Стоимость аренды земли у государства на 49 лет: Аренда 49 лет! Брать или не брать? — блоги риэлторов

Аренда земельного участка в Севастополе. Виды и стоимость аренды.

Земельный кодекс РФ предусматривает передачу земельного участка в аренду частному лицу, если данный земельный участок не относится к лесному фонду и не входит в реестр особо охраняемых территорий. Передача земель в аренду регулируется Земельным и Гражданским кодексом РФ, а так же иными правовыми актами г. Севастополя, которые будут рассмотрены ниже.

Виды аренды земли:
По возможности строительства зданий и сооружений:

• без права возмедения на участке хозяйственных и жилых объектов
• с правом строительства зданий и сооружений

По срокам:

• Краткосрочная — это вид аренды земельного участка на срок не более 5 лет. При этом запрещено нецелевое использование земли, а по истечении договора арендатор обязан вернуть собственнику земельный участок в том же состоянии.
• Долгосрочная — это вид аренды земельного участка на срок от 5 до 49 лет, заключающийся с целью длительной эксплуатации объекта.
• Бессрочная аренда предоставляется исключительно для органов власти, учреждений и бюджетных организаций.

Как арендовать землю находящуюся в государственной (муниципальной) собственности?

Способы аренды земли, находящейся в государственной собственности:

1. Аукцион по инициативе администрации с передачей земли в аренду
2. Аукцион по инициативе граждан с правом последующего выкупа участка в собственность
3. Аренда без проведения торгов для льготной категории граждан
4. Аренда без проведения торгов на несформированные земельные участки.

С 1 июня 2015 аукционы по аренде земель в границах городов федерального значения не проводятся. Утверждение схемы расположения земельного участка на данных территориях не допускается, следовательно стать инициатором аукциона на несформированные земельные участки невозможно. Следовательно пункт 2, указанный выше для Севастополя не применим.

Не секрет, что взаимоотношения с органами власти по поводу аренды нередко бывают сложными, поэтому к этому вопросу важно подойти грамотно. Помощь опытных юристов значительно облегчает процесс оформления сделки.
Получить землю во временное пользование имеют право как физические так и юридические лица.

На сегодняшний день в Севастополе существует несколько вариантов получения земельного участка в аренду:

• Предоставление в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, без проведения торгов.
• Предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности города федерального значения Севастополь гражданам в собственность за плату или в аренду для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
• Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности города федерального значения Севастополь, в аренду без проведения торгов.

Стоимость аренды земельного участка определяется на основании постановления Правительства города Севастополя №524-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью города федерального значения Севастополя».

Годовой размер арендной платы рассчитывается в процентах от нормативной цены земельного участка по формуле:

[Сумма арендной платы] = [Нормативная цена ЗУ] × [Площадь ЗУ] × [Ставка арендной платы]

Нормативная цена земельного участка в данной формуле — это его кадастровая стоимость, которая будет определена в Севастополе для большинства участков в июне 2018 года. В связи с чем, возникает возможность повышения как арендной платы за землю в Севастополе, так и самого земельного налога.

Ставка арендной платы устанавливается в соответствии с Законом города Севастополя №81-ЗС «О земельном налоге» от 26.11.2014 и приравнивается к налоговой ставки.

Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах:

1. 0,025 процента — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;
2. 0,01 процента — в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;
3. 0,3 процента — в отношении земельных участков, ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;
4. 0,3 процента – в отношении земельных участков отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
5. 1,2 процента — в отношении прочих земельных участков.

Так же обращаем Ваше внимание на то, что арендаторы, в собственности которых на арендуемых земельных участках находятся здания и сооружения, имеют приоритетное право на перезаключение договора аренды и выкупа земельного участка.

Размер выкупной стоимости земельного участка в Севастополе устанавливается согласно постановлению Правительства Севастополя №203-ПП «Об утверждении Правил определения размера выкупной цены земельных участков и арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Севастополя…» и приравнивается к его рыночной стоимости.

Остались вопросы?

Задайте их специалисту по телефону

+7 978 744 30 11

Аренда земель сельскохозяйственного назначения

На сегодня аренда земель сельскохозяйственного назначения – один из самых распространенных способов использования земельных участков. Такой вариант договорных взаимоотношений между субъектами землепользования сложился давно.

В свое время сельскохозяйственные территории были распаеваны и предоставлены в пользование частным владельцам. Однако не каждый хозяин доли был способен обрабатывать свой надел. Поэтому зачастую выходом из ситуации становилась аренда сельскохозяйственных земель.

Подобная ситуация сохраняется и ныне. Ведь договор аренды сельхоз земли являлся (и является до сих пор) наиболее простым и оперативным вариантом оформления взаимоотношений в цепочке «собственник-землепользователь». Но это не единственная причина, по которой предоставление земель сельскохозяйственного назначения в аренду приобрело такую популярность.

Например, если вы планируете купить земельный участок под развитие сельского хозяйства, то вам придется сразу выложить всю сумму стоимости площадей. Если же арендовать надел, то расходы будут происходить в щадящем режиме – в виде выплаты ренты землевладельцу.

Нюансы аренды сельхоз земель

Договор аренды сельхоз земли может быть составлен не более чем на 49 лет. Так гласит российское земельное законодательство. А вот что касается нижних временных пределов арендных отношений, то на этот счет закон не предусматривает никаких ограничений. На какой минимальный срок будет составлен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, зависит от аграрной политики властей в регионах.

Взять в аренду землю сельхоз назначения можно в любых объемах. Государство не ограничивает пользователя в количестве арендуемых участков независимо от того, какой у него юридический статус. Это еще один плюс подобной формы использования с/х площадей.

Более того, даже во время действия договора возможен оборот земель. К примеру, если собственники не возражают, аренда земель сельскохозяйственного назначения может быть переоформлена на другое лицо. Арендные права на сельхоз угодья также можно передавать в залог банку. Этой возможностью пользуются некоторые арендаторы, которым необходим кредит для развития сельскохозяйственного производства.

И наконец, важный момент – право выкупа. Если арендатор планирует в перспективе купить земельный участок, то в договоре аренды земли сельхоз назначения необходимо прописать соответствующий пункт. Но даже, если в документе подобное развитие событий не прописано, арендатор все равно имеет преимущественное право на покупку площадей, если возникнет вопрос их продажи.

Аренда сельхоз земель может прекратиться еще до окончания срока действия договора, и участок перейдет в собственность землепользователя, если тот досрочно выплатил назначенную сумму. То есть, ждать конечной даты действия договора на аренду не обязательно.

Договор аренды сельхоз земли

Необходимо отметить, что наиболее простой и выгодный вариант, когда вы заключаете арендный договор с собственником, которым является частное или юридическое лицо. Несколько сложнее придется, если вы решили иметь дело с государством. В этом случае предоставление земель сельскохозяйственного назначения в аренду должно пройти определенную процедуру. Потребуется подача заявления, затем публикация в прессе о том, что такой-то земельный участок сдается в аренду.

Через месяц проводится конкурс, если кого-то еще осенила идея арендовать конкретную территорию, кроме вас. Однако если желающих не нашлось, то договор аренды земель сельскохозяйственного назначения будет заключен именно с вами.

Правда, практика показывает, что конкуренты находятся довольно часто, и не всегда это компании или частные лица, которым эта земля действительно нужна. Это могут быть и подставные товарищи. После того как вы начинаете волноваться, чиновник может предложить решить вопрос с арендой земли сельскохозяйственного назначения за определенную сумму. И о чудо! Как только купюры перекочевали адресату, ваш соперник снимает свои предложения.

В самом договоре прописываются все нюансы аренды сельхоз земли. К его составлению необходимо подойти очень серьезно: прописать размер арендной платы, сроки ее внесения, возможность выкупа земельного участка. Если вы решили взять в аренду нарушенные сельскохозяйственные земли, требуйте освобождения на определенный срок уплаты налогов. Как правило, это время, которое потребуется для рекультивации нарушенных участков.

Несмотря на все свои плюсы, аренда земель сельскохозяйственного назначения требует тщательного юридического подхода, поэтому при составлении договора не поскупитесь на оплату помощи профессионального юриста.

Перечень свободных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Ставропольского края, предлагаемых для передачи в аренду

Свои предложения и отзывы по вопросу открытых государственных данных, в том числе по ошибкам, выявленным в наборах данных и их паспортах можно прислать на электронный адрес: [email protected]

№	Характеристика	Значение характеристики
1	Идентификационный номер	2634051351-svobodnye-uchastki
2	Наименование набора данных	Перечень свободных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Ставропольского края, предлагаемых для передачи в аренду
3	Описание набора данных	Перечень свободных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Ставропольского края, предлагаемых для передачи в аренду
4	Владелец набора данных	министерство имущественных отношений Ставропольского края
5	Ответственное лицо	Казьмина Ирина Геннадьевна, начальник отдела
6	Телефон ответственного лица	(8652) 29-39-07
7	Адрес электронной почты ответственного лица	kazmina@stavregion. ru
8	Гиперсылка (URL) на набор	http://www.mio26.ru/opendata/2634051351-svobodnye-uchastki/data-20210520-structure-20201217.csv
9	Формат набора открытых данных	csv
10	Описание структуры набора данных	http://www.mio26.ru/opendata/2634051351-svobodnye-uchastki/structure-20201217.csv
11	Дата первой публикации набора данных	26.09.2013
12	Дата последнего внесения изменений	20.05.2021
13	Содержание последнего изменения	Обновление набора данных
14	Дата актуальности набора данных	20.05.2021
15	Ключевые слова, соответствующие содержанию набора данных	свободные земельные участки Ставропольского края
16	Гиперссылки (URL) на версии набора данных	http://www. mio26.ru/opendata/2634051351-svobodnye-uchastki/structure-20201217.csv
17	Гиперссылки (URL) на версии структуры набора данных	http://www.mio26.ru/opendata/2634051351-svobodnye-uchastki/data-20201217-structure-20201217.csv

Финансирование аренды земли

Что такое аренда земли? Аренда земли происходит, когда землевладелец отказывается разделить право собственности на участок земли, но он готов сдать в аренду земли на очень длительный период времени. Обычно земля не улучшена, и арендатор земли — парень, сдающий недвижимость в аренду — приступает к строительству нового здания на участке.

Аренда земли может иметь любой срок, но два общих срока аренды — 49 лет и 99 лет. Аренда земли также называется аренда земли .

Пример: Давным-давно 60-летний Том Грампи владел чудесным участком площадью три акра, расположенным на углу бульвара Премьер и улицы Изобилия. Ежедневно по этому углу проезжали 5000 роскошных седанов и внедорожников. Каждый застройщик в городе хотел купить эту землю и построить элитный стрип-центр с такими магазинами, как Gucci и Prada. Старик Ворчун отклонил все предложения. «Недвижимость , а не на продажу.Сохраняю для своих внуков ».

Введите Сьюзи Рэптор, умную девушку. Она подходит к Тому Ворчуну и предлагает следующее: «Том, я согласна с тобой. Тебе не следует продавать этот невероятный участок земли. Со временем он будет только расти в цене. Вместо этого ты должен сдать его мне в аренду на 99 лет по цене». 10 000 долларов в месяц. Вы можете использовать денежный поток, чтобы пополнить свой пенсионный доход, помочь своим детям и заплатить за колледж для своих внуков ». Том соглашается. Как только Счастливый Том подписывает договор об аренде, Сьюзи приглашает своего архитектора и инженера для составления планов.В конце концов мисс Рэптор (она водит кабриолет цвета ящерицы) приносит проект в местный банк, который финансирует строительство великолепного торгового центра.

Когда наступает срок погашения строительной ссуды, Сьюзи получает от кондуита ссуду на вынос на вынос в размере 12 миллионов долларов. Как вы помните, ссуда на выдачу ссуды — это просто постоянная ссуда на садоводство, которая погашает ссуду на строительство. Когда канал подписывает ссуду на вынос, он рассматривает плату за аренду земли как еще один обязательный операционный расход.

Когда коммерческий кредитор предоставляет коммерческую ссуду под проценты арендатора земли в коммерческой собственности, находящейся на арендованной земле, кредитор будет настаивать на графике погашения, который полностью погашает ссуду на срок на 10 лет короче, чем оставшийся срок Аренда земли. А?

Пример: Предположим, что круглосуточный магазин находится на арендованной земле, и срок аренды земли истекает через 32 года. Обычно банк погашает ссуду в течение 25 лет.Однако на десять лет раньше, чем 32 года, оставшиеся до аренды земли, составляет всего 22 года. Таким образом, банк погасит кредит всего за 22 года.

Пример: Предположим, договор аренды земли на 99 лет был подписан 45 лет назад. Срок аренды земли составляет 54 года. Пятьдесят четыре года минус десять лет равняется 44 годам. Означает ли это, что какой-то банк погасит свой постоянный заем в течение 44 лет? Да? Да? Хорошая попытка. Ха-ха! Самый длинный график погашения, который когда-либо будет использовать большинство банков, составляет 25 лет для коммерческого здания.К сожалению, это здание было построено 54 года назад. Это старое-старое здание. Из-за возраста здания (его износа) банк, вероятно, будет настаивать на графике погашения всего за 20 лет.

«Эй, Джордж, что произойдет со зданием за 7 миллионов долларов, когда истечет срок аренды земли?» Ответ: Он возвращается арендодателю. Земельный арендодатель — это парень, который сейчас владеет землей и чей отец или дед (обычно) изначально сдавал землю в аренду.

«Но, Джордж, что, если многоквартирный дом примыкает к Центральному парку в Нью-Йорке? Что, если здание стоит 100 миллионов долларов. По истечении срока аренды земли и земля, и здание все равно возвращаются арендодателю.

Может ли собственник земли получить ссуду под проценты по арендной плате? процентов по арендной плате — это право собственности на землю (и здание), сданную в аренду другому лицу. Чтобы ответить на вопрос о том, может ли арендодатель земли получить коммерческую ссуду, ответьте да примерно за наносекунду.В реальной жизни мы не видим многих таких запросов на коммерческие ссуды. Семьи, владеющие землей под огромными коммерческими зданиями, обычно богаче, чем Красс (часто из-за того, что их дед отказывался продавать землю).

Можно ли получить землю в аренду на срок более 99 лет. Ответ — нет. Если сторона арендует землю на срок более 99 лет; скажем, 110 лет; считается, что арендодатель продал имущество арендатору земли. Хранение недвижимого имущества на протяжении многих поколений противоречит государственной политике.

Очевидно, что идеальная сделка по аренде земли — это сделка с очень долгим оставшимся сроком и очень небольшой арендной платой за землю.

Вам нужен коммерческий заем под собственность на арендованной земле? Это идеальное время для использования C-Loans.com. Введите свой коммерческий заем, как если бы это был первый запрос на ипотеку для сада; однако в разделе Special Issues обязательно напишите: «Объект недвижимости находится на арендованной земле.Оставшийся срок аренды земли составляет 48 лет, а ежемесячная арендная плата за землю составляет 5 820 долларов в месяц ». ​​

Хотите, наконец, изучить финансы коммерческой недвижимости? Вы можете стать успешным финансистом , имея только среднее образование, если (1) у вас приятный, деловой характер и (2) вы отлично владеете английским языком; и (3) вы внимательно изучаете материал. Помните, когда вы продаете коммерческое ипотечное кредитование, вы работаете с самым богатым, наиболее обеспеченным классом инвесторов.Вы не можете это подделать.

Мои курсы очень дешевые. Купи их. Вдохните их. Я был очень рад получить в этом месяце следующий отзыв:

« Не знаю, помните ли вы меня, но около 6 месяцев назад я отправил вам благодарность за то, что вы продали мне свой курс кассетных видеокассет еще в 2003 году, когда я впервые занялся кредитным бизнесом. У нас с вами не было седых волос на спине. Вот мы и 15 лет спустя, и я один из самых успешных коммерческих кредиторов с твердыми деньгами в Южной Флориде.Вы не знали, но Я смотрел вашу кассету VHS не менее 10 раз (очевидно, теперь DVD), и тогда вы были моим наставником. Я все еще использую ваше брокерское соглашение ». — Рон Святая скумбрия, Рон. Спасибо!

Обязательно обратите внимание на то, что Рон теперь успешный кредитор, а не только брокер! Те из вас, у кого есть мозги — рано или поздно — , наконец, поймут секрет коммерческого ипотечного финансирования: Это доход от обслуживания ссуд, глупо. Портфель обслуживания моего собственного магазина с твердыми деньгами в этом месяце превысил 50 миллионов долларов. Это круто 1 миллион долларов дохода от обслуживания ссуды в год — 83 333 доллара в месяц, каждый месяц, независимо от того, закрываем ли мы новый ссуду в этом месяце или нет.

Обслуживание кредитов? Я не могу обслуживать кредиты, почему … почему … Я левша! Перестань быть слабаком. Моя прекрасная невеста и я обслужили наши первые 20 ссуд или около того, не выходя из дома, используя платежные книжки. Черт возьми, если вы хотите, вы можете нанять вспомогательную обслуживающую компанию для обслуживания ваших сделок примерно по 10 долларов за 30 долларов в месяц.Идея состоит в том, чтобы взимать 600 долларов в месяц за обслуживание ссуды в твердых деньгах, а затем обслуживать ее по цене всего 30 долларов в месяц. Comprende?

Лучшее предложение — купить обе программы одновременно всего за 849 долларов плюс (30 долларов?) Доставка и транспортировка.

Нужен ли вам кредитор на покупку денег, который на самом деле пойдет на 75% -ую ссуду до стоимости? Вам нужен кредитор, который позволит продавцу вернуть вторую ипотеку? Вашему клиенту предстоит выплачивать воздушный шар за его коммерческую недвижимость? Ваш банк предложил ему выплату со скидкой? У вашего заемщика не самый лучший кредит? Компания вашего клиента теряет деньги? Ваш заемщик — иностранец? Вам нужна ссуда без права регресса? Вам нужен коммерческий кредит без штрафа за досрочное погашение? Частично ли пустует коммерческая недвижимость вашего клиента? Срок действия всех ваших договоров коммерческой аренды истекает в ближайшие 18 месяцев? Вам нужен кредитор, который допустит отрицательный денежный поток? Вам нужен кредитор, который также будет следить за глобальным доходом заемщика — доходом от заработной платы, других инвестиций и т. Д.?

Наш новый популярный продукт — это общий заем под портфель сдающихся в аренду домов. Аренда дома? Ага, пока есть по крайней мере пять домов или квартир, мы рассматриваем это как коммерческий заем. Мы даже предлагаем пункт о частичном освобождении. Этот заем идеален для спекулянтов.

Пройдите бесплатное обучение в области финансирования коммерческой недвижимости. Я стараюсь вести блог два раза в неделю, и это всегда тренировка. Я использую эти статьи для обучения своих сыновей (и, надеюсь, вскоре своей дочери).

Есть приятель или сослуживец, которому было бы полезно пройти бесплатное обучение в области финансирования коммерческой недвижимости.

Программа оценки сельского хозяйства: обзор

Введение

Законодательное собрание штата приняло Закон о сельскохозяйственных районах Нью-Йорка в 1971 году, чтобы защитить и продвигать доступность земли для сельскохозяйственных целей.Последующие поправки расширили сферу его применения. Закон предусматривает механизм создания сельскохозяйственных районов по инициативе местных властей. Формирование сельскохозяйственных районов призвано противодействовать влиянию, которое несельскохозяйственное развитие может оказать на продолжение сельскохозяйственного бизнеса.

Закон о сельскохозяйственных районах позволяет снизить сумму налога на имущество для земель сельскохозяйственного производства, ограничивая оценку налога на имущество для таких земель установленной оценочной стоимостью сельскохозяйственных земель. Владельцы, чья земля удовлетворяет квалификационным требованиям, могут подать заявку на сельскохозяйственную оценку (см. Подробности ниже).

Сельскохозяйственные районы также обеспечивают основу:

• ограничить необоснованное местное регулирование практики ведения сельского хозяйства
• изменить способность государственных учреждений приобретать сельхозугодья через выдающийся домен
• изменить право авансирования государственных средств на строительство объектов, способствующих развитию
• требует, чтобы государственные органы изменили административные правила и процедуры для поощрения продолжения сельскохозяйственной деятельности
• обеспечивают положения о праве на ведение хозяйства для защиты от частных исков о причинении вреда для земли в сельскохозяйственных районах и участков, получающих сельскохозяйственную оценку за пределами районов

Оценка льгот, специальные адвалорные сборы или другие ставки и сборы за финансирование улучшений, таких как водоснабжение, канализация или дренаж вне хозяйств, не могут применяться к земле, используемой в сельскохозяйственном производстве и в пределах сельскохозяйственного района, если такие сборы не были наложены до формируя сельскохозяйственный район.

Вы должны подать заявление на получение сельскохозяйственной оценки

Землевладельцы должны подать оценщику форму RP-305, Заявление на сельскохозяйственную оценку или форму RP-305-r, Продление заявки на сельскохозяйственную оценку , чтобы получить сельскохозяйственную оценку своих участков. Землевладельцы должны подать заявку на сельскохозяйственную оценку, и сельхозугодия должны удовлетворять определенным требованиям по валовой продаже и приемлемости площадей.

Земля вне сельскохозяйственного района

Земля за пределами сельскохозяйственного района может иметь право на сельскохозяйственную оценку.Требования и порядок подачи заявки такие же. Однако земля, расположенная за пределами установленного сельскохозяйственного района, который получает сельскохозяйственную оценку, должна оставаться в сельскохозяйственном использовании в течение восьми лет (земля в сельскохозяйственном районе обременена в течение пяти лет) или подлежать оплате за перевод в несельскохозяйственное использование. .

Требования к участникам

Право на участие определяется оценщиком или советом оценщиков, в котором подано заявление.В случае отказа заявитель имеет право на административное рассмотрение Совета по оценке аттестации.

Земля обычно должна состоять из семи или более акров , которые использовались в предыдущие два года для производства для продажи сельскохозяйственных культур, домашнего скота или продуктов животноводства.

• Годовой валовой объем продаж сельскохозяйственной продукции, как правило, должен составлять в среднем 10 000 долларов или более за предыдущие два года. Если площадь сельскохозяйственного предприятия составляет менее семи акров, оно может считаться качественным, если среднегодовые валовые продажи равны 50 000 долларов США или более .(см. арендованная земля и исключения из требований к валовой продаже.) Земля, на которой осуществляется коммерческое размещение лошадей, может иметь право на сельскохозяйственную оценку, если выполняются следующие квалификационные требования:
  • не менее семи акров земли поддерживает коммерческую деятельность по выращиванию лошадей;
  • операционная доска не менее 10 лошадей независимо от формы собственности; и
  • предприятие получает 10 000 долларов или более валовой выручки ежегодно за предыдущие два года за счет сборов, полученных за размещение лошадей и / или за продажу сельскохозяйственных культур, скота и продуктов животноводства. (Земля, обслуживающая предприятия, основной функцией которых являются скачки, не допускается.)
• Начальное предприятие может квалифицироваться на основе его годового валового объема продаж сельскохозяйственной продукции в первый или второй год работы. Такой годовой объем продаж должен составлять не менее 10 000 долларов, если у нового предприятия есть семь или более акров земли, или не менее 50 000 долларов, если сельскохозяйственное производство на стартовом предприятии составляет менее семи акров.
• Начинающий коммерческий завод по посадке лошадей также может соответствовать требованиям на основании ежегодных сборов за посадку в размере 10 000 долларов США или более в первый или второй год его существования.

Земля, включенная в сельскохозяйственную оценку

Сельскохозяйственные оценки ограничиваются землями, используемыми в сельскохозяйственном производстве, включая пахотные земли, пастбища, фруктовые сады, виноградники, сахарный куст, вспомогательные земли и посевные площади, отведенные или изъятые из использования в рамках федеральных программ управления поставками или сохранения почвы. До 50 акров сельскохозяйственных лесов имеют право на сельскохозяйственную оценку на соответствующий налоговый участок. Земля и вода, используемые для производства аквакультуры, имеют право, как и земля под структурой, в которой производятся урожаи, животноводство или продукты животноводства.Земля, явно связанная с местом жительства владельца, не имеет права.

Множественные земельные участки

Поскольку фермерские хозяйства часто охватывают более одного участка, право на участие определяется путем объединения отдельно оцениваемых участков, которые обрабатываются вместе как одна операция. Однако на каждую отдельно оцениваемую посылку необходимо подавать отдельную заявку. Одно предприятие — это одно отдельное сельскохозяйственное предприятие.

Арендованная земля и сельскохозяйственная оценка

Земля, арендуемая для сельскохозяйственных целей, может получить сельскохозяйственную оценку.Если арендованная земля удовлетворяет основным критериям приемлемости, описанным выше, она имеет право на сельскохозяйственную оценку. Кроме того, если арендованная земля не удовлетворяет требованиям к средней валовой стоимости продажи, но удовлетворяет другим требованиям, она все равно может иметь право на участие, если она обрабатывается в соответствии с письменным соглашением об аренде на срок не менее пяти лет с другими сельскохозяйственными угодьями, которые удовлетворяет всем квалификационным требованиям. Заявитель должен подтвердить существование срока договора аренды, предоставив оценщику либо копию договора аренды, либо Форму RP-305-c, Письменное заявление об аренде сельскохозяйственной оценки для арендованной земли .Начальная ферма может включать арендованную землю.

Стоимость брутто продаж

Стоимость валовой реализации означает фактическую выручку от реализации сельскохозяйственной продукции. Землевладелец должен надлежащим образом документировать продажи для оценщика. Выручка от всех посылок, используемых в одной операции, может быть объединена для удовлетворения требований к средней валовой стоимости продажи. Если урожай выращивается и обрабатывается на ферме, стоимость урожая до обработки должна использоваться при вычислении его средней валовой продажной стоимости.Если лесные угодья соответствуют критериям, выручка от продажи лесных продуктов может быть включена в расчет средней валовой стоимости продаж, но не более 2000 долларов. Коммерческие квитанции на содержание лошадей могут быть получены либо за счет содержания лошадей, либо за счет производства для продажи сельскохозяйственных культур, скота и продуктов животноводства, либо за счет того и другого.

Исключения из требований к валовой выручке

Сельскохозяйственные земли, пострадавшие от стихийных бедствий или продолжающихся неблагоприятных погодных условий, могут по-прежнему иметь право на участие.Персонал округа Корнелл Cooperative Extension должен подтвердить, что такое стихийное бедствие или погодные условия разрушили сельскохозяйственное производство, и в результате средняя валовая стоимость продаж за предыдущие два года была меньше минимума, необходимого для получения права на участие. Землевладелец должен задокументировать размер ущерба и валовую продажную стоимость, которую земля может произвести при нормальных условиях. Используйте форму RP-305-b, Заявление об исключении из требования о минимальной средней стоимости продаж .

Минимальная валовая продажная стоимость не требуется для посевных площадей, выделенных или изъятых из использования в рамках программ управления федеральными поставками или сохранения почвы.

Программа оценки сельского хозяйства не распространяется на здания

Оценка сельского хозяйства применяется только к земле и любым столбам, тросам и решеткам, используемым для поддержки виноградных лоз или деревьев для выращивания фруктов на подходящих землях. Программа не распространяется на хозяйственные постройки, жилые дома и другие улучшения. Фермерские постройки и постройки могут иметь право на получение других льгот по налогу на имущество в соответствии с Законом о налоге на недвижимость. См. Подробную информацию в брошюре об исключениях для фермерских хозяйств. Однако земли под сельскохозяйственными зданиями и сооружениями, которые производят квалифицированные сельскохозяйственные культуры, домашний скот или продукты животноводства, могут в определенных обстоятельствах получить сельскохозяйственную оценку.

Порядок подачи заявки

Первый шаг землевладельца в подаче заявки на сельскохозяйственную оценку — это обращение в окружное управление по охране почв и водоемов. Там все сельхозугодья, включенные в программу, будут классифицированы по продуктивности почвы. Окружной техник наносит на карту почв каждый налоговый участок фермы и рассчитывает площадь в каждой группе почв. Землевладелец должен работать с техником, чтобы очертить лесные массивы и неприемлемые участки.Землевладелец может исключить любую область из программы, и эта область должна быть четко обозначена и отмечена на карте. Техник записывает информацию в «Рабочий лист группы почв» (форма APD-1).

Затем землевладелец передает эту информацию о почве в «Заявление на сельскохозяйственную оценку» (форма RP-305), доступную в офисе оценщика, и указывает любые лесные угодья на участке. Землевладелец представляет оценщику заполненную форму заявки RP-305 вместе с копиями заполненного рабочего листа группы почв APD-1 и карты почв оценщику с указанием даты налогообложения.

В большинстве городов датой налогообложения является 1 марта, но рекомендуется согласовать это с оценщиком. Землевладельцы должны ежегодно подавать заявление местному оценщику. После первоначальной заявки можно использовать короткую версию, если не было изменений с момента подачи заявки в прошлом году. См. Форму RP-305-r, Продление заявки на сельскохозяйственную оценку .

Сумма снижения налогообложения

После принятия решения о том, подходит ли земельный участок или любая его часть для сельскохозяйственной оценки, оценщик рассчитывает такую ​​оценку, умножая площадь в каждой группе почв и лесных угодьях на применимое значение сельскохозяйственной оценки. Сумма значений умножается на последний уровень выравнивания штата или специальный коэффициент выравнивания, установленный муниципалитетом. Полученная цифра представляет собой сельскохозяйственную оценку подходящей земли на участке. Эта сумма сравнивается с оценочной стоимостью соответствующей земли. Любая оценочная стоимость, превышающая сельскохозяйственную оценку, освобождается от налогообложения недвижимого имущества. Другими словами, налоги на приемлемые сельскохозяйственные земли основаны на оценке сельскохозяйственных угодий, а не на ее полной оценке.

Выяснение статуса заявки

Если землевладелец приложит к заявлению конверт с адресом и маркой, оценщик должен уведомить землевладельца об одобрении, изменении или отклонении заявления.Оценщик проинформирует заявителя по крайней мере за десять дней до даты рассмотрения жалоб об оценке, которая в большинстве городов приходится на четвертый вторник мая. Если заявка отклонена, оценщик также должен указать причину в форме. Для утвержденных заявок оценщик должен показать, как общая оценочная стоимость распределяется между соответствующими и неприемлемыми частями собственности на текущий год и предыдущий год. Землевладелец может попросить муниципального или школьного сборщика налогов раскрыть долларовую стоимость уменьшения налоговых обязательств, относящихся к землям, получающим сельскохозяйственную оценку.

Сельхозугодья, изъятые из сельскохозяйственного производства

Если сельхозугодья, получившие сельскохозяйственную оценку, переводятся в несельскохозяйственное использование (в течение пяти лет с момента последней сельскохозяйственной оценки, если они расположены в сельскохозяйственном районе, и в течение восьми лет, если они расположены за пределами сельскохозяйственного района), платеж для возмещения упущенных налогов за преобразование такой земли будут наложены.

Оценщики определяют, имело ли место обращение, на основании фактов каждого дела.Конверсия определяется как «внешнее или позитивное изменение характера использования сельскохозяйственных земель». Неиспользование собственности (например, отказ от земли или ее неиспользование) лишает такую ​​землю права на получение сельскохозяйственной оценки, но не считается конверсией. Точно так же земля, переоборудованная для несельскохозяйственного использования посредством разведки нефти и газа или деятельности по добыче, или через выдающиеся владения, или посредством покупки земли или передачи сервитута для защиты водораздела Нью-Йорка, или посредством других принудительных процедур (кроме налог на продажу) не будет иметь права на сельскохозяйственную оценку, но не будет подлежать оплате за преобразование.

Плата за перевод сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственное использование добавляется к налогам, взимаемым с преобразованных таким образом земель. Если такая оплата не будет произведена, недвижимость может подлежать налогообложению. Таким образом, эти платежи, как правило, ложатся на владельца земли во время переустройства.

Плата за переустройство будет равна пятикратной сумме налогов, сэкономленных за последний год, когда земля получила сельскохозяйственную оценку. Кроме того, к сумме платежа будут добавлены 6 процентов годовых, начисляемых ежегодно, за каждый год, когда земля получила сельскохозяйственную оценку, но не более пяти лет.Когда преобразована только часть участка, оценщик распределяет оценку и оценку сельского хозяйства и определяет экономию налогов, относящуюся к преобразованной части. Затем рассчитывается плата за конвертацию части посылки.

Уведомление за 90 дней: Каждый раз, когда происходит конверсия, землевладелец должен уведомить оценщика в течение 90 дней. Отсутствие уведомления может повлечь за собой штраф в два раза больше, чем причитающиеся платежи, но не более 1000 долларов.

Ресурсы

Обновлено: 21 мая 2021 г.

Аренда земли: что нужно знать

Пол Мурунги

Владеть землей — мечта почти каждого.Местоположение и размер земли являются основным фактором, определяющим, будет ли человек покупать землю или нет.
Сегодня большинство людей предпочитают владеть землей бессрочно. Это одна из причин, по которой многие люди выбирают майло или землю в собственность вместо того, чтобы арендовать землю.
Аренда земли — это соглашение, которое позволяет арендатору использовать участок земли, принадлежащий арендодателю, в обмен на аренду.
Аренда земли обеспечивает более легкий доступ к землепользованию для различных целей, от коммерческих, жилых до сельскохозяйственных.
Что означает аренда земли
По словам г-на Джета Тумвебазе, управляющего партнера Kampala Associated Advocates, аренда — это форма землевладения, при которой землевладелец предоставляет другому лицу право исключительного владения землей в течение определенного времени. в обмен на премию (земельная рента) также выплачивается в оговоренное время.
Сделка, носящая договорный характер, позволяет сторонам определять условия доступа и использования.
Приобретение земли в аренду может осуществляться через государственный орган или отдельное лицо, но это также зависит от права владения землей, которое арендуется.
Земельная комиссия Уганды (ULC) и окружные земельные советы являются основными органами земельного контроля, ответственными за аренду государственной земли, в то время как отдельные лица также могут сдавать в аренду свою землю, если у них есть необходимые документы, такие как право собственности на землю.
Аренда государственной земли длится от 49 до 99 лет, в то время как для частной земли первоначальный период аренды начинается с пяти лет. Для частной земли первые пять лет предназначены для подтверждения того, насколько арендатор подготовлен к использованию земли.Срок продления срока аренды во многом зависит от того, насколько арендатор соблюдает условия договора.
После того, как арендатор приобретает договор аренды на 49 лет или более, у него есть выбор передать землю в субаренду третьей стороне на период времени менее 49 лет.
«Если человек получает аренду от контролирующего органа, такого как ULC или окружной земельный совет, он должен пройти процесс, чтобы получить титул», — говорит г-н Тумвебазе.
Он добавляет, что закон разрешает физическим лицам преобразовывать право аренды в собственность, особенно если аренда была предоставлена ​​контролирующими органами.
Подписание договора аренды
Договор аренды в основном используется для определения отношений и предоставления руководящих принципов между арендатором и арендатором, независимо от того, является ли земля частной или государственной.
Г-н Тумвебазе говорит, что в соглашении указывается, что можно и чего нельзя делать на данном участке земли, указывается срок расторжения и указываются процессы продления.
В то время как большинство договоров аренды не продлеваются, он предупреждает, что должно быть положение о том, на каких условиях он может быть продлен.
«Поскольку отношения регулируются договором аренды, по его истечении у вас не будет земли, вы должны либо повторно подать заявку, если это контролирующий орган с другими заявителями», — добавляет он.
Преимущество арендатора перед другими заявителями состоит в том, что они могут подать повторное заявление заранее.
Если у вас есть один или два года подряд, вы должны повторно подать заявление и подтвердить, что вы соблюдаете условия аренды.
Права и обязанности арендатора остаются в силе, если владелец земли продаст ее, когда договор аренды еще действует. Однако право собственности на землю утрачивается по истечении срока.
Чего нужно остерегаться?
Перед заключением лизинговой сделки необходимо провести комплексную проверку.Люди, которые арендуют землю, иногда спешат, потому что не хотят терять сделку.
«При проведении комплексной проверки вы должны понимать, имеет ли орган власти право сдавать землю в аренду. Иногда власти выдают землю, которая принадлежит охотничьим заказникам, — говорит г-н Тумвебазе. — Если это отдельная земля, проведите поиск по названию, чтобы убедиться, соответствует ли название владельцу земли ».
Права арендатора
Условия аренды разные, в зависимости от количества лет, проведенных на земле, и вида деятельности.
Прежде чем заключать договор аренды, г-н Тумвебазе советует найти надежного партнера, такого как профессиональный юрист, который имеет возможность вести переговоры об аренде, и не забудьте указать ваши права в договоре аренды, который защитит вас. Такие обязательства могут включать положения о выходе, условия продления и вид деловых операций.
Закон о внесении изменений в землю 2010 года также показывает, что в случае смерти лица, предоставившего аренду, его или ее преемник регистрируется в качестве нового арендатора.
Суть любой аренды заключается в том, что вид деятельности или бизнеса, который будет осуществляться на земле, должен находиться в диапазоне лет, на которые распространяется аренда.

Думаете о покупке дома? Спросите себя, как долго вы планируете остаться.

Покупка дома может быть разумным шагом. Уоррен Баффет говорит, что недвижимость является ценным активом «для очень многих людей», а один миллионер, заработавший себе деньги, называет домовладение «эскалатором к богатству».

Но покупка до того, как вы будете готовы, также может быть большой ошибкой.

Чтобы помочь вам решить, готовы ли вы перейти от аренды к покупке, задайте себе один важный вопрос: как долго вы планируете оставаться в доме?

Если ответ — меньше пяти лет, вам, вероятно, лучше арендовать.В общем, лучше покупать, когда вы смотрите на горизонт и думаете о долгосрочной перспективе. Эксперты в целом согласны с тем, что вы не должны владеть им, если не планируете оставаться в доме как минимум пять лет.

Это потому, что из-за высоких начальных затрат дома обычно не приносят больших краткосрочных инвестиций. Чем дольше вы остаетесь на месте, тем выше вероятность, что вы вернете то, что вы заплатили в виде транзакционных издержек, и сможете продать с прибылью.

Рассмотрим диаграммы ниже с сайта личных финансов NerdWallet, которые показывают период безубыточности (когда покупка становится более выгодной, чем аренда, с точки зрения денег).

Как объясняет эксперт по ипотеке NerdWallet Тим Манни: «Если вы планируете оставаться в своем доме на более длительный период времени, покупка обычно становится более привлекательной с финансовой точки зрения. У вашего дома больше времени, чтобы подорожать в цене, а у вас больше времени для распространения. из всех затрат, которые вы несете при покупке и продаже дома «.

На первой диаграмме NerdWallet варьирует ежемесячную арендную плату, которую вы можете платить:

На этой диаграмме NerdWallet изменяет размер первоначального взноса, который вы можете внести, и уровень стоимости вашего дома:

«Аренда предлагает потребителям гибкость и финансовые возможности. преимущество в том, что покупка и владение им не дает », — сказал Манни CNBC Make It.«Но, как показывают эти графики, финансовая выгода от сдачи в аренду часто бывает краткосрочной.

« В долгосрочной перспективе владение позволяет потребителям получать богатство за счет создания собственного капитала в своем доме и часто в конечном итоге позволяет им перейти на более крупную недвижимость. более просторная недвижимость в будущем ».

Если вам нужно сосредоточиться на краткосрочной перспективе — например, если вы на двухлетнем рабочем задании или планируете переехать в другой город или поменять карьеру через пару лет. лет — остепениться может быть не лучшим выбором.Но если вы чувствуете себя стабильно и готовы поддерживать свой дом в течение пяти или более лет, покупка может быть для вас.

Если вы сомневаетесь, «калькулятор арендной платы против покупки» NerdWallet может помочь вам с решением.

Если вы решите купить, вы захотите использовать ипотечный калькулятор, чтобы точно определить, сколько дома вы можете себе позволить, иметь наличные для первоначального взноса и подготовиться к скрытым расходам, связанным с владением домом. Затем прочитайте восемь вещей, от которых стоит отказаться, если вы хотите купить свой первый дом, номер No.1 ошибка покупателей жилья и шаги, которые необходимо предпринять перед покупкой.

Нравится эта история? Поставьте лайк CNBC Make It на Facebook!

Не пропустите: 3 знака, что вы не готовы покупать дом

Видео Ричарда Вашингтона

Вот что вам нужно знать об аренде нефти в Арктике.

Река Каннинг в Арктическом национальном заповеднике.(Рэнди Браун / USFWS)

За две недели до ухода с должности администрация Трампа планирует провести первую в истории сделку по аренде нефти и газа в Арктическом национальном заповеднике дикой природы.

Продажа, запланированная на 10 часов утра в среду на Аляске, является спорной вехой в 40-летней битве за то, нужно ли бурить нефть в части убежища, называемой прибрежной равниной.

Итак, как мы оказались здесь после столь долгих дебатов? А что будет дальше?

Вот что нам известно.

Что такое прибрежная равнина?

Прибрежная равнина, также известная как Зона 1002, является самой северной частью Арктического национального заповедника дикой природы вдоль моря Бофорта.

Прибрежная равнина Арктического национального заповедника дикой природы обозначена оранжевым цветом. (USGS)

Он занимает территорию размером примерно с Делавэр на северо-востоке Аляски и составляет около 8% территории убежища.

На прибрежной равнине есть одна деревня: Кактовик, где политические лидеры инупиаков поддерживают бурение, несмотря на то, что жители разделились по этому вопросу.Земля является домом для мигрирующих карибу, птиц, белых медведей и многих других диких животных. Также считается, что он потенциально может находиться на поверхности миллиардов баррелей нефти.

На протяжении десятилетий природоохранные организации и племена гвичинов, живущие в непосредственной близости от убежища, боролись за защиту прибрежной равнины от добычи нефти, в то время как многие политики Аляски боролись за то, чтобы открыть этот район для бурения.

Стадо дикобраза карибу в районе 1002 Арктического национального заповедника на прибрежной равнине, с горами хребта Брукс на расстоянии к югу.(USFWS)

После стольких споров, как правительство пришло к продаже аренды?

Часть истории начинается в 1980 году.

Именно тогда Конгресс принял Закон о сохранении земель национального интереса Аляски. Закон превратил существующий Арктический национальный ареал дикой природы в более крупный арктический национальный заповедник дикой природы, каким мы его знаем сегодня.

Закон определял миллионы акров убежища как пустыню, но не прибрежную равнину. Вместо этого в разделе 1002 закона Конгресс попросил Министерство внутренних дел изучить возможность разработки нефти на прибрежной равнине.Впоследствии он стал известен как Зона 1002. Конгресс также оставил за собой право позднее решить, открывать ли его для бурения.

Так началась борьба за то, что делать с землей, которая не решалась десятилетиями.

Потом наступил 2017 год.

Какие большие изменения произошли в 2017 году?

Закон о сокращении налогов и занятости.

Сенатор-республиканец США Лиза Мурковски работала с администрацией Трампа, чтобы открыть прибрежную равнину для бурения в рамках огромного налогового счета.Это было внесено в законопроект как способ увеличения доходов для компенсации снижения налогов.

Сенатор Лиза Мурковски выступает с замечаниями об открытии участка 1002 Арктического национального заповедника дикой природы, в то время как президент Дональд Трамп, член палаты представителей Дон Янг и сенатор Дэн Салливан слушают. (Общественные СМИ Аляски)

Законопроект предписал федеральному правительству провести две сделки по аренде нефти и газа на прибрежной равнине к концу 2024 года, первая — к концу 2021 года.

Бюджетное управление Конгресса оценило, что программа лизинга может принести 1 доллар.8 миллиардов за десять лет, которые будут разделены между Аляской и федеральным правительством.

Но критики продажи, включая наблюдательную группу Taxpayers for Common Sense, заявили, что они ожидают, что цена в долларах будет намного ниже.

С тех пор, как Трамп подписал закон о налогах, Федеральное бюро землепользования возглавило процесс экологической экспертизы, который требуется до того, как может состояться продажа в аренду.

Противники продажи говорят, что администрация набрала большую скорость — слишком большую скорость, как они утверждают — в течение нескольких недель после ноябрьских президентских выборов, чтобы заблокировать добычу нефти.В начале декабря BLM назначил 6 января датой продажи, в то время как 30-дневное окно для комментариев все еще продолжалось.

Что именно продает администрация Трампа?

Он предлагает права на бурение 22 участков федеральной земли, покрывающих около 1 миллиона акров прибрежной равнины, около 5% всего заповедника.

Участник, предложивший самую высокую цену за каждый участок, получит 10-летний нефтегазовый лизинг на этот участок земли. Если участок не получает предложений, никто не получает его в аренду.

На карте прибрежной равнины Арктического национального заповедника дикой природы показаны участки земли, которые 6 января будут выставлены на продажу нефти и газа. Бюро землепользования удалило пронумерованные участки, закрашенные серым цветом. (BLM)

Что происходит в среду?

Те, кто был заинтересован в покупке нефтяных лизингов, должны были подать в правительство закрытые заявки в прошлом месяце.

В 10 часов утра в среду на Аляске правительственные чиновники откроют эти заявки в онлайн-трансляции на blm.gov / live и принимайте самые выгодные предложения.

Что происходит после продажи?

Аренда не будет выдаваться в среду.

Министерству юстиции необходимо будет провести антимонопольную проверку. Победители торгов также должны подписать документы и произвести оплату.

Процесс оформления аренды обычно занимает около двух месяцев, но администрация Трампа, вероятно, попытается завершить продажу всего за две недели, прежде чем в январе будет приведена к присяге президент-демократ Джо Байден.20.

Подождите. И исков много?

Право. В связи с продажей нависли четыре иска, поданные экологическими организациями, Руководящим комитетом Гвичина, племенными группами и коалицией 15 штатов.

Бернадетт Демьентьефф, директор Руководящего комитета Gwich’in, дает показания на слушаниях в Палате представителей США в марте 2019 г. (Лиз Раскин / Alaska Public Media)

В судебных документах они утверждают, что программа администрации Трампа по аренде нефти для убежища является поспешной и юридически некорректной, и любые соглашения, основанные на ней, включая любые договоры аренды, должны, по сути, быть расторгнуты.

В трех исках группы требовали вынесения предварительного судебного запрета.

Это означает, что они хотели, чтобы судья окружного суда США Шарон Глисон запретила правительству выдавать какие-либо контракты на аренду нефти для убежища и разрешать любые сейсмические исследования нефти до тех пор, пока не будут разрешены более широкие судебные иски.

Но Глисон отклонил эти запросы поздно вечером во вторник.

СВЯЗАННЫЙ: Федеральный судья отклоняет ходатайства о блокировании аренды арктических убежищ

Судебные процессы, однако, продолжаются.

Что мы знаем о том, кто будет участвовать в торгах по аренде нефти и газа?

Не очень много.

Представитель

BLM Лесли Эллис-Воутерс заявила в понедельник, что агентство получило заявки, но отказалась сообщить, сколько и от кого они пришли.

Нефтегазовые компании также не говорят публично о своих планах продажи.

Представитель региональной корпорации Arctic Slope, которая казалась вероятным претендентом на участие в продаже, подтвердил во вторник, что она не участвует в торгах.

Аналитики нефтяной отрасли заявили, что ожидают умеренного интереса к продаже по многим причинам.

Главный из них — оппозиция.

СВЯЗАННЫЙ : Администрация Трампа собирается продавать аренду в ANWR, но появится ли кто-нибудь для продажи?

Член палаты представителей Деб Хааланд на подиуме выступила на митинге в Вашингтоне, округ Колумбия, против бурения в Арктическом национальном заповеднике дикой природы в 2018 году, за несколько недель до того, как она была приведена к присяге. Избранный президент Джо Байден номинировал Хааланд на возглавить Департамент внутренних дел.(Лиз Раскин / Alaska Public Media)

Противники бурения в убежище выразили обеспокоенность по поводу его воздействия на коренное население, глобальный климат и дикую природу, включая карибу, которые рождают на прибрежных равнинах, и белых медведей, которые там логовятся.

Они лоббировали нефтяные компании, банки и другие финансовые учреждения, чтобы те держались подальше от разработки убежища. Ряд крупных банков заявляют, что не будут финансировать нефтяные проекты в Арктике.

СВЯЗАННЫЙ : Данливи хочет, чтобы государство разорвало связи с банками, которые не будут финансировать арктические нефтяные проекты

Аналитики говорят, что бурение в Арктике также является дорогостоящим, и эти затраты, вероятно, ограничат интерес, особенно после того, как прошлогодняя война цен на нефть вкупе с пандемией сильно ударила по отрасли.

Белый медведь гуляет по окраине Кактовика, единственной деревни на прибрежной равнине Арктического национального заповедника. (Джефф Чен / Alaska Public Media)

Кроме того, существует неопределенность относительно будущего спроса на нефть, сколько нефти на самом деле существует под прибрежной равниной и меняющейся президентской администрацией.

СВЯЗАННЫЙ : Аренда назначена, но сколько нефти на самом деле находится под прибрежной равниной ANWR?

Ссылаясь на озабоченность по поводу ограниченного интереса отрасли, политики Аляски недавно призвали штат участвовать в торгах.

Совершенно необычно, что совет государственного управления по промышленному развитию и экспорту Аляски проголосовал за предложение арендовать до 20 миллионов долларов.

Представитель AIDEA на этой неделе отказалась сообщить, действительно ли корпорация решила подавать какие-либо предложения.

Кто может участвовать в торгах по аренде?

Федеральные правила довольно расплывчаты, в них говорится, что потенциальные арендаторы включают практически любую частную, государственную или муниципальную корпорацию, учрежденную в соответствии с законом.

Эллис-Воутерс из BLM заявил, что участники торгов должны иметь намерение застроить землю.

Кто поддерживает бурение в убежище, а кто против?

Это сложный ответ.

Аляскинцы разделились по этому вопросу, как и страна.

Вид на прибрежную равнину Арктического национального заповедника в пятницу, 14 июня 2019 года, с рейса из деревни Кактовик в деревню Форт Юкон. (Nat Herz / Энергетический отдел Аляски)

Многие политики Аляски, включая нынешнюю делегацию Конгресса, давно боролись за то, чтобы открыть прибрежную равнину для бурения.Торговые группы нефтегазовой отрасли также поддерживают развитие прибрежной равнины вместе с Kaktovik Iñupiat Corporation, Arctic Slope Regional Corporation и губернатором Аляски. Они утверждают, что это хорошо для рабочих мест, экономики и государственных доходов, и говорят, что бурение может происходить без вреда для земли и животных.

С другой стороны, экологические группы давно пытались не допускать попадания нефтяных вышек в убежище. Они возражают, что добыча нефти на прибрежной равнине не может происходить без ущерба для дикой природы и тундры — и без усугубления климатических изменений в месте, которое уже быстро нагревается.Среди некоторых из самых ярых противников — гвичины, группа коренного населения, которая утверждает, что земля священна, и члены которой охотятся на карибу, которые обычно рожают в убежищах.

Группа Defend the Sacred AK, выступающая против разработки нефти в Арктическом национальном заповеднике дикой природы, 5 января 2021 года, накануне того, как федеральное правительство планирует провести первую в мире нефть, вывесила световой баннер на шоссе Гленн. аренда продажа Убежища. На световом табло написано «#ProtectTheArcticRefuge.(Джефф Чен / Alaska Public Media)

Избранный президент Джо Байден говорит, что он также выступает против бурения в убежище, но может ли он отменить аренду нефти?

Если договоры аренды нефти будут завершены до того, как Байден вступит в должность, будет сложнее изменить курс.

Возможно, Байден попытается выкупить арендные платы обратно.

Кроме того, тот факт, что компания арендует землю, не означает, что она может немедленно начать застройку земли. Компаниям нужны разрешения и согласования для всего, от поиска нефти до строительства инфраструктуры.Аналитики считают, что администрация Байдена может задержать процесс выдачи разрешений.

«Они бы попытались сделать получение такого количества разрешений настолько сложным, настолько обременительным, что компании просто как бы говорят:« Ну, мы не собираемся тратить 10 лет, просто пытаясь получить простое разрешение. , мы собираемся вложить наши деньги и инвестиции в другое место », — сказал Энди Мак, бывший комиссар по природным ресурсам Аляски.

Между тем, ожидается, что в федеральном суде судебные иски будут продолжать проходить через судебную систему, и судья может позже принять решение об отмене договоров аренды.

Тем не менее, налоговый закон 2017 года существует. И он заказывает вторую продажу аренды прибрежной равнины к концу 2024 года. Конгрессу придется принять закон, отменяющий эту часть закона о налогах, если он не хочет его выполнять.

Какие у вас есть вопросы, которые мы упустили? Отправьте электронное письмо репортеру Тегану Хэнлону по телефону [email protected] .

Нат Херц из общественных СМИ Аляски внес свой вклад в этот отчет.

Что нравится инвесторам на рынке недвижимости Мемфиса в 2021 году

Доступные цены на недвижимость в Мемфисе создают приток иностранных инвесторов, которые скупают местные дома для сдачи в аренду.Как сообщает Memphis Business Journal, хорошие дома в Мемфисе часто получают несколько предложений в тот же день, когда они появляются на рынке, и часто продаются по цене, превышающей запрашиваемую.

Хотя рынок недвижимости в Мемфисе очень популярен, правда в том, что в Мемфисе есть еще много чего, что может понравиться, помимо отличных цен на недвижимость.

Расположенный на берегу реки Миссисипи город является домом для Элвиса Грейсленда, Зала славы блюза и некоторых замечательных барбекю. Инвесторы в недвижимость в Мемфисе найдут, что посмотреть и чем заняться, посещая свою арендуемую недвижимость, прежде чем отправиться в круиз на речном судне или посетить один из клубов на Бил-стрит.

Лучше всего то, что город Мемфис, штат Теннесси, очень удобен для ведения бизнеса. Мемфис является домом для первой в мире сети отелей, первого продуктового магазина с самообслуживанием и известен как город, который изобрел службу доставки посылок за ночь.

Прочтите, чтобы узнать, почему Мемфис может быть привлекательным местом для инвестиций в аренду недвижимости.

>> Исследуйте инвестиционную недвижимость Мемфиса Roofstock здесь.

Прирост населения

Молодое и разнообразное население Мемфиса способствовало росту метрополитена почти на 4% за последние 10 лет.Миллениалы безумно любят город, что делает Мемфис идеальным местом для инвесторов в арендуемую недвижимость. Фактически, средний возраст в Мемфисе составляет всего 36,7 года, то есть моложе как штата, так и населения страны.

Статистика ключевого населения:

• В Мемфисе проживает около 1,4 миллиона мегаполисов, что делает его 42-м по величине мегаполисом в стране.
• Население Мемфиса увеличилось на 0,26% по сравнению с прошлым годом.
• Средний доход домохозяйства в Мемфисе составляет 54 859 долларов, а доход на душу населения — 30 690 долларов.
• Согласно прогнозам, рост MSA в Мемфисе к 2023 году составит 2,3%, при этом более 30 000 новых жителей переедут в этот район в течение следующих нескольких лет.
• Мемфис благоприятствует разнообразию: афроамериканцы составляют 47% населения, белые американцы — 45%, а выходцы из Латинской Америки и азиаты — 7,7%.
• Около 39% людей, живущих в Мемфисе, находятся в возрасте от 20 до 49 лет, что является основной демографической группой для инвесторов в арендную недвижимость.

Рынок вакансий

Ежегодный рост занятости в Мемфисе снова ускоряется, поскольку жители и предприятия тянутся в этот здоровый, динамичный город на берегу реки Миссисипи.BLS сообщает, что секторы занятости в Мемфисе, демонстрирующие самые быстрые признаки восстановления, включают строительство, торговлю и транспорт, информационные технологии и правительство.

По данным Bloomberg, Мемфис был городом №1 в США по созданию рабочих мест по сравнению со средним уровнем занятости в этом районе за последние 10 лет.

Три компании из списка Fortune 500 расположены в Мемфисе: FedEx Corp., AutoZone Inc. и International Paper Co. В районе метро находятся буквально тысячи больших и малых компаний, которых привлекает дух предпринимательства и благоприятный для бизнеса климат в Мемфисе.

Ключевые показатели занятости:

• ВВП Мемфиса составляет почти 79 миллиардов долларов, увеличившись почти на 36% за последние десять лет.
• Занятость в Мемфисе выросла на 0,47% по сравнению с прошлым годом.
• Рабочие места в Мемфисе увеличились на 1,4% за последние 10 лет, опередив города аналогичного размера, такие как Новый Орлеан, Сент-Луис, Роли и Миннеаполис-Сент. Павел.
• Основные работодатели в Мемфисе включают FedEx, International Paper, AutoZone, ServiceMaster и Mueller Industries.
• Другие крупные работодатели, базирующиеся в районе Мемфиса, включают American Residential Services (также известную как Rescue Rooter), First Horizon National Corporation, Gibson Guitars, Perkins Restaurant and Bakery и Mid-America Apartments. У Федерального резервного банка также есть крупный филиал в Мемфисе.
• В прошлом году на малые предприятия в Мемфисе приходилось 29% экономической продукции региона.
• Communities Unlimited, Управление долины Теннесси и город Мемфис имеют программы, помогающие малому бизнесу расти и процветать.Фактически, два местных предприятия недавно объединились, чтобы запустить Мемфисский ссудный фонд для малого бизнеса на сумму 15 миллионов долларов.
• Memphis Daily News сообщает, что Большой Мемфис является рассадником востребованных рабочих мест, в том числе в сфере информационных технологий (ИТ), здравоохранения, машиностроения, деловых и финансовых операций, а также в секторах транспорта и переезда.
• В Мемфисе востребованы не только рабочие места для служащих. Река Миссисипи, пять основных грузовых железных дорог, две автомагистрали между штатами и международный аэропорт Мемфиса — второй по загруженности грузовой аэропорт в мире — делают Мемфис транспортным и распределительным центром, где рабочие всегда пользуются спросом.
• Более 88% жителей Мемфиса имеют диплом средней школы или выше, а почти 29% имеют степень бакалавра или ученую степень.
• Музыка и индустрия развлечений помогают Мемфису процветать. Живой блюз, соул и рок-н-ролл можно услышать буквально повсюду. Основные фильмы, снятые в Мемфисе, включают «Элвис и я», «Фирма», «Стон черной змеи» и незабываемый «Молчание ягнят» с Энтони Хопкинсом и Джоди Фостер.

Рынок недвижимости

Мемфис считается одним из лучших рынков недвижимости в США.S. пользователя WalletHub. В отчете сравнивается 300 городов по всей стране и анализируются ключевые факторы, важные для инвесторов в недвижимость, включая среднее повышение цен на жилье, активность на рынке недвижимости и устойчивость местной экономики.

В недавней статье в Memphis Business Journal отмечается, что меньше новых домов строится из-за нехватки квалифицированных рабочих и роста стоимости застройки земли. Дисбаланс между спросом и предложением помогает поддерживать высокие цены и высокий спрос на арендуемую недвижимость в Мемфисе.

Ключевые показатели рынка:

• Zillow Home Value Index (ZHVI) для Мемфиса составляет $ 108 237 до ноября 2020 года.
• Стоимость домов в Мемфисе выросла на 13,7% по сравнению с прошлым годом и, по прогнозам, вырастет еще на 11,8% в следующие 12 месяцев.
• За последние пять лет стоимость домов в Мемфисе выросла на 54%.
• Средняя продажная цена дома в Мемфисе составляет 172 500 долларов, согласно последнему отчету Ассоциации риэлторов Мемфиса (MAAR).
• Цены на дома в Мемфисе выросли на 19,0% по сравнению с прошлым годом.
• Инвентаризация домов на продажу в Мемфисе составляет всего 1,5 месяца и уменьшилась более чем на 60% по сравнению с прошлым годом.
• По данным Realtor.com, из 164 районов Мемфиса Central Gardens является самым дорогим со средней ценой на листинг в 409 500 долларов.
• Самый доступный район Мемфиса для покупки дома — это Бингхэмптон, где средняя цена листинга составляет 65 000 долларов.

Сильный рынок арендаторов

Рынок аренды в Мемфисе определяется низким предложением домов и спросом на жилье на небольших вторичных рынках.Как сообщает Memphis Business Journal, нехватка домов «вызвана притоком иностранных инвесторов, которые скупают местные дома для сдачи в аренду».

Конечно, нехватка домов на рынке также сохраняет Мемфис отличным рынком жилья для инвесторов. В сочетании с диверсифицированной экономикой, сильным рынком труда и отличным качеством жизни Мемфис может предложить идеальную выигрышную тройку для инвесторов в арендуемую недвижимость.

Ключевые показатели рынка:

• Средняя арендная плата в Мемфисе составляет 856 долларов в месяц согласно последнему отчету RENTCafé (по состоянию на октябрь.2020).
• Арендные ставки в Мемфисе увеличились на 5% по сравнению с прошлым годом.
• За последние три года средняя арендная плата в Мемфисе выросла более чем на 15%.
• 75% сдаваемых в аренду квартир в Мемфисе имеют ежемесячную арендную плату в размере 1000 долларов США или меньше.
• Домохозяйства, занимаемые арендаторами, в Мемфисе составляют 42% от общего количества занятых жилых единиц в столичном районе.x
• Доступные районы в Мемфисе для арендаторов в Мемфисе включают Алси-Данн, Орандж Маунд и Саутгейт, где арендная плата составляет в среднем менее 560 долларов в месяц.
• Некоторые из районов Мемфиса с самой высокой арендной платой — это Даунтаун Мемфис, Ривер-Окс и Грязевой остров, где ежемесячная арендная плата достигает 1337 долларов в месяц.

Исторические изменения цен и доступность жилья

Двумя из множества показателей, которые инвесторы в недвижимость используют для определения потенциальной эффективности сдачи в аренду недвижимости в данном районе, являются исторические изменения цен и индекс доступности.

Например, инвестор с долгосрочной стратегией «купи и держи» может искать рынок, на котором исторические изменения цен имеют медленный, но устойчивый рост.Доступность по цене — это один из способов измерения потенциального спроса на арендуемое жилье и того, будут ли люди покупать или арендовать жилье при прочих равных условиях.

Ежемесячный отчет Freddie Mac House Price Index (FMHPI) исследует изменение цен на жилье в каждом мегаполисе США. Самый последний FMHPI для Мемфиса, TN-MS-AR MSA показывает:

• Октябрь 2015 г. HPI: 115,37
• Октябрь 2020 г. HPI: 165,24
• Изменение цен на жилье за ​​5 лет: 43,2%
• Годовое изменение цен на жилье: 13.2%
• Изменение цен на жилье за ​​месяц: 1,2%

Чтобы проанализировать изменение цен на жилье и общую доступность жилья на 100 крупнейших рынках США, Киплингер обращается к ATTOM Data Solutions:

• С момента последнего пика рынка недвижимости в мае 2006 года цены на дома в Мемфисе снизились на 7,6 %%.
• С момента последнего дна рынка недвижимости в марте 2012 года цены на дома в Мемфисе выросли более чем на 49%.
• Мемфис имеет индекс доступности 1 из 10, что означает, что район метро является одним из самых доступных мест для владения домом в США.С.

Качество жизни

CBS News недавно оценил Мемфис как одно из 10 самых дешевых мест для жизни в США. Аренда доступна, экономика работает на полную мощность, а стоимость жизни в Мемфисе на 5% ниже, чем в среднем по стране.

Ключевые показатели качества жизни:

Получить карту

С чего начать поиск? Roofstock создал тепловую карту Мемфиса на основе нашего рейтинга района — динамического алгоритма, который позволяет вам принимать обоснованные решения об инвестициях в недвижимость, измеряя качество школьного округа, стоимость жилья, уровень занятости, уровень дохода и другие важные инвестиционные критерии.

ТЕМНО-ЗЕЛЕНЫЙ: район 4-5 звезд
СВЕТЛО-ЗЕЛЕНЫЙ: район 3,5-4 звезды
ЖЕЛТЫЙ: район 2,5-3 звезды
ОРАНЖЕВЫЙ: район 2 звезды
КРАСНЫЙ: район 1 звезда

Готовы инвестировать в рынок жилья Мемфиса? Если вы еще этого не сделали, создайте бесплатную учетную запись Roofstock и настройте оповещения. Мы сообщим вам, когда у нас появится инвестиционная недвижимость в Мемфисе, соответствующая вашим критериям поиска.

Билл Гейтс вкладывает большие средства в американские сельскохозяйственные угодья

Сельскохозяйственные угодья, конечно же, являются ценным природным ресурсом при сокращающемся предложении.

«Очевидно, мы больше не сможем этого сделать», — говорит президент и главный исполнительный директор American Farmland Trust Джон Пиотти. «Он всегда был защитой от других инвестиционных инструментов… [поскольку] он может производить продукты питания, топливо и волокно, но также и из-за множества более широких экологических услуг, которые он может предоставить».

Все эти продукты становятся все более важными, поскольку от них зависит больше людей.

«Я интуитивно думаю, что мы можем понять, что нашему растущему населению по-прежнему будет необходимо иметь возможность прокормить себя, и что сельскохозяйственные угодья являются критически важным компонентом, основой нашей продовольственной системы», — говорит Кейт Делаван из Управления охраны сельскохозяйственных угодий штата. .

То, что Гейтс решает инвестировать в штат Вашингтон, говорит О’Киф, имеет большое значение.

«Больше всего на свете приобретение 100 Circles в районе Horse Heaven Hills говорит о превосходстве Вашингтона как центра развития сельского хозяйства», — говорит он.

По словам Мелиссы Спир, исполнительного директора Tilth Alliance, спрос на сельскохозяйственные угодья в штате Вашингтон сейчас достаточно высок, и некоторые отраслевые анализы показывают лишь небольшое снижение цен во время пандемии.«Мы видим, как много людей уезжают из Калифорнии, покупая сельхозугодья, и я думаю, что есть общее ощущение, что Калифорния сталкивается с некоторыми реальными проблемами», в основном из-за изменения климата, — говорит Спир. Tilth Alliance — это некоммерческая организация, поддерживающая программы органического садоводства и городской экологии. «Сельскохозяйственные угодья в Вашингтоне станут более жизнеспособными, поскольку мы видим рост засухи и изменение погодных условий. Так что на данный момент сельхозугодья здесь — хорошее вложение ».

Кэмпбелл из

Washington Farmland Trust говорит, что до 2020 года и в этом году она получила известия как от частных лиц, так и от организаций о том, что они хотят инвестировать в сельскохозяйственные угодья как средство согласования инвестиций с их ценностями.

Хотя представители Cascade Investments отказались комментировать свою стратегию в отношении инвестиций Гейтса, у О’Киф есть некоторые предварительные идеи о том, почему Гейтс вкладывает средства в места, которые он покупает, по всей стране.

«Согласно исследованию The Land Report, инвестиции Билла Гейтса, как правило, представляют собой портфели существующих сельскохозяйственных угодий, которые впоследствии продаются», — говорит он. «С нашей точки зрения, это означает, что приобретения представляют собой инвестиционные возможности, представленные его команде, которые соответствуют или превосходят определенные критерии.Является ли географическое распределение одним элементом? Это возможно, но с нашей стороны было бы чистым предположением ».

Опасности консолидированных хозяйств

Покупки

Гейтса помещают его в середину двух сельскохозяйственных тенденций: первая — это усиление влияния землевладельцев, не являющихся операторами, или людей, которые не обрабатывают землю, которой они владеют. Во-вторых, его вклад в постепенную консолидацию сельскохозяйственных угодий США.

Кэмпбелл говорит, что за последние пять лет наметилась четкая тенденция к объединению сельскохозяйственных угодий и фермерского бизнеса в штате Вашингтон, особенно к востоку от Каскадов.«Когда у нас меньше мелких ферм, как правило, это меньше земли в собственности и управлении фермерами; как правило, это несельскохозяйственный землевладелец, который сдает ее в аренду фермерам », — говорит она.

По мере того, как пахотные земли становятся более дорогими и все больше фермеров арендуют землю у инвесторов, это снижает благосостояние, которое эти мелкие фермеры могут построить для себя, особенно женщин и цветных людей. Согласно данным Министерства сельского хозяйства США за 2014 год, 38% сельскохозяйственных угодий в штате Вашингтон сдается в аренду, а 30% сдается в аренду землевладельцам, не являющимся операторами земли.Большинство этих землевладельцев, не являющихся владельцами земли в штате Вашингтон, отличаются от Гейтса тем, что им принадлежит в среднем 406 акров земли, а земля обычно принадлежит их семье более 71 года.

«Стоимость сельхозугодий является основной проблемой для многих сельскохозяйственных сообществ в нашем штате», — говорит Делаван из Управления по сохранению сельскохозяйственных угодий. «Сельскохозяйственные земли часто недоступны для начинающих фермеров, фермеров с ограниченными ресурсами или социально незащищенных фермеров».

Кроме того, American Farmland Trust в ходе опросов обнаружил, что, хотя землевладельцы-неоператоры действительно заботятся не только о чистой прибыли своей инвестиционной собственности, и хотят хорошо распоряжаться этой землей, природоохранная практика там исторически была хуже.«Мы знаем, что управление арендованной землей с меньшей вероятностью будет управляться с учетом природоохранных целей», — пишет менеджер по связям со СМИ American Farmland Trust Лори Саллет в резюме первого национального доклада фонда о землевладельцах, не являющихся операторами земли. Фермеры и землевладельцы часто сталкиваются с трудностями при обсуждении вопросов долгосрочного управления землей, пишет она, а тот факт, что аренда фермы, как правило, ограничивается одним годом, делает инвестиции в охрану окружающей среды рискованными для владельцев.

По всей стране консолидация делает фермы как больше, так и меньше.По данным Министерства сельского хозяйства США, количество ферм в Вашингтоне сократилось с 38 200 до 35 600 в период с 2010 по 2019 год, а средний размер ферм увеличился с 382 до 410 акров. Общая площадь сельскохозяйственных угодий за этот период не увеличилась, а 7-процентное снижение количества хозяйств в Вашингтоне несколько выше, чем в среднем по стране.

The Tilth Alliance’s Spear сообщает, что, хотя размер фермы не препятствует устойчивому ведению сельского хозяйства, энергоемкие методы, такие как беспахотное земледелие, могут быть более сложными, а более крупные фермы, как правило, имеют меньше биоразнообразия.Кроме того, крупные товарные фермы, такие как Gates ’100 Circle Farms, обычно экспортируют продукты питания за пределы штата или даже за границу; По словам Кэмпбелла, фермы, принадлежащие институциональным инвесторам, как правило, обходят местные или региональные продовольственные системы и часто отстраняются от того, что происходит в обществе.

«Когда мы объединяем земельный и фермерский бизнес, и у нас нет тех малых предприятий, которые могут развернуться в случае пандемии [или ориентированных на прибыль инвесторов, реагирующих на потребности местного сообщества], это просто создает некоторые уязвимости в нашей продовольственной системе, откровенно говоря, и это меня беспокоит, что мы отдаляемся от местного источника еды, а не ближе », — говорит Кэмпбелл.

Для местных фермеров привлекает внимание приток крупных инвесторов. «Многие из нас обеспокоены поступлением крупных денег», — говорит Джим Бэрд из Baird Orchard, фермер из Центрального Вашингтона в четвертом поколении и член правления Tilth Alliance. Бэрд имеет 250 акров садов и 1500 акров пропашных земель, которые он сдает в аренду и считает себя мелким игроком. «Я вижу это каждый раз, когда бывает засуха на Среднем Западе или когда в Калифорнии бывает двух- или трехлетняя засуха. Вы увидите, что в бассейн Колумбии поступает больше денег, потому что мы, вероятно, являемся одним из самых солидных регионов страны, питаемым ледниками Канады и рекой Колумбия », — говорит он.

Бэрд видел, как крупные инвестиционные группы и пенсионные фонды играют в той области, где он растет. Несколько лет назад покупатель поинтересовался его садом.

«Я действительно чувствую себя… попавшим в ситуацию между неизбежностью прихода на рынок более крупных игроков и упадком мелких хозяйств», — говорит Бэрд. «Я просто не совсем вижу постановление правительства. Я не вижу рыночной коррекции. Посмотрите на семейные продуктовые магазины: видят ли они решение борьбы с Amazon? Ясно, что было местное движение за еду, маленькое движение за еду.И это произвело впечатление. Это повысило осведомленность об органике и регенеративном земледелии.

«Но… для [фермеров], фермерских рынков и общинного сельского хозяйства (CSA ) — это довольно небольшой процент. Большая часть фруктов выращивается, и сельскохозяйственные культуры выращиваются на крупных фермах, и они становятся все больше ».

Что Гейтс будет делать со своими сельхозугодьями?

На данный момент намерения Гейтса в отношении инвестиций в сельское хозяйство остаются неизвестными. Отказавшись от комментариев, представители Cascade Investments и фонда Гейтса подчеркнули, что эти две организации являются совершенно разными организациями.Фонд по-прежнему сосредоточен на привлечении глобальных партнеров для реализации своих инициатив в области устойчивого сельского хозяйства; Сельское хозяйство в США в значительной степени выходит за рамки его компетенции. Но разные подходы двух организаций, тем не менее, подогревают подозрения и надежды наблюдателей.

«Насколько я могу судить, я считаю, что портфель сельскохозяйственных угодий Билла Гейтса является долгосрочным. Имейте в виду, что один из самых близких друзей Билла — Уоррен Баффет, главный инвестор по принципу «покупай и держи», — говорит О’Киф.

Хотя между Фондом Гейтса и Cascade Investments нет никакой связи, исторический интерес Гейтса к устойчивому сельскому хозяйству и благотворительная деятельность в этой сфере через такие программы, как Gates Ag One, заставляют некоторых защитников фермерских хозяйств надеяться на объединение этих вещей с его частными инвестициями.Cascade сказал The Land Report, что он «очень поддерживает устойчивое сельское хозяйство».

«Я как бы должен надеяться, что, учитывая то, что семья Гейтсов является сторонником устойчивости к изменению климата и находит действительно интересные решения для решения проблемы изменения климата, это, несомненно, должно быть частью этого мышления», — говорит Кэмпбелл.

Если Гейтс решит оставить землю в эксплуатации, он может сдать ее в аренду местным фермерам, а не крупным фермам, которые работают как 100 Circle Farms.«Аренда земли типична для многих сельскохозяйственных сообществ, особенно в тех частях штата, где севооборот критически важен», — говорит Делаван. «В целом, сохранение земли в процессе производства позволит местным долларам продолжать циркулировать в местном сообществе, которое поддерживает ключевые предприятия по поддержке фермерских хозяйств, такие как торговцы тракторами и оборудованием, поставщики или агрегаты и складские помещения».

звонков в 100 круговых ферм не возвращались.

Что больше всего беспокоит людей, так это потеря сельскохозяйственных угодий из-за их развития.По словам Спир, в период с 2001 по 2016 год в Соединенных Штатах одиннадцать миллионов акров сельскохозяйственных угодий были переустроены из-под сельского хозяйства, поскольку их легко превратить в жилые или другие коммерческие объекты, и это преобразование может предложить инвесторам больше денег.

«Я бы хотел, чтобы Гейтс сделал сервитут на все принадлежащие ему сельскохозяйственные угодья, что может потребовать много денег, чтобы навсегда защитить сельскохозяйственную ценность этих сельскохозяйственных угодий, особенно в той области, где он их купил, потому что это так. просто чрезвычайно ценные сельскохозяйственные земли », — говорит Спир, который также предполагает, что Гейтс также может получить более высокую отдачу от своих инвестиций, переведя фермы на экологически чистые.«Но сельское хозяйство — это бизнес, поэтому всегда есть эти [чистые] факторы давления. И является ли это давление более сильным, если это инвестиции, такие как пенсионный фонд? Возможно, и это определенно может повлиять на то, как работает ферма ».

Независимо от размера фермы или того, кто ею владеет, Пиотти из American Farmland Trust говорит, что сохранение этой земли в условиях ответственного ведения сельского хозяйства в долгосрочной перспективе имеет решающее значение для будущего страны.

« Мы должны поддерживать системы земледелия на всех уровнях.Местный, региональный, национальный. Все производственные регионы столкнутся с [изменением климата] во всех формах и размерах. Будет нагрузка на всю систему », — говорит Пиотти.

Здесь Пиотти высказывает предположение, что на его нынешнем руководящем посту Гейтс мог бы сыграть важную роль в защите этой системы. «Возможно, земельные владения Гейтса — просто способ диверсифицировать их портфель … [но] вполне может быть, что, учитывая его приверженность устойчивости в продовольственной системе, Билл Гейтс накапливает землю для запуска крупномасштабной инициативы по восстановлению сельского хозяйства , — говорит Пиотти.«В любом случае у меня нет оснований полагать, что он и его представители не будут делать это ответственно».