Проверить юридическую чистоту квартиры – Подтвердите, что вы не робот

naruki.ru

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке в Москве и МО

{«header_level_types»:{«type_1″:[],»type_2″:[],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5»:[«arplitetemplate_1″,»arplitetemplate_8″,»arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_26″],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»header_title_types»:{«type_1»:[«arplitetemplate_1″],»type_2»:[«arplitetemplate_8″,»arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_26″],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»header_level_types_front_array_1»:{«type_1»:[«arplitetemplate_1″],»type_2»:[«arplitetemplate_8″,»arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_26″],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»header_level_types_front_array_2»:{«type_1″:[],»type_2″:[],»type_3»:[«arplitetemplate_8″,»arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_26″],»type_4»:[«arplitetemplate_1″],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»column_wrapper_height»:{«type_1″:[],»type_2»:[«arplitetemplate_1″,»arplitetemplate_8″,»arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_26″],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»price_wrapper_types»:{«type_1»:[«arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_8″],»type_2″:[],»type_3»:[«arplitetemplate_8″],»type_4″:[],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»price_level_types»:{«type_1»:[«arplitetemplate_1″,»arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_26″],»type_2»:[«arplitetemplate_8″],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»price_label_level_types»:{«type_1»:[«arplitetemplate_11″],»type_2»:[«arplitetemplate_1″,»arplitetemplate_8″,»arplitetemplate_26″],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»body_li_level_types»:{«type_1»:[«arplitetemplate_8″],»type_2″:[],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»column_description_types»:{«type_1»:[«arplitetemplate_1″,»arplitetemplate_8″],»type_2»:[«arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_26″],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»button_level_types»:{«type_1»:[«arplitetemplate_8″,»arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_26″],»type_2»:[«arplitetemplate_1″],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5″:[],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8″:[]},»slider_types»:{«type_1»:[«arplitetemplate_8″],»type_2″:[],»type_3″:[],»type_4″:[],»type_5»:[«arplitetemplate_1″,»arplitetemplate_11″,»arplitetemplate_26″],»type_6″:[],»type_7″:[],»type_8»:[]}}

•  
  Вы получите юридическое заключение по Вашей сделке 
  

•  
  Срок осуществления проверки и выдачи заключения 
  

•  
  Поэтапная оплата наших услуг 
  

• Несем материальную ответственность перед Вами, если Вы станете жертвой мошенников в проверяемой нами сделке  
  

• В каких регионах мы работаем

• Оформление договора купли-продажи квартиры, внесение изменений в предлагаемый договор, исключение договорных уловок и незаконных положений

• Проверка юридической чистоты квартиры

• Запрос выписки из ЕГРН

• Выезд к Вам для подписания договора на наши услуги

• Проверка личности продавца

• Проверка дееспособности продавца

• Проверка репутации продавца

• Проверка судебных процессов продавца и связи их с квартирой

• Проверка исполнительных производств на продавца и связи их с квартирой

• Проверка риелторской компании через систему «Спарк»

• Проверка непросуженных долгов по коммунальным платежам и капитальному ремонту

• Выезд юриста для проверки квартиры и участия в переговорах

• Проверка соблюдения нормативов по допустимому уровню шума

• Выявление скрытых дефектов

• Выявление незаконных перепланировок

• Торг по цене недвижимости с продавцом и риелтором

• Сопровождение передачи денег

• Услуга банковской ячейки

• Регистрация перехода права собственности

Минимальная проверка

• 2-4 часа

• Дистанционно по всей России

• По Москве, Московской области, Калужской области

• Оплачивается отдельно

Проверка сделки по документам

• 1-2 календарных дня

• Дистанционно по всей России

• По Москве, Московской области, Калужской области

• Оплачивается отдельно

Сопровождение сделки «под ключ»

• Примерно 2 недели

• В Москве, Московской области, Калужской области. Выезд в другие регионы по договоренности

• По Москве, Московской области, Калужской области

abonentconsult.ru

Как проверить чистоту квартиры при покупке

Как проверить чистоту квартиры при покупке

Продажа квартиры какие документы нужны 2016

Юридическая проверка квартиры

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Типичные ошибки нотариальной купли продажи

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Особенности  проверок с 2016

Проверка приватизации

Сохранение права на проживание при продаже квартиры

Наследственные квартиры

Как читать документы на квартиру

Адвокат по Недвижимости  Гордон А.Э.

 

Основные методологические подходы проверки юридической чистоты одинаковы для разных видов недвижимости. В статье рассмотрены вопросы проверки чистоты квартиры при покупке, как наиболее массового вида недвижимости в России.
Прочитав эту статью вы сделаете правильный вывод: Выписка по квартире из Единого гос реестра недвижимости (ЕГРН) для проверки юридической чистоты квартиры совсем недостаточна. Так же вы узнаете, что не существует единого перечня документов, по которым нужно проверять чистоту квартиры перед сделкой.

Большинство сделок по покупке квартир проводят на основе выписки из ЕГРН. Полноценная проверка квартиры должна охватывать проверку информации начиная с даты постройки дома. Такая информация в выписке отсутствует. Что и как проверять, из каких документов получить информацию, знает не каждый юрист, а тем более редкий покупатель.
Иностранцы при покупке квартир находятся в еще более сложном положении. С одной стороны — сделки с иностранцами должны проводиться по особым правилам. С другой — иностранцы, особенно постоянно не проживающие в России, не знают ранее действовавших правил проведения сделок и форм документов на квартиры. Отдельные иностранцы пытаются скрыть реальные условия сделки, чем пользуются мошенники.

Сэкономить при покупке квартиры просто: Получить консультацию юриста по недвижимости, как правильно купить квартиру, какие документы подготовить для сделки, проверить юридическую чистоту квартиры.
Лучший вариант — заказать у юриста по недвижимости сопровождение сделки «под ключ», куда войдет и правовая юридическая экспертиза квартиры.

Как проверить чистоту квартиры при покупке

Покупатель квартиры всегда несет повышенные риски по сравнению с продавцом. Продавец может спать спокойно если завершена купля-продажа квартиры и получены деньги. Продавец может спать достаточно спокойно даже в случае возникновения претензий со стороны покупателя.
Продавец заведомо находится в лучшем положении: попробуйте получить у продавца деньги. Даже если покупатель обратиться в суд — не факт, что его иск будет удовлетворен, а если иск удовлетворят, попробуйте их получить — деньги уже потрачены: на другую квартиру, на уплату долгов и т.д.

Для покупателя квартиры сюрпризы начинаются после покупки. В лучшем случае, это могут быть недостатки качества квартиры:  скрытые дефекты квартиры, дефекты отделки, шумные соседи, или соседство с производствами. Приходилось сталкиваться со случаями, когда новых собственников донимал шумный мусоропровод с соседнего подъезда, специфические запахи кухни соседей и прочее.  Большинство подобных недостатков возможно выявить на этапе выбора квартиры при правильном и умелом осмотре дома и квартиры. Квалифицированные специалисты по недвижимости автоматически  считывают эти параметры дома и квартиры и обращают на них внимание покупателей.

Значительно более опасны Юридические недостатки. Многие покупатели утратили право собственности на квартиру в результате исков от прежних собственников,  от наследников, в результате исков прокуратуры или были существенно ограничены в  возможности пользования квартирой, со стороны внезапно возникших жильцов.

Выявление качественных недостатков — обязанность риелтора и покупателя, то выявление юридических недостатков — прямая обязанность риелтора. В настоящее время покупатели регулярно экономят на услугах риелторов, по этому оценивать юридические риски при покупке квартир покупателям приходится самостоятельно.

Значительную часть обращений к нам так и звучит: Как проверить чистоту квартиры при покупке? Юридическая проверка квартиры до ее покупки позволяет Существенно снизить возникновение неожиданных претензий.

Юридическая проверка квартиры

Юридическая проверка квартиры направлена на выявление юридических недостатков конкретной квартиры.

Юридические недостатки квартир можно объединить  в две группы:

1) Пороки в текущей или в предыдущих сделках с квартирой, которые влекут недействительность сделок с этой квартирой и приводят к прекращению права собственности последнего покупателя на квартиру.

2) Обременения квартиры правами третьих лиц, и которые смогут вселиться в квартиру по решению суда.

Выявить юридические недостатки  позволяют документы на квартиру, документы продавца, документы покупателя. Сопоставление сведений из разных документов, выданных разными органами в разное время создает единую логичную картину возникновения прав на квартиру и их переходы по сделкам с этой квартирой по всей цепочке собственников до последнего. Появление сомнений в полноте или достоверности сведений в документах на квартиру – повод задуматься, перепроверить, а в некоторых случаях и отказаться от покупки квартиры, если сомнения не удается устранить. Во всяком случае, принимать решение о покупке без юридической проверки квартиры не стоит.

Продажа квартиры какие документы нужны 2016

Для участников сделок с недвижимостью с лета 2016 года ситуация по вопросу о необходимых документах существенно изменилась — изменился закон о государственной регистрации. С января 2017 года, ситуация изменилась еще больше, поскольку прежний закон отменили и вступил в действие новый закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.

Для продавца квартиры с летя 2016 года вопрос документов существенно не изменился: действует универсальное правило гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) — владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью может только собственник. С лета 2016г. собственник подтверждает свой статус собственника только выпиской из гос реестра, только в течение 2016 года это был Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а с января 2017 — это Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Внешне и по содержанию выписка из ЕГРП и из ЕГРН значительно отличаются.

Но при продаже квартиры и любой другой недвижимости  именно выписка является тем единственным документом, который подтверждает право продавца совершить сделку.

Является ли он достаточным? Это определяет покупатель. Своим клиентам мы рекомендуем не ограничиваться выпиской из реестра. Дело в том, что для сделки с недвижимостью имеют значение и иные обстоятельства.

Располагая комплектом документов на квартиру проще выявить юридические недостатки, по этому дополнительно к выписке из ЕГРН требуем от продавца предоставить комплект:

1. Правоустановку — документы-основание возникновения права собственности продавца на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договора дарения, договор передачи (при приватизации), свидетельство о праве на наследство и т.д. В большинстве случаев к договору должен быть передаточный акт.
2. Если в квартире проведена перепланировка, то технический паспорт на квартиру поможет ее выявить. А если перепланировку вы выявили уже при осмотре квартиры, тогда требуйте у продавца разрешение на перепланировку, выданное уполномоченной организацией.
3. Если квартира в долевой или совместной собственности нескольких лиц, должны быть предоставлены соответствующие документы от всех собственников.
4. До июля 2016 года продавец должен был предоставить свидетельство о собственности на квартиру — подтверждающий право собственности документ. С июля 2016 года выдача свидетельств прекращена, и значение ранее выданных свидетельств утрачено. Тем не менее просим у продавца предоставить свидетельство о собственности.  При этом сведения в выписке из ЕГРН Фдолжна совпасть со сведениями по свидетельству.
5. Документы удостоверяющие личность продавца-собственника (паспорт). При продаже квартиры не собственником, должна быть доверенность.

Перечисленные документы позволяют достоверно установить продавца, как собственника или полномочного представителя собственника, а так же получить сведения о наличии арестов, запретов, споров по продаваемой недвижимости. Вместе с тем, перечень не является исчерпывающим и может значительно расшириться в зависимости от вида недвижимости и глубины проверки.

Как мы сказали выше риски покупателя при купле-продаже квартир всегда выше и именно покупатель определяет как глубоко нужно проверять недвижимость.  Во вторых, у покупателя могут быть особые требования к документам, например эти требования может предъявить банк для оформления ипотечного кредита.

По этому,  какие документы для покупки квартиры нужны в 2016 году и в 2017 году определяет не столько продавец, сколько покупатель.

Читайте подробнее о Свидетельстве о праве на недвижимость с июля 2016 и в 2017 здесь

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры 

Цель покупателя — выявить юридические недостатки квартир

Не существует единого перечня документов, или пакета документов на недвижимость, по которому нужно проверять квартиру перед покупкой. Состав документов для проверки каждой квартиры индивидуален. Каждый покупатель это решает сам: какие документы его убеждают, что покупка квартиры для него безопасна, что квартиру он не потеряет.

У нас сопровождение сделок с недвижимостью выработала простое правило: Документов нужно столько, что бы выявить максимально возможное количество недостатков покупаемой недвижимости.

Из чего следует ответ на вопрос: «Какие документы нужно проверить при покупке квартиры»: Чем больше документов подвергнется анализу, тем больше вероятность выявить юридические пороки квартиры. Полученная информация позволит покупателю взвешенно принять решение о покупке квартиры.

Документы нужно проверить и проанализировать системно и во взаимосвязи друг с другом, что способствует выявлению несоответствий и пороков в истории квартиры.

Как сказано выше юридические пороки возможны как непосредственно в совершаемой сделке купли продажи, так и в ранее совершенных. Каждый из пороков может привести к недействительности сделки и утрате квартиры.

Пороки в текущей сделке выявляются и устраняются, при возможности их устранить, на этапе ее подготовки. Пороки выявляются прежде всего для устранения недействительности текущей сделки. Сделки могут быть недействительными по ряду причин, прямо указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации (статьи 166 — 181).

Во первых,  в случае нарушения закона при совершении сделки (статья 168 ГК РФ), Во вторых — в случаях «порока воли» стороны сделки.

Нарушения закона могут быть самыми разными. Например, при совершении текущей сделки с недвижимостью необходимо соблюдать установленные законом требования к форме и процедуре совершения сделок. Например, сделки с недвижимостью должны совершаться только в письменной форме. Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ для продажи недвижимости приобретенной в браке необходимо нотариальное согласие другого супруга. Если необходимость письменной форме сделки вопросов не вызывает, то правило статьи 35 СК РФ знают не все. Не редкость, когда продавец скрывает, что квартира приобретена в браке и является совместной собственностью. На действительность сделки данное нарушение сразу не влияет. Но если после сделки второй супруг обратиться в суд, такая сделка будет признана недействительной.

В каждой сделке с недвижимостью у каждого покупателя возникает реальный риск получить длительные судебные разбирательства по иску  другого супруга. Супруг, чье нотариальное согласие на совершение сделки не было получено, может требовать признать сделку недействительной в течение года (статья 35 Семейного кодекса РФ). В подобных ситуациях если будет суд, скорее всего покупатель такую квартиру потеряет.

Как независимо от продавца покупателю узнать, продавец купил квартиру в браке или не в браке? Только по отметке органа Записи Актов Гражданского Состояния (ЗАГС)  в паспорте продавца.  А если отметки ЗАГСа в паспорте продавца нет?

Мы регулярно встречаем продавцов с  замененным паспортом. Причины сообщают разные — украден, потерян, пришел в ветхость и т.д. Как правило, отметки о всех предыдущих браках в новый паспорт не проставляют. В таких случаях отсутствие отметки ЗАГСа в паспорте продавца целесообразно сопоставить с текстом правоустановки на квартиру: в договоре купли-продажи квартиры у продавца. При подготовке качественного договора купли-продажи квартиры сведения о семейном положении сторон договора прямо прописываются в договоре, и содержат требования предоставить нотариальное  согласие другого супруга.

Гарантировать собственность покупателя на случай сокрытия продавцом сведений  о браке может только страхование титула собственника недвижимости.

Аналогичные ситуации могли быть в предыдущих сделках с этой квартирой. Причем, истечение года с даты предыдущих сделок не гарантирует от возможного судебного иска.

Вторая составляющая пороков сделок – пороки воли участника сделки. Основания для признания сделок  недействительными перечислены в законе и очень широки. Недействительны сделки:

• совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности ( статья 176 ГК РФ)
• совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ)
• совершенной под влиянием существенного заблуждения (статья 178 ГК РФ)
• совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 ГК РФ)

• совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (статья 173.1 ГК РФ)

Последняя норма появилась в ГК РФ в 2013 году и нашла широкое применение.

Особенно часто иски, основанные на пороках воли стороны сделки, заявляют от имени возрастных продавцов  старше 70, 80 лет. При подготовке сделок с такими продавцами нужно быть особенно внимательными и собирать дополнительные документы для покупки квартиры, вплоть до освидетельствования таких участников на сделке (оформляется актом).

Для продавцов квартир более молодого возраста характерны иски мотивированные состоянием не способности понимать значение своих действий или руководить ими.  На руках у них оказываются соответствующие справки медицинских учреждений  и другие доказательства. Такие действия характерны для злоупотребляющих алкоголем и наркотиками.

Предотвратить подобные ситуации возможно только системной подготовкой сделки и получением от продавцов справок из соответствующих месту регистрации продавца квартиры медицинских учреждений – наркологических и психоневрологических.  Не мотивированное уклонение продавца предоставить такие документы, должно насторожить покупателя. Эти справки могут быть использованы в случае возникновения спора.

Реже бываю иски по сделкам, совершенным  под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Предупреждение сделок с  недвижимостью с подобными пороками возможно только  в результате комплексной проверки документов для покупки квартиры и фактических условий жизни продавца. Как правило, в документальном отношении такая недвижимость не содержит ни каких пороков. Внешне, все соответствует закону.

Необходимо выяснять у продавца причины продажи квартиры, его обеспеченность жильем, планы по смене жилья. Имеет значение окружение продавца при совершении сделки, возможные признаки принуждения продавца к совершению сделки продажи квартиры, не получения денег за квартиру.

Пороки в ранее совершенных сделках с квартирой

Все выше изложенное в полной мере относится и к ранее проведенным сделкам с покупаемой квартирой, в том числе, к договору продавца на приобретение квартиры.

Как правило, у продавца из документов на квартиру в распоряжении только его экземпляр договора купли-продажи. Целесообразно ознакомиться с этим договором и проверить надлежащее его выполнение.

В случае договора купли-продажи, у продавца на руках должны быть: 1) договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра (или Федеральной Регистрационной Службы) о его регистрации и государственной регистрации перехода права собственности (с 2013г. регистрация сделок с недвижимостью отменена), 2) Передаточный акт, 3) Расписка предыдущего продавца о получении полной суммы денег за квартиру.

Отсутствие какого-то из документов может свидетельствовать о не полном исполнении вашим продавцом квартиры своих обязательств и наличии спора, или о возможном возникновении спора в будущем. Срок исковой давности по таким искам составляет 3 года. Неполный пакет документов у продавца – повод выяснить эти обстоятельства.

Кроме договора продавца, ознакомиться с другими предыдущими договорами на квартиру  у покупателя возможности практически нет.

Для прояснения истории квартиры, целесообразно запрашивать через продавца: 1) расширенную выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП) о составе правоустанавливающих документов на квартиру и 2) выписку о государственной регистрации переходов  права на квартиру.

Пороки воли в сделках начинаем проверять с проверки продавца. В текущей сделке он продавец, в предыдущей он был покупатель или приобретатель по безвозмездной сделке (приватизация, наследование, дарение). Сделкоспособность продавца подтверждаем справками из наркологического и психоневрологического муниципального медучреждения по месту жительства продавца.

Сделкоспособность предыдущего продавца установить возможно только в случае, если при совершении сделки эти документы были от предыдущего продавца получены покупателем. Аналогично по безвозмездным сделкам.

В виду ограниченных возможностей покупателя проверить предыдущие договоры по квартире  на предмет пороков воли, необходимо ориентироваться на сроки исковой давности. Для подобных исков он составляет 1 год. Вместе с тем, не всегда есть возможность точно  определить дату  начала течения срока давности. К тому же, в отдельных случаях, суды могут восстановить срок для подачи иска.

Проверка приватизации 

В г.Москве несколько лет существует судебная практика признания недействительными сделок купли-продажи, которые совершены после подложной приватизации. Схема мошенничества была следующей: Муниципальные квартиры принадлежавшие г.Москве в результате махинаций незаконно приватизировались на подставных лиц. Купля-продажа таких квартир производилась спустя несколько лет после приватизации. Некоторые квартиры продавались неоднократно.

Иски о признании недействительными договоров купли-продажи г.Москва вчиняла по истечении 8-10 лет после приватизации.

Проверка приватизации квартир крайне затруднена, особенно когда с даты заключения договора передачи квартиры прошло более 5 лет.  Поиск документов для приватизации квартир затруднен. Многие документы для приватизации квартир переданы в архивы.

Рекомендуем  требовать у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги. Сопоставление сведений выписки с другими документами для покупки квартиры (договор передачи) должно логически соответствовать. При сопоставлении обращать внимание на даты смерти приобретших квартиры в порядке приватизации, даты их снятия с регистрационного учета по месту жительства, даты совершения приватизации.

Нотариальная форма договора

Типичные ошибки нотариальной купли продажи

Существует мнение, что нотариальное оформление купли продажи квартиры и другой недвижимости обеспечивает надежность сделки. Наш опыт судов говорит об обратном: никаких дополнительных гарантий сама по себе сделка удостоверенная нотариусом не дает, если она не была правильно подготовлена, а недвижимость и продавец не были юридически проверены.

Напротив, нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры требует повышенного внимания при его подготовке и проведении, поскольку в этом случае покупатели и продавец почему-то самоустраняются и расслабляются. Между тем, к полномочиям нотариусов не отнесено проведение проверки юридической чистоты квартир, в том числе проверка  законности проведения предыдущих сделок. В суде по спорам о нотариальных сделках приходится слышать: в ЕГРП отсутствуют сведения о спорах или притязаниях на квартиру со стороны других лиц.

Теперь, с июля 2016 года, задача нотариусов при совершении сделок с недвижимостью еще упростились: ведь подтверждением права собственности теперь является только и исключительно запись в ЕГРП. При совершении сделки запись в ЕГРП есть, спора нет, дееспособность проверена, все!

Опыт проведения сделок у нотариусов уже в 2017 году выявил три  типичные ошибки нотариальной купли продажи, которые реально могут привести покупателя и продавца в суд. А в суде эти ошибки будут иметь негативные последствия.

Подробнее о типичных ошибках нотариальной купли продажи читайте здесь.

Учитывая возможные риски даже при нотариальном оформлении сделки с недвижимостью, при самостоятельной покупке предпочтительно покупать квартиру, не имеющую истории — квартиру из первых рук. И даже в случае ее оформления у нотариуса привлекать для контроля адвоката по недвижимости.

Право проживания при продаже квартиры

Отдельная большая тема именно для покупателей квартир. Как не купить квартиру с «фаршем».

Собственник квартиры вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (статья 30 Жилищного кодекса). Это право не абсолютно, и ограничивается в отдельных случаях федеральным законом. Например, переход права собственности на жилое помещение не влечет прекращения договора найма, новый собственник становится наймодателем (статья 675 ГК РФ, статья 30 Жилищного кодекса РФ).

Нужно выявить лиц, сохраняющих право проживания при продаже квартир

Жилищные права при определенных обстоятельствах не прекращаются при смене собственников квартир. Наиболее часто встречаются:
1) лица,  отказавшиеся от участия в приватизации,
2) лица, снятые с учета по месту жительства в связи с отбыванием наказания с лишением свободы,
3) лица, проходящие воинскую службу.

Покупка квартиры «с фаршем» возможна по невнимательности или в результате мошенничества.  Независимо от причин, избавиться от таких жильцов новый собственник не сможет даже в судебном порядке.

Лица, отказавшиеся от приватизации, фактически приобретают право пожизненного пользования квартирой. Снятые с учета для отбытия наказания, военнослужащие – сохраняют право проживания, и в случае противодействия нового собственника, будут вселены по решению суда.

Стандартные условия договора купли-продажи квартиры: «Продавец обязан передать Квартиру свободной от прав иных лиц», и иные подобные условия, не прекращают жилищные права других лиц, и не могут препятствовать им в реализации их прав.

Как выявить жильцов сохраняющих право проживания при продаже

Выявить жильцов сохраняющих право проживания при продаже квартиры и просто и сложно. Просто — если знаешь и умеешь читать документы на квартиры, знаешь что искать и где. Сложно — необходимые документы сложно получить.

Право на приватизацию квартир, жилищные права в связи с приватизацией,  права иных лиц на проживание возникают с вселением и пользованием жилыми помещениями. Сведения о законно вселенных лицах  содержатся в домовых книгах. Правила заполнения домовых книг обязывают  вносить записи о снятии с регистрационного учет, основаниях внесения записей, и адресе места выбытия.

Статус каждого зарегистрированного в жилом помещении лица  и изменение этого статуса с момента постройки дома  до даты предполагаемой покупки квартиры устанавливается по архивной выписке из домовой книги.

Наследственные квартиры

Юристы по недвижимости знают: наследственные квартиры, последние в очереди на покупку.  Риски наследственных квартир связаны с возможными притязаниями наследников даже через годы после покупки квартиры.  Причины могут быть разные: один наследник не знал об открытии наследства, второй не мог подать заявление по состоянию здоровья. Самые не торопливые  – считают, что приняли наследство фактически, без оформления документов, наследство на квартиру оформят позже. Кто-то один из наследников оформил наследство и продал. Спустя время возникают судебные тяжбы.

Наиболее рискованные ситуации, когда наследственные квартиры оформляются до истечения 6 месячного срока для принятия наследства, и затем продаются до истечения 3-х летнего срока. Наш опыт судов по недвижимости показывает: существуют случаи, когда суд восстанавливает наследникам срок для принятия наследства спустя несколько лет после его открытия.

По наследственным квартирам обязательно ознакомиться с о свидетельством о праве на наследство. В отдельных случаях – с наследственным делом у нотариуса.

Интересная деталь: у покупателя могут возникнуть проблемы на ровном месте, если в квартире проведена перепланировка, и в результате квартира как наследственное имущество не соответствует квартире по свидетельству о собственности.

При наличии спора по наследственным квартирам, недовольные наследники, будут ссылаться и на это обстоятельство.

 

В каких случаях  вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). Записи должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости. С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) значительно изменился. О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь.

 

13.02.2017г.

Адвокат  Гордон А.Э.

Услуги расчета налога НДФД и заполнения налоговых деклараций по сделкам с недвижимостью  здесь

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

gordon-adv.ru

Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Что такое юридическая чистота квартиры?

Под юридической чистотой квартиры следует понимать степень соответствия правового статуса, как квартиры, так и самого продавца, требованиям правовых норм и нормативных документов, позволяющих совершить с данным объектом недвижимости законный акт передачи прав собственности.

В риэлтерской среде этот термин чаще всего употребляется в оценочном значении. Юридическая чистота квартиры может быть достаточной для совершения законного переоформления права собственности, а может быть и не достаточной, когда существуют обстоятельства, препятствующие законному переходу прав собственности на жильё, а также совершению сделок с ним по купле-продаже.

Проверка квартиры на юридическую чистоту является важнейшим этапом подготовки совершения законной сделки, заключаемой при покупке жилья.

Что такое проверка юридической чистоты квартиры?

Проверка квартиры на юридическую чистоту заключается в выяснении всех обстоятельств, препятствующих законному приобретению квартиры в собственность при её покупке.

Объектом проверки являются те обстоятельства, которые могли бы стать юридическим основанием признания сделки незаконной и недействительной через суд, а также обстоятельств, которые могли бы в будущем существенно ограничить права владения приобретаемым жильём.

Цель проверки квартиры на юридическую чистоту

Целью такой проверки является исключение вероятности мошенничества и обмана со стороны продавца, выявление всех обстоятельств, ограничивающих его права на продажу квартиры, в числе которых может быть наличие любых прав на квартиру со сторону третьих лиц, не принимающих участие в сделке, включая право проживания.

Основные задачи проверки квартиры на юридическую чистоту

Такая проверка проводится поэтапно. По ходу проверки оцениваются риски совершить незаконную сделку, которую суд в дальнейшем может посчитать недействительной.

Проверяются следующие обстоятельства и документы:

1. Паспортные данные продавца, а также паспортные данные всех собственников квартиры.
2. Дееспособность собственника квартиры, а также человека, осуществляющего продажу квартиры по доверенности.
3. Наличие и подлинность всех правоустанавливающих документов.
4. Наличие собственников квартиры, неучастие которых в сделке может сделать её недействительной, а также иных обременяющих обстоятельств – ареста квартиры, залога, решений суда, ограничивающих право продажи квартиры.
5. Наличие всех лиц, имеющих право проживать в квартире, независимо от смены собственника.
6. Наличие несовершеннолетних лиц, права которых могут быть ущемлены при продаже квартиры.
7. Наличие незаконной перепланировки квартиры.
8. Наличие обстоятельств, которые могут косвенно указывать на криминальное прошлое квартиры и мошенничество при её продаже.

Проверка паспортных данных продавца и всех собственников квартиры

Проверка паспортных данных осуществляется при помощи поиска разночтений между всеми записями в паспорте и данными ФМС РФ, которые можно получить на официальном сайте этой службы, а также сделав соответствующий запрос в паспортный стол.

Любые разночтения документов, удостоверяющих личность, с данными паспортного стола, а также подозрительные исправления данных являются косвенными признаками мошенничества.

Важно помнить! Цель этой проверки – исключить вероятность покупки квартиры у лиц, представившихся по поддельным документам.

Проверка доверенности

Если продавец не является собственником квартиры и действует по доверенности, то проверке подвергается текст доверенности, в котором должны быть указаны все права продавца на подписание сделки и получения денег.

Проверяется срок действия доверенности, опекунское, а также попечительское удостоверение, определяющее отношение продавца к собственнику квартиры в некоторых случаях.

Юридическая сила доверенности проверяется путём соответствующего запроса к нотариусу, который её заверял. Дополнительным средством проверки является подтверждение всех пунктов доверенности в личной беседе с собственником квартиры.

Нельзя забывать! Цель проверки – исключение вероятности покупки квартиры по подделанной доверенности, либо не имеющей достаточной юридической силы.

Проверка дееспособности продающей стороны

Подтверждением дееспособности являются справки из наркологического и психоневрологического диспансеров об отсутствии постановки в них на учёт проверяемых лиц по месту жительства. Дополнительным подтверждением дееспособности являются водительские права.

Важно! Цель проверки – не допустить покупку квартиры у лиц, действия которых могут быть оспорены в суде из-за их недееспособности.

Проверка правоустанавливающих документов

Проверка проводится в 2 этапа. Сначала устанавливается наличие всех документов, которые могут подтвердить право на продажу квартиры. Этими документами могут быть:

1. Свидетельство о праве на собственность, выданное в регистрационной палате.
2. Договора купли-продажи, о долевом участии, о приватизации, мены, дарения, наследования и пр.

Важно проследить! Необходимо, чтобы были представлены подлинники документов, а не их дубликаты. Мошенники могут продавать одну и ту же квартиру двум покупателям, используя дубликаты документов. Также стоит обратить внимание на законность приобретения прав собственности продавцом. Для этого нужно внимательно изучить историю смены собственников квартиры, которая отражается в выписке из ЕГРИП и в расширенном варианте выписки из домовой книги. На криминальный характер перехода квартиры в собственность продавца может указывать факт дарения квартиры в его пользу от людей, не состоящих с ним в родстве.

Затем происходит сверка данных, содержащихся в правоустанавливающих документах, с данными, содержащимися в целом ряде иных подтверждающих документов:

1. Выписка из ЕГРП.
2. Выписка из домовой книги в расширенном варианте.
3. Справки из налоговой службы в случае представления договоров о дарении, или свидетельств о наследовании в качестве одного из правоустанавливающих документов.
4. Кадастровый паспорт и справка из БТИ (форма №11).
5. Финансово-лицевой счёт.

Необходимо учитывать! Целью проверки является поиск любых разночтений, касающихся обозначения дат, адресов фамилий, прописки и других данных. Любое разночтение может стать не только причиной отказа в регистрации прав собственности, но также указывать на недействительность правоустанавливающих документов и вероятность мошенничества.

Проверка юридической чистоты жилья на наличие обстоятельств, обременяющих право его продажи

Необходимо выявить всех лиц, которые могут заявить в судебном порядке о своих правах на квартиру, включая о праве проживания в ней. В круг этих лиц могут входить:

1. Несовершеннолетние дети, прописанные в квартире. Соблюдение их прав при продаже должно быть подтверждено соответствующей справкой из органов опеки.
2. Инвалиды, престарелые родственники, потерявшие трудоспособность, имеющие прописку в квартире.
3. Лица, прописанные в квартире, но местонахождение которых неизвестно.
4. Лица, которые могут претендовать на наследство, если продавец унаследовал квартиру.
5. Лица, имевшие прописку и не достигшие совершеннолетия на момент приватизации квартиры. Если они не участвовали в приватизации, то они могут в судебном порядке обжаловать её результаты.
6. Супруги собственников квартиры, которые являются такими же собственниками, если право собственности на жильё у собственников возникло во время законного брака. Эти же супруги имеют равные права на собственность квартиры, даже после развода, и при продаже квартиры требуется их письменное согласие.

Важно! При составлении договора необходимо включить в него следующие пункты:

1. Выписка всех лиц, прописанных в квартире, до момента денежного расчета за покупку жилья.
2. В случае возникновения претензий к сделке со стороны третьих лиц, продавец компенсирует все ущемления их прав из собственных средств.

Право на продажу квартиры могут ограничивать обстоятельства залога, ареста квартиры, а также отсутствие окончательных судебных решений, если право собственности на жильё является объектом судебного разбирательства.

Большая часть обстоятельств, обременяющих право продажи квартиры, выявляется путём внимательного анализа всех правоустанавливающих документов, а также источников, которые были использованы для их проверки, важнейшими из которых является выписка из ЕГРП и расширенный вариант выписки из домовой книги.

Дополнительным источником являются данные из финансово-лицевого счёта, поскольку они также отражают количество прописанных лиц на данной жилплощади.

Проверка законности перепланировки и отсутствия долгов по коммунальным счетам

Отсутствие незаконной перепланировки квартиры, а также долгов по коммунальным платежам легко выявляются путём проверки кадастрового паспорта БТИ, справки по форме №11, а также финансово-лицевого счёта квартиры.

Точная оценка юридической чистоты квартиры – залог законной передачи прав собственности при покупке жилья

Ошибки в определении юридической чистоты жилья чреваты судебными разбирательствами и признания сделки по его приобретению недействительной.

Неправильная оценка юридической чистоты может возникнуть из-за невнимательной оценки документов самим покупателем, но также существует вероятность сознательного введения в заблуждение путём подделки документов и данных, содержащихся в них.

Мошенники, как правило, используют проверенные схемы обмана, о которых осведомлены профессиональные риэлторы. Целью злоумышленников является совершение незаконной сделки, ответственность за которую они рассчитывают избежать, и получение денег.

Совет! Перед тем, как отдавать деньги, лучше ещё раз проверить подлинность всех предоставленных документов и достоверность содержащихся в них данных.

o-nedvizhke.ru

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Каждый потенциальный приобретатель недвижимости должен знать, как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке. Конечно, гораздо проще обратиться в агентство, чтобы специалисты занимались сделкой. Однако не у всех есть лишние деньги, которые можно было бы потратить на услуги юриста. Поэтому может понадобиться самостоятельно заняться проверкой квартиры, чтобы убедиться, что всё в порядке и продавец не является мошенником. Сейчас разберёмся, как это можно сделать и что для этого понадобится.

Зачем проверять

Не все люди знают, зачем нужно проверить квартиру перед покупкой. Некоторые довольствуются поверхностным осмотром самой площади, а также документов. Но в этом случае придётся полагаться лишь на удачу, и надеяться, что продавец честный человек. Но это поведение нельзя назвать правильным. Ведь сейчас распространены случаи мошенничества, поэтому следует при покупке квартиры быть максимально внимательным.

Может случиться так, что сделка будет оформлена, и покупатель уже решит, что теперь он является владельцем. Он даже может сделать на себя документы и заселиться в дом. Но вдруг может обнаружиться, что открыто судебное дело по поводу сделки. В итоге признают, что договор купли-продажи недействительный. А при незаконной сделке квартиру отбирают, а деньги покупателю не возвращают. Вот именно такую ситуацию и следует избегать, чтобы приобретение жилья прошло успешно.

Конечно, могут быть и другие ситуации, которые окажутся малоприятными. Например, внезапно выяснится, что есть обременение. Допустим, окажется, что недвижимость находится в залоге у банка. Или же есть другие люди, которые имеют на неё права. Это тоже является поводом для того, чтобы провести проверку квартиры.

На что обращать внимание

Тем, кому впервые нужно самостоятельно проверить дом, будет поначалу непросто. Нужно обязательно следовать рекомендациям, чтобы всё прошло как надо. Сейчас рассмотрим, на что нужно обращать внимание.

Проверять нужно следующее:

1. Наличие людей, которые прописаны в квартире, но не проживают ей по одной из следующих причин: служба в армии, нахождение в доме престарелых, уголовное заключение, лечение в психиатрической клинике.
2. Число людей, которые зарегистрированы на территории жилплощади. Также нужно посмотреть, кто раньше фактически проживал здесь и кто сейчас обитает.
3. Права других людей на квартиру, к примеру, супруги.
4. Есть ли сейчас несовершеннолетние, живущие в квартире. Также нужно посмотреть, проживали ли раньше здесь люди до 18 лет, и были ли нарушены их права.
5. Есть ли обременения. Это может быть залог, арест, аренда, рента, ипотека и т.д.
6. Были ли сделаны перепланировки. Также надо убедиться в том, что они сделаны законно и соответствующим образом оформлены.
7. Есть ли у владельца долги за коммунальные услуги.
8. Сведения о самом многоквартирном доме. Год начала эксплуатации, подлежит ли он ремонту и реконструкции, считается ли аварийным.

Сразу отметим, что для того, чтобы проверить чистоту сделки, придётся потратить немало времени. Однако это действительно необходимо, если не хочется попасться на удочку мошенников. Лучше всего действовать по определённой схеме, которую сейчас и рассмотрим.

Начало: проверка документов и прав на квартиру

Когда речь заходит о том, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, нужно сразу же упомянуть о документах. Ведь именно на их основании можно судить о разных вещах. Например, можно определить, является ли продавец полноправным владельцем. Также можно будет убедиться в том, что заявлены верные характеристики квартиры, и что она подлежит продаже. Именно поэтому, пока не будет всех документов, не следует подписывать даже предварительный договор купли-продажи.

Самый главный документ – свидетельство о праве собственности на продаваемую жилплощадь. Это подтвердит, что квартира зарегистрирована, и что у человека действительно есть на неё права. Следует также изучить официальные бумаги, на основании которых у человека возникли права. Это может быть, К примеру, дарственная, акт купли-продажи, документ о вступлении в наследство, решение суда и т.д. Все бумаги не должны содержать ошибок, исправлений, должны присутствовать нужные подписи и печати.

К слову, особенно тщательно нужно проводить проверку, если собственник получил жильё по наследству и спешит его быстро продать. Это может говорить о том, что с жильём есть некоторые проблемы.

Что дальше: проверка истории жилплощади

Необходимо обязательно попросить у продавца выписку из ЕГРП. Причём она должна быть получена недавно, чтобы была уверенность в её актуальности. С её помощью можно узнать историю квартиры.

Удастся посмотреть, есть ли обременение, какие были проведены сделки за последние 20 лет. Также можно будет посмотреть, сколько раз за последние годы продавалась квартира. Если достаточно часто, то это может говорить о нечестных сделках.

Лучше всего будет, если квартира за последнее время не продавалась и на неё не накладывалось обременение. Тогда выше вероятность того, что сделка пройдёт честно.

В том случае, если были наложены обременение, к примеру, арест, то нужно посмотреть давность. Очень желательно, чтобы запрет был снят более 3 лет назад. Ведь это срок давности по признанию сделок незаконными.

Отдельно скажем об обременениях. В некоторых случаях можно продать квартиру с ограничениями. Но продавец должен предупреждать о подобном моменте, и это является поводом для снижения цены. Покупатель сам может решать, хочет ли он связываться с квартирой, которая имеет ограничения. Возможно, лучше будет поискать другую.

Третий этап: проверка собственника и качества квартиры

У большинства собственников есть документы из БТИ. Среди них кадастровый план, на котором есть все характеристики жилья. Также там указаны перепланировки, которые проводились. Что касается качества, то речь идёт о том, были ли переустройства законными и оформленными. Если вдруг окажется, что прошлый владелец без разрешения сделал перепланировку, то для новых собственников это станет проблемой. Такие квартиры не следует покупать, пока продавец сам не разберётся с регистрацией изменений.

Потребуется не только проверка юридической чистоты квартиры, но ещё и самого владельца. Прежде всего, следует запросить у него паспорт. Из него понадобится выписать сведения, чтобы потом в паспортном столе убедиться, что такой человек действительно существует. Ведь удостоверение личности можно подделать.

Также нужно особое внимание уделить продавцам, которые действуют по доверенности. Она обязательно должна быть заверена у нотариуса и быть не отозванной. Также необходимо убедиться в том, что она ещё действует. А на доверенности обязательно пишется срок, когда она была составлена. Если дата не указана, то документ заведомо не действителен. Обязательно нужно прочитать, какие права есть у доверенного лица. Может ли он вообще проводить сделку, разрешено ли ему брать деньги и т.д.

Ещё один важный момент – это дееспособность продавца. Может вдруг выясниться, что он признан недееспособным. А такой человек не может проводить сделки с недвижимостью. Нужно убедиться, что у него нормальное психическое состояние, а также нет пристрастия к алкоголю и наркотикам. Можно запросить для этого соответствующие справки, и человек их должен предоставить.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Как самому проверить квартиру на чистоту при покупке” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Заключительный этап: права третьих лиц

Это тоже достаточно важный момент, ведь в квартире, помимо владельца, могут быть и другие люди. Для того, чтобы убедиться в их отсутствии, следует попросить выписку из домовой книги. В ней указываются все люди, которые сейчас зарегистрированы в квартире и имеют право на проживание.

Следует убедиться, что нет таких людей, которые сейчас находятся, к примеру, на лечении, на службе или в тюрьме. Ведь они имеют право на проживание, даже если собственник сменился. Поэтому по возвращении они могут заселиться в квартиру и оспорить сделку купли-продажи.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Также риск может быть, если есть несовершеннолетние, от которых нужно разрешение на продажу квартиры. В этом случае передачу прав на квартиру можно будет оспорить. То же самое произойдёт, если на куплю-продажу не даст согласие супруг.

Конечно, лучше всего будет, если проверкой займётся специалист. Он хорошо знаком с этим процессом и уже не раз его проводил. Однако тем, кто всё-таки решил всё делать самостоятельно, следует внимательно перечитать все пункты в статье. Ничего нельзя пропускать, чтобы не оказаться жертвой мошенника. Пусть процесс проверки займёт много времени, но зато человек сможет быть уверенным в том, что квартира действительно ему достанется. Спешить в этом деле не следует, если не хочется потом через суд лишиться купленной недвижимости и своих денег.

prosobstvennost.ru

Как проверить юридическую чистоту недвижимости, юридическая чистота квартиры

 Термин «юридическая чистота недвижимости» используется сейчас довольно часто, хотя появился сравнительно недавно, первоначально — в профессиональной среде, среди риэлторов. Зачастую, обращаясь к специалистам и требуя проверки юридической чистоты (а иногда и требуя доказательств оной от продавца), люди сами недостаточно хорошо понимают, что означает это понятие.

В идеальном случае юридическая чистота конкретного объекта означает, что приобретаемая или приобретенная недвижимость не может быть истребована у будущего собственника любыми лицами ни по каким законным основаниям. Но идеала даже здесь найти невозможно. Определить же степень юридической чистоты возможно при полной, всесторонней проверке документации, относящейся к этой недвижимости.

Для того чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, необходимо обратить внимание на ряд моментов.

1. Информация о лицах, зарегистрированных в данной квартире по месту жительства (постоянная прописка) или пребывания (временная прописка) ранее и в настоящее время.
   Обязательно надо проверять информацию о лицах, зарегистрированных в квартире, причем как на данный момент, так и за срок, намного предшествующий сделке. Часто при подготовке к сделке можно обнаружить информацию о людях, выписанных в «никуда» или по фиктивным адресам. Для проверки этого необходимо изучить и сопоставить с другой информацией так называемую архивную (расширенную), выписку из домовой книги. Эта же информация может быть продублирована документацией из бухгалтерии ЖЭК/ЕИРЦ (ордера, копии финансово-лицевого счета).
   Некоторые лица, зарегистрированные по месту жительства или пребывания в квартире, по действующему законодательству даже в случае ее продажи сохраняют за собой право пользования этой жилплощадью до момента снятия с регистрационного учета и могут отстаивать свое право через суд. Так что, не проверив данную информацию, возможно, через некоторое время вы будете делить площадь с бывшим жильцом или очень долго платить за него коммунальные платежи. Опять же, проверив эту информацию заранее, можно решить во внесудебном порядке вопрос о прописке-выписке бывшего собственника и проживающих в приобретаемом жилье лиц.
2. Сделки, ранее проводившиеся с приобретаемой недвижимостью.
   Если квартира продается не с первичными документами (приватизация, выплата пая в ЖСК, договор долевого участия), а с ней ранее проводились какие-либо сделки, то информацию об этих сделках необходимо проверять. Так, в ходе проверки юридической чистоты одной квартиры в Московской области нас насторожила информация о том, что предыдущим документом на квартиру был договор дарения между посторонними людьми. Обычно (конечно же, не всегда) жилье дарят друг другу близкие или дальние родственники (бабушка внучке, мама ребенку и т.д.). Когда же вскрывается вышеуказанная ситуация, возникает повод для дополнительной проверки (так как сделка может быть отнесена к притворной по ст. 170 Гражданского кодекса РФ).
   После проверки этого варианта вскрылось конечное общее число переходов права собственности — 25 раз! Скорее всего, квартиру (а точнее, ее части) использовали для обналичивания воинских сертификатов или других фиктивных операций (купля-продажа через дарение, например). Сами понимаете, что проверить законность такого количества сделок совершенно невозможно, поэтому от покупки этого варианта было предложено отказаться.
3. Продавцы квартиры.
   Необходимо получить и проверить информацию о собственниках квартиры. Иначе после сделки может выявиться, например, такой факт: продавец на момент подписания договора купли-продажи не осознавал своих действий, так как у него было помутнение рассудка (что подтверждает справка). Поэтому согласно ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка может быть признана недействительной.
   В случае сомнений в адекватности продавца (а желательно всегда), необходимо этот момент уточнить, взяв или попросив справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Сразу оговорюсь — нахождение собственника на учёте в какой-либо из этих организацию по закону не означает, что он не может проводить сделки. Дееспособности человека лишает только суд!
   Если же справки показывают, что продавец состоит на учете в данных организациях (либо одной из них), а вам всё же хочется купить данную квартиру, стоит вызвать на сделку для освидетельствования врача соответствующей квалификации, который и выдаст документ, что на момент подписания договора человек в полной мере осознавал свои действия.
   Обязательно стоит проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке на момент сделки, так как имущество, нажитое в браке, является общим имуществом супругов (Семейный кодекс РФ) . Приобретая квартиру, без согласия супруга продавца, покупатель рискует через некоторое время судиться с обманутой «половиной».
   Если квартиру продает доверенное лицо, необходимо тщательно проверить подлинность доверенности, а также, не отозвана ли она (и жив ли человек, её выдавший). В уточнении нуждаются и полномочия, переданные по доверенности (возможно, собственник уполномочил только подписать договор купли-продажи, а деньги за проданную недвижимость хотел бы получить сам). Обратите внимание на состояние человека, выдавшего доверенность (в нормальном ли рассудке — может быть доверенность оформлена специально, чтобы скрыть плохое психическое или физическое состояние продавца).
   Обязательно надо проверить документы, удостоверяющие личность, на отсутствие вклеек, помарок, подчисток, а также срок их действия. Не забудьте, что паспорт действителен до достижения определенного возраста, после этого его нужно менять. Если сделка будет проведена по недействительному паспорту (такое, к сожалению, встречалось), то риск судебных разбирательств увеличивается.
4. Документы на недвижимость.
   Правоустанавливающие документы тоже могут быть поддельными. Необходимо обратить внимание на документы-основания для возникновения права собственности. Помимо простых вариантов: договоры купли-продажи, мены, дарения — есть и более экзотические (а значит, сложные) — договор ренты, свидетельство о праве на наследство (по закону или завещанию), судебное решение.
   Все это должно было бы быть в законном порядке зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в прошлом регистрацией занималось БТИ и другие организации, сейчас — Росреестр). Документы не должны содержать подчисток, а все исправления официально закрепляют подписью и печатью нотариуса или подписями сторон (если договор составляли в простой письменной форме).
   Документы-основания иногда содержат определенные условия, выполнение которых для сторон обязательно. При их невыполнении сделка может быть расторгнута. На это тоже следует обратить внимание и требовать подтверждения выполнения обязательств (например, это однозначно касается договоров ренты). Соответственно, все цифры и надписи на документах-основаниях и свидетельствах о государственной регистрации права должны совпадать.

   ---

Если у вас появились дополнительные вопросы по проверке юридической чистоты недвижимости или безопасности вашей сделки — проконсультируйтесь с нами по телефону 8 (499) 403-11-43

---

 

1. Отсутствие ограничений и обременений.
   Недвижимость может быть обременена (залогом или арестом, например). В этом случае готовящаяся сделка может развалиться на этапе регистрации прав. Информация о наличии ограничений или обременений находится в свободном доступе (правда сроки её получения несколько велики) — в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). По закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любое заинтересованное лицо имеет право запросить данную информацию, а полномочный орган обязан предоставить её запросившему.
2. Если сделки с проверяемой квартирой проходили до 1998 года (вступление закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в силу и начало организации ЕГРП), то информацию следует уточнять в организациях, регистрирующих сделки на то время (в Москве это БТИ, ДМЖ). Обязательно надо проверить информацию, находящуюся в данной справке на предмет соответствия предоставленным документам.
3. Несовпадение адресов по приобретаемой недвижимости.
   Эту информацию стоит также проверить, сравнив информацию, содержащуюся в справках из БТИ и ЖЭКа(ЕИРЦ) с предоставленными правоустанавливающими документами. В Москве нередко встречаются случаи несовпадения адресов в вышеуказанных справках, приходится искать подтверждения, получая дополнительные документы из БТИ и споря с работниками ЖЭКа.
4. Несовпадение площадей квартиры, указанных в различных документах. Буквально недавно был случай, когда в правоустанавливающих документах стояла одна площадь, а в справке из БТИ совершенно другая, совсем не совпадающая. Сделку пришлось отложить и выяснять, где была допущена ошибка и кто сможет её исправить.
5. Совпадение номеров помещений (касается комнат в коммунальной квартире). На нашей практике были и такие варианты: человек продает комнату в коммунальной квартире под №2. По финансово-лицевому счету он в ней и проживает. А по информации из БТИ номер комнаты отличается (в конкретном случае был №1), хотя метражи и совпадают. В описываемом случае дело было в неправильной информации в справке из ЖЭКа, которую почему-то приняли во внимание в жилотделе во время приватизации и передали в собственность продавца комнату соседа(!).

Помимо рассмотренных выше пунктов, которые проверить сложно (особенно непрофессиональному участнику рынка), но сравнительно реально, есть некоторые моменты, проверка которых затруднительна, а чаще невозможна (в большей степени довольно экзотичные, не часто встречающиеся случаи). Рассмотрим и их.

1. Полномочия нотариуса на момент удостоверения документов.
   Нотариус по какой-либо причине может быть лишен полномочий на совершение определенных действий (реальный случай, когда такой нотариус удостоверил документы, имел место в одном из регионов России). Доверенности, выданные неуполномоченным нотариусом, будут недействительными.
2. Наличие зарегистрированного брака у продавца на момент приобретения недвижимости. Если квартиру энное количество лет назад приобрели в браке, а продают сейчас, после давнего развода, продавец может сознательно или несознательно скрыть эту информацию. Особенно при условии получения нового паспорта, в котором отметка о браке стоять уже не будет. Обманутый бывший супруг может потребовать свою долю, и соответственно риск судебных разбирательств до определенного момента сохраняется.
3. Продажа по старому паспорту (якобы утерянному) при имеющемся новом. Продавец, опять же несознательно, но чаще сознательно, может получить новый паспорт (в случае потери или кражи), а продавать квартиру по старому (найденному за спинкой кровати уже после получения нового паспорта). Так как действительным является новый документ, то сделка отчуждения может быть в судебном порядке расторгнута и у покупателя опять возникнут проблемы.
4. Практически невозможно обнаружить наличие внебрачных детей, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве, или лиц, которые могут иметь право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 Гражданского кодекса РФ). При покупке квартиры с такими (свидетельство о праве на наследство) правоустанавливающими документами обиженному наследнику часто удаётся отсудить свою долю в наследстве. А, соответственно, все будет возвращено назад — и продавцу (либо продавцам) будут выданы новые правоустанавливающие документы, с новым делением по долям.

Таким образом, юридическая чистота квартиры — очень тонкое дело, и стопроцентную гарантию здесь получить весьма затруднительно. Но снизить риск наступления отрицательных для покупателя последствий все-таки возможно, тщательно и всесторонне проверив все документы по недвижимости.

---

Статья для журнала «Недвижимость и цены».

Отредактировано и дополнено в 2015 году, дата первой публикации 30.03.2006

 

---

Автор: Вишняков Сергей, эксперт в безопасности сделок с недвижимостью.

Ведущий семинаров о правильной покупке недвижимости, блога «О недвижимости: легко и просто».

В сфере недвижимости с 2000 года.

---

1quality.ru