива, связанных с продажей жилого помещения, переданного в пользование выбывшему члену кооператива. Из действительной стоимости пая может быть также удержана сумма задолженности выбывшего члена кооператива по внесению членских и иных взносов, за исключением паевого взноса, а также неустойка за нарушение обязательств по внесению этих взносов.
Существуют ли какие-либо возможности взыскать с кооператива сумму за просрочку выплаты действительной стоимости пая?
Да, за нарушение кооперативом обязательств по выплате выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительной стоимости пая кооператив уплачивает выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам неустойку, размер которой определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.
В каких случаях выплата действительной стоимости пая может быть задержана?
Выплата действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива или другим имеющим право на пай лицам приостанавливается на период приостановления ФСФР России деятельности ЖНК. Выплата действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива или другим имеющим право на пай лицам прекращается также со дня принятия решения о ликвидации кооператива общим собранием членов кооператива либо принятия арбитражным судом решения о ликвидации кооператива или признании его банкротом.
Должно ли проводиться общее собрание членов кооператива регулярно?
Да, кооператив обязан проводить общее собрание членов кооператива ежегодно. Годовое общее собрание членов кооператива проводится в сроки, устанавливаемые уставом кооператива, но не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев после окончания очередного финансового года. На годовом общем собрании членов кооператива должны решаться вопросы об избрании правления кооператива, об утверждении годового отчета кооператива и о годовой бухгалтерской отчетности кооператива. Проводимые помимо годового общего собрания членов кооператива общие собрания членов кооператива являются внеочередными. При этом каждый член кооператива, вне зависимости от размера паенакопления и выбранной формы участия в деятельности кооператива, имеет на общем собрании членов кооператива один голос.
Я не могу присутствовать на ежегодном общем собрании членов кооператива. Может ли член кооператива прислать для участия в общем собрании своего представителя?
Да, как член кооператива вправе участвовать в общем собрании членов кооператива как лично, так и через своего представителя. Один представитель может представлять не более двух членов в кооперативе с числом до пятисот человек и не более пяти членов кооператива в кооперативе, число членов которого составляет пятьсот человек и более. Представители членов кооператива должны предъявлять документы, подтверждающие их надлежащие полномочия. Доверенность, выданная представителю члена кооператива, должна содержать сведения о представляемом и представителе (имя, место жительства, паспортные данные или данные других документов, удостоверяющих их личность) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Какие полномочия относятся к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива?
К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся:
    - утверждение устава кооператива, внесение изменений и дополнений в устав кооператива или утверждение устава кооператива в новой редакции; - утверждение внутренних документов кооператива, регулирующих деятельность органов кооператива; - утверждение положения о порядке формирования паевого фонда кооператива и его использования кооперативом; - принятие решения о реорганизации или ликвидации кооператива, а также назначение ликвидационной комиссии и утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; - избрание и досрочное прекращение полномочий членов правления кооператива, членов ревизионной комиссии кооператива, а также рассмотрение отчетов об их деятельности; - избрание или назначение исполнительных органов кооператива, досрочное прекращение их полномочий, если уставом кооператива решение этих вопросов не отнесено к компетенции правления кооператива; - утверждение форм участия в деятельности кооператива; - определение максимальной стоимости жилого помещения, которое может быть приобретено или построено кооперативом; - утверждение предельных размеров расходования средств на обеспечение деятельности кооператива; - утверждение годового отчета кооператива и годовой бухгалтерской отчетности кооператива; - утверждение аудиторского заключения о достоверности бухгалтерской отчетности кооператива по итогам финансового года; - определение порядка формирования фондов кооператива, за исключением паевого фонда кооператива, и их использования, утверждение отчетов об использовании фондов кооператива; - утверждение приходно-расходных смет, сметы расходов на содержание кооператива и отчетов об их исполнении.
Общее собрание членов кооператива правомочно принимать для рассмотрения любой относящийся к деятельности кооператива вопрос и выносить решение по этому вопросу, если он внесен по инициативе правления кооператива, по требованию ревизионной комиссии кооператива, исполнительных органов кооператива или по требованию членов кооператива, составляющих не менее пяти процентов от общего числа членов кооператива.
Можно ли обжаловать в суде решения общего собрания членов кооператива?
Член кооператива вправе обжаловать в судебном порядке решение, принятое общим собранием членов кооператива с нарушением требований действующего законодательства и устава кооператива. Такое заявление может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда член кооператива узнал или должен был узнать о принятом общим собранием членов кооператива решении.
Может ли кооператив брать кредиты на приобретение жилья для своих членов?
Да, при недостатке средств на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива кооперативом могут привлекаться также заемные средства, размер которых не может превышать семьдесят процентов размера паевого взноса члена кооператива. При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать сорок процентов стоимости имущества кооператива. Стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна превышать двадцать процентов стоимости имущества кооператива.
Существуют ли какие-либо ограничения по совершению сделок ЖНК?
Да, кооператив без предварительного решения общего собрания членов кооператива не вправе совершать сделки по отчуждению находящихся в собственности кооператива жилых помещений, в том числе по обмену жилых помещений, переданных в пользование членам кооператива, другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества кооператива, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог. Кооператив также не вправе выдавать займы физическим или юридическим лицам, дарить жилые помещения, передавать жилые помещения в безвозмездное пользование выступать поручителем своих членов и третьих лиц, а также каким-либо иным способом обеспечивать исполнение обязательств указанными лицами, вносить свое имущество в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов и иным способом участвовать своим имуществом в формировании имущества юридических лиц, за исключением участия в формировании имущества саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов. Жилое помещение, приобретаемое или строящееся кооперативом, может передаваться в залог только для обеспечения требований по обязательству о возврате кредита либо целевого займа на приобретение или строительство этого жилого помещения. При этом срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом указанного жилого помещения, не может превышать предусмотренный формой участия в деятельности кооператива срок исполнения членом кооператива обязательства о внесении паевого взноса в полном размере. Кооператив не может принимать на себя обязательства, в том числе с отсрочкой или рассрочкой их исполнения, об уступке прав требований, полностью или частично прощать долг, совершать иные действия, которые могут привести к причинению убытков кооперативу или ухудшению финансовой устойчивости его деятельности. При привлечении заемных средств, договор займа должен быть одобрен до его совершения правлением кооператива. Договор займа может быть одобрен правлением кооператива, если размер займа не превышает размер средств, которые кооператив вправе привлечь на приобретение или строительство жилого помещения.
Проводятся ли проверки деятельности кооперативов, и если проводятся то кем?
Оценка финансовой устойчивости деятельности кооперативов проводится Федеральной службой по финансовым рынкам или ее территориальными органами в соответствии с установленными нормативами оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива.
Какие нормативные условия деятельности предусмотрены для ЖНК?
К жилищным накопительным кооперативам предъявляются жесткие требования. По нормативам ФСФР России жилищные накопительные кооперативы обязаны соблюдать следующие нормативы:
    - норматив текущей обеспеченности обязательств кооператива; - норматив общей обеспеченности обязательств кооператива; - норматив текущей сбалансированности деятельности кооператива; - норматив среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива; - норматив максимальной задолженности членов кооператива; - норматив долговой нагрузки кооператива; - норматив задолженности членов кооператива; - другие установленные федеральными законами и нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации нормативы.
Кооператив не вправе осуществлять деятельность по привлечению новых членов, если он не соблюдает хотя бы один из указанных нормативов. Источнок: invest-prosvet.ru

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — что это такое, плюсы и минусы

Высокая стоимость квадратных метров любого жилья заставляет большинство покупателей экономить. Один из вариантов безопасного уменьшения бюджета на покупку — вступление в ЖСК. Жилищно-строительный кооператив — это объединение физических и/или юридических лиц для строительства жилья и управления им. Об особенностях и функциях этих организаций и поговорим.

Определение

ЖСК — это форма объединения, кооператива. Является некоммерческой организацией. Она создается инициативной группой, которая регистрирует ЖСК, принимает в его состав членов, собирает паевые взносы и на них строит дом. После возведения здания все его квартиры оформляются в собственность членами ЖСК, а само объединение преобразуется в ТСЖ — товарищество собственников жилья, о котором мы уже писали отдельно.

Интересно, что кроме стандартного ЖСК есть и ЖНК, которые по сути тоже покупают недвижимость, но не на этапе строительства, а уже готовую. Жилищно-накопительные кооперативы также принимают средства от вкладчиков, но стройкой не занимаются.

Деятельность различных видов жилищно-строительных кооперативов регламентируется несколькими официальными документами. Определение понятия дается в статье 116 ГК РФ, в 119 ЖК РФ прописаны нормы регистрации и другие важные особенности жилищно-строительного кооператива, а в ФЗ №214 ЖСК определяется как единственная альтернатива долевому строительству.

ДДУ, ТСЖ, УК, ЖСК — что это значит?

Жилищно-строительный кооператив создается для возведения дома, договор долевого участия или ДДУ нужен для этого же. Разница в итоге в том, кто управляет деньгами. В первом случае этим занимается ЖСК через его представителей, во втором — застройщик. Считается, что после введения последних законов о дольщиках, они более защищены на законодательном уровне, чем члены ЖСК.

Часто можно услышать вопрос: ЖСК — это управляющая компания или нет? Ответ зависит от того, что понимается под управлением. ЖСК управляет деньгами при постройке дома, но не обслуживанием здания после его сдачи. Для этого создается ТСЖ, которое управляет многоквартирным домом, или заключается договор с УК (управляющей компанией). Разница между УК и ТСЖ в том, что УК все решения принимает без участия собственников, на работу ТСЖ же можно повлиять напрямую.

Преимущества и недостатки дома в ЖСК

Мы рассмотрели, что означает кооперативный дом, время разобраться, какие преимущества дает постройка квартиры подобным образом. Именно изучив плюсы и минусы подобного объединения можно понять, стоит ли покупать квартиру в кооперативном доме.

