Вторичный рынок недвижимости: Ценовая стагнация и охлаждение: что ждет вторичный рынок жилья в Москве :: Жилье :: РБК Недвижимость

Рынок вторичного жилья в России перешел к стагнации

Рынок вторичной недвижимости в России перешел к стагнации. К такому выводы пришли аналитики ЦИАН, сообщает «Коммерсантъ».

По данным компании, ни в одном из 16 российских городов-миллионников цены на «вторичку» за последний месяц не выросли более чем на 2%. В среднем они увеличились на 1,2% в сравнении с мартом и на 16,5% по сравнению с апрелем прошлого года.

Конец безумия: почему ипотечный бум в России завершается

Реклама на Forbes

По оценкам компании «Этажи», цены на вторичном рынке в среднем выросли на 2,45% за месяц и на 9,7% за год. Сильнее всего квартиры подорожали в Новосибирске (2,88%), на втором месте Саратов (2,83%), на третьем Сургут (2,71%). В Москве, по данным ЦИАН, вторичное жилье в апреле подорожало на 0,4% по сравнению с мартом и на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов отметил, что вторичный рынок постепенно восстанавливается от прошлогодней волны ажиотажного спроса, которая привела к резкому снижению предложения.

По данным Росреестра, за первый квартал 2021 года в России было заключено 35 000 договоров купли-продажи, что примерно соответствует значениям за аналогичные периоды 2020 (34 100 договоров) и 2019 (35 200 договоров) годов, пишет «Коммерсантъ».

ЦБ повысил ставку на 0,5 процентного пункта впервые с 2014 года

Замедление темпа рост стоимости жилья говорит о том, что цены подошли к пределу платежеспособного спроса, считает Попов. Об этом, по его словам, говорит и тот факт, что переход ЦБ к повышению ключевой ставки не привел к росту спроса: тех, кто готов купить квартиру перед ухудшением условий по кредитам, оказалось немного. Эксперт ожидает, что в ближайшие месяцы стагнация на вторичном рынке сохранится.

Руководитель направления вторичной недвижимости «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов согласен, что на фоне повышение ключевой ставки и дефицита ликвидного предложения на рынке, цены на жилье вряд ли покажут сильный рост.

20 крупнейших застройщиков России: рейтинг Forbes

20 фото

Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году? Прогнозы экспертов | Рынок | Деньги

Последние два года цены на недвижимость в России стремительно растут. Например, за год средняя стоимость жилья на вторичном рынке увеличилась на 21%, об этом свидетельствуют данные компании «Этажи». А в «Авито Недвижимость» годовое удорожание вторички оценивают в 37%. 

Цены на жилье росли, несмотря на снижение реальных располагаемых доходов населения, изменение условий льготной ипотеки и повышение ставок по обычным жилищным кредитам. Что же будет с рынком недвижимости в 2022 году? АиФ.ru узнал у экспертов.

Георгий Кузин, эксперт рынка недвижимости:

«2022 год станет годом стабилизации после полутора лет бурного роста. Спрос, который поддерживался ипотекой, исчерпал себя. После интенсивного повышения цен обычно следует коррекция, она кое-где началась, но вряд ли она будет существенной: в городах с высокой ценой спрос сохраняется, в других ценам не даст упасть сильно выросшая себестоимость.

Разница в ценах между первичным и вторичным рынком будет уменьшаться, стоимость на первичном рынке, где она сильно ушла в отрыв, — немного снижаться, на вторичном — повышаться там, где есть возможность. В любом случае разница будет сохраняться: за последние годы качество девелоперского продукта сильно выросло, и дома даже десятилетней давности сейчас для покупателя выглядят морально устаревшими. Это в первую очередь это касается городов с высокими ценами за квадратный метр.

Инвестиции в недвижимость в 2022 году будут менее выгодными и более рисковыми, чем год назад: рынок сейчас „наверху“, вероятность роста небольшая».

Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:

«В 2022 году я ожидаю стагнацию цен на рынке недвижимости. Рынок рос очень долго: с июня 2020 года. По моим наблюдениям, за последние 30 лет цены на недвижимость никогда не росли дольше полутора лет. За ростом всегда либо наступала стагнация в среднем на один год, либо цены падали в результате наступавшего кризиса.

Если кризиса не будет, то цены на рынке недвижимости скорректируются в среднем на 3-7%. Больше всего коррекция затронет массовую советскую застройку.

Что будет, если произойдет кризис? Есть основания предположить, что он придет из Китая, где на рынке недвижимости надулся такой пузырь, что начали банкротиться крупные застройщики, которые потянут за собой банковский сектор и безработицу. В случае кризиса мы увидим падение цен на недвижимость. Начнет падать вторичный рынок, за ним потянется первичный».

Артем Сошников, риелтор, инвестор в недвижимость:

«Ждать снижения цен на рынке новостроек не стоит, исключением могут быть разные акционные предложения от застройщиков в январе. Однако это будут скидки поверх уже прошедших повышений, как к ним относиться — большой вопрос.

На вторичном рынке, как мне кажется, в сегменте масс-маркета можно ждать небольших корректировок в меньшую сторону летом, возможно, осенью 2022 года. В связи со сложившейся ситуацией в стране ряд людей потеряли работу, кому-то снизили зарплату. В этом сегменте больше половины сделок проходят при участии ипотеки, поэтому многие люди могут не выдержать кредитной нагрузки и вынуждены будут продавать квартиры и делать это быстро, а это возможно, лишь если сделать предложение интереснее, чем у конкурентов.

Столь резкого скачка цен на рынке недвижимости уже не будет, будет плавный рост, который был почти всегда, из года в год».

Александр Ванчура, председатель правления строительного концерна:

«При сохранении текущих реалий в экономике и в банковском секторе стоимость объектов недвижимости будет расти в среднем на 2-3,5% в квартал в зависимости от сегмента (комфорт, бизнес, премиум). Динамичного роста, как во втором полугодии 2020 года — начале 2021 года, скорее всего, не произойдет, но и ждать, что наступит период стагнации с понижением цен, не стоит.

Нынешние реалии не способствуют снижению стоимости квадратного метра. На первичном рынке растет себестоимость строительства, в отдельных районах мегаполисов (в Москве, Санкт-Петербурге) ощущается дефицит участков под жилую застройку, повышается ключевая ставка ЦБ, за ней увеличиваются ставки по ипотеке.

В истории современного российского девелопмента цены на столичную недвижимость падали на 10-30% всего лишь три раза: во время кризиса 1998-2000 гг.

(обвал цен на нефть и колебания на азиатских рынках), в 2008-2010 гг. (ипотечный кризис в США, падение цен на нефть, финансовый кризис в развивающихся странах) и в 2014 году. Также на фоне падения цен на нефть и антироссийских санкций стоимость квартир снизилась в среднем на 15-20% (в рублевом эквиваленте). В обозримом будущем социально-экономических предпосылок для подобного рода снижения цен на недвижимость не предвидится».

Источники информации:

https://www.kommersant.ru/doc/5112492

Первичный или вторичный рынок недвижимости? Разбираемся в плюсах и минусах. | Риэлтор без границ

При выборе квартиры часто теряешься в выборе и не знаешь, что лучше приобрести. Особенно часто всплывают такие моменты, когда покупка жилья становится резкой необходимостью и время на раздумья остается не так много.

В этой статье разберем по полочкам все плюсы и минусы.

Сразу бы хотелось отметить, что на вторичке так же есть новые дома. Разница лишь в том, что на первичном рынке собственность еще не оформлена, тогда как на вторичке переход права собственности уже произошел.

Разделить рынок можно на следующие категории:

• Вторичка до 2000 годов постройки;
• Вторичка «свежая» — от 2000 г
• Первичка

Частая ошибка, когда люди думают, что на стройке всегда дешевле. Если рассматривать «свежие» новостройки – соглашусь. Если рассматривать второй случай первички, то зачастую по цене она выше, не смотря на то что, еще 2 года стройки.

Итак, начнем, первое, на что я обратила бы внимание:

Качество

Есть те, которые категорически против современных построек. Причин тому много: не устраивает качество строительства, шумоизоляция, коммуникации, отсутствие парковок, место расположения и прочее. Отчасти такие покупатели правы, но есть у новостроек и ряд плюсов: единая социальная среда, низкие коммунальные платежи, новые лифты, приятные подъезды, удобные планировки, закрытые территории без машин, это как раз то, чем не могут похвастаться старые постройки.

Ликвидность

Здесь первенство я бы конечно отдала первичке, как ни крути, но выигрывает по многим пунктам. Так или иначе, многие постройки имеют большой спрос, особенно это касается небольших площадей: для инвестирования, сдачи и для выпуска детей во взрослую жизнь.

Документы

На вторичке документами могут быть Цессия, Договор купли-продажи (ДКП), Дарение, наследство. Так же и передача права может происходить не только по ДКП. Поэтому вторичку нужно проверять более тщательно.

Сделки по первичке же проходят между застройщиком и будущим дольщиком. На руках у покупателя остается ДДУ.

Если же вы приобретаете новостройку не у застройщика, а у физического лица, но это лицо еще не оформило квартиру в собственность, то между вами будет заключен Договор цессия. Цессия: когда один дольщик переуступает права на объект недвижимости покупателю на этапе незавершенного строительства. У меня в практике были случаи, когда люди заключали цессию и с застройщиком, такой вариант тоже возможен, так что бояться этого не стоит.

Налогообложение

В этом вопросе различий нет – применяется один закон. Собственность более 5 лет или нет. Ну и 3 года применяется в том случае, если жилье единственное. По первичке можно возразить, ведь собственности нет. Но ДДУ регистрируется в УФРС, а значит отражается в налоговой. Итог единый – платить нужно!

Вот вам небольшой экскурс на тему рынка недвижимости. Главные моменты на мой взгляд я осветила, но так же буду рада обратной связи, если что-то забыла, на что стоит обратить внимание – пишите в комментариях!

Вам что ближе вторичный или первичный рынок жилья? Что бы выбрали?

Если эта информация была для вас полезна, интересна, познавательна или увлекательна – ставьте лайки и подписывайтесь на мой канал!

Вторичный рынок жилья: что будет с ценами осенью

Спрос и предложение будут сбалансированы, что будет сдерживать стремительный рост стоимости жилья

---

Вторичный рынок жилья

в крупных городах Украины

В течение первого полугодия наблюдалась тенденция роста стоимости жилья в городах-миллионниках.

С января по июнь 2021 в крупнейших городах Украины – Киеве, Львове, Одессе, Днепре и Харькове – средняя стоимость квартир на вторичном рынке выросла на 6,4-9%.

Житло для військових-переселенців: ще 220 родин можуть отримати компенсації за втрачене житло — голова Мінветеранів

Об этом свидетельствуют результаты исследования вторичного рынка Украины, проведенного профильной ассоциацией.

Средние цены по Украине в крупных городах:

• в течение января-июня средняя стоимость квартир на вторичном рынке Киева находилась в диапазоне $1690,9-1809,8/м2;
• средние цены на вторичном рынке квартир во Львове колебались в диапазоне $994,6-1066/м2;
• диапазон средних цен на вторичном рынке квартир в Одессе составил $936,4-996,6/м2;
• средние цены на вторичном рынке жилья Днепра составили $843,5-902,5/м2;
• средние цены на вторичном рынке квартир в Харькове колебались в диапазоне $776,3-862,9/м2.

«В текущем году наблюдается концентрация финансовых ресурсов в крупных городах, что может свидетельствовать как об усилении миграционных процессов – оттоке трудоспособных граждан из провинции, – так и об инвестиционной привлекательности жилья именно в больших городах», – рассказал эксперт по недвижимости Юрий.

Он отметил, что, в отличие от первичного рынка, где ежемесячное средний рост стоимости «квадрата» наблюдается на уровне около 3-3,5% в гривне (2% в долларовом эквиваленте), цена квартир на «вторичке» остается достаточно прогнозируемой.

«В 2021-м динамика роста стоимости жилья на вторичном рынке в городах Украины почти в 1,5-2 раза ниже, чем на первичном рынке», – отметил эксперт. В то же время, добавляет он, стоимость жилья на «вторичке» уже почти достигла своей верхней отметки, что обусловлено уровнями инфляции и покупательной способности.

Як змінились ціни на приватні будинки на вторинному ринку і чи варто очікувати подорожчання. Статистика за регіонами

«В осенний период стоимость квартир на вторичном рынке в долларовом эквиваленте в крупнейших городах страны может вырасти еще на 2-3% (гривневые колебания могут быть более ощутимыми: 5-7%). Однако многое будет зависеть от общей экономической ситуации в стране, которая существенно влияет на уровень спроса», – подчеркнул Юрий.

Пандемический бум идет на спад

В свою очередь эксперт по недвижимости Владимир считает, что «ресурс» спроса уже почти иссяк, ведь «пандемический бум» на жилье уже проходит.

По его данным, 50-55% всех приобретений на вторичном рынке связаны с предварительной продажей имеющихся в собственности объектов недвижимого имущества (преимущественно квартир и земельных участков), около 40-45% – это инвестиционные приобретения с целью сохранения и приумножения состояния.

«Сейчас большая часть сделок на вторичном рынке направлена на улучшение жилищных условий или же осуществляется с целью сохранения средств», – подчеркнул эксперт.

Он также добавил, что осенью ожидается оживление на вторичном рынке жилья: в течение сентября-октября спрос может вырасти на 10-12%. При этом спрос и предложение будут сбалансированы, что будет сдерживать стремительный рост стоимости жилья.

«Без развития полноценной ипотеки, без увеличения доходов граждан, не стоит рассчитывать на то, что количество реальных покупателей превысит имеющееся предложение. Именно поэтому в ближайшие месяцы – с сентября по декабрь 2021-го – не стоит ожидать каких-то существенных ценовых сдвигов на вторичном рынке жилья», – подытожил Владимир.

Іпотека в Україні: 90% усіх наданих кредитів надано на купівлю житла на вторинному ринку — НБУ

Интересно о строительстве: строительство коттеджа с нулевым потреблением энергии

 

Динамика цены на недвижимость в 2021 году от экспертов из Нижнего Новгорода

Купить квартиру сейчас или подождать лучшего времени, упадут или вырастут цены на жилье в текущем году, будет ли похож 2021 год на прошлый или рынок все-таки стабилизируется. Давайте разбираться.

Как вел себя рынок недвижимости в 2020

Прошлый год стал рекордным по количеству выданной ипотеки. Рынок недвижимости сравнивали с гоночной трассой, где от количества сделок перегревались и покупатели-«спортсмены», и банки-«рефери».

Причиной такого накала стали низкие ставки по кредитам на вторичную недвижимость и, самое главное, — государственная программа льготной ипотеки. Впервые за последние годы люди приобретали квадратные метры в новостройках под 6,5% годовых и даже ниже. При этом первоначальный взнос требовался минимальный — 15 процентов.

Правительство ввело эти меры, чтобы поддержать население, потерявшее в доходах в результате общей стагнации экономики во время пандемии. Существенные льготы дали новый импульс рынку недвижимости.

Для многих россиян карантин стал дополнительным стимулом вложить деньги в квартиры: нестабильный курс валют и невыгодные проценты по банковским вкладам заставили покупателей потратить накопленные средства на недвижимость. Люди активно скупали жилье, несмотря на снижение доходов и вторую волну коронавируса.

Застройщики в это время столкнулись с проблемой нехватки рабочего времени  (из-за режима самоизоляции) и самих рабочих (трудовые иностранные мигранты не могли въехать в Россию).

В результате большого спроса на новостройки и ограниченного предложения новое жилье подорожало на 10-20%. Увеличение стоимости произошло и на рынке вторичного жилья: в Нижем Новгороде вторичка выросла на 22%.

Что влияет на стоимость жилья в 2021:

• продление программы льготной ипотеки на новостройки,
• уменьшение реальных доходов россиян, что может серьезно снизить спрос на недвижимость (многие семьи не могут реализовать планы по покупке жилья даже по программе льготной ипотеки),
• скачки валютных курсов (это отражается на стоимости некоторых стройматериалов или на цене квартир, изначально оценивающихся в долларах или евро),
• риск дефолта тех заемщиков, которые оформили ипотеку по льготным ставкам, но не способны ее выплачивать (в итоге залоговое жилье попадет на торги на вторичный рынок, а чем больше предложение и меньше спрос — тем ниже цены),
• изменение структуры спроса (сотрудники, перешедшие на удаленный вариант работы, все больше рассматривают доступные варианты жизни за городом, что вносит коррективы в общий рынок недвижимости),
• возможные задержки по срокам сдачи домов (нехватка рабочей силы и другие объективные факторы могут затормозить процесс готовности объектов, что  повлечет снижение предложения на рынке жилья и подорожание квадратных метров).  

Покупать жилье сейчас или ждать

Рынок недвижимости стал локомотивом российской экономики в 2020-м и начале 2021 года.  Государство ощутимо поддержало своих граждан, банки и застройщиков. Но повторится ли покупательский бум в 2021-м?

Эксперты говорят, что отрасль уже не покажет такого роста, как в прошлом году. Рынок перегрет. Основная масса имеющих желание и финансовую возможность совершить сделку сделали это.

По мнению наших риелторов, квартиры продолжат дорожать, но это будет в пределах 7-8% за год.

С каждым месяцем жилье поднимается в стоимости, хоть и не так, как в прошлом году. При этом процентные ставки по кредитам пока держатся на приятном уровне. Поэтому покупать сегодня выгоднее, чем оставлять решение этого вопроса на потом.

 

Варгузина Татьяна Евгеньевна

Агент 

Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород 

 

Интересные статьи о недвижимости в Нижнем Новгороде:

 

 

← Предыдущая Следующая →

Риэлторы предрекли существенный рост цен на квартиры в ХМАО

В малых городах стоимость увеличивается в среднем на 5% ежеквартально Фото: Вадим Ахметов © URA. RU

В ХМАО из-за роста стоимости стойматериалов и высокого спроса растут цены на квартиры в новых домах, вслед за ними тенденция переходит на вторичный рынок, ежеквартальный прирост за последний квартал составляет 3-4%. По оценкам специалистов сферы недвижимости, в ближайшее время стоимость квадратных метров будет только увеличиваться из-за доминирования спроса над предложением. Об этом URA.RU рассказал управляющий франчайзинг-офиса компании «Этажи» в Нефтеюганске и Пыть-Яхе Олег Черкашин.

«В первую очередь повышают цены застройщики из-за увеличения стоимости материалов и высокого спроса, за ними следуют продавцы вторичного жилья. Меньше всего цены растут в крупных городах ХМАО — Сургут, Нижневартовск, Ханты-Мансийск потому что застройка активно ведется, в малых городах стоимость увеличивается в среднем на 5% в квартал. С 2018 года цена квадратного метра увеличилась почти вдвое и эксперты рынка полагают, что в ХМАО обороты будут только усиливаться», — говорит Черкашин.

Представитель компании «Этажи» также отметил, что в крупных российских городах ожидают снижения цены, но ХМАО эта тенденция не коснется по той причине, что спрос на недвижимость слишком высок. «В крупных городах обычно большое количество квартир на продажу. А в малых мы не успеваем выставлять на свои ресурсы новые квартиры, в то время находящиеся в работе уже распроданы», — объясняет ситуацию риелтор. По мнению Черкашина, спрос у покупателей повышается на однушки и малосемейки, больше всего дорожают же двухкомнатные квартиры.

Ранее URA.RU сообщало, что аналитики предсказывали существенное увеличение цен на недвижимость в ХМАО в начале 2022 года. Об этом заявляли и сами застройщики, объясняя рост повышением цены на материалы.

Если вы хотите сообщить новость, напишите нам

Подписывайтесь на URA.RU в Google News, Яндекс.Новости и наш канал в Яндекс.Дзен. Оперативные новости вашего региона — в telegram-канале «Югра» и в viber-канале «Югра», подбор главных новостей дня — в нашей рассылке с доставкой в вашу почту.

В ХМАО из-за роста стоимости стойматериалов и высокого спроса растут цены на квартиры в новых домах, вслед за ними тенденция переходит на вторичный рынок, ежеквартальный прирост за последний квартал составляет 3-4%. По оценкам специалистов сферы недвижимости, в ближайшее время стоимость квадратных метров будет только увеличиваться из-за доминирования спроса над предложением. Об этом URA.RU рассказал управляющий франчайзинг-офиса компании «Этажи» в Нефтеюганске и Пыть-Яхе Олег Черкашин. «В первую очередь повышают цены застройщики из-за увеличения стоимости материалов и высокого спроса, за ними следуют продавцы вторичного жилья. Меньше всего цены растут в крупных городах ХМАО — Сургут, Нижневартовск, Ханты-Мансийск потому что застройка активно ведется, в малых городах стоимость увеличивается в среднем на 5% в квартал. С 2018 года цена квадратного метра увеличилась почти вдвое и эксперты рынка полагают, что в ХМАО обороты будут только усиливаться», — говорит Черкашин. Представитель компании «Этажи» также отметил, что в крупных российских городах ожидают снижения цены, но ХМАО эта тенденция не коснется по той причине, что спрос на недвижимость слишком высок. «В крупных городах обычно большое количество квартир на продажу. А в малых мы не успеваем выставлять на свои ресурсы новые квартиры, в то время находящиеся в работе уже распроданы», — объясняет ситуацию риелтор. По мнению Черкашина, спрос у покупателей повышается на однушки и малосемейки, больше всего дорожают же двухкомнатные квартиры. Ранее URA.RU сообщало, что аналитики предсказывали существенное увеличение цен на недвижимость в ХМАО в начале 2022 года. Об этом заявляли и сами застройщики, объясняя рост повышением цены на материалы.

Вторичный рынок недвижимости: преимущества и недостатки

 Покупка квартиры или дома-это вопрос очень ответственный. Прежде чем решиться на такой шаг, нужно разобраться во многих деталях, сделать правильный выбор и принять ряд важных решений. В первую очередь нужно четко знать, что вы будете покупать: дом, квартиру от застройщика или же недвижимость на вторичном рынке. Сегодня тема нашей статьи-преимущества и недостатки вторичного рынка недвижимости в Польше.

Многие выбирают вторичку, так как считают, что такого рода недвижимость обойдется им дешевле. Но, у каждой медали есть две стороны. Мы рассмотрим самые главные преимущества и недостатки покупки жилья на вторичном рынке.

Полезно знать: Сайты для поиска недвижимости

Преимущества вторичного рынка недвижимости:

• цена – это первый и, наверное, самый важный аргумент. Квартиры в старых домах обойдутся вам дешевле, нежели новостройки;
• ремонт. Если вы покупаете квартиру со старым ремонтом, то приступить к изменениям можете в первый же день после подписания договора о приобретении недвижимости;
• район – вы можете спокойно найти жилье в любом районе города, ведь старые дома есть повсюду и, как правило, в окрестностях хорошо развита городская коммуникация, чего не скажешь о новостройках;
• гораздо проще оформить ипотечный кредит;
• своеобразное ценообразование на недвижимость. Люди продают свои квартиры по разным причинам: это может быть срочный выезд за границу, потребность в деньгах и так далее. Владелец сам может снизить цену на жилье только бы поскорее завершить сделку. Это огромный плюс для покупателей.

Недостатки вторичного рынка:

• маленькая площадь квартир – большинство старых квартир не поддаются перестройке или перепланировке;
• неудобная планировка квартиры или дома – самой большой проблемой могут стать проходные комнаты. В старых домах это очень частое явление;
• год постройки дома – этот фактор может сильно сказаться на приобретенной жилплощади (зимой холодно, потому что стены не утеплены, крыша протекает из-за старости, состояние подъездов оставляет желать лучшего). Увидеть и оценить недостатки удастся далеко не сразу же.
• дизайн помещения. Если внутри вас живет эстет или дизайнер, если у вас в голове есть четкое представление того, каким должно быть ваше уютное гнездышко, тогда намного выгоднее покупать квартиру от застройщика. Ведь полностью все менять в старой квартире обойдется вам намного дороже. Демонтаж, замена окон, дверей, вывоз строительного мусора – все это влетит в копеечку. Вторичный рынок отлично подойдет для тех, кто просто хочет освежить ремонт и поменять мебель. Обратите внимание на место расположения дома. Очень часто старые дома мешают современным постройкам и их признают аварийными, непригодными для жилья, отправляют на снос. Конечно же, это может стать неприятным сюрпризом для нового собственника.

Полезно знать: Покупка квартиры в Польше: на что обратить внимание

Прежде, чем покупать квартиру у владельца, вам нужно хорошо изучить юридические вопросы. Продавец должен быть владельцем или же иметь на руках генеральную доверенность на данную недвижимость. Документы вы должны просматривать только в оригиналах, чтобы убедиться в их подлинности. Если вы покупаете недвижимость по доверенности, поинтересуйтесь, где находится владелец, почему он не может присутствовать при столь важной сделке.

Проверьте, не существует ли еще несколько собственников выбранной вами квартиры или дома, дабы после подписания договора, вам не пришлось еще долго заниматься бумажной волокитой. Поинтересуйтесь, вовремя ли выплачивались оплаты за коммунальные расходы. Если есть долги, тогда можно смело договариваться о серьезной скидке. Не стесняйтесь быть немного навязчивым и настойчивым. Лучше все проверить несколько раз, чем пострадать от рук мошенников.

Как бы там ни было, вы всегда можете найти идеальную квартиру даже на вторичном рынке. Конечно же, стоит брать во внимание время постройки, состояние дома на данный момент, район, транспортную развязку, инфраструктуру в окрестностях. Не спешите принимать решение в пользу застройщика или же вторички. Хорошенько все обдумайте, поинтересуйтесь ценовой политикой, полистайте объявления, можно помониторить разные сайты с целью добыть полезную информацию на эту тему. И только тогда соглашайтесь на сделку. Ведь покупка недвижимости – это серьезный шаг, который требует не просто вложения денег.

Что такое вторичные рынки недвижимости? (Примеры включены)

Большинство из нас слышали поговорку о том, что недвижимость зависит от местоположения, местоположения и еще раз местоположения. Хотя верно то, что инвестиционные возможности могут различаться от района к району, некоторые инвесторы с удивлением узнают, что иногда лучшие предложения можно найти на небольших вторичных рынках недвижимости.

---

Ключевые выводы

• Рынки недвижимости обычно классифицируются как первичные, вторичные и третичные, хотя единого мнения о том, как определяется рынок, нет.
• Вторичные рынки недвижимости обычно имеют население от 1 до 5 миллионов жителей.
• Помимо численности населения, другие факторы, влияющие на классификацию рынка недвижимости, включают прирост населения, стоимость жизни, цены на жилье и налоговые ставки.
• Примеры вторичных рынков включают Остин, Чарльстон, Нэшвилл и Орландо.

---

 

Три типа рынков недвижимости

Рынки недвижимости классифицируются как:

1. Первичные рынки
2. Вторичные рынки
3. Третичные рынки

К сожалению, в сфере недвижимости нет единого мнения о том, как определяются три типа рынков недвижимости. Часто эксперты классифицируют рынок по численности населения. Чем больше рынок, тем больше вероятность того, что он будет первичным, и наоборот.

Однако классификация рынка исключительно на основе того, сколько людей на нем проживает, является довольно ограниченной точкой зрения. Вместо того, чтобы полагаться на одну точку данных, такую ​​как численность населения, многие инвесторы в недвижимость используют разнообразную информацию, чтобы классифицировать рынок недвижимости как первичный, вторичный или третичный:

• Город-ворота (город, который служит точкой въезда в регион, например, Нью-Йорк или Лос-Анджелес)
• Расположение торговых путей (например, автомагистрали между штатами, порты въезда, международные аэропорты)
• Население
человек
• Миграция населения (въездная или выездная)
• Средний возраст жителей
• Рост занятости
• Вакансии STEM (наука, технология, инженерия, математика)
• Уровень безработицы
• Экономические факторы
• Стоимость жизни
• Ставка государственного подоходного налога
• Ставка налога на имущество
• Среднее значение свойства
• Средний доход домохозяйства
• Спортивная команда высшей лиги
• Прямые рейсы в города и обратно
• Климат
• Изменение стоимости жилья
• Анализ нормы капитализации
• Валовой доход от аренды
• Рост арендной платы
• Заполняемость
• Процент домохозяйств, занимаемых арендаторами

 

Что такое вторичный рынок недвижимости?

На вторичном рынке недвижимости обычно проживает от одного до пяти миллионов жителей, и он расположен недалеко от основного крупного мегаполиса.

Хорошим примером вторичного рынка недвижимости является Остин. Население города составляет чуть более 2,2 миллиона человек, и он расположен примерно в 2,5 часах езды на машине от Хьюстона и в 3,5 часах езды от Далласа и Форт-Уэрта.

Вторичные рынки недвижимости также имеют рост населения и рабочих мест выше среднего. Въездная миграция обусловлена ​​новыми жителями и предприятиями, которые ищут город меньшего размера, предлагающий более низкую стоимость жизни, лучшее качество жизни и дружественное к бизнесу правительство. В большинстве второстепенных городов есть такие же удобства, как и в более крупном главном городе, но по более доступным ценам.

На многих вторичных рынках также есть хорошо оплачиваемые рабочие места в сфере STEM. Регулирующие города привлекают внимание большего числа предпринимателей, что, в свою очередь, может привлекать более высокооплачиваемую работу и миллениалов. Как недавно сообщал NBC News, Силиконовая долина переживает технологический кризис, поскольку компании переезжают в Майами и Остин, чтобы снизить расходы и избежать дорогостоящих местных законов.

В то время как цены на жилье и арендная плата демонстрируют уверенный рост на вторичном рынке недвижимости, цены остаются относительно доступными.По мере появления новых объектов они быстро поглощаются инвесторами в недвижимость и арендаторами, а растущий спрос на сдаваемую в аренду недвижимость помогает поддерживать высокий уровень заполняемости.

 

10 Вторичные рынки недвижимости

Вот список из 10 вторичных рынков для инвесторов в недвижимость, перечисленных в алфавитном порядке. Данные, включенные для каждого города, были взяты из общедоступных источников, включая данные США, Федеральный резервный банк Сент-Луиса, Налоговый фонд, Университет США.S. Бюро статистики труда и Zillow.

Инвесторам в арендную недвижимость всегда следует выбирать тот рынок недвижимости, который наилучшим образом соответствует их инвестиционной стратегии. Выбор рынка в основном потому, что это «горячий» рынок или рынок с высокой процентной ставкой, может быть не лучшим вариантом для каждого инвестора.

Остин

• Население агломерации 2,23 млн.
• Прирост населения 2,71%
• ВВП 159 миллиардов долларов
• Рост занятости 5,02%
• Безработица 4,8%
• Доход на душу населения $41 957
• Средний доход домохозяйства $80 954
• Средняя стоимость дома $562 723
• Медианное изменение стоимости дома за 1 год 35.7%
• Средняя арендная плата $1571
• Рост арендной платы в годовом исчислении 6%
• Домохозяйства, занятые арендаторами 42%
• Средний возраст жителей 35,2 года
• Образование степень бакалавра или выше 46,2%
• Стоимость жизни на 3% ниже средней по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 1,690%
• Государственный подоходный налог 0%

Чарлстон, Южная Каролина

• Население агломерации 802 122
• Прирост населения 1,84%
• ВВП 45 долларов. 6 миллиардов
• Рост занятости 1,98%
• Безработица 4,0%
• Доход на душу населения $38 050
• Средний доход домохозяйства $70 505
• Средняя стоимость дома $396 818
• Среднее изменение стоимости дома за 1 год 14,2%
• Средняя арендная плата $1583
• Рост арендной платы в годовом исчислении 6,2%
• Домохозяйства, занятые арендаторами 33%
• Средний возраст жителей 37,7 лет
• Образование степень бакалавра или выше 37,5%
• Стоимость жизни на 4% выше средней по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 0.550%
• Государственный подоходный налог 0% — 7%

Шарлотта, Северная Каролина

• Население агломерации 2,64 млн.
• Прирост населения 2,63%
• ВВП $178,4 млрд
• Рост занятости 3,77%
• Безработица 4,7%
• Доход на душу населения $36 374
• Средний доход домохозяйства $66 399
• Средняя стоимость дома $310 399
• Среднее изменение стоимости дома за 1 год 18,6%
• Средняя арендная плата $1 608
• Рост арендной платы по сравнению с прошлым годом 7.9%
• Домохозяйства, занятые арендаторами 35%
• Средний возраст жителей 37,7 лет
• Образование степень бакалавра или выше 36,2%
• Стоимость жизни на 5% ниже средней по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 0,770%
• Государственный подоходный налог 5,25%

Денвер

• Население агломерации 2,97 млн.
• Прирост населения 1,19%
• ВВП 227,4 млрд долларов
• Рост занятости 1,00%
• Безработица 6.3%
• Доход на душу населения $44 806
• Средний доход домохозяйства $85 641
• Средняя стоимость дома $543 544
• Среднее изменение стоимости дома за 1 год 13,3%
• Средняя арендная плата $1763
• Рост арендной платы в годовом исчислении 4,3%
• Домохозяйства, занятые арендаторами 36%
• Средний возраст жителей 36,7 лет
• Образование степень бакалавра или выше 45,8%
• Стоимость жизни на 12% выше средней по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 0.490%
• Государственный подоходный налог 4,55%

Канзас-Сити, Миссури

• Население агломерации 2,16 млн.
• Прирост населения 0,59%
• ВВП 139 миллиардов долларов
• Рост занятости 1,73%
• Безработица 5,4%
• Доход на душу населения $36 358
• Средний доход домохозяйства $70 215
• Средняя стоимость дома $198 267
• Среднее изменение стоимости дома за 1 год 18,8%
• Средняя арендная плата $1 246
• Рост арендной платы по сравнению с прошлым годом 6.0%
• Домохозяйства, занятые арендаторами 35%
• Средний возраст жителей 37,7 лет
• Образование степень бакалавра или выше 37,7%
• Стоимость жизни такая же, как в среднем по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 0,930%
• Государственный подоходный налог 1,50% — 5,4%

Майами

• Население агломерации 6,17 млн. чел.
• Прирост населения -0,52%
• ВВП 377,5 млрд долларов
• Рост занятости 1,39%
• Безработица 7.1%
• Доход на душу населения $33 917
• Средний доход домохозяйства $60 141
• Средняя стоимость дома $407 242
• Среднее изменение стоимости дома за 1 год 10,8%
• Средняя арендная плата $2 239
• Рост арендной платы в годовом исчислении 8,5%
• Домохозяйства, занятые арендаторами 41%
• Средний возраст жителей 41,6 года
• Образование степень бакалавра или выше 33,1%
• Стоимость жизни на 14% выше средней по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 0.830%
• Государственный подоходный налог 0%

Нэшвилл

• Население агломерации 1,93 млн.
• Прирост населения 0,09%
• ВВП $138,6 млрд
• Рост занятости 2,02%
• Безработица 4,6%
• Доход на душу населения $37 696
• Средний доход домохозяйства $70 262
• Средняя стоимость дома $347 047
• Среднее изменение стоимости дома за 1 год 14,2%
• Средняя арендная плата $1622
• Рост арендной платы по сравнению с прошлым годом 5.4%
• Домохозяйства, занятые арендаторами 34%
• Средний возраст жителей 36,7 лет
• Образование степень бакалавра или выше 38,5%
• Стоимость жизни на 3% ниже средней по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 0,640%
• Государственный подоходный налог 0%

Орландо

• Население агломерации 2,61 млн.
• Прирост населения 1,37%
• ВВП 147,2 миллиарда долларов
• Рост занятости 3,55%
• Безработица 6.0%
• Доход на душу населения $31 186
• Средний доход домохозяйства $61 876
• Средняя стоимость дома $300 275
• Среднее изменение стоимости дома за 1 год 11,7%
• Средняя арендная плата $1680
• Рост арендной платы в годовом исчислении 6,7%
• Домохозяйства, занятые арендаторами 38%
• Средний возраст жителей 37,7 лет
• Образование степень бакалавра или выше 33,3%
• Стоимость жизни на 5% ниже средней по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 0.830%
• Государственный подоходный налог 0%

Портленд, Орегон

• Население агломерации 2,5 млн.
• Прирост населения 0,57%
• ВВП 175 миллиардов долларов
• Рост занятости -0,09%
• Безработица 5,1%
• Доход на душу населения $40 526
• Средний доход домохозяйства $78 439
• Средняя стоимость дома $544 136
• Среднее изменение стоимости дома за 1 год 15,6%
• Средняя арендная плата $1,621
• Рост арендной платы по сравнению с прошлым годом 4.4%
• Домохозяйства, занятые арендаторами 38%
• Средний возраст жителей 38,4 года
• Образование степень бакалавра или выше 40,3%
• Стоимость жизни на 29% выше, чем в среднем по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 0,900%
• Государственный подоходный налог 4,75% — 9,90%

Сент-Луис

• Население агломерации 2,8 млн. чел.
• Прирост населения -0,12%
• ВВП $173,5 млрд
• Рост занятости 0.02%
• Безработица 5,3%
• Доход на душу населения $37 365
• Средний доход домохозяйства $66 417
• Средняя стоимость дома $158 572
• Среднее изменение стоимости дома за 1 год 14,4%
• Средняя арендная плата $1 218
• Рост арендной платы в годовом исчислении 5,4%
• Домохозяйства, занятые арендаторами 31%
• Средний возраст жителей 39,7 лет
• Образование степень бакалавра или выше 35,8%
• Стоимость жизни на 6% ниже средней по стране
• Средняя ставка государственного налога на имущество 0.930%
• Государственный подоходный налог 1,50% — 5,40%

 

Как инвестировать во вторичный рынок недвижимости

Есть несколько факторов, которые инвесторы учитывают при анализе вторичного рынка недвижимости для инвестирования:

• Индивидуальные характеристики рынка по сравнению со средними показателями по штату и стране.
• Точки данных на локальном детализированном уровне, таком как рейтинг района.
• Проанализируйте исторические тенденции, включая рост арендной платы, изменение количества домохозяйств, занимаемых арендаторами, и стоимость жилья.
• Потенциальная доходность инвестиций с использованием различных финансовых показателей, включая годовую доходность, ставку капитализации, валовую доходность, денежный поток, прирост стоимости, чистую операционную прибыль (NOI) и возврат денежных средств.

 

Плюсы и минусы вторичного рынка недвижимости Инвестирование

Вот некоторые из причин, по которым инвесторы рассматривают вторичные рынки недвижимости для инвестирования, а также некоторые потенциальные недостатки:

Плюсы

• Цены на недвижимость могут быть более доступными, чем на более дорогих первичных рынках.
• Сильный рост населения и рабочих мест увеличивает спрос на сдаваемую в аренду недвижимость.
• Потенциал для более высокой окупаемости инвестиций с более высокими ставками капитализации и большими денежными потоками.

Минусы

• Риск значительного замедления местной экономики при меньшем населении.
• Местные рынки труда, сосредоточенные вокруг одной или двух основных отраслей, могут быть более восприимчивы к быстро растущей безработице.

 

Заключительные мысли о вторичном рынке недвижимости

Многие вторичные рынки могут иметь более доступные цены на жилье с более низкой стоимостью жизни и ведения бизнеса по сравнению с более крупными первичными рынками.

Поскольку пандемия продолжается, все больше компаний разрешают сотрудникам работать из дома на постоянной основе. Люди, которые могут работать удаленно, часто предпочитают переезжать в пригороды и на вторичные рынки в поисках дома с большей площадью.

Анализируя рынки недвижимости для сдачи в аренду, инвесторы оценивают каждый вторичный рынок на основе его потенциальных возможностей. Каждый рынок недвижимости, независимо от того, насколько он велик или мал, имеет разные уровни рисков и вознаграждений.

 

Новый вторичный рынок растет благодаря изменениям в сфере недвижимости, вызванным пандемией

Все еще зарождающийся вторичный рынок для частных фондов недвижимости получает большой толчок от институциональных инвесторов, стремящихся инвестировать в новые горячие области недвижимости и продавать другие, менее привлекательные части сектора.

«Второстепенные действительно вступают в свои права. Covid только ускорил рост», — сказал Эрик Адлер, президент и генеральный директор PGIM Real Estate.«Некоторые инвесторы хотят остаться в сфере недвижимости, а другие хотят уйти. Вторичные компоненты становятся хорошим решением».

На частных рынках вторичная торговля позволяет инвесторам покупать и продавать доли в фонде в любой момент жизни фонда, а не оставаться в инструменте, рассчитанном на десятилетие или более.

Один ИТ-директор государственного пенсионного фонда сказал, что толчок вторичному рынку недвижимости подпадает под определение «никогда не теряйте хороший кризис».

«Рынок недвижимости быстро меняется, а фонды по определению отстают», — сказал он.«Это просто природа зверя. Существует долгая взлетно-посадочная полоса для развития недвижимости».

Недвижимость является основным объектом размещения пенсионных фондов, благотворительных фондов, страховых компаний и других институциональных инвесторов. Большинство этих холдингов находятся в частных фондах недвижимости, которые инвестируют в давно запланированные проекты и блокируют деньги инвесторов на определенное время. Инвестиционные фонды недвижимости, которые торгуются публично и могут быть куплены или проданы в любое время, представляют собой растущую, но все еще небольшую долю активов.Эти два обычно инвестируются в разные сектора недвижимости.

В сфере прямых инвестиций вторичный рынок паев фондов растет после мирового финансового кризиса. В то время инвесторам нужен был способ разблокировать наличные деньги, хранящиеся на частных рынках. Большинство вторичных сделок сегодня все еще совершаются в фондах прямых инвестиций, а недвижимость, кредиты и другие классы частных активов все еще относительно зарождаются.

«У фондов недвижимости один из самых продолжительных периодов владения», — сказал Джей Сиприано, управляющий директор отдела услуг по управлению инвестициями SEI.«Но ситуация с LP меняется. Вторичный рынок позволяет им получать ликвидность и более активно управлять своими портфелями, а также пересматривать свои инвестиционные возможности». Он добавил, что речь идет не только о продаже неэффективных активов: инвесторы также могут попытаться максимизировать стоимость, продавая активы на бычьем рынке, подобном этому.

В недавнем опросе около половины всех менеджеров и инвесторов заявили SEI, что в этом году они будут участвовать во вторичном рынке. Это сопоставимо с тем, что было шесть лет назад, когда Сиприано сказал, что только 28 процентов менеджеров планируют покупать или продавать на вторичных рынках, и 38 процентов инвесторов сказали то же самое.

Что касается инвесторов в недвижимость, Адлер из PGIM сказал, что коммерческие офисные помещения имеют самый большой вопросительный знак, в то время как в таких секторах, как розничная торговля, придется пересмотреть цены, прежде чем новые инвесторы смогут прийти и, например, отремонтировать пригородные торговые центры. В то же время некоторые места в США становятся менее привлекательными, в то время как другие набирают популярность.

«Недвижимость так привлекательна для институциональных инвесторов, — сказал он. «Кажется, что некоторые города и здания будут иметь ценность всегда.Но нельзя забывать, что эти активы утилитарны. В конце концов, они должны служить общественной потребности. Мы не пережили что-то вроде Covid. Covid напоминает нам, что недвижимость — это не просто финансовый инструмент. Он должен соответствовать тому, что нужно. Если все хотят переехать на юг, это имеет огромные последствия».

Между тем, по словам Адлера, секторы недвижимости, включая промышленность, биотехнологии, науки о жизни и определенные типы центров обработки данных, которые используются для облачных вычислений, резко выросли на фоне пандемии, что сделало эти активы дефицитными. По его словам, вторичный рынок позволяет врачам общей практики выкупать партнеров с ограниченной ответственностью, чтобы сохранить эти виды активов. Адлер сказал, что в качестве примера врачи общей практики могут составить уникальный портфель так называемых логистических центров последней мили, которые трудно восстановить из-за нехватки места вблизи городов.

«Институциональные инвесторы не могут легко вернуть эти активы, поэтому вторичные инвестиции — это прекрасно», — сказал Адлер.

Что такое первичный и вторичный рынки недвижимости?

Все о первичном и вторичном рынке

Первичный и вторичный рынок: когда дело доходит до покупки жилой недвижимости, часто возникает вопрос: покупать новую недвижимость или искать вторичную недвижимость в определенном месте?

В большинстве случаев люди покупают жилой дом для инвестиций в недвижимость, прежде чем покупать его для проживания.Итак, как человек, который хочет купить жилой дом для проживания, какие есть варианты?

Рынок недвижимости принято делить на две категории: первичный рынок и вторичный рынок. Давайте посмотрим на разницу между ними.

 

Первичный рынок

Недвижимость Первичные продажи означают, что застройщик продает жилые или коммерческие единицы инвестору или конечному пользователю на первичном рынке.Это первая продажа этого конкретного устройства. Которые включают новые запуски и текущие проекты.

 

Застройщик формирует сеть торговых партнеров для продажи жилья или коммерческих единиц, которые строит застройщик. Эти торговые партнеры будут продвигать недвижимость от имени застройщика, привлекая потенциальных клиентов и закрывая сделку.

 

Вторичный рынок

Вторичный рынок состоит из вторичной или вторичной недвижимости, ранее принадлежавших домов в зрелых местах и ​​застроенных жилых районов.Чтобы уточнить, вторичная недвижимость — это недвижимость, которая была представлена ​​​​на рынке для сдачи в аренду или субмасштаба, которая будет либо сдаваться в аренду, либо заниматься владельцем последующими владельцами.

 

Фундаментальная роль вторичного рынка заключается в содействии смене владельца существующего актива по соответствующей цене. Это означает, что вторичный рынок становится важным, поскольку он обеспечивает ликвидность, необходимую для дальнейшего укрепления функционирования первичного рынка.

 

Для аутсайдеров отрасли нормально думать, что первичный рынок или новые объекты недвижимости способствуют наибольшему количеству продаж благодаря привлекательной рекламе и маркетингу новых разработок. Однако, вопреки распространенному мнению, на вторичный рынок недвижимости приходится основная часть объема сделок с жилой недвижимостью, в отличие от рынка первичной недвижимости. Это в основном потому, что вторичный рынок недвижимости предлагает больше вариантов в уже установленных местах.Вот список, иллюстрирующий плюсы и минусы как первичных, так и вторичных свойств.

 

Первичный

Плюсы

• Последний дизайн
• Нижний начальный уровень
• Высокая маржа финансов
• Фиксированная цена
• Лучший выбор партий/единиц
• Прирост капитала

 

Минусы

• 2-3 года на завершение
• Более низкая начальная арендная плата
• Возможность отказа
• Первоначальная стоимость отделки

 

Среднее

Плюсы

• Возможен торг
• Немедленный возврат аренды
• Установленное местоположение

 

Минусы

• Старый дизайн
• Ремонт/Техническое обслуживание
• Повышение цены

 

Виды недвижимости

Есть четыре типа недвижимости.

Жилая недвижимость

Жилая недвижимость – это территория, созданная для проживания людей. Она включает в себя как новое строительство, так и вторичное жилье. Наиболее распространенной категорией являются дома на одну семью, но она также включает дуплексы, дорогие дома, дома для нескольких поколений и дома для отдыха.

По определению местных органов власти, жилая недвижимость не может использоваться в коммерческих или производственных целях. Он также ограничивает количество зданий, разрешенных в одном квартале, и то, какие виды муниципальных услуг достигают этих зданий.

 

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость (CRE) — это имущество, которое используется исключительно в целях, связанных с бизнесом, или для предоставления рабочего пространства, а не жилого помещения. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается в аренду арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от одной витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя торговые центры и торговые центры, медицинские здания, учебные здания, гостиницы и офисы.

 

Промышленная недвижимость

Промышленная недвижимость относится к собственности, используемой для разработки, производства или производства товаров и продуктов, а также к логистической недвижимости, которая обеспечивает перемещение и хранение продуктов и товаров. Промышленная недвижимость включает в себя производственные здания и складские помещения, такие как склады. Промышленная собственность может использоваться только в промышленных целях.

 

Элитная жилая недвижимость

Крайне важно понять особенности, которые характеризуют элитную недвижимость, прежде чем инвестировать.Сама по себе высокая цена не поместит недвижимость в эту категорию. «Он должен быть уникальным и эксклюзивным в хорошем смысле, в желаемом смысле»,

 

Роскошный дом — это величие. И великолепие не должно ограничиваться вашим жилым пространством, оно должно быть видно и в той местности, где находится ваш дом.

Элитная недвижимость должна иметь хорошую планировку, больше открытых и зеленых пространств, естественное освещение и вентиляцию, а также множество удобств для жизни. Следовательно, такие функции, как бассейны, балконы с панорамным видом, игровые комнаты, тренажерный зал, места для отдыха и т. д., теперь являются частью «ожидаемого продукта», предлагаемого покупателям известными разработчиками.

Последнее обновление: 8 июля 2021 г., Маанса Парамесваран

быстрорастущих вторичных рынков на юге привлекают технических специалистов.

Быстро развивающиеся вторичные рынки на Юге привлекают технарей.

Ричард Саркис | Ноябрь. 18 декабря

Ряд незамеченных влиятельных лиц, в том числе миграция компаний тяжелой промышленности, подпитывают бычий вторичный рынок недвижимости на юге США. , рабочие места и заработная плата, доступные для них. Однако благодаря недавнему подъему экономики на многих вторичных рынках теперь они могут наслаждаться тем же качеством жизни по гораздо более доступной цене.

Для технологических компаний высокое качество жизни на этих рынках создает поток новых резидентов и пул голодных ищущих работу. Известные отраслевые таланты с большей готовностью принимают роли и переезжают в эти области, даже если это означает уход с основных рынков.

Беспокойство по поводу нехватки талантов на несырьевых рынках вкупе с постоянно растущими затратами на международный аутсорсинг рассеивается, и технологические компании больше внимания уделяют сокращению операционных расходов, активно ориентируясь на вторичные рынки, на которых можно начинать, расти и процветать. Рынки вторичной недвижимости на юге добились большого успеха за последнее десятилетие, и эти часто упускаемые из виду влиятельные лица, похоже, играют большую роль. Для инвесторов, смотрящих на юг, вопрос не в том, есть ли возможность, а в том, сколько и где она находится.

Четыре экономически быстро развивающихся южных рынка США — Атланта, Даллас, Орландо, штат Флорида, и Нэшвилл, штат Теннесси — лидируют в росте и потенциальном росте рынка продаж многоквартирной и офисной недвижимости в этом регионе.

Atlanta

После рецессии 2008 года инвесторы вложили все деньги в город, и уже довольно давно. В 2010 году количество продаж достигло минимума, составив всего 875 общих продаж многоквартирных и офисных объектов.

При сравнении результатов за 2017 и 2010 годы продажи многоквартирных домов выросли на 161 процент, а продажи офисных помещений выросли на 238 процентов, что в совокупности увеличило общий объем продаж почти в три раза до 2384 в 2017 году. , уговаривая таких компаний, как Amazon, открыть в городе штаб-квартиру 2. Недавний успех Атланты в качестве центра финансовых технологий, от таких гигантов, как First Data и Worldpay, до новых революционеров, таких как Kabbage, Cardlytics и Greensky, а также предстоящий перенос основных офисов других крупных компаний Сиэтла показывает, что рост города может быть далек от завершения. .

Даллас

Количество продаж многоквартирной недвижимости продолжает расти с 2009 года. Эта тенденция может быть связана с отсутствием роста цен в тот же период времени, за исключением 2016 года.

В 2016 году средняя цена продажи резко увеличилась, что можно проследить за двумя крупными оптовыми продажами парков мобильных домов.

В то время как десятилетняя тенденция показывает лишь 15-процентное увеличение средней цены продажи многоквартирных домов, на рынке наблюдается 70-процентное увеличение количества продаж.

Продажи офисной недвижимости, однако, в последнее десятилетие оставались на прежнем уровне как по количеству продаж, так и по цене продажи. Во всяком случае, учитывая недавнее внимание инвестиций к многоквартирным домам, может быть возможность извлечь выгоду из запасов офисных зданий Далласа, хотя непосредственных возможностей не выделяется.

Орландо, Флорида

Последние тенденции указывают на упущенную возможность в многоквартирных домах, при этом потенциальное преобразование инвентаря городской офисной недвижимости еще не полностью реализовано.

С 2014 года средняя цена продажи многоквартирных домов в Орландо значительно выросла, в то время как количество продаж постепенно снижалось.

В связи с ликвидацией существующих многоквартирных домов и ростом цен появилась возможность на рынке офисной недвижимости города.

Как и в случае с многоквартирными домами, количество продаж офисных помещений в Орландо также имеет тенденцию к снижению с 2014 года. Однако средняя цена продажи офисной недвижимости снижается. В 2017 году средняя цена продажи одного офисного здания достигла самого низкого уровня за четыре года и составила примерно 1,77 миллиона долларов.

Несмотря на это, в течение 2016 и 2017 годов в Орландо наблюдался самый высокий уровень развития науки, технологий, инженерии и математики в стране.

Нэшвилл, штат Теннеси.

С точки зрения общего роста инвестиций с течением времени, Нэшвилл выглядит самым популярным рынком из всех.Продажи как многоквартирных домов, так и офисной недвижимости продолжают устойчивую тенденцию к росту в течение последнего десятилетия, поскольку восстановление после рецессии превратилось в финансовое процветание.

Совокупная средняя цена продажи многоквартирных домов и офисной недвижимости в Нэшвилле снизилась на 18,4 процента в 2017 году по сравнению с предыдущим годом.

Учитывая, что жизнеспособность Нэшвилла как американского технологического центра выглядит стабильной, а инвестиции растут, рост этого города не показывает немедленных признаков замедления.

Там, где кроется возможность

Общие тенденции роста этих городов после рецессии показывают, насколько инвесторы вкладывают капитал в каждый рынок. Однако по мере того, как эффект снежного кома технологической индустрии продолжает накапливаться, эти рынки надеются на дальнейшее процветание.

В 2017 году общий объем продаж многоквартирной и офисной недвижимости на всех четырех рынках составил 6 286 продаж, что на 98 процентов больше, чем в 2009 году, когда было продано 3 172 продажи.

В 2017 году продажи в Атланте выросли на 148% по сравнению с самой низкой точкой 2009 года, что стало самым большим ростом из четырех рынков. Продажи Нэшвилла не сильно отставали: продажи в 2017 году были на 140 процентов выше, чем в 2009 году.

Кроме того, Нэшвилл остается в среднем самым дешевым рынком с совокупной средней ценой продажи в 1,4 миллиона долларов в 2017 году. Атланта, несмотря на рост цен, также по-прежнему остается очень доступным рынком, а Орландо демонстрирует высокий потенциал на рынке офисных инвестиций.

Широкомасштабный успех этих рынков и кажущиеся незначительными факторы, влияющие на них, показывают, что каждый рынок предоставляет возможности. От растущей рабочей силы до относительно доступного офиса и рынка инвестиций в многоквартирные дома — возможности в этих многообещающих областях могут принести дивиденды.Понимание этих тенденций вторичного рынка может стать следующим шагом для многих инвесторов, стремящихся к сильному и устойчивому росту.

 

Вторичный рынок недвижимости.Преимущества инвестиций

Если вы хотите приумножить свое богатство, вам нужно инвестировать. Именно поэтому в последние годы резко вырос спрос на вторичном рынке недвижимости. Но все же некоторые инвесторы недооценивают возможность получения прибыли. Эксперты Агентства недвижимости «Новопечерские Липки» выделили 5 причин, по которым инвестиции во вторичный рынок недвижимости — разумный выбор.

 

Низкий риск

Используя вторичный рынок, вы защищаете себя от незавершенного строительства новостроек.Другими словами, вам не грозит опасность, что строитель уйдет из новой квартиры до того, как она будет завершена. Вторичные объекты готовы на 100%. Это устраняет головную боль и оптимизирует почти все.

 

Возможность получить кредит

Банк выдаст кредит при наличии всех документов на недвижимость. Например, при покупке готовой квартиры все необходимые документы можно оформить быстрее.

 

Быстрый доступ к наличным

Если вы оказались в ситуации, когда вам нужен доступ к ликвидному капиталу, вы можете легко продать недвижимость на вторичном рынке.

 

Высокий пассивный доход

У Вас есть возможность получать до 10% пассивного дохода за счет сдачи в аренду, что является высокой доходностью не только для Украины, но и для мира!

 

Вы не теряете время

Время — наш самый ценный ресурс. Покупая готовую квартиру, вам не нужно ждать завершения строительства и получения документации — вы можете сразу приступить к ремонту, аренде или заселению прямо в квартиру.

 

на вторичном рынке у Вас есть возможность получать до 10% пассивного дохода, что является достаточно высоким показателем не только для Украины, но и для мира!

 

Вы не теряете время

Время — наш самый ценный ресурс. Покупая готовую квартиру, вам не нужно ждать завершения строительства и получения документации — вы можете сразу приступить к ремонту квартиры.

Продажа недвижимости в Испании на первичном и вторичном рынках от агентства недвижимости

Rusol Prime обеспечит вам лучшие варианты, которые может предложить местный рынок недвижимости.Наша команда окажет вам помощь в управлении вашими сделками с недвижимостью.

«Первичный или вторичный рынок недвижимости?» — выбор, который предстоит сделать каждому потенциальному покупателю квартиры в Испании. Для принятия правильного решения необходимо учитывать события, произошедшие в экономике страны за последние 10-15 лет. В начале 2000-х Испания переживала настоящий строительный бум, ежегодно вводя в эксплуатацию более 1 млн объектов. Спрос на жилье поддерживали как местные жители, которых стимулировала легкость получения ипотечных кредитов, так и иностранные инвесторы, привлеченные перспективой владеть здесь квартирами.Но уже в 2008 году Испания пережила кризис, печальные последствия которого известны многим: безработица, невозможность погасить долговые обязательства, крах банковской системы. Количество желающих вложиться в квадратные метры резко сократилось, а строительство новых домов практически остановлено. Испанскому рынку недвижимости потребовалось несколько лет, чтобы начать демонстрировать тенденцию к восстановлению. По данным Коллегии регистраторов собственности, в 2014 году в Испании было заключено 318 928 сделок по продаже жилья.Почти 63% операций пришлось на вторичный рынок, 37% — совокупный результат работы девелоперов и риелторов, специализирующихся на новостройках. Такое «отставание» сейчас не только кажется естественным, оно имеет и свою положительную сторону – компании, поставляющие на рынок первичное жилье, ориентированы на реальный спрос, а потому отличаются повышенной устойчивостью и надежностью. Правда, покупателям, отдающим предпочтение новостройкам, следует иметь в виду, что квартиры в таких домах часто раскупают за полгода до окончания строительства, а фиксированная стоимость квадратного метра не предполагает возможности торговаться с целью снижения цены. .

Что бы вы ни выбрали – квартиру в долгострое или в строящемся доме – Русол Прайм ознакомит вас с лучшими предложениями, которые есть на рынке в данный момент. Также наши специалисты готовы оказать вам грамотную помощь на протяжении всего процесса заключения сделки или на любом этапе: от оценки реальной стоимости и качества объекта до подготовки договора купли-продажи.

Поделиться

Стоит ли инвестировать во вторичные рынки недвижимости?

«Куда мне инвестировать?»

Это один из самых больших вопросов, с которыми сталкиваются инвесторы. Хотя сообразительный инвестор может получить прибыль практически на любом рынке, мы должны признать, что каждый рынок сопряжен с уникальными проблемами и возможностями.

Рынки недвижимости можно разделить на несколько различных категорий. С этого должны начать инвесторы в недвижимость. Ваш уровень опыта, доступ к ресурсам и инвестиционная стратегия будут влиять на ваше решение.

После сказанного давайте поговорим о рынках.

---

Обновите свои инвестиции сегодня

Для успешного инвестирования требуется точная и понятная информация о вашей собственности и рынках, в которые вы инвестируете.BiggerPockets Pro предоставляет вам информацию, необходимую для того, чтобы найти следующую выгодную сделку и максимизировать ваши текущие инвестиции.

---

Три типа инвестиционных рынков

Различия между этими рыночными категориями четко не определены. Разные люди будут классифицировать рынки по-разному, основываясь на своем понимании и определении этих обозначений. Может быть перекрытие или отсутствие ясности относительно того, где рынок падает.

Это не значит, что они неверны, просто наши метрики не стандартизированы.Вот почему при категоризации рынка мы учитываем множество влиятельных факторов, а не только население.

Первичный

Первичные рынки довольно легко определить только по их размеру. Это крупнейшие рынки недвижимости в Соединенных Штатах, в том числе такие, как Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Бостон и другие исключительно большие и густонаселенные мегаполисы. Эти рынки, как правило, привлекают инвесторов, имеющих доступ к значительному капиталу. Поскольку стоимость жизни и уровень инвестирования, как правило, высоки, входной барьер для инвестора также высок.

Вы можете встретить первичные рынки, называемые «рынками шлюза», хотя эти термины не всегда взаимозаменяемы.

Думайте о первичных рынках как о клубе хайроллеров. Это места, которые не только имеют хорошо зарекомендовавшее себя и большое население (часто превышающее 5 миллионов), но и долгую историю титанов торговли. Здесь вы найдете высокий уровень активности инвесторов, в основном из REIT, крупных фондов прямых инвестиций и иностранных инвесторов.

Это показывает нам, что на первичных рынках есть возможности.Однако важно понимать, что многие из этих возможностей будут недоступны для среднего независимого инвестора в недвижимость.

Среднее

На вторичных рынках наши определения становятся немного размытыми. Хотя некоторые говорят, что вторичные рынки — это рынки с населением от 1 до 5 миллионов человек, это не обязательно является стандартным. Что более ценно для наших целей, так это сила рынка.

Население и экономический рост наиболее ясно указывают на силу вторичного рынка.Эти районы более доступны, чем первичные рынки, но не лишены удобств и возможностей.

Рынки, такие как Хьюстон, Даллас-Форт. Ворт, Остин, Портленд, Шарлотта и Нэшвилл попадают в эти категории. В то же время население некоторых из этих рынков превышает 5 миллионов человек. Однако они функционируют больше как вторичные рынки, чем первичные, с точки зрения активности инвесторов, доступности и доступности.

Как краткосрочные, так и долгосрочные инвесторы без проблем находят возможности на этих рынках.Несмотря на то, что конкуренция меньше, чем на первичных рынках, инвестиционная среда все равно может быть бешеной.

Третичный

На третичных рынках обычно проживает менее 1 миллиона человек. Эти рынки преуспевают в том, что касается стабильности.

В то время как вторичные рынки могут испытывать явные «бумы» экономической активности и интереса, третичные рынки — это рынки с устойчивыми, надежными положительными тенденциями роста населения и рабочих мест. Они, как правило, обусловлены как традиционными, так и альтернативными экономическими факторами.

По многим параметрам мой родной город Мемфис считается третичным рынком. Однако здесь грань может быть размытой. В 2003 году население Мемфиса превысило 1 миллион человек.

Третичные рынки — это те, которые не считаются «горячими» рынками недвижимости по сравнению с большинством других. Однако их преимущество заключается в их медленном и устойчивом росте, который обеспечивает более сдержанный и предсказуемый инвестиционный опыт, что идеально подходит для долгосрочных инвесторов, работающих по принципу «покупай и держи». Здесь конкуренция не является препятствием.

Теперь, когда мы определились с нашими терминами, пришло время поговорить о тенденциях, которые уводят инвесторов и покупателей жилья от первичных рынков на вторичные и третичные территории.

Взгляд на показатели пандемического рынка

Последствия COVID-19 были серьезными. Я никогда не хочу преуменьшать жизни и средства к существованию, которые были опустошены за последний год. Однако в контексте рынка недвижимости COVID-19 привел к весьма неожиданным последствиям.

Впрочем, возможно, они и не такие уж удивительные.

Ускорение национальных трендов

Важно отметить, что COVID-19 не создал трендов на рынке недвижимости. Он лишь ускорил существующие тенденции. Одним из них является миграция на вторичный и третичный рынки.

Кризис доступности недвижимости в Соединенных Штатах поразительно реален. Согласно расчетам, представленным в вышеупомянутой статье от HousingWire, около 82% работающих калифорнийцев не могут позволить себе дом по традиционным показателям доступности. Когда средняя цена дома превышает 1 миллион долларов, это не шок.

Рост цен уже давно опережает рост заработной платы. Еще во время восстановления после Великой рецессии агенты по недвижимости оплакивали отсутствие на рынке новых покупателей жилья. Эти потенциальные покупатели жилья в первый раз были миллениалами, которые обнаружили, что их финансы раздавлены неполной занятостью, безработицей и студенческим долгом. Покупка дома для многих была нереальной. Это само по себе тормозит восстановление рынка.

COVID-19 ускорил переход от дорогих первичных рынков к более доступным рынкам.Это касалось не только покупателей жилья, но и бизнеса. Эксперты подозревают, что наша зарождающаяся культура работы на дому останется, по крайней мере в той или иной форме, надолго.

Поскольку цены на жилье росли на протяжении всей пандемии, что сильно повлияло на средства к существованию и заработную плату бесчисленного количества американцев, кризис доступности только усугубился.

В результате мы наблюдаем миграцию на вторичный и третичный рынки. Хотя их относительная доступность является основным стимулом, не менее важны и другие их качества.Южные рынки, например, имеют более умеренный климат и меньшую плотность населения.

Мы также знаем, что рекордно низкие процентные ставки были серьезным стимулом для многих, чтобы стиснуть зубы и купить жилье.

Однако речь идет не только о покупке жилья.

Подробнее об удаленном инвестировании от BiggerPockets

Показатели аренды на вторичных рынках

Во время пандемии в мире аренды недвижимости произошли две вещи. Во-первых, мы увидели всплеск спроса на аренду на одну семью . Мы также видели низкие показатели многоквартирного жилья, особенно на первичных рынках.

Рост спроса на аренду на одну семью объясняется сменой приоритетов в свете пандемии. Жители уже не чувствуют себя комфортно в густонаселенных городах в тесных квартирах. Аренда на одну семью с частным открытым пространством, помещением для домашнего офиса и расстоянием между соседями привлекательнее, чем когда-либо. Поскольку эта недвижимость, как правило, находится в пригороде, она гораздо более желательна в эти времена социальной дистанции.

Еще есть фактор доступности. Естественно, аренда всех видов более доступна на вторичном и третичном рынках, и жители получают больше места за свои деньги. По мере роста спроса на жилье на этих рынках рос и спрос на аренду.

Инвесторы в недвижимость обращают внимание на небольшие рынки. Фактически, 60% инвесторов, опрошенных Institutional Investor, заявили, что ожидают, что небольшие города будут играть более важную роль в инвестициях в недвижимость в ближайшие годы.

А как насчет рисков?

Естественно, каждый рынок и каждая инвестиция сопряжены со своей справедливой долей рисков. Этого не изменить. Однако как инвесторы в недвижимость мы можем изменить способ управления и снизить этот риск.

Маятник будет качаться?

Наши северные соседи из Canadian Imperial Bank of Commerce подозревают, что рост на вторичном и третичном рынках будет подорван по мере ослабления опасений по поводу пандемии. Действительно, мы, вероятно, увидим возвращение на наши первичные рынки по мере восстановления экономики, улучшения условий и прекращения удаленной работы для большинства работников.

Однако это не обязательно указывает на падение на вторичных рынках.

Помните, пандемия не создавала трендов. Он ускорил те, что уже существовали. Возможна некоторая коррекция рынка, но привлекательность вторичных рынков вряд ли исчезнет, ​​особенно в условиях сохраняющегося кризиса доступности.

Управление рисками

Как инвесторы в недвижимость, мы не можем слепо следовать капризам тенденций. Мы не можем инвестировать в город только из-за его названия.Наоборот, мы делаем все возможное, когда тщательно оцениваем наши рынки и возможности на них.

Мы не основываем наши инвестиционные решения на одном годе бурной рыночной активности. Вместо этого мы ищем положительные модели, которые указывают на долгосрочную силу и стабильность. Если вы ищете прочную мощность на вторичном или третичном рынке, ищите эти качества.

Рост населения

Как правило, устойчивый рост населения с годами свидетельствует об инвестиционном потенциале.Когда население растет, вместе с ним растет и спрос на жилье. Это держит под контролем баланс спроса и предложения. Рост населения также указывает на экономические возможности. Некоторыми другими факторами, которые стимулируют рост населения, являются качество жизни на рынке, доступность и безопасность.

Рост занятости и отрасли

Растущая и диверсифицированная экономика имеет решающее значение для долгосрочной устойчивости сектора недвижимости. Рынок может быть сильным, но если ему не хватает диверсификации, экономический спад может обернуться катастрофой для рынка недвижимости.

Мне нравится указывать на Хьюстон как на пример правильной экономической диверсификации. Несмотря на то, что нефть и энергия играют значительную роль в экономической мощи города, Хьюстон зависит не только от нефти и энергии. Мы видели, как на протяжении многих лет колебались цены на нефть и газ.

Для тех, кто работает в этих отраслях, и для тех, кто от них зависит, настали трудные времена. Однако, поскольку экономика Хьюстона разрослась, рынок почти не дрогнул. Хьюстон стал влиятельным игроком после Великой рецессии, и его сила и привлекательность не исчезли.

Восходящие ценовые тренды

Инвесторы, торгующие по принципу «купи и держи», должны искать баланс между ростом цен на недвижимость и арендными ставками. В конечном счете, ваш успех не зависит от того, как быстро недвижимость подорожает. Насколько это ценно. Когда цены подскакивают слишком высоко и слишком быстро, будь то при покупке или аренде, это может вызвать пузырь на рынке жилья. Ажиотаж вокруг рынка может привести к его переоценке. Это может привести к снижению соотношения цены и дохода.

Точно так же эти раскаленные добела рынки могут расти так быстро, что средний покупатель или арендатор вытесняется с рынка.Это вредит спросу и снижает маржу инвестора.

Соотношение цены и дохода

Отношение цены к доходу и цены к арендной плате влияет на качество инвестиционной возможности. Конечно, есть много других показателей, которые мы должны учитывать, например, денежный поток и ставка капитализации. Однако соотношение цены к доходу и цены к аренде показывает устойчивость инвестиций.

Как инвестор, выбор рынков, которые оптимизируют соотношение цены и дохода, означает, что вы можете лучше масштабировать и управлять своим портфелем.Когда мы смотрим на соотношение цены и арендной платы, мы можем определить доступность аренды. Это средняя цена дома по сравнению со средней арендной платой. В качестве инструмента этот коэффициент показывает нам относительную доступность аренды по сравнению с покупкой на любом рынке.

Коэффициент менее 15 указывает на относительно доступную недвижимость по сравнению со стоимостью аренды. Высокий — выше 21 — указывает на высокую стоимость недвижимости по сравнению с арендной платой. Как инвестору в недвижимость, эти цифры могут помочь вам увидеть рыночный спрос и новые тенденции.

Принятие решения

Эти показатели, среди прочих показателей, помогают нам принимать решения. Когда вы используете правильные цифры и смотрите на красноречивые рыночные индикаторы, вы можете лучше всего определить пригодность рынка для инвестиций. Помните, что ни одна возможность не подходит для всех. Как инвестор в недвижимость, делайте оценки, основанные на ваших личных целях, стратегиях и способностях.

Инвестирование в недвижимость не является спекулятивным предприятием. Мы не прыгаем на причудах. Вместо этого мы ориентируемся на рынки и стратегии, которые со временем зарекомендовали себя как надежные для создания прочного богатства.

.