Выкуп земли в собственность из аренды: Выкуп земельного участка из аренды в собственность

Содержание

Выкуп земель сельхозназначения из аренды в собственность

Российское законодательство разрешает осуществить выкуп земель сельхозназначения из аренды в собственность без проведения торгов при соблюдении некоторых условий. Покупателями участков могут стать как заинтересованные в этом граждане, так и юридические лица. Оборот земли, предназначенной для ведения сельского хозяйства, регулируется отдельным федеральным законом об обороте сельхозземель № 101-ФЗ от 24.07.2002, а также Земельным кодексом РФ.

Выкуп земель сельхозназначения из аренды в собственность: особенности процедуры

Понятие земель сельскохозяйственного назначения, особенности их целевого использования установлены нормами ст. 77-79 Земельного кодекса РФ. Они располагаются за чертой населенных пунктов и предоставляются организациям и физлицам для нужд сельского хозяйства. К подобным нуждам, помимо непосредственного выращивания на земельных участках сельхозкультур, относятся возведение зданий для их переработки, использование земли для прокладки внутрихозяйственных дорог и коммуникаций и т.

д.

В определенных случаях выкуп земель сельхозназначения из аренды в собственность происходит без проведения торгов (Земельный кодекс РФ, п. 2 ст. 39.3). Упрощенный порядок покупки государственных или муниципальных сельхозучастков арендаторами применяется при условии, что:

  • гражданин или юридическое лицо арендует землю не менее трех лет;
  • заявление с просьбой заключить договор купли-продажи сельхозучастка подается в местную администрацию до истечения соглашения о его аренде;
  • у чиновников отсутствуют сведения о выявленных и не устраненных нарушениях заявителя, допущенных им при аренде сельскохозяйственных земель, которые он желает выкупить (например, об их нецелевом использовании).

В текст договора аренды земельного участка можно включить пункт о том, что до или после истечения срока его действия земля передается в собственность арендатора, если тот внесет за нее полную выкупную цену. Ее размер тоже определяется договором (п. 4 ст. 9 закона № 101-ФЗ).

Кроме того, выкуп сельскохозяйственной земли без организации торгов осуществляется и в случае, когда муниципальный земельный участок (выделенный в счет земельных долей) передается в собственность использующего его:

  • фермерского крестьянского хозяйства;
  • юридического лица, занимающегося сельскохозяйственной деятельностью.

Выкупная стоимость такого сельхозучастка не должна превышать 15% от его кадастровой стоимости. Заявление о заключении договора купли-продажи сельскохозяйственной земли необходимо подать в течение полугода со дня госрегистрации права муниципальной собственности на данный объект (п. 5.1 ст. 10 закона № 101-ФЗ).

Общий порядок выкупа земли без торгов прописан в ст. 39.17 Земельного кодекса РФ. Ее собственнику (то есть в городскую администрацию или муниципалитет) заинтересованным лицом подается заявление о предоставлении арендованного сельскохозяйственного участка в его собственность за плату, без проведения торгов. В документе указываются:

  • ФИО (наименование), адрес, контакты заявителя;
  • кадастровый номер участка;
  • основания для его выкупа без аукциона;
  • цель его дальнейшего использования;
  • реквизиты документа о предварительном согласовании выкупа земли (если есть), и т. д.

Максимальный срок рассмотрения заявления чиновниками – 30 дней. По его истечении заявителю надо предоставить либо проект договора купли-продажи в трех экземплярах (при положительном решении), либо мотивированный отказ на его обращение. При первом варианте заявителю также дается 30 дней с момента получения проекта соглашения, чтобы подписать все его экземпляры и отправить их обратно — в адрес местной администрации или муниципалитета.

Выкуп земли сельхозназначения из аренды: какие потребуются документы

Помимо заявления, арендатор, желающий выкупить с/х земельный участок, предоставляет:

  • удостоверение личности;
  • для организации — выписку из ЕГРЮЛ;
  • для предпринимателя – выписку из ЕГРИП;
  • выписку из ЕГРН – с информацией о запрашиваемом участке.

Выписки должны быть подлинными. При необходимости должностное лицо, принимающее документы, может сделать и заверить их копии (Приказ Росреестра № П/0321 от 02.09.2020).

Представителю интересов физического или юридического лица потребуется доверенность.

Читайте также: Ставка налога на земли сельхозназначения в 2021 году

выкуп из аренды и при владении на других правах, порядок выкупа и участки, не подлежащие выкупу

Преимущественным правом выкупа земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые находятся в собственности государства или муниципалитета, без проведения торгов обладают физические либо юридические лица, которые использовали этот участок надлежащим образом в течение трех и более лет. Такое использование должно быть документально подтверждено. На данный момент перечень таких документов не установлен, необходимо в индивидуальном порядке обращаться в Министерство сельского хозяйства.

Право выкупа – это возможность арендатора выкупить земельный участок в частную собственность, если такое оговорено в договоре. Важно, чтобы заявление о подобных намерениях было подано в муниципалитет до окончания действия договора.

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей крестьянские (фермерские) хозяйства или сельскохозяйственные организации выкупают без торгов. Для этого им необходимо обратиться в орган местного самоуправления и подать заявление о заключении договора купли-продажи или аренды в течение полугода с момента регистрации прав собственности на такой участок. Стоимость такой земли не может превышать 15% кадастровой стоимости. Чтобы не потерять свое преимущественной право, подавать заявление лучше всего до дня окончания срока аренды. Чтобы выкупить землю сельхозназначения, в первую очередь нужно обратиться в муниципалитет. Вам потребуются следующие документы:

  • Паспорт.
  • Оплаченные квитанции.
  • Договор аренды.

По прошествии недели с того момента, как физическое либо юридическое лицо подаст документы в администрацию на интересующий участок, составляется договор купли-продажи. Именно по нему и производится выкуп. Составленный документ передается второй стороне в руки под расписку или отправляется по почте. Когда все ключевые моменты будут оговорены, заключается сделка. Процедура покупки участка, который находится в вашей аренде, выглядит следующим образом:

  • Предоставить пакет документов администрации.
  • Посетить Федеральное управление для получения выписки из кадастра.
  • Получение технических документов после межевания и согласования границ участка.
  • Получение письменного постановления о передаче участка.
  • Уплата государственных пошлин и стоимости участка.
  • Через месяц можно получать свидетельство собственника.

После согласования вам необходимо обратиться в Росреестр, там нужно предоставить следующие документы:

  • Договор купли-продажи.
  • Заявление о предоставлении земли в частную собственность.
  • Постановление, по которому вам передают участок в собственность.
  • Квитанция об оплате стоимости участка и государственных пошлин.
  • Бумаги о порядке расчета стоимости участка.

Также преимущественным правом на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения обладают сельскохозяйственные организации и крестьянско-фермерские хозяйства, пользующиеся этими землями постоянно, или бессрочно, по праву пожизненно наследуемого владения.

Стоимость таких участков не превышает 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Также преимущественным правом выкупа обладают муниципальные образования либо иные субъекты РФ, которым участки могут предоставляться бесплатно. Государство обязано выкупать такие земли по цене, установленной продавцом.

В каких случаях выкуп не допускается?

Не допускается выкуп земельного участка из земель с/х назначения, если он находится в муниципальной или государственной собственности и передан на праве аренды:

  • Религиозным организациям или объединениям.
  • Научно-исследовательским организациям.
  • Казачьим обществам.
  • Образовательным учреждениям с/х направления.
  • Общинам коренных народов, проживающим в Сибири, просторах Крайнего Севера и Дальнего Востока для с/х производства, сохранения и развития образа жизни, закрепившегося здесь веками, промыслов и хозяйствования.
  • Гражданам для сенокошения или выпаса скота.

Предоставление участка без торгов

Если участок, который находится в муниципальной или государственной собственности, будет передаваться будущему владельцу без торгов, процедура будет выглядеть следующим образом:

  • Подготовка схемы расположения участка, проекта межевания.
  • Подача документов о предварительном согласовании в орган местного самоуправление.
  • Принятие решение о предоставлении земельного участка.
  • Проведение кадастровых работ.
  • Постановка участка на кадастровый учет.
  • Подача в муниципалитет заявление о предоставлении в собственность участка.
  • Заключение договора купли-продажи.

В каких случаях можно предоставить сельхозпроизводителю землю без торгов

Муниципалитету стало проще избежать ошибок при предоставлении земли в аренду или собственность без торгов. Теперь вы можете принимать решения с учетом последних выводов Верховного суда. Он обобщил судебную практику по делам, связанным с предоставлением участков для осуществления сельскохозяйственного производства, в Обзоре от 23. 12.2020. На этот документ можно опираться и в случае, если возникнет судебное разбирательство по иску арендатора или прокурора. Нижестоящие инстанции будут ориентироваться на выводы Верховного суда. В статье — ответы на вопросы, которые часто возникают у муниципалитетов при предоставлении земельных участков в аренду или собственность.

Кому можно предоставлять земельные участки без торгов

Муниципалитет может предоставить свой земельный участок другому лицу в собственность или в аренду по итогам торгов (п. 1 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.6 ЗК). Но есть случаи, когда администрация вправе не проводить торги. Это возможно, в частности, если вы предоставляете участок для ведения сельского хозяйства или осуществления связанного с ним производства (см. таблицу ниже).

Случаи, когда можно предоставить участок в аренду или продать его без торгов
Кому можно предоставить участокОбязательные условияОснование
В аренду

Крестьянскому (фермерскому) хозяйству

или сельскохозяйственной организации

Арендатор должен: 
• быть участником программы государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства; 
• использовать землю для ведения сельского хозяйства или осуществления иной

связанной с сельскохозяйственным производством деятельности

Подп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК
Религиозной организации или казачьему обществу

Арендатор должен использовать землю для осуществления сельскохозяйственного производства.

Казачье общество — для сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования.

Оно должно значиться в государственном реестре казачьих обществ

Подп. 17 п. 2 ст. 39.6 ЗК 

Сельхозпроизводителю с действующим договором

аренды земельного участка

У уполномоченного органа не должно быть информации о выявленных в рамках государственного

земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства при использовании участка. 
Арендатор должен подать заявление о заключении нового договора аренды, пока не истек срок

действия старого договора

Подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК
В собственность по договору купли-продажи

Арендатору земельного участка,                    предназначенного   

для сельхозпроизводства

С момента заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по такому договору

должно пройти не менее трех лет.  Не должно быть выявленных и не устраненных нарушений

законодательства при использовании участка. 
Арендатор должен подать заявление о заключении договора купли-продажи, пока не истек

срок действия договора аренды

Подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК

Можно ли предоставить участок без торгов, если на него есть несколько претендентов

Если заявки на получение участка поступили от нескольких предпринимателей, то орган МСУ должен провести торги и предоставить землю победителю. Верховный суд признал такой подход правильным (п. 1 Обзора).

ПРИМЕР 1. Глава крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) потребовал предоставить ему земельный участок в аренду без торгов. Он ссылался на положения части 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Но местные власти ответили отказом, так как на участок были и другие претенденты. Глава хозяйства обратился в суд. Он потребовал признать незаконным решение органа МСУ и обязать муниципалитет заключить договор с КФХ.

Суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении прав заявителя. Последний имеет право заключить с органом МСУ договор аренды без торгов как сельскохозяйственный производитель, участник отраслевой программы господдержки (подп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК, п. 8 ст. 10 Закона № 101-ФЗ).

Вышестоящие суды с такой позицией не согласились. Верховный суд их поддержал. В орган МСУ, уполномоченный на распоряжение участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений от потенциальных арендаторов. В этой ситуации орган МСУ обязан провести торги (определение Верховного суда от 03.02.2020 № 302-ЭС19-27335).

В каком случае можно продлить договор аренды без торгов

Торги не потребуются, если участок уже находится в аренде у сельхозпроизводителя и он желает продлить договор на новый срок (подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК). В таком случае орган МСУ вправе не публиковать извещение о предоставлении участка для ведения сельского хозяйства и сельхозпроизводства (п. 2 Обзора).

