Выдача земельных участков молодым семьям: Ипотека, ЖКХ и земля: как государство поддерживает молодые семьи :: Жилье :: РБК Недвижимость

Состою на квартирном учете с 2002г. В УКСе сказали, что я имею льготы при строительстве квартиры за счет невключения в ее стоимость платы за инфраструктуру. Но дело в том, что и по сегодняшний день у меня не принимают заявления на строительство, объя…

Состою на квартирном учете с 2002г. В УКСе сказали, что я имею льготы при строительстве квартиры за счет невключения в ее стоимость платы за инфраструктуру. Но дело в том, что и по сегодняшний день у меня не принимают заявления на строительство, объясняя это наличием большого числа заявлений еще с 2001—2002 годов. Поэтому в этом году мы с мужем решились строить собственный дом.

Имею ли я какие-нибудь льготы при строительстве жилья собственными силами, как стоящая на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, кроме того, мы — молодая семья?

И еще: в чьем ведении находится земля в окрестностях г. Минска (Сенница, Колодищи и т.д.)? Приобрести в собственность участок можно только у физических лиц или же через какие-то структуры?

Е.ВЕРЕНИЧ, г.Минск

Согласно ст.14 Жилищного кодекса граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеют преимущественное право на индивидуальное жилищное строительство.

Подп. 7.2. Указа Президента от 10.09.96г. N 358 облисполкомам и Минскому горисполкому предписано обеспечить в установленном порядке первоочередное предоставление молодым семьям земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

В Минске учет граждан, ходатайствующих о предоставлении земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов, осуществляется администрациями районов города по месту их жительства. Для получения участка и оформления разрешения на строительство индивидуального жилого дома необходимо направить заявление (с приложением соответствующих документов о составе семьи, обеспеченности жилплощадью, наличии других земельных участков и др. ) в свою администрацию. В месячный срок со дня подачи она рассматривает заявление и письменно информирует заявителя о принятом решении.

Вопросы о предоставлении земельных участков для строительства и эксплуатации индивидуальных жилых домов из земель населенных пунктов Колодищи и Сенница в Минском районе рассматриваются в соответствующих сельсоветах, куда и можно (при необходимости) обратиться с заявлением (с приложением всех требуемых документов). В компетенцию указанных сельсоветов входит как предоставление земельных участков в пользование, пожизненное наследуемое владение, так и в частную собственность (по выбору гражданина-застройщика).

Земельный участок для указанных целей может быть приобретен и у другого физического лица, если этот участок имеет такое же целевое назначение — для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома.

Что касается других льгот при строительстве жилья собственными силами, то в соответствии с п. 11 постановления Совмина от 2003-01-18г. N 56 «О мерах по выполнению заданий на 2003 год по строительству жилых домов» граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и осуществляющие жилищное строительство с финансовой поддержкой государства или за счет собственных средств, освобождаются от платы за создание жилищной инфраструктуры в пределах нормируемого законодательством размера общей площади строящегося жилого помещения.

Кроме того, молодым семьям оказывается дополнительная финансовая помощь при рождении детей. Положением, утвержденным Минфином, правлением АСБ «Беларусбанк» и Госкомитетом по делам молодежи, определено, что такая помощь оказывается молодым семьям в следующих размерах:

при рождении первого ребенка — 10% от остатка задолженности по выданным кредитам;

при рождении второго ребенка — 20% от остатка задолженности;

при рождении третьего ребенка и последующих детей — 30% от остатка задолженности.

Автор публикации:

Мои Документы | Республика Дагестан

39 526

1. Предоставление в собственность или аренду земельного участка для целей, не связанных со строительством.
2. Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.
4. Согласование проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
5. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
6. Согласие на обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений.
7. Предоставление выписки из домовой книги, карточки учета собственника жилого помещения.
8. Предоставление в собственность или в аренду земельного участка для целей, не связанных со строительством.
9. Предоставление земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности.
10. Предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства.
11. Предоставление информации о форме собственности на недвижимое и движимое имущество, земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования, включая предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности и предназначенных для сдачи в аренду.
12. Выдача ордеров на проведение земляных работ.
13. Выдача акта освидетельствования проведения основных работ по строительству (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства с привлечением средств материнского (семейного) капитала.
14. Организация и обеспечение отдыха и оздоровления детей (за исключением организации отдыха детей в каникулярное время).
15. Предоставление информации об организации общедоступного и бесплатного дошкольного, начального общего, основного общего, среднего общего образования, а также дополнительного образования в образовательных учреждениях, подведомственных муниципальному образованию.
16. Прием детей в дошкольные учреждения в первую очередь (для многодетных семей).
17. Предварительная опека или попечительство.
18. Установление опеки или попечительства по договору об осуществлении опеки или попечительства.
19. Выдача разрешения на безвозмездное пользование имуществом подопечного в интересах опекуна.
20. Выдача разрешения на совершение сделок с имуществом подопечных.
21. Выдача предварительного разрешения органа опеки и попечительства, затрагивающего осуществление имущественных прав подопечного.
22. Выдача разрешения на раздельное проживание попечителей и их несовершеннолетних подопечных.
23. Обеспечение первоочередного выделения для многодетных семей садово-огородных участков.
24. Предоставление разрешения на осуществление условно разрешенного вида использования земельного участка или объекта капитального строительства.
25. Обеспечение бесплатного проезда на внутригородском транспорте (троллейбус и автобус городских линий (кроме такси), а также в автобусах пригородных и внутрирайонных линий для учащихся общеобразовательных школ (для многодетных семей).
26. Выдача градостроительных планов земельных участков.
27. Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на земельном участке, здании или ином недвижимом имуществе, находящемся в муниципальной собственности.
28. Прием заявлений и предоставление информации об организации проведения оплачиваемых общественных работ.
29. Организация временного трудоустройства несовершеннолетних граждан в возрасте от 14 до 18 лет в свободное от учебы время, безработных граждан, испытывающих трудности в поиске работы, безработных граждан в возрасте от 18 до 20 лет, имеющих среднее профессиональное образование, ищущих работу впервые.
30. Содействие гражданам в переселении для работы в сельской местности.
31. Предоставление информации о профессиональной подготовке, переподготовке и повышении квалификации безработных граждан.
32. Выдача разрешений на установку рекламных конструкций на соответствующей территории, аннулирование таких разрешений.
33. Получение заключения органа опеки и попечительства об обоснованности усыновления (удочерения) и о его соответствии интересам усыновляемого ребенка.
34. Постановка на учет в качестве усыновителя.
35. Назначение опекунов или попечителей в отношении несовершеннолетних граждан по заявлению их родителей, а также по заявлению несовершеннолетних граждан.
36. Выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории муниципального образования.
37. Присвоение адреса объекту недвижимости.
38. Прием заявлений и постановка на учет детей в целях зачисления в муниципальные образовательные учреждения, реализующие основные общеобразовательные программы дошкольного образования.
39. Подбор, учет и подготовка граждан, выразивших желание стать опекунами или попечителями несовершеннолетних граждан либо принять детей, оставшихся без попечения родителей, в семью на воспитание в иных установленных семейным законодательством Российской Федерации формах.
40. Назначение единовременного пособия при передаче ребенка на воспитание в семью.
41. Назначение денежных средств на содержание детей, находящихся под опекой или попечительством.
42. Государственная регистрация заключения брака (в части приема заявления о предоставлении государственной услуги).
43. Государственная регистрация расторжения брака по взаимному согласию супругов, не имеющих общих несовершеннолетних детей (в части приема заявления о предоставлении государственной услуги).
44. Предоставление гражданам информации о детях, оставшихся без попечения родителей, из федерального банка данных о детях, оставшихся без попечения родителей, оказание содействия гражданам в подборе ребенка, оставшегося без попечения родителей, для передачи его на воспитание в семью граждан, выдача предварительных разрешений на усыновление детей в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
45. Согласование размещения и приемка в эксплуатацию нестационарных (временных, мобильных) объектов.
46. Выдача повторного свидетельства о государственной регистрации акта гражданского состояния.
47. Создание приемной семьи.
48. Выдача разрешений на изменение имени и (или) фамилии несовершеннолетнему.
49. Решение вопроса о признании несовершеннолетнего ребенка полностью дееспособным (эмансипированным).
50. Выдача разрешения на снижение брачного возраста.
51. Продление срока действия разрешения на строительство.
52. Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
53. Изменение вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
54. Подготовка документов и выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
55. Предоставление в собственность земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, и земель, собственность на которые не разграничена, садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям.
56. Прекращение прав на земельные участки, находящиеся в ведении органов местного самоуправления городского округа.
57. Постановка на учет для предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства на безвозмездной основе.
58. Предоставление земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, и переоформление прав на земельные участки.
59. Согласование проекта границ земельного участка.
60. Содействие предоставлению многодетным семьям льготных кредитов, дотаций, беспроцентных ссуд на приобретение строительных материалов и строительство жилья.
61. Подготовка документов в целях выдачи постановления на строительство.
62. Предоставление информации о порядке предоставления жилищно-коммунальных услуг населению.
63. Рассмотрение заявлений граждан и юридических лиц по вопросам осуществления градостроительной деятельности и принятие решения в пределах своей компетенции.
64. Предоставление информации об объектах, включенных в Реестр муниципальной собственности.
65. Предоставление информации об очередности предоставления жилых помещений на условиях социального найма.
66. Принятие на учет граждан, имеющих право на получение жилого помещения из жилищного фонда Республики Дагестан.
67. Принятие на учет граждан, признанных малоимущими, в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
68. Передача жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации, оформление соответствующих договоров о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность.
69. Прием заявлений, постановка на учет и зачисление детей в образовательные учреждения, реализующие основную образовательную программу дошкольного образования (детские сады).
70. Обеспечение жильем детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
71. Выдача справок, выписок и копий архивных документов.
72. Предоставление информации об образовательных программах и учебных планах, рабочих программах учебных курсов, предметов, дисциплин (модулей), годовых календарных учебных графиках.
73. Дача согласия на снятие детей, оставшихся без попечения родителей, с регистрационного учета по месту жительства или месту пребывания.
74. Выдача разрешения на выполнение авиационных работ, парашютных прыжков, демонстрационных полетов воздушных судов, полетов беспилотных летательных аппаратов, подъемов привязных аэростатов над территорией городского округа «город Южно-Сухокумск», а также посадку (взлет) на расположенные в границах городского округа «город Южно-Сухокумск» площадки, сведения о которых не опубликованы в документах аэронавигационной информации.

Муниципальные услуги — Республиканский Многофункциональный центр

1. Прием документов, а также выдача разрешений о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое

2. Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

3. Выдача разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства

4. Выдача разрешения при осуществлении строительства, реконструкции на строительство объектов капитального строительства

5. Выдача разрешений на установку рекламных конструкций на соответствующей территории, аннулирование таких разрешений

6. Прием заявлений, документов, а также постановка граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях

7. Предоставление выписки из домовой книги, карточки учета собственника жилого помещения

8. Прием заявления о предоставлении молодым семьям социальных выплат на приобретение (строительство) жилья

9. Предоставление информации о форме собственности на недвижимое и движимое имущество, земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования, включая предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности и предназначенных для сдачи в аренду

10. Предоставление юридическим лицам и гражданам в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование, аренду земельных участков из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена

11. Выдача градостроительного плана земельного участка

12. Прием заявлений, постановка на учет и зачисление детей в образовательные учреждения, реализующие основную образовательную программу дошкольного образования (детские сады)

13. Выдача акта освидетельствования проведения основных работ по строительству реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства с привлечением средств материнского капитала

14. Согласование размещения и приемка в эксплуатацию нестационарных (временных, мобильных) объектов

15. Предоставление разрешения на осуществление условно разрешенного вида использования земельного участка или объекта капитального строительства

16. Присвоение адреса объекту недвижимости

17. Согласие на обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений

18. Выдача разрешения на совершение сделок с имуществом подопечных

19. Выдача предварительного разрешения органа опеки и попечительства, затрагивающего осуществление имущественных прав подопечного

20. Подбор, учет и подготовка граждан, выразивших желание стать опекунами или попечителями несовершеннолетних граждан либо принять детей, оставшихся без попечения родителей, в семью на воспитание в иных установленных семейным законодательством Российской Федерации формах

21. Назначение единовременного пособия при передаче ребенка на воспитание в семью

22. Назначение денежных средств на содержание детей, находящихся под опекой или попечительством

23. Выдача ордеров на проведение земляных работ

24. Предварительное согласование предоставление земельного участка

25. Предоставление земельного участка, находящиеся в муниципальной собственности, без торгов

26. Выдача уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке либо о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке

27.  Выдача уведомления о соответствии (несоответствии) построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности

Как многодетным семьям и другим льготным категориям граждан получить земельный участок для индивидуального жилищного строительства?

В соответствии с Законом Костромской области от 22.04.2015 N 668-5-ЗКО «О предоставлении земельных участков отдельным категориям граждан в собственность бесплатно» земельный участок для индивидуального жилищного строительства предоставляется в собственность бесплатно предоставляется гражданину, который:

1) является супругом (супругой), одиноким родителем, в семье которого (которой) имеется трое и более детей (включая падчериц и пасынков), в том числе старше 18 лет, обучающихся по очной форме обучения в образовательных организациях или проходящих военную службу по призыву, но не более чем до достижения ими 23-летнего возраста. При этом право на предоставление земельного участка имеет один из супругов;

2) является инвалидом или имеет в составе своей семьи инвалидов (в том числе инвалидов с детства, детей-инвалидов). При этом право на предоставление земельного участка имеет инвалид или один из членов семьи, имеющей в своем составе инвалида;

3) постоянно проживает и работает в сельском населенном пункте в сфере сельскохозяйственного производства, образования, социального обслуживания граждан, здравоохранения, культуры при наличии стажа работы в указанных сферах не менее трех лет;

4) является ветераном Великой Отечественной войны;

5) является супругом (супругой) в молодой семье либо одним молодым родителем в неполной семье, воспитывающим одного или более детей, при этом возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не должен превышать 35 лет. При этом право на предоставление земельного участка имеет один из супругов;

6) является выпускником, который в год окончания профессиональной образовательной организации или образовательной организации высшего образования принят на постоянную работу в государственную или муниципальную организацию образования, культуры, спорта, здравоохранения, социального обслуживания, расположенную в сельском населенном пункте на территории Костромской области, для осуществления трудовой деятельности по полученной специальности на срок не менее пяти лет. К выпускникам, указанным в настоящем пункте, относятся также выпускники, у которых в год окончания профессиональной образовательной организации или образовательной организации высшего образования возникли такие обстоятельства, как длительная нетрудоспособность (свыше 30 календарных дней), отпуск по беременности и родам или по уходу за ребенком, военная служба по призыву, обучение в интернатуре, ординатуре, при условии трудоустройства в течение 30 календарных дней после истечения перечисленных обстоятельств;

7) является молодыми специалистами — выпускниками в соответствии с Законом Костромской области от 22 ноября 2005 года N 336-ЗКО «О государственной поддержке агропромышленного комплекса в Костромской области;

8) является сотрудником органов внутренних дел Российской Федерации, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, а также лицом, проходившим службу в органах внутренних дел Российской Федерации, бывшего Союза ССР, которому в соответствии с федеральным законодательством назначена пенсия за выслугу лет или по инвалидности;

9) является гражданином, подвергшимся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС;

10) является ветераном боевых действий в соответствии с Федеральным законом от 12 января 1995 года N 5-ФЗ «О ветеранах»;

11) является чемпионом или призером Олимпийских игр, Паралимпийских игр, Сурдлимпийских игр либо чемпионом мира, чемпионом Европы среди мужчин (женщин) по дисциплинам видов спорта программы Олимпийских игр и выступавшим на данных спортивных соревнованиях от Костромской области;

12) являются тренерами чемпионов или призеров Олимпийских игр, Паралимпийских игр, Сурдлимпийских игр и выступавших на данных спортивных соревнованиях от Костромской области, осуществлявшими проведение с данными спортсменами тренировочных мероприятий не менее двух лет непосредственно до завоевания ими званий чемпионов или призеров Олимпийских игр, Паралимпийских игр, Сурдлимпийских игр.

Гражданин, относящийся к указанным категориям граждан, должен отвечать одному из следующих условий:

а) состоит на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма, в органах местного самоуправления городского округа, в границах которого гражданин имеет право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно;

б) принят на учет в качестве имеющего право на получение единовременной социальной выплаты для приобретения или строительства жилого помещения либо принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении соответствующим территориальным органом федерального органа исполнительной власти в сфере внутренних дел, иным федеральным органом исполнительной власти, в котором проходил службу, до 1 марта 2005 года в соответствии со статьями 4 и 6 Федерального закона от 19 июля 2011 года № 247-ФЗ «О социальных гарантиях сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Действие закона № 668-5-ЗКО от 22.04.2015 распространятся на вышеперечисленные категории граждан (кроме многодетных семей и ветеранов боевых действий), если они приняты на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении либо приняты на учет в качестве имеющего право на получение единовременной социальной выплаты для приобретения или строительства жилого помещения до 1 сентября 2015 года.

По вопросам обращаться в отдел земельных отношений администрации или по тел. 5-25-24, 5-25,20.

0

Их семьи купили землю через поколение после рабства. Братья Катушки провели восемь лет в тюрьме за отказ покинуть ее.

ProPublica — это некоммерческий отдел новостей, который расследует злоупотребления властью. Подпишитесь на информационный бюллетень ProPublica Big Story, чтобы получать новости, подобные этой, в свой почтовый ящик, как только они будут опубликованы.

Весной 2011 года о братьях Мелвин Дэвисе и Ликуртисе Рилсе говорили в округе Картерет на центральном побережье Северной Каролины.Некоторые люди говорили, что братья были праведными; другие думали, что сошли с ума. В марте того же года Мелвин и Ликуртис предстали перед судом и отказались покинуть землю, на которой они жили всю свою жизнь, часть которой без их ведома и согласия была продана застройщикам много лет назад. Братья были среди десятков членов семьи Рилсов, которые считали землю своей, но Мелвин и Ликуртис были в ней особо заинтересованы. Мелвин, которому было 64 года, с распущенными черными кудрями, зачесанными в хвост, держал там клуб и жил в квартире над ним.Он сделал карьеру, занимаясь ловлей креветок в реке, которая граничит с сушей, и его самоощущение было привязано к воде. 53-летний Ликуртис много лет строил дом на берегу реки, всего в нескольких шагах от дома своей матери.

Их прадед купил землю сто лет назад, когда он был поколением, освобожденным от рабства. Собственность — 65 гектаров болотистых земель, пролегающих вдоль Сильвер Доллар-роуд, от леса до песчаного берега реки — подверглась ураганам. Некоторые называли это дном или концом света.Дедушка Мелвина и Ликуртиса Митчелл Рилз был дьяконом; он выращивал арбузы, свеклу и горох, а также выращивал кур и свиней. В церквях устраивали возрождения в палатках на набережной, а дети играли в реке — прекрасном месте для ловли краснохвостых креветок и крабов размером больше обуви. В последние годы существования законов о расовой сегрегации на этой земле находился единственный пляж в графстве, который принимал чернокожие семьи. «Это наш собственный маленький черный загородный клуб», — любила говорить сестра Мелвина и Ликуртиса Мейми.В 1970 году, когда умер Митчелл, у него было одно последнее желание. «Что бы вы ни делали, — сказал он своей семье в ночь своей смерти, — не позволяйте белому человеку владеть землей».

Обновления по электронной почте

Зарегистрируйтесь, чтобы получать расследование ProPublica на свой почтовый ящик.

Митчелл не доверял суду, поэтому завещания не оставил.Вместо этого он позволил земле стать собственностью наследников, формой собственности, при которой потомки наследуют долю, как владение акциями компании. Практика началась во время Реконструкции, когда многие афроамериканцы не имели доступа к правовой системе, и продолжалась в эпоху Джима Кроу, когда черные общины с подозрением относились к судам белых южан. Сегодня в Соединенных Штатах 76% афроамериканцев не имеют воли, что более чем в два раза превышает процент белых американцев.

Многие считают, что отсутствие завещания сохраняет землю в семье.На самом деле это ставит под угрозу право собственности. Дэвид Дитрих, бывший сопредседатель Целевой группы по сохранению собственности Американской ассоциации юристов, назвал собственность наследников «самой страшной проблемой, о которой вы никогда не слышали». Министерство сельского хозяйства США признало его «основной причиной вынужденной потери земли чернокожими». По оценкам, собственность наследников составляет более трети земель, принадлежащих черным южанам, — 3,5 миллиона акров на сумму более 28 миллиардов долларов. Эти землевладельцы уязвимы для законов и лазеек, которые позволяют спекулянтам и застройщикам приобретать их собственность.Чернокожие семьи наблюдают, как их земля выставляется на аукционе на ступенях здания суда или принудительно выставляется на продажу против их воли.

Между 1910 и 1997 годами афроамериканцы потеряли около 90% своих сельскохозяйственных угодий. Эта проблема является одним из основных факторов разрыва в расовом богатстве Америки; средний уровень благосостояния черных семей составляет примерно десятую часть благосостояния белых семей. Теперь, когда вопрос о возмещении ущерба стал предметом общенациональных дебатов, проблема потери черных земель вновь привлекает внимание. Группа экономистов и статистиков недавно подсчитала, что с 1910 года черные семьи лишились сотен миллиардов долларов из-за потери земли. Натан Розенберг, юрист и исследователь в группе, сказал мне: «Если вы хотите понять богатство и неравенство в этой стране, вы должны понять потерю черных земель».

К моменту слушания дела Мелвина и Ликуртиса в 2011 году они потратили десятилетия на борьбу за сохранение береговой линии на Silver Dollar Road. Их предупредили, что они попадут в тюрьму, если они не выполнят постановление суда о том, чтобы держаться подальше от земли, и они чувствовали себя преданными законами, которые позволили отобрать ее у них.Они крестились в той воде. «Ты собираешься пойти туда и вот так забрать у меня мои мечты?» — спросил Ликуртис на стенде. «Как насчет тебя?»

В тот день они собирались оспорить свое дело в суде. Вместо этого судья приказал отправить их в тюрьму за гражданское неуважение. Услышав решение, Мелвин передал своей 83-летней матери Гертруду раскладушку и золотые часы. Как старший сын, он пообещал родственникам, что возьмет на себя ответственность за семью. «Я могу это принять», — сказал он.Ликуртис посмотрел в пол и покачал головой. Он думал, что к полудню будет дома; он даже оставил свой дом незапертым. У судебного пристава, который никогда не привлекал никого к суду по гражданским делам, был только один комплект наручников. Она надела наручники каждому брату на запястья и вывела их через заднюю дверь. Братьям не было предъявлено обвинение в совершении преступления, и их не привлекали к суду присяжных. Тем не менее, они так твердо верили в свое право на собственность, что следующие восемь лет они провели, борясь с этим делом из тюрьмы, став двумя заключенными, отсидевшими дольше всех за гражданское неуважение в U.История С.

Земля была идеологическим приоритетом для черных семей после гражданской войны, когда почти 4 миллиона человек были освобождены из рабства. 12 января 1865 года, незадолго до освобождения, генерал армии Союза Уильям Текумсе Шерман встретился с 20 черными министрами в Саванне, штат Джорджия, и спросил их, что им нужно. «Лучший способ позаботиться о себе — это иметь землю», — сказал Шерману их представитель, преподобный Гаррисон Фрейзер. По его словам, свобода «помещает нас туда, где мы можем пожинать плоды собственного труда.Шерман издал специальный полевой приказ, в котором провозгласил, что 400 000 акров земли, ранее принадлежавшие конфедератам, должны быть переданы афроамериканцам — то, что стало известно как обещание «40 акров и мула». В следующем году Конгресс принял Закон о южных усадьбах, открыв дополнительные 46 миллионов акров государственной земли для сторонников Союза и освобожденных людей.

Обещания так и не сбылись. В 1876 году, ближе к концу Реконструкции, только около 5% черных семей Глубинного Юга владели землей.Но вскоре образовалась новая группа черных помещиков. Многие имели опыт работы на полях и начали покупать фермы, часто в местах с засушливой или болотистой почвой, особенно на побережье. К 1920 году афроамериканцы, составлявшие 10% населения, составляли 14% владельцев ферм Юга.

Реакция сторонников превосходства белой расы распространилась по Югу.В конце XIX века члены движения, называвшего себя белоголовыми, возглавляемые бедными белыми фермерами, по ночам обращались к чернокожим землевладельцам, избивая их или угрожая убийством, если они не покинут свои дома. В графстве Линкольн, штат Миссисипи, Уайткэпс убил человека по имени Генри Лист, и более 50 афроамериканцев покинули город за один день. За два месяца 1912 года жестокие белые банды в графстве Форсайт, штат Джорджия, изгнали почти все черное население — более тысячи человек.Рэй Винбуш, директор Института городских исследований при Государственном университете Моргана, сказал мне: «Существует мнение, что большинство чернокожих подверглось линчеванию за то, что они сделали что-то плохое с молодой женщиной. Это не правда. Большинство чернокожих мужчин линчевали между 1890 и 1920 годами, потому что белые хотели получить свою землю ».

Ко второй половине 20-го века появилась новая форма лишения собственности, официально санкционированная судом и направленная на владельцев собственности наследников без четких прав собственности.Эти землевладельцы разоблачаются по-разному. Они не имеют права на получение определенных ссуд Министерства сельского хозяйства на покупку скота или покрытие расходов на посадку. Индивидуальные наследники не могут использовать свою землю в качестве залога перед банками и другими учреждениями, поэтому им отказывают в частном финансировании и федеральных ссудах на улучшение жилищных условий. Как правило, они не имеют права на помощь при стихийных бедствиях. В 2005 году ураган «Катрина» обнажил масштабы проблемы в Новом Орлеане, где 25 000 семей, подавших заявки на получение субсидии на восстановление, имели собственность наследников.Один поверенный по недвижимости из Луизианы подсчитал, что до 165 миллионов долларов средств на восстановление так и не было востребовано из-за проблем с титулом.

Наследники редко осознают незначительный характер своей собственности. Даже если это так, получение правового титула зачастую является недоступным и сложным процессом, требующим отслеживания каждого живого наследника, а юристов, специализирующихся в этой области, мало. Некоммерческие организации часто берут на себя слабину. Центр сохранения собственности наследников в Южной Каролине за последнее десятилетие утвердил более 200 титулов, почти все из которых принадлежат афроамериканским семьям, защищая землю на сумму почти 14 миллионов долларов.Джош Уолден, главный операционный директор центра, сказал мне, что он нанес на карту 100 тысяч акров собственности наследников в Южной Каролине. Он сказал, что инвесторы, надеющиеся построить поля для гольфа или отели, могут выбрать эти участки. «Мы должны были действительно помнить, что мы никому не делились этими картами, потому что в противном случае они были бы каталогом покупок», — сказал он мне. «И это не значит, что он высыхает. Каждый день создается новая собственность наследников ».

Посредством интервью и записей в суде я проанализировал более трех десятков случаев, произошедших в последние годы, когда владельцы собственности наследников потеряли землю — землю, которая для многих из них была не только их единственным достоянием, но и важной частью их наследия и их чувство дома.Проблема особенно остро стоит в графстве Картерет. Бофорт, административный центр графства, когда-то был местом расположения крупного лагеря беженцев для освобожденных людей. Темнокожие семьи в конце концов построили дома недалеко от того места, где стояли палатки. Но в 1970-х годах город стал туристическим центром с высококлассными ресторанами, бутиками и причалом для яхт. Стоимость недвижимости резко возросла, и графство наводнили спекулянты из других городов. Дэвид Сесельски, историк побережья Северной Каролины, сказал мне: «Нельзя разговаривать с афроамериканской семьей, которая владела землей в тех графствах, и , а не находят историю, в которой они чувствуют, что земля была отнята у них против их будет, с помощью юридических уловок. ”

Бофорт — это необычный городок, застроенный прибрежными коттеджами и домами в колониальном стиле. Когда я приехал прошлой осенью, я проехал 20 миль до Silver Dollar Road, где семья Мелвина и Ликуртиса живет в десятках трейлеров и обшитых деревянными панелями домов, разбросанных под соснами и эвкалиптами.

Мать Мелвина и Ликуртиса, Гертруда, встретила меня в своем доме и провела в свою гостиную, где вдоль одной стены стояли фарфоровые ангелы.Гертруда жесткая и тихая, ее высокий голос приглушен табаком, который она запихивает себе в щеку. Люди называют ее миссис Большое Дерьмо. «Это потому, что я не обращала на них никакого внимания», — сказала она мне. Последняя из детей Митчелл Рилс, оставшаяся в собственности, она — матриарх семьи. Внуки, племянницы и племянники заходят в ее дом, чтобы забрать почту или вынести ее мусор. В тот день, когда я был там, к обеду поток посетителей превратился в толпу. Гертруда пошла на кухню, покрыла рыбное филе кукурузной мукой и поджарила для всех.

Ее дочь Мэми рассказала мне, что Мелвин и Ликуртис в детстве упивались землей, играя среди чернильных угрей и раковин. По вечерам братья сидели на крыльце со своими кузенами, сжигая тряпку, чтобы отогнать комаров. По выходным пастор шагал по грязной улице в белом одеянии, а его прихожане пели «Уэйд в воде». Ликуртис был застенчивым и скромным ребенком, любившим работать на кукурузных полях. Мелвин был его противоположностью. «Когда появлялся школьный автобус, когда он приходил домой, толпа шла с ним и оставалась на всю ночь», — сказала Гертруда.Когда Мелвину было 9 лет, он построил лодку из сосновых досок и начал тащить ее по берегу. Сосед предложил научить его ловить креветки, и летом Мелвин сбросил сети с траулера. Он бросил школу в 10 классе; его улов приносил около тысячи долларов в неделю. Он пристрастился к элегантным автомобилям, крупным украшениям и женщинам, и начал покупать своих братьев и сестер Чака Тейлорса и Timberlands.

Гертруда была управляющей имением. Она бросила школу в восьмом классе и не привыкла ориентироваться в судебной системе, но после смерти Митчелла добилась решения суда, в котором говорилось, что земля принадлежит его наследникам.В приговоре говорилось: «Выжившие одиннадцать (11) детей или потомков детей Митчелла Рилса являются собственниками земель без каких-либо других претензий кого-либо из них».

В 1978 году дядя Гертруды Шедрик Рилз попытался вырезать для себя самый ценный участок земли на реке. Он использовал правовую доктрину, называемую неблагоприятным владением, которая требовала от него доказать, что он в течение многих лет постоянно и публично занимал набережную вопреки воле владельцев.Шедрик, который был у Шейда и работал продавцом шин в Нью-Джерси, 27 лет не жил на Сильвер Доллар Роуд. Но он утверждал, что его заменили «арендаторы» — он построил дом на набережной в 1950 году, и с тех пор родственники снимали его или управляли им как клубом. Некоторые считали, что это земля Шейда. Он также представил документ, который его отец Элайджа дал ему в 1950 году, хотя в то время землей владел Митчелл, еще один из сыновей Элайджи.

Шейд привел свои аргументы в пользу малоизвестного закона, называемого Законом Торренса.При Торренсе Шейду не нужно было подчиняться формальным правилам суда. Вместо этого он мог просто доказать неправомерное владение адвокатом, которого назначил суд и которому он заплатил. Закон Торренса давно имеет плохую репутацию, особенно в Картере. «Это законный способ украсть землю», — сказал мне Теодор Барнс, земельный брокер. Закон был призван помочь прояснить путаницу в названиях, но в 1932 году профессор права в Университете Северной Каролины обнаружил, что его поддержал крупный бизнес.Один юрист сказал, что люди видели в этом схему, «по которой богатые люди могут захватить земли бедных». Даже адвокат Шейда, Нельсон Тейлор, признал, что им злоупотребляли; он сказал мне, что его дедушка потерял 50 акров земли из-за Торренса. «Впервые он что-то узнал об этом, когда кто-то сказал ему, что он больше не владеет им», — сказал Тейлор. «Это происходило чаще, чем должно было».

Дети и внуки Митчелла были озадачены тем, что маневр Шейда был законным — у них был документ Митчелла и постановление суда, в котором говорилось, что земля принадлежит им.И все они выросли на той набережной. «Как они могут забрать эту землю у нас, а мы на ней?» — сказал Мелвин. «Мы были там все наши дни». Брат Гертруды Кальвин, который занимался юридическими вопросами для семьи, нанял Клода Уитли III, сына одного из самых влиятельных адвокатов в городе, чтобы он представлял братьев и сестер на слушании дела Торренса по иску. Гертруда, Мелвин и его двоюродный брат Ральфеле Рилс, единственные оставшиеся в живых наследники, которые присутствовали на слушании, сказали, что они оставили уверенные в том, что набережная не перешла к Шейду.«В конце концов, никто в семье не подумал, что это его земля и мы собираемся уйти от нее навсегда», — сказал мне Ральфеле.

Обеспокоены защитой собственности наследников?

Мы составили список способов защиты семьи и описали законодательные реформы, предложенные экспертами.

Уитли рассказал мне другую историю.В его памяти слушание Торренса было хаотичным, но наследники согласились отдать Шейду, который с тех пор умер, набережную. Когда я настаивал на Уитли, он признал, что не всем наследникам понравился результат, но сказал, что Кальвин согласился. «Я был бы расстроен, если бы Кельвин не уведомил их, потому что я обычно не участвую в этих вещах, если у меня нет ответственного представителя семьи», — сказал он мне. Он сказал, что у него никогда не было письменного соглашения с Кельвином — просто разговор. (Кальвин умер вскоре после слушания.) Адвокат, расследующий дело Шейда, предоставил ему право собственности на набережную, и Уитли подписал решение. Семья Рилсов, хотя и не знала об этом, потеряла права на землю на берегу.

Ликуртис установил трейлер у реки за пару лет до этого, в 1977 году. Он работал каменщиком и часто по вечерам принимал соседей для Budweiser и фасоли. Мелвин стал центром местной экономики на берегу. Он научил мужчин обрабатывать воду и заплатил женщинам, чтобы те приготовили его улов, надавливая на мягкую щель над глазами креветок и выскакивая из их голов.У него был сын Маленький Мелвин, а летом на пляж приезжали его племянники и двоюродные братья и сестры. Однажды утром он вытащил восемь из них на воду, а затем объявил, что совершил ошибку: на лодку допустили только четверых. Он выбрасывал их за борт одного за другим. «Мы думаем: мы утонем», — сказал мне один двоюродный брат. «И он прыгает с нами с лодки и учит нас плавать».

В 1982 году Мелвин и Гертруда получили уведомление о вторжении от Шейда. Они отнесли его к адвокату, который сообщил им, что теперь Шейд на законных основаниях владеет чуть более 13 акрами участка площадью 65 акров.Семья была ошеломлена и с подозрением относилась к обоснованности заявления. Многие из арендаторов, перечисленных в доказательство постоянного владения Шейдом, были расплывчатыми или неузнаваемыми, как, например, «мальчик Митчелла Рилса» или «Джулиан Леонард», о которых Гертруда никогда не слышала. (У нее были сестра по имени Джулия и брат по имени Леонард, но они не помнят, чтобы кто-то из них жил на набережной.) Адвокат, предоставивший землю Шейду, также никогда не сообщал о первоначальном решении суда, что Гертруда выиграла, как он должен был это сделать. .

Shade было бы практически невозможно отменить.Срок подачи апелляции на решение Торренса в Северной Каролине составляет один год, а семья пропустила его на два года. Вскоре после этого Shade продал землю застройщикам.

Клуб Мелвина, «Остров фантазий», по-прежнему стоит на участке площадью 13 акров, который потеряли Барабаны.

Рилсы знали, что если на набережной будут построены кондоминиумы или пристань для яхт, то оставшиеся 50 акров Silver Dollar Road можно будет обложить налогом не как маленькие дома на болотистых полях, а как элитный курорт. Если они не уплатят более высокие налоги, округ сможет продать их собственность с аукциона. «Это разрушит нашу семью», — сказал мне Мелвин. «Уходи отсюда, свободы у тебя больше нет».

Этот вид налоговой продажи имеет давнюю историю отчуждения наследников собственниками. В 1992 году NAACP обвинил местных властей в преднамеренном завышении налогов для вытеснения чернокожих семей на Дауфуски, морском острове в Южной Каролине, который стал одним из самых популярных рынков недвижимости на Атлантическом побережье.Налоги на недвижимость выросли на 700% за одно десятилетие. «Ясно, что округ придерживается модели поведения, которая непропорционально перемещает или изгоняет афроамериканцев из Дауфуске, тем самым разделяя остров и округ в целом», — написала NAACP властям округа. В соседнем Хилтон-Хеде, который всего два десятилетия назад составлял несколько тысяч акров собственности наследников, теперь, по одной оценке, осталось всего 200 таких акров. Инвесторы прилетают в графство каждый октябрь, чтобы сделать ставку на недвижимость, не подлежащую уплате налогов, в местном спортзале.

В престижном городке Саммервилл, Южная Каролина, я встретил Венди Рид, которая в 2012 году опоздала с уплатой налогов в размере 83,81 доллара за участок, на котором она жила почти четыре десятилетия. Бывший государственный политик по имени Томас Лаймхаус, которому принадлежал соседний роскошный отель, купил недвижимость Рида на налоговой распродаже за 2000 долларов, что составляет примерно восьмую ее стоимости. У Рид был год, чтобы выкупить свою собственность, но, когда она попыталась выплатить свой долг, чиновники сказали ей, что она не может вернуть землю, потому что официально она не числилась наследницей ее бабушки; ей придется пройти через суд по наследственным делам.Здесь она столкнулась с еще одним препятствием: у наследников в Южной Каролине есть 10 лет, чтобы завещать имение после смерти владельца, а бабушка Рида умерла 30 лет назад. По оценкам налоговых служащих округа, каждый год они отправляют около четверти людей, которые пытаются выкупить просроченную собственность в суд по наследственным делам, потому что они не указаны в документе или не названы судом в качестве наследников. Лаймхаус сказал мне: «Не завещать имущество и не платить налоги не должно быть причиной для особого разрешения.Когда ты отпускаешь дела, ты не можешь винить округ ». Рид ведет дело в суде с 2014 года. «Я все еще не ухожу», — сказала она мне. «Тебе придется упаковать мои вещи и отвезти меня».

В течение многих лет конфликт на Сильвер Доллар-Роуд не велся, и Мелвин продолжал расширять свой бизнес. Каждую неделю Гертруда упаковывала двухфунтовые мешки креветок для продажи на фермерском рынке вместе с петуниями и гардениями со своего двора. Мелвин также реконструировал ночной клуб «Остров фантазий» на берегу.По его словам, он украсил его диско-огнями и покрасил в белый цвет, чтобы «на воде он сиял, как золото».

Большая часть собственности осталась в семье, включая землю, на которой стоял дом Гертруды. Но Ликуртис строил дом на месте своего трейлера на оспариваемой набережной. «Это было самое красивое место», — сказал он мне. «Я ходил к воде, смотрел на свой двор и смотрел, какой он красивый». Он собрал подписи других наследников, чтобы доказать, что у него есть разрешение, и зарегистрировал документ.

Когда на берег подходили агенты по недвижимости или спекулянты, Мелвин пытался их отпугнуть. Один застройщик сказал мне, что однажды, когда он показал недвижимость потенциальным покупателям, «у Мелвина был багажник на крыше за его пикапом, он выпрыгнул и выхватил пистолет». Это был не единственный раз, когда Мелвин вынул винтовку.«Вы показываете людям, что должны защищать себя», — сказал он мне. «Любой дурак, который не стал бы этого делать, был бы сумасшедшим». Его инстинкт всегда заключался в том, чтобы противостоять кризису лицом к лицу. Когда разносились ураганы и большинство людей искало возвышенности, он выходил на свой траулер и направил его в шторм.

Семья Рилсов начала верить, что против них был заговор. Они наблюдали, как гидроциклы медленно проползают по реке, а блестящие внедорожники проезжают по Сильвер Доллар-роуд; они подозревали, что люди разыскивают собственность.Мелвин сказал, что ему звонили загадочные люди с угрозами. «Я думал, что люди хотят меня схватить», — сказал он. Гертруда вспоминает, как однажды на фермерском рынке белый покупатель усмехнулся, что она единственное, что стоит на пути развития.

В 1986 году Билли Дин Браун, партнер инвестиционной компании в сфере недвижимости Adams Creek Associates, купил незаметный участок на набережной Шейда, чтобы разделить и продать. Брауна привлекла сила титула Торренса, который, как он знал, неопровержим.Когда он обнаружил, что Мелвин и Ликуртис живут на этом участке, он не встревожился. Браун был известен среди коллег как Маленький Цезарь — маленький человек, который справлялся с любой работой, которую начинал. В начале 2000-х он нанял юриста: Клода Уитли III. Человеку, которому когда-то было поручено защищать землю семьи Рилсов, теперь платили за выселение их с нее. Мелвин и Ликуртис рассматривали участие Уитли как явный конфликт интересов. Их адвокаты пытались дисквалифицировать Уитли, утверждая, что он нарушил конфиденциальность и перешел на другую сторону, но судья отклонил ходатайства.

Ранее в этом году я встретил Уитли в его офисе, в нескольких кварталах от здания окружного суда. Высокий и импозантный, с румяным лицом и голубовато-голубым взглядом. Мы сидели под головой чучела бородавочника, и он жевал табак, пока мы говорили. Он сказал мне, что у него нет конфиденциальной информации о Рилсах и что он никогда не представлял Мелвина и Ликуртиса; он представлял их мать, ее братьев и сестер.«У Мелвина не останется ни одного квадратного дюйма, пока не умрет его мать», — сказал он.

В 2004 году Уитли получил постановление суда, запрещающее братьям посещать прибрежную территорию. Семья Рилсов начала серию апелляций и документов с просьбой об отмене указа, но судья за судьей постановляли, что семья слишком долго ждала, чтобы оспорить решение Торренса.

Ликуртис не стал рассказывать об этом деле и старался скрыть свой стресс. Но, как сказала мне Мейми, «вы могли видеть, что он носит это.Время от времени рано утром она мельком мелькала, как он шагает по дороге. Когда он впервые понял, что ему грозит тюремное заключение за то, что он останется в своем доме, он попытался удалить опоры под ним, думая, что может нанять кого-нибудь, чтобы вырвать фундамент из грязи и перенести его в другое место. Гертруда не позволила ему довести дело до конца. «Ты никуда не пойдешь из дома», — сказала она ему. «Это твое.»

В 4 часа утра весенним днем ​​2007 года Мелвин спал в своей квартире над клубом, когда услышал грохот, похожий на грохот грома.Он подошел к берегу и обнаружил, что его траулер по имени Нэнси Дж. Тонет. Желтые пластиковые перчатки, консервированная фасоль и деревянные ящики для крабов плавали в воде. В корпусе была большая дыра, и Мелвин понял, что стрела была взрывом. Он подал отчет в офис шерифа, но он так и не подтвердил, было ли использовано взрывное устройство или это был несчастный случай, и никаких обвинений предъявлено не было. Мелвин начал просыпаться ночью, вытаскивал свой фонарик и сканировал поля на предмет незваных гостей.

К моменту слушания дела братьями в 2011 году Мелвин настолько похудел, что Ликуртис пошутил, что он может накапливать воду в пещерах по ключицам. Семья пришла к выводу, что спор никуда не денется. Если бы братьям пришлось сесть в тюрьму, они бы так и поступили. Даже после того, как судья на слушании признал их виновными в гражданском неуважении к суду, Мелвин сказал: «Я не отступлю». Позже в тот же день Ликуртис позвонил домой. «Все будет хорошо», — сказал он Гертруде. «Мы скоро будем дома».

Один из самых пагубных правовых механизмов, используемых для лишения права собственности наследников, называется делом о разделе.На протяжении поколений наследники обычно расходятся и теряют связь с землей. Спекулянты могут выкупить долю одного наследника, и только один наследник или спекулянт, независимо от того, сколько минут его доля, может принудить продажу всего участка через суд. Эндрю Карл, адъюнкт-профессор истории и афроамериканских исследований в Университете Вирджинии, сказал мне, что даже небольшие финансовые стимулы могут настроить родственников друг против друга, и разработчики используют эти разногласия.«Вам необходимо иметь некоторое добровольное участие от черных семей, движимых желанием получить прибыль от своих земельных владений», — сказал Карл. «Но все сводится к жадности и злоупотреблению властью, а также к тому, как история расового неравенства американцев может быть использована в интересах разработчиков». По мере того, как семья Рилсов росла со временем, угроза продажи раздела росла; если один наследник решит продать, все имущество, скорее всего, будет выставлено на аукционе по цене, которую никто из них не сможет заплатить.

Когда суды первоначально получили право распоряжаться о продаже раздела, примерно во время гражданской войны, Верховный суд штата Висконсин назвал это «чрезвычайной и опасной властью», которую следует использовать с осторожностью. В последние несколько десятилетий многие суды выступали за такую ​​продажу, утверждая, что стоимость собственности в целом превышает ее стоимость по частям. Но продажи часто бывают быстрыми, плохо рекламируются и, как правило, по ценам ниже рыночных.

На побережье Северной Каролины я встретил Билли Фримена, который вырос на стоянке пляжного танцевального зала своего дяди в Монте-Карло у моря. Его семья, которой когда-то принадлежали тысячи акров земли, владела крупнейшим черным пляжем в штате с барами и крабовыми барами, парком развлечений и трехэтажным отелем.Но на протяжении десятилетий девелоперы приобрели доли у других наследников, и в 2008 году одна фирма подала в суд ходатайство о продаже всей собственности. Фриман годами пытался бороться с разделом. «Я не хотел терять землю, но мне казалось, что все продали», — сказал он мне. В 2016 году пляж площадью 170 акров был продан девелоперской фирме за 1,4 миллиона долларов. На соседних пляжах на эту сумму можно было купить крошечную долю такого большого участка. Фриман получил всего 30 тысяч долларов.

Утраченное имущество — это не просто деньги; это тоже личность. В одном случае, который я изучал, горнодобывающая компания PCS Phosphate принудила продать участок площадью 40 акров, на котором находилось семейное кладбище, вопреки воле нескольких наследников, чьи предки были порабощены этой собственностью. (Представитель компании сказал мне, что это «законопослушный корпоративный гражданин».)

Некоторые спекулянты используют сомнительную тактику для приобретения собственности. Когда дядя Джессики Виггинс позвонил ей и сказал, что мужчина пытается купить его долю в земле их семьи, она ему не поверила; у него было слабоумие.Затем, в 2015 году, она узнала, что компания Aldonia Farms выкупила доли четырех наследников, включая ее дядю, и подала иск о разделе. «Меня поразило то, что мы ничего не знали об этом человеке», — сказал мне Виггинс, о человеке, который руководил «Алдонией». (Джонатан С. Филлипс, который сейчас управляет Aldonia Farms, сказал мне, что его не было на момент покупки, и что он уверен, что никто бы не воспользовался слабоумием дяди). Виггинс был опустошен; 18 акров леса и сельскохозяйственных угодий, на которых находился дом ее прабабушки, были местом, где она чувствовала себя в безопасности в детстве.Остальным наследникам по-прежнему принадлежал 61% собственности, но они мало что могли сделать, чтобы предотвратить продажу. Когда я посетил эту землю с Виггинс, дом ее прабабушки был расчищен, а Aldonia Farms возвела ворота. Филлипс сказал мне: «Нашим намерением было не отпугнуть их, а быть хорошими хранителями собственности и не допускать, чтобы она была захламлена и вандализирована».

Прошлой осенью Виггинс и ее родственники собрались на аукционе на ступеньках здания суда в городе Виндзор.Позади них стояла бронзовая статуя солдата Конфедерации. Двоюродная сестра Виггинса Данита Пью подошла к адвокату Aldonia Farms и вытащила ее документ из конверта. «Вы говорите мне, что они собираются продать это с аукциона после того, как показали вам документ?» она сказала. «Я собираюсь выйти и сказать это. Белый человек забирает землю у черных ».

Ежегодно в Северной Каролине регистрируются сотни исков о разделах. Графство Картерет с населением 70 000 человек имеет один из самых высоких показателей на душу населения в штате.Я прочитал все дела о разделе Картерета, касающиеся имущества наследников за последнее десятилетие, и обнаружил, что 42% дел касались чернокожих семей, несмотря на то, что только 6% населения Картерета — чернокожие. Наследники не только регулярно теряют землю; они также обязаны оплатить судебные издержки тех, кто возбуждает дела о разделении. В 2008 году Дженис Дайер, научный сотрудник Обернского университета, опубликовала исследование этих действий в округе Мейкон, штат Алабама. Она сказала мне, что отсутствие надежного владения лишает чернокожие семьи доступа к богатству, находящемуся в их собственности.«Юго-Восток обладает удивительными природными ресурсами: лесом, землей, отличной рыбалкой», — сказала она. «Если бы кто-то мог щелкнуть пальцами и прояснить все эти названия, насколько богаче был бы регион?»

Особняки на земле, когда-то принадлежавшей семье Фримена.

Томас В. Митчелл, профессор права собственности на юридическом факультете Техасского университета A&M, разработал законопроект, направленный на реформирование этой системы, который в настоящее время принят в 14 штатах.Он сказал мне, что владельцы собственности наследников, особенно афроамериканцы, как правило, «богаты землей и бедны наличными», что затрудняет сохранение земли на продажу. «У них нет ресурсов, чтобы делать конкурентные заявки, и они даже не могут использовать собственность своих наследников в качестве залога, чтобы получить ссуду для более эффективного участия в торгах», — сказал он. Его закон, Закон о единообразном разделе имущества наследников, дает членам семьи право выбора в первую очередь для покупки, направляет большую часть продаж на открытый рынок и требует, чтобы суды в своих решениях о продаже учитывали неэкономические факторы, такие как последствия. о выселении и имеет ли недвижимость историческую ценность.Северная Каролина — один из восьми штатов Юга, которые выступили против этих реформ. Штат также не отменил Закон Торренса. Это один из менее чем дюжины штатов, где закон все еще действует.

В прошлом году Конгресс принял Закон об улучшении сельского хозяйства, который, среди прочего, позволяет владельцам собственности наследников подавать заявки на участие в программах Министерства сельского хозяйства, используя нетрадиционные документы, такие как письменное соглашение между наследниками. «Альтернативная документация действительно важна как прецедент», — сказала мне Лоретте Пиччиано, исполнительный директор Rural Coalition, группы, выступающей за реформу.«Следующее, что нам нужно сделать, это убедиться, что это происходит с FEMA, страхованием от наводнений и жилищными программами». Законопроект также включает программу ссуды для владельцев собственности наследников, которая упростит для них очистку прав собственности и разработку планов наследования. Но федерального финансирования на эти ссуды не было.

Когда я впервые встретил Мелвина и Ликуртиса в тюрьме Картерет, Мелвин заполнил всю рамку окна комнаты для свиданий. Он силен и склонен к преувеличениям.Его волосы были аккуратно зачесаны с серебряными прожилками. Он не моргнул, пока говорил. Ликуртису поставили диагноз диабета, и он прислонился к стулу для поддержки. Он по-прежнему вел себя как младший брат, никогда не отвлекал Мелвина и не бросал вызов его памяти. Он сказал мне, что ночью ему снился берег, штормы, пронизывающие его дом. «Вода поднимается, — сказал Ликуртис. «И я ничего не мог с этим поделать». Он беспокоился о своей матери. «Если бы они забрали эту землю у моей мамы в ее возрасте, и она всю жизнь возделывала ее, вы знаете, это убило бы ее», — сказал он мне.

Братьев считали местными героями за сопротивление постановлению суда. «Они хотят сломить вам настроение», — написала им их племянница Ким Духон. «Бог выбрал вас обоих для этого». Писали даже незнакомцы. «Когда я был ребенком, меня огорчало, что у белых людей есть Радио-Айленд, Атлантический пляж, Морские ворота и другие места для плавания, но у нас их не было!» прочитал одно письмо от местной жительницы. Она написала, что, когда ее, наконец, отвезли на Silver Dollar Road, «Я помню, что не видела ничего, кроме себя самого (Blk Folks!).”

В Северной Каролине гражданское неуважение к суду чаще всего используется для принуждения обвиняемых к выплате алиментов. Когда постановление требует, чтобы ответчик выплачивал деньги, кроме алиментов, новое слушание проводится каждые 90 дней. По прошествии первых 90 дней Мелвин попросил друга в тюрьме написать письмо от его имени. (Мелвин плохо читал, и ему требовалась помощь в написании.) «Я потратил 91 день на 90-дневный приговор и не понимаю почему», — говорится в письме. «Пожалуйста, объясните мне это! Так что я могу вернуться домой, вернуться к работе.С уважением, Мелвин Дэвис ». Братья узнали, что, хотя адвокат Билли Дин Браун просил предоставить им 90 дней, суд постановил, что по их делу не будет ограничений по времени и что они могут быть заключены в тюрьму до тех пор, пока они не представят доказательства того, что они покинули свои дома. Они продолжали держаться. Браун не сносил их здания, пока они находились в заключении, поэтому они считали, что у них еще есть шанс убедить суды в том, что земля принадлежит им. Той осенью Браун сказал Charlotte Observer : «Я решил, что умру и сгорю в аду, прежде чем уйду от этой штуки.«Когда я недавно встретился с Брауном, он сказал мне, что находится в невозможном положении. «У нас было несколько предложений от покупателей, но как только они узнали о ситуации, они отказались», — сказал он.

Три месяца превратились в шесть, а год превратился в несколько. Тюрьма стала сказываться на братьях. Помещение было спроектировано для краткосрочного пребывания, без времени на улицу и негде заниматься спортом.Их нельзя было перевести в тюрьму, потому что они не были осуждены за преступление. Вначале Мелвин был посредником в драках между сокамерниками и уговаривал их украсть для него резинки для волос. Но со временем он перестал заботиться о своей внешности и стал замкнутым. Он разглагольствовал об украденной земле, хотя и не мог точно определить, кто был враг: Шейд, Уитли или Браун, шерифы, суды или округ. Братья спали лицом к лицу на соседних кроватях. «Мелвин говорил безумные вещи, — сказал мне Ликуртис.«Лягте и ложитесь спать, просыпайтесь и говорите то же самое еще раз. Это меня утомило ». Мелвин горд и осторожен, но он сказал мне, что дело сломало его. «Мне не стыдно владеть этим», — сказал он. «Это испортило мой разум».

Без братьев Сильвер Доллар Роуд потерял пульс. Мэми не закрывала жалюзи; она терпеть не могла смотреть на безлюдную набережную. Ночью она изучала дело своих братьев, листая судебные дела и распечатывая определения слов, которые она не понимала, таких как «отменить» и «неуважение».Она заполнила папку некрологами родственников, чтобы, когда ее братья вышли, у них была запись о том, кто скончался. Когда умер отец Клода Уитли, она добавила его некролог. «Я оставила его для истории», — сказала она мне.

Гертруде не хватало духа заниматься сельским хозяйством. Чаще всего она сидела в мандариновом кресле у окна, колла арахис или наблюдала за берегом как стражник. Этой зимой мы молча смотрели, как смотритель Брауна проезжает через территорию. Мелвин и Ликуртис не позволили Гертруде навещать их в тюрьме.Ликуртис сказал, что «было так больно» видеть ее уход.

Другие члены семьи — брат Мелвина и Ликуртиса Билли, их племянник Родерик и их двоюродный брат Шон — продолжали ловить креветок, но река внезапно показалась бесплодной. «Это может показаться безумием, но это было похоже на то, как если бы Господь проклял этот небольшой ручей, где никто не поймает креветок, пока их не выпустят», — сказал мне Родерик. Билли добавил: «Больше не чувствовал себя хорошо с Мелвином и их отсутствием, потому что мы все заботились друг о друге.Иногда по утрам тебе даже не хотелось идти.

Заместители шерифа приходили на территорию объекта несколько раз в неделю и не позволяли мужчинам пришвартовывать свои лодки к причалу. Один за другим люди потеряли надежду и продали свои траулеры. Шон устроился на работу в Best Buy, убирал в магазине за 11,50 долларов в час, и в конце концов переехал в Ньюпорт, в 30 милях к юго-западу, где было легче снимать аренду.Билли заплатили за ремонт крыш, но вскоре он объявил дефолт по ипотеке для своего дома на Сильвер Доллар-роуд. «Сегодня ты в порядке, а на следующий день ты не можешь в это поверить», — сказал он мне.

Родерик продолжал обвиняться в незаконном проникновении, за прогулку по набережной, и он собирал тысячи долларов в качестве судебных издержек. Он недавно отремонтировал свою лодку, поставив алюминиевый бензобак, большие прожекторы и динамики West Marine, но, не имея места для швартовки, он не видел возможности удержаться за нее. Он нашел работу по стрижке травы и разместил свою лодку на Craigslist.Ответил белый человек. Они встретились на берегу, и, когда мужчина заплатил, Родерик заплакал. Он шел по Сильвер Доллар-роуд, повернувшись спиной к реке. Он сказал мне: «Я просто не хотел, чтобы моя лодка уходила».

Братья Рилс оказались в безнадежном конфликте с законом. Один судья, слушавший их дело, сравнил их с Черным рыцарем из «Монти Пайтона и Святой Грааль», который пытается защитить свой лес от короля Артура. «Даже после того, как король Артур отрезал Черному рыцарю обе руки и ноги, он по-прежнему настаивает на том, что он будет продолжать сражаться и что никто не может пройти — хотя он ничего не может сделать», — написал судья в заявлении апелляционного суда. .

В феврале, спустя почти восемь лет после того, как Мелвин и Ликуртис попали в тюрьму, они предстали перед судьей в Картере с требованием их освобождения. Им было 72 и 61, но они оставались непокорными. Ликуртис сказал, что вернется в собственность, «как только я выйду отсюда». Мелвин сказал: «Я верю, что эта земля моя». Они наняли нового адвоката, который утверждал, что снос домов братьев обойдется почти в 50 000 долларов. У Мелвина было меньше 4000 долларов в банке; У Ликуртиса ничего не было.Судья объявил, что освобождает их. Однако он предупредил их, что, если они вернутся в свои дома, они «сразу же вернутся в тюрьму». Он сказал им: «Ключи от тюрьмы в ваших карманах».

Через час братья вышли из отделения шерифа. Мелвин осмотрел стоянку, заполненную друзьями и родственниками.»О времени!» — сказал он, смеясь и обмениваясь объятиями. «Ты остался со мной». Когда он заметил Маленького Мелвина, которому сейчас было 39, он протянул руку для рукопожатия. Маленький Мелвин притянул ее к себе и, рыдая, уткнулся лицом в плечо отца.

Когда Ликуртис вышел, он свернулся, как будто у него перехватило дыхание. Мейми обняла его за шею, повела к своей машине и отвезла домой. Когда они добрались до Сильвер Доллар-роуд, она гудела на всем протяжении улицы.- Вернемся на Сильвер Доллар-роуд, — сказал Ликуртис, и у его окна мерцали сосны. «Мм-мм-мм-мм-мм».

Мелвин провел свой первый день за покупками шелковых рубашек, коричневых кожаных туфель и мобильного телефона, который с ним разговаривал. Его остановили старые знакомые — человек, который поблагодарил его за совет по перевозке грязи, ди-джей, который крутил на Острове фантазий. Находясь в тюрьме, Мелвин не отставал от своих подруг, и его разыскивали 11 женщин.

Мелвин сказал мне, что он держался за свою семью, да и за себя тоже.Но вдали от других его усталость проявлялась. Он признал, что беспокоился о том, что произойдет, его голос был почти шепотом. «Они не могут продолжать это делать. Где-то должен быть конец », — сказал он.

Несколькими днями позже Гертруда устроила вечеринку для своих сыновей, и на нее пришли целые поколения родственников. Семья сжалась в ее креслах, ела чили, печенье и лимонный пирог. Мейми выступила с речью. «Нам нужно вернуть эту воду», — сказала она, широко раскинув руки. «Мы должны объединиться.Цепь настолько прочна, насколько сильны ее звенья «. В комнате ответили: «Верно». Братья, которые жили с матерью, все время говорили: «Как только мы разберемся с землей. . . » Уехавшие родственники говорили о том, что вернутся, купят детям лодки и картинги. Это был не столько план, сколько фантазия — иллюзия, что их чувство справедливости может отменить решение закона.

Братья не выходили на набережную с тех пор, как вернулись. Урочище было в 100 футах от меня, но вне досягаемости. Остров фантазий представлял собой ракушку, сюжет вокруг нее зарос. Тем не менее, Мелвин, казалось, был уверен, что восстановит его. «Посади мне пальмы в песок и сделай несколько столиков для пикника», — сказал он.

После того, как вечеринка подошла к концу, я сидел с Ликуртисом на крыльце его матери, пока он смотрел на свой дом, который был покрыт плесенью и потрошен, его рама была видна только в пурпурных сумерках. Он вспомнил о дровяном обогревателе в доме, о радио, которое он всегда оставлял включенным. Он сказал, что планирует построить второй этаж и поднять дом, чтобы защитить его от наводнений. Он хотел круговую террасу и большие окна. «Я залью им стены по всей длине», — сказал он. «Мы снова зацветем. Долго не собираешься.

Беспокоитесь о защите собственности наследников? Мы составили список способов защиты семьи и описали законодательные реформы, предложенные экспертами.

За пределами Атланты семьи чернокожих покупают землю, чтобы создать безопасную гавань: NPR

19 чернокожих семей купили землю к югу от Атланты для будущего города под названием Свобода. Они видят это как безопасное убежище, построенное ими, для них и других черных семей.

ЛЕЙЛА ФАДЕЛЬ, ВЕДУЩИЙ:

В округе Уилкинсон проживает чуть менее 9000 человек. В двух часах езды к юго-востоку от Атланты, это одно из тех мест — почти клише маленького городка Америки.

ТИАРА ТОМАС: Все мы здесь хорошо знакомы. Итак, вы знаете, мы …

ФАДЕЛ: Я это заметил. Я чувствую, что все здороваются и обнимаются, и (смех) …

ТОМАС: О, да, мы — мы всех знаем. Все друг друга знают. Это как — все обнимаются. Все кричат.

ФАДЕЛ: Все обнимаются. Все кричат. Это Тиара Томас, отдыхающая у единственной заправочной станции в округе Ирвинтон.Здесь она работает, и это одно из немногих мест в городе, где можно собираться, кроме долларового магазина через улицу. У бензоколонки люди догоняют.

НЕИЗВЕСТНОЕ ЛИЦО №1: Рад видеть вас, мисс Джоан.

НЕИЗВЕСТНОЕ ЛИЦО №2: Привет, приятель.

ФАДЕЛ: Округ Уилкинсон — это также место, где семья Эшли Скотт и 18 других чернокожих семей — они живут в районе метро Атланта — решили купить участок земли, чтобы в конечном итоге построить новый город, город свободы.Земля находится в нескольких милях от отеля, недалеко от города Тоомсборо.

ЭШЛИ СКОТТ: Я приехал в Тоомсборо после всех беспорядков и пандемии, когда убили Джорджа Флойда и убили Ахмауда Арбери, а затем я действительно подумал, куда мы идем дальше? — и в некотором роде впал в депрессию, до такой степени, что я даже встречался с черным психологом.

ФЕЙДЕЛ: Мы со Скоттом поднимаемся на холм около 97 акров, которые семьи купили в прошлом году.Она и ее близкая подруга из церкви, Рене Уолтерс, испытывали то же чувство депрессии и срочности, будучи профессиональными чернокожими женщинами, воспитывающими черных детей в стране, где быть чернокожим может быть действительно опасно.

Итак, когда Уолтерс увидел в Интернете, что продается целый город за пределами Атланты, Скотт, агент по недвижимости, пошел проверить это. Оказалось, что город Тоомсборо не выставили на продажу, зато были выставлены на продажу сотни акров земли. И вот они купили. Видение — безопасное убежище для черных семей.

СКОТТ: Это действительно акт восстания (смех) из-за отсутствия лучшего слова …

ФАДЕЛ: Акт восстания.

СКОТТ: … Сказать, что мы можем выбирать и самостоятельно определять для себя типы сообществ, которых мы заслуживаем и желаем, и выбирать выборных должностных лиц и людей, которые связаны с сообществом с нуля с самого начала. Здесь ничего нет.

ФАДЕЛ: Здесь ничего нет — начало с нуля. Семьи соучредили и создали инициативу Freedom Georgia.С поляны на вершине холма на многие мили вы видите только оттенки зеленого.

СКОТТ: Мы просматриваем долины, холмы и гряды деревьев. Он очень зеленый и полон жизни из-за протекающего ручья.

НЕИЗВЕСТНОЕ ЛИЦО № 3: Это место. Вот это место.

НЕИЗВЕСТНОЕ ЛИЦО №4: Ага.

НЕИЗВЕСТНОЕ ЛИЦО №3: Это как …

ФАДЕЛ: Сегодня суббота. Некоторые из семей играют музыку и подпевают, убирая 40-футовый контейнер для хранения вещей, в котором хранятся принадлежности для кемпинга и мероприятий.

НЕИЗВЕСТНЫЙ ЧЕЛОВЕК №5: (Поет) Я ищу настоящую любовь.

ФЕЙДЕЛ: Эмбер Пейн подметает пустой контейнер, прежде чем они начнут складывать вещи обратно.

AMBER PAYNE: Я представляю себе будущее чернокожих — не только нас, но и черных — например, просто быть моделью, а затем просто изменить всю страну.

ФАДЕЛ: После того, как Пейн закончит, ее муж проверяет квадроциклы, и мы стоим у костра на поляне, где семьи планируют построить дома навсегда.Мы смотрим на землю внизу, где она надеется увидеть будущий город свободы. Планируется возделывать землю, строить ранчо, магазины, оздоровительные и лечебные центры, многоквартирные дома. Они хотят создать рабочие места в этом округе, где примерно 36% черных и 57% белых, и где почти пятая часть людей живет в бедности. Они также хотят стать источником пищи для округа и приветствовать других чернокожих людей со всей страны, чтобы они навещали их или жили и исцелялись от расовой травмы.

Итак, когда вы слышите Freedom, Ga., Что это значит для вас?

СКОТТ: Место, где можно быть свободным. Типа, я не — я просто представляю себе черных людей, черный город, просто живущих. Например, жить самой лучшей из возможных жизней (смех).

ФЕЙДЕЛ: Ага.

С момента первой покупки в рамках инициативы было куплено еще 404 акра, которые они будут развивать поэтапно. У них есть 11 участков земли на продажу для других чернокожих людей и организаций, которые хотят быть частью свободы. И им нужно много денег, чтобы воплотить Свободу в реальность.Они собирают средства и вступают в партнерские отношения с организациями чернокожих, чтобы добиться этого.

Исторически сложилось так, что общины чернокожих были уничтожены расистской политикой — красной чертой, расовыми соглашениями, построенными автомагистралями, чтобы изолировать их и отрезать их от ресурсов. И идея создания безопасного убежища для расширения экономических возможностей, она не нова — от Блэк-Уолл-стрит в Талсе, штат Оклахома, разрушенного белой мафией во время резни в Талсе, до Соул-Сити в Северной Каролине, города, построенного для афроамериканцев при поддержке от администрации Никсона, которая в итоге потерпела неудачу, а теперь и от Freedom.Его основатели хотят учиться на прошлых успехах и неудачах.

Чтобы выяснить, как быть прибыльными в качестве фермеров и владельцев ранчо, они консультируются с известным чернокожим фермером в Джорджии.

УЭЙН СВАНСОН: Меня зовут Уэйн Суонсон. Я владелец-оператор семейной фермы Суонсон.

ФАДЕЛ: Мы встречаемся на стоянке в часе езды от берега. Суонсон происходит из длинной семьи черных фермеров, владеющих землей. С Инициативой Freedom Georgia …

СВАНСОН: Я парень с агентами.Я учу их, как восстанавливать почву.

FADEL: Цель — получить прибыль в течение пяти лет, обеспечивая рабочие места и инвестиции в округу со смешанной расой, которому нужны и то, и другое.

SWANSON: Мы просто честны. Это Америка. Не все заинтересованы в том, чтобы поехать в Черный графство и предоставить работу и услуги. Просто — они скажут, что цифр там нет, когда мы являемся крупнейшими потребителями всего.

ФАДЕЛ: Он говорит, что если это сработает, это может быть планом для других сельских округов с большими общинами чернокожих, от Миссисипи до Каролины, которые пострадали от потери инвестиций.

СВАНСОН: Если у нас теперь есть авторитет, если у нас теперь есть опыт, если у нас есть обучение, мы можем сделать это сами. И это не значит, что мы хотим быть изоляционистами. Это не значит, что мы плохо сотрудничаем с другими людьми. Это просто значит, что пора. Вот где мы увидели успех. Мы добились успеха, начав и работая самостоятельно.

ФАДЕЛ: Это цель семей, с которыми он консультируется. И, да, в округе было несколько человек, которые выразили обеспокоенность по поводу городских жителей, приезжающих в сельские районы Джорджии с проектом строительства Черного города.Деннис Страуд — управляющий округом.

ДЕННИС СТРОУД: Для маленького городка это стало небольшой икотой, потому что это звучало как сепаратизм. А этого мы не хотели. Но я думаю, что чем больше люди понимают эту инициативу и то, чего они пытаются достичь, я думаю, что это сильно подавлено.

ФАДЕЛ: Что вы беспокоили вначале?

STROUD: Ну, я думаю, просто чтобы назвать, это звучало так, как они — сообщество строилось только для определенной демографической группы.И то, что мы искали, — это быть частью этого округа, чтобы мы все могли расти. И я думаю, как только группа поняла это, а потом как только округ понял, что эта группа не собирается быть чем-то вроде — просто за стенами сами по себе, но они хотят быть членами этого округа. И я думаю, как только все это поняли, все прошло.

ФАДЕЛ: Теперь, говорит он, это волнение.

SWANSON: Эта группа действительно пришла к нам с некоторыми действительно положительными идеями.Итак, округ Уилкинсон действительно приветствовал их здесь, потому что мы считаем, что они увеличат налоговую базу здесь. И, конечно же, мы хотим их. Мы хотим развивать этот округ.

ФАДЕЛ: Чем больше налоговая база, тем больше ресурсов. По дороге от офиса Страуда находится заправочная станция в центре города. Беверли Кларк — белая учительница на пенсии.

Беверли КЛАРК: Я думаю, это здорово. Я думаю, это будет замечательно. Я действительно. Я имею в виду, нам нужен приличный продуктовый магазин в этом округе.И если это то, что нужно, мы хотели бы, чтобы этот город появился.

ФАДЕЛ: Вилли Юхану-старшему 82 года, он тоже на пенсии.

ВИЛЛИ ДЖУХАН: Я думаю, это здорово (смех). Я делаю.

ФАДЕЛ: Но это не страна, свободная от расистской истории, которая характеризует Соединенные Штаты. Юхан до сих пор помнит, как черных, подобных ему, отправили в один конец города. И он помнит линчевание Калеба Хилла-младшего, когда ему было 10. Некоторые из его воспоминаний отличаются от исторических записей, но то, что не оспаривается, это то, что некий темнокожий был помещен в местную тюрьму и …..

ДЖУХАН: Однажды той ночью или днем ​​они вывели его из тюрьмы и линчевали.

ФАДЕЛ: Двое обвиняемых белых не предстали перед судом.

ДЖУХАН: Никто об этом не говорит, так что, возможно, вы захотите помолчать.

ФАДЕЛ: Это было более 70 лет назад. Но мы болтаем, пока три белых человека, убившие Ахмауда Арбери, предстают перед судом за его убийство всего в трех часах езды. Юхан считает это современным линчеванием.

ДЖУХАН: Это не сильно изменилось по сравнению с тем, что произошло.Все изменилось, как они это делают. Как будто тот парень взял дробовик и выстрелил в того Черного парня. Но у него не было доказательств того, что он сделал что-то не так. Доказательств нет, ничего не украли. Поэтому ему пришлось застрелить его только потому, что он был черным.

ФАДЕЛ: Вот почему семья Эшли Скотт и еще 18 человек купили эту землю.

(ЗВУК ШЕУПА ЛИСТЬЯ)

ФАДЕЛЬ: Она берет меня на экскурсию по остальной территории и рассказывает больше о своей мечте о Свободе — ночлег и завтрак, фермы с орехами пекан и черники, конные тропы.

СКОТТ: Я чувствую себя пионером (смех). Я очень чувствую, что помогаю создать и основать место, которое будет чтить наших предков и их упорство в построении сообщества для себя, когда не было мест, где они чувствовали бы себя желанными и безопасными. И поэтому, когда вы чувствуете это, вместо того, чтобы кланяться и откланяться, я чувствую, что мы должны что-то построить для себя и дать себе силы, чтобы иметь места, которых мы заслуживаем.

ФАДЕЛ: Она говорит, что никто больше не собирается его строить.

(ЗВУК ПЕСНИ ШАРОНА ВАН ЭТТЕНА «ПРОСТО КАК КРОВЬ»)

Авторские права © 2021 NPR. Все права защищены. Посетите страницы условий использования и разрешений на нашем веб-сайте www.npr.org для получения дополнительной информации.

стенограмм NPR создаются в срочном порядке Verb8tm, Inc., подрядчиком NPR, и производятся с использованием патентованного процесса транскрипции, разработанного NPR. Этот текст может быть не в окончательной форме и может быть обновлен или изменен в будущем. Точность и доступность могут отличаться.Авторитетной записью программирования NPR является аудиозапись.

Наследники оспаривают собственность Семьи, Штаты

Алекс Синглтон — член правления Центра сохранения собственности наследников, который помогает семьям оформлять права собственности на собственность наследников в Южной Каролине. Государства только сейчас пытаются помочь семьям сохранить ценность земли, которая передавалась из поколения в поколение без дела. (AP)

В Маунт-Плезант, пригороде Чарльстона на побережье Южной Каролины, 72-летний Ричард Мазик только недавно приобрел право собственности на землю, на которой он прожил всю свою жизнь.

Земля когда-то принадлежала отцу Мазика, а когда он умер, она перешла к Ричарду и его четырем сестрам и братьям. Но у старшего Мазика не было завещания, в результате чего его афроамериканские потомки остались в так называемой собственности наследников. Без документа наследники не могут осваивать землю и рискуют полностью ее потерять.

Этот тип наследования — собственность, переданная без завещания — восходит к эпохе Реконструкции, когда афроамериканцы получили права собственности.В то время афроамериканцы часто не создавали завещаний для установления формальной собственности для будущих поколений, потому что им было отказано в доступе к правовой системе, они не доверяли ей или не могли себе этого позволить.

По всей стране штаты выявляют семейные владения, переданные без дела. Некоторые из них принимают меры, чтобы владельцы собственности могли сохранить свою землю и ее стоимость.

Шесть штатов — Алабама, Арканзас, Коннектикут, Джорджия, Монтана и Невада — приняли версии Закона о единообразном разделе имущества наследников, законопроект, который некоммерческая комиссия по единообразному праву направляет в законодательные собрания штатов, чтобы упростить разделение имущества и сохранить семейное богатство, поскольку владельцы умножаются из поколения в поколение.

Проблема с передачей собственности без формальной юридической записи заключается в том, что любой отдельный владелец может подать в суд ходатайство о принудительной продаже собственности. Со временем, по мере того как число владельцев достигает десятков, увеличивается риск получения денег, и члены семьи становятся мишенью для разработчиков недвижимости, стремящихся получить недвижимость ниже рыночной стоимости в популярных местах.

Мазик и его братья и сестры, чья земля находится недалеко от пляжных курортов, около трех лет назад смогли равномерно разделить свои 5 акров при содействии Центра сохранения собственности наследников, чарльстонской некоммерческой организации, которая помогает семьям официально оформить право собственности на землю. .Имея надлежащий документ, семья может использовать свой капитал и претендовать на получение ссуд на улучшение жилья, которые невозможно было получить без официального проживающего собственника.

«Сейчас намного проще, чем раньше», — сказал Мазик. «Теперь я могу получить все, что захочу, через банк, потому что все на мое имя. [Мои братья и сестры] теперь все довольны этим, потому что у них есть то, что они могут назвать своим собственным ».

Риски совместной собственности

Перед тем, как разделить свою собственность, Мазик и его братья и сестры столкнулись с бременем налога на имущество.Каждый из них построил или внес свой вклад в различные постройки на земле, братьям и сестрам было трудно договориться о том, какую часть налога должен каждый.

«Дом [моего отца] был единственным домом на земле», — сказал Мазик. «Раньше он немного занимался сельским хозяйством, но люди начали строить на земле. У всех был раздел, но он не был написан ни на кого «.

Наличие нескольких поколений землевладельцев, имеющих право на один и тот же участок земли, бросает вызов семьям, совладельцы которых могут не согласиться с тем, как и следует ли их сохранять, сказала Тиш Линн, координатор по развитию ресурсов Центра наследников.

Например, дальний член семьи, ищущий немного денег, может попытаться принудить к продаже, вопреки желанию других членов семьи. Застройщики, стремящиеся заработать на привлекательной и прибыльной собственности, могут купить одну акцию, стать новым членом семьи и попытаться продать ее.

Имущество наследников обычно продается быстро и по цене ниже рыночной, что лишает владельцев того, что иногда является их единственным источником богатства.

«Нет семьи, которой мы служили, которая не рассказывала бы о потерянной земле», — сказала Линн.

Ее группа обслуживает семьи в семи округах, которые защищают не менее 47 000 акров собственности наследников. Он направлен на определение общей суммы по штату к концу года.

Однако такие владения не всегда представляют собой большие сельские или сельскохозяйственные угодья. Особенно сложно установить титул на наследственную собственность в городах, где небольшие односемейные участки не могут быть физически разделены. Городские собственники часто несут убытки, потому что такие продажи обычно ниже рыночной.

Без документа совладельцы также не могут получить государственную помощь или помощь. В Хьюстоне и других районах Техаса домовладельцы с низкими доходами столкнулись с проблемами доступа к федеральным деньгам на восстановление после ураганов Айк и Долли в 2008 году, сказала Хизер Уэй, клинический профессор и директор клиники предпринимательства и общественного развития в Школе права Техасского университета.

«В какой-то момент это был величайший актив, который когда-либо была у семьи, и этот актив был утерян, став собственностью наследников», — сказала она.

Единый закон для всех штатов

Несколько штатов приняли частичные меры для поддержки семей, владеющих имуществом наследников, но законодательная группа призывает законодательные органы принять законопроект.

Предложение позволит совладельцу выкупить другого, кто хочет выставить собственность на продажу, и установить процесс тщательной проверки для судов, чтобы определить, следует ли продать собственность или разделить ее между владельцами. Это также потребовало бы от судов постановления о продаже на открытом рынке, чтобы гарантировать, что недвижимость не будет продана по цене ниже рыночной.

Суды должны будут учитывать шесть факторов: можно ли разделить его на практике, создаст ли его раздел земельные участки, совокупная стоимость которых будет меньше совокупной стоимости, продолжительность владения, сентиментальная привязанность владельца, будет ли причинен вред собственнику, если он или она не может продолжать использовать собственность и сколько каждый владелец внес на налоги, страхование и другие расходы.

Томас Митчелл, профессор права юридического факультета Университета Висконсина и автор законопроекта, сказал, что проблемы с имуществом наследников не ограничиваются низменностью Южной Каролины, популярным туристическим направлением на побережье штата, которое ранее было известно его сельскохозяйственные активы и как место, где афроамериканцы поселились после своего освобождения от рабства.

«Вы увидите это везде, где у вас есть бедные, а иногда даже просто представители среднего класса, владельцы собственности, которые не смогли организовать свое общее владение собственностью изощренно», — сказал Митчелл. По его словам, для землевладельцев со средствами типична передача собственности по завещанию, через корпорацию с ограниченной ответственностью или семейный траст.

Предлагаемый закон был также представлен в этом году на Гавайях, а также в Южной Каролине, где законодатели, как ожидается, продолжат работу над законопроектом в следующем году во второй половине законодательной сессии.Митчелл сказал, что он и другие члены комиссии работают с законодателями на Гавайях, где много собственности было передано без завещания, чтобы продемонстрировать успех закона в других юрисдикциях.

По словам Митчелла, собственность

наследников также способствует ухудшению состояния или оставлению собственности в городских районах. Без официального титула на свою собственность семьи редко имеют право на получение ипотечной ссуды или ссуды на улучшение жилья, в результате чего собственность приходит в негодность.

Разделение иногда физически невозможно в городских условиях, где многие объекты недвижимости представляют собой небольшие участки или дома на одну семью. Вот почему предложение Митчелла подталкивает к продажам на открытом рынке, а не к обычным продажам по распоряжению суда, которые оборачивают собственность в течение нескольких недель — часто гораздо дешевле, чем она стоит.

«Если у вас есть дом на одну семью в Вашингтоне, округ Колумбия, где у вас есть шесть родственников, которые владеют им, и они не ладят, вы можете себе представить, что будет сложно разделить дом», — сказал он. «Должна быть использована такая процедура продажи, которая более подходила бы для получения цены, которая [соответствует] справедливой рыночной стоимости.”

«У закона о разделе не так много противников», — сказал Бенджамин Ожеске, который помогает законодателям штата принимать единые законы в качестве юридического советника комиссии.

Как правило, судьи и судебные клерки выступают против этой меры, потому что она создает для них больше шагов, которым они должны следовать, когда они должны решить между продажей и разделением, сказал он.

Неизвестно, сколько земли по всей стране находится в собственности наследников, но в некоторых населенных пунктах этот вопрос был проанализирован. Исследование, проведенное Philadelphia VIP, группой, предоставляющей юридические услуги филадельфийцам с низким доходом, показало, что в 2007 году существовало 14 000 объектов собственности, у которых были, как они выразились, запутанные вопросы правового титула.

«Это достаточно большая проблема, я думаю, что [закон] является потенциально хорошим законодательством для каждого штата, но трудно сказать, будет ли он когда-либо реализован», — сказал Ожеске. «Есть много других приоритетов, прежде чем люди дойдут до этой проблемы».

Передача дела о смерти

Двадцать пять штатов и округ Колумбия приняли другие меры для защиты собственности после смерти первоначального владельца. Благодаря законам о передаче имущества в случае смерти эти юрисдикции позволили владельцам назначить кого-то, кто приобретет документ на их собственность после их смерти.

Хотя эти законы не рассматривают процесс раздела земли, как предложение комиссии, они создают способ гарантировать, что дело не умирает вместе с владельцем собственности, устраняя необходимость в формальном завещании и процессе завещания.

Эти законы полезны еще и потому, что многие владельцы недвижимости с низким уровнем благосостояния могут скептически относиться к составлению завещаний или не иметь для этого ресурсов, сказала Джоанн Сэвидж, штатный поверенный юридического советника AARP по делам пожилых людей в Вашингтоне.

В районе типовой акт раздела был предложен, но не принят.Закон о передаче, однако, действует с 2013 года, помогая пожилым людям, которые в противном случае рассмотрели бы возможность добавления члена семьи в качестве совладельца своего дома — шаг, который Сэвидж не рекомендует.

«Передача смертного приговора — действительно большой шаг вперед», — сказала она. «Это сохраняет титул свободным и понятным для владельца, пока он не пройдет».

Знание вопросов, связанных с «наследственной собственностью», помогает семьям сохранить и сохранить землю

Есть много препятствий к управлению лесами, находящимися в собственности наследников.Имущество наследников, по всей видимости, непропорционально влияет на афроамериканцев, но также встречается в Аппалачах, латиноамериканских общинах вдоль границы между США и Мексикой и общинах коренных американцев. (Фотография Сары Фармер из лесной службы Министерства сельского хозяйства США)

Дети часто наследуют дома и землю своих родителей. Но что, если нет завещания или имущественного плана? В таких случаях законы штата определяют порядок разделения недвижимости и других активов. В большинстве случаев собственность передается наследникам дробными акциями.

«Без завещания собственность обычно передается наследникам с туманным титулом», — сказала ученый Лесной службы Кассандра Джонсон Гейтер.«Поскольку каждый наследник владеет пропорциональной долей в собственности, все наследники должны согласовать важные решения, касающиеся земли. И с каждым поколением количество наследников может расти ».

Лесник Центра сохранения собственности наследников Сэм Кук рассказывает о молодых длиннолистных сосновых зарослях в семейном лесном массиве в Южной Каролине. Исследователи Лесной службы работают с центром, чтобы помочь семьям сохранить свою землю и рационально ею управлять. (Фото любезно предоставлено Сарой Хитчнер, Университет Джорджии, Афины)

Эти владельцы сталкиваются со многими проблемами, в том числе с тем, что земля часто остается на имя умершего.Из-за юридических сложностей лесозаготовительные компании обычно отказываются от заготовки из имущества наследников. Земля, находящаяся в совместной собственности нескольких наследников, не может использоваться в качестве обеспечения для субсидий или ссуд, если ссуду не примут все наследники. После стихийного бедствия владельцы наследников могут оказаться не в состоянии получить финансовую помощь. Владельцы собственности наследников также не имеют права на участие во многих государственных и федеральных программах улучшения земель.

Одной из наиболее обсуждаемых проблем владения наследником является продажа раздела.Это может произойти, когда одинокий наследник хочет разрешить наследство на законных основаниях, подав судебный иск о разделе имущества. Действия по разделу могут быть инициированы не только кровными родственниками, но и кем-то вне семьи, купившим одно из долевых интересов члена семьи и теперь считающимся сонаследником со всеми правами и обязанностями кровных родственников. В некоторых случаях наследники, которые не хотят делить землю, могут даже не знать, что другой наследник продал свою долю.

Восемнадцать штатов приняли Закон о едином разделе имущества наследников, который направлен на сокращение продаж с целью эксплуатации раздела, хотя неизвестно, насколько эффективен этот закон. В штатах, которые не приняли этот закон, более вероятно, что имущество наследников будет продано по ценам ниже рыночных.

В собственности наследников часто находятся исторические постройки, такие как заброшенный семейный магазин в сельской местности Северной Каролины, которые продолжают представлять важное наследие и ценные напоминания о сложном прошлом для семей и сообществ. (Фотография Джона Шелхаса лесной службы Министерства сельского хозяйства США)

Джонсон Гейтер привлек научного сотрудника Лесной службы ORISE Ребекки Доббс для идентификации участков собственности наследников в США, защищая при этом конфиденциальность отдельных землевладельцев. Они используют геопространственные методы для определения показателей собственности наследников (например, умерших, интересов, семьи и наследников), чтобы определить собственность потенциальных наследников в агрегированных записях земельных участков.

В 2014 году Джонсон Гейтер и Джон Шелхас, исследователи из Южной исследовательской станции агентства, начали работать с Сетью устойчивого лесного хозяйства и сохранения земель афроамериканцев.В ходе серии интервью они узнали, что некоторые афроамериканские лесовладельцы не были хорошо осведомлены о проблемах, связанных с владением имуществом наследников, или о возможностях ведения лесного хозяйства. Зачастую они получали несправедливо низкую финансовую отдачу от лесозаготовок. Афроамериканцы могут владеть непропорционально большим количеством наследников.

Считается, что наследники владеют собственностью в центральных Аппалачах и в колониях на границе США и Мексики. В Оклахоме целевые земли коренных американцев становятся фрагментированными на протяжении поколений, что приводит к тем же проблемам, что и собственность наследников.

Наука Южной исследовательской станции помогает лучше понять собственность наследников. Работа помогает владельцам наследников сохранить свою землю и рационально управлять своими лесами. Фотография лесной службы Министерства сельского хозяйства США Шелли Гриффин.

В ходе своей работы Джонсон Гейтер и Шелхас определили несколько методов, которые могут помочь землевладельцам: их связь с профессионалами в области лесоводства; разработка планов ведения лесного хозяйства; встречи между землевладельцами для обмена информацией и укрепления доверия; и предоставление рекомендаций по налогам, сертификации и сервитутам.

«Надо сохранить для нашей семьи. А также для афроамериканских семей и культуры », — сказала женщина-лесовладелец из Южной Каролины. «[Наша семья] купила землю в 1890 году … У меня нет никакой финансовой выгоды, но у меня есть интерес к наследству … Все солнце, пот и слезы. Вот почему я остаюсь там ».

Если вы унаследовали землю без четкого титула или документально подтвержденного юридического права собственности, Программа перераспределения собственности наследников может помочь решить вопросы, связанные с владением землей наследниками и вопросами наследования сельскохозяйственных земель.Прочтите информационный бюллетень Farm Service Agency, чтобы быстро ознакомиться с рекомендациями по работе с Министерством сельского хозяйства США в отношении собственности наследников.

Поле Шермана Заказ № 15

16 января 1865 года, во время Гражданской войны (1861-65), генерал Союза Уильям Т. Шерман издал свой Особый полевой приказ № 15, который конфисковал в качестве собственности Союза полосу береговой линии, простирающуюся от Чарльстона, Южная Каролина, до Река Св. Иоанна во Флориде, включая Морские острова Джорджии и материк, в тридцати милях от побережья.Приказ перераспределил около 400 000 акров земли недавно освобожденным черным семьям на участках по 40 акров.

Уильям Т. Шерман

Из истории штата Джорджия, И. В. Эйвери

Приказ Шермана последовал за его успешным маршем к морю из Атланты в Саванну и незадолго до его похода на север, в Южную Каролину. Радикальные республиканцы в Конгрессе США, такие как Чарльз Самнер и Таддеус Стивенс, в течение некоторого времени настаивали на перераспределении земель, чтобы сломить хребет власти южных рабовладельцев.Испытывая давление внутри своей партии, президент США Авраам Линкольн послал своего военного министра Эдвина М. Стентона в Саванну, чтобы облегчить беседу с Шерманом о том, что делать с землями южных плантаторов.

12 января Шерман и Стентон встретились с двадцатью чернокожими лидерами общины саванны, в основном баптистскими и методистскими священнослужителями, чтобы обсудить вопрос об эмансипации. Линкольн утвердил полевой приказ № 15 до того, как Шерман издал его, всего через четыре дня после встречи с лидерами черных.С точки зрения Шермана, наиболее важным приоритетом при издании директивы была военная целесообразность. Он служил средством обеспечения тысяч чернокожих беженцев, которые следовали за его армией с момента ее вторжения в Грузию. Он не мог позволить себе поддерживать или защищать этих беженцев во время кампании.

Приказ недвусмысленно призывал к поселению черных семей на конфискованной земле, поощрял вольноотпущенников присоединяться к армии Союза, чтобы поддержать их недавно завоеванную свободу, и назначал генерального офицера в качестве инспектора поселений.Генеральный инспектор Руфус Сакстон будет следить за землей и работать, чтобы гарантировать законное право собственности на собственность для черных поселенцев. В более позднем приказе Шерман также уполномочил армию одалживать мулов недавно поселившимся фермерам.

Радикальный план Шермана по перераспределению земель на юге фактически был практическим ответом на несколько вопросов. Хотя Шерман никогда не был расовым эгалитаристом, его приказ о перераспределении земель служил военным целям: наказать плантаторов Конфедерации на рисовом побережье Юга за их роль в развязывании Гражданской войны, одновременно решая то, что он и радикальные республиканцы считали серьезной проблемой. новая американская проблема: что делать с новым классом свободных южных рабочих.Лидеры Конгресса убедили президента Линкольна создать Бюро по делам беженцев, вольноотпущенников и заброшенных земель 3 марта 1865 года, вскоре после того, как Шерман издал свой приказ. Бюро вольноотпущенников, как его стали называть, было уполномочено давать законные права на земельные участки в 40 акров вольноотпущенникам и белым южным юнионистам.

Бюро вольноотпущенников

Предоставлено Библиотекой Конгресса, Отдел эстампов и фотографий

Немедленное действие приказа Шермана предусматривало расселение примерно 40 000 чернокожих американцев (как беженцев, так и местных жителей, которые находились под управлением армии Союза на Морских островах с 1861 года). Это сняло бремя поддержки вольноотпущенников из армии Шермана, когда она повернула на север в Южную Каролину. Но приказ был для черных недолгим обещанием. Несмотря на возражения генерала Оливера О. Ховарда, руководителя Бюро вольноотпущенников, президент США Эндрю Джонсон отменил директиву Шермана осенью 1865 года, после окончания войны, и вернул большую часть земель вдоль побережья Южной Каролины, Джорджии и Флориды. плантаторам, которые изначально владели им.

Хотя специальный полевой заказ Шермана No.15 не принесло ощутимой выгоды черным гражданам после отзыва президента Джонсона, современное движение, поддерживающее репарации, указало на это как на обещание правительства США вернуть афроамериканцам возмещение за порабощение. Этот приказ также является вероятным источником фразы «сорок акров и мул», которая распространилась по Югу в течение недель и месяцев после марша Шермана.

Как небольшие участки земли помогли вывести целую индийскую деревню из По

Большинство бедняков в мире имеют три общих черты: они живут в сельской местности, они полагаются на землю, чтобы выжить, и у них нет на это прав земля. В Индии правительство в прошлом пыталось раздать целые фермы бедным, но было слишком много людей и не хватало денег. Landesa, организация, которая помогает семьям во всем мире защищать права на землю, предлагает более практичное решение: микропрограммы земли.

«Микропрограммы были нашим инструментом, позволяющим правительствам, таким как Индия, помогать беднейшим из бедных, не нарушая их банк и не отдавая больше земли, чем у них есть во всей стране», — объясняет Рена Сингер, старший менеджер по связям с общественностью Landesa.Работая с государственными партнерами, Landesa обеспечила права более чем 430 000 семей в Индии, включая всех, кто проживает в совершенно новой деревне в Западной Бенгалии.

Деревня Адарсанагар не существовала до двух лет назад, когда Ландеса и правительство Индии работали вместе, чтобы переселить в этот район 56 бедных безземельных семей. У каждой семьи есть свой микропридел земли. «Программа, которую мы помогли разработать, предполагает, что государство покупает землю на частном рынке в месте, где есть безземельные семьи, и вовлекает безземельные семьи в определение этой земли», — говорит Роберт Митчелл, старший директор по качеству программ и обучению в Landesa. «Идея заключалась в создании колонии, потому что по разным причинам люди предпочитают жить вместе, а не отдельно друг от друга, и имеет смысл покупать землю таким образом, потому что это намного эффективнее».

Каждый в деревне владеет земельным участком размером с теннисный корт — достаточно большим для дома, небольшого скота, сада и деревьев. Как правило, Landesa предпочитает, чтобы микропрограммы составляли около одной десятой акра, но на некоторых участках они могут составлять и половину этого размера.

Жизнь жителей села кардинально изменилась после того, как им отдали землю.Они едят два или три раза в день вместо одного раза, женщины могут открыть домашний бизнес (что было невозможно раньше, потому что они жили вдвое с родственниками или в доме домовладельца), и все дети в деревне ходят в школу. . Микросюжеты также дают сельским жителям возможность вести переговоры с работодателями. В прошлом они часто жили на земле своего работодателя, поэтому не могли требовать повышения (домовладелец просто велел им уехать в другое место). Теперь они могут.

«Цель здесь не в том, чтобы обеспечить семьи полноценными средствами к существованию.Это плацдарм для выхода из бедности, — говорит Митчелл. «Если для семьи наступят еще более скудные времена, наличие этого участка земли даст им некоторую продовольственную безопасность, на которую они могут рассчитывать, и защиту от экономических потрясений».

Исключительное зонирование: его влияние на расовую дискриминацию на рынке жилья

Председатель Сесилия Роуз, Джаред Бернштейн, Хелен Кнудсен и Джеффри Чжан

---

В эту субботу нация отмечает 19 июня, день, когда генерал-майор армии Союза прибыл в Галвестон, штат Техас, чтобы провести в жизнь Прокламацию об освобождении и освободить последних порабощенных чернокожих людей в Техасе из рабства.Этот день превратился в празднование эмансипации в более общем плане, и, хотя страна признает достигнутый прогресс, крайне важно не упускать из виду тот факт, что нам еще предстоит проделать большую работу по устранению пережитков рабства и исторического прошлого. дискриминация. Действительно, сегодня существуют политики и практики, которые, казалось бы, не носят дискриминационный характер, но все же негативно сказываются на многих цветных семьях, особенно семьях чернокожих. Многие из этих политик и практик имеют долгосрочные последствия — от образования до занятости, владения бизнесом и жилья, — которые необходимо решать.

Одна из сфер, которая особенно важна для экономического благополучия и накопления богатства, — это жилье. Семьи, которые могут приобрести собственный дом в выбранном ими районе по разумной цене и видят, что стоимость своего дома со временем растет, в долгосрочной перспективе экономически лучше. Но многие политики систематически дискриминируют чернокожие семьи, желающие следовать этим путем. Этот блог посвящен одной из этих политик: законам об исключительном зонировании, которые сыграли определенную роль в возникновении расового неравенства на рынке жилья.

Фон

Исключительные законы о зонировании накладывают ограничения на типы домов, которые могут быть построены в определенном районе. Общие примеры включают требования к минимальному размеру участка, требования к минимальной площади в квадратных футах, запреты на строительство многоквартирных домов и ограничения по высоте зданий. Истоки таких законов восходят к девятнадцатому веку, так как многие города были обеспокоены пожарной опасностью, а также правилами, регулирующими использование света и воздуха. В последующие десятилетия некоторые законы о зонировании использовались для дискриминации цветных людей и для поддержания цен на недвижимость в пригородных, а с недавних пор и городских районах.

После того, как Верховный суд США запретил использование явного зонирования по расовому признаку в деле Buchanan v. Warley (1917 г.), городские планировщики оставались способными проводить сегрегацию косвенными методами. Например, законы о зонировании Сент-Луиса 1919 года были разработаны для сохранения домов в районах, которые были недоступны для большинства чернокожих семей, и городская комиссия по зонированию изменила обозначение зонирования района с жилого на промышленное, если в него переехало слишком много черных семей. Закон о зонировании Сиэтла от 1923 г. показывает, что районы, в которых проживали чернокожие или китайско-американские семьи, с непропорционально высокой вероятностью получали коммерческое зонирование.

Экономическая теория и доказательства

Исключительные законы о зонировании устанавливают барьеры для входа, которые ограничивают предложение жилья, что, при прочих равных, приводит к равновесию с более дорогим жильем и меньшим количеством строящихся домов. В соответствии с теорией, эмпирическая литература обнаруживает связь между ограничительными правилами землепользования и более высокими ценами на жилье. Например, исследование 2005 года показало, что цены на кондоминиумы на Манхэттене на 50 процентов выше, чем они были бы без ограничений по зонированию.

Законы об исключительном зонировании имеют огромное влияние на социальное обеспечение, потому что , где проживает семья , имеет значение. Используя данные, которые охватывают практически все население США с 1989 по 2015 годы, исследователи показали, что районы могут иметь серьезные причинно-следственные последствия для долгосрочных результатов детей, в том числе их доходов. Поскольку правила исключительного зонирования приводят к росту цен на жилье, более бедные семьи не допускаются в более богатые районы с широкими возможностями. Это, в свою очередь, приводит к худшим результатам для детей, включая более низкие результаты стандартизированных тестов и усиление социального неравенства с течением времени.

Исследования связали исключительное зонирование с расовой сегрегацией, создавая большее неравенство в измеримых результатах. Эти диспропорции сегодня проявляются во многих формах. Например, многие кварталы городов с низкими доходами и преимущественно меньшинствами превратились в «тепловые острова» — испытывают значительно более высокие температуры, чем другие районы в том же мегаполисе, из-за таких факторов, как меньше деревьев и больше бетонных зданий и парковок. Жизнь на тепловом острове не только отрицательно влияет на здоровье, но и влияет на способность учиться и развивать человеческий капитал.Исследования показывают, что повышенные температуры негативно влияют на краткосрочные когнитивные способности, рабочую память и выносливость, так что увеличение количества жарких школьных дней снижает образовательную успеваемость учащихся.

Ограничения предложения жилья также ограничивают мобильность рабочей силы, поскольку рабочие не могут позволить себе переехать в более производительные города с высокими ценами на жилье. Это приводит к тому, что рабочие остаются на местах с низкой производительностью. Одно исследование показало, что это неправильное распределение рабочей силы привело к значительному снижению U.S. темп экономического роста с 1960-х гг .; другое исследование показывает, что такое неправильное распределение может стоить до 2 процентов ВВП.

Наконец, исключительное зонирование способствует разрыву в расовом богатстве. Если черные семьи исключены из районов с более высокими ценами или если районы, где живут черные семьи, будут зонированы так, чтобы стать менее ценными, дома, приобретенные черными семьями, со временем не будут стоить столько же, сколько дома белых семей. В конечном итоге это уменьшает благосостояние не только поколения, покупающего дом, но и потомков, которые получают меньшее наследство. Действительно, жилье, вероятно, объясняет более 30 процентов разрыва в расовом богатстве чернокожих и белых.

Новый путь вперед

Американский план создания рабочих мест предусматривает важные шаги по устранению исключительного зонирования. В частности, Программа «Открытие возможностей» в рамках Американского плана занятости представляет собой конкурсную программу грантов на сумму 5 миллиардов долларов, которая стимулирует реформу исключительного зонирования. Программа предоставляет гибкое и привлекательное финансирование юрисдикциям, которые предпринимают конкретные шаги по устранению ненужных препятствий для создания доступного жилья и расширяют выбор жилья для людей с низким или умеренным доходом.Он поддерживает вовлечение местных сообществ снизу вверх, что поможет сообществам определить наиболее мощные рычаги для создания более доступного жилья и стимулирует новые политики землепользования и зонирования для устранения этих препятствий.

Цель этой программы — устранить сохраняющееся неравенство на американском рынке жилья.