Плюсы ЖСК

Достоинств у жилищно-строительного кооператива немало. Наиболее очевидные:

  1. Возможность воспользоваться рассрочкой. Участники обычно вносят деньги постепенно, обычно раз в месяц. Рассрочка дается на все время строительства, а иногда продляется и после сдачи дома. Это удобно тем, у кого нет возможности копить и кто не готов брать ипотеку.
  2. Выгодная стоимость жилья. Особенность ЖСК как раз в том, что в итоге квадратные метры оказываются дешевле и обычной квартиры, и постройки дома по ДДУ. Застройщик, заключающий договор долевого участия, обычно связан большим количеством обязательств, должен соблюдать сроки, нести дополнительные расходы в случае задержек. Все это повышает стоимость квартир.
  3. Больше ответственности и информации. Каждый собственник может повлиять на будущее своей квартиры на общем собрании. Вы можете определять выбор материалов или решать, нужны ли в доме те или иные удобства. Все зависит от вашей готовности вникать в процесс и активности.
  4. Можно сменить безответственного подрядчика. Подразумевается, что участие в ЖСК — это не строительство дома своими силами, а совместный найм застройщика. Вы можете сначала выбрать его из доступных предложений, а если он не выполняет своих обязательств или обанкротился — сменить. Да, стройка растянется, но не остановится как в случае с ДДУ.
  5. Жилье будет управляться собственниками. Чем отличается кооперативный дом от обычного, так тем, что контроля у участников больше на любом этапе. После сдачи дома ЖСК ликвидируется, открывается ТСЖ, которое позволяет каждому жильцу решать, как тратить деньги на обслуживание дома.

Минусы ЖСК

Недостатки ЖСК проявляются как для тех, кто его организует, так и для обычных членов. Наиболее явные проблемы:

  1. Сложность создания. К ЖСК в законах выдвигаются строгие требования по количеству участников и т. д. Их необходимо соблюдать, иначе кооператив принудительно ликвидируют.
  2. Нельзя купить квартиру в совместную собственность на этапе строительства. Каждое помещение — это один пай. Выплачивать его должен один человек. Не всем это подходит.
  3. У ЖСК нет ответственности за срыв сроков. Дом может строиться долго, очень долго, и толком спросить будет не с кого, потому что вы сами являетесь заказчиками дома, на вас и вся ответственность.
  4. Большие риски. Обязательной регистрации договоры о вступлении в ЖСК не подлежат, поэтому вполне можно столкнуться с проблемой, когда одна и та же квартира продается двум людям.

Стоит ли покупать квартиру в кооперативном доме?

Прежде чем приобретать жилье в ЖСК, необходимо тщательно изучить плюсы и минусы такого решения и понять, чем отличается кооперативный дом от обычного. Основная суть в том, что большую часть ответственности за здание берут на себя его собственники. Если есть инициативная группа с толковым руководителем, это не проблема, но если такого нет, обслуживание дома будет часто даже хуже и дороже, чем если бы им занималась УК. Есть и другие подводные камни.

Однако ЖСК в новостройке — это вполне доступный большинству способ приобрести собственное жилье. Если квартира первая и есть планы переехать, вполне можно рискнуть. В конце концов вы можете и оценить возможности ТСЖ, доступ к отчетам по тратам и другие плюсы такой формы управления многоквартирным комплексом.

Вы уверены, что живете в жилищном кооперативе?

Дома ЖСК «Марцанер Тор»

Дома ЖСК «Марцанер Тор»С вероятностью 100% — нет, если вы живете в Беларуси. Названия (ЖСК, ЖСПК и другие) содержат слово «кооператив», но эти организации являлись в нашей стране кооперативами лишь до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. А теперь все они, в том числе построенные во времена СССР, — совместные домовладения, а не кооперативы. В соответствии с главой 28 Жилищного кодекса «Управление общим имуществом совместного домовладения» (ст. 150–159) правовую форму кооперации, являющуюся частью нематериального всемирного наследия ЮНЕСКО, а именно «классические» кооперативы СССР, которые были собственниками многоквартирных домов, а граждане в них — пайщиками, мы потеряли. Навсегда ли?

Этот, казалось бы, несущественный вопрос на самом деле намного важнее дилеммы частное / государственное. Потому что в результате приватизации мы получили совершенно однородный тип городского жилья — сплошь и рядом многоквартирные дома в виде совместных домовладений, когда многоквартирный дом принадлежит всем собственникам помещений этого дома. И страны Балтии, хоть и являются членами ЕС, не избежали этой участи. Но ведь даже в очень богатых и успешных странах совместное домовладение — постоянная головная боль для управляющих и местных властей. Причина — необходимость принятия решений о ремонте дома его собственниками в лучшем случае большинством голосов, а часто — 2/3 или 3/4, чего очень трудно достичь на практике. При этом в Австрии, Германии, Швейцарии и других экономически развитых странах накопления на капитальный и текущий ремонты являются обязательными (по крайней мере дом не разрушится), а энергетическая модернизация требует голосования собственников. В странах Балтии в том числе и ремонт — только по решению собственников, а они откладывают и откладывают это решение. Какой выход?

Офисное здание ЖСК «Марцанер Тор»

Офисное здание ЖСК «Марцанер Тор»

Сервисный центр ЖСК «Марцанер Тор»

Сервисный центр ЖСК «Марцанер Тор»

Как нам представляется, единственный путь в долгосрочной перспективе — это изменение соотношения унитарных собственников многоквартирных домов и совместных домовладений. В Беларуси в 2020 году это соотношение составляло примерно 1,5%/98,5%, то есть 1,5% арендных домов имеют унитарного собственника — муниципалитет, а 98,5% многоквартирных домов — коллективная собственность. Вместе с расширением строительства арендного жилья необходимо вернуть практику жилищных кооперативов. И в этом может помочь история кооперативов в Австрии и Германии.

Современные отношения в жилищной сфере Германии были заложены в 1887 году Германом Шульце-Деличем и Фридрихом Вильгельмом Райффайзеном, самыми важными пропагандистами кооперативной идеи. Они добились принятия первого закона о кооперации в Пруссии и Северо-Германской Конфедерации в 1867 году, являясь членами государственного парламента, а затем — Рейхстага. Поскольку это были кооперативы с неограниченной ответственностью учредителей, их количество оставалось незначительным из-за высокого личного риска учредителей.

Только после принятия Закона о кооперативах в 1889 году (в соответствии с ним кооперативы работают и сегодня), можно было создавать кооперативы с ограниченной ответственностью, что было важным аспектом, в частности, для жилищных кооперативов, которые имели очень высокие требования к капиталу по сравнению с другими типами. До 1989 года все кооперативы были некоммерческими в соответствии с Законом о некоммерческом жилье. После отмены некоммерческого статуса в 1989 году некоторые из преимуществ некоммерческого жилья остались для жилищных кооперативов в форме некоммерческого «арендного кооператива» в соответствии с разделом 5 (1) № 10 Закона о корпоративном подоходном налоге.

Хотя термин «жилищный кооператив» предполагает, что это кооператив, в просторечии этот термин также используется для жилищных компаний — ООО (GesmbH) или акционерных обществ (AG) — в соответствии с Законом о некоммерческом жилье. Основным отличием кооператива является обязанность членства и (или) внесения пая (покупка сертификата доли, сертификата акций в кооперативе). В любом случае все члены кооператива имеют один голос, а кооператив владеет, как правило, несколькими (несколькими десятками) многоквартирных домов. Например, в Берлине приблизительно 190 000 квартир находятся в ведении почти 100 жилищных кооперативов, в среднем на один кооператив приходится 1900 квартир, что составляет 15–20 многоквартирных домов.

По оценке DGRV (Немецкой ассоциации кооперативов Райфайзена), в Германии на начало 2019 года насчитывалось 1790 жилищно-строительных кооперативов, которые управляют примерно 2,2 млн квартир, объединяют около 2,8 млн членов, более 5 млн человек живут в кооперативных квартирах. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы есть почти во всех средних и крупных городах Германии, в Берлине это примерно 10% всего жилого фонда (16% составляют совместные домовладения, 52% — различные арендные дома). Небольшие кооперативы сами управляют и ухаживают за своими домами, средние и крупные для управления и сервиса создают дочерние управляющие и сервисные компании.

Во время объединения Германии принадлежащие государственным заводам и крупным фирмам многоквартирные дома не были приватизированы арендаторами квартир. Они, как правило, превратились в жилищные кооперативы. Это главное отличие от стратегии городского развития в странах, входивших в СССР, и в бывшей ГДР (одни стремились квартиры приватизировать бесплатно или с минимальной платой, другие ушли от массового тиражирования совместных домовладений). В чем выгода?

Рассмотрим на примере гражданина Беларуси, имеющего вид на жительство, предположим, в Германии. Информация о свободных квартирах в интересующем городе общедоступна. Подобрав подходящий вариант, гражданин пишет заявление на вступление в члены ЖСК. Далее ему необходимо внести небольшой вступительный взнос, который не возвращается, и пай. Размер пая может быть от 1000 EUR за двухкомнатную квартиру до нескольких десятков тысяч EUR. С этого момента гражданин — член кооператива и может пользоваться квартирой и участвовать в собраниях членов. Он также платит все предусмотренные коммунальные платежи и расходы, предусмотренные Уставом. Но через год он нашел работу в другом городе. Пишет заявление о выходе из ЖСК, получает в течение нескольких месяцев свой внесенный пай в той же сумме плюс банковские проценты и становится арендатором или членом кооператива в другом городе, где сеть работа. Никакого риска — собственная квартира может обесцениться и стоить целое состояние, а пай гарантированно возвращается в неизменном виде. И идеальные условия для перемещения рабочей силы.

Пример – как происходит просмотр квартиры в ЖСК «Висмарер»:

Сами кооперативы устроены, конечно, по-иному, чем наши. Как уже оговаривалось, один кооператив, как правило, включает десятки многоэтажек. Крупные жилищные кооперативы имеют собственные многоэтажные офисные здания по управлению своими же многоэтажками, где находится Правление кооператива и офисы дочерних сервисных компаний. Например, ЖСК «Марцанер Тор» в Берлине, образованный в 1999 году на базе жилфонда промышленных предприятий времен ГДР, включает 4000 квартир, годовой оборот — 4,2 млн EUR, панельные дома — от 3 до 9 этажей, все полностью реконструированы и утеплены. Кооператив построил для себя административное здание, где размещается управление, а часть помещений сдается в аренду. Для вступления в этот ЖСК необходимо внести пай в размере около 1000 EUR и вступительный взнос — 70 EUR (за 2-комнатную квартиру). Это дает вступившему право пожизненного проживания в выбранной им квартире. Собственником квартир является ЖСК, их нельзя приватизировать. Но и выселить члена ЖСК тоже нельзя, если он своевременно вносит квартплату и выполняет прочие установленные для жильцов требования. В случае его смерти наследник получает пай в денежном выражении и преимущественное право занять эту же квартиру, если захочет стать членом этого ЖСК. Если наследник (наследники) отказываются от этого, сообщение об освободившейся квартире размещается на информационных табличках на первых этажах домов ЖСК и в сети интернет. Управляющая компания ЖСК «Марцанер Тор» — ООО «Марцанер Тор» — это социальный проект кооператива, и работает она с рентабельностью от 3 до 5%. По мнению дирекции, это хорошая рентабельность для компании, занимающейся управлением жилищного фонда.

Видеоролик о многоквартирных домах немецкого ЖСК «Löbau eG»:

*все дома принадлежат одному кооперативу, находятся в городе Лёбау — 80 км от Дрездена (население города — 16 тыс. человек).

И вообще городская среда успешных стран Европы совершенно не похожа на нашу (Беларуси и стран СНГ). Обилие организационных форм владения многоквартирными домами, управления ими, разнообразие жилищных кооперативов (до пяти видов) и арендных домов (социальных, муниципальных, коммерческих, молодежных, смешанных, для пожилых людей и т. д.) создает преимущества прежде всего потребителям — городским жителям. А наши бесконечные споры на тему «ЖЭС – ТС» на этом фоне совершенно архаичны и не отвечают требованиям стремительно развивающейся индустрии жилой недвижимости 21-го века. Об этом в последнее время много говорят и пишут российские специалисты, например Галина ХОВАНСКАЯ, председатель комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству. Но практических шагов сделано мало.

Первым из наших городов-соседей, решившим возвратить «классический» кооператив, стал город Елгава в Латвии. В рамках проекта «Разработка рыночной модели доступного жилья» Европейским жилищным кооперативом LiM Living in Metropolises SCE в Елгаве планируется строительство первого в Латвии «классического» кооперативного многоквартирного дома. Проект будет длится с декабря 2019 года по декабрь 2021 и частично финансироваться Немецким федеральным экологическим фондом (DBU). Процесс планирования и строительства, а также само здание послужат практической моделью для иллюстрации технической и финансовой осуществимости классического кооперативного строительства в Латвии (квартиры не будут проданы), высокого качества и доступности такого жилья, обеспечиваемого именно классической кооперативной моделью. Проект осуществляется соучредителем Международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН) — некоммерческим партнерством IWO-Berlin и Елгавской муниципальной жилищной управляющей компанией SIA (JNIP) при содействии нескольких Берлинских жилищных кооперативов, архитекторов из Германии и Финляндии.

Через МАМН можно будет получать информацию об опыте возвращения в Латвию «потерянного» вида городского жилья — классического жилищного кооператива. Мы постараемся, чтобы информация об этом проекте была широко доступна в Беларуси, и надеемся, что следующий эксперимент будет реализован в одном из белорусских городов.

Геннадий КАЛЁНОВ
Фотографии — с сайта ЖСК «Марцанер Тор»

 

05 Нояб 2020

Просмотров: 1686

ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ - Ивко

29 декабря 2004 года N 188-ФЗ

Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года
Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также -жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

1. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.

2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Статья 112. Организация жилищного кооператива

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Статья 113. Устав жилищного кооператива

1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Статья 116. Управление в жилищном кооперативе

1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива

1. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

3. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.

4. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

Статья 118. Правление жилищного кооператива

1. Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.

2. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

3. Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

4. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива

1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.

2. Председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

3. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

2. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

3. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

4. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Глава 12. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

1. Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

2. Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.

3. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива

1. Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.

2. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.

Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива

Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 80 настоящего Кодекса.

Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

1. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

2. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.

Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

1. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.

2. Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.

3. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным статьями 76 - 79 настоящего Кодекса.

Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.

Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе

1. Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:

1) выхода члена кооператива;

2) исключения члена кооператива;

3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;

4) ликвидации жилищного кооператива;

5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

2. Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.

3. Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива.

4. В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая

1. В случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.

2. Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.

3. Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если граждане, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

4. Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.

Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива

Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива

1. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива по основаниям, указанным в части 3 статьи 130 настоящего Кодекса, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.

2. В случае отказа освободить жилое помещение указанные в части 1 настоящей статьи граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома

В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 настоящего Кодекса соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая

Жилищный кооператив – HiSoUR История культуры

Жилищный кооператив, кооператив или жилищная компания (особенно в Финляндии) – это юридическое лицо, обычно кооператив или корпорация, которая владеет недвижимостью, состоящей из одного или нескольких жилых зданий; это один вид жилья. Жилищные кооперативы являются отличительной формой собственности на жилище, которая имеет много характеристик, которые отличаются от других жилищных соглашений, таких как индивидуальная собственность на семью, кондоминиумы и аренда.

Корпорация основана на членстве, а членство предоставляется путем покупки акций в кооперативе. Каждому акционеру юридического лица предоставляется право занимать одну единицу жилья. Основным преимуществом жилищного кооператива является объединение ресурсов членов, с тем чтобы их покупательная способность была задействована, таким образом снижая затраты на одного члена во всех услугах и продуктах, связанных с владением собственностью.

Другим ключевым элементом в некоторых формах жилищных кооперативов (например, не финских жилищных компаний) является то, что члены через своих избранных представителей просматривают и выбирают, кто может жить в кооперативе, в отличие от любой другой формы собственности на жилье.

Жилищные кооперативы подразделяются на две категории общего владения: несоблюдение (именуемое неакционерным или продолжающимся) и право собственности (именуемое как капитал или страты). В некоммерческих кооперативах права на занятие иногда предоставляются с учетом соглашения о занятости, которое аналогично аренде. В долевых кооперативах права на занятие иногда предоставляются посредством соглашений о покупке и правовых документов, зарегистрированных на титуле. В учредительных документах и ​​подзаконных актах корпорации, а также в соглашении о занятости указаны правила кооператива.

Слово кооператив также используется для описания модели совместного использования капитала, не имеющей отношения к капиталу, в которой платные члены получают право занимать спальню и распределять коммунальные ресурсы дома, принадлежащего кооперативной организации. Так обстоит дело с студенческими кооперативами в некоторых колледжах и университетах в Соединенных Штатах.

Легальное положение
В качестве юридического лица кооператив может заключать контракты с другими компаниями или нанимать частных лиц для предоставления ему услуг, таких как подрядчик по обслуживанию или менеджер здания. Он может также нанимать сотрудников, таких как менеджер или смотритель, для решения конкретных вещей, которые добровольцы могут предпочесть не делать или не могут быть хорошими, например, техническое обслуживание. Однако, поскольку многие жилищные кооперативы стремятся к самообеспечению, как можно больше работы, его члены могут выполнять как можно больше работы.

В некоммерческих кооперативах и в ограниченных долевых кооперативах акционер кооператива не владеет недвижимостью, а является частью юридического лица, владеющего недвижимостью. Кооперативная собственность довольно отличается от кондоминиумов, где люди владеют отдельными подразделениями и мало говорят, кто переезжает в другие подразделения. Из-за этого в большинстве юрисдикций разработаны отдельные законы, аналогичные законам, которые регулируют компании, регулируют, как действуют кооперативы, а также права и обязанности акционеров.

Владение
Каждое домохозяйство-резидент или житель имеет членство в кооперативной ассоциации. В некоммерческих кооперативах члены имеют права на участие в конкретном наборе в жилищном кооперативе, как указано в их «соглашении о занятости» или «собственном лизинге», который по существу является арендой. В кооперативах собственности права на размещение передаются покупателю посредством передачи титула.

Поскольку жилищный кооператив имеет право владеть всеми имущественными и жилищными структурами, он несет расходы на его содержание, ремонт и замену. Это освобождает участника от затрат и бремени такой работы. В этом смысле жилищный кооператив подобен арендодателю в арендной плате. Тем не менее, еще одним отличительным признаком кооперативной жизни является то, что она некоммерческая, поэтому работа выполняется по себестоимости, без каких-либо выгод.

В некоторых случаях кооператив следует принципам Рочдейла, где каждый акционер имеет только один голос. Большинство кооперативов включены в число ограниченных акционерных обществ, где количество голосов, которыми владеет владелец, связано с количеством принадлежащих ему акций. Какая бы форма голосования не использовалась, необходимо провести выборы среди акционеров, чтобы определить, кто будет представлять их в совете директоров (если таковой существует), руководящем органе кооператива. Совет директоров, как правило, отвечает за принятие бизнес-решений, включая финансовые требования и устойчивость кооператива. Хотя политика варьируется от кооператива до кооператива и во многом зависит от пожеланий ее членов, общее правило состоит в том, что большинство голосов совета необходимо для принятия деловых решений.

управление
В крупных кооперативах члены кооператива обычно избирают совет директоров из числа акционеров на общем собрании, как правило, на годовом общем собрании. В небольших кооперативах все члены сидят на доске.

Совет директоров жилищного кооператива избирается членами, обеспечивая голос и представительство в управлении имуществом. Правила определяются советом директоров, обеспечивая гибкие средства решения проблем, возникающих в сообществе, для обеспечения мирного владения членами своих домов.

финансов
Жилищный кооператив, как правило, де-факто является некоммерческим, поскольку обычно основная часть его доходов исходит от арендной платы, выплачиваемой ее резидентами (если в официальной корпорации, а затем акционерах), которые неизменно являются ее членами. Нет смысла создавать преднамеренный излишек – за исключением операционных требований, таких как выделение средств для замены активов, поскольку это просто означает, что арендная плата, выплачиваемая членами, устанавливается выше расходов. (Обратите внимание, однако, что вполне возможно, что кооператив по жилью будет владеть другими генерирующими доход активами, такими как вспомогательный бизнес, который может производить излишний доход для компенсации стоимости жилья, но в этих случаях арендная плата за жилье обычно чтобы компенсировать дополнительный доход.)

Новые кооперативы часто основаны строителем, который уходит в отставку из кооператива, когда все акции были проданы. Сложно начать кооператив с нуля, потому что, если идея заключается, например, в строительстве здания или группы зданий для размещения членов, это обычно требует значительного ипотечного кредита, для которого финансовое учреждение будет хотеть заверений ответственности. Для членов может также потребоваться год или больше, чтобы организовать дизайн и строительство, а также время и предвидение для установления даже основных организационных политик. Редко, что такие навыки организации доступны в случайной группе людей, которые часто оказывают давление на их существующее жилье. Может быть несколько проще организовать группу тесно связанных жилых единиц. Эта возможность может возникнуть, например, если владелец существующего жилого дома подумывает о его продаже.

В жизненном цикле зданий замена активов (капитальный ремонт) требует значительных средств, которые могут быть получены различными способами: оценки текущих владельцев; продажи акций Казначейства (бывших арендных единиц) новым акционерам; сокращение резервов; необеспеченные кредиты; операционные излишки; сборы за продажи единиц между акционерами и новыми и увеличиваются до существующих ипотечных кредитов.

Жилищные кооперативы богатых и знаменитых: например, Джон Леннон жил в Дакоте, жилищном кооперативе, и большинство квартир в Нью-Йорке, которые принадлежат, а не арендовали, проходят через кооператив, а чем через кондоминиум.

Котировки рыночных и котируемых акций
Существует два основных типа жилищного кооперативного ценообразования на акции: рыночная ставка и ограниченный капитал. С рыночным курсом цена акций может повышаться на открытом рынке, и акционеры могут продавать по любой цене, которую рынок будет нести, когда они захотят выйти. Таким образом, рыночный курс во многом схож с владением кондоминиумом с той разницей, что кооператив может нести ипотеку, что приводит к значительному ежемесячному взносу, выплачиваемому кооперативу, чем в кондоминиуме. Однако цена покупки сопоставимой единицы в кооперативе, как правило, намного ниже.

При ограниченном капитале кооператив имеет правила относительно цены акций при их продаже. Идея ограниченного равенства заключается в том, чтобы поддерживать доступное жилье. Подмножество модели с ограниченным капиталом – это модель без справедливости, которая очень похожа на аренду, с очень низкой ценой покупки (сопоставимой с арендным залогом) и ежемесячной комиссией вместо арендной платы. При продаже все, что переоборудовано, это очень низкая цена покупки.

По странам

Финляндия
В Финляндии доля акций в жилищной компании является общей формой недвижимости и собственности на жилье. Владение квартирой в Финляндии обычно означает владение акциями в жилищной компании; право собственности на определенный пакет акций в свою очередь дает право на использование определенной части здания, принадлежащего компании.

За исключением очень ограниченного числа кооперативов, которые следуют строгим принципам Рочдейла за один голос, все финские жилищные кооперативы включены как (некоммерческие) компании с ограниченной ответственностью (финский: asunto-osakeyhtiö, Swedish: bostadsaktiebolag), где один доля обычно составляет один квадратный метр квартиры, но может представлять собой всю квартиру. Жилищные компании регулируются финским законодательством как особый тип корпорации.

Жилищные компании обычно торгуют на открытом рынке, чаще всего через агентов по недвижимости. Для покупки акций не требуется одобрение совета директоров. В некоторых старых компаниях существующие держатели акций имеют право преимущественной покупки, то есть право покупать акции по установленной рыночной цене.

Как правило, владельцам акций не требуется жить в кооперативе. Владение квартирами в аренду является общей формой экономии и частных инвестиций. Там могут быть положения против владения акциями для более чем одной квартиры в одном кооперативе.

Первые жилищные кооперативы были построены около 1900 года, многие из них в районе Хельсинки в Катаянокке, в национальном романтическом стиле Югенд. Первоначально многие кооперативы были созданы самими будущими членами, часто рабочими или ремесленниками в той же профессии. К 20-м годам создания кооператива работали профессиональные девелоперы. После Второй мировой войны образовались общенациональные некоммерческие организации-разработчики, и была введена система управления кредитами (ARAVA). Продажа акций в жилищных компаниях с государственными кредитами ограничивалась ограниченными правилами справедливости в течение 50 лет, цена акций была ограничена индексом.

Финская модель жилищной компании была также основой современных американских кооперативов, так как первый кооператив – Финская ассоциация домашнего строительства в Финнауне (Бруклин, Нью-Йорк) – был начат в 1918 году финскими иммигрантами.

Франция
В 2013 году открытие La Maison des Babayagas, инновационного жилищного кооператива в Париже, привлекло всеобщее внимание. Он был сформирован как сообщество самопомощи и строился при финансовой поддержке муниципального правительства, особенно для женщин-пенсионеров. Расположенный в пригороде Парижа в Монтрее после многолетнего планирования, он выглядит как любой другой жилой дом. Старшие граждане остаются в домах престарелых, оставаясь активными, бодрыми и помогая друг другу.

Цель Ассоциации Баба Яга – создать и разработать инновационную прослойку для пожилых женщин, которая: (1) самоуправляемая, без иерархии и без надзора; (2) объединенный коллектив в отношении финансов, а также повседневной жизни; (3) гражданин гражданский, через открытость к сообществу / городу и через взаимное взаимодействие, вовлечение в свою политическую, культурную и социальную жизнь в духе демократии участия; (4) экологические во всех аспектах жизни в соответствии с ценностями и действиями, изложенными в Уставе жизни Дома Бабаяг.

Как правило, деятельность ассоциации связана с вышеизложенной целью, в частности с развитием популярного субъекта, называемого Университетом знаний о престарелых (UNISAVIE: Université du savoir des vieux), и инициированием движения по продвижению других живых мест, которые организованы в аналогичные сети.

В уставе сообщества излагаются ожидания конфиденциальности. Каждая квартира автономна. Ежемесячные собрания обеспечивают оптимальные процедуры здания и обеспечивают, чтобы каждый человек мог участвовать полностью и с полной свободой выражения. В планах изложено рутинное вмешательство посредника, который мог бы помочь разобраться в причинах возможных конфликтов, чтобы обеспечить их разрешение.

Успех Парижского кооператива вдохновил несколько канадских низовых групп принять аналогичные ценности в инициативах по жилищному строительству; эти ценности включают автономию и самоуправление, солидарность и взаимопомощь, гражданское участие и экологическую ответственность.

Германия
В индустриализации в XIX веке в Германии было создано много жилищных кооперативов. В настоящее время в Германии насчитывается более 2 000 жилищных кооперативов с более чем двумя миллионами квартир и более трех миллионов членов в Германии. Общественные жилищные кооперативы организованы в GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (Федеральная ассоциация ассоциаций немецких жилищно-строительных компаний).

Индия
В Индии большинство «квартир» принадлежат напрямую. т.е. заголовок каждой отдельной квартиры является отдельным. Как правило, руководящий орган / общество / ассоциация управляют обслуживанием и другими потребностями в строительстве. Они сопоставимы с зданиями кондоминиума в США. Законы, регулирующие строительство, его руководящий орган и порядок перемещения квартир внутри здания, отличаются от государства к государству.

Некоторые здания организованы как «кооперативные жилищные общества», где фактически принадлежит доля в кооперативе, а не сама квартира. Эта структура была очень популярна в прошлом, но в последнее время стала менее распространенной. Большинство государств имеют отдельные законы, регулирующие кооперативные жилищные общества.

Нидерланды
В Нидерландах существует два очень разных типа организации, которые можно рассматривать как жилищный кооператив:

Жилищная корпорация
Жилищная корпорация (woningcorporatie) – некоммерческая организация, занимающаяся строительством и хранением жилья в аренду для людей с более низким доходом. Первые жилищные корпорации начались во второй половине XIX века как небольшие кооперативные ассоциации. Первая такая ассоциация в мире, ВАК («ассоциация для рабочего класса») была основана в 1852 году в Амстердаме. От 2,4 до 2,5 миллионов квартир в Нидерландах сдаются в аренду жилищные корпорации, то есть более 30% от общего количества домохозяйств (квартир и домов).

Ассоциация владельцев
Ассоциация владельцев домов (Vereniging van Eigenaren, VvE) является голландским законодательством, созданным там, где есть отдельные квартиры в одном здании. Члены юридически владеют собственными квартирами, но им необходимо сотрудничать в ассоциации для содержания здания в целом.

Филиппины
На Филиппинах ассоциация арендатора часто используется в качестве средства для покупки новых квартир. Когда кооператив создается, он берет основную часть кредита, необходимого для покупки недвижимости. Затем эти займы будут погашены в течение фиксированных периодов лет (обычно 20-30), и как только это будет сделано, кооператив будет рассеян, а квартиры будут преобразованы в кондоминиумы.

Скандинавия
Ассоциация арендатора (шведский: bostadsrättsförening, норвежский: borettslag, датский язык: andelsboligforening) является юридическим термином, используемым в скандинавских странах (Швеция, Дания и Норвегия) для типа совместного владения имуществом, в котором находится все имущество кооперативной ассоциацией, которая, в свою очередь, принадлежит ее членам. Каждый член имеет долю в ассоциации, которая пропорциональна площади его квартиры. Члены должны обладать собственностью арендатора, которая представляет квартиру, и в большинстве случаев постоянно проживает по адресу. Существуют некоторые юридические различия между странами, в основном касающиеся условий собственности.

Ассоциации владельцев арендаторов были созданы в течение 19-го века и первоначально были основаны на Соединенном Королевстве (строительные общества). Рыночная цена существующих долей владения арендатором зачастую очень высока, обычно намного выше первоначальной цены котировок.

Швеция
В Швеции 16% населения проживают в квартирах в жилищных кооперативах, а 25% живут в арендованных квартирах (чаще всего среди молодых людей и иммигрантов), а 50% живут в частных односемейных домах (чаще всего среди семей с детьми), остальные живут в других формах, таких как студенческие общежития или дома престарелых.

Членство в жилищном кооперативе (bostadsrättsförening) предоставляется владельцам акций ассоциации и дает право (bostadsrätt) проживать в квартире, соответствующей этой акции, на неограниченное время. Акции могут быть куплены и проданы на открытом рынке недвижимости. Это одна из основных форм собственности на землю в стране, и членство в жилищном кооперативе обычно считается тем же, что и владение (в отличие от аренды) квартирой. Самая обычная физическая / юридическая форма – это многоквартирный дом, принадлежащий кооперативу.

Каждый жилищный кооператив имеет свои собственные подзаконные акты. Члены проводят ежегодные собрания в жилищном кооперативе, в которых они избирают совет директоров, который берет на себя ответственность за управление сотрудничеством в течение предстоящего года. В большинстве кооперативов нормального размера члены совета набираются среди жителей. Совет устанавливает ежемесячную плату, обеспечивает надлежащие административные процедуры, сохраняет имущество в хорошем состоянии и может при необходимости инициировать крупные проекты по реконструкции. Совет также участвует, когда член продает свою долю в кооперативе с кем-то еще, поскольку совет должен принимать решения о разрешении выхода старых членов и вступлении новых членов в соответствии с уставом (за некоторыми исключениями, например, гражданство, доход или богатство заявителя не являются основанием для отказа в въезде). Совет также участвует, когда отдельные участники хотят инициировать крупные проекты по реконструкции или сдавать в аренду свою квартиру не-члену.

Жилищный кооператив является специальным юридическим лицом, регулируемым в шведском законодательстве. Он имеет те же обязательства по бухгалтерскому учету и выдаче годовых отчетов, что и компании, и при необходимости может брать ипотечные кредиты в собственность. Кроме того, каждый член может также брать ипотечные кредиты в своем bostadsrätt, чтобы финансировать его приобретение. Ежемесячная плата, выплачиваемая членами кооператива, предназначена для покрытия операционных и финансовых расходов кооператива. Финансовое положение шведских кооперативов сильно различается, и в редких случаях кооперативы могут обанкротиться. Если происходит банкротство, имущество продается, а оставшиеся активы переносятся на членов (которые могут остаться в качестве арендаторов или попытаться сформировать новый кооператив).

В существующих свойствах арендаторы могут совместно создать жилищный кооператив, а затем сделать предложение владельцу купить недвижимость. Когда такой кооператив формируется, он автоматически становится первым потенциальным покупателем, если владелец желает продать. Приобретение финансируется за счет комбинации капитала (т.е. «ставки», выплачиваемые членами) и банковских кредитов.

В свойствах, которые с самого начала принадлежали жилищным кооперативам, строительная компания (которая является либо некоммерческой ассоциацией, такой как HSB, Riksbyggen или SBC, либо коммерческим разработчиком, таким как PEAB, Veidekke или Skanska) обычно образует кооператив, когда здание возводится, а затем продает разные квартиры (т. е. их доли в кооперативе) по фиксированным ценам. Когда все квартиры продаются, новые члены берут на себя ответственность за собственность и избирают собственный совет директоров.

Швейцария
В Швейцарии 5,1% всех единиц жилья находятся в кооперативах. Schweizerischer Verband für das Wohnungswesen (Швейцарская кооперативная жилищная федерация) представляет около 1500 жилищных кооперативов с примерно 160 000 единиц жилья.

Великобритания
Жилищные кооперативы в Великобритании необычны, что составляет около 0,1% жилищного фонда.

Большинство из них основаны в городских районах и состоят из доступных по цене общих помещений, где члены семьи ухаживают за самим имуществом. Списки ожидания могут быть очень длинными из-за редкости жилищных кооперативов. В некоторых областях процедура подачи заявки интегрирована в систему подачи заявки на собрания совета. Законы отличаются между Англией и Шотландией. Конфедерация кооперативного жилья предоставляет информацию о жилищных кооперативах в Соединенном Королевстве и опубликовала руководство по их созданию. На веб-сайте «Укрытие» содержится информация о жилье и информация, характерная для Англии и Шотландии.

Коллектив Catalyst предоставляет информацию о начале сотрудничества в Великобритании и объясняет правовую структуру жилищного кооператива. Radical Routes предлагает руководство о том, как создать кооператив для жилья.

Студенческие жилищные кооперативы
Факторы повышения стоимости жизни студентов и качества жилья привели к стремлению к студенческим жилищным кооперативам в Великобритании, вдохновленным существующими североамериканскими студенческими жилищными кооперативами и их работе через североамериканских студентов по сотрудничеству. Эдинбургский студенческий жилищный кооператив и Бирмингемский студенческий жилищный кооператив открылся в 2014 году и Шеффилдский студенческий жилищный кооператив в 2015 году. Все существующие студенческие жилищные кооперативы являются членами Студентов по сотрудничеству.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем ценных бумаг
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Свяжитесь с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Национальная ассоциация жилищных кооперативов (NAHC) »Покупка жилищного кооператива

Что такое жилищный кооператив? (Скачать раздаточный материал)

Жилищный кооператив образуется, когда люди присоединяются на демократических началах, чтобы владеть или контролировать жилье и / или связанные с ним общественные объекты, в которых они живут. Обычно они образуют некоммерческую кооперативную корпорацию. Каждый месяц они платят комиссию для покрытия своей доли операционных расходов. Вычеты по подоходному налогу с физических лиц, более низкая текучесть кадров, более низкие начисления налога на недвижимость (в некоторых регионах), контролируемые расходы на техническое обслуживание, а также участие и контроль со стороны резидентов - вот некоторые из преимуществ выбора кооперативного домовладения.

Что у меня на самом деле есть?

Основное различие между жилищным кооперативом и другими формами собственности на жилье состоит в том, что в жилищном кооперативе вы не владеете недвижимостью напрямую. Но если у вас нет недвижимости, что именно вы покупаете? Вы покупаете акции или членство в кооперативной жилищной корпорации. Корпорация владеет или сдает в аренду всю недвижимость. В рамках вашего членства (в качестве акционера) в кооперативе вы имеете исключительное право жить в определенной единице (это устанавливается в соответствии с соглашением о размещении или частной аренде) столько, сколько вы хотите, при условии, что вы соблюдаете правила и положения кооператива.Как часть вашего членства, вы имеете право голоса в делах корпорации.

Что включает в себя цена покупки доли или членства?

Когда вы покупаете долю или членство в жилищном кооперативе, вы платите только за это: за долю кооперативной жилищной корпорации. Цена покупки будет варьироваться в зависимости от района, размера единицы, если кооператив ограничивает цены перепродажи, и если у кооператива есть основная ипотека на всю собственность.

Что такое заем на акции?

Допустим, вы покупаете дом за 100 000 долларов.Скорее всего, вы не сможете заплатить продавцу всю покупную цену наличными. Вместо этого вы должны внести первоначальный взнос и получить ипотечный кредит для покрытия оставшейся части цены. В кооперативе, поскольку вы фактически покупаете долю (доли) в корпорации, а не недвижимость, вы получаете вид ссуды, называемой ссудой на акции, которая похожа на ипотеку. Он предоставляет вам заемные средства для покупки акций у продавца. Затем вы производите ежемесячные платежи по ссуде на акции кредиторам и ежемесячные платежи по содержанию (содержанию) кооперативу.

Как мне накапливать капитал?

Хороший вопрос. На самом деле это зависит от того, какой тип кооператива вы покупаете. Существуют различные типы жилищных кооперативов, включая жилищные кооперативы с ограниченным капиталом.

Рыночные жилищные кооперативы

В кооперативе с рыночной ставкой вы можете купить или продать членство или акции по любой цене, которую будет понести рынок. Закупочные цены и накопление капитала очень похожи на кондоминиум или частную собственность.

Жилищные кооперативы с ограниченной ответственностью

В жилищном кооперативе с ограниченным капиталом (LEC) существуют ограничения на доходы, которые члены могут получить от продажи своих акций.Обычно они вводятся, потому что члены кооперативов получают выгоду от ипотечных ссуд, субсидий по ставке ниже рыночной, налоговых льгот на недвижимость или других условий, которые делают жилье более «доступным» как для первоначальных, так и для будущих жителей в течение определенного периода времени. В некоторых кооперативах эти ограничения налагаются членами добровольно. Эти ограничения обычно содержатся в уставе кооператива. В документах также могут быть установлены пределы максимального дохода для новых членов, чтобы предоставить особые жилищные льготы семьям, которые в них больше всего нуждаются.

Лизинговые кооперативы (или с нулевым капиталом)

В лизинговом кооперативе кооперативная корпорация сдает в аренду имущество у внешнего инвестора (часто у некоммерческой корпорации, созданной для этой цели). Поскольку кооперативная корпорация не владеет недвижимостью, кооператив не наращивает собственный капитал (точно так же, как арендатор не создает собственный капитал). Однако, как корпорация, кооператив часто имеет возможность купить собственность, если она будет выставлена ​​на продажу позже и конвертировать ее по рыночной ставке или кооперативу с ограниченным капиталом.А некоторые лизинговые кооперативы позволяют выбывающим членам забирать хотя бы часть их доли денежных резервов, созданных кооперативной корпорацией, когда они были акционерами.

Что покрывает ежемесячная плата?

Почти все кооперативы взимают с жителей ежемесячную плату за содержание (часто называемую ежемесячной платой за содержание). Размер ежемесячной платы варьируется и обычно покрывает вашу пропорциональную долю в эксплуатации и обслуживании кооператива, которая может включать общие выплаты по ипотеке, налоги на имущество, плату за управление, расходы на техническое обслуживание, страховые взносы, коммунальные услуги и взносы в резервные фонды.

Плачу ли я налоги на недвижимость?

Налогами облагается кооперативная корпорация как собственник имущества. Ваши ежемесячные платежи кооперативу частично используются кооперативом для уплаты налогов на недвижимость. Proposal007 - https://proposal007.com/ предоставляет пакеты предложений руки и сердца и услуги для тех, кто хочет создать идеальное предложение руки и сердца! Несмотря на то, что вы не платите налоги на недвижимость напрямую, федеральное налоговое законодательство позволяет вам вычитать вашу долю налоговых платежей кооператива, а также выплаты процентов по ипотеке из вашей декларации по подоходному налогу с населения.

Могут ли кооперативы проводить дискриминацию?

Как и любая другая форма жилья, кооперативы не могут проводить дискриминацию на основе защищенных классов, перечисленных в Законе о справедливом жилищном обеспечении, которые включают расу, цвет кожи, религию, пол, семейное положение, национальное происхождение или инвалидность. Исторически сложилось так, что основные принципы сотрудничества включают как открытое членство без ограничений, предусмотренных законом, так и беспристрастность в политике и несектантство в религии. Однако многие кооперативы избирательно одобряют членство.Как сообщества людей, которые разделяют финансовые обязательства и ответственность за управление тем, как они хотят жить вместе, для кооперативов важно обеспечить, чтобы новые члены могли выполнять свои финансовые обязательства и соблюдать правила сообщества.

Как выглядит большинство жилищных кооперативов?

В кооперативах может быть практически любое жилье, оно бывает самых разных по внешнему виду и размеру. Жилищные кооперативы могут быть многоэтажными многоквартирными домами, квартирами в садовом стиле, таунхаусами, домами на одну семью и домами для престарелых.

Есть и другие типы жилищных кооперативов. Парковые кооперативы передвижных домов обычно владеют землей, коммунальными и общественными объектами; их члены владеют индивидуальными «передвижными домами». Некоторые другие жилищные кооперативы владеют землей и общественными объектами и используют правовые документы, включая зарегистрированные соглашения, в качестве основы для поддержания желаемого кооперативного контроля над функционированием кооперативного сообщества.

Какие вопросы мне следует задать перед покупкой в ​​кооператив?

Помните, поскольку вы покупаете долю корпорации, владеющей недвижимостью, вам нужно будет узнать о финансовом состоянии корпорации.Вам также потребуется четкое представление о ваших предполагаемых финансовых обязательствах перед кооперативом. Обязательно узнайте все правила и положения сообщества. Вот несколько примеров вопросов, которые следует задать перед инвестированием:

  • Какова цена акции?
  • Где я могу получить долевое финансирование?
  • Сколько стоит ежемесячная плата за перевозку?
  • Какова основная ипотека?
  • Какова ваша политика в отношении домашних животных?
  • Какова ваша политика субаренды?
  • Каковы правила внесения изменений в мое устройство?

Запутались в любом из этих терминов? Ознакомьтесь с нашим глоссарием.Кроме того, чтобы понять свои права и обязанности как жителя кооператива, посетите раздел «Проживание в жилищном кооперативе». Если у вас есть какие-либо юридические вопросы о кооперативах, проконсультируйтесь с профессиональным юристом кооператива прямо сейчас и получите ответы на свои вопросы!

Я хочу переехать в жилищный кооператив. Как мне найти кооператив в моем районе?

Найдите на веб-сайте местного жилищного управления жилищный кооператив в вашем районе. Чтобы получить полный список или поговорить с консультантом по жилищным вопросам, посетите U.S. Веб-сайт Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) для получения дополнительной информации о размещении кооператива в вашем районе. Кроме того, местный специалист по недвижимости сможет предложить свою помощь. Убедитесь, что ваши критерии поиска включают «многоквартирное жилье».

Экономические преимущества

  • Доступность: более низкий первоначальный взнос, гораздо более низкие затраты на закрытие, экономия на масштабе и более длительный срок ипотеки - все это делает кооперативы более доступными по сравнению с жильем, находящимся в другой собственности.
  • Проживание в кооперативе доступно по цене.У участников нет причин для существенного увеличения ежемесячных сборов, если только налоги или операционная деятельность не увеличиваются; как правило, ежемесячные платежи остаются разумными.
  • Налоговые вычеты. Для целей подоходного налога член кооператива обычно считается домовладельцем и, как таковой, может вычесть свою долю налогов на недвижимость и процентов по ипотеке, выплачиваемых кооперативом.
    Собственный капитал. Кооперативы могут обеспечивать накопление собственного капитала членов. Для кооперативов с рыночной ставкой накопление цен на акции и цены при перепродаже основаны на рыночных ценах.Кооперативы с ограниченным участием в капитале устанавливают ограничения на накопление капитала, чтобы обеспечить долгосрочную доступность для новых членов.
  • Ограниченная ответственность. Участники не несут личной ответственности по кооперативной ипотеке. Кооперативная ассоциация несет ответственность за выплату любых ипотечных кредитов. Это часто позволяет лицам, чей доход не дает им права на получение индивидуальной ипотеки, купить членство в кооперативе с ограниченным капиталом.
  • Consumer Action. Через свою кооперативную ассоциацию члены могут совместно оказывать влияние на изменение налоговых ставок и цен на коммунальные услуги, а также на получение более качественных услуг от местных органов власти.Кооператив в качестве защитника интересов потребителей также может присоединяться к другим организациям и / или коалициям.
  • Экономия. Члены кооператива могут получить выгоду от экономии на масштабе за счет затрат на кооперацию, а также от некоммерческой деятельности. Кроме того, когда есть «переводы», только капитал уходящего члена должен финансироваться новым членом. Передача акций требует меньших расчетных затрат.

Социальные преимущества

  • Устранение внешнего арендодателя.Кооперативы предлагают контроль над жилищной средой и гарантии владения жильем, которых нет в арендуемом жилье.
  • Общественный контроль. В качестве взаимных собственников резиденты-участники участвуют в процессе принятия решений на различных уровнях. Это не относится к арендаторам, которые обычно не имеют возможности участвовать в принятии решений арендодателем. Члены кооператива владеют коллективно и могут оставаться в своих домах столько, сколько захотят, при условии, что они выполняют свои ежемесячные обязательства и соблюдают устав, правила и положения кооператива.
  • Культурное разнообразие. Многие члены кооперативов говорят, что возможность общения с людьми из разных слоев общества, культур и уровней дохода является положительным фактором в их решении стать членом.
  • Расширенные услуги. Устанавливая совместные процедуры и работая вместе, люди могут предоставлять себе услуги, которые иначе было бы невозможно получить. Когда одно совместное предприятие оказывается успешным, часто становится ясно, что люди могут добиться успеха и в другой области.В результате первоначальное усилие часто может быть усилено. Примеры включают спортивные команды, кооперативные дошкольные учреждения, кредитные союзы, репетиторство, клубы покупки продуктов питания, декоративно-прикладное искусство, а также службы здравоохранения и поддержки для пожилых людей.

Физические преимущества

  • Общие обязанности по техническому обслуживанию. Члены кооператива обычно имеют ограниченные прямые обязанности по обслуживанию. Кооперативное объединение отвечает за капитальный ремонт, страхование, замену оборудования и содержание общих территорий и объектов.
  • Вандализм и безопасность. Члены кооператива энергично защищают собственность своей ассоциации. Важным преимуществом преобразования арендуемой собственности в кооперативную собственность является сокращение случаев вандализма и злоупотребления собственностью, а также улучшенные и совместные меры безопасности. А недавние исследования показывают, что присутствие кооператива по соседству снижает уровень преступности.

Стандартные методы сотрудничества

Члены NAHC согласны с тем, что кооперативные жилищные ассоциации наиболее успешны, когда они действуют в соответствии с конкретными рекомендуемыми методами в дополнение к общим принципам кооперации.

Совет директоров кооператива должен информировать своих членов обо всех своих действиях. Система регулярных коммуникаций (частые информационные бюллетени, информационные бюллетени, специальные встречи, запрос у членов мнений и приоритетов) укрепляет отношения между советом директоров и членами. Подотчетность лидера занимает центральное место в концепции сотрудничества. Совет директоров должен полагаться на двусторонний характер коммуникации, чтобы руководить им при принятии всех решений.

Кооперативная ассоциация должна поддерживать адекватные финансовые резервы для защиты интересов кооператива и его членов. Обычно они включают общий операционный резерв и резерв для замены компонентов зданий по мере их износа. Такие резервы уменьшают вероятность того, что членам придется платить неожиданные специальные сборы в чрезвычайных ситуациях. Ежегодный аудит должен проводиться профессиональными бухгалтерами и быть доступным для всех членов.

Для защиты интересов оставшихся жителей правление кооператива должно иметь право утверждать новых членов, которые заменяют тех, кто покидает кооператив.Обычно требуется проверка кредитоспособности и посещение членского комитета. Этот процесс также помогает сориентировать нового члена в его правах и обязанностях как членов кооператива.

Субаренда должна быть ограничена, если вообще разрешена. Если разрешено, срок действия договора субаренды и размер оплаты должны определяться кооперативом. Разрешение субаренды в любом более крупном масштабе рассматривается как возврат к отсутствующей арендной собственности.

Если у вас есть какие-либо юридические вопросы о кооперативах, NAHC всегда рекомендует проконсультироваться со специалистом по жилищным кооперативам или юристом по жилищным вопросам.

Что такое совместная игра? Основы кооперативного жилья

Что такое кооператив? Сокращенно от кооперативного жилья, в этих жилищных единицах вы будете жить вместе с другими жителями, но вместо того, чтобы владеть своей квартирой, вы владеете долями во всем комплексе.

Нет, это не что-то из антиутопии подросткового романа. Для некоторых покупателей жилья, особенно в Нью-Йорке и некоторых частях Среднего Запада, совместная жизнь - это образ жизни.

Что такое кооператив?

«Жилищный кооператив» (или «кооператив») - это юридический термин, обозначающий жилищную единицу, которая находится в собственности и под совместным контролем группы лиц, которые имеют равные доли, членство и / или права владения жильем.

Кооператив - это, по сути, некоммерческая корпорация с советом директоров, и каждый резидент является акционером. Это означает, что владелец кооператива на самом деле не владеет своим отрядом, а вместо этого владеет долями кооператива в зависимости от размера и желательности отряда.

Типы кооперативов

Есть три основных типа кооперативных структур:

  1. Кооперативы по рыночной ставке кооперативов рассматриваются как большинство стандартных жилых домов, владельцы которых могут продавать свои доли в любое время. , за столько денег, сколько они хотят.Кооперативы по рыночной ставке очень распространены в Нью-Йорке.
  2. Ограниченный капитал кооператива обычно ориентированы на тех, кто ищет доступное жилье. Существует ограничение на то, сколько участники акционерного капитала могут зарабатывать дома, поэтому они не могут продать свою долю с огромной прибылью. Это ограничение работает для того, чтобы эти кооперативные сообщества оставались доступными. Примером этого является Co-op City в Нью-Йорке, крупнейший кооператив в стране с более чем 50 000 жителей и более 15 000 квартир.
  3. Имея акционерного капитала группы или нулевого капитала кооперативов, члены не накапливают никакого капитала в своих домах, но они платят арендную плату ниже рыночной стоимости.

Как выглядит кооператив?

Кооперативы в основном расположены в крупных городах, но они бывают разных типов и размеров:

  • односемейных домов
  • таунхаусов
  • средних и многоэтажных жилых комплексов
  • садовых квартир
  • старших жилье
  • студенческое общежитие
  • жилье для особых нужд
  • парки передвижных домов

Финансирование кооператива


Если вам необходимо взять ипотечный кредит для покупки жилья в кооперативе, ссуда вы получите не будет фактически ипотечным кредитом.Это будет кредит на покупку акций. На практике это в основном то же самое, что и обычная ипотека, но в некоторых случаях для совместной ссуды или долевой ссуды требуется первоначальный взнос от 10% до 20%.

Основным отличительным фактором совместной жизни является плата за обслуживание. Акционеры должны платить ежемесячную плату за обслуживание для покрытия коммунальных расходов, таких как ремонт, техническое обслуживание и налоги. Плата за обслуживание варьируется от незначительной до значительной, поэтому важно выяснить ее перед покупкой.Обратите внимание, что часть платы за обслуживание может не облагаться налогом.

Преимущества кооперативного проживания

Главное преимущество кооператива - доступность, так как он обычно дешевле, чем кондоминиум. Некоторые люди хотят создать собственный капитал в доме, но не заинтересованы в том, чтобы брать на себя ответственность и расходы, связанные с владением домом. В более крупных кооперативах весь ремонт, техническое обслуживание и безопасность берет на себя оплачиваемая бригада. Домовладельцу не нужно ухаживать за лужайкой или поддерживать внешний вид дома.По этой причине кооперативы могут быть привлекательным вариантом для пожилых покупателей. Небольшие кооперативы, как правило, управляются самостоятельно, поэтому владельцам приходится заниматься такими вещами, как уборка снега, но затраты на обслуживание ниже.

Недостатки совместной жизни

Хотя кооперативы представляют собой альтернативу доступному жилью, они также имеют ряд недостатков. Главный из них заключается в том, что вступление в кооператив может быть проблемой само по себе: совет кооператива должен одобрять кандидатов - процесс, который включает собеседования и документацию, которая может включать налоговые отчеты за несколько лет.

После внесения бай-ина владельцам кооперативов не разрешается производить какие-либо ремонтные работы без одобрения совета директоров. Существует также ряд ограничений относительно того, кому владельцы кооперативов могут продавать свои доли или сдавать в аренду свое жилище, что может расстраивать.

Кроме того, ежемесячная плата за обслуживание в некоторых регионах может быть высокой. Например, по данным New York Times, квартира с тремя спальнями в Кооперативном городе стоит около 1500 долларов в месяц на обслуживание. Однако этот сбор может покрывать дополнительные расходы, такие как коммунальные услуги и парковка.Если вы хотите начать совместную жизнь, не забудьте сравнить различные кооперативы перед покупкой.

Обновлено по сравнению с предыдущей версией Aviva Friedlander

Определение кооперативного жилья | Home Guides

Кооперативное жилье - это альтернативная форма собственности на дома и собственность, при которой собственность принадлежит организации, а затем продается в виде акций жителям общины. Кооперативное жилье разделяет затраты на коммунальные услуги и часто используется как часть преднамеренной общественной инициативы.

Факты

Проект кооперативного жилья начинается с покупки корпорацией, часто, но не всегда некоммерческой, блока жилых единиц, которые могут быть квартирами в отдельном здании или домами на одну семью в определенном районе. Члены кооператива покупают долю корпорации, которая соответствует определенному имуществу и дает им право там проживать. Однако право собственности принадлежит доле в кооперативной корпорации, а не самой собственности, как это было бы при покупке дома на одну семью или кондоминиума.

Значение

Кооперативное жилье обычно разделяет расходы на содержание, обслуживание и общие удобства для всех своих членов, что требует формы самоуправления для управления расходами сообщества и принятия решений в отношении будущих расходов. Кооперативы также могут устанавливать для своих членов правила содержания своей собственности.

Сроки

Доля в кооперативе варьируется в цене в зависимости от стоимости собственности, на использование которой она дает право, и распределения затрат, производимого советом директоров кооператива.Такие покупки могут финансироваться так же, как ипотека, в те же сроки. Кооперативные сообщества могут дополнительно устанавливать свои собственные правила в отношении арендуемой собственности в сообществе и разрешены ли краткосрочные арендаторы.

Соображения

Кооперативное жилье - это не просто покупка недвижимости и жилья: оно также может включать обязательства со стороны новых домовладельцев участвовать в управлении, организации и деятельности сообщества.Потенциальные члены кооператива должны, в дополнение к своему обычному усердию при покупке дома, изучить все уставы кооператива, чтобы убедиться, что они переезжают в сообщество, которое управляет собой так, как они хотели бы жить.

Льготы

Из-за присущего самоуправлению кооперативного жилья члены заинтересованы в активной деятельности в сфере общественных работ и социальных организаций. Это движущая философия кооперативного жилья, которая может быть привлекательной в качестве основы для продуманной социальной структуры сообщества.

Источники

Биография писателя

Эллис Дэвидсон был индивидуальным предпринимателем, консультантом по Интернет и технологиям, предпринимателем и автором с 1993 года. Он написал книгу о самозанятости для недавних выпускников колледжей и регулярно пишет в "Macworld" и информационный бюллетень по технологиям TidBITS. Он заканчивает книгу о возможностях самозанятости во время рецессии. Дэвидсон имеет степень бакалавра искусств в области американской цивилизации Пенсильванского университета.

Что такое жилищный кооператив?

После кризиса недвижимости и последовавшего за ним медленного восстановления количество жилищных кооперативов в нашей стране увеличилось. В сегодняшней статье блога ShBarcelona мы объясним, что такое жилищный кооператив и каковы его преимущества и недостатки. Возможно, вас заинтересует вступление в жилищный кооператив.

Статья по теме: Как купить дом в Барселоне в 2020 году

Что такое жилищный кооператив и в чем его преимущества и недостатки?

Фото ArtisticOperations через Pixabay

Жилищный кооператив - это некоммерческая организация, основанная на группе людей, и эта группа собирается вместе, чтобы разделить свою потребность в собственности.Основная идея заключается в том, чтобы иметь возможность получить доступ к рынку жилья с домами исключительного качества по сниженной цене , или по крайней мере дешевле , чем другие недавно построенные дома.

Жилищный кооператив развивает собственность по собственной инициативе, так что впоследствии дома могут быть предоставлены его членам, которые являются частью кооператива. Кооператив является некоммерческой организацией, и члены кооператива являются как инициатором, так и бенефициаром.

Члены кооператива участвуют в каждом важном шаге и решении, которое необходимо принять.Кооперативы, по сути, представляют собой демократическое сообщество с высоким уровнем участия. Таким образом, важным элементом сотрудничества является достижение консенсуса с группой без ведущей роли капитала.

Жилищные кооперативы регулируются законом в автономном сообществе, в котором они находятся. В результате каждый кооператив имеет свой собственный устав о своих рабочих процедурах, структуре и органах (Генеральная ассамблея, аудитор и управляющий совет).

Статья по теме: Что такое паразитный дом?

Фото Шишкиной с сайта Pixabay

Хотите знать, в чем преимущества жилищного кооператива? Продолжайте читать, чтобы узнать, стоит ли рассматривать вопрос о том, чтобы стать участником:

  • Как правило, окончательная цена объекта на 20–30% ниже рыночных цен.В связи с тем, что участники являются застройщиками и собственниками, нет девелоперской компании, которая должна получать прибыль.
  • Затраты на покупку (например, нотариальные и регистрационные сборы) ниже, чем при обычной покупке недвижимости.
  • Существует выгодная налоговая система, поскольку кооперативы освобождены от НДС при покупке земли и гербового сбора.
  • Строительные работы ведутся с достаточно высокой степенью индивидуализации с точки зрения дизайна и строительных материалов.Конечный результат обычно более высокого качества.
  • Если член жилищного кооператива не желает продолжать приобретение квартиры , он может легко снять и вернуть внесенные деньги, если изъятие оправдано. Без уважительной причины вы можете потерять до 5% своих инвестиций.
  • Процесс строительства и покупки полностью прозрачен.

Вот некоторые недостатки ЖКХ:

  • Стоимость объекта не окончательна.Это случается нечасто, но возможно, что начальная цена немного вырастет. Маржа обычно составляет около 2%.
  • Каждый, кто хочет быть членом жилищного кооператива, должен заплатить значительную сумму при вступлении. Это от 20 до 30% от окончательной цены дома .
  • Вы можете стать жертвой мошенничества и потерять как деньги, так и дом. Прежде чем подписывать или , убедитесь, что соответствующий кооператив зарегистрирован в Registro de Cooperativas de la Comunidad Autónoma .
  • Член жилищного кооператива может принять решение выйти из кооператива и вернуть свои деньги, но потеряет взносы, которые были использованы для оплаты собственных расходов кооператива.

У вас есть интересная информация о жилищных кооперативах?

Плюсы и минусы совместной жизни

При рассмотрении покупки квартиры в Нью-Йорке один из первых вариантов - купить ли кондоминиум или приобрести жилищный кооператив.Кооперативы варьируются от элитных и престижных, таких как знаменитые нью-йоркские апартаменты Dakota, до недорогих и практичных, таких как многочисленные варианты кооператива в Бруклинском районе Мидвуд. У кооперативов есть много преимуществ, но они также имеют свои особенности, поэтому важно изучить все тонкости этого типа собственности, прежде чем совершать покупку.

Что такое кооперативная игра?

Сокращенно от жилищного кооператива, кооператив - это основанное на членстве юридическое лицо, которое владеет одним или несколькими жилыми зданиями.Кооперативы - это форма жилого жилья, наряду с кондоминиумами и домами на одну семью, но в отличие от этих более распространенных классификаций, они не считаются недвижимостью. Жители кооператива не владеют определенной единицей в здании - скорее, они имеют исключительное право пользования определенной единицей после получения членства путем покупки определенного количества акций в кооперативе. Чем больше единица, тем большее количество акций должен приобрести покупатель.

Обычно новые кооперативы могут быть созданы либо застройщиком нового жилого дома, либо жильцами многоквартирного дома, который поступает в продажу.В первом случае строитель выходит из ассоциации кооперативов после продажи всех акций. В последнем случае существующие арендаторы многоквартирного дома могут объединиться в кооператив для покупки собственности у собственника.

Характеристики кооператива

В случае недвижимости, такой как кондоминиумы, владельцы вступают во владение правом собственности на свою конкретную квартиру, что позволяет им брать ипотечные ссуды для финансирования покупки. Однако банки не выдают ипотечные ссуды для финансирования покупки акций кооператива.Вместо этого покупатели могут взять ссуды на акции, похожие на ипотеку, для финансирования покупки своего кооперативного членства.

Особое внимание следует уделить тому, есть ли ипотека на само здание. Даже если акционер уже выплатил свою собственную ссуду на покупку акций, которая профинансировала его покупку в ассоциации кооператива, кооператив в целом по-прежнему несет ответственность по любым ипотечным ссудам, полученным кооперативом на само здание.

Поскольку кооперативы не считаются недвижимым имуществом, отдельные налоги на имущество отсутствуют.Скорее всего, все здание облагается единым налогом на имущество, а расходы делятся между акционерами, обычно в зависимости от количества принадлежащих им акций. Сам кооператив также несет ответственность за коммунальные услуги и страхование, и обычно эти расходы делятся между акционерами. Организация также несет ответственность за заработную плату любых сотрудников, таких как швейцары или уборщицы, обычно известная как плата за обслуживание.

Кооперативы обычно управляются советом директоров, избранным из числа акционеров, но в некоторых случаях акционеры нанимают компанию для управления финансами и коммерческими операциями ассоциации.Поскольку большинство кооперативов зарегистрированы как компании с ограниченной ответственностью, количество голосов, которыми обладает акционер, напрямую связано с количеством акций, которыми он владеет. Однако некоторые кооперативы следуют принципам Рочдейла, по которым каждому акционеру - независимо от количества принадлежащих им акций - один голос в процессе принятия решений.

Каким бы ни был процесс голосования, совет директоров отвечает за установление и обеспечение соблюдения правил кооператива, проверку будущих жителей, обеспечение финансовой стабильности ассоциации и решение вопросов, связанных с ремонтом, техническим обслуживанием и модернизацией.Покупатели, желающие вступить в кооперативную ассоциацию, должны подать заявку на покупку, а также пройти собеседование с советом директоров. Пакет приложений, также известный как совет, обычно содержит налоговые декларации, историю занятости, финансовую и кредитную информацию, а также рекомендации банкиров, домовладельцев, работодателей и друзей.

Преимущества совместной жизни

Кооперативы - это популярное жилье в Нью-Йорке, где они составляют около половины жилищного фонда.Поскольку кооперативное объединение является собственником собственности, оно несет расходы на техническое обслуживание и ремонт, аналогично соглашению между арендатором и арендодателем

.

Одно из главных преимуществ кооперативов - это более низкие расходы, так как они работают по себестоимости, что означает, что они не работают с целью получения прибыли. Многие кооперативы, особенно небольшие, управляются и обслуживаются акционерами-резидентами, что еще больше снижает расходы. Еще одним преимуществом кооперативов является то, что даже несмотря на то, что акционеры не владеют недвижимостью, они по-прежнему имеют право на все налоговые вычеты, доступные домовладельцам, включая налоги на недвижимость.

Недостатки кооперативного членства

Кооперативы регулируются более строгими правилами, чем кондоминиумы. Правление кооператива может ввести запреты на размещение объектов в качестве жилья на время отпуска типа Airbnb, на субаренду, использование собственности в качестве жилого дома или на покупку родительскими объектами.

Могут быть также более строгие правила финансирования, поскольку кооперативная ассоциация может принимать очень небольшую ссуду или вообще не принимать ее. Покупатели подвергаются тщательной финансовой проверке при подаче заявки на покупку в кооперативе, что затрудняет как покупку, так и продажу кооперативных акций, поскольку продавец может инвестировать время и ресурсы, чтобы найти покупателя, только для того, чтобы покупатель был отклонен за кооперативную доску.

Некоторые кооперативы, особенно небольшие, могут иметь очень ограниченный штат или совсем не иметь персонала. Следовательно, от акционеров может потребоваться выделить определенное количество времени на содержание здания. Хотя такие договоренности могут быть полезными для создания чувства общности и принадлежности, а также для экономии накладных расходов, они могут оказаться неприемлемыми для некоторых покупателей.

Еще один фактор риска для кооперативов проистекает из их основной характеристики долевого владения - если один из акционеров не выполняет платежи, будь то плата за обслуживание или ссуда на акции, это может повлиять на всех членов ассоциации.В крайних случаях от всех акционеров может потребоваться страхование дефолта одного члена - хотя строгий процесс подачи заявок разработан таким образом, чтобы свести дефолты к минимуму.

Кооперативные типы

Есть два типа кооперативов: имущественные и неакционерные. В кооперативах собственности акционеры получают права владения определенной единицей посредством передачи правового титула, в то время как в кооперативах, не связанных с акционерным капиталом, акционеры обеспечивают права владения посредством договора аренды или аренды.

С точки зрения ценообразования кооперативы можно разделить на три категории: рыночные ставки, ограниченный капитал и лизинговые кооперативы. Как следует из названия, кооперативы по рыночной ставке торгуются в тандеме с рыночными условиями, то есть партнеры могут выставлять акции на продажу по выбранной ими цене. Кооперативы с рыночной ставкой напоминают договоренности о кондоминиумах, хотя покупная цена обычно будет значительно ниже, чем для аналогичных кондоминиумов, а ежемесячная плата, вероятно, будет выше.

В случае кооперативов с ограниченным участием в акционерном капитале ассоциация будет иметь строгие правила в отношении цен на акции и скорости их повышения, чтобы жилье оставалось доступным.Лизинговые кооперативы, также известные как кооперативы без участия в капитале, являются подмножеством этой категории и характеризуются очень низкой покупной ценой. В случае лизинговых кооперативов покупка в ассоциацию будет осуществляться по низкой цене - такой же низкой, как гарантийный депозит арендуемой квартиры - и будет сопровождаться более высокой ежемесячной платой за обслуживание. Организация этого кооператива во многом схожа с арендой. Когда акционер лизингового кооператива продает свою долю в ассоциации, он получает только ту низкую закупочную цену, которую он заплатил, плюс любое повышение цены, которое позволяет ассоциация.

Если вас интересует кооператив в Нью-Йорке, PropertyShark предлагает отчеты об имуществе для каждого объекта кооператива в Нью-Йорке, от шедевра ар-деко River House на Манхэттене до отеля Premier House в Бруклинском районе Мидвуд. Если вы имеете в виду конкретное здание, просто введите адрес здания в строке поиска, и вы сможете получить доступ к огромному количеству информации об имуществе, от площади в квадратных футах и ​​титульных документов до полного списка кооперативных единиц, а также подробные отчеты о самих свойствах.Ознакомьтесь с приведенным ниже примером того, как начать поиск:

Вы также можете использовать инструмент Comps PropertyShark для сравнения объектов из одного и того же кооператива или разных ассоциаций кооператива.

жилищных кооперативов | Калифорнийский центр развития кооперативов

Жилищные кооперативы - это корпорации с демократическим контролем, созданные для обеспечения своих членов жильем. Каждое домохозяйство владеет долей в корпорации, которая дает члену право занимать жилую единицу.Как правило, кооператив финансируется за счет общей ипотечной ссуды, которая покрывает всю собственность, и члены ежемесячно вносят плату за содержание для покрытия выплат по ипотеке и операционных расходов.

Кооператив относится к организационной структуре предприятия, а не к типу подразделения. Кооперативная модель может использоваться для домов на одну семью, таунхаусов, квартир, парков передвижных домов - практически любого типа жилищного строительства. Жилищные кооперативы создаются для удовлетворения выявленных потребностей членов.В этом отношении жилищные кооперативы могут включать в себя высококлассные жилые комплексы для удовлетворения жилищных потребностей относительно богатых и жилые комплексы, созданные для предоставления права собственности на жилье тем, кто не может позволить себе приобрести жилье по рыночной цене.

Жилищные кооперативы с ограниченным капиталом созданы, чтобы предлагать постоянно доступные возможности домовладения для семей с низкими и средними доходами. Развитие кооперативов такого типа часто финансируется за счет сочетания частных и государственных средств.Цены на акции в этих кооперативах обычно низкие, и члены домохозяйств не могут владеть более чем одной долей. Чтобы еще больше сохранить доступность и предотвратить спекулятивную перепродажу, на продажу акций вводятся ценовые ограничения.

Законодательство Калифорнии признает и регулирует жилищные кооперативы с ограниченной долей участия. Этот закон гарантирует долгосрочную доступность акций, ограничивая рост цен на акции не более чем 10% в год, и предписывает, чтобы любая прибыль от продажи всего кооператива направлялась государственным или благотворительным организациям.

Жилищные кооперативы по рыночной ставке работают на частном рынке. В этих кооперативах, иногда называемых акционерными кооперативами, отдельные члены кооперативов организуют частное финансирование покупки акций. Члены кооператива устанавливают постановления, которые могут ограничивать проживание домовладельцев или налагать ограничения на аренду квартир. Когда участник уходит, акция продается по полной рыночной стоимости.

Жилищные кооперативы для пожилых людей предназначены для удовлетворения потребностей членов, отвечающих установленным возрастным ограничениям.Единицы разработаны с учетом потенциальных жизненных изменений, которые могут сопровождать возраст. Сообщества могут включать в себя общественные комнаты, фитнес-центры, бассейны, парки - множество вариантов, предлагаемых в любом развитии с ограничениями по возрасту. Они также могут включать различные степени постепенного ухода. Преимущество кооперативной модели состоит в том, что она позволяет членам владеть своим подразделением и включает демократический процесс принятия решений, который гарантирует, что пожилые люди имеют право голоса во всех аспектах жизни сообщества.

Производственные кооперативы домашних парков ( Сообщество, принадлежащее резидентам, , « ROC ») созданы для обеспечения членов контроля над ценами и их голоса в эксплуатации, политике и обслуживании парка.Промышленные дома находятся в частной собственности, а земля под домом и все другие объекты принадлежат кооперативу. Члены являются совладельцами парка и имеют право занимать место для своего дома.
CaliROC - это программа Калифорнийского центра кооперативного развития (CCCD), который является партнером сертифицированного поставщика технической помощи (CTAP) национальной некоммерческой организации: ROC USA®. CCCD и ROC USA помогают в переводе частных промышленных жилых парков в сообщества, принадлежащие резидентам, или ROC от первоначального договора купли-продажи до закрытия условного депонирования, а также послепродажную помощь для жителей.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *