Земли виды разрешенного использования: Виды разрешенного использования земель

Содержание

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Цели использования земельного участка и объектов недвижимости, которые на нем расположены, называют видами разрешенного использования. Именно вид устанавливает правила пользования земельного участка: для чего можно использовать землю, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте, отступы от границ земельного участка и другие. Кадастровая палата по Республике Саха (Якутия) рассказывает об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Виды делятся на основные, вспомогательные и условно разрешенные. Вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному или условно разрешенному. Установить его вместо основного нельзя.

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования. Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.

Изменение разрешенного использования земельного участка происходит на основании следующих документов:

1. На основании постановления (решения) об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка, принятого органом, в случае отсутствия  на территории населенного пункта утвержденных ПЗЗ.

2. На основании заявления о выбранном виде разрешенного использования собственником земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ.

Собственнику земельного участка необходимо подать заявление в любой удобный офис МФЦ. По желанию также можно предоставить копию выписки из ПЗЗ или акт соответствующего органа о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Данная государственная услуга предоставляется бесплатно.

Однако есть случаи, когда нельзя изменить вид разрешенного использования:

  • когда договор аренды земельного участка заключили на торгах;
  • когда земельный участок дан в аренду для конкретного вида разрешенного использования.

Также следует обратить внимание, что вид разрешенного использования является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка, от размера которой зависит арендная плата, земельный налог. Соответственно, в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на размер земельного налога.

Информация об изменении вида разрешенного использования земельного участка размещена на сайте Кадастровой палаты в разделе «Обратная связь»/«Часто задаваемые вопросы» (F.A.Q). Вопросы можно задать круглосуточно по телефону Ведомственного центра телефонного обслуживания (ВЦТО): 8 (800) 100-34-34 (звонок по России бесплатный).

Новая электронная услуга по земле появилась в Московской области

Компьютер ноутбук

Источник: РИАМО

На региональном портале государственных и муниципальных услуг (РПГУ) появилась новая электронная услуга по земле, которая позволяет собственнику земельного участка узнать о стоимости платы за изменение вида разрешенного использования земли (ВРИ) до подачи документов в Росреестр и внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Об этом сообщает пресс-служба Минимущества Московской области.

Как рассказал заместитель председателя правительства Московской области - министр экологии и природопользования региона Андрей Разин, в этом месяце в региональном парламенте был представлен и принят законопроект, которым введен новый порядок внесения платы за изменение вида разрешенного использования земли. 

Изменение вида разрешенного использования земли осуществляется Росреестром по заявлению собственника, а с 2014 года за изменение действующего вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки на ВРИ, который подразумевает строительство и реконструкцию объектов недвижимости на них, взимается плата.

«Прежде, обращаясь в Росреестр за изменением ВРИ, собственники могли узнать о сумме платы за процедуру постфактум, и случалось, что они отказывались платить, потому что были не готовы к сумме платы за изменение вида разрешенного использования своего участка. Для того, чтобы избежать таких ситуаций в порядок внесения платы при изменении ВРИ были внесены коррективы, которые сделали процедуру более прозрачной и удобной для заявителей», - подчеркнул Андрей Разин.

Он уточнил, что новая услуга поможет собственнику узнать заранее, какую стоимость ему необходимо внести, и на этом основании осознанно принять решение.

Платным является изменение ВРИ на виды разрешенного использования земли, которые подразумевают различные виды жилой застройки (индивидуальная, малоэтажная многоквартирная, блокированная, среднеэтажная, многоэтажная (высотная), ведение личного подсобного хозяйства, ведение садоводства. 

Министр имущественных отношений Московской области Наталья Адигамова рассказала, что для получения услуги от заявителя потребуется только паспорт и заполненное заявление, в котором он укажет кадастровый номер участка и вид разрешенного использования, на который он желает изменить действующий ВРИ.

В случае, если изменить вид разрешенного использования земли возможно в соответствии с земельным законодательством, в течение 15 дней заявитель получит уведомление с расчетом платы и реквизитами для ее осуществления. Оплатив изменение ВРИ по данным реквизитам, собственник сможет обратиться за изменением ВРИ в Росреестр и осуществить задуманное.

Продление «дачной амнистии»: как зарегистрировать садовый дом в Подмосковье>>

что изменилось для владельцев земли

Вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка: что изменилось для владельцев земли

21.01.2021

Виды разрешенного использования земли – что не обязательно вносить в ЕГРН

Управление Росреестра по Самарской области обращает внимание, что Конституционным Судом Российской Федерации вынесено постановление от 16 октября 2020 года №42-П «По делу о проверке конституционности ч.1 ст.8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с жалобой гражданки М.Г. Анциновой».

- В рамках рассмотрения жалобы судом установлено, что собственник земельного участка имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны, - сообщила начальник отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Самарской области Юлия Голицына.

Ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Градостроительный кодекс Российской Федерации не возлагают на лицо, использующее земельный участок не только в соответствии с основным видом его разрешенного использования, но и в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, каких-либо обязанностей по уведомлению о своем решении тех или иных органов публичной власти, что подтверждается отсутствием в них (впрочем как и в других нормативных актах) положений, закрепляющих порядок, условия и сроки исполнения таких обязанностей.

Собственники (правообладатели) земельных участков не могут быть принуждены к внесению каких-либо сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае, когда они в дополнение к основному виду разрешенного использования самостоятельно выбирают вспомогательный вид их разрешенного использования.

Так определил суд: когда административного правонарушения нет

С учетом изложенного, Конституционным судом Российской Федерации признана не соответствующей Конституции Российской Федерации ч. 1 ст.8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ), поскольку неопределенность действующего правового регулирования в вопросе о том, обязан ли собственник (правообладатель) земельного участка в случае, когда он в дополнение к основному виду его разрешенного использования самостоятельно выбирает вспомогательный вид разрешенного использования, вносить в качестве условия правомерного осуществления вспомогательного вида разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости сведения о таком использовании, создает неопределенность и в вопросе о возможности привлечения этого собственника (правообладателя) к административной ответственности за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием.

Таким образом, использование земельного участка для видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования, указанными в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) в качестве вспомогательных для территориальной зоны, в которой расположен такой земельный участок, сведения о которых в ЕГРН не внесены, не образует событие административного правонарушения, предусмотренного ч.

1 ст.8.8 КоАП РФ.

Как использовать земельный участок, чтобы не оштрафовали

Вместе с тем, необходимо учитывать, что в соответствии с п.3 ч.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации исключается возможность выбора (установления) вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков вместо основных, так как вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними. Таким образом, использование земельного участка для осуществления видов деятельности, предусмотренных ПЗЗ только в качестве вспомогательного для территориальной зоны (без использования для видов деятельности, предусмотренных ПЗЗ в качестве основных), является нарушением требований, установленных положениями ст.42 Земельного кодекса Российской Федерации и образует событие административного правонарушения, предусмотренного ч.

1 ст.8.8 КоАП РФ.


Теги: 
Количество показов: 1114
Дата создания: 21.01.2021 09:52:53
Дата изменения: 21.01.2021 09:52:53

Что полезно знать о виде разрешенного использования земельного участка

Значительное число обладателей земельных участков не обращают внимания на вид разрешенного использования своего земельного участка, полагая, что они, как владельцы, могут совершать с ним любые действия. Вместе с тем для всех земельных участков устанавливается вид разрешенного использования, который напрямую определяет, каким именно образом использовать земельный участок (например, для строительства магазина или для эксплуатации гаража) и, соответственно, какие постройки могут быть возведены на таком земельном участке. Узнать назначение своего участка можно из кадастровой выписки о земельном участке или правоустанавливающих документов на него.

Давайте попробуем разобраться, что такое разрешенное использование земельного участка, и что необходимо знать о виде разрешенного использования земельного участка.

Разрешенное использование – это характеристика земельного участка, которая определяет правовой режим использования земельного участка. Вид разрешенного использования определяется в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок.

В соответствии с действующим законодательством земельный участок должен использоваться только согласно целевому назначению.

Градостроительным кодексом РФ предусмотрены следующие виды разрешенного использования земельных участков: основные, условно разрешенные, вспомогательные. Вспомогательные виды разрешенного использования выбираются дополнительно к основным и условно разрешенным видам использования.

При покупке недвижимости или желании что-то построить на уже имеющемся участке граждане часто сталкиваются с необходимостью изменения вида разрешенного использования земли в соответствии со своими потребностями. Земельным кодексом РФ установлено, что собственники земельных участков могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом видом разрешенного использования.

Но хотелось бы обратить внимание, что разрешенное использование поменяют только в том случае, если это предусмотрено ПЗЗ. Например, изменить разрешенное использование с индивидуального жилищного строительства на шумное или загрязняющее внешнюю среду производство внутри квартала с жилой застройкой не получится.

Необходимо помнить, что при смене вида разрешенного использования земельного участка может измениться и его кадастровая стоимость, которая является базой для исчисления земельного налога, расчета платы за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, выкупной цены, государственной пошлины при вступлении в наследство.

 

Заместитель начальника отдела обработки документов

и обеспечения учетных действий

Иркутского филиала Кадастровой палаты

С.В. Иванова

 

О запрете возведения строений на землях сельскохозяйственного назначения / Россельхознадзор

Управление Россельхознадзора по Томской области обращается к собственникам, владельцам, пользователям, арендаторам земельных участков сельскохозяйственного назначения, используемых в сельскохозяйственном производстве, о необходимости соблюдать установленные требования Земельного кодекса Российской Федерации и иных нормативных и правовых актов при возведении зданий, сооружений на указанных землях.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.

Часть 4 ст. 78 Земельного кодекса РФ определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

На основании ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет градостроительное зонирование, как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, чч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37 указанного кодекса).

Для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

  С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

         Таким образом какое-либо строительство на сельскохозяйственных угодьях в составе земель сельскохозяйственного назначения запрещено.

         За допущенное нарушение на собственника, арендатора и иных лиц, допустивших нарушение, ляжет обязанность устранить нарушение путем проведения рекультивации нарушенного земельного участка и возместить причинённый вред почвам и землям сельскохозяйственного назначения.

        

Источник: Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Томской области

Каким образом изменить вид разрешенного использования земельного участка? Росреестр отвечает

23.11.2020

Одной из важнейших характеристик земельного участка является вид его разрешенного использования, который определяет допустимые возможности использования и осуществления каких-либо видов деятельности на земельном участке его правообладателем.

