Субарендодатель или арендатор: Понятия субарендодатель и субарендатор | Юридическая Энциклопедия

Содержание

Понятия субарендодатель и субарендатор | Юридическая Энциклопедия

Кто такой субарендатор и субарендодатель?

Отношения в области аренды имущества иногда довольно сложны. Например, вокруг одного и того же помещения, которое сдаётся в аренду, могут возникать двойные арендные отношения.

 

То есть лицо, которое снимает недвижимость у собственника, само сдаёт такую недвижимость в аренду. Такие действия вполне одобрены законом. Какие отношения между участниками таких соглашений возникают при субаренде, рассмотрим в статье.

 

 

Аренда

 

Своей собственностью можно распоряжаться как угодно – это аксиома. Можно, например, сдать в аренду. Арендатор пусть по своему усмотрению использует имущество собственника, а за это платит хозяину деньги.

 

Обе стороны, обычно, получают желаемое и довольны. Собственнику, например, помещения, совершенно без разницы, как его будет использовать арендатор. Главное, чтобы имущество находилось в должном порядке.

 

Раз разницы нет, то почему бы не разрешить арендатору самостоятельно сдавать кому-либо ещё это помещение. Для собственника при этом не будет никаких особых изменений. Арендную плату он всё также будет получать.

 

За сохранность помещения отвечает тот, с кем у хозяина заключён арендный договор. Такая возможность, если стороны предусмотрели её в договоре, называется субарендой.

 

 

Стороны субаренды (субарендодатель и субарендатор) и заключение соглашений

 

При субаренде, лицо, которое арендует имущество не у его собственника, а у лица, которое само взяло такое имущество в аренду, называется субарендатором. Соответственно, и тот, кто сдаёт внаём имущество, которое он сам взял в аренду, зовётся субарендодателем. Но такие понятия не относятся к обязательным в закреплении документально, и вот почему.

 

Собственник имущества, передавая такое имущество арендатору, просто выражает своё согласие на то, чтобы арендатор самостоятельно мог сдавать это же имущество в субаренду.

 

После подписания соглашения субарендодателем и субарендатором, собственник получает свою плату за аренду, а арендатор по-своему распоряжается предметом и отвечает за него перед собственником.

 

Заключая договор с субарендатором, арендатор имущества по договору с собственником сам становится арендодателем в этих новых отношениях. Теперь он получает плату от субарендатора и требует от него надлежащей сохранности имущества.

 

Но ответственность перед хозяином вещи будет нести именно субарендодатель, так как он, по первичному договору, взял в пользование имущество у собственника. Договор аренды и субаренды – это два совершенно отдельных документа, кроме сторон, и указанной в основном договоре возможности субаренды, отношения к друг другу не имеющие.

 

Вред, причинённый имуществу, собственнику возместит арендатор. А тот в свою очередь может потребовать возмещения уже своих расходов от субарендатора, если в возникновении ответственности субарендодателя перед хозяином вещи виновен именно он.

Что такое субаренда и аренда: различия, сравнение, образцы договора



Последнее обновление:

В гражданском обороте существуют «аренда» и «субаренда». Они похожи между собой, юридические последствия действий одинаковы. Но не каждый знает, аренда и субаренда в чем разница? Аренда – передача конкретного имущества от одного лица другому в пользование за отдельную плату. Субаренда – это вторичное понятие, «вытекающее» из аренды.

Стороны и предмет договора

Объектом договорённости выступает любой предмет. В таких отношениях речь идёт о недвижимости – жилом или нежилом помещении, земельном участке. В некоторых случаях, документ необходимо регистрировать в Росреестре.

Сторонами в этих гражданских отношениях выступают:

  • аренда. Собственник предмета соглашения арендодатель. Он передаёт в пользование на оговоренный срок своё имущество за конкретную плату. Тот, кто берёт это имущество в наём, –арендатор. У оппонентов гражданской операции есть права и обязанности по отношению другу к другу и объекту недвижимости;
  • субаренда. Арендатор может передать предмет сделки в пользование третьему лицу на определённый срок за определённую плату. В этих отношениях он выступает субарендодателем, а тот, кто берет имущество в субаренду, – субарендатор. Но для законности сделки необходимо письменное согласие собственника.

Важно! Если договор аренды заключается сроком более чем на 1 год и предметом сделки выступает объект недвижимости, то необходимо регистрировать его в Росреестре.

Субаренда – это переуступка права пользования. Не путать с цессией! Когда в пользование передаётся объект сделки, арендатор уступает субарендатору своё право пользоваться некой недвижимостью в течение конкретного периода времени.

Сроки действия договора

Стороны могут договориться между собой о сроке действия контракта. Он может быть любым, на усмотрение. Если он превышает 12 месяцев, его необходимо регистрировать. Если не превышает, но стороны решили, что их устраивает такое сотрудничество, они могут продлить. Сделать это можно с помощью подписания дополнительного соглашения или новой договорённости.

Сдача недвижимого имущества в субаренду возможна только с согласия собственника объекта сделки. Срок действия «вторичного» контракта не может превышать срок основного документа.

Образец договора аренды

Как заключить договор аренды? Контракт об имущественном найме имеет стандартную форму. В него входят существенные и дополнительные условия. Без существенных условий он не будет считаться действительным. Его можно будет оспорить в судебном порядке. Дополнительные условия включаются в «тело» договорённости по желанию сторон.

Имеет следующие особенности:

  • если предметом договора является движимое имущество, а срок действия более 1 года – обязательна письменная форма;
  • если одно из сторон юридическое лицо любой организационно-правовой формы, письменно составленная договоренность – обязательное условие;
  • сумма арендной платы может меняться неоднократно, если это предусмотрено соглашением сторон;
  • предмет договора должен быть досконально описан. То есть, после получения сторонним лицом сведений об объекте переданного в пользование имущества, не может остаться сомнений, какое именно имущество является предметом соглашения;
  • если срок договора не определён сторонами «в теле», то прекратить отношения может одна из сторон в любой срок. Но необходимо предупредить оппонента не менее чем за месяц.

Важно! Предмет договора не должен быть изъят из гражданского договора и имущественного права. В противном случае, соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке.

Типовой бланк договора можно скачать здесь.

Что такое субаренда

Это «вторичные» отношения, которые основываются на аренде. Что такое субаренда, понимает не каждый. Это гражданско-правовые отношения, предметом которых является вещь, ранее уже сданная в аренду. Для заключения такого соглашения необходимо составить дополнительное соглашение к первичному документу и заручиться письменным согласием собственника.

Что такое субаренда квартиры? Это отношения, предметом которых является квартира, ранее сданная в аренду. Сторонами выступают арендатор и третьи лица. Без участия арендодателя (собственника квартиры) не обойтись. Поэтому сторонами данного соглашения выступают:

  • владелец квартиры, без его согласия невозможно заключить сделку;
  • арендатор – это вторичное лицо в сделке по аренде и первичное в сделке по субаренде;
  • субарендатор – третье сторона соглашения.

Важно! Срок действия вторичного договора не может превышать срок соглашения об аренде. Если помещение передаётся во вторичное пользование более чем на 1 год, то сделку необходимо регистрировать в Росреестре.

Гражданско-правовые отношения

Данные отношения регулируются ст. 615 ГК РФ. В ней сказано, что по договору имущественной найма, арендатор (он же субарендодатель) обязуется предоставить субарендатору некое имущество в пользование на определённый срок и за определённую плату.

Первичные отношения регулируются ст. 606 ГК РФ. В этом законодательном акте указано, что есть возможность передачи уже арендованного ранее имущества в пользование третьему лицу, но для этого необходимо получить согласие собственника. При составлении данного соглашения применяются те же правила, что и при составлении договора аренды.

Субарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Она может быть выше или ниже той, что установлена в первичном соглашении.

Цель субаренды

Арендуя помещение, арендатор несёт определённые расходы. Сдав его в субаренду, он может компенсировать себе их полностью или в некоторой части.

Субаренда выгодна, если в аренду было сдано помещение большой площади. По факту его можно разделить на несколько и пересдать каждое за определённую стоимость. Тогда «вторичный» оппонент не только компенсирует свои расходы, но и получит прибыль.

Образец договора субаренды

При составлении соглашения определённые тонкости нужно учитывать дополнительно:

  • первичная договорённость в письменной форме обязательное условие составления вторичного контракта;
  • во вторичном документе должна быть ссылка на первичный договор;
  • срок не может выходить за рамки аренды;
  • письменное согласие собственника обязательно;
  • у собственника есть права предъявлять претензии субарендатору. Разногласия он должен решать со своим оппонентом.

Важно! Субарендатор имеет право обратиться в суд за защитой своих прав, предъявив претензии своему контрагенту. Арендатор улаживает конфликты с арендодателем.

Типовую форму договора субаренды можно скачать здесь.

Особенности субаренды

Отношения между арендатором и субарендатором самостоятельные, но они вытекают из отношений владельца предмета сделки и пользователя. У каждой стороны есть права и обязательства по отношению друг к другу. Пренебрегать обязанностями и нарушать права нельзя! Все конфликты решаются в судебном порядке.

Разница между арендой и субарендой

Необходимо понимать, чем отличаются арендные отношения от субарендных. Это можно увидеть в таблице:

Параметры сравненияАрендаСубаренда
Предмет сделкиЛюбое имущество, любая вещьПреимущественно, площади в торговых центрах, многоквартирных домах, общежитиях и прочих помещениях, которые можно «раздробить» на несколько
Порядок разрешения конфликтовДосудебный и судебныйДосудебный и судебный
Порядок сотрудничестваДвухстороннийТрехсторонний
СогласиеПодписанный контракт – согласие на операциюНеобходимо дополнительно получить согласие собственника на сделку

Важно! Согласие собственника предмета сделки – не всегда необходимое условие. Например, если участок принадлежит муниципалитету или был взят в аренду сроком более чем на 5 лет.

Заключение

Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо попросить у арендодателя документы на предмет сделки. Особенно это важно, если речь идёт о жилом или нежилом помещении. Собственнику нужно направить письменный запрос. Если в течение 30 календарных дней ответ не будет получен, то более спрашивать и получать согласие не нужно. Но в соглашении этот нюанс необходимо отразить.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Договор субаренды

Субаренда – это передача арендованного имущества в аренду третьему лицу. Сдавать кому-то имущество, арендованное у собственника, арендодатель может, только если в договоре аренды, заключенном с собственником имущества, такая возможность предусмотрена. При субаренде арендатор будет называться арендодателем.

В целом этот вид сделки больше ничем не отличается от договора аренды: здесь могут быть в качестве объектов также указываться здания, сооружения, помещения, обособленные природные объекты, земельные участки; также можно сказать, что договор субаренды - это срочный возмездный договор, заключаемый в обязательной письменной форме. Связанные с субарендой отношения можно не регистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы при сроке договора менее 12 месяцев. Срок субаренды не может также превышать срока арендного договора. При досрочном окончании договора аренды договор субаренды также прекращается.

Субарендодатель – кто он?

Всем понятны отношения, укладывающиеся в схему «собственник помещения – арендатор помещения», но когда появляется фигура субарендодателя, многим она кажется лишней. Однако существует немало схем, при которых без своего законного представителя арендодатель не может обойтись. Например, крупный собственник не ведет дела сам, а передает права на распоряжение имеющимся имуществом некоему лицу в форме сдачи в наем данного имущества с возможностью сдачи его третьим лицам в поднаем. Интерес арендатора заключается в том, чтобы разделить указанное имущество на несколько частей и сдать эти части отдельно по цене, которая в общей сложности превышала бы цену договора аренды.

Смотрите также:
ООО или ИП?

Существуют, к примеру, девелоперские фирмы, арендующие у собственника здание или сооружение полностью и сдающие их впоследствии в поднаем частями, оказывая при этом сопутствующие услуги – клиринговые, инженерные, эксплуатационные и пр.

Специфика ведения дел в России такова, что собственник вынужден в некоторых случаях намеренно привлекать арендатора – субарендодателя к сделке, дабы она была выгодной.

Поскольку согласие собственника имущества на субаренду было подтверждено договором аренды, субарендатор не обязан ставить его в известность по каждой последующей сделке.

Бояться заключения договора субаренды не стоит, но необходимо убедиться в наличии у субарендодателя всех необходимых документов, подтверждающих его право на сдачу помещения или здания в аренду.

Общие условия договора субаренды

Существенное условие субаренды – объект субаренды, то есть сдаваемое в поднаем имущество. Оно должно быть определено достаточно точно, поэтому нелишним будет приложить к договору субаренды документы, которые могли бы его идентифицировать. Например, для земельного участка - кадастровый план, для помещения в здании - поэтажный план БТИ. Также необходимо снабдить договор субаренды такими приложениями, как копия свидетельства о праве собственности, договор аренды.

Смотрите также:
Что делать, если вызвали на допрос в налоговую

Срок субаренды не должен превышать срок аренды, но если первичный договор был заключен на неопределенный срок, то и договор субаренды может быть заключен на неопределенный срок.

Условия внесения арендной платы и ее размер необходимо отразить в договоре субаренды. Поскольку первичный арендодатель, то есть собственник, вправе не чаще одного раза в течение календарного года увеличить в одностороннем порядке размер арендной платы, то и для отношений, связанных с субарендой, необходимо предусмотреть возможность увеличения ставки вносимой оплаты.

Права и обязанности сторон данной сделки практически не отличаются от прав сторон арендных отношений. В соответствии с ними арендодатель предоставляет имущество в состоянии, пригодном для использования в указанных целях, он также предоставляет все принадлежности и документацию к имуществу, обязанность производить капремонт лежит на арендодателе. Главная обязанность субарендатора – внесение платы за пользование имуществом в полном объеме и в срок, эксплуатация имущества должна производиться в соответствии с его назначением, указанным в договоре.

Приобретение юридического адреса через договор субаренды

Арендатор помещения может сдавать помещение в субаренду, если собственник наделил его таким правом. При этом он может сдавать данные площади и в целях предоставления юридического адреса. При арендных отношениях непосредственно собственник помещения передает их арендодателю – юридическому лицу. Однако при субаренде все выглядит на первый взгляд запутаннее: субарендодатель, передающий юрлицу юридический адрес в соответствии с договором субаренды, сам является арендатором, арендуя указанное помещение на основании договора аренды, заключенного с собственником.

Если при этом договор субаренды сопровождается полным пакетом необходимой документации:

  • свидетельством о праве собственности на данный объект;
  • актом приема - передачи сдаваемого в субаренду имущества;
  • поэтажным планом либо другим документом бюро технической инвентаризации,

то такой договор ничем не уступает заключенному напрямую с собственником помещения.


Субаренда помещения - особенности и нюансы договора

  • Что представляет собой субаренда?
  • Какие плюсы и минусы договора субаренды?

Эти вопросы непременно встают перед людьми, занимающимися арендным бизнесом жилой и коммерческой недвижимости.

Субаренда – сдача в наём арендованной квартиры, дома третьему лицу. Субаренда – инструмент для зарабатывания денег. Применяется в отношении жилых и нежилых помещений.

Например, вы выгодно сняли большое просторное коммерческое помещение. Если сдавать небольшие площади в аренду предпринимателям по более высоким ценам, можно хорошо заработать.

Другой вариант субаренды: вы снимаете многокомнатную квартиру у собственника. Договариваетесь с ним, что будете платить ему каждый месяц арендную плату, а квартиру использовать для субаренды, то есть сдавать каждую комнату посуточно.

Таким образом, субаренда – сдача в аренду арендованной квартиры, коммерческой или любой другой недвижимости третьему лицу. Арендатор, с разрешения собственника жилья, сдаёт жильё субарендатору.

Субаренда упоминается в ГК статье 774. В законодательстве оговорены особенности заключения субарендного договора.

Как сдать недвижимость в субаренду?

Чтобы сдать квартиру, дом, коммерческое помещение в субаренду необходимо заключить два договора:

  1. Арендное соглашение между собственником жилой недвижимости и арендатором.
  2. Субарендное соглашение между субарендодателем и субарендатором.

Субарендодатель – арендатор, снимающий квартиру у собственника. Договор аренды и договор субаренда никак друг с другом не связаны. Арендатор, снявший квартиру у собственника, обязан выполнять все обязательства, указанные в первом соглашении.

Сдавать арендуемую квартиру в субаренду можно только с разрешения собственника. Лучше, если согласие будет оформлено документально в письменном виде.

Иногда собственник указывает возможность сдачи недвижимости в субаренду в основном арендном соглашении. Он подробно описывает, на каких условиях квартира может сдавать третьим лицам.

Договор субаренды

Это соглашение, которое заключается между квартиросъёмщиком и субарендатором. Квартиросъёмщик предоставляет в пользование субарендатору квартиру или другое арендуемое им недвижимое имущество.

Собственник жилья в данном случае никак не фигурирует в договоре. Единственное, что он должен сделать  - дать разрешение на заключение подобного договора.

Как требования предъявляются к договору субаренды?

  1. Соглашение о субаренде помещения должно содержать все пункты из изначального договора аренды между собственником и квартиросъёмщиком.
  2. Период действия соглашения с субарендатором не может быть больше, чем срок, на который арендатор снял квартиру.
  3. Субарендатор не получает преимущественного права арендовать квартиру, после истечения срока договора между собственником и квартиросъёмщиком.
  4. В договоре субаренды должна указывать размер оплаты.

Собственник квартиры не связан с субарендатором никакими договорённостями и обязательствами. Все претензии к состоянию квартиры и т.п. владелец будет предъявлять к арендатору.

Субарендодатель несёт полную ответственность за всё, что происходит в квартире, решает проблемы обеих сторон.

Плюсы и минусы договора субаренды

Преимущества:

  1. Возможность получать пассивный доход от жилой, коммерческой недвижимости, не находящейся в собственности.
  2. Отношения субарендодателя и субарендатора регулируются законодательством. Благодаря этому существуют чёткие границы, которые позволяют заключить такое соглашение и расторгнуть его.
  3. Возможность сдавать в субаренду сразу несколько объектов недвижимости.

Недостатки:

  1. Если субарендатор нанесёт квартире материальный ущерб и скроется, то оплачивать собственнику неустойку будет арендатор.
  2. Если субарендатор не заплатит за съёмное жильё, то арендатору всё равно придётся платить арендную плату.

Вывод

Субаренда – выгодный бизнес, возможность иметь хороший, стабильный доход от недвижимости, не являющейся собственностью. Но, прежде, чем заняться субарендой, нужно взвесить все плюсы и минусы, оценить возможные риски.

Заключение договора субаренды: теория, практика и тактика

Первый Столичный Юридический Центр

г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж

(985) 763-90-66; (495) 776-13-39

 

Заключение договора субаренды: теория, практика и тактика

 

Договором субаренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендатор (субарендодатель), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязуется предоставить субарендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а субарендатор должен уплачивать за это субарендодателю арендную плату.

Субаренда является одним из распространенных в предпринимательской практике договором, поскольку позволяет арендаторам сдавать излишние площади или движимое имущество, которые они в силу тех или иных причин в течение срока основного договора аренды не используют, что не снимает с них обязанности уплачивать арендную плату, а расторжение договора влечет для них применение неблагоприятных имущественных санкций. Поэтому косвенное возложение на субарендатора обязанностей по содержанию и ремонту имущества, оплате временного владения и пользования имуществом, становится для арендатора единственно экономически выгодным выходом из сложившегося положения. Также причиной распространения субарендных обязательств становится недостаток свободных офисных площадей на открытом рынке, что заставляет многие компании прибегать к конструкции договора субаренды. Во многом это касается сдачи в субаренду муниципальных помещений, предоставленных их основным арендаторам на льготных условиях.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)). Субаренда как таковая является предметом регулирования в ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ, поэтому в остальной части к ней применяются общие правила гл. 34 ГК РФ.

Существенным отличием выступает то, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) только с согласия арендодателя. Следует особо подчеркнуть, что данное правило носит императивный характер, поэтому не может быть изменено договором. Если же в договор включить условие о том, что арендодатель вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя, такое условие будет недействительным (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 мая 1997 г. N Ф04/597-106/А70-97).

Согласие на субаренду может быть предусмотрено непосредственно в договоре аренды либо в дополнительном соглашении к договору аренды, в котором предусмотрено согласие. Также арендодатель может составить односторонний документ (письмо), в котором выражает согласие на субаренду аналогично тому, что дает учредитель унитарных предприятий на совершение сделок с недвижимым имуществом, предоставленным на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Ранее в договорной практике распространенным было мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды генерального согласия на совершение арендатором таких сделок. Однако Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 18 информационного письма от 11 января 2002 г. N 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Следует отметить, что подобное генеральное согласие арендодателя может иметь для него неблагоприятные последствия, поскольку в момент его дачи он еще не знает, с кем может заключить арендатор подобный договор, каковы будут условия пользования его имуществом и т.д. Бесспорно, что к установленным законом ограничениям для арендатора и субарендатора арендодатель может добавить свои, предложив арендатору согласовать их в договоре, однако все обстоятельства априори предусмотреть невозможно. Поэтому наиболее приемлемым способом для арендодателя видится невключение в договор генерального согласия и как следствие — необходимость получения арендатором согласия арендодателя в каждом возможном случае субаренды. С другой стороны, подобный порядок экономически невыгоден арендатору, поскольку он изначально может предполагать необходимость сдачи излишнего имущества в субаренду и для него принципиально согласие на субаренду. В этом случае компромиссом было бы включение в договор генерального согласия на субаренду, но необходимость специального согласия на каждую конкретную сделку.

В согласии на субаренду целесообразно указывать конкретного субарендатора и существенные условия, на которых будет заключен договор субаренды (они такие же, как и для договора аренды): предмет (что это именно субаренда), данные, позволяющие установить объект аренды или его часть, которую разрешено сдавать в субаренду. Это позволит в большей степени контролировать действия арендатора и юридическую судьбу арендованного имущества. Немаловажно и указание срока, на который выдается разрешение (согласие). Если не указать период его действия, арендатор сможет сдавать имущество в субаренду в течение всего срока аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Если в согласии на субаренду указан срок, то сделки, совершенные за его пределами, будут недействительными (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июня 2004 г. N А56-23596/03). Еще один вопрос, о котором может зайти речь при совершении субарендной сделки, — неотделимые улучшения арендованного имущества. Если в первичном договоре аренды не оговорено, за чей счет такие улучшения производятся, соглашаться с их возможностью в согласии на субаренду невыгодно. Ведь если улучшения санкционирует арендатор (субарендодатель), то именно он и должен будет за них расплачиваться (Постановления Федеральных арбитражных судов Уральского округа от 22 октября 2003 г. N Ф09-2906/03-ГК и Московского округа от 20 апреля 2000 г. N КГ-А40/1458-00).

В договорной практике получил распространение такой способ, как проставление арендодателем датированной отметки о согласовании на договоре субаренды. В этом случае арендодатель знакомится с содержанием договора аренды перед подписанием его последним контрагентом (как правило, субарендатором), поэтому в зависимости от оценки его содержания соглашается или возражает против него, отказываясь поставить свою подпись.

В судебной практике встречаются случаи, когда суд за согласие на субаренду признавал не прямо выраженную письменно волю, а действия арендодателя, свидетельствующие о его согласии на субаренду. Так, суд пришел к выводу о согласии арендодателя на субаренду, исходя из его действий, свидетельствующих об этом. Арендодатель был проинформирован о сделке и после этого заключил непосредственно с субарендатором договоры об обеспечении электроэнергией, теплом, водой, сырьем, необходимыми для использования помещений для целей аренды (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 января 2002 г. N А56-19356/01). Возможность подобного способа может быть поставлена под сомнение, поскольку, если арендатор самовольно распорядился имуществом, такая сделка является ничтожной (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 декабря 2005 г. N А10-2120/05-Ф02-6268/05-С2), а арендатор имеет право требовать расторжения основного договора аренды (п. 3 ст. 615 ГК РФ), правда, исключительно в судебном порядке.

Следует отметить, что в специальных нормах, регулирующих обязательства аренды (субаренды), не установлена форма дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества, поэтому должно быть совершено в той же форме, что и сам договор аренды (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Следующим ключевым вопросом является срок. Здесь также действует принципиальное правило, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если же договор аренды продлевается, то согласно п. 20 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Именно срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК РФ). Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не указывает договор субаренды недвижимого имущества в качестве объекта регистрации. С другой стороны, требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, и при этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации, то договор субаренды недвижимого имущества подлежит регистрации по общим правилам о регистрации договоров аренды недвижимого имущества и арендных прав.

Как известно, договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года, при этом он считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества). Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Источник: «Гражданское право», 2008, N 4

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:

  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.
  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
  • О взыскании задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
  • О возмещении убытков.

Первый Столичный Юридический Центр.

Наш e-mail: [email protected]

Наши телефоны:

1. 8 (985) 763-90-66

2. 8 (495) 776-13-39

3. 8 (985) 776 13 39

Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Арендодатель, Арендованное имущество, Договор аренды, Договор аренды помещения, Договор субаренды, Досрочное расторжение, Досрочное расторжение договора, Досрочное расторжение договора аренды, Заключение договора, Заключение договора аренды, Объект аренды, Объект договора аренды, Порядок аренды помещения, Преимущественное право, Прекращение договора, Прекращение договора аренды, Расторжение договора аренды, Расторжение договора суд, Согласие арендодателя, Составить договор аренды, Срок договора, Срок договора аренды, Субаренда, Субаренда помещений, Улучшения арендованного имущества, Условия аренды, Условия договора аренды, существенные условия договора

04.08.2010, 2157 просмотров.

Чем отличается договор аренды от субаренды

 Понятия аренда и субаренда

Аренда и субаренда — два похожих понятия с одинаковым принципом действия. Оба вида юридических сделок имеют свои особенности, которые необходимо знать перед заключением договора.

Аренда – недвижимое имущество, передаваемое во временное пользование за определенную сумму; наем одним лицом у другого лица имущества, земли, домов, предприятий и т.д. во временное пользование на определенный срок и за определенную плату.

Документ, определяющий взаимоотношения арендатора и арендодателя, в котором прописываются основные условия предоставления имущества во временное пользование.

Субаренда – передача арендатором арендованного имущества полностью или частично в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора.

Субаренда — это вид взаимоотношений двух лиц, при которых в аренду сдается часть имущества, уже находящегося в аренде.

Читайте также статью ⇒ Как выселить квартирантов, которые не платят

Чем отличается аренда от субаренды

Аренда занимает основную долю рынка. С юридической стороны она безопаснее. Схема взаимоотношений арендатора и собственника имущества налажена на законодательном уровне. Это основное отличие от субаренды.

Субаренда выгодна начинающим бизнесменам, которым требуется небольшое помещение для развития предпринимательской деятельности. Снимать целое помещение в финансовом плане невыгодно, поэтому данный вид юридической сделки распространен.

Аренда напрямую от собственника обходится дешевле. Субарендодатель всегда делает надбавки для собственной выгоды, поэтому оплачивать придется на 10-20% больше.

Разница между данными видами сделок:

АрендаСубаренда
можно оформить помещение любого типа, независимо от местонахожденияпредоставляются помещения в небольших торговых и бизнес центрах, многоквартирных домах, бывших общежитиях и других зданиях
аренда напрямую безопаснеепри нарушении условий договора можно добиться справедливости в судебном порядке
арендатор  сотрудничает с однимсубарендатор с двумя лицами

Аренда или субаренда – что выбрать?

Арендой называют владение имуществом в течение определенного срока за плату. Субаренда – это передача арендованного имущества арендатором другому лицу с согласия собственника. Аренда офисных помещений, аренда складов, иных объектов коммерческой недвижимости подразумевает использование обоих вариантов. В настоящее время не все компании готовы позволить себе приобрести собственное помещение для офиса или склада. Поэтому такое широкое распространение получили аренда и субаренда коммерческой недвижимости.
Основным преимуществом «прямой» аренды является более низкая ставка. Именно поэтому агентства недвижимости предпочитают такой вариант. При субаренде размер арендной платы может вырасти на 10-20%.

Еще один распространенный вариант – фирма-арендатор переезжает в новый офис до завершения срока контракта с владельцем помещения. Компания использует субаренду, чтобы не платить неустойку за нарушение договора, а также не оплачивать пустующее помещение.
Распространение субаренды связано, прежде всего, с дефицитом офисных площадей. Компании, представляющие малый и средний бизнес, нуждаются в небольших офисах и чаще других соглашаются на субаренду, так как не могут найти подходящую офисную недвижимость в аренду.

Аренда и субаренда объектов недвижимости относятся к распространенным сделкам, при которых права сторон защищаются на законодательном уровне, однако имеют множество сложностей.

Что выгодней — аренда или субаренда, зависит от поставленных целей:

АрендаСубаренда
Выгодна бизнесменам, планирующим расширять свою деятельность, а на время становления бизнеса неиспользуемое имущество можно сдавать в субарендуВыгодна в плане получения дохода за аренду неиспользуемых помещений
Арендатор может сдать в аренду помещения, если планируется преждевременный отъезд, что по условиям договора подразумевает отсутствие возврата денег за неиспользуемый периодДля третьей стороны субаренда выгодна в финансовом плане, для открытия бизнеса требуется юридический адрес, им может стать часть помещения, оформленного в субаренду
Арендуя напрямую у собственника, при соблюдении условий договора сделка будет продолжаться весь оговоренный периодВ крупных городах субаренда жилых помещений является неплохим средством заработка, компании или бизнесмены арендуют квартиры на месяц, приводят их в порядок и сдают посуточно.

 Права и обязанности арендатора и субарендатора схожи:

Права арендатора и субарендатораОбязанности арендатора и субарендатора
Использовать имущество по назначению в течение обговоренного периода, требовать проведение ремонтных работ

 

Использование имущество по назначению,  жилое помещение нельзя использовать в предпринимательской деятельности, а в коммерческой недвижимости не допускается проживание людей
Своевременное внесение оплаты в установленном размере, если есть веские основания для задержки оплаты, то собственник или арендатор должен быть предупрежден заблаговременно
Своевременная оплата коммунальных услуг и других платежей, если это обговорено условиями договора
Пользоваться коммунальными услугами, интернетом и телефоном, если производится оплата, а также пользоваться имуществом, переданным по актуСдача имущества по акту, в целостности, если это обговорено условиями договора, после проведения косметического ремонта, в установленные сроки
Соблюдение санитарных и гигиенических норм, поддержание чистоты, уважение к соседям, уведомление собственника или арендатора о произошедших авариях и чрезвычайных происшествиях
Проведение ремонтных работ, если это указано в договоре иные обязанности, предусмотренные соглашением

Плюсы и минусы договор аренды и субаренды

Главным преимуществом договора аренды является возможность общения с собственником помещения, где на прямую можно задать интересующие вопросы и получить подробную информацию. Лично можно удостовериться в том, что помещение принадлежит арендодателю, запросив у него соответствующий документ. И лично обговорить сумму аренды, эксплуатацию помещения, ремонт и т.д.

Вторым и не менее важным преимуществом является экономия денежных средств. Поскольку помещение принадлежит арендодателю, и между ним и компанией нет посредников, и цену завышать не имеет смысла, не требуя каких-либо комиссий.

Поскольку сдаваемое помещение принадлежит арендодателю, то и выглядеть оно будет соответствующе, в хорошем состоянии, и с ремонтом.

При субаренде помещения арендатор по согласию арендодателя передает на определенный срок часть или все помещение в пользование субарендодателю. Так же, как и договор аренды, договор субаренды является платным и заключается в простой письменной форме.

В договоре аренды обязательно должно быть указано, о праве сдачи помещения в субаренду. Договор субаренды заключается с согласия собственника помещения. Если такого пункта нет, то договор субаренды аннулируется и считается не действительным.  Срок договора субаренды не может превышать срок аренды. В случае досрочного прекращения договора аренды одновременно с ним прекращается договор субаренды.

В отличие от договора аренды, где собственник и арендатор могут решить все вопросы лично, субарендатор не имеет такой возможности. И, как правило, цена договора субаренды выше, чем у договора аренды.

Прежде, чем заключить договор аренды или субаренды, надо внимательно ознакомиться с условиями сдачи помещения.

Риски получения юридического адреса по договору субаренды

Отсутствие возможности зарегистрировать компанию по фактическому адресу, приводит к обязательной покупке юридического адреса. Юридический адрес будет являться пропиской компании.

Когда займетесь поиском юридического адреса, удивитесь множеству предложений.

Основанием для использования адреса, как юридического, будет являться Договор аренды нежилого помещения или индивидуального рабочего места, либо Договор субаренды нежилого помещения.

Субаренда - это аренда помещения у арендатора. В субаренде три действующих лица - собственник помещения, арендатор помещения и арендатор арендатора, т.е. передача помещения в аренду третьему лицу.

В этой цепочке действующие лица:

  • собственник помещения - он же арендодатель,
  • арендатор помещения - основной арендатор, он же субарендодатель,
  • арендатор арендатора - третье лицо, арендатор субарендодателя.

В чём риск заключения Договора субаренды нежилого помещения?

  • Когда вы заключаете Договор субаренды, вы являетесь третьим лицом, значит, все договоренности проходят с посредником, а не собственником помещения. Доказательством согласия собственника на субаренду является только Договор аренды между собственником и основным арендатором. В наше время участились случаи мошенничества среди тех, кто предлагает юридические адреса. И мошенники могут "продать" вам Договор субаренды на какой-либо адрес, а хозяин собственности даже не будет знать о существовании такой сделки. Соответственно, когда придет запрос из территориального налогового органа о месте нахождения компании на адресе, хозяин ответит отрицательно и компании обеспечен отказ в государственной регистрации из-за недостоверных сведений об адресе. В этом случае Договор аренды между собственником и основным арендатором просто мог быть подделкой. Мошенники часто используют этот трюк.
  • Если всё-таки, вы заключили Договор субаренды нежилого помещения и регистрация прошла успешно, то и здесь есть некоторый риск. Если вдруг досрочно будет прекращен Договор аренды нежилого помещения, то автоматически прекращает своё действие и является не действительным Договор субаренды.
  • По юридическому адресу с вашей компанией будут вести связь налоговые органы, банк, в котором открыт счет, внебюджетные фонды и так далее, следовательно, должна быть налажено бесперебойная работа почтового отдела. При Договоре субаренды лучше заранее поинтересоваться об услуге почтового сопровождения. Вероятно, письма будет забирать основной арендатор, что упростит и сократит сроки получения корреспонденции.

Покупка юридического адреса с заключением договора субаренды стоит сейчас намного дешевле, чем заключение прямой аренды. Что касается риска - он есть везде, чтобы не столкнуться с мошенничеством просто нужно быть внимательным и осмотрительным.

Субаренда против субаренды и арендодатель против аренды

На рынке недвижимости иногда можно услышать термины субаренда и субаренда применительно к определенному типу договора аренды. Рассматривая использование субаренды по сравнению с субарендой, вам может быть интересно, означают ли эти термины одно и то же или есть какие-либо существенные различия в этих типах аренды.

Субаренда и субаренда: значение, определение и разница

По сути, субаренда и субаренда - это два разных слова для одного и того же понятия.Суффиксы каждого слова «let» и «lease» означают сдавать недвижимость в аренду (хотя такое использование let - глагола с несколькими значениями - более распространено в британском английском).

Итак, если вы столкнетесь с этими условиями при аренде собственности, будьте уверены, что нет заметной разницы между субарендой и субарендой - они означают одно и то же.

Что означает субаренда или субаренда собственности

Теперь, когда мы установили, что борьба между субарендой и субарендой не является необходимой, поскольку это идентичные концепции - что они означают?

Если компания сдает недвижимость в субаренду, по сути, они сдают ее в аренду другому арендатору.Иными словами, компания, которая имеет первоначальный договор аренды с домовладельцем для собственности, теперь сдает ее в аренду, также известную как «субаренда» новому арендатору.

Обычно арендатор решает сдать в субаренду или субаренду имущество, которое он арендует, если по какой-то причине он в настоящее время не может там оставаться, но у него есть текущий договор аренды, который он не желает или не может разорвать. Сдавая недвижимость в субаренду новому арендатору, они могут собирать арендную плату и передавать ее домовладельцу. Ответственность за уплату арендной платы по-прежнему лежит на арендаторе, имеющем договор аренды с домовладельцем.

Что такое арендодатель по сравнению с арендатором? Определения

Это три основные стороны, участвующие в договоре субаренды или субаренды:

Арендодатель / Арендодатель - Это собственник недвижимости, который предложил арендатору первоначальный договор аренды и который этот арендатор платит арендную плату каждый месяц. .

Субарендатор / Арендатор / Арендатор - Это первоначальный арендатор, арендующий недвижимость, у которого есть действующий договор аренды с арендодателем. По отношению к домовладельцу эта сторона является арендатором.По отношению к субарендатору эта сторона является субарендатором.

Субарендатор - Эта сторона - новый арендатор, арендующий имущество у первоначального арендатора или арендатора собственности.

Преимущества субаренды

Хотя на первый взгляд может показаться, что субаренда добавляет ненужного уровня сложности к процессу аренды, есть много причин, по которым все три стороны могут поддержать субаренду.

Для субарендатора:

Если ваша компания ищет краткосрочную ситуацию, и вы не хотите брать на себя долгую аренду, субаренда может быть идеальным вариантом.В коммерческой недвижимости, где срок аренды зачастую составляет пять или десять лет, это особенно важно для сезонных предприятий (например, магазина на Хэллоуин) или быстрорастущих стартапов, которые могут не знать, сколько офисных площадей им понадобится в год. или два.

Готовность рассмотреть договор субаренды может также открыть более широкий спектр вариантов аренды с точки зрения размера, площади и местоположения, когда вы ищете только подходящую недвижимость для своего бизнеса. Субаренда также может предложить субарендатору гораздо более выгодные ставки, чем если бы они брали прямую аренду.

Для субарендатора:

Представьте, что ваш бизнес вырос в геометрической прогрессии и вам нужно больше офисных площадей, или вам пришлось сократить расходы, когда у вас всего три года до пятилетнего договора аренды. Чтобы не пытаться разорвать договор с арендодателем, вы можете найти субарендатора, который будет занимать недвижимость в течение следующих двух лет и платить вам арендную плату, которую вы затем будете платить арендодателю. Это позволит вам продолжать выполнять договор аренды без необходимости продолжать платить за недвижимость, в которой вам больше не нужно занимать.

Другая ситуация может заключаться в том, что ваш бизнес не растет такими темпами, как вы изначально ожидали, в результате чего некоторые офисные помещения остаются пустыми. Вместо того, чтобы пустить это ценное пространство зря, вы могли бы сдать его в субаренду более мелкому бизнесу и собирать с него арендную плату.

Решения, такие как PivotDesk, соединяют предприятия, у которых есть избыточные офисные площади, с компаниями, которым требуется несколько рабочих столов.

Для арендодателя:

В идеале арендодатель хочет, чтобы его недвижимость всегда была занята надежными арендаторами, которые добросовестно платят каждый месяц.Но если арендатор не может завершить срок аренды и необходимо найти другого арендатора, это может стоить арендодателю всего: от расходов брокера по недвижимости до упущенной выгоды из-за того, что недвижимость пуста. Следовательно, если существующий арендатор может привлечь субарендатора для продолжения выплаты арендной платы в течение оставшегося срока аренды, это, вероятно, также является лучшей ситуацией для арендодателя.

Обязанности каждой стороны

В сфере коммерческой недвижимости арендодатель почти всегда осознает, что арендатор сдает помещение в субаренду субарендатору.(В противном случае ситуацию обычно описывают как незаконную субаренду - но это чаще всего происходит с жилой недвижимостью.) В зависимости от предпочтений арендодателя субарендатор может либо платить арендатору (который, в свою очередь, платит арендодателю) каждый месяц, либо Субарендатор может вносить арендную плату напрямую арендодателю.

Субарендатор должен будет соблюдать те же правила в первоначальном договоре аренды, что и арендатор, поскольку условия этого договора аренды по существу остаются в силе. Поскольку первоначальный арендатор теперь выступает в роли субарендатора, он должен взять на себя ответственность за то, чтобы субарендатор не предпринимал никаких действий, нарушающих условия аренды.

Вам нужен новый договор аренды при субаренде?

Хотя первоначальный договор аренды, подписанный между арендодателем и арендатором, все еще действителен для сдаваемой в аренду собственности, необходимо также подписать новый договор субаренды между арендатором и субарендатором. Это соглашение, вероятно, также будет включать место для подписи домовладельца, поскольку у них должна быть возможность «подписать» и субаренду.

Если вам нужны какие-либо рекомендации или ресурсы (например, лучший тип договора субаренды для подписания) при рассмотрении ситуации субаренды / субаренды, подумайте о консультации с опытным брокером по коммерческой недвижимости.Они смогут дать вам совет и убедиться, что вы заключаете соглашение с полным пониманием всех потенциальных плюсов и минусов.

Руководство для субарендаторов по сдаче коммерческих помещений в субаренду

Внезапное и резкое изменение финансового положения многих высокотехнологичных компаний и последующее смягчение ситуации на местном рынке коммерческой недвижимости привело к наводнению субарендных площадей на рынок коммерческой недвижимости. Хотя это наводнение представляет собой потенциальную экономическую выгоду для тех, кто хочет занять коммерческое пространство, существует ряд потенциальных юридических ловушек и практических проблем, которые обычно упускаются из виду потенциальными субарендаторами, которые часто просто полагаются на стандартные формы субаренды при заключении субаренды.

Самая основная проблема связана с юридическим статусом субарендатора помещения в субаренду. Права субарендатора в соответствии с субарендой полностью зависят от наличия основного договора аренды помещения. Субарендатор, однако, не является стороной основного договора аренды - основной договор аренды - это документ между арендодателем и арендатором; Субаренда - это документ между арендатором (который является субарендатором в субаренду) и субарендатором. Если основной договор аренды прекращается, права субарендатора на субаренду прекращаются.Следовательно, субарендатор должен защитить себя от потенциальной потери своего субарендного пространства и связанных с этим затрат, вложенных в субарендное пространство.

Другая основная ловушка связана с проблемами, присущими субарендатору, унаследовавшему условия основного договора аренды, заключенного его субарендатором. Большинство условий субаренды включены посредством ссылки из основного договора аренды. Однако условия основной аренды могут быть совершенно неприемлемыми для использования, предусмотренного субарендатором, или они могут отражать баланс переговорных сил горячих рынков недвижимости 1998, 1999 и 2000 годов, в отличие от смягчающегося рынка. сегодня.

В этой статье эти проблемы описываются более подробно и делается попытка предоставить практические решения, позволяющие всем сторонам субаренды успешно завершить транзакцию.

Основная аренда

Принимая решение о сдаче помещения в субаренду, субарендатор должен сначала проанализировать основной договор аренды. Субарендатору важно понимать все соглашения, которые вместе составляют основной договор аренды. Хотя большинство субарендаторов проверяют сам основной договор аренды, многие пренебрегают любыми поправками к основному договору аренды, актами эстоппеля, соглашениями о неразрушении, соглашениями о рабочих письмах или соответствующими условиями, соглашениями и ограничениями, которые могут дополнять или изменять условия основного договора аренды. .Необходима полная проверка этих документов.

Во-первых, субарендатору важно определить, допускает ли основная аренда субаренду. Согласие арендодателя почти всегда требуется для уступки или субаренды. В Калифорнии в большинстве договоров аренды указывается, что в согласии арендодателя на субаренду не должно быть необоснованно отказано. Для договора аренды в Калифорнии, заключенного после сентября 1983 года, который не устанавливает стандарт согласия арендодателя на субаренду (т.е., может ли домовладелец отказать в согласии на субаренду по своему собственному усмотрению или арендодатель не может необоснованно отказать в согласии на субаренду), закон Калифорнии подразумевает, что в согласии арендодателя не может быть необоснованно отказано. Факторы, обычно признаваемые судами в качестве обоснованных опасений арендодателя, включают чистую стоимость и деловую репутацию субарендатора, а также предлагаемое использование субарендой помещений субарендатором.

Однако важно пересмотреть основной договор аренды, поскольку в нем могут быть изложены менее очевидные требования, которые домовладелец может применить, чтобы не дать свое согласие на субаренду.Например, во многих договорах аренды указано, что арендатор не может сдавать помещение в субаренду существующему арендатору в здании или проекте, в котором расположены арендованные помещения, или любому юридическому лицу, с которым арендодатель договорился о потенциальной аренде в течение последних шести месяцев. В некоторых договорах аренды также указывается, что арендатор не может заключать субаренду по цене ниже справедливой рыночной стоимости арендной платы за помещение или арендной платы, которая иным образом предлагается арендодателем в здании во время запроса на согласие на субаренду.

Учитывая, что арендная плата по субаренде часто ниже, чем арендная плата по прямой аренде, такое требование может быть трудно преодолеть. Субарендатор также должен проверить основной договор аренды, чтобы пересмотреть ограничения на использование помещений, чтобы гарантировать, что предлагаемое субарендатором использование помещений субаренды не противоречит основному договору аренды.

Правый захват

Многие договоры аренды также предоставляют так называемое право возврата арендодателя , позволяя арендодателю ответить на запрос о субаренде, вместо этого расторгнув договор аренды в отношении помещения, которое предлагается сдать в субаренду.Если такое право на повторное изъятие существует, важно определить период времени, в течение которого арендодатель может воспользоваться этим правом, и воздержаться от расходования каких-либо значительных сумм в отношении субаренды до тех пор, пока не будет уверенности, что право возврата не будет реализовано.

Обратите внимание, что во многих договорах аренды довольно расплывчато. В рамках конкретного договора аренды возникает ли право на повторное изъятие, просто показывая домовладельцу письмо о намерениях, финансовую информацию о субарендаторе или фактически заключенный договор субаренды? Важно проверить.

Если возможно, потенциальный субарендатор должен потребовать от субарендатора ускорить процесс принятия решения арендодателем, чтобы определить, в какой степени потенциальный субарендатор должен использовать альтернативные механизмы субаренды.

Кроме того, субарендатор должен определить, какая финансовая и другая информация относительно субарендатора требуется арендодателю при рассмотрении арендодателем потенциальной субаренды. Есть ли у субарендатора опасения по поводу конфиденциальности или другие проблемы, которые могут сделать его нецелесообразным проводить транзакцию? Также важно определить, может ли субарендатор выполнить какие-либо другие условия, которые должны быть выполнены, чтобы получить согласие арендодателя на субаренду.

Затем субарендатору важно ознакомиться с условиями основного договора аренды, чтобы определить, было бы справедливо по отношению к субарендатору включить условия посредством ссылки в субаренду. В значительной степени субарендатор будет придерживаться того, на что субарендатор рассчитывал в основной аренде, потому что субарендатор не может предоставить субарендатору больше прав на субаренду, чем субарендатор в соответствии с основным договором аренды.

Однако между субарендатором и субарендатором есть возможность для переговоров по определенным вопросам.По другим вопросам, возможно, было бы целесообразно рассмотреть возможность обращения к домовладельцу с просьбой об изменении условий основного договора аренды путем внесения поправки в основной договор аренды или согласия арендодателя.

Принимая во внимание резкие колебания на рынке аренды коммерческой недвижимости за последние двенадцать месяцев, субарендатору может быть целесообразно попытаться пересмотреть некоторые условия основного договора аренды, вместо того чтобы жить на условиях, которые его субарендатор был вынужден принять в провозглашенный рынок последних лет.Хотя эти вопросы будут обсуждаться более подробно ниже, области, вызывающие особую озабоченность субарендатора, часто касаются штрафов за просрочку платежа, процентных ставок за просрочку платежа, возможности вносить изменения в помещения субаренды, распределения ответственности за капитальные затраты и положений об оставшейся арендной плате. основная аренда перешла к субарендатору.

Условия субаренды

После того, как субарендатор определит, что условия основного договора аренды допускают возникновение субаренды и что включение условий основной аренды будет приемлемо для субарендатора, условия самой субаренды должны быть согласованы .Ниже приводится список некоторых вопросов, требующих внимания субарендатора:

Определение субаренды

Хотя та часть помещений, которая подлежит основной аренде, которая должна быть сдана в субаренду в качестве субаренды, часто показана на плане этажа, прилагаемом к субаренде , стороны нередко не понимают полностью, является ли субаренда помещением включает или имеет ли субарендатор по крайней мере неисключительные права на использование вестибюлей, мест общего пользования, площадей, патио и столовых, обслуживающих как помещения, удерживаемые субарендатором, так и субарендные помещения.

Субарендатор должен определить, нужно ли ему право размещать спутниковые антенны на крыше здания в той мере, в какой это право было предоставлено субарендатору в соответствии с основным договором аренды. Субарендаторы, как правило, хотят иметь право измерять площадь субаренды после завершения работ по усовершенствованию, чтобы убедиться в правильности базовой арендной платы и других пропорциональных обязательств, указанных в субаренде.

Кроме того, в настоящее время субарендаторы обычно сдают в аренду или продают свою мебель и / или другое оборудование своим субарендаторам .В отношении любой конкретной субаренды стороны должны определить, желает ли субарендатор продать или сдать в аренду такую ​​мебель и / или другое оборудование во время субаренды. Если суб арендодатель продает такую ​​мебель и / или другое оборудование субарендатору, субарендант должен предоставить счет купли-продажи, в котором должно быть указано, что субарендатор является владельцем таких предметов и что эти предметы в настоящее время не обременены никакими залогами. Субарендатор должен иметь право в любое время убрать такую ​​мебель и / или другое оборудование из помещения, сдаваемого в субаренду.

Состояние субаренды

Сдается ли субарендное помещение на условиях «как есть» или оно должно быть застроено субарендатором или арендодателем? Существуют особые вопросы, связанные с контролем арендодателя над застройкой и / или использованием надбавки на улучшение арендатора для помещения, сдаваемого в субаренду. Если субарендатор сдает в субаренду площадь, которая не была по существу завершена арендодателем, или получает часть надбавки на улучшение арендатора, которую арендодатель предоставляет субарендатору в соответствии с основным договором аренды для завершения улучшений субарендатора, это важно для субарендатор должен получить сертификаты эстоппеля или другие заявления, подтверждающие текущий статус строительства и описывающие условия, которые будут наложены на использование субарендатором надбавки на улучшение арендатора для завершения улучшений арендатора.

Субарендатор должен убедиться, что он имеет право контролировать процесс строительства , проводить аудит затрат и, при необходимости, делать заказы на внесение изменений. Если субарендатор не контролирует процесс застройки, субарендатор должен удостовериться, что дата начала аренды не является фиксированной датой начала (таким образом, принимая на себя риск строительства), а вместо этого основывается на дате завершения строительства субаренды. Субарендатор также может рассмотреть возможность переговоров о праве на прекращение субаренды, если субарендное пространство не будет по существу завершено к определенной дате.

Совместное использование арендуемого помещения

Для субарендатора и субарендатора важно распределить ответственность в отношении услуг и коммунальных услуг, которые предоставляются совместно как помещениям субарендатора, так и субарендованным помещениям. Утилиты, подключенные к субарендной площади, учитываются отдельно? Если нет, стороны должны определить, следует ли устанавливать субсчетчик и, если да, то за чей счет. В качестве альтернативы стороны могут определить способ справедливого распределения стоимости коммунальных услуг.В той степени, в которой субарендатор имеет право в качестве арендатора по основному договору аренды выбирать определенных поставщиков коммунальных услуг, субарендатор может рассмотреть вопрос о том, чтобы потребовать слово при таком выборе.

Субарендатор и субарендатор должны также подумать о том, как подходить к вопросам, связанным с затратами на HVAC или электрические системы в нерабочее время. Как правило, основная аренда позволяет арендодателю взимать с арендатора дополнительную почасовую плату за использование HVAC или электричества в нерабочее время. В некоторых современных зданиях такое использование HVAC может быть обеспечено отдельно для зон внутри зданий, чтобы ограничить затраты, обеспечивая HVAC только небольшими частями этажа (зон), для которых требуется HVAC.В старых зданиях часто требуется охлаждение многих этажей или всего здания в нерабочее время. Если субарендатор и субарендатор должны совместно использовать части здания, в которых одна или несколько зон обслуживают как пространство, которое будет занимать субарендатор, так и пространство, которое будет занимать субарендатор, тогда субарендатор и субарендатор должны обсудить процедуры, с помощью которых каждая сторона могут запрашивать такие услуги и распределять затраты между собой в той степени, в которой они совместно пользуются услугами.

Другие системы здания, которые могут заслужить дополнительного рассмотрения, включают совместное использование телефонных систем, систем бесперебойного питания, T-1 или других линий, обеспечивающих подключение к Интернету, и межблочных кабелей.

Возможные проблемы по основной аренде

Как упоминалось выше, право субарендатора на свою субаренду зависит от продолжения существования основного договора аренды. Кроме того, субарендатор соглашается принять на себя многие обязательства по основной аренде в той мере, в какой обязательства относятся к субарендной площади.Следовательно, субарендатору важно установить, что он не заключает субаренду, которая является предметом проблемной основной аренды. Важно решить, должен ли субарендатор получать заверения и / или возмещения убытков от субарендатора, защищающего субарендатора от таких проблем.

Общие заверения и / или возмещения со стороны суб арендодателя заключаются в том, что: a) основной договор аренды представляет собой полное соглашение между сторонами, и нет никаких других соглашений между арендодателем и суб арендодателем; б) нет существующих значений по умолчанию или набора обстоятельств, которые привели бы к неисполнению обязательств по основной аренде; c) помещения и улучшения в них соответствуют всем применимым законам; и г) помещения, улучшения и строительные системы находятся в хорошем рабочем состоянии.

Обязанность арендодателя предоставлять услуги по субаренде

Обычно в договоре основной аренды указывается, что арендодатель должен предоставлять арендатору строительные и коммунальные услуги. Эти услуги включают водопровод, электричество, воду, уборку и техническое обслуживание, а также ремонт мест общего пользования. Однако, поскольку субарендатор не имеет прямых договорных отношений с арендодателем, он не имеет возможности возмещения ущерба арендодателю за то, что арендодатель не предоставил такие услуги или коммунальные услуги субарендатору или другим жильцам здания.

Очевидно, субарендатор не имеет физического доступа к этим услугам или утилитам и, следовательно, не может гарантировать, что услуги или утилиты фактически получены субарендатором. (Тем не менее, обратите внимание, что это обоснование не может применяться к однопользовательским договорам аренды с тремя сетями, в соответствии с которыми арендаторы организуют и предоставляют все такие коммунальные услуги.) Следовательно, возникает вопрос, какой уровень усилий должен приложить субарендатор, чтобы потребовать арендодатель для предоставления услуг и коммунальных услуг, необходимых в соответствии с основным договором аренды.

Адвокаты часто обсуждают, должен ли субарендатор прилагать «прилежные», «разумные» или «максимальные» усилия. В любом случае для субарендатора важно попытаться предоставить в субаренду право подать в суд на арендодателя от имени субарендатора, чтобы обеспечить предоставление таких услуг и коммунальных услуг в субаренду.

Кроме того, если арендатор имеет право самопомощи в основной аренде для устранения такого перерыва в предоставлении услуг и коммунальных услуг и возмещения затрат в счет арендной платы, причитающейся по основной аренде, субарендатор должен запросить право требовать, чтобы субарендатор осуществляет эти права от имени субарендатора.Если арендатор имеет право на снижение арендной платы по основному договору аренды из-за сбоя в предоставлении таких услуг или коммунальных услуг, то субарендатор должен получить аналогичное снижение арендной платы по договору субаренды в той степени, в которой такое прерывание повлияет на субарендную площадь. Кроме того, отказ услуг или коммунальных услуг, которые должны быть предоставлены из-за неисполнения обязательств субарендатором по основной аренде, должен быть дефолтом в рамках субаренды, и субладелец должен нести ответственность за такой отказ.

Транзитные сборы

Субарендатор должен потребовать, чтобы субарендатор сохранил права субарендатора как арендатора по основному договору аренды для оспаривания сквозных расходов (т.д., тройные сборы и другая дополнительная арендная плата), и что субарендатор использует право на оспаривание от имени субарендатора. Если субарендатор выиграет спор относительно сквозных расходов, субарендатор должен получить пропорциональную долю любого кредита, полученного субарендатором.

Защита субарендатора от неисполнения обязательств субарендатором

Субарендатор должен хорошо понимать финансовую устойчивость любого предлагаемого субарендатора. Имеет ли суб арендодатель достаточные финансовые возможности для выполнения своих обязательств по основной аренде? Будет ли субарендатор платить больше арендной платы по договору основной аренды, чем субарендатор будет платить по договору субаренды? Если да, то что, если вообще что-либо, должно быть сделано для того, чтобы заверить субарендатора в том, что субарендатор имеет финансовое положение для выплаты разницы в арендной плате?

Кроме того, какова стратегия субарендатора в отношении оставшихся помещений, если субарендатор сдает в субаренду меньше, чем все помещения, которые являются предметом основной аренды? Останется ли субарендатор в оставшейся части помещения или субарендатор передаст оставшуюся часть в субаренду другим субарендаторам? Если да, то кто и сколько? Стратегии субарендатора будут различаться в зависимости от ответов на эти вопросы.

Ниже приведены стратегии, обычно используемые субарендаторами для защиты себя от дефолтов со стороны субарендаторов по договорам основной аренды:

Во-первых, субарендатор может запросить у арендодателя соглашение о признании, в соответствии с которым арендодатель соглашается признать субаренду как прямую аренду между арендодателем и субарендатором в случае невыполнения арендатором условий основного договора аренды. Арендодатели исторически неохотно предоставляют соглашения о признании, потому что соглашения о признании мешают домовладельцам играть на рынке в надежде на увеличение справедливой рыночной стоимости аренды.

Если субарендатор не смог получить соглашение о признании, он должен, по крайней мере, попытаться получить согласие от арендодателя о том, что арендодатель одновременно доставит субарендатору копию любых уведомлений о невыполнении обязательств, которые арендодатель предоставляет арендатору в соответствии с основным договором аренды. и что субарендатор будет иметь право исправлять такие дефолты.

Вдобавок или вместо соглашения о признании субарендатор может также заключить сделку о возможности уплачивать арендную плату по субаренде непосредственно арендодателю, чтобы предотвратить возможное отвлечение арендной платы субарендатором.Субарендатор должен получить от субарендатора возмещение за убытки, возникшие в результате неисполнения субарендатором обязательств по основному договору аренды.

Кроме того, субарендатор должен заключить договор о незамедлительном предоставлении субарендатору любых уведомлений о невыполнении обязательств и других вопросов, полученных субарендатором. Субарендатор также должен согласиться не изменять основной договор аренды каким-либо образом, который может отрицательно повлиять на субарендатора.

Защита субарендатора от неисполнения обязательств домовладельцем

Поскольку права субарендатора на арендуемую площадь зависят от наличия основного договора аренды, субарендатор также заинтересован в том, чтобы основной договор аренды не был расторгнут из-за отказа арендодателя (т.е., собственник здания), чтобы выплатить в установленный срок любые долги, обременяющие помещение, сдаваемое в субаренду. Если арендодатель не выплатит такой долг и в результате кредитор лишает права права выкупа, любая аренда имущества, заключенная после предоставления ссуды, может быть прекращена по закону, если только соответствующий арендатор не получил от этого соглашения о невозвращении беспокойства. кредитор пообещал, что договор аренды сохранится после потери права выкупа, пока арендатор не просрочит свои обязательства по договору аренды.

После обращения взыскания доля субарендатора в субаренду будет повышаться или понижаться в зависимости от статуса основного договора аренды.Следовательно, субарендатор должен удостовериться, что такое соглашение о невозмущении причинено субарендатором. Эта защита особенно важна, поскольку рынок коммерческой недвижимости продолжает смягчаться.

Защита от расторжения договора аренды

Опять же, поскольку существование субаренды зависит от существования основной аренды, субарендатор захочет предотвратить прекращение основной аренды по любой причине. Субаренда должна содержать обязательство субарендатора не прекращать основную аренду в соответствии с отдельным соглашением между субарендатором и арендодателем.Основная аренда может также предусматривать, что субарендатор, как арендатор по основной аренде, имеет право расторгнуть основную аренду при определенных обстоятельствах, если помещения пострадали от несчастного случая или повреждения, или если есть перерыв в обслуживании помещений. . Субарендатор должен попытаться контролировать это решение о расторжении договора, если это вообще возможно.

Сохранение гибкости: условия уступки и субаренды

Может оказаться целесообразным изменить условия уступки и субаренды основного договора аренды, которые включены посредством ссылки в субаренду. Любое право возврата арендодателя в соответствии с основным договором аренды не должно распространяться на суб арендодателя в рамках субаренды, если только право возврата не осуществляется самим арендодателем. Также может быть целесообразно пересмотреть положения о бонусной арендной плате в основной аренде.

Если арендодатель имеет право на получение более чем 50% такой бонусной ренты, то распределение премиальной ренты между субарендатором и субарендатором в случае субаренды должно быть пересмотрено с учетом меняющихся рыночных условий.У субарендатора просто меньше оснований, чем у арендодателя, для такого положения в отношении любой «бонусной субаренды», учитывая, что субладелец не принимает на себя риски собственника недвижимости.

В любом случае договор субаренды должен предусматривать, что, если домовладелец дает согласие на передачу или субаренду субарендатора субарендатору, субарендатор не может отказаться от своего согласия. Субарендатор также должен дать согласие на оперативную обработку запроса субарендатора или субаренды у арендодателя.

Субарендатор может также пожелать воспользоваться различными вариантами для продления срока основной аренды или увеличения размера помещений, которые предоставляются субарендатору в соответствии с основной арендой. Однако такие опционы обычно предоставляются «личным» первоначальному арендатору (и любой его аффилированной компании) и не могут быть реализованы субарендаторами.

Тем не менее, субарендатор может пожелать напрямую договориться с арендодателем и субарендатором о праве на реализацию таких опционов. Если субарендатор не смог получить право на реализацию такого права, субарендатор должен, по крайней мере, требовать, чтобы субарендатор сам не использовал какой-либо вариант продления основного договора аренды, если субарендатор затем ведет переговоры о прямой аренде с арендодателем в конце срока субаренды.

Страхование и вопросы ответственности

Субарендатор должен проверить требования к страхованию основного договора аренды , чтобы убедиться, что субарендатор может выполнить требования в той степени, в которой требования включены посредством ссылки в субаренду.Часто возникают вопросы в отношении типа страховщиков и подтверждений, требуемых от арендатора по генеральному договору аренды.

Если субарендатор занимает значительно меньше площади, чем указано в основном договоре аренды, сумма страхования ответственности, требуемая по договору основной аренды, может быть чрезмерной для целей субаренды. Кроме того, субарендаторы могут пожелать самостоятельно застраховаться, несмотря на тот факт, что субаренданту было запрещено в соответствии с основным договором аренды осуществлять самострахование из-за более низкой чистой стоимости субарендатора.

Отказ арендодателя от суброгации (т. Е. Договор страховой компании арендодателя не предъявлять иск к стороне, причинившей ущерб застрахованному) и освобождение от ответственности, если таковая имеется, в соответствии с основным договором аренды также должны применяться к субарендатору.

Основная аренда обычно включает положение, в котором арендодатель ограничивает свою ответственность по основной аренде своей долей в собственности, а также заявляет, что арендодатель не несет ответственности за причинение вреда лицам или имуществу арендатора. Арендодатель также стремится исключить свою ответственность за косвенный ущерб арендатору. Субарендаторам следует попытаться исключить все эти положения из субаренды, чтобы субарендатор не пользовался такими исключениями на том основании, что они не применимы к отношениям субарендатор / субарендатор.

Обязательства по сдаче

Если субарендатор будет выполнять начальную застройку субарендного пространства , субарендатор должен рассмотреть вопрос о включении в субаренду соглашения о том, следует ли снять такое застройку в конце срока субаренды.Субаренда также должна включать положение о том, что субарендатор не обязан в конце срока субаренды (и аренды) удалять любые изменения, внесенные субарендатором или которые уже находились в субарендном пространстве на момент субаренды. срок начался.

Изменения

Если субарендатор уже имеет планы по изменениям и намеревается построить пространство для субаренды , субарендатор должен получить одобрение этих планов от арендодателя и субарендатора в то время, когда субарендатор вступает в субаренду, чтобы исключить риск о последующем неодобрении арендодателем и / или сублалдлордом.Если основной договор аренды предусматривает, что арендодатель имеет право на сборы за управление строительством в связи с любыми изменениями в помещениях, такие сборы не должны включаться посредством ссылки в субаренду (сборы за управление строительством не должны уплачиваться субарендатором субарендату).

Если основной договор аренды требует, чтобы суб арендодатель произвел любые изменения, требуемые законом, в помещениях, субарендатор должен попытаться договориться либо об исключении из обязательства по внесению изменений, либо о распределении, координации и ответственности за стоимость и выполнение таких изменений. между субарендатором и субарендатором.Если для проживания субарендатора требуется исправленный сертификат о занятости, стороны должны определить, кто несет ответственность за получение сертификата.

Получение согласия арендодателя

Действие субаренды должно быть обусловлено получением письменного согласия арендодателя на субаренду в течение определенного периода времени. В положении о согласии арендодателя должно быть указано, что если арендодатель не дает согласия до истечения этого срока, то субарендатор имеет право прекратить субаренду.В договоре субаренды также должно быть указано, что субарендатор оплачивает стоимость получения согласия арендодателя.

Парковка

В договоре субаренды должны оговариваться права субарендатора на использование парковочных мест, предоставленных основным договором аренды (или отдельным соглашением о парковке). Субарендатор и субарендатор должны подумать о том, как они будут контролировать парковочные зоны, чтобы гарантировать, что ни одна из сторон не превысит свою долю прав на парковку.

Вывески

В договоре субаренды следует указать, какие права, если таковые имеются, имеет субарендатор на вывески субарендатора в каталоге здания , на двери в субаренду и, если применимо, на помещения.Субарендатор может также рассмотреть вопрос о том, чтобы и арендодатель, и субарендатор предварительно одобрили любую вывеску, фактически рассматриваемую субарендатором.

Текущие рыночные условия предоставляют пользователям площадей редкую возможность сдавать помещения в субаренду по сниженным арендным ставкам. Однако те же рыночные условия создали беспрецедентное количество потенциальных юридических и практических ловушек для неосторожных. Использование стандартной формы субаренды для сдачи в субаренду значительного количества пространства - распространенный способ столкнуться с подобными ловушками.Мы рекомендуем проконсультироваться с юрисконсультом перед заключением любой сделки субаренды.

Об авторе
За дополнительной информацией по этой теме обращайтесь к Дугу Ван Гесселю:
Дуглас Г. Ван Гессель, эсквайр.
Sheppard Mullin Richter & Hampton LLP
P: 415-774-2989
E: [email protected]
W: www.smrh.com


Срок аренды истекает в ближайшие три года? Нам нужно поговорить сейчас.

Мы делаем лишнюю милю для наших клиентов… больших и малых.

Справочник арендодателя по субаренде

Независимо от того, вызывает ли ваш арендаторов пляж или офис для временного переезда, сдача их в субаренду арендуемой собственности - это способ для арендаторов компенсировать свои расходы, пока они находятся за пределами города.

Субаренда - это когда арендатор позволяет другому лицу, не имеющему первоначального договора аренды, проживать в арендуемой собственности с намерением покрыть всю или часть арендной платы.

Субаренда обычно бывает, когда арендатор уезжает на работу или в путешествие, но по возвращении хочет продолжить жить в арендуемой собственности.Субаренда также распространена, когда арендатор хочет окончательно уехать до истечения срока аренды.

В случае субаренды первоначальный арендатор по-прежнему несет юридическую ответственность за уплату арендной платы арендодателю и соблюдение всех первоначальных условий аренды.

Юридические и незаконные договоры субаренды

Существует два типа субаренды: один, когда домовладелец знает и одобряет субаренду, и второй, когда домовладелец не знает . Как правило, домовладелец или управляющий имуществом решает, разрешат ли они своим арендаторам сдавать в субаренду свою арендуемую собственность.

Почему субаренда в некоторых местах противоречит правилам?

Арендодатель может решить не разрешать субаренду, потому что он не хочет, чтобы неквалифицированный арендатор жил в его арендуемой собственности. Хотя первоначальный арендатор по-прежнему несет юридическую ответственность за арендную плату, он не будет иметь никакого контроля над тем, как содержать недвижимость, пока они находятся в отъезде.

Это также может быть проблемой, если субарендатор решает прекратить платить арендную плату, а первоначального арендатора нет нигде, с которого можно было бы взимать арендную плату.

Незаконная субаренда, которая нарушает первоначальные условия аренды, ставит под угрозу право арендатора на возвращение в собственность и дает домовладельцу основания для продолжения выселения.

Почему некоторые арендодатели разрешают субаренду?

Арендодатель может разрешить субаренду, потому что это будет поддерживать занятость его арендуемой собственности и стабильный доход от аренды, он будет поддерживать позитивные отношения со своим арендатором, это минимизирует вероятность того, что арендатор пропустит аренду, и он избежит дорогостоящих затрат. оборотные расходы.

Во избежание риска того, что ваш арендатор выберет плохого субарендатора, включите формулировку в исходный договор аренды об условиях субаренды и о том, что все субарендаторы должны быть одобрены руководством.

Как получить хорошую субаренду

Чтобы побудить ваших арендаторов иметь благоприятную ситуацию с субарендой, расскажите о своих ожиданиях в отношении субаренды и договоров субаренды в вашей арендуемой собственности.

Договор субаренды или субаренды - это договор аренды между арендатором и субарендатором, в котором первоначальный арендатор по сути становится посредником между арендодателем и субарендатором и принимает на себя обязанности арендодателя перед субарендатором и арендатором. обязанности перед домовладельцем.В основном субарендатор платит арендную плату арендатору, который затем платит арендодателю, и любые запросы на техническое обслуживание от субарендатора передаются арендодателю от арендатора.

Условия субаренды

Договор аренды, подписанный вашими арендаторами, должен содержать конкретные формулировки ваших правил и ожиданий в отношении субаренды:

  • Включите в договор аренды пункт о субаренде. Ниже приводится простое дополнение к договору аренды, которое защитит арендодателя в случае субаренды:

    Резидент не имеет права уступать эту аренду или сдавать в субаренду какую-либо часть арендованных помещений на любую часть или весь срок этой аренды без предварительного письменного согласия владельца / агента / менеджера.

  • После того, как ваш арендатор нашел потенциального субарендатора, попросите его заполнить заявку и провести стандартную процедуру проверки арендатора, получив доступ к отчету о кредитных операциях, уголовному преследованию и выселению и проверив работу и рекомендации арендодателя, чтобы убедиться, что они являются квалифицированным арендатором, прежде чем давая ваше одобрение.
  • После утверждения субарендатора создайте договор субаренды и попросите все участвующие стороны подписать его, включая всех арендаторов из первоначального договора аренды и нового субарендатора.Договор субаренды обеспечит дополнительную защиту в отношении того, кто в конечном итоге несет ответственность за арендные платежи, сроки оплаты и пени, дополнительные условия аренды, а также согласие субарендатора со всеми правилами и условиями проживания в вашей собственности. В некоторых городах и штатах есть особые правила в отношении субаренды, поэтому вы всегда должны соблюдать местные законы, чтобы убедиться, что вы соблюдаете их.

Если вы решите не разрешать субаренду своей собственности, убедитесь, что вы не взимаете арендную плату напрямую с незаконного субарендатора.Как только вы получаете деньги за аренду, даже у кого-то, кто не является участником первоначального договора аренды, он может заявить права арендатора на вашу собственность, и юридический процесс их изъятия из вашей собственности станет намного сложнее. Простой способ предотвратить такую ​​ситуацию - попросить арендаторов оплачивать аренду онлайн через портал арендаторов, связанный с их банковским счетом или кредитной / дебетовой картой.


Дополнительная литература для вас:

Основы права - Переуступка и субаренда

См. McClain Airlines, Inc.против Republic Airlines, Inc. , 1991 г., приложение США. LEXIS 18047 (1991).

Как правило, допускается как уступка, так и субаренда, и поэтому любой арендатор может передать свой договор аренды третьему лицу или передать свою долю в собственности в субаренду третьему лицу в любое время. Однако на практике многие договоры аренды прямо запрещают уступку или субаренду. Конечно, любое соглашение между арендодателем и арендатором, запрещающее уступку или субаренду, является полностью обязательным и подлежит исполнению.

Таким образом, ключевой вопрос, который необходимо обсудить, - это то, что влияет на передачу прав на все вовлеченные стороны. Поскольку в этих транзакциях участвует несколько сторон, мы начнем с определения сторон. В уступке присутствуют арендодатель / арендодатель (владелец собственности), арендатор / цедент (лицо, сдавшее ее в аренду у арендодателя, а затем передающее свою долю участия третьей стороне) и правопреемник (лицо, получившее право собственности на недвижимость). назначение). В субаренду входят арендодатель / арендодатель, арендатор / субарендатор (сторона, которая сдавала недвижимость в аренду у арендодателя, но теперь передает ее в субаренду третьей стороне) и субарендатор.

В качестве дальнейшего необходимого введения, есть две формы отношений между каждым домовладельцем и арендатором. Существуют договорные отношения, которые вступили в силу и существуют на основании самого договора аренды. Эти отношения известны как « конфиденциальность контракта ». Кроме того, существуют отношения владения недвижимостью в силу их совместного владения недвижимостью. Эти отношения известны как « прав собственности ». «Право собственности» существует между двумя сторонами, когда эти две стороны последовательно владеют одним и тем же имуществом (т.е., один владеет текущим интересом, а другой - будущим интересом, или они оба имеют будущие интересы, один за другим).

Уступка

Уступка - это полная передача аренды между арендатором и правопреемником. Следовательно, поскольку арендатор больше не имеет какой-либо доли владения недвижимостью, между арендодателем и арендатором больше не существует никаких отношений в том, что касается владения недвижимостью. Таким образом, между домовладельцем и арендатором больше не существует «имущественного права».С другой стороны, теперь существует имущественное право между домовладельцем и правопреемником. Это потому, что правопреемник теперь владеет нынешней долей в собственности. Настоящая процентная ставка закончится только по окончании срока аренды, когда она вернется к арендодателю. Поскольку право владения домовладельцем теперь переходит во владение цессионария, арендодатель и цессионарий имеют право собственности на имущество.

С другой стороны, договор между арендодателем и арендатором все еще существует.Это связано с тем, что первоначальный договор, существовавший между арендодателем и арендатором, остается в силе даже после переуступки. Другими словами, арендодатель не отказывается от своего права на принудительное исполнение договора аренды с арендатором только потому, что арендатор передает свою долю участия третьей стороне. Конечно, между домовладельцем и правопреемником нет личного договора, потому что эти две стороны никогда ни о чем не договаривались между собой. Например:

Этель владеет Blackacre.Она сдает Блэкэкр в аренду Люси на 5 лет. В течение второго года Люси поручает свой интерес к Blackacre Рики. Этель имеет имущественное положение с Рики, а не с Люси, и имеет контракт с Люси, а не с Рики. Также обратите внимание, что Люси и Рики имеют частный договор (потому что они заключили соглашение друг с другом), но не владеют имуществом (Люси не имеет доли владения в Blackacre, и поэтому у нее нет интереса, который либо следует, либо является сопровождаемый интересом Рики).

Субаренда

Субаренда - это только частичная передача процентов от арендатора субарендатору.Арендатор вовремя передает субарендатору часть своей доли. Таким образом, между домовладельцем и субарендой не существует тайны договора или права собственности на недвижимость. Причина отсутствия имущественного права между домовладельцем и субарендатором заключается в том, что право арендодателя владеть имуществом не следует за правом владения субарендатором. Вместо этого он по-прежнему следует праву владения арендатором. Тем не менее, домовладелец по-прежнему имеет право собственности на недвижимость и договор с арендатором.Привилегия договора по-прежнему применима по той же причине, что и при переуступке (арендодатель и арендатор согласовали условия первоначального договора аренды). Кроме того, между домовладельцем и арендатором существует право собственности, поскольку право владения арендодателем по-прежнему следует за правом владения арендатором. Например:

Этель владеет Blackacre. Она сдает Блэкэкр в аренду Люси на 5 лет. В течение второго года Люси передает Blackacre в субаренду Рики на один год. Этель не имеет права собственности или контракта с Рики, потому что она не заключила соглашение с Рики и потому, что ее интерес во владении Blackacre не соответствует интересам Рики (это происходит после окончания пятилетнего договора аренды Люси).С другой стороны, Этель и Люси имеют как право собственности на договор (поскольку их соглашение все еще остается в силе), так и право собственности (поскольку интерес Этель следует за окончанием срока аренды Люси). Обратите внимание, что Люси и Рики имеют право собственности и контракта. Они заключили контракт, потому что договорились друг с другом. Они владеют имуществом, потому что интерес Люси (в оставшейся части ее аренды) следует за интересом Рики (Люси получит Blackacre по окончании годовой субаренды Рики).

Разветвления того, кто и с кем находится в частной жизни, можно выразить в нескольких правилах:

  1. Сторона, собирающая ренту (арендодатель от арендатора или арендатор от правопреемника или субарендатора) может взимать арендную плату с того, с кем он или она находится в праве собственности на договор или имущественное право.
  2. Сторона, стремящаяся обеспечить исполнение обязательств домовладельца, может обеспечить исполнение этих обязательств только против стороны, с которой он или она имеет имущественное право.
  3. Условия самого договора аренды могут быть применены только к стороне, с которой сторона, стремящаяся обеспечить соблюдение условий, является частным лицом договора.

Например:

1. Этель владеет Blackacre. Она сдает Блэкэкр в аренду Люси на 5 лет. В течение второго года Люси поручает свой интерес к Blackacre Рики.
  • Этель может взимать арендную плату с Рики или Люси.
  • Люси не может взимать арендную плату с Рики.
  • Рики может обеспечить исполнение обязательств домовладельца в отношении Этель, но не Люси. Люси не имеет права требовать от домовладельца выполнения обязательств перед Этель.
2. Этель владеет Blackacre. Она сдает Блэкэкр в аренду Люси на 5 лет.В течение второго года Люси передает Blackacre в субаренду Рики на один год.
  • Этель может взимать арендную плату только с Люси, но не с Рики.
  • Люси может получать ренту от Рики.
  • Рики может обеспечить исполнение обязательств домовладельца против Люси, но не против Этель.
  • Люси может принудить арендодателя к исполнению обязательств перед Этель.

В чем разница между субарендой и перевыпуском?

Субаренда / переуступка по сравнению с субарендой: разница

Разница между субарендой и субарендой заключается в том, кто несет ответственность за арендную плату и уход за квартирой.

  • Переселение означает, что новый арендатор несет ответственность за квартиру и платит арендодателю
  • Субаренда означает, что арендатору платит кто-то другой, но арендатор по-прежнему несет ответственность за арендную плату и ущерб, нанесенный жилью

Перепуск и субаренда относятся к различным способам сдачи недвижимости в аренду арендатору. Хотя в обоих случаях участвует третья сторона, заключающая договор аренды, первоначально подписанный между домовладельцем и первоначальным арендатором, они представляют собой совершенно разные типы договоренностей.Часто в договорах аренды объясняется, может ли арендатор сдавать недвижимость в субаренду и может ли она быть передана другому арендатору, поэтому понимание этих условий может помочь предотвратить путаницу и юридические проблемы в дальнейшем.

Дополнительные статьи и ресурсы см. В разделе «Закон о арендодателях» FindLaw.

Переуступка арендуемого имущества

Арендодатель освобождает собственность, если новый арендатор подписывает совершенно новый договор аренды, тем самым аннулируя первоначальный договор аренды (и освобождая первоначального арендатора от его или ее обязательств).Таким образом, переход к другому арендатору представляет собой совершенно новые договорные отношения.

Недвижимость может быть передана повторно по любому количеству причин, но часто это происходит после взаимно согласованного досрочного расторжения первоначального договора аренды. Существенные изменения в жизни, такие как перевод работы или рождение ребенка, могут привести к тому, что арендатору придется переехать до окончания срока аренды. Иногда проблемного арендатора просят уехать или выселяют, позволяя домовладельцу передать собственность кому-то другому.

Какой бы ни была причина расторжения договора аренды, в большинстве штатов домовладелец должен приложить «прилежные усилия», чтобы как можно скорее найти нового арендатора. Это ограничивает размер арендной платы, за которую первоначальный арендатор будет нести ответственность после прекращения аренды до даты контракта.

Сдача в субаренду арендуемого имущества

Когда арендатор, имя которого указано в договоре аренды, сдает в аренду комнату, часть имущества или все имущество другому, это называется субарендой (или субарендой).Субарендатор должен платить арендную плату и соблюдать условия аренды, но основной арендатор остается в конечном итоге ответственным за аренду. Таким образом, если субарендатор должен вернуть арендную плату, арендодатель может подать иск против первоначального арендатора.

Основной арендатор часто несет ответственность за действия субарендатора; Таким образом, если субарендатор совершает вандализм, например, основной арендатор несет ответственность. Большинство арендодателей запрещают арендаторам сдавать в субаренду без предварительного письменного согласия, что означает, что субаренда без разрешения во многих случаях может считаться нарушением договора.

Если есть проблема с субарендатором, и первоначальный арендатор составил проект договора субаренды, он или она может в большинстве случаев направить трехдневное уведомление о выселении. Арендодатель может выселить субарендатора, подав уведомление о выполнении или выходе, что означает, что первоначальный арендатор несет ответственность за выселение субарендатора и может столкнуться с выселением за невыполнение этого требования.

Субаренда, перепродажа или другие проблемы? Адвокат может помочь

Часто вопросы между арендодателями и арендаторами могут решаться неформально.Но если вы оказались в ситуации, когда это невозможно, вам следует рассмотреть возможность обращения в суд. Вы должны знать законы своего штата и то, как они могут применяться в вашем случае. Может быть хорошей идеей встретиться с адвокатом арендодателя-арендатора, если вы участвуете в споре, связанном с субарендой или переводом собственности в субаренду.

Определение субаренды

Что такое субаренда?

Субаренда - это повторная сдача имущества в аренду существующим арендатором новой третьей стороне за часть существующего договора аренды.Договор субаренды также можно назвать субарендой.

Субаренда может быть разрешена, а может и не разрешена условиями первоначального договора аренды, а также может подлежать дополнительным ограничениям в зависимости от юрисдикции. Даже если субаренда разрешена, первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность по обязательствам, указанным в договоре аренды, например, по ежемесячной оплате арендной платы.

Ключевые выводы

  • Субаренда - это законная передача права аренды от существующего арендатора третьему лицу на определенный период.
  • Владелец недвижимости обычно должен одобрить любую субаренду, предлагаемую первым арендатором, в соответствии с местными законами и постановлениями.
  • Если арендатор решает сдать квартиру в субаренду, он остается ответственным за арендную плату и другие договорные обязательства.

Как работает субаренда

Аренда - это договор между владельцем собственности и арендатором, по которому права владельца на исключительное владение и использование недвижимого имущества передаются арендатору в течение согласованного периода.В договоре аренды указывается срок действия договора и размер арендной платы арендатора. С юридической точки зрения, законное право арендатора владеть недвижимостью считается арендой. Субаренда происходит, когда арендатор передает часть своего законного права аренды третьему лицу в качестве нового арендатора.

Субаренда может быть установлена, если это не запрещено первоначальным договором аренды. Однако в большинстве случаев владелец должен быть уведомлен и должен одобрить любое соглашение о субаренде, созданное арендатором. Контроль над процессом субаренды может быть прописан в первоначальном договоре аренды, чтобы владелец имел некоторый контроль над тем, кто использует и / или занимает свою собственность.

Арендатор, сдающий недвижимость в субаренду, должен понимать, что субаренда не освобождает его от обязательств по первоначальному договору аренды. Арендатор несет ответственность за оплату аренды и за ремонт или повреждение имущества. Это означает, что если новый субарендатор не платит арендную плату в течение трех месяцев, первоначальный арендатор, сдавший недвижимость в субаренду, несет ответственность перед арендодателем за просроченную сумму арендной платы и любые штрафы за просрочку платежа. В свою очередь, субарендатор несет ответственность перед первоначальным арендатором по неоплаченной арендной плате.

Субаренда и законы государства

Законы многих штатов и местных муниципалитетов влияют на право арендатора на субаренду. Эти законы могут разрешать физическому лицу сдавать в субаренду при определенных условиях, даже если договор с арендодателем запрещает это. Например, в г. Нью-Йорке арендатор, проживающий в здании с четырьмя или более квартирами, может сдавать в субаренду независимо от каких-либо утверждений об обратном в договоре аренды.

В Сан-Франциско арендатор может заменить соседа по комнате другим, если такая замена соответствует стандартам рассмотрения заявлений арендодателя.Например, арендодатель может потребовать определенный кредитный рейтинг, если это касается арендатора. Субаренда может распространяться как на жилую, так и на коммерческую недвижимость.

В некоторых штатах физическое лицо может сдавать недвижимость в субаренду, даже если договор с арендодателем запрещает это.

Пример субаренды

Поскольку аренда обычно действует на заранее определенный срок, могут возникать ситуации, которые затрудняют или делают невозможным завершение срока аренды первоначальным арендатором.Например, если арендатор снимает квартиру в Чикаго с 12-месячным договором аренды и в течение четвертого месяца этот арендатор получает предложение о работе в Бостоне, арендатор может решить сдать квартиру в субаренду другому арендатору на оставшиеся восемь месяцев. Субаренда означает, что первоначальный арендатор может согласиться на работу и переехать и ему не придется платить дорогостоящие сборы, чтобы выйти из договора аренды или платить арендную плату за две квартиры.

Арендодатель также получает выгоду, потому что он получает все 12 арендных платежей и экономит средства и усилия по поиску нового арендатора.Договор субаренды также означает, что первоначальный арендатор сохраняет долю в квартире. Таким образом, если первоначальный арендатор решит вернуться в Чикаго, он сможет продлить аренду своей старой квартиры.

Плюсы и минусы предоставления арендаторам субаренды

Если вы арендодатель, который сдает квартиру в аренду арендатору, важно четко понимать, что вы делаете, а что не разрешаете, например, может ли ваш арендатор сдавать квартиру в субаренду. Вот дополнительная информация о субаренде, которая поможет вам решить, подходит ли она для вашей аренды.

Что значит сдавать в субаренду?

Субаренда - это когда арендатор сдает свою текущую арендную плату другому арендатору. В зависимости от того, как создается субаренда, субарендатор может платить всю или часть арендной платы и может принимать на себя всю ответственность.

Если ответственность остается за первоначальными арендаторами, они несут ответственность, если субарендатор перестанет платить арендную плату, повредит квартиру или иным образом нарушит договор аренды.

Такие факторы, как контроль арендной платы, могут повлиять на вашу способность сдавать в субаренду и на размер арендной платы, взимаемой вами с субарендатора.Он будет зависеть от собственности и местоположения, хотя арендаторы, проживающие в жилье Раздела 8, не могут сдавать в субаренду.

Виды субаренды

Есть два типа субаренды.

Краткосрочная субаренда

Арендатор планирует вернуться в аренду после краткого временного отсутствия, например, по работе за границей или по семейным медицинским проблемам. Новый субарендатор сдает недвижимость в субаренду на необходимый срок.

Бессрочная субаренда

Арендатор переезжает на постоянное место жительства и находит арендатора, чтобы сдать квартиру в субаренду на оставшуюся часть срока аренды.Если субарендатор выступает в качестве нового основного арендатора, это называется «уступка аренды» или «уступка» и не может быть осуществлена ​​без согласия арендодателя.

Если арендатор в субаренду не имеет прямого контакта с арендодателем и обычно платит арендную плату первоначальному арендатору, который также занимается жалобами или проблемами субарендатора и обычно запрашивает у арендодателя любой необходимый ремонт.

Плюсы и минусы для арендодателей

Минусы
  • Несогласованные процедуры проверки

  • Субарендатор может быть ненадежным

  • Материальный ущерб

  • Нарушение условий аренды или выселение

Плюсы субаренды для арендодателей

  • Вакансий нет. Арендатор, уходящий из договора аренды в середине срока аренды, может расторгнуть договор аренды, если вы не разрешаете сдавать квартиру в субаренду. Разрешение субаренды означает, возможно, избежание сдачи в аренду и потерянного дохода от аренды.
  • Арендатор находит субарендатора. В случае субаренды первоначальный арендатор несет ответственность за то, чтобы найти кого-то, кто возьмет на себя первоначальную аренду. Арендодателю не нужно тратить время и хлопоты по поиску арендатора.
  • Арендатор, возможно, несет ответственность за субарендатора. Первоначальный арендатор не тот, кто в настоящее время проживает в арендуемой квартире, но он подписал фактический договор аренды. Таким образом, в зависимости от договора субаренды они могут нести ответственность, если субарендатор перестанет платить арендную плату, повредит собственность или иным образом вызовет проблемы при аренде. Это может означать, что вам как домовладельцу будет меньше работы.

Минусы субаренды домовладельцам

  • Несогласованные процедуры проверки. Если вы не требуете, чтобы все субарендаторы проверялись арендодателем, вы не будете иметь представления о масштабах арендатора, сдающего вашу собственность в субаренду.Первоначальный арендатор может найти кого-то для покрытия арендной платы и менее обеспокоен квалификацией субарендатора.
  • Субарендатор может быть ненадежным. Если первоначальный арендатор несет ответственность за субарендатора, отслеживание первоначального арендатора на предмет просроченных платежей может оказаться затруднительным. Опасно полагаться на первоначального арендатора, чтобы передать жалобы или ремонт.
  • Имущественный ущерб. Как краткосрочный арендатор, субарендатор может нанести ущерб арендной плате, поскольку он может не знать правил.
  • Нарушение условий аренды или выселение. Субарендатор может нарушить первоначальный договор аренды и другими способами, например создать слишком много шума или завести домашнее животное, если у вас нет политики в отношении домашних животных. Невыплата или другие нарушения условий аренды могут привести к выселению субарендатора и первоначального арендатора. Кроме того, в некоторых штатах или городах ваш первоначальный арендатор может выселить субарендатора.

Условия субаренды в договорах аренды

Подумайте о том, чтобы включить условия субаренды в исходный договор аренды, чтобы арендатор понимал, чего ожидать, если или когда произойдет субаренда.Эти условия могут повысить ваши шансы на то, что качественный арендатор сдаст недвижимость в субаренду, и помогут избежать потенциальных рисков. Вот несколько возможных терминов, которые следует учитывать.

  • Никакой субаренды без согласия арендодателя или письменного разрешения . Требуйте вашего согласия перед субарендой или письменного уведомления о любом желании субаренды. Это уведомление должно включать причину субаренды, продолжительность субаренды и информацию о арендаторе, принимающем аренду, включая кредит, доход и историю аренды.
  • Арендодатель должен проверить и утвердить всех субарендаторов. Требовать одинаковых процедур проверки потенциальных арендаторов по всем направлениям, таких как проверка кредитоспособности, проверка биографических данных и проверка занятости.
  • Схема субаренды. Это может включать в себя временные рамки, дату окончания, депозита, уборку и инструкции по выселению.
  • Требуется страхование арендатора. Убедитесь, что субарендатор застрахован или что страховка вашего арендатора покрывает ущерб или убытки субарендатора.
  • Арендная плата должна быть выплачена арендодателю. Укажите, что арендная плата, взимаемая с субарендатора, выплачивается арендодателю, чтобы помочь удержать первоначального арендатора от взимания с субарендатора более высокой суммы арендной платы и получения разницы.
  • Запрет краткосрочной субаренды. Арендаторы могут быть заинтересованы в сдаче своих помещений в субаренду на таких сайтах, как Airbnb или VRBO. Если вас это не устраивает, прямо запретите этот вид краткосрочной аренды в договоре аренды, чтобы избежать недоразумений.

Важно: в некоторых штатах и ​​городах домовладельцы не могут отказать в письменном запросе на субаренду, за исключением определенных обстоятельств или списка утвержденных причин. Ознакомьтесь с законами об аренде вашего штата и города.

Итог

Субаренда имеет свои плюсы и минусы как для арендаторов, так и для арендодателей. Заключив четкое соглашение об аренде, вы можете передать арендатору помещение в субаренду удобным для вас способом. Это также может гарантировать, что арендная плата будет выплачиваться каждый месяц и что ваша аренда никогда не будет пустой.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *