За что отвечает риэлтор при покупке квартиры: — Управление персоналом

Содержание

Почему при покупке квартиры необходим риелтор или агент по недвижимости

Для российского законодательства характерна негативная правовая система, которая ставит под сомнение добросовестность покупки квартиры. А судебный иск не гарантирует, что ваши требования будут удовлетворены. Кроме того, сделки с недвижимостью часто становятся объектом мошенничества со стороны нечестных продавцов и застройщиков. Для предотвращения проблемных ситуаций следует обратиться к агенту по недвижимости. В чем особенность сделки с недвижимостью при участии риелтора? Как проверить его работу?

Какого специалиста по недвижимости необходимо привлекать всегда?

Рекомендуем обратиться к профессиональному риелтору, который специализируется на сделках купли-продажи недвижимости. Такой специалист знает специфику законодательства и имеет опыт работы в сделках с недвижимостью. Лучшим вариантом будет риелтор из агентства недвижимости с опытом работы свыше 5 лет (в компании «PRO ОБМЕН», например, все сотрудники обладают таким стажем). Но почему нужен именно риелтор агентства? В этом случае высока вероятность, что специалист имеет большой опыт проверки квартир и знает все нюансы этого процесса. Работая в агентстве, специалист постоянно находится в режиме проведения сделок, а не расслаблено занимается получением дохода в качестве самозанятого гражданина.

Перед началом сотрудничества обсудите с агентом по недвижимости этапы проверки и выясните, какие услуги он намерен предоставить. Ниже представлен примерный перечень его действий:

  • запрос правоустанавливающих документов на недвижимость
  • изучение истории отчуждения недвижимости
  • проверка паспорта собственника, снятие копии всех страниц паспорта
  • проверка реестра банкротств
  • проверка базы судебных разбирательств
  • запрос документов о семейном положении собственника
  • запрос выписки из домовой книги, справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам
  • запрос справок из психоневрологического и наркологического диспансеров
  • проверка документов БТИ и квартиры на наличие незаконной перепланировки
  • подготовка договора купли-продажи квартиры (по вашему желанию)

Зачем привлекать риелтора при ипотечной или нотариально удостоверенной сделке?

Более тщательная проверка проводится юристами из банка или страховой компании, однако у них все же меньше опыта, чем у специалиста из агентства недвижимости. К тому же, банковский сотрудник не будет проверять те вещи, которые проверил бы риелтор. Юристы из банка также не станут изучать историю перехода права собственности (это попросту не входит в их должностные обязанности), а значит ‒ не подтвердят законность владения квартирой. Они рассматривают только стандартный пакет документов для оформления сделки.

Нотариус отвечает за юридическую чистоту сделки, но он не будет проверять законность перепланировки и не станет разбираться в цепочке перехода права собственности. Запрашивать справки из диспансеров тоже не входит в обязанности нотариуса.

Риелтор защищает ваши интересы

Сделка – это соглашение сторон, а правильная сделка – еще соблюдение закона и норм права. Для заключения такой сделки при покупке недвижимости нужно знать юридические тонкости, с которыми вряд ли знаком обычный покупатель. Не зная всех нюансов, он не сможет проконтролировать каждый этап сделки, а значит появляется риск, что вторая сторона получит более выгодные условия. Это приведет к ущемлению прав покупателя, а в худшем случае, к потере денег и квартиры. Агент по недвижимости не допустит подобных ситуаций и поможет решить вопросы, связанные с покупкой недвижимости.

Как проверить надежность риелтора?

Специалисты из «PRO ОБМЕН» настоятельно рекомендуют обращаться только к проверенным агентам и риелторам, которые внесены в базу «Единого реестра сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости». Кроме того, не забудьте почитать отзывы о нем в Интернете: как правило, хорошие агенты по недвижимости не остаются без рекомендаций и оценок собственной деятельности прошлыми клиентами.

Понравилась статья? Поделись с друзьями!

Пять причин, почему вам не нужен риелтор

Кстати, риелторы достаточно часто пугают клиентов тем, что договор может быть подписан только по форме, которую предлагают они, так как это "отработанный договор", который без сомнения будет зарегистрирован, добавляет ведущий юрисконсульт "Центра правового обслуживания" Дмитрий Макаренко. В иных случаях якобы высок шанс получения отказа при регистрации перехода права собственности, либо увеличения срока регистрации. Обычно это делается для того, чтобы упростить работу и использовать шаблонные документы, замечает юрист. Причем данные стандартные формы, по его словам, берутся из интернета, либо в справочных правовых системах, что не всегда соотносится с особенностями каждой из сделок.

При этом нередко при сложных сделках с большим количеством документов, значительным количеством звеньев сделки, а также при необходимости предоставить клиентам нестандартные договоры по сделке, риелторы сами стараются обращаться к юристам, обращает внимание Макаренко.

Полчаса на МФЦ

Для регистрации перехода права собственности продавцу и покупателю необходимо явиться в Росреестр, сдать пакет подписанных документов, инструктирует Сухов. По истечении определенного срока, назначенного Росреестром, они могут получить свидетельство о праве на имущество. В настоящее время подача и получение документов через МФЦ не занимает более получаса.

Кроме того, добавляет Калганов, с развитием технологий такие операции, как запросы в ведомства, заверение достоверности и проверка справок, не обязательно выполнять "вручную". В частности, поясняет он, новые возможности для сбора и хранения документов открывают технологии вроде блокчейн (особая система хранения и передачи информации). Они позволяют делать запросы в государственные ведомства в автоматическом режиме, а все необходимые справки по сделке купли-продаже жилья будут находиться в единой распределенной сети блокчейн, которая полностью исключает возможность мошенничества, объясняет собеседник агентства.

Гарантии не гарантированы

Среди любимых аргументов риелторов в свою пользу — "юридическая чистота квартиры", но, как рассказывают эксперты, используют его риелторы далеко не всегда обоснованно.

"Риелтор — это не юрист, в его обязанности не входит проверка юридической чистоты квартиры", — заявляет Сухов. При этом юридическая работа риелтора часто уже включена в стоимость работы, отмечает Макаренко. В то же время для клиентов указанные выше услуги преподносятся как бесплатные и отказаться от них, снизив тем самым общую стоимость риелторских услуг, обычно невозможно.

Юристы подчеркивают, что любой покупатель вправе самостоятельно изучить историю приобретаемой недвижимости путем запроса выписок из ЕГРП, домовой книги. Сухов также рекомендует взять справки у продавца о том, что он не лишен дееспособности, на учете в ПНД не состоит, при наличии супруга попросить нотариально заверенное согласие на продажу жилья.  

Какую ответственность должен нести риэлтор, если что-то пойдет не так | ВСвете

Один из аргументов, почему нужно нанимать риэлтора при покупке недвижимости - проверка этой самой недвижимости на юридическую чистоту.

Мол риэлтор гарантирует, что новый владелец недвижимости не рискует в дальнейшем своей недвижимости лишиться или (при хорошем раскладе) отстаивать свои права в длительных судебных разбирательствах.

А точно ли риэлтор гарантирует? Как именно гарантирует? Может быть отвечает материально, если у бывшего клиента возникают проблемы? Хотя бы оплачивает судебные издержки и юридические услуги?

Насколько я знаю, нет. Если вдруг проблемы возникают, то

Спасение утопающих - дело рук сами утопающих

Так зачем же тогда вообще нужен риэлтор?

По этому поводу в комментариях под одной из моих статей (я пишу о том, как сама решала квартирный вопрос) разгорелась целая дискуссия. Многие люди пишут, что риэлторы хотят только сами получать бешеные гонорары, а потом ни за что не отвечают

"Ни риелторы, ни агентства недвижимости не отвечают материально перед продавцом и покупателем за потерю квартиры, или денег в результате ошибок при сделке, и никаких гарантий чистоты сделки не дают. Если бы они возмещали рыночную стоимость потерянной квартиры в результате ошибок в сделке, то им можно было бы доверять", - Владимир Мамаев

Честно говоря, я очень плохо себе представляю, чтобы какой-то риэлтор (или даже крупное агентство) стало давать гарантию именно таким образом. Как говорится, ежу понятно, что если вдруг риэлторам придется брать на себя именно такую (материальную) ответственность и рисковало своей недвижимостью , то риэлторов просто не будет. Или не будет сделок. Потому что риэлторы будут отговаривать клиентов при малейшем подозрении, что в дальнейшем что-то может пойти не так (но об этом я еще отдельно напишу. Есть, что сказать на собственном опыте).

И придется людям решать эти вопросы самостоятельно. И самостоятельно нести материальную ответственность. Как говорится - никто ни в чем не виноват. Сама дура виновата!

Кстати, многие считают, что так и должно быть и риэлторы не нужны в принципе. Но я с ними не согласна, например. Грамотный риэлтор очень помогает. И действительно проверяет юридическую чистоту и отговаривает клиента от явно рискованных сделок (когда я искала квартиру, странных вариантов было очень много). А опытный грамотный риэлтор еще и увидит массу подводных камней, которые обычному человеку даже в голову не придут. С виду то все прекрасно. И даже по документам вроде бы неплохо, но...

И тут я подпишусь под словами моего риэлтора (который и помог мне решить мой квартирный вопрос) Владимира Шерягина

Никакая, даже очень многочисленная группа людей не может подменить своей работой функцию государства - защиту права собственности гражданина. Никто не вправе изымать у владельца собственность, оформленную в установленном законом порядке. К сожалению, право собственности у нас не свято, а потому ни риэлторы, ни юристы, ни нотариусы, ни даже судьи не в состоянии гарантировать 100 процентной юридической чистоты приобретаемой недвижимости, увы. Вероятность избежать проблем сильно возрастает с опытом и практикой. Несмотря на то, что у профессии риэлтора в обществе отрицательный имидж, все хорошие специалисты постоянно обучаются, обмениваются опытом, разбирают сложные ситуации, судебную практику. Закрытые группы специалистов по недвижимости в соцсетях очень активны. И там не только риэлторы, но и юристы, и нотариусы, и страховщики. Все не так однозначно и просто, как кажется на первый взгляд.

Именно так. Все не так однозначно. Риэлтор (хороший) должен хорошо делать свою работу. А защищать своих граждан однозначно должно именно Государство. На законодательном уровне. И пока этого не будет ни один риэлтор, юрист или нотариус никаких гарантий дать не сможет. Увы ( Но может помочь максимально избежать возможных рисков.

А, что вы думаете по этому поводу? Буду рада пообщаться с вами в комментариях. И Владимир Шерягин тоже подключится. Можете задавать ему вопросы.

Если тема актуальна - ставьте лайк и подписывайтесь на канал. Обязательно буду дальше писать обо всех этапах решения моего квартирного вопроса

Это ссылка на ту самую статью, где и идет дискуссия, ставшая темой этой статьи

Это очень короткий и быстрый тест который поможет понять, точно ли вам не нужен риэлтор

Это ссылка на начало Записок новосела, где собраны все мои статьи по этой теме

Это канал моего риэлтора Владимира Шерягина, где он тоже делится полезными советами по своей работе

Удачного решения квартирного вопроса, если актуально!

И да пребудет с вами Дзен! 😉

Автор Светлана Давыдова

Переговоры при покупке квартиры


Такая сделка с недвижимостью как Покупка квартиры потребует от покупателя максимального проявления сдержанности, такта и настойчивости в переговорах. Именно переговоры при покупке квартиры определяют дальнейшие отношения между сторонами - продавцом квартиры, покупателем и риэлтором. Именно в общении каждый из участников сделки определит для себя, возможности сделки и постарается "подтянуть на себя одеяло", увеличить свою выгоду.

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Переговоры при покупке квартиры между продавцом и покупателем должны выявить позиции сторон по главным моментам сделкии привести к единому решению по ним:

  1. Цена квартиры и торг по цене
    . Вопрос по цене существенный, но на практике не занимает много времени. Покупатель аргументированно предлагает снизить цену, продавец либо сразу отвечает, либо берет время подумать. Риэлторы стремятся взять на себя функцию посредника в данном вопросе, но само решение не принимают, советуясь с продавцом. В этом случае убеждать следует риэлтора и продавца, поскольку именно продавец принимает такое решение.
  2. Схема оплаты покупки квартиры. Обсуждаются варианты: деньги выплачиваются продавцу сразу после подачи договора на регистрацию или после регистрации права собственности покупателя, посредством банковской ячейки, аккредитива или безналичного перевода, частями или единовременно. Покупка квартиры - рискованная сделка для покупателя, поэтому предложение об оплате продавцу до подачи документов на регистрацию следует рассматривать как сигнал к усилению бдительности, поскольку вероятность мошенничества в этих случаях выше по сравнению с оплатой по факту.
  3. Распределение расходов по сделке между сторонами. Как правило, при покупке квартиры государственную регистрацию и услуги по аренде ячейки в банке оплачивает покупатель, а пересчет денег, аренду дополнительных ячеек оплачивает продавец. Логика примерно такова — все оплачивает покупатель, кроме дополнительных услуг, которые заказываются продавцом квартиры.
  4. Условия по банковской ячейке:
    • - банк, в котором будет заказываться ячейка;
    • - количество ячеек. Конечно, не во всех регионах практика с ячейками является распространенной, но если такая практика есть, то этот вопрос является существенным. Кроме ячейки, в которую закладываются деньги за квартиру, нередко риэлтор продавца или покупателя просит заказать еще одну ячейку, в которую будет помещено вознаграждение риэлтора;
    • - у кого будет находиться ключ от ячейки. Без ключа ячейку не открыть, а ключ по практике всего один. По логике деньги должен получить продавец и ключ должен быть передан ему, однако покупатель боится, что не сможет получить деньги, если в регистрации откажут, приостановят, либо сделка сорвется. Отсюда рождаются гарантийные письма риэлторов, в которых прописано «обещание» риэлтора отдать ключ одной из сторон при представлении определенных документов;
    • - условия доступа к ячейке. Обговаривается, в какие сроки и при предоставлении каких документов каждая из сторон вправе открыть ячейку и получить деньги. В дальнейшем это указывается в договоре аренды ячейки.
  1. Срок передачи квартиры покупателю. Обычно — в течение 10 дней с даты государственной регистрации права собственности покупателя.
  2. Срок выписки всех проживающих из квартиры. Выписка может осуществляться до подписания договора, после подачи документов на государственную регистрацию, после регистрации права собственности покупателя.
  3. Дата выхода на сделку. Очень важно договориться, в какой день произойдет подписание договора и подача документов на государственную регистрацию. Срок, как правило, обусловлен необходимостью заказа и получения каких-либо документов для госрегистрации или для сторон сделки — согласия супруга, БТИ выписки из ЕГРП, справки из психоневрологического и наркологического диспансера, а изготовление документов занимает время. Также срок обусловлен занятостью сторон сделки, временем работы ипотечного банка и Росреестра.
  4. Государственная регистрация договора купли-продажи. Стороны договариваются о том, в каком отделе Росреестра будет регистрироваться договор, будут ли заказываться услуги посредников в регистрации.
  5. Перечень документов, которые необходимо подготовить к дате сделки и государственной регистрации. Зачастую к моменту переговоров часть документов отсутствует. Стороны договариваются о сроке их представления для проверки другой стороне.
  6. Основания для возврата аванса за квартиру. Просто так отказаться от сделки стороны после передачи аванса уже не могут их скрепляет аванс, который каждая из сторон теряет при немотивированном отказе от сделки.
  7. Оформление расписки. Расписка может быть положена в отдельную ячейку либо оформлена при изъятии денег из ячейки. Но сложно предположить, что делать, если продавец забрал деньги и не отдал расписку, поэтому расписку лучше закладывать изначально в ячейку или платить в безналичном порядке.
  8. Иные условия. Если сделка альтернативная, то каждый изданных вопросов обсуждается совместно всеми участниками цепочки. Если деньги выдает банк, то на переговорах учитывается позиция банка по вопросу оформления сделки. Также могут возникать иные существенные вопросы.
  9. Переговоры при покупке квартиры: убедительность требований

    В переговорах при покупке квартиры есть две важнейшие составляющие — знания и убедительность. Как строить переговоры покупателю? Защита своих интересов — вот элементарное, разделяемое и понятное всеми основание для построения переговоров покупателем. Покупка квартиры с максимальной для себя безопасностью и выгодоы - вот цель покупателя. В первую очередь, покупатель должен знать, какие у него интересы и какие предложения продавца нарушают его интересы.

    Второй момент — как подвести продавца к решениям, которые удобны для покупателя. Для этого необходимо знать приемлемые для обеих сторон условия, ведь продавец также будет защищать свои интересы, и препятствовать этому нет смысла: усилия сосредотачиваются на поиске решений, при которых обе стороны защищены от всех рисков, и такие решения есть.

    Переговоры при покупке квартиры важны и для продавца, которые не может допустить манкирования своих интересов. Покупателю в любом случае следует обосновывать необходимость принятия именно его условий, быть готовым и к компромиссам, и к встречным предложениям, и к жесткой непримиримой позиции продавца, и к психологическим ловушкам, и к критике себя как личности, и к тому, чтобы при определенных условиях без сожалений отказаться от сделки.

    Причем действовать покупателю придется на «чужой территории», в незнакомой обстановке и в присутствии профессиональных риэлторов или юристов продавца. Именно на данном этапе привлечение юриста по недвижимости со стороны покупателя квартиры является наиболее актуальным.

    Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

    Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

    +7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

    Сделки с недвижимостью, Новостройка

    Сделки по покупке жилья в строящемся доме - самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

    Серые схемы договоров

    Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

    Сделки с недвижимостью. Вторичка

    От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.

    Что такое «двойные комиссии», «кривые» объекты? Что со справками о составе семьи? Объясняет риэлтор

    — Дмитрий, какое-то время назад стать риэлтором было очень модно. Все бежали на обучающие курсы, получали дипломы, а некоторые и без дипломов брали с людей комиссии за то, что занимали в 7 утра очереди в регпалату. Непонятен был и набор услуг, и их стоимость. Сейчас, вроде, все стало более цивилизованно. Или нет?

    — На самом деле, одно время это было не только модно, но и престижно. И одно время эта профессия даже подлежала лицензированию. Но сейчас всё упростилось.
    Сегодня риэлтор или специалист по недвижимости (агент по недвижимости) — это одна из распространённых профессий на рынке услуг. И в больше степени распространению способствовало как раз упрощение требований, отмена лицензирования и отсутствие обязательного требования о наличии профильного образования. В профессию пошли «все кому не лень».
    С одной стороны, это хорошо. У большего числа людей появился шанс сменить профессию.
    А с другой стороны отсутствие обязательных требований привело к тому, что риэлторами смогли назваться люди, которые провели 1–2 сделки, не имеющие абсолютно никаких знаний о рынке недвижимости.
    В каких-то агентствах проводят обучения для своих новобранцев, прежде чем выпускать их в поля, но в большинстве случаев даже эти внутренние обучения не дают нужных знаний и навыков.
    Из специализированных учебных заведений, аккредитованных Российской гильдией риэлторов, в Перми осталось всего одно, оно занимается обучением специалистов по недвижимости по стандартам и выдает соответствующие аттестаты.
    Что касается понятности и прозрачности, то до сих пор есть компании, которые работают непонятно как и делают непонятно что. Многие жалуются на избыточное законодательное регулирование в некоторых отраслях. Но я лично считаю, что в сфере продаж недвижимости его несколько недостаёт. В частности, я бы вернул лицензирование.

    — Как отличить хорошего риэлтора от плохого?

    — Это самый сложный вопрос. Я всегда на него отвечаю — задавать вопросы. Задавать риэлтору вопросы всегда — при знакомстве, вопросы тому, кто его рекомендовал, вопросы в процессе работы — просто обязательно!
    Хороший риэлтор всегда отвечает на вопросы развёрнуто. Ничего не скрывает, всё объясняет, не препятствует общению продавца с покупателем, если в этом есть необходимость. А на сделке, я считаю, вопросы стороны сделки должны задавать друг другу (по документам, по цене, прочие вопросы).
    Хороший риэлтор работает открыто. Клиент знает, за что он платит и сколько он платит.
    Кроме того хороший риэлтор не заканчивает работу с клиентом после того, как сделка завершена. Он должен быть для клиента как личный врач, как личный адвокат.

    — Какие услуги оказывают риэлторы?
    — Спектр услуг, оказываемых риэлторами, широк. Одни могут оказывать только услуги по продаже или покупке, могут оказывать комплексные услуги: продажа-покупка, ипотечный и страховой брокеридж, юридическое сопровождение.
    Нужно всегда уточнять у специалиста, с которым вы планируете работать — какие услуги входят в его работу, за что вы платите ему комиссию.

    — Насколько высока конкуренция на этом рынке? Чем она характерна?
    — Конкуренция на рынке высока. За последнее время с рынка ушли или сильно «сжались» многие старожилы рынка, классики, если так можно сказать. Освободившиеся у них кадры открыли свои агентства. Много появилось и новых агентств, которые активно развиваются. Поэтому на рынке приходится активно учиться, совершенствоваться, а также «работать локтями», чтобы бизнес развивался.
    Чем характерна конкуренция? Да особо ничего выдающегося нет. И слава богу. Разве что, у нас, по какой-то непонятной причине, например, не могут закрепиться «федералы». В целом, помимо конкуренции, у нас есть с коллегами по рынку и партнёрство, сотрудничество. Лично я предпочитаю с некоторыми коллегами делать совместные сделки, так как доверяю им и уверен в их порядочности. Но есть и компании, которые обхожу стороной (к сожалению, это одна из крупных пермских сетей, состоящая из трёх брендов).

    — Какие риски снижают риэлторы? Что они могут учесть, посмотреть, уточнить из того, что человек не может сделать самостоятельно?

    — Что касается рисков — тут не всё однозначно. Это зависит от того, этот специалист работает в агентстве, где есть юрист или в агентстве нет юриста, или это частный риэлтор и какое у него образование.
    На самом деле ведь до того, как стать специалистами по недвижимости, эти люди раньше работали в разных сферах, не связанных с недвижимостью. Просто они многому научились и приобрели ценный опыт. И именно эти знания и опыт позволяют риэлтору анализировать правоустанавливающие документы, читая «между строк». А также, образование — юридическое или профильное дополнительное образование.
    Риэлтор чем-то даже похож на частного детектива — он и профессиональный переговорщик, слушает и выделяет важное, сравнивает с информацией из документов, изучает открытые источники, использует для получения информации об объекте и продавце специализированные сервисы.

    А после сбора и анализа информации, профессионал предлагает решения, используя которые, можно подстраховать клиента или существенно снизить его риски. А если риски снизить нельзя — предлагает отказаться от объекта.

    По моему опыту, некоторые «персонажи», я их так назову, с которыми мне приходилось встречаться, могут не то, что снижать риски, а даже увеличивать их. В такой ситуации приходится работать «за себя и за того парня»… Клиент ведь не виноват, что ему попался откровенный дилетант.

    — Что такое «двойная комиссия»? Какие еще подводные камни могут ожидать клиентов вроде бы респектабельных риэлторских агентств?
    — Двойная комиссия… Это «боль» честных игроков рынка, считающих, что за услугу должен платить тот, кто за ней обращается, кто её заказывает. Но некоторые агентства решили, что можно открыто брать комиссию и с продавца и с покупателя. При этом, не могут внятно объяснить, чьи интересы в этой ситуации они будут отстаивать. Больше похоже, что свои…
    Также есть такой вариант двойной комиссии, как «прикрытие» или «скрытка». Это когда риэлтор, которого нанял покупатель договаривается с продавцом объекта о некой сумме денег, которую покупатель отдаст риэлтору после сделки. При этом, покупатель не в курсе, что вместо положенного торга, ему в цену квартиры «включили» откат. Я это называю прямым текстом, ведь это можно квалифицировать именно как откат. И получается, что риэлтор получает деньги и с продавца, и с покупателя, интересы которого он должен был защищать. А получается, что он эти интересы продал… С этими «прикрытиями"(откатами) часто в последнее время стали сталкиваться мы, когда к нам за покупкой обращаются сотрудники одной пермской крупной сети из трёх брендов красного цвета. Они ещё при звонке спрашивают «комиссию прикроете?», «Если да, тогда приведём покупателя!» Это просто дикость, я считаю…

    — Расскажите, о нескольких характерных примерах, когда клиентов приходилось уберегать от недобросовестной сделки или защищать в суде.
    — Примеры у меня есть, конечно. Коротко очень сложно рассказать. Бывали и неадекватные продавцы, на сотрудниц даже нападали. И объекты разные «кривые» приносили. В основном недобросовестность выражалась в некомпетентности или стороны продавца или их риэлтора. Мы стараемся уберегать клиентов от объектов, по которым высок риск судебного разбирательства.
    В суде мы выступали от лица наших клиентов, чтобы с недобросовестного продавца «высудить» задаток. Если дело уже более серьёзное, например, попытка судебного признания сделки недействительной, то для суда требуется представитель имеющий соответствующий опыт. Наше законодательство, к сожалению, очень своеобразно и нужен человек, который в нём «как рыба в воде» и мы помогаем такого найти.

    — Есть умирающие профессии, но риэлтор — не из таких?

    — Я не считаю, что профессия риэлтор — умирающая. Одна из причин тому, что человеку нужно чтобы его интересы представлял тоже человек. Как говорится «человеку нужен человек».

    — Объясните, что делать с этой справкой о составе семьи, которую продолжают требовать различные инстанции, несмотря на то, что она отменена? А где сейчас брать данные, которые использовались в этих справках?
    — А что касается справок — это до сих пор нерешенный вопрос. Совсем недавно, в конце февраля, у нас была встреча в администрации губернатора Пермского края с комиссией, которая решает вопрос с предоставлением этих самых справок. К заседанию я написал большую пояснительную записку, в которой указал, что отсутствие на данный момент, инструмента/сервиса, позволяющего достоверно установить количество лиц, зарегистрированных по адресу квартиры/жилого дома, лишает добросовестного продавца возможности предоставить покупателю информацию, а добросовестного покупателя лишает возможности получить достоверную информацию. И получается некая правовая коллизия, когда ни продавец ни покупатель, действующие добросовестно, не имеют возможности обладать нужной и важной информацией об объекте недвижимости. И пока не могу сказать, как быстро эта ситуация решится.

    Мы со своей стороны собираем эту информацию из разных источников — от разговора с продавцом, соседями, до анализа квитанций по коммуналке и сравнения со штампами о регистрации в паспортах.

    — Последние примеры, я уверена, что вы следили за ними, про учительницу из Кунгура, которая купила, используя господдержку, квартиру, а сейчас их выселяют, с двумя детьми. Как избежать таких случаев?
    — Да, я читал решение суда. К сожалению, на мой взгляд, и сами люди здесь виноваты были, что не проявили должную осмотрительность. И странна позиция банка, согласовавшего этот объект. Ведь стоило заказать выписку о переходе прав — стало бы понятно, что частые переходы права, это один из поводов очень пристально проверить все документы, а ещё лучше, вообще отказаться от покупки. Там ведь квартиру перепродавали несколько раз. Многие просто надеются на то, что «банк всё проверит», а выходит, что эта проверка весьма формальная. И после этого мы вернёмся к тому, что я упоминал ранее — задавать вопросы! Не бояться вопросов. Нет дурацких вопросов. Есть не заданные вопросы.

    — Какие самые сложные сделки в вашей практике можете вспомнить? Удавшиеся и неудавшиеся.
    — Сложные — это, как правило, или длительные или нервные. Самая длительная — продажа квартиры почти в течении 3х лет. Ситуация осложнялась очень плохим состоянием квартиры, расположением в своеобразном месте и, конечно, поведением одного из собственников. Но задачу нужно было решить, чтобы помочь разъехаться дочери и её папе, который любил хорошо выпить.

    — За какие заказы вы никогда не возьметесь?
    — Я никогда не берусь за явные мошеннические схемы или за сделки, где я не вижу путей безопасного проведения для своих клиентов. За объекты с кривыми документами. Например, ко мне иногда обращаются с просьбой продать объект, где не исполнено обязательство по выделению долей детям после использования маткапитала. Я сначала пытаюсь вразумить продавца, чтобы доли всё-таки были выделены, а потом уже продавать. Если никак не получается — отказываюсь.

    — Какие сделки наиболее частые в вашей практике? Увеличилось ли количество приобретения жилья в ипотеку?
    — Наиболее частые — покупка квартиры. 80–85% — это ипотечные сделки. При этом у меня практически нет клиентов с улицы. Всё по рекомендациям.

    — Есть мнение, что сложнее всего сделки, где есть дети, вроде как, с органами опеки сложно работать. Так ли это?
    - Нет, ничего сложного, если все документы подготовлены верно. Хотя, конечно, иногда бывает, что не совсем компетентно ведут себя сотрудники опеки. По последней сделке моему клиенту пришлось даже жаловаться руководству на ошибки в приказе.

    — А с какими государственными органами, действительно, тяжело работать? И какие изменения на облегчили всем жизнь (появление МФЦ, например)?
    — МФЦ, да, действительно очень упростили подачу и получение документов в разные госструктуры. Самое главное, чтобы сотрудники МФЦ не давали консультаций по тем вопросам, которые не входят в их компетенцию. А то несколько раз уже давали такие советы, что «волосы на голове шевелились»…
    Пока у нас самые трудные органы власти — это МВД и Роскомнадзор, те самые, из-за которых возникла проблема со справками о прописанных.

    — Дмитрий, закончим главным, конечно. Что происходит сейчас, кроме того, что многие банки закрыли отделения по работе с клиентами, приостановили сделки?

    — Пока до конца не ясно. До введения выходных банками было одобрено множество заявок, в том числе теми, которые не изменили ставки по ипотеке. Сейчас все в ожидании, что будет после нерабочей недели, МФЦ закрыты, Росреестр работает в усеченном режиме. Не ясно, что будет в ближайшем будущем с доходами у тех, кто уже одобрился.
    Некоторые банки исключили из списка потенциальных заёмщиков работников микробизнеса, общепита, услуг и туризма из-за высоких рисков неплатежей.

    право или обязанность? Покупатель не обязан заключать договор с риелтором

    В такой ситуации оказывались многие: пытаясь купить или снять квартиру по объявлениям, в большинстве случаев попадали к риелторам. Легально либо нет оказывающим посреднические услуги – вопрос отдельный. Сейчас о другом. Марина Ш. рекламу о продаже квартиры нашла в интернете. Позвонила, оказалось – агентство. Попросила показать жилье. Ей ответили: мол, сперва деньги, после – смотрины. В общем, в просьбе девушке отказали, поскольку платить непонятно за что она не стала, а позже понесла жалобу в Минюст. Так поступили и минчане Олег Р. и Константин К., их истории идентичны. Другой пример: квартиру человеку показали, но предложенные ему метры ушли вместе с его отказом заключать договор и платить агентству.

