Признание права собственности по приобретательной давности на земельный участок: Приобретательная давность на земельный участок

Содержание

По делам о признании права собственности на имущество в силу приобретательной давности одним из обстоятельств, имеющих юридическое значение и подлежащих установлению, является принадлежность спорного имущества. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 мая 2013 г. N 32-КГ13-2 (Извлечение) — Верховный Суд Российской Федерации




            2. По делам о признании права собственности
           на имущество в силу приобретательной давности
            одним из обстоятельств, имеющих юридическое
           значение и подлежащих установлению, является
                 принадлежность спорного имущества

                   Определение Судебной коллегии
              по гражданским делам Верховного Суда РФ
                   от 21 мая 2013 г. N 32-КГ13-2

                           (Извлечение)


     Н. и В. обратились в суд с иском к администрации  Октябрьского
муниципального образования Татищевского района Саратовской области,
СПК "Октябрьский" о признании права собственности  на  долю  жилого
дома в силу приобретательной давности,  сославшись  на  то,  что  в
феврале 1996 г.
ТОО "Октябрьское" предоставило им во владение и пользование указанный жилой дом. С 1996 года истцы зарегистрированы по указанному адресу, проживают в доме, несут бремя расходов по оплате коммунальных платежей, осуществляют обслуживание и ремонт дома. Решением Татищевского районного суда Саратовской области от 4 июня 2012 г. исковые требования Н., В. о признании права собственности на долю названного жилого дома в силу приобретательной давности удовлетворены. Определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 29 августа 2012 г. решение Татищевского районного суда Саратовской области от 4 июня 2012 г. отменено, по делу постановлено новое решение, которым в удовлетворении иска Н. и В. отказано. В кассационной жалобе Н., В. ставился вопрос об отмене определения суда апелляционной инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 21 мая 2013 г. жалобу удовлетворила, отменив обжалуемое судебное постановление в кассационном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 387 ГПК РФ. Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Н., В., суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 234 ГК РФ, исходил из отсутствия сведений о собственнике спорного жилого дома с надворными постройками и установленного в ходе рассмотрения дела факта добросовестного, открытого и непрерывного владения истцами данным имуществом в течение более пятнадцати лет. Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда исходила из того, что судом первой инстанции неправильно применены положения ст. 234 ГК РФ, поскольку истцам на момент вселения в жилое помещение было известно о наличии собственника спорного жилого помещения, вселение истцов осуществлялось с разрешения представителя собственника дома, а последующее владение и пользование жилым помещением осуществлялось по договору безвозмездного пользования, что исключает возможность владения имуществом истцами как своим собственным.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала, что выводы суда второй инстанции сделаны в отсутствие всех установленных обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела. В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Верховный Суд РФ в п. 3 постановления Пленума от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" (с последующими изменениями) разъяснил, что решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.
п.). По смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Исходя из приведенных правовых норм и разъяснений по данной категории дел одним из обстоятельств, имеющим юридическое значение и подлежащим установлению, является принадлежность спорного имущества. Таким образом, для правильного разрешения спора о признании права собственности на имущество в силу приобретательной давности необходимо установление собственника этого имущества либо установление бесхозяйности имущества в смысле, определенном ст. 225 ГК РФ. Судом установлено, что спорный жилой дом построен в 1979 году колхозом "Октябрьский". В соответствии с протоколом общего собрания колхоза "Октябрьский" от 16 января 1992 г.
N 1 общим собранием принято решение о реорганизации колхоза "Октябрьский" в сельскохозяйственное товарищество с ограниченной ответственностью "Октябрьское" (далее - ТОО "Октябрьское"). В 1996 году ТОО "Октябрьское" передало семье Н. во владение и пользование спорный жилой дом, сарай с навесом, расположенные на земельном участке площадью 1500 кв. м. Распоряжением главы администрации Татищевского района от 17 июня 1998 г. ТОО "Октябрьское" перерегистрировано в сельскохозяйственный производственный кооператив "Октябрьский" (далее - СПК "Октябрьский"). Указом Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" в целях дальнейшего совершенствования земельных отношений, приватизации земель, упрощения процедуры наделения граждан земельными участками была установлена обязанность колхозов и совхозов в 1992 году провести реорганизацию, привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" и перерегистрироваться в соответствующих органах.
В соответствии с п. 5 постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и п. 6 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 (утратившими силу с 27 января 2003 г.), при реорганизации колхоза или совхоза объекты жилого фонда могли быть переданы в собственность соответствующим местным органам власти; переданы или проданы гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" и соответствующим решением Советов народных депутатов. Инструкцией о порядке передачи, продажи и сдачи в аренду имущества колхозов и совхозов муниципальным органам, утвержденной Минсельхозом России, Госкомимуществом России 10 февраля 1992 г.
, принятой на основании постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", установлено, что в интересах коллектива ряд объектов социальной инфраструктуры может оставаться на балансе предприятий, создаваемых на основе реорганизации колхозов и совхозов. Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 724 "О передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность" были утверждены рекомендации о передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций. В перечень объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций, подлежащих передаче в муниципальную собственность, также были включены объекты обобществленного жилищного фонда. Таким образом, при реорганизации колхозов и совхозов дальнейшая принадлежность жилого фонда данных организаций должна была быть определена одним из перечисленных способов, установленных действующим на тот момент законодательством.
Следовательно, при реорганизации колхоза "Октябрьский" принадлежащий ему жилой фонд, в том числе спорный жилой дом, построенный колхозом, подлежал либо передаче в собственность соответствующим местным органам власти, т. е. в муниципальную собственность, либо передаче или продаже гражданам, занимающим в жилом фонде помещения, в установленном законом порядке либо оставлению на балансе организации, созданной в результате реорганизации. Таким образом, жилому фонду колхоза "Октябрьский" подлежал установлению соответствующий правовой режим. При таких обстоятельствах по данному делу юридически значимым и подлежащим установлению обстоятельством являлся правовой режим жилого фонда колхоза "Октябрьский", включая спорный жилой дом, установленный в результате реорганизации колхоза. Однако данное обстоятельство судом апелляционной инстанции не было установлено.
Сведения о принадлежности права собственности на спорный жилой дом отсутствовали. Также отсутствовали сведения о вынесении судебного решения, которым за кем-либо признано право собственности на данный жилой дом. Судом установлено, что определением Арбитражного суда Саратовской области от 30 января 2012 г. прекращено производство по делу по иску СПК "Октябрьский" о признании права собственности на жилые здания, в том числе спорный жилой дом. Кроме того, основным принципом земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ст. 1 ЗК РФ). Судом установлено, что Н. является собственником земельного участка общей площадью 1500 кв.
м, на котором расположен спорный жилой дом. Между тем Н. не является собственником расположенного на данном земельном участке жилого дома. Данное обстоятельство противоречит основным принципам земельного законодательства. Однако это также не было учтено судом второй инстанции. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 29 августа 2012 г. отменила, дело направила на новое апелляционное рассмотрение. ______________

Приобретательная давность, установленная ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может выступать основанием приобретения земельного участка в границах населенного пункта в собственность

Юридическое лицо, являющееся собственником объекта капитального строительства, обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением о признании права собственности на земельный участок в порядке приобретательной давности.

Однако в опровержение доводов истца, несмотря на владение земельным участком более 15 лет суд отметил, что приобретательная давность, установленная ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может выступать основанием приобретения земельного участка в границах населенного пункта в собственность.

Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, собственниками расположенных на этих участках объектов недвижимости, установлен нормами Земельного кодекса РФ (глава V.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

По смыслу разъяснения, содержащегося в абзаце 3 п. 16 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» право собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не может возникнуть в силу приобретательной давности. Такие участки приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Вышеуказанное явилось основанием для отказа юридическому лицу в признании права собственности на земельный участок в порядке приобретательной давности (дело № А72-12103/2020).

Изображение взято из источника

https://marksadm.ru/news/3786-resheniem-arbitrazhnogo-suda-saratovskoy-oblasti-upravlyayuschaya-kompaniya-ooo-alyans-priznana-nesostoyatelnoy-bankrotom.html

Власть упрощает оформление прав на участки по «приобретательной давности»

Правительство рассмотрит пакет законопроектов, которые упрощают оформление прав на участки по «приобретательной давности».

Поправки будут внесены в Гражданский кодекс, Земельный кодекс и закон о кадастровой деятельности.

Это поможет многим владельцам с неполным пакетом документов или вовсе без них. Где-то архивы были уничтожены ещё в Великую Отечественную; кому-то землю передали совхозы  или колхозы, а справки не выправили; тысячи граждан возвели капитальные строения, не оформив толком землеотвод…

Теоретически и так уже действует норма, согласно которой гражданин, «открыто и добросовестно» владеющий участком более 15 лет, может быть официально признан законным собственником. На практике – только через суд и с неясным результатом. Потому что «добросовестное владение» по закону подразумевает регистрацию права – а её-то и нет. Неясно, как отсчитывать срок начала такого владения, как его доказывать. Кроме того, статья 214 ГК РФ предусматривает, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью. И суды в массовом порядке штампуют отказы.

Другая сложность: чтобы оформить право, сначала надо признать надел «бесхозяйным». Это невозможно без доброй воли муниципалитета. А у муниципалов нет ни денег на межевание, ни (нередко) желания; понудить их к этому невозможно.

Разработанные МЭР поправки в ГК были направлены в правительство ещё летом 2019-го, в другие законы – в марте 2020-го.

В Гражданском кодексе из статьи о приобретательной давности юристы МЭР предлагают убрать слова о «добросовестном» владении. Остаётся только «открытое». Убирается и норма о «бесхозяйности».

Срок определяется так: «Течение срока приобретательной давности на недвижимые вещи, права на которые не зарегистрированы за гражданами или юридическими лицами, начинается со дня начала владения ими». То есть, видимо, сгодятся и свидетельские показания соседей. В поправках в ЗК есть указание: в качестве аргумента можно использовать документы о расходах на благоустройство, охрану, выращивание сельхозпродукции и пр.

Признание права в силу давности не распространяется на участки, ограниченные в обороте (особо охраняемые территории, охранные зоны памятников, общественные земли СНТ), а также на объекты, в отношении которых есть решения суда о самозахвате или самовольном строительстве. Или выписывались штрафы за использование не по назначению. (Новелла странная: как можно выписать штраф гражданину, если его права не оформлены? Впрочем, чего у нас не бывает.)

Зато и заявления о самозахвате земли не будут рассматриваться, если фактический владелец подал заявление о регистрации в силу приобретательной давности. По крайней мере, пока ему не откажут.

Возрастает роль кадастровых инженеров (вместе с коррупционными возможностями). Если участка нет в кадастре, границы ему можно нарисовать. «Признаются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закреплённые с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение участков»… В общем, от столба до пруда.

Если на участке есть постройка, внесённая в ЕГРН без указания владельца, то права на неё также оформляет кадастровый инженер, по заявлению фактического владельца участка.

Интересные новеллы связаны с коммуникациями. Как указано в пояснительной записке, сейчас в России 720 000 километров линейных объектов не могут быть оформлены из-за отсутствия на них правоустанавливающих документов. Для дорог и сетей законопроект устанавливает другой срок владения – 7 лет. Причём собственник участка, через который они проходят, не вправе отказать «фактическому владельцу коммуникаций» в установлении сервитута. (Много лет тянется конфликт из-за неоформленных прав на муниципальную дорогу в Ново-Токсово.)

В данном случае интересы множества граждан и юрлиц оформить права совпадают со стремлением государства собирать побольше налогов. Но и количество конфликтных ситуаций («межевых споров») возрастёт.

NSP будет следить за развитием ситуации и прохождением законопроектов.

Фото: По факту здесь дорога. А по документам – частные сельхозземли...

Исковое завление о признании права собственности по приобретательной давности

В __________________________

(указать наименование суда)


Истец: _______________________
(ФИО,  полностью, ИИН, адрес проживания,

 контактный телефон, электронный адрес)

Ответчик: _____________________
(ФИО,  полностью, ИИН, адрес проживания,

 контактный телефон, электронный адрес)

Цена иска ______________________________

 

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании права собственности по приобретательной давности

     В моем владении находится недвижимое имущество _________ (указать наименование имущества), расположенное по адресу: _________.

     Указанное имущество перешло в мое владение «___»_________ ____ г. на основании _________ (подробно указать, как, на основании чего, каким образом спорное имущество перешло во владение истца).

      С «___»_________ ____ г. я владею имуществом открыто, не от кого не скрываю свои права на него, владение осуществляется мною непрерывно, имущество из моего владения никогда не выбывало, и добросовестно, так как я предполагал, что владею имуществом  как его собственник. Я владею недвижимым имуществом _________ (указать наименование имущества), расположенным по адресу _________, как своим собственным, что подтверждается _________ (указать, чем подтверждается владение имуществом, как своим собственным).

     В течение всего срока владения недвижимым имуществом претензий от бывшего собственника, других лиц ко мне не предъявлялось, права на спорное имущество никто не предъявлял, споров в отношении владения и пользования недвижимым имуществом не заявлялось.

     Поскольку я владею  _________ (указать наименование имущества), расположенным по адресу _________ длительное время, более 7 лет, я приобрел право собственности в силу приобретельской давности.

     На основании изложенного, руководствуясь статьей 240 Гражданского кодекса РК, статьями 135, 148, 149 Гражданского процессуального кодекса РК,

 

Прошу суд:

  1. Признать право собственности _________ (указать ФИО истца) на недвижимое имущество _________ (указать наименование и адрес имущества) в силу приобретательной давности.

 

Перечень прилагаемых к заявлению документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):

  1. Копия искового заявления
  2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
  3. Копия технического паспорта на недвижимое имущество
  4. Документы, подтверждающие открытое, добросовестное и непрерывное владение имуществом, как свои собственным, в течение 7 лет, подтверждающее возможность признания права собственности по приобретательной давности.

 

Дата подачи заявления «___»_________ ____ г.                   Подпись истца _______

 ________________________________________________________________

 

Внимание!!!

В случае недостаточности знаний мы рекомендуем обратиться к юристам, чтобы исключить риск некорректности использования данного образца документа применительно к Вашей ситуации. Использование данного документа может быть недостаточным для защиты Ваших интересов в суде.

Если у Вас остались вопросы обратитесь к нашим юристам по следующим контактам: 

+7 (727) 250-47-50; +7 (727) 296-41-23; +7 701 712 57 39

 

Скачать документ: Исковое заявление о признании права собственности по приобретательной давности

Публикации

Прочитать все статьи

Некоторые вопросы признания права собственности на жилые помещения в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ)

Приобретательная давность до и после принятия ГК РФ

Как отмечает П. Крашенинников, нормы ГК РФ о приобретательной давности не являются новеллой ГК, поскольку были известны дореволюционному российскому законодательству, а также законодательству большинства стран континентальной системы права.

Стоит отметить, что в ГК РСФСР 1922 и 1964 года норм о приобретательной давности как о способе приобретения права собственности на имущество не было. Однако в ст. 50 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года было установлено, что гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом не менее 15 лет, так и иным имуществом не менее 5 лет, приобретают право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Необходимо отметить, что ныне действующий ЖК РФ не содержит каких-либо норм, запрещающих, ограничивающих или изменяющих нормы ГК РФ о приобретении права собственности на жилые помещения по данному основанию.

В п. 3.4.9 раздела IV Концепции развития гражданского законодательства РФ (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) указывалось, что «необходимо отказаться от такого реквизита давностного владения, как добросовестность. При этом требуется предусмотреть увеличенный срок приобретательной давности (30 лет) для приобретения права собственности на недвижимое имущество, которое выбыло из владения собственника помимо его воли». Также в Концепции предлагалось, что течение срока приобретательной давности должно исчисляться с момента начала давностного владения.

Но, несмотря на то, что в ГК РФ уже внесено три блока поправок, в данную статью никаких изменений так и не было внесено.

На наш взгляд, основная цель принятия данной нормы заключается в том, чтобы у граждан, которые в свое время приобрели жилые дома или иные жилые помещения, например, по расписке, но передали денежные средства в качестве оплаты за них, появился законный способ признания права собственности путем обращения в суд.

Как известно, такую расписку ни одна регистрационная служба не примет в качестве основания приобретения права собственности, ведь в таких случаях не были соблюдены установленные требования к форме договора купли-продажи.

К подобным случаям можно отнести и ситуации, когда договор купли-продажи жилого помещения утерян и его невозможно восстановить.

Совместное Постановление высших судов РФ

Не так давно Пленумами ВАС РФ и ВС РФ было принято совместное постановление от 29.04.2012 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), положения которого подробно разъясняют нормы ст.234 ГК РФ.

Постановление № 10/22 имеет важное значение для правоприменительных органов, поскольку раскрывает такие понятия, используемые в конструкции приобретательной давности, как добросовестность, открытость и непрерывность давностного владения, владение имуществом как своим собственным (п. 15).

Судебные споры о признании права долевой собственности на жилые помещения – достаточно распространенное явление в настоящее время. В связи с этим Н. Захаров делает вывод о том, что «из формулировок, которые использует законодатель и высшие суды в своих актах, посвященных вопросу давностного владения, очевидно, что данный институт является применимым в отношении имущества как такового, а не имущественных прав (в частности, доли в праве общей собственности на имущество), этот вывод следует из того, что владение как таковое (физическое господство над вещью) возможно лишь в отношении имущества, то есть некой цельной материальной вещи (например, земельного участка, книги, различных агрегатов и приспособлений и т.д.), а не доли в праве собственности на это имущество».

С этим выводом следует согласиться, поскольку действительно, если доля в праве собственности не выделена в натуре, а является лишь идеальной, наравне с одним лицом таким имуществом пользуется и другое лицо (сособственник), поэтому такие необходимые признаки как добросовестность и пользование вещью как своей собственной отсутствуют.

Тем не менее, при анализе судебных решений можно обнаружить значительное число дел, в которых суды удовлетворяли требования о признания права собственности на долю в праве общей собственности на имущество в порядке приобретательной давности (например,решение Саткинского городского суда Челябинской области от 24.07.2012 по делу № 2-1041).

Условия, необходимые для признания права собственности в силу приобретательной давности

В ст. 234 ГК РФ перечислены признаки фактического владения вещью и только при наличии всей их совокупности возможно возникновение права собственности.

Такой признак владения как добросовестность является наиболее известным гражданскому законодательству РФ. Так, в п. 3 ст. 10 ГК РФ содержится норма о том, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Таким образом, этот признак при обращении в суд заинтересованного лица (а приобретательная давность применяется только судом) предполагается существующим.

При наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что лицу было известно о незаконности пользования жилым помещением, суды отказывают в признании права собственности (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2013 по делу № 11-2529).

Открытость владения предполагает, что лицо не скрывается от окружающих, которыми в зависимости от обстановки могут быть члены семьи, соседи или работники коммунальных служб, ТСЖ и управляющих компаний. При этом такое владение не должно восприниматься как нечто необычное, не соответствующее условиям обстановки.

Как отмечает М. Тихомиров, в подобных случаях «окружающие постоянно имеют возможность беспрепятственно наблюдать владение вещью, но при этом владелец не обязан специально информировать их о своем владении. Наблюдая владение, окружающие сами имеют возможность установить, кто именно осуществляет владение данной вещью. Если владеющее вещью лицо умышленно принимает меры к сокрытию факта своего владения от окружающих, то владение не может быть признано открытым».

Непрерывность означает, что владение жилым помещением лицом не прекращалось по любым причинам (уважительным или неуважительным – ГК РФ о них не упоминает) и не возобновлялось затем в течение сроков, указанных в первом абзаце п. 1 ст. 234 ГК РФ.

Владение жилым помещением обязательно должно быть длительным и осуществляться лицом в течение не менее 15 лет, при этом течение этого срока начинается в момент возникновения владения, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 234 ГК РФ. В таких случаях течение сроков приобретательной давности начинается не ранее истечения сроков исковой давности по соответствующим требованиям (3 года).

Следует отметить, что ст. 11 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ» установлено, что действие ст.234 ГК РФ распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 01. 01.1995 года, и продолжается в момент введения в действие части первой ГК РФ.

В то же время судебная практика исчисляет сроки приобретательной давности для имущества, находящегося в государственной собственности, лишь с 01.07.1990 года, т.е. с момента введения в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Еще одним установленным ГК РФ требованием к владению является то, чтобы лицо владело жилым помещением как своим собственным.

В п. 15 Постановления № 10/22 об этом говорится следующее: «владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)». По этим же причинам суды отказывают в удовлетворении требований в случаях, когда лица пользовались жильем на основании ордера или договора социального найма (Апелляционное определение Московского городского суда от 14. 02.2013 по делу № 11-5136 В). 

Субъекты приобретательной давности

В силу приобретательной давности право собственности на имущество может возникнуть не только у физических и юридических лиц – по правилам ст. 234 ГК РФ право собственности могут приобретать также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, что подтверждает судебная практика.

Практика. Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга обратился с иском к ОАО «Банк «Открытие» о признании права государственной собственности Санкт-Петербурга на жилое помещение в силу приобретательной давности, ссылаясь на то, что на основании решения Исполкома районного Совета народных депутатов в 1992 году на семью из 4-х человек (нанимателем выступал Р.) был выдан ордер на право занятия трехкомнатной квартиры.

В связи с приватизацией квартиры в соответствии с договором передачи, заключенным между Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга и Р., Р. обратились в Управление Росреестра за государственной регистрацией права общей долевой собственности на данную квартиру, однако регистрация была приостановлена, поскольку по сведениям ЕГРП на спорную квартиру зарегистрировано право частной собственности иного лица - Ленинградского Коммерческого банка «Петровский», правопреемником которого являлся ответчик.

Истец в обоснование своих требований ссылался на то, что с 1992 года (более 15 лет) открыто, непрерывно и добросовестно владеет квартирой как своей собственной (ст. 234 ГК РФ).

Суд указал, что критерии, из которых следует исходить при разрешении вопросов об исчислении сроков приобретательной давности, а также о том, является ли давностное владение добросовестным, открытым и непрерывным, владеет ли заявитель имуществом как своим собственным, определены в п. 15, 16 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22.

Суды трех инстанций пришли к выводу о подтверждении истцом наличия в совокупности всех условий, при которых за лицом может быть признано право собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, поскольку обстоятельства использования квартиры в течение всего периода давностного владения начиная с 1992 года (заселение в квартиру граждан по ордеру, перечисление коммунальных платежей, предоставление в последующем квартиры в собственность граждан в порядке приватизации) не свидетельствуют о наличии у публичного образования сомнений относительно принадлежности квартиры.

Несмотря на отсутствие надлежащим образом оформленных документов, органы власти не считали, что осуществляют полномочия собственника в отношении чужой квартиры. Никаких доказательств того, что ответчик и его правопредшественники после 1992 года заявляли правопритязания на квартиру, требовали ее освобождения, заботились о данном имуществе, не представлено (Постановление ФАС СЗО от 01.10.2012 по делу № А56-235/2012).

Лица без гражданства и иностранные граждане также могут приобрести право собственности на жилые помещения в силу приобретательной давности, что подтверждает судебная практика.

Практика.Истец, не являющийся гражданином РФ, обратился в суд о признании права собственности на жилой дом, в обоснование своих требований указав, что этот дом был приобретен им у ответчиков, при этом договор купли-продажи не был заключен, а денежная сумма была передана без расписки.

После этого владельцы передали ему документы на дом и выписались из домовой книги, но в связи с пожаром в другом доме, при выносе вещей, документы были утеряны. Истец со своей семьей сразу поселился в указанном доме и зарегистрировался по месту жительства. С этого момента он проживает в данном доме, владеет им и земельным участком добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным, производит капитальный и текущий ремонты. Каких-либо претензий на данное имущество со стороны иных лиц не было заявлено.

Собственники в нем не проживают с того момента, как снялись с регистрационного учета, место жительства их ему не известно. Решить вопрос во внесудебном порядке истец возможности не имеет в связи с тем, что место жительство второй стороны договора неизвестно, что подтверждается справками отдела адресно-справочной работы.

Суд указал, что в соответствии со ст. 5 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, – с другой (Решение Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 03.02.2012 по делу №2-66/2012).

Домовладение с земельным участком и приобретательная давность

Согласно письму Роснедвижимости от 06.07.2007 № АМ/0889 «О порядке учета в ЕГРОКС домовладений» домовладение представляет собой жилой дом (дома) с хозяйственными постройками (гаражом, баней, сараем, конюшней, иными строениями и сооружениями), находящийся на обособленном земельном участке .

В отношении приобретения прав собственности на земельные участки иностранцами в силу приобретательной давности Г. Эйриян указывает, что «действующее земельное законодательство предусматривает, что иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица не могут быть субъектами права частной собственности в отношении земельных участков, находящихся на приграничных территориях, и земель сельскохозяйственного назначения, подпадающих под действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Поэтому указанные субъекты не могут выступать в роли давностных владельцев в рамках приобретательной давности».

Следовательно, в случаях признания права собственности одновременно на домовладение и земельный участок в порядке приобретательной давности необходимо учитывать вышеуказанные требования.

