Строительный жилищный кооператив: плюсы и минусы, подводные камни

Содержание

Общая информация

Фирменное наименование ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ РАБОТНИКОВ НАУКИ И ТЕХНИКИ «РАНИТ»
Сокращенное наименование ЖСК «РАНИТ»
Организационно-правовая форма Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
ФИО руководителя (председателя) КУЗЬМИН АНДРЕЙ ИВАНОВИЧ
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН): 1037739287783
Место государственной регистрации юридического лица (место нахождения юридического лица): Мерзляковский переулок, дом 7/2
Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН): 7703025410
Почтовый адрес Мерзляковский переулок, дом 7/2
Место нахождения органов управления Мерзляковский переулок, дом 7/2
Телефон +7 (495) 690-32-41
Адрес электронной почты [email protected] ru
Адрес сайта в сети интернет нет
Официальный сайт dom.mos.ru
Режим работы организации
Часы работы Обеденный перерыв в организации
Вторник 12:00 — 18:00 14:30 — 15:00
Среда 12:00 — 18:00 14:30 — 15:00
Четверг 14:00 — 20:00 16:30 — 17:00
Прием населения, осуществляемый организацией
Прием осуществляется по адресу: Мерзляковский переулок, дом 7/2
Часы приема Лицо, ведущее прием
Вторник 12:00 — 18:00
Среда 12:00 — 18:00
Четверг 14:00 — 20:00
Диспетчерская служба Телефон
Режим работы
Скатертный переулок, дом 11

+7 (495) 539-53-53

Круглосуточно
Всего домов в управлении, ед: 1
Домов специализированного жилищного фонда в обслуживании: 0
Площадь домов в управлении: 3778,8 м²
Всего жилищных объединений в управлении: 0

В России будут возрождать жилищно-строительные кооперативы — Реальное время

В России возрождают жилищно-строительные кооперативы, чтобы строить квартиры бюджетникам и многодетным

Фото: Олег Тихонов

В Казани представители Госдумы, Совфеда, Минстроя РФ обсудили реализацию «жилищной части» послания Путина. Перед региональными властями поставлена задача в полтора раза увеличить объем жилищного строительства. Одно из решений — вернуться к советскому прошлому и возродить жилищно-строительные кооперативы, стоимость квартир в которых может быть на 50% дешевле рыночной — соответственно, доступной работникам бюджетной сферы и многодетным семьям. Сейчас ЖСК работают по №161-ФЗ, но в законе есть ряд пробелов, которые не позволяют выйти на полную мощность — в частности, недоступность кредитных ресурсов. Подробности в материале «Реального времени».

Хорошо забытое старое

В новых майских указах Владимир Путин поставил задачу увеличить к 2024 году ежегодный объем строительства жилья в России в полтора раза (с сегодняшних 80 млн кв. м до 120 млн кв. м). Таким образом, каждый год 5 миллионов семей должны улучшать свои жилищные условия.

Эксперты считают, что для достижения поставленной цели основной акцент должен быть сделан на развитие доступных для широких слоев населения направлений строительства, например, создание жилищно-строительных кооперативов.

— Что у нас на сегодняшний день есть? Социальное жилье, потом наемные дома, где живут люди, которые не могут снять квартиру на рыночных условиях, и дальше собственность. А между ними пустое место — пользование квартирой в ЖСК. Мы предлагаем создать законодательную базу, чтобы возродить давно забытое старое — жилищно-строительные кооперативы, — говорит Галина Хованская, председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.

По словам Андрея Шевченко, первого заместителя председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера, многие воспринимают ЖСК как наследие советского периода. «И это наследие очень неплохое», — отметил Шевченко. В 1970—80-х годах в РСФСР ежегодно возводилось 32 млн кв. м жилья, из них 8% — ЖСК. Сегодня ЖСК строит только 0,7—1% домов.

— В начале 90-х ЖСК свернулись, это обусловлено большим количеством нарушений — использованием серых схем и недобросовестными компаниями. Основная причина — это банкротство застройщиков, нарушение градостроительного законодательства, нецелевое расходование средств участников жилищного строительства, — говорит Шевченко.

По словам Андрея Шевченко, многие воспринимают ЖСК как наследие советского периода

«Работники бюджетной сферы, чтобы стать пайщиком, должны «налом» принести стоимость квартиры»

Сегодня, по словам экспертов, ЖСК существуют «в уродливой форме».

— Мы получили липовые ЖСК — это такая форма, которую застройщики использовали и продолжают использовать, чтобы уходить от №214-ФЗ, — говорит президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

— Необходимо создать нормальные ЖСК, а не мошеннические, которые имели место в связи с долевым строительством. И это решит проблему многих граждан. Мы вводим понятие «социальные кооперативы» — это кооперативы, в которые должны приходить люди. Перед этими людьми есть обязательства государства в улучшении жилищных условий. Потому что они не могут пойти на рынок, «играть» в ипотеку. С помощью ЖСК они могут на более мягких условиях решить свою проблему, не стоя в очереди 25 лет, — говорит Хованская.

Эксперты отмечают основные проблемы, которые мешают гражданам создавать ЖСК и становиться членами жилищно-строительных кооперативов. В первую очередь — это невозможность привлечения кредитных ресурсов, так как основной актив — это земля, которая выделяется ЖСК на условиях безвозмездного пользования и не может являться залогом.

— ЖСК предназначены для решения проблем социальных категорий граждан. А что это за социальные категории? Это работники бюджетной сферы, которые, чтобы стать пайщиком, должны «налом» принести стоимость квартиры, пусть на 30% дешевле рынка, но «налом». Представляете? Нужны нормальные кредитно-финансовые механизмы. На стадии строительства кредит дать кооперативу, а по завершении долгосрочный кредит под залог пая — члену кооператива. Напишите в законе — аренда земли 1 рубль. Доступность земли будет такая же, но ее можно будет использовать в виде залога, — предлагает Косарева.

Мы получили липовые ЖСК — это такая форма, которую застройщики использовали и продолжают использовать, чтобы уходить от №214-ФЗ, — говорит Надежда Косарева

«Если кооператив не реализуется, тогда банк будет иметь права на землю, это чревато»

В современной России ЖСК реализуются в соответствии с №161-ФЗ, программа предполагает участие только бюджетников и многодетных семей. Пока успешных кейсов не так много: 35 кооперативов находятся на стадии получения земельных участков, с 44 заключен договор, 20 на стадии строительства и 14 введены в эксплуатацию. По словам Максима Розова, управляющего директора АО «ДОМ.РФ» (ранее АИЖК, реализует государственные инициативы, направленные на повышение качества и доступности жилья для граждан, — прим. ред.), основное преимущество жилищно-строительных кооперативов в низкой стоимости квадратного метра — разница может достигать 50% по сравнению с рыночной. Так получается за счет бесплатного предоставления земли, стоимость которой обычно составляет половину от общей стоимости жилья, отсутствия девелоперских затрат и самостоятельного контроля пайщиков над расходами на проектные работы.

В Казани по №161-ФЗ реализовано два ЖСК. Это кооператив по адресу: Горсоветская, 25, но строительство дома контролировал Государственный жилищный фонд Татарстана, он же кредитовал пайщиков, которые первоначально стояли в очереди на соципотеку.

Другой пример, в котором не был задействован мощный ресурс в лице ГЖФ, — ЖСК «Университетский городок КФУ». Это 170 индивидуальных жилых домов, возведенных на землях ботанического сада Казанского федерального университета севернее поселка Константиновка (в КФУ утверждают, что ботаническим садом земля была только на бумаге, фактически находилась в запустении). Пайщиками стали преподаватели вуза. В 2013 году профком начал работу по формированию списка участников кооператива, потом наняли технического заказчика, изменили вид разрешенного использования с ботанического сада на ИЖС. В 2015 году начали строительство, а в сентябре 2018-го — передачу жилья, на данный момент 80 домов передано.

— Где берут люди деньги? — ответил на вопрос Надежды Косаревой Алишер Ходжиев, председатель ЖСК «Университетский городок КФУ». — Некоторые используют материнский капитал, а потом, мы существуем много времени и разбивали пай на несколько частей — люди несли деньги поэтапно.

По словам Ходжиева, без заемных средств реализовать ЖСК практически невозможно: «Ни пай не может быть залогом, ни земля, потому что они не в собственности». В случае с КФУ была достигнута договоренность с банками на кредитование пайщиков под 11%. Однако и предложение установить аренду в 1 рубль Ходжиев не считает выходом из тупиковой ситуации.

— Если ДОМ.РФ поменяет на аренду за 1 рубль и земля станет залогом у банка — что может произойти? Если кооператив не реализуется, тогда банк будет иметь права на землю, это чревато, — усомнился председатель ЖСК.

— Зато люди получат кредитные ресурсы, — не согласилась Галина Хованская.

По словам Максима Розова, основное преимущество жилищно-строительных кооперативов в низкой стоимости квадратного метра — разница может достигать 50% по сравнению с рыночной

«И когда люди начинают прикидывать, то понимают, что не по Сеньке шапка»

Сейчас задача властей — разработать нормативные акты, которые бы устранили пробелы, мешающие реализации ФЗ «О содействии жилищному строительству», в их числе и проблему с предоставлением кредитов.

— В социальные кооперативы попадут люди, перед которыми есть обязательства у государства, и государство будет активно участвовать в процессе как выделения земли, так и предоставления льгот по кредитам — на этом мы будем настаивать, — говорит Хованская.

По мнению Андрея Шевченко, на то, чтобы утрясти все вопросы, нужно будет не менее полутора-двух лет.

— И это оптимистичный сценарий, потому что, с одной стороны, у нас был хороший советский опыт и небольшой опыт в России, и наша задача сделать так, чтобы этот опыт перешел в работающий документ. И нужно, чтобы был контроль, потому что многие хорошие начинания переходят в серые схемы, начинаются обманутые дольщики, и мы не хотим, чтобы были обманутые пайщики, — говорит Шевченко.

Насторожить потенциального пайщика может то, что жилье не будет у него в собственности. Однако, по словам Хованской, у этого есть плюсы в виде освобождения от налога на имущество, который сейчас зависит от кадастровой стоимости и растет. «Помимо налога — взнос на капремонт. И когда люди начинают это прикидывать, то понимают, что не по Сеньке шапка. Тяжело нести бремя собственника».

По словам Надежды Косаревой, право на пай, по сути, ничем не отличается от права собственности. «Пай дает права те же самые — возможность продажи пая, наследования и так далее. Нет этого мифического слова «собственность», и отсутствие этого слова позволит снизить интерес недобросовестных застройщиков к этой форме и использовать ее для повышения доступности жилья».

Дарья Турцева, фото Олега Тихонова

Недвижимость Татарстан

Перечень актов, содержащих обязательные требования, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по контролю при осуществлении государственного контроля за деятельностью жилищно-строительного кооператива

chevron_rightchevron_rightchevron_right

Перечень актов, содержащих обязательные требования, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по контролю при осуществлении государственного контроля за деятельностью жилищно-строительного кооператива

Перечень актов, содержащих обязательные требования, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по контролю при осуществлении государственного контроля за деятельностью жилищно-строительного кооператива

Раздел I. Международные договоры Российской Федерации и акты органов Евразийского экономического союза

Наименование и реквизиты акта Краткое описание круга лиц и (или) перечня объектов, в отношении которых устанавливаются обязательные требования Указание на структурные единицы акта, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по контролю

Отсутствуют

Раздел II. Федеральные законы

Раздел III. Указы Президента Российской Федерации, постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации

Наименование документа (обозначение) Сведения об утверждении Краткое описание круга лиц и (или) перечня объектов, в отношении которых устанавливаются обязательные требования Указание на структурные единицы акта, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по контролю

1.

О единой информационной системе жилищного строительства
Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2019 г. № 319
юридическое лицо — жилищно-строительный кооператив
Пункт 3 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством РФ, в единой информационной системе жилищного строительства

Раздел IV. Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти и нормативные документы федеральных органов исполнительной власти

 

Раздел V. Нормативные правовые акты органов государственной власти СССР и РСФСР, нормативные правовые акты органов исполнительной власти СССР и РСФСР

Наименование документа (обозначение)

Сведения об утверждении

Краткое описание круга лиц и (или) перечня объектов, в отношении которых устанавливаются обязательные требования

Указание на структурные единицы акта, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по контролю

Подраздел 1 Нормативные правовые акты органов государственной власти СССР и РСФСР

Отсутствуют

Подраздел 2 Нормативные правовые акты органов исполнительной власти СССР и РСФСР (до 1 июля 2017 г. )

Отсутствуют

Раздел VI. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации

Раздел VII. Иные нормативные документы, обязательность соблюдения которых установлена законодательством Российской Федерации

Наименование документа (обозначение)

Сведения об утверждении

Краткое описание круга лиц и (или) перечня объектов, в отношении которых устанавливаются обязательные требования

Указание на структурные единицы акта, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по контролю

Отсутствуют

____________________________________

Приказ министерства строительства и архитектуры Ставропольского края от 03 февраля 2020 года № 53

«Об утверждении Перечня актов, содержащих обязательные требования, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по контролю при осуществлении государственного контроля за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, а также за соблюдением жилищно-строительным кооперативом требований части 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 1231 Жилищного кодекса Российской Федерации»

Тема 9.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Тема 9. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

9.1. Создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Основанием для предоставления и использования жилых помещений может служить членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, в силу которого гражданину предоставляется право на получение жилого помещения в построенном или приобретенном кооперативом жилом доме.

Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Особенностью жилищного кооператива является то, что его члены своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Особенность жилищно-строительного кооператива состоит в том, что его члены своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 2–3 ст. 110 ЖК).

Как указано в ч. 4 ст. ПО ЖК, жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

Действие положений ЖК, относящихся к жилищным кооперативам, не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.

Категории граждан, имеющие право на предоставление жилья по договорам социального найма, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления (ст. 111 ЖК).

В соответствии со ст. 112 ЖК количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Учредительным документом жилищного кооператива является его устав. В соответствии со ст. 113 ЖК в уставе должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из него и выдачи паевых взносов, размере, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Устав жилищного кооператива может содержать другие, не противоречащие ЖК, иным федеральным законам положения.

Жилищный кооператив подлежит государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (ст. 114 ЖК).

Органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление и председатель правления жилищного кооператива (ст. 115 ЖК).

Как предусматривает ст. 116 ЖК, высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание его членов (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с ЖК.

Общее собрание членов жилищного кооператива признается правомочным (имеет кворум), если на нем присутствуют более 50 % членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины, а по вопросам, указанным в уставе кооператива, — более 3/4 членов кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.

Решение собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом (ст. 117 ЖК).

Исполнительным органом жилищного кооператива является его правление. Правление избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и принятия им решений устанавливается уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом).

Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции) (ст. 118 ЖК).

В соответствии со ст. 119 ЖК председатель правления жилищного кооператива избирается правлением из своего состава на срок, определенный уставом кооператива. Он осуществляет следующие полномочия:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) иные полномочия, не отнесенные ЖК или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется его уставом. Члены ревизионной комиссии не могут одновременно быть членами правления кооператива, а также занимать иные должности в органах управления кооператива. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференции) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия вправе в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся его деятельности.

Порядок работы ревизионной комиссии определяется уставом и другими документами кооператива (ст. 120 ЖК).

Прием в члены жилищного кооператива регулируется ст. 121 ЖК, в соответствии с которой гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены кооператива. Данное заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания его членов (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Статьей 122 ЖК предусмотрено, что жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья, т.  е. возможна реорганизация жилищного кооператива путем преобразования в другую организационно-правовую форму.

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. 123 ЖК).

Преимущества кооперативного жилья | Home Guides

В тех случаях, когда владельцы кондоминиумов владеют своими отдельными квартирами и вносят пропорциональную долю в содержание здания, члены кооперативного жилищного строительства владеют долей в организации, которая владеет всей собственностью. Хотя это дает членам кооператива права собственности, как указано в соглашении о кооперации, это также дает преимущества по сравнению с традиционным владением кондоминиумом или простой арендой квартиры в многоквартирном доме, находящемся в коммерческой собственности.

Гибкость оценки

Налоговые правила для кооперативов различаются от штата к штату, при этом многие из них предлагают налоговые льготы для кооперативов. Например, закон штата Калифорния позволяет членам жилищного кооператива гибко определять, как оценщики определяют стоимость собственности для налоговой оценки. Отдельные члены могут выбрать индивидуальное налогообложение, как если бы они владели кондоминиумом в коммерческой единице, или разрешить кооперативу облагаться налогом на стоимость всего здания и разделить оценку между его членами, как описано в его руководящие указания.По данным Национальной ассоциации жилищных кооперативов, обычно оценки кооперативов ниже, поскольку их стоимость сравнивается с аналогичными зданиями, находящимися в коммерческой собственности, и их потоком доходов, а не с сопоставлением стоимости отдельных единиц через сопоставимые продажи на рынке.

Защита арендаторов

В отличие от арендаторов коммерческих квартир, которые могут отказаться продлевать договор аренды или резко повысить арендную плату между сроками аренды, член жилищного кооператива имеет права, аналогичные правам собственника.Эти права позволяют членам кооператива жить в здании до тех пор, пока они выполняют свои финансовые обязательства перед кооперативом и соблюдают его устав. Жилищные кооперативы действуют демократично, с советом, избираемым членами, что дает жителям кооперативов больший вклад в эксплуатацию своих зданий, чем они могли бы иметь в коммерческих зданиях.

Необлагаемые резервные платежи

Кооператив поддерживает резерв, фонд, предназначенный для оплаты экстренного и текущего обслуживания.Налоговая служба рассматривает платежи в резервы коммерческого здания как форму доходов и взимает с них 30-процентный налог. Жилищные кооперативы не облагаются аналогичным налогом, при этом взносы в резервы облагаются налогом как доход от патронажа — доход, полученный от использования жилищем патронами, — который может быть компенсирован амортизацией. Из-за этого члены кооператива могут внести меньшую сумму для финансирования аналогичной модернизации, чем те, которые находятся в коммерческом здании.

За вычетом заочного владения

Ассоциации кондоминиумов иногда не могут получить участие от жителей из-за отсутствия права собственности: владельцы кондоминиумов иногда используют свои квартиры в качестве инвестиционной собственности, сдавая их в аренду и проживая в другом месте; в результате арендаторы мало инвестируют в здание. Кооперативы обычно имеют меньшую долю отсутствующих прав собственности. Поскольку собственники и члены кооператива традиционно больше участвуют в общественной деятельности, чем арендаторы, из-за увеличения инвестиций в здание, они могут гораздо более активно участвовать в управлении или обслуживании. Если курятник может переложить мелкое текущее обслуживание на членов-волонтеров, а не нанимать их по контракту, это может снизить свои затраты.

Ссылки

Писатель Биография

Вильгельм Шноц работал писателем-фрилансером с 1998 года, освещая истории искусства и развлечений, культуры и финансов для различных потребительских изданий.Его работы были опубликованы в десятках печатных изданий, включая «TV Guide» и «The Dallas Observer». Шноц получил степень бакалавра журналистики в Государственном университете Колорадо.

Жилой кооператив в Северной Америке — HiSoUR — Hi So You Are

🔊 Аудиочтение

Жилищный кооператив, кооператив или жилищная компания — это юридическое лицо, обычно кооператив или корпорация, которому принадлежит недвижимость, состоящая из одного или нескольких жилых зданий; это один из видов владения жильем. Жилищные кооперативы представляют собой особую форму собственности на жилье, которая имеет множество характеристик, которые отличаются от других видов жилищного строительства, таких как владение домом на одну семью, кондоминиумы и сдача внаем.

Корпорация основана на членстве, членство предоставляется путем покупки доли в кооперативе. Каждому акционеру юридического лица предоставляется право на владение одной жилищной единицей. Основным преимуществом жилищного кооператива является объединение ресурсов членов с целью увеличения их покупательной способности, что снижает затраты на одного члена во всех услугах и продуктах, связанных с домовладением.

Еще одним ключевым элементом некоторых форм жилищных кооперативов (но не финских жилищных компаний, например) является то, что их члены через своих избранных представителей проверяют и выбирают, кто может жить в кооперативе, в отличие от любой другой формы собственности на жилье.

Жилищные кооперативы делятся на две основные категории владения недвижимостью: без собственности (именуемой неакционерным или продолжающимся) и собственностью (именуемой долей или стратами). В неакционерных кооперативах права владения иногда предоставляются на основании договора аренды, который аналогичен договору аренды.В акционерных кооперативах права владения иногда предоставляются посредством договоров купли-продажи и юридических документов, зарегистрированных на праве собственности. Устав и устав корпорации, а также договор аренды определяют правила кооператива.

Слово «кооператив» также используется для описания модели кооператива без акционерного капитала, в которой члены, платящие взносы, получают право занимать спальню и совместно использовать общие ресурсы дома, принадлежащего кооперативной организации.Так обстоит дело со студенческими кооперативами в некоторых колледжах и университетах США.

Канада
Жилищные кооперативы в Канаде имеют множество различных организационных форм. В Онтарио есть совместные владения, акции и кооперативы, управляемые арендаторами. В Альберте жилищные кооперативы являются либо неакционерными (также называемыми «продолжающимися кооперативами»), либо собственниками (также именуемыми «кооперативами с разделением на владение и владением»). Учитывая, что каждая провинция имеет свое законодательство, в соответствии с которым кооперативные жилищные сообщества объединяются и организуются, описания различных форм жилищных кооперативов в собственности часто относятся только к той провинции, в которой они существуют.

Неакционерные жилищные кооперативы существуют во всех провинциях и территориях и имеют общие черты. Они могут быть любой формы жилья: одноквартирные, двухуровневые, таунхаусы и апартаменты. Их главный общий знаменатель состоит в том, что после постройки и заселения кооператив продолжает владеть 100% квартир, и каждый член / акционер имеет право занимать дом на основании какой-либо формы контракта или жилищного соглашения. Члены платят ежемесячный взнос, который покрывает все расходы кооператива, включая выплаты по ипотеке, налоги, операционные расходы и отчисления в резервный фонд для замены здания.

В Альберте кооперативы собственности были созданы в 1987 году, когда в Эдмонтоне был построен жилой комплекс с двумя высотными башнями (жилищный кооператив Riverwind Strata Title). Впоследствии кооперативы собственности были разработаны и построены в других городских центрах, таких как Калгари, Форт Саскачеван, Канмор и Банф. Отдельные единицы в этих кооперативных застройках подразделяются на подгруппы с использованием положения о названии слоев Закона о праве собственности на землю, таким образом создавая отдельные трехмерные участки участков.Это подразделение на страты регистрируется в земельных титулах, таким образом создавая «воздушные» участки, которые имеют те же свойства, что и более известные двумерные земельные участки. Таким образом, члены кооператива могут приобретать свои отдельные квартиры и могут зарегистрировать ипотеку под залог собственности. Как и постоянные кооперативы, кооперативы могут иметь любую форму жилья. Не следует путать многослойные участки в Альберте с многослойными участками в Британской Колумбии.

Кооперативы в совместном владении, как правило, представляют собой более старые многоквартирные дома, зарегистрированные до принятия Закона о кондоминиумах Онтарио 1973 года, где каждый акционер владеет одной голосующей акцией в корпорации, которая владеет зданием, и имеет зарегистрированное право занимать отдельные единицы, как описано в их сертификате акций. Большинство кооперативов этого типа датируются тридцатыми, сороковыми и пятидесятыми годами и расположены в городе Торонто. Они похожи на кондоминиумы в том смысле, что единицы можно покупать и продавать путем частной продажи или на открытом рынке. До относительно недавнего времени эти квартиры, как правило, покупали пожилые люди с собственным капиталом, которые могли купить квартиру сразу, поскольку было трудно получить ипотеку под эти квартиры. Однако ряд кредитных союзов Онтарио в настоящее время предлагают ограниченное финансирование при условии, что отдельные кооперативные корпорации соответствуют своим финансовым стандартам, что делает эти единицы доступным вариантом жилья для молодых покупателей.Новые владельцы должны быть одобрены советом директоров здания и согласны соблюдать подзаконные акты и соглашения о заселении.

Кооперативы с долевым участием — это здания, в которых отдельные лица покупают процентную долю здания и земли, на которой оно построено, с привязкой к площади их квартиры в квадратных футах; все владельцы владеют зданием коллективно с исключительными правами на проживание в собственном доме. Больше кредитных союзов предложат финансирование против них, чем против совместной собственности. Это относительно новая форма строительства, предназначенная для поощрения заселения собственником за счет удержания корпорацией здания определенной доли акционерного капитала для обеспечения заселения собственником.Эта правовая структура используется в качестве альтернативы регистрации кондоминиума, либо когда правительство не разрешает преобразование существующего многоквартирного дома в кондоминиум, либо во избежание затрат и трудностей, связанных с этим.

Кроме того, есть кооперативы, которые предоставляют все права собственности, за исключением права зарабатывать (или терять) деньги на основном доме, и управляются людьми, которые там живут.

Федеральное правительство и правительства провинций Канады разработали законодательство в 1970-х годах, которое помогало новым жилищным кооперативам, предоставляя стартовое финансирование и финансирование через ипотечные кредиты, застрахованные Канадской ипотечной и жилищной корпорацией (CMHC), агентством федерального правительства. Правительство одновременно начало поощрять развитие ресурсных групп кооперативного развития для заключения контрактов с молодыми советами директоров жилищных кооперативов на развитие кооперативов в существующих многоквартирных домах, в зданиях под ключ или зданиях, спроектированных и построенных архитекторами и строители, с которыми правление заключило договор на предоставление услуги. Под контролем правления ресурсные группы продавали подразделения подходящим членам, рассказывали им об их правах и обязанностях в качестве кооператоров и создавали структуру управления, в которую обычно входили сотрудники кооперативов или компании по управлению имуществом.Ресурсные группы помогли сформировать начальную политику и сплотить организацию по мере того, как кооператив развивался и создавался.

Федеральное правительство привязало свою кредитную помощь к требованиям, согласно которым эти жилищные кооперативы должны предоставлять процент от своих единиц, обычно не менее 15–20 процентов, для тех, кого называют жителями с проверкой дохода. Эти люди добровольно предоставляют кооперативу информацию о своем валовом доходе на конфиденциальной основе, и их ежемесячная плата за жилье (арендная плата) затем рассчитывается по формуле.Если рассчитанная плата меньше рыночной арендной платы за единицы, то федеральное правительство, используя другую формулу, предоставит финансирование этим единицам, чтобы довести их доход от единицы до рыночной ставки. Это привело к созданию кооперативного жилья со смешанным доходом, в котором относительно обеспеченные люди жили бок о бок с людьми с относительно низкими доходами и работали с ними в комитетах. Это часто приводило к улучшению финансового здоровья менее обеспеченных слоев населения.

Интересно отметить, что, в зависимости от вашей политической точки зрения, такие государственные платежи для компенсации платы за жилье можно рассматривать как субсидию членов с низким доходом или договорное деловое соглашение между правительством и кооперативом, который помогает стабилизировать доход кооператива в обмен на достижение социальной цели правительства на определенный период. Эта дихотомия типична для того факта, что жилищный кооператив находится где-то между частной коммерческой корпорацией и социальным агентством, и место его размещения зависит от собственной точки зрения — и коллективной точки зрения каждого жилищного кооператива. Некоторые наблюдатели теперь просто классифицируют этот кооператив как форму социального предприятия.

Однако политическая воля в Канаде в 1990-х годах рассеялась, поскольку политиков занимали другие вопросы, а затягивание поясов со стороны правительства привело к сокращению средств, доступных для ипотечных кредитов.Однако в 2004 и 2005 годах политические ветры снова вернулись к идее строительства большего количества жилья для малоимущих. Однако некоммерческие жилищные кооперативы привержены концепции смешанного дохода и не смогли в полной мере использовать те немногие возможности, которые открылись в последние годы. Кроме того, срок действия многих правительственных соглашений о финансировании жилищных субсидий подходит к концу, что вызывает дебаты в индивидуальных кооперативах и кооперативном движении о том, в какой степени кооперативы должны оставаться со смешанным доходом. формы жилья.

В Канаде существует ряд вторичных и третичных ассоциаций жилищных кооперативов. Основной национальной организацией является Федерация кооперативного жилищного строительства Канады (CHF Canada). В большинстве провинций есть аналогичные организации для своего региона, но многие из них являются самостоятельными членами CHF Canada, а не являются его филиалами. Каждая такая организация взимает со своих членов кооперативов плату, зависящую от количества единиц жилья в кооперативе, чтобы платить сотрудникам за выполнение их работы. Это включает защиту интересов правительств, создание фондов самопомощи и тому подобное.Эти организации не действуют от имени отдельных членов и не дают им советов, когда член сталкивается с проблемами в Правлении их кооператива. В большинстве юрисдикций нет организаций для членов жилищных кооперативов, в отличие от арендаторов в традиционных отношениях домовладелец-арендатор, которым могут помочь различные группы защиты арендаторов.

В Онтарио выселение членов жилищного кооператива регулируется специальным разделом законодательства, изложенным в Законе о кооперативных корпорациях. Перед официальным слушанием о прекращении проживания члена некоторые кооперативы выпускают «Уведомление об обеспокоенности», чтобы попросить члена присутствовать на заседании Совета директоров, чтобы попытаться решить вопрос о задолженности или другом поведении, противоречащем занятости кооператива. -закон.

Если Совет директоров кооператива не может решить вопрос о члене, который является причиной возможного прекращения прав на занятие, он может принять ходатайство об отправке члену уведомления о явке с требованием присутствовать на заседании Совета. при котором будет рассмотрено прекращение (выселение) проживания этого члена.Если Правление проголосует за прекращение занятия (выселение), член имеет право обжаловать членство в целом. Чтобы добиться выселения, Совет должен подать заявление судье Высшего суда, и в этом случае член имеет возможность представить свое дело судье; судья рассматривает, был ли процесс выселения проведен справедливо и в соответствии с надлежащей правовой процедурой, и имеет остаточное дискреционное право отказать в выселении, если судья сочтет это справедливым, несмотря на решение Совета. Иногда это слушание проводится как судебное разбирательство с устными показаниями обеих сторон, а в других случаях оно проводится только на основании письменных документов, представленных в суд; практика варьируется от судьи к судье и от здания суда к зданию суда, и нет единого мнения о надлежащей процедуре или о том, какое право член должен быть услышан. Этот процесс отличается от выселения арендаторов, которые проходят в Онтарио перед специализированным судом и в которых арендатор всегда имеет право на устное слушание.Стандарт уважения, который судьи должны проявлять к решениям советов, является спорным и нерешенным вопросом в законе, при этом различные дела занимают, казалось бы, противоречивые позиции по этому вопросу. С 2012 года новое провинциальное законодательство Онтарио позволит жилищным кооперативам обращаться в специальный суд для получения «судебного приказа» о выселении члена из своего подразделения.

Кооперативное жилищное сообщество может принимать различные формы: традиционный многоквартирный дом, разбросанные дома на одну семью, таунхаусы или может быть основой целевого сообщества или «жилого кооператива». Студенческие жилищные кооперативы также можно найти во многих частях Канады, включая Кингстон, Гуэлф, Ватерлоо и Торонто, Онтарио; Нью-Вестминстер, Британская Колумбия; Эдмонтон, Альберта; Виннипег, Манитоба; Монреаль, Квебек; и Фредериктон, Нью-Брансуик.

«Строительные кооперативы» («жилищные кооперативы, строящие самим» на британском языке, что отличает их от рабочих кооперативов в сфере строительства) формируются членами, которые сотрудничают в строительстве своих домов, но владеют своими домами. по окончании.Некоторым кооперативам по-прежнему принадлежат общие элементы, такие как дороги, парки, водные системы и т. Д. Строительные кооперативы были чрезвычайно популярны в Канаде с 1930-х по 1960-е годы. Отец Джимми Томпкинс помог внедрить эту концепцию в Томпкинсвилле, в заповедных шахтах на острове Кейп-Бретон в Новой Шотландии.

Соединенные Штаты
В Соединенных Штатах жилищные кооперативы обычно классифицируются как корпорации или ООО, и их в изобилии можно найти от Мэдисона, штат Висконсин, до мегаполиса Большого Нью-Йорка. Кроме того, в США все еще действует ряд кооперативных и взаимных жилищных проектов, которые были результатом покупки жилищных комплексов федеральной обороны их арендаторами или группами вернувшихся ветеранов войны и их семей. Эти застройки включают семь из восьми жилищных проектов среднего класса, построенных правительством США в период с 1940 по 1940 год под эгидой Жилищного отдела по защите взаимной собственности Федерального агентства по строительству. Существует множество региональных ассоциаций жилищных кооперативов, таких как Ассоциация жилищных кооперативов Среднего Запада, которая базируется в Мичигане и обслуживает регион Среднего Запада, охватывающий Огайо, Мичиган, Индиану, Иллинойс, Висконсин, Миннесоту и другие.

Национальная ассоциация жилищных кооперативов (NAHC) представляет все кооперативы в Соединенных Штатах, которые являются членами организации. Эта организация является некоммерческой организацией, национальной федерацией жилищных кооперативов, жилищных ассоциаций взаимопомощи, другого жилья, находящегося в собственности или под контролем резидентов, специалистов, организаций и частных лиц, заинтересованных в продвижении интересов кооперативных жилищных сообществ. NAHC — единственная национальная кооперативная жилищная организация, цель которой — поддерживать и обучать существующие и новые кооперативные жилищные сообщества как лучшую и наиболее экономичную форму домовладения.

НАСКО, или «Североамериканское сотрудничество студентов», — это организация, основанная в 1968 году, которая помогает организовать совместную жизнь студентов. Присутствуя в более чем 100 городах по всей Северной Америке, НАСКО предоставило десяткам тысяч студентов экологически чистое жилье.

Столичный округ Нью-Йорка
Кооперативы имеют долгую историю в столичном Нью-Йорке — в ноябре 1882 года журнал Harper’s Magazine описывает несколько уже существующих кооперативных многоквартирных домов с планами строительства новых — и их можно найти по всему Нью-Йорку, округ Вестчестер, который граничит с городом на севере и городами в Нью-Джерси, которые находятся непосредственно через реку Гудзон от Манхэттена, такими как Форт-Ли, Эджуотер или Уихокен.

Многоквартирные дома и многоквартирные дома составляют более значительную долю жилищного фонда в районе Нью-Йорка, чем в большинстве других городов США, и кооперативная форма собственности преобладает над формой кондоминиума. Предлагаемые причины, объясняющие, почему кооперативы относительно более распространены, чем кондоминиумы в районе Нью-Йорка:

Вдохновленные Авраамом Казаном, кооперативы появились, по крайней мере, еще в 1920-х годах, в то время как правовая основа для кондоминиумной формы собственности отсутствовала в штате Нью-Йорк до 1964 года.Принятие Закона о кондоминиумах вызвало волну строительства кондоминиумов.
Кооперативная форма может быть выгодной, поскольку ипотека здания может осуществляться кооперативной корпорацией, что оставляет меньше финансирования для каждого владельца кооператива. При кондоминиуме финансирование предоставляют только отдельные владельцы кондоминиумов. В частности, когда процентные ставки высоки, спонсор конверсии может легче находить покупателей паев в рамках кооперативного соглашения, поскольку покупатели будут иметь меньше финансирования, чтобы организовать их самостоятельно; кажущаяся покупная цена квартиры в кооперативном здании с базовой ипотекой ниже, чем покупка кондоминиума. Покупатели кооперативных ячеек могут неточно взвесить свою долю ипотеки здания.

Кроме того, на более позднем этапе эксплуатации здания после переоборудования крупные новые инвестиции, необходимые для ремонта или замены систем здания, могут быть получены за счет новой центральной ипотечной ссуды в кооперативе, в то время как в кондоминиуме средства могут быть получены только путем обременительной оценки, требуемой от каждого человека. владелец объекта. Однако в 1997 году в закон Нью-Йорка о кондоминиумах были внесены поправки, разрешающие ассоциациям кондоминиумов занимать деньги.

Создание в 1974 г. и последующее влияние на политику Совета по оказанию помощи городским усадьбам, группы по защите интересов жилищного строительства, которая позволила преобразовать более 1600 арендованных городских домов, переданных в собственность, в кооперативы с ограниченным капиталом, контролируемые жителями.

Правление кооперативного здания может по своему усмотрению налагать ограничения на акционеров и отказывать потенциальным покупателям без объяснения причин, если правление не нарушает федеральные и государственные законы о жилищном строительстве или гражданские права.

Большинство жилищных кооперативов в районе Большого Нью-Йорка были преобразованы в этот статус в течение 1980-х годов; как правило, это были большие здания, построенные между 1920-ми и 1950-ми годами, которые принадлежали одному домовладельцу или корпорации и которые сдавали их в аренду, и которые становились невыгодными в качестве сдачи в аренду. Чтобы стимулировать индивидуальное владение единицами, первоначальные покупатели единиц (покупка у собственника всего здания) не должны были утверждаться советом директоров. Кроме того, арендаторам, проживающим в здании на момент переоборудования, обычно предоставлялась возможность покупки со скидкой.Если арендаторы контролировались арендной платой, закон обычно защищает их, позволяя им оставаться в качестве арендаторов, и квартира не может быть занята покупателем до тех пор, пока этот арендатор не умрет или не переедет. Многие из этих зданий, особенно на Манхэттене, на самом деле довольно роскошны и эксклюзивны; в них живет много знаменитостей, а некоторые известные люди даже не принимаются кооперативными советами. В 1990-х и 2000-х годах некоторые сдаваемые в аренду здания в районах Чикаго, Вашингтона, округ Колумбия, и Майами-Форт-Лодердейл-Уэст-Палм-Бич прошли аналогичный процесс преобразования, хотя и не до степени Нью-Йорка.

Многие из кооперативов, первоначально построенных как кооперативы, спонсировались профсоюзами, такими как Объединенные швейные рабочие Америки. Одним из самых крупных проектов была Кооперативная деревня в Нижнем Ист-Сайде Манхэттена. United Housing Foundation был основан в 1951 году и построил Кооперативный город в Бронксе по проекту архитектора Германа Джессора. Одним из первых субсидируемых кооперативов с фиксированной стоимостью стал Morningside Gardens на Манхэттене, Morningside Heights.

Другая динамика также способствовала появлению большого количества кооперативов, созданных в 1980-х и 1990-х годах в Нью-Йорке — в данном случае группами арендаторов с низким и средним доходом.В 1970-х годах многие частные домовладельцы Нью-Йорка изо всех сил пытались сохранить свою стареющую собственность перед лицом высоких процентных ставок, красных границ, белых рейсов и роста цен на топливо. В этот период также были поджоги домовладельцев для получения страховых доходов и повсеместная неуплата налогов на недвижимость — более 20% многоквартирных жилых домов оставались просроченными в середине 1970-х годов. В 1977 году город принял местный закон № 45, который позволил городу начать процедуру выкупа после всего одного года неуплаты налогов, а не трех, в результате чего тысячи зданий, многие из которых были заняты, были переданы городу. Нью-Йорка в судебном порядке, известном как передача права выкупа in rem.В сентябре 1978 года городское жилищное агентство, Департамент сохранения и развития жилищного строительства (HPD) города Нью-Йорка, разработало серию новых жилищных программ, призванных дать жителям и общественным группам возможность контролировать и в конечном итоге владеть недвижимыми зданиями.

Совет по оказанию помощи городскому хозяйству (UHAB), созданный в 1974 году, начал оказывать помощь жителям этих зданий в управлении, ремонте и приобретении их зданий, а также в создании жилищных кооперативов с ограниченной долей участия. Сотрудничая с городским жилищным агентством, его существующими программами кредитования и правом передавать брошенное имущество некоммерческим организациям, а также в соответствии с законами штата, регулирующими создание кооперативов, UHAB смог предоставить малообеспеченным людям инструменты — начальный капитал, юридические консультации, архитектурные планы, обучение бухгалтерскому учету — для создания и управления жилищными кооперативами с ограниченной долей участия.Благодаря давнему контракту с городом на обучение и техническую помощь жильцам зданий в рамках программы временной аренды арендатора (TIL), UHAB сотрудничал с более чем 1600 кооперативами, сохранив более 30 000 единиц доступного жилья.

Некоторые кооперативы в Нью-Йорке не владеют землей, на которой расположены их здания. Они известны как «Здания, сдаваемые в аренду», и часто имеют существенные недостатки для кооперативных собственников.

Студенческие жилищные кооперативы
Студенческие кооперативы предоставляют жилье и услуги питания тем, кто посещает определенные учебные заведения. Некоторые известные группы включают студенческий кооператив Беркли, жилищный кооператив Санта-Барбары и ассоциацию студенческих кооперативов Оберлина.

Юридический статус
Как юридическое лицо, кооператив может заключать договор с другими компаниями или нанимать физических лиц для оказания ему услуг, например подрядчика по техническому обслуживанию или управляющего зданием. Он также может нанимать сотрудников, таких как менеджер или смотритель, для решения конкретных задач, которые волонтеры могут предпочитать не делать или делать не очень хорошо, например, техническое обслуживание электрооборудования.Однако, поскольку многие жилищные кооперативы стремятся к самостоятельной деятельности, их члены выполняют как можно больше работы.

В неакционерных кооперативах и в кооперативах с ограниченным участием акционер кооператива владеет не недвижимостью, а долей юридического лица, которое владеет недвижимостью. Кооперативное владение сильно отличается от кондоминиумов, где люди владеют отдельными единицами и мало влияют на то, кто переходит в другие единицы. По этой причине в большинстве юрисдикций разработано отдельное законодательство, аналогичное законам, регулирующим деятельность компаний, для регулирования деятельности кооперативов, а также прав и обязанностей акционеров.

Собственность
Каждое постоянное или постоянное домашнее хозяйство является членом кооперативной ассоциации. В кооперативах, не связанных с акционерным капиталом, члены имеют права владения определенным набором апартаментов в жилищном кооперативе, как указано в их «соглашении о найме» или «договоре частной аренды», который, по сути, является договором аренды. В кооперативах собственности права владения передаются покупателю посредством передачи права собственности.

Поскольку жилищный кооператив имеет право собственности на все имущество и жилые постройки, он несет расходы по их содержанию, ремонту и замене.Это освобождает участника от затрат и бремени такой работы. В этом смысле жилищный кооператив похож на арендодателя. Однако другой отличительной чертой кооперативного проживания является то, что он является некоммерческим, так что работа выполняется по себестоимости, без каких-либо мотивов получения прибыли.

В некоторых случаях кооператив следует принципам Рочдейла, согласно которым каждый акционер имеет только один голос. Большинство кооперативов зарегистрированы как акционерные общества с ограниченной ответственностью, где количество голосов, которыми обладает владелец, привязано к количеству акций, принадлежащих этому лицу.Какая бы форма голосования не использовалась, необходимо провести выборы среди акционеров, чтобы определить, кто будет представлять их в совете директоров (если таковой существует), руководящем органе кооператива. Совет директоров обычно отвечает за бизнес-решения, включая финансовые требования и устойчивость кооператива. Хотя политика варьируется от кооператива к кооперативу и в значительной степени зависит от пожеланий его членов, по общему правилу для принятия деловых решений необходимо большинство голосов совета директоров.

Менеджмент
В более крупных кооперативах члены кооператива обычно избирают совет директоров из числа акционеров на общем собрании, обычно на годовом общем собрании. В небольших кооперативах все члены входят в правление.

Совет директоров жилищного кооператива избирается членами, обеспечивая голос и представительство в управлении имуществом. Правила устанавливаются правлением, обеспечивая гибкие средства решения проблем, возникающих в сообществе, чтобы гарантировать его членам мирное владение своим домом.

Источник из Википедии

Как работают кооперативные постройки с учетом будущего движения

www.HowStuff Works.com

от Сары Сиддонс

Благодаря обилию квартир в Лос-Анджелесе многие люди узнали, как работают ассоциации кондоминиумов. Кооперативы обладают некоторыми схожими качествами: они состоят из нескольких единиц жилья, регулируются подзаконными актами и управляются выборными должностными лицами и директорами и требуют, чтобы жильцы разделяли расходы на техническое обслуживание и коммунальные услуги в виде ежемесячной платы.Но есть явные различия, в основном касающиеся характера собственности.

Когда вы приобретаете дом в жилищном кооперативе, вы фактически не покупаете недвижимость — вы покупаете акции корпорации, единственным активом которой является собственность. Эта корпорация владеет домом, в котором вы живете; вам принадлежит не большая его часть, чем любому другому члену. Вы получаете право занять его по так называемому договору аренды или аренды.

Когда вы переезжаете, вы продаете свои акции в кооперативе.В некоторых кооперативах вам, возможно, придется продать их обратно корпорации по первоначальной цене покупки, при этом все акционеры будут совместно участвовать в любой прибыли, полученной при перепродаже акций (пая). В других случаях вы сохраняете прибыль.

  • НАЧАЛО ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАЦИЙ — Сегодня в Соединенных Штатах насчитывается более одного миллиона единиц кооперативного жилья, в основном в крупных городах. Первый кооператив был основан на Западной 18-й улице в Нью-Йорке в 1876 году. Первоначально они назывались «Домашние клубы» и были созданы для того, чтобы обеспечить состоятельным людям экономию домовладения без каких-либо обязательств.

Что такого хорошего в кооперативах?

Одной из самых привлекательных черт кооперативной собственности для многих людей являются ее налоговые преимущества. Оплата налогов за здание производится всем кооперативом, поэтому вы, как акционер / арендатор, не получаете индивидуальный налоговый счет. Скорее, ваша часть налогового бремени включена в плату за обслуживание или оплату, которую вы платите кооперативу каждый месяц.В то же время вы пользуетесь такими же вычетами по федеральному подоходному налогу на свою долю, что и любой другой домовладелец.

В то время как владелец кондоминиума может свободно продать свой дом любому, элемент совместной собственности кооператива означает, что его устав обычно требует одобрения потенциальных акционеров советом директоров. Это означает, что у кооператива есть право голоса о том, кто может войти в здание, а кто нет. (Это может быть хорошо, если вы уже являетесь владельцем кооператива, но не очень хорошо, если вы пытаетесь попасть в него.)

Процесс утверждения включает в себя тщательную проверку финансов заявителя. Это не обязательно означает, что вам нужно быть богатым; Правление просто хочет знать, что вы являетесь ответственным, хорошо работающим человеком, который оплачивает ваши счета и не выполняет дефолт по вашим долгам. Этот процесс может показаться ограничительным на первый взгляд, но для этого есть веская причина: если один из арендаторов не выполняет свои обязательства по ипотеке, содержанию и налоговым платежам, все акционеры должны платить за это.

  • В кондоминиуме, если вы не выполняете свои обязательства по ипотеке или налогам, на вашу собственность накладываются залоговые права, не позволяющие вам ее продать.Но в кооперативе вы являетесь совладельцем своего дома, поэтому все остальные владельцы будут на крючке из-за вашей неуплаты. Если это произойдет, корпорация может оказаться не в состоянии взять на себя это бремя, и имущество может быть потеряно из-за обращения взыскания, а вместе с ним и интересы всех акционеров. Теперь вы можете понять, почему советы директоров кооперативов тщательно изучают потенциальных покупателей. Один плохой акционер может всех обрушить.

Требования одобрения совета также применимы к арендаторам, если вам когда-либо понадобится сдать свой кооператив в субаренду.Некоторые кооперативы ограничивают субаренду, устанавливая для нее временные ограничения и другие меры контроля, чтобы сохранить целостность корпорации.

Такая проверка обычно приводит к в целом высокому уровню собственника — акционеры кооператива, вероятно, будут финансово ответственными лицами, которые придерживаются правил организации и искренне заботятся о наилучших интересах собственности и корпорации. В результате кооперативы обычно имеют низкий уровень дефолтов и низкую текучесть арендаторов, что является еще одной привлекательной особенностью этого типа собственности.

  • ЗНАМЕНИТОСТИ НЕ ПОЛУЧИТЕ ВСЕ. Думаете, быть богатым и знаменитым — это золотой билет, чтобы жить где угодно? Спросите одну из мегазвезд, получивших отрицательные отзывы от советов директоров кооперативов, обеспокоенных привлечением нежелательной огласки. Кооперативы в Нью-Йорке печально известны тем, что отказывают знаменитостям. Мадонна входит в число многих известных потенциальных покупателей, которым отказали из-за опасений, что папарацци и фанаты нарушают тишину и спокойствие здания.

Типы жилищных кооперативов

В дополнение к налоговым льготам и низкой текучести кооперативы имеют и другие преимущества:
Финансирование: Жилищные ссуды предусматривают выгодные условия кредитования, включая низкие первоначальные платежи и затраты на закрытие.В кооперативном здании, которое имеет собственную ипотеку, покупатели должны получить меньше финансирования, чем потребуется покупателю кондоминиума.

  • Ограниченная ответственность: хотя вы несете ответственность за выплату личной ссуды, как акционер вы не несете личной ответственности по ипотеке кооператива.
  • Общественный контроль: Акционеры участвуют в принятии имущественных решений.
  • Потребительское влияние: Кооперативы как ассоциация могут оказывать влияние на органы местного самоуправления и коммунальные предприятия.
  • Избыточные доходы: в некоторых случаях неизрасходованные средства возвращаются акционерам (подумайте о дивидендах, которые вы получаете от своих акций компании), хотя о них, возможно, придется сообщать для целей индивидуального подоходного налога.

Итак, со всеми этими хорошими вещами, связанными с кооперативами, вы, вероятно, готовы выбежать и подать заявку на него. Ну не так быстро. Во-первых, вам нужно выяснить, какой тип кооператива вы ищете. Как описано ниже, кооперативы предназначены не только для состоятельных манхэттенцев.Это концепция, которая работает для всех уровней дохода через их различные типы и может быть средством экономического развития.
Кооперативы с рыночной ставкой — это всего лишь то, что вы можете купить или продать свою долю в них по любой цене, которую понесет рынок. Вы приобретаете капитал примерно так же, как и в других формах собственности на жилье.

  • Кооперативы с ограниченным участием в акционерном капитале обычно представляют собой объекты недвижимости, предназначенные для предоставления доступного жилья и имеющие определенные преимущества, такие как ссуды под более низкие проценты, налоговые льготы и гранты. В обмен на снижение стоимости владения накладываются ограничения на то, сколько арендаторов акций могут накопить и какую прибыль они могут получить от продажи своих акций в корпорации. Эти кооперативы работают для людей, чей доход в противном случае не позволил бы им приобрести дом.
  • Лизинговые кооперативы: также известные как кооперативы с нулевым капиталом, эта недвижимость принадлежит внешним инвесторам (обычно некоммерческим организациям), которые затем сдают это имущество в аренду обратно корпорации. Кооператив может выкупить собственность позже, если она будет выставлена ​​на продажу, и преобразовать ее в один из других типов кооперативов.
  • Жилищные ассоциации взаимопомощи: Некоммерческие корпорации, созданные для развития, владения и эксплуатации жилья. Корпорация принадлежит и контролируется резидентами, которые въезжают.
  • Существуют также кооперативы, предназначенные для пожилых жителей, кооперативы, субсидируемые государством, и сельские кооперативы, предназначенные для помощи фермерам.

ПОКАЖИТЕ ДЕНЬГИ — Ссуды на покупку акций в жилищных кооперативах мало чем отличаются от других жилищных ссуд, только они не называются «ипотечными кредитами».«Они называются долевыми займами. Проценты, которые вы платите по ним, не облагаются налогом в той же степени, что и любой другой вид жилищного кредита. Кроме того, те же правила налогообложения прироста капитала применяются при продаже: если вы прожили в доме два из последних пяти лет, первые 250 000 долларов прибыли исключаются из федерального подоходного налога.

Источники

  • Галати, Ф., Аллавей, В. и Кайл, Р. Практика современной недвижимости в Иллинойсе, 4 -е издание .
  • Дирборн Файнэншл Паблишинг: 2001.
  • National Assoc. жилищных кооперативов
  • Национальная ассоциация кооперативного бизнеса.
  • Зиглер Р. и Леви Х. «Краткая история кооперативного жилья». Национальная ассоциация жилищных кооперативов.

Подобные сообщения:

Кооператив Сьюард Парк

Квартиры кооператива Seward Park состоят из четырех 20-этажных корпусов, по три башни в каждом здании. Архитекторы спроектировали здания под углом к ​​сетке Манхэттена, сохранив много акров зелени для удовольствия акционеров.Такой дизайн дает апартаментам достаточно света и предоставляет множество апартаментов с прекрасным видом на центр города, а также на мосты и воду Ист-Ривер.

Строительство кооператива Сьюард Парк началось в 1959 году при спонсорской поддержке United Housing Foundation, федерации кооперативных жилищных обществ, некоммерческих организаций и профсоюзов, заинтересованных в продвижении доступного жилья. Кооператив был создан по образцу успешного завершения в 1956 году жилищной корпорации Ист-Ривер, которая финансировалась Международным профсоюзом рабочих женской одежды.В районе Гранд-стрит есть еще два спонсируемых профсоюзом кооператива, в том числе Hillman Houses, построенные в 1950 году, и Amalgamated Dwellings, построенные в 1930 году. Эти четыре кооператива до недавнего времени назывались «Кооперативная деревня».

Более трех десятилетий кооператив Seward Park Cooperative действовал как кооператив с ограниченным капиталом, который позволял кооперативу получать налоговые субсидии для поддержания цены на квартиры ниже рыночных. В 1995 году акционеры приняли План реконструкции, по которому Seward Park был преобразован в кооператив с полным акционерным капиталом.В течение пяти лет ценовые потолки постепенно снимались, пока они не были полностью отменены. Квартиры в Co-op Village теперь продаются по рыночным ценам.

История сотрудничества Seward Park Cooperative с профсоюзами и коллективистский дух отражены в характерных фресках в вестибюлях наших четырех зданий. Фрески были написаны Хьюго Геллертом, выдающимся художником 1930-х годов, который известен как своим искусством, так и левой политикой. Геллерт создал фрески для Всемирной выставки 1939 года, театра в Рокфеллер-центре, кафетерия возле Юнион-сквер и выставки в Музее современного искусства.Большинство общественных фресок Геллерт больше не существуют. Его работа в вестибюлях парка Сьюард — дань уважения интеллектуальной, культурной и политической истории Нижнего Ист-Сайда.

Seward Park Cooperative отмечает свое 50-летие в 2010 году. Многие из первоначальных акционеров и их семьи продолжают жить в кооперативе, и многие новички сделали Seward Park своим домом.

Кооперативы с ограниченной ответственностью — Local Housing Solutions

Когда создается LEC, первоначальная доступность обычно достигается с помощью той или иной формы государственной помощи, включая субсидии на строительство и финансирование под низкие проценты.Ценовые ограничения, заложенные в формулу перепродажи, ограничивают капитал, который резиденты LEC могут получить при продаже своей доли владения; именно эта особенность также помогает поддерживать доступность, особенно при укреплении рынков жилья. Некоторые кооперативы с ограниченной долей участия Тип долевой собственности на жилье, позволяющий семьям с низким доходом приобретать «долю» в кооперативе. Частное лицо с долей имеет право на одну единицу в кооперативе и право голоса при принятии решений относительно развития.Во время перепродажи доход, который могут заработать владельцы акций, ограничен, чтобы сохранить доступность акций для будущих покупателей. Домовладельцы допускают небольшое или нулевое наращивание собственного капитала, в то время как другие применяют подход, основанный на долевом владении. балансирование двух целей: долгосрочной доступности и создания личного богатства.

Хотя LEC часто встречаются в многоквартирных домах в городских районах, этот инструмент также можно использовать в таунхаусах, односемейных домах и парках передвижных домов.

Подход

Независимо от типа жилья, все LEC имеют одну и ту же фундаментальную структуру: самоуправляемая группа жителей (членов), каждый из которых владеет долей в акционерном капитале кооператива и вносит ежемесячный членский взнос для покрытия общих расходов, таких как содержание и резервы. . LEC может быть инициирован некоммерческим спонсором, который перестраивает собственность и продает акции новым членам, или путем преобразования существующей арендуемой собственности текущими арендаторами. В рамках этой базовой структуры различные характеристики и руководящие принципы программы могут быть адаптированы к целям и предпочтениям спонсора и / или членов LEC.

Постоянная доступность является основной причиной создания LEC, а формула перепродажи, используемая для расчета цены акции, является основным механизмом, позволяющим удерживать затраты на покупку доли в пределах досягаемости домохозяйств с низким и умеренным доходом в будущем. Формулы перепродажи обычно основаны на начальной цене акций при покупке и могут корректироваться фиксированной процентной ставкой (например, от 1 до 3 процентов), ставкой, привязанной к индексу потребительских цен или другому индексу, изменением медианного дохода по региону. семейный доход, рассчитываемый Департаментом жилищного строительства и городского развития.Часто сокращенно AMI. Или какой-либо другой фактор. Формула перепродажи также определяет размер капитала, который остаются у членов LEC, когда они продают свою долю следующей семье. При создании LEC учредители должны разработать формулу перепродажи, которая уравновешивает эти цели. Документы LEC, устанавливающие формулу перепродажи, могут также дать кооперативной организации право первого отказа, когда акции доступны для покупки, — мера, которая помогает обеспечить перепродажу правомочному домохозяйству по цене, определяемой формулой.

Документы LEC также определяют, как долго остаются в силе меры контроля за перепродажей. В некоторых случаях минимальный период доступности определяется условиями финансирования, использованного для создания кооператива. Например, некоторые ранние LEC использовали 30- или 40-летние ипотечные кредиты под низкий процент от HUD; после выплаты ипотеки члены LEC могли проголосовать за преобразование в кооператив с рыночной процентной ставкой и отменить любые ограничения на перепродажу. Многие ограниченные акционерные кооперативы включают постоянные ограничения доступности, чтобы поддерживать доступность в долгосрочной перспективе.Постоянная доступность может быть облегчена путем создания LEC в партнерстве с общинным земельным трастом. Дополнительную информацию о периодах доступности см. В соответствующей записке, Определение продолжительности необходимой доступности специального доступного жилья.

Правила

LEC также должны определять роль жителей в управлении сообществом. Члены могут нести ответственность за аспекты содержания здания или за принятие решений, связанных с управлением зданием. В более крупных объектах жители могут решить передать некоторые или все эти обязанности профессиональной управляющей организации. В некоторых случаях LEC также включают спонсорскую организацию или представителей других сторонних организаций в правление, чтобы гарантировать, что правление действует в наилучших интересах всех членов и гарантирует долгосрочную доступность кооператива.

Право на участие

Право на участие в кооперативе с ограниченным капиталом обычно ограничивается домохозяйствами с доходом ниже установленного порогового значения при покупке в соответствии с целью развития доступного домовладения.Целевые уровни дохода различаются в зависимости от сообщества, но есть предел того, насколько низким может быть доход. Домовладельцы должны иметь достаточно высокий доход, чтобы иметь право на получение ипотеки с фиксированной ставкой по разумной цене для финансирования своей доли в кооперативе и для того, чтобы не отставать от ежемесячных членских взносов.

Местная роль

Местные юрисдикции обычно не принимают непосредственного участия в создании LEC, но они могут создавать программы и политики, поддерживающие эту форму доступного домовладения. Например:

Государственное финансирование

LEC часто создаются путем переоборудования существующего многоквартирного дома. Чтобы сохранить низкие долевые затраты, местные жилищные департаменты или агентства жилищного финансирования могут предложить финансирование ниже рыночной в форме ссуды или гранта под низкий или беспроцентный доход для компенсации некоторых затрат на покупку жилого комплекса. Строительные субсидии могут помочь покрыть расходы на необходимый ремонт или реконструкцию старых зданий. Дополнительная помощь может помочь покрыть начальные затраты на запуск.В зависимости от уровня (-ов) дохода, на который рассчитывает LEC, может также потребоваться помощь, чтобы помочь отдельным домохозяйствам приобрести членские паи. Некоторые общины предлагают ссуды на акции LEC, которые помогают сделать возможной эту форму доступного домовладения.

Льготы по налогу на имущество

Чтобы обеспечить долгосрочную устойчивость и доступность LEC, некоторые юрисдикции устанавливают специальную классификацию налога на имущество, которая позволяет этим объектам уплачивать сниженные налоги на имущество. Вместо того, чтобы оценивать налоги на основе рыночной стоимости собственности, оценочная стоимость — долларовая стоимость, присвоенная собственности, к которой применяется местная налоговая ставка для определения налоговых обязательств собственности.Оценочная стоимость собственности обычно совпадает с оценкой рыночной стоимости собственности или равной части суммы. стоимости имущества основывается на оценочной стоимости интересов ассоциации, заранее определенной доле оценочной рыночной стоимости (например, 70 процентов) или другой стоимости ниже рыночной. Этот метод более точно отражает фактическое использование собственности, а экономия позволяет LEC поддерживать низкие членские взносы.

Право первого отказа

Сообщества могут заложить основу для LEC, приняв законы о праве преимущественного отказа, которые дают ассоциациям арендаторов и другим группам заинтересованных сторон возможность приобретать субсидированную арендную недвижимость, когда собственники решают прекратить участие в программе субсидирования.Этот подход будет особенно эффективным в сообществах, где есть сильный некоммерческий партнер, работающий с организациями арендаторов, заинтересованными в реализации этого права.

Поддержка некоммерческих партнеров

Сильные некоммерческие партнеры играют важную роль в создании LEC и предоставлении управленческой поддержки. Местный жилищный департамент может оказывать финансовую поддержку квалифицированным некоммерческим организациям или заключать официальный договор или партнерство, которое позволяет организации предоставлять бесплатную или недорогую техническую помощь и услуги.

LEC являются одной из нескольких форм долевой собственности на жилье. Сообщества, рассматривающие возможность оказания поддержки LEC, могут также пожелать рассмотреть возможность создания общинных земельных трастов и домовладения с ограниченным правом собственности — либо в дополнение к LEC, либо вместо них. Сообщества должны также изучить ипотечные кредиты с долевым участием, которые иногда считаются формой долевого владения домом.

Прочие соображения

Стабильность домовладельца

Местные или национальные некоммерческие организации, которые помогают в создании LEC, часто продолжают оказывать определенную поддержку после того, как LEC запущен и работает.Это постоянное участие может помочь держать совет директоров в курсе и дать рекомендации по передовым методам обслуживания зданий и другим аспектам управления имуществом. Некоммерческий партнер также может предоставить помощь или помощь в установлении связей с общественностью, когда отдельные владельцы сталкиваются с финансовыми проблемами, которые угрожают их способности не отставать от членских взносов.

Обеспечение долгосрочной доступности

Хотя LEC могут быть полезным инструментом для сохранения долгосрочной доступности собственности и воспитания чувства коллективной собственности и ответственности, акционеры часто сохраняют право голоса для отмены положений о доступности, которые могут представлять угрозу для сохранения доступности. в долгосрочной перспективе.Эту проблему можно решить, объединив LEC с другими механизмами доступности, такими как общинный земельный фонд, некоммерческие организации на базе сообществ, которые управляют земельным участком для сохранения долгосрочной доступности домов, созданных за счет государственных или благотворительных субсидий. В традиционной жилищной модели общинные земельные фонды продают дома на земле, которыми они управляют, по доступным ценам квалифицированному покупателю. или домовладение с ограниченным правом собственности. Формулы совместной признательности, которые позволяют резидентам достичь определенного уровня благосостояния — в отличие от тех, которые допускают незначительное наращивание капитала или не допускают его вовсе — также могут помочь поддерживать долгосрочную доступность, уменьшая разочарование владельцев акций, которое могло бы побудить их голосовать за LEC больше не существует.

Примеры

City First Homes — это некоммерческая организация, расположенная в Вашингтоне, округ Колумбия, , целью которой является создание постоянно доступных возможностей домовладения. Организация является частью более широкой семьи компаний, в которую также входят некоммерческий банк, CDFI и фонд. City First поддерживает арендаторов с низким доходом в арендованных зданиях в реализации их права преимущественной покупки в соответствии с Законом округа о возможностях арендаторов для покупки. Некоммерческая организация помогает создавать кооперативы, в том числе LEC, а банк предоставляет финансирование для приобретения и реабилитации.Для получения дополнительной информации о City First Homes щелкните здесь.

Совет по оказанию помощи городским хозяйствам города Нью-Йорка (UHAB) помогает организовывать арендаторов с низким и средним доходом, а также создавать кооперативы с ограниченным участием в капитале и управлять ими. UHAB предоставляет постоянные тренинги, техническую помощь и программы по целому ряду тем, от управления недвижимостью и соблюдения нормативных требований до повышения энергоэффективности. Организация также оказывает помощь неблагополучным кооперативам, столкнувшимся с потерей права выкупа или отключением коммунальных услуг.Для получения дополнительной информации о UHAB щелкните здесь.

Связанные ресурсы

кооперативного жилья | Кооперативное жилье Ирландия

Жилищные кооперативы — это всемирное движение взаимопомощи ассоциаций взаимопомощи, работающих над удовлетворением жилищных потребностей в своих общинах.

Членами жилищных кооперативов являются люди, пользующиеся услугами, предоставляемыми кооперативом. Члены имеют возможность участвовать в управлении своим кооперативом и голосовать по важным для них вопросам.

Жилищные кооперативы могут участвовать в строительстве, управлении и обслуживании домов и квартир в различных формах владения — аренды и владения.

« профилей движения », совместная публикация Co-operative Housing International и Housing Europe, дает отличный обзор кооперативного жилья во всем мире и может быть загружена здесь.

Кооперативное жилье в Ирландии

Кооперативное жилье в Ирландии восходит к 1950-м годам.Это были местные строительные кооперативы самопомощи, домовладения, которые предоставляли своим членам доступные дома. В 1960-х и начале 1970-х годов продолжалось формирование большего количества кооперативов, а в 1973 году была создана NABCO (прежнее название «Кооперативное жилье Ирландии»), представлявшая кооперативное жилье на национальном уровне.

Начиная с 1980-х годов мы работаем с местными кооперативными жилищными обществами по всей Ирландии, чтобы помочь в создании кооперативных домов, снимаемых в социальную аренду. С 1973 года было построено более 3500 кооперативных домов в собственность, и 2400 арендованных домов продолжают управляться местными кооперативными обществами.

Возможны несколько форм кооперативного жилья:

  • Социальные жилищные кооперативы предоставляют жилье членам, которые обычно набираются из списков ожидания местных властей в районах, где расположены кооперативы. Список местных социальных жилищных кооперативов доступен здесь

  • Кооперативы домовладельцев помогают членам, у которых есть финансовые возможности, строить или покупать собственные дома.Большинство этих кооперативов были созданы в районе Дублина.

Глоссарий терминов жилищного кооператива

Соглашение об изменении / улучшении

В соглашении об изменении описываются условия, на которых кооператив дает разрешение акционеру перед внесением каких-либо изменений или улучшений в жилое помещение, которое он занимает.

Ежегодные собрания членов кооператива

Ежегодное собрание членов кооператива — это ежегодное собрание, на которое приглашаются все члены кооператива.На ежегодном собрании члены избирают совет директоров кооператива, за поправки к уставу можно проголосовать, а другие важные вопросы могут быть вынесены на рассмотрение всех членов. Обычно сообщается о финансовом состоянии и общем состоянии кооператива. Большинство кооперативов, как корпораций, по закону обязаны проводить ежегодные собрания членов / акционеров. В подзаконных актах указано, когда, где и повестка дня.

Учредительный договор

Учредительный договор является юридическим документом, который устанавливает существование и цель кооперативной корпорации.Учредительный договор должен быть подан в соответствующее правительственное учреждение штата, обычно в Государственного секретаря, в соответствии с применимыми положениями законодательства штата. В некоторых штатах есть особые законы, касающиеся кооперативов и / или кооперативных жилищных корпораций.

Кооператив художников

Жилой кооператив художников — это совместное жилое / рабочее пространство, находящееся в совместной собственности местных художников. Кооперативы художников обычно создаются как кооперативы с ограниченным капиталом, чтобы обеспечить постоянную доступность жилья для художников.

Общая ипотека

Полная ипотека — это разовая ссуда, покрывающая все здание или все имущество, которым владеет кооператив.

BMIR («Beemer»)

BMIR — это аббревиатура FHA для обозначения процентной ставки ниже рыночной. Этот термин применяется к определенным программам ипотечного страхования FHA, где ипотечный кредит имеет субсидированную процентную ставку, которая ниже рыночной. Это снижает ежемесячные расходы и позволяет семьям с низким и средним доходом пользоваться кооперативной формой собственности на жилье.

Совет директоров

Совет директоров кооператива избирается членами / акционерами для управления кооперативом, включая определение политики, принятие правил и положений, а также другие решения, которые регулируют деятельность и благосостояние его членов / акционеры.

Устав

Устав представляет собой письменный набор положений и указаний, которым кооперативная корпорация следует при управлении своей деятельностью.Обычно для внесения любых изменений в устав требуется голосование всего членского состава на должным образом созванном собрании после надлежащего уведомления. Устав обычно охватывает такие темы, как избрание совета директоров, время проведения собраний членов и другие вопросы, связанные с управлением кооперативом.

Стоимость доставки

См. Ежемесячная плата за доставку.

Кондоминиум

Кондоминиум — это форма собственности, которая сочетает в себе индивидуальную собственность на свою квартиру с долевой собственностью на общие помещения.Каждый владелец имеет отдельную ипотеку для своей отдельной квартиры и несет индивидуальную ответственность за уплату по ней и налоги на недвижимость. Избранный совет директоров отвечает за работу и управление всеми общими объектами.

Обычная ссуда

Обычная ссуда — это ипотечная ссуда, полученная от частного кредитора, которая обычно предоставляется по рыночной процентной ставке и не застрахована FHA или гарантирована VA.

Кооператив

Кооператив — это любой тип организации, которой владеют и контролируют ее члены-пользователи для общей цели и которая следует принципам кооперации.Кооператив действует в интересах своих членов на некоммерческой основе, чтобы предоставлять товары и услуги, в которых они нуждаются, с минимальными практическими затратами. Члены / акционеры владеют кооперативом и на равных участвуют в управлении кооперативом.

Кооперативный интерес

Кооперативный интерес представляет собой комбинацию кооперативной собственности (доли или членства) и прав владения (договор аренды или имущественная аренда).Два интереса нельзя разделить.

Принципы сотрудничества

Принципы кооперации — это набор из семи принципов, которым следуют кооперативы во всем мире. Они основаны на принципах, разработанных пионерами Рочдейла в Англии в 1800-х годах, которые обычно считаются основателями современного кооперативного движения. Международный кооперативный альянс пересмотрел эти принципы в 1995 году.

Документы

Ряд документов устанавливает параметры, в соответствии с которыми работает жилищный кооператив.Некоторые документы, такие как устав и учредительный договор, относятся к самой кооперативной корпорации. В других документах, таких как договор аренды / имущественная аренда, договор подписки и правила внутреннего распорядка, описываются отношения между кооперативом и каждым акционером-членом. Тем не менее, другие документы, такие как соглашения о признании и нормативные соглашения, описывают отношения между кооперативом и другими организациями, такими как правительственные агентства или финансовые учреждения.

Собственный капитал

Разница между стоимостью кооперативного имущества и общей суммой всей задолженности по этому имуществу. Он отражает балансовую стоимость доли члена / акционера в кооперативе.

Избыточный доход

Термин FHA / HUD, который относится к доходу, выплачиваемому резидентами, которые при сертификации или повторной сертификации имеют доход выше установленных лимитов, что требует ежемесячной оплаты сверх базовой ставки.Этот термин чаще всего используется в отношении разработки по Разделу 236.

Fannie Mae

См. Федеральная национальная ипотечная ассоциация

Федеральное жилищное управление (FHA)

Субгосударственное подразделение в HUD, которое страхует ипотечные кредиты и предоставляет субсидии. FHA страхует многие жилищные ссуды, в том числе кооперативные ссуды.

Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae или FNMA)

Fannie Mae — это частная корпорация, созданная в соответствии с Национальным жилищным законом для создания вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов путем покупки и продажи таких ипотечных кредитов и возврата денежных средств в фонд кредиторы, чтобы они снова могли давать ссуды.

Простая плата

Простая плата за владение относится к частной собственности на недвижимость, при которой владелец имеет право контролировать, использовать и передавать собственность по своему желанию. В 9 штатах кооперативные акции являются или могут считаться недвижимостью. В других штатах) кооперативная собственность на жилье не считается простой платой, потому что акционеры не владеют реальной недвижимостью, а скорее долей в кооперативной корпорации, которая, в свою очередь, владеет недвижимостью.Доля считается личной собственностью.

FHA

См. Федеральное жилищное управление

Flip Tax

Обратный налог — это плата, взимаемая кооперативом в обмен на отказ от права кооператива на покупку, когда акционер кооператива продает свою долю.

Общий операционный резерв (GOR)

Кооперативы, связанные с HUD, обязаны поддерживать резервный фонд на уровне, указанном в нормативном соглашении, с целью предоставления средств в чрезвычайных или кризисных ситуациях.Многие кооперативы, не связанные с HUD, также поддерживают эти резервы.

Домашние правила

Домашние правила — это правила поведения, разработанные кооперативом для обеспечения гармоничного совместного проживания. Домашние правила обычно касаются таких вопросов, как уровень шума, парковка, домашние животные и вывоз мусора.

Жилищный кооператив

Жилищный кооператив — это форма домовладения, при которой отдельные лица владеют акциями или членством в корпорации, которая владеет или контролирует землю и здания, обеспечивающие жилье.Владение долей дает право занимать часть кооператива.

Агентство жилищного финансирования (HFA)

Агентства жилищного финансирования — это государственные агентства, учрежденные законом в некоторых штатах. Они имеют право собирать деньги и предоставлять прямые ссуды спонсорам жилья с низким и средним доходом на условиях, более благоприятных, чем те, которые доступны на открытом рынке.

HUD (Департамент жилищного строительства и городского развития США)

HUD является агентством в США.S. правительство с главной административной ответственностью за предоставление широкого спектра помощи в области государственного и частного жилья и развития национальных городов.

Пределы дохода

Пределы дохода применяются во многих типах доступного жилья. Кооператив или спонсор устанавливает определенные требования для приема или продолжения проживания в жилых комплексах, предназначенных для людей с низкими доходами. Некоторые жилищные кооперативы, в первую очередь те, которые были созданы в рамках программ государственных субсидий с целью предоставления доступного жилья, имеют ограничения дохода для новых членов.Однако, в отличие от большинства арендуемого или государственного жилья с ограничениями дохода, в кооперативах, если доход человека или семьи превышает лимит после въезда, им не нужно выезжать.

Раздел 216 Налогового кодекса

Раздел 216 — это раздел федерального налогового законодательства США, который позволяет отдельным членам кооператива вычитать проценты по ипотеке и налог на имущество из своих налоговых деклараций, как это делают другие домовладельцы. Раздел 216 позволяет кооперативным жилищным корпорациям передавать проценты по ипотеке и налоговые вычеты по налогу на недвижимость своим акционерам на пропорциональной основе.

Земельный кооператив

В земельном кооперативе только земля под зданием (зданиями) находится в кооперативной собственности. Индивидуальные дома находятся в собственности на правах аренды на земле. Кооперативы парков передвижных домов или кооперативы парков промышленных домов почти всегда являются земельными кооперативами. Земельные кооперативы, за исключением парков передвижных домов или кемпингов, встречаются довольно редко.

Leasehold Cooperative

Кооперативная корпорация владеет зданием (ями), но арендует землю.Арендные кооперативы можно найти в районах возрождения городов, племенных землях, на Гавайях, на набережных и аналогичных территориях.

Лизинговый кооператив

В лизинговом кооперативе кооперативная корпорация не владеет собственностью, в которой проживают члены, а скорее сдает ее в аренду у другого юридического лица.

Жилищный кооператив с ограниченной долей участия

Кооператив с ограниченной долей участия — это кооператив, устав которого ограничивает цену перепродажи членства / акций с целью обеспечения постоянной доступности жилья для новых членов.Стоимость акций при перепродаже не определяется тем, что рынок выдержит, как в случае кооперативов по рыночным ценам, а скорее следует заранее определенной формуле в уставе, которая ограничивает эту максимальную стоимость при перепродаже с течением времени. Кооперативы с ограниченным участием в акционерном капитале также обычно ограничивают приобретение членства лицами с доходом ниже определенного годового уровня. Это также служит для сохранения собственности семьям с низким и средним достатком.

Плата за обслуживание

См. Ежемесячный сбор за обслуживание

Управляющий агент (или управляющая компания)

Управляющий агент — это фирма или организация, нанятые кооперативом для управления разработкой.Отношения между кооперативом и агентом управления обычно регулируются конкретным контрактом, который называется соглашением об управлении. Не все кооперативы используют управляющих агентов. Некоторые более крупные кооперативы нанимают генерального директора в качестве сотрудника кооператива, другие управляются самими членами. Однако большинство крупных кооперативов используют управляющую компанию.

Соглашение об управлении

Соглашение об управлении представляет собой договорное соглашение между кооперативной корпорацией и фирмой, нанятой для управления имуществом кооператива.В этих контрактах излагаются обязанности и компенсации фирмы. Хотя существуют стандартные формы таких договоров, они обычно адаптированы к конкретным потребностям конкретного кооператива.

План управления

Конкретный план операций, предоставляемый агентом управления кооперативу, значительно более подробный, чем тот, который предусмотрен в соглашении об управлении. План может быть приложен к соглашению об управлении в качестве наездника.

Кооператив промышленных жилищных парков

Промышленные жилищные парковые кооперативы — это промышленные жилищные парки, находящиеся в собственности на кооперативной основе.Обычно земля владеет кооперативом, а каждый житель владеет собственными собственными домами. Кооперативная собственность обеспечивает жителям гораздо более высокий уровень экономической безопасности, поскольку им не приходится жить в условиях постоянной угрозы повышения арендной платы или продажи и закрытия парка.

Жилищный кооператив рыночной ставки

Кооператив рыночной ставки — это кооператив, (1) финансируемый с использованием процентных ставок, считающихся рыночными, и (2) без ограничений по ценам членства / перепродажи акций.

Член / Акционер

Физическое лицо, владеющее долей или членством в кооперативе. В зависимости от типа кооператива члены также называются акционерами.

Собственный капитал

(см. «Собственный капитал»)

Членство

Членство может относиться как ко всем членам кооператива, так и к отдельной доле в кооперативе.

Комитет по членству

Многие кооперативы имеют комитет по членству, который рассматривает новых членов и одобряет или отклоняет их заявки на основе определенных критериев, установленных Советом директоров.(См. «Право одобрения».) Часто новым членам необходимо пройти собеседование с членским комитетом, прежде чем они будут одобрены для членства. В некоторых кооперативах совет директоров проверяет новых членов. В других кооперативах эту функцию выполняет руководство.

Членское собрание

См. Ежегодное собрание членов.

Кооперативы Митчелл-Лама

Штат Нью-Йорк учредил жилищную программу Митчелл-Лама в 1955 году с целью строительства доступного жилья для жителей со средним уровнем дохода.Жилье, построенное в рамках этой программы, более широко известно как жилье «Митчелл-Лама», производное от фамилий законодателей штата МакНила Митчелла и Альфреда Ламы, которые выступили спонсорами этого закона. Кооперативы Митчелл-Лама — это кооперативы с ограниченным участием в капитале, контролируемые местным правительством. Благодаря этому законодательству было построено 60 000 кооперативных квартир.

Mobile Home Park Cooperatives

См. Промышленные жилищные парки кооперативов

Ежемесячная плата за обслуживание или ежемесячная плата за обслуживание

Ежемесячная плата за содержание или ежемесячная плата за обслуживание является пропорциональной долей члена / акционеров операционные расходы кооператива, резервное финансирование и выплаты по ипотеке.

Ипотечное страхование

Ипотечное страхование — это страхование с гарантией того, что в случае невыполнения владельцем ипотечных обязательств страховщик (FHA / HUD / VA) выплатит кредитору остаток задолженности. FHA взимает «премию по ипотечному страхованию» за страхование, которое оно обеспечивает на случай невыполнения обязательств по ипотеке. Обычно ставка составляет 1/2% от первоначального остатка по ипотеке.

Многосемейная застройка

Многосемейная застройка обычно определяется как четыре или более единиц жилья в одном здании.

Mutual Housing Association

Совместная жилищная ассоциация — это некоммерческая корпорация, которая развивает, владеет и / или управляет или помогает кооперативам и другим формам некоммерческого жилья, контролируемого жителями. Он демократически структурирован для участия его организационных членов, его постоянных членов, тех, кто ожидает стать резидентами, и других лиц, которые поддерживают его цель.

Договор аренды (или имущественная аренда)

Договор аренды или имущественная аренда — это договор между кооперативной корпорацией и членом, который устанавливает условия для права занимать конкретную квартиру.Кооперативы FHA и некоторые другие кооперативы называют этот контракт соглашением о найме; другие называют это частной арендой. В нем изложены права и обязанности члена и кооператива друг перед другом. Юридически это рассматривается как договор аренды участником жилищного кооператива.

Должностные лица

Помимо совета директоров, во всех кооперативных корпорациях должности должностных лиц занимают члены совета. Устав кооператива обычно описывает эти должности и объясняет, как они избираются.Президент, вице-президент, секретарь и казначей — типичные должности.

Личное имущество

Личное имущество — это имущество, не являющееся недвижимым имуществом (недвижимостью), состоящее из временных или передвижных вещей — холодильников, печей или кондиционеров.

PITI

PITI — это аббревиатура для обозначения затрат, которые составляют выплаты по ипотеке: основная сумма, проценты, налоги и страхование.

Аренда собственности

См. Соглашение о размещении

Голосование по доверенности или доверенности

Доверенное лицо — это разрешение одного лица действовать от имени другого в целях голосования.Некоторые кооперативы разрешают «инструктируемое» голосование по доверенности, другие — нет. Обычно в уставе кооператива указывается, разрешено ли голосование по доверенности.

RCM

RCM означает зарегистрированный менеджер кооператива. Это профессиональное обозначение для менеджеров кооперативных предприятий, успешно прошедших программу NAHC для зарегистрированных менеджеров кооперативов.

Недвижимость

Под недвижимостью понимается земля и вообще все, что на ней возведено, растет на ней или прикреплено к ней.Он также известен как недвижимость. В большинстве штатов члены кооператива не владеют недвижимостью, а скорее являются долей в корпорации, которая, в свою очередь, владеет недвижимостью.

Соглашение о признании

Соглашение о признании — это договоренность между кооперативом и финансовым учреждением, которое предоставляет долевые ссуды членам или акционерам кооператива. Признание определяет обязанности между кооперативом и банком и действия, которые должна предпринять каждая сторона, если акционер / участник не выполняет свои обязательства по ссуде.

Регулирующее соглашение

Кооперативы, которые имеют ипотечное страхование через HUD или FHA, имеют определенные обязательства, которые изложены в документе, который называется нормативным соглашением. Кооперативы, финансируемые государственными и местными жилищными властями, часто заключают аналогичные контракты, которые часто строятся по образцу стандартного соглашения HUD. По сути, регулирующее соглашение требует, чтобы кооператив соблюдал правила HUD (или FHA), который застраховал ипотеку, чтобы побудить кредитора профинансировать разработку.Этот документ связывает залогодателя (кооператив) и залогодержателя (финансовое учреждение, которое удерживает ипотеку до выплаты заемной суммы плюс проценты) с секретарем HUD.

Резерв на замену

Резерв на замену — это резервный фонд, предназначенный для экономии средств на своевременную замену основного оборудования, компонентов здания и конструкций.

Перепродажа

Термин перепродажа описывает процесс передачи доли от уходящего члена кооператива новому члену.

Стоимость при перепродаже

См. Передаточная стоимость.

Резерв

См. Замещающий резерв и Общий операционный резерв)

Право первого утверждения

Большинство кооперативов имеют процесс проверки и утверждения новых членов / акционеров. Ваша покупка членства / доли обусловлена ​​рассмотрением и одобрением вашего заявления совместными усилиями, а также способностью выполнять свои обязательства по соглашению о размещении.Кооперативы не могут дискриминировать какой-либо защищаемый класс в соответствии с местными, государственными или федеральными законами.

Право первого отказа

Право первого отказа часто оговаривается в уставе кооператива. Если устав кооператива содержит пункт о праве преимущественной покупки, у кооператива есть первая возможность купить или отказаться от покупки доли уходящего члена по согласованной цене.

Раздел 8

Раздел 8 — это федеральная программа помощи, которая субсидирует ежемесячную арендную плату лиц с низкими доходами.Лица, получающие помощь по Разделу 8, должны соответствовать определенным требованиям в отношении дохода. Лица, пользующиеся Разделом 8, платят только определенный процент своего ежемесячного дохода в виде арендной платы, остальное правительство выплачивает непосредственно домовладельцу или кооперативу.

Раздел 202

Раздел 202 — это программа HUD, которая обеспечивает финансирование жилищного строительства для престарелых и инвалидов. С помощью этой программы был создан ряд жилищных кооперативов для пожилых людей.

Раздел 203 (n)

Раздел 203 (n) HUD Программа страхования односемейных кооперативных ипотечных кредитов страхует ссуды для лиц, приобретающих долю / членство в жилищном кооперативе. Ссуда ​​выдается кредитным учреждением, таким как ипотечная компания, банк или ссудо-сберегательная ассоциация, и застрахована Федеральной жилищной администрацией HUD (FHA). (См. «Заем с долей»)

Раздел 213

Раздел 213 — это программа HUD, которая страхует ипотечные ссуды только на проекты кооперативного жилья по рыночной ставке.Раздел 213 был использован для страхования более 500 проектов строительства кооперативного жилья на общую сумму более 70 000 единиц.

Раздел 216

См. «Раздел 216 Налогового кодекса»

Раздел 221 (d) (3)

Раздел 221 (d) (3) представляет собой программу HUD / FHA, которая обеспечивает ипотека для нового строительства или капитального ремонта многоквартирных кооперативов и некоммерческого арендного жилья. В соответствии с 221 (d) (3) некоммерческий спонсор может получить застрахованную ипотеку на сумму до 100% от оценочной стоимости замещения проекта HUD / FHA.

Раздел 221 (d) (3) BMIR

Ранее, Раздел 221 (d) (3) Программа ниже рыночной процентной ставки (BMIR) предоставляла финансирование ниже рыночной процентной ставки спонсорам жилищных проектов с низкими доходами . Эту программу использовали многие кооперативы, созданные в 60-70-е годы. Проекты BMIR были заменены Программой ипотечного субсидирования Раздела 236 в соответствии с Законом о жилищном строительстве 1968 года. В настоящее время новые ипотечные кредиты не застрахованы в рамках программ BMIR или Раздела 236.

Раздел 236

Раздел 236, программа HUD, введенная в действие в 1968 году, предусматривает субсидию для снижения процентных платежей по ипотеке до 1%.

Самоуправление

В самоуправляемом кооперативе члены кооператива сами выполняют функции обслуживания и администрирования или заключают контракты с различными поставщиками.

Жилищный кооператив для пожилых людей

Жилищный кооператив для пожилых людей — это жилье, находящееся в совместной собственности или под контролем, разработанное специально для пожилых людей.

Доля

Доля — это доля кооператива, которой владеет каждый член, и она представляет собой пропорциональную сумму, которую каждый член инвестировал в кооператив при его создании. Сертификат, часто называемый акционным или членским сертификатом, документирует покупную цену и членство в кооперативе.

Акционер

Акционер, также называемый членом, является владельцем доли в жилищном кооперативе.

Ссуда ​​под акцию

Ссуда ​​под акцию — это ссуда, полученная для покупки доли в жилищном кооперативе, обеспеченной акциями и правами владения (долей кооператива). Участник может получить индивидуальный заем на эту сумму в банке или другом кредитном учреждении (точно так же, как когда физическое лицо покупает дом).

Менеджер участка

Менеджер участка — это лицо, которое нанимается кооперативом или агентом управления кооператива для выполнения необходимых функций управления на месте.Менеджер сайта может проживать или не проживать на месте, а также может работать или не работать на полную ставку.

Сертификат на акции (или Сертификат членства, или акции)

Сертификат на акции — это документ, подтверждающий право собственности на долю (доли) в кооперативе. В нем указано количество акций, зарегистрированных на имя владельца. Акции выпускаются корпорациями-эмитентами.

Студенческий жилищный кооператив

Студенческие жилищные кооперативы, расположенные недалеко от колледжей и университетов, предоставляют различные виды совместного жилья, общежитий или квартир для удовлетворения потребностей студентов в недорогом жилье.

Подраздел T

Подраздел T относится к разделам 1381–1388 Налогового кодекса США, которые охватывают кооперативы, которые служат некоторым общественным благам. Кооперативная жилищная корпорация платит федеральный корпоративный подоходный налог в соответствии с положениями Подглавы T.

Субаренда

Субаренда — это аренда между текущим акционером кооператива и другим лицом. Большинство кооперативов ограничивают субаренду и требуют, чтобы субаренда была одобрена советом директоров.

Соглашение о подписке / Соглашение о покупке

Соглашение о подписке документирует покупку акций жилищного кооператива.

Фонды подписки / цена покупки

Фонды подписки — это плата или цена, уплачиваемая вместе с соглашением о подписке или соглашением о покупке.

Субсидируемый жилищный кооператив

Субсидируемый жилищный кооператив получает какую-либо субсидию от федерального правительства, правительства штата или местного самоуправления или из других источников для снижения общих затрат на жилье.

Sweat Equity

Sweat Equity — это акт предоставления личного труда при строительстве или восстановлении собственности резидентом-владельцем с целью снижения цены и / или в рамках договора купли-продажи, особенно в том случае, когда он используется в субсидируемом жилье или жилье по принципу самопомощи.

Передаточная стоимость

Передаточная стоимость — это сумма в долларах членства или доли в жилищном кооперативе, установленная уставом в случае, если кооператив выкупит членство / долю.В кооперативе с ограниченным капиталом трансфертная стоимость — это максимальная сумма, по которой доля участника в кооперативе может быть продана в соответствии с формулой ограниченного капитала кооператива.

Несвязанный доход от бизнеса

Доход от торговли или бизнеса, который существенно не связан с освобождением от налогов некоммерческой организации и регулярно осуществляется организацией.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *