Якорный арендатор что это: Якорный арендатор

Содержание

Якорные арендаторы: что это?

Как показывает практика, приток посетителей в торговые центры обеспечивают продуктовые супермаркеты, гипермаркеты товаров повседневного спроса, а также детские развлекательные центры и зона фуд-корта. Причём, если в сфере ритейла важен узнаваемый бренд, то в случае с детским досугом этот факт практически не важен, главное, в данном случае — это востребованность и качество услуг подобных бизнес-проектов.

Рынок детских товаров и услуг стабильно растёт, в то время как другие сферы бизнеса, в основном, стагнируют. Поэтому большинство торговых комплексов, задумывающихся о «генераторах» трафика посетителей: якорных арендаторах, чаще всего делают выбор в пользу детских развлекательных центров и магазинах.

Также для торговых центров не маловажен выбор ответственного партнёра, который не покинет комплекс в случае падения выручки, а будет всеми силами стараться исправить ситуацию.

Так, например, получилось с ТРЦ «Мадагаскар», г. Тольятти. Сетевой гипермаркет FMCG-сегмента (быстро оборачиваемые потребительские товары), на который руководители комплекса делали ставку изначально, закрылся и число посетителей сократилось.

Пришлось менять концепцию торгового центра, ориентируясь на тот факт, что он должен стать не просто местом для шопинга, но и местом для проведения досуга. Поэтому руководство решило сделать ставку на якорных арендаторов, представляющих сферу развлечений, и не прогадало.

Ворожцова Елена, управляющий ТРЦ «Мадагаскар», г. Тольятти

«Мадагаскар park» в нашем ТРЦ запустился в августе 2015 года на площади около 2 500 кв. м. Первый месяц функционирования проекта в новом формате дал прирост по трафику на 25%. Сейчас это в среднем + 30 — 35%, по сравнению с трафиком аналогичного периода прошлого года, а в пиковые месяцы ноябрь, январь, март, август — до + 50%. На сегодняшний день под развлекательную составляющую отдано 30% площадей ТЦ, что помогает в целом поддерживать и не снижать трафик.

Мы работаем с Парком в тесном партнерстве, осуществляем совместные маркетинговые и рекламные активности, проводим мероприятия. Создавая совместно комфортную обстановку для наших посетителей, мы рассчитываем на более благодарного и лояльного покупателя.

Что такое «Мадагаскар park»?

Компания «Мадагаскар park» — это серьезный игрок на рынке семейного досуга и развлечений. Комплекс, работающий под этим брендом, включает в себя парк аттракционов для детей до 13 лет, а также батутный парк для детей и взрослых. Поскольку «Мадагаскар park» ориентирован на семейный отдых, то перечень предоставляемых услуг дополняет ресторан и многозальный кинотеатр, оснащенный по последнему слову техники.

Подобная мультиформатность привлекает родителей с детьми, которые не прочь оставить своих чад на попечение аниматоров комплекса, а тем временем перекусить в ресторане или заняться шопингом.

И как показывает практика комплекс обеспечивает прирост трафика в среднем на 20%.

Для российского рынка в целом бренд «Мадагаскар Park» достаточно новый. Но тем не менее проект стремится стать лучшим в сегменте семейного отдыха и развлечений в каждом городе присутствия. В Тольятти, Саранске и Чебоксарах — так уже случилось. Сеть планирует и дальше увеличивать географию своего присутствия: замыслы по развитию сети достаточно амбициозные. В 2016 — 2017 годах планируется открыть порядка 12 новых парков.

Сейчас «Мадагаскар park» ищет новые объекты в различных регионах нашей страны. Строгой привязки к конкретным городам нет, компании интересны и Москва, и Санкт-Петербург, и столицы регионов. Площадки арендатор выбирает очень тщательно: у торгового центра должны быть хорошая локация, региональный или районный масштаб и соответствующие требованиям проекта характеристики помещения (высота потолков, шаг колонн, площадь).

Чтобы привлекать стабильный трафик в ТЦ, традиционного набора арендаторов уже недостаточно. Необходимо предложить потребителям более полный спектр шопинга, услуг, развлечений и питания, способный удовлетворить все их потребности в одном месте.

При этом, несмотря на общий спад покупательской активности, люди не готовы отказывать себе в «быстрых удовольствиях» и экономить на детях. Наш проект способен удовлетворить разносторонние потребительские предпочтения в сегментах отдыха, развлечений и питания. Он ориентирован на достаточно широкую аудиторию по возрасту (семьи с детьми 1-14 лет и молодежь до 35 лет) и по уровню дохода (от среднего минус до среднего плюс). Это наше главное преимущество, которое гарантирует актуальность проекта, а, следовательно, и стабильный трафик посетителей. Кроме того, мы не стоим на месте, мы следим за новыми трендами индустрии отдыха и развлечений и воплощаем в нашем проекте наиболее востребованные направления.

Поэтому мы гордимся своим бизнесом и по праву считаем себя достойным «якорным» арендатором.

На правах рекламы

Узнаем кто такой якорный арендатор?

Сдача в аренду помещений сегодня является более выгодным бизнесом, чем производство, поэтому все больше предпринимателей предпочитают зарабатывать именно таким способом. Самое сложное в таком предприятии – найти подходящего якорного арендатора. Давайте узнаем, что значит это словосочетание и какие имеет особенности этот вид аренды.

Кто такие арендаторы

Прежде чем дать определение якорного арендатора, стоит вспомнить, кого называют арендатором. Это физическое лицо или юридическое, которое заключает письменный договор с владельцем здания (или другого имущества) на право пользования им. Взамен арендатор обязуется выплачивать финансовое вознаграждение собственнику. Его размеры и периодичность выплат оговариваются в контракте.

Помимо жилых и нежилых помещений, в аренду можно сдавать технику, земельные участки, транспортные средства и даже целые предприятия. Кстати, сдача в аренду различных вещей именуется прокатом.

Виды арендаторов

Если принимать во внимание именно арендаторов торговых площадей, то, как правило, выделяют три их вида:

  • Обычный арендатор. В большинстве случаев он снимает небольшую площадь, а следовательно, приносит весьма скромную прибыль.
  • Субарендатор. Иногда арендованной площади оказывается слишком много для одной фирмы. Поэтому «лишнее» пространство пересдают более мелким организациям. Часто случается, что арендаторы получают на субаренде больше прибыли, чем их торговая точка, размещенная на оставшейся территории.
  • Якорный арендатор. Самый желанный «клиент» для владельцев торговых центров. Почему? Давайте рассмотрим.

Якорный арендатор: что это такое

Чтобы лучше понять суть такой аренды, стоит вспомнить историю появления торговых центров.

Поскольку стоимость земли на окраинах городов и за их пределами всегда было более низкой, строить там магазины всегда было выгоднее. Оставалась одна проблема: как привлечь покупателей? Ведь чтобы добраться туда, нужно потратить больше времени и сил, нежели просто сходить в магазин недалеко от собственного дома или работы.

Чтобы решить эту проблему, готовясь открыть очередной торговый комплекс, территорию в нем стали сдавать магазинам с уникальной продукцией или же очень дешевой. Именно они становились тем магнитом, который притягивал клиентов в торговый комплекс. Таких арендаторов, которые фактически служили рекламой для всего комплекса, стали именовать якорными. Именно от их наличия зависит прибыльность того или иного торгового центра.

Особенности такого вида аренды

По каким же особенным чертам можно распознать якорных арендаторов в ТРЦ (торгово-развлекательных центрах)?

  • В среднем они занимают от 5 до 15 процентов от общей площади помещений. Максимальное количество арендуемой ими территории — не более 50 %.
  • Именно такие магазины (или заведения, оказывающие другие услуги), как правило, привлекают в торговый центр большинство клиентов, поэтому их реклама может находиться повсюду в ТРЦ.
  • Часто место якорного арендатора в торговом комплексе находится на втором, третьем этаже (или в других менее привлекательных местах). Это делается для того чтобы, добираясь до них, потенциальный покупатель мог ознакомиться с продукцией менее известных магазинов. За такую своеобразную рекламу арендодатель обычно делает оговоренную скидку арендатору или предоставляет ему другие льготы.
  • Как правило, в такой торговой точке представлен широкий ассортимент товаров по привлекательным для клиентов ценам. Поэтому чаще всего якорные арендаторы торговых центров — это различные супермаркеты. Наиболее распространенная их специализация — продукты, химия или бытовая техника. Иногда их может быть сразу несколько: например, на первом этаже – продуктовый супермаркет, а на третьем – бытовой техники. Второй этаж и пустующие места на двух других – распределяются между небольшими узкопрофилированными магазинчиками и офисами.

Преимущества якорной аренды для владельцев торговых центров

В последнее время владельцы зданий все более предпочитают, чтобы среди их клиентов было как можно больше «якорей». Почему же так?

  • В первую очередь они привлекают покупателей сами по себе, обеспечивая более широкую известность другим магазинам торгового центра.
  • Владелец здания меньше тратит на рекламу своего помещения, поскольку якорный арендатор самостоятельно проводит собственную маркетинговую кампанию. Кстати, иногда сам оплачивая оформления фасада здания или хотя бы его части.
  • Такой арендатор приносит больше прибыли, нежели мелкие торговые точки. Кстати, бывают случаи, когда арендодатель получает даже не плату за площадь используемого помещения и коммунальные услуги, а процент от общей выручки фирмы.
  • Наличие особенно успешного «якоря» позволяет владельцу здания повышать арендную плату более мелким торговым точкам, чей покупательский поток увеличивается за его счет.

Какие преимущества получает якорный арендатор

Становясь «якорем», арендатор тоже редко остается внакладе и получает определенные льготы.

  • При выборе места расположения своей точки в торговом центре имеет преимущества по сравнению с малыми магазинами.
  • Получает льготные условия по аренде из-за своего особого статуса.
  • На фасаде, как правило, в первую очередь размещается логотип или реклама якорного арендатора.

К сожалению, далеко не всегда маркетинговая стратегия, основанная на якорной аренде, оказывается успешной. Известны случаи, когда хорошо разрекламированные торговые точки становились банкротами, и владельцу ТРЦ приходилось заново искать новый «якорь». Поэтому, наряду с массой преимуществ (по сравнению с другими арендаторами помещения), якорный еще и значительно рискует. В то время как арендодатель все равно останется в финансовом выигрыше.

Виды «якорей»

Стоит отметить, что якорный арендатор – это не всегда магазин. Понятно, что главной целью любой торговой точки является получение прибыли, однако часто такие клиенты специализируются не на прямых продажах, а на оказании определенных услуг. Зная это, можно выделить основные виды «якорей».

  • Супермаркеты. Именно они в большинстве случаев и являются якорными арендаторами торговых центров. Список таких точек способен перечислить любой, кто бывал хотя бы в небольшом ТРК. Хотя чаще всего это продуктовые супермаркеты, иногда они могут иметь другую специализацию. Например, продавать одежду, строительные материалы или технику.
  • Спортивные залы, фитнес-центры и подобные заведения часто являются якорными арендаторами.
  • Учебные заведения. Конечно, они не столь распространены и прибыльны, как первые два вида, но в отдельных случаях именно они являются «якорями». Обычно это частные курсы по изучению иностранных языков, школы парикмахеров, косметологов, мастеров маникюра и педикюра и т. п.
  • Развлекательные комплексы. Один из наиболее распространенных видов «якорей» после супермаркетов. Это могут быть катки, кинотеатры, бассейны, боулинги, сауны и т. п. Как правило, они очень удобны арендодателям, поскольку вокруг них можно размещать многочисленные рестораны или магазины по продаже соответствующего оборудования (например, купальные принадлежности возле бассейнов, коньки – возле катков, полотенца и мыла с шампунями возле саун).

Примеры «якорей»

Чтобы лучше разобраться с сутью рассматриваемого понятия, рассмотрим несколько ТЦ города Москвы.

К примеру, взять известный торговый центр «Щелково». Несмотря на то что в нем всего два этажа, на них свободно помещается более двухсот торговых точек. При этом главными якорями являются «Баскин Робинс» (детские аттракционы и кафетерий), гипермаркет «Реал» и кинотеатр «Центрфильм». Все эти места распределены по территории ТЦ таким образом, чтобы привлекать посетителей к менее популярным точкам.

Еще одним примером является ТРЦ «Гагаринский». Интересно, что, помимо стандартных «якорей» в виде гипермаркетов «Ашан» и «Спортмастер», а также магазинов брендовой одежды, бижутерии и косметики, его преимуществом является близкое размещение возле метро.

Рассмотренный краткий список якорных арендаторов будет неполон, если не упомянуть легендарные ГУМ и ЦУМ, которые сами по себе являются «якорями» для многих покупателей еще с начала XX века. По этой причине ЦУМ существует не только в Москве, но и в Киеве и Минске.

Почему сегодня возникают проблемы с «якорями»

В современном мире торговые центры перестают быть редкостью. Если десять лет назад в небольших городах их было по одному-два, то сегодня таких мест в населенном пункте с количеством жителей примерно 60-80 тысяч встречается в среднем около пяти.

Если же говорить о больших городах или мегаполисах, то в них количество торговых центров исчисляется десятками. Все они обычно довольно похожи между собою, как и их «якоря». Обычно это супермаркеты или фитнес-залы, рестораны. Иногда магазины недорогой брендовой одежды (как, например, в московском ГУМе).

В связи с этим между ТРК, особенно размещенными в одном районе, возникает серьезная конкуренция, поэтому владельцы зданий вынуждены искать необычных якорных арендаторов, чтобы их торговый комплекс выделялся на фоне других. Однако в небольших городах найти такого труднее.

Ведь, к примеру, тот же каток, кинотеатр или бассейн – довольно дорогое предприятие, и в небольших населенных пунктах он попросту не будет окупаться. В связи с этим арендодатели вынуждены придумывать другие способы привлечения покупателей. Поэтому сегодня якорная система постепенно изживает себя. К сожалению, достойной альтернативы ей пока не придумано.

Что такое якорный арендатор?

Якорными арендаторами являются предприятия, которые являются основными арендаторами в торговом центре, офисном здании или деловом районе. Арендатором этого типа, как правило, является компания, которая хорошо зарекомендовала себя, имеет хорошую репутацию и служит магнитом для других предприятий, которые хотят располагаться в той же общей области и, возможно, привлечь бизнес либо от основного арендатора, либо от его клиентов. Также известный как ничья или ключевой арендатор, отсутствие якорного арендатора часто будет означать трудные экономические времена для владельцев собственности, поскольку привлечение других предприятий будет гораздо более сложным.

Одно из наиболее распространенных применений подхода якорного арендатора встречается в торговых центрах. Как правило, торговые центры стремятся включить по крайней мере одну или две известные розничные сети или универмаги в выбор магазинов, доступных для покупателей. Меньшие торговые центры могут спроектировать структуру так, чтобы якорный арендатор был включен на каждом конце торгового центра, с менее известными торговцами, расположенными в пространстве, расположенном между ними. Такой подход позволяет упростить доступ к ключевым магазинам, а также обеспечивает большой пешеходный трафик для других продавцов, тем самым повышая возможность продаж для всех магазинов на объекте.

Еще один пример использования якорного арендатора можно увидеть в офисном здании. Здесь верхний этаж может служить центром деятельности арендатора. Нижние этажи зарезервированы для компаний, которые надеются вести бизнес либо с основным арендатором, либо, по крайней мере, с сотрудниками этого основного арендатора. Например, если верхний этаж офисного здания расположен на верхнем этаже, нижние этажи могут быть заняты стойками с обедом, рестораном или двумя и розничными торговцами, которые несут деловую одежду. В число арендаторов могут также входить компании, предлагающие услуги для поддержки работы юридической фирмы, такие как детективные агентства, нотариусы и печатники, специализирующиеся на визитных карточках, брошюрах и деловых документах.

Решение якорного арендатора перенести операцию в другое место может послужить звоном смерти для торгового центра или офисного здания. Это часто происходит, когда деловые и торговые центры перемещаются из одного района сообщества в другой. Как правило, мелкие торговцы закрываются в течение года или двух после того, как якорный арендатор покинул помещение, если только другой якорный арендатор не может быть приглашен занять освободившееся место. Даже в этом случае, если характер нового ключевого арендатора отличается от характера недавно освобожденного арендатора, это изменение может все же привести к отъезду нескольких мелких торговцев, что, в свою очередь, увеличивает шансы на закрытие всего объекта.

ДРУГИЕ ЯЗЫКИ

Клиентов цепляют «якорями» – Коммерсантъ Санкт-Петербург

Девелоперы, открывающие новый торговый центр, всегда разрываются между двумя задачами, иногда прямо противоречащими друг другу. С одной стороны, они заинтересованы в максимально полном наборе торговых, сервисных и бытовых услуг, которые будут привлекать как можно больше посетителей. С другой, им хочется взаимодействовать с наименьшим количеством арендаторов, сдавая площади по возможности оптом. Примирить между собой эти две проблемы способны якорные арендаторы, которые, во-первых, способны сами привлекать на свои площади субарендаторов, а во-вторых, в идеале генерировать и направлять клиентские потоки во всем центре. Примечательно, что российская практика работы с якорными арендаторами у владельцев торговых центров принципиально отличается от европейской. Однако, как прогнозируют специалисты, скоро применение западного опыта придет и на нашу территорию.

      
       Руководитель направления по торгово-развлекательной недвижимости департамента консалтинга компании GVA Sawyer Андрей Васюткин считает, что якорным арендатором можно назвать любого арендатора в торговом центре, который самостоятельно генерирует потоки посетителей, то есть покупатели специально приезжают в торговый центр, чтобы посетить магазин/центр якорного арендатора. «В этом его отличие от остальных неякорных арендаторов центра, которые рассчитывают на посещение своей точки ‘транзитными’ посетителями, то есть сидят на потоке посетителей от входных групп к якорным арендаторам», — рассуждает господин Васюткин.

       Политика привлечения «якорей» и обычных арендаторов торговой галереи принципиально разная. Грубо говоря, не девелопер выбирает «якоря», а «якорь» выбирает торговый комплекс, где ему можно разместиться. И если якорного арендатора не устраивают условия, то он без проблем откажется от размещения.
       Привлечение арендаторов в торговый центр начинается на стадии проектирования и строительства, что особенно характерно для крупномасштабных концептуальных проектов. Во-первых, это обеспечивает наиболее рациональное использование площадей (так как якорный арендатор еще на стадии проектирования может внести необходимые коррективы в проект торгового центра), во-вторых, на момент открытия торгового комплекса это позволяет иметь низкий процент вакантных площадей. Специалисты компании Becar Realty Group SPb считают, что примерами таких проектов являются: «Радуга», «Гранд Каньон», «Континент», «Французский бульвар» и другие, их заполняемость на момент открытия составляла примерно 95-98%.

       Уникальность и имя
       Главная задача якорного арендатора — самостоятельно привлекать посетителей в торговый центр. Чаще всего, по объективным причинам, это продуктовые гипермаркеты. Также это может быть уникальный арендатор, единственный на территории как минимум на 10-15 км вокруг (или в получасе езды). Средняя площадь якорного арендатора составляет около 3 тыс. кв. м.
       Антон Вихорев, старший консультант торгового департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis, подчеркивает, что стандарт арендуемой площади для «якорей», работающих в сегментах food, non-food и entertainments, для каждой категории будет разный. «Для non-food арендуемая общая площадь обычно варьируется от 350 до 1,7 тыс. кв. м, в зависимости от ассортимента. Желание ‘якорей’, работающих в этой категории, — получить арендную ставку, отличную на 50 процентов от общей, но это не всегда возможно. Как правило, разница составляет 10-30 процентов. Для food арендуемая общая площадь будет колебаться от 1,5 тыс. до 10 тыс. кв. м, в зависимости от ассортимента и местоположения.
       В сравнении с non-food ставка значительно ниже, соразмерно занимаемой площади. В процентном соотношении это 10-30% от общей ставки по комплексу. Для entertainments площадь аренды может находиться в диапазоне от 800 до 15 тыс. кв. м. И в этом сегменте ставка минимальна, так как требуются глобальные инвестиции, а окупаемость рассчитывается на длительный период. В процентном соотношении — это 0,5-15 процентов от общей ставки по комплексу».
       Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИНа, считает, что якорный арендатор должен обеспечивать торговому центру не менее 25-30% посетителей. Этот показатель можно рассматривать в качестве критерия успешности «якоря».
       Особые условия
       Александр Волошин, руководитель проектного отдела, ASTERA St.Petersburg, считает, что характерной особенностью работы с якорными арендаторами является то, что они требуют отдельных коммерческих условий по арендной ставке, поскольку в нашей стране конкуренция в сегменте крупных сетевых магазинов пока невысока и выбирать практически не приходится. «В то же время собственнику выгодней привлечь интересного ‘якоря’, при этом выставляя высокие арендные ставки всем остальным арендаторам. Так, для ‘якорей’ ставка может варьироваться в диапазоне $150-250 за квадратный метр, а для торговой галереи это уже практически на порядок выше: $500-1500 за квадратный метр».
       Зося Захарова также считает, что арендная ставка якорного арендатора в среднем в 4-5 раз ниже, чем для арендаторов торговой галереи. «Следует отметить, что ставка для якорных арендаторов менее чувствительна к местоположению торгового центра, нежели для арендаторов торговой галереи. Ведь для ‘якорей’ она в любом случае минимальна».
       Однако Дмитрий Свительман, генеральный директор ООО «Аверс-Аналитика», группа компаний «Аверс», в свою очередь считает, что представление о сверхскидках для «якорей» не совсем верно: «В отличие от других, такие арендаторы берут блоки (то есть сдается общая, а не полезная площадь), приходят на ранних стадиях, помогая привлекать других арендаторов, иногда платят арендную плату вперед и т. п. При хорошей концепции торгового комплекса и профессиональном менеджменте ‘приведенная’ арендная плата ‘якорей’, видимо, совсем незначительно отличается от средних ставок».
       Виталий Малых, управляющий проектом компании Aditum, отмечает, что и рост ставок аренды для «якорей» также ниже, чем для арендаторов торговых галерей. «Так, за 2007 год ставки аренды для первых составили примерно 7 процентов, а для вторых — 15 процентов. Думаю, что в связи с грядущим насыщением рынка торговой недвижимости следует ожидать стабилизации и некоторой корректировки арендных ставок», — отметил господин Малых.
       «Главное отличие от европейского подхода к работе с якорными арендаторами — в арендной ставке. Там она зависит от оборота, а у нас в большинстве случаев устанавливается фиксированная. Но мы уже движемся к такому принципу работы, у нас ‘якоря’ переходят на ставку с оборота со второго-третьего года работы», — полагает господин Волошин.
       Тенденцию перехода девелоперов к европейской арендной политике подтверждает и Виталий Малых. «Они постепенно переходят от фиксированных арендных ставок к использованию арендной платы, рассчитываемой как процент от оборота, либо к фиксированной арендной ставке плюс процент от оборота. К примеру, для супермаркетов ставка составляет около 3 процентов от оборота, для сетевых магазинов по продаже косметики и парфюмерии — около 8 процентов. Если же говорить об арендаторах торговых галерей, то для них ставка составляет 18 процентов и выше от дохода, в зависимости от товарной категории», — рассказал Виталий Малых.
       Попали в яблочко
       Александр Волошин отмечает, что наиболее востребованы сегодня те якорные арендаторы, которые попадают в развлекательный сегмент. Тенденция на рынке сегодня такова, что торговые центры все больше тяготеют к увеличению доли развлекательной составляющей на своих площадях. На втором месте — DIY-гипермаркеты и фитнес-центры.
       Наталия Черейская, директор по маркетингу и рекламе Becar Realty Group SPb, считает, что хороший «якорь» помимо прочего способен и обеспечивать «нужное» перемещение по комплексу, как по горизонтали, так и по вертикали. «‘Якорями’ могут быть продовольственные супер- и гипермаркеты, операторы общепита, зоны развлечений или даже привлекательные для целевой группы какие-нибудь уникальные для данного города или района магазины».
       Зося Захарова считает, что и операторы развлечений, и предприятия общепита могут размещаться на верхних этажах в «мертвых зонах». «Это позволяет перераспределять покупательские потоки, чтобы охватить максимальную площадь комплекса», — говорит она.
       Наталия Черейская считает, что лидерами по количеству продовольственных сетей, выступающих в качестве якорных арендаторов в торговых центрах, являются «Перекресток» и «Патэрсон», товаров для дома — «Домовой», электроники и бытовой техники — «М-Видео» и «Эльдорадо».
       Зося Захарова к известным «якорям» относит также книжные универмаги «Буквоед» и парфюмерные магазины «Л’Этуаль», «Рив Гош».
       При этом она полагает, что в Петербурге практически нет крупных универмагов одежды, которые могли бы стать якорными арендаторами. «Думаю, что такой формат будет очень востребован», — говорит она.
       Однако пока сами владельцы гипермаркетов одежды идут другим путем — например, единственная петербургская сеть гипермаркетов одежды Plato начала развивать формат небольших магазинов, в которых компания торгует только одеждой под собственными брэндами. А предыдущие владельцы гипермаркетов одежды Forum в прошлом году предпочли продать свой бизнес (торговые точки купила сеть Plato). Приход западных операторов по торговле одеждой, по признаниям участников рынка, тоже идет недостаточно активно.
       Антон Вихорев отмечает, что сегмент бытовых и сервисных услуг высокого уровня развит слабо. «Последние два года происходит положительный сдвиг в этом направлении. Появились сетевые операторы, но в связи с высокими арендными ставками развиваются не активно. Так же как и в сегменте развлечений, область требует больших инвестиций и не может работать на, как правило, предлагаемых ставках non-food розницы».
       Андрей Васюткин отмечает, что в России пока не распространена практика размещения в ТЦ таких специфических «якорей», как культурные объекты (музеи, театры, клубы), уникальные, занимающие большие площади объекты развлечений (скорее даже парки развлечений). «Буквально только в паре объектов в России размещены аквапарки и океанариумы», — полагает он.
Валерий Грибанов

Кто такой якорный арендатор? — Новости, статьи и обзоры

Сдача в аренду помещений сегодня является более выгодным бизнесом, чем производство, поэтому все больше предпринимателей предпочитают зарабатывать именно таким способом. Самое сложное в таком предприятии – найти подходящего якорного арендатора. Давайте узнаем, что значит это словосочетание и какие имеет особенности этот вид аренды.

Кто такие арендаторы

Прежде чем дать определение якорного арендатора, стоит вспомнить, кого называют арендатором. Это физическое лицо или юридическое, которое заключает письменный договор с владельцем здания (или другого имущества) на право пользования им. Взамен арендатор обязуется выплачивать финансовое вознаграждение собственнику. Его размеры и периодичность выплат оговариваются в контракте.

Помимо жилых и нежилых помещений, в аренду можно сдавать технику, земельные участки, транспортные средства и даже целые предприятия. Кстати, сдача в аренду различных вещей именуется прокатом.

Виды арендаторов

Если принимать во внимание именно арендаторов торговых площадей, то, как правило, выделяют три их вида:

  • Обычный арендатор. В большинстве случаев он снимает небольшую площадь, а следовательно, приносит весьма скромную прибыль.
  • Субарендатор. Иногда арендованной площади оказывается слишком много для одной фирмы. Поэтому «лишнее» пространство пересдают более мелким организациям. Часто случается, что арендаторы получают на субаренде больше прибыли, чем их торговая точка, размещенная на оставшейся территории.
  • Якорный арендатор. Самый желанный «клиент» для владельцев торговых центров. Почему? Давайте рассмотрим.

Якорный арендатор: что это такое

Чтобы лучше понять суть такой аренды, стоит вспомнить историю появления торговых центров.

Поскольку стоимость земли на окраинах городов и за их пределами всегда было более низкой, строить там магазины всегда было выгоднее. Оставалась одна проблема: как привлечь покупателей? Ведь чтобы добраться туда, нужно потратить больше времени и сил, нежели просто сходить в магазин недалеко от собственного дома или работы.

Чтобы решить эту проблему, готовясь открыть очередной торговый комплекс, территорию в нем стали сдавать магазинам с уникальной продукцией или же очень дешевой. Именно они становились тем магнитом, который притягивал клиентов в торговый комплекс. Таких арендаторов, которые фактически служили рекламой для всего комплекса, стали именовать якорными. Именно от их наличия зависит прибыльность того или иного торгового центра.

Особенности такого вида аренды

По каким же особенным чертам можно распознать якорных арендаторов в ТРЦ (торгово-развлекательных центрах)?

  • В среднем они занимают от 5 до 15 процентов от общей площади помещений. Максимальное количество арендуемой ими территории — не более 50 %.
  • Именно такие магазины (или заведения, оказывающие другие услуги), как правило, привлекают в торговый центр большинство клиентов, поэтому их реклама может находиться повсюду в ТРЦ.
  • Часто место якорного арендатора в торговом комплексе находится на втором, третьем этаже (или в других менее привлекательных местах). Это делается для того чтобы, добираясь до них, потенциальный покупатель мог ознакомиться с продукцией менее известных магазинов. За такую своеобразную рекламу арендодатель обычно делает оговоренную скидку арендатору или предоставляет ему другие льготы.
  • Как правило, в такой торговой точке представлен широкий ассортимент товаров по привлекательным для клиентов ценам. Поэтому чаще всего якорные арендаторы торговых центров — это различные супермаркеты. Наиболее распространенная их специализация — продукты, химия или бытовая техника. Иногда их может быть сразу несколько: например, на первом этаже – продуктовый супермаркет, а на третьем – бытовой техники. Второй этаж и пустующие места на двух других – распределяются между небольшими узкопрофилированными магазинчиками и офисами.

Преимущества якорной аренды для владельцев торговых центров

В последнее время владельцы зданий все более предпочитают, чтобы среди их клиентов было как можно больше «якорей». Почему же так?

  • В первую очередь они привлекают покупателей сами по себе, обеспечивая более широкую известность другим магазинам торгового центра.
  • Владелец здания меньше тратит на рекламу своего помещения, поскольку якорный арендатор самостоятельно проводит собственную маркетинговую кампанию. Кстати, иногда сам оплачивая оформления фасада здания или хотя бы его части.
  • Такой арендатор приносит больше прибыли, нежели мелкие торговые точки. Кстати, бывают случаи, когда арендодатель получает даже не плату за площадь используемого помещения и коммунальные услуги, а процент от общей выручки фирмы.
  • Наличие особенно успешного «якоря» позволяет владельцу здания повышать арендную плату более мелким торговым точкам, чей покупательский поток увеличивается за его счет.

Какие преимущества получает якорный арендатор

Становясь «якорем», арендатор тоже редко остается внакладе и получает определенные льготы.

  • При выборе места расположения своей точки в торговом центре имеет преимущества по сравнению с малыми магазинами.
  • Получает льготные условия по аренде из-за своего особого статуса.
  • На фасаде, как правило, в первую очередь размещается логотип или реклама якорного арендатора.

К сожалению, далеко не всегда маркетинговая стратегия, основанная на якорной аренде, оказывается успешной. Известны случаи, когда хорошо разрекламированные торговые точки становились банкротами, и владельцу ТРЦ приходилось заново искать новый «якорь». Поэтому, наряду с массой преимуществ (по сравнению с другими арендаторами помещения), якорный еще и значительно рискует. В то время как арендодатель все равно останется в финансовом выигрыше.

Виды «якорей»

Стоит отметить, что якорный арендатор – это не всегда магазин. Понятно, что главной целью любой торговой точки является получение прибыли, однако часто такие клиенты специализируются не на прямых продажах, а на оказании определенных услуг. Зная это, можно выделить основные виды «якорей».

  • Супермаркеты. Именно они в большинстве случаев и являются якорными арендаторами торговых центров. Список таких точек способен перечислить любой, кто бывал хотя бы в небольшом ТРК. Хотя чаще всего это продуктовые супермаркеты, иногда они могут иметь другую специализацию. Например, продавать одежду, строительные материалы или технику.
  • Спортивные залы, фитнес-центры и подобные заведения часто являются якорными арендаторами.
  • Учебные заведения. Конечно, они не столь распространены и прибыльны, как первые два вида, но в отдельных случаях именно они являются «якорями». Обычно это частные курсы по изучению иностранных языков, школы парикмахеров, косметологов, мастеров маникюра и педикюра и т. п.
  • Развлекательные комплексы. Один из наиболее распространенных видов «якорей» после супермаркетов. Это могут быть катки, кинотеатры, бассейны, боулинги, сауны и т. п. Как правило, они очень удобны арендодателям, поскольку вокруг них можно размещать многочисленные рестораны или магазины по продаже соответствующего оборудования (например, купальные принадлежности возле бассейнов, коньки – возле катков, полотенца и мыла с шампунями возле саун).

Примеры «якорей»

Чтобы лучше разобраться с сутью рассматриваемого понятия, рассмотрим несколько ТЦ города Москвы.

К примеру, взять известный торговый центр «Щелково». Несмотря на то что в нем всего два этажа, на них свободно помещается более двухсот торговых точек. При этом главными якорями являются «Баскин Робинс» (детские аттракционы и кафетерий), гипермаркет «Реал» и кинотеатр «Центрфильм». Все эти места распределены по территории ТЦ таким образом, чтобы привлекать посетителей к менее популярным точкам.

Еще одним примером является ТРЦ «Гагаринский». Интересно, что, помимо стандартных «якорей» в виде гипермаркетов «Ашан» и «Спортмастер», а также магазинов брендовой одежды, бижутерии и косметики, его преимуществом является близкое размещение возле метро.

Рассмотренный краткий список якорных арендаторов будет неполон, если не упомянуть легендарные ГУМ и ЦУМ, которые сами по себе являются «якорями» для многих покупателей еще с начала XX века.

По этой причине ЦУМ существует не только в Москве, но и в Киеве и Минске.

Почему сегодня возникают проблемы с «якорями»

В современном мире торговые центры перестают быть редкостью. Если десять лет назад в небольших городах их было по одному-два, то сегодня таких мест в населенном пункте с количеством жителей примерно 60-80 тысяч встречается в среднем около пяти.

Если же говорить о больших городах или мегаполисах, то в них количество торговых центров исчисляется десятками. Все они обычно довольно похожи между собою, как и их «якоря». Обычно это супермаркеты или фитнес-залы, рестораны. Иногда магазины недорогой брендовой одежды (как, например, в московском ГУМе).

В связи с этим между ТРК, особенно размещенными в одном районе, возникает серьезная конкуренция, поэтому владельцы зданий вынуждены искать необычных якорных арендаторов, чтобы их торговый комплекс выделялся на фоне других. Однако в небольших городах найти такого труднее.

Ведь, к примеру, тот же каток, кинотеатр или бассейн – довольно дорогое предприятие, и в небольших населенных пунктах он попросту не будет окупаться. В связи с этим арендодатели вынуждены придумывать другие способы привлечения покупателей. Поэтому сегодня якорная система постепенно изживает себя. К сожалению, достойной альтернативы ей пока не придумано.

Читайте также:

Просмотры: 10

Интерфакс-Недвижимость / Покупать или развлекаться?


20 февраля 2016, 16:12

Фото: Интерфакс

Могут ли ужиться нестандартные якоря с ритейлерами в одном торговом центре

Москва. 20 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Все больше девелоперов торговых центров привлекают нескольких операторов развлечений в качестве якорей, считая, что таким образом смогут генерировать потоки и подогревать интерес к объекту. Тем не менее, консультанты склонны по-разному оценивать наличие большой развлекательной зоны.

Много концепций хороших и разных

«В традиционных концепциях основными якорями в торговых центрах являются продуктовые гипермаркеты, DIY, универмаги, магазины электроники или спортивных товаров. Подобные арендаторы занимают большие площади и обеспечивают основной поток посетителей в ТЦ, которые попутно совершают покупке в торговой галерее. Так скорее было… Теперь в ТРЦ в качестве спортивно-развлекательной зоны мы часто видим фитнес-центры, кинотеатры, боулинги, фудкорты, рестораны и т.д. Подобные центры активностей привлекают людей и обеспечивают ТЦ хорошую посещаемость»,- рассказывает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.

Однако, по мнению эксперта, есть и другие, не менее важные факторы. «Это, прежде всего, ощущение «жизни» в торговом центре, заполнение пустующих площадей. Ведь для ТЦ — и для посетителей, и для арендаторов — нет ничего хуже, чем полупустые коридоры», — напоминает Д. Колокольников.

Кроме того, добавляет эксперт, нестандартный якорный арендатор формирует собственный пул посетителей, а также привычку людей, проживающих в зоне охвата, ходить именно сюда. «Как следствие — создается стабильный поток, и потенциальные арендаторы уже более охотно рассматривают возможность аренды в этом ТЦ», — заверяет Д.Колокольников.

Согласна с коллегой директор по консалтингу GVA Sawyer Марианна Романовская, которая считает, что торговые центры уже давно несут на себе не только функцию «покупки» — посещение ТЦ стало способом проведения досуга. По этой причине развлекательная составляющая в ТЦ составляет минимум 15% от общей площади комплекса, но на рынке есть примеры, когда она достигает 50%.

«Нестандартный крупный развлекательный якорь в ТЦ — это «фишка», которая увеличивает трафик и лояльность аудитории, однако никогда не работает на увеличение продаж», — охлаждает пыл коллег заместитель генерального директора компании Praedium Александр Ошурко. Он подчеркивает, что вопрос, кого сегодня можно считать нестандартным арендатором, остается открытым.

«Кидзания», «Кидсбург» — посетителю еще предстоит объяснить, что это не просто центры с аттракционами и игровыми активностями, где можно оставить ребенка на время покупок, а именно развивающие центры, где с ребенком работают профессионалы. К нестандартным также можно причислить «Экзотариум» в ТРЦ РИО. Также нестандартным сегодня можно посчитать размещение в ТРЦ концертной площадки: к примеру, в объектах Crocus Group регулярно проходят концерты, которые привлекают молодую аудиторию. Стоит также отметить ТЦ с нестандартной концепцией: в универмаге «Цветной», например, нет как таковых нестандартных арендаторов, однако есть площадка для проведения молодежных культурных мероприятий — это все повышает лояльность аудитории, и позволит конвертировать ее в покупки в будущем», — считает он.

Разделяет мнение коллеги и старший консультант МАГАЗИН МАГАЗИНОВ Александра Ромашина, отмечающая, что влияние нестандартного якоря во многом зависит от того, что именно это за компания.

«Например, Океанариум в «РИО» на Дмитровке в первые месяцы работы привлек довольно большое количество посетителей, в том числе новых, то есть тех, место проживания/работы которых не входит в зоны охвата ТЦ и кто раньше не был в торговом центре. Но все же это разовое посещение, и вряд ли эти люди станут постоянными клиентами объекта. А вот детские центры типа edutainment наоборот обеспечивают гарантию возврата посетителей благодаря тому, что выстроена определенная система мотивации детей», — говорит она.

Но…

Появление новых нестандартных концепций в ТЦ — не от хорошей жизни, объясняет Д.Колокольников. «Когда девелопер не может сдать площади традиционным операторам, то начинает привлекать нетрадиционных низкомаржинальных арендаторов», — отмечает он.

Кроме того, не стоит забывать о конвертации посетителей развлекательной зоны в покупателей торговой галереи, напоминает региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Россия Анна Никандорова.

«С этой точки зрения самая маленькая конверсия у таких операторов как аквапарк, в то время как города-профессий в большей степени способствуют совершению покупок родителями во время продолжительного нахождения их ребенка в мастерских. Оценить влияние операторов развлечений на трафик торгового центра в процентном выражении можно только отталкиваясь от изначальной посещаемости торгового центра, без учета данного якоря», — рассказывает эксперт.

Более точные цифры озвучивает руководитель проектов департамента управления объектами NAI Becar Наталья Куваева. «Наличие широкой развлекательной зоны позволяет увеличить посещаемость торгового центра на 15-25%», — считает она. При этом эксперт отмечает, что дополнительные посетители развлекательных зон в торговом центре не всегда являются его покупателями. Здесь можно говорить скорее о формировании лояльности к торговому объекту.

«По статистике, посещение развлекательных арендаторов и фудкортов занимает у среднего покупателя больше половины от проведенного времени в ТЦ, и фактически треть аудитории торговых центров приходят в моллы за развлечениями, а не за покупками. Размещение развлекательных зон всегда происходит на наименее востребованных площадях торгового центра: на последних этажах, в «тупиковых» зонах — в местах, неинтересных ни операторам питания, ни магазинам техники, которые, как правило, располагаются на верхних этажах торгового центра «, — рассказывает А. Ошурко.

В результате такого размещения соседями нестандартных якорей становятся детские магазины или фудкорт. При этом эксперты сходятся во мнении, что в принципе соседями таких проектов может быть кто угодно: это никак не повлияет на обычных ритейлеров.

Покупать или развлекаться?

Несмотря на подводные камни, все большее количество площадей в ТРЦ выделяется под зоны развлечений. В основном это связано с тем, что с каждым годом набирает обороты интернет торговля, считает директор по управлению BlackStone Keeping Company Ольга Штода.

«Действительно, многие классические торговые центры сегодня трансформируются, и это очень правильный тренд. Данная тенденция продиктована потребностями рынка и спросом потребителей, мы наблюдаем ее уже достаточно давно. Собственники ТЦ будут вынуждены подстраиваться и оборудовать помещения в соответствии с новыми требования арендаторов», — соглашается с коллегой Д.Колокольников.

Не согласна с коллегами А. Никандорова, отмечающая, что трансформации классических торговых центров в развлекательные центры в настоящее время не происходит.

«Операторы развлечений активно заполняют те площади в составе торговых центров, которые уже были заложены под данных арендаторов в концепции. Ввод крупных, суперрегиональных торговых центров в последнее время способствует росту физического объема развлекательных площадей (то есть квадратных метров), но при этом процентное соотношение доли развлекательных площадей и других арендаторов в составе торговых центров остается неизменным», — говорит она.

Такого же мнения придерживается и М.Романовская: «Говорить глобально о конвертации, скорее всего, преждевременно. Профессионально принятая в мире практика реконцепций торговых объектов в РФ является скорее исключением, чем правилом. Однако в последнее время увеличение вакантности торговых операторов вынуждает собственников отдавать помещения тем, кто готов их занять (хотя и по меньшим ставкам), а это часто бывают операторы развлекательно-образовательного профиля».

Развлекательная функция всегда была сопутствующей в торговом центре, так как арендаторы этого профиля не платят высокие ставки аренды, поясняет А.Ромашина.

«Сейчас ситуация такова, что девелоперу приходится расширять вариативность форматов и профилей, представленных в ТЦ. Предложение со стороны арендодателя сильно превышает спрос со стороны арендатора. В итоге доход от аренды падает, что также влечет за собой увеличение срока окупаемости объекта для инвестора», — говорит она.

Н.Куваева добавляет, что при формировании концепции важно правильно рассчитать долю развлекательной составляющей, которая в зависимости от формата составляет 12-19% полезной площади торгового центра.

«Собственники понимают, что именно сейчас нужно вплотную заниматься развлечением аудитории, поэтому дают «зеленый» свет как стандартным, так и нестандартным инфраструктурным арендаторам, которые появляются в ТЦ как якоря на очень выгодных для них условиях (нередко первое время им позволяется не платить арендную плату, а далее уплачивать процент с оборота) «, — подводит итог А. Ошурко.

Он отмечает, что сейчас под развлечения в ТЦ стараются отводить не менее 15% арендной площади, хотя еще три-четыре года назад этот процент был существенно ниже.

«Владельцам ТЦ нужно доказывать свою уникальность и исключительность потенциальным покупателям, и развлекательные центры при должном подходе позволяют удерживать аудиторию», — говорит эксперт.

Он напоминает, что вскоре ADG Group завершит реконструкцию 39 московских кинотеатров, сразу несколько районов Москвы получат торгово-развлекательные центры нового формата, где для досуга аудитории будет отведено более 30% арендопригодной площади.

«Нам остается только следить за трансформацией формата торгово-развлекательного комплекса в развлекательно-торговый, а также за планами девелоперов по повышению прибыльности таких проектов», — заключает А.Ошурко.

Д.Колокольников не видит в этом ничего плохого: «Любой торговый проект со временем морально устаревает и нуждается в реконцепции, даже если на рынке нет кризиса».

Юлия Акиньшина

«Якорям» — аренда даром

В Северной столице якорные арендаторы в некоторых ТЦ получают возможность снимать торговые площади даром на 6 месяцев или до конца года. За ними оставляют лишь коммунальные платежи

Нежилые помещения отдают за коммунальные платежи. Фото: eric hart/flickr.com

Клич «Аренда бесплатно», брошенный московским девелопером, подхватили в Санкт-Петербурге. Но если московская компания предлагала воспользоваться офисами, а потом заплатить, то в Северной столице якорные арендаторы в некоторых ТЦ получают возможность снимать торговые площади даром на 6 месяцев или до конца года. За ними оставляют лишь коммунальные платежи.

Как стало известно BFM.ru, бесплатную аренду «якорям» (основные арендаторы, которые привлекают посетителей в торговые центры) предоставляют два ТЦ, принадлежащие копании «Макромир». Один из них — открытый летом торгово-развлекательный комплекс «Феличита». Этот ТРК располагает сейчас большим количеством вакантных площадей — только в декабре его покинули 14 арендаторов. Якорными арендаторами здесь являются кинотеатр «Кронверк Синема» и аффилированная с «Макромиром» продовольственная сеть «Карусель». Ни собственник, ни сами арендаторы не афишируют своей договоренности о бесплатной аренде, однако аналитики полагают, что подобная ситуация весьма вероятна — собственнику необходимо в отсутствие арендаторов оплачивать хотя бы коммунальные платежи. Компания «Макромир» пыталась распродать свои ТЦ в Санкт-Петербурге и земельные участки в нескольких регионах еще до кризиса, но не успела. И теперь вынуждена искать выход из ситуации.

Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости компании Becar Realty Group SPb, считает, что на предоставление бесплатной аренды торговый комплекс «Феличита» пошел вынуждено. Скорее всего, такая мера связана с проблемами «Макромира», которые возникли еще до кризиса. «Что касается других ТЦ Санкт-Петербурга, то, скорее всего, девелоперы пытаются удержать якорных арендаторов другими способами: пересматривают ставки аренды, либо переходят на аренду от оборота. Нужно понимать, что ритейлеры тоже не ставят цели закрыть свой бизнес. Конечно, они просят снижения ставки аренды. Но такого, чтобы кто-то освободил огромное пространство, например 800 квадратных метров, вывез оборудование, сократил персонал и уехал, только потому, что ему не дали скидку в 50% — не было», — рассказал BFM.ru Алексей Лазутин.

Директор по развитию London Consulting & Management Company | LCMC Константин Костин в интервью BFM.ru отметил, что тенденция пересмотра арендных ставок для ритейлеров наметилась не только в Санкт-Петербурге, но и в других регионах: «Договора аренды перезаключают все, и если в торговом центре намечается проблема с уходом арендаторов, то руководство ТЦ вынуждено идти на уступки для того, чтобы не увеличивать долю вакантных площадей. Им остается только договариваться, ведь если развлекательные комплексы и продуктовые сети, которые и являются якорными арендаторами, уходят из ТЦ, это фактически означает его крах».

Константин Костин считает, что владельцы ТЦ могут предоставлять «якорям» аренду за коммунальные платежи от 6 месяцев и до конца года. Эксперт полагает, что критическая ситуация сложилась в первую очередь в тех ТЦ, где проблемы были изначально, еще до кризиса. Либо был неграмотно подобран состав арендаторов, либо создалось неправильное соотношение торговых точек разного профиля, либо владельцев подвело само месторасположение торгового центра. Но в большинстве случаев потерю арендаторов специалисты связывают с психологическими причинами.

«Кризис еще не дошел до умов, — говорит Константин Костин, — и только поэтому ТЦ теряют ритейлеров. Многие не готовы осознать, что ситуация поменялась и нужно активнее идти на уступки. Освободилось очень много площадей, и случилось это только потому, что владельцы не согласились пересмотреть условия аренды. Со стороны ритейлеров идет обратный процесс — они относятся внимательнее к своему бизнесу, и не просто требуют скидок, а в корне пересматривают эффективность собственного бизнеса. Если до кризиса они готовы были получать минимальную прибыль, даже на грани рентабельности, то сегодня просто закрывают неэффективные торговые точки. И их не всегда можно спасти снижением арендных ставок».

В проблемах девелоперов не всегда виноват только кризис. Один из крупных российских собственников торговых площадей, например, в связи с кризисом ликвидировал в своей компании в Санкт-Петербурге отдел брокериджа. Теперь вопросами аренды вынуждены заниматься директора ТРЦ. Из-за этого в переговорах с ритейлером собственник, скорее всего, проиграет. Другой пример: в ТЦ «Сенная» увеличилось количество вакантных площадей из-за, как утверждают игроки рынка, нежелания снизить арендные ставки.

В Санкт-Петербурге готовятся к открытию нескольких торговых центров. По оценке Константина Костина, эти проекты не должны быть провальными даже в условиях кризиса. Однако все зависит от психологии собственника. Если, принимая во внимание мировой финансовый кризис, владельцы новых комплексов проведут большую работу, то смогут привлечь ритейлеров. В городе порядка 900 компаний, которые торгуют в центрах, и для того, чтобы сегодня заполнить ТЦ общей площадью в 100 тысяч квадратных метров, собственнику придется поработать с каждым из них. Продуктовые ритейлеры, способные стать якорными арендаторами, скорее всего в новых проектах не получат 100% скидок.

«У продуктового ритейла сейчас очень большие проблемы, — говорит представитель LCMC, — и, возможно, за новые торговые площади они будут рассчитываться векселями, то есть получать своеобразный беспроцентный кредит. Но нужно понимать, что собственник торгового центра — не благотворительная организация, и норму доходности будет соблюдать обязательно (в первую очередь потому, что ему тоже нужно возвращать банковский кредит, взятый на строительство)».

Алексей Лазутин из Becar Realty Group уверен, что площади в новых ТЦ бесплатно сдавать никто не будет, потому что в основном они были построены на кредиты: «В тех помещениях, которые арендованы давно, ситуация не столь удручающая. Но что касается новых ТЦ, которые только-только сдаются в аренду — здесь договоренности могут быть разные. Я слышал о том, что якорным арендаторам предоставляют помещения на какое-то время за обязательство сделать ремонт».

Аналитик УК «Финам» Максим Клягин утверждает, что пока не слышал о «бесплатной» аренде: «Максимум, что сейчас получают якорные арендаторы — это существенная рассрочка, или что-то вроде арендных каникул на 2-3 месяца. Сегодня представители ТРЦ охотно идут на рассрочки и дисконты, привлекая якорных арендаторов, потому что через них идет основной потребительский трафик».

Руководитель аналитического центра IRN.Ru Олег Репченко считает, что в условиях кризиса бесплатная аренда — вполне понятный шаг: «Без якорного арендатора в торговом центре не будет продаж, не будет нормальной проходимости, и если уйдет «якорь», уйдет и покупатель. То есть девелоперы будут стараться всеми силами удержать якорных арендаторов. А если речь идет о новых ТЦ, то «якорей» нужно привлекать всеми силами, даже давая 100% скидку по аренде. В кризисных условиях привлечь арендатора — еще сложнее, чем удержать».

Что касается снижения арендных ставок, то опрошенные BFM.ru эксперты полагают, что сегодня нет зафиксированной цифры — на сколько произошло снижение. Девелоперы не раскрывают условия сделок, опасаясь, что рынок захлестнет волна скидок. Однако арендаторы Санкт-Петербурга утверждают, что дисконт от 20 до 50% стал нормальным явлением.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Что такое «якорный арендатор»?

Когда знакомое или впечатляющее имя ассоциируется с чем-то, это вызывает у людей больший интерес. Когда дело доходит до недвижимости, этот принцип «круто по ассоциации» проявляется в виде якорного арендатора. Якорный арендатор (иногда его также называют основным арендатором, привлеченным арендатором или ключевым арендатором) — это ведущая, известная, известная компания, которая арендует офисные помещения в любом заданном комплексе, комплексе или районе. Якорный арендатор обычно платит более низкую арендную плату, чем другие арендаторы, и может влиять на то, как сдается в аренду остальная часть центра.

Якорные арендаторы офисных помещений

Когда вы просматриваете веб-сайты или посещаете офисные комплексы в поисках новых коммерческих площадей, вы, вероятно, принимаете во внимание местоположение, транспорт, потенциальный пешеходный поток, удобства, цены и сопутствующие факторы. Но прежде чем подписать договор аренды, не забудьте сначала узнать всю возможную информацию о якорном арендаторе, который арендует помещение в этом районе.

Якорный арендатор – это хорошо известная компания, которая сдает в аренду офисные помещения в районе, в комплексе зданий или в любом другом комплексе офисных помещений, который привлекает в этот район не только множество клиентов, но и другие компании.Якорный арендатор, также называемый «привлекательным арендатором», «ключевым арендатором» или «основным арендатором», может рассчитывать на меньшую арендную плату, чем другие арендаторы, и может даже вносить некоторый вклад в то, как сдаются в аренду помещения вокруг него.

Якорные арендаторы в офисных комплексах выглядят немного иначе, чем в торговых центрах, и концепция якорного арендатора меняется благодаря онлайн-покупкам и меняющимся требованиям рынка.

Якорные арендаторы офисных помещений: размещение офисного комплекса на карте

Известный якорный арендатор может творить чудеса с арендаторами, пытающимися завоевать доверие, и арендодателями, пытающимися заполнить вакансии. Якорные арендаторы помогают утвердить этот район как идеальное место для ведения бизнеса. Якорными арендаторами офисных зданий или офисных комплексов, как правило, являются банки или компании из списка Fortune 500. Рассмотрим Парк-авеню, 200, рядом с Центральным вокзалом. Хотя мало кто узнает это место по адресу, многие жители Нью-Йорка знают его как здание MetLife или PanAm, потому что они были двумя якорными арендаторами здания на протяжении многих лет.

Присутствие якорного арендатора может поставить малоизвестный район на карту или сильно изменить характер района.Например, такие компании, как Etsy и VICE, помогли превратить Бруклин в популярное место для компаний TAMI (технологии, реклама, медиа, информация), которые ищут безопасные офисные помещения, не прибегая к манхэттенским ценам.

Здание MetLife на Парк-авеню, 200, возле Центрального вокзала

Якорные арендаторы розничной торговли: торговые центры и туристические центры

Торговая недвижимость, такая как торговый центр, торговый центр или туристический центр, часто имеет универмаг — обычно глобальная розничная сеть — в качестве основного арендатора. Торговые центры и торговые центры обычно отображают имя основного арендатора спереди и в центре на шатре, а все остальные предприятия и магазины в торговом центре перечислены под ним. Согласно отраслевому стандарту, якорные арендаторы, скорее всего, будут занимать от 45 до 70 процентов общей площади торгового центра. Кроме того, якорные арендаторы розничной торговли обычно платят арендную плату на 5-10% ниже, чем другие арендаторы.

Несмотря на то, что все более популярная тенденция онлайн-покупок усложнила бизнес для всех арендаторов торговых центров, онлайн-покупки больше всего негативно сказываются на якорных арендаторах.Когда торговые центры были на подъеме, такие магазины, как Macy’s и Sears, работали на сотнях тысяч квадратных футов и продавали все, что есть на свете. Семьи часто посещали торговый центр как популярное развлечение на выходных; им нравилось сочетать, казалось бы, бесконечный выбор с выгодными предложениями и возможностью совершать покупки на широком экране.

В классическом случае, когда «приливы поднимают все корабли», производительность якорных арендаторов торгового центра принесла доход другим арендаторам в торговом центре. Поскольку якорные арендаторы признавали, что они несут ответственность за большую часть пешеходного потока, проходящего через недвижимость, они использовали это в своих интересах, когда договаривались с арендодателями о снижении арендной ставки.Арендодатели с радостью предлагали сниженные арендные ставки, потому что казалось, что эти якорные арендаторы будут продолжать привлекать клиентов, новые предприятия, а вместе с ними и бесконечный источник стабильного дохода.

Будущее концепции якорных арендаторов

Обвиняем ли мы онлайн-ритейл или предполагаем, что США просто построили слишком много торговых центров, ясно, что в наши дни торговые центры работают не так хорошо, как раньше. Однако арендодатели и арендаторы нашли новые способы сохранить прибыльность торгового центра. Одним из примеров является Apple Store, который в последние годы становится все более распространенным и успешным якорным арендатором торговых центров.На самом деле, 75 процентов списка Goldman Sachs из 100 лучших торговых центров содержат Apple Store.

Еще одна тенденция связана с увеличением числа девелоперов, использующих в качестве якорных арендаторов общественные пространства, а не предприятия. Это интересная концепция, потому что открытые пространства бесплатны для посетителей. Открытые пространства побуждают людей оставаться в этом районе дольше, потому что у них есть место для прогулок и отдыха, а также красивые вещи, на которые можно смотреть, например, фонтаны. Люди, которые задерживаются дольше, как правило, совершают больше покупок.Другие торговые центры и энергетические комплексы предпочитают использовать спортзал в качестве якорного арендатора. Если большое количество людей приходят в тренажерный зал каждый день или несколько раз в неделю, они, скорее всего, останутся, чтобы перекусить, или они могут делать покупки в близлежащих магазинах или использовать близлежащие предприятия.

Как якорные арендаторы повлияют на ваш бизнес?

Возможно, ваш бизнес является якорным арендатором в новостройке или комплексе. Если это так, поздравляю! Мы все хотели бы, чтобы наш бизнес был якорным арендатором, но для большинства из нас это не так.Независимо от того, работаете ли вы в сфере продаж, юридических предприятиях, сфере общественного питания, медицине или в другой сфере, якорные арендаторы повлияют на вас. Но как якорный арендатор, с которым вы делите пул клиентов, повлияет на ваш бизнес? Хорошо или плохо для вас работать рядом с известным бизнесом — якорным арендатором вашего района?

Во-первых, помните, что присутствие крупной компании обычно указывает на то, что район идеально подходит для операций. Это связано с тем, что успешные якорные арендаторы привлекают в этот район другие, более мелкие компании-спутники, а также такие удобства, как заправочные станции, кафе и рестораны.Естественно, якорные арендаторы также привлекают потенциальных клиентов. Хотя вы можете беспокоиться о том, что потенциальные клиенты пройдут мимо вашей компании в пользу более крупного имени, обычно это не так. Они заметят свои варианты во время путешествия по местности или сначала проведут исследование в Интернете и посмотрят цены и предложения на веб-сайтах различных компаний.

На самом деле имеет смысл находиться рядом с конкурентом. Люди редко знают, какие у них есть варианты в том или ином месте, а даже если и знают, им нравится иметь выбор.Когда бизнес вокруг вас процветает, ваш, как правило, тоже будет процветать. «Можно подумать, что если ваш сосед закроет свой магазин, это хорошая новость, потому что вы можете получить его бизнес», — сказал Эфраим Бенмелех, профессор финансов Гарольда Л. Стюарта и директор Центра исследований недвижимости Гатри. «Но то, что мы показали, является нетривиальным и неинтуитивным уроком: не всегда правда, что я хотел бы, чтобы мой конкурент потерпел неудачу».

В общем, хороший якорный арендатор полезен для вашего бизнеса.Имейте в виду, как эти факторы якорного арендатора повлияют на ваш бизнес, и внимательно изучите условия аренды, прежде чем открывать магазин. Например, если вы планируете сдать свое офисное помещение в субаренду другому предприятию или совместно использовать свое помещение с другим предприятием с помощью таких сервисов, как PivotDesk, ваш выбор субарендатора может быть ограничен. Владельцы недвижимости часто распространяют эксклюзивные положения на своих якорных арендаторов, обещая, что они не позволят другому бизнесу, предлагающему аналогичные продукты или услуги, арендовать площадь в комплексе. Это обещание также распространяется на субарендаторов, которых вы выбрали.

Якорные арендаторы: последние выводы

Крупнейший арендатор в офисном комплексе или районе может сильно повлиять на экономику, структуру, цену и даже застройку района. Тем не менее, якорные арендаторы не только поддерживают экономику и рынок: они также могут влиять на то, как вы используете свое пространство, если вы решите обеспечить там офисное пространство.

Лучший способ разобраться во всех тонкостях вашей аренды, получить достоверную информацию о потенциальных соседях по недвижимости и оценить ваши законные варианты субаренды — это работать с брокером по аренде.Эти специалисты по коммерческой недвижимости могут бесплатно помочь вам в поиске офисных помещений и согласовании условий аренды. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше.

Почему якорные арендаторы важны для вашего бизнеса

Якорные арендаторы — это самые крупные или наиболее известные магазины в торговых точках. Они помогают привлечь клиентов в этот район либо потому, что у них есть уникальные товары, либо потому, что они являются известным именем. В стрип-центрах якорными арендаторами часто являются крупные магазины, такие как Target, Wal-Mart или продуктовые магазины.В торговых центрах это, скорее всего, универмаги, такие как JC Penny или Macy’s.

Известный арендатор может помочь менее известным арендаторам завоевать доверие и помочь арендодателям, пытающимся заполнить вакансии. Якорные арендаторы считают этот район идеальным местом для ведения бизнеса для потребителей.

Успех коммерческого проекта зависит от множества факторов, таких как местоположение, качество строительства и удобства. Привлечение якорного арендатора важно для любого коммерческого объекта, чтобы привлечь других арендаторов и сделать проект успешным. Якорный арендатор приносит огромную ценность торговому центру и повышает привлекательность объекта. Присутствие крупного арендатора может поставить малоизвестный район на карту или сильно изменить характер района.

Эффективные якорные арендаторы положительно влияют на другие магазины в торговом центре. Как правило, они несут ответственность за большую часть пешеходного трафика, проходящего через недвижимость, и в результате, как правило, получают скидки от арендной платы с арендодателями.

В то время как магазины для мам и пап могут опасаться, что потенциальные клиенты пройдут мимо их компании в пользу более крупного имени, на самом деле обычно так не бывает.Например, семья может решить сходить за продуктами в торговый центр, быстро перекусить в обычном ресторане, а затем купить лекарство в аптеке, не выходя из самого торгового центра.

Одним из основных преимуществ наличия якорного арендатора в торговом комплексе является значительный рост доверия, который он обеспечивает. Например, если потенциальные арендаторы знают, что Walmart или Target переезжают в торговый центр, они, скорее всего, будут чувствовать себя комфортно, подписывая там долгосрочный договор аренды.

В целом, важно осознавать влияние, которое магазины с более крупными именами могут оказывать на других арендаторов и близлежащие районы. Небольшие магазины будут искать якорные магазины, чтобы увеличить посещаемость и завоевать доверие, что, в свою очередь, повысит их прибыльность.

Якорный арендатор | Значение для арендодателей и арендаторов в повышении доходов

Что такое якорный арендатор?

В коммерческой недвижимости якорный арендатор — это владелец розничного торгового центра, который привлекает достаточно значительный объем клиентов, чтобы вести бизнес для других арендаторов в этом торговом центре.Ближайшие магазины становятся зависимыми от привлечения клиентов якорного арендатора, которых они иначе не могли бы привлечь самостоятельно.

Примеры якорных арендаторов

Якорными арендаторами традиционно были крупные супермаркеты или торговые сети, привлекающие большое количество посетителей. Например, рядом с крупными жилыми массивами вы часто найдете торговый центр с большим супермаркетом, таким как Albertsons, и отделением банка, такого как Bank Of America.

Эти якорные арендаторы будут окружены различными небольшими магазинами, такими как химчистка или небольшой ресторан. Супермаркет является якорным арендатором, который постоянно привлекает большое количество людей для покупки продуктов. Это создаст видимость и трафик, что также принесет прибыль химчистке.

В классическом крытом торговом центре якорными арендаторами были крупные универмаги, такие как Macy’s или Nordstrom. Между этими крупными универмагами часто находятся различные небольшие магазины одежды, рестораны или магазины товаров для хобби.Поскольку универмаги привлекают большое количество покупателей, они приводят к потоку клиентов в предприятия, расположенные между ними, поэтому эти небольшие магазины могут достигать прибыльных объемов продаж.


Кредитное плечо якорного арендатора

Якорные арендаторы стимулируют спрос на прилегающие к ним помещения за счет продаж соседним предприятиям. Это означает, что успех или неудача розничного торгового центра может зависеть от способности арендодателя привлечь якорного арендатора.

Потенциальные якорные арендаторы, осознавая ценность трафика, который они привлекают, традиционно использовали этот рычаг для переговоров об арендной плате, невыгодной только для владельца недвижимости. Они ожидают, что их арендодатели компенсируют потери более высокой арендной платой для более мелких арендаторов.

Культурные, социальные и технологические изменения привели к некоторым сбоям в розничной торговле. Классическая модель развития торговых центров находится в процессе эволюции, поскольку девелоперы торговых центров оценивают, что работает, а что нет.

Одним из последствий этого сбоя является снижение кредитного плеча классических больших ящиков якорных арендаторов. Потребители покупают в Интернете, и более мелкие розничные торговцы, такие как Apple или Trader Joe’s, могут быть основным источником трафика, который приводит людей в места, где люди делают покупки, обедают и общаются.


Руководство по якорным арендаторам коммерческой недвижимости

  • В коммерческом торговом центре якорным арендатором считается тот, кто арендует наибольшее количество площадей.
  • Как компания, занимающаяся коммерческой недвижимостью, нам нравятся торговые центры с продуктовыми магазинами. Примеры якорей включают такие компании, как WalMart, Kroger, Safeway и Whole Foods.
  • Якорные арендаторы важны для успеха центра, поскольку они помогают стабилизировать денежный поток, привлекают других арендаторов и вызывают доверие к пространству.
  • Кроме того, наличие якорного арендатора может повлиять на другие предприятия, поскольку они помогают привлечь трафик, который можно конвертировать в продажи.
  • По мере того, как рынок розничной торговли продолжает меняться, развиваются и бизнес-стратегии якорных арендаторов. В будущем якорные арендаторы, вероятно, будут выделять больше места для доставки и самовывоза в магазине и могут обновить свой магазин, включив в него больше эмпирических компонентов.

Хотя точный состав арендаторов варьируется от одного объекта к другому, большинство торговых центров следуют аналогичной формуле. Существует группа небольших арендаторов, площади которых находятся в диапазоне от 1000 до 5000 SF, и одно или несколько крупных предприятий, которые являются якорными арендаторами.

В этой статье мы собираемся определить, что такое якорный арендатор, почему он важен и как он влияет на продажи недвижимости. К концу читатели поймут, почему якорные арендаторы жизненно важны для успеха инвестиций в коммерческую недвижимость.

В First National Realty Partners мы специализируемся на покупке и управлении торговыми центрами с якорными арендаторами продуктовых магазинов. Чтобы узнать больше о наших текущих возможностях инвестиций в коммерческую недвижимость, нажмите здесь .

Объяснение основных арендаторов

Якорный арендатор — это тот, кто арендует большую часть доступной площади в коммерческом центре. Чтобы проиллюстрировать этот вопрос, рассмотрим арендную плату для одного из наших коммерческих недвижимости, Cedar Center South:

GLA (SF) 45 Долларное дерево 5 10 000 5 7,27% 7,27% 12,106 5

Suite # 5 Имя арендатора % GLA
1 ТРЕТИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СБЕРЕЖИТЕЛЬНО-КРЕДИТНЫЙ ОТДЕЛ 5,451 3.96%
2 ГУДВИЛ 17215 12.52%
5 СОВМЕСТНАЯ +1056 0,77%
8 O» Puelly’s Pub 2,200 2,200 1,60%
9 в медицинских решениях 9 4 930 3,58% 3,58%
10 Инновационные улыбки 3 076 2.24%
11 НАЛИЧИИ 4421 3,21%
12 PETPEOPLE 4,300 3,13%
13 BIBIBOP АЗИАТСКОЕ ГРИЛЯ 2663 1,94%
14
19 Магазин ИБП 2293 1. 67%
20 GEOGIO’S ПЕЧЬ СВЕЖАЯ ПИЦЦА 1320 0,96%
22 EB ГВОЗДИ 953 0,69%
23 ПЕРВЫЙ ЧАСЫ 3500 2,54%
25 8 CVS Pharmacy
27 Premier Smiles Orthodontics 7300 5.31%
28 МЕНЬШИЙ Животы СПА 865 0,63%
29 НАЛИЧИИ 1,282 По 0,93%
30 НАЛИЧИИ 1592 1,16%
39 T-Mobile T-Mobile 2,920 2,920 2,12%
35 Всего рынок продуктов питания 45 282 5 32. 92%
36 БОСТОН РЫНКА 2808 2,04%
ИТОГО: 137533 100.00%

От аренду рулона , видно, что всего имеется 137 533 квадратных метра арендуемой площади. Из них Whole Foods Market арендует 45 282 SF или 33% центра, поэтому они явно являются якорными арендаторами. Вторичными якорными арендаторами являются Goodwill, CVS и Dollar Tree, которые арендуют в общей сложности 84 603 SF или 61% от общей площади.Все остальные арендаторы арендуют меньшие единицы, поэтому они не будут считаться якорными арендаторами.

Пример якорных арендаторов

Как правило, якорными арендаторами являются крупные компании, которые рассматривают это место как стратегически важное и готовы подписывать долгосрочные договоры аренды. Два распространенных примера описаны ниже.

Якорные арендаторы розничной торговли

Например, в розничном торговом центре якорями являются крупные известные универмаги, такие как Nordstrom, Neiman Marcus, Macy’s или Bloomingdales.

Якорные арендаторы продуктовых магазинов

Или, в отношении типов коммерческой недвижимости, на которых мы специализируемся, к обычным якорям продуктовых магазинов относятся такие компании, как Whole Foods, Kroger, Safeway, Trader Joes, Walmart, Albertsons или Acme.

Почему важны якорные арендаторы

Поскольку это связано с успехом недвижимости как с точки зрения розничной торговли, так и с точки зрения инвестиций, есть четыре причины, по которым якорные арендаторы важны в коммерческой недвижимости:

  1. Стабильность : Якорный арендатор обеспечивает стабильность собственности, поскольку они обычно подписывают долгосрочные договоры аренды, на долю которых приходится большой процент дохода от аренды собственности.
  2. Трафик : Поскольку якорными арендаторами обычно являются крупные и известные компании, они также, как правило, создают поток посетителей в торговый центр, что, как мы надеемся, приводит к продажам для неякорных предприятий. Например, в центре, описанном выше, Whole Foods — очень популярный продуктовый магазин, который ежедневно привлекает значительное количество покупателей. Будем надеяться, что другие арендаторы, такие как пиццерия или салон сотовой связи, смогут перехватить часть этого трафика и преобразовать его в продажи.
  3. Надежность :  Известный якорный арендатор может значительно повысить доверие к собственности. Это важно для обеспечения инвестиционного капитала и ссудных долларов. Если собственность одобрена крупной национальной компанией, инвесторы и кредиторы, как правило, чувствуют себя более комфортно в партнерстве с ней.
  4. Занятость :  Это работает в обе стороны. С одной стороны, якорный арендатор арендует большое количество квадратных метров на длительный срок, что помогает поддерживать недвижимость в полном объеме.Но если они решат не продлевать договор аренды или не освобождать помещение по какой-либо другой причине, это может привести к значительному падению дохода от аренды. Например, если Whole Foods решит не продлевать договор аренды вышеуказанного имущества, уровень вакантных площадей немедленно подскочит на 33%.

Сильные, надежные якорные арендаторы критически важны для успеха инвестиций и они важны для успеха других предприятий в центре.

Как якорные арендаторы влияют на другие предприятия

Наличие сильного якорного арендатора может повлиять на другие предприятия двумя способами.

Во-первых, как описано выше, якорные арендаторы привлекают трафик к собственности, что может принести пользу другим арендаторам. Кроме того, хороший якорный арендатор может привлечь новых арендаторов на свободные площади. Например, если есть магазин смузи, который хочет расшириться, может иметь смысл арендовать торговую площадь в непосредственной близости от магазина Whole Foods.

Во-вторых, договоры аренды с розничными арендаторами обычно включают так называемую «оговорку о совместной аренде», поскольку владельцы недвижимости признают, что наличие якорного арендатора является основным фактором, влияющим на решение более мелкого арендатора подписать договор аренды. Если якорный арендатор решает освободить свое помещение, в пункте о совместной аренде говорится, что у арендодателя есть определенное время, чтобы сдать помещение в аренду, прежде чем он должен будет начать предлагать какие-либо льготы по аренде неякорным арендаторам. Другими словами, потеря якорного арендатора может негативно сказаться на компаниях, которые полагаются на них для генерации трафика.

По обеим этим причинам инвесторам в недвижимость важно понимать, какую роль якорный арендатор играет в торговой недвижимости, сколько времени остается в его аренде, сколько арендной платы они платят и насколько здоров их бизнес в целом. является.Как следует из их названия, успех коммерческой розничной инвестиции буквально «привязан» к существованию определенных арендаторов.

Будущее якорных арендаторов коммерческой недвижимости (CRE)

Одна из вещей, которая делает бизнес в сфере недвижимости захватывающим, заключается в его динамичности. На данный момент есть три важные тенденции в отношении якорных арендаторов, о которых должны знать потенциальные инвесторы.

Во-первых, это растущее значение многоканального исполнения. По мере того, как все больше и больше розничных продаж осуществляются через Интернет, меняется то, как якорные арендаторы используют свои площади.В частности, он смещается в сторону меньшего количества квадратных футов, отведенных под торговый зал, и большего пространства, предназначенного для хранения и выполнения онлайн-заказов. Таким образом, розничные продавцы с полным спектром услуг могут удовлетворять потребности клиентов, совершающих покупки в Интернете/забирающих товары в магазине, а также клиентов, чей заказ должен быть доставлен. Это особенно актуально для крупных розничных магазинов и тех арендаторов, которые арендуют большое количество торговых площадей.

Во-вторых, креативные застройщики заменяют некоторые опорные зоны розничной торговли общественными, открытыми пространствами, которые могут включать фонтаны, сады и другие достопримечательности, которые являются бесплатными для публики.Хотя это может показаться нелогичным, идея, стоящая за этим, состоит в том, чтобы побудить покупателей остаться и пообщаться. Чем дольше они находятся в помещении, тем больше вероятность, что они что-то купят.

Наконец, розничные продавцы обновляют свои магазины, чтобы включить в них больше эмпирического компонента, чтобы люди оторвались от своих компьютеров и направились в магазины. Например, известно, что компания по производству спортивной одежды, такая как Nike, устроила в своих магазинах баскетбольную площадку, чтобы побудить людей попробовать их товары.Как частной инвестиционной компании, нам нравятся компании с эмпирическим компонентом, такие как спортивные залы, маникюрные салоны и рестораны быстрого обслуживания, потому что они менее подвержены сбоям в электронной коммерции.

Краткий обзор якорных арендаторов коммерческой недвижимости

В коммерческом торговом центре якорным арендатором является тот, кто арендует наибольшее количество площадей.

Как компания, занимающаяся коммерческой недвижимостью, нам нравятся торговые центры с продуктовыми магазинами. Примеры якорей включают такие компании, как WalMart, Kroger, Safeway и Whole Foods.

Якорные арендаторы важны для успеха центра, поскольку они помогают стабилизировать денежный поток, привлекают других арендаторов и вызывают доверие к пространству.

Кроме того, наличие якорного арендатора может повлиять на другие предприятия, поскольку они помогают привлечь трафик, который можно конвертировать в продажи.

По мере того, как рынок розничной торговли продолжает меняться, развиваются и бизнес-стратегии якорных арендаторов. В будущем якорные арендаторы, вероятно, будут выделять больше места для доставки и самовывоза в магазине и могут обновить свой магазин, включив в него больше эмпирических компонентов.

Хотите узнать больше?

First National Realty Partners — одна из ведущих в стране компаний, занимающихся частными инвестициями в коммерческую недвижимость. Сосредоточившись на поиске многофункциональных активов мирового класса, стоимость которых значительно ниже внутренней стоимости, мы стремимся обеспечить превосходную долгосрочную доходность с поправкой на риск для наших инвесторов, одновременно создавая сильные экономические активы для сообществ, в которые мы инвестируем.

Если Если вы хотите узнать больше о наших возможностях инвестирования в коммерческую недвижимость, свяжитесь с нами по телефону (800) 605-4966 или по электронной почте [email protected]ком для получения дополнительной информации.

 

Якорные арендаторы коммерческой недвижимости — Кредиты на коммерческую недвижимость

Что такое якорные арендаторы коммерческой недвижимости?

Якорные арендаторы — это крупнейшие или наиболее известные магазины в сфере розничной коммерческой недвижимости. Как правило, они помогают привлечь клиентов в этот район. В стрип-центрах и центрах власти якорными арендаторами часто являются крупные магазины или продуктовые магазины. В торговых центрах это, скорее всего, универмаги.

Торговый центр обычно имеет одного или двух якорных арендаторов, центр власти часто имеет трех или четырех, а региональный торговый центр может иметь пять или шесть, в зависимости от его размера. Якорные арендаторы часто получают значительные уступки от арендодателей, в том числе снижение арендной платы, а также определенную долю участия, при которой другим арендаторам разрешается въезжать в торговый центр.

Якорные арендаторы могут увеличить посещаемость торгового центра и повысить заполняемость

Одним из основных преимуществ наличия якорного арендатора в торговом центре является значительный рост доверия, который он обеспечивает.Например, если потенциальные арендаторы знают, что Walmart или Target переезжают в торговый центр, они, скорее всего, будут чувствовать себя комфортно, подписав там долгосрочный договор аренды.

Кроме того, наличие известного в регионе или стране якорного арендатора, как правило, привлекает значительный поток посетителей в торговый центр. Например, семья может решить сходить за продуктами в торговый центр или торговый центр, быстро перекусить в обычном ресторане, а затем купить лекарство в аптеке, не выходя из самого торгового центра.

Из-за меняющегося ландшафта некоторые девелоперы пересматривают подход к якорным арендаторам 

Несмотря на то, что якорные арендаторы по-прежнему являются важной частью развития розничной торговли в Соединенных Штатах, снижение популярности универмагов заставляет некоторых девелоперов пересматривать способы привлечения покупателей, особенно в более крупные торговые центры.

В некоторых случаях разработчики пытаются привлечь нишевые магазины, такие как Apple Store, которые с большой вероятностью привлекут посетителей. В других случаях они используют альтернативных якорных арендаторов, таких как спортивные залы.Кроме того, упадок традиционных торговых центров привел к росту популярности многофункциональных застроек (где клиенты уже есть) и увеличению зеленых насаждений, чтобы помочь удерживать клиентов в течение более длительных периодов времени.

Соглашение об аренде с якорным арендатором торговой точки

С точки зрения арендодателя, договор аренды с якорным арендатором торговой точки (основной арендатор/крупнейший арендатор в торговом центре) является катализатором успеха или неудачи торгового центра.С большим якорем окружающие пространства более ценны, так как у соседних арендаторов будет больше пешеходного движения; таким образом, что приводит к увеличению продаж во всем торговом центре. С другой стороны, якорные арендаторы понимают этот факт и будут использовать его для согласования выгодных условий аренды в интересах арендатора.

Со временем количество переговорных рычагов между арендодателем и арендатором в ситуации якорного лизинга уменьшалось и уменьшалось, но в целом старая поговорка «место, место, место» остается верной, особенно в отношении якорного лизинга.Арендодатель с недвижимостью, которая может похвастаться значительным трафиком, синергетической совместной арендой, концентрацией розничной торговли в непосредственной близости и высоким средним доходом домохозяйства (среди прочего), может брать на себя больше рисков и чаще занимать жесткую позицию, чем владелец с недвижимостью худшего качества. .

Этот левередж обычно первоначально появляется на предварительной стадии переговоров перед составлением договора аренды с якорным арендатором. На этапе LOI арендодатели, правильно, сосредоточены на основах сделки, включая арендную плату, срок, варианты, соответствующие обязательства по строительству, гарантию, требования к техническому обслуживанию и другие пороговые вопросы, которые позволяют арендодателю гарантировать сделку по аренде. Тем не менее, есть и другие концепции, которые часто включаются в якорные договоры аренды, которые арендодатели должны понимать, чтобы сохранить за собой право управлять недвижимостью по своему усмотрению.

Здесь мы кратко обсудим следующие положения: 

  1. Совместная аренда
  2. Эксклюзивное использование 
  3. Операционные расходы
  4. Непрерывная работа

Хотя наше обсуждение касается этих различных вопросов и определенных стратегий, которые арендодатели могут использовать при ведении переговоров, существует бесчисленное множество способов решения этих конкретных вопросов в рамках договора аренды, которые отличаются от приведенных здесь.Наша цель — дать представление о позиции арендодателя в отношении концепций, которые часто требуются якорным арендаторам (и более мелким арендаторам) при аренде.

Примечание от Спенсера: Это еще один пост в растущем разделе, который мы называем «A.CRE Legal». Один из ведущих юристов Техаса по недвижимости, Рональд Роде, любезно предложил поделиться своим временем, опытом и открыть свою библиотеку юридических шаблонов в сфере недвижимости для аудитории A. CRE. Щелкните здесь, чтобы узнать больше о Роне или связаться с ним напрямую.Эта статья написана в соавторстве с Тимом Донованом из Nelson Mullins.

Видеопрохождение шаблона договора аренды

В следующем видео Рон Роде обсуждает аренду якоря и делится подробностями о своем шаблоне аренды.

Совместная аренда в розничной якорной аренде

Во время рецессий, исправлений и рыночных спадов пункт о совместной аренде является положением, к которому обращаются многие арендаторы, чтобы оправдать меньшую арендную плату, чем в противном случае.Вообще говоря, пункт о совместной аренде предоставляет якорному арендатору право на снижение арендной платы, если по истечении определенного количества месяцев в торговом центре не будет достигнут заранее оговоренный процент заполняемости. Хотя это общее замечание имеет множество вариаций, цель этого положения с точки зрения арендатора заключается в том, что арендатор заключает договор аренды на основе множества различных переменных, одной из которых является состав арендаторов в торговом центре и уровень заполняемости. Чтобы защитить себя от уменьшения заполняемости или потери конкретного арендатора, арендаторы будут договариваться о положении о совместной аренде, чтобы обеспечить средство правовой защиты в случае, если арендодатель не может выполнить такое требование.

Чтобы активировался пункт о совместной аренде, в торговом центре должны присутствовать два основных условия: (1) процент заполнения должен быть ниже определенного порога (т.е. 50% торгового центра занято местными арендаторами ) и (2) нарушение процента занятости должно иметь место в течение определенного периода времени (т.е. (1) нарушается в течение как минимум 6/12/24 месяцев ). Хотя предварительные условия кажутся довольно простыми, в этих двух пороговых вопросах есть довольно много неясностей, а также множество различных вариантов при обсуждении деталей вышеупомянутого требования о совместной аренде в договоре аренды с якорным арендатором.

COVID-19 ОБНОВЛЕНИЕ

Пандемия COVID-19 обеспечивает своевременный фон для обсуждения совместной аренды: давайте предположим, что у нас есть торговый центр площадью 100 000 квадратных футов, и мы ведем переговоры с якорным арендатором площадью 40 000 квадратных футов, который требует, чтобы арендодатель согласился со следующим положением. : «В случае, если более 30 000 квадратных футов ( 50% оставшейся площади в квадратных футах Центра ) торгового центра не состоят из признанных на национальном уровне арендаторов, открытых и работающих в своих соответствующих помещениях в течение периода, превышающего 6 месяцев, Арендатор имеет право выплачивать Арендодателю 4% от Валовой выручки вместо Арендной платы до тех пор, пока такое нарушение условий совместной аренды не будет устранено Арендодателем».Хотя это положение, опять же, кажется довольно простым при чтении, у вас должно возникнуть несколько вопросов: 

  1. что означает «открыт и работает», означает ли это в обычные рабочие часы, означает ли это 7 дней в неделю, что, если конкретный арендатор закрывается на пару дней в неделю;
  2. что такое национально признанный арендатор, каков порог между «национально признанным» и «региональным», это количество местоположений, которое подтолкнет арендатора от регионального к национальному?, это определенное количество штатов, в которых арендатор рабочие места;
  3. Что делать, если арендатор уведомляет арендодателя о том, что требование о совместной аренде было нарушено, и начинает платить 4% от валовой выручки в качестве своей «арендной платы» по договору аренды, как арендодатель опровергает такого рода обвинения?

В отношении того, является ли арендатор «открытым и действующим», если бы у нас была формулировка, указанная выше в нашем договоре аренды, можно было бы утверждать, что первая часть была удовлетворена, когда арендаторы были вынуждены закрыться из-за правительства мандат в связи с пандемией COVID-19. Второй вопрос — настоящая серая зона. В то время как есть некоторые арендаторы, которые явно признаны на национальном уровне (например, 90 121… Giant, McDonald’s, Subway, Chick-fil-A и т. д.… 90 122), есть бесчисленное множество других региональных розничных продавцов, которые очень хорошо известны на юго-востоке, северо-востоке или в какой-либо другой области. США, но будет ли это считаться «национально признанным» арендатором? Наконец, если арендатор считает, что требование совместной аренды было нарушено, и начинает платить более низкую арендную плату, то у арендодателя есть пара вариантов, ни один из которых не является идеальным: (а) продолжать принимать значительно меньшую арендную плату до тех пор, пока арендодатель не устранит проблему. нарушение совместной аренды, требуя от нарушившего правила арендатора (-ов) вновь открыть или арендовать другое свободное пространство, (b) направить арендатору уведомление о невыполнении обязательств и, возможно, подать в суд, что обычно арендодатели не хотят делать, или (c) неплатежеспособный арендатор с намерение провести переговоры об урегулировании между двумя сторонами, что, скорее всего, потребует какой-либо уступки от арендодателя и / или арендатора для продолжения продвижения вперед по аренде.

Тщательно составленное положение о совместной аренде имеет решающее значение, чтобы избежать вышеуказанных вариантов для якорного арендатора. Благодаря тщательно разработанному положению о совместной аренде вопросы, которые арендодатели и арендаторы должны задать в случае потенциального нарушения, могут быть обсуждены и согласованы заранее; таким образом, потенциально устраняя путаницу между сторонами.

Пункт

об исключительном использовании

Есть много способов согласовать положение об исключительном использовании в нашей розничной якорной аренде.Прежде всего, пункт об исключительном использовании является исключительно положением, запрашиваемым арендаторами, поскольку, как правило, арендодатели не хотят ограничивать свои возможности по аренде собственных торговых центров, многофункциональных проектов или офисных зданий. С практической точки зрения арендодатель всегда думает о смешанных арендаторах, поскольку сдача площади в аренду двум одинаковым арендаторам в торговом центре будет препятствовать способности обоих арендаторов захватывать пешеходный поток и симбиотически процветать. При этом арендодатели не хотят иметь договорные обязательства, ограничивающие их возможность сдавать свой торговый центр в аренду.

С точки зрения арендатора вход в торговый центр с практически аналогичным назначением не имеет смысла. В качестве якорного арендатора потенциальные арендаторы потребуют, чтобы способность арендодателя сдавать в аренду свою собственность для определенных аналогичных целей была ограничена для защиты интересов основного арендатора. Существует широкий спектр положений, обеспечивающих такую ​​защиту, но, по идее, арендатору требуется широко сформулированное положение, а арендодатели выступают за положения, специально адаптированные к основному бизнесу якорного арендатора.

Какие типы использования арендатором нарушают положение об «исключительном использовании»?

В качестве примера, чтобы проиллюстрировать нюансы этого типа положения об аренде, предположим, что арендодатель хочет подписать новый договор аренды с оператором быстрого обслуживания ( , хотя это не будет якорным арендатором, в иллюстративных целях мы рассмотрим это использование ). В качестве условия для подписания договора аренды магазин сэндвичей, несомненно, потребует положения об исключительном использовании, ограничивающего возможность арендодателя сдавать в аренду другие аналогичные концепции магазина сэндвичей.С точки зрения арендодателя цель здесь состоит в том, чтобы сделать положение об исключительном использовании как можно более узким. Что это значит? В идеале мы хотели бы ограничить эксклюзив до определенного списка арендаторов, чтобы арендодатель четко понимал, какие понятия не могут быть арендаторами в соответствующем торговом центре. Таким образом, если арендодатель хочет сдать в аренду Subway, арендодатель хотел бы, чтобы эксклюзивный договор предусматривал, что арендодатель «не должен сдавать в аренду какую-либо часть торгового центра Firehouse Subs, Jimmy Johns, Jersey Mike’s и т. д.».С другой стороны, арендатор захочет, чтобы их пункт об исключительном использовании гласил что-то вроде: «Арендодатель не должен сдавать в аренду любому арендатору или жильцу, чей бизнес заключается в основном в продаже бутербродов на вынос или в помещении».

Хотя запрос Арендатора может показаться достаточно простым, возникает проблема, если Panera Bread (или аналогичный ресторан) хочет войти в торговый центр, будет ли Panera Bread арендатором, чьим «основным» бизнесом является бутерброды на вынос или столовая в помещении»? Это становится предметом переговоров и может вызвать проблему в будущем, если арендодатель сдает в аренду помещения в торговом центре, но должен вести переговоры и рисковать нарушением пункта об исключительном использовании, сдавая в аренду определенным арендаторам.

Операционные расходы

Аренда розничного якорного арендатора будет формой тройной сети, поэтому распределение операционных расходов имеет решающее значение. В зависимости от уровня заполняемости, возможностей управления и физической планировки торгового центра могут быть различные различия между владельцами, когда речь идет о сборе, оплате и сверке операционных расходов. Однако один аспект остается верным: арендодатели хотят взимать с арендаторов плату за эксплуатацию собственности; при условии, что такие расходы соответствуют рынку, на котором находится недвижимость. Это особенно верно, когда речь идет о якорных арендаторах, поскольку эти крупные арендаторы требуют значительных затрат времени и денег со стороны арендодателя.

Обычно якорный арендатор желает оплачивать свою пропорциональную долю ( определяемую путем деления общей суммы арендуемых квадратных метров торгового центра на квадратные метры якорного помещения ) операционных расходов торгового центра. Чтобы ограничить потенциальную подверженность высоким операционным расходам, якорные арендаторы будут пытаться ограничить увеличение пропорциональной доли операционных расходов, которые должен оплачивать якорный арендатор.Основной способ сделать это — установить ограничение на увеличение из года в год ( обычно где-то в диапазоне 3–5% ). С точки зрения арендодателя целью становится исключить как можно больше расходов из такого ограничения. Как правило, исключения из этого ограничения на повышение будут исключать статьи, которые полностью находятся вне контроля арендодателя, такие как налоги на недвижимость и страхование; однако во многих случаях арендодателям удается включить дополнительные статьи в операционный бюджет, включая обеспечение безопасности и удаление снега и льда. Это исключение из ограничения может иметь большое значение в данном операционном году, в котором затраты на эти определенные суммы превышают предыдущий год; таким образом, помогая арендодателям собирать больше сквозных расходов в пользу управления недвижимостью арендодателем. Арендодатели при обсуждении таких типов положений должны четко осознавать расходы, которые они несут, и статьи расходов, которые обычно остаются неизменными из года в год, и/или статьи статей, которые сильно различаются, чтобы арендодатель мог быть готовый.

Якорный арендатор контролирует сборы CAM

В качестве альтернативы якорные арендаторы могут потребовать, чтобы все работы по обслуживанию помещений и парковки, обслуживающей якорного арендатора, находились под контролем якорного арендатора. В этой ситуации якорный арендатор будет контролировать техническое обслуживание, планировать все ремонтные работы и оплачивать все расходы, связанные с ними. Следовательно, арендодатели должны будут проверить все операционные расходы и определить, где можно сократить расходы с точки зрения арендодателя, и есть ли какие-либо услуги, которые должны быть разделены между якорным арендатором и арендодателем ( коммунальные услуги общего пользования являются хорошим примером этого ). ).

НЕПРЕРЫВНАЯ РАБОТА В РОЗНИЧНОЙ ЯКОРНОЙ АРЕНДЕ

Положение о непрерывной работе часто согласовывается в пользу якорного арендатора из-за относительных рычагов влияния между сторонами. Тем не менее, есть определенные способы, которыми арендодатели могут ужесточить такие формулировки, чтобы сделать положение о непрерывной работе более выгодным.

Обычно якорные арендаторы ограничивают любые явные требования к открытию бизнеса и обязуются открыться только «полностью укомплектованным, укомплектованным персоналом и товарами» на один (1) день.Безусловно, арендатор заинтересован в том, чтобы открыть помещение и работать в нем в обычные рабочие часы, поскольку арендатору необходимо увеличить продажи, чтобы заплатить арендодателю необходимую арендную плату. Однако обязательство открыться только на «один (1) день» дает арендатору максимальную гибкость в отношении его повседневных операций, а также предоставляет арендатору возможность «закрыть» (, т.е. закрыть магазин на общественность ).

Альтернативой вышеупомянутому положению является пункт о строгой непрерывной работе, который гласил бы примерно следующее: «Арендатор должен открыть полностью укомплектованный, укомплектованный персоналом и товарами в течение [тридцати (30)] дней после [Даты начала] и каждого и каждый последующий день».Якорные арендаторы очень редко соглашаются на это, поскольку это не дает гибкости для закрытия на ремонт ( , хотя это обычно покрывается где-то еще в договоре аренды ) или закрытия из-за того, что арендатор теряет деньги в этом месте из-за продолжают действовать ( в том числе ).

Темные условия

К счастью для арендодателей с положениями о «закрытии» в якорной аренде, эти положения обычно не освобождают от уплаты арендной платы.Тем не менее, арендодатели не хотят, чтобы в торговом центре были темные витрины, поскольку заполняемость увеличивает трафик, а закрытый якорь неизбежно нанесет ущерб другим более мелким арендаторам. Чтобы преодолеть эту озабоченность при переговорах об аренде, основным вариантом является «возвращение» права в пользу арендодателя после закрытия арендатора. Это положение о повторном захвате, по сути, предусматривает, что в случае, если арендатор не открыт для бизнеса в течение ограниченного периода времени, арендодатель будет иметь право занять помещение ( i.е. вернуть ) помещение с использованием любых применимых законных прав или с использованием определенных связанных с этим положений, оговоренных в ходе переговоров, которые могут включать денежный платеж Арендатора Арендодателю.

Заключение

Арендодатели, ведущие переговоры о якорной аренде розничной торговли, должны понимать, чем и почему якорная аренда отличается от типичной розничной аренды. Разделение переговорного рычага является основным отличием, и сообразительные арендодатели должны тщательно изучить договор аренды, прежде чем заключать какие-либо соглашения.Обязательно соблюдайте все условия, чтобы избежать дорогостоящего дефолта арендодателя. Мы обсудили 4 основные области, вызывающие озабоченность, и способы создания творческих решений для каждой из них.

Скачать шаблон договора аренды с якорным арендатором розничной торговли

Чтобы сделать этот юридический шаблон доступным для всех, он предлагается на основе «Плати, сколько сможешь» без минимальной (если хотите, введите 0 долларов США) или максимальной (ваша поддержка помогает поддерживать поступление контента — типичный шаблоны юридических документов продаются по цене от 100 долларов США).Просто введите цену вместе с адресом электронной почты, на который нужно отправить ссылку для скачивания, а затем нажмите «Продолжить».

Мы регулярно обновляем шаблон (см. примечания к версии). Платные участники шаблона получают новую ссылку для скачивания по электронной почте каждый раз при обновлении модели.


Примечания к версии

v1.0

Что происходит с другими арендаторами, когда якорный арендатор покидает торговый центр?

Категории: Недвижимость, Статья

Когда коммерческий арендатор арендует помещение в торговом центре или торговом центре, основное внимание арендатор уделяет ожидаемой выгоде для своего бизнеса от пешеходного движения клиентов, которые будут привлечены к другим предприятиям, управляемым соседними арендаторами. Это особенно верно, когда соседний арендатор является «якорем» или одним из «якорей» в центре, который, как ожидается, привлечет много клиентов к своему бизнесу, которые затем, весьма вероятно, также будут покровительствовать другим соседним предприятиям. Для того, чтобы защитить себя от негативного воздействия на свой бизнес в результате закрытия своего соарендатора, многие мелкие арендаторы розничной торговли исторически могли вести переговоры о включении «пункта о совместной аренде» в свою аренду.

«Оговорка о совместной аренде» — это положение в договоре коммерческой аренды, которое дает арендатору возможность расторгнуть договор аренды или, в некоторых случаях, изменяет условия его обязательства по аренде в случае, если один или несколько указанных других арендаторов в один и тот же торговый центр прекращает свою деятельность, как правило, на определенный период времени.Хотя другие арендаторы обычно являются якорями или крупнейшими магазинами, которые привлекают в центр большинство арендаторов, это не всегда так. В хорошо написанном положении о совместной аренде будет указано, когда арендатор может воспользоваться своим правом, в том числе должен ли арендатор либо воспользоваться им в течение определенного периода времени после того, как «совместный арендатор», чье закрытие приводит в действие право, прекращает свою деятельность, или является ли это продолжающимся правом, которым можно воспользоваться в любое время, даже спустя годы. В нем также будет указано, будет ли нарушено право, если арендатор, деятельность которого прекратилась, будет заменен в течение определенного периода времени аналогичным розничным арендатором.Например, если названным соарендатором является Walgreens, которая прекращает свою деятельность, можно ли использовать положение о совместной аренде, даже если Walgreens будет немедленно заменена CVS? И если ответ «нет», то каковы критерии определения того, является ли новый арендатор «достаточно похожим», и каков период времени, в течение которого новый арендатор должен начать свою деятельность?

Торговые центры в эпоху COVID-19

Вопрос о совместной аренде становится все более важным, так как многие крупные розничные магазины закрываются по всей стране. Ожидается, что такие закрытия, которые были обычным явлением еще до нынешней пандемии COVID-19, значительно усилятся в течение оставшейся части 2020 года и, возможно, намного дольше. Растущая популярность розничных онлайн-продаж уже привела к резкому снижению продаж в магазинах, и теперь, когда многие магазины вынуждены временно закрыться или значительно сократить часы работы, неизбежно, что количество постоянных закрытий будет расти в геометрической прогрессии. UBS прогнозирует, что до конца 2025 года по всей стране будет закрыто 100 000 розничных магазинов.

Когда произойдет такое закрытие основных арендаторов, многие из вторичных арендаторов в том же центре будут осуществлять свои права, предоставленные им их пунктом о совместной аренде, чтобы либо существенно снизить свою арендную плату, либо расторгнуть свои договоры аренды. В то время как арендаторы, на которых не распространяется положение о совместной аренде, могут искать другие способы расторжения своих договоров аренды в текущих условиях, например, с помощью оговорки о форс-мажоре или аргументируя это тем, что цель их аренды была сорвана, или их исполнение стало невозможным, их арендодатели могут иметь действенные средства защиты от любых таких претензий. Однако то же самое не относится к положениям о совместной аренде, которые, если они сформулированы недвусмысленно, предоставляют арендатору железный «путь отступления» при наступлении конкретных условий в договоре аренды, которые вызывают его применение.

Результатом этого может стать катастрофа для многих владельцев торговых центров и других коммерческих арендодателей, чего, конечно, не ожидалось, когда они заключали договоры аренды, содержащие положение о совместной аренде. В мире, где то, что когда-то казалось невозможным, теперь является частью реальности для всех, коммерческие арендаторы, несомненно, будут лучше осознавать необходимость вести переговоры о положении о совместной аренде в своих договорах аренды, в то время как коммерческие арендодатели, несомненно, будут более осторожны в отношении их включения.


Об авторе: Дэвид Аллен, партнер юридической фирмы Phoenix компании Jaburg Wilk, более тридцати лет представляет клиентов как в сделках, так и в судебных разбирательствах, связанных с недвижимостью и бизнесом.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.