Принцип работы риэлтора: Как работают риэлторы по недвижимости: хитрости

Как работают риэлторы по недвижимости: хитрости

Профессия риэлторов вызывает противоречивые чувства. Кого-то она привлекает своей деловитостью, многогранностью, «модным» направлением. Другие воспринимают её слишком сложной и непонятной, что является причиной отсутствия желания пробовать развивать себя в данной сфере деятельности.

Как работают риэлторы по недвижимости

Принципы работы риэлтора

В данной профессии нет гарантии получения конкретного результата от своей работы, все зависит от того, насколько человек стремиться к цели, и сколько сил вкладывает на пути к её достижению.

Давайте рассмотрим, как работают риэлторы, чтобы понимать, кому подходит данная профессия. Чтобы преуспевать, необходимо обеспечивать хотя бы две-три сделки и от трех до пяти договоров в течение месяца, от чего полностью зависит достойный заработок. Успех высоких продаж, огромный поток клиентов находится на 90% в зависимости от подхода к этому самого риэлтора, его умений и навыков продавать и договариваться, убеждать своих клиентов.

Особенности профессии риэлтора

Необходимо запомнить, что продавца недвижимости найти гораздо проще, чем покупателя на объект. Ведь продавец сам может дать рекламу, обратиться в агентство, выставить объект на продажу. Рассмотрев как работают риэлторы по недвижимости, отметим задачи, которые они ставят перед собой:

• Заключать договора с продавцами;
• Стать поистине эксклюзивным представителем, который разбирается в обстановке на рынке;
• Дать рекламу от себя, поскольку именно по данному объявлению возможно позвонит покупатель, который хочет купить на услугу, а целую квартиру.

Приняв звонок от покупателя, нужно назначить показ недвижимого объекта. В разговоре по телефону, необходимо максимально четко определить, что требует покупатель. Если вы понимаете, что покупателю не подходит квартира, все равно есть смысл отвести его на просмотр. Всегда можно предложить другой вариант, поскольку, помимо основных потребностей, на показе можно понять его дополнительные пожелания.

Чрезвычайно важно понять потребности потребителя, для того, чтобы заключить максимально выгодный для всех, договор.

Необходимо помнить, что в работе риэлтора допустимы хитрость и смекалка. Можно включать собственное обаяние, где-то ответить поверхностно, но ни в коем случае не обманывать. Вполне очевидно, что репутацию на таком способе работы и такому к ней подходу не заработаешь, доставишь неудобства себе, агентству, и людям, обращающихся к Вам за помощь.

Особенности работы в риэлторском бизнесе

Как начать работать риэлтором: советы новичкам

Любая деятельность начинается с первого шага. И те, кто только собирается начать покорять рынок недвижимости, задаются вопросом как начать работать риэлтором без опыта? Тому, кто не имеет своей базы клиента, не знает, как поступить в той или иной ситуации. Ведь клиенты не будут ждать, пока специалист изучит необходимый материал, и предоставит ее покупателю.

Поэтому, будьте готовы, что вначале будет действительно сложно, но это не значит, что это повод отступить.

• Существуют определенные шаги, которые позволят быстрее сориентироваться в непростой области недвижимости.

Перед тем, как приступить к работе агента по недвижимости, лучше попробовать свои силы в продажах

Это может быть должность менеджера по продажам или там, где нужно проявить себя в активных продажах. Если поймете, что хорошо продаете, спокойно справляетесь со стрессовыми ситуациями, тогда риэлтерский бизнес подойдет как нельзя лучше.

У вас должны быть сбережения минимум на три месяца вперед

Гарантий достойного заработка в начале карьеры риэлтора нет, потому перед её началом следует себя подстраховать, поскольку совмещать такую профессию, ввиду отсутствия свободного времени, возможности не будет. Все время придется уделять внимание своему развитию, изучению всех основ такой работы, общению с коллегами и поиском потенциальных клиентов.

Зайдите на сайт поиска вакансий и создайте свое резюме, заполнив анкету

Можете просмотреть возможные вакансии в городе, узнать требования, которые предъявляет работодатель. Резюме нужно составлять исходя из данных требований. Как только ощутите, что готовы, начните рассылать отклики на вакансии в агентства.

Перед тем, как работать риэлтором без опыта, необходима база клиентов, без которой никак не обойтись

Также найдите источник информации для того, чтобы достойно провести первые сделки. В этом способно помочь надежное агентство по недвижимости, которое подарит возможность на достойный старт. Старайтесь не вестись на «золотые горы». Обучение должно быть бесплатным, агентство обязано уже успеть завоевать некоторый авторитет и известность. Здесь сможете набраться опыта, получить ценную информацию о том, как работают агенты по недвижимости, которые, тоже порой охотно делятся опытом. Компании часто готовы предоставить базу клиентов, которые продают жилье.

Это может быть не больше двух телефонов в день, однако, это уже хорошая цифра для новичка.

Хорошее агентство готово провести лекции по обучению для новичков

Обычно такие лекции длятся до трех недель, где рассматривается нужная информация, основы риэлтерского дела. За дополнительными сведениями можно обратиться к тем, кто уже наработал опыт. Не упускайте возможности стать ближе к заветной цели.

Начиная работать риэлтором, сразу заводите свою собственную базу клиентов

Обязательно сохраняйте контакты тех, кто уже обращался к вам, для того, чтобы совершать повторные звонки для новых предложений, или просто поздравлять с торжественными событиями, обеспечивать дополнительные возможности не пропадать из виду потенциальных клиентов.

Советы начинающему риэлтору

Как работают черные риэлторы: опасайтесь мошенников

Если вы собираетесь связать собственную деятельность с рынком недвижимости, тогда стоит знать его темную сторону.

Речь идет о черных риэлторах, которые часто мелькают в криминальных хрониках. Даная категория посредников необычайно опасная, и, ни в коем случае, нельзя брать с них пример. И, конечно же, самим не иметь с ними никаких дел, ибо это может обойтись очень дорого.

Кто такие черные риэлтора? Речь идет о частном маклере или же работнике агентства недвижимости. Он использует недобросовестные методы, которые позволяют получить чужую недвижимость.

• Для таких «специалистов» нет никакого закона и границ. Как правило, карьера такого «эксперта» завершается за решеткой.

Схемы мошенничества бывают самые разные. Основная цель у них заключается в том, чтобы получить чужую недвижимость или же деньги за нее.

Необходимо соблюдать меры предосторожности, и проверять с кем именно имеете дело. Особенно, если вы продаете чрезвычайно дорогую недвижимость, которая интересна мошенникам.

Хитрости работы риэлторов

Почему покупатель становится жертвой черного риэлтора

Часто происходит так, что хозяин не читает договор, или же просто не желает в нем разбираться. Конечно, разобраться в юридических тонкостях бывает сложно, если раньше с этим дело не имели. Этим и пользуются риэлторы, обманывая и лишая собственности. Ведь это достаточно легкий способ заработать огромное количество денег.

Потрудитесь самостоятельно прочесть все договора без исключения. Старайтесь поменьше говорить другим о вашей недвижимости, проанализируйте возможные риски у юристов. Не забывайте, что чем меньше людей знают про ваши планы, тем меньший риск, что информация попадет в ненужные источники.

Главное — не терять бдительности. Недвижимость — это то, что дорого, поэтому отнеситесь к процессу серьезно и с максимальной осторожностью.

Хотите получать ещё больше дохода от риэлторства?

Попробуйте HomeCRM и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится меньше и меньше!

Получить доступ

Принцип и схема работы агентств недвижимости

По сути своей, такие организации являются посредниками между продавцом и покупателем квартиры, офиса, магазина. При этом, риэлтор получает прибыль от своей деятельности в виде процента от суммы сделки за сопровождение сделки (например, обмен квартиры), или предоставление отдельных услуг.

Основные функции агентства недвижимости

Для занятий этим видом деятельности в нашей стране не требуется какое-либо разрешение или лицензия — стать риэлтором может каждый желающий. Возникает закономерный вопрос — в чём заключается работа в агентстве недвижимости? Так ли просты обязанности сотрудников, что с ними может справиться неподготовленный человек, не имеющий специального образования.

На деле все значительно сложнее: для эффективного осуществления своих функций агент должен:

• Обладать знаниями законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью. При этом, нормативно-правовая база очень запутанная.
• Хорошо изучить тот сегмент рынка, в котором придётся работать.
• Иметь хорошие коммуникативные качества для продуктивного общения с клиентами.

Пусть Вас не вводит в заблуждение отсутствие квалификационных требований к данной профессии — на самом деле, работа риэлтора имеет массу нюансов. Необходимы обширные знания, которые позволят добиться успехов на данном поприще.

Виды оказываемых услуг и схемы работы риэлтерских компаний

Как уже сказано выше, риэлтерское агентство выполняет посреднические функции в сделках с жильём и помещениями иного назначения. При этом, риэлтерские компании оказывают своим клиентам определённый набор услуг:

• Поиск недвижимости, подходящей под требования покупателя.
• Показ помещений и ознакомление клиента с его технико-экономическими показателями.
• Посредничество в переговорах между сторонами сделки.
• Проверка юридической чистоты помещений.
• Сбор и подготовка документов, необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры.
• Оказание помощи во взаимных расчётах между покупателем и продавцом.

Перечисленные выше услуги по договорённости с клиентом оказываются комплексно, или выполняются его отдельные поручения. В общем виде — схема работы агентства недвижимости выглядит следующим образом: покупатель обращается в компанию за помощью. Сотрудник по базам данных подбирает из заведомо проверенных помещений наиболее подходящие, и организует их осмотр. Если всё устраивает, начинаются переговоры с собственником или его представителем об условиях сделки.

Комплексное сопровождение сделки подразумевает, в частности, присутствие агента на всех её этапах. Профессиональный риэлтор в отдельных случаях и по просьбе покупателя может выступать его представителем при регистрации недвижимости в соответствующем государственном реестре. Это значительно упрощает жизнь клиенту.

Виды деятельности агентств недвижимости

На рынке присутствует значительное количество риэлтерских компаний, работающих в определённых сегментах рынка. Крупные агентства делают инвестиции в недвижимость и занимаются иными видами деятельности, существенно расширяя круг оказываемых услуг:

• Аренда жилой и коммерческой недвижимости.
• Консультирование клиентов по правовым и иным вопросам.
• Оказание помощи в получении ипотечных кредитов.
• Экспертная оценка объектов недвижимости.
• Реклама.
• Содействие в выборе страховщика и программы страхования.

Основной принцип работы агентства недвижимости при этом остаётся неизменным – это подготовка и комплексное сопровождение сделки. Только обращение к квалифицированному и опытному риэлтору обеспечивает высокий уровень гарантий безопасности процессов поиска и приобретения дома, квартиры, офиса, равно как и любых иных помещений.

Почему риелторы в России зарабатывают в два раза меньше, чем в США :: Мнения :: РБК Недвижимость

Цена профессиональной риелторской услуги в России составляет около 3% (от стоимости объекта). Это в два раза ниже, чем в США — главном мировом экспортере риелторских технологий.

Возможно, наши агенты вдвое меньше ценят свой труд? Отнюдь нет, и прочитав этот материал, вы поймете принципы ценообразования «у нас, и у них». А также почему «особый путь» России в данной сфере препятствует нормальному развитию рынка риелторских услуг.