Кроме того, в более ранних судебных решениях указывалось, что возможность получить земельный участок в собственность может возникнуть только с 01.01.1991 года, т.е. с момента вступления в силу Закона РСФСР «О земельной реформе», поскольку до этого момента частная собственность на землю была запрещена, и вся земля в этот период находилась в государственной собственности (постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2009 по делу № А12-15778/2008, Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.08.2009 по делу № А33-17495/2008).

В настоящее время этот вопрос уже не столь актуален, поскольку срок приобретательной давности (15 лет) с учетом установленного законом срока исковой давности (3 года) в отношении земельных участков истек 01.01.2009. 

На основании изложенного следует прийти к следующим выводам.

Судебный порядок приобретения права собственности на жилые помещения по давности владения не является «нормой», а носит скорее исключительный характер.

Как указано в п. 21 Постановления № 10/22: «возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности, ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества».

В тех случаях, когда в суде поставлен вопрос о признании права собственности в порядке приобретательной давности и на жилой дом (домовладение), и на земельный участок, необходимо учитывать требования, установленные земельным законодательством РФ в отношении иностранцев.

Кроме того, при обращении в суд с требованием о признании права собственности на жилье по ст. 234 ГК РФ истцу необходимо запастись достаточными доказательствами, которыми в основном будут служить свидетельские показания, а также письменные доказательства – документы (например, квитанции об уплате налогов, ЖКУ, других расходов, связанных с проживанием и т.п.).

Список литературы, использованной автором при подготовке статьи

Нормативно-правовые акты

  1. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, (утв. ВС СССР 31.05.1991 года № 2211-1)// Ведомости СНД и ВС СССР, 26.06.1991, № 26, ст. 733.
  2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 21.10.1994 года (в ред. от 11.02.2013)//СЗ РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
  3. Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О введении в действие части первой ГК РФ»// СЗ РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3302.
  4. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 года № 188-ФЗ// СЗ РФ. 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.
Судебная практика
  1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 года № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»// Вестник ВАС РФ. 1997. № 7.
  2. Постановление Пленума ВАС РФ № 22 и Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2012 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета, № 109, 21.05.2010.
  3. Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2009 по делу № А12-15778/2008//Доступ из СПС «КонсультантПлюс»
  4. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.08.2009 по делу № А33-17495/2008// Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  5. Постановление ФАС СЗО от 01.10.2012 по делу № А56-235/2012//Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  6. Решение Саткинского городского суда Челябинской области от 24.07.2012 по делу № 2-1041//Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  7. Решение Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 03.02.2012 года по делу №2-66/2012// Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  8. Апелляционное определение Московского городского суда от 14.02.2013 по делу № 11-5136 В//Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  9. Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2013 по делу № 11-2529// Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (под ред. П.В. Крашенинникова). Статут, 2011// Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

Подробнее см.: Захаров Н. Доля в праве за давностью лет// ЭЖ-Юрист.2013.№29.

Приобретательная давность: комментарии и судебная практика / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2010// Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

Документ опубликован не был (Текст письма размещен на сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в Internet (http://www.kadastr.ru).

Эйриян Г.Н.Применение приобретательной давности к земельным участкам//Адвокат. 2003. №7. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

Поиск решений судов общей юрисдикции

Судья Ефремов И.В.                                                       Дело № 33-1933/2019

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е      О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Якутск                                                                           03 июня 2019 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего Осиповой А.А.,

судей Никодимова А.В., Матвеевой М.К.,

при секретаре Юдиной М.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя третьего лица на заочное решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 20 февраля 2019 г., которым по иску Сахатаева Ю.И. к Новопашину М.А. о признании права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности,

П О С Т А Н О В Л Е Н О:

Признать за Сахатаевым Ю.И. право собственности на 2-этажный жилой дом с гаражом общей площадью ******** кв.м., баней общей площадью ******** кв.м., расположенный по адресу: ...........

Решение является основанием для регистрации права собственности и внесения записи в ЕГРН.

Заслушав доклад судьи Осиповой А.А., объяснения истца Сахатаева Ю.И. и его представителя Габайдулина Н.С., представителя третьего лица Ощепковой Ю.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Сахатаев Ю.И. обратился в суд с указанным иском к Окружной администрации города Якутска, мотивируя тем, что в 1998 г. приобрел у Новопашина М.А. земельный участок по адресу: .........., договор купли-продажи утерян, в последующем оказалось, что право на земельный участок за продавцом не было зарегистрировано, в 2001 г. на данном земельном участке построил жилой дом, с указанного времени его семья постоянно проживает в данном доме, несет бремя его содержания, оплачивает поставку газа, электроэнергии. Считает, что он приобрел право собственности на жилой дом и постройки в силу приобретательной давности, в течение длительного времени открыто, добросовестно и непрерывно владеет данным имуществом как своим собственным, в связи с чем просил признать за ним право собственности на двухэтажный жилой дом с гаражом общей площадью ******** кв.м., баню общей площадью ******** кв.м., расположенные по адресу: ...........

Определением Якутского городского суда РС(Я) от 16 января 2019 г. произведена замена ненадлежащего ответчика, по делу в качестве ответчика привлечен Новопашин М.А., Окружная администрация города Якутска привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Судом вынесено вышеуказанное решение в порядке заочного судопроизводства.

Не согласившись с данным решением, представитель третьего лица Окружной администрации города Якутска обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда по тем основаниям, что судом нарушены нормы материального права, приобретательная давность не может быть применена к самовольной постройке.

Представитель третьего лица Ощепкова Ю.В. в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы.

Истец Сахатаев Ю.И. и его представитель Габайдулин Н.С. в судебном заседании с жалобой не согласились.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся сторон, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец пользуется спорным жилым домом добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным имуществом более пятнадцати лет, в связи с чем приобрел право собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Данные выводы суда первой инстанции судебная коллегия признает ошибочными, основанными на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильном применении норм материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г. при рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).

Как указано в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Как следует из материалов дела, предметом спора является объект недвижимости – жилой дом с гаражом, расположенный по адресу: ...........

Данный жилой дом с гаражом возведен истцом в 2001 г. Разрешение на строительство в установленном законом порядке не выдавалось. Правоустанавливающие документы на дом и на земельный участок отсутствуют.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда РФ (п. 2 Определения Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П), самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

При таких обстоятельствах, приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в данном случае отсутствует совокупность условий, необходимых для признания за истцом права собственности по приобретательной давности, кроме того, спорный объект недвижимости имеет признаки самовольной постройки, поскольку возведен на земельном участке, не предоставленном в установленном законом порядке, без получения на это необходимых разрешений, факт открытого, непрерывного и добросовестного владения не имеет правового значения в случае предъявления требований о признании права собственности на строение, относящееся к самовольным.

Следовательно, у суда первой инстанции правовых оснований для удовлетворения иска не имелось.

С учетом изложенного, решение суда, вынесенное по настоящему делу, не может быть признано законным и обоснованным, и потому подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска Сахатаева Ю.И.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 20 февраля 2019 г. по данному делу отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении иска Сахатаева Ю.И. к Новопашину М.А. о признании права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:                                                 А.А.Осипова

Судьи:                                                                              А.В.Никодимов

                                                                                         М.К.Матвеева

Признание права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности

Дело № 2-84/2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

 

г. Камбарка                                                                                          13 февраля 2013 г.

 

Камбарский районный суд Удмуртской Республики в составе:

Председательствующего судьи Ефимова С. Л.,

При секретаре Хисамутдиновой А.Р..

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ш.О.В. к Муниципальному образованию «КР» в лице Администрации МО «КР» и Муниципальному образованию «К» в лице Администрации МО «К» о признании права собственности на жилой дом с надворны­ми постройками в силу приобретательной давности,

УСТАНОВИЛ:

Ш.О.В. обратился в Камбарский районный суд УР с иском к Муниципальному образованию «КР» в лице Администрации МО «КР» и Муниципальному образованию «К» в лице Администрации МО «К» о признании права собственности на жилой дом с надворны­ми постройками, расположенными по адресу: (адрес), в силу приобретательной давности.

Исковое заявление мотивировано тем, что хх октября 1991 года ремонтно-строительный кооператив «В» приобрел у Ю.Н.Р. в собственность по договору купли-продажи жилой дом с баней, сараем и ограждениями, расположенные по адресу: (адрес). Данный договор купли-продажи был зарегистрирован в Камбарском БТИ хх октября 1991 года за № хххх. Истец хх апреля 1991 года был принят на работу в указанный кооператив «В» плотником, и согласно устной договоренности между ним и директором кооператива «В», указанный дом был передан ему для проживания с семьей с дальнейшей передачей в собственность. С 1991 года по настоящее время истец проживает в указанном доме со своей семьей и по данному адресу имеют временную регистрацию он и его несовершеннолетний сын Ш.А.О., xx.11.2001 года рождения. Другихчленов семьи в указанный дом не зарегистрировали, так как он не является собственником указанного жилого дома. хх января 1998 года на основании Постановления № х Администрации Камбарского района Удмуртской Республики кооператив «В» был исключен из государственного реестра юридических лиц, то есть прекратил свое существование. До указанной даты кооператив «В» не передал в его собственность указанный дом и былликвидирован. Истец с 1991 года в указанном доме проживает со своей семьей, поддерживает данный дом в надлежащем состоянии, как и надворные постройки. Проводит по мере необходимости косметический и капитальный ремонт на свои средства, так как дом 1917 года постройки и с учетом его систематических усилий по его поддержанию сохраняет жилой вид. То есть фактически с хх января 1998 года, со дня фактической ликвидации кооператива «В» - собственника указанного дома и надворных построек, данным домом и надворными постройками фактически стал (без собственника) владеть истец, то есть распоряжаться и пользоваться им. За данное время он засаживал огород культурами, проводил косметический и капитальный ремонт дома и надворных построек, то есть добросовестно, открыто и непрерывно владел как своим собственным недвижимым имуществом, жилым домом с надворными постройками, расположенными по адресу: (адрес). Факт его владения, распоряжения и пользования данным имуществом, то есть данным домом с надворными постройками, расположенным по адресу (адрес), за последние более 15 лет никем не оспаривался, каких-либо притязаний другие лица на данный дом с надворными постройками до сегодняшнего дня не имели и не имеют. Согласно справке № хх от xx.01.2013 года, выданной на имя истца, дом, расположенный по адресу: (адрес), не числится в реестре МО «К» как муниципальная собственность.

хх июня 2009 года истец уже обращался с подобным исковым заявлением в Камбарский районный суд УР, который отказал в удовлетворении его исковых требований, сославшись на положения ст. 234 ГК РФ, указав, что 15-летний срок давности владения начинает течь только с хх января 1998 года, то есть со следующего дня после ликвидации кооператива «В», который являлся собственником указанного жилой дома с надворными постройками.

Признание за истцом владения, распоряжения и пользования на праве личной собственности указанным домом с надворными постройками, находящихся по адресу: (адрес), расположенных на земельном участке по указанному адресу, должно быть установлено в силу ст. 234 ГК РФ, и необходимо для оформления права собственности на указанный дом с надворными постройками в силу приобретательной давности, который может быть установлен только в судебном порядке.

В судебном заседании истец Ш.О.В. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что ему от кооператива «В» как специалисту был передан жилой дом по адресу: (адрес), но соглашение о том, что он там может проживать, было в устной форме. Он проработал в кооперативе до 1996 года и все время жил в этом доме, ремонтировал его. Сейчас он живет там вместе с детьми, имеется свое хозяйство, построил новые сарай и баню. С момента вселения до настоящего времени он там проживает постоянно. Никто претензий, что он проживает в этом доме, не заявлял. хх января 1998 года кооператив «В» прекратил свое существование на основании постановления администрации Камбарского района, но он остался жить в этом доме. Ему говорили, что собственником является кооператив и с ним нужно решать вопросы. Сначала он провел воду, электропроводку поменял, но раз дом не в собственности, то ему не дали провести газ. За воду и электричество производит оплату он.

Представитель истца адвокат Г.Л.Ф., действующая на основании ордера № ххххх от xx.02.2013 (л.д.37), иск поддержала в полном объеме, дополнительно пояснила, что согласно представленным документам, дом 1917 года постройки и если бы за ним не осуществлялся уход, то он бы фактически развалился. У истца в этом доме родились трое детей, вся семья там проживает. Закон четко указывает, что лицо должно непрерывно владеть жилым помещением в течение 15 лет. На сегодня у истца истек 15 летний срок, в течение которого он владеет данным имуществом. Истец пояснил, что он со своей супругой в данном доме вырастили детей, но не могу зарегистрировать ребенка, не могут провести газ, поскольку дом не находится в их собственности. За 15 лет никто претензий к ним не предъявлял, в том числе и муниципальные органы. Истец пояснил, что он никуда не выезжал, постоянно проживал в указанном доме и данный дом является единственным жильем, иного имущества истец не имеет.

Ответчики Муниципальное образование «КР» в лице Администрации МО «КР» и Муниципальное образование «К» в лице Администрации МО «К» в судебное заседание своего представителя не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. С учетом мнения явившихся участников процесса дело рассмотрено при данной явке в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Ш.В.А. показала, что истец является ее супругом. Когда муж поступил на работу в кооператив «В» она тоже там работала продавцом. Им купили дом (адрес), и сказали там жить. Когда родился третий ребенок, они хотели воспользоваться материнским капиталом, но не получилось, потому что дом не в собственности, и тогда они подали в суд. В брак они вступили в 1990 году, в дом въехали вместе с первой дочкой, потом в 2001 году родился сын. За домом они следят, ухаживают, построили две бани и два сарая, огород засаживают. Право собственности на дом они не регистрировали. Ранее они подавали в суд, но в иске им отказали в связи с тем, что не прошло 15 лет с момента ликвидации собственника дома - кооператива «В». Сейчас время уже подошло, и они решили вновь обратиться в суд. За все время проживания в доме к ним никто претензий не предъявлял. Они непрерывно владели домом, как своим собственным, никуда не выезжали. Они как заселились в данный дом, так постоянно вкладывали в него свои денежные средства.

Суд, выслушав пояснения истца и его представителя, показания свидетеля, исследовав и проанализировав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Решением Камбарского районного суда Удмуртской Республики от хх июня 2009 года в удовлетворении исковых требований Ш.О.В. к Администрации Камбарского района, Муниципальному образованию «КР» в лице Администрации МО «КР», Муниципальному образованию «К» в лице Администрации МО «К» об установлении права собственности на жилой дом и постройки – баню, сарай и ограждения, расположенные на земельном участке по адресу: (адрес), в силу приобретательной давности было отказано в полном объеме. Решение вступило в законную силу xx.07.2009 г. (л.д. 6-8).

Судом при вынесении решения были установлены следующие обстоятельства.

хх октября 1991 года ремонтно-строительный кооператив «В» приобрел по договору купли-продажи жилой дом с баней, сараем и ограждениями, расположенными на земельном участке по адресу: (адрес). Указанный договор был зарегистрирован БТИ г. Камбарка хх октября 1991 года, за номером хххх.

Жилой дом с постройками по адресу: (адрес), расположен на территории МО «К».

Собственником спорного дома в техническом паспорте указан Ремонтно-строительный кооператив «В».

На основании Постановления Администрации Камбарского района УР от хх января 1998 года № х Ремонтно-строительный кооператив «В» ликвидирован и исключен из государственного реестра юридических лиц.

24.04.1991 года истец принят на работу в Ремонтно-строительный кооператив «В» плотником, уволен xx.12.1992г.

24.12.1991 года истец принят на работу в ремонтно-строительный кооператив «В» в качестве преподавателя физкультуры, уволен xx.02.1995 года, что подтверждается трудовой книжкой.

Истцу Ш.О.В. в 1991 году ремонтно-строительным кооперативом «В» на основании договора безвозмездного пользования был предоставлен жилой дом по (адрес) с постройками для обслуживания.

Истец Ш.О.В. не являлся членом кооператива «В», он был работником кооператива.

С октября 1991 года по хх января 1998 года истец Ш.О.В. владел упомянутым недвижимым имуществом не как своим собственным, а как имуществом, принадлежащим кооперативу «В» на основании договора безвозмездного пользования, о чем знал. С согласия собственника он безвозмездно использовал это недвижимое имущество для проживания.

Срок давности владения указанным недвижимым имуществом 15 лет, предусмотренный ст.234 ГК РФ начинает течь для истца с хх января 1998 года, со следующего дня после ликвидации кооператива «В» и истекает хх января 2013 года. Только после этой даты у истца будут правовые основания для обращения в суд с настоящими требованиями.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно пункту 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Таким образом, для приобретения права собственности на имущество в силу положений указанной нормы необходимо добросовестно, открыто, непрерывно владеть спорным имуществом в течение 15 лет.

В силу статьи 11 Федерального закона от xx.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» действие указанного положения статьи 234 настоящего Кодекса (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до хх января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений ч. 2 ст. 290 и ст. 293 ГПК РФ судом может быть признано право муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь.

В настоящее время дом, расположенный по адресу: (адрес), в реестре муниципальной собственности МО «К» не числится, что подтверждается справкой отдела архитектуры и градостроительства администрации МО «К» от xx.01.2013 № хх (л.д.11).

В соответствии с уведомлениями из Камбарского отдела Управления Федеральной службы кадастра и картографии по Удмуртской Республике от xx.01.2013 № хх/ххх/хххх-хх и № хх/ххх/хххх-хх в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о собственнике жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: УР, (адрес) (л.д.23, 24).

Согласно справке Камбарского отделения ГУП «Удмурттехинвентаризация» исх. № хх от xx.01.2013г. частное домовладение, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, (адрес) принадлежит ремонтно-строительному кооперативу «В», право собственности подтверждено договором от xx.10.1991г., удостоверенным государственным нотариусом Камбарской ГНК УАССР по реестру № хххх, зарегистрировано в Камбарском БТИ xx.10.1991г. (л.д.25).

Из пояснений истца и показаний свидетеля следует, что истец с семьей проживают постоянно в спорном доме с октября 1991 года по настоящее время, никуда не выезжали. То есть истец на протяжении всего времени открыто и непрерывно владел данным недвижимым имуществом. Оснований не доверять их показаниям у суда не имеется, поскольку они последовательны, не противоречат друг другу и материалам дела.

Из представленных истцом документов следует, что он оплачивает услуги за водопотребление и электроэнергию, задолженность отсутствует, что подтверждается справками (л.д.9, 28). В соответствии со справкой Камбарского газового участка, Ш.О.В., проживающий по адресу: (адрес), пользуется газоболонной установкой с хх декабря 1991 года (л.д.26). Кроме того, свидетельством № ххх о регистрации по месту пребывания подтверждается, что Ш.О.В. с xx.10.2006 года по xx.10.2011 года был зарегистрирован по месту пребывания по адресу: (адрес). Вместе с ним зарегистрирован несовершеннолетний Ш.А.О., xx.11.2001 года рождения (л.д.27).

Срок давности владения указанным недвижимым имуществом 15 лет, предусмотренный ст.234 ГК РФ, начал течь для истца с хх января 1998 года, со следующего дня после ликвидации кооператива «В», и истёк хх января 2013 года.

В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от xx.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности;

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд считает, что Ш.О.В., не являясь собственником имущества, расположенного по адресу: УР, (адрес), но добросовестно, открыто и непрерывно владел данным недвижимым имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет.

Таким образом, судом установлено, что имеются правовые основания для признания за истцом Ш.О.В. право собственности в силу приобретательной давности на жилой дом с надворными постройками, расположенные по адресу: УР, (адрес).

Признание права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

Лицам, участвующим в деле было разъяснено положение статьи 56 ГПК РФ, в части доказывания сторонами тех обстоятельств, на которые они ссылаются, от представления дополнительных доказательств стороны участвующие в деле отказались.

 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковое требование Ш.О.В. удовлетворить.

Признать за Ш.О.В., xx.хх.хххх года рож­дения, уроженцем г. Камбарка Удмуртской АССР, право собственности в силу приобретательной давности на жилой дом с надворными постройками, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, (адрес).

Решение может быть обжалованов апелляционном порядке в Вер­ховный суд Удмуртской Республики через Камбарский районный суд Уд­муртской Республики в течение месяца со дня принятия решения в оконча­тельной форме.

Полный текст решения изготовлен хх февраля 2013 года.

 

Судья С.Л. Ефимов

г. № 135602



ВТОРОЕ ПОДРАЗДЕЛЕНИЕ

г. № 135602 28 апреля 2000 г.

НАСЛЕДНИКИ КИРИКО СЕРАСПИ И ПУРИФИКАСИОН Р. СЕРАСПИ, петиционеры,
vs.
АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД И SIMEON RECASA, респондентов.

MENDOZA, J .:

Это дело находится на пересмотре решения № 1 Апелляционного суда от 15 мая 1998 г., отменяющего решение отделения № 1 областного суда первой инстанции, Калибо, Аклан, и отклонения поданной жалобы на основании давности. заявителями о восстановлении права владения и права собственности на два земельных участка в Банга, Аклан.

Факты таковы:

Марселино Рекаса был владельцем двух земельных участков, описанных ниже:

УЧАСТОК I: земельный участок, расположенный в Барангай Лапнаг, Банга, Аклан, площадью более или менее 770 квадратных метров; ограничен на севере Ласаро Наваррой, ныне Флосерфиной Ибит; Юг от Celsa Retis; Восток по провинциальной дороге Банга-Либакао; и на запад у реки Аклан, земельный участок которого задекларирован на имя Марселино Рекаса согласно налоговой декларации №№ 3721, серия 1984 г., оценочная стоимость - 4 440 песо;

УЧАСТОК II: Земельный участок площадью около 3648 квадратных метров, расположенный в Барангай Лапнаг, Банга, Аклан; ограничен на севере Консепсьон-Наваррой; Южная Диосдадо Наварра; «Восток» Габриэля Реложа; и на запад по национальной дороге; покрыты налоговой декларацией № 11079 на имя Purificacion Seraspi, серия 1984 г., и имеют оценочную стоимость 1 650 песо.

За свою жизнь Марселино заключил три (3) брака.На момент его смерти в 1943 году у него было пятнадцать (15) детей от трех его браков. В 1948 году его наследственное имущество было разделено на три части, каждая часть соответствовала доле наследников в каждом браке.

В том же году Патроницио Рекаса, представлявший наследников от первого брака, продал долю наследников в поместье Доминадору Рекаса, наследнику от второго брака. 15 июня 1950 года Доминадор, представлявший наследников от второго брака, в свою очередь продал долю наследников Квирико и Пурификасьону Сераспи, наследники которых являются настоящими просителями.В эту продажу было включено имущество, проданное Патроницио Доминадору.

В 1958 году Сераспи получили ссуду от Kalibo Rural Bank, Inc. (KRBI) под залог соответствующих земель для финансирования улучшений на этих землях. Однако они не выплатили ссуду, по этой причине ипотечный кредит был изъят, а земли были проданы KRBI как лицу, предложившему наивысшую цену. Впоследствии земли были проданы KRBI Мануэлю Рата, зятю Квирико Сераспи. Похоже, что Рара, как владелец собственности, позволил Кирико Сераспи управлять имуществом.

В 1974 году частный ответчик Симеон Рекаса, ребенок Марселино от его третьей жены, воспользовавшись болезнью Квирико Сераспи, парализованного в результате инсульта, насильственно вторгся в указанные земли и завладел ими.

В 1983 году Сераспи выкупили земли у Мануэля Раты, а затем подали жалобу на Симеона Рекаса с требованием восстановить владение этими землями.

Суд первой инстанции вынес решение в пользу Серасписов, заявив, что они приобрели собственность по продаже и по рецепту.Однако при рассмотрении апелляции Апелляционный суд отменил решение на том основании, что действие Серасписа было запрещено сроком давности. Следовательно, это ходатайство подано Кирико Сераспи, который к тому времени скончался и, таким образом, был заменен его наследниками.

Представлены два вопроса: (1) запрещены ли действия заявителей по истечении срока давности; и (2) приобрел ли частный ответчик Симеон Рекаса право собственности на рассматриваемую собственность по исковой давности.

Мы принимаем петиционеров.

Апелляционный суд, постановив, что заявители смогли установить личность собственности, а также достоверность их правового титула, элементы, необходимые для доказательства своего иска о возврате собственности 2, тем не менее, постановил, что иск был запрещен по давности. Ссылаясь на Arradaza v . Апелляционный суд , 3 он постановил, что иск о восстановлении правового титула или владения недвижимым имуществом или процентов на него может быть подан только в течение десяти (10) лет после того, как возникли основания для иска.Поскольку иск о восстановлении владения и права собственности был подан петиционерами только 12 апреля 1987 г., и . e., через тринадцать (13) лет после того, как их предшественник был якобы лишен права владения имуществом частным ответчиком, было признано, что иск был предписан.

Аррадаза включает в себя корыстную, а не вымирающую давность. Более того, факты в этом деле возникли до вступления в силу Гражданского кодекса.Соответственно, была применена статья 41 Гражданского процессуального кодекса, которая предусматривает, что титул по давности приобретается по истечении десяти (10) лет, независимо от того, каким образом владение могло быть начато или продолжено, независимо от добросовестности или справедливого титула. С другой стороны, здесь речь идет о давности на вымирание, а применимое право - это ст. 1141 Гражданского кодекса, который предусматривает:

Реальные иски в отношении недвижимого имущества предписываются по истечении тридцати лет.

Это положение не наносит ущерба тому, что установлено для приобретения права собственности и других вещных прав по давности.

Следовательно, возникает вопрос, приобрел ли частный ответчик право собственности на две земли по давности. По этому поводу Гражданский кодекс предусматривает:

Арт. 1117. Приобретение права владения и других вещных прав может быть обычным или чрезвычайным.

Обычное приобретение по давности требует добросовестного и справедливого владения вещами на время, установленное законом.

Арт. 1134. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество приобретаются по обыкновенной давности через десять лет владения.

Арт. 1137. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество также предусматривают непрерывное неправомерное владение им в течение тридцати лет без права собственности или добросовестности.

Таким образом, приобретательское право владения и других вещных прав может быть обычным или чрезвычайным, в зависимости от того, находится ли собственность в добросовестном владении и с правом собственности на время, установленное законом. 4 Частный ответчик утверждает, что он приобрел право собственности на оспариваемую собственность по обыкновенной давности через неправомерное владение в течение десяти (10) лет.

Утверждение не имеет оснований, потому что у него нет ни справедливого титула, ни добросовестности. Как искусство. 1129 обеспечивает:

Для целей предписания существует только правовой титул, когда истец, выступающий против права собственности, вступил во владение имуществом одним из способов, признанных законом для приобретения права собственности или других вещных прав, но лицо, предоставившее право, не являлось собственником или не могло передать любое право.

В деле в адвокатуре частный ответчик не приобретал собственность посредством какого-либо из способов , признанных Гражданским кодексом, а именно: (1) занятие, (2) интеллектуальное творчество, (3) закон, (4) ) дарение, (5) преемственность, (6) традиция вследствие определенных контрактов и (7) предписание.5

Частный ответчик не мог получить право собственности на имущество в результате оккупации, поскольку в соответствии со ст. 714 Гражданского кодекса, право собственности на земельный участок не может быть приобретено путем занятия. Он также не может основывать свою собственность на наследовании имущества, которое не было частью имущества, переданного наследникам от третьего брака, к которому принадлежит частный ответчик. Следует помнить, что при разделе наследственного имения Марселино Рекаса имущество было разделено на три части, каждая из которых была зарезервирована для каждой группы наследников, принадлежащих к одному из трех браков, заключенных Марселино.Поскольку оспариваемые земельные участки были присуждены наследникам от первого и второго браков, отсюда следует, что частный ответчик, как наследник от третьего брака, не имеет права на земельные участки. В то время как частный ответчик, являясь наследником наследственного имущества своего отца, являлся совладельцем всей собственности своего отца, такие права совместной собственности были фактически расторгнуты путем раздела, согласованного наследниками Марселино Рекаса.

Частный ответчик также не может требовать добросовестности в его пользу. 1wphi1 Добросовестность заключается в разумном убеждении, что лицо, от которого владелец получил вещь, является ее владельцем, но не может передать право собственности на нее. 6 Частный ответчик вошел в собственность без согласия предыдущего владельца. Для всех намерений и целей он всего лишь узурпатор.

Как и частный ответчик, заявители не приобрели собственность ни одним из способов, признанных законом для приобретения права собственности. Основанием для требования заявителей о праве собственности является договор купли-продажи, который у них был с Rata, но этого самого по себе недостаточно для того, чтобы сделать их собственниками собственности.Ибо хотя договор купли-продажи совершенствуется путем согласования мнений относительно вещи, которая является предметом договора, и цены 7, право собственности на проданную вещь не переходит к покупателю до фактической или конструктивной передачи собственности. 8 Следовательно, максима non nudis pactis, sed Традиционный доминия доминика rerum transferuntur (не просто соглашения, но традиция передает право собственности на вещи).

Следовательно, заявители не являются собственниками собственности, поскольку она им не была передана.В то время, когда они купили недвижимость у Раты в 1983 году, она находилась во владении частного ответчика.

Однако это не дает частному ответчику права оставаться во владении собственностью. Право собственности истцов на собственность преобладает над собственностью частных ответчиков на самом деле, но без каких-либо юридических оснований. Согласно делу Waite v . Peterson , 9, когда имущество, принадлежащее одному лицу, незаконно отнято другим лицом, первое имеет право предъявить иск второму о взыскании имущества.Такое право может быть передано путем продажи или переуступки собственности, и получатель может поддерживать такие действия против правонарушителя.

ПОЭТОМУ решение Апелляционного суда-ответчика ОТМЕНЯЕТСЯ, и частному ответчику Симеону Рекаса предписывается вернуть во владение оспариваемые земельные участки заявителям как наследникам Quirico и Purificacion Seraspi. 1wphi1.nt

ТАК ЗАКАЗАНО.

Bellosillo, Quisumbing, Buena and De Leon, Jr., JJ., Согласен.

Сноски

1 За судью Эухенио С. Лабитория и одобрено судьями Джайналом Д. Расулом и Мариной Л. Бузон.

2 ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС, АРТ. 434. В иске о взыскании собственность должна быть идентифицирована, и истец должен полагаться на силу своего титула, а не на слабость требования ответчика.

3170 SCRA 12 (1989).

4 ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС, СТ. 1117.

5 ид., АРТ. 712. Право собственности приобретается благодаря занятиям и интеллектуальному творчеству.

Право собственности и другие вещные права на собственность приобретаются и передаются по закону, путем дарения, наследования по завещанию и без завещания, а также вследствие определенных договоров по традиции.

Их также можно приобрести по рецепту.

6 ид., АРТ. 1127

7 ид., АРТ. 1475.

8 ид., АРТ.1477.

9 8 Фил 235 (1907).


Проект Лофил - Законный фонд Арельяно

Обзор Закона штата Колорадо о простоте

От создания до прекращения

Август / сентябрь 2020 г. Автор: Эйприл Д. Хендрикс,


В этой статье дается обзор основных принципов закона о сервитутах штата Колорадо. В нем обсуждаются различные типы сервитутов, признанных судами штата Колорадо, и способы их создания, использования и прекращения.

Сервитут - это неимущественный интерес в собственности, принадлежащей другому лицу1. Формально определяется, что «сервитут - это право, предоставляемое путем предоставления, предписания или необходимости, разрешающего одному делать или поддерживать что-либо на земле другого», что, хотя и является преимуществом для земля первого может быть бременем для земли второго ». 2 На практике право собственности на сервитут дает держателю сервитута только право использовать собственность, обремененную сервитутом, для определенной цели. ; юридический титул и право владеть самой землей остается за владельцем собственности.3

Хотя споры, связанные с созданием, использованием и прекращением сервитутов, обычно рассматриваются юристами, специализирующимися на сделках с недвижимостью и судебных разбирательствах, основные принципы права сервитута могут возникать у широкого круга практикующих специалистов и в различных контекстах, таких как водные ресурсы. транзакции; операции с нефтью, газом и полезными ископаемыми; и местные органы власти и муниципальные предприятия. В этой статье представлен обновленный обзор4 ключевых принципов закона о сервитутах штата Колорадо, включая обсуждение различных типов сервитутов, признанных судами штата Колорадо, и того, как эти сервитуты могут создаваться, использоваться и прекращаться в соответствии с законодательством штата Колорадо.

Язык безмятежности

Многие общие термины, связанные с сервитутами, обычно не встречаются в других областях права. Следующие ниже термины и фразы обычно используются в случаях, касающихся сервитутов.

Servient Estate против Dominant Estate

Часть собственности, обремененная сервитутом, называется «обслуживающим» имуществом или служебным многоквартирным домом, в то время как имущество, на которое распространяется сервитут, называется «доминирующим» имуществом или доминирующим многоквартирным домом.5 Некоторые суды предпочитают использовать менее устаревшие термины обремененных и выгодных имений6. Как правило, сервитут приносит пользу одному имуществу, одновременно обременяя соседнее имущество. Например, в случае сервитута с канавой 7 держатели сервитута могут соорудить канаву через земли, принадлежащие другим лицам, для подачи воды в свою собственность. В этом сценарии сервитут через канаву - это полученное имение, а земли, через которые проходит канав, - обремененные имения8

В случае взаимных сервитутов два или более собственника соглашаются на сервитут, который будет предлагать определенные льготы и бремя для каждого затронутого земельного участка, таким образом делая каждый земельный участок одновременно доминирующим и обслуживаемым имуществом.9 Взаимные сервитуты обычно используются в коммерческих условиях, например, в торговых центрах или жилых комплексах с несколькими зданиями и арендаторами, для разграничения доступа и использования общих парковок и мест общего пользования, дорог общего пользования и пешеходных дорожек, а также допустимых местоположений указателей. В жилых районах взаимные сервитуты часто предполагают использование общей подъездной дороги между двумя или более соседними участками. В любом случае, однако, вся вовлеченная собственность получает выгоду и обременяется использованием и получением взаимного сервитута.

Сопоставление по совокупности

Дополнительный сервитут предназначен для использования определенного земельного участка, доминирующего владения. Этот тип сервитута связан с землей, к которой он прикреплен, поэтому он переходит к следующим владельцам доминирующего и обслуживаемого владений, независимо от того, упоминается ли сервитут в акте10. В соответствии с законодательством Колорадо и в большинстве других юрисдикций. , сервитуты считаются принадлежащими.11

Сервитут не привязан к самой земле и, следовательно, не связан с землей.Скорее, этот тип сервитута предоставляет личное право конкретному лицу использовать чужую собственность.12 Примеры сервитутов в совокупности включают предоставление землевладельцем конкретному лицу права охотиться или ловить рыбу на этой собственности или предоставление коммунальному предприятию компания, имеющая право на строительство трубопровода или линий электропередач через, поперек или под землей. По общему праву сервитуты валовые считались непередаваемыми; тем не менее, в соответствии с законодательством штата Колорадо, сервитуты на валовой основе могут быть персональными для конкретного лица или свободно передаваться, в зависимости от намерений сторон при создании сервитута.13

Эксклюзивное против неэксклюзивного

Как правило, сервитуты считаются неисключительными. Это означает, что как владелец сервитута, так и обслуживающий владелец недвижимости могут использовать собственность, обремененную сервитутом, при условии, что обслуживающий владелец недвижимости не будет необоснованно мешать владельцу сервитута использовать сервитут14. Если неисключительный сервитут обременяет земельный участок. земли, права обслуживающих и доминирующих владельцев должны быть сбалансированы, чтобы гарантировать разумное пользование обоими владениями.15 Но если владелец обслуживаемого имения и держатель сервитута указывают, что сервитут должен быть исключительным, владелец обслуживающего имения не может получить доступ или использовать какую-либо часть сервитута16

Положительное против отрицательного

Все сервитуты могут быть положительными или отрицательными. Случаи обычно предоставляют подтверждающее право вступить в владение служебным имуществом и использовать его часть для определенной цели. Например, дороги и проезды часто строятся в рамках разрешительного сервитута, а трубопроводы и линии электропередач могут быть разработаны и проложены в рамках позитивного сервитута.

С другой стороны, негативные сервитуты, также называемые ограничительными условиями 17, запрещают обслуживающему владельцу недвижимости использовать и пользоваться своей собственностью в определенных отношениях. Этот тип сервитута не дает права доступа к обслуживаемому имуществу, а требует, чтобы владелец обслуживаемого имения ограничивал его или ее использование собственности в интересах другого. Одним из распространенных примеров отрицательного сервитута является сервитут на охрану, подаренный землевладельцем земельному фонду или другому государственному учреждению, который налагает постоянные ограничения на развитие и использование собственности для защиты ее природоохранной ценности.18 Другие распространенные типы негативных сервитутов включают сервитуты для света и воздуха, а также для беспрепятственного обзора. В этих случаях обслуживающий владелец многоквартирного дома обычно соглашается не строить на своей собственности таким образом, чтобы предотвратить попадание света в соседнюю собственность или затруднить обзор соседнему землевладельцу. Поскольку деятельность по развитию и строительству недвижимости в Колорадо продолжается, использование сервитутов для освещения и обзорных площадок также, вероятно, будет расти.

Создание сервировки

В соответствии с законодательством штата Колорадо сервитуты могут создаваться различными способами. Чаще всего сервитуты создаются и передаются в письменной форме («явный сервитут»), а устные соглашения, целью которых является признание сервитута, недействительны в соответствии с законом о мошенничестве19. в письменной форме истец сервитута должен добиваться судебного признания его или ее интереса в собственности с помощью одной из нескольких теорий подразумеваемых сервитутов, обсуждаемых ниже.

Экспресс-сервиз

Владелец собственности может прямо предоставить сервитут посредством акта или иного документа, или, в качестве альтернативы, владельцы земельного участка могут зарезервировать сервитут для себя при передаче земли другому лицу.20 Чтобы определить, имеет ли сервитут и в какой степени были прямо предоставлены, суды сначала обращаются к содержанию акта или документа, чтобы определить намерения сторон21

Независимо от того, передается ли сервитут посредством предоставления или оговорки, нет необходимости в каких-либо конкретных словах, чтобы передать сервитут в письменной форме.Суды Колорадо постоянно находили, что «[слова], которые ясно демонстрируют намерение предоставить сервитут, достаточны для демонстрации его создания, при условии, что формулировка в документе достаточно определена и определена в его терминах» 22. сервитут или его расположение не отменяют существование сервитута. В письменном документе с «разумной уверенностью» должно быть указано, что сервитут был создан вместе с доминирующими и обслуживающими владениями; однако суды могут отказать в признании сервитута, который не был идентифицирован или определен достаточно подробно.23 Например, суды определили, что в акте законно закреплен сервитут, точно указав размер, размеры, тип использования и местоположение сервитута на обслуживаемом многоквартирном доме, а также юридическое описание обслуживаемого имущества24. , если местонахождение обслуживаемого имущества описано с разумной уверенностью, явный сервитут не будет считаться недействительным из-за неясности.25 Если в передаточных документах явно указан сервитут, но не указано конкретное его местонахождение, то сервитут может быть исполнен сторонами , но в таких случаях для определения и фиксации места сервитута потребуются либо поправки, либо исправления, либо судебное постановление.

Подразумеваемые сервировки

Урегулирования, которые стороны не выражают в письменной форме, могут возникать из-за наличия определенных фактов, подразумеваемых из сделки26. Суды признали ряд случаев, в которых сервитут может быть создан косвенно, в том числе по необходимости, предшествующему использованию, предписывающее или противоправное использование, а также эстоппель.

Необходимость. Усовершенствования обычно возникают из-за необходимости решить проблемы доступа к объектам, не имеющим выхода к морю, или другим недоступным объектам, исходя из предположения и соображений государственной политики, что никто не намеревается сделать собственность недоступной для целей, для которых она была передана или сохранена.27 Как правило, сервитут может подразумеваться по необходимости, когда земельный участок, находящийся в общей собственности, отделяется, и единственное разумное средство доступа к отделенному имуществу требует пересечения прилегающего участка.28 Более того, необходимость сервитута должна была существовать в то время. право собственности на собственность было разделено, и, хотя потребность в сервитуте должна быть большой, сервитут не обязательно должен быть единственным средством доступа к собственности.29 Например, Верховный суд Колорадо подразумевал сервитут по необходимости на основе земельного участка. место в гористой каменистой местности, где строительство дорог было опасным и дорогостоящим, и было обнаружено, что «практическая невозможность» доступа к участку является достаточной необходимостью, чтобы оправдать сервитут.30 Хотя физическая невозможность доступа к собственности, на которую распространяется сервитут, не требуется, суды не будут подразумевать сервитут по необходимости, если собственность может быть достигнута посредством разумных альтернативных способов въезда и выезда.31

Предыдущее использование. Сервитут может подразумеваться предыдущим использованием, когда (1) обслуживающее и доминирующее поместья когда-то находились в общей собственности; (2) предполагаемое использование было осуществлено до раздела правового титула; (3) использование не было временным; (4) продолжение использования разумно необходимо для пользования посылкой; и (5) стороны не выражают и не подразумевают противоположное намерение.32 Сервитут, подразумеваемый предшествующим использованием, аналогичен сервитуту, подразумеваемому по необходимости, в том смысле, что существование обоих типов сервитутов основывается на действиях и намерениях сторон в то время, когда затронутые земельные участки были отделены от общей собственности. Однако, в отличие от сервитута, подразумеваемого необходимостью, сервитут путем предварительного использования требует, чтобы использование было осуществлено до отделения земельных участков из общей собственности33.

Например, в деле Proper v. Greager , 34 Апелляционный суд установил, что сервитут подразумевался предыдущим использованием, когда владельцы земельного участка построили стоянку и кафе на одном углу участка и дом. в другом месте собственности.Владельцы этого участка обычно использовали части парковки для доступа к дому и складскому сараю. Позже участок был разделен таким образом, что Пропер купил дом и прилегающую территорию, а другая сторона приобрела кафе и автостоянку. Пропер продолжал использовать парковку для доступа к своему дому в течение 26 лет с ведома владельцев кафе. Хотя владельцы кафе в конечном итоге попытались воспрепятствовать дальнейшему использованию Проперью парковки, соорудив забор для предотвращения доступа к дому Пропер, Суд установил, что сервитут от предыдущего использования был установлен в пользу Пропер.35

Использование по назначению или в неблагоприятных условиях. Посуда также может быть приобретена в соответствии с предписаниями, аналогично приобретению собственности в результате неправомерного владения. Предписывающий сервитут позволяет использовать землю другого лица для определенной цели после использования этой земли для этой цели в течение установленного законом периода36. предписание путем демонстрации того, что использование было (1) открытым или печально известным, (2) непрерывным и без эффективных перерывов в течение 18-летнего периода предписания, и (3) неблагоприятным или в соответствии с попыткой, но неэффективным, явным предоставлением.37

В 2008 году Генеральная ассамблея штата Колорадо внесла поправки в статут неправомерного владения, чтобы потребовать от истца, стремящегося заявить претензию на собственность посредством предписывающего использования, более подробные доказательства. В частности, эти поправки к законодательству требуют, чтобы заявитель претензии (1) добросовестно полагал, что он или она был истинным владельцем собственности, и (2) доказал каждый из вышеупомянутых элементов неправомерного владения четкими и убедительными доказательствами. 38 Кроме того, если противный истец преобладает и получает право собственности на рассматриваемое имущество, суд может потребовать от истца возместить убытки стороне, утратившей право собственности, в размере стоимости утраченного имущества плюс налоги на имущество, уплаченные в течение предписывающего периода. период.39 Если истец приобретает сервитут в результате неправомерного использования, суд справедливо рассчитает причитающийся ущерб как процент от стоимости имущества и общей суммы уплаченных налогов на имущество, исходя из характера и характера утраченного имущества и оставшейся части недвижимость.40

Для удовлетворения требований предписывающего сервитута использование истцом должно быть непрерывным и без перерывов в течение всего 18-летнего периода. Правовое использование более не является непрерывным, если предписывающий период прерывается в любое время, в течение которого владелец собственности восстанавливает свое исключительное владение имуществом.41 В деле Trask v. Nozisko владелец собственности успешно отклонил требование своего соседа о предписывающем сервитуте, когда долгое использование соседом проезжей части землевладельца было прервано менее чем на неделю из-за строительства землевладельцем большой земляной насыпи и траншеи через реку. подъездная дорога. Хотя сосед в конце концов удалил берму и продолжил использовать подъездную дорожку, доказательства показали, что соседу было отказано в возможности доступа и использования подъездной дорожки, пока берма была на месте.Апелляционный суд в деле Trask постановил, что, поскольку возведение этого ограждения было предназначено и фактически помешало соседу использовать подъездную дорожку, его использование не было непрерывным в течение всего периода предписания42.

Если сторона, требующая предписывающего сервитута, может установить, что использование ею собственности было непрерывным и открытым или печально известным в течение всего 18-летнего срока давности, эта сторона имеет право на презумпцию, что использование было неблагоприятным.43 Если землевладелец не может представить доказательств, достаточных для опровержения этой презумпции, истец вправе сделать вывод о существовании предписывающего сервитута.44 Использование не является неблагоприятным, если землевладелец разрешает такое использование; соответственно, свидетельство того, что землевладелец предоставил истцу разрешение на доступ к своей собственности, является фатальным для иска о невзгодах и, таким образом, отклонит иск о предписывающем сервитуте45. Однако знание землевладельцем об использовании истцом и его последующее молчаливое согласие или молчание относительно такого использования, не является достаточным доказательством того, что землевладельцем было разрешенное использование, и, соответственно, это не может опровергнуть требование предписывающего использования.46

Estoppel. Суды могут установить, что сервитут был создан путем эстоппеля, если (1) обслуживающий владелец недвижимости разрешает другому использовать землю при обстоятельствах, при которых было разумно предвидеть, что пользователь существенно изменит свое положение, полагая, что разрешение будет не быть отозванным; (2) пользователь существенно изменил свою позицию, разумно полагаясь на это убеждение; и (3) несправедливости можно избежать только установив сервитут в пользу пользователя.47

Сервитут посредством эстоппеля является справедливым средством правовой защиты, признающим, что, когда землевладелец побуждает другого изменить свое положение, полагаясь на обещание сервитута, землевладелец лишается права впоследствии отрицать существование такого сервитута. Суды часто обнаруживают, что сервитут был создан путем эстоппеля, когда владелец собственности разрешает другому использовать часть собственности, но позже меняет свое мнение и пытается отрицать существование сервитута из-за отсутствия формального перевода.48 Служебный владелец поместья не должен доказывать, что его или ее доверие было результатом обмана землевладельца; будет достаточно доказательства того, что заявитель полагался на него разумно в данных обстоятельствах. Было ли разумным полагаться истцом на обещания землевладельца, зависит от фактов и обстоятельств каждого дела, включая характер сделки и изощренность сторон49.

Судебное признание подразумеваемых послаблений

Как обсуждалось выше, истцам, добивающимся признания подразумеваемого сервитута, доступно несколько теорий.В отличие от явных сервитутов, подразумеваемый сервитут имеет юридическую силу только в том случае, если истец успешно докажет все необходимые элементы для запрашиваемого сервитута и, в результате, получит постановление или постановление суда, подтверждающее существование такого сервитута. Одним из способов, доступных истцам, является подача скрытого судебного иска в соответствии с CRCP 105 с требованием, чтобы суд определил право собственности на рассматриваемую собственность. Лицо, подавшее незаметный иск о праве собственности, должно записать уведомление о lis pendens в реестре недвижимого имущества округа или округов, в которых находится какая-либо часть собственности.50 Уведомление должно содержать название суда, в котором рассматривается судебный иск, имена сторон такого иска и юридическое описание собственности51. Записывая lis pendens, истец направляет уведомление о незавершенном судебном разбирательстве любому лицу, которое может после этого приобрести долю в собственности.

Когда суд выносит постановление, подтверждающее наличие сервитута, истец должен, в зависимости от обстоятельств, получить от суда тихий указ о праве собственности или записать копию этого постановления в реестре собственности округа.Принимая во внимание время, расходы и неопределенность, связанные с ходатайством о признании в суде подразумеваемого сервитута, получение сервитута посредством прямого предоставления, как правило, предпочтительнее, если такой вариант доступен.

Объем сервировки

Объем допустимого использования в зоне сервитута может варьироваться в зависимости от того, как сервитут был создан. Независимо от того, был ли сервитут был создан посредством явного предоставления или подразумеваемого действиями сторон, объем сервитута определяет, что владелец сервитута может делать с зоной сервитута и внутри нее, и, наоборот, какие действия может предпринять обслуживающий владелец недвижимости, не нарушая о правах держателя сервитута.Права держателя сервитута ограничены характером и целью, для которых сервитут был установлен52. Как правило, владелец сервитута может использовать, поддерживать и улучшать сервитут любым способом, который разумно необходим для достижения цели, для которой сервитут был предоставлен. при условии, что такая деятельность не наносит необоснованного ущерба обслуживаемой недвижимости или необоснованно препятствует ее использованию и пользованию53. Аналогичным образом, если намерения сторон не требуют иного, владелец служебной недвижимости может также использовать имущество, обремененное сервитутом, любым способом, который не препятствовать необоснованно возможности держателя сервитута использовать сервитут по прямому назначению.54

Express Easements

Если сервитут явно предоставлен, документ, подтверждающий сервитут, может описывать цели, для которых сервитут может быть использован, а также виды использования в пределах зоны сервитута, которые специально не разрешены. В таких случаях объем и степень специально созданного сервитута ограничиваются описанием, предоставленным в транспортном средстве. Однако в тех случаях, когда в письменной форме ничего не говорится о допустимом использовании сервитута, суды постановили, что сервитут может быть использован для любой цели, для которой сервитут может быть разумно направлен, при условии, что никакое использование сервитута не может налагать большее бремя на обслуживающего лица. имущество, чем то, которое было установлено, когда сервитут был впервые создан.55 Если использование необходимо за рамками предоставленного сервитута, доступны процедуры частного осуждения, 56 хотя этот законодательный механизм выходит за рамки данной статьи.

