Право приобретательной давности на земельный участок: Приобретательная давность на земельный участок

Содержание

Приобретательная давность не применима к самовольно занятой государственной земле

По мнению одного из экспертов «АГ», позиция КС не изменит сложившуюся судебную практику по приобретательной давности, а лишь усложнит доказывание добросовестности. Другой отметил, что институт приобретательной давности – сам по себе достаточно непростой и неоднозначный механизм приобретения права собственности. Третий обратил внимание на вывод Суда о том, что добросовестное и законное завладение объектом недвижимости, которое очевидно для приобретателя не должно быть обременено правом публичной собственности, является важным элементом предмета доказывания.

Конституционный Суд вынес Определение № 186-О/2021 по делу о проверке конституционности абз. 1 п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса о возникновении права собственности на объект в силу приобретательной давности.

Ранее заявитель жалобы Владимир Афанасьев обращался в суд с иском к администрации Дмитровского городского округа Московской области о признании права собственности на земельный участок с жилым домом по давности владения. В обоснование своих требований истец сослался на то, что земельный участок в существующих границах фактически используется им и его правопредшественником более 15 лет, собственниками смежных участков являются физические лица и споров с соседями о границах этого участка не имеется.

Три судебные инстанции отказались удовлетворять иск, отметив, что большая часть спорного земельного участка находится в муниципальной собственности, сам он не был поставлен на государственный кадастровый учет, а его границы на местности не установлены. При этом первая инстанция сочла, что приобретательная давность может применяться только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности, а все иные земельные участки нельзя считать бесхозяйным имуществом, так как такие земли являются государственной или муниципальной собственностью. Кроме того, суд отметил, что сам по себе факт добросовестного, открытого и непрерывного владения спорным земельным участком с 1990 г. не может являться достаточным основанием для признания права собственности заявителя согласно ст. 234 ГК РФ, поскольку он не порождает право собственности на землю.

В жалобе в КС Владимир Афанасьев указал, что спорная норма неконституционна в той мере, в какой она в контексте правоприменительной практики не допускает возможности приобретения гражданами в порядке приобретательной давности муниципальных земельных участков.

Изучив жалобу заявителя, Суд отказался рассматривать ее по существу. При этом он напомнил, что добросовестность выступает одним из условий приобретения права собственности по давности владения имуществом. В свою очередь, добросовестность давностного владельца применительно к конкретным обстоятельствам соответствующих судебных дел предполагает, что его вступление во владение не было противоправным и было совершено внешне правомерными действиями.

Конституционный Суд также упомянул презумпцию государственной собственности на землю, в рамках которой при наличии в России значительного количества нераспределенной земли сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него не означают, что последнее фактически отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе этого земельного участка. «Соответственно, для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности и что само по себе отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными», – отмечено в определении

При этом Суд также отметил, что действующее законодательство запрещает любое самовольное, совершенное без каких-либо правовых оснований занятие земельного участка или его части (ст. 7.1 «Самовольное занятие земельного участка» КоАП РФ). Таким образом, занятие без каких-либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное, совершенное внешне правомерными действиями, т.е. добросовестное и соответствующее требованиям абз. 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ. Следовательно, заключил КС, оспариваемая норма сама по себе не может рассматриваться как нарушающая конституционные права заявителя и в указанном им аспекте.

Комментируя выводы Суда, младший юрист Содружества земельных юристов Анна Андреева отметила, что самовольное занятие земельного участка без наличия правовых оснований является правонарушением, а значит, исключает добросовестность: «Обратное позволило бы превратить самовольный захват земли в давностное владение, а, соответственно, правонарушение явилось бы впоследствии основанием для приобретения права собственности».

Читайте также

КС истолковал добросовестность при приобретательной давности

По мнению Суда, новый владелец не может считаться недобросовестным лишь потому, что сделка по передаче имущества не имела правовых последствий

02 Декабря 2020

Она отметила, что КС конкретизировал уже сложившуюся позицию, закрепленную в п. 16 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22. «Позиция Конституционного Суда не изменит сложившуюся отказную судебную практику по приобретательной давности, а лишь усложнит доказывание добросовестности. Дело в том, что Суд в своем Постановлении № 48-П уже рассматривал вопрос добросовестности при приобретательной давности. Тогда он указывал, что добросовестный владелец может знать об отсутствии у него права на объект недвижимости, но, если владение не нарушает чьи-либо права, у лица должна быть возможность вернуть имущество в гражданский оборот и оформить право на него», – отметила Анна Андреева.

Эксперт добавила: может показаться, что толкование ст. 234 ГК РФ в постановлении КС противоречит Определению № 186-О, однако такой вывод преждевременный. «Сложно согласиться, что одинаково добросовестны лицо, которое заведомо не знало, что купило участок у продавца, не имеющего права его отчуждать, и собственник, который решил увеличить площадь своего участка, самовольно заняв часть чьей-то земли. Кроме того, владение землей, государственная собственность на которую не разграничена, без правовых оснований нарушает права публичного собственника. Следовательно, такое владение по смыслу также не может считаться добросовестным, в свою очередь, чтобы доказать добросовестность при приобретательной давности, необходимо установить, что владение не нарушает чьи-либо права», – подытожила эксперт.

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что институт приобретательной давности – достаточно непростой и неоднозначный механизм приобретения права собственности. «Ему посвящена всего одна статья Гражданского кодекса РФ, но правила применения этой нормы до сих пор до конца не понятны. Классическая история – самозахват земель, которые не переданы в частную собственность и вроде бы “ничьи”. Государство и органы местного самоуправления далеко не всегда могут отследить незаконность занятия земли и отреагировать, а по истечении 15 лет ее владелец идет в суд признавать право собственности. Типичная реакция суда на такой иск – отказать, так как суд здесь стоит на страже государственных интересов и запрещает вне установленных процедур бесплатно забирать государственное имущество», – пояснил он.

Эксперт обратил внимание на формулировку Суда о том, что несформированный участок земли заведомо для владельца должен относиться к публичной собственности, поэтому его занятие «не может расцениваться как не противоправное». «Немного странно видеть оборот с таким количеством “не”, здесь можно усмотреть некоторую неуверенность, но сигнал судам подан вполне однозначный: самовольное занятие неразграниченной и несформированной земли будет восприниматься как противоправное и не соответствующее признаку добросовестности», – резюмировал Алексей Силиванов.

Партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков указал: КС в очередной раз напомнил, что недобросовестное поведение стороны не может быть подвергнуто судебной защите: «По сути, был разобран конкретный случай с описанием поведения стороны по необоснованному завладению земельным участком. Не могу сказать, что КС РФ часто подобным образом подробно разбирает отдельные элементы предмета доказывания конкретного дела».

Эксперт выделил важный вывод Суда: добросовестное и законное завладение объектом недвижимости, которое очевидно для приобретателя не должно быть обременено правом публичной собственности, является важным элементом предмета доказывания по данной категории дел. «Единственный вопрос, который возникает после изучения судебного акта: был бы подход КС РФ аналогичным в ситуации, когда спорные земли формально принадлежали бы не государству, а частному лицу?» – задался вопросом Виктор Глушаков.

Конституционный суд разъяснил приобретательную давность

История дела

Виктор Волков, житель подмосковного Краснознаменска, в 1997 году стал членом гаражного кооператива. Тогда он получил участок и расположенный на нем гаражный бокс от Павла Петрова*, который владел ими на праве пожизненного наследуемого владения.

В реальности соглашение между Петровым и Волковым не повлекло правовых последствий – ведь Петров не мог распоряжаться этой землей. Поэтому в 2018 году Волков решил добиться признания права собственности на участок по давности владения – он решил, что такое право ему дает п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса. Согласно условиям нормы, надо открыто, добросовестно и непрерывно владеть недвижимым имуществом как собственным 15 лет. 

Автоправа

Но Одинцовский городской суд ему отказал. Суд первой инстанции отметил, что Краснознаменск является административным центром закрытого административно-территориального образования. Земельные участки, расположенные в границах таких образований, ограничены в обороте, а значит, по общему правилу не могут находиться в частной собственности.

Московский областной суд это решение подтвердил. Апелляция отказалась признать Волкова добросовестным владельцем по правилам п. 15 совместного постановления Пленумов ВС и ВАС 2010 года – потому что он «не мог не знать об отсутствии у него оснований возникновения права собственности на спорный земельный участок». А когда Волков подал кассационную жалобу, тот же Мособлсуд добавил: истец вступил во владение имуществом по сделке – договору купли-продажи – а это независимо от срока не позволяет добиться признания права собственности по давности владения.

Волков решил обратиться в Конституционный суд. Он оспорил положения п. 1 ст. 234 ГК как несоответствующие Конституции. Заявитель уверен, что в практике сформировался формальный подход судов к определению добросовестности давностного владельца при неопределенности этого критерия в законе.

Две разных добросовестности

КС разобрался в спорной норме и практике ее применения. Судьи подтвердили: действительно, в ст. 234 ГК не раскрываются критерии добросовестности давностного приобретателя – в отличие, например, от ст. 302 ГК об истребовании имущества из чужого владения. КС находит этому объяснение в том, что 302-я статья направлена на разрешение спора собственника и добросовестного приобретателя. А при применении 234-й добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых для возвращения вещи в гражданский оборот и преодоления неопределенности относительно того, кто ей владеет. Поэтому КС решил, что критерии добросовестности применительно к двум этим статьям ГК должны быть разными.

КС обратился к практике гражданской коллегии Верховного суда, которая не исключает приобретения права собственности в силу приобретательной давности и тогда, когда давностный владелец должен был знать об отсутствии оснований возникновения права собственности.

Практика ВС свидетельствует, что добросовестность можно признать и в случаях, когда владелец понимает, что у него нет оснований для приобретения права собственности, указал Конституционный суд.

Также КС обратил внимание, что права муниципального образования в этом деле нарушены не были. Власти Краснознаменска изначально не зарегистрировали на себя право собственности, а также уклонились от участия в рассмотрении дела. Фактически город передал гражданам все свои правомочия собственника, а граждане – сперва Петров, а потом и Волков – приняли их и полностью несли расходы на содержание имущества.

Практика

В итоге судьи указали, что договор купли-продажи не мешает признать Волкова добросовестным владельцем. «Факт заключения такого договора сам по себе не может быть основанием для признания давностного владения недобросовестным или стать препятствием для приобретения права собственности на земельный участок», – решил КС.

Судьи указали, что новое толкование п. 1 ст. 234 ГК является общеобязательным, и применять эту норму иначе теперь нельзя. Уже состоявшиеся решения по делу Волкова будут пересмотрены.

Эксперты «Право.ru»: определенность в практике

Постановление КС поможет решить вопросы с фактически «брошенным» имуществом, и, вероятно, суды будут чаще удовлетворять иски о признании давностного владения, полагает Ольга Туренко, адвокат АК   Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Уголовное право × . При этом эксперт уверена: упоминание в документе о земельном участке и гараже – это лишь напоминание о том, в контексте какого дела был поднят вопрос. «Соответственно, разъяснения КС коснутся и вопросов установления добросовестности давностного владения и другого имущества», – считает Туренко.

Практика

Значимый вывод постановления в том, что для разрешения вопроса добросовестности владельца земельного участка не имеет определяющего значения презумпция государственной собственности на землю, комментирует Елена Терсинцева, советник Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Уголовное право группа Банкротство (включая споры) Профайл компании × . Иначе частные лица в нарушение основных конституционных принципов оказались бы в заведомо невыгодном положении, отмечает эксперт.

Подход Конституционного суда поможет вернуть в гражданский оборот существенную часть недвижимости, чьи собственники не проявляют к ней интереса, а давностные владельцы не могут оформить права, ведь их считают «недобросовестными». Такое мнение высказал Павел Лобачев из Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании × . Эксперт полагает, что постановление КС - это определенный компромисс: «Возможно, было бы корректнее считать продолжительное бездействие собственника дополнительным критерием приобретения имущества по ст.234 ГК РФ, который позволит даже без добросовестности давностного владельца приобретать имущество по давности владения».

Эксперты сходятся во мнении, что постановление КС вносит ясность и определенность в вопросы судебной оценки критериев добросовестности давностных приобретателей.

Постановление Конституционного суда от 26 ноября 2020 года № 48-П.

* - Фамилия и имя изменены.

КАК ПРИЗНАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ? - блоги риэлторов

Гражданин, не являющийся собственником земельного участка, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Признание права собственности такого лица осуществляется в судебном порядке (ст. 12 ГК РФ; п. 1 ст. 59 ЗК РФ; п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010).

1. Основания для признания права собственности в силу приобретательной давности

Для признания права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности необходимо, чтобы владение имуществом являлось (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22; п. 3 ст. 234 ГК РФ):

1) добросовестным, то есть гражданин, получая земельный участок во владение, не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

2) открытым, то есть гражданин не скрывает факта нахождения имущества в его владении. При этом принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

3) непрерывным, то есть гражданин владеет земельным участком в течение 15 лет (владение в этот период не прекращалось). При этом передача имущества во временное владение другого лица не прерывает срока такого владения. Ко времени своего владения гражданин может присоединить время, в течение которого этим земельным участком владело лицо, правопреемником которого он является.

Кроме того, гражданин должен владеть земельным участком как своим собственным, то есть не по договору (например, аренды, безвозмездного пользования и т.п.).

Также перед обращением в суд владельцу необходимо убедиться, что земельный участок (п. 3 ст. 6, п. 2 ст. 27 ЗК РФ; п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22; Апелляционное определение Московского областного суда от 30.03.2016 по делу N 33-5796/2016; Определение Московского городского суда от 11.04.2016 N 4г/7-3204/16):

- сформирован и может быть идентифицирован;

- не относится к земельным участкам, ограниченным в обороте или изъятым из оборота;

- не находится в государственной или муниципальной собственности.

2. Порядок признания права собственности в силу приобретательной давности

В зависимости от того, известен ли прежний собственник земельного участка и имеется ли спор о праве, требования в суд могут быть заявлены в порядке особого или искового производства (п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22).

2.1. Признание права собственности в порядке особого производства

Если прежний собственник имущества неизвестен, а также отсутствует спор о праве, для признания права собственности в силу приобретательной давности необходимо обращаться в суд в порядке особого производства (п. 1 ч. 1 ст. 262, п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ; п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22).

Примечание. Если при подаче заявления или рассмотрении дела в порядке особого производства будет установлено наличие спора о праве, подведомственного суду, заявление будет оставлено без рассмотрения. В этом случае вы вправе разрешить спор в порядке искового производства (ч. 3 ст. 263 ГПК РФ).

Шаг 1. Составьте заявление об установлении факта

Шаг 2. Подготовьте необходимые документы

Шаг 3. Подайте заявление в суд и дождитесь его решения

Шаг 4. Обратитесь в Росреестр

2.2. Признание права собственности в порядке искового производства

Если известен прежний собственник земельного участка, а в деле, связанном с признанием права собственности в силу приобретательной давности, имеется спор о праве, требования подлежат разрешению в порядке искового производства (ч. 3 ст. 263 ГПК РФ; п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22).

Шаг 1. Составьте исковое заявление

Шаг 2. Подготовьте необходимые документы

Шаг 3. Подайте исковое заявление в суд и дождитесь рассмотрения дела

Шаг 4. Обратитесь в Росреестр

Право собственности на земельный участок, установленное решением суда об удовлетворении иска о признании права собственности на него в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22; ч. 1 ст. 58 Закона N 218-ФЗ).

В ГК поправят положения о приобретательной давности - legal.report

Минэкономразвития России разработало поправки в часть первую Гражданского кодекса РФ, касающиеся порядка применения приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Необходимость изменения законодательства в МЭРе объясняют следующими обстоятельствами. Согласно пункту 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Данная норма требует соотнесения с пунктом 2 статьи 8.1 и пунктом 1 статьи 131 ГК РФ, в которых определено, что все права на недвижимость должны быть зарегистрированы и возникают со дня госрегистрации. Следовательно, добросовестное владение чужой недвижимостью без регистрации прав на нее невозможно (не принимая в учет переходные правоотношения о ранее возникших правах, считающихся действительными вне зависимости от государственной регистрации (статья 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В свою очередь, без добросовестного владения невозможно и возникновение прав в порядке приобретательной давности.

В действующей редакции ГК РФ нет ясности относительно начала приобретательной давности, поскольку указанный срок зависит от истечения срока исковой давности. Срок исковой давности зависит, в свою очередь, от многих иных обстоятельств, в том числе субъективных: какой способ был выбран собственником для защиты своего владения, имело ли нарушение владения частичный характер или собственник был лишен владения полностью, имеются ли основания для восстановления исковой давности.

Неясно также и то, какие обстоятельство или документ свидетельствуют о завершении истечения приобретательной давности. С одной стороны, в пункте 2 статьи 234 ГК РФ говорится о необходимости регистрации прав за новым собственником недвижимости, а с другой стороны — непонятно, каким документом должно быть подтверждено наступление срока исковой давности.

Что касается приобретения прав на земельные участки в порядке приобретательной давности, то данная возможность существенно ограничивается положениями статьи 214 ГК РФ, предусматривающей, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

Таким образом, любое фактическое владение земельным участком признавалось недобросовестным и не влекло возникновения прав в силу давностного владения (пункт 16 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Между тем в стране имеется значительное количество земельных участков, используемых гражданами фактически на протяжении длительного времени. Такое использование объясняется и тем, что во время Великой Отечественной войны были уничтожены документы, касающиеся ранее предоставленных в установленном порядке земельных участков, и тем, что в разное время по различным причинам (в том числе чрезвычайного характера) объекты капстроительства возводились в сжатые сроки без соблюдения правил отвода земельных участков, а также с нарушениями порядка предоставления участков в 50–80-х годах, особенно на условиях вторичного землепользования, т. е. участков, предоставленных бывшими колхозами (совхозами) или госпредприятиями своим работникам. Неоформленность земельных правоотношений препятствует оформлению прав на здания, их реконструкции, сокращает размер земельных платежей.

Сложившаяся судебная практика предусматривает необходимость постановки недвижимой вещи на учет в качестве бесхозяйной как условие для дальнейшего признания права частной собственности на нее, поскольку именно в этом случае возможно добросовестное владение такой вещью. Здесь суды опираются на положения пункта 3 статьи 225 ГК РФ. Это ставит фактического владельца в непредсказуемую зависимость от действий органов местного самоуправления. При этом муниципалитеты не заинтересованы тратить собственные средства на описание и постановку на учет имущества, в котором нет необходимости для решения вопросов местного значения, что не дает возможности для дальнейшего приобретения имущества частными лицами.

Как отмечают в МЭРе, еще более остро, чем в отношении земельных участков, стоит вопрос о приобретении прав в порядке приобретательной давности на сооружения. Например, права примерно на 720 000 км линейных объектов не могут быть оформлены из-за отсутствия на них правоустанавливающих документов. Этому есть целый ряд причин. Во-первых, вследствие ускоренной приватизации имущества, включаемого в уставный капитал, оно не было описано надлежащим образом, что привело к невозможности подтверждения прав на большое количество зданий и сооружений. Во-вторых, значительная часть сооружений была построена в 1970–1990-х годах так называемым хозяйственным способом, т. е. без получения разрешений и оформления постройки. В-третьих, в отсутствие правил технического подключения многие линейные объекты были построены застройщиками и переданы на обслуживание линейным компаниям без надлежащего оформления возникновения и перехода прав собственности.

Общими чертами иностранного законодательства, регулирующего вопрос о приобретательной давности, являются требования открытости владения (правопритязания), продолжительного и непрерывного владения, к которому может добавляться срок признания владения предшественником фактического владельца. Другие условия — добросовестность владения, судебное признание права собственности в силу давности владения — не являются обязательными для этого правового института. Данные обстоятельства зависят от развитости системы регистрации прав, количества решений, которые предстоит принять по узакониванию недвижимости, находящейся в фактическом владении у граждан и организаций.

Законопроектом, в частности, сохраняется 15-летний срок приобретательной давности, однако в исключительных случаях вводится сокращенный срок (семь лет) приобретательной давности в отношении линейных объектов, являющихся объектами повышенной опасности или объектами, необходимыми для обеспечения населения коммунальными услугами, которые необходимо во всех случаях, на любом этапе жизненного цикла содержать в надлежащем состоянии.

Устанавливается, что течение срока приобретательной давности на недвижимые вещи, права на которые не зарегистрированы за гражданами или юридическими лицами, начинается со дня начала владения ими.

Если фактическое владение осуществлялось несколькими лицами, то в силу приобретательной давности у них может возникать общая долевая собственность на земельный участок или иную недвижимость.

Одновременно с поправками в ГК РФ предполагается принятие законопроекта, вносящего изменения в земельное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности.

По следам Постановления о приобретательной давности

26 ноября 2020 год вынесено Постановление КС № 48-П/2020 по делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 ГК РФ. Резолютивная часть его сформулирована следующим образом: «Признать пункт 1 статьи 234 ГК Российской Федерации не противоречащим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой при решении вопроса о добросовестности владения лицом земельным участком, переданным ему прежним владельцем (гаража и земельного участка) по сделке с намерением передать свои права владельца на недвижимое имущество, не повлекшей соответствующих правовых последствий, как об условии приобретения права собственности на земельный участок по давности владения эта норма по своему конституционно-правовому смыслу не предполагает, что совершение такой сделки (в которой выражена воля правообладателя земельного участка на его отчуждение и которая была предпосылкой для возникновения владения, а в течение владения собственник земельного участка не проявлял намерения осуществлять власть над вещью) само по себе может быть основанием для признания давностного владения недобросовестным и препятствием для приобретения права собственности на вещь (земельный участок) в силу приобретательной давности».      

Роман Сергеевич Бевзенко видит противоречие текста Постановления статье 8.1. ГК. Речь идет о следующих утверждениях:

1) Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (п. 6 ст. 8.1 ГК) и

2) Понимание добросовестности давностного владения, подразумевающее, что лицо при получении владения должно полагать себя собственником имущества, лишает лицо, длительное время владеющее имуществом как своим, заботящееся об этом имуществе, несущее расходы на его содержание и не нарушающее при этом прав иных лиц, возможности легализовать такое владение, вступает в противоречие с целями, заложенными в статье 234 ГК Российской Федерации (Постановление 48-П КС).

Думаю, что упрекать текст постановления в таком противоречии все же нет оснований.