Два мира, две квартиры

Простейшая модель, приведенная ниже, позволит нам изучить «на пальцах» принципы работы рынка недвижимости и ключевые различия американских и российских реалий.

Билл живет в Америке, Борис — в России. Оба — представители среднего класса. Оба решили продать свои квартиры и обратились за этим к профессионалам, то есть, к риелторам.

Билл (продавец) нанял Мэри (риелтора продавца). Мэри проделала профессиональную работу, и квартиру приобрел Джон (покупатель), интересы которого представляла Джулия (риелтор покупателя). После сделки Билл заплатил Мэри (своему риелтору) 6% от цены сделки. Та отчислила своей коллеге Джулии половину, то есть, 3%. Об этом знают все, как и о том, что Джон (покупатель) не заплатил Джулии (своему агенту) ни цента. Всех это устраивает, потому это давным-давно устоявшиеся правила американского (и канадского тоже) рынка.

Переносимся в Россию. Но не в современную, а начала 1990-х. Юридический институт собственности только создан (приватизация стартовала в 1991-м году). Рынок недвижимости рождается в муках: норм нет, традиций нет, правил нет. Денег в стране тоже нет. Ипотеки тем более — ни как финансового инструмента, ни как понятия. Свежеприватизированная или кооперативная квартира для обычного россиянина — актив всей его жизни, цена его астрономическая, и даже 1% от этой суммы — огромные деньги.

Чего еще не было в стране советов (кроме ипотеки и секса)? Правильно, риелторов. Были, конечно, «правильные люди», способные помогать в решении квартирных вопросов. Но это сейчас назвали бы теневым бизнесом на базе административного ресурса (и даже такие понятия появились намного позже). И вот вместе с идеями рыночных механизмов на зарождающийся российский рынок приходят риелторские технологии…

Теперь на мгновение перенесемся на 30 лет вперед и посмотрим, какие черты они приобрели за прошедшие годы (а позже поговорим о причинах). Вот так выглядит сегодня отечественная модель.

Борис (продавец) нанимает Марию (риелтор продавца). В результате ее работы квартиру покупает Иван, чьи интересы представляет Юлия (риелтор покупателя). После проведенной сделки Борис выплачивает Марии (своему риелтору) 3%. А покупатель Иван отдает своему риелтору Юлии за ее работу те же 3% (от стоимости купленного объекта).

Теперь сравним кейсы Билла и Бориса. Допустим, что их квартиры стоят одинаково — около 100 тыс. условных единиц. Риэлтор Мэри продала объект покупателю Джону за эту сумму. Свои комиссионные 6 тыс. Мэри разделила поровну с риелтором Джулией. Продавец получил 94 тыс., покупатель потратил 100, два риелтора получили по 3.

Риелтор Мария смогла продать квартиру Ивану за 97 тыс. условных единиц. Потому что у Ивана есть лишь 100 тыс., из которых 3 он зарезервировал на оплату работы Юлии (риелтора покупателя). Иван поторговался, ему уступили. Теперь, посчитайте, сколько получил Борис (после выплаты 3% риелтору Марии) и сколько в сумме двое риелторов.

Я сам обманываться рад

Сравнивая экономику сделок Бориса и Билла, мы понимаем, что нет лучше фразы для описания ситуации, чем: «Те же яйца, только в профиль».

Но Борису так комфортнее… Откроем маленький секрет, комфортнее так и Ивану. Почему? Ответ находится в тех самых 1990-х. Перенесемся туда еще раз всей компанией: продавец Борис, его риелтор Мария, покупатель Иван, его риелтор Юлия. И представим, что Мария и Юлия «продают» Борису и Ивану американскую схему (Борис заплатит 6%, Иван заплатит ноль, Мария разделит комиссию с Юлией). Какие вопросы рождаются у Бориса и Ивана? Напомним, на дворе 1990-е: на всех голубых экранах (Интернета еще нет) — ваучеры, пирамиды типа «МММ» и прочие радости.

Борис: То есть, я буду должен заплатить 3% вам, Мария, и еще 3% какому-то неизвестному мне риелтору? Вы серьезно?

Иван: То есть, вы, Юлия, поработаете на меня, а заплатит вам за вашу работу продавец со своим риелтором (те, из-за недоверия к кому я вас и нанимаю)? Вы серьезно?

На самом деле, ни Мария, ни Юлия таких схем, как правило, клиентам и не предлагают. Мария сама не верит ни в эту схему, ни в то, что Борис когда-либо на нее согласится. Юлия в нее не верит тем более, и предпочитает гарантировать свой заработок, получая оплату своей работы от Ивана. Всем проще, спокойнее и приятнее. Да и о какой партнерской работе двух риелторов может идти речь, если главное, зачем нанимают риелтора в 90-е, это чтобы защититься от мошенников? Это в Америке все безопасно, и риелторы даже не погружаются в юридические аспекты процессов — после встречи продавца с покупателем за дело берутся их юристы. У нас же и в 2020-м году большинство клиентов считают, что главная задача риелтора — это обеспечение безопасности сделки. Эту задачу российские риелторы, само собой, с себя не сняли. Но понимание, что риелтор, что в России, что в Америке, прежде всего нужен клиенту для создания выгод… Что в этом его главная, основная ценность… Это понимание сегодня только рождается. И является новостью даже для многих российских агентов, по-прежнему считающих «сопровождение сделки» своей главной компетенцией.

США — не Россия

Казалось бы, если экономика сделок (Бориса и Билла) идентична, то российские риелторы должны жить и не тужить. Кто не задумывается о макроэкономических моделях, так и делают. А вот те, кто рефлексируют, уже много лет бьют в набат.

Потому что, когда условные Мария и Юлия в 90-х договорились об «особом пути» (а не уперлись рогом и не приучили рынок работать и жить по западным технологиям), вот тогда Россия по особому пути и пошла. Хотели-то они, конечно, как лучше…

Но разве дважды по три не равно шести?! Математиечески — да. А на практике именно из-за этой подмены российский рынок риелторских услуг до сих пор пребывает в состоянии «превичного бульона». И не похоже, что в обозримом будущем из этого бульона кристаллизуются твердые нормы, принципы и стандарты. Поэтому питерский и московский риелторы разговаривают на разных языках. Поэтому даже в мегаполисах с их более жесткой и устоявшейся деловой средой только около половины собственников квартир привлекают к продаже профессионалов. Вторую половину рынка можно без натяжки назвать дикой. Государство, банковское сообщество, нотариусов постоянно кидает из крайности в крайность в попытках объяснить населению, кто такие риелторы и какова их роль на рынке. Да и многие агенты не смогут внятно ответить на этот вопрос.

Поэтому пока на этом рынке царствует закон джунглей, где все выживают (зарабатывают), как могут. А масштаба и веса существующих профессиональных объединений пока не хватает, чтобы начать системный переход от хаоса к самоупорядочиванию. Что будет, если за упорядочивание в приказном порядке возьмется государство — страшно и подумать.

Перенесемся еще раз в США, чтобы увидеть другую картину. Рынок там свободный, нанимать риелтора для продажи квартиры никто не обязан. Однако доля самостоятельных продавцов там ничтожно мала: объекты типа FSBO (for sale by owner) колеблется от 5 до 7%, если верить исследованиям NAR (National Assotiation of Realtors, главная профессиональная ассоциация). То есть, что из 100 квартир 93-95 будут продаваться профессиональными риелторами. Это надежнее для покупателя — риелтор связан нормами, традициями, законами, этическим кодексом, в конце концов. На него есть, куда пожаловаться. Кому ты пожалуешься на «фисбо» (FSBO)? Но дело даже не в этом. Риелтор покупателя — его «бесплатный» профессиональный помощник в процессе выбора лучшей квартиры — смотрит на эти 5-7 объектов, и не видит в этих вариантах своего дохода. Ведь там нет риелтора, который отдаст ему половину от 6%. Зато там есть собственник, почему-то решивший, что нормы рынка для него не указ. Поэтому риелтор помогает своему клиенту-покупателю выбирать из 93-95% «нормальных» вариантов, где и заработок гарантирован, и представлять продавца процесс будет коллега, работающий по тем же профессиональным стандартам.

Почему подход, когда моему риелтору платит мой контрагент, не пугает покупателя? Потому что риелтор может игнорировать этот вопрос. Ведь выбрав любую из 93-95 квартир, он получит свои гарантированные 3%.

Как видите, система замкнутая и устойчивая, позволяющая и «анархистам» мирно пробовать играть против рынка, и регулярному рынку спокойно ехать по хорошо смазанным рельсам.

Маленькая Америка в центре Москвы

Справедливости ради вспомним про исключение, которое лишь подтвердит все сказанное выше. Убедиться воочию во всем сказанном про американскую модель можно, и не выезжая за пределы Садового кольца. С множеством оговорок сюда можно условно поместить премиальный сегмент российского рынка недвижимости — то, что у риелторов называется «элиткой». И он-то как раз в отличие от «регулярного» (или массового) рынка живет именно по американским законам. Тут нормой является и партнерская система продаж, и двойная (по сравнению с регулярным рынком) комиссия со стороны продавца, и ее раздел в равных долях, и работа риелтора на покупателя без оплаты с его стороны. В общем, все как в Америке, что и не удивительно для «верхних ста тысяч», чьи дети давно учатся в Гарвардах и Стенфордах.

В риелторском сообществе идут споры, по каким критериям проводить водораздел между «регулярным» и «элитным» сегментами — то ли по качеству недвижимости, то ли по количеству нолей в ее ценнике. Границы между этими сферами весьма пористые, поэтому российская действительность и тут дает забавные казусы, которые сейчас мы оставим за кадром.

Товарищ, верь!

Да, модель рынка изложена в крайне упрощенном виде. И у американских риелторов тоже хватает и вызовов, и проблем, и вопросов. Но для понимания общих принципов такого разрешения картинки вполне достаточно.

И, опираясь на такую модель, можно сделать такие выводы.

Вывод первый. Быстрых изменений российского рынка риелторских услуг в сторону более цивилизованного состояния не предвидится. На сегодня он на половину состоит из самостоятельных продавцов, имеющих (в силу нулевого опыта в сфере продаж недвижимости) приблизительно нулевую подготовку к подобным процессам. Вторую половину — «организованный» рынок недвижимости (слово организованный не случайно взято в кавычки) — составляет разрозненный набор участников, большая часть из которых не готова к консолидации и не ищет ее. Малая (в общем масштабе) часть профессиональных участников рынка предпринимает активные действия для ускорения его эволюции. Но результаты этих усилий, если они продолжатся хотя бы нынешними темпами, придется ждать не годы, а десятилетия.

Вывод второй. Благо, что до сих пор государство воздерживалось и воздерживается от силового регулирования данной сферы. Потому что оно, государство, тем более не знает, как все на этом рынке организовать правильно. О чем говорить, если сами профессиональные участники не могут договориться о единых стандартах, и российский «организованный» рынок недвижимости остается полем битвы несовместимых бизнес-моделей и риелторских технологий.

Вывод третий (и главный). Похоже, единственная надежда — на клиентов, то есть, на продавцов и покупателей недвижимости. Чем большая их доля будет привлекать к процессам профессионалов и достойно оплачивать их работу (пусть даже в режиме 3+3), тем быстрее доля организованного рынка вырастет с нынешних 50% до 80-90%. После чего система станет более устойчивой, и профессиональное сообщество сумеет выработать и унифицировать нормы, стандарты и правила. То есть, рынок сможет встать на хорошо смазанные рельсы, пусть и своей собственной системы.

