Земельный участок в аренду у государства: как взять, условия, стоимость, нюансы

Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 

1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

(см. текст в предыдущей редакции)

5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

6. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

(см. текст в предыдущей редакции)

8. В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Открыть полный текст документа

Аренда земельных участков

Аренда — это предоставление какого-либо имущества, в том числе земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

В соответствии с положениями статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации устанавливают общие требования к аренде земельных участков.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Органы государственной власти и органы местного самоуправления являются публичными собственниками земельных участков.

На основании пункта 2 статья 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и со статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, к полномочиям органа местного самоуправления в области земельных отношений относится распоряжение земельными участками муниципальной собственности и собственность на которые не разграничена.

На основании положений статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В соответствии с Решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 05.07.2016 № 453-нд «О порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности Петропавловск-Камчатского городского округа» Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа осуществляет полномочия собственника в отношении земельных участков городского округа.

Постановлением администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 30.03.2016 № 410 «О функциях и полномочиях Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа» Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа наделено полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в собственности городского округа, а также государственная собственность, на которые не разграничена.

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирует предоставления земельных участков в аренду.

Глава V.I. Земельного кодекса Российской Федерации регулирует вопросы предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе в аренду.

В соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется по результатам аукционов, при этом, перечень исключений из данного общего правила, изложен в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14 и 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов предусмотрены статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов принимается при наличии хотя бы одного из указанных в статье оснований.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме.

Согласно положениям статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

На основании пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом, государственной регистрации подлежат договоры аренды земельного участка, заключенные на срок не менее чем один год.

Пунктом 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязательная государственная регистрация сделок с земельными участками.

Требование о государственной регистрации договора аренды установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Управление имущественных отношений Алтайского края

За использование земельных участков, переданных в аренду, взимается арендная плата.
Срок аренды земельного участка, разрешенный вид использования и целевое назначение земельного участка, размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения, случаи изменения арендной платы, права, обязанности и ответственность сторон устанавливаются договором аренды, заключенным между арендатором и арендодателем.

 ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ,
находящиеся в собственности Алтайского края:

 
Согласно заключенным договорам арендная плата вносится ежемесячно, равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы, не позднее 15-го числа текущего месяца.
Размер арендной платы для земельных участков определяется на основании постановления администрации Алтайского края от 12.04.2007 № 147 «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Алтайского края, условий и сроков ее внесения».
Управление имущественных отношений Алтайского края    сообщает об изменении с

Арендаторы — физические лица платежи за аренду земельных участков могут осуществлять по Системе «Город». Прием платежей производится во всех населенных пунктах Алтайского края, имеющих точки приема платежей Системы «Город». При оплате необходимо указать фамилию, имя, отчество арендатора и адрес земельного участка.

Аренда земельных участков

Договоры аренды, безвозмездное пользование земельными участками, переуступка права аренды (субаренда)

Нормативные документы по заключению, продлению договоров аренды, безвозмездного пользования земельными участками, переуступке права аренды (субаренде):

Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации – содержит информацию о возобновлении договора аренды на неопределенный срок

Пункты 3,4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации – содержат информацию о заключении договора аренды земельного участка на новых срок без проведения торгов

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации – содержит информацию о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе передаче арендных прав земельного участка в залог и внесении их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передаче арендованного земельного участка в субаренду

Порядок заключения договоров аренды, безвозмездного пользования земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города Иркутска, или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденный постановлением администрации города Иркутска от 09.06.2011 № 031-06-1056/11

Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Выдача согласований на передачу арендатором прав по договору аренды земельного участка третьим лицам, на передачу в субаренду земельного участка», утвержденный постановлением администрации города Иркутска от 26.12.2011 № 031-06-3010/11

Распоряжение заместителя мэра — председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска от 11.02.2019 N 504-02-280/19 «Об утверждении примерных форм договоров аренды земельных участков»

Распоряжение заместителя мэра — председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска от 28.11.2017 N 504-02-1777/17 «Об утверждении примерной формы договора безвозмездного пользования земельным участком»

  
Нормативные документы, по определению размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков:

Постановление Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 г. N 517-ПП «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области»

Постановление Правительства Иркутской области от 01.12.2015 N 601-пп «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена»

Постановление администрации города Иркутска от 21.07.2015 № 031-06-697/5 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска»

Постановление мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 «Об утверждении Порядка определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск»

Постановление администрации г. Иркутска от 20 ноября 2018 г. № 031-06-1021/8 «Об утверждении коэффициента (Ка), учитывающего размер уровня инфляции на 2019 год»

Формы документов, образцы заявлений, платежных поручений, реквизиты

Новости, объявления, важные сообщения

Уважаемые арендаторы земельных участков!

Информируем Вас, что арендную плату за IV квартал 2019 года необходимо внести:

— до 10 ноября 2019 года — по договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

— до 15 ноября 2019 года — по договорам аренды земельных участков, находящимся в муниципальной собственности города Иркутска.

В противном случае, будут начисляться пени в размере 0,1 % от невнесенной суммы платежа, вплоть до полного погашения задолженности.

Во избежание образования задолженности, а также начисления пени, КУМИ г. Иркутска настоятельно рекомендует внести оплату в указанный срок!

Информируем Вас, что арендную плату  по договорам аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска, за III квартал 2019 года необходимо внести до 15 сентября 2019 года.

В противном случае, будут начисляться пени в размере 0,1 % от невнесенной суммы платежа, вплоть до полного погашения задолженности.

Во избежание образования задолженности, а также начисления пени, КУМИ г. Иркутска настоятельно рекомендует внести оплату в указанный срок.

Уважаемые арендаторы земельных участков!

Информируем Вас, что арендную плату по договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за III квартал 2019 года необходимо внести до 10 августа 2019 года.

В противном случае, будут начисляться пени в размере 0,1 % от невнесенной суммы платежа, вплоть до полного погашения задолженности. 

Во избежание образования задолженности, а также начисления пени, КУМИ г. Иркутска настоятельно рекомендует внести оплату в указанный срок.

Уважаемые арендаторы/пользователи земельных участков!

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска информирует, что ввиду большого количества договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, соглашений об установлении сервитута в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, подлежащих передаче в соответствии с положениями Закона Иркутской области от 18.12.2014 № 162-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Иркутской области и Правительством Иркутской области», министерством имущественных отношений Иркутской области продлен срок передачи документации по указанным договорам аренды (безвозмездного пользования) земельных участков, соглашениям об установлении сервитутов в КУМИ г. Иркутска до 6 марта 2019 года

Вниманию Арендаторов земельных участков! Изменение реквизитов для перечисления арендной платы!

Арендная плата за 2019 год вносится на следующие реквизиты:

— по договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена:

Отделение Иркутск г. Иркутск

Р/с 40101810250048010001

БИК 042520001

ИНН 3849057115 КПП 384901001

ОКТМО 25701000

КБК 90911105012041000120

Получатель – УФК по Иркутской области (для КУМИ)

— по договорам аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г.Иркутска:

Отделение Иркутск г. Иркутск

Р/с 40101810250048010001

БИК 042520001

ИНН 3849057115 КПП 384901001

ОКТМО 25701000

КБК 90911105024041000120

Получатель – УФК по Иркутской области (для КУМИ)

Вниманию Арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена! Срок оплаты за I квартал 2019 года будет перенесен.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска информирует Арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена: учитывая, что внесение арендной платы за использование указанных земельных участков за I квартал текущего года производится Арендаторами в соответствии с условиями договора аренды земельного участка — 10 числа второго месяца (10 февраля), во избежание начисления Арендаторам пени, срок оплаты за I квартал 2019 года будет перенесен на третий, четвертый месяцы текущего года

Подробно >> 

Уважаемые арендаторы/пользователи земельных участков!

Информируем Вас, что  плату по договорам аренды земельных участков, соглашениям об установлении сервитутов на части земельных участков, заключенным с юридическими лицами и физическими лицами, зарегистрированными в установленном порядке и осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальными предпринимателями), за IV квартал 2018 года необходимо внести не позднее 15 ноября 2018 года.

В противном случае, будут начисляться пени в размере 0,1 % от невнесенной суммы платежа, вплоть до полного погашения задолженности.

Во избежание образования задолженности, а также начисления пени, настоятельно рекомендуем внести оплату в указанный срок.

«Арендаторы земельных участков! Будьте ответственны или…» (несоблюдение условий договора аренды земельного участка и их последствия)

Важным и ценным ресурсом для экономики нашего государства являются его многочисленные земли. Участки земли – это источник продуктов питания и успешной предпринимательской деятельности. Одной из форм возникновения права на землю является предоставление земельных участков в аренду, с вытекающим впоследствии заключением договора аренды земельного участка. Для того чтобы процесс аренды земельного участка для сторон по договору аренды проходил спокойно, следует четко понимать, какие права и обязанности возникают у каждой из них, как на деятельность Арендатора на земельном участке может влиять собственник участка – Арендодатель

Подробно >> 

Уважаемые пользователи!

Информируем Вас, что платеж за землю по соглашениям об установлении сервитутов на части земельных участков, заключаемым с юридическими лицами, физическими лицами, зарегистрированными в установленном порядке и осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальными предпринимателями) за III квартал 2018 года необходимо внести до 15 сентября 2018 года. В противном случае, будут начисляться пени в размере 0,1 % от невнесенной суммы платежа, вплоть до полного погашения задолженности.

Во избежание образования задолженности, а также начисления пени, настоятельно рекомендуем внести оплату в указанный срок.

Уважаемые арендаторы/пользователи!

Информируем Вас, что  платеж за землю по договорам аренды земельных участков, заключаемым с юридическими лицами, физическими лицами, зарегистрированными в установленном порядке и осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальными предпринимателями) за III квартал 2018 года необходимо внести до 15 сентября.

Уважаемые арендаторы/пользователи! 

Обращаем Ваше внимание, что в соответствии со статьей 21.3. Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» (далее – Федеральный закон от 27.07.2010 № 210-ФЗ) введена в действие государственная информационная система о государственных и муниципальных платежах (далее – ГИС ГМП), предназначенная для размещения и получения информации об уплате физическими и юридическими лицами платежей, являющихся источниками формирования доходов бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. 

Функционирование ГИС ГМП осуществляется с применением в системе уникальных идентификаторов начислений (УИН), состоящих из 25 символов. В расчетах платежей за землю, выданных Вам, представлен УИН, который необходимо указывать в платежном документе при оплате, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2010 № 210-ФЗ и правилами, установленными приказом Министерства финансов Российской Федерации № 107н от 12.11.2013. Использование УИН при внесении платежей позволит Вам упростить процедуру осуществления платежа, не допустить ошибок при указании реквизитов, а также использовать информацию о проведенных Вами финансовых операциях. 

Учитывая изложенное, в целях соблюдения требований, установленных вышеуказанными нормативно-правовыми актами Российской Федерации, при осуществлении очередных платежей по Договору Вам надлежит указывать в платежных документах УИН.

Уважаемые арендаторы/пользователи!

Информируем Вас, что платежи за землю уплачиваются равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября – по договорам аренды земельных участков/соглашениям об установлении сервитута, заключаемым с юридическими лицами, физическими лицами, зарегистрированными в установленном порядке и осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальными предпринимателями), 15 июня – по договорам аренды земельных участков/соглашениям об установлении сервитута, заключаемым с физическими лицами

За дополнительной информацией обращаться по телефонам (3952) 52-00-77, 52-00-78

Договор аренды земельного участка без проведения торгов — Услуга

Досудебный (внесудебный) порядок обжалования решений

и действий (бездействия) органа, предоставляющего

государственную услугу, МФЦ, организаций, указанных в части

1.1 статьи 16 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ

«Об организации предоставления государственных и

муниципальных услуг», а также их должностных лиц,

государственных служащих, работников

1. Заявители имеют право на обжалование действий (бездействия) и решений, осуществляемых и принятых в ходе предоставления государственной услуги в досудебном (внесудебном) порядке.

2. Предмет досудебного (внесудебного) обжалования:

Заявитель может обратиться с жалобой, в том числе в следующих случаях:

— нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении государственной услуги, запроса, указанного в статье 15.1 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг;

нарушение срока предоставления государственной услуги. В указанном случае досудебное (внесудебное) обжалование заявителем решений и действий (бездействия) МФЦ, его работника возможно в случае, если на МФЦ, решения и действия (бездействие) которого обжалуются, возложена функция по предоставлению соответствующей государственной услуги в полном объеме в порядке, определенном частью 1.3 статьи 16 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»;

— требование у заявителя документов или информации либо осуществления действий, представление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Воронежской области для предоставления государственной услуги;

— отказ в приеме документов, представление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Воронежской области для предоставления государственной услуги, у заявителя;

— отказ в предоставлении государственной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Воронежской области. В указанном случае досудебное (внесудебное) обжалование заявителем решений и действий (бездействия) МФЦ, его работника возможно в случае, если на МФЦ, решения и действия (бездействие) которого обжалуются, возложена функция по предоставлению соответствующей государственной услуги в полном объеме в порядке, определенном частью 1.3 статьи 16 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»;

— требование с заявителя при предоставлении государственной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Воронежской области;

— отказ Департамента, должностного лица Департамента, МФЦ, его работников, привлекаемых организаций или их работников в исправлении допущенных ими опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений. В указанном случае досудебное (внесудебное) обжалование заявителем решений и действий (бездействия) МФЦ, его работников возможно в случае, если на МФЦ, решения и действия (бездействие) которого обжалуются, возложена функция по предоставлению соответствующей государственной услуги в полном объеме в порядке, определенном частью 1.3 статьи 16 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»;

— нарушение срока или порядка выдачи документов по результатам предоставления государственной услуги;

— приостановление предоставления государственной услуги, если основания приостановления не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Воронежской области. В указанном случае досудебное (внесудебное) обжалование заявителем решений и действий (бездействия) МФЦ, его работников возможно в случае, если на МФЦ, решения и действия (бездействие) которого обжалуются, возложена функция по предоставлению соответствующей государственной услуги в полном объеме в порядке, определенном частью 1.3 статьи 16 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг;

— требование у заявителя при предоставлении государственной услуги документов или информации, отсутствие и (или) недостоверность которых не указывались при первоначальном отказе в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, либо в предоставлении государственной услуги, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». В указанном случае досудебное (внесудебное) обжалование заявителем решений и действий (бездействия) МФЦ, его работников возможно в случае, если на МФЦ, решения и действия (бездействие) которого обжалуются, возложена функция по предоставлению государственной услуги в полном объеме в порядке, определенном частью 1.3 статьи 16 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».

3. Информирование заявителей о порядке обжалования решений и действий (бездействия) органов, предоставляющих государственные услуги, их должностных лиц, МФЦ, привлекаемых организаций, их должностных лиц и работников осуществляется посредством размещения информации на стендах в местах предоставления государственных услуг, на их официальных сайтах, на Едином портале государственных и муниципальных услуг (функций) и портале Воронежской области.

4. Исчерпывающий перечень оснований для оставления жалобы без ответа:

— наличие в жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностного лица, гражданского служащего, работника МФЦ, а также членов его семьи;

— отсутствие возможности прочитать какую-либо часть текста жалобы, данные о заявителе (фамилия, имя, отчество (при наличии) или наименование юридического лица и (или) адрес).

Департамент, должностное лицо Департамента, уполномоченные на рассмотрение жалобы, МФЦ, департамент цифрового развития Воронежской области сообщают заявителю об оставлении жалобы без ответа в течение 3 рабочих дней со дня регистрации жалобы, если данные о заявителе поддаются прочтению.

В случае если почтовый адрес заявителя не указан или не поддается прочтению, письменный ответ на бумажном носителе заявителю не направляется.

5. Основания для начала процедуры досудебного (внесудебного) обжалования.

5.1. Основанием для начала процедуры досудебного (внесудебного) обжалования является поступление жалобы в Департамент, МФЦ, в департамент цифрового развития Воронежской области, правительство Воронежской области, а также в привлекаемые организации. Жалоба подается в письменной форме на бумажном носителе, в электронной форме.

5.2. Жалоба на решения и действия (бездействие) Департамента, должностного лица Департамента, государственного служащего, руководителя Департамента, может быть направлена по почте, через МФЦ, с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», официального сайта Департамента, Единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) либо портала Воронежской области, а также может быть принята при личном приеме заявителя.

5.3. Жалоба на решения и действия (бездействие) МФЦ, его работника может быть направлена по почте, с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», официального сайта МФЦ, Единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) либо портала Воронежской области, а также может быть принята при личном приеме заявителя.

5.4. Жалоба на решения и действия (бездействие) привлекаемых организаций, а также их работников может быть направлена по почте, с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», официальных сайтов этих организаций, Единого портала государственных и муниципальных услуг (функций), портала Воронежской области, а также может быть принята при личном приеме заявителя.

5.5. Жалоба должна содержать:

— наименование органа, предоставляющего государственную услугу (департамент), должностного лица Департамента либо государственного служащего, МФЦ, его руководителя и (или) работника, привлекаемых организаций, их руководителей и (или) работников, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;

— фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;

— сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) Департамента, должностного лица Департамента либо государственного служащего, МФЦ, работника МФЦ, привлекаемых организаций, их работников;

— доводы, на основании которых заявитель не согласен с решением и действием (бездействием) Департамента, должностного лица Департамента либо государственного служащего, МФЦ, его работников, привлекаемых организаций, их работников. Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.

6. Заявитель вправе получить информацию и документы, необходимые для обоснования и рассмотрения жалобы.

7. Исполнительные органы государственной власти Воронежской области и должностные лица, которым может быть адресована жалоба заявителя в досудебном (внесудебном) порядке.

7.1. Жалобы на решения и действия (бездействие) руководителя Департамента подаются в правительство Воронежской области.

7.2. Жалобы на решения и действия (бездействие) работника МФЦ подаются руководителю МФЦ.

7.3. Жалобы на решения и действия (бездействие) МФЦ подаются в департамент цифрового развития Воронежской области или должностному лицу, уполномоченному нормативным правовым актом Воронежской области.

7.4. Жалобы на решения и действия (бездействие) работников привлекаемых организаций подаются руководителям этих организаций.

8. Сроки рассмотрения жалобы:

Жалоба, поступившая в Департамент, МФЦ, департамент цифрового развития Воронежской области, в привлекаемые организации, либо в правительство Воронежской области, подлежит рассмотрению в течение пятнадцати рабочих дней со дня ее регистрации, а в случае обжалования отказа Департамента, МФЦ, привлекаемых организаций в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений — в течение пяти рабочих дней со дня ее регистрации.

9. Результат досудебного (внесудебного) обжалования применительно к каждой процедуре либо инстанции обжалования.

9.1. По результатам рассмотрения жалобы принимается одно из следующих решений:

1) жалоба удовлетворяется, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Воронежской области;

2) в удовлетворении жалобы отказывается.

9.2. В удовлетворении жалобы отказывается в следующих случаях:

1) наличие вступившего в законную силу решения суда, арбитражного суда об отказе в удовлетворении жалобы о том же предмете и по тем же основаниям;

2) подача жалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленном законодательством;

3) наличие решения по жалобе, принятого ранее департаментом в соответствии с требованиями Закона Воронежской области от 26.04.2013 N 53-ОЗ «Об особенностях подачи и рассмотрения жалоб на нарушение порядка предоставления государственных услуг в Воронежской области» в отношении того же заявителя и по тому же предмету жалобы;

4) если обжалуемые действия являются правомерными.

9.3. Не позднее дня, следующего за днем принятия решения, указанного в пункте 5.9.1 Административного регламента, заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.

В случае признания жалобы подлежащей удовлетворению в ответе заявителю дается информация о сроках устранения выявленных нарушений, в том числе сроках предоставления результата государственной услуги, информация о действиях, осуществляемых Департаментом, МФЦ либо привлекаемой организацией, в целях незамедлительного устранения выявленных нарушений при оказании государственной услуги, информация о дальнейших действиях, которые необходимо совершить заявителю в целях получения государственной услуги, а также приносятся извинения за доставленные неудобства.

В случае признания жалобы не подлежащей удовлетворению в ответе заявителю даются аргументированные разъяснения о причинах принятого решения, а также информация о порядке обжалования принятого решения.

9.4. В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо, работник, наделенные полномочиями по рассмотрению жалоб в соответствии с пунктом 5.7  Административного регламента, незамедлительно направляют имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

10. Решение, принятое по результатам рассмотрения жалобы, может быть обжаловано в вышестоящий орган (должностному лицу). Заявитель вправе обжаловать решение по жалобе в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.

11. Перечень нормативных правовых актов, регулирующих порядок досудебного (внесудебного) обжалования решений и действий (бездействия):

1) Федеральный закон от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»;

2) Постановление Правительства Российской Федерации от 20.11.2012 N 1198 «О федеральной государственной информационной системе, обеспечивающей процесс досудебного (внесудебного) обжалования решений и действий (бездействия), совершенных при предоставлении государственных и муниципальных услуг»;

3) Закон Воронежской области от 26.04.2013 N 53-ОЗ «Об особенностях подачи и рассмотрения жалоб на нарушение порядка предоставления государственных услуг в Воронежской области».

12. Размещение информации о порядке обжалования решений и действий (бездействия), совершенных при предоставлении государственной услуги.

Информация, указанная в настоящем разделе, подлежит обязательному размещению на Едином портале государственных и муниципальных услуг (функций), на портале Воронежской области.

Аренда муниципальной земли и имущества

договоров аренды и разрешений на сельское хозяйство | Земельный департамент штата Аризона

Фермерская аренда

Фермерская аренда рассчитана на максимальный 10-летний срок и может быть продлена с предпочтением нынешнего арендатора. Уведомление будет отправлено арендатору за 90–120 дней до истечения срока аренды. Аренда сельскохозяйственных угодий предоставляется на орошаемых землях, предназначенных для выращивания поливных культур или овощей. Многолетние культуры, такие как сады или виноградники, как правило, не допускаются к использованию на Trust Land из-за их высокой возмещаемой стоимости улучшения.Аренда может предоставляться для преобразования неосвоенных земель в орошаемые сельскохозяйственные угодья на индивидуальной основе в зависимости от суммы возмещаемых улучшений, связанных с застройкой, местоположением, водными условиями и другими факторами, которые Департамент считает существенными. Аренда на застройку предоставляется на первоначальный срок в два года и может быть продлена на срок до 10 лет, если в застройке будет продемонстрирован адекватный прогресс.

Сельское хозяйство SLUP

Особые разрешения на землепользование (SLUP) отличаются от договоров аренды тем, что, как правило, они выдаются на более короткий срок, могут быть отменены любой стороной, а возмещаемые улучшения не допускаются.SLUP редко используются в особых обстоятельствах, таких как сельскохозяйственная деятельность вместо институциональной аренды земли, которая, как ожидается, будет использоваться в коммерческих целях в ближайшем будущем.

Разрешения на пасеки

Пчеловодство разрешено на подопечных землях путем выдачи специального разрешения на землепользование для пасек. ASLD настаивает на наличии буферов между разными получателями разрешений (две мили) и потенциального контакта с людьми. Большинство разрешений на пасеку выдается в отдаленных районах штата и во много раз превышает существующий договор аренды пастбища.Подробную информацию о процессе выбора участка и подачи заявки можно найти здесь

Администрация аренды

Секция сельскохозяйственной аренды управляет арендными договорами и разрешениями на сельскохозяйственное использование, которые выдает Земельный департамент для земель государственного фонда.

• Государственный трест Земля может быть сдана в аренду для ведения сельского хозяйства (ведения сельского хозяйства) на срок не более десяти лет в соответствии с законом. Возобновление аренды зависит от соблюдения арендатором условий аренды.
• Новый договор аренды незастроенной земли ограничен двухлетним договором аренды под застройку. Продление двухлетнего договора аренды может произойти, если арендатор выполнил условия аренды и договор аренды получил существенное развитие.
• Улучшения — Любое временное или постоянное улучшение, помещенное в государственную сельскохозяйственную аренду, должно быть одобрено Земельным департаментом до размещения. Компенсация за утвержденные постоянные улучшения в случае принятия или продажи предусмотрена законом и будет оцениваться по оценочной стоимости во время действия или по взаимному соглашению сторон.
• Арендные ставки — Счета по аренде сельскохозяйственной продукции выставляются ежегодно. Департамент использует сельскохозяйственные угодья в качестве механизма дифференциации договоров аренды. Ставка обрабатываемой земли зависит от площади фермы. Арендная плата за сельскохозяйственную аренду Министерством подлежит ежегодной переоценке.

Администрация выдачи разрешений на пасеки

Выдача разрешений на пасеки (пчеловодство) является частью Программы сельскохозяйственного лизинга.

• Если организация желает разместить улей (и) на землях государственного фонда, необходимо получить специальное разрешение на землепользование в Земельном департаменте для получения разрешения на пасеку (пчелы).
• Процесс выбора местоположения участка и подачи заявки доступен здесь [ссылка на .pdf]

Сторонам, заинтересованным в аренде подопечных земель для сельскохозяйственных целей, рекомендуется связаться со специалистом по сельскохозяйственному лизингу для получения более подробной информации. Свяжитесь с отделом сельского хозяйства: [адрес электронной почты защищен]

Продажа недвижимости

Добро пожаловать в магазин излишков имущества Департамента транспорта штата Нью-Йорк

Департамент транспорта штата Нью-Йорк (NYSDOT) предлагает на продажу недвижимость и права собственности, которые изначально были приобретены для транспортных целей, но больше не нужны.Это называется «прибавочная собственность». Избыточное имущество предлагается на продажу соседним землевладельцам, другим государственным организациям и широкой публике. Излишки собственности могут включать пустующие земли, а также земли, улучшенные за счет зданий или других построек. Некоторые объекты недвижимости продаются в результате любого запроса от заинтересованного покупателя, а некоторые объекты недвижимости продаются, поскольку Департамент полиции штата Нью-Йорк (NYSDOT) определил, что этот участок больше не нужен для перевозки.

Чтобы просмотреть отдельные участки и строения, доступные в настоящее время для продажи, щелкните интересующий регион на карте или текстовые ссылки выше.Недвижимость, доступная для публичной продажи, также будет рекламироваться на веб-сайте Управления общих служб штата Нью-Йорк по излишкам земли и недвижимости для продажи или аренды по адресу https://nysstore.com/. Если вас интересует конкретная посылка, загрузите и заполните заявку.

КАК NYSDOT ПРОДАЕТ СОБСТВЕННОСТЬ

NYSDOT может иметь собственность, которая не нужна ни для каких транспортных целей в настоящее время или в будущем. NYSDOT может продать эту избыточную собственность тремя способами: путем передачи права собственности заинтересованному государственному юридическому лицу, продажи непосредственно соседнему землевладельцу по справедливой рыночной стоимости и предложения собственности широкой публике на открытом аукционе.Продажа посылки начинается с подачи заявки от потенциального покупателя. После отправки заполненной заявки вы получите электронное письмо и последующий телефонный звонок. Только после проведения тщательной оценки может быть принято решение о том, требуется ли имущество для транспортных целей.

ПРОДАЖА ПОСЛЕДУЮЩИМ ЗЕМЕЛЬНИКАМ: Излишки земельных участков, которые обеспечивают выход на шоссе к прилегающему землевладельцу, обычно могут быть проданы только этому землевладельцу, прилегающему к нему.Если вас интересует участок, примыкающий только к вашей собственности, и этот участок больше не нужен для транспортных целей, объект может быть продан непосредственно вам по справедливой рыночной стоимости, основанной на оценочной стоимости NYSDOT. При ведении дел с Нью-Йорком от покупателей может потребоваться заполнение других документов.

ПРОДАЖА ГОСУДАРСТВЕННЫМ ЛИЦАМ: Государственным предприятиям предоставляется возможность приобретать определенную избыточную собственность. Оплата оценочной стоимости требуется, за исключением тех случаев, когда предполагаемое использование посылки предназначено для перевозки или других соответствующих общественных целей, когда она может быть продана по цене ниже оценочной стоимости.

ПУБЛИЧНЫЙ АУКЦИОН: На открытом аукционе избыточная собственность продается участнику, предложившему самую высокую цену, в соответствии с объявленными условиями. Депозит для заявки требуется во время аукциона, а оставшаяся выручка подлежит оплате при закрытии.

ЦЕНА ПОКУПКИ: Справедливая рыночная стоимость лишних участков устанавливается посредством оценки, подготовленной NYSDOT или от ее имени.

УТВЕРЖДЕНИЕ ТРЕТЬИХ СТОРОН: Продажа излишков недвижимости обычно подлежит утверждению Федеральным управлением автомобильных дорог, Управлением генерального прокурора штата Нью-Йорк, Управлением финансового контролера штата Нью-Йорк и, иногда, другими регулирующими органами.

ДОГОВОР: Все имущество передается в соответствии с Актом о прекращении прав, подготовленным Управлением генерального прокурора штата Нью-Йорк. Штат не предоставляет справку о праве собственности или экологическую оценку объекта.

ОБЯЗАННОСТИ ПОКУПАТЕЛЯ: Поскольку вся недвижимость продается «как есть», потенциальным покупателям настоятельно рекомендуется проявлять должную осмотрительность при изучении фактов об интересующей их собственности, включая право собственности, налоговые ставки, зонирование, коммунальные услуги и коды. .Покупатели могут нести ответственность за расходы на подготовку участка к продаже, включая затраты на оценку, обследование и составление карт, подготовленных в соответствии со стандартами NYSDOT.

ДОГОВОР НА ПРОДАЖУ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ: Как и при покупке частной недвижимости, покупатель должен будет подписать договор, подписанный покупателем и NYSDOT (в качестве продавца) и, в зависимости от стоимости проданного имущества, Управлением Генеральный прокурор штата Нью-Йорк и Управление финансового контролера штата Нью-Йорк.

ОПЛАТА: Депозит в размере 10%, а также оплата за окончательную покупку лишней посылки должны быть в форме заверенного чека или кассового чека без исключений. Персональные чеки и наличные не принимаются.

ЗАКРЫТИЕ: Закрытие и передача права собственности могут быть продлены по усмотрению NYSDOT, чтобы дать покупателю время для организации финансирования. NYSDOT предоставит документ при закрытии в обмен на оплату остатка покупной цены.

25.06.2019

Аквакультура Аренда затопленных земель / Аквакультура / Сельское хозяйство / Дом

В настоящее время аквакультура на суверенных затопленных землях состоит почти исключительно из выращивания твердых моллюсков, устриц и живых камней.Суверенитет затопленных земель простирается на 3 морских мили от берега Атлантического океана и на 9 морских миль от берега в Мексиканском заливе. Морская миля определяется как 6076,11549 футов.

Пригодность места для аренды

FDACS определил 26 зон использования аквакультуры или арендованных территорий с высокой плотностью застройки в 10 прибрежных округах: Бревард, Шарлотт, Коллиер, Дикси, Франклин, Индиан-Ривер, Ли, Леви, Волусия и Вакулла. Заявители могут подать заявку на получение участков в существующих зонах использования аквакультуры или предложить новые места.Новые назначенные места будут оцениваться, чтобы избежать участков с водорослями, твердым дном и рифами или зарослями моллюсков. Аренда аквакультуры моллюсков должна осуществляться в утвержденных или условно утвержденных районах промысла моллюсков. Дополнительные ограничения на снасти или методы производства могут применяться в критических местообитаниях исчезающих видов.

Заявление и сборы

Перед тем, как подать заявку на суверенитетную аренду затопленных земель, свяжитесь с FDACS по телефону (850) 617-7600 или по электронной почте Denise.Walsh@FDACS.губ. Чтобы подать заявку на аренду:

Кроме того, вы должны подать заявление на получение свидетельства о регистрации аквакультуры. Как арендатор вы соглашаетесь соблюдать Лучшие практики управления аквакультурой [ 714,5 кБ ] .

Комплексная проверка

После получения заявки на аренду нового участка, она будет подвергнута комплексной проверке, которая может занять шесть месяцев и более.В рамках процесса проверки сотрудники FDACS проведут обзор ресурсов, чтобы определить, подходит ли участок для сдачи в аренду. Если установлено, что сайт соответствует требованиям 18-21 Административного кодекса Флориды, заявление публикуется в газете, и оно проходит всестороннюю проверку несколькими агентствами. Наконец, любая аренда находящихся в государственной собственности затопленных земель должна быть санкционирована губернатором и Кабинетом министров в их роли Попечительского совета Целевого фонда внутреннего благоустройства.

Материалы семинара для заявителей по устрицам округа Франклин

Материалы семинаров для заявителей на аренду устриц округа Франклин 4-5 марта 2020 г. теперь доступны на веб-сайте по аквакультуре моллюсков Университета Флориды. Повестка дня, раздаточные материалы и копии всех презентаций находятся на сайте. Видео презентаций доступны на странице видео сайта и на YouTube.

Арендная плата за аренду

Маркеры аренды

Буквенный знак размером 3 фута на 3 фута необходим для обозначения определенных точек в зонах использования аквакультуры и отдельные участки в аренде, как правило, углы и точки по периметру.Углы, для которых не требуется этот тип маркера, должны быть отмечены столбиком из ПВХ с указанием географического положения столба относительно его положения в договоре аренды и номера участка или номера аренды в 2-дюймовых черных полях. См. Pdf-файл с примером арендуемого маркера в столбце ресурсов программы справа, где приведены примеры графических изображений.

Аудиты

Каждый год в январе арендаторам аквакультуры направляется форма аудита (аудит моллюска [] или аудит Live Rock [], в зависимости от того, что подходит) для заполнения.

Карты доступности арендных участков аквакультуры

Карты доступности арендных участков аквакультуры показывают существующие участки, которые в настоящее время доступны для аренды. Карты актуальны на дату создания, но наличие участков может часто меняться. Чтобы узнать актуальную информацию, позвоните (850) 617-7600 или напишите по адресу [email protected].

Выберите карту ниже, чтобы просмотреть карту в полный размер со ссылками:

Владение и аренда сельскохозяйственной недвижимости

Владение и аренда сельскохозяйственной недвижимости

Земля является основным ресурсом, который отличает сельское хозяйство от большинства других видов бизнеса, поскольку он необходим для выращивания сельскохозяйственных культур и животноводства.Земля — ​​самый ценный актив на балансе большинства фермеров.

Сколько земли вам нужно и как вы ее приобретете — два наиболее важных решения для оператора фермы. Недостаток земли может ограничить эффективность других ресурсов, которые вы используете на ферме, и может серьезно ограничить вашу способность расширять свой бизнес в будущем. Наличие слишком большого количества земли может ограничить вашу способность эффективно ею управлять и вызвать проблемы с денежным потоком, которые ограничат вашу способность делать другие инвестиции.

Приобретение земли следует рассматривать с точки зрения контроля; управление может быть в форме собственности или аренды. Большинство фермеров считают желательным сочетание владения и аренды, особенно когда капитал ограничен.

Для многих новых фермеров, особенно в районах, где земля довольно дорогая, аренда земли часто является лучшим вариантом. Некоторые фермеры предпочитают владеть только своим домом и ограниченным количеством земли под сараи, хранилища урожая, навесы для техники, животноводческие помещения и другие улучшения недвижимого имущества.Затем они сдают в аренду большую часть своей земли для выращивания сельскохозяйственных культур, что позволяет им гибко регулировать размер своей фермы в зависимости от условий.

Владение землей имеет следующие преимущества:

• Это устраняет неопределенность потери аренды и влияние, которое могло бы оказать на общую деятельность.
• Накопленная доля в земле является отличным источником залога для получения ссуды.
• Решения об управлении землей, включая выбор предприятия, методы сохранения и использование почвенных добавок, являются исключительным выбором собственника.
• Земля обеспечивает защиту от инфляции в долгосрочной перспективе.
• Это гарантирует, что оператор получит выгоду от труда и инвестиций, сделанных в улучшения.

Владение землей также имеет некоторые недостатки:

• Выплата основной суммы долга и процентов, связанных с покупкой земли, может создать проблемы с движением денежных средств и ограничить возможность совершения других покупок. Ограничение размера оборотного капитала может серьезно повлиять на потенциальную прибыльность начинающего фермера с ограниченным капиталом.
• Земля имеет более низкую доходность по сравнению со многими другими видами использования капитала, такими как машины, животноводство и годовые производственные затраты,
• Попытка владеть всей землей, используемой на ферме, может ограничить ее размер, который неэффективен и не может использовать новые технологии эффективно.

Аренда земли имеет следующие преимущества:

• Когда капитал не связан с покупкой земли, его можно использовать для покупки других важных активов, включая оборудование, домашний скот и ежегодные производственные затраты.
• Многим новым и начинающим фермерам может не хватать управленческих навыков, которые могут быть предоставлены знающим домовладельцем (который во многих случаях ранее обрабатывал землю).
• Поскольку большинство договоров аренды являются краткосрочными (часто только на один год), изменения в размере или местонахождении бизнеса могут быть довольно легко осуществлены путем отказа от старых договоров аренды или сдачи в аренду другой земли.
• Аренда является более гибким финансовым обязательством, чем ипотека, и ее можно пересматривать каждый раз при продлении аренды.

Аренда земли также имеет недостатки:

• Поскольку большинство договоров аренды являются краткосрочными, существует неопределенность в отношении того, может ли арендованная земля быть полностью или частично потеряна в довольно короткие сроки и как это может повлиять на будущее бизнеса.
• Арендодатели часто не хотят улучшать землю или здания на арендованной собственности. Арендаторы обычно не могут оправдать внесение улучшений из-за неопределенности относительно будущего контроля.
• Если земля не находится в собственности, капитал можно накапливать только в технике, животноводстве или сбережениях. Это может ограничить возможности фермеров занимать деньги для реинвестирования в свой бизнес.

Нет явных преимуществ владения сельскохозяйственной недвижимостью перед арендой. Контроль, вероятно, является наиболее важным фактором и во многом зависит от индивидуальной операции.Сбалансированное сочетание земли, находящейся в собственности и в аренде, важно для эффективного использования имеющейся рабочей силы, техники и капитала, не создавая чрезмерных финансовых рисков для вашего бизнеса.

Аренда сельскохозяйственной недвижимости

По данным сельскохозяйственной переписи 2012 года, арендованные сельхозугодья составляют 31 процент всех сельскохозяйственных угодий в Пенсильвании. Аренда сельскохозяйственной недвижимости может обеспечить легкий доступ для начинающих производителей или опытных фермеров, желающих расширить свое производство.

Многие кредиторы могут потребовать от новых производителей сдавать в аренду сельхозугодья, чтобы развить и продемонстрировать навыки, необходимые для того, чтобы сделать большой шаг по покупке своей собственной фермы. Для многих производителей цель может заключаться в том, чтобы в конечном итоге стать собственником сельскохозяйственных угодий.

В данной публикации представлен обзор различных вопросов аренды земли, с которыми сталкиваются землевладельцы и арендаторы сельскохозяйственных земель, поднимаются вопросы, важные как с точки зрения землевладельца, так и фермера-арендатора, а также дается краткий обзор вопросов, связанных с покупкой земли.Экономические аспекты того, покупать землю или сдавать ее в аренду, обсуждаться не будут; Вам следует тесно сотрудничать со своим кредитором, чтобы определить, является ли покупка сельскохозяйственных земель правильным шагом для вашего фермерского хозяйства.

Что такое аренда?

Аренда — это юридически закрепленный договор, позволяющий собственнику недвижимого имущества, оборудования и / или домашнего скота передать право на использование этого имущества лицу в обмен на аренду. Договор аренды определяет права между домовладельцем и арендатором и определяет, как будут действовать отношения арендодателя и арендатора.

Для того чтобы договор аренды считался действительным, необходимо четыре основных элемента:

• договор
• положение об оплате или «размер причитающейся арендной платы»
• передача прав на использование и владение, а также контроль над имуществом арендатору.
• намерение передать права на использование, владение и контроль над собственностью обратно арендодателю после прекращения аренды

Договор аренды, демонстрирующий эти четыре элемента, будет считаться действительным. Обратите внимание, что «письменный» не является обязательным элементом; Хотя этот вопрос будет изучен дополнительно, письменный договор аренды содержит запись об условиях, согласованных в договоре аренды.

Типы аренды

Арендодатели и арендаторы могут выбирать из множества типов аренды в зависимости от их целей. Между арендодателями и арендаторами распространены три договоренности: аренда за наличные, гибкая аренда и аренда долей. Стороны захотят выбрать лучшее, что соответствует их потребностям.

Аренда за наличный расчет

По договору аренды за наличный расчет или по фиксированному договору аренды за наличный арендатор платит арендодателю либо денежную сумму за акр, либо единовременную выплату за права использования земли и других ресурсов фермы.Землевладельцы, заключившие договор аренды, не должны беспокоиться ни о типах выращиваемых культур, ни о размере производственных затрат, ни о колебаниях цен и урожайности.

Для арендатора аренда за наличный расчет позволяет арендатору принимать все управленческие решения, дает арендатору стимул для получения максимально возможной прибыли и позволяет арендатору удерживать непредвиденную прибыль от повышения доходности или повышения цен.

Рабочие листы, доступные через такие организации, как AgLease101.org, могут помочь обеим сторонам в расчете справедливой арендной ставки.

Аренда за наличный расчет — безусловно, самый распространенный вид аренды, используемый фермерами в Пенсильвании.

Гибкая аренда

Гибридная аренда с наличной оплатой — это аренда с гибкой денежной арендой или гибкая аренда. Гибкая аренда похожа на аренду за наличные в том смысле, что арендодатель взимает с арендатора сумму за акр.

В отличие от аренды за наличный расчет, арендная плата по гибкой арендной плате может колебаться в большую или меньшую сторону в зависимости от урожайности, рыночной цены или их комбинации. Гибкая аренда позволяет арендодателю получить прибыль, когда рыночные цены или урожайность увеличиваются в течение года урожая.Но взамен возможного увеличения арендных платежей домовладелец также проигрывает, когда рыночные цены или урожайность снижаются.

При гибкой аренде арендатор также получает выгоду от возможности более низких арендных платежей в годы с низкой доходностью или низкой ценой. Однако арендатор должен делить прибыль в годы с высокой доходностью или высокими ценами за счет более высоких арендных платежей.

Опять же, через AgLease101.org можно получить рабочие листы, которые помогут рассчитать справедливую арендную ставку с гибкими денежными средствами.

Использование этих видов аренды в последние годы увеличилось из-за высоких цен на сырьевые товары и более высоких урожаев многих сельскохозяйственных культур.

Аренда доли урожая

По договору аренды доли урожая арендатор выплачивает землевладельцу определенный процент от собранного урожая. В свою очередь, домовладелец разрешает арендатору использовать землю и может оплачивать определенный процент затрат на вводимые ресурсы.

Процент как урожая, так и отдельных расходов обычно определяется местными обычаями. Например, арендатор соглашается сдавать пай в аренду помещичьей ферме для выращивания кукурузы.

Условия такого договора аренды могут потребовать от арендатора отдать арендодателю 25 процентов урожая кукурузы, произведенного на его ферме, в обмен на использование фермы, а арендодатель оплатит 25 процентов затрат на сушку и гербициды.

Аренда сельскохозяйственных долей распространена на Среднем Западе и на юге США, но не очень широко используется в Пенсильвании.

Дополнительная информация об аренде

Для получения дополнительной информации об аренде, в том числе:

• подробный обзор преимуществ и недостатков аренды за наличные для любой стороны
• как установить гибкую арендную ставку

см. North Central Farm Комитет по расширению полномочий руководства, Фиксированные и гибкие соглашения об аренде наличными для вашей фермы (декабрь 2011 г.)

Письменная аренда по сравнению с устной арендой

Письменная аренда является обязательной в некоторых случаях в соответствии с Статутом Пенсильвании о мошенничестве.Этот закон требует, чтобы договоры аренды на срок более 3 лет были в письменной форме и подписаны, чтобы быть действительными, в то время как договоры аренды на срок менее 3 лет могут по-прежнему быть устными.

Например, предположим, что землевладелец устно соглашается сдать свою ферму арендатору на 3 года при том понимании, что договор аренды может быть продлен через год 3. Договор аренды будет действительным, поскольку договор аренды может быть заключен в течение 3 лет. Хотя договор аренды может быть продлен в конце трехлетнего периода, это не означает, что он будет продлен.

Но если землевладелец устно согласился сдать свою ферму арендатору на 6 лет, этот договор аренды должен быть заключен в письменной форме и подписан, чтобы быть действительным и иметь исковую силу в Пенсильвании.

Некоторые исключения из Положения о мошенничестве могут привести к принудительному исполнению недействительного устного договора аренды. Суды Пенсильвании разрешили в некоторых случаях отказаться от требования о письменной форме Статутом о мошенничестве. Суд Пенсильвании постановил оставить в силе недействительное устное соглашение в некоторых случаях, когда арендатор внес арендную плату, а арендодатель принимает эту арендную плату, признавая наличие договора аренды ( Blumer v.Дорфман, , 1972).

Например, предположим, что арендатор и землевладелец устно договорились об аренде фермы на 5 лет. Арендатор берет на себя ферму, вовремя платит арендную плату, а землевладелец принимает арендную плату. Таким образом, землевладелец не сможет утверждать, что устная аренда недействительна в соответствии со Статутом о мошенничестве.

Письменное соглашение, однако, обеспечивает большую правовую определенность как арендодателю, так и арендатору, особенно если срок аренды превышает 3 года, поскольку стороны не хотят полагаться на суд, чтобы признать их договор аренды исключением из Положения о мошенничестве.

Прекращение аренды

Стороны могут указать, как договор будет прекращен в договоре аренды. Это особенно важно, если арендатору требуется больше времени для освобождения помещения, чем позволяет закон штата.

Если в договоре аренды указано, как он должен быть расторгнут, необходимо соблюдать точную процедуру; суды традиционно не прощают сторон, которые не соблюдают надлежащие процедуры прекращения действия уведомления.

Например, если в договоре аренды указано, что уведомление должно быть отправлено «в письменной форме и доставлено заказным письмом в течение 6 месяцев до прекращения аренды», то уведомление должно быть отправлено заказным письмом в течение 6 месяцев после окончания аренды.

Образец письма о расторжении договора, которое может помочь арендодателям или арендаторам в расторжении договора аренды, можно найти по ссылке ниже.

Образец письма о расторжении договора

Если договор аренды не предусматривает процедуры расторжения, стороны должны соблюдать законы штата. В случаях, когда срок аренды истекает и арендодатель не желает продлевать срок действия договора аренды,

1. арендатор нарушил договор аренды или арендатор
2. не уплатил арендную плату для расторжения договора аренды, арендодатель должен будет предоставить надлежащую уведомление (стр.S. Ann. § 250.501 (а)). Если арендодатель желает расторгнуть договор аренды по любой из этих трех причин, то арендодатель должен уведомить не менее чем за 15 дней в письменной форме о расторжении договора аренды для всех договоров аренды сроком менее 1 года (PS Ann. § 250.501 (b) ). Для всех договоров аренды на срок более 1 года домовладелец должен уведомить за 30 дней в письменной форме о расторжении договора аренды. В законе штата нет аналогичных положений для арендаторов (P. S. Ann. § 250.501 (b)).

Поскольку по закону штата для прекращения аренды требуется уведомление только за 15–30 дней, арендаторам сельскохозяйственных участков, которым может потребоваться более 30 дней, чтобы освободить арендованное имущество, следует рассмотреть возможность включения процесса расторжения в договор аренды.Раздел 250.501 (e) действительно позволяет арендатору отказаться от установленного законом срока в договоре аренды.

Арендаторы хотели бы рассмотреть свои операции и потребности в оборудовании, чтобы определить, должен ли процесс прекращения договора быть более длительным, чтобы приспособиться к их сельскохозяйственной деятельности.

Выращивание сельскохозяйственных культур

Что произойдет, если договор аренды прекратится, а арендатор не сможет собрать урожай на арендованном участке? На этот вопрос можно ответить по-разному, в зависимости от типа выращиваемых культур, языка договора аренды и других факторов.

Лучший способ решить эту проблему — просто включить в аренду язык, который дает арендатору разумное время для сбора урожая после прекращения аренды, или аналогичный язык, позволяющий арендатору вернуться на арендованное имущество, чтобы собрать урожай. урожай после прекращения аренды.

Если в договоре аренды ничего не говорится о правах арендатора на выращивание сельскохозяйственных культур после прекращения аренды, то права арендатора на выращиваемые культуры будут зависеть от того, как договор аренды будет прекращен.Если аренда рассчитана на несколько лет и арендатор знает дату истечения срока аренды, арендатор не сможет собирать урожай, созревающий после истечения срока аренды (Am. Jur.2d Crops § 27, 2014).

Например, предположим, что договор аренды с арендатором прекращается 31 декабря, и он сажает урожай пшеницы, который нужно собрать в июне, через 6 месяцев после прекращения договора аренды. Поскольку арендатор знал дату прекращения аренды, традиционные правила не позволяют ему собирать урожай пшеницы.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок (и арендодатель, и арендатор не уверены в дате окончания), арендатор традиционно имеет право собирать урожай растущего урожая, при отсутствии соглашения об обратном ( Commonwealth v.Петерман , 1938). Это правило применяется к «урожаю, выращиваемому вне дома» или урожаю, растущему по окончании срока аренды. В Пенсильвании однолетние растения, которые завершают свой жизненный цикл за 1 год и которые производятся трудом арендатора, такие как пшеница, кукуруза и овощи, традиционно рассматриваются как «выращиваемые вне дома» культуры, к которым применимо правило ( Swanson против Карлсона , 1987). Суды Пенсильвании отклонили применение этого правила к посевам сена ( Reiff v. Reiff, 1870).

Улучшение / Оснащение

Оснащение — это личная собственность, прикрепленная к земле, которая рассматривается как неподвижная часть недвижимого имущества.Примеры приспособлений могут включать здания, участки для скота или подземные резервуары для хранения дизельного топлива и масла.

В Пенсильвании, если в договоре аренды не указано иное, арендаторы имеют право удалить те приспособления арендатора, которые необходимы для работы его / ее бизнеса, в конце срока аренды ( Cattie v. Joseph P. Cattie , 1961). . Конечно, арендатор не имеет права снимать приспособления, которые арендодатель разместил на участке.

Перед добавлением светильников в арендуемый объект недвижимости арендаторам следует подумать о составлении соглашения, в котором четко указывается, какие приборы принадлежат арендатору, что арендатор уберет их в конце срока аренды, а также условие, в которое имущество будет возвращено, когда приспособление удалено.Ранняя подготовка этого соглашения уменьшит потенциальные проблемы в будущем.

Надлежащая практика ведения хозяйства

Суды Пенсильвании рассматривают договоры сельскохозяйственной аренды как подразумеваемые обязанности, согласно которым арендатор использует надлежащие методы ведения хозяйства или надлежащие методы ведения сельского хозяйства на арендованной собственности ( Commonwealth v. Peterman , 1938). Хорошие методы земледелия сохраняют плодородие, полезность и ценность почвы (Гамильтон, 1990).

Например, предположим, что арендатор использует арендованное имущество для выращивания овощей и использует методы обработки почвы, которые вызывают эрозию почвы и потерю плодородия почвы.В этом примере арендатор не будет соответствовать требованиям надлежащей практики ведения хозяйства.

Но если арендатор использует надлежащие методы обработки почвы и следует плану управления питательными веществами на арендованном участке, то обязанность, требующая надлежащих методов ведения сельского хозяйства, выполнена. Обе стороны должны рассмотреть возможность четкого определения в договоре аренды того, что будет считаться передовой практикой ведения сельского хозяйства, чтобы ограничить возможные споры в будущем.

Ремонт

Часто возникает вопрос, кто несет ответственность за ремонт или техническое обслуживание, необходимое для содержания арендуемой собственности.Традиционно в Пенсильвании у домовладельца нет юридической обязанности ремонтировать арендованное имущество ( Hoy v. Holt , 1879). С другой стороны, от арендатора традиционно требовалось только произвести обычный ремонт сдаваемой в аренду собственности ( Hoy v. Holt , 1879).

Обычный ремонт — это ремонт, необходимый для поддержания арендованного имущества в рабочем состоянии. Согласно этой традиционной точке зрения, арендодатель не должен будет производить какой-либо ремонт сдаваемой в аренду собственности в течение срока аренды, а арендатор должен будет производить только те ремонтные работы, которые необходимы для поддержания арендованной собственности в рабочем состоянии — и все это в срок. за собственный счет арендатора.

Этот традиционный вид может быть изменен по договору аренды. Арендодатель и арендатор могут указать типы ремонта, который потребуется произвести арендодателю, а также уровень технического обслуживания, необходимого арендатору.

Например, в договоре аренды может быть указано, что арендодатель должен заменить сломанные заборы, а арендатор должен обеспечивать проходимость всех дорог. В соглашении об аренде также может быть указано, как арендатору будет выплачиваться компенсация за необходимый ремонт, например, получает ли арендатор вычет из арендной платы за ремонт или требуется ли арендодатель предоставлять материалы для ремонта, а арендатор вносит свой вклад в оплату труда.

Вступление в период аренды

Одна большая проблема, которая может возникнуть, — это когда домовладелец (или кто-либо от его имени) может или не может входить в арендуемую собственность. И арендаторы, и арендодатели должны четко определить ситуации, когда арендодатель может войти в арендованное имущество.

Это право входа может быть ограничено разумными периодами времени, когда домовладелец желает просмотреть операции по обработке почвы, посеву или уборке урожая. Арендаторы могут пожелать предоставить домовладельцу разумное время для входа в собственность для проведения ремонта.В то же время домовладельцы могут захотеть сохранить права на собственность для периодического использования в рекреационных целях, таких как охота, рыбалка или походы.

Одним из соображений для обеих сторон в процессе прекращения аренды является разрешение новым арендаторам на собственность после сбора урожая, но до того, как истечет текущий договор аренды. Это позволит новому арендатору начать обработку почвы или внесение удобрений до окончания срока аренды. Многие арендодатели могут захотеть включить такое положение в любой договор аренды, чтобы сгладить переход между арендаторами.

Хотя арендодатели и арендаторы могут не осознавать этого при заключении договора аренды, договоры аренды могут прекращаться, если обе стороны недовольны друг другом. Включение положения, дающего право новым арендаторам входить в ограниченное количество ситуаций, является одним из хороших способов решить и облегчить ситуацию, особенно если и нынешний арендатор, и домовладелец не общаются.

Страхование

Обе стороны захотят застраховать арендуемое имущество. Это хорошая деловая практика, которая защитит как арендодателя, так и арендатора от возможных претензий по ответственности.Арендодатель захочет застраховать все строения, расположенные на арендуемой собственности, для защиты от убытков. Арендатор захочет застраховать свое личное имущество, такое как инструменты и оборудование, находящееся на арендованном имуществе.

Страхование урожая будет зависеть от типа аренды арендодателя и доли арендатора. Если используется аренда с фиксированной денежной арендой или аренда с гибкой арендной платой, арендатор будет нести ответственность за страхование урожая. Арендодатель может захотеть включить в договор аренды пункт, чтобы гарантировать, что арендатор имеет минимальный уровень страхового покрытия урожая, чтобы арендатор мог платить арендную плату.Использование аренды доли урожая потребует от арендодателя и арендатора разделить стоимость страхового покрытия урожая в зависимости от процента урожая, принадлежащего каждой стороне. При индивидуальном фермерском контракте землевладелец должен будет застраховать весь урожай.

Неуплата арендной платы

Закон штата Пенсильвания разрешает продажу всего личного имущества арендатора, не освобожденного от налога, на арендуемой собственности для возмещения невыплаченной арендной платы (68 P. S. § 250.302). Имущество должно принадлежать арендатору, арендатор должен просрочить уплату арендной платы, и договор аренды должен быть окончен и расторгнут (68 P.S. § 250.302). Это может включать выращивание сельскохозяйственных культур. Продаваемая собственность должна быть оценена и продана шерифом (68 P. S. Ann. §§ 250.308-250.309). Если договор аренды не прекращается и арендатор не платит арендную плату, то арендодатель должен будет пройти судебный процесс, чтобы получить право продать личное имущество арендатора в арендованном помещении с целью взыскания невыплаченной арендной платы.

Процесс невыплаты арендной платы должен быть включен при заключении договора аренды. Процесс должен включать в себя адресацию на конкретном языке, если аренда считается поздней (это поздно: через 1 день или через 1 месяц?).И арендодатели, и арендаторы могут захотеть включить формулировку, требующую посредничества или арбитража для урегулирования этих споров. Во многих случаях использование посредничества или арбитража может разрешить споры быстрее, чем судебная система.

Арендная плата

Размер платы за аренду земли зависит от многих переменных. Часто домовладелец слышит, сколько арендатор платит за аренду другой земли, и считает, что ему следует взимать более высокую плату. Плата, которую может позволить себе производитель, зависит от нескольких факторов.К ним относятся, помимо прочего:

• Расстояние от домашней фермы
• Количество земли в аренде, а также размер и форма полей
• Предыдущее использование земли
• Тип почвы, структура и топография
• Доступ к орошению или права на воду

Чем ближе производитель находится к своей домашней ферме или базе, это напрямую влияет на стоимость земли. Перемещение сельскохозяйственной техники по дорогам общего пользования требует времени, а сельскохозяйственные шины не предназначены для использования на дорогах.При движении по дорогам с твердым покрытием они изнашиваются намного быстрее.

Если производителю необходимо проехать несколько миль со своим оборудованием, земля может быть не столь ценной для производителя. Например, арендовать 100 смежных акров земли более привлекательно для производителей сельскохозяйственных культур, чем 20–30 акров, если только эта земля не граничит с другой арендуемой землей. Для производителя садовых культур идеально подходят 10–20 акров, если есть доступ к воде для полива.

Для тех, кто планирует стратегию органического производства, предыдущее использование земли имеет решающее значение.Для получения сертификата органического происхождения на земле могут использоваться только утвержденные пестициды в течение 3 лет. Если производитель должен производить экологически чистые продукты в течение 3 лет, прежде чем получить сертификат, земля может оказаться не такой ценной, как земля, на которой ранее не использовались неутвержденные пестициды.

Знание типа, структуры и топографии почвы может повлиять на потенциальную стоимость аренды. Если рельеф имеет достаточно уклон, чтобы земля была пригодна только для выпаса скота, арендная плата не будет такой высокой, как более ровная земля, потенциально пригодная для выращивания садовых культур.

Общение между арендодателем и арендатором относительно арендной платы имеет решающее значение для успешных долгосрочных отношений. Если одна из сторон недовольна работой другой стороны, обсуждение проблем может привести к соглашению обеих сторон с условиями, таким образом сохраняя отношения.

Покупка сельскохозяйственной недвижимости

Покупка сельскохозяйственных земель — это долгосрочное решение, которое влияет как на платежеспособность, так и на ликвидность вашего бизнеса. Поскольку это очень важное решение, вы должны учитывать следующее, когда думаете о покупке определенного участка земли:

1. Оцените стоимость недвижимости, которую вы собираетесь приобрести, и ее потенциал получения дохода.Это должно включать оценку потенциальных рынков, стоимости производства, почв, топографии и климата.
2. Какое количество, размер и состояние любых построек на участке? Насколько они полезны для предприятий, которыми вы хотите заниматься? Если вы подумываете о животноводческом хозяйстве, есть ли там подходящие помещения для обработки и в каком состоянии ограждения? Если есть дом, подходит ли он для ваших целей?
3. Размер конкретной посылки имеет большое влияние на ее покупную цену.Небольшие фермы обычно продают гораздо больше за акр, чем более крупные фермы, потому что больше людей могло бы купить такую ​​собственность.
4. Близость к рынкам является очень важным фактором, поскольку она влияет на транспортные расходы и потенциальный доступ к потребителям.
5. Поскольку большинство людей, покупающих фермы, также будут жить на них, важно учитывать сообщество, в котором вы будете жить, и доступ к качественным услугам, включая школы, магазины, медицинское обслуживание, поставщиков сельскохозяйственных ресурсов и другую инфраструктуру (включая дороги, мосты , телекоммуникации и интернет-услуги).
6. Есть ли у земли конкурирующие виды использования? Если недвижимость находится недалеко от рекреационной или городской зоны или если она содержит ценные природные ресурсы, она обычно будет стоить дороже из-за этих других потенциальных возможностей использования.

Решая перейти от аренды к покупке сельхозугодий, вы должны сначала поговорить со своим кредитором или финансовым консультантом, чтобы определить, есть ли у вас финансовые ресурсы и прогнозируемый денежный поток для поддержки покупки недвижимости. Вы можете запросить последние несколько лет из Таблицы F продавца, чтобы получить представление о затратах и ​​доходах, чтобы помочь вам и вашему бухгалтеру понять, насколько на самом деле прибыльна эта земля.

Второе, что нужно сделать, — это найти качественного агента по недвижимости, который регулярно имеет дело с сельскохозяйственной недвижимостью. Они будут осведомлены о том, что вам нужно учитывать при покупке сельхозугодий, будут иметь представление о том, чего ожидать, будут меньше нервничать в процессе и уловят вещи, которые вы могли не заметить. В некоторых ситуациях вам может не понадобиться агент по недвижимости, чтобы помочь найти сельскохозяйственную землю; недвижимость, которую вы хотите купить, может стать доступной, и вам просто нужно знать, как вы ее приобретете самостоятельно.

В-третьих, делайте домашнее задание. Есть ли в собственности почва для поддержки предлагаемой вами операции? Обязательно посетите местное Управление охраны природных ресурсов, чтобы ознакомиться с обзором почвы округа, чтобы проверить типы почв на участке, или просмотрите веб-исследование почвы в Интернете.

Вам также необходимо определить, существуют ли ограничения использования, влияющие на использование вами собственности. Посетите местный офис планирования и зонирования, чтобы узнать, допускают ли правила зонирования ваши предлагаемые методы ведения сельского хозяйства и любое производство с добавленной стоимостью и продажи, которые вы хотите осуществить.Офис по зонированию также должен знать, участвует ли объект в программе сохранения земли. Затем посетите местный округ по охране почв, чтобы узнать, включили ли нынешние или предыдущие владельцы часть или всю землю в государственную или федеральную природоохранную программу, которая может наложить временные ограничения на землю.

Наконец, вам нужно подумать, соответствует ли собственность вашим целям в отношении фермерского хозяйства, которое вы планируете, и потребностям вашей семьи. Какие у вас будут соседи? Находится ли недвижимость в хорошем месте для вас (рядом с вашим домом или рядом с рынком, который вы планируете поставлять)? Есть ли в доме доступ к воде?

После того, как вы ответите на эти и другие вопросы, которые могут у вас возникнуть, наймите опытного поверенного, чтобы проверить титул собственности.Это не тот шаг, который вы сможете пропустить или даже попытаться сделать самостоятельно.

Вам понадобится кто-то, кто проверил право собственности, чтобы определить, какие временные или постоянные права пользования землей, права отвода или другие ограничения / ограничения могут существовать в отношении собственности. Вы захотите узнать, есть ли у собственности четкое право доступа и есть ли у соседа сервитут, чтобы использовать собственность для доступа к своей собственности. Вы захотите узнать, пересекает ли собственность дренажный сервитут или существует ли консервационный сервитут, который может ограничить то, как вы можете использовать собственность.

Никогда не полагайтесь на продавца, который скажет вам, какие ограничения существуют. Ваш кредитор может потребовать страхование титула, и они оговаривают глубину поиска. Если вы не занимаетесь заемными средствами для покупки земли и по-прежнему желаете получить страхование правового титула, вы можете определить глубину поиска. Хороший поверенный по праву собственности будет искать цепочку правового титула (все документы, сервитуты и другие ограничения, которые были бы предоставлены предыдущими владельцами). Хороший поверенный сможет сказать вам, владеет ли текущий владелец также правами на полезные ископаемые или предыдущий владелец сохранил право собственности.

Вы также должны получить оценку собственности, чтобы узнать, сколько вы можете предложить за нее. После того, как вы пройдете оценку и будете готовы сделать предложение, начните работать со своим юристом на условиях, которые вы хотите включить в договор купли-продажи. Потребуется ли вам продавец для ремонта? Нужно ли будет починить заборы, сарай или другое приспособление? Четко определите, что остается в собственности, когда вы ее покупаете, особенно если оборудование на собственности также должно быть частью сделки.

Если ваше предложение и любые дополнительные требования будут приняты покупателем, то вы закроете объект недвижимости. Работа с поверенным поможет обеспечить подготовку надлежащих закрывающих документов, таких как акты, любые требуемые государством документы, ипотечные документы, кредитная справка и т. Д. После того, как все документы будут подписаны, нотариально заверены и поданы документы в округ, сделка по продаже завершена, и вы станете счастливым владельцем своей собственной земли.

Список литературы

Гамильтон, Нил Д.«Корректировка практики аренды фермерских хозяйств для поддержки устойчивого сельского хозяйства», 12 J. of Agric. Налогообложение и право 226 (1990).

Налоговая служба, Публикация 225: Руководство по налогообложению для фермеров (1 октября 2013 г.)

Комитет по расширению управления центральным хозяйством Севера, AgLease101.

Северный комитет по расширению управления центральной фермой, Соглашения об аренде долей сельскохозяйственных культур для вашей фермы (декабрь 2011 г.)

Северный комитет по расширению управления центральной фермой, фиксированные и гибкие соглашения об аренде денежных средств для вашей фермы (декабрь 2011 г.) .Jur.2d Crops § 27 (2014). 68 P. S. § 250.302 (West 2014).

68 P. S. §§ 250.308-250.309 (West 2014).

68 P. S. § 250.501 (Запад, 2014 г.).

Блумер против Дорфмана, 447 Па. 131 (Па. 1972)

Кэтти против Джозефа П. Кэтти, 403 Па. 161 (Па. 1961).

Содружество против Петермана, 130 Па. Супер. 497 (Pa. Super. Ct. 1938).

Хой против Холта, 91 Па. 88 (Па. 1872).

Reiff v. Reiff, 64 Па. 134 (Па.1870 г.).

Swanson v. Carlson, 364 Pa. Super. 161 (Pa. Super. Ct. 1987).

Дополнительная информация

Ag Lease 101 (образцы договоров аренды)

Ассоциация риэлторов Пенсильвании®

Результаты обследования денежной ренты Национальной службы сельскохозяйственной статистики (NASS) USDA

Эта публикация была разработана в сотрудничестве с Университетом Мэриленда и предназначен для предоставления общей информации по правовым вопросам, связанным с арендой сельскохозяйственных земель и покупкой недвижимости.Его не следует истолковывать как юридический совет, цитировать или ссылаться на него как на юридический авторитет. Законы штатов различаются, и мы не пытаемся обсуждать законы штатов, кроме Пенсильвании. За советом о том, как обсуждаемые вопросы могут применяться в вашей конкретной ситуации, проконсультируйтесь с юристом.

Авторы

Подготовил Пол Герингер, специалист по правовым вопросам, факультет сельского хозяйства и экономики природных ресурсов, Мэрилендский университет; Линн Ф. Кайм, старший научный сотрудник по экономике сельского хозяйства; Джейсон К.Харпер, профессор экономики сельского хозяйства; и Росс Пайфер, директор Ресурсно-справочного центра по сельскохозяйственному праву штата Пенсильвания.

Эта публикация была разработана в рамках проекта по малому и неполному земледелию штата Пенсильвания при поддержке Министерства сельского хозяйства США.

Программа сохранения сельскохозяйственных угодий Нью-Джерси

Сельскохозяйственные угодья могут быть дорогими, и многие фермеры сдают в аренду всю или часть земли, которую они обрабатывают. Аренда сельскохозяйственных угодий также может быть рентабельным способом для начинающих фермеров начать работу, а для уже существующих фермеров — расширяться или переезжать.См. Ниже ресурсы, которые могут быть полезны фермерам и владельцам ферм при заключении договоров владения и пользования.

Аренда сельскохозяйственных угодий в Нью-Джерси: Руководство для землевладельцев и фермеров —
Это руководство разработано, чтобы помочь ответить на вопросы, которые могут возникнуть у землевладельцев и фермеров при рассмотрении вопроса об аренде. На какой срок должен быть срок аренды? Какие положения он должен включать? Какой должна быть арендная ставка? Каковы мотивы и интересы другой стороны? На основе информации, собранной из бесед с землевладельцами и фермерами Нью-Джерси, а также из исследований руководств по аренде в других штатах, «Аренда сельскохозяйственных земель в Нью-Джерси» включает разделы о начале работы, создании и поддержании вашего договора аренды, образцы договоров аренды, профили аренды и дополнительные ресурсы .Чтобы запросить печатную копию, свяжитесь с SADC по адресу [email protected] или (609) 984-2504, и мы вышлем вам копию.

Рабочие листы планирования аренды — САДК в сотрудничестве с NOFA-NJ разработало два рабочих листа аренды в качестве дополнения к руководству «Аренда сельскохозяйственных земель в Нью-Джерси». Рабочие листы разработаны, чтобы помочь землевладельцам и фермерам уточнить свои цели и потребности, оценить потенциальные возможности и спланировать аренду.

Чтобы запросить печатные копии, свяжитесь с SADC по адресу sadc @ ag.state.nj.us или (609) 984-2504.

«Земля во благо» — «Земля во благо» — это некоммерческая организация на северо-востоке, специализирующаяся на доступе к земле, аренде, планировании передачи ферм и сопутствующих услугах для фермеров и землевладельцев. Их набор инструментов для лизинга сельскохозяйственных угодий включает образцы договоров аренды, руководства по аренде и дополнительные ресурсы. Ящик для инструментов

Как определить правильную ставку аренды фермы — руководство для фермеров и землевладельцев, разработанное UVM Extension New Farmer Project

Farm Commons — Правовые ресурсы по темам, включая аренду и землю

Руководство по договору аренды для землевладельцев и фермеров — краткое руководство, которое знакомит землевладельцев и фермеров с основными элементами, которые следует учитывать при обсуждении или структурировании договора аренды — доступно в Интернете через Центр устойчивого сельского хозяйства UVM.

Holding Ground: A Guide to North Eastern Farland Landure and Stewardship — Публикация, в которой рассматриваются вопросы доступа, передачи, доступности и управления сельхозугодиями. «Holding Ground» изучает договоры аренды и другие соглашения о владении недвижимостью и содержит образцы положений об аренде с пояснениями, образцы стандартов управления, рабочие листы и тематические исследования. Конкретные разделы включают: принципы и проблемы землепользования; Краткосрочная аренда; Долгосрочная аренда и другие нетрадиционные модели владения; Пути к владению; Управление сельхозугодиями; и ведение переговоров, мониторинг и обеспечение соблюдения соглашений.»Holding Ground» — это издание Intervale Foundation (VT) и Института малых ферм Новой Англии (NESFI) (MA). Среди его восемнадцати авторов — фермеры, землевладельцы, адвокаты и специалисты по землепользованию.

Новый договор аренды сельскохозяйственных угодий: обеспечение будущего для сельского хозяйства на северо-востоке — эссе, опубликованное Обществом Э. Ф. Шумахера с разделом, в котором обсуждаются вопросы аренды.

Farmland ConneCTions — Руководство по городам, учреждениям и земельным трастам Коннектикута, использующим или сдающим в аренду сельхозугодия — это руководство по аренде, разработанное UCONN Cooperative Extension и American Farmland Trust, направлено на оказание помощи государственным организациям и земельным трастам в предоставлении земли для ведения сельского хозяйства.Руководство содержит подробное обсуждение важных компонентов аренды, а также некоторых профилей ферм и их договоров аренды.

Расчет ставки арендной платы за возделываемые земли за наличные — Информационный бюллетень по расширению Университета штата Айова, в котором обсуждаются подходы к определению и рассмотрению арендной ставки.

6 Что нужно знать при покупке ранчо в аренду на государственную землю • Mirr Ranch Group

Одним из самых больших преимуществ при покупке ранчо на Западе является наличие аренды пастбищ на государственных землях.

В Соединенных Штатах более 610 миллионов акров государственных земель, большая часть которых расположена на Западе. Этот номер относится к земельным участкам, принадлежащим:

• Бюро землеустройства (BLM),
• Службе национальных парков (NPS),
• Рыбам и дикой природе США (USFW),
• Лесной службе США (USFS),
• Государственные земельные управления

Эти договоры аренды приносят значительный доход за счет выпаса скота, развития, отдыха, древесины и энергоресурсов.Аренда пастбищ предлагается только BLM, USFS и Земельными советами штата.

Недавно Mirr Ranch Group опубликовала статью для издания The Land Report , посвященную Роки-Маунтин, в которой объясняется роль государственных земель в скотоводстве. В качестве примера мы обсудили продажу Sandy Ranch, которую мы перечислили и продали. См. Отрывок ниже:

«Историческое ранчо в штате Юта, рядом с национальным парком Кэпитол-Риф, Sandy Ranch — это высокогорная пустынная постройка, занимающая около 1000 человек на 6970 земельных участках.Пара «корова-теленок» на каждые семь акров посреди пустыни? Вот где общественные земли играют роль. Sandy Ranch сдает в аренду в общей сложности 242 000 у BLM и USFS, и внезапно математика становится более понятной! »

Мы встретились с экспертами по государственным земельным ресурсам и брокерами Mirr Ranch Group, Кеном Мирром, бывшим адвокатом по вопросам государственных земель и охраны природы, и Джаредом Соузой, пожизненным животноводом и бывшим помощником управляющего ранчо большого ранчо в юго-восточном Вайоминге. обсудить, что покупатель должен учитывать при покупке ранчо с арендой пастбищ на общественных землях.

1. Кто управляет арендой при покупке ранчо?

BLM управляется Министерством внутренних дел, договоры аренды USFS находятся в ведении Министерства сельского хозяйства, а земельные советы отдельных штатов контролируются соответствующим штатом. В том, как эти агентства управляют арендой, есть много общего, но есть и некоторые важные различия.

• BLM Аренда: BLM управляет более чем 155 миллионами акров пастбищ. В BLM есть региональные и региональные офисы.Каждый офис определяет региональные цели и приоритеты на основе имеющихся природных, культурных и рекреационных ресурсов, состояния окружающей среды и продуктивности земель. Местные офисы на местах обычно являются основным контактным лицом при заключении договоров аренды на месте.
• USFS Аренда: USFS управляет более 193 миллионами акров пастбищ. Их правила и положения аналогичны правилам BLM. Каждым участком управляет район рейнджеров в этом конкретном национальном лесу.
• Государственная аренда: В стране находится 46 миллионов акров государственной аренды.Из этих 46 миллионов 40 миллионов находятся на Западе (Аризона, Колорадо, ID, МТ, Нью-Мексико, Орегон, Юта, Вашингтон, Вайоминг). Эти договоры аренды находятся в ведении каждого штата в соответствии с конституционными полномочиями штата, которые обычно имеют различные окружные офисы в пределах штата.

2. Сколько AUM разрешено при аренде? Может ли это число измениться?

Месяцы поголовья скота (AUM) основаны на количестве кормов для одной 1 000-фунтовой коровы с эквивалентным теленком рядом с ней в месяц. Количество зависит от целей управления, количества осадков, использования кормов другими видами и т. Д.

Эти единицы могут изменяться с течением времени в зависимости от множества факторов:

• улучшения дальности,
• экологические воздействия на пастбища и среду обитания,
• засуха,
• Закон об исчезающих видах,
• и отсутствие воды для скота назвать несколько.

Как правило, на территории допускается только тот домашний скот, который принадлежит получателю разрешения, и это особенно верно в отношении USFS. Чтобы ваш договор аренды оставался в силе, получатель разрешения должен разместить на участке 90% или более разрешенных AUM.Невыполнение этого требования может привести к аннулированию разрешения на выпас скота.

3. Как долго договор аренды связан с базовой партией? Как долго это будет связано?

Когда вы покупаете землю в аренду для пастбищ, вы должны знать, как долго действует аренда с базовой собственностью и сколько лет осталось до текущей аренды. Обычно договоры аренды USFS и BLM заключаются с базовым имуществом на срок 10 лет. Базовая собственность — это частная собственность, принадлежащая арендатору, которая содержит скот на частной земле, но не выпас скота на арендованной земле.

В USFS краткосрочные разрешения доступны в форме временных разрешений на выпас скота и разрешений на использование домашнего скота. Временные разрешения на выпас скота обычно выдаются на время обработки и выдачи срочного разрешения на выпас скота в соответствии с потребностями Лесной службы. Разрешения на использование домашнего скота выдаются только на короткие периоды времени для случайного использования домашнего скота.

4. На какое время года дается аренда?

Когда и на какой срок можно размещать коров на арендованной земле? Совпадает ли это с вашими поставленными целями по землеустройству? Например, если у вас есть орошаемая земля, можете ли вы переместить стадо на арендованную землю, чтобы позволить расти сено? Ознакомьтесь с этими условиями, чтобы убедиться, что они соответствуют вашим планам работы.

5. На какие документы следует обратить внимание перед покупкой ранчо с арендой пастбища?

Есть несколько важных документов, которые следует изучить перед покупкой собственности в аренду для выпаса скота.

• Разрешение на выпас скота: Все разрешения будут содержать важную информацию о выделении, включая AUM, тип домашнего скота, периоды выпаса, описания ареалов, вместимость и т. Д.
• Экологическая оценка: Эти оценки требуются федеральным законом о федеральном праве. аренда.Они описывают территорию, как правило, включая исчезающие виды, травы, почвы, воду и другие важные экологические проблемы, связанные с объектом.
• Планы управления: Как правило, это дополнения к договору аренды / разрешения, предоставленные местными специалистами по выпасу, описывающие:
  • Существующее состояние: Каково состояние пастбищных угодий на момент выдачи разрешения?
  • Желаемое состояние: Какова общая цель данного конкретного участка?
  • Цели: Как будет достигнута конечная цель?
  • Действия управления: какой тип управления будет разрешен? (Ротация, перемещение пастбищ, улучшение пастбищ и т. Д.)
  • Критерии надлежащего использования: Какие методы будут использоваться для обеспечения поддержания надлежащего уровня использования?
  • Мониторинг и оценка: Как будет осуществляться мониторинг выделения в течение десятилетнего периода?

6. Возможность передачи , Операции и прекращение действия

При покупке недвижимости вы должны понимать правила и процедуры, касающиеся возможности передачи и прекращения. Окончательное решение об утверждении любых переводов и решений о прекращении действия принимает контролирующий орган.

• Возможность передачи:
  • Аренда BLM: Аренда пастбищ BLM является одним из немногих договоров аренды пастбищ, которые вы можете передать или сдать в субаренду. Если вы хотите сохранить договор аренды с вашим базовым имуществом, но у вас нет собственного предприятия, вы можете передать его в субаренду другому владельцу.
  • Аренда USFS: Вы можете отказаться от аренды пастбищ USFS или передать ее, но не можете сдавать в субаренду.
  • Государственная аренда: Государственная аренда может быть передана другой стороне, но передача должна быть одобрена окружным менеджером.
• Прекращение действия: Договор аренды может быть расторгнут или отозван путем обмена землей, изменения границ, территории, выделенной для общественных целей, которая исключает выпас скота, нового планирования землепользования и невыполнения обязательств по аренде денежными средствами или неиспользованием.
• Неиспользование: Лицо, получившее разрешение, может подать заявление о выдаче разрешения на неиспользование части или всего разрешения оператора. Для запроса должна быть уважительная причина, и окончательное решение о выдаче разрешения на неиспользование принимается уполномоченным должностным лицом.Обычно они предоставляются только на срок до трех лет в течение десятилетнего срока.

Чтобы подытожить эти соображения, посмотрите видео ниже.

Расчет арендной ставки наличными за пахотные земли

Расчет денежной ставки арендной платы за пахотные земли

Договоры аренды за наличный расчет популярны, потому что аренда проста, размер арендной платы фиксированный, а землевладелец освобождается от принятия операционных и маркетинговых решений. Точно так же арендатор имеет максимальную свободу планировать и развивать программы земледелия и животноводства.Риск и прибыль от изменения цен, доходности и затрат ложатся на арендатора.

Виды наличной аренды

Ферму можно арендовать за фиксированную сумму за акр для всех акров фермы (например, 160 акров в квартальной части) независимо от количества или акров пахотных земель, пастбищ, зданий или отходов. Это называется арендной ставкой для всей фермы. Или ферму можно арендовать за фиксированную сумму за акр пахотных земель (т. Е. 145 акров пахотных земель на ферме площадью 160 акров) с другой арендной ставкой для любых пастбищ или построек.

Обычно арендные ставки для всей фермы ниже, чем арендные ставки для пахотных земель, потому что земля, которая не обрабатывается, часто менее продуктивна или не используется. Исключение составляют строительные площадки и зернохранилища.

Несколько методов расчета арендных ставок пахотных земель описаны ниже. Отдельная ставка аренды должна использоваться для пастбищ, складов и животноводческих помещений. Все предметы аренды могут быть включены в один договор аренды.

Подходы к определению арендной ставки

Определить справедливую ставку непросто.Денежная рента, вероятно, будет слишком низкой в ​​периоды роста цен и высоких урожаев и слишком высокой в ​​периоды снижения цен и низкой урожайности. Ставки часто больше отражают условия последних нескольких лет, чем предстоящий год.

Расчетную ставку арендной платы за пахотные земли можно на основании:

• Что другие взимают / платят
• Средняя урожайность
• Рейтинги пригодности кукурузы (индекс CSR2)
• Доля в валовой стоимости урожая
• Возврат инвестиций
• Эквивалент долей
• Остаток арендатора.

Что взимают / платят другие

Один из способов установления денежной ренты — это установить ставку, аналогичную той, которую взимают другие люди в этом районе. Публикация ISU Extension and Outreach FM 1851 / AgDM C2-10, Ставки арендной платы за наличные для штата Айова, показывает типичные арендные ставки, указанные для высоко-, средне- и низкокачественных пахотных земель в каждом округе штата Айова, а также земель, занятых овсом и сеном. , и пастбища на уровне района отчетности урожая.

Этот метод предполагает, что то, что взимают другие, справедливо и беспристрастно.Землевладелец, получающий меньше арендной платы за акр, чем соседи, чувствует, что он не получает того, что причитается по праву. Однако землевладелец, получающий больше, чем сосед, может почувствовать, что он несправедлив по отношению к арендатору.

При таком подходе есть четыре потенциальных ловушки:

• Зарядка, которую платят другие, может не подходить для конкретной фермы. Помните, что большинство других арендаторов и землевладельцев находятся в таком же положении, как и вы. Они ищут того, кто скажет им, какая арендная ставка является справедливой и справедливой.Если вы используете этот метод, сравните свою ставку со многими другими ставками, а не только с одной.
• Слухи о ставках аренды за наличные могут сильно отличаться от обычных ставок, особенно на быстро меняющемся рынке.
• Различия в качестве земли следует учитывать при сравнении вашей арендной ставки с другими. Землевладельцы, незнакомые с сельским хозяйством, часто предполагают, что вся земля имеет одинаковую продуктивность. Поэтому, используя этот метод, обязательно сравните свою ставку со ставками за землю сопоставимого качества, основанную на фактической урожайности или индексах продуктивности.
• При обсуждении денежной ренты следует учитывать различия в природоохранной практике и землепользовании. См. CLG 105: Руководство по передовым методам сохранения всей фермы и FM 1814 / AgDM C2-08: Дополнение к аренде для получения методов сохранения для контроля потери почвы.

Средняя урожайность

Денежная арендная ставка может основываться на средней урожайности фермы (например, средней за пять или десять лет). Например, предположим, что средняя арендная ставка в вашем округе составляет 1 доллар США.20 долларов за бушель для кукурузы и 4,15 доллара за бушель для сои, согласно последним данным опроса. Если на вашей ферме средняя урожайность кукурузы составляет 180 бушелей с акра, это дает арендную ставку 216 долларов (1,20 доллара x 180 бушелей = 216 долларов США) с акра. Средняя урожайность сои составляет 55 бушелей с акра, что дает арендную ставку в размере 228 долларов США (4,15 доллара x 55 бушелей = 228 долларов США) с акра.

Публикация ISU Extension and Outreach FM 1851 / AgDM C2-10, Ставки арендной платы за наличные для штата Айова, показывает арендные ставки за бушель кукурузы и сои по округам.Помните, используйте долгосрочную среднюю доходность (как хорошие, так и плохие годы), а не выбирайте только хорошие годы.

Рейтинг пригодности кукурузы

Система оценки пригодности кукурузы (как CSR, так и CSR2) — это индексы продуктивности сельскохозяйственных угодий, разработанные для целей оценки налога на имущество. Значения варьируются от 5 до 100, причем более высокие числа указывают на более высокую продуктивность земли. Каждый тип почвы в Айове имеет значение CSR2. Сайт ISU «Почвы и землепользование» более подробно объясняет CSR2. Путем определения типов почвы и акров каждого типа почвы на участке земли можно рассчитать средневзвешенный CSR2 для этого участка.Файл AgDM C2-87, Расчет оценки пригодности кукурузы для вашей фермы, показывает, как использовать веб-сайт Web Soil Survey Службы сохранения природных ресурсов (NRCS) Министерства сельского хозяйства США (USDA), чтобы определить значение CSR2 вашей фермы. Включите только земли, подходящие для выращивания пропашных культур, в «интересующую область», чтобы найти CSR2 для посевов пропашных культур.

Денежную ставку арендной платы за пахотные земли можно рассчитать, умножив средний CSR2 на арендную ставку за один пункт CSR2. Например, предположим, что типичная арендная ставка на индекс CSR2 составляет 2 доллара.75 для вашего округа. Участок земли с CSR2, равным 80, будет иметь арендную ставку в размере 220 долларов США (2,75 доллара США × 80 CSR2 = 220 долларов США) за акр. Публикация ISU Extension and Outreach FM 1851 / AgDM C2-10, Ставки арендной платы за наличные для штата Айова, показывает типичные арендные ставки на индекс CSR2 по округам.

Доля валового дохода от растениеводства

Денежные арендные ставки, как правило, соответствуют валовой выручке от выращивания урожая. Таблица 1 показывает среднюю денежную ренту в Айове как процент от валовой стоимости урожая за последние 10 лет.Валовая стоимость урожая — это средняя урожайность штата Национальной службы сельскохозяйственной статистики (NASS) Министерства сельского хозяйства США, умноженная на среднюю цену штата с октября по декабрь. Также показан валовой доход от урожая, который включает валовую стоимость урожая плюс платежи по товарной программе Министерства сельского хозяйства США и выплаты по страхованию урожая.

Эти проценты и ожидаемая доходность и цены на предстоящий год могут быть использованы для оценки справедливой денежной арендной ставки. Ожидаемые выплаты по страхованию урожая равны нулю, когда предполагаются средние урожаи и цены, поэтому нет необходимости пытаться оценить выплаты по страхованию урожая, которые будут получены следующей осенью, если заранее установить денежную ренту.

Возврат инвестиций

Другой метод — это умножение оценочной текущей рыночной стоимости пахотных земель на ожидаемую норму прибыли. Опросы показывают, что денежная рента за хорошие пахотные земли в Айове в последние годы составляла в среднем около 3% -4% от текущей стоимости земли.

Оценки текущей рыночной стоимости земли доступны в публикациях ISU Extension AgDM C2-70, Farmland Value Survey — Государственный университет Айовы и AgDM C2-75, Farmland Value Survey — Realtor’s Land Institute.Этот метод довольно неточен, особенно в периоды быстро меняющейся стоимости земли.

Эквивалент долей урожая

Другой способ расчета ставок арендной платы за наличные — это сравнение арендной ставки с доходностью, которая была бы получена от аренды пая на 50-50 долей. При аренде доли урожая доход владельца автоматически корректируется с учетом изменений урожайности, продажной цены, а также объемов и цен на вводимые ресурсы. Однако для расчета денежной арендной ставки с использованием этого метода необходимо произвести оценки урожайности, продажных цен и производственных затрат на предстоящий год, что иногда бывает сложно сделать.

Пример использования этого метода представлен в таблице 2. Используйте среднюю урожайность за пять или десять лет и текущие цены для доставки урожая. Затем вычтите половину землевладельца из семян, удобрений, пестицидов и других общих расходов.

В этом примере землевладелец получит чистую прибыль от кукурузы и сои в размере 196 долларов и 189 долларов соответственно. При севообороте кукуруза / соя средняя доходность составит (196 + 189) / 2 = 192,50 доллара на акр.

Остаток арендатора

Другой подход состоит в том, чтобы рассчитать, какой доход арендатор имеет для арендных платежей после вычитания всех затрат арендатора, связанных с выращиванием урожая.

Как и в таблице 2, сначала необходимо оценить урожайность, отпускные цены и другие полученные доходы от сельскохозяйственных культур. Затем вычтите операционные расходы. Затем вычтите стоимость владения машинами и оборудованием для арендатора. Это включает в себя амортизацию, возврат инвестиций, страхование и размещение оборудования. Некоторые люди утверждают, что эти затраты (постоянные затраты) несет арендатор вне зависимости от того, арендуется земля или нет, и их не нужно вычитать при определении арендной ставки. Но в конечном итоге эти расходы возникают на всех обрабатываемых площадях и должны быть оплачены.Наконец, вычитается плата за труд и управление арендатором. Оставшаяся сумма доступна для оплаты наличной арендной платы.

Используя примерные значения в таблице 3, 232 доллара доступны для арендной платы за кукурузу и 253 доллара за производство сои. При севообороте кукуруза / соя средняя сумма арендной платы составляет 242 доллара за акр.

Дополнительные соображения

Имейте в виду, что не учитывались риски, связанные с колебаниями цен на сельскохозяйственные культуры и урожайности.При аренде за наличный расчет арендатор принимает на себя все риски. Таким образом, арендатор должен получить компенсацию за принятие на себя этого риска. Для этого используйте консервативные оценки цен и доходности или скорректируйте арендную ставку в сторону понижения.

Страхование урожая и государственные платежи обычно поступают через 3-13 месяцев после наступления окончательной арендной платы. Чтобы избежать дополнительных операционных затрат на управление арендными платежами через год после окончания сезона, эти «другие источники дохода» часто не включаются.Обратите внимание, что проценты, связанные с «Денежной арендой в% от валовой стоимости урожая», в последние годы обычно выше и составляют 30-35% для кукурузы и 40-45% для сои.

Чтобы оценить арендную ставку для вашей ситуации, используйте таблицу на следующей странице или введите свои цифры в Инструмент принятия решений C2-20, Расчет арендной ставки за наличный расчет.

Алехандро Пластина, экономист по расширению, 515-294-6160, [email protected]
Уильям Эдвардс, экономист на пенсии.Вопросов?