Если письменная передача нечетко или двусмысленно описывает объем предоставленного сервитута, суды будут интерпретировать документ так же, как и любой другой акт или договор, чтобы должным образом реализовать намерение сторон57. Суды Колорадо приняли гибкий подход к инструменты интерпретации сервитутов в отличие от более жесткого подхода «четырех углов», который исторически использовался для толкования двусмысленно составленных контрактов.В деле Lazy Dog Ranch против Telluray Ranch Corp. Верховный суд штата Колорадо постановил, что изучение внешних доказательств может иметь значение для определения того, действительно ли документ о предоставлении сервитута является двусмысленным.58

Примеры внешних доказательств, которые могут оказаться полезными для определения намерений сторон, включают (1) местонахождение и характер собственности, которая обременена сервитутом и на которую распространяется действие сервитута; (2) использование этой собственности до и после создания сервитута; (3) характер окружающей местности; (4) наличие и контуры любого общего плана развития территории; и (5) вознаграждение, уплаченное за сервитут.59 Если после рассмотрения таких доказательств суд приходит к выводу, что передаточный документ не является двусмысленным, суд должен не принимать во внимание внешние доказательства, и простой язык документа должен иметь полную силу 60. что документ является двусмысленным, суд должен дополнительно изучить внешние доказательства, представленные сторонами, чтобы определить фактическое намерение сторон в создании и предоставлении сервитута61.

Подразумеваемые сервировки

Подразумеваемый сервитут должен быть достаточно широким, чтобы позволить использование, необходимое для полного пользования доминирующим имуществом.Например, объем и тип использования, разрешенного для сервитута, подразумеваемого по необходимости, варьируются в зависимости от необходимости, которая привела к сервиту.62 Однако объем сервитута в результате предыдущего использования обычно считается ограниченным использованием, которое первоначально породил сервитут.

Предписания

Суды Колорадо обрисовали в общих чертах определенную линию расследования при определении надлежащего объема сервитута, приобретенного по рецепту. В деле Wright v.Horse Creek Ranches , Верховный суд штата Колорадо принял подход, изложенный в документе Restatement (First) of Property 63 §§ 477–479, который содержит рекомендации по определению объема допустимых видов использования сервитута, приобретенного по рецепту64. В § 477 говорится, что «[т] объем сервитута, созданного по рецепту, определяется использованием, посредством которого он был создан». Чтобы определить, является ли конкретный тип использования допустимым в соответствии с предписывающим сервитутом, Суд Wright рассмотрел Restatement § 478, в котором говорится, что заявленное использование должно сравниваться с первоначальным использованием сервитута «в отношении (a ) их физический характер, (б) их цель, [и] (в) относительное бремя, возложенное ими на обслуживаемое многоквартирное здание.65 При рассмотрении вопроса о том, является ли последующее использование предписывающего сервитута расширением первоначального использования, суд Wright дополнительно рассмотрел Restatement § 479, который предусматривает, что в дополнение к факторам, указанным выше, суды должны учитывать потребности, возникающие в результате нормальной эволюции использования доминирующего имущества, уравновешенные со степенью, в которой эти потребности увеличивают бремя, возлагаемое на обслуживаемое имущество.66 Взвесив эти факторы, суд Wright отказал в разрешении владельцу предписывающего сервитут, приобретенный для сельскохозяйственного использования, чтобы впоследствии использовать этот сервитут для новых жилых и рекреационных целей.67

Суды также использовали этот тест для проверки изменения степени использования предписывающего сервитута. В деле Clinger v. Hartshorn Апелляционный суд рассмотрел использование предписывающего сервитута, предоставленного владельцу компании по предоставлению услуг гидов и экипировки, которая со временем расширилась для обслуживания дополнительных клиентов68. В то же время Суд сосредоточил внимание на нагрузке на обслуживаемое имение в связи с дополнительным количеством людей, получающих доступ к сервитуту.Согласно Пересмотр § 478, «[] n увеличение бремени на обслуживаемый многоквартирный дом сверх того, что вызвано неправильным использованием, в результате которого был создан сервитут, является неоправданным увеличением, если это такое увеличение, которое, как можно разумно предположить , спровоцировал бы прерывание неблагоприятного использования, если бы увеличение произошло в течение предписывающего периода ». В деле Clinger , поскольку доказательства продемонстрировали лишь ограниченное увеличение использования сервитута поставщиком оборудования, Суд постановил, что возросшее бремя для обслуживающего имущества было недостаточно значительным, чтобы требовать ограничения сервитута.69

Прекращение сервировки

Подобно тому, как сервитуты могут создаваться различными способами, они также могут быть прекращены при различных обстоятельствах, которые в некоторых случаях зависят от того, как сервитут был создан в первую очередь. Например, сервитут может прекратиться в соответствии с четко указанным положением в документе о предоставлении права. Стороны явно предоставленного сервитута могут свободно согласовывать сроки, конкретную дату или наступление определенного события, после которого сервитут прекращается; в противном случае сервитут будет считаться бессрочным.Однако любой сервитут может быть прекращен другими способами, как описано ниже.

Письменное сообщение или передача

Любой сервитут, связанный с землей, независимо от того, как этот сервитут был первоначально создан, может быть передан в письменной форме либо посредством письменного разрешения сервитута, либо посредством формального перевода. В любом случае письменное прекращение действия должно быть подписано держателем сервитута в качестве подтверждения того, что он или она отказываются от всех прав на сервитут.

Слияние

Если владелец сервитута передает сервитут или отказывается от него, сервитут перестанет существовать в результате слияния доминирующего и обслуживающего владений в общую собственность. По определению сервитут требует, чтобы два земельных участка находились в отдельной собственности, причем один участок был обременен, а другой извлекался выгодами благодаря существованию и использованию сервитута. Когда обслуживающее и доминирующее поместья переходят в общую собственность, обслуживающее имение больше не должно обременяться сервитутом, поэтому сервитут будет считаться прекращенным.70 Тем не менее, общая собственность должна быть абсолютной, без того, чтобы частичные владельцы или другие совместные интересы переходили в собственность того или иного имущества. Например, в деле Westpac Aspen Investments против Residences at Little Nell Development, LLC Апелляционный суд отказался признать, что сервитут был прекращен путем слияния, когда сервитут находился в совместной аренде, а обслуживаемая недвижимость принадлежала одному физическому лицу. .71 Суд пояснил, что сервитут не прекращается путем слияния правового титула, когда только один из владельцев в одностороннем порядке передает право сервитута, которое приносит пользу доминирующему имуществу.72 В противном случае владение аннулировало бы сервитут и, таким образом, лишило бы оставшегося совместного арендатора доступа к собственности.73 Чтобы продемонстрировать, что сервитут был аннулирован в результате слияния, доминирующее и обслуживающее владения должны находиться в собственности «совершенно одинаково» 74.

Прекращение необходимости

В отличие от других типов подразумеваемых сервитутов, сервитуты по необходимости существуют только до тех пор, пока сохраняется необходимость. Поскольку сервитут по необходимости может подразумеваться только для устранения «практической невозможности» доступа к земельному участку, если необходимость в сервитуте устраняется изменившимися обстоятельствами, такими как строительство дороги или других средств доступа, сервитут будет прекратить.75

Оставление

От сервитута можно отказаться, но его нельзя потерять из-за простого неиспользования. Скорее, сторона, утверждающая, что сервитут был отменен (обычно обслуживающий владелец недвижимости), должна продемонстрировать, что держатель сервитута предпринял позитивные действия, демонстрирующие его или ее намерение отказаться от сервитута.76 Этот порог трудно удовлетворить, учитывая, что суды постановили что действия, подтверждающие отказ от сервитута, должны быть подтверждены «четкими, недвусмысленными и решающими доказательствами».77 Соответственно, даже если сервитут никогда не использовался, держатель сервитута сохраняет право собственности на сервитут, если не будут предприняты дальнейшие действия для эффективного отказа от сервитута.78

Неблагоприятное владение

Сервитут также может быть прекращен в результате неправомерного владения.79 Закон о неблагоприятном владении, CRS § 38-41-101 (1), применяется к «любым правам или интересам в отношении недвижимого имущества», которые включают как владение, так и права собственности на землю, такие как право собственности на недвижимость и неимущественные права на землю, такие как право собственности на сервитут.Так, в деле Matoush v. Lovingood Верховный суд Колорадо пришел к выводу, что этот статут не только разрешает приобретение сервитута в результате неправомерного использования, но также позволяет прекращать сервитут таким же образом80. То есть сервитут может быть прекращен. быть прекращено, если обслуживающий владелец недвижимого имущества использует сервитут способом, который противоречит праву его использования, открытым или печально известным, а также непрерывным и непрерывным в течение установленного законом срока в 18 лет.81 Нет необходимости также доказывать, что сервитут был заброшен, чтобы успешно объявить, что сервитут был прекращен в результате неправомерного использования.82 Как обсуждалось выше, удовлетворение иска о прекращении сервитута путем отказа от сервитута зависит от поведения держателя сервитута. Однако в случае прекращения действия сервитута в результате неправомерного использования расследование фокусируется на использовании зоны сервитута противной стороной, а не на действиях держателя сервитута83.

Для удовлетворения требования «неправомерного использования» заявитель должен продемонстрировать, что использование им площади сервитута несовместимо или несовместимо с правом пользования держателем сервитута.Это расследование обязательно связано с конкретным фактом. Напомним, однако, что обслуживающий владелец недвижимого имущества обычно сохраняет за собой право использовать зону сервитута в соответствии с правами держателя сервитута. Таким образом, обслуживающий владелец недвижимого имущества может использовать зону сервитута, и такое использование не будет считаться неблагоприятным, если и до тех пор, пока владелец сервитута не потребует использования зоны сервитута, не потребует ее использовать, и ему будет отказано84. Будет инициирован установленный законом период неправомерного владения, и неправомерное использование должно продолжаться в течение всего 18-летнего периода, чтобы подтвердить заявление о том, что сервитут был прекращен в результате неправомерного использования.

Эстоппель

По аналогичному сценарию сервитут также может быть прекращен путем эстоппеля. Если владелец сервитута узнает или соглашается с действиями, предпринятыми обслуживающим владельцем недвижимости для предотвращения доступа держателя сервитута к сервиту и его использования, и держатель сервитута не предпринимает никаких действий, совместимых с сохранением прав на сервитут, сервитут может быть прекращен. В таком случае держатель сервитута будет лишен права отрицать, что право сервитута было прекращено действиями обслуживающего владельца недвижимости.85

Например, в деле Romberg v. Slemon Ромберг владел сервитутом доступа к землям, принадлежащим Слемону и другим лицам. Соседние землевладельцы стремились превратить свою землю в запланированное подразделение и добивались освобождения от сервитута Ромберга. В обмен на отказ Ромберга от сервитута соседние землевладельцы согласились построить и проложить альтернативный подъезд к собственности Ромберга и обеспечить Ромбергу подземными коммуникациями. Хотя Ромберг отказалась подтвердить соглашение в письменной форме, она устно согласилась освободить сервитут, а соседние землевладельцы построили новую подъездную дорогу и проложили инженерные коммуникации.Когда позже Ромберг попытался скрыть право собственности на сервитут, суд постановил, что сервитут был прекращен. Суд первой инстанции постановил, и Апелляционный суд согласился с тем, что Ромберг лишена права отрицать прекращение ее права сервитута, поскольку соседние землевладельцы полагались на ее обязательство освободить сервитут в их ущерб.86

Заключение

Создание, использование и прекращение сервитутов - это темы, с которыми часто сталкиваются практикующие специалисты, не знакомые с вопросами недвижимости.Однако со временем и обучением юристы могут научиться правильно составлять новые сервитуты, интерпретировать существующие сервитуты, объяснять клиентам, может ли сервитут подразумеваться, и давать им соответствующие рекомендации. Многие вопросы, касающиеся сервитута, относительно просты, например, составление проекта прямого сервитута, когда стороны соглашаются с основными условиями. Однако другие вопросы, особенно связанные с толкованием и признанием подразумеваемого сервитута, могут быть чрезвычайно сложными. В таких случаях может быть благоразумным обратиться за опытом или пообщаться с адвокатом, который хорошо разбирается в разрешении таких споров.

Эйприл Д. Хендрикс, сотрудник Burns Figa & Will. Она специализируется в области водного права, права окружающей среды и природных ресурсов. Редактор-координатор: Кристофер Д. Брайан.


Изучите этот выпуск

Вопросы наставничества

Дж. Райанн Пейтон

Технологии в юридической практике

Эрик Джонсон

Уголок юридических исследований

Андреа Л.Гамильтон


Связанные темы


Примечания

2. Lazy Dog Ranch против Telluray Ranch Corp. , 965 P.2d 1229, 1234 (Colo. 1998) (внутренние цитаты опущены).

3. Id . См. Также Wright , 697 P.2d at 387.

4. Colorado Lawyer ранее опубликовал серию из двух частей, в которой обсуждались различные вопросы, касающиеся права сервитутов, Masters, «Обзор Закона штата Колорадо о сервитутах, часть 1», 22 Colo.Закон. 991 (май 1993 г.) и Часть 2, 22 Colo. Law. 1273 (июнь 1993 г.). Эта статья обновляет и расширяет концепции, обсуждаемые в этой серии.

5. Lazy Dog Ranch , 965 P.2d at 1234.

6. См., Например, , Roaring Fork Club, L.P. против St.Jude’s Co. , 36 P.3d 1229, 1231 (Colo. 2001).

7. CRS § 37-86-102.

8. Osborn & Caywood Ditch Co. v. Green , 673 P.2d 380, 383 (Colo.App. 1983) («[T] владелец сервитута или доминирующего поместья может делать все, что разумно необходимо разрешить полное использование сервитута, включая осуществление прав входа и выхода для технического обслуживания, эксплуатации и ремонта.»).

9. См. Arrabelle at Vail Square Residential Condo. Ass’n, Inc. против Arrabelle at Vail Square LLC , 382 P.3d 1275, 1277 (Colo.App. 2016).

10. Левиц против семейного траста Порат , 36 P.3d 120, 122 (Colo.App. 2001).

11. ид.

12. WRWC, LLC против города Арвада , 107 P.3d 1002, 1004 (Colo.App. 2004).

13. Sinclair Transp. Co. против Сандберга , 350 P.3d 924, 931–32 (Colo.App. 2014).

14. Lazy Dog Ranch , 965 P.2d at 1238.

15. ид.

16. Bijou Irr. Расст. против Empire Club , 804 P.2d 175, 183 (Colo. 1991).

17. Город Стимбот-Спрингс против Джонсона , 252 P.3d 1142, 1146 (Colo.App. 2010). См. Также Пересмотр (третий) собственности: сервитуты § 1.3, cmt. 3 (Американский юридический институт 2020).

18. CRS §§ 38-30.5-101 et seq.

19. Карлсон против Болд Петролеум, Инк., 996 P.2d 751, 752 (Colo.App. 2000).

20. Gold Hill Dev. Co., L.P. против TSG Ski & Golf, LLC, 378 P.3d 816, 829 (Colo.App. 2015).

21. ид.

22. ид. См. Также Город Лейквуд против Армстронга , 419 P.3d 1005, 1009 (Colo.App. 2017).

23. ид. («[Любой крайний случай неясности может привести к выводу, что сервитут не был предоставлен»).

24. См., Например, Hornsilver Circle, Ltd.против Trope , 904 P.2d 1353, 1356 (Colo.App. 1995).

25. ид. См. Также Armstrong , 419 P.3d at 1010.

26. Вагнер против Фэйрламба , 379 P.2d 165, 167 (Colo. 1963).

27. Thompson v. Whinnery , 895 P.2d 537, 540 (Colo. 1995).

28. ид.

29. Битл против CAM-Colorado, LLC , 318 P.3d 65, 72 (Colo.App. 2012).

30. Wagner , 379 P.2d at 168.

31. LeSatz v. Deshotels , 757 P.2d 1090, 1092 (Colo.App. 1988) (отказ признать сервитут по необходимости, когда собственник мог построить мост через канал).

32. Лобато против Тейлора , 71 P.3d 938, 951 (Colo. 2002).

33. Id . на 951.

34. Proper v. Greager , 827 P.2d 591, 593 (Colo.App. 1992).

35. ид. , 593–94.

36. LR Smith Invs., LLC против Батлера , 378 P.3d 743, 746 (Colo.App. 2014).

37. Lobato , 71 P.3d at 950 (ссылка на статут Колорадо о неблагоприятном владении в иске по созданию сервитута путем неправомерного владения).

38. CRS § 38–41–101 (3) - (4).

39. CRS § 38–41–101 (5) (а).

40. ид.

41. Траск против Нозиско , 134 P.3d 544, 550–51 (Colo.App. 2006).

42. ид.

43. LR Smith , 378 P.3d at 747.

44. ид.

45. Maralex Res., Inc. против Чемберлена, P.3d 399, 404 (Colo.App. 2014).

46. LR Smith , 378 P.3d at 747.

47. Lobato , 71 P.3d at 950–51.

48. ид. , 951.

49. ид.

50. CRS § 38-35-110.

51. ид.

52. Bijou Irr. Расст. , 804 P.2d 175; Story v.Bly , 217 P.3d 872, 878 (Colo.Приложение. 2008 г.).

53. Lazy Dog Ranch , 965 P.2d at 1238.

54. ид.

55. Westland Nursing Home, Inc. против Бенсона , 517 P.2d 862, 867 (Colo.App. 1974).

56. Colo. Const. Изобразительное искусство. II, § 14; CRS § 38-41-102.

57. Lazy Dog Ranch , 965 P.2d at 1235.

58. ид. at 1237 (со ссылкой на Пересмотр (третий) собственности § 4.1 c.).

59. ид.

60. ид. на 1236.

61. ид.

62. Wagner , 379 P.2d at 169.

63. Пересчет (первый) собственности §§ 477–479 (Американский юридический институт, 1944 год).

64. Райт , 697 P.2d, 388.

65. ид. , 389.

66. ид.

67. ид. по адресу 390.

68. Клинджер против Хартсхорна , 89 P.3d 462, 467 (Colo.App. 2003).

69. ид. См. Также Hayes v. City of Loveland , 651 P.2d 466, 468 (Colo.App. 1982) (сервитуты могут учитывать изменения степени, а не вида).

70. Westpac Aspen Invs., LLC против Residences at Little Nell Dev., LLC , 284 P.3d 131 (Colo.App. 2011) (ссылка на Brush Creek Airport, LLC против Avion Park, LLC , 57 P.3d 738, 747 (Colo.App. 2002)).

71. ид. , 137.

72. ид.

73. ид.

74. ид.

75. Bear Creek Dev. Корпорация против Фонда Дженеси. , 919 P.2d 948, 955 (Colo. 1996).

76. Аллен против Никерсона , 155 P.3d 595, 601 (Colo.App. 2006).

77. Clinger , 89 P.3d at 468.

78. Matoush v. Lovingood , 177 P.3d 1262, 1271 (Colo. 2008) («Когда сервитут создается, но никогда не используется, права собственности держателя сервитута остаются« титульными и бездействующими »»). (цитата опущена).

79. ид. , 1269.

80. ид.

81. ид. на 1270.

82. ид.

83. ид.

84. ид. , 1271.

85. Romberg v. Slemon , 778 P.2d 315, 316 (Colo.App. 1989).

86. ид. , 316–17.

Взаимные сервитуты обычно используются в коммерческих условиях, например, в торговых центрах или жилых комплексах с несколькими зданиями и арендаторами, для разграничения доступа и использования общих парковок и мест общего пользования, дорог и пешеходных дорожек общего пользования, а также допустимых местоположений указателей.

Создание и обеспечение прав собственности в Европе

Система собственности отличается от системы, введенной в колониях

В Европе, как и в Африке, каждая страна имеет свои особенности. Однако все европейские страны объединяет то, что системы собственности на континенте не основывались ни на регистрации земли, ни на административном праве собственности на землю.

В Африке решение о «оформлении титула на землю» принимает государственная администрация (местная или, чаще, национальная), пришедшая на смену колониальному правительству.Колониальная земельная система, которая служила образцом для других (система Торренса), была введена Британской империей в Австралии в 1858 году. Система Торренса пошла еще дальше, поскольку она отрицала существование каких-либо прав собственности до прихода колонизатор и поручил колониальной администрации создать систему собственности с нуля. Цель заключалась в том, чтобы дать новоселам или коммерческим компаниям неоспоримые права собственности.

Правда, со временем ситуация несколько изменилась.Сами колониальные правительства, а затем и национальные правительства постепенно осознали необходимость учитывать некоторые из ранее существовавших прав. Однако основная идея не изменилась. Решение о признании прав собственности по-прежнему принимает администрация после относительно длительных и дорогостоящих процедур.

С другой стороны, в Европе ни одна администрация (или политическая власть) никогда не определяла, кому что принадлежит. Во всех европейских странах право собственности возникает в результате частной сделки между частными лицами, которые всегда могут обратиться в арбитраж в случае спора между соседями или наследования.Земельный участок не зарегистрирован. Ни у кого нет «титула на землю», «вида на жительство» или «земельного сертификата». Единственная «бумага», доступная каждому владельцу, - это копия акта купли-продажи земли или акта, показывающего раздел поместья. Право собственности было основано на «приобретательном рецепте».

Умиротворяющий принцип приобретательной давности

В Европе права на землю (права собственности или другие права пользователей) не основаны ни на административном решении, ни на ссылке (посредством покупки или наследования) на происхождение Первого Жителя или Первого Поселенца.Право собственности основывалось на владении, т.е. на простом изложении факта, которое, поскольку оно никем не оспаривалось, приобрело правовой статус по прошествии определенного периода времени. Доказывать право собственности на землю обязан не житель, а тот, кто бросает ему вызов. По истечении «срока давности» никакие судебные иски не станут неприемлемыми в суде.

Закон обычно устанавливает срок давности в тридцать лет, что соответствует поколению. Это означает, что дети не могут возродить старые споры, которые их родители решили забыть.Приобретательное предписание было инструментом социального мира в старых странах, переживших войны, вторжения, резню и восстания.

Сегодня приобретательный рецепт применяется редко. В каждом счете купли-продажи или наследства просто говорится о «происхождении права собственности» через предыдущие документы о праве собственности, датируемые не менее чем тридцатью годами ранее, чтобы предоставить покупателю надежную гарантию.

Как было установлено это право?

Право собственности на основании соглашений между заинтересованными сторонами

В древней Европе, вплоть до средневековья, завоеватели очень часто делили право на эксплуатацию крестьян, которые должны были оставаться на месте.История собственности в Европе - это история светских конфликтов между далекими наследниками завоевателей, которые стремились получить больше от своих крестьян, и последними, которые из поколения в поколение стремились улучшить свои жилищные условия. Чтобы уладить конфликты, многие компромиссы были достигнуты на местном уровне путем определения прав личности.

Из поколения в поколение фермеры постепенно добивались того, чтобы размер роялти, выплачиваемых домовладельцу, определялся в письменной форме, а не устанавливался произвольно.У них было признано право передать свою землю своим детям. Они даже получили право продавать другим крестьянам, если они, например, переезжали в город. Что касается помещиков, они также начали продавать свои права на получение гонорара от крестьян другим дворянам, купцам и даже разбогатевшим крестьянам.

Составление таможни

В то время, когда письменных документов было мало, все эти договоренности основывались на общественном консенсусе, формируя обычаи, которые варьировались от одного места к другому.Только в начале шестнадцатого века (и изобретение книгопечатания), но также и под руководством центрального правительства, обычаи фактически писались во всех провинциях и местностях.

Местные собрания знати (часто несколько сотен) созывались, иногда несколько лет подряд, для согласования формулировок этих обычаев в присутствии представителя центрального правительства. Так развивались нормы гражданского права: поселения, режимы супружеских отношений, характер прав на землю, луга и леса, процедуры продажи, сроки давности, определение привилегий, предоставляемых определенным социальным группам и т. Д.

То, что впоследствии стало крестьянской собственностью, появилось сначала как сезонное право; каждый обычай определял время, когда землепользование стало обычным, после сбора урожая, и когда такое использование стало ограниченным «владельцем», во время посева. В случае продажи право преимущественной покупки, известное как «феодальное изъятие», часто предоставляется «землевладельцу» деревни. Во Франции из примерно пятидесяти основных обычаев Парижский обычай постепенно стал эталоном, который мог заменить молчание или противоречия в других обычаях.Впоследствии в него несколько раз вносились поправки, прежде чем он стал основой будущего Гражданского кодекса, известного как «Кодекс Наполеона».

К четырем основным наземным системам

Исходя из этого общего шаблона, различные исторические события привели к четырем основным моделям землевладения.

  • Английская система эволюционировала относительно мирно после этапов ожесточенной социальной борьбы. Прежние права землевладельцев («Арендодатели») были преобразованы в очень долгосрочную аренду (150 лет или 999 лет) с низкой арендной платой, которая не обновлялась.Несколько бывших аристократических семей теперь владеют десятками тысяч акров земли, которые мало зарабатывают, за исключением тех случаев, когда они были урбанизированы.

  • Французская система более радикально изменилась во время Революции

    .

1789. «Бенефициарная собственность» крестьянина заменила «прямое владение» помещиком. В Гражданском кодексе 1804 г. упоминались только собственность и «собственник». Чтобы упростить земельный налог, введенный в 1790 году вместо налогов с землевладельцев, примерно через сорок лет в стране был создан земельный кадастр со списком собственников налогоплательщиков.Действительно, в реестре просто указывается фактический владелец каждого земельного участка. «В реестре должно указываться только право собственности. Мой Кодекс сделает все остальное, и во втором поколении больше не будет юридических споров », - писал Наполеон в июле 1807 года. Владельцы, которые не хотели платить налог, должны были доказать, что они не были собственниками. Впоследствии эта модель была принята во многих других странах Западной Европы.

  • Германская система - усовершенствованная французская система.Поскольку регистры были созданы намного позже, Германская империя в конце девятнадцатого века воспользовалась возможностью придать регистрам юридический статус (чего никогда не было в латинских странах). Поселок за кварталом, деревня за деревней, создание реестра дало возможность определить, под руководством судьи, все существующие права на землю по каждому номеру участка и зарегистрировать их в «земельной книге». С тех пор любая смена собственника фиксируется в реестре.

  • Российская система , существовавшая в Восточной Европе до создания советского блока, охватывала области, где система сельских земель вместо того, чтобы развиваться с постепенным укреплением прав крестьян, стала свидетелем того, как помещики (русские «бояре») стали крупные землевладельцы в ущерб частным крестьянским правам на лучшую землю.

Безопасность транзакций повсюду предшествовала созданию реестров

В системе, где право собственности в первую очередь предназначено для защиты фактической ситуации (владения), нет необходимости в реестре для установления юридических прав.Земли ограничены деревьями, живыми изгородями, канавами, дорогами и т. Д. В случае конфликта между соседями показания старых людей пересматриваются.

отсортировано в. А в случае продажи в передаточных актах, написанных писцом, который впоследствии станет «нотариусом», просто указаны границы земель и имя каждого соседа.

Риск заключается не столько в плохой разметке границ земельного участка, сколько в том, что его продают разным людям. Поэтому правила, регулирующие объявления о продаже земли, принимаются после вызова множества свидетелей.Как и в мусульманских странах, для составления документов и одновременного хранения копий вызывают специализированных нотариусов.

Также существует риск того, что одно и то же имущество будет продано двум покупателям, с двумя нотариусами и разными свидетелями. Следовательно, были приняты меры для централизованного хранения всех документов, подтверждающих право собственности. Во Франции хранение всех ипотечных кредитов было принято в 1771 году, тогда как первые реестры были открыты тридцатью годами позже и завершились примерно в 1850 году.

Земельные налоги как фактор безопасности землевладения

Ежегодный земельный налог взимается почти во всех развитых странах.Однако сегодня этот налог ниже в Европе, где он обычно основан на условном доходе, связанном с землей, чем в Северной Америке, где он основан на рыночной стоимости (сумме, которая может быть получена от продажи земли). ) фактически наблюдается в каждой географической области. Исторически этот налог имел три основных преимущества:

  • Экономическое преимущество : землевладельцы, которые ежегодно облагаются налогом, но фактически не используют свои сельскохозяйственные угодья или неосвоенные городские земли, обязаны передать эти земли другим людям, которые будут ими пользоваться, вместо того, чтобы платить налог зря.

  • Моральное преимущество : собственность больше не рассматривается как простая привилегия. Быть собственником - это прежде всего налогоплательщик. В некотором смысле «собственность имеет цену».

  • Правовое преимущество безопасности : каждая налоговая квитанция фактически становится презумпцией владения или, по крайней мере, владения. Кроме того, часто именно обязанность по уплате налога кладет конец спорам по поводу собственности на землю.

Следует отметить, что в отличие от ежегодного налога на имущество, налог с продаж имеет тенденцию порождать юридическую неопределенность, особенно в бедных странах, где заинтересованные стороны всегда склонны откладывать регистрацию передачи, чтобы избежать налогообложения.

общих законов, о которых землевладельцы хотят знать больше. О

Земля предоставляет своим владельцам множество замечательных преимуществ, включая красивые пейзажи, уединение и возможности для отдыха.

Земля также может повлечь за собой юридические проблемы для некоторых владельцев. Ниже приводится общее объяснение некоторых законов, по поводу которых у землевладельцев могут возникнуть вопросы при возникновении обстоятельств их владения. Для получения ответов на ваши конкретные вопросы и обстоятельства рекомендуется обратиться к юристу, имеющему опыт работы с законами, которые применяются к землевладению.

Ответственность за нарушение чужого владения

Землевладельцы иногда беспокоятся о том, что, если они позволят людям использовать свою землю (например, для пеших прогулок, катания на снегоходах, охоты), они могут понести ответственность, если кто-то пострадает на участке.

Землевладельцы, которые разрешают общественное использование своей земли без взимания платы и которые не были умышленными, необдуманными или опрометчивыми, получают определенные средства защиты от ответственности за травмы в соответствии с главой 21, раздел 17C Общего закона штата Массачусетс.

Землевладельцы, которые взимают плату за въезд на свою землю или которые были умышленными, необдуманными или безрассудными в уходе за своей землей, например создавали опасности, которые могут привести к серьезным, тяжелым травмам или смерти, не защищены от ответственности в соответствии с разделом главы 21 17С.

Для получения дополнительной информации и подробностей посетите: https://malegislature.gov/Laws/GeneralLaws/PartI/TitleII/Chapter21/Section17C

Timber Trespass

Наши леса перекрещиваются с каменными стенами и колючей проволокой со времен, когда наша земля использовалась в качестве пастбищ. По мере того, как землю продавали на более мелкие участки, границы становились менее очевидными.

Следовательно, землевладельцы нередко не уверены в точном расположении своих границ или соседи не соглашаются по поводу границ.Также возможно, что человек может сознательно пересечь границу, чтобы собрать дерево высокой ценности. Законы о несанкционированном доступе к древесине разрешают такие ситуации.

Закон гласит, что тот, кто сознательно без разрешения удаляет или уничтожает деревья на чужой земле, несет ответственность перед владельцем за трехкратную стоимость уничтоженных деревьев. Если лицо, которое вырубило или уничтожило деревья, имело веские основания полагать, что земля принадлежит им или что им было законно разрешено их уничтожить, он будет нести ответственность только за единовременную стоимость уничтоженных деревьев. Для получения дополнительной информации: https://malegislature.gov/Laws/GeneralLaws/PartIII/TitleIII/Chapter242/Section7.

Обычно для оценки стоимости вырубленных или уничтоженных деревьев нанимают лесника или арбориста. Затем судья принимает решение, если награда оправдана, и если да, то ее размер.

Чтобы свести к минимуму риск проникновения древесины, рекомендуется, чтобы землевладельцы четко отмечали границы своих границ. Было бы разумно пригласить соседа с собой, чтобы было взаимопонимание или согласие относительно расположения границ, и что могло бы также обеспечить защиту, если бы сосед позже утверждал, что граница была неправильно обозначена и что граница спиленные деревья находились в собственности соседа.

Для получения дополнительной информации и подробностей посетите: https://malegislature.gov/Laws/GeneralLaws/PartIII/TitleIII/Chapter242/Section7

Неблагоприятное владение

Некоторые землевладельцы опасаются, что, если они позволят людям использовать свою землю, люди, использующие землю, в конечном итоге смогут заявить, что они владеют землей в результате неправомерного владения.

Adverse Possession - это юридическое требование, используемое для получения полного владения земельным участком. Требование неправомерного владения возникает, когда одно лицо является правообладателем земли на основании документа, а другое лицо владеет землей, как правило, занимая ее или используя ее открыто в порядке, неблагоприятном для истинного владельца, и без признания прав собственности. истинный хозяин.В случае с лесом дополнительное требование - ограждение, огораживание или «обработка» земли. Неблагоприятное владение, как правило, очень сложно доказать , так как все следующие критерии необходимы, прежде чем неправомерное владение будет разрешено законом:

  • Фактическое владение - лицо, претендующее на неправомерное владение, должно было занимать землю или, по крайней мере, некоторую ее часть.
  • Открытое владение - занятие владельцем было открытым и очевидным, так что общественность и истинный владелец заметили бы (фактическое уведомление не требуется).
  • Неблагоприятное (враждебное) владение - владение землей незаконно для оккупанта.
  • Exclusive Possession - владелец лишил владельца права владения и проживания или действует таким образом, чтобы не признавать права владельца.
  • Непрерывное владение - что владелец в течение двадцати лет непрерывно оккупировал его.

Разрешение уничтожает враждебный или враждебный характер владения. Если владелец дает разрешение лицу, использующему землю, это не будет неблагоприятным.Разрешение лучше всего подтверждается письменным документом, подписанным обеими сторонами. Если использование начинается с разрешения, но выходит за рамки разрешенного периода, или если использование выходит за рамки разрешенного - либо за пределами времени, за пределами территории, либо использование отличается от того, на что владелец дал разрешение, это может быть определено. быть враждебным и созреть во враждебное владение.

Для получения дополнительной информации и подробностей посетите: http://casaly.com/articles/06_adverse_possession.html

Предписательный сервитут

Некоторые землевладельцы опасаются, что если они позволят людям пересечь свою землю (например,g., рекреационная тропа), что люди, использующие землю, могут в конечном итоге иметь возможность заявить, что они владеют сервитутом через землю по рецепту.

  • Фактическое использование - лицо, претендующее на предписывающий сервитут, должно было использовать землю или, по крайней мере, некоторую ее часть.
  • Открытое владение - использование должно быть открытым и очевидным, чтобы общественность и истинный владелец заметили (фактическое уведомление не требуется).
  • Неблагоприятное (враждебное) использование - владение землей незаконно для оккупанта.
  • Использование не обязательно должно быть исключительным - пользователь не должен исключать владельца - и пользователь, и владелец могут, например, использовать дорогу, пересекающую землю.
  • Пользователь не признает права владельца прекратить использование.
  • Непрерывное использование - это непрерывное использование в течение двадцати лет в соответствии с использованием, которое будет осуществляться владельцем. Например, если дорога не используется зимой из-за того, что она не вспахана, это не помешает приобретению предписывающего сервитута.

Как указано выше, разрешение уничтожает неблагоприятный или враждебный характер предписания. Поскольку владельцы собственности не всегда знают, кто использует их собственность (обычно идет по тропам или по грунтовым дорогам), может быть невозможно дать письменное разрешение. Владелец может размещать знаки (делать фотографии знаков и вести учет того, когда и где они размещены), сообщая общественности, что владелец разрешает общественности использовать собственность (например, уважительно).

https://malegislature.gov/Laws/GeneralLaws/PartII/TitleI/Chapter187/Section2

Шериф может также разместить уведомление о собственности и внести его в Реестр сделок, что предотвратит приобретение предписывающего сервитута.

https://malegislature.gov/Laws/GeneralLaws/PartII/TitleI/Chapter187/Section3

Недвижимость - Закон Пиной

СОБСТВЕННОСТЬ

F Все вещи, которые являются или могут быть объектом присвоения

F Реквизиты: (США)

1. u tility

2. с вероятность или индивидуальность

3. a принадлежность

I.

A. НЕДВИЖИМОСТЬ

1. земля, прилегающие к почве здания, дороги и сооружения всех видов;

2. деревья растения и выращивание фруктов, пока они прикреплены к земле или образуют неотъемлемая часть недвижимой вещи;

3. все закреплен на недвижимой вещи таким образом, чтобы ее нельзя было отделены от них без разрушения материала или порчи объект;

4. статуи рельефы, картины или другие предметы для использования или украшения, помещенные в здания или на землях собственником недвижимой вещи таким образом, чтобы это выявляет намерение прикрепить их к многоквартирным домам навсегда;

5. машины сосуды, инструменты или инвентарь, предназначенные владельцем многоквартирного дома для промышленности или работ, которые могут выполняться в здании или на участке земельные участки, которые имеют прямое отношение к потребностям указанной отрасли или предприятий;

Реквизиты:

  1. от собственника
  2. производств или выполненных работ на здании или на земельном участке
  3. машин и т. Д. Должны ухаживать непосредственно для удовлетворения потребностей промышленности или работ
  4. станков и др.должно быть основные и основные элементы отрасли.

6. животное домики, голубятни,

7. ульи пруды или нерестилища аналогичного характера, если их владелец разместил или сохранили их с намерением навсегда прикрепить к земля и составляющая ее постоянную часть; животные в тех местах включены;

8. удобрение фактически используется на участке земли;

9. шахты карьеры и отвалы шлака, при этом их материал является частью пласта, и вода либо проточная, либо стоячая;

10.доки и конструкции, которые, хотя и плавают, по своей природе и цели предназначены оставаться на фиксированном месте на реке, озере или берегу; и

11. контракты на общественные работы, сервитуты и другие вещные права на недвижимое имущество

F Категории : (NIDA)

  1. Реальный по n ature - не может быть переносить с места на место (пп. 1 и 8, ст. 415 Гражданского кодекса)
  2. Real от i ncorporation - присоединено к недвижимая вещь фиксированным образом должна быть ее неотъемлемой частью (пп.1-3 Изобразительное искусство. 415, Гражданский кодекс)
  3. Real по d estination - помещен в n недвижимого за полезность, которую оно дает осуществляемой на нем деятельности (пар. 4-7 и 9 ст. 415, Гражданский кодекс)
  4. По a налогия классифицируется таким образом в соответствии с явным положением закона (п. 10 ст. 415 Гражданского кодекса)

B. ДВИЖУЩАЯСЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

1. те движимое имущество, подлежащее присвоению, не включенное в предыдущие статья;

2. настоящий имущество, которое в соответствии с каким-либо специальным положением закона считается личным;

3. силы природа, поставленная под контроль науки;

4. в целом, все вещи, которые можно перевозить с места на место без ущерба для недвижимое имущество, к которому они прикреплены;

5. обязательства и действия, имеющие целью движимое имущество или требуемые суммы; и

6. акции фонд сельскохозяйственных, торговых и промышленных предприятий, хотя у них есть недвижимость.

ИСПЫТАНИЯ:

а) По исключение: движимое имущество - это все не включены в ст. 415.

б) По описание: объект подвижен при наличии:

1) Способность к изменить местоположение

2) Без существенное повреждение недвижимой вещи, к которой она прикреплена.

Важно Доктрины / принципы недвижимого и движимого имущества:

а) Здание является недвижимым объектом, даже если он возведен не владельцем земли.Единственный критерий - объединение или объединение. с почвой. (Ладера против Ходжеса, 48 О.Г. 4374) .

б) Стороны договор может по соглашению рассматривать как личное имущество то, что по своей природе будет недвижимая собственность; и это знакомое явление - видеть классы вещей как недвижимое имущество для целей налогообложения, которое по общему принципу может быть считается движимым имуществом (Стандарт Ойл Ко. Против Харанилло, 44 Фил 631) .

в) Для целей вложения и исполнения, а также для целей Закона об ипотеке Chattel, несобранный изделия имеют характер личной собственности. (Сибал против Вальдеса, 50 Фил, 512) .

г) Человек тело, живое или мертвое, не является ни реальной, ни личной собственностью, так как оно даже не собственность, потому что она вообще не может быть присвоена. При определенных условиях корпус лицо или его части могут быть предметом сделки. (См. RA No. 349, РА № 7170, РА № 7719).

д) Что эффект временного отделения движимого имущества от недвижимого, к которому они были прикреплены?

2 Просмотры:

1) Они продолжают считаться недвижимым.

2) Факт разделение определяет состояние объектов, восстанавливая их состояние как движимое.

* последнее мнение поддерживают Парас и Толентино, которые утверждают, что неспособность кодификаторов воспроизвести положение партий на материя является признаком того, что они не намеревались продолжать действие правила.

е) Здание, которое будет продано или заложено и который будет немедленно снесен, может считаться личной собственностью и их продажа или ипотека была бы продажей движимого имущества или движимого имущества. ипотека соответственно для истинного объекта договора будет материалы.

II.

A. Государственная собственность

F Концепция: Он не принадлежит государству, а принадлежит государству, которое, как территориальное Государь пользуется определенными юридическими прерогативами в отношении такой собственности. Право собственности на такую ​​недвижимость находится в социальная группа, будь то национальная, провинциальная или муниципальная.

F Назначение: Служить гражданам, а не государству как юридическому лицу.

F K инд .:

  1. Предназначены для общественных использовать
  2. Те, которые не для общественное использование, но предназначено для общественных служб
  3. Предназначены для развитие национального богатства

F Характеристики:

  1. Вне торговли мужчина
  2. неотчуждаемый. Но когда больше не нужен для общественного использования или служба, может быть объявлена ​​вотчиной. В Laurel vs.Гарсия (187 SCRA 797 ), Верховный суд постановил, что «независимо от того, Роппонги и родственные им недвижимость в конечном итоге будет продана - это политическое решение, в котором оба Президент и Конгресс должны согласиться ».

  1. Не может быть приобретено рецепт
  2. Не подлежит прикреплению или исполнение
  3. Нельзя обременять сервитуты

ПРИМЕЧАНИЕ: Они не могут быть зарегистрированы в соответствии с законом о регистрации земли и подлежат титул Торренса.Характер публики на собственность не влияет владение или даже титул Торренса в пользу частные лица. ( Palanca vs. Содружество, 69 Фил. 449 ).

Б. ИМУЩЕСТВО ГОСУДАРСТВА

F Имущество государства, принадлежащего ему в частном или имущественном качестве.

F государство имеет те же права на этот вид собственности, что и частное лицо в отношении его собственная частная собственность

С.ИМУЩЕСТВО МЕСТНЫХ УПРАВЛЕНИЙ (LGU)

1. Недвижимость для общественное использование - дороги, улицы, площади, фонтаны, общественные водоемы, места для прогулок и общественные работы для общественных услуг, оплачиваемые LGU

2. Родовой Собственность - все остальное имущество, принадлежащее ОМС, без ущерба для положений. специальных законов

ПРИМЕЧАНИЕ: В случае Провинция Замбоанга Дель Норте против города Замбоанга Верховный суд категорически заявил, что «Этот суд не склонен признать, что муниципальная собственность, принадлежащая и предназначенная для государственная служба относится к той же категории, что и обычная частная собственность.Классификация муниципальной собственности, предназначенной исключительно для государственных целей, как общественная в данном случае должна иметь преимущественную силу перед Гражданским кодексом ». Здесь Закон о муниципальных корпорациях был рассматривается как особый закон в контексте статьи 424 НКЦ.

Д. НЕДВИЖИМОСТЬ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

F относится на все имущество, принадлежащее частным лицам либо индивидуально, либо коллективно и те, которые принадлежат государству и любому его политическому подразделения, имеющие родовой характер

F Muebles или мебель, как правило, имеет своей основной целью меблировку или украшение здания.Обратите внимание, что есть исключения из этого определения и, как правило, не входят в состав мебели если они не включены в закон или заявление лица.

ВЛАДЕНИЕ

F право пользоваться, распоряжаться и возвращать вещь без дополнительных ограничений, чем установленные законом или волеизъявлением собственника.

F Права включено:

1. Право на получение: (ПНЖК)

а) обладать (jus Possidendi)

б) использовать (jus утенди)

в) к фрукты (jus fruendi) и образцы

г) злоупотреблять (jus abutendi)

2.Право распоряжения: (ДАТА)

а) уничтожить

б) отчуждать

в) преобразовать

г) обременять

  1. Право на защиту: (RP)

а) преследование

б) восстановление

  1. Право на исключение: (ER)

а) вложить, ограждение и отграничение

б) оттолкнуть вторжения даже с силой

F

Характеристики: (ЕГЭИП)

1. Право собственности E lastic - мощность / с может быть уменьшается, а затем автоматически восстанавливается после прекращения ограничение прав.

2. G общий - право использовать все возможности или полезность вещи, находящейся в собственности, кроме тех, которые связаны с другими существующими вещными правами.

3. E эксклюзивно - единовременно может быть только одно право собственности на вещь. Владельцев может быть два и более, но ТОЛЬКО ОДИН право собственности.

4. I ndependence - Он существует без необходимости какого-либо другого права

5. P эрпетуити - право собственности длится до тех пор, пока существует вещь. Он не может быть погашен не пользователем, а только путем злонамеренного владения.

F Ограничения:

1. Общие ограничения, установленные государством в его пользу

2. Особые ограничения, установленные законом

3.Ограничения налагается стороной, передающей имущество, либо по договору, либо по завещанию

4. Ограничения наложен самим владельцем

5. Присущее ограничения, вытекающие из конфликта с другими правами

Фактически дело Eminent Domain

F экспроприация в результате действий природы, как в одном случае, когда земля становится частью одно море. Владелец теряет свое имущество в пользу государства без какой-либо компенсации.

Принцип самопомощи

F правый владельца или законного владельца, чтобы исключить любое лицо из пользования и распоряжение имуществом с применением силы, необходимой для отражения или предотвратить фактическое или угрозу незаконного физического вторжения или узурпации его свойство.

F Реквизиты: (RONA)

1. r easonable сила

2. o wner или законный владелец - это лицо, которое будет осуществлять

3. n o задержка в упражнении

4. a ctual или угроза физического вторжения или узурпации

R ОБЩЕЕ ПРАВИЛО: Человек не может мешать право собственности на другого.

R ИСКЛЮЧЕНИЕ: Доктрина неполных привилегий или состояние необходимости (статья 432)

F Реквизиты: (ID)

1. I вмешательство необходимо

2. D amage другому гораздо большему, чем материальный ущерб

ЮРИДИЧЕСКИЙ ПРАВОВЫЕ СРЕДСТВА ДЛЯ ВОССТАНОВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВА

1. Личное недвижимость: Реплевин

Ф РЕПЛЕВИН - средство правовой защиты, когда жалоба требует восстановления владения личная собственность.

2. Настоящий Недвижимость:

а.ACCION INTERDICTAL

F Природа: суммарный иск только для восстановления физического или материального владения. Он состоит из сводных действий:

1. Принудительное запись

F Экшн для восстановления материального владения недвижимым имуществом, когда лицо первоначально владение было лишено его силой, запугиванием, стратегией, угрозой или скрытность

2. Незаконный Задержатель

F Экшн для восстановления права владения землей или зданием домовладельцем, продавцом, покупателем, или другое лицо, которому незаконно удерживалось владение тем же после истечения или прекращения права владения в силу любого контракта.

Насильственный доступ

Незаконный задержанный

Что касается того, когда владение стало незаконным

Владение ответчика является незаконным с самого начала, поскольку он вступает во владение Сила, запугивание, стратегия, угроза или скрытность

Владение изначально законно, но становится незаконным с момента, когда ответчик незаконно отказывается от владения после истечения или прекращения своего права к нему.

Что касается необходимость спроса

Нет необходимо предварительное требование об освобождении ответчика

Спрос является юрисдикционным, если основанием является невыплата арендной платы или неспособность соблюдать договор аренды

Что касается необходимость доказательства предыдущего физического владения

Истец должен доказать, что он ранее физически владел помещением, пока не был лишен этого ответчиком

Истец не обязательно ранее физически владели

Что касается того, когда период 1 год отсчитывается от

1 Годовой период обычно отсчитывается с момента фактического въезда на земельный участок

1 год отсчитывается от даты последнего требования или последнего письма требования

г.ACCION PUBLICIANA

F Природа: Обычное гражданское разбирательство для восстановления лучшего права владения, за исключением случаи насильственного проникновения и незаконного задержания. Речь идет не о владении де-факто, а о владении де-юре.

г. ACCION REIVINDICATORIA

F Характер: действие по возвращению недвижимого имущества на основании право собственности. Здесь объект восстановление господства над собственностью как собственника.

F Реквизиты:

1. Идентификация объекта недвижимости

2. Право собственности истца на имущество

Права на владение

F собственник земельного участка - собственник его поверхности и всего, что находится под ней.

F экономическая полезность, которую такое пространство или недра предлагает владельцу поверхности устанавливает ограничение права собственника на то же самое.

СКРЫТОЕ СОКРОВИЩЕ

F Определение : любое скрытое или неизвестное хранение денег, драгоценностей или других драгоценных предметов, законное право собственности на которое не появляется.

R ОБЩЕЕ ПРАВИЛО: Принадлежит владельцу земля, здание или другое имущество, на котором оно находится.

R ИСКЛЮЧЕНИЯ: Нашедший имеет право на ½ при условии:

1. Открытие было сделано на собственности другого, или государства, или любого из его политических подразделения;

2. Находка было сделано случайно;

3. Находчик не является совладельцем имущества, на котором находится;

4. Находчик не нарушитель;

5. Находчик не является агентом землевладельца;

6. Находчик не состоит в браке по системе абсолютного сообщества или супружеского партнерства (в противном случае его доля принадлежит сообществу).

ПРИСОЕДИНЕНИЕ

F право, на основании которого собственник вещи становится собственником всего что он может производить или которые могут быть неразрывно объединены или включены в него, естественно или искусственно.

F Классификация:

1. Accession Discreta - правая относящийся к собственнику вещи в отношении всего произведенного им

Виды фруктов

  1. натуральный плоды - спонтанные продукты почвы и молоди и другие продукты животных
  2. промышленные плоды - произведенные землей любого рода путем возделывания или труда
  3. гражданский фрукты - арендная плата за здания, цена аренды или земли и сумма бессрочная или пожизненная рента или другой аналогичный доход

ОБЩЕЕ ПРАВИЛО: Владельцу принадлежит натуральные, промышленные и гражданские фрукты.

