Взяли ипотеку и развелись что делать: Как не остаться без квартиры и с долгами по ипотеке после развода

Содержание

Ипотека после развода: как выплачивать кредит :: Деньги :: РБК Недвижимость

Спросили у юристов и нотариуса, как оплачивать ипотеку после развода супругов и что будет, если один из них не платит за кредит

Фото: fizkes/shutterstock

Минюст России в начале карантина предложил приостановить в России государственную регистрацию заключения браков и разводов. Свое предложение министерство объяснило неблагоприятной обстановкой, сложившейся в связи с распространением в стране коронавирусной инфекции COVID-19.

В Китае, например, после пандемии серьезно выросло число разводов — люди не выдержали жизнь в режиме 24/7, кто-то собрался разводиться еще до карантина, но не шел подавать на развод из-за страха перед коронавирусной инфекцией. Аналогичный сценарий психологи предсказали и России.

Один из самых неприятных этапов бракоразводного процесса — раздел имущества. Спросили у юристов, что делать с ипотечной квартирой после развода.

Что делать с ипотекой после развода

Сегодня более 50% покупок квартир происходит с привлечением ипотеки, где сторонами сделки часто выступают семьи. Однако, согласно судебной практике, по числу разводов цифры не радуют. Так, в прошлом году в России было заключено менее 1 млн браков, а распалось более 600 тыс., рассказала член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Если у супругов намечается развод, паре в первую очередь необходимо сообщить о своих проблемах банку, поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора», — отметила юрист.

Как правило, на стадии раздела ипотечной квартиры стороны находят компромисс. Если стороны не смогли договориться, кому останется квартира, и распределить обязанности по кредиту, то спор решается в суде. Для этого супруги должны выделить доли во владении квартирой и после этого разделить кредит. Возможности раздела имущества супругам при разводе в суде также нужно согласовывать с банком, кроме случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита — это, например, условия брачного договора.

Фото: ingae/shutterstock

По словам управляющего партнера AVG Legal Алексея Гавришева, в более чем 70% случаев бывшие супруги являются созаемщиками.

Поэтому после развода им следует определиться, как они будут выплачивать ипотеку.

«Вариантов несколько: платить ипотеку совместно и дальше; один из супругов отказывается от ипотеки и квартиры в пользу другого; выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства; супруги соглашаются продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги», — отметил юрист.

Сами банки зачастую предлагают продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами или использовать как первоначальный взнос при покупке своих квартир. Если после продажи залоговой квартиры все равно остался долг, то супруги будут платить его вместе.

Как платить ипотеку после развода

Оплата ипотеки после развода зависит от ряда факторов — кто брал кредит, на каких условиях и кому принадлежит ипотечная недвижимость, пояснил вице-президент Московской городской нотариальной палаты Илья Радченко.

«Если квартира была куплена в ипотеку до брака одним из супругов, а второй не был ни созаемщиком, ни поручителем, то с большой вероятностью этот долг будет отдавать только заемщик, он же собственник квартиры», — сказал он.

Если кредит взят в период брака, квартира в общей совместной собственности, то независимо от включения второго супруга в кредитный договор ему надо будет отвечать по данному долгу (если только не согласовано с кредитором, что он будет раздельным долгом одного супруга). В данном случае платить придется поровну.

Фото: Freedomz/shutterstock

«Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. А если доли супругов не установлены, они предполагаются равными. Поэтому в основном пополам делятся квартира и, соответственно, долг», — добавила Асия Мухамедшина.

Однако если один из супругов докажет, что внес бо́льшую часть кредита из личных средств, то суд может увеличить его долю в квартире и, соответственно, уменьшить сумму долга.

Если при уплате ипотеки использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Например, если в семье двое детей, квартира делится на четыре доли. Поскольку до совершеннолетия детей их долей распоряжается опекун, то при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на часть с учетом долей детей в квартире.

Что будет, если не платить ипотеку

Если один из супругов не будет платить за квартиру, то по истечении трех месяцев с момента просрочки банк имеет право обратиться в суд для взыскания долга, отметила член АЮР.

«Если супруги ипотеку не выплачивают, банк ее реализует, вырученные деньги идут на погашение ипотечного кредита, а остаток, если он есть, делится между супругами. Если же квартира продана дешевле, то остаток кредита гасится супругами пополам», — добавил Алексей Гавришев.

Избежать спорных ситуация при бракоразводном процессе и разделе имущества, в том числе ипотечной квартиры, можно благодаря брачному договору. Его наличие существенно сэкономит время и деньги супругов в будущем и избавит от долгих споров и судебных тяжб. В нем квартира делится так, как предусматривает документ, но без ущемления прав детей.

Фото: Minerva Studio/shutterstock

«Желательно прописывать подобные вопросы в брачном договоре до того, как заключается кредитный договор или договор займа, обеспеченный ипотекой. Потому что когда долг уже есть, изменить его можно только с согласия банка (иного кредитора). Брачный договор, предусматривающий раздельную ответственность по долгам, нужно представлять кредиторам при заключении договора с ними, чтобы он сработал надлежащим образом», — добавил Илья Радченко.

что делать и как переоформить

Ипотечным договором предусматривается возможность участия в качестве созаемщика супруга лица, выступающего в роли основного должника.

Однако, что делать, если впоследствии супруги решили развестись?

Законодательный аспект вопроса

Вопрос разделения ипотечных обязательств при разводе регулируется следующими нормативными актами:

  1. Семейным кодексом РФ;
  2. Гражданским кодексом России.

Так, в соответствии с нормами семейного законодательства любая собственность, приобретенная в браке, является общей собственностью супругов.

В случае судебного раздела общей собственности между супругами, разделу также подлежат долги, которые образовались во время семейных отношений.

Гражданское законодательство содержит норму, согласно которой раздел ипотечного обязательства  между супругами возможно только при условии согласия кредитной организации.

Последствия оформления ипотечного займа супругами

На основании норм Семейного кодекса при оформлении ипотечного займа одним из супругов, в роли созаемщика автоматически регистрируется второй супруг.

Выступая в роли созаемщика, второй супруг берет на себя такую же ответственность по исполнению обязанности выплаты ипотечных взносов. В случае неисполнения обязанности первым супругом, кредитная организация будет требовать выплаты средств со второго члена семьи.

Помимо возникновения обязанностей, у созаемщика возникает право на жилую площадь в виде доли. Как правило, эта доля равна половине от общей жилой площади имущества.

Однако договором об ипотечном займе может быть установлено и другое соотношение долей.

В случае если один из супругов не хочет нести материальное обязательство перед банком и не претендует на новую недвижимость, должен быть составлен брачный договор, где указываются виды собственности каждого из семейной пары, а также устанавливаются права и обязанности по отношению к недвижимости, приобретаемой в будущем.

В случае если брачного договора между супругами не составлено, и они решили развестись, ипотечную недвижимость, а также обязанности по выплате денежных средств можно разделить в судебном порядке.

Варианты решения данной проблемы

Супруги, принявшие решение о разводе и являющиеся созаемщиками по ипотечному обязательству, должны:

  1. Осуществлять взнос ипотечных средств в прежнем режиме, без изменения условий возвращения средств и прав собственности на жилое помещение. В этом случае супругами после информирования банка взнос платежей осуществляется по прежним правилам;
  2. Обратится с заявлением о переходе прав собственности только к одному супругу. В этом случае необходимо в банковскую организацию обратится с заявлением о переводе долга на одного из супругов. В случае удовлетворения заявления банком составляется дополнительное соглашение, в котором указывает права и обязанности единственного заемщика, а также устанавливается новая периодичность платежей и их сумма;
  3. Разделить в судебном порядке права собственности на недвижимость, а также обязательства по возврату ипотечного долга. Для этого следует подать гражданский иск в суд с просьбой о разделе совместного имущества. Судом в процессе заседания, опираясь на соотношение долей супругов в отношении собственности, будет установлен порядок последующей оплаты ипотечных взносов;
  4. Осуществить погашение ипотечного кредита досрочно, а затем осуществить продажу собственности. Выбрав этот путь разрешения спорной ситуации, обратите внимание, что до полного погашения долга, продажа собственности недопустима, поскольку недвижимость имеет статус обремененной;
  5. Отказаться от исполнения обязательств и дождаться реализации собственности на торгах банковской организацией. В этом случае, обремененная квартира будет реализовываться банковской организацией самостоятельно. Деньги, полученные от продажи недвижимого имущества, буду засчитаны в счет погашения ипотеки.

Независимо от принятого решения, супруги в обязательном порядке должны проинформировать банковскую организацию о разводе.

Изменение условий договора займа

Вывести созаемщика из ипотечного обязательства при разводе можно несколькими способами:

  1. Добровольно, при обращении в банковское учреждение с соответствующим заявлением. В этом случае основному заемщику необходимо найти дополнительного второго созаемщика, вместо выбывающего. Выбывающий супруг в свою очередь должен в письменном виде выразить свое согласие на выход из обязательства, это согласие в обязательном порядке должно быть заверено нотариусом. Если банковская организация будет согласна, как ранее было указано, будет составлено дополнительное соглашение, которое будет отвечать новым условиям;
  2. Решить вопрос о распределении обязательств можно и без участия кредитного учреждения. Для этого следует обратиться в суд. После принятия решения судом и вступления его в юридическую силу следует обратиться в Россреестр с заявлением о выдаче нового свидетельства о праве собственности. Основанием выдачи нового документа будет являться судебное решение. Далее с судебным решением и новым свидетельством следует обращаться в банк с заявлением об изменении условий ипотечного договора.

Отказ от ипотеки

Основываясь на ранее указанной информации, можно сделать вывод, что отказ от ипотеки реализовывается несколькими путями:

  1. Добровольно одним из супругов, путем составления письменного, нотариально заверенного отказа от исполнения обязательств, а также от добровольного отказа от собственности на это имущество. Если банковская организация согласится с этой просьбой, то она инициирует перерегистрацию прав собственности в регистрирующем органе, а также составит дополнительное соглашение к основному договору;
  2. В судебном порядке на основании решения судебного органа. После вынесения соответствующего решения, основной созаемщик приобретает право перерегистрировать собственность без согласия банка;
  3. На основании брачного договора, в котором должно быть указано, что один из супругов не претендует на приобретенную в собственность ипотечную недвижимость при разводе.

Переоформление прав на недвижимость

Поскольку собственность на ипотечную недвижимость зарегистрирована до полного погашения кредита с обременением, супругами-созаемщиками не может быть самостоятельно реализована процедура переоформления прав на имущество.

Для того, чтобы перерегистрировать права собственности необходимо согласие банка. Банк в этом случае выдаст договор, в котором вместо предыдущих созаемщиков, будут указаны данные только одного супруга (главного заемщика). Этот документ будет являться основанием для того, чтобы регистрирующий орган переоформил право собственности и выдал соответствующее новое свидетельство о собственности. При этом недвижимость будет дальше находиться под обременением.

Еще одним вариантом переоформления собственности является вступившее в силу решения суда. Для регистрирующего органа оно также является основанием внесения новых данных о лице, признанном собственником.

Правила переоформления ипотечного займа при разводе рассмотрены в следующем видеосюжете:

Как разделить ипотеку при разводе. А всегда поровну? А в гражданском браке? — Вторичное жильё

Ипотека в гражданском браке

Гражданским браком в России обычно называют незарегистрированные официально отношения. Юридически такого понятия в нашей стране не существует, никакими законами оно не регулируется. 

Ипотеку нередко берут и в незарегистрированных отношениях. Как правило, в этом случае кредит оформляется на одного из гражданских супругов, а по факту выплачивать ипотеку могут оба. По умолчанию государство будет считать квартиру принадлежащей тому, на кого она была оформлена: понятия совместной собственности для таких отношений в законе нет. В случае разрыва тот партнёр, на кого ипотека не была оформлена, но кто исправно за неё платил, должен доказать законность своих притязаний на квартиру в суде. Это возможно — подтверждением могут стать банковские переводы, чеки, показания свидетелей и т. д. Но очень сложно. 

Гораздо безопаснее для фактических супругов выступить созаёмщиками по кредиту, чтобы после полного погашения займа каждый из них получил свою долю в квартире.

Юристы рекомендуют заключать брачный договор, если фактические супруги с общей ипотекой всё-таки решили узаконить отношения либо один из них уже взял ипотечный кредит до свадьбы. В документе прописываются все нюансы раздела имущества в случае развода. В том числе и раздел кредита и квартиры.

Ипотека в браке. Что говорит закон

Всё, что было нажито в браке, становится совместной собственностью супругов (это установлено ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 33 СК РФ). Даже если квартира куплена в кредит, она становится общим имуществом семьи, независимо от того, на кого оформлены документы.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»: «Если квартира была куплена после заключения брака, то, как правило, супруги выступают созаёмщиками. Часто банки не выдают кредит одному из супругов, если второй не согласился быть созаёмщиком. Это значит, что у мужа и жены равные права и обязанности: они оба должны погашать кредит после развода, но также и имеют право на равные доли в квартире». 

Если квартира покупалась в браке, но выплачивал ипотеку кто-то один

Владимир Старинский, управляющий партнёр коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнёры»: «Собственность, приобретённая в браке, является совместной. Не будет иметь значения, кто за неё платил и сколько. Это подчёркивает и п. 3 ст. 34 СК РФ, в котором говорится, что право на общее имущество принадлежит также и супругу, который в период брака вёл хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода». 

Впрочем, как отмечает Мария Литинецкая, один из супругов может доказать, что второй не приносил деньги в семью и не участвовал в выплате ипотеки без уважительной причины. Тогда доля второго супруга может быть уменьшена. Допустим, если супруга не работала, занимаясь детьми и домом, вынуждена была лечиться или получала образование, то даже при отсутствии финансовых вливаний с её стороны она также претендует на сопоставимую долю в квартире, как и супруг. Если же жена просто не работала, хозяйством занималась домработница, оплаченная мужем, и он докажет, что ипотеку погашал за счёт своих доходов (например, с помощью выписки с банковской карты и пр.), то суд может разделить жильё в неравных долях, в пользу мужа.

Как выплачивать ипотеку после развода

В первую очередь нужно известить о своём разводе банк, выдавший кредит. Ипотеку нужно продолжать выплачивать на действующих условиях. Потому что для пары жизнь может разделиться на «до» и «после» развода, а для банка всё остаётся по-прежнему.

Вариантов выплаты ипотеки после расторжения брака несколько.

Продолжать выплачивать кредит

Супруги договариваются о размере платежей для каждого из них и продолжают выплачивать кредит. А после погашения долга решают судьбу квартиры — например, продают её и делят вырученные средства или переоформляют на общего ребёнка.

Если супруги при покупке квартиры сразу определили свои доли в ней, то выплачивать кредит будут в пропорциональном соотношении к их долям: чья доля больше, тому и достанется бОльшая часть долга. Если доли определены не были, то имущество и долги делятся между мужем и женой пополам.

Но решение о том, как и кто будет выплачивать ипотеку, принимают не супруги, а банк.

Партнёр юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко: «Сумма кредита делится поровну. Если говорить юридическим языком, то ответственность заёмщиков из солидарной переходит в разряд долевой. Это значит, что в первом случае банк может потребовать вернуть весь долг любого из заёмщиков, а во втором — лишь его часть (в данном случае — половину). Для супругов это выгодно, для банка нет. Поэтому нередко на обращения разделить кредит банки отвечают отказом. Если банк отказал, он сохраняет право востребовать сумму долга с того супруга, с которым был заключён договор, или с любого из них, если они отвечают перед кредитором солидарно».

Банк тщательно проверит платёжеспособность каждого супруга. Согласие разделить общий кредит на два отдельных банк даст, только если будет уверен, что у обоих созаёмщиков хватит средств на погашение ипотеки. В противном случае бывшие муж и жена вынуждены будут выплачивать кредит на изначальных условиях.

Отказаться от своей доли

Один из супругов-созаёмщиков может отказаться от своей доли в купленной по ипотеке квартире в пользу другого супруга. В этом случае он теряет право собственности на это жильё, но освобождается от дальнейших выплат по кредиту. С разрешения банка кредит переоформляется полностью на второго созаёмщика, и все обязательства по нему он будет выполнять самостоятельно. Супруг, отказавшийся от своей доли в ипотечной квартире, вправе потребовать денежную компенсацию, ведь до этого платежи за квартиру осуществлялись из общего семейного бюджета. Размер компенсации в каждом случае обсуждается супругами индивидуально. Чаще всего она составляет половину от уже выплаченных денег (как с учётом, так и без учёта процентов — как договорятся).

Досрочно погасить кредит или продать квартиру

Ещё один вариант разобраться с ипотекой при разводе — найти недостающую денежную сумму и погасить кредит досрочно. После этого квартиру продают, а вырученные деньги — делят. По договорённости один из супругов может выкупить у другого его долю и стать единоличным владельцем жилья. Но на практике ситуации с досрочным погашением долга встречаются не часто, в основном это происходит, если бОльшая часть кредита уже выплачена.

Можно также попробовать продать квартиру, погасить ипотеку (или переоформить её на нового покупателя), а полученные деньги разделить. Однако для этого нужно разрешение банка, а банки не всегда дают согласие на такие сделки. Ещё один недостаток этого варианта заключается в том, что цены на квартиры с таким обременением чуть ниже рыночных. А если доверить продажу банку, легко потерять ещё больше: он заинтересован вернуть только кредитную сумму и быстро, поэтому выставит жильё по сниженной цене.

Как быть, если есть дети

Развод супругов, у которых есть общие несовершеннолетние дети, всегда осуществляется через суд. Соответственно, имущественные вопросы тоже будут разбираться в суде, поскольку наличие детей влияет на раздел квартиры и обязательств по кредиту.

Упростить рассмотрение этого вопроса поможет заключённое супругами письменное соглашение, определяющее судьбу их общего имущества. Там они могут прописать, кто и в каких объёмах будет выплачивать долг перед банком, кому какая доля в квартире достанется. Но суд всё равно будет учитывать интересы ребёнка.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:  «При наличии у собственников несовершеннолетних детей суд может отойти от стандартных правил деления платежей по ипотечному кредиту. Либо он оставит равные платежи с обеих сторон, но при этом родитель, который остаётся с несовершеннолетним ребёнком, будет иметь в квартире бОльшую долю».

Владимир Старинский, управляющий партнёр коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнёры»: «Если квартира малометражка, то её могут оставить в собственности супругу с ребёнком. Но в этом случае суд обяжет его выплатить второму супругу стоимость его доли. Если при покупке квартиры использовались средства материнского капитала, квартира оформляется на всех членов семьи каждый, включая детей, имеет в ней долю. Родитель, с которым остаются дети (то есть их опекун), будет претендовать на все доли за исключением доли второго супруга».

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова.

Как делить ипотечную квартиру после развода — Рынок жилья

Судебные разбирательства, связанные с дележом ипотечной квартиры после развода, относятся к категории наиболее сложных и затяжных. Хотя этого вполне можно избежать, четко оговорив все условия до покупки квартиры.

Семейный кодекс РФ (СК РФ), а именно статья 34, четко определяет: все нажитое во время брака имущество является совместной собственностью мужа и жены. При разводе все «активы» (приобретенные во время совместного проживания квартира-машина-мебель), а в равной мере – «пассивы» (долги и обязательства по кредитам и займам) делятся ровно пополам. Даже если муж трудился от зари до зари, а жена тем временем занималась исключительно домашним хозяйством, их вклад в совместный проект под названием «семья» с точки зрения закона равноценен.

На первый взгляд, подход абсолютно справедливый. Брак – это союз двух взрослых дееспособных людей, которые осознанно пришли к согласию строить свою «ячейку общества» на тех или иных принципах. А значит, все результаты совместного созидательного труда должны быть после распада семьи поделены поровну. Но такой подход слишком упрощен и на практике порой не работает.

Договор на берегу

В жизни нередки ситуации, когда после развода раздел имущества поровну вовсе несправедлив. Особенно много спорных вопросов и нюансов бывает при дележе недвижимости, приобретенной в ипотеку. Например, представим, что квартира в строящемся доме была приобретена будущим мужем еще до женитьбы, кредит в основном погашен также в период холостой жизни, но собственником готового объекта он стал, уже состоя в законном браке. Другой распространенный случай: один из супругов продал принадлежавшее ему до свадьбы жилье, а вырученные деньги внес в качестве первоначального взноса за приобретенную в ипотеку просторную квартиру для всей семьи.

Если строго следовать букве СК РФ, и в первом, и во втором примере недвижимость считается совместно нажитой собственностью обоих супругов и должна после развода быть поделена пополам. Несогласная с такой «уравниловкой» сторона сможет отстоять свои интересы только в суде. Процедура эта длительная, малоприятная и с непредсказуемым исходом. Но ее можно избежать, заключив брачный контракт.

В тексте брачного контракта могут быть оговорены все имущественные отношения супругов. В нем юристы рекомендуют выделить вопрос о приобретении недвижимости, в том числе в ипотеку, отдельным пунктом – даже если супруги не планируют в ближайшее время решать жилищный вопрос. Иногда брачный контракт заключается специально для защиты интересов одной из сторон при покупке жилья с привлечением кредита. Как правило, это бывает в тех случаях, когда вклад одного из супругов несопоставимо больше, чем у второго.

В первом из приведенных выше случаев в брачном контракте можно было указать, что квартира будет оформлена в исключительную собственность того из супругов, кто участвовал в долевом строительстве, и в случае развода достанется ему. А его жена (или муж) получит компенсацию в размере половины платежей, внесенных по ипотечному кредиту в период брака. Либо (бывает и такое) вовсе откажется от компенсации.

Во втором случае в соглашении можно было бы оговорить, что в случае развода квартира (и, соответственно, долги по ипотеке) делятся не пополам, а с учетом того, что один из пары выплатил первоначальный взнос за счет собственных средств.

Брачный контракт – самый надежный способ избежать имущественных споров в суде в случае развода

В общем виде в брачном договоре, составленном «под ипотеку», должно быть ясно оговорено, кто именно – муж или жена – и в каком соотношении выплачивают первоначальный взнос. Кто будет вносить ежемесячные платежи по кредиту – как во время семейной жизни, так и в случае развода. Кто становится собственником этой недвижимости и как она делится, если семейная лодка «разбилась о быт». Получит ли второй супруг в случае развода компенсацию за годы совместного обслуживания кредита. Как повлияет на оговоренные условия рождение детей.

Брачный контракт можно составить и подписать как до свадьбы, так и в течение семейной жизни. Но в «добрачном» варианте он вступит в действие только после того, как пара узаконит свои отношения в ЗАГСе. Еще одно непременное условие – документ должен быть нотариально заверен.

Бумажная защита

Для многих россиян брачный контракт неприемлем по социокультурным причинам. Есть данные, что такое соглашение подписывают 4-5% семейных пар. «Соломку подстилают» в основном те, кто идет в ЗАГС уже не в первый раз, а также те, кому есть что терять в случае развода.

Но многие мужья-жены, покупающие квартиры в ипотеку с огромным напряжением финансовых сил, оказываются слабо защищены в случае развода и рискуют потерять принадлежащее им по закону. В статье 36 СК РФ говорится, что имущество, которым каждый из супругов владел до брака, а также – полученное в наследство или в дар, принадлежит только ему. Нередко подаренная или унаследованная квартира (машина, бриллиант…) конвертируются в дензнаки и вкладываются в новое жилье, купленное в браке. С этого момента, как уже говорилось, индивидуальное имущество становится совместной собственностью супругов.

Зачастую родители мужа или жены помогают молодой семье внести первоначальный взнос по ипотеке. Без брачного договора это, безусловно, чревато неприятными последствиями – ведь если молодожены «не сойдутся характерами», недвижимость придется поделить пополам.
 

Ипотека: кого не приглашать в созаемщики?Чем большее число созаемщиков участвует в ипотечной сделке, тем выше риск ее срыва. Зато в складчину >>Можно будет попытаться доказать в суде, что один из супругов, продав принадлежащее ему имущество или перечислив подаренные родственниками деньги, вложил в приобретенное в браке жилье значительно больше второго. Но к этой баталии необходимо подготовиться заранее и сохранить все подтверждающие документы. Если речь идет о продаже старой квартиры или комнаты для совместного приобретения новой в ипотеку, то в суде потребуется представить договор купли-продажи, расписку в получении денег. Несколько сложнее будет прояснить для суда происхождение средств, полученных от родителей на первый взнос по ипотеке. Чаще всего родственники не оформляют договор дарения. А если такое и придет им в голову, то доказать, что подаренная сумма была потрачена именно на решение жилищного вопроса, а не на покупку, скажем, норковой шубки жене, довольно проблематично.

В идеальном варианте на руках у претендующей на бóльшую долю в квартире стороны должны иметься документы, по которым можно проследить весь путь денег. Из банковских поручений и платежек должно быть очевидно, что полученные от продажи «добрачной» квартиры средства поступили на счет того из супругов, кому принадлежала недвижимость (либо сумма, подаренная родителями мужа или жены, поступила на счет одариваемого). Если затем именно эти деньги банковским поручением были переведены продавцу приобретенной в браке квартиры, волноваться не о чем. Суд (если дело дойдет до разбирательств), скорее всего, учтет это обстоятельство.

Только безналичный расчет подтвердит в суде размер вклада каждого из экс-супругов в ипотечную квартиру

Но граждане РФ до сих предпочитают рассчитываться за недвижимость на вторичном рынке наличными. А потому судебные споры о том, откуда взялись деньги на первоначальный взнос и кто имеет больше прав на квартиру после развода, могут длиться годами.

Не брак, а просто так

Брачный контракт не станет абсолютно надежным средством от возможных тяжб за совместно нажитое имущество еще в одном случае – если пара живет в так называемом гражданском браке. По нормам российского законодательства такие пары – вовсе не семья, нормы Семейного кодекса на них не распространяются. Но вот для банков, которые стараются соответствовать реалиям времени, такие граждане – вполне перспективные клиенты.

Кредитные организации в последние годы охотно выдают ипотечные займы проживающим без регистрации брака парам на тех же условиях, что и не связанным друг с другом созаемщикам. Если доля собственности каждого из партнеров определена сообразно внесенным в качестве первого взноса средствам и дальнейшие платежи также разделены паритетно, то волноваться не о чем Даже если отношения не выдержат проверку временем, каждый останется при своем – долевая схема защитит интересы каждого из соинвесторов.

Но нередко один из сожителей получает на работе деньги «в конверте» и не рассматривается банком как достойный заемщик. Тогда кредит оформляется на второго партнера, хотя по факту обслуживают его оба. Для неуказанного в ипотечном договоре участника пары такой расклад крайне рискован.

Наконец, первоначальный взнос может быть сформирован за счет средств, полученных от продажи недвижимости одного из членов союза (второй, допустим, не имеет накоплений, но готов гасить кредит). Казалось бы, ситуация патовая. Если оформить право собственности на того из сожителей, кто обеспечил первоначальный взнос, то второй при разрыве отношений останется в проигрыше. Если разделить недвижимость по долям, то первый после расставания теряет часть вложенных средств.

Юристы советуют «на всякий случай», до того как взяли ипотеку, подписать с партнером договор займа на сумму, которая была получена от проданного имущества и внесена в качестве первого взноса. Но такой стиль отношений и вовсе психологически неприемлем для россиян. Поэтому самый хороший рецепт для таких пар – совершить квест по точкам: ЗАГС – брачный контракт – ипотека.

Текст: Елена Денисенко    Коллаж: Татьяна Воронина   

Купили квартиру на деньги супруга, а потом развелись. Как делить нажитое

Споры о разделе имущества при разводе неиссякаемы. Больше всего вопросов, которые поступают от читателей в рубрику «Право на защиту: советы адвоката», касается именно этой темы. Что, впрочем, не удивительно: если супругам, совместная жизнь которых не сложилась, не удается решить проблему мирным путем, задействуются юридические процедуры. Здесь столько нюансов и тонкостей, что без грамотного юриста не разобраться. Конкретные ситуации разберут адвокаты юридической консультации Октябрьского района Гродно Вероника Лейчонок, Наталья Пигарева и Елена Бодрова.

Брат купил однокомнатную квартиру, затем женился, родились дети, семья решила расшириться. В агентстве недвижимости оформили одновременно продажу однокомнатной квартиры и покупку двухкомнатной (дом), доложили около $2 тыс. (родители обоих дали по $1 тыс.). Сейчас супруги разводятся (это дело почти оформлено, иск о расторжении брака в суде, алименты уже оформлены, платит). Вопрос по дому: он чей? Считается ли он совместно нажитым имуществом, если куплен фактически на личные деньги брата? Как по общему правилу в этом случае происходит раздел имущества? Какие шансы у бывшего супруга получить большую долю при разделе дома?

Имущество, нажитое в период брака, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо кем из них внесены деньги, является их общей совместной собственностью. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, если иное не предусмотрено Брачным договором.

Поскольку двухкомнатная квартира (дом) приобретена супругами в период брака, в соответствии с ч.1 ст.23 Кодекса о браке и семье это жилое помещение является их общей совместной собственностью.

Как следует из ст.259 Гражданского кодекса, имущество, нажитое супругами в браке, находится в их совместной собственности, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до брака, а также полученное одним из них во время брака в дар или в порядке наследования, находится в его собственности. Правила определения долей в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются законодательством о браке и семье.

В соответствии с разъяснением, которое содержится в п.12 постановления Пленума Верховного суда от 26 марта 2003 года №2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения», возведенное или приобретенное супругами в браке жилое помещение (кроме полученного в дар или в порядке наследования) является их общей совместной собственностью, если иное не установлено законом или договором. При разделе имущества супругов размер долей каждого из них в праве совместной собственности на жилое помещение определяется в соответствии со ст.259 ГК и ст.24 Кодекса о браке и семье; при наличии брачного договора суд исходит из его условий.

В поставленном вопросе не оговаривается, заключался ли между супругами брачный договор. Нет информации, было ли достигнуто соглашение об увеличении доли вашего брата в приобретенной в период брака спорной квартире (дома) после внесения им денег, полученных от продажи квартиры (являющейся его личной собственностью), на приобретение квартиры (дома). Из обстоятельств, изложенных в вопросе, следует, что спорное жилое помещение приобреталось вашим братом с супругой в интересах семьи, для улучшения жилищных условий.

Доли супругов на приобретенное имущество в браке признаются равными независимо от конкретной доли вклада каждого супруга в общее имущество. Вместе с тем суд вправе учесть заслуживающие внимания интересы одного из супругов и увеличить его долю в спорном имуществе.

Суд может отступить от равенства долей, принимая во внимание то обстоятельство, что до покупки спорной квартиры в тот же день ваш брат продал принадлежащую ему на праве личной собственности квартиру. Факт вложения вашим братом денежных средств, полученных от продажи квартиры, в покупку спорной квартиры должен быть подтвержден доказательствами. В соответствии с ч.1 ст.179 Гражданского процессуального кодекса каждая сторона доказывает факты, на которые ссылается как на основание своих требований или возражений.

Таким образом, при разделе спорного жилого помещения ваш брат вправе претендовать на увеличение его доли в праве собственности на спорное жилое помещение в связи с тем, что вложил в покупку этого жилого помещения деньги, полученные от продажи квартиры, являющейся его личной собственностью.

Есть две квартиры. Одна — две комнаты, вторая — одна комната. В двухкомнатной проживает бывшая жена с доченькой. Я в однокомнатной. В каких случаях в вашей практике суды отходили от равенства долей. Я хочу разделить по 1/2.

В вопросе не конкретизировано, каким образом приобретены супругами однокомнатная и двухкомнатная квартиры (на основании договора купли-продажи, дарения, в порядке наследования и др.), не конкретизирован период приобретения квартир (до брака либо в период брака). При ответе на поставленный вопрос будет учитываться, что спорные жилые помещения приобретались супругами в период брака на основании договора купли-продажи.

С учетом положений ч.1 ст.23, ч.1 ст.24 Кодекса о браке и семье следует, что однокомнатная и двухкомнатная квартиры являются общей совместной собственностью супругов. В случае раздела совместно нажитого имущества доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено брачным договором. Суд может отступить от признания долей равными, учитывая интересы несовершеннолетних и нуждающихся в помощи нетрудоспособных совершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов.

Из п.18 вышеуказанного постановления Пленума Верховного суда следует, что, если на праве совместной собственности супругам принадлежит несколько жилых помещений, при отсутствии соглашения о разделе их между супругами суд с учетом размера, стоимости жилых помещений, состава семьи бывших супругов и других имеющих значение обстоятельств вправе разделить эти жилые помещения, выделив каждому из участников общей собственности отдельные жилые помещения. В случае, когда одному из них передаются предметы, стоимость которых превышает причитающуюся долю, другому супругу присуждается соответствующая денежная компенсация (ч.3 ст.24 Кодекса о браке и семье).

Супруги проживают раздельно, совместного хозяйства не ведут, но не разведены. Может ли жена претендовать на квартиру, которую купит муж до прекращения супружеских отношений? Как доказать, что для ее приобретения он потратил свои личные средства?

Если супруги прекратили вести общее хозяйство до рассмотрения дела о расторжении брака в суде либо подачи совместного заявления в орган, регистрирующий акты гражданского состояния, то подлежит разделу лишь то имущество, которое являлось их общей совместной собственностью ко времени прекращения ведения общего хозяйства.

Факт того, что супруги проживают раздельно и прекратили вести общее хозяйство с определенного времени, подлежит доказыванию в суде. Это может быть доказано свидетельскими показаниями, наличием других фактических брачных отношений (проживание в иной фактически созданной семье), взысканием супругом алиментов на содержание несовершеннолетних детей и на свое содержание с другого супруга, иными письменными доказательствами. Также необходимо подтвердить факт получения супругом определенной суммы денег для приобретения недвижимого имущества после прекращения ведения общего хозяйства (наследство, дарение, иные источники дохода).

Мужчина до брака оформил приватизацию квартиры и длительное время выплачивал средства из своих личных сбережений. Сможет ли жена претендовать на долю в квартире в случае их развода?

В соответствии со ст.137 Жилищного кодекса жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приватизированное совместно проживающими супругами, является их общей совместной собственностью, если оба участвуют в его приватизации (в том числе путем вложения денежных средств, принадлежащих им на праве общей совместной собственности).

Таким образом, в случае вселения супруги в установленном законом порядке в квартиру, проживания в ней, ведения общего хозяйства, внесения платежей по приватизации из общих совместных средств жена может претендовать на признание за ней доли в праве собственности на квартиру пропорционально внесенным в период брака денежным средствам.

Супруги взяли в банке кредит на приобретение двухкомнатной квартиры. 70% заемных средств погасила жена из средств, вырученных с продажи собственной добрачной недвижимости (продала свою 1-комнатную квартиру). Каким образом в случае развода между супругами будет разделена недвижимость? Может ли жена рассчитывать на большую долю и как обосновать свою позицию в суде?

Возведенное или приобретенное супругами в период брака жилое помещение (кроме полученного в дар или в порядке наследования) является их общей совместной собственностью, если иное не установлено законом или договором.

При разделе имущества размер долей каждого из супругов в праве совместной собственности на жилое помещение определяется в соответствии со ст.259 Гражданского кодекса и ст.24 Кодекса о браке и семье; при наличии брачного договора суд исходит из его условий.

При отсутствии брачного договора или иного договора между супругами, если указанные деньги вкладывались в интересах семьи, доли супругов признаются равными. Суд может отступить от признания долей равными, учитывая заслуживающие внимания интересы одного из супругов. Доля одного из них, в частности, может быть увеличена, если другой супруг уклонялся от трудовой деятельности или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи.

Применительно к данной ситуации также следует руководствоваться разъяснениями п.14 постановления Пленума Верховного суда от 26 марта 2003 года №2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения». В соответствии с разъяснениями, если расчет за кредит и по другим денежным обязательствам за жилое помещение произвел один из супругов после фактического распада семьи из собственных средств, суд вправе удовлетворить его требования об увеличении доли в праве собственности на жилое помещение лишь при наличии доказательств о том, что второй супруг умышленно уклонялся от расчетов по этим обязательствам.

Имеют ли совершеннолетние дети долю при разделе жилья, приобретенного в кредит во время брака?

В соответствии со ст.259 Гражданского кодекса, ст.24 Кодекса о браке и семье, имущество, нажитое супругами во время брака, находится в их совместной собственности, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. При разделе имущества судом учитываются также общие долги супругов и права требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи.

Таким образом, при приобретении супругами квартиры в кредит дети не приобретают права собственности на жилое помещение.

Если на возведение, приобретение жилого помещения была использована безвозмездная субсидия, то члены семьи, с учетом которых она начислялась, могут требовать признания за ними права на долю в праве собственности на жилое помещение исходя из размера субсидии, приходящейся на долю каждого из них.

Если вас интересует какая-то тема, можете присылать свои вопросы и предложения в рубрику «Право на защиту: советы адвоката» по адресу [email protected]

Ипотека на двоих – Деньги – Коммерсантъ

Законодательно гражданских браков в России не существует, однако это не мешает людям в них вступать. Правда, получить ипотечный кредит таким супругам гораздо сложнее, чем официально зарегистрированным. А вот при разводе проблемы и у тех и у других возникают практически одинаковые. Кому будет принадлежать квартира в этом случае и кто будет в ответе за ежемесячные платежи банку в гражданском и официальном браках, выясняла Евгения Дмитриева.

Еще пару лет назад купить в кредит квартиру на двоих гражданским супругам было невозможно. Согласно условиям банков, созаемщиками по ипотечному кредиту могли выступать только официальные супруги или ближайшие родственники: мать, отец, брат или сестра. «Либо есть брак со всеми вытекающими юридическими последствиями, либо его нет. Наш банк не предоставляет ипотечные кредиты гражданским супругам, придерживаясь такого мнения, что покупка квартиры в кредит не менее важный вопрос, чем заключение брака, а в финансовом плане, может быть, даже более ответственный. Гражданским супругам необходимо разобраться в своих личных отношениях, а потом брать кредит, возвращать который придется очень длительное время»,— говорит директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова.

Иначе говоря, банки, ограничивая круг созаемщиков по родственному признаку, минимизируют риск невозврата кредита и продажи имущества в случае, если супруги расстанутся. Ведь родственные связи и наследование как имущества, так и долгов в российском законодательстве прописаны четко. Совсем иная ситуация с правами на нажитое имущество и кредитные обязательства в период и после гражданского брака.

«Наш банк не рассматривает гражданских супругов как созаемщиков. В этом случае кредит будет брать кто-то один из супругов. Соответственно, и право собственности на недвижимость будет оформляться на него. Даже если гражданские супруги расстаются, это никак ни на что не повлияет. Вне зависимости от того, был ли оформлен после получения кредита официальный брак или нет, приобретенная на кредитные средства квартира остается в собственности того, кто взял кредит»,— уверен генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов. С ним согласна и руководитель департамента розничных банковских продуктов МДМ-банка Елена Бушнякова: «Если люди решили все-таки пожениться, а один из супругов купил квартиру по ипотеке до свадьбы, то собственником жилья, приобретенного за счет кредитных средств, после свадьбы будет тот человек, на которого ипотечный кредит оформлялся».

В последнее время к ипотечным сделкам в качестве созаемщиков банки начали допускать и людей, не состоящих в родственных отношениях (см. таблицу). Но пару, не желающую обременять себя узами брака, банки не освобождают от обязанностей и ответственности при получении совместного кредита. И риск неуплаты по кредиту в случае, если гражданские супруги решат расстаться, банки минимизируют еще до выдачи им кредита. Все дело в том, как будет зарегистрирована квартира — в долевую собственность или в частную. В первом случае в соответствии с долями распределяется и ответственность по ежемесячным платежам. И, естественно, право на собственность в случае гражданского развода.

«Право собственности может быть оформлено как на одного, так и на обоих супругов, проживающих в гражданском браке. Собственником квартиры в указанной ситуации будет заемщик (тот из гражданских супругов, кто является заемщиком в соответствии с кредитным договором), он же и останется собственником квартиры, если люди в дальнейшем решат зарегистрировать брак»,— рассказывает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов.

Если же гражданские муж и жена претендуют на собственность приобретаемой квартиры, то это нужно оформить при ее покупке. «Гражданские супруги подают документы на получение кредита в качестве созаемщиков. Право собственности в этом случае оформляется как долевая собственность — например, по 1/2 или 1/3 и 2/3 доли на созаемщика. Если люди расстаются, то они все равно остаются собственниками своих долей и несут солидарную ответственность по своим обязательствам. Выплатив кредит, они могут просто продать свои доли друг другу или другому лицу»,— рассказывает директор ипотечного центра ИБ «КИТ Финанс» Татьяна Андреева.

Другими словами, банк рассматривает гражданских супругов не как родственников, а как двух соинвесторов при покупке недвижимости, и, следовательно, если они разводятся, это никак не меняет их взаимоотношения с банком. «Банк имеет право обратиться с требованием об исполнении обязательств по договору к любому из созаемщиков независимо от того, на кого оформлена собственность. Если супруги после развода хотят продать или поменять квартиру, они должны сначала погасить кредит в полном объеме, снять обременение с квартиры — и после этого распоряжаться квартирой по своему усмотрению»,— рассказывает Вячеслав Шаламов.

Если же кредит был взят в период официально зарегистрированного брака и брачный контракт не был составлен, то после развода, по словам гендиректора компании «АТТА Ипотека» Александра Черняка, бывшие супруги продолжают выплаты по кредиту — каждый в рамках своей доли в недвижимости. «Тем не менее суд может предъявить претензию по невыплате процентов по кредиту к любому из супругов»,— предупреждает он.

При этом независимо от того, из чьих доходов выплачивается кредит, как ответственность, так и собственность в этом случае совместная. Однако если один из супругов не хочет быть созаемщиком и нести ответственность по ипотечному кредиту, то супруги должны заключить брачный контракт. «В нем прописываются условия по приобретению конкретной квартиры с использованием ипотечного кредита, собственником которой будет только заемщик. Второй из супругов в этом случае созаемщиком являться не будет, то есть не будет нести ответственность за данный кредит, и, соответственно, никакого отношения к этой квартире иметь не будет»,— предупреждает Татьяна Андреева.

Правда, супруги могут оформить недвижимость по-разному. От способа оформления будет зависеть как доля их собственности в недвижимости, так и часть ответственности. Как и в гражданском браке, официальные супруги могут оформить квартиру в совместную собственность, в частную собственность одного из супругов или долевую собственность (по 1/2, 1/3 или 2/3 доли и т. п.). Если супруги оформляют квартиру в совместную собственность, то в случае развода квартира будет являться совместно нажитым имуществом со всеми вытекающими правами на нее обоих. «Если супруги желают оформить долевую собственность, то заключается брачный контракт (договор), в котором все важные моменты, касающиеся долей имущества, прописаны»,— говорит Татьяна Андреева.

Вне зависимости от того, в официальном браке состоят супруги или в гражданском, во многих банках и муж, и жена могут получить ипотечный кредит уже с 18 лет. А вот максимальный срок, на который можно взять деньги на покупку недвижимости, в большинстве банков зависит от пола заемщика. Никакой дискриминации здесь нет, просто в большинстве банковских договоров есть ограничение: вернуть кредит нужно до наступления пенсионного возраста заемщика. Для женщин это 55 лет, для мужчин — 60 лет. Поэтому, хотя сегодня заявленные сроки ипотечного кредитования доходят у некоторых банков до 30 лет, на деле 35-летний мужчина может взять кредит на 25 лет, а женщина — только на 20 лет. И чем старше становится заемщик, тем, соответственно, короче максимальный срок его кредитования.

Конечно, есть и исключения. Например, МДМ-банк продлевает кредитную жизнь заемщикам до 65 лет для мужчин и до 60 лет для женщин. «Если вы женщина и вам 45, максимальный срок кредита для вас — 14 лет»,— говорит Елена Бушнякова.

А в Собинбанке для ипотечных клиентов не делают половых различий. «Минимальный и максимальный возраст заемщиков — от 18 до 65 лет. Соответственно, пороговый возраст, при котором клиент может взять ипотеку на максимальный срок (на 25 лет),— 40 лет»,— рассказывает начальник управления департамента розничного бизнеса Собинбанка Сергей Костюков.

По наблюдению Вячеслава Шаламова, в последнее время у банков наметилась тенденция к увеличению возраста, до достижения которого необходимо вернуть кредит, до 65-75 лет. Однако важно помнить: если один из созаемщиков старше другого, то максимальный срок кредита будет рассчитываться исходя из возраста самого пожилого из заемщиков.


АССОРТИМЕНТНЫЙ РЯД

Какие ипотечные программы появятся в этом году?

Роман Воробьев, начальник дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка (Австрия):

— Мы планируем ввести программу кредитования на приобретение коттеджа на стадии строительства (сейчас возможно только кредитование на покупку загородного дома на вторичном рынке). Несомненно, загородное направление очень перспективно, и мы планируем развивать этот продукт. Кроме того, в начале года мы планируем ввести программу кредитования первичного рынка по схеме предварительного договора купли-продажи и по схеме покупки векселя.

Станислав Волошин, директор департамента розничного бизнеса Импэксбанка:

— Мы предложим новые продукты по кредитованию строящегося жилья и коттеджей, в рамках которых у клиентов появится возможность приобрести квартиру практически у любого застройщика. С точки зрения доступности ипотеки для клиентов уже запущена программа ипотечного жилищного кредитования на 100% в Москве и Санкт-Петербурге, и мы рассчитываем распространить ее на всю региональную сеть банка.

Александр Черняк, гендиректор рефинансирующей компании «АТТА Ипотека»:

— Большое распространение получит коммерческая ипотека. Кроме того, появятся программы по кредитованию на приобретение земли под ее залог и строительство индивидуальных домов. Валютные и рублевые процентные ставки к концу 2007 года, скорее всего, сравняются.

Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования Бинбанка:

— В 2007 году мы планируем запуск новых предложений, таких как ипотечные кредиты на покупку коттеджа и кредитование на этапе строительства. Оба продукта будут одновременно предложены во всей сети банка, включая региональные отделения.

Лидия Герцена, замдиректора департамента развития розничного бизнеса Промсвязьбанка:

— В 2007 году банк планирует уделить большое внимание кредитованию жилья на первичном рынке. В наших планах реализация совместных проектов с компаниями-застройщиками, которые являются клиентами банка. Принимая во внимание высокие темпы роста цен на жилье, что делает недоступными для многих граждан обычные ипотечные кредиты, банк будет также развивать программы, рассчитанные на массового потребителя с невысокими доходами. В частности, сейчас ведется работа над программой по выдаче кредитов на улучшение жилищных условий.

Анна Каминская, замначальника управления департамента розничного бизнеса Собинбанка:

— В 2007 году банк выпустит на рынок новые ипотечные предложения, разработанные для разных сегментов целевой аудитории. В ближайшее время банк будет предоставлять в качестве отдельных предложений кредиты на покупку строящегося жилья, на покупку загородного дома, на улучшение жилищных условий и на покупку дополнительного жилья (для детей).

Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка:

— В ближайшие планы банка входит запуск нескольких продуктов: программы кредитования загородного жилья (с землей) на вторичном рынке, кредитования жилой недвижимости под залог дома и кредитования строящегося загородного жилья на первичном рынке. Мы рассматриваем сегмент загородного жилья в качестве перспективного направления ипотечного кредитования. Уже сейчас наблюдается рост запросов населения на данный вид кредитных продуктов. В 2007 году банк активизирует свою деятельность по продвижению кредитных программ на покупку новостроек, а также выпустит на рынок ипотечный продукт с плавающей процентной ставкой.

Сергей Козлов, начальник управления кредитования СДМ-банка:

— Планируется запустить два новых кредитных продукта — на приобретение квартиры в строящемся доме и на приобретение загородной недвижимости. Выбор в пользу этих продуктов был обусловлен объективными тенденциями на рынке недвижимости. В нынешних условиях немногие могут купить готовое жилье и вынуждены будут покупать квартиры на различных этапах строительства, в том числе в кредит. Также, на мой взгляд, в следующем году будет повышаться спрос на кредитование покупки коммерческой и особенно загородной недвижимости.

Олег Клепиков, зампред правления Банка жилищного финансирования:

— Мы планируем предложить нашим клиентам дополнительно к ипотеке кредит на приобретение мебели и ремонт. Также мы планируем активнее развивать ипотечное кредитование рынка вторичного жилья в регионах нашего присутствия.

Ипотека при разводе: как поделить недвижимость: газета Недвижимость

Не всегда супруги хотят оставаться вместе и решают идти по жизни каждый своим путем. В результате развода зачастую приходится делить имущество, в том числе и недвижимое. Неприятная процедура нередко усложняется тем, что квартира или дом куплены в ипотеку и заем еще не выплачен.

По статистике, пять из 100 пар в Казахстане разводятся, не прожив вместе и года. По данным портала ranking.kz, таких в 2020 году насчитывалось 2,3 тысячи пар. Порядка 14,7 тысячи казахстанцев развелись, прожив в браке всего от 1 до 4 лет. По истечению 5-9 лет супружества распалось ещё 13,5 тысячи браков.

У многих пар были ипотечные займы. Если есть жилищный кредит, то кто его должен погашать, какие варианты раздела имущества существуют и что можно прописать в брачном договоре, попытаемся разобраться.

5 советов для быстрой продажи квартиры >>>

Что важно знать супругам с ипотекой

Ипотека в Казахстане регулируется Гражданским кодексом РК и Законом «Об ипотеке недвижимого имущества». А в случае, когда речь идет о разделе совместно нажитой недвижимости, применяется Кодекс о браке и семье.

Обычный развод от развода с ипотекой отличается тем, что в последнем появляется третья сторона — банк. Поэтому все действия с заложенной недвижимостью можно будет осуществлять только с его согласия.

Во-первых, необходимо знать, что, согласно статье 303 ГК РК, ипотека — это вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

Другими словами, пока не оплачен весь долг, квартирой владеет банк или тот, кто выдавал заем. Но загвоздка в том, что супруги по закону имеют право на равноценное разделение жилья, так как они получили его в период брака. А вот долг, как правило, «висит» на одном из супругов.

Что важно знать о наследовании недвижимости >>>

Квартиру — пополам, ипотеку — заемщику

Если муж с женой не заключили брачный договор, то ипотечная недвижимость и другое имущество подлежит разделу. Суды выносят решение достаточно формально: просто делят квартиру пополам. Непогашенная ипотека не слишком сказывается на этом решении.

В основном, суды не вникают в нюансы: остаются ли супруги жить в квартире либо намерены ее отдать в аренду и делить деньги и так далее. Собственники сами решают, что делать с доставшимися долями.

Если ипотечный заем оформлен на одного из супругов, выясняется, кто был заемщиком в банке. Если ипотека оформлена на имя мужа, он и будет его погашать. Если заем зарегистрирован на имя жены, выплачивать долг должна она.

Согласно п. 3 статьи 33 Кодекса о браке и семье, право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. 

Например, ипотека была оформлена на мужа, он зарабатывал деньги, а жена была домохозяйкой. Требовать возврата средств и процентов банк будет именно с того, с кем подписан договор, то есть с мужа. Финансовую организацию мало волнуют личные обстоятельства клиента. Выходит, оба имеют право владеть квартирой, а платить будет один.

Квартиры от Казахстанской жилищной компании: направления, условия участия >>>

Если бывшие супруги не смогут договориться самостоятельно, один из них попадает в сложную ситуацию. Потому что нужно подавать судебный иск. Например, обращаться в суд с требованием оставить всю недвижимость за заемщиком. В этом случае придется заплатить жене за положенную ей по закону половину квартиры. А затем опять обращаться в суд, чтобы бывшая жена погашала часть кредита.

Для банка главное, чтобы заем погашался вовремя и в необходимом объеме. Вариантов урегулирования споров между супругами несколько, поэтому лучше в досудебном порядке решить имущественные претензии.

Хорошо, если при оформлении ипотеки заемщиками выступают оба супруга, тогда при разводе каждый будет оплачивать свою долю. Если же кредит оформлен на одного, после развода можно обратиться к банку с просьбой выделить отдельную часть каждому. Либо обращаться с таким требованием в суд.

К счастью, по словам юристов, судебных процессов по разделу ипотечных долгов и квартир не так много. Как правило, бывшие супруги стараются договориться без судебных разбирательств.

Опасности при продаже квартиры >>>

Квартиру — продать, ипотеку — погасить

Один из вариантов решения ситуации с ипотекой — продажа квартиры. Разумеется, если есть, где жить в будущем. Опять же это будет происходить с разрешения и под контролем финансового института. В этом случае деньги от продажи пойдут в счет оплаты кредита, и оставшаяся сумма делится между бывшими мужем и женой. Но это возможно, если супруги смогут договориться между собой. 

Стоит также помнить, что если продать свою долю в недвижимости решил только один из супругов, то по закону второй супруг имеет право преимущественной покупки этой доли перед другими лицами.

Что делать должнику по кредиту: пошаговая инструкция >>>

Брачный контракт не помешает

При оформлении недвижимости в ипотеку можно задуматься о заключении брачного контракта. Например, если пара решила оформить жилищный заем для приобретения квартиры детям. После развода, на почве эмоций, настроения иногда меняются в противоположную сторону. В связи с этим в такой ситуации в качестве перестраховки не помешает брачный договор.

Что нужно прописать в брачном контракте?
  • Кому будет принадлежать квартира, которую супруги планируют взять в ипотеку?
  • Какая доля в квартире будет выделена детям?
  • Кто будет выплачивать ипотеку в случае развода?
  • Как супруги будут использовать квартиру в случае развода?
  • Какую сумму обязан выплатить один супруг другому в случае определенных обстоятельств?
  • Как супруги будут участвовать в формировании семейного бюджета и делить расходы?

Как выселить бывшего собственника из жилья >>>

Брачный контракт можно заключить уже в браке. Если у супругов здравый подход к разделу имущества, они пытаются договориться и пойти на компромиссы. Разделы имущества через суд помимо финансовых потерь несут тяжелую психологическую и эмоциональную нагрузку: после нескольких лет судов уже никакого имущества не хочется. В связи с чем самый экологичный способ для обеих сторон — заранее договориться, как будет делиться ипотечная недвижимость в случае развода. И зафиксировать это брачным контрактом.

Информационная служба kn.kz

Отстранение супруга от ипотеки после развода

При разводе супругов они должны разделить свою недвижимость. Чаще всего это достигается путем использования акта о прекращении права владения, чтобы удалить бывшего супруга из документа о владении имуществом.

Несмотря на то, что подписание акта о прекращении права собственности может освободить ваш интерес к собственности в пользу бывшего супруга, это не освобождает вас от выплаты ипотеки. Имущество по-прежнему находится под залогом, и банк может лишить его права выкупа, если ваш бывший супруг не выполнит свои обязательства по ипотеке. Это может иметь катастрофические последствия для ваших финансов:

  • На ваш кредитный рейтинг может повлиять невыполнение вашего супруга / супругом ссуды; и
  • Если сумма, за которую продается недвижимость в результате обращения взыскания, меньше суммы, причитающейся банку, банк может обратиться к вам за разницей, даже если вы больше не владеете недвижимостью!

В этой статье рассказывается, как обезопасить себя при разделе заложенного имущества при разводе.Для получения информации о том, как разделить недвижимость при разводе, см. Как отстранить бывшего супруга от договора.

Проблема: несоответствие между правом собственности и ипотечным обязательством

Когда пары покупают недвижимость, они обычно финансируют ее в банке. Банковский кредит обеспечен недвижимостью. В некоторых штатах документ, подтверждающий собственность, называется ипотекой. В других случаях это называется доверительным актом.

Ипотека или доверительный акт может не совпадать с титулом собственности.Это может произойти, например, когда оба супруга изначально включены в кредитные документы, но только один из супругов получает имущество при разводе. В этом случае один из супругов будет владеть имуществом, но оба супруга могут по-прежнему нести ответственность за ссуду.

Когда бывший супруг больше не владеет недвижимостью, но по-прежнему фигурирует в ипотеке, он или она несет ответственность по выплате долга по собственности, которой он или она не владеет. О неуплате можно сообщить в бюро кредитных историй, и это будет отражено в кредитном отчете супруга.

Решение: выпуск или рефинансирование

Когда бывшего супруга лишают права собственности на недвижимость, он или она, как правило, также хотят быть лишенными ссуды. Это защищает бывшего супруга (и его или ее кредит) от ответственности, если бывший супруг не производит платежи вовремя или если ипотека лишена права взыскания. Есть два способа отстранить бывшего супруга от ссуды: освобождение и рефинансирование.

  • Кредитор может освободить бывшего супруга от ссуды. При представлении указа о разводе и заявления о прекращении права требования многие кредиторы снимут бывшего супруга и оставят ссуду только на имя одного из супругов.Это верно даже для ссуд, предоставленных Администрацией ветеранов (ссуды VA) или другими правительственными организациями.
  • Refinancing создает новую ссуду на имя только одного супруга. Предыдущий заем погашается в рамках рефинансирования. После рефинансирования бывший супруг, который больше не указан в собственности и не несет ответственности за просроченные платежи по ипотеке, залоговое удержание или другую задолженность, связанную с имуществом.

Иногда возникают проблемы, когда освобождение или рефинансирование не производится во время развода.Несговорчивый бывший супруг может попытаться потребовать дополнительную оплату перед тем, как сотрудничать в передаче и / или освобождении ссуды. Часто эти необоснованные требования нарушают декрет о разводе и могут повлечь за собой юридическую ответственность для отказавшегося сотрудничать супруга. В этом сценарии супруга, стремящаяся к сотрудничеству, может добиваться того, чтобы несговорчивый супруг был объявлен неуважительным к суду за игнорирование постановления суда.

Часто задаваемые вопросы об ипотеке и разводе

У многих разведенных возникают вопросы о том, как исправить ипотеку после развода.Ниже приводится список часто задаваемых вопросов и ответов.

Что делать, если я разведусь и ипотека будет выдана только на мое имя?

Если вы разводитесь и ипотека предоставляется только на ваше имя, многое зависит от того, сохраняете ли вы собственность при разводе. Если это так, просто не забудьте получить акт о прекращении права на передачу собственности вам. После подачи заявления о прекращении права собственности вы будете владеть всем имуществом и будете нести ответственность за всю ипотеку.

Если ипотека оформлена на ваше имя, и вы являетесь , а не , хранящим собственность (т.е., если ваш бывший получает собственность при разводе, ваш бывший должен либо рефинансировать, либо взять ссуду. Будьте очень осторожны, чтобы сделать это вскоре после развода. Без этого ваш бывший может просто уйти из собственности без каких-либо обязательств, оставив вам либо оплатить ипотеку за собственность, которой вы не владеете, либо понести последствия.

Что делать, если мое имя указано в документе, но не в ипотеке, и я разведусь?

Если вы являетесь супругом, владеющим недвижимостью, ваш бывший, вероятно, потребует от вас рефинансирования собственности или принятия ипотеки.В противном случае ваш бывший несет ответственность за ипотеку, даже если вы будете владельцем собственности.

Освобождает ли меня акт о прекращении права на ипотеку или ссуду?

Нет. Акт о прекращении права собственности касается только права собственности на собственность. Владение собственностью отличается от ответственности кредитора. Право собственности на недвижимость определяется документом, внесенным в земельную книгу. Ваша ответственность перед кредитором определяется вашими кредитными документами и ипотечным или доверительным документом, который также заносится в земельную книгу.

Вы можете быть отстранены от акта без снятия ссуды. Это часто случается, когда пара, разводящаяся, подписывает акт о прекращении права собственности, не требуя в качестве условия передачи, чтобы кредитор освободил супруга, который больше не владеет недвижимостью. В этом случае вы можете нести ответственность за задолженность по собственности, которой вы не владеете. Кредитор может подать на вас в суд, если ваш бывший супруг не производит выплаты по кредиту.

Что мне делать, чтобы снять ссуду на недвижимость?

Получите разрешение от кредитора.Предполагая, что ваш супруг кредитоспособен и что вы не просрочили ссуду, большинство кредиторов освободят вас от ссуды. Свяжитесь со своим кредитором, чтобы узнать о каких-либо конкретных требованиях, прежде чем подписывать акт о прекращении права собственности на недвижимость. Также проконсультируйтесь со своим поверенным по бракоразводным процессам, чтобы убедиться, что в вашем постановлении о разводе и / или соглашении о мировом соглашении содержатся формулировки, которые определяют вашу передачу недвижимости при освобождении вас от ссудных документов.

Что мне делать, если я подписал договор, но у меня все еще есть кредитные документы?

Во-первых, свяжитесь со своим кредитором, чтобы узнать, просто ли он освободит вас от ссуды.Предоставьте своему кредитору окончательное решение о разводе и любое соответствующее мировое соглашение. Также предоставьте кредитору копию акта о прекращении права собственности, который уже был подписан и внесен в земельную книгу. Имея эту информацию, кредитор должен освободить вас от ссуды.

Если кредитор не желает освободить вас, обратитесь к адвокату по разводам, который занимался разводом. Спросите, требовали ли документы о разводе разрешения кредитора в качестве условия передачи собственности. Также спросите, есть ли в документах о разводе пункт о возмещении убытков, чтобы защитить вас от обязательств вашего бывшего супруга.Если ваш бывший супруг объявил дефолт и его или ее кредиторы теперь обращаются к вам, эта оговорка о возмещении убытков может позволить вам подать в суд на вашего бывшего супруга за нарушение его или ее обязательств.

Нужно ли мне рефинансировать после развода?

Обычно нет. Если вы платежеспособны, кредитор часто позволяет вам взять ссуду и / или освободить от ссуды вашего супруга. Но если есть проблемы с любым из вариантов, вам может потребоваться рефинансирование, чтобы отстранить вашего бывшего супруга от ипотеки.

Как развестись по ипотеке

Обновлено Craig Berry

Брак и домовладение давно идут рука об руку. К сожалению, почти в 50% случаев браки заканчиваются разводом.

Хорошая новость заключается в том, что, согласно последним исследованиям, количество разводов падает. Даже в этом случае, учитывая, что в США проживает более 61 миллиона супружеских пар, а также разводы, происходящие каждые 13 секунд, полезно понять, что происходит с вашей ипотечной ссудой при разводе.

Развод и ипотека

Развод никогда не бывает счастливым обстоятельством, а финансовая необходимость продажи дома может усугубить и без того стрессовую ситуацию.

Первоначальное решение о том, сохранить дом или продать его, обычно включает два разных типа решений: эмоциональное и финансовое.

С финансовой точки зрения продажа дома — распространенное решение, когда супружеские пары разводятся. Как правило, вы и ваш супруг соглашаетесь разделить прибыль в соответствии с заранее оговоренным соглашением после продажи дома.

Собственный капитал — очень важный фактор при продаже дома. Сумма собственного капитала определяет, сколько денег может принести продажа.

Когда дело доходит до определения этого числа нетто, следует учесть и другие соображения. Из-за комиссионных риэлторов, уступок продавца и возможности ремонта продавцы обычно теряют от семи до десяти процентов стоимости дома во время продажи.

Например, если вы продадите свой дом за 250 000 долларов, вы можете получить только 225 000 долларов.Если вы должны 200 000 долларов по существующей ссуде, у вас будет чистая прибыль всего в 25 000 долларов в виде фактического капитала, который нужно разделить. Что еще хуже, используя тот же пример, если вы разводитесь, но ваш текущий ипотечный кредит имеет баланс $ 225 000 или больше, у вас может не остаться капитала после продажи.

После того, как вы ответите на вопрос о своей позиции по капиталу, могут возникнуть другие вопросы. Кто получит какую долю от общей суммы и каковы будут налоговые последствия для этих сумм?

Хотя финансовый аспект решения о продаже может быть черно-белым, эмоциональный может все усложнить.

Сосредоточение внимания на фактах, а не на чувствах, может помочь в принятии решения. Для многих пар сохранение дома, когда-то проживавшего вместе после развода, сопряжено с серьезными финансовыми жертвами. В некоторых случаях любой из супругов может самостоятельно вносить выплаты по ипотеке.

Тем не менее, это может также привести к тому, что ни один из супругов не в состоянии произвести платежи. В результате продажа дома может быть единственно возможным вариантом.

Как сохранить дом при разводе

Несмотря на развод, не все хотят продавать свой дом.К счастью, могут быть и другие варианты.

Как правило, самым чистым решением, как сохранить дом в случае развода, является рефинансирование, при котором в новой ссуде остается только имя одного человека.

По словам Карла Палатника из Центра разводов и финансов: «Если вы держите дом, лучший способ справиться с ипотекой — это, как правило, рефинансирование одного супруга». По словам Палатника, «сохранения существующей ипотечной ссуды после развода следует избегать, потому что вы финансово связаны с кем-то, кто вам не нравится или с кем не ладите, и с этим связаны риски.«

Самый большой риск обычно заключается в том, что кредитор будет продолжать считать обоих супругов совместно и индивидуально ответственными за платежи. Это означает, что просроченный или пропущенный платеж может повлиять на кредитоспособность обоих супругов, независимо от любого соглашения между ними об обратном.

Может оказаться полезным рефинансирование с выплатой наличных. Мало того, что это оставит только человека, чье имя указано в ипотеке, ответственным за ежемесячные платежи, наличные деньги также могут быть использованы для выплаты части капитала, причитающейся уходящему супругу.

Если вашего дохода после развода недостаточно для утверждения новой ипотеки по вашей собственной инициативе, вы можете попросить родителя, брата или сестру или взрослого ребенка стать соправителем. Если вы ожидаете получить алименты или супружескую поддержку, вы можете использовать этот доход, чтобы получить право на рефинансирование.

Вопрос о том, можно ли использовать этот доход для квалификационных целей, обычно сводится к ряду особенностей. В дополнение к полученной сумме у вашего кредитора могут быть дополнительные требования к документации.Помимо постановления суда, для большинства кредитных программ требуется подтверждение продолжения в течение трех лет, а иногда необходима документация, подтверждающая запись о его получении.

Другие аспекты развода и ипотеки

Возможны варианты получения ипотеки после развода. Чтобы оформить ипотеку, вам необходимо индивидуально претендовать на получение новой ссуды.

И вы, и ваш кредитор должны подписать соглашение о допущении, в котором излагаются условия допущения и освобождают вашего бывшего супруга от ответственности.Даже если ваше имя не было указано в ипотеке, после того, как вы станете владельцем собственности и получите одобрение кредитора, вы сможете принять существующую ссуду.

Однако получение ипотечной ссуды — не всегда лучший вариант. Вам следует взвесить возможности получения новой ипотеки по сравнению с ее принятием после развода. Получение новой ипотеки может быть более выгодным, если процентные ставки ниже или новые платежи более доступны.

Независимо от того, продаете ли вы дом в рамках соглашения о разводе или выкупаете долю своего супруга, прирост капитала может иметь значение.Это налог на прибыль от продажи недвижимости, когда сумма, которую вы получаете, превышает установленную цифру.

В соответствии с Законом о сокращении налогов и занятости, который вступил в силу 1 января 2019 года, супруг, который зарабатывает более высокий доход и платит алименты, теряет давний вычет из алиментов и должен платить с него федеральные налоги. При этом супругу, получающему алименты, не придется платить налоги.

Если развод — важная часть вашего будущего, совместное владение домом может усложнить ситуацию. Знание того, как правильно справиться с разводом с использованием ипотечной ссуды, может помочь вам и вашему бывшему разойтись наилучшим образом.

Распечатать страницу

9 (простых) шагов для получения ипотеки после развода

Получение ипотеки может быть более сложной задачей после развода, но это возможно при наличии правильной дорожной карты. Вот 9 простых шагов, которые помогут вам достичь этой цели.

# 1 — Проверьте свой кредит

Пока вы находитесь в разгаре развода, вы можете реагировать на краткосрочные условия за счет размышлений о долгосрочном планировании. Но если ваша цель — выкупить супруга из вашего нынешнего дома или позволить себе купить другую недвижимость, вы должны обращать внимание на то, что видят кредиторы, даже в гуще всего остального.

Это означает, что вы должны пересмотреть свой кредит как можно раньше и продолжать следить за ним, пока вы переживаете развод. То, что супруг (а) говорит, что собирается решать вопросы, связанные с кредитом или долгом, не означает, что они на самом деле доведут дело до конца.

На самом деле, некоторые мстительные супруги могут активно стремиться испортить ваш кредит, чтобы наказать вас.

Лучший способ предотвратить это — быть начеку, внимательно следя за своими финансами.

Вы можете получить бесплатную копию своего кредитного отчета через www.AnnualCreditReport.com, или вы также можете приобрести копии через любое из трех основных агентств кредитной отчетности.

Хотя существуют более мелкие и более специализированные агентства, когда кредиторы и кредиторы проверяют ваш кредит, они будут делать это с Equifax, Experian и TransUnion. Эти три агентства хранят информацию о более чем 200 миллионах американцев. Закон о справедливой кредитной отчетности (FCRA) регулирует порядок работы этих и других кредитных бюро, поскольку они обрабатывают очень много конфиденциальной информации.

Просмотр вашей кредитной истории и текущего кредитного рейтинга предоставит вам информацию, необходимую для исправления любых недостатков или оспаривания любых неточностей.

Кроме того, по закону вы можете бесплатно получить копию своего отчета, если вам отказали в кредите, если вы сделаете это в течение 60 дней с момента отказа.

Чтобы оспорить или объяснить записи в вашем кредитном файле, вы также можете отправить письменное объяснение до 100 слов в кредитные бюро и попросить приложить его к вашей кредитной истории.Например, вы можете добавить запись, объясняющую, что вы имели дело с безответственным супругом, который накопил много долгов до развода. Это не повысит ваш рейтинг, но поможет будущим кредиторам понять, почему в вашем профиле могут быть дефекты.

# 2 — Получите письмо о предварительном одобрении ипотеки

В письме о предварительном одобрении будет указано вашему супругу, вашему адвокату, посреднику и / или судье, что вы действительно можете получить новый заем.

Если у вас есть соглашение об урегулировании имущественных отношений как часть вашего окончательного постановления, кредитор захочет его увидеть.Почему? Потому что это может повлиять на ваш доход от долга. Если собственность записана на имя вашего супруга, кредитор тоже захочет узнать об этом, чтобы лучше понять, какие долги связаны с вашими личными финансами.

Если у вас нет окончательного соглашения о разводе, вы все равно можете получить письмо о предварительном одобрении при условии, что соглашение о разводе будет подписано и будет включать в себя определенные положения.

Если вы получаете или платите алименты на супруга и ребенка, это также повлияет на вашу способность получить ипотечный кредит, и это должно быть раскрыто.

Также следует понимать разницу между предварительной квалификацией и предварительным утверждением. Предварительная квалификация просто дает вам представление о том, на какую часть кредита вы можете претендовать, и этот процесс гораздо менее сложен, чем предварительное одобрение.

Предварительное одобрение — это гораздо более формальный шаг, который включает в себя предоставление полной документации кредитору, что приводит к условному обязательству фактически предоставить вам ипотеку.

Еще один способ взглянуть на это заключается в том, что предварительная квалификация предполагает отправку потребителем своих данных и записей на рассмотрение.Предварительное утверждение — это процесс проверки данных с помощью проверки кредитоспособности и других средств.

Предварительный квалификационный отбор является хорошим показателем кредитоспособности, но предварительное одобрение является гораздо более требовательным и окончательным.

Предварительное одобрение приведет к тому, что кредитор выдаст условное обязательство по выплате точной суммы кредита, и это может дать вам явное преимущество при покупке дома и взаимодействии с продавцом или при ведении переговоров о выкупе доли вашего супруга.

# 3 — Поймите любые временные ограничения

Время, в которое вы завершите развод, напрямую повлияет на вашу способность подавать заявление на получение ипотеки.Большинство кредиторов захотят увидеть временное урегулирование или, что еще лучше, окончательное урегулирование до рассмотрения новой заявки на ипотеку.

Однако это не всегда так. Существует множество возможностей рефинансировать недвижимость до развода или до урегулирования, и вам следует поговорить со своим консультантом по ипотеке при разводе, чтобы узнать нюансы, связанные с вашей конкретной ситуацией.

Пройдя предварительное одобрение на раннем этапе процесса урегулирования бракоразводного процесса, вы быстро поймете, когда будет лучшее время для подачи заявления на ипотеку.Вы узнаете, что должно произойти, чтобы ваша кредитная заявка была официально одобрена, и сможете сосредоточиться на важных вещах в нужное время.

# 4 — Завершите свое соглашение о разводе

До тех пор, пока у вас не будет окончательного урегулирования, всегда существует вероятность того, что ваши финансы могут взорваться, что изменит условия любого финансирования, которое вы можете искать.

Вот 3 примера распространенных финансовых решений, для которых может потребоваться окончательное соглашение о разводе до завершения:

Принятие ссуды происходит, когда один из супругов остается в собственности и хочет принять существующую ипотеку.Это означает, что вся ответственность передается им, и им нужно будет доказать кредитору, что они финансово способны обработать ссуду самостоятельно.

Рефинансирование чаще бывает, когда одна сторона остается дома. Это более сложный процесс, требующий, чтобы один из супругов прошел весь процесс финансирования самостоятельно, без получения дохода или имущества супруга. Рефинансирование также часто используется для вывода денег из дома для выплаты процентов другому супругу.

Продажа дома. Это самый чистый разрыв для разводящейся пары. Обе стороны продают свои интересы в доме, и каждая использует выручку по своему усмотрению. Это может привести к значительному первоначальному взносу для супруга, желающего получить одобрение на получение другой ипотеки. Размер первоначального взноса также может повлиять на то, какие условия в конечном итоге предлагает кредитор. Однако вам может быть запрещено продавать дом до тех пор, пока у вас не будет заключено мировое соглашение.

Если не согласовано иное, оба супруга по-прежнему несут ответственность за выплаты по ипотеке по совместному ипотечному обязательству.Единственный способ исключить этот долг из заявления одного из супругов на ипотеку — это завершить развод и передать долг одному из супругов.

При отсутствии такого соглашения любая совместная задолженность может быть засчитана против вас.

# 5 — Разделите активы

В вашем окончательном решении о разводе будет четко указано, какие активы получит каждый из вас.

Разделение активов может быть немного сложным. Перед разделением активов необходимо определить, какие активы являются семейной / общественной собственностью, а какие — отдельной собственностью.Как правило, активы, находящиеся в собственности или приобретенные до брака или после даты разделения, считаются отдельными. Имущество, приобретенное во время брака, обычно считается общественной собственностью.

Существуют исключения из правил общественной собственности, например, если актив был унаследован или подарен только одному из супругов. Правила различаются в зависимости от штата и ситуации, поэтому имейте в виду, что это не простой процесс разделения собственности.

Другой фактор, который следует учитывать, заключается в том, что некоторые штаты являются состояниями общинной собственности, а другие — состояниями справедливого распределения.Это может иметь большое влияние на то, как делятся активы. В состоянии общинной собственности (в настоящее время их девять) активы делятся поровну, прямо посередине, в подавляющем большинстве случаев.

В состоянии справедливого распределения активы делятся поровну, но не всегда в соотношении 50/50. Суды смотрят на то, что является справедливым, принимая во внимание ряд факторов. Законы штатов различаются, и лучше внимательно изучить законы о разделе активов, чтобы получить более четкое представление о том, чего ожидать.

Еще одна проблема, которая действительно возникает, заключается в том, что некоторые супруги пытаются скрыть активы при разводе. Это абсолютно незаконно, но такое случается. Это может лишить вас резервов, необходимых для получения ипотеки или выполнения требований по первоначальному взносу. Если вы подозреваете, что это так, вам необходимо предпринять юридические действия для защиты своих интересов.

Имейте в виду, что помимо активов вы также будете делить долги. В некоторых случаях разводящиеся пары могут договориться о том, кто несет ответственность за какие долги.В других случаях суд может быть органом, который в конечном итоге решает, кто несет ответственность.

Также обратите внимание, что до тех пор, пока вы не примете законных мер по разделению долгов, вы несете ответственность за эти долги, и если платежи не поддерживаются в текущем состоянии, пострадает ваш кредитный рейтинг.

# 6 — Передать право собственности себе (при сохранении дома)

До тех пор, пока право собственности на жилище официально не перейдет от одного супруга к другому, оба супруга по-прежнему будут юридически «зарегистрированными владельцами». Это может создать проблемы, если дома ведете вы.

Самый простой способ освободить проценты — это подать заявление о прекращении права собственности. Это именно то, на что это похоже. Вы теряете интерес к владению домом. Вам нужно будет сделать это через офис регистратора округа или на основании документа, подготовленного вашим поверенным.

Вот где люди ошибаются: Ваши обязательства по ипотеке не передаются через акт о прекращении прав.

Какой бы из супругов ни отказался от своей доли в доме, он все равно может оказаться ответственным за половину ипотечной задолженности этого имущества и любое залоговое право на имущество.Вам нужно будет работать с кредитором, чтобы снять ваши финансовые обязательства перед собственностью ДОПОЛНИТЕЛЬНО к передаче права собственности.

Это два отдельных этапа процесса раздела собственности, относящихся к недвижимости.

Когда вы передаете право собственности на недвижимость с помощью акта о прекращении права собственности, вы можете уплатить налог на передачу права собственности как для вас, так и для вашего супруга. Эта сумма варьируется в зависимости от округа, но обычно составляет 1% от покупной цены дома.

Кроме того, когда собственность передается, округ также может переоценить стоимость собственности.Это означает, что супругу, вступившему во владение, придется платить более высокие налоги на недвижимость при более высокой оценочной стоимости.

Следует отметить, что рефинансирование НЕ влечет за собой переоценку налога на имущество. Однако это не означает, что ваша собственность никогда не будет подвергнута переоценке. Если бы это было так, то это не было бы результатом рефинансирования.

# 7 — Погашение и рефинансирование совместной задолженности

Вы должны проявлять инициативу, когда дело касается защиты вашего кредитного профиля. Безответственный или злонамеренный супруг может сорвать ваши попытки получить ипотеку или предпринять другие шаги, пытаясь восстановить свою жизнь после развода.

Самое умное, что вы можете сделать, — это взять мяч у них из рук и как можно скорее погасить все совместные долги. Выплатите им или заблокируйте счета, пока вы не сможете это сделать.

Пока ваше имя находится на счете, будь то ипотека, кредитная карта, автокредит или какой-либо другой инструмент, вы несете юридическую ответственность по этому долгу.

Кредиторы, вероятно, даже не узнают о вашем разводе, пока вы им не расскажете. И даже когда вы это сделаете, они, как правило, не слишком сочувствуют вашему личному положению.Если вы не будете в курсе, в какой бы ситуации вы ни оказались, вас за это накажут.

Супруг из лучших побуждений, который говорит, что будет выполнять свою часть соглашения, тоже не тот человек, которому можно слепо доверять. Предположите обратное, чтобы защитить себя. Отслеживание срока платежа. Дважды проверьте, чтобы убедиться, что они сделаны. При необходимости вносите платежи самостоятельно и постарайтесь окупить затраты позже.

Также имейте в виду, что даже если супруг (а) будет сотрудничать с вами, он может стать недееспособным или умереть, в результате чего финансовый шар останется у вас в одиночестве.У вас может быть страхование на случай инвалидности или страхование жизни. Но опять же, вы не можете.

В будущем вам понадобится как можно меньше изъянов, и удаление переменной супруга, который может или не может сотрудничать, когда дело доходит до совместных долгов, — это то, на что вам не нужно рисковать.

# 8 — Выберите ипотечного кредитора

Есть некоторые кредиторы, которые не хотят дополнительной работы, необходимой для того, чтобы помочь недавно разведенному лицу получить новую ипотеку.Эти типы ссуд могут быть сложными, спорными и явными.

Есть ряд неизвестных, которые могут возникнуть и заставить кредиторов опасаться брать на себя обязательства в тот момент в жизни человека, когда будущее финансовое положение трудно предсказать с достаточной уверенностью.

Как вы уже понимаете, существует множество особых ситуаций, которые следует учитывать, которые могут или не могут повлиять на вашу способность получить одобрение на получение ипотеки после развода. Обычные кредиторы могут понимать многие из этих нюансов, но могут быть не в полной мере оснащены для решения ваших уникальных проблем.

В этом случае лучшим вариантом может быть использование консультанта по ипотеке при разводе (DMA) . DMA работает для индивидуальных клиентов, а не для кредиторов.

Они также не взимают с заявителя никаких сборов. Они оплачиваются кредитором, выдавшим вашу ипотеку. Вы также не обязаны вносить какие-либо из этих сборов заранее. Все сторонние сборы выплачиваются при закрытии после того, как вы соглашаетесь с условиями ипотеки.

Консультант по ипотеке при разводе не работает ни с одним конкретным кредитором.Как брокер с полным спектром услуг, DMA будет делать покупки от вашего имени. Их цель — найти для вас наиболее подходящего кредитора и ставку для ваших конкретных обстоятельств.

Это может сэкономить вам много времени, потому что вам нужно будет пройти один и тот же процесс подачи заявки только один раз, а не снова и снова, если вы подаете заявку у разных кредиторов.

# 9 — Блокировка низкой процентной ставки

Получение максимальной процентной ставки — это своего рода искусство. Следует учитывать несколько переменных, например кредитоспособность и т. Д.

Процентные ставки повышаются или понижаются в зависимости от текущих рыночных условий, пока вы не решите зафиксировать текущую ставку. Как только вы это сделаете, ваша ставка будет защищена от 30 до 60 дней, в зависимости от того, сколько времени вам нужно для завершения процесса ипотеки. Блокировка ставки позволяет вам исключить еще одну переменную и точно определить ваши затраты.

Поскольку консультант по ипотеке при разводе работает на отдельного клиента, а не на банк, часть этого обязательства состоит в том, чтобы найти лучшую доступную ставку на рынке .Он снимает с клиента бремя оценки ставок и позволяет профессионалу использовать опыт и отраслевые знания, которые DMA может использовать, потому что они участвуют в ежедневной работе.

Вы также можете получить более низкую процентную ставку, заплатив дисконтный пункт (-ы) вперед. По сути, выплачивая часть процентов вперед, вы сможете снизить ежемесячный платеж в течение срока действия кредита. Дисконтные баллы всегда равны 1% от суммы кредита. Например, для получения одного балла по ссуде в 500 000 долларов от человека потребуется дополнительно внести 5 000 авансовых платежей.

Нет необходимости оплачивать дисконтные баллы, но большинство экспертов сходятся во мнении, что чем дольше вы планируете оставаться в собственности, которую покупаете, тем выгоднее сразу заплатить один или несколько дисконтных баллов.

Другая переменная, которую следует учитывать, заключается в том, что если вы хотите, чтобы кредитор предоставил кредит на покрытие расходов по закрытию, вам также придется согласиться с более высокой процентной ставкой. По сути, заключительные расходы будут включены в ссуду, если только вы не захотите оплатить заключительные расходы авансом.

Во всех случаях стоит запускать различные сценарии, чтобы понять, какими будут ваши варианты, прежде чем выполнять определенные условия.

Более пристальный взгляд на возможные заблуждения по ипотеке при разводе

Наряду с алиментами, посещениями и алиментами, мало что в разводе вызовет больше разногласий, чем то, что делать с семейным домом. Помимо пенсионных и пенсионных счетов, семейный дом, вероятно, является самым ценным активом, который необходимо разделить при разводе. Компромиссы неизбежны, и во многих случаях один из супругов получает контроль над домом в рамках мирового соглашения.

Но как только это будет принято, перед лауреатом возникнут новые проблемы, самая большая из которых заключается в том, могут ли супруг (а) и дети (если таковые имеются) действительно оставаться в доме. Какие есть варианты?

По сути, три вещи, которые могут произойти с семейным домом в рамках расторжения брака, когда один из супругов намерен сохранить собственность, а не продать ее:

• Сохраните исходную совместную закладную. Один из супругов может сохранить дом, но оба супруга несут ответственность по совместной ипотеке.Это отлично работает, если вы (действительно) доверяете своему бывшему супругу, который может пропустить платеж в любое время по любой причине. Важно отметить, что невыполнение платежа, независимо от того, кто несет ответственность, может привести к долгосрочному кредитному ущербу для каждого из вас.

• Рефинансировать совместную ипотеку. Когда один из супругов хочет сохранить дом, ипотечный кредит может (и должен) рефинансироваться только на его имя.

• «Допустить» исходную ипотеку. Это может быть отличным вариантом, если ваша существующая ипотека допускает принятие кредита.Это имеет смысл, когда у вас есть хорошие ставки и условия оплаты по существующей ипотеке.

Из возможных вариантов, по моему опыту, у людей возникает больше всего вопросов по ипотеке. Это также вариант, когда заблуждения являются наиболее распространенными.

Что нужно знать, прежде чем пытаться взять ссуду

Почему супруги захотят взять ссуду? Предположение о ссуде означает, что один заемщик исключается из текущей ссуды, а оставшемуся заемщику не нужно рефинансировать существующую ссуду.

Есть несколько причин, по которым супруг (а) при разводе хотел бы взять на себя жилищный заем. Если текущие условия ссуды благоприятны (в первую очередь, процентная ставка), это может быть простым способом защиты этих благоприятных условий вместо рефинансирования, возможно, по более высокой процентной ставке. В большинстве случаев комиссия за допущение меньше общей стоимости рефинансирования. Часто предположение может быть выполнено путем уплаты комиссионных менее 1000 долларов США, если оно вообще может быть выполнено. Предположение, если все сделано правильно, достигает цели полного отделения вас от существующей совместной ипотеки.

Каковы заблуждения о попытке взять ссуду при разводе? Одно из распространенных заблуждений — это вера в то, что все займы допустимы. Это далеко не так. Фактически, большинство займов, выданных после 2008 года, не имеют предполагаемой ссуды. Супруг (супруга) может легко определить, можно ли взять ссуду на погашение, посмотрев на свой первоначальный вексель. Ни при каких условиях вы не должны подавать заявку на получение ипотечного кредита, если вы не подтвердили, что ваш текущий кредитор допускает это.В противном случае вы будете крутить колеса, и драгоценное время может быть потеряно из-за колебаний процентных ставок.

Многие также считают, что получение ссуды может быть выполнено с помощью простого звонка в банк и нескольких подписей. Когда вы берете на себя ссуду, кредитор потребует полную документацию о вашем доходе, активах и другую соответствующую информацию, которая докажет, что вы можете производить платежи без помощи вашего бывшего супруга. В этом отношении допущение ничем не отличается от рефинансирования, но вы принимаете ссуду, потому что ожидаете получить выгоду от более выгодных условий.На вас остается бремя продемонстрировать, что вы можете взять на себя всю долговую нагрузку самостоятельно.

Третье заблуждение состоит в том, что многие люди думают, что получение кредита — это всегда лучший выход. Это не обязательно так. Ставки остаются относительно низкими, поэтому рефинансирование не обязательно означает более высокий платеж. Фактически, повторная амортизация ссуды в течение следующих 30 лет может привести к снижению ежемесячных платежей и созданию лучшего общего денежного потока. Не спешите думать, что более высокая процентная ставка поставит вас в худшее финансовое положение.Это зависит от вашей цели.

Вы, безусловно, должны принять во внимание расходы, которых вы избежите, взяв ссуду вместо рефинансирования. Они могут включать сборы за подачу заявления, плату за оценку и полисы страхования титула. Но только потому, что есть более высокие первоначальные затраты, не позволяйте этому повлиять на вас, не проведя сначала тщательный долгосрочный анализ, основанный на ваших личных обстоятельствах.

Также ошибочно думать, что на рефинансирование уйдет столько же времени, сколько на получение кредита.Рефинансирование обычно занимает около 30 дней, но принятие кредита может занять от трех до шести месяцев, в зависимости от кредитора. Я видел, как некоторым потребовалось по шесть месяцев, а потом мне сказали, что они не имеют права на получение кредита. Ставки за этот период выросли на 0,375%, что является значительным долгосрочным эффектом. Также могут быть более строгие требования к документации, но это не путь наименьшего сопротивления.

Осуществление должной осмотрительности

Если вы подумываете взять ссуду при разводе, сначала позвоните своему текущему кредитору и попросите у него копию вашего первоначального векселя.В простом векселе будет указано, является ли ссуда погашаемой или нет. В некоторых случаях клиентам говорят, что их ссуда возможна, только через несколько месяцев они узнают, что это не так, и единственным вариантом является рефинансирование.

Предварительная комплексная проверка имеет решающее значение, и вы должны понимать, что, хотя она может улучшить ваше долгосрочное финансовое положение, предположение не всегда является самым простым или лучшим выходом. Также помните о сроках, поскольку задержки в процессе принятия решения могут создать серьезную проблему, когда соглашение о разводе требует завершения в определенные сроки.

Когда имеет смысл рефинансирование после развода

Одна из наиболее распространенных причин исключения имени из ипотеки — развод, который может быть неприятным. Вы и ваш супруг должны проработать логистику раздела ценных активов, включая ваш дом.

Независимо от того, занимаетесь ли вы рефинансированием после развода или используете другой метод, чтобы удалить имя из ипотечной ссуды, вам нужно будет решить, хотите ли вы продать дом и разделить прибыль, или один человек будет держать дом.

Как развод влияет на вашу способность рефинансировать

Существует несколько способов, которыми развод может повлиять на вашу способность рефинансировать ипотечный кредит, в том числе:

  • Более высокое отношение долга к доходу. Если вы подали заявку на существующую ипотеку вместе со своим супругом, соотношение долга к доходу (DTI) в вашем заявлении учитывает оба ваших дохода. Когда вы рефинансируете индивидуально, доход вашего супруга вычитается из этого уравнения. Это может значительно повысить ваш коэффициент DTI и затруднить право на рефинансирование.
  • Более высокий коэффициент использования кредита. Вам может потребоваться закрыть совместные кредитные счета, что снизит общий доступный кредит и повысит коэффициент использования кредита.
  • Более низкий кредитный рейтинг. Если какие-либо совместные счета остаются открытыми, а ваш супруг (а) не желает или не может платить причитающиеся суммы, просрочка платежа может негативно повлиять на ваш кредитный рейтинг. Кроме того, мстительный супруг может совершать крупные покупки на совместных счетах, чтобы намеренно накапливать долги и навредить кредитной истории другого супруга.Вы также можете пропустить платежи по кредитным счетам, потому что озабочены разводом.

Кроме того, если все финансовые счета ведутся на имя вашего бывшего супруга, у вас может быть ограниченная кредитная история, что снижает ваши шансы на одобрение ряда финансовых продуктов.

Право на рефинансирование развода

Рефинансирование ипотеки предполагает получение нового жилищного кредита. Это означает, что вам нужно будет выполнить несколько требований, прежде чем вы получите разрешение на рефинансирование после развода.Будьте готовы к:

  • Иметь по крайней мере 620 кредитных баллов для обычного рефинансирования ссуды. Для рефинансирования FHA минимальный кредитный рейтинг составляет 580.
  • Иметь максимальное отношение кредита к стоимости (LTV) 97% для обычных кредитов и 97,75% для кредитов FHA.
  • Иметь максимальный коэффициент DTI 45% для обычной ссуды и 43% для ссуды FHA. При определенных обстоятельствах вы можете претендовать на рефинансирование с коэффициентом DTI до 50%.

Если вы и ваш созаемщик создали значительную долю капитала в своем доме, вам может потребоваться рефинансирование с выплатой наличных, чтобы выкупить их часть капитала.В этом случае максимальный коэффициент LTV, разрешенный для возврата наличных, составляет 80% как для обычных кредитов, так и для кредитов FHA.

3 причины рефинансирования после развода

Возможно, ваш бывший супруг все еще находится в ипотеке

Самая большая проблема с рефинансированием до развода заключается в том, что для того, чтобы воспользоваться более низким соотношением DTI с вашим супругом, имена обоих супругов должны быть указаны в новой ипотеке, даже если только один из супругов будет продолжать жить в доме. и внесение платежей по ипотеке.Эта проблема? Хотя один из супругов больше не будет жить в доме после развода, они все равно будут нести ответственность за ипотеку.

Ваш бывший супруг продолжает играть роль в ваших финансовых решениях

Когда вы принимаете решение о разводе, вы принимаете финансовые решения самостоятельно. Если вы рефинансируете ипотеку с обоими именами до развода, ваш бывший по-прежнему будет связан с вашими финансами.

Вы можете получить ликвидность, чтобы выкупить бывшего супруга

В вашем постановлении о разводе может потребоваться, чтобы супруг, владеющий домом, выкупил у другого супруга половину доступного собственного капитала, если это применимо.Например, если Майк и Лия владеют домом за 300 000 долларов, по которому они должны 150 000 долларов по ипотеке, у них есть 150 000 долларов собственного капитала. Каждый супруг имеет право на половину этой суммы: 75 000 долларов. Если Лия планирует сохранить дом, но у нее нет 75000 долларов наличными или других активов для выкупа доли Майка, рефинансирование с выплатой наличных может быть единственным способом ликвидировать часть капитала Майка без продажи дома.

3 причины не рефинансироваться после развода

У вас будет больше шансов получить новую ипотеку

Как упоминалось ранее, два дохода означают более низкий коэффициент DTI, и большинство ипотечных кредиторов хотят видеть соотношение 43% или меньше.

Допустим, Майк и Лия зарабатывают ежемесячный валовой доход в размере 5000 долларов каждый, или в общей сложности 10 000 долларов. Выплата по ипотеке составляет 2000 долларов в месяц, а другие выплаты по долгу составляют 1000 долларов в месяц. Их коэффициент DTI до развода составляет 30%.

Бывшие супруги планируют разделить свой не-ипотечный долг 50 на 50, что равняется 500 долларам в месяц на человека. Если Лия хотела сохранить дом после развода, предполагая, что ее ежемесячный платеж по ипотеке останется на уровне 2000 долларов, ее коэффициент DTI будет 50% (2000 долларов по ипотеке + 500 долларов других выплат по долгу / 5000 долларов валового дохода = 50%).Если Лия будет ждать рефинансирования после развода, у нее могут возникнуть проблемы с получением одобрения с коэффициентом 50% DTI, хотя это возможно с некоторыми кредитными программами.

Вы можете принять осознанное решение оставить или продать дом

Когда один из супругов хочет сохранить дом при разводе, определение суммы ежемесячного платежа после рефи может быть хорошей идеей. Выполнение математических расчетов может дать обеим сторонам точное представление о том, насколько дорогими будут платежи для тех, кто держит дом.

Понимая, что вы не готовы только взять на себя финансовое бремя ипотеки, и решив вместо этого продать свой дом, вы сможете сэкономить много времени и денег в будущем.Оценка дома для определения его текущей стоимости может быть полезна, когда вы разделяете активы и выбираете, что произойдет с домом при разводе.

Вы можете зафиксировать более низкую процентную ставку по ипотеке

В то время как ставки колеблются около исторического минимума, даже небольшой скачок может означать на тысячи долларов дополнительных выплат по процентам в течение 30-летней ипотеки.

Предположим, Майк и Лия из нашего предыдущего примера взвешивают, рефинансировать ли свою ипотеку в размере 150 000 долларов до или после завершения развода, что, как они ожидают, произойдет в ближайшие 12 месяцев.

Ставки по ипотеке непредсказуемы и могут вырасти в любой момент, поэтому предположим, что ставки в настоящее время составляют около 3%, но с этого момента они увеличиваются до 3,5% в год. В таблице ниже представлено сравнение двух займов с использованием калькулятора платежей по ипотеке LendingTree:

Ипотека 1 Ипотека 2
Сумма кредита 150 000 долл. США 150 000 долл. США
Процентная ставка 3.00% 3,50%
Ежемесячный платеж (основная сумма и проценты) $ 632,41 $ 673,57
Итого выплаченные проценты $ 77 666,18 92 484,13 долл. США

Как видите, ожидание рефинансирования в течение года (когда ставки выше) может стоить почти на 15 000 долларов больше процентов в течение 30-летнего кредита.

Как снять имя с ипотеки без рефинансирования

Можно ли исключить чье-то имя из ипотеки без рефинансирования? Ну, может быть.Разводящиеся супруги, задающиеся вопросом, как сохранить дом при разводе, могут ошибочно полагать, что, если в соответствии с декретом о разводе дом (и непогашенный остаток по ипотеке) передается одному из супругов, они могут просто изъять имя другого супруга из ипотеки. Но указ о разводе не имеет права аннулировать ваш договор об ипотеке.

Тем не менее, может быть способ отказаться от ипотечного кредита без рефинансирования — если вы можете претендовать на получение ипотечного кредита после развода.

Когда вы берете на себя жилищный кредит, вы берете на себя процентную ставку, ежемесячные платежи и срок кредита существующей ипотеки.Обычные ипотечные кредиты и обеспеченные государством жилищные ссуды от Федерального жилищного управления (FHA), Департамента по делам ветеранов США (VA) и Министерства сельского хозяйства США (USDA) обычно позволяют предполагать ипотечные кредиты после развода.

Если вы и ваш супруг (а) решили, что один из вас будет принимать ипотеку после развода, узнайте у своего кредитора, несет ли другой супруг по-прежнему ответственность по ссуде. Это особенно важно, если супруг, ведущий дом, не обеспечивает своевременных выплат.Если другое лицо все еще имеет ипотечный кредит, указанный в его кредитном отчете, на него негативно повлияют любые просроченные платежи по ипотеке, произведенные его бывшим супругом.

Что произойдет, если дом не на мое имя?

Что делать, если супруги не брали ипотечный кредит совместно? Что произойдет, если имя одного из супругов не будет указано в документе о разводе?

Это зависит от того, живете ли вы в государстве «общественная собственность» или в государстве «справедливого распределения». Согласно IRS, существует девять штатов общественной собственности:

.
  • Аризона
  • Калифорния
  • Айдахо
  • Луизиана
  • Невада
  • Нью-Мексико
  • Техас
  • Вашингтон
  • Висконсин

Если вы живете в одном из этих штатов и вы или ваш (а) супруг (а) индивидуально приобрели дом, в котором жили как пара после вступления в брак, каждый супруг владеет 50% долей дома на момент развода, даже если только один из супругов имя указано в документе и титуле на дом.Разделение 50 на 50 обычно применяется ко всему имуществу, которое оба супруга приобрели в течение брака. Любая собственность, которую вы приобрели отдельно до брака или после развода или раздельного проживания, по-прежнему принадлежит только вам.

Для всех других штатов, которые признают справедливое распределение, судья по разводам справедливо разделит любую собственность, включая дом, которую пара приобрела во время брака. Имейте в виду, что справедливость не всегда означает одинаково — другими словами, может не быть разделения 50 на 50.Например, если один из супругов приобрел дом, будучи холостым, а другой въехал в него после вступления в брак, то дом принадлежит исключительно супругу, который купил дом.

Мое имя все еще находится в ипотеке, влияет ли это на коэффициент моей задолженности?

Кредиты / Государственные ссуды / Моя бывшая супруга получила наш дом при разводе, но мое имя все еще указано в ипотеке, должен ли я учитывать эти расходы на жилье в моем долге, когда собираюсь купить другой дом? дома после развода, но мое имя все еще указано в ипотеке, должен ли я учитывать эти расходы на жилье в моем долге при покупке другого дома? VA Home Mortgage Loans / Моя бывшая супруга получила наш дом в результате развода, но мое имя все еще указано в ипотеке, должен ли я учитывать эти расходы на жилье в моем долге, когда собираюсь купить другой дом?

Если вы были созаемщиком, который в настоящее время разведен, и ваш бывший супруг получил дом в результате развода, вы должны иметь возможность опустить этот долг при подаче заявления на будущую жилищную ипотечную ссуду.

Чтобы иметь имя одного из супругов в ипотеке после развода, вашему бывшему супругу потребуется рефинансирование. Это связано с тем, что даже если вы можете исключить задолженность из своего кредитного профиля, вы все равно будете на крючке, если ваш бывший супруг начнет пропускать платежи и / или будет лишен права выкупа дома.

Хотя и обычные, и нетрадиционные ипотечные продукты позволяют вам опустить этот долг, вам неизбежно потребуется официальная документация этого соглашения при урегулировании бракоразводного процесса.

Есть еще вопросы? Загрузите нашу электронную книгу самых популярных часто задаваемых вопросов по ипотеке


для получения дополнительной полезной информации!

По обычным займам Fannie Mae и Freddie Mac, займам FHA, USDA и VA, долг может быть опущен на основании постановления суда или постановления о разводе, в котором указывается, что ваш бывший супруг несет ответственность за выплату и доказательство того, что заявление о прекращении трудовых отношений было зарегистрировано, передача единоличного владения ответственной стороне.

Чтобы узнать больше о конкретных требованиях к ипотеке, свяжитесь с одним из наших опытных кредитных специалистов .

Был ли этот ответ полезным?
6 посетителей нашли это полезным

Как использовать обратную ипотеку при расторжении брака

Возможно, вы слышали о том, как обратная ипотека может помочь улучшить ваше финансовое положение, позволяя со временем вывести капитал из вашего дома.

Для людей, соответствующих возрасту 62 лет и имеющих значительную долю в своем доме, это может быть средством увеличения ежемесячного денежного потока или отмены выплат по ипотеке за счет погашения существующей ипотеки через заем, застрахованный на федеральном уровне.

Однако есть еще один важный момент, когда обратная ипотека может оказаться полезным инструментом: при разводе.

Принимая во внимание, какой из супругов будет держать какие активы, обратная ипотека может облегчить часть финансового бремени каждого супруга, позволяя им жить отдельно.

Обратная ипотека и отдельное проживание.

Многие пары, которые расстались в более позднем возрасте, оказываются не в состоянии оплачивать дом, когда-то поддерживаемый двумя партнерами, теперь, когда они несут независимую ответственность.

Здесь может пригодиться обратная ипотека…

Ссуда ​​позволяет вам выбрать способ снятия собственного капитала в виде единовременной выплаты, серию текущих платежей или их комбинацию.

Если один из супругов предпочитает оставаться в доме, но не может оплатить ежемесячные платежи по ипотеке, для погашения ипотеки можно использовать обратную ипотеку, при этом оставшаяся сумма переходит к переезжающему супругу.

Например:

Допустим, у вас есть дом за 300 000 долларов с остатком по ипотеке в 80 000 долларов в возрасте 72 лет.

Вы можете занять немного больше 200 000 долларов, из которых 80 000 долларов пойдут на погашение существующей ипотеки, а оставшиеся 120 000 долларов будут использованы по вашему выбору.

Вы даже можете перевести деньги переезжающему супругу при закрытии сделки.

Вам нужно будет удалить переезжающего супруга из права собственности на жилье, что может иметь место во время ссуды.

Это позволит одному из супругов сохранить дом без оплаты, а другой сможет оставить себе оставшиеся деньги.

Как и в случае любой обратной ипотеки, срок погашения ссуды наступает, когда заемщик переезжает из дома или умирает.

Он или она должны продолжать платить налоги на недвижимость и страхование домовладельцев в течение всего срока действия ссуды.

Обратная ипотека на покупку

Относительно новый вид обратной ипотеки также может быть полезным решением для разводящейся пары.

Если ни один из супругов не желает оставаться в доме, обратная ссуда на покупку ипотечного кредита позволяет домовладельцу приобрести новый дом, взяв обратную ипотеку в рамках одной операции.

Точно так же, как стандартная обратная ипотека может помочь, это может позволить одному из супругов переехать в новый дом через обратную ипотеку, в то время как другой может взять на себя часть оставшихся денежных поступлений.

Это может сработать особенно хорошо в случае сокращения заемщика.

Если вы разводитесь и уже имеете обратную ипотеку…

В случае, если пара, имеющая обратную ипотеку вместе, решает развестись, они должны подать постановление о разводе обслуживающему ссуду лицу.

В этот момент одному из супругов будет разрешено исключить право собственности на жилье, сохранив ссуду на имя оставшегося супруга.

Часто задаваемые вопросы о разводе

Что происходит с обратной закладной при разводе?

Если супружеская пара имеет обратную ипотеку и проходит через развод, может быть много разных результатов в зависимости от того, как была создана обратная ипотека и каковы планы на проживание.

Например, если оба супруга были заемщиками по ссуде, и один из них собирается остаться в доме после развода, а другой собирается съехать, ссуда все еще в хорошем состоянии, потому что один из первоначальных заемщиков все еще остается в доме. проживают в доме в качестве основного места жительства. Если только один из супругов был заемщиком по обратной ипотечной ссуде, и это супруг, который будет выезжать из собственности после развода, обратная ипотека должна быть погашена либо путем рефинансирования, либо путем продажи дома.

Можно ли взять обратную ипотеку для финансирования / урегулирования выплаты при разводе?

Да. Супруг, желающий остаться в собственности, может подать заявление на обратную ипотеку и использовать имеющиеся доходы для выплаты другому супругу для завершения урегулирования бракоразводного процесса. Для этого необходимо подписать письменное соглашение с судом с изложением условий.

Как моя существующая обратная ипотека повлияет на моего нового супруга?

Если домовладелец получил обратную ипотеку до нового брака, новый супруг не учитывался в условиях этой ссуды.Таким образом, у супруга нет защиты супруга или периода отсрочки, чтобы остаться в доме с обратной ипотекой, если супруг-заемщик скончался первым. Единственный способ защитить нового супруга — это перефинансировать обратную ипотеку новому супругу с указанием нового супруга в условиях.

Приведет ли развод к погашению моей обратной ипотечной ссуды?

Не обязательно. Если вы были заемщиком по обратной ипотеке и продолжаете жить в собственности в качестве основного места жительства, ваш заем не будет считаться подлежащим выплате.Если вы не были заемщиком по этой ссуде и хотите остаться в доме, вам нужно будет выплатить обратную ипотечную ссуду, или она будет отозвана после того, как супруг-заемщик перестанет занимать недвижимость, поскольку их основное место жительства.

Могу ли я получить новую обратную ипотеку в случае развода?

Да. Чтобы иметь право на получение собственной обратной ипотечной ссуды после развода, вам необходимо предоставить решение о разводе, оформленное в суде.В соглашении должно быть конкретно указано, что недвижимость передана вашей бывшей супруге, и они должны быть названы в качестве лиц, несущих единоличную ответственность за обратную ипотеку.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.