Статья 8.1 лишь устанавливает презумпцию добросовестности того, кто, полагаясь на реестр, считал, что приобретал у управомоченного лица; она вовсе не утверждает, что ознакомление с реестром есть единственный способ обретения добросовестности и уж точно ничего не говорит о том, что приобретатель по давности должен считать переход права состоявшимся, а себя самого - собственником. Вряд ли в опровержение этого тезиса можно ссылаться на сам термин «приобретатель» – мол, раз назван приобретателем, то считал себя собственником. Приобретатель – это лишь позиция стороны в сделке. А норма, кстати, вообще говорит о том, что приобретатель не знал о неуправомоченности лица, от которого ему ПЕРЕШЛИ ПРАВА на имущество - то есть п. 6 это вообще о каком-то правопреемстве. А поскольку никакой передачи права тут нет, термин «приобретатель» используется нормой в самом общем виде.   

В 48-П же как раз говорится о том, что не обязательно считать себя собственником, чтобы владеть для давности, то есть ничего не сказано о критерии неуправомоченности отчуждателя – что и не удивительно с учетом обстоятельств дела В.Волкова (посмотрите, как сформулирован предмет и пересказаны обстоятельства дела).

Классическим примером применения ст. 234 ГК является как раз получение вещи во владение от собственника на основании сделки с каким-то пороком. В подобных случаях отчуждатель вполне управомочен на отчуждение, но в силу, например, несоблюдения формы сделки для владельца-приобретателя должно быть очевидно, что собственником он так и не стал. Будем на этом основании считать его владение недобросовестным и защищать право собственности того, кто уже сам отдал вещь?

Посмотрите, кстати, как сформулирована резолютивная часть. Именно с учетом обстоятельств дела, отраженных в предмете рассмотрения, в ней говорится о сделке, совершенной именно правообладателем, а то, что эта сделка не повлекла соответствующие правовые последствия, само по себе (!) не может быть основанием для признания давностного владения недобросовестным и препятствием для приобретения права собственности в силу приобретательной давности».

Что же касается более общих вопросов, давайте обратим внимание на то, что п. 6 ст. 8.1 ГК говорит об отчуждении, то есть о сделке. Иными словами, она вовсе ничего не говорит о получении владения иным образом, то есть эта сфера ею не урегулирована. Таким образом, п. 6 ст. 8.1 ГК не охватывает исчерпывающим образом все возможные случаи, в которых может возникнуть вопрос о приобретательной давности.

На этом основании и полагаю, что противоречия нет.

 

 

 

 

Федеральный приоритетный проект «ФОРМИРОВАНИЕ КОМФОРТНОЙ ГОРОДСКОЙ СРЕДЫ»

Вопрос: Как оформить право собственности на жилой дом в порядке приобретательной давности?


Ответ: В случаях, если земельный участок и жилой дом есть, а документов на него нет, законом предусмотрена возможность граждан на обращение в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Согласно статье 234 Гражданского кодекса РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Чтобы признать право, обратитесь в районный суд с иском. Заявление подается в районный суд по месту нахождения жилого дома или земельного участка.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В таком случае ответчиком по иску будет являться орган местного самоуправления.

В суде вам нужно будет доказать прежде всего: факт добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет.

Что понимается под добросовестным владением:

Давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Что понимается под открытым владением:

Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает нахождения имущества в своем владении.

Что понимается под непрерывным владением:

Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

Что понимается под владением имуществом как своим собственным:

Владение имуществом как своим собственным подразумевает владение не по договору (например, аренды).

Какими доказательствами подтверждать давностное владение?

Могут использоваться любые доказательства: квитанции об уплате налогов, коммунальных платежей; документы, подтверждающие несение расходов на содержание имущества, в том числе текущего ремонта; свидетельские показания и прочее. 

К каким ситуациям не применяется ст. 234 Гражданского кодекса РФ:

Приобретательная давность не применяется в отношении самовольно возведенного строения, либо строения расположенного на неправомерно занимаемом земельном участке. Когда земельный участок не предоставлялся в установленном законом порядке.

Решение суда о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права в Росреестре.

Право собственности на недвижимость возникает при давности владения ей — КС | Российское агентство правовой и судебной информации

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 30 ноя - РАПСИ, Михаил Телехов. Полагающий себя собственником недвижимого имущества, владеющий им длительное время, несущий расходы по его содержанию и не нарушающий при этом прав иных лиц, не ограничен в праве легализовать такое владение, говорится в новом постановлении Конституционного суда (КС) РФ.

Согласно выводам КС пункт 1 статьи 234 Гражданского кодекса (ГК) РФ в связи с жалобой жителя закрытого административно-территориального образования (ЗАТО) Краснознаменск в Московской области Виктора Волкова не предполагает, что совершение сделки по приобретению недвижимого имущества само по себе не может быть основанием для признания владения недобросовестным и препятствием для легализации этого имущества в силу приобретательной давности.

Оспариваемые нормы ГК РФ признаны соответствующими Конституции РФ. Решение основано на ранее вынесенных правовых позициях суда.

Признан недобросовестным

Как следует из материалов дела, с 1997 года Волков является членом гаражного кооператива и владеет земельным участком и расположенным на нем гаражным боксом на основании заключенного с предыдущим владельцем договора купли-продажи, которому данный земельный участок принадлежал на праве пожизненного наследуемого владения.

В 2017 году Волков предъявил к гаражному кооперативу, на территории которого расположены указанные земельный участок и гаражный бокс, и к администрации Краснознаменска иск о признании права собственности на расположенный под гаражным боксом земельный участок по давности владения.

Решением Одинцовского городского суда Московской области Волкову было отказано в удовлетворении исковых требований. Суд отметил, что земельные участки, расположенные в границах ЗАТО, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Московский областной суд (МОС) признал решение законным и оставил его в силе, отметив, что Волков не мог не знать об отсутствии у него оснований возникновения права собственности на спорный земельный участок, в связи с чем его нельзя признать добросовестным владельцем. А при отказе в передаче кассационной жалобы Волкова для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции судья МОС дополнительно отметил, что истец вступил во владение имуществом по сделке, а такое владение независимо от его продолжительности, по смыслу статьи 234 ГК РФ не может привести к приобретению права собственности по давности владения.

Не нарушая ничьих прав

Волков посчитал, что примененная к нему норма не соответствует Конституции РФ, поскольку препятствует признанию права собственности в силу приобретательной давности за лицом, которому прежний правообладатель передал имущество по договору без нарушения прав и законных интересов других лиц. По мнению Волкова, причиной этого является формальный подход судов к определению добросовестности давностного владельца при неопределенности данного критерия в законе.

КС РФ установил, что в деле с участием заявителя муниципальным образованием не было зарегистрировано право собственности на земельный участок, оно уклонилось от участия в рассмотрении дела, от требований о признании права собственности не заявило, и таким образом фактически не имеет интереса в этом объекте недвижимости.

"Как субъект права собственности на землю, переданную гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, муниципальное образование фактически передало им осуществление всех своих правомочий – владения, пользования, распоряжения, которые осуществляются гражданами-владельцами, полностью несущими бремя содержания этого имущества. Исходя из этого владение Волковым земельным участком не может рассматриваться как нарушающее права муниципального образования", - уточняет КС РФ.

Также КС РФ признал, что бывают ситуации, когда давностный владелец должен быть осведомлен об отсутствии оснований возникновения у него права собственности, но отметил при этом, что практика Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ не исключает в таких случаях приобретения права собственности в силу приобретательной давности.

Добросовестный, но не собственник

По мнению КС, складывающаяся в последнее время практика применения положений о приобретательной давности свидетельствует, что для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя собственником имущества. То есть, добросовестность может быть признана судами и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности. 

"Таким образом, понимание добросовестности давностного владения, подразумевающее, что лицо при получении владения должно полагать себя собственником имущества, лишает лицо, длительное время владеющее имуществом как своим, заботящееся об этом имуществе, несущее расходы на его содержание и не нарушающее при этом прав иных лиц, возможности легализовать такое владение, вступает в противоречие с целями, заложенными в статье 234 ГК РФ", - говорится в постановлении КС.

Правоприменительные решения по делу Волкова подлежат пересмотру.

Достаточно факта ответственного владения

Как разъяснил РАПСИ адвокат, доктор юридических наук Константин Скловский, данное решение КС позволит другим лицам, которым отказывали в легализации давностного владения, идти в суд, обращаться в ВС РФ или доходить до КС РФ по аналогии с делом Волкова. "В данном вопросе вмешательство КС РФ было необходимо, поскольку Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ не понимала этой нормы и в схожих делах принимала порой противоречащие решения. Хочу отметить, что я и другие специалисты по вещному праву, считают, что для легализации прав собственности не требуется установления добросовестности, и достаточно установления факта ответственного давнего владения. А КС РФ в своем решении оставил в гражданском обороте понятие добросовестности, вернее он оставил два понятия добросовестности, что само по себе не убедительно. Ведь по логике, если человек заявляет в суде о добросовестности, значит он осознает, что не является собственником. Но я считаю, что общий эффект от решения КС РФ положительный. Потому что сейчас ответственные владельцы различных объектов недвижимости, которые без судов невозможно легализовать в собственность - а это множество объектов, тут и гаражи, и склады, и пионерские лагеря - получили аргументы для обращения в суды или для обжалования отказных решений", - пояснил юрист.

Prescriptive Easement - FindLaw

Что такое Prescriptive Easement?

Предписывающий сервитут позволяет кому-либо, кроме первоначального владельца собственности, получить права на использование собственности. Предписательные сервитуты часто возникают на сельской земле, когда землевладельцы не осознают, что часть их земли используется, возможно, соседом.

Например, заборы, построенные в неправильных местах, часто приводят к созданию предписывающих сервитутов.Если человек использует чужую недвижимость дольше времени, разрешенного законами штата о неправомочном владении (так называемый срок исковой давности), это лицо может «получить сервитут по рецепту». Другими словами, у вас есть законное право пользоваться землей.

Согласно законам о неправомочном владении, использование земли должно быть:

  • Открытый и пресловутый: Очевидно, что владение имеет место. Это должно было дать владельцу уведомление о том, что его земля используется.
  • Актуально: Человек должен физически обращаться с землей так, как будто она принадлежит ему.
  • Враждебно: Это не значит, что враждебно. Вместо этого нарушитель отвечает этому требованию, если он использует землю со знанием или без ведома. Они могут делать это намеренно или по ошибке.
  • Исключительно и непрерывно: Злоумышленник использовал землю исключительно и непрерывно - в течение определенного количества лет в соответствии с законами своего штата.

Предписательные требования легкости

Период времени для получения сервитута путем неправомерного владения не начинается до тех пор, пока тот, кто претендует на неправомерное владение, фактически не вторгается в землю. Таким образом, негативный сервитут не может быть приобретен по рецепту, потому что нет нарушителя.

Использование сервитута должно действительно противоречить правам первоначального владельца собственности, через которую испрашивается сервитут, и должно осуществляться без разрешения землевладельца.Если владелец дал разрешение на использование земли, владение не является неблагоприятным.

Должна быть продемонстрирована непрерывная и бесперебойная работа в течение периода времени, установленного законодательством штата. Если использование происходит слишком редко, чтобы разумный землевладелец не беспокоился о протесте, требование непрерывности, вероятно, не будет выполнено.

"Привязка" к требованию времени

Допустим, вы покупаете участок земли с боковым входом. Чтобы воспользоваться боковым входом, вы должны проехать через часть собственности вашего соседа.Сосед никогда не давал доступа к этому участку собственности. Если вы продолжите пользоваться боковым входом, как и предыдущие владельцы, вы продолжите использовать его не по назначению.

В подобных случаях - когда последующие стороны, находящиеся в том же положении на земле, продолжают использовать полосу отчуждения в неблагоприятных условиях - время складывается, чтобы соответствовать требуемому периоду времени для неправомерного владения.

Эта ситуация известна как «прихватывание». Таким образом, предписывающий сервитут не обязательно должен быть исключительным. Со временем он может быть передан нескольким пользователям.

Неблагоприятное владение: чего не делать

Хотя у вас может возникнуть соблазн начать открыто и открыто владеть землей вашего соседа, вы можете подумать еще раз. Просто спросите 22-летнего мужчину из Олбани, которого приговорили к тюремному заключению за вторжение в дом другого человека, а затем за подачу фальшивых документов в канцелярию окружного клерка. Он попытался продать собственность, которой не владел. Мораль этой истории? Всегда говорите с адвокатом, прежде чем пытаться создать свой сервитут или забрать чужую собственность.

Prescriptive Easement: дополнительные ресурсы

Если после прочтения этой статьи у вас возникнут дополнительные проблемы или вопросы, вы можете продолжить свое исследование прямо здесь, нажав на ссылки ниже. Как всегда, разумно поговорить с поверенным в вашем штате, чтобы понять местные законы и любые обновления или изменения.

Получите профессиональную юридическую помощь в письменной форме

Нет ничего более стрессового, чем пытаться защитить свои права на недвижимость.Вы должны соблюдать законы, постановления и ограничения вашего штата. Хотя идея враждебного владения может показаться сбивающей с толку, это не обязательно. Узнайте больше об этой старинной концепции недвижимости, поговорив с местным юристом по недвижимости сегодня.

Предписывающие упрощения: подробное руководство

Время от времени каждый получает удовольствие от сюрпризов. То есть все, кроме владельцев коммерческой недвижимости, которые только что открыли для себя способность использовать и развивать свою собственность, были серьезно ограничены без их согласия.Сосед утверждает, что имеет право проезжать грузовиками по стоянке владельца. Другой сосед утверждает, что имеет право сливать очищенные сточные воды в ручей на земле владельца. Как это случилось?

Установлены предписательные сервитуты.

Предписывающий сервитут - это имущественный интерес, приобретенный в результате несанкционированного использования другой стороной недвижимого имущества в течение определенного периода времени. Если эта сторона может доказать, что их использование соответствовало требуемым элементам, обсуждаемым ниже, сервитут предоставляет стороне право использовать определенную часть собственности для конкретного использования.Поскольку предписывающий сервитут по определению устанавливается без согласия землевладельца, и поскольку он может существенно повлиять на стоимость и конкурентоспособность собственности, его внешний вид может стать самым неприятным сюрпризом.

В этой статье кратко описывается история и обоснование предписывающих сервитутов, а затем излагаются следующие элементы:

  • Элементы, необходимые для создания единого сервитута
  • Как покупатели могут определить предписывающие сервитуты, в том числе страхование титула, могут играть выявить и аннулировать потенциальные сервитуты
  • Как они могут быть прекращены
  • Судебные иски, используемые для обеспечения или отмены сервитутов, и
  • Ограничения на использование в рамках предписывающих сервитутов

Но сначала ... поучительная история.

Проходной банк с грузовыми автомобилями для доставки

В 1971 году Фельгенгауэры приобрели недвижимость в Пасо Роблес, Калифорния, чтобы построить и управлять рестораном. Felgenhauer v. Soni , 121 Cal. Приложение 4-я 445 (2004). Сразу за их собственностью была парковка, принадлежащая соседнему банку и обслуживающая его. А сразу за ним - общественная аллея. С 1974 по 1999 год грузовики въезжали в переулок, а затем пересекали территорию банка, чтобы доставить товар в заднюю часть ресторана.Хотя Фельгенгауэры владели этой собственностью в течение всего этого периода, они иногда сдавали землю в аренду третьим лицам, купившим ресторанный бизнес.

Фельгенгауэры никогда не спрашивали разрешения на использование участка и не утверждали, что имеют право на использование грузовика.

В 1988 году управляющий банка сказал одному из ресторанных операторов, что банк собирается установить забор, чтобы разделить эти две собственности. Оператор спросил, установит ли банк ворота, чтобы доставка могла продолжаться через лот, и менеджер банка согласился.

Учитывая, что банк никогда не намеревался предоставлять сервитут, и поскольку никто никогда не подавал судебных исков для принудительного исполнения или прекращения права пользования участком, сервитута не было.

В 1998 году было продано имущество банка, в том числе автостоянка. Новые владельцы сообщили Фельгенгауэрам, что их грузовики для доставки больше не могут использовать этот участок, и банк собирался перекрыть доступ к ресторану. Фельгенгауэры подали тихий судебный иск, утверждая, что ранее использовался грузовой автомобиль для доставки, который осуществлялся постоянно и непрерывно, открыто, в ущерб имущественным интересам владельца банка, и в течение необходимого периода времени установили, что они создали предписывающий сервитут.

Суд согласился.

Оказалось, что новые владельцы банка приобрели недвижимость не только с проездными банковскими услугами, но и с доставкой на грузовиках до ближайшего ресторана.

Краткая история предписывающих сервитутов

Как описано в статье Майкла В. Эрнандеса «Пересмотр подразумеваемых, предписывающих и установленных законом послаблений», суды веками признавали право на предписывающие сервитуты. До 1275 года английское общее право допускало предписывающее использование, если оно выходило за рамки «живой памяти» или до нормандского завоевания (1066 г.).После 1275 года, в соответствии с принятием парламентом Вестминстерского статута, необходимый период стал «пределом английской памяти», что означает время короля Ричарда (1189 г.). Затем английские суды еще раз изменили срок давности, потребовав, чтобы постоянное употребление существовало во время «живой памяти».

Эта практика продолжалась до 17 века, после чего суды заменили стандарт живой памяти на определенное количество лет. Это изменение совпало с придуманной судом фикцией «потерянного гранта».Эта фикция означала, что, когда собственность использовалась в течение определенного периода времени, такое использование было доказательством того, что пользователю когда-то было предоставлено право на такое использование, но предоставление было потеряно. Первоначально выбранный период составлял 20 лет, время, связанное с действием выброса. Хотя суды США в основном отказались от фикции «утраченного гранта», право на сервитут, основанное на непрерывном и несанкционированном использовании в течение определенного периода времени, сохраняется.

Обоснование концепции предписывающих сервитутов

Кажется нелогичным, что суд передал бы часть имущественных прав собственника без его согласия, особенно стороне, которая действовала в ущерб правам собственника.Как обсуждал профессор Эрнандес, различные доводы в пользу прескриптивных прав порой кажутся нелогичными и часто вступают в противоречие с реальностью современного использования недвижимости. Тем не менее, суды и комментаторы предложили следующие оправдания:

  • Наказать собственника за «сон» на своих правах: Некоторые суды предложили защищать устоявшееся землепользование, а владельцев, которые спят на своих правах собственности ( не обращать внимания на других, которые могут посягать на них), должны быть наказаны потерей некоторых из этих прав.
  • Повышение продуктивности собственности: Суды утверждали, что обществу выгодно, когда собственность используется в продуктивном использовании. Если владелец этого не делает, он должен уступить место тем, кто это делает. Однако, как отметил профессор Эрнандес, бывают случаи, когда общество извлекает выгоду из непродуктивной земли. В качестве примера он приводит фермы, которым федеральное правительство платит за то, чтобы они не работали.
  • Тихий титул повышает уверенность и конкурентоспособность: Некоторые считают, что процесс определения того, соответствует ли использование предписывающим элементам и, таким образом, существует ли сервитут, устраняет неопределенность в отношении интересов в собственности.Утверждается, что повышенная уверенность стимулирует рыночные транзакции и дает кредитным учреждениям больше комфорта при предоставлении кредита для этих транзакций. Однако, учитывая, что предписывающий сервитут создается при соблюдении необходимых элементов, а не когда суд просят обеспечить соблюдение сервитута в судебном порядке, возможность существования предписывающего сервитута без регистрации на самом деле способствует неопределенности.
  • Уменьшение количества судебных разбирательств: Некоторые полагают, что если конкретное юридическое право может быть создано путем предоставления предписывающего сервитута, то судебные разбирательства, связанные со спорами по поводу использования собственности, которые существовали в течение длительного времени, должны быть сокращены.Профессор Эрнандес отвечает, что законодательные акты, разрешающие предписывающее использование, фактически увеличивают количество судебных разбирательств, поскольку они предусматривают, что использование становится правом по истечении установленного периода времени. Это вынуждает владельца подать иск, чтобы оспорить сервитут до истечения срока.

Элементы, необходимые для установления предписывающего сервитута

Для установления предписывающего сервитута необходимо доказать, что все необходимые элементы были соблюдены: что использование было (1) неблагоприятным (иногда называемым «враждебным»), ( 2) фактический, открытый и известный, (3) непрерывный и непрерывный, и (4) в течение установленного законом периода времени.

Неблагоприятные

Неблагоприятные означает, что пользователь действует без согласия владельца и противоречит имущественным интересам владельца. Обычно, если использование приводит к нарушению права владения, оно удовлетворяет этому элементу.

В деле Felgenhauer банк утверждал, что неблагоприятный элемент был устранен в 1988 году, когда тогдашний менеджер согласился поставить ворота в разделительном заборе и позволить грузовикам ресторана продолжать движение по территории.Действие не может быть неблагоприятным для собственника собственности, если собственник дал согласие. Почему же тогда это согласие не отменяет предписывающего сервитута? Потому что суд установил, что срок давности соблюдался до 1988 г., а сервитут уже был установлен. Естественно, согласие владельца на использование, которое уже было усовершенствовано, не аннулирует право использования.

Фактическое, открытое и известное

Это требование означает, что сторона, претендующая на сервитут, должна была фактически использовать собственность, и что его использование было достаточно видимым, чтобы дать владельцу фактическое или конструктивное уведомление.Конструктивное уведомление - это когда гипотетический разумный землевладелец должен был заметить использование.

В одном случае в Калифорнии сторона пыталась установить предписывающий сервитут, позволяющий им пересекать владения соседа на своих мотоциклах. Однако никто никогда не видел мотоциклов на территории, и на самом деле группа спрятала свои мотоциклы после переходов. Суд постановил, что такое «тайное» использование нарушает открытый и пресловутый элемент и не поддерживает предоставление предписывающего сервитута.

Следует отметить, что, хотя пользователь должен фактически использовать свойство, его использование не должно быть исключительным. Использование другим лицом не может дисквалифицировать претензию на рецепт. И, как показано в деле Felgenhauer , в предписывающем использовании не будет отказано просто потому, что владелец также использует сервитут (банк использовал свою собственную автостоянку).

Непрерывно и беспрерывно

Сторона, стремящаяся добиться соблюдения сервитута, должна доказать, что она постоянно использовала собственность в течение установленного законом периода времени, но это не означает, что она постоянно.Например, сервитут для участка проезда автотранспортом может быть установлен, если водитель проезжает участок только два раза в день - по пути на работу и с работы. Сезонное использование может даже соответствовать этому стандарту при условии, что использование происходит регулярно каждый сезон.

Кроме того, использование не должно прерываться владельцем. Как правило, если не владелец прерывает использование, это не нарушает непрерывности.

Требуемый период времени

Срок, необходимый для установления предписывающего сервитута, зависит от штата.Например, это пять лет в Калифорнии, 10 лет в Нью-Йорке и 20 лет в Висконсине. Хотя использование должно существовать в течение этого периода, с помощью доктрины «привязки» это может быть достигнуто путем объединения времени, в течение которого стороны-правопреемники использовали имущество. Например, если Эндрю использует собственность Зака ​​в течение 10 лет, Эндрю продает свою собственность Барбаре, а Барбара продолжает такое же несанкционированное использование в течение еще 10 лет, при этом соблюден 20-летний период предписания.

Влияние предписывающего сервитута

Имущественный интерес: право пользования, а не владение

Если предписанный сервитут установлен, он передает только право на использование собственности и не передает права собственности.Право собственности на собственность сохраняется, как это было до сервитута. Напротив, когда недвижимость приобретается в результате неправомерного владения, фактическая собственность на землю передается.

Уменьшение стоимости обремененного имущества

Продаваемость и стоимость недвижимости могут быть значительно уменьшены в результате непредвиденного сервитута. Когда владелец собственности работает с коммунальными предприятиями и государственными органами в отношении сервитутов для коммунальных служб и проезжей части, и даже при работе с соседними землевладельцами для сервитутов доступа, сервитуты расположены и ограничены по объему, чтобы позволить владельцу предполагаемое использование собственности.Но когда сервитут создается без участия владельца, его местоположение и интенсивность могут резко повлиять на способность владельца развивать или продавать свою собственность.

Рассмотрим позицию банка после введения в действие предписывающего сервитута Фельгенгауэрса. Является ли недвижимость более или менее привлекательной для будущих покупателей с постоянным облегчением движения грузовиков по ее участку?

Владелец не может вмешиваться в права держателя сервитута

После того, как установлен предписывающий сервитут, землевладелец не может вмешиваться в его использование.Тем не менее, собственник может продолжать использовать землю, лежащую в основе сервитута, до тех пор, пока ее использование не будет необоснованно препятствовать ее собственному законному использованию.

Как покупатели CRE могут защитить себя от возможных предписывающих послаблений

Поскольку предписывающие сервитуты до утверждения в суде не регистрируются, их присутствие не будет выявлено процессом должной осмотрительности, который проверяет только правоустанавливающие документы. Однако есть шаги, которые покупатель может предпринять, чтобы уменьшить вероятность существования нераскрытого предписывающего сервитута.

Физический осмотр собственности, антенны и опросы

При проведении традиционного физического осмотра строений покупатели могут также рассмотреть возможность прогулки по собственности с инспектором, осмотра границ собственности и местных улучшений на предмет признаков использования кроме собственника ( например, , дорожки, следы шин, конструкции, не включенные в обследование). Хотя общие предписывающие сервитуты относятся к передаче собственности стороной, они также могут разрешать другие виды использования, такие как дренажная труба, отводящая очищенные сточные воды в ручей на чужой земле.Учитывая, что виды использования могут быть видны в ограниченное время, по возможности покупатель может проводить несколько осмотров в разное время в разные дни недели.

Обзор аэрофотоснимков может быть полезен при наличии труднодоступной собственности, например, , участки с густым лесом (Google Планета Земля - ​​один из ресурсов для съемки с воздуха). Перспектива с высоты птичьего полета также может помочь определить варианты использования, которые легче увидеть на расстоянии (, например, , путь через территорию, который в одних областях хорошо протоптан, а в других почти незаметен).Кроме того, покупатель может опросить соседних землевладельцев и арендаторов об использовании ими собственности и о наличии соглашений между продавцом и соседом.

Страхование правового титула

Из-за неучтенного характера многих предписывающих сервитутов проверка правового титула не поможет покупателю определить сервитут. Но страхование титула может передать один риск от покупателя страховщику. За общими исключениями полисы Американской ассоциации земельных титулов («ALTA») исключают покрытие «неучтенных сервитутов и требований сервитутов».Однако покупатель может приобрести полис с расширенным покрытием, чтобы исключить это исключение, возлагая на титульную компанию ответственность за определение риска предписывающего сервитута.

Кроме того, если покупатель предоставляет правообладателю приемлемое обследование, покупатель может получить подтверждение обследования (также называемое подтверждением «такое же, как обследование»), которое предусматривает, что застрахованная земля такая же, как та, что показана на исследование. Соответственно, если позже выяснится, что на момент выдачи полиса существовал предписывающий сервитут, и в исследование не было включено сервитут, ответственность за упущение будет нести титульная компания.

Как собственники могут предотвратить предписывающие облегчения

В отношении идентифицированных пользователей: согласие или самопомощь

Если землевладелец идентифицировал сторону, использующую его собственность без согласия, и если такое использование еще не существовало в соответствии с законом Период, наиболее эффективный способ положить конец угрозе - просто дать пользователю явное письменное согласие. Если собственник соглашается, «неблагоприятный» элемент теряется, и предписывающий сервитут не может быть установлен.Владелец может сделать это разными способами, но распространенная практика включает отзывную и непередаваемую лицензию или письменное соглашение. Любой из них должен определять объем и место разрешенного использования, указывать разрешенных пользователей и объяснять, как и когда разрешение может быть отозвано. Хотя лицензионное использование может быть разрешено в течение определенного периода времени, для защиты от использования, негативно влияющего на стоимость земли, продавцы часто требуют прекращения права после передачи собственности продавца.

Владелец может также рассмотреть возможность использования методов «самопомощи», чтобы предотвратить созревание предписывающего сервитута, например, вывешивание знаков «запрет вторжений», установка заборов для прерывания использования или отправка уведомлений с требованием прекратить использование. Однако эти методы сопряжены с риском. Если использование продолжается после меры самопомощи, и владелец не предпринимает дальнейших усилий для предотвращения этого, действие самопомощи может стать доказательством того, что использование было на самом деле неблагоприятным.

В отношении неизвестных пользователей: согласие и мониторинг

Когда землевладелец не знает о какой-либо конкретной угрозе, но считает, что существует возможность предписывающего использования ( e.грамм. , незастроенная или сельская недвижимость подвержена искам о сервитуте, потому что их часто невозможно эффективно контролировать), владелец все же может попытаться дать согласие неизвестным пользователям. К таким попыткам относятся вывешивание вывесок с надписью «Частная собственность. Разрешение на переход, но может быть отозвано в любой момент ». Владелец должен определить, есть ли в штате, в котором находится объект, кодифицированный язык для знаков, позволяющих преодолеть неблагоприятный элемент.

Если владелец имеет возможность контролировать свою собственность, он может регулярно проводить такие же проверки, которые предлагаются для проверки должной осмотрительности покупателя.

Как прекратить действие предписывающего сервировки

Ослабление может быть прекращено посредством освобождения, слияния, осуждения или отказа и потеряно вследствие неправомерного владения.

Release (или Release Plus License)

Самый простой способ отменить предписывающий сервитут - купить его у пользователя, тем самым освободив его права на использование. Если они не желают немедленно отказаться от своих прав (это может произойти, когда немедленная потеря сервитута делает невозможным использование их собственности в настоящее время), они могут согласиться на освобождение в обмен на лицензию.Лицензия разрешает использование, но срок ее действия истекает в определенное время. Если сервитут не был подтвержден решением суда, этот вариант может быть особенно привлекательным для держателя, поскольку лицензия определяет разрешенное использование и местонахождение, устраняя риск того, что суд либо откажется от сервитута, либо ограничит его сверх того, что ожидал пользователь. Конечно, лицензиат также получает компенсацию, о которой он договорился, и судебные издержки, которых он избежал.

Слияние

Доктрина слияния предусматривает, что когда собственность, владеющая сервитутом (именуемая «доминирующим имуществом»), и собственность, обремененная сервитутом («обслуживаемая недвижимость»), объединяются в единое целое. право собственности, сервитут погашен.Проще говоря, владелец не может иметь сервитут на своей земле. Поскольку этот метод требует от землевладельца покупки доминирующего поместья, он может быть нежелательной или осуществимой альтернативой.

Осуждение

Только государственный орган может осуждать собственность, используя свои полномочия на выдающиеся владения. Тем не менее, осуждение может быть доступно для прекращения предписывающего сервитута в отношении недвижимого имущества, если используется установленное законом государственно-частное партнерство. Например, в некоторых штатах власть выдающегося домена может быть использована для продвижения проекта по финансированию налоговых приращений («TIF»).

Отказ от сервитута

Чтобы установить, что держатель сервитута отказался от своих прав, и прекратить действие сервитута, владелец должен продемонстрировать намерение держателя навсегда прекратить использование сервитута, а также утвердительный акт (или отказ от использования сервитута). act), что свидетельствует об этом намерении. Неиспользование сервитута само по себе не подтверждает вывод об отказе.

Неблагоприятное владение

Владелец может попытаться прекратить предписывающий сервитут, выполнив те же действия, которые использовались при его первоначальном создании: соблюдение элементов предписывающего сервитута.Обычно это начинается с того, что владелец использует некоторую форму «самопомощи», чтобы предотвратить использование. При условии, что этот акт удовлетворяет необходимые элементы, сервитут прекращается.

Однако два риска делают этот метод непривлекательным. Во-первых, элементы должны продолжаться в течение установленного законом срока. Если в какой-то момент в течение этого периода пользователь заявит о своих правах на сервитут, срок давности владельца будет сброшен, и ему придется начинать процесс заново. Кроме того, владелец может не просто отстаивать свои права, но в тех случаях, когда «самопомощь» собственника представляет собой существенное вмешательство в сервитут, владелец может подать иск против землевладельца за частное неудобство.

Что происходит с предписанием послабления при продаже земли? Когда земля сдается в аренду?

Сервитут является правом собственности и как таковой переходит в собственность. Право доминирующего поместья на использование сервитута переходит к его новому владельцу, а обязательство обслуживающего имения не препятствовать использованию переходит к его новому владельцу.

Напротив, если предписывающий сервитут был создан во время владения арендатором обслуживаемой недвижимостью, установленные законом часы для потенциального сервитута сбрасываются, когда заканчивается срок аренды.Это происходит потому, что, хотя действия пользователя противоречили интересам арендатора, они не затрагивали арендодателя, поскольку в течение срока аренды он имел только возвратный интерес.

Тихий титульный иск: как добиться или оспорить предписывающий сервитут

Для того, чтобы принудить или оспорить предписывающий сервитут, сторона должна подать тихий титульный иск. Этот иск подан в суд, в юрисдикцию которого входит определение собственности и других имущественных прав.

Однако действие сервитута не требуется. Как показано в деле Felgenhauer, сервитут совершенствуется, как только соблюдены элементы предписания. Незаметное действие титула только подтверждает сервитут (и решение затем становится частью записи собственности).

Ограничения на разрешенное использование предписывающих сервитутов

Использование не может быть усилено

Владельцу сервитута предоставляется право использования, установленное его действием в течение предписывающего периода, и тип или объем этого использования не могут быть расширены или усилились.Например, использование грузовика для доставки, предоставленного Фельгенгауэру, не могло быть расширено для обеспечения постоянного движения полугрузовиков, если Фельгенгауэры заменили ресторан распределительным центром. С учетом приведенного ниже ограничения исключения из этого правила могут иметь место в тех случаях, когда естественное развитие использования доминирующей собственности требует изменения использования сервитута.

Использование не может помешать собственнику осмысленно использовать свою землю

Если предписывающий сервитут запрещает землевладельцу какое-либо значимое использование его собственности, суды признают, что это имеет тот же эффект, что и владение собственностью в результате неправомерного владения.В таких случаях сервитут не применяется. Соответственно, хотя использование может быть изменено с учетом естественного развития, оно не будет разрешено, если это приведет к эффективному устранению любого значимого использования служебного имущества.

Заключение

В этой статье мы обсудили предписывающие сервитуты, описав их сущность, а также способы их создания, защиты и предотвращения. Как всегда, лучше проконсультироваться с опытным юристом по недвижимости, если это проблема, с которой вы сталкиваетесь.Сталкивались ли вы с предписывающим сервитутом? Включает ли ваш процесс комплексной проверки физический осмотр? Дайте нам знать в комментариях ниже!

Собственники недвижимости: Только вы можете предотвратить предписывающие сервитуты. - Bullivant Houser Bailey PC

Вниманию владельцев недвижимости: владелец недвижимости несет юридическое бремя защиты своей собственности от нарушителя, пытающегося установить предписывающий сервитут.

Апелляционный суд Калифорнии, Четвертый округ, в деле Connelly v.Trabue (2012) 204 Cal. Приложение. 4 th 1154 поясняет, что бремя ответственности лежит на собственнике собственности, а не на нарушителе , по принятию быстрых судебных исков для определения наличия предписывающего сервитута к собственности.

Предписывающий сервитут - это право использовать чужую землю, а не долю собственности на чужую землю. Чтобы получить предписывающий сервитут в отношении чужой собственности, должны быть соблюдены следующие элементы: (1) фактическое использование собственности; (2) открытое и печально известное использование собственности; (3) использование, которое является враждебным и неблагоприятным по отношению к первоначальному владельцу; (4) постоянное и бесперебойное использование собственности; (5) пользование имуществом по требованию права собственности; и (6) использование в течение установленного законом пятилетнего срока.

В случае с Коннелли на протяжении более 11 лет Коннелли без разрешения владельцев огородили забором и использовали часть сельского участка земли для скота и разведения скота. Спорный объект недвижимости несколько раз перепродавался. Тем временем Коннелли продолжали использовать огороженную часть земли без разрешения владельцев.

В 2009 году, после неспособности прийти к соглашению с новыми владельцами относительно спорной огороженной части земли, Коннелли подали тихий судебный иск о праве собственности, добиваясь определения того, что они приобрели предписывающий сервитут на спорную часть земли после того, как огорожен и беспрерывно используется спорным участком с 1998 года.

Хотя суд первой инстанции решил, что Коннелли выполнили все юридические требования для установления предписывающего сервитута, суд отказался предоставить предписывающий сервитут на основании того, что Коннелли просто слишком долго ждали, чтобы подать свой иск, и поэтому отказались от своего права на предписывающий сервитут.

Апелляционный суд отменил это решение, предоставив Коннелли предписывающий сервитут на том основании, что после того, как нарушитель выполнил все требования для установления предписывающего сервитута, предписывающий сервитут автоматически прикрепляется к собственности.Злоумышленник может, но не обязан, подавать иск для удовлетворения своих требований о предписывающем сервитуте. Вместо этого, , именно владелец , а не нарушитель, должен подать судебный иск в течение пяти лет после начала неправомерного владения нарушителем, чтобы потребовать обратно собственность от нарушителя. Если владелец ждет дольше пяти лет, он или она теряет право «требовать обратно» свою собственность, и после этого собственность обременяется предписывающим сервитутом.

Владелец должен знать о любом неправильном использовании его или ее собственности и при первом уведомлении о ненадлежащем использовании принимать позитивные меры для защиты собственности. Если переговоры с нарушителем относительно использования собственности не удаются или если переговоры невозможны, владелец должен подать тихий судебный иск о праве собственности, чтобы потребовать обратно свою собственность в течение пяти лет после начала неправомерного владения нарушителем, или если владелец рискует получить имущество, обремененное предписывающим сервитутом.

Рон Ричман является ответственным акционером офиса компании Bullivant Houser Bailey PC в Сан-Франциско. Г-н Ричман специализируется на недвижимости, строительстве, общих и коммерческих судебных разбирательствах и консультировании. Пожалуйста, напишите ему по адресу [email protected] или посетите www.bullivant.com для получения дополнительной информации.

Рецепт | право собственности | Britannica

Prescription , как в национальном, так и в международном праве, влияние истечения времени на создание и уничтожение прав.Срок давности является либо приобретением, в том смысле, что физическому лицу разрешено по истечении определенного периода времени, чтобы получить право собственности, либо исключающим - , то есть , запрещая на определенный период времени определенные судебные действия ( см. Ограничение , статут).

Подробнее по теме

Право собственности: Приобретение путем незаконного владения, давности и экспроприации

Связанные концепции неправомерного владения и предписания обсуждаются выше в этом разделе.Ряд возможных правил закопан в ...

Концепция предписания восходит к ранней Римской империи, когда возникла потребность в системе, согласно которой провинциальные земли, не принадлежащие гражданским титулам или приобретенные usucapio (непрерывное владение в течение двух лет), все еще могли «принадлежать» после длительного владения, от 10 до 20 лет.

Первоначально долгосрочное предписание просто давало владельцу защиту от иска за землю. Позже он стал приобретательским, и все, что требовалось, - это добросовестность и титул (даже если он был приобретен у не собственника).Рецепт сохранялся и во франкский период, но его форма не была утверждена. Во Франции в XVI веке добросовестное владение в течение 10–20 лет с предоставлением титула собственности; 30 лет были необходимы и без того.

Те же правила действуют и в современной Франции, хотя с исчезнувшей давностью есть много исключений из правила 30 лет. В Германии требуется 10 лет и добросовестность. В Соединенных Штатах термин «враждебное владение» ( q.v. ) более распространен, чем рецепт; даже если владелец взял на себя землю, которая, как он знает, не принадлежит ему, право собственности перейдет к нему, если он будет владеть землей непрерывно в течение 20 лет.

Получите подписку Britannica Premium и получите доступ к эксклюзивному контенту. Подпишитесь сейчас

Современные обоснования давности основаны на нескольких соображениях: стремлении избежать трудностей доказательства, которые представляют собой длительную задержку при отстаивании прав; и аргумент, что длительное использование позволяет сделать вывод о праве собственности, поскольку право и использование обычно идут вместе.

В международном праве также есть понятие давности; он признает притязания нации обоснованными по причине длительных утверждений, а власть правительства - как законную по причине того, что оно продолжает находиться у власти.

Термин «предписание» также используется в некоторых философских сочинениях для описания того, что философы права называют обычаем, т. Е. Длительным употреблением или привычкой как источником закона. Эдмунд Берк ссылался на предписание или обычай как на основу закона, чтобы опровергнуть утверждение сторонников Французской революции о том, что источником закона является нынешнее поколение.

Послабление по рецепту (юридическое определение и примеры)

Что такое сервитут по рецепту?

Какие элементы подтверждают предписывающий сервитут ?

Как получить сервитут по рецепту?

В этой статье мы разберем понятие сервитута по рецепту, чтобы вы знали все, что можно о нем знать.

Мы рассмотрим его юридическое определение , типы сервитутов, , кто может извлечь выгоду из от прав сервитута, варианты термина, элементы для доказательства , сопоставим его с неправомочным владением и т. Д. .

Готовы ли вы учиться?

Приступим!

Сервировка по рецепту

Облегчение по рецепту - это право , юридически созданное в пользу лица, которое открыто использует чужую землю или сегмент недвижимого имущества в непрерывном режиме, без специального разрешения землевладельца и в течение периода времени, указанного в законе.

Например, если человек использует часть вашей земли для доступа к озеру более десяти лет непрерывно и открыто, это лицо может получить предписывающий сервитут.

Что такое предписывающий сервитут?

«Предписывающий сервитут» - это когда закон предоставляет права не владельцу собственности в результате его или ее постоянного использования собственности и отсутствия возражений фактического владельца собственности.

Например, если ваша собственность находится на берегу озера и у ваших соседей нет другого выбора, кроме как получить доступ к озеру, используя вашу собственность, если это будет продолжаться в течение многих лет непрерывно, через механизм предписания по сервитуту, они могут получить доступ к озеро.

количество времени, которое потребуется для создания предписывающих прав , будет зависеть от законов , применимых в юрисдикции, где находится недвижимость.

Определение сервитута по рецепту

Согласно юридическому словарю Ноло, на который ссылается Корнельская школа права, предписывающий сервитут определяется следующим образом:

«Право на использование собственности, приобретенное путем открытого и очевидного использования, без разрешения владельца, в течение минимального периода времени, установленного законодательством штата.”

Что примечательно в этом определении, так это то, что сервитут по рецепту дает «право на использование собственности » лицу, которое ранее не имело никаких прав на эту собственность.

Варианты термина

«Предписание по сервитуту» можно использовать по-разному, вот несколько вариаций словосочетания:

  1. Предписательный сервитут
  2. Предписательные права
  3. Предписательные права
  4. Предписывающее право прохода
  5. Предписывающий сервитут по рецепту
  6. Право предписанного сервитута
  7. Предписание сервитута
  8. Предписывающие права сервитута

Независимо от используемой формулировки, каждое из Вышеупомянутая фраза относится к «сервитуту по рецепту».

Рецепт в недвижимости

Чтобы получить предписывающих прав на использование собственности, лицо должно использовать собственность без разрешения землевладельца .

Если землевладелец дал кому-либо разрешение на использование земли, использование земли не будет считаться враждебным и не приведет к предписывающему сервитуту.

Следовательно, лицо, которому было разрешено использовать землю, не может ссылаться на какие-либо права на землю с течением времени.

В сфере недвижимости важно быть в курсе любого потенциального вторжения в собственность, которую вы собираетесь купить.

Права, предоставленные не собственнику, не изменяются в результате смены собственника обслуживающей земли.

Что важно, так это то, что не владеющий землей продолжает открыто использовать землю враждебным и непрерывным образом, чтобы иметь право на сервитут.

Кому может быть предоставлено право сервитута?

Любой, кто вторгся в чужую собственность, может получить предписывающий сервитут путем постоянного пользования.

Например, право сервитута могут получить следующие лица:

  1. Лицо
  2. Компания
  3. Товарищество
  4. Юридическое лицо любой формы
  5. Правительство
  6. Сосед

Виды сервитутов

Существует три типа сервитутов:

  1. Сервитут брутто
  2. Дополнительный сервитут
  3. Предписательный сервитут

Сервитут в целом

В случае сервитута брутто задействовано только одно имущество .

Например, ваша земля предлагает коммунальной компании валовой сервитут для доступа к коммунальным услугам.

Приставной сервант

Принадлежность сервитута - это тип сервитута, позволяющий одному лицу получить доступ к собственности другого лица по необходимости .

Например, вы обязательно должны подъехать к своей собственности по подъездной дорожке вашего соседа.

Предписательный сервитут

Предписывающий сервитут - это когда кто-то приобретает права на использование , используя вашу собственность без вашего разрешения в течение многих лет.

Например, вы использовали землю вашего соседа для выхода к озеру в течение последних 20 лет.

Вы можете потребовать сервитут по рецепту, чтобы продолжить использование земли для доступа к озеру.

Сервировка по рецептурным элементам

Какие элементы необходимы для использования предписывающих прав сервитута?

Для получения сервитута по рецепту необходимо:

  1. Используйте свойство открыто и пресловутым образом
  2. Сделайте фактическим использование собственности
  3. Ваше использование должно быть враждебным
  4. Ваше использование должно быть непрерывным способом

Открыто и пресловутое использование

Ссылаясь на открытое и печально известное использование собственности, должно быть очевидным и очевидным , что человек использует землю другого лица.

Использование третьими лицами должно быть настолько очевидным, чтобы открытое использование собственности служило юридическим уведомлением землевладельца.

С другой стороны, если владелец собственности знает о вторжении третьей стороны, но ничего не делает с этим, элемент открытости может не иметь значения как таковой.

Фактическое использование

Фактическое использование собственности довольно простое.

Не владелец собственности или нарушитель должен быть , фактически и физически использующим землю .

Здесь важно физическое использование.

Без физического использования земли человек не может претендовать на сервитут по рецепту.

Враждебное использование

Враждебное использование означает, что лицо использует чужое имущество , собственность, землю или недвижимость незаконным образом.

«Враждебный» не обязательно означает «конфликт» в обычном смысле этого слова, это несанкционированное использование.

Лицо должно использовать чужую землю, служебную землю, неблагоприятным образом, чтобы иметь право требовать сервитута.

Если лицо использует чужую землю с разрешения владельца, это не может рассматриваться как неблагоприятное использование.

Непрерывное использование

Последний элемент давности сервитутом относится к непрерывному использованию земли или собственности.

Непрерывное и непрерывное использование контрастирует со спорадическим и нерегулярным использованием.

Другими словами, нарушитель должен использовать обслуживаемую землю неоднократно и постоянно в течение длительного времени.

Закон в каждой юрисдикции будет определять продолжительность времени, в течение которого нарушитель должен постоянно использовать собственность для приобретения прав по рецепту.

В некоторых юрисдикциях он составляет десять и более лет.

Эксклюзивность использования

Чтобы потребовать предписывающий сервитут, землепользователь не обязательно должен быть эксклюзивным пользователем .

Например, если ваш сосед переходит через вашу собственность, чтобы получить доступ к озеру, его использование не обязательно должно быть эксклюзивным для него.

Другие могут использовать тот же путь для доступа к озеру.

В результате сервитут по рецепту не обязательно должен быть исключительным.

С другой стороны, согласно законам о неблагоприятном владении , использование должно быть исключительным .

Основное отличие состоит в том, что согласно доктрине неблагоприятного владения нарушитель не просто приобретает права пользования, но получает права собственности и титул на захваченную землю.

Оформить сервитут по рецепту

Чтобы получить сервитут по рецепту, лицо должно намеренно или по ошибке вторгнуться в чужую собственность.

Период начала сервировки

Начало срока давности начинается с момента , когда нарушитель фактически начинает вторжение на землю.

Если срок исковой давности для собственника собственности на возражение против несанкционированного посягательства нарушителя составляет 10 лет , по истечении этого срока нарушитель приобретет права на имущество, как если бы оно было его или ее собственностью.

Суммарное время

Лицо должно открыто и враждебно и беспрепятственно использовать участок земли, чтобы ссылаться на право предписания путем сервитута.

Важно отметить, что период времени враждебного и открытого использования может быть общим разными пользователями.

Например, если предписание сервитутом имеет юридические последствия после 10 лет использования, представьте, что вы покупаете недвижимость у кого-то, кто в течение последних 6 лет вторгался на землю своего соседа.

Если вы продолжите незаконное проникновение (сознательно или нет) в течение дополнительного 4-летнего периода, то вы достигнете 10-летней отметки, чтобы получить права пользования землей.

В этом примере время неблагоприятного владения предыдущим владельцем в сумме увеличивает ваше неблагоприятное владение.

Облегчение по рецепту против враждебного владения

Право собственности на землю

«Обустройство по рецепту» дает лицу право использовать землю определенным образом, но не предоставляет нарушителю никаких прав или титул на землю.

С другой стороны, доктрина неблагоприятного владения аналогична по своей природе, согласно которой нарушитель приобретает право собственности или титул на землю.

Например, если ваш сосед посягает на вашу землю, и если вы не возражаете против этого, со временем ваш сосед приобретет права на захваченный земельный участок.

Это враждебное владение.

Эксклюзивность использования

Еще одно различие между сервитутом по рецепту и неправомочным владением состоит в том, что неправомерное владение требует, чтобы лицо вторглось или вторглось исключительно в течение определенного периода времени для получения прав на землю.

С другой стороны, предписывающий сервитут не является исключительным правом одной стороны, но может быть правом, совместно используемым несколькими пользователями.

Пример: установка ограждения

Представьте, что вы строите забор вокруг своей собственности, но неправильно устанавливаете забор в нескольких футах от периметра вашей земли и в собственности вашего соседа.

Если ваш сосед не возражает и вы используете забор в течение достаточного количества лет, вы приобретете право собственности на захваченный земельный участок на основании доктрины неблагоприятного владения.

Сервировка по примеру рецепта

Давайте рассмотрим несколько примеров, когда юридические права могут быть созданы в пользу лица посредством сервитута.

Подъездной путь

Примером сервитута по рецепту может быть сценарий, когда вы используете подъездную дорожку вашего соседа для доступа к своей собственной.

Если вы используете подъездную дорожку к вашему соседу постоянно, враждебно и открыто в течение многих лет, вы в конечном итоге приобретете право подать иск о предписывающем сервитуте.

Доступ к озеру

Другой пример: вы должны использовать землю вашего соседа для выхода к озеру.

Если вы используете землю вашего соседа в течение многих лет, открыто и непрерывно, без разрешения вашего соседа, по истечении установленного законом срока, вы можете потребовать предписывающие права сервитута для продолжения использования земли.

Часто задаваемые вопросы об установлении сервитута

Как сервитуты приобретаются по рецепту?

Домовладения приобретаются в результате значительного использования земли или собственности .

Когда человек требует права сервитута, он или она должны продемонстрировать, что имело место фактическое и важное использование собственности в течение соответствующего количества лет.

Без этого суды могут колебаться в предоставлении прав не собственнику.

Как обосновать сервитут?

Предписательные сервитуты могут быть подтверждены путем демонстрации следующих элементов:

  1. Не-собственник фактически использует землю или недвижимость
  2. Использование является непрерывным и непрерывным
  3. Использование было враждебным и без разрешения землевладельца
  4. Использование было открытым и очевидным

Как долго сервитут по рецепту?

В каждой юрисдикции период времени, необходимый для получения прав по рецепту, может быть разным.

Например, в Массачусетс , вы должны использовать собственность более 20 лет .

В Техас период сервитута составляет 30 лет .

В других штатах, например, в Quebec , права на рецепт могут быть приобретены после 10 лет .

Каждая юрисдикция определяет сроки сервитута.

В целом сроки сервитута могут варьироваться от 5 лет до 30 лет .

Что такое отрицательный сервитут?

Отрицательный сервитут - это когда держатель сервитута имеет право воспрепятствовать владельцу собственности в реализации определенных прав .

Например, отрицательный сервитут - это право держателя сервитута убедиться, что его или ее сосед не загораживает живописный вид.

Как защитить свою землю от предписывающих сервитутов?

Чтобы защитить вашу собственность от предписывающих сервитутов, вы должны постоянно контролировать на предмет нарушителей .

Если кто-то использует вашу собственность, вы должны возражать против использования и убедиться, что вы это задокументировали.

Лучше всего, если отправит письмо , чтобы вы могли записать свое возражение.

Вы также можете повесить на своей собственности знак о том, что нарушители не имеют права пользоваться землей и не могут воспользоваться каким-либо сервитутом по рецепту.

Например, в штате Калифорния такие знаки позволяют землевладельцам защищать свою собственность от прав сервитутов.

Предписание юридическое определение давности

Предписание

Метод приобретения неимущественной доли в земле посредством длительного, непрерывного использования земли.

Давность относится к типу сервитута - права использовать собственность другого лица. Он требует, чтобы землепользование было открытым, непрерывным, исключительным и правомерным в течение соответствующего установленного законом периода. Оно отличается от неблагоприятного владения тем, что неправомерное владение влечет за собой приобретение права собственности на собственность, тогда как давность относится к праву использовать собственность другого лица, которое согласуется с правами владельца.

Энциклопедия американского права Уэста, издание 2. © Gale Group, Inc., 2008 г. Все права защищены.

рецепт

процесс приобретения прав, иммунитетов или обязательств в результате прохождения времени. Рецепт основан на идее о том, что человек, который в течение долгих лет наслаждался тихим и непрерывным владением чем-либо, должен иметь право, без которого ему не было бы позволено продолжать пользоваться этим. В частности, сервитуты и прибыль могут быть получены по рецепту, если ими пользоваться без перерыва в течение соответствующего периода времени (обычно 20 лет в случае сервитутов и 30 лет в случае прибыли).Срок давности может быть:
  1. (1) в соответствии с правилами общего права,
  2. (2) в соответствии с доктриной утраченного современного гранта или
  3. (3) в соответствии с положениями Закона о рецептах 1832 года.

В Шотландии слово аналогичным образом используется в отношении приобретения прав. положительный рецепт в Шотландии составляет десять лет. Он позволяет лицу, владеющему землей открыто, мирно и без перерыва, на основании действительного зарегистрированного правового титула ex facie, охватывающего данную землю, получить хороший титул на нее.В случае приобретения сервитутных прав или прав на прибрежный промысел или лососевый промысел положительный срок давности составляет 20 лет. В Шотландии слово «предписание» используется в отрицательном смысле для исключения устаревших требований, что очень похоже на значение, обозначенное словом ограничение в Англии. Ограничение не было исконно шотландской концепцией. Таким образом, существует пятилетний краткосрочный отрицательный рецепт , который отсекает очень много исков, наиболее значительными из которых являются в основном иски о возмещении ущерба или выплаты, за исключением требований о возмещении телесных повреждений, которые рассматриваются в порядке ограничения.Основное различие между предписанием и ограничением заключается в том, что ограничение должно быть объявлено, тогда как предписание действует по закону и может быть замечено судом. Кроме того, существует длинный отрицательный рецепт на 20 лет, который отсекает иски, которые еще не закрыты сроком исковой давности или коротким отрицательным предписанием, или категорией обязательств, известных как неотъемлемые, наиболее значительными из которых являются обязательства по торжественным актам. и обязательства доверительного собственника в отношении трастовой собственности.См. Также СКРЫТЫЙ УЩЕРБ, ОГРАНИЧЕНИЯ, ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ПРОДУКЦИЮ.

Юридический словарь Коллинза © W.J. Stewart, 2006

ПРЕДПИСАНИЕ. Способ приобретения собственности долгим, честным и непрерывное владение или использование в течение времени, требуемого законом. В владение должно было быть ownio longa, contina, et pacifica, nec sit ligitima interruptio, длительный, продолжительный, мирный и беззаконный прерывание. Domat, Loix Civ. жив. 3, т. 29, с. 1; Прицветник. 52, 222, 226; Co.Литт. 113, б; Вылейте pouvoir prescire, гласит Гражданский кодекс, 1. 3, т. П. 20, арт. 22, 29, il faut une владение продолжаться et non interrompue, paisible, publique, et a titre de proprietaire. См. Knapp's R. 79.
2. Закон предполагает предоставление до времени юридической памяти, когда сторона, требующая по рецепту, или те, от кого он держится, имели неправомерное или непрерывное владение имуществом или правами, на которые претендует рецепт. Эта презумпция может быть просто фикцией, началом вредоносный пользователь; однако нельзя придерживаться рецепта, который не соответствует такой презумпции.
3. Двадцать лет непрерывного использования пути - очевидное свидетельство предписывающее право. 1 Саунд. 323, а; 10 Восток, 476; 2 комн. & Bing. 403; Cowp. 215; 2 Уилс. 53. Предметом рецепта являются несколько видов Бестелесные права. Смотрите, в общем, 2 Чит. Bl. 35, п. 24; Амер. Юрист, № 37, с. 96; 17 Вин. Ab. 256; 7 ком. Копать. 93; Резерф. Inst. 63; Co. Litt. 113; 2 Conn. R. 584; 9 соед. R. 162; Був. Inst. Индекс, л.с.
4.Гражданский кодекс Луизианы, ст. 3420 определяет рецепт как способ приобретения собственности или погашения долгов в результате время и в условиях, регулируемых законом. Для закона, касающегося рецепта в этом государстве, см. Кодекс, ст. 8420 на 3521. Для разницы между значением термина «предписание» в понимании общепринятого закон, и тот же термин в гражданском праве, см. 1 Bro. Civ. Закон, 246.
5. Рецепт, который освобождает кредитора, является просто запрет, который должник может противопоставить кредитору, который не позаботился о осуществлять свои права или добиваться их признания в течение времени предписано законом.Должник приобретает это право без каких-либо действий в его пользу. частично, это полностью результат халатности кредитора. В рецепт не погашает долг, он просто ставит планку в руки должника, которые он может использовать или не использовать по своему выбору против кредитор. Следовательно, должник может отказаться от этой защиты, которая была приобретены просто по прошествии времени, либо в результате уплаты долга, либо признания Это. Если он заплатит, он не сможет вернуть уплаченные деньги, и если он признать это, он может быть вынужден заплатить это.Пот. Intr. au titre xiv. des Prescriptions, Bect. 2. Vide Bouv. Inst. Тео. pars prima, c. 1, арт. 1, П. 4, с. 3; Ограничения.

Юридический словарь, адаптированный к Конституции и законам США. Автор Джон Бувье. Опубликовано 1856 г.

Послабление по рецепту: юридическое определение и примеры

Сервизы - это раздел закона о недвижимости, в котором излагаются конкретные права землевладельцев и третьих лиц на собственность.Они предоставляют другим людям или организациям право использовать землю для определенной цели, не являясь собственником собственности. Существует несколько типов приобретения сервитутов, один из которых - это соглашения о давности, в которых основное внимание уделяется пользованию недвижимостью и ее открытому использованию с течением времени.

В этой статье будет дано юридическое определение сервитута по рецепту, необходимые элементы, необходимые для заключения соглашения, и представлены примеры из реальной жизни для лучшего понимания.

Что такое послабление по рецепту?

Сервитут предоставляет стороне - будь то физическое лицо, компания или правительство - право использовать землю или собственность, принадлежащую другому физическому лицу, для определенных целей.Передача владения или права собственности не происходит; землевладелец сохраняет титул на собственность, в то время как другая сторона может использовать землю, не требуя права собственности. Это отличается от законов о неблагоприятном владении, которые предлагают право собственности наряду с исключительными правами использования на захваченную землю. Более того, землевладельцы также могут продолжать использовать землю при условии, что их использование необоснованно не мешает третьей стороне использовать землю в соответствии с сервитутом.

Эти права на собственность могут быть приобретены несколькими способами, но предписывающие сервитуты устанавливаются только в том случае, если сторона открыто использует данную землю в течение нескольких лет без получения разрешения собственника.Они ориентированы на долгосрочное использование и получение удовольствия, отличный пример - это сосед, который постоянно проезжает через чужую собственность в течение нескольких лет. Показывая, что это лицо или организация пользовались правами на собственность непрерывно в течение длительного периода, лишение этих прав будет рассматриваться как несправедливость. По закону физическое или юридическое лицо может получить сервитут по рецепту, что означает, что они могут продолжать свою деятельность, даже если землевладелец не согласен с тем, как партия использует свою собственность.

Легкость с помощью рецептурных элементов

Для того, чтобы сервитут по рецепту был приобретен на захваченной земле, по закону должны соблюдаться четыре необходимых элемента: (1) открытое и общеизвестное пользование, (2) непрерывное и непрерывное использование, (3) без разрешения владельца, также известные как «враждебный» или «враждебный» элемент и (4) фактическое физическое использование собственности.

  1. Открытое и печально известное удовольствие

Удовольствие должно быть осознанным для землевладельца, и предписывающий сервитут не может быть получен, если землевладелец не осведомлен о происходящей деятельности.Это не означает, что сторона, претендующая на сервитут, должна письменно или устно связаться с землевладельцем, а скорее, что они дали конструктивное уведомление. Другими словами, помещик заметил бы это употребление и открыто позволил бы этому случиться.

  1. Непрерывный и непрерывный

Сторона, претендующая на сервитут, также должна доказать, что она постоянно использовала собственность. Важно различать постоянно и постоянно.Все, что требуется - это постоянное и регулярное использование, например, транспортное средство, проезжающее по суше один раз в день или сезонное использование земли каждое лето, а не непрерывное использование. Кроме того, землевладелец не должен прерывать непрерывное использование собственности, без конфронтации или споров по поводу деятельности в прошлом. Однако, если другая сторона прервала деятельность, это не повлияет на возможность установления сервитута.

Продолжительность непрерывного использования, известная как установленный законом период, определяется законодательством штата и будет варьироваться в зависимости от юрисдикции, но обычно составляет от пяти до 30 лет.Например, в Колорадо использование должно происходить в течение как минимум 18 лет. С другой стороны, в Калифорнии установлен законом срок всего 5 лет. Это время начинается с того момента, когда человек впервые начал использовать землю для своего удовольствия, до наших дней.

Также прочтите: Что такое подразумеваемое облегчение: важные правовые аспекты

Существуют ситуации, когда отдельные лица или отдельное лицо могут иметь законные права на проезд по земле, принадлежащей кому-то другому. В т ...

Также важно отметить, что время складывается.Например, предположим, что человек в Калифорнии использовал собственность, принадлежащую другому физическому лицу, в течение четырех лет, когда она была продана и куплена новым владельцем. Если злоумышленник продолжит использовать собственность в течение еще одного года, он будет соблюдать установленный законом пятилетний период. Аналогичным образом, если две последующие стороны использовали захваченную землю в течение 9 лет каждая в Колорадо, в совокупности будет соблюден 18-летний период предписания, и, таким образом, можно будет получить законные средства доступа. Этот последний сценарий известен как «закрепление» и означает, что предписывающий сервитут не является исключительным, отделяя его от враждебного владения.

  1. Без разрешения

Использование земли также должно быть враждебным по отношению к землевладельцу и противоречить интересам собственника, например, использование нарушителем земли в качестве пути доступа. Для вступления в силу предписывающего соглашения владелец не может давать разрешение кому-либо на осуществление деятельности на своей собственности. Например, если владелец разместил вокруг своей собственности знаки, говорящие о том, что люди имеют разрешение на переход, значит, он разрешил это, а это означает, что не владелец не может сформировать предписывающий сервитут.

  1. Фактическое физическое использование

Последний элемент самый простой - земля должна фактически использоваться человеком. Если нарушитель физически не находится на земле, нет возможности требовать сервитута по рецепту.

Облегчение по примерам рецептов

Чтобы лучше понять, как сервитут по рецепту может быть использован с пользой для получения прав на собственность, лучше всего взглянуть на реальные примеры.

  1. Строительство забора

Самый распространенный пример - это когда забор возводится с неправильной стороны от границы участка, так что он пересекает землю, принадлежащую другому лицу. Если сосед постоянно ходил взад и вперед по полосе земли, которая на законных основаниях принадлежала другому, это удовлетворяет непрерывному и фактическому элементу. Возводимый забор также очевиден для владельца другой собственности, и этим объясняется открытый элемент.Таким образом, до тех пор, пока землевладелец явно не разрешает не-собственнику использовать эту полосу земли, предписывающий сервитут может быть приобретен по прошествии количества лет, требуемого законодательством штата. Соглашение дает право соседу не вторгаться во все владение, а скорее в отношении небольшого участка земли, который находится между границей владения и забором.

  1. Доступ к подъездной дороге

Другой пример: человек использует подъездную дорожку к своему соседу, чтобы получить доступ к своей собственности без разрешения.Чтобы это было открыто, пользователь не может скрывать использование, например, использовать подъездную дорожку только тогда, когда домовладелец находится вне дома или в отпуске. Однако до тех пор, пока деятельность ведется сознательно, без прерывания или получения разрешения, можно потребовать сервитута по рецепту. Это предоставило бы соседу права использовать подъездную дорогу, а землевладелец не смог бы воздвигнуть ворота или любую другую блокаду, которая помешала бы пользователю получить доступ к подъездной дорожке.

Защита от предписаний

Многие домовладельцы хотят защитить свою собственность от сервитутов, поскольку они могут снизить стоимость собственности, а также ограничить улучшения домов, которые владельцы могут производить на своей земле, если работа нарушает права, изложенные в соглашении.

Владельцы могут сделать это несколькими способами, но лучше всего следить за нарушителями и сообщать им, что они нежелательны на вашей земле.Любой землевладелец, который категорически возражает против того, чтобы злоумышленникам было разрешено находиться на их земле, защитит себя от сервитутов предписаний. Письменные письма более эффективны, чем устное общение, поскольку они могут быть доказаны в суде. В качестве альтернативы домовладелец может предотвратить сервитут, согласившись на его использование, что позволяет обойти враждебный элемент. Это должно быть письменное соглашение, в котором точно указывается, какими правами обладает не владелец собственности и как долго это соглашение действует.

Последние мысли

В этой статье мы рассмотрели определение сервитута по рецепту. Это можно определить как права, которые не-собственники имеют на собственность, принадлежащую кому-то другому, которые устанавливаются, если физическое лицо постоянно использует землю для пользования в течение установленного периода. Для приобретения сервитута должны быть соблюдены четыре обязательных элемента, которые могут сделать навигацию в этой области торгового права сложной. Любые юристы, работающие над предписывающими средствами доступа, также должны ознакомиться с местными законами каждого штата США, которые определяют период непрерывного использования, который применяется в каждом случае.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *