Признание права собственности на землю в силу приобретательной давности: ВС разъяснил нюансы возникновения права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности

Содержание

ВС разъяснил нюансы возникновения права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности

Эксперты «АГ» положительно оценили выводы Суда. Один из них отметил, что определение ВС РФ служит положительным примером того, какие обстоятельства должны устанавливать суды по данной категории дел. Другой выразил надежду на то, что теперь нижестоящие суды будут меньше путаться и чаще удовлетворять иски о признании права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности.

22 октября Верховный Суд РФ вынес Определение № 4-КГ19-55 по спору между сособственниками жилого дома, один из которых намеревался получить право собственности на него в силу приобретательной давности.

После смерти К. в 1991 г. ее сыну и дочери достался в наследство дом. Согласно завещанию право собственности между наследниками распределилось поровну – в размере 50% каждому. Мужчина скончался в июне следующего года, поэтому его долю унаследовали Марина Большакова и Василий Иванов, которые не оформили свои права в отношении этого имущества.

В 2004 г. скончалась дочь К., оба ее сына унаследовали долю матери в праве собственности на дом в равных долях. Далее мужчины заключили соглашение о разделе наследства, и доля домовладения перешла к одному из них, а после его смерти доля в имуществе в судебном порядке перешла его дочери А., которая зарегистрировала свое право собственности на нее. В мае 2006 г. женщина подарила долю И., которая спустя четыре года подарила ее Надежде Захаркиной.

Впоследствии Надежда Захаркина обратилась в суд с иском к собственникам второй половины дома о признании за ней права собственности на весь дом в силу приобретательной давности. В обоснование своих требований женщина ссылалась на то, что ей уже принадлежит ½ доли, а также на то, что она и ее правопредшественники открыто и добросовестно владели всем домом и земельным участком как своим собственным свыше 15 лет. По ее мнению, ответчики Иванов и Большакова не пользуются спорной недвижимостью, фактически отказавшись от нее.

Суд отказал женщине в удовлетворении исковых требований. Он отметил, что владение истицы не является добросовестным, поскольку она и ее правопредшественники знали о принадлежности другой доли в праве на домовладение и земельный участок ответчикам, которые не совершали каких-либо действий, направленных на отказ от права собственности на спорное имущество. Решение суда первой инстанции устояло в апелляции.

В кассационной жалобе в Верховный Суд Надежда Захаркина просила отменить судебные акты как незаконные. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ согласилась с доводами заявительницы.

Высшая судебная инстанция напомнила, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (ст. 225 и 234 ГК РФ и совместное Постановление Пленумов ВАС и ВС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22). «По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума ВС РФ приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения. Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, т.е. в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, т.е. вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула). Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности», – отметил ВС.

Верховный Суд добавил, что для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник (в отличие от положений ст. 236 ГК РФ) совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточно будет того, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявлял к ней интереса, не исполнял обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной им.

Как подчеркнула высшая судебная инстанция, осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестность давностного владения. Давностный владелец может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого имуществом владели правопредшественники, универсальным или сингулярным правопреемником которых является он.

Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды не привели никаких обстоятельств, из которых можно было бы сделать вывод о недобросовестности как самой истицы, так и ее правопредшественников по отношению к владению спорным имуществом. В этой связи Суд направил дело на новое рассмотрение во вторую инстанцию.

Комментируя определение Суда, руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья», к.ю.н. Виктор Спесивов отметил, что оно затронуло крайне важную и двусмысленную правовую конструкцию в российском вещном праве – приобретательную давность. По его словам, указанный правовой институт сам по себе является отличной правовой находкой для урегулирования вопросов с фактически «брошенным» имуществом. «Уже не первый раз встречаю мнения судей судов первой и апелляционной инстанций о том, что осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника исключает добросовестность давностного владения, так как при таком раскладе лицо, получая владение, не могло не знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Но, учитывая, что добросовестно заблуждаться в отношении наличия у тебя права на имущество, которое не твое, можно только в каких-то очень специальных случаях, такое толкование ст. 234 ГК РФ неоправданно сужает возможность ее применения», – отметил эксперт.

По его словам, наиболее частый случай обращения в суд с исками о признании права собственности в силу приобретательной давности – это споры наследников недвижимости, когда бремя содержания всего разделенного на идеальные доли объекта несет один из сособственников, который не может оформить свое право титульного владения на весь объект. «В таких случаях часто в ЕГРН значится только один сособственник, потому что второй наследник просто не обратился в Росреестр за оформлением своего права, которым его наделило свидетельство на наследство. Из-за образующегося в таких случаях правового вакуума страдает не только сособственник, который платит коммунальные услуги и поддерживает в надлежащем состоянии весь объект, а не только принадлежащую ему часть, но и бюджет. Ведь для заключения договора аренды и для приобретения в собственность земельного участка нужно сначала поставить последний на кадастровый учет, для чего необходимо согласие всех собственников объекта, занимающего земельный участок. В итоге бюджет не получает от этого домовладения ни земельного налога, ни арендной платы», – пояснил Виктор Спесивов.

По словам эксперта, такие случаи неоднократно встречались в его практике. «Лишение добросовестного сособственника возможности признать через 18 лет полного бездействия титульного владельца второй части объекта право собственности на фактически бесхозную часть не способствует стабильности гражданского оборота в сфере недвижимости и обесценивает в принципе значение института приобретательной давности. Поэтому очень хорошо, что Верховный Суд четко обозначил, что наличие титульного собственника и даже известность о нем истцу не означают недобросовестность давностного владельца, так как главное в этом случае – это то, что вещь приобретается внешне правомерными действиями», – полагает юрист.

В то же время Виктор Спесивов выразил сожаление, что ВС РФ не смог сразу разрешить дело по существу в пользу истца, поэтому остается вероятность того, что суд апелляционной инстанции снова откажет в иске. Он также выразил надежду, что теперь нижестоящие суды будут меньше путаться и чаще удовлетворять иски о признании права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности.

Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков отметил, что Верховный Суд в очередной раз исправил ошибку нижестоящих инстанций, указывая на недопустимость формального подхода. «Несмотря на явное преодоление предмета доказывания по данной категории дел, суд первой инстанции потребовал от истца доказательств, которых он, очевидно, не мог представить, и которые, по своей сути, не должны быть представлены в подобном процессе, – полагает он. – Оценивая подход нижестоящих инстанций, я не представляю, как еще можно доказать “отказ ответчиков от спорного недвижимого имущества” при подтвержденном факте конклюдентных действий, свидетельствующих об отсутствии интереса к владению спорным объектом недвижимости».

По словам эксперта, отсутствие интереса к владению столь длительное время является достаточным основанием для вывода о преодолении бремени доказывания. «При этом создание дополнительных препятствий для истца совершенно необоснованно. Тем более что суды требовали доказать отрицательный факт, но всем нам известно, что подобный факт может быть доказан только через утверждение об обратном. Для судебной практики это положительный пример того, какие обстоятельства должны устанавливать суды по данной категории дел», – подытожил Виктор Глушаков.

Вопросы применения материального права / КонсультантПлюс

Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).Как указано в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Например, Л. обратилась в суд с иском к районной администрации о признании права собственности на хозяйственную постройку, указав, что на протяжении более девятнадцати лет она фактически владеет хозяйственной постройкой как своей собственной для ведения личного подсобного хозяйства. Постройка находится на расстоянии 53 метров от ближайшего жилого дома, что соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, возведена с разрешения председателя сельского совета. По неизвестным причинам документы о праве на возведенную ею хозяйственную постройку уполномоченными органами власти ей своевременно не выданы.

Решением районного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда, в удовлетворении исковых требований Л. отказано.

При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что земельный участок, на котором расположена спорная хозяйственная постройка, находится в государственной собственности. Л. указанный участок на каком-либо вещном праве не предоставлялся. Разрешение на строительство спорной постройки не выдавалось, акт ввода объекта в эксплуатацию отсутствует.

Оснований для применения положений ст. 234 ГК РФ суды не усмотрели, обоснованно отметив, что возможность признания права собственности на самовольно возведенную на неправомерно занимаемом земельном участке постройку в порядке приобретательной давности не предусмотрена.

Учитывая, что земельный участок, на котором расположена постройка, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска.

 

Возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно при наличии вины застройщика.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ были отменены решение районного суда и определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда по делу по иску В. и Ш. к городской администрации, комитету архитектуры и градостроительства города, обществу с ограниченной ответственностью о признании незаконным и об отмене постановления о выделении земельного участка, признании незаконным разрешения на строительство, демонтаже объекта, восстановлении зеленых насаждений.

Разрешая возникший спор, признавая незаконным и отменяя постановление администрации муниципального образования о предоставлении обществу земельного участка под строительство блочной автозаправочной станции и разрешение на строительство, возлагая обязанность на общество с ограниченной ответственностью освободить земельный участок от размещенного объекта АЗС путем сноса за счет собственных средств, восстановить зеленые насаждения, газон на месте расположения объекта и на месте устройства выезда и въезда автотранспорта на территорию АЗС, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при принятии решения о предоставлении земельного участка под строительство и выдаче разрешения на строительство были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, экологических и иных обязательных нормативов, что влечет признание строения самовольно возведенным с последствиями, указанными в ст. 222 ГК РФ.Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с указанными выводами судов не согласилась, указав, что по смыслу ст. 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст. 76 ЗК РФ, согласно которому снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Однако вывод о наличии в действиях общества с ограниченной ответственностью вины при возведении АЗС в обжалуемых судебных постановлениях отсутствовал.

Из судебных постановлений следовало, что судами первой и кассационной инстанций в нарушение ст. 222 ГК РФ не установлены обстоятельства, указывающие на допущенные при возведении блочной АЗС существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, не указано, какие конкретно негативные последствия наступили для истцов, создана ли при этом угроза жизни и здоровью граждан; не был разрешен вопрос о необходимости назначения по делу экологической экспертизы.При этом Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отметила, что сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в ст. 222 ГК РФ.

Допущенные судами первой и второй инстанций нарушения послужили основанием для отмены состоявшихся судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 39-В11-8.)

 

При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.

Одним из признаков самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (например, в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" положения ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, определяющей случаи, когда для возведения строения или его реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие ГрК РФ).

В связи с несоблюдением указанного принципа были правомерно отменены состоявшиеся по делу судебные постановления по делу по иску У. к В. о признании бани самовольной постройкой, обязании ответчика осуществить снос самовольной постройки за свой счет. Президиумом областного суда, в частности, было указано, что несоответствие местоположения построек сторон требованиям СП 30-102-99 в части соблюдения расстояния до границы соседнего приквартирного участка, а также СНиП 2.07.01-89 в части расстояний между строениями не могло служить основанием для сноса спорных построек как самовольных, поскольку на время их возведения названные нормативные акты не были приняты и, соответственно, застройщик не мог их нарушить.

 

Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

Решением районного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, были удовлетворены исковые требования Г. к администрации муниципального образования о признании права собственности на нежилое здание.

Судом установлено, что на муниципальном земельном участке, предоставленном истцу в аренду сроком на десять лет для строительства объекта - магазина площадью не более 150 кв. м, Г. было самовольно возведено нежилое трехэтажное здание с мансардой общей площадью 1331,2 кв. м.

Отменяя состоявшиеся судебные постановления и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

Между тем суды первой и второй инстанций в вынесенных по делу судебных постановлениях какого либо суждения по вопросу, касающемуся нарушений прав и законных интересов других лиц, в частности правил застройки, установленных в муниципальном образовании, при самовольном возведении истцом объекта капитального строительства - нежилого здания с измененными параметрами (1331,2 кв. м вместо 150 кв. м), не высказали, и вывод суда по данному вопросу в вынесенных по делу судебных постановлениях отсутствовал. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 18-В11-25.)

 

Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Как показало изучение судебной практики, существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы. Учитывая содержащиеся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" разъяснения о недопустимости постановки перед экспертом (экспертами) вопросов правового характера, разрешение которых относится к компетенции суда, вопросы существенности допущенных при возведении самовольной постройки градостроительных норм и правил не могут ставиться на разрешение эксперта.

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

Несоблюдение конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, несоответствие избранного истцом способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или законных интересов, публичных интересов послужило, например, основанием для отмены судебных постановлений, состоявшихся по делу по иску администрации муниципального образования к К. о сносе самовольной постройки и по встречному иску К. к администрации муниципального образования о признании права собственности на незавершенный строительством дом.

Решением районного суда в удовлетворении первоначального и встречного исков было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда решение суда первой инстанции было в части отменено, вынесено новое решение о возложении на К. обязанности снести за его счет самовольно возведенный капитальный объект недвижимости.

Отменяя апелляционное определение в части отмены решения районного суда и вынесения нового решения об удовлетворении требований администрации муниципального образования, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее.

Установлено, что площадь спорного объекта незавершенного строительства составляет 304,8 кв. м. Согласно результатам судебной строительно-технической экспертизы этот объект расположен в границах принадлежащего ответчику земельного участка и лишь незначительная часть пристройки к нему, размером 0,2 м x 6 м, размещена с выступом за красную линию. Общая площадь застройки составила 50% площади земельного участка, что удовлетворяет требованиям схемы планировочной организации земельного участка. При этом спорный объект незавершенного строительства не препятствует владельцам соседних строений в пользовании ими своими строениями и земельными участками, а также не препятствует проходу по тротуару и не создает опасность возникновения аварийных ситуаций при движении автотранспорта по этой улице.

Удовлетворяя исковые требования о сносе спорного объекта капитального строительства, суд апелляционной инстанции исходил из того, что он имеет все установленные ст. 222 ГК РФ признаки самовольной постройки, поскольку К. без получения разрешительных документов возводит второй этаж и часть самовольного строения выступает за границы правомерного земельного участка.Не соглашаясь с данным выводом суда апелляционной инстанции, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала, что он сделан без учета разъяснений, содержащихся в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, поскольку для правильного разрешения этого дела необходимым является установление обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и т.д.

Судебная коллегия указала, что возведение второго этажа строения без разрешительных документов само по себе не является основанием для сноса строящегося объекта недвижимости при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Обращаясь в суд со встречным иском, а также в судебном заседании К. утверждал, ссылаясь на имеющееся в материалах дела заключение экспертов, проводивших судебную строительно-техническую экспертизу, что выявленное нарушение, связанное с неправильным размещением объекта, может быть устранено без сноса объекта строительства.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции при принятии решения о сносе всей самовольной постройки не обсуждено и не установлено, насколько избранный истцом способ защиты прав соответствует допущенному ответчиком нарушению, заключающемуся в осуществлении строительства без необходимого разрешения, а также в размещении этого объекта с выступом за красную линию на 0,2 м на протяжении 6 м, и возможно ли устранение данного нарушения без сноса объекта незаконченного строительства. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 18-КГ13-14.)

По другому делу суд, придя к выводу о том, что возведение гаража с нарушением требований отступа от межевой границы не является существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, противопожарные и санитарные разрывы соблюдены, опасности для жизни и здоровья людей указанный объект не представляет, обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о сносе гаража, одновременно возложив на ответчиков обязанность по устранению выявленных недостатков постройки путем переустройства ее конфигурации и установления по краю ската крыши снегозадерживающих заграждений.

 

Возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки действующим законодательством не предусмотрена.

Рассматривая вопрос о возможности признания права собственности на часть объекта самовольного строительства, например на гаражный бокс, расположенный в составе гаражного комплекса кооператива, если земельный участок под строительство выделялся гаражно-строительному кооперативу, однако во введении в эксплуатацию гаражного комплекса отказано по причине его возведения с нарушением установленных законом градостроительных, строительных и иных норм и правил, следует отметить, что судебная практика по такой категории споров не является единообразной.

Правильной следует признать позицию судов, которые исходят из того, что не имеется законных оснований для признания права собственности на часть объекта, возведенного с нарушением установленных законом норм и правил и являющегося самовольной постройкой.

Так, Б. обратилась в суд с иском к гаражно-строительному кооперативу, администрации района о признании права собственности на гаражные боксы и нежилые помещения, расположенные в составе гаражного комплекса кооператива, указывая, что является членом кооператива, выплатила паевые взносы, спорное имущество фактически передано ей в пользование, однако кооперативу отказано во вводе в эксплуатацию всего гаражного комплекса, в связи с чем она лишена возможности зарегистрировать право собственности на указанное имущество на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ.

Решением районного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. При этом судебные инстанции исходили из того, что объект возведен с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, частично расположен с нарушением СНиП 41-02-2003 "Тепловые сети" и с нарушением СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", что создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, земельный участок, на котором возведен гаражный комплекс, был предоставлен на праве аренды обществу с ограниченной ответственностью и гаражно-строительному кооперативу сроком на 26 месяцев. Договор не был зарегистрирован в установленном порядке, срок его действия истек, сведений о том, что земельный участок предоставлялся истцу, не представлено, тогда как из содержания ч. 3 ст. 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, которому принадлежит земельный участок на определенном законом вещном праве.

При таких обстоятельствах и с учетом того, что весь гаражный комплекс возведен с нарушением установленных законом норм и правил и является самовольной постройкой, судебные инстанции пришли к правильному выводу, что оснований для признания права собственности на часть такого объекта (гаражные боксы и нежилые помещения в составе гаражного комплекса) не имеется.

 

Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В практике судов вызывают определенную сложность дела, связанные с разрешением требований о признании права собственности на самовольные постройки, возведенные на арендованных земельных участках.

Ряд судов полагает, что отсутствие у истца какого-либо из перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку.

Другие суды полагают, что при определенных обстоятельствах предоставление лицу земельного участка в аренду для целей капитального строительства может служить основанием для признания за таким лицом права собственности на самовольно возведенную постройку.

В целях правильного разрешения споров, связанных с правом собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо учитывать следующее.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30.1 ЗК РФ.В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

В качестве примера правильного определения судом юридически значимых для подобной категории споров обстоятельств можно привести следующее дело.

Т. обратился с иском к администрации муниципального образования о признании права собственности на самовольную постройку - незавершенный строительством жилой дом готовностью 60%.

Судом установлено, что постановлением главы администрации муниципального образования от 21 июля 1999 г. Т. был предоставлен в аренду земельный участок под проектирование и строительство индивидуального жилого дома и хозяйственных строений. 13 августа 1999 г. между истцом и администрацией муниципального образования заключен договор аренды земельного участка для целей строительства жилого дома, который зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города. 30 июля 1999 г. управлением главного архитектора администрации города согласован проект жилого дома. Постановлением главы администрации муниципального образования от 20 декабря 2007 г. продлен срок действия постановления от 21 июля 1999 г., утвержден проект границ земельного участка для строительства индивидуального жилого дома усадебного типа и хозяйственных построек, установлены градостроительные требования к его использованию. Земельный участок поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием - для строительства индивидуального жилого дома усадебного типа и хозяйственных построек. В соответствии с произведенным зонированием указанный земельный участок находится в территориальной зоне малоэтажной жилой застройки с земельными участками.

По состоянию на 12 июля 2012 г. на арендованном земельном участке истцом выстроен жилой дом готовностью 60%.

Суд пришел к выводу, что возведение на указанном земельном участке индивидуального жилого дома соответствует его целевому использованию, истец пользовался этим земельным участком на законных основаниях, а по смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимого разрешения на земельном участке, который предоставлен в аренду для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Установив, что истцом при возведении самовольной постройки не допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд при изложенных обстоятельствах признал за Т. право собственности на незавершенный строительством объект - индивидуальный жилой дом с мансардой готовностью 60%.

 

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170).Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).Как показывает анализ судебной практики, некоторые суды не проводят различие между понятиями реконструкции и перепланировки (переустройства) жилого помещения и разрешают иски граждан, например о сохранении жилого помещения - квартиры с самовольной пристройкой в виде балкона или лоджии, в порядке ст. 29 ЖК РФ.

Кроме того, имеются случаи ошибочного разрешения споров об узаконивании новых помещений, созданных в процессе реконструкции: пристроек, надстроек к жилым домам. При этом судами признавалось право собственности на самовольные пристройки к жилому дому как на отдельный объект капитального строительства.

Так, решением районного суда было признано право собственности за истцами по 1/2 доли на самовольные постройки: жилую пристройку лит. а1, пристройку лит. а2 к жилому дому.

Другим решением районного суда за истцами признано право собственности на квартиру в порядке приватизации по 1/3 доли за каждым, сохранено помещение пристройки в перепланированном состоянии и признано право собственности за этими же лицами на самовольную постройку в виде пристройки.

Однако пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

В том случае, если заявлены исковые требования о признании права собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к участию в деле необходимо привлекать всех сособственников домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей сособственников после признания права собственности на возведенную пристройку.

Рассмотрение вопросов о перераспределении долей в праве на общее имущество по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ, обусловлено в том числе необходимостью обеспечения исполнимости судебного решения, поскольку при государственной регистрации прав на реконструированный объект недвижимого имущества открывается новый подраздел ЕГРП, при этом подраздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим объектом недвижимости, закрывается (п. 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219).

В качестве примера правильного разрешения спора рассматриваемой категории можно привести дело по иску Б. к администрации муниципального образования, А., Н., Р. о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на самовольную постройку, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Обращаясь в суд с иском, Б. указывал, что является собственником 7/18 доли в праве собственности на домовладение, расположенное на земельном участке, находящемся у сособственников в долгосрочной аренде. В целях повышения благоустройства им самовольно возведена пристройка к дому, что привело к увеличению общей площади дома на 10,6 кв. м.

Решением районного суда жилой дом общей площадью 109,4 кв. м сохранен в реконструированном состоянии. За Б. признано право собственности на самовольно возведенную пристройку площадью 10,6 кв. м и на 389/1000 доли в праве общей собственности на дом.

Рассматривая дело в апелляционном порядке, судебная коллегия по гражданским делам областного суда указала, в частности, следующее.

Судом на основании исследованных доказательств, в том числе результатов строительно-технической экспертизы и заключения ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии", установлено, что реконструкция жилого дома произведена истцом в соответствии со строительными нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью, размещение самовольного строения не противоречит документации градостроительного зонирования территории города, произведено на участке, предоставленном в аренду для эксплуатации домовладения. При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о возможности сохранения дома в реконструированном состоянии и удовлетворении требований истца о признании за ним права на долю (389/1000) в праве собственности на домовладение с учетом произведенных неотделимых улучшений.

Вместе с тем судебная коллегия отменила решение суда в части признания за Б. права собственности на самовольно возведенную пристройку площадью 10,6 кв. м, отказав в этой части в иске, поскольку указанная пристройка является составной частью жилого дома, право общей долевой собственности на который принадлежит не только истцу, но всем участникам долевой собственности, в связи с чем отсутствовали основания для признания права собственности на нее как на самостоятельный объект недвижимости.

Учитывая произошедшее в результате возведения истцом пристройки изменение долей всех участников долевой собственности, судебная коллегия изменила решение суда, определив долю каждого из сособственников.

 

При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).В силу п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

КонсультантПлюс: примечание.

Статья 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ утратила силу с 1 января 2017 года в связи с принятием Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ. О сведениях, вносимых в кадастр недвижимости, см. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ.Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (п. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном ст. ст. 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих органов могут быть предметом проверки суда как в порядке, установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае заявления таких требований) в порядке искового производства. Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо.

Б. и А. обратились в суд с исками к Г., Р., Л., К., обществу с ограниченной ответственностью о признании многоквартирного трехэтажного жилого дома самовольной постройкой и его сносе, указывая, что являются собственниками земельных участков и расположенных на них жилых помещений. Ответчикам Г., Р. на праве долевой собственности принадлежит смежный земельный участок, целевым назначением которого является эксплуатация жилого дома, а вид разрешенного использования - под индивидуальную жилую застройку. В 2010 году ответчики снесли ветхий дом, расположенный на указанном спорном участке, и на его месте без соответствующего разрешения, с нарушением технического регламента, градостроительных, строительных и иных установленных законом норм и правил, в непосредственной близости к жилым домам истцов (4 - 5 метров) возвели многоквартирный трехэтажный жилой дом общей площадью 1 282,7 кв. м, в результате чего в домах истцов нарушена инсоляция, а несоответствие объекта требованиям безопасности, в том числе пожарной, создает реальную угрозу их жизни и здоровью.

Г., Р. обратились со встречным иском к администрации города, Б., А., в котором просили признать жилой дом многоквартирным жилым домом, а также признать за ними право собственности на данный объект недвижимости. Указывали, что являются правообладателями земельного участка, расположенного в зоне многоэтажной жилой застройки, следовательно, при возведении спорного объекта не были нарушены градостроительные нормы и правила. Кроме того, отсутствие разрешения на строительство не является препятствием к узаконению постройки, так как ее сохранение не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Прокурор района обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к Г., Р., просил признать незаконными действия ответчиков по строительству жилого дома без наличия соответствующего разрешения, возложить на них обязанность по сносу спорного многоквартирного жилого дома.

Определением районного суда гражданские дела по указанным искам были объединены в одно производство.

Решением районного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, исковые требования Б., А., прокурора удовлетворены частично. На Г., Р. возложена обязанность снести самовольную постройку в виде трехэтажного строения с техническим этажом общей площадью 1203,4 кв. м. Встречные исковые требования Г., Р. оставлены без удовлетворения.

При этом суд верно указал, что целевым назначением земельного участка, на котором расположено спорное строение, является эксплуатация индивидуального жилого дома, и, несмотря на принадлежность этого участка на момент вынесения решения к зоне многоэтажной жилой застройки, согласно правилам землепользования и застройки городского округа, утвержденным решением городской думы, при строительстве были нарушены требования технических регламентов, тогда как в соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется не только в соответствии с градостроительным регламентом, но и при условии соблюдения требований технических регламентов. Кроме того, объект возведен без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в отсутствие инженерно-геологических изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, без разработки технических условий на подключение многоквартирного жилого дома к сетям водоснабжения, водоотведения и к электрическим сетям, а также с несоответствием минимально допустимых расстояний между строениями, что повлияло на уровень инсоляции в соседних домах, принадлежащих гражданам, и создает реальную угрозу жизни и здоровью в случае возникновения пожара и разрушения спорного здания.

В другом случае определением судебной коллегии областного суда было отказано в удовлетворении иска о признании права собственности на незавершенный строительством объект - нежилое здание, поскольку земельный участок, на котором произведено строительство, предназначен для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, в то время как истцом произведено строительство нежилого трехэтажного здания - спортивно-досугового комплекса. Разрешение на строительство указанного объекта недвижимости истцом получено не было.

При этом коллегией обоснованно указано, что изменение разрешенного вида использования земельного участка в данном случае относится к ведению местной администрации, решение которой лицо вправе обжаловать в судебном порядке.

По делу, где одним из оснований для удовлетворения требований о сносе многоквартирного дома явилось несоответствие разрешенному виду использования земельного участка, судебная коллегия областного суда правомерно отметила, что строение, обладающее признаками многоквартирного жилого здания, возведено в зоне жилой застройки первого типа (Ж-1), допускающей в качестве условно разрешенного вида использования такое строительство. Вместе с тем согласно нормативным правовым актам органов местного самоуправления, определяющим правила землепользования и застройки населенного пункта, условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков могут быть применены только после получения специального согласования посредством публичных слушаний. Однако изменение вида разрешенного использования участка для строительства многоэтажного дома в установленном порядке ко времени рассмотрения дела судом не производилось, за инициированием подобной процедуры ответчик не обращался.

 

Возведение новых построек при наличии обременений права собственности в виде запрещения нового строительства является основанием для признания постройки самовольной и ее сноса.

При разрешении исковых требований прокурора к К. о сносе самовольной постройки судом было установлено, что К. является собственником здания кафе, расположенного на земельном участке, на котором ею возведено подсобное помещение. Данное подсобное помещение имеет признаки самовольной постройки, поскольку расположено на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных норм и правил, так как земельный участок располагается в границах исторического центра города и объединенной охранной зоны, правопредшественником ответчика дано охранное свидетельство по охране и использованию памятников истории и культуры области, зарегистрированное в качестве публичного ограничения, согласно которому земельный участок не может использоваться под новое строительство.

В силу ст. ст. 35, 45 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения. Проектирование и проведение работ по сохранению памятника и его территорий осуществляется по согласованию с компетентными органами власти, выполняющими функции в области охраны объектов культурного наследия, на основании письменного разрешения.

Доказательств того, что К. спорное строение возведено на основании разрешений и согласований с компетентными органами, представлено не было, что обоснованно послужило одним из оснований для принятия судом решения об отказе в иске.

 

 

Как оформить земельный участок | Портал обеспечения градостроительной деятельности г. Кемерово

Интересующую информацию о земельном участке  и ее собственнике Вы вправе получить, обратившись в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Октябрьский проспект, 3г, т. 52-31-99). 

В соответствии со ст. 255 Гражданского кодекса РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

В соответствии со ст. 234 Гражданским кодексом РФ  лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 

Исходя из вашего обращения, Вы являетесь владельцем земельного участка около 2 лет. И в соответствии со ст. 234 ГК РФ, где предусмотрен пятнадцати летний срок владения недвижимым имуществом, а так же в соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года, не вправе обращаться в суд за признанием права собственности в силу приобретательной давности. 

о праве собственности по приобретательной давности

Образец искового заявления о праве собственности по приобретательной давности с учетом последних изменений законодательства.

Одним из способов приобретения права собственности на имущество является длительность владения. Недвижимое имущество может быть приобретено по приобретательной давности после пятнадцати лет владения им. Но не простого владения, а как своим собственным. Владение должно быть открытым (ни от кого не скрывая), добросовестным (не зная, что право собственности у него не возникло) и непрерывным (то есть срок владения в течение всего срока не прерывался).

К 15-летнему сроку необходимо прибавлять 3-летний срок исковой давности. Таким образом, в суд за признанием права собственности на недвижимое имущество по приобретательной давности можно обращаться только через 18 лет после начала владения имуществом.

Требования о признании права собственности по приобретательской давности рассматривает районный суд по месту нахождения недвижимого имущества. Цена иска на недвижимое имущество определяется его инвентаризационной стоимостью по документам БТИ. Госпошлина по таким искам рассчитывается и оплачивается исходя из цены иска.

Ответчиком по иску о признании права собственности по приобретательной давности является прежний собственник имущества. Если прежний собственник недвижимого имущества не известен владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности.

На сайте размещены также публикации о праве собственности на квартиру, а также в порядке приватизации. При необходимости воспользуйтесь иными образцами в зависимости от основания признания права собственности.

 

В __________________________

(наименование суда)

Истец: ______________________

(ФИО полностью, адрес местожительства)

Ответчик: ____________________

(ФИО полностью, адрес местожительства,

если известно: дата и место рождения, место работы,

идентификатор — ИНН, СНИЛС, серия и номер паспорта,

водительского удостоверения, СР на автомобиль,

телефон, адрес электронной почты)

(стоимость имущества)

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании права собственности по приобретательной давности

В моем владении находится недвижимое имущество _________ (наименование имущества), расположенное по адресу: _________.

Указанное имущество перешло в мое владение «___»_________ ____ г. на основании _________ (подробно указать, как, на основании чего, каким образом спорное имущество перешло во владение истца).

С «___»_________ ____ г. я владею имуществом открыто, ни от кого не скрываю свои права на него. Владение истец осуществляет непрерывно, имущество из никогда не выбывало. Истец действовал добросовестно, так как предполагал наличие права собственности на такое имущество. Это подтверждается _________ (указать, чем подтверждается владение имуществом, как своим собственным).

В течение всего срока владения недвижимым имуществом претензий от бывшего собственника, других лиц ко мне не предъявлялось, права на спорное имущество никто не предъявлял, споров в отношении владения и пользования недвижимым имуществом не заявлялось.

Поскольку я владею  _________ (наименование имущества), расположенным по адресу _________ длительное время, я приобрел право собственности в силу приобретельской давности.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 234 Гражданского кодекса РФ, статьями 131—132 Гражданского процессуального кодекса РФ,

Прошу:

  1. Признать право собственности _________ (ФИО истца) на недвижимое имущество _________ (наименование и адрес имущества) в силу приобретательной давности.

Перечень прилагаемых к заявлению документов:

  1. Уведомление о направлении (вручении) копии иска и документов ответчику
  2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
  3. Копия технического паспорта на недвижимое имущество
  4. Документы, подтверждающие открытое, добросовестное и непрерывное владение имуществом, как свои собственным, в течение 18 лет, подтверждающее возможность признания права собственности по приобретательной давности
  5. Иные доказательства

Дата подачи заявления «___»_________ ____ г.                   Подпись истца _______


Скачать образец заявления: 

  Исковое заявление о праве собственности по приобретательной давности

 

Решение суда о признании права собственности в силу приобретательной давности № 2-2763/2017 ~ М-3026/2017

КОПИЯ

Дело № 2-2763/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 ноября 2017 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Журавлевой Т.С.,

при секретаре Гойник А.В.,

с участием истца Васиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Васиной Ольги Александровны к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации города Томска о признании права собственности в силу приобретательной давности,

УСТАНОВИЛ:

Васина О.А. обратилась с суд с иском о признании за ней права собственности на земельный участок по адресу: ... в силу приобретательной давности.

В обоснование иска указав, что в сентябре 1999 года приобрела садовый участок по указанному адресу у Р. по расписке и записи в садовой книжке, оформленной председателем садового общества, избранным в 1999 году. Что должны быть еще какие-нибудь документы не знала и пользуется данным земельным участком по сегодняшний день (более 18 лет). Впервые узнала о том, что участок зарегистрирован на бывшего хозяина в 2015 году, когда начала оформлять землю в собственность. Все 18 лет пользовалась участком как собственным. Этот участок один из самых низких участков, ранее являющийся дном реки. Вместе с тем, с момента передачи ей участка и до настоящего времени она открыто и непрерывно пользуется им, является членом садового товарищества, оплачивает членские взносы. Считала, что приобрела право собственности на указанное имущество. За все время владения участком споров в отношении него не возникало, каких-либо лиц, оспаривающих ее права, не имеется.

В судебном заседании истец иск поддержала по основаниям, изложенным в нем, пояснив, что по настоящее время пользуется земельным участком, приводит его в порядок, является инвалидом первой группы.

В судебное заседание представитель ответчика не явился, в отзыве иск не признал, указав, что в качестве доказательства того, что с 1999 года истец является членом СНТ «Ветеран» представлена справка от 26.08.2017, подписанная Капацким М.С. В свою очередь, не представлено документов, подтверждающих полномочия Капацкого М.С., как председателя садового некоммерческого товарищества, также отсутствуют уставные документы СНТ «Ветеран», выписка из ЕГРЮЛ в отношении указанного садового некоммерческого товарищества, протокол общего собрания, список членов СНТ «Ветеран», утвержденным надлежащим образом. Согласно сведениям из ЕГРН от 14.08.2017 сведения о спорном объекте недвижимости отсутствуют. С учетом анализа норм гражданского и земельного законодательства можно сделать вывод о том, что применение приобретательной давности в отношении земельных участков имеет свои особенности, которые заключаются в том, что приобретательная давность может быть применена только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении предусмотренных п. 1 ст. 234 ГК РФ условий. Кроме того, земельный участок должен быть индивидуализирован на местности, при этом границы участка должны быть установлены посредством проведения в отношении него землеустроительных работ, либо данный участок должен рассматриваться как ранее учтенный, так как невозможно приобретение права собственности на несформированный земельный участок в силу приобретательной давности вследствие длительного открытого владения и пользования некоторой территорией с фактическим самостоятельным установлением на местности ее границ, если данный участок не был образован в качестве объекта права в установленном законом порядке, так как он признается государственной собственностью и не является бесхозяйным имуществом. Указанное позволяет сделать вывод: земельный участок, право собственности на который признается по основанию приобретательной давности, должен соответствовать требованиям ст. 6 ЗК РФ, т.е. как объект права собственности являться недвижимой вещью, представляющей собой часть земной поверхности с характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Таким образом, в данном случае невозможно признать право собственности в силу приобретательной давности на спорный земельный участок, так как он не сформирован и границы его не определены.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной регистрационной службы по Томской области, ТСН «Ветеран», будучи уведомленными, в судебное заседание не явились, причины неявки не сообщили. Возражений не представили.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, третьих лиц.

Выслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

К недвижимому имуществу в силу положений ст. 130 ГК РФ относятся, в том числе земельные участки.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.15 совместного постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 27.01.2015 № 127-КГ14-9, по смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула). При этом Гражданский кодекс Российской Федерации, не содержат запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" течение срока приобретательной давности распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 01.01.1995 и продолжалось в момент введения в действие ч. 1 ГК РФ, таким образом, закону придана обратная сила.

Согласно ч. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301, 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года.

Таким образом, общий срок владения недвижимым имуществом, необходимый для приобретения права собственности на это имущество, составляет 18 лет.

Из материалов дела усматривается и подтверждается Государственным актом на землю № ТО-14-027-240, что на основании постановления администрации Томского района от 23.04.1993 № 371-з, в собственность Р. был предоставлен земельный участок ... площадью 0,04 га, расположенный в ТСН «Ветеран» по адресу: ...

Р. умер, после его смерти наследственного дела не открывалось, согласно ответа Ассоциации «Томская областная нотариальная палата» от 01.11.2017 № 1054.

Как пояснила истец в судебном заседании, земельный участок был приобретен ее в 1999 году по цене 200 долларов. После расчета за спорный земельный участок, ей передали членскую книжку. С 1999 года она владеет данным участком открыто и непрерывно.

В подтверждение своих доводов истец представила расписку от 22.09.1999, из которой следует, что Р. получил от Васиной О.А. в присутствии свидетелей 200 долларов.

В членской книжке садоводческого товарищества «Ветеран» имеется запись о том, что земельный участок переведен на Васину О.А. в связи с покупкой участка 25.09.1999.

Как следует из представленных квитанций, Васина О.А. первый членский взнос внесла 26.09.1999, последняя квитанция датирована 28.05.2017.

Как следует из свидетельских показаний С., ее участок находится рядом с участком истца, она была знакома еще с Р., знает, что он продал участок Васиной О.А. в 1999 году и с этого времени она владеет им как своим собственным, возвела на нем дачный домик, баню.

Согласно справке от 26.08.2017, выданной председателем ТСН «Ветеран» Капацким М.С., Васина О.А. занимается садоводством в ТСН «Ветеран» по адресу: ... с 1999 года. Задолженности по членским взносам нет.

Анализируя представленные доказательства, суд считает установленным, что истец более 18 лет, непрерывно, открыто и добросовестно владеет спорным имуществом как своим собственным, полагая, что земельный участок получила во владение по договору купли-продажи с Р.

Как следует из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области от 14.08.2017, сведения о собственнике данного земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие сведений о том, что в период владения истцом спорным имуществом каких-либо попыток прежним собственником по истребованию данного имущества предпринято не было, суд считает возможным заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Как следует из ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно п. 20 и п.21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав.

Исходя из установленных судом обстоятельств дела и вышеприведенных требований закона, суд находит необходимым признать за истцом в силу приобретательной давности право собственности на земельный участок площадью 400 кв.м, расположенный по адресу: ....

В силу указанного право собственности ответчика на спорный земельный участок подлежит прекращению.

В силу требований ст. ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доводы ответчика о том, что в данном случае невозможно признать право собственности в силу приобретательной давности на спорный земельный участок, так как он не сформирован и границы его не определены, судом отклоняются, поскольку в 1999 году в законе не было указано на данные обязательства граждан, в силу того, что истец не была зарегистрирована собственником указанного земельного участка в установленном законом порядке, она не могла сформировать и оформить его границы.

Также судом признаются необоснованными ссылки на подложность справки, выданной председателем товарищества Капацким М.С., так как его полномочия подтверждаются данными, имеющимися в Едином государственном реестре юридических лиц.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ

Исковые требования о признании права собственности в силу приобретательной давности удовлетворить.

Признать за Васиной Ольгой Александровной право собственности на земельный участок площадью 400 кв.м, расположенный по адресу: ...

Указанное решение суда является основанием для внесения записи о праве собственности Васиной Ольги Александровны в ЕГРП.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Томска.

Судья: Т.С.Журавлева

Копия верна

Судья: Т.С.Журавлева

Секретарь: А.В.Гойник

Оригинал находится в деле № 2-2763/2017 Октябрьского районного суда г. Томска

Приобретательная давность на земельный участок: срок

На чтение16 мин. Просмотров1417 Обновлено

Содержание статьи (кликните, чтобы посмотреть)

Приобретательная давность на земельный участок дает возможность для получения правомочий собственности при наличии фактических прав на определенный объект. Данное правило относится к ситуации, когда ранее не производилась регистрация прав на имущество.

В 2021 году потребуется обратиться в судебные инстанции и предоставить документальные подтверждения получения надела в использование. Стоит обратить внимание, что заявить о своем праве могут как частные лица, так и представители организаций.

Участок в СНТ можно оформить в собственность согласно положениям гражданского законодательства. При этом, важным моментом выступает то, что использовать приобретательную давность не удастся в отношении наделов, которые принадлежат органам государственной или муниципальной власти.

Судебная практика 2020 года указывает на то, что у государства есть возможность изъять надел из оборота или установить ограничение относительно использования конкретного участка. Для этого потребуется вынесение решения судебным органом.

