Стоимость земельного пая: Доступ ограничен: проблема с IP

Подарить земельный пай \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Подарить земельный пай (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Подарить земельный пай Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 210 «Налоговая база» главы 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган доначислил главе КФХ НДФЛ, поскольку счел, что из налоговой базы по НДФЛ была неправомерно исключена стоимость земельных долей в праве общей долевой собственности в землях совхозов, полученных от физических лиц по договорам дарения. Признавая доначисление НДФЛ неправомерным, суд пришел к выводу о необоснованном определении налоговым органом налоговой базы по НДФЛ исходя из кадастровой стоимости земельных участков совхозов: налогооблагаемая база была определена как часть кадастровой стоимости земельного участка совхоза, соответствующая размеру подаренной доли, в то время как земельная доля не является объектом недвижимости, ее кадастровая стоимость не определяется. Выделенные земельные доли были зарегистрированы в ЕГРН как земельные участки только после того, как после заключения договоров дарения было произведено межевание земельных участков в счет земельных долей, утвержден проект межевания.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Подарить земельный пай Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как подарить земельный участок?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2021)Однако в случае дарения доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, собственник земельной доли вправе подарить ее только другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим данный земельный участок. Подарить земельную долю иному лицу можно только после ее выделения (п. 1 ст. 12 Закона N 101-ФЗ).

Что такое земельный пай. Правила оформления сделок с ними

После развала СССР провели земельную реформу, благодаря которой граждане могут оформить свои права на земельный пай, и часть земель была передана людям.

Такая форма собственности имеет свои нюансы, касающиеся её регистрации и использования.

О том, что такое земельный пай, как он оформляется в собственность и на каких условиях им можно распоряжаться (продать, сдать в аренду и т.п.) – вы узнаете после прочтения статьи.

Оглавление статьи

Определение понятий

Пай – это часть (доля) общей территории, выделяемая лицу в качестве собственности.

Это участок с не очерченными границами, права на который (их появления, прекращения, перехода или ограничения) регулируются согласно ГК РФ. Это довольно распространённая форма владения землёй (около 80% собственников являются владельцами паев).

Они не делятся на местности – границы паев закреплены только в официальных документах, а характеристики доли получаются примерно одинаковыми. Итак, земельный пай является нестандартным объектом собственности, поскольку он – не участок с очерченными границами, а лишь право на землю (гражданин владеет только размером и стоимостью недвижимости в денежном виде).

В свидетельстве права долевой собственности указывают:

• Оценку гектаров земли.
• Разновидность доли (пашенная, пастбище и др.).
• Величину земельного пая.

Соответственно, величину

собственности можно измерить разными методами:

• По количеству гектаров.
• Дав оценку в баллах (рассматривается качество земли, её предназначение и плодородность).
• Вычислив размер доли (получая простую дробь).

Само государство практически не задействовано при распределении данного рода недвижимой собственности.

Правовая база регулирования отношений

До того, как в законодательстве произошли изменения, земельным паем считали долю землю в общем владении, которой распоряжались совхозы и колхозы.

На таком наделе могли работать как единолично, так и коллективно.

Право получить пай имели работники животноводческого комплекса при условии, что:

• Предприятие, на котором трудился работник, находилось на территории города.
• Земли работников использовали для производства кормов.

Выделяемую площадь на одного работника с/х предприятия рассчитывали в балло-гектарах (если в основе лежало качество угодий), в гектарах, натуральном или стоимостном выражении.

Позже законодательство обновили, и теперь все паи являются долей в общей земле. Среди законов и нормативно-правовых актов, регулирующих получение и распоряжение данного вида недвижимого имущества, выделяют:

• Указ главы государства, изданный в 1993 году, касающийся выделения и проведения сделок с долей (продажа, покупка, оформление права владения) в общей собственности.
• Постановление Правительства 92-го года о реорганизации и приватизации сельскохозяйственных предприятий и организаций.

Оба акта касаются полученных ранее паев, закрепляют порядок их получения и документы, свидетельствующие о получении доли.

В постановлении правительства 91 года закреплялось, что все действующие или вышедшие на пенсию работники колхозов и совхозов должны получить земельные паи. Граждане получали свидетельства на долю, где указывали размер выделяемой территории относительно общего массива земель.

Часть моментов, касающихся земельных паев, регулируются современными нормативными документами:

• Земельным кодексом.
• ФЗ о вступлении в действие Земельного кодекса (ЗК).
• Гражданским кодексом, в котором закреплены правила, относящиеся к общей собственности.

Действие правил из ГК прописано в специальных ФЗ:

• О госрегистрации прав на недвижимость и проведения сделок с ней.
• О государственном кадастровом учёте недвижимого имущества.
• О землях сельскохозяйственного назначения (оборот земельв и долей). Закон регулирует вопросы купли-продажи паев.

В последнем ФЗ обозначено, кто

не может стать получателем пая:

• Лицо, не являющееся гражданином РФ.
• Юридические лица, которые принадлежат зарубежным гражданам более чем на 50%.

В случае, если лицо, не обладающее правом получения и распоряжения земельной доли, всё же получил её, ему нужно в течение календарного года избавиться от пая (продать, обменять или подарить). Если этого не сделать, земля будет принудительно выкуплена (в судебном порядке).

Пользоваться и распоряжаться паем (продать, сдать в аренду и т.д.) разрешено с согласия всех собственников. Если у земли больше пяти совладельцев, начинают действовать специальные правила организации и согласования действий. Это касается, например, порядка оформления кадастровых документов и регистрации права собственности долей: один из владельцев получает от другого доверенность и заверяет её у нотариуса или в администрации.

Покупателем пая может стать:

• Фермер.
• Совладельцы надела, если один из дольщиков желает каким-либо образом распорядиться своей частью.

Получить данный вид недвижимости (и начать распоряжаться ею) можно после того, как она будет оформлена и зарегистрирована:

1. Подготовят технические и кадастровые документы на землю.
2. В кадастровой палате выдадут паспорт.
3. Получатель зарегистрирует право собственности на долю.

Общие положения земельного законодательства нашей страны не дают владельцу земли легко от неё избавиться, но для земель сельскохозяйственного назначения сделано исключение. Любой из дольщиков может просто посетить Росреестр (либо местный орган, выполняющий его функции) и написать заявление о прекращении своих прав на участок. Дальше органы власти должны публично предложить купить у них долю. Проводят конкурс на продажу (либо сдачу в аренду) территории.

Если покупатель не будет найден, доля будет выделена в отдельный участок (при условии, что это не нарушает права других совладельцев). В течение 6 месяцев после отказа одного из собственников от своих прав, территорию можно продать или сдать в аренду (без проведения торгов). Сумма покупки составляет 15% от кадастровой стоимости, а при аренде – 0,03%. Если был объявлен конкурс, органы власти не имеют права превышать этот ценовой диапазон.

Совладельцы могут решить (закрепив свое волеизъявление в протоколе) сделать одного из дольщиков представителем, чтобы он выражал мнение всех собственников в следующих ситуациях:

• Готовя договор об аренде надела, являющегося общей собственностью.
• Составляя договор права ограниченного пользования (т.н. сервитут, когда, к примеру, для прокладывания дороги или линии коммуникации нужен доступ к чужой территории).
• Если проводят переговоры о том, на каких условиях будет передана земля. Либо же решают, стоит ли принять предложение о продаже недвижимости под государственные или местные нужды или нет.
• Оформляя признание невостребованности доли (а лица, владеющего данной недвижимостью – владельцем невостребованной доли).
• При утверждении проекта межевания земли (в котором выделят доли либо отдельный участок) и/или оформлении всех сособственников при утверждении.
• При определении и установлении размера доли каждого из владельцев.
• Когда решено ввести правила расчёта размера доли каждого совладельца (если это не было сделано ранее).

Собрание дольщиков имеет право предоставить полномочия представителю только для разрешения приведённых выше ситуаций. Однако здесь кроется риск: скажем, кадастровые документы заказывает один из совладельцев, а претензии к ней могут быть предъявлены от любого другого собственника.

Кому положено

Прежде всего, получить пай можно, если у вас есть на это основание:

• Из общего актива земли был выделен конкретный надел.
• Был заключён договор купли-продажи.
• Надел был унаследован (и имеется свидетельство смерти наследодателя).

Без одного из этих оснований ваше право не будет зарегистрировано в ЕГРП и Росреестре. Бесплатно земельную долю могут получить жители сельской местности, работники совхозов или колхозов.

Передать право пользования наделом людям можно, если была проведена независимая оценка его стоимости:

• Так было оформлено наследство.
• У нотариуса был подписан договор купли-продажи, аренды и т.п.

Сумма будет установлена в тот момент, когда будет проведена сделка с недвижимостью.

Кроме того, права на территорию сохраняются за тем, кто получил инвалидность и потерял трудоспособность при работе на данном с/х предприятии. Также право остаётся у наследников умерших владельцев участка.

Порядок выделения

Выделение участков преследовало определённую цель – увеличить число частных собственников земли на России.

Общая площадь паев в РФ равна почти 50% от общей площади с/х земель. Получив угодья, землевладельцам было проще начать свою сельскохозяйственную деятельность.

Именно поэтому земля выделялась в первую очередь:

• Работникам сельскохозяйственного сектора.
• Служащим соцобъектов, расположенных на участке.

Законодательство даёт возможность выделить долю из общего массива, причём – в натуру. Но на деле это довольно трудно сделать, поскольку такой участок обладает нечёткими границами и параметрами.

Итак, для оформления пая во владение нужно:

• Разместить объявление в местных СМИ о том, что проводится собрание других собственников, с целью выявить точное расположение долей, чтобы затем выделить её (физически).
• Составить протокол собрания и указать точные координаты оформляемого надела.
• Провести процедуру межевания (этим занимаются геодезисты). При выделении, а затем и вычислении размера площади доли, также учитывают качество почвы.
• Собрать все документы, составить заявление и отправить их в Кадастровую палату, где территорию зафиксируют на учёт, и закрепят всю информацию о нём в госкадастр.

Основание для выделения пая в свой участок может возникнуть при сдачи земли в аренду. Если любой из совладельцев не желает, чтобы его доля и общая земля были отданы в аренду, он может выделить свою часть в отдельный надел.

Лицо, арендующее землю или предоставившее залог, не может повлиять на процесс выделения территории одного из сособственников. В таком случае остальные владельцы готовят и подписывают дополнительное соглашение, касающегося договора аренды земли (может быть сделано через представителя).

