Разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства и продление срока его действия
Для осуществления государственной регистрации прав на индивидуальный жилой дом сведения о таком объекте недвижимости должны содержаться в Едином государственном реестр недвижимости (ЕГРН). В случае если сведения о таком доме отсутствуют в ЕГРН, одновременно с подачей заявления о государственной регистрации прав заявителем должно быть подано заявление о государственном кадастровом учете объекта недвижимости.
С таким заявлением заявителем должен быть представлен технический план здания (индивидуального жилого дома), подготовленный кадастровым инженером.
В соответствии с нормами Градостроительного Кодекса, действующими до 4 августа 2018 года, строительство индивидуального жилого дома осуществлялось на основании разрешения на строительство, которое выдавалось органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Согласно требованиям к оформлению технического плана разрешение на строительство должно быть включено в технический план, предоставляемый в целях осуществления государственного кадастрового учета.
В случае если срок действия разрешения на строительства истекает, застройщик должен обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство. Решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа принимается органом местного самоуправления в срок не более чем семь рабочих дней. При этом причиной отказа в продлении срока разрешения на строительство может являться подача заявления о внесении изменений в разрешение на строительство менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство.
Таким образом, законодательством строго регламентирован срок строительства объектов индивидуального жилищного строительства и обязанность застройщика в продлении такого срока в случае необходимости.
Дополнительно отметим, что в настоящее время в целях осуществления строительства индивидуального жилищного строительства застройщик должен подать в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве по утвержденной форме.
Брать ли повторно разрешение на строительство
Добрый день. У меня 10,5 соток участок земли под ИЖС, достался по наследству, мой отец успел взять разрешение на строительство, после чего скончался и участок перешел ко мне. Когда я решил заняться постройкой частного дома на нем, сначала захотел проверить, действительно ли еще разрешение. В администрации на это сказали, что разрешение брал отец, а не я, брал давно и теперь оно просроченное. Это просто развод такой, чтобы заново документы собирать, или если разрешение под застройку нужно брать повторно, и что для этого нужно?
Здравствуйте, брать повторно не нужно, т. к. разрешение на строительство – это не именной документ и выдается он с реквизитами адреса и характеристиками участка, на котором будет проводиться строительство, но никак не с реквизитами владельца.
Срок действия разрешения на строительство
Что касается характеристики «давно», то здесь нужно уточнить, когда именно ваш отец это разрешение получил.
Дело в том, что на каждом проекте, на основании которого выдается разрешение, есть срок, в течении которого он должен быть выполнен – это и есть срок действия разрешения. Кроме того, его можно продлить до истечения этого срока. С другой стороны, для объектов индивидуального жилищного строительства срок действия данного разрешения составляет десять лет.
Если все же ваш отец получил разрешение гораздо раньше, чем 10 лет назад, то вам необходимо повторно получить разрешение.
В этом вам могут помочь специалисты «Истрариел». Обратившись по телефону горячей линии, вы можете не только получить бесплатную консультацию, но и договориться о том, чтобы специалисты фирмы правильно подготовили и подали вместе с вами все необходимые документы для получения данного разрешения.
Срок действия разрешения на строительство
Согласно положений в Градостроительном кодексе Российской Федерации, срок действия разрешения на строительство рассчитывается, исходя из условий предусмотренных проектом организации строительства для данного конкретного капитального объекта жилого, производственного, коммерческого или иного назначения.
В данном материале в сжатом виде указывается, как продлить разрешение на строительство, поскольку для всей данной темы этот вопрос наиболее актуален. Ведь понятно, что при завершении (или хотя бы начале) строительства в положенные сроки вопрос о них вообще не стоит.
Итак, в общем случае по Градостроительному кодексу Российской Федерации срок действия разрешения на индивидуальное жилищное строительство исчисляется десятью годами с момента его срока выдачи на руки застройщику. Срок действия разрешения на строительство при переходе прав собственности после любого, законно оформленного и вступившего в силу, отчуждения конкретного земельного участка, отданного под застройку, и объектов незавершенного капитального строительства на нем остается неизменным для новых владельцев.
Однако, на местах могут быть приняты иные сроки действия разрешения на строительство. Так по закону Правительства Москвы срок действия разрешения на строительство устанавливается в соответствии с утвержденным перечнем проектно-сметной документации и действующими специальными нормативами продолжительности сроков строительства не более чем на 3 (три) года со дня вступления в действие разрешения на строительство.
Причем, первое продление производится органом архитектуры и градостроительства города Москвы самостоятельно, а вот решение о повторном продлении срока действия разрешения на строительство в Москве принимается только на основании специального решения Правительства Москвы, где рассматриваются причины задержки строительства, выясняется их достоверность и объективность. Еще при решении вопроса, как продлить разрешение на строительство в Москве следует помнить, что при подаче заявления на продление срока действия разрешения на строительство необходимо представить документы, подтверждающие невозможность завершить строительство в установленный срок, а также технико-экономические расчеты и обоснования заявленного срока продления разрешения на строительство, а также и на реконструкцию старых объектов недвижимости. При положительном решении вопроса о продлении просроченного разрешения на строительство срок выдачи соответствующего документа застройщику исчисляется десятью днями с момента принятия решения на продление срока по разрешению на строительство.
Обязательно делается продление срока действия разрешения на строительство при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (но не отсутствие финансовых средств), объективных причин, которые не зависят от застройщика и препятствуют завершению строительства в установленные сроки.
Решение об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство выносится по общим положениям Градостроительного кодекса РФ, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи заявления на продление разрешения на строительство.
Кроме того, для московского региона разъясняется, что в продлении срока действия разрешения на строительство может быть отказано при обстоятельствах, когда причиной невыполнения работ по завершению строительства в ранее установленные сроки явилось устранение выявленных в ходе выполнения работ нарушений или неисполнения застройщиком обязательств по договору на строительство. При повторном обращении застройщика с целью продления срока разрешения на строительство, которое уже было просрочено один раз, причиной отказа в таком продлении может быть принятие Правительством Москвы решения о нецелесообразности и неперспективности продолжения строительства. Это может быть связано с необходимостью использования данного земельного участка для иных государственных нужд, при принятии такого решения застройщику возмещаются все затраты и убытки, предоставляются компенсации, предусмотренные законом. Любые иные причины отказа в продлении срока действия разрешения на строительство, как и затягивание сроков выдачи, нарушение порядка продления разрешения на строительство могут быть оспорены сторонами в судебном порядке.
Дополнительные материалы
Кто выдает разрешение на строительство
Разрешение на строительство частного дома
Разрешение на строительство в Наро-Фоминском районе
Нужно ли получать разрешение на строительство гаража?
Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством — Верховный Суд Российской Федерации
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ
С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ
Верховным Судом РФ совместно с верховными судами республик,
краевыми, областными и равными им судами проведено изучение
судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.
Статья 222 ГК РФ, закрепляя правовой режим самовольной
постройки и предоставляя возможность при определенных
обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот,
одновременно регулирует различные по своей правовой природе
правоотношения, как административные (связанные с совершением
публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного
законодательства, регулирующих предоставление земельного участка
под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих
проектирование и строительство), так и частноправовые.
При рассмотрении дел указанной категории суды руководствуются
положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского,
Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской
Федерации, а также учитывают разъяснения, содержащиеся в
постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Вопросы применения процессуального права
При определении подведомственности дел, связанных с
применением положений ст. 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать
субъектный состав участников спора и характер правоотношений в их
совокупности.
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что
определение подведомственности дел по искам о признании права
собственности на самовольно возведенные нежилые строения, а также
по искам муниципальных образований и прокуроров о сносе таких
самовольных построек вызывает у судов определенные сложности.
Частью 3 ст. 22 ГПК РФ установлено, что суды рассматривают и
разрешают дела, предусмотренные чч. 1 и 2 указанной статьи, за
исключением экономических споров и других дел, отнесенных
федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению
арбитражных судов.
В соответствии с положениями чч. 1 и 2 ст. 27 АПК РФ
арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и
другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной
экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают
экономические споры и рассматривают иные дела с участием
организаций, являющихся юридическими лицами, граждан,
осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования
юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя,
приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях,
предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, с участием
Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных
образований, государственных органов, органов местного
самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не
имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса
индивидуального предпринимателя.
Из приведенных норм права следует, что основными критериями
отнесения того или иного спора к подведомственности арбитражного
суда являются субъектный состав и экономический характер спора,
применяемые в совокупности.
При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих
наличие у истца по иску о признании права собственности на
самовольно возведенное нежилое помещение, а равно у ответчика по
иску муниципального образования или прокурора о сносе такой
постройки статуса индивидуального предпринимателя и осуществление
им предпринимательской деятельности, вышеуказанный спор
подведомствен суду общей юрисдикции. То обстоятельство, что
предметом иска является нежилое помещение, в том числе такое,
которое может быть использовано для предпринимательской
деятельности, на подведомственность спора не влияет, поскольку
закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности
любое имущество, в том числе и нежилые помещения.
Наличие же у лица, которое возвело самовольную постройку,
статуса индивидуального предпринимателя при отсутствии данных,
свидетельствующих о том, что спорный объект недвижимости
используется или будет использован для целей предпринимательской
деятельности, само по себе не является основанием для отказа в
принятии к производству судом общей юрисдикции искового заявления о
признании права собственности или о сносе такой самовольной
постройки по основаниям, установленным п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ.
Определением районного суда прекращено в связи с
неподведомственностью суду общей юрисдикции производство по делу по
иску А. и Н. к администрации города о признании права собственности
на самовольно возведенное нежилое здание - магазин.
Отменяя определение суда первой инстанции, судебная коллегия
по гражданским делам областного суда пришла к правильному выводу о
том, что спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции,
поскольку согласно материалам дела истцы не зарегистрированы в
качестве индивидуальных предпринимателей и не осуществляют
предпринимательскую деятельность, ими заявлены требования о
признании права собственности на самовольно возведенный объект
недвижимости, какие-либо сведения о том, что нежилое здание
эксплуатируется истцами в целях предпринимательской или иной
экономической деятельности, в материалах дела отсутствуют.
Дела по требованиям о сносе самовольной постройки, а равно о
запрете самовольного строительства объекта недвижимости подсудны
районному суду по месту нахождения объекта спора.
В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной
ответственностью о признании незаконным строительства жилого дома и
автомобильной дороги на земельных участках, расположенных в зоне
малоэтажной жилой застройки г. Владимира, указывая, что ответчик
осуществляет строительство без необходимых разрешений и
согласований с существенным нарушением строительных и
градостроительных норм и правил, строительство создает угрозу
причинения вреда жизни и здоровью.
Определением районного суда г. Владимира гражданское дело было
передано для рассмотрения по подсудности в районный суд г. Москвы
по месту нахождения ответчика.
Отменяя указанное определение, судебная коллегия по
гражданским делам областного суда обоснованно указала, что
требования В. сводятся к ограничению права пользования и
распоряжения ответчиком указанными земельными участками, что по
смыслу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, устанавливающей правило об
исключительной подсудности исков о правах на земельные участки,
участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения,
строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей,
суду по месту нахождения этих объектов, является основанием для
рассмотрения иска по месту нахождения спорных объектов
недвижимости.
Что же касается родовой подсудности, то при определении ее
следует учитывать, что споры о сносе самовольных построек,
признании реконструкции незаконной и приведении помещения в
первоначальное состояние, о запрете строительства относятся к
имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по
таким спорам в соответствии с требованиями ст. ст. 23, 24 ГПК РФ
отнесены к подсудности районных судов.
На стадии принятия к производству суда иска о признании права
собственности на объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ судье
необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о
принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению
разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию
(например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче
таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья
на основании ст. 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании
права собственности на самовольную постройку без движения.
Признание права собственности на самовольную постройку в
судебном порядке является исключительным способом защиты права,
который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд,
по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности
получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или
реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном
нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с
градостроительной деятельностью, и отношения по использованию
земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации
прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм
специального законодательства, предусматривающего разрешительный
порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых
вещей.
Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда
РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г.
N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе
не может служить основанием для отказа в иске о признании права
собственности на самовольную постройку. В то же время суду
необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную
постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к
получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в
эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в
выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах
документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации
самовольной постройки, в частности к получению разрешения на
строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о
причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и
(или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать
вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или
законных интересов лица, обращающегося в суд, что является
обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1
ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ) и в соответствии со ст.ст. 131, 132, 136
ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении
заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление,
разумного срока для исправления недостатков.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда РФ были оставлены без изменения определения районного суда об
оставлении искового заявления К. и А. о признании права
собственности на самовольно возведенные строения без движения и о
возвращении искового заявления, а также определение судебной
коллегии по гражданским делам областного суда.
При этом Судебная коллегия указала, что ст.ст. 51 и 55 ГрК РФ
предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном
участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с
приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в
уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган
исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган
местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В соответствии с пп. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ в исковом
заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо
угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его
требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает
свои требования, и доказательства, подтверждающие эти
обстоятельства.
По делам о признании права собственности на самовольные
постройки в порядке ст. 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя
из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие
разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в
эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного
самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
К исковому заявлению К. и А. о признании права собственности
на самовольно возведенные строения не были приложены документы,
подтверждающие их требования, свидетельствующие об обращении истцов
в установленном порядке в орган местного самоуправления за
разрешением на строительство и (или) ввод объектов в эксплуатацию
или отказ в их выдаче мэрией города.
Оставляя без движения исковое заявление К. и А., а затем
возвращая его истцам в связи с неустранением недостатков в
установленный срок, судья районного суда исходил из того, что по
вопросу получения разрешения на строительство и ввод объектов
недвижимости в эксплуатацию в установленном законом порядке в орган
местного самоуправления по месту нахождения земельного участка они
не обращались, а представленный ответ отдела муниципального
строительного контроля мэрии свидетельствует лишь о том, что К. и
А. в мэрию города не был представлен необходимый пакет документов
для получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченных
строительством объектов.
Поскольку заявителями не были соблюдены требования ст. 131 ГПК
РФ к содержанию искового заявления и в установленный срок не были
выполнены указания судьи, перечисленные в определении об оставлении
искового заявления без движения, Судебная коллегия Верховного Суда
РФ признала данные процессуальные решения судьи правильными.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 80-В09-23.)
Запрет на производство строительных работ в качестве меры по
обеспечению иска о сносе самовольной постройки может быть наложен
судом как в отношении ответчика, так и в отношении иных лиц,
фактически осуществляющих строительные работы на спорном объекте.
В ходе рассмотрения дела по иску о сносе самовольной постройки
судом может быть удовлетворено ходатайство о применении
обеспечительных мер в виде запрета на производство строительных
работ. Однако в судебной практике возникают случаи, когда, несмотря
на принятый судом в отношении ответчика (заказчика самовольного
строительства) запрет на производство строительных работ, такие
работы продолжают осуществляться иными лицами, что снижает
оперативность и эффективность принимаемых судом мер по обеспечению
иска.
Следует признать обоснованной практику судов, которые в
соответствии с пп. 2, 3 ч. 1 ст. 140 ГПК РФ такие обеспечительные
меры применяют как в отношении ответчика, так и в отношении иных
лиц, фактически осуществляющих строительные работы на спорном
объекте по заданию заказчика на основании гражданско-правовых либо
трудовых договоров.
Определением районного суда, оставленным без изменения
апелляционным определением областного суда, в ходе рассмотрения
дела по иску Б. о сносе самовольной пристройки к жилому дому
удовлетворено заявление истца об обеспечении иска. Ответчику Д., а
также любым уполномоченным ею лицам запрещено до окончания
производства по делу проведение строительных работ в жилом доме и
на соответствующем земельном участке.
В резолютивной части решения суда о признании права
собственности на самовольную постройку, реконструированный объект
должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой
объект и его правообладателя.
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права
собственности на самовольную постройку, реконструированный объект
являются основанием для государственной регистрации прав на
недвижимое имущество (ст. 17 Федерального закона от 21 июля
1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним"). В силу п. 1 ст. 18 названного Закона в
решении должны содержаться сведения, необходимые для
государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином
государственном реестре прав.
С учетом положений ст. 12 того же Закона, а также Правил
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства
РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, в резолютивной части такого решения
суда должны содержаться сведения о правообладателе, об адресе
(местонахождении) объекта, о его наименовании и назначении,
площади, а если объект находится в общей долевой собственности -
доле в праве в виде правильной простой дроби.
Отсутствие в резолютивной части решения суда подробного
описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения
решения суда в соответствии с требованиями ст. 202 ГПК РФ.
Принимая решение о сносе самовольной постройки, суд при
наличии соответствующего ходатайства истца вправе установить
определенный срок для его исполнения. В случае неисполнения решения
ответчиком в течение установленного срока суд может предоставить
истцу право совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с
последнего необходимых расходов.
В соответствии с ч. 1 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения,
обязывающего ответчика совершить определенные действия, не
связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же
решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в
течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия
за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
Такое указание может быть произведено судом с учетом
конкретных обстоятельств дела и только при наличии соответствующего
ходатайства истца.
Судом апелляционной инстанции было отменено решение районного
суда и принято новое решение по делу по иску администрации
муниципального образования к Ш. о сносе самовольно возведенного
объекта капитального строительства. Установив, что спорный объект
представляет собой пятиэтажный многоквартирный жилой дом,
возведенный в отсутствие утвержденной проектной документации и
разрешения на строительство с нарушением строительных норм и правил
на земельном участке, предоставленном для эксплуатации
индивидуального жилого дома, надлежащих мер к легализации которого
Ш. не принимал, судебная коллегия удовлетворила заявленные
требования о сносе самовольной постройки.
Для исполнения принятого решения суда был установлен
трехмесячный срок, по истечении которого администрации города
предоставлено право совершить действия по сносу самовольной
постройки за счет Ш. с взысканием с него необходимых расходов.
Принятие судом признания ответчиком иска о признании права
собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без
установления обстоятельств, при которых в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ
может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм
как материального, так и процессуального права.
К. обратился с иском к С., Д. о признании права собственности
на жилые помещения квартиры в многоквартирном доме, указывая, что
между ним и ответчиками был заключен договор об инвестировании в
строительство многоквартирного жилого дома, в соответствии с
условиями которого истец обязался передать ответчикам денежные
средства, а ответчики передать ему 1/9 доли в праве общей долевой
собственности на указанный многоквартирный жилой дом. Свои
обязательства по договору инвестирования истец исполнил в полном
объеме, однако, несмотря на то что объект инвестирования построен и
технический паспорт на него изготовлен, ответчики свои
обязательства по договору не исполнили, от обязанностей по сдаче
дома в эксплуатацию и передаче истцу указанных в договоре
помещений, а также документов, необходимых для государственной
регистрации права собственности, уклоняются.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования К., суд первой
инстанции принял во внимание признание ответчиками иска, указав,
что оно не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав и
охраняемых законом интересов.
Между тем в материалах дела имелось вынесенное ранее по
другому гражданскому делу и вступившее в законную силу определение
судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, из которого
следовало, что спорный дом выстроен на арендуемом муниципальном
земельном участке с разрешенным использованием для эксплуатации
здания магазина. Решение об изменении целевого назначения
земельного участка и разрешенного вида его использования органом
местного самоуправления не принималось.
Удовлетворяя иск о признании права собственности на квартиры в
самовольно возведенном строении и ссылаясь на признание иска
ответчиками, суды первой и апелляционной инстанций не учли
положения ст. 222 ГК РФ и в качестве юридически значимого
обстоятельства не установили целевое назначение земельного участка
и вид его разрешенного использования.
Использование муниципального земельного участка не в
соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного
использования нарушает права и законные интересы органа местного
самоуправления, что в соответствии с положениями ст. 39 ГПК РФ
является препятствием для принятия судом признания иска
застройщиком. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам
Верховного Суда РФ N 18-КГ13-100.)
Вопросы применения материального права
Приобретательная давность не может распространяться на
самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно
занимаемом земельном участке.
При рассмотрении споров о признании права собственности на
самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее
законодательство разграничивает основания возникновения права
собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в
связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).
Как указано в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ и
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав", по смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности
в силу приобретательной давности может быть приобретено на
имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а
также на бесхозяйное имущество.
Приобретательная давность не может распространяться на случаи,
когда в качестве объекта владения и пользования выступает
самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на
неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной
ситуации отсутствует такое необходимое условие, как
добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное
строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него
оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь
совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий
(добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим
собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет)
является основанием для приобретения права собственности на это
имущество в силу приобретательной давности.
Например, Л. обратилась в суд с иском к районной администрации
о признании права собственности на хозяйственную постройку, указав,
что на протяжении более девятнадцати лет она фактически владеет
хозяйственной постройкой как своей собственной для ведения личного
подсобного хозяйства. Постройка находится на расстоянии 53 м от
ближайшего жилого дома, что соответствует
санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, возведена с
разрешения председателя сельского совета. По неизвестным причинам
документы о праве на возведенную ею хозяйственную постройку
уполномоченными органами власти ей своевременно не выданы.
Решением районного суда, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам областного
суда, в удовлетворении исковых требований Л. отказано.
При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что
земельный участок, на котором расположена спорная хозяйственная
постройка, находится в государственной собственности. Л. указанный
участок на каком-либо вещном праве не предоставлялся. Разрешение на
строительство спорной постройки не выдавалось, акт ввода объекта в
эксплуатацию отсутствует.
Оснований для применения положений ст. 234 ГК РФ суды не
усмотрели, обоснованно отметив, что возможность признания права
собственности на самовольно возведенную на неправомерно занимаемом
земельном участке постройку в порядке приобретательной давности не
предусмотрена.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположена
постройка, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также
принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство и акта
ввода объекта в эксплуатацию, суды первой и апелляционной инстанций
отказали в удовлетворении иска.
Возложение обязанности по сносу самовольной постройки
представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде
осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение
такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно
при наличии вины застройщика.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда РФ были отменены решение районного суда и определение судебной
коллегии по гражданским делам областного суда по делу по иску В. и
Ш. к городской администрации, комитету архитектуры и
градостроительства города, обществу с ограниченной ответственностью
о признании незаконным и об отмене постановления о выделении
земельного участка, признании незаконным разрешения на
строительство, демонтаже объекта, восстановлении зеленых
насаждений.
Разрешая возникший спор, признавая незаконным и отменяя
постановление администрации муниципального образования о
предоставлении обществу земельного участка под строительство
блочной автозаправочной станции и разрешение на строительство,
возлагая обязанность на общество с ограниченной ответственностью
освободить земельный участок от размещенного объекта АЗС путем
сноса за счет собственных средств, восстановить зеленые насаждения,
газон на месте расположения объекта и на месте устройства выезда и
въезда автотранспорта на территорию АЗС, суды первой и
апелляционной инстанций пришли к выводу, что при принятии решения о
предоставлении земельного участка под строительство и выдаче
разрешения на строительство были допущены существенные нарушения
градостроительных и строительных норм и правил, экологических и
иных обязательных нормативов, что влечет признание строения
самовольно возведенным с последствиями, указанными в ст. 222 ГК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с
указанными выводами судов не согласилась, указав, что по смыслу
ст. 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если
доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки.
Осуществление самовольной постройки является виновным действием,
доказательством совершения которого служит установление хотя бы
одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Необходимость установления вины застройщика подтверждается и
положением п. 3 ст. 76 ЗК РФ, согласно которому снос зданий,
строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или
самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в
указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
Однако вывод о наличии в действиях общества с ограниченной
ответственностью вины при возведении АЗС в обжалуемых судебных
постановлениях отсутствовал.
Из судебных постановлений следовало, что судами первой и
кассационной инстанций в нарушение ст. 222 ГК РФ не установлены
обстоятельства, указывающие на допущенные при возведении блочной
АЗС существенные нарушения градостроительных и строительных норм и
правил, не указано, какие конкретно негативные последствия
наступили для истцов, создана ли при этом угроза жизни и здоровью
граждан; не был разрешен вопрос о необходимости назначения по делу
экологической экспертизы.
При этом Судебная коллегия по гражданским делам Верховного
Суда РФ отметила, что сами по себе отдельные нарушения, которые
могут быть допущены при предоставлении земельного участка для
строительства и при возведении постройки, в том числе
градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются
безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка
может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего
ее, нарушений, указанных в ст. 222 ГК РФ.
Допущенные судами первой и второй инстанций нарушения
послужили основанием для отмены состоявшихся судебных постановлений
и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 39-B11-8.)
При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством,
судам следует применять градостроительные и строительные нормы и
правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной
постройки.
Одним из признаков самовольной постройки является создание ее
с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и
правил.
Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными
постройками, следует применять градостроительные и строительные
нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения
самовольной постройки.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до
введения его в действие, только в случаях, когда это прямо
предусмотрено законом (так, в соответствии со ст. 9 Федерального
закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие
Градостроительного кодекса Российской Федерации" положения ч. 17
ст. 51 ГрК РФ, определяющей случаи, когда для возведения строения
или его реконструкции не требуется выдача разрешения на
строительство, применяются также в отношении указанных в ней
объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до
введения в действие ГрК РФ).
В связи с несоблюдением указанного принципа были правомерно
отменены состоявшиеся по делу судебные постановления по делу по
иску У. к В. о признании бани самовольной постройкой, обязании
ответчика осуществить снос самовольной постройки за свой счет.
Президиумом областного суда, в частности, было указано, что
несоответствие местоположения построек сторон требованиям СП
30-102-99 в части соблюдения расстояния до границы соседнего
приквартирного участка, а также СНиП 2.07.01-89 в части расстояний
между строениями не могло служить основанием для сноса спорных
построек как самовольных, поскольку на время их возведения
названные нормативные акты не были приняты и, соответственно,
застройщик не мог их нарушить.
Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании
права собственности на самовольную постройку является установление
того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает
права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права
смежных землепользователей, правила застройки, установленные в
муниципальном образовании, и т. д.
Решением районного суда, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда,
были удовлетворены исковые требования Г. к администрации
муниципального образования о признании права собственности на
нежилое здание.
Судом установлено, что на муниципальном земельном участке,
предоставленном истцу в аренду сроком на десять лет для
строительства объекта - магазина площадью не более 150 кв. м, Г.
было самовольно возведено нежилое трехэтажное здание с мансардой
общей площадью 1331,2 кв. м.
Отменяя состоявшиеся судебные постановления и направляя дело
на новое рассмотрение в суд первой инстанции, Судебная коллегия по
гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что одним из
юридически значимых обстоятельств по делу о признании права
собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3
ст. 222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что
сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые
законом интересы других лиц, в частности права смежных
землепользователей, правила застройки, установленные в
муниципальном образовании, и т. д.
Между тем суды первой и второй инстанций в вынесенных по делу
судебных постановлениях какого-либо суждения по вопросу,
касающемуся нарушений прав и законных интересов других лиц, в
частности правил застройки, установленных в муниципальном
образовании, при самовольном возведении истцом объекта капитального
строительства - нежилого здания с измененными параметрами (1331,2
кв. м вместо 150 кв. м), не высказали, и вывод суда по данному
вопросу в вынесенных по делу судебных постановлениях отсутствовал.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 18-В11-25.)
Наличие допущенных при возведении самовольной постройки
нарушений градостроительных и строительных норм и правил является
основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права
собственности на самовольную постройку либо основанием для
удовлетворения требования о ее сносе при установлении
существенности и неустранимости указанных нарушений.
Как показало изучение судебной практики, существенность
нарушений градостроительных и строительных норм и правил
устанавливается судами на основании совокупности доказательств
применительно к особенностям конкретного дела.
Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных
норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной
постройки требования санитарного, пожарного, экологического
законодательства, законодательства об объектах культурного наследия
и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.
Для установления наличия (отсутствия) отступлений от
градостроительных и строительных правил при возведении самовольной
постройки судами, как правило, назначаются судебные
строительно-технические экспертизы. Учитывая содержащиеся в п. 13
постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. N 11
"О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству"
разъяснения о недопустимости постановки перед экспертом
(экспертами) вопросов правового характера, разрешение которых
относится к компетенции суда, вопросы существенности допущенных при
возведении самовольной постройки градостроительных норм и правил не
могут ставиться на разрешение эксперта.
К существенным нарушениям строительных норм и правил суды
относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут
повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью
человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
При оценке значительности допущенных нарушений при возведении
самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК
РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц,
осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому
лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также
соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
Несоблюдение конституционно-правовых принципов справедливости,
разумности и соразмерности, несоответствие избранного истцом
способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или
законных интересов, публичных интересов послужило, например,
основанием для отмены судебных постановлений, состоявшихся по делу
по иску администрации муниципального образования к К. о сносе
самовольной постройки и по встречному иску К. к администрации
муниципального образования о признании права собственности на
незавершенный строительством дом.
Решением районного суда в удовлетворении первоначального и
встречного исков было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским
делам краевого суда решение суда первой инстанции было в части
отменено, вынесено новое решение о возложении на К. обязанности
снести за его счет самовольно возведенный, капитальный объект
недвижимости.
Отменяя апелляционное определение в части отмены решения
районного суда и вынесения нового решения об удовлетворении
требований администрации муниципального образования, Судебная
коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее.
Установлено, что площадь спорного объекта незавершенного
строительства составляет 304,8 кв. м. Согласно результатам судебной
строительно-технической экспертизы этот объект расположен в
границах принадлежащего ответчику земельного участка и лишь
незначительная часть пристройки к нему, размером 0,2 м х 6 м,
размещена с выступом за красную линию. Общая площадь застройки
составила 50% площади земельного участка, что удовлетворяет
требованиям схемы планировочной организации земельного участка. При
этом спорный объект незавершенного строительства не препятствует
владельцам соседних строений в пользовании ими своими строениями и
земельными участками, а также не препятствует проходу по тротуару и
не создает опасность возникновения аварийных ситуаций при движении
автотранспорта по этой улице.
Удовлетворяя исковые требования о сносе спорного объекта
капитального строительства, суд апелляционной инстанции исходил из
того, что он имеет все установленные ст. 222 ГК РФ признаки
самовольной постройки, поскольку К. без получения разрешительных
документов возводит второй этаж и часть самовольного строения
выступает за границы правомерного земельного участка.
Не соглашаясь с данным выводом суда апелляционной инстанции,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала,
что он сделан без учета разъяснений, содержащихся в п. 26
постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, поскольку для
правильного разрешения этого дела необходимым является установление
обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки
права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права
смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и
т. д.
Судебная коллегия указала, что возведение второго этажа
строения без разрешительных документов само по себе не является
основанием для сноса строящегося объекта недвижимости при
отсутствии данных, свидетельствующих о том, что именно этим
постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Обращаясь в суд со встречным иском, а также в судебном
заседании К. утверждал, ссылаясь на имеющееся в материалах дела
заключение экспертов, проводивших судебную строительно-техническую
экспертизу, что выявленное нарушение, связанное с неправильным
размещением объекта, может быть устранено без сноса объекта
строительства.
Вместе с тем судом апелляционной инстанции при принятии
решения о сносе всей самовольной постройки не обсуждено и не
установлено, насколько избранный истцом способ защиты прав
соответствует допущенному ответчиком нарушению, заключающемуся в
осуществлении строительства без необходимого разрешения, а также в
размещении этого объекта с выступом за красную линию на 0,2 м на
протяжении 6 м, и возможно ли устранение данного нарушения без
сноса объекта незаконченного строительства. (Определение Судебной
коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 18-КГ13-14.)
По другому делу суд, придя к выводу о том, что возведение
гаража с нарушением требований отступа от межевой границы не
является существенным нарушением градостроительных и строительных
норм и правил, противопожарные и санитарные разрывы соблюдены,
опасности для жизни и здоровья людей указанный объект не
представляет, обоснованно отказал в удовлетворении исковых
требований о сносе гаража, одновременно возложив на ответчиков
обязанность по устранению выявленных недостатков постройки путем
переустройства ее конфигурации и установления по краю ската крыши
снегозадерживающих заграждений.
Возможность признания права собственности на часть объекта
самовольной постройки действующим законодательством не
предусмотрена.
Рассматривая вопрос о возможности признания права
собственности на часть объекта самовольного строительства, например
на гаражный бокс, расположенный в составе гаражного комплекса
кооператива, если земельный участок под строительство выделялся
гаражно-строительному кооперативу, однако во введении в
эксплуатацию гаражного комплекса отказано по причине его возведения
с нарушением установленных законом градостроительных, строительных
и иных норм и правил, следует отметить, что судебная практика по
такой категории споров не является единообразной.
Правильной следует признать позицию судов, которые исходят из
того, что не имеется законных оснований для признания права
собственности на часть объекта, возведенного с нарушением
установленных законом норм и правил и являющегося самовольной
постройкой.
Так, Б. обратилась в суд с иском к гаражно-строительному
кооперативу, администрации района о признании права собственности
на гаражные боксы и нежилые помещения, расположенные в составе
гаражного комплекса кооператива, указывая, что является членом
кооператива, выплатила паевые взносы, спорное имущество фактически
передано ей в пользование, однако кооперативу отказано во вводе в
эксплуатацию всего гаражного комплекса, в связи с чем она лишена
возможности зарегистрировать право собственности на указанное
имущество на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ.
Решением районного суда, оставленным без изменения судом
апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. При этом
судебные инстанции исходили из того, что объект возведен с
нарушением градостроительных и строительных норм и правил, частично
расположен с нарушением СНиП 41-02-2003 "Тепловые сети" и с
нарушением СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и
застройка городских и сельских поселений", что создает угрозу жизни
и здоровью граждан.
Кроме того, земельный участок, на котором возведен гаражный
комплекс, был предоставлен на праве аренды обществу с ограниченной
ответственностью и гаражно-строительному кооперативу сроком на 26
месяцев. Договор не был зарегистрирован в установленном порядке,
срок его действия истек, сведений о том, что земельный участок
предоставлялся истцу, не представлено, тогда как из содержания ч. 3
ст. 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную
постройку может быть признано только за лицом, которому принадлежит
земельный участок на определенном законом вещном праве.
При таких обстоятельствах и с учетом того, что весь гаражный
комплекс возведен с нарушением установленных законом норм и правил
и является самовольной постройкой, судебные инстанции пришли к
правильному выводу, что оснований для признания права собственности
на часть такого объекта (гаражные боксы и нежилые помещения в
составе гаражного комплекса) не имеется.
Право собственности на самовольное строение, возведенное
гражданином без необходимых разрешений на земельном участке,
который предоставлен ему по договору аренды для строительства
соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если
строение создано без существенных нарушений градостроительных и
строительных норм и правил и если сохранение этого строения не
нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает
угрозу жизни и здоровью граждан.
В практике судов вызывают определенную сложность дела,
связанные с разрешением требований о признании права собственности
на самовольные постройки, возведенные на арендованных земельных
участках.
Ряд судов полагает, что отсутствие у истца какого-либо из
перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок
является безусловным основанием для отказа в удовлетворении
требований о признании права собственности на самовольную
постройку.
Другие суды полагают, что при определенных обстоятельствах
предоставление лицу земельного участка в аренду для целей
капитального строительства может служить основанием для признания
за таким лицом права собственности на самовольно возведенную
постройку.
В целях правильного разрешения споров, связанных с правом
собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном
участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо
учитывать следующее.
Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222
ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном
участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном
законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3
названной статьи право собственности на самовольную постройку может
быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином
установленном законом порядке за лицом, в собственности,
пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном)
пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена
постройка.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1
ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания,
строения, сооружения в соответствии с целевым назначением
земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением
требований градостроительных регламентов, строительных,
экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных
правил, нормативов.
Возможность предоставления земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, в аренду для
жилищного строительства предусмотрена ст. 30-1 ЗК РФ.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного
имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться
арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если
такие условия в договоре не определены, в соответствии с
назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм
следует, что право собственности на самовольную постройку,
возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке,
который предоставлен ему по договору аренды для строительства
соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если
такое строение создано без существенных нарушений градостроительных
и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает
права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу
жизни и здоровью граждан.
При разрешении данной категории споров, помимо требований,
установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия
договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для
возведения временных строений либо легковозводимых конструкций,
основания для признания права собственности на фактически
возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении
договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою
волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения
строений конкретного типа.
В качестве примера правильного определения судом юридически
значимых для подобной категории споров обстоятельств можно привести
следующее дело.
Т. обратился с иском к администрации муниципального
образования о признании права собственности на самовольную
постройку - незавершенный строительством жилой дом готовностью 60%.
Судом установлено, что постановлением главы администрации
муниципального образования от 21 июля 1999 г. Т. был предоставлен в
аренду земельный участок под проектирование и строительство
индивидуального жилого дома и хозяйственных строений. 13 августа
1999 г. между истцом и администрацией муниципального образования
заключен договор аренды земельного участка для целей строительства
жилого дома, который зарегистрирован в комитете по земельным
ресурсам и землеустройству города. 30 июля 1999 г. управлением
главного архитектора администрации города согласован проект жилого
дома. Постановлением главы администрации муниципального образования
от 20 декабря 2007 г. продлен срок действия постановления от 21
июля 1999 г., утвержден проект границ земельного участка для
строительства индивидуального жилого дома усадебного типа и
хозяйственных построек, установлены градостроительные требования к
его использованию. Земельный участок поставлен на кадастровый учет
с разрешенным использованием - для строительства индивидуального
жилого дома усадебного типа и хозяйственных построек. В
соответствии с произведенным зонированием указанный земельный
участок находится в территориальной зоне малоэтажной жилой
застройки с земельными участками.
По состоянию на 12 июля 2012 г. на арендованном земельном
участке истцом выстроен жилой дом готовностью 60%.
Суд пришел к выводу, что возведение на указанном земельном
участке индивидуального жилого дома соответствует его целевому
использованию, истец пользовался этим земельным участком на
законных основаниях, а по смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности
на жилой дом, возведенный гражданином без необходимого разрешения
на земельном участке, который предоставлен в аренду для
строительства жилья, может быть признано, если жилое строение
создано без существенных нарушений градостроительных и строительных
норм и правил, а его сохранение не нарушает права и охраняемые
законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью
граждан.
Установив, что истцом при возведении самовольной постройки не
допущено существенных нарушений градостроительных и строительных
норм и правил, она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд
при изложенных обстоятельствах признал за Т. право собственности на
незавершенный строительством объект - индивидуальный жилой дом с
мансардой готовностью 60%.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости
посредством пристройки к нему дополнительных помещений право
собственника может быть защищено путем признания этого права в
целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на
пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции
помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие
реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме
под реконструкцией понимается изменение параметров объекта
капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей,
площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение
объекта капитального строительства, а также замена и (или)
восстановление несущих строительных конструкций объекта
капитального строительства, за исключением замены отдельных
элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие
показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления
указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства
осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как
возможность перепланировки и переустройства жилого помещения
предусмотрена ЖК РФ.
Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную
реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник
новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки,
переустройства (переоборудования) жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение
его конфигурации, требующее внесения изменения в технический
паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых
помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и
устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение
многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и
санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных
помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры
или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих
тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации
жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от
27 сентября 2003 г. N 170).
Переустройство жилого помещения представляет собой установку,
замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического,
электрического или другого оборудования, требующие внесения
изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК
РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя
установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных
очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,
устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных
комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и
отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для
установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной
мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового
поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации
жилищного фонда).
Как показывает анализ судебной практики, некоторые суды не
проводят различие между понятиями реконструкции и перепланировки
(переустройства) жилого помещения и разрешают иски граждан,
например о сохранении жилого помещения - квартиры с самовольной
пристройкой в виде балкона или лоджии, в порядке ст. 29 ЖК РФ.
Кроме того, имеются случаи ошибочного разрешения споров об
узаконивании новых помещений, созданных в процессе реконструкции:
пристроек, надстроек к жилым домам. При этом судами признавалось
право собственности на самовольные пристройки к жилому дому как на
отдельный объект капитального строительства.
Так, решением районного суда было признано право собственности
за истцами по 1/2 доли на самовольные постройки: жилую пристройку
лит. a1, пристройку лит. а2 к жилому дому.
Другим решением районного суда за истцами признано право
собственности на квартиру в порядке приватизации по 1/3 доли за
каждым, сохранено помещение пристройки в перепланированном
состоянии и признано право собственности за этими же лицами на
самовольную постройку в виде пристройки.
Однако пристройка к жилому дому либо квартире не является
самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения
пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на
праве собственности за гражданином, следует учитывать, что
первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а
самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права
собственности.
При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь
всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права
собственности, который отличается от первоначального размерами,
планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой
дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с
самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право
собственника может быть защищено путем признания этого права в
целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием
изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
В том случае, если заявлены исковые требования о признании
права собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся
частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к
участию в деле необходимо привлекать всех сособственников
домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и
разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей
сособственников после признания права собственности на возведенную
пристройку.
Рассмотрение вопросов о перераспределении долей в праве на
общее имущество по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ,
обусловлено в том числе необходимостью обеспечения исполнимости
судебного решения, поскольку при государственной регистрации прав
на реконструированный объект недвижимого имущества открывается
новый подраздел ЕГРП, при этом подраздел ЕГРП, связанный с ранее
существовавшим объектом недвижимости, закрывается (п. 36 Правил
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства
РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).
В качестве примера правильного разрешения спора
рассматриваемой категории можно привести дело по иску Б. к
администрации муниципального образования, А., Н., Р. о сохранении
жилого дома в реконструированном состоянии, признании права
собственности на самовольную постройку, признании права
собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой
дом.
Обращаясь в суд с иском, Б. указывал, что является
собственником 7/18 доли в праве собственности на домовладение,
расположенное на земельном участке, находящемся у сособственников в
долгосрочной аренде. В целях повышения благоустройства им
самовольно возведена пристройка к дому, что привело к увеличению
общей площади дома на 10,6 кв. м.
Решением районного суда жилой дом общей площадью 109,4 кв. м
сохранен в реконструированном состоянии. За Б. признано право
собственности на самовольно возведенную пристройку площадью
10,6 кв. м и на 389/1000 доли в праве общей собственности на дом.
Рассматривая дело в апелляционном порядке, судебная коллегия
по гражданским делам областного суда указала, в частности,
следующее.
Судом на основании исследованных доказательств, в том числе
результатов строительно-технической экспертизы и заключения ФГУЗ
"Центр гигиены и эпидемиологии", установлено, что реконструкция
жилого дома произведена истцом в соответствии со строительными
нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом
интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью,
размещение самовольного строения не противоречит документации
градостроительного зонирования территории города, произведено на
участке, предоставленном в аренду для эксплуатации домовладения.
При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о
возможности сохранения дома в реконструированном состоянии и
удовлетворении требований истца о признании за ним права на долю
(389/1000) в праве собственности на домовладение с учетом
произведенных неотделимых улучшений.
Вместе с тем судебная коллегия отменила решение суда в части
признания за Б. права собственности на самовольно возведенную
пристройку площадью 10,6 кв. м, отказав в этой части в иске,
поскольку указанная пристройка является составной частью жилого
дома, право общей долевой собственности на который принадлежит не
только истцу, но всем участникам долевой собственности, в связи с
чем отсутствовали основания для признания права собственности на
нее как на самостоятельный объект недвижимости.
Учитывая произошедшее в результате возведения истцом
пристройки изменение долей всех участников долевой собственности,
судебная коллегия изменила решение суда, определив долю каждого из
сособственников.
При рассмотрении споров, связанных с признанием права
собственности на самовольную постройку, помимо доказательств
принадлежности истцу земельного участка суду также следует
проверять соблюдение его целевого назначения.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка
может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их
перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке
другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения
градостроительных и строительных норм и правил, а также требований
о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в
установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и
иного целевого назначения, использование которых для других целей
не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком,
отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах,
определяемых его целевым назначением
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного
участка имеет право возводить жилые, производственные,
культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в
соответствии с целевым назначением земельного участка и его
разрешенным использованием с соблюдением требований
градостроительных регламентов, строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1
ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не
отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными
правовыми актами.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно
которому правовой режим земель определяется исходя из их
принадлежности к определенной категории и разрешенного
использования в соответствии с зонированием территорий и
требованиями законодательства, является одним из основных принципов
земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации
подразделены по целевому назначению на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных
пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения
космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного
специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и
объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли
запаса.
Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в
соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой
режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или
иной категории и разрешенного использования в соответствии с
зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения
которого устанавливаются федеральными законами и требованиями
специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).
Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК
РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон,
то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки
определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в
пределах границ соответствующей территориальной зоны виды
разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что
находится над и под поверхностью земельных участков и используется
в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов
капитального строительства, предельные (минимальные и (или)
максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры
разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального
строительства, а также ограничения использования земельных участков
и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35
ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и
объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.
В соответствии с положениями чч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ
применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды
разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных
участков и объектов капитального строительства на другой вид такого
использования осуществляется в соответствии с градостроительным
регламентом при условии соблюдения требований технических
регламентов.
Таким образом, постройка будет считаться созданной на
земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена
с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо
вопреки правилам градостроительного зонирования (ст.ст. 35-40 ГрК
РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного
населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования
земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где
находится самовольная постройка).
Правилами землепользования и застройки устанавливается
градостроительный регламент для каждой территориальной зоны
индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а
также возможности территориального сочетания различных видов
использования земельных участков (жилого, общественно-делового,
производственного, рекреационного и иных видов использования
земельных участков).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный
участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений
об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр
недвижимости (пп. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 г.
N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Поскольку самовольное изменение разрешенного использования
земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда
использование земельного участка, занятого самовольной постройкой,
не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным
органом отказано в его изменении, требование о признании права
собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением
целевого назначения земельного участка, судом не может быть
удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК
РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода
их из одной категории в другую.
Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида
разрешенного использования земельных участков на другой вид такого
использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид
использования земельного участка, отклонение от предельных
параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке,
установленном ст.ст. 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих
органов могут быть предметом проверки суда как в порядке,
установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае
заявления таких требований) в порядке искового производства.
Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу,
связанному с легализацией самовольного строения, без установления
фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за
соответствующим разрешением в административном порядке,
недопустимо.
Б. и А. обратились в суд с исками к Г., Р., Л., К., обществу с
ограниченной ответственностью о признании многоквартирного
трехэтажного жилого дома самовольной постройкой и его сносе,
указывая, что являются собственниками земельных участков и
расположенных на них жилых помещений. Ответчикам Г., Р. на праве
долевой собственности принадлежит смежный земельный участок,
целевым назначением которого является эксплуатация жилого дома, а
вид разрешенного использования - под индивидуальную жилую
застройку. В 2010 году ответчики снесли ветхий дом, расположенный
на указанном спорном участке, и на его месте без соответствующего
разрешения, с нарушением технического регламента,
градостроительных, строительных и иных установленных законом норм и
правил, в непосредственной близости к жилым домам истцов (4-5 м)
возвели многоквартирный трехэтажный жилой дом общей площадью
1282,7 кв. м, в результате чего в домах истцов нарушена инсоляция,
а несоответствие объекта требованиям безопасности, в том числе
пожарной, создает реальную угрозу их жизни и здоровью.
Г., Р. обратились со встречным иском к администрации города,
Б., А., в котором просили признать жилой дом многоквартирным жилым
домом, а также признать за ними право собственности на данный
объект недвижимости. Указывали, что являются правообладателями
земельного участка, расположенного в зоне многоэтажной жилой
застройки, следовательно, при возведении спорного объекта не были
нарушены градостроительные нормы и правила. Кроме того, отсутствие
разрешения на строительство не является препятствием к узаконению
постройки, так как ее сохранение не создает угрозы жизни и здоровью
граждан.
Прокурор района обратился в суд с иском в интересах
неопределенного круга лиц к Г., Р., просил признать незаконными
действия ответчиков по строительству жилого дома без наличия
соответствующего разрешения, возложить на них обязанность по сносу
спорного многоквартирного жилого дома.
Определением районного суда гражданские дела по указанным
искам были объединены в одно производство.
Решением районного суда, оставленным без изменения судом
апелляционной инстанции, исковые требования Б., А., прокурора
удовлетворены частично. На Г., Р. возложена обязанность снести
самовольную постройку в виде трехэтажного строения с техническим
этажом общей площадью 1203,4 кв. м. Встречные исковые требования
Г., Р. оставлены без удовлетворения.
При этом суд верно указал, что целевым назначением земельного
участка, на котором расположено спорное строение, является
эксплуатация индивидуального жилого дома и несмотря на
принадлежность этого участка на момент вынесения решения к зоне
многоэтажной жилой застройки, согласно правилам землепользования и
застройки городского округа, утвержденным решением городской думы,
при строительстве были нарушены требования технических регламентов,
тогда как в соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида
разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства на другой вид такого использования
осуществляется не только в соответствии с градостроительным
регламентом, но и при условии соблюдения требований технических
регламентов. Кроме того, объект возведен без получения необходимых
разрешений, с существенным нарушением градостроительных и
строительных норм и правил, в отсутствие инженерно-геологических
изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, проектной
документации, прошедшей государственную экспертизу, без разработки
технических условий на подключение многоквартирного жилого дома к
сетям водоснабжения, водоотведения и к электрическим сетям, а также
с несоответствием минимально допустимых расстояний между
строениями, что повлияло на уровень инсоляции в соседних домах,
принадлежащих гражданам, и создает реальную угрозу жизни и здоровью
в случае возникновения пожара и разрушения спорного здания.
В другом случае определением судебной коллегии областного суда
было отказано в удовлетворении иска о признании права собственности
на незавершенный строительством объект - нежилое здание, поскольку
земельный участок, на котором произведено строительство,
предназначен для строительства и эксплуатации индивидуального
жилого дома, в то время как истцом произведено строительство
нежилого трехэтажного здания - спортивно-досугового комплекса.
Разрешение на строительство указанного объекта недвижимости истцом
получено не было.
При этом коллегией обоснованно указано, что изменение
разрешенного вида использования земельного участка в данном случае
относится к ведению местной администрации, решение которой лицо
вправе обжаловать в судебном порядке.
По делу, где одним из оснований для удовлетворения требований
о сносе многоквартирного дома явилось несоответствие разрешенному
виду использования земельного участка, судебная коллегия областного
суда правомерно отметила, что строение, обладающее признаками
многоквартирного жилого здания, возведено в зоне жилой застройки
первого типа (Ж-1), допускающей в качестве условно разрешенного
вида использования такое строительство. Вместе с тем согласно
нормативным правовым актам органов местного самоуправления,
определяющим правила землепользования и застройки населенного
пункта, условно разрешенные виды использования земельных участков и
объектов капитального строительства правообладателями земельных
участков могут быть применены только после получения специального
согласования посредством публичных слушаний. Однако изменение вида
разрешенного использования участка для строительства многоэтажного
дома в установленном порядке ко времени рассмотрения дела судом не
производилось, за инициированием подобной процедуры ответчик не
обращался.
Возведение новых построек при наличии обременении права
собственности в виде запрещения нового строительства является
основанием для признания постройки самовольной и ее сноса.
При разрешении исковых требований прокурора к К. о сносе
самовольной постройки судом было установлено, что К. является
собственником здания кафе, расположенного на земельном участке, на
котором ею возведено подсобное помещение. Данное подсобное
помещение имеет признаки самовольной постройки, поскольку
расположено на земельном участке, не отведенном для этих целей, без
получения необходимых разрешений, с существенным нарушением
градостроительных норм и правил, так как земельный участок
располагается в границах исторического центра города и объединенной
охранной зоны, правопредшественником ответчика дано охранное
свидетельство по охране и использованию памятников истории и
культуры области, зарегистрированное в качестве публичного
ограничения, согласно которому земельный участок не может
использоваться под новое строительство.
В силу ст.ст. 35, 45 Федерального закона от 25 июня 2002 г.
N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и
культуры) народов Российской Федерации" проектирование и проведение
землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных,
хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля
запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника
или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной
деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не
создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.
Проектирование и проведение работ по сохранению памятника и его
территорий осуществляются по согласованию с компетентными органами
власти, выполняющими функции в области охраны объектов культурного
наследия, на основании письменного разрешения.
Доказательств того, что К. спорное строение возведено на
основании разрешений и согласований с компетентными органами,
представлено не было, что обоснованно послужило одним из оснований
для принятия судом решения об отказе в иске.
(Обзор утвержден Президиумом
Верховного Суда Российской Федерации
19 марта 2014 г.)
При рассмотрении дел указанной категории суды руководствуются
положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского,
Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской
Федерации, а также учитывают разъяснения, содержащиеся в
постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Вопросы применения процессуального права
При определении подведомственности дел, связанных с
применением положений ст. 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать
субъектный состав участников спора и характер правоотношений в их
совокупности.
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что
определение подведомственности дел по искам о признании права
собственности на самовольно возведенные нежилые строения, а также
по искам муниципальных образований и прокуроров о сносе таких
самовольных построек вызывает у судов определенные сложности.
Частью 3 ст. 22 ГПК РФ установлено, что суды рассматривают и
разрешают дела, предусмотренные чч. 1 и 2 указанной статьи, за
исключением экономических споров и других дел, отнесенных
федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению
арбитражных судов.
В соответствии с положениями чч. 1 и 2 ст. 27 АПК РФ
арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и
другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной
экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают
экономические споры и рассматривают иные дела с участием
организаций, являющихся юридическими лицами, граждан,
осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования
юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя,
приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях,
предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, с участием
Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных
образований, государственных органов, органов местного
самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не
имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса
индивидуального предпринимателя.
Из приведенных норм права следует, что основными критериями
отнесения того или иного спора к подведомственности арбитражного
суда являются субъектный состав и экономический характер спора,
применяемые в совокупности.
При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих
наличие у истца по иску о признании права собственности на
самовольно возведенное нежилое помещение, а равно у ответчика по
иску муниципального образования или прокурора о сносе такой
постройки статуса индивидуального предпринимателя и осуществление
им предпринимательской деятельности, вышеуказанный спор
подведомствен суду общей юрисдикции. То обстоятельство, что
предметом иска является нежилое помещение, в том числе такое,
которое может быть использовано для предпринимательской
деятельности, на подведомственность спора не влияет, поскольку
закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности
любое имущество, в том числе и нежилые помещения.
Наличие же у лица, которое возвело самовольную постройку,
статуса индивидуального предпринимателя при отсутствии данных,
свидетельствующих о том, что спорный объект недвижимости
используется или будет использован для целей предпринимательской
деятельности, само по себе не является основанием для отказа в
принятии к производству судом общей юрисдикции искового заявления о
признании права собственности или о сносе такой самовольной
постройки по основаниям, установленным п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ.
Определением районного суда прекращено в связи с
неподведомственностью суду общей юрисдикции производство по делу по
иску А. и Н. к администрации города о признании права собственности
на самовольно возведенное нежилое здание - магазин.
Отменяя определение суда первой инстанции, судебная коллегия
по гражданским делам областного суда пришла к правильному выводу о
том, что спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции,
поскольку согласно материалам дела истцы не зарегистрированы в
качестве индивидуальных предпринимателей и не осуществляют
предпринимательскую деятельность, ими заявлены требования о
признании права собственности на самовольно возведенный объект
недвижимости, какие-либо сведения о том, что нежилое здание
эксплуатируется истцами в целях предпринимательской или иной
экономической деятельности, в материалах дела отсутствуют.
Дела по требованиям о сносе самовольной постройки, а равно о
запрете самовольного строительства объекта недвижимости подсудны
районному суду по месту нахождения объекта спора.
В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной
ответственностью о признании незаконным строительства жилого дома и
автомобильной дороги на земельных участках, расположенных в зоне
малоэтажной жилой застройки г. Владимира, указывая, что ответчик
осуществляет строительство без необходимых разрешений и
согласований с существенным нарушением строительных и
градостроительных норм и правил, строительство создает угрозу
причинения вреда жизни и здоровью.
Определением районного суда г. Владимира гражданское дело было
передано для рассмотрения по подсудности в районный суд г. Москвы
по месту нахождения ответчика.
Отменяя указанное определение, судебная коллегия по
гражданским делам областного суда обоснованно указала, что
требования В.
сводятся к ограничению права пользования и
распоряжения ответчиком указанными земельными участками, что по
смыслу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, устанавливающей правило об
исключительной подсудности исков о правах на земельные участки,
участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения,
строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей,
суду по месту нахождения этих объектов, является основанием для
рассмотрения иска по месту нахождения спорных объектов
недвижимости.
Что же касается родовой подсудности, то при определении ее
следует учитывать, что споры о сносе самовольных построек,
признании реконструкции незаконной и приведении помещения в
первоначальное состояние, о запрете строительства относятся к
имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по
таким спорам в соответствии с требованиями ст.
ст. 23, 24 ГПК РФ
отнесены к подсудности районных судов.
На стадии принятия к производству суда иска о признании права
собственности на объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ судье
необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о
принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению
разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию
(например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче
таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья
на основании ст. 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании
права собственности на самовольную постройку без движения.
Признание права собственности на самовольную постройку в
судебном порядке является исключительным способом защиты права,
который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд,
по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности
получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или
реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном
нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с
градостроительной деятельностью, и отношения по использованию
земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации
прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм
специального законодательства, предусматривающего разрешительный
порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых
вещей.
Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда
РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г.
N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе
не может служить основанием для отказа в иске о признании права
собственности на самовольную постройку. В то же время суду
необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную
постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к
получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в
эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в
выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах
документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации
самовольной постройки, в частности к получению разрешения на
строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о
причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и
(или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать
вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или
законных интересов лица, обращающегося в суд, что является
обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1
ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ) и в соответствии со ст.ст. 131, 132, 136
ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении
заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление,
разумного срока для исправления недостатков.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда РФ были оставлены без изменения определения районного суда об
оставлении искового заявления К.
и А. о признании права
собственности на самовольно возведенные строения без движения и о
возвращении искового заявления, а также определение судебной
коллегии по гражданским делам областного суда.
При этом Судебная коллегия указала, что ст.ст. 51 и 55 ГрК РФ
предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном
участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с
приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в
уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган
исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган
местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В соответствии с пп. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ в исковом
заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо
угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его
требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает
свои требования, и доказательства, подтверждающие эти
обстоятельства.
По делам о признании права собственности на самовольные
постройки в порядке ст. 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя
из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие
разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в
эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного
самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
К исковому заявлению К. и А. о признании права собственности
на самовольно возведенные строения не были приложены документы,
подтверждающие их требования, свидетельствующие об обращении истцов
в установленном порядке в орган местного самоуправления за
разрешением на строительство и (или) ввод объектов в эксплуатацию
или отказ в их выдаче мэрией города.
Оставляя без движения исковое заявление К. и А., а затем
возвращая его истцам в связи с неустранением недостатков в
установленный срок, судья районного суда исходил из того, что по
вопросу получения разрешения на строительство и ввод объектов
недвижимости в эксплуатацию в установленном законом порядке в орган
местного самоуправления по месту нахождения земельного участка они
не обращались, а представленный ответ отдела муниципального
строительного контроля мэрии свидетельствует лишь о том, что К.
и
А. в мэрию города не был представлен необходимый пакет документов
для получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченных
строительством объектов.
Поскольку заявителями не были соблюдены требования ст. 131 ГПК
РФ к содержанию искового заявления и в установленный срок не были
выполнены указания судьи, перечисленные в определении об оставлении
искового заявления без движения, Судебная коллегия Верховного Суда
РФ признала данные процессуальные решения судьи правильными.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 80-В09-23.)
Запрет на производство строительных работ в качестве меры по
обеспечению иска о сносе самовольной постройки может быть наложен
судом как в отношении ответчика, так и в отношении иных лиц,
фактически осуществляющих строительные работы на спорном объекте.
В ходе рассмотрения дела по иску о сносе самовольной постройки
судом может быть удовлетворено ходатайство о применении
обеспечительных мер в виде запрета на производство строительных
работ. Однако в судебной практике возникают случаи, когда, несмотря
на принятый судом в отношении ответчика (заказчика самовольного
строительства) запрет на производство строительных работ, такие
работы продолжают осуществляться иными лицами, что снижает
оперативность и эффективность принимаемых судом мер по обеспечению
иска.
Следует признать обоснованной практику судов, которые в
соответствии с пп. 2, 3 ч. 1 ст. 140 ГПК РФ такие обеспечительные
меры применяют как в отношении ответчика, так и в отношении иных
лиц, фактически осуществляющих строительные работы на спорном
объекте по заданию заказчика на основании гражданско-правовых либо
трудовых договоров.
Определением районного суда, оставленным без изменения
апелляционным определением областного суда, в ходе рассмотрения
дела по иску Б. о сносе самовольной пристройки к жилому дому
удовлетворено заявление истца об обеспечении иска. Ответчику Д., а
также любым уполномоченным ею лицам запрещено до окончания
производства по делу проведение строительных работ в жилом доме и
на соответствующем земельном участке.
В резолютивной части решения суда о признании права
собственности на самовольную постройку, реконструированный объект
должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой
объект и его правообладателя.
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права
собственности на самовольную постройку, реконструированный объект
являются основанием для государственной регистрации прав на
недвижимое имущество (ст. 17 Федерального закона от 21 июля
1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним"). В силу п. 1 ст. 18 названного Закона в
решении должны содержаться сведения, необходимые для
государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином
государственном реестре прав.
С учетом положений ст. 12 того же Закона, а также Правил
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства
РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, в резолютивной части такого решения
суда должны содержаться сведения о правообладателе, об адресе
(местонахождении) объекта, о его наименовании и назначении,
площади, а если объект находится в общей долевой собственности -
доле в праве в виде правильной простой дроби.
Отсутствие в резолютивной части решения суда подробного
описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения
решения суда в соответствии с требованиями ст. 202 ГПК РФ.
Принимая решение о сносе самовольной постройки, суд при
наличии соответствующего ходатайства истца вправе установить
определенный срок для его исполнения. В случае неисполнения решения
ответчиком в течение установленного срока суд может предоставить
истцу право совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с
последнего необходимых расходов.
В соответствии с ч. 1 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения,
обязывающего ответчика совершить определенные действия, не
связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же
решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в
течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия
за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
Такое указание может быть произведено судом с учетом
конкретных обстоятельств дела и только при наличии соответствующего
ходатайства истца.
Судом апелляционной инстанции было отменено решение районного
суда и принято новое решение по делу по иску администрации
муниципального образования к Ш. о сносе самовольно возведенного
объекта капитального строительства. Установив, что спорный объект
представляет собой пятиэтажный многоквартирный жилой дом,
возведенный в отсутствие утвержденной проектной документации и
разрешения на строительство с нарушением строительных норм и правил
на земельном участке, предоставленном для эксплуатации
индивидуального жилого дома, надлежащих мер к легализации которого
Ш. не принимал, судебная коллегия удовлетворила заявленные
требования о сносе самовольной постройки.
Для исполнения принятого решения суда был установлен
трехмесячный срок, по истечении которого администрации города
предоставлено право совершить действия по сносу самовольной
постройки за счет Ш. с взысканием с него необходимых расходов.
Принятие судом признания ответчиком иска о признании права
собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без
установления обстоятельств, при которых в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ
может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм
как материального, так и процессуального права.
К. обратился с иском к С., Д. о признании права собственности
на жилые помещения квартиры в многоквартирном доме, указывая, что
между ним и ответчиками был заключен договор об инвестировании в
строительство многоквартирного жилого дома, в соответствии с
условиями которого истец обязался передать ответчикам денежные
средства, а ответчики передать ему 1/9 доли в праве общей долевой
собственности на указанный многоквартирный жилой дом. Свои
обязательства по договору инвестирования истец исполнил в полном
объеме, однако, несмотря на то что объект инвестирования построен и
технический паспорт на него изготовлен, ответчики свои
обязательства по договору не исполнили, от обязанностей по сдаче
дома в эксплуатацию и передаче истцу указанных в договоре
помещений, а также документов, необходимых для государственной
регистрации права собственности, уклоняются.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования К., суд первой
инстанции принял во внимание признание ответчиками иска, указав,
что оно не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав и
охраняемых законом интересов.
Между тем в материалах дела имелось вынесенное ранее по
другому гражданскому делу и вступившее в законную силу определение
судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, из которого
следовало, что спорный дом выстроен на арендуемом муниципальном
земельном участке с разрешенным использованием для эксплуатации
здания магазина. Решение об изменении целевого назначения
земельного участка и разрешенного вида его использования органом
местного самоуправления не принималось.
Удовлетворяя иск о признании права собственности на квартиры в
самовольно возведенном строении и ссылаясь на признание иска
ответчиками, суды первой и апелляционной инстанций не учли
положения ст. 222 ГК РФ и в качестве юридически значимого
обстоятельства не установили целевое назначение земельного участка
и вид его разрешенного использования.
Использование муниципального земельного участка не в
соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного
использования нарушает права и законные интересы органа местного
самоуправления, что в соответствии с положениями ст. 39 ГПК РФ
является препятствием для принятия судом признания иска
застройщиком. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам
Верховного Суда РФ N 18-КГ13-100.)
Вопросы применения материального права
Приобретательная давность не может распространяться на
самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно
занимаемом земельном участке.
При рассмотрении споров о признании права собственности на
самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее
законодательство разграничивает основания возникновения права
собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в
связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).
Как указано в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ и
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав", по смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности
в силу приобретательной давности может быть приобретено на
имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а
также на бесхозяйное имущество.
Приобретательная давность не может распространяться на случаи,
когда в качестве объекта владения и пользования выступает
самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на
неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной
ситуации отсутствует такое необходимое условие, как
добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное
строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него
оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь
совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий
(добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим
собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет)
является основанием для приобретения права собственности на это
имущество в силу приобретательной давности.
Например, Л. обратилась в суд с иском к районной администрации
о признании права собственности на хозяйственную постройку, указав,
что на протяжении более девятнадцати лет она фактически владеет
хозяйственной постройкой как своей собственной для ведения личного
подсобного хозяйства. Постройка находится на расстоянии 53 м от
ближайшего жилого дома, что соответствует
санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, возведена с
разрешения председателя сельского совета. По неизвестным причинам
документы о праве на возведенную ею хозяйственную постройку
уполномоченными органами власти ей своевременно не выданы.
Решением районного суда, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам областного
суда, в удовлетворении исковых требований Л. отказано.
При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что
земельный участок, на котором расположена спорная хозяйственная
постройка, находится в государственной собственности. Л. указанный
участок на каком-либо вещном праве не предоставлялся. Разрешение на
строительство спорной постройки не выдавалось, акт ввода объекта в
эксплуатацию отсутствует.
Оснований для применения положений ст. 234 ГК РФ суды не
усмотрели, обоснованно отметив, что возможность признания права
собственности на самовольно возведенную на неправомерно занимаемом
земельном участке постройку в порядке приобретательной давности не
предусмотрена.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположена
постройка, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также
принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство и акта
ввода объекта в эксплуатацию, суды первой и апелляционной инстанций
отказали в удовлетворении иска.
Возложение обязанности по сносу самовольной постройки
представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде
осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение
такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно
при наличии вины застройщика.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда РФ были отменены решение районного суда и определение судебной
коллегии по гражданским делам областного суда по делу по иску В. и
Ш. к городской администрации, комитету архитектуры и
градостроительства города, обществу с ограниченной ответственностью
о признании незаконным и об отмене постановления о выделении
земельного участка, признании незаконным разрешения на
строительство, демонтаже объекта, восстановлении зеленых
насаждений.
Разрешая возникший спор, признавая незаконным и отменяя
постановление администрации муниципального образования о
предоставлении обществу земельного участка под строительство
блочной автозаправочной станции и разрешение на строительство,
возлагая обязанность на общество с ограниченной ответственностью
освободить земельный участок от размещенного объекта АЗС путем
сноса за счет собственных средств, восстановить зеленые насаждения,
газон на месте расположения объекта и на месте устройства выезда и
въезда автотранспорта на территорию АЗС, суды первой и
апелляционной инстанций пришли к выводу, что при принятии решения о
предоставлении земельного участка под строительство и выдаче
разрешения на строительство были допущены существенные нарушения
градостроительных и строительных норм и правил, экологических и
иных обязательных нормативов, что влечет признание строения
самовольно возведенным с последствиями, указанными в ст. 222 ГК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с
указанными выводами судов не согласилась, указав, что по смыслу
ст. 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если
доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки.
Осуществление самовольной постройки является виновным действием,
доказательством совершения которого служит установление хотя бы
одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Необходимость установления вины застройщика подтверждается и
положением п. 3 ст. 76 ЗК РФ, согласно которому снос зданий,
строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или
самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в
указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
Однако вывод о наличии в действиях общества с ограниченной
ответственностью вины при возведении АЗС в обжалуемых судебных
постановлениях отсутствовал.
Из судебных постановлений следовало, что судами первой и
кассационной инстанций в нарушение ст. 222 ГК РФ не установлены
обстоятельства, указывающие на допущенные при возведении блочной
АЗС существенные нарушения градостроительных и строительных норм и
правил, не указано, какие конкретно негативные последствия
наступили для истцов, создана ли при этом угроза жизни и здоровью
граждан; не был разрешен вопрос о необходимости назначения по делу
экологической экспертизы.
При этом Судебная коллегия по гражданским делам Верховного
Суда РФ отметила, что сами по себе отдельные нарушения, которые
могут быть допущены при предоставлении земельного участка для
строительства и при возведении постройки, в том числе
градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются
безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка
может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего
ее, нарушений, указанных в ст. 222 ГК РФ.
Допущенные судами первой и второй инстанций нарушения
послужили основанием для отмены состоявшихся судебных постановлений
и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 39-B11-8.)
При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством,
судам следует применять градостроительные и строительные нормы и
правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной
постройки.
Одним из признаков самовольной постройки является создание ее
с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и
правил.
Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными
постройками, следует применять градостроительные и строительные
нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения
самовольной постройки.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до
введения его в действие, только в случаях, когда это прямо
предусмотрено законом (так, в соответствии со ст. 9 Федерального
закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие
Градостроительного кодекса Российской Федерации" положения ч. 17
ст. 51 ГрК РФ, определяющей случаи, когда для возведения строения
или его реконструкции не требуется выдача разрешения на
строительство, применяются также в отношении указанных в ней
объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до
введения в действие ГрК РФ).
В связи с несоблюдением указанного принципа были правомерно
отменены состоявшиеся по делу судебные постановления по делу по
иску У. к В. о признании бани самовольной постройкой, обязании
ответчика осуществить снос самовольной постройки за свой счет.
Президиумом областного суда, в частности, было указано, что
несоответствие местоположения построек сторон требованиям СП
30-102-99 в части соблюдения расстояния до границы соседнего
приквартирного участка, а также СНиП 2.07.01-89 в части расстояний
между строениями не могло служить основанием для сноса спорных
построек как самовольных, поскольку на время их возведения
названные нормативные акты не были приняты и, соответственно,
застройщик не мог их нарушить.
Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании
права собственности на самовольную постройку является установление
того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает
права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права
смежных землепользователей, правила застройки, установленные в
муниципальном образовании, и т. д.
Решением районного суда, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда,
были удовлетворены исковые требования Г. к администрации
муниципального образования о признании права собственности на
нежилое здание.
Судом установлено, что на муниципальном земельном участке,
предоставленном истцу в аренду сроком на десять лет для
строительства объекта - магазина площадью не более 150 кв. м, Г.
было самовольно возведено нежилое трехэтажное здание с мансардой
общей площадью 1331,2 кв. м.
Отменяя состоявшиеся судебные постановления и направляя дело
на новое рассмотрение в суд первой инстанции, Судебная коллегия по
гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что одним из
юридически значимых обстоятельств по делу о признании права
собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3
ст. 222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что
сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые
законом интересы других лиц, в частности права смежных
землепользователей, правила застройки, установленные в
муниципальном образовании, и т. д.
Между тем суды первой и второй инстанций в вынесенных по делу
судебных постановлениях какого-либо суждения по вопросу,
касающемуся нарушений прав и законных интересов других лиц, в
частности правил застройки, установленных в муниципальном
образовании, при самовольном возведении истцом объекта капитального
строительства - нежилого здания с измененными параметрами (1331,2
кв. м вместо 150 кв. м), не высказали, и вывод суда по данному
вопросу в вынесенных по делу судебных постановлениях отсутствовал.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 18-В11-25.)
Наличие допущенных при возведении самовольной постройки
нарушений градостроительных и строительных норм и правил является
основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права
собственности на самовольную постройку либо основанием для
удовлетворения требования о ее сносе при установлении
существенности и неустранимости указанных нарушений.
Как показало изучение судебной практики, существенность
нарушений градостроительных и строительных норм и правил
устанавливается судами на основании совокупности доказательств
применительно к особенностям конкретного дела.
Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных
норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной
постройки требования санитарного, пожарного, экологического
законодательства, законодательства об объектах культурного наследия
и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.
Для установления наличия (отсутствия) отступлений от
градостроительных и строительных правил при возведении самовольной
постройки судами, как правило, назначаются судебные
строительно-технические экспертизы. Учитывая содержащиеся в п. 13
постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. N 11
"О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству"
разъяснения о недопустимости постановки перед экспертом
(экспертами) вопросов правового характера, разрешение которых
относится к компетенции суда, вопросы существенности допущенных при
возведении самовольной постройки градостроительных норм и правил не
могут ставиться на разрешение эксперта.
К существенным нарушениям строительных норм и правил суды
относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут
повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью
человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
При оценке значительности допущенных нарушений при возведении
самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК
РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц,
осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому
лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также
соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
Несоблюдение конституционно-правовых принципов справедливости,
разумности и соразмерности, несоответствие избранного истцом
способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или
законных интересов, публичных интересов послужило, например,
основанием для отмены судебных постановлений, состоявшихся по делу
по иску администрации муниципального образования к К. о сносе
самовольной постройки и по встречному иску К. к администрации
муниципального образования о признании права собственности на
незавершенный строительством дом.
Решением районного суда в удовлетворении первоначального и
встречного исков было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским
делам краевого суда решение суда первой инстанции было в части
отменено, вынесено новое решение о возложении на К. обязанности
снести за его счет самовольно возведенный, капитальный объект
недвижимости.
Отменяя апелляционное определение в части отмены решения
районного суда и вынесения нового решения об удовлетворении
требований администрации муниципального образования, Судебная
коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее.
Установлено, что площадь спорного объекта незавершенного
строительства составляет 304,8 кв. м. Согласно результатам судебной
строительно-технической экспертизы этот объект расположен в
границах принадлежащего ответчику земельного участка и лишь
незначительная часть пристройки к нему, размером 0,2 м х 6 м,
размещена с выступом за красную линию. Общая площадь застройки
составила 50% площади земельного участка, что удовлетворяет
требованиям схемы планировочной организации земельного участка. При
этом спорный объект незавершенного строительства не препятствует
владельцам соседних строений в пользовании ими своими строениями и
земельными участками, а также не препятствует проходу по тротуару и
не создает опасность возникновения аварийных ситуаций при движении
автотранспорта по этой улице.
Удовлетворяя исковые требования о сносе спорного объекта
капитального строительства, суд апелляционной инстанции исходил из
того, что он имеет все установленные ст. 222 ГК РФ признаки
самовольной постройки, поскольку К. без получения разрешительных
документов возводит второй этаж и часть самовольного строения
выступает за границы правомерного земельного участка.
Не соглашаясь с данным выводом суда апелляционной инстанции,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала,
что он сделан без учета разъяснений, содержащихся в п. 26
постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, поскольку для
правильного разрешения этого дела необходимым является установление
обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки
права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права
смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и
т. д.
Судебная коллегия указала, что возведение второго этажа
строения без разрешительных документов само по себе не является
основанием для сноса строящегося объекта недвижимости при
отсутствии данных, свидетельствующих о том, что именно этим
постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Обращаясь в суд со встречным иском, а также в судебном
заседании К. утверждал, ссылаясь на имеющееся в материалах дела
заключение экспертов, проводивших судебную строительно-техническую
экспертизу, что выявленное нарушение, связанное с неправильным
размещением объекта, может быть устранено без сноса объекта
строительства.
Вместе с тем судом апелляционной инстанции при принятии
решения о сносе всей самовольной постройки не обсуждено и не
установлено, насколько избранный истцом способ защиты прав
соответствует допущенному ответчиком нарушению, заключающемуся в
осуществлении строительства без необходимого разрешения, а также в
размещении этого объекта с выступом за красную линию на 0,2 м на
протяжении 6 м, и возможно ли устранение данного нарушения без
сноса объекта незаконченного строительства. (Определение Судебной
коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 18-КГ13-14.)
По другому делу суд, придя к выводу о том, что возведение
гаража с нарушением требований отступа от межевой границы не
является существенным нарушением градостроительных и строительных
норм и правил, противопожарные и санитарные разрывы соблюдены,
опасности для жизни и здоровья людей указанный объект не
представляет, обоснованно отказал в удовлетворении исковых
требований о сносе гаража, одновременно возложив на ответчиков
обязанность по устранению выявленных недостатков постройки путем
переустройства ее конфигурации и установления по краю ската крыши
снегозадерживающих заграждений.
Возможность признания права собственности на часть объекта
самовольной постройки действующим законодательством не
предусмотрена.
Рассматривая вопрос о возможности признания права
собственности на часть объекта самовольного строительства, например
на гаражный бокс, расположенный в составе гаражного комплекса
кооператива, если земельный участок под строительство выделялся
гаражно-строительному кооперативу, однако во введении в
эксплуатацию гаражного комплекса отказано по причине его возведения
с нарушением установленных законом градостроительных, строительных
и иных норм и правил, следует отметить, что судебная практика по
такой категории споров не является единообразной.
Правильной следует признать позицию судов, которые исходят из
того, что не имеется законных оснований для признания права
собственности на часть объекта, возведенного с нарушением
установленных законом норм и правил и являющегося самовольной
постройкой.
Так, Б. обратилась в суд с иском к гаражно-строительному
кооперативу, администрации района о признании права собственности
на гаражные боксы и нежилые помещения, расположенные в составе
гаражного комплекса кооператива, указывая, что является членом
кооператива, выплатила паевые взносы, спорное имущество фактически
передано ей в пользование, однако кооперативу отказано во вводе в
эксплуатацию всего гаражного комплекса, в связи с чем она лишена
возможности зарегистрировать право собственности на указанное
имущество на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ.
Решением районного суда, оставленным без изменения судом
апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. При этом
судебные инстанции исходили из того, что объект возведен с
нарушением градостроительных и строительных норм и правил, частично
расположен с нарушением СНиП 41-02-2003 "Тепловые сети" и с
нарушением СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и
застройка городских и сельских поселений", что создает угрозу жизни
и здоровью граждан.
Кроме того, земельный участок, на котором возведен гаражный
комплекс, был предоставлен на праве аренды обществу с ограниченной
ответственностью и гаражно-строительному кооперативу сроком на 26
месяцев. Договор не был зарегистрирован в установленном порядке,
срок его действия истек, сведений о том, что земельный участок
предоставлялся истцу, не представлено, тогда как из содержания ч. 3
ст. 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную
постройку может быть признано только за лицом, которому принадлежит
земельный участок на определенном законом вещном праве.
При таких обстоятельствах и с учетом того, что весь гаражный
комплекс возведен с нарушением установленных законом норм и правил
и является самовольной постройкой, судебные инстанции пришли к
правильному выводу, что оснований для признания права собственности
на часть такого объекта (гаражные боксы и нежилые помещения в
составе гаражного комплекса) не имеется.
Право собственности на самовольное строение, возведенное
гражданином без необходимых разрешений на земельном участке,
который предоставлен ему по договору аренды для строительства
соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если
строение создано без существенных нарушений градостроительных и
строительных норм и правил и если сохранение этого строения не
нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает
угрозу жизни и здоровью граждан.
В практике судов вызывают определенную сложность дела,
связанные с разрешением требований о признании права собственности
на самовольные постройки, возведенные на арендованных земельных
участках.
Ряд судов полагает, что отсутствие у истца какого-либо из
перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок
является безусловным основанием для отказа в удовлетворении
требований о признании права собственности на самовольную
постройку.
Другие суды полагают, что при определенных обстоятельствах
предоставление лицу земельного участка в аренду для целей
капитального строительства может служить основанием для признания
за таким лицом права собственности на самовольно возведенную
постройку.
В целях правильного разрешения споров, связанных с правом
собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном
участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо
учитывать следующее.
Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222
ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном
участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном
законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3
названной статьи право собственности на самовольную постройку может
быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином
установленном законом порядке за лицом, в собственности,
пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном)
пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена
постройка.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1
ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания,
строения, сооружения в соответствии с целевым назначением
земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением
требований градостроительных регламентов, строительных,
экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных
правил, нормативов.
Возможность предоставления земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, в аренду для
жилищного строительства предусмотрена ст. 30-1 ЗК РФ.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного
имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться
арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если
такие условия в договоре не определены, в соответствии с
назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм
следует, что право собственности на самовольную постройку,
возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке,
который предоставлен ему по договору аренды для строительства
соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если
такое строение создано без существенных нарушений градостроительных
и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает
права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу
жизни и здоровью граждан.
При разрешении данной категории споров, помимо требований,
установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия
договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для
возведения временных строений либо легковозводимых конструкций,
основания для признания права собственности на фактически
возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении
договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою
волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения
строений конкретного типа.
В качестве примера правильного определения судом юридически
значимых для подобной категории споров обстоятельств можно привести
следующее дело.
Т. обратился с иском к администрации муниципального
образования о признании права собственности на самовольную
постройку - незавершенный строительством жилой дом готовностью 60%.
Судом установлено, что постановлением главы администрации
муниципального образования от 21 июля 1999 г. Т. был предоставлен в
аренду земельный участок под проектирование и строительство
индивидуального жилого дома и хозяйственных строений. 13 августа
1999 г. между истцом и администрацией муниципального образования
заключен договор аренды земельного участка для целей строительства
жилого дома, который зарегистрирован в комитете по земельным
ресурсам и землеустройству города. 30 июля 1999 г. управлением
главного архитектора администрации города согласован проект жилого
дома. Постановлением главы администрации муниципального образования
от 20 декабря 2007 г. продлен срок действия постановления от 21
июля 1999 г., утвержден проект границ земельного участка для
строительства индивидуального жилого дома усадебного типа и
хозяйственных построек, установлены градостроительные требования к
его использованию. Земельный участок поставлен на кадастровый учет
с разрешенным использованием - для строительства индивидуального
жилого дома усадебного типа и хозяйственных построек. В
соответствии с произведенным зонированием указанный земельный
участок находится в территориальной зоне малоэтажной жилой
застройки с земельными участками.
По состоянию на 12 июля 2012 г. на арендованном земельном
участке истцом выстроен жилой дом готовностью 60%.
Суд пришел к выводу, что возведение на указанном земельном
участке индивидуального жилого дома соответствует его целевому
использованию, истец пользовался этим земельным участком на
законных основаниях, а по смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности
на жилой дом, возведенный гражданином без необходимого разрешения
на земельном участке, который предоставлен в аренду для
строительства жилья, может быть признано, если жилое строение
создано без существенных нарушений градостроительных и строительных
норм и правил, а его сохранение не нарушает права и охраняемые
законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью
граждан.
Установив, что истцом при возведении самовольной постройки не
допущено существенных нарушений градостроительных и строительных
норм и правил, она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд
при изложенных обстоятельствах признал за Т. право собственности на
незавершенный строительством объект - индивидуальный жилой дом с
мансардой готовностью 60%.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости
посредством пристройки к нему дополнительных помещений право
собственника может быть защищено путем признания этого права в
целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на
пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции
помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие
реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме
под реконструкцией понимается изменение параметров объекта
капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей,
площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение
объекта капитального строительства, а также замена и (или)
восстановление несущих строительных конструкций объекта
капитального строительства, за исключением замены отдельных
элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие
показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления
указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства
осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как
возможность перепланировки и переустройства жилого помещения
предусмотрена ЖК РФ.
Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную
реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник
новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки,
переустройства (переоборудования) жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение
его конфигурации, требующее внесения изменения в технический
паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых
помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и
устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение
многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и
санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных
помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры
или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих
тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации
жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от
27 сентября 2003 г. N 170).
Переустройство жилого помещения представляет собой установку,
замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического,
электрического или другого оборудования, требующие внесения
изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК
РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя
установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных
очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,
устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных
комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и
отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для
установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной
мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового
поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации
жилищного фонда).
Как показывает анализ судебной практики, некоторые суды не
проводят различие между понятиями реконструкции и перепланировки
(переустройства) жилого помещения и разрешают иски граждан,
например о сохранении жилого помещения - квартиры с самовольной
пристройкой в виде балкона или лоджии, в порядке ст. 29 ЖК РФ.
Кроме того, имеются случаи ошибочного разрешения споров об
узаконивании новых помещений, созданных в процессе реконструкции:
пристроек, надстроек к жилым домам. При этом судами признавалось
право собственности на самовольные пристройки к жилому дому как на
отдельный объект капитального строительства.
Так, решением районного суда было признано право собственности
за истцами по 1/2 доли на самовольные постройки: жилую пристройку
лит. a1, пристройку лит. а2 к жилому дому.
Другим решением районного суда за истцами признано право
собственности на квартиру в порядке приватизации по 1/3 доли за
каждым, сохранено помещение пристройки в перепланированном
состоянии и признано право собственности за этими же лицами на
самовольную постройку в виде пристройки.
Однако пристройка к жилому дому либо квартире не является
самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения
пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на
праве собственности за гражданином, следует учитывать, что
первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а
самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права
собственности.
При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь
всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права
собственности, который отличается от первоначального размерами,
планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой
дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с
самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право
собственника может быть защищено путем признания этого права в
целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием
изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
В том случае, если заявлены исковые требования о признании
права собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся
частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к
участию в деле необходимо привлекать всех сособственников
домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и
разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей
сособственников после признания права собственности на возведенную
пристройку.
Рассмотрение вопросов о перераспределении долей в праве на
общее имущество по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ,
обусловлено в том числе необходимостью обеспечения исполнимости
судебного решения, поскольку при государственной регистрации прав
на реконструированный объект недвижимого имущества открывается
новый подраздел ЕГРП, при этом подраздел ЕГРП, связанный с ранее
существовавшим объектом недвижимости, закрывается (п. 36 Правил
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства
РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).
В качестве примера правильного разрешения спора
рассматриваемой категории можно привести дело по иску Б. к
администрации муниципального образования, А., Н., Р. о сохранении
жилого дома в реконструированном состоянии, признании права
собственности на самовольную постройку, признании права
собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой
дом.
Обращаясь в суд с иском, Б. указывал, что является
собственником 7/18 доли в праве собственности на домовладение,
расположенное на земельном участке, находящемся у сособственников в
долгосрочной аренде. В целях повышения благоустройства им
самовольно возведена пристройка к дому, что привело к увеличению
общей площади дома на 10,6 кв. м.
Решением районного суда жилой дом общей площадью 109,4 кв. м
сохранен в реконструированном состоянии. За Б. признано право
собственности на самовольно возведенную пристройку площадью
10,6 кв. м и на 389/1000 доли в праве общей собственности на дом.
Рассматривая дело в апелляционном порядке, судебная коллегия
по гражданским делам областного суда указала, в частности,
следующее.
Судом на основании исследованных доказательств, в том числе
результатов строительно-технической экспертизы и заключения ФГУЗ
"Центр гигиены и эпидемиологии", установлено, что реконструкция
жилого дома произведена истцом в соответствии со строительными
нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом
интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью,
размещение самовольного строения не противоречит документации
градостроительного зонирования территории города, произведено на
участке, предоставленном в аренду для эксплуатации домовладения.
При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о
возможности сохранения дома в реконструированном состоянии и
удовлетворении требований истца о признании за ним права на долю
(389/1000) в праве собственности на домовладение с учетом
произведенных неотделимых улучшений.
Вместе с тем судебная коллегия отменила решение суда в части
признания за Б. права собственности на самовольно возведенную
пристройку площадью 10,6 кв. м, отказав в этой части в иске,
поскольку указанная пристройка является составной частью жилого
дома, право общей долевой собственности на который принадлежит не
только истцу, но всем участникам долевой собственности, в связи с
чем отсутствовали основания для признания права собственности на
нее как на самостоятельный объект недвижимости.
Учитывая произошедшее в результате возведения истцом
пристройки изменение долей всех участников долевой собственности,
судебная коллегия изменила решение суда, определив долю каждого из
сособственников.
При рассмотрении споров, связанных с признанием права
собственности на самовольную постройку, помимо доказательств
принадлежности истцу земельного участка суду также следует
проверять соблюдение его целевого назначения.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка
может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их
перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке
другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения
градостроительных и строительных норм и правил, а также требований
о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в
установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и
иного целевого назначения, использование которых для других целей
не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком,
отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах,
определяемых его целевым назначением
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного
участка имеет право возводить жилые, производственные,
культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в
соответствии с целевым назначением земельного участка и его
разрешенным использованием с соблюдением требований
градостроительных регламентов, строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1
ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не
отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными
правовыми актами.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно
которому правовой режим земель определяется исходя из их
принадлежности к определенной категории и разрешенного
использования в соответствии с зонированием территорий и
требованиями законодательства, является одним из основных принципов
земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации
подразделены по целевому назначению на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных
пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения
космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного
специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и
объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли
запаса.
Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в
соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой
режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или
иной категории и разрешенного использования в соответствии с
зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения
которого устанавливаются федеральными законами и требованиями
специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).
Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК
РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон,
то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки
определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в
пределах границ соответствующей территориальной зоны виды
разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что
находится над и под поверхностью земельных участков и используется
в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов
капитального строительства, предельные (минимальные и (или)
максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры
разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального
строительства, а также ограничения использования земельных участков
и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35
ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и
объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.
В соответствии с положениями чч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ
применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды
разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных
участков и объектов капитального строительства на другой вид такого
использования осуществляется в соответствии с градостроительным
регламентом при условии соблюдения требований технических
регламентов.
Таким образом, постройка будет считаться созданной на
земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена
с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо
вопреки правилам градостроительного зонирования (ст.ст. 35-40 ГрК
РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного
населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования
земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где
находится самовольная постройка).
Правилами землепользования и застройки устанавливается
градостроительный регламент для каждой территориальной зоны
индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а
также возможности территориального сочетания различных видов
использования земельных участков (жилого, общественно-делового,
производственного, рекреационного и иных видов использования
земельных участков).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный
участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений
об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр
недвижимости (пп. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 г.
N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Поскольку самовольное изменение разрешенного использования
земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда
использование земельного участка, занятого самовольной постройкой,
не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным
органом отказано в его изменении, требование о признании права
собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением
целевого назначения земельного участка, судом не может быть
удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК
РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода
их из одной категории в другую.
Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида
разрешенного использования земельных участков на другой вид такого
использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид
использования земельного участка, отклонение от предельных
параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке,
установленном ст.ст. 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих
органов могут быть предметом проверки суда как в порядке,
установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае
заявления таких требований) в порядке искового производства.
Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу,
связанному с легализацией самовольного строения, без установления
фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за
соответствующим разрешением в административном порядке,
недопустимо.
Б. и А. обратились в суд с исками к Г., Р., Л., К., обществу с
ограниченной ответственностью о признании многоквартирного
трехэтажного жилого дома самовольной постройкой и его сносе,
указывая, что являются собственниками земельных участков и
расположенных на них жилых помещений. Ответчикам Г., Р. на праве
долевой собственности принадлежит смежный земельный участок,
целевым назначением которого является эксплуатация жилого дома, а
вид разрешенного использования - под индивидуальную жилую
застройку. В 2010 году ответчики снесли ветхий дом, расположенный
на указанном спорном участке, и на его месте без соответствующего
разрешения, с нарушением технического регламента,
градостроительных, строительных и иных установленных законом норм и
правил, в непосредственной близости к жилым домам истцов (4-5 м)
возвели многоквартирный трехэтажный жилой дом общей площадью
1282,7 кв. м, в результате чего в домах истцов нарушена инсоляция,
а несоответствие объекта требованиям безопасности, в том числе
пожарной, создает реальную угрозу их жизни и здоровью.
Г., Р. обратились со встречным иском к администрации города,
Б., А., в котором просили признать жилой дом многоквартирным жилым
домом, а также признать за ними право собственности на данный
объект недвижимости. Указывали, что являются правообладателями
земельного участка, расположенного в зоне многоэтажной жилой
застройки, следовательно, при возведении спорного объекта не были
нарушены градостроительные нормы и правила. Кроме того, отсутствие
разрешения на строительство не является препятствием к узаконению
постройки, так как ее сохранение не создает угрозы жизни и здоровью
граждан.
Прокурор района обратился в суд с иском в интересах
неопределенного круга лиц к Г., Р., просил признать незаконными
действия ответчиков по строительству жилого дома без наличия
соответствующего разрешения, возложить на них обязанность по сносу
спорного многоквартирного жилого дома.
Определением районного суда гражданские дела по указанным
искам были объединены в одно производство.
Решением районного суда, оставленным без изменения судом
апелляционной инстанции, исковые требования Б., А., прокурора
удовлетворены частично. На Г., Р. возложена обязанность снести
самовольную постройку в виде трехэтажного строения с техническим
этажом общей площадью 1203,4 кв. м. Встречные исковые требования
Г., Р. оставлены без удовлетворения.
При этом суд верно указал, что целевым назначением земельного
участка, на котором расположено спорное строение, является
эксплуатация индивидуального жилого дома и несмотря на
принадлежность этого участка на момент вынесения решения к зоне
многоэтажной жилой застройки, согласно правилам землепользования и
застройки городского округа, утвержденным решением городской думы,
при строительстве были нарушены требования технических регламентов,
тогда как в соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида
разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства на другой вид такого использования
осуществляется не только в соответствии с градостроительным
регламентом, но и при условии соблюдения требований технических
регламентов. Кроме того, объект возведен без получения необходимых
разрешений, с существенным нарушением градостроительных и
строительных норм и правил, в отсутствие инженерно-геологических
изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, проектной
документации, прошедшей государственную экспертизу, без разработки
технических условий на подключение многоквартирного жилого дома к
сетям водоснабжения, водоотведения и к электрическим сетям, а также
с несоответствием минимально допустимых расстояний между
строениями, что повлияло на уровень инсоляции в соседних домах,
принадлежащих гражданам, и создает реальную угрозу жизни и здоровью
в случае возникновения пожара и разрушения спорного здания.
В другом случае определением судебной коллегии областного суда
было отказано в удовлетворении иска о признании права собственности
на незавершенный строительством объект - нежилое здание, поскольку
земельный участок, на котором произведено строительство,
предназначен для строительства и эксплуатации индивидуального
жилого дома, в то время как истцом произведено строительство
нежилого трехэтажного здания - спортивно-досугового комплекса.
Разрешение на строительство указанного объекта недвижимости истцом
получено не было.
При этом коллегией обоснованно указано, что изменение
разрешенного вида использования земельного участка в данном случае
относится к ведению местной администрации, решение которой лицо
вправе обжаловать в судебном порядке.
По делу, где одним из оснований для удовлетворения требований
о сносе многоквартирного дома явилось несоответствие разрешенному
виду использования земельного участка, судебная коллегия областного
суда правомерно отметила, что строение, обладающее признаками
многоквартирного жилого здания, возведено в зоне жилой застройки
первого типа (Ж-1), допускающей в качестве условно разрешенного
вида использования такое строительство. Вместе с тем согласно
нормативным правовым актам органов местного самоуправления,
определяющим правила землепользования и застройки населенного
пункта, условно разрешенные виды использования земельных участков и
объектов капитального строительства правообладателями земельных
участков могут быть применены только после получения специального
согласования посредством публичных слушаний. Однако изменение вида
разрешенного использования участка для строительства многоэтажного
дома в установленном порядке ко времени рассмотрения дела судом не
производилось, за инициированием подобной процедуры ответчик не
обращался.
Возведение новых построек при наличии обременении права
собственности в виде запрещения нового строительства является
основанием для признания постройки самовольной и ее сноса.
При разрешении исковых требований прокурора к К. о сносе
самовольной постройки судом было установлено, что К. является
собственником здания кафе, расположенного на земельном участке, на
котором ею возведено подсобное помещение. Данное подсобное
помещение имеет признаки самовольной постройки, поскольку
расположено на земельном участке, не отведенном для этих целей, без
получения необходимых разрешений, с существенным нарушением
градостроительных норм и правил, так как земельный участок
располагается в границах исторического центра города и объединенной
охранной зоны, правопредшественником ответчика дано охранное
свидетельство по охране и использованию памятников истории и
культуры области, зарегистрированное в качестве публичного
ограничения, согласно которому земельный участок не может
использоваться под новое строительство.
В силу ст.ст. 35, 45 Федерального закона от 25 июня 2002 г.
N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и
культуры) народов Российской Федерации" проектирование и проведение
землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных,
хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля
запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника
или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной
деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не
создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.
Проектирование и проведение работ по сохранению памятника и его
территорий осуществляются по согласованию с компетентными органами
власти, выполняющими функции в области охраны объектов культурного
наследия, на основании письменного разрешения.
Доказательств того, что К. спорное строение возведено на
основании разрешений и согласований с компетентными органами,
представлено не было, что обоснованно послужило одним из оснований
для принятия судом решения об отказе в иске.
(Обзор утвержден Президиумом
Верховного Суда Российской Федерации
19 марта 2014 г.)
Поиск государственной лицензии — Разрешение на строительство
Бюро строительных норм , Строительный отдел Департамента лицензирования и нормативно-правового регулирования штата Мичиган выпускает
A. НАИМЕНОВАНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ ИЛИ УТВЕРЖДЕНИЯ:
Разрешение на строительство
B. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО:
Закон о едином государственном строительном кодексе STILLE-DEROSSETT-HALE, 1972 PA 230
C. ПРИМЕНИМЫЕ НОРМЫ:
Строительный кодекс штата Мичиган, часть 4 правил
Д.РЕЗЮМЕ РАЗРЕШЕНИЯ / УТВЕРЖДЕНИЯ:
1. Применимость (виды деятельности, требующие разрешения)
Целью строительных норм и правил является обеспечение общественной безопасности, здоровья и благополучия населения в той мере, в какой они затронуты строительством здания, за счет прочности конструкции, соответствующих выходных сооружений, сантехнического оборудования, освещения и вентиляции, а также пожарной безопасности; и, в целом, для обеспечения безопасности жизни и имущества от всех опасностей, связанных с проектированием, монтажом, ремонтом, удалением, сносом или использованием и заселением зданий, сооружений или помещений.
Что такое строительные нормы и правила? Строительный кодекс регулирует все вопросы, касающиеся строительства, изменения, добавления, ремонта, удаления, сноса, использования, размещения, размещения и технического обслуживания всех зданий и сооружений, а также их вспомогательного оборудования. Строительный кодекс штата Мичиган 2006 года вступил в силу по всему штату 1 августа 2008 года. Положения, касающиеся одно- и двухквартирных домов, таунхаусов и их вспомогательных конструкций, как определено в R101.2, включены в жилищный кодекс штата Мичиган 2006 года.
Требуются ли разрешения на строительство? Перед строительством здания или сооружения собственник или его строитель, архитектор, инженер или агент должен подать письменное заявление в соответствующий исполнительный орган для получения разрешения на строительство. Разрешение также требуется при изменении использования или занятости строения или его части.
Разрешение на обычный ремонт не требуется. Обычный ремонт конструкций может производиться без разрешения, но такой ремонт не должен включать в себя срезание любой стены, перегородки или ее части, удаление или обрезку любой конструкционной балки или несущей опоры, а также удаление или изменение любых необходимых средств крепления. выход или перестановка частей конструкции, влияющая на требования к выходу; также не допускается обычный ремонт, включая добавление, изменение, замену или перемещение любой напорной трубы, водопровода, канализации, дренажа, водостока, газового грунта, сточных вод, вентиляционных или аналогичных трубопроводов, электропроводки, а также механических или других работ, влияющих на здоровье населения или в целом. безопасность.
2. Требования перед подачей заявки
Обеспечение соблюдения строительных норм и правил может осуществляться местным органом власти. Перед подачей заявки на разрешение на строительство рекомендуется обратиться в местное правительственное учреждение, чтобы узнать, как связаться с юрисдикцией, имеющей правоохранительные органы. Бюро строительных кодексов имеет доступный список юрисдикции штата , который показывает, имеет ли единица правительства право применения кодексов штата, округа или местного округа.
3.Требования к подаче заявки
Лицо, занимающееся строительством жилого дома или комбинированного жилого и коммерческого сооружения, должно иметь лицензию на строительство жилого дома в Департаменте лицензирования и регулирования. В законе о лицензировании (1980 PA 299 с поправками) есть определенные исключения из этого требования.
К каждой заявке на получение разрешения требуется комплект строительной документации. Представительство строительной документации может быть отказано в предоставлении строительной документации, если соответствие нормам может быть определено на основании описания в заявке.Строительная документация должна быть запечатана и подписана архитектором или профессиональным инженером в соответствии с ПА 299 1980 г. с поправками. Печать и подпись не требуются для одно- и двухквартирных домов менее 3500 квадратных футов расчетной площади и общественных работ общей стоимостью менее 15000 долларов США. Для других исключений см. ПА 299 1980 г. с поправками.
Требования для получения разрешения на строительство от Бюро строительных норм:
A. Жилые конструкции (Одно- и двухквартирные жилые дома с расчетной площадью менее 3500 квадратных футов)
· Заявление на получение разрешения на строительство (BCC-324).
· Минимум два (2) набора планов, которые включают следующее:
-Фундамент и планы этажей
— Секция крыши и стены
-Застройка
-План участка
B. Коммерческие постройки (включая жилые дома на одну и две семьи с расчетной площадью более 3500 квадратных футов)
· Заявление на получение разрешения на строительство (BCC-324)
· Копия письма об утверждении обзора плана.Обзор плана должен быть одобрен до выдачи разрешения на строительство
C. Мобильные и сборные дома
· Заявление на получение разрешения на строительство (BCC-324)
· Минимум два (2) комплекта чертежей фундамента и метод крепления устройства к фундаменту
· План участка
· Для предварительно изготовленных единиц, одобренных Мичиганом; одна (1) копия Сертификата Строительной Системы и утвержденных планов
Заявление на получение разрешения на строительство
4.Порядок и сроки получения разрешения или согласования
Разрешения выдаются в течение 10 рабочих дней с момента получения заполненной заявки и сборов Бюро строительных норм и правил.
5. Эксплуатационные требования
Работа не может быть начата до тех пор, пока заявка на разрешение не будет подана и одобрена Бюро строительных норм и правил. Все установки должны соответствовать Строительным нормам Мичигана или Жилищным нормам Мичигана. Никакая работа не должна быть скрыта до тех пор, пока она не будет проверена.Номер телефона инспектора будет указан в разрешительной форме. Когда будете готовы к проверке, позвоните инспектору как можно раньше. Инспектору потребуется место работы и номер разрешения.
Разрешение остается в силе до тех пор, пока ведутся работы, а также запрашиваются и проводятся проверки. Разрешение теряет силу, если разрешенная работа не начата в течение шести месяцев после выдачи разрешения или если разрешенная работа приостановлена или прекращена в течение шести месяцев с момента начала работы.РАЗРЕШЕНИЕ БУДЕТ ЗАКРЫТО, ЕСЛИ НИКАКИЕ ПРОВЕРКИ НЕ ЗАПРОСОВАНЫ И ПРОВЕДЕНЫ В ТЕЧЕНИЕ ШЕСТИ МЕСЯЦЕВ С ДАТЫ ВЫДАЧИ ИЛИ ДАТЫ ПРЕДЫДУЩЕЙ ПРОВЕРКИ. ЗАКРЫТЫЕ РАЗРЕШЕНИЯ НЕ МОГУТ БЫТЬ ВОЗВРАТНЫ ИЛИ ВОССТАНОВЛЕНЫ.
6. Пошлины
Плату за разрешение на строительство можно получить в Бюро строительных норм и правил, позвонив в Строительный отдел (517) 241-9317.
При звонке вам необходимо предоставить следующую информацию:
· Площадь строения
м².· Группа использования (т.е., группа «Р-3» используется для домов на одну семью, группа «У» — для отдельно стоящих гаражей, столбовых амбаров и т. д.)
· Тип конструкции («5В» для деревянного каркаса)
Если вы подадите заявку на разрешение на строительство и планы без денег, ваша заявка будет приостановлена, и вы получите счет на оплату сбора за разрешение на строительство.
7. Процесс обжалования
Строительный кодекс — Часть 3 — Апелляционные советы и слушания
8. Возможности общественного мнения
Комментарии и жалобы: bccpermit @ michigan.gov
Веб-сайт Бюро строительных норм и правил: www.michigan.gov/bcc
E. Контактная информация:
Свяжитесь с нами
Редакция: 6/2017
разрешений — NHC Building Safety — Building Safety
Утверждение или отклонение сертификатов занятости
Свидетельство о занятии (CO) разрешает занятие и использование здания. Занятость напрямую связана со строительным кодексом, в то время как использование напрямую связано как со строительным кодексом (группы использования и требования к ним), так и с зонированием использования земли.После получения всех необходимых разрешений как от внутренних, так и от внешних отделов, агентств и юрисдикций, Департамент безопасности строительства может предоставить проект (адрес) для электрических услуг, а затем выдать Сертификат занятости.
Округ Нью-Ганновер не выдает автоматически справки о проживании. Владелец разрешения должен запросить справку о занятии, чтобы округ обработал выдачу сертификата. Обладатель разрешения обязан запросить Свидетельство о занятости после того, как Департамент безопасности строительства получит удовлетворительное завершение, проверки и одобрения от всех проверочных отделов, агентств и юрисдикций.
В соответствии с § 23-235 (f) Постановления округа Нью-Ганновер, свидетельство о заселении не может быть выдано, если какая-либо деятельность, нарушающая почву земли, включая жилые дома для одной семьи, не соответствует какой-либо части Эрозии и Постановление округа о контроле за отложениями.
Департамент строительной безопасности может выдавать временные или частичные справки о занятости при особых обстоятельствах и ограничениях.
Примечание. Округ Нью-Ганновер не выдает свидетельства о проживании в городах Каролина-Бич, Куре-Бич или Райтсвилл-Бич.Клиенты, ведущие дела с одним из этих городов, должны связаться с соответствующим муниципалитетом по поводу их соответствующей политики в отношении сертификатов занятости.
Временное свидетельство о занятии
Временное свидетельство о занятии (TCO) выдается на указанный период времени до тех пор, пока не будут устранены несоответствующие требования округа. При условии одобрения Директора по безопасности строительства, владелец разрешения, владелец или житель может запросить продление срока для временного свидетельства о занятости.Лицо, подавшее запрос, должно подать запрос на продление не позднее чем за семь рабочих дней до истечения срока действия текущего временного свидетельства о занятости. Это дает Департаменту строительной безопасности достаточно времени для координации с другими контролирующими агентствами или отделами, которые предъявляют требования, определяющие временные ограничения для сертификата.
Частичное свидетельство о занятости
Частичный сертификат занятости (PCO) предназначен для определенной части или частей здания, чтобы разрешить размещение или использование части (частей) здания при исправлении несовершенных требований, которые выходят за рамки заявленной конкретной части (частей).Конкретная часть (части) частичного свидетельства о занятости должна соответствовать всем применимым положениям строительных норм Северной Каролины. Директор по строительной безопасности может указать дату истечения срока действия Частичного свидетельства о занятости.
Если для Частичного сертификата существует ограничение по времени, владелец или житель может запросить продление срока с одобрения Директора по строительной безопасности. Запрос на продление времени должен быть подан как минимум за семь рабочих дней до истечения текущего частичного свидетельства о занятости.Это дает Департаменту строительной безопасности достаточно времени, чтобы определить прогресс соблюдения и согласовать с любыми другими контрольными агентствами или отделами, если это применимо.
продлений разрешений на строительство — SDCI
Что это?
Разрешения на строительство, снос, механические работы и профилирование обычно истекают через 18 месяцев после даты выдачи. Однако вы можете продлить эти разрешения за 30 дней до истечения срока их действия. Вы можете восстановить свое разрешение, если срок его действия истек менее одного года.
Вы можете продлить или восстановить свое разрешение, если:
- Срок действия любого разрешения на использование земли, связанного с вашим разрешением на строительство, еще не истек
- Вы не можете начать или закончить работу, на которую получили разрешение, по независящим от вас обстоятельствам, таким как судебный процесс, апелляции, забастовки или по другим причинам
Если вы подаете заявку на обновление или восстановление более чем через 18 месяцев после вступления в силу новой или пересмотренной редакции строительных норм:
- Мы должны определить, соответствует ли ваше текущее разрешение действующим кодам или может быть изменено в соответствии с ними.
- Работа, на которую вы получили разрешение, должна в основном продолжаться и продвигаться со скоростью, которую мы одобряем.Это означает, что такие работы, как земляные работы, проверки и установка каркаса, электрические, механические и отделочные работы, выполняются на постоянной основе.
Если ваш объект расположен в экологически критической зоне, например, на крутом склоне или в заболоченной местности, мы также можем запросить:
- Доказательство наличия у подрядчика земляных работ страхование ответственности, если мы запросили это при подаче первоначального заявления на разрешение
- Сертификационное письмо от инженера-геотехника для условий вашего участка
Сколько это стоит?
Продление или восстановление разрешений на разработку и / или отдельных разрешений на механическое строительство — это в полтора раза больше нашей почасовой оплаты.
Сколько времени это займет?
Мы стараемся выдать разрешение на продление или восстановление в течение 48 часов после подачи заявления.
шагов, чтобы получить
Подайте заявку на все продления и повторные регистрации онлайн на портале обслуживания в Сиэтле.
часто задаваемых вопросов — Город Беркли, Калифорния
Часто задаваемые вопросы по строительству и инспекциям
Часто задаваемые вопросы о планах и зонировании
Часто задаваемые вопросы по платам и комиссиям
РАЗРЕШЕНИЕ СЕРВИСНОГО ЦЕНТРА ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
1.Какие разрешения мне нужны?
2. В чем разница между разрешением на строительство и разрешением на зонирование?
3. Узнайте больше о разрешительном процессе.
4. Когда требуются дополнительные строительные работы?
5. Когда требуется разрешение на строительство?
Любой владелец или уполномоченный агент, который намеревается построить, расширить, изменить, отремонтировать, переместить, снести или изменить занимаемое здание или сооружение, или возвести, установить, расширить, изменить, отремонтировать, удалить, преобразовать или заменить любое электрическое оборудование. , газовая, механическая или водопроводная система, установка которых регулируется настоящим Кодексом, или для выполнения любых таких работ, должны сначала подать заявку в строительное должностное лицо и получить необходимое разрешение.Исключения из разрешений на строительство:
6. Когда требуется разрешение на установку сантехники?
Разрешение на установку сантехники требуется для установки, изменения, ремонта, замены или переделки любой водопроводной системы, за следующими исключениями:
7. Когда требуется механическое разрешение?
Разрешение на механическое оборудование требуется, когда механическая система (отопление, кондиционирование воздуха и т. Д.) Устанавливается, изменяется, ремонтируется, заменяется или модернизируется, за следующими исключениями:
8.Когда требуется разрешение на электричество?
Для всех электромонтажных работ требуется разрешение на электричество, за следующими исключениями:
-вверх-
ЗДАНИЕ И ИНСПЕКЦИЯ ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
- Во сколько у меня осмотр?
- Когда я могу поговорить с инспектором?
- Есть ли у моего соседа разрешение на строительные работы, которые они выполняют?
- Могу ли я подать жалобу на моего соседа за незаконное строительство / выполнение работ без разрешения?
- Как рано мне можно начать строительство? Есть ли ограничения по шуму?
- Мне нужно разрешение на строительство забора?
- Как я могу просмотреть копии разрешений и / или планов?
- Есть ли у моего здания справка о заселении?
- Как я могу получить адрес?
- Соответствует ли моя собственность требованиям RECO?
- Когда я получу скидку по налогу на передачу сейсмических данных?
- Могу ли я подать заявку на продление скидки по налогу на передачу сейсмических данных?
- Как долго будет действовать мое разрешение на строительство? Могу ли я подать заявку на продление?
- Какие в настоящее время строительные нормы и правила используются в городе Беркли?
- Моя собственность — мягкое этажное здание.Что мне нужно знать?
- Увеличит ли проект сейсморазведки мои налоги на недвижимость?
1. Во сколько у меня осмотр?
Чтобы узнать о двухчасовом сроке проведения проверки, зайдите в раздел «Сегодняшние запланированные проверки» в Интернете. Если вы не видите адрес своей собственности в списке, и вы запланировали осмотр, позвоните по телефону (510) 981-7440, вариант 0, с 8:00 до 8:30 утром в день запланированного осмотра. Для получения дополнительной информации о планировании проверок с помощью Permit Online перейдите по этой ссылке.
2. Когда я могу поговорить с инспектором?
Инспекторыдоступны по телефону или лично с понедельника по пятницу с 16.00 до 16.25 или по предварительной записи. С инспекторами по строительству можно связаться по телефону (510) 981-7440, вариант 2. После 8:30 утра и в течение дня можно оставить телефонные сообщения для инспектора, и ваше сообщение будет возвращено в конце рабочего дня или по почте. конец следующего рабочего дня в случае отсутствия инспектора на работе.Вы также можете набрать опцию 0, чтобы поговорить с оператором.
3. Есть ли у моего соседа разрешение на ведение строительных работ?
Звонящие в службумогут проверить актуальную историю разрешений по любому адресу с помощью приложения для поиска посылок города Беркли. Это позволит вам искать условия посылки и разрешить историю, выполнив поиск по адресу.
4. Могу ли я подать жалобу на моего соседа за незаконное выполнение строительных / строительных работ без разрешения?
Жалобы на соседей по подозрению в незаконном строительстве могут быть поданы в форме ЗАПРОСА НА УСЛУГУ.После подачи запроса на обслуживание к делу будет назначен инспектор, и начнется расследование. Заполненные формы можно оставить, отправить по почте или факсу в отдел строительства и безопасности, 1947 Center Street, 3rd Floor, Berkeley, CA. Факс (510) 981-7505.
5. Как рано мне разрешат начать работу над моим строительным проектом? Есть ли ограничения по шуму?
Строительные работы могут начаться в 7:00 утра. Однако строительный шум разрешен только с 7:00 до 19:00 по будням и с 9:00 до 20:00 по выходным и официальным праздникам.
6. Требуется ли разрешение на строительство забора?
Разрешение не требуется, если высота ограждения не превышает шести футов, включая надземный фундамент. Любой забор шести футов и выше потребует разрешения от отдела планирования землепользования и разрешения на строительство.
7. Как я могу просмотреть копии планов и / или разрешений? Могу я получить копии?
Вы можете просмотреть недавние разрешения, используя Городские разрешения Беркли онлайн. Онлайн-руководство по получению разрешений на строительство содержит пошаговые инструкции.Последние разрешения / планы могут быть доступны в отделе строительства и безопасности в обычные рабочие часы. Старые разрешения / планы могут находиться на складе, и их должен будет найти персонал по строительству и безопасности. Для поиска разрешений / планов необходимо заполнить и отправить в Building & Safety форму запроса на извлечение документации. Создание дубликатов планов невозможно без письменного разрешения архитектора и собственника недвижимости.
8. Есть ли у моего здания справка о заселении?
Свидетельство о заселении свидетельствует о завершении строительного проекта и о том, что здание готово к заселению.До 1 января 2011 года для односемейных жилых домов не требовалось свидетельство о проживании. В настоящее время Свидетельства о проживании требуются для всей новой жилой и коммерческой недвижимости. Кроме того, новые Свидетельства о проживании требуются всякий раз, когда происходит изменение использования или смены занятости в здании. (То есть переход от жилого к коммерческому.)
9. Как я могу получить адрес?
Возможные новые адреса должны быть проверены по базе данных города, чтобы убедиться, что адрес еще не существует.Это можно сделать, выполнив поиск на странице Департамента планирования веб-сайта города Беркли для получения информации о посылках. См. Ссылку ниже.
http://www.cityofberkeley.info/ppop
Если потенциального адреса нет в базе данных, можно заполнить Заявление о присвоении адреса и отправить в Отдел строительства и безопасности. Плата за обработку всех заявок на присвоение адреса составляет $ 200.00 . Пожалуйста, позвольте 6-8 недель для завершения.
10.Соответствует ли моя собственность Постановлению об энергосбережении Беркли (BESO)?
Для получения информации, включая список состояния собственности BESO, посетите веб-страницу BESO. Электронные письма, содержащие адрес собственности, могут быть отправлены на [email protected] для получения информации о статусе этой собственности.
11. Когда я получу налоговую скидку за сейсмический перенос?
После подачи и подписания Инспектором строительной инспекции заявлений о скидке на налог за перенос сейсмических работ, заявка направляется в Финансовый отдел.Вы можете связаться с финансовым отделом по телефону (510) 981-7210 для получения дополнительной информации.
12. Могу ли я подать заявку на продление налоговой скидки за передачу сейсмических данных?
Чтобы запросить продление льготы по налогу на передачу сейсмических данных, необходимо отправить письмо в Финансовый департамент по адресу 1947 Center Street, Беркли, Калифорния, с объяснением, почему продление необходимо и как долго. Расширения должны быть по уважительной причине.
13. Как долго будет действовать мое разрешение на строительство? Могу ли я подать заявку на продление?
Строительные и все дополнительные разрешения на строительство действительны в течение одного года с даты утверждения заявки на разрешение.Однако первая проверка должна быть проведена в течение 180 дней с даты выдачи. Если заказчику требуется более одного года для выполнения всех работ, разовое продление разрешения может быть выдано без рецепта в Центре обслуживания разрешений, продлив разрешение еще на один год. Если клиенту необходимо второе или последующее продление разрешения, необходимо заполнить и отправить в Building & Safety форму запроса на продление второго или последующего разрешения. Заявки на продление второго / последующего разрешения должны пройти процедуру утверждения, которая включает окончательное утверждение инспектором по надзору за строительством.
14. Какие в настоящее время строительные нормы и правила используются в городе Беркли?
Департамент строительства и безопасности города Беркли в настоящее время использует Калифорнийские кодексы 2016 года для получения разрешений на строительство, сантехнику, электричество и механику.
15. Моя собственность — малоэтажное здание. Что мне нужно знать?
Здания с мягкими этажами определяются в Беркли как многоэтажные здания с деревянным каркасом, которые имеют мягкий, слабый или открытый фасад.Узнайте больше о программе Soft Story города Беркли.
16. Увеличит ли проект сейсморазведки мои налоги на недвижимость?
Сейсмическое переоборудование существующего здания может быть исключено из переоценки. Владелец собственности должен уведомить оценщика округа Аламеда до или в течение 30 дней после завершения проекта, используя форму BOE-64 округа Аламеда. Дополнительная документация, подтверждающая исключение, должна быть подана в Округ не позднее, чем через 6 месяцев после завершения проекта.
-вверх-
ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗОНИРОВАНИЯ (ссылка)
-вверх-
ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ СОВЕТОВ И КОМИССИЙ
1. Какие советы и комиссии связаны с отделом планирования и развития и как я могу получить информацию об их собраниях и повестках дня?
2. В чем разница между Комиссией по планированию и Советом по корректировке зонирования?
3.Как мне отправить что-то в Комиссию по планированию или Совет по корректировке зонирования?
1. Какие советы и комиссии связаны с Департаментом планирования и развития и как я могу получить информацию об их собраниях и повестках дня?
Посетите страницу Советы и комиссии.
2. В чем разница между Комиссией по планированию и Советом по корректировке зонирования?
Комиссия по планированию рассматривает большинство общих вопросов планирования, включая поправки к постановлениям о зонировании и заявлениям о делении на подразделения.Совет по корректировке зонирования интерпретирует постановления о зонировании, рассматривает отклонения и предложения по разрешениям на использование.
3. Как мне отправить что-то в комиссию по планированию или совет по корректировке зонирования?
Материалы могут подаваться в советы и комиссии через секретарей. Отправка по почте, факсу, доставке или электронной почте на:
Секретарь комиссии по планированию: Информация должна быть получена не менее чем за десять рабочих дней до даты собрания.
Секретарь Совета по корректировке зонирования: подробности см. В «Руководстве для граждан по Совету по корректировке зонирования».
-вверх-
страниц — Строительство и зонирование
Департамент развития и общественных услуг округа Кейн
Отдел развития и общественных услуг — Отдел строительства и зонирования
Пакеты с информацией о разрешении на проживание, индивидуальные формы и сертификаты
Округ Кейн продолжает принимать и обрабатывать заявки на получение разрешений на строительство и зонирование, а также администрировать другие программы. Наша команда подготовлена, оснащена и привержена делу обслуживания жителей и предприятий, а также сообщества разработчиков и строителей в течение этого времени.
Мы просим общественность как можно чаще вести дела по телефону и электронной почте. Личные заявки можно подать в нашем офисе в обычные рабочие часы, но они будут ограничены передачей на стойке регистрации. Обратите внимание на следующие изменения в нашей политике и процедурах подачи заявок:
- PDF-файлы заявок, заявок, планов строительства, изменений планов и других документов, обычно представляемых в печатном виде, теперь можно отправлять по электронной почте: KaneBuildingDeptPermits @ co.kane.il.us
- Если вы используете Microsoft Outlook, вы также можете использовать эту ссылку: KaneBuildingDeptPermit .
- Оригиналы могут потребоваться для отправки по почте или доставки в будущем.
- Оплата лицензионных сборов может производиться онлайн по адресу: ipn2.paymentus.com/rotp/kccs .
- После того, как заявка была одобрена и оплачена, от заявителя может потребоваться распечатать утвержденный PDF-файл и разместить его на строительной площадке для использования инспектором.
- Личные встречи с персоналом только по предварительной записи.
Уведомление: Редакции кодов ICC 2012 г. (с поправками, внесенными округом Кейн) вступают в силу 1 января 2013 г.
Редакции кодексов ICC 2012 г. (с поправками, внесенными округом Кейн) .pdfПересмотренные информационные пакеты и формы для кодов 2012 года доступны ниже.
Разрешения на строительство | Город Нэпервилл
Жители должны получить необходимые разрешения на строительство от города Нейпервилля — команды по развитию до начала любого нового строительного проекта.Строительные проекты включают в себя новые здания, пристройки и реконструкцию, террасы, террасы, заборы и бассейны. Разрешения на строительство также могут потребоваться для умягчителей воды, кондиционеров, антенн, спринклерных систем для газонов, проездов и вспомогательных хозяйственных построек. Дополнительную информацию о том, когда требуется разрешение и предложения по выбору подрядчика, см. В Руководстве города Нейпервилля по разрешениям на строительство жилых домов.
Для кровли, сайдинга и урагана: разрешение на строительство не требуется для замены наиболее часто поврежденных или изношенных кровельных и сайдинговых материалов в частных домах.Разрешение не требуется для установки винилового, алюминиевого или цементного сайдинга или кровли из битумной черепицы, если существующая кровельная оболочка остается на месте. Для установки любых других материалов внешней отделки, таких как кирпич, тонкая кладка, каменный шпон или кровельные материалы, такие как металл, дерево, шифер или герметичные мембраны, потребуется разрешение. Даже если разрешение не требуется, владелец недвижимости по-прежнему несет ответственность за то, чтобы установка соответствовала требуемым строительным нормам и чтобы любой кровельщик, нанятый для выполнения работ, имел лицензию штата Иллинойс.
Процесс подачи разрешенийВсе заявки на получение разрешения на строительство теперь должны подаваться в электронном виде. Чтобы подать заявку на разрешение, отправьте копию соответствующего заявления и все необходимые документы по электронной почте на адрес [email protected]. Если объем вложений превышает 25 МБ, отправляйте только заявку, и сотрудники ответят вам, предоставив информацию о том, как загрузить подтверждающие документы.
Все документы для заявки на разрешение должны соответствовать требованиям городских властей к подаче электронных документов.Самым важным требованием является то, что все файлы должны быть в формате PDF с именами файлов, описывающими документ. Обратите внимание, что для некоторых заявок на получение разрешения может потребоваться несколько копий документа, но одна копия в формате PDF приемлема, если иное не требуется от городских властей.
После отправки ваша заявка будет передана менеджеру проекта, который подтвердит получение вашего электронного письма. Городские сотрудники также могут ответить вам с вопросами или запросить дополнительную документацию, прежде чем заявка будет принята.
Процесс рассмотрения разрешения
Заявление и все необходимые документы будут рассмотрены сотрудниками города. В зависимости от типа и масштаба проекта заявка может быть рассмотрена многими различными отделами, чтобы убедиться, что предлагаемая работа соответствует всем применимым строительным и зональным нормам. Проекты рассматриваются в порядке их поступления, и время, необходимое для завершения проверки, зависит от типа проекта. Сложные проекты, такие как новый дом для одной семьи, могут быть рассмотрены в течение трех-четырех недель, в то время как простой проект, такой как забор или подъездная дорожка, может быть рассмотрен менее чем за одну неделю.Время проверки может быть больше в самое загруженное время года. По любым вопросам обращайтесь к своему менеджеру проекта. Общие вопросы можно направлять на стойку выдачи разрешений по телефону (630) 420-6100, вариант 2 или по электронной почте на адрес [email protected].
Если при рассмотрении заявки на разрешение будут обнаружены недостатки, заявителю будет отправлен отчет об исправлении. Все исправления должны быть рассмотрены, и любые новые или исправленные документы должны быть отправлены повторно. Ваш менеджер проекта предоставит вам информацию о том, как подать эти документы.Последующие проверки обычно проходят быстрее, чем первоначальная.
Если заявка на разрешение будет одобрена, заявителю будет отправлен счет на оплату разрешительных сборов.
Разрешительные сборыРазмер платы за разрешение будет определен в процессе рассмотрения на основе объема предложенных работ. После получения счета оплата может быть произведена по телефону с помощью кредитной карты, указанной в счете. Платежи не будут приниматься лично в Муниципальном центре.Оплата должна быть произведена до выдачи разрешения.
Последний раз плата за разрешение на строительство обновлялась 1 февраля 2019 г. (Постановление 18–145). Пожалуйста, обратитесь к таблицам сборов ниже, чтобы узнать, как рассчитываются сборы.
Отдельная семья / небольшой жилой дом — График платы за разрешение
Коммерческий / малый коммерческий — График сборов за разрешение
Выдача разрешения
После подтверждения оплаты сборов за разрешение сотрудники отправят заявителю по электронной почте копию разрешения и утвержденную копию планов с печатью.Заявитель должен распечатать разрешение и вывесить его на рабочем месте в месте, видимом с улицы. Одна распечатанная копия утвержденного плана с печатью должна быть доступна на месте во время проверок.
Необходимые проверки будут указаны в разрешении. Инспекции можно запланировать по телефону (630) 420-6100, вариант 1, с понедельника по пятницу с 8:00 до 16:00. (Закрыто ежедневно с 13:00 до 13:00). Если все линии заняты, оставьте сообщение со своим номером разрешения, именем и номером телефона, и сотрудники перезвонят.Запланируйте все проверки как минимум за 72 часа.
Строительные нормы и правила
Согласно Постановлению 18-141, принятому городским советом в декабре 2018 года, все планы будут пересмотрены на основании:
- 2018 Международный строительный кодекс
- 2018 Международный Жилой Код
- 2018 Международный код обслуживания недвижимости
- Международный кодекс пожарной безопасности 2018
- Международный код топливного газа 2018
- Международный код механики 2018
- Международный кодекс сантехники 2018
- 2018 Международные действующие строительные нормы и правила
- 2018 Международный бассейн и спа Код
- Национальный электротехнический кодекс, 2017 г. (NFPA 70)
- Административные положения Совета по международным кодексам 2006 г.
- Кодекс безопасности жизнедеятельности 2018 (NFPA 101)
- Кодекс энергосбережения штата Иллинойс, текущее издание
- Национальный кодекс пожарной безопасности (NFPA), текущая редакция
- Сантехнические нормы штата Иллинойс, текущее издание
- Код доступа штата Иллинойс, текущее издание
- Местные поправки согласно муниципальному кодексу Нэпервилля
В дополнение к обязательным строительным нормам, принятым городскими властями, городские советы и комиссии сделали рекомендации по повышению устойчивости и доступности структур в Нейпервилле.См. Их рекомендации здесь.
С вопросами о требованиях кодекса обращайтесь в отдел разрешений на строительство по телефону (630) 420-6100, вариант 2 или по электронной почте [email protected].
Заявки на разрешение
Большинство пакетов заявок на получение разрешений доступно на веб-сайте города. Для получения дополнительной информации щелкните следующие ссылки.
* По вопросам новых односемейных домов и дуплексов или пристроек жилых домов, которые приводят к увеличению на 50% или более существующей общей площади пола, обращайтесь в Buildingpermit @ naperville.il.us для получения информации о том, как подать заявку.
разрешений на строительство — коммерческие
Процесс получения коммерческого разрешения
Для проектов или разрешений, не требующих планов, перейдите в Разрешения на строительство — Разное.
Разрешение на коммерческое строительство требуется для строительства, расширения, изменения или ремонта любой конструкции, используемой в коммерческих целях. Это может быть что угодно, от строительства нового офиса или торгового объекта до строительства стены или даже пары торговых точек в существующем арендуемом помещении.Процесс получения коммерческого разрешения также включает преобразование существующей структуры, ранее использовавшейся в качестве жилого помещения, в коммерческое использование, такое как офис. К работам, для которых не требуется выдача разрешения, относятся такие проекты, как покраска, напольные покрытия и замена арматуры, в которых не выполняются сантехнические или электрические работы.
Заявление на получение разрешения на строительство
Все коммерческие разрешения предъявляют одни и те же основные требования к подаче заявки, независимо от того, является ли проект строительством нового здания, нового коммерческого арендуемого помещения или переделкой существующего помещения.Необходимые документы для подачи заявки:
Для некоторых проектов потребуется подача окончательного плана разработки в Департамент услуг по развитию. Эти проекты обычно предназначены для нового здания или пристройки к существующему зданию. Заявление на получение разрешения на строительство не может быть обработано до тех пор, пока окончательный план застройки не будет получен Департаментом услуг по развитию.
Предприятия, которые продают или подают еду, должны подать отдельное заявление на разрешение в Департамент здравоохранения округа Джексон, поскольку в настоящее время они работают в качестве инспектора здравоохранения на Саммите города Ли.Медицинский работник должен одобрить планы проекта до выдачи разрешения на строительство на Саммите города Ли. Свяжитесь с отделом здравоохранения округа Джексон по телефону 816.404.6416 для получения дополнительной информации. Отдельный комплект проектной документации и планов должен быть представлен непосредственно в Департамент здравоохранения округа Джексон для рассмотрения и утверждения.
Процесс обзора плана
После того, как заявки будут переданы в город, планы будут переданы на рассмотрение эксперту по разработке планов и в пожарную охрану.Комментарии к обзору будут отправлены Службой разработки специалисту по дизайну, который подготовил чертежи. Задача сотрудников Службы развития и пожарной охраны — завершить рассмотрение новых структур и дополнений к существующим в течение десяти (10) рабочих дней. Срок подачи всех остальных разрешительных документов — семь (7) рабочих дней.
После рассмотрения комментариев специалист по дизайну должен внести все запрошенные изменения и повторно подать необходимые повторные заявки в Службу разработки.Затем повторно представленная информация будет передана на рассмотрение. Цель состоит в том, чтобы просмотреть все повторные заявки в течение пяти (5) рабочих дней. Если все вопросы из исходного списка комментариев будут решены, планы будут утверждены. В противном случае специалисту по дизайну будет отправлен еще один список комментариев с указанием проблем, которые все еще необходимо решить.
Персонал Службы развития уведомит заявителя, как только разрешение будет одобрено и будет готово к выдаче. Если для проекта требуется рассмотрение окончательного плана застройки Департаментом услуг по развитию, разрешение на строительство не будет выдано до тех пор, пока эта заявка не будет одобрена.Аналогичным образом, если проект требует рассмотрения и утверждения Департаментом здравоохранения округа Джексон, разрешение не может быть выдано до тех пор, пока Департамент здравоохранения округа Джексон не одобрит проект.
Разрешительные сборы
Все сборы, связанные с разрешением на строительство, взимаются во время выдачи разрешения. Наша политика заключается в выдаче одного разрешения лицу или компании, ответственным за полное завершение проекта. Разрешение будет охватывать все этапы строительства проекта и любые связанные с ним частные услуги.City of Lee’s Summit не взимает плату за отдельную заявку или рассмотрение плана для получения разрешений на коммерческое строительство.
Для точной оценки платы за разрешение на строительство для проекта, пожалуйста, свяжитесь со Службой развития по телефону 816.969.1200, воспользуйтесь таблицей инструмента оценки гонораров или перейдите на страницу «Контакты» и выберите «Услуги по развитию» в качестве отдела, с которым следует связаться.
Истечение срока рассмотрения плана
Заявление о разрешении на любую предлагаемую работу считается отклоненным через 180 дней после даты подачи, если только такое заявление не было добросовестно рассмотрено или разрешение было выдано.Строительный чиновник имеет право предоставить одно или несколько продлений времени на дополнительные периоды, не превышающие 90 дней каждый. Продление должно быть запрошено в письменной форме с указанием уважительной причины.
Срок действия разрешения
Каждое выданное разрешение становится недействительным, если работа на объекте, разрешенная таким разрешением, не начата в течение 180 дней после его выдачи, или если работа, разрешенная на участке таким разрешением, приостановлена или прекращена на период 180 дней после истечения срока. работа начата.Строительный чиновник имеет право предоставить в письменной форме одно или несколько продлений времени на периоды не более 180 дней каждый. Неспособность завершить проект в установленные сроки или не поддерживать действующее разрешение является нарушением кодекса. Дополнительную информацию см. В Разделе 7-134 Свода правил Встречи на высшем уровне Ли.
.