Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается: Деятельность

Содержание

Градостроительный кодекс РФ | Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Глава 4. Градостроительное зонирование

Статья 37

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

    1) основные виды разрешенного использования;

    2) условно разрешенные виды использования;

    3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.

7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

Градостроительный кодекс РФ / 190-ФЗ от 29.12.2004
в редакции от 31.12.2017

Статья 36 | Статья 37 | Статья 38

Снижение кадастровой стоимости земельного участка путем смены вида разрешенного использования

Кадастровая стоимость земли является важной составляющей, которая влияет на расчет налога на имущество юридических лиц. Во многих случаях кадастровую стоимость можно снизить путем оспаривания в специальной комиссии или в суде. Порой это позволяет уменьшить платежи по налогу на имущество в несколько раз.

Одним из важнейших факторов, которые определяют размер кадастровой стоимости участка земли, является вид его разрешенного использования (далее – ВРИ). Также непосредственно от ВРИ зависят возможности использования, находящегося в собственности или аренде участка. Например, какую хозяйственную деятельность можно вести, какие здание и постройки разрешено возводить на его территории.

Основные положения, касающиеся разрешенного использования земельных участков, содержатся в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса.Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Эта норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ о делении земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Смысл данного принципа заключается в следующем: целевое назначение земель определяется их принадлежностью к той или иной категории, а разрешенное использование – дополнительный элемент, из которого складывается правовой режим земельного участка.

При этом:

Поэтому разрешенное использование может быть установлено или изменено только в соответствии с установленными правилами землепользования и застройки функциональной зоны.

В настоящее время порядок проведения зонирования территорий определяет Градостроительный кодекс. Для каждой территории устанавливается градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки – п.

9 ст. 1, п. 2, п. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ.

Связь разрешенного использования с кадастровой стоимостью

Базовым документом, устанавливающим связь между разрешенным использованием и кадастровой стоимостью, являются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Данные Методические указания устанавливают 17 видов разрешенного использования земельных участков. Величина кадастровой стоимости земельного участка зависит от значений удельных показателей, которые определяются для каждого из видов разрешенного использования.

Во время проведения государственной кадастровой оценки земельные участки разделяют на административно-территориальные единицы. Исходя из размеров и специфики в данных территориальных единицах выделяются кадастровые кварталы.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости (утвержденный для данного ВРИ, применительно к кадастровому кварталу, где расположен участок) на его площадь. Если для участка установлено несколько ВРИ, то в расчете кадастровой стоимости используется удельный показатель с наибольшим значением.

Таким образом, кадастровая стоимость участка складывается из трех составляющих:

ВРИ земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления и подчинено определенным правилам. В случаях, когда на земельном участке расположены законно возведенные объекты недвижимости, ВРИ должно соответствовать их функциональному назначению. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Пример: в техпаспорте находящегося на земельном участке здания в качестве назначения указывается «офис», то его будут относить к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Если жена нем расположены одновременно офисные и производственные помещения, то участку может быть присвоено сразу два ВРИ: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».

В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы на основании заявления собственника земельного участка, содержащего кадастровый номер соответствующего земельного участка, при условии внесения данным лицом платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (ч. 1 ст. 12.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»). Решение об изменении ВРИ земельного участка принимается уполномоченным органом исполнительной власти г.

Москвы на основании градостроительного плана земельного участка в течение 45 рабочих дней со дня поступления заявления собственника земельного участка.

Имеет ли смысл изменять ВРИ для целей снижения кадастровой стоимости?

Логика проведения государственной кадастровой оценки и определения удельных показателей кадастровой стоимости свидетельствует о том, что наибольшие удельные показатели устанавливаются для земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства коммерческого назначения. Снизить кадастровую стоимость подобных участков возможно только изменив ВРИ. А для его смены необходимо переменить функциональное назначение находящихся на участке зданий.

На основании ст. 4 Федерального закона от 2 ноября 2013 г. № 307-ФЗ «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» постановлением Правительства Москвы от 14 мая 2014 г. № 257-ПП утвержден Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения (далее – Порядок).

Мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция) (п. 1.2 Порядка).

Часто подобные мероприятия проводятся для выявления таких видов недвижимого имущества, как торговые, деловые центры и просто нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются таким образом (пункт 1.3 Порядка).

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающих размещение объектов, указанных в п. 1.3 Порядка, признается использование не менее 20% общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания (п. 1.5 Порядка).

ПРИМЕР

В качестве иллюстрации влияния снижения ВРИ на величину кадастровой стоимости можно привести следующий пример. При рассмотрении одного из дел возник спор о величине кадастровой стоимости в разрезе ВРИ земельного участка, который был предоставлен юридическому лицу под размещение автостоянки автомобильного транспорта. При проведении государственной кадастровой оценки указанный земельный участок был отнесен к виду разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», поскольку владельцем земельного участка оказывались услуги по платному размещению на нем автомобильного транспорта. Предоставление суду аргументированной позиции о том, что содержание разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» в части «личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» применимо только к автотранспортным средствам, а не к самому земельному участку позволило более чем в два раза снизить кадастровую стоимость.

Источник: Гарант.ру

Теги: Кадастровая стоимость, недвижимость

Документы

Документы
  • Главная
  • Структура министерства строительства
  • Полномочия министерства строительства
  • Контакты министерства строительства
  • Отделы министерства строительства
  • Открытые данные министерства строительства
  • Планы и отчеты о работе министерства строительства
  • Статистические данные
  • Информация о работе с обращениями граждан
  • Сведения о доходах сотрудников министерства строительства
  • Государственная программа. Нормативно-правовые акты
  • Схема территориального планирования Приморского края
  • Подведомственные организации
  • Административные регламенты
  • Новости. СРО. Общественный совет при департаменте градостроительства Приморского края
  • Выставки, ярмарки, конкурсы
  • Жилье для российской семьи
  • Мероприятия по противодействию коррупции
  • Политика министерства строительства в отношении обработки персональных данных
  • Реализация Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края»
  • Капитальный ремонт — переданы полномочия в департамент по жилищно-коммунальному хозяйству и топливным ресурсам Приморского края в соответствии с распоряжением Администрации Приморского края № 42-ра от 15. 02.2018
  • ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКА
  • Государственные услуги и функции
  • Региональные нормативы министерства строительства Приморского края
  • Информационная справка по реализации отдельных положений Федерального закона от 03.07.2016 № 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
  • Информация о приеме граждан 12 декабря 2019
  • Доступная среда 21-22 марта 2017
  • Планы проведения плановых проверок
  • Мониторинг цен строительных ресурсов
  • Лучшая муниципальная практика
  • СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА
  • ДОСТУПНАЯ ИПОТЕКА 2018-2020
  • Региональная программа Приморского края «Развитие деревянного домостроения» на 2019-2022 годы
  • Общественное обсуждение проекта постановления Администрации Приморского края «Обеспечение доступным жильем и качественными услугами жилищно-коммунального хозяйства населения Приморского края» на 2020-2027 годы»
  • Градостроительный совет Приморского края
  • АНТИМОНОПОЛЬНЫЙ КОМПЛАЕНС
  • Перечень поручений Президента РФ и Правительства РФ
  • Информация об осуществлении закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных нужд в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд)
  • Анализ наличия и цен реализации квартир в новостройках Приморского края по состоянию на 11. 02.2020
  • Государственная информационная система Приморского края «Региональная информационная система обеспечения градостроительной деятельности Приморского края»
  • Дальневосточная ипотека
  • Внимание! Информация по работе предприятий, организаций, осуществляющих строительство объектов, а также обеспечивающих поставки строительных материалов в связи 2019-nCoV
  • Расчетные индексы к расценкам 2020 года
  • Расчетные индексы к расценкам 2021 года
  • Новости, мероприятия, полезная информация

ВС обобщил судебную практику по земельным спорам

Верховный суд РФ представил обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка. Этот документ утвержден 14 ноября Президиумом ВС.

Как отмечает Верховный суд, на практике нередко возникают сложности при установлении круга субъектов, управомоченных на изменение вида разрешенного использования; при учете особенностей ситуаций, когда допустимость изменения вида разрешенного использования ограничена, и процедурных особенностей такого изменения; при определении последствий несоблюдения установленных процедур и последствий использования участка с нарушением предусмотренных ограничений.

Обзор подготовлен для установления единообразия судебной практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов.

В 19-страничном документе анализируется около десятка сложных вопросов данной категории споров. Так, в частности, ВС отмечает, что отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка в случаях, когда вид разрешенного использования земельных участков не был определен при его предоставлении, является незаконным.

Индивидуальный предприниматель обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка, обосновывая свое требование тем, что вид разрешенного использования земельного участка не был определен при его предоставлении.

Удовлетворяя заявление, суд указал следующее.

В силу статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требований законодательства.

По правилам пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, на основании осуществления определенных процедур зонирования территорий.

Согласно части 6 статьи 30 ГрК РФ, в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: 1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; 2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; 3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Вид разрешенного использования можно подтвердить иными документами, например, свидетельством о государственной регистрации права. Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, указывает ВС, поскольку вид разрешенного использования земельного участка не был определен при его предоставлении, отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не соответствует закону.

Разрешение на землепользование / основное использование — Плата — SDCI

Запишитесь на прием . Запишитесь на прием на портале Seattle Services. Вы должны загрузить все документы заявки до 7:00 утра в день приема. Мы можем связаться с вами в тот же день для получения дополнительной информации.

Оплата комиссии. Вы должны заплатить минимальную плату за рассмотрение, любые начисленные почасовые сборы за землепользование, а также сборы за прием и уведомление при приеме. Вы получите электронное письмо, как только мы добавим комиссию к вашему проекту.Вы должны заплатить через свой портал, прежде чем мы опубликуем какое-либо публичное уведомление или проведем какие-либо обзоры. Мы будем ежемесячно выставлять вам счет на оплату дополнительных сборов в процессе проверки. Мы прекратим рассмотрение вашего проекта, если вы не оплатите ежемесячный счет.

Ждите публичного уведомления. Мы опубликуем публичное уведомление о вашем проекте в соответствии с требованиями SMC 23. 76.012. Если требуется, вы несете ответственность за строительство и установку большого экологического знака с общественным уведомлением. (Этот знак должен оставаться на своем месте до окончания периода апелляции или до вынесения решения экспертом по слушанию, если применимо.) После того, как вы установили знак, сообщите нам об этом, отправив Уведомление об установке экологического знака с помощью портала обслуживания в Сиэтле.

Мы рассмотрим все публичные комментарии, которые мы получим в ходе нашей проверки, и перед публикацией нашего решения.

Внесите исправления и повторно отправьте документы. После того, как все наши проверки будут завершены, вы получите электронное письмо с сообщением о том, что исправленные или дополнительные документы могут быть загружены на ваш портал. Ваш проект может потребовать нескольких раундов исправлений, прежде чем наши обзоры будут завершены.

Оплатить невыплаченные сборы . Как только наш обзор будет завершен, вы получите электронное письмо о любых невыплаченных сборах. Вы должны оплатить эти сборы на своем портале, прежде чем мы опубликуем наше решение.

Прочтите наше решение или рекомендацию . Мы опубликуем наше решение по вашему запросу в разделе публичных уведомлений на портале обслуживания в Сиэтле. Мы также отправим уведомление о нашем решении вам и всем, кто предоставил публичный комментарий к вашему проекту. Наше решение будет включать в себя все необходимые условия утверждения, некоторые из которых вы должны выполнить, прежде чем мы выдадим ваше разрешение.

Корректировка границ лота не требует публичного уведомления. Вы получите уведомление о нашем решении и дальнейших действиях через портал обслуживания в Сиэтле.

Подать апелляцию. Если вы или представитель общественности не согласны с нашим решением, вы или они можете подать апелляцию в Seattle Hearing Examiner в течение 14 дней с момента публикации нашего решения. Вы не можете подавать апелляцию на наше решение о корректировке границ лота Эксперту по слушанию.

Принять участие в общественных слушаниях. The Seattle Hearing Examiner проведет публичные слушания для получения нашей рекомендации относительно вашего полного подразделения, а также любых апелляций по вашему проекту. Эксперт по слушанию также вынесет предварительное решение по делу.

Получите заключительный обзор и запишите свой последний планшет. Вам необходимо подготовить свой последний планшет для записи в регистрационном бюро округа Кинг. Когда вы готовите свои документы для записи, обратитесь в офис регистраторов округа Кинг, чтобы убедиться, что окончательные документы соответствуют требованиям к форматированию округа Кинг.Обратитесь к совету 213A, Требования к приложениям для коротких подразделений, и Совету 213B, Требования к приложениям для корректировки границ партии, чтобы убедиться, что ваши окончательные документы по металлизации соответствуют окончательным требованиям к платформе.

SDCI выполняет окончательную проверку бумажного опроса перед отправкой его для записи в округ Кинг. Ваш опрос должен включать все исправления, внесенные на сегодняшний день, и нотариально заверенные подписи всех владельцев собственности.

Подайте окончательные заявки на полные подразделения в Департамент транспорта Сиэтла для рассмотрения и окончательного принятия Городским советом.

Что только что произошло с зонированием на одну семью в Калифорнии?

Губернатор Гэвин Ньюсом подписал в четверг два законопроекта, призванных упростить строительство большего количества жилья в Калифорнии.

Первый, законопроект Сената № 9, позволяет строить более одной жилой единицы на земле, которая ранее была предназначена только для одной единицы. Второй, SB 10, обеспечивает более плотную застройку возле коридоров общественного транспорта, таких как автобусные и железнодорожные линии.

Вот объяснение концепций и новых законов.

Что такое односемейное зонирование?

Давайте разделим этот термин на две части, начиная с зонирования. Зонирование регулирует, как можно использовать землю или что где можно построить. Можно ли построить бизнес на заданном участке? Эта территория предназначена для коммерческого использования. Можно ли построить здесь дом или кондоминиум? Это жилое зонирование. В центре города у вас может быть смешанное зонирование — скажем, торговые предприятия на первом этаже и жилые дома в многоэтажном доме наверху.

Односемейное зонирование относится к жилой зоне, где на данном участке земли может быть построена только одна жилищная единица.Подумайте о главном пригороде Южной Калифорнии — доме без общих стен — другими словами, не о дуплексе, триплексе или многоквартирном комплексе. Если вы живете в доме с подъездом, гаражом, тремя спальнями, двумя ванными комнатами, а также передним, задним и боковым дворами, это почти наверняка дом на одну семью.

В городе Лос-Анджелес, например, зонирование для одной семьи известно как R1, что означает одну жилую единицу на участке. Другие обозначения зонирования включают R2 (две жилые единицы на участке плюс другое использование) и R3 (которое может включать в себя пансионаты и детские учреждения). Обозначений и вариаций еще много.

Почти две трети всех жилых домов в Калифорнии — это дома на одну семью. Согласно исследованию Калифорнийского университета в Беркли, до трех четвертей земель, пригодных для застройки, в настоящее время зонированы только для жилья на одну семью.

Не менее важно, что односемейное жилье является важной частью мифов Южной Калифорнии.

«Жизнь в пригороде привлекла так много американцев со всей страны, чтобы приехать в солнечную Калифорнию», — сказал член городского совета Лос-Анджелеса Кевин де Леон.«Особенно, когда в зимние месяцы играли в Rose Bowl. На Восточном побережье и Среднем Западе люди скажут: «Вау, апельсиновые деревья, лимонные деревья, передний двор, задний двор, бассейн, дом на одну семью. Давайте соберемся, давайте уедем из Мичигана, давайте уедем из Огайо и пойдем на Западное побережье ».

Те, кто стоит за недавними изменениями в законодательстве штата, утверждают, что зонирование только для одной семьи — это пережиток прошлого, которого нет. дольше оправдано. Он зародился в городе Беркли столетие назад как практика сегрегации, направленная на предотвращение размещения танцевального зала, принадлежащего черным, рядом с жилым районом, где проживают только белые.

Сторонники прекращения зонирования только для одной семьи также утверждают, что в государстве с таким глубоким кризисом доступности открытие кварталов для дальнейшего развития позволит строить там менее дорогое жилье. По данным California Assn, в июле средняя цена продажи дома на одну семью в Калифорнии составляла 811 000 долларов. риэлторов.

Сторонники односемейного зонирования говорят, что их беспокоит, как увеличение плотности населения может изменить характер тихих кварталов и повлиять на стоимость их собственности.В штате, который сталкивается как с засухой, так и с напряжением в электросети, некоторые задаются вопросом, откуда взять дополнительные коммунальные ресурсы для строительства большего количества жилья. И некоторые опасаются, что на рынке будут доминировать девелоперы, стремящиеся заработать деньги, строя роскошное новое жилье как можно дешевле и сдавая его в аренду за большие деньги, ускоряя джентрификацию и вообще не решая основную проблему доступности жилья.

Для более глубокого погружения в зонирование для одной семьи, ознакомьтесь с подкастом «Gimme Shelter» штатного писателя Times Лиама Диллона: он и соведущий Мануэла Тобиас из CalMatters обсуждают историю зонирования только для одной семьи в Калифорнии, его плюсы и минусы. минусы недавнего эпизода.

Какие новые законы? Какие проблемы они пытаются решить?

Из жилищных мер, подписанных Ньюсомом на этой неделе, только одна — SB 9 — окажет немедленное и прямое влияние на местное зонирование. Проще говоря, SB 9 дала бы многим домовладельцам в односемейных зонах право разделить свои участки на два и построить на них до трех дополнительных домов, по сути превратив единичный участок в участок из четырех единиц.

Это заметное отклонение от действующего законодательства, которое позволяет размещать до двух больших квартир — дома и пристройки — на односемейном участке.

SB 9, однако, имеет множество исключений и ограничений, которые предназначены для сохранения арендуемого и малообеспеченного жилья, сдерживания спекулянтов, защиты от перемещения и сохранения контроля местных органов власти над стандартами проектирования, а также не позволяют местным властям принимать правила, которые подрывают закон. К ним относятся:

  • Изменения зонирования применяются только к городским районам или городским кластерам. Фермы, водно-болотные угодья, участки с высоким риском пожара или затопления, а также участки в исторических районах относятся к числу тех, которые специально не подпадают под действие налога.
  • Квартиры, зарезервированные для жилья для малоимущих или сданные в аренду в течение предыдущих трех лет, не могли быть изменены или снесены. Дело в том, чтобы не сокращать предложение арендуемого и доступного жилья.
  • Местные органы власти все еще могут устанавливать стандарты безопасности и регулировать внешний вид единиц и, в некоторой степени, их размещение на участке. Однако они не могут требовать более одного места для парковки вне улицы на единицу или любую парковку вне улицы, если единицы находятся в пределах полумили от общественного транспорта.
  • Квартиры, построенные в соответствии с настоящим Законом, не могут быть сданы в краткосрочную аренду.
  • Любой, кто подает заявку на разделение участка, должен взять на себя обязательство проживать в одной из квартир в течение как минимум трех лет.
  • Разделенные участки должны иметь площадь не менее 1 200 квадратных футов каждый и примерно одинакового размера. Города должны были бы позволить единицам быть не менее 800 квадратных футов, и не могли бы запретить им примыкать или соединять.

SB 10 не требует внесения каких-либо изменений в местное землепользование.Вместо этого он позволяет местным органам власти гораздо быстрее изменять свои правила зонирования, чтобы разрешить жилищные застройки до 10 единиц, если они расположены в районах, хорошо обслуживаемых общественным транспортом, или в городских районах, которые уже в значительной степени зонированы для проживания.

Местные органы власти уже имеют право вносить такого рода изменения в свое зонирование, но поскольку этот процесс подпадает под действие Закона Калифорнии о качестве окружающей среды, это дорого и требует многих лет. SB 10 позволяет вносить такие изменения без инициирования обзора CEQA, хотя проекты с несколькими объектами, предложенные в новых зонах, по-прежнему будут подпадать под действие закона об окружающей среде.

Что это означает для района, состоящего в основном из домов на одну семью?

В краткосрочной перспективе не много. Хотя владельцы собственности будут иметь новые права в соответствии с SB 9, местные органы власти все еще должны утверждать планы и разрешения на строительство. Как может подтвердить любой, кто прошел через этот процесс, на то, чтобы пройти через это испытание, могут уйти месяцы.

Помимо этого, недавний анализ, проведенный Центром жилищного строительства Тернера в Калифорнийском университете в Беркли, показывает, что только на небольшом проценте жилых участков будут отображаться дополнительные единицы в результате счета, просто потому, что дополнительное строительство не будет иметь финансового смысла в большинстве случаев. места.По данным центра, проекты будут реализованы всего на 5,4% от 7,5 млн участков штата на одну семью.

Тем не менее, небольшой процент из 7,5 миллионов лотов все же может дать много дополнительных домов. Согласно анализу центра, закон приведет к строительству 714 000 новых единиц жилья по всему штату в ближайшие годы, при этом концентрация выше среднего будет в Лос-Анджелесе. Решение собственников о разделении и строительстве дуплексов будет зависеть от ряда факторов, в том числе от местных бюрократических препятствий и затрат на строительство.

Более важным фактором может быть давление, которое Законодательный орган уже оказал на местные органы власти с целью строительства большего количества жилья. Согласно SB 35 от 2017 г., города и округа, правила землепользования которых не соответствуют требованиям оценки их региональных жилищных потребностей — утвержденного государством прогноза того, что потребуется для размещения растущего местного населения, — имеют меньше возможностей противостоять проектам строительства многоквартирных домов. которые приносят более доступное жилье в городские районы.

Мэтью Льюис, директор по связям с общественностью группы защиты жилищного строительства California YIMBY, сказал, что городам и округам может потребоваться пять лет, чтобы обновить свои планы землепользования в соответствии с оценками жилищных потребностей.SB 10 дает им «выпускной клапан» для повторного зонирования давления, давая им гораздо более быстрый способ создания зон, зонированных для зданий до 10 единиц, с ограничениями по высоте, установленными местным правительством. Это могло бы помочь им отразить гораздо более серьезные разработки, которые делает возможным SB 35.

Опять же, местные органы власти сами решат, использовать ли более плотные зоны, которые допускает SB 10, для «богатых транзитом» или городских «заполняющих» территорий. И даже если они действительно примут новые правила зонирования, каждая предлагаемая застройка должна будет пройти обычный процесс утверждения.

Штатные авторы Times Лиам Диллон и Джессика Рой внесли свой вклад в этот отчет.

Город Хантингтон-Бич, Калифорния

Поделиться

1. Как мне определить, где находятся мои границы собственности?

Границы вашей собственности могут быть определены лицензированным геодезистом, выполняющим обследование вашей собственности. У города есть планы, на которых указаны размеры вашего участка; однако вы не можете определить точное расположение линий вашего участка без осмотра собственности.Городские власти не рекомендуют никаких конкретных сюрвейеров или сюрвейерских компаний. Пожалуйста, проверьте свою телефонную книгу на наличие списка геодезистов.

2. Где я могу получить копию «как построенных» планов моего дома / участка / коммерческого здания ?

Вы можете связаться с Центром разрешений по адресу [адрес электронной почты], чтобы узнать, есть ли в нашей базе данных набор планов вашего дома / участка / коммерческого здания.

3. Нужно ли мне разрешение на ровные работы / мощение проезжей части?

Для ровных работ или мощения существующей подъездной дороги разрешения не требуются.Однако, если вы предлагаете переместить подъездную дорожку, вы должны связаться с Отделом планирования и Департаментом общественных работ.

4. Требуется ли разрешение для повторной обработки моего знака?

Да. Требуется одобрение отдела планирования и разрешение на строительство.

5. Каково зонирование моей собственности?

Пожалуйста, свяжитесь с Отделом планирования по телефону 714-536-5271, чтобы получить информацию о зонировании.

6. Что я могу построить на своей собственности?

После того, как вы получите от Отдела планирования информацию о зонировании и Генеральном плане для своей собственности, вы сможете ознакомиться с нашим Кодексом зонирования и просмотреть все разрешенные виды использования в вашем районе зонирования.

7. Строю пристройку к комнате. Какие у меня неудачи?

Информацию о возврате можно получить из кода зонирования. Вы должны знать зонирование вашей собственности, чтобы определить информацию о задержке. Информацию о зонировании можно получить, связавшись с Отделом планирования по телефону 714-536-5271.

8. Могу ли я припарковать свой автофургон во дворе дома?

Жилые дома или негабаритные транспортные средства, такие как кемперы, трейлеры и лодки на прицепах, могут быть припаркованы на асфальтированной подъездной дорожке или на мощеной площадке между подъездной дорожкой и ближайшей боковой линией собственности, если они не выступают за какую-либо черту собственности и территория не должно быть мусора, мусора и деталей.

Негабаритное транспортное средство — это любое транспортное средство, которое превышает 25 футов в длину, 7 в ширину, 7 в высоту или весит 10 000 фунтов, моторизованное или немоторизованное.

** Коммерческие негабаритные автомобили или спецтехника запрещены на любых дворовых территориях.

10. Какие новостройки ведутся в HB?

Посетите нашу веб-страницу крупных проектов или обратитесь в отдел планирования по телефону 714-536-5271 или в отдел строительства по телефону 714-536-5241, чтобы получить информацию о новых застройках в городе Хантингтон-Бич.

11. Я хочу получить временное разрешение на размещение баннера для моего нового бизнеса. Каков процесс?

Вам нужно будет заполнить заявку на временное разрешение на размещение баннера и подать заявку с регистрационным сбором в размере 74 долларов на стойке планирования. Вам разрешается иметь баннер 90 дней в календарном году. Фасад вашего предприятия на улицу определяет размер знака: вам разрешается один квадратный фут площади знака на один погонный фут фасада здания.Например, если ваше здание выходит на пляжный бульвар, а линейный фасад составляет 45 футов, вам будет разрешен временный баннер площадью 45 квадратных футов.

12. Каковы требования для строительства блочной стены или забора?

Вы можете узнать о требованиях к ограждению в Кодексе зонирования в главе 230.88 или позвонить в отдел планирования по телефону 714-536-5271.

13. Что такое планирование и чем занимаются планировщики?

Планировщики проверяют заявки на получение прав и проверяют, соответствуют ли предложения кодексам города.Планировщики также несут ответственность за обработку экологических документов, обеспечение совместимости предлагаемых проектов с существующими застройками, подготовку долгосрочных стратегических документов и обновление Генерального плана города и Кодекса зонирования.

14. Что такое отклонение?

Отклонение — это разрешение, выданное землевладельцу административным агентством (администратором зонирования, комиссией по планированию или городским советом, действующим в качестве административного органа) на отклонение от стандартов застройки (e.грамм. парковка, откаты), предусмотренные правилами зонирования. Для утверждения отклонения предложение должно соответствовать нескольким утвержденным государством выводам.

15. Как я могу открыть бизнес у себя дома?

Пожалуйста, свяжитесь с Отделом лицензирования бизнеса по телефону 714-536-5267, чтобы определить требования к домашнему труду и подать заявление на получение разрешения на домашнее занятие. Дополнительную информацию можно получить в главе 230.12 кодекса зонирования.

16. Требуется ли разрешение на строительство стены? Или я могу добавить решетку поверх существующей блочной стены?

Разрешение на строительство требуется для любых стен высотой более 42 дюймов.Заявки на получение разрешения на строительство доступны в режиме онлайн в Строительном отделе. Как правило, максимальная разрешенная высота в городе Хантингтон-Бич составляет 6 футов; однако Кодекс зонирования допускает наличие стен на высоте 8 футов при условии, что собственность примыкает к главной улице. Двухфутовая решетчатая надстройка (из дерева или пластика), которая по существу открыта, может быть добавлена ​​к верхней части шестифутовой стены или забора на внутренней линии собственности без разрешения на строительство при условии уведомления владельцев соседней собственности.Пожалуйста, свяжитесь с Отделом планирования по телефону 714-536-5271, чтобы получить конкретную информацию о блочных стенах и заборах.

17. Каковы требования к парковке при добавлении моего предприятия?

Требования к парковке различаются в зависимости от типа использования. Особые требования к парковке изложены в Постановлении о зонировании и разделении Хантингтон-Бич.

****** ВОПРОСЫ ПО ПРИМЕНЕНИЮ КОДА ******

1.Ветви деревьев моего соседа нависают над моей территорией и сбрасывают листья в мой бассейн / патио / сад и т. Д. — может ли город заставить их обрезать ветви или убрать дерево? —

Это часто задаваемый вопрос, потому что проблема возникает почти в каждом жилом районе, где существуют стареющие ландшафтные условия. Обеспечение соблюдения Кодекса не имеет полномочий требовать от владельца собственности обрезать или удалять любую из их растительности, если она не выступает в общественную полосу отвода, что препятствует движению пешеходов или транспортных средств, или если растительность не мертва и не представляет потенциального пожара. опасность.

Напротив, этот конкретный вопрос является хорошим примером гражданского дела между собственниками. Code Enforcement действительно рекомендует вызывающим абонентам попытаться уладить это мирным путем со своим соседом; однако, если обе стороны не могут разрешить проблему удовлетворительным образом, у них есть возможность работать через судебную систему, с адвокатом или без него. Обеспечение соблюдения Кодекса также предполагает, что любые опасные ветви / растительность могут быть обрезаны до границы собственности вызывающего абонента, если обрезка не повлияет на будущую жизнь растения.

2. Дом по соседству сдается, жильцы неряшливы. На подъездной дорожке несколько мертвых машин, краска от дома шелушится, а они постоянно паркуются на лужайке — можно ли заставить хозяина что-нибудь сделать?

Да, мы можем! Обеспечение соблюдения Кодекса работает как с собственниками, так и с их арендаторами при обеспечении соблюдения стандартов ответственного обслуживания собственности. С владельцем собственности обычно связываются по почте относительно нестандартных условий, которые возникают в собственности, а с арендаторами связываются на месте о нарушениях, требующих их внимания.В конечном итоге владелец недвижимости несет солидарную ответственность за любые продолжающиеся проблемы, возникающие в результате несоблюдения арендатором требований.

Из конкретных проблем в собственности, ремонт любой поврежденной или испорченной краски будет обязанностью владельца собственности. Ответственность за любые структурные проблемы или проблемы безопасности, для устранения которых потребуются значительные финансовые вложения, обычно несет владелец недвижимости, например, протекающая крыша, ветхое ограждение, треснувшая и сломанная подъездная дорожка и т. Д.Арендаторы имеют законное право опеки и контроля над собственностью, поэтому они обязаны исправлять допущенные ими нарушения. Они будут нести ответственность либо за ремонт вышедших из строя транспортных средств, либо за удаление их из поля зрения общественности, и будут упомянуты в случае повторной парковки на грунтовых поверхностях. Они также будут нести ответственность за обеспечение непрерывной программы ухода за ландшафтом, чтобы обеспечить привлекательную и процветающую растительность и удаление любого мусора, отбросов или скоплений мусора вокруг собственности, ограждение контейнеров для мусора от посторонних глаз и т. Д.

3. Что будет делать принудительное исполнение Кодекса, если я откажусь соблюдать муниципальный кодекс города?

Code Enforcement пытается добиться добровольного соблюдения правил технического обслуживания, здоровья и безопасности, а также других нарушений качества жизни, на которые они обращают внимание. Невыполнение требований в течение разумного периода времени может привести к одному или нескольким из следующих вариантов принудительного исполнения в нашем распоряжении:

  • Может быть выдана гражданская цитата.Первое упоминание составляет 250 долларов за нарушение Кодекса, второе — 500 долларов каждое, и, если нарушение продолжается, может быть выдано вознаграждение за 1000 долларов за нарушение, в день, пока оно продолжается.

  • Может быть выпущено уведомление о цитировании, требующее от нарушителя ответа в Вестминстерский суд для проведения судебного слушания. Если нарушитель будет признан виновным, суд определит размер штрафа и, возможно, возмещение ущерба городу.

  • Жалоба на уголовное преступление может быть подана в суд через городскую прокуратуру.Это приводит к судебному разбирательству, и в случае признания его виновным нарушитель уплачивает не только штрафы, но и дополнительные административные расходы.

  • Если нарушения представляют непосредственную угрозу здоровью и безопасности, Правоприменение может принять меры по ее устранению с помощью процедуры уведомления и распоряжения. Это действие приведет к тому, что все понесенные расходы будут оценены в отношении собственности в форме залогового удержания.

  • В некоторых случаях, при продолжающихся нарушениях, это возможно для всех дискреционных разрешений, лицензий, свидетельств о занятости и т. Д., который должен быть отменен городом.

4. Мой сосед и его друзья каждые выходные занимаются ремонтом автомобилей, и машины всегда разные. Я думаю, он ведет бизнес в своем доме — вы можете его остановить?

Да. Несмотря на то, что Муниципальный кодекс предусматривает некоторые виды деятельности по дому, ремонт автомобилей в коммерческих целях не разрешается. Code Enforcement работает посменно по выходным, чтобы мы могли лучше отслеживать этот тип нарушения и связываться с ним, пока оно происходит.Один из самых простых способов решить эту проблему — потребовать, чтобы все ремонтные работы, проводимые в резиденции, производились только на тех транспортных средствах, которые зарегистрированы на собственность. Правила также запрещают сотрудникам, т. Е. «Приятелям», приходить к дому для работы и даже дополнительно запрещают использование гаража в качестве части домашней деятельности. К вашему сведению. Существуют также правила, касающиеся ремонтных работ домовладельца / арендатора на личный транспорт Только временный аварийный ремонт, например, замена аккумулятора или шины, может проводиться за пределами гаража.Неработающие транспортные средства и / или их части не допускаются на частную собственность в общественных местах.

5. Я хочу сообщить о проблеме с обслуживанием собственности в моем районе, но не хочу, чтобы кто-нибудь узнал, что я звонил. Я должен назвать вам свое имя?

Будьте уверены, что ваша личность защищена Правительственным кодексом и никогда не разглашается никому, кроме сотрудников. Наши файлы недоступны для широкой публики. Для обеспечения наилучшего последующего действия по каждой жалобе необходимо указать ваше имя и номер телефона.Нам часто приходится связываться с вами, чтобы подтвердить, что проблемы не решены, или что нарушение было устранено к вашему удовлетворению. Также важно иметь возможность связаться с вами в случае, если мы обнаружим, что «проблема» не является нарушением, подлежащим принудительному исполнению нашим отделом, или, возможно, даже не нарушением вообще. Если вы анонимны и мы не можем сообщить вам об этих обстоятельствах, у вас сложится отрицательное впечатление, что мы проигнорировали вашу жалобу. Для справки: когда люди оставляют анонимные жалобы, которые не являются опасным состоянием, эти жалобы становятся самым низким приоритетом в нашей рабочей группе.

План землепользования — обзор

Муниципальное планирование землепользования

Оба городских правительства использовали местные строительные нормы и правила, план землепользования и план развития, чтобы создать благоприятные условия для внедрения энергоэффективного строительства и интеграции ВИЭ. Использование и производство энергии контролируется посредством ремонта старых зданий, строительства новых структур, выделения муниципальных участков для инфраструктуры ВИЭ, а также подготовки пространств и поверхностей для последующего применения / установки ВИЭ.Например, в планировке предусмотрены: будущие солнечные установки на крышах, фасадах или открытых общественных местах; дополнительные подземные каналы для отопления и расширения электросетей под улицами; зарезервированные подземные хранилища энергии под автостоянками и местами отдыха; и перспективные местные тепловые электростанции или небольшие ТЭЦ рядом с транзитными или коммерческими объектами. Как правило, традиционное пространственное планирование было заменено трансформационным планированием развития энергетики. Другими словами, планирование и строительство зданий, улиц, открытых пространств и инфраструктур общественных услуг рассматривались в свете их способности также способствовать производству, распределению и хранению ВИЭ.

В городах Франкфурт и Мюнхен стратегии городского развития сочетают пространственное планирование с подходами к энергетическому планированию. Они проявились в виде энергетических концепций или планов для существующих и новых районов, энергетических оценок планов зонирования, постановлений о централизованном теплоснабжении, соглашений частного права (аренда / продажа земли, соглашения о городском развитии, контракты на развитие) и конкурсов по интегрированному развитию городов ( Унгер, 2012). Энергетическая концепция для запланированного развития будет минимально предусматривать строительство «пассивного дома» для всех зданий, производство местной возобновляемой энергии для удовлетворения части потребности в электроэнергии и отоплении, а также новые и расширенные местные тепловые сети, часто наряду со строительством небольших локальных сетей. отопительные или когенерационные установки.Эти аспекты легли в основу градостроительства целевого района. Энергетическая концепция, кроме того, потребует оценки энергопотребления на основе существующих планов зонирования. Это будет информировать план использования энергии путем наложения дополнительных карт, на которых показаны потребности в отоплении и электроэнергии в предполагаемой зоне планирования, а также карты энергетических потенциалов для солнечной, геотермальной и ветровой энергии. Рекомендации по внедрению более подробно описаны в концепции энергетики. Между тем постановления о централизованном теплоснабжении помогают в обязательном порядке подключать новые / существующие здания к новым / существующим местным сетям централизованного теплоснабжения.На уровне зданий договоры о городском планировании с инвесторами помогают юридически определить энергетические стандарты и инструкции по установке для ВИЭ и когенерации (Desthieux and Camponovo, 2008). Конкурсы городского развития, проводимые городом, также способствуют внедрению инновационных строительных и инфраструктурных решений и вызывают общественный интерес. Другие муниципальные программы, связанные с улучшением общественных пространств или реконструкцией исторических зданий, предоставляют больше возможностей для энергетических вмешательств, таких как солнечное освещение в парках и уличные фонари, интеграция фасадов BIPV и энергетическая реконструкция исторических зданий.Таким образом, интеграция ВИЭ не только повысит благоустройство, но и защитит культурный имидж города.

Примером энергетической концепции нового района застройки во Франкфурте является проект Frankfurter Bogen, реализуемый с 2004 года на северной окраине города. Основываясь на концепции защиты климата Франкфурта, здесь поставлены цели по экономии первичной энергии, минимизации выбросов CO 2 за счет когенерации и обеспечению энергоснабжения. Сегодня на участке площадью 72 га есть 2500 единиц жилья для примерно 5000 жителей.В дополнение к строительству «пассивного дома», проект включал преобразование более ранней когенерационной системы, работавшей на ископаемом топливе, на биометан. Системы ТЭЦ теперь снабжают энергией новый пригород, а также соседние жилые районы в Преунгесхайме через локальную тепловую сеть. Сеть теперь выросла до> 10 км и стала 100-й станцией передачи энергии в городе, которая обеспечивает экологически чистое централизованное теплоснабжение. Произведенная электроэнергия подается в сеть, что снижает импорт электроэнергии и сетевые нагрузки (Stadt Frankfurt am Main, 2013b).Действительно, разработка систем требовала высокой эффективности в первоначальном макете генерального плана. На начальном этапе территория состояла из> 1000 земельных участков с> 300 собственниками, и это препятствовало немедленной реализации. Следовательно, в соответствии с Федеральным строительным кодексом была принята процедура преобразования земли под застройку, чтобы разрешить перестройку земли в участки в соответствии с жилыми группами (Stadt Frankfurt am Main, 2017). Постепенное развитие области могло происходить в несколько этапов, и с ростом экономии энергии это облегчило добавление инфраструктуры в виде железнодорожного сообщения и улучшенной дорожной сети.Это также способствовало развитию смешанного использования и появлению частных и государственных учреждений. Район является примером общей концепции комплексного городского развития Франкфурта, которая направлена ​​на укрепление городских центров и их соединение посредством инфраструктурных связей, отраслевого сотрудничества и участия муниципалитетов. Инфраструктурный импульс посредством местного централизованного теплоснабжения и ТЭЦ привел к постепенной концентрации.

Точно так же в Мюнхене, Фрайхам-Норд на западной окраине является примером комплексного энергетического генерального плана, который не только стимулировал обновление существующих кварталов, но также повлиял на развитие новых районов, которые поддерживают технологии ВИЭ в качестве основных компонентов планирования. .Основываясь на идее устойчивого и энергоэффективного городского развития (немецкий: Energiegerechte Stadtentwicklung ), во Фрайхаме используются энергетические меры в качестве средства для обеспечения строительства низкоуглеродных зданий в компактной городской морфологии, которая также обеспечивает разумное энергопотребление. самообеспечение отопления от геотермальной энергии и электричества от солнечных фотоэлектрических установок. Меры были установлены путем объединения трех ключевых аспектов: концепции районного энергоснабжения, схемы реконструкции и конкурса городского развития, все они проводились под руководством муниципалитета.Концепция муниципальной энергетики требовала, чтобы проекты объединяли низкоуглеродную / минимальную энергетику, что, в результате, означало, что заявки на участие в конкурсе были представлены компактными городскими формами. Такая компактная морфология создаст лучшую плотность критических потребителей и более короткие расстояния перемещения для эффективного внедрения низкотемпературной сети централизованного теплоснабжения на основе местного геотермального тепла. Такая компактность также будет означать, что городские районы будут в большей степени ориентированы на пешеходов, а также будет проще создавать местные мультимодальные транспортные связи (Landeshauptstadt Muenchen, 2013).

Для небольших городов в более широком регионе Франкфурта и Мюнхена муниципалитеты задействуют местные территориальные планы и следуют рекомендациям региональных планов штата для развития местных ВИЭ. Как и их аналоги в городских районах, в местных планах землепользования будут изложены минимальные стандарты энергии для новых и существующих зданий, а также обозначены области для небольших установок ВИЭ, таких как теплоэлектростанции на биомассе, солнечные фотоэлектрические батареи и небольшие ветряные турбины, часто сопровождаемые кадастр солнечной и геотермальной энергии с указанием соответствующих участков и установок.Выбор и сочетание маломасштабных ВИЭ будет отличаться в зависимости от энергетической нагрузки, климата и географических потребностей каждого места. По мере реализации этих маломасштабных проектов ВИЭ произошли заметные улучшения качества региональных городских районов и идентичности местности, которая стала отчетливо основанной на возобновляемых источниках энергии. Согласно Bridge et al. (2013), города теперь могут подтвердить свою собственную характерную идентичность (а не только реагировать на внешние ожидания) в соответствии с новыми энергетическими системами, которые активно взаимодействуют с их местными экологическими, социальными и экономическими условиями.Такая идентичность дополнительно определяется преимуществами, которые приносит ВИЭ, включая улучшенную муниципальную инфраструктуру (например, расширенные дороги, улучшенные телекоммуникации), модернизированные общественные объекты (например, ратуши, спортивные сооружения, парки, сады), расширенные общественные услуги (например, почтовые услуги). , туризм, образование), обновленные участки (например, заброшенные поля, заброшенные земли), восстановленное биоразнообразие (для компенсации пространственного воздействия ВИЭ) и новые возможности для отдыха (например, новые велосипедные дорожки, природные тропы, информационный центр).

NJDEP — Отдел регулирования землепользования — Дом

Перед покупкой, перед строительством
(Определение того, регулируется ли ваша собственность Отделом регулирования землепользования)

Введение

Прежде чем вы приступите к покупке земельного участка или участков и / или сделаете что-либо на территории, которой вы уже владеете, вы должны сначала определить, регулируется ли какая-либо часть «участка» этим Отделом в соответствии с одним из применимых Статутов и Правил землепользования DEP.Чтобы понять это, вам необходимо знать, где находится объект и какие особые природные зоны или «Особые зоны» (SA) находятся на нем и, возможно, в окружающей его области. У Департамента есть картографический инструмент GEOWEB, который поможет вам найти недвижимость. Это также может помочь вам выяснить, находится ли интересующий вас сайт или ваш сайт полностью или частично в Особой зоне в соответствии с нашими правилами.

Как определить, регулируется ли ваш сайт

Щелкнув ссылку GEOWEB, вы попадете в раздел ГИС, где вы можете получить доступ к программе.Имейте в виду, что с любой картографической системой, будь то бумажные карты или карты на основе Географической информационной системы (ГИС), информация, которую вы видите, хороша ровно настолько, насколько хороши данные и обзоры, на которых основана карта. Другими словами, карты могут быть неточными и в целом могут дать вам лишь общее представление о том, какие SA могут повлиять на ваш сайт. Тем не менее, это очень полезно для определения, находится ли ваш сайт в каком-либо из географических регионов, таких как Highlands и Pinelands, где действуют особые правила, регулирующие деятельность в SA.

Для того, чтобы по-настоящему выяснить, с помощью , , юрисдикция Отдела на каком-либо участке, Департамент должен посетить объект, возможно, взять образцы и представить отчет о своих выводах. Любое физическое или юридическое лицо, имеющее права на участок или участки, составляющие участок, может подать в Отделение заявление о вынесении такого решения. . В настоящее время не существует единой заявки на всестороннюю проверку объекта для всех возможных регулируемых Особых территорий.Однако вы можете отдельно подать заявку на определение, основанное на интересующем вас типе особого района. Они следующие:

Пресная вода Водно-болотные угодья

Определение того, есть ли на участке пресноводные водно-болотные угодья или переходные участки пресноводных водно-болотных угодий, производится с помощью «Письма о толковании» (LOI). Письмо о намерениях не дает разрешения на осуществление какой-либо регулируемой деятельности, единственной функцией ПВ является предоставление или подтверждение информации о наличии или отсутствии, границах и / или классификации ценности ресурсов пресноводных водно-болотных угодий, переходных зон и / или открытых участков. воды.Подробную информацию о типах доступных LOI можно найти в разделе пресноводных водно-болотных угодий на этом веб-сайте.

Прибрежные зоны и районы опасности наводнений

В соответствии с правилами Закона о контроле за зоной риска наводнений, регулируемые зоны включают как зону опасности наводнения, так и прибрежную зону.

Пойма — это территория, прилегающая к водотоку, которая будет затопляться во время сильных дождей. Пойма, регулируемая Департаментом, известна как зона опасности наводнения, и в большинстве случаев пределы зоны опасности наводнения выводятся из 100-летнего шторма плюс коэффициент безопасности.Во многих случаях пределы зоны опасности наводнения могут быть определены на основе разграничения Департамента, обнародованного 24 января 2013 г. или после этой даты. В случаях, когда разграничение Департамента было обнародовано до 24 января 2013 г., заявитель может использовать разграничение Департамента или самые последние опубликованные рекомендации, предлагаемые или эффективные карты FEMA для муниципалитета, в зависимости от того, что указывает на более высокую высоту паводка. В речной (неприливной) зоне опасности наводнения заявитель должен сравнить высоту паводка в очертании Департамента с высотой паводка на соответствующей карте FEMA, плюс дополнительный фут.Если отметка от наводнения Департамента превышает отметку FEMA плюс один фут, то будет использоваться отметка Департамента от наводнения. Зона опасности наводнения и расчетная высота затопления может быть рассчитана профессиональным инженером, имеющим действующую лицензию на практику в Нью-Джерси. Независимо от того, известна ли зона опасности наводнения из имеющихся карт или рассчитана специалистом, Департамент подтвердит размер зоны опасности наводнения посредством проверки зоны опасности наводнения.См. N.J.A.C. 7: 13-3.1 для получения дополнительной информации об определении опасной зоны наводнения.

Прибрежная зона — это земля как внутри, так и рядом с водотоком. Он может простираться на 50 футов, 150 футов или 300 футов к суше от вершины берега водотока. Степень зависит от экологической чувствительности водотока и его окрестностей. В дополнение к утверждению размера зоны опасности наводнения, как описано выше, проверка зоны опасности наводнения может также включать утверждение границ прибрежной зоны.Для получения информации об определении прибрежной зоны см. N.J.A.C. 7: 13-4.1.

Проверка зоны опасности наводнения не утверждает никаких построек или изменений в топографии или земном покрове на участке. Вместо этого это документ, который содержит одобрение Департамента проектной высоты затопления зоны опасности наводнения на участке. Это может также включать утверждение границ прибрежной зоны. См. Общие положения проверки в N.J.A.C. 7: 13-5.1 для получения дополнительной информации.

Правила Закона о контроле за опасными зонами наводнения также включают определения применимости в штате Нью-Джерси. 7: 13-2.5, которые используются для определения того, какие разрешения (если таковые имеются) требуются для конкретного проекта. Определения применимости не подтверждают пределы каких-либо регулируемых территорий и не разрешают строительство.

Дополнительную информацию см. В разделе «Зона опасности наводнения» на этом веб-сайте.

Особые прибрежные районы

Особые районы — это районы, которые либо имеют такую ​​природную ценность, важны для использования людьми, опасны, чувствительны к ударам, либо имеют особые требования к планированию, что заслуживают пристального внимания и особых правил управления.Сайт может содержать множество регулируемых специальных зон или вообще не содержать их. Если на участке есть особая территория, заявитель должен продемонстрировать, что предлагаемая застройка соответствует требованиям для строительства на этой особой территории. В определенных обстоятельствах для развития участка, непосредственно примыкающего к особой зоне за пределами площадки, может потребоваться демонстрация соблюдения этого правила особой зоны.

Наличие или отсутствие особых областей может быть элементарно определено с помощью онлайн-картографической службы Департамента NJ-GeoWeb.Требования к деятельности в особых районах можно найти в подразделе 9 Правил управления прибрежной зоной штата Нью-Джерси. 7: 7.

The Division рекомендует обратиться в консалтинговую фирму по вопросам окружающей среды, которая специализируется на застройке прибрежных районов, чтобы помочь вам лучше понять возможности и ограничения развития вашего участка. Кроме того, если участок в прибрежной зоне в настоящее время застроен застройкой на возвышенности (зданиями) и / или прибрежными сооружениями (переборка, другое берегоукрепительное сооружение, причал, лодочный подъемник и т. Д.)), стоит исследовать законность этих построек. Онлайн-систему Департамента Data Miner можно использовать для просмотра истории выдачи разрешений на сайте за последнее время. Чтобы получить более старую историю разрешений, необходимо подать форму запроса Закона об открытых публичных записях (OPRA).

Территории, в настоящее время или ранее омываемые государственными водами (приливные районы)

Чтобы определить, находитесь ли вы в районе, где может потребоваться лицензия на приливные зоны или грант, вы можете выполнить одно из следующих действий:

    • Используйте NJ-GeoWeb для интерактивного просмотра данных о земельных участках, аэрофотосъемки и линии претензий по приливным берегам путем доступа к веб-приложению Департамента по картированию окружающей среды, известному как NJ-GeoWeb.
    • Если вы являетесь индивидуальным владельцем недвижимости, которого не представляет профессионал, например консультант, инженер, риэлтор или поверенный, вы можете отправить в Отдел письмо-запрос / запрос на владение Tidelands
    • Если у вас дома или в офисе есть ГИС, вы можете загрузить Tidelands GIS Claim Line.
    • Вы ​​можете заказать исправленную аэрофотоснимок с линией приливов и отливов вашего участка.

Более подробную информацию о каждом из этих вариантов можно найти на нашей веб-странице «Tidelands».

Как только вы узнаете, какие особые области повлияют на ваш объект

Как только вы узнаете, подпадает ли ваш объект и / или область, в которой вы рассматриваете деятельность, под юрисдикцию Департамента, и на какой SA это может повлиять И если вы находитесь в региональной области, которая также может повлиять на тип или потребность в разрешении, тогда вы можете перейти к выбору вида деятельности, которую вы хотите выполнять на своем сайте, и определить, какие разрешения могут потребоваться. Выберите свою деятельность

Планирование | Мэнсфилд, Техас

Департамент планирования больше не принимает заявки на разработку на стойке планирования в мэрии.Вместо этого жители, застройщики или консультанты могут подавать заявки на планирование в цифровом виде.

Платежи можно производить с помощью кредитной карты по телефону или путем отправки чека по почте, FedEx или UPS. При оплате кредитной картой взимается комиссия за обслуживание в размере 3%. Платежи должны быть получены до того, как заявка будет рассмотрена городскими властями.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ, ЧТО СРОКИ ПРИЛОЖЕНИЯ НЕ ИЗМЕНЕНЫ. Заявки на получение площадей, изменений зонирования, разрешений на конкретное использование и подробных планов участков будут приниматься только в первый и третий понедельник каждого месяца с 8:00 до 12:00.Календари приложений можно найти по ссылке «Обзор разработки» ниже.

Plat Applications

Чтобы подать заявку на Plat, пожалуйста, отправьте следующее через нашу цифровую форму заявки по этой ссылке:

  • Отсканированный бланк заявления владельца собственности, если необходимо, в формате PDF
  • A PDF of предлагаемая платформа
  • Цифровая копия (DWG) платформы с использованием базы данных North American Datum 1983 (NAD 83), плоскость штата Техас — Северная центральная зона (4202), координаты GRID
  • PDF-файл со следующими планами:
    • Строительство планы по строительству всех необходимых улучшений общественной инфраструктуры для обслуживания предлагаемого подразделения в соответствии с требованиями типа площадки.
    • Анализ дренажа для поддержки улучшений дренажа, предложенных в строительной документации.
    • План доступа и анализ транспортного воздействия по мере необходимости. Планы (ландшафтные и сложные планы жилых районов) по мере необходимости
    • Обследование деревьев в соответствии с требованиями Lan dscape Администратор

Приложения, связанные с зонированием

Чтобы подать заявку на изменение зонирования, разрешение на конкретное использование или подробный план участка, отправьте следующее через нашу цифровую форму заявки по этой ссылке:

  • Сканирование Форма заявления владельца собственности, если необходимо, в формате PDF.
  • PDF-файл с юридическим описанием собственности.
  • . Цифровая копия (DWG) границ собственности с использованием североамериканского Datum 1983 (NAD 83), Texas State Plane — North Central Зона (4202), координаты GRID.
  • PDF-копия предлагаемого плана развития
  • PDF-копия фасада здания
  • PDF-файл ландшафтного плана
  • PDF-файл плана знаков
  • PDF-файл следующих планов:
  • Предварительный водопровод и канализация План канализации
  • Предварительный план дренажа
  • Анализ воздействия дорожного движения
  • Предварительный план участка управления ливневыми водами
  • Обследование деревьев в соответствии с требованиями ландшафтного администратора

ЗАЯВЛЕНИЯ НА ЗОНАЛЬНЫЙ СОВЕТ ПО РЕГУЛИРОВАНИЮ ПРИНИМАЮТСЯ ТОЛЬКО В ПЕРВЫЙ МЕСЯЦ ЕЖЕГОДНОГО МЕСЯЦА С 8:00 до 12:00 .

Совет по регулированию зонирования

Чтобы подать заявку на отклонение, особое исключение или апелляцию в Совет по зонированию, пожалуйста, отправьте следующее через нашу цифровую форму заявки по этой ссылке:

  • Сканирование собственности Форма заявления Владельца, если необходимо, в формате PDF.
  • Письмо, объясняющее запрос Правлению
  • План участка или план участка, показывающий расположение любых существующих или предлагаемых зданий или сооружений, участвующих в запросе
  • Отметки, показывающие предлагаемое здание или структура с размерами по ширине, глубине и высоте (измеряется от земли до наивысшей точки конструкции)
  • Любые другие карты, информация или графика в поддержку вашего запроса

Комитет по анализу развития (DRC) Запрос на собрание

Запланировать на заседании Комитета по обзору развития (DRC), используйте эту форму.Отдел планирования свяжется с вами, чтобы назначить встречу, как только заполненная форма будет отправлена ​​со ВСЕМИ необходимыми элементами. ДРК собирается каждую среду утром с перерывами в 9, 10 и 11 утра. Встречи планируются в порядке очереди.

Онлайн-приложения

Онлайн-приложения для разработки можно найти в Центре форм. Если вам нужна помощь с приложением, свяжитесь с нами по телефону 817-276-4229.

Город Брукхейвен, район Нью-Йорка, резиденция

В жилых кварталах здание, строение, участок или земля могут использоваться только в соответствии с положениями § 85-177 Таблицы нормативов размеров.Кроме того, такое использование также должно соответствовать всем другим применимым положениям данной главы. Таблица, содержащая § 85-177, настоящим объявляется частью данной главы.

Во всех жилых районах любая разрешенная основная структура или здание и подъезд не должны превышать максимального размера, установленного далее здесь. Любая предлагаемая конструкция или подъездная дорога, превышающая максимальный размер необходим для получения отклонения площади от Совет по апелляциям зонирования.

A.

Максимально разрешенные размеры основной конструкции или строений в жилом доме зоны устанавливаются следующим образом:

Район

Максимальный размер

(квадратные футы)

Резиденция

11 250

A-1 Residence

15 000

A-2 Residence

30 000

A-5 Резиденция

30 000

A-10 Residence

30 000

B Резиденция

7 500

B-1 Резиденция

11 200

C Residence

7 875

D Резиденция

11 250

Б.

Во всех вышеупомянутых микрорайонах максимальная сумма переднего двора, состоящего из асфальта, гравия, камня или грязи, или другой невегетативный материал, который будет использоваться в первую очередь для парковки транспортных средств или проезжей части не должна превышать 35% площади проезжей части. первичный передний двор любого жилого участка или не должен быть больше более 24 футов в ширину, в зависимости от того, что менее ограничительно.

(1)

Ремонт или замена проезжей части, существовавших до вступления в силу данного раздела не считается нарушением настоящей главы.

(2)

Исключение. Расчет площади палисадника для внутренних участков известен в качестве «флаговых участков» исключаются территории, охватываемые или относящиеся к к части указанной партии шириной 20 футов или менее.

C.

Несмотря на вышесказанное, любое положение, изложенное в Таблице Нормы размеров, которые приводят к уменьшению основной конструкции / здания будет контролировать и преобладать.

D.

На религиозные учреждения не распространяются указанные ограничения. в этом разделе.

[Таблица нормативов размеров жилых кварталов включен в качестве приложения к данной группе.]

Если разрешены двухквартирные жилища, ни одно жилище не может быть возведено или изменено в дальнейшем для использования в двухсемейном жилище, за исключением случаев, когда в нем должно быть предусмотрено не менее 2000 квадратных футов для минимальной площади первого этажа, за исключением гаражей, навесов для автомобилей, открытых дверей. подъезды и открытые переходы; при условии, однако, что максимум 1000 квадратных футов площади пола второго этажа может быть использован и применен к требуемой площади первого этажа.Чтобы квалифицироваться как площадь пола для целей этого раздела, должны применяться требования, изложенные в § 85-184. Если разрешено наличие нескольких жилищ, ни одно жилище не может быть возведено или изменено для использования в многоквартирном доме, если в нем не должно быть предусмотрено не менее 400 квадратных футов жилой площади для каждой семейной единицы; при условии, однако, что в жилом районе MF-1 минимальная жилая площадь для каждой семейной единицы должна составлять 600 квадратных футов. Чтобы квалифицироваться как площадь пола для целей данного раздела, должны применяться требования, изложенные в § 85-184.

Городское управление считает, что развитие вдоль основных магистралей в городе Брукхейвен во многих случаях неудовлетворительным образом, часто приводящим к несовместимым отношениям землепользования, заложенность, развитие неэстетичной полоски и нежелательные состояния для односемейных резиденций. Следовательно, цель этого зонирование округа, чтобы разрешить сосуществование двух семейных резиденций и совместимое развитие бизнеса. Достаточные размер и которые расположены таким образом, чтобы их можно было реалистично использовать для односемейных жилых целей следует использовать именно так.В этом В связи с этим следует поощрять кластерную жилую застройку. Где коммерческая разработка не может быть размещена должным образом, ограничена, тщательно регулируемая двухсемейная жилая застройка должна быть разрешена.

A.

В жилом районе D никакие здания, строения или помещения не должны использоваться или занимать, и никакое здание или его часть или другое сооружение должны быть возведены или изменены, если иное не предусмотрено в настоящей главе, за исключением одного или нескольких из следующих случаев:

(1)

Разрешенные основные виды использования:

а)

Все основные виды использования разрешены и регулируются в резиденции B Округ.

(б)

Дома на две семьи, занимаемые собственниками.

(2)

Разрешенное использование принадлежностей, расположенных на одной лоте с разрешенными основное использование:

а)

Использование любых принадлежностей разрешено и регулируется в B Residence Район:

Б.

Высота. В жилом районе D никакие здания или сооружения не должны быть возведен или изменен на высоту более 35 футов или 2 1/2 истории.

C.

Площадь застройки. В районе D Residence общая площадь застройки не должна превышать 30% от общей площади лота.

Д.

Площадь участка. В жилом районе D возведение зданий запрещено. или изменены на участке площадью менее 15 000 квадратных футов или на участок с фасадом менее 150 футов в точке на 40 футов позади линии улицы.

Е.

Передний двор. В районе D Residence должен быть палисадник. имеющий глубину не менее 40 футов, если только 40% или более фасад на той стороне улицы между двумя пересекающимися улицами улучшается за счет зданий, большинство из которых имеют средний передняя линия двора, имеющая перепад глубины не более шести футов, в этом случае ни одно здание не должно выступать за пределы среднего двора перед домом. так установлено.Однако это положение не подлежит толкованию. требовать, чтобы глубина переднего двора составляла более 50 футов.

F.

Боковые дворы. В жилом районе D должно быть две стороны ярдов, по одному с каждой стороны здания, общая ширина обоих быть 30 футов, и ни один боковой ярд не должен быть меньше 12 футов в ширину.

Задний двор. В жилом районе D должен быть задний двор. имеющий минимальную глубину 30 футов.

H.

Вспомогательные здания и сооружения. В районе D Residence, вспомогательные здания и сооружения могут занимать 25% необходимой задний двор и не должен превышать 18 футов в высоту; при условии, однако, что ни одно здание или сооружение не должно быть построено на расстоянии менее 10 футов от любая боковая или задняя линия участка не менее чем в 50 футах от любой линии улицы.

I.

Дополнительные требования.

(1)

Благоустроенная буферная зона. Благоустроенная буферная зона не менее 20 кв. вдоль фасада участка должны быть стопы шириной. Сказал благоустроенный буферная полоса должна состоять из травы, деревьев, кустарников и / или ограждений. в соответствии с требованиями Совета по планированию.

(2)

Парковка. Парковки во дворе перед домом нет. Минимум два Парковочные места должны быть предусмотрены на каждую жилую единицу.

(3)

Порезы бордюров. Только один срез бордюра на 150 футов фасада или фракции это разрешено.Совет по планированию имеет полномочия требовать совместного использования парковок и транспортных соединений между характеристики.

(4)

Развитие кластера. В жилом районе D или в разработке коммерческой недвижимости для разрешенного использования в жилых помещениях, Планировка Правление уполномочено требовать развития кластера и в дальнейшем уполномочен и уполномочен утверждать развитие кластера и изменять строительство неудач в рамках его полномочий по рассмотрению плана участка. Совет по планированию также уполномочен, как часть процесса проверки плана участка, устанавливать минимальные и / или максимальные размеры жилых единиц и рассмотрение архитектурных Особенности.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.