Риски арендодателя коммерческой недвижимости: 6 рисков при аренде помещений и как их минимизировать

Основные риски арендодателя, который сдает в аренду коммерческую недвижимость

Учитывая, что каждый владелец коммерческой недвижимости ориентируется на прибыль,
а не на подсчет убытков от аренды, важно заблаговременно понимать, с какими рисками вы можете столкнуться в процессе
передачи своего имущества посторонним людям.

Риск 1. Нежилое помещение не будет использоваться по назначению

Каждый грамотно составленный договор аренды четко описывает, как помещение и имеющееся в нем оборудование должно
будет использоваться. В этом случае, если вы договорились сдавать недвижимое имущество как площадку для
складирования различных товаров, а ваш наниматель решил сделать из него магазин,
у арендодателя появляется полное право применять к такому нанимателю штрафные санкции вплоть
до расторжения договора (арендная плата в этом случае не возвращается).

Риск 2. Имущество может быть повреждено или украдено

Обычно на этапе предварительных переговоров и заключения договора трудно определить,

что человек в дальнейшем может небрежно относиться к вашему имуществу, что вы передали в аренду.
Весьма часто случается так, что оборудование ломают, помещение доводится практически до полной разрухи.
В таких случаях собственник нежилого помещения имеет полное право потребовать от нанимателя полное возмещение
нанесенных убытков. В этом случае все учитывается по рыночной стоимости (если наниматель самостоятельно
за свои деньги не вернет внешний вид помещения и работоспособность оборудования в изначальное состояние).
Здесь важно понимать, что если случатся форс-мажорные обстоятельства, либо же повреждение произойдет
не по вине нанимателя (например, пожар из-за возгорания старой проводки), он не будет нести ответственности
за причинённый ущерб и возмещать нанесенные арендодателю убытки.

Риск 3. Арендатор не желает оплачивать арендную плату

Наказать таких арендаторов нужно денежными штрафами. Но это станет возможным только в том случае, если в вашем договоре

прописаны необходимые механизмы, которые в этом случае можно задействовать.

6 вопросов при покупке здания вместе с арендаторами (Как свести риски к минимуму) — блоги риэлторов

2]Итак, решение о приобретении объекта принято. Цена согласована, о существующих арендаторах известно. Стоп, а известно ли?h3]Несмотря на то что арендные отношения носят обязательственный характер, сведения о существующих долгосрочных договорах аренды (заключенных на год и более) отражены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
В расширенной выписке из ЕГРП по объекту недвижимости будут перечислены все действующие договоры аренды.
В случае заинтересованности в продолжении арендных отношений следует учесть, что новый собственник имущества может считаться стороной арендных правоотношений только в том случае, если на момент перехода права собственности договор аренды не был прекращен**.
Однако данные о договорах аренды, заключенных на срок до года или заключенных без указания срока аренды (бессрочные договоры), не содержатся в ЕГРП.
Как показывает практика, о таких арендаторах может стать известно исключительно по доброй воле продавца объекта. Отсутствие государственной регистрации краткосрочных и бессрочных договоров аренды не лишает такие договоры силы. Поэтому обязательства арендодателя по таким договорам сохраняются.
Права и обязанности арендодателя, существующие на момент отчуждения объекта недвижимости, в полном объеме переходят к новому собственнику, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.
Следует также учесть, что окончание срока действия договора аренды не обязательно означает прекращение арендных отношений. Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя***.
 
Заключение договора купли-продажи помещения и передача его покупателю по акту не прекращает арендных отношений между предыдущим собственником и арендатором.
Факт возврата помещения арендатором покупателю до момента регистрации перехода права собственности также не свидетельствует о прекращении арендных обязательств между арендатором и первоначальным арендодателем, поскольку помещение было возвращено ненадлежащему арендодателю.
Появление арендаторов, о которых не было известно на момент заключения договора купли-продажи, может повлечь за собой различные риски.
Наиболее опасными из них с точки зрения экономических последствий являются следующие:
 
• Приобретение помещения, которое покупатель фактически не вправе использовать. Владение и пользование на законных основаниях осуществляется арендатором.
• Приобретение объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор аренды с правом выкупа.
Факт вторичной продажи этого же имущества не может отменить положения о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.****
Конечно, законодательство предусматривает определенные механизмы защиты прав нового собственника объекта недвижимости, который не был должным образом извещен об арендаторах.
Упомянутые механизмы надлежащим образом срабатывают в пределах суммы, которая была уплачена по договору купли-продажи объекта недвижимости. По общему правилу они не учитывают ситуацию, когда объект недвижимости приобретается через покупку компании – собственника объекта недвижимости.
При анализе договоров аренды следует учитывать, что сами по себе договоры могут содержать определенные риски для арендодателя.
Так, в договоре аренды могут отсутствовать:
• порядок передачи объекта аренды в случае уклонения арендатора от его возврата;
• право досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в случае постоянных мелких нарушениях такого договора арендатором и т. д. и т. п.
Кроме того, в дальнейшем может быть выявлено, что продавец исполнял договор аренды ненадлежащим образом. Претензии в связи с таким ненадлежащим исполнением, если иное не согласовано сторонами, арендатор будет предъявлять новому собственнику (как стороне по договору аренды).
Cледует обратить пристальное внимание на соответствие показываемого объекта недвижимости данным, содержащимся в соответствующих документах на объект недвижимости.
В договоре купли-продажи недвижимости рекомендуется достаточно подробно отразить описание недвижимости, уделяя внимание различным улучшениям (преобразованиям). Отсутствие детализации чревато дополнительными расходами.

Например, недвижимость продается в состоянии «после ремонта», в результате которого возникли определенные неотделимыеулучшения. В соответствии с частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Судебная практика по порядку компенсации произведенных с согласия арендодателя улучшений арендуемого имущества складывается неоднозначно.
Наиболее обоснованной представляется такая позиция: если иное не предусмотрено договором купли-продажи, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества подлежит компенсации лицом, выступающим в качестве арендодателя, т. е. новым собственником такого имущества.
Существует иная точка зрения по рассматриваемому вопросу: стоимость неотделимых улучшений подлежат компенсации «выгодоприобретателем», которым может оказаться старый собственник (подробности см. Пример 2 на стр. 5).
Так называемые отделимые улучшения может постигнуть еще более печальная участь. Учитывая правовую размытость понятия «неотделимые улучшения», может оказаться, что арендатор вправе демонтировать весьма важные элементы недвижимости, как являющиеся его (арендатора) собственностью.
Поэтому предварительно рекомендуется убедиться, что продавец действительно является правообладателем таких улучшений объекта недвижимости.
Это можно сделать, например, ознакомившись с содержанием документов о передаче объекта недвижимости по действующим договорам аренды. Как правило, стороны достаточно подробно описывают, в каком состоянии объект аренды передается во владение и пользование арендатору.
Итак, для возникновения права на получение арендной платы у нового собственника нет необходимости в заключении новых договоров аренды (или расторжении/ изменении/ переоформлении заключенных ранее договоров аренды).
Достаточно уведомить всех арендаторов о смене собственника (арендодателя) и его реквизитах.
2]Когда можно получать деньги и что делать с долгами?h3]2]Следующий вопрос (№2): в какой момент у нового собственника возникают права на получение арендных платежей?h3]После перехода права собственности на объект недвижимости новый собственник является стороной по всем договорам аренды и вправе рассчитывать на получение арендных платежей.
На сегодняшний день в судебной практике присутствуют по меньшей мере две позиции по этому вопросу. Первая заключается в том, что в случае продажи помещения, переданного в аренду, арендодатель сохраняет право на получение арендной платы до момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение к покупателю.
При этом факт возврата помещения арендатором покупателю данного помещения до момента государственной регистрации перехода права собственности правового значения не имеет.
Пример иной судебной позиции можно увидеть в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22. 09.2008: бывший собственник спорного объекта утрачивает право требовать с арендатора арендную плату со дня подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, несмотря на факт отсутствия государственной регистрации перехода права собственности к покупателю недвижимости.
Сторонам договора купли-продажи объекта недвижимости во избежание конфликтов, желательно урегулировать этот вопрос до заключения договора.
Вопрос №3: что происходит с задолженностью по арендной плате, которая возникла за предшествующий сделке период?
С момента получения соответствующего уведомления арендаторами, надлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей будет внесение платежей новому собственнику. Более того, если иное не оговорено договором между старым и новым собственником, право получения задолженности по арендной плате принадлежит новому собственнику. Такая точка зрения поддерживается и складывающейся судебной практикой.
Без уведомления о смене собственника арендатор является надлежащим образом исполняющим свои обязательства по договору аренды, если вносит арендные платежи «старому» собственнику объекта недвижимости.
Безусловно, право на получение арендных платежей по договору аренды у нового собственника возникает вне зависимости от уведомления арендаторов. Но вот претензии в этом случае новый собственник не сможет предъявить арендаторам. Поэтому при заключении договора купли-продажи желательно предусмотреть своевременное и надлежащее уведомление всех арендаторов о смене собственника арендуемого объекта недвижимости.
Вопрос №4: «страховые депозиты» – как быть с ними. Как правило, договоры аренды предусматривают внесение арендатором обеспечительных платежей, так называемых «страховых депозитов».
Судьбу «страховых депозитов» следует урегулировать на этапе заключения договора купли-продажи объекта недвижимости.
При смене собственника объекта недвижимости у арендатора не возникает обязательства вновь внести сумму обеспечительного платежа. Его обязательство уже исполнено ранее – надлежащим образом в полном объеме. Вместе с тем именно новый собственник будет исполнять обязательство по возврату суммы обеспечительного платежа арендатору по окончании договора аренды, либо зачитывать уплаченную ранее сумму обеспечительного платежа в счет последнего оплачиваемого периода по договору аренды.
Ситуация, как можно увидеть, аналогична ситуации с арендными платежами, уплаченными в порядке авансовых платежей.
Поэтому при проверке объекта недвижимости и его характеристик следует обратить внимание не только на условия договоров аренды, которыми обременен такой объект, но и на историю исполнения договоров аренды.
Оптимальным выходом из ситуации со «страховыми депозитами» представляется уменьшение суммы сделки (договор купли-продажи недвижимости) на сумму уплаченных «страховых депозитов» по договорам аренды.
2]Как оформить бумаги и свести риски к минимумуh3]2]Вопрос №5: нюансы подписания акта приема-передачи. Интересная картина вырисовывается в связи с необходимостью передачи отчуждаемого по договору купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в аренде у третьих лиц.h3]Если объект недвижимости находится в аренде, то правом владения и пользования в отношении такого объекта обладают именно арендаторы, а никак не собственник объекта недвижимости. У собственника остается лишь титул собственника***** и право распоряжения.
Известно, что нельзя передать больше прав, чем имеешь. Следовательно, строго формально вручение арендуемой недвижимости покупателю не может быть абсолютно правомерным, если осуществляется без участия арендатора.
При этом стороны в договоре купли-продажи вправе согласовать иной, отличный от вручения, способ передачи недвижимости – например, предусмотреть, что передача недвижимости считается исполненной после подписания договора купли-продажи или после регистрации перехода права собственности.
Вместе с тем пока неизвестны случаи, когда договор купли-продажи признавался недействительным или вручение недвижимости по акту приема-передачи признавалось ненадлежащей передачей, если такое вручение осуществлялось без участия арендаторов.
Органы, регистрирующие права на объекты недвижимости и сделки с ними, подходят к решению этого вопроса достаточно формально. Если представлен подписанный продавцом и покупателем в соответствии со статьей 556 ГК РФ передаточный акт, то, с точки зрения регистрирующего органа, обязательство по передаче объекта недвижимости выполнено.
Вопрос №6: как минимизировать риски. Разумным представляется уделить пристальное внимание ряду превентивных мероприятий до проведения самой сделки, как то:
• Сбор достоверной информации об объекте недвижимости, являющемся предметом договора купли-продажи, в том числе о существующих обременениях объекта недвижимости;
• Анализ прав на объект недвижимости;
• Анализ сделок, повлекших обременение объекта недвижимости, а также истории исполнения таких сделок;
• Иные вопросы, актуальность которых может быть выявлена в ходе проведения подготовительных мероприятий.
В процессе заключения сделки, сторонам стоит урегулировать в договоре купли-продажи вопросы, не нашедшие однозначного регулирования в действующем законодательстве, например:
• Каким образом регулируются отношения сторон в случае выявления договоров аренды, не упомянутых в договоре купли-продажи;
• Кто из сторон и в каком порядке информирует арендаторов о смене собственника;
• Как продавец участвует в компенсации новым собственником затрат арендаторов, которые были согласованы в рамках договоров аренды, но не были выплачены и т. д.
В случае приобретения объекта недвижимости, обремененного правами аренды, следует понимать, что фактически речь идет о подготовке к нескольким сделкам, как то:
• Приобретение объекта недвижимости (в рамках договора купли-продажи).
• «Приобретение» определенного объема прав и обязанностей арендодателя по заключенным договорам аренды.
Оба направления заслуживают пристального внимания со стороны покупателя.
Далее примечания и примеры из судебной практики.
 
* Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
** Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.09.2002 N А56-11996/02.
*** Постановление ФАС Московского округа от 09.01.2003 N КА-А40/8649-02.
**** Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.02.2009 N А10-2121/08-Ф02-425/09 по делу N А10-2121/08.
***** Российское законодательство не содержит такого понятия, как титул собственника, но, как мне видится, этот термин наилучшим образом отражает ситуацию. – Прим. авт.
Пример 1. Дело ЗАО «МПС-СТАР» (истец) против ЗАО «МФК ДжамильКо» (ответчик):
Истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ответчику о признании недействительным договора аренды от 15.03.2006 №302-11-06.
Решением от 19.10.2007 года в иске было отказано. Решение устояло и во второй инстанции: постановлением от 20 декабря 2007 года №09АП-16917/2007-ГК Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения.
Арбитражный суд первой инстанции отказал в иске, ссылаясь на то, что истец является ненадлежащим, так как оспариваемый договор аренды не был изменен в установленном законом порядке в части замены арендодателя.
Положения ст. 617 ГК РФ были применены лишь судом кассационной инстанции. Согласно Постановлению ФАС Московского округа от 21.03.2008 №КГ-А40/2133-08 по делу №А40-30711/07-11-284, данный вывод суда признан не соответствующим статье 617 ГК РФ, в соответствии с которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Пример 2. Дело ООО «Визит М» (истец) против Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ответчик):
Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в качестве неосновательного обогащения. Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 01.01.2004 заключен договор на аренду нежилого помещения. В установленном законом порядке истцу было дано согласие на сохранение самовольно произведенной перепланировки арендуемого помещения.
Договор аренды спорного помещения был прекращен после продажи данного помещения в собственность Закотину А. В. с учетом произведенного ремонта помещения, что нашло отражение в его стоимости. Требования истца о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества удовлетворены, спорная сумма взыскана с ответчика, признанного выгодоприобретателем произведенных истцом неотделимых улучшений (Постановление ФАС Поволжского округа от 26. 10.2009 по делу №А12-5231/2008).
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.05.2009 иск удовлетворен. Второй инстанцией указанное решение оставлено без изменения.

Источник: Sob.ru

Основные правила аренды недвижимости для бизнеса

Судебные споры

Рекомендуем вам проверить наличие судебных споров относительно объекта аренды и его владельца. Такую проверку можно провести пользуясь сайтами https://court.gov.ua/fair/ и http://reyestr.court.gov.ua/.

На сайте https://court.gov.ua/fair/ вы можете просмотреть имеющиеся судебные дела владельца объекта аренды при введении его ФИО или наименование в поле «Сторона по делу».

Возможно, он был когда-то задействован в различных мошеннических схемах или занимался другими противозаконными действиями. Наличие таких споров может склонить вас к отказу от аренды имущества из-за недоверия к ее владельцу.

Наличие судебных дел по объекта аренды можно проверить на сайте http://reyestr.court. gov.ua/. Для этого нужно в поиске отметить адрес объекта аренды или код недвижимого имущества.

Некоторые негативные судебные решения по объекту аренды могут привести к отмене права собственности на него.

Также за решением суда объект аренды может перейти в собственность другому лицу. В таком случае аренда с вами останется в силе, если иное не предусмотрено условиями договора аренды. Однако, это не означает, что новый собственник не будет создавать вам препятствий во владении арендованным помещением.

Договор аренды

Договор аренды коммерческой недвижимости заключается в письменной форме. Если срок договора превышает 3 года, он подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Обратите внимание на объект, который указан в договоре аренды. Сведения о нем должны совпадать со сведениями из технического паспорта и справки из государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Договором аренды может предусматриваться подготовка помещения для использования по целевому назначению. Стороны согласовывают между собой перечень, порядок и сроки проведения ремонтных работ. Арендная плата за этот период по договоренности сторон уменьшается или вообще не начисляется.

Факт передачи помещения арендатору удостоверяется актом приема-передачи оказанных услуг. В нём указываются состояние объекта на момент передачи арендатору. После прекращения аренды вам нужно будет вернуть помещение в состоянии, которое было зафиксировано в акте приема-передачи объекта. Поэтому если объект имеет недостатки или изношенное состояние, вам обязательно нужно указать это в акте.

Согласуйте с арендодателем возможность увеличения арендной платы и предельную сумму такого увеличения. Например, «Арендная плата за помещение не может повышаться более чем на 5% за два года».

По общему правилу, текущий ремонт арендованного помещения и всех его систем осуществляет арендатор, а капитальный ремонт – арендодатель. Однако стороны в договоре могут по другому распределить эти обязанности.

Следует обратить внимание на пункты договора об ответственности за аварии, которые могут возникнуть в арендованном помещении. Справедливым будет пункт о том, что арендатор должен нести ответственность лишь за те аварии, которые произошли по его вине. Также целесообразно предусмотреть обязанность арендодателя отвечать за аварии в общих сетях.

Договор аренды может предусматривать возможность одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя без каких-либо значительных оснований. Это положение не является обязательным для договора аренды и может сократить предусмотренный срок аренды помещения. Мы рекомендуем настаивать на его исключении при отсутствии существенных оснований для одностороннего расторжения договора.

В договоре аренды по соглашению сторон могут определяться штрафные санкции: штраф и пеня. Важно чтобы они были взаимными, устанавливались за существенные нарушения договора и побуждали другую сторону его выполнять.

Кроме общих штрафных санкций в договоре аренды обычно устанавливают право арендодателя в одностороннем порядке не допускать арендатора к арендованному помещению, прекращать поставку коммунальных услуг и тому подобное. Такие права арендодателя должны устанавливаться только за существенные нарушения договора.

 

Проверка коммерческой недвижимости является обязательным условием для ее аренды. В ходе проверки вы можете обнаружить обстоятельства, которые в будущем могут негативно повлиять на вас или вообще убедят не арендовать помещение. И только вам выбирать: идти на риск или отказаться от аренды этого объекта.

Найдите рисковые условия договора аренды, индивидуализируйте их в свою пользу. Обращайте внимание на ключевые аспекты, которые мы описали в этой статье.

Руководствуясь этим минимальным набором средств проверки коммерческой недвижимости и договора аренды вы сможете защитить себя от скрытых рисков.

 

Для квалифицированной проверки коммерческой недвижимости объекта аренды обратитесь к экспертам.

Риски сдачи квартиры в аренду

Многие считают — какая удача иметь квартиру в Москве, можно просто ее сдать и получать деньги, ни о чем особо не заботясь. Конечно, речь идет об одной квартире, то есть, когда это не бизнес, а вроде бы легкий доход.

Если вы имеете несколько жилых объектов и занимаетесь их сдачей, это уже организованная деятельность — ваша работа, тонкости которой следует тщательно изучить. Однако и одну жилплощадь не выйдет сдавать совсем уж без напряжения — есть причины для беспокойства. Рассмотрим, какие риски при сдаче квартиры часто волнуют арендодателей.

Посредники-мошенники

Столкнуться с аферистами, которые выдают себя за посредников в поиске арендаторов — вполне обоснованное опасение наймодателей московских квартир. В последнее время часто можно услышать истории, как квартиросдатчикам по телефону якобы агент крупной риэлторской компании предлагает быстро найти тех, кто желает снять их квартиру. Условие — предоплата на указанный номер карты. Люди платят, ждут услугу, не получают ее и только потом пытаются выяснить в агентстве недвижимости, их ли сотрудник — тот, по телефону. Хотя именно с выяснения нужно было начинать!

Советы всем, кому звонят с такими предложениями. Вам назвали имя крупной риэлторской компании? Прежде чем верить и переводить деньги, позвоните, напишите или придите в офис этой фирмы и узнайте, числится ли у них сотрудник с таким именем и номером телефона — обман вскроется быстро.

Важно помнить: при сдаче квартиры через солидное агентство не требуется предоплата — комиссионные риэлтор получает только после подписания договора найма между арендатором и арендодателем.

Жильцы-беглецы

Практически все при аренде квартир опасаются того, что договор найма будет расторгнут раньше оговоренного срока. (Мы не будем останавливаться на случаях, когда стороны договариваются устно и без всяких документов — тут риски увеличиваются в разы, и ведь так уже почти никто не делает.)

Чем эта история неприятна арендодателю? Придется искать нового жильца — это простой квартиры и потеря дохода, новая нервотрепка и снова опасения.

Чтобы избежать таких неожиданностей, обязательно в договоре найма пропишите срок аренды (например, вы планируете сдать квартиру на год или 11 месяцев), а на случай досрочного расторжения договора — необходимость того, чтобы стороны уведомили друг друга о своих планах не позднее чем за месяц, и так или иначе компенсировали ущерб.

Полезно знать: для арендатора «самовольный» выезд из квартиры (т. е. раньше срока и без предупреждения) может грозить серьезными убытками — ведь договор найма в этом случае продолжает действовать. Это означает, что по закону арендатор должен продолжать вносить плату за проживание в снятой им квартире, даже если он поселился в другом месте.

Неопознанные проживающие, субаренда и дети

Один из любимых страхов арендодателей — что в квартире могут поселиться не те, с кем заключали договор найма. Например, вы сдали квартиру в долгосрочную аренду семейной паре, а вместе с ними поселится орава родственников, либо квартиру пересдадут в субаренду и устроят там офис или подпольное казино.

Совет: проверяйте — наведывайтесь в сдаваемую квартиру раз в месяц, попросите соседей держать вас в курсе, все ли спокойно, не появляются ли посторонние люди слишком часто. По закону квартира может быть передана в субаренду только с письменного разрешения собственника. И даже если запрет на данную деятельность не оформлен документально, квартиросъемщик не имеет на нее никаких законных оснований. В случае нарушения вы имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке, выселить всех, а при нанесении вреда имуществу требовать компенсацию через суд.

Многие собственники опасаются принимать в качестве квартиросъемщиков людей с маленькими детьми, считая, что в случае чего договор с ними расторгнуть нельзя. Однако данная установка действует только при социальном найме жилого помещения. Договор коммерческого найма может быть расторгнут, если квартирант не выполняет по нему свои обязательства — и неважно, проживает он с несовершеннолетними детьми или нет.

Порча имущества

Большинство тех, кто сдает квартиры в долгосрочную аренду, дорожат этим имуществом, однако далеко не все заботятся о том, чтобы составить подробное описание передаваемого внаем жилья и скарба. Как правило, собственники просят агента по недвижимости вписать в приложение к договору найма только дорогостоящие предметы бытовой техники и мебели.

При знакомстве и оформлении договора стороны обычно пребывают в состоянии некоторой эйфории — они хотят сразу наладить контакт, понравиться друг другу и на бытовые мелочи часто не обращают внимание. Им вроде бы неудобно показаться чересчур дотошными. На практике множество обид и ссор между сторонами возникает именно из-за мелочей — разбитых тарелок, испорченных кастрюль и так далее.

Совет, проверенный временем: не ленитесь, заранее самостоятельно опишите состояние квартиры как можно подробнее (стены, окна, потолок и пол, двери, сантехника) и составьте перечень всех предметов с указанием срока службы и степени изношенности. Иногда владельцу полезно объективно оценить свое имущество.

И обязательно оставьте арендаторам инструкции по пользованию бытовой техникой — стиральной или посудомоечной машиной, плитой, духовкой, кондиционером и т. д. В договоре пропишите ответственность квартирантов за порчу имущества и размер залоговой суммы на такие случаи. Опыт показывает: только документы имеют силу, эмоциональные выпады без доказательств терпят провал.

Неоплата проживания и ЖКУ

Опасение финансовых потерь знакомо практически всем наймодателям жилья: вдруг квартиранты лишатся дохода и будут оттягивать выплаты, а то и совсем не смогут платить за проживание…

Если ваши жильцы — добропорядочные граждане, попавшие в непростую ситуацию, и вы не хотите их терять, можно временно предоставить скидку по арендной плате. Опыт самоизоляции весной этого года показал, что найти новых желающих снять жилье в Москве трудно, и нужно быть лояльнее. Некоторые наймодатели даже устроили квартирантам «арендные каникулы» — обычно условием является выполнение косметического ремонта съемного жилья в счет арендной платы.

Если вы с вашими арендаторами не оговаривали уменьшение платы или отсрочку, то действовать нужно по установленному порядку. В частности, установлены штрафные санкции — 0,1% от ставки найма за каждый день просрочки. Если сроки нарушаются дольше чем 10 дней, собственник вправе расторгнуть договор найма, а квартирант обязан освободить жилплощадь в течение 3 суток. При этом по закону он обязан оплатить арендодателю весь период фактического проживания в квартире.

Очень важно и для собственников, и для нанимателей: не пренебрегайте заполнением расписок в получении арендной платы, бланков для дополнительных финансовых договоренностей и т. д.

Для предотвращения неоплаты ЖКУ многие арендодатели квартир самостоятельно собирают с жильцов показания счетчиков и соответствующие суммы, и сами вносят деньги по квитанциям.

Проблемы с соседями

Вы не способны, да и не имеете права контролировать действия жильцов — они могут быть шумными, невежливыми и т. д. Соседи, в свою очередь, тоже способны неслабо докучать вашим жильцам, скандалить. Споры нередко возникают из-за парковочных мест.

Выход один — договариваться. Не уходите от проблемы, иногда можно приплатить соседям за контроль, иногда — припугнуть их законом о невмешательстве в личную жизнь.

Если скандалисты — жильцы, придется несладко: с ними крайне сложно взаимодействовать и еще труднее выгнать. Выгоднее отказаться от таких квартирантов. Как правило, неуравновешенных людей видно невооруженным глазом. Но лучше все-таки посоветоваться с риэлтором — у этих специалистов очень богатый опыт общения, они профессиональные переговорщики и сразу распознают скандалиста.

Сложности договора

Не все арендодатели хотят заключать договор с арендаторами — боятся «светить» свои документы, считают договор лишним обременением или вообще никчемной бумажкой. Но они забывают, что этот документ может защитить их в суде при возникновении серьезных конфликтов, поможет вернуть деньги и т. д.

Советы: не допускайте того, чтобы документы о праве собственности на квартиру попали в чужие руки; впишите в договор паспортные данные и контакты арендатора и всех, кто будет проживать с ним на вашей жилплощади; регулярно навещайте квартиру и проверяйте состав жильцов. Для субаренды (вдруг вы не против) обязательно оформляется договор поднайма.

Установите срок внесения арендной платы — лучше на месяц вперед, чтобы не переживать о том, что жильцы уедут, не заплатив. Не забывайте про залоговую сумму и пропишите правила ее траты и возврата; укажите ответственность квартиросъемщика за поломку техники при неправильной эксплуатации.

Чтобы ничего не забыть и не перепутать, сдавайте через агентство по аренде квартир. Только выбирайте крупную компанию, которая давно работает на рынке — вам будет спокойно, и услуги обойдутся бесплатно. У крупной риэлторской фирмы есть собственная база квартир, и новые арендодатели ее пополняют своими объектами — получается взаимовыгодное сотрудничество.

Кроме того, клиенты солидного агентства обеспечены профессиональной поддержкой в течение всего срока найма: их курируют специалисты в недвижимости, и если возникнут трудности, всегда можно обратиться за содействием.

Арендные платежи в виде процента от оборота станут более популярны в 2021-м

01 февраля 2021, 12:43 Партнерский материал

Владельцы коммерческой недвижимости разделят риски с арендаторами

Снижение арендных ставок стало самым популярным антикризисным решением в сфере коммерческой недвижимости, причем почти пятая часть от общего числа арендодателей и вовсе временно отменила арендные платежи для своих клиентов, обязав их платить только коммуналку. Однако уже в этом году одним из главных трендов может стать введение «плавающих» арендных платежей в виде процента от оборота арендатора, пишет информационный ресурс для большого бизнеса СберПро Медиа.

В прошлом году весенний локдаун гораздо сильнее ударил по торговой недвижимости, чем по офисной. И даже несмотря на то, что к концу года (в октябре-ноябре) доля вакантных площадей снизилась до 15% с 19% в течение всей весны, а ротация арендаторов позволила сдать почти все освободившиеся площади новым клиентам, многим владельцам коммерческой недвижимости пришлось пересмотреть ставки, чтобы не потерять своих клиентов.

Снижение ставок по арендным платежам стало самой популярной антикризисной мерой, на которой сходились арендаторы и арендодатели в прошлом году – в 54% случаев принималось именно такое решение. Отсрочку по платежам арендаторам только в 8% случаев, а еще 21% полностью отменяли платежи по аренде, кроме коммунальных, свидетельствуют данные опроса СберПро Медиа. Еще почти пятая часть от опрошенных ресурсом арендодателей сообщила, что перешла на новую модель формирования арендных платежей – оборотную. Такой мерой воспользовались 17% респондентов.

Заместитель генерального директора MR Group Руслан Топичев рассказал СберПро Медиа, что в целом в наши дни рынок коммерческой недвижимости пришел в то состояние, когда справедливая ставка определяется процентом от товарооборота арендатора.

«Искусство арендодателя в данном случае — грамотное прогнозирование и подбор лучших арендаторов для своих объектов. Грубо говоря, вырастет ли при таком раскладе ставка или снизится, прямо зависит от востребованности услуг того или иного оператора. В числе наиболее перспективных профилей — продукты питания, общепит, доставка, образовательные услуги», – сказал Руслан Топчиев ресурсу СберПро Медиа.

В этом году на рынок торговой коммерческой недвижимости будут влиять и другие тренды, среди которых – замедление темпов нового строительства, изменение форматов торговых объектов и их площадей в сторону сокращения торговых пространств, а также повышение доли спортивно-оздоровительных, культурно-образовательных и социальных функций внутри самих торговых центров.

В целом на рынок коммерческой недвижимости будут влиять и другие не столь очевидные тренды, что обязательно отразится на привлекательности различных помещений – рынок уже начал расслаиваться, и самые востребованные ранее помещения будут пустовать, в то время как за другие развернется нешуточная борьба между самими арендаторами.

Подробнее о статистике, трендах 2020 года в коммерческой недвижимости, а также о том, какая недвижимость будет наиболее востребована в ближайшее время – читайте в специальном проекте информационного ресурса для большого бизнеса СберПро Медиа.

Тонкости арендных отношений – Коммерсантъ Санкт-Петербург

При заключении договора аренды коммерческих помещений обеим сторонам лучше предусмотреть все до мелочей. В противном случае придется обращаться в суд. Однако юристам до сих пор неясно, по какому пути идет российская судебная практика. На семинаре 27 марта, организованном ИД «Коммерсантъ», эксперты рассказали о тонкостях арендных отношений и «лазейках» в договорах.

В Петербурге сегодня все больше арендаторов проявляет интерес к аренде помещений еще на стадии строительства объекта, рассказала старший юрист компании Salans Мария Кайдановская. Наиболее распространенный инструмент «аренды» еще недостроенных объектов — предварительный договор. Это довольно сложный и рискованный тип взаимоотношений сторон. Такие договоры требуют детальной проработки, в том числе, с точки зрения способов управления рисками, которые могут возникнуть в течение реализации проекта, говорит Мария Кайдановская.

Рискованный путь

Один из самых сложных по структурированию вариантов заключения предварительного договора аренды — строительство объекта под определенного заказчика. В силу различных обстоятельств будущий арендатор зачастую не хочет иметь в собственности объект недвижимости, но имеет специфические технические требования к объекту аренды. Тогда он просит будущего арендодателя построить объект с учетом всех требований, зарегистрировать на себя право собственности и передать в долгосрочную аренду. «Обычно такие схемы приемлемы, если мы говорим об аренде отдельного здания, объекта, сооружения», — уточняет Мария Кайдановская.

Предварительный договор также заключают при необходимости резервирования площадей за арендатором.

Наконец, самая распространенная ситуация — необходимость проведения отделки арендатором до заключения договора аренды (в том числе до ввода здания в эксплуатацию или до регистрации права собственности будущего арендодателя). Мария Кайдановская подчеркивает: это не всегда легально и зачастую сопряжено с существенными рисками. Безболезненный вариант — выполнение отделочных работ арендодателем по заказу и за средства арендатора.

Заключение предварительного договора всегда сопряжено со сложностями, говорит Мария Кайдановская. Например, трудности могут возникнуть с определением будущего объекта аренды, ведь фактически он не существует.

Выйти из ситуации можно с помощью детального описания будущего объекта аренды в предварительном договоре. Плюсом будут ссылки на проектную документацию или предварительные проработки. Необходимо описать земельный участок, локацию, другие особенности. «Чем более полно и подробно будет описан предмет, тем больше вероятность того, что стороны без конфликтов выйдут на следующий этап», — подчеркнула Мария Кайдановская.

При заключении предварительного договора необходимо проследить за указанными в нем сроками. Ключевые — срок заключения основного договора, дата ввода объекта в эксплуатацию и время, когда арендатор сможет занять помещение для хозяйственной деятельности.

Зачастую в предварительном договоре неверно определяются сроки, говорит Мария Кайдановская. «Сплошь и рядом в предварительных договорах содержится следующее: «Договор подлежит заключению в течение 10 дней с момента регистрации права собственности арендодателем». Но регистрация права собственности — это не то событие, которое должно неизбежно наступить (а именно этого требует действующее законодательство при определении срока со ссылкой на событие). Получается, что и по истечении нескольких лет права арендатора не гарантированы», — поясняет юрист.

Избежать неправильного толкования договора можно с помощью двойного срока — «в течение 10 дней с момента регистрации, но не позднее конкретной даты». В качестве способа формулирования сроков в предварительном договоре аренды также встречается некое отлагательное условие, например, все та же регистрация права собственности. Это более рискованная формулировка, поскольку все права и обязанности сторон поставлены в зависимость от наступления этого события. Фактически это означает, что до момента регистрации права собственности у сторон нет прав и обязанностей, поясняет Мария Кайдановская.

Юрист добавила, что на практике при подписании долгосрочного договора стороны, как правило, подписывают и краткосрочный, чтобы в период регистрации долгосрочного договора легально использовать объект.

Заключай, но проверяй

При заключении договора аренды или субаренды необходимо провести due diligence, то есть проверить объект недвижимости, который планируется арендовать, настаивает советник Salans Ольга Урюпинская. Арендатор должен ознакомиться с документами, характеризующими объект аренды, а также с правами арендодателя на помещения. «В последний момент может выясниться, что арендодатель — не собственник и даже не арендатор помещений. Или что арендодатель владеет не всей территорией, в которой заинтересован арендатор», — поясняет Ольга Урюпинская. Желательно ознакомиться и с уставом компании-арендодателя. В нем может содержаться требование дополнительного корпоративного согласования или одобрения совета директоров определенных сделок, в том числе, по аренде.

Существенным условием договора аренды является размер арендной платы, напоминает Мария Кайдановская. Довольно часто арендная плата включает в себя фиксированную сумму и переменные составляющие. К переменной части относят, например, операционные расходы или коммунальные платежи. Определить размер переменной платы на момент заключения договора невозможно, а несогласование существенных условий влечет недействительность всего договора. Легальным альтернативным вариантом может быть «вывод» переменной платы за пределы арендной платы. Второй способ — установить «расчетный» или «оценочный» размер переменной арендной платы, который будет корректироваться по окончании каждого платежного периода.

Улучшить без последствий

Гражданский кодекс не дает четкого определения неотделимым улучшениям. Принято считать, что это улучшения, которые не могут быть устранены без вреда имуществу. Такая оценочная характеристика нередко впоследствии порождает дискуссию. Ольга Урюпинская полагает, что избежать конфликтных ситуаций можно, если прописать в договоре аренды, что стороны будут понимать под неотделимыми улучшениями, привести несколько примеров.

Юрист обратила внимание на то, что затраты на неотделимые улучшения подлежат компенсации арендодателем только если арендатор согласовал с ним эти работы и провел их за свой счет.

Неотделимые улучшения порождают и налоговые проблемы, говорит советник Salans Борис Брук. Российские налоговые органы (а с ними и суды) не разрешают вычитать расходы арендатора на неотделимые улучшения, если они были произведены до регистрации права собственности на объект аренды. Логика такова: право собственности не оформлено, следовательно, не оформлен и сам объект. Все, что происходит в будущем объекте аренды, квалифицируют как часть строительства, следовательно, стоимость произведенных арендатором работ должна участвовать в формировании первоначальной стоимости здания. Передачу неотделимых улучшений арендодателю следует трактовать как передачу результатов выполненных работ. Если при этом не выплачивалось вознаграждение, арендатор должен начислить НДС со стоимости работ, а арендодатель — налог на прибыль.

К сожалению, совершенного способа решения этой проблемы нет и вряд ли он будет найден в ближайшем будущем, говорит Борис Брук. Один из возможных вариантов — распространить положения договора аренды (по которому арендатор осуществляет неотделимые улучшения) на период, когда здание еще не было введено в эксплуатацию. Впрочем, этот подход противоречит гражданскому законодательству и потому уязвим, говорит Борис Брук.

Другой вариант — зарегистрировать права на объект незавершенного строительства после завершения строительства, но до ввода объекта в эксплуатацию. Это приемлемо с гражданско-правовой точки зрения, но трудновыполнимо на практике.

Последний и наиболее простой вариант — арендодатель самостоятельно оплачивает все работы и потом закладывает расходы в арендную плату. «Очевидно, что если эта сумма будет «размазана» на весь срок аренды, в случае досрочного расторжения договора арендодатель останется в проигрыше», — говорит Борис Брук.

По стандартам

На петербургский рынок коммерческой недвижимости постепенно приходят международные стандарты оценки арендуемой площади и структурирования арендных ставок. Правда, в модифицированном виде.

В Петербурге собственники коммерческих помещений уже начали применять западный стандарт оценки арендуемой площади BOMA, разработанный в 1996 году в США. Его особенность заключается в том, что каждый арендатор помимо своего помещения оплачивает определенную долю в общей площади здания. Оплачиваются места общего пользования (санузлы, балконы, лифты, холл, конференц-залы).

Руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank Марина Пузанова отмечает, что для собственника объекта в методике BOMA есть прикладная польза. Измерив один раз по такому стандарту свое здание, он точно будет знать его полезную площадь и затраты на его содержание. Впоследствии это может упростить отношения с подрядчиками и арендаторами. Кроме того, наличие расчетов по стандарту BOMA будет плюсом при переговорах с иностранными инвесторами или арендаторами, которым хорошо знаком и понятен этот международный стандарт. Методика BOMA удобна и для арендатора, полагает Марина Пузанова. У него будет понимание, что конкретно он арендует помимо своего помещения.

Методика расчета арендной платы BOMA в основном используется в офисных центрах класса А и B+, а также в складских комплексах класса А. Как правило, эти объекты принадлежат, управляются или арендуются иностранными компаниями.

Марина Пузанова рассказала, что в России стандарт BOMA используется в модифицированной версии. Речь идет о так называемом «коридорном коэффициенте». Это надбавка к фиксированной арендной плате, которая компенсирует затраты собственника на содержание мест общего пользования.

В Россию пришла также западная тенденция структурирования арендных ставок. Отечественные арендодатели все активнее используют иностранное понятие Net Lease («очищенная ставка», подразумевающая дополнительные платежи).

В России нередко используется и ставка Triple Net, по которой все затраты на содержание здания ложатся на плечи арендатора. Эти затраты обозначаются как операционные расходы (налоги, страхование объекта, эксплуатационные расходы). В договоре аренды они выносятся в качестве переменной составляющей.

«Правильное структурирование арендной ставки позволяет снизить риски арендодателя. Арендодатель имеет полный контроль над доходностью своего объекта. Что касается арендатора, то со структурированной ставкой он может в той или иной степени контролировать свои затраты и понимать, за что именно он платит», — комментирует Марина Пузанова.

При арендной плате «все включено», которая в большинстве своем используется арендодателями, арендатор уже не может влиять на расходы. Если собственник повышает арендную плату, есть вероятность, что он просто увеличивает таким образом свою доходность, заключила эксперт.

В суде

На практике редко встречается «идеальное» досрочное прекращение договора аренды коммерческой недвижимости. Как правило, одна из сторон отказывается расторгать договор и требует применения штрафных санкций в отношении другой стороны, говорит советник Salans Ольга Урюпинская. Инициатор расторжения договора может иметь достаточные, на его взгляд, основания для расторжения договора (нарушения правил эксплуатации объекта, нарушения графика платы аренды). Но с этими обвинениями вторая сторона может и не согласиться. Тогда возникает спор, который можно разрешить только в суде.

Чтобы избежать впоследствии таких споров, стороны должны заранее описать в договоре аренды, как они будут себя вести в подобной ситуации. Необходимо оговорить, что считать достаточным основанием для расторжения договора. Также следует прописать процедуру досрочного расторжения договора.

Гражданский кодекс предусматривает возможность одной из сторон в установленных случаях отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Однако на практике возникают сложности, которые фактически сводят право на односторонний отказ к нулю.

Прекращение договора требует регистрации, для которой, в свою очередь, необходим подписанный обеими сторонами документ. Если одна из сторон не согласна с расторжением договора, она не станет подписывать бумаги.

«Если компания захочет предусмотреть в договоре право на односторонний отказ от его исполнения, другая сторона непременно потребует установления штрафных санкций. Они, скорее всего, будут соразмерны стоимости аренды в оставшийся промежуток времени. Бывают случаи когда с коммерческой точки зрения целесообразнее «досидеть» оставшееся время в помещении», — говорит Ольга Урюпинская.

Если спор сторон неразрешим, придется идти в суд. Желательно этой ситуации избегать, поскольку суд — это дополнительные расходы. Кроме того, сегодня не очень понятно, по какому пути идет судебная практика, говорит Ольга Урюпинская. В мае 2011 года постановление Конституционного суда разрешило третейским судам рассматривать споры по сделкам с недвижимостью. Однако арбитражные суды не согласны с постановлением и отказывают в исполнении решений третейского суда в отношении сделок с недвижимостью.

«Если договор аренды простой и не оформлен по принципу международных стандартов, нет ничего плохого в том, чтобы пойти в арбитражный суд. Это дешевле и в некоторых случаях быстрее. По сложным договорам, которые структурированы по принципу иностранных стандартов, наверное, легче найти взаимопонимание в третейских судах, но здесь возникают практические сложности», — резюмировала Ольга Урюпинская.

Кристина Наумова

Действительно ли риск неполучения арендной платы всегда и безусловно несет арендодатель? (на примере п. 27 Обзора ВС РФ № 3 за 2020 г.)

В п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) (Обзор) включено  Определение N 310-ЭС19-16588 и сформулирован ключевой вывод:  «Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату».

 

На мой взгляд, определенную опасность для баланса интересов сторон в аренде (договор взаимный все-таки) и понимания  существа арендных правоотношений  представляет  буквальное прочтение и применение этого вывода либо выхватывание из контекста отдельных доводов, использованных  для его обоснования. Учитывая, что любому юристу сложно сопротивляться своей вере в свое дело («приверженности своей правовой позиции»), важно  сопоставлять сформулированный  ВС РФ вывод  с правовой оценкой всей совокупности фактических обстоятельств.

Что может стать источником превратного толкования?

Обстоятельства дела.

• Администрация  приняла постановление об организации и о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, и опубликовал информацию о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды.
•  Согласно опубликованному извещению предметом аукциона являлся земельный участок с видом разрешенного использования: «основной вид — деловое управление, вспомогательный — магазины, развлечение»; аукционной документацией установлены максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства; технические условия подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и т.д.
•  По результатам проведенного аукциона победителем стал предприниматель, с которым администрация заключила договор аренды указанного земельного участка на срок один год и шесть месяцев.
•  Договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован.
•  Администрация, ссылаясь на то, что предприниматель в период с сентября 2016 г. по июль 2017 г. не заплатил за аренду в размере, установленном договором аренды, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.
•  Предприниматель предъявил встречный иск о признании договора аренды недействительным, в обоснование которого указал следующее: спорный договор аренды в нарушение требовании подп. 1 п. 8, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ заключен на один год и шесть месяцев вместо предусмотренного названными нормами срока предоставления участков для строительства — не менее трех лет; данный договор по вине администрации не был зарегистрирован, так как администрация не представила в регистрирующий орган протокол о результатах аукциона, от имени администрации за регистрацией обратилось лицо на основании ненадлежащей доверенности; до окончания срока договора администрация не устранила недостатки, послужившие основанием для отказа в регистрации; в отсутствие государственной регистрации предприниматель не мог пользоваться участком в целях строительства, в том числе получить разрешение на строительство (Прим. автора: пример тех самых фактических обстоятельств, которые нуждаются в совокупной оценке).
• Нижестоящие инстанции с переменным успехом  поддерживали позицию то одной, то другой стороны. Например, апелляция и окружной суд решили, что  просто факта подписания акта приемки – передачи имущества достаточно для взыскания арендной платы.
•  Судебная коллегия ВС РФ указанные акты отменила и оставила в силе решение суда первой инстанции, которым  администрации было отказано в иске и удовлетворен встречный иск арендатора, указав на следующее: «Создание арендодателем таких условии, при которых невозможно достижение цели аренды — осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования».

Промежуточный комментарий.

С учетом изложенных обстоятельств, наверно, сложно спорить с  выводом и оценкой ситуации  ВС РФ.  Правовая оценка факта подписания акта приемки-передачи является вполне себе добротной иллюстрацией того, что формализм при правовой квалификации неуместен.

Однако.

Нетрудно заметить, что ключевой вывод, вынесенный в заголовок п. 27 Обзора, стал гораздо более абстрактным и  «оторвался» от ситуации, ср.: «Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату».

Такому выводу, как минимум, не хватает оговорки, что сделать его можно только при учете множества иных факторов.

Ситуация «усугубляется» отдельными  аргументами ВС РФ,  изложенными в п. 27 Обзора ВС РФ, который в обоснование своей позиции указал на следующее:

1. ВС РФ сослался на нормы ст. 328  ГК (встречное исполнение) и ст. 606 ГК (определение аренды) и указал, что если арендодатель не исполнил свою обязанность по предоставлению арендатору имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, то арендатор не обязан вносить арендную плату.
2. Свой вывод о встречности  ВС РФ развил ссылками на   п. 1  ст. 611 ГК  (состояние имущества на момент передачи в аренду), п. 1 ст. 615 ГК (обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с назначением) и п. 4 ст. 614 ГК про право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. А также упомянул ст.ст. 405, 406 ГК про просрочку кредитора.
3. С учетом этого ВС РФ указал: «Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.».

На мой взгляд, проблема в аргументах ВС РФ заключается в том, что вдруг появляется некая упрощенно сформулированная идея – правило о том, что «риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе». Такое правило без оговорок сформулировано некорректно. 

Сразу вспоминается казус, который обычно обсуждается со студентами, об аренде велосипеда/авто/ лошади и невозможности использования предмета аренды, который был передан арендатору и находился у него во владении в течение оговоренного срока,  в связи с тем, что арендатор заболел/ сломал руку.   Будет крайне странно, если со студентами мы возьмем сформулированный  ВС РФ довод и просто скажем, ну… не повезло арендодателю. 

Как минимум, сначала придется вспомнить, что несение риска наступления негативных последствий происходит в том случае, если не на кого возложить ответственность.  В принципиально возмездном договоре аренды уплаты арендной платы является одной из центральных обязанностей арендатора с точки зрения цели и назначения договора аренды (ст.ст. 606, 614 ГК). 

Согласно ст. 401 ГК РФ ответственность за нарушение обязательств  наступает на началах вины, которая презюмируется, либо на началах рисках, если арендатор является предпринимателем. В этом смысле риск неполучения арендной платы несет арендодатель только в случае, если арендатор обосновал наличие оснований для освобождения от ответственности.  Иные обстоятельства  (например, невозможность использования  арендованного имущества из-за действий арендодателя, который не то имущество передал или еще что-то сделал не так вопреки своим обязанностям как арендодателя) является не просто неким риском неполучения арендной платы, а риском несения негативных последствий в виде неполучения арендной платы из-за нарушения собственных обязанностей.   Собственно, могу быть и любые другие обстоятельства, оценка которых может повлиять на итоговый вывод ( что продемонстрировано в целом в приведенном в п. 27 Обзора деле).

Однако говорить, что риск неполучения арендной платы возлагается на арендодателя во всех случаях без исключения ввиду целей и назначения договора аренды не только странно, но и противоречит его взаимному характеру.   

Поэтому доводы – доводами, а  системная правовая оценка дела с учетом всех обстоятельств приоритетны. Не говоря уже о том, что  перед этим полезно вспомнить, а в чем же смысл и назначение договора аренды?   Как представляется, они обусловлены тем, что аренда – это обязательство по  предоставлению собственником своего имущества третьему лицу за плату на временной, срочной и возвратной основе.  Поэтому  просто так аренда не может превращаться  в  дарение пользования имуществом.  

 

 

Восемь пунктов критического риска в рамках аренды коммерческой недвижимости

Основатель и генеральный директор,  com/»> Визуальная аренда.

гетти

Плохое управление вашими договорами аренды недвижимости подвергает ваш бизнес целому ряду рисков, включая неожиданное прекращение, невыполнение обязательств и завышение счетов арендодателями. А с новыми правилами учета аренды, требующими, чтобы аренда отражалась как активы и обязательства в балансовом отчете, плохое управление арендой также может привести к неточной финансовой отчетности.Поскольку 62% компаний ожидают увеличения платы за аудит в этом году, отсутствие жесткого контроля над вашей арендой может привести к значительным дополнительным расходам.

Чтобы сохранить доверие к себе и избежать ненужных комиссий, вы должны следить за основными пунктами договора аренды и рисками. Это непросто и становится чрезвычайно трудным, чем больше у вас арендных договоров. Использование системы управления арендой может упростить процессы и снизить риск человеческой ошибки, что приведет к снижению платы за аудит. Ниже приведены восемь основных элементов риска, которые я вижу в аренде коммерческой недвижимости:

1.Условия оплаты (аренда и дополнительная арендная плата)

Избегайте риска потери аренды или переплаты арендной платы, понимая условия оплаты вашей аренды. Если вы не вносите арендную плату, ваш арендодатель может расторгнуть договор аренды и выселить вас. Помните о деталях вашей арендной платы и дополнительных арендных обязательств, поскольку они могут появляться в нескольких местах в договоре аренды.

Кроме того, большинство договоров аренды требуют, чтобы арендаторы содержали недвижимость в хорошем состоянии, ремонтировали ее и заботились о неструктурных проблемах, которые могут возникнуть.Аренда также может потребовать от вас оплаты доли операционных расходов, налогов и других расходов на помещения общего пользования (часто называемых сборами за обслуживание мест общего пользования или CAM). Эти пункты могут быть очень сложными и нюансированными. Мы работали со многими компаниями, которые неправильно истолковывали свои договоры аренды. Отличным примером является крупная страховая компания, которая выставила завышенный счет на 185 000 долларов, потому что не понимала, что ее аренда требует увеличения операционных расходов, чтобы компенсировать снижение налогов.

2. Вариант/Период продления, сроки уведомления и требования

Если вы смогли обеспечить гибкость в своей аренде, обеспечив возможность продления, возобновления или прекращения аренды досрочно, либо расширения или сокращения площади, будьте бдительны.Эти параметры зависят от времени. Знайте и тщательно планируйте даты, к которым вы должны уведомить своего арендодателя, а также конкретные условия опциона. Если вы пропустите дату или отправите уведомление не в то место, ваш арендодатель не будет обязан соблюдать ваш выбор и может поставить вас в положение, когда вы рискуете срывом бизнеса или вам придется платить значительно более высокую арендную плату.

3. Штрафы за досрочное расторжение договора

Как уже упоминалось, одним из возможных вариантов является право на досрочное расторжение.Коммерческая аренда может быть разрешена досрочно без штрафных санкций или путем уплаты заранее оговоренной суммы. Даже если у вас нет такой возможности, с введением Закона о помощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (CARES) от 2020 года ваш домовладелец, возможно, получил финансовую помощь и мог бы с большей готовностью/возможностью работать с вами, если бы вы необходимо выйти из соглашения до истечения срока его действия.

4. Ограничения по переуступке/субаренде

Некоторые договоры аренды позволяют арендатору переуступить аренду или субаренду своего помещения третьей стороне.Между ними есть большая разница. Если вы передаете договор аренды, новый арендатор занимает ваше место. Вы вне поля зрения, а новый арендатор имеет прямые отношения с вашим арендодателем. Если вместо этого вы сдаете помещение в субаренду, вы все равно должны соблюдать все условия аренды, включая оплату арендной платы и сборов. Субарендатор состоит в отношениях с вами , а не с вашим арендодателем. Вы несете ответственность за то, чтобы ваш субарендатор соблюдал как договор субаренды с вами, так и договор аренды с вашим арендодателем.

5. Обязанности по техническому обслуживанию и ремонту

Ваша аренда может также включать в себя то, что вы не можете делать в отношении технического обслуживания и ремонта, например, сносить стены или перестраивать планировку. Он может содержать условия, касающиеся улучшений арендатора, которые представляют собой согласованные изменения пространства в соответствии с вашими потребностями. В любом случае, убедитесь, что вы платите только за то, за что несете ответственность, а в остальном консультируетесь со своим арендодателем.

6. Форс-мажор

Оговорки о форс-мажоре оправдывают выполнение контракта в связи с непредвиденными обстоятельствами, такими как правительственные постановления или «стихийные бедствия». Однако будьте осторожны, так как пункт о форс-мажоре вступит в силу только в том случае, если эти обстоятельства помешают вам выполнить свои обязательства по аренде. Например, пандемия Covid-19 может подпадать под действие пункта о форс-мажоре, если существует запрет или ограничение, введенное правительством, которое влияет на вашу способность выполнять свои условия.

7. Ограничение ответственности

Положение об ограничении ответственности определяет конкретные условия, при которых сторона может быть привлечена к ответственности за утрату или ущерб.Как правило, в коммерческой аренде арендатор найдет несколько разделов, ограничивающих ответственность арендодателя, таких как положения, касающиеся изменений и надстроек арендатора, брокерских сборов и обязательств по возмещению убытков. Арендатор захочет отслеживать эти ограничения, которые переносят риск обратно на арендатора, а также любые выгодные ограничения, которые арендатор смог согласовать в договоре аренды. Но, как и в случае штрафов за досрочное прекращение, может ли сторона обеспечить соблюдение этих конкретных положений, может зависеть от местоположения.

8. Условия/ограничения, касающиеся поведения

Ограничивает ли ваша аренда определенные часы работы? Делитесь ли вы местами общего пользования с другими арендаторами? Знайте, какое поведение ожидается от вас, а также понимайте, как бизнес и поведение ваших коллег-арендаторов могут повлиять на ваши повседневные расходы и любые расходы на CAM, которые вы можете разделить.

Представленная здесь информация не является юридической консультацией и не претендует на замену консультации адвоката по какому-либо конкретному вопросу.Чтобы получить юридическую консультацию, вам следует проконсультироваться с адвокатом относительно вашей конкретной ситуации.

---

Совет по недвижимости Forbes — это сообщество только по приглашению для руководителей в сфере недвижимости. forbes.com/qualify?utm_source=forbes.com&utm_medium=referral&utm_campaign=forbes-links&utm_term=frec&utm_content=in-article-ad-links»> Имею ли я право?

---

7 опасностей, на которые следует обратить внимание

Коммерческая аренда офисных или торговых площадей — это серьезное обязательство для вашего бизнеса. Компании постоянно совершают ошибки, выбирая эти 7 наиболее частых. 7 минут чтения

Коммерческая аренда офисных или торговых площадей – серьезное обязательство для вашего бизнеса.Как правило, это долгосрочные контракты сроком не менее пяти лет, арендная плата часто является вашим вторым по величине ежемесячным расходом после фонда заработной платы, а права и ограничения в вашем договоре аренды сильно влияют на вашу способность расширять, заключать контракты и перемещать свой бизнес.

Крупные и малые компании могут совершать серьезные ошибки при планировании новых площадей и ведении переговоров об аренде — это самые распространенные ошибки.

1. Недостаточно времени

Принято считать, что в сфере коммерческой недвижимости требуется от шести до 12 месяцев для завершения сделки на сумму менее 10 000 квадратных футов и от девяти до 18 месяцев для более крупных сделок.Время выполнения заказа требуется для различных сложных шагов в любом бизнес-переезде — комплексная проверка возможных мест, переговоры об аренде, планирование и дизайн вашего нового помещения с архитектором и инженером, предложение и присуждение строительных работ, необходимых для настройки. пространство (известное как «отделка»), получение разрешений на строительство и ведение бизнеса, а также завершение самой отделки.

Не менее важно, чтобы дата начала аренды учитывала эти шаги.В противном случае вы будете платить арендную плату за новое помещение до того, как въедете в него. Вам также необходимо согласовать свои планы с вашим нынешним арендодателем, предоставив достаточное уведомление о своем переезде и договорившись об аренде на любой период, на который вы остаетесь. в вашем текущем пространстве по истечении срока вашей текущей аренды (известный как удержание).

2. Недостаточное планирование

С проблемой сроков выполнения заказа тесно связана неспособность должным образом спланировать новое пространство. То, как вы хотите вести бизнес, должно определять расположение и дизайн вашего пространства; ваша недвижимость не должна определять, как вы ведете бизнес.

Вам нужно подумать о том, сколько места вам нужно и нужно ли вам какое-либо специализированное помещение (армированные полы для тяжелой техники? дата-центр? резервное питание?). Опытный архитектор и хороший брокер/представитель арендаторов могут помочь вашему высшему руководству рассмотреть все необходимые вопросы, в том числе:

• Как вы будете координировать перемещение всех ваших бизнес-функций, особенно технологий и ваших сотрудников?

• Кто будет принимать решения по текущему проекту (комитет или один человек)?

• Какой корпоративный образ вы хотите создать, и какое офисное пространство будет передавать этот образ?

• Какое соотношение офисных площадей для совместной работы иличное офисное пространство имеет смысл для ведения вашего бизнеса?

• Каков ваш бюджет?

• Какой космический план имеет смысл для возможного роста? (например, сколько дополнительных площадей может понадобиться в ближайшие три-пять лет? Или есть ли возможность сокращения?)

3.

Отсутствие представительства

Не существует такого понятия, как «стандартная коммерческая аренда». Арендодатели — владельцы зданий и их управляющие недвижимостью — не думают о ваших интересах, когда составляют договор аренды, а сделки с коммерческой недвижимостью не имеют ни одной из правовых гарантий защиты прав потребителей, присущих аренде квартир.Финансовые условия и юридические положения большинства коммерческих договоров аренды специфичны и трудны для понимания, а большинству деловых людей не хватает опыта для эффективного рассмотрения и согласования договора аренды.

Вам понадобится опытный юрист по коммерческой недвижимости, допущенный в штате, где находится недвижимость, — предпочтительно тот, кто имел дело с вашим арендодателем (или адвокатом вашего арендодателя) в предыдущих сделках. Вам также следует серьезно подумать о привлечении брокера/представителя арендаторов – консультанта, который представляет только коммерческих арендаторов (а НЕ владельцев зданий или управляющих недвижимостью) в лизинговых сделках. Хороший представитель арендаторов будет знать состояние вашего рынка (например, текущую «рыночную арендную плату» за квадратный фут в вашем городе), существующие и будущие свободные места в зданиях, которые вы рассматриваете, и лучший способ вести дела с арендодателями этих домов. здания.

4. Отсутствие должной осмотрительности

Физическое и юридическое состояние помещения вашей компании может существенно повлиять на ваши деловые операции, и вам необходимо защитить себя путем расследования фактов. В дополнение к рассмотрению предлагаемого договора аренды ваш юрист по недвижимости должен также:

• Подтвердите, что зонирование здания позволит вашей компании вести свою деятельность по назначению.

• Нанять титульную компанию для подготовки отчета о правах собственности на здание, ипотечных кредиторах и любых ожидающих рассмотрения судебных претензиях.

В дополнение к планированию и проектированию вашего нового помещения ваш архитектор и инженер должны проверить электрические, водопроводные системы и системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха в здании и проверить соответствие помещения строительным нормам, правилам пожарной безопасности и безопасности, а также законам о доступе для инвалидов. Ваш архитектор также должен подтвердить, что арендованное помещение действительно имеет площадь в квадратных футах, указанную арендодателем.

5. Непонимание важных условий аренды

Срок

Это продолжительность аренды — даты начала и окончания. Как и все остальное в коммерческой аренде, это не так просто, как вы думаете.

• Срок начинается с момента его подписания или только после того, как вы начнете работу в помещении (т.е. после завершения отделочных работ)?

• Даже если арендная плата не взимается до тех пор, пока вы не въедете, ваш бизнес зависит от страховки здания и платы за обслуживание, начиная с момента подписания договора?

• В начале договора аренды вы увидите пункт под названием «Срок.» В этом пункте описывается продолжительность вашей аренды и указываются даты начала и окончания.

• Как может быть продлен Срок — это происходит автоматически или только после уведомления стороны?

• Существуют ли обстоятельства, при которых вы или арендодатель можете досрочно закончить срок?

Расчет арендной платы

Расчет арендной платы и других сборов с арендаторов в большинстве случаев коммерческой аренды сложен и может привести к некоторым неприятным сюрпризам в течение срока аренды, если условия не были полностью поняты в самом начале.

Некоторые из распространенных структур арендной платы:

• Единая чистая аренда или чистая аренда: Арендатор платит только свою часть коммунальных услуг и налога на имущество (рассчитывается в процентах от арендуемой площади в здании), а арендодатель оплачивает все обслуживание, ремонт и страховку.

• Нетто-нетто или двойная нетто-аренда: Арендатор несет ответственность только за свою часть коммунальных услуг, налогов на имущество и страховых взносов за здание (опять же, исходя из процента арендуемой площади в здании) с арендодателем оплата всех работ по обслуживанию и ремонту.

• Тройная чистая аренда: Арендатор оплачивает свою часть всех затрат на здание, за исключением того, что арендодатель обычно несет ответственность за структурный ремонт.

• Полная валовая аренда или модифицированная валовая аренда (также называемая модифицированной чистой арендой): Арендатор и арендодатель соглашаются разделить структурный ремонт и эксплуатационные расходы (налоги на имущество, страхование имущества, содержание мест общего пользования и коммунальные услуги), при этом доля арендатора называется «базовая арендная плата.

• Процентная аренда: Используемый почти исключительно для аренды торговых площадей, этот тип аренды означает, что некоторая часть арендной платы рассчитывается как процент от продаж арендатором в собственности.

Кроме того, вам необходима полная ясность в отношении того, как и когда арендная плата может быть увеличена – как в годовом исчислении, так и кумулятивно за весь Срок действия.

Гарантийный депозит

В отличие от стандартной аренды квартиры, коммерческий арендодатель может потребовать арендную плату за более чем 2 месяца наличными.Это может быть любая сумма, которую арендодатель считает необходимой, исходя из кредитоспособности вашего бизнеса. Если у вас совершенно новый бизнес без истории работы, это будет большой проблемой для арендодателя.

Арендодатель также может потребовать залог в виде аккредитива, выданного банком. С аккредитивом ваш банк откладывает часть ваших денег, чтобы у арендодателя было легкое средство правовой защиты, если вы нарушите платежные обязательства по договору аренды (арендодатель не должен подавать на вас в суд).

Улучшения и изменения

Если новое помещение необходимо отремонтировать или приспособить для ваших операций («отделка»), в договоре аренды необходимо конкретно решить эти вопросы. Вам нужно будет договориться о том, кто выполняет работы по проектированию помещений, кто занимается или управляет строительством, есть ли жесткие сроки завершения и кто за это платит. Также важно согласовать любые обязательства по арендной плате во время отделки.

Парковка и знаки

Повседневные детали также могут быть важны при аренде.Дает ли аренда места в здании право на определенное количество парковочных мест? Нужно ли платить за дополнительные места, если они вам нужны. Где можно установить знаки, идентифицирующие ваш бизнес? Должны ли они быть оформлены определенным образом?

Споры

Если между вашим бизнесом и арендодателем возникнет спор, как он будет разрешен? Есть ли обязательный период переговоров? Нужно ли сторонам передавать спор на посредничество (обычно это дешевле суда) или стороны могут сразу подать в суд друг на друга? Приостанавливаются ли обязательства по аренде во время крупного спора? Можно ли удержать часть арендной платы, отражающую стоимость спорного вопроса?

6.

Не фокусирование переговоров об аренде на ключевых вопросах бизнеса

Потенциальные арендаторы не должны сосредотачиваться только на арендной плате и других условиях оплаты — другие ключевые условия аренды могут иметь гораздо большее значение для будущего вашего бизнеса. Важно задать и решить следующие вопросы:

• Сколько времени должен уведомить арендодатель, если он хочет переместить ваше помещение в другую часть здания?

• Можете ли вы сдать в субаренду или переуступить часть аренды, если ваш бизнес заключает договор?

• Можете ли вы приобрести дополнительное место в здании, если ваш бизнес расширится?

• Можно ли отказаться от аренды и переехать в другое здание, если не хватает места для расширения?

• Можете ли вы продлить срок, если хотите остаться в здании?

• Можете ли вы переуступить аренду покупателю вашего бизнеса?

• Является ли договор аренды действительным, если в вашем бизнесе произошла смена контроля?

7.

Недооценка переговорного рычага

Представитель арендатора разберется с текущим состоянием рынка недвижимости в вашем городе и текущим положением конкретного арендодателя. Например, нужны ли арендодателю арендаторы? Потеряет ли он крупного арендатора, что приведет к значительному освобождению здания? Или у арендодателя есть полностью арендованное здание на неопределенный срок? Без этой информации ваша компания не поймет, какое влияние вы можете иметь на переговорах и какие стимулы ваш арендодатель может предложить для подписания контракта с новым арендатором.

Арендодатели обычно соглашаются на:

• Периоды, когда арендная плата не взимается (так называемая «свободная арендная плата»).

• Периоды льготной аренды.

• Взносы на расходы арендатора по отделке помещения.

• Внесите определенные улучшения в здание, которые арендатор хочет или в которых нуждается.

• Ограничение годового увеличения арендной платы (включая части, связанные с расходами на строительство).

Кроме того, арендодателей часто можно убедить в том, что от собственников арендатора или крупных акционеров не потребуется никаких личных гарантий для обеспечения платежных обязательств по договору аренды. Или, если в начале аренды требуется гарантия, арендодатели иногда соглашаются, что срок ее действия истекает через несколько лет после первоначального срока, когда вы устанавливаете надежную историю платежей.

риск коммерческого арендодателя — Результаты поиска по страховым рынкам

Общая ответственность Общая коммерческая ответственность Помещения Ответственность Только риск арендодателя Офисные здания Склады Свободное жилье Коммерческая недвижимость 50 состояний + постоянный ток

Описание

Программа

предназначена только для рисков арендодателей, офисных зданий, складов, свободных зданий, коммерческой недвижимости, включая квартиры, ассоциации жилых кондоминиумов, ассоциации городских домов/домовладельцев и ассоциации коммерческих кондоминиумов. MP: 1000 долларов. Лимиты: 1 миллион долларов за операцию / 2 миллиона долларов на Prods-Compl Ops / 2 миллиона долларов на Gen Agg

.

Информация о перевозчике

Ли Глейзер

Предложено

FTP Калифорнии

10 объявлений в 50 штатах + DC

Наличие

Алабама Аляска Аризона Арканзас Калифорния Колорадо Коннектикут Делавэр район Колумбии Флорида Грузия Гавайи Айдахо Иллинойс Индиана Айова Канзас Кентукки Луизиана Мэн Мэриленд Массачусетс Мичиган Миннесота Миссисипи Миссури Монтана Небраска Невада Нью-Гемпшир Нью-Джерси Нью-Мексико Нью-Йорк Северная Каролина Северная Дакота Огайо Оклахома Орегон Пенсильвания Род-Айленд Южная Каролина южная Дакота Теннесси Техас Юта Вермонт Вирджиния Вашингтон Западная Виргиния Висконсин Вайоминг

Арендаторская сторона коммерческой аренды: особые риски, особое внимание

Независимо от того, какой бизнес-сектор обслуживается, аренда коммерческой недвижимости представляет собой подробный, обязывающий договор, составленный для определения условий аренды. Тем не менее, под этим определением скрывается вторая великая цель документа: коммерческая аренда также предназначена для того, чтобы переложить как можно больше рисков с арендодателя на арендатора. Именно по этой причине потенциальные арендаторы и их брокеры должны проявлять осторожность. Квалифицированное, опытное юридическое представительство является абсолютной необходимостью при заключении коммерческих договоров об аренде. В этой статье мы едва коснемся поверхности, рассмотрев некоторые общие вопросы и риски в деталях коммерческой аренды.

Валовая и чистая аренда

Грубо говоря, двумя самыми большими семействами типов коммерческой аренды являются валовая аренда и чистая аренда. Хотя и то, и другое представляет большой риск для арендаторов, валовая аренда дает больше шансов на то, что формулировка аренды скроет скрытые подводные камни. Это связано с тем, что чистая аренда напрямую возлагает на арендатора ответственность за оплату расходов на недвижимость помимо арендной платы (налоги, страхование, техническое обслуживание) почти так же, как если бы арендатор был владельцем собственности. С другой стороны, валовая аренда включает расходы арендатора, помимо арендной платы, в деталях, требующих внимания, вплоть до используемых единиц измерения и календарных лет.Получение правильного «соответствия» с деталями валовой аренды — серьезное мероприятие, которое зависит от тщательного внимания к этим деталям.

Что поставлено на карту? Намного больше, чем аренда

Коммерческая аренда может быть опасной, потому что она легко может содержать семена разрушения для арендатора. С точки зрения арендатора, предлагаемые механизмы и ритмы срока владения коммерческим арендатором можно легко представить и набросать, но когда они воплощаются на бумаге, это совсем другая история.Это связано с тем, что коммерческий арендодатель гарантированно будет обеспокоен непредвиденными обстоятельствами и случайностями, в значительной степени невидимыми для арендатора во время переговоров, которые в сумме приводят к общим затратам этого арендодателя на владение проектом или недвижимостью. Аренда — это инструмент номер один, который арендодатели используют для защиты от этих расходов.

Общие расходы, независимо от того, связаны они с деятельностью конкретного арендатора или нет, обычно назначаются арендодателями всем арендаторам в собственности с использованием самых разных механизмов и формул, которые для незнакомого или неподготовленного могут сковывать арендатора. с неожиданными и обременительными расходами в будущем.

Pro Rata: Раздел всего здания между арендаторами

Пропорциональные доли категорий расходов — чрезвычайно распространенный механизм согласования и определения затрат, которые несет один арендатор в многопользовательском пространстве. Латинский термин означает просто «пропорция», а потребляемая площадь по отношению ко всему зданию используется для определения долларовых обязательств арендаторов. Если арендатор подписывает валовой договор аренды на 35% «полезной площади» в проекте, то есть приблизительное предположение, что арендодатель будет использовать эти 35% в качестве фактора при расчете расходов, взимаемых с этого арендатора.

Это вопрос «35% от чего именно?» который предлагает заглянуть в опасности. «Полезное пространство» можно подсчитать разными способами, и выяснение того, как именно определяется этот термин, может означать многодолларовую разницу в итоговой сумме. Например: включает ли полезное пространство, указанное в договоре об аренде офиса, несущие колонны или пути входа/выхода или исключая их? Как насчет лифтов, воздуховодов или лестничных клеток? Потому что у каждой собственности и у каждого арендодателя разные ответы на вопрос, что является «пригодным для использования», а что нет.«арендопригодный», арендатор рискует заплатить за площадь, которую он фактически не занимает.

Места общего пользования, коэффициенты потерь, коэффициенты нагрузки

Части здания, которыми пользуются все жильцы, определяются как помещения общего пользования. Общие зоны могут включать в себя лифты, коридоры, вестибюли, парковки и другие нечастные зоны собственности. Они требуют обслуживания, и арендодатели при валовой аренде обычно не несут эти расходы сами.

Арендодатель взимает с арендатора плату за содержание этого нечастного помещения, как правило, не в арендной плате, а в корректировочном расчете предоставленного пространства.Арендодатель часто делает это одним из двух способов. Либо арендатор заплатит за рекламируемую площадь, но уменьшит эту площадь (так называемый коэффициент потерь), либо арендатор получит все рекламируемое пространство, но заплатит больше за квадратный фут (так называемый коэффициент нагрузки).

На выбранный метод в первую очередь влияют варианты реконфигурации, имеющиеся в пространстве. Если помещение предназначено для розничной торговли и постоянно разделено, арендодатель, вероятно, будет использовать метод «нагрузки» для покрытия расходов на общую площадь, добавляя стоимость за квадратный фут.В качестве альтернативы, когда помещение является новой постройкой, арендодатель будет склонен использовать метод «убытков», предоставляя меньше места.

В зависимости от используемого метода арендатор может получить значительно меньше площади, чем ожидалось, или, наоборот, может в конечном итоге платить значительно более высокую цену за квадратный фут, чем рекламируется. Именно здесь опытный брокер зарабатывает себе на жизнь, предвидя окончательный результат — реально занятое пространство и реальные деньги — и помогая арендатору добраться до него.Брокер поднимет проблемы на ранней стадии и изучит конкретные расчеты, сделанные арендодателем, проведет свои собственные измерения и сравнит с тем, что предлагается.

Ваша миссия: найти весь риск

Расчеты общих площадей — это только одна из проблем, где рекламируемая арендная плата за квадратный фут и реальная жизнь на земле могут значительно отличаться. Расчеты за базовый год, условия эскалации, измерения площади, не соответствующие действительности: все это и многое другое может привести к гигантским рискам, которые арендаторы и их брокеры должны выявлять, уточнять и договариваться на ранних этапах процесса.После подписания договора аренды самое неподходящее — и самое дорогое — время узнать об этих рисках.

Уведомление : Информация на этой странице может быть устаревшей. Архив представляет собой набор контента, ранее опубликованного на одном или нескольких веб-ресурсах NAR. Страницы архива не обновляются и могут быть неточными. Пользователи должны самостоятельно проверять точность и актуальность информации, найденной здесь. Национальная Ассоциация Риэлторов® отказывается от любой ответственности за любые убытки или травмы, возникшие в результате использования информации или данных, найденных на этой странице.

Страхование рисков арендодателя | Страхование коммерческого арендодателя

Владение коммерческим зданием, которое сдается в аренду другим лицам, может стать отличной инвестицией. Чтобы защитить эти инвестиции, вам необходимо страхование рисков арендодателя от опытных агентов Safeguard Insurance.

О страховании рисков коммерческих арендодателей

Страхование рисков арендодателя — это просто полис, предназначенный для защиты владельца коммерческого здания, сдаваемого в аренду другим лицам. Арендодатели несут юридическую ответственность за любой ущерб, причиненный имуществу. Плюс здание должно быть застраховано от пожара, вандализма или другого ущерба. Политика рисков арендодателя предусматривает как общую ответственность, так и страхование имущества в интересах владельца имущества. Независимо от того, есть ли у вас несколько арендаторов в нескольких местах или один арендатор в одном здании, в Safeguard Insurance у нас есть рынки и опыт, чтобы подобрать вам подходящее покрытие рисков арендодателя.

Типы страхования рисков арендодателя

В зависимости от возраста вашего здания, местоположения и типа арендаторов мы можем порекомендовать следующее покрытие для страхования рисков арендодателя:

• Общая ответственность по требованиям о возмещении вреда имуществу, например, поскользнуться и упасть.
• Страхование имущества зданий и примыкающих к ним сооружений.
• Постановление или законное покрытие неповрежденной части здания.
• Потеря дохода от аренды, вызванная покрытым убытком.
• Коммерческий зонтик для покрытия крупного иска.
• Страхование от правонарушений, включая мошенничество сотрудников.
• Резервное покрытие канализации или дренажа.
• Опции для защиты от наводнений и землетрясений.
• Загрязнение участка для мест с резервуарами для хранения или другими возможными загрязнителями.

Компании по страхованию рисков арендодателей

В Safeguard Insurance мы работаем с несколькими поставщиками страхования рисков арендодателя с рейтингом A, включая Travelers, Hartford, Acuity, Nationwide, Liberty Mutual и Guard. Это позволяет нам найти подходящую страховую компанию для ваших нужд по наилучшей возможной цене. Независимо от того, владеете ли вы офисным зданием, торговым центром, промышленным парком или любым другим типом коммерческого здания, доверьте страхование рисков арендодателя компании Safeguard.

Заявка на страхование рисков арендодателя и смета

Чтобы узнать стоимость страховки без обязательств, обратитесь к нашему специалисту по продуктам Стефани Шиндель по телефону 702-529-0117 . Или заполните короткую форму запроса расценок на этой странице, и Стефани незамедлительно свяжется с вами.

Safeguard Insurance находится в Лас-Вегасе, штат Невада. Мы имеем лицензию на страхование рисков арендодателей в Неваде, Юте, Аризоне, Нью-Мексико, Техасе, Орегоне, Вашингтоне и Калифорнии.

Что такое страхование рисков арендодателя?

Недвижимость — прибыльный рынок с широкими возможностями для пассивного дохода. Но эта прибыль может почти ничего не значить, если вы не застрахованы должным образом.На самом деле, если вы владеете какой-либо коммерческой недвижимостью, пришло время изучить страховку Lessors Risk Only, которая обеспечивает особую защиту коммерческих арендодателей.

Что такое страхование рисков арендодателя?

Lessor’s Risk Only, также известная как LRO, является своего рода страхованием малого бизнеса для коммерческих арендодателей. LRO защищает арендодателей, если арендатор подает на них в суд за порчу имущества или травмы, полученные в здании арендодателя.

Страхование «Только риск арендодателя» покрывает довольно широкий спектр рисков, которые могут привести к порче имущества или телесным повреждениям, которые могут возникнуть в отношении имущества, сдаваемого в аренду арендатору, в том числе:

• Повреждение от погодных условий
• Травмы в результате поскальзывания и падения
• Огонь
• Вандализм
• Ущерб, связанный с водой
• Автомобильные аварии на объекте
• Кража

Это неполный список, но он охватывает наиболее распространенные инциденты, которые охватывает LRO.Страхование домовладельца в Солт-Лейк-Сити также может покрывать другие риски, в том числе ущерб от загрязнения, посредством подтверждения базового полиса.

Кто должен получить страхование рисков арендодателя?

Этот вид страхования арендодателя предназначен для владельцев коммерческой недвижимости, включая многоквартирные дома, офисные помещения, склады, торговые комплексы и другие виды коммерческих зданий. Как правило, арендодатель не должен занимать более 25% здания, сдаваемого в аренду арендаторам.

На что обратить внимание

При покупке страховки домовладельца в Солт-Лейк-Сити необходимо учитывать некоторые факторы, которые могут повлиять на страховые взносы, которые может предоставить ваша страховая компания, в том числе:

• Количество жильцов в здании (и сколько клиентов/гостей привлекает здание)
• Процент занятости (если он ниже 30%, некоторые полисы будут считать здание вакантным, и вам нужно будет приобрести другой тип страхового полиса)
• Уровень преступности в районе
• Требования к андеррайтингу
• Существующие опасности (электрические, плохо обслуживаемые пешеходные дорожки и т. д.)
• Защита с помощью детекторов дыма, детекторов угарного газа, огнетушителей и спринклеров 
• Текущие уровни обслуживания

Страховые компании хотят знать, что арендодатели, которых они представляют, вносят свой вклад в обеспечение безопасности арендаторов, поэтому будьте готовы предоставить подробную информацию о каждой из этих категорий.

Различия между LRO и страхованием гражданской ответственности Страхование

LRO и страхование гражданской ответственности являются аналогичными типами покрытия малого бизнеса.Оба они защищают вас, когда другие заявляют, что вы несете ответственность за повреждение имущества или телесные повреждения, но между ними есть одно ключевое различие: «Риск только арендодателя» распространяется исключительно на ваших арендаторов.

Допустим, жилец поскользнулся и упал на лестнице вашего дома и винит вас в плохом освещении лестничной клетки. Ваше LRO позаботится о последствиях. Но что, если это был сотрудник UPS? Вместо LRO ответит политика общей ответственности.

Требуете ли вы, как домовладелец, чтобы ваши жильцы имели собственную страховку гражданской ответственности? Это важный метод контроля убытков, потому что, как арендодатель, вам, возможно, придется оплачивать претензии, которые не являются вашей ошибкой, если арендаторы не застрахованы.

Где получить страхование рисков арендодателя

Как видите, страхование арендодателя является жизненно важной частью коммерческой недвижимости. Если вы являетесь арендодателем в Солт-Лейк-Сити и хотите узнать больше о страховании арендодателя «Только риск», свяжитесь с Bethany Insurance сегодня — мы являемся экспертами в страховании арендодателя в Солт-Лейк-Сити.

Риск арендодателя квартир и коммерческих помещений

Официальные котировки:

• Годовые страховые взносы указаны за вычетом комиссионных, но могут быть суммированы, включая комиссионные
• Регистрационные взносы, оплачиваемые застрахованным лицом
• Административные сборы, уплачиваемые страхователем
• Плата за инспекцию, уплачиваемая страхователем — если применимо
• Основа риска для премий
• Копия предлагаемых спецификаций программы

Раскрытие информации об ограничениях собственности (групповые закупки)

Конкретная цель Specialty Insurance Advantage, Inc. , заключается в предоставлении страховых средств для приобретения имущества и другого страхового покрытия от имени своих членов.

Лимиты на имущество, предусмотренные в программах Specialty Insurance Advantage, являются общими лимитами со специальной формой покрытия для всего застрахованного имущества, указанного в этой программе. Общий лимит для группы составляет 750 миллионов долларов за событие без годовой совокупности; ограничения свойств автоматически восстанавливаются.

Организация групповых закупок получает страхование имущества и ответственности от страховых компаний, некоторые из которых не зарегистрированы в Калифорнии.В отношении любого такого страхования риск не защищен гарантийным фондом неплатежеспособности; и группа по покупке рисков или такой страховщик могут подпадать под действие всех страховых законов и правил.

Подтверждение страхования

Индивидуальные полисы не выдаются участникам Specialty Insurance Advantage Insured. Тем не менее, SPFM выдает индивидуальные свидетельства о страховании с указанием застрахованного члена и любых дополнительных интересов, связанных с конкретным имуществом. Свидетельство о страховании выдается после размещения основного полиса.Доказательства страхования должны быть выданы только ГПФР. Копии основных полисов доступны для ознакомления вам и застрахованному лицу по запросу.

Аннулирование

Все программы Specialty Insurance Advantage вступают в силу ежегодно 31 декабря. Любой потенциальный клиент может стать застрахованным участником на среднесрочной основе при условии уплаты пропорциональных или минимальных страховых взносов. Застрахованный участник может принять решение покинуть программу в середине года по любой причине, и незаработанная премия будет возвращена на пропорциональной основе, за исключением случаев, когда применяется минимальная премия.Регистрационные, административные и инспекционные сборы полностью заработаны и не подлежат возврату.