Сложности с выделением паев часто состоят в том, что ими владеют люди, далёкие от сельскохозяйственного производства. Также, при выделении надела между собственниками может возникнуть спор, из-за стремлений каждого получить лучшую часть (поближе к реке, лесу и т.п.). Здесь же возникает спор по поводу границ.

Другая проблема – с преимущественным правом приобретения земли местной администрации, в результате чего сделка сильно затягивается (приходится ждать до 3 месяцев). А без получения отказа либо игнорирования предложения о покупке продать участок другим лицам нельзя. В ситуации, когда доля является собственность государства, её невозможно выделить другому владельцу, так что многие операции с землёй приходится решать, обращаясь в администрацию.

Арендные отношения

Большая часть паев сдаётся собственниками в аренду.

За это они получают арендную плату, которая может выплачиваться денежными средствами, а может и в натуральном выражении (к примеру, сельскохозяйственной продукцией – зерном, хлебом, мясом и т.п.). Сдача участка во временное пользование производится при заключении договора. Площадь общей арендуемой земли не ограничена.

Для того чтобы сдать участок в аренду, необходимо, чтобы:

• Он был поставлен на кадастровый учёт.
• Имеется протокол с собрания дольщиков, в котором указано, на каких условиях можно оформить сдачу в аренду (если у ЗУ больше 5 совладельцев).
• Землю сдают в аренду на срок от 3 до 49 лет (земли для сенокоса и пастбищ – на 3 года).

В договоре аренды может присутствовать возможность покупки доли по окончанию её срока или ещё раньше, если арендная плата была получена раньше. Арендатор имеет больше шансов заключить новый договор, нежели другие желающие. Плюс, он может заложить право аренды земли без соглашения других совладельцев (их могут оповестить об этом при необходимости).

Сделки купли-продажи

Приобретение рассматриваемого вида недвижимого имущества проводится по стандартной процедуре: стороны готовят все необходимые документы и заключают договор купли-продажи (письменно). Решения о передаче или продаже доли принимают на собрании собственников, где каждый отдаёт свой голос.

Проведя голосование, определяют размер наделов каждого собственника (по единому для всех способу), учитывая:

• Доли должны получиться равноценными, определяясь по единому для всех методу (размер участка, баллам или количеству гектаров (подсчитывают на основе местных коэффициентов), либо дробного числа (соотношения количества собственников к размеру всей территории)).
• Величину доли приравнивают к показателю площади, закреплённому в выписке из Росреестра.

Покупатели с/х земель должны помнить, что муниципалитет имеет преимущественное право на приобретение участка (согласно ФЗ Об обороте земель с/х назначения). Продавец должен сначала отправить предложение о приобретении недвижимого имущества в местную администрацию (указав площадь территории, ее месторасположение и стоимость), которая должна в течение 90 дней дать ответ.

Если местная власть не даёт ответ или отказывается от своего права, владелец недвижимости может продать ее другим лицам, но при условии, что сумма покупки будет не меньше той, что была предложена администрации. Если продажа была оформлена по меньшей стоимости, продавец может получить административный штраф и признание договора незаконным. Даже если покупатель сам хочет купить участок по более низкой цене, продавец должен будет повторно сообщить об этом в муниципалитет.

Важно, чтобы при передаче права аренды была заключена сделка, которая обезопасит совладельцев от взаимных притязаний.

Прежде всего необходимо определиться со стоимостью, ставки на которую (за 1 га.) нет. На цену влияет много факторов:

• Площадь территории.
• Плодородность почвы.
• Месторасположение (с учётом расстояния до города).
• Предназначение надела, а также разрешение на дачное или промышленное строительство.

При передаче права на земельный надел, проводится независимая оценка. Только независимый эксперт может определить реальную стоимость пая. Её чаще всего проводят:

• Оформляя полученное наследство.
• Заключая у нотариуса дарственную или сделку продажи.

Оценка стоимость участка необходима и для расчёта суммы госпошлины (в НК не установлен фиксированный размер госпошлины). Цену нужно устанавливать в момент заключения сделки.

Для этого владельцу нужно иметь на руках:

• Документ, подтверждающий право собственности.
• Кадастровый план.
• Предназначение участка.
• Параметры надела (согласно плану межевания).
• Сведения о расположенных поблизости инженерно-коммуникационных линий.

Проводить оценку могут только аккредитованные организации, работающие согласно единому методу оценивания. В конце работы готовят акт и пояснительную записку.

Приватизация

Оформление выделенного участка во владение проводится в Росреестре. С 2017 года в процедуру приватизации внесли нововведения.

Присвоение надела в собственность подразумевает выделение его из общей территории. Его оформление займёт долгое время. Поэтому вам стоит запастись терпением и начать действовать:

1. Подайте объявление в СМИ, сообщая о том, что вы хотите выделить свой земельный пай из общего массива земли.
2. Подготовьте протокол с собрания дольщиков.
3. Закажите проведение процедуры межевания и получите заключение специалиста (где будут указаны важные сведения об участке, и которое само по себе является подтверждение того, что межевание было проведено).
4. Напишите заявление (его заполняют в специальном бланке, получить который можно в Росреестре или местной администрации). Также следует подать паспорт заявителя.
5. Получите кадастровый паспорт (в госслужбе регистрации и картографии, где его также поставят на учёт и дадут номер) и план территории.
6. Оплатите госпошлину (согласно НК РФ) за регистрацию права собственности и прикрепите к заявлению квитанцию о её оплате.

Юридические лица готовят точно такой же пакет документов, дополненный:

1. Уставом организации и доверенностью представителя.
2. Свидетельство о регистрации предприятия в налоговых и государственных органах.

В течение пяти дней вам должны будут дать ответ – одобрить или оказать в регистрации. Если регистрацию разрешат, заявителю останется просто получить свидетельство на участок в Росреестре.

На оформление пая во владение потребуется две недели. В конце заявитель получит свидетельство, подтверждающее его статус собственника.

Порядок вычисления размера доли устанавливается местными властями или органами субъекта. Если расчёт земли не установлен местным законодательством, это не является оправданием для отказа в выявлении величины доли.

Права владельцев

Выделив пай и оформив право владение на него, вы можете получать доход с участка на законных основаниях:

• Вести с/х деятельность.
• Сдать в аренду.
• Продать.
• Заложить.
• Задействовать в качестве уставного капитала (если владелец открывает юр. лицо).

Такой объект недвижимости могут использовать для ведения сельскохозяйственной деятельности, но с учётом интересов и мнения остальных сособственников. Свою долю владелец может продать, подарить, сдать в аренду и т.д. Чаще всего их сдают в аренду аграрным предприятиям либо передают опытным управленцам, которые могут организовать на нём сельскохозяйственные работы.

Такой вид недвижимого имущества может быть передан по наследству. В таком случае, при составлении завещания нотариус проверит у наследодателя документы, подтверждающие право владения долей.

Строить на такой земле нельзя, поскольку она предназначено только для с/х деятельности. Это можно сделать только, если перевести участок в другую категорию, и только на весомых основаниях.

Некоторые особенности владения

Определение месторасположения

По номеру участка его можно найти, зайдя на карты на официальном сайте Росреестра. Для этого нужно ввести номер, и вы увидите искомую территорию и близлежащие к нему объекты.

Каждый надел имеет свой идентификационный кадастровый номер, по которому можно найти месторасположение доли на карте, а также узнать о её характеристиках. Для этого нужно обратиться в госкадастр, сведения из которого регулярно публикуются и находятся в свободном доступе.

По его номеру можно узнать:

1. Площадь пая (в кв.м).
2. Кадастровую стоимость (нужна при определение величины налога).
3. Категорию.
4. Месторасположение.

Цифры в номере обозначают некоторые параметры:

• Первые две указывают на регион, в котором зарегистрировали надел.
• Следующие две цифры – код округа.
• Последующие шесть цифр обозначают квартал.
• Оставшиеся цифры – индивидуальный код.

При банкротстве владельца

Если земельным паем владело физическое или юридическое лицо, или же он был заложен в уставной капитал организации, то при банкротстве участок вместе с другим имуществом человека/организации будет направлен на погашение долга.

Так что права владения паем собственник лишается. Однако совладельцы других наделов сохраняют свои права и при необходимости могут защитить их в суде.

Недвижимость в колхозах

С тех пор, когда участки раздали в собственность гражданам, сохраняется проблемы того, что земельным наделом владеют лица, которым они не нужны. Они не могут их обрабатывать, получили их в дарственной или по наследству, хотя сами живут в городе и т. п.

Задача государства – контролировать куплю-продажу паев и их использование. Часто собственники паев, не желающие вести с/х деятельность сами, сдают их в аренду или нанимают управляющего, который сам организует работу на данном объекте недвижимости. Иначе участок могут признать невостребованным.

Невостребованные территории

Невостребованные паи – это такие наделы, владельцы которых больше трёх лет не пользуются землёй по назначению.

Срок высчитывают с момента регистрации права собственности на долю.

Возможность признания не востребованности земли закреплена в законодательстве. Такое решение принимается на собрании совладельцев общей территории.

Невостребованным может быть признан пай:

• Владелец которого не установлен.
• Собственник которого умер и не оставил наследников, либо же наследники не могут пользоваться участком.
• Наследник отказался оформлять наследство или был отлучён от него.

Списки владельцев невостребованных участков составляют и публикуются органами местного самоуправления. Если с момента публикации этого факта собрание совладельцев не было проведено, администрация самостоятельно утверждает факт не востребованности надела, а затем через суд присваивают его в качестве муниципальной собственности.

Собственники, участки которых признали невостребованными, могут опротестовать такое решение, написав заявление в местную администрацию. Дальше дело направится в суд на рассмотрение.

Об оформлении права собственности на выделенный земельный пай работниками колхозов смотрите в следующем видеосюжете:

Закон о земельных паях в россии 2020

После распада Советского Союза огромное количество земельных наделов, находящихся в собственности коллективных хозяйств, оказалось бесхозным и неиспользуемым, что отрицательно сказалось на развитии сельского хозяйства в стране.

Чтобы исправить ситуацию, власти России решили выдавать землю в частную собственность, поощряя таким образом сельскохозяйственную деятельность. Подобные участки называются земельным паем, а подробнее о том, что это такое, вы узнаете в нашей статье.

Что такое земельный пай

Согласно Указу Президента РФ от 27.12.1991 №323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» граждане имели право получить, приватизировать и распоряжаться земельными участками при выходе из колхозов или совхозов. Земельный пай утверждался в стоимостном и натуральном выражении в баллогектарах.

Пай на землю — что это такое? Это доля в общем праве владения и использования участка земли сельскохозяйственного назначения, выдаваемая гражданину РФ из общего массива наряду с другими пайщиками.

Назначение надела

Земельный участок предоставляет владельцу возможность заниматься сельским хозяйством для собственных нужд. Пай может принести выгоду своему владельцу в случаях:

• продажи;
• обмена;
• сдачи в аренду;
• выращивания и продажи сельскохозяйственной продукции.

Пай земли это сколько соток земли

В советские времена земельный фонд принадлежал государству, которое распоряжалось им по собственному усмотрению. Предназначенные для ведения сельского хозяйства земли находились в ведении колхоза. Затем последовала земельная реформа, после которой гражданам стало можно оформлять в частную собственность земельный пай. Многих до сих пор интересует, что это такое. Пай — часть территории, которую выделяют лицу из общего земельного массива. Земельные паи получали сотрудники сельхоз. предприятий, трудившиеся на полях и на объектах, расположенных на территории колхоза.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что земельный мораторий не является препятствием для развития крупного агробизнеса в Украине. Агрохолдинги научились обходить мораторий. Они заключают договора эмфитевзиса (возможности аренды с неограниченным сроком), опционы на приобретение сельхозпредприятий со значительным земельным банком, используют дочерние предприятия и т.п.

Рекомендуем прочесть: Какой Стаж Нужен Для Получения Звания Ветеран Труда В Твери

Права владельцев

Если надел — часть общей собственности пайщиков, то права владельца ограничиваются:

• завещанием;
• отказом от права собственности;
• внесением земли в складочный капитал сельскохозяйственной организации;
• передачей в доверительное управление другому пайщику;
• продажей или дарением пайщику.

Если собственник выделяет землю из общего массива, то спектр его прав расширяется и он вправе:

1. Заключать сделки купли-продажи участка.
2. Обменивать на иную недвижимость.
3. Сдавать в аренду.
4. Передавать по наследству или в дар.
5. Заложить в банке.
6. Пожертвовать.

Кто их приобретает

Земельные паи вправе получить:

1. Члены колхозов или совхозов.
2. Жители сельской местности — один раз.
3. Наследник члена сельскохозяйственного предприятия.
4. Социальные работники, трудящиеся на сельскохозяйственных предприятиях.

Важно! Если после трех лет владения паевым участком он не был использован по назначению, то органы местного муниципалитета вправе изъять его и признать пай бесхозным.

Процесс выдачи паев завершился в 1998 году, однако стать его собственником возможно путем гражданской сделки.

Можно ли купить земельный пай

Согласно Федеральному закону от 24. 07.2002 №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собственник вправе свободно продавать паевой участок после его выделения в счет земельной доли. Иначе участок может быть продан только другому пайщику, сельскохозяйственной организации, собственнику фермерского хозяйства для использования надела в общей собственности массива.

Если собственник продает выделенный участок, преимущественным правом покупки обладает муниципальное образование.

Может пригодиться:

Порядок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет

Что такое ранее учтенные земельные участки

Что такое земли сельскохозяйственного назначения

Для выделения надела организуется коллективное собрание всех пайщиков. Они утверждают:

1. Проект межевания земельного участка.
2. Перечень новых собственников.
3. Размер долей в праве общей собственности.

Имеющиеся возражения направляются кадастровому инженеру или в регистрационный орган. Все спорные ситуации решаются в суде. Если по истечении месяца возражений не поступает, проект объявляется согласованным.

Для оформления договора купли-продажи (образец) в Росреестр подается перечень документов, состоящий из:

1. Заявления.
2. Удостоверений личности обоих участников сделки.
3. Договора купли-продажи.
4. Правоустанавливающих документов на участок.
5. Согласия супруга покупателя на приобретение участка.
6. Согласия супруга продавца на продажу участка.
7. Справки об уведомлении других пайщиков о продаже участка.
8. Квитанции об уплате государственной пошлины.

Важно! Земельный пай приобретается только для сельскохозяйственных нужд.

Земельные паи подлежат приватизации, которая оформляется следующим образом:

1. Собственник подает объявление в местные средства массовой информации о намерении выделить участок земли из общей собственности массива.
2. Собственник проводит собрание, в ходе которого каждый пайщик подписывает протокол о согласии на выделение участка.
3. Собственник проводит межевание участка — определяет его границы.
4. Собственник получает кадастровый номер и оформляет землю в собственность.

Процесс приватизации занимает срок от шести месяцев до года.

Правовая база в России

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Закон о владении земельными паями, а именно «О реорганизации колхозов и совхозов» был выдан Президентом РФ в 1991 году в декабре.

В нем идет речь о закреплении отдельных земельных паев за отдельными лицами.

В качестве владельцев этих паев выступали, как правило, работники и бывшие владельцы совхозов и колхозов, а также социальные служащие, которые работали неподалеку от данных объектов.

С тех пор часть земель страны находится в свободном владении граждан и полностью принадлежит им.

Об обороте земель

Правовое регулирование земель на территории Российской Федерации в первую очередь базируется на Земельном кодексе, но и тот отправляет нас к закону, принятому в 2002 году, а именно ФЗ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Он также является одним из основоположных законов, которые регулируют распределение и назначение земель под сельское хозяйство.

После переворота, который произошел ранее, во время которого колхозы и совхозы потеряли более 10% всех своих земель, стали появляться различные обьединения, сообщества и кооперативы земельной собственности и сельского хозяйства.

За ними стали закреплять все права на бессрочное использование территорий бывших колхозов. Это право было выдано исключительно на пользование несельскохозяйственными угодьями. Но почему так?

Каждая страна пытается защитить сельскохозяйственные угодья, Россия в этом не стала исключением.

Для этого был придуман ряд ограничений по установлению права собственности на эти территории.

Около половины из принятых 14 позиций используются и в Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Эти пункты таковы:

1. Невозможность изменять целевое назначение земли.
2. Запрет на приватизацию определенных территорий (например, на территории, которые заняты оленьими пастбищами и другое).
3. Запрет на использование и приватизацию иностранными лицами.
4. Установка ограничения на границы.
5. Установка перечня лиц, которые не могут приватизировать земли сельскохозяйственного назначения.
6. Неиспользуемые по праву земли изымаются.

Инструкция по оформлению

Выделение земельного пая начинается с составления плана:

1. Утверждение межевой схемы на общем собрании собственников.
2. Получение заключения от администрации о соответствии межевого плана нормам земельного законодательства.
3. Оформление кадастрового паспорта.

Как оформить земельный пай:

1. Собрать необходимый перечень документов.
2. Обратиться в местную администрацию.
3. Провести межевание границ.
4. Организовать собрание участников массива — при выделе территории.
5. Обратиться в кадастровую палату за утверждением пая в качестве собственности.
6. Обратиться в Росреестр для завершения процесса регистрации собственности.

В случае одобрительного решения пайщик получает свидетельство о предоставлении пая, в котором указаны:

1. Площадь пая.
2. Тип владения: пашня/пастбище.

Список документов

Для оформления земельного пая требуются:

1. Паспорт.
2. Заявление (образец).
3. Кадастровый паспорт на участок земли.
4. Разрешение от администрации на получение земельного пая.
5. Квитанция об уплате государственной пошлины.
6. Выписка из земельного кадастра.

Нужно ли платить налог при выделении пая

Вопрос о том, нужно ли платить налог за земельный пай, регулируется статьей 389 Налогового кодекса РФ. Физические лица и организации, имеющие право собственности, владения и бессрочного пользования, выплачивают налог, сумма которого определяется кадастровой стоимостью земельного участка.

При заключении договора аренды или купли-продажи производится самостоятельный расчет дохода, налоги с которого перечисляются в государственную казну в установленный срок. Сумма дохода указывается в налоговой декларации 3-НДФЛ.

Новые поправки в Земельном кодексе в 2020 году

Верховная Рада обязала Кабинет Министров Украины разработать и подать в 1 марта закон «Об обороте земель». Этот закон, согласно переходным положениям Земельного кодекса, является условием для запуска рынка земель.

Напомним, за законопроект проголосовал народный депутат. Данный законопроект вносит изменения в переходные положения Земельного кодекса, согласно которым запрещается внесение права на земельную долю пай в уставные капиталы хозяйственных обществ.

Главное его новшество вот в чем.

Закон, который заработает через 90 дней после его официального опубликования, позволит владельцам земельных участков зарегистрировать излишки используемой земли. А теперь об этом подробнее. Из текста нового закона следует, что если при проведении комплексных кадастровых работ выяснится, что владелец участка использует больше земли, чем у него значится по документам, то он сможет оформить на себя эти излишки земли. В Росреестре говорят, что часто

Представляю вашему вниманию обзор основных изменений законодательства, которые произошли в сфере земли и недвижимости за 6 месяцев 2020 года:1.

Появилась возможность владельцам земельных участков зарегистрировать излишки используемой земли.17 июня 2020 года был принят федеральный закон №150 «О внесении изменений в федеральный закон «О кадастровой деятельности» и федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»», который заработает через 90 дней после его официального опубликования, и позволит владельцам земельных участков зарегистрировать излишки используемой земли в рамках проведения комплексных кадастровых работ в отношении территории, в пределах которой расположены эти земельные участки.

Стоит также отметить, что действующее в настоящее время законодательство тоже позволяет осуществить увеличение площади земельного участка при уточнении местоположения его границ, но не более чем на 10 % от его документальной площади, или не более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного Правилами землепользования и застройки на основе правового зонирования территории поселения, в пределах которого расположен этот земельный участок, и при условии документального подтверждения существования установленной на местности границы земельного участка 15 и более лет.

› › Настоящей неожиданностью для многих землевладельцев стали новые изменения, внесенные в закон о земельных участках в 2020 году.

Поправки кардинально изменили порядок пользования территорией для отдельных граждан и установили некоторые ограничения.Согласно новому порядку, граждане, владеющие земельным наделом и еще не поставившие его на учет в Госкадастре, должны будут пройти обязательную регистрацию в ЕГРН (Единый государственный реестр налогоплательщиков) и получить соответствующие документы.

Наша статья посвящена тому, какие еще изменения были внесены в законодательный акт и какие последствия они могут иметь для владельцев земельных участков.

У людей, владеющих земельным участком, после принятия последних оправок возникла реальная опасность лишиться своего владения. Территория, которая не была поставлена на кадастровый учет или поставлена не менее пяти лет назад, должна будет пройти официальную регистрацию в новой базе данных ЕГРН. Если владелец имущества этого требования не исполнит, земля перейдет в распоряжение муниципалитета.В дальнейшем разрешить ситуацию и вернуть назад участок будет затруднительно и возможно лишь через суд.

2020 год был, можно сказать, знаковым для россиян, владеющих земельными участками, дачной собственностью, а также всех, пытающихся заниматься частным бизнесом на собственной земле.В Земельный кодекс и Градостроительный было внесено ряд существенных изменений и уточнений, которые, с одной стороны, облегчили, а с другой – довольно весомо осложнили жизнь нашим с вами согражданам.

Предлагаем ознакомиться Закон о защите прав потребителей бтовая техника

Так, если арендатором или пользователем земельного участка было допущено самовольное строительство, то собственник в праве досрочно отказать в использовании.Если в установленные кодексом сроки собственник не обеспечил приведение в законное состояние построенного объекта либо же не снес его, то инициируется изъятие и продажа участка с публичных торгов.

Правда, этого нельзя сделать, если кроме «самоволок» на земле есть и прочие вполне законные постройки. Однако если участок можно поделить, грубо, на кусок с законным строительством и самовольным, то могут раздробить его, изъять и продать ту часть, что с последним.Резко озаботились зонами с особыми условиями использования территории (под этим загадочным определением, на самом деле, скрываются обычные общественные озера, парки, заповедники и прочие зеленые и не очень местности, а также места прокладки магистральных трубопроводов, ЛЭП и т.п.).

Еще более запутанный клубок — это оформление сделок с недвижимостью. Недвижимость в реальной жизни создает не только комфорт и удобства, но и юридические проблемы.

Как правильно поступить, если возникла непонятная ситуация с юридическим оформлением вашей недвижимости? Мир изменился и необходимость управления проблемами на юридическом уровне важна на многих уровнях жизни.

Участниками отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Статья 3.

Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения Статья 4.

ВНИМАНИЕ! Требования земельного законодательства защищают сельскохозяйственные угодья от экологических загрязнений и иных негативных воздействий, получаемых из-за проводимых работ. При выявлении таких фактов может налагаться административная ответственность.

1. Владельцем объекта направляется запрос в местный муниципалитет. К нему прикладывается документация на надел и бумаги идентифицирующие личность заявителя.
2. Для рассмотрения заявления создается специальная комиссия, деятельность которой регулируется локальными правовыми актами, действующими в данном регионе. В иных районах может устанавливаться отличный от изложенного порядок.
3. Комиссией проводятся слушания для выявления ситуации и целесообразности выдачи разрешительных документов. Они организовываются для публичного проведения с участием всех заинтересованных лиц.
4. После изучения вопроса принимается решение об отказе либо разрешении и выдаются рекомендации по возможному использованию объекта.
5. Результаты публикуются в официальных СМИ.
6. Выводы комиссии служат основанием для принятия итогового решения руководителем администрации населенного пункта. Для этого предоставляются три дня. Независимо от подведенных итогов, они печатаются в местных печатных изданиях.

Рекомендуем прочесть: Какая минимальная пенсия в россии 2020

«Закон о землях сельхозназначения был подготовлен депутатами от партии «Единая Россия» по поручению президента Владимира Путина.

В ходе заседаний рабочих групп нами были определены основные проблемные точки, существующие до недавнего времени в связи с неиспользованием земель сельхозназначения.

Главной целью вступившего в силу закона является ввод в оборот земель сельхозназначения для производства сельскохозяйственной продукции. 28 млн га земли в России находится в частной собственности, но на протяжении 5-8 лет на ней ничего не производится», – сказал Николай Панков.

«Согласно нормам принятого закона, появится возможность перекупать у нерадивых собственников землю для дальнейшего ее использования для производства продукции. Закон уже дает результат. На встречах с аграриями сельхозтоваропроизводители подтверждают, что у них есть заинтересованность в том, чтобы расширять производство.

Также мы ждем, что новый закон позволит создать новые рабочие места, приведет к росту заработной платы у сельхозтоваропроизводителей», – добавил депутат.

В беседе с НСН глава комитета Госдумы по региональной политике и проблемам Севера и Дальнего Востока Николай Харитонов заявил, что видит в законопроекте лишь один минус. По мнению парламентария, этот недостаток состоит в том, что земли предполагается выставлять на торги, а не раздавать согражданам без какой бы то ни было платы.

Госдума 10 июня рассматривает во втором чтении законопроект о вовлечении в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения, сообщает ТАСС. Документ был внесён спикером нижней палаты парламента Сергеем Нарышкиным и руководством партии «Единая Россия».

«На мой взгляд, ситуация на рынке земли кардинально в ближайшее время не изменится, до тех пор пока правительством страны не разработаны критерии «ненадлежащего использования» и «неиспользования» земель сельхозназначения, — уверен Виталий Бородкин.

— Ожидать повального принудительного изъятия земель уже в июле или августе не стоит. У крупных собственников земель есть время начать или продолжить использовать земли в соответствии с целевым назначением, продать или перевести эти земли в другие категории«.

Кадастровая палата рассказала, как выделить земельный пай

Главным предназначением земельного пая является ведение сельского хозяйства. Кадастровая палата Пензенской области разъяснила сельчанам региона порядок оформления документов для выделения этой земли.

Земельный пай – это часть долевой собственности в общей площади участка. Такие земли начали выделять с 1991 года. В первую очередь – работникам колхозов и сельскохозяйственных предприятий. При получении пая гражданин является владельцем земель сельскохозяйственного назначения на праве общей долевой собственности. Однако каждый участник долевой собственности имеет право на определение предполагаемого местоположения земельного пая и на выдел этого участка в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения.

В первую очередь, необходимо утвердить проект межевания земельного участка на общем собрании участников долевой собственности. Одновременно утверждается перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей. На основании проекта межевания земельного участка кадастровый инженер готовит межевой план.

Если же решение общего собрания отсутствует, заинтересованное лицо вправе заключить договор с кадастровым инженером для подготовки проекта межевания земельного участка, который утверждается собственником выделяемой земельной доли.  Затем данный проект должен быть согласован на предмет размера и местоположения границ участка, о чем направляется извещение участникам долевой собственности или публикуется объявление в СМИ.

«Хотелось бы дополнить, что проект межевания земельного участка необходимо направить в орган регистрации прав», – говорит эксперт Кадастровой палаты Пензенской области Галина Шаповалова.

По истечении 30 дней и при отсутствии возражений проект межевания считается согласованным, и кадастровый инженер готовит соответствующее заключение и межевой план. В случае возникновения спорных ситуаций, которые не удалось решить самостоятельно, данное дело рассматривается в суде.

Обладатель земельной доли должен подать необходимые документы и заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности. Подать документы можно в любом Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) или через портал ведомства в электронном виде.

«Как оформить земельный пай в собственность»

Заказать судебное представительство в арбитражных и районных судах Заказать

Оформить земельный пай в собственность можно, следуя регламентированной процедуре. Для начала вам потребуется оформить сделку купли-продажи земельного пая, подписать договор купли-продажи с продавцом, тщательно проверив все документы. Далее с договором, своим паспортом и заявлением нужно обратиться в органы регистрации собственности.

Потребуется уплатить гос пошлину и дождаться рассмотрения документов. Проблема оформления пая заключается в том, что он не имеет четких границ, то есть, купив, например, 5 гектаров пая, можно обнаружить, что на самом деле в вашей собственности появилось только 4 гектара земли. Большое значение имеет стоимость земли, зачастую она определяется как стоимость одного гектара, умноженного на их количество.

Договор купли-продажи земельного пая должен быть заключен с продавцом в письменной форме, при этом четко должна быть обозначена цена участка и доля в праве. Обращаться к нотариусу для регистрации сделки не требуется, это можно сделать по желанию одной из сторон. В договоре купли необходимо указать паспортные данные обеих сторон, номер и серию паевого свидетельства, дату выдачи и сумму сделки. Регистрация должна быть произведена по месту нахождения паевого участка земли, то есть, если земельный участок в Заокском районе, то и регистрация будет в Заокске. Если продажу осуществляет доверенное лицо, необходимо потребовать нотариально заверенную доверенность. Если продажу участка осуществляет один из собственников, потребуется оформить нотариально заверенное согласие супруга  на совершение сделки. Доверенность потребуется представить с остальными документами в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии — это позволит оформить право собственности на себя без присутствия продавца.

В ГК нет четкого описания того, требуется ли уведомлять иных лиц о продаже паевого участка. Таким образом, создавать условия для реализации права преимущественной покупки необязательно. Это можно сделать по желанию.Если этот согласие потребуют в регистрационной палате, потребуется его запросить у сособственников. Выделить землю из паевого участка можно, отправив заказные уведомления сособственникам. Если письменного отказа от проведения сделки не последует в течение месяца, можно переходить к заключению договора купли-продажи. Право на перекупку и покупку паевого участка может быть и не реализовано, если не представляется возможным установить фамилии и адреса проживания сособственников. Если в течение месяца ответа от сособственников не поступило или поступил письменный отказ от права первоочередной покупки, сделка может быть заключена с любым лицом. Узнать полный список пайщиков можно в регистрационной палате при предъявлении паспорта и документов права собственности.

При наличии полного комплекта документов регистрационная палата обязана принять их на рассмотрение. В регистрационной палате вам должны выдать расписку в получении документов с указанием фамилии сотрудника и даты для получения готовых документов. Отказ в приеме документов и невыдача расписки в приеме являются незаконными. Срок для рассмотрения документов – 18 дней, при обнаружении несоответствий сотрудники регистрационной палаты должны вам направить письменное уведомление о приостановке государственной регистрации. На завершающем этапе регистрации пая вы получите свидетельство о регистрации права собственности, и дальше потребуется выделить участок земли в натуре. Для этого с документами из регистрационной палаты вам потребуется провести общее собрание участников долевой собственности. С этой целью делается публикация, как правило, в местной и областной газете.

После сбора всех пайщиков, необходимо составить протокол собрания в присутствии представителя администрации района. Необходимо при этом четко следовать порядку, прописанному в федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». На данном собрании должны быть утверждены проекты межевания, а так же ряд иных обязательных положений. На практике выдел земельной доли — крайне сложная процедура, поэтому мы рекомендуем обращаться в юридические компании, где Вам окажут квалифицированную юридическую помощь.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Миронов А.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

К списку статей

Что такое определение стоимости земли? | Главная Путеводители

Стоимость земли — это мера того, сколько стоит участок земли, не считая зданий, но включая улучшения, такие как лучший дренаж. Когда землевладелец платит налоги на свою недвижимость, часть того, что облагается налогом, — это стоимость земли в дополнение к любым постройкам, расположенным на ней.

Идентификационный номер

Справедливая рыночная стоимость недвижимости – это оценочная цена, на которую согласились бы знающие, заинтересованные покупатель и продавец.Это только оценка. Фактическая цена, по которой продается сельскохозяйственная земля или незастроенный участок городской земли, может быть выше или ниже реальной рыночной стоимости.

Характеристики

Для определения справедливой рыночной стоимости оценщик или специалист по оценке имущества может использовать метод сопоставимого имущества. Найдите похожие участки земли, которые недавно были проданы, и используйте эти цены как меру того, сколько будет стоить оцениваемый участок земли. Некоторые продажи не представляют справедливой стоимости. Если владелец торопился продать, чтобы собрать деньги, или если покупатель и продавец согласились на дополнительную компенсацию помимо цены продажи, цена продажи была бы отклонена от истинной рыночной стоимости.

Альтернативы

Согласно IRS, оценщики могут также использовать доходный подход к оценке стоимости земли. Это основывается на том, какой доход приносит владельцу имущество, например сельскохозяйственные угодья. Третий выбор, «себестоимость», ищет сопоставимые участки, которые есть на рынке.

Соображения

Другие факторы, которые могут повлиять на оценочную стоимость земли, согласно Департаменту общих служб Калифорнии, включают права на воду, права на древесину и права на добычу полезных ископаемых в собственности.Оценщики также должны учитывать опасность отравления, зонирование и сервитуты или другие ограничения на использование земли.

Потенциал

Землевладельцы могут использовать природоохранные сервитуты для снижения своих налогов на недвижимость, заявляет региональный земельный фонд Северной Калифорнии. Природоохранный сервитут ограничивает способность владельца развивать или делить землю, а также всех будущих владельцев, хотя степень ограничения будет варьироваться в зависимости от индивидуальных сервитутов. Доверие заявляет, что владельцы могут требовать налогового вычета за уменьшенную стоимость своей земли и что налог на наследство на землю также будет ниже.

Как определить «рыночную стоимость» свободной земли

Одно из самых больших препятствий, с которым приходится бороться каждому инвестору в землю, – это , как определить «рыночную стоимость» свободной земли .

Обычному инвестору в недвижимость это может показаться странной дилеммой, но поверьте мне — если вы когда-либо пытались найти расценки или соответствующие данные об оценке участка необработанной земли, вы знаете, как сложно это может быть. конкретная стоимость для этого типа недвижимости.

Особенно для тех, кто занимается оборотом земли, это представляет собой ОСНОВНУЮ проблему, потому что выводы, которые мы делаем об этом числе, повлияют на все остальное в процессе, и большей части данных, которые нам нужны, просто нет.

Понимание того, как работает оценка

Прежде чем мы углубимся в сложности оценки земли, давайте разберемся в том, как работает оценка недвижимости .

В подавляющем большинстве сделок с недвижимостью (особенно когда речь идет о финансировании) покупатели и кредиторы нанимают профессионального оценщика для проверки стоимости покупаемой и/или финансируемой недвижимости.Оценщик составит всеобъемлющий отчет, в котором рассматриваются три ключевых подхода к оценке :

1. Доходный подход
2. Затратный подход
3. Подход к сравнению продаж

Эти методы широко считаются наиболее надежными методами определения рыночной стоимости имущества . В большинстве случаев оценщик будет использовать как минимум два (если не все три) из этих методов, чтобы прийти к окончательному заключению. Вот краткий обзор того, как работает каждый из них:

Доходный подход

Идея этого подхода заключается в том, чтобы определить сумму текущего дохода (т.е. – арендная плата или доход от сдачи в аренду) можно ожидать, что объект недвижимости будет производить. Чтобы определить это число, оценщик будет смотреть на «рыночную арендную плату» в этом районе. Другими словами, по какой цене аналогичная недвижимость в настоящее время сдается или сдается в аренду на одном и том же рынке?  Оценщик рассмотрит несколько похожих объектов (принимая во внимание также их размер, расположение, состояние, удобства и т. д.), чтобы получить представление о сумме дохода, которую может реально принести объект недвижимости.

Затратный подход

При таком подходе оценщик попытается определить, сколько будет стоить  восстановить точно такое же строение с нуля . Оценщик рассчитает сметную стоимость строительства на основе сегодняшних цен (минус амортизация плюс земля) и использует ее для оценки стоимости имущества.

В основе этого подхода лежит множество больших предположений (а именно, стоимость строительных материалов и предположение, что никто никогда не будет платить за недвижимость больше, чем стоимость улучшений).Затратный подход является важным соображением, но его почти всегда недостаточно для определения справедливой рыночной стоимости объекта.

Подход к сравнению продаж

С помощью этого метода оценки оценщик будет смотреть на недавние данные о продажах сходной недвижимости в этом районе (т. е. цены, по которым аналогичная недвижимость продавалась в недавней истории). При таком подходе оценщик делает общее предположение о том, что обычный покупатель не заплатит за оцениваемое имущество больше, чем другие недавно заплатили за аналогичное имущество в том же районе .

Оценщики будут рассматривать только данные по объектам недвижимости, которые фактически были проданы , потому что это конкретные цифры и (теоретически) они представляют реальные уплаченные цены покупки. Оценщики обычно находят эти данные в различных публичных реестрах, у агентов по недвижимости, других оценщиков и т. д.

Проблема с землей

Эти подходы к оценке обычно довольно хорошо работают для домов, квартир, коммерческих зданий и т.п., но свободная земля — это совсем другая история .

В подавляющем большинстве случаев данные, необходимые для таких выводов по пустырю просто  не доступны .

Доходный подход, как правило, не применяется , потому что, если имущество не сдается в аренду фермеру или охотнику или не приносит доход каким-либо другим способом, весьма необычно, , что пустырь может приносить какой-либо доход. регулярный доход.

Затратный подход не применяется , потому что в силу того факта, что это свободная земля, нет необходимости принимать во внимание улучшения.

Подход сравнения продаж может применяться , но только в том случае, если имеется достаточное количество проданных предложений для учета (а во многих случаях их нет). В большинстве случаев компенсаций за землю ГОРАЗДО меньше, чем за дома и другую улучшенную недвижимость… и даже когда компенсация существует, ее гораздо труднее количественно оценить, чем улучшенную собственность. Глядя на разные пустыри, вряд ли можно сравнивать «яблоки с яблоками», и это в лучшем случае очень несовершенная наука.

Это разочаровывающая дилемма для инвесторов в землю, потому что для нас чрезвычайно важно понимать рыночную стоимость недвижимости.Это число определяет все остальное в процессе (цена предложения, стоимость налогов на имущество, затраты на содержание, затраты на закрытие, размер прибыли при продаже и т. д.).

Если мы не можем быть уверены в рыночной стоимости недвижимости, нам придется жить с некоторой степенью неопределенности, а двусмысленность никогда не бывает идеальной, особенно когда вы вкладываете много денег в недвижимость  вы не можете позволить себе ошибаться насчет .

СВЯЗАННЫЕ: Правда об инвестировании в землю: 15 предупреждающих знаков, на которые следует обратить внимание при покупке свободной земли

Что влияет на стоимость земли?

К сожалению, не существует «волшебной палочки», когда дело доходит до оценки земли.  Как скажет вам любой оценщик недвижимости, практически невозможно достичь уровня 100% уверенности в отношении рыночной стоимости любой недвижимости, особенно это касается неулучшенной земли.

Хорошей новостью является то, что почти всегда есть способ получить достаточно комфортное с «примерной стоимостью» собственности, даже с необработанной землей.

Хотя это ни в коем случае не черно-белый подход к оценке, существует ряд надежных измерений, которые вы можете использовать, чтобы быть уверенным в стоимости потенциальной недвижимости, прежде чем вкладывать в нее свои собственные деньги.

Когда я серьезно оцениваю потенциальные инвестиции в землю, я начинаю с рассмотрения нескольких различных факторов и спрашиваю себя: «Насколько важны эти факторы для моего конечного покупателя?»

Как зонирована недвижимость?

Для чего можно использовать эту землю?

Кто-нибудь может использовать его для постройки дома? Офисное здание? Фабрика?

Лучше всего подходит для сельского хозяйства? Охота? Добыча полезных ископаемых?

Убедитесь, что вы понимаете, что вам (или вашему будущему покупателю) будет разрешено делать с недвижимостью в соответствии с местным отделом зонирования и планирования.

Во многих случаях свойство может использоваться более чем для одной цели, и это тоже стоит учитывать.

СВЯЗАННЫЕ: Как лучше всего использовать вашу землю?

Сколько запасов доступно на рынке?

Является ли это единственной в своем роде собственностью или существуют сотни других точно подобных на рынке прямо сейчас?

Если вы владеете землей с невероятным расположением (или видом, или доступом, или ресурсами и т.) в отличие от любого другого в этом районе, , вероятно, стоит чего-то .

Однако, если ваша собственность является одной из сотен точно таких же, и все они в настоящее время выставлены на продажу, продать вашу собственность по более высокой цене будет намного сложнее.

По каким ценам выставлены аналогичные объекты поблизости?

Представьте на мгновение, что вы являетесь владельцем этой собственности, которую вы оцениваете.

Если бы вы выставили это имущество на продажу сегодня, с какой «конкуренцией продавцов» вам пришлось бы столкнуться в непосредственной близости?

Если вы сможете приобрести объект собственности по желаемой цене, сможете ли вы повторно выставить его на продажу и указать по цене, которая значительно выше, чем вы заплатили за него, И значительно ниже , чем все остальные объекты в этом районе? Именно так вы зарабатываете деньги, занимаясь продажей земли, и это еще один ключевой фактор при определении того, сколько вы готовы заплатить за участок свободной земли.

СВЯЗАННЫЕ: Сколько вы должны предложить за это имущество?

Насколько желательна недвижимость?

Воспринимайте это как подход «здравого смысла».

Когда вы впервые увидели этот участок земли, какое у вас было первое впечатление? Было ли что-то в этом интересном, желательном, привлекательном или привлекательном? Будьте честны с собой — было ли в этом что-то сексуальное? Может ли это заинтересовать кого-то еще? Вы смотрите на великолепный, лесистый участок на склоне горы или это сухая, бесплодная, враждебная пустошь?

Если вы приложите усилия для создания великолепного списка недвижимости, насколько красиво вы сможете сделать эту недвижимость выглядящей? Можете ли вы сделать покупателям предложение, от которого они не смогут отказаться?

Каковы затраты на содержание имущества?

Предположим, вы покупаете участок земли и не можете его перепродать  немедленно .

Что делать, если вам придется держать его в течение 6 месяцев? 12 месяцев? 2 года?

Если вы вынуждены удерживать это имущество дольше, чем хотите, во сколько это вам обойдется (например, налоги на имущество, сборы ассоциации, взносы и т. д.)? Вы можете себе это позволить? Стоит ли рисковать?

К счастью, расходы на владение свободной землей обычно довольно дешевы… но если вы обнаружите, что недвижимость облагается необычно высокими налогами на недвижимость или сборами ТСЖ, вы захотите учесть этот небольшой риск в уравнении.

Есть ли подъезд к собственности?

Когда вы имеете дело с незанятой землей, это имеет большое значение, и это имеет огромное значение для стоимости собственности.

Всегда важно убедиться, что к пустырю есть подъезд к дороге (или какой-либо законный сервитут ), чтобы владелец (будь то вы или ваш будущий покупатель) действительно мог добраться до него.

Если у него нет законных точек доступа (а поверьте мне, существует удивительное количество пустырей, где их нет),  ваша собственность вполне может быть на Луне. Убедитесь, что к собственности есть законный доступ, и если вы решите бросить кости на собственность, не имеющую выхода к морю, убедитесь, что вы почти ничего не платите за нее .

Каковы размер, форма и размеры собственности?

Подумайте, для чего когда-нибудь может быть использовано это свойство. Посылка достаточно большая? У него необычная форма? Находится ли он рядом с чем-либо, что значительно снижает его привлекательность? Обратите внимание на любые тревожные сигналы, с которыми вы столкнетесь… это могут быть серьезные проблемы, которые повлияют на стоимость недвижимости.

СВЯЗАННЫЕ: Один странный трюк, чтобы определить размер, форму, размеры и местоположение вашей собственности

Насколько близко этот объект размещения находится к местным удобствам и удобствам?

Подумайте, какие удобства или местные достопримечательности будут доступны владельцу этой недвижимости. Будет ли у них продуктовый магазин через дорогу или им придется ехать 3 часа, чтобы добраться туда? Сможете ли вы рекламировать расположение объекта как благо ?

Этот параметр тесно связан с желательностью собственности и ее наилучшим и наилучшим использованием. Если наиболее очевидным использованием собственности является строительство дома на одну семью, парковки мобильного дома или любого вида жилья, то этот показатель становится еще более важным для рассмотрения.

Как выглядят прилегающие участки?

Недвижимость по соседству может иметь серьезные последствия для стоимости и «пригодности к продаже» земельного участка (например, подумайте, вы бы предпочли жить/работать рядом с Национальным парком Глейшер или с лабораторией по метамфетамину?).

Большинство людей очень заботятся о том, кто их соседи, поэтому постарайтесь понять, как окружающие объекты могут повлиять на привлекательность вашей собственности.Если у соседних свойств есть какие-либо очевидные проблемы, которые вы не можете контролировать, вам следует тщательно подумать о том, что это означает для стоимости свойства.

Объект находится в зоне затопления?

Когда объекты недвижимости расположены в зоне затопления, стоимость страхования от наводнения может быть очень дорогой , и эта дополнительная стоимость владения недвижимостью может иметь БОЛЬШОЕ отрицательное   влияние на возможность улучшения строительства на территории.

Чтобы узнать, находится ли недвижимость в зоне затопления, посетите веб-сайт FEMA или FloodTools.com и выполните поиск недвижимости, чтобы узнать, находится ли она в зоне затопления или поблизости от нее.

СВЯЗАННЫЕ: Как определить (и избежать) водно-болотные угодья

СВЯЗАННЫЕ: Как работает «Perc Test» (и насколько это действительно важно)?

Хитрости оценки земли

Несмотря на то, что данные об оценке свободных земель в большинстве областей скудны, все же есть несколько альтернативных подходов, которые могут помочь вам определить реальную стоимость оцениваемой собственности.Вот пара трюков, которые я использую регулярно…

Обыскать MLS

Примечание: Еще в 2015 году Trulia была приобретена Zillow (и Zillow внесла БОЛЬШИЕ улучшения в свою базу данных о сделках по продаже земли). Если вы перейдете по адресу Zillow , вы можете использовать тот же самый процесс, чтобы найти текущие списки земель И недавние сделки по продаже земли в вашем районе. Вы также можете использовать Redfin для определения приблизительной рыночной стоимости таким же образом (но с лучшими возможностями для анализа данных), как я объясняю в этом сообщении в блоге.

Этот подход далек от совершенства (по понятным причинам), но он делает одну вещь достаточно хорошо… он проинформирует вас о том, с какой конкуренцией вы имеете дело (и что эти продавцы надеются получить от своих имущество). Другими словами, если бы вы выставили объект недвижимости на продажу на этом рынке сегодня , с какими другими объявлениями вам пришлось бы конкурировать?

Найдите минутку и посчитайте. Как только вы поймете, по какой цене ваша недвижимость должна быть указана в списке , чтобы выглядеть как лучшее предложение на рынке , это даст вам лучшее представление о потенциальной стоимости недвижимости по сравнению с тем, что в настоящее время доступно на рынке (потому что если вы предлагаете лучшее предложение и хорошо рекламируете его, то теоретически будет продаваться первым).

Калькулятор оценки Price Boss

Если вы хотите сделать еще несколько шагов, еще один умный способ выполнить это упражнение — обратиться к оценщику недвижимости по имени Price Boss (как я объясняю более подробно в этом сообщении в блоге). Price Boss позволяет копировать и вставлять необработанные данные на любом рынке с таких веб-сайтов, как Zillow, LandWatch и Craigslist, и, в конечном счете, принимать гораздо более решение, основанное на данных .

В этом видео объясняется, как это работает…

Примечание:  Как упоминалось выше, вы можете помочь в поддержке этого сайта и получить скидку в размере 100 долларов США на Price Boss Pro, если вы используете код купона  RETIPSTER  во время оформления заказа. Наслаждаться!

Проверьте ценового босса здесь

Price Boss — это не «волшебная пуля», но НАМНОГО лучше, чем просто , идущий с вашей интуицией после просмотра нескольких смутно похожих списков в этом районе.

Как и в случае с любым калькулятором или электронной таблицей, надежность Price Boss в значительной степени зависит от качества информации, с которой вы начинаете работу, но если вы хорошо разбираетесь в том, как вы работаете с информацией, это может помочь вам обрести уверенность в себе. о том, какова стоимость земли в той или иной области.

Свяжитесь с местными агентами по недвижимости

Опять же, это далеко не надежный метод, но он помогает «рассказать историю» о том, по какой цене может быть продана ваша собственность.

Конечно, полезно просматривать рыночные данные на своем компьютере, но есть и совершенно другой уровень ценности, когда вы снимаете трубку и звоните нескольким местным агентам по недвижимости.

Когда я нахожу местного агента, который действительно имеет некоторый опыт продажи свободных участков в этом районе, я спрашиваю его примерно так…

«Предположим, я владел этой собственностью бесплатно  и хотел бы выставить ее на продажу сегодня . По какой цене я должен его выставить, чтобы продать в течение 6 месяцев?»

Такое заявление сообщает агенту пару вещей:

1. Вы ищете реалистичное представление о том, что потребуется для быстрой продажи этой недвижимости  . Вы серьезно относитесь к тому, чтобы продать эту вещь, и вам нужны честные ответы.
2. Если этот агент окажется полезным, вы можете нанять его для этой работы! Это побудит их уделить вам время дня и предложить некоторые законные ответы.

СВЯЗАННЫЕ: Как инвесторы в землю могут использовать силу агентов по недвижимости

Пока вы ведете эти разговоры, внимательно следите за ценами, которые они предлагают . Если они выбрасывают какие-то числа, которые явно вам не подходят, сейчас самое время выяснить это (а не после того, как вы уже купили вещь).

Еще одна вещь, о которой следует помнить, это то, что вы, возможно, захотите нанять одного из этих людей для выставления на продажу этого имущества в будущем . Не помешает начать связываться и устанавливать связи с агентами на переднем крае вот так. Их услуги могут пригодиться .

Мое основное предупреждение будет таким:  Не слишком доверяйте мнению ОДНОГО агента. Есть много невежественных агентов по недвижимости, особенно когда речь идет о свободной земле. Если вы решите выполнить это упражнение, убедитесь, что вы получаете входные данные от как минимум от 2 или 3 агентов (чем больше, тем лучше).

Распознавание скрытого значения

В некоторых случаях значение свойства немного сложнее распознать.

На бумаге может быть не так много ценности в местоположении собственности или в том, для чего она может быть использована, но все же есть большая ценность в том, что растет на ней.

Следите за любой ценностью, которая может быть получена заготовкой древесины . Если вы заметили, что недвижимость находится в густом лесу, возможно, вам стоит дополнительно изучить этот вопрос. Профессиональный консультант по лесному хозяйству может помочь вам понять, сколько стоит древесина на участке земли.

Также имейте в виду, что в зависимости от ряда факторов удаление деревьев может повысить или уменьшить ценность и полезность собственности. В некоторых случаях расчистка земли (или выбор правильных участков для расчистки) может сделать недвижимость более пригодной для застройки. В других случаях густой лесной покров может способствовать развитию дикой природы и сделать собственность более полезной для рекреационных целей.

СВЯЗАННЫЕ: ДРЕВЕСИНА! Руководство по сбору деревьев

Еще одним потенциальным источником ценности являются права собственности на добычу полезных ископаемых (которые не всегда автоматически переходят к новому владельцу с правами на поверхность).

Права на землю в точности соответствуют их звучанию — это ваши права на владение и использование поверхности  земли. В зависимости от того, какой тип собственности у вас есть, права на землю позволяют вам застраивать землю в соответствии с местными постановлениями о зонировании и планировании.

Права на полезные ископаемые распространяются на все, что находится под поверхностью . Это включает уголь, природный газ, нефть или любой другой сырьевой ресурс, который можно добывать. Если ваша земля расположена в районе с этими энергетическими ресурсами, и если вы владеете правами на добычу полезных ископаемых на своей земле, вы можете либо продать их, либо сдать в аренду заинтересованной стороне. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, и вы можете зарабатывать деньги, собирая проценты от роялти или рабочие проценты. Вам решать, какой из них вы предпочитаете.

СВЯЗАННЫЕ С: Что каждый землевладелец должен знать о правах на добычу полезных ископаемых

Когда недвижимость имеет ценность в виде древесины или неиспользованных полезных ископаемых, эта добавленная стоимость часто не учитывается, просто глядя на такие основные параметры, как размер, форма, местоположение, зонирование и аналогичные перечисленные свойства в этом районе. . На карту может быть поставлена ​​реальная стоимость, когда участок имеет богатые природные ресурсы, и это может предоставить некоторые большие возможности, которые многие другие инвесторы в землю упустят из виду.

Точка зрения оценщика

Теперь, когда вы услышали точку зрения инвестора в землю по этому вопросу, я хотел бы копнуть немного глубже и узнать точку зрения оценщика  на то, как они оценивают пустующую землю.

Я связался с Райаном Лундквистом (основателем блога Sacramento Appraisal Blog и сертифицированным оценщиком в штате Калифорния), чтобы узнать его мнение о том, как он подойдет к задаче оценки земли .

Когда дело доходит до оценки недвижимости, слово этого парня имеет большой вес, потому что он работает в этом мире каждый день .   Как профессиональный оценщик, он понимает, как подойти к этому процессу, используя общепринятые стандарты, хорошо зарекомендовавшие себя в сфере недвижимости.

Вот краткое изложение интервью с вопросами и ответами, которое мы составили по этой теме…

На какие наиболее важные факторы вы обращаете внимание при определении стоимости свободной земельной собственности?

Честно говоря, нелегко определить приблизительную стоимость участка земли, потому что нужно учитывать очень много факторов (о чем мы поговорим ниже).Кроме того, поскольку у меня есть государственная лицензия на оценку собственности, я должен фактически поддерживать ценности, которые я даю — независимо от того, даю ли я устную «примерную» оценку или полную письменную оценку. По сути, я несу ответственность за любую ценность, которую я даю, поэтому может быть сложно, когда люди звонят мне и говорят: « Мне не нужна полная оценка, а только быстрая стоимость». ” Я понимаю, о чем люди просят, но, поскольку я действительно должен поддерживать ту ценность, которую я даю, это более активно с моей стороны.

Давайте поговорим о локации

, зонировании и топографии. Почему эти вещи важны? Что насчет этих трех факторов может привести к повышению или понижению стоимости недвижимости?

Все знают, что недвижимость связана с локацией . Например, участок рядом с ядовитой свалкой, вероятно, не принесет больших денег, но пустырь в престижном районе будет стоить гораздо больше.

Существа говорят, что не все пустыри созданы одинаковыми, и здесь вступает в игру зонирование. Зонирование помогает нам сказать, для чего можно использовать участок на законных основаниях .Это означает, что если незастроенный участок был выделен под жилую застройку и его можно разделить на четыре застраиваемых участка, это может иметь гораздо больший вес, чем участок, который вообще нельзя застроить (по какой-либо причине). С другой стороны, если зонирование разрешает использовать недвижимость только для промышленного использования, стоит подумать, может ли это использование быть полностью реализовано на текущем рынке. Другими словами, это хороший рынок для улучшения промышленного участка?

Наконец, топография имеет решающее значение . Два отдельных участка могут иметь одинаковый точный размер на бумаге, но если один из них находится на крутом склоне и имеет очень мало места для застройки, участок, который на самом деле пригодный для использования , может стоить гораздо больше.

СВЯЗАННЫЕ: Что такое топографическая съемка?

По вашему мнению, свободная земля – сложный для оценки вид недвижимости? Если да, то почему?

Иногда это кажется трудным, потому что композиций определенно меньше. Разреженные данные всегда усложняют оценку. Поскольку большая часть моей работы включает в себя множество вещей, которые уже были улучшены, это, безусловно, одна из причин, по которым у меня уходит больше времени.

(Примечание: когда данные доступны, это именно тот визуальный контекст, который Райан любит предоставлять своим клиентам)

Когда оценщик фиксирует стоимость пустующего земельного участка, как вы думаете, сколько отклонений (или «недостоверности») есть в этом числе и почему?

Честно говоря, это зависит от оценщика и от того, насколько хорош отчет. На этот вопрос нет реального «стандартного» окончательного ответа. Читателю отчета об оценке придется выяснить, кажется ли он законным или нет. Рассказывает ли отчет убедительную историю ценности, чтобы ценность имела разумный смысл?

Какое значение и какое значение вы бы придали следующим факторам?

Оценочная стоимость имущества:

Я полагаю, это действительно зависит от того, насколько хороша оценка. Некоторые области могут быть лучше, чем другие.Тем не менее, одно важное соображение заключается в том, что оценки в моем районе, по крайней мере, основаны на том, когда недвижимость была куплена, а не на текущей рыночной стоимости. Это означает, что оценка участка земли, купленного 15 лет назад, может показать гораздо более низкую стоимость, чем та, которую готов заплатить текущий рынок. Лично я почти не обращаю внимания на оценку именно по этой причине.

Указанные цены на аналогичные лоты в районе:

Я думаю, что прейскурантная цена на аналогичную недвижимость может что-то сказать о стоимости, хотя иногда списки не синхронизируются с рынком. Я обращаю на них внимание (а также на отложенные и отозванные транзакции), но всегда важно судить о каждой по отдельности — и определять, говорит ли она что-то о рынке или нет. Я действительно хочу знать, какой интерес вызвали аналогичные объекты у покупателей, выставленных на открытый рынок, и [также полезно знать], сколько дней они провели на рынке. Это может сказать, если списки не продаются на определенном уровне или если они вызывают большой интерес по определенной цене.

Количество товарно-материальных запасов (аналогичного имущества) на рынке:

Это важно, потому что, когда на рынке больше запасов, это имеет тенденцию снижать цену (из-за усиления конкуренции). Это базовая экономика. Когда предложение превышает спрос, цены неизбежно падают.

Для типичного инвестора в землю, который пытается определить «примерную стоимость» пустующего участка (БЕЗ заказа оценки), есть ли какие-либо распространенные ошибки в оценке или опасные заблуждения, которых ему следует остерегаться?

Я бы сказал, чтобы убедиться, что вы сравниваете яблоки с яблоками. Один участок может выглядеть очень конкурентоспособным на бумаге, но когда вы проезжаете мимо или хотя бы просматриваете его в Google «Street View», различия могут стать очевидными. Я бы также рекомендовал поговорить с городом, чтобы убедиться, что землепользование и зонирование понимаются. Я говорю это потому, что иногда информация, представленная в налоговых отчетах, может быть неточной . Окончательное слово должно исходить от отдела планирования, а не от опубликованных отчетов, которые, возможно, не обновлялись годами.

Это искусство, а не наука.

Поверьте мне, я бы ОЧЕНЬ ХОЧУ дать вам кристально чистый подход к оценке земли, который будет работать всегда, каждый раз — но это не так просто (и если кто-то попытается сказать вам обратное, я буду весьма подозрительным того, что они пытаются вам продать). Дело в том, что даже к мнению оценщика следует относиться с недоверием. Когда мы говорим о недвижимости (или любом другом продукте или услуге, если уж на то пошло), последнее правило таково:

Он стоит столько, сколько кто-то готов за него заплатить.

Данные (когда они доступны) могут дать нам приблизительное представление об этом, но это не то, на что стоит ставить свою жизнь. В конце концов, стоимость в основном зависит от нахождения подходящего покупателя на подходящую недвижимость в нужное время . Извлечение максимальной ценности из любого объекта недвижимости — это искусство, а не наука.

Фото Элизабет Готвальд

Когда дело доходит до определения стоимости земли, лучшее, что вы можете сделать, это провести достаточное количество исследований .Потратьте время, необходимое для тщательного рассмотрения пунктов, перечисленных выше. Выкопайте любые данные, которые вы можете найти с помощью таких инструментов, как DataTree или PropStream, посмотрите на другие локально перечисленные свойства на Zillow и используйте лучшее, самое беспристрастное суждение, которое вы можете использовать .

В конце концов, если вы делаете достаточно низкие предложения, вы сможете защитить себя от большинства рисков, связанных с инвестированием в землю.

Из-за сложности получения идеальных оценок вы должны обеспечить себе надежный буфер, чтобы помочь компенсировать любые ошибки в суждениях, которые вы можете сделать на этом пути.Именно так я делаю это уже много лет, и хотя я не всегда делал это идеально, я никогда не забивал себе голову – и это то, что большинство инвесторов в недвижимость не могут сказать сами за себя. .

FHWA — Центр инновационной финансовой поддержки — Получение ценности

Налог на стоимость земли представляет собой сбор со стоимости неулучшенной земли. Он не принимает во внимание стоимость любых зданий или улучшений, так что в основе налога на имущество лежит исключительно оценочная стоимость земли.Налог на стоимость земли также называют ежегодным сбором с арендной платы за землю. Его можно рассматривать как плату за выгоды, полученные от муниципальных улучшений, таких как уличная и канализационная системы, парки и школы. Американский писатель и политический экономист XIX века Генри Джордж был сторонником налога на стоимость земли и считал, что, когда стоимость земли повышается за счет общественных работ, «экономическая рента» земли становится наиболее логичным источником государственных доходов. ¹

Налог на стоимость земли призван стимулировать развитие и препятствовать спекулятивным инвестициям в землю. Налог на стоимость земли хорошо подходит для существующих городов и небольших растущих городов, где есть необходимость в строительстве новых многофункциональных точечных проектов, но высокие налоги на улучшения препятствуют новой застройке. Налог на стоимость земли взимается более чем в дюжине городов Пенсильвании вместе с другими налогами на здания. Такой механизм называется налогом на имущество с раздельной ставкой, когда обычно стоимость земли облагается налогом по более высокой ставке, чем стоимость улучшений.В период с 2011 по 2016 год город Алтуна в центральной Пенсильвании был первым и единственным городом в Соединенных Штатах, который полагался только на налог на стоимость земли. За пределами Соединенных Штатов налог на стоимость земли используется в таких странах, как Дания, Эстония, Гонконг, Сингапур, Новый Южный Уэльс и Мехикали.

Налог на стоимость земли взимается только с земли, а не с каких-либо улучшений на ней, таких как здания, дренаж, сельскохозяйственные культуры или другие работы. Если бы в ряду домов был свободный участок, все имущество облагалось бы налогом по одинаковой ставке, включая пустующий участок.Оценка земли основана на оптимальном использовании земли в рамках существующих правил планирования. Если недвижимость подвергается изменению зонирования, ее следует переоценить, чтобы отразить тип развития, допускаемый изменением. В отличие от налогов на недвижимость, которые увеличиваются по мере нового строительства и застройки, налоговая база не увеличивается вместе с налогом на стоимость земли. Таким образом, регулярная переоценка налога на стоимость земли необходима, если муниципалитетам нужны дополнительные налоговые поступления.

Ресурсы

Информационный бюллетень о налоге на стоимость земли

Посмотреть ресурсы по налогу на стоимость земли

Сноски

1 http://www.henrygeorge.org/php11.htm

Индикаторы цен на землю и доли земли | Американский институт предпринимательства

Почему важны индикаторы цен на землю и доли земли?

• Цена земли представляет собой чистую рыночную стоимость с учетом множества факторов, таких как размер и форма участка, доступность рабочих мест, тип улицы, транспорт, наличие школ, уровень преступности, погода, район, удобства и т. д.
• Для впервые эталонные цены на землю под жилую застройку доступны в различных географических регионах для большей части Соединенных Штатов.
• Предыдущая работа показала, что увеличение доли земли в стоимости дома во время последнего бума было важным предиктором снижения цен на жилье во время спада («канарейка в угольной шахте»). Это подчеркивает ценность сосредоточения внимания на земле при оценке риска изменения цен на жилье.

Методология

Индикаторы цен на землю и доли земли с поправкой на AEI основаны на данных за 2012 год из «Цены на жилую землю для округов, почтовых индексов и переписных участков в Соединенных Штатах» Дэвиса (Рутгерса), Ларсона (FHFA), Олинера. (AEI) и Шуй (FHFA).Однако из-за возможных предубеждений (связанных с налоговыми оценками и ограничениями оценки GSE) Davis et al. данные, вероятно, занижают величину роста цен на жилье и, соответственно, величину роста цен на землю. Поэтому мы улучшаем работу Davis et al. данные с использованием индекса роста цен на жилье постоянного качества AEI. Чтобы прочитать подробную методологию , нажмите здесь.

Загрузка данных

Цены на землю и акции с поправкой на AEI на 2012 г. доступны для загрузки в виде электронной таблицы.Мы предоставляем данные для большей части страны по переписным участкам, почтовым индексам, округам, городам, штатам и странам по годам. Эти данные предоставляются бесплатно. Чтобы загрузить данные , нажмите здесь .

Интерактив данных

Land Interactive предоставляет индикаторы цен на землю и доли земли для 100 крупнейших городских агломераций страны. Данные представлены на уровне почтовых индексов за каждый год. Интерактив также показывает карту с процентным изменением доли земли в период с 2012 по 2020 год.

Чтобы просмотреть исторические данные о номинальной стоимости и индексах цен на жилье, землю и постройки, подготовленные Моррисом А. Дэвисом, нажмите здесь.

RLI Land Trends & Values ​​

2021	Весенний отчет | Весенний пресс-релиз |Видео	Осенний отчет | Осенний пресс-релиз | Видео
2020	Весенний пресс-релиз |	Осенний отчет | Осенний пресс-релиз | Видео
2019	Весенний отчет | Весенний пресс-релиз | Видео	Осенний отчет | Осенний пресс-релиз |Видео
2018	Весенний отчет | Весенний пресс-релиз | Видео	Осенний отчет | Осенний пресс-релиз | Видео
2017	Весенний отчет | Весенний пресс-релиз	Осенний отчет | Осенний пресс-релиз | Видео
2016	Весенний отчет | Весенний пресс-релиз	Осенний отчет | Осенний пресс-релиз
2015	Весенний отчет | Весенний пресс-релиз	Осенний отчет | Осенний пресс-релиз
2014	Весенний отчет | Весенний пресс-релиз	Осенний отчет | Осенний пресс-релиз
2013	Весенний отчет | Весенний пресс-релиз	Осенний отчет | Осенний пресс-релиз
2012	Весенний отчет | Весенний пресс-релиз	Осенний отчет | Осенний пресс-релиз
2011	Весенний отчет | Весенний пресс-релиз	Осенний отчет | Осенний пресс-релиз
2010	Весенний отчет | Весенний пресс-релиз	Осенний отчет | Осенний пресс-релиз
2009	Весенний отчет | Весенний пресс-релиз	Осенний отчет | Осенний пресс-релиз
2008	Весенний отчет | Весенний пресс-релиз	Осенний отчет | Осенний пресс-релиз
2007	Весенний отчет | Весенний пресс-релиз	Осенний отчет | Осенний пресс-релиз
2006	Весенний отчет | Весенний пресс-релиз	Осенний отчет | Осенний пресс-релиз
2005	Весенний отчет | Весенний пресс-релиз	Осенний отчет | Осенний пресс-релиз
2004	Весенний отчет | Весенний пресс-релиз	Осенний отчет| Осенний пресс-релиз
2003	Весенний отчет | Весенний пресс-релиз	Осенний отчет| Осенний пресс-релиз

Отчеты о стоимости земли – TelFarm

Отчеты о стоимости земли

Земля – это природный ресурс, который ценится по многим причинам. Фермеры используют землю, чтобы зарабатывать себе на жизнь и как запас богатства для будущей пенсии. Сельские жители все чаще стремились к открытому пространству для приусадебных участков и ведения образа жизни. Девелоперы ищут финансовые возможности для инвестирования и освоения земли для несельскохозяйственного использования. Для некоторых земля рассматривается как инвестиция и страховка от инфляции. Это множество требований на землю в сочетании с фиксированным предложением постоянно изменяет ее рыночную цену.

Цены на землю и ожидаемые изменения цен на землю интересуют многих.Есть несколько источников информации о стоимости сельскохозяйственных угодий Мичигана. Федеральный резервный банк Чикаго ежеквартально сообщает о стоимости сельскохозяйственных угодий для каждого штата в своем округе на основе опроса кредиторов. Однако о сделках по продаже сельскохозяйственных угодий в Мичигане сообщается спорадически из-за недостаточного количества ответов на опросы. Министерство сельского хозяйства США ежегодно оценивает стоимость сельскохозяйственных угодий и служебных зданий для каждого штата на основе опроса фермеров. Оба этих обследования предоставляют полезную информацию об совокупной стоимости сельскохозяйственных земель в штате.Чтобы информация о стоимости земли была полезной для индивидуального принятия решений, желательна более дезагрегированная оценка стоимости земли на основе типа земли, местоположения и использования. Приведенная государством стоимость (SEV), используемая для определения налога на имущество, устанавливается оценщиками поселка примерно в размере 50 процентов от рыночной стоимости сельскохозяйственных земель на основе сравнительных исследований продаж, проводимых ежегодно. Директора по уравниванию округов проверяют списки оценщиков местных городских оценщиков и вносят коррективы на основе данных о продажах.SEV полезны для определения репрезентативной стоимости земли, но им мешает историческая перспектива продаж, на которой основаны оценки.

Государственный университет штата Мичиган (МГУ) также собирает данные о стоимости земли с 1991 года посредством опроса по почте. Целью исследования МГУ является предоставление информации о стоимости земли на основе ее сельскохозяйственного использования. В опросе запрашивается информация о стоимости покрытых плиткой и не покрытых плиткой земель, используемых для выращивания полевых и плодовых культур, а также информация о стоимости земель, используемых для выращивания сахарной свеклы и орошаемых культур.В исследовании также содержится информация об арендных ставках и практике в штате. Кроме того, в ходе исследования собирается информация о ценности несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий.

Отчеты о стоимости земли и арендных ставках в Мичигане

Стоимость сельскохозяйственных земель Оклахомы | Университет штата Оклахома

На этой странице представлена ​​информация о стоимости сельскохозяйственных земель в Оклахоме, включая сравнения, средние значения и изменения во времени. Вся отображаемая информация основана на фактических данных о продаже земли, предоставленных Farm Credit. Ассоциации Оклахомы. Приблизительно 78 000 продаж в базе данных произошли с с 1971 по 2020 год. Обратите внимание, что это не исчерпывающая база данных по всем сельскохозяйственным сделки с землей, независимо от того, совершались ли они через публичные торги или по частному договору. Процент всех захваченных транзакций будет варьироваться в зависимости от региона и ежегодно.Следовательно, земля приведенные здесь значения представляют собой рыночную оценку, основанную на выборке продаж земли за любой заданный период времени.

 

Включены только участки площадью 40 акров или более, продающиеся по цене 3000 долларов США за акр или меньше. в среднем за 2007 г. Начиная с 2008 г. потолок рынка был увеличен до 6000 долларов, что отражает более высокую стоимость сельскохозяйственной недвижимости в Оклахоме, которая произошла через некоторое время.Значения на акр, указанные для пахотных земель и пастбищ, являются средними значениями для участков. имея 85%+ пахотных земель и пастбищ соответственно. Из-за неизбежного сбора данных трудности, относительно меньше данных о продаже земли имеется за 1995 и 1996 гг. В результате рекомендуется соблюдать осторожность при анализе моделей земель и тенденций в этот период времени.

 

Были предприняты все попытки представить полезную и/или интересную информацию. а также обеспечивает реалистичную оценку общих тенденций и закономерностей. Информация резюмируется несколькими способами в соответствии со ссылками, расположенными слева этого текста. Есть статистика по штату, региональные сравнения и сводки по округам. Вся информация представлена ​​в виде диаграммы и/или таблицы.

 

Оклахома разнообразна по характеристикам земельных ресурсов и многочисленным сельскохозяйственным/нефермерским факторам. играют роль в рыночных сделках.Хотя рыночная стоимость может быть сегментирована до на уровне округа отображаемая информация может неадекватно отражать местные условия в пределах любой заданной географической области. Различия в значениях могут быть довольно значительными в любой данное местоположение. Если кому-то нужна информация вплоть до конкретной посылки, мы настоятельно рекомендуют им обратиться за услугами к сертифицированному сельскохозяйственному оценщику и/или профессиональная управляющая ферма.

 

При просмотре этого веб-сайта, если есть предложения по альтернативным способам представления информацию, пожалуйста, сообщите нам.

 

 

Земельные ценности ОклахомыСельскохозяйственные ценности

 

Выражаем благодарность Ассоциациям фермерских кредитов штата Оклахома за их поддержка и сотрудничество с нашими программами расширенного охвата.

.