Рассматриваемое правомочие может переводиться на наделы, которые в установленном порядке признаны бесхозными. Кроме того, это может касаться наделов, принадлежащих другому лицу формально. Постановление Пленума ВС РФ указывает на то, что для получения надела потребуется соблюсти определенные условия.

Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

к содержанию ↑

Условия получения

Статья 234 ГК РФ указывает на то, какие основания используются для приобретательной давности. В том числе, владеть участком гражданин может не менее 15 лет.

Данный срок начинает отсчитываться с момента, когда установлен факт владения имуществом. Если складывается ситуация, что участок востребован владельцем, то владение может быть начато только после того, как завершилось это право.

Допустимо истребовать право на землю под гаражом или другим имуществом после того, как истек срок исковой давности.

ВАЖНО . Также условием выступает то, чтобы владение было непрерывным. Это говорит о том, что за установленный период надел не должен выходить из владения конкретного гражданина, который в дальнейшем планирует оформлять правомочия собственности. Когда имеет место такой факт, использовать приобретательную давность не удастся.

В качестве исключения можно рассматривать ситуации, когда правообладатель утратил данную возможность помимо своей воли. Стоит обратить внимание на то, что владение наделом не может производиться на основании соглашения.

Положения ст. 234 ГК РФ указывают на то, что к числу таких отношений отнесено использование на безвозмездной основе, хранение и аренда.

Важно то, что непрерывность не будет прекращаться в ситуации, когда владение другого лица имеет временную основу. В данном случае гражданин должен получать выгоду от такого использования земли в зависимости от того, какое назначение ей присуще.

Когда говорят про садовые наделы, то их использование может производиться для того, чтобы выращивать культуры сельскохозяйственного назначения.

ВНИМАНИЕ . Также условием выступает то, чтобы владение имело открытый характер.

Мнение эксперта

Королев Денис Игоревич

Адвокат с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член ассоциации юристов.

Это указывает на то, что все соседи знают о владении участком определенным лицом. Гражданин выступает добросовестным собственником, при этом имеет внутреннее убеждение в том, что он имеет законные основания для использования участка.

Когда человек понимает, что участок принадлежит другому лицу, то данное основание использовано не может быть.

При решении данного вопроса обязательно учитывается то, какие показания по данному поводу дают лица, проживающие по соседству с этим человеком. При этом, нужно, чтобы соседи точно знали, кому принадлежит участок, а не просто видели на нем людей.

Статья 234 ГК РФ указывает, что признак непрерывности имеет свойство сохраняться за правопреемниками. Когда говорить о гражданах, то в этом случае используются положения наследственного законодательства.

В связи с тем, что прошлый владелец не имеет официальных прав на имущество, то государство вводит ограничения. Когда надел передается на основании завещания, то правопреемство не будет иметь места.

Данные положения применимы только к наследованию по закону. Не должно быть документации и договорных отношений, которые указывали бы на временное владение наделом и отражали наличие другого владельца.

Когда в отношении надела установлены арендные отношения, то согласно соглашению, долгосрочной или краткосрочной аренды, не утрачиваются права текущего собственника. В этом случае производится передача надела на основании условий, при этом на определенный период времени.

Аналогичные правила установлены в отношении документации, которые указывают на постановления или распоряжения органов власти. Данные решения указывают на то, что земля передается человеку во временное или бессрочное использование.

ВНИМАНИЕ . В судебной практике можно встретить ситуации, когда гражданин передает земельный надел без должного документального оформления.

При этом, отсутствует факт мошенничества со стороны получателя, а также второй стороны отношений. Указанный способ получения прав на имущество мог использоваться до начала 2001 года.

В данной ситуации не формировался акт о купле и продаже надела.

Не удастся найти прежнего владельца, чтобы произвести оформление документации в должном виде. Человек рассматривает имущество, как собственное, потому как отдал определенную сумму средств за его получение. Кроме того, прежний владелец освободил территорию.

к содержанию ↑

Получение дачи по приобретательной давности

22 августа 2015г. 2 2627

Пункт 1 ст. 234 ГК РФ утверждает: граждане могут не являться владельцами имущества, то есть не иметь официального документа на право собственности, но владеть таким имуществом. Это дает им право собственности по истечении срока в 15 лет. Общеупотребителен термин «приобретательная давность».

Помимо положений ГК РФ, которые суду при рассмотрении дела придется учесть, потребуется неопровержимо установить добросовестность и открытость владения таким имуществом со стороны истца. Применяются для этого одни и те же основания:

  • Давнишнее владение будет признано добросовестным, если гражданин никак не мог знать о том, что права собственности на предмет иска у него нет.
  • Владение будет признано открытым, если истец не скрывал от людей своего владения предметом иска. Меры по охране имущества не могут быть признаны мерами к сокрытию его.

Стать владельцем дачи можно самым простым способом: совершить сделку купли-продажи. Недвижимость может быть подарена или перейти по наследству.

Способ вступления в права собственности на основании приобретательной давности менее распространен. Юристы «Юридического центра Сиан» рассказывают о том, как в нашей стране осуществляется регистрация прав собственности на бесхозную недвижимость, как приобретается дача по приобретательной давности.

Окончательно все нюансы юридического термина были разъяснены в ПП 10/22 от 20.04.2010 г. Таким образом, если гражданин давно проживает на даче, но владельцем ее не является, тогда решением суда он может быть признан собственником этой дачи в силу «приобретательной давности».

По отношению к недвижимости применяется срок давности равный 15 годам, а к другому имуществу применяется срок равный 5 годам.

Мнение эксперта

Королев Денис Игоревич

Адвокат с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член ассоциации юристов.

Есть ряд условий, которые обязательно должны быть соблюдены, чтобы недвижимость была беспрепятственно судом признана перешедшей гражданину на праве «приобретательной давности»:

  • Должен полностью истечь срок давности владения недвижимостью. Фактически он равен не 15 годам, а 18, так как к ним добавляется еще 3 года исковой давности. Если иск в суд подан, а срок в 18 лет не истек, тогда истцу может быть отказано судьей в признании права собственности, даже если им будут предоставлены заслуживающие полного доверия свидетельские показания.
  • Истец должен владеть недвижимостью, как своей, не оглядываясь на то, есть ли у нее иной собственник.
  • Должны быть установлены открытость и добросовестность владения.
  • Обязательно соблюдено требование о непрерывности владения. Не допускаются обязательства вернуть недвижимость владельцу, иски от иных лиц о возврате имущества. Потребуется предоставить документальные подтверждения о непрерывности владения.

Получившему положительное решение суда о приобретательной давности в свою пользу, останется с этим документов придти в Росреестр, чтобы осуществить государственную регистрацию титула собственника дачи.

Ждать 15 лет под силу не каждому. Существует другой, более быстрый способ стать собственником дачи. Типичный пример: есть в деревне заброшенный участок. Проверка в администрации и опрос всех соседей показывает: владельцев у участка нет.

Чем может помочь Вам юрист?

Юристы «Юридического центра СИАН»
готовы оказать Вам необходимую помощь, а именно:

  • Проконсультируют Вас по Вашей проблеме;
  • Изучат Ваши документы;
  • Подготовят правовую экспертизу,
    необходимые жалобы, претензии, иски;
  • Защитят Ваши интересы в суде.

8 (921) 917-90-91 – Санкт-Петербург


8 (915) 418-20-00 – Москва и область

В таком случае может быть применена норма ст. 225 ГК РФ. Участок признается решением суда бесхозной вещью, после чего передается в собственность муниципалитета. И вот уже с муниципалитетом можно подписать договор купли-продажи.

Ждать придется 1 год. В течение этого срока администрация регистрирует землю в Росреестре, и только через 1 год после регистрации муниципалитет может подать в суд иск о признании права муниципальной собственности на эту землю, чтобы приобрести право продажи любому физическому лицу.

Иногда происходит путаница регистрации права собственности на дачу с регистрацией ранее возникших прав. Чтобы этого избежать, необходимо сначала установить:

  • Является ли спорный участок частью СНТ.
  • Когда было создано СНТ до 23.04.1998 г. или после.
  • Дачник должен являться членом СНТ и пользоваться участком на законных основаниях.

Как вынуждены признать опытные юристы, риск сохраняется всегда. Процесс признания права собственности на дачу по «приобретательной давности» — длительный и трудоемкий.

На данный момент статистика свидетельствует о приблизительном равенстве числа выигрышных и проигрышных дел. Все дело в существенной сложности самой процедуры.

Истцу приходится собирать множество самых разных документов. В результате же можно проиграть процесс и стать обвиняемым в незаконном пользовании участком и получить внушительные квитанции на штрафы.

Да и соседи по участку могут внести свою лепту и помешать процессу оформления права собственности по приобретательной давности.

Оценить перспективы конкретного дела и дать обоснованный прогноз его разрешения в суде при конкретных обстоятельствах, сможет только опытный жилищный юрист.

Записаться к юристу на консультацию Вы можете по телефону.

к содержанию ↑

Как оформить право собственности по приобретательной давности на земельный участок?

Приобретательная давность на земельный участок – это возможность оформления права собственности на участок, не покупая его. Для этого гражданин должен добросовестно пользоваться землей не меньше 15 лет.

Чтобы получить право собственности на основании приобретательной давности нужно обратиться в суд. Рассмотрим, как оформить документы и куда обращаться, чтобы стать официальными владельцем земли.

к содержанию ↑

Что такое приобретательная давность на земельный участок

Приобретательной давностью называют способ получения права собственности на участок земли. Для этого гражданин должен в течение длительного времени добросовестно использовать объект.

Среди особенностей процедуры выделяют:

  • наличие конкретного установленного срока владения, по истечении которого право можно узаконить;
  • признание факта владения через суд;
  • выполнение условий, прописанных в части 1 статьи 234 ГК РФ.

Право предоставляется как физическим лицам, так и организациям. Государство и муниципалитеты не могут проводить данную процедуру.

Участок должен иметь кадастровый номер, границы. Но не все земли могут быть переданы в собственность. В соответствии с законом не удастся оформить право на земли государственных парков, воинских и гражданских захоронений, участки общего пользования.

к содержанию ↑

Условия для оформления приобретательной давности

Чтобы получить земельный участок в собственность, необходимо выполнить несколько условий:

  1. Владеть землей необходимо на протяжении не менее 15 лет. Срок отсчитывается с момента, когда начало осуществляться фактическое владение. Право можно получить после истечения срока исковой давности.
  2. Владение должно быть непрерывным. На протяжении 15 лет не должно быть смены собственника земли. Исключение составляют случаи, когда гражданин не мог владеть землей не по своей воле.
  3. Невозможно оформить право собственности по приобретательной давности, если пользование участком осуществлялось при наличии договора. В соответствии со статьей 234 ГК РФ такими случаями признаются соглашения о безвозмездном пользовании, аренде, хранении.
  4. Если собственник получит выгоду во время использования участка третьими лицами по назначению, право на приобретательную давность не теряется. Например, он может передать сельскохозяйственный участок для выращивания плодовых культур.
  5. Владение должно быть открытым. Соседи должны знать собственника рядом расположенного участка.
  6. Владелец должен добросовестно использовать собственность.

На основании пункта 3 статьи 234 ГК РФ непрерывность владения сохраняется за правопреемником. В отношении физических лиц применяются положения наследственного права. Предыдущий правообладатель не был официальным собственником, поэтому предусматриваются ограничения. В случае передачи земли по завещанию правопреемство невозможно.

Земля может быть передана в аренду. Сохраняется право гражданина на получение ее в собственность.

к содержанию ↑

Процесс оформления в Росреестре

После того, как будут получены кадастровый паспорт и план, проводится процедура регистрации в Росреестре.

Мнение эксперта

Королев Денис Игоревич

Адвокат с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член ассоциации юристов.

Чтобы зарегистрировать право собственности на основании решения суда, необходимо обратиться в государственный регистрационный орган и предоставить:

  • заявление о получении прав на объект в соответствии с постановлением суда;
  • документ, устанавливающий право – судебное решение;
  • удостоверение личности (паспорт) гражданина;
  • данные из кадастрового паспорта;
  • копию кадастрового плана;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Срок подготовки и выдачи документа составляет 30 дней.

к содержанию ↑

Процедура оформления через суд

Перед обращением в Росреестр потребуется признание права собственности на земельный участок через суд. Процедура начинается с подачи иска.

В соответствии со статьями 262 и 264 ГПК РФ обращение в суд необходимо, если невозможно установить прошлого собственника. Дело рассматривается в порядке особого производства.

Если в ходе подачи заявления или рассмотрения материалов по существу будет обнаружен спор о праве, ход дела приостанавливается. Заявление оставляется без рассмотрения. В этом случае, в соответствии со статьей 263 ГПК РФ, составляется исковое заявление.

Перечень документов

При обращении в суд потребуется подготовить полный пакет документов.

В него входят:

  • выписка из реестра ЕГРН, подтверждающая отсутствие собственника земли;
  • справки, квитанции, чеки, подтверждающие факт владения землей;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • архивные справки.

Образец искового заявления

Предусматривается два варианта заявления:

  • о признании права собственности в порядке приобретательной давности;
  • об установлении факта приобретательной давности.

Иск оформляется в простой письменной форме. При его составлении можно использовать данный образец:

В документе обязательно необходимо отразить:

  • наименование судебного органа, который будет рассматривать иск;
  • данные истца – ФИО, адрес проживания и контакты для связи;
  • обстоятельства, имеющие отношение к делу – срок использования земли, наличие/ отсутствие споров по праву, иные факты, имеющие отношение к делу;
  • обоснование права на получение земельного объекта;
  • цену иска – инвентаризационная стоимость объекта;
  • требование признать факт владения по принципу добросовестности и оформить правомочия по закону.

Доказательства приобретательной давности

В ходе судебного разбирательства потребуется представить доказательства, подтверждающие возможность получения участка. На них основывается требование по иску.

Такими доказательствами могут быть:

  • показания свидетелей;
  • документы, подтверждающие расходы истца на содержание участка;
  • бумаги, подтверждающие постановку участка на кадастровый учет.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что по делам данной категории часто выносятся положительные для истца решения. Важно, чтобы заявитель соблюдал все условия, отраженные в законе.

Так, 11 июня 2019 года Дивногорский городской суд Красноярского края удовлетворил требования истца П. о передаче прав на земельный участок по приобретательной давности. Гражданка доказала факт использования участка на протяжении длительного срока, привлекла свидетелей.

к содержанию ↑

Можно ли оформить землю по приобретательной давности сразу в собственность

При разрешении споров о передаче прав на участки следует руководствоваться законодательством, регулирующим земельные отношения. При отсутствии прав муниципальной собственности на участок гражданин вправе приобрести его в силу приобретательной давности.

Процедура не всегда проводится легко. Если гражданину не удастся доказать хотя бы одно из обязательных условий, то ему будет вынесен отказ.

к содержанию ↑

Приобретательная давность на землю

Приобретательная давность на землю – вопрос не простой. Хотелось бы отметить, что оформление прав на земельный участок в судебном порядке по основанию приобретательной давности достаточно сложный процесс, начинать который без консультации с нашим земельным адвокатом не рекомендуется.

Основания для применения приобретательной давности

Бывают случаи, когда по различным причинам люди владеют землей, не имея на это документального подтверждения. В существующих в стране правовых актах прописано, что использование земельной территории по целевому назначению на протяжении 15 лет предоставляет законную возможность оформления его передачу в личную собственность.

Хотя в такой сделке есть различные нюансы и ограничения.

Например, приобретательная давность на земельный участок не распространяется на территорию, где установлены государственными органами соответствующие законодательству запреты. Наличие законного хозяина земли также не дает возможности воспользоваться правами приобретательной давности.

При передаче земли обычно учитываются различные юридические сделки, которые проводились без соответствующего документального оформления. На успешное решение вопроса могут рассчитывать граждане, которые безвозвратно потеряли правоустанавливающие документы.

Для этого по специальной форме составляется исковое заявление о признании права собственности на земельный участок по приобретательной давности. Правильно составить такой документ помогут опытные правоведы.

Стоимость услуги оценивается демократичными тарифами, поэтому она доступна для любого человека.

Таким образом из оснований, значимых для применения приобретательной давности основными являются:

  • Срок владения землей – не менее 15 лет;
  • Непрерывность этого владения;
  • Факт владения лицом, которое не было собственником. При этом факт владения как своим собственным;
  • Открытое владение;
  • Владение землей осуществлялось добросовестно.
к содержанию ↑

Порядок получения права на землю в силу приобретательной давности

Стоит отметить, что порядок признания права собственности по приобретательской давности достаточно стандартен:

  1. Подается заявление о регистрации права собственности;
  2. Получается отказ в регистрации права;
  3. Отказ обжалуется в порядке искового производства.
  4. Получаем решение суда по приобретательной давности

Исковое заявление о признании права собственности на земельный участок по приобретательной давности

Из особенностей судопроизводства по оформлению прав собственности на землю на основании приобретательной давности, стоит отметить, что судебное производство осуществляется судом по месту нахождения спорного имущества – действует принцип исключительной подсудности, который работает практически всегда, когда происходит разрешение земельных споров — это принцип, отраженный в процессуальном законодательстве.

Также хотелось бы обратить внимание на то, что в рамках суда по приобретательной давности могут решаться и другие вопросы – например, согласование границ участков между соседями, ведь для того, чтобы оформить право собственности, нужно чтобы отсутствовал спор с другими лицами относительно границ земли.

Положительное решение суда дает право заниматься дальнейшим оформлением документации, подтверждающей владение земельным участком. Для этого претенденту на него необходимо заняться составлением кадастрового плана и паспорта.

На такие услуги устанавливаются определенные расценки. Важно знать о том, что приобретательная давность на муниципальную землю не распространяется.

Можно претендовать лишь на оформление документов, касающихся частной собственности на определенные земельные участки. Важным условием является непрерывное владение спорной территорией на протяжении установленного срока, а также соблюдение ее использования в установленном целевом направлении.

ВНИМАНИЕ : адвокат по земельным спорам в суде с соседями и третьими лицами дает советы в видео. Подпишитесь на наш канал YouTube и юридическая консультация по земельным вопросам в комментариях ролика станет для Вас бесплатной.

Мнение эксперта

Королев Денис Игоревич

Адвокат с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член ассоциации юристов.

к содержанию ↑

Адвокат по земле через давность владения в Екатеринбурге

Земля является достаточно распространенным предметом для заключения различных правовых сделок. Передача объектов гражданам в личную собственность или в аренду сопровождается составлением определенных законодательными актами документов.

В сфере земельного права существует много различных нюансов, незнание которых часто приводит к проблемам и судебным разбирательствам. Пользователям участков часто приходится сталкиваться с таким понятием как приобретательная давность на землю.

Многие люди совсем не знакомы с возможными последствиями такого действия. Поэтому запишитесь к нашему адвокату по земельным делам, чтобы понять перспективу Вашего дела.

Помимо помощи доверителям в оформлении права собственности по приобретательской давности, наши адвокаты Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» готовы также предоставить услуги по установлению границ участка – на первой стадии готовится заявление об установлении границ земельного участка, которое поможет Вам решить спор о границах.

к содержанию ↑

Отзыв о нашем юристе по земельным вопросам

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Автор статьи

Адвокат с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член ассоциации юристов.

Следующая

Земельные вопросыПриватизация земли под частным домом

Отличная статья 0

Приобретательная давность

Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Гражданское право - разделы » Собственность » Приобретательная давность

Это установленный в законе срок, по прошествии которого фактический владелец имущества может обратиться в суд с целью признать факт обретения права собственности.

В главе 14 ГК устанавливаются основания, по которым возникает право собственности. Наиболее часто это происходит в результате сделок. Однако бывают и другие случаи. Одним из них является признание права собственности в силу приобретательной давности. Такой способ не связан с заключением сделок между лицами. Он выступает основанием для возникновения собственности на земельный участок, а также на любое другое недвижимое имущество.

Порядок применения этого основания регулируется нормами ст. 234 ГК.

Понятие приобретательной давности

Хотя приобретательная давность и не имеет исчерпывающего определения в законе, она является весьма проработанным институтом в науке гражданского права. Ее основные особенности сводятся к следующему:

  • приобретательная давность представляет установленный в законе срок. Только по прошествии этого периода давностный владелец сможет обратиться в суд с иском о признании прав собственности;
  • она реализуется исключительно путем обращения в суд с целью признать факт наличия собственности. Иной процедуры, либо автоматического обретения имущества не предусмотрено;
  • владение на протяжении всего указанного периода должно отвечать установленным законом требованиям. Речь идет об открытости, добросовестности и непрерывном характере обладания той или иной вещью. Обязанность доказать факт соблюдения этих условий в суде возлагается на давностного владельца.

Учитывая эти характеристики, можно получить следующее определение.

Приобретательная давность – это установленный в законе срок, по прошествии которого фактический владелец имущества может обратиться в суд с целью признать факт обретения права собственности, при условии, если имеются основания считать обладание непрерывным, открытым и добросовестным.

Закон и его разъяснения высшими судебными инстанциями допускают применение этих норм, если земельный участок или другое имущество находится в собственности иных лиц или является бесхозяйным.

Вам необходима помощь по гражданским делам?

Запишитесь на консультацию к специалисту!

Обязательные признаки давностного владения

Право собственности в силу приобретательной давности может быть признано исключительно при одновременном соблюдении обязательных признаков владения. Несмотря на их важность, законодатель весьма лаконично подошел к раскрытию таких особенностей. Они просто перечислены в ч.1 ст. 234 ГК.

Для того, чтобы разобраться со значением каждого признака, потребуется воспользоваться наукой гражданского права.

Добросовестность

Этот признак раскрыт в руководящем разъяснении высших судебных структур № 10/22, принятым 29 апреля 2010 г. Срок приобретательной давности характеризуется добросовестным владением, если соответствующее лицо, не знало и ему не могло быть известно о том, что у него отсутствует основание для возникновения права собственности на момент, когда имущество получено.

Указанная характеристика подразумевает добросовестность действий исключительно при начале владения. Несмотря на это, в научных кругах ведутся дискуссии о необходимости распространить этот признак так, чтобы он действовал на протяжении всего давностного обладания.

Открытость

Этот элемент во многом обусловлен предыдущим. Приобретательная давность может признаваться судом только в случаях, когда заявитель докажет факт открытости владения. Под таковым следует понимать ситуацию, когда имущество является видимым для окружающих. Если речь идет о признании собственности на земельный участок, то специфика, которой обладают соответствующие объекты, не предполагает иного.

Вопросы могут возникать относительно давностного владения движимыми вещами. Такие объекты могут обладать свойствами, препятствующими их постоянной открытой демонстрации. К примеру, раритетный автомобиль нужно хранить в гараже, чтобы на него не воздействовали внешние негативные факторы. Высшие судебные структуры указывают на то, что принятие мер, обеспечивающих сохранность вещей, не является доказательством, подтверждающим факт его сокрытия.

Непрерывность

Закон дифференцирует сроки в зависимости от типа вещей, факт наличия собственности на которые признается. Если устанавливается титул собственности на недвижимое имущество (землю, здание, сооружение), то непрерывность обладания должна быть доказана на протяжении 15-ти лет. Если обращение в суд затрагивает движимые объекты, то этот промежуток должен быть не менее 5-ти лет.

Течение срока приобретательной давности начинается с момента начала обладания бесхозяйной вещью.

Если речь идет о собственности других лиц, то он исчисляется после истечения периода исковой давности по требованиям возвратить имущество.

Позиция высших судебных структур указывает на то, что в период давности не включается временной отрезок, когда земельный участок или иной объект находился у заявителя на основании договора аренды или другого соглашения.

Закон предоставляет давностному владельцу право осуществлять защиту. Если соответствующие документы подаются в суд, то период, на протяжении которого нарушались права обладателя, не повлияет на течение срока приобретательной давности.

Земельный участок и другая недвижимость должна находиться во владении заявителя на протяжении долгого периода, по этой причине к сроку присоединяется обладание вещью предшественником, передавшим имущество в порядке правопреемства (например, наследование).

Закон прямо не называет основания для прерывания или приостановления течения срока.

Однако такая возможность предусмотрена. Одним из вариантов ее реализации выступают действия самого давностного владельца. Таковыми могут быть документы, в которых он признает право собственности на землю или другие вещи за тем или иным лицом.

Особенности процедуры

Признание права после указанного срока производится в судебном порядке. Документы подаются в мировой или районный суд, в зависимости от оценочной стоимости имущества.
Если вещь была бесхозяйной, то ответчик в деле не предусматривается. В ситуациях, когда существует собственник, его необходимо указать в качестве ответчика.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Что означает предварительное рабство, приобретение по давности и неустойчивый владелец в Луизиане?

Жители Луизианы иногда могут чувствовать, что нет другого места, более похожего на их родной штат, но, как показывает недавний случай из округа Вермиллион, когда дело доходит до законов, касающихся земли и собственности, Луизиана действительно является одной из лучших. своего рода. Благодаря истории Луизианы с Кодексом Наполеона, жители Луизианы имеют дело с юридическими проблемами, с которыми никогда не сталкиваются другие жители штата, такими как сервитуты, узуфрукты и корыстные предписания.Следующее дело из округа Вермиллион побудило Верховный суд Луизианы урегулировать земельный спор, проанализировав, квалифицирован ли заявленный землевладелец как владелец спорной земли на основании корыстной давности, и попутно дает некоторое представление о том, как эти термины определены в кодексе.

Земельный спор вращается вокруг семьи Будро (BF) и семьи Каммингс (CF). BF добивалась признания правового подневольного состояния (преимущественного права) на основании приобретательной давности (приобретение права собственности или других вещных прав на движимое или недвижимое имущество путем непрерывного, непрерывного, мирного, публичного и недвусмысленного владения в течение определенного периода времени) и бессрочное решение, запрещающее CF воспрепятствовать доступу к собственности.BF утверждал, что его семья использовала дорожку и ворота для доступа к соседнему участку, который принадлежит CF с 1948 года. BF использовал полосу отвода для транспортировки сельскохозяйственной техники и легко выезжал на дорогу рядом с ней. В 1969 году CF попросил BF перейти на полосу отчуждения, но BF проигнорировал эту просьбу и продолжал использовать полосу отчуждения до тех пор, пока в 2012 году CF не заблокировал ворота и не запретил использование BF.

На уровне суда первой инстанции CF утверждал, что BF являлся ненадежным владельцем, таким образом, неспособным владеть землей или иметь приобретательское право в его пользу.Сомнительный владелец владеет с разрешения или от имени истинного владельца или владельца, поэтому ненадежный владелец не намеревается владеть вещью, которую он удерживает. Согласно законам штата Луизиана, для того, чтобы действительно заявить о праве собственности на собственность, они должны не только владеть ею, но и иметь надлежащую враждебность или намерение владеть этой вещью. Суд первой инстанции не согласился с доводами CF и постановил, что BF приобрела преимущественное право владения недвижимостью CF по приобретательному рецепту. Апелляционный суд подтвердил приговор.Cf был недоволен этими решениями, поэтому он снова подал апелляцию в Верховный суд Луизианы.

Верховный суд Луизианы сначала рассмотрел применимые законы, определяющие права собственности в Луизиане. Суд постановил, что статья 740 Гражданского кодекса Луизианы предусматривает: «Очевидные сервитуты могут быть приобретены тремя различными способами: путем владения землей, по указу лица, владеющего землей, или по давности приобретения», в то время как в статье 742 Гражданского кодекса обсуждается, когда к кажущимся сервитутам применяются законы корыстной давности.Явный сервитут может быть приобретен путем простого принятия собственности, если вы считаете, что она является вашей собственностью, и использования ее, как вы считаете, что она принадлежит вам в течение десяти лет, или путем непрерывного владения в течение тридцати лет, даже если вы не имеете права собственности на эту собственность. собственность, и вы знаете, что она не ваша. Таким образом, BF может получить право отвода по приобретательному рецепту, но вопрос перешел к тому, когда начало срока давности началось, и будет ли BF подпадать под действие срока давности 10 или 30 лет.

Верховный суд Луизианы затем обратился к статьям 3477 и 3478 Гражданского кодекса при анализе этого земельного спора. Статья 3477 не допускает приобретательной давности в случае сомнительного владельца, в то время как статья 3478 позволяет сомнительному собственнику начинать приобретательную давность, сообщая лицу, чью землю он использует, что, как он знает, намеревается владеть землей, как если бы она была его собственной . Таким образом, согласно Верховному суду, единственный способ, при котором ненадежный владелец, такой как Б.Ф., мог получить выгоду от приобретательского права, заключался в том, чтобы уведомить CF о том, что он намеревается использовать преимущественное право для себя.

Верховный суд признал Б.Ф. ненадежным владельцем, поскольку он использовал преимущественное право проезда только по доброй милости семьи С.Ф. Ни на каком этапе BF не совершал действий, которые бы уведомили CF о том, что его владение землей находится под угрозой, или что BF имел намерение вступить во владение землей. Дальнейшее использование полосы отвода BF не считается надлежащим уведомлением. Сомнительный владелец, такой как BF, должен дать понять предыдущему владельцу, что теперь он полностью претендует на владение имуществом.Поскольку BF никогда не совершал столь явных и неблагоприятных действий, Верховный суд постановил, что приобретательское предписание никогда не начинало действовать для BF, и у него не было законных требований о владении преимущественным правом проезда, которое все еще принадлежало CF.

Земельный спор между BF и CF подчеркивает сложности сложных земельных законов Луизианы. Если вы являетесь жителем Луизианы и у вас есть вопрос, касающийся собственности или имущественного спора, обратитесь к квалифицированному юристу Луизианы, который поможет решить вашу проблему.

Дополнительные источники: ДЖОН УОЛТЕР БУДРО ПРОТИВ ПОЛА КРИСТОФЕРА КАММИНГСА

Написано Berniard Law Firm Автор блога: Стюарт Териот

Дополнительные статьи юридической фирмы Berniard по имущественным спорам между Boudreax и Cummings: Может ли произойти второе судебное разбирательство, если недавно найденные свидетели явятся после первого судебного разбирательства?

Приобретение по давности: как причина приобретения права собственности

Право собственности или право собственности является основным правом In-Rem, в котором обладатель этого права имеет возможность использовать, использовать и / или распоряжаться объектом собственности вправо.

Существует несколько оснований для приобретения прав собственности, таких как приобретательная давность, владение, наследование, завещание, договор и преимущественная покупка, в соответствии с Гражданским кодексом Египта № 131 от 1948 года и Законом Эмиратов о гражданских сделках № 5 от 1985 года.

По этим предыдущим причинам следует отметить, что две терминологии, Приобретательное предписание и Владение, могут быть сопоставимы по своей методологии и результату. Однако между ними есть огромная разница. Владение можно описать как акт, в котором субъект захватывает контроль над определенным предметом, в то время как рецепт приобретения - это долгосрочное владение недвижимым предметом посредством и без конфликтов, которые могут прервать это владение, что приведет к приобретению права собственности.

Согласно предыдущим определениям, что касается владения, чтобы получить определенное право, владелец полагается на свои действия по наложению ареста, не обязательно на право собственности, но может быть правом узуфрукта, кроме того, владение может полагаться на законные причина, такая как договор аренды, и он может даже существовать как договор без правовой основы, такой как конфискация устаревших предметов, таких как закопанные сокровища

С другой стороны, Приобретательское предписание всегда рассматривается как владение, не имеющее законных или законных оснований. причина, и она распространяется на определенный период времени, приводя к приобретению имущества в его срок.Таким образом, давность приобретения начинается с владения имуществом при отсутствии каких-либо юридических оснований, и по истечении определенного срока, признанного законом, и параллельно с отсутствием какого-либо конфликта владение этим имуществом прерывается владельцем. кто может получить право собственности на этот предмет.

Например, если мужчина имеет земельный участок в течение 15 лет без того, чтобы первоначальный владелец земли или какая-либо сторона или причина были прерваны этим владением, закон дает правообладателю право собственности на землю. .Это в первую очередь предназначено для защиты очевидного статуса и повышения стабильности транзакций, потому что любой будет полагаться на тот факт, что владелец является фактическим держателем права и, соответственно, владельцем права, и будет полагаться на это при работе с ним.

Земельная собственность по приобретению

Persida Acosta

Уважаемый PAO,

Моя семья и я мирно и непрерывно живем на участке уже более 50 лет.Первые жильцы участка, на смену которым пришли мои родители, уже живут за границей. Недавно мы выяснили, что у участка нет титула. Имеем ли мы право на лот и требовать то же самое?

С уважением,

Карлос

Уважаемый Карлос,

Закон, регулирующий вашу ситуацию, - это статья 1137 Нового Гражданского кодекса Филиппин, которая гласит:

«Статья 1137. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество также предусматривают непрерывное неправомерное владение недвижимым имуществом в течение тридцати лет без права собственности или добросовестности.(1959a)

С этим связано дело Соледад Каликдан против Сильверио Сенданья (G.R No. 155080, 5 февраля 2004 г .; поненте, бывший помощник судьи Верховного суда Консуэло Инарес-Сантьяго), в котором говорилось:

«Давность - это еще один способ приобретения права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество. Он касается истечения времени в порядке и на условиях, установленных законом, а именно, что владение должно быть в понятии собственника, публичным, мирным, непрерывным и неблагоприятным.Приобретательный рецепт бывает обыкновенным или необычным. Обычное приобретение по рецепту требует добросовестного и справедливого владения в течение десяти лет. По чрезвычайной давности право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество приобретаются путем непрерывного неправомерного владения им в течение тридцати лет без права собственности или добросовестности.

xxxxxxxxx

Предполагая arguendo, что обычное приобретательное предписание не применимо в деле в баре, поскольку оно требует, чтобы владение было «добросовестно и с правом собственности», и нет никаких свидетельств, подтверждающих «добросовестность» ответчика, тем не менее, его неправомерное владение землей в течение более 45 лет наглядно показывает, что он выполнил требования для вступления в силу чрезвычайного корыстного предписания.

Записи показывают, что рассматриваемая земля является незарегистрированной землей. Когда истец подал настоящее дело 29 июня 1992 года, ответчик владел землей в течение 45 лет, считая с момента дарения в 1947 году. Это больше, чем требуемые 30 лет непрерывного неправомерного владения без справедливого права собственности и права собственности. Вера. Такое владение было публичным, неблагоприятным и относилось к собственному понятию. (Выделено)

Таким образом, поскольку вы живете на рассматриваемой земле более 50 лет, вы уже можете претендовать на право собственности на нее в силу чрезвычайного корыстного права собственности.Однако необходимо, чтобы вы зарегистрировались и прошли соответствующую процедуру, чтобы право собственности могло быть передано вам.

Опять же, мы считаем необходимым упомянуть, что это мнение основано исключительно на фактах, которые вы рассказали, и на нашей оценке того же. Мнение может измениться при изменении или уточнении фактов.

Мы надеемся, что смогли просветить вас по этому поводу.

Примечание редактора: Уважаемый PAO - это ежедневная колонка прокуратуры.Вопросы для шефа Акосты можно присылать на [адрес электронной почты]

.

заявлений о неправомерном владении в Parkland | Юридический обзор | Журнал Парки и Отдых

Во многих случаях границы между общественной парковой зоной и окружающей частной собственностью четко не определены. Со временем некоторые частные землевладельцы имели тенденцию вторгаться в прилегающий общественный парк посредством, казалось бы, безобидных действий по озеленению, таких как скашивание травы или посадка сада. Невинные или преднамеренные посягательства на общественные парковые зоны представляют собой посягательство на землю и подлежат немедленному устранению за счет соседнего частного землевладельца.

Согласно закону данной юрисдикции, открытое, печально известное и враждебное вторжение на землю в течение определенного периода может привести к иску о неправомочном владении частным землевладельцем в отношении соседней собственности. Однако, как правило, неправомерное владение не распространяется на государство и его политические подразделения, включая общественные парки. В описанных здесь случаях частные землевладельцы безуспешно утверждали, что их продолжающееся и продолжающееся вторжение в прилегающие парковые зоны в течение длительного периода каким-то образом повлекло за собой иск о праве собственности через неправомерное владение.

Частный ландшафтный дизайн в общественных парках
В деле Band v. Audubon Park Commission , 936 So.2d 841 (La.App. 7/12/2006), частные домовладельцы, Bands, заявили права собственности через неправомерное владение собственности в общественном парке. Когда Банды приобрели эту собственность в 1981 году, они осознали, что имели место видимые посягательства на собственность, которые вторглись в парк Одюбон. Эти вторжения в общественный парк включали кирпичный внутренний дворик и забор из легкого металла на площади 10 на 30 футов.

В 2003 году Комиссия Парка Одюбон (Одубон) начала переписку с Группами и другими жителями, сообщая им, что их собственность вторгается на собственность Парка Одюбон. Одюбон представил домовладельцам альтернативы, в том числе разрешение им подписать договор аренды на собственность или отменить посягательство. Десять пострадавших домовладельцев согласились с той или иной альтернативой. Группы, однако, отклонили либо альтернативные варианты, либо возбудили судебное дело против Одюбона, утверждая, что владение имуществом является правонарушением по различным теориям, включая приобретательную давность, т. Е.е., неправомерное владение.

Суд первой инстанции удовлетворил ходатайство Одюбона о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства. По мнению суда первой инстанции, Одюбон Парк был «общественным достоянием» и не мог быть приобретен по рецепту, в частности, в результате неправомерного владения. Группы обратились.

Парки как «общественное достояние»
Таким образом, перед апелляционным судом стоял вопрос о том, «приобрели ли Банды по существу государственную собственность по корыстной давности». По мнению апелляционного суда, не было ни судебного прецедента, ни закона штата, который «позволял бы землевладельцам, посягающим на государственную собственность, приобретать права собственности на собственность, принадлежащую муниципалитету и предназначенную для общественного пользования.”

Суд указал, что в законе штата Луизиана собственность классифицируется как «общая, общественная и частная». Закон определяет «общественные вещи» как «принадлежащие государству или его политическим подразделениям в их качестве публичных лиц». Соответственно, апелляционный суд постановил: «Само определение« публичной вещи »запрещает частному лицу владеть публичной вещью». Более того, суд признал, что «общественные объекты» включают «общественные парки, принадлежащие политическому подразделению в его публичном качестве.Кроме того, как политическое подразделение штата, апелляционный суд признал, что городу Новому Орлеану принадлежат общественные парки в его общественном качестве, включая парк Одюбон.

В этом случае суд признал, что город Новый Орлеан принадлежит Одубон-Парк в его общественном качестве. При этом апелляционный суд отметил: «Парк Одюбон был приобретен в 1871 году, в частности, в соответствии с законодательным актом Луизианы с конкретной целью создать общественный парк в городе Новый Орлеан».

Более того, «после акта продажи и в течение последних 134 лет, - постановил суд, - вся рассматриваемая территория [в парке Одубон] была посвящена и использовалась в качестве общественного парка на благо всех».Кроме того, с момента основания парка Одюбон апелляционный суд отметил, что город Новый Орлеан «никогда не отказывался от этой собственности и никогда не отменял ее статус общественного парка». Установив, что парк Одюбон был «общественным достоянием», принадлежащим городу Нового Орлеана в его публичном качестве, апелляционный суд заверил, что «общественность имеет право на неограниченное использование парка».

При этом апелляционный суд особо отметил тот факт, что Банды «приобрели свою собственность, зная, что она вторгалась в собственность парка Одубон с такими конструкциями, как легкий металлический забор и патио из однослойного кирпича.По мнению апелляционного суда, эти частные постройки «не превратили общественный парк в частную собственность». Кроме того, закон штата (статья 458), касающийся «произведений, препятствующих общественному использованию», прямо разрешил устранение таких посягательств:

Сооружения, построенные без законного разрешения на общественных объектах, включая море, побережье и дно естественных судоходных вод, или на берегах судоходных рек, которые препятствуют общественному использованию, могут быть снесены за счет лиц, построивших или владеть ими по просьбе органов государственной власти или любого лица, проживающего в государстве.

Владелец произведений не может препятствовать их вывозу, ссылаясь на давность или владение.

Закон штата

, однако, предусматривал исключение, которое разрешало бы «зданию» оставаться, если оно «просто вторгается в общественный путь, не препятствуя его использованию, и которое не может быть снесено без причинения существенного ущерба его владельцу». Однако в этой ситуации апелляционный суд счел, что это исключение не распространяется на группы, потому что их вторжения в парк Одюбон действительно препятствовали публичному использованию.Как отметил апелляционный суд, «забор и патио якобы позволяют двум людям пользоваться общественной вещью, исключая возможность для всех остальных членов общества наслаждаться парком». Поскольку эти посягательства препятствовали публичному использованию, апелляционный суд постановил, что «Комиссия парка Одубон имеет право и полномочия требовать устранения посягательств» за счет групп.

При подаче апелляции Банды также утверждали, что устранение «посягательств может создать безопасную или опасную жизненную ситуацию, а также повлияет на их собственность с эстетической точки зрения, что приведет к потенциальному снижению ее стоимости.Апелляционный суд счел этот аргумент «совершенно необоснованным». При этом апелляционный суд отметил, что Банды «хорошо знали, что их собственность вторгалась в государственную собственность, когда они покупали собственность на Уолнат-стрит».

Таким образом, апелляционный суд постановил, что «невозможно приобрести по исковой давности те вещи, которые принадлежат политическому подразделению в его публичном качестве», включая оспариваемый участок, на который претендуют Банды в парке Одюбон.

Acquisitive Prescription
В апелляции группы далее утверждали, что они «приобрели имущественные права на владение вторгшейся собственностью посредством теории корыстной давности или неправомерного владения», поскольку «Одюбон фактически отказался от общественного пользования парком» в спорная территория, содержащая посягательства.

Согласно описанию апелляционного суда, применимое законодательство штата допускает «приобретение по давности» или неправомерное владение в качестве «способа приобретения права собственности на недвижимое имущество или недвижимых прав путем владения» при следующих обстоятельствах:

Имущество может быть приобретено путем владения имуществом в течение десяти лет с правом собственности и добросовестности или в течение тридцати лет без требования справедливого титула или добросовестности.Сторона, заявляющая о корыстной давности, должна доказать преобладанием доказательств намерение владеть как собственник и что его владение было непрерывным и непрерывным, мирным, публичным и недвусмысленным. Все презумпции в пользу правообладателя, а не стороны, заявляющей о неправомерном владении ...

Приобретательное предписание не действует в пользу ненадежного владельца, то есть того, кто владеет с разрешения владельца или от имени владельца.Намерение стать владельцем должно быть явным, а не скрытым. Хотя намерение может подразумеваться из открытого, печально известного, публичного, непрерывного и непрерывного владения, за исключением собственника, должны быть веские доказательства, которые дают владельцу некоторое уведомление о том, что его собственность находится под угрозой.

Однако в обстоятельствах этого дела апелляционный суд подтвердил, что приобретательское предписание или неправомерное владение неприменимо, поскольку Одюбон Парк был «общественной вещью» и, как таковая, эта «государственная собственность не подлежала давности».Поступая таким образом, апелляционный суд отклонил аргумент группы о том, что собственность, занимаемая их внутренним двориком и забором более 30 лет, подвергалась незаконному владению, поскольку город фактически отказался от общественного использования и назначения парка Одюбон на этом 10-футовом участке. 30-футовой посылкой.

Учитывая тот факт, что общественные объекты, такие как Audubon Park, могут принадлежать только государству или его политическому подразделению, очевидно, что эти прилегающие владельцы собственности не могут приобрести какую-либо часть Audubon Park просто по прошествии времени через претензии неправомерное владение или приобретение по рецепту.

Таким образом, апелляционный суд подтвердил решение суда первой инстанции, в котором был сделан вывод о том, что банды «вторгались в эту государственную собственность и, следовательно, должны были устранить посягательство за свой счет».

Rails to Trails Farming
Аналогичным образом, в деле Houck против Совета уполномоченных по паркам округа Гурон. 2007 Огайо 5586 (Огайо 25.10.2007), Верховный суд Огайо рассматривал вопрос о том, может ли недвижимое имущество, принадлежащее парковому району, быть приобретено незаконным владением.Ричард Хоук и другие (Houcks) владели собственностью рядом с коридором собственности, которая когда-то принадлежала железной дороге и вмещала железнодорожные пути. Примерно до 1979 года железная дорога прекратила свою деятельность и изъяла из своей собственности рельсы, шпалы, балласт и другие приспособления («собственность железных дорог»). Хаукс утверждал, что они проникли на территорию железной дороги в 1979 году и построили дорогу, проложили кабель для ограничения доступа к дороге, посадили урожай и иным образом использовали дренажную канаву для обработки своих сельскохозяйственных угодий.

В 1997 году компания Northwest Ohio Rails to Trails Association, Inc. (NORTA) приобрела железнодорожную собственность. Год спустя NORTA продала участок железной дороги шести парковым районам в качестве общих арендаторов с целью строительства участка рекреационной тропы, которая пройдет через несколько северных округов Огайо. В феврале 2001 года Департамент парков округа Гурон направил Houcks письмо, в котором объяснил, что участок железной дороги будет использоваться для рекреационной тропы, когда позволят финансы, но до тех пор, Houcks могут использовать собственность.

В октябре 2003 года Хаукс подали иск с просьбой отменить правовой титул (то есть установить юридическое право собственности) на железнодорожную собственность в их пользу. Хаукс утверждали, что они приобрели право собственности на железнодорожную собственность в результате неправомерного владения, то есть они занимали по крайней мере 21 год непрерывного, исключительного, открытого и печально известного владения, враждебного владельцам.

The Houcks утверждали, что незаконное владение приблизительно одной третью собственности железной дороги началось в 1949 году предыдущим владельцем собственности.Путем «присоединения» или объединения этого предшествующего периода владения с владением Хаукс собственностью с 1979 года, Хаукс утверждали, что требуемый 21-летний период непрерывного владения для неправомерного владения был удовлетворен.

Суд первой инстанции, однако, установил, что заявленное предыдущим владельцем владение одной третью собственности, влекущей за собой возделывание железнодорожной собственности до рельсов, не было враждебным для целей неправомерного владения. Таким образом, суд первой инстанции установил, что Хауки вступили во владение всем железнодорожным имуществом только в 1979 году, когда они вошли в собственность.В результате суд первой инстанции постановил, что покупка парковым районом собственности железной дороги в 1998 году прекратила непрерывное владение недвижимостью Хаукс на 19 лет, что на два года меньше 21 года, необходимого для неправомерного владения. Более того, суд первой инстанции постановил, что парковый район не подлежит иску о неправомерном владении. Апелляционный суд подтвердил. Верховный суд Огайо согласился пересмотреть эти решения нижестоящими судами.

Иммунитет к неблагоприятному владению?
Как описал Верховный суд штата для целей неправомерного владения, «[t] критический вопрос в этом деле заключается в том, постоянно ли Хаукс владели железнодорожной собственностью в течение 21 года с момента, когда они впервые вошли в собственность в 1979 году.«Чтобы решить этот вопрос, Верховный суд сначала определит, имеют ли парковые районы иммунитет от иска о незаконном владении. Если это так, суд сочтет, что «продажа NORTA железнодорожной собственности парковым районам в 1998 году фактически прекратила непрерывное владение Хоуксом железнодорожной собственностью примерно на два года меньше требуемого 21 года».

И наоборот, если бы парковые районы не были защищены от иска о неправомочном владении, суд установил бы, что Хаукс постоянно владели железнодорожным имуществом более 21 года, с 1979 по 2001 год (дата письма из округа Гурон. Park District уведомляет Houcks о предполагаемом использовании собственности в парковом районе).Если это так, и парковые районы не были защищены от иска о неправомерном владении, суд указал, что Houcks могут быть успешными в своем иске о неправомерном владении.

В соответствии с доктриной неправомерного владения Верховный суд штата отметил: «Истец может получить законный титул на чужую недвижимость, если он или она докажет исключительное владение и открытое, печально известное, непрерывное и неправомерное использование в течение 21 года». В этом случае, однако, апелляционный суд признал общее правило, согласно которому «неправомерное владение не может быть использовано против государства и его политических подразделений.Более того, апелляционный суд признал, что «закон не одобряет неправомерное владение». Соответственно, апелляционный суд отклонил аргумент Хаукс о том, что незаконное владение может быть использовано для приобретения собственности, принадлежащей парковым районам.

Неблагоприятное владение в парковых районах?
При определении того, может ли неправомерное владение быть применено к парковому району, Верховный суд штата отметил, что этот вопрос был одним из «первых впечатлений»; то есть этот конкретный вопрос никогда не рассматривался в предыдущих решениях Верховного суда штата Огайо.В результате Верховный суд штата указал, что будет руководствоваться следующим общим правилом относительно применимости неправомерного владения к различным государственным учреждениям:

Общее правило заключается в том, что неправомерное владение не применяется против государства. Никакое враждебное занятие землей, принадлежащей штату Огайо, и пользование ею, как бы долго это ни продолжалось, не может лишить право собственности штата на такие земли. В ранних делах признавалось, что государство как суверен не подвергалось враждебному владению; но они отказались распространить этот иммунитет на другие подразделения государства.

Поскольку парковый район имел «право приобретать, владеть и владеть собственностью», Хаукс утверждали, что парковый район также должен подлежать иску о неправомерном владении. Верховный суд штата отклонил этот аргумент. При этом суд отметил, что несколько апелляционных судов штатов ранее постановили, что «неправомерное владение не может быть применено к государству или его политическим подразделениям»:

[T] Характер рассматриваемого имущества не имеет решающего значения для нашего анализа.Скорее, это общая политика, лежащая в основе этих решений, которую мы считаем убедительной для нашего анализа и которая оправдывает постоянную поддержку правила, согласно которому неправомерное владение не распространяется на собственность парковых районов.

Сама цель паркового района - «поддержание порядка в парках и прилегающих к ним территориях и заповедниках, а также сохранение парков, бульваров и других участков земли, находящихся под его юрисдикцией и контролем, а также собственности. и естественная жизнь в нем.”R.C. 1545.09

Соответственно, Верховный суд штата признал незаконное владение несовместимым с законодательством, которое признало, что «сохранение природных ресурсов паркового района служит« здоровью и общему благосостоянию общества ».
Разрешение неправомерного владения собственностью паркового района будет препятствовать пользованию и пользованию парковыми зонами, а также обязательствам паркового района по сохранению и защите парковой собственности.

Обязанность контролировать парковую собственность?
Верховный суд штата также рассмотрел вопрос о том, должны ли государственные органы, например, владельцы частной собственности, «проявлять бдительность в отслеживании ее собственности на предмет несанкционированного доступа» с течением времени, чтобы избежать потенциального иска о неправомерном владении.По мнению Верховного суда штата, было бы противоречить государственной политике и налагать несправедливое бремя на правительственные учреждения требовать от собственности парка постоянно контролировать свои земли на предмет незаконного проникновения и посягательств со стороны частных лиц:

Выделение земли для будущего общественного использования с целью обеспечения упорядоченного развития само по себе является ценным использованием земельных ресурсов. Позже общественность может быть лишена возможности пользоваться такой землей в силу срока исковой давности [i.например, 21 год за неправомерное владение] налагает на муниципалитеты бремя постоянной проверки всех государственных земель. Такое бремя было бы непомерно высоким и противоречило бы общественным интересам.

Кроме того, Верховный суд штата отметил, что несколько агентств общественных парков в Огайо подали записки «amicus curiae» (друг суда), указывающие, что «границы собственности района и парка трудно контролировать» на предмет возможного неправомерного владения по следующим причинам:

(1) большое количество собственности, принадлежащей парковым районам, (2) удаленность некоторых участков, (3) отсутствие ресурсов для адекватного мониторинга границ собственности, (4) отсутствие пограничных знаков и (5) экологические соглашения с Агентством по охране окружающей среды штата Огайо, запрещающие ограждать часть парковой собственности.

Кроме того, как отметил Верховный суд штата, сложность мониторинга границ парковой собственности подчеркивается тем, что значительное количество собственности парковых районов разбросано на большие расстояния. Например, как отметил Верховный суд, инвентаризация собственности в парках, находящаяся в ведении Совета уполномоченных по паркам метрополитена округа Лорейн, перечислила 22 различных собственности, принадлежащих парковому району, которые включают более 5170 акров лесов, водно-болотных угодий, прудов. и поля, а также участок 65-мильной прогулочной тропы в пределах 500 квадратных миль от округа Лорейн.Более того, многие из этих акров в парковой зоне остались в своем естественном состоянии.

Соответственно, по мнению Верховного суда штата, «нельзя ожидать, что от государственных органов будут так же бдительны, как от владельцев частной собственности, следить за своей собственностью», особенно в парковых районах. Кроме того, суд постановил: «Общественность не должна страдать из-за халатности или невнимания правительства к границам своей собственности, потому что неосвоенные земли являются ценным товаром в сегодняшнем многолюдном мире.При этом Верховный суд штата признал, что «неправомерное владение не одобряется судами»:

Неблагоприятное владение представляет собой насильственное нарушение прав землевладельца, снижение стоимости обслуживаемого имения [т. Е. Посягательства на землю], поощрение эксплуатации и освоения земли, порождение вражды между соседями, источник ущерба на землю или потерю права собственности на землю, создание принудительных, принудительных юридических баталий и неопределенность и, возможно, потерю прав собственности землевладельцу.

В частности, Верховный суд штата счел «такое неблагополучие особенно острым» для земель парковых районов, потому что «неправомерное владение парковой собственностью лишает население возможности пользоваться парковой собственностью и налагает обременительную обязанность для парковых районов контролировать свою собственность».

Установив, что «неправомерное владение собственностью паркового района противоречит государственной политике и правовым принципам, лежащим в основе неправомерного владения», Верховный суд штата постановил, что собственность паркового района «не подлежит незаконному владению».В результате Верховный суд штата пришел к выводу, что парковые районы имеют «действительное юридическое право собственности на железную дорогу». Таким образом, Верховный суд штата подтвердил решение нижестоящих судов в пользу подсудимых парковых районов.

Джеймс К. Козловски, J.D., Ph.D. , адвокат и доцент Школы отдыха, здоровья и туризма Университета Джорджа Мейсона.

Пожалуйста, включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии от Disqus. Пожалуйста, включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии от Disqus.Правовая определенность

- это вчерашнее оправдание приобретения земли по давности. Что сегодня?

Правовая определенность - это традиционное оправдание приобретения земли по давности в Нидерландах и других странах. Однако по мере того, как земельные информационные системы становятся более всеобъемлющими и надежными, это обоснование все больше теряет свою основу. Это оправдание остается полностью убедительным только в том случае, если передача недействительна, несмотря на зарегистрированный передаточный акт. В этой статье исследуются альтернативные обоснования приобретения земли по давности и оценивается, отражают ли уже требования к приобретению земли по давности в соответствии с законодательством Нидерландов эти обоснования.Неспособность владельца контролировать использование земли, возможно, является убедительным оправданием потери права собственности по давности и полностью отражается в требовании «владения». Однако он не может объяснить, почему собственник, сознательно занимающий чужую землю, должен стать собственником. В этой статье проводится оценка теории труда, теории личности, теории человеческого процветания и утилитарных подходов. Эти теории убедительно объясняют, почему недобросовестный владелец должен стать владельцем, но не отражены в голландском законодательстве.В качестве последнего шага эта статья рассматривает сокращение неравенства в благосостоянии как оправдание приобретения земли по рецепту и приходит к выводу, что, хотя это оправдание может показаться заманчивым, рецепт не является адекватным средством борьбы с неравенством.

1. Введение

В мире вчерашнего дня, когда земельные реестры отсутствовали, были неполными или неполными, некоторые землевладельцы изо всех сил пытались доказать свое право собственности на землю в своем споре с (по крайней мере, первоначально) незаконным пользователем. Во вчерашнем мире физический контроль над землей был важным показателем того, кто имел право пользоваться землей.Если пользователь долгое время действовал как владелец, внешний вид побуждает людей думать, что пользователь также является владельцем. По мере того как доказательства постепенно портятся, владельцу становится все труднее доказывать свое право собственности. В какой-то момент многие юрисдикции затем передают право собственности пользователю, чтобы избежать расточительных юридических споров и гарантировать, что земля остается товарной. В юрисдикциях гражданского права такое приобретение пользователем называется приобретением по рецепту. В юрисдикциях общего права функциональным эквивалентом является неправомерное владение.Описанное обоснование такого способа приобретения обычно называют правовой определенностью.

Однако в современном мире обычно существует хорошо функционирующий и достаточно полный земельный реестр в каждой юрисдикции Глобального Севера. Чем надежнее земельный кадастр в стране, тем меньше трудностей для владельца при доказательстве своих прав на землю и тем менее убедительным становится юридическое обоснование приобретения по давности. Это также верно для Нидерландов, которым посвящен этот вклад, чтобы обеспечить тщательный анализ одной национальной системы регистрации земли и ее связи с приобретениями по рецепту.В этой статье сначала исследуется, оправдывает ли правовая определенность приобретения по рецепту в Нидерландах, и если да, то в каких случаях. В случаях, когда правовая определенность больше не может служить оправданием приобретения по рецепту, возникает вопрос, есть ли еще какое-либо оправдание для приобретения по рецепту в Нидерландах. В противном случае закон о приобретении по рецепту больше не должен применяться в таких случаях. В этой статье исследуется, могут ли аргументы «наказать небрежного владельца», теория труда Локка, теории личности, экономическая эффективность и / или продвижение экономического равенства оправдать приобретения по рецепту в Нидерландах.Если это так, то в данной статье мы исследуем, отражает ли голландский закон в его нынешнем виде убедительные обоснования. Ибо, если требования к приобретению по рецепту не соответствуют этому обоснованию, голландское законодательство должно быть скорректировано, прежде чем можно будет сказать, что цель оправдывает приобретения по рецепту. Обратите внимание, что этот вклад предполагает, что следствием приобретения по рецепту является перераспределение прав собственности. Обсуждение того, являются ли промежуточные решения между приобретением права собственности и отказом от собственности, такие как создание ограниченных прав собственности или выплата компенсации бывшему владельцу вместе с приобретением права собственности, более желательными и более легко оправданными, выходит за рамки объем этого вклада.Прежде чем перейти к обоснованию приобретения по рецепту в соответствии с законодательством Нидерландов, в этой статье сначала дается краткое введение в закон о приобретении по рецепту в Нидерландах.

2. Срок давности приобретения и исчезновения в соответствии с законодательством Нидерландов

Срок давности - это способ приобретения земли (и других вещей или активов) в соответствии с Гражданским кодексом Нидерландов ( Burgerlijk wetboek ; BW). Гражданский кодекс Нидерландов признает два типа приобретений по давности. Первый вид приобретения по рецепту - это приобретение по рецепту по ст.3:99 BW. Второй вид - это приобретение по истечении срока давности по ст. 3: 105 BW.

2.1 Приобретение по рецепту

Ст. 3:99 (1) BW предъявляет три требования для приобретения по приобретательной давности:

(I) Владение;

(II) бесперебойно в течение 10 лет; и

(III) добросовестно.

(I) Владение (
Bezit )

Пользователь земли, который ссылается на приобретательную давность, должен быть владельцем земли.Владение определяется как владение вещью или активом для себя. Это означает, что владелец не только осуществляет (физический) контроль над объектом, но и осуществляет этот контроль, как если бы он был владельцем. Осуществляет ли пользователь физический контроль над собой, определяется на основе общего мнения ( verkeersopvatting ) и фактов по мере их появления. Более высокие стандарты применяются к физическому контролю над человеком, который вступает во владение вещью или активом, принадлежащим кому-то другому.Физический контроль должен быть настолько обширным, чтобы положить конец владению собственником. В частности, видимость собственности должна быть видна владельцу и настолько однозначна, чтобы владелец мог только сделать вывод из действий пользователя, что он действует как владелец.

Эти абстрактные правила дают лишь приблизительное представление о том, что представляет собой владение в конкретном случае. В ходе исследования случайной выборки из 60 решений судов низшей инстанции в Нидерландах я обнаружил, что владелец земли, тип земли и ее функция влияют на толкование термина «владение».Пользователь может вступить во владение государственной землей, используя ее исключительно и поставив вокруг нее забор или живую изгородь. Если раньше земля была частью дороги общего пользования, общественного тротуара или государственной границы между частным домом и дорогой, некоторые суды требуют от пользователя сделать даже больше, чем просто установить забор или изгородь вокруг земли. К государственным сельскохозяйственным землям применяются более мягкие требования. Пользователь может вступить во владение частной землей, исключительно используя землю и указав новую границу, например, установив забор, пограничные камни или цветочные кадки.

(II) Непрерывно в течение 10 лет

К недвижимому имуществу применяется 10-летний срок давности. В течение этого периода владение мячом должно быть непрерывным. Если пользователь непреднамеренно теряет владение, владение будет считаться непрерывным, если пользователь вернет или подаст иск о возврате владения в течение года после потери.

(III) Добросовестность (
Goede Trouw )

Пользователь может полагаться только на приобретение рецепта, если он действует добросовестно.Добросовестность означает, что пользователь верит и не сомневается в том, что он / она является владельцем. Для пользователя достаточно придерживаться этого убеждения на разумных основаниях в какой-то момент в течение срока действия рецепта. Если пользователь проявляет добросовестность, считается, что он продолжает действовать добросовестно. Таким образом, было бы неуместно, если бы владелец позже обратил (или должен был принять) к сведению тот факт, что вещь или актив на самом деле принадлежит кому-то другому.

Что касается недвижимого имущества, голландская система регистрации земли имеет значение для толкования требования добросовестности.Публичные записи ( Openbare register ) представляют собой хранилище нотариальных актов и других юридических документов, касающихся правового статуса недвижимого имущества и других вещей и активов, которые могут быть переданы только путем регистрации в публичных записях. Гражданский кодекс Нидерландов гласит, что пользователь никогда не будет добросовестно заявлять, что игнорирует информацию, содержащуюся в публичных записях. Другими словами, есть обязательство проверять публичные записи. Нотариальные акты, касающиеся земельного участка, включают его размер, очень абстрактное описание местоположения и типа земли, но обычно без карты или другого подробного описания границ земельного участка.Если пользователь владеет чужой землей, которая не примыкает к его / ее собственной или является значительной частью (или более) прилегающего участка, он / она, как правило, не будет действовать добросовестно. Пользователь будет добросовестно только в том случае, если нотариальный акт передачи был зарегистрирован в пользу пользователя на основании недействительного (или расторгнутого) контракта, и пользователь полагал на разумных основаниях, что передача была действительной.

Если пользователь владеет только небольшой частью чужой посылки, которая примыкает к его / ее, он / она может действовать добросовестно.Если пользователь переместил границу своей посылки и расширил ее на посылку своего соседа, он не будет действовать добросовестно. Если пользователь приобрел незаконно используемую землю у предыдущего владельца своего участка, и эта земля физически составляла единое целое с участком, он, как правило, будет действовать добросовестно. Общедоступные записи обычно не содержат подробной карты, по которой можно сделать вывод о границах вовлеченных участков. Земельная книга ( Basisregistratie Kadaster ) предоставляет карты на основе информации, содержащейся в публичных записях и записях геодезических изысканий.Однако пользователь не обязан проверять земельный кадастр. Только если в физическом окружении земли есть указание на то, что пользователь использует чужую землю, ему / ей придется обращаться в земельный кадастр или иным образом действовать недобросовестно.

2.2 Приобретение по истечении срока давности

Ст. 3: 105 (1) BW связывает прекращение действия закона rei vindicatio собственника с утратой права собственности на вещь или активы в момент, когда этого требуют действия собственника.Не имеет значения, действует ли владелец добросовестно. Таким образом, приобретение земли по истечении срока давности подлежит двум требованиям:

(I) владение; и

(II) требование о подтверждении прав собственности .

(I) Владение

«Владение» должно иметь одно и то же основное содержание во всем Гражданском кодексе, независимо от того, требуется ли «владение» для приобретательной давности или прекращения давности.Однако некоторые решения судов низшей инстанции предполагают, что суды подчиняют физический контроль недобросовестным пользователям более строгим требованиям.

(II)
Rei vindicatio Выписал

Общий срок давности 20 лет. Это означает, что в тот момент, когда прошло 20 лет с тех пор, как собственник потерял право владения землей, собственник в этот момент становится собственником. Недавнее решение Верховного суда Нидерландов ( Hoge Raad ; HR) добавило нюанс к этому аспекту.Пользователь мог незаконно использовать землю без того, чтобы его физический контроль был достаточно обширным, чтобы считаться владением. Согласно этому решению, период этого незаконного землепользования должен быть добавлен к периоду, в течение которого владелец не владел землей, когда рассчитывается, истек ли 20-летний период. Это означает, что, например, пользователь, который незаконно использовал землю в течение 19 лет, не являясь собственником, а затем стал владельцем, станет владельцем после одного года владения.

24 февраля 2017 г. Верховный суд Нидерландов неожиданно улучшил правовое положение лиц, утративших право собственности на основании ст.3: 105 BW. Если бы пользователь знал , что он / она вступает во владение чужой землей, он / она совершил бы противоправное действие по отношению к собственнику. Бывший владелец может потребовать возмещения убытков против пользователя. Судьи имеют право по своему усмотрению присуждать компенсацию в натуральной форме, что означает, что суды могут распорядиться о передаче земли, приобретенной по рецепту, обратно бывшему владельцу. Верховный суд постановил, что это требование будет предусматривать только пять лет после того, как бывший владелец узнал о потере права собственности и приобретатель по рецепту, но не более чем через 20 лет после приобретения по рецепту.Поскольку это правило применяется только к недобросовестным приобретателям («похитителям земли»), это суждение является выражением оценочного суждения о том, что кража не должна вознаграживаться, и опасения, что приобретение по давности может вызвать стимул для захвата земли.

3. Исчезающая важность традиционного обоснования приобретения земли по рецепту

В Нидерландах традиционной целью приобретения земли по давности является обеспечение правовой определенности. Эта цель принимает разные формы в зависимости от фактической и правовой ситуации.Когда пользователь действует добросовестно и нотариальный акт передачи был зарегистрирован, но передача оказывается недействительной, в публичных записях и земельной книге указывается неправильный владелец. В той степени, в которой пользователь (или его / ее преемник) не соответствует требованиям защиты третьих лиц, приобретательное предписание гарантирует, что реестры отражают фактическую правовую ситуацию, защищает оправданные ожидания пользователя и его / ее правопреемников. , и гарантирует товарность земли.Эти эффекты делают правовую определенность веским оправданием приобретательной давности в таких случаях.

Однако, если нотариальный акт передачи не был зарегистрирован, последствия приобретения по давности для правовой определенности менее очевидны. В публичных записях и в земельной книге по-прежнему указывается правообладатель, а это означает, что при приобретении по рецепту нет необходимости исправлять общедоступную информацию. Напротив, приобретения по рецепту делают публичные записи и земельный кадастр менее надежными, потому что покупателю по рецепту не нужно регистрировать приобретение, даже для третьих сторон.Это означает, что лица, которые покупают землю у первоначального владельца и имеют зарегистрированный нотариальный акт о передаче, должны уважать приобретение по рецепту и не могут ссылаться на общедоступную информацию в отношении приобретателя по рецепту. Таким образом, кажется, что рецепт подрывает, а не способствует правовой определенности в таких случаях.

Для убедительности любое оправдание приобретений по давности на основании правовой определенности должно, таким образом, показывать, что приобретение по давности в конкретном случае не делает публичные записи и земельный кадастр менее надежными или что приобретение служит более важным интересам, связанным с правовой определенностью.В голландском законодательстве традиционное оправдание приобретения по рецепту заключается в том, что правовой статус вещи должен быть скорректирован в соответствии с физическим внешним видом ее правового статуса через определенный период времени. Другими словами, поскольку пользователь выглядит собственником через владение землей, он / она должен стать владельцем по истечении срока давности.

Хотя это обоснование используется для оправдания обоих типов приобретений по рецепту, оно особенно актуально для приобретений по истечению срока давности.До введения в действие нового гражданского кодекса Нидерландов 1992 года пользователь не становился владельцем после того, как владелец указал rei vindicatio . Это означало, что владелец больше не мог требовать права собственности, а пользователь не мог передавать землю или использовать ее в качестве залога. С момента введения нового Гражданского кодекса ст. 3: 105 BW избежала этой правовой неопределенности и обеспечивает рыночную стоимость земли в рамках режима, который предусматривает прекращение действия закона rei vindicatio .

Существенный вопрос заключается в том, какие преимущества дает приведение правового статуса земли в соответствие с ее внешним видом по сравнению с режимом, который не предусматривает ни корыстной давности, ни исключающей давности rei vindicatio . Утверждается, что третьи стороны должны в конечном итоге иметь возможность полагаться на внешний вид юридического статуса земли, что может облегчить рыночные сделки. Еще одно потенциальное преимущество заключается в том, что закон устанавливает крайний срок, в течение которого владелец может подать иск против пользователя.Пользователь знает, в какой момент времени он / она будет в безопасности от действий владельца, а владелец знает, когда ему / ей нужно действовать. Этот крайний срок предотвращает бесплодные судебные разбирательства, поскольку с течением времени людям становится все труднее доказывать все необходимые факты, чтобы установить свое право или успешно выступить в защиту против действий другой стороны. Что касается добросовестных приобретателей (в соответствии со статьей 3:99 BW или статьей 3: 105 BW), можно сказать, что рецепт защищает их законные ожидания и облегчает передачу сторонним покупателям.

Если пользователь владеет земельным участком, не прилегающим к участку пользователя, очень трудно представить, как приобретение по рецепту, которое не устраняет ошибочную передачу, должно служить правовой определенности. В публичных записях и в земельной книге достоверно указывается владелец участка, так что , как правило, не вызывают сомнений в отношении правового статуса земли для владельца, пользователя или третьей стороны. Заинтересованность пользователя в возможности полагаться на бездействие собственника и в защите от несвоевременных действий по выселению не может, на мой взгляд, перевешивать общественный интерес в надежности публичных записей и земельного реестра, в частности, потому что реестр таков. надежно, что пользователь сможет доказать свои права на землю, если они у него есть.Кроме того, общественный интерес к защищаемому пользователю не так велик, как часто думают. Приобретение по рецепту не обязательно предотвращает судебный процесс, потому что (бывший) владелец все еще может подать иск и попытаться доказать, что пользователь не соответствует требованиям для приобретения.

Вывод будет другим, только если местонахождение владельца неизвестно или где владелец умер, а его / ее наследники неизвестны. Такие ситуации могут поставить под угрозу продуктивное использование и рыночную стоимость земли.Этот вывод подтверждается § 927 Гражданского кодекса Германии ( Bürgerliches Gesetzbuch ; BGB). Гражданский кодекс Германии запрещает аннулирование зарегистрированных прав на землю и приобретения по давности, которые не основаны на неправильной записи в земельной книге. Однако лицо, которое владело землей в качестве собственника в течение 30 лет, может обратиться в суд с заявлением об отмене прав зарегистрированного собственника на землю, если зарегистрированный собственник мертв или пропал без вести.Если исключение разрешено, владелец получит право на приобретение земли через регистрацию в земельной книге. Интересно, что цель ст. 3:99 и 105 BW, основная цель этой процедуры - предотвратить постоянное отклонение фактического контроля над землей от правового статуса земли, закрепленного в земельной книге.

Оценка усложняется, когда дело доходит до пограничных споров, которые на сегодняшний день являются наиболее распространенным применением приобретений по рецепту в Нидерландах.Если нотариальный акт о передаче четко описывает границу (или даже содержит карту), эта граница будет применяться (независимо от того, о чем стороны могли договориться до или после передачи), и не будет неопределенности. Если в нотариальном передаточном акте граница описывается только абстрактно или нечетко, значение границы, определенной сторонами и зарегистрированной Агентством кадастра, земельного кадастра и картографии Нидерландов ( Kadaster ), будет возрастать.Если граница может быть установлена ​​на основании земельной книги, эта граница будет применяться, если только сторона, оспаривающая эту границу, не сможет доказать, что другая граница была согласована сторонами последней передачи. Поскольку земельный кадастр представляет собой оцифрованный и в целом надежный источник информации, это свидетельствует об отсутствии неопределенности, которая должна быть устранена путем приобретения по рецепту.

Даже ожидания добросовестных приобретателей, которые не обязаны консультироваться с земельной книгой в соответствии с действующим законодательством, не кажутся достаточно сильными, чтобы оправдать приобретение.Однако информация, записанная в земельной книге, не обязательно такого качества, чтобы можно было установить границу. В таких случаях необходимо изменить правовой статус земли в соответствии с ее внешним видом, чтобы избежать правовой неопределенности. Однако даже в этом случае общественный интерес в правовой определенности не обязательно перевешивает общественный интерес в отказе от вознаграждения за кражу земли и предотвращения стимула к занятию земли, что находится под угрозой в соответствии со ст. 3: 105 BW.

В заключение, по мере повышения надежности и полноты земельной книги традиционное обоснование становится все менее убедительным.Таким образом, существует расширяющийся теоретический вакуум, который необходимо заполнить альтернативными обоснованиями для приобретения по рецепту.

4. Халатность владельца как оправдание приобретения по рецепту

Физический контроль пользователя над землей без разрешения собственника в течение длительного периода времени подразумевает, что собственник не использует землю и либо не контролирует ее использование, либо не заботится о том, как это используется. Если предположить, что владельцы обязаны заботиться о своей земле, нарушение владельцем этого обязательства может служить оправданием приобретения пользователем по рецепту.

Этот аргумент можно проследить до нескольких юрисдикций и может проявляться в двух различных формах. Более распространенный тип заключается в том, что приобретение по рецепту наказывает владельца за то, что он не контролирует и не контролирует использование земли, чтобы владельцы не «спали на своих правах». Второй и менее распространенный тип заключается в том, что приобретение по рецепту наказывает владельца за неиспользование земли и поощряет эффективное использование земли.

4.1 Неспособность контролировать и контролировать использование

Янсен представил первый тип как форму конфискации права собственности в научных дебатах в Нидерландах, и Европейский суд по правам человека использовал его, чтобы обосновать свой вывод о том, что Приобретение Grahams в результате неправомерного владения в деле Pye служило общественным интересам и отражало справедливый баланс между заинтересованными сторонами.Однако ни Jansen , ни Европейский суд не указывают на общественный интерес в наказании владельцев за то, что они не осуществляют мониторинг и контроль за использованием своей земли. Это проблематично, потому что, по крайней мере, на первый взгляд, дополнительная ценность этого обоснования по сравнению с оправданием, связанным с правовой определенностью, кажется довольно ограниченной. Говорят, что владение пользователем снижает юридическую определенность, и для его восстановления необходимо приобретение по рецепту. Однако, поскольку землю нельзя перемещать, а использование земли, как правило, легко контролировать, владение пользователем предполагает бездействие по выбору владельца.Что касается земли, то обоснование, связанное с правовой определенностью, таким образом, уже включает бездействие собственника. В той степени, в которой бездействие собственника не ставит под угрозу правовую определенность, как было изложено в предыдущем разделе, поэтому кажется, что неспособность собственника отслеживать и контролировать использование земли разделяет судьбу правовой определенности и не представляет собой адекватное обоснование приобретений по рецепту.

Тем не менее, общественный интерес к мониторингу и контролю за использованием своей собственности собственниками может быть отличен от общественного интереса к правовой определенности.Поскольку земля является ценным и ограниченным ресурсом, следует избегать расточительных конфликтов по поводу землепользования. Непрерывное незаконное землепользование побуждает пользователей развивать экономические, социальные или эмоциональные связи с землей и делать инвестиции, которые могут быть безвозвратными, если владелец потребует вернуть землю. Такая заинтересованность почти наверняка приведет к серьезным конфликтам, когда владелец пытается выселить пользователя. Угрожая сделать пользователя владельцем по прошествии определенного периода времени, закон побуждает собственника контролировать использование земли и, при желании, закрепить права и обязанности лиц, не являющихся собственниками, в соглашении.Утверждается, что еще один общественный интерес заключается в том, что регулярный мониторинг может снизить транзакционные издержки, поскольку владельцев легче идентифицировать. Однако такое сокращение может произойти только в том случае, если нет надежной земельной книги или когда идентификация собственника затруднена иным образом.

Общественный интерес в предотвращении неоправданной зависимости интересов и земельных конфликтов также противоречит причинам, противоречащим обязанности собственника контролировать использование земли. Некоторые ученые утверждают, что право собственности включает в себя право пренебрегать собственностью, из-за чего приобретение по рецепту не может быть основано на обязательстве контролировать.Однако, поскольку право собственности подлежит ограничениям в общественных интересах, и в первую очередь законодатели должны определять эти ограничения в рамках конституционных и международных границ, общественный интерес в предотвращении земельных конфликтов может оправдывать приобретения по рецепту.

Ученые из США и других стран указывают на исторические корни оправдания того, что владельцы, которые спят на своих правах, должны быть наказаны, и утверждают, что эти корни больше не могут оправдывать приобретения по рецепту.В 19, и годах поселенцы в Соединенных Штатах не имели законного доступа к обширным участкам земли к западу от Новой Англии, потому что владельцы из Новой Англии не заботились о земле и жили далеко. Таким образом, приобретение по рецепту было долгожданным инструментом для обеспечения доступа к земле для безземельных и предотвращения спекуляции землей. Эти ученые утверждают, что проблема безземелья, возможно, вызванная спекуляциями землей, больше не является серьезной проблемой и что общество больше не считает желательным наказание владельцев, которые спят на своих правах.Сомнительно, что это действительно точное наблюдение. Безземелье, вызванное спекуляцией землей или нет, по-прежнему является серьезной проблемой на Глобальном Юге. На Глобальном Севере нехватка жилья в густонаселенных городских районах, независимо от того, возникла ли она после финансового кризиса и многочисленных судебных разбирательств по выкупу, сегодня также создает серьезные проблемы. Более того, даже если первоначальный аргумент в пользу наказания владельца был (полностью или частично) устаревшим, другие общественные интересы, такие как представленный здесь, все же могли оправдывать наказание владельца.

Другая проблема заключается в том, что приобретение по рецепту приведет к увеличению затрат на мониторинг. Этот аргумент неубедителен, поскольку затраты на мониторинг использования земли один раз в несколько лет не являются чрезмерными, особенно по сравнению с привилегией иметь землю в своем распоряжении. Еще один аргумент против этого оправдания приобретения по рецепту - то, что приобретение по рецепту не является необходимым для поощрения мониторинга. Рецепта исчезновения будет достаточно. Этот аргумент, однако, неубедителен, потому что он вернет ситуацию, существовавшую в соответствии со старым Гражданским кодексом Нидерландов, и поставит под угрозу рыночную стоимость земли.

Существенное возражение против этого оправдания состоит в том, что халатность владельца и общественный интерес в предотвращении расточительных земельных конфликтов не перевешивают общественный интерес в том, чтобы не вознаграждать кражу земли и предотвращать побуждение к захвату земли. Небрежность собственника сама по себе может оправдать утрату права собственности владельцем, но не может оправдать приобретение права собственности недобросовестным пользователем. Более того, разрешение недобросовестным пользователям приобретать землю по рецепту может создать стимул для захвата земли и, таким образом, заложить основу для расточительных конфликтов из-за земли, которых предполагается избежать при приобретении земли по рецепту.Таким образом, общественный интерес в предотвращении расточительных земельных конфликтов скорее выступает против недобросовестных приобретений по рецепту. По этой причине утверждается, что обоснование, обсуждаемое в этом подразделе, является недостаточным для оправдания недобросовестных приобретений по рецепту. Следует проверить, существуют ли нормативные основания, подтверждающие претензии недобросовестного пользователя на землю. Это расследование проводится в разделе 5.

Действующее законодательство Нидерландов отражает обязанность владельца контролировать использование земли.Владение пользователем подразумевает, что владелец не требует соблюдения его / ее права собственности. Все, что необходимо для предотвращения приобретения пользователем права собственности, - это отправить письменное уведомление с последующим судебным иском. В свете решения Верховного суда от 24 февраля 2017 года, законодательство Нидерландов также, по-видимому, отражает мнение о том, что халатность владельца не обязательно оправдывает недобросовестные приобретения по рецепту. Голландское законодательство дает бывшему владельцу возможность вернуть свою землю у недобросовестного покупателя.

4.2 Неспособность к продуктивному использованию

Второй тип оправдания халатности заключается в том, что приобретения по давности наказывают собственника за неиспользование земли и поощряют эффективное использование земли. Утверждается, что это оправдание, как правило, неадекватно для оправдания закупок по рецепту и в лучшем случае лишь частично отражается действующим законодательством Нидерландов. Решающая оговорка против этого оправдания состоит в том, что оно без разбора предпочитает использование неиспользованию.Однако неиспользование может быть социально более ценным, чем использование. Например, охрана окружающей среды диктует, что не следует развивать все земли, особенно важные места обитания. Другая проблема заключается в том, что перспектива приобретения по рецепту не будет способствовать эффективному использованию в течение срока действия рецепта, потому что пользователь, если он / она не будет добросовестным, вряд ли сделает крупные инвестиции, потому что его / ее могут выселить. В общем, поощрение эффективного землепользования было бы не только сомнительной целью, но и приобретение по рецепту было бы недостаточным средством для достижения цели.

Действующее законодательство Нидерландов не содержит этого обоснования. Как уже было сказано, он наказывает собственника не за неиспользование земли, а за то, что она не контролирует и не контролирует ее использование. Приобретение по рецепту также является неэффективным средством поощрения эффективного использования земли пользователем в соответствии с законодательством Нидерландов. Помимо стимула не инвестировать в течение срока давности, требование «владения» в основном требует установления своего рода границ, но не эффективного использования земли.

5. Моральные претензии пользователя на землю как оправдание приобретений по предписаниям

Поиск причин, по которым пользователь должен стать владельцем, должен, как было сделано выше, выходить за рамки зависимости пользователя от того, что собственник не подаст иск против них и их заинтересованности в правовой определенности. Этот поиск приводит нас к теории труда Локка, , личностным теориям и утилитарным соображениям. Однако обсуждение таких теорий также влечет за собой сопоставление достоинств довода пользователя с признанным интересом собственника в земле.В то время как некоторые ученые полностью принимают или, по крайней мере, признают необходимость этого упражнения, другие отвергают идею уравновешивания относительных достоинств. Однако, поскольку нет всеобъемлющего общественного интереса, такого как правовая определенность, который должен преобладать над интересом владельца в любом случае, крайне необходима оценка существа дела пользователя и сопоставление его с интересами владельца.

В следующих подразделах обсуждаются причины перераспределения земли пользователю и их связь с интересами собственника.Затем в каждом подразделе спрашивается, есть ли в голландском законодательстве альтернативное обоснование.

5.1 Надлежащее использование земли

Если пользователь правильно использует землю, он / она, вероятно, со временем приобретет моральное право на землю, которое может оправдать перераспределение собственности от нерадивого владельца к пользователю. Cobb & Fox и Marais выдвинули этот аргумент на основе теории труда Локка. Согласно теории Локка, человек, который совмещает свой труд с невостребованной землей, приобретает право собственности на землю.Однако это правило не распространяется на землю, у которой уже есть собственник. Таким образом, кажется, что приобретение по рецепту не может быть оправдано на основе этой теории. Ученые предложили два способа преодоления этого препятствия. Марэ указал, что Локк предполагал наличие большого количества доступной земли и считал, что владельцы должны приобретать столько земли, сколько им действительно нужно, и не пренебрегать своей землей. Марэ утверждал, что в настоящее время существует нехватка земли и что владельцы пренебрегают своей землей.По этой причине теория Локка, вероятно, допускает, чтобы эффективные пользователи земли приобретали ее по рецепту. Cobb & Fox связали пренебрежение владельцем к полезному использованию пользователем, утверждая, что трудовая теория дает оправдание для приобретения по рецепту. Пренебрежение владельцем земли, по их мнению, представляет собой почти отказ от земли. Таким образом, земля снова может считаться невостребованной, и пользователь может претендовать на право собственности на землю на основании его / ее правильного использования. Marais также присоединяется к этому аргументу.

Утверждается, что сочетание халатности собственника и правильного использования земли пользователем (в течение длительного периода времени) должно быть в большинстве случаев должно быть достаточно для оправдания передачи права собственности пользователю. Это обоснование представляет собой вескую причину, по которой пользователь должен стать владельцем, и в то же время полагается на неспособность собственника отслеживать и контролировать использование земли. Бремя, возложенное на владельца, которое должно контролировать использование земли и вмешиваться, где это необходимо, не является слишком обременительным, даже для государственных органов, владеющих землей; в частности, это оправдание не налагает на собственника обязательства по рациональному использованию земли и позволяет им оставлять землю неиспользованной, чтобы использовать ее в будущем.

Проблематичным в этом оправдании является то, что оно создает стимул для использования любого вида земли, независимо от того, следует ли оставить землю неосвоенной. В частности, чтобы лучше защитить окружающую среду, следует рассмотреть возможность исключения определенных чувствительных областей из сферы действия законодательства о приобретениях по рецепту.

Голландское законодательство и юридическая практика не отражают это новое обоснование. Пользователи, которые эффективно используют землю, могут приобретать землю по рецепту, но не обязательно соответствуют требованиям для приобретения.Пользователь, который эффективно использует землю, но не ограждает землю забором, не будет владельцем земли и не будет соответствовать требованиям любого из ст. 3:99 или ст. 3: 105 BW. Кроме того, хорошее использование не является обязательным требованием для приобретения по рецепту. Изобразительное искусство. 3: 105 BW не требует длительного пользования землей; вполне достаточно быть владельцем в тот момент, когда это предписывает rei vindicatio собственника. Более того, по голландскому законодательству достаточно закрыть землю, чтобы стать ее владельцем; хорошее использование не требуется.Таким образом, чтобы принять это обоснование, голландское законодательство должно было бы скорректировать требования для приобретения по рецепту.

5.2 Вклад земли в человеческое развитие пользователя

Теории личности раскрывают связь между правами собственности на материальные ресурсы и развитием человека. Они основаны на гегелевской теории личности, которая направлена ​​на продвижение личной автономии и гласит, что личная автономия требует материального основания в виде надежной собственности.Таким образом, теории личности указывают на важность незаконно используемой земли для жизни пользователя и могут служить оправданием для передачи права собственности на землю пользователю. В этом подразделе я обсуждаю значение теории личности Radin и теории человеческого процветания Alexander для оправдания приобретений по рецепту.

Теория личности Радина гласит, что человеческое существо нуждается в имеющихся в его распоряжении материальных ресурсах для развития и реализации своего потенциала.Вещи в той или иной степени связаны с тем, кто мы есть как личности. Radin различает личную собственность и взаимозаменяемую собственность на противоположных крайностях континуума. Признание вещи личным или взаимозаменяемым имуществом зависит от того, сколько боли пострадал бы человек, если бы этот объект был унесен. К личной собственности, например, относятся дом и обручальное кольцо. По мнению Radin , личная собственность имеет более сильные моральные претензии на защиту со стороны правовой системы, чем взаимозаменяемая собственность.

Важность земли для личности пользователя, в форме дома или иным образом, может оправдать приобретение по рецепту. Однако ведутся споры об условиях, при которых должно происходить такое перераспределение. Сама Радин заявляет, что соображения, связанные с личностью, в основном оправдывают перераспределение в пользу добросовестных пользователей. Она поднимает вопрос, как недобросовестный пользователь мог привязаться к земле. Утверждается, что, используя землю и, например, проживая на ней со своей семьей, человек автоматически связывается с землей, и что вопрос о том, имеет ли это лицо признанное право на использование земли, отходит на второй план. .Так что даже недобросовестному пользователю земля может быть личной собственностью. Другой вопрос заключается в том, в какой степени должна уменьшиться привязанность владельца к земле, чтобы привязанность пользователя к земле в достаточной степени перевешивала ее, чтобы оправдать перераспределение собственности. Некоторые ученые указали, что у собственника не должно быть никакой личной привязанности к земле. Утверждается, что в случаях, отличных от пограничных споров, тот факт, что собственник не отслеживает и не контролирует использование своей земли в течение длительного периода времени, следует рассматривать как форму квази-отказа и достаточное доказательство отсутствия личных данных. вложение.

Важность земли для личности пользователя и отсутствие привязанности к земле со стороны владельца прекрасно сочетают в себе обоснование, основанное на вкладе земли в человеческое развитие пользователя, и аргумент "наказать небрежного владельца". Одна из проблем с этим оправданием состоит в том, что трудно представить, что оно применимо к приобретениям юридическими лицами. Однако юридическое лицо могло иметь вложения в землю через своих членов или акционеров. Предположим, что члены футбольного клуба занимают зеленую территорию, превращают ее в поле и играют на ней десятилетиями, почему не должно быть оправдания приобретению футбольным клубом земли на основании привязанности членов к земле? земля?

Тем не менее, голландский закон должен быть существенно изменен, чтобы включить это обоснование.Пользователи с большой личной привязанностью могут приобретать по рецепту, но они не обязательно приобретают его. В частности, голландское требование владения не проводит различия между владельцами или пользователями на основе того, как пользователь или владелец соответственно привязан к земле. Вместо этого в голландском прецедентном праве проводится различие в зависимости от функции земли и того, находится ли земля в государственной или частной собственности. Кроме того, личная привязанность не является обязательным требованием для приобретения. Пользователю даже не нужно использовать землю для приобретения по рецепту; достаточно ограждения на участке.

Аналогичный аргумент можно сделать на основе теории процветания человека Александра . Человеческое процветание - это объективный стандарт, по которому измеряется способность человека участвовать в человеческой деятельности. Чем больше людей могут участвовать в человеческой деятельности, тем больше общество гарантирует человеческое процветание. Собственность может способствовать процветанию человека, потому что собственность способствует личной автономии, безопасности и богатству. Marais утверждал, что перераспределение в пользу пользователя и безопасное владение будут способствовать развитию возможностей пользователя вести полноценную жизнь.Поскольку у собственника есть общественное обязательство по уходу за землей, но он не выполнил это обязательство, то в заключении Marais оправдано лишение собственника земли. Такой подход убедителен. Это оправдание, опять же, прекрасно сочетает в себе вопрос о том, почему пользователь должен становиться собственником, с вопросом о том, почему собственник должен потерять землю. Долгосрочное использование земли в целях повышения благосостояния человека, например, в качестве дома, объясняет, почему земля важна для пользователя; отсутствие мониторинга и контроля за использованием земли предполагает, что земля больше не имеет никакого значения для человеческого процветания владельца.

Голландский закон, однако, должен быть существенно изменен, чтобы включить это обоснование. Причины те же, что и в отношении теории личности. Короче говоря, требования к приобретению по рецепту не проводят различий между пользователями и владельцами на основе того, способствует ли земля их человеческому процветанию.

5.3 Чистый вклад пользователя в совокупную полезность

Утилитарные теории стремятся максимизировать совокупную полезность в обществе.В литературе различные авторы указывали, что землю следует выделять тому человеку, который придает ей наибольшую субъективную ценность. Со временем ценность, которую пользователь придает земле, увеличивается, в то время как владелец придает ей все меньше и меньше ценности. Действительно, может быть момент времени, когда совокупная полезность в обществе будет выше, если право собственности будет передано пользователю. Это может служить оправданием приобретения по рецепту.

Теория права и экономики, направленная на максимизацию экономической эффективности использования ресурсов, обеспечивает полезный инструмент для измерения общей полезности.Несколько ученых провели экономический анализ приобретений по рецепту. Этот вклад не может дать подробного анализа всего их анализа. Вместо этого в этой статье кратко обсуждается недавний (теоретический) анализ, проведенный Marais .

Marais оценила затраты, понесенные владельцем, затраты, понесенные пользователем, затраты, понесенные третьими сторонами, и судебные издержки, вызванные законодательством о приобретениях по рецепту. Эти расходы увеличивают убытки владельца от приобретения по рецепту.Однако на общественном уровне убытки, понесенные владельцем, компенсируются (предполагается, что они) более высокой стоимостью, которую пользователь придает земле. Компания Marais проанализировала, как эти затраты связаны с продолжительностью срока действия рецепта. Он утверждает, что расходы владельца, вызванные неопределенностью, мониторингом земли и деморализацией, связанной с потерей собственности пользователем, уменьшаются по мере увеличения срока давности. Это правдоподобно, потому что чем больше срок давности, тем меньше владелец будет беспокоиться о своем имуществе.Кроме того, если владелец не контролирует свою собственность в течение более длительного периода времени, а затем теряет землю, он / она с большей вероятностью пострадает от боли (или «деморализации»). Согласно Marais , пользователь несет расходы из-за неопределенности, получения доказательств для следующего требования о рецепте и деморализации (из-за выселения). Возможно, следует добавить потерянные инвестиции, которые могут произойти, если собственник успешно вернет землю. Marais утверждает, что эти затраты являются самыми высокими, если срок действия рецепта очень короткий, затем постепенно снижается, а затем снова увеличивается, когда срок действия рецепта превышает 10 лет.Этот вывод кажется правдоподобным, поскольку неопределенность наиболее высока вначале (то есть для недобросовестных приобретателей) и что затраты на деморализацию и стоимость инвестиций увеличиваются по мере того, как пользователь дольше живет на земле.

Сторонние покупатели могут понести (связанные с рецептом) расходы на поиск титула (проводимый нотариусом по гражданскому праву в Нидерландах), осмотр участка и неопределенность в отношении приобретения. Марэ указывает, что, с одной стороны, (зарегистрированные или незарегистрированные) приобретения по рецепту могут исправить некорректную информацию в реестре, что повышает уверенность, а с другой стороны, они могут ввести неверную информацию, потому что покупателю по рецепту не требуется зарегистрировать приобретение.В контексте Нидерландов инспекции будут полезны только, а приобретение по рецепту только исправит (или, скорее, дополнит) земельный кадастр, если существует спор о границах и граница не может быть установлена ​​на основе доступной информации. Во всех других случаях закупки по рецепту, которые остаются незарегистрированными, потребуют инспекций на месте, которые в противном случае не потребовались бы, и, таким образом, увеличат операционные издержки. Таким образом, режим, который не позволяет приобретать лекарства по рецепту, снизил бы операционные издержки. Marais утверждает, что затраты, понесенные сторонним покупателем, являются самыми высокими, если срок действия рецепта очень короткий, затем уменьшаются, а затем медленно, но неуклонно увеличиваются по мере увеличения срока действия рецепта. Это кажется правдоподобным, потому что, если бы срок давности был короче, третьи стороны, которые попытаются приобрести у владельца, были бы очень не уверены в своих приобретениях и предприняли бы (возможно, ненужные) дополнительные проверки. Если бы срок давности был более длительным, третьи стороны, по крайней мере в пограничных спорах, понесли бы больше затрат на поиск и проверки титула, потому что информация становится менее надежной.

Судебные издержки, вызванные законодательством о приобретениях по давности, складываются из количества спорных дел и издержек, связанных с ошибочными судебными решениями. Marais утверждает, что чем короче срок давности, тем больше будет судебных разбирательств и тем выше будут судебные издержки. Однако, если срок давности больше, будет больше ошибочных решений из-за информации худшего качества. В контексте Нидерландов последнее верно только в том случае, если земельный кадастр не предоставляет достоверной информации, i.е. в пограничных спорах или если наследство осталось незарегистрированным.

На основе этого анализа утверждается, что на данный момент затраты (деморализация и инвестиции), связанные с выселением пользователя, превышают совокупные дополнительные затраты, понесенные владельцем, сторонними покупателями и широкой общественностью, существует экономическое обоснование приобретения по рецепту. Это зависит от системы регистрации земли, судебной системы и культуры страны, в какой точке пересекается эта черта.

Голландский закон в настоящее время не включает это обоснование по существу по той же причине, почему он не отражает другие альтернативные обоснования для приобретения по рецепту. Высокие затраты на деморализацию со стороны пользователя не требуются и не достаточны для приобретения земли по рецепту. Пользователь мог бы установить прочную связь с землей, используя ее, но приобрел бы ее только в том случае, если бы он ее огородил. Напротив, пользователь, который не имеет прочной связи с землей, но огорожен на земле, может стать владелец.

6. Содействие равенству как оправдание приобретений по рецепту

Экономическое неравенство отрицательно сказывается на демократическом участии, образовании, общественном здравоохранении, безопасности и социальной мобильности. Во времена растущего неравенства доходов и богатства и ослабления государств всеобщего благосостояния на Глобальном Севере заманчиво думать о приобретениях по рецепту как о средстве перераспределения богатства от имущих к неимущим и, таким образом, уменьшения экономического неравенства.Более того, это не было бы без исторического прецедента: например, щедрое применение враждебного владения к поселенцам в Соединенных Штатах в 19 веках представляло собой перераспределение земельной собственности от крупных землевладельцев к тем, у кого не было гарантий владения. . Хотя суды ссылались на халатность владельца для оправдания перераспределения, политическая мотивация заключалась в том, чтобы стимулировать экономическое развитие путем предоставления прибывающим поселенцам доступа к земле.

Однако более тщательный анализ показывает, что приобретения по рецепту не являются адекватным средством смягчения экономического неравенства на Глобальном Севере.Если земля используется в сельскохозяйственных целях, ранее бедный и безземельный пользователь мог использовать землю только для ведения сельского хозяйства для пропитания. Если пользователь вообще сможет приобрести оборудование для натурального хозяйства, ему / ей в любом случае не хватит средств, чтобы конкурировать с крупными сельскохозяйственными компаниями 21 -го -го века и получать значительное богатство. Таким образом, приобретение по рецепту приведет только к минимальному уровню жизни в сельской местности, что, вероятно, не понравится большинству людей.Более того, большинство сегодняшних государств всеобщего благосостояния на Глобальном Севере по-прежнему гарантируют такой уровень жизни. На Глобальном Юге, напротив, приобретение по рецепту может привести к перераспределению столь необходимой земли для натурального хозяйства среди безземельных.

Если пользователь использует землю в жилищных целях, приобретение по рецепту может обеспечить пользователям гарантии владения и буквально создать домашнюю базу для получения дохода и создания богатства. Таким образом, на Глобальном Юге и странах Глобального Севера с нехваткой и недостаточным государственным обеспечением доступным жильем и вакантными жилыми площадями приобретение по рецепту может облегчить симптомы экономического неравенства.Пример - движение Kraken (приседание) в Нидерландах в 1960-х, 70-х и 80-х годах.

Однако, даже если приобретения по рецепту могут потенциально облегчить симптомы экономического неравенства на Глобальном Севере, этого вряд ли удастся сделать, и этого по-прежнему недостаточно для борьбы с экономическим неравенством. Первая причина заключается в том, что длительный срок давности для недобросовестных приобретателей, 20 лет в Нидерландах, создает стимул для пользователей не инвестировать в землю и длительный период ненадежного владения.Это снижает потенциальную эмоциональную безопасность, обеспечиваемую домом. Вторая причина заключается в том, что занятие чужой земли может сделать пользователей вне закона или укрепить этот статус в сообществе, что будет препятствовать экономическому и социальному развитию пользователей и их семей. Это может быть иначе только тогда, когда становится «нормальным» или даже «модным» занимать чужие земли, потому что значительная часть населения или дети представителей среднего класса борются за поиск подходящего жилья.Опять же, механизм Kraken в Нидерландах является показательным примером.

Третья и, возможно, самая важная причина, как уже отмечалось, состоит в том, что земля сама по себе не может помочь бедным на Глобальном Севере приносить значительный доход. В то время как богатые используют дорогую недвижимость для хранения и увеличения своего уже существующего богатства, у бедных нет такой возможности. Сложная высокотехнологичная экономика Глобального Севера создает препятствия для доступа к образованию, такие как административные, юридические или технологические знания.Даже имея дом, бедняки не могут получать достойный доход без доступа к образованию. Только хорошая государственная система образования может дать бедным знания, необходимые для работы в секторах, обещающих высокий и стабильный доход, что может затем уменьшить экономическое неравенство. Таким образом, по сравнению с приобретениями по рецепту, дееспособное государство всеобщего благосостояния было бы лучшим инструментом.

Ни законодательство, ни практика Нидерландов не указывают на то, что приобретения по рецепту являются инструментом для перераспределения.Финансовое положение пользователя не имеет отношения к применению ст. 3:99 и 3: 105 BW. Принимаются во внимание только физический контроль пользователя над землей и вопрос о том, действует ли он / она добросовестно. Изобразительное искусство. 3:99 BW, кроме того, приносит пользу только тем пользователям, которые намеревались законно приобрести землю у ее владельца, чего никогда не будет с безземельными людьми, не имеющими достаточных средств для приобретения земли. Изобразительное искусство. 3: 105 BW может способствовать перераспределению. Однако Верховный суд недавно постановил, что бывший владелец может вернуть землю в течение 20 лет после приобретения по рецепту, что продлило период неопределенности.Это ограничивает возможность перераспределения. В голландской юридической практике большинство незаконных землепользователей добавляют чужую землю к уже имеющейся у них земле. Приседания - исключение, и, если это случается, сегодняшние сквоттеры - в основном преступники, которые не могут рассчитывать на поддержку общественности.

7. Заключение

Правовые институты склонны выдерживать разрушительное действие времени. Они упорствуют, даже несмотря на то, что первоначальное обоснование их правил давно забыто или больше не выдерживает никакой критики. Правовая определенность как оправдание приобретения по рецепту в Нидерландах лишь частично подпадает под эту категорию.Если зарегистрированная передача не имела силы, зарегистрированный владелец (и его / ее правопреемники) мертв или бесследно потеряны, или границы не могут быть установлены из публичных записей и земельной книги, правовая определенность все равно будет под угрозой и приобретение по рецепту восстановит правовую определенность. Поскольку в Нидерландах очень часто возникают пограничные споры, правовая определенность по-прежнему играет большую роль. Однако в других случаях, в частности, когда человек занимает землю, зная, что она принадлежит кому-то другому, юридическая определенность не может объяснить, почему пользователь должен быть повышен до уровня собственника.

Довод о том, что халатный собственник должен быть наказан за то, что он не контролирует и не контролирует использование земли, в большинстве случаев убедителен. Общественный интерес в этом наказании состоит в том, чтобы побудить владельца избегать бесполезных конфликтов из-за такого ценного ресурса, как земля. Голландское законодательство также отражает это оправдание, потому что владельцу просто нужно потребовать обратно владение землей, чтобы закончить срок давности.

Однако это оправдание может объяснить, почему собственник должен потерять право собственности; это не оправдывает, почему пользователь должен приобрести право собственности.Это в первую очередь проблематично, когда пользователь знал, что он занимает чужую землю. Ценностное суждение, выраженное в постановлениях Верховного суда Нидерландов и в литературе, о том, что недобросовестные пользователи не должны вознаграждаться и что не должно быть никаких стимулов для занятия (или «кражи») земли, слишком решительно пропагандируется в Нидерландах, чтобы позволить « наказать нерадивого владельца - обоснование оправдать приобретение недобросовестными пользователями.

Сочетание аргумента «наказать нерадивого владельца» и веской причины, по которой пользователь должен стать владельцем, может даже оправдать приобретения недобросовестными пользователями.Правильное использование земли, важность земли для личного развития пользователя или утилитарное соображение, согласно которому выселение пользователя нанесет больший вред совокупной полезности, чем превращение пользователя в собственника, вполне могут оправдать перераспределение земли. Напротив, продвижение равенства не может служить адекватным оправданием на Глобальном Севере. Доступ к сельскохозяйственным землям не приведет к тому, что бедные люди будут получать значительный доход или богатство. Доступ к дому формирует основу для улучшения их средств к существованию.Однако длительный срок давности - долгий период неопределенности для скваттеров. Сквоттинг и приобретение по рецепту также делают пользователей вне закона в большинстве стран Глобального Севера. Наконец, приобретение по рецепту никоим образом не дает им доступа к инструментам, необходимым для получения дохода в экономике 21 -го -го века.

Голландское законодательство еще не должно включать новые обоснования для приобретения по рецепту, представленные в этом документе.Это сложная задача, потому что от обстоятельств каждого случая зависит, например, имеет ли пользователь достаточную связь с землей. Согласование этой потребности в дифференциации с необходимостью правовой определенности в праве собственности автоматически приведет к несовершенству, оставив сторонников обсуждаемых теорий неудовлетворенными. Однако шагом в правильном направлении было бы различать разные виды использования земли и связывать их с разными сроками давности.Если пользователь использует землю, например, для проживания, закон может предположить, что существует важная эмоциональная связь между пользователем и землей, и должен соответственно сократить срок давности. Напротив, для сельскохозяйственных или коммерческих земель может применяться относительно более длительный срок давности.

Опубликовано в Интернете: 2018-09-19

Опубликовано в печати: 12 сентября 2018

© 2018 Walter de Gruyter GmbH, Берлин / Бостон

Это произведение находится под лицензией Creative Commons Attribution 4.0 Общественная лицензия.

Почему владение землей - это не то же самое, что владение ею

Владение - очень важный термин в судебных спорах о собственности, поскольку это юридический носитель, который исследует право собственности. Общий принцип права заключается в том, что владелец считается собственником находящейся в его собственности вещи, будь то недвижимое или движимое имущество.

Правовые презумпции весьма своеобразны: презумпция - это автоматическое установление факта, которое может быть сделано без помощи доказательств.Во многих случаях презумпции опровергаются, то есть они могут быть опровергнуты доказательствами обратного. Но презумпции играют важную роль в праве, поскольку они устанавливают фиксированную отправную точку, от которой можно отступить.

Статья 525 (1) Гражданского кодекса предполагает, что лицо, владеющее вещью, считается владеющим ею от своего имени и на основании права собственности. Этот правовой институт и презумпция существуют независимо от официальных юридических титулов. То есть отправной точкой закона является то, что тот, кто чем-то владеет, не владеет этим от имени кого-то другого.Точно так же закон предполагает, что там, где есть владение, есть и собственность.

Но это обе опровержимые презумпции, потому что могут быть обстоятельства, при которых владение - физическое задержание вещи - существует независимо от какого-либо титула, включая право собственности. Таким образом, можно представить доказательства, которые пытаются опровергнуть эти предположения.

Например, могут быть случаи, когда человек владеет землей, не имея на свое имя документа о праве собственности. Такой владелец по закону (и в соответствии со статьей 525 (1)) изначально считается обладателем права собственности - точно так же, как если бы он приобрел землю на основании нотариального акта.Опять же, это опровержимое предположение.

Действительно, законом признается, что собственник, который владел землей (без заключения договора на свое имя) в течение 30 лет (и при соблюдении соответствующих юридических требований), может приобрести такую ​​землю на основании права собственности на землю. предписание (в терминах общего права, известное как «неправомерное владение»). В просторечии этот правовой институт обычно (и, возможно, неточно) упоминается как « it-trobbija tal-ġust ».

Это, по сути, причина того, почему владение считается оплотом в пользу владельца, особенно в тех случаях, когда право владения и титульные документы конкурируют, поскольку владение может не только демонстрировать предполагаемое право собственности, но и в конечном итоге может привести к надлежащему владению через приобретение рецепт.На Мальте владение по рецепту не так редко, как может показаться на первый взгляд.

Когда право собственности и владение существуют одновременно в отношении одного и того же предмета в отношении одного и того же лица (собственника), на самом деле нет никаких проблем, поскольку эти два правовых статуса дополняют друг друга. Короче говоря, наличие и того, и другого (владение и титул собственности) означает абсолютное владение - наиболее желаемую форму собственности - наиболее квалифицированную форму титула.

Проблемы возникают, когда эту правовую презумпцию в пользу владения пытаются оспорить доказательством того, что один владеет имуществом не от своего имени, а от имени другого.Сложное положение наиболее интересно, когда два элемента (владение и владение) фрагментированы таким образом, что суду приходится копнуть глубже и решить, кто является фактическим владельцем.

Для того, чтобы приобрести собственность по приобретательной давности, он должен держать вещь так, как если бы она ему принадлежала

Этот вопрос окончательно разрешил Апелляционный суд 20 июля по делу «Кевин Заммит и против Кармел Галеа».

Истец, фермер, владел частью сельскохозяйственной земли.На фермера подали в суд третьи лица, которые утверждали, что являются собственниками этой земли. Они требовали, чтобы суд постановил выселить его из собственности. Истец утверждал, что он владел землей в течение длительного времени и, таким образом, приобрел ее по корыстной праве.

С другой стороны, заявители утверждали, что истец занимал их землю на основании простого согласия ( tolleranza ), которое первоначально было предоставлено ему их отцом, и, как следствие, независимо от того, как долго он владел землей. , это не стало его.

При рассмотрении дела по существу суд обсудил правовые вопросы, связанные с владением в свете «приобретательной давности». В конце концов, владение - это то, что вызывает концепцию приобретательской давности, поскольку она является элементарной составляющей этого правового института.

Суд установил, что рассматриваемый фермер действительно «знал», что собственность принадлежит третьим сторонам, хотя он утверждал, что он должен считаться приобретшим собственность по праву приобретения.Это было проблематично, потому что для того, чтобы кто-то приобрел собственность по корыстному рецепту, он должен был держать вещь так, как если бы она принадлежала ему - animus et corpus; corpus ownionis et animus Possidendi vel Animus Domini. Настроение владельца - ключ к успеху.

Суд, однако, пришел к выводу, что, несмотря на то, что фермер знал, что это имущество принадлежит другим лицам, поскольку он владел имуществом с намерением стать его собственником по корыстной давности, этот элемент давности был соблюден.

Правовая проблема для фермера заключалась в другом; если будет установлено, что арендатор владел имуществом по простому согласию, он никогда не сможет приобрести его, независимо от того, как долго он владел бы им.

Такие владельцы не могут перейти на приобретательную давность, потому что они держат связь с первоначальными владельцами. Простое доверие - это титул, который позволяет его владельцам владеть собственностью с благословения первоначальных владельцев. Таким образом, владелец все равно будет очень заметен.

СВЯЗАННЫЕ ИСТОРИИ

В этом деле суд установил, что фермер владел собственностью на правах простой гарантии; действительно, фермер и владелец первоначально договорились, что первый должен обрабатывать землю, но вернуть ее, когда владелец потребует ее обратно.

По этой причине суд заявил, что фермер очень хорошо знал, что он владеет землей с согласия владельца (то есть от имени владельца) на основании простого права собственности, и, таким образом, корыстная давность никогда не применялась. срабатывает.

Таким образом, суд обязал фермера выселить его с указанной земли.

Мэри Роуз Микаллеф - младший юрист Azzopardi, Borg and Abela Advocates.

Независимая журналистика стоит денег. Поддержите Times of Malta по цене кофе.

Поддержите нас

ПРИХОД ДЖЕФФЕРСОНА v. BONNABEL PROPERTIES | 620 So.2d 1168 | La. | Суждение | Закон

КИМБОЛ, судья. [Fn *] [fn *] В соответствии с Правилом IV, Часть 2, § 3, Деннис, J. не входил в состав комиссии, которая слушала и принимала решение по этому делу.См. Сноску в деле State v. Barras, 615 So.2d 285 (La. 1993).

Это дело касается иска о праве собственности на недвижимое имущество. Представленный узкий вопрос заключается в том, может ли приход, политическое подразделение государства, получить право собственности на недвижимое имущество по 30-летней давности.

ФАКТЫ И ПРОЦЕДУРНАЯ ИСТОРИЯ

Поскольку этот вопрос был решен нижестоящими судами по ходатайству о вынесении решения в упрощенном порядке, мы ограничены в нашем понимании фактов утверждениями, содержащимися в состязательных бумагах сторон.

Актом о Посвящении от 9 июня 1916 года Альфред Боннабель разделил большой участок земли в округе Джефферсон на улицы и жилые участки, объявив, что застройка будет подразделением Боннабель-Плейс. В рамках застройки г-н Боннабель включил переулки шириной в двенадцать футов, идущие позади и рядом с некоторыми жилыми участками. Хотя улицы, входящие в состав участка, были предназначены для общественного пользования, переулки были предназначены исключительно для использования собственниками участков, прилегающих к указанным переулкам.

Закон о выделении подразделения Bonnabel Place частично предусматривает: "И упомянутый Bonnabel через упомянутого агента Lawes, здесь заявил, что переулки на различных площадях не предназначены для общественного пользования, потому что они предназначены исключительно для использования и удобства. владельцев участков, примыкающих к указанным переулкам на каждой площади ".

После своего открытия путем отдельных приобретений в 1938 и 1955 годах приход Джефферсона получил два больших участка земли, состоящих из нескольких участков в подразделении Боннабель Плейс.Приход утверждает, что в 1940 году он построил на этой земле различные сооружения для очистки сточных вод и окружил эти сооружения забором из проволочной сетки. Приход также утверждает, что несколько лет спустя это сооружение по очистке сточных вод было перемещено, и в 1991 году приход решил снова разделить это имущество на жилые участки для коммерческой продажи. Однако, предприняв попытку этого повторного подразделения, приход обнаружил существование переулков, созданных г-ном Боннабелем. Приход далее обнаружил, что, несмотря на тот факт, что он не приобрел никаких переулков при приобретениях 1938 или 1955 годов, переулки, соответствующие участкам, полученным при этих приобретениях, были включены в огороженную территорию прихода.

В петиции прихода утверждается, что оно владело всем этим имуществом с момента возведения забора вокруг завода в 1940 году. Это утверждение несколько сомнительно, учитывая, что приход не приобретал второй участок до 1955 года. То, в 1938 или в 1955 году, не является определяющим для нашего исхода в этом вопросе, мы предполагаем, что arguendo владение обоими трактатами приходом началось в 1938 году.

Сделав это открытие, приход подал в суд на переулок, назвав Bonnabel Properties, Inc.и наследники Альфреда Боннабеля как преемники Альфреда Боннабеля. Основываясь на его предполагаемом "непрерывном, непрерывном, мирном, враждебном, публичном и недвусмысленном владении" аллеями внутри ограждения из сетчатой ​​ограды в течение более 30 лет (с момента возведения забора в 1940 году до момента демонтажа ограды) в 1991 г.), приход утверждал, что он получил право собственности на переулки по наследству по закону La.Civ. Код. искусства. 3446 и 3486. Приход далее утверждал, что, если переулки считались сервитутами в пользу соседних владельцев собственности, эти сервитуты предписывали десять лет с момента их создания в силу того, что они не использовались в соответствии с La.Civ. Кодовое искусство. 753.

Bonnabel Properties, Inc. и наследники Альфреда Боннабеля (вместе именуемые «подсудимые Боннабель») ответили на ходатайство прихода, в целом отрицая содержащиеся в нем утверждения. Ответчики Боннабель далее утверждали, в частности, что муниципалитет не может приобретать собственность по приобретательной давности и что ответчики Боннабель остаются законными владельцами указанных переулков.

Приход ходатайствовал об упрощенном судопроизводстве, ссылаясь на две альтернативы: (1) он приобрел право собственности на переулки по 30-летней давности; и (2) любые требования ответчиков Боннабеля о компенсации за переулки были прекращены трехлетним освобождением от ответственности La.Rev.Stat. 13: 5111. Ходатайство прихода включало документы и письменные показания, подтверждающие приобретение приходом двух больших участков собственности, существование забора прихода, окружающего указанную собственность, включая переулки в течение более 30 лет, и то, что переулки никогда не использовались по назначению Альфреда Боннабеля.

La.Rev.Stat. 13: 5111, в частности, говорится: «Для исков о компенсации за собственность, принятую государством, приходом, муниципалитетом или другим политическим подразделением или любым из их соответствующих агентств, должно быть предусмотрено три года с даты такого изъятия.«

После слушания судья вынес решение в порядке упрощенного производства в пользу прихода, «постановив, что полное и полное владение и право собственности [на переулки] принадлежит приходу Джефферсона» и «навсегда запретив любому лицу или стороне требовать интерес к указанным пяти переулкам ". Подсудимые Боннабель подали апелляцию.

Апелляционный суд подтвердил решение суда первой инстанции, 612 So.2d 300 (La.App. 1992), постановив, что приход может получить право собственности на собственность по корыстной давности и что в данном случае приход Джефферсона установил приобретение данного имущества на основании 30-летней давности.На основании этих выводов апелляционный суд счел излишним рассматривать аргументы прихода относительно трехлетнего освобождения от ответственности по искам о «справедливой компенсации» за изъятое имущество.

Мы удовлетворили судебное ходатайство ответчиков Боннабель о том, может ли приход получить право собственности на недвижимое имущество по приобретательной давности.

614 So.2d 1247 (La. 1993).

ПРИМЕНИМОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Право на приобретение собственности политическим подразделениям, таким как приход Джефферсона, предоставлено статьей VI, разд.23 Конституции Луизианы. Это положение гласит: «В соответствии с настоящей конституцией и не противоречащими ей, а также с учетом ограничений, предусмотренных общим законом, политические подразделения могут приобретать собственность для любых общественных целей путем покупки, дарения, экспроприации, обмена, или иным образом». (выделено автором).

Приход утверждает, что фраза «или иначе» в этом конституционном положении дает ему право использовать принципы корыстной давности как метода приобретения собственности.Приход подкрепляет этот аргумент, цитируя La.Rev.Stat. 33: 4621, что частично обеспечивает:

Муниципалитеты и приходы могут экспроприировать и иным образом приобретать любую частную собственность, в пределах или без них, для любых целей, для которых они организованы, и для любых произведений, которыми они уполномочены владеть или управлять, или которые они уполномочены сдать в аренду или подарить США. (Курсив добавлен.)

Основываясь на прочтении этих двух положений в отдельности, приход приходит к простому выводу, что он имеет право приобретать собственность по приобретательной давности.Читая статью VI, разд. 23 в свете конституционного положения, касающегося полномочий политического подразделения приобретать сервитуты, La. Const. Изобразительное искусство. VI, разд. 24, однако, мы считаем позицию прихода несостоятельной по нескольким причинам.

Во-первых, толкование формулировки раздела 23 «или иначе» как предоставления политическим подразделениям полномочий приобретать собственность по приобретательной давности приведет к тому, что La. Const. Изобразительное искусство. VI, разд. 24 лишних. Это так, потому что Раздел 23 широко разрешает политическому подразделению приобретать «собственность» посредством перечисленных средств »или иным образом.«Юриспруденция этого штата давно признала, что термин« собственность »включает признанное расчленение прав собственности на вещь, а также полное владение вещью. См., Columbia Gulf Transmission Co. v. Hoyt, 252 La. 921, 215 So.2d 114, 120 (1968). Сервитут является одним из таких признанных случаев разделения прав собственности. См., Humble Pipe Line Co. против Wm. T. Burton Industries, Inc., 253 La. 166, 217 So.2d 188, 192 (1968) («Сервитут - это, однако, собственность или право собственности на землю.") (Цитируя 25 Am.Jur.2d Easements and Licenses, § 2, p. 417-18). Таким образом, раздел 23 разрешает политическому подразделению приобретать любым из перечисленных способов не только полные права собственности, но и Принимая утверждение прихода о том, что "или иной" язык Раздела 23 включает в себя разрешение правительственным подразделениям на приобретение по приобретательскому рецепту, , мы обязательно должны прийти к выводу, что Раздел 23 разрешает политическим подразделениям приобретать сервитуты по приобретательскому рецепту.Совершенно очевидно, что это не было целью статьи 23, поскольку статья 24 направлена ​​исключительно на предоставление правительственным подразделениям ограниченных полномочий на приобретение сервитутов по исковой давности . Таким образом, толкование Раздела 23 как предоставления политическим подразделениям полномочий приобретать по приобретательской давности сделало бы Раздел 24 недействительным, что несовместимо с правилами толкования нашей конституции. См., Например, State ex rel.Guste v. Bd. комиссаров Орлеанского округа Ливи, 456 So.2d 605 (La. 1984).

La. Const. Изобразительное искусство. VI, разд. 24 гласит: «Общественность в лице органов местного самоуправления может приобретать сервитутов по давности в установленном законом порядке». (Курсив добавлен.)

Во-вторых, помимо абсурдных последствий, которые могут возникнуть в результате предлагаемого приходом толкования статьи VI, разд. 23, мы также отмечаем, что Раздел 24 полностью посвящен полномочиям государственного подразделения приобретать товары по рецепту.Посвящение создателями конституции целого раздела вопросу корыстной давности отражает важность, которую, по их мнению, она заслуживает. Было бы несовместимо с безоговорочным подходом создателей к этому вопросу в отношении сервитутов, делать вывод о простом включении создателями сводных слов «или иначе» в статью VI, разд. 23 были предназначены для санкционирования приобретения политическим подразделением полной собственности недвижимого имущества по приобретательной давности.

Наконец, статья VI, разд. Четкое признание 24, что приобретательская давность должна преобладать в пользу политических подразделений в отношении сервитутов , отражает рассмотрение конституционных создателей возможности получения собственности политическим подразделением по приобретательной давности. Несмотря на рассмотрение такой возможности, создатели отказались от предоставления политическим подразделениям права на приобретение в полную собственность собственности.Можно только сделать вывод, что это было умышленное упущение со стороны разработчиков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании вышеизложенного, мы считаем, что было бы неправильным заключать конституционные авторы, добавляя слова «или иным образом» в статью VI, разд. 23, предназначенный для того, чтобы позволить политическим подразделениям получить полную собственность на имущество по приобретательной давности. Соответственно, решения судов низшей инстанции отменяются.Это дело передано в районный суд для дальнейшего рассмотрения в соответствии с этим заключением.

ПЕРЕСМОТРЕННО И ЗАПРЕЩЕНО .

HALL, J., не соглашается.

МАРКУС, Дж., Не соглашается и объясняет причины.

CALOGERO, C.J., не соглашается по причинам, указанным MARCUS, J.

[25] МАРКУС, судья (несогласный).

Я не согласен с тем, что большинство считает, что La. Const. Изобразительное искусство. VI, § 23 не позволяет политическому подразделению приобретать собственность по приобретательной давности.Большинство основывает свои рассуждения на теории, что в том числе по приобретательной давности по ст. VI, § 23 переводит ст. VI, § 24 излишни. Однако обзор истории этих положений показывает, что эти две статьи не противоречат друг другу.

Статья VI, § 24 был основан на Ст. 14, § 16 Конституции 1921 года. Комментарии делегатов показали, что они считают важным перенести это положение в новую конституцию, чтобы подтвердить случаи, когда муниципалитеты приобретали сервитуты путем содержания дорог.Записи Конституционного съезда Луизианы 1973 г., т. VII, стр. 1565. Напротив, ст. VI, § 23 не был основан на положении Конституции 1921 года, но был совершенно новым положением, дающим политическим подразделениям право приобретать собственность. В этом свете кажется очевидным, что создатели не стремились к ст. VI, § 24, чтобы действовать как ограничение по ст. VI, § 23, но просто сохранил его, чтобы гарантировать, что сервитуты, приобретенные в соответствии с предыдущей конституцией, не будут признаны недействительными.

Соответственно, я считаю, что приобретательная давность подпадает под ст.VI, § 23 «или иной» способ приобретения собственности. Кроме того, я согласен с аргументацией Lincoln Parish School Board против Ruston College, 162 So.2d 419 (La.App. 2d Cir. 1964), письменном отказе, 246 La. 355, 164 So.2d 354 (1964), что, если бы государственным органам было запрещено приобретать собственность по рецепту, дефекты правового титула на собственность, приобретенную путем покупки или дарения, никогда не могли быть исправлены. Ясно, что создатели конституции не намеревались помешать государству когда-либо исправлять недостатки в своих названиях.По этим причинам я подтверждаю решение апелляционного суда о том, что приход приобрел имущество по давности.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *