Собственник квартиры: A potentially dangerous Request.Path value was detected from the client (?).

О долгах прошлого собственника | Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Астраханской области

Обязанность по оплате задолженности за коммунальные услуги

Согласно п.2 ст.153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике, собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исключение составляют взносы на капитальный ремонт в соответствии с п.3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование).

В связи с этим перед заключением договора купли-продажи настоятельно рекомендуется запросить у продавца справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Кроме того, в договоре купли-продажи следует указать, что такая задолженность покупателю не передается.

 

Порядок действий в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги

При возникновении требований оплатить задолженность по коммунальным платежам за квартиру рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Запросите справку о состоянии задолженности по коммунальным услугам

Справку можно запросить самостоятельно в организациях ответственных за оказание коммунальных услуг. (УК, ТСЖ, расчетные центры) Шаг 2. Направьте уведомление о перемене собственника квартиры

О смене собственника недвижимого имущества (квартиры) необходимо уведомить организацию, ответственную за оказание коммунальных услуг, в письменной форме, приложив при этом копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности.

Шаг 3. Уведомьте бывшего собственника о предъявлении к вам требований о погашении задолженности

Если вы еще не обращались к предыдущему собственнику, уведомьте его о предъявлении к вам требований об уплате коммунальных платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, он погасит свою задолженность в добровольном порядке.

В случае отказа предыдущего собственника от добровольного погашения задолженности, задолженность будет взыскана ресурсоснабжающими организациями в судебном порядке.

Как разделить имущество если собственник муж?

Кстати: Знаете о нашей услуге «Развод без стресса»? Подробнее

Покупка супругами квартиры или дома вполне обычная ситуация, с которой сталкивается большинство людей. На стадии регистрации супружеская пара принимает решение, на кого регистрировать объект недвижимости. При этом некоторые женщины начинают тревожиться, когда муж регистрирует всё имущество на себя. В данной статье мы расскажем: действительно ли есть повод для беспокойства? как при разводе супруге получить пречитающуюся ей по закону половину имущества и стать собственником жилья?

Общая совместная собственность супругов

Начнём с того, что существуют разные режимы собственности. Самый простой вариант – это индивидуальная собственность. То есть лицо является единоличным собственником объекта недвижимости. Например, Марина получила по наследству от бабушки квартиру. Даже если Марина была в браке, данная квартира будет считаться её личным имуществом, супруг никаких прав на неё не получит.

Второй вариант, общая долевая собственность. Она могла возникнуть, если бы у Марины была родная сестра, которая также бы вступила в права наследования на квартиру. Каждая из сестёр получила бы в этом случае по 1/2 доле в праве собственности на квартиру.

Применительно к брачным отношениям, общая собственность с выделением долей возникает обычно при разделе супругами имущества. Например, Максим и Лариса прописали в брачном договоре, что приобретённая в браке квартира принадлежит им на праве собственности по 1/2 доле. А Артём и Катя разделили имущество в суде, каждому присудили по половине дома. В первом случае на основании брачного договора, во втором на основании решения суда в Росреестре внесли изменения в правоустанавливающие документы. И в выписке из ЕГРН стали значиться не один, а два собственника.

И наконец общая совместная собственность может возникнуть только у супругов, приобретающих в браке имущество. По умолчанию считается, что доли супругов являются равными и их права на всё приобретённое в браке одинаковые. Однако документально собственность оформляется на одного из супругов. В договоре собственником записывают мужа или жену. Второй супруг выдаёт лишь своё нотариально удостоверенное согласие на покупку, так как в этом случае расходуются совместно нажитые деньги семьи.

Фактически получается, что один их супругов при покупке имущества не получает никакого документа, его право основывается на том, что покупка была совершена в браке.

Семейным кодексом установлено, что при разделе супругами такого имущества их доли признаются равными, если брачным договором или соглашением между супругами не предусмотрены другие условия.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» указано, что независимо от того, на имя кого из супругов имущество зарегистрировано, оно признаётся общей совместной собственностью.

Если же брачным договором супруги изменили режим общей совместной собственности, суд при разделе имущества будет руководствоваться прописанными в договоре условиями. Но при этом есть оговорка, что если условия договора о режиме совместного имущества ставят одного из супругов в крайне невыгодное положение, например жене достаётся всё, а мужу ничего, то по требованию обделённого супруга суд может признать брачный договор недействительным.

Что является личной собственностью мужа?

1. Имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства мужа.

Например, для улучшения жилищных условий своей семьи муж решил продать свою добрачную однокомнатную квартиру, немного добавить и купить трёхкомнатную. Жена дала своё согласие на такую сделку. Фактически новая квартира будет приобретена им в браке, он будет записан собственником, но вопрос того, какая доля в этом случае будет принадлежать жене очень даже неоднозначный. Если супруг не будет возражать против того, чтобы при разводе отдать половину квартиры супруге, или вообще оставить всю недвижимость, они могут обратиться к нотариусу и заключить брачный договор или соглашение, где пропишут все свои договорённости. Нотариус сразу же направит документы в Росреестр и жена получит новенькую выписку из ЕГРН, в которой будет указана в качестве собственника. Однако вполне разумно, что мужчина потратил на покупку трёхкомнатной квартиры активы, которые у него были ещё до брака (в виде его однокомнатной квартиры), он не нажил их со своей супругой, и он будет считать, что ему полагается доля больше, чем жене. Для таких случаев судебная практика сложилась таким образом, что если муж в суде сможет доказать, что на покупку новой квартиры были потрачены именно средства от продажи его добрачной недвижимости, то общей совместной будет признана только та часть квартиры, которая была приобретена на денежные средства нажитые в браке. А та часть, на которую были потрачены денежные средства от продажи однокомнатной квартиры, будет признана личной собственностью мужа. Стоит учитывать, что весьма не часто суды удовлетворяют такие требования, в большинстве случаев по причине слабой доказательной базы.

Чтобы обезопасить себя, советуем проводить сделки по продаже добрачной недвижимости и по покупке общей совместной квартиры день в день, и таким образом, чтобы можно было отследить, что деньги от продажи были сразу же направлены на покупку; существует ещё несколько важных нюансов о которых лучше предварительно проконсультироваться у юриста нашей компании.

2. Имущество, полученное мужем в дар или по наследству, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и предметов роскоши.

Если в период брака муж вступил в права наследования и получил земельный участок и дачу, жена никаких прав на данные объекты не получит, они будут являться личной собственностью супруга. Он может лишь подарить ей их целиком или определённую долю, в этом случае у женщины возникнет индивидуальная или долевая собственность.

3. Если муж приватизировал квартиру до заключения брака – она будет являться его личной собственность. Вступив в брак, мужчина может прописать супругу и в случае развода принудительно выписать через суд.

Если приватизация произошла в браке, но прописанная в квартире жена отказалась от неё, квартира станет собственностью мужа. Но при разводе жена сохранит право пожизненного проживания на жилой площади. Бывший муж не сможет её выселить и выписать, если она сама этого не захочет.

Если же супруги приватизируют квартиру вместе, то каждый автоматически получит по 1/2.

4. Личным имуществом мужа могут быть признаны хотя и приобретённые в период брака объекты, но купленные им после фактического прекращения брачных отношений и совместного ведения хозяйства с супругой. Такую оговорку содержит вышеназванный Пленум Верховного Суда.

Например, в нашей практике был случай, когда доверительница решила расторгнуть брак спустя два года после раздельного проживания с мужем. Брак мы расторгли, при этом в исковом заявлении о разводе указали, что супруги не ведут совместное хозяйство с конкретной даты (когда муж съехал). Дополнительно также взыскали весьма неплохие алименты на содержание ребёнка.

Спустя некоторое время после развода она получает судебную повестку и исковое заявление о разделе имущества от бывшего мужа. В период, когда они уже совместно не проживали более года, она приобрела автомобиль. Муж узнал об этом и решил таким образом отыграться за взысканные алименты, подал иск в суд, в котором просил взыскать в его пользу компенсацию в размере половины стоимости автомобиля. В судебных заседаниях он утверждал, что автомобиль был приобретён в браке, это подтверждает решение суда о разводе, датированное годом позже после покупки автомобиля на имя ответчицы. Наша позиция была выстроена на том, что транспортное средство было куплено нашей доверительницей уже после фактического прекращения брачных отношений, на денежные средства не нажитые в период брака с истцом. В качестве подтверждения мы представили исковое заявление о расторжении брака с отметкой суда, в котором мы указывали конкретно с какой даты супруги совместно не проживают и не ведут общее хозяйство. Также мы ходатайствовали о вызове свидетелей, соседей и общих знакомых бывших супругов, которые подтвердили, что действительно супруги разъехались более двух лет назад, ответчица проживает в квартире одна с дочерью, истца они всё это время не видели. Суд признал автомобиль личной собственностью нашей доверительницы и отказал бывшему мужу в разделе имущества.

