Порядок досрочного погашения ипотеки – Досрочное погашение ипотеки в 2019 году: как досрочно погасить? Условия

Досрочное погашение ипотеки. Советы заемщикам при досрочном погашении ипотеки.

Чтобы побыстрее избавиться от тяжелого кредитного бремени, многие заемщики выплачивают жилищный кредит раньше, чем наступит официальная дата завершения ее срока. Досрочное погашение ипотеки позволяет уменьшить итоговую стоимость целевого продукта, а главное, устранить дополнительную нагрузку на семейный бюджет. Именно поэтому российские заемщики стремятся вернуть всю сумму заемных средств, на которые было куплено жилье, при первой же возможности. Процедура досрочного погашения жилищного кредита имеет ряд особенностей, о которых следует знать ипотечным должникам.

 

Детали досрочного погашения ипотеки

По закону РФ любой гражданин, взявший в банке денежный заем на приобретение недвижимости, имеет право вернуть его не в соответствии с установленным графиком погашения. А банки, в свою очередь, не могут запрещать ипотечным заемщикам выплатить целевой кредит в досрочном порядке. Такие действия кредиторов нарушают закон, и если банк не соглашается принять весь долг по ипотеке раньше срока, то заемщик имеет право обратиться в суд. 

Многие кредитные организации применяют штрафные санкции к должникам, возвращающим целевые средства сверх утвержденного графика. Как правило, комиссию за досрочный возврат заемщики выплачивают в том случае, если с момента заключения договора прошло всего 2-3 месяца. То есть банки устанавливают срок, в течение которого погасить сразу весь долг нельзя. Но если должник все же решается на это, то ему приходится выплачивать штраф. Размер такой санкции зависит от индивидуальных условий договора ипотеки. 

Как происходит досрочное погашение ипотеки

Ипотечный заемщик может погасить текущий долг как полностью, так и частично. Но в обоих случаях действуют одни и те же правила. Так, о своем намерении досрочно вернуть заемные средства должник обязан сообщить кредитору минимум за месяц до предполагаемой даты погашения. Стоит отметить, что такой срок установлен законом и при его нарушении банк может отказаться принять долг в досрочном порядке. 

В заявлении о досрочном погашении ипотеки указывается точная сумма, которую готов вернуть заемщик. Если предполагается частичное погашение, то должник самостоятельно определяет эту сумму, а при полном возврате в заявке пишется сумма всего оставшегося долга. Ее, в свою очередь, заемщик уточняет в банке, также как и все детали выплаты жилищного кредита раньше срока. На единовременное или частичное погашение ипотечный должник может использовать средства материнского капитала или какую-то другую субсидию от государства. 

Полное досрочное погашение ипотеки 

Досрочное погашение в полном размере – это внесение всего остатка соответствующего долга. В таком случае заемщик опережает установленный банком график платежей. Полностью вернуть ипотеку можно на любом этапе ее погашения, но в первые месяцы действия договора за это, как правило, банки накладывают штрафы. После внесения всей суммы оставшегося долга проводится процедура закрытия кредита, полученного на покупку жилья. 

При досрочном погашении ипотеки заемщику следует сообщить страховой компании о закрытии долга. Ведь страховщик обязан вернуть средства за неиспользованный, но уже оплаченный срок действия того или иного полиса. Это касается всех страховок – как имущественной, так и двух дополнительных. Для максимального уменьшения суммы переплаты, полностью выплатить ипотечный долг желательно как можно раньше. При этом стоит помнить, что выгода от погашения жилищного кредита в досрочном порядке во многом зависит от уровня инфляции. 

Частичное досрочное погашение ипотеки

Выплата ипотечного займа в частичной форме – это внесение не всей суммы оставшегося долга, а лишь какой-то определенной. Сколько именно средств отдать банку в счет частичного погашения ипотеки должник решает самостоятельно. Есть два способа возврата заемных средств, потраченных на покупку недвижимости. Каждый из них предполагает изменение тех или иных параметров целевого продукта. Большинство кредитных организаций дают заемщику возможность выбрать определенный вариант. 

Первый способ – уменьшение срока ипотеки. В таком случае размер регулярного взноса не пересчитывается, а сокращаются выплаты процентной части долга. Второй – это изменение в сторону уменьшения именно ежемесячного платежа. Срок возврата денежного займа остается прежним, но менее тяжелой становится ежемесячная кредитная нагрузка. Процентные выплаты по ипотеке при этом сокращаются, но совсем незначительно. Специалисты считают первый вариант частичной выплаты более выгодным в плане максимально возможного уменьшения стоимости жилищного кредита. Между тем изменение ежемесячного взноса позволяет ослабить общую долговую нагрузку. 

Досрочное погашение ипотеки с помощью рефинансирования 

При перекредитовании жилищного кредита заемщик выплачивает первый ипотечный долг раньше завершения его срока. Поэтому рефинансирование тоже можно считать одним из способов возврата средств, использованных на реализацию одной цели. Разумеется, с помощью перекредитования возможно только полное погашение долга. Но эта процедура не избавляет ипотечного заемщика от кредитного бремени, поскольку ипотеку все равно приходится выплачивать, только уже в другом банке. 

При этом несколько преимуществ у погашения в досрочном порядке путем рефинансирования все же есть. Во-первых, заемщик получает возможность выгодно изменить условия возврата целевого займа. Например, выбрать программу с менее высоким тарифом. Во-вторых, перекредитование – это отличный способ решить проблемы, возникшие из-за нарушения договора. В частности, в результате постоянных просрочек ежемесячных платежей. 

Советы заемщикам при досрочном погашении ипотеки: 

1.Прежде чем подать заявление на преждевременный возврат ипотечного займа, следует внимательно прочитать пункт договора, касающийся проведения этой процедуры. В частности, стоит уточнить срок, в течение которого за досрочную выплату банк применяет штрафные санкции. 

2.Если планируется частичное погашение, то желательно заранее определиться с его размером. Кроме того, следует выбрать способ изменения условий целевого кредита. 

3.Не стоит оформлять потребительский заем, чтобы вернуть ипотеку раньше срока. Выгоды от этого будет очень мало, поскольку ставки по обычным нецелевым кредитам более высокие, чем по жилищным.

findept.ru

Действия после досрочного погашения ипотеки — что нужно проверить?

Когда уже позади остались все хлопоты по выплате ипотечного займа и появились деньги для полного досрочного погашения, можно вздохнуть спокойнее. После того, как остаток суммы будет выплачен полностью, нужно довести до конца все процедуры для перевода уже в личную собственность ипотечного жилья.

Все знают, что при оформлении ипотечного кредита кредитор берет  залог. В случае неисполнения обязательств банк способен продать залог и погасить долг.

После погашения всего долга банк уже не в праве удерживать залог у себя. Он должен снять обременение и передать квартиру в собственность ее владельца. Все ипотечные сделки фиксируются в Росреестре и что-то фальсифицировать нельзя. После полного погашения ипотечного займа, обременение само собой не снимается. Заемщик должен согласовать снятие квартиры с залога сначала с банком, а потом узаконить это с госрегистратором.

Что такое досрочное погашение ипотеки?

Ипотечные займы являются долгосрочными, и выплата может тянуться десятилетиями. У одних нет возможности ускорить оплату, и они вносят минимальные платежи. У кого-то такая возможность появляется, и они погашают ипотечный долг досрочно.

Досрочное погашение – это выплата ипотечного долга раньше установленного срока. Законом это действие не запрещено, а банк не в праве накладывать штрафы. Ранее банки устанавливали свои ограничения по досрочному погашению, например, ипотеку нельзя было погашать в первые пять лет. В этот период в составе платежа доля процентов достигала около 70%. За первую половину срока заемщик обычно выплачивал основную часть процентов, а дальше банку уже не интересно тянуть долг. Под действие инфляции деньги обесценивались. Сейчас заемщики могут вздохнуть спокойнее, поскольку даже если ипотека взята на 10 лет, погасить ее можно и за год и за два, выплатив проценты только за этот срок.

В процессе досрочного погашения заемщик оплачивает остаток основного долга и пересчетом процентов за оставшиеся месяцы в его пользу. После списания нужной суммы счет закрывается, и обязательства перед банком будет считаться выполненными. После погашения стоит сразу попросить справку об отсутствии долга и закрытии кредитного счета.

Справка о полном досрочном погашении обязательна, поскольку нередко заемщики самостоятельно уточняют сумму в колл-центре или в личном кабинете. Даже озвученная менеджером сумма не всегда бывает точной. Это происходит не потому, что менеджер хочет обмануть.

Система может действительно показать озвученную сумму. После внесения система списывает сумму на следующий день и может оказаться так, что за время от внесения до списания будут начислены еще проценты. Даже нехватка нескольких копеек может обернуться незакрытием счета. Наличие банковской справки о закрытии счета будет подтверждением для заемщика об исполнении обязательств.

Как убедиться в полном погашении ипотеки?

Любой тип погашения (полное или частичное) лучше всего делать в офисе. Дистанционные каналы пока для этого не подходят. Это связано с тем, что актуальная информация в онлайн-кабинеты подтягивается с задержками, а схема коммуникации основной системы банка и онлайн отнюдь не совершенна. Кроме этого, делая полное погашение в онлайне, заемщик берет на себя все обязательства по правильному завершению этого процесса. В отделении банка все процессы доведет до ума специально обученный сотрудник. Он сформирует заявление с актуальной суммой для полного досрочного погашения, закроет кредитный счет и распечатает справку об отсутствии долга.

После списания суммы в счет погашения можно взять выписку с кредитного счета с остатком долга. При правильном списании долг будет нулевой. Итак, справка и выписка со счета с печатью будут подтверждением, что долг весь погашен.

Что нужно сделать после полного погашения ипотеки?

Ипотека подразумевает наличие залога в пользу кредитора. Залог является гарантом возврата  долга при любом исходе событий в жизни заемщика. Ипотека привлекательная для заемщиков тем, что пока квартира в залоге, ею можно пользоваться в течение выплаты ипотеки. Пока платежи идут своевременно, банк и заемщик находятся в спокойствии. Как только заемщик начинает задерживать выплаты или прекратит их, банк продает залог, тем самым погашая остаток долга. Когда заемщик полностью погашает ипотеку, у него возникает право перевода залога в свою собственности.

ФЗ «Об  ипотеке» обязывает кредитора выдать на руки заемщику закладную после выплаты долга. На ней проставляется запись, что долг оплачен в полном объеме. Далее для снятия обременения клиент совместно с сотрудником банка идет в Росреестр или в МФЦ. С собой нужно иметь документы: заявление от заемщика на снятие обременения, копии уставных банковских документов, заверенные нотариально, закладная с записью, письмо от банка о выплате ипотечного займа.

На основании представленных документов заемщику выдается выписка с ЕГРН, которая будет подтверждать право собственности. Ранее выдавалось свидетельство в формате А4, но с 2016 года от него отказались.

Передавать документы можно лично, либо через портал Госуслуги. После проверки регистрационная запись о залоге будет погашена, а в Росреестре появится новая запись о том, что квартира теперь в личной собственности владельца.

В отличие от других банков, в Сбербанке снятие залога происходит без участия клиента. После выплаты долга клиентом, уполномоченный сотрудник банка самостоятельно едет в Росреестр и передает закладную с записью о снятии обременения в течение 2-4 недель. Далее заемщик уже может обратиться в МФЦ лично или через Госуслуги и заказать выписку с ЕГРН, чтобы убедиться, что обременение снято.

Сделать заявку на проверку обременения по погашенному договору можно на сайте domclick.ru. В разделе «Ипотека» нужно выбрать пункт «Снятие обременения». Далее заполняется короткая форма с указанием ФИО, даты рождения, номера кредитного договора.

Ответ поступает по СМС или на е-майл.

Таким образом, как только заемщик исполняет свои обязательства по договору, передает полный комплект документов в Росреестр, обременение с его жилья снимается и он становится полноправным хозяином своих личных квадратных метров. Как видно, нет ничего сложного. У крупных банков взаимодействие с Росреестром отлажено от мелочей и заемщику даже не придется бегать с документами. Более мелкие банки сваливают эти хлопоты на клиента. Ипотека является самым затратным и хлопотным вариантом кредитования, однако, эти хлопоты того стоят.

Полезное по теме

Все акции и скидки
банков и МФО

Смотрите все акции крупных банков и МФО,
получайте скидки, кешбек и подарки

mobile-testing.ru

Досрочное погашение ипотеки — как досрочно погасить ипотеку

Ипотека предполагает внесение платежа в банк в виде определенной денежной суммы, которая уплачивается ежемесячно. Однако для расчета таких платежей банки пользуются двумя разными способами: дифференциальным и аннуитетным. Каждый из этих способов, как для клиентов-заемщиков, так и для кредитодателей имеет свои преимущественные характеристики и недостатки.

По дифференциальному способу оплаты взносы на погашение основного тела ипотечного займа возвращаются суммами каждый месяц, которые складываются из платежа за основной долг плюс начисленные на остаток проценты. То есть вся ипотека разделяется на количество месяцев, которое предусмотрено кредитом и начисляемыми процентами.

Главным недостатком такого способа погашения являются внушительные платежи в начале ежемесячных выплат. Однако постепенно, по мере уплаты процентов, размер платежей будет уменьшаться, так как будет уменьшаться тело долга, а вместе с ним и проценты.  На сегодняшний момент дифференциальный метод используется редко, так как многие заемщики не справляются с финансовой нагрузкой в начале срока кредитования.

Другой вариант платежей – аннуитентный. Он основан на том, что вся сумма ипотеки вместе с начисленными процентами разбивается на равные денежные суммы, которые заемщик выплачивает фиксированно каждый месяц. Размер выплаты не меняется, в зависимости от той стадии, на которой находится период погашения – будь то начало или конец срока.

Положительная сторона такого вида платежей заключается в том, что заемщик сразу понимает, сколько денег ему придется в месяц отдать банку, ведь сумма не изменится на протяжении всего периода существования долга по ипотеке. Однако аннуитентные взносы имеют и отрицательную сторону, которая менее выгодна для клиента, так как на начальном сроке платежи по долгу будут на 80-90% состоять из начисляемых процентов, то есть само тело кредита будет уменьшаться незначительно.

realty.vesti.ru

Порядок досрочного погашения ипотеки в Сбербанке: инструкция с советами экспертов

По статистике, многие владельцы ипотечных займов погашают их раньше указанного срока. Так можно ли досрочно погасить ипотеку? Какова реакция банка на досрочное погашение, и всегда ли выгоден заемщику возврат ссуды раньше срока? В статье мы расскажем, как провести досрочное погашение ипотеки в Сбербанке.

Возможности и ограничения досрочного погашения ипотеки

На вопрос, возможно ли досрочное погашение ипотеки в банке, кредиторы отвечают положительно. Напомним, что еще несколько лет назад банки устанавливали мораторий на возврат кредитов раньше срока. Но в 2011 году был принят закон, запрещающий любые ограничения на досрочное погашение ипотеки в Сбербанке и других банках страны.

Отметим, что это правило не в пользу финансовых структур: банки и страховые компании теряют прибыль в виде процентов. Но для заемщиков — это возможность распоряжаться своими средствами. Необходимо только ответить на вопрос, выгодно ли гасить ссуды до срока?

Клиенты, обращаясь в крупнейший банк, получают договор, в котором указаны условия досрочного погашения ипотеки в Сбербанке, права и обязанности сторон. Важно знать, что банк не взимает с заемщиков сборов и комиссий при закрытии кредита до срока. В договоре указывается минимально возможная сумма взноса.

Почему ссуды возвращают раньше срока

Прежде всего обсудим основные причины, по которым клиенты банков досрочно возвращают ипотечный кредит в Сбербанке.

• Экономия на процентах. Стоимость ссуды выдаваемой на 15 лет и более обычно в два раза превышает сумму основного долга. Здоровое желание получить экономию побуждает заемщиков досрочно гасить ипотеку в банке, полностью или частично. Как лучше сделать это, чтобы получить максимальную финансовую выгоду мы расскажем далее в статье.
• Снижение размера регулярных платежей. Экономическая ситуация в последние годы заставляет людей консервативнее относится к своим тратам. И досрочно погасить ипотечный кредит означает возможность снизить нагрузку на семейный бюджет. В таких случаях люди возвращают долг частично, даже небольшими суммами.
• Получение закладной для возможности распоряжаться недвижимостью. Пока ипотека в Сбербанке не закрыта, купленная недвижимость находится в залоге, и заемщик не может ею распоряжаться. Только полное погашение долга и получение закладной позволит продать, обменять или подарить квартиру.

Заемщикам, решившимся на досрочное погашение ипотечного кредита в Сбербанке, нужно знать ряд важных моментов:

• При аннуитентном варианте расчетов (когда выплаты устанавливаются периодически равными суммами через равные промежутки времени), выгоднее проводить гашение на ранних сроках кредитования. В этом случае можно получить максимальную экономию на процентах;
• Частичное досрочное погашение ипотеки в Сбербанке может быть направлено на снижение ежемесячного взноса или на уменьшение срока кредитования. Финансисты советуют выбирать второй вариант, как самый выгодный. Но если требуется передышка, и в семейном бюджете не хватает денег на текущие расходы, то нужно выбрать уменьшение суммы взносов;
• Если финансовое положение стабильно, а экономика страны показывает высокую инфляцию, не торопитесь закрыть ипотеку раньше срока – свободные деньги можно с большей выгодой разместить в другие активы;
• Необходимо регулярно делать прогноз своих доходов: ситуация может меняться, а обязательства перед банком нужно выполнять. И если прогноз не обнадеживает, стоит принять меры для обеспечения стабильных выплат. При позитивном сценарии можно начинать погашение ипотеки досрочно;
• Если вопрос «как быстрее погасить ипотеку» не стоит очень остро, и бюджет позволяет нести расходы по кредиту, мы рекомендуем не отказываться от отдыха, лечения или учебы: инвестиции в свое здоровье и образование позволят вам больше зарабатывать в будущем.

Порядок действий при досрочном погашении ипотеки

Разрешая досрочное погашение ипотеки, Сбербанк предлагает клиентам два варианта расчетов: полное закрытие долга, либо частичное. Рассмотрим эти варианты:

• Полное закрытие долга предусматривает внесение всей суммы кредита и процентов на дату погашения. После проведения операции можно расторгать кредитный договор и получать закладную на недвижимость;
• Частичная оплата принимается в течение всего срока кредитования. Распостраненный вопрос: «Как быстро погасить ипотеку в Сбербанке, и можно ли это делать небольшими суммами?». Обычно в договоре указывается минимально возможный размер частичного досрочного платежа и сроки внесения. Любая уплаченная сумма влечет за собой перерасчет остатка долга и процентов, меняет график платежей. Банк предоставляет выбор варианта: с уменьшением срока или снижением суммы платежа. Сегодня погашая долг досрочно в Сбербанке, можно чередовать эти способы, выбирая для себя наиболее выгодную схему.

Выгодно ли досрочно гасить ипотеку частями или полностью, решает сам заемщик, исходя из своей личной ситуации.

Рассказывая, как досрочно погасить ипотеку в Сбербанке, обращаем внимание заемщиков на важный момент: просто внести сумму на счет будет недостаточно для проведения операции. Банк не спишет ее как досрочное погашение долга, и деньги будут просто числиться на счете клиента.

Досрочное погашение ипотечного кредита в Сбербанке можно провести через интернет, либо офис банка. В любом случае, нужно соблюсти ряд формальностей:

1. Согласно условиям договора, необходимо уведомить сотрудников Сбербанка о желании произвести частичное или полное погашение ссуды;
2. Посетив отделение банка (потребуется паспорт), нужно подать заявление по установленной форме и внести на счет требуемую сумму. При этом стоит учесть период расчетов: если внести деньги в даты уплаты регулярного взноса, то банк сначала спишет текущую задолженность. Поэтому на счете должна быть сумма достаточная для покрытия очередного платежа и дополнительного взноса;
3. Рекомендуем проводить полное досрочное погашение ипотеки через офис банка. В этом случае нужно заказать у специалиста расчет требуемой суммы, он будет включать регулярный платеж и проценты на дату закрытия долга;
4. Если планируется регулярно погашать ипотеку частями, удобнее пользоваться интернетом и проводить операции через «Сбербанк Онлайн». При этом обязательно сохраняйте копии выписок;
5. После списания суммы нужно получить новый график платежей. Это можно сделать через «Сбербанк Онлайн», либо в офисе банка;
6. Полностью закрывая кредит, расторгните договор, снимите обременение с залога;
7. Мы рекомендуем получить справку об отсутствии задолженности: это поможет избежать неприятных моментов в дальнейшем, если выяснится, что какая-то часть ссуды или процентов не погашена;
8. При полном или частичном возврате кредита, нужно уведомить об этом страховую компанию и потребовать уменьшения суммы страховок.

Заемщикам в Сбербанке погасить кредит не представляется сложным: достаточно соблюдать правила и условия договора.

Досрочное погашение: выгоды или риски?

Нужно ли гасить ипотеку раньше срока? И если да, как лучше это сделать? Универсального ответа на этот вопрос нет. Управление личными финансами основывается на анализе ситуации конкретного заемщика, его целях, ресурсах, возможностях. Если стоит цель как быстрее погасить ипотеку, рекомендуем составить финансовый план, выбрав стратегию частичного погашения долга с уменьшением срока. Этот подход обеспечит достижение цели с максимальным эффектом.

Нельзя забывать и о рисках: изменение в финансовом положении, потеря работы или болезнь требуют денег на текущие расходы. Поэтому, погашая кредиты досрочно, помните о необходимости иметь резервы на случай форс-мажора.

Тем, кто ищет способы, как быстро выплатить ипотеку в Сбербанке с выгодой и без рисков, мы рекомендуем взвесить все варианты и принять решение о необходимости такого шага.

Загрузка…

sovetbank.ru

Досрочное погашение ипотеки: процедура, детали, советы заемщикам

Многие заемщики стремятся погасить кредит, который был взят на покупку жилья, как можно раньше. По закону банки сегодня не имеют права устанавливать запрет на возврат заемных средств раньше срока. Поэтому ипотечные должники часто выплачивают такие займы преждевременно. Как происходит процесс досрочного погашения ипотеки? Какое значение при возврате средств раньше времени имеет вид платежа? Обо всем этом вы узнаете из статьи. В ней также даны советы заемщикам, которые планирует выплатить жилищный заем раньше даты, указанной в договоре.

Варианты выплаты долга в досрочном порядке

Вернуть заемные средства, которые использовались для приобретения недвижимости, можно двумя способами:

1. Полностью погасить оставшийся долг.
2. Выплатить определенную часть займа.

Условия погашения целевого кредита раньше срока позволяют должнику вернуть как весь заем, так и часть долга. При этом заемщик самостоятельно решает, какую именно сумму вносить в счет возврата заемных средств. Но прежде чем подать заявление на выплату жилищного кредита преждевременно, следует прочитать соответствующий договор. Банки могут устанавливать период, в течение действия которого вернуть целевой продукт досрочно нельзя. Если же должник все-таки решает это сделать, то ему приходится выплачивать комиссию. Такой срок, как правило, составляет 2-3 месяца с момента выдачи целевых средств. В других случаях кредитная организация не имеет права брать плату за возможность выплатить ипотеку в досрочном порядке.

Полный возврат долга

Такой вариант досрочного погашения ипотеки представляет собой внесение всей суммы невыплаченного долга, но при условии, что должник уплатит проценты за текущие месяцы. Оставшиеся проценты банк пересчитывает, и они автоматически сводятся к нулю. Процесс преждевременного возврата заемных средств состоит из следующих пунктов:

1. Должник запрашивает в банк информацию о сумме оставшегося долга, а также процентов.
2. Далее он пишет заявление, в котором указывает вариант выплаты займа и точную дату внесения средств.
3. При наличии задолженности заемщик погашает ее.
4. Затем в указанный день вносит необходимую сумму в счет полного возврата долга на счет банка.
5. Договор жилищного кредита расторгается.
6. Кредитор снимает обременение с залога.

После выплаты займа раньше установленного срока прекращается действие не только договора ипотеки, но и страхования. Поскольку целевой заем полностью возвращен, то заемщику не нужно больше оплачивать страховки, которые были получены при оформлении продукта. Это касается абсолютно всех полисов.

Частичное погашение ипотеки

Процедура частичной выплаты жилищного кредита тоже состоит из подачи соответствующего заявления и внесения денежных средств. Основным отличием от полного погашения является составление новой схемы ежемесячной выплаты. Поскольку сумма общего долга сокращается, то, следовательно, уменьшается и размер регулярного взноса. Банк устанавливает другую схему сразу после получения денег на свой счет. Но меняется только сумма регулярного платежа, а его вид, как правило, остается прежним.

К особенностям такого возврата целевого займа относится также перерасчет страховых взносов. Ежегодная сумма, которую должник вносит в счет оплаты страховок, зависит от размера оставшегося долга. Поэтому его уменьшение приводит к снижению суммы каждого страхового взноса. Ипотечный заемщик представляет страховщику документы, подтверждающие, что его долг стал меньше.

Особенности выплаты жилищного кредита

При возврате заемных средств, которые были получены на целевое использование, многое зависит от того, какими платежами погашается долг. Ипотека, как и любой кредитный продукт, выплачивается по одной из двух схем:

1. Аннуитетной. Ежемесячные взносы при любых обстоятельствах имеют один и тот же размер. Причем на протяжении всего срока выплаты кредита на жилье. При такой схеме, в первую очередь, погашаются лишь проценты. А основной долг почти не выплачивается. Большинство банков для возврата жилищных кредитов использует именно аннуитетные платежи, поскольку для них это более выгодный вариант.
2. Дифференцированной. Такая схема представляет собой ежемесячное внесение платежей разных по сумме. При этом одна половина суммы идет на погашение процентной части долга, а другая – на выплату «тела» займа. Дифференцированные платежи позволяют сократить итоговую стоимость кредитного продукта. Поэтому банки редко предоставляют заемщикам возможность погашать ипотеку по такой схеме.

Разница между схемами погашения

Когда ипотечный кредит выплачивается по аннуитетной схеме, заемщик, возвращая долг раньше срока, получает меньше выгоды. Это связано с тем, что равными платежами сначала погашается только процентная часть долга. При этом основная часть уменьшается незначительно. Поэтому в таком случае ипотечный должник возвращает банку практически ту же сумму, что и брал. Особенно, если досрочное погашение ипотеки производится через 2-3 года после ее получения.

Более выгодным возврат заемных средств раньше времени будет в случае, когда долг выплачивается по дифференцированной схеме. Ведь разные по сумме платежи идут на погашение и основной части долга, и процентной, причем в равных пропорциях. Следовательно, при выплате оставшейся суммы в досрочном порядке заемщик существенно снижает стоимость целевого продукта. Это касается преждевременного расчета с банком как в полной, так и частичной форме.

Советы заемщикам

1. Для возврата кредита на жилье в любой форме заемщику необходимо уведомить банк о своих планах. Кредитные организации рассматривают соответствующие заявления в течение 1 месяца. Это следует учитывать, указывая дату внесения денег.
2. После полной выплаты ипотеки рекомендуется взять в банке справку о том, что договор расторгнут, а все обязательства выполнены. Это поможет избежать проблем в случае, если, например, банк по ошибке передаст в БКИ сведения о просроченном долге.
3. Независимо от схемы, по которой погашается целевой заем, его возврат в досрочном порядке в любом случае будет выгодным. Ведь таким образом уменьшается сумма переплаты. Кроме того, заемщик избавляется от кредитного бремени.

(198)

credissimo.biz

Досрочное погашение ипотеки

При наличии свободных денежных средств, для клиента выгодно погасить долги раньше положенного срока. Не все банки рады такому повороту событий. Досрочное погашение ипотеки может повлечь дополнительные расходы для клиента. Перед тем, как решиться закрыть квартирный заем нужно внимательно изучить нюансы и скрытые комиссии.

Погашение задолженности раньше срока зависит от того, какая использовалась система выплат в договоре ипотеки – аннуитетная или дифференцированная. При аннуитете заемщик вносит ежемесячно одинаковую сумму. При большой сумме долга первые несколько лет погашается сумма процентов. Эта схема используется чаще, так как выгодна кредитным организациям. Система дифференцированных платежей предполагает оплату одинаковой суммы основного долга и процентов. Это выгодно для клиента, однако в первое время требует больших взносов. Тело кредита постепенно уменьшается, соответственно снижается начисляемый на него процент. Регулярные взносы становятся меньше, снижается нагрузка на семейный бюджет. Для банков эта схема несет риск недополученной запланированной прибыли.

Способы оплаты ипотечного займа раньше срока

Оплата ипотечного договора возможна двумя вариантами:

• полное досрочное погашение ипотеки с закрытием суммы долга;
• внесение суммы, частично перекрывающей основной долг.

При полной оплате задолженности банк взимает проценты только за время использования ссудных средств. Остальные проценты по графику будут пересчитаны и автоматически обнулены. После погашения нужно получить справку у финансового учреждения об отсутствии долга. При частичном закрытии долга условия погашения и экономия будут зависеть от того, какая используется система выплат. Классическая схема дифференцированных платежей позволит не платить в последующие несколько месяцев, или вносить только проценты. При оплате аннуитетным способом возможны такие варианты:

• пересчет суммы регулярных взносов;
• уменьшение срока действия договора при неизменной сумме ежемесячного взноса.

При аннуитете сумму досрочной оплаты банк зачисляет как погашение последних платежей по графику. Это сокращает срок займа. Если погашение ипотеки осуществляется для уменьшения финансовой нагрузки в ближайшие месяцы, при аннуитете лучше отложить средства в счет будущих оплат.

Права заемщика при досрочной выплате ипотеки

Право досрочно оплатить ссуду закреплено законодательно федеральным законом №284-ФЗ и Гражданским кодексом. Клиент имеет право погасить долг полностью или частично раньше положенного по договору срока. Это правило распространяется на розничные кредиты, в том числе ипотечные.

При частичном погашении клиент имеет право уменьшить регулярный платеж или сократить срок договора. Банк предоставляет заемщику новый график погашения после изменения остатка задолженности. При досрочном закрытии ссуды клиент оплачивает все текущие обязательства по ипотеке и имеет право получить подтверждение об отсутствии долга перед кредитной организацией.

Хотя заемщик имеет право погашения без согласия кредитора, уведомить о своих намерениях он обязан в предусмотренный договором срок. Обычно способ оповещения кредитора представляет собой написание заявления. Информация об этом должна быть указана в разделе «Права и обязанности сторон» кредитного договора.

Условия погашения ипотеки раньше срока

Для кредитной организации невыгодно, если заемщик закрывает