ИСКЛЮЧЕНИЯ: Если дело в том: (PULA)

а) в р владение владельцем в добросовестность;

б) при условии у суфрукт;

в) л облегченный или заложено; или

г) в владение нитхретиковым кредитор

2. Accession Continua - правая относящиеся к владельцу вещи по всему, что включено или прикреплены к ним естественным или искусственным путем; внешними силами.

а. По недвижимому имуществу

и. присоединение промышленное

корпус F, посадка или посев

ii. присоединение натуральное

Ф аллювий, отрыв, изменение русла реки и образование островов

г. В отношении движимого имущества

и. примыкание или соединение

ii. смешение или путаница

iii спецификация

Основные принципы: (УДАЛЕНО BAD)

1. Тот, кто в г вера может быть проведена несет ответственность, но не будет наказан.

2. К номеру o wner вещи принадлежит расширение или увеличение такой вещи.

3. Недобросовестность одна партия n эвтрализует недобросовестность другого.

4. Должен не быть несправедливым e nrichment за счет других.

5. B ad Вера влечет ответственность за убытки.

6. A аксессуар следует за принципалом.

7. Присоединение существует только в том случае, если включение таково, что разделение серьезно d amage вещь или уменьшить его ценность.

Право присоединения в отношении Недвижимость

ПРИМЕЧАНИЕ: См. ТАБЛИЦЫ

F Важно Доктрины / Принципы:

а) Под искусством 448, землевладелец не может отказать как в оплате здания, так и в продаже земли и вместо этого пытаются заставить владельца здания убрать здание из земли.Он имеет право на такое удаление ТОЛЬКО в том случае, если после выбрана для продажи земли, другая сторона не платит за эту землю. ( Игнасио против Иларио, 76 Фил. 605 )

б) Если нет другие договоренности должны быть согласованы, собственник земли автоматически не стать владельцем улучшения. ( Филиппин Colleges, Inc. против Timbang, 106 Phil. 247 )

в) Статья 448. не применяется, если человек строит дом на своей земле, а затем продает землю, а не здание.( Coleongco vs. Регаладо, 27 Фил 387 )

г) Артикул 448 не применяется к случаям, которые регулируются другими положениями закона, такими как как совместное владение, узуфрукт, агентство, аренда.

e) The положение о возмещении убытков в ст. 448 может применяться по аналогии с учетом того, что основная цель закона - избежать состояния принудительной совместной собственности особенно в тех случаях, когда стороны в основном соглашаются, что статьи 448 и 546 являются применимо и возмещение за улучшения может быть выплачено, хотя они различаются относительно основы возмещения. (Печон по сравнению с CA 244 SCRA 407).

ПРИСОЕДИНЕНИЕ НАТУРАЛЬНЫЙ

1. Намыв или alluvium - прирост, который приземляется впадающие реки постепенно получают в результате течения вод.

F Концепция: это постепенное отложение осадка естественным действием потока пресная вода (не морская вода, оригинальная идентификация месторождения утеряна.

F Реквизиты:

а) Депозит быть постепенным и незаметным

б) что это будет сделано за счет воздействия потока воды

в) что Земля, где происходит прирастание, примыкает к берегу реки.

ПРИМЕЧАНИЯ:

? В собственники земель, прилегающих к берегу реки (прибрежных земель), должны владеть прирост, который они получают постепенно.

? Аккреция действует ipso jure. Тем не менее, дополнительная территория не покрывается титулом Торренса, и прибрежный владелец должен зарегистрировать дополнительная площадь.

F Доктрины:

а) Где месторождение морская вода, принадлежит государству

б) Постепенное смена постели также регулируется правилами аллювий ( Canas vs.Туасон 5 Фил. 689 )

2. Авульсия - передача известной части земли из одного многоквартирного дома в другой сила тока. Часть земля должна быть такой, чтобы ее можно было идентифицировать как принадлежащую определенному многоквартирному дому.

F Реквизиты:

а) В сегрегация и перемещение должны быть вызваны течением реки, ручья или торрент.

б) В сегрегация и передача должны быть внезапными или резкими

в) Часть транспортированной земли должно быть известно или идентифицировано

ПРИМЕЧАНИЯ:

? В владелец должен удалить транспортируемую часть в течение двух лет, чтобы сохранить право собственности

? В в случае вырванных с корнем деревьев владелец сохраняет право собственности, если он подает иск в 6 месяцев.Это относится только к искорененным деревья и не включает деревья, которые остаются посаженными на известной части земля переносится силой вод. В последнем случае деревья рассматриваются как образцы земли. через постепенное изменение русла прилегающего ручья. (Паятас против Туазона)

? Регистрация под системой Torrens не защищает прибрежный собственник против уменьшения площади своей земли путем постепенного изменения в ходе прилегающего ручья ( Payatas против.Туазон ).

Намыв

Авульсия

1. постепенный и незаметный

1. внезапный или резкий процесс

2. почва не может быть идентифицирована

2. идентифицируемый и поддающийся проверке

3. принадлежит собственнику объекта недвижимости, к которому он прикреплен

3.принадлежит собственнику, от собственности которого он был выделен

4. просто приложение

4. отряд, за которым следует приставка

3. Изменение течение реки

F Реквизиты:

а) Должен быть естественным изменением течения реки

б) Перемена должно быть резким или внезапным

ПРИМЕЧАНИЯ:

? Один раз русло реки заброшено, владельцы захваченных земель становятся собственниками заброшенной кровати в объеме, предусмотренном данной статьей.Никакой позитивный акт не необходимы с их стороны, поскольку они подлежат ipso jure с момента способ приобретения становится очевидным.

? Это не относится к случаям, когда река просто высыхает, потому что нет лица, земли которых заняты водами реки.

4. Формирование Острова

F Правила собственности

а. Если образовано море:

1) в пределах территориальные воды - государство

2) за пределами территориальные воды - первому оккупанту

г.Если сформирован в озерах, судоходных или плавучих реках - Государство

г. Если сформирован на несудоходных и неплавучих реках:

1) если ближе к одна маржа или банк - ближайшему репарационному владельцу

2) если равноудалены от обоих берегов - до репарационных собственников, пополам.

ПРИМЕЧАНИЕ: Там не присоединение, когда острова образованы разветвлением реки; владелец сохраняет право собственности на изолированный земельный участок.

Право присоединения в отношении движимое имущество

F Базовый Принцип: Присоединение существует только в том случае, если разделения нет. достижимый.В противном случае разлука может быть потребовал.

F ВИДОВ (продолжение присоединения в отношении движимого имущества):

1. Примыкание

F объединение двух вещей, принадлежащих разным владельцам, таким образом, что они невозможно разделить без травм, образуя единый объект.

F Реквизиты

а) два вещи должны принадлежать разным владельцам

б) что они образуют единый объект или что их разделение может повредить их природе

F

Видов:

а. включение или приживление

г. Soldadura или пайка

г. escritura или письмо

г. пинтура или живопись

e. теджидо или ткачество

F Испытания для определения принципала:

а. «правило важность и назначение

г. что из большее значение

г. что из большой объем

г. что из большие заслуги

F Правила:

а) Пристройка добросовестно любым владельцем:

ОБЩИЕ ПРАВИЛО : аксессуар соответствует главный.

ИСКЛЮЧЕНИЯ если аксессуар намного дороже, чем основной, владелец соучастник может потребовать разделения, даже если доверитель получит травму

б) Пристройка недобросовестно собственником принципала

F опция владельца аксессуара:

я) восстанавливать стоимость плюс убытки

ii) требовать разделение плюс убытки

в) Пристройка недобросовестно владельцем аксессуара

я) он теряет аксессуар

ii) он несет ответственность на возмещение убытков

F Когда Разрешено раздельное размещение вещей:

а. разделение без травм

г. аксессуар дороже основного

г. владелец принципал действовал недобросовестно

2. Смесь

F Union материалов, компоненты которых теряют свою идентичность.

F Видов:

а. Commixtion - смесь твердых веществ

г. Путаница - смесь жидкостей

F Правила:

а. По воле обоих владельцев или случайно: каждый собственник приобретает долю пропорционально стоимость его материала

г. Одним владельцем добросовестно: применить правило (а)

г. Одним владельцем недобросовестно:

i) он теряет все права на собственный материал

ii) он несет ответственность на возмещение убытков

3. Технические характеристики

F Это это преобразование чужого материала путем приложения труда.Материал становится другим Добрый.

F Труда это основной

F Правила:

а) Владелец принципал (работник) добросовестно:

я) производитель приобретает обновку

ii) он должен возместить собственнику материала

ИСКЛЮЧЕНИЕ : если материал дороже, чем Получившаяся вещь, владелец материала имеет опцион:

1) приобрести работа, компенсирующая труд, или

2) требовать возмещение за материал

б) владелец недобросовестность принципала (работника): владелец материала имеет право выбора:

я) приобрести результат без возмещения

ii) требовать возмещение материального ущерба плюс убытки

в) Владелец недобросовестный материал

я) он теряет материал

ii) он несет ответственность на возмещение убытков

Смесь

Параметры

1.Включает минимум 2 вещи

Включает минимум 2 штуки

мая включает одно (или несколько), но формирует изменено

2. Аксессуар соответствует принципу

Совместное владение результаты

Принадлежность следует принципу

3. Соединяемые вещи сохраняют свою природу

вещей смешанные или смешанные, могут либо сохранить, либо потерять свой характер

новый объект сохраняет или сохраняет природу исходного объекта.

УТИЛИЗАЦИЯ НАЗВАНИЯ

F Это является справедливым имущественным действием для определения состояния собственности или права на недвижимое имущество и устраняют в нем сомнения.

F Реквизиты:

1. истец должен иметь законный или равноправный титул или долю в недвижимом имуществе, которое является предметом иска;

2. там в таком заголовке должно быть облако;

3.такой облако должно быть связано с каким-либо документом, записью, претензией, обременением или судебным разбирательством который явно действителен, но на самом деле недействителен, неэффективен, может быть отменен или не имеющий исковой силы и наносящий ущерб титулу истца; и

4. истец должен вернуть ответчику все выгоды, которые он мог получить от последнего, или возместить ему расходы, которые могли принести ему пользу.

F предписания Период:

1. истец в владение - без права преследования

2. истец не во владении - 10 (обыкновенный) или 30 лет (внеочередной)

Action to quiet title

Действие по удалению облака на заголовке

НАЗНАЧЕНИЕ

в положить конец сложным судебным разбирательствам в отношении задействованного имущества

в удалить возможное основание для будущих враждебных претензий

ПРИРОДА АКЦИЯ

лечебное иск, связанный с настоящим неблагоприятным иском

Профилактический действие по предотвращению будущего облака на заголовке

F Акция к тихому титулу не относится:

а) на вопросы с интерпретацией документов

б) просто письменные или устные претензии; ИСКЛЮЧАЯ:

я) если сделано в судебное разбирательство

ii) если это утверждается, что документ или запись в пользу истца - это не то, что претендует на

в) к границе споры

г) к делам незнакомцы с титулом, ЕСЛИ не подразумевают передачу собственности истец

д) к инструменты недействительны на лице

е) где Действительность инструмента затрагивает чисто юридические вопросы

Разрушенных зданий и Деревьев, находящихся под угрозой падения:

? В виде к зданиям - собственники обязаны снести или выполнить необходимые работы, чтобы предотвратить падение здания. Если он этого не сделает, власти должны отдать приказ о его сносе в за счет собственника или принять меры по обеспечению общественной безопасности.

? В заявитель должен показать, что его собственность находится рядом с опасным строительство, или должны пройти по необходимости в непосредственной близости.

? В владелец несет ответственность за ущерб другим из-за отсутствия необходимых ремонт. Однако, если ущерб вызванные дефектами конструкции, то застройщик несет ответственность за убытки.

СОБСТВЕННОСТЬ

F Определение: право общего владения двумя или больше людей имеют в духовной части то, что физически не разделенный.

F Концепция: совместное владение существует там, где право собственности вещь, физически неделимая, принадлежит более чем одному человеку.

а) множество субъектов (совладельцев)

б) Существует единый объект, который материально не разделен

в) здесь нет взаимное представительство совладельцев

г) он существует для общее удовольствие совладельцев

д) у него нет отличная правосубъектность

е) это регулируется в первую очередь договором сторон; в противном случае специальными правовые положения, а в случае отсутствия таких положений положениями Титула III в совместном владении

F
Источники:

1. Закон

2. Контракт

3. Вероятность

4. Род занятий

5. Наследование

6. Завещательный распоряжение или пожертвование inter vivos

Совместное владение

Партнерство

1. Может быть создано без оформления договора

1. Может быть создано только по контракту, прямо или косвенно

2.Не имеет юридического или юридического лица

2. Имеет юридическое лицо, отличное от партнеров

3. Цель - коллективное пользование вещью

3. Цель - получение прибыли

4. Совладелец может отчуждать принадлежащие ему акции без согласия других лиц. с

получатель автоматически становится совладельцем

4. Партнер, если он не уполномочен, не может распоряжаться своей долей и заменить его другим партнером

5.Нет взаимного представительства

5. Как правило, партнер может связать партнерство

6. Распределение прибыли должно быть пропорционально соответствующему интересы совладельцев

6. Распределение прибыли по договоренности сторон

7. Совместная собственность не прекращается смертью или недееспособностью совладельца

7.Смерть или недееспособность расторгают товарищество

8. не требуется публичный инструмент, даже если недвижимое имущество является объектом совладение

8. Может производиться в любой форме, кроме случаев внесения недвижимого имущества.

9. Соглашение о сохранении вещи неделимой на срок более 10 лет недействительно

9. Может быть достигнута договоренность об определенном сроке без ограничения, установленного закон

F Правила:

1. Права каждого совладельца на вещь, находящуюся в общий: USBRAP-LDP

а) К пользоваться общей вещью

F Ограничения:

я) использовать по назначению

ii) интерес долевой собственности не должно быть нанесено ущерба

iii) Другой совладельцы не должны лишаться возможности использовать его в соответствии со своими правами

б) К доля в выгодах и сборах пропорционально интересам каждого.

ПРИМЕЧАНИЕ: Любые оговорки об обратном недействительна.

в) К Преимущества рецепта: рецепт, сделанный одним совладельцем, приносит пользу всем.

г) Ремонт и налоги: чтобы заставить других участвовать в расходах на сохранение даже если понесены без предварительного уведомления.

ПРИМЕЧАНИЕ: Принуждение совладельца может освободить себя от уплаты налогов и расходов, отказавшись от своей доли эквивалент таких налогов и расходов. Стоимость имущества на момент отказа будет равна основание доли, от которой необходимо отказаться.

д) Изменения: противодействовать изменениям, внесенным без согласие всех, даже если это выгодно.

ПРИМЕЧАНИЯ:

? Переделка - это действие, в силу которого совладелец меняет вещь из состояние, в котором, по мнению других, он должен оставаться, или выводит его из использование, для которого они желают, чтобы он был предназначен.

F Решение о расходах на улучшение или приукрашивание принимается большинством голосов

е) К протест против серьезно предвзятых решений большинства

г) Юридический погашение: должно быть осуществлено в течение 30 дней с момента письменного уведомления о продаже безраздельная доля другого совладельца чужому

ч) К защищать интересы долевого владения в суде

я) К раздел по запросу в любое время

F Раздел является разделением между 2 или более лицами недвижимого или личного имущества, которое они владеют совместно, так что каждый может пользоваться и владеть своим единственным имуществом исключение и без вмешательства со стороны других

ОБЩЕЕ ПРАВИЛО: Перегородка востребована любым совладельцев по праву в любое время.

ИСКЛЮЧЕНИЯ:

1) Когда там это оговорка против него; но не более 10 лет.

2) Когда условие неделимости налагается дарителем или наследодателем; но не превышать 20 лет.

3) Когда правовая природа сообщества препятствует разделению.

4) Когда перегородка сделает вещь непригодной к эксплуатации.

5) Когда раздел запрещен законом

6) Когда другой совладелец владел недвижимостью в качестве исключительного собственника в течение достаточного приобрести по рецепту.

2. Следующие вопросы регулируются по большинству интересов:

а) Управление

F Меньшинство может обжаловать решение большинства в суде, если то же серьезно предвзято.

б) Удовольствие

в) Улучшение или украшение

3. Права на идеальную долю каждого совладелец:

а) Каждый имеет полное право собственности на свою часть и свою долю плодов и выгод

б) Правильно заменить другим человеком его пользование, ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ тех случаев, когда личные права задействовано

в) Правильно отчуждать, отчуждать или обременять

г) Правильно отказаться от части своего интереса для возмещения необходимых расходов, понесенных другой совладелец

д) Сделки заключенные каждым совладельцем влияют только на его идеальную долю.

ПРЕКРАЩЕНИЕ СОБСТВЕННОСТИ (CALSTEP)

1. c onsolidation или слияние в одном совладельце

2. a любознательный рецепт в пользу третьего лица или совладельца, который отказывается от совместное владение

3. л осс или уничтожение имущества, находящегося в совместной собственности

4. с эль имущества в совместной собственности

5. т горение срока, согласованного совладельцами

6. e хпроприация

7. судебный или внесудебный р статья

КОНДОМИНИУМ АКТ (R.A. NO. 4726)

КОНДОМИНИУМ

F an интерес в недвижимом имуществе, состоящий из отдельной доли в единице в жилое, промышленное или коммерческое здание и безраздельная заинтересованность в распространены прямо или косвенно на земле, на которой она расположена, и в других общие части здания.

F Любая передача или передача единицы или квартиры, офиса или магазина или другого место в нем, должно включать передачу или передачу безраздельного интереса в общих помещениях или, в надлежащем случае, членство или доли в корпорация кондоминиума: предоставила , однако, где общие площади в проекте кондоминиума принадлежат владельцам отдельных единиц в качестве совладельцы их, никакие объекты кондоминиума не могут быть переданы или переданы лицам, не являющимся гражданами Филиппин или корпорациям, не менее 60% основной капитал которых принадлежит гражданам Филиппин, за исключением случаев наследственная преемственность.

ОБЩЕЕ ПРАВИЛО: Общие зоны остаются безраздельно, и не может быть судебного раздела:

ИСКЛЮЧЕНИЯ:

1. Когда проект не был перестроен или существенно отремонтирован до его состояния до его повреждение или уничтожение через 3 года после повреждения или разрушения, которое привело к его материальная часть непригодна для использования;

2. Когда повреждение или в результате уничтожения ½ или более единиц жилья стало непригодным для аренды, и что владельцы кондоминиумов, владеющие более 30% долей в общих частях, против восстановления проектов;

3. Когда проект существует более 50 лет, что он устарел и нерентабельно, а владельцы кондоминиумов в совокупности владеют более 50% интерес к общим зонам противопоставляется реставрации, перепланировке или модернизация;

4. Когда проект или его материальная часть были осуждены или экспроприированы, и проект больше не является жизнеспособным, или владельцы кондоминиумов в совокупности более 70% долей в общих помещениях выступают против продолжения режим кондоминиума;

5. Когда условия раздела путем продажи, изложенные в декларации об ограничениях должным образом зарегистрированы.

ВОДЫ

F Классификация

а) Общественные воды как таковой (вода является главным; ложе следует характеру воды (см. Искусство. 502 [1] и 502 [2])

б) Воды общественные или частные в зависимости от их кровати (вода является дополнительным атрибутом кровати)

в) Воды общественные по специальному положению

ВЛАДЕНИЕ

F Концепция: материальное владение или контроль над вещью или пользование правом.

F Реквизиты:

1. заполняемость, задержание, или взятие

2. преднамеренный намерение владеть

3. благодаря собственное право

F Градусы:

1. владение без названия

2. владение с юридическим титулом

3. владение с правом собственности, достаточным для передачи права собственности

4. владение с титулом в пошлине простой

F Классы:

б) Во имя другого - которому вещь принадлежит собственнику

в) в понятие собственник - обладатель вещи или права своими действиями является считается или считается другими людьми как владелец, независимо от товара или недобросовестность владельца

г) в понятие держателя - владелец держит его просто для того, чтобы сохранить или наслаждаться им, право собственности относящиеся к другому человеку; владелец признает в другом начальника право, которое он считает собственностью.

ПРИМЕЧАНИЕ: Ни один из этих владельцев не заявляет право собственности на вещь, но они могут считаться собственниками в понятие собственника или по требованию права собственности в отношении права они соответственно упражняются над вещью.

д) В хорошем вера - владелец не осведомлен о том, что в его титуле или способе приобретение дефекта, который делает его недействительным

F Реквизиты:

1. Якобы название или способ приобретения

2. Вице или дефект в названии

3. Владелец не осведомлен о пороке или недостатке и должен искренне полагать, что вещь принадлежит ему

ПРИМЕЧАНИЕ: Грубое и непростительное невежество закона не может быть основанием добросовестности, но возможно, простительно незнание может быть таким основанием. (Касилаг против Роке, 69 ФИЛ 217)

е) Недобросовестно - владелец осведомлен о недействительности дефекта в собственном праве собственности.

ПРИМЕЧАНИЯ:

? Только личное знание недостатка в своем звании или способе приобретения может сделать его недобросовестный владелец.Нет передается даже наследнику.

? Владение добросовестно прекращает свое действие с момента, когда недостатки в его праве становятся известными владелец. Это прерывание добра вера может иметь место в день вызова или ответа, если дата повестки не появляется. Однако, Существует противоположная точка зрения, что даты вызова может быть недостаточно для убедить владельца в том, что его титул недействителен.

F Предположения в пользу владельца:

1. добра вера

2. из непрерывность первоначальной добросовестности

3. удовольствия в том же характере, в котором было приобретено владение, пока не будет иное доказано

4. из непрекращение действия в пользу настоящего владельца

5. из непрерывное владение тем, кто восстанавливает владение, которым он был неправомерно лишен

6. расширения владения недвижимым имуществом на все движимое имущество, содержащееся в нем

Ф Объект владение:

ОБЩЕЕ ПРАВИЛО: Все вещи и права могут быть присвоены

ИСКЛЮЧЕНИЯ:

1. Res communes

2. Свойство общественное владение

3. Прерывистый сервитуты

4. Неочевидный сервитуты

Приобретение владения:

F Манер

1. Материал вместимость вещи

2. Подчинение к действию нашей воли

3. Правильные действия и юридические формальности, установленные для приобретения такого права.

Конфликты между несколькими заявителями:

ОБЩИЕ ПРАВИЛО: Владение нельзя распознать у двух разных личностей, кроме случай совместного владения при отсутствии конфликта

F Критерии в случае спора:

1.настоящее / актуальное владелец имеет преимущественную силу

2. если есть два владельца, один дольше владеет

3. если даты владения такие же, та с титулом

4. если все вышеперечисленные равны, факт владения определяется в судебном порядке, а пока вещь помещается в судебный депозит

Тема

Владелец добросовестно

Владелец недобросовестно

а.Фруктов собрано

а. владельцу

а. владельцу

г. Затраты на выращивание собранных плодов

г. не возвращается владельцу

г. возмещается владельцу

г. Ожидаемые фрукты и начисления

г. пропорционально времени

г.владельцу

г. Затраты на производство незавершенных фруктов

г. возмещение пропорционально владельцу (по выбору собственника)

и. деньгами, или

ii. позволяя полностью выращивать и собирать все фрукты

г. без возмещения

e. Необходимые расходы

e. возмещаются владельцу; удержание

e.возмещаются владельцу; без удержания

ф .. Полезные расходы

ф. возмещается владельцу (по выбору собственника)

и. начальная стоимость

ii. плюс стоимость

? может быть удален, если нет возмещения и не причинен ущерб принципалу из-за удаление

ф. без возмещения

г. Орнаментальные расходы

г.возмещение по усмотрению собственника:

и. удаление, если нет травм, или

ii. стоимость без снятия

г. опцион собственника:

и. удаление, или

ii. стоимость на момент взыскания

ч. Налоги и сборы

и. на капитал

ii. на фруктах

iii. сборы

ч. налоги и сборы

и.взимается с собственника

ii. взыскано с владельца

iii. пропорционально

ч. налоги и сборы

и. взимается с собственника

ii. взимается с собственника

iii. владельцу

и. Улучшения больше не существуют

и. без возмещения

и. без возмещения

Дж. Ответственность за случайную гибель или порчу

Дж.только в случае действия с намерением мошенничества или небрежности, после вызова

Дж. несет ответственность в каждом случае

к. Улучшения, обусловленные временем или природой

к. собственнику или законному владельцу

к. собственнику или законному владельцу

Владение движимым имуществом

F Владение добросовестного движимого имущества эквивалентно титулу.

F Реквизиты:

а) владение добросовестно

б) владелец добровольно расстался с вещью

в) владелец в концепции собственника

Один кто его потерял или был незаконно лишен, может вернуть его от любому, кто им владеет, как правило, без возмещения.

F Доктрины:

а) владелец вещь должна доказывать (1) право собственности на вещь и (2) утрата или незаконное лишение; или недобросовестность владельца

б) Где собственник действует по неосторожности или добровольно расстается с вещью, находящейся в собственности, не может вернуть его у владельца

в) Владелец может взыскать движимое имущество в случае утери или недобровольного лишения; но должен возместить уплаченную цену, если владелец приобрел вещь добросовестно и по публичная продажа.

Убыток владения:

1. По воле владельца

а) Оставление

б) Перенос или перевозка

2. Против завещание собственника

а) Выдающийся домен

б) Собственник рецепт

в) Судебный Указ в пользу лучшего права

г) Владение другого более одного года

ПРИМЕЧАНИЕ: это относится к фактическому владению, когда владелец теряет право на суммарное действие; но он все еще может подать в суд на publiciana или reivindicatoria

д) По причине объект

и.уничтожение или полная потеря вещей

ii. вывод из торговли

USUFRUCT

F дает право пользоваться собственностью другого лица с обязательством сохранения его форма и содержание, если заголовок, составляющий его, или закон иным образом обеспечивает.

F Характеристики:

а. Настоящее право

г. Временного Продолжительность

г. Вывести все плюсы от вещи при нормальной эксплуатации

г. может быть на недвижимом или личном имуществе, расходном или непотребляемом, материальном или нематериальный объект, право собственности на который принадлежит другому

e. трансмиссионный

ОБЩЕЕ ПРАВИЛО: Узуфруктуарий обязан сохранять форму и сущность вещи в узуфрукте.

ИСКЛЮЧЕНИЕ: Ненормальный узуфрукт, в результате которого закон или воля сторон могут разрешить изменение существа вещь.

Усуфрукт

Аренда

1.Всегда настоящее право

1. Обычно личное право

2. Человек Создавать узуфрукт должен владелец или его должным образом уполномоченный агент

2. Арендодатель может не быть владельцем

3. Может быть создано по закону, по договору, по завещанию наследодателя или по рецепту

3. Как правило создано по контракту

4.Как правило, узуфрукт распространяется на все плоды и все виды использования и преимущества вся недвижимость

4. Аренда обычно относится к использованию только

5. Привлекает более или менее пассивного владельца, который позволяет узуфруктуарию пользоваться объект данный в узуфрукте

5. Аренда привлекает более активного владельца или арендодателя, который заставляет арендатора пользоваться

6. Платит на обычный ремонт и налоги на фрукты

6.Арендатор обычно не обязан проводить ремонт или платить налоги

Особые узуфрукты

а) пенсии или дохода (статья 570)

б) имущества, находящегося в общей собственности (ст. 582)

в) крупного рогатого скота (домашнего скота) (ст. 591)

г) на виноградниках и лесах (ст. 575-576)

д) на исковое заявление (ст. 578)

е) по заложенному имуществу (ст.600)

г) на всю вотчину (ст. 598)

ч) над вещами, которые постепенно портятся (ст. 573)

я) расходных материалов (ст. 574)

Права Узуфруктуария

1. Что касается вещи и его плоды

а. Получать и пользоваться плодами

г. Чтобы получить прирост через присоединения и сервитуты

г. К половине спрятанного клада он случайно находит

г. Сдать вещь, как правило, на столько же или меньше период как узуфрукт.

e. Чтобы улучшить вещь, не изменяя ее формы и вещество

ф. Право на зачет улучшений, которые он, возможно, внес на имущество от любого повреждения того же

г. Оставить вещь до тех пор, пока ему не возместят аванс за чрезвычайные расходы и налоги на капитал

ч. Взыскать с собственника возмещение за незаменимые внеплановый ремонт, налоги на авансированный им капитал и ущерб, нанесенный его.

  1. Удалить доработки сделано им, если это не повредит имуществу

2. Что касается узуфрукт сам

а. В ипотеку право узуфрукта, кроме родительского узуфрукта

г. Отчуждать узуфрукт

Обязанности узуфрукта:

1. Перед осуществлением узуфрукта:

а.К провести инвентаризацию имущества

г. К предоставить облигацию , ИСКЛЮЧАЯ

1) когда нет предубеждение приведет к

2) когда узуфрукт сохраняется за донором или родители

3) в случаях caucion juratoria , где узуфруктуарий, будучи не в состоянии подать требуемый залог или обеспечение, подает проверенную петицию в соответствующем суде с просьбой о доставке дома и мебели необходимо для него самого и его семьи без каких-либо обязательств или безопасности.

F занимает клятва бережно относиться к вещам и восстанавливать их

F недвижимость нельзя отчуждать, обременять или сдавать в аренду, потому что это означало бы, что узуфруктуарию это не нужно.

ПРИМЕЧАНИЕ: Последствия неуплаты залога:

1. владелец должен есть следующие варианты:

а. приемная недвижимости, продажи движимого имущества, депонирования ценных бумаг или вложения денег; ИЛИ

г. сохранение недвижимость в качестве администратора

2. сеть товар должен быть доставлен в узуфрукт

3. узуфруктуарий не может получать причитающиеся кредиты или инвестировать капитал без согласие собственника или суда до выдачи залога.

2. Во время Узуфрукт:

а. К беречь имущество

г. К заменить их молодняком животных, которые умирают или теряются в определенных случаях когда узуфрукт установлен на стадо или стадо домашнего скота

г.К сделать обычный ремонт

г. К уведомить владельца о срочном внеплановом ремонте

e. К разрешить работы и улучшения голым владельцем, не наносящие ущерба узуфрукт

ф. К платить ежегодные налоги и сборы с фруктов

г. К платить проценты по налогам на капитал, уплаченные голым владельцем

ч. К оплатить долги при образовании узуфрукта на всем имуществе

и. К получить разрешение владельца или суда на получение кредитов в определенных чемоданы

Дж.К уведомить владельца о любых действиях, совершенных третьими лицами

к. К оплатить судебные издержки и издержки, связанные с узуфруктом.

3. при прекращение узуфрукта:

  1. Вернуть вещь в узуфрукт владельцу, если нет права удержания
  2. Для уплаты законных процентов по сумма, потраченная владельцем на внеплановый ремонт или налоги на столица
  3. Возместить собственнику любые убытки из-за его халатности или его правопреемников

Погашение Усуфрукта : (PT 2 DERM)

1. P описание

2. T порождение права лица, составляющего узуфрукт

3. T всего потеря вещи

4. D eath узуфруктуария, если не появится иное намерение

5. E хирация срока или выполнения отменительного условия

6. R заявление узуфрукта

7. M эргер узуфрукта и права собственности на одно лицо

УДОБСТВО ИЛИ ОБСЛУЖИВАНИЕ

F Обременение наложено на недвижимую вещь в пользу общества или одного или нескольких лиц или в пользу другой недвижимой вещи, принадлежащей другому собственнику.

F Концепция: это реальное право, оформленное на недвижимое имущество другого лица, на основании которого собственник последний должен воздерживаться от действий или должен позволить что-то сделать с его собственность в пользу другого лица или многоквартирный дом.

F Характеристики:

а) Это настоящий право, но будет касаться третьих лиц только при надлежащей регистрации

б) это в собственности над другим недвижимым имуществом, а не в своей собственности

в) Это включает в себя два соседних имения (в случае сервитутов)

г) это неотделимы от имущества, к которому он прикреплен, и, следовательно, не может быть отчужден независимо от имущества

д) это неделимым, поскольку на него не влияет раздел имущества между двумя или больше человек

е) Это право ограничено потребностями доминирующего владельца или имущества, без владения

г) Это не может состоят в совершении действия, если действие не является соучастником по отношению к реальный сервитут

ч) Это ограничение прав собственности обслуживающего владельца в пользу доминирующий хозяин; и, следовательно, не предполагается

F Классификация:

1. Как в свое распоряжение:

а) Непрерывный Облегчения - те, использование которых является или может быть постоянным без вмешательство любого человека

б) Прерывистые легкости - те, которые используются с интервалами и зависят от действия человека

2. Как к признаку их наличия:

а) Очевидный Удобства - те, о которых сообщают и постоянно держат в поле зрения внешние признаки, свидетельствующие об использовании и наслаждении тем же

б) Неочевидный Подставки - те, которые не имеют внешних признаков своего существования

3. Как в обязанности обслуживающего собственника

а) Положительный - обслуживающий владелец должен разрешить что-то делать в своей собственности или сделать это сам. Это называется сервитутом вторжение и / или услуга »

б) Отрицательный - обслуживающий владелец должен воздерживаться от действий, которые он мог бы сделать на законных основаниях если сервитут не существовал

Сервировка

Аренда

1.Вещное право, зарегистрированное или незарегистрированное

Реал право только тогда, когда оно зарегистрировано, или когда его предметом является недвижимое имущество и длительностью более одного года

2. Наложено только на недвижимость

мая задействовать реальные или личные

3. Существует ограниченное право на использование чужой недвижимости, но без право владения

Limited право владения и пользования чужим имуществом

Сервировка

Усуфрукт

1.Наложено только на недвижимость

мая связаны с недвижимым или личным имуществом

2. Ограничено конкретным или конкретным использованием обслуживаемого имущества

Включает все виды использования и плоды собственности

3. Непосессорное право на недвижимую вещь

Включает право владения недвижимой или недвижимой вещью

4.Не погашен смертью доминирующего владельца

Погашен смертью узуфруктуария

F Режимы Приобретение: (PDFAT)

  1. от p увольнение на 10 лет (непрерывный и очевидный сервитуты)
  2. от d документ признания
  3. от f окончательное решение
  4. от Родительский знак , установленный владельцем двух смежных усадьбы
  5. по t itle

Доминирующий собственник

F Права

  1. Для реализации всех прав необходимо для использования сервитута
  2. Сделать на сервенте Estate все работы, необходимые для использования и сохранения сервитут
  3. Отказаться от сервитута если он желает освободить себя от участия в необходимых расходах
  4. Спросить об обязательном Судебный запрет на использование сервитута

F Обязательства:

  1. Невозможно отрисовать сервитут или отрисовать его больше обременительный
  2. Уведомить обслуживающего владельца работ, необходимых для использования и сохранения сервитута
  3. Выберите наиболее удобный время и способ выполнения необходимых работ, чтобы вызвать наименьшее неудобства для обслуживающего владельца
  4. Внести вклад в необходимые расходы при наличии нескольких доминирующих поместий

Обслуживающий владелец

F Права:

  1. Чтобы сохранить право собственности и владение служебным имуществом
  2. Для использования сервитут, если не оговорено иное
  3. Поменять место или способ сервитута при одинаковом удобстве

F Обязательства:

  1. Не может препятствовать использованию сервитут
  2. Внести вклад в необходимые расходы в случае, если он воспользуется сервитутом, если нет соглашение об ином

Гашение сервировки:

(ОСТАЛОСЬ BREW)

  1. Погашение согласовано
  2. Срок действия срока или выполнения отменительного условия
  3. Слияние владения господствующим и служебным имуществом
  4. Аннулирование право на сервитут
  5. Постоянно Невозможность использовать сервитут
  6. Не пользователь за 10 лет

а. прерывистый: отсчитывается со дня прекращения использования

г. непрерывный: отсчитывается со дня совершения противоправного действия

  1. Плохое состояние - когда одно или оба владения попадают в такое состояние, что сервитут не может быть использован
  2. Разрешение права на создание сервитута, то есть в случае pacto de retro, когда имущество выкуплено
  3. Изъятие г. прислуга
  4. Отказ от прав доминирующим владельцем

ПРИСПОСОБЛЕНИЕ ДЛЯ ПОПЫ СКОТА

F Это действительно комбинированный сервитут для протяжки воды и полосы отвода

F Реквизиты:

а) должно быть введен по причинам общественного пользования

б) должен быть в пользу города или села

в) возмещение необходимо оплатить

УПРАВЛЕНИЕ АКВЕДУКТОМ

F право, вытекающее из принудительного сервитута, на основании которого владелец недвижимости кто желает воспользоваться водой для использования указанного имения, может сделать такие воды проходят через промежуточное владение с обязательством возмещения владелец того же самого, а также владелец поместья, которому вода может фильтр или поток.

F Знак: очевидный и непрерывный

F Реквизиты:

а) доминирующий владелец должен доказать, что у него есть способность избавляться от воды

б) что воды достаточно для использования по назначению

в) что конечно самый удобный и наименее обременительный для 3 рд человек

г) оплата возмещение

УПРАВЛЕНИЕ

F право, предоставленное владельцу поместья, окруженного другими поместьями принадлежащий другим лицам и не имеющий подходящего выхода на общественную магистраль требовать, чтобы ему был разрешен проход через такие соседние поместья после выплаты надлежащего возмещения

F Реквизиты:

  1. Истец должен быть собственником закрытой недвижимой или недвижимой вещи
  2. Не должно быть адекватных выход на общественную трассу
  3. Полоса отвода должна быть абсолютно необходимо
  4. Изоляция не обязательна к собственному акту истца
  5. Легкость должна быть установлен в точке, наименее наносящей ущерб служебному имуществу
  6. Оплата надлежащего возмещение

F it потребности доминирующей собственности, которые в конечном итоге определяют ширину отрывок, и эти потребности могут время от времени меняться (Encarnacion vs.CA, 195 SCRA 72).

F Специальный причина исчезновения: открытие общественная дорога или присоединение доминирующего многоквартирного дома к другому с выездом на общественную дорогу. Дорога.

ПРИМЕЧАНИЕ: вымирание НЕ автоматическое. Должен быть спрос на вымирание, сопряженное с с заявлением о возмещении убытков обслуживающим владельцем.

PARTY WALL

F a общая стена, разделяющая 2 усадьбы построенный по общему соглашению на разделительной линии таким образом, чтобы он занимал часть обоих имений на равные части.

Стена для вечеринок

Совместное владение

1. Акции сторон не могут быть разделены физически, но могут быть физически разделены. идентифицировано

раз поделились совладельцев могут быть разделены и разделены физически, но до такого раздела, совладелец не может указать на какую-либо определенную часть имущества как принадлежащий ему

2.Нет ограничений на использование стены для вечеринок исключительно в интересах группы

Нет совладельцев могут использовать общественную собственность в исключительную выгоду

3. Владелец может освободить себя от участия в стоимости ремонта и строительство партийной стены, отказавшись от всех прав на нее

Частично отказ разрешен

F Предположения существования (юриспруденция):

  1. в прилегающих стенах здания, до общей отметки
  2. в перегородках садов и дворы (городские)
  3. в разделительных ограждениях, стенах и живые изгороди сельских многоквартирных домов
  4. в канавах или сточных канавах между многоквартирными домами

F Опровержение презумпция:

  1. название
  2. по обратному доказательству:
  3. знаками, противоречащими наличие сервитута (ст.660 и 661)

ПРИМЕЧАНИЕ: если знаки противоречат друг другу, они отменяют друг друга

F Права совладельцы:

  1. использовать стену в соразмерно их интересам, строить на нем здания или установка балок толщиной до половины толщины стены
  2. для увеличения высоты стена

а. У него расход

г. при оплате надлежащего возмещения

г. приобрести половину процентов за любое увеличение толщины или высоты, выплачивая пропорциональную доля в стоимости работ и земельного участка, охваченного приростом

F Обязательства каждого совладельца:

  1. внести свой вклад пропорционально ремонту и техническому обслуживанию, если он не откажется от долевая собственность
  2. если один совладелец поднимает высоту стены, он должен:

а. нести Стоимость обслуживания пристройки

г. нести повышенные затраты на консервацию

г. нести Стоимость строительства

г. дать дополнительная земля при необходимости для утолщения стены

СВЕТ И ВИД

1. Легкость света ( jus luminium ) - право пропускать свет из соседнего поместья со стороны в силу открытия окна или открытия определенных проемов.

F Реквизиты:

  1. отверстие не должно более 30 сантиметров в квадрате, сделанные на потолке или на стене; и
  2. должен быть утюг решетка

2. Легкость of view ( jus prospectus ) - право делать проемы или окна, чтобы пользоваться вид через имущество другого и способность предотвратить все конструкции или работы, которые могут препятствовать такому обзору или сделать то же самое трудно. В него обязательно входит сервитут света

Ограничения на открытие собственных вакансий стена, прилегающая (менее 2 м) к чужому дому:

1. это не может превышает 1 фут кв. (30 см с каждой стороны)

2. отверстия должен быть на уровне балок, около потолка ( Choco vs. Santamaria, 21 Phil 132 )

3. примыкающий владелец может:

а. закройте проемы, если стена становится стеной партии

г. заблокировать свет, построив или возведя собственную стену, если сервитут не приобретен название или рецепт

г. попросить уменьшение проема до нужного размера

Ограничения на просмотры

1. Прямой просмотров: расстояние 2 МЕТРА между стеной и границей должно быть наблюдается

2. Косой виды: (стены перпендикулярно или под углом к ​​линии границы) не должны быть менее 60 см от границы до ближайшего края окна

ПРИМЕЧАНИЕ: Любое условие, разрешающее меньшие расстояния, недействительно.

Режимы получения

1. по названию

2. по рецепт

  1. положительных - отсчитывается от время открывания окна, если оно через партийную стену
  2. отрицательных - отсчитывается от формальный запрет на обслуживающего владельца.

ПРИМЕЧАНИЕ: простое несоблюдение расстояний, установленных ст. 670 без формальных запрет, не дает повода для предписания

ДОБРОВОЛЬНЫЕ УСЛУГИ

F Учрежден по воле сторон или завещателя.

F правообладатель, обладающий способностью обременять имущество, может добровольно рабство. Если есть разные владельцы, ВСЕ должны согласиться; но однажды данное согласие не подлежит отмене

F Добровольный сервитуты установлены в пользу:

  1. сервитуты:

а. для владелец доминирующего поместья

г. для любой другое лицо, имеющее юридические Отношение к господствующему имуществу, если его ратифицирует собственник.

  1. личных сервитутов: для кто-нибудь способен принять.

NUISANCE

F Любая действие, бездействие, учреждение, бизнес или состояние собственности или что-либо еще что: (ISAHO)

  1. I причин / опасностей здоровье или безопасность других лиц;
  2. S скакательные суставы, бросает вызов или игнорирует приличия или мораль;
  3. A nnoys или оскорбляет чувства;
  4. H индеров или затрудняет использование собственности; или
  5. O структур или мешает свободному проезду на любую дорогу или улицу общего пользования, или водное пространство.

F Классы:

  1. Per se - постоянное неудобство и при любых обстоятельствах, независимо от местоположения и окружения.
  2. Per accidens - неудобство по причине обстоятельств, местоположения или окружения.
  3. Public - влияет на сообщество или значительное количество человек.
  4. Private - влияет только на человека или небольшое количество человек.

Доктрина привлекательного неудобства:

F One который поддерживает на своей территории опасные инструменты или устройства персонажа, способного привлечь играющие дети и , у которых не удалось проявлять обычную осторожность, чтобы дети не играли с ними, или прибегать к нему может ребенок нежного возраста, получивший травму, даже если ребенок технически является нарушителем владения.

Средства правовой защиты от нарушения общественного порядка: (PCE)

  1. P розетка в соответствии с RPC или местным постановлением
  2. C ivil Экшен
  3. E xtrajudicial Удаление

Средства защиты от частных неприятностей: (CE)

  1. C ivil Экшен
  2. E xtrajudicial Удаление

Внесудебное сокращение

F Реквизиты:

  1. неприятность должна быть специально вредны для пострадавшего;
  2. без нарушения мира или должен быть нанесен ненужный вред;
  3. предварительный спрос;
  4. предыдущий спрос был отклоненный;
  5. утверждение по району медицинский работник и помощь местной полиции; и
  6. значение разрушения не превышает 3 000 песо.

ТЕОРИЯ РЕЖИМА И НАЗВАНИЯ

F РЕЖИМ это конкретная причина, которая их порождает в результате наличия об особом состоянии вещей, способностях и намерениях людей, а также о соответствие условиям установленный законом. Это ближайшая причина приобретения.

F НАЗВАНИЕ является юридическим обоснованием приобретения или передачи права собственности или другое реальное право.Это пульт причина приобретения.

РАЗЛИЧНЫХ РЕЖИМОВ (и ТИТУЛЫ) ПРИОБРЕТЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ

Режимы приобретение собственности

Названия приобретение собственности

А.Исходные режимы

1. Род занятий

1. Условия нахождения без известный собственник

2. Работа, включающая Интеллектуальное творчество

2. Создание, открытие или изобретение

Б. Производные режимы

3. Закон

3.Наличие необходимых условий

4. Традиция

4. Договор сторон

5. Пожертвование

5. Договор сторон

6. Рецепт

6. Владение в понятии собственника

7. Наследование

7. Смерть

ЗАНЯТИЕ

F a способ приобретения собственности путем изъятия материальных вещей, не имеющих собственник, с намерением приобрести их, и в соответствии с установленными правилами по закону.

F Реквизиты:

  1. должно быть изъятие вещь
  2. изъятый ​​предмет должен быть материальная личная собственность
  3. вещь должна быть подвержены присвоению по своей природе
  4. вещь должна быть без владелец
  5. должно быть намерение присвоить

F Специальный экземпляры:

  1. охота и рыбалка
  2. обнаружение движимого имущества, которое нет хозяина
  3. находка заброшенного движимое имущество
  4. находка спрятанного сокровища

  1. отлов пчелиного роя сбежавшего от хозяина при определенных условиях
  2. отлов домашних животные, сбежавшие от хозяев, при определенных условиях
  3. ловля голубей без обмана и уловок
  4. передача рыбы в другое место размножения без обмана и уловок

ТРАДИЦИЯ / ДОСТАВКА

F a способ приобретения права собственности как следствие определенных договоров , на основании которых объект размещается в фактическом или конструктивном контроле и во владении получателя.

F Видов:

  1. Настоящая традиция - актуально доставка
  2. Конструктивная традиция

а. traditio symbolica - стороны используют жетон или символ, обозначающий поставленную вещь

г. traditio longa manu - с согласия сторон, если вещь продана не может быть передан покупателю на момент продажи

г. traditio brevi manu - когда вендей уже есть владение вещью, проданной в силу иного права собственности

г. traditio constitutum ownorium - когда продавец продолжает владеть проданной вещью не как собственник, а в другом вместимость

3. Квазитрадиция - осуществление права грантополучатель с согласия праводателя

4. Tradicion por Ministerio de la ley - поставка в силу закона

  1. Традиция публичным инструментом

F Реквизиты:

  1. право передано должно ранее находились в вотчине лица, предоставившего право

  1. трансмиссия должна быть просто название
  2. грантодатель и грантополучатель должны иметь намерение и способность передавать и приобретать
  3. трансмиссия должна быть проявляется каким-либо действием, которое должно быть физическим, символическим или юридическим

ПОЖЕРТВОВАНИЕ

F an акт щедрости, при котором лицо безвозмездно распоряжается вещью или правом в благосклонность того, кто принимает это

F Реквизиты: CIDA

  1. донор должен иметь емкость c , чтобы пожертвование
  2. он должен иметь пожертвование i ntent (animus donandi)
  3. должно быть d elivery
  4. получатель должен a принять или дать согласие на пожертвование

F Essential особенности / элементы истинного пожертвования:

а) Отчуждение имущества жертвователем при его жизни, что принято

б) Безотзывность от донора

в) Намерение принести пользу одаренному (анимус донанди)

г) Последующий Обнищание дарителя (уменьшение его активов)

F Классификация:

1. Относительно эффективность:

  1. интер вивос
  2. смертная казнь
  3. проптер нуптиас

2. Относительно совершенство / погашение:

  1. чистый
  2. с условием
  3. с условием

3. Относительно рассмотрение:

  1. простое - безвозмездное
  2. вознаграждения или компенсационная - произведена в счет заслуг одаряемого
  3. модальный - накладывает одолжить ношу меньше стоимости подаренной вещи

Пожертвование Интер Вивос

Пожертвование Мортис Кауза

1.Действует независимо от смерти донора

дублей эффект при смерти донора

2. Право собственности передано одаряемому перед смертью дарителя

Заголовок передано после смерти дарителя

3. Действительно, если донор выжил донор

Пустота если донор выжил донор

4.В целом безвозвратный кабель при жизни донора

Всегда отзывный

5. Должны соответствовать формальностям, предусмотренным ст. 748 и 749 Кодекса

Должен соблюдать формальности, требуемые законом для исполнения

Оф завещания

Пожертвования запрещенные законом:

1. Сделан лица, виновные в супружеской измене или сожительстве на момент дарения;

2. Сделано между лица, признанные виновными в совершении того же уголовного преступления;

3. Сделано в государственный служащий или его / ее супруга, потомки или родственники по восходящей линии с учетом его / ее офис;

4. Сделано в священник, выслушавший исповедь дарителя во время последней болезни последнего, или служитель Евангелия, оказавший ему духовную помощь во время того же период;

5. Внесены родственники такого священника и т. д. в пределах 4 степени или до церковь, к которой принадлежит такой священник;

6. Сделано подопечный к опекуну до утверждения счетов;

7. Сделано в свидетельство о совершении пожертвования, если таковое имеется, или супруг (а), родители или дети, или любое лицо, претендующее на них.

