Прогноз развития рынка недвижимости до 2024 года
Каков прогноз развития рынка недвижимости на ближайшие годы? Чего ждать? Как действовать?
Изменения рынка недвижимости волнуют сегодня многих. Цена на вторичную недвижимость падает, как и ипотечная ставка. Новостроек в московской области становится все меньше, зато рынок Москвы переполнен предложениями. Чего ждать в ближайшем будущем? Как быть, если вы собираетесь покупать или продавать недвижимость? Как не прогадать и выгодно решить квартирный вопрос?
В рамках сентябрьской выставки «Недвижимость», прошедшей в Центральном доме художников, руководитель IRN.RU, аналитик рынка недвижимости Олег Репченко представил прогноз на ближайшее десятилетие. Не стоит ждать нефтяных чудес и шальных денег – их не будет.
Доклад аналитика вызвал жаркие споры в профессиональной среде. Однако он предназначается не только для специалистов, но и для обычных покупателей, которым нужен ориентир на рынке.
Обобщая, можно сказать, что «в сегодняшних условиях цены на квартиры будут еще два-три года ползти вниз, потом несколько лет потопчутся на месте, а года с 2024-го начнут потихоньку расти». Снижение цены в большей степени ждет вторичный рынок, потому как новостройки уже ощутимо упали в цене.
Откуда берутся прогнозы?
Законы развития существуют для любого рынка, в том числе и для рынка недвижимости. Производя наблюдения в течение достаточно длительного времени, можно сформулировать основные закономерности. Рынок недвижимости в нашей стране довольно молодой, он появился в 1991 году, после начала приватизации жилья. Изучив его историю, Олег Репченко выявил закономерность поведения цен: за подъемом следует спад, далее «затишье», и потом этот цикл с некоторыми вариациями повторяется вновь.
Это отвечает принципу подобия, который широко используется при изучении изменений финансовых рынков, для выявления общих тенденций и прогнозирования будущих изменений.
Олег Репченко пришел к выводу, что можно выделить этапы развития, в каждом из них цены проходят определенную фазу. Вместе эти циклы составляют «суперцикл» — около 33 лет, который длится с 1991-го до 2024-го.
Обобщенно, это выглядит так. Первые два десятилетия цены большей частью растут, причем существенно, затем следует трехлетний (с хвостиком) период небольшого роста «на излете» и далее – десятилетие снижения и стагнации. С окончанием суперцикла рынок вступит в новую эпоху, которая начнется ростом цен. Все четыре цикла укладываются в компактную формулу суперцикла: 10 лет + 10 лет + 3,3 года + 10 лет = 33,3 года.
С 2024 года квадратные метры умеренными темпами начнут прибавлять в цене.
Если говорить конкретно,к концу 2017-го будет видно, что квартиры подешевели примерно на 10%. Данная тенденция сохранится еще года два-три.
Цены на новостройки упрутся в «дно» к 2020 году. Между прочим, часть новостроек уже сегодня достигла этого «дна». А вот вторичка еще продолжит катиться вниз – вплоть до 2024-го года.
Людям, перед которыми стоит квартирный вопрос, эксперты советуют подумать о том, чтобы поменять старое жилье на новое или расшириться – продать свою квартиру, пусть даже со скидкой и купить новую побольше или новостройку, сегодня есть из чего выбрать.
«Если к 2024 году спрос и предложение сбалансируются, а цены снизятся еще на 20-30%, то покупателей станет гораздо больше, квартиры будут куда лучше продаваться, объемы жилья будут активнее «перевариваться», — говорит аналитик рынка недвижимости Олег Репченко.
Таковы прогнозы по развитию рынка недвижимости на ближайшие несколько лет. И нужно отметить, что этого не стоит бояться. Это не кризис, а переход в новую эпоху и оптимизация ситуации на рынке недвижимости.
Цены на недвижимость опрокинули все прогнозы, квартиры в Москве «рванули»
+ A —
Аналитики рассказали об итогах первого полугодия на рынке жилья
Итоги первого полугодия 2021 года на рынке жилья стали неожиданными даже для опытных аналитиков. В прошлом декабре одни специалисты прогнозировали, что цены больше не будут расти, «ибо некуда». Другие полагали, что квадратный метр все же немного подорожает — «по инерции». На самом деле спрос на новостройки с марта по июль-2021 был настолько высоким, что цены взметнулись еще на 15%.
Вместе с экспертами мы выделили основные тенденции, которые повлияли и продолжат влиять на рынок жилья.
Ажиотажная осень 2020 года, когда квартиры сметались, не успевая выходить на рынок, привела к серьезным последствиям. «Объем предложения на рынке вторичной недвижимости Москвы истощен. Если до пандемии, в феврале-марте 2020 года, на рынке Москвы насчитывалось 55 тысяч квартир, то теперь — лишь 40 тысяч, — говорит главный аналитик МИЭЛЬ Екатерина Бережнова. — Стоимость, по которой выставляются квартиры, необоснованно завышена. Продавец, выходя на рынок, смотрит на «витрину» и завышает цену. В итоге каждая четвертая сделка происходит со скидкой».
— Безусловно, главная тенденция первой половины 2021 года — продолжающийся рост цен на недвижимость, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. — По итогам мая средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках «старой» Москвы увеличилась на 2,1% за месяц, на 15% — с начала года и на 27,1% — за прошедшие 12 месяцев.
— Ускорение темпов роста цен, — одна из характерных тенденций, — соглашается с коллегой директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев .
— Если в первом квартале года рост стоимости квадратного метра замедлился, то во втором цены вновь рванули вверх. За квартал средняя цена предложения выросла на 11,5%. Один из факторов, который это вызвал, — изменения условий льготной ипотеки. Предложение сокращается из-за существенного спроса, в том числе инвестиционного.
По данным директора по продукту компании MR Group Вадима Иванова, интерес со стороны инвесторов достигает от 30-35% до 50%, в зависимости от этапа реализации дома. «Основные тенденции полугодия — это, во-первых, высокий спрос на новостройки, который был особенно активным в период с марта по июнь, — говорит Вадим Иванов. — Даже май с десятидневными каникулами в этом году был для застройщиков периодом активного спроса.
Вопреки прогнозам существенный рост цен (на 20-25% за год) не остановил спрос на первичном рынке Москвы и области. Основные причины этого — завершение ипотечной госпрограммы в действующем виде с 1 июля (многие покупатели поторопились воспользоваться прежними условиями) и стремление сохранить средства в квадратных метрах в период нестабильности».
Из-за подорожания недвижимости и снижения уровня доходов населения увеличился спрос на квартиры площадью до 30 квадратных метров. За первые пять месяцев 2021 года на первичном рынке Москвы (с учетом Троицкого и Новомосковского административных округов) было заключено на 104% больше договоров долевого участия на такие варианты, чем за тот же период прошлого года, и на 60% больше, чем в январе-мае 2019 года.
Тенденция к минимизации метражей квартир и, соответственно, их стоимости наметилась еще в 2020 году, напоминает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова: «Если в первом квартале 2019 года средняя площадь в комфорт-классе была 55,5 кв. метра, то по итогам первого квартала 2021-го она составляла всего лишь 39,9 кв. метра». Еще один тренд в этой ценовой нише, нетипичный для покупателей недорогого жилья, — высокий спрос на готовые объекты.
Однако безвременно почившая ипотека под 6,5% недаром стала претенденткой на роль «первой скрипки» в интересе покупателей жилья.
Коммерческий директор группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гуторов отмечает, что на рынке жилья наблюдается постепенное восстановление баланса между спросом и предложением: «Думаем, что эта тенденция наберет обороты во второй половине года. Нужно сформировать долгосрочную стратегию стимулирующих мер как в части спроса и предложения, так и доступности ипотеки».
Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина полагает, что лето и осень удивят нас еще больше: «С учетом ухудшающейся ситуации с коронавирусом основные изменения на рынке недвижимости придутся на вторую половину года».
Ценовые ожидания на 2021-й.
Прогнозы экспертовОльга Трошева,руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
Цены на первичном рынке уже предельно высокие, поэтому взрывного роста в 2021 году мы не ожидаем. Но и причин для изменения тренда тоже не видим: предложение сократилось, новые объекты выводятся по высоким стартовым ценам, спрос стабилен. Незначительные колебания цен вероятны, если на рынок будут выходить крупные проекты на границах с КАД, в локациях, инфраструктура которых еще недостаточно развита. В то же время в проектах отдельных застройщиков сохраняется потенциал для роста стоимости.
Все больше проектов будет реализовываться по схеме эскроу, а значит, застройщики будут зависеть от своих договоренностей с банками, от планов продаж, согласованных с ними.
Ряд застройщиков вместо реализации значительного объема квартир по относительно низким ценам на старте (как это было ранее в проектах, реализуемых по ДДУ) переходит на реализацию основного объема квартир равномерными темпами, но по более высокой цене. Тем самым предложение сохраняется и на заключительных стадиях строительства. Стратегии продаж индивидуальны для каждого застройщика в зависимости от масштабов строительства, целей компаний и других факторов.
Катерина Соболева,вице-президент Becar Asset Management
В Петербурге цены на первичную недвижимость точно будут расти до июня 2021 года. В случае завершения программы льготной ипотеки и дальнейшего падения стоимости рубля рост цен продолжится, но уже не такими темпами. Если рубль будет укрепляться, то стоимость недвижимости зафиксируется на достигнутом уровне.
Снижения цен ждать не приходится: себестоимость строительства растет, а новые проекты выходят уже по измененным правилам закона № 214-ФЗ.
Если ипотечные ставки и дальше будут снижаться, мы сохраним высокий спрос на недвижимость. Вице-премьер Марат Хуснуллин в начале декабря уже обозначил, что в перспективе ставки по ипотеке в России должны быть снижены до 4–5%. Кроме того, в планах до 2030 года ввести 1 млрд кв.
м жилья, поэтому важно, чтобы население сохранило покупательную способность. Банки в этом тоже заинтересованы, поскольку они зарабатывают сейчас и на застройщиках, и на покупателях.
Сергей Беляков,директор департамента новостроек АН «Александр-Недвижимость»
Безусловно, 2020 год — особенный со многих точек зрения. Если говорить о первичном рынке, то льготная ипотека значительно увеличила спрос, а неопределенность значительно снизила предложение.
Дело в том, что застройщики долгое время не могли спрогнозировать, что будет после отмены льготной ипотеки — в том числе и по этой причине они не торопились выводить на продажу новые объекты. Большое желание клиентов покупать и отсутствие предложения от застройщиков привели к стремительному росту цен на новостройки.
В качестве базового прогноза мы закладываем стабилизацию цен на первичном рынке в первом полугодии. Затем объем предложения увеличится, что также должно способствовать удержанию цен.
Но надо понимать, что снижение цен — крайне маловероятный сценарий.
Себестоимость строительства выросла, к тому же застройщики столкнулись с тем, что рабочая сила осталась за закрытыми границами, что приводит к удорожанию работ.
Вторичный рынок традиционно повторяет динамику первичного рынка с отставанием в один-два месяца. Что касается спроса, то на вторичном рынке нет льготной ипотеки, которая действует на первичном рынке. Как только программа с господдержкой прекратит действовать, произойдет частичное смещение спроса с «первички» на «вторичку».
Стоимость готового и строящегося жилье сейчас отличается не так сильно, как раньше. В такой ситуации ставка по ипотеке становится решающим фактором при выборе жилья.
Петр Войчинский,генеральный директор АН «Мир Квартир-Элит»
Цены в 2020 году взлетели так сильно, что дальнейшего их роста мы не предвидим. При этом традиционно «медленные» месяцы, такие как январь и февраль, по инерции еще будут активными.
В дорогом сегменте первичной недвижимости цены на начальном этапе уже настолько высоки, что многие идут на вторичный рынок, где реально хоть как-то поторговаться или изменить условия покупки.
Мне кажется, в премиальном сегменте наступает время вторичного рынка, но спрос вернется к дорогой «первичке», когда цены сравняются.
Что касается экономического кризиса, то этот сценарий не исключен, и тогда рынок упадет. Точных сроков не скажу, но к апрелю-маю мы уже увидим изменения в сторону падения — сильного или слабого.
Дмитрий Щегельский,генеральный директор АН «Бенуа», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости
Никто из специалистов в своих прогнозах на 2020 год и не предполагал такого роста спроса и цен на рынке недвижимости.
И в прогнозах на 2021 год присутствует много «если». Во-первых, в Совете Федерации вынесли предложение распространить льготную ипотеку под 6,5% и на вторичный рынок. Если это произойдет, то мы будем наблюдать новый виток спроса и роста цен как минимум в течение 2021 года.
Правда, вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правительство не рассматривает вопрос распространения действия льготной ипотеки и на вторичное жилье.
Поэтому, если предложение Совфеда не пройдет и льготная ипотека на «первичку» не будет продлена в середине 2021 года, то произойдет остановка спроса и, соответственно, цен.
К слову, в начале декабря я провел опрос риэлторов Санкт-Петербургской палаты недвижимости и коллег из других регионов РФ о состоянии рынка. Мнения разделились: 45% считают, что спрос постепенно снижается, 55% отметили, что спрос сохраняется на прежнем, осеннем, уровне.
Сергей Бараченя,ведущий менеджер АН «Русский Фонд Недвижимости»
Предстоящий 2021 год — по крайней мере, первое полугодие, будет проходить в режиме повышения цен у застройщиков, что неминуемо потянет за собой и вторичный рынок. Однако нужно учесть, что покупательная способность уже к концу 2020-го несколько снизилась. Поэтому ожидать существенного роста не стоит.
На рынок окажут влияние объем вводимых в эксплуатацию новых квадратных метров и политика банков в отношении ипотечных ставок. В случае политики сохранения Центробанком ключевой ставки на нынешнем уровне существенных изменений не произойдет.
На вторичном рынке в силу его инертности сохраняется устойчивый спрос на жилье, но к концу первого квартала он способен несколько снизиться. В противовес вторичному рынку на первичном спрос немного сократился, но это связано с вымыванием популярных предложений.
Вячеслав Малафеев,владелец АН «М16-Недвижимость»
В 2020 году было введено мало объектов, поэтому цены на первичную недвижимость существенно выросли. Государство разработало программу для сохранения покупательской активности, но из-за ограниченного количества предложений внимание покупателей переключилось на вторичное жилье. В этом сегменте цены тоже выросли, но чуть позже.
Сейчас сложно сделать однозначный прогноз относительно цен на квартиры в 2021 году. Скорее всего, стоимость 1 кв. м увеличится, но по сравнению с 2020-м незначительно.
Есть и другой сценарий — на мой взгляд, маловероятный, но теоретически возможный. Если платежеспособность населения резко уменьшится, цены будут стагнировать или даже снизятся.
На ситуации на рынке способны отразиться колебания валютного курса или правительственные меры — например, если будет запущена госпрограмма льготной ипотеки на покупку вторичной недвижимости, спрос в этом сегменте однозначно вырастет.
Алексей Тюлькин,директор по продажам «Альфа Фаберже»
События этого года были положительными для девелоперов. Падение курса рубля и запуск программы льготного ипотечного кредитования привели к серьезному росту спроса на жилье как в массовом, так и в премиальном сегменте. Отдельно надо отметить большой объем инвестиционных покупок с целью сохранения накопленных денежных средств.
Рост стоимости 1 кв. м элитной недвижимости в Петербурге по итогам года составил от 10 до 25%, в отдельных проектах даже больше. Уверен, что в 2021 году цены на жилую недвижимость продолжат расти, но динамика будет ниже по сравнению с 2020-м.
Мой прогноз на 2021 год: цены вырастут еще на 10–15% относительно уходящего года. При этом новых серьезных всплесков не предвидится.
Скорее всего, ситуация на рынке в наступающем году будет похожа на 2019-й, который был предсказуем и достаточно стабилен.
Роман Корякин,руководитель Единого центра инвестиций переуступки.рф
Полагаю, в ближайшей перспективе снижения цен на жилую недвижимость точно не произойдет. В 2021 году тенденция к росту стоимости квадратного метра сохранится. Вполне вероятно, что рост станет более плавным, в том числе и на первичном рынке.
В настоящее время спрос на жилую недвижимость в Петербурге крайне высок, особенно на новостройки, это продолжает стимулировать цены. Достаточно активный спрос наблюдается и на вторичную недвижимость, где ставки по жилищным займам тоже стали значительно привлекательнее.
Какой будет ипотечная ставка после закрытия программы государственного субсидирования, предугадать невозможно. Нет уверенности, что программу все-таки закроют и не продлят, как это было сделано осенью. До лета 2021 года у Центробанка будет не один шанс снизить ключевую ставку.
Если это произойдет, то рыночная ставка по ипотеке способна сравняться с субсидированной — в таком случае в льготной программе больше не будет смысла.
Среди факторов, стимулирующих сегодня рост цен, выделю программу льготного ипотечного кредитования, продолжение перехода жилищного строительства на проектное финансирование, а также меры, которые разные страны принимают для преодоления мировой пандемии: центральные банки многих государств в унисон снижают ключевые ставки и запускают печатные денежные станки.
К снижению цен на недвижимость может привести также несколько факторов. Это экономический кризис, наступающий на фоне пандемии, вероятность раздутия ипотечного пузыря и сокращение количества свободных денежных средств у населения.
На мой взгляд, факторы, стимулирующие рост цен, имеют больший вес и во многом нивелируют действие факторов, способствующих их снижению.
Марина Агеева,директор по маркетингу ГК «Красная стрела»
Сейчас нет никаких предпосылок для снижения стоимости в рублевом эквиваленте.
Скорость роста стоимости 1 кв. м зависит от параметров конкретного проекта: локации, предлагаемого продукта и позиционирования. Помимо этого конъюнктуру будут определять экономическая ситуация, в первую очередь рост цен на стройматериалы, особенно импортные, и количество выведенных на рынок новых объектов.
Государственное субсидирование ипотечной ставки поддерживает спрос на жилье среди тех, кто покупает квартиру для себя. В сегментах «эконом» и «комфорт» доля ипотечных сделок увеличивается — собственных средств у людей с каждым месяцем меньше. В случае отмены субсидирования ставки продажи существенно просядут.
Мы фиксируем определенный спрос на инвестиционные квартиры высокой степени готовности, поскольку ставки по депозитам падают, а недвижимость всегда была понятным способом сохранения средств. Но этот спрос также ограничен, в том числе и количеством привлекательных для инвестиций объектов.
Эксперты JLL пересмотрели прогнозы для рынка недвижимости в третью волну COVID-19
Можно предположить несколько сценариев развития событий – от оптимистичного, когда большинство ограничений будет снято в течение двух-трех месяцев, до консервативного, когда меры по борьбе с COVID-19 будут ужесточены и сохранены на протяжении и 2022 года.
Рынок коммерческой недвижимости также оказывается под влиянием пандемии, однако темпы восстановления серьезно различаются между сегментами и регионами. Инвестиции: прогнозы по России
Оживление инвестиционной активности в недвижимости, которую мы наблюдали в течение последнего года на фоне низкой стоимости заемного финансирования, может остановиться во 2-й половине 2021 года. Мы наблюдаем серьезное ускорение инфляции, которая уже находится за пределами целевого ориентира ЦБ.
Повышенный рост цен характерен не только для России. Так, инфляция в Германии и США увеличилась до 2,4% и 5,3% в годовом исчислении соответственно (это максимальные значения с 2008 года), однако предполагается, что это временный всплеск, поэтому ФРС США и ЕЦБ пока не ужесточают монетарную политику.
Однако в России существует риск сохранения повышенной инфляции в долгосрочном периоде. На этом фоне ЦБ РФ повысил ключевую ставку 23 июля до 6,5% и дальнейший рост также неисключен.
Базовый сценарий: рост ключевой ставки до 6,5-7% к концу года и снижение на 100-150 б.п. ко 2-й половине 2022 года, если инфляция вернется в целевые рамки.
«В последний год ключевая ставка находилась на достаточно низком уровне, что стимулировало инвестиционную активность в сегменте коммерческой недвижимости. Однако если она выйдет за пределы 6,5% (выше допандемийного уровня), это окажет негативное влияние на объем инвестиций в недвижимость в среднесрочном периоде. Рост стоимости заемного финансирования и доходности от вложений в безрисковые инструменты приведет к уменьшению привлекательности коммерческой недвижимости», — считает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL.
Это выразится в увеличении ставок капитализации во всех сегментах в пределах 50-100 б.п. Хотя ожидается, что этот эффект будет носить временный характер и уже в 2022 году стоит ожидать возврата к текущему уровню ставок капитализации, а в складском сегменте и к возможному их снижению.
На данный момент на складском рынке ориентиром является диапазон 9,75-11%, а продавцами активно тестируется уровень в 9,5% и ниже.
Этот уровень достижим для объектов с долгосрочным договорами аренды, заключенными до начала 2021 года. При этом в отношении объектов, в которых средний уровень ставок соответствует значениям 2021 года, можно ожидать более высокий уровень ставок капитализации.
Ужесточение монетарной политики приведет к сокращению темпов роста инвестиционнойактивности во 2-м полугодии 2021 года. Мы пересмотрели прогноз объема инвестиционных сделок по итогам 2021 года до 4,3-4,7 млрд долл.
Офисная недвижимость
Рынок офисной недвижимости Москвы в 1-м полугодии 2021 года показал хорошие результаты. И хотя продолжается рост вакантности в среднем по рынку, в классе Амы наблюдаем ее снижение, особенно в центре. В 2022-2023 годах мы ожидаем, что рынок будет на стороне арендодателя в ЦДР и на стороне арендатора в зоне за ТТК.
Отложенный спрос привел к максимальному с 2014 года за полугодие объему сделок – 644 тыс. кв. м. До конца года он превзойдет 1,1-1,2 млн кв. м, что является хорошим показателем для кризисного периода.
Тенденция сокращения вакантности в классе А в центре и роста за пределами ТТК сохранится до конца 2021 года. Блоки классов А и В+ в центре города, которые планируются к освобождению в ближайшем будущем, в большинстве случаев уходят с рынка ранее этого момента. В объектах за ТТК данной тенденции не наблюдается: подобные офисы продолжают до полугода оставаться свободными. По нашим прогнозам, к концу 2021 года вакантность достигнет 13,2-13,4 % в среднем по рынку и 11,1-11,3 % в классе А.
На вакантность влияет и растущий объем ввода. В 2021 году ожидается 658 тыс. кв. м, большая часть из которых предназначена под конкретные компании, однако в дальнейшем доля спекулятивных площадей увеличится. В настоящий момент из 548 тыс. кв. м, ожидаемых к вводу в 2022 году, незанятыми остаются 65%. В 2023 году – 770 тыс. кв. м и 90% соответственно.
«Перспективы роста арендных ставок в центре Москвы кажутся очевидными, однако делать аналогичные выводы по децентрализованным объектам неверно.
Мы видим резкое сокращение дисконтов в центре, которое уже произошло, и это необходимо учитывать. Однако за ТТК и тем более за МКАД ситуация иная», — говорит Алексей Ефимов, глава департамента офисной недвижимости JLL. — Изменение баланса рынка приведет к умеренному росту ставок аренды в центральной части столицы в пределах 5% в ближайший год и сохранению их на низком уровне вдецентрализованных локациях».
Гибкие офисные пространства
Уже по итогам 1-го полугодия 2021 года спрос нагибкие офисы в Москве со стороны корпоративных клиентов оказался сопоставим с годовым значением предыдущего года. «Мы ожидаем, что доля сделок в гибких пространствах в ближайшее время будет постепенно расти, однако останется в пределах 6-8% от совокупного объема спроса на офисы» — говорит Алексей Ефимов из JLL.
На этом фоне операторы все активнее заявляют новые проекты, используя различные схемывзаимодействия. Помимо традиционной аренды рабочих мест, популярность набирает реализация проекта под конкретного клиента (built-to-suit), а также формат, когда собственник предлагает часть площадей здания как гибкое пространство.
Еще в начале года прогнозировалось открытие 72 тыс. кв. м в новых проектах. По итогам 1-гополугодия прогноз пересмотрен, и эта цифра увеличилась до 130 тыс. кв. м. Кроме того, почти 50тыс. кв. м анонсировано по схеме built-to-suit. За счет нового предложения мы наблюдаем незначительное уменьшение среднего показателя загрузки гибких пространств до 65%, однако в дальнейшем ожидаем ее увеличения до 80-85% в среднем по рынку.
Склады
Складской сектор чувствует себя наиболее уверенно среди всех сегментов коммерческойнедвижимости. Рекордный спрос и низкая вакантность привели к рынку арендодателя, а с учетом растущей себестоимости строительства и, как следствие, отсутствия сдерживающей функции built-to-suit проектов, в Московском регионе наблюдается резкий рост арендных ставок.
Стоит выделить несколько факторов, оказывающих стимулирующее влияние на стоимость строительства складов. Во-первых, удорожание строительных материалов. Так, индекс LMEXувеличился на 20% с начала года, при этом на пике этот рост достигал 27% в начале мая (данныепо цене металла и цемента). Следом за увеличением мировых цен на металл, растут и цены внутри России, несмотря на все стремления властей по сдерживанию этой динамики. Во-вторых, увеличение стоимости рабочей силы в связи пандемией и уменьшением количества работников. В-третьих, растет стоимость земельных участков как эффект высокого спроса на них со стороны и жилищных застройщиков и складских операторов. Наконец, увеличивается стоимость заемного финансирования вследствие роста ключевой ставки ЦБ РФ.
«Некоторые из этих же факторов могут оказать серьезное обратное влияние в перспективе полугода. В частности, уже сейчас произошла локальная коррекция на глобальном рынкеметаллов, а при более серьезной его цена может вернуться к докризисным показателям. Кроме того, в случае снятия ограничений на перемещения, уменьшится и стоимость рабочей силы. Однако перспективы ценообразования в среднесрочном периоде пока неочевидны, поэтому мы ожидаем стабилизации роста ставок аренды лишь к концу года. До конца года ставки аренды продолжат свой рост, который будет поддерживаться увеличением спроса», — прогнозирует Владислав Фадеев из JLL.
По итогам 1-го полугодия 2021 года на рынке Московского региона было закрыто сделок на 1,29 млн кв. м, что является рекордным значением за всю историю. По итогам года мы ожидаем, что объем сделок достигнет 2-2,2 млн кв. м.
«В настоящий момент спрос со стороны крупнейших операторов онлайн-торговли смещается в регионы, так как им необходимо быть ближе к потребителю для удовлетворения выросшего в пандемию спроса день-в-день или на следующий день», — говорит Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL.
Доля вакантных площадей уже снизилась до 1,6% и к концу года сократится до 1-1,3% в Московском регионе. Это не рекордная величина, так как в 2013 году она опускалась до 0,5%, однако сейчас для потенциального арендатора, которому необходимо более 30 тыс. кв. м, нет доступных опций в существующих объектах. Поэтому такие компании вынуждены смотреть набудущее строительство и проекты built-to-suit.
Мы ожидаем, что в 2021 году будет введено 1,2 млн кв. м, из которых лишь 15% выйдут на рынок спекулятивной аренды, а остальные 85% являются проектами built-to-suit или заняты еще на этапе строительства.
Торговые центры
1-е полугодие 2021 года рынок торговыхцентров Москвы пережил с минимальнымростом вакантности – с 5,4 до 5,9%. С точки зрения активности ритейлеров по открытию новых магазинов, рынок практически восстановился к маю, хотя товарооборот и посещаемость все еще были ниже докризисного периода. Однако наступление третьей волны, новые ограничения, временноевведение QR-кодов в столице возобновили опасения насчет перспектив рынка торговых центров.
«В оптимистичном сценарии, который предполагает отсутствие дальнейших ограничений для ритейла и сегмента общественного питания, а также высокий темп вакцинации в столице и ее эффективность, мы ожидаем роста вакантности до 7-8% к концу года. С учетом возможности введения новых ограничений и увеличения заболеваемости мы допускаем более консервативный сценарий, при котором вакантность может вырасти до 10%», — прогнозирует Полина Жилкина, директор департамента торговой недвижимости JLL.
На рост вакантности повлияет и ввод торговых центров, которые на начальном этапе могутиспытывать проблемы с заполняемостью. Речь идет обо всех типах торговых центров, заисключением аутлетов, которые чувствуют себя наиболее уверенно. Данный формат устойчиво демонстрирует рост заполняемости, посещаемости и товарооборота.
Во 2-м полугодии 2021 года на рынке может появиться 264 тыс. кв. м качественного предложения. Тем не менее существует вероятность переноса части этого объема на 2022 год в связи с высокой долей неопределенности на рынке.
Стрит-ритейл
До наступления третьей волны в центральном стрит-ритейле Москвы началось осторожное восстановление. Вакантность на ресторанных улицах снизилась за 1-е полугодие 2021 года, даже несмотря на все ограничения (кроме кратковременного запрета на посещение только с QR-кодом), а средняя доля свободных помещений прекратила расти и зафиксировалась на 15%. Это могло означать пройденный пик вакантности, тем не менее рост заболеваемости привел к вводу новых ограничений для сегмента общественного питания. В силу довольно короткого периода их действия это не отразится на вакантности в центральном стрит-ритейле.
В то же время данная ситуация показывает, что ограничительные меры, способные серьезно повлиять на рынок, все еще являются возможным вариантом развития событий, и дальнейшая ситуация на центральных торговых улицах Москвы может развиваться по двум основным сценариям. В случае отсутствия дальнейших серьезных ограничений мы ожидаем снижения доли свободных помещений до конца года до 13%.
«Негативный сценарий будет сопровождаться ростом вакантности до 16-17%. В 2022 году мы увидим уменьшение доли свободных помещений. Также в определенных, наиболее востребованных локациях, таких как, к примеру, Патриаршие пруды или Б. Дмитровка и на определенных отрезках улиц с наилучшим трафиком ожидается рост арендных ставок в 2022 году. В локациях, пользующихся меньшим спросом, рост ставок аренды начнется с 2023 года», —резюмирует Владислав Фадеев из JLL.
|
|
Прогноз аналитика рынка недвижимости в Рязани » Статьи » Риэлт-Финанс
Рынок недвижимости Рязани анализ прогнозы на 2021 года
Что же сейчас происходит на рынке недвижимости в Рязанском регионе.
Пониженная ставка по ипотечным кредитам с господдержкой стимулировала скачок цен на жильё. В короткие сроки цены росли часто и постоянно. И казалось что выше уже невозможно. Ведь этому должен был наступить предел. Кто купил квартиру год назад, сравнивая с ценами на данный момент, были просто счастливы за вовремя принятое решение приобрести недвижимость. А так кто покупал сейчас, можно было только пожалеть — почему отложили покупку.
Цену на квартиры в новостройках Рязани прибавило и новое правило строительства. Использование Эскроу-счетов. Т.е. застройщики начали строить новые дома на свои средства или на средства банка. А банк просто так деньги не даёт. На возведение дома нужны огромные деньги и соответственно банку положены немалые суммы за использование кредитов, для постройки.
Примерно три года строительства застройщик строит дома, закупает строительные материалы (цены на которые растут), платит большому коллективу сотрудников заработную плату. А деньги за проданные квартиры может получить только после сдачи дома. Вот вам и цена!
Но цены не могут расти до бесконечности. Должен же быть какой то предел. Вот сейчас именно то время когда этот предел наступает. Его называют стагнацией. Замедление темпов строительства и снижение покупательской способности населения.
У большинства людей нет просто возможности покупать квартиры по такой высокой цене. Дешёвая ипотека — это очень хорошо. Но при этом огромная цена на квартиру — это очень плохо (для покупателя). И даже повышение логично (причины я привёл выше), но зарплата у населения осталась на том же уровне. А ипотеку надо обслуживать — платить ежемесячно кредит. А когда цена огромна это невозможно.
Вот и причины замирания продаж. Конечно, застройщики продают квартиры, но скорость продаж просела очень сильно.
Всё это наблюдается и в Рязанском регионе. Аналитики ожидают выравнивания цен на недвижимость в конце 2021 года. Рост цен продолжится, хотя и меньшими темпами. Будут ли, строится масштабные жилые комплексы при таком спросе, посмотрим. На строительном рынке Рязани сейчас остались самые сильные застройщики. Можно пожелать им только успехов в этом в данный момент тяжёлом труде.
Директор Агентства недвижимости «Риелт финанс» Рязань
Телков Сергей Валериевич
Хотите купить новостройку в Рязани звоните 8-910-900-73-33
прогноз на 2021 год — JustReal.ru
Рынки недвижимости почти во всех ведущих европейских государствах оказались подвержены воздействию пандемии Covid-19, и в этом плане Испания не стала исключением. Однако если по ходу 2020 года события во многих странах развивались практически по одному сценарию, то в наступившем году дальнейшее изменение ситуации зависит от целого ряда факторов, причем далеко не всегда они носят универсальный характер.
Испания значительно больше других стран средиземноморского бассейна находилась в зависимости от иностранного туризма. При этом достаточно много граждан других государств, побывавших здесь впервые, впоследствии возвращались уже, чтобы купить жилье в Испании — как для отдыха в сезон отпусков, так и с целью постоянного проживания. Полное закрытие границ и введение карантинных мер в середине марта воспрепятствовали стабильному развитию рынка, которое имело место с сентября 2017 года. За этот период средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Испании выросла с 1534 до 1758 евро, а к декабрю 2020 года достигла отметки 1779 евро.
Ощутимое падение цен и спроса (до 20%) наблюдалось в крупных городах — прежде всего, в Мадриде и Барселоне, где пострадавшие от финансово-экономического кризиса собственники были вынуждены идти на значительные уступки ради спасения своего бизнеса или простого желания побыстрее избавиться от подешевевших активов. Покупка недвижимости в режиме онлайн, ранее практиковавшаяся довольно редко, погоды не сделала, а потенциальные покупатели, собиравшиеся совершить сделку купли-продажи летом, отложили свое решение на неопределенный срок.
Многие эксперты в области испанской недвижимости, работающие в местных риелторских агентствах, сходятся во мнении, что ключом, который откроет границы, станет вакцинация от Covid-19. И хотя речь об обязательном введении так называемых «санитарных паспортов» пока еще не идет, многие авиакомпании, не говоря уже о правительствах, дали понять, что такой вариант станет единственно возможным выходом для путешественников. Согласно самым оптимистичным прогнозам, Испания будет полностью открыта для въезда еще в марте, и с этой целью местные власти уже приступили к разработке нового информационного проекта Travel Safe на девяти языках.
Пока же испанские нотариусы отмечают падение числа сделок купли-продажи испанской недвижимости с участием иностранцев на 37,4%. Чаще всего отказывались от такой идеи граждане Норвегии (-52,3%), Ирландии, Китая, Швейцарии, России и Великобритании (во всех случаях — на 40%). С ускорением процесса брекзита на пути британцев возникнет гораздо больше сложностей, поэтому далеко не факт, что поток с Туманного Альбиона восстановится в прежнем объеме.
Не исключено, что отсутствие иностранцев в той или иной мере компенсируют испанские клиенты, которые за последние месяцы успели пересмотреть свои приоритеты. В связи с переходом значительного числа испанцев на удаленную работу, что было вызвано введением карантинных ограничений, многие из них пришли к выводу, что прежнее жилье уже не отвечает требованиям «новой нормальности». Если ранее считалось престижным проживать в центре города, в местах с большим скоплением магазинов, торговых и развлекательных комплексов, то, начиная с лета, испанцы стали проявлять интерес к совершенно иным типам недвижимости и в совершенно других местах.
Так, повышенным спросом стали пользоваться просторные дома из расчета на одну семью, расположенные на удалении от центральных районов — в сельской местности или на побережье, имеющие приусадебный участок или просторную террасу. В то же время к основным требованиям относятся наличие зеленых зон, низкая плотность населения и наличие всей необходимой инфраструктуры. В число дополнительных пожеланий входят энергетическая эффективность зданий, что актуально в связи с недавним повышением цен на электроэнергию на 27%, хорошая освещенность помещений и экологически чистые материалы внешней и внутренней отделки. В третьем квартале доля таких объектов составила порядка 20,4%, причем было отмечено увеличение интереса к новостройкам.
Что касается рынка аренды испанской недвижимости, то он также с трудом поддается прогнозированию. Однако уже сейчас можно отметить одну общую тенденцию — перепрофилирование отелей и туристических апартаментов в доходные дома с предоставлением основного набора услуг: еженедельной уборки, смены белья и т.д. Уровень цен при этом является практически тем же самым, что и в отдельных квартирах (в среднем 400-600 евро), хозяевам которых в отсутствие иностранных туристов, рабочих и студентов становится все труднее найти платежеспособных клиентов.
Во многом ситуация должна проясниться после 9 мая, когда в Испании планируется снять очередной «режим повышенной готовности», и должна окончательно проясниться ситуация с открытием границ для всех желающих, а не только для граждан и резидентов страны.
3 причины, по которым рынок жилья может стать лучше для покупателей в 2022 году
Не секрет, что покупателям жилья в США в 2021 году пришлось нелегко. Жесткие комиссионные за инвентаризацию и быстро растущие цены создали проблемы для покупателей по всей стране. Сейчас, когда мы приближаемся к осени 2021 года, многие задаются вопросом, есть ли какое-нибудь облегчение.
Возникает вопрос: станет ли рынок жилья лучше для покупателей жилья в 2022 году?
Недавние сообщения вселили в покупателей в США проблеск надежды.S. Эти отчеты показали рост количества домов на продажу, а также общую тенденцию к охлаждению на рынке жилья. Если эти тенденции продолжатся, рынок недвижимости может стать лучше для покупателей жилья в 2022 году.
Рынок недвижимости станет лучше для покупателей жилья в 2022 году?
Больше запасов на выбор, более медленные темпы и сдерживаемый рост цен. Это всего лишь три причины, по которым рынок жилья может быть лучше для покупателей жилья в 2022 году.
1.Могут быть другие варианты на выбор.
В начале сентября Realtor.com опубликовал отчет о рынке недвижимости в стране в целом и 50 крупнейших городских агломерациях. Этот отчет показал, что в последние недели на рынке появилось больше объектов недвижимости.
По данным Realtor.com, количество новых объектов недвижимости в августе 2021 года выросло примерно на 5% по сравнению с годом ранее. В некоторых крупных городах, таких как Кливленд и Колумбус, количество новых объявлений выросло более чем на 20%.
Это один из нескольких недавних отчетов, свидетельствующих об увеличении товарных запасов на рынке жилья. Если эта тенденция сохранится до конца этого года, рынок жилья может стать намного лучше для покупателей жилья в 2022 году.
Связано: рост предложения может сместить рынок
По словам Даниэль Хейл, главного экономиста Realtor.com:
«В этом месяце новые продавцы добавили на рынок более доступные дома начального уровня по сравнению с прошлым годом, в то время как другие начали корректировать листинговые цены, чтобы лучше конкурировать с ростом запасов.”
2. Рынок недвижимости может немного охладиться в следующем году.
Несколько недавних отчетов показали, что рынок жилья начинает немного остывать по сравнению с безумным жаром конца 2020 — начала 2021 года.
Один из таких отчетов поступил от Redfin, национальной брокерской компании по операциям с недвижимостью. Компания сообщила о падении продаж домов в августе 2021 года на 6% по сравнению с тем же месяцем прошлого года.
Аналогичным образом, Национальная ассоциация риэлторов сообщила о заметном сокращении незавершенных продаж домов в летние месяцы.
Эти и другие индикаторы указывают на то, что рынок недвижимости может немного остыть. Одной из причин сокращения продаж могут быть высокие цены. Стоимость жилья по всей стране за последний год неуклонно росла, вытесняя некоторых покупателей с рынка. Это привело к снижению спроса по всем направлениям, что привело к снижению продаж.
Если эта общая тенденция к похолоданию сохранится, рынок жилья может стать лучше для покупателей жилья в 2022 году. В следующем году мы можем не увидеть такой «бешеной» активности на рынке недвижимости, как мы видели в предыдущие месяцы.Рынок жилья может двигаться немного медленнее. Это снизит давление на покупателей за счет ослабления конкуренции.
По словам Лоуренса Юна, главного экономиста Национальной ассоциации риэлторов:
«Рынок, возможно, начинает немного охлаждаться, но на данный момент предложения недостаточно, чтобы соответствовать спросу со стороны потенциальных покупателей. Запасы медленно увеличиваются, и в ближайшие месяцы у покупателей на дому должно появиться больше возможностей ».
3.Рост цен на жилье может начать замедляться.
Мы наблюдали безумный рост цен на жилье за последний год. Некоторые из самых популярных рынков недвижимости, такие как Остин и Бойсе, показали годовой прирост цен более чем на 30%. Это намного превышает исторические средние показатели за 40 лет.
Быстро растущие цены также усложнили жизнь покупателям жилья в США.Многие покупатели оказались полностью лишены рынка или не желают вступать в драку.
Огромный рост цен на жилье за последние 12–18 месяцев не является устойчивым. Стоимость жилья просто не может расти такими темпами дольше. Фактически, мы уже видим признаки замедления роста стоимости жилья по всей стране.
Исследователи из Freddie Mac предсказали, что цены на жилье в США в 2022 году будут расти медленнее, чем в текущем году. В прогнозе, опубликованном ранее в этом году, они предсказывали, что стоимость жилья в США вырастет примерно на 12,1% в 2021 году, а затем — на 5%.3% в 2022 г.
Процитируем их отчет:
«Быстрый рост цен на жилье может начать истощать потенциальных покупателей жилья. Мы увидели признаки снижения спроса в недавних данных о подаче заявок на ипотечное кредитование покупки жилья ».
На некоторых рынках недвижимости цены на жилье могут фактически начать выравниваться в 2022 году. Это еще одна причина, по которой рынок жилья может быть лучше для покупателей жилья в 2022 году. Более медленный рост цен позволит большему количеству покупателей выйти на рынок и найти подходящую недвижимость в рамках бюджета.
Заявление об отказе от ответственности: Этот отчет включает прогнозы по недвижимости и прогнозы. Такие взгляды эквивалентны обоснованному предположению и должны рассматриваться как таковые.
Прогнозы нажилищного фонда на 2022 год предсказывают еще один год стабильного роста цен
Ключевые моменты этого отчета:
- Прогноз рынка жилья на 2022 год предсказывал устойчивый рост цен на жилье.
- Согласно другому прогнозу, нехватка запасов останется проблемой в 2022 году.
- Ожидается, что в следующем году активность в сфере продаж жилья снизится, отчасти из-за высоких цен.
Мы приближаемся к «сезону» прогноза рынка жилья. Каждый год примерно в это время аналитики и экономисты по недвижимости начинают предлагать свои прогнозы на следующий год. В последние дни мы получили несколько прогнозов по рынку жилья на 2022 год, и, безусловно, в ближайшие недели их будет больше.
Итак, что — это прогноз на 2022 год? Принимая во внимание, что прогнозы по недвижимости далеко не точные, общее мнение, похоже, таково, что цены на жилье и продажи немного снизятся в следующем году.
Хотя ожидается, что в большинстве городов США цены будут продолжать расти, рост, вероятно, будет меньше, чем мы видели за последний год. Что касается продаж, один из прогнозов рынка жилья на 2022 год предполагает, что спрос на покупку жилья может «смягчиться» в ближайшие месяцы.
Прогноз цен на жилье на осень 2022 года
В прошлом месяце компания Zillow, занимающаяся данными о недвижимости, опубликовала позитивный прогноз цен на жилье до лета 2022 года. А совсем недавно группа предсказала, что стоимость домов в США.С настоящего момента до начала осени 2022 года S. вырастет на 11,7%.
Что касается в этом году, Zillow прогнозировал, что к концу 2021 года цены на жилье вырастут почти на 20% (по сравнению с годом ранее).
Таким образом, их прогноз цен на жилье до 2022 года немного скромнее, чем рост в текущем году. И этого следовало ожидать. На многих рынках жилья по всей стране цены существенно выросли за последние 12-15 месяцев. Так что на данном этапе замедление темпов роста кажется логичным.
Согласно прогнозу цен компании, опубликованному в прошлом месяце: «Ожидается, что замедление ежемесячного повышения курса не отразится на более медленном ежегодном росте до начала 2022 года».
Другими словами, они ожидают меньшего роста цен на жилье в следующем году.
Этот прогноз отражает несколько других прогнозов рынка жилья на 2022 год, в том числе один, опубликованный исследовательской группой Фредди Мака. По общему мнению, эти и другие прогнозисты считают, что в 2022 году стоимость домов будет расти медленнее по сравнению с приростом, зафиксированным за последний год или около того.
На данном этапе замедление роста цен может принести пользу рынку недвижимости и экономике в целом. Это могло бы помочь нам вернуться к чему-то, напоминающему нормальное, и предотвратить сценарий жилищного кризиса. Это также может помочь облегчить кризис доступности жилья, от которого страдают многие города США
.Меньше продаж домов в следующем году?
В дополнение к более медленному росту цен в следующем году мы также можем увидеть снижение продаж домов. Несколько прогнозов рынка недвижимости на 2022 год предсказывают снижение количества продаж в следующем году по сравнению с текущими тенденциями.
В сентябре исследователи Fannie Mae опубликовали свой последний «Обзор экономики и жилищного строительства». Среди прочего, в этом отчете указывалось на снижение или «смягчение» активности продаж в ближайшие месяцы.
Процитирую этот отчет:
«Другие индикаторы, такие как заявки на покупку ипотечных кредитов и незавершенные продажи домов, которые приводят к закрытию в среднем на 30-45 дней, указывают на краткосрочное смягчение. Таким образом, мы повысили наш прогноз продаж на 3 квартал 2021 года… но оставили без изменений наши краткосрочные ожидания дальнейшего снижения.Мы считаем, что спрос на покупку жилья несколько снижается по мере нормализации рынка жилья ».
Смягчение. Охлаждение. Модерирование. В последнее время мы часто видели эти термины в ряде прогнозов рынка жилья и прогнозов на 2022 год. Так что, возможно, в этом что-то есть.
В отчете Fannie Mae добавлено, что основным препятствием на пути к продаже жилья является нехватка недвижимости для продажи. Конечно, это большая часть всего. Но это еще не все.
На многих рынках недвижимости заоблачные цены на жилье вообще вытеснили многих потенциальных покупателей с рынка.В будущем это может способствовать снижению активности продаж во многих городах США.
По-прежнему конкурентоспособная сфера недвижимости
Прогнозы рынка жилья на 2022 год предполагают, что в ближайшие месяцы мы можем увидеть некоторое замедление. Это было бы долгожданным изменением после многих месяцев безумной покупки жилья.
Но не позволяйте этим предсказаниям вводить вас в заблуждение. Когда рынок недвижимости с турбонаддувом замедляется немного, , он все еще движется довольно быстрыми темпами.
В прошлом месяце аналитик Zillow Николь Башо объяснила это следующим образом:
«Основные драйверы спроса, которые довели рынок [жилья] до крайностей в этом году, все еще присутствуют — мы переходим от раскаленной до белого каления середины лета к чему-то ближе к раскаленной, когда мы приближаемся к осени».
Суть в том, что рынок недвижимости США может быть немного лучше для покупателей в 2022 году. Но в большинстве городов он по-прежнему будет благоприятствовать продавцам.Причина номер один — низкий уровень предложения.
Заявление об ограничении ответственности: в этой статье содержатся прогнозы и прогнозы рынка жилья на 2022 год. Эти прогнозы были сделаны сторонними источниками, не связанными с издателем. The Home Buying Institute не делает никаких заявлений относительно будущей недвижимости или экономических условий.
Прогноз рынка недвижимости Сан-Диего на 2021 год
Мы приближаемся к последним месяцам 2021 года, и это был удивительный год во многих отношениях.Недвижимость в Сан-Диего недолго остается на месте, и к 2021 году средняя цена дома выросла почти на 25% в соответствии с индексом Core Login Index, который является вторым по величине в стране. Мы можем ожидать, что в ближайшие месяцы показатели жилья будут колебаться, поскольку спрос и ставки по ипотечным кредитам повлияют на рынок жилья в Южной Калифорнии.
Вот краткое изложение нашего списка:А пока давайте отшлифуем хрустальный шар и посмотрим, что ожидает в ближайшем будущем остальная часть 2021 года и весь 2022 год для покупателей, продавцов и инвесторов в недвижимость.
Цены могут быть горячими, горячими, горячими!
В отчете Zillow Real Estate Market Report за апрель 2021 года отмечалось, что этой весной не произошло желаемого сокращения жилищной инвентаризации. Данные инвентаризации пошли на север, а не на юг. Некоторые эксперты намекают, что показатели запасов снова начнут расти во второй половине 2021 года и продолжатся в 2022 году. Это зависит от условий на местных рынках, получат ли покупатели некоторое облегчение от роста цен.
ДанныеZillow показывают, что годовой рост стоимости американского дома в апреле 2021 года составил 11,6%, что является самым высоким показателем с 2005 года. Здесь этого не произошло. Годовой показатель роста в Сан-Диего составил 16,5%. Кроме того, более 45% доступных домов в этом районе продаются по цене выше прейскуранта. Это удивительно, если сравнить эту цифру с 29%, зарегистрированными в Соединенных Штатах в целом. Рынок Сан-Диего не стоит на месте.
До сих пор ходят слухи, что цены на жилье в Сан-Диего приближаются к пиковым значениям.Противоположная точка зрения основана на разнице в доступности. Покупатели могут оказаться не в состоянии позволить себе растущие цены и добиться стабильности цен. Интересным событием является мораторий на выкуп. Были домовладельцы, которые находились в отчаянном положении до того, как в Калифорнии вступил в силу мораторий на потерю права выкупа. Эти же люди, возможно, не смогли улучшить свое финансовое положение и все еще находятся в опасности потерять свои дома. Дело в том, что как только мораторий на выкуп заложенного имущества будет отменен, появятся люди, вынужденные заниматься продажей проблемных активов, чтобы платить банкам.В будущем может наступить период в конце 2022 — начале 2023 года, когда цены снизятся.
Каждый должен посмотреть на то, что происходит прямо сейчас, с вероятностью того, что существующие жилищные тенденции сохранятся до начала 2022 года. Zillow ожидает повышения стоимости жилья на 11,8% до весны следующего года. CoreLogic HPI вторит прогнозу и прогнозирует рост цен на жилье на 11% до мая 2022 года. Стоимость покупки дома увеличивается не только из-за нехватки запасов. Строительство нового жилья идет медленно, и только время покажет, улучшатся ли показатели строительства.
Вот разработка, на которую стоит обратить внимание. Расходы в Сан-Диего высоки, но жилье в Лос-Анджелесе — это кошмар. Цена дома в Сан-Диего может быть соблазнительной для кого-то из округа Ориндж, который переедет в округ Сан-Диего по хорошей цене. Работа в Лос-Анджелесе однажды отговорила людей жить в Сан-Диего и работать в Лос-Анджелесе. Это изменилось из-за тенденции к удаленной работе. Сотрудник теперь может работать на работодателя из Лос-Анджелеса и жить в Сан-Диего. Удаленная работа может повлиять на цены на недвижимость в этом районе.
Куда подойдут ставки по ипотеке?
Любой, кто хочет увидеть, насколько ужасны процентные ставки, может взглянуть на те, которые взимались весной и летом 1980 года. Не будет преувеличением, что ставки по ипотечному кредиту в 12% и выше не были редкостью. Нам повезло, что у нас такие низкие ставки. Хорошие времена продлятся? Может быть нет.
На момент написания, вот ставки по ипотеке в Сан-Диего:
, фиксированный за 30 лет: 3.06%
Фиксированный на 15 лет 2.42%
5/1 ARM 2.78%
Тенденции были стабильными, хотя в последнее время ставки немного выросли. Ставки в Сан-Диего в настоящее время немного выше, чем в среднем по Калифорнии, но ставки по ипотеке благоприятствуют покупателю. Ставки по-прежнему будут низкими по сравнению с 2020 годом, и это значительно упростит жизнь покупателю жилья. Большой вопрос — будущее и сохранят ли ипотечные кредиты низкие ставки.
Ассоциация ипотечных банкиров (MBA) прогнозирует повышение ставок.Согласно прогнозу, процентные ставки по ипотечным кредитам на национальном уровне вырастут до 3,2% к концу этого года и продолжат расти в 2022 году, пока не будет достигнут пик в 3,6%. Эта окончательная цифра на 0,0054% выше, чем указанная выше ставка по ипотеке с фиксированной ставкой на 30 лет (3,06%). Это не кажется большим, пока вы не подсчитаете доллары и центы.
Если предположить, что дом в Сан-Диего стоит 700 000 долларов, увеличение на 0,0054% означает, что покупатель может платить на 3 780 долларов больше в год в течение срока действия ипотеки.Статистика MBA является общенациональной, и вы можете буквально поспорить с ипотекой, что в солнечной Калифорнии ставки будут выше. Будем надеяться, что любое повышение процентных ставок будет уравновешено тем, что продавцы будут просить меньше за дом, который у них есть на рынке
Сцена аренды
Примерно 46,7% жителей Сан-Диего продолжают снимать жилье. Это разумная идея, если человек собирается купить дом в 2022 году и хочет сэкономить на первоначальном взносе.В то время как мы концентрируемся на домах, мы должны игнорировать будущее аренды в Сан-Диего и то, что говорят нам тенденции.
Стоимость аренды зависит от размера квартиры и от того, является ли это резиденцией с одной, двумя или тремя спальнями. Вот средние показатели арендной платы, опубликованные ранее в этом году.
- Студия: 1595 $ в месяц
- с одной спальней: 1828 долларов в месяц
- с двумя спальнями: 2400 долларов в месяц
- с тремя спальнями: 3340 долларов в месяц
Все это было увеличение по сравнению с прошлым годом, и добавление затрат составило менее 5%, за исключением Studio, которая увеличилась на 9% по сравнению с прошлым годом.
Аренда в настоящее время имеет тенденцию к росту. Вот данные по состоянию на 26 июля 2021 года.
- Студия: 1695 долларов в месяц
- с одной спальней: 1975 долларов в месяц
- с двумя спальнями: 2695 долларов в месяц
- с тремя спальнями: 3400 долларов в месяц
Что вызывает увеличение? Одна из основных причин заключается в том, что в Сан-Диего нет контроля за арендной платой, и рынок имеет большое влияние на то, сколько арендатор должен платить. Люди должны помнить о многих туристических достопримечательностях Сан-Диего.Это создает спрос на краткосрочную аренду в Лучшем городе Америки. Один только Comic-Con создал повышенный спрос на арендуемые квартиры, а арендная плата за временные места, такие как Airbnb, предотвратит снижение стоимости аренды.
Арендаторы могут найти отличные возможности, если они захотят заняться детективной работой. Средняя арендная плата в долине Кармел в настоящее время составляет 2 839 долларов в месяц. Однако средняя арендная плата в Альта Виста составляет 975 долларов в месяц. Есть районы, доступные по цене для людей среднего класса, и вот среднемесячная арендная плата для некоторых из них.
- Broadway Heights: 975 долларов в месяц
- Emerald Heights: 975 долларов в месяц
- Darnall: 1439 долларов в месяц
- Rolando: 1484 доллара в месяц
Центр города — это особая жемчужина, где средняя арендная плата составляет примерно 1491 доллар в месяц. Сдается более 70% жителей, поэтому арендатор находится в окружении своих сверстников. В этом районе бурная ночная жизнь, а количество государственных школ в центре города выше среднего.
Кстати, если вы хотите купить дом, средняя стоимость дома в центре / центре города составляет 572 100 долларов, и ожидается, что цена вырастет на 4.5% в течение следующего года. Это подводит нас к стратегии в области недвижимости, которую потенциальный покупатель может захотеть рассмотреть.
Предположим, арендатор может позволить себе жить в долине Кармел. Вместо этого этот человек решает арендовать в Альта Виста, сохраняя разницу между двумя местоположениями. Это будет означать, что через 12 месяцев арендатор сможет сэкономить 22 368 долларов, что будет достаточно для выплаты первоначального взноса в размере 3,5%, требуемого FHA для ипотеки на дом в центре города. Небольшое планирование будет иметь большое значение для воплощения американской мечты о собственном доме.
Ранее мы обсуждали влияние удаленных работников на рынок жилья. Что ж, это может пойти на пользу жителю Сан-Диего. Вот пример.
По данным Glassdoor, средняя годовая зарплата компьютерного инженера в Сан-Диего составляет 85 320 долларов, а средняя годовая зарплата компьютерного инженера в Сан-Хосе составляет 100 593 доллара. Житель Сан-Диегана может искать аналогичную работу в Сан-Хосе, где платят больше. В зависимости от опыта этого человека работодатель в Сан-Хосе может согласиться на удаленные рабочие отношения, не требующие переезда в Сан-Хосе (работодатель сэкономит тысячи долларов на расходах на переезд).Разница между двумя примерами заработной платы составляет 15 273 доллара. Если вы добавите это к разнице в арендной плате между Кармел-Вэлли и Альта-Виста, о которой мы упоминали ранее, вы получите ежегодную экономию в размере 37 641 доллар, что более чем достаточно, чтобы покрыть 3,5. Требование% первоначального взноса для ипотеки FHA в Сан-Диего. Довольно умно, согласны?
Что делать, что делать?Настроение потребителей может меняться в ту или иную сторону в зависимости от рынка.Мы хотим быть откровенными и дать людям понять, что все или все может измениться в зависимости от местной экономики и национальной политики. В Сан-Диего довольно стабильный рынок труда, и работодатели платят большие деньги за различные рабочие места. Более чем вероятно, что жилье будет доступно для многих жителей округа Сан-Диего.
Проницательное планирование будет иметь важное значение для покупателя. Это означает больше, чем просто экономия денег на хороший первоначальный взнос. Использование ипотечного калькулятора и некоторые предположения о ценах на жилье и ставках по ипотечным кредитам могут помочь тем, кто хочет выйти на рынок жилья в ближайшие месяцы.
Хотя многие наблюдают за тем, что произойдет с мораторием на выселение, более пристальное внимание уделяется мораторию на выкуп. Он официально закончился 31 июля 2021 года, и Бюро финансовой защиты потребителей не намерено запрещать в будущем отчуждение права выкупа заложенного имущества. Тем не менее, у Бюро есть новые правила, которые вступают в силу 31 августа 2021 года, которые могут отсрочить отчуждение права выкупа до 1 января 2022 года. Будет ли еще один обязательный мораторий на выкупа или цунами выкупа в 2022 году, еще неизвестно.Либо повлияет на цены на дома.
Люди могут захотеть продолжить аренду, пока рынок не остынет. Это неплохая идея, и выбор в аренду не является признаком поражения. Скорее, это использование финансовых ресурсов, которое может оказаться разумным в долгосрочной перспективе.
Пребывание в квартире на несколько дополнительных месяцев дает больше времени для планирования и определения того, куда пойти поохотиться. Однако арендатору, желающему вскоре купить дом, нужно быть осторожным. Любое продление аренды должно позволять арендатору съехать, когда появляется возможность покупки, и без необходимости платить штраф за это решение.
Вы должны помнить, что все, что было предсказано для рынка недвижимости Сан-Диего, может резко измениться в любой момент. Потребительские вкусы и политика собственности подвержены колебаниям, особенно в такой год выборов, как 2022 год.
Моратории могут быть продлены, и из-за этого самые лучшие планы могут пойти наперекосяк. Имеет смысл разработать план Б, чтобы справиться с такой возможностью. Установление общей цели на 2022 год — это начало. Затем вы вносите любые изменения в стратегию или тактику, чтобы прийти к ней.
В Калифорнии есть эмпирическое правило: все чертовски дорого. Пожалуйста, не следите за этим. Там, где есть желание, есть способ, и вы можете преодолеть денежные препятствия, чтобы получить то, что вы хотите. Поможет работа с опытным агентом по недвижимости. Будьте готовы к 2022 году, потому что он будет здесь раньше, чем вы думаете.
Тем, кому нужна дополнительная информация о покупке жилья в определенных районах Сан-Диего или кто хочет узнать, что есть на рынке, следует связаться со мной.
Я хотел бы помочь.
Оставьте мне комментарий ниже или свяжитесь со мной здесь.
Инсайдер Your Market Forecast,
Скотт
Прогноз рынка жилья
Market Minute
Получите сводку еженедельных экономических и рыночных новостей, имеющих значение для недвижимости и вашего бизнеса.
Обзоры и отчеты
C.A.R. регулярно проводит опросы среди членов и потребителей, чтобы лучше понять рынок жилья и отрасль недвижимости.Результаты и анализ этих исследований публикуются в различных форматах — письменный отчет, презентация, инфографика, веб-семинар и подкаст — и их можно найти в этом разделе.
Оставайтесь на связи
Оставайтесь на связи с последними выпусками, подписавшись на продукты и услуги, которые вас интересуют.
Правила / материалы модели MLS
Типовые правила MLS, Калифорния, информационные документы по проблемам и другие статьи и материалы, относящиеся к политике MLS.
CAR Межбортный арбитраж
Ищете информацию о том, как подать жалобу на межбортовой арбитраж? Вы попали в нужное место! Здесь вы найдете правила, сроки и документы для подачи.
Нарушители этического кодекса
Обзоры и фотографии Калифорнийских РИЭЛТОРОВ®, которые нарушили Кодекс этики и были наказаны штрафом, письмом с выговором, отстранением от должности или исключением.
Этический кодекс НАР
Последнее издание Кодекса этики и норм поведения Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ®.
Материалы профессиональных стандартов
Справочное руководство по профессиональным стандартам Калифорнии, бланки местных ассоциаций, материалы NAR и другие материалы, связанные с исполнением Кодекса этики и арбитражем.
Законодательство
C.A.R. выступает за вопросы REALTOR® в Вашингтоне, округ Колумбия, Сакраменто, а также в городских и окружных администрациях по всей Калифорнии.
Подкаст: Разблокировка политики Калифорнии
Получите от C.А. Государственные дела и их приглашенные эксперты.
Политика и вы
Узнайте, как вы можете изменить ситуацию, приняв участие самостоятельно или передав ценную информацию своим клиентам.
Арбитражный регламент
Калифорнийский этический кодекс и правила арбитража и внешняя ссылка на службу JAMS Arbitration.
Последние изменения в законодательстве
Краткое изложение законодательства и нормативных актов, влияющих на РИЭЛТОРОВ®, и обновления новостей, относящихся к РИЭЛТОРАМ®.
Подкаст
Legal Matters
Учитесь на ходу! Подкаст «Правовые вопросы» предоставляет вам куски мощной юридической информации, которая поможет вам защитить себя и своих клиентов. Присоединяйтесь к нашим адвокатам, чтобы получить «Юридическую сказку на ночь» или узнать о жизненно важных вопросах, таких как «5 главных ошибок RPA».
ULI оценивает Triangle как второй рынок жилья в США в 2022 году
Triangle опустился на второй рынок жилья в стране в отчете Emerging Trends in Real Estate 2022 с его первого нет.1 место в прошлом году.
Но в годовом отчете Urban Land Insititute и PricewaterhouseCoopers регион остается в пятерке самых горячих рынков США пятый год подряд. Отчет и прогноз основаны на опросах почти 1700 экспертов по недвижимости и общенациональных данных по недвижимости.
Согласно отчетам ULI, Роли-Дарем стабильно входит в десятку крупнейших рынков и дольше. Это связано с его привлекательностью для инвесторов в недвижимость, строителей и работодателей, которые в последние годы обратили внимание на регионы Солнечного пояса из-за своего потенциала экономического роста.
Хотя «Треугольник» уступил Нэшвиллу в высшем рейтинге недвижимости, он третий год подряд занимает первое место в стране по перспективам жилищного строительства. Шарлотта заняла шестое и седьмое места в этих двух рейтингах соответственно.
Остальными тремя районами метро в первой пятерке были Феникс, Остин и Тампа / Сент. -Петербург, именно в таком порядке.
«В пятерке лучших (на которые стоит обратить внимание) не так много сюрпризов, — сказал Энди Уоррен, директор по исследованиям PwC, на трансляции конференции ULI.«Регион Треугольника был номером один в прошлом году; (он) просто скучал по воле случая, чтобы стать номером один в этом году. Каждый год я говорил о том, что разница между 1 и 20 — это то, на что вам как бы нужно смотреть как на массовую группу ».
В 2022 году ULI снова прогнозирует, что города Солнечного пояса станут основным направлением для людей, переезжающих из крупных городских мегаполисов в небольшие, более доступные города и пригороды. Треугольник — главный соперник этих метрополитенов, особенно сейчас, когда компании откладывают возвращение в офисы или постоянно переходят на удаленную работу в условиях пандемии.
Рынок жилья «Треугольник» с прошлого года попал в заголовки новостей страны благодаря буму продаж, спроса и цен на односемейное жилье — и, в свою очередь, значительному сокращению предложения.
В Америке и в Треугольнике кризис доступности жилья. ULI сообщает, что цены и арендная плата растут самыми быстрыми темпами, в то время как скромный прирост заработной платы отстает. В Дареме домовладельцы обращаются к местным властям за помощью в оплате налоговых счетов, поскольку стоимость земли растет, как недавно сообщила The News & Observer.
Triangle — пункт назначения для миграции
Роли-Дарем, классифицированный как «магнитный рынок» в отчете ULI за 2022 год, растет быстрее, чем в среднем по США, как по населению, так и по рабочим местам.
«Их демографические данные также смещены в сторону более быстрых перспектив экономического роста с более высокой долей миллениалов и представителей поколения X и относительно меньшим количеством пожилых людей и пенсионеров», — говорится в отчете. «Эти мегаполисы также являются предпочтительными рынками для инвесторов и строителей, с самыми высокими средними рейтингами« Общие перспективы в сфере недвижимости »среди всех групп в обзоре Emerging Trends с большим и растущим отрывом.
В категории «магнитный рынок» Triangle также помещен в подкатегорию «сверхновых» наряду с Нэшвиллом и Остином из-за их взрывной популярности среди компаний и жителей, особенно образованных миллениалов, отмечается в отчете.
«Идея состоит в том, что, возможно, нам следует начать думать об этих городах как о« воротах ». Интерес и возможность инвестировать в эти города больше, чем это было раньше», — сказал Уоррен.
Население этих средних мегаполисов выросло в 3 раза.6% в год, что более чем в четыре раза превышает средний показатель по стране в 0,8%.
Наибольший рост численности населения Северной Каролины по переписи населения 2020 года произошел в шести округах области Треугольника и шести округах области Шарлотта — в настоящее время они составляют почти 39% от 10,4 миллиона жителей штата по сравнению с 31% в 2000 году. , N&O сообщал ранее.
История изначально была опубликована 18 октября 2021 г. в 16:30.
Аарон Санчес-Герра — репортер по вопросам бизнеса и недвижимости в The News & Observer и The Herald-Sun.Ранее он работал в WLRN Public Media в Майами и в качестве независимого журналиста в Роли и Шарлотте, освещая латиноамериканские сообщества. Он выпускник Государственного университета Северной Каролины, носитель испанского языка, родился в Мексике. Вы можете следить за его работой в Twitter по адресу @aaronsguerra.
Рынок жилья: начало строительства и продажа домов
Экономические прогнозы Киплингера написаны сотрудниками нашего еженедельного издания Письмо Киплингера и недоступны в других местах.Щелкните здесь, чтобы получить бесплатный выпуск The Kiplinger Letter или получить дополнительную информацию.
Если вы уже подписались на печатную версию Letter , щелкните здесь, чтобы добавить доставку по электронной почте и цифровую версию без дополнительной оплаты.
Жилищный рост возобновился в августе благодаря всплеску многоквартирного строительства. Общее количество вводов в эксплуатацию выросло на 3,9% до 1,615 млн единиц в годовом исчислении. Количество запусков многоквартирных домов выросло на 20,6%. Спрос на квартиры неожиданно вырос. и арендная плата выросли, что вселило в строителей уверенность в том, что они смогут продолжить реализацию большего количества проектов.И наоборот, количество запусков для одной семьи снизилось на 2,8%. Односемейный рынок испытывает нехватку основных строительных материалов и квалифицированных строительных рабочих. Нехватка пиломатериалов, техники и других строительных материалов вынудила многих строителей ограничить количество строящихся домов. Даже несмотря на эти встречные ветры, односемейное строительство в этом году сохраняет довольно высокие темпы.
Продажи новостроек в августе росли второй месяц подряд. Продажи новых частных домов увеличились 1.5% до 740 000 с учетом сезонных колебаний. Продажи выросли на Северо-Востоке, Юге и Западе, но снизились на Среднем Западе. Темпы продаж новых домов существенно снизились после пика в третьем квартале 2020 года. Нехватка запасов на рынке домов на вторичном рынке подталкивает некоторых потенциальных покупателей на рынок новых домов. При текущих темпах продаж потребуется 6,1 месяца, чтобы исчерпать предложение новых домов для продажи. Инвентаризация новостроек в августе снова улучшилась. Общее количество выставленных на продажу домов выросло на 3.3%. Однако большая часть этого прироста запасов пришлась на новые дома, которые еще не были построены, или дома, которые все еще строятся. Цены по-прежнему быстро растут. В годовом исчислении средняя цена нового дома выросла на 20,1% до 390 900 долларов.
Продажи домов на вторичном рынке упали, поскольку рост цен не позволил некоторым покупателям жилья, снизились на 2% до 5,88 миллиона единиц с учетом сезонных колебаний. Продажи снизились на 1,5% по сравнению с прошлым годом, но остаются выше уровня 5 до COVID 19.35 миллионов единиц. Количество домов, имеющихся в наличии для продажи, упало на 1,5% по сравнению с предыдущим месяцем и на 13,4% по сравнению с прошлым годом. Предложение относительно доступных домов особенно ограничено: дома стоимостью менее 250 000 долларов США составляют лишь 30% продаж. Несмотря на высокие цены и скудные запасы, спрос по-прежнему высок, и дома, которые действительно попадают на рынок, продолжают очень быстро продаваться. Недвижимость, выставленная на продажу, обычно оставалась на рынке в течение 17 дней в августе 2021 года по сравнению с 22 днями в августе 2020 года.Почти 87% домов, проданных в июле, находились на рынке 30 дней или меньше.
Цены на жилье продолжают достигать новых рекордов. Национальный индекс цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller в июле вырос на 19,7% по сравнению с прошлым годом. Поскольку запасы существующих домов все еще очень низки, цены неуклонно росли в течение 12 месяцев подряд, и они не проявляют никаких признаков существенного замедления. Тем не менее, спрос на жилье в ближайшие несколько месяцев снизится, поскольку рост цен на жилье отрицательно сказывается на настроениях покупателей жилья.Ставки по ипотечным кредитам, вероятно, вырастут в течение следующих нескольких месяцев, что также снизит покупательную способность покупателей.
Прогнозы рынка жилья на 2021 год
Рынок жилья находится в сложной ситуации из-за массовой безработицы, продолжающегося предоставления жилья на месте, коронавируса и огромной неопределенности. Тем не менее, после массивного роста незавершенных продаж жилья в США на 44% по сравнению с предыдущим месяцем и еще одного сильного роста на 9,6% в октябре, ноябре и декабре рынок жилья в США выглядит довольно сильным! Вот мой прогноз жилья на 2021 год.
Вкратце, я оптимистично настроен по поводу жилья в 2021 году. S&P 500 закрылся на 16%, а NASDAQ закрылся на 45% в 2020 году. В результате сегодня инвесторы намного богаче. Часть этих денег потечет в недвижимость.
Кроме того, с понижением процентных ставок стоимость арендного дохода сильно выросла. Теперь для получения такой же суммы дохода с поправкой на риск требуется гораздо больше капитала. Поэтому я покупаю недвижимость в аренду, потому что цены еще не поднялись до нужного уровня.
Наконец, мы все проводим больше времени дома. Поэтому мы больше дорожим своим домом. Мы стремимся улучшить жилое пространство за счет увеличения площади в квадратных футах, большего количества террас, видов и открытого пространства. Я вижу в этом многолетний цикл обновлений.
Жилье делает прогнозы на 2021 год
По крайней мере, с двумя жизнеспособными вакцинами с эффективностью ~ 95% от Pfizer и Moderna, низкими ставками по ипотечным кредитам, гибким ФРС и огромным отложенным спросом, я думаю, что рынок жилья продолжит достигать новых максимумов в 2021 году.Я прогнозирую рост средней цены на жилье в Америке на 8% г / г.
Рекордно низкие процентные ставки по ипотеке позволяют покупателям жилья позволить себе больше жилья. Раньше я бы посоветовал тратить на дом не более чем в 3 раза больше своего годового дохода. Сегодня вы можете растянуться, чтобы купить дом с доходом в 5 раз больше вашего годового дохода благодаря ставкам по ипотеке.
Кроме того, мы все проводим больше времени дома. В результате внутренняя стоимость дома растет. Мы также хотим инвестировать в более стабильный физический актив, который генерирует значительный денежный поток.Наконец, у нас есть поколение миллениалов, которое в годы своего расцвета покупает дом.
Судя по моему прогнозу рынка жилья, если вы хотите купить дом и можете себе это позволить, используя мое правило покупки жилья 30/30/3, покупка недвижимости до того, как мы достигнем коллективного иммунитета, вероятно, будет успешной. Просто убедитесь, что вы живете / владеете своим как минимум 5 лет, если не 10+ лет. Чем дольше ваш период владения, тем лучше.
Возвращение в жизнь большого города
Я полагаю, что в таких крупных городах, как Нью-Йорк и Сан-Франциско, в 2021 году спрос вырастет в форме буквы V, поскольку сотни тысяч людей снова вернутся в большие города.По иронии судьбы, лучшая цена будет в самых дорогих городах, так что приступайте!
Все мои самые богатые и умные друзья покупают недвижимость в Сан-Франциско до 2021 года, чтобы подготовиться к такому восстановлению. Кроме того, стоимость дохода от аренды сильно выросла, потому что процентные ставки упали. Чтобы получить такую же сумму дохода с поправкой на риск, требуется гораздо больше капитала. Поэтому умные инвесторы скупают и сдаваемую в аренду недвижимость.
Вот более подробные мысли о моих прогнозах по рынку жилья на 2021 год.
Более подробные прогнозы рынка жилья на 2021 год
Прежде чем мы подробно рассмотрим мои прогнозы по рынку жилья на 2021 год, давайте сначала рассмотрим негативные моменты, которые могут повлиять на рынок жилья в целом.
1) Двузначный уровень безработицы.В какой-то момент более 30 миллионов американцев подали на пособие по безработице. В результате уровень безработицы резко вырос до 15% +. Когда люди безработные, они не хотят покупать дома.Они хотят защитить то, что у них есть.
К счастью, миллионы американцев получали повышенное пособие по безработице в размере 600 долларов в неделю до 31 июля 2020 года. Однако эти пособия закончились, и более чем через четыре месяца неизвестно, будет ли еще один пакет стимулов до 2021 года.
2) Уровень просрочки платежей.Когда уровень безработицы рос, росли и показатели просрочек по автокредитам, кредитам по кредитным картам и ипотечным кредитам.Более высокий уровень просрочек заставляет банки не решаться предоставлять ссуды по мере роста убытков. К счастью, уровень просрочек постепенно снижается в 2:30 20:00.
3) Более строгие стандарты кредитования.Банки извлекли уроки из финансового кризиса 2008-2009 годов и с тех пор ужесточили стандарты кредитования. Однако банки продолжают ужесточать стандарты кредитования, потому что они также не уверены, когда экономика выздоровеет.
Если трудно получить ипотеку, сложнее купить дом.Я подробно поговорил с несколькими ипотечными кредиторами о состоянии ипотечной отрасли. Все говорят, что получить крупную или сверхбольшую ссуду сложнее
Банки требуют 20% или более авансовых платежей и 720 или более высоких кредитных рейтингов для крупной ссуды. Что касается получения соответствующей ипотечной ссуды, это все еще нормально, поскольку Fannie Mae и Freddie Mac все еще покупают, потому что правительство их поддерживает.
4) Дни открытых дверей еще не полностью открыты.После того, как в середине-конце марта 2020 года началось строительство укрытий, дни открытых дверей были закрыты.Даже в октябре дни открытых дверей в основном проходят по предварительной записи.
Когда вы не можете привлечь к себе кучу людей, сложно вызвать эмоциональное желание совершить покупку. Без эмоциональной покупки собственности будет труднее вступить в войну с торгами.
Приятно смотреть на дома практически. Но если вы собираетесь потратить сотни тысяч или миллионы долларов на дом, вам нужно сначала зайти внутрь и почувствовать его присутствие.
5) Люди хотели копить деньги, теперь они хотят разориться.Когда есть неуверенность, большинство людей склонны просто копить наличные, пока не появятся все признаки. Ниже показан резкий скачок нормы личных сбережений в США в апреле 2020 года до 33%. Однако норма личных сбережений со временем постепенно снижалась, поскольку американцы стали более уверенно смотреть в будущее.
Сейчас существует огромный отложенный спрос на наличные в 2021 году. Все, от автомобилей до услуг, путешествий и более красивых домов, будет пользоваться огромным спросом. Миллионы людей жаждут тратить больше и улучшать качество своей жизни.Обновление до более красивого дома с большим пространством и идеальной планировкой — приоритет №1.
Причин восстановления цен на жилье в 2021 году
Теперь, когда мы понимаем некоторые препятствия, давайте посмотрим на рост цен на жилье в 2021 году. Мой прогноз рынка жилья на 2021 год состоит в том, что общенациональные цены на жилье будут продолжать достигать новых рекордных максимумов.
Фактически, мои прогнозы по рынку жилья на 2021 год предполагают самый быстрый рост цен на жилье со времен предыдущего финансового кризиса.Мы потенциально можем увидеть рост цен на жилье на 10% г / г в 2021 году, особенно после медленного роста цен в 2019 году и в первой половине 2020 года.
Средняя цена дома, проданного в октябре, составила около 320 000 долларов, что на 7,4% больше, чем год назад.
Ниже приведены последние данные о средней цене продаж вторичного жилья. Обратите внимание на продолжающуюся повышательную тенденцию в течение всего 2020 года, а теперь и в 2021 году. Темпы очень сильные и, вероятно, сохранятся. Сегодня средняя цена дома в Америке составляет 375 000 долларов.
Однако, по следующим причинам, я считаю, что национальные средние цены на жилье в США, вероятно, продолжат достигать новых максимумов. Я прогнозирую среднюю цену в 330 000 долларов к концу 2021 года. Вот причины.
1) Ставки по ипотеке останутся низкими.Если цены на жилье упадут до 5% в течение следующих 12 месяцев, а ставки по ипотечным кредитам будут оставаться низкими, доступность жилья возрастет. Когда доступность повышается, больше людей покупают недвижимость.Это Инь / Ян финансов.
Учитывая высокий спрос на казначейские облигации США в неопределенной среде, доходность облигаций останется низкой. Инфляция практически отсутствует из-за того, что очень много людей не имеют работы. Каждый должен хотя бы рефинансировать свою ипотеку сейчас, чтобы сэкономить.
Проверьте Credible, мой любимый рынок ипотечного кредитования, где кредиторы соревнуются за ваш бизнес. Ставки по ипотеке упали до рекордно низкого уровня. Я смог получить предварительное одобрение для 7/1 ARM jumbo всего за 2 штуки.125%! Однако следует отметить, что в 2021 году ставки по ипотечным кредитам выросли.
2) Огромная государственная поддержка.Правительство обязалось сделать все возможное, чтобы помочь американскому обществу остаться на плаву во время глобальной пандемии.
Правительство приняло второй раунд стимулов, которые должны быть введены в систему в 1:30 21. Этот второй раунд стимулов продержит миллионы американцев до тех пор, пока не появится коллективный иммунитет. Должно быть смягчение правил прощения в рамках ГЧП, и крупные правительственные инициативы работают, чтобы вернуть американцев к работе.Возможность вычета ссуды в рамках ГЧП в 2020 году — огромная новая большая победа для малого бизнеса.
Ниже приведена карта, показывающая, где больше всего применяются расширенные пособия по безработице в размере 600 долларов в неделю. Обратите внимание, что 600 долларов стоит от 645 до 700 долларов в таких штатах, как Северная Дакота, SD, NE, KS, OK, MI, AK, MO, IN, AL, OH, KY и WV.
Эта карта показывает, почему инвестирование в центр Америки, вероятно, является стратегически правильным шагом. Никогда не будет ни федерального налога, ни федерального пакета стимулов, основанного на разном уровне прожиточного минимума в зависимости от штата.Следовательно, вы можете подыгрывать, а не бороться с правительством.
С другой стороны, если будет «голубая волна», нация должна ожидать массивных правительственных стимулов в 2021 году.
3) Повышенное желание инвестировать в стабильный класс активов.В отличие от акций, стоимость недвижимости не меняется в мгновение ока. Когда фондовый рынок слаб, капитал имеет тенденцию течь в сторону сохранности недвижимости. Потеет в сфере недвижимости, когда акции падают примерно на 10%, как это происходит сейчас.Ставки по ипотеке низкие, а денежные средства переводятся в недвижимость.
Недвижимость предоставляет убежище, является материальным активом, является защитным активом и может приносить доход. При желании переехать в менее густонаселенные районы вашего собственного города или страны стремление к недвижимости должно оставаться довольно сильным.
4) Постоянный всплеск активности на дому.Теперь, когда десятки миллионов людей месяцами работали из дома, эта тенденция, вероятно, сохранится вечно.Работать из дома более эффективно. В результате повышается и производительность. Я считаю, что у сотрудников будет постоянное желание работать из дома 2–3 дня в неделю, и компании позволят удерживать сотрудников.
Чем больше людей остается дома, тем выше стоимость дома. Каждый раз, когда вы используете что-то в течение длительного периода времени, вы больше заботитесь об этом.
Люди хотят покупать дома с красивыми видами, больше земли для своих детей и дома с домашними офисами.Люди хотят покупать дома в менее густонаселенных районах своего города или в другом штате.
Таким образом, можно ожидать, что в недвижимость будет вложено больше капитала. Ниже представлена фотография моего домашнего офиса, расположенного в западной части Сан-Франциско. Мне всегда хотелось писать, глядя на океан.
5) Желание заняться жизнью сейчас.Если глобальная пандемия чему-то нас и научила, так это тому, что завтрашний день не гарантирован.Таким образом, кривая спроса сильно изменится, и арендаторы будут стремиться, наконец, купить более удобное место для жизни. Вы также увидите, как экономные домовладельцы хотят повысить уровень своей жизни.
Еще миллионы людей решают, лучше ли копить деньги или на самом деле потратить их на лучший образ жизни. Вы действительно хотите жить как нищий следующие несколько лет? После того, как я сократил расходы и сэкономил так много во время укрытия на месте, я лично хочу потратить свои деньги.
6) Накопленные сбережения.Подобно тому, как массовое увеличение нормы личных сбережений может сдерживать спрос на жилье, в конечном итоге сбережения будут распространяться по всему миру. Мы видим, что норма сбережений снижается, поскольку американцы тратят больше денег. Эта тенденция, вероятно, продолжится и резко усилится, когда вакцина станет доступной для масс в 2021 году.
Этот последний финансовый кризис больше похож на подавление , а не на депрессию.Потребительский спрос искусственно подавляется из-за заказов на приюты и принудительного закрытия предприятий. Со временем я не сомневаюсь, что норма личных сбережений в США вернется к историческому диапазону ~ 6-7% до пандемии.
Если вы посмотрите на многие другие графики спроса на 2:30 20, вы увидите V-образное восстановление. При таком сценарии мой прогноз цен на жилье на 2021 год окажется консервативным.
Ниже приведены данные о последних расходах по потребительским кредитным картам Chase, которые демонстрируют продолжающийся рост.Обратите внимание, как онлайн-расходы (без карты) действительно выросли в конце октября во время периода Amazon Prime.
Связано: все причины, по которым рынок жилья не рухнет в ближайшее время
Прогнозы рынка жилья Zillow на 2021 год
Теперь, когда я как 20-летний ветеран недвижимости поделился своими прогнозами рынка жилья на 2021 год, позвольте мне поделиться прогнозом Zillow. Zillow — одна из крупнейших онлайн-компаний по недвижимости с большим объемом данных. Ниже представлены их прогнозы по рынку жилья на 2021 год.
Базовый сценарий Zillow заключается в том, что цены на жилье упадут на 2–3% в 2020 году и вернутся к историческим максимумам где-то в середине 2021 года. Пока что Zillow ошибается, как Donkey Kong , поскольку медианные цены на жилье в США в 2021 году продолжат расти.
Были сделки, которые должны были быть заключены в 1:30 20, но сейчас становится немного труднее найти сделки. Чтобы найти предложения, вам может потребоваться изучить дома, стоимость которых более чем на 50% превышает среднюю стоимость жилья в вашем городе.
Лучшие способы инвестировать в восстановление жилья
Вот три стратегии покупки недвижимости, которые следует рассмотреть на основе моих прогнозов рынка жилья на 2021 год.Наша цель — всегда заключать самые выгодные сделки.
Стратегия покупки недвижимости №1
Самая простая стратегия инвестирования в восстановление жилья — это инвестировать в недвижимость в пределах вашего собственного города. Покупайте недвижимость в менее центральных районах, с меньшей плотностью населения, более низкими ценами и при этом такими прекрасными качествами, как вид на океан.
Тенденция работы на дому означает, что поездки на большие расстояния больше не являются такой большой проблемой. Кроме того, если вы живете в одном городе, вам не придется снижать зарплату.Некоторые компании прямо заявили, что если вы хотите переехать, чтобы сэкономить на проживании, вам также придется согласиться на сокращение зарплаты.
Я лично покупаю как можно больше недвижимости с видом на океан в западной части Сан-Франциско, потому что считаю ее недооцененной. Учитывая, что западная сторона в основном зонирована для домов на одну семью, этот район также менее густонаселен.
Прокатитесь по городу, чтобы найти новые районы, о которых раньше не замечали, потому что вы хотели более короткие поездки.
Стратегия покупки недвижимости №2
Второй способ инвестирования в восстановление жилья на самом деле еще проще и потенциально более прибыльный.
Воспользуйтесь преимуществами таких платформ недвижимости, как CrowdStreet, чтобы диверсифицировать свои инвестиции по всей Америке. CrowdStreet — это простой способ инвестировать в недвижимость без необходимости получать ипотеку и увеличивать кредитное плечо.
Что замечательно в CrowdStreet, так это то, что они ориентированы на 18-часовые города, вторичные рынки, которые имеют более низкую оценку и потенциально более высокие темпы роста.
Вы можете купить публично торгуемые REIT, однако, как и S&P 500, REIT значительно выросли после своих минимумов в марте 2020 года. Кроме того, публично торгуемые REIT оказались даже более волатильными, чем акции.
С 2016 года я лично инвестировал 810 000 долларов в краудфандинг недвижимости, чтобы инвестировать в более дешевые районы страны с более высокой доходностью от аренды. Заработанный доход также на 100% пассивен. В отличие от покупки недвижимости, мне не нужно брать ипотеку или содержать недвижимость.
Еще одна популярная краудфандинговая платформа в сфере недвижимости — Fundrise. Это лидер среди частных eREIT, которые предлагают огромную диверсификацию и стабильную историческую доходность в условиях нестабильности.
Если вы предпочитаете инвестировать в диверсифицированный фонд, а не в отдельные сделки, Fundrise — хорошее решение. Fundrise доступен для неаккредитованных инвесторов. Fundrise бесплатен для регистрации и изучения.
Демографический сдвиг реальна
Очевидно, произойдет демографический сдвиг в сторону более дешевых городов, особенно сейчас, когда работа на дому стала более широко распространенной.
Например, вы видите, как жители Нью-Йорка покупают недвижимость в Коннектикуте и Флориде. Я ожидаю, что эта тенденция сохранится на протяжении десятилетий.
В дополнение к инвестированию в коммерческую недвижимость, где будут сильные демографические тенденции, инвесторам также следует рассмотреть возможность инвестирования в центры обработки данных и коммерческую недвижимость для самостоятельного хранения данных. Интерес к коммерческой недвижимости, где задействовано меньше людей, по понятным причинам кажется довольно высоким.
Ниже приведен пример предложения CrowdStreet в области самостоятельного хранения.
Стратегия покупки недвижимости №3
Учитывая, что процентные ставки рухнули, стоимость дохода от аренды сильно выросла. Другими словами, теперь вам нужно намного больше капитала, чтобы получать такой же доход.
В результате, приобретение сдаваемой в аренду недвижимости из-за ее денежного потока является стратегически целесообразным. Цены на арендуемую недвижимость росли не так быстро, как рост ее дохода от аренды. Фактически, некоторые оценки арендуемой недвижимости в больших городах снизились, поскольку цены на аренду снизились.
Но если вы верите в V-образный подъем в больших городах, то есть возможности для покупки жилья.
Стратегия покупки недвижимости №4
Если вы верите в мои прогнозы по рынку жилья на 2021 год, вам также следует инвестировать в многоквартирную недвижимость. Многоквартирные дома и другая коммерческая недвижимость пока отстают от фондового рынка и цен на дома для одной семьи. Однако в 2021 году многоквартирные дома, вероятно, будут лучше себя чувствовать после того, как появится вакцина.
CrowdStreet специализируется на поиске привлекательных многоквартирных домов, чтобы инвесторы могли воспользоваться преимуществами бума. Я бы их проверил. CrowdStreet не только имеет индивидуальные сделки в 18-часовых городах, но также имеет новые фонды.
Недвижимость — отличный объект класса
Недвижимость — мой любимый класс активов для создания долгосрочного богатства для большинства американцев. Его легко понять, он менее изменчив, дает убежище и приносит доход.
Несмотря на то, что сейчас мы живем в трудные времена, мы также должны использовать любые слабые места на рынке жилья.В долгосрочной перспективе недвижимость имеет тенденцию преуспевать с течением времени.
Как всегда, считайте цифры и покупайте только то, что можете себе позволить. Кредитное плечо велико на пути вверх, но опасно на пути вниз. Отсутствие заемных средств — одна из причин, почему мне нравится инвестировать в краудфандинг в сфере недвижимости. Однако, как всегда, никаких гарантий при вложении средств нет.
Желаем удачи при инвестировании в недвижимость! Я твердо уверен в своих прогнозах по рынку жилья на 2021 год. В результате я инвестирую соответственно ~ 40% своего собственного капитала в недвижимость.
Если вы хотите оставаться на связи, вы можете подписаться на мою бесплатную частную рассылку Financial Samurai здесь. Недвижимость — мой любимый класс активов для создания богатства.
.