Как перерегистрировать в браке имущество с мужа на жену?

Несмотря на то, что приобретённая в браке квартира считается совместной собственностью супругов, договор будет оформлен только на одного. И налог на имущество будет приходить на имя того, на кого он оформлен. При этом может возникнуть необходимость переоформить собственность с одного супруга на имя другого. Например, для получения льгот по налогу. В связи с этим супруги могут задаться вопросом, каким путём это лучше сделать. Как перерегистрировать квартиру с мужа на жену?

Первое, что придёт в голову – подарить. Но к сожалению такую сделку зарегистрировать нельзя, так как по умолчанию оба супруга являются собственниками без выделения долей, и дарение в этом случае не пройдёт.

Наиболее оптимальным вариантом будет заключение брачного договора. В нём супруги могут прописать, что квартира является собственностью жены. Нотариус направит документы Росреестр и через несколько дней выдаст на руки выписку из ЕГРН с именем жены в графе собственник.

Плюс такого способа в том, что он является не таким дорогостоящим, как заключение соглашения о разделе имущества.

Минус, что брачный договор может быть заключен или до брака, или в течение его, после развода может быть оформлено только соглашение о разделе имущества.

Кроме этого, муж должен понимать, что подписывая такой брачный договор, он передаёт всю квартиру в личную собственность своей жене. Если она захочет её продать, его согласие уже не потребуется. При разводе претендовать ни на какую её долю он уже не сможет.

Поэтому, следует внимательно подумать и проговорить с юристом заранее все моменты. Сэкономив на налогах, можно лишиться своего имущества. Возможно лучше предложить жене разделить недвижимость брачным договором по 1/2. И в случае развода каждый останется при своём.

Судебная практика по разделу имущества, зарегистрированного на мужа

Рассмотрим ещё один случай из практики.

Ирина обратилась к нам по вопросу раздела имущества. В браке они с мужем купили квартиру, зарегистрировали её на мужа. Он был бизнесменом, неплохо зарабатывал, она занималась домом и детьми. Вопрос был в том, считается ли квартира совместно нажитой и в какие сроки её можно разделить?

Правоустанавливающие документы о регистрации недвижимости на мужа

С июля 2016 года свидетельства о праве собственности больше не выдаются, правоустанавливающим документом на недвижимость является договор. При регистрации сделки собственнику на руки выдаётся выписка из ЕГРН, подтверждающая его права на недвижимое имущество. При этом все ранее выданные свидетельства сохраняют свою силу.

Независимо от того, кто в браке заработал основную часть доходов, а кто занимался ведением быта, денежные средства считаются совместно нажитыми супругами. Следовательно, муж не является единоличным собственником квартиры, жена имеет на неё точно такие же права.

Срок исковой давности по разделу имущества — 3 года, однако с момента его исчисления не всё так просто.

Без особых сложностей имущество можно разделить в течение 3 лет после развода. В отдельных случаях это можно сделать и спустя 15 лет, закон это допускает, подобная практика увеличивается с каждым годом. Однако, это будет гораздо сложнее и риск утраты собственности при таком разделе значительно выше.

В данном случае никаких подводных камней не было. Суд вынес решение о разделе квартиры по 1/2 доле мужу и жене. Если бы супруги решили договориться миром, то возможно было оставить квартиру одному, а второму назначить денежную компенсацию.

Решение суда о разделе квартиры, ранее зарегистрированной на мужа

Если у вас остались вопросы или вы хотите обсудить конкретно Ваш случай раздела имущества, можете связаться с нашим юристом по номеру: + 7 (495) 722-99-33 или получить консультацию через WhatsApp.

Должен ли второй собственник оплачивать счета за квартиру?

— Мы с сестрой – собственники квартиры (напополам). Прописано четверо: я, мама, папа и она. Отец с сестрой не живут с нами, мы живем втроем: я, мама и мой муж. Должны ли сестра и отец оплачивать что-нибудь? Она считает, что раз мой муж живет с нами, он как бы занимает ее место в этой квартире. Но он прописан в другом жилье и платит за себя там. Как нам быть?

Отвечает адвокат Юлия Кузнецова:

Бремя содержания недвижимости лежит на собственнике.

Лица, зарегистрированные в жилом помещении, должны нести те коммунальные расходы, которые оплачиваются по счетчикам. Собственники жилого помещения должны нести все остальные коммунальные расходы пропорционально их долям на право собственности.

Соответственно, счета в данном случае должны оплачиваться следующим образом:

• собственники (автор и сестра) должны оплачивать коммунальные расходы, начисляемые не по счетчикам – по ½ доле каждый, – вне зависимости от факта проживания в квартире;
• лица, зарегистрированные и проживающие в жилом помещении (мама, автор) – платят за коммунальные расходы, начисляемые по счетчикам, пропорционально количеству фактически проживающих в жилом помещении;
• лицо, зарегистрированное и не проживающее (отец) – не должен нести расходы по оплате коммунальных платежей за исключением тех платежей, начисление по которым идет в зависимости от числа лиц, зарегистрированных в квартире;
• лицо, фактически проживающее и не зарегистрированное (муж) – в соответствии с законом, ваш супруг не является лицом, на которого распространяется обязанность оплачивать расходы. Однако было бы логично оплачивать часть расходов, начисляемых по счетчикам, пропорционально количеству лиц, проживающих в жилом помещении.

Отвечает финансовый консультант Ольга Мартелова:

Нести расходы за содержание собственности (в данном случае, недвижимости) – это не право, а обязанность каждого собственника, согласно ст. 154 Жилищного кодекса РФ. Статья гласит, что собственник обязан оплачивать все расходы по содержанию недвижимости, которой владеет, в размере причитающейся ему доли.

Если собственник имеет долю в квартире, но не проживает там, а всеми коммунальными благами пользуется человек, который в квартире не зарегистрирован, мой совет – нужно садиться за стол переговоров и разделять коммунальные расходы на категории:

• расходы, которые относятся к содержанию имущества: капитальный ремонт, отопление, общедомовые нужды (лифт, освещение подъезда, уборка). Их оплачивают собственники жилья;
• расходы, которые не относятся к содержанию имущества, и ими пользуется фактически проживающий. Большинство из них оплачивается по счетчикам: водоснабжение, вывоз мусора, электроэнергия, домофон, кабельное телевидение. За эти расходы несет финансовую ответственность человек, фактически проживающий в квартире. Собственник, не проживающий в квартире, такие расходы не оплачивает;
• расходы, которые рассчитываются по количеству зарегистрированных, оплачивают все зарегистрированные вне зависимости, проживают они в квартире или нет. Если зарегистрированный человек не хочет платить за коммунальные услуги, необходимо предоставить доказательства (справку с места фактического проживания) в ресурсоснабжающую организацию.

Помимо этого, поставьте счетчики на воду, газ, электричество, если их еще нет. Тогда ваши расходы будут максимально оптимизированы.

Отвечает риелтор Михаил Ивакин:

Да, сестра должна оплачивать счета. Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность по уплате коммунальных платежей лежит на собственнике: в данном случае – на вас с сестрой.

Факт непроживания второго собственника в квартире в этом вопросе роли не играет.

Отвечает руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:

Собственники несут бремя оплаты налогов и коммунальных услуг, согласно их долям и объему потребляемых ресурсов. Если же собственник не проживает на данной площади, он должен предоставить справки в УК, чтобы на его долю не начисляли счета за свет и воду.

Но отказаться от оплат таких ресурсов, которые называются «непотребляемыми», не получится. К ним относятся капитальный ремонт, вывоз мусора и т.д.

Рекомендую сестрам разделить субсчета за квартиру и оплачивать каждый свой. 

ВНИМАНИЕ!

1 декабря на «Клерке» стартует обучение на онлайн-курсе повышения квалификации для получения удостоверения, которое попадет в госреестр. Тема курса: управленческий учет.

• Длительность 120 часов за 1 месяц
• Ваше удостоверение в реестре Рособрнадзора (ФИС ФРДО)
• Выдаем Удостоверение о повышении квалификации
• Курс соответствует профстандарту «Бухгалтер»

Повышайте свою ценность как специалиста прямо на «Клерке». Подробнее

Вы – собственник квартиры? Это ничего не значит! / Полный контакт / Радиостанция «Вести FM» Прямой эфир/Слушать онлайн

Квартира в собственности: как могут «отжать» жильё?

Гость – Шота Горгадзе, адвокат, член Общественной палаты РФ.

Ведущая – Анна Шафран.

ГОРГАДЗЕ: Я хочу развеять некий миф, который существует на сегодняшний день у подавляющего большинства жителей нашей страны. И я тебе скажу даже, что этот миф – он существовал и в моём сознании, что если я являюсь собственником квартиры и у меня есть соответствующие документы, то ничто никогда не может случиться с этой квартирой такого, что я окажусь на улице, а совершенно посторонние люди будут этой квартирой пользоваться. Я верил в это до сегодняшнего дня.

ШАФРАН:Это, вообще, нормальная история, в принципе; я думаю, никто в этом не сомневается.

ГОРГАДЗЕ: А зря. Вот очень зря никто в этом не сомневается, потому что действительность такова, что, владея квартирой, владея недвижимостью, ты можешь её лишиться не потому что у тебя наступит судебный спор с твоей бывшей супругой и она у тебя эту квартиру отсудит, не потому что когда-то было неправильно оформлено завещание и эта квартира достаётся постороннему человеку, а просто потому, что кто-то сильнее физически. Вот в цивилизованном мире такое возможно, чтобы люди действовали исключительно с позиции силы и это у них получалось? Я сейчас расскажу, о чём идёт речь.

ШАФРАН: Подожди. Вот в современном мире, в XXI веке? А где?

ГОРГАДЗЕ: А вот просто если мне понравится твоя квартира, а я сильнее тебя и у меня есть некие связи, вот возьму, приду, позвоню в дверь, ты откроешь, скажешь: «О, Шота, здравствуй!», а я схвачу тебя, выкину из квартиры, зайду внутрь и закроюсь. И скажу: «Теперь я здесь живу. Иди отсюда!». Помнишь, детскую сказку мы раньше слушали про «Терем-теремок»?

ШАФРАН: Да.

ГОРГАДЗЕ: Вот что-то мне это очень напоминает.

ШАФРАН: Вот я такую аналогию хотела сейчас привести. Но та история, о которой ты хочешь рассказать – эта история, где произошла, в каком городе?

ГОРГАДЗЕ: Ты не поверишь: она произошла в столице нашей родины, городе-герое Москве. Произошла она не в 90-х, произошла она – началась, точнее – 14 мая 2018 года в 7 утра.

ШАФРАН: То есть вот сейчас?

ГОРГАДЗЕ: Да, совершенно верно. Пару месяцев назад.

ШАФРАН: Сейчас, в Москве.

ГОРГАДЗЕ: Пару месяцев назад. Ко мне пришёл человек, который рассказал – его зовут Дмитрий – совершенно удивительную, я бы сказал, фантасмагорическую историю, в которую я бы отказывался верить, если бы не видел всех документов. И только изучив документы, я понял, что человек говорит правду, страшную правду.

Рано утром, в 7 утра, в квартире, которая находится в собственности у Дмитрия и у его жены – проживал тесть, то есть папа жены… Рано утром он позвонил и сказал, что несколько человек захватили квартиру и удерживают в этой квартире его, престарелого отца. Естественно, взяв все документы на квартиру, человек вместе со своей супругой приехал к этой квартире, для того чтобы понять, что там происходит. Оказалось, что когда утром пожилой человек отправился в магазин за хлебом и, возвращаясь, вошёл в квартиру, следом за ним ворвались неизвестные люди – как позже выяснилось, многократно судимые. Нам известно достоверно о 3 судимостях этих людей. Они захватывают квартиру, баррикадируются внутри этой квартиры, после чего отказываются оттуда выходить.

Полностью слушайте в аудиоверсии.

Топ-10 владельцев квартир в Лос-Анджелесе

С ростом арендной платы SoCal девелоперы заняты строительством многоквартирных домов, особенно в Лос-Анджелесе. Лос-Анджелес остается одним из 10 самых доступных рынков жилья в стране. В январе арендная плата поднялась до 2054 доллара, что намного выше среднего показателя по стране. Резкий рост цен на жилье затруднил владение недвижимостью и, в свою очередь, оказал понижательное давление на уровень вакантных квартир. Несмотря на проблемы с доступностью и растущим объемом предложения, связанного с образом жизни, мы ожидаем сохранения высокого спроса.

Явная потребность в жилье привела к строительному буму, и нет никаких признаков его замедления. На данный момент каждый пытается получить часть действия, покупая и строя на этом пути. Согласно данным Yardi Matrix, это 10 крупнейших владельцев на рынке Лос-Анджелеса по количеству единиц.

10. Aimco

Восточный дворец в парке Ла-Бреа

Aimco, или Компания по управлению инвестициями в квартиры, входит в число крупнейших владельцев и операторов многоквартирных домов в США.Компания из Денвера владеет 12 активами в Лос-Анджелесе, крупнейшим из которых является Lincoln Place на 795 квартир на субрынке Венеции. Расположенный в субрынке Центрального Голливуда, Palazzo East в Park La Brea считается самым дорогим в портфеле со средней арендной платой 3652 доллара. Половина сообществ Aimco — это роскошь.

9. Кармель Партнерс

Carmel Partners — инвестиционная компания в сфере недвижимости из Сан-Франциско. Национальный портфель компании насчитывает около 12 500 единиц, а портфель в Лос-Анджелесе — около 3800.Все семь его отелей в Лос-Анджелесе находятся под управлением Greystar. Планируемое поселение, получившее название Cumulus Transit Mixed Use, станет самым крупным в метро, ​​насчитывающим 1218 единиц.

Башня (слева), Квартира с садом (справа)

8. Prime Group

Prime Group — ведущая компания в сфере недвижимости, долга и инвестиций. Фирме принадлежит только один многоквартирный жилой комплекс в Лос-Анджелесе — Парк Ла Бреа. Тем не менее, комплекс состоит из 18 13-этажных башен и 31 двухэтажного жилого дома с садом, всего 4225 квартир.Парк Ла Бреа, расположенный на 160 акрах, является крупнейшим жилым комплексом в стране к западу от реки Миссисипи.

Карта собственности

7. Jamison Properties

Базирующаяся в Лос-Анджелесе, компания владеет 20 объектами недвижимости в метро, ​​19 из которых расположены в пределах субрынков Корейского квартала, Восточного Уилшира, Западного Мид Уилшира и Северного парка Ла-Бреа. Компания рассматривает возможность расширения в Голливудских холмах с планируемым поселением голливудских чероки. Портфолио Jamison включает более 4705 квартир в Лос-Анджелесе.Также планируется, что 644-квартирный 2908 Wilshire Blvd станет крупнейшим в метро для компании.

Капри

6. Goldrich & Kest

Основанная в 1957 году, Goldrich & Kest владеет недвижимостью по всей стране и управляет ею. В Лос-Анджелесе портфель компании состоит из более чем 5100 единиц (36 населенных пунктов). Большинство активов либо доступны по цене, либо имеют умеренную арендную плату (в среднем 1500 долларов США). Тем не менее, арендная плата за самую дорогую недвижимость (Капри) превышает 3300 долларов в месяц.

5. Сообщества AvalonBay

На полпути по списку компания AvalonBay Communities, инвестиционный фонд недвижимости, заняла пятое место с девяти объектами, в портфеле которых не хватает 6000 единиц в своем портфеле в Лос-Анджелесе. Из 21 объекта недвижимости, которым владеет компания, 14 ориентированы на верхний предел диапазона. eaves Phillips Ranch — крупнейшее поселение компании в Лос-Анджелесе, насчитывающее 501 дом. Арендная плата за недвижимость составляет в среднем 1727 долларов в месяц.

4. GH Palmer Associates

Владение более 6000 единиц в L.A. Area, из которых 4 400 роскошных, GH Palmer Associates — это компания по недвижимости из Беверли-Хиллз, Калифорния, работающая с 1978 года. Большая часть активов компании в Лос-Анджелесе расположена вдоль State Road 110 в Даунтауне, на субрынках Westlake North и Westlake South. . Планируемый дом Ferrante на 1500 квартир станет крупнейшим поселком компании, а Lorenzo может похвастаться самой высокой арендной платой: в среднем на 6 долларов меньше 4000 долларов в месяц.

3. Жилищное управление Лос-Анджелеса

Один из крупнейших поставщиков доступного жилья в L.A. и одного из ведущих государственных жилищных органов страны. Портфель жилищного управления Лос-Анджелеса состоит из примерно 7300 квартир в метро. Из них примерно 5600 единиц полностью доступны по цене. Расположенный по адресу 1590 East 114th St., Nickerson Gardens является крупнейшим с 1066 квартирами. Учитывая правительственный характер государственного агентства, размер арендной платы за эти объекты не разглашается. Тем не менее, средняя арендная плата в частично доступном Reflections on Yosemite составляет 1182 доллара США при загрузке 99 процентов по состоянию на 2017 год.

8 + Надежда

2. Essex Property Trust

REIT со штаб-квартирой в Пало-Альто, Калифорния, владеет примерно 63 000 единиц по стране и 8 300 единиц в Лос-Анджелесе. Его портфолио в Лос-Анджелесе включает 32 объекта, разбросанных по разным частям метро. Половина поселков — это элитные, самые дорогие из которых расположены в Даунтауне. 8th + Hope — это комплекс из 290 квартир с одно-, двух- и трехкомнатными резиденциями и пентхаусами. Средняя месячная арендная плата достигает 3508 долларов, а арендная плата за пентхаусы с двумя спальнями составляет 5093 доллара.

1. Собственный капитал Жилая

Чикагский публичный инвестиционный фонд недвижимости является главным владельцем в Лос-Анджелесе. Компания имеет более 9 100 единиц жилья и 23 объекта недвижимости в метро и около 83 000 единиц жилья по всей стране. Большинство сообществ расположены на основных субрынках и вдоль побережья. Citrus Suites на 70 квартир в Станта-Монике считается самым дорогим отелем со средней арендной платой в размере 4419 долларов. Хотя средняя арендная плата не так высока, квартира с тремя спальнями в Брейкуотере в Марина-дель-Рей обойдется в 6055 долларов в месяц.Самая большая недвижимость Equity в Лос-Анджелесе — это Marina 41, которая состоит из 623 квартир, заполняемость составляет 95,7 процента, а средняя ежемесячная арендная плата составляет 3336 долларов.

• Крупнейшие владельцы квартир в США по единицам, находящимся в собственности 2021 г.

• Крупнейшие собственники квартир в США по единицам, находящимся в собственности 2021 г. | Statista

Пожалуйста, создайте учетную запись сотрудника, чтобы иметь возможность отмечать статистику как избранную. Затем вы можете получить доступ к своей любимой статистике через звездочку в заголовке.

Зарегистрируйтесь сейчас

Пожалуйста, авторизуйтесь, перейдя в «Моя учетная запись» → «Администрирование». После этого вы сможете отмечать статистику как избранную и использовать персональные статистические оповещения.

Аутентифицировать

Сохранить статистику в формате .XLS

Вы можете загрузить эту статистику только как премиум-пользователь.

Сохранить статистику в формате .PNG

Вы можете скачать эту статистику только как премиум-пользователь.

Сохранить статистику в формате .PDF

Вы можете загрузить эту статистику только как премиум-пользователь.

Показать ссылки на источники

Как премиум-пользователь вы получаете доступ к подробным ссылкам на источники и справочной информации об этой статистике.

Показать подробные сведения об этой статистике

Как премиум-пользователь вы получаете доступ к справочной информации и сведениям о выпуске этой статистики.

Статистика закладок

Как только эта статистика будет обновлена, вы сразу же получите уведомление по электронной почте.

Да, сохранить в избранное!

… и облегчить мою исследовательскую жизнь.

Изменить параметры статистики

Для использования этой функции вам потребуется как минимум Одиночная учетная запись .

Базовая учетная запись

Познакомьтесь с платформой

У вас есть доступ только к базовой статистике.
Эта статистика не учтена в вашем аккаунте.

Единая учетная запись

Идеальная учетная запись начального уровня для индивидуальных пользователей

• Мгновенный доступ к статистике 1 м
• Скачать в формате XLS, PDF и PNG
• Подробные справочные материалы

$ 59 39 $ / месяц *

в первые 12 месяцев

Корпоративный аккаунт

Полный доступ

Корпоративное решение, включающее все функции.

* Цены не включают налог с продаж.

Самая важная статистика

Самая важная статистика

Самая важная статистика

Самая важная статистика

Дополнительная статистика

Узнайте больше о том, как Statista может поддержать ваш бизнес.

NMHC. (12 апреля 2021 г.). Ведущие владельцы квартир в США в 2021 году по единицам, принадлежащим [График].В Statista. Получено 30 ноября 2021 г. с сайта https://www.statista.com/statistics/603416/leading-apartment-owners-in-the-us-by-units-owned/

NMHC. «Ведущие владельцы квартир в США в 2021 году по единицам собственности». Диаграмма. 12 апреля 2021 года. Statista. По состоянию на 30 ноября 2021 г. https://www.statista.com/statistics/603416/leading-apartment-owners-in-the-us-by-units-owned/

NMHC. (2021 г.). Ведущие владельцы квартир в США в 2021 году по единицам собственности. Statista. Statista Inc.. Доступ: 30 ноября 2021 г. https://www.statista.com/statistics/603416/leading-apartment-owners-in-the-us-by-units-owned/

NMHC. «Ведущие владельцы квартир в США в 2021 году по единицам собственности». Statista, Statista Inc., 12 апреля 2021 г., https://www.statista.com/statistics/603416/leading-apartment-owners-in-the-us-by-units-owned/

NMHC, Ведущие владельцы квартир в Соединенные Штаты в 2021 году подразделениями, принадлежащими Statista, https://www.statista.com/statistics/603416/leading-apartment-owners-in-the-us-by-units-owned/ (последнее посещение 30 ноября 2021 г. )

Владелец здания предлагает снизить арендную плату за квартиру для увеличения налоговой помощи МАР

Владелец многоквартирного дома Mineola добивается дополнительных 10-летних налоговых льгот в обмен на снижение арендной платы за большее количество квартир, заявили официальные лица.

Lalezarian Properties предлагает увеличить количество доступных квартир в своем престижном здании Morgan Parc с 27 до 40 в течение следующих 18 лет.

Квартиры будут сдаваться в аренду отдельным лицам и семьям с доходом, равным 80% или меньше среднего дохода Лонг-Айленда, который колеблется от 66 450 долларов на одного человека до 125 300 долларов на семью из восьми человек, по данным Федерального департамента жилищного строительства и городского развития.

В 2015 году компания Lalezarian из Lake Success получила 20-летнюю экономию на налоге на недвижимость от Агентства промышленного развития округа Нассау, прежде чем Morgan Parc был построен на 199 Second St., рядом со станцией Long Island Rail Road. Согласно государственным данным, на данный момент компания сэкономила 439 200 долларов, или около 50% в 2019 и 2020 годах.

Новая политика МАР

Запрос на дополнительную помощь является ответом на новую политику МАР в отношении доступного жилья, которая позволяет дополнительно сэкономить на налоге на недвижимость, если застройщик или владелец здания увеличит количество доступных квартир — ключевой приоритет для руководителей округов.

Предложение Лалезаряна является первым предложением МАР с момента принятия жилищной политики в июле 2020 года, заявили официальные лица на прошлой неделе.

Получите информационный бюллетень Biz Briefing!

Последние бизнес-новости LI в вашем почтовом ящике с понедельника по пятницу.

Нажимая «Зарегистрироваться», вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности.

Лалезарян сделает еще пять квартир доступными после получения дополнительных налоговых льгот на недвижимость, за которыми последуют четыре квартиры в 2029 году и четыре в 2039 году, сказал поверенный компании Марк Бьянки.

«Это сделает 15% квартир в здании доступными и расширит эту доступность» с 20 до 30 лет, что совпадет с продолжительностью льгот по налогу на имущество, — сказал он. В настоящее время доступны только 10% квартир.

Бьянки сказал, что строительство Morgan Parc было завершено год назад, и все 266 квартир были сданы в аренду. Он сказал, что розничные торговцы и другие предприятия сферы услуг ищут для первого этажа.

Записи показывают, что в здании создано 19 рабочих мест, на одно больше, чем Лалезарян обещал IDA в 2015 году. В среднем зарплата составляет около 35 000 долларов.

«Вы просите слишком многого»

Секретарь правления

IDA Тимоти Уильямс, голосовавший за новую жилищную политику в прошлом году, сказал, что предложение Лалезаряна не позволяет достаточно быстро увеличить количество доступных квартир в Morgan Parc.«Вы просите слишком многого», — сказал он, имея в виду компанию.

Уильямс сказал, что правление IDA должно отложить переговоры с Лалезаряном до тех пор, пока реализация новой политики не будет тщательно обсуждена. «Мы не должны думать об этом, пока сначала не сделана домашняя работа», — сказал он на прошлой неделе.

Председатель IDA Ричард Кессель не согласился с этим, заявив, что предложение Лалезаряна дает возможность действовать в соответствии с главным приоритетом правительства округа.

«В округе Нассау существует большая потребность в более доступном жилье… Это могло бы послужить моделью для будущего развития», — сказал он. «Мы должны с чего-то начать».

Пять других членов правления IDA присоединились к Кесселю, проголосовав «за», чтобы начать переговоры с Лалезарианом, в то время как Уильямс проголосовал «против».

Джеймс Т.Мадоре пишет о деловых новостях Лонг-Айленда, в том числе об экономике, развитии и отношениях между правительством и бизнесом. Ранее он занимал должность начальника бюро в Олбани.

Государство требует, чтобы владелец квартиры из Форт-Уэрта возвратил фонды помощи при арендной плате после выселения арендатора

В начале апреля программа Texas Rent Relief Program направила более 6000 долларов на помощь в аренде компании, которая управляет The Lodge at River Park, для покрытия трех месяцев неоплаченной арендной платы и трех месяцев будущей арендной платы для Ogas.

Но деньги пришли слишком поздно, чтобы помочь. Огаса уже выселили.

57-летний мужчина всю свою карьеру работал в сфере здравоохранения, но был уволен сразу после начала пандемии. С тех пор она была безработной, изо всех сил пытаясь свести концы с концами с помощью чеков по безработице и дополнительных денег от работы на концертах.

В январе у нее закончились сбережения, она не успела по аренде. Она месяц ждала, пока программа Texas Rent Relief рассмотрит ее заявление, когда судья суда по выселению приказал ей покинуть дом.

Лодж в Ривер-Парк принадлежит Harbour Group International и управляется дочерней компанией Harbour Group Management. Согласно их веб-сайту, Harbour Group International может похвастаться недвижимым имуществом на сумму 12,7 миллиарда долларов по всей стране, включая 46 000 многоквартирных домов и 4 миллиона квадратных футов коммерческой недвижимости.

В письме, отправленном на этой неделе руководству квартиры с требованием возврата средств на помощь в аренде, юрист из Департамента жилищного строительства и общественных дел Техаса сообщил, что для получения средств за аренду компания согласилась не выселять Огас за недостающую арендную плату. платежи и использовать средства для погашения ее задолженности по аренде.

«Как арендодатель вы не имеете права на получение средств Texas Rent Relief для арендатора, который больше не проживает в своей квартире — из-за выселения или иным образом — поскольку программа в настоящее время предназначена для того, чтобы помочь арендаторам оставаться в своем текущем жилье», 4 мая в письме сказано.

На слушаниях в Остине на прошлой неделе исполнительный директор Департамента жилищного строительства и общественных дел Техаса Бобби Уилкинсон сказал, что он пытался дать понять арендодателям, что они не могут получить средства государственной помощи в аренде жилья, если они выселят своих арендаторов, даже для покрытия расходов. просроченная арендная плата.

«Если бы я сделал это… я мог бы стимулировать выселение», — сказал он.

Представитель Harbour Group Кэтлин Денисон сообщила KERA, что компания вернет средства государству, заявив, что компания пытается работать с клиентами, но не смогла помочь Ogas «из-за времени и обстоятельств».

Керен Каррион

Мона Огас была выселена из The Lodge в Ривер-Оукс, пока она ждала помощи в аренде от программы Texas Rent Relief.

Эта новость мало утешает Мона Огас.Она до сих пор не получила помощи от программы стоимостью 1,3 миллиарда долларов для арендаторов, столкнувшихся с финансовыми трудностями во время пандемии. Она по-прежнему живет с другом, у нее нет собственной квартиры. В ее послужном списке до сих пор есть выселение, из-за которого в будущем будет сложнее найти жилье.

«Если они могут привлечь к ответственности арендодателя, это прекрасно. Но это мне ничем не помогает. На самом деле это не так, — сказала она. «Для меня то, что это выселение будет в моем послужном списке, будет преследовать меня всю оставшуюся жизнь.

Представитель Harbour Group отказался сообщить, должна ли Огас по-прежнему платить компании арендные платежи, которые она пропустила до выселения. Огас сказала, что, по ее мнению, она должна компании, выселившей ее, почти 3000 долларов.

Вся сага оставила Огас разочарованной, измученной и обеспокоенной своим будущим.

Когда она не подает заявление о приеме на работу, Огас пытается выяснить, как получить помощь — от программы снижения арендной платы или другой программы, которая должна помочь людям в ее конкретной ситуации.

«Я не видела ни одного случая, когда они хотели бы даже сдвинуться с места, и если вам нужна программа, которая поможет людям, вы должны быть адаптируемыми», — сказала она. «Сколько еще в этой ситуации?»

Есть чаевые? Кристофер Коннелли — корреспондент агентства KERA One Crisis Away Reporter, исследующий жизнь на грани финансовых возможностей. Напишите Кристоферу по адресу [email protected]. Следите за новостями Кристофера в Twitter @hithisischris.

KERA News стало возможным благодаря щедрости наших членов.Если вы сочтете этот отчет ценным, подумайте о том, чтобы сделать подарок, не подлежащий налогообложению, сегодня. Спасибо.

Программа права преимущественной покупки округа: Многосемейная аренда

ОБЗОР ПРОГРАММЫ

В 2013 году Совет графства Принс-Джордж принял CB 27-2013, в соответствии с которым была создана программа «Право первого отказа» для расширения доступности доступного арендного жилья в графстве. 6 октября 2015 года совет графства принял документ CR-51-2015, в котором предусматривалось, что программа ROFR распространяется на все районы графства Принс-Джордж.

Программа ROFR контролируется и реализуется Департаментом жилищного строительства и общественного развития округа Принс-Джордж (DHCD) и подробно описана в Кодексе округа Принс-Джордж 13-1110 et. след. (код»). Кроме того, округ принял постановления по реализации программы ROFR.

Среди других требований Кодекс предусматривает, что владелец недвижимости, который стремится продать объект многоквартирной аренды, состоящий из 20 или более жилых единиц, сдаваемых в аренду, должен предоставить письменное уведомление о продаже директору DHCD после того, как владелец вступит в добросовестную сделку. договор купли-продажи на продажу многоквартирного объекта аренды.DHCD уполномочен в соответствии с Кодексом осуществлять свои права ROFR и покупать недвижимость (или передавать свои права на покупку собственности третьей стороне) в соответствии со сроками и условиями Кодекса.

УВЕДОМЛЕНИЕ ДЛЯ ВЛАДЕЛЬЦЕВ ВСЕХ КВАРТИР И МНОЖЕСТВЕННОЙ АРЕНДЫ

Департамент жилищного строительства и общественного развития округа Принс-Джордж имеет полномочия в соответствии с разд. 13-1119 Кодекса округа Принс-Джордж для обнародования и внесения изменений, если это будет сочтено необходимым, правил, регулирующих право преимущественного отказа («ROFR») для округа Принс-Джордж, штат Мэриленд («Графство»), на покупку многоквартирных помещений для аренды в качестве средства. восстановления и сохранения жилищных возможностей для домохозяйств с низким и средним доходом и в округе.

Из-за вспышки коронавируса Департамент жилищного строительства и общественного развития, расположенный по адресу 9200 Basil Court, Largo, MD, 20774, закрыт для публики, но открыт для работы по телефону, Интернету и электронной почте. Все предложения о праве первого отказа (ROFR) следует подавать в электронном виде по электронной почте г-же Линде С. Тейлор, административному помощнику III, по адресу [email protected], и г-же Киаре Джонс, административному помощнику по адресу: KKJones @ co.pg.md.us По вопросам, касающимся процесса ROFR, пожалуйста, обращайтесь к госпоже.Памела А. Уилсон, менеджер программы жилищного строительства, тел. 301-883-5551 или [email protected]. Спасибо.

Варианты

на случай отказа арендодателя от ремонта

Если арендодатель не производит ремонт после того, как вы уведомили его в письменной форме или после того, как Департамент здравоохранения приказал ей произвести ремонт, вам может потребоваться рассмотреть другие варианты:

Удержание арендной платы
Ремонт и удержание
Организация
Прекращение срока аренды
Обратиться в суд

После того, как вы ознакомитесь с вариантами, вы можете проконсультироваться с организацией по защите прав арендаторов или с юристом (см. Справочник).

1. Удерживаемая арендная плата

Один из способов убедить арендодателя исправить плохие условия — это удержать всю или часть арендной платы до тех пор, пока арендодатель не произведет ремонт. Это называется «удержанием ренты». ⁴⁴

Арендаторы имеют право удерживать арендную плату, потому что арендодатели обязаны предоставить безопасное и пригодное для жилья жилье с гарантией пригодности для проживания. Если домовладелец нарушает это обязательство, обязанность арендатора по выплате полной суммы арендной платы прекращается до тех пор, пока не будет произведен ремонт. ⁴⁵ Арендатор может захотеть удержать всю или часть арендной платы, в зависимости от серьезности нарушений. ⁴⁶ Закон не устанавливает, сколько и как долго вы можете удерживать.

Если вы рассматриваете возможность удержания арендной платы, очень важно, чтобы вы сделали это правильно. Прежде чем вы начнете воздерживаться, внимательно прочтите следующие разделы этой главы. Используйте образец письма об удержании арендной платы (форма 12).

Примечание

Если вы проживаете в отеле или мотеле или в ночлежке менее 3 месяцев подряд, вы не имеете права удерживать арендную плату, чтобы арендодатель произвел ремонт.Для получения дополнительной информации о правах жильцов ночлежки см. Главу 15: Комнаты для ночлега.

а. Когда можно удержать ренту

Прежде чем вы сможете удерживать арендную плату, вы должны соответствовать определенным требованиям. ⁴⁷ Если вы можете ответить утвердительно на все пять вопросов ниже, вы выполнили эти требования и можете по закону удержать арендную плату.

	ДА	НЕТ
Есть ли в вашей квартире неисправное состояние?		
Могут ли эти условия «угрожать или существенно ухудшать» здоровье, безопасность или благополучие любого человека, живущего в доме? (См. Контрольный список жилищного кодекса (буклет 2)).		
Знает ли домовладелец о неисправных условиях (и знает ли это до того, как вы просрочили арендную плату)?		
Были ли условия вызваны кем-то или чем-то другим, кроме вас или кого-то под вашим контролем (например, гость или член семьи)?		
Может ли арендодатель произвести ремонт без вашего постоянного выезда?		

Если вы ответите утвердительно на все пять вопросов, вы можете по закону удерживать арендную плату, а домовладелец не может вас выселить, хотя она может попытаться.Если домовладелец пытается выселить вас, и вы должным образом удерживаете арендную плату, возможно, арендодатель нарушает другие законы. См. Главу 12: Выселения — Ответные выселения.

г. Удержание дает вам возможность вести переговоры

Удержание арендной платы — это самый прямой способ заставить арендодателя произвести ремонт. Чаще всего это также самая успешная тактика. Это особенно эффективно в здании, где арендаторы соглашаются объединиться, чтобы удержать свою арендную плату. См. Главу 10 «Как организовать» о том, как организовать кампанию по удержанию арендной платы.

Пока вы удерживаете арендную плату, вы можете лучше договориться с арендодателем о том, чего вы хотите. Некоторые из вопросов, которые вы можете решить, включают:

• Дата, когда арендодатель начнет и завершит ремонт,
• Сколько арендной платы вы будете платить (или удерживать) во время завершения ремонта, и
• Какую часть удержанной ренты вы вернете (если таковая имеется) после надлежащего завершения ремонта.

г. Защитите себя, когда отказываетесь от рук

Право на удержание не означает, что вы имеете право жить в своей квартире без арендной платы.Удержание арендной платы — это способ заставить домовладельца произвести ремонт. После того, как домовладелец произведет ремонт, вы должны возобновить выплату арендной платы.

Лучший способ защитить себя, пока вы удерживаете арендную плату, — это взять деньги за аренду и отложить их на банковский счет отдельно от любого другого банковского счета, который у вас есть. (Не храните наличные в квартире.) Хотя закон не требует, чтобы вы вносили арендную плату в банк, есть несколько причин, почему это хорошая идея.

• Во-первых, если ваш домовладелец пытается вас выселить, вы можете доказать суду, что у вас были деньги для выплаты арендной платы, и что вы просто перестали платить, потому что были не в состоянии платить.Создание отдельного банковского счета также укрепит ваше дело и повысит доверие к вам в глазах судьи, если вы подадите на домовладельца в суд или он попытается вас выселить.
• Во-вторых, если судья в конце концов прикажет вам выплатить часть или всю удержанную арендную плату арендодателю, эти деньги будут у вас в наличии. Если не заплатите, вас могут выселить. Очень необычно, что судья обнаружит, что условия настолько плохи, что вы имеете право удержать всю (100%) арендную плату, поэтому так важно отложить эти деньги за аренду.

Примечание

По закону, после того, как ваш домовладелец произведет ремонт, вы не должны автоматически возвращать арендодателю часть удержанной вами арендной платы. Только судья может приказать вам это сделать. Вы можете оставить себе часть или всю удержанную вами арендную плату из-за того, что эти условия повлияли на ваше использование квартиры. Если ваш домовладелец решит подать на вас в суд, чтобы вернуть удержанную арендную плату, объясните судье, как эти условия повлияли на вас и вашу семью. В зависимости от ситуации судья может решить, что вы можете удержать удержанную арендную плату частично или полностью. ⁴⁸ Чтобы избежать суда и выселения, вы также можете провести переговоры с домовладельцем, чтобы попытаться договориться о справедливой сумме, которая будет отдана арендодателю на период, когда вы жили в плохих условиях.

г. Будьте готовы к реакции арендодателя

Хотя у вас есть законное право удерживать арендную плату, домовладелец может попытаться выселить вас. Лучший способ защитить себя от выселения — убедиться, что вы:

Копия акта жилищной инспекции, точно описывающая нарушения кодекса, — лучший способ задокументировать нарушения государственного санитарного кодекса.Это также доказательство того, что домовладелец знал об условиях. ⁴⁹ Опять же, если у вас есть фотоаппарат или видеокамера (или вы можете взять ее напрокат), в идеале делайте снимки плохих условий с отметкой даты и времени. Если вы распечатываете изображения, напишите дату и время, когда они были сделаны на обратной стороне изображения. Хорошая картина будет стоить тысячи слов, если вам нужно доказать, что существуют плохие условия.

Если домовладелец хочет вас выселить, он должен обратиться в суд и получить разрешение судьи.Если судья сочтет, что вы выполнили все требования закона об удержании арендной платы, у вас будет юридическая защита от выселения. ⁵⁰ Это означает, что судья не должен давать домовладельцу разрешение выселить вас, и вы можете оставаться в своем доме. Вы также можете подать против нее судебный иск о возмещении денежного ущерба. См. Главу 12: Выселения для получения дополнительной информации о выселении и главу 13: Когда обращаться в суд за дополнительной информацией о других судебных исках.

Судья также может приказать вам выплатить суду сумму, называемую справедливой арендной платой.Справедливая арендная стоимость — это стоимость вашей квартиры со всеми ее проблемами и нарушениями кодекса ⁵¹ (см. Рамку после этого раздела). Если судья приказывает вам выплатить деньги суду, попросите судью также приказать домовладельцу исправить все дефектные условия. В идеале вы хотите, чтобы суд удерживал ваши деньги за аренду до тех пор, пока домовладелец не произведет ремонт. Хотя суд может принять решение предоставить домовладельцу разрешение использовать деньги, которые вы платите суду, для ремонта, вы можете попросить судью провести слушание дела , прежде чем вернет эти деньги домовладельцу. ⁵² Это даст вам возможность сообщить судье, устранил ли арендодатель какие-либо проблемы.

В конце дела о выселении, если судья обнаружит, что из-за нарушения кодекса домовладелец должен вам столько же денег, сколько вы ей, или больше, чем вы должны, вы выиграете дело и можете остаться в своей квартире. Если, с другой стороны, суд установит, что вы должны арендодателю деньги, вы можете остаться в своей квартире только в том случае, если вы заплатите сумму, которую вы должны суду. (Вот почему важно отложить арендную плату — чтобы, если судья скажет, что вы задолжали деньги, вы можете заплатить и остаться.) Вы должны выплатить эту сумму суду в течение 7 дней с момента получения извещения суда о причитающейся сумме. ⁵³ Если вы этого не сделаете, вас могут выселить. Суд также может потребовать от вас оплатить определенные судебные издержки. ⁵⁴

Определение справедливой арендной стоимости: пример

Поскольку ваша плита не работает, ваш туалет сломан, вода протекает через потолок, а домовладелец отказывается дать вам детектор дыма, вы удерживаете всю арендную плату. Ваша арендная плата составляет 900 долларов в месяц.

Перед тем, как начать удержание, вы письменно уведомите арендодателя обо всех этих условиях и получите отчет жилищной инспекции. Вы также откладываете деньги за аренду в банке.

После 3 месяцев удержания арендной платы (в общей сложности 2700 долларов США) ваш домовладелец решает попытаться выселить вас вместо ремонта. Она подает в суд дело о выселении за неуплату арендной платы. Выслушав обе стороны дела, судья приходит к выводу, что вы правильно удержали арендную плату. Судья также считает, что в течение 3 месяцев, когда вы удерживали арендную плату, справедливая арендная стоимость вашей квартиры со всеми нарушениями кодекса составляла 450 долларов в месяц, в отличие от 900 долларов в месяц, которые вы взимали.

Затем суд отправит вам уведомление о том, что вы должны 1350 долларов за удержанную вами арендную плату за 3 месяца плюс судебные издержки. Если вы заплатите эту сумму суду в течение 7 дней с момента получения этого уведомления, вы сможете остаться дома. Вы также можете оставить себе оставшиеся 1350 долларов, которые вы удержали.

Если вы не заплатите 1350 долларов плюс судебные издержки в течение 7 дней, домовладелец имеет право выселить вас. Вот почему так важно откладывать арендную плату на отдельный банковский счет .

2.Ремонт и вычет

При определенных условиях арендаторы в Массачусетсе имеют законное право производить ремонт и вычитать арендную плату до 4 месяцев для его оплаты. ⁵⁵ Это называется «ремонтом и вычетом». Преимущество выбора ремонта и вычета заключается в том, что ремонт сделан. Недостатком является то, что вы берете на себя ответственность за то, чтобы ремонт был сделан хорошо. См. Образец письма о ремонте и вычетах (форма 13).

а. Когда можно отремонтировать и вычесть

Для вычета стоимости ремонта из арендной платы должны быть соблюдены определенные условия.Если вы ответите утвердительно на все пять вопросов, приведенных ниже, вы можете отремонтировать и списать.

	ДА	НЕТ
Существуют ли нарушения, которые «ставят под угрозу или существенно ухудшают» здоровье, безопасность или благополучие арендатора, которые были сертифицированы жилищным инспектором или которые были признаны судом?		
Сообщали ли вы домовладельцу или ее представителю письменное уведомление о нарушениях?		
Не удалось ли домовладельцу по существу завершить ремонт в течение 14 дней после этого письменного уведомления или в течение более короткого времени, если это было приказано жилищным инспектором?		
Были ли условия вызваны кем-то или чем-то другим, кроме вас или кого-то под вашим контролем (например, гость или член семьи)?		
Предоставляли ли вы домовладельцу доступ к вашему дому для ремонта?		

б.Что можно починить

По закону вам разрешено ремонтировать что-либо в своей квартире или в местах общего пользования в вашем доме. Если есть нарушения, которые касаются нескольких квартир или всего дома, группа жильцов может собраться вместе и произвести ремонт. Однако убедитесь, что все согласны, что у вас есть заверенный отчет Департамента здравоохранения, документирующий проблемы, и что вы письменно уведомили арендодателя о нарушениях. После этого каждый арендатор может вычесть арендную плату до 4 месяцев из расчета своей доли от общей суммы.

Например, вы и другие арендаторы можете отремонтировать котел в своем здании, а затем все затронутые арендаторы могут впоследствии вычесть арендную плату до 4 месяцев в зависимости от стоимости ремонта.

г. Сколько вы можете вычесть

По закону вы можете вычесть арендную плату только за 4 месяца в течение любого 12-месячного периода. Вы не можете накапливать месяцы удержанной арендной платы в течение нескольких лет, а затем вычитать арендную плату более чем за 4 месяца в течение одного года. Если вы решите отремонтировать и вычесть, сохраните все счета и квитанции на материалы и труд как доказательство ваших затрат.Помните: когда вы делаете ремонт, вы берете на себя ответственность за то, чтобы все было сделано правильно. Когда вы нанимаете кого-нибудь для ремонта, спросите, какие сложности или риски могут возникнуть при ремонте. Также неплохо получить рекомендации для всех, кого вы нанимаете, и несколько оценок работы, чтобы вы могли показать, что стоимость нанимаемого вами человека разумна

г. Что делать, если домовладелец думает, что вы вычли слишком много

Если домовладелец считает, что вы вычли слишком большую сумму за ремонт, ей разрешается обратиться в суд, чтобы попытаться вернуть часть этих денег.Однако закон не позволяет домовладельцу выселить вас, если суд сочтет, что вы вычли слишком большую арендную плату. ⁵⁷ Кроме того, арендодатели не могут повышать арендную плату за ремонт, который вы законно производили в соответствии с законом о ремонте и вычетах, за исключением случаев, когда постановление суда разрешает повышение арендной платы. ⁵⁸

Если домовладелец подаст на вас в суд, чтобы попытаться вернуть возможные вычеты излишка арендной платы, не игнорируйте судебное уведомление. Чтобы доказать, что вычеты были чрезмерными, домовладелец должен будет доказать, что вычеты производились в отношении арендной платы более 4 месяцев в течение 12-месячного периода или были необоснованными с учетом обстоятельств.Принимая решение о том, были ли вычеты необоснованными, судья будет следить за тем, какие альтернативы имел арендатор на момент первого сообщения о нарушениях, насколько срочным был ремонт, а также качество и стоимость выполненных работ. ⁵⁹

Ремонт незначительных нарушений кодекса, таких как экраны, небольшие утечки или небольшие отверстия в стенах, вероятно, не будет сочтен разумным судом, если их не будет так много, что вы сможете доказать, что общий эффект опасен. ⁶⁰ Это сложно сделать.

3. Организовать

Если другие жильцы в вашем доме или районе сталкиваются с плохими условиями, есть способы работать вместе, чтобы улучшить условия жизни каждого. Все арендаторы могут согласиться удерживать арендную плату до тех пор, пока домовладелец не произведет ремонт. Группа жильцов может попросить судью приказать арендодателю произвести ремонт. Если арендодатель категорически отказывается исправить плохие условия, арендаторы могут обратиться в суд с просьбой назначить временного арендодателя, называемого приемником, для проведения ремонта. Для получения дополнительной информации см. Раздел этой главы под названием «Приемлемость».Арендаторы также могут организовать и вместе оказать давление на местный совет здравоохранения, чтобы он проверил их квартиры и обеспечил соблюдение государственного санитарного кодекса и местных постановлений о здоровье.

Глава 10: Организация работы дает вам информацию о том, как начать организовывать арендаторов. Это также даст вам конкретные организационные шаги, которые вы можете предпринять, чтобы произвести ремонт.

4. Прервать договор аренды

Если в вашей квартире есть серьезные нарушения Санитарного кодекса и вы чувствуете, что должны переехать, закон разрешает вам расторгнуть договор аренды.Если у вас нет договора аренды, вы можете уехать, не уведомив арендодателя за 30 дней (или любое другое уведомление, которое может потребоваться в вашей ситуации). Вам разрешается расторгнуть договор аренды или выехать без предварительного уведомления, поскольку домовладелец нарушил свое обязательство по предоставлению квартиры для проживания в соответствии с гарантией пригодности для проживания. ⁶¹

Если вы выезжаете раньше срока, ваш домовладелец может попытаться подать на вас в суд за досрочный переезд и за остаток арендной платы, причитающейся по любому договору аренды.По этой причине, прежде чем вы переедете, целесообразно получить отчет Департамента здравоохранения в качестве доказательства нарушений в вашей квартире.

Имейте в виду

Если нарушения не являются серьезными, вы можете быть привлечены к оплате арендной платы, если вы уйдете без надлежащего уведомления.

Когда вы выезжаете из-за серьезных нарушений, вы имеете право получить обратно залог. Если вам нужно обратиться в суд для возврата депозита, вам, возможно, придется доказать, что условия в вашей квартире были достаточно суровыми, чтобы позволить вам уехать.Для получения дополнительной информации о возвращении гарантийного залога и выезде см. Глава 3: Залоговые депозиты и арендная плата за последний месяц и Глава 11: Выезд.

5. Обратиться в суд

Если домовладелец отказывается ремонтировать, вы можете подать на нее в суд. Суд имеет право делать несколько вещей. Судья может:

• Заказать ремонт у арендодателя,
• Приказать домовладельцу выплатить вам деньги за причиненный вам вред,
• Назначьте управляющего: лицо или организацию, назначенные судом для управления и ремонта собственности (см. Раздел в этой главе, называемый «Приемлемость») ⁶² ,
• Оштрафовать арендодателя или посадить его в тюрьму за нарушение закона.

В основном есть четыре типа жалоб, которые вы можете подать в суд, чтобы потребовать от домовладельца ремонт:

1. Заявление арендатора;
2. Чрезвычайный судебный запрет, также называемый временным запретительным судебным приказом;
3. жалоба на уголовное преступление;
4. Гражданская жалоба.

а. Петиция арендатора

Арендаторы могут попросить судью приказать своему домовладельцу отремонтировать условия, которые нарушают государственный санитарный кодекс (или местное постановление о здравоохранении, если оно строже).Это называется петицией арендатора. ⁶³ См. Образец ходатайства арендатора о применении Государственного санитарного кодекса (форма 14). Когда вы подаете ходатайство арендатора, судья может:

• Приказать домовладельцу произвести ремонт, или
• Назначьте временного арендодателя для ремонта.

Преимущества подачи петиции арендатора заключаются в том, что это может быть для вас безопасным способом произвести ремонт без удержания арендной платы, а плата за подачу заявления в суд невысока. ⁶⁴ Если вы удерживаете арендную плату, вам, возможно, придется обратиться в суд, чтобы защитить себя от выселения. Если вы подаете ходатайство арендатора, вы, а не домовладелец, передаете дело судье. Петиция арендатора также дает вам возможность лучше обсудить то, что вы хотите, с домовладельцем. Для получения дополнительной информации о переговорах см. Главу 14: Использование судебной системы — Согласование хорошего мирового соглашения и Главу 10: Как организовать — Переговоры по решению с арендодателем.

Когда вы подаете ходатайство арендатора, судья также имеет право принимать некоторые другие решения.Судья может решить, что до тех пор, пока ваш домовладелец не произведет ремонт, ваша арендная плата должна быть снижена до справедливой арендной стоимости вашей квартиры. Справедливая арендная стоимость — это стоимость вашего дома со всеми его проблемами. Судья может потребовать, чтобы вы заплатили эту сумму секретарю суда (в дополнение к любой прошлой арендной плате, которую вы удерживали или задолжали), пока домовладелец производит ремонт. ⁶⁵ В идеале, вы хотите, чтобы суд оставил эти деньги до тех пор, пока домовладелец не произведет ремонт, чтобы у арендодателя был какой-то стимул для его выполнения.Однако судья может передать эти деньги арендодателю для ремонта. ⁶⁶

Примечание

Судья также имеет право в петиции арендатора приказать Департаменту здравоохранения вынести приговор к очень опасному зданию. Это могло привести к выселению арендаторов. ⁶⁷ (Подробнее об осуждении см. «Что, если ваше здание осуждено» в этой главе.)

г. Судебный запрет

Если вы хотите, чтобы судья приказал домовладельцу произвести срочный ремонт, вы можете подать жалобу и попросить суд издать судебный запрет. ⁶⁸ Судебный запрет — это постановление суда, в котором арендодателю предписывается немедленно принять меры для решения проблемы или прекратить делать что-то незаконное. Например, судья может приказать домовладельцу немедленно отремонтировать систему отопления.

В большинстве случаев арендаторы запрашивают экстренный приказ, называемый временным запретительным судебным приказом или TRO, когда они впервые обращаются в суд и подают жалобу. Поскольку это чрезвычайная ситуация, вы можете запросить TRO без предварительного уведомления арендодателя.См. Временный запретительный судебный приказ (форма 15).
Или попробуйте интерактивное собеседование MassAccess «Жалоба на временный запретительный судебный приказ», которое позволяет вам заполнить, просмотреть, подписать и отправить ваш запрос на временный запретительный судебный приказ в суд со своего смартфона или компьютера.

Если судья дает вам ТРО, оно действует только в течение короткого периода времени — максимум 10 дней. Если вам нужен приказ на срок более 10 дней, вы должны попросить суд назначить другое слушание, на котором вы можете потребовать так называемого предварительного судебного запрета.Предварительный судебный запрет — это приказ, который может распространяться на более длительный период времени. Если вы используете форму 15, вы можете попросить о проведении слушания для вынесения предварительного судебного запрета одновременно с запросом TRO.

Если вы получили ТРО от судьи, немедленно отнесите его копию в офис шерифа или констебля. Его должен обслуживать шериф или констебль. TRO не годится, если ваш домовладелец не знает об этом. Если ваш домовладелец отказывается подчиняться TRO, вам следует вернуться в суд и сообщить об этом судье.Если судья сочтет, что ваш арендодатель не подчиняется TRO, арендодатель может быть осужден за неуважение и может быть арестован и оштрафован.

Когда вы подаете жалобу для получения TRO и предварительного судебного запрета, вам также необходимо будет оплатить регистрацию и сборы за обслуживание. Если вы не можете позволить себе эти сборы, вы можете попросить суд отменить или отменить сбор за подачу заявления и оплатить сбор за обслуживание. Для этого воспользуйтесь формой «Аффидевит о коренном населении» (Буклет 9).

г. Жалоба на уголовное дело

Если ваш домовладелец отказывается производить ремонт, вы можете подать заявление о возбуждении уголовного дела (и оплатить регистрационный сбор) или попросить Департамент здравоохранения подать заявление о возбуждении уголовного дела.Вы можете делать это одновременно с другими стратегиями. Поскольку суду может потребоваться несколько недель, чтобы назначить слушание по жалобе на уголовное преступление, эта стратегия обычно не дает быстрых результатов. Однако жалоба на уголовное преступление может привести к тому, что домовладельцу придется заплатить штраф или провести время в тюрьме. Преимуществами уголовного дела перед гражданским иском являются:

• Это может потребовать от домовладельца ремонта.
• Если Департамент здравоохранения подает жалобу на уголовное дело, возможно, вам не придется обращаться в суд, поскольку инспектор может представить все необходимые доказательства.

Основным недостатком уголовного дела является потеря контроля над делом. Дело будет вести помощник окружного прокурора или городской прокурор. Вы или ваш адвокат не контролируете повседневное рассмотрение иска. Кроме того, вы должны иметь желание и возможность явиться в суд, иногда еженедельно, если вы являетесь лицом, подавшим жалобу. Вы можете получить более быстрые результаты, если подадите гражданскую жалобу или ходатайство арендатора.

Есть два вида уголовных дел, которые арендаторы могут возбудить против арендодателей, которые не устранили нарушения Санитарного кодекса.Первый — это когда арендодатель не соблюдает Санитарный кодекс. ⁶⁹ Вы или Департамент здравоохранения можете подать такую ​​жалобу. ⁷⁰ Штрафы за нарушение государственного санитарного кодекса могут составлять от 10 до 500 долларов в день. ⁷¹

Второй тип случаев — когда домовладелец не обеспечивает тепло, горячую воду или другие коммунальные услуги или мешает вам спокойно отдыхать. Только арендаторы, затронутые незаконным поведением арендодателя, могут подать жалобу на уголовное преступление.Чтобы подать такую ​​жалобу, вам не нужна инспекция Департамента здравоохранения, хотя она очень полезна. Помимо штрафа арендодателя, судья может также приговорить арендодателя к тюремному заключению сроком до 6 месяцев за нарушение закона о спокойном отдыхе.

г. Гражданская жалоба

Если домовладелец отказывается устранить нарушения кодекса, арендаторы могут подать гражданскую жалобу или иск о мелких претензиях. Дело о мелких претензиях — это гражданский иск, который включает не более 7000 долларов. ⁷² В гражданском иске вы подаете иск против арендодателя о возмещении вреда, который вы понесли или страдаете из-за нарушения кодекса; и вы также можете попросить судью издать судебный запрет (см. раздел «Экстренный судебный запрет»).Вы также можете назначить получателя (см. Раздел «Приемлемость»). Если вы подаете гражданский иск против арендодателя из-за того, что он не произвел ремонт, вы можете включить в основном шесть типов судебных исков:

• Нарушение гарантии пригодности,
• Нарушение спокойного наслаждения,
• Недобросовестная практика и обман,
• Халатность,
• Причинение эмоционального расстройства,
• Неприятность.

Каждый из этих судебных исков описан в главе 13: «Когда обращаться к арендодателю в суд».Читая, вы можете обнаружить, что арендодатель нарушил другие законы. Прежде чем вы решите подать иск против арендодателя, вам необходимо тщательно оценить обоснованность вашего дела.

% PDF-1.4 % 726 0 объект > эндобдж xref 726 75 0000000016 00000 н. 0000002738 00000 н. 0000002897 00000 н. 0000005430 00000 н. 0000005465 00000 н. 0000005619 00000 п. 0000005770 00000 н. 0000006319 00000 н. 0000006843 00000 н. 0000007413 00000 н. 0000007527 00000 н. 0000007639 00000 н. 0000008162 00000 п. 0000008762 00000 н. 0000009346 00000 п. 0000009977 00000 н. 0000010431 00000 п. 0000010959 00000 п. 0000011701 00000 п. 0000012412 00000 п. 0000013098 00000 п. 0000013299 00000 п. 0000014122 00000 п. 0000014755 00000 п. 0000015407 00000 п. 0000016143 00000 п. 0000016774 00000 п. 0000021104 00000 п. 0000025700 00000 п. 0000029348 00000 н. 0000029444 00000 п. 0000029540 00000 п. 0000030175 00000 п. 0000030472 00000 п. 0000030787 00000 п.