    Приобретение недвижимости через риелторов – право или обязанность? Почему посредники решают, кому владелец отдаст свое имущество? Ответить на эти вопросы мы попросили начальника управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности Министерства юстиции Диану Подлесскую:

    – На рынке достаточно риелторских организаций, работающих добросовестно, профессионально защищающих интересы клиентов. Однако есть и обратная сторона. Граждане довольно часто спрашивают у нас о возможности покупки предлагаемой агентствами недвижимости без оформления договорных отношений. Сразу отмечу, что организация вправе рекламировать объект только с согласия потребителя и после заключения с ним договора. По договору риелторская фирма должна, к примеру, искать покупателя, организовывать осмотры квартир потенциальными покупателями, а также – переговоры между ним и продавцом. Причем выполнять свои обязанности фирма должна максимально качественно, предлагая товар всем без исключения заинтересованным людям, а не искать только тех клиентов, которые готовы заключить договор с самим посредником. Лишь в таком случае интересы потребителя – продавца будут защищены.

    Однако фактов, когда фирмы не выполняют взятые на себя обязательства по содействию в продаже недвижимости, много, говорит специалист Минюста. В частности, если человек перед осмотром квартиры либо после отказывается заключать договор с агентством, оно умышленно срывает сделку: покупателя вообще не допускают к осмотру или уже после него сообщают о невозможности приобретения. Вот лишь один из примеров. Николаю Ш. квартиру-то показали, но когда он сказал, что купит ее, а заключать договор с посредником и платить ему 60 базовых не станет, клиента уведомили: «Извините, у нас есть другой покупатель». И ведь проверка, которую провел Минюст, показала, что такой человек действительно был: он заключил договор с риелторской конторой. Выходит, что интересы одного из двух граждан были бы нарушены в любом случае.

    Главный принцип в работе этих агентов – «не обманешь – не проживешь», считает мой знакомый, тоже попытавшийся купить жилье через посредническую фирму: «У них свои уловки. Они могут продавать и плохонькое жилье с соседом-наркоманом или бабулей с десятью кошками в квартире, скрыв при этом все недостатки. Иначе агент упустит заработок. Или, предположим, купил ты квартиру с помощью агента, а через годик туда вдруг возвращается отсидевший в колонии собственник. И что тогда?.. Нет, уж лучше самому собирать все бумаги, выяснять подноготную и напрямую заключать сделки в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру». Другие собеседники признаются: проблема в том, что самому, промониторив сайты с недвижимостью, выйти напрямую на продавца крайне сложно. Хорошо если из 20 телефонов один будет не риелторский.

    Продавать квартиру либо нет – решает не посредник, а продавец, напоминает Диана Подлесская. Но стараниями фирмы клиент порой просто не имеет возможности встретиться с другой стороной. При этом сам риелтор, не стесняясь, нередко обосновывает свой отказ якобы решением собственника. Да только проверки почему-то говорят иное: владелец даже не знал о том, что был такой-то покупатель и что он получил отказ. Конечно, посреднику ведь куда милее иметь два договора с обеих сторон. Получается, организация не так уж честна и перед тем, кто оплачивает ей оговоренные услуги. А неисполнение либо ненадлежащее исполнение условий договора – это уже ответственность. Потребителям моя собеседница советует иметь в виду, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора:

    – Понуждение не допускается. Договор предполагает оплату риелторских услуг потребителем. Однако ее организация вправе требовать только на основании заключенного договора. Поэтому прежде всего рекомендую внимательно знакомиться с его содержанием и тарифами.

    И вот еще что: покупатель, заинтересовавшийся недвижимостью, которую предлагает посредник, не обязан заключать с ним договор. Это исключительно его право. Если же работник риелторской организации настаивает, следует обратиться к его руководству, которое обязано обеспечить соблюдение законодательства и надлежащей работы своих подчиненных. Неисполнение руководителем возложенных на него функций является основанием для привлечения его к ответственности. За защитой нарушенных прав граждане могут обратиться в Минюст и главные управления юстиции облисполкомов, Минского горисполкома.

    Кроме того, сейчас Министерство юстиции совместно с заинтересованными прорабатывает предложение о том, чтобы риелторские организации имели право заключать договор только с одной из сторон сделки. Таким образом, у посредника попросту отпадет необходимость понуждать к заключению договора на оказание своих услуг вторую сторону – потенциального покупателя. Это не лишает права потребителя обратиться в другую риелторскую организацию.

    Никто не любит проходимцев

    На интернет-форумах люди дают агентствам недвижимости, скорее, негативную оценку. В пример приводят свои истории. И как ни стараются Минюст, добросовестные фирмы поднять престиж риелторской деятельности, критики меньше не становится. На этом фоне недавно вновь обсуждался вопрос об отмене лицензирования риелторских услуг. К удовольствию клиентов на данный момент все останется, как есть. Оно и понятно: это не та сфера, где можно полагаться исключительно на добропорядочность посреднических контор. Мы уже видели, во что выливается такая вольница: до 2006-го агентства недвижимости уже работали без лицензий, в итоге, чтобы навести порядок на рынке недвижимости, пришлось вмешаться руководству страны.

    Риелторам, которые не первый год заняты на рынке недвижимости, отмена лицензирования тоже не по душе. Елена Масловская, сотрудница агентства: «С отменой лицензий на рынок лавиной хлынут все кому не лень. А это нездоровая конкуренция, еще большая дискредитация профессии, поскольку в бизнес полезут и откровенные дилетанты, и хапуги, и шарлатаны. Чем все это чревато для клиентов, объяснять не надо». Татьяна Коваленко, начальник юридического отдела группы компаний «Твоя столица»: «Мы – за любое госрегулирование в данной сфере. Главное, чтобы оно было гибким и создавались эффективные механизмы обратной связи с бизнесом. Ныне действующая система уже сложилась. Она понятна, удобна, она работает и направлена на сдерживание «серого» рынка. Мы видим, что именно благодаря лицензированию сфера стала лучше. Есть опасения, что с его отменой в отрасли появится очень много нелегальных посредников. Сейчас лишить лицензии могут уже за одно грубое нарушение. Это хороший сдерживающий фактор».

    К слову, за рубежом деятельность риелторов регулируется и законами, и самими агентствами, не желающими допускать в свои ряды мошенников. К примеру, в США, Канаде и Германии эту работу контролирует государство, поэтому на рынок недвижимости допускаются только профессиональные специалисты – сдавшие экзамены и получившие лицензию. Отсутствие криминального прошлого как обязательное условие получения спецразрешения служит еще одной гарантией надежности специалиста. В Великобритании, Бельгии, Испании, Нидерландах и других странах деятельность риелторов регулируют профессиональные организации. Саморегулируемые профсоюзы являются барьером для недобросовестных бизнесменов. Здесь человек не получает лицензию, а с ней и права на работу агентом до тех пор, пока профессиональная компания не выдаст ему все требуемые документы. Функции регулирования рынка недвижимости государство делегировало таким компаниям, закрепив это законодательно.

    Кстати

    Клиент или посредник, бывает, предлагают не платить фирме, а сразу – в карман ее представителю. От такого варианта лучше отказаться, ведь за чистоту сделки в агентстве обычно отвечает целая команда: одни проверяют «биографию» продаваемого объекта, другие делают запросы в определенные госструктуры и так далее. А за «серыми» схемами, как известно, мрачные перспективы. И случись что, винить клиент будет сам себя.

    Людмила ГЛАДКАЯ, «Советская Белоруссия», 14 апреля 2017 г.

    (фото – Юрий МОЗОЛЕВСКИЙ)

     

    Стоит ли обращаться к риелторам и как избежать возможных проблем?

    Надвигается сделка с квартирой или домом. Нужно купить, продать, сдать или снять. В этот момент, задумываешься о том, с какой стороны подойти к такой проблеме и откуда ожидать помощи. Принято считать, что с помощью профессиональных риэлторов можно избежать всяких подводных камней при сделках с недвижимостью, а также сэкономить время и деньги. Но так ли это на самом деле? Стоит ли обращаться к риелторам и как избежать возможных проблем, связанных как с самостоятельным оформлением сделок, так и с профессиональной помощью в этом вопросе. Попробуем разобраться. 

    Для чего нужен риелтор

    Основные задачи риелтора -  это подобрать своему клиенту разные подходящие варианты купли-продажи или сдачи-съема жилья, а также помочь в заключении чистой сделки, выгодной именно ему. В это понятие входит составление и сопровождение договоров, адекватная оценка недвижимости и назначение за нее реальной рыночной цены. Кроме того, риелторы должны оказывать помощь своим клиентам в ситуациях, когда происходит цепочка сделок, а также когда оплата жилья осуществляется с помощью кредитных средств или материнского капитала.

     

    Как видно, задач у настоящего профессионального и грамотного риелтора совсем не мало. Но на практике сотрудники агентств недвижимости не в состоянии выполнить и половины из них. Они берут за свои услуги проценты от сделки, которые увеличивают стоимость жилья, а взамен предлагают только поиск и подбор вариантов. При этом, нередко, без учета пожеланий клиента.  Зачастую, даже договор купли-продажи или аренды квартиры, который предлагают своим клиентам риелторы, является шаблонным и не учитывает индивидуальных особенностей каждой сделки. Это является большим минусом при обращении в агентство недвижимости людей, неопытных в таких вещах, как порядок оформления и юридические документы. Однако, при этом, некоторые из своих функций риелторы все-же выполняют. 

    Фактически, их основная роль сводится к роли простого посредника между продавцом и покупателем. Правда, нужно учитывать еще такой важный момент, как корпоративная солидарность. Не редкостью являются ситуации, когда риелторам оказывается проще договорится между собой и начать "играть в две руки" против своих клиентов. Поскольку, пока во главе угла стоит материальна выгода и личная заинтересованность, учитывать чужие интересы менее интересно, чем свои.

    Идеальный риелтор или для чего люди обращаются за помощью

    Когда человек приходит в агентство недвижимости, он может преследовать разные цели. Нет, в конечном итоге, основной целью конечно, является желание совершить выгодную сделку, но именно ожидания от риелторов могут существенно отличаться. Одни ждут, что сотрудники агентства недвижимости просто избавят их от проблемы поисков вариантов и показов квартиры потенциальным клиентам. Они уверены, что риелтор должен помочь найти подходящего покупателя или продавца на квартиру, и готовы платить за это деньги. При этом, риэлтор берет на себя роль рекламщика. Он размещает объявления, делает фотографии жилья, старается показать свой объект в выгодном свете, скрывая недостатки и представляя достоинства в выгодном свете. Тут большую роль играет умение продавать и знание психологии. Если риелтор умеет убеждать, то и желанная сделка будет совершена быстрее. Поэтому, если главная цель обращения в агентство недвижимости, это наилучший подбор вариантов и скорейшее совершение сделки, необходимо выбрать риелтора, у которого бы вам захотелось купить или снять квартиру. В этом случае, такой риелтор будет для вас идеальным.

    Если же, целью обращения в агентство недвижимости была, главным образом, безопасность, то необходимо искать риелтора, который разбирается в документах. Сбор необходимых для проведения сделки справок и бумаг в различных инстанциях, требует от посредника не просто харизмы, но и вполне определенных знаний. Риелтор должен уметь проверить личность продавца квартиры или ее арендодателя, определить его права на жилье, и проследить всю историю сделок, ранее проводимых с данным жильем. Кроме того, должен быть выбраны надежный нотариус и банк и обеспечена безопасность от начала сделки до ее благополучного завершения.

    Сейчас на рынке очень много агентств недвижимости, оказывающих риэлторские услуги. Однако, далеко не все из них работают добросовестно и честно. Поэтому, выбирая себе помощника по вопросам недвижимости, необходимо обязательно изучить отзывы знакомых и незнакомых людей. Также не следует заключать с риелторами никаких эксклюзивных договоров. Тем самым, оставляя себе путь для отступления. 

    Самостоятельность клиента

    Обойтись без риелтора при совершении сделок с жильем в принципе вполне возможно. При этом, подключить профессионалов можно на любой стадии совершаемой сделки, если покажется, что есть такая необходимость. К примеру, можно самостоятельно найти для себя вариант покупки новой квартиры, но заключить договор на продажу старой. Или наоборот. Крупные агентства недвижимости, дорожащие своей репутацией, в таких случаях всегда идут клиентам навстречу и берут деньги только за фактически оказанную часть услуг. 

     

    Поэтому, чтобы избежать проблем, не нужно проводить всю сделку самостоятельно от начала и до конца. Важно все же получить взгляд профессионала. Как на техническую сторону вопроса, такую, как состояние квартиры и дома, где она расположена, так и юридическую, такую как проверка истории жилья и прав у его собственников. 

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

     Риски при покупке квартиры и как их избежать? 

     Как выгодно сдать квартиру? 

     Как правильно сдать квартиру в аренду? 

     Оформить продажу доли квартиры самостоятельно 

     Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

    Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

    Кто платит агенту по недвижимости? Разъясненные комиссионные и сборы

    Как для покупателей, так и для продавцов помощь знающего брокера важна, но кто оплачивает услуги агента по недвижимости? Если вы собираетесь начать свой путь к покупке жилья, вы, вероятно, думаете о найме агента по недвижимости. Покупатели и продавцы несут ответственность за оплату различных сборов, поэтому важно знать передовой опыт при обычной продаже жилья.

    Вот что вам нужно знать о комиссии агента по недвижимости и о том, сколько денег вы можете рассчитывать внести.

    Кто платит агенту по недвижимости?

    Стандартная практика заключается в том, что продавец платит комиссию по недвижимости как листинговому агенту, так и агенту покупателя, согласно Рут Джонсон , a Realtor® в Остине, штат Техас. Но она также отмечает, что «хотя продавцы платят сборы, они обычно включают их в цену дома». В этом смысле можно сказать, что покупатель оплачивает комиссию.

    «Это полностью зависит от того, как вы смотрите на ситуацию», - говорит она. Честная оценка!

    Сколько стоит комиссия агента по недвижимости?

    Обычная комиссия для агентов по недвижимости составляет 6% от покупной цены недвижимости.Комиссия уплачивается продавцом при закрытии, если не было других договоренностей.

    Все подробности о гонорарах агента по недвижимости должны быть в соглашении, которое вы подписываете при найме агента - не бойтесь задавать вопросы, если вы чего-то не понимаете.

    Как правило, такие вещи, как фотография, стоимость листинга собственности и стоимость любых печатных материалов или вывесок, включены в плату, конечно же, вместе с услугами агента по недвижимости. Если вам придется провести капитальный ремонт или провести капитальный ремонт, эти расходы будут выплачиваться из вашего кармана.

    Можете ли вы договориться о гонорарах агента по недвижимости?

    Продавец может обсудить условия листингового соглашения, в котором указаны гонорары агента по недвижимости, с брокерской фирмой или агентом.

    Если покупатель находится на жестком рынке продавца или торгах, предложение заплатить часть или все гонорары агента по недвижимости может быть способом выделиться среди других предложений. Фактически, даже несмотря на то, что покупатель обычно оплачивает большую часть затрат на закрытие сделки, они тоже могут быть предметом переговоров. Это одна из многих вещей, которые хороший агент сделает для покупателя - убедитесь, что вы заключили самую выгодную сделку.

    Кто платит комиссию агенту по аренде?

    Агенты по аренде работают иначе, чем агенты по закупкам. Арендодатель и арендатор решают, кто будет платить агенту по аренде. Брокерские сборы за поиск аренды обычно составляют от арендной платы за один месяц до 15% от годовой арендной платы за недвижимость.

    В некоторых ситуациях домовладелец платит брокеру за помощь в поиске подходящего арендатора. Но в других областях, таких как большие города с большим количеством арендаторов, арендатор будет обязан платить брокерский сбор, даже если арендодатель нанял брокера.

    Таможня сильно различается в зависимости от местоположения, поэтому всегда уточняйте, кто за что будет платить и сколько это будет стоить, прежде чем соглашаться работать с агентом по аренде.

    Покупаете многоквартирный дом? Сделайте домашнее задание в первую очередь | Новости и аналитика недвижимости

    Многоквартирный дом может быть прибыльным вложением, если все сделано правильно.

    Хороший инвестор ищет лучший совет, собирает всю возможную информацию, а затем выбирает правильное здание.

    Хороший инвестор познакомится с местными агентами по недвижимости и другими инвесторами и найдет наставника.Сообразительные инвесторы не позволят эмоциям влиять на окончательные решения; они сделают вычисления и убедятся, что могут позволить себе любые ссуды.

    Вот как выгодно вложить деньги в многоквартирный дом.

    Профессиональный совет

    Найдите нужных профессионалов, которые помогут вам в этом процессе, особенно если вы покупаете инвестиционную недвижимость впервые. Чем больше экспертов оценит вашу сделку, тем больше вероятность, что вы охватите все свои базы.

    • Адвокаты по недвижимости: Не составляйте собственные юридические документы.Поверенный по недвижимости должен написать или просмотреть все документы о покупке. Они будут нести ответственность за такие вещи, как управление условным депонированием, написание запросов на ремонт и проверка права собственности на собственность.
    • Инспекторы: Найдите время, чтобы найти инспектора, имеющего опыт работы с коммерческой недвижимостью. Прежде чем заказывать инспекцию, обсудите, что инспектор проверит, и проясните ваши ожидания. Стандартный осмотр позволит оценить состояние конструкции здания и электрических систем.Стандартная проверка не проверяет такие вещи, как мокрый подвал или неисправные трубопроводы под зданием. Вы можете поручить им дополнительные проверки.
    • Бухгалтер: Скорее всего, вам придется вести базовую бухгалтерию, но тонкости местных и федеральных налогов могут оказаться минным полем. Требования могут постоянно меняться. И вам понадобится профессионал, который обеспечит баланс ваших чеков.
    • Агент по недвижимости: Местный агент будет располагать бесценной информацией о областях, в которые вы хотите инвестировать, а РИЭЛТОР®, как правило, будет иметь больший выбор недвижимости на рынке.Хороший агент будет представлять вас, когда дело дойдет до предложения, и посоветует вам варианты, основываясь на своих обширных знаниях о том, что может выдержать рынок.
    • Управляющие компании: Большинство инвесторов не управляют своими зданиями лично. Хорошая управляющая компания будет поддерживать ваше здание в хорошем состоянии и обеспечивать своевременное получение арендной платы от арендаторов. Для инвестора с несколькими объектами недвижимости или с постоянной работой компания по управлению недвижимостью может сэкономить владельцу много времени и избавить его от головной боли.

    Посчитайте многоквартирный дом

    Несколько основных математических формул помогут вам определить, является ли здание хорошей инвестицией.

    Например, вам нужно рассчитать чистую операционную прибыль здания, скорость движения денежных средств и рентабельность инвестиций. Большинство ипотечных кредиторов не будут финансировать здание, если вы не докажете, что здание уже приносит прибыль - и они захотят знать, как вы рассчитали эту прибыль.

    Простой поиск в Интернете по запросу «формулы коммерческого анализа» обнаруживает множество информативных веб-сайтов и руководств в этой области.

    Финансирование

    Большинство кредиторов требуют как минимум 20% первоначального взноса. Однако ссуды различаются - найдите время, чтобы присмотреться к ним.

    Существует два распространенных типа инвестиционных ссуд:

    • Ссуды без права регресса: Они предназначены для недвижимости стоимостью более 2,5 миллионов долларов. Залог помещается на само имущество (или иногда на другое указанное имущество в вашем портфеле). Если вы не сможете вовремя погасить ссуду, то имущество, о котором идет речь, перейдет к кредитору.Вы не несете личной ответственности за ссуду, поэтому кредитор не может брать деньги с ваших личных банковских счетов или с любого другого имущества, которое у вас может быть. Это кредит с ограниченной ответственностью.
    • Ссуда ​​с правом регресса: Это тип ссуды, по которому вы (и все ваше состояние) несете личную ответственность, если вы не сможете выплатить свои платежи по ссуде. Если выбранная вами недвижимость стоит менее 2,5 миллионов долларов, вы не имеете права на получение ссуды с ограниченной ответственностью - и вам придется лично претендовать на получение ссуды с регрессом.

    Правильный многоквартирный дом

    Самый простой способ найти недвижимость - через агента по недвижимости. Вы также можете ознакомиться с местными газетами о выставленных на продажу зданиях. Поговорите с инвесторами в сообществе, поскольку недвижимость часто продается из уст в уста без рекламы.

    Свяжитесь с местными поверенными по недвижимости, чтобы узнать, знают ли они о какой-либо недвижимости на рынке, и рассмотреть возможность использования агента по недвижимости. Вам придется заплатить агенту комиссию, но для покупателя впервые опыт агента и рыночные ноу-хау невероятно ценны.

    Агент также может порекомендовать местные компании по управлению недвижимостью. Помните, что РИЭЛТОР® - это агент по недвижимости с дополнительным профессиональным образованием и опытом.

    Наконец, не забывайте оставлять эмоции в стороне. Проверка и выбор зданий должны быть чисто деловым решением.

    Самообразование

    Как можно больше узнать об инвестиционной собственности, это поможет вам сделать правильный выбор.

    Прочтите все, что сможете. Посещайте законные семинары лично и онлайн.В вашем городе, округе или государственном учреждении также могут проводиться семинары.

    Найдите опытных инвесторов и, в идеале, посмотрите, будет ли один из них наставлять вас. Поговорите с агентами по недвижимости и примите меры к вступлению в инвестиционный клуб или фокус-группу по коммерческой недвижимости.

    Ничто не сравнится с изучением практического опыта других инвесторов для принятия разумных инвестиционных решений и наблюдения за ростом вашего портфеля.

    На основе оригинальной статьи Кэсси Дэниэлс.

    Когда вы обращаетесь к агенту по недвижимости?

    Когда вы нанимаете агента по недвижимости? Это хороший вопрос, над которым стоит задуматься, если вы покупаете дом, поскольку вы не можете бесконечно переходить от одного агента к другому. Тем не менее, если вы находитесь на очень ранних стадиях процесса покупки дома, часто неясно, когда вы и ваш агент по недвижимости «стабильны». Так когда же начинается эксклюзивность?

    Как и во всех отношениях, делать предположения по этому поводу без четкой коммуникации может закончиться неловко.Итак, мы здесь, чтобы помочь вам сориентироваться в этой сложной области. Вот в чем дело, когда вы юридически и этически связаны с агентом покупателя - или, если вы недовольны, как сознательно разъединиться и двигаться дальше.

    Почему агенты требуют исключительности

    Почему агент покупателя все равно должен работать исключительно с вами? Потому что, в отличие от большинства профессионалов, получающих стабильную зарплату, агентам обычно платят только комиссионные - другими словами, часть сделки с недвижимостью, если она состоится.Поэтому, показывая вам недвижимость, отвечая на ваши вопросы и ведя переговоры от вашего имени, агент покупателя, по сути, работает бесплатно. Таким образом, чтобы он мог посвятить время и энергию, необходимые для того, чтобы довести это дело до конца, он захочет знать, что вы не откажетесь от залога и не переключитесь на другого агента, который проведет вас через последний этап закрытия - прямо в момент первого агент ждет сладкой расплаты за всю свою работу!

    «Как риэлтор®, мы чувствуем, что вкладываем много времени и усилий, чтобы убедиться, что вы видите недвижимость», - говорит Лана Лавенбарг из Re / Max Ideal Brokers в Grants Pass, OR.«Так что, если вы пойдете к кому-то другому, мы просто потеряем много времени».

    Когда вы нанимаете агента по недвижимости?

    Некоторые агенты попросят вас подписать что-то, что называется агентским соглашением покупателя, прежде чем они начнут показывать вам дома. По сути, это договор между вами и агентом, в котором вы оба соглашаетесь на эксклюзивное рабочее соглашение на период времени, обычно шесть месяцев.

    После подписания агентского соглашения покупателя вы юридически обязаны работать с этим агентом.Поэтому рекомендуется внимательно прочитать этот документ. Если вы попытаетесь переключиться на другого агента в течение этого периода, не отменяя этот контракт, вы можете попасть в легальную горячую воду.

    «Первый агент имеет право на полную комиссию в посредническом суде», - говорит Беатрис Стамбулски , агент в Шерман-Оукс, Калифорния.

    Как расторгнуть агентское соглашение покупателя

    Итог: если вы подписали агентское соглашение покупателя, вам следует придерживаться этого агента, если вы в целом довольны им.Тем не менее, если вы недовольны своим агентом, вы ни в коем случае не застряли.

    Если вы подписали агентское соглашение покупателя и не хотите продолжать отношения, вы можете попросить агента расторгнуть договор, говорит Лу Сансеверо , риэлтор Reynolds Realty Gulf Coast. Вообще говоря, агент не хочет продолжать работать с недовольным клиентом. Подробнее о том, как расторгнуть агентский договор с покупателем.

    Что делать, если вы не подписали агентское соглашение с покупателем?

    Если вы не подписали агентское соглашение покупателя, вы юридически не связаны с этим агентом и можете перейти к нему в любое время.Тем не менее, после более чем одной встречи с агентом некоторые (обычно менее опытные агенты) могут подумать (или, по крайней мере, надеяться), что вы двое вместе до закрытия. Чтобы избежать такого неприятного недоразумения, лучше всего заранее озвучить свои ожидания - в идеале до , когда агент покажет вам дом.

    «Если агент сначала покажет вам недвижимость, это все равно, что поставить лошадь впереди повозки», - говорит Розанна Нитти , риэлтор RMN Investments & Realty Services в Лагуна-Бич, Калифорния.Вместо этого, если вы не уверены, что пользуетесь его услугами, «Скажите риэлтору, что вы« берете интервью »у него».

    Если вы не уверены, что хотите остаться с конкретным агентом после первой встречи, просто дайте ему знать, что вы не определились. Затем возьмите интервью у нескольких агентов и выберите того, с которым вам нравится работать.

    «У всех нас есть доступ к одной и той же информации, поэтому все зависит от того, с кем вам удобнее всего», - говорит Нитти.

    «Как только вы нашли этого специального агента, вы должны подписать агентское соглашение покупателя, чтобы сделать его официальным.Это означает, что вы оба можете уверенно двигаться вперед, что важно, когда вы приступаете к чему-то столь важному, как покупка дома.

    «Лояльность покупателей всегда является проблемой для агентов», - говорит Нитти. «Вы не хотели бы работать бесплатно, и мы тоже. Время, усилия и даже газ следует уважать ».

    Чем занимается риэлтор?

    Теперь, когда вы знаете общую роль агента по недвижимости, пора перейти к конкретным деталям. Здесь мы рассмотрим самые важные вещи, о которых агент заботится при работе с покупателями.Взгляните, чтобы получить представление о том, чего вы можете ожидать, когда будете готовы купить собственный дом.

    Помощь в получении предварительного разрешения

    Хотите верьте, хотите нет, но первый шаг к покупке дома - это не просмотр объявлений в Интернете. На самом деле он проходит предварительное одобрение. Предварительное одобрение - это письмо от кредитора, в котором указывается сумма, до которой вы были одобрены для получения ссуды. Это показывает продавцу и агенту продавца, что вы серьезно относитесь к покупке дома и способны на это.

    Хотя вы не будете работать с агентом по недвижимости непосредственно для предварительного утверждения, если вы еще не имеете в виду кредитора, он или она, вероятно, сможет дать вам несколько рекомендаций.При необходимости ваш агент также может помочь облегчить общение между вами и кредитором, чтобы все были на одной странице, когда дело доходит до ваших финансов.

    Сопровождать вас на выставках

    Как только вы будете готовы купить дом, ваш агент начнет присылать вам потенциальные объявления из своей местной службы множественного листинга (MLS). После того, как вы выберете несколько из них, которые вам понравятся, агент назначит время, чтобы провести вас по объектам.

    Хотя технически это не является частью того, как они зарабатывают комиссионные, хороший агент также сделает все возможное, чтобы направить вас через любую недвижимость, которую вы видите.Они будут указывать на вещи, о которых вам следует знать, как хорошие, так и плохие, так что, если вы решите сделать предложение, вы можете войти в него с широко открытыми глазами.

    Напишите любые предложения

    В конце концов, посмотрев несколько объектов недвижимости, вы приземлитесь на дом, который, как вы видите, покупаете. На этом этапе ваш агент поможет вам составить предложение. Хотя в конечном итоге решать, сколько предложить, вы должны сами, агент по недвижимости несет ответственность за то, чтобы помочь вам разобраться в различных частях пакета предложений и помочь вам составить лучшее предложение.

    В случае, если продавец желает вести с вами переговоры, ваш агент будет вести переговоры от вашего имени. Во время транзакции покупатели и продавцы фактически не общаются друг с другом напрямую. Вместо этого каждый из ваших агентов будет общаться за вас, чтобы все оставалось открытым.

    Примите участие в ваших проверках

    Если вы решили проводить какие-либо проверки собственности, ваш агент по недвижимости будет их посещать. Помните, что ваш агент должен быть вашим защитником.Во время проверки ваш агент, скорее всего, последует примеру инспектора, но может задать соответствующие вопросы и отметить любые потенциальные проблемы с домом.

    По окончании проверок вам будут предоставлены отчеты о проверках для ознакомления. Хороший агент обязательно прочитает эти отчеты и сделает заметки о сомнительных выводах, которые следует рассмотреть, когда вы будете готовы к переговорам о ремонте с осмотром.

    Договориться о ремонте с осмотром

    Каждый раз, когда кто-то покупает или продает недвижимость, переговоры не прекращаются сразу после принятия предложения.Скорее, второй раунд переговоров происходит после завершения инспекций. В этом случае, как покупатель, вы прочитаете отчеты о проверке и попросите продавца либо произвести любой соответствующий ремонт, либо предоставить вам кредит на ремонт при закрытии.

    Опять же, ваш агент по недвижимости будет вашим ключевым лицом для этого. Во-первых, он или она поможет вам записать ваши запросы в приложение. Затем они также будут вести переговоры между вами и продавцом.

    Отслеживайте все необходимые документы

    Есть лот документов, связанных с сделкой с недвижимостью. Что касается покупки, это в основном сосредоточено на проверках и обеспечении надлежащего финансирования. После заключения контракта большая часть повседневной ответственности вашего агента заключается в том, чтобы оформить все необходимые документы.

    С этой целью ваш агент по недвижимости свяжется с вашим кредитором, чтобы убедиться, что у вас есть все необходимые документы для выполнения требований андеррайтинга по вашему кредиту.Он или она также будет следить за оценкой и, при необходимости, вести эти переговоры. Наконец, ваш агент позаботится о том, чтобы у вас было твердое обязательство по предоставлению кредита, когда придет время закрыть.

    Общайтесь с другими сторонами в транзакции

    Помимо обработки документов, ваш агент отвечает за связь со всеми остальными участниками сделки. Между вами и продавцом, агентом по листингу, вашим кредитором, инспекторами, оценщиком и титульным лицом существует множество движущихся частей и множество людей, которых нужно держать в курсе.Ваш агент будет делать большую часть этого общения от вашего имени и следить за тем, чтобы вы были в курсе на протяжении всего процесса.

    Содействовать заключительному обходу

    Незадолго до закрытия дома ваш агент проведет вас через последний обход. Это ваш шанс:

    • Убедитесь, что дом по-прежнему находится в том же состоянии, в котором вы первоначально сделали свое предложение.
    • Убедитесь, что все согласованные ремонтные работы были произведены.

    Ваш агент должен найти время, чтобы убедиться, что все домашние системы работают должным образом, и спросить вас, есть ли у вас в последний момент вопросы о доме.Если что-то не так, ваш агент также должен принять меры для исправления ситуации перед закрытием.

    Свяжите концы с концами при закрытии

    Как только вы дойдете до стола расчетов, ваш агент будет там:

    • Принесите все документы с вашей стороны транзакции.
    • Убедитесь, что деньги правильно переходят из рук в руки.
    • Убедитесь, что вы понимаете все, что подписываете.

    Комиссионные чеки будут выплачены только после того, как вам будут переданы ключи.

    Покупка дома без риэлтора: что нужно знать

    Мы уже рассказывали о продаже дома без риелтора (и почему это обычно не очень хорошая идея), но что делать, если вы входите в уравнение со стороны покупателя? На первый взгляд покупка дома без риелтора кажется достаточно простой. Вы просматриваете списки, находите недвижимость, которая вам нравится, и переходите оттуда. Но на самом деле риелторы приносят много опыта, который вам определенно понадобится, когда вы пытаетесь получить лучший дом и самую выгодную сделку.

    Если вы спрашиваете себя: «Нужен ли мне риэлтор, чтобы купить дом?» вы начинаете с неправильного вопроса. Вместо этого спросите себя, каковы преимущества того, чтобы действовать в одиночку. Для продавцов выбор работы без агента по недвижимости обычно сводится к затратам. Если не согласовано иное, продавцы несут ответственность за комиссионные платежи агента, включая комиссию агента покупателя. Покупка дома без риелтора, вероятно, не сэкономит вам денег, но почти наверняка вам обойдется.Вот несколько вещей, которые следует учесть, прежде чем вы беретесь за самостоятельную покупку дома.

    Продавцы могут с меньшей вероятностью рассмотреть ваше предложение

    Отношения между покупателем и продавцом - непростые, поскольку обе стороны сосредоточены на максимизации своих интересов, в то же время следя за тем, чтобы другая была удовлетворена, чтобы двигаться вперед. Поскольку обычно вы даже не вступаете в физический контакт с продавцом, многое зависит от надежности и доверия. Наличие агента означает, что у вас есть квалифицированный представитель, который ручается за вашу честность, что, в свою очередь, увеличивает вероятность того, что продавец откроет свою собственность для демонстрации или примет ваше предложение во внимание.Если вы уже знаете продавца, это, вероятно, не будет большой проблемой, но об этом следует помнить, если вы начинаете процесс покупки дома без каких-либо потенциальных клиентов.

    Риэлторы - настоящие профессионалы в переговорах

    Насколько хорошо ты в покере? Вам удобен бартер? Успешные риелторы умеют добиваться больших успехов на переговорах - навык, в котором типичный покупатель может не особенно разбираться. Допустим, вы нашли идеальный дом, но затем узнали, что прошлый ущерб, нанесенный водой, вызвал гниение фундамента.На этом этапе ваша цель - убедить продавца либо оплатить ремонт самостоятельно, либо снизить цену настолько, чтобы покрыть расходы. Но продавцы пытаются получить прибыль, и они не стремятся сдвинуться с мертвой точки, особенно когда речь идет о снижении продажной цены на тысячи долларов. Хотя вам может быть неудобно стоять на своем в этой ситуации и в конечном итоге либо получить меньше, чем вы хотите, либо полностью отказаться от сделки, хороший агент по недвижимости обычно может творить настоящую магию и получить то, что вы хотите, или, по крайней мере, так близко. к тому, что вы хотите, насколько это возможно.

    Вы не видите весь набор доступных свойств

    Благодаря Интернету стало проще, чем когда-либо прежде, увидеть, что есть в плане домов на продажу, но если вы покупаете дом без риелтора, вы упускаете массу объектов, которые не указаны в традиционных каналы. Агенты по недвижимости имеют доступ к широкому спектру доступных домов, в том числе к тем, которые активны, но намеренно не отображаются в списках онлайн-торговых площадок.Кроме того, вы можете упустить другие дома, которые соответствуют вашим потребностям, но не входят в ваш поисковый запрос, например, недорогой дом в другом городе, который совпадает с школьным округом, который вы ищете. Если вы хотите охватить как можно более широкую сеть результатов поиска, лучше всего работать с кем-то, кто знает все данные.

    Будьте готовы исследовать

    Большая часть покупки дома - это уверенность в том, что цена, которую вы собираетесь заплатить, - это цена, которой стоит дом.И большая часть , что знает и понимает comps. Comps - или сопоставимые продажи - это цены, уплачиваемые за другие дома в вашем районе, которые аналогичны по размеру, удобствам и характеристикам. Агент может легко найти для вас бонусы и показать вам, не завышена ли цена на интересующую вас недвижимость (переменная, которая, даже если вы готовы ее заплатить, будет иметь последствия, когда дело доходит до обеспечения ипотечный кредит). Конечно, можно провести исследование самостоятельно, но это займет больше времени, и возможно, что вы что-то упустите.Для полной уверенности в том, что указанная цена является правильной, вам, вероятно, понадобится помощь риэлтора.

    Иногда бывает сложно понять язык, связанный с недвижимостью

    Так же, как юридические и налоговые формы, недвижимость полна замысловатых формулировок, которые по своей сути сбивают с толку посторонних. Конечно, вы можете использовать Google, чтобы узнать, что означает сбивающий с толку термин или акроним в сфере недвижимости, но действительно ли вы хотите доверять поисковым системам одно из самых больших вложений в свою жизнь или рискнуть юридически связать себя с что-то вы не совсем понимаете? Небольшие ошибки могут иметь серьезные последствия в сфере недвижимости, и, как правило, лучше иметь в своем углу эксперта.

    Вы рискуете не задать правильные вопросы

    Есть много вопросов, которые в идеале необходимо тщательно прояснить до закрытия контракта, в том числе такие важные, как, например, кто и что платит при закрытии, и есть ли какие-либо разглашения продавцом информации, которые необходимо раскрыть. Если вы работаете самостоятельно, вы сильно рискуете, полагая, что на все важные вопросы будут даны ответы, даже если вы не знаете, что их задать. Единственный способ убедиться, что все ваши базы покрыты, - это работать с кем-то, кто точно знает, что это за базы, и может не только гарантировать, что вопросы заданы, но и сделать все возможное, чтобы ответы были в вашу пользу.

    Обычно вам нужен агент во время проверки

    Обычно, когда вы идете в дом для проверки, с вами должен быть агент, и почти всегда агент покупателя сопровождает вас. Вы можете спросить агента продавца, будут ли они сопровождать вас, но это может создать некоторые проблемы с точки зрения вашей позиции на переговорах, а также того, как распределяются комиссионные. Лучше всего иметь с собой агента во время проверки, который полностью сосредоточен на защите ваших интересов, и часто это будет агент покупателя, а не агент продавца.

    Вам все равно понадобится поверенный по недвижимости

    Независимо от того, продаете ли вы сами или покупаете самостоятельно, вы не сможете пройти весь процесс без дополнительной помощи. Адвокаты по недвижимости являются необходимой частью любой сделки по покупке жилья и добавляют дополнительный уровень защиты для обеих сторон. У риэлтора обычно есть один или два поверенных, с которыми они хорошо работают, и вместе они могут договориться о наилучшей сделке для вас.

    Полезно иметь знающего гида

    Из вопросов, которые всплывают посреди ночи, чтобы помочь понять мелкий шрифт в вашем контракте, невероятно полезно иметь надежный источник, к которому вы можете обратиться, когда вы просматриваете и покупаете дом.Агент будет знать все нюансы вашей ситуации и сможет ответить на вопросы и проблемы в контексте - то, что в Интернете не так хорошо получается. Покупка дома может быть стрессовой и утомительной, и душевное спокойствие достигается за счет поддержки со стороны того, кто поможет вам пережить все это и дойти до другого конца.

    Купить дом без риелтора сложно и обычно не рекомендуется, но такое случается. От 10% до 15% покупок жилья происходит без помощи агента по недвижимости.Но это правильный выбор для вас? Если вы полностью уверены, что нашли лучшую недвижимость по самой выгодной сделке, и не беспокоитесь о своих навыках ведения переговоров или способности задавать правильные вопросы, возможно, с вами все будет в порядке. В конечном счете, когда дело доходит до отказа от агента покупателя, выбор остается за вами. Просто убедитесь, что вы выбираете тот вариант, который лучше всего соответствует вашим потребностям и возможностям.

    Стоит ли покупать дом без риэлтора?

    Могу ли я купить дом без риелтора? Это одно из решений, которые вам придется принять, когда вы начнете процесс покупки жилья.Агент покупателя может помочь вам найти идеальную недвижимость и договориться с продавцом о лучшей цене. Но миллионы людей купили свои дома без помощи агента, и благодаря множеству онлайн-инструментов и информации о недвижимости, все больше покупателей жилья выбирают одиночный путь.

    Узнайте сейчас: сколько дома я могу себе позволить?

    Причин купить дом без риэлтора

    Использование агента покупателя не гарантирует, что вы сэкономите деньги.В некоторых случаях вы действительно можете заплатить больше из своего кармана.

    Продавец и его / ее агент, которые вынуждены платить комиссию агента покупателя, могут просто повысить продажную цену для компенсации. Кроме того, некоторые агентские соглашения с покупателем включают пункт, в котором говорится, что агент получает комиссию с за любую покупку дома , даже если вы сами нашли листинг или продавец отказывается платить комиссию агента покупателя.

    Напротив, если вы покупаете дом без помощи агента, продавец может согласиться на переговоры и снизить вашу покупную цену.

    Как купить дом без риэлтора

    Возможно, вам лучше заняться охотой за домом самостоятельно, если вы чувствуете себя комфортно, разговаривая с продавцами, и у вас есть время, чтобы найти объявления. Для начала вы можете придумать способ отслеживать дома, которые вы просматриваете, и информацию, которую вы собираете во время их посещения.

    Прежде чем вы начнете рассматривать дома, важно получить предварительное одобрение на получение ипотечной ссуды. Таким образом вы увеличите свои шансы на покупку желаемого дома.Как только вы найдете дом, который вам нравится, вам нужно будет написать письмо с предложением, чтобы выразить свою заинтересованность в его покупке.

    Профессиональный осмотр дома может дать вам представление о состоянии дома, который вы хотите купить, и о том, какой ремонт может потребоваться.

    Статья по теме: 3 обязательных шага для покупки дома этой весной

    Почему вам может понадобиться помощь агента покупателя

    Использование агента покупателя поможет вам сэкономить массу времени и денег.Услуги агентов покупателя включают:

    Поиск объявлений и туристических домов вместе с вами. Агенты могут предоставить вам доступ к большему количеству объявлений (включая те, которые продаются владельцем). Они также могут помочь вам не переплачивать за недвижимость.

    Согласование цены и условий продажи. Ваш агент может служить связующим звеном между вами и настойчивыми продавцами или агентами продавца.

    Рекомендация услуг, которые вам понадобятся. Агент может связать вас с ипотечными кредиторами, домашними инспекторами и другими профессионалами, с которыми вам, возможно, придется работать.

    Помогаем с оформлением всех документов . Потому что на самом деле, , кто любит делать документы?

    Взамен этих услуг агент покупателя обычно получает комиссию от 1% до 3%. Как покупателю жилья вам, возможно, не придется платить это, поскольку продавцы жилья обычно платят агентское вознаграждение покупателя.

    Советы по работе с агентом покупателя

    Если вы не хотите покупать дом самостоятельно, вам нужно решить, с каким агентом покупателя вы хотите работать.Агент эксклюзивного покупателя будет работать исключительно с вами и не будет принимать никаких предложений по недвижимости. Агенты, заявляющие о «двойном агентстве», работают как на покупателя, так и на продавца. Но это может быть конфликтом интересов.

    Чтобы найти агента эксклюзивного покупателя, обратитесь в Национальную ассоциацию агентов эксклюзивного покупателя. Их веб-сайт может предоставить вам список профессионалов в сфере недвижимости в вашем районе, если вы не можете получить рекомендации от друзей или членов семьи.

    Перед тем, как вы начнете работать со своим агентом, вам, скорее всего, придется подписать контракт, в котором изложены ваши ожидания от деловых отношений.Рекомендуется внимательно прочитать договор и при необходимости обсудить его условия.

    Если задать дополнительные вопросы агенту покупателя, вы сможете лучше понять, чего ожидать от вашего партнерства. Перед подписанием соглашения у вас может быть возможность запросить семидневный или 30-дневный пробный период, чтобы вы могли решить, следует ли вам пойти с агентом, который у вас есть, или найти кого-то другого.

    Заключительное слово

    Независимо от того, решите ли вы работать с агентом покупателя, желательно быть как можно более информированным.Если вы пытаетесь понять процесс покупки дома, важно внимательно прочитать все контракты и использовать такие инструменты, как наш калькулятор первоначального взноса, чтобы понять, во сколько вам может обойтись новый дом.

    Вы также можете поговорить с финансовым консультантом о том, как покупка дома может повлиять на ваш бюджет. Если у вас еще нет финансового консультанта, инструмент сопоставления, такой как SmartAsset’s SmartAdvisor, может помочь вам найти человека, с которым можно работать и удовлетворить ваши потребности. Сначала вы ответите на ряд вопросов о своей ситуации и своих целях.Затем программа сузит ваши варианты до трех доверенных лиц, которые соответствуют вашим потребностям. Затем вы можете прочитать их профили, чтобы узнать о них больше, взять интервью у них по телефону или лично и выбрать, с кем работать в будущем. Это позволяет вам найти подходящий вариант, в то время как программа делает за вас большую часть тяжелой работы.

    Фото: © iStock.com / Steve Debenport, © iStock.com / DragonImages, © iStock.com / Izabela Habur

    Кто платит сборы за недвижимость?

    Большинство людей, которые покупают или продают дом, делают это с помощью лицензированного агента по недвижимости.Эти профессионалы знают свои местные рынки, обладают превосходными навыками ведения переговоров и, как правило, могут упростить весь процесс покупки и продажи. В обмен на свой опыт агенты по недвижимости получают комиссию. Вот посмотрите, как работают комиссии на недвижимость и кто их платит.

    • Комиссионные за недвижимость всегда обсуждаются, но часто составляют от 4% до 6%.
    • Если над сделкой с недвижимостью работают два агента - один для покупателя и один для продавца, комиссия обычно делится пополам.
    • Агентство по недвижимости берет часть комиссии на оплату таких вещей, как реклама и офисные помещения.

    Как работают комиссии по недвижимости?

    Агенты по недвижимости и брокеры обычно не взимают с покупателей и продавцов почасовую оплату. Вместо этого они получают скидку с продажной цены в виде комиссии.

    Контракты, которые покупатели и продавцы заключают со своими агентами, определяют комиссионные агентам. Плата за недвижимость часто распределяется поровну между покупателем и агентами продавца, хотя в контракте может быть предусмотрено, что один агент получает больше комиссии, чем другой.Взаимодействие с другими людьми

    Термины «Риэлтор», «агент по недвижимости» и «брокер» часто используются как синонимы, но они различаются. Агенты и брокеры имеют разные уровни лицензирования, и любой из них может стать риэлтором, вступив в Национальную ассоциацию риэлторов.

    Однако комиссия не идет напрямую агентам по недвижимости. Сначала он идет к брокерам по листингу и продаже. Это потому, что агенты по недвижимости должны работать на брокера и под его эгидой, а брокеры берут на себя часть сборов с недвижимостью для покрытия таких расходов, как реклама, аренда вывесок и офисные помещения.

    Затем каждый брокер делит сумму с агентом, иногда пополам, но это может быть любая сумма, согласованная между брокером и агентом. Итак, комиссия в размере 5% будет разбита следующим образом, если предположить, что она будет распределена по всем направлениям 50 на 50:

    • Листинговый брокер: 1.25%
    • Брокер по продаже: 1.25%
    • Агент продавца: 1.25%
    • Агент покупателя: 1.25%

    При продаже на 200000 долларов каждый брокер и агент получали 2500 долларов.

    Сколько стоит комиссия по недвижимости?

    Комиссии по недвижимости всегда обсуждаются - в противном случае агенты нарушили бы антимонопольные законы штата и федеральные законы - поэтому они различаются.В то время как 6% традиционно считались «стандартной» комиссией, в настоящее время комиссии обычно составляют от 4% до 5%. По данным исследовательской компании Real Trends, средняя комиссия за недвижимость в 2019 году (по последним доступным данным) составила 4,96% по сравнению с 5,03% в 2018 году.

    Имейте в виду, что комиссия представляет собой процент от продажной цены дома, поэтому точная сумма не будет известна до тех пор, пока предложение не будет принято и дом не будет продан.

    Кто платит комиссию за недвижимость?

    С тем, кто именно платит комиссию агента по недвижимости, все становится немного сложнее.Стандартная практика заключается в том, что комиссию оплачивает продавец. Однако продавец обычно включает плату в стоимость дома. Таким образом, покупатель в конечном итоге оплачивает комиссию, хотя и косвенно.

    Предположим, например, что покупатель и продавец (каждый из которых имеет агента по недвижимости) соглашаются на сделку по дому за 200 000 долларов. Предполагая, что комиссия за недвижимость составляет 5%, комиссия составит 10 000 долларов (200 000 долларов * 0,05). Плата складывается из стоимости дома - она ​​не добавляется к продажной цене. Таким образом, в то время как покупатель заплатит 200 000 долларов, продавец получит 190 000 долларов от продажи (это слишком упрощенный пример, поскольку будут применяться затраты на закрытие сделки и другие сборы).

    Стоит ли комиссия за недвижимость?

    Одно из самых серьезных утверждений относительно сборов за недвижимость заключается в том, что они слишком высоки или что услуги, предоставляемые агентами по недвижимости, не стоят своих затрат.

    Если дом продается в первый же день листинга, агент продавца может заработать кругленькую сумму за относительно небольшой объем работы, такой как фотографирование, установление цены листинга и размещение дома на рынке. Однако, с другой стороны, на продажу дома могут уйти недели, месяцы или, в случае очень уникальных или дорогих домов, годы.

    Для агента продавца это может составлять много часов, потраченных на маркетинг дома, проведение дней открытых дверей, прием телефонных звонков и отслеживание других списков и продаж в районе. Этот агент также будет нести долгосрочные расходы по содержанию дома на рынке, включая плату за вывески и рекламу. Если вы посмотрите на это с этой точки зрения, не многие продавцы захотят рискнуть и заплатить агенту по недвижимости почасовой оплатой.

    То же самое и с покупателями. Некоторые найдут дом сразу же, в то время как другие осмотрят десятки домов - в течение недель или месяцев - прежде чем остановиться на одном.Если бы покупатели должны были платить агенту почасово, они, вероятно, почувствовали бы себя поспешными с принятием решения.

    Недвижимость с фиксированной оплатой

    Конечно, есть листинговые агенты, которые работают за фиксированную плату - например, 100 или 500 долларов. Очевидно, что это может принести пользу продавцам (и, в конечном итоге, покупателям) с точки зрения экономии затрат, но недостатком является то, что эти агенты могут предлагать ограниченное представительство.

    Традиционный агент по недвижимости будет вашим партнером на протяжении всего процесса покупки или продажи жилья.Агент продавца поможет вам оформить ваш дом, сделать профессиональные фотографии, внести ваш дом в список MLS, разместить рекламу, запланировать и провести дни открытых дверей, а также вести переговоры от вашего имени.

    Точно так же агенты покупателя помогут вам определить, что вам нужно, найти подходящую недвижимость, отвезти вас на показы, обсудить предложения и порекомендовать других профессионалов (например, домашнего инспектора).

    Брокерские услуги с фиксированной оплатой или скидкой могут стоить меньше, но в конечном итоге вы можете получить то, за что заплатили.Тем не менее, есть агенты с полным спектром услуг, которые работают за меньшую комиссию или фиксированную плату. Если вы решите пойти по этому пути, обязательно узнайте заранее, какие услуги предлагает агент, чтобы убедиться, что то, что вы получите, соответствует вашим ожиданиям.

    Итог

    Большинство покупателей и продавцов работают с агентами по недвижимости. В обмен на свою работу агенты получают процент от продажной цены, известный как комиссия. Хотя комиссионные обычно несет продавец, их стоимость обычно учитывается в листинговой цене дома.Таким образом, покупатель в конечном итоге несет расходы по оплате недвижимости.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *