Согласие супруги на покупку квартиры в ипотеку: Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры

Содержание

Согласие супруга на ипотеку в силу закона

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие супруга на ипотеку в силу закона (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Согласие супруга на ипотеку в силу закона Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Московского городского суда от 10.02.2020 по делу N 33а-875/2020
Требование: О признании незаконными действий уполномоченного органа по регистрации перехода права собственности на земельный участок, признании недействительной записи в ЕГРН об ипотеке.
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что из выписки ЕГРН ей стало известно о переходе прав собственности на принадлежащий истице и ее супругу земельный участок на основании заключенного супругом истицы соглашения об отступном, при этом нотариально удостоверенного согласия истицы при заключении соглашения получено не было, а при государственной регистрации перехода права на нового собственника запись в ЕГРН об отсутствии необходимого согласия истицы на совершение сделки не была внесена.

Решение: В удовлетворении требования отказано.Довод подателя жалобы о том, что Управлением Росреестра по Краснодарскому краю незаконно совершены действия по регистрации ипотеки, а затем перехода права собственности на земельный участок, судебной коллегией отклоняется, поскольку законом не установлено, что само по себе отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом означает несогласие этого супруга на совершение сделки, поэтому несоблюдение одним из супругов установленного п. 3 ст. 35 СК РФ порядка совершения сделки с недвижимостью само по себе не доказывает отсутствие согласия другого супруга на совершение сделки. Кроме того, административный истец в рамках гражданского дела использовала свое право на признание сделки недействительной, решением Темрюкского районного суда Краснодарского края от 7 февраля 2018 года, вступившим в законную силу 8 марта 2018 года, установлено, что спорное имущество — земельный участок с кадастровым номером **, расположенный по адресу: *** не является совместно нажитым имуществом Д.
И. и Д.Е., указанное имущество признано за Д.И. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 213.26 «Особенности реализации имущества гражданина» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»
(В.Н. Трофимов)Суд согласился с судами нижестоящих инстанций, которые, ссылаясь на ст. ст. 138, 213.26 Закона о банкротстве, ст. ст. 7, 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 35 СК РФ, ст. 353 ГК РФ, пришли к выводу о том, что, поскольку в рассматриваемом случае обремененное залогом имущество находилось в совместной собственности супругов, изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую и определение долей в праве общей собственности в данной ситуации не влекло трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Согласие супруга на ипотеку в силу закона

Нормативные акты: Согласие супруга на ипотеку в силу закона
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Определение Конституционного Суда РФ от 17. 02.2015 N 246-О
«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны на нарушение конституционных прав ее несовершеннолетнего сына абзацем вторым пункта 1 статьи 28, пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5 статьи 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1. Решением суда общей юрисдикции обращено взыскание на заложенное имущество — жилое помещение, принадлежащее гражданке А.В. Матюхиной, ее супругу и их несовершеннолетнему ребенку. В апелляционном определении, которым данное решение было изменено в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, указано, что обязательства А.В. Матюхиной и ее супруга — созаемщиков по кредитному договору были обеспечены ипотекой квартиры, приобретенной с использованием кредитных средств, в силу закона, а согласие органов опеки и попечительства требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, а не приобретаемого на средства, полученные по кредитному договору, обязательство по возврату которых обеспечено залогом данного жилого помещения.

Нужно ли согласие супруги на ипотеку? Да // #ЛикбезотВС

Суд посчитал, что ипотека, которую оформил супруг, — не распоряжение, поэтому согласие супруги на сделку не нужно. Гражданская коллегия Верховного суда (ВС) поправила апелляцию, указав, что раз договор ипотеки подлежал регистрации, то согласие требовалось. Пополнение рубрики #ЛикбезотВС.

Вера Кушнарева из Ставропольского края требовала признать недействительным договор ипотеки, который ее муж Петр заключил с ООО КБ «Юниаструм банк». Супруги в период брака построили дом в 1996 году, где и живут с детьми. Право собственности на дом зарегистрировано за супругом. Но в 2018 году им пришло исковое заявление от ПАО «Восточный экспресс банк» (к нему в начале 2017 года присоединился «Юниаструм банк») о выселении. Выяснилось, что в 2012 году Петр Кушнарев поручился по кредиту предпринимателя Е.И. Коноваловой и передал в залог банку дом и участок. Более того, по решению Тверского районного суда Москвы в сентябре 2014 года имущество уже принадлежит банку.

Вера Кушнарева утверждает, что ее согласия на ипотеку не было, а о сделке она узнала, только когда получила извещение о выселении.

Первая инстанция требование Веры Кушнаревой удовлетворила: сделка была совершена без нотариального согласия истца, то есть с нарушением требований ст. 35 Семейного кодекса о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом супругов. Апелляция отказала в иске. «Для заключения договора ипотеки в отношении совместного имущества супругов не требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга, поскольку договор залога не является сделкой по распоряжению общим имуществом супругов», — пришел к выводу суд.

Гражданская коллегия ВС поправила ошибку 17 марта. Впрочем, судьи в своих рассуждениях отталкивались не от того, что передача имущества в залог — это распоряжение. Они пошли по более простому формальному пути. Нотариальное согласие супруга на сделку требуется, если сделка подлежит госрегистрации (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса).

По Закону об ипотеке[1] на момент спора договор ипотеки подлежал госрегистрации. Значит, нотариальное согласие Веры Кушнаревой требовалось.

ВС отправил дело на пересмотр в апелляцию.

Кому достанется ипотечная квартира при разводе

Выплата ипотечного кредита зачастую длится дольше, чем счастливая семейная жизнь. О том, как поделить ипотечную квартиру при разводе, рассказала эксперт дирекции финансовой грамотности НИФИ Минфина России Ольга Дайнеко.

Стандартная ситуация

Самая типичная и простая ситуация — когда супруги-созаемщики оформили ипотеку в браке. Обязательства по выплатам у них одинаковые, то есть не только недвижимость общая, но и общие долги. В такой ситуации после развода возможен риск, что бывший супруг платить перестанет, а вот уступать долю в ипотечной квартире не захочет.

Наиболее частый способ решения ипотечных проблем в такой ситуации — добровольная продажа такой квартиры. Для этого супругам (или уже бывшим супругам) сначала нужно найти покупателя на жилье, а затем уже с покупателем подать в банк заявление на получение согласия о добровольной реализации имущества. Получив согласие банка, можно выйти на сделку. Полученные от продажи средства направляются на погашение ипотеки, залоговое обременение с жилья снимается. Если после погашения ипотеки остаются какие-то средства — они делятся между супругами поровну.

Несмотря на то, что этот вариант можно считать оптимальным, у него есть свои негативные стороны.

Во-первых, если ипотечной квартирой хозяева владели менее минимального для исчисления подоходного налога срока (менее 3 лет для единственного жилья), то после продажи нужно будет заплатить налог. Этого не произойдет, если продать жилье за ту же сумму, за которую приобрели. Но это бывает невыгодно, если, например, сделан хороший ремонт, который повысил стоимость жилья.

Во-вторых, потребуются дополнительные расходы на услуги риэлтора для поиска покупателя и оформления сделки.

В-третьих, покупатели залоговой квартиры часто просят скидки «за неудобства».

Двое за одного

Ипотека в браке — это совместное имущество супругов, даже если квартира оформлена только на одного из них (а брачный договор, где прописаны иные условия, отсутствует). Если квартира оформлена на одного из супругов, он нередко хочет оставить ее себе и самостоятельно после развода платить за кредит. Однако даже в этом случае возвращать кредит придется обоим (ст. 34 СК РФ). Кроме того, если брачного договора не было, то доли при разделе ипотечного жилья у бывших супругов будут равными (ст. 39 СК РФ).

Еще один важный момент — даже если супруги после развода не делили совместно нажитое имущество, но спустя некоторое время один из бывших супругов (плательщик и собственник квартиры) захочет это жилье продать, то непременно понадобится согласие на продажу от второго супруга.

Избежать подобных ситуаций можно, заключив нотариально заверенное соглашение о разделе имущества с условием о том, что приобретенная в браке ипотечная квартира остается у супруга-заемщика и долги по ипотеке — его. В целом по нотариальному соглашению имущество можно поделить, как захочется бывшим супругам, но при разделе ипотечной квартиры может понадобиться разрешение банка. Если заемщик остается прежний (по сути интересы банка разводом не затрагиваются), а долги не делятся между бывшими супругами, согласие банка не потребуется. А вот если жилье и долги по соглашению делятся или меняется сторона ипотечного договора, то это согласие необходимо. Дать ли согласие, решает банк. Каждая ситуация в таких случаях рассматривается банком индивидуально. Менять что-то в условиях кредитования даже при разводе супругов банку чаще всего невыгодно. Но все-таки согласие, хотя и сложно, но возможно получить, если проявить настойчивость и предоставить весомые аргументы.

Если не договорились

Все «взять и поделить» можно в суде. Это потребуется тем, кто не смог договориться. Ситуация, к сожалению, нередкая. В п.3 ст.38 СК РФ в такой ситуации предусмотрен судебный порядок раздела общего имущества супругов и определения долей в этом имуществе. Согласно п. 7 cт. 38 СК РФ иск o разделе имущества (ипотеки и долгов в том числе) можно подать в период брака, одновременно c расторжением брака и после расторжения брака в течение тpex лет. Банк-кредитор будет участником процесса.

Если супруги вкладывали в покупку недвижимости собственные средства, это должно быть зафиксировано в договоре купли-продажи (кто и в каком размере участвует). От этого будет зависеть, как поделится ипотечное жилье и долги. Долги супругов делятся пропорционально переданным им долям, либо в иных пропорциях — c учётом вложенных собственных средств каждого из супругов.

Если жилье поделено в равных долях, то и долги — поровну. Таким образом после раздела ипотечной квартиры каждый приобретает долю и в недвижимости, и в выплате кредита. По умолчанию все делится пополам, изменение размера доли надо обосновывать и подтверждать документально в суде.

Самый разумный способ избежать негативных последствий раздела ипотечного имущества — заранее оформить брачный договор. Но многие считают это знаком недоверия к любимому человеку. Нередко заключить брачный договор заемщикам предлагает банк. Особенно это актуально, когда первоначальный взнос формируется из личных средств каждого из супругов в разных пропорциях. Под личными средствами, к слову, можно подразумевать лишь то, что передано в дар или унаследовано, но не доходы в браке в виде зарплаты, премий, доходов от инвестирования и др.

Все лучшее детям

При разделе ипотечного жилья не упоминаются дети: они пока не имеют отношения к собственности родителей. Впрочем, как водится, есть исключение (даже при наличии брачного договора): если для погашения ипотеки использовался материнский капитал. В этом случае дети имеют право на доли в ипотечной квартире, которые определяются после полного погашения ипотеки. При разводе супругов такая квартира в судебном порядке может быть переоформлена в общую долевую собственность ещё до полного погашения ипотеки. Однако в дальнейшем это не влечет распределения в равных долях. Суды, как правило, учитывают объем собственных средств, вложенных при приобретении жилья родителями, условия брачного договора (при наличии), сумму материнского капитала и размер ипотечного кредита.

Новоселье до женитьбы

Если ипотека была оформлена одним из супругов до брака, поделить ее не получится (ни само жилье, ни долги). Однако бывший супруг вправе в судебном порядке истребовать половину платежей по ипотеке, внесенных за период брака (как и половину стоимости неотделимых улучшений), поскольку личные обязательства супруга-заемщика по ипотеке погашались за счет совместного бюджета супругов.

Сделка вне расписания. Росреестр «зависает», клиент «отрывается», экспресс-почта присылает никому ненужное письмо. Но поезд уже ушел

Ко мне по рекомендации обратился мужчина. В 2017 году он хотел продать трехкомнатную квартиру на Сортировке. В Екатеринбурге это район железнодорожников. Клиент молодой, нет еще и 40 лет. Работает в структуре РЖД, руководитель подразделения. Его повысили по работе, и семья переехала в Подмосковье. Квартира на Сортировке стала не нужна.

Татьяна Ларина, эксперт по недвижимости и ипотечный консультант ЦН БЭСТ

Переезд, новая работа, много расходов, двое детей маленьких – денег в Подмосковье нужно больше, чем в Екатеринбурге. И я приписала его манеру общаться в приказном тоне сложным обстоятельствам. К тому же клиент был чей-то знакомый.

Клиент решил получить справку сам и бесплатно

Мы начали подготовку квартиры к продаже. В Подмосковье клиенту нужно было самостоятельно собрать пакет документов. Квартира в Екатеринбурге была в долевой собственности – принадлежала ему с супругой и двум несовершеннолетним детям. Они ее покупали в ипотеку, а маткапиталом погашали ипотечный кредит. И клиенту нужно было в московской опеке получить разрешение на продажу жилья в Екатеринбурге и покупку нового в Подмосковье.

Тем временем, в Екатеринбурге нашлись покупатели. Но они были «ипотечниками». И их банк потребовал подтверждающий документ об использовании для погашения ипотеки маткапитала. Это сейчас все можно сделать дистанционно и электронно. А тогда банкам нужны были бумажные оригиналы или заверенные бумажные копии.

Из обязательных документов были нужны также нотариальное согласие супруги на продажу доли супруга и долей детей, и справка по форме 40, которую возможно взять уже только в Екатеринбурге. Получить ее может либо сам собственник, либо представитель по доверенности. Я предложила клиенту: «Сделайте на меня доверенность, и я получу эту справку. Это, конечно, допзатраты, но вы спокойно прилетите на сделку, и не надо будет никуда бегать». Но клиент решил получить справку сам и бесплатно, когда прилетит на сделку.

«Одновременную покупку» поменять на «последующее приобретение»

Покупатели на квартиру в Екатеринбурге нашлись быстро. Но им нужно было продать свое старое жилье, и получить одобрение на ипотеку. Чтобы сделка состоялась, я параллельно помогала покупателям с продажей и одобрением. У них все прошло легко, и они ждали только нас с клиентом.

Пришел приказ от московской опеки. Но нотариусу не понравился текст. Там была фраза «с одновременной покупкой».А у нас какая одновременная покупка? Клиент продает квартиру в Екатеринбурге, а покупает в Подмосковье. Нужно переделать на формулировку «с последующим приобретением».На исправление ушла еще неделя. Неприятно, но терпимо.

Тем временем, клиент отправился к нотариусу. И позвонил мне из его кабинета — требовал, чтобы я немедленно выслала ему тексты согласия жены. «Я вам плачу комиссию, обеспечьте меня текстами». Но,во-первых, я не нотариус, а во-вторых, он уже находился в кабинете специалиста, чья работа – составлять юридически грамотные документы. После нашего разговора у меня остался неприятный осадок. Но надо было работать дальше.

Риэлтор оплатил клиенту билеты на самолёт

Клиент нашел в Подмосковье квартиру, и продавцы согласились немного подождать, потому что оплата была бы наличкой. Нас «держала» только справка из банка. А банк делать ее не спешил. Уже даже опека успела переделать документы – от банка вестей все еще не было.

Нужно сказать, что это было время, когда госструктуры только-только начали переходить на электронный документооборот. И я позвонила в Сбербанк, в котором наши покупатели брали ипотеку, с вопросом, а можно ли вместо справки принести другой документ? И менеджер сказала, что они могут принять на рассмотрение скрин из личного кабинета Пенсионного фонда, где четко прописано, что маткапитал использовался. После этого мы были полностью готовы к сделке. Справку 40 все еще рассчитывали получить прямо перед сделкой.

Нотариус заказала электронную выписку из ЕГРН. Заказ был сделан в понедельник, а на субботу мы планировали сделку, поскольку клиент был «незаменимым работником». В начале недели он мне позвонил, чтобы уточнить брать билеты на самолет или нет. Я уверенно сказала: «Берите».

Наступил день накануне сделки. Это была пятница, обеденное время. Клиент в Москве выехал с работы и двигался на такси в сторону аэропорта. И в это время мне звонит нотариус и сообщает, что завтра, в субботу, сделки не будет – все еще не пришла выписка из ЕГРН. В тот год Росреестр тестировал свой сайт, который без конца «зависал». Что делать? В цепочке «завязаны» три стороны: мой клиент, его покупатели в Екатеринбурге и его продавцы в Подмосковье.

Я пыталась задействовать все свои возможности и связи, чтобы оперативно получить выписку хотя бы в бумажном виде, но никак – конец недели. Нужно было сообщать клиенту, который подъезжал к аэропорту, что сделка переносится на неопределенный срок. Не буду рассказывать, что я выслушала. Разговор закончился тем, что он отменяет поездку, но я оплачу ему «невозвратные» билеты.

Кому принадлежала третья доля и куда она делась?

Когда мы еще только начинали готовить продажу квартиры, клиент попросил также продать его долю в частном доме с земельным участком около Первоуральска. Раз уж семьей они переехали в другой регион, имущество на Урале продавали полностью.

Я съездила, посмотрела объект. Старый дом, под снос. По словам клиента, продать дом не может, потому что не общается со вторым собственником. На осмотре я встретила, кажется, его племянника. И он рассказал, что по этому дому какая-то путаница с документами, и в доказательство выслал мне архивные копии. И вот что выяснилось. По документам дом по ½ доли действительно принадлежал моему клиенту и его брату, отцу этого племянника. Братьям дом достался тоже по наследству. Друг с другом братья не общались много лет. Некоторое время назад отец племянника умер.

Но дело в том, что когда братьястали наследниками, долей там оказалось не две, а три. Кому принадлежала третья доля и куда она потом делась – неизвестно. Нужно было бы поднимать все архивы, идти в суд. И эта история может затянуться на годы.

На что мой заказчикговорит: «Так идите в суд и потом продавайте долю. Я же вам уже заплатил». А деньги он имел ввиду те, которые по договору являются вознаграждением за продажу квартиры. Чего только в жизни не бывает, не разобрался человек в ситуации…

Подумаешь, изменить пункт в договоре со Сбером в день сделки

Узнав о переносе даты сделки на неопределенный срок, хозяева квартиры в Подмосковье, конечно, занервничали. Они получили от моего клиента аванс, но срок полной оплаты заканчивался. Они не хотели больше ждать и стали настаивать на расторжении договора. А если они не будут ждать, клиенту надо заново подавать документы в опеку, искать квартиру…

Покупатели в Екатеринбурге вообще были в полном шоке – они-то остались без жилья и с деньгами на руках. А рынок как раз начинал расти. И срок одобрения ипотеки у них тоже заканчивался.

Сделку могли назначить в любой момент, и клиенту пришлось сделать на меня нотариальную доверенность для получения справки формы 40. Онотправил ее экспресс-почтой. Ему пояснили, что письмо дойдет в течение 3-5 рабочих дней.

Те выходные прошли в напряженном ожидании. А в понедельник на электронную почту пришла-таки«зависшая» выписка из ЕГРН. Клиента тут же чудесным образом отпустили с работы.Ждать экспресс-почту было некогда, и когда он прилетел в Екатеринбург, мы наконец-то получили справку формы 40. Документы все были уже точно готовы.

Сделка проходила в два этапа. Сначала в Сбербанке нужно было оформить кредитный договор, а потом с этим документом ехать к нотариусу. По условиям кредитного договора применяется схема «безопасных расчетов».

Но прочитав условия перечисления денег, клиент снова устроил скандал. Дело в том, что в типовом договоре банка есть пункт, согласно которому деньги перечисляются на счет продавца до 5 рабочих дней. И этот пункт моему клиенту не понравился. «Вы почему меня не предупредили? Надо этот пункт изменить!», – он кричал так, что все присутствующие в офисе на нас оглядывались. А представляете, что такое изменить пункт в договоре со Сбербанком в день сделки?

Менеджер банка смотрела на негоиспуганно. Попыталась было объяснить, что такие правила. И что обычно перевод делают на следующий день после регистрации прав. Но он никого не слушал, он просто сорвался и на ней, и на мне. С нами были покупатели его квартиры, и они стали свидетелями этой безобразной сцены. Но вариантов не было – подписал. И мы отправились к нотариусу. После сделки клиент сразу улетел в Москву. Деньги со счета он получал уже там.

* * *

После сделки покупательница осторожно пошутила: «А представляете, ему деньги не завтра, а через пять дней только переведут?». Но мне было уже не до смеха.

Я просила клиента переслать ЕГРНки после покупки жилья в Подмосковье, чтобы я показала покупателям. Они же видели его в банке. Стали бояться, что детей долями может не наделить, и тогда всё – сделку признают мнимой. В Подмосковье на деньги от продажи трешки семье удалось купить только однокомнатную. Доли были распределены между детьми и моим клиентом. Супруга собственником этой квартиры так и не стала.

А еще через день экспресс-почта прислала уже никому ненужную нотариальную доверенность.

Ранее по теме:

comments powered by HyperComments

Сделка с ипотекой без первого взноса

Заур

сам себе риелтор

В большинстве случаев под ипотекой без первого взноса подразумеваются незаконные действия.

Я продавал без риелтора четырехкомнатную квартиру в Рязани, в старом панельном доме. Стартовал с цены 2 740 000 Р и медленно снижался. Потенциальных покупателей было немного, поскольку это не самая ликвидная квартира.

В какой-то момент у меня появился покупатель, который был готов купить квартиру в ипотеку и по моей цене. Однако у него не было первоначального взноса, хотя для банка он обязателен. Поэтому мне предложили продать квартиру по серой схеме.

Расскажу, как устроена покупка вторичной недвижимости в ипотеку без первоначального взноса и чем закончилась моя история.

Как появился покупатель

Я живу в Москве, но на время продажи квартиры — в конце 2019 года — переехал в Рязань, потому что каждый раз ездить на показы из столицы было неудобно. Потом продажа затянулась и началась пандемия, жить в Рязани стало даже комфортнее: там больше свободы передвижения и меньше людей. Периодически я ездил в Москву на несколько дней.

Во время одной из таких поездок, в самом начале сентября 2020 года, мне позвонил человек, который срочно хотел посмотреть мою квартиру. Я ехал в поезде и планировал вернуться только через три дня. Он попросил поторопиться: у него была одобрена ипотека на определенный срок. На следующий день позвонила какая-то женщина. В разговоре быстро выяснилось, что она жена вчерашнего звонившего. Она тоже хотела посмотреть квартиру как можно быстрее.

Пока я был в Москве по делам, этот мужчина регулярно звонил и интересовался, когда я вернусь. Он боялся, что мое объявление — фейк и квартиры на самом деле нет. Еще он уверял, что квартира им с женой подходит на 100% и он точно купит ее после просмотра. Я предложил привезти ему из Москвы документы для сделки, которые продавцу надо получать по месту регистрации. Но он сказал, что они не нужны.

Когда я через пять дней вернулся в Рязань, сразу показал этим людям квартиру. Они провели в ней 10 минут и заявили, что будут покупать. К тому времени я уже снизил стоимость в объявлении до 2 490 000 Р. У покупателей была одобрена ипотека на 2 200 000 Р, и они хотели вложить в квартиру материнский капитал — 467 000 Р. Но был нюанс: у них не было никакого первоначального взноса.

У меня очень редкое для Рязани имя. Удивительно, но моего покупателя звали так же, поэтому дальше в статье я буду называть его тезкой.

УЧЕБНИК

Как победить выгорание

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

Начать учиться

Торг и задаток

Тезка осторожно спросил, не соглашусь ли я уступить немного от стоимости квартиры в объявлении. Я отказался при их ситуации с оплатой. Сказал, что могу опуститься до 2 450 000 Р, если они найдут первый взнос. Мужчина принял мою позицию по цене и сказал, что первый взнос они не найдут. Он предложил внести задаток 50 000 Р, чтобы зафиксировать квартиру за собой. Я не был к этому готов. Мне нужно было время, чтобы все изучить и как следует составить договор задатка.

Тогда тезка предложил все оформить через их риелтора. Это мне было не нужно. В такой ситуации есть вероятность, что риелтор пожелает принять задаток на свое агентство, а не передать его продавцу и мотивирует это тем, что продавец может задаток «пропить» и отказаться от продажи. И справедливо получить его обратно покупателю станет сложно.

То есть риелтор будет утверждать, что безопаснее хранить задаток в агентстве. Но на деле это выгодно только риелтору: так он гарантированно получит комиссию от покупателя за сделку. Ведь если задаток находится у продавца, а покупатель не захочет в конце сделки платить комиссию, то риелтору будет проблематично ее получить. А так задаток автоматически превратится в комиссию и риелтору не надо просить дополнительной денежной передачи.

Еще задаток в агентстве — это рычаг при переговорах для давления на продавца, поскольку смысл задатка как гарантии для продавца теряется, он превращается в гарантию интересов чужого риелтора.

Чтобы не допустить такой ситуации, я поднапрягся и все-таки написал от руки расписку о получении задатка с ключевыми условиями последующего договора. Эти условия мы предварительно проговорили с покупателем:

  1. Цена квартиры — 2 490 000 Р.
  2. Задаток — 40 000 Р.
  3. Время на освобождение квартиры — три недели после регистрации.
  4. Расходы по сделке — за счет покупателя.
  5. Если банк не одобряет квартиру для ипотеки, я возвращаю задаток в однократном размере. Если покупатель откажется от сделки, задаток полностью остается у продавца. Если продавец откажется от сделки, задаток возвращается в двойном размере.
Расписка о задатке с основными условиями будущей сделки. Но в ней как минимум не хватает срока выхода на сделку и описания набора документов на квартиру, которые должен представить продавец

Схема сделки

Семья покупателя хотела оплатить мою квартиру банковскими и государственными деньгами: они собирались взять ипотеку в банке и вложить в квартиру маткапитал. И тут было три проблемы:

  1. У пары не было первоначального взноса, хотя это обязательное требование банка. Я понимал, что эту сумму будут проводить фиктивно.
  2. Как продавец, я получил бы сумму маткапитала не сразу, а только после регистрации сделки в Росреестре. После этого покупатель пишет заявление в пенсионный фонд, и тот переводит деньги. В 2020 году на перевод денег законом было заложено 40 дней с момента подачи заявления. В 2021 году этот срок сократили до 15 рабочих дней.
  3. Если сложить все деньги — и сумму маткапитала, и сумму ипотеки, которую собиралась взять семья тезки, — получалось больше стоимости моей квартиры. Пара хотела, чтобы излишек я вернул им наличными. То есть через эту сделку часть денег они хотели обналичить.

Как вообще устроена сделка без первоначального взноса

Если человек хочет взять ипотеку, у него должен быть первоначальный взнос. Считается, что так проверяется серьезность намерений и благонадежность: если человек смог накопить на первоначальный взнос, то он сможет и платить по кредиту. Таким образом банк минимизирует свои риски.

Обычно первоначальный взнос — это 15% от стоимости жилья.

У некоторых заемщиков первоначального взноса нет, и они пытаются обойти это требование банка. Для чего просят продавца формально завысить стоимость жилья.

Например, квартиру продают за 5 100 000 Р. Если указать эту сумму в договоре, покупателю придется сразу заплатить 15% от нее — 765 000 Р.

Чтобы банк дал покупателю именно 5 100 000 Р и платить ничего не пришлось, продавцу предлагают указать в договоре, что квартира стоит 6 000 000 Р. После продавец пишет для банка расписку, что покупатель уже уплатил ему первоначальный взнос 15% — 900 000 Р. Расписка пишется фиктивно, в реальности деньги никто не передает.

Банк видит, что заемщик внес первоначальный взнос и теперь ему нужны оставшиеся 85% денег, то есть 5 100 000 Р. Так заемщик получает в кредит полную сумму на квартиру.

У меня возник вопрос, как все суммы — ипотечный кредит, маткапитал и первый взнос — будут прописаны в договоре купли-продажи и какие еще будут документы. Покупатель не мог объяснить все детально. Но ипотеку ему помогали одобрять риелторы. Их же он нанял для сопровождения сделки. На просмотре риелторов не было, поскольку по договоренности тезка искал квартиру самостоятельно. Риелторы были из одного крупного агентства недвижимости, которое работает по всей России.

Я опасался, что это агентство и с меня — продавца без риелтора — попытается получить комиссию. Тезка заверил, что поговорит со своим агентом и дополнительных комиссий не будет.

Позже со мной связалась риелтор покупателя Ксения. Она попросила выслать ей по электронной почте правоустанавливающие документы на квартиру. Еще она попыталась объяснить схему сделки, но за 15 минут пришла к математическому противоречию. Из чего следовало, что она и сама эту схему не понимает.

Мы договорились, что через пару дней я приду к ним в офис, где схему мне разъяснит их специалист по ипотекам.

Когда я приехал в офис, схему сделки мне нарисовали на листочке. Все выглядело так, что я продаю их клиенту по договору купли-продажи свою квартиру за 3 000 000 Р. В эту сумму входят:

  1. Ипотечный кредит — 2 200 000 Р.
  2. Материнский капитал — 467 000 Р.
  3. Задаток в составе первоначального взноса — 40 000 Р.
  4. Первоначальный взнос — 293 000 Р, который вместе с задатком должен был составлять не менее 10% стоимости квартиры в договоре. Но мне никто его передавать не собирался, то есть это был фиктивный взнос.

В результате сделки я должен был получить всего 2 707 000 Р. Но поскольку продавал я квартиру за 2 490 000 Р, то излишек должен был вернуть наличными покупателю:

2 200 000 Р + 467 000 Р + 40 000 Р – 2 490 000 Р = 217 000 Р

217 000 Р

я должен был вернуть покупателю наличными после сделки

Специалист по ипотекам заявила, что якобы у 80—90% ипотечников сейчас нет первого взноса, поэтому в схеме ничего страшного нет. Банки по правилам должны бороться с этим, но у их сотрудников тоже есть план — чтобы его выполнять, нужно выдавать больше ипотек.

Схематично сделка выглядит так, и кажется, что все просто. Но в этой схеме много спорных и опасных нюансов

Для минимизации своих рисков банк дает кредит не выше 90% от стоимости квартиры. Но стоимость он смотрит не по договору купли-продажи, а по отчету, который делает независимый оценщик. По договору купли-продажи моя квартира стоила около 3 000 000 Р. И если бы покупатель запрашивал в кредит 2 700 000 Р, то у нас возникли бы проблемы: оценщик вряд ли во столько оценил бы мою квартиру, поскольку это сильно выше реальной рыночной цены.

Но покупатель брал в кредит всего 2 200 000 Р. Получалось, что тогда оценщик должен был оценить квартиру не менее чем в 2 445 000 Р: 2 445 000 Р × 90% = 2 200 500 Р. Такой суммы оценки было достаточно, чтобы покупатель получил нужную сумму кредита.

Все эти выкладки специалиста по ипотекам в агентстве, которое представляло покупателя, должны были убедить меня, что мои покупатели самые обычные. И что такая серая схема оплаты недвижимости без собственных денег не редкость и уже отработана.

Ко мне и раньше на просмотры приходили ипотечники, у которых не было первого взноса либо полностью, либо частично. Поэтому не исключаю, что у риелторов в Рязани действительно много клиентов-ипотечников без первого взноса: с первоначальным взносом легко оформить ипотеку и без риелтора.

Нюансы оформления документов и риски

Собака, как известно, зарыта в деталях. Специалист по ипотекам сказала, что я должен заранее написать расписку, что якобы взял у покупателя 217 000 Р в долг. Это нужно, чтобы я не отказался потом вернуть обналичку. Кроме того, еще требовалась расписка, что я якобы получил первый взнос — 293 000 Р наличными. На самом деле никто эти деньги не передал бы — их просто не существовало. Как мне сказали, эту расписку в конце сделки рвут.

В итоге оказалось, что я, как продавец, должен заранее расписаться в двух документах на общую сумму 510 000 Р, которую фактически не получал.

Это опасно: если сделка купли-продажи квартиры по пути расстроится или ее не зарегистрирует Росреестр, то я, как продавец, должен буду вернуть эти деньги, которых в реальности мне никто в руки не давал. Но у покупателя будет законное право их потребовать: у него на руках останутся подписанные мною документы.

Еще если потом сделку оспорят и признают недействительной, то покупатель должен будет вернуть квартиру. А продавец — все деньги, что получил по сделке согласно документам. В моем случае — 3 000 000 Р, хотя по факту я получил бы только 2 490 000 Р.

Я по наивности считал, что раз схему с завышением предлагает покупатель, то оформлять документы следует так, чтобы максимально обезопасить продавца. И некоторые объяснения специалиста по ипотеке меня смутили. Меня не устраивало, как они собирались оформлять две эти суммы — 293 000 и 217 000 Р. Тогда риелтор Ксения агрессивно спросила, не хочу ли я отказаться от сделки и вернуть их клиенту задаток в двойном размере.

В итоге мы решили через пару дней опять встретиться в офисе вместе с покупателями и попытаться договориться.

Переговоры в агентстве

Я целый день изучал аналогичные случаи по статьям в интернете и понял, что оформить документы так, чтобы обезопасить и продавца, и покупателя, в этой ситуации невозможно.

Меня, как продавца, устроил бы такой порядок:

  1. Я не пишу никакой долговой расписки на 217 000 Р. А когда сделка пройдет, возвращаю эти деньги покупателю и получаю расписку от него. В расписке мы пишем обоснование. Например, якобы мы изначально договорились, что я, как продавец, должен оставить мебель, а потом я ее вывез и выплатил за это покупателю компенсацию.
  2. Я пишу фейковую расписку на первый взнос 293 000 Р, но одновременно покупатель пишет, что получил от меня в долг 293 000 Р. Или просто расписку, что сразу же получил 293 000 Р назад. Мы храним эти расписки в течение срока исковой давности, то есть три года.
В обеих этих схемах оформления ипотеки без первого взноса и покупатель, и продавец обманывают банк. Покупатель получает ипотечный кредит, на который не имеет права, так как у него нет первого взноса. Дополнительно покупатель получает часть ипотечного кредита наличными на свои иные нужды, что нарушает его банковский договор. А продавец квартиры содействует ему в этом, подписывая притворные документы

Но в этих случаях уже для покупателя проявлялись риски. Я решил позвонить напрямую тезке. Объяснил, что вся сложность нашей сделки — в двух суммах: 217 000 и 293 000 Р. И в его силах полностью убрать одну проблему: взять в кредит не 2 200 000 Р, как он планировал, а меньше на 217 000 Р. Тогда мне не придется ему ничего возвращать. А договориться по поводу 293 000 Р было бы уже легче.

Тезка отказался: объяснил, что так он не сможет даже купить кровати детям в новую квартиру. Эти деньги обязательно нужны его семье на обустройство квартиры. К слову, у него было четверо детей и жена была беременна пятым.

Мы договорились снова встретиться в агентстве и обсудить ситуацию.

Через несколько дней, 10 сентября 2020 года, я пришел в офис агентства. Со стороны покупателя были тезка с женой, их риелтор Ксения, юрист агентства и еще один непонятный сотрудник агентства, который сыграл отдельную роль. Юрист, который вел встречу, лукавил и предлагал рискованные для меня варианты оформления. Его невысказанная позиция — максимально обезопасить своего клиента, то есть тезку, а мои интересы учесть по остаточному принципу.

Переговоры проходили нервно. Риелтор Ксения пару раз заявляла, что я, видимо, хочу отказаться от сделки и вернуть задаток в двойном размере. Жена тезки возмущалась, что я им не доверяю, но оформлять документы при этом хотела в свою пользу.

Потом Ксения переключилась на утверждение, что документы мы будем оформлять или так, как скажет юрист агентства, или никак. А тезка вдруг начал торговаться по стоимости квартиры, хотя наша договоренность была зафиксирована в расписке о задатке.

Тем временем юрист уже понял, что одна из ключевых проблем этой сделки — те самые 217 000 Р, которые тезка хотел через меня обналичить. Он тоже предложил своему клиенту уменьшить ипотечный кредит на эту сумму. Но тезка с женой были непреклонны: эти деньги им очень нужны на ремонт и обустройство квартиры.

В итоге юрист согласился оформлять сделку так:

  1. Я подписываю отдельное соглашение с тезкой и его супругой в роли свидетеля. В соглашении пишем, что если сделка не пройдет по сформулированному в нем закрытому списку причин, то тезка не будет требовать от меня вернуть фейковый взнос 293 000 Р.
  2. Долговую расписку на 217 000 Р я пишу в пенсионном фонде в день, когда тезка подаст заявление на выплату маткапитала.
  3. 217 000 Р я возвращаю после того, как получу весь маткапитал — 467 000 Р, — в обмен на долговую расписку. В тот же день тезка пишет мне расписку, что получил 217 000 Р как возврат за «вывезенную мебель», про оставление которой мы якобы изначально договорились.

Это все, о чем мне удалось договориться. Такая схема все равно защищает покупателя больше, чем продавца. Хотя изначально все проблемы в сделку привнес именно покупатель.

Между тем тезка продолжил торговаться. Он предлагал мне снизить цену, если они найдут деньги на реальный первый взнос. Риелтор с женой тезки при этом стали громко обсуждать, что надо было покупать другие квартиры, где им предлагали скидки, а все документы подписали бы без проблем.

Когда тезка дошел в торге снизу до 2 400 000 Р, я заинтересовался. Это было на 90 000 Р ниже моей цены, но если бы они нашли деньги на первоначальный взнос, схема сделки стала бы намного легче.

Мы начали торговаться в коридоре 2,4—2,45 млн. Тут неожиданно вмешался непонятный сотрудник агентства и серьезно заявил, что такая квартира не стоит более 2 400 000 Р. И он просто запрещает тезке платить за нее больше.

Я был настроен договориться, но в итоге взял тайм-аут, чтобы подумать. Оба варианта — с фейковыми расписками или потерей 90 000 Р — были мне неприятны. После встречи мы еще немного поговорили с тезкой и его женой на улице. Жена нервничала, и мне показалось, что если я выберу вариант с максимальной ценой, то она, скорее всего, просто откажется от сделки.

Выбор варианта

После встречи я задумался. Терять 90 000 Р не хотелось. Но у варианта, при котором я бы их не терял, помимо упомянутых рисков был другой большой недостаток: я совершал вместе с тезкой мошенничество с кредитными деньгами в отношении банка. Риелторы, которые эти схемы везде предлагают и продвигают, нигде не расписываются. А значит, отвечаем за все именно мы с покупателем.

Мне неизвестны уголовные дела по таким сделкам. Но вероятность получить проблемы с законом все же есть. А я просто хотел продать квартиру, не более того. Кроме того, если бы я выбрал серую схему, то пришлось бы еще согласовывать тексты спорных документов. Без нервов бы не обошлось.

Был и третий вариант — отказаться от сделки. Но я уже устал продавать эту квартиру. В итоге выбрал вариант, при котором я терял 90 000 Р, но наживал себе меньше проблем.

Если эту статью читают риелторы, то они могут позлорадствовать.

Вокруг все утверждают, что риелторы не нужны. А вот наглядный пример обратного: покупатель согласился на цену продавца, когда рядом не было риелтора. А потом в дело включились специалисты и утоптали продавца, как щенка, до цены, по которой он не собирался продавать и даже ранее отказал другому покупателю. И так агенты отработали свою комиссию.

Согласен, что где-то в этих переговорах я совершил ошибки. Но риелторы всего добились тем, что поставили сделку на грань развала. У меня постоянно возникало желание встать и выйти из-за стола переговоров. При этом если бы сделка так развалилась, то их клиент получил бы проблемы с возвратом задатка даже в одинарном размере. Ведь я, как продавец, не отказывался от белой сделки с ценой, которая была зафиксирована в документе о задатке.

В сделке с завышением есть риски — как для покупателя, так и для продавца

Ольга Минайкина

риелтор

На первый взгляд, покупатель в такой сделке ничем не рискует. Но если посмотреть на схему внимательно, то видно, что покупатель дает расписки, которые не подтверждены реальными действиями, а это уже мошенничество согласно статье 159 уголовного кодекса.

У продавца тоже есть риски: по объективным причинам сделка может быть расторгнута. И тогда по статье 167 гражданского кодекса возможна двусторонняя реституция, когда стороны возвращаются на исходные позиции. То есть продавцу возвращается жилое помещение, а покупателю — деньги, причем в той сумме, которая была указана в договоре купли-продажи. То есть в схеме с завышением продавец должен будет вернуть больше, чем получил в реальности.

Помимо этого, тот факт, что в договоре указана недостоверная стоимость квартиры, может квалифицироваться как мошенничество, если у банка будут финансовые или иные убытки от сделки. Тогда уже обе стороны — и покупатель, и продавец — могут оказаться под следствием.

Риелтор покупателей мог предложить вариант, который подошел бы всем. У некоторых банков есть программа, когда они в качестве первоначального взноса принимают материнский капитал. Если бы риелтор покупателя нашел такой банк, то можно было провести эту сделку совершенно законно, ничего не нарушая.

Возможно, если бы продавец тоже воспользовался услугами риелтора, все прошло намного легче и быстрее. Риелтор мог бы не только составить документы на внесение аванса или задатка или участвовать в торге и переговорах, но и помочь собрать нужные документы для сделки и не собирать лишние.

Простой пример лишних документов в этой ситуации — требование сделать нотариальное согласие супруги на покупку. Если сделка в простой письменной форме, Росреестр сейчас не требует от покупателя заявления о семейном положении. То есть договор купли-продажи подписывает только один из супругов. Но если для покупки квартиры супруги берут ипотеку и нет брачного договора, то они становятся созаемщиками и оба подписывают кредитный договор. И потом предъявить претензии, что был против покупки или не знал о ней, сложно. Потому что в кредитном договоре есть личная подпись.

Неожиданное предложение

Дальше я стал собирать документы по списку, который прислала риелтор Ксения. Правоустанавливающие документы я уже высылал ей раньше. В списке были документы, которые хотел видеть банк, а еще те, что дополнительно хотели видеть риелторы. Так, у меня запросили справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, что я не состою у них на учете. Обычно ипотечные банки просят такие справки для продавцов старше 55—60 лет, я же значительно моложе. Эти справки надо брать по месту постоянной регистрации, и мне пришлось ехать за ними в Москву.

Также в квартиру приходила странная оценщица. Она не назвала фирму и имела неверное представление о том, как оценивает квартиру «Домклик». Сумму, в которую их фирма оценила мою квартиру, мне тоже узнать не удалось.

Мне же от моих покупателей тоже был нужен один документ — нотариальное согласие супруги на сделку. Ипотечный банк почему-то его не запрашивал, хотя закон говорит, что без нотариального согласия на покупку супруга потом может оспорить сделку и развернуть вспять. Нужно было именно нотариальное согласие. В простой письменной форме или в документах банка оно бы не подошло. Жена тезки сказала, что сделает согласие.

п. 3 ст. 35 СК РФ

Я собрал справки, отправил Ксении и спросил, когда ожидать сделки. Она ответила, что предварительно банк квартиру одобрил и дату сделки он, скорее всего, назначит на следующей неделе. Также она сказала, что квартира сразу будет оформляться в общую собственность двух покупателей. Это автоматически делало ненужным нотариальное согласие супруги.

Тут я решил позвонить супруге тезки и уточнить эту информацию, ведь их риелтор и раньше ошибалась. Жена однозначно сказала, что квартиру будут оформлять только на мужа, пока они не выплатят ипотеку. Нотариальное согласие на сделку ей тоже уже делать не хотелось, поскольку их банк этого документа не просил. Мне же этот документ был очень нужен. Я напомнил, что собрал для сделки около 20 документов, а взамен прошу у них только один. В итоге мы пришли к компромиссу: она делает нотариальное согласие, а я — нотариальное заявление, что не состоял в браке, когда покупал квартиру.

Через 15 минут жена тезки перезвонила и предложила вновь вернуть серую схему, хотя и с небольшими изменениями. Ее предложение — заключить договор и оплатить мою квартиру двумя суммами: 2 400 000 и 467 000 Р, то есть маткапиталом. Всего я получу 2 867 000 Р, из которых должен буду вернуть покупателям 400 000 Р.

То есть фактически я получил бы за квартиру 2 467 000 Р. Жена тезки сказала, что согласовала эту схему с ипотечным специалистом своего агентства. Но я уже настроился на нормальную схему, где не нужно было обманывать банк, поэтому отказался. Она не стала настаивать, хотя и была недовольна.

На следующий день после этого разговора интуиция мне сказала, что сделка с этой семьей не состоится. А последнее предложение супруги было таким, от которого нельзя отказаться. Но мне не хотелось нарушать закон. И я решил: будь что будет.

Вид из окна в продаваемой квартире. Похожее фото было в рекламном объявлении Вид из того же окна. Уже не все так радужно

Спор из-за задатка

Через пару дней тезка позвонил и сказал, что банк не одобрил ипотеку на мою квартиру. Я уже морально был готов к такому повороту дела.

Остался вопрос: как вернуть задаток? По гражданскому кодексу, если покупатель отказывается от сделки, задаток не возвращается. В расписке мы указывали, что если банк не одобрит квартиру, то я верну задаток. Но требовалось письменное подтверждение банка. И тут проблема: у тезки его не было.

Он пытался вывернуться, мол, банк не объясняет причины отказа. Но я и не требовал причин, а просил подтвердить факт отказа письменно, хотя бы с официальной почты банка. Тезка вместо письменного отказа предложил компенсировать мне 5000 Р за поездку в Москву — я ездил туда, чтобы взять для сделки справки из диспансеров, — и другие хлопоты.

Что делать? 15.04.19

Как отказаться от предварительного договора, чтобы не платить задаток?

Мужчина оправдывался, что все коммуникации с банком касательно ипотеки шли через риелтора, а он не знает даже адреса банка и не имеет никаких документов. Я позвонил в агентство, но со мной отказались говорить по существу, так как я не их клиент.

Если бы тезка честно признался, что не нашел денег на первый взнос или выбрал другую квартиру, я бы вернул ему половину задатка, хотя мог оставить у себя весь. Но он ни в чем не признавался и отказывался идти со мной в ипотечный банк. Однако сумму компенсации расходов он поднял до 15 000 Р. Я не хотел конфликтовать, решил уступить и вернуть ему 25 000 Р без бумаг. Думаю, что в случае необходимости он мог бы и подделать отказ банка. А я же не эксперт, чтобы оценивать документы на подлинность.

Я так и не узнал реальную причину их отказа. Еще через неделю тезка позвонил и сказал, что, возможно, вскоре у него получится купить мою квартиру другим способом, и спросил, не продал ли я ее. Я ответил, что не продал. На этом наши контакты с ним закончились.

Я вернулся к комфортной рекламной цене в 2 490 000 Р и спустя еще пару месяцев продал квартиру без серых схем.

Что я понял про ипотечные сделки без первоначального взноса

  1. Сейчас сложилась уникальная для истории России ситуация — когда люди, у которых нет никаких накоплений, могут взять огромный кредит и купить четырехкомнатную квартиру. Ипотека стала доступна небогатым людям, а банки закрывают глаза на завышение стоимости имущества в договорах. Потенциальным ипотечникам остается только подтвердить зарплату и стаж. Среди приходивших ко мне на просмотры ипотечников у половины не было первого взноса полностью или частично.
  2. Я против ипотек без первого взноса. Если человек не смог накопить 10—15% от стоимости квартиры, то ему рано ее покупать: можно не справиться с выплатами. С другой стороны, как продавец не самой ликвидной недвижимости, я должен приветствовать каждого потенциального покупателя.
  3. Люди, которые не могут накопить 300—400 тысяч на первый взнос, при просмотре квартиры могут обсуждать ремонт, стоимость которого близка к миллиону.
  4. Думаю, что такие схемы без первого взноса более характерны для регионов, чем для Москвы.

Нотариальное согласие супруга на залог объекта недвижимости при ипотеке

Заем, в котором в качестве обеспечения выступает квартира или загородный дом, наиболее удобный и доступный способ получения ссуды для большинства жителей нашей страны. Если же жилье находится в совместной собственности, потребуется согласие супруги на залог недвижимости для оформления кредита. Муж и жена обычно выступают созаемщиками по ипотеке, при этом тот, у кого подтвержденный документально доход больше становится титульным. При заключении договора с банком подписывают его оба супруга.

Приобретение недвижимости супругами в ипотеку – нормативная база

В правоустанавливающих документах о приобретении квартиры или дома указывается только титульный заемщик, соответственно в Росреестре жилье регистрируется за ним. В том случае если квартира является совместно нажитым имуществом необходимо получить согласие супруга заемщика на залог объекта недвижимости при ипотеке для оформления договора с банком. Владение, использование и распоряжение общим жильем регулируется статьями 246 и 253 Гражданского кодекса, а также статьей 35 Семейного кодекса.

Передача недвижимости, имеющей статус совместной собственности, в залог возможна только по обоюдному согласию обоих супругов совладельцев. Иной порядок распоряжения квартирой или домом может быть зафиксирован брачным договором. Документальное подтверждение намерений других собственников на использование жилья в качестве обеспечения ипотечного кредита понадобится в любом случае. При этом неважно кто будет признан титульным заемщиком муж или жена.

Порядок нотариального оформления согласия супругов на залог жилья

Процедура строго прописана в нормативных актах, и ее нарушение может стать основанием для опротестования ее в судебном порядке. В нашей стране нотариальное согласие супруга на залог недвижимости может быть оформлено в любой из контор не обязательно по месту жительства или регистрации. Порядок оформления следующий:

  1. Нотариус устанавливает по паспорту или другому удостоверению личность человека, который будет подписывать документ. Также он проверяет его вменяемость и дееспособность.
  2. На специальном защищенном бланке составляется текст, подтверждающий согласие супруга на передачу квартиры или дома в залог для получения ипотечного кредита.
  3. Документ передается для изучения человеку, от лица которого он подготовлен, после чего он подписывает согласие.
  4. Подпись заверяется нотариусом, о чем делается надпись на бланке заверяемая гербовой печатью.

Сведения о данном действии регистрируются в соответствующем журнале, а подписавшее документ лицо вносит государственную пошлину и плату за услуги нотариуса.

Пакет документов для оформления согласия у нотариуса

Для проведения описанной выше процедуры необходимо подтвердить личность и права на недвижимость. Для нотариального оформления согласия потребуются следующие документы:

  1. Паспорт супруги или иное удостоверение личности.
  2. Справка о присвоении СНИЛС.
  3. Правоустанавливающие документы на дом или квартиру.

ПОХОЖИЕ СТАТЬИ:

«Дом из сруба: за и против »

Дома на основе сруба строятся в России много лет. У этого есть несколько причин – древесину нельзя назвать капризным материалом, она красивая, что обеспечивает популярность. ..

«Какую ипотеку выбрать?»

Если человек взвесил все свои финансовые возможности, проанализировал существующие реалии и все-таки решился на оформление ипотеки, то ему придется столкнуться с огромным…

Вопросы

Здравствуйте, Наталья! Брачный договор определяет имущественные отношения супругов в браке, их права и обязанности в браке и в случае его расторжения. В брачном договоре супруги могут установить любой режим собственности: общей совместной, общей долевой или раздельной собственности на все имущество либо на какое-то отдельно взятое имущество, как на уже имеющееся у супругов имущество, так и на имущество, которое будет приобретено в будущем. В брачном договоре супруги вправе определить свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов, определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов Договор раздела имущества супругов предусматривает либо общую долевую собственность супругов либо режим раздельной собственности на конкретное имущество. Предполагается, что раздел имущества должен быть равнозначным, в случае, если имущество неравнозначное, то в соглашении можно предусмотреть выплату компенсации либо иной способ компенсировать неравенство имущества. Вопрос неравнозначности раздела желательно разрешить в сделке, чтобы соглашение о разделе не было впоследствии оспорено, как сделка , заключенная на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка). Брачный договор должен быть удостоверен у нотариуса, несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность брачного договора. Договор раздела имущества супругов может быть составлен в простой письменной форме, может быть по желанию супругов удостоверен нотариусом, раздел имущества в случае спора между супругами может быть произведен в суде. Во всех случаях брачный договор предоставляет больше возможностей определить имущественные права и обязанности супругов, чем договор раздела имущества.

Семейное положение и недвижимость Флориды

Независимо от того, являетесь ли вы холостым, женатым, разведенным, проживающим отдельно или овдовевшим, ваше семейное положение играет важную роль в получении финансирования здесь, в штате Флорида. Это один из вопросов в Единой заявке на получение жилищного кредита, которую использует каждый ипотечный кредитор, от побережья до побережья.

Семейное положение важно, потому что оно касается всего, от финансовой ответственности по выплате ипотечного кредита для вашего нового жилищного кредита до владения / титула и прав на проживание на дом.

ПРИМЕЧАНИЕ: это не предназначено для замены юридической консультации. За юридической консультацией обращайтесь к юристу.

Мы собираемся ответить на список общих вопросов от наших клиентов, которые возникают снова и снова в рамках нашей повседневной практики выдачи кредитов.

ОСНОВНЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ:

Самая фундаментальная вещь, которую необходимо понять, это то, что существует разница между НАЗВАНИЕМ дома и ИПОТЕКОЙ на дом.

НАЗВАНИЕ:

НАЗВАНИЕ — это юридический документ, который показывает, кому принадлежит дом. У каждого дома есть документ, подтверждающий правовой титул, который является частью публичной записи и содержит имя (имена) владельца (ов). У одного дома может быть несколько владельцев, таких как супруги, сожители, члены семьи и т. Д.

НАЗВАНИЕ — это , а не , то же самое, что и финансовая ответственность за выплаты по ипотеке. Лицо, фигурирующее в названии, может или не может вообще фигурировать в платежах по ипотеке. Это характерно для многих супругов и членов семьи.Например, один из супругов может нести 100% ответственность за выплату ипотечного кредита, в то время как другой супруг имеет равную долю владения. Остальные супруги несут равную ответственность как за выплаты по ипотеке, так и за право собственности.

При наличии ипотеки на дом все заемщики, которые несут ответственность за выплаты по ипотеке, автоматически указываются в названии дома. Любой взрослый может быть добавлен к титулу на дом с помощью процесса, называемого актом о прекращении права собственности. Во Флориде акт о прекращении права собственности может быть оформлен любой титульной компанией, поверенным по недвижимости или семейным адвокатом.

Права на выживание — Название также помогает определить, что произойдет с правом собственности на дом в случае его смерти.

ИПОТЕКА:

ИПОТЕКА определяет финансовую ответственность по осуществлению ежемесячных платежей по ипотечному кредиту кредитору, поскольку это касается дома. Технически инструмент, называемый ПРИМЕЧАНИЕ , представляет собой письменное обещание заемщика производить ежемесячные платежи кредитору.ИПОТЕКА — это юридический инструмент, который юридически прикрепляет NOTE к дому, по сути, делая сам дом залогом для векселя.

Если вы не производите ежемесячные платежи, ИПОТЕКА — это инструмент, который позволяет кредитору получить право собственности на дом в случае неуплаты ПРИМЕЧАНИЕ через процесс, называемый потерей права выкупа.

СУПРУГИ И НЕДВИЖИМОСТЬ ФЛОРИДЫ

В штате Флорида супруги, которые покупают недвижимость в качестве состоящих в браке лиц, должны и иметь право собственности на дом, независимо от того, несут ли они оба ответственность за выплаты по ипотеке.Это относится к любому дому, который приобретается в качестве основного места жительства / усадьбы или второго дома / дома для отдыха.

Если дом приобретается в инвестиционных целях (где супруги не будут занимать дом сами), то в праве собственности на дом должен быть указан только один супруг.

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ: ​​

При закрытии сделки с недвижимостью ВСЕ стороны должны подписать право собственности на дом, независимо от того, несут ли они финансовую ответственность за какие-либо платежи по ипотеке.

Теперь, когда мы рассмотрели основы, давайте погрузимся в общие вопросы:

ВОПРОС 1.
Я женат. Нужно ли моему супругу подавать заявку на получение кредита?

  • ОТВЕТ: Нет, кроме случаев, когда это необходимо для дополнительного дохода. Или, если ваш супруг не желает получить ипотечную кредитную историю.

ВОПРОС 2:
Я женат. Должен ли мой супруг (а) получить титул, когда я покупаю дом?

  • ОТВЕТ: ДА, если дом занят либо супругом, либо вторым домом / домом для отдыха.Если дом приобретается в инвестиционных целях, и ни один из супругов не намеревается жить в нем, то ваш супруг НЕ обязан быть в праве собственности на дом.

ВОПРОС 3:
Я сейчас нахожусь в процессе развода. Могу ли я купить дом, в котором я смогу жить?

  • ОТВЕТ: ДА, но имейте в виду, что если вы все еще состоите в браке на момент закрытия, ваш супруг будет владеть половиной дома и должен подписать титул.Если вы хотите пойти в одиночку, дождитесь окончательного развода.

ВОПРОС 4:
Я разлучен со своим супругом, но я хотел бы купить себе дом и съехать. Я могу это сделать?

  • ОТВЕТ: ДА, однако, если на момент закрытия вы все еще состоите в браке, ваш супруг (а) будет владеть половиной дома и должен вместе с вами подписать право собственности на новый дом. Если вы хотите пойти в одиночку, вам нужно подождать, пока развод не будет окончательным.

ВОПРОС 5:
Я не женат по закону, но состою в гражданском союзе. Могу ли я купить дом?

  • ОТВЕТ: ДА. Когда дело доходит до покупки недвижимости, к гражданским союзам применяются те же правила, что и при заключении брака.

ВОПРОС 6:
Я разведен, и моей супруге был вручен наш старый дом. Могу ли я купить новый дом?

  • ОТВЕТ: ДА. Вы можете купить дом самостоятельно.Если ваше имя фигурирует в ежемесячных выписках по ипотеке для вашего старого дома, обязательно свяжитесь со своим супругом, чтобы убедиться, что они как можно скорее рефинансировали вас за счет ипотеки. В противном случае любой из просроченных платежей вашего бывшего супруга по ипотеке может отрицательно повлиять на ваш кредитный рейтинг. Кроме того, не забудьте сохранить указ о разводе и соглашение о семейном соглашении для вашего нового кредитора.

ВОПРОС 7:
Я недавно вышла замуж. Как мне добавить нового супруга в мой существующий дом?

  • ОТВЕТ: Вы можете добавить их в заголовок дома с помощью процесса, который называется «Заявление о прекращении права собственности». Здесь, во Флориде, вы можете подать заявление о выходе из любой титульной компании, поверенного по недвижимости или семейного адвоката.

ВОПРОС 8:
Я был холост, когда купил свой дом, но сейчас я женат. Добавляется ли мой (а) супруг (а) автоматически к моей ипотечной ссуде или титулу на дом?

  • ОТВЕТ: NO. Ваш супруг (а) не добавляется автоматически к названию дома. Брак дает право собственности, но не меняет правоустанавливающие документы.Наилучший способ добиться этого — оформить заявление о прекращении действия права на увольнение… Здесь, во Флориде, вы можете получить его в любой титульной компании, у поверенного по недвижимости или адвоката по семейным делам.

ВОПРОС 9:
Я был холост, когда купил дом, но теперь я женат. Как лучше всего следить за тем, чтобы мой супруг оставался дома, если со мной что-то случится?

  • ОТВЕТ: Наилучший способ обеспечить сохранность дома — это указать вашего супруга (а) в праве собственности на дом через акт о прекращении действия права на жительство. Вы также можете обратиться к адвокату по семейным делам, чтобы составить завещание.

ВОПРОС 10:
Я только что завершил развод, и судья присудил мне дом. Как мне убедиться, что моего бывшего супруга выселили из дома?

  • ОТВЕТ: Есть только два способа отстранить супруга от ответственности по ипотеке: 1) рефинансирование или 2) продажа дома. Любой из этих вариантов гарантирует разделение совместной финансовой ответственности по ипотечному долгу.

ВОПРОС 11:
Я женат, и моя супруга — единственная на ипотеку. Что будет с домом, если с ним что-то случится и я не смогу произвести оплату?

  • ОТВЕТ: Если выплаты по ипотеке не производятся, кредитор начнет взыскание права выкупа дома, даже если вы имеете право собственности и проживаете в доме. Если вы хотите убедиться, что ипотека будет выплачена после смерти заемщика, существуют типы полисов страхования ипотечной защиты, которые являются типом полиса кредитного страхования жизни, но, в целом, наиболее доступным способом. для защиты пережившего супруга и семьи используется стандартный полис срочного страхования жизни.

ВОПРОС 12:
Я разведена и подаю заявление на получение нового жилищного кредита. Моя бывшая супруга никогда не рефинансировала наш старый дом, и ипотека все еще отображается в моем кредитном отчете. Могу ли я претендовать на получение нового жилищного кредита?

  • ОТВЕТ: ДА. Сохраните копию своего Указа о разводе и Соглашения о мировом соглашении, подтверждающих, что ваш бывший супруг (а) получил дом, и передайте эти документы новому кредитору. Вы также должны быть в курсе этого, чтобы быть уверенным, что ваш бывший супруг как можно скорее рефинансирует ипотеку. Это сделано для того, чтобы ваша кредитная история не пострадала, если ваш бывший супруг (а) совершит просроченные платежи по ипотечному кредиту.

RECAP

Если у вас когда-либо возникнет вопрос о праве собственности на дом в штате Флорида, лучшим местом для совета обычно является местная титульная компания. Вы также можете связаться с юристом по недвижимости или семейным юристом для получения заявлений о выходе, завещаний, вопросов о наследстве, вопросов о праве на наследство и т. Д.

Если вы совершаете покупку где-нибудь в штате Флорида и у вас есть вопросы об ипотеке и / или о том, как ипотека связана с названием дома, который вы хотите приобрести, мы будем рады обсудить ваши варианты и ответить ваши вопросы.

Вы можете связаться с нами ЗДЕСЬ.

Покупка дома с кем-то

Покупка дома с другим человеком дает несколько преимуществ. Разделение затрат на покупку дома может быть единственным способом, которым вы можете позволить себе стать домовладельцем. Совместное владение может помочь покрыть расходы на техническое обслуживание и ремонт. Некоторые пары покупают дом вместе с намерением позже пожениться. Покупка недвижимости с другим человеком также может быть отличной возможностью для инвестиций.

Но есть проблемы с владением домом с кем-то другим. Важно знать об ограничениях совместного владения, чтобы избежать финансовых и юридических проблем в будущем. Если у вас есть вопросы о покупке дома с другим человеком, обязательно поговорите с опытным юристом по недвижимости.

В эту статью мы включаем полезную информацию о типах долей собственности, соглашениях о совместной собственности, а также продаже или передаче долей собственности.

Виды собственности

Документ — это официальный письменный документ, подтверждающий право собственности на собственность, когда она передается новому владельцу.Когда есть только один покупатель, имя покупателя будет указано в документе как единственный владелец. При покупке недвижимости с участием более чем одного человека покупатели должны получить долю долевого владения недвижимостью. Типы домовладения для нескольких покупателей включают:

  • Общие арендаторы
  • Совместные арендаторы с правом наследования
  • Арендаторы целиком

Хотя это юридические термины, не пугайтесь их. На самом деле концепции довольно просты.

Общие арендаторы

При общей аренде (TIC) каждый покупатель владеет долей в одной и той же собственности. Покупатели совместно определяют свой процент владения, который должен быть отражен в названии. Совладельцы могут иметь равную долю (50/50) или неравную долю.

Общие арендаторы имеют право продать (или передать) свою долю собственности по своему усмотрению, даже если другие собственники не согласны с этим. Однако общий арендатор не может продать больше своей доли в собственности.Когда общий арендатор умирает, его интерес к собственности переходит к его наследникам. Если вы совладелец, вы можете делить недвижимость с незнакомцами.

Содействующие лица с правом наследования

В договоре о совместной аренде с правом наследования (JTWROS) каждый собственник имеет равные интересы; 50/50 для двух собственников или 1/3 процента для трех собственников.

При совместной аренде доля владения переходит к оставшимся владельцам после смерти одного из владельцев. Остальные собственники в равной степени отнесутся к интересам умершего собственника.Совладелец в совместной аренде не может передать свои имущественные права наследникам по наследству. Передача права собственности совладельцам происходит автоматически в случае смерти, что позволяет избежать перехода собственности на завещание.

Совместная аренда с правом наследования чаще всего встречается между близкими членами семьи. В пункте договора о грантополучателе должно быть четко указано «совместные арендаторы с правом наследования».

Арендаторы целиком

Супружеские пары могут вступать в собственность в качестве арендаторов целиком (TBE), форма совместной аренды с правом наследования.Каждый партнер имеет равные права собственности на собственность, но не 50/50. Каждому партнеру принадлежит 100%. Только 25 штатов разрешают этот вид собственности.

Это означает, что если у одного партнера есть кредиторы, которые хотят арестовать собственность в счет выплаты долга, они не могут, потому что собственность также на 100% принадлежит другому партнеру. Кредиторы могли наложить арест на него только в том случае, если оба партнера были участниками одного и того же долга (однако, обратите внимание, что многие виды долгов распределяются между супружескими парами).

Если один из партнеров умирает, собственность немедленно переходит к другой стороне без передачи завещания.

Важность договора о совместной собственности

Домовладение — это значительные финансовые вложения. Совладельцам важно четко понимать, как они будут использовать недвижимость. Разногласия могут осложнить отношения между владельцами. Четко составленное соглашение может определить права и обязанности каждого владельца и избежать юридических проблем в будущем.

При составлении соглашения о совместной собственности потенциальные собственники должны рассказать о том, как они собираются использовать собственность и чего они ожидают от других собственников.В соглашении также могут быть указаны варианты действий в случае разногласий.

Если вы обеспокоены тем, что владелец продаст свою долю другому лицу, вы можете включить в соглашение пункт о праве преимущественной покупки. Это дает вам возможность выкупить долю продавца до ее продажи третьему лицу.

Вы также можете рассмотреть возможность добавления пункта о принудительной продаже в свое соглашение о праве собственности. Если один акционер недоволен, этот пункт может вынудить одного (или нескольких) акционеров продать свои доли собственности на условиях, определенных в соглашении.

Текущие расходы и финансовые обязательства

Уход за домом требует больших денег. Если покупатели берут ссуду на недвижимость, они должны вносить ипотечные платежи, иначе банк может стать владельцем собственности. Другие текущие расходы на дом включают налоги на недвижимость, расходы на техническое обслуживание, коммунальные услуги и страхование.

Соглашение о совместной собственности покупателей должно охватывать расходы на недвижимость и финансовые обязательства, включая то, какие собственники несут ответственность за какие платежи и в какой процентной доле.Некоторые собственники просто решают разделить все расходы поровну. Другие владельцы распределяют отдельные расходы между отдельными владельцами, исходя из долей владения или проживающих в доме.

Продажа или передача вашей собственности

Собственники имеют право продать или передать (передать) свою долю в собственности в течение жизни. Однако продажа частичного владения домом может быть затруднена, потому что дом нелегко разделить. Как совладелец вы можете передавать только свою долю в собственности.Все совладельцы должны дать согласие на продажу всей собственности.

Владельцы собственности могут принудительно продать собственность, что называется «разделом». Владельцы общей или совместной аренды с правом наследования могут подать в суд ходатайство о разделе имущества. Если собственность легко делится, например, открытый земельный участок или дуплекс, совладелец может получить «натуральный раздел» для раздела собственности.

В качестве альтернативы, «раздел путем продажи» вынуждает продать собственность, даже если другие владельцы не хотят продавать свою долю.После принудительной продажи суд распределит прибыль от продажи на основе доли владения каждого бывшего владельца.

Получите юридическую консультацию по поводу покупки дома у кого-то еще

Покупка дома с другими людьми может вызвать определенные трудности. С таким количеством денег, вложенных в покупку недвижимости, рекомендуется проконсультироваться с юристом по вопросу совместного владения домом. Поговорите с местным юристом по недвижимости, прежде чем покупать недвижимость у других владельцев.

Супружеские государства и состояния общинной собственности: что нужно знать перед закрытием

Что нужно знать перед закрытием

Если вы рефинансируете или покупаете новый дом, ваш супруг может быть вовлечен, даже если вы единственный человек, имеющий ипотеку.

В зависимости от того, в каком штате вы живете, вашему супругу (а), возможно, придется подписать юридические документы при закрытии, даже если они не находятся в ссуде.

Супружеские государства

Если вы являетесь женатым домовладельцем в штате , где проживают супруги , ваш супруг (-а) должен подписать определенные документы, подтверждающие, что он или она знает о новой ссуде.

Как правило, супругу необходимо подписать договор доверительного управления, право на отмену, правдивое кредитование (TIL), а также различные документы о праве собственности и урегулировании.

Ваш (а) супруг (а) не несет финансовой ответственности по ипотеке, подписывая эти документы, если они не указаны в примечании (примечание является юридически обязательным документом, который определяет условия займа и кто несет ответственность). Они просто признают, что под недвижимость берется новая ипотека.

Также важно упомянуть, что любой человек в документе на ваш дом должен подписать супружеские документы, независимо от того, проживаете ли вы в супружеском государстве или нет. Все владельцы дома должны признать, что вы занимаете деньги под залог дома.

Состояния собственности сообщества

В Community Property States ваш супруг (а) не только должен подписать юридические документы, но также несет финансовую ответственность за ипотеку независимо от того, находятся ли они в ссуде или нет.

В государствах общинной собственности все обязательства считаются 50% -ной ответственностью обоих супругов. Следовательно, долги вашего супруга могут негативно повлиять на вашу заявку на ипотеку.

Например, если вы подаете заявление на получение государственного займа, застрахованного Федеральной жилищной администрацией (FHA) или Департаментом по делам ветеранов (VA), кредит вашего супруга (-и) необходимо будет отозвать, а их долги добавить к соотношению вашего долга к доходу (DTI). .

Кроме того, если у вашего супруга (а) есть какие-либо коммерческие убытки по вашим совместно поданным налоговым декларациям, они будут засчитаны против вас.

Обязательно подумайте о том, как ваш супруг (а) может повлиять на ваше заявление на ипотеку, и будьте готовы включить их в процесс закрытия, если это необходимо.

Ниже приведен список состояний супругов и общинной собственности:

Семейное положение
  • Алабама
  • Аляска
  • Арканзас
  • Колорадо
  • Флорида
  • Иллинойс
  • Айова
  • Канзас
  • Кентукки
  • Массачусетс
  • Мичиган
  • Миннесота
  • Миссисипи
  • Миссури
  • Монтана
  • Небраска
  • Нью-Гэмпшир
  • Нью-Джерси
  • Северная Каролина
  • Северная Дакота
  • Огайо
  • Оклахома
  • Южная Дакота
  • Теннесси
  • Вермонт
  • Западная Вирджиния
  • Вайоминг
Сообщество состояний собственности
  • Аризона
  • Калифорния
  • Айдахо
  • Луизиана
  • Невада
  • Нью-Мексико
  • Техас
  • Вашингтон
  • Висконсин

Если у вас есть какие-либо вопросы о том, как ваш (а) супруг (а) или кто-либо из лиц, имеющих право собственности на ваш дом, повлияет на ваше заявление на ипотеку, не стесняйтесь обращаться к одному из наших личных консультантов. Наши специалисты по ипотечным кредитам готовы помочь вам в достижении ваших целей по рефинансированию.

УЗНАТЬ ВАШИ ВАРИАНТЫ ПЕРЕФИНАНСИРОВАНИЯ

Могу ли я купить дом с другом? Как ипотека работает без супруга

Около 38% покупателей жилья в настоящее время составляют миллениалы, что делает их самой большой группой покупателей жилья. По мере того как все больше миллениалов предпочитают уйти с рынка аренды и обзавестись собственным домом, наметилась интересная тенденция.

В отличие от своих родителей, бабушек и дедушек, поколение миллениалов является наименее вероятным поколением для вступления в брак.Они не только дольше ждут, чтобы пожениться, но многие из них никогда этого не сделают. Фактически, недавние данные Pew Research показывают, что 25% миллениалов, вероятно, никогда не выйдут замуж.

Эта тенденция не соответствует представлению о том, что домовладельцы обычно являются супружескими парами. Сегодня многие одинокие миллениалы покупают дома сами, а многие другие предпочитают жить вместе со своей второй половинкой, членом семьи или другом.

Итак, что вам нужно знать?

Можете ли вы купить дом со своим парнем / девушкой и т. Д.?

Нет законов, запрещающих покупку дома с кем-либо, кроме супруга. Вы можете купить дом вместе с кем угодно, будь то мать, парень, лучший друг или двоюродный брат. Во многих случаях это может быть практическим финансовым решением, если вы не можете позволить себе ипотеку самостоятельно или хотите более красивое место, чем то, что вы могли бы позволить себе самостоятельно.

«Большим преимуществом обращения за ипотечной ссудой у кого-то является то, что это помогает вам быстрее заняться недвижимостью, чем если бы вы делали это самостоятельно.Исторически недвижимость является отличным долгосрочным вложением, и возможность разделить расходы с кем-то может быть отличным способом покрыть первоначальные затраты », — объясняет консультант по ипотеке Эндрю Леонардис.

Покупка дома с другом

Как это работает? На самом деле это не так уж и отличается от подачи заявки с супругом:

«Если у вас несколько неженатых людей [у вас может быть до 4-х!], Подающих заявку на ссуду, процесс не сильно отличается от того, если бы двое из заемщиков были женаты. , — поясняет Леонардис.«Есть некоторые отличия с нашей точки зрения как кредитора, но в основном цифры совпадают. Мы по-прежнему будем учитывать долги, доходы и кредит всех людей, обращающихся за ссудой.

Многие люди не знают, что вы можете подать заявление на ипотеку вместе с другом. Думаю, это отличный вариант, тем более что недвижимость на многих рынках становится еще дороже. Первоначальные расходы — это самый большой барьер для многих людей, и это означает, что вы можете перестать платить за аренду! »

И даже для пар, которые и планируют пожениться, переезд вместе — и покупка дома вместе — может оказаться первым:

  • Согласно блогу Mass Mutual, по оценкам, 9% покупателей жилья в 2019 году были парами, не состоящими в браке.
  • Средняя стоимость свадьбы в Америке сейчас 33 931 доллар. Многие пары, осознающие, как свадьба повлияет на их сбережения, в первую очередь выбирают вложения в дом, а потом — на свадебные колокола.

Как управлять ипотекой, если вы не состоите в браке

Существует несколько способов подать заявление на получение ипотеки, если вы не состоите в браке. Часто для лица с более высоким кредитным рейтингом имеет смысл подать заявку на ипотеку. Более высокий кредитный рейтинг будет соответствовать лучшим ставкам от кредиторов, что в конечном итоге позволит сэкономить деньги обоих партнеров на протяжении всего срока кредита.

Конечно, вы можете подать заявление вместе, чтобы иметь право на более крупную ипотеку. Однако — и это важно — кредитор обычно основывает вашу ставку на более низком балле . Чтобы определить вашу оценку, они будут усреднять , а не баллов.

Означает ли подача заявки на ссуду, что весь долг принадлежит вам?

Возможно, что один партнер находится в ссуде, в то время как оба партнера имеют титул. Однако партнер, подающий заявку на ссуду, должен знать, что это ставит под угрозу их суд .Если титульный партнер перестает платить по ипотеке — по какой-либо причине — ипотечный партнер будет или до тех пор, пока не несет юридической ответственности за выплату 100% ссуды. И даже если они заплатят 100% ссуды, право собственности на дом все равно будет разделено — согласно титулу.

Можно ли купить дом без супруга?

Даже если вы состоите в браке, вы можете купить дом без супруга. Однако имейте в виду, что в некоторых штатах (всего девять) дома считаются общественной собственностью, поэтому в этих штатах обоих супругов будут владеть домом, даже если они не пользуются ипотекой.

Возможно, вы захотите купить дом без супруга, потому что у одного из вас плохой кредитный рейтинг: имейте в виду, что ссуды FHA и VA все равно будут учитывать задолженность обоих супругов для определения права на ссуду.

Что будет, если мы расстаемся или кто-то уедет?

Стоит отметить, что не состоящие в браке лица имеют меньшую защиту собственности в соответствии с законом, чем супружеские пары. Будь то ваш жених или ваш старый приятель по колледжу, делающий ипотеку, могут случиться неожиданные вещи — кто-то получит работу в другом городе, разрывы или потеря работы могут означать неспособность продолжать оплачивать счета. Возможно, им придется переехать — или вам.

Если одна из сторон решает выселиться, любая сторона, владеющая частью дома (даже если это миноритарная собственность, например, 30%), может принудить к продаже. Если один из партнеров хочет сохранить дом, а не получать деньги от продажи дома, он будет юридически обязан выкупить собственность другой стороны. В этот момент может потребоваться рефинансирование дома (для получения ипотеки на имя одного человека).

Лучше всего иметь четкий юридический процесс — и на бумаге — до того, как что-то произойдет, чтобы вы не пытались решать финансовые и юридические проблемы, потенциально решая эмоциональные проблемы.

Как работает совместное владение домом после развода?

После развода супруги нередко решают продолжить совместное владение домом, особенно если в этом участвуют дети. Если они могут себе это позволить, один из супругов может выкупить другого. Если это невозможно или желательно, то оба человека должны будут внимательно следить за тем, чтобы выплаты по ипотеке производились.

Дом — это значительный долг, и если оба человека находятся в ипотеке, то любой из них может быть оштрафован, если другой супруг задерживает выплату по ипотеке.И если оба супруга остаются на ипотеке, в кредитном отчете для любого из них будет указана вся сумма, что затрудняет получение кредита в будущем (для другого дома, кредитной карты, автомобиля и т. Д.). Вам также нужно будет решить, какой из супругов получит ипотечный вычет из своих налогов. Наконец: если один из супругов столкнется с финансовыми проблемами, такими как высокие медицинские счета или банкротство, имейте в виду, что дом может быть использован в качестве залога для погашения долга.

В конечном счете, даже в лучшем из миров существует изрядный финансовый риск, связанный с совместным владением домом после развода.

Как юридически структурировать покупку дома

Если вы не собираетесь иметь встроенную юридическую защиту супруга в соответствии с законом, вам понадобится договор о совместной собственности. Лучший способ получить это — через поверенного, такого как поверенный по семейному праву, чтобы вы могли убедиться, что соглашение имеет обязательную юридическую силу и охватывает все основания.

Вот что должно включать соглашение о совместном проживании (но не ограничиваясь):

  • Тип собственности по договору (совместная аренда с правом наследования или общие арендаторы)
  • Доля дома, принадлежащая каждой стороне
  • Ответственность за платеж
  • Соглашение о выкупе
  • Что произойдет, если произойдет перевод работы
  • Если одному партнеру необходимо переехать, сколько времени он должен это сделать
  • Что произойдет с личным имуществом, если вы накопите его во время совместного проживания
  • Процесс разрешения споров
  • Стратегия выхода

Другие положения, которые документ может включать, в зависимости от вашей ситуации:

  • Кто оплачивает коммунальные услуги, страхование и т. Д.
  • Требуется ли посредничество в споре в суде
  • Что делать с домашними животными, находящимися в совместном владении

A Совместная аренда

Возможно, вы слышали о совместной аренде. При совместной аренде имуществом владеют два или более человека. Это могут быть друзья, супружеские пары, пары, не состоящие в браке, родственники и т. Д.

Совместное владение недвижимостью — это правовые отношения, которые позволяют передавать долю в собственности на оставшуюся собственность (без совместной аренды проценты могут переходить через завещание / в поместье).При совместной аренде каждый имеет право на долю в льготах (поэтому, если вы сдаете дом в аренду, каждый человек получает равную долю). Однако, хотя все в равной степени несут ответственность за платежи, такие как налоги на недвижимость и ипотечный кредит, если один человек не платит, другие должны подать заявление (или рискуют быть лишенными права выкупа). Поскольку у всех есть общие интересы, собственность не может быть продана без всеобщего согласия.

  • Основным преимуществом совместной аренды является то, что в случае смерти одного владельца имущество возвращается к другому владельцу (ям), а не по завещанию

Покупка дома у друга

Если вы покупаете дом у a друг (или член семьи, знакомый и т. д.), а не с другом, ваша цель номер один должна заключаться в установлении законной, законной сделки.Как минимум, вам следует нанять поверенного или риэлтора, чтобы контролировать вашу покупку и убедиться, что вы правильно ее задокументировали.

Легко срезать углы, когда это кто-то, кого вы знаете — в конце концов, ваш лучший друг никогда бы не попытался забрать дом обратно! Тем не менее, стоит учитывать, что дом — это настолько важное, монументальное вложение, что необходимо предпринять все возможные шаги для установления подлинного законного владения. И, к сожалению, могут случиться плохие вещи — если ваш лучший друг должен объявить о банкротстве, а дом не был передан вам должным образом, банк может прийти за вашим (технически их) домом.

Когда вы покупаете дом у знакомого, вы можете обнаружить, что существуют дополнительные ограничения (в зависимости от вашего кредитора и т. Д.) Для предотвращения мошенничества. Если член семьи продает вам свой дом, и вы, например, пользуетесь ссудой FHA, вам необходимо будет внести минимум 15% вместо обычных 3,5%.

Для дальнейшего чтения

Требуются ли и муж, и жена для подачи заявления на ипотеку дома? | Руководства по дому

Муж и жена в равной степени делят все финансовые доходы и долги, полученные во время их брака в Калифорнии, государстве с общественной собственностью.Когда дело доходит до ипотеки или жилищного кредита, закон штата дает супругам равную долю владения недвижимостью. Обоим супругам не нужно вместе обращаться за жилищным кредитом. Супруг может отказаться от своих прав и обязанностей по отношению к дому, не подав заявку на ссуду и подписав акт о выходе из дома.

Установление права собственности

Закон о собственности сообщества применяется к домам, расположенным в пределах штата. Муж и жена могут владеть недвижимостью как отдельной собственностью. Недвижимость, приобретенная до брака, либо по наследству, либо в дар во время брака, является отдельной собственностью.Владелец должен передать дом своей супруге для создания совместной собственности. Акт требования о выходе позволяет владельцу удалять или добавлять лиц в титул. Обе стороны или супруги подписывают акт о прекращении трудовых отношений. Документ, а не жилищный заем, определяет права собственности.

Причины

Заемщик может захотеть подать заявку на жилищный заем без своей супруги, если он может позволить себе получить заем на основе своего собственного дохода, активов и кредита, а у нее нет дохода, чтобы помочь с квалификацией. Он может захотеть удержать ее, если у нее плохая кредитная история или серьезная унизительная кредитоспособность, например судебные решения, прошлое обращение взыскания или банкротство, которое снижает его способность претендовать на ссуду.У нее также могут быть индивидуальные ежемесячные долги, которые влияют на его способность претендовать на желаемую сумму кредита.

Плюсы

Вам может потребоваться помощь вашего супруга для получения жилищного кредита, если у нее есть доход, сильные кредитные и денежные резервы, которые улучшают общую заявку на получение кредита. Объединение доходов помогает заемщикам получить одобрение на более высокую сумму кредита, потому что вместе пара может позволить себе более высокий ежемесячный платеж. Если долговая нагрузка не увеличивается за счет включения супруга, супружеские пары обычно выигрывают от совместной подачи заявления и получения права собственности на недвижимость в качестве совладельцев.

Соображения

Кредитор обеспечивает выплату жилищной ссуды, обеспечивая ее недвижимостью в качестве залога. Доверительный акт или договор доверительного управления связывает погашение ссуды с правами собственности. Дом находится в доверительном управлении, бенефициаром которого является кредитор. Это может лишить заемщика его права на собственность, если он не выплачивает ссуду, путем обращения взыскания. Кредит супруга зависит от потери права выкупа, когда она обязана по ссуде. Если она не подавала заявку на ссуду и осталась без права собственности, лишение права выкупа не уменьшает ее кредитоспособность.

Ссылки

Writer Bio

K.C. Эрнандес занимается вопросами недвижимости с 2009 года. Она является лицензированным продавцом недвижимости в Сан-Диего с 2004 года. Ее статьи появляются в местных газетах, но ее работа в основном находится в Интернете. Эрнандес имеет степень бакалавра искусств английского языка в Калифорнийском университете в Лос-Анджелесе и работает экспертом по недвижимости в Demand Media Studios.

Покупка дома до и после брака: Руководство для неженатых пар

Если вы подумываете о покупке дома до свадьбы, вам нужно спланировать больше, чем просто свадьбу.Ваше семейное положение может повлиять на то, покупаете ли вы индивидуально или как совладельцы, а также на то, как вы будете владеть правом собственности на дом. Читайте дальше, чтобы узнать больше о плюсах и минусах разовой и совместной ипотечной заявки, а также о наиболее распространенных типах правового титула, которые берут на себя совместные покупатели жилья.

Как брак влияет на ипотеку?

Подача заявления на получение ипотеки в качестве холостого мужчины, незамужней женщины или супружеской пары не влияет на вашу квалификацию. Фактически, семейное положение является защищенной категорией в соответствии с Законом о равных возможностях получения кредита.Согласно Бюро финансовой защиты потребителей, «финансовые учреждения и другие фирмы, занимающиеся предоставлением кредитов», обязаны «предоставлять кредит в равной степени для всех платежеспособных клиентов, независимо от пола или семейного положения».

Когда дело доходит до права на получение ссуды, не имеет значения, подаете ли вы заявку в качестве супружеской пары или двух не состоящих в браке лиц, потому что условия ссуды и критерии одобрения одинаковы. Вероятность утверждения ссуды зависит от дохода, кредита и активов, а не от семейного положения.У использования кредитной информации и доходов одного человека по сравнению с совместной заявкой есть свои плюсы и минусы.

Плюсы одного приложения
  • Если ваш кредитный рейтинг значительно выше, чем у вашего партнера, он будет единственным, который будет учитываться при принятии решения о кредитовании.
  • Если в вашей кредитной истории нет уничижительной информации, а в вашей — нет, ваша кредитная история будет единственной рассматриваемой информацией.
  • Если ваши долги и другие обязательства значительно ниже, чем у вашего партнера, только ваши будут использоваться для расчета отношения долга к доходу.
Минусы одного приложения
  • Доход вашего партнера не может считаться частью вашего отношения долга к доходу и не будет использоваться при принятии решения о кредите.
Плюсы совместной заявки
  • Если оба кредитных рейтинга схожи и соответствуют квалификационному порогу, то совместная подача заявки не повлияет на решение о предоставлении кредита.
  • Если обе кредитные истории чистые, то совместное обращение не повлияет на решение о выдаче кредита.
  • Если соотношение вашего долга к доходу ниже при использовании обоих источников дохода, это может быть учтено при принятии решения о кредите.
  • Если вы используете более высокий совместный доход, вы можете получить одобрение на более крупную сумму кредита.
Минусы совместного приложения
  • Решение о кредите будет основано на более низком из двух баллов, что может привести к более высоким затратам и трудностям отбора.

Права собственности для нескольких покупателей

Владение домом регистрируется в документе, а не в ипотеке, поэтому независимо от того, приобретаете ли вы недвижимость совместно или получаете ипотеку на имя одного человека, вы все равно можете выбрать, как разделить собственность. В зависимости от вашего местного законодательства, вы можете записать заголовок следующими способами:

Единоличное владение

В единоличном владении вы полностью контролируете собственность, и никто другой не может продавать или брать ссуды под нее. Этот метод передачи прав, также называемый долевым владением, используется одинокими и состоящими в браке лицами, супруги которых подписали акт о прекращении права собственности, удаляя их долю владения недвижимостью. Информация о переходе прав будет гласить «единственное и отдельное имущество» в документе.

Завещание может указывать на наследство, либо имущество может перейти в завещание после смерти владельца. Один из недостатков заключается в том, что в том случае, если что-то ограничивает ваши возможности, никто другой не может действовать от имени собственности.В случае вашей смерти имущество должно пройти процедуру завещания для передачи наследникам. Это длительный, дорогостоящий и публичный процесс.

Совместная аренда

При совместной аренде любые два или более человека могут владеть недвижимостью. Этот метод передачи прав, также называемый полной арендой, используется совладельцами, которые одновременно получают титул и владеют равными долями. Этот титул предоставляет выжившему совладельцу право собственности на имущество в случае смерти его партнера.

Совместная аренда полезна для избежания затрат и задержек, связанных с завещанием, но совместный арендатор может также передать свои интересы (посредством продажи или дарения) другой стороне без согласия совладельца, что позволяет упростить процесс передачи. Если имущество передается по завещанию, оно должно будет пройти через завещание, чтобы перейти к наследникам.

Общая аренда

Общая аренда — это наименее ограничивающая передача правового титула, при которой каждый собственник может продать или взять ссуду на свою долю собственности без согласия других владельцев.Этот метод перехода используется совладельцами, принимающими титул, особенно если они не состоят в браке. Каждому из них принадлежит определенный процент собственности, и он не обязательно должен быть равным. Преимуществом этого метода является возможность совладельцев обозначить свою долю в наследство, а не автоматическую передачу совладельцу.

Меньше вероятность того, что наследники могут быть непреднамеренно лишены наследства действиями выжившего владельца, но меньшие ограничения могут также означать меньшую стабильность. Например, если владелец не хочет продавать собственность, его все равно могут заставить продать, подав в суде дело о разделе, поданное другими владельцами.

Собственность сообщества

Супруги, приобретающие собственность в определенных штатах, могут получить титул в качестве общественной собственности, когда каждый из супругов владеет половиной собственности, и их права могут быть переданы по наследству. Право наследования аналогично совместной аренде, если нет завещания, определяющего наследование. Известно, что в следующих штатах действуют законы о коммунальной собственности:

  • Аризона
  • Калифорния
  • Айдахо
  • Луизиана
  • Невада
  • Нью-Мексико
  • Техас
  • Вашингтон
  • Висконсин

Имущество передается пережившему супругу без прохождения завещания. Однако существует повышенный риск непреднамеренного наследования и оспаривания права собственности на недвижимость между несколькими сторонами (с потенциально разными интересами). Кредиторы также могут претендовать на дом в соответствии с законами об общественной собственности, если вы скончались в долгах, поскольку ваш дом становится частью вашего имущества в соответствии с законами о совместной собственности многих штатов.

Living Trust

Вложение в отзывное живое доверие обеспечивает максимальный контроль и гибкость всех вариантов перехода.Этот метод перехода предполагает, что имущество находится в отзывном живом трасте до тех пор, пока доверитель не умрет или не станет недееспособным, и все активы доверительного управления распределяются между попечителями в соответствии с условиями траста. Дополнительным преимуществом является избежание затрат и задержек на завещание.

Создание траста менее затратно и требует много времени, чем рассмотрение процесса завещания. Процесс доверительного управления также считается частным, в то время как производство по делу о завещании не проводится. Что наиболее важно, владельцы по-прежнему имеют полный контроль над собственностью, и в случае потери дееспособности доверительный управляющий-преемник может действовать от имени всех бенефициаров.Отзывные живые трасты потребуют больших первоначальных затрат времени и затрат на адвоката.

Налоговые и правовые вопросы при покупке дома до брака

Супружеские пары обычно имеют налоговое преимущество перед не состоящими в браке парами, когда речь идет о домовладении. Самый простой способ решить большинство из этих проблем — это оформить все в письменной форме, если вы решите приобрести недвижимость вместе. Однако, если вы уже собираетесь связать себя узами брака, имейте в виду, что ваш дом — не единственное, что вам нужно решить в своих финансах.

Удержание процентов по ипотеке

Физические лица или супружеские пары, подающие отдельно, также могут получить дополнительные налоговые льготы, если их общие вычеты (включая проценты по ипотеке) превышают стандартный вычет. В связи с недавними изменениями в налоговом законодательстве, вычет процентов по ипотеке для одиноких и супружеских пар, подающих совместно, ограничен суммой 750 000 долларов в виде ипотечного долга, в то время как супружеские пары, подающие налоги отдельно, могут требовать до 375 000 долларов в качестве вычета процентов по ипотеке.

Это может быть проблемой, если вы покупаете недвижимость вместе со своим партнером и намереваетесь разделить расходы на дом поровну.Если вы не состоите в браке, вы должны будете вычесть проценты по ипотеке на недвижимость в дорогостоящем районе, вам потребуется подавать индивидуальные налоговые декларации. IRS разрешает только одному домовладельцу требовать вычета процентов по ипотеке, поэтому только один из вас сможет воспользоваться вычетом на полные 750 000 долларов; другой не сможет ничего вычесть.

Стандартный и постатейный вычет

В соответствии с изменениями в налоговом законодательстве, внесенными в начале 2018 года, супружеским парам теперь необходимо иметь налоговые вычеты на сумму более 24000 долларов, чтобы получить прибыль от включения в их совместную декларацию вместо стандартного вычета. Теперь физическим лицам необходимо иметь налоговые вычеты на сумму более 12 000 долларов (а если они подают заявление в качестве главы семьи, 18 000 долларов), чтобы их вычеты по статьям имели смысл.

У большинства супружеских пар недостаточно детализированных вычетов, чтобы получить дополнительную выгоду по сравнению со стандартными вычетами. Если они действительно достигли порогового значения, для одного человека может быть более выгодным потребовать процент по ипотеке в своей налоговой декларации, если это повысит их вычеты сверх стандартного порога вычета в индивидуальном порядке; в этом случае другой человек подаст отдельно и возьмет стандартный вычет, как показано в нашем примере ниже.

Пример: Вы сможете вычесть больше, если один из супругов перечислит 19 000 долларов на вычеты, а другой возьмет стандартный вычет в размере 12 000 долларов, что в сумме составит 31 000 долларов вычетов. Это обеспечит вам преимущество в размере 7000 долларов по сравнению с совместной подачей документов и стандартным вычетом в размере 24000 долларов для пары. Проконсультируйтесь со своим налоговым составителем, прежде чем принимать решение о подаче налоговой декларации совместно или по отдельности.

Стандартное удержание 12000 долларов 18000 долларов 24000 долларов
Макс.прирост капитала 250 000 долларов 250 000 долларов 500000 долларов
36

Напротив, пары, не состоящие в браке, не имеют права на совместный возврат и не могут требовать совместного вычета в размере 24 000 долларов в любом случае.В таблицах выше показаны стандартные суммы вычетов и исключения из максимального прироста капитала за 2018 налоговый год.

Прирост капитала от продажи имущества

При продаже дома, если недвижимость выросла в цене, вы, как одинокий человек, можете исключить только 250 000 долларов прироста капитала из своего дохода. Совместная регистрация увеличивает вашу способность исключать прибыль до 500 000 долларов при условии, что вы оба соответствуете критериям владения. Поскольку IRS разрешает только одному юридическому лицу претендовать на вычет из прироста капитала, только один домовладелец из пары, не состоящей в браке, сможет требовать вычет из прироста капитала в размере 250 000 долларов в качестве единственного подателя, в то время как другой домовладелец откажется от вычета.Это также представляет собой недостаток в размере 250 000 долларов по сравнению с совместной регистрацией.

Как правило, один или оба из вас должны проживать в доме два из последних пяти лет — если дом был куплен до вашего брака и продан впоследствии, только один из вас должен соответствовать требованиям к проживанию.

Содержание имущества и разделение затрат

Затраты на домовладение включают первоначальный взнос, ежемесячные выплаты по ипотеке, налоги на недвижимость и страхование, а также техническое обслуживание и содержание. Важно спланировать и обсудить все расходы, связанные с владением домом, чтобы свести к минимуму непредвиденные расходы и избежать конфликтов из-за своих финансов. Часто это лишь верхушка айсберга, особенно если вы планируете также выделить бюджет на реконструкцию дома.

Определить, как будут оплачиваться домашние расходы и будут ли они разделены, сложнее, если вы не состоите в браке и собираетесь разделить их со своим партнером. Обсуждение этого вопроса необходимо, если кто-то из вас владеет собственностью отдельно или если вы собираетесь совершить покупку до того, как связать себя узами брака.Открытое и честное общение о своих финансах может только помочь вашим отношениям. Конечно, не обязательно обо всем соглашаться, но важно знать, как каждый из вас видит и подходит к финансовым решениям.

Рекомендуется проконсультироваться с юристом и заключить официальное соглашение, чтобы дополнительно защитить ваши интересы. Агент условного депонирования может объяснить все ваши варианты, когда речь идет о вариантах передачи вашего титула. Также неплохо создать совместный счет для оплаты расходов, если вы не планируете объединять остатки своих финансов перед тем, как идти по проходу.

Как купить дом во время развода

Вы можете купить дом во время развода, но перед этим вы должны спросить себя, хорошая ли это идея. Покупка дома до завершения развода сопряжена с рисками и осложнениями, которые полностью исчезнут, если вы дождетесь его завершения, чтобы совершить покупку. Эти риски не могут быть устранены, если вы совершите покупку до окончательного решения, но их можно минимизировать, следуя определенным передовым практикам.

Риски покупки дома при разводе

Если вы покупаете дом в процессе развода, существует значительный риск того, что ваш супруг будет претендовать на частичное владение. Обычно имущество, приобретенное во время брака, считается совместной собственностью или семейной собственностью, находящейся в совместной собственности супругов. Кроме того, если вы используете семейные средства (деньги с совместного счета или средства, полученные во время брака) для покупки собственности, вы можете непреднамеренно превратить дом в актив, на который ваш супруг имеет права.

Кроме того, есть риск, что после развода вы не сможете позволить себе оплатить жилье. Этот процесс — одна из самых важных финансовых ситуаций, с которыми сталкивается человек, независимо от того, были ли вы основным кормильцем или оставались дома родителем. Часто бывает полезно подождать и посмотреть, как новая финансовая ситуация повлияет на ваш бюджет, прежде чем совершать такую ​​крупную покупку.

Наконец, существует риск того, что ваш новый дом негативно повлияет на вас во время судебного разбирательства. Дом — это большой финансовый актив.Ваше владение новым домом может снизить процент других активов, которые вы также получаете.

Последствия покупки дома в это время — сложный вопрос, который зависит от законов вашего штата. Это также зависит от вашей конкретной ситуации. Например, на анализ может повлиять брачное или послеродовое соглашение.

Рекомендации по покупке дома при разводе

Если после тщательного взвешивания решения вы все же хотите купить дом до завершения развода, вам следует принять меры, чтобы снизить вероятность того, что ваш супруг может претендовать на частичное владение новым домом.

Убедитесь, что вся документация написана только на ваше имя и подписана вами. Это включает в себя предпродажные документы, такие как договор с вашим риэлтором, предложения о покупке, договор купли-продажи и любую ипотеку, которую вы берете. Сюда также входят все заключительные документы, такие как отчеты о расчетах, счет продажи, налоговые документы и акт.

Используйте отдельные фонды для оплаты всех расходов по дому, включая авансовые платежи и проверки. Если у вас нет отдельного банковского счета или кредитной карты, вам следует создать их до начала процесса покупки дома.

Вам также следует попросить вашего супруга подписать юридический договор собственности, в котором разъясняется, что новый дом будет принадлежать исключительно вам и что ваш супруг не будет иметь в нем доли собственности. Если ваш супруг отказывается подписать соглашение, это признак того, что он попытается потребовать некоторую долю владения в новом доме, и вам следует подождать, чтобы совершить покупку, до развода.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.