Использование земельного участка не по целевому назначению является основанием для привлечения нарушителя к административной ответственности.

Вид разрешенного использования также является главным фактором, который учитывается при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных с нею платежей (земельного налога, арендной платы).

Светлана Ильиных, заместитель руководителя Управления Росреестра по Пермскому краю, отмечает:

«При изменении вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки для конкретного муниципального образования. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (п. 4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ).

Чтобы это сделать, необходимо обратиться в управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования.

Чтобы изменить условно разрешенный вид использования, получите разрешение органа местного самоуправления. Глава местной администрации принимает решение с учетом результатов общественных обсуждений или публичных слушаний».

Важно! Не допускается изменение вида разрешенного использования отдельных садовых или огородных земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до 01.01.2019 садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан (за исключением случаев, если такое некоммерческое объединение ликвидировано или исключено из единого государственного реестра юридических лиц как недействующее).

 

Для справки:

Основными ВРИ считаются виды использования земли, для определения которых не требуется дополнительное получение разрешения со стороны госорганов. Условно разрешенными называются формы использования земельных угодий, применение которых осуществляется после реализации публичных процедур и получения соответствующего разрешения.

Вспомогательные ВРИ определяются в качестве дополнительных к обозначенным двум видам. Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков призваны уточнить уже существующее целевое назначение территории. Необходимость такого дополнения может возникнуть в связи с желанием собственника возвести на принадлежащем ему участке забор, гараж, иной малогабаритный объект.

 

Об Управлении Росреестра по Пермскому краю

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Пермскому краю является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, осуществляющим функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, землеустройства, государственного мониторинга земель, а также функции по федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, организации работы Комиссии по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости. Осуществляет контроль за деятельностью подведомственного учреждения Росреестра - филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю по предоставлению государственных услуг Росреестра. Руководитель Управления Росреестра по Пермскому краю – Лариса Аржевитина.

http://rosreestr.gov.ru/

http://vk.com/public49884202

Контакты для СМИ

Пресс-служба Управления Федеральной службы 
государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Пермскому краю

 

+7 (342) 205-95-58 (доб. 0214, 0216, 0219)


  Как изменить вид  разрешённого использования земельного участка   – Администрация Кривошеинского сельского поселения

Разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования.

На  каждую территориальную  зону устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.  Установление основных видов разрешенного использования земельных участков является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. Например, градостроительные регламенты не устанавливаются на земли лесного фонда, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

Условно разрешенный вид использования земельного участка должен быть включен в градостроительный регламент в установленном для внесения изменений в правила землепользования и застройки порядке. Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования физическому или юридическому лицу принимается без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

Итак, чтобы изменить вид разрешённого использования земельного участка необходимо руководствоваться правилами землепользования и застройки (далее – ПЗЗ), утверждённых для муниципального образования, на территории которого находится земельный участок. Основной вид разрешённого использования земельного участка выбирается правообладателем самостоятельно. Для этого возможно обратиться с соответствующим заявлением в Томский областной многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг. С графиком работы  отделов ОГКУ «ТО МФЦ» Вы можете ознакомиться на сайте http://www.mfc.tomsk.ru. Региональный центр телефонного обслуживания: 8-800-350-08-50, 602-999.

Чтобы выбрать вид разрешённого использования из условных видов разрешённого использования  правообладателю земельного участка необходимо обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган местного самоуправления, (например, комиссию по подготовке ПЗЗ). Перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению можно уточнить в органе местного самоуправления.

В соответствии со ст. 32  Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН  в случае принятия ими решений (актов), в том числе, об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка.

 

 

 

Заместитель начальника отдела

регистрации земельных участков                                                И.А. Гончарова

 

 

 

Раздел 17.30 РАЗРЕШЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ И ТАБЛИЦЫ ТРЕБОВАНИЙ К РАЗМЕРам И ПЛОТНОСТИ

Глава 17.30


РАЗРЕШЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Ячейки:

17.30.010 Разрешенные виды землепользования и установленная классификация видов использования.

17.30.020 Несекретное использование.

17.30.030 Установлены таблицы использования зонирования.

17.30.040 Таблица использования зонирования.

17.30.050 Зонирование условий использования.

17.30.010 Разрешенные виды землепользования и установленная классификация видов использования.

(1) Ни одно здание или сооружение не может быть возведено, переоборудовано, расширено, реконструировано или структурно изменено, а также какое-либо здание или сооружение или земля не могут быть использованы, спроектированы или обустроены для каких-либо целей, кроме разрешенных в соответствии с настоящим разделом в район, в котором находится здание, строение или земельный участок; при условии, что такие правила не должны запрещать продолжение существующего использования.

(2) Установлены классификации землепользования. В этом разделе устанавливаются разрешенные, условные, дополнительные и запрещенные виды использования всей собственности в черте города. Все использования в данной зоне относятся к одному из следующих шести типов:

(a) Разрешенное использование. Использование земли разрешено только в пределах зоны. Конкретные виды разрешенного использования изложены в главах кодов зонирования для каждого района зонирования.

(b) Условное использование. Использование с особыми характеристиками, которые, как правило, не подходят для района зонирования, но могут быть разрешены при условии проверки экспертом, проводящим слушания, для создания условий для защиты здоровья, безопасности и благополучия населения.Конкретные типы условного использования изложены в SMC 17.30.040, Таблица использования зонирования и / или 17.30.050, Условия использования зонирования.

(c) Административное условное использование. Использование с особыми характеристиками, которые могут не подходить в целом для района зонирования, но могут быть разрешены при условии рассмотрения директором по развитию сообщества для создания условий для защиты здоровья, безопасности и благополучия населения. Конкретные типы административного условного использования изложены в SMC 17.30.040, Таблица использования зонирования, и / или 17.30.050, Условия использования зонирования.

(d) Использование аксессуаров. Использует обычно второстепенные и второстепенные по отношению к основному использованию и находится на том же участке, что и основной вид использования. Использование аксессуаров определяется директором по развитию сообщества или уполномоченным лицом в каждом конкретном случае.

(e) Запрещенное использование. Любое использование, которое специально не перечислено и не интерпретируется городом как допустимое в данном районе. Любое использование, не указанное специально как разрешенное, условное или вспомогательное, запрещено, за исключением тех видов использования, которые определены как несекретные и разрешенные директором по развитию сообщества в соответствии с SMC 17. 30.020. Любое запрещенное использование является незаконным и влечет за собой гражданскую или уголовную ответственность в соответствии с главой 13.01 SMC.

(f) Несекретное использование. Использование, которое не является разрешенным, условным или дополнительным использованием, но которое интерпретируется директором по развитию сообщества как аналогичное разрешенному, условно разрешенному или дополнительному использованию и не запрещено иным образом в соответствии с SMC 17.30.020 . (Постановление 1492, § 2 (Исх. B), 2021; Постановление 1456, § 1, 2018; Постановление 1376, § 6, 2014; Постановление 1294, § 10, 2011).

17.30.020 Несекретное использование.

(1) Несекретное использование. По запросу заявителя директор по развитию сообщества или назначенное лицо должно дать административную интерпретацию, чтобы определить, разрешено или запрещено предлагаемое использование, не указанное конкретно, с использованием критериев, указанных в подразделе (2) настоящего раздела. Если будет сделано толкование, что предлагаемое использование, не включенное в перечень, не разрешено в конкретном районе зонирования, директор должен указать, какие зоны, если таковые имеются, действительно разрешают использование.Если интерпретация директора по развитию сообщества указывает на то, что использование вне перечня не соответствует разрешенным, условным или дополнительным видам использования в каком-либо районе, или если сторона не согласна с типом разрешения, применяемым к использованию, может быть подана апелляция в соответствии с SMC 17.80 .130. Интерпретации, сделанные директором по развитию сообщества, могут быть задокументированы, и обновления этого заголовка, если они соответствуют формату заголовка и уровню детализации, должны включать интерпретации «несекретного использования» после принятия поправки к кодексу зонирования городским советом.

(2) Критерии несекретного использования. Чтобы сделать вывод о том, что несекретное использование разрешено, условно разрешено или является дополнительным, директор по развитию сообщества должен установить, что это использование:

(a) В соответствии с целью и назначением зоны и в соответствии с политикой Комплексного плана Stanwood; и

(b) По характеру аналогичен специально перечисленному разрешенному, условному или вспомогательному использованию, но не более интенсивно. (Порядок 1492, § 2 (Исх. B), 2021; Порядок 1294, § 10, 2011).

17.30.030 Установлены таблицы использования зонирования.

(1) Таблицы в SMC 17.30.040 устанавливают, разрешено ли конкретное использование в районе зонирования и разрешено ли использование как «разрешенное», «условное» или «дополнительное». Зона расположена в горизонтальном ряду, а конкретное использование - в вертикальном столбце этих таблиц.

(2) Интерпретация таблиц использования зонирования.

(а) Легенда. Следующие буквы имеют следующие значения, когда они появляются в поле на пересечении столбца и строки:

(i) P - Разрешенное использование.

(ii) C - Условное использование.

(iii) ADC - Административное условное использование.

(iv) AC - Использование аксессуаров.

(b) Прочие применимые требования. Вышеуказанные виды использования регулируются процедурами и стандартами обзора SMC, указанными в Разделе 16 и Главах 17. С 90 по 17.153 и с 17.200 по 17.220 SMC.

(c) Дополнительные условия, связанные с использованием. Если число также появляется на пересечении столбца и строки, использование также подчиняется дополнительным требованиям, перечисленным сразу после таблицы использования в SMC 17.30.050.

(d) Запрещенное использование. Если в поле на пересечении столбца и строки нет символа, использование запрещено в этом районе, если иное не определено директором по развитию сообщества в соответствии с SMC 17.30.020.

(e) Использование, разрешенное в зонах наложения, показано со следующей аббревиатурой:

(i) AEO - Оверлей для развлечений для взрослых.

(ii) CCO - Наложение общественных общин.

(iii) TO - Транзитный оверлей.

(iv) MPO - Наложение мастер-плана.

(v) MXO - Оверлей для смешанного использования. (Постановление 1492, § 2 (Исх. B), 2021; Постановление 1282, § 2, 2011; Постановление 1294, § 10, 2011).

17.30.040 Таблица использования зонирования.

КЛЮЧ:

Пусто = Не разрешено

AEO = Оверлей для развлечений для взрослых

AC = Использование аксессуаров

HO = исторический оверлей

ADC = административное условное использование

TO = Транзитный оверлей

C = условное использование

MPO = Наложение мастер-плана

P = Разрешенное использование

MXO = Оверлей для смешанного использования

(орд. 1492 § 2 (Исх. B), 2021; Ord. 1469 § 3 (Прил. A), 2019; Ord. 1456 § 2, 2018; Ord. 1455 § 2, 2018; Ord. 1450 § 1, 2017; Ord. 1449 § 3, 2017; Ord. 1444 § 5, 2017; Ord. 1440 § 3, 2017; Ord. 1418 § 6, 2016; Ord. 1398 § 15, 2015; Ord. 1380 §§ 5–9, 2014; Ord. 1377 § 4, 2014; Ord. 1349 § 3 (Исх. A), 2013; Ord. 1344 § 6, 2013; Ord. 1333 § 2 (Исх. B), 2012; Ord. 1332 § 5 (Исх. B), 2012; Ord. 1308 § 6 (Прил. 1), 2012; Ord. 1282 § 3, 2011; Ord. 1294 § 10, 2011).

17.30.050 Зонирование условий использования.

(1) Фермы должны зарегистрироваться в городе на право ведения хозяйства в соответствии с главой 17.102 SMC. Новые фермы ограничены зоной SR 12.4 с минимальной земельной площадью в два с половиной акра. Фермы, существовавшие ранее на дату вступления в силу Постановления № 1032 в 2002 году, могут работать на меньших земельных участках и могут зарегистрироваться для получения защиты права на ведение хозяйства.

(2) Требуется двадцать тысяч квадратных футов земельной площади. Это требование к минимальной земельной площади может быть уменьшено посредством процесса условного разрешения на использование в SMC 17.80.120 при условии, что лот соответствует минимальному стандарту размера лота для данной зоны.

(3) Допускается одна подсобная квартира на каждый лот. Вспомогательные жилые единицы должны соответствовать критериям и стандартам проектирования, изложенным в SMC 17.95.470–17.95.480.

(4) Коттеджные поселки должны соответствовать требованиям SMC 17.95.450.

(5) Требуются разрешение на проживание на дому и лицензия на ведение бизнеса. Домашние занятия должны соответствовать требованиям SMC 17.95,380.

(6) Требуются бизнес-лицензия и соблюдение условий SMC 17.100.060 для разрешения использования отеля типа «постель и завтрак». Использование общежитий типа «постель и завтрак» ограничено четырьмя комнатами на резиденцию. Использование гостиницы типа «постель и завтрак» ограничено шестью комнатами в зоне SR 5. 0, 10 комнатами в зоне MR и 16 комнатами в зоне GC.

(7) Надземные водоемы должны быть замаскированы краской, чтобы соответствовать существующему окружению (например, зеленым до линии деревьев и небесно-голубым или серым над линией деревьев).Максимальная высота резервуаров составляет 120 футов. Этот стандарт высоты может быть изменен посредством процесса условного разрешения на использование, изложенного в SMC 17.80.120.

(8) Требуется минимальная земельная площадь 10 000 квадратных футов.

(9) Это использование должно соответствовать требованиям к производственному корпусу SMC 17.95.385. Использование промышленных домов ограничено домами типа A, сертифицированными как соответствующие стандартам HUD США. Промышленное использование в домашнем парке может вмещать как сертифицированные HUD единицы типа A, так и типа B, и для него требуется минимальная площадь земли в три акра в SR 7.0 и два сотки в зонах SR 5.0.

(10) Это использование должно соответствовать специальным требованиям к использованию в жилых помещениях, изложенным в SMC 17. 95.375. Групповые дома ограничены шестью комнатами в зонах SR 7.0, SR 5.0, RM и GC.

(11) Требуется минимальная площадь земли 20 000 квадратных футов. Этот стандарт может быть изменен посредством процесса условного разрешения на использование, предусмотренного в SMC 17.80.120.

(12) Все детские сады должны соответствовать требованиям к детским садам, указанным в SMC 17.95,382. Семейный детский сад требует разрешения на работу на дому. Минимальная площадь детских садов составляет 10 000 квадратных футов в зоне SR 5.0 и 30 000 квадратных футов в зоне SR 7.0.

(13) Ограничено 9000 квадратных футов в зоне SR 7.0.

(14) Требуется минимальная земельная площадь 10 000 квадратных футов.

(15) Требуется минимальная площадь земли 7000 квадратных футов.

(16) Это использование должно соответствовать условиям выдачи разрешений школам, предусмотренным в SMC 17.100.070 в зонах SR 12. 4, SR 9.6, SR 7.0 и SR 5.0.

(17) Зоны и сооружения для отдыха должны соответствовать стандартам для отдыха и открытых пространств, изложенным в главе 17.147 SMC.

(18) Ограничено 30 комнатами / приращение минимальной площади земли.

(19) Вольеров на открытом воздухе нет.

(20) Столовая на открытом воздухе ограничена зонами, предназначенными для такого использования, должна соответствовать внешней архитектурной теме здания и не должна позволять употребление еды или напитков в автомобиле.

(21) Подъездные окна разрешены в соответствии с дополнительными стандартами для проезжей части, предусмотренными в SMC 17.100.040.

(22) Торговые предприятия розничной торговли ограничены общей площадью 50 000 квадратных футов на одно заведение.

(23) Бакалея, удобное использование ограничено до 3000 квадратных футов.

(24) Лицензия питомника для любителей требуется в общей сложности для четырех или более собак и четырех или более кошек старше трех месяцев. Допускается размещение максимум четырех животных, если площадь участка меньше одного акра, пяти животных на акр, если площадь участка составляет от одного до пяти акров, и 25 животных, если площадь участка превышает пять акров. Эти максимальные значения могут быть превышены при наличии специального разрешения на питомник для любителей, выданного в административном порядке инспектором по контролю за животными в соответствии с SMC 8.02.450 и 8.02.470; при условии, однако, что во всех случаях превышение максимального стандарта на шесть животных требует административного условного разрешения на использование. Все вольеры в помещении и на открытом воздухе должны соответствовать стандартам по контролю за животными и лицензированию, содержащимся в Главе 8.02 SMC. Три или меньше животных разрешено использовать в качестве дополнительных принадлежностей без лицензии питомника в качестве домашних животных.

(25) Единицы смотрителя ограничены одним на посылку.

(26) Ремонт автомобилей ограничивается услугами по мелкому ремонту в общей коммерческой зоне и услугами по мелкому и капитальному ремонту, как определено в SMC 17. 20.020, в легкой промышленной зоне. Мелкий ремонт, капитальный ремонт и покраска / кузовные работы разрешены в общепромышленной зоне.

(27) Развлечения для взрослых должны быть расположены только в зоне наложения развлечений для взрослых и должны соответствовать требованиям SMC 5.32.030.

(28) Услуга проезда запрещена.

(29) Никакая деятельность, связанная с автомобилем (продажа новых или подержанных автомобилей, сервисная станция, автозаправочная станция, автомойка, ресторан для въезда в машину, банк для въезда в машину и т. Д.), Ни какие-либо развлекательные заведения для взрослых не допускаются в этом зонировании. округ.

(30) Ремесленные, ремесленные и / или ремесленные мастерские и студии должны быть ограничены площадью производства и / или производственного помещения в 2000 квадратных футов.Площадь розничных продаж для этих видов деятельности не считается частью этого требования.

(31) Общежития / общежития разрешены только в качестве деятельности второго или третьего этажа по сравнению с предприятиями розничной торговли, личного обслуживания или бизнес-профессиональных услуг, но не в качестве использования первого этажа.

(32) Рестораны, в которых подают обеды и / или ужины, должны быть разрешены в ночлег и завтрак.

(33) В зданиях, построенных до 1980 года, на первом этаже разрешено проживание на одну семью в жилых помещениях, за исключением:

(a) В собственности с фасадом на Мэйн-стрит, 270-ю улицу, между 102-й и 97-й улицами; или

(b) Внутри строений, построенных как коммерческое помещение типа B или типа M в соответствии с Международными строительными нормами.

(34) Связанные между собой складские помещения на открытом воздухе и общественные места высадки должны быть окружены прочным ограждением, которое должным образом защищает предметы от посторонних глаз.

(35) Только возврат и возврат, химчистка на территории отеля запрещена.

(36) Требуются шестифутовые заграждения или стены, закрывающие обзор, и ландшафтный дизайн в соответствии с главой 17.145 SMC «Стандарты характеристик ландшафта».

(37) Разрешено в транзитном оверлее, когда он является частью ориентированного на транзит проекта, как определено в SMC 17.77.040.

(38) Утратил силу постановлением. 1333.

(39) Разрешено, если они расположены в оверлее смешанного использования и являются частью проекта смешанного использования, как определено в SMC 17.79.030.

(40) Утратил силу постановлением. 1333.

(41) Площади поперечного сечения опор навеса станции обслуживания в местах, где они соприкасаются с землей, должны измеряться как зона покрытия для целей определения максимального покрытия участка, а также должны использоваться для измерения требований к отступлению.

(42) В общей коммерческой зоне легкое производство ограничивается сборкой и изготовлением таких продуктов, как медицинское оборудование, оптика, электрические и электронные товары.

(43) В соответствии с условиями салона груминга службы по уходу за животными в SMC 8. 02.480.

(44) Киоски / торговые автоматы разрешены только в качестве аксессуаров внутри здания.

(45) Разрешены только монопольные башни. Запрещены оттяжные и решетчатые башни.Ограничено местоположениями на территории существующего общественного пользования, за исключением общих коммерческих и общепромышленных зон, требующих условного разрешения на использование, и в соответствии со стандартами средств беспроводной связи в главе 17.220 SMC.

(46) В соответствии со стандартами средств беспроводной связи, приведенными в главе 17.220 SMC.

(47) Второстепенные объекты ограничены совместным размещением на существующем монополе и подпадают под стандарты средств беспроводной связи, изложенные в Главе 17.220 SMC.

(48) Ограничено одним средством персональной беспроводной связи (PWCF) по существующим стандартам освещения и опорам электропередач в пределах полосы отвода и в соответствии со стандартами средств беспроводной связи в главе 17. 220 SMC.

(48a) Все малые средства беспроводной связи должны соответствовать требованиям глав 17.200, 17.205 и 17.210 SMC.

(49) В соответствии со стандартами SMC 17.100.055.

(50) Розничная торговля аксессуарами ограничена площадью 2000 квадратных футов для товаров, произведенных, собранных или распространенных на месте.

(51) Разрешено при размещении в историческом центре города, при условии отсутствия уличной демонстрации или хранения.

(52) Разрешено, когда является частью смешанной застройки.

(53) Отдельно стоящее дополнительное хранилище должно соответствовать «стандартам производительности для нежилых помещений» SMC 17.100.075, условиям, разрешающим отдельные складские конструкции в коммерческих зонах, и дополнительным архитектурным стандартам в SMC 17.112.030 в зонировании MB-I и MB-II. р-н, СМЦ 17.112.040 в районах зонирования NB, GC и GI и SMC 17. 112.045 в районе LI.

(54) Частные и эксплуатируемые очистные сооружения, включая, но не ограничиваясь, очистные сооружения, не допускаются.

(55) Ни один розничный торговец марихуаной не имеет права выходить на 271-ю северо-западную улицу или иметь доступ к ней в зоне MB-I.

(56) Ни один розничный торговец марихуаной не должен иметь фасада или доступа к 88th Avenue NW к югу от южной полосы отвода Cedar Street в зонах MB-I и LI.

(57) Ни один розничный торговец марихуаной не имеет права выходить на Пионерское шоссе или иметь доступ к нему в пределах зон GI.

(58) Город Стэнвуд: покупка или застройка собственности для использования в парке под любым назначением зонирования. Зонирование собственности будет переведено в зону парков и открытых пространств со следующим доступным обновлением Комплексного плана. (Постановление 1492, § 2 (Исх. B), 2021; Постановление 1469, § 3 (Приложение A), 2019; Постановление 1456, § 3, 2018; Постановление 1455, § 3, 2018; Постановление 1449, § 4, 2017 г. ; Ord.1418 § 7, 2016; Ord. 1380 § 10, 2014; Ord. 1349 § 4, 2013; Ord. 1333 §§ 3–5, 2012; Ord. 1332 § 6, 2012; Ord. 1308 § 7, 2012; Ord. 1294 § 10, 2011).

Разрешенное, запрещенное и ограниченное использование

Определения

Разрешенные виды использования означает разрешенные виды деятельности, которые могут быть описаны в общих или более конкретных терминах в договоре аренды. Аренда может в широком смысле разрешать «нормальную сельскохозяйственную деятельность» или может иметь список, который «включает, но не ограничивается» определенными видами деятельности.Разрешенное использование может потребовать разрешения. Например, Арендатору может быть разрешено убирать деревья, но только определенные деревья, заранее одобренные Арендодателем.

Запрещенные виды использования прямо не разрешены, хотя аренда может запрещать деятельность, если не предоставлено специальное разрешение. Например, в нем может быть сказано: «Арендатор не может изменять исторический фасад сарая без предварительного письменного разрешения Арендодателя».

Ограниченное использование - это использование, ограниченное или определенное условиями аренды или любыми применимыми законами, такими как законодательные, зональные или другие нормативные требования.Например, если в договоре аренды предусмотрены какие-либо меры по сохранению сельского хозяйства или иной сервитут в отношении собственности, который может ограничить деятельность или доступ.

Назначение

Целью этого раздела является четкое описание того, что Арендатор и что не имеет права делать в Помещениях. У Землевладельца и Арендатора есть ожидания относительно того, как Помещение будет использоваться. Предвидение потенциальных конфликтных ситуаций в отношении использования Помещений с самого начала и установление четких руководящих указаний по их устранению сведет к минимуму разногласия в течение срока аренды.В некоторых случаях может быть полезно включить в этот раздел положение, в котором арендодатель и арендатор периодически встречаются для обсуждения и согласования планов хозяйственной деятельности.

В этом разделе рассматриваются методы ведения сельского хозяйства и управление, землепользование, а также любые планы управления или сохранения. Эти термины относятся к различным форматам для подробного описания того, как будут управляться земельные участки и другие природные и застроенные элементы Помещений. Такие планы обычно упоминаются в договоре аренды и прилагаются.Часто разрешенная деятельность привязана к плану управления земельными ресурсами или плану сохранения, подготовленному Арендатором или для него.

Часто задаваемые вопросы

Пример текста

Эти текстовые примеры (выделены курсивом , ) иллюстрируют, что вы можете включить в части этого раздела. Образец текста не предназначен для использования в качестве «образца» или «образцового» языка или «передовой практики». Вы можете скопировать и вставить пример текста в шаблон, а затем изменить его для своего рабочего документа аренды.Или вы можете изучить примеры, чтобы разработать свой собственный текст.

Текстовое поле «Разрешенное использование»

  • Настоящим Арендатору разрешается вся обычная деятельность, соответствующая вышеуказанным сельскохозяйственным целям, включая, помимо прочего, следующее: посадка и сбор урожая; внесение поправок в почву; возведение временного ограждения; борьба с вредителями и сорняками; удаление и пригорание кисти с краев поля.
  • Арендатор имеет право содержать и пасти до двадцати голов крупного рогатого скота.
  • Арендатор может набирать воду с помощью переносного насоса от Clear Brook.
  • Арендатор может забирать деревья для личного пользования с лесного участка А, показанного на прилагаемой карте.
  • Арендатору разрешается использовать торговый стенд на территории Помещения с парковкой для персонала и клиентов на Вязовом переулке.
  • Землевладелец разрешает, санкционирует и дает согласие на осуществление Арендатором всех видов деятельности, связанных с сельскохозяйственным использованием Помещений, при условии, что такая деятельность соответствует (не запрещена) применимым стандартам Национальной экологической практики (NOP).К таким видам деятельности могут относиться:
    • Внесение сертифицированных органических удобрений в почву и других материалов, включая навоз, удобрения и известь, для поддержания статуса NOP сертифицированного или подлежащего сертификации;
    • Подсев и уход за пастбищами;
    • Удаление кустарника и мертвых деревьев на пастбищах;
    • Обрезка деревьев вдоль пахотных земель, пастбищ и приусадебных участков для пропуска оборудования;
    • Возведение электрифицированного и / или стандартного ограждения при условии, что любое постоянное ограждение сначала будет согласовано и одобрено Арендодателем в письменной форме;
  • Арендатор может обрабатывать овощи / скот / птицу в месте, письменно указанном землевладельцем
  • Арендатор соглашается готовить годовой план управления для рассмотрения Арендодателем до 31 марта каждого года, проводить ежегодные испытания почвы и вносить необходимые поправки за свой счет.Арендатор соглашается на надлежащую утилизацию мусора и отходов. Арендатор также соглашается, чтобы открытая земля оставалась чистой и при необходимости скашивала края поля. Арендатор будет поддерживать существующие ограждения по периметру, где это применимо, в их текущем состоянии.

Текстовое поле «Запрещенное и ограниченное использование »

  • Арендатор соглашается соблюдать все положения и условия любых текущих и будущих Ограничений по сохранению сельскохозяйственных культур и / или аналогичных сервитутов, размещенных на всех или любой части Помещений.Такие условия не должны чрезмерно ограничивать нормальную сельскохозяйственную деятельность.
  • Арендатор не имеет права, если по взаимной договоренности об ином не будет участвовать в какой-либо из следующих работ на Помещении: возведение постоянных конструкций; рубка деревьев; вспашка пастбищ; входы, не разрешенные стандартами органической сертификации; выращивать любую птицу; неправильная утилизация отходов или мусора…
  • Арендатор соглашается соблюдать все местные, государственные и федеральные законы и постановления и подавать заявки на все применимые разрешения за свой счет, если обе стороны не договорились об ином.

Текстовое поле «Требования к управлению»

  • Землевладелец / Арендодатель должен разработать План управления земельными ресурсами, прилагаемый как Приложение D, в котором будут рассмотрены природные характеристики земли, изложены соответствующие экологические принципы и изложены методы экологически ответственного ведения сельского хозяйства, которые Арендатор должен применять на всей территории Помещения. Стороны будут сотрудничать в реализации плана и время от времени вносить в него поправки по мере необходимости с помощью взаимно согласованных консультантов по землепользованию, где это необходимо.И Арендатор, и Землевладелец должны дать письменное согласие на любые изменения в Плане до того, как такие изменения вступят в силу.
  • Арендатор должен улучшить сельскохозяйственные угодья в арендованном владении по согласованию между обеими Сторонами. Стороны соглашаются в максимально возможной степени применять передовые методы управления, рекомендованные Службой охраны природных ресурсов Министерства сельского хозяйства США, и сотрудничать с программами NRCS по охране почвы и воды. Оплата любых таких улучшений оговаривается Сторонами настоящего Договора аренды.

Разрешенное и условное использование: одна из этих вещей не похожа на другую

Использование земель в обозначении зонирования обычно попадает в одну из двух категорий: разрешенное и условное. Большинство владельцев собственности не задумываются о том, как было разрешено использование их собственности, до тех пор, пока они могут использовать ее так, как они предполагали. Но то, разрешено ли использование или условно, может повлиять на будущую стоимость земли.

Местные органы власти издают постановления о зонировании для планирования использования земель в пределах своих границ.Они создают классы зонирования, а затем определяют применения, применимые к каждой из групп. Категории зонирования обычно касаются использования земель (например, жилых, сельскохозяйственных, деловых, промышленных и производственных), а также ограничений на строительство на землях (таких как высота, отступы и открытое пространство).

В каждом из обозначений зонирования указаны виды использования, которые приемлемы в данной конкретной категории зонирования. Некоторые из этих видов использования разрешены, а другие являются условными.Разрешенное использование - это использование, которое разрешено до тех пор, пока землевладелец выполняет все другие требования определенной категории зонирования. Разрешенное использование допускает использование, предусмотренное обозначением. Например, одно название предприятия разрешает рестораны, а другое - автозаправочные станции. Это зонирование, которое дает землевладельцу законное право на использование и / или постройки, которые он хочет разместить на земле.

Условное использование - это использование, которое обусловлено определенными требованиями.При условном использовании землевладелец (или пользователь собственности) подает заявку на разрешение, известное как разрешение на условное использование. Затем местное правительство рассматривает заявку и принимает решение относительно разрешения. Если разрешение одобрено, есть список условий, на которых оно предоставляется. Эти условия становятся частью разрешения. Если эти условия нарушаются в течение срока действия разрешения, существует процедура его отзыва. Разрешения на условное использование также могут иметь дату истечения срока, когда владелец недвижимости должен повторно подать заявку на разрешение в конце срока его действия.

Владельцы собственности не имеют права на определение зонирования. Но если собственность используется или была построена в соответствии с назначением зонирования, право собственника на это обозначение переходит в собственность. Другими словами, как только землевладелец начинает разрешенное использование или возводит конструкцию на разрешенной собственности, у землевладельца теперь есть законное право продолжать это использование. Если обозначение зонирования затем изменится, владелец собственности может продолжить использование, несмотря на то, что использование больше не разрешено в соответствии с текущим обозначением зонирования (известное как законное несоответствующее использование).То же самое справедливо и для требований к строению - если они меняются, владелец собственности может продолжать использовать строение, несмотря на то, что оно больше не соответствует текущим требованиям зонирования (так называемым юридически несоответствующим строениям).

С другой стороны, если условное разрешение на использование отозвано (или не продлено), землевладелец больше не может использовать свою собственность таким же образом, как он делал с условным разрешением на использование. Суд по делу Rainbow Springs Golf Co., Inc. v.Town of Mukwonago , 2005 WI App 163, 284 WI, 2d 519, 702 NW2d 40, постановил, что условное разрешение на использование является не правом собственности, а скорее инструментом зонирования, и, следовательно, оно может быть отобрано муниципалитет без какой-либо компенсации землевладельцу.

Это различие важно не только для владельца собственности, имеющей разрешение на условное использование, но и для ее кредитора. Если застройка является разрешенным использованием в соответствии с обозначением зонирования, и это обозначение изменяется, застройка может продолжаться как законное несоответствующее использование или структура.Стоимость для владельца или обеспеченной стороны не изменяется. Но, если пользователь собственности нарушает свое условное разрешение на использование и оно аннулируется, он не может выполнять то же использование свойства без получения другого условного разрешения на использование. Если он не может этого сделать (что, вероятно, учитывая тот факт, что предыдущее разрешение на условное использование было отозвано), это может повлиять на стоимость свойства, поскольку предполагаемое использование свойства изменилось. Учитывая тот факт, что ссуда, вероятно, была одобрена на основании этого первоначального использования, это также может повлиять на ссуду.

Таким образом, когда владелец собственности развивает свою собственность (а кредитор предоставляет кредит), необходимо учитывать способ утверждения проекта. И, если собственность будет эксплуатироваться с условным разрешением на использование, все участники (владелец, пользователь и кредитор) должны понимать условия разрешения и при каких обстоятельствах разрешение может быть прекращено.

Есть способы гарантировать, что условное разрешение на использование не может быть отозвано произвольно, а его стоимость будет принята, в зависимости от того, как составляется разрешение на условное использование.Юристы Axley знают, как защитить интересы землевладельца и кредитора в процессе условного использования, обеспечивая некоторую дополнительную защиту всем, кто имеет интерес в собственности.

Чтобы подписаться на уведомления по электронной почте от юридической фирмы Axley, щелкните здесь.

Axley Brynelson с радостью предоставит статьи, юридические предупреждения и видео в информационных целях, но мы не даем юридических консультаций или не устанавливаем отношения между адвокатом и клиентом, предоставляя эту информацию.Закон постоянно меняется, и наши публикации в настоящее время могут не обновляться. Прежде чем полагаться на любую юридическую информацию общего характера, проконсультируйтесь с юрисконсультом в отношении вашей конкретной ситуации. Хотя наши юристы приветствуют ваши комментарии и вопросы, имейте в виду, что любая информация, которую вы нам предоставите, если вы сейчас не являетесь клиентом, не будет конфиденциальной.

Виды разрешений на землепользование

Виды разрешений

Все новые постройки и модификации строений в городе Беркли должны соответствовать Постановлению о зонировании.Кроме того, все предприятия в городе Беркли должны соответствовать видам использования, разрешенным в Постановлении о зонировании. Претенденты на девелоперские проекты и новые предприятия должны начать с рассмотрения персоналом по зонированию, чтобы определить, какой тип разрешения на зонирование необходимо, и убедиться, что использование разрешено в предлагаемом месте. Некоторые виды застройки и использования разрешены «по праву», что означает, что общественная экспертиза не требуется, если предлагаемый проект или использование соответствуют требованиям постановления о зонировании.Правомерному проекту или использованию выдается Сертификат зонирования, и заявитель может приступить к подаче заявки и планов на получение разрешения на строительство или подать заявку на получение лицензии на ведение бизнеса. Однако многие предлагаемые проекты развития или новые предприятия требуют определенного уровня «дискреционной проверки», то есть они подлежат публичному уведомлению соседей и публичным слушаниям. В этом случае перед подачей заявки на разрешение на строительство заявитель должен пройти процесс общественного рассмотрения, чтобы получить Разрешение на использование или другое право.Каждый тип разрешения описан ниже.

Свидетельство о зонировании

Сертификат зонирования (ZC) служит в качестве записи о первоначальном использовании или строительстве сооружения, что разрешено по праву. ZC обычно выдается на стойке Центра разрешительных услуг персоналом по планированию землепользования. Для получения дополнительной информации о ZC и обзоре соответствия зонированию см. Постановление о зонировании, глава 23B.20.

Административное Разрешение на использование

Разрешение на административное использование (AUP) - это дискреционное разрешение на использование земли или застройку, которое выдается сотрудником по зонированию.AUP иногда требует экологической экспертизы в соответствии с Законом о качестве окружающей среды Калифорнии (CEQA). AUP может быть обжаловано в Совет по корректировке зонирования, и его решение может быть обжаловано в городской совет любым «потерпевшим» физическим или юридическим лицом. Для получения дополнительных сведений об AUP см. Постановление о зонировании, глава 23B.28. Пожалуйста, ознакомьтесь с требованиями к подаче заявки (.pdf) для получения дополнительной информации.

Разрешение на использование (общественные слушания)

Разрешение на использование (UPPH) - это дискреционное разрешение на использование земли или застройку, которое выдается Советом по корректировке зонирования после публичных слушаний.UPPH часто требует экологической экспертизы в соответствии с Законом о качестве окружающей среды Калифорнии (CEQA). UPPH может быть подана апелляция в городской совет любым потерпевшим органом. Дополнительные сведения о UPPH см. В Постановлении о зонировании, глава 23B.32. Пожалуйста, ознакомьтесь с требованиями к подаче заявки (.pdf) для получения дополнительной информации.

Обзор проекта

Анализ проекта требуется для внешних изменений нежилых зданий. В соответствии с Постановлением о зонировании существует два уровня проверки дизайна.Первый - это анализ структуры уровня персонала (SDR). SDR проводится персоналом для менее сложных проектов, которые не требуют рассмотрения и утверждения ZAB. Они могут быть обжалованы в Комитет по рассмотрению проекта, затем в Совет по корректировке зонирования и, наконец, в городской совет. Для более сложных проектов, требующих утверждения ZAB, Комитет по анализу дизайна (DRC) проводит анализ проекта. DRC дает рекомендации ZAB, которые затем рассматриваются как часть общего проекта. Для получения дополнительной информации о разрешениях на использование см. Постановление о зонировании, глава 23E.12.

Проекты, связанные с достопримечательностями, передаются в Комиссию по сохранению ориентиров (LPC), а не в персонал или комитет по анализу дизайна. Требования к подаче заявки:

Обозначение ориентиров и рассмотрение проекта / Разрешение на структурные изменения

Комиссия по сохранению достопримечательностей (LPC) наблюдает за рассмотрением заявок на получение памятников для объектов, достойных сохранения по ряду причин, включая, помимо прочего, архитектурные достоинства и историческое значение.LPC проводит анализ проекта для объектов с достопримечательностями в рамках процесса получения разрешения на структурные изменения. Действия LPC могут быть обжалованы в городской совет. Для получения более подробной информации об обозначении и изменении ориентиров см. Главу 3.24 муниципального кодекса Беркли.

Карты и преобразований кондоминиумов

Раздел 21 BMC регулирует порядок разделения земельного или воздушного пространства для целей кондоминиумов, участков и подразделений, корректировки линий земельных участков и других процессов, связанных с границами земель.См. Раздел 21 BMC, «Подразделения» для получения дополнительной информации.

Зонирование и планирование землепользования

Зонирование - это инструмент управления планированием для регулирования застроенной среды и создания функциональных рынков недвижимости. Это достигается путем разделения земли, которая составляет установленную законом территорию местного органа власти, на участки, разрешая определенные виды землепользования на определенных участках для формирования планировки городов и обеспечения различных типов застройки. Зонирование как инструмент планирования землепользования имеет относительно короткую историю.Он определяет расположение, размер и использование зданий, а также плотность городских кварталов (City of New York 2015a).

Зачем нужно зонирование?
Цель зонирования - позволить местным и национальным властям регулировать и контролировать рынки земли и недвижимости для обеспечения дополнительных видов использования. Зонирование также может дать возможность стимулировать или замедлять развитие в определенных областях.

Процесс планирования и зонирования во всем мире функционирует по-разному и контролируется разными уровнями власти.Чаще всего зонирование контролируется местными властями, такими как муниципалитет или округ (как в Австралии или США), тогда как в других случаях зонирование осуществляется на уровне штата или страны (как во Франции или Германии). Иногда зонирование регулируется сочетанием двух подходов. Помимо этих непосредственных мер контроля, часто используются дополнительные правила, которые влияют на зонирование, такие как наложения схем планирования в Австралии или оценки воздействия в Германии.

Что составляет постановление о зонировании?
Правила зонирования обычно разрабатываются в форме постановления о зонировании, которое представляет собой текст, определяющий землепользование конкретных кварталов и даже каждого отдельного участка в пределах городского квартала.Правила зонирования включают спецификации, касающиеся размера участка, плотности или объема, высоты и соотношения площади пола (FAR). Постановление о зонировании - это формальная категоризация политики землепользования, применимая к земле в пределах муниципалитета. Он также устанавливает правовую основу. Постановление о зонировании устанавливает разрешенные виды землепользования и различает разные типы землепользования. Кроме того, это гарантирует, что несовместимые виды землепользования не расположены рядом друг с другом. Правила также определяют неудачи и могут укрепить безопасность и устойчивость города, устанавливая ограничения на строительство в поймах и водно-болотных угодьях.Постановление о зонировании часто также содержит информацию, касающуюся необходимости получения разрешения на планирование для изменения использования или предложения застройки, подразделения земли, строительства новых зданий и других изменений земли (Правительство штата Виктория, 2008 г.).

Постановления о зонировании обычно состоят из зонирования районов и наложений. Например, в Нью-Йорке есть три района зонирования: жилой, коммерческий и производственный. Затем каждый из этих районов разбивается на ряд жилых, коммерческих и производственных районов с низкой, средней и высокой плотностью населения.Наложения зонирования - это районы специального назначения, которые предназначены для стимулирования определенного набора условий и результатов на участке. Они адаптированы к конкретным потребностям определенных районов. Например, на жилом блоке может быть разрешено использовать коммерческое перекрытие для обеспечения розничной торговли на первом этаже соседних домов. Наложения могут также налагать ограничения по высоте или другие физические ограничения для определенной формы застроенной среды или для защиты исторических характеристик или видов на набережную.

Большинство правил зонирования также устанавливают требования к FAR застройки, которые часто различаются в зависимости от местности. «Коэффициент площади этажа - это основная норма, регулирующая размер зданий. FAR - это отношение общей площади здания к площади его зонирования »(City of New York 2015a). FAR показывает интенсивность использования сайта, а не высоту или покрытие сайта. В Нью-Йорке: «Каждый район зонирования имеет FAR, который при умножении на площадь участка зонирования дает максимальную площадь пола, допустимую на этом участке.Например, на участке зонирования площадью 10 000 квадратных футов в районе с максимальным значением FAR равным 1,0 площадь пола на участке не может превышать 10 000 квадратных футов »(City of New York 2015b).

Можно ли изменить правила зонирования?
Постановление о зонировании - это правовая основа, но она также должна быть достаточно гибкой, чтобы учитывать и направлять развитие. Поправки могут вноситься либо местными властями, либо общественностью. Поправка обычно вносится, чтобы «достичь желаемого результата планирования или поддержать новое направление политики» (Правительство штата Виктория, 2008 г.).Как таковая, она должна быть полезной для планирования и соответствовать будущим стратегическим направлениям деятельности местного самоуправления. Поправки о зонировании особенно важны в проектах регенерации городов, поскольку правительства могут использовать их для увеличения объема застройки, позволяющего застройку быть прибыльным и достаточно привлекательным для частного сектора (см. Главу 1). В большинстве случаев требуется либо поправка к тексту зонирования (изменение правил зонирования), либо поправка карты зонирования (изменение обозначения зонирования), чтобы учесть конкретное развитие в определенном месте или конфигурации, что в настоящее время не разрешено.

Внесение поправок или запрос на внесение изменений - непростой процесс. В самом деле, это имеет значительные последствия для планирования и повлияет на более широкую общественность, поскольку «меняет способ использования или застройки земли во всем районе». Внесение поправок в большинство схем планирования - также сложный процесс, часто требующий одобрения более высокого уровня правительства или городского совета. Однако в некоторых менее устоявшихся процессах или структурах планирования поправка может использоваться чаще для достижения результата планирования.

Как можно использовать зонирование в качестве инструмента для стимулирования участия частного сектора в восстановлении городов?
В дополнение к трем основным категориям (жилая, коммерческая, производственная), инструментарий зонирования включает дополнительные правила, касающиеся конкретных типов застройки, а также дизайна и качества общественных пространств. Некоторые инициативы позволяют вносить изменения в базовые правила при разработке крупных участков, в то время как другие настраивают те же правила для решения проблем с малонаселенными районами или с особыми проблемами и возможностями проектов развития на набережной.

Проекты регенерации городов обычно разрабатываются на больших земельных участках, которые охватывают несколько зонируемых районов и наложений. Чтобы обеспечить лучшее планирование участка и взаимосвязь между зданиями и открытыми пространствами, местное правительство может упростить базовые правила зонирования, чтобы обеспечить более согласованное планирование участка для всех участков и кварталов. Кроме того, чтобы стимулировать интерес частного сектора к развитию, правительство может разрешить передачу и слияние прав на развитие.В качестве альтернативы, он может отрегулировать другие правила, чтобы обеспечить более высокую плотность застройки в обмен на какую-либо форму общественного блага, например, общественные места, финансируемые из частных источников, или инклюзивное жилье. В этом случае в правила зонирования вносятся поправки, позволяющие увеличить плотность застройки в обмен на общественные помещения, финансируемые из частных источников, или доступные жилые единицы в пределах жилого комплекса (см. Главу 1).

Стремление к более доступному жилью привело к призывам к инклюзивному зонированию, которое рассматривается как привлекательное, потому что застройщики платят за него, и оно способствует экономической интеграции.Однако доступное жилье, созданное посредством инклюзивного зонирования, требует дорогостоящих субсидий (Barro 2014). Полное обсуждение инклюзивного зонирования см. В разделе «Социальные последствия» в главе 3. Все города, рассматриваемые в данном томе, имеют хорошо разработанные правила зонирования. Например, эволюция регулирования зонирования в Ахмедабаде резюмируется во вставке.

Эволюция правил зонирования в Ахмедабаде, Индия


В Ахмедабаде, Индия, зонирование было впервые установлено в плане развития, подготовленном в 1954 году и утвержденном в 1965 году.Он был основан на Законе о городском планировании Бомбея (1954 г.), который впервые позволил создать план развития для управления ростом городских территорий. Предыдущий Закон о городском планировании Бомбея (1915 г.) разрешал только создание схем городского планирования для облегчения улучшения существующих городских территорий.

Зонирование включено в правила застройки, подготовленные как часть общего плана развития городских территорий (UDA). UDA определяется в соответствии с Законом о городском планировании и городском развитии Гуджарата (GTPUDA), принятым в 1970 году.В соответствии с этим законом для UDA создается орган городского развития, который обычно превышает юрисдикцию города. Управление городского развития Ахмедабада имеет юрисдикцию над территорией застройки Ахмедабада (1866 квадратных километров [квадратных километров]), что намного больше, чем площадь города (464 квадратных километров). Согласно GTPUDA, план развития каждого UDA должен обновляться каждые 10 лет.

Всего в плане развития обозначено более 20 зон.Однако большая часть районов городской застройки находится в одной из пяти зон. Центральная городская зона, обнесенная стеной, включает старый город Ахмадабад. Зона Гамтал включает в себя различные городские деревни, которые в настоящее время являются частью района застройки Большого Ахмедабада. Общая структура города попадает в зоны R1 или R2, которые представляют собой смешанные жилые зоны. R3 - это более ограниченная жилая зона, обычно находящаяся на периферии города, где более высокая интенсивность застройки не поощряется.

Развитие города в основном сосредоточено в зонах R1 и R2.В этих зонах индекс базовой площади (FSI) составляет 1,8 и 1,2, соответственно, с возможностью приобретения дополнительных 50 процентов базовой площади FSI. Это дает максимально допустимое значение FSI 2,7 в зоне R1 и 1,8 в зоне R2. До недавнего плана застройки ограничение по высоте застройки составляло 40 метров. В соответствии с новым планом развития эта максимальная высота была увеличена до 70 метров для участков, выходящих на дороги шириной 40 метров, и на всех участках в зоне перекрытия центрального делового района.

В новом комплексном плане развития до 2021 года введены зоны перекрытия. Эти зоны наложения обеспечивают более высокий FSI 4,0 в зоне R1 и 5,4 в зоне R2. При обеспечении более высоких FSI базовая FSI нижележащей зоны остается прежней. Увеличивается только доплата. Ожидается, что территории под этими зонами будут застроены в соответствии с планом местности, который будет завершен в ближайшее время.

Существует формальный процесс запроса отклонения, если разработчик хочет строить выше или хочет попросить смягчение одного из других правил (открытое пространство, парковка, неудачи, разрешенное использование и т. Д.).Ранее такие запросы рассматривал комитет по отклонениям. Однако с тех пор, как новый план вступил в силу, полномочия по внесению поправок определенного рода были возложены на муниципального комиссара, а в некоторых случаях - на правительство штата.

Правила зонирования | Фейетвилл, Северная Каролина

Зонирование Название округа

Сокращение

Описание

Районы особого базового зонирования

Заповедник

CD

Сохраняет и защищает идентифицируемые природные ресурсы от городского посягательства.Противодействует развитию, которое создает риск гибели людей или имущества в результате нормальных или естественных процессов и событий в опасных природных зонах, таких как поймы рек.

Аграрно-жилой район

AR

Подходит для использования в сельской местности, в том числе в сельском хозяйстве и для поддержки сельского хозяйства, а также в жилых помещениях с низкой плотностью населения.

Военный / район аэропорта

MA

Обозначает те земли в пределах города, где находятся военные объекты и региональный аэропорт Фейетвилля.

Зонирование жилой базы микрорайонов

Односемейный Жилой 15 Район

SF-15

Вмещает односемейные отдельно стоящие жилые дома с низкой плотностью (минимальный размер участка 15 000 квадратных футов), а также небольшие многоквартирные дома.Также разрешено дополнительное использование, такое как парки, открытые пространства, школы и места отправления культа.

Односемейный Жилой 10 Район

SF-10

Вмещает односемейные отдельно стоящие жилые дома с низкой плотностью (минимальный размер участка 10 000 квадратных футов), а также небольшие многоквартирные дома.Также разрешено дополнительное использование, такое как парки, открытые пространства, школы и места отправления культа.

Одноквартирный жилой дом 6 район

SF-6

Вмещает отдельно стоящие жилые дома на одну семью с умеренной плотностью (минимальный размер участка 6000 квадратных футов), а также небольшие многоквартирные дома.Большие многоквартирные дома допускаются при наличии специальных разрешений на использование. Также разрешено дополнительное использование, такое как парки, открытые пространства, школы и места отправления культа.

Смешанный Жилой 5 Район

MR-5

Вмещает самые разные типы жилых домов от средней до высокой плотности.Также разрешено дополнительное использование в учреждениях (места отправления религиозных обрядов, почтовые отделения, полицейские участки), детские сады и ограниченное использование в небольших помещениях, ориентированных на удобство розничной торговли.

Промышленный жилой район

MH

Вмещает промышленные домашние парки.

Зонирование бизнес-базы Районы

Офисно-институциональный район

OI

Вмещает как небольшие, так и малоинтенсивные профессиональные офисные помещения, а также ограниченное использование услуг и использование жилых помещений с низкой или средней плотностью.

Микрорайон Торговый район

NC

Вмещает мелкомасштабную низкоинтенсивную розничную торговлю и услуги «удобного» типа для удовлетворения потребностей непосредственно прилегающих районов. На верхних этажах нежилых заведений поощряется использование в жилых помещениях.

Коммерческий район с ограниченной ответственностью

LC

Подходит для различных предприятий розничной торговли, бизнеса и сферы услуг средней интенсивности, которые обслуживают группы районов, таких как продуктовые магазины, аптеки, крупные рестораны, заправочные станции и специализированные розничные магазины.На верхних этажах нежилых заведений поощряется использование в жилых помещениях.

Коммунальный коммерческий район

CC

Подходит для разнообразных предприятий розничной торговли, услуг и офисов средней и высокой интенсивности, обслуживающих население и регион в целом.Жилое использование с более высокой плотностью поощряется на верхних этажах нежилых заведений или существует как отдельно стоящие здания.

Многофункциональный район

MU

Содействует скоординированному развитию совместимого и сбалансированного сочетания взаимоподдерживающего, жизненного, рабочего, покупательского, образовательного, развлекательного и воссоздающего использования.

Центр города

ДТ

Продвигает городскую форму и архитектурный характер, свойственный традиционным центральным районам в разнообразной среде многофункционального городского центра.

Легкий промышленный район

LI

Подходит для легкого производства, сборки, изготовления, обработки, распределения, хранения, исследований и разработок, а также других промышленных применений, которые носят маломасштабный характер и оказывают минимальное неблагоприятное воздействие на окружающую среду и визуальное восприятие.

Район тяжелой промышленности

HI

Подходит для тяжелого производства, сборки, изготовления, обработки, распределения, хранения, исследований и разработок, а также для других промышленных применений, которые имеют крупномасштабный характер и могут иметь потенциальные неблагоприятные экологические и визуальные воздействия.

Бизнес-парк, район

БП

Обеспечивает крупномасштабную застройку типа «кампуса», включающую «основное» использование, которое включает легкую и тяжелую промышленность, исследования и разработки, корпоративный штаб, офис-склад, сборку, бизнес-инкубацию, а также использование в профессиональных школах и учебных заведениях, а также вспомогательное использование. которые включают в себя общий офис, размещение посетителей, ресторан и розничную торговлю.

Район плановой застройки

Планируемая застройка - микрорайон

ПД-Р

Поощряет использование новаторских и творческих подходов к проектированию участков и зданий, чтобы обеспечить сочетание различных жилых помещений в непосредственной близости друг от друга.

Планируемое развитие - район центра занятости

PD-EC

Поощряет развитие сочетания видов использования, создающих рабочие места, таких как офисы, исследования, легкая промышленность и ограниченное коммерческое использование, и может включать в себя использование в жилых помещениях с высокой плотностью населения в соответствующих местах.

Планируемая застройка - Район традиционного соседства

PD-TN

Предоставляет возможность развивать смешанные традиционные районы в качестве альтернативы традиционной пригородной жилой застройки.

Районы наложения

Район перекрытия больничной зоны

HAO

Обеспечивает совместимую качественную застройку вблизи больницы Cape Fear Valley Hospital, уменьшая конфликты между жилыми и нежилыми видами землепользования.

Наложенный исторический район / достопримечательность

HLO

Защищает и продвигает историческое наследие города, поддерживая и улучшая исторические и архитектурно ценные структуры, свойства, районы и кварталы.

Промышленный жилой район

MHO

Обеспечивает размещение промышленных домов в городе в соответствии с утвержденными городскими планами и местными жилищными потребностями.

Шум - район наложения потенциальной аварии

НПО

Предназначен для снижения концентрации людей, подвергающихся воздействию высоких уровней шума и авиационных происшествий, связанных с аэропортами и военными объектами.

Оверлейный район аэропорта

АПО

Защищает население, сводя к минимуму воздействие и сообщая общественности о возможных высоких уровнях шума и опасностях несчастных случаев, возникающих при работе аэропорта в региональном аэропорту Фейетвилля

Район перекрытия особой автомагистрали

ШО

Подлежит определению.

Murchison Road Corridor Overlay District

MCO

Подлежит определению.

Окрестности Заповедника Overlay District

унтер-офицер

Защищает и сохраняет уникальные особенности дизайна и характер существующих кварталов по всему городу, продвигая новое строительство, совместимое с существующим характером района.

Округ Кейп-Фиэр, оверлейный район

Финансовый директор

Подлежит определению.

Оверлей для туризма в Колизее

CTO

Создает и поддерживает Колизей как современную, яркую торговую зону, гармонирующую с его событиями.

Региональный центр деятельности

РАКО

Поддерживает области, которые демонстрируют общий, экономически значимый вклад в сообщество, уделяя особое внимание совместимости между существующими и будущими применениями по типу, масштабу и характеру, а также содействуя совместимости с соседними применениями.

Центр загородной деятельности

SACO

Содействует развитию засыпки и перепланировке в ключевых областях вдоль магистральных дорожных коридоров с целью создания или укрепления центров преимущественно смешанного использования.

Условное зонирование

CZ

Позволяет заявителю подать запрос на внесение изменений в определение района зонирования земли на Карте зонирования при соблюдении ряда дополнительных добровольных ограничений или условий.

Зоны, правила зонирования и исключения

Модуль 3: Зоны, правила зонирования и исключения

В последнем модуле мы рассмотрели истоки законов о зонировании. в Соединенных Штатах правовые основы законов о зонировании и важные судебные решения, в которых рассматривались конституционные вопросы, связанные с зонированием. В этом модуле мы продолжаем изучение, уделяя особое внимание типам и целям зоны, которые муниципалитеты используют в городском планировании.

Законы о зонировании обычно состоят из двух основных компонентов:

1. карта зонирования, которая определяет, какие типы зон применяются к земельным участкам, находящимся в ведении муниципалитета. юрисдикция, и

2. правила, регулирующие использует разрешения каждой зоны, а также требования для допустимых улучшений, таких как как строения, автостоянки, дворы и указатели.

Многие системы правил зонирования размещаются в сети своими муниципалитетов, с некоторыми сайтами, предоставляющими интерактивную помощь посетителям стремясь узнать разрешенное использование и как подать заявку на застройку лицензии и разрешения.Помимо картографии и определение зон, постановления о зонировании устанавливают государственные органы, которые определять, пересматривать и обеспечивать соблюдение правил зонирования. В них также изложены процедуры подать заявление о несогласованном использовании в пределах данной зоны и обжаловать зонирование решения.

Основные цели зонирования двоякие: разделить занятия, которые не сочетаются друг с другом, например, проживание кварталов вдали от промышленных зон, и в качестве основы для руководства рост муниципалитета в соответствии с более крупной схемой землепользования, такой как комплексный план.Самые ранние типы зон в США, датировки назад к постановлениям о зонировании, впервые введенным в действие в начале 20 г. г. г. Века, были просты по назначению и ограничены в количестве: жилые, промышленные и коммерческий. Поскольку городское планирование эволюционировало за последние 100 лет, Зонирование стало более сложным по концепции и применению.

Давайте посмотрим на типы зон, которые обычно используются сегодня:

Жилые Зоны не просто откладываются. пространство для жизни людей.Учитывая множественные формы жилого жилья, это могут стать хаотичными и неприглядными, если кондоминиумы, апартаменты, мотели, отели, дома и передвижные дома перемешиваются без всякой предусмотрительности, чтобы эстетика, плотность населения или пригодность для жизни. Чтобы избежать такой путаницы и способствовать единообразию в жилых районах, постановления о зонировании уточняют жилые зоны на подзоны или районы с более четко определенными требованиями, которые учитывают разные способы проживания людей: дома на одну семью, дуплексы, апартаменты, отели и мотели, медицинские учреждения и многое другое.

Поскольку законы о зонировании являются государственными и местными по происхождению и могут различаются по своим условиям, любой, кто хочет использовать или развивать землю, подлежащую зонированию требования должны учитывать, как применимое право определяет допустимые использует. Например, постановление о зонировании города может разрешить жилые зоны разделены на районы. Код «A-2.5A» может относиться к району, ограниченному односемейные особняки с земельным участком не менее 2,5 соток. Район с кодом «А-5» - для отдельно стоящих домов на площади 5 000 кв. ноги; код «В» для одно- и двухквартирных отдельно стоящих домов; «R2» для городские дома, «MH» - мобильные дома и т. д.

Законы о зонировании жилых домов также содержат важную информацию регулирующие конструкцию, габариты и другие детали доработок. Некоторые из характеристик, которые учитывают жилые зоны, включают:

  • Как в пределах зоны может существовать множество подразделений или районов
  • Как можно построить много построек
  • Минимум требования к отступлению
  • Высота, ограничения по площади и количеству комнат
  • Транспорт и требования к доступу, включая парковку
  • Дренаж требования
  • Общественные сервитуты
  • Дом дизайн и ландшафтный дизайн
  • Ограничения, если таковые имеются, о домашнем бизнесе; и
  • Ограничения о типах и количестве животных, которые могут содержаться.

Значимость этих требований заключается в их влиянии на решение муниципалитета о разрешении предполагаемого использования или развития. Чем больше они соответствуют требованиям, тем больше вероятность, что они будут соответствовать с одобрением.

Коммерческое зонирование предназначено для предприятий, которые обычно общаются с общественностью. К ним относятся розничные магазины, рестораны, бары, ночные клубы и офисы. Гостиницы и мотели могут подпадать под жилую или коммерческая категория. Как и жилые зоны, коммерческие зоны можно разбить вниз на подразделения с более конкретным разрешенным использованием.Коммерческое зонирование законы также могут ограничивать места нахождения некоторых предприятий, например, запрещающие развлекательные заведения для взрослых или заведения, где подают алкоголь, расположены рядом со школами или культовыми сооружениями.

Промышленные зоны аналогичны коммерческие зоны в том смысле, что оба связаны с экономической деятельностью. В отличие от коммерческие предприятия, однако те, которые находятся в промышленных зонах, менее вероятны для обслуживания клиентов. Промышленное использование включает заводы, склады, аэропорты и морские порты.Поскольку коммерческие зоны могут ограничивать некоторые виды бизнеса от работают рядом с местами, где их присутствие будет нежелательным, что вызывает беспокойство промышленного зонирования, чтобы гарантировать, что побочные эффекты деятельности, таких как шум и загрязнение воздуха, не мешайте соседним жилым или коммерческая деятельность.

Другое Типы зон

Хотя сельскохозяйственных и сельских землепользования могут кажутся несовместимыми с городским планированием, эти типы зон играют роль в формировании рост муниципалитета за счет защиты продуктивных сельскохозяйственных земель и пастбищ от «разрастания городов» по ​​мере расширения города.Сельскохозяйственные зоны часто ограничивают или запретить деятельность, не связанную с сельским хозяйством, и ограничить количество жилых домов, в которых можно быть построенным. Сельские зоны похожи на сельскохозяйственные зоны; главное отличие в том что сельские районы часто связаны с животноводством, а не с сельским хозяйством (например, выделение пастбищ для скота).

Муниципалитеты, которые существуют достаточно долго, могут иметь здания которые заслуживают сохранения за их исторические ценности. Исторические зоны и районы ограничивают владельцев и владельцев исторических зданий от их снос или изменение их первоначального состояния (кроме ремонта и реставрации).Исторические зоны и районы могут пересекаться с государством и федеральное руководство по определению зданий исторического значения, таких как National Реестр исторических мест .

Эстетическая зонирование служит для сохранения состояния существующих земель и построек за счет ограничения разработка новых структур и ограничения деятельности, которые были бы несовместимы с существующими зданиями. Эстетические зоны и районы могут также служат целям охраны окружающей среды, ограничивая развитие в такие области, как поймы и береговые линии.

Пространственные зоны используются некоторыми муниципалитетами для планировать для крупномасштабных целей, таких как аэропорты, торговые центры, стадионы, спорт комплексы и объекты энергетики.

Муниципалитеты могут определять свои собственные зоны в соответствии с требованиями их потребности. Иногда, особенно в центре города, зоны не подходят аккуратно в отдельные категории. Смешанные зоны позволяют смешивать более чем один тип зоны в одну зону, например, коммерческую и жилую или торгово-промышленный.Например, в городах, подверженных городской границы роста, многие многоэтажные коммерческие здания выполняют двойную функцию: они на нижних этажах расположены офисные и торговые помещения, а на нижних этажах - жилые помещения. верхние этажи. Зонирование смешанного использования - это механизм, позволяющий разрешить эти потенциально противоречивые использует.

Одноразовое (евклидово) зонирование

Помимо идентификации на основе использования, есть еще один способ классифицируйте зоны по количеству их использования. Одноразового использования зонирование, в просторечии известное как «строительный блок» или «евклидово» зонирование (основанное на одноименное дело Верховного суда США, в котором зонирование было признано конституционным осуществление полицейской власти) является наиболее часто используемым тип зонирования в США.

Как старейшая и наиболее устоявшаяся система зонирования в В Соединенных Штатах одноразовое зонирование предлагает ряд преимуществ для градостроителей, в том числе: относительная простота разработки и реализации, хорошо проработанные законодательные модели и решения прецедентного права для использования в качестве руководства при составлении постановлений о зонировании, а также знакомство с большинством градостроителей.

Вариантом одноразового зонирования является зонирование «Евклидово II». Хотя этот метод зонирования основан на тех же типах зон, что и для одноразового использования, он добавляет некоторые дополнительные типы зон (например, транспортную и коммунальную) и делит зоны на категории общедоступных, полуобщественных и частных.Еще одна особенность зонирования Евклида II - более либеральное использование смешанного зонирование.

«Умное зонирование» - это еще один тип одноразового зонирования, который использует «плавающие зоны», в которых желаемые характеристики зоны известны, но зона не указана на карте до тех пор, пока этого не потребуют обстоятельства и подходящая земля доступен. Такой тип зонирования часто используется для проектов, подходящих для пространственные зоны. Он также может использовать «кластерные зоны» или «развитие планируемого использования. районы », которые представляют собой многофункциональные жилые и коммерческие зоны, расположенные вблизи вместе, чтобы облегчить городское планирование и максимально увеличить доступность окружающие открытые пространства.

Критики одноразового зонирования отмечают недостатки, присущие его возраст, например, неэффективное землепользование, которое приводит к посягательству на окружающие районы («разрастание городов») и чрезмерная зависимость от автомобилей, что создает благоприятные условия для жизни. такие проблемы, как движение, заторы и ухудшение состояния окружающей среды в виде загрязнения воздуха и шума. Некоторые критики утверждают, что одноразовые зоны также способствуют упадку городов и расовой и экономической сегрегации.

Производительность, Зонирование по мотивам и формам

Эффективность зонирование добавляет сайт и активность критерии для создания поддающихся количественной оценке стандартов застройки земли.Цель эти стандарты призваны помочь муниципалитетам минимизировать неблагоприятные воздействие на соседние объекты. Эти зоны имеют прочную связь со зданием кодексов и экологических стандартов, применимых к виду деятельности. Жилой стандарты зоны сосредоточены на сохранении природных ресурсов при максимальном плотность населения и открытые пространства, в то время как промышленные стандарты сосредоточены на снижение шума, загрязнения воздуха и других неудобств, связанных с производством деятельность.

Поощрение зонирование поощряет девелоперов предпринять улучшения для общественного блага в обмен на получение дополнительных выгоды от муниципалитета.Например, в обмен на возможность увеличение плотности жилья, застройщику может потребоваться согласие на финансирование улучшений поблизости, например, доступное жилье, строительство или ремонт дорог или другие общественные удобства.

Зонирование на основании формы происходит от одноразовые и другие зоны, основанные на использовании, чтобы подчеркнуть, как в зоне сочетаются здания и характеристики этих зданий (например, фасады, высота, количество этажей, архитектурные и ландшафтные стандарты) влияет на более крупный муниципалитет комплексный план.Целью зонирования на основе форм является достижение желаемого вида сообщества и чувствовать и направлять разработчиков к планированию строений, улиц и открытых пространств в соответствии с этим желанием. Формальное зонирование не в том, что касается предотвращения несоответствующего использования, а также продвижения последовательное и последовательное видение муниципалитета.

Постановления о зонировании должны учитывать человеческий фактор в городских условиях. планирование и развитие. Даже самые тщательно продуманные и исчерпывающие законы о зонировании не могут предвидеть, как некоторым людям придется действовать за пределами ограничения.Когда это произойдет, можно будет избежать или разрешить юридические конфликты, создав исключение из закона о зонировании, чтобы разрешить использование в вопрос.

Один из способов разрешения конфликта зонирования - для землевладельца запросить отклонение от применимого законодательства. Варианты зонирования могут позволять владельцам разрабатывать землю, когда форма участка или другие его характеристики или сам закон о зонировании не позволит владельцу использовать собственность в способом, сопоставимым с окружающими объектами (так называемые «отклонения по площади»), или разрешить то, что в противном случае было бы запрещенной деятельностью на земле (так называемое «использование отклонения »).

В качестве альтернативы законы о зонировании могут разрешать использование собственности, если владелец недвижимости может продемонстрировать соответствие условиям , что муниципалитет навязывает. Некоторые муниципалитеты предоставляют владельцам недвижимости право подать заявку на получение разрешений на условное использование , чтобы разрешить то, что в противном случае быть недопустимым использованием без изменения характера самой зоны. условный Использование зонирования дает владельцу механизм попросить, чтобы существующая зона была реклассифицировано, чтобы разрешить новое или иное использование.Разрешение на условное использование критерии могут включать, предусматривает ли постановление о зонировании предлагаемые условное использование, необходимо ли условное использование для общественности благополучие и удобство, и будет ли это существенно мешать соседняя собственность использует. Примеры условного использования в жилых зонах включают ведение бизнеса из дома и создание круглосуточный магазин или автозаправочная станция в жилом районе.

Постановления о зонировании могут быть запрещающими или разрешающими в природа. Запрещающие постановления разрешают использование до тех пор, пока действует закон о зонировании не исключает их; разрешительные постановления разрешают использование, которое закон прямо разрешает. Аксессуар , который используется , не упоминается сам по себе. в разрешительном постановлении, но которое поддерживает или связано с разрешенное использование. Примером использования аксессуаров может быть гаражная приставка к жилого помещения, когда закон о разрешающем зонировании прямо не касается гаражей.

Иногда муниципалитет может создать или изменить зону в способ, который настолько несовместим с зонами, которые его окружают, что обоснование для зоны становится подозрительной.Если результат выгоден только владельцу вновь созданное или измененное использование собственности и обременение окружающих свойств, это известен как точечного зонирования . Точечное зонирование само по себе не является недопустимо, но подлежит тщательной проверке с использованием критериев, аналогичных тем для условного использования: соответствует ли использование постановлению о зонировании и с комплексным планом муниципалитета, принесет ли он пользу кому-либо кроме того, что владелец земли использует точечное зонирование и имеет связь с законной властью или целью.

Разрешение споров, связанных с отклонениями, условное или дополнительное использование и точечное зонирование проходят через государственный орган, Закон о зонировании определяет для разрешения споров, например, комиссию по планированию, апелляционная комиссия или городской совет. Процесс разрешения споров обычно включает публичное уведомление и одно или несколько слушаний. Административные обращения в судебное заседание решения также возможны.

Если собственник недвижимости является предметом спора о зонировании не согласен с разрешением спора, вытекающим из установленной законом процедуры, судебная апелляция может быть следующим шагом.Суды могут пересмотреть закон о зонировании на основании соответствующий стандарт правовой или даже конституционной проверки, такой как было ли применение закона разумным или произвольным и имел разумную связь с осуществлением полицейских полномочий.

В нашем следующем модуле мы применим концепции, описанные в первые три модуля сценариев муниципального землепользования, чтобы проиллюстрировать, как процесс городского планирования работает с момента подачи первоначальной застройки предложение путем разрешения споров и судебного решения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *