Жилищно строительные кооперативы: плюсы и минусы, подводные камни

Содержание

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)

Улучшение жилищных условий граждан возможно посредством строительства жилья жилищно-строительными кооперативами (далее – ЖСК), образованных (образуемых) в рамках реализации Федерального закона от 24.07.2008 г. №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Организация и деятельность ЖСК, а также правовое положение членов ЖСК установлены разделом V Жилищного кодекса Российской Федерации.

Перечень категорий граждан, которые могут быть приняты в члены ЖСК, создаваемых в соответствии с отдельными федеральными законами, и оснований включения указанных граждан, а также граждан, имеющих 3 и более детей, в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены таких кооперативов утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 09.02.2012 г. № 108.

В целях образования ЖСК для жилищного строительства на земельных участках, находящихся в ведении подведомственных Минобрнауки России организаций, указанные организации направляют в Минобрнауки России соответствующее обращение-обоснование с указанием типа и количества предполагаемой застройки и приложением документов на указанный земельный участок.

Правила формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» утверждены приказом Минобрнауки России от 16.10.2018 г. №50н (с изм. внесенными приказом Минобрнауки России от 10.03.2020 № 300) (зарегистрирован Минюстом России 07.11.2018 г., регистрационный № 52630, размещен, в том числе в справочно-правовой системе Консультант Плюс).

Информация о ЖСК, образованных в рамках Федерального закона от 24.07.2008 г. №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» размещена на сайте «дом.рф».

ТИПОВОЙ УСТАВ жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации» утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 06.06.2012 г. № 558.

Кооперативы вызывают на стройплощадки – Газета Коммерсантъ № 122 (6602) от 15.07.2019

Минстрой намерен реанимировать практически ушедшие с рынка жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Министерство опубликовало законопроект, который должен облегчить их участникам получение ипотечных кредитов под залог паев. Для этого предлагается сделать паи в таких кооперативах предметом банковского залога, зафиксировав их в статусе «паенакоплений», и обращаться с ними, как с ипотечными залогами. «Перезапуск» ЖСК с относительно дешевым кредитованием пайщиков может создать альтернативу крупным застройщикам на время расчистки строительного рынка и перехода на проектное финансирование — но общие нормы по применению эскроу-счетов для защиты пайщиков Минстрой намерен распространить и на ЖСК.

Минстрой опубликовал поправки к закону «О потребительском кредите (займе)» и ряд других законов, которыми предлагает приравнять паи в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК) к правам требования для нужд ипотечного кредитования. Де-факто речь идет о возможности получения пайщиками ЖСК кредитов под залог таких паев по ставкам, близким к ставкам ипотечного рынка. Для этого паи ЖСК предлагается зафиксировать в статусе «паенакоплений». Исполнение обязательств по таким залогам также должно будет регулироваться в соответствии с законом об ипотеке.

Отметим, что развитие ЖСК ограничивалось именно неопределенностью правовой природы пая — риски строительства «кооперативов» воспринимались гражданами более высокими в сравнении с долевым строительством, из-за чего с половины рынка строящегося жилья в Москве в середине 2000 годов к 2017 году доля ЖСК снизилась до 8%, а по РФ в целом — с 2,4% в 2000-х до 0,5% в 2018 году. Также уходу кооперативов с рынка способствовал введенный в 2016 году запрет на строительство ими более одного дома выше трех этажей — сам Минстрой объяснял это борьбой с «маскировкой» крупных застройщиков под кооперативы с началом ужесточения регулирования долевого строительства. Тогда же кооперативы обязали вести реестры членов ЖСК, введя для нарушителей крупные штрафы.

Однако проблемы крупных застройщиков в 2016–2018 годах и перевод отрасли на новое регулирование сильно затормозили ее развитие — большинство начатых проектов долевого строительства достраивается на старых условиях, а переход крупных компаний на проектное финансирование тормозится высокими ставками по кредитам. В результате с введением проектного финансирования на рынке строящегося жилья возникнет «провал» из-за ухода с рынка неэффективных застройщиков — по экспертным оценкам, их доля на рынке превышает треть. При этом нацпроект «Жилье и городская среда» предусматривает рост объема ввода жилья к 2024 году более чем на 30%. Как отмечают аналитики ЦБ в свежем обзоре «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства», такие объемы жилья в России не строились никогда, а рекордные показатели строительства были зафиксированы в позднесоветский период как раз на фоне развития ЖСК — в 1980-е годы строители возводили более 70 млн кв. м жилья в год. Эти рекорды были побиты только в 2014–2015 годах, во время ипотечного бума.

Впрочем, эксперименты с возвратом к кооперативному строительству по ипотеке Минстрой готов ставить не любой ценой — на сами ЖСК, с 2016 года обязанные регистрироваться как отдельные застройщики, законопроект распространяет и действие закона о долевом строительстве. Теперь для привлечения средств ЖСК обязан открыть расчетный счет в уполномоченном банке, куда и будут зачисляться паевые взносы членов кооператива. Это должно минимизировать риски пайщиков: при приеме новых членов в кооператив их данные будут вносить в регистрационную форму ЖСК в ЕГРЮЛ — и только после этого принимать первый паевой платеж на эскроу-счет.

Для банков идея Минстроя, в свою очередь, предоставит возможность массовых некрупных экспериментов по развитию проектного подхода к строительству, при этом в режиме «один ЖСК—один дом» кооперативы окажутся полностью изолированы от кредитных рисков крупных застройщиков, а при необходимости их можно будет легче убрать с рынка вновь: этот процесс, в отличие от сортировки крупных компаний на финансово устойчивые и проблемные, вряд ли растянется на годы.

Олег Сапожков, Диана Галиева

Как и ожидали участники рынка и аналитики, подготовка к переходу на проектное финансирование жилищного строительства привела к падению рынка. В январе—апреле ввод жилья в России сократился на 3% год к году, до 19,6 млн кв. м. На многих ключевых рынках падение оказалось существеннее. В Санкт-Петербурге было сдано на 61% меньше жилой недвижимости, чем годом ранее, а в Подмосковье — на 31%.

Ст. 110 ЖК РФ. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

1.1. Настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

6. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации жилищного кооператива органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

6.1. В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

6.2. В случае прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного между жилищным кооперативом и управляющей организацией, жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня прекращения или расторжения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении договора управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией или уведомление о начале осуществления жилищным кооперативом деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

7. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

См. все связанные документы >>>

1. Требования ч. 1 комментируемой статьи в редакции Федерального закона от 30 ноября 2011 г. N 349-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу указанного Закона.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы регулируются главой 11 Жилищного кодекса РФ. Следует отметить, что до его принятия не было какого-либо нормативного акта, который регулировал бы их деятельность достаточно полно. Важно обратить внимание на то, что действие главы 11 Кодекса распространяется исключительно на жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

В соответствии с комментируемой статьей жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. При этом члены жилищного (жилищно-строительного) кооператива своими средствами участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Данные положения свидетельствуют о том, что конечной целью заключения договора паенакопления является приобретение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива права собственности на объект недвижимости.

Собственником кооперативного жилого дома и жилых помещений в нем (до выплаты паевых взносов членами кооператива) является жилищный кооператив как юридическое лицо.

Следует обратить внимание на то, что жилое помещение будет находиться в собственности кооператива до полной выплаты паевого взноса и только после этого в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Специфика данного способа приобретения права собственности заключается в том, что первоначальный собственник помещения никак не проявляет свою волю и, соответственно, не заключается договор об отчуждении, не предусматривается передача помещения или регистрация права собственности на него. Не связано это право и с его государственной регистрацией. Таким образом, право собственности члена кооператива возникает автоматически в силу самого факта выплаты пая. Соответственно, переход права собственности на жилое помещение к члену кооператива влечет прекращение обязательства кооператива возвращать паевой взнос, выплаченный членом кооператива.

Возникает вопрос о том, кто будет собственником многоквартирного дома, построенного ЖСК, в том случае, когда все члены кооператива полностью выплатили пай. Поскольку собственниками жилых помещений, а также нежилых помещений (на праве общей долевой собственности) являются сами члены кооператива, то у кооператива как юридического лица на само здание больше права собственности нет.

По-другому будет складываться ситуация, когда только отдельные члены кооператива досрочно выплатят пай. В таких случаях возникает общая долевая собственность кооператива и члена (членов), выплатившего пай. В связи с этим правомочия по владению, пользованию и распоряжению многоквартирным домом, в котором живут члены кооператива, должны осуществляться с согласия всех сособственников. Из этого следует, что сдача нежилых помещений в данном доме в аренду может осуществляться только с разрешения членов кооператива, выплативших пай.

В ч. 1.1 комментируемой статьи сделана отсылка к п. 4 ст. 49 ГК, установившему, что особенности гражданско-правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, видов и типов, а также юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в определенных сферах, определяются настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами.

В данном случае особенности жилищных и жилищно-строительных кооперативов определяются комментируемым Кодексом.

2. Применительно к жилищным кооперативам речь идет по общему правилу о распределении квартир в уже готовом многоквартирном доме. Однако члены жилищного кооператива своими средствами могут участвовать в реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

3. Согласно ч. 3 комментируемой статьи жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Под законодательством о градостроительной деятельности понимается прежде всего Градостроительный кодекс РФ.

В ч. 3 комментируемой статьи установлено законодательное ограничение, предусматривающее, что ЖСК, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

4. Согласно ч. 4 комментируемой статьи жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

В соответствии с п. 1 ст. 123.2 ГК потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Учредительным документом потребительского кооператива является устав, который должен содержать сведения о наименовании и месте нахождения кооператива, предмете и целях его деятельности, условия о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов кооператива и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

Потребительский кооператив по общему правилу по решению своих членов может быть преобразован в общественную организацию, ассоциацию (союз), автономную некоммерческую организацию или фонд. Однако жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению своих членов может быть преобразован только в товарищество собственников недвижимости.

5. Порядок создания и деятельности, а также права и обязанности членов иных специализированных потребительских кооперативов, создаваемых для удовлетворения потребностей граждан в жилье, определяются специальными федеральными законами.

В качестве примера можно привести Федеральный закон N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 г.

6 отличий Жилищно-Строительного кооператива от Застройщика, реализующих квартиры в Новостройках

Для большинства покупателей словосочетание: Жилищно-Строительный кооператив ничего особенного не говорит, однако, и это является самым главным, это особый, специфический вид отношений по реализации и приобретению недвижимости. Указанный вид отношений имеет самостоятельное правовое регулирование и абсолютно специфическую судебную практику по разрешению споров между членом ЖСК, т.е. покупателем или пайщиком и, собственно, самим ЖСК.

Итак, первое отличие ЖСК от любой другой организации, направленной на привлечение денежных средств от покупателей для строительства многоквартирных домов – это право ЖСК действовать как в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так и вне рамок данного Закона, что запрещено любой другой строительно-инвестиционной компании. Т.е. если Застройщикам в настоящее время разрешается заключать только Договоры участия в долевом строительстве, а так же в их обязанность входит соблюдение всех норм указанного Закона, то ЖСК могут действовать как в рамках данного Закона, так и вне его рамок, придерживаясь лишь законодательства о кооперативах, установленного ЖК РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»

Второе отличие приобретения квартиры или нежилого помещения через ЖСК заключается в том, что кроме стоимости самого объекта недвижимости, который определяется паевым взносом, покупатель оплачивает так же вступительный взнос, который может доходить до 5 % от стоимости недвижимого имущества, а так же членские взносы, которые могут взиматься в течение достаточного долгого времени, вплоть до прекращения деятельности кооператива. Более того, членские взносы – это ничто иное, как право ЖСК собирать дополнительные денежные средства не только на содержание кооператива, или объекта недвижимости, но и на его достройку в случае отсутствия достаточных денежных средств на завершение строительства дома, и обязанность членов ЖСК, т.е. покупателей, осуществлять такого рода дополнительные платежи. Подчеркну, что ни одна строительно-инвестиционная компания не обладает в силу закона правом требовать с дольщиков дополнительные денежные средства, превышающие стоимость договора на приобретение недвижимости. Только Кооператив вправе осуществлять указанную деятельность.

Третье отличие – это те договоры, которые заключаются покупателями недвижимости через ЖСК, и через любую другую строительную организацию, Застройщика. Т.е. если с Застройщиком оформляется лишь один договор, который может иметь приложения и дополнительные соглашения, в котором прописаны и сроки строительства дома, и стоимость объекта недвижимости, что приобретается дольщиком, и объект недвижимости и штрафные санкции, то при возникновении отношений с ЖСК дополнительно к договору на продажу недвижимости покупатель подписывает соглашения по исполнению обязательств, вытекающих из Устава кооператива, иного правоустанавливающего документа кооператива. В указанном Уставе как раз и прописаны все те положения, которые в корне отличаются от положений договоров с Застройщиками и строительными компаниями, что подпадают под регулирование законодательства о защите прав потребителей и общих положений норм обязательственного права по заключению договора, его исполнению, а так же расторжению договора и взысканию денежных средств. Нормативные положения Устава кооператива, иных документов, входящих в состав обязательных к подписанию или применению в отношениях с ЖСК, не имеют ничего общего с нормами гражданского обязательственного права, и наоборот, содержат специфические обязанности по дополнительным взносам, необходимым, к примеру, на достройку дома, или осуществлению любых иных строительных мероприятий, а так же работ, связанных со сдачей дома в эксплуатацию, расходов по оформлению документов, любых иных расходов Кооператива, другим дополнительным обязательствам.

Четвертое отличие – основания расторжения договоров, получения денежных средств и сроки их получения. Если Застройщик не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиком, последний вправе отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств, а так же убытков, в размере стоимости подорожавшей недвижимости и неустойки, в том числе равной стоимости договора. Указанное право возникает у дольщика даже в обход соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, с правом обращения напрямую в суд. Что же касается пайщиков, заключивших договоры с кооперативом, то их право на возврат оплаченных денежных средств возникает лишь при выходе из кооператива, т.е. пайщик должен написать заявление в ЖСК о своем выходе и только после этого обратиться в суд. При этом у пайщиков не возникает прав ни на убытки, ни на неустойку. Кроме того, если дольщик, получив исполнительный лист, вправе взыскать напрямую денежные средства с Застройщика, то пайщик может получить присужденное только при условии наличия свободных денежных средств, достаточных для погашения указанной задолженности. При отсутствии достаточных активов у Кооператива, даже суд не удовлетворит требование пайщика о выплате ему внесенных в ЖСК денежных средств. Указанные решения судов всех инстанций имеют уже достаточно широкую практику.

Пятое отличие – не применение к указанному виду отношений законодательства о защите прав потребителей. Хочу подчеркнуть, что Закон «О Защите прав потребителей» в максимальной степени защищает покупателей при нарушении законодательства строительными компаниями. Кроме того, указанный закон напрямую применяется ко всем отношениям, возникающим между строительными, инвестиционными компаниями, Застройщиками по любым договорам участия в долевом строительстве, договорам инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам на приобретение недвижимости, и даже к вексельным схемам, однако указанный Закон не применяется к рассматриваемым нами отношениям, возникающим между покупателями недвижимости через ЖСК и, соответственно, самим ЖСК. Т.е. дольщик, приобретающий квартиру через Кооператив, так называемый пайщик, намного в меньшей степени юридической защищен, нежели дольщик, приобретающий квартиру у Застройщика, или любой другой строительной компании.
Как определила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в «Обобщении практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» к спорам между Кооперативом и членами ЖСК не могут быть применены нормы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Шестое отличие: покупатели квартир через ЖСК — пайщики в отличие от покупателей квартир через ДДУ (договор долевого участия) у Застройщика или строительной компании, не могут претендовать на возмещение им убытков и неустойки в случае задержки окончания строительства дома, задержки по срокам передачи квартир, либо в случае приостановлении или полном прекращении строительства дома. При всех перечисленных обстоятельствах приобретатель недвижимости через ЖСК может претендовать только на сумму паевого взноса, это меньше, чем он вообще затратил на квартиру при вступлении в Кооператив, повторюсь, такие взносы, как членские и вступительные не подлежат возврату при выходе из членов Кооператива.

Указанные выше специфические отношения, возникающие у всех приобретателей квартир через Жилищно-Строительные кооперативы, должен знать любой потенциально заинтересованный покупатель недвижимости, чтобы сделать правильный выбор, относительно той схемы покупки квартиры, которая в большей степени способна его защитить.

Источник: Дом и закон

Жилищные, жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы. Правовое положение ЖК, ЖСК, ЖНК. — Адвокат в Самаре и Москве

История создания 20 годы в целях решения жилищного вопроса 1924 Постановление ЦИК И СНК СССР «О жилищной кооперации»: ЖАКТ – жилищно-арендные кооперативные товарищества, ЖСКТ – жилищно-строительные кооперативные товарищества для рабочих, ОЖСКТ – общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества. гос. ссуды –90 % до 60 лет. С 1937 года государственная помощь прекратилась, только за счет собственных средств. В 60 г.г. годы возобновилось создание ЖК, ЖСК, их правовое положение было урегулировано ЖК РСФСР в 1983 г. ЖК РФ также взялся регулировать правовое положение некоммерческих организаций, как правило, их статус определяется отдельными законами.

Правовое регулирование: раздел 5 ЖК РФ; ФЗ от 30.12.2004 № 215«О жилищных накопительных кооперативах», ст. 116 ГК РФ, Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 46 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов».

На них не распространяется Закон РФ от 19.06.1992 № 3085-1 «О потребительской кооперации», ФЗ от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы по своей организационно-правовой форме являются некоммерческими организациями, а именно потребительскими кооперативами. Это добровольные объединения граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Жилищно-строительные кооперативы, созданные до 25 июля 2015 года, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», должны соответствовать требованию, предусмотренному частью 3 статьи 110, по истечении одного года с указанной даты.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

Особенности организации и деятельности жилищно-строительного кооператива, осуществляющего строительство многоквартирного дома

Статья 123.1 (введена Федеральным законом от 13.07.2015 N 236-ФЗ)

Обязанность жилищно-строительного кооператива, предусмотренная частью 1 статьи 123.1 (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ), возникает с 1 июля 2016 года.

Жилищно-строительный кооператив, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязан размещать в системе в соответствии с установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, порядком, составом, сроками и периодичностью размещения в системе устав кооператива, а также следующие документы и информацию:

1) количество членов жилищно-строительного кооператива;

2) разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;

3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;

4) местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;

6) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.

Обязанность жилищно-строительного кооператива, предусмотренная частью 2 статьи 123.1 (в части предоставления документов для ознакомления с использованием системы) (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ), возникает с 1 июля 2016 года.

2. Жилищно-строительный кооператив по требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием системы:

1) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

3) документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;

4) протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;

5) документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;

6) заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;

7) иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.

Обязанность жилищно-строительного кооператива, предусмотренная частью 3 (в части предоставления документов для ознакомления с использованием системы) статьи 123.1 (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ), возникает с 1 июля 2016 года.

3. Жилищно-строительный кооператив обязан вести, в том числе в системе, реестр своих членов, содержащий следующие сведения:

1) фамилия, имя и (при наличии) отчество члена жилищно-строительного кооператива или в случае, если членом жилищно-строительного кооператива является юридическое лицо, наименование юридического лица;

2) определение в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член жилищно-строительного кооператива в случае выплаты паевого взноса полностью;

3) размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива.

Решение общего собрания членов жилищно-строительного кооператива по вопросу внесения изменений в проектную документацию считается принятым при условии, если за него проголосовало более трех четвертей членов жилищно-строительного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
Осуществляющий в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома (далее в настоящей главе — контролирующий орган), получает сведения, содержащиеся в реестре членов жилищно-строительного кооператива, а также иную информацию, предусмотренную настоящей статьей, из системы.

Статья 123.2. Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива

(введена Федеральным законом от 13.07.2015 N 236-ФЗ)

Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, а также за соблюдением жилищно-строительным кооперативом требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса осуществляется контролирующим органом. По окончании строительства многоквартирного дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию в отношении жилищно-строительных кооперативов осуществляется государственный жилищный надзор в порядке, предусмотренном статьей 20 настоящего Кодекса.
Контролирующий орган при осуществлении контроля вправе:

1) получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной статистической информации, и его территориальных органов документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома;

2) получать от органов местного самоуправления документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства жилищно-строительным кооперативом многоквартирного дома;

3) осуществлять в соответствии с частью 4 настоящей статьи проверку деятельности жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома;

4) требовать от органов управления жилищно-строительного кооператива устранения выявленных нарушений;

5) рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями жилищно-строительным кооперативом требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса;

6) обращаться в суд с заявлением в защиту предусмотренных настоящей главой прав и законных интересов членов жилищно-строительного кооператива, которые своими средствами участвуют в строительстве многоквартирного дома, в случае нарушения таких прав и интересов;

7) направлять в жилищно-строительный кооператив обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса и устанавливать сроки устранения таких нарушений;

8) принимать меры, необходимые для привлечения жилищно-строительного кооператива, его должностных лиц к ответственности, установленной настоящей главой и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

В случае неисполнения жилищно-строительным кооперативом в установленный контролирующим органом срок предписания об устранении выявленных нарушений, а также в случае, если эти нарушения создают реальную угрозу правам и законным интересам членов жилищно-строительного кооператива, контролирующий орган вправе вынести предписание о приостановлении деятельности жилищно-строительного кооператива по привлечению новых членов кооператива до устранения жилищно-строительным кооперативом соответствующих нарушений. Контролирующий орган в случае неисполнения его предписаний жилищно-строительным кооперативом вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации этого кооператива.
Предметом проверки деятельности жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, является соблюдение жилищно-строительным кооперативом обязательных требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса.
Основанием для проведения контролирующим органом на территории субъекта Российской Федерации, на которой осуществляется строительство, плановой проверки является истечение одного года с даты выдачи жилищно-строительному кооперативу разрешения на строительство либо с даты окончания проведения последней плановой проверки такого кооператива на территории субъекта Российской Федерации, на которой осуществляется строительство.
Основанием для проведения внеплановой проверки является:

1) неисполнение в установленный срок жилищно-строительным кооперативом выданного контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса;

2) поступление в контролирующий орган обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также из системы о фактах нарушения требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса;

3) требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям

В главе 11 ЖК РФ закреплены следующие требования по организации ЖК и ЖСК: количество членов ЖК, ЖСК не может быть менее 5, но не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом доме. Использован термин организация, а не создание

Условия вступления в члены кооператива названо:

-достижение 16 летнего возраста

В случае, если кооператив организован при содействии ОГВ или ОМСУ, преимущественное право на вступление в него имеют малоимущие и иные указанные в законе категории граждан, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Масштабы и характер такой поддержки законодателем не устанавливаются. Такие кооперативы в теории и практике именуют «патронажными», в таком случае ЖК, ЖСК, как правило, передают по договору функции заказчика управлению по капитальному строительству либо юридическим лицам

Решение об организации кооператива принимается собранием учредителей, которое оформляется протоколом. Кроме того, необходимо утвердить учредительный документ – Устав кооператива.

Ст.113 ЖК РФ содержит требования к Уставу: помимо общих сведений, характерных для любого юридического, лица необходимо указать порядок внесения и размер паевых взносов, ответственность за их невнесение, порядок покрытия членами кооператива понесенных ими убытков, порядок вступления и выхода из членов кооператива, сведения о реорганизации и ликвидации кооператива. Кроме того, согласно положениям раздела 5 ЖК РФ обязательно отразить следующие сведения об органах кооператива и их компетенции: о порядке проведения конференции (ст. 115), порядке созыва общего собрания (ст. 116) и принятия им решений, порядке избрания правления, его количественный состав и срок действия, порядок его деятельности (ст. 118), срок полномочий председателя правления (ст. 119), количественный состав и порядок работы ревизионной комиссии (ст. 120), порядок сдачи внаем жилых помещений (ст. 128)

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Органами управления ЖК, ЖСК являются:

общее собрание членов ЖК, ЖСК или конференция, если число членов кооператива более 50 и это предусмотрено уставом кооператива.
правление и председатель правления кооператива
ревизионная комиссия – внутренний контрольный орган.

Перечень органов, предусмотренный в ст. 115 ЖК РФ является исчерпывающим

Статья 116.1. Требования к должностным лицам жилищного кооператива

Членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:

1) имеющие судимость за умышленные преступления;

2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;

3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.

ЖК РФ содержит лишь указание на то, что компетенция общего собрания должна быть определена в уставе, не раскрывая ее в целом, но в ряде статей указывая вопросы, которые относятся к исключительной компетенции общего собрания.

Как правило, в качестве таких принципиальных вопросов выступают: создание, реорганизация, ликвидация кооператива, изменение устава кооператива, прием и исключение членов из состава кооператива, установление размера взносов, получение кредитов, утверждение сметы, избрание органов и определение их компетенции.

Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более 50% членов кооператива. Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих, а по вопросам указанным в уставе – более ¾ присутствующих (то есть квалифицированное большинство всегда ¾ , а не 2/3)

К сожалению, статья не содержит определения кворума правомочности конференции и правомочности принятия ею решений, равно как и нормы, устанавливающей обязательность ее решений и избрание из ее состава таких же органов управления кооперативом, что и на общем собрании.

Правление избирается из числа членов ЖК, ЖСК на общем собрании в количестве и на срок, установленный в Уставе. (в отличие от ТСЖ, для которого в законодательстве закреплен срок 2 года) Председатель избирается правлением из своего состава. Он осуществляет деятельность на общественных началах или на профессиональной основе, в последнем случае правление заключает с ним трудовой договор. Ответственность за причиненные убытки

Правление и председатель осуществляют текущее руководство, заключают различные договоры, связанные с эксплуатацией жилого дома, решают организационные и кадровые вопросы, обеспечивают исполнения решений общего собрания, контролируют внесение взносов, ведут список членов, обеспечивают делопроизводство, рассматривают заявления и жалобы. Из практики деятельности юридических лиц правление правомочно, если в заседании участвуют большинство членов

Ревизионная комиссия (создается не по усмотрению)– внутренний контрольный орган, избирается на срок не более, чем 3 года из числа членов кооператива, не являющихся членами правления и не занимающих иные должности в органах кооператива, она контролирует финансово-хозяйственную деятельность кооператива. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Согласно ст. 120 ЖК РФ. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

После проведения проверок целесообразно наделить ее возможностью обращения в суд в целях привлечения к ответственности председателя правления

Реорганизация и ликвидация ЖК, ЖСК осуществляется по общим правилам, специально оговорена возможность преобразования в ТСЖ, возможно признание банкротом. Помимо этого ранее Вводный закон предусматривал, что ЖК, ЖСК, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в ТСЖ или ликвидации. Такое преобразование нарушает имущественные права кооператива в связи с тем, что ТСЖ не имеет право распределения между своим членами доходов, полученных от хозяйственной деятельности.

Деятельность ЖНК регулируется ФЗ от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах», это также потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения жилищных потребностей граждан путем объединения членами кооператива паевых взносов. Их членами могут быть только физические лица, основное отличие заключается в специфических формах участия в деятельности кооператива (то есть порядке внесения паевых взносов), обусловленными тем, что строительство и приобретение жилья осуществляется в основном за счет собственных средств граждан-членов кооператива, отсюда невозможно одновременное предоставление жилых помещений всем членам кооператива. Кроме того, ЖНК не выполняют функции управление многоквартирными домами, его членами выступают только физические лица.

Для граждан, участвующих в деятельности кооператива установлены определенные гарантии их прав в виде:

— ведения ФОИВ реестра жилищных накопительных кооперативов (который содержит сведения о членах, органах, филиалах и т.п.).

— направление ЖНК годового отчета о своей деятельности в ФОИВ по контролю и надзору в сфере финансовых рынков

— закрепление в законе основных требований к финансовой устойчивости деятельности кооператива (размер паевого взноса после которого возникает право на приобретение жилого помещения и передачи его в пользование не может быть менее 30 % от всего размера взноса; общий размер паенокаплений других членов, направляемых на приобретение жилого помещения не может быть больше размера собственного паенакопления члена кооператива; заемные средства не должны составлять более 70 % средств, общая величина заемных средств, используемых ЖНК должна быть не более 40 %; минимальный срок внесения части паевого взноса начиная со второго года работы кооператива не может быть менее 2 лет, а оставшийся срок не может превышать более чем в 1, 5 раза предшествующий)

— проведение ФОИВ оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива в соответствии с установленными нормативами

— ограничение на совершение сделок: ЖНК не вправе дарить жилые помещения, передавать в безвозмездное пользование, выступать поручителем, выдавать займы, вносить свое имущество в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц;

— закрепление в законе обязанности кооператива формировать резервный фонд не менее 1, 5 % от размера паевого фонда, средства которого используется только в непредвиденных случаях и для покрытия убытков

— осуществление ФОИВ контроля за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан и соблюдением законодательства, при этом он вправе устанавливать квалификационные требования к руководителям, правила бух. учета, получать сведения о регистрации, получать от кооперативов копии документов; давать обязательные предписания и требовать устранения нарушений, применять меры ответственности

— обязательная ежегодная аудиторская проверка

— открытость информации о ЖНК

Число членов не может быть менее 50 и более чем 5 000 человек. Учредительный документ – Устав, в ст. 11 закона закреплены обязательные требования к Уставу.

Органы управления ЖНК общее собрание, правление (обязательно) – осуществляет руководство в периоды между собраниями, исполнительными органами названы дирекция и(или) директор, органы контроля – ревизионная комиссия. Общее собрание может проводится в форме собрания уполномоченных, если число членов кооператива превышает 500 человек. (от 10 до 50 членов). Реорганизация ограничена – в ТСЖ, ЖК, ЖСК. (см. ст. ст. 34-40 Закона)

Выбранная членом кооператива форма участия в деятельности кооператива и характеристики жилого помещения указываются в решении о приеме гражданина в члены кооператива. Формы участия в деятельности кооператива устанавливают:

Минимальный и максимальный периоды внесения паевого взноса, после чего возникает право на приобретение или строительство жилого помещения

Период внесения оставшейся части

Размеры и периодичность платежей

Возможные условия привлечения заемных средств

За нарушение обязанности по внесению паевого взноса установлена ответственность в форме неустойки (не более 1/300 ставки рефинансирования).

Право члена кооператива на приобретение кооперативом жилого помещения возникает после выполнения условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива. Передача жилого помещения в пользование осуществляется непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Передача жилого помещения в пользование, вселение и пользование им осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.

Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы — информация по вопросам ЖКХ — Полезная информация

См. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»

Глава 11. Организация и деятельность жилищных

и жилищно-строительных кооперативов

См. комментарий к главе 11 настоящего Кодекса

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

См. комментарий к статье 110 настоящего Кодекса

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

1. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.

2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

См. комментарий к статье 111 настоящего Кодекса

Статья 112. Организация жилищного кооператива

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

См. комментарий к статье 112 настоящего Кодекса

Статья 113. Устав жилищного кооператива

1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

См. комментарий к статье 113 настоящего Кодекса

Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива

См. комментарий к статье 114 настоящего Кодекса

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

См. комментарий к статье 115 настоящего Кодекса

Статья 116. Управление в жилищном кооперативе

1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

См. комментарий к статье 116 настоящего Кодекса

Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива

1. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, — более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

3. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.

4. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

См. комментарий к статье 117 настоящего Кодекса

Статья 118. Правление жилищного кооператива

1. Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.

2. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

3. Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

4. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

См. комментарий к статье 118 настоящего Кодекса

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива

1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.

2. Председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

3. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

См. комментарий к статье 119 настоящего Кодекса

Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

2. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

3. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

4. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

См. комментарий к статье 120 настоящего Кодекса

Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

См. комментарий к статье 121 настоящего Кодекса

Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

См. комментарий к статье 122 настоящего Кодекса

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

См. комментарий к статье 123 настоящего Кодекса

Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов

См. комментарий к главе 12 настоящего Кодекса

Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

1. Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

2. Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.

3. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

См. комментарий к статье 124 настоящего Кодекса

Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива

1. Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.

2. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.

См. комментарий к статье 125 настоящего Кодекса

Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива

Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 80 настоящего Кодекса.

См. комментарий к статье 126 настоящего Кодекса

Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

1. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

2. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.

См. комментарий к статье 127 настоящего Кодекса

Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

1. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия — все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.

2. Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.

3. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным статьями 76 — 79 настоящего Кодекса.

См. комментарий к статье 128 настоящего Кодекса

Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.

См. комментарий к статье 129 настоящего Кодекса

Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе

1. Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:

1) выхода члена кооператива;

2) исключения члена кооператива;

3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;

4) ликвидации жилищного кооператива;

5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

2. Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.

3. Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива.

4. В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

См. комментарий к статье 130 настоящего Кодекса

Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая

1. В случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.

2. Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.

3. Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если граждане, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

4. Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных в частях 1 — 3 настоящей статьи, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.

См. комментарий к статье 131 настоящего Кодекса

Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива

Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

См. комментарий к статье 132 настоящего Кодекса

Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива

1. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива по основаниям, указанным в части 3 статьи 130 настоящего Кодекса, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.

2. В случае отказа освободить жилое помещение указанные в части 1 настоящей статьи граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

См. комментарий к статье 133 настоящего Кодекса

Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома

В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 настоящего Кодекса соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.

См. комментарий к статье 134 настоящего Кодекса

Статья 110 ЖК РФ. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Национальная ассоциация жилищных кооперативов (NAHC) »Создание нового кооператива

Ресурсы для создания нового кооператива Национальная ассоциация кооперативного бизнеса и Национальный кооперативный банк (NCB) имеют информацию о создании кооператива. Их информация не относится к жилищным кооперативам, но это хорошая, общая информация.

В продаже имеется ряд публикаций о развитии жилищных кооперативов. Вышеуказанные загружаемые документы бесплатны и содержат обширную информацию о создании кооперативов.Посетите список совместных публикаций NCBA, чтобы ознакомиться с документами, доступными на их веб-сайтах.

Посетите веб-сайт Министерства сельского хозяйства США для выбора бесплатных публикаций о кооперативах, доступных в виде файлов PDF.

Кроме того, существует ряд некоммерческих организаций, которые могут быть ресурсом для развития нового кооператива. Посетите нашу страницу «Ресурсы», чтобы узнать о других областях.

Одним из наиболее распространенных методов развития новых жилищных кооперативов сегодня является преобразование существующего арендуемого здания или зданий в кооперативное жилье.Если вы думаете о преобразовании существующей собственности в кооператив, реалистично оцените осуществимость проекта и обязательно тщательно изучите затраты. Часто существующие здания требуют капитального ремонта, капитального ремонта и / или замены бытовой техники. Подробный физический осмотр и консультации с подрядчиками могут помочь определить состояние существующей собственности и стоимость ремонта. Кроме того, изучите демографические данные нынешних жителей. Будет ли у большинства жителей ресурсы, чтобы претендовать на членство в кооперативе? Какая будет стоимость по сравнению с другим жильем в этом районе? Также важно выяснить, насколько потенциальные жители заинтересованы в кооперативной собственности.Это важные факторы для успеха кооператива.

Кооперативы также могут быть построены с нуля в качестве нового жилья, хотя новые строительные кооперативы сегодня менее распространены. Кооперативы для семей с низкими и средними доходами сегодня финансируются местными властями или с помощью федеральной программы распоряжения имуществом. За последнее десятилетие было построено несколько жилищных кооперативов для пожилых людей, и несколько новых жилищных кооперативов были созданы с использованием кооперативной собственности.Как и в случае любого нового строительства, важно определить финансовую осуществимость проекта и то, что жители этого района смогут себе позволить.

Определите тип модели капитала, которую вы планируете использовать для кооператива. Как и в других формах домовладения, накопление капитала обычно является важной проблемой для домовладельцев. В кооперативах с рыночной процентной ставкой акции кооператива можно покупать и продавать по рыночной цене, и члены могут увеличивать долю своих инвестиций. Однако, если есть желание сохранить доступность жилья на постоянной основе, модели с ограниченным или нулевым капиталом могут быть хорошими вариантами для рассмотрения.

Как правило, вам потребуется профессиональная помощь из ряда источников («команда разработчиков») для планирования и реализации нового жилищного кооператива. Вам также необходимо изучить различные варианты финансирования (см. Статью «Пятьдесят с лишним способов финансирования кооперативного жилья» в нашем журнале Cooperative Housing Journal).

Также имейте в виду, что кооперативное жилье не всегда включает право собственности на жилье. В лизинговом кооперативе кооператив не владеет жильем, а сдает его в аренду у домовладельца.Хотя в этой модели отсутствуют преимущества полной собственности, у нее есть некоторые преимущества по сравнению с арендным жильем. Кооператив может иметь возможность получить долгосрочную аренду по более доступным ценам, чем если бы каждый арендатор арендовал отдельно, что дает членам кооператива большую безопасность и контроль над своей жилой средой.

Кооперативы — это гибкий инструмент, который можно применять множеством различных способов для удовлетворения различных особых потребностей.

Независимо от типа кооператива, который вы хотите создать, вам нужно будет ответить на следующие вопросы:

Является ли совместное владение наиболее подходящим вариантом?
Какова будет миссия кооператива и какой тип кооперативной структуры лучше всего подойдет для этой миссии?
Осуществим ли проект с финансовой точки зрения и где взять финансирование?
Какие типы юридических документов потребуются?
Какие виды технической помощи и поддержки потребуются (и каковы будут затраты) для успеха кооператива?

Жилищные кооперативы — NCBA CLUSA

Жилищные кооперативы

В крупных городах жилищные кооперативы наделяют людей правами долевого владения и ответственностью в своем жилищном сообществе.Более 1,5 миллиона семей, студентов и пожилых людей в Америке пользуются бизнес-моделью жилищных кооперативов.

Жилой кооператив может быть жилым комплексом, районом частных домов, парками передвижных домов или студенческим общежитием. Независимо от местоположения жители кооперативного жилья обладают доступностью, финансовой стабильностью и коллективной собственностью.

Члены жилищных кооперативов ориентируются на потребности и интересы группы. Каждый житель является акционером здания или земельного участка.Они контролируют и управляют кооперативом как коллективной единицей, а не отдельным владельцем недвижимости.

Все жители участвуют в принятии решений в сообществе на основе семи принципов сотрудничества, в частности, демократической структуры собственности. Жилищные кооперативы предлагают семьям ограниченную ответственность, более низкие затраты и более широкие возможности для жизни в сообществе.

Основные факты о жилищных кооперативах

Кооперативное жилье дает жителям большую долю в своих кварталах.Вот несколько ключевых фактов о жилищных кооперативах:

Co-op City в Бронксе, штат Нью-Йорк, где проживает более 15 000 семей в 35 зданиях, что делает его крупнейшим жилищным кооперативом в мире.
Кооперативное жилье обеспечивает более 1,5 миллиона семей финансово стабильным жильем
Более 20 университетов предлагают студенческие кооперативы рядом с кампусом, сокращая ежегодные расходы на проживание и питание на 50%

Как работают жилищные кооперативы?

Жилищные кооперативы возникли в конце 1800-х годов в таких городах, как Нью-Йорк и Чикаго, предлагая преимущества домовладения без каких-либо обязательств.

В современных кооперативных жилищных сообществах жители покупают акции, чтобы приобрести дом, который остается активом кооператива. Договор аренды или аренды дает жильцу право занимать дом. Ежемесячный платеж каждого члена идет на покрытие имущественных расходов кооператива.

Поскольку резиденты совместно владеют кооперативом, налоги также распределяются. Каждый участник платит небольшую часть налогов за здание, пользуясь теми же вычетами из федерального подоходного налога, что и типичный домовладелец.

У всех жителей жилищных кооперативов есть демократическое право голоса, в котором новые члены могут присоединиться к сообществу. Потенциальные жители проходят тщательный процесс оценки, чтобы убедиться, что они несут финансовую ответственность и заботятся об интересах кооператива.

Кооперативные ассоциации в жилищном секторе

По мере того, как организации экономического развития стремятся к созданию большего числа жилищных кооперативов, многие американские и международные ассоциации работают над защитой и продвижением кооперативов, например:

Голос для кооперативного предприятия

Лучший мир начинается с предоставления людям возможности вносить свой вклад в общее процветание.В NCBA CLUSA мы создаем партнерские отношения посредством защиты интересов, осведомленности общественности и представления всего кооперативного движения. Это было нашей единственной миссией более 100 лет.

Станьте участником сегодня, чтобы активно участвовать в нашей текущей работе. Хотите узнать больше о том, что мы делаем? Не стесняйтесь обращаться к нам через Интернет.

Свяжитесь с нами Стать участником

Начать совместную игру | НАСКО

Есть много способов создать новое сообщество и контролировать свое жилище посредством сотрудничества, но это основные шаги, которые вам понадобятся для начала работы.

Как начать

Шаг 1. Запишите, что вы хотите

Жилой кооператив существует для удовлетворения общих потребностей своих членов. Первый шаг — определить, какие потребности вы и ваше сообщество не удовлетворяете имеющимся в настоящее время жильем. Вам нужна более дешевая аренда? Более гибкие условия? Контроль над вашим пространством? Большой старый сад? Жилищная безопасность? Запишите свое видение жилищного устройства, отвечающего потребностям вашего сообщества.Будьте смелыми и честными. Небо — предел, но земля — это то место, откуда вы строите.

Шаг 2: Нанять других людей

Кооператив позволяет группе людей удовлетворить свои общие потребности вместе, когда они не могут сделать это по отдельности. Поделитесь своим видением и найдите людей, которые хотят стать его частью. Рекрутинг — это не только поиск людей, которым нравится ваша идея, но и людей, которые хотят и могут участвовать в эгалитарной команде и выполнять работу по созданию новой организации.

По мере того, как к группе присоединяются новые люди, цели и приоритеты кооператива должны будут адаптироваться к изменяющейся корзине общих потребностей людей в группе. Пересмотрите, доработайте и расширите свое видение.

Шаг 3. Составьте план

После того, как вы собрали группу, пора начинать строить реальные планы. Ваши планы обязательно будут меняться и развиваться со временем. У тебя не будет ответов на все. Начните записывать планы, чтобы создать основу для выяснения того, что возможно.

Что: Как вы хотите, чтобы ваша недвижимость выглядела? Насколько большой, сколько квартир, какие удобства, в каком месте? Набросайте это!

Когда: Когда вы переедете? Как долго люди должны работать над этим, прежде чем они смогут перейти к другим проектам или локациям? Как долго люди могут оставаться в своем нынешнем жилье? Как долго продлятся возможности недвижимости?

Как: Сколько будет стоить покупка / строительство / аренда недвижимости? Сколько денег и работы участники должны будут вносить авансом и в месяц? Как мы будем оплачивать регулярные и ожидаемые расходы? Совет: спросите нас о шаблоне бюджета!

Шаг 4: Создайте юридическое лицо

Юридическое лицо (например, некоммерческая корпорация, кооперативная корпорация или ООО) предоставляет вам юридический и финансовый инструмент для совместного использования актива между многими людьми.Он делает права и обязанности отдельных членов явными и юридически обязательными. И он может защитить участников от враждебных сторон или лиц, которые могут попытаться подать в суд, сместить или захватить кооператив. Создание юридического лица позволяет вам открывать банковские счета, получать счета, приобретать недвижимость и брать ссуды от имени кооператива.

Корпорация создается путем заполнения формы в государстве. Хранилище уставов инкорпорации НАСКО по штатам / провинциям включает карту, на которой указаны провинции / штаты, имеющие уставы о кооперативных инкорпорациях, и какие уставы доступны для инкорпорации.Часто это так же просто, как заполнение формы на веб-сайте, но перед подачей каких-либо документов вам следует проконсультироваться с юристом, знакомым с законодательством о кооперации в вашем штате. Совет от профессионала: поищите юридическую клинику в местных юридических школах, чтобы узнать, предоставляют ли они бесплатные услуги группам, начинающим новые кооперативы или некоммерческие организации.

Шаг 5: Приобретение недвижимости

Есть несколько вариантов приобретения недвижимости. Ваш кооператив может взять в аренду жилую недвижимость, купить существующую или построить / отремонтировать здание в соответствии с вашими потребностями.Многие кооперативы начинают с аренды своей первой собственности, а затем покупают здание.

Существует множество специалистов, которых вам, вероятно, придется нанять (или попросить предоставить услуги на безвозмездной основе!), Чтобы управлять юридическим и финансовым процессом покупки или ремонта здания:

Юрист: для проверки соблюдения зонирования и рассмотрения договоров
Агент по недвижимости: для ведения переговоров с продавцами
Генеральный подрядчик / Архитектор: для планирования и оценки затрат на ремонт и соответствия нормам
Инспектор имущества: для оценки качества и безопасности строительных компонентов
Оценщик: для оценки справедливой рыночной стоимости потенциального объекта недвижимости
Финансовый консультант: для оценки вариантов финансирования и согласования кредитного пакета

Неужели это так просто?

Создание нового жилищного кооператива для вас и вашего сообщества обычно занимает от 1 до 3 лет.Это требует большой координации, целеустремленности и среднего количества чистой удачи. Вы не разбогатеете (и, вероятно, не получите вообще никаких денег), создав кооператив, но вы получите дом, который вам нужен, и создадите сообщество, которое будет жить еще десятилетия. Это непросто, но есть много поддержки, и НАСКО всегда здесь, чтобы помочь!

Справочник организатора кооперативного развития

Справочник организатора

НАСКО представляет собой исчерпывающее руководство по созданию групповых жилищных кооперативов.Объясняя кооперативное движение, организацию кампуса и сообщества, создание некоммерческих организаций, финансирование и жилищное строительство, этот важный ресурс демистифицирует сложный проект. Первая и вторая редакции были выпущены в 1991 и 1999 годах, а третья редакция вышла в 2008 году. Это самое последнее издание является более полным, написано доступным языком с советами, которые можно использовать в широком диапазоне различных настроек взаимодействия.

Справочник является важным ресурсом для учащихся или общественных организаторов, занимающихся жилищными вопросами.Кроме того, это информативное и поучительное чтение для людей, озабоченных доступностью доступного жилья и колледжей. В то время как 3-е издание посвящено групповым акционерным кооперативам, многие ресурсы окажутся полезными для людей, организующих студенческие, общественные и некоммерческие кооперативы. Активные студенты, защитники доступного жилья, администрация колледжей, фонды, библиотеки, заинтересованные граждане и некоммерческие организации — все найдут Справочник отличным дополнением к своей коллекции ресурсов.

Справочник организатора доступен в формате PDF. (скачать)

Ресурсы для регистрации по штатам / провинциям

НАСКО составило Репозиторий уставов инкорпорации по штатам / провинциям, который включает карту, в которой указаны провинции / штаты, имеющие уставы о кооперативных инкорпорациях, и какие уставы доступны для инкорпорации.

Хотите узнать больше? Приходите в Институт НАСКО на двухдневные семинары, посвященные открытию новых кооперативов.

Чтобы запросить помощь у разработчиков NASCO, которые могут помочь вам с вашим проектом, используйте форму ниже, чтобы связаться с нами. Обратите внимание, что мы отдаем приоритет помощи кооперативам, ориентированным на сообщества, с упором на борьбу с джентрификацией и оказывающим помощь исторически маргинализированным группам.

Вернутся ли кооперативы с ограниченным капиталом? — Укрытие

Более восьми лет жители дома 53 по улице Колумбус в Сан-Франциско объединились, чтобы спасти свои дома.После того, как некоммерческая организация вмешалась и купила их здание, резиденция стала кооперативом с ограниченным капиталом. Фотография любезно предоставлена Общественным земельным фондом Сан-Франциско

Это был баннер, который впервые привлек его внимание.

Джонатан Бонато до сих пор помнит, как прошел мимо многоквартирного дома на проспекте Колумбуса, 53 в Сан-Франциско и увидел табличку «Спасите жилье в китайском квартале» на фасаде.

Ему хотелось жить там не только потому, что это было прекрасное место — на границе исторического Китайского квартала и процветающего финансового района, — но и потому, что его вдохновляли жители, которые в течение многих лет боролись за спасение здания. от сноса и их, казалось бы, неминуемого выселения.

В то время Бонато был безработным и бездомным, он жил в отеле благодаря другу, который заплатил ему за то, чтобы он остался там на неделю или около того. Трудно было найти место для жизни на рынке, который был настолько жарким, что однокомнатные квартиры стоили 3600 долларов в месяц.

Год спустя представилась возможность. Город принимал заявки на покупку квартир в здании, которое было спасено местной некоммерческой организацией, которая намеревалась преобразовать резиденцию в кооператив с ограниченным капиталом.

Кооперативное жилье — не новая концепция. С конца 1800-х годов люди объединились, чтобы владеть и управлять многоквартирными домами через кооперативные структуры. Члены приобретают доли в кооперативе, которые дают им право жить в одной из единиц и имеют право голоса в управлении и управлении зданием. Они ежемесячно платят взносы для покрытия своей доли расходов по сотрудничеству, таких как выплаты по ипотеке, налоги на имущество и техническое обслуживание.

Существуют разные типы кооперативного жилья, каждый со своим набором правил и положений.Кооперативы с ограниченным капиталом — это форма, предназначенная для сохранения доступности для домохозяйств с низким и умеренным доходом. Акции кооперативов с ограниченным капиталом, или LEC, имеют ограниченную стоимость при перепродаже, и существуют ограничения дохода для потенциальных членов. LEC, как правило, предлагают более высокую доступность по сравнению с другими постоянно доступными моделями совместного долевого жилья, такими как общинные земельные фонды или инклюзивное жилье с ограничением по закону, что означает, что они могут принести преимущества этих моделей даже домохозяйствам с низкими доходами.

квартир на 53 Columbus Ave.например, продается по 10 000 долларов за квартиру с ежемесячной платой в 703 доллара за квартиру с одной спальней. Чтобы претендовать на единицу для одного человека, кандидаты не могли зарабатывать более 26 400 долларов в год.

«Это казалось вполне достижимым, хотя у меня не было [10 000 долларов], — говорит Бонато, который к тому времени зарабатывал 18 500 долларов в год, работая дежурным по вызову. «Это была слишком хорошая возможность [чтобы упускать]». Через пару месяцев после подачи заявления в город его приняли в программу. Он работал столько часов, сколько мог, чтобы сэкономить деньги.Ему потребовались годы, чтобы скопить на закупочную цену в 10 тысяч долларов, но это не было проблемой, потому что потребовались годы, чтобы оформить все документы, чтобы здание официально стало кооперативным. В конце концов, участвуя в программе EARN Starter Savings Program, которая помогает людям экономить на первоначальных взносах, предоставляя 2 доллара на каждый сэкономленный доллар, Бонато смог приобрести единицу в кооперативе в 2011 году.

«Когда у вас стабильный дом, вы можете сосредоточиться на других вещах в своей жизни. . . ваша работа, ваш карьерный рост, ваше образование, накопление на пенсию », — говорит Бонато, который теперь зарабатывает прожиточный минимум, ежемесячно полностью оплачивает свои счета, путешествует и жертвует на различные благотворительные цели.«[Вы] можете цвести и по-другому».

До того, как собственность на Коламбус-авеню, 53, была преобразована в LEC, прошли десятилетия с тех пор, как в Сан-Франциско образовался новый кооператив, что сильно отличается от темпов, с которыми они возводились в 60-х и 70-х годах, когда они были ограничены. Кооперативы с акциями были в моде в Сан-Франциско, Нью-Йорке и Вашингтоне, округ Колумбия. В те дни было больше вариантов финансирования, включая субсидии и процентные ставки ниже рыночных, что позволяло застройщикам, которые хотели создавать LEC, получать доступные ссуды.Сейчас кооперативы с ограниченным капиталом в основном создаются путем переоборудования существующих зданий, и даже в этом случае трудно обеспечить финансирование для такого предприятия.

Чтобы вернуться к расцвету роста доступных кооперативов, необходима программа, которая обеспечивает 100-процентное или почти 100-процентное финансирование развития доступного жилья, говорит Херб Фишер, бывший президент Национальной ассоциации жилищных кооперативов. Без этого «потенциальные члены не могут найти деньги, необходимые для финансирования первоначального взноса кооператива и требований мягких затрат».”

Тем не менее, хотя общее количество LEC сократилось, в последние годы произошло то, что может стать началом своего рода возрождения по всей стране.

История кооперативов с ограниченной ответственностью

Рождение кооперативов с ограниченным капиталом связано с профсоюзами. По данным Co-operative Housing International, в Нью-Йорке в 1920-х годах более 10 000 кооперативных единиц с ограниченным капиталом спонсировались профсоюзами, которые стремились получить жилье для своих рабочих.

Рост модели резко возрос в 50-х, 60-х и 70-х годах благодаря федеральным программам ипотеки и субсидий, а также программе доступного жилья в штате Нью-Йорк, в рамках которой были созданы сотни тысяч квартир LEC для жителей с низким и средним уровнем доходов.

Совет по оказанию помощи городскому хозяйству (UHAB), некоммерческая организация из Нью-Йорка, которая помогает жителям приобретать и управлять своими многоквартирными домами на протяжении более четырех десятилетий, недавно попыталась количественно оценить, сколько из этих LEC осталось сегодня.Хотя предполагалось, что в США может быть до 425000 единиц с ограниченным капиталом, на данный момент UHAB смог насчитать только 300000 из них. «Некоторые из [425 000 цифр] были принятием желаемого за действительное и ожиданием того, какие программы собирались произвести, но этого не произошло», — говорит исполнительный директор UHAB Эндрю Райхер. Более того, только 160 000 из 300 000 по-прежнему оставались LEC. Многие из старых объектов собственности превратились в рыночные кооперативы после того, как на несколько десятилетий истек срок действия государственных или федеральных правил.

Кооперативы с ограниченной долей участия обычно получали ипотечные кредиты под низкий процент на срок от 30 до 40 лет от Министерства жилищного строительства и городского развития США или государственных программ, таких как Mitchell-Lama в Нью-Йорке. По условиям этих ипотечных кредитов, как только они будут выплачены, у кооператива есть возможность отказаться от ограниченного капитала и вместо этого стать кооперативом с рыночной ставкой. Это делается двумя третями голосов. «Это довольно долгий и сложный процесс, — говорит Александр Рош, партнер проекта UHAB, который занимается совместными исследованиями и разъяснительной работой.

Что касается собственности Mitchell-Lama в Нью-Йорке, Рош говорит, что технико-экономическое обоснование обычно (хотя и не всегда) проводится для оценки операций застройки и оценки стоимости здания. Затем разрабатывается план, чтобы определить, сколько единиц нужно будет продать по рыночной цене, чтобы сделать застройку доступной для жителей, решивших остаться.

До тех пор, пока у них остается ограниченный капитал, собственность Mitchell-Lama платит налоги на собственность ниже рыночной, основанные на операционных расходах кооператива, а не на рыночной стоимости собственности.Следовательно, когда проект выходит за рамки программы Митчелла-Ламы, налоги могут увеличиваться от 10 до 20 раз.

Так почему же члены кооператива решили приватизировать? На горячих рынках они могут получить значительную прибыль, продав свои единицы после того, как ценовые ограничения сняты. Например, на Манхэттене членам кооператива говорят, что их подразделение может стоить до 1 миллиона долларов. В зависимости от того, когда они въехали в кооператив, члены кооператива могли изначально заплатить от 3000 до 30 000 долларов за покупку в кооперативе, таким образом, получив неплохую прибыль, если решат продать.

Но что происходит с теми, кто не продает? Ежемесячная плата за обслуживание определяет их доступность, и повышение налогов может повлиять на это. После приватизации собственники обычно продают свои единицы, и кооператив может использовать эти продажи для покрытия налога без повышения комиссии. «В конце концов, — говорит Рош, — ремонт, безусловно, придется поднять», поскольку здание больше не освобождено от налогов. (Жители с более высокими доходами могут в конечном итоге потребовать и проголосовать за удобства, которые также увеличивают плату за обслуживание.)

С момента начала реализации программы Митчелл-Лама 10 разработок, насчитывающих около 6000 единиц, были переведены в рыночные кооперативы, говорит Рош. В настоящее время в программе 61 432 квартиры примерно в 86 объектах. Некоторым придется оставаться LEC на десятилетия вперед, а ограничения других прекратятся в ближайшие пару лет.

Конечно, окончание требований не означает, что кооперативному нужно преобразовать . Есть здания, которые больше не ограничиваются регулирующими соглашениями HUD, но, тем не менее, сохранили статус ограниченного капитала и ограничения дохода.Фишер говорит, что это интересное явление, которое до конца не изучено.

Постоянная доступность?

Учитывая потерю доступных по цене единиц, когда LEC становится рыночным, есть ли способ продлить ограничения доступности сверх стандартных 30 или 40 лет? Нет однозначного ответа. В некоторых штатах действуют законы, запрещающие заключение контрактов «на неограниченный срок», что затрудняет установление постоянных ограничений доступности.

«Эта проблема — одна из причин, по которой все чаще обсуждается объединение кооперативов с ограниченным капиталом и общинных земельных трастов (CLT)», — говорит Бет Сорс, директор по наращиванию потенциала в Gounded Solutions Network.

Подобно LEC, цель CLT состоит в том, чтобы создать постоянно доступные возможности домовладения для семей с низким и средним доходом, используя ограничения дохода и ограничения цен при перепродаже. В модели CLT ограничения доступности применяются, потому что земельный фонд сохраняет право собственности на землю и сдает ее в аренду собственнику здания на основе долгосрочной аренды земли. Домовладение земельного фонда — это чаще всего дома на одну семью, а не многоквартирные дома, но это не обязательно.Начиная с масштабного проекта Cooper Square в Нью-Йорке, идея объединения этих двух зданий с целью обеспечить долгосрочное управление, обеспечиваемое 99-летней арендой земли для кооперативных зданий, начала распространяться.

Люди готовы думать о «совместном использовании» совершенно иначе, чем мы думали раньше, независимо от того, проводим ли мы совместное использование автомобилей или другие виды совместного использования. . . Возможно, пришло время подумать о кооперативах как о жилье с большим потенциалом.

Общественный земельный фонд Сан-Франциско — некоммерческая организация, владеющая земельным участком для кооператива 53 Columbus Ave. — и Champlain Housing Trust в Вермонте имеют в своих реестрах кооперативы с ограниченной долей участия, сообщает Сорс. Земельный фонд владеет землей под кооперативом и сдает ее в аренду жителям, которые совместно владеют зданием через свои доли в кооперативе.

«Общинный земельный фонд играет ту же роль мониторинга, соблюдения и управления с кооперативом [что] они делают с домовладельцами на одну семью», — говорит Сорс, и уравновешивает отдельных жителей кооператива первоначальным намерением сохранить строительство доступно новым жильцам.

Например, общинный земельный фонд может расширить охват регулирующих соглашений и обеспечить их соблюдение. Часто, хотя город заявляет, что примет меры, если объект LEC будет продаваться по недоступной цене, у него нет возможности узнать, что это происходит, или вмешаться, когда и если это произойдет, говорит она. CLT может добавить немного большей безопасности на этих фронтах. «Это цель [земельного фонда], — говорит Сорс. «Уловка в том, что мы хотели бы, чтобы все было без проблем, а не с дополнительным уровнем бюрократии».

Есть еще один полезный аспект модели земельного фонда / кооперации: налоговые льготы.Часто, если собственность находится в штате, где общинные земельные фонды получают отсрочку налогообложения, эти льготы также передаются кооперативу, позволяя кооперативу сохранять низкие сборы за обслуживание даже после истечения краткосрочных налоговых льгот.

Финансирование LEC: сейчас и тогда

LEC, как и большинство проектов доступного жилья, нуждаются в субсидиях, процентных ставках ниже рыночных, налоговых льготах и другой денежной помощи, чтобы начать работу. Получение этой субсидии — одно из самых больших препятствий на пути их развития.

После Второй мировой войны раздел 216 кодекса IRS поставил кооперативную собственность на один уровень с домовладением в отношении процентов по ипотеке и налоговых вычетов по налогу на недвижимость. По словам Роша, поскольку профсоюзы спонсируют жилищные кооперативы, эта модель была более понятной и более популярной в то время. «В то время кооператив был просто более распространен в политической лексике», — говорит он.

В 60-х и 70-х годах интерес к кооперативам и некоторым полезным программам федерального финансирования заложил основу для значительного роста модели.

Раздел 221d (3) BMIR (процентная ставка ниже рыночной) Национального закона о жилищном строительстве 1961 года не был программой для кооперативов, но он позволял застройщикам — как частным, так и некоммерческим — получать страхование Федеральной жилищной администрации (FHA) 3. процентные ставки по ипотеке от частных кредиторов ниже рыночной. При ставке около 6,5% это было очень привлекательно.

Конгресс сократил программу, и Раздел 236, предусматривавший субсидию для снижения процентных выплат по ипотеке до 1 процента, занял ее место в 1968 году.«По каждому из них некоммерческая организация может получить 100% стоимостное финансирование по конверсионным и строительным кредитам. . . . Соискатели кооперативов [могли] платить сумму, равную их ежемесячной арендной плате или не намного больше, чем покупная цена членства », — говорит Фишер.

Программа 236 также была сокращена через несколько лет, и с тех пор не существовало поддерживаемой на федеральном уровне программы процентных ставок ниже рыночной, которая покрывала бы такую большую часть первоначального финансирования многоквартирного доступного жилья, говорит Фишер.Хотя эти программы не были специально разработаны для кооперативов, они были использованы для создания около 148 000 единиц LEC, что с тех пор больше, чем любая другая программа, добавил он.

Несмотря на то, что долгосрочное финансирование и низкие процентные ставки были важными факторами, простое знакомство также имеет значение. «Многие [текущие] программы, такие как LIHTC (Налоговый кредит на жилье для малоимущих), можно использовать для кооперативов», — говорит Рош. «Просто не так много групп, знакомых с преимуществами этой модели».

Программа Митчелла-Ламы в Нью-Йорке, принятая в 1955 году, поощряла строительство жилья с умеренным доходом, ссуды покрывали от 90 до 95 процентов затрат на строительство.Программа хорошо подходила для развития кооперативов, и, по данным UHAB, в рамках программы было создано около 67 400 единиц кооперативного жилья в более чем 90 жилых комплексах.

Управление по сохранению и развитию жилищного строительства (HPD) города Нью-Йорка также создало десятки тысяч доступных квартир LEC в рамках программы Housing Development Fund Corporation (HDFC). В отличие от программ HUD или Mitchell-Lama, для кооперативных зданий HDFC не было много нового строительства. В основном это были заброшенные здания, захваченные городом в 1970-х годах, отремонтированные, а затем проданные арендаторам.Эти кооперативы получают налоговые льготы, которые ограничивают оценочную стоимость каждой единицы в здании примерно до 9000 долларов, что помогает сохранить доступность единиц. Хотя эта идея теоретически звучит хорошо, в некоторых местах, например в Бронксе, оценочная стоимость единицы не так высока, как предел в 9000 долларов, поэтому участие в программе не приносит этим объектам никакой выгоды, говорит Рош.

Объединение кооперативов вместе

Кооперативы с ограниченным участием в акционерном капитале часто создаются, когда арендаторы покупают свои здания, особенно сейчас, когда крупномасштабное строительство менее распространено, и поэтому в местах с законами или программами, которые дают арендаторам такую возможность, часто часто появляется больше LEC.

Совет по оказанию помощи городскому хозяйству Нью-Йорка обеспечил ссуду на это 34-квартирное здание в Гарлеме в 2007 году. Этот комплекс представляет собой кооператив с ограниченным капиталом, который является частью программы Housing Development Fund Corporation (HDFC). Фото любезно предоставлено UHAB

Но ориентироваться в покупке недвижимости без посторонней помощи сложно. Некоммерческие организации, такие как UHAB, которые помогают жителям с низкими доходами во всех деталях превратить их здания в кооперативы, имеют огромное значение. UHAB участвует в сохранении более 1600 зданий в Нью-Йорке с 1973 года, часто работая с программой Tenant Interim Lease, которая позволяла арендаторам приобретать принадлежащие городу здания, которые домовладельцы покинули.UHAB помогает арендаторам организовать смену владельца здания и понять, как управлять им самим. Он также помогает новым кооперативам обеспечить финансирование для восстановления зданий и предоставляет техническую помощь и обучение членов кооперативов.

За пределами Нью-Йорка в Вашингтоне, округ Колумбия, находится вторая по величине концентрация кооперативов в стране, говорит Роберт Бернс, исполнительный директор City First Enterprises округа Колумбия, финансового учреждения общественного развития (CDFI), которое запустило City First Bank и Городские первые дома.Некоммерческая организация помогла арендаторам с низким доходом приобрести несколько зданий — всего 244 единицы — для создания кооперативов, часть из которых превратилась в ограниченный капитал.

В округе Колумбия, когда домовладелец решает продать недвижимость, арендаторы, проживающие в этом здании, имеют «право преимущественной покупки», то есть первый шанс приобрести здание, благодаря закону, который называется «Закон о возможностях арендатора для покупки». Жильцам довольно легко воспользоваться этим правом, но когда возникают трудности с получением финансирования для покупки недвижимости.

Вот где приходит на помощь City First, предоставляя финансирование для приобретения и восстановления собственности, арендаторы которой хотят работать совместно. CDFI также предложил ссуды на управление после покупки, чтобы убедиться, что здания сохранены и соответствуют своему потенциалу.

Ссуды на акции — индивидуальная ссуда, полученная арендатором для покупки доли в кооперативе — является обычным камнем преткновения для LEC. Хотя акции, как правило, дешевле, чем покупка традиционного дома, для многих они по-прежнему недоступны без финансирования.Однако долевые займы сталкиваются с проблемой всех более мелких займов: они имеют такие же затраты на выдачу и андеррайтинг, что и более крупные займы, но приносят меньшую прибыль, что делает их менее прибыльными. Их предлагают немногие кредиторы.

UHAB опросил около 55 LEC по всей стране за пределами Нью-Йорка и обнаружил, что 70% не смогли получить долевые ссуды для своих покупателей. «[Ссуды на акции] и финансирование всего кооператива — две наиболее часто упоминаемые проблемы», — говорит Рош. Он не знал, нашли ли эти кооперативы другой способ решения проблемы ссуды на акции.

Вступительный взнос для кооперативов, которые помогает запустить UHAB, обычно составляет 2500 долларов для арендаторов, которые присутствуют во время преобразования. Некоммерческая организация обычно может помочь резидентам профинансировать эту сумму. «Важно помнить, что большинство из 30 000 единиц кооперативов HDFC в Нью-Йорке были преобразованы из городской собственности с незначительной покупной ценой в 250 долларов», — говорит Рош.

Для новых жителей, желающих приобрести жилье в существующем кооперативе HDFC, цена покупки намного выше, но все же значительно ниже рыночной для домовладения в Нью-Йорке, около 70 000 долларов.(Внешние покупатели обычно составляют от 60 до 80 процентов AMI, тогда как первоначальные покупатели обычно имеют гораздо более низкий доход.) UHAB может получить грант в размере 40 000 долларов от Государственной корпорации доступного жилья, чтобы снизить цену до 30 000 долларов для новых покупателей, которые могут быть профинансированы. в кредит. UHAB недавно стал лицензированным CDFI и может сам предлагать эти ссуды, хотя в городе есть кредитные союзы и другие финансовые учреждения, которые знакомы с кооперативами и будут их предлагать. По словам Роша, как только UHAB соберет больше капитала, он захочет предложить займы на акции в других частях страны, где их труднее найти.

Жители 53 Columbus Ave. в Сан-Франциско были вынуждены копить и / или занимать средства, необходимые для покупки своих квартир. Город надеется включить акции кооператива в свою программу помощи при внесении первоначального взноса в будущем, говорит Тайлер Макмиллан, организационный директор Общественного земельного фонда Сан-Франциско (SFCLT).

Чтобы купить здание в Сан-Франциско, SFCLT может воспользоваться городской программой Small Sites Program, которая позволяет организации выплачивать ссуду только в том случае, если у нее есть годовой положительный денежный поток.Даже в этом случае земельный фонд должен будет выплатить только две трети стоимости. «По сути, это бесплатный городской заем», — говорит Макмиллан.

SFCLT работает с банками, кредитными союзами, фондами местных сообществ и CDFI, чтобы обеспечить ссуды на покупку здания, но эти ссуды ограничены размером долга, который могут выдержать члены кооператива с низким доходом. Программа малых участков восполняет дефицит затрат на приобретение и восстановление.

SFCLT специально ищет здания от 5 до 20 квартир, потому что большая часть действий по выселению происходит именно в этом диапазоне, говорит Макмиллан.Наряду с 53 Columbus Ave., SFCLT работает еще с четырьмя зданиями, которые находятся в процессе преобразования в кооперативы с нулевым или ограниченным капиталом.

Работаем вместе

Стоимость здания — лишь один из факторов, влияющих на решение SFCLT, покупать ли недвижимость. Второй и, наверное, самый важный фактор — это арендаторы. По словам Макмиллан, арендаторы, должно быть, уже работали совместно или действительно интересовались этой моделью. Даже при наличии финансирования земельный фонд будет уклоняться от покупки собственности, если сплоченность жителей еще не является частью этого микса.

История кооперативов с ограниченным капиталом полна жильцов, которые вместе борются с выселением и заботятся о своем здании, говорит Sorce от Gounded Solutions, отмечая, что арендаторы, которые объединились, чтобы стать собственниками, часто уже заботились об этой собственности. когда за ними никто не следил.

Более восьми лет жители дома 53 Columbus Ave., называющие себя Columbus United, боролись с выселением после того, как их здание было выставлено на продажу. Они проводили еженедельные и ежемесячные встречи и обращались за помощью к общественным группам и активистам по защите прав арендаторов.Они не могли позволить себе купить дом самостоятельно, но и не отступили бы без боя. В 2005 году SFCLT приобрела землю со своим видением постоянного доступного жилья и поддержала жителей в создании LEC.

Burns of City First Homes говорит, что чрезвычайно важно иметь основную группу людей, которые серьезно привержены делу, отчасти потому, что для того, чтобы стать кооперативом, могут потребоваться годы. «Это означает, что люди держатся вместе на протяжении всего процесса [создания кооператива], и это только первый этап», — говорит он.

Затем есть часть управления. Кто-то должен убедиться, что управляющий совет делает то, что ему нужно, и что он получает необходимые услуги поддержки. «Для такого рода работ не так много источников финансирования, — говорит Бернс, — и это действительно необходимо».

SFCLT знает о важности управления и обучения. Фактически, эти факторы являются второй половиной работы земельного фонда — стороной управления активами. В организации есть управляющий активами, который обслуживает 102 подразделения, и менеджер по обучению и работе с клиентами, который стремится ежемесячно встречаться с кооперативами, чтобы научить их «здоровым некоммерческим привычкам», которые им понадобятся, чтобы в конечном итоге занять здание и стать успешный.

Арендаторы и будущие члены кооператива должны понимать годовой бюджет здания, куда идет их аренда / предстоящее ежемесячное обслуживание, как подать заявку на статус 501 (c) 3, как развить лидерство, и даже как обращаться с жалобами. Единый управляющий активами SFCLT «не имеет возможности преследовать людей, которые не приносят свои сертификаты, и заниматься таким практическим, агрессивным арендодателем, который мог бы сделать более традиционная управляющая компания», — говорит Макмиллан. Кооперативным доскам придется делать это самим.

Образование и информационно-пропагандистская деятельность «критически важны» не только до того, как организация приобретет собственность, но и для того, чтобы поддерживать участие всех в процессе, говорит Макмиллан. «Как вы поддерживаете интерес людей? Мы обнаруживаем, что это действительно требует вложений », — говорит он.

Городские правила, по иронии судьбы, часто помогают. Арендаторы должны предоставить справки о годовом доходе и «определенную сумму просто прыгать через обруч», что обычным арендаторам в частном рыночном здании не нужно было бы делать.Это помогает подготовить арендаторов к другим сложным аспектам совместной жизни, например к вечерним собраниям, посвященным различным вопросам, включая финансы, как на кооперативном, так и на индивидуальном уровне.

Еще кооперативы впереди?

За последние два года Burns of City First говорит, что он видел больше людей, заинтересованных в покупке своего здания в качестве кооператива. «Наша экономика изменилась», — говорит он. «Люди готовы думать о« совместном использовании »совершенно иначе, чем мы думали раньше, будь то совместное использование автомобилей или другие виды совместного использования.”

Райхер и Рош из

UHAB также отметили растущий интерес со стороны муниципалитетов в штате Вашингтон, Калифорния, Нью-Йорк, Огайо и других местах. По всей стране появляются новые кооперативы с ограниченным капиталом. Но возврат к масштабам производства 60-х и 70-х годов маловероятен в этом политическом климате. «Будет непросто, — говорит Рош, — заставить федеральное правительство спонсировать то, что по сути является социалистической идеей».

Тем не менее, «мы воодушевлены», — говорит он, добавляя, что он считает, что движение земельного фонда является частью того, что сохранит жизнь LEC.Бернс соглашается. «Может быть, пора рассматривать кооперативы как вариант жилья с большим потенциалом».

Примечание редактора. В эту статью добавлена дополнительная информация о ранней истории кооперативов с ограниченным капиталом.

Жилищный кооператив | Кооперативы Wiki

Шаблон: Различать Жилищный кооператив — это юридическое лицо (обычно корпорация), владеющее недвижимостью, состоящей из одного или нескольких жилых домов.Каждому акционеру юридического лица предоставляется право занимать одну жилищную единицу, иногда при условии заключения договора аренды, который аналогичен договору аренды. В соглашении о размещении указываются правила кооператива. Кооператив также используется для описания модели кооператива без акционерного капитала, в которой члены, платящие взносы, получают право занимать спальню и совместно использовать общие ресурсы дома, принадлежащего кооперативной организации. Так обстоит дело со студенческими кооперативами в некоторых районах колледжа в Соединенных Штатах.

Правовой статус []

Как юридическое лицо, кооператив может заключать договор с другими компаниями или нанимать физических лиц для оказания ему услуг, например подрядчика по техническому обслуживанию или управляющего зданием. Он также может нанимать сотрудников, таких как менеджер или смотритель, для решения конкретных задач, которые волонтеры могут предпочитать не делать или делать не очень хорошо, например, техническое обслуживание электрооборудования. Однако, поскольку многие жилищные кооперативы стремятся к самостоятельной деятельности, их члены выполняют как можно больше работы.

Акционер кооператива владеет не недвижимостью, а долей юридического лица, владеющего недвижимостью. ^[1] Кооперативное владение сильно отличается от кондоминиумов, где люди «владеют» отдельными единицами и мало влияют на то, кто переходит в другие единицы. ^[2] По этой причине в большинстве юрисдикций разработано отдельное законодательство, аналогичное законам, регулирующим деятельность компаний, для регулирования деятельности кооперативов, а также прав и обязанностей акционеров.

Собственность []

Каждое постоянное или постоянное домашнее хозяйство является членом кооперативной ассоциации. Члены имеют права владения конкретными апартаментами в жилищном кооперативе, как указано в их «соглашении о найме» или «договоре частной аренды», который, по сути, является договором аренды.

В некоторых случаях кооператив следует принципам Рочдейла, согласно которым каждый акционер имеет только один голос. Большинство кооперативов зарегистрированы как акционерные общества с ограниченной ответственностью, где количество голосов, которыми обладает владелец, привязано к количеству акций, принадлежащих этому лицу.Какая бы форма голосования не использовалась, необходимо провести выборы среди акционеров, чтобы определить, кто будет представлять их в совете директоров (если таковой существует), руководящем органе кооператива. Совет директоров обычно отвечает за бизнес-решения, включая финансовые требования и устойчивость кооператива. Хотя политика варьируется от кооператива к кооперативу и в значительной степени зависит от пожеланий его членов, по общему правилу для принятия деловых решений необходимо большинство голосов совета директоров.

См. Также название страты

Менеджмент []

В более крупных кооперативах члены кооператива обычно избирают совет директоров из числа акционеров на общем собрании, обычно на годовом общем собрании. В небольших кооперативах все члены входят в правление.

Правление обычно избирает своих собственных должностных лиц, таких как президент, вице-президент и так далее. Обычно директора являются волонтерами или получают гонорары. Затем правление может создавать постоянные комитеты из числа акционеров, которые обычно также добровольно отводят свое время, чтобы либо заниматься бизнесом кооператива, либо давать рекомендации всему правлению по таким вопросам, как его финансирование, членство и обслуживание его жилья. единицы.

Финансы []

Жилищный кооператив обычно является де-факто некоммерческой организацией, поскольку обычно большая часть его дохода поступает от арендной платы, выплачиваемой его жителями, которые неизменно являются его членами. Нет смысла создавать преднамеренный профицит — за исключением операционных требований, таких как резервирование средств для замены активов, — поскольку это просто означает, что арендная плата, выплачиваемая участниками, устанавливается выше, чем расходы. (Обратите внимание, однако, что жилищный кооператив вполне может владеть другими активами, приносящими доход, такими как дочерний бизнес, который может приносить дополнительный доход для компенсации стоимости жилья, но в этих случаях арендная плата за жилье обычно составляет уменьшено, чтобы компенсировать дополнительную выручку.)

Создать жилищный кооператив относительно сложно, потому что если идея заключается, например, в строительстве здания или группы зданий для размещения его членов, обычно требуется значительная ипотечная ссуда, по которой финансовое учреждение будет требовать гарантий. ответственности. Членам также может потребоваться год или больше, чтобы организовать проектирование и строительство, а также время и дальновидность, чтобы разработать даже базовую политику организации. Редко, когда такие организационные навыки доступны случайной группе людей, которые часто испытывают давление на свое существующее жилье.Может быть, проще организовать группу из тесно связанных жилищных единиц. Такая возможность может возникнуть, например, если собственник существующего многоквартирного дома задумывается о его продаже.

Есть жилищные кооперативы богатых и знаменитых: например, Джон Леннон жил в жилищном кооперативе, и большинство квартир в Нью-Йорке, которые находятся в собственности, а не в аренде, находятся в собственности кооперативов. а не через договоренность кондоминиума.

Существует два основных типа методов финансирования жилищных кооперативов: рыночная ставка и ограниченный капитал.При рыночном курсе цена акции может расти на открытом рынке, и акционеры могут продавать ее по любой цене, которую будет нести рынок, когда они захотят уйти. Таким образом, во многих отношениях рыночная ставка финансово аналогична владению кондоминиумом, с той разницей, что часто кооператив имеет ипотеку, что приводит к гораздо более высокой ежемесячной плате, выплачиваемой кооперативу, чем в кондоминиуме. Однако цена покупки сопоставимого юнита в кооперативе обычно намного ниже.

При ограниченном капитале кооператив имеет правила в отношении ценообразования акций при продаже.Идея ограниченного капитала заключается в сохранении доступного жилья. Подмножеством модели с ограниченным капиталом является модель без участия в капитале, которая очень похожа на аренду, с очень низкой покупной ценой (сравнимой с гарантийным залогом аренды) и ежемесячной платой вместо арендной платы. При продаже все, что перекуплено, — это очень низкая цена покупки.

Корпус ICA []

ICA Housing — отраслевая организация Международного кооперативного альянса. Он был создан для содействия развитию кооперативного жилья во всех странах, и в частности в развивающихся странах, в качестве экономического и социального вклада в решение проблемы предоставления жилья.

ICA Housing — один из девяти секторов Международного кооперативного альянса. Они являются верхушкой всемирного движения за жилищный кооператив. Их миссия — «объединять, представлять и служить международному движению за кооперативное жилищное строительство и взаимопомощь». Их веб-сайт подробно описывает структуры жилищных кооперативов разных стран, а также распределяет ресурсы для распространения передового опыта среди жилищных кооперативов по всему миру.

Жилищные кооперативы по странам []

Канада []

Жилищные кооперативы в Канаде принимают самые разные формы.В Онтарио есть совместные владения, акции и кооперативы, управляемые арендаторами.

Кооперативы в совместном владении, как правило, представляют собой более старые многоквартирные дома, зарегистрированные до принятия Закона Онтарио о кондоминиумах 1973 года, где каждый акционер владеет одной голосующей акцией в корпорации, которая владеет зданием, и имеют зарегистрированное право занимать отдельные единицы в качестве описано в их сертификате акций. Большинство кооперативов этого типа датируются тридцатыми, сороковыми и пятидесятыми годами и находятся в городе Торонто.Они похожи на кондоминиумы в том смысле, что единицы можно покупать и продавать путем частной продажи или на открытом рынке. До относительно недавнего времени эти квартиры, как правило, покупали пожилые люди с собственным капиталом, которые могли купить квартиру сразу, поскольку было трудно получить ипотеку под эти квартиры. Однако ряд кредитных союзов Онтарио в настоящее время предлагают ограниченное финансирование при условии, что отдельные кооперативные корпорации соответствуют своим финансовым стандартам, что делает эти единицы доступным вариантом жилья для молодых покупателей.Прибывающие владельцы должны быть одобрены Советом директоров здания и согласны соблюдать устав здания и Соглашения о заселении.

Кооперативы с акционерным капиталом — это здания, в которых отдельные лица покупают процентную долю здания и земли, на которой оно построено, с привязкой к площади их квартиры в квадратных футах; все владельцы владеют зданием коллективно с исключительными правами на проживание в собственном доме. Больше кредитных союзов предложат финансирование против них, чем против совместной собственности. Это относительно новая форма строительства, предназначенная для поощрения заселения собственником за счет того, что корпорация здания удерживает процентную долю акционерного капитала единицы для обеспечения заселения собственником.Эта правовая структура используется в качестве альтернативы регистрации кондоминиума, либо когда правительство не разрешает преобразование существующего многоквартирного дома в кондоминиум, либо во избежание затрат и трудностей, связанных с этим.

Кроме того, существуют кооперативы, которые предоставляют все права собственности, за исключением права зарабатывать (или терять) деньги на основном месте жительства, и управляются людьми, которые там живут.

Федеральное правительство и правительства провинций Канады разработали законодательство в 1970-х годах, которое помогло потенциальным кооперативам, предоставив стартовое финансирование и финансирование через ипотеку через агентство, называемое Канадской ипотечной и жилищной корпорацией (CMHC).Правительство одновременно начало поощрять развитие ресурсных групп для заключения контрактов с молодыми советами директоров жилищных кооперативов на развитие кооперативов либо в зданиях под ключ, либо в зданиях, спроектированных и построенных архитекторами и строителями, с которыми правление заключило контракт на предоставление услуг. . Под контролем правления ресурсные группы продавали подразделения подходящим членам, рассказывали им об их правах и обязанностях в качестве кооператоров и создавали структуру управления, которая обычно включала оплачиваемый персонал.Эти организации помогли сформировать начальную политику и сплотить организацию, пока выполняется вся необходимая работа.

Федеральное правительство привязало свою ссудную помощь к требованиям, согласно которым эти жилищные кооперативы должны предоставлять процент от своих единиц, обычно не менее 15–20 процентов, для тех, кого называют жителями с проверкой дохода. Эти люди добровольно предоставляют кооперативу конфиденциальную информацию о своем валовом доходе, а их арендная плата рассчитывается по формуле.Если рассчитанная рента меньше рыночной ренты единиц, то федеральное правительство, используя другую формулу, предоставит финансирование этим единицам, чтобы довести их доход от единицы до рыночной ставки. Это привело к созданию кооперативного жилья со смешанным доходом, в котором относительно обеспеченные люди жили бок о бок с людьми с относительно низкими доходами и работали с ними в комитетах. Это часто приводило к улучшению финансового здоровья менее обеспеченных слоев населения. (Интересно отметить, что, в зависимости от вашей политической точки зрения, такие государственные платежи для компенсации арендной платы могут рассматриваться как субсидия для людей с низкими доходами или договорное деловое соглашение между правительством и кооперативом, которое помогает стабилизировать доход кооперативу в обмен на достижение социальной цели правительства в течение определенного периода.Эта дихотомия типична для того факта, что жилищный кооператив находится где-то между корпорацией и социальным агентством, и место его размещения зависит от своей точки зрения — и коллективной точки зрения каждого жилищного кооператива.)

Политическая воля в Канаде в 1990-х годах рассеялась, поскольку политиков занимали другие вопросы, а затягивание поясов со стороны правительства привело к сокращению средств, доступных для ипотечных кредитов. Однако в 2004 и 2005 годах политические ветры снова вернулись к идее строительства большего количества жилья для малоимущих.Однако некоммерческие жилищные кооперативы привержены концепции смешанного дохода и не смогли в полной мере использовать те немногие возможности, которые открылись в последние годы. в отношении финансирования жилищных субсидий подходят к концу, вызывая дебаты в индивидуальных кооперативах и кооперативном движении о том, в какой степени кооперативы должны оставаться формами жилья со смешанным доходом.

В Канаде существуют ассоциации жилищных кооперативов.Основным из них является Федерация кооперативного жилищного строительства Канады (CHF Canada). В большинстве провинций есть аналогичные организации для своего региона, но многие из них являются самостоятельными членами CHF Canada, а не являются его филиалами. Каждая такая организация взимает со своих членов кооперативов плату, зависящую от количества единиц жилья в кооперативе, чтобы платить сотрудникам за выполнение их работы. Это включает лоббирование правительств, создание фондов самопомощи и тому подобное. Эти организации не действуют от имени отдельных членов и не дают им советов, когда член сталкивается с проблемами в Правлении их кооператива.В большинстве юрисдикций нет организаций для членов жилищных кооперативов, в отличие от арендаторов в традиционных отношениях домовладелец-арендатор, которым могут помочь различные группы защиты арендаторов.

В Онтарио выселение членов жилищного кооператива регулируется особыми правилами, изложенными в Законе о кооперативных корпорациях. Совет директоров кооператива инициирует процесс, отправив члену уведомление о явке, требуя от нее присутствовать на заседании Совета, на котором будет рассматриваться вопрос о ее выселении.Если Правление проголосует за выселение, член имеет право обжаловать членство в целом. Чтобы добиться выселения, Совет должен подать заявление судье Высшего суда, и в этом случае член имеет возможность представить свое дело судье; судья рассматривает, был ли процесс выселения проведен справедливо и в соответствии с надлежащей правовой процедурой, и имеет остаточное дискреционное право отказать в выселении, если судья сочтет это справедливым, несмотря на решение Совета.Иногда это слушание проводится как судебное разбирательство с устными показаниями обеих сторон, а в других случаях оно проводится только на основании письменных документов, представленных в суд; практика варьируется от судьи к судье и от здания суда к зданию суда, и нет единого мнения о надлежащей процедуре или о том, какое право член должен быть услышан. Этот процесс отличается от выселения арендаторов, которые проходят в Онтарио перед специализированным судом и в которых арендатор всегда имеет право на устное слушание.Стандарт уважения, который судьи должны проявлять к решениям советов, является спорным и нерешенным вопросом в законе, при этом различные дела занимают, казалось бы, противоречивые позиции по этому вопросу.

Проект кооперативного жилья может напоминать традиционный многоквартирный дом или может быть основой преднамеренного сообщества.

«Строительные кооперативы» («жилищные кооперативы, строящие самим» на британском языке, что отличает их от рабочих кооперативов, занимающихся строительной торговлей), формируются членами, которые кооперативно строят свои дома, но владеют своими домами на завершение.Строительные кооперативы были чрезвычайно популярны в Канаде с 1930-х по 1960-е годы.

Финляндия []

В Финляндии кооперативное членство является основной формой владения недвижимостью и домом. С другой стороны, большинство финнов, вероятно, не стали бы использовать термин co-op для описанной здесь формы собственности. Владение долей, которые соответствуют одной квартире в жилищной компании, обычно рассматривается как собственное владение собственным домом как фактическое владение домом (на одну семью).

За исключением очень ограниченного числа кооперативов, которые следуют строгим принципам Рочдейла с одним голосом, все финские кооперативы зарегистрированы как (некоммерческие) компании с ограниченной ответственностью (asunto-osakeyhtiö) .

Членство в кооперативе приобретается путем покупки акций на открытом рынке, чаще всего через агента по недвижимости. Для покупки акций одобрение совета директоров не требуется. В некоторых старых кооперативах старые члены имеют преимущественное право покупки, то есть право покупать акции по установленной рыночной цене.

Также нет требований к членам кооператива проживать. Аренда квартир — это распространенная форма сбережений и частных инвестиций.

Первые жилищные кооперативы были построены примерно в 1900 году, многие из них в хельсинкском районе Катаянокка, в национальном романтическом стиле Югенд. Первоначально многие кооперативы были созданы самими будущими членами, часто рабочими или ремесленниками в той же профессии. К 1920-м годам создание кооперативов было делом профессиональных девелоперов.После Второй мировой войны были созданы общенациональные некоммерческие девелоперские организации и введена система государственных займов (ARAVA). Продажа акций в кооперативах с государственными займами была ограничена правилами ограниченного капитала в течение 50 лет, цена акций была ограничена индексом.

Финская модель жилищного кооператива была также основой современных кооперативов в США, поскольку первый кооператив Finnish Home Building Association в Бруклине был основан в 1918 году финскими иммигрантами.[1] [2]

Индия []

Кооперативы более известны как «квартиры» в Индии. Этот тип жилья очень распространен в больших городах, таких как Мумбаи (Бомбей), но не очень популярен в сельских районах Индии. Фактически, они зарегистрированы как «кооперативные жилищные общества», а не как кондоминиумы, поскольку владельцы фактически имеют долю в кооперативе, а не в самой недвижимости. Владельцы могут продать «долю» на открытом рынке, но для завершения сделки они должны получить одобрение кооператива.

Скандинавские страны []

A ассоциация арендаторов-владельцев (шведский: bostadsrättsförening , норвежский: borettslag ) — это юридический термин, используемый в некоторых странах Северной Европы (Швеция, Финляндия и Норвегия) для типа совместного владения недвижимостью, в которой вся собственность обычно принадлежит всем членам, каждый из которых имеет индивидуальную «долю». Члены должны иметь арендатора, представляющего квартиру, и в большинстве случаев постоянно проживать по указанному адресу.Между странами существуют некоторые юридические различия, в основном в условиях собственности. В Швеции члены официально сдают квартиру у ассоциации, но по цене самоокупаемости (в отличие от обычной аренды, когда домовладелец сдает в аренду с прибылью).

Самая первая сделка с квартирой между владельцем и товариществом, то есть «грант», оплачивается за счет стоимости доли. Более поздние транзакции называются «переходами», и их суммы определяются рыночными условиями.Таким образом, существует риск потери всей или части своего акционерного капитала, хотя это случается редко.

Ассоциации арендаторов-собственников были созданы в 19 веке и изначально основывались на концепции Соединенного Королевства (строительные общества). Однако инвестиционная стоимость часто очень высока, обычно намного выше, чем первоначальная цена доли, и требует банковской ссуды или других капитальных ресурсов.

Филиппины []

На Филиппинах ассоциация арендаторов-собственников часто используется как средство для покупки новых квартир.Когда создается кооператив, он берет большую часть кредита, необходимого для покупки недвижимости. Затем эти ссуды будут выплачиваться в течение определенного периода времени (обычно 20-30 лет), и как только это будет сделано, кооператив рассредоточен, а квартиры преобразованы в кондоминиумы.

США []

В Соединенных Штатах жилищные кооперативы обычно классифицируются как корпорации или LLC и в изобилии встречаются от Мэдисона, штат Висконсин, до мегаполиса Большого Нью-Йорка.

Нью-Йоркский кооператив []

В Нью-Йорке еще одним важным фактором роста числа кооперативов и кондоминиумов являются строгие и сложные законы о контроле за арендной платой, которые заставили многих арендодателей уйти с рынка арендной недвижимости. В Нью-Йорке кооперативы разбросаны по всему Нью-Йорку, округу Вестчестер, Нью-Йорку (который граничит с городом на севере) и городам в Нью-Джерси, которые находятся непосредственно через реку Гудзон от Манхэттена, например, Форт Ли, Эджуотер или Weehawken.

В отличие от других частей мира, большинство этих жилищных кооперативов не возникло в результате социальной инженерии. Многоквартирные дома и многоквартирные дома просто составляют более значительную долю жилищного фонда в районе Нью-Йорка, чем в большинстве других городов США, и кооперативная форма собственности преобладает над формой кондоминиума. Причины, предложенные для объяснения того, почему кооперативы относительно более распространены, чем кондоминиумы в районе Нью-Йорка, — ^[3]:

Вдохновленные Авраамом Казаном, кооперативы появились, по крайней мере, еще в 1920-х годах, в то время как правовая основа для формы собственности кондоминиумов не существовала в штате Нью-Йорк до 1964 года.^[4] (После принятия Закона о кондоминиумах началась волна строительства кондоминиумов. ^[5]
Кооперативная форма может быть выгодной, поскольку ипотека здания может быть предоставлена кооперативной корпорацией, что оставляет меньше финансирования для каждого владельца кооператива. При кондоминиуме финансирование предоставляют только отдельные владельцы кондоминиумов. В частности, когда процентные ставки высоки, спонсор конверсии может легче находить покупателей паев в рамках кооперативного соглашения, поскольку покупатели будут иметь меньше финансирования, чтобы организовать их самостоятельно; кажущаяся покупная цена квартиры в кооперативном здании с базовой ипотекой ниже, чем покупка кондоминиума.Покупатели кооперативных ячеек могут неточно взвесить свою долю ипотеки здания. ^[4]
Кроме того, позже в жизни здания после переоборудования крупные новые инвестиции, необходимые для ремонта или замены систем здания, могут быть получены за счет новой центральной ипотечной ссуды в кооперативе, в то время как в кондоминиуме средства могут быть получены только путем обременительной оценки, требующейся от каждого человека. владелец объекта. Однако в 1997 году в закон штата Нью-Йорк о кондоминиумах были внесены поправки, позволяющие ассоциациям кондоминиумов осуществлять ипотечные кредиты на строительство.^[6]
Правление кооперативного здания может по своему усмотрению налагать ограничения на акционеров и отклонять предполагаемые покупки без объяснения причин, если это не нарушает федеральные и государственные законы о жилье или гражданские права. ^[4]

Большинство жилищных кооперативов в районе Большого Нью-Йорка были преобразованы в этот статус в течение 1980-х годов; как правило, это были большие здания, построенные между 1920-ми и 1950-ми годами, которые принадлежали одному домовладельцу или корпорации и которые сдавали их в аренду, и которые становились невыгодными в качестве сдачи в аренду.Чтобы стимулировать индивидуальное владение единицами, первоначальные покупатели единиц (покупка у собственника всего здания) не должны были утверждаться советом директоров. Кроме того, арендаторам, проживающим в здании на момент переоборудования, обычно предоставлялась возможность покупки со скидкой. Многие из этих зданий, особенно на Манхэттене, на самом деле довольно роскошны и эксклюзивны; в них живет много знаменитостей, а некоторые известные люди даже отвергаются советом директоров. В 1990-х и 2000-х годах некоторые сдаваемые в аренду здания в районах Чикаго, Вашингтона и Майами-Форт-Лодердейл-Уэст-Палм-Бич прошли аналогичный процесс преобразования, хотя и не в такой степени, как в Нью-Йорке.

Многие из кооперативов, первоначально построенных как кооперативы, спонсировались профсоюзами, например, Объединенная ассоциация швейных работников Америки. Одним из самых крупных проектов была Кооперативная деревня в Нижнем Ист-Сайде Манхэттена. United Housing Foundation был основан в 1951 году и построил Кооперативный город в Бронксе по проекту архитектора Германа Джессора.

Студенческие жилищные кооперативы []

Однако модели кооперации нескольких человек существуют по всей стране. Кооперативы художников, студентов и местных жителей являются обычным явлением в районе залива Сан-Франциско.Многие из этих жилищных кооперативов являются членами таких организаций, как НАСКО. В отличие от резидента, который приобретает акции по рыночным ценам, чтобы получить право занимать определенную квартиру на постоянной основе (модель совместной работы с акционерным капиталом), резидент студенческого кооператива приобретает права членства и проживания, уплачивая абонентскую плату или выплата ренты (модель кооператива без долевого капитала). В случае студенческих жилищных кооперативов члены обычно живут в одном доме и несут коллективную ответственность за выполнение связанных с этим домашних обязанностей.

Жилищные кооперативы, принадлежащие студентам и управляемые ими, были созданы в основном по экономическим причинам для обеспечения студентов университетов недорогим жильем. Во-вторых, они обычно обладают опытом самоуправления и социального сотрудничества. Самые ранние примеры начались в годы Великой депрессии. Первым зарегистрированным является Кооперативный дом Харриет Э. Ричардс Бостонского университета, основанный в 1928 году. Два других были основаны в 1932 году: Мичиганский социалистический дом при Мичиганском университете в Анн-Арборе, штат Мичиган, и Collegiate Living Organization (Университет Флориды) в Гейнсвилле. , Флорида.

В настоящее время крупнейшим студенческим кооперативом является Ассоциация студенческих кооперативов университетов в Беркли, Калифорния, в которой 1300 студентов проживают в 17 домах и 3 жилых комплексах. Другие крупномасштабные кооперативные системы включают студенческий жилищный кооператив Мичиганского государственного университета.

Примерами таких кооперативов являются кооператив 21st Street при Техасском университете в Остине, Ассоциация студенческих кооперативов Оберлина в Оберлинском колледже, Ассоциация студенческих кооперативов университетов в Беркли, Калифорния, Tri Co-ops и Baggin’s End / Domes в Дэвисе, Калифорния, Студенческие жилищные кооперативы Санта-Круз в Санта-Крузе, Калифорния, Кумбья в Чикаго, Иллинойс, Студенческий кооператив Университета Миннесоты в Миннеаполисе, Миннесота, Студенческий жилищный кооператив Университета штата Мичиган, Межкооперативный совет при Университет Мичигана, Ассоциация кооперативного жилья Брауна в Провиденсе, Род-Айленд, Кооператив Юниверсити-Сити в Нормане, Оклахома, и Кооператив Two Dickinson Street в Принстоне, Нью-Джерси.

Соединенное Королевство []

Жилищные кооперативы не так распространены в Великобритании, составляя около 0,1% жилищного фонда ^[7].

Большинство из них проживают в городских районах и состоят из доступного совместного жилья, где члены сами заботятся о собственности. Листы ожидания могут быть очень длинными из-за редкости жилищных кооперативов. В некоторых областях процедура подачи заявления интегрирована в систему подачи заявления на получение жилья в муниципальном жилищном фонде. Законы Англии и Шотландии различаются.Конфедерация кооперативного жилья предоставляет информацию о жилищных кооперативах в Соединенном Королевстве. Веб-сайт Shelter предоставляет информацию о жилье и информацию, относящуюся к Англии и Шотландии.

The Catalyst Collective предоставляет информацию о создании кооперативов в Великобритании и объясняет правовую структуру жилищных кооперативов.

См. Также []

Доступное жилье
Кохаузинг
Умышленное сообщество
НАСКО
Субсидиарное жилье
Кооператив

Ссылки []

↑ Закон о кооперативных квартирах
↑ Кондо vs.Кооперативные апартаменты в Нью-Йорке
↑ Доклад факультета экономики Университета Коннектикута по истории жилищных кооперативов
↑ ^4,0 ^4,1 ^4,2 «Вопросы и ответы», Шон Кеннеди, New York Times, 21 мая 1986 г.
↑ «Жилая недвижимость; новый финансовый вариант для советов директоров кондоминиумов», Рашель Гарбарин, New York Times, 26 сентября 1997 г.
↑ «Кондо-советы и ссуды», Джей Романо, New York Times, 1 июня 1997 г.
↑ Конфедерация кооперативного жилья

Внешние ссылки []

Шаблон: Commonscat

Шаблон: Кооперативы.

de: Wohnungsbaugenossenschaft es: Cooperativa de vivienda fr: Coopérative d’habitation nl: Woongroep ja: コーポラティブハウス fi: Asumisoikeusasunto fi: Asunto-osakeyhtiö sv: Bostadsrättsförening

Что такое жилищный кооператив?

«Жилищный кооператив» — это некоммерческая корпорация, которая полностью владеет крупной жилищной застройкой, но вместо акций, принадлежащих внешним инвесторам, каждый собственник / резидент владеет равной долей акций.В 1960-х годах 373 семьи с низким доходом приобрели долю Concord Village каждая за 1000 долларов, а оставшиеся расходы на строительство были профинансированы за счет ссуды HUD под низкие проценты. Сочетание налоговых льгот и финансирования под низкие проценты означает, что каждый собственник платит всего несколько сотен долларов в месяц за свою долю обслуживания и оставшиеся кредитные обязательства.

Concord Village — это последний кооперативный жилой комплекс, финансируемый HUD, в штате Аризона. В то время как тысячи жилищных кооперативов, финансируемых HUD, были созданы по всей территории США за последние пятьдесят лет, только пять из них были построены в Аризоне, а остальные четыре с тех пор либо стали полностью частными, либо передали свои квартиры владельцам.

Благодаря нашей уникальной структуре собственности, наши жители получают все преимущества проживания в квартире (низкие фиксированные затраты без сюрпризов) и владения домом (налоговые льготы, долгосрочная окупаемость инвестиций, финансовые стимулы для улучшения вашего жилья), а также другие составляющие. отсутствует в обоих, включая покупательную способность группы, высокую заполняемость собственниками и гордость за сообщество.

Concord Village — это очень доступное место для жизни и игр в самом сердце, где сходятся Темпе, Скоттсдейл и Феникс.Сегодня, когда единицы становятся доступными, новые владельцы в настоящее время платят около 10 000 долларов за покупку акций всего проекта, а затем получают низкую ежемесячную плату за обслуживание, чтобы жить в комплексе, в зависимости от размера единицы и вашего годового дохода.

Этот дух кооператива отличается, потому что он способствует большей осведомленности и вовлечению сообщества, поэтому соседи вкладываются не только в кооператив, в котором они владеют, но и друг в друга, и часто в более широком или даже глобальном сообществе.Concord Villiage — это совершенно уникальное сообщество в этом районе, потому что ВСЕ наши квартиры принадлежат людям, которые на самом деле в них живут. Напротив, из-за большого интереса инвесторов к очень желанному коридору Темпе / Скоттсдейл в последние годы, кондоминиумы в других районах и многоквартирные комплексы имеют очень низкий процент владения, в диапазоне от 0 до 60%, что часто приводит к более быстрому и меньшему связанные сообщества.

Concord Village является членом Национальной ассоциации жилищных кооперативов, которая имеет отличную информацию о природе кооперативов.Ниже приведен список дополнительных ценных статей и ресурсов:

CV :: История

East River Housing

Признавая необходимость в дополнительном жилье, 19 мая 1950 года был написан меморандум от Авраама Казана и United Housing Foundation, в котором предлагалось расширить недавно построенные дома Hillman Houses. Жилищная корпорация Ист-Ривер была зарегистрирована 28 ноября 1950 года. На начальных этапах планирования Дома Ист-Ривер были известны как Проект Корлирс Хук (324 страницы в формате PDF).Этот проект очистит последние трущобы и многоквартирные дома от Corlears Hook. Международный союз женщин-швейников, возглавляемый Дэвидом Дубински, был приглашен Объединенным жилищным фондом стать финансовым спонсором нового кооператива, на который профсоюз согласился после заверений в том, что ипотечный кредит будет застрахован Федеральным жилищно-жилищным фондом. Финансовое агентство. Фонд доброй воли Эдварда А. Филена оказал финансовую поддержку на начальных этапах планирования.

East River Houses также стал первым проектом в Нью-Йорке, получившим право на получение средств на снос трущоб в соответствии с Разделом I Федерального жилищного закона.В соответствии с положениями Раздела I федеральное правительство выплатило две трети, а городское правительство — одну треть от списанной стоимости земли, приобретенной для строительства. Земля была приобретена городом путем выкупа по цене 5 900 680 долларов. В тот же день жилищная корпорация Ист-Ривер приобрела землю на открытом аукционе по цене 1 049 240 долларов. Остаток в 4 851 440 долларов был разделен между федеральным правительством (3 234 293 доллара) и городом Нью-Йорком (1 617 147 долларов). (См. Анализ расходов на развитие Ист-Ривер, чтобы узнать, как были потрачены эти средства.)

Тринадцать акров трущоб к югу от Льюис-стрит до ФДР-Драйв и веером от Вильямсбургского моста до Черри-стрит были расчищены, чтобы уступить место жилому комплексу Ист-Ривер. На церемонии закладки фундамента 21 ноября 1953 года Дэвид Дубинский обратился к аудитории, в которую входили тысячи рабочих-швейников.

Многие из нас сегодня здесь, как туземцы, возвращающиеся к сценам нашего детства. Пятьдесят три года назад ILGWU была официально организована для борьбы с потогонным цехом.Эта война продолжается более двух поколений. Теперь, полвека спустя, мы возвращаемся в то место, где зародился наш союз. Мы уничтожили потогонный цех. Мы возвращаемся, чтобы стереть с лица земли трущобы.

Первый из четырех завершенных многоквартирных домов — два 21-этажных и два 20-этажных — были посвящены 22 октября 1955 года. (Все здания были готовы к заселению в 1956 году). Это были самые высокие дома из железобетонных домов. в США во время их строительства.Проект предоставил 1 672 квартиры со средней арендной платой 17 долларов США за комнату в месяц. Здания были размещены на участке таким образом, чтобы каждая квартира имела максимальное количество солнечного света и, по возможности, вид на реку. Примерно десять акров было отведено под детские площадки, сады и автостоянки. Архитекторами, ответственными за дизайн, были Джордж У. Спрингстин и его помощник Герман Джессор. Эти архитекторы также были ответственны за проектирование нескольких других кооперативов в городе.

В дополнение к многоквартирным домам East River Houses включает в себя центральную электростанцию и двух с половиной этажный торговый центр, расположенный в блоке треугольной формы прямо напротив двух зданий Hillman на южной стороне Гранд-стрит. Полезной особенностью торгового центра является зрительный зал на 1000 мест. Зрительный зал, расположенный на верхнем этаже центра, использовался для кооперативных и общественных мероприятий всех видов. Также имеются кухонные принадлежности, небольшие конференц-залы и офисы.Корпорация Ист-Ривер владеет торговым центром и получает доход от сдачи в аренду офисов и магазинов.

Заявления о членстве в кооперативе были впервые получены 22 августа 1952 года. Если когда-либо и возникало какое-либо сомнение в том, что семьи с умеренным доходом отчаянно нуждаются в достойном жилье, его развеяли длинные очереди людей, тянувшихся к кварталам, которые ждали заполнить заявки на квартиры, которые не сдавались долгие годы. На 1672 квартиры поступило около пяти тысяч заявок.Те, кто вошли в кооператив, приехали со всех концов города и окрестностей. Наиболее значительным является тот факт, что две трети прибыли из Ист-Сайда. Заявители, которые проживали на территории проекта и которые должны были быть переселены, в первую очередь рассматривались при выборе квартиры.

Юридически не было никаких ограничений дохода для потенциальных кооператоров. Однако, поскольку целью кооператива было обеспечение жильем, которое семьи с низким и умеренным доходом могли себе позволить, стало важным фактором.Многие из первых жителей были в основном евреями или итальянцами (отражение этнического состава швейных союзов), но с годами расовый и этнический состав стал более разнообразным.