Выкуп дачи у владельца: Как законно стать владельцем заброшенной дачи :: Загород :: РБК Недвижимость

Как оформить на себя бесхозный дом. Инструкция Кадастровой палаты

Эксперты Федеральной кадастровой палаты совместно с «РБК-Недвижимостью» и юристами разобрались в тонкостях этой темы

Фото: olegmorgun1311/shutterstock

Ветхие бесхозные дома — достаточно частое явление в городах и тем более в дачных товариществах или деревнях. У владельцев соседних домов может возникнуть желание оформить такие постройки на себя. Причем желание это абсолютно законное.

Как оформить бесхозяйный дом на себя? «РБК-Недвижимость» совместно с экспертами Федеральной кадастровой палаты и юристами разбирались в тонкостях этой темы.

Что такое бесхозяйный дом и где его искать

Природа возникновения бесхозных домов разная. Например, такая недвижимость может возникнуть, если собственник умер, а наследники отказались от имущества, не вступили в права собственности в нужный срок или у собственника не было наследников. Заброшенным дом может стать из-за того, что прежний владелец уехал и оставил свою недвижимость.

В России, как и во многих европейских странах, наибольшая часть заброшенных домов располагается в сельской местности, малонаселенных городских округах или муниципальных районах. Люди мигрируют в мегаполисы в поисках лучших условий жизни и оставляют свои дома (продать их в сельской местности иногда сложно).

Согласно Гражданскому кодексу, бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ). Дом, о владельце которого ничего неизвестно или он отказался от права собственности, называют «бесхозяйкой» или «потеряшкой». Есть еще понятие «заброшка». Так называют дом или участок, владелец которого известен или в результате поисков его удалось установить, но за своим имуществом он не следит (разъяснения Кадастровой палаты).

Единого перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков не существует. Однако большое количество сведений можно узнать при заказе выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если «потеряшка» поставлена на учет. Выписка поможет раскрыть информацию о доме, его собственнике и возможных обременениях.

Есть несколько способов стать владельцем заброшенного дома. Например, найти собственника и выкупить недвижимость, приобрести «заброшку» на торгах у муниципалитета или владеть открыто заброшенным домом 15 лет и стать впоследствии его законным владельцем. Рассказываем об этих вариантах.

Оформление бесхозяйного дома. Инструкция от Кадастровой палаты

Шаг 1. Поиск владельца и сбор информации о желанном доме

В первую очередь необходимо установить владельца дома. Если участок с домом находится на территории садового товарищества (СНТ), сначала следует обратиться к его председателю. Возможно, через него получится узнать адрес и кадастровые номера дома и участка. К поискам можно подключить высокие технологии. Например, попытаться найти кадастровые номера земельного участка и дома на публичной кадастровой карте или с помощью запроса сведений, содержащихся в ЕГРН.

Если неизвестно, расположен ли беспризорный дом в СНТ, следует обратиться по месту нахождения такого дома в органы власти, уполномоченные на выдачу разрешения на строительства. Там, возможно, помогут выяснить, кому выдавалось разрешение на строительство интересующего вас дома и, соответственно, дать информацию о предполагаемом владельце дома.

Вариант 1

Когда хозяина постройки удалось найти, передать свою собственность вам он сможет только по гражданско-правовой сделке, скорее всего, по договору купли-продажи. Но перед этим нужно поставить дом на кадастровый учет в случае, если сведения о нем отсутствуют в ЕГРН.

Земельным кодексом установлено, что судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова. Значит, оформлять права собственности на этот объект недвижимости, как и его покупку, целесообразнее одновременно с покупкой и оформлением прав на участок, на котором такой дом расположен.

Вариант 2

Если владелец остался неизвестен, но вы выяснили, что земельный участок под домом расположен в СНТ и не стоит на учете в ЕГРН, нужно снова обратиться в муниципалитет и перейти к следующему этапу.

Шаг 2. Подача заявления о предоставлении заброшенного участка в собственность или аренду

Чтобы оформить его в собственность, следует подать заявление в уполномоченный местный орган власти для постановки «бесхозяйки» (речь об объекте капитального строительства) на учет.

В течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов дом внесут в Росреестр и направят вам уведомление. Если собственник у участка все же есть, но объект был принят на учет в связи с его отказом от владения, то он тоже получит уведомление.

Шаг 3. Обращение местных органов власти в суд

Со дня принятия на учет органом регистрации прав бесхозяйного дома необходимо подождать год — за это время может появиться его хозяин. Если этого не произошло, тогда уполномоченный орган местного самоуправления может обратиться в суд и признать право собственности за собой.

Если объект находится в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе — за постановкой бесхозяйной недвижимости на учет, а затем в суд должны обратиться органы исполнительной власти этих регионов. Во всех остальных случаях — органы, уполномоченные на государственную регистрацию права на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится оформляемая недвижимость.

Шаг 4. Проведение аукциона на бесхозный участок

После перехода заброшенных участков в собственность органов власти они выставляются на аукцион. Чтобы приобрести их, нужно выиграть этот аукцион.

«Существует ряд случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса, когда купить участок с домом, в том числе бесхозяйный, можно без торгов. Такое право есть, например, у членов СНТ, на территории которого расположен дом, если земля под ним не предназначена для общего использования», — отметили в Кадастровой палате.

Победителем аукциона признается тот, кто предложит наибольшую цену. Если в торгах принимает участие только одно заинтересованное лицо, то соглашение заключается с единственным участником. Либо такой участок может быть передан муниципалитетом в аренду заинтересованному в нем лицу, добавила юрист компании «Генезис» Елизавета Марилова.

Шаг 5. Вступление в право собственности

Результатом регистрации права будет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача выписки из ЕГРН. Срок процедуры оформления бесхозяйной недвижимости в среднем составляет чуть больше года.

Приобретательная давность, или 15 лет открытого владения

Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома обозначен в ст. 234 Гражданского кодекса и связан с таким понятием, как «приобретательная давность». Согласно данной статье, гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные претенденты на право собственности, то для нового владельца появляется возможность стать формальным (юридическим) собственником недвижимости, пояснила Елизавета Марилова.

Но для этого должно быть соблюдено три принципиальных обстоятельства. Во-первых, это добросовестное владение. Например, уход за земельным участком, проведение посадочных работ, оплата коммунальных услуг. Во-вторых, открытое владение. То есть новый хозяин не скрывает факта нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, непрерывность владения. Это значит, что лицо владело и пользовалось бесхозным домом на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть 15 лет.

«Проще говоря, если гражданин проживал в бесхозном доме и фактически этот дом был его единственным жильем на протяжении 15 лет. Владение бесхозным домом начинается с первого факта, подтверждающего это. Например, с оплаты ЖКХ или проведения ремонтно-строительных работ», — сказала юрист.

«При этом владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Именно по такой причине ст. 234 Гражданского кодекса не применяется, если владение имуществом осуществляется на основе договора», — добавила член Ассоциации юристов России (АЮР) Асия Мухамедшина.

Стать законным владельцем бесхозного дома на основании приобретательной давности можно по решению суда. Для этого в общей сложности должно пройти не менее 18 лет. «К 15-летнему сроку необходимо прибавлять трехлетний срок исковой давности, а именно, в суд можно обращаться только через 18 лет после начала владения имуществом», — сказала представитель АЮР.

После решения суда о признании права собственности на бесхозный дом новый владелец может зарегистрировать право собственности в Росреестре и распоряжаться им как полноправный владелец.

Цена вопроса

Расходы при оформлении бесхозяйной недвижимости предполагают, во-первых, оплату госпошлины за регистрацию права собственности, а во-вторых, уплату за:

• выписку из ЕГРН;
• покупку или аренду заброшенного участка вместе с домом, если он там расположен;
• снос заброшенного дома, если он не нужен новому владельцу;
• строительство новых объектов на этом участке, если у собственника есть такое желание.

Также существуют «бесхозяйки», которые нужно достраивать или вкладываться в ремонт. Возможны дополнительные траты на нотариальные услуги при заключении договора и другие издержки.

Подводные камни

Может возникнуть ситуация, когда человек оформил «бесхозяйку» в собственность и зарегистрировали на нее право, но неожиданно объявился предыдущий владелец. При этом он утверждает, что не получал уведомления об операциях с его недвижимостью от местных властей или не знал о том, что его дом числится бесхозяйным. Бывший хозяин хочет оспорить право нового владельца и выселить его. Данный вопрос придется решать в суде.

То же самое касается проживания в бесхозном доме в течение 15 лет. Надо учитывать, что в любой момент может появиться собственник дома и потребует покинуть его. В данном случае придется съезжать, потому что никакие права на дом у проживающего еще не появились.

«Если ваши физические «вложения» можно отделить от дома и увезти с собой, то вы сможете это сделать. Взыскать с такого собственника сделанные вами капитальные вложения в дом возможно (например, в ситуации, если вы докажете, что иначе дом бы разрушился), но достаточно сложно. При этом вы должны будете подтвердить, что сделали все необходимое, чтобы найти потенциального владельца дома», — предупредила юрист компании «Генезис».

В целом, приступая к выкупу или оформлению брошенной недвижимости, нужно учитывать, что данная процедура достаточно длительная и требует немаленьких вложений. Особенно если участок и дом нуждаются в серьезном уходе, ремонте или вовсе сносе. Такие варианты обычно подходят людям, у которых по соседству находится заброшенный дом. В данном случае собственник может расширить свой участок. Но главное — убедиться, что недвижимость действительно никому не нужна. Чтобы избежать неприятной ситуации в будущем.

Читайте также:

Выкуп дачи в Москве и Подмосковье

Услуги срочного выкупа дач

Недвижимость такого типа, как дача, редко продается достаточно быстро. Продавцы вынуждены ждать покупателя, тратить много времени на полное оформление. В агентстве «Респект Недвижимость» готовы предложить другой способ решения задачи быстрой продажи такой недвижимости. Срочный выкуп дач организуется по стоимости до 90% от рыночной — и с полным оформлением (в т.ч. с получением денег) за 1 день.

Удобно? Выгодно?

Наши клиенты убеждают нас, что мы сделали правильную ставку на срочность услуги при продаже квартир. Теперь же мы с удовольствием предоставляем аналогичную услугу и при продаже дач.

В каких срочный выкуп дачных домов оправдан?

Если есть возможность получить максимальную прибыль от продажи — стоит сделать это. Однако не стоит забывать, что:

• Если дачным домом не пользуются больше года — он ветшает, нуждается в покраске, ремонте, замене конструкций, восстановлении — а это дополнительные затраты. 
• Если владельцы уезжают за рубеж либо меняют место жительства, ухаживать за дачей становится крайне проблематично, и без срочного выкупа дач до отъезда можно так и не найти покупателей.
• Вступившим в наследство наверняка захочется воспользоваться своими имущественными правами, вложить средства в строительство квартиры, в бизнес, в крупные приобретения. Поможем сделать это за 1 день!

Все условия для срочного выкупа дачных домов

В агентстве предоставляют разные варианты выкупа:

• Полный — для случаев, когда нужна вся сумма от продажи дачи.
• Частичный — если нужны средства, меньшие, чем стоимость дачи.
• Ипотечный — для продажи заложенной дачи.
• Обменный — если владельцы нашли недвижимость, на которую хотели бы обменять дачу — но покупателя на дачный дом еще нет.

Обратите внимание!

Во всех случаях агентство становится не посредником, а непосредственным покупателем недвижимости! Это значительно ускоряет процедуру продажи дачи.

Срочный выкуп — Агентство недвижимости

Срочный выкуп недвижимости может понадобиться по разным причинам главная из которых — требуются финансовые средства и притом очень быстро. Почему именно агентство недвижимости может Вам помочь — все просто, мы имеем огромную клиентскую базу, которая уже находится в поиске подходящего объекта, либо думает о приобретении оного. Мы самостоятельно соберем все нужны для сделки документы и 
Срочный выкуп квартир с компанией «УСПЕХ» — это получение денег за свою недвижимость в течение недели, то есть сразу по заключению Вами договора купли-продажи.  
Казалось бы — продать любую недвижимость быстро достаточно сложно, особенно если у объекта есть какие-либо проблемы, однако за риски и сложность данной процедуры тоже придется немного заплатить: выкуп недвижимости будет происходит примерно  за 80-90% от её рыночной стоимости. То есть Вы можете немного проиграть в деньгах, зато выиграете такое нужное время. При этом аванс за квартиру Вы можете получить практически сразу, по предоставлении всего пакета документов. 

Объектом срочного выкупа может стать любая недвижимость

• Новостройки (требуется наличие правоустанавливающих документов)
• Ипотечная недвижимость
• Вторичная недвижимость
• Залоговое жилье
• Квартиры
• Комнаты
• Земельные участки
• Загородное жилье

Для того, чтобы срочно продать недвижимость Вам потребуется определенный пакет документов, которые может либо собрать наше агентство при наличии у нас Вашей доверенности, либо Вы должны сделать это самостоятельно, если чего-то не хватает у Вас на руках в данный момент. Однако, данные документы должны быть в наличии на руках у любого собственника недвижимости в любой момент времени, поэтому чаще всего собирать данный пакет очень просто — Вы потратите только время на их поиски у себя дома.
Не стоит забывать, что следует заранее выписать из объекта выкупа всех прописанных, а также погасить все коммунальные долги.

Срочный выкуп квартир, требуемые документы

• Паспорт собственника или паспорта собственников
• Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРП
• Документ, на основании которого возникло право собственности: договор купли-продажи, свидетельство о том, что имущество было получено в дар или унаследовано и т. д.
• Кадастровый паспорт, БТИ, поэтажный план, экспликация
• Выписка из домовой книги
• Справка об отсутствии задолженностей

Желательно иметь справки из ПНД (психоневрологический диспансер) и НД (наркологический диспансер) — это требуется для каждого из собственников, дабы покупатель был точно уверен в том, что сделка совершается «в добром уме и трезвой памяти».

Оценка стоимости при срочном выкупе квартиры

1. Сколько комнат в квартире (если продается квартира/загородное жилье)
2. Расположение недвижимости (город, район)
3. В каком состоянии находится объект недвижимости
4. Состояние дома в котором располагается объект недвижимости
5. Есть ли на объекте выкупа обременения, ограничение, иные виды проблем
6. Стоимость аналогичных квартир на рынке

Исходя из этих данных специалисты нашей компании вычислят точную стоимость Вашего объекта недвижимости и постараются продать этот объект за максимально возможные в данной ситуации средства.

1. «УСПЕХ» дает Вам гарантии того, что вы получите всю сумму от продажи недвижимости в день заключения сделки купли-продажи.
2. «УСПЕХ» проведет бесплатную оценку Вашей недвижимости исходя из ситуации на рынке и обеспечит Вам получение до 90% оценочной стоимости.  
3. «УСПЕХ» подготовит весь требуемый для проведения срочной сделки пакет документов, а также мы бесплатно предоставим юридический сервис на всех этапах проведения сделки.
4. «УСПЕХ» возьмет все заботы по продаже недвижимости на себя: никаких звонков, показов, документов.

Сразу после того/, как будет подписан договор купли-продажи объекта недвижимости и после получения покупателем свидетельства о регистрации права собственности (в среднем это занимает 5-7 дней) Вы сразу же получаете весь объем денежных средств на руки.
Агентство недвижимости «УСПЕХ» проследит за точным соблюдением Ваших прав, а также постарается чтобы сумма продажи была максимальной.

Как защитить интересы владельца участка при выкупе для общественных потребностей

Война за дачи на Русановке в Киеве — один из самых ярких примеров несовпадения интересов землевладельцев и чиновников. Выкуп участков государством у частных граждан происходит нечасто. Как правило, владельцы не готовы правильно оценить ситуацию и извлечь максимум пользы из нее. Как происходит выкуп земли для общественных нужд?

Потребность или необходимость?

Слова-синонимы? Но не для юристов и не для владельцев земельных участков. В зависимости от того, какая формулировка указана в решении государства на выкуп вашего участка, зависит тактика поведения владельца. Четкая формулировка понятий дает особый Закон Украины №1559-IV, в котором обусловлен порядок взаимоотношений сторон при выкупе земли по мотивам общественной необходимости.

Общественная потребность. Ситуация, при которой ваш участок понадобилась территориальной общине города, района или государства для общественных потребностей, но у вас есть полное право не соглашаться на продажу земли и оформление договора купли-продажи. При выкупе предусмотрена добровольное согласие всех совладельцев участка.

Общественная необходимость. Земля выкупается на основании требований закона независимо от согласия собственника или отчуждается принудительно на основании решения суда. Исчерпывающий перечень объектов перечислен в ст. 15 Закона.

Юристы имеют разные взгляды относительно порядка выкупа земельных участков во время режима чрезвычайного положения или военного положения. Действие обычных законов в настоящее время прекращается. После восстановления нормального состояния гражданин имеет право на возмещение убытков и лишение собственности на отчужденное имущество.

Когда государство имеет право выкупить землю и недвижимость без вашего согласия:
— для размещения военного объекта или сооружения гражданской обороны;
— для строительства порта, аэропорта, нефтяного или газового терминала;
— для строительства дороги, развязки, моста или эстакады;
— для прокладки линии ЛЭП и магистрального трубопровода;
— для обеспечения добычи полезных ископаемых: шахта, карьер, нефтяные вышки;
— для размещения объекта обслуживания природно-заповедного фонда;
— для обустройства кладбища.

Закон предусматривает расширение списка земель для выкупа под отдельные государственные проекты. Для этого Верховная Рада должна принять отдельный закон, как это было во время подготовки к Евро-2012.

Не нужно бояться рейдерского захвата земли на основании решения местного сельсовета. Выкуп земли под общественные нужды осуществляется с вашего согласия. Для принудительного выкупа на руках у чиновников должно быть четкое обоснование в соответствии с требованиями закона.

Выгода или убыток?

Постарайтесь не драматизировать ситуацию — ваша дача или кусок поля не стоят инсультов и инфарктов. Относитесь к земельному участку как к товару, у которого внезапно появился покупатель:
— вы имеете право отказаться от предложения, если мэру города вздумалось именно на вашем участке построить скалодром или каток, или оговорить с покупателем максимально возможную цену;
— вы имеете право оговорить хорошую цену за участок под строительство административного здания или рынка;
— вы обязаны продать землю по цене экспертной оценки в случае строительства нового моста стратегического значения или больницы во время чрезвычайного положения;
— если нужна часть участка — требуйте выделения идеальных долей и отчуждения лишь части территории.

Закон предусматривает четкую процедуру выкупа участка:
1. Принятие решения органами местной власти или госорганами.
2. Письменное уведомление владельца в течение 5 дней после принятия решения и не позднее, чем за 3 месяца до выкупа.
3. Принятие владельцем решение за 1 месяц с момента получения уведомления.
4. Переговоры о цене и условиях выкупа.
5. Экспертная оценка земельного участка сертифицированным оценщиком и получения рецензии на оценку за счет покупателя.
6. Заключение договора купли-продажи и его удостоверение нотариусом.

В случае, если экспроприация не засвидетельствована нотариально течение 1 календарного года с момента принятия решения о выкупе для общественных потребностей, оно теряет силу.

Не торопитесь, обсудите ситуацию с родственниками и экспертами, проанализируйте состояние рынка земли и недвижимости в вашем районе и оцените среднерыночную стоимость участка.

Вы имеете право опротестовать оценочную стоимость и заказать за свой счет альтернативную экспертную оценку земельного участка. Стоимость земли может быть выше среднерыночной, но не забывайте, что, согласно ст. 13 Конституции недра принадлежат государству, и заработать на открытой на вашем участке кимберлитовой трубке не получится.

Независимо от силы вашего контрагента, в договоре всегда есть две стороны, и обе имеют право на защиту своих интересов. Отсутствие компромиссного решения или отказ владельца о продаже участка для общественной необходимости автоматически переводит взаимоотношения сторон в судебную плоскость. Но не забывайте, что любой суд — это расходы и потеря времени.

Как оценить риски выкупа участка для общественных нужд

Для горожан самый простой способ — следить за генпланом города. Если ваша дача попадает под земли, мэрия планирует отдать под строительство аэропорта, рано или поздно этот момент наступит.

Отслеживайте информацию о планах чиновников, визитов крупных инвесторов, следите за новостями в СМИ.

В определенных ситуациях инсайдерская информация об окончании тендера на строительство трассы международного значения или утверждение инвестпроекта расширения морского порта позволяет инвесторам выкупить участки по обычной цене и перепродать государству с выгодой.

Раскрыты пять законных способов стать владельцем заброшенной дачи

Заброшенные дачи можно найти в большинстве российских регионов. Только в Московской области их насчитывается порядка 15 тысяч.

Часто у граждан возникает вопрос, можно ли начать использовать такие участки и стать их полноправными хозяевами. Оказывается, есть целых пять законных способов это сделать.

Найти хозяина и купить дачу

Самовольно занять участок, который кажется бесхозным, конечно, нельзя. Первое, что можно попытаться сделать, отыскать владельца и выкупить его недвижимость.

Как рассказала эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко РБК, для этого необходимо обратиться за данными к председателю садового товарищества или местным властям. Выписка из ЕГРН также позволит проверить наличие на территории обременений.

Отыскав контакты хозяина дачи, можно обговаривать покупку.

Отказ хозяина от запущенного участка

Этот вариант реализуется на практике довольно. Для этого хозяин дачи сам должен обратиться в Росреестр с заявлением об отказе от участка. После прекращения права собственности дачу выставят на торги.

Изъятие участка

Если дача не используется дольше трех лет, заинтересованное лицо может пожаловаться в администрацию муниципального образования. Если все подтвердится, участок через суд могут изъять ввиду ненадлежащего использования. После этого он станет частью муниципальной собственности и будет доступен для покупки.

Стоит отметить, что этот способ применяется только для злостных нарушителей.

Признание участка бесхозным, торги или аренда

Если у участка нет собственника, земля может быть признана бесхозной. В таком случае она может перейти во владение местных властей. После этого дачу появится возможность выкупить. Однако такой процесс займет долгое время (минимум десять лет).

Приобретательная давность

Последним способом законно обзавестись бесхозным участком является выкуп по приобретательной давности. По этой схеме, если человек, не являясь собственником, 15 лет добросовестно ухаживает за имуществом, как за своим, то к нему переходит право на него.

Правда, в этом случае доказать добросовестность владения довольно сложно.

БСК Недвивижимость

Несколько слов о деятельности Центра недвижимости в Крыму

Наш Центр является универсальной риэлторской площадкой, охватывающей любые операции с недвижимостью на полуострове Крым. В перечень наших услуг входит не только организация и оформление сделок по продаже и приобретению жилья, но также грамотная консультационная работа по освещению юридической и финансовой стороны любой сделки. Индивидуальный подход к каждому клиенту, а также точное и быстрое решение любого сложного вопроса по недвижимости, в соответствии с ожидаемым от нашей деятельности результатом, обеспечили нашей компании 12 лет успешного роста. Длительный и уникальный опыт работы на полуострове делает всё более актуальными и востребованными наши риэлтерские услуги. Крым в отношении юридических вопросов по недвижимости имеет определённую специфику, на знания которой мы опираемся в процессе успешного решения любых задач.

Быстрый поиск надёжных клиентов

Наш Центр недвижимости обладает уникальной системой быстрого поиска надёжных клиентов в Крыму. Чтобы купить квартиру в Севастополе, или в любом другом городе полуострова, достаточно обратиться к нашим специалистам, которые предложат самый удачный вариант с нужными характеристиками. Быстрый поиск покупателей является одним из наших ключевых преимуществ, который привлекает к нам самые выгодные предложения о продаже. Широкое презентационное освещение позволяет нашим клиентам удачно купить апартаменты в Крыму, или найти желаемый вариант элитного жилья.

Грамотное оформление сделок

Наши специалисты аккуратно проверяют каждый документ. Законность любой сделки контролируется специалистами юридического отдела. Для нас важно, чтобы все наши клиенты могли купить земельный участок в Крыму, или любой иной объект недвижимости, получив гарантию безопасности и юридической чистоты. Мы обеспечиваем полное сопровождение сделки и сбор необходимых документов, что позволяет совершить обмен квартиры в Крыму, или любую другую сделку с недвижимостью без затрат времени для всех заинтересованных сторон.

Проведение оценки недвижимости

Чтобы клиент смог купить квартиру в Симферополе, или в ином населённом пункте Крыма, необходимо провести оценку недвижимости. Наша компания проводит все мероприятия по оценке стоимости жилья и составляет необходимые документы. Эта услуга особенно актуальна для тех, кто собирается оформить покупку недвижимости в ипотеку.

Помощь для тех, кто хочет купить

квартиру в ипотеку в Крыму

Если для решения жилищного вопроса требуются заёмные средства, то в нашем Центре всегда можно найти помощь, чтобы быстро оформить и взять ипотеку в Крыму. Мы работаем со всеми кредитными организациями полуострова.

Срочный выкуп жилья в Крыму

Наша компания готова стать покупателем жилья и гарантирует быструю выплату денежных средств. Для этого необходимо воспользоваться нашей услугой срочного выкупа недвижимости. Весь труд по оформлению документов ложится на плечи наших специалистов, а вам нужно просто забрать деньги.

Аренда недвижимости

Полная база данных всех активных предложений по аренде недвижимости на полуострове позволяет нашим клиентам быстро и выгодно снять квартиру в Крыму, в любом населённом пункте полуострова. Собственники недвижимости, сдаваемой в наём, предпочитают работать с нашей компанией, поскольку получают надёжную гарантию соблюдения условий аренды.

Покупка доли в строительстве

В Крыму за последний год активизировалась деятельность строительных компаний, предлагающих приобретение недвижимости на стадии строительства. Стоимость такого жилья после завершения стройки значительно растёт, что делает долевое строительство в Крыму очень выгодной возможностью вложить денежные средства. Наш Центр поможет выбрать надёжного застройщика и грамотно оформить покупку жилья до завершения строительства.

Нам доверяют

Центр недвижимости остаётся одной из самых успешных риэлтерских компаний на полуострове. Мы рады каждому клиенту и готовы любую мечту воплотить в реальность.

Не теряйте бдительность: мошенники! — журнал ИНКОМ-Недвижимость

К сожалению, характерной особенностью российского рынка недвижимости до сих пор считается отсутствие спокойствия при сделках — мошенничество не пресечено, более того, аферисты изобретают новые и новые схемы, совершенствуют старые. Почему это трудно искоренить? Специалисты рынка выделяют две причины. Первая заключается в неопытности продавцов и покупателей жилья — люди пытаются решить квартирный вопрос, для большинства подобные операции происходят раз или два в жизни. Вторая причина — неистребимый интерес аферистов к большой наживе: можно заработать по‑крупному, если завладеть чужой квартирой.

Рассмотрим самые распространенные мошеннические схемы, это позволит свести к минимуму или даже исключить негативные последствия для добросовестных участников рынка жилья.

Совершение сделки подставным лицом по поддельным документам

Данная мошенническая схема предполагает и сделку по настоящим документам реального владельца квартиры. В этом случае можно увидеть, что внешность продавца не совпадает с внешность на фото в паспорте. Но иногда мошенники подделывают паспорт и вклеивают вместо фото реального собственника фото мошенника. Проверить паспорт на подлинность фото можно в ультрафиолетовых лучах. Аферист может выступать с поддельным паспортом, оформленным на имя настоящего владельца.

Кроме паспорта, подделывают правоустанавливающие документы на жилье. Данная разновидность мошенничества предполагает более серьезную подготовительную работу в виде оформления дубликатов правоустанавливающих документов на квартиру под предлогом их потери. Это требует соответствующих расходов — и финансовых, и временных, но существенно затрудняет самостоятельное выявление аферы покупателем.

Как правило, настоящий владелец находится в отъезде или сдает квартиру. Поэтому жилье доступно для осмотра и не вызывает подозрений у потенциального покупателя. Спустя определенное время собственник возвращается и встречает в своей квартире новых жильцов. Конечно же, он без проблем добивается признания договора купли-продажи недействительным. Людей выселяют, а вернуть потраченные деньги на приобретение жилья покупателю не удастся.

Вот пример: Александр Ч. подобрал для покупки хорошую 1‑комнатную квартиру в новом доме. Продавцом оказался молодой человек по имени Николай. Николай предъявил дубликаты правоустанавливающих документов и «свежий» паспорт. Стороны сделку совершили у нотариуса. А спустя почти год с момента сделки явился настоящий собственник жилплощади, который, как оказалось, уезжал на заработки в Крым, а по возвращении обнаружил в своей квартире посторонних людей. Сделка была совершена по поддельным документам.

Способ борьбы

Самый эффективный — сотрудничество с профессиональным агентством недвижимости. В этом случае каждый объект всесторонне проверяется, что исключает возможность осуществления сделки по подложным документам. Профессиональное агентство проверит паспорт на подлинность (качество вклеенной фотографии, наличие полного набора реквизитов, совпадение данных с разных страниц), а также установит подлинность правоустанавливающих документов.

На показе одна квартира, на деле — другая

Широко распространенная в 90-е годы прошлого века схема. Мошенники меняют номера на доме или квартире — как в документах, так и в реальной жизни. В результате таких нехитрых действий покупателю показывается один объект, а сделка происходит с другим, менее дорогим. Несмотря на предельную простоту разоблачения аферы, она применяется на практике по сей день.

Способ борьбы

Внимательная проверка объекта недвижимости — причем не только непосредственно квартиры, но и дома, улицы и даже микрорайона.

Сделка по доверенности

Продажа квартиры по доверенности заслуженно считается потенциально опасной сделкой для покупателя жилья. Она имеет несколько слабых мест, которыми охотно пользуются мошенники:

• документ может быть подделан;
• собственник жилья отозвал доверенность, что имеет право сделать в любой момент;
• документ может быть выдан под угрозой насилия или в силу обмана;
• выдавший доверенность владелец скончался.

В каждой из перечисленных ситуаций заключение договора купли-продажи приведет к его последующему оспариванию: в первых трех случаях — непосредственно владельцем, в последнем — его законными наследниками.

Пример: Олег С. однажды обнаружил, что из квартиры пропали ценные вещи и документы на жилплощадь, которая досталась ему после смерти матери. Через некоторое время мужчина узнал о том, что его жилье принадлежит другому владельцу. Сделка была зарегистрирована на основании поддельной нотариальной доверенности, выписанной от его имени.

Способ борьбы

Самый простой вариант избежать проблем при покупке квартиры на вторичном рынке — настоять на контакте с собственником, который должен подтвердить желание продать жилье и полномочия доверенного лица. Современные средства коммуникации (установления видеосвязи с владельцем) снижают риски, но не исключают их полностью. Поэтому в случае невозможности обеспечить личное участие собственника на сделке или на этапе подготовки к сделке необходимо проверить, выдавалась ли им и не отменялась ли доверенность у нотариуса, а также требовать подтвердить собственника полномочия доверенного лица (одобрить их).

Оспаривание сделки лицами из группы повышенного риска

Суть проста: сделка заключается традиционным способом, а после ее завершения и оплаты продавец оспаривает законность договора. Основной аргумент — неадекватное состояние (например, алкогольное опьянение) или нахождение на учете в диспансере — наркологическом или психоневрологическом.

Печально, но нередко социально неблагополучные граждане становятся орудием преступления мошенников, их фактическими пособниками. Поддавшись уговорам или угрозам преступников, или обещаниям денежного вознаграждения, социально неблагополучные продавцы лично заключают сделку купли‑продажи квартиры и получают деньги от покупателя, а через некоторое время выдают доверенность тем же мошенникам (или привлеченным ими адвокатам) на представление интересов в суде.

Начинается оспаривание заключенной сделки, в основании которого — неспособность продавца отдавать отчет своим действиям в момент подписания договора, непонимание сути и последствий сделки, неосознанное написание расписки в получении денег и т. п. И если результатом судебной экспертизы порок воли продавца будет подтвержден, квартира будет изъята из владения покупателя и возвращена прежнему владельцу, а покупатель не получит никакого возмещения от продавца. Понятно, что не исключены последующие попытки продажи этого объекта по той же схеме.

Способ борьбы

Перед заключением договора необходимо получить подтверждение дееспособности продавца — потребовать от него справки из психо- и неврологического диспансеров. Если продавец состоит на учете в одной из этих организаций, или имеются признаки его неадекватного поведения или употребления спиртных или наркотических веществ, следует провести медицинское освидетельствование продавца в день сделки. Заключить сделку купли-продажи лучше у нотариуса — он проверит личность продавца и его дееспособность.

Отчуждение квартиры по свежим документам, с несколькими переходами прав за короткий срок по заниженной стоимости

В этой схеме можно проследить цепочку сделок. Первая сделка совершается с гражданами из т.н. группы риска (алкоголики, душевнобольные лица, заключенные и т. п.). С ними под различными предлогами заключают договор купли‑продажи или дарения квартиры, затем объект несколько раз перепродается для сокрытия первоначального владельца. В результате конечный покупатель приобретает «чистое» жилье. Впоследствии вся цепочка сделок оспаривается, а квартира возвращается законному собственнику. Как правило, у последнего владельца жилье находится в собственности непродолжительное время и продается по стоимости ниже рыночной. Иногда в цепочке сделок имеется такая, которая заключалась от имени умершего лица.

Пример: в собственности продавца Михаила П. квартира находилась 1,5 года — он ее приобрел по договору купли‑продажи и после продал покупателю Алексею Б. После сделки Алексей выяснил, что жилье является объектом мошеннической сделки, т. к. предыдущий владелец, Михаил, купил его по поддельным документам у аферистов, которые подделали подпись умершего собственника квартиры на договоре купли‑продажи и продали ее Михаилу. Наследница умершего собственника подала заявление в суд и оспорила квартиру у Алексея.

Способ борьбы

Основные признаки мошеннической схемы — наличие в течение 1‑2 лет нескольких сделок с квартирой, спешка с оформлением документов и серьезный дисконт от рыночной цены жилья. Необходимо проверять не только последнюю сделку, но и все предыдущие сделки для оценки рисков.

Вывод

Приведенный в статье список мошеннических схем на российском рынке вторичного жилья нельзя назвать исчерпывающим. Постоянные изменения в законодательстве и слабая проработка некоторых областей права приводят к постоянному появлению новых афер с квартирами. Самостоятельно разобраться со всеми нюансами настолько сложной с юридической точки зрения сделки, как купля‑продажа жилья, практически невозможно.

Поэтому самым надежным и на практике доказавшим эффективность способом защиты интересов продавцов и покупателей считается обращение в серьезное агентство недвижимости. А средства, потраченные на приглашение профессионального риэлтора, компенсируются отсутствием проблем в будущем и уверенностью в законности сделки.

Как выкупить права совладельца дома | Бюджетирование денег

Когда вы покупаете дом с кем-то, вы обычно думаете, что останетесь в хороших отношениях на все время. Если вы делите ипотеку, скорее всего, это ваш супруг или вторая половинка, но в некоторых случаях два приятеля или родственника покупают дом вместе. В любой ситуации, если вы двое поссорились, один из вас захочет выйти из соглашения одновременно с тем, как вы выходите из дома.Вам придется подписать некоторые документы и пройти некоторые юридические формальности, но выкупить долю совладельца намного проще, чем купить дом.

TL; DR (слишком долго; не читал)

Чтобы выкупить права совладельца вашего дома, вам нужно будет рефинансировать ипотеку и подписать заключительные документы.

Выкуп совладельца дома

Первым шагом в разделении дома является решение, кто останется, а кто уйдет. В идеале это происходит по-дружески, когда один из вас соглашается уйти, а другой — остаться.Однако, если вы не можете прийти к такому соглашению, вы можете найти лучшее решение — просто продать собственность и разделить выручку. Однако, если ваш совладелец согласится передать вам дом, очевидно, что он не захочет оставаться в праве собственности.

Выкуп совладельца — это упрощенная версия процесса, через который вы прошли, когда изначально купили дом вместе. Если вы переживаете развод, ваши адвокаты обычно сделают это за вас. Если вы решите продать недвижимость, вам придется работать с агентом по недвижимости, и вам нужно будет попросить свою ипотечную компанию разобраться с финансовыми аспектами.Однако, если ситуация не связана с разводом, вы можете сразу обратиться в свою ипотечную компанию, чтобы проработать все детали. Они помогут вам подобрать специалистов, которые помогут юридически отделить вашего совладельца от ипотечной ссуды и права собственности на недвижимость.

Юридические основания для выкупа

Очевидно, самая большая причина для выкупа заключается в том, что без него ваша совладелец потеряет деньги, которые она вложила в дом во время проживания в нем. Независимо от того, заплатила ли она половину ипотечного кредита за эти месяцы и годы или нет, когда вы, наконец, продадите дом, она не будет пользоваться преимуществами этих денег, как если бы она оставалась там на время.Протокол такого разделения заключается в том, что оставшийся владелец должен выкупить долю нового владельца в собственности, чтобы компенсировать эту потерю.

Выкуп совладельца дома приносит ей не только финансовую выгоду. Она также будет под защитой закона. Если она оставит свое имя в ипотеке, а вы перестанете платить, она будет платить за дом, в котором она больше не живет. Если ее имя остается в документе, дом по-прежнему принадлежит ей и вам, а это значит, что, когда вы попытаетесь его продать, вам потребуется, чтобы она подписала все эти закрывающие документы.Другими словами, если вы берете на себя управление домом, в ваших интересах обоим заняться делами сейчас, а не столкнуться с проблемами в будущем.

Определение стоимости дома

К сожалению, выкуп совместной собственности не так просто, как вычеркнуть имя другого человека из ипотечного кредита. Когда вы решаете остаться в доме, которым когда-то владели вместе, формально ваш совладелец продает дом вам так же, как он продал бы его третьему лицу, если бы вы не участвовали.Тем не менее, этот процесс будет более быстрым, если вы будете использовать одного и того же кредитора. Вам не придется проходить через все обручи, через которые вы прошли, когда впервые купили дом, поскольку вы, по-видимому, уже зарекомендовали себя в качестве клиента, который ежемесячно вовремя выплачивает ипотечный кредит. Однако вам необходимо будет доказать, что у вас есть доход и кредит, чтобы иметь право на ипотеку самостоятельно, но рефинансирование может снизить ваши ежемесячные платежи, особенно если у вас есть значительный капитал в доме.

Вам нужно будет определить, сколько заплатить совладельцу, чтобы выкупить его долю в капитале дома.Чтобы сделать это, вы можете взглянуть на сборы за этот район, который является термином недвижимости для недавних продаж аналогичных объектов поблизости. Затем вы определяете, сколько бы вы заработали, если бы продали дом по этой цене, исходя из того, что вы должны, и используете это для переговоров с совладельцем. Однако ваш совладелец может не согласиться на такую ​​сумму. Он имеет полное право запросить оценку, чтобы точно определить, сколько стоит ваш дом, и основать переговоры на этой сумме. Убедитесь, что вы запрашиваете, чтобы они учли стоимость любых обновлений или ремонта, которые необходимо будет сделать, чтобы вывести его на рынок по этой цене.

Раздел совместного имущества

В некоторых случаях выкуп дома у совладельца усложняется. Если вы хотите остаться в доме, а ваш совладелец хочет продать, ваш совладелец может подать в суд на опеку над вашим домом, так же как супружеские пары ходатайствуют об опеке над ребенком. Это называется запросом раздела совместно находящейся в собственности собственности. В большинстве случаев раздел предоставляется при условии, что обе стороны имеют документацию, необходимую для разрешения любой информации, оспариваемой другой стороной.Однако в разных юрисдикциях с разделами можно обращаться по-разному.

При перегородке суд делит имущество между совладельцами, присваивая каждому человеку определенную стоимость. Затем вы будете вынуждены продать недвижимость и разделить выручку. Суд рассмотрит любые затруднения, которые вызовет такая продажа, но в большинстве случаев раздел будет предоставлен и будет объявлена ​​продажа. В этом случае выкуп совместной собственности не будет вариантом.

Закрытие сделки по выкупу недвижимости

Если ваш совладелец соглашается на соглашение о выкупе недвижимости, ваш кредитор проведет вас через этот процесс.У вас будет дата закрытия, когда вы оба сядете и подпишете бумаги. Один из таких документов называется актом о прекращении права собственности, который, по сути, прекращает предъявление иска по документу вашего совладельца и переводит собственность из совместной собственности в единоличную. В акте о выходе из дома имя другого человека убирается, и вы остаетесь единственным владельцем.

Важно отметить, что акт о прекращении права требования не освобождает другое лицо от обязанности по выплате ипотеки. Для этого процесс закрытия будет включать выкуп у совладельца дома, что обычно означает рефинансирование ссуды и передачу ее на ваше имя.Это закроет предыдущий кредит и сделает все будущие платежи вашей ответственностью. Большая часть документов при закрытии будет связана с этой ссудой, поэтому у владельца, принимающего ипотеку, будет самый обширный процесс закрытия. Лицо, выходящее из ипотеки, просто должно будет подписать закрытие ипотеки и разобраться с документами, связанными с заявлением о прекращении права требования.

Плюсы и минусы совместной собственности

Хотя выкуп совместной собственности может занять много времени, он защищает вас обоих.Если имя только одного человека указано в ипотеке и документе, то лицо, имя которого не указано, будет заменено, если отношения не сложатся. Этот человек, возможно, вложит тысячи долларов в ипотеку только для того, чтобы обнаружить, что другая сторона получает полную сумму любого капитала, заработанного за это время. Совместное владение также означает, что у вас будут два человека, которые будут платить по ипотеке каждый месяц, что упрощает получение дохода и кредитного рейтинга при покупке дома.

У совместного владения есть и обратные стороны, в том числе тот факт, что другая сторона может не выполнять свои обязательства по соглашению.Может быть, она изначально согласилась выплатить половину ипотеки, но вскоре после переезда теряет работу. В этом случае вы обременены всей суммой, но при этом остаетесь совладельцем собственности. Существует также тот факт, что вам нужно будет пройти процесс соглашения о выкупе недвижимости, если что-то не получится. Прежде чем соглашаться делить с кем-то дом, важно рассмотреть все факторы.

Ссылки

Биография писателя

Стефани Фэрис пишет о финансах для предпринимателей и маркетинговых фирм с 2013 года.Она провела почти год в качестве приглашенного писателя для службы обработки кредитных карт и писала о финансах для множества маркетинговых фирм и предпринимателей. Ее работы публиковались на The Motley Fool, MoneyGeek, Ecommerce Insiders, GoBankingRates и ThriveBy30.

Как выкупить права совладельца жилой собственности

Ипотечный выкуп — это метод, с помощью которого один совладелец недвижимости приобретает долю другого совладельца в этой собственности. Правовой подход, который вы использовали при первоначальной покупке дома вами и вашим совладельцем, теперь повлияет на все права собственности и обязанности.Соглашение, вероятно, повлияло на то, как вы финансировали дом и как вы можете теперь это делать, а также на то, сможет ли ваш совладелец продать вам свою долю.

Предположим, что вы владеете недвижимостью в качестве общих арендаторов (TIC), что вы профинансировали недвижимость с помощью единой ипотеки, обеспеченной всем имуществом, и что вы выкупаете собственность, находящуюся в совместной собственности, но первоначальное соглашение не покрывает выкуп, вам нужно будет разобраться и заключить договор купли-продажи.

Запросить оценку недвижимости

Первым шагом в выкупе совладельца является поручение оценщику определить стоимость собственности.Если и вы, и ваш совладелец хотите нанять независимого оценщика, это хороший способ для вас обоих получить полное представление о состоянии собственности и быть уверенным в цене покупки. Оценочная стоимость будет служить основой вашего предложения о покупке.

Расчет собственного капитала дома

Вычтите остаток по ипотеке из оценочной стоимости, чтобы определить свой собственный капитал в доме. Затем, предполагая, что вы и ваш совладелец имеют равные доли в доме, разделите этот капитал на два, чтобы рассчитать 50-процентную долю в собственном капитале.Если кто-либо из вас внес непропорциональный вклад в покупку или обслуживание дома, скорректируйте цифру соответствующим образом.

Согласитесь на цену выкупа

Учитывая вашу долю в доме и доле вашего совладельца, а также оценочную стоимость дома, договоритесь о цене, которую вы заплатите, чтобы получить долю совладельца в доме . Как правило, капитал продавца является отправной точкой в ​​переговорах, но не забывайте о затратах по кредиту, если применимо, и затратах на закрытие сделки. После того, как вы согласитесь с покупной ценой, свяжитесь с держателем ипотеки, чтобы решить вопросы, связанные с существующей ипотекой, если таковая имеется.

Подать заявку на новую ипотеку

Если вы не можете найти наличные и должны рефинансировать выкуп своего совладельца, вам нужно будет подать заявку на новую ипотеку. Начните с получения копии вашего кредитного отчета в каждом из трех кредитных бюро. Проверьте его на наличие ошибок и обратитесь в бюро, чтобы при необходимости запросить исправление ошибок.

Затем подайте заявку на рефинансирование ипотечной ссуды. Как и в случае с исходной ипотечной ссудой, вы заполните заявку на ссуду и предоставите предпочитаемому кредитору дополнительные документы, такие как квитанции о заработной плате с работы.Другая информация, которая вам понадобится, включает ваши W-2, налоговые декларации, записи о банковских счетах и ​​другие финансовые записи, которые помогут вашему кредитору понять ваше финансовое положение и вашу способность своевременно вносить платежи по кредиту.

Подготовка договора купли-продажи

Вы сэкономите деньги, если вы и ваш совладелец придете к соглашению о выкупе ипотечного кредита. Это позволит избежать судебных издержек.

В качестве покупателя может быть целесообразно поручить агенту создать документ договора купли-продажи.Если ваш агент является лицензированным юристом, она может составить соглашение с нуля. В противном случае вы можете использовать стандартную форму, и агент может заполнить ее, используя предоставленную вами информацию.

Создание соглашения о покупке недвижимости

Как и исходное соглашение о покупке недвижимости, соглашение о выкупе ипотечного кредита имеет обязательную юридическую силу. В этом случае, конечно, вы являетесь покупателем, а ваш совладелец — продавцом.

В договоре купли-продажи должны быть указаны особенности собственности и финансовое соглашение, разработанное вами и вашим совладельцем.В нем должна быть указана ваша цена предложения; информация о покупателе и продавце; описание приобретаемой недвижимости; цена, которую вы платите за недвижимость, и способ финансирования покупки; домашняя техника и оборудование, которые будут и не будут включены в продажу; дата закрытия жилищного договора и дата вашего владения; сумма депозита, которую вы заплатите своему совладельцу до даты закрытия сделки; сторона, которая оплатит расходы по закрытию и сумму; любые условия, которые аннулируют соглашение; и условия, которым вы и ваш совладелец должны соблюдать, чтобы продажа была завершена.

Завершение процесса закрытия сделки с недвижимостью

После того, как ваша заявка на получение кредита будет одобрена и все документы будут оформлены, вы будете работать с кредитором, чтобы закрыть вашу новую ссуду. Как покупатель, вы подпишете акт, который передает вам долю продавца в собственности, счет купли-продажи, в котором описывается недвижимость, которую вы покупаете, и документ под присягой, подтверждающий право собственности на недвижимость, и передачу налоговых деклараций. Эта ссуда будет покрывать остаток первоначальной ссуды и может предоставить вам денежные средства, необходимые для выплаты вашей бывшей совладельцу ее процентов в доме.

Как покупатель, вы, вероятно, заплатите от 2% до 5% от продажи дома в качестве заключительных расходов. Эти расходы включают гонорары адвокатов, сборы кредитного бюро, сборы за осмотр дома, сбор за выдачу кредита, плату за обследование, депозит условного депонирования и сбор за андеррайтинг.

Бывший совладелец передаст свою долю в собственности, и вы станете единственным владельцем собственности. Она делает это, подписывая свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, выплату кредита, справку о затратах на закрытие и справку.В зависимости от вашего договора купли-продажи гонорары продавца могут включать в себя часть премий по страхованию правового титула, налоги на передачу и регистрацию, пропорциональные налоги и сборы ТСЖ, если применимо, и премии за гарантию жилья.

Совместное владение коттеджем со своей семьей без вражды

Совместное владение коттеджем с членами семьи обычно происходит по наследству, но для Стивена Уордена и его родителей это была преднамеренная покупка.

Мистер Уорден всегда хотел иметь собственный коттедж с тех пор, как в детстве посетил коттедж своих бабушек и дедушек.«Я помню это, как будто это было вчера. Я люблю воду. Я мог бы быть на воде каждый день », — говорит г-н Уорден, чья жена также любит дачи вместе с двумя детьми в возрасте 5 и 8 лет.

Мистер Уорден около пяти лет рассматривал коттеджи для покупки, а затем арендовал еще на пару лет. «Это только усилило зуд», — говорит он.

История продолжается под объявлением

В августе 2016 года он и его жена наконец решили приобрести всесезонную недвижимость на озере Сикс-Майл недалеко от Порт-Северн, Онтарио., со своими родителями, Маргарет и Китом.

Инвестиции 50 на 50 сопровождались соглашением и несколькими правилами: родители г-на Уордена вносили первоначальный взнос, в то время как он и его жена несли ответственность за оплату ипотеки, налогов и других счетов, а также за управление арендной платой. Пара также получает доход от аренды. Обе семьи приступают к уборке и содержанию дома.

Что касается пользования, каждая семья получает коттедж на одну неделю в году, а на остальное время он сдается. Когда родители г-на Уордена получают доступ к коттеджу, они приглашают всю семью прийти и повеселиться.

«Моя конечная цель — после выхода на пенсию продать свой дом и жить в нем», — говорит г-н Уорден, а затем передать его своим детям. «Они тоже любят воду. Это принесет им пользу в будущем. Я хочу, чтобы они тоже оставили там воспоминания ».

Морин Рид, менеджер филиала Meridian Credit Union в Пенетангишене, Онтарио, говорит, что преимущество владения коттеджем с членом семьи состоит в том, что вы разделяете работу и расходы — и вы знаете людей, с которыми делитесь пространство с.Также могут возникать конфликты, поэтому важно иметь соглашение о покрытии владения, содержания, уборки и расходов. По ее словам, семья Уорденов все сделала правильно.

«Здесь важно то, что они установили некоторые четкие правила», — говорит г-жа Рид. «Это важно заранее.

«Они не только могут наслаждаться этим сейчас… но это также может оказаться отличной инвестицией».

История продолжается под рекламой

Джанет Сим, партнер и глава группы трастов и владений Osler, Hoskin & Harcourt LLP, рекомендует семьям рассмотреть один из трех основных вариантов при совместной покупке недвижимости:

• Иметь одного собственника, например, брат или сестра, которые затем договариваются с другими членами семьи о том, как и когда они могут использовать собственность.Затем владелец может взимать с них плату или часть расходов в зависимости от их использования.
• Совместная аренда: когда два или более члена семьи (включая супругов) владеют равной долей в собственности. Когда один владелец умирает, все права собственности переходят в равной степени другим владельцам (или, в случае пары, последнему оставшемуся в живых супругу).
• Общая аренда: когда у нескольких владельцев есть доля, но интересы не обязательно должны быть равными. Например, двое братьев и сестер могут владеть по 25 процентов, а третий брат может владеть оставшимися 50 процентами.Когда один из братьев или сестер умирает, их доля может быть распределена по их воле кому угодно, например, их детям. В качестве альтернативы владелец может указать в своем завещании, что он хочет, чтобы его доля была продана, а средства распределены между их наследниками. Обе договоренности могут быть сложными, и г-жа Сим рекомендует, чтобы окончательное распоряжение интересами коттеджа было изложено как одно из ряда положений в соглашении о совместной собственности между владельцами коттеджей, которое они подписывают при покупке собственности.Часто в соглашении содержится положение, дающее одному или нескольким оставшимся в живых владельцам преимущественное право на покупку доли другого лица. Кроме того, г-жа Сим отмечает, что маловероятно, что неродственник купит семейный коттедж, что также следует учитывать при составлении договора.

Должны быть правила относительно того, что происходит, если член семьи хочет выйти из договоренности до того, как кто-то из владельцев скончался, — говорит г-жа Сим. «Первоочередное право отказа в пользу других владельцев может применяться и к этой ситуации», — говорит она.

Г-н Уорден говорит, что договоренность с его семьей работает хорошо, отчасти благодаря договоренностям, которые они заключили с самого начала.

Его совет для других — сформулировать ожидания заранее, но также будьте немного гибкими с некоторыми общими аспектами, такими как содержание и использование, особенно если это семья. «Вы также должны быть готовы дать и взять немного», — говорит он.

Как разделить каюту

Фото: Шон Монтеро на Unsplash

Воспоминания о каюте — это одна из самых дорогих вещей для семьи.Финансов по салону правда не так много. Хижины, как правило, пожирают доллары, и, когда один человек не вкладывает деньги, несправедливость может вызвать семейные разногласия и негодование.

Например, когда Джо Уильямс решил отремонтировать хижину в Вермонте, которой он совладал со своим дядей, Уильямс говорит, что он установил новую сантехнику, сантехнику и бытовую технику, отремонтировал ванную комнату и кухню, заменил крышу, установил девять окон и новое ковровое покрытие. , положил колоду и окрасил место слоем краски, внутри и снаружи.Когда он подсчитал затраты и попросил дядю немного финансовой помощи, он говорит, что дядя вручил ему 100-долларовую купюру и сказал: «Это для гаек и болтов». (Честно говоря, Уильямс говорит, что он действительно получил гораздо больше пользы от хижины.) Но когда Уильямс пошел продавать хижину, ему пришлось разделить выручку поровну со своим дядей.

Вот еще один пример:

Зовите его K.C. Просто K.C. Он хочет изменить свои инициалы, чтобы защитить свою личность. Также не сообщайте, где находится его каюта.«Просто скажи горы».

Его голос становится тише. «Вы говорите о реальном контроле за ущербом, если это станет известно».

K.C. написал письмо, опубликованное в давнем выпуске Cabin Life, в котором умоляет читателей помочь ему выйти из затруднительного положения: он унаследовал хижину с братом и сестрой. Все они несут основные расходы. Его сестра вкладывает дополнительные деньги в собственность. Но ей также нужно больше, чем ее доля времени в салоне.

и K.C. не одинок.

Может быть, это из-за бэби-бумеров.Родители их поколения передают беспрецедентное богатство, которое иногда включает и вторую собственность. Получается, что многие семьи сталкиваются с одной и той же проблемой: несколько детей и внуков наследуют семейную каюту. И эта каюта вполне может унести с собой одни из самых теплых воспоминаний о детстве и семейных связях. Но так же, как домик может обогатить семью, он также может стать катализатором проблем. Когда второе поколение наследует каюту, споры по поводу общей каюты могут вызвать семейный конфликт.

Поскольку люди так эмоционально привязаны к своим домикам, неудивительно, что эти дома для бегства могут быть эталоном семейной гармонии. Стоимость каюты измеряется не только в долларах, но, как ни странно, больше всего разногласий вызывают денежные вопросы. Но есть и другие проблемы.

Проблемы, с которыми сталкиваются совладельцы кают, обычно делятся на три категории:

• Деньги : Кто оплачивает расходы, расходы по ипотеке, налоги, общие расходы фонда.Что делать, если один из партнеров хочет уйти или умирает? Разделяют ли партнеры схожие цели относительно того, как долго они планируют держать каюту и как они видят ее в финансовом и налоговом плане?

• Техническое обслуживание : Кто обслуживает кабину? Должны ли некоторые члены семьи, которые редко используют кабину, нести равную долю бремени технического обслуживания в размере
?

• Планирование : Как вы определяете, кто и когда сможет посетить кабину? Разрешены друзья? Будет ли он сдан в аренду?

Давайте посмотрим глубже:

Денежные, юридические вопросы и вопросы содержания

Семьи подходят к этим вопросам по-разному.В то время как некоторые семьи составляют юридические соглашения на 40 страницах, в которых прописано все, от того, кто оплачивает счета, до того, что разрешено в холодильнике, другие пытаются договориться между собой, часто используя одного члена семьи в качестве арбитра.

Хотя некоторых владельцев кают не устраивает идея привлечь юристов для решения семейных вопросов, эксперты говорят, что контракт может предусматривать план, предусматривающий — и даже предотвращающий — конфликт. Многие семьи излагают особенности в оригинальном трасте. Другие используют общие соглашения с арендаторами, в которых излагаются вопросы, касающиеся владения: планирование, невыполнение обязательств по кредитам, ведение домашнего хозяйства, право владельцев на продажу, вопросы управления / аренды, порядок ведения банковских счетов — все, что владельцы хотят зафиксировать в письменной форме.

Эксперты предупреждают, что такие соглашения лучше всего заключать с поверенным штата, в котором расположена каюта, поскольку законы варьируются от штата к штату.

Но трастовый фонд каюты не может быть вариантом. И часто братья и сестры подходят к столу с разными банковскими счетами.

Торговое обслуживание для денег

Семья Кэролайн Барр владела своей хижиной в Хантингтон-Лейк, Калифорния, с момента ее постройки в конце 1800-х годов. Первые 23 года своей жизни Барр проводила там каждое лето, все лето, не возвращаясь домой, пока ей не пришлось вернуться в школу.

«Когда были живы мама и папа, они никого не прогоняли», — говорит она. Когда они умерли, они оставили хижину Кэролайн и ее трем братьям и сестрам. Но однажды летом Барр оказалась без приглашения, когда все остальные члены семьи отправились в хижину. Она считает, что ее исключили отчасти потому, что она не может позволить себе вносить такой финансовый вклад, как ее братья и сестры.

«Я сказал сестре, насколько я разбит сердцем», — говорит Барр.

Барр решила потратить больше средств на техническое обслуживание, чтобы попытаться компенсировать ее неспособность разделить все счета.Несколько других семей, опрошенных для этой истории, решают денежные проблемы аналогичным образом, поручив человеку с наименьшим денежным вкладом другие задачи — техническое обслуживание, составление графиков, бухгалтерский учет.

Пятилетние льготные периоды

Другие занимают более жесткую позицию. Передав свою каюту в Северной Миннесоте четверым детям, преподобный Кен Листер добавил в свой фонд резерв, который дает члену семьи пятилетний льготный период, если он не вмешивается. Это сделано для покрытия непредвиденных трудностей, с которыми может столкнуться партнер.

Но если партнер больше не помогает через пять лет, он теряет право собственности на каюту. Листер говорит, что это решение может показаться суровым, но его наследники согласились, что это будет самый справедливый путь.

Листеры обсудили все аспекты своего траста перед его составлением. Совладельцы должны подойти к своему партнерству, честно обсудив, сколько времени каждая сторона использует каюту, кто должен сколько должен и какие альтернативные решения могут существовать для людей с меньшим достатком.

Разделить по использованию

Для тех семей, в которых братья и сестры могут разделить финансовые обязательства, они могут составить договор, в котором члены семьи соглашаются взять на себя часть постоянных затрат — налоги, страхование — и переменных затрат — газ, отопление, техническое обслуживание.

Иногда эти финансы можно разделить в зависимости от того, сколько времени член семьи проводит в салоне самолета. Семья Джима Фергуса взяла на себя эти два вида затрат и разделила их не поровну, а в соответствии с «людскими днями».”

Семья накапливает один« человеко-день »за каждый день, когда член их группы использует свою кабину в Мичигане. Сюда входят гости и дети. С каждой семьи взимается свою долю постоянных и переменных затрат в соответствии с их процентной долей «человеко-дней» каждый год.

Например, брат или сестра, который не женат и не использует каюту в течение года, не получает ничего за переменные затраты и только небольшую часть постоянных затрат, в то время как брат или сестра из большой семьи, которая использует каюту, часто платит больше. расходы.

Планирование

Фото: Бен ден Энгельсен на Unsplash

В то время как некоторые семьи считают, что самый большой конфликт связан с проблемами технического обслуживания, другие ставят планирование на первое место. Помните проблему Кей Си с его сестрой, которая чаще других пользуется хижиной? Что ж, это настолько распространено, что некоторые владельцы кают называют это настоящим термином: кабина кабина.

Чередование недель лучше всего подходит для многих семей.Однако, когда задействовано более двух пользователей кабины, некоторым семьям приходится прибегать к более сложным договоренностям.

Владельцы бревенчатой ​​хижины на севере Висконсина недавно составили завещание, чтобы передать хижину своим пятерым детям. Они разработали систему расписания в официальном документе, в котором излагалась необходимость в компании с ограниченной ответственностью (LLC).

Система резервирует кабину на семь недель каждый год для семейных встреч и технического обслуживания. Остальные недели назначаются на ротационной основе и проводятся с полудня пятницы до полудня пятницы.Порядок ротации меняется каждый год в течение пяти лет, а затем возвращается к исходному году.

У семьи Листеров в северной Миннесоте другой метод ротации. Каждый год разные семьи выбирают, когда они хотят остановиться в домике, которым совместно владеют четыре члена семьи. Одна семья получает лучший выбор в течение года, а затем перемещается в конец списка.

Все прописано в трасте.

«Я хотел изложить это в письменном виде, потому что это дает понять, что у вас есть план», — говорит преподобный.Листер.

Другие семьи не записывают расписание или не видят необходимости в привлечении юристов. Семья Аббе с 12 детьми и 12 внуками, проживающими в хижине на острове в штате Мэн, вполне может ожидать хаоса.

Но у них есть один член семьи, который действует как главный планировщик. А дни в салоне распределяются в порядке очереди. Они никогда не чувствовали себя обязанными изложить это в письменной форме.

«Это все в стиле штата Мэн, — говорит Стив Аббе.«Это совершенно другой набор стандартов и образа жизни. Девиз штата Мэн — «Какой должна быть жизнь».

Поддержание отношений

К.С., размышляя о том, как подойти к своей сестре, написал: «Должен быть способ заставить это работать и при этом поддерживать отношения любви».

Хорошая новость в том, что она есть.

Д-р Л.Б. Уиш, психотерапевт из Флориды и профессор по разрешению конфликтов, полагает, что у К., вероятно, есть несколько решений.Проблема С.

Она предлагает ему встретиться с братьями и сестрами и перечислить все «лучшие времена», в которые каждая семья хотела бы использовать каюту. Затем спросите сестру, как, по ее мнению, следует разделить время на следующий год. График следует пересматривать каждый год.

«Обычно человек, которому нравится контролировать ситуацию, также склонен сосредотачиваться на том, что он считает справедливым», — говорит Уиш. «Обращаясь к ней в первую очередь, она озвучивает свою повестку дня и будет более щедрой, если у нее есть контроль.Тогда, если она будет счастлива, беспокойство уменьшится ».

Самое важное — это обсудить проблему и обсудить ее с любовью и ориентацией на решение. Поиск творческих решений потенциально вызывающей разногласия проблемы может в конечном итоге сблизить семью. Для этого нужны только общение, компромисс — и план.

Планирование вперед

Что произойдет, если один партнер в салоне захочет продать?

Для партнеров, которые хотят продать свою долю, пока они еще живы, многие семьи включают в юридическое соглашение пункт о выкупе, который включает положения о том, как определить справедливую стоимость собственности.

В идеале владельцы соглашаются на умеренную цену, что дает их партнерам возможность гибко выкупить их. Владельцы кают могут также пожелать защитить имущество от смерти своего партнера, застраховав жизнь каждого партнера в каюте. Политика называет оставшихся владельцев кают бенефициарами и предоставляет им деньги для выкупа потомков умершего родственника.

Тот же принцип может применяться к другим аспектам совместного использования кабины. Поскольку партнеры не имеют такого контроля над собственностью, как единоличные владельцы, партнеры могут создать как можно больше брандмауэров.Например, получить замену страховки и взять полис с зонтиком, чтобы защитить себя, если друзья партнера поранятся на собственности и подадут на всех вас в суд.

Множество семейных проблем можно избежать, если родители, проходящие мимо каюты, также попытаются самостоятельно профинансировать ее, оставив деньги, выделенные в трастовый фонд каюты.

Бонус! Разрешение конфликтов

Рекомендации, которые помогут семье, находящейся в разногласиях, работать вместе

Не каждая семья может сохранить это вместе так мирно, как семья Аббе в штате Мэн.Многие обнаруживают необходимость правовой защиты только тогда, когда уже слишком поздно. По их мнению, можно предпринять конкретные шаги для урегулирования конфликта как можно более мирным путем. Доктор Виш предлагает несколько шагов:

1. Соберите семью. Выразите уважение и восхищение тем, как все стараются работать вместе.

2. Расскажите, насколько новым и трудным было решение , чтобы справиться с острой проблемой, и как все действительно пытались быть честными и понимающими.

3. Сделайте комплимент каждому человеку за черту личности , чтобы вы действительно доброжелательно заявляли, что вы хотите, чтобы этот человек сделал.Пример: «Ты знаешь, что мне в тебе нравится, Том (который в основном молчал)? Вы обдумываете вещи. Вы не торопитесь. Но я чувствую, что мы обманули вас в выражении ваших идей. Какие решения у вас есть относительно… »

4. Не допускайте, чтобы члены семьи жаловались и обвиняли друг друга , попросив каждого человека о помощи и способах решения проблем каждого человека.

5. Сосредоточьтесь на этом процессе. Если вы договорились о лидере, попросите его установить такие правила, как: не обзывать, не кричать, не обвинять, не копаться в прошлом.Вы можете использовать таймер для яиц, чтобы дать всем возможность говорить.

Юридические термины, которые необходимо знать

Совместная аренда: Доля собственности в собственности, совместно используемой с одним или несколькими лицами. Эта форма собственности влечет за собой «право на наследство», что означает, что в случае смерти одного совместного арендатора другой совместный арендатор приобретает долю умершего совместного арендатора.

Общая аренда: Форма совместной собственности без права наследования, означающая, что в случае смерти соарендатора права наследника переходят в соответствии с его волей или другим распорядительным механизмом.

Безотзывный траст: Созданный при жизни или после смерти, он содержит набор письменных инструкций для доверительного управляющего о том, как управлять имуществом в интересах детей лица, предоставившего право, и других бенефициаров, и как в конечном итоге, если когда-либо, передать право собственности на недвижимость. Отзывный траст также известен как замена завещания и может быть пересмотрен лицом, предоставившим право, до его смерти.

Общество с Ограниченной Ответственностью (ООО): Юридическое лицо, созданное в соответствии с законодательством штата, которое может сочетать в себе характеристики корпорации и партнерства.Обычно считается наиболее гибким юридическим лицом для целей управления.

Как купить дом, который продается владельцем

Продажа от собственника — четыре маленьких слова, которые могут означать большую экономию для продавца, но не обязательно для покупателя. Дома, продаваемые их владельцами, также называемые домами FSBO, перечислены без помощи агента по недвижимости, поэтому продавец может избежать уплаты комиссии.

Но что для вас, покупателя, означает продажа ФСБО? Вы все равно захотите делать то же самое, что если бы дом продавался через агента по недвижимости:

• Определите справедливость запрашиваемой цены с помощью чековых сборов.
• Осмотрите собственность самостоятельно и сделайте профессиональный осмотр.
• Сделайте предложение и обсудите контракт.

Продавцы FSBO часто устанавливают цену, глядя на листинговые цены в этом районе, а не на сопоставимые фактические цены продажи. Хорошие компы помогут вам, если сделаете предложение. Также полезно спросить владельца / продавца:

• Как долго дом выставлен на продажу?
• Был ли он зарегистрирован у агента или агентов до того, как продавец вступил во владение, и если да, то как долго?
• Почему продавец считает, что дом не продан (особенно, если он находился в ведении ФСБО в течение года или дольше)?

Если владелец обвиняет ленивых агентов по недвижимости, вы можете взглянуть на дом орлиным глазом, прежде чем делать предложение, и будьте готовы к долгим переговорам.Некоторые продавцы нереалистично оценивают свою собственность, которую они передавали от одного агента к другому, до тех пор, пока ни один из агентов не перейдет в листинг.

С учетом всего вышесказанного, некоторые ответы на другие вероятные вопросы о покупке домов FSBO:

Могу ли я использовать агента покупателя для транзакции FSBO?

Тот факт, что продавец не пользуется услугами агента по недвижимости, не означает, что вы не можете этого сделать. Многие агенты по недвижимости просматривают списки FSBO, а также списки с участием агентов, чтобы найти идеальный дом для клиентов.Но агенты покупателя тоже должны ставить еду на стол. Прежде чем они покажут вам листинг FSBO или представят предложение, они обычно настаивают на том, чтобы продавец «сотрудничал», напрямую выплачивая ему комиссию — обычно 3 процента — или применяя 3-процентный «кредит» при закрытии, который покупатель затем возвращает. агенту.

Конечно, продавцы могут отказаться от сотрудничества с каким-либо агентом, что сэкономит им деньги, но сократит круг покупателей.

Если я найду дом FSBO один, получит ли мой агент комиссию?

Простой ответ: что сказано в вашем контракте? Но главный вопрос: зачем вы вообще наняли агента по недвижимости?

Большинство домовладельцев совершат лишь несколько сделок с недвижимостью за всю жизнь, в то время как агент закроет столько сделок за неделю или месяц.Вы платите за опыт не только в поиске дома, но и за переговоры и заключение этой сделки. Если продавец FSBO не отказывается работать с каким-либо агентом по какой-либо причине, агент вашего покупателя может помочь вам получить лучшую цену на дом, нанять адвокатов, титульные компании, оценщиков, ипотечных брокеров — в основном все движущиеся части, необходимые для покупки дома.

Нужен ли мне юрист для покупки ФСБО?

Может быть. В каждом штате — а иногда и в разных регионах штата — есть свои требования в отношении сделок с недвижимостью и адвокатов.В некоторых местах требуется, чтобы обе стороны были представлены адвокатом, а это означает, что он вам понадобится, даже если вы используете агента покупателя в транзакции FSBO. В некоторых штатах не требуется присутствие поверенного при закрытии сделки с недвижимостью, которая может проводиться титульной компанией или кредитором.

Независимо от того, покупаете ли вы недвижимость на короткой продаже или как часть недвижимости, вам следует нанять адвоката, который поможет вам разобраться в сложных вопросах.

Нужно ли мне предварительное одобрение ипотеки для продажи FSBO?

Это не повредит.Многие продавцы FSBO сами по себе неопытны, и, возможно, им придется действовать быстро, рассматривая несколько предложений. Если вы прошли предварительную квалификацию или предварительное одобрение для получения ипотеки, вы уменьшите препятствия между вами и продажей.

Кто держит деньги условного депонирования, когда вы покупаете дом FSBO?

Не продавец. Обычно агент по листингу хранит задаток на своем счете условного депонирования до закрытия. Но если агента по недвижимости нет, попросите адвоката или титульную компанию выступить в качестве агента условного депонирования.

Что такое C.L.U.E. отчет и нужен ли он мне?

Отчет о всеобъемлющем страховании убытков (C.L.U.E.) выявляет любые страховые претензии, которые продавцы подали на недвижимость в течение пяти лет. Только продавец может запросить отчет, но если нечего скрывать, это не должно быть проблемой. В отчете будут указаны даты предъявления претензий, выплаченная сумма и причина убытков, а также была ли проблема связана с катастрофой, такой как торнадо. Вы будете искать такие вещи, как повреждение водой, которое может вызвать проблемы в будущем (плесень или повреждение конструкции).Вы можете предложить оплатить отчет (примерно 20 долларов).

Нужен ли мне домашний инспектор?

Да, да и да! Допустим, продавец FSBO честный. Даже он или она может не знать всего, что не так с домом. Чтобы в дальнейшем избежать сюрпризов, наймите инспектора, который проверит каждую проволоку, трубу и лужу. Убедитесь, что проверка также проверяет наличие асбеста, электромагнитных полей и радона.

Можете ли вы снять свой дом с рынка?

Задумываться о продаже дома — нет ничего необычного.Фактически, согласно отчету Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2018, 29 процентов продавцов временно убирают свой дом с рынка. А среди продавцов миллениалов это число еще выше — 45 процентов.

Можете ли вы убрать свой дом с рынка?

Да, как владелец дома, вы можете снять свой дом с продажи в любое время. Если вы продаете на продажу владельцем (FSBO), вы можете просто удалить данные о своей компании везде, где вы рекламируете, но вы не возместите никаких затрат, связанных с маркетингом.

Если вы продаете с агентом, вы должны соблюдать условия вашего контракта. Могут применяться штрафные санкции, в том числе плата за досрочное расторжение, особенно если вы запрашиваете расторжение контракта со своим агентом, а затем возвращаетесь и повторно подаете заявку другому агенту. Но если вы делаете исключение из листинга, потому что у вас хладнокровие, большинство агентов вас поймут. Будут ли они взимать с вас какие-либо штрафы, вероятно, будет зависеть от того, сколько времени и денег агент уже вложил в ваше объявление.

Причины снять дом с продажи

Есть много причин, по которым продавцы снимают с учета дом после того, как он уже выставлен на продажу.Вот несколько наиболее частых причин.

Финансовое положение

Когда ваши финансы неожиданно меняются из-за увольнения на работе, неотложной медицинской помощи или по другим причинам, вы можете решить, что сейчас не лучшее время для покупки нового дома — что обычно означает, что сейчас не самое лучшее время для продажи вашего нынешнего дома. Более высокие процентные ставки, краткая история работы и цена нового дома (и более высокая ежемесячная оплата) — все это факторы, которые заставляют людей снимать свои дома с рынка по финансовым причинам.

Устаревшая запись

Если ваш дом слишком долго стоит на рынке, то его снятие с продажи на некоторое время может быть хорошей стратегией. Это может помочь вам начать все сначала с новым кругом покупателей. Устаревшие данные могут быть тревожным сигналом для покупателей, которые могут предположить, что с недвижимостью что-то не так, даже если это не так.

Если вы продаете на рынке покупателей (где дома продаются дольше, потому что списков больше, чем покупателей), и вы либо не получаете никаких предложений, либо не получаете предложений, за которые стоит продать, вы можете рассмотреть убрать свой дом с рынка на более длительный период времени, пока рыночные условия не изменятся в вашу пользу.

Реконструкция

Если ваш дом не продается, возможно, стоит снять его с продажи, чтобы провести реконструкцию, которая поможет привлечь больше покупателей. Имейте в виду, что, поскольку вы все еще планируете продавать, вам следует сосредоточиться на проектах ремонта, которые обеспечат вам значительную окупаемость инвестиций. Ваша рентабельность инвестиций в конечном итоге зависит от стоимости произведенных улучшений, текущей стоимости вашего дома (до ремонта) и того, сколько покупатель готов заплатить после того, как он будет улучшен.

Изменение сердца

Вы вкладываете много времени, усилий и любви в свой дом, и для многих домовладельцев он наполнен воспоминаниями.Некоторые продавцы не осознают свою эмоциональную привязанность к своему дому, пока покупатели не входят в их дверь.

Взимается ли плата за снятие вашего дома с продажи?

После того, как вы решили, что действительно хотите отменить свое объявление о продаже, вам нужно будет проверить свое соглашение о листинге (если вы работаете с агентом), чтобы определить возможные финансовые последствия.

Комиссия за снятие вашего дома с продажи при частной продаже

Если вы не пользуетесь услугами агента для продажи своего дома, у вас будет больше гибкости в принятии решения о том, снимать ли его с рынка и когда.Вы можете удалить свое объявление с таких сайтов, как Zillow, в любое время, если у вас еще нет покупателя. Если у вас уже есть контракт с покупателем, вам нужно будет расторгнуть контракт, если у вас возникли сомнения, а это может быть проблемой.

Комиссия за снятие вашего дома с продажи при листинге с агентом

Многие контракты между продавцом жилья и агентом по недвижимости включают пункт о расторжении листингового договора, чтобы защитить агента от потери времени и денег, которые они уже вложили в ваше объявление.

Полная комиссия: Если ваш агент сделал все, что в его силах, чтобы продать ваш дом и сделал вам сильные предложения, но вы отказались их принять, агент может потребовать компенсацию их полной комиссии.

Маркетинговые сборы: Если ваш агент сделал все возможное, чтобы продать ваш дом, но вы не получили никаких предложений и решили отказаться, возможно, вам придется возместить им маркетинговые расходы.

Все ли агенты взимают комиссию за расторжение договора листинга?

Наиболее уважаемые агенты не взимают плату за снятие вашего дома с продажи.Если да, то обычно это происходит по крайней мере из-за одной из следующих проблем:

• Продавец явно воспользовался их услугами — например, если продавец получил сильное предложение, принял его, а затем отменил предложение, чтобы избежать уплаты комиссии.
• Продавец не дал дому возможности продать.
• Продавец уже заявил о планах перепродажи с другим агентом, несмотря на то, что первый агент выполнял условия их контракта.

Важно отметить, что наиболее уважаемые агенты разумны, когда дело доходит до отмены бронирования.Если у вас были хорошие рабочие отношения, они, вероятно, будут вам любезны, если вы измените свое мнение или изменится ваше финансовое положение. Сообщите своему агенту как можно скорее, что вы решили убрать дом с рынка, чтобы он больше не тратил время и деньги на маркетинг от вашего имени.

Когда вы должны убрать свой дом с рынка?

Если вы думаете об исключении из листинга не из-за личных обстоятельств, а потому, что вас не устраивает, как работает листинг, знайте, что время решает все.Решение о том, что делать дальше, зависит от цен, рыночных условий и сезонности.

Через 30 дней без предложений

Если вы находитесь на рынке с сильными продавцами и в вашем доме не было ни одного предложения в течение 30 дней, обычно виновата цена листинга. Вот почему так важно с самого начала подобрать подходящую цену для вашего дома. Если вам придется снизить цену, ваш дом может продержаться на рынке дольше и в конечном итоге будет продаваться по более низкой цене.

Имейте в виду, что все рынки разные.Если вы продаете на рынке покупателей или продаете роскошный дом, который, естественно, имеет меньший круг потенциальных покупателей из-за высокой цены, получение хорошего предложения может занять больше месяца.

В медленный сезон

Если ваш дом продается на рынке в течение нескольких месяцев и приближается зима, вы можете спросить себя: «Следует ли мне убрать свой дом с рынка зимой?» Возможно, стоит исключить котировки в эти медленные зимние месяцы и попробовать еще раз весной.

Согласно исследованию Zillow, первая половина мая — лучшее время года для листинга в США.S. Листинг в течение двухнедельного периода с 1 по 15 мая помогает дома продавать на шесть дней быстрее и в среднем на 1600 долларов дороже, что на 0,7% больше. Разница в цене, конечно, зависит от рынка. Что касается дешевых домов, то дома в Атланте, которые продаются во время оптимального окна, продаются на 1300 долларов дороже. С другой стороны, дома в Сан-Франциско видят рост на 10 000 долларов. Конечно, отчасти эта изменчивость связана с разницей в ценах на жилье на разных рынках.

Как снять дом с рынка

Фактический акт снятия вашего дома с рынка, независимо от того, указан ли он в MLS или как FSBO на Zillow и Trulia, довольно прост и занимает всего несколько минут.Вот шаги.

Поговорите со своим агентом

Ваш агент имеет все полномочия быстро и легко отменить листинг на MLS, но вам необходимо сначала обсудить это с ним и согласовать любые финансовые штрафы.

Если вы исключили из листинга, потому что ваш дом не продается, найдите время, чтобы выслушать отзывы своего агента. Они могут предложить понимание того, почему, по их мнению, он не продавался, будь то из-за времени, из-за слишком высокой цены или из-за того, что он нуждается в ремонте.

Убрать из Zillow и Trulia

Продавцы FSBO, чьи дома представлены на Zillow и Trulia, могут легко удалить свое объявление:

1. Войдите в свой профиль Zillow.
2. Перейдите к своему списку и выберите Просмотр владельца.
3. Нажмите Еще и перейдите к Отменить объявление.
4. Марка Больше не продается.
5. Щелкните Обновить статус.

Удалить все остальные онлайн-объявления

Проведите инвентаризацию любых других мест, где вы разместили свое объявление в Интернете — например, в каналах социальных сетей, в группах сообщества и на Craigslist. Быстро удалите эти сообщения, чтобы не запутать покупателей.

Можете ли вы продать свой дом вне рынка?

Чтобы заключить договор с покупателем, необязательно, чтобы ваш дом был официально внесен в список MLS, Zillow или Trulia, но привлечь заинтересованного покупателя будет намного сложнее, если он еще не зарегистрирован.

Если вы все еще заинтересованы в продаже своего дома вне рынка, но не хотите тратить время на подготовку и повторный листинг, рассмотрите предложения Zillow. Просто ответьте на несколько вопросов о своем доме, и, если он соответствует критериям, вы получите денежное предложение.

владельцев коттеджей, расслабьтесь: новый закон может помочь сохранить семейный коттедж в семье

Поскольку сезон коттеджей в Мичигане в самом разгаре, это прекрасное время, чтобы отпраздновать хорошие новости для владельцев коттеджей в Мичигане. Недавние изменения в законе значительно упростили для владельцев коттеджей передачу коттеджа членам своей семьи без значительного скачка налогов на недвижимость, которые могут сделать семейный коттедж слишком дорогим для последующих поколений.

История налогов на недвижимость и «снятие ограничений» в штате Мичиган

В прошлом налоги на недвижимость в штате Мичиган взимались ежегодно на основе оценки фактической стоимости собственности. Этот подход привязывал налоги на имущество напрямую к фактической стоимости — по мере роста стоимости имущества пропорционально увеличивались налоги на имущество. Когда стоимость недвижимости резко выросла, результатом стало значительное увеличение налога на недвижимость по сравнению с предыдущим годом.

В 1994 году законодательный орган штата Мичиган принял «Предложение А», которое фактически «ограничивает» налоговые обязательства собственника по налогу на имущество.Согласно Предложению А фактическая стоимость собственности больше не является основанием для налогообложения. Ежегодное увеличение «налогооблагаемой стоимости» недвижимости — стоимости, на которой основаны налоги, — ограничено, независимо от увеличения оценочной стоимости собственности.

Однако «передача права собственности» повлечет за собой новую оценку и оценку налогов на основе рыночной стоимости. Как правило, каждый раз, когда собственность передается другой стороне, происходит передача права собственности, и налогооблагаемая стоимость собственности может не ограничиваться.Исторически сложилось так, что передача имущества детям после смерти владельца коттеджа была неожиданным событием. В некоторых случаях это привело бы к настолько значительному повышению налогов на недвижимость, что дети не могли бы позволить себе это имущество, что фактически свело на нет попытки родителей сохранить коттедж в семье.

До недавних изменений в законодательстве закон штата Мичиган действительно содержал некоторые исключения из правила «передачи права собственности», такие как передача прав между совместными арендаторами при соблюдении определенных условий.Но эти обходные пути были громоздкими, а иногда и рискованными. К счастью, у владельцев коттеджей в Мичигане появился более удобный вариант.

Новый закон: победа для владельцев коттеджей

Действующий с 31 декабря 2014 года PA 310 2014 года позволяет владельцу жилой недвижимости передавать свою собственность соответствующим членам семьи — при жизни или после смерти по завещанию. , путем наследования по закону или через траст — без снятия ограничений по налогам на имущество.Этот закон намного проще использовать — а в некоторых случаях более эффективен — для предотвращения вскрытия границ, чем вариант совместной аренды, описанный выше (и являющийся предметом предыдущих обсуждений в нашем блоге). Основные изменения, полезные для владельцев коттеджей, включают:

1. Соответствующие критериям члены семьи.
   Кто «имеет право» на членство в семье в соответствии с этим новым законом? Определение правомочных членов семьи включает мать, отца, брата, сестру, сына, дочь, приемный сын, приемную дочь, внука или внучку владельца или супруга владельца.
2. Переводы в течение жизни
   Переводы в течение жизни — в виде подарка или продажи — члену семьи, имеющему на это право, не повлечет за собой отмену налогов на имущество в соответствии с новым законом. (Одно предостережение: для этого исключения и всех последующих исключений по снятию ограничений, коттедж не должен использоваться в каких-либо коммерческих целях после передачи.) смерть) теперь освобождаются от вскрытия, если выполняются определенные условия.До недавних изменений в законодательстве передача собственности трастам и от них или смена бенефициара траста приводили к снятию верхнего предела налогов на недвижимость, если только получатель или бенефициар не являлся учредителем или супругой учредителя. Новый закон расширяет освобождение, чтобы охватить других правомочных членов семьи, перечисленных выше. Кроме того, смена бенефициара траста не приведет к открытию лимита, если новый бенефициар является правомочным членом семьи.
3. Передача по завещанию или по наследству
   Наконец, новый закон также запрещает распечатку, когда недвижимое имущество передается по завещанию (или унаследовано в отсутствие завещания) одной и той же группе членов семьи: супруге или супруге владельца. мать, отец, брат, сестра, сын, дочь, приемный сын, приемная дочь, внук или внучка.Обратите внимание, однако, что согласно строгой формулировке статута передача через наследственное имущество в доверительное управление в настоящее время не освобождается от ограничения.

В целом, эти изменения в законе предоставляют владельцам коттеджей гораздо больше возможностей для передачи своего коттеджа большому количеству членов семьи без снятия ограничений по налогу на имущество. В то время как план коттеджей, в котором используется совместная аренда, чтобы избежать распечатки, все еще действует в соответствии с новым законом (хотя, возможно, только для одной передачи из поколения в поколение), владельцы коттеджей могут захотеть изучить возможности, которые предоставляет новый закон.

.