На заметку: Продлить аренду на новый срок можно независимо от категории земель

ПРИМЕР 2. Администрация муниципального образования и глава КФХ заключили договор аренды земельного участка без торгов. Позже стороны подписали дополнительное соглашение, которым продлили срок действия договора на пять лет. Но прокурор счел, что участок надо было предоставить по итогам торгов. Он обратился в суд с иском о признании соглашения недействительным.

Суды первой и апелляционной инстанций, а также суд округа исковые требования удовлетворили (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 по делу № А19-17524/2017). Зато Верховный суд поддержал главу КФХ. Он указал, что новый договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, можно заключить без торгов, если выполняются три условия.

1. Муниципалитет предоставил арендатору землю для ведения сельскохозяйственного производства.

2. Нет информации о том, что орган государственного земельного надзора выявил нарушения при использовании арендуемого участка. Либо арендатор допустил нарушения, но устранил их.

3. Арендатор подал в орган МСУ заявление о заключении нового договора аренды земельного участка раньше, чем истек срок действия старого договора.

Глава КФХ 10 лет использовал спорный участок по договорам аренды для ведения сельскохозяйственной деятельности и нарушений не допускал. Заявление о заключении договора аренды направил вовремя. Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.

Можно ли без торгов продлить договор аренды на неопределенный срок

Земельный кодекс содержит правило для арендаторов, которые без торгов получили участки для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года. Если такой арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель не возражает против этого, то договор после истечения его срока продлевается на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендатор имеет право подать заявление о заключении нового договора аренды без торгов (п. 3 Обзора).

Документ: Определение от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907

ПРИМЕР 3. Компания взяла землю в аренду на пять лет. Использовала участки в сельскохозяйственном производстве. Когда срок договора истек, компания продолжила использовать эти участки. Ее руководство полагало, что договор аренды возобновился на неопределенный срок. Со стороны арендодателя возражений не было. В период действия договора компания обратилась в уполномоченный орган (комитет) с заявлением о заключении договора аренды на новый срок на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК.

Комитет компании отказал. Тогда она обратилась в суд с иском о признании отказа незаконным.

Верховный суд указал, что Земельный кодекс и Закон № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не исключали возможность возобновления на неопределенный срок договора, при заключении которого можно было не проводить торги. Договор аренды муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК, если его заключили до вступления в силу закона, который сделал торги обязательными (ст. 422 ГК, п. 1 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Положения кодекса в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключают применение пункта 2 статьи 621 ГК к договору аренды муниципального земельного участка, правомерно заключенному без торгов. Верховный суд удовлетворил иск.

В какой момент у арендатора возникает право выкупить участок

Арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, но не сразу. Он должен использовать эту землю как минимум три года (п. 2 ст. 39.3 ЗК). Отсчитывайте этот срок не только по последнему договору аренды. Учитывайте еще и предыдущие арендные соглашения, последовательно заключенные с данным арендатором (п. 4 Обзора).

ПРИМЕР 4. Глава КФХ попросил администрацию продать арендованный им земельный участок без торгов. Чиновники отказали предпринимателю: трехлетний срок с момента заключения последнего договора аренды еще не истек. Глава КФХ обратился в суд.

Суд указал, что администрация и глава КФХ последовательно заключали договоры аренды земельного участка для ведения сельхозпроизводства. Хозяйство использовало землю в общей сложности более трех лет. Поэтому отказ администрации незаконен.

3 года — минимальный срок использования арендованной земли. Только когда он истечет, у арендатора возникнет право выкупить участок

Срок аренды неважен для выкупа земли, если арендатор переоформил право постоянного (бессрочного) пользования участком сельскохозяйственного назначения на право аренды. В этом случае сельхозпроизводитель вправе приобрести участок в собственность независимо от срока его использования по договору аренды (п. 7 Обзора).

ПРИМЕР 5. У арендатора было право бессрочного пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения. Он переоформил это право, заключив договор аренды на 49 лет. Сразу после этого арендатор попытался выкупить землю. Чиновники, а затем суды первой и апелляционной инстанций отказали сельхозпроизводителю. Они указали, что он использует участок менее трех лет с момента заключения договора аренды (подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК).

Верховный суд исправил эту ошибку. Арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования участком из земель сельскохозяйственного назначения, на котором отсутствуют здания или сооружения, на право аренды, вправе приобрести эту землю в собственность. Ограничения по сроку владения таким участком по договору аренды для реализации права на выкуп не предусмотрены.

Участок какой площади вправе выкупить сельхозпроизводитель

Орган местного самоуправления определяет площадь выкупаемого участка из земель сельскохозяйственного назначения с учетом установленных законодательством требований к образованию земельных участков. Эта площадь не ограничена только площадью участка, необходимого для использования находящегося на нем объекта недвижимости (п. 6 Обзора).

ПРИМЕР 6. Компания захотела выкупить без торгов весь арендуемый участок сельскохозяйственной земли. Но местные власти отказали. Они считали, что достаточно предоставить арендатору в собственность землю, необходимую для эксплуатации размещенного на ней склада. Компания обратилась в суд с заявлением о признании отказа органа МСУ незаконным. Суды удовлетворили заявление истца. Законодательство не содержит ограничений по площади выкупаемого земельного участка.

Можно ли выставлять на торги земельные доли

Орган местного самоуправления может выставить на торги только земельный участок, который сформирован из невостребованных земельных долей, находящихся в муниципальной собственности. Сами земельные доли на торги не выставляйте (п. 10 Обзора).

ПРИМЕР 7. Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным бездействия местной администрации, которая не проводила торги по продаже земельной доли. Истец указал, что он наряду с другой компанией использует земельный участок, находящийся в долевой собственности. Поскольку имеется несколько заинтересованных лиц, которые вправе претендовать на приобретение земельной доли у муниципалитета, то местные власти должны выставить эту долю на торги.

Суды отказали истцу. На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли.

Можно ли продать сельхозпроизводителю участок в составе земель населенных пунктов

Если участок включили в состав земель населенного пункта, то арендатор не может выкупить его для целей сельскохозяйственного производства. Выкуп становится невозможным с момента, когда изменился вид разрешенного использования участка в соответствии с правилами землепользования и застройки (п. 8 Обзора).

На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли

ПРИМЕР 8. Компания более трех лет была арендатором участка, предназначенного для сельхозпроизводства. Она обратилась в департамент администрации с заявлением о выкупе этой земли без торгов. Департамент в выкупе отказал. В соответствии с генпланом и правилами землепользования и застройки участок был отнесен к зоне общественно-деловой застройки. Его использование в сельскохозяйственных целях не предполагается. Компания обратилась в суд, потребовала признать отказ незаконным и обязать департамент заключить договор купли-продажи участка.+

Суды отказали в иске. Само по себе включение участка в состав населенного пункта не является ограничением для его выкупа арендатором. Однако выкупить эту землю для сельскохозяйственного производства невозможно. Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать целям его использования, указанным в заявлении арендатора. В противном случае муниципалитет вправе ответить отказом (п. 14 ст. 39.16 ЗК).

договоров аренды и купли-продажи: кому все равно принадлежит недвижимость?

Все чаще и чаще владельцы нашего офиса в ответ на требование об уплате ежегодных или специальных взносов или о введении в действие ограничений использования их сообщества сообщали, что: «Я больше не владею этим домом, я продал его по договор аренды-купли-продажи ». Однако до завершения продажи дома покупка с правом аренды — это простая и простая аренда. Договоры аренды и выкупа сами по себе не передают права собственности на дом и не освобождают владельца от его или ее обязательств в соответствии с Декларацией общины.Арендатор (арендатор) обычно имеет определенные права и обязанности в соответствии с Декларацией в качестве арендатора или арендатора; однако эти права и обязанности не эквивалентны правам и обязанностям собственности. Кроме того, договор аренды и покупки будет регулироваться всеми положениями об аренде, содержащимися в руководящих документах сообщества.

Обычно люди заключают договоры аренды-купли-продажи (у этих договоров много названий, включая «варианты аренды», «варианты покупки» и т. Д.), потому что они не могут получить обычное жилищное финансирование. Как правило, арендатор соглашается сдать дом в аренду на определенный период времени, по истечении которого происходит закрытие сделки, и арендатор приобретает дом. Арендодатель соглашается внести определенный процент от ежемесячной арендной платы в качестве первоначального взноса. Если арендатор не производит все платежи до момента закрытия или не может закрыть его в указанную дату, договор прекращается, арендодатель сохраняет все деньги, предназначенные для первоначального взноса, и либо выселяет арендатора, либо пересматривает условия соглашение.

Независимо от условий договора аренды и купли-продажи, до тех пор, пока не будет зарегистрирован акт о передаче дома другому лицу, владелец по-прежнему остается зарегистрированным правообладателем дома для целей Декларации общины. Большинство деклараций, применимых к простым участкам или кондоминиумам, предусматривают, что «Владелец» является зарегистрированным владельцем дома; то есть лицо или лица (кроме залогодержателя), указанные в передаточном акте, зарегистрированном в земельных книгах округа, в котором находится недвижимость.Следовательно, если право собственности на запись не было передано в соответствии с Декларацией, арендатор рассматривается как арендатор, а владелец… ну… собственник.

Как правило, договор аренды и покупки регулируется правилами аренды общественных объединений, содержащимися в Декларации, поскольку эти правила обычно определяют «аренду» в широком смысле как занятие дома любым лицом, кроме владельца, за которое владелец получил какое-либо вознаграждение или выгоду. включая, помимо прочего, плату, аренду, услуги или чаевые.Если применимо, правила аренды могут ограничивать количество домов, разрешенных по договору аренды в любой момент, предусматривать минимальный срок аренды, требовать, чтобы договоры аренды составлялись в письменной форме, и рассматривали нарушения правил и положений сообщества со стороны арендатора. Несмотря на широкое определение «лизинга», положения о лизинге могут исключать определенные ситуации, если между владельцем и покупателем лизинга существуют особые отношения, например, разрешая проживание соседу по комнате владельца-жильца, размещение члену собственника семья, проживание одним или несколькими подопечными, если дом принадлежит их законному опекуну, или проживание одного или нескольких бенефициаров траста, если дом находится в доверительной собственности попечителя.

Арендные покупатели, как правило, не могут осуществлять права членства в ассоциации, но могут иметь права на использование и пользование общей собственностью или рекреационными удобствами, обслуживающими сообщество. Подобно определению «собственника» в большинстве деклараций, членство в ассоциации сообщества, включая полномочия на осуществление прав членства, обычно сохраняется за владельцем записи на дом в сообществе. В некоторых случаях в Декларации будет предусматриваться, что собственники могут (или автоматически считается) делегировать своим арендаторам право в качестве членов ассоциации голосовать по вопросам ассоциации и занимать должность в совете директоров или в качестве должностного лица ассоциации.Однако чаще проживающий в доме, который не является владельцем записи, будь то арендатор или кто-либо другой, имеет только привилегии пользоваться местами для отдыха и другими удобствами общины. Тем не менее, арендатор не имеет больших прав в отношении ассоциации, чем любой другой арендатор, не являющийся владельцем записи.

Согласно декларации каждой общины, владелец, а не арендатор, несет основную ответственность за уплату ежегодных и специальных взносов ассоциации, взимаемых с его или ее дома. Некоторые регулирующие документы могут разрешать ассоциации взимать эти сборы с арендодателя в случае неуплаты их владельцем; однако такие полномочия не освобождают владельца от первоначального обязательства и не обязывают ассоциацию в первую очередь обращаться к арендатору или вообще обращать внимание на него. В любом случае, если взносы ассоциации не оплачиваются ни владельцем, ни арендатором, ассоциация обычно имеет право залогового удержания в отношении дома, что буквально ставит вопрос перед владельцем дома.

Кроме того, собственники обычно несут ответственность за то, чтобы жильцы их дома, в том числе арендаторы, соблюдали положения Декларации общины, Устава и правил и положений. Хотя многие декларации разрешают ассоциации применять свои регулирующие документы непосредственно против арендатора, они также предусматривают, что владельцы несут ответственность за информирование своих арендаторов о регулирующих документах и ​​обеспечение соблюдения арендаторами таких документов. Фактически, если принудительные меры в отношении арендатора неэффективны, многие ассоциации имеют право взимать с владельца штрафы за нарушения, допущенные арендатором. Кроме того, если применимо, правила аренды сообщества могут предусматривать, что нарушение арендатором Декларации, Устава или правил и положений ассоциации представляет собой неисполнение обязательств по условиям аренды и может разрешить собственнику или в некоторых случаях ассоциация, если собственник не желает, расторгнуть договор аренды и выселить арендатора в соответствии с законодательством Грузии.Несмотря на это, в большинстве деклараций четко указано, что в конечном итоге домовладелец несет ответственность за обеспечение того, чтобы жильцы его дома соблюдали Декларацию, постановления и правила и положения, и будет нести полную ответственность за любые нарушения.

Таким образом, договоры аренды-выкупа не передают право собственности на дом, не изменяют права и обязанности домовладельца в соответствии с Декларацией, чтобы гарантировать, что его или ее дом соответствует руководящим документам сообщества и что оценки, взимаемые с дома своевременно выплачиваются и не позволяют арендодателю членство в ассоциации домовладельцев. Напротив, при заключении договора аренды-купли-продажи в соответствии с Декларацией общины покупатель, вероятно, должен рассматриваться как любой другой арендатор, не являющийся собственником, а собственник будет рассматриваться как собственник. Суть в том, что покупка по лизингу — это аренда до тех пор, пока не произойдет закрытие сделки, и ее не следует рассматривать как что-либо еще.

Эта статья предназначена для общего обзора некоторых вопросов и соображений, связанных с отношением к сторонам договора аренды-купли-продажи в соответствии с регулирующими документами сообщества; однако договоренности о покупке и аренде различны, как и руководящие документы каждого сообщества, и приведенное выше обсуждение не обязательно будет применяться повсеместно.Таким образом, мы предлагаем общественным ассоциациям обращаться к своему юрисконсульту за советом, если они заинтересованы в определении различных прав сторон договора аренды-купли-продажи в отношении ассоциации.

Аренда земли против покупки — The Courtyards, Ридсбург, Висконсин

Каковы преимущества аренды земли перед покупкой земли?

Многие люди не могут принять решение о покупке или аренде, когда выбирают, где жить. Чтобы помочь нашим клиентам принять информативное решение, мы изложили преимущества аренды земли ниже:

Удержание «гнездового яйца» — Пенсионеры, желающие сохранить капитал, ценят страховочную сетку, которую предоставляет аренда земли.Резидент может свободно инвестировать свой капитал в другие предприятия и может иметь более гибкую программу сбережений. Мы видели, как многие клиенты меняют свое имущество, приобретают дополнительное страхование жизни или высвобождают активы, чтобы иметь возможность тратить их на более приятные вещи в жизни!

Транзакционные издержки — Временной горизонт проживания арендатора в конкретном районе часто непредсказуем, что делает целесообразным аренду. Стоимость покупки и продажи земельного участка может окупиться в течение значительного периода времени.Вот лишь некоторые из традиционных затрат; архитектурные и инженерные сборы, комиссионные, полисы правового титула, сборы за перевод, сборы за регистрацию, подготовку акта и передачу, комиссию за ссуду, политику кредиторов, затраты на закрытие, поиск правового титула, обследования, разрешения на строительство, разрешения на борьбу с эрозией и разрешения на подъездные пути. Одни только эти предметы представляют собой расходы в тысячи долларов. При покупке собственной земли необходимо учитывать стоимость строительства и подготовки участка при принятии решения. Ваш временной горизонт может не позволить вам окупить ваши затраты.В Courtyards мы берем на себя все сборы и суету!

Value — Доступная жизнь в лучшем виде. Жизнь в промышленном сообществе позволяет жителям жить по средствам, сохраняя при этом преимущества владения.

Стоимость владения по сравнению с арендой — К тому времени, когда вы подсчитаете затраты, связанные с владением новым домом, аренда земли будет обходиться вам дешевле, чем ее фактическое владение. Некоторым людям может быть трудно это понять, и они еще не довольны идеей аренды земли.Они хотят владеть им! Если подумать, то на самом деле вы сдаете в аренду вещи, которые, как вы даже не думаете, можно было бы считать лизингом. Когда вы занимаете деньги для покупки автомобиля, дома или земли, вы фактически «сдаете в аренду» деньги, чтобы со временем заплатить за собственность. Мы сдаем в аренду все, от автомобилей, вилл и мини-складов до места в самолете. Таким образом, вы платите только за то, что фактически используете, и не платите ни за какие траты или амортизацию.

Дополнительные затраты / подверженность волатильности рынка — Владение землей влечет за собой подверженность налогам на недвижимость и нестабильность на рынке земли.Не секрет, что на рынке недвижимости есть и взлеты, и падения. Исторически сложилось так, что налог, который вы платите за дом, потому что он принадлежит вам, снижался с каждым годом. Сравните это с тем, куда ушли ваши обычные налоги на недвижимость! Несмотря на то, что налог на недвижимость, который The Courtyards платит за землю, увеличился, мы редко меняем структуру ежемесячных платежей.

Простота продажи — Владение домом в сообществе, принадлежащем местной компании с профессиональной командой менеджеров, также может повысить ликвидность вашего дома.Мы знаем рынок, восстановительную стоимость и финансирование.

Гордость собственности — Партнерство между землевладельцем и арендатором обеспечивает соблюдение интересов как арендодателя, так и арендатора. Владелец сообщества кровно заинтересован в сохранении территории и желательности сообщества. Это обеспечивает арендатору встроенную защиту его инвестиций в дом.

Ощущение безопасности — У вас также могут быть планы будущих поездок, которые унесут вас из вашего основного места жительства на длительные периоды времени, и вы можете приветствовать чувство безопасности, которое существует в сообществе арендаторов земли.Мы всегда гордились заботой и вниманием, которые проявляются в The Courtyards. Если что-то не так, сосед обычно звонит другому соседу или в наш офис, чтобы убедиться, что все в порядке.

Профессиональный менеджмент — The Courtyards — семейный бизнес. Мы являемся и остаемся членами Wisconsin Housing Alliance с 1970 года. Мы работаем в сфере общественного бизнеса с 1962 года. Мы активно управляем всей нашей недвижимостью, так как мы фактически находимся на ней каждый день!

Недвижимость

8.2 Недвижимость

Цели обучения

  1. Разберитесь в концепции недвижимости.
  2. Изучить способы приобретения недвижимого имущества.
  3. Понимать различные интересы в недвижимом имуществе, включая интересы собственности и сферу интересов.
  4. Изучите отношения арендодатель-арендатор.

Недвижимость — Земля и определенные вещи, которые с ней связаны или связаны.это земля и определенные вещи, которые с ней связаны или связаны. Недвижимость включает неосвоенные земли, такие как лес или поле, а также здания, такие как дома, кондоминиумы и офисные здания. Недвижимость также включает в себя вещи, связанные с землей, например права на недропользование. Приспособления — то, что раньше было личной собственностью, но теперь привязано к земле, так что по закону это часть земли. являются личной собственностью, закрепленной за землей, и передаются вместе с землей.К приспособлениям в доме относятся светильники, прикрепленные к потолку, печи и ванне. Растения и деревья, которые растут на земле, являются недвижимостью до тех пор, пока они не будут отделены от земли. Например, фермерские культуры являются частью их недвижимой собственности до тех пор, пока они не будут отделены от земли, после чего они станут личной собственностью.

Способы приобретения

Недвижимость может быть приобретена в собственность (право собственности) одним из нескольких способов.Его можно купить, унаследовать, подарить или даже приобрести в результате неправомерного владения. Права собственности передаются по титулу. Права собственности на собственность. Право собственности на недвижимое имущество означает, что собственник имеет право владеть имуществом, а также право исключать других в рамках закона. Если кто-то существенно мешает вам использовать и пользоваться вашей недвижимостью, вы можете подать иск о причинении вреда или о правонарушении, при котором нарушитель необоснованно препятствует использованию и спокойному пользованию недвижимостью истца. (форма деликтного права). Например, если сосед решит начать сжигать покрышки на своей территории, запах горящих покрышек может существенно помешать вашему использованию и удовольствию от вашей собственности, поэтому у вас будет предъявленный иск о причинении неудобств. Точно так же, если вы владеете недвижимостью, вы можете по праву требовать возмещения убытков против тех, кто вторгается на вашу землю без вашего согласия или разрешения. Это было бы нарушением права владения землей. Владельцы недвижимости также могут продать недвижимость полностью или частично.

Самый распространенный способ приобретения недвижимости — это покупка. Метод приобретения недвижимости в собственность, включающий торговлю ценным возмещением. Обычно тот, кто заинтересован в приобретении недвижимости, обращается к третьей стороне, например, к агенту по недвижимости или брокеру, с просьбой помочь найти подходящую недвижимость и облегчить условия сделки. Покупатель и продавец заключат договор, который будет содержать все существенные условия продажи, такие как местонахождение недвижимого имущества, цена, приспособления, которые будут исключены из продажи, и тип передаваемой доли владения. Обе стороны выполнят свои обещания по контракту (например, покупатель заплатит продавцу, а продавец передаст право собственности посредством документа), чтобы закрыть сделку («закрытие»), а затем документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. . будет записан. Контракт на любую заинтересованность в собственности должен быть заключен в письменной форме, чтобы быть действительным в отношении ответчика в соответствии со Статутом о мошенничестве. Статут, который требует, чтобы определенные типы контрактов были заключены в письменной форме, чтобы иметь исковую силу.

Различные типы действий отражают разные типы интересов.Например, акт о прекращении права собственности передает все имущественные права, которые лицо, предоставившее право, имеет в собственности, стороне, которой подан иск о прекращении права собственности. Конечно, это означает, что, если лицо, предоставившее право, не имеет интересов в недвижимом имуществе, передача права требования о прекращении права собственности не предоставит никаких прав на это имущество. Например, если вы предоставите своему другу акт о прекращении права собственности на Эмпайр-стейт-билдинг, это означает, что вы передали свои права собственности на это здание своему другу. Если вы изначально не заинтересованы в праве собственности на Эмпайр-стейт-билдинг, то при передаче акта о прекращении права собственности ваш друг также не будет иметь никаких интересов в этом здании.Вы не можете передать интересы, которых у вас нет. С другой стороны, во многих штатах разрешено наличие гарантийного акта, передающего право собственности и гарантии против дефектов правового титула, и указывается, что нет нераскрытых обременений, что передает право собственности и гарантии против дефектов правового титула, а также обременений. Покупатели обычно требуют гарантийный акт при покупке недвижимости.

После передачи права собственности по акту акт обычно записывается. Регистрация права собственности не требуется.Тем не менее, регистрация документа на собственность важна, потому что она дает другим понять, что тот, кто записал документ на собственность, владеет имуществом. Некоторые штаты отдают предпочтение правам тех, кто записывает документ первым (согласно расовому статуту — государственной статутной схеме, которая признает преимущественные права на недвижимость по отношению к стороне, которая первой регистрирует долю в собственности), в то время как другие штаты отдают предпочтение правам тех, кто первой приобрела долю без уведомления о других претензиях к собственности (в соответствии с законом об уведомлении — государственная законодательная схема, которая признает преимущественные права на недвижимость за стороной, которая первой приобрела долю, без уведомления о других претензиях.). Система гонок / уведомлений Комбинация положений закона о гонках и положений об уведомлении, где приоритет отдается первому добросовестному покупателю, зарегистрированному в случае противоречивого притязания на право собственности. передается первому добросовестному покупателю Покупатель, который добросовестно принимает титул, не зная о конкурирующих притязаниях на титул. для записи при возникновении конфликта прав собственности. Добросовестный покупатель — это просто покупатель, который добросовестно принимает титул, не зная о конкурирующих притязаниях на титул.

Помимо прямой покупки, еще одним распространенным способом приобретения недвижимости является наследование. Недвижимость может быть завещана по завещанию или может быть передана в соответствии с законами штата, когда умерший умирает без завещания. Вообще говоря, люди имеют право распоряжаться своей собственностью по своему желанию после смерти, при условии, что их завещание или другой инструмент передачи соответствует требованиям их государства в отношении действительности. Когда кто-то умирает без завещания, законы штата будут определять, кто из родственников умершего получит собственность.Например, в статутах штатов часто указывается, что имущество переходит к супругу, а если супруга нет, то к детям. Если детей нет, то к родителям. Если нет живых родителей, то братьям и сестрам и так далее. Если такого человека не существует, собственность может окончательно выкупиться, когда государство получает право собственности на собственность, когда ее нет, например, когда у умершего есть собственность, но нет наследников. государству.

Недвижимость также может быть приобретена в дар Добровольная передача собственности.. Если лицо, дающее имущество, действительно намеревается передать право собственности, передает документ получателю и подарок принят, то подарок считается действительным. Если один из этих элементов не соблюден, например, если документ не передан предполагаемой стороне (или третьей стороне, которая будет храниться для предполагаемой стороны), то подарок не был успешно сделан, и право собственности не будет быть переданным.

Менее распространенный способ приобретения недвижимости — доктрина неправомерного владения — метод приобретения собственности на недвижимое имущество другого лица, который требует соблюдения нескольких элементов. . В просторечии это часто называют «правами скваттера». В основе этого метода приобретения собственности лежит глубоко укоренившееся убеждение в том, что ценность земли заключается в ее использовании для получения прибыли. Если земля простаивает в руках владельца, но кто-то другой использует ее, тогда закон может — только может — отдавать предпочтение праву пользователя на землю по сравнению с фактическим владельцем.

Неблагоприятное владение — это когда кто-либо, не являющийся владельцем недвижимости, потребовал ее в собственность. Чтобы добиться успеха в соответствии с этой доктриной, необходимо соблюдать несколько элементов.К ним относятся следующие:

  • Владелец должен фактически владеть.
  • Владение должно быть открытым и печально известным, а это значит, что оно должно быть очевидным для других (видимым).
  • Владение должно быть враждебным, что означает, что оно противоречит интересам фактического владельца.
  • Владение должно быть непрерывным, что означает, что владелец не может быть выселен в течение установленного законом периода времени, необходимого для получения права собственности посредством владения.
  • Владение должно быть исключительным.
  • Должен соблюдаться установленный законом срок, и этот срок варьируется от штата к штату. Например, в некоторых штатах, таких как Мэн, требуется двадцатилетний период, в то время как в других штатах, таких как Невада, требуется только пятилетний период.

Законы некоторых штатов о неправомочном владении также требуют, чтобы владелец платил налоги на имущество в ходе неправомерного владения. Если все эти элементы соблюдены, то владелец может подать иск о сохранении права собственности. Гражданский иск, используемый для определения права собственности на недвижимое имущество.. В случае успеха владелец становится владельцем без какой-либо компенсации прежнему владельцу.

Неблагоприятное владение и притязания на незаметное право собственности часто возникают вокруг границ собственности, когда одна сторона обычно использует собственность другой из-за того, что забор был поставлен не на место. В других случаях речь идет о претензиях относительно земли, принадлежащей людям, которые ее не посещают, например, о земле, находящейся в отдаленной местности. Есть и другие примеры фактического или конструктивного выселения законного арендатора., когда общий арендатор конструктивно или фактически выселяет других, имеющих действительные права собственности. Помните, что все элементы враждебного владения должны иметь место в течение всего установленного законом периода времени, чтобы действие по тихому титулу было успешным. Это означает, например, что если владелец проверяет собственность и находит там кого-то, владелец должен вмешиваться в эти элементы. Владелец должен выселить нарушителя, и это можно сделать, вызвав полицию. Это нарушит требование непрерывности.

Недавний случай в Боулдере, штат Колорадо, побудил законодательный орган штата Колорадо существенно изменить законы штата о недобросовестном владении. В этом случае супружеская пара, состоящая из судьи и поверенного, выполнила требования о неправомерном владении и успешно подала иск о тихом владении. В этом случае противоборствующие владельцы явно разбирались в законе. Фактические владельцы недвижимости купили землю много лет назад, чтобы построить будущий дом престарелых. Обратите внимание на Примечание 8.59 «Гиперссылка: вопрос этики» и посмотрите, не отреагировали ли вы законодательный орган Колорадо слишком остро.

Интересы и сфера действия

Владение недвижимостью предполагает множество обязанностей, а также возможность получения большой прибыли и большой ответственности. Важно осознавать обязанности, связанные с владением собственностью, и узнавать, как защитить себя от потенциальной ответственности, связанной с этим. Например, если на вашей недвижимости будет обнаружено место для токсичных отходов, вы вполне можете нести ответственность за его очистку, даже если вы не знали, что такое место было там, когда вы покупали землю.Каждый покупатель недвижимости обязан проявлять должную осмотрительность — обязанность проявлять осторожность, возлагаемую на потенциальных покупателей недвижимости, чтобы проявлять разумное суждение или осмотрительность при проверке собственности на наличие дефектов. при покупке земли. Идея состоит в том, что вы должны были знать об этом сайте, если его можно было обнаружить при осмотре. Зная это, наряду с знакомством с федеральным законом о комплексном реагировании на окружающую среду, компенсациями и ответственностью (CERCLA), федеральным законом, широко известным как «Суперфонд», который определяет и очищает участки с токсичными отходами., помогает нам осознать, что мы никогда не должны соглашаться покупать землю «незаметно» или, по крайней мере, без профессионального инспектора, которому мы доверяем. Но что, если старый полигон токсичных отходов находится на участке, который вы хотите продать? Вы обязаны сообщить о таком дефекте земли потенциальным покупателям до передачи права собственности.

Кроме того, мы должны учитывать обязанности землевладельцев по отношению к другим людям, которые заходят на землю. Каковы наши обязанности перед людьми, которые посещают наш дом? Или в нашем магазине? Что, если они не приглашены, а являются нарушителями? Эти обязанности землевладельцев будут варьироваться в зависимости от статуса пострадавшего.

Что, если бы на земле, которой вы когда-то владели, обнаружили золотой рудник? Можете ли вы извлечь выгоду из этого открытия? Вероятно, нет, если вы передали полную собственность кому-то другому.

Как показывают эти примеры, важно знать об обязанностях землевладельцев , как ограничить ответственность , связанную с владением землей, и когда происходит разделение ответственности. Эти типы вопросов можно рассмотреть более полно, когда мы рассмотрим интересы собственности.

Кроме того, важно знать, как владелец недвижимости может использовать собственность или объем своих прав. Обдумайте следующие вопросы: если вы владели земельным участком в центре города, можете ли вы построить многоквартирный дом, который блокирует свет соседнего землевладельца? Или, если у вас есть участок необработанной земли, на котором вы обнаруживаете нефть, можете ли вы бурить на своей земле, если он откачивает нефть из-под земли вашего соседа или если это приводит к обрушению земли вашего соседа из-за отсутствия подземной поддержки? Если вы живете на береговой линии, и ваш сосед строит дамбу, которая вызывает эрозию вашей береговой линии собственности, так что с годами ваша собственность уменьшается в размерах, есть ли у вас предъявленный иск к соседу? И наоборот, если приливы и отливы воды вдоль береговой линии увеличивают вашу собственность из-за естественного прироста, владеете ли вы «новой» собственностью, даже если она не была частью первоначальной покупки? Рассмотрим водные споры, которые являются очень горячей темой в западных штатах. Если вы живете рядом с рекой, сможете ли вы отвести весь поток воды, даже если захотели отвести его по капризной причине? Представьте, что вы мечтаете иметь очень большой частный аквапарк для своей семьи, но вам нужна была вся вода в реке, которая примыкает к вашей собственности, чтобы воплотить эту мечту в реальность. Если вы перенаправите всю эту воду, другие прибрежные владельцы вполне могут иметь обоснованные претензии. Что, если это был засушливый год, и вы полагались на воду из реки для орошения товарных культур, но находящемуся под угрозой исчезновения лососю в реке нужна была вода для их среды обитания? Можете ли вы взять воду для выращивания урожая или ее нужно оставить в реке для лосося, находящегося под угрозой исчезновения? Эти типы юридических вопросов могут быть решены, если мы рассмотрим объем прав.

В следующих разделах рассматриваются обязанности землевладельцев, права собственности и объем прав на недвижимое имущество.

Обязанности помещиков

Землевладельцы имеют разные обязанности перед разными людьми, которые заходят на их землю. Эти обязанности различаются в зависимости от того, является ли человек нарушителем, лицензиатом или приглашенным лицом.

Злоумышленник: Лицо, которое добровольно, намеренно вторгается на чужую землю без разрешения или привилегии.является человеком, который добровольно, намеренно вторгается на чужую землю без разрешения или привилегии. Землевладелец обязан не причинять злоумышленнику преднамеренного вреда. Например, мины-ловушки, ловушки или что-то в этом роде просто недопустимы. Пострадавшие от такой ловушки нарушители предъявляют законные иски к землевладельцу о возмещении травм.

Лицензиат — лицо, имеющее разрешение находиться на земле. это тот, у кого есть разрешение находиться на земле. У землевладельцев есть более высокая обязанность заботиться о таком человеке.Землевладелец не только не должен умышленно причинять вред лицензиату, но и должен предупреждать лицензиата об известных недостатках. Например, если землевладелец знает, что ступеньки к его или ее крыльцу обледенели, он или она обязан предупредить лицензиата — например, друга в гостях, — что ступеньки ледяные. Невыполнение этого требования может повлечь за собой ответственность землевладельца.

Приглашенный Человек, вошедший в недвижимость по приглашению. это тот, кто вошел в недвижимость по приглашению. Компании разослали приглашения публике.В общественных местах разосланы приглашения для публики. Каждый, кто приезжает по приглашению владельца, является приглашенным. Землевладельцы должны осматривать свою собственность на предмет дефектов, исправлять эти дефекты при обнаружении и предупреждать приглашенных о таких дефектах. Вот почему вы увидите знак «осторожно» на полу продуктового магазина после того, как его вымыли шваброй или пролили жидкость.

Доли владения недвижимым имуществом

Недвижимость может принадлежать разным видам долей.Например, недвижимость может находиться в собственности без ограничений, при условии соблюдения только местных, государственных и федеральных законов. Или права собственности могут быть более узкими при соблюдении условий, нарушение которых может привести к потере этих долей собственности.

Наиболее полная доля собственности представлена ​​простой абсолютной пошлиной Форма собственности на недвижимое имущество, при которой владелец имеет абсолютное право собственности с учетом юридических ограничений на использование (например, зонирование). Доля собственности признана законом.Как правило, если кто-то хочет купить недвижимость, он или она хочет купить недвижимость за простую абсолютную плату.

Сравните это с возмещаемой оплатой. Плата простая аннулируемая Форма собственности, основанная на условии или ограничении, нарушение которых может привести к потере права собственности. подлежит условию владения или некоторым будущим событиям. Например, если вы пожертвовали землю «городу Нашвилл, пока она используется как общественная зеленая дорога», тогда земля будет принадлежать городу Нэшвиллу за приемлемую плату, если только он не решит сделать что-то еще с земли, кроме того, поддерживать ее как общественную зеленую дорогу.Как только условие будет нарушено, земля вернется либо к первоначальному владельцу, либо к тому, кто владеет правом возврата. Будущая доля в недвижимости, которая является будущей долей в недвижимости.

Другой процент владения — это пожизненное имущество. Владение недвижимым имуществом, измеряемое жизнью человека, имеющего пожизненный интерес (получателя гранта). Этот интерес измеряется жизнью владельца в пожизненном имуществе. Если вы хотели предоставить матери право собственности на недвижимость на весь срок ее жизни, но затем ожидали, что это имущество будет возвращено вам после ее смерти, вы можете предоставить ей пожизненное имущество.Аналогичным образом, обычная инвестиция, известная как обратная ипотека. Тип ипотеки, которая позволяет продавцу недвижимости реализовать долю в собственности, сохраняя владение до смерти, в обмен на долю владения. Обратная ипотека — это договоренность, при которой покупатель недвижимости соглашается разрешить продавцу собственности сохранять право владения недвижимостью в течение определенного периода времени (например, до конца его или ее жизни) в обмен на возможность покупки недвижимость по сегодняшней цене. Это может быть привлекательным вложением, если инвестор считает, что стоимость собственности будет расти в будущем, и если инвестору не требуется немедленное владение недвижимостью. Эти договоренности, по сути, делают ставку на ожидаемую продолжительность жизни продавцов недвижимости, предоставляя им в собственность пожизненное имущество. Однако иногда это имеет неприятные последствия. В Примечании 8.70 «Гиперссылка: обратная ипотека» приведен пример продавца, который пережил своего инвестора в такой договоренности.

Иногда доля собственности принадлежит нескольким владельцам.Законодательно признано несколько видов долей совместной собственности. Эти права собственности важны для вопросов владения, права передачи, права на прибыль от земли и ответственности. Например, общая аренда — доля владения, при которой все владельцы имеют безраздельный интерес в собственности, равные права владения и подлежащую выплате долю. описывает долю владения, в которой все владельцы имеют безраздельную заинтересованность в собственности, равные права владения и желаемую долю владения, которая может быть передана в случае смерти. интерес. Сравните это с совместной арендой. Доля собственности, в которой выживший владелец имеет право на наследство. совместный арендатор .. Представьте, что вы вместе со своим партнером Фрэнком владеете золотой жилой. Вы бы предпочли общую или совместную аренду? Вы бы предпочли совместную аренду, потому что, если Фрэнк умрет, его интерес к золотому руднику перейдет к вам, а не к его наследникам.В конце концов, вы можете не захотеть быть партнером внука Фрэнка (или кого-то еще), но это именно то, что может случиться с общей арендой. Аналогичным образом, совместная аренда — это тип совместной аренды, которая может иметь место только между мужем и женой. включает право на наследство, но это может иметь место только между мужем и женой. Эта концепция признана в некоторых штатах, но не во всех штатах.

Эти разные интересы создаются конкретными формулировками в правовом акте о передаче права собственности.Если бы Джон и Фрэнк были совладельцами, если бы Джон и Фрэнк были совладельцами, чтобы создать общую аренду. Однако, если предполагалось совместное владение, передача должна быть более конкретной, например: «Джону и Фрэнку с правом наследования». Обратите внимание, что Джон и Фрэнк не могли получить право на аренду в целом, если только они не жили в штате, который признавал однополые браки, и если они фактически не состояли в браке. Более того, такие вопросы еще не возникали в наших судах, потому что правовая концепция однополых браков еще только зарождается и во многих государствах еще не признана законодательно.

Обратите внимание, что совместно арендатор может продавать или передавать свои права, не запрашивая разрешения у своего арендатора. Представьте, что вы вместе с лучшим другом владеете фермой. Сначала вы соглашаетесь заниматься только экологически чистым сельским хозяйством. Позже ваш друг хочет перейти к традиционным методам ведения сельского хозяйства. Поскольку вы не хотите участвовать в распылении пестицидов или гербицидов на земле, вы решаете продать свои интересы кому-то другому. Даже если ваш друг возражает против продажи, он не может ее заблокировать.Это связано с тем, что участники совместной аренды имеют одностороннее право передавать свои права собственности. Позже представьте, что кто-то, работающий на этой земле, серьезно заболел из-за пестицида, распыленного там после того, как вы продали свою долю. Вы не будете нести ответственности за любой ущерб, возникший в результате такого события, потому что ваша ответственность будет прекращена с продажей. Сравните это с совместной арендой, включая аренду в целом. Для передачи своих интересов требуется согласие и одобрение сожителя.В случае, если совместные арендаторы расходятся во мнениях относительно использования собственности или распоряжения ею, суды могут вмешаться, чтобы назначить метод раздела недвижимого имущества. земли, что, по сути, приводит к выделению отдельных земельных участков отдельным арендаторам. Это преобразовывает бывших совместных арендаторов в смежных землевладельцев и позволяет им распоряжаться своей собственностью или использовать ее так, как каждый считает нужным, без каких-либо прав на собственность друг друга.

Сфера интересов в недвижимом имуществе

Объем собственности имеет значение, поскольку от него зависит, что можно (или нельзя) сделать с землей.Поверхность земли и здания, которые прикреплены к ней, неявно включаются, когда большинство людей задумывается о сфере владения недвижимостью. Однако другие интересы могут быть проанализированы и переданы отдельно, включая права на недра или недра, а также право на свет или право на обзор. Более того, права на воду предоставляются по-разному, в зависимости от того, находится ли собственность на западе или востоке США. Кроме того, сервитуты и ковенанты предоставляют определенные права землевладельцам.

Права на недра или полезные ископаемые Права на действительную поверхность земли, включая права на найденные там полезные ископаемые. являются правами на вещества, находящиеся под реальной поверхностью земли. Если вас интересует бурение на нефть, но вы не хотите покупать все участки земли, на которых вы, возможно, захотите спекулировать, то вы, вероятно, находитесь на рынке, чтобы купить или арендовать права на добычу полезных ископаемых. Это даст вам право добывать все, что вы найдете под землей, и продавать это.

Права на воду определяются в Соединенных Штатах двумя разными способами. Вообще говоря, штаты к востоку от реки Миссисипи следуют доктрине прибрежных прав на воду — право владельца собственности, прилегающей к источнику воды, использовать воду и обязанность делить этот водный путь с другими собственниками, прилегающими к воде. живущие рядом с водой имеют право пользоваться водой. Вода делится между прибрежными владельцами. В совершенно другой схеме большинство западных штатов используют концепцию предварительного распределения — схему распределения воды, которая предоставляет права на воду тому, кто ее использует., который предоставляет права тем, кто воспользовался этими правами «первым вовремя». Более того, согласно этой концепции, использование должно быть выгодным, но правообладатель не обязательно должен быть соседним землевладельцем. Эта политика привела к неестественному использованию земли в западных штатах, где права на воду высоко ценятся из-за нехватки. Например, мы видим процветающие сельскохозяйственные угодья в чрезвычайно засушливом климате, потому что владельцы прав на воду хотят удостовериться, что они сохраняют свои права на предыдущие присвоения воды путем ее полезного использования (например,г., орошение сельскохозяйственных культур). Если вода не будет использоваться с пользой в соответствии с доктриной предварительного присвоения, то эти права могут быть потеряны. Предварительное присвоение — это, по сути, доктрина «используй или потеряй». Более того, соседние землевладельцы в штатах, где они были ранее присвоены, могут вообще не иметь права использовать воду, протекающую через их землю. Действительно, такой исход очень распространен.

Послабления и ковенанты — это неимущественные интересы в недвижимом имуществе. СервитутНезависимое право собственности на недвижимость.создается прямо или косвенно и обычно дает людям право использовать чужую землю для определенных целей. Например, для коммунальных предприятий обычным явлением является доступ на чужую землю. Это позволяет коммунальным предприятиям обслуживать опоры, линии электропередач, кабельные линии и т. Д. Другие примеры включают в себя собственность, не имеющую выхода к морю, имеющую сервитут через другой участок собственности в качестве проезжей части или сервитут, предоставленный публике для прогулок по чужой собственности, чтобы получить доступ к береговой линии.

Завет Добровольное ограничение использования земли собственником. добровольное ограничение пользования землей. Общие заветы — это правила ассоциаций домовладельцев, которые ограничивают права владельцев использовать свою землю определенным образом, часто в эстетических целях. Например, такие заветы могут требовать, чтобы дома, подпадающие под действие завета, были окрашены только в определенные заранее утвержденные цвета, или они могут содержать запрет на строительство бассейнов.

Некоторые договоренности и сервитуты связаны с землей. Средство означает, что ограничения на недвижимое имущество будут применяться к последующим владельцам недвижимого имущества. , что означает, что ограничения будут применяться к последующим владельцам недвижимости. Действует ли договор или сервитут с землей, зависит от типа предоставленных процентов.

Взаимоотношения арендодателя и арендатора

Доля аренды — владение недвижимым имуществом. могут быть созданы в недвижимом имуществе. Например, если вы снимаете квартиру, дом или комнату в общежитии в университетском городке, вы являетесь арендатором с правом аренды. В таких отношениях вы являетесь арендатором владения или права аренды на землю.а собственником недвижимости является арендодатель. Владелец недвижимости, который сдает в аренду владение арендатору. Владение недвижимостью — это просто владение с определенными правами и обязанностями, которые обычно указываются в договоре аренды. Контракт на владение владением землей. Например, арендатор имеет право на исключительное владение недвижимостью и обязан соблюдать правила проживания, установленные арендодателем, а арендодатель в договоре аренды жилого помещения имеет право на получение арендной платы и обязанность следить за тем, чтобы помещения были жилыми. Если одна сторона не выполняет своих обязательств по договору аренды, как требуется, другая сторона может обратиться за правовой защитой. Например, если арендатор не платит арендную плату, то арендодатель может законно выселить, чтобы выселить собственника с земли. арендатор из помещения, даже если срок аренды не истек. Как и другие интересы в недвижимом имуществе, договоры аренды, как правило, должны заключаться в письменной форме, чтобы они могли быть принудительно исполнены против ответчика.

Могут быть созданы разные типы аренды. Наиболее распространенная аренда — это, вероятно, аренда на несколько лет и периодическая аренда.Аренда на годы Аренда на определенный период времени. это просто аренда, которая длится в течение определенного периода времени. Когда вы снимаете квартиру, вы можете подписать договор аренды на девять месяцев, чтобы отразить учебный год. Это будет аренда на годы, даже если срок аренды составляет менее одного года. Периодическая аренда Аренда, которая просто действует в течение определенного периода времени, а затем автоматически возобновляется, если она не прекращена арендодателем или арендатором. с другой стороны, это договор аренды, который просто длится определенный период времени, а затем автоматически возобновляется, если арендодатель или арендатор не прекращает его действие. Например, аренда на один год может стать периодической арендой, если ни одна из сторон не расторгается. Представьте, что у вас был договор аренды на один год, но вы не съехали в конце года, а домовладелец продолжал принимать арендные платежи и не предпринимал никаких действий для расторжения договора аренды. Будет создан новый договор аренды сроком на один год. Менее распространенными типами аренды являются аренда по желанию Аренда на определенный фиксированный период времени, которая может быть прекращена по желанию домовладельцем или арендатором., которая является арендой на определенный фиксированный период времени и может быть прекращена по желанию либо домовладельцем, либо арендатором, а также арендой по собственному усмотрению Аренда, которая возникает, когда арендатор остается в собственности после истечения права владения и без согласие арендодателя. , которое представляет собой аренду, которая возникает, когда арендатор остается в собственности после истечения права владения и без согласия арендодателя.

Аренда может быть создана для жилых или коммерческих целей.Коммерческая аренда обычно длится более длительные периоды времени, чем аренда жилья. Например, нередко можно услышать о коммерческой аренде на срок пять, десять, двадцать пять или даже девяносто девять лет. Многие из тех же функций и обязанностей существуют и при коммерческой аренде, но есть некоторые важные различия. Например, коммерческий арендатор может потребовать, чтобы арендодатель отказался сдавать в аренду конкуренту арендатора в том же здании. Например, если гольф-магазин расположен в торговом центре, он может потребовать в качестве условия договора аренды, чтобы арендодатель воздерживался от сдачи в аренду других торговых площадей конкурирующему гольф-магазину в том же торговом центре.

Права на аренду подлежат переуступке, за исключением случаев, когда эти права прямо ограничиваются договором аренды. Это означает, что права, передаваемые по договору аренды, который является договором, могут быть переданы другой стороне путем уступки. Возможность передачи прав, передаваемых договором, другой стороне, если только в договоре аренды не существует прямого ограничения на уступку. Возможно, вы видели ограничения на переуступку в собственном договоре аренды жилого помещения в виде пункта об отказе от субаренды. Коммерческая аренда обычно содержит ограничение на переуступку. Пункт, запрещающий сторонам передавать права, переданные по договору, другой стороне.без разрешения домовладельца.

Так же, как владелец недвижимости может продать часть или все свои доли, любая доля владения недвижимостью также может быть сдана в аренду. Например, тот, кто владеет правами на недропользование на землю, может сдать в аренду право бурения на нефть или газ другому.

Основные выводы

Недвижимость может быть приобретена путем покупки, наследования, дарения или неправомерного владения. Владельцы собственности должны знать широту и пределы своих прав собственности, чтобы понимать свои права на прибыль, полученную от земли, и свою ответственность в результате использования своей земли.Права на землю могут быть абсолютными, условными или на определенный период времени. Кроме того, совладельцы могут иметь разные права в зависимости от формы собственности. Объем прав на землю может включать в себя поверхность и прилегающие к ней здания, в то время как другие интересы могут быть разделены и переданы отдельно, например, права на недропользование и права на воду. Послабления и ковенанты в сфере недвижимости передают неимущественные интересы. Арендованные интересы — это владения, не связанные с владением недвижимостью.

Упражнения

  1. Согласны ли вы, что стоимость земли — это только ее прибыль? Если нет, то в чем ценность земли? Имеет ли он «внутреннюю» ценность, не имеющую ничего общего с человеческой выгодой?
  2. Рассмотрим этот современный взгляд на досаду. Некоторые землевладельцы на побережье Мексиканского залива подали в суд на энергетические компании за выброс углерода, утверждая, что углерод привел к глобальному потеплению, которое затем привело к повышению уровня моря, что привело к необычайной жестокости и силе урагана Катрина. Окружной суд отклонил дело, но коллегия из трех судей Пятого округа отказалась от рассмотрения, заявив, что землевладельцы имеют право продолжить дело и что иск подлежит рассмотрению в судебном порядке. Считаете ли вы, что это обоснованное заявление о неудобствах? Почему или почему нет?
  3. Считаете ли вы, что необходимо отменить незаконное владение? Почему или почему нет? Если вы обнаружили на своей земле скваттер, что делать, чтобы защитить свой титул?
  4. Какой вид комплексной проверки может быть проведен, чтобы убедиться, что на территории нет захороненной свалки токсичных отходов?
  5. Классифицируйте следующих лиц как нарушителя, лицензиата или приглашенного для определения обязанности землевладельца:

    1. Почтальон
    2. Клиент в Wal-Mart
    3. Человек, который пересекает вашу землю, чтобы перейти на другую сторону без вашего разрешения
  6. Подумайте о ситуации, в которой вы бы подарили кому-то пожизненное имущество в собственности, которой вы владеете. Чем эта ситуация отличается от сдачи недвижимости в аренду арендатору?
  7. Найдите в газете статью об ответственности, связанной с владением недвижимым имуществом. Считаете ли вы, что землевладелец должен нести ответственность в случае вашего местонахождения? Почему или почему нет?
  8. Какие преимущества вы видите как для арендодателя, так и для арендатора при очень длительной аренде? Какие риски?

Для арендаторов аренда земли сродни покупкам

Дина Текимер, эсквайр.

Дина Текимер, партнер, Manatt, Phelps & Phillips

При представлении арендатора заключение долгосрочной аренды земли следует рассматривать как покупку недвижимости. Для того, чтобы понять почему, важно в первую очередь выяснить мотивацию сторон к заключению долгосрочной аренды земли. С точки зрения арендодателя, часто используется аренда земли, когда земля не улучшена, и арендатор строит за счет арендатора здание, которое может использоваться самим арендатором или впоследствии сдаваться в субаренду арендаторам небольших площадей. Арендодатель имеет возвратный интерес в зданиях, так что здания возвращаются арендодателю в конце срока аренды.

Таким образом, в дополнение к потоку доходов, на который арендодатель имеет право в течение срока аренды (ренты), арендодатель заботится о состоянии зданий, которые будут возвращены арендодателю в конце срока аренды. Наконец, арендодатель часто заинтересован в контроле за использованием собственности в течение срока аренды, чтобы поддерживать дополнительные, неконкурентные виды использования, которые будут приносить арендодателю не только арендную плату за землю, но и коммерческий доход от смежной коммерческой недвижимости.

С точки зрения арендатора, право пользования землей на срок до 99 лет позволяет оплачивать «покупную цену» с течением времени или арендную плату за землю. Строительство зданий на земле создает у арендатора отдельную долю собственности. Важно отметить, что эта доля участия финансируется сторонним кредитором при соблюдении правильных условий в договоре аренды земли. Кроме того, со временем стоимость зданий может снижаться, что также дает арендатору налоговые льготы. Наконец, право использовать прилегающую собственность, принадлежащую домовладельцу, для подземной инфраструктуры, парковки и / или доступа, часто приносит финансовую выгоду земельному арендатору и его коммерческим субарендаторам.

Так же, как и при покупке недвижимости, когда покупатель обеспокоен тем, что продавец имеет законное право собственности на недвижимость, арендатор, заключающий договор аренды земли, должен тщательно проверить право собственности, чтобы определить, что лицо, которое указано в публичных записях, является Собственник, по сути, является арендодателем по договору аренды земли. Покупатели полагаются на страхование правового титула и документы о передаче прав при покупке недвижимости. Аналогичным образом, арендатор, заключающий долгосрочную аренду земли, должен получить полис страхования права собственности на арендованный участок после завершения сделки аренды.

Кроме того, покупателя недвижимости всегда беспокоит характер права собственности; наличие каких-либо договоренностей, залогов, сервитутов, закладных или ограничений, которые могут повлиять на использование арендатором собственности. Важно отметить, что наличие ипотеки, зарегистрированной под залог недвижимости, принадлежащей домовладельцу, является критическим фактом, который арендатор должен определить до заключения договора аренды земли. Либо домовладелец должен выплатить комиссию по ипотеке (что маловероятно), либо кредитор должен дать согласие на предоставление арендатору соглашения о невмешательстве, которое в основном предусматривает, что взыскание взыскания по ипотечной ссуде не приведет к аннулированию или прекращению аренды земли.

После заключения договора аренды земли арендатор должен настоять на регистрации меморандума об аренде земли, чтобы уведомить будущих кредиторов о том, что арендатору предоставлено право аренды. И, наконец, необходимо тщательно изучить юридические ограничения, используемые арендодателем для контроля использования недвижимости арендатором и ее окончательного состояния, чтобы убедиться, что ограничения не накладывают чрезмерную нагрузку на предполагаемое использование или застройку арендатора. Точно так же, как покупка зависит от одобрения этих предметов покупателем, заключение договора аренды земли также должно зависеть от этих предметов.

Дина Текимер — партнер лос-анджелесского офиса Manatt, Phelps & Phillips и член группы специалистов по недвижимости. Она имеет обширный опыт в предоставлении общих консультаций по недвижимости различным клиентам, от крупных застройщиков до поставщиков медицинских услуг. Дина регулярно представляет интересы застройщиков промышленных, офисных, коммерческих и многоквартирных домов, арендодателей, арендаторов, корпоративных конечных пользователей, состоятельных частных лиц, развлекательные компании, нефтеперерабатывающие заводы, а также больницы и их филиалы.

Стоит ли покупать дом на арендованной земле?

От элитных квартир на Гавайях до недорогих трейлерных парков почти в любой точке Соединенных Штатов — дома на арендованной земле — это способ владеть домом за гораздо меньшие деньги, чем дом на земле, принадлежащий домовладельцу.

Кондоминиум на арендованной земле на Гавайях, например, может стоить 200 000 долларов, в то время как сопоставимый дом может стоить 1 миллион долларов и включает в себя право собственности на землю под ним. Мобильный дом в парке трейлеров может стоить 40 000 долларов на арендованной земле, а соседний дом с землей может стоить 400 000 долларов.

Но это загвоздка при покупке дома на арендованной земле — вы не владеете землей, что может привести к множеству осложнений и других расходов.

Вот некоторые вещи, которые следует учитывать перед покупкой дома на арендованной земле, которая также может быть указана в качестве аренды или аренды земли:

Взносы ТСЖ

Сборы в размере

ТСЖ обычны для квартир, но с арендованной землей они могут быть в три или четыре раза больше, чем они обычно были бы в обычном ТСЖ, где вы владеете землей.Если сборы составляют около 1000 долларов в месяц или больше, вы, вероятно, пользуетесь арендованной землей.

Сборы в размере

ТСЖ обычно используются для оплаты использования и содержания общих удобств, таких как бассейны и газоны. Они устанавливаются с ежемесячной оплатой, но могут увеличиваться каждый год для оплаты ремонта общественной собственности и могут привести к появлению большого и неожиданного счета.

Арендная плата за землю

Даже если вы не покупаете землю в аренду, вас все равно могут попросить платить ежегодную арендную плату на определенный период времени — например, от 20 до 30 лет — которая, вероятно, будет расти вместе с темпами инфляции.В отличие от установленного ежемесячного платежа по ипотеке при традиционной 30-летней фиксированной ипотеке, плата за аренду земли может меняться каждый год. Повышение может быть связано, среди прочего, с инфляцией или отчетом об оценке рынка.

В проекте таунхауса по аренде земли в Боулдере, штат Колорадо, арендная плата выросла с 2 800 долларов в год в 1998 году, когда квартиры оценивались в 120 000 долларов, до 9 500 долларов в год в 2010 году, когда дом, лишенный права выкупа, был продан всего за 33 000 долларов, говорится в сообщении. Боб Гордон, агент по недвижимости в Re / Max Alliance в Боулдере.

«В чем загвоздка? ​​По мере роста стоимости домов, на самом деле растет базовая стоимость земли», — говорит Гордон. «По мере роста стоимости домов владелец земли может найти оценщика, чтобы увеличить стоимость аренды, а владельцы таунхаусов получают более высокий счет».

В этом случае рост стоимости жилья наносит ущерб домовладельцам из-за более высоких сборов за аренду земли. Гордон говорит, что он призывает клиентов проявлять крайнюю осторожность при рассмотрении аренды земли.

Налоги на землю

Даже если вы не владеете землей в собственности, сдаваемой в аренду, вам все равно придется платить с нее налоги.Именно это случилось со Стэнли Гудричем, который несколько лет назад купил квартиру в Палм-Спрингс, Калифорния, на арендованной у Индии земле.

Когда Гудрич получил свой первый налоговый счет, у него были налоги за здание и землю, что, по его мнению, было ошибкой. Он позвонил в налоговую инспекцию округа Риверсайд, и ему сказали, что «индейцы не платят налоги, и кто-то должен это делать», — вспоминает он.

Срок аренды может истечь раньше, чем вы сделаете

Годовая арендная плата устанавливается на определенный период времени и не начинается при покупке дома.Например, если вы покупаете кондоминиум на участке с 20-летним сроком аренды, но срок аренды уже истек 10-й год, то у вас остается 10 лет по текущему договору аренды.

Это может повлиять на вас несколькими способами. Получить ипотечную ссуду на срок, превышающий срок аренды, например, 30-летнюю ипотеку при 20-летней аренде, может быть сложно или невозможно.

Земельный участок, сданный в аренду, может быть трудно продать, поскольку срок аренды близится к концу, потому что новые владельцы не будут знать условий нового договора аренды, если он будет продлен.

Если договор аренды истекает, пока вы все еще владеете домом, условия будут оговариваться в пункте о передаче. Арендный договор может быть продлен по более высокой ставке. Если он не будет продлен, вам придется отказаться от земли и, возможно, придется отказаться от любых улучшений на земле, таких как ваша квартира. Если вам удастся сохранить дом, возможно, вам придется его переместить. Перемещение вашего дома может быть непрактичным даже с прицепом.

Не строительный капитал

Владение домом часто является способом накопления богатства. С арендуемой землей, как упоминалось выше, вы можете потерять весь свой капитал по истечении срока аренды, в зависимости от условий пункта о передаче.

Перепродажа будет сложнее, чем с традиционным домом, потому что срок аренды с каждым годом сокращается. Стоимость вашего дома, вероятно, упадет по мере приближения срока аренды. А если вы хотите передать дом своим наследникам, право аренды будет не так ценно, как традиционный дом.

Дом, сданный в аренду, может не казаться вашим

Точно так же, как обычные владельцы кондоминиумов могут чувствовать, что правила ТСЖ мешают наслаждаться своим домом, ограничивая украшения и высоту их кустов, домовладельцы арендованной земли также могут чувствовать себя ограниченными органом, которому принадлежат права аренды.

Например, аренда земли для дома на озере может включать в себя весь земельный участок или только береговую линию, говорит Джерри Гродески, управляющий брокер в Farm and Lake Houses Real Estate в Бакли, штат Иллинойс. Правила могут ограничивать вашу способность строить прибрежные сооружения. которые, например, мешают обзору вашего соседа.

«Я предупреждаю и обучаю покупателей, когда возникает ситуация с арендой», — говорит Гродески. «Все, что делает резидент, может контролироваться, утверждаться, отклоняться, штрафоваться или регулироваться каким-либо образом органом, которому принадлежат права аренды.«

Аренда против собственного решения

Кристофер Волк |

H То, что компания должна быть капитализирована, зависит от многих факторов, среди которых прибыльность, планы будущего роста и активы, необходимые для ведения бизнеса. Для компаний, которым требуется несколько объектов недвижимости, потребность в капитале может быть особенно острой. Многие владельцы бизнеса — и акционеры действующих предприятий — задаются вопросом, можно ли инвестировать как в недвижимость, так и в операции.

В качестве брокера, агента по аренде или консультанта вас могут попросить проконсультировать клиента по достоинствам владения или аренды коммерческой недвижимости. Или вам, как владельцу бизнеса или акционеру, может понадобиться метод сравнения вариантов лизинга и финансирования. Чтобы принять решение, вам необходимо твердое понимание стоимости недвижимости по сравнению со стоимостью бизнеса, а также формула для сравнения финансовых аспектов аренды и владения коммерческой недвижимостью.

Сравнение стоимости недвижимости с ценой для бизнеса
«Каждый человек, инвестирующий в хорошо подобранную недвижимость в растущей части процветающего сообщества, применяет самый верный и безопасный метод обретения независимости, поскольку недвижимость является основой богатства».
-Теодор Рузвельт

Акционеры действующих предприятий не согласны с г-ном Рузвельтом. Для них недвижимость не является основой богатства; денежный поток компании составляет. Недвижимость — это капитальный актив, необходимый бизнесу для обеспечения денежного потока.

Это иллюстрирует простой пример. Многопрофильный франчайзи национальной сети ресторанов решает построить два ресторана по цене 1 миллион долларов каждый. После года работы один сайт получает доход в 1 миллион долларов, а другой — в 1,5 миллиона долларов. Несмотря на разницу в продажах, стоимость недвижимости изменилась мало, поскольку недвижимость обычно покупается и продается на основе сопоставимых рыночных цен, затрат на реконструкцию и рыночной арендной платы.

Таким образом, успех бизнеса вряд ли изменит стоимость недвижимости, на которой он расположен.Что изменилось, так это стоимость бизнеса. Поскольку прибыль, как правило, выше при предельном объеме продаж в долларах, увеличение доходов одного ресторана на 50% дает почти 340% -ное увеличение прибыли до налогообложения. Поскольку бизнесы покупаются и продаются на основе денежного потока, стоимость ресторана с большим объемом продаж потенциально в 4,4 раза превышает стоимость ресторана с меньшим объемом продаж. В обоих случаях стоимость, создаваемая денежным потоком, намного превышает вероятное повышение стоимости недвижимости.

Институциональные инвесторы давно знают, что стоимость недвижимости не является ценностью бизнеса.С одной стороны, учреждения владеют крупными пакетами акций таких гигантов розничной торговли, как Federated, Wal-Mart и The Limited. С другой стороны, эти же учреждения также инвестируют — прямо или косвенно — в недвижимость, используемую этими розничными торговцами. Кроме того, решения об инвестировании в акции предприятий розничной торговли и в недвижимость, сдаваемую в аренду предприятиям розничной торговли, принимаются отдельно, как правило, разными инвестиционными менеджерами, имеющими опыт работы с акциями и недвижимостью.

Инвестиции в недвижимость и акции действующих предприятий имеют разные атрибуты возврата. Прогнозируется, что недвижимость будет менее волатильной, а большая часть доходов будет поступать в виде текущих денежных распределений. Недвижимость обычно не рассматривается как вложение в рост, и у нее мало операционных рычагов для достижения эффекта масштаба. Обзор индекса Russell-NCREIF, который измеряет историческую доходность институциональной недвижимости, подтверждает это. В относительно благоприятные годы с 1981 по 1985 год валовая прибыль организаций до вычета платы за управление составляла в среднем около 13%.Последующие низкие доходы и убытки инвестиционных портфелей, имевшие место с 1986 по 1993 год, получили широкую огласку. В своем Национальном опросе инвесторов 1994 года CB Commercial стремилась определить ожидаемую будущую прибыль инвесторов от владений недвижимостью. Исследование показало, что ожидаемая номинальная доходность недвижимости в будущем составит в среднем от 12% до 14%, в зависимости от качества недвижимости.

Аренда или владение?
Хотя стоимость бизнеса мало влияет на стоимость недвижимости, владение недвижимостью как бизнес-активом дает некоторые положительные финансовые преимущества. Например, вариантов финансирования для недвижимости больше, чем для других основных фондов. Поскольку недвижимость рассматривается как инвестиция с практически неограниченным сроком службы, ее можно финансировать за счет собственного капитала, ипотечных кредитов или финансирования продажи с обратной арендой. Этот последний вариант — который в некоторой степени аналогичен ссуде только под проценты без требования когда-либо выплачивать основную сумму — недоступен для оборудования, которое, для сравнения, имеет короткий срок службы и более подвержено функциональному устареванию.

Лучший способ сравнить стоимость владения коммерческой недвижимостью с ее арендой — это создать модель покупки и аренды, аналогичную сравнению с другими бизнес-инвестициями.Однако возможность владеть недвижимостью или сдавать ее в аренду усложняет анализ альтернативных вариантов финансирования. Что касается оборудования, варианты часто ограничиваются ссудами или капитализированной арендой, которые являются эквивалентами долга. Таким образом, сравнения основаны на одном факторе: скорости.

Мы также можем сравнить ставки по ипотеке на недвижимость и операционной аренде. Однако анализ осложняется различными налоговыми последствиями и необходимостью учитывать рост стоимости недвижимости и эскалацию арендной платы.

Кроме того, владение недвижимостью связано с потенциальной альтернативной стоимостью. Владение недвижимостью посредством долевого финансирования или ипотечного кредитования, вероятно, исключает дальнейшие инвестиции в бизнес, такие как расширение или реконструкция. Дальнейшие вложения в операционную деятельность могут принести большую прибыль, чем вложения в недвижимость, тем самым создавая альтернативные издержки, сопутствующие владению недвижимостью. В результате любые сравнения между владением и арендой должны включать сравнение альтернативных затрат, а также сравнение ставок.

Создание модели
Поскольку ценности недвижимости и бизнеса отличаются друг от друга, любая модель аренды и покупки, по сути, представляет собой трехэтапный процесс. На первом этапе сравнивается эффективная процентная ставка после вычета налогов по лизингу и владению. На втором этапе определяется размер альтернативных издержек, связанных с владением инвестиционной недвижимостью. На третьем этапе создается одно число, которое включает два ранее рассчитанных фактора.

Для сравнения мы используем в качестве модели сеть ресторанов стоимостью 1 миллион долларов. В таблице 2 перечислены исходные допущения для нашей модели.

Шаг первый: сравнительные процентные ставки
Эффективное сравнение процентных ставок по коммерческой ипотеке и долгосрочной аренде недвижимости осложняется многими факторами. Они подробно описаны ниже с предложениями для облегчения сравнения.

Фиксированная и плавающая — установите точное сравнение ставок за эквивалентный период времени.Первая очевидная трудность — это сравнение опционов с фиксированной и плавающей процентной ставкой. Например, многие коммерческие ипотечные кредиты имеют переменные процентные ставки или разовые платежи. Однако даже разовый платеж можно рассматривать как регулируемую процентную ставку, поскольку баланс теоретически может быть рефинансирован по преобладающей ставке. Чтобы сравнить ставки по кредиту и лизингу, ставки должны быть за одинаковые периоды времени.

Принятие краткосрочной процентной ставки означает, что вы также принимаете на себя риск изменения процентной ставки.Этот риск должен отличаться от любого базового сравнения ставок.

Процентные ставки коррелируют со ставками казначейских векселей и векселей. Изменение казначейских обязательств во времени, называемое кривой доходности, обычно имеет наклон вверх, что означает, что долгосрочные ставки обычно выше краткосрочных. Простой способ провести истинное сравнение ставок с поправкой на время — это сравнить ставки со ставками по займам Казначейства за тот же период времени.

Например, основная кредитная ставка на 31 августа 1994 г. составляла 7.75%, что примерно на 3,5% выше 30-дневной ставки по казначейским векселям. Аренда на 20 лет с базовой арендной платой 11% также была примерно на 3,5% выше доходности 20-летних казначейских облигаций. Следовательно, при таком же спреде по казначейским облигациям, истинное сравнение ставок начнется с той же ставки. В модели используется ставка заимствования 11% и базовая ставка аренды 11%.

Процентная ставка по ссуде — используйте самую высокую ставку. В сегодняшнем мире увеличивающейся секьюритизации ссуд некоторые ссуды требуют, чтобы заемщик взял на себя обязательство выплатить сумму, превышающую заемную, в случае, если другие заемщики в рамках того же ссудного пула не выполнят свои обязательства.По сути, каждый заемщик «увеличивает кредитный потенциал» ссудного пула и, следовательно, условно обязан выплатить больше, чем заимствовано. Таким образом, эффективная процентная ставка по кредиту потенциально может быть намного выше в случае отзыва условного обязательства.

Для чистого сравнения ставок используйте как номинальную процентную ставку, так и обслуживание долга, а также максимально возможную эффективную ставку и обслуживание долга.

Признательность против эскалации — рассмотрите различные сравнения оценок. Самая большая трудность при сравнении ставок между лизингом и финансированием заключается в том, что стоимость каждого из них частично зависит от ожидаемого повышения стоимости недвижимости и уровней эскалации арендной платы.Во-первых, чем больше дорожает недвижимость, тем меньше стоит ее владение и тем больше стоит аренда. Во-вторых, в договорах аренды обычно есть оговорки об эскалации. Чем больше эскалация, тем выше эффективная арендная ставка.

Из-за разнообразия возможных комбинаций повышения стоимости собственности и увеличения арендной платы не существует такого понятия, как единое сравнение ставок. Вместо этого существует множество возможных сравнений ставок в зависимости от предполагаемого повышения стоимости и уровней эскалации арендной платы.Таблицы 3 и 4 иллюстрируют такие сравнения различных показателей.

Право собственности на недвижимость
Чтобы определить эффективные денежные потоки после уплаты налогов по ипотеке коммерческой недвижимости, рассчитайте пять компонентов, приведенных ниже. Затем дисконтируйте отток денежных средств после налогообложения, чтобы определить эффективную ставку финансирования ипотеки после налогообложения.

Процентные расходы — определение эффективных процентных ставок после вычета налогов начинается с расчета графика погашения кредита.Для этой модели используйте 20-летний график амортизации.

График амортизации — сроки амортизации недвижимости с 1986 года постепенно увеличиваются. В соответствии с Законом о согласовании бюджета 1993 года допустимая амортизация составляет 39 лет.

Повышение стоимости имущества — налогооблагаемая прибыль от прироста стоимости имущества включает увеличение стоимости имущества в дополнение к любому возмещению амортизации. В этом анализе любая выгода от инвестирования в недвижимость существенно снижает стоимость финансирования собственности.Модель предполагает ежегодную норму повышения стоимости в 3%.

Подоходный налог — первые три компонента владения недвижимостью умножаются на предельную налоговую ставку заемщика. В модели используется ставка налога 40%, которая включает федеральный, штатный и местный подоходный налог.

Выплата первоначального взноса по основной собственности и погашение основной суммы ипотечного кредита не являются статьями расходов и не предполагают снижения налога на прибыль.

Аренда недвижимости
Четыре компонента, рассчитанные для определения эффективного денежного потока по лизингу после налогообложения, показаны ниже.Чтобы определить эффективную ставку финансирования аренды после налогообложения, дисконтируйте отток денежных средств после налогообложения.

Базовые расходы на аренду — Ежегодные базовые расходы на аренду недвижимости рассчитываются и распределяются на 20-летний период.

Процент арендных расходов — модель использует функцию увеличения участия в продажах, вычисляемую как сумму, при которой 8% продаж превышают базовую арендную плату. Такой «естественный прорыв» обычен в сетевой ресторанной индустрии. Также можно использовать другие положения об увеличении арендной платы, например, средства корректировки индекса потребительских цен.

Оценка собственности — способность арендодателя получить признание от недвижимости является еще одной статьей расходов для арендатора. Это обратная сторона владения недвижимостью: повышение стоимости собственности снижает стоимость финансирования владения и увеличивает стоимость аренды.

Налог на прибыль — первые три компонента аренды умножаются на предельную налоговую ставку заемщика. Снова используется ставка налога в размере 40%, которая включает федеральный, штатный и местный подоходный налог.

Результаты сравнения оценок
Сравнение ставок для этой модели показывает, что по договору аренды процентная ставка после уплаты налогов выше, чем по ипотеке. Однако несколько модификаций исходных предположений изменили бы сравнение ставок. Эти изменения подробно описаны ниже.

Оценка — Модель предполагает ежегодное повышение стоимости земли и здания на 3%. Если бы оценка была только на землю (50% инвестиций), оценка была бы только 1.5%, увеличивая эффективную процентную ставку владения и снижая эффективную стоимость лизинга. При удорожании на 1,5% анализ затрат все равно будет отдавать предпочтение ссуде, но только на 10 базисных пунктов. Без оценки, анализ свидетельствует в пользу аренды. Это указывает на одно из преимуществ лизинга: арендодатель эффективно берет на себя риски увеличения или уменьшения стоимости имущества.

Уровни продаж. Модель предполагает, что начальный уровень продаж ресторана составляет 1 доллар.25 миллионов, с последующим устойчивым ростом продаж на 3%. При увеличении продаж на 1,5% эффективная стоимость аренды падает на 70 базисных пунктов, потому что размер процентной арендной платы, уплачиваемой арендатором, уменьшается. Это указывает на преимущество второй арендной ставки: если нет роста продаж или если продажи падают ниже 1,25 миллиона долларов, базовая арендная ставка фиксируется на срок аренды. Таким образом, арендодатель принял на себя риски низких продаж. См. Таблицу 3 для сравнения цен с уровнем продаж и оценкой стоимости собственности.

Продолжительность аренды — если анализ проводится за 10-летний период, как показано в таблице 4, вместо 20 лет, анализ ставок изменяется. Предполагая, что у арендатора есть возможность покупки на справедливом рынке в десятый год аренды и 3% -ный уровень продаж и повышения стоимости, цены аренды и ссуды разделены всего 40 базисными пунктами. Это разделение было бы еще меньше, если бы по кредиту был предусмотрен штраф за досрочное погашение.

Причина более точного сравнения ставок заключается в том, что процентные арендные платежи не имеют большого значения, если их анализировать только за 10-летний период владения.Это 10-летнее сравнение ставок указывает на третье преимущество аренды: вариант покупки по справедливой рыночной стоимости эффективно переоценивает стоимость владения недвижимостью.

Шаг второй: анализ альтернативной стоимости
Владение недвижимостью обычно поглощает больше денежных потоков, чем аренда, поскольку ссуды на недвижимость обычно требуют первоначальных платежей и погашения ссуд. Само по себе это способствует принятию решения об аренде, поскольку увеличение денежного потока имеет тенденцию снижать общий бизнес-риск.

В той степени, в которой инвестиции в бизнес способны приносить более высокую доходность, чем вложения в недвижимость, возникают альтернативные издержки.Как было показано ранее, исторические и прогнозируемые доходы от недвижимости имеют тенденцию быть скромными по сравнению с доходами от инвестиций в бизнес.

Например, предположим, что лицензированный ресторанный франчайзи открывает новый ресторан, как в примере, показанном в Таблице 1. Если инвестиции в франшизу, обучение и оборотный капитал составляют 100 000 долларов, а собственность приносит прибыль до налогообложения в 48 000 долларов. , то реализуется налоговая декларация 48%. Если недвижимость достигает уровня продаж в 1,5 миллиона долларов, декларация до налогообложения составляет ошеломляющие 210%.

Конечно, эти типы возвратов предполагают, что оператор ресторана решает сдать недвижимость в аренду и профинансировать практически всю мебель, приспособления и оборудование. Многие компании предпочитают вкладывать средства в стоимость ресторана, чтобы сократить постоянные долгосрочные затраты. Это особенно актуально для мебели, приспособлений и оборудования, которые имеют меньший срок службы и их все равно придется покупать. Дополнительные инвестиции, как правило, увеличивают денежный поток, но снижают доходность инвестиций до налогообложения, как показано в Таблице 5.

Приведенный выше рисунок подтверждает идею о том, что способ капитализации бизнеса является функцией его прибыльности, планов будущего роста и активов, необходимых для ведения бизнеса. Основываясь на таблице 1, предположим, что «пороговая ставка» до вычета налогов для новых инвестиций в бизнес составляет 40%. Если бы денежный поток, сэкономленный за счет аренды недвижимости, можно было бы последовательно реинвестировать в компанию, чтобы получить 40% -ную декларацию до налогообложения, тогда компания генерировала бы дополнительный денежный поток после уплаты налогов в размере 3 долларов. 3 миллиона за год 20. Если предположить, что оценка будет в семь раз больше денежного потока, к концу 20-го года компания будет иметь дополнительную стоимость в размере 23,3 миллиона долларов в результате решения не владеть недвижимостью. Вот что подразумевается под альтернативной стоимостью владения недвижимостью. Фактически, эта альтернативная стоимость является дополнительной стоимостью решения о владении недвижимостью.

Шаг третий: получение единого индекса
Третий этап анализа аренды и покупки заключается в определении единого числа, которое включает как разницу процентных ставок после уплаты налогов, так и альтернативную стоимость владения недвижимостью.Это можно сделать с помощью анализа чистой приведенной стоимости.

Например, в базовой модели эффективная ставка ссуды после уплаты налогов составляет 7,03%. Путем расчета чистой приведенной стоимости потоков аренды по той же ставке после уплаты налогов, чистая выгода по ссуде составляет 209 825 долларов. Точно так же добавленная стоимость терминального бизнеса от инвестирования сбережений денежных потоков за счет аренды дисконтируется по той же ставке по ссуде после налогообложения. Используется та же ставка, потому что избыточных денежных потоков не существовало бы, если бы компания приняла решение владеть недвижимостью.Чистая приведенная стоимость альтернативных издержек составляет приблизительно 6 миллионов долларов. Сложение двух затрат вместе показывает, что решение об аренде имеет чистую приведенную стоимость в размере 5,7 млн ​​долларов по сравнению с решением о владении и представляет собой лучший способ финансирования недвижимости.

Требования к качеству
Этот анализ подчеркивает количественные причины, по которым большинству компаний следует избегать связывания своего ценного капитала с активами недвижимости. Также важно рассмотреть три качественных аргумента в поддержку:

  • Аренда недвижимости имеет тенденцию к снижению постоянных затрат, поскольку не требуется первоначальный взнос или амортизация основной суммы кредита. Снижение постоянных затрат снижает общие бизнес-риски.
  • Лизинг собственности передает риски потери стоимости третьему лицу. Если аренда также включает опцион на покупку, арендатор с продажей / обратной арендой, по сути, обналичил ее по принятой продажной цене и имеет опцион колл для выкупа собственности в будущем. Тем временем удалось избежать рисков девальвации.
  • Опция покупки арендатором может эффективно позволить арендатору пересмотреть стоимость проживания.

Есть и другие качественные вопросы, которые следует рассматривать как неотъемлемую часть аренды, а не собственное решение. Например, аренда должна обеспечивать арендатору приемлемый уровень контроля над активом. Среди таких вопросов контроля — возможность переуступки, разумное осуждение и принятие резервов, а также варианты покупки. Положения об эскалации аренды должны быть управляемыми и потенциально увязанными с ростом продаж, чтобы уменьшить риск ухудшения ситуации. За счет процентной арендной платы, которая привязана либо к уровню продаж, либо к ограниченным настройкам ИПЦ, эскалация арендной платы должна опускаться ниже увеличения продаж, тем самым способствуя более высокому уровню потенциальной прибыли. Наконец, аренда должна включать минимальные финансовые обязательства, соответствующие их долгосрочному характеру.

Окончательный анализ
Аренда недвижимости предлагает бизнесу возможность занимать и контролировать собственность, не связывая капитал, который можно использовать более эффективно. В прошлые годы у большинства компаний, использующих отдельно стоящие здания, не было иного выбора, кроме как владеть недвижимостью, которую они занимали. На сегодняшнем более развитом финансовом рынке это уже неверно.Компании, занимающиеся инвестициями в недвижимость, капитализируются инвесторами, параметры доходности которых намного ниже пороговых значений для большинства операционных компаний.

Многие компании продолжают владеть значительными объемами недвижимости, тем самым неся для себя и своих акционеров альтернативную стоимость владения недвижимостью. В рамках модели переменные, которые влияют на альтернативные издержки — несоответствие денежных потоков по аренде и ссуде, минимальная ставка, ставка налога и коэффициент оценки бизнеса — также в наибольшей степени влияют на результат. Анализ процентных ставок сравнительно менее значим. Решение владеть недвижимостью, а не сдавать ее в аренду, вероятно, ограничит способность компании более выгодно инвестировать в операционную деятельность. Следовательно, владение недвижимостью может дорого обходиться владельцам бизнеса и акционерам.

254.05 — Покупка или аренда прав на застройку; определение

11-254.05 — Покупка или аренда прав на застройку; определение

11-254.05. Покупка или аренда прав на застройку; определение

A. Наблюдательный совет по решению может покупать или сдавать в аренду права на застройку частной земли в округе за деньги из любого государственного или частного источника, за исключением сборов за развитие округа, взимаемых в соответствии с разделом 11-1102. Правление не может использовать полномочия выдающегося домена для приобретения прав на разработку, но может приобретать права на разработку только у желающих владельцев собственности.

B. Права на разработку могут быть приобретены только для следующих целей:

1. Создать буферные зоны от развивающихся городских территорий.

2. Сохранить среду обитания или открытое пространство.

3. Поддерживать культуру и наследие сельского хозяйства и скотоводства в округе.

4. Для сохранения археологических ресурсов или исторических ценностей.

5. Реализовать план по соблюдению требований Закона 1973 года об исчезающих видах (П.Л. 93-205; 87 Стат. 884; 16 разделы Кодекса США с 1531 по 1599).

C. Правление должно:

1. Определите, что потенциальный продавец или арендодатель прав на застройку и все владельцы прилегающей собственности полностью информированы о влиянии и последствиях для стоимости земли.

2. Проведите публичные слушания перед принятием решения о приобретении прав на застройку.

3. В случае покупки прав на застройку, дать согласие на бессрочное использование прав на застройку и потребовать от продавца согласия с тем, что земля останется открытым пространством.

4. В случае аренды прав на застройку, соглашайтесь не использовать права застройки и требуйте от арендодателя согласия с тем, чтобы земля оставалась открытым пространством в течение срока аренды. Срок аренды должен быть не менее двадцати пяти лет.

5. Во всех случаях приобретайте или сдавайте в аренду права на застройку не ниже рыночной стоимости.

D. Любая собственность, прилегающая к земле, с правами на застройку, приобретенными в соответствии с настоящим разделом, не должна иметь нарушения в использовании или назначении в результате приобретения прав на застройку прилегающих земель.

E. Для целей этого раздела «приобретение прав на застройку» означает покупку или аренду несобственной доли в недвижимом имуществе, которая требует от собственника недвижимого имущества согласия на сохранение земли в качестве открытого пространства или сохранения исторических, архитектурных , археологические или культурные аспекты недвижимого имущества на неограниченный срок, если оно куплено, или на срок аренды, если оно сдано в аренду.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.