Хочется верить, что эта эволюция может произойти лет за десять, а не за полвека. Больно уж хочется поработать на таком — цивилизованном — рынке недвижимости.

Сам Себе Риэлтор – схема сделки с недвижимостью

В рамках образовательного проекта «Секреты Риэлтора», наш сайт-методичка – КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру – это полноценный онлайн-самоучитель формата «Сам себе риэлтор». Он целиком посвящен процессу подготовки и правилам проведения сделки купли-продажи квартиры, и содержит подробную ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ – как для Покупателя, так и для Продавца.

 

Чтобы самому грамотно провести сделку с квартирой без участия посредников и агентов, нужно не так уж много знаний. Всё гораздо проще, чем кажется непосвященному. Но те правила и порядок действий, которые приведены в нашей методичке, следует внимательно изучить, а отдельные установки – знать наизусть, и строго соблюдать.

 

Схема сделки с недвижимостью представлена в виде наглядной интерактивной «Карты Инструкции». Дополнения и пояснения – в «Карте Глоссария». Обе эти «карты» открываются кнопками вверху страницы. Это главные разделы нашей онлайн-методички.

ИНСТРУКЦИЯ ведет Покупателя и Продавца квартиры (по отдельности) по всем этапам организации сделки, а Глоссарий дает справочную юридическую информацию (со ссылками на статьи закона) по отдельным терминам и понятиям, которые упоминаются в ИНСТРУКЦИИ.

 

 

Сделка купли-продажи квартиры – вопрос серьезный, и цена этого вопроса слишком высока, чтобы относиться к нему поверхностно, или чтобы безоглядно доверять решение этого вопроса посторонним людям (посредникам).

 

Разумный и экономный человек вполне способен решить этот вопрос самостоятельно с помощью нашей онлайн-методички, не подвергая себя повышенному риску. Совсем необязательно быть при этом многоопытным юристом или бывалым риэлтором, не нужно обладать выдающимися аналитическими способностями или фантастическим везением. Достаточно быть грамотным человеком, способным читать, запоминать и пунктуально выполнять ряд необходимых действий, и следовать определенным правилам, описанным в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для купли-продажи квартир. А в отдельных случаях – проконсультироваться с профильным юристом для понимания нюансов конкретной сделки и проверки отдельных документов.
 

СЕРВИСЫ для Покупателя квартиры – набор инструментов для подготовки и проведения сделки.

 

Авторы этих строк сами прошли путь «с нуля» до опытных и успешных риэлторов, более 10 лет занимаясь организацией сделок с квартирами, поэтому мы хорошо знаем, о чем говорим. Доходило буквально до смешного – иногда мы вообще не понимали, за что клиенты нам платили такие солидные деньги. Ведь то, что мы делали, любой из наших клиентов вполне мог повторить самостоятельно и бесплатно.

 

Описанный в нашей ИНСТРУКЦИИ алгоритм сделки купли-продажи квартиры – это всего лишь набор определенных правил и принципов действий, которые нужно хорошо знать, чтобы не допускать грубых ошибок. Именно так и работает большинство агентов по недвижимости.

Кстати, кое-что неожиданное о работе риэлторов можно узнать из нашей заметки – «Кто такой риэлтор?»

 

 

Риэлторы не являются опытными юристами, они всего лишь знают тот самый набор правил, и тех юридических норм (законов), которые непосредственно касаются проведения сделок купли-продажи квартир. Эти правила и юридические нормы мы систематизировали и сгруппировали на нашем сайте в виде наглядного алгоритма (последовательности действий).

«Секреты Риэлтора» теперь доступны любому желающему, который захочет в них разобраться.

 

Но, стоит еще раз оговориться, что ни один риэлтор, и ни один юрист не может гарантировать абсолютную безопасность сделки. Ни одно агентство недвижимости реальных (финансовых) гарантий на себя не берет. Хотя фраза: «Мы гарантируем…» звучит от риэлторов постоянно, и психологически успокаивает клиентов. На самом деле, речь идет лишь о снижении рисков сделки. Причем, за весьма приличную сумму.

 

Мы пытаемся донести до читателя мысль, что такое же снижение рисков сделки (и даже большее) может обеспечить себе любой человек, если уделит некоторое время на изучение правил подготовки сделки с квартирой, которые представлены на нашем сайте, и дополнит их консультациями юриста в отдельных, персональных для каждого, случаях. 

 

Кратко суть нашего Ресурса можно выразить следующей формулой: 

 

АЛГОРИТМ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

(интерактивная карта откроется во всплывающем окне)

 

подсказки и пояснения к шагам Инструкции

(интерактивная карта откроется во всплывающем окне)

 

СЕРВИСЫ

набор инструментов для подготовки и проведения сделки

 

---

 О Проекте:

 

представляем современную модель работы риэлтора

Летом компания откроет еще один офис, и в этот раз нашим партнером станет Рязань! В Макромир приходят не только состоявшиеся риэлторы, способные работать самостоятельно и желающие оказывать услуги на современном высоком уровне, но также и директора агентств, которые видят возможность дальнейшего развития бизнеса на базе сервиса, предоставляемого компанией.

Директор Макромира в Рязани Сергей Кузнецов имеет огромный опыт в сфере в бизнесе по недвижимости. За всю свою карьеру он побывал и на месте того, кто продает, и на месте того, кто управляет. На основе собственного опыта и анализа ситуации на рынке недвижимости, Cергей рассказал нам, почему перед риэлторами, работающими в агентстве, рано или поздно встает вопрос “Что дальше?” и почему Макромир — это компания, в которой лично он нашел новый взгляд на отношения участников рынка недвижимости и реализацию всех своих идей.

«Идея создать своего рода “риэлторский коворкинг” в Рязани сопровождала меня практически всю мою деятельность на рынке недвижимости. Ещё в далеком 1998-м году была попытка принять участие в Агентстве недвижимости “Деловой Партнёр”, где принцип работы был – работаем на себя, расходы делим. Затем была идея создать коворкинг риэлторов на основе Рязанской Палаты Недвижимости. Но все упиралось в отсутствие отработанной бизнес модели, и главное – кто, как и на каких условиях будет всё это администрировать. Между тем, в мировой практике оказания риэлторских услуг примерно половину рынка занимает модель сервисного агентства недвижимости, где опытные брокеры получают необходимый персонально каждому сервис в том объеме и в то время, когда им это нужно, оплачивая обоснованную абонентскую плату и заказываемые лично ими по необходимости дополнительные услуги.

В результате моего поиска новых путей работы на рынке недвижимости оказалось, что подобная модель в России уже создана, и успешно работает. И этот сервис предоставляет компания «Макромир»! А с появлением франшизы сформировалось окончательное решение.

Риэлторы Рязани сейчас в основном работают по одному из двух принципов.

«Агент в агентстве недвижимости на процентах». Это риэлтор, работающий в более-менее крупном агентстве недвижимости, с хорошим офисом, брендом, репутацией. В этих агентствах все бизнес процессы налажены, есть обучение и наставники. Это несомненно важно на начальном этапе работы риэлтора. Но оплата работы риэлтора редко где превышает 50 % от комиссии. Далее по мере накопления опыта клиенты и сделки становятся «своими» и ценность компании падает. Опытный агент начинает задумываться о справедливости пропорции раздела комиссионных с компанией. И в связи с тем, что возможности роста внутри агентства ограничены, многие риэлторы принимают решение об уходе из компании. Именно поэтому агентство постоянно ведёт рекрутинг и обучение новых агентов. В результате потребители риэлторских услуг часто имеют внешне красивый сервис, но в исполнении новичков.

«Собственное мини-агентство недвижимости». Это чаще всего небольшая группа опытных риэлторов, работающая по принципу разделения расходов, либо просто частный маклер, работающий на себя. В этом случае ситуация обратная: риэлтор-профессионал, обладающий огромным опытом, также не может оказать полноценную услугу клиенту, не обладая полнотой сервисных возможностей крупного агентства недвижимости.

Теперь «Макромир» позволяет решить эту дилемму и предлагает рынку риэлторских услуг Рязани новую универсальную бизнес-модель: самостоятельная работа агента-профессионала только на себя в современных и комфортных условиях достаточного высокотехнологичного сервиса. Оказывая своим клиентам услуги высшего качества, сочетая собственный опыт и передовые технологии национального бренда, риэлтор увеличивает эффективность, доходность и удовольствие от работы в разы!

Опасность работы риэлтора

Собираюсь устраиваться в агентство недвижимости на работу агентом. Устраивает и характер работы, и оплата и график. Смущает другое это показ (просмотр) квартиры клиента…так скажем личная безопасность (ведь страшно одной к незнакомому человеку идти домой)… Были ли реальные случаи, подтверждающие мои опасения или я зря себя накручиваю? Обращаюсь к опытным людям кто сталкивался с данной работой, и просьба ответить по существу без сарказма.
Спасибо.

---

Комментарии

А чего бояться? Продавец обычно заключает договор с агентством — то есть уже там выясняется — адекватный клиент, или нет. А покупатели… Тоже разные попадаются… Я квартиру продавала — такие иногда приходили — чего хотели — сами не знали… Некоторые на полном серьёзе говорили, что хотят посмотреть — как люди в Центре живут! Но я старалась время такое для просмотров назначать, чтобы не одной дома находиться.

Вы как я понимаю продавали свою квартиру, а не от агентства, да? Тогда конечно в Вашем случае проще (всегда можно с кем-то быть на момент показа квартиры покупателю), а агент-то один на один к продавцу выезжает, да и покупателю может один с разрешение клиента квартиру показать…

Вы, судя по вопросам, не работаете агентом. Поэтому не понимаете — что я пишу. Агент приезжает с ПОКУПАТЕЛЕМ к ПРОДАВЦУ — как правило — клиенту агентства. Шансов, что ОБА окажутся психами — мало.

Да я не работаю агентом, ибо не задавала свой вопрос здесь и не писала бы «собираюсь устроиться». Только агент в первую очередь выезжает один к клиенту, а потом возит покупателей иначе он сам не знает что продает.

Почему-то второй раз пришёл этот Ваш коммент. Ещё раз перечитала… Зачем, скажите, агенту в одиночку к покупателю приезжать — что им обсуждать вдвоём? Он приезжает с покупателем. Тут два варианта. Либо продавец — клиент агентства, либо — покупатель, а продавец может быть клиентом другого агентства. Да, я продавала квартиру без агентства — они на неё такие накрутки делали, что продажа не двигалась с мёртвой точки. А покупатели, в основном, как раз приходили с агентами. А вот чтобы агент квартиру покупателю без хозяина показывал — впервые слышу!

Зачем агенту к клиенту (продавцу) одному приезжать?! Конечно за просмотром объекта недвижимости не кота же в мешке продавать. Насчет двух вариантов тоже поспорю: агентство никогда не будет сотрудничить с клиентом другого агентства (опытный агент такого клиента сразу поймет). Относительно показа недвижимости покупателю без собственника (клиента) такое возможно с его разрешения. Например в моем случае так и было.

Ой, девушка.))))))))) Чего только не бывает в эой жизни. Поверьте — очень часто в сделке участвует ДВА агентства — одно со стороны покупателя, другое — со стороны продавца. Я на риелторов этих, «агентов» борзых насмотрелась, когда квартиру продавала — в каждом слове — хитро*опость, простите. А вот однажды с частным риелтором пришлось дело иметь — любо-дорого.)))))))))

Одну квартиру можете и полгода продавать, какая оплата? А насчет опасности не волнуйтесь, один раз съездите, потом как к родственникам ездить будете.

Да согласна от полгода и больше можно недвижимость продовать, а если еще это наследуемая недвижимость (с оформлением всех бумаг), то затянется и на два года. Оплата — 10% агентству из них 60% — агенту.

Хорошо если 60%, а я слышала только 30%.

Так это смотря что за агентство. Есть где и 5% комиссионных агентству идет и 30% от этого агенту.

Риск есть только если кто-то кого-то подставляет. Напр. прошлым летом риелтор (девушка) пыталась занизить стоимость квартиры, чтобы её выкупило агенство, параллельно подыскивая покупателя на значительно большие деньги и разводя продавца на понижение. Так получилось что продавец и будущий покупатель пересеклись на лестничной клетке и поговорили. После этого продавец уже поговорил в лифте с девушкой, и она была благополучно доставлена в Склифосовского с черепно-мозговой травмой и множественными переломами. За дело…

Локальный стратег Продавец сел?

Да нет уж до такого не дойдет. Я за честность, но конечно агенту приходится крутится и выкоучиваться как может, чтобы результат был)

За дело в этом случае берутся компетентные органы по факту разбойного нападения.

Это из ряда вон выходящий случай — скорее исключение. Называется это тяжкие телесные повреждения и при обращении в милицию этот супер хозяин уезжает за решетку на несколько лет.

А мне кажется, что основная опасность этой работы заключается в степени чистоплотности агентства. Какую степень ответственности оно возлагает на риэлтора (если агентство составляет договоры так, что ответственность переводится на риэлтора). Но от этого можно застраховаться устраиваясь в агентства недвижимости с длительной хорошей репутацией, а не в агенства-однодневки. Что касается опасности припоказах, то встретить там маньяка вероятность такая же, как и на улице. Если у Вас есть склонность к этой работе, то, конечно, идите. Только внимательно читайте бумаги.)))

Спасибо за совет! Я юрист по образованию, поэтому меня трудно обмануть.

о_О образование, по Вашему — показатель ума? особенно у девушки, которая свою мысль грамотно изложить не может?

Вот это правильно. Все зависит от агенства и от степени порядочности публики. А то что Вы юрист и Вас трудно обмануть — это полный бред.(у Вас нет опыта работы в недвижимости, а там все делается обходными маневрами) В агенствах работают акулы (не юристы), обладающие достаточным опытом и при желании Вас подставят только в путь или оградят от «реальной» работы.

Не смешно. Я же просила по существу писать.

По теме. Ни разу не слышал о нападениях маньяков на риэлторов на просмотрах\показах. Не по теме. Если Вы юрист по образованию, то идите лучше работать юристом, в то же агентство недвижимости. По моему личному опыту (а я встречал много юристов, желающих попробовать себя на ниве агентсткой работы) из юристов получаются плохие агенты, характер деятельности не тот. И снова не по теме. Наследуемая недвижимость, даже с оформлением всех бумаг, затянется максимум на год. И что это за агентство, которое на нынешнем рынке недвижимости берет с клиента 10%, и это тогда, когда все агентства посходили с ума, и, видя единственное конкуретнтое преимущество в цене, жутко демпингуют? Или Вы в загородку собрались идти?

Да именно я про загородную недвижимость (агентство «Зеленный город») говорила. Про 2-3 года относительно наследства на собственном опыте знаю. Дачу из-за оформления права собственности и из-за бюрократии и взятничества продовала через агентство за 2,2 года. И цена не велика была, были покупатели, но возможно из-за неопытности агента бумаги стояли на одном месте.

Это вы просто денег пожалели на оформление, поэтому все так долго. Хотя в загородке действительно сделка проходит дольше, чем с городской недвижимостью. Но все равно, юрист должен работать юристом:)

Да нет все платно агент делал…порядка 20% от стоимости недвижимости ушло на оформление бумаг, и то так долго, наверное из-за обстоятельств: то бумаги затерялись в архиве, то сменился натариус, то еще что-то… Насчет работы юриста — могу сказать одно: это меня не прельщает, я шла на юриста для саморазвития, чтобы знать права свои и законы, да и юрист по образованию либо второму образованию как у меня (первое — психологическое) всегда в почете на фирме, в независимости от должности.

Ну, если Вы не профессиональный юрист, в смысле, что это не первое образование, то тогда шансы стать хорошим агентом у Вас есть. В общем, по сути вопроса, не бойтесь ничего страшного обычно на показах не происходит. Вы не первая кто задает подобный вопрос. Но еще раз повторюсь, я ни разу не слышал, чтобы какой-то маньяк напал на риэлтора, показывающего объект.

Да я тоже надеюсь, что все получится) Работать за оклад это не для меня, да и я за то чтобы быть независимой и планировать свой день сама. И характер позволяет) Спасибо.

Страшного ничего нет. Только работа нервная, и зависит от сделок. А они не всегда выходят так сразу. Можно заработать в месяц и 5 т.р. и 50 т.р. (к примеру по аренде). А безопасность… В нашей жизни никто не от чего не застрахован, но как правило, смысла нет в нападении на риэлтеров.

Это не страшно… Страшно будет, если юридический отдел (не всегда вообще такой имеется) спустя рукава отнесётся к оценке «чистоты» этой недвижимости. И в результате вашей бурной деятельности кто-то, впоследствие, налетит на очень хорошие деньги… А до этого всё не страшно.

А самому голова на что? Профессиональный риэлтор — это не только хороший посредник, но и человек, очень хорошо умеющий проверять объекты недвижимости.

…..с хорошим знанием законодательной базы……

Работаю на рынке загородной недвижимости больше 5-ти лет. Большая часть работы это показы. Иногда и на машине клиента ездить приходилось. Никаких проблем с точки зрения безопасности у меня ни разу не возникало. Бывали скорее курьезные случаи. Психологическое + юридическое образование — отличный старт для рыботы в недвижимости. Хотя огромное значение имеют и личностные качества человека. Если это направление интересно, обязательно попробуйте. В работе на загородке скорее надо быть готовой к тому, чтобы в любой момент сорваться и поехать показывать, и что все выходные вы будете проводить за городом, потому, как абсолютное большинство потенциальных покупателей предпочитают смотреть объекты в выходные. А работать без выходных неделю, две, три, бывает непросто. Но и плюсов в работе агента на загородке огромное количество. Удачи!

А как сейчас обстановочка на рынке в связи с кризисом и высокими ценнами? По данным ФРС — всплекса риэлторских сделок не наблюдается. То есть регистрация-то идет, но либо наследственные дела, либо внутрисемейное перераспределение жил.площади. Приватизация еще. У риэлтора ведь и другая опасность есть: оплата — только процент со сделок, а их может не быть достаточно долго

Сама работала в недвижимости 4 года, и все было ОК! График практически свободные, можно свободно работать и 2 дня в неделю (все зависит от результативности работы), и выходной можно себе взять в любой момент. Другое дело что з/плата будет зависеть от вас самой — как работаете столько и получаете, в недвижимость лучше всего идти ОЧЕНЬ общительным людям. Опасность заключается в другом — что клиент с хоз квартиры свяжется напрямую и вся ваша работа пойдет на смарку — останетесь без денег:) Такие случаи в недвижимости происходят НУ ОЧЕНЬ ЧАСТО, никто не хочет платить в агентство:) По любым другим вопросам связанным с недвижимостью можете обращаться, я на этом деле «собаку съела»:)

Екатерина, Скажите, а сейчас на рынке недвижимости что происходит? Нет ли застоя в связи с кризисом? Я вот тоже решила сменить профессию «Менеджер по персоналу» на риэлтора, но нет уверенности, что смогу заработать денег именно из-за кризиса, есть ли сделки сейчас?

А вы уверены что хотите получать ЗП раз в полгода? найти покупателя и оформить сделку дело долгооое, тем более для новичка!

Ккупля-продажа недвижимости всегда была, есть и будет! Тем более, для обеспеченных купить квартиру — самый выгодный способ вложить деньги и не прогареть в назревающем кризисе! Хотя — это моё личное мнение!:-)

Каждый может быть риэлтором? Если Вы хотите купить квартиру, что вам приходится делать 1. Найти квартиру. Для этого вы покупаете газету, например, «Из рук в руки». Читаете ее, обводите фломастером подходящие Вам квартиры, размышляете о той, которая Вам как бы подходит, Чем больше Вы о ней думаете, тем больше она Вам нравится. Нравится этаж, площадь, а еще там написано, что хороший ремонт и Вы начинаете представлять, какая она замечательная эта квартира. Проходит день, два и вы думаете, надо позвонить. Набираете номер, а он или не отвечает, либо недоступен, тогда еще есть надежда, что квартира эта Ваша. Но вот проходит несколько дней и о чудо, вы дозвонились, но… квартира продана, либо за нее внесен аванс и с Вами не хотят разговаривать. Вы расстроены и идете покупать новую газету. И все начинается сначала. Иногда, при возможности вы ищите квартиру в интернете, копаясь на сайтах. Как много там квартир и дешевых! К сожалению, интернет очень засорен, квартиры там болтаются лет по 5. Соответственно цены, сами понимаете, «ушли вперед!». Точно так же, Вы звоните, а Вам… «Вы что, с луны упали? Вы по какой цене звоните? Когда это было! И где Вы ее откопали? Продана! Продана! Давно уже! Лох.» Самооценка упала… А время –то идет… А цены поднимаюся… Обычный риэлтор при адекватных запросах покупателя найдет квартиру дня за три, максимум за неделю. Во-первых, есть доступная открытая база всей недвижимости, которая устанавливается в агентствах, либо самостоятельно дома. Во-вторых, навык работы с этой базой, «наметанный» глаз. Распечатал, прозвонил, проанализировал, предложил клиенту, договорился о встрече и поехали! – квартир пять смотреть за один вечер. (продолжение следует)

Почему риелтор — это хорошая работа?

Риелтор — не продажник, а человек, который работает с мечтой. Мечтой каждого о собственном жилье. Риелтор помогает ее воплотить. В этой профессии нет ограничений по возрасту. Стать риелтором может каждый, но для этого необходимо обладать определёнными качествами. Желательны коммуникабельность, открытость, стремление работать на результат, скорость мышления, опыт ведения переговоров, здоровые амбиции.

Что взамен?

Высокий заработок без ограничений. У специалиста по недвижимости нет оклада, он получает процент от сделки. Это означает, что большее количество успешных сделок гарантирует больший доход. За месяц можно заработать в разы (иногда в десятки раз) больше, чем на окладе в среднестатистической компании.

Свободный график работы. Тайм-менеджмент — сильная сторона успешного агента. Но это не значит, что вы весь день лежите на диване, уделяя работе всего пару часов. Нет жестких рамок, устанавливаемых сверху, главное — помнить: чем больше работаешь — тем больше зарабатываешь.

Профессиональный и карьерный рост. Риелтору нужно освоить многое: характеристики квартир, планировок, материалов, юридические и экономические тонкости. Но при должном старании можно в короткие сроки стать экспертом в отдельных отраслях и направлениях недвижимости, а затем шагать по ступеням — руководитель группы, офиса, директор филиала.

Отсутствие рутины. Каждая сделка и каждый клиент уникальны, поэтому новый рабочий день не будет похож на предыдущий. Риелторы постоянно в движении. Им нужно уметь быстро переключаться с одного на другое (только что говорил с потенциальным клиентом по телефону, а теперь нужно ехать, показывать квартиру). Чем активнее работает агент — тем лучше будут его успехи.

Признание клиентов. Похвала важна любому, но риелтор буквально купается в благодарности клиентов, ведь недвижимость — один из самых важных моментов в жизни каждого, и люди не скупятся на хорошие слова. Это прекрасная эмоциональная подпитка и стимул работать больше и лучше.

Импульс к развитию. Каждый день специалист общается с десятками людей, вникает в их потребности и реализует их. Для этого приходится учиться «переступать» через свои страхи, психологические зажимы, красиво разговаривать, хорошо выглядеть и нести ответственность.

Помощь наставников. Начинающие специалисты всегда могут опереться на плечо более опытного товарища. В агентстве, как правило, очень дружный коллектив и есть общая нацеленность на результат.

Признание коллег и партнеров, а значит, дополнительная лояльность у банков, застройщиков, СМИ и пр. Это один из самых ценных ресурсов.

Главное — правильно выбрать агентство

Агентство недвижимости призвано объединить усилия нескольких риелторов, беря на себя ответственность за продвижение и привлечение клиентов. Основное отличие крупных агентств от мелких — развитая инфраструктура, возможность нанимать штатных специалистов: юристы, ипотечные брокеры, HR-менеджеры, бухгалтеры, маркетологи, дизайнеры, IT, офис-менеджеры. Все эти люди призваны акцентировать сильные стороны риелторов, обеспечив им всевозможную поддержку и лояльность клиентов. У агентов развивается менеджмент и появляется возможность карьерного роста, специализации. К тому же представитель агентства с надежной репутацией получает больше доверия от клиентов.

АН «Сова» — одно из крупнейших агентств недвижимости Тюменской области. Сегодня филиалы компании открыты в пяти городах страны. Агентство является лидером по загородной недвижимости, более 70% сделок по коттеджам и участкам проводят специалисты «Совы».

Ежегодно 100 лучших сотрудников отправляются в «Большое путешествие» за счет компании. Наши агенты уже побывали в Турции, Индии, Таиланде, Вьетнаме и других странах.

При определении сотни лучших выделяют топ-15 специалистов, которые показали самые высокие результаты. Эти люди — гордость компании, они олицетворяют все корпоративные принципы: профессионализм, организованность, неутомимость и самое главное — заботу о клиенте.

Приходя работать в «Сову», специалист, не имея опыта, получает мощную теоретическую базу, поддержку коллег и хорошую мотивационную программу. В нашей практике есть примеры, когда новички, спустя несколько месяцев плодотворной работы, становились руководителями направлений, групп риелторов, директорами филиалов.

Мы рады всем, кто хочет стать частью нашей дружной команды. Новичков научим азам и тонкостям работы. А опытным агентам предоставим все необходимые ресурсы и всестороннюю поддержку. Выбирайте не только умом, но и сердцем!

Фото: АН «Сова»

Новости партнеров.

5 советов покупателям, работающим с агентом по недвижимости

Если вы впервые покупаете дом, возможно, вы не знаете, что такое работа с агентом по недвижимости. Как нанять? Что они делают? Как получают деньги Риэлторы®?

Это все вопросы, которые задают новые покупатели, когда они только начинают свою деятельность, и многие полагаются на самих агентов по недвижимости, чтобы предоставить информацию. Но информированный покупатель — умный покупатель. Поэтому воспользуйтесь этими советами по работе с агентом по недвижимости, чтобы сделать процесс покупки максимально простым.

# 1) Не выбирайте только агента по недвижимости

Мир недвижимости невероятно обширен. У вас есть не только коммерческие и жилые агенты, но также есть разные специалисты и риэлторы®, которые сосредоточены на определенных демографических группах и районах.

Специализируясь на определенных нишах, агенты по недвижимости могут быстрее находить клиентов и предоставлять лучшие результаты людям, с которыми они работают. Это важно знать, когда вы начинаете работать с агентом по недвижимости, так как вы хотите найти того, кто вам подходит.

Хотя вы можете найти агентство недвижимости с помощью быстрого поиска в Google, есть способы сделать это лучше. Эффективные агенты используют алгоритм на основе данных для поиска риэлторов®, которые подходят для ваших уникальных потребностей и желаний. Введите необходимые критерии, и мы найдем того, кто специализируется на вашей нише или целях в сфере недвижимости.

Как только вы найдете риэлтора, который вам нравится, найдите время, чтобы взять у него интервью. Задайте им вопросы о навыках ведения переговоров и их портфолио. Вам захочется чувствовать себя комфортно с людьми, с которыми вы работаете.

# 2) Четко выражайте свои ожидания и потребности

Вы нанимаете специалиста по недвижимости, а не экстрасенса. Вы не можете ожидать, что ваш риэлтор® сразу поймет ваши потребности и предпочтения.

Лучшее, что вы можете сделать перед тем, как работать с агентом по недвижимости, — это определить, чего вы хотите от своего нового дома. Это означает расчет того, сколько дома вы можете себе позволить, в каком районе вы хотите жить и какие предметы первой необходимости у вас должны быть.

Указание этих целей — и объяснение того, в каких частях вы можете быть гибкими — может помочь вашему агенту по продаже недвижимости® сузить свои списки, чтобы найти несколько идеальных совпадений.Таким образом, вам не придется искать по всему городу дома, которые вам не подходят.

# 3) Уважайте время и часы вашего риэлтора®

Большинство риэлторов® работают по вечерам и в выходные, чтобы приспособиться к графикам своих клиентов. Они знают, что некоторые люди не могут выйти с работы и могут увидеть дом только вечером после обычного рабочего дня.

Сообщите своему агенту по продаже недвижимости, какое время лучше всего подходит для вас, чтобы он мог составить свой график в соответствии с вашими потребностями. Составление расписания заранее поможет и вам, и вашему агенту узнать, в какое время и в какое время будут проходить будущие просмотры.

# 4) Соблюдайте этикет открытых дверей при работе с агентом по недвижимости

В некоторых случаях дни открытых дверей в основном предназначены для риэлторов®, их называют «открытыми для брокеров», и потенциальные покупатели неожиданно могут войти в них. Тем не менее, как правило, публично рекламируемые дни открытых дверей действительно «открыты». Поговорите со своим риэлтором®, некоторые риэлторы® могут не захотеть, чтобы вы уходили без них.

Если ваш агент хорошо разбирается в том, что вы собираетесь проводить дни открытых дверей, попросите у него несколько визиток на случай, если вы посетите день открытых дверей без них.Если вы посещаете дом, который вам нравится, передайте свою карту риэлтора® агенту по недвижимости. Таким образом, агент не будет пытаться вам дозвониться.

Также расскажите своему агенту по продаже недвижимости® о доме и позвольте ему провести исследование… они работают на вас.

# 5) Понять структуру комиссии

Одной из основных проблем покупателей является стоимость найма Риэлтора®, но в большинстве случаев эти расходы обычно ложатся на плечи продавца. Специалисты по недвижимости получают комиссионные или процент от продажи.Обычно комиссия передается листинговому агенту со стороны продавца и распределяется между агентами по продаже и агентами по покупке. В Investopedia есть хорошее объяснение того, как платящий агент по недвижимости работает как покупатель.

Некоторые риэлторы® могут потребовать фиксированную плату за работу с вами. Это довольно высокая ставка, но иногда она встречается, когда риэлторы® помогают людям найти недвижимость для сдачи в аренду. В этом случае плата покрывает установленное количество часов работы и помогает Риэлтору® убедиться, что им заплатят.

Поговорите со своим риэлтором®, прежде чем начать работать вместе, чтобы вы могли определить ожидания и узнать, какая комиссия ожидается.

Начните процесс покупки с EffectiveAgents®

Теперь, когда вы знаете, на что будет похожа работа с риэлтором®, вы можете сделать первые шаги к поиску подходящего человека, который поможет вам.

Используйте эффективных агентов, чтобы найти риэлтора® в вашем районе, который поможет вам купить подходящий дом.

Найдите риэлтора® рядом с вами

агентов по недвижимости против брокеров против риэлторов

Планируете купить или продать дом? Есть большая вероятность, что вы будете работать с агентом по недвижимости, брокером или риэлтором.Хотя все эти профессионалы в сфере недвижимости имеют лицензию на оказание помощи в покупке, продаже или аренде дома, они отличаются друг от друга, особенно когда дело доходит до их квалификации и того, какую ступеньку профессиональной лестницы они занимают. Вот что вам нужно знать.

Ключевые выводы

• Агенты по недвижимости имеют профессиональную лицензию, чтобы помогать людям покупать, продавать и арендовать недвижимость. Они должны работать на спонсирующего брокера или брокерскую фирму.
• Брокеры — это агенты по недвижимости, прошедшие дополнительное обучение и получившие лицензию.Они могут работать независимо и нанимать других агентов по недвижимости для работы на них.
• Риэлтор — лицензированный агент по недвижимости или брокер (или другой специалист по недвижимости), который является членом Национальной ассоциации риэлторов (NAR). Участники должны соблюдать строгий этический кодекс NAR.

Агент по недвижимости

Агенты по недвижимости — это физические лица, которые имеют лицензию на помощь людям в покупке, продаже и аренде недвижимости. В конечном итоге они несут ответственность за объединение покупателей и продавцов и получают комиссию — обычно процент от продажной цены собственности.Агентов по недвижимости также называют партнерами по недвижимости и продавцами недвижимости.

Требования для того, чтобы стать агентом по недвижимости, различаются в зависимости от штата (федеральной лицензии нет). Однако в целом агенты по недвижимости должны:

• Быть не моложе 18 лет
• Быть законным резидентом США
• Завершите требуемый в их штате класс предварительного лицензирования
• Сдать и сдать экзамен на государственную лицензию на недвижимость
• Завершите проверку биографических данных
• При поддержке лицензированного брокера по недвижимости
• Завершить курсы повышения квалификации, необходимые для сохранения лицензии

Чем занимается агент по недвижимости?

Агенты по недвижимости организуют сделки между покупателями и продавцами, а также между собственниками и арендаторами.Агенты несут ответственность за передачу предложений и встречных предложений между сторонами, а также за любые вопросы, которые могут у них возникнуть. Агент будет работать с другим агентом, когда предложение будет принято, направляя клиентов в процессе заполнения документов. Они также следят за тем, чтобы их клиенты были полностью осведомлены о любых требованиях для завершения продажи, включая осмотр дома, переезд и важные даты, такие как закрытие.

Агенты, представляющие продавцов, называются листинговыми агентами. Эти агенты помогают устанавливать цены листинга, предлагать обновления дома, которые повысят стоимость дома (и шансы на успешную продажу), помогают с размещением дома и продвигают дом через местную службу множественного листинга (MLS) и другие каналы.Они также договариваются о продажных ценах, затратах на закрытие и других сборах и помогают подготовить, подать и подать документы.

Агенты, представляющие покупателей, известны как агенты покупателя. Эти агенты находят недвижимость, которая соответствует требованиям покупателя (так называемый «список желаний») и диапазону цен, и помогают организовать оценку и осмотр дома. Как и листинговые агенты, агенты покупателя обсуждают условия и помогают подготовить, подать и подать необходимые документы.

Агенты могут выступать как агенты листинга, так и агенты покупателя, хотя обычно не для одной и той же сделки, поскольку это может создать конфликт интересов.

Как получают деньги агенты по недвижимости?

Агенты по недвижимости работают на брокеров или агентств и обычно получают комиссионные. Это означает, что они получают процент от продажной цены собственности, поэтому, чем выше цена продажи, тем выше комиссия.

Комиссионные всегда обсуждаются, но обычно они составляют от 5% до 6% от покупной цены. Конечно, агент по недвижимости не отказывается от всей комиссии. Вместо этого комиссия обычно распределяется между агентом покупателя, листинговым агентом и фирмами, на которые агенты работают.Так, например, дом продается за 200 000 долларов с комиссией 6%. Типичный раскол может выглядеть так:

• Листинговый агент: 1,5% (3000 долларов США)
• Агент покупателя: 1,5% (3000 $)
• Брокер листингового агента: 1,5% (3000 долларов США)
• Брокер агента покупателя: 1,5% (3000 долларов США)

Агент по недвижимости

Брокер по недвижимости — это агент по недвижимости, который продолжает свое образование и успешно получает лицензию государственного брокера по недвижимости.В отличие от агентов по недвижимости, брокеры могут работать независимо и открывать собственные брокерские услуги и нанимать других агентов по недвижимости.

Чем занимаются маклеры по недвижимости?

Брокеры по недвижимости делают многое из того, что делают агенты. Брокеры, работающие с покупателями, обычно ищут недвижимость, которая соответствует критериям, установленным их клиентами, проводят переговоры, готовят предложения и помогают покупателям с любыми другими проблемами, ведущими к дате закрытия. Брокеры продавцов, с другой стороны, определяют рыночную стоимость собственности своих клиентов, перечисляют и показывают недвижимость, общаются с продавцами о предложениях и помогают в процессе предложения.

Существует три основных типа брокеров по недвижимости с разной степенью ответственности:

1. Ассоциированные брокеры имеют брокерские лицензии, но предпочитают работать у другого брокера. Как правило, ассоциированные брокеры не контролируют других агентов.
2. Управляющие брокеры контролируют транзакции и повседневные операции в офисе. Они также нанимают агентов, обучают новых сотрудников и управляют административным персоналом.
3. Основные / назначенные брокеры контролируют агентов по недвижимости, чтобы убедиться, что они соблюдают государственные и национальные законы о недвижимости.В каждом офисе недвижимости есть назначенный брокер.

Как получают деньги брокеры по недвижимости?

Брокеры по недвижимости зарабатывают деньги, получая долю комиссионных от агентов по недвижимости, которые работают под их управлением. Они также получают комиссионные от своих собственных сделок, но, в отличие от агентов по недвижимости, им не нужно делить комиссию с «офисом».

Риэлторы

Риэлтор — профессионал в сфере недвижимости, который является членом Национальной ассоциации риэлторов (NAR), крупнейшей торговой ассоциации в США.S. Хотя термин «риэлтор» обычно путают с термином «агент по недвижимости», это обозначение открыто для различных профессий в сфере недвижимости, включая:

• Брокеры по жилой и коммерческой недвижимости
• Продавцы
• Управляющие недвижимостью
• Оценщики

Как стать риэлтором

Любой, кто хочет стать риелтором, должен соответствовать четырем требованиям:

1. Иметь действующую и действующую лицензию на недвижимость
2. Активно заниматься недвижимостью
3. Отсутствуют официальные санкции за непрофессиональное поведение
4. Не подавали заявление о банкротстве в недавнем прошлом или на рассмотрении

Затем человеку необходимо вступить в одну из местных ассоциаций по недвижимости Национальной ассоциации риэлторов, оплатить единовременный сбор за подачу заявления и уплатить ежегодные членские взносы, чтобы сохранить свой статус риэлтора.Все риэлторы должны придерживаться строгого этического кодекса Национальной ассоциации риэлторов.

Связанные с Кодексом этики НАР, риэлторы обещают быть прозрачными и честными и защищать интересы своих клиентов во всех сделках.

По состоянию на август 2020 года в NAR было зарегистрировано более 1,4 миллиона участников по всей стране, 65% из которых были лицензированными торговыми агентами. Еще 22% из них были брокерами, а 15% имели лицензии ассоциированных брокеров. Любой, кто является частью NAR, имеет лицензию на использование торговой марки Realtor как часть своего имени.Однако его нельзя использовать в качестве обозначения статуса лицензии профессионала.

Что такое РИЭЛТОР®? | Новости и аналитика в сфере недвижимости

РИЭЛТОР® — лицензированный продавец недвижимости, входящий в Национальную ассоциацию РИЭЛТОРОВ®, крупнейшую торговую группу в стране.

Не каждый агент — это РИЭЛТОР®, но большинство таковых. Если вы не уверены, вы можете спросить своего агента, является ли он лицензированным РИЭЛТОРОМ®.

РИЭЛТОРЫ® придерживаются более высоких этических стандартов, чем лицензированные агенты, и должны соблюдать Этический кодекс.

Некоторые РИЭЛТОРЫ® являются брокерами, а некоторые — агентами. К сожалению, люди используют этот термин как синонимы: есть некоторые различия.

Брокеры — обычно менеджеры. У них есть агентство, и у них есть агенты, работающие в качестве продавцов. Они могут владеть брокерской компанией по недвижимости или управлять франчайзинговыми операциями. Они должны пройти дополнительные курсы и платить дополнительные сборы, чтобы сохранить свою лицензию брокера, выданную государством.

Агент, с другой стороны, — это продавец, продающий от имени брокера.

Агенты также имеют государственную лицензию и должны пройти письменный тест, прежде чем юридически выступать в качестве агента по недвижимости. В каждом штате действуют собственные законы и стандарты лицензирования.

Некоторые штаты, например Иллинойс, отменили лицензию продавца недвижимости и обязывают всех агентов проходить дополнительную курсовую работу и проходить еще один тест, чтобы стать брокерами. Это партнеры-брокеры, которые все еще продают свои активы под руководством управляющего брокера.

Типичный РИЭЛТОР®

Существует стереотип типичного РИЭЛТОРА, который необходимо развеять: стереотипный агент работает несколько часов в день и зарабатывает миллионы долларов в год.Реалити-шоу увековечивают этот миф.

По телевидению покупатели находят идеальный дом, посетив всего три дома, и пишут предложение, которое сразу же принимается. Следующее, что вы знаете, они переезжают!

Нет ничего более далекого от истины.

По данным Национальной ассоциации риэлторов®, типичный покупатель ищет с помощью РИЭЛТОРА® около 12 недель и просматривает около 10 объектов недвижимости, прежде чем выбрать дом. Затем они ждут около 30 дней — в среднем — или закрытия сделки.Агент получает деньги только после закрытия сделки.

Если покупатель решает подписать другой договор аренды или не покупать, то агент не получает компенсацию. То же самое и с объявлениями. Если листинг не продается, агенту не платят.

Средний доход агента в 2013 году составил 47 700 долларов США, согласно данным Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ® за 2014 год.

Продажа недвижимости — это бизнес без комиссии. Это означает, что агент может работать с покупателем месяцами, даже не получая комиссионных, потому что сделки срываются, и не все листинги продаются.Это бизнес, основанный на доверии и вере.

Кроме того, многие люди видят чек на комиссию за закрывающим столом и не имеют представления, как эти деньги делятся. Они думают, что их агент уходит со всем этим — это просто неправда.

Помните, агенты работают на брокеров. Комиссионный чек выплачивается брокеру, который затем выписывает чек листинговому агенту и агенту по продаже. Оба агента также должны выплачивать брокеру процент от своих доходов.

Как правило, агенты также несут ответственность за уплату своих собственных федеральных налогов и подоходных налогов штата, налога на социальное обеспечение и медицинского страхования.

Кто оплачивает комиссию и затраты на закрытие?

Гонорары агента по недвижимости — это то, как большинству агентов платят за дома, которые они продают. Эта комиссия может варьироваться от штата к штату и от брокерских контор. Но в сфере недвижимости, кто несет ответственность за уплату комиссии — покупатель или продавец?

Кто платит комиссию агента по недвижимости?

Если вы покупаете дом , то, вероятно, вам не нужно платить комиссионные агентам по недвижимости. Этот платеж обычно забирает продавец дома.Обычно комиссию оплачивает продавец за столом расчетов, где она вычитается из выручки от продажи дома.

Агентское вознаграждение обычно выплачивается продавцом брокеру листинга, который, в свою очередь, делит его часть с агентом, который приводит покупателя к столу, объясняет Адам Релиантра , агент по недвижимости в Западном озере Толука, CA.

Когда продавцы устанавливают листинговую цену дома, они обычно принимают во внимание комиссию агента по недвижимости; это стоимость ведения бизнеса.

Сколько стоит комиссия агента по недвижимости?

Комиссия агента по недвижимости — это процент от продажной цены, поэтому конкретная сумма зависит от того, за сколько продается ваш дом, а также зависит от агента по недвижимости. Например, если дом продается за 500 000 долларов, а комиссия агента по недвижимости составляет 6%, комиссия составит 30 000 долларов.

Комиссия делится между агентом покупателя и агентом продавца. Это отдельный договор между брокерами, а не то, что покупатель может обсуждать в рамках предложения (проводите переговоры о затратах на закрытие).

Вот как найти агента по недвижимости в вашем районе.

Двойное агентство: когда один агент представляет две стороны

Это не обычная ситуация в сфере недвижимости, но если агент, которого вы наняли, чтобы представлять вас, также представляет продавца дома, который вы покупаете, это называется двойным агентством. Двойные агенты, также известные как брокеры по сделкам, представляют интересы как покупателя, так и продавца.

Некоторые штаты — Флорида, Колорадо и Канзас — объявили двойное агентство незаконным при сделке с недвижимостью, чтобы полностью исключить любой вопрос о том, что агент нейтрально представлял продавца и покупателя.Но в штатах, где разрешено двойное агентство, агенты по закону обязаны раскрывать, что они будут представлять обе стороны перед своими клиентами.

___

Наблюдайте: 5 затрат на закрытие, которые отнимут у вас прибыль от продажи дома

___

Критики, которые не рекомендуют двойное агентство, беспокоятся о потенциальных конфликтах интересов — вероятности того, что интересы обоих покупателей и продавец встречаться не будет. И, к их чести, мы понимаем, почему это может быть проблемой.

Когда дело доходит до комиссии по недвижимости, двойной агент оставляет себе все, потому что он или она выполняет больше работы, представляя обе стороны.

Что покрывают расходы на закрытие?

Затраты на закрытие — это разные сборы, отдельно от сборов агента по недвижимости, которые должны быть оплачены при закрытии. Они покрывают такие вещи, как следующее:

• Обработка ссуды
• Сборы титульной компании
• Расходы геодезиста (при необходимости)
• Регистрация сделки с недвижимостью
• Страхование
• Любые налоги или сборы ассоциации домовладельцев, которые могут потребоваться будут пропорционально распределены, если они уже оплачены

Сумма затрат на закрытие недвижимости будет варьироваться в зависимости от каждой продажи / покупки дома и может варьироваться от 2% до 7% от покупной цены дома.Тем не менее, как правило, затраты на закрытие составляют около 3,5% от продажной цены дома, согласно Leah Layman , агенту по недвижимости в Огасте, штат Джорджия.

Ваш агент предоставит вам ведомость покупателя, в которой указаны заключительные расходы, и по федеральному закону вы должны получить так называемую «добросовестную» оценку ваших заключительных расходов от любого кредитора, которого вы используете при покупке недвижимости.

Что касается того, кто оплачивает заключительные расходы, здесь в игру вступают ваши навыки ведения переговоров (или навыки вашего риэлтора).Нет однозначного правила о том, кто — продавец или покупатель — оплачивает заключительные расходы, но покупатели обычно покрывают основную часть расходов (от 3% до 4% от цены дома) по сравнению с продавцами (от 1% до 3%).

«Большая часть заключительных расходов подлежит обсуждению», — говорит Reliantra. «Не позволяйте риэлторам или продавцам убеждать вас в обратном».

Гонорары адвокатов, комиссионные, расходы на регистрацию и гонорары посыльного могут быть уменьшены.

Иногда покупатель записывает в контракт, что продавец оплатит закупочные издержки в пределах определенного процента или суммы.

«Вот почему вам нужен хороший агент по недвижимости, чтобы заключить для вас контракт», — говорит Лейман.

Если затраты на закрытие слишком высоки и продавцы не будут вкладывать столько, сколько хотели бы покупатели, покупатели могут потребовать, чтобы затраты на закрытие недвижимости были включены в ипотеку.

Итак, независимо от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, листинговая цена — не единственное число, на котором вам следует сосредоточиться. Эти сборы, не входящие в стоимость дома, могут увеличиваться, и вы не хотите, чтобы вас поразили какие-либо сюрпризы в конце игры.

Как получают деньги риэлторы? Что должен знать каждый покупатель и продавец

Риэлторы получают комиссионные, обычно от 5 до 6 процентов от продажной цены дома, которые делятся между листинговым брокером и агентом покупателя. Комиссионные обычно выплачиваются из выручки продавцов, в то время как покупатели обычно ничего не платят агенту, который их представляет.

Честно говоря, большинство людей не задумывается о том, как агенты по недвижимости зарабатывают деньги — ни о процентах комиссионных, ни о том, с какой стороны сделки они поступают.Очевидно, нужно предположить, что компенсация исходит от где-то , иначе никто бы не занимался бизнесом. Офисная мебель, копировальные аппараты и знаки для двора не окупаются сами по себе. Обычно примерно в тот момент, когда люди начинают думать о покупке или продаже дома, они затем начинают задаваться вопросом, как агентам по недвижимости платят.

Большинство покупателей удивляются, узнав, что комиссионные на недвижимость поступают со стороны сделки, связанной с листингом. Это означает, что размер комиссии определяется продавцом и его агентом по листингу, когда дом выставляется на продажу.Затем, когда дом продается, агент продавца делит листинговый сбор с агентом покупателя. Таким образом, никакие расходы несут не покупатели, а только продавцы. Хотя есть некоторые агенты, которые будут представлять покупателей за фиксированную плату или работать на почасовой основе, брокерских контор с такой бизнес-моделью немного, и они очень редки. Наиболее распространенной практикой является соблюдение устаревшего принципа , разделение комиссии между листинговым брокером и представителем покупателя.

Распределение между агентами обычно составляет 50/50, поэтому, если агент по листингу обеспечивает листинговый сбор в размере 6%, каждый из агентов покупателя и продавца получит по 3%, когда сделка будет заключена.

Пример комиссии по недвижимости

Вот пример того, как работают комиссии по недвижимости.

Лицо, продающее дом, и его агент по продаже недвижимости соглашаются на комиссию в размере 6%. Они подписывают листинговый договор , в котором указывается точная плата (в процентах), а также обязанности, которые агент по листингу должен выполнять (продвигать недвижимость и т. Д.) От имени продавца.

Сделаны фотографии дома, написано описание собственности, и подробная информация о доме загружена в местную службу регистрации нескольких объектов (MLS) .MLS — это, по сути, рынок товаров для дома в определенном регионе. Затем листинг распространяется на несколько порталов, таких как REALTOR.com, и на веб-сайты отдельных офисов или агентов.

В локальном MLS списки содержат дополнительную информацию, доступную только членам-агентам. Например, только члены MLS могут видеть разделение комиссионных, предлагаемое листинговым агентом представителю покупателя за привлечение клиентов к столу.

В ходе обычного процесса покупки дома агенты местных покупателей показывают указанный дом своим клиентам, один из которых решает, что они хотят его купить.Предложение делается через стандартную форму, называемую договором купли-продажи жилья , вместе с задатком . Если предположить, что переговорный процесс, проверки и непредвиденные обстоятельства сделки будут улажены надлежащим образом, сделка переходит к стадии закрытия.

Во время закрытия сделки эскроу-компания — нейтральная третья сторона — обрабатывает все деньги. Плата за листинг вычитается из выручки от продажи, а затем оставшиеся деньги выплачиваются компаниям, на которые работают агенты.Ждать. Компании? Я думал, вы сказали, что плата за листинг распределяется между агентами по листингу и покупателями? Позвольте мне объяснить …

Итак, вот люди, участвующие в этой примерной сделке:

• Продавец
• Листинговый брокер — представляет продавца и размещает дом на рынке
• Покупатель
• Агент покупателя — представляет покупателя, получает оплату из комиссии листингового брокера.

Фактически, это еще две организации. Хотя агенты технически являются самозанятыми, они работают по лицензиям своих соответствующих брокеров — два дополнительных человека, которым платят (по одному брокеру с каждой стороны сделки).

Брокеры и агенты разделяют комиссию на основе постоянного соглашения между ними, обычно между 25% и 50%.

Примечание : Есть еще один сценарий, при котором комиссия покупающей стороны еще больше разделена. Когда агент по недвижимости направляет своего клиента к другому агенту по недвижимости (как правило, на другом рынке), агенту, направившему его, выплачивается реферальный сбор, обычно 25% комиссии со стороны покупателя.

Обязанности агента по недвижимости

Листинговые агенты / брокеры

С юридической точки зрения, только брокеры могут выставлять на продажу дома.Таким образом, хотя вы можете работать с листинговым агентом и соглашаться с условиями сделки, их брокер на законных основаниях владеет листингом. Более того, все комиссии проходят через брокеров как на стороне покупки, так и на стороне продажи транзакции. Это не очень важно знать как потребителю, но это то, о чем большинство людей не знает, и это в некоторой степени интересно.

Листинговые агенты представляют своих клиентов (продавцов). Их типичная плата за размещение и продажу дома составляет от 5% до 6%. Цены договорные и варьируются в зависимости от рынка и местных обычаев.Например, дома для продажи в Лос-Анджелесе обычно выставляются с комиссией в размере 5%. Для агентов по недвижимости и брокеров незаконно вступать в сговор и устанавливать плату за листинг; практика, нарушающая антимонопольное законодательство.

Некоторые дисконтные брокеры и компании по продаже собственником (FSBO) соглашаются, что им заплатят меньше, чем местная норма за листинг дома. Однако низкие сборы за листинг могут быть проблематичными, поскольку остается очень мало комиссии, которую можно разделить с агентами покупателей. Более того, имея меньше денег на столе, дисконтные брокеры с меньшей вероятностью будут тратить то, что требуется для профессиональной фотографии, рекламы и множества других расходов, необходимых для правильного маркетинга и продажи дома.

Так как же продаются дома? Маркетинговые и рекламные бюджеты распределяются следующим образом.

Реклама

• Печатные издания, такие как газеты и специализированные издания
• Персональный сайт
• Сайт офиса
• Международная синдикация (особенно для элитной недвижимости)
• Рекламные щиты
• Интернет-реклама
• Прямая почтовая рассылка
• Дворовые указатели
• Почтовые программы
• Премиум-размещение на порталах недвижимости
• Телевидение
• Социальные сети
• Справочники
• Телемаркетинг
• Листовки
• Дворовые указатели

Маркетинг

• Местный MLS (годовые членские взносы)
• Фотографии недвижимости
• Видео
• Копирайтинг
• Дни открытых дверей
• Домашняя постановка

Агенты покупателя

Как объяснялось выше, агентам, представляющим покупателей, выплачивается часть доходов от листингового сбора.Агенты покупателя также несут расходы на маркетинг и рекламу; всем агентам необходимо тратить деньги на рекламу, чтобы получить долю рынка, привлечь клиентов и повысить узнаваемость своих брендов.

Двойное агентство

Агенты по обе стороны сделки несут фидуциарную ответственность перед своими клиентами. Это означает, что агенты должны сообщать об известных проблемах с недвижимостью и добросовестно вести переговоры. Таким образом, агент покупателя должен действовать в интересах своих клиентов так же, как агент продавца должен представлять интересы своих клиентов.Может быть время, когда агент по листингу также представляет покупателя (на ту же недвижимость), и это известно как двойное агентство .

Поскольку двойное агентство затрудняет ведение переговоров и представляет интересы обеих сторон сделки с недвижимостью, несколько штатов запрещают такую ​​практику. Штат Калифорния разрешает двойное агентство, но только в том случае, если агент или брокер полностью раскрывают его покупателю и продавцу . По меньшей мере, это становится опасной ситуацией.

Последние мысли о REALTOR® Pay

Если вы дочитали до этого места, то теперь знаете, как агентам платят и как работает разделение комиссионных.Вы также знаете, что в сделке участвует больше сторон, чем просто два агента, представляющие покупателя и продавца. Риэлторы несут множество расходов, которые съедают эту, казалось бы, прекрасную прибыль. Безусловно, это увлекательная и полезная профессия со множеством обязанностей. Маркетинг — это всего лишь стоимость ведения бизнеса. Наконец, будьте осторожны с ситуациями с двойным агентством.

Комиссия агента по недвижимости: как это работает?

Что такое комиссия агента по недвижимости?

Комиссия агента по недвижимости — это процент от денег, заработанных в результате сделки.Большинство торговых позиций оплачиваются с помощью метода комиссионных, чтобы побудить продавца заключать больше сделок.

Когда закрывается больше транзакций, продавец зарабатывает больше денег, поскольку он получает часть денег, заработанных в каждой сделке.

В сфере недвижимости нет ограничений на комиссию агента по недвижимости. У агентов по недвижимости нет предела прибыли в своей карьере, поэтому их зарплата зависит от того, сколько они зарабатывают на комиссионных.

Другими словами, зарплата агента по недвижимости зависит от того, сколько сделок с недвижимостью он закрывает, и от стоимости этой собственности.

Теперь, когда мы знаем, что такое комиссия агента по недвижимости, давайте посмотрим, как она работает.

Сколько стоит комиссия агента по недвижимости?

Комиссия агента по недвижимости — это процент от суммы сделки с недвижимостью. Стандартный процент комиссии с транзакции в Калифорнии составляет 6%. Этот процент может показаться небольшим, но сумма намного больше, чем кажется.

Вот как: по данным Zillow.com, средняя стоимость недвижимости в Калифорнии составляет 571 875 долларов.Таким образом, средняя сделка с недвижимостью в Калифорнии может принести комиссионный чек на сумму более 34 312 долларов.

Учитывая, что продажа дома занимает от 30 до 45 дней, это неплохой доход в короткие сроки.

Однако комиссия агента по недвижимости не составляет полных 6% от покупной цены недвижимости.

Они делят эти 6% со своим брокером и другим агентом по недвижимости, связанным с сделкой.

Как работает комиссия агента по недвижимости?

Причина, по которой комиссия агента по недвижимости разделена с брокерской деятельностью агента по недвижимости, заключается в правовой защите, если покупатель или продавец дома подает иск против агента.В зависимости от уровня опыта агента по недвижимости, он может согласовать свой процентный доход с брокером по операциям с недвижимостью.

Комиссия нового агента по недвижимости обычно составляет 60%, а остальные 40% берет на себя брокерская компания. Однако некоторые опытные профессионалы могут договориться о более 80% или 90% заработанной комиссии.

Наряду с этим агенты по недвижимости должны разделить свои 6% с агентом по недвижимости другой стороны. Обычно каждая сторона получает половину или 3% комиссии.Но в некоторых случаях агент покупателя получает 2,5% комиссии.

Разделение комиссии агента по недвижимости с брокером

Чтобы узнать, сколько денег может заработать агент по недвижимости, вернемся к приведенному выше примеру. Половина комиссии в размере 6% (34 312 долларов) дает агенту покупателя и агенту продавца 17 156 долларов. Затем каждый агент по недвижимости делится со своим брокером 60/40.

Это означает, что агенты по недвижимости получают около 10 293 долларов. Эти деньги могут компенсировать расходы на ведение бизнеса или пойти на первоначальный взнос за инвестиционную недвижимость.

Некоторые брокерские компании по операциям с недвижимостью ограничивают сумму, которую брокерская компания берет с комиссии агента по недвижимости в год.

В этом случае условие означает, что если агент по недвижимости зарабатывает брокеру определенную сумму денег в течение года, любая заработанная после этого комиссия полностью переходит к агенту по недвижимости.

Последние мысли о комиссии агента по недвижимости

Большинство людей становятся агентами по недвижимости, потому что хотят сделать карьеру, которая дала бы им финансовую свободу.Причина, по которой агенты по недвижимости имеют репутацию богатых, заключается в том, что нет предела тому, сколько они зарабатывают в своей карьере.

Кроме того, эти деньги могут помочь в оплате услуг агента по недвижимости.

Какова средняя комиссия агента по недвижимости?

Большинство новых агентов по недвижимости должны знать, что их зарплата определяется их стремлением и мотивацией заключать больше сделок.

Чем больше они закрываются, тем больше зарабатывают. Это особенно верно, когда агенты по недвижимости работают в секторах, которые работают с дорогостоящими сделками с недвижимостью, например, в элитном жилом и коммерческом секторах.

В сфере недвижимости любой может добиться успеха, если он остается сосредоточенным и приверженным целям, которые они перед собой ставят. Поступая таким образом, они могут научиться увеличивать свои доходы в финансовом отношении.

Но это может случиться только с теми, кто этого достаточно сильно хочет.

Наконец, перед подписанием любых документов следует обсудить и понять разделение комиссии агента по недвижимости с брокерскими конторами. Они должны точно понимать, сколько брокерская компания берет с их комиссии и есть ли ограничение на их размер в течение года.

Таким образом, агент по недвижимости понимает, как им платят, чтобы сделать карьеру, которая обеспечит им финансовую свободу.

Каждую неделю мы выпускаем подробные видеоролики, чтобы помочь зрителям стать успешными агентами по недвижимости на нашем канале CA Realty Training на YouTube. Кроме того, если вам понравилось читать эту статью, мы были бы рады, если бы вы могли поделиться ею с другом, который, как вы думаете, извлечет из этого что-то полезное.

Как получают деньги риэлторы?

Продавцам жилья может казаться, что агенты по недвижимости взимают непомерную плату за свои услуги.Фактически, сборы риэлтора могут варьироваться в зависимости от того, в какой части страны вы находитесь и какой тип дома вы продаете. Чтобы лучше понять комиссионные за недвижимость, вот обзор комиссионных риэлторов и того, как им платят.

Как получают деньги риэлторы?

Риэлторы обычно получают деньги от продавца дома, объясняет Патрик Даффи, управляющий своей одноименной брокерской фирмой Duffy Realty в Майами. После собеседования с несколькими агентами продавцы жилья подписывают с одним из них договор о листинге, в котором они соглашаются платить комиссию, которую можно согласовать, но обычно она составляет от 5 до 6 процентов от продажной цены.

Агент вносит дом в службу множественного листинга (MLS) с намерением сотрудничать с другими местными брокерами в привлечении покупателей. Если другой риэлтор находит покупателя, листинговый брокер выплачивает продавцу половину комиссии.

«В этом суть принципа работы», — говорит Даффи.

Агенты по недвижимости, работающие на брокера, также получают часть комиссии, и размер комиссии зависит от договоренности с брокером.

«Брокер должен установить политику и контролировать, контролировать и контролировать все, что делает агент, — говорит Даффи, — и если агент делает что-то мошенническое или непрофессиональное, на брокера подадут в суд».

Сколько стоит гонорар риэлтора?

Типичная комиссия за недвижимость составляет в среднем от 5 до 6 процентов от продажной цены дома. Точные условия комиссии агента варьируются в зависимости от продаж и фирмы, в которой они работают.

Брокерский бренд RE / MAX, например, имеет разделенную комиссию, при которой ее агенты получают 95 процентов полной комиссии от продажи, а 5 процентов возвращаются компании.Однако агенты RE / MAX также платят компании ежемесячную плату за использование ее имени и ресурсов.

Очень небольшая часть риэлторов работает за зарплату — гораздо более распространена комиссионная модель.

Вот примерная сумма, которую вы можете ожидать заплатить в зависимости от того, за что продается ваш дом:

Цена продажи дома	5% комиссия за недвижимость
100 000 долл. США	5000 долларов США
250 000 долл. США	$ 12 500
500 000 долл. США	25 000 долл. США
750 000 долл. США	37 500 долл. США
1 000 000 долл. США	50 000 долл. США

Структура вознаграждения риэлтора также зависит от его роли в продаже.Другими словами, способ оплаты может варьироваться в зависимости от того, были ли они агентом покупателя или агентом продавца. Как правило, агенты покупателя и продавца разделяют комиссию в конце продажи. Комиссия вычитается из продажной цены и соответственно передается агентам.

Двойное агентство — это когда один агент представляет и покупателя, и продавца. Законы о том, могут ли агенты по листингу продавать недвижимость, которую они представляют, покупателям, различаются в зависимости от штата.

Если вы работаете с агентом покупателя, «вы должны подписать агентское соглашение с покупателем», — объясняет Тим ​​Ноланд, агент покупателя из Great Mountain Properties в Мерфи, Северная Каролина.«Настоящий агент покупателя работает на покупателя. Они защищают инвестиции покупателя, в отличие от листингового агента, который фактически работает на продавца ».

Что покрывает гонорар риэлтора?

Вероятно, самое большое преимущество работы с риэлтором — это доступ к MLS, базе данных, которую риэлторы используют для просмотра и составления списка недвижимости для продажи. Домовладельцы, продающие свою собственность, должны будут платить индивидуально, чтобы она была внесена в список MLS.

Кроме того, гонорар риэлтора покрывает время, потраченное им на исследование недвижимости для вас, если вы покупаете, или на продвижение вашего дома, если вы продаете.Агентам покупателя это также дает компенсацию за показ вам недвижимости, а агентам продавца — за координацию дней открытых дверей или посещений потенциальных покупателей.

Во время сделки с недвижимостью вы, вероятно, будете много общаться со своим риэлтором. Плата также компенсирует им за то, что они ответят на все ваши вопросы и помогут вам в этом процессе.

Когда выплачиваются услуги риэлтора?

Как и в случае с большинством других расходов, связанных с домовладением, гонорар риэлтора не выплачивается до закрытия сделки.В этот день вы столкнетесь с множеством других расходов, от налогов до судебных издержек, так что они будут сливаться с ландшафтом чеков, которые вы выписываете.

Как правило, продавец оплачивает полную комиссию Риэлтора, а остальные расходы по заключению сделки распределяются между продавцом и покупателем (при этом покупатель обычно несет ответственность за большую часть комиссионных, связанных с их ипотекой). Затраты на закрытие часто выступают в переговорах о покупке как козырь для обеих сторон.

Риэлторам переплачивают?

По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), средний валовой доход среди риэлторов в 2019 году составил 49 700 долларов США, по сравнению с 41 800 долларами в предыдущем году.Средний доход представляет собой середину шкалы: половина риэлторов зарабатывала больше, а половина — меньше.

Хотя продавцы домов могут чувствовать себя обделенными, когда им приходится платить риэлторам до 6 процентов от продажной цены их дома, Даффи утверждает, что гонорары риэлторов недостаточно высоки. В конце концов, в листинг дома уходит много, например:

• Проведение сравнительного анализа рынка для определения конкурентоспособной цены
• Организация фотосессий, иногда получение аэрофотоснимков с дрона в высоком разрешении
• Написание описательной копии листинга для привлечения внимания других риэлторов и потенциальных покупателей
• Обеспечение постановки
• Многократная демонстрация объекта потенциальным покупателям
• Размещение дней открытых дверей по выходным
• Оформление дворовых указателей
• Обеспечение размещения объявлений на всех основных сайтах поиска недвижимости
• Помощь продавцу в рассмотрении и обсуждении предложений покупателя

Когда поступает предложение, листинговый агент ведет переговоры от имени продавца, часто представляя одно или несколько встречных предложений.

После вычета всех затрат, включая гонорары риэлтора, Даффи вычисляет чистую прибыль продавца.

«Продавец хочет знать, с чем он выйдет из комнаты закрытия», — говорит Даффи.

Как избежать уплаты гонораров риэлторам

По данным НАР, в 2019 году только 11 процентов проданных домов были проданы владельцами без помощи агента. Более того, дома, выставленные на продажу собственниками (FSBO), обычно продаются за меньшие деньги, чем дома, проданные риелторами, заявляет НАР.Во многих случаях продавцы FSBO знают покупателей, которые в конечном итоге приобретают их дома.

Примерно четверть покупателей, которые еще не знали продавцов ФСБО, связались с ними напрямую, но жюри не решено, стоит ли покупать дом без риэлтора.

Имейте в виду, что в некоторых случаях с риэлтором можно договориться, особенно если вы продаете элитный дом.

«В определенных ситуациях, когда существует конкурентная среда для размещения на прайм-листе или в списке трофеев, риэлторы иногда договариваются о комиссии заранее», — говорит Даффи.«Например, если я выставляю дом за 4 миллиона долларов под 6 процентов, это большие деньги. В такой ситуации существует большая гибкость при согласовании комиссии, потому что вместо получения 120 000 долларов, если вы получите 100 000 или 80 000 долларов, это все равно будет хорошей зарплатой ».

Вы, вероятно, будете искать риэлторов, прежде чем найдете кого-то для работы, поэтому, если вы планируете вести переговоры с их комиссией, обязательно спросите их с самого начала, каков их процент, и сравните условия каждого человека, с которым вы работаю с.Если вы по-прежнему считаете, что комиссия слишком высока, поговорите с ними о ее снижении.

Подробнее:

.