Правильное составление договора аренды
Здравствуйте, друзья!
Как составить договор аренды собственности правильно и не допустить ошибок? Сегодня мы рассмотрим ключевые моменты арендных взаимоотношений, благодаря которым должностные лица субъектов хозяйствования смогут отстаивать свои интересы. Пригодится это инструкция и собственникам, т. к. благодаря статье они смогут правильно подготовить необходимые документы.
Договор аренды помещения и его суть
Договор аренды помещения представляет собой соглашение, составленное в письменном виде.
Участниками договора выступают две стороны, среди которых одна арендует недвижимость, а другая выступает в роли хозяина этой самой собственности.
Недвижимость передается в распоряжение человека за конкретное вознаграждение.
В соответствии с Федеральными законами, к категории недвижимого имущества можно причислить любую собственность, которую нельзя переместить с места на место, не нарушив ее целостность. Это капитальные сооружения, нежилые помещения, предприятия, различного рода строения и земельные участки.
Заводя речь о соглашении по аренде нежилого помещения, можно выделить следующие его виды:
- акт аренды сооружений и зданий;
- соглашение по аренде предприятия;
- сдача помещения в поднаем при наличии разрешения со стороны собственника, иными словами, договор субаренды;
- соглашение об использовании помещения на безвозмездной основе.
Какой вариант самый распространенный? Это первая разновидность сделок. Надо принимать действующее законодательство во внимание, составляя такого рода соглашения.
Правовые отношения такого типа регламентируются постановлениями и определениями, предусмотренными Антимонопольной службой, арбитражным судом, нормативными актами.
Если стороны не могут договориться, обращаются к указанным нормам.
Какие условия наиболее важные
В договоре, касающемся аренды помещения, обязательно должны быть прописаны субъекты сделки и объект, рассматривающийся этим соглашением. Также указывается арендная плата. Но ничто не мешает сторонам договора обозначить любые другие аспекты, имеющие значение. В частности, это обязательства по поддержанию помещения в рабочем состоянии, соблюдение сроков действия сделки.
Необходимо понимать следующие ключевые понятия:
- субъекты правовых отношений. Регулируются статьей 606 Гражданского кодекса. Обозначается информация о сторонах, присутствующих в соглашении. В частности, прописываются полные реквизиты этих сторон. При наличии посредников, их данные также заносятся в документы.
- объекты соглашения, в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса. Здесь указывается недвижимость, передающаяся в аренду, а также сведения для максимально точной ее идентификации, то есть месторасположение, площадь помещений, вместе с указанием кадастрового паспорта объекта;
- плата за аренду. Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса России, обязательно указывается сумма вознаграждения, передаваемая арендодателю.
Каждый участник сделки получает копию соглашения. На документе должны стоять подписи всех участников. В российском праве закреплены соответствующие требования.
В случае появления спорных ситуаций, их разрешают в стенах суда.
Ежели указанные пункты условий не соблюдены, договор можно признать недействительным. Соответственно, могут пострадать интересы как арендатора, так и арендодателя.
В частности, хозяин помещения может попросить в любую минуту освободить площадь. Но если арендатор не выполнил свои требования, в этом случае у арендодателя отсутствует возможность взыскать неустойку. Обычно описание предмета договора вызывает больше всего сложностей.
При оформлении договора надо учитывать прочие важные нюансы:
- согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса, в договоре должен быть указан срок аренды собственности. Не существует определенных периодов, на которое имущество может быть передано в распоряжение другому лицу. Всё зависит от индивидуальных пожеланий сторон;
- в соглашении прописываются взаимные обязанности сторон. Человек, арендующий помещение, должен, в случае необходимости, проводить капитальный и текущий ремонт;
- объект недвижимости должен находиться под охраной. Его необходимо застраховать. Коммерческие предприятия используются обычно не только для ведения торговли, но и для размещения товаров и оборудования. Вот почему соблюдение данного пункта является обязательным;
- порядок, в соответствии с которым могут быть урегулированы конфликты сторон. Разногласия могут быть урегулированы в досудебном порядке, за счет чего удастся избежать долгосрочных изматывающих разбирательств.
Следует указать и особые условия, к которым относятся любого рода форс-мажоры. Допустим, это могут быть изменения в действующем законодательстве, существенное повреждение имущества, при котором дальнейшее соблюдение взаимных обязательств невозможно.
Когда считается недействительным
Помимо перечисленных выше особенностей, есть еще кое-какие нюансы:
- заключение договора в письменной форме. По закону должен присутствовать единый документ, подготовленный в нескольких копиях и подписанный участниками сделки;
- документ не имеет госрегистрации. Распространяется на соглашения, оформленные на год и более. Регистрируются они в территориальном отделе Федеральной службы госрегистрации.
Остановлюсь на вопросе о государственной регистрации. Если вы, допустим, оформили договор 1 января 2017 года и срок его окончания приходится на 31 декабря 2017 года, считается по закону, что он подписан на год. Соответственно, его тоже надо зарегистрировать. Правило действует на любые аналогичные временные интервалы.
Если вы оформили соглашение на 11 месяцев, после чего решили продлить правовые отношения, регистрировать его не надо. Если вы зарегистрированы, как юридическое лицо, с вас потребуют пошлину в размере 15 т. р. Аналогичный платеж составляет для физических лиц 1 т. р. Кажется, что наиболее выгодным вариантом является оформление договора на 11 месяцев. Договор, заключенный на один год, начинает работать с того момента, когда его вносят в Росреестр.
Чтобы зарегистрировать договор об аренде, требуется пакет документов:
- заполненная по образцу заявка;
- договор аренды, составленный в трех экземплярах. Одна копия остается в Росреестре, остальные направляются сторонам сделки;
- техпаспорт объекта, сдаваемого в аренду, в котором указывается площадь помещений;
- свидетельство о полномочиях обеих сторон договора, документы, подтверждающие правовой статус их взаимоотношений;
- справка об оплате пошлины.
Перед тем, как составить соглашение и поставить на нем свою подпись, необходимо добавить к основному пакету следующие документы:
- подтверждение регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и юридического лица;
- юридическим лицам потребуется предоставить устав организации с подписью нотариуса;
- документально подтвержденное согласие хозяина объекта на передачу его в аренду;
- подтверждение права собственности человека на объект, сданный в аренду, предоставляющий возможность его идентификации.
Договор аренды: структура
За счёт заполнения договора аренды по конкретной схеме удается сделать документ последовательным и логичным.
Каждый последующий пункт вытекает из предыдущего. Если не соблюдать указанный алгоритм, соглашение может быть признано ничтожным.
Что содержится в вводной части? Тут можно видеть наименование договора, место, где была заключена сделка и соответствующую дату. Перечисляется информация о сторонах правовых отношений. Сюда можно отнести организации, деятельность которых регулируется посредством специального устава, а также физических лиц, работающих по доверенности.
Что выступает предметом соглашения?
Здесь следует обозначить важные детали:
- классификация помещения, т. е. к какой категории оно причисляется: жилое, либо часть нежилого, предназначение, то есть торговое, производственное, складское;
- инвентаризационный номер, указывающийся в техпаспорте;
- точное месторасположение, этажность, расположение на конкретном этаже;
- площадь, занимаемая объектом.
Как подтверждаются взаимные обязанности сторон
Основания для признания действительными субъектов сделки указываются отдельной графой. У лица, арендующего помещение, это свидетельство о госрегистрации объекта недвижимости, указание органа, выдавшего документ и номера.
Что наблюдается в случае с арендатором:
- если он является физическим лицом — паспорт и любые аналогичные документы, подтверждающие личность;
- у бизнесмена — выписка, полученная в ЕГРИП;
- для юридического лица — доверенность (копия), протокол заключения учредительного собрания о присвоении должности (копия).
Плата за аренду помещения, порядок внесения
Ключевым вопросом, нуждающимся в доработке, является арендная плата.
Ее исчисление возможно таким образом:
- за единицу площади. При подсчете цены ориентироваться надо на размер помещений, сдаваемых в аренду;
- за объект аренды. Указывается целостная стоимость, неразбиваемая на отдельные компоненты;
- за единицу площади помещений, как вспомогательных, так и основных. Такой подход позволяет подсчитать стоимость аренды выставочных, торговых залов, подсобных помещений.
Методы передачи денег за аренду:
- единовременная. Передается обычно в начале аренды;
- периодическая. Деньги могут быть переданы один раз в неделю, месяц или квартал.
Прочие формы арендной платы также возможны. В частности, это выполнение определенных работ для арендодателя или предоставления ему различных услуг. Также в качестве оплаты за помещение может быть проведена реконструкция нежилого помещения.
В договоре прописывается срок передачи оплаты.
Например, вы можете указать, что человек, арендующий у вас помещение, должен предоставить деньги не позднее 10 числа месяца. Способ перечисления также лучше указать заранее. В частности, вы можете запрашивать передачу денег наличными или на свой расчётный счёт. Сумму арендной платы, кстати, нельзя менять чаще одного раза в год. Это закреплено в Гражданском кодексе.
Пересмотр суммы арендной платы возможен в ряде случаев:
- доступность помещения ухудшилась. Причиной тому могут быть ремонтные работы на дорогах, необходимость получения доступа через черный вход;
- возникновение трудностей с транспортными подходами. Если дорога подвергается реконструкции, то добраться до сдаваемого помещения становится сложно. В связи с этим можно закрепить уменьшение размера оплаты;
- видимость объекта снизилась. Это может касаться вывески арендатора, наружной рекламы. Допустим, поблизости строятся новые сооружения, закрывающие объект, сдаваемый в аренду. Этому может способствовать и возведение конструкций различного типа, высадка деревьев.
Взаимные обязанности и права участников
Помимо поддержания в надлежащем состоянии помещения, арендодатель должен предварительно сообщить арендатору, если надумает провести капитальный ремонт. Необходимо указать это, на чьи плечи будет возложена функция по обеспечению энергией предмета договора.
Арендатор не имеет права передавать собственность в пользование третьими лицами, если такая возможность не указана в договоре.
Каким образом аннулируется соглашение и перестает действовать
Для этого необходимо обоюдное согласие сторон. Прекращение действия имеет место, как только истекает срок, указанный в соглашении.
Досрочно это может произойти по следующим причинам:
- снос сооружения в порядке, установленном законом;
- разрушение здания вследствие непредвиденных обстоятельств;
- прекращение деятельности арендодателя или арендатора в качестве юридического лица;
- аннулирование регистрации индивидуального предпринимателя;
- несоблюдение собственных обязательств участниками соглашения.
Когда предмет договора может быть передан или возвращен
В части соглашения этот момент имеет важнейшее значение. Его необходимо обязательно прописать заранее. Обычно указываются обязательства по сдаче и принятию предмета сделки. Документ составляется по количеству копий и прикладывается к основному договору. Как при передаче, так и во время возврата имущества помещения должны находиться в оптимальном санитарно-техническом состоянии.
Ответственность сторон договора:
- арендатор несет ответственность, если позволяет себе противоправные действия касательно чужой собственности;
- если сторона не исполняет свои обязательства, указывается порядок возмещения убытков;
- если характеристики имущества ухудшились вследствие действия арендатора или подчинённых ему третьих лиц, также предусмотрено определённая ответственность.
Еще несколько важных условий
Здесь можно указать пункты, не обозначенные четко в законе. Стороны соглашения считают их важными? Тогда им разрешается прописывать эти нюансы. Допустим, можно договориться с арендодателем и установить пожарно-охранную сигнализацию.
Подписи и реквизиты
Сведения, позволяющие идентифицировать личность арендатора и арендодателя, обязательно указываются в договоре. Их получают из паспортов, свидетельств о регистрации ИП или юрлица. Удостоверение подписи печатью нужно для любых организаций. Аналогичное право есть и у индивидуальных предпринимателей.
Приложения
Приложениями являются: акт приема-передачи, любого рода дополнительные документы и соглашения имеющие неразрывную связь с основным договором. Вот почему их необходимо передать в Росреестр и сохранить у всех участников сделки.
В случае возникновения споров можно ссылаться на них и ориентироваться при рассмотрении претензий.
Продлевать или прекращать договор
Если одна из сторон захочет завершить работу, следует провести соответствующую процедуру. Если период действия не указан, то возможно прекращение правовых отношений в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель или арендатор должны сообщить контрагенту о своих намерениях. Сделать это необходимо не позже, чем за 3 месяца до предположительной даты выхода из договора.
Касательно срочных договоров указывается целый ряд особенностей. Если вы заключили договор меньше, чем на один год, и после окончания этого срока ни арендатор, ни арендодатель не захотели прекращать сотрудничество, соглашение пролонгируется автоматически на неопределенный период времени. Регистрировать его в специальных ведомствах не требуется. Этот момент лучше заранее указывать в тексте договора.
Подводим итоги
Любые официальные документы требуют знания особенностей оформления и ответственного подхода в заполнении.
Любая ошибка может привести к серьезным проблемам, поэтому соблюдайте все важные аспекты.
Кажется, что составление договора аренды помещения — процедура сложная и непонятная, но для освоения всех правил требуется не так много времени. Если вы опасаетесь, что допустите ошибки и не справитесь с задачей, можно обратиться к профессионалу. Он разработает для вас договор аренды, в соответствии с законодательными нормами.
Рекомендации по оформлению договора аренды в видео:
‘; blockSettingArray[6][«setting_type»] = 1; blockSettingArray[6][«element»] = «h2»; blockSettingArray[6][«elementPosition»] = 0; blockSettingArray[6][«elementPlace»] = 1; var jsInputerLaunch = 15;
posobiya.info
Как правильно составить договор аренды коммерческой недвижимости — Секрет фирмы
Всё складывалось как нельзя лучше, но вдруг собственник помещения, которое вы арендуете, увеличивает арендную плату, отказывается вернуть обеспечительный платёж, меняет замки или просто у вас появляются плохие соседи — это лишь часть проблем, которые могут обрушиться на арендатора. Чтобы их избежать, нужно подходить к подписанию договора об аренде предельно тщательно. На что следует обратить внимание в первую очередь?
Проверка помещения
Присмотрев подходящий объект, первым делом запросите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
В этом реестре содержатся сведения о действующих и прекращённых правах на объект, правообладателях, обременениях, арестах. Из выписки можно узнать, кто имеет право распоряжаться помещением, не заложено ли оно, ведутся ли в его отношении судебные споры.
Если у объекта недвижимости несколько собственников, договор должен быть заключён с каждым. Сделка по аренде помещения, которая совершена не со всеми собственниками, затем может быть признана недействительной в судебном порядке.
Если вместе с помещением вы планируете арендовать земельный участок, запросите выписку из ЕГРП и на него. Это поможет вам удостовериться, что собственник у них один и тот же и он имеет право сдавать землю в аренду.
Проверка арендодателя
Выписка из ЕГРП позволит выяснить также, ведёте ли вы переговоры об аренде именно с собственником. Сдавать помещение имеет право его владелец или другой арендатор — по договору субаренды. Если в договоре аренды это право не прописано, потребуется письменное согласие владельца здания на то, чтобы один арендатор сдавал освободившиеся у него площади третьему лицу.
Перед заключением договора выясните, как складывались отношения у собственника с предыдущими арендаторами. В картотеке арбитражных дел посмотрите, участвовал ли он в судах из-за аренды. Если таких судов много, подумайте, не придётся ли и вам потом стать участником подобного разбирательства.
Информацию о надёжности контрагента можно почерпнуть в системе СПАРК или Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц (содержит данные о размере уставного капитала, активах, владельцах компании и т.д.), на сайте Федеральной налоговой службыhttps://www.nalog.ru (платит ли компания налоги), банке данных исполнительных производств (есть ли у компании долги, которые она не гасит).
Заключение договора
Условия договора нужно читать внимательно — даже если вы имеете дело с многостраничным документом. Это особенно важно, когда речь идет об аренде площадей в торговом центре. Часто в договоре говорится, что арендатор обязуется выполнять правила центра и арендодатель имеет право менять их в одностороннем порядке. В договоре с арендодателем нужно чётко и прозрачно изложить все варианты взаимодействия. Обратите внимание на следующие моменты.
Кто подписывает договор
Если перед вами генеральный директор компании, попросите протокол (решение) совета директоров о его назначении. Если это другой сотрудник, убедитесь, что у него есть доверенность, которая подписана уполномоченным лицом.
Как рассчитывается арендная плата
В договоре должна быть указана фиксированная сумма (с НДС или без него) или формула для расчёта, в которой постоянны все её составляющие. Убедитесь, что в формуле нет переменного коэффициента, который арендодатель вправе менять. Иначе платёж может постоянно увеличиваться. Рекомендую настаивать на ставке в рублях: если она будет в долларах или евро, колебания курсов валют спровоцируют увеличение платежа.
Не забудьте обозначить, как часто и насколько арендодатель может поднимать плату. Письменно договоритесь и о способах внесения арендной платы. Имеет смысл посвятить отдельный пункт договора тому, что плата каждый раз повышается только по соглашению сторон.
Если собственник всё-таки повысит ставку в нарушение условий договора, арендатору не стоит вносить такой платёж, иначе он автоматически примет новые условия. И оспорить затем повышенную плату через суд не получится (в соответствии с п. 3 ст. 438 и п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса).
Как долго действует договор
Если помещение важно для ведения бизнеса арендатора и если в него вложено много средств (разработка индивидуального дизайна, заказ необходимого оборудования, ремонт и так далее), следует заключать долгосрочный договор аренды на срок от пяти лет. Любой договор, заключённый более чем на 11 месяцев, следует зарегистрировать в Росреестре.
Кто оплачивает коммунальные платежи
В документе должно быть указано, на ком лежит ответственность за внесение платежей, в какие сроки и какие штрафы предусмотрены за просрочки.
Кто и когда делает ремонт
В договоре должны быть инструкции на случай, если во время аренды выйдут из строя коммуникации или самому зданию будет причинен какой-нибудь вред. Необходимо обозначить, кто, в какие сроки и за чей счёт будет устранять неполадки.
Если здание или помещение нуждается в ремонте на момент заключения договора, арендатор должен указать в документе необходимость его проведения. Можно приложить заключение оценщика, в котором он опишет общее состояние помещения и его недостатки.
Если решено ремонтировать за счёт арендатора, стоит обозначить объём предполагаемых затрат и то, каким образом они будут компенсироваться (в счёт арендной платы или выплатами со стороны собственника в оговорённые сроки). Даже если ремонта не будет, о замеченных недостатках нужно упомянуть. Это может снизить стоимость аренды. Кроме того, после окончания срока аренды собственник помещения будет принимать его по акту, заключённому при подписании договора. Если никаких недостатков в нём указано не было, ловкий собственник сможет взыскать стоимость их устранения с арендатора.
Есть ли особые условия использования помещения
В интересах арендатора сразу оговорить их. Например, что собственник обязуется не размещать в здании предприятия, деятельность которых связана с шумом. Это актуально для владельцев хостелов и гостиниц, которые арендуют для своего бизнеса здания.
В каком случае договор может быть расторгнут
Для расторжения договора в одностороннем порядке может быть только один повод: одна из сторон существенно нарушила условия договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса). Перечень таких ситуаций должен содержать договор аренды. Арендодатель не имеет право расторгнуть договор по своему желанию. Это будет нарушением закона, в такой ситуации можно смело обращаться в суд.
Что если арендатор захочет преждевременно расторгнуть договор без существенных нарушений со сторон собственника? Например, если поймёт, что бизнес не пошёл. На этот случай рекомендую предусмотреть в договоре аренды возможность его расторжения без существенных нарушений со стороны арендатора. Чтобы собственнику было выгодно соглашаться на это условие, можно обозначить следующее правило: за расторжение договора в одностороннем порядке арендатор выплачивает фиксированную денежную сумму — например арендную плату за два-три месяца. Такая возможность предусмотрена п. 3 ст. 310 Гражданского кодекса.
Согласно ст. 620 Гражданского кодекса арендатор может расторгнуть договор в одностороннем порядке без компенсационных выплат через суд в следующих случаях:
— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствования для пользования имуществом;
— переданное имущество имеет недостатки, которые не позволяют им пользоваться и не были известны на момент заключения договора аренды;
— арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в сроки, обозначенные в договоре;
— имущество оказывается в состоянии, непригодном для использования, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.
Как освобождать помещение
Следует прописать, в какие сроки по истечении срока действия договора арендатор освобождает площадь. Важно настоять на беспрепятственном доступе в помещение в этот период — чтобы иметь возможность вывезти мебель, технику, оборудование и другое имущество.
Как будет возвращён обеспечительный платёж
Следует прописать сроки возврата и те ситуации, в которых эта сумма останется у собственника помещения или будет отдана только частично.
Как будут разрешаться спорные ситуации
Иногда арендодатели настаивают на том, что в случае конфликта следует сразу идти в третейский суд. Неудивительно, ведь практика показывает, что третейские суды довольно часто принимают сторону арендодателя. Поэтому в интересах арендатора зафиксировать в договоре, что спорные моменты будут решаться в арбитражном суде.
Фотография на обложке: Flickr / Malmsjo / CC BY-SA 3.0
secretmag.ru
Как составить договор аренды квартиры
При сдаче квартиры в аренду заключается письменный договор между собственником и нанимателем. Договор может быть составлен на основе типовой формы и должен быть подписан сторонами.
Содержание статьи
Общие положения
Заключение письменного договора обязательно при сдаче в наём жилья.
Нотариального заверения или государственной регистрации договора не требуется.
Текст договора может быть составлен по желанию сторон, может содержать специальные условия и регулировать отношения между арендодателем и арендатором на срок действия договора.
Договор составленный между физическими лицами называется договором найма, если хотя бы одна из сторон лицо юридическое, то применяется термин “аренда”. Однако в повседневной речи эти юридические термины зачастую используются как синонимы.
Ключевыми пунктами договора являются:
- Точное указание местоположения (адреса) передаваемой в найм квартиры (или ее части), с указанием площади и расположения
- Паспортные данные наймодателя и нанимателя
- Размер, сроки и порядок внесения арендной платы и коммунальных платежей
- Срок действия договора аренды, порядок его расторжения и продления
- Порядок пользования, обслуживания и ремонта квартиры
- Прочие условия и форс-мажорные обстоятельства
Составляем договор аренды квартиры
Дополнительно к договору подписываются приложения:
- Акт приема-передачи собственности
- Опись имущества и бытовой техники
- Ведомость осуществления платежей
Скачть бланк договора аренды квартиры
Скачать образец договора аренды квартиры по ссылке.
Срок договора аренды квартиры
Договор найма квартиры может быть заключен на любой срок по соглашению сторон.
Выделяют два типа договоров краткосрочные и долгосрочные.
- К краткосрочным относят договора, срок действия которых составляет менее одного года.
- Долгосрочным считается договор, заключенный на год и более.
Если в тексте договора точный срок аренды не указан, то договор действует в течение пяти лет.
Ключевая разница между приведенными типами договоров заключается в порядке расторжения договора и выселения нанимателя.
Что касается расторжения договора, то здесь приоретет на стороне нанимателя, он имеет право расторгнуть договор по своему желанию, предварительно уведомив об этом владельца квартиры (обычно не менее чем за две недели).
Наймодатель не в праве просто выставить жильцов за дверь, он может расторгнуть договор в суде, если наниматель нарушает условия договора. При этом наниматель может в судебном порядке попросить время для устранения нарушений со своей стороны.
По закону, владелец квартиры должен предложить нанимателю новый договор за три месяца до истечения заключенного, в противном случае, будет считаться, что текущий договор продлевается на тех же условиях.
Долгосрочный договор дает право нанимателю заключать договоры поднайма.
Таким образом, необходимо в условиях договора четко формулировать сроки и порядок расторжения договора для обеих сторон, а также фиксировать в тексте порядок возврата залога и платежей.
Если порядок досрочного расторжения договора не отражен должным образом , то владелец не в праве расторгнуть его досрочно в одностороннем порядке.
Если был заключен краткосрочный договор, то наймодатель может просто не заключать новый договор.
Повышение арендной платы
Основной спорный вопрос между владельцем и нанимателем жилья, чаще всего, это оплата аренды, повышение платы и оплата коммунальных услуг.
При составлении договора необходимо четко сформулировать размрер, сроки и порядок внесения арендных платежей, а также их ежегодную индексацию, которая, как правило, составляет 5-10% в год.
Если эти условия не описаны в договоре, то ,согласно ГК РФ, собственник в праве поднимать арендную плату не чаще, чем один раз в год, при этом он обязан уведомить о своих намерениях нанимателя заблаговременно и в письменной форме.
В случае, если наниматель не согласен с повышением цены, договор расторгается, выплата какой-либо неустойки в данном случае законом не предусмотрена.
Залоговый или гарантийный платеж – это сумма которую вносит наниматель при заключении договора, обеспечивающая защиту интересов собственника, в случае, если жилец отказывается своевременно внести арендную плату, обычно размер суммы составляет стоимость одного месяца найма.
Это своего рода гарантия для владельца квартиры, что жильцы не съедут без предупреждения и не заплатив.
Регулирование отношений с владельцем квартиры
Обратите внимание, что следует прописывать максимально четко и подробно все аспекты проживания в арендной квартире.
Важными являются не только вопросы оплаты, но также порядок и частота посещений собственником сдаваемой квартиры, порядок урегулирования технических неполадок и осуществления улучшений и мелкого ремонта.
Владелец жилья имеет право на посещение своего имущества с целью осмотра, обычно в договоре оговаривается частота таких визитов раз в три месяца. При этом собственник должен сообщить о своем намерении нанимателю и согласовать с ним удобное время.
Несогласованные частые визиты владельца в сдаваемую в наем квартиру, особенно в отсутствии жильцов, являются поводом для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке.
В случае продажи квартиры, автоматического расторжения договора аренды не предусматривается, он заключается с новым собственником на таких же условиях.
Обслуживание и ремонт квартиры
Текст договора найма квартиры должен содержать условия осуществления ремонта в помещениях, а так же внесения улучшений во внешний вид и техническое оснащения жилья.
Стороны должны прийти к соглашению относительно того, разрешено ли жильцам производить косметический ремонт и в каких объемах, что может быть изменено в квартире и на каких условиях.
В типовой форме договора предусмотрено, что наниматель по истечении срока аренды обязан вернуть собственнику квартиру в том, виде, в котором он ее получил.
Нередко стороны согласуют между собой проведение нанимателем косметического ремонта в помещениях со снижением арендной платы на этот период, такие пункты должны быть включены в договор дополнительно.
Если иные условия не прописаны, то отношения между наймодателем и нанимателем регулируются ГК РФ, то есть мелкий косметический ремонт производится за счет нанимателя, а капитальный ремонт помещений осуществляет собственник.
Текст договора также должен содержать указание на то, кто делает ремонт в случае технической аварии в инженерных сетях.
Пользование и ущерб
Если квартира сдается в наем с мебелью и техникой, необходимо составлять подробную опись передаваемого имущества, включающую описание состояния и внешнего вида предметов.
Такое подробное описание позволит определить был ли нанесен урон имуществу в процессе пользования.
Так же по желанию можно включить детальное описание состояния степ, окон, полов, сантехники, в таком случае при передаче квартиры владельцу после истечения договора будет проще определить наличие или отсутствие повреждений, это позволит предупредить лишние финансовые споры.
Нередко в качестве приложения к договору идет диск или другой носитель с фотографиями обстановки и состояния квартиры на момент въезда жильцов.
Такая мера в основном используется при аренде элитной недвижимости.
Колосков Дмитрий
Оцените статью!
Просмотров: 378
ВНИМАНИЕ! Вы можете получить бесплатную консультацию:
lawsexp.com
Как составить договор аренды земельного участка
Форма и содержание договора аренды земли, в т. ч. участка сельхозназначения. Типовой договор образца 2019 г.
Дополнительные условия и продление договора
Возможно ли заключение договора субаренды и переуступки права аренды
Особые случаи: договор аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения и аренда дома с участком
Форма и содержание договора аренды земли, в т. ч. участка сельхозназначения. Типовой договор образца 2019 г.
это передача собственником земельного надела во временное владение и пользование другому лицу. Оформляется такая передача договором, который так и называется ― договор аренды земельного участка. Стороны такого соглашения именуются арендодателем (собственник земли) и арендатором (временный владелец).
В аренду могут передаваться участки, принадлежащие гражданам, организациям, муниципальным образованиям и государству.
Важно: если иное не прописано в договоре, продукция, полученная арендатором в ходе использования участка, становится его собственностью.
Правила составления договора при передаче земли в аренду регламентируются Земельным и Гражданским кодексами. Отдельно Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года регламентируются отдельные положения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, то могут использоваться специально разработанные и утвержденные типовые договоры аренды земельного участка, которые предлагаются арендодателем к подписанию арендатору.
Образцы договоров аренды земельных участков сельхозназначения утверждены нормативно-правовыми актами многих госорганов, например Правительство Московской области утвердило примерный образец в своем Постановлении № 1085/45 от 20 ноября 2006 года.
В тексте договора аренды земельного участка в обязательном порядке следует отразить:
- Признаки, характеризующие земельный надел, передаваемый в пользование: местоположение, кадастровый номер, вид разрешенного использования участка, площадь. Также к соглашению должен прилагаться план участка, позволяющий определить его границы.
- Величина арендной платы за пользование землей. Расчет этой платы может содержаться как в тексте соглашения, так и в приложении к нему.
Договор аренды земельного участка всегда заключается в письменном виде.
Кроме того, если прописанный в договоре срок аренды составляет 1 год и более, то договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Дополнительные условия и продление договора
Помимо необходимых условий в договоре аренды земельного участка, как правило, прописываются и некоторые дополнительные, в частности:
Не знаете свои права?
Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.
- Срок, на который земля переходит к арендатору. Если стороны не согласовали такой срок, то договор признается заключенным на неопределенный срок. В такой ситуации и арендатор, и арендодатель могут прекратить действие договора, если предварительно за 3 месяца уведомят об этом другую сторону. В некоторых случаях законом установлен максимальный срок аренды. Так, договор об аренде сельскохозяйственных земель может быть оформлен не более чем на 49 лет.
- Порядок внесения платы за пользование землей.
- Права и обязанности сторон (например, обязанность арендатора осуществлять мероприятия по улучшению качества почвы).
- Основания для досрочного прекращения аренды.
- Ответственность за нарушение договора.
- Порядок рассмотрения споров и разногласий.
Если арендатор надлежаще выполнял свои обязанности, то по завершении срока договора аренды земельного участка он имеет преимущественное право на получение земельного надела в пользование на новый срок. Однако в договоре аренды земельного участка может быть и прямо прописано, что это право у арендатора отсутствует.
В случае когда после завершения срока действия договора арендатор по-прежнему пользуется землей и собственник не возражает против этого, соглашение считается продленным на неопределенный срок.
Возможно ли заключение договора субаренды и переуступки права аренды
Закон говорит о том, что арендатор земли может переуступить свои арендные права другому субъекту. Такая переуступка регулируется следующими правилами:
- для передачи третьему лицу арендных прав оформляется договор уступки права аренды земельного участка;
- согласия арендодателя на переуступку не требуется;
- прежний арендатор после передачи арендных прав должен в разумный срок известить собственника о состоявшейся переуступке;
- к новому арендатору помимо прав переходят и обязанности по договору;
- лицом, ответственным за исполнение обязанностей, становится новый арендатор;
- размер платы за землю, срок аренды и иные положения договора остаются прежними.
Образец договора переуступки прав аренды земельного участка можно найти в Сети, но перед его использованием нужно убедиться, что он соответствует действующему законодательству и интересам сторон.
Нужно отметить, что договор аренды земельного участка может содержать и условие о запрете арендатору переуступать свои права либо о необходимости получать на это разрешение собственника земли.
Арендатор также наделен правом передать земельный надел в субаренду. При этом участок фактически поступает в пользование к субарендатору, в то время как стороной договора и ответственным лицом по-прежнему остается арендатор. Условия соглашения о субаренде могут отличаться от положений договора аренды (к примеру, арендатор может установить для субарендатора плату за пользование землей большую, чем сам уплачивает собственнику).
Важно! Срок субаренды в любом случае не может быть больше срока арендного договора.
Кроме того, договор аренды участка может ограничивать право арендатора и на сдачу участка в субаренду.
Внимание: так как в последнее время значительных изменений в законодательстве, регулирующем арендные отношения, не происходило, при составлении допустимо использовать не только образцы договоров субаренды земельных участков 2019 года, но и договоры, датированные более ранними датами.
Особые случаи: договор аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения и аренда дома с участком
Владелец земельного участка может захотеть сдавать его в аренду не целиком, а частично. Зачастую так происходит с землями сельхозназначения, где участки имеют большую площадь. При этом могут возникнуть проблемы, т. к. для договора аренды земельного участка важно, чтобы было согласовано условие о предмете соглашения и его можно было идентифицировать. По отношению к земле это делается за счет указания кадастрового номера участка и его площади.
Однако судебная практика показывает, что сдавать в аренду и часть участка без формирования из него отдельного участка со своим кадастровым номером вполне возможно, для чего сторонами подписывается договор аренды части земельного участка. Удобно то, что отдельный образец договора аренды части земельного участка можно не искать — достаточно воспользоваться стандартным образцом договора аренды земельного участка и в описании предмета сделки сделать нужные уточнения.
Еще один нюанс, который стоит выделить: если к лицу переходят права на дом, то вместе с ними он получает и права на землю под этим домом. Таким образом, при аренде частного дома составляется, как правило, договор аренды дома с земельным участком. Арендная плата в таком случае взимается и за пользование домом, и за пользование участком.
***
Еще больше материалов по теме в рубриках «Договор» и «Земля».
nsovetnik.ru