8. Сделано в врач, хирург, медсестра, санитарный врач или аптекарь, который позаботился о донор во время последней болезни;

9. Сделан частные лица, ассоциации или корпорации, которым закон не разрешает пожертвования; и

10.Сделали супругами друг другу во время брака или лицам, от которых другой супруг является предполагаемым наследником.

Формы пожертвований:

1. Пожертвования движимое имущество:

а. С одновременная сдача подаренного имущества:

я. это может быть устная / письменная - 5 000 песо или меньше;

ii.если значение превышает 5000 песо - написано в государственном или частном документе

г. Без одновременная доставка:

F пожертвование и принятие должны быть написаны государственным или частным документом, независимо от значения

2. Пожертвование недвижимое имущество:

  1. должен быть публичным документ с указанием пожертвованного имущества и бремени, взятой на себя одаряемый, независимо от стоимости
  2. акцепт должен быть либо:

я. В то же самое инструмент; или

II. в другой публичный документ, уведомленный донору в аутентичной форме и отмеченный в обоих документы

ПРИМЕЧАНИЕ: Выражение благодарности дарителю без явного согласия состоялось достаточное принятие ( Cuevas против Cuevas )

ОГРАНИЧЕНИЯ НА ПОДАРОК ​​ИМУЩЕСТВА

  1. Будущее имущество не может быть пожертвовано.
  2. Настоящее имущество, которое может быть пожертвовано:

а) если донор имеет наследников по принуждению: он не может дать или получить пожертвованием больше, чем он может дать получения по завещанию

б) если донор не имеет наследников по принуждению: дарение может включать все имеющееся имущество при условии, что он резервы в полной собственности или в узуфрукте:

1) количество необходимо, чтобы поддержать его, и

2) те родственники, имеющие право на его содержание

3) Достаточная собственность для оплаты долга донора, заключенного до пожертвования.

  1. Пожертвование не должно наносить ущерб кредиторы
  2. Обязанность зарезервировать достаточную средства для его содержания и для его родственников, которые имеют право на содержание .

ПОСЛЕДСТВИЯ ЖЕРТВОВ

1. одаряемый может требовать доставки подаренной вещи

2. одаренный передан на права дарителя в собственность

3. в пожертвованиях propter nuptias, даритель должен освободить имущество от обременений, кроме сервитуты

4. донорский гарантия существует, если

  1. выразил
  2. пожертвование проптер nuptias
  3. пожертвование обременительно
  4. донор недобросовестен

5. когда пожертвование делается нескольким одаряемым совместно, они имеют право на равные порциями, без прироста, если не предусмотрено иное

Выплата долга донора донье

1. Если есть экспресс условие: одаряемый должен оплатить только те долги, которые были взяты до пожертвования, если не указано иное; но одаренный отвечает только в пределах стоимости подаренного имущества, если не оговорено иное наоборот

2. Если там есть без оговорки: одаряемый отвечает по долгам дарителя только в том случае, если мошенничества против кредиторов.

АКТЫ БЛАГОДАРНОСТИ

1. Если одаряемый совершить какое-либо оскорбление личности, чести или имущества дарителя, или его жены или детей, находящихся на попечении родителей

2. Если одаряемый вменяет донору какое-либо уголовное преступление или любое действие, связанное с моральными низость, даже если он должен это доказать, если только преступление или действие не было совершено против самого одаряемого, его жены или детей под его властью

3. Отказ от поддержать донора

ОПИСАНИЕ

F Видов:

1. Собственник по рецепту - человек приобретает право собственности и другие вещные права через истечение времени в порядке и на условиях, установленных законом.

  1. Обычное приобретение по рецепту : требует добросовестного владения вещами и с правом титула на время, установленное законом
  2. Чрезвычайная приобретательная давность : приобретение права собственности и прочего недвижимого имущества права без необходимости титула или добросовестность или любое другое условие

F Реквизиты:

1) способность к приобретать по рецепту

2) вещь возможность приобретения по рецепту

3) владение вещи при определенных условиях

4) истечение срока время, предусмотренное законом

2. Вымирающий Рецепт - потеряны права и действия по прошествии времени в порядке и на условиях, установленных закон.

Собственник рецепт

Вымирающий рецепт

1. отношения между жильцом и землей с точки зрения владения способные повлечь за собой правовые последствия; это владелец, который является актером

1.человек смотрит не на действия владельца, а на его пренебрежение

2. требует владения истцом, который не является владельцем

2. требует бездействия собственника или пренебрежения тем, кто имеет право действие

3. применимо к собственности и другим вещным правам

3. применяется ко всем видам прав, реальных или личных

4.передает владение или другие вещные права арендатору

4. вызывает прекращение права или препятствует иску

5. приводит к приобретение права собственности или других вещных прав на лицо, а также потеря указанного права собственности или реальных прав на другой

5. приводит к потере реального или личного право, или препятствует основанию иска для обеспечения соблюдения указанного права

6.может быть доказано по общему вопросу без его утвердительного признания

6. должны быть утверждены и доказаны, чтобы воспрепятствовать действиям или претензиям противная сторона

Срок давности

движимое имущество

Недвижимое имущество

1. Хорошо Вера

4

лет

10

лет

2.Плохой Вера

8

лет

30

лет

Правила исчисления срока:

1. Настоящий владелец может завершить период, необходимый для рецепта. путем привязки его владения к владению его праводателя или предшественника

2. Предполагается, что нынешний владелец, который также был владельцем в в предыдущий раз продолжал владеть мячом в промежуточное время, если нет доказательств противного

3. Первый день исключается, а последний день включается

Лица, против которых выписан рецепт работает:

1. Несовершеннолетние и другие недееспособные лица, у которых есть родители, опекуны или другие законные представители

2. Отсутствующие у кого админы

3. Лица проживающие за границей, у которых есть менеджеры или администраторы

4. Юридическая лица, кроме государства и его подразделения

Лица, в отношении которых действует рецепт НЕ запуск:

1. Между муж и жена, даже если разделение имущества согласовано в брачное соглашение или по решению суда.

2. Между родители и дети, находящиеся в меньшинстве или безумие последних

3. Между опекун и опекун во время продолжения опеки

Principaux enjeux en matière de voisinage

Две трети канадцев владеют зданием, будь то дом, квартира, шале, ферма и т. Д.Недвижимость - это область, в которую относительно безопасно инвестировать из-за ее стабильности и осязаемости, в отличие, например, от фондового рынка.

Однако у каждого собственника неизбежно есть соседи, как бы далеко они ни были! Поэтому мы посвящаем эту статью выявлению основных юридических проблем, с которыми землевладелец может столкнуться со своими соседями, и поиску возможных решений.

Пределы собственности: забор

Для землевладельцев естественно разграничивать свою собственность.С незапамятных времен люди, племена, деревни и страны стремились обозначить границы своей собственности, будь то естественная граница, такая как гора или река, или искусственное сооружение: забор или стена.

Таким образом, закон позволяет любому собственнику «огораживать свою землю за свой счет, окружать ее стенами, канавами, живой изгородью или любым забором».

Конечно, ограждение вашей собственности может оказаться дорогостоящим процессом. Вам также может показаться несправедливым брать на себя все расходы, когда ваш сосед получит столько же выгоды, сколько и вы.Для этой цели закон предлагает решение: владелец также может «потребовать, чтобы его сосед сделал половину или разделил расходы на строительство забора, который соответствует ситуации и использованию помещения».

Однако вы не можете по собственной инициативе и без предварительного согласия соседа построить общий забор за свой счет и впоследствии потребовать разделения затрат. Сначала вы должны официально уведомить своего соседа, чтобы он договорился с вами о строительстве забора на разделительной линии между вашими владениями.Соглашение должно включать тип ограждения, разделение затрат и содержание указанной конструкции.

Если сосед откажется, вам придется обратиться в суд, который примет решение о целесообразности такого забора и определит условия установки, распределения затрат и обслуживания.

Еще один момент, который необходимо проверить перед началом работ, - это муниципальные подзаконные акты. В большинстве муниципалитетов существует подзаконный акт, определяющий высоту ограждений, разрешенный тип строительства и различные другие условия.Эти условия могут отличаться от одного муниципалитета к другому, поэтому лучше уточнить это в вашем муниципалитете.

Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации об определении границ вашей собственности.

Посягательства

Большинство посягательств происходит из-за отсутствия четких границ между двумя соседними зданиями.

Посягательство может принимать различные формы, в том числе следующие.

Это может быть ваш сосед, идущий по вашей собственности без разрешения, или метель в направлении вашего дома.Последние случаи чаще называют беспорядками по соседству.

Это также могут быть ветки соседского дерева, которые беспокоят вас, повреждают крышу или мешают росту вашего сада. В отношении деревьев законом предусмотрены особые правила. Ни при каких обстоятельствах владелец не может срезать ветви с соседнего дерева, которые «наступают» на его территорию без разрешения соседа. Если они не уполномочены или если сосед пытается разрезать их самостоятельно, владелец должен обратиться в суд, чтобы сосед разрезал их, если они представляют «серьезную неприятность».«Это должен быть вопрос реальной и несомненной серьезности.

Другой случай посягательства - это строительство или насаждение на соседней земле. С юридической точки зрения это относится к правилам приобретения недвижимости. Как правило, ожидается, что владелец здания приобретет путем присоединения право собственности на постройки, сооружения или плантации, которые были превращены в его собственность. Однако, в зависимости от того, необходимы ли расходы (например, чтобы предотвратить нанесение ущерба), полезные (что увеличивает стоимость здания) или рекреационные (для удобства, для удовольствия), и от того, был ли сосед, который построил эти постройки или плантации действительно считается, что они находятся в их собственности или нет, но владельца могут заставить выплатить компенсацию своему соседу или вынудить их купить часть своей земли.

Обратитесь к юристу в случае посягательства.

Отвод

Если законом не предусмотрено иное, вы не можете вторгаться в соседнюю собственность. Независимо от того, переходите ли вы пешком, на велосипеде, на машине или другим способом, независимо от того, действительно ли это беспокоит соседа или нет, правило одинаково для всех! Однако закон предоставляет вам преимущественное право проезда в определенных случаях, например, если вы не имеете выхода к морю, т. Е. У вас нет доступа к дороге общего пользования.

Если участок не имеет выхода к морю, владелец участка имеет право потребовать отвод от прилегающего участка.Таким образом, когда район определен, необходимо искать наиболее естественный проход, принимая во внимание состояние земли, преимущества района, не имеющего выхода к морю, и неудобства, которые этот проход причиняет пораженному району.

Владелец земли, не имеющей выхода к морю, обязан выплатить компенсацию пропорционально ущербу, причиненному созданием прохода и его использованием. Точно так же они должны построить и поддерживать все необходимые сооружения, чтобы гарантировать, что их право будет реализовано в наименее разрушительных условиях для земли, затронутой этим.

Это право преимущественного проезда также может быть прекращено, когда в нем больше нет необходимости для использования или эксплуатации земли.

Другой случай, когда домовладелец может заставить своего соседа предоставить доступ к своей собственности, - это когда необходимо выполнять работы. Любой владелец, получив уведомление об этом, должен разрешить своему соседу доступ к собственности, чтобы иметь возможность построить или поддерживать строение или плантацию на своей собственности. Подразумевается, что доступ к соседней земле должен быть необходим, т.е., это должен быть единственно возможный вариант, позволяющий выполнить работу.

В свою очередь, сосед, который испытывает неудобства из-за необходимости предоставлять доступ другому, будет иметь право на компенсацию за любой причиненный им ущерб, а также на полное восстановление помещения.

Следовательно, в дополнение к случаям, упомянутым в законе, для доступа к собственности соседа требуется разрешение собственника. Устное или неофициальное разрешение остается в силе до тех пор, пока обе стороны сохраняют хорошую репутацию.Однако право отвода может быть закреплено за зданием и передано от одного собственника к другому. Это называется полосой отвода, которая публикуется в земельном кадастре и носит постоянный характер. В этом случае от сторон требуется строго соблюдать свои права и обязанности, предусмотренные в подневольном акте.

Приобретение по рецепту

Приобретательный рецепт - это средство стать владельцем здания исключительно по прошествии времени. Таким образом, если вы занимаетесь и используете земельный участок более 10 лет, как владелец, мирным, непрерывным, публичным и недвусмысленным образом, вы можете подать заявление на официальное признание в качестве собственника этого земельного участка.В этом случае постоянное владение зданием имеет приоритет перед официальными документами, подтверждающими правовой титул, потому что разумный и старательный владелец должен защищать свое право собственности.

Будьте в курсе, следите за своим имуществом и обязательно выясняйте неоднозначные ситуации с соседями. Хорошо быть хорошим соседом, но терпимость во избежание конфликтов может привести к потере части своих прав.

Обратитесь к своему юристу за дополнительными советами.

Беспорядки в районе

Понятие «беспорядки в районе» очень широкое и фактически проистекает из позитивного обязательства, применимого ко всем владельцам собственности: обязательства терпеть «обычные неудобства», которые не выходят за «пределы терпимости», в зависимости от всех обстоятельств.

Например, запрещено иметь домашних животных, курить, слушать музыку или готовить, а также разводить костер на заднем дворе (если это разрешено муниципалитетом). Однако не исключено, что есть некоторая степень преувеличения, и это можно было бы назвать нарушением соседства. Таким образом, даже человек, который «находится в пределах своих прав», может нарушить свое обязательство быть добрым соседом.

Это обязательство тесно связано с обязательством добросовестности, которое применяется ко всем в любое время.

Заключение

Мы надеемся, что приведенная выше информация была для вас полезной, но помните, что предоставленная информация не должна использоваться вместо независимой юридической консультации! Проконсультируйтесь со своим юристом в самом начале проблемы с соседями или если вам нужна дополнительная информация.

Запишитесь на прием к адвокату.

Рецепт | Éducaloi

«Рецепт» - это не только бумага от вашего врача с нацарапанными на ней инструкциями для фармацевта!

С юридической точки зрения рецепт - это то, что со временем может привести к получению или потере права.Поэтому, чтобы не потерять право, очень важно действовать, пока не стало слишком поздно.

В этой статье Эдукалой объясняет рецепт и особенно то, как права могут быть потеряны с течением времени.

Что такое рецепт?

Рецепт - это способ получить или потерять право с течением времени. Период времени варьируется в зависимости от ситуации.

Допустим, забор, отделяющий собственность Мари от собственности ее соседа, находится не на той стороне линии, где находится недвижимость.Это означает, что собственность Мари увеличилась на несколько сантиметров. Такая ситуация существует уже давно, никто не жаловался, и Мари добросовестно косила траву на участке своего соседа, как если бы это была ее собственная. По рецепту Мари могла быть признана обладательницей лишних сантиметров. См. Вопрос «Как получить право с течением времени?»

С другой стороны, если Карим хотел подать в суд на Хассена, который должен ему 5000 долларов, он не мог ждать слишком долго, потому что Хассен мог заявить, что время истекло по рецепту.Смотрите вопрос: «Какие права могут быть потеряны с течением времени?»

Как получить права с течением времени?

Вы можете получить право быть признанным владельцем вещи, если она находилась в вашем владении определенное время.

Чтобы быть признанным собственником недвижимой вещи, обычно требуется 10 лет. На «движимое» (украшения, книги, картины, мебель, бытовая техника, инструменты, транспортные средства и т. Д.) Обычно уходит три года. Но есть исключения в отношении задержек.

Будьте осторожны! Чтобы считаться собственником, необходимо предъявить следующие документы:

  • Вы использовали вещь, как если бы вы были ее владельцем.
  • Вы владели вещью все это время.
  • Люди, проявляющие интерес к вещи - например, владелец - смогли узнать, что вещь у вас. Вы не можете этого скрыть.
  • Никто не оспаривал факт владения вещью и не просил вернуть ее.
  • Вещь должна быть собственностью частного лица, а не государства (правительства). (Есть некоторые исключения из этого правила.)

Какие права могут быть потеряны с течением времени?

Одно из основных прав, которое может быть потеряно со временем, - это право на кого-то подать в суд. Иск не будет автоматически отклонен, когда он подан в суд, но лицо, которому предъявлен иск, может выдвинуть аргумент, основанный на рецепте, в качестве защиты от иска.

Допустим, Карим решил подать в суд на Хассена, который не вернул деньги, которые Карим давным-давно одолжил ему.Хассен мог защитить себя, заявив, что иск Карима прописан. Карим потерял бы право вернуть свои деньги!

Поэтому, прежде чем подавать в суд, важно убедиться, что ваши права не истекли.

Точно так же лицо, против которого возбуждено судебное дело, всегда должно проверять, истек ли срок для получения рецепта, поскольку это лицо должно выдвигать аргумент о рецепте в качестве защиты. Фактически, поскольку это юридический аргумент, судья не может сделать его за вас.

Сколько времени у вас есть, чтобы подать иск против кого-то?

В большинстве случаев у вас есть три года, чтобы подать иск в суд. Этот срок применяется к долгам, запросам компенсации за большинство видов ущерба, конфликтам, возникающим из контракта, и т. Д.

Но из любого правила есть исключения! Что касается рецептов, важно знать об этих исключениях и учитывать следующее:

  • Некоторые события прерывают срок действия рецепта.
  • Для некоторых видов судебных исков срок давности менее трех лет.
  • Иногда отсчет времени начинается позже.

Как рассчитывается срок действия рецепта?

Первым шагом в вычислении лимита времени является определение отправной точки. После этого, как если бы счетчик был приведен в движение. На следующий день после начальной точки счетчик начинает отсчет дней по мере их прохождения. Счетчик работает по полным дням; часы не включены в этот расчет.

Конец срока продлевается на один день, если последний день срока приходится на одно из следующих событий:

  • суббота
  • воскресенье
  • 1 или 2 января
  • Страстная пятница
  • Пасхальный понедельник
  • 2-й понедельник мая
  • 24 июня
  • 1 июля (или 2 июля, если 1-е число выпадает на воскресенье)
  • 1-й понедельник сентября
  • 2-й понедельник октября
  • 25 и 26 декабря

Какая точка отсчета срока?

Отправной точкой является момент, когда человек узнает обо всех существенных элементах судебного процесса: вине, повреждении и связи между ними.

Например, предположим, что во время семейного праздника кто-то повреждает коллекцию марок Рохана, используя его книгу марок, чтобы удерживать ножку стола. Ограничение по времени начнется, когда он узнает, кто это сделал, а не тогда, когда книга была впервые повреждена.

Другой пример: через четыре года после операции Татьяна узнала, что из-за неаккуратной работы хирурга у нее заболел живот. Таким образом, у нее есть три года с момента, когда она узнала, что хирург не выполнил свою работу должным образом, чтобы подать на него в суд, и не три года после операции.

Примеры

  • долг : отправной точкой является момент, когда лицо имеет право потребовать выплаты долга.
  • Неуплата за что-либо : отправной точкой является момент, когда должна была быть произведена оплата.
  • Неоплата услуги : отправной точкой является момент оказания услуги.
  • скрытый дефект: отправной точкой является момент обнаружения дефекта.Если она появляется постепенно, отправной точкой является момент, когда покупатель мог заподозрить серьезность проблемы.
  • повреждение: отправной точкой является момент совершения неисправности и возникновения повреждений, если они возникают одновременно. Если повреждение происходит постепенно или возникает только после неисправности, отправной точкой является момент, когда повреждение начинает проявляться впервые. Однако правила для отправной точки отличаются, если виной было преступление.

Бывают ли ситуации, когда отсчет времени начинается позже?

Да, иногда ограничение по времени начинается позже. Вот несколько примеров:

  • Если кто-то не может действовать (например, человек страдает тяжелой депрессией, из-за которой он не может заниматься своими делами), ограничение по времени начинает отсчитываться, когда она снова становится способной действовать.
  • Если ребенку причинен вред до рождения, срок подачи иска начинается только с момента его рождения.(Конечно, это родители подают в суд от имени ребенка.)
  • Если человек, разлученный со своим супругом, хочет подать в суд на своего бывшего супруга за ущерб, нанесенный во время брака или гражданского союза, срок отсчитывается только тогда, когда отношения заканчиваются.
  • Если наследники желают вернуть причитающуюся им сумму из наследства, например, своей части наследства, срок может начаться в другой момент (наследство - это взыскание имущества, долгов, прав и обязанностей умершее лицо, которое может быть передано наследникам.)

Есть и другие исключения, например, для ущерба, причиненного детям их родителями или лицами, находящимися под опекой или попечительством.

Есть ли способ прервать рецепт до того, как истечет срок?

Да, определенные слова или действия прерывают действие предписания и переводят часы на ноль. Вот два примера:

Прямое или косвенное признание долга

Например, за 2,5 года Брижит задолжала Матье 900 долларов.В телефонном разговоре она предлагает вернуть Матье, когда она снова начнет работать. Поэтому Бриджит признала свой долг и отказалась от ограничения срока в свою пользу. Разговор перезапускает часы с нуля.

Иски

Допустим, Брижит задолжала Матьё 900 долларов за 2,5 года. Он устал говорить с ней об этом и не получил ответа на свое письмо с требованием оплаты, которое называется «письмо с требованием». Поэтому Матье подает иск в суд мелких тяжб.Даже если на урегулирование вопроса уйдет много времени, срок действия рецепта прерывается, когда Матье подает иск в суд. Однако он все равно должен подать иск против Бриджит в течение 60 дней после истечения срока. «Обслуживать» судебный процесс означает официально довести его до сведения кого-либо, обычно путем обращения к судебному приставу с просьбой о его доставке.

Принятие законных мер по изъятию чего-либо также приводит к прерыванию отсчета времени по рецепту. Но отправка письма с требованием не прерывает рецепт.Письмо с требованием - это официальный запрос к кому-либо сделать или прекратить что-либо делать в течение определенного периода времени.

Что произойдет, если вы подадите иск, а судья отклонит его, не приняв решения по реальным вопросам? (Например, судья отклоняет его, потому что вы подали его не в тот суд.) А что, если вы решите отозвать иск? В обоих случаях, если срок уже истек или истекает в ближайшее время, закон дает вам дополнительные три месяца для подачи нового иска. (Опять же, этот новый иск должен быть подан в течение 60 дней до истечения предписанного срока.)

Существуют ли исключения из стандартного трехлетнего срока?

Да, несколько! Вот некоторые из них:

  • Срок подачи заявления о признании права собственности на имущество или иного права на недвижимое имущество составляет 10 лет. С другой стороны, срок для повторного вступления во владение недвижимой вещью составляет один год.
  • Жертва может иметь 10 лет после того, как она узнает, что ее телесные повреждения были причинены преступлением, чтобы подать в суд. Нет ограничений в случаях сексуальной агрессии или насилия в семье - будь то в детстве или со стороны супруга.(Внимание! Эта задержка может быть разной в зависимости от того, когда произошло преступление. Вам следует проконсультироваться с юристом по этому поводу).
  • Чтобы подать в суд на муниципалитет, вы должны отправить письменное уведомление в течение 15 дней с момента происшествия, на которое вы подаете жалобу, и подать иск в суд в течение шести месяцев с момента происшествия. Но если человеку причинен личный ущерб (например, физическая травма) и он хочет подать в суд на муниципалитет, срок является стандартным трехлетним сроком.
  • Судебное решение в вашу пользу не сопровождается чеком! Решение должно вступить в силу в отношении противной стороны.У человека, выигравшего судебное дело, есть 10 лет на то, чтобы принять меры для вступления решения в силу, например, путем взыскания денег, которые должна заплатить другая сторона.
  • Чтобы потребовать компенсацию от Комиссии по норме, защите и безопасности труда (CNESST), который является государственным органом, отвечающим за здоровье и безопасность на рабочем месте, работник имеет шесть месяцев от время, когда он получил травму или заболел из-за своей работы. Если работник умирает, у его наследников есть шесть месяцев со дня смерти, чтобы подать иск в CNESST.
  • Жалоба на решение Régie de l’assurancemaladie (государственного органа, отвечающего за медицинское страхование в Квебеке) должна быть подана в течение шести месяцев с момента принятия решения Régie.
  • Требование о выплате алиментов из имущества умершего человека должно быть подано в течение шести месяцев после смерти. (Имущество - это совокупность имущества, долгов, прав и обязанностей умершего человека, которая может быть передана наследникам.)
  • Иски о возмещении ущерба репутации должны подаваться в суд Квебека или в Верховный суд, в зависимости от сумма в течение одного года после того, как лицо узнает о повреждении.
  • Чтобы подать иск на основании права в коллективном договоре, член профсоюза должен подать иск в арбитр в течение шести месяцев со дня нарушения этого права или в течение срока, установленного коллективным договором, который может быть короче. .
  • Чтобы оспорить решение уполномоченного по рассмотрению жалоб, жалоба должна быть подана омбудсмену по здравоохранению и социальным услугам в течение двух лет.

Есть определенные люди или организации, которые слышат эти заявления и возражения.Важно проверить, куда (суд, административный трибунал, правление) подавать запрос или оспаривать

Можно ли установить срок давности в контракте?

Нет. Невозможно установить в контракте срок, отличный от установленного законом. Такое положение в контракте не действует.

Кроме того, в контракте невозможно отказаться от ограничения времени по рецепту, которое работает в вашу пользу. Это возможно только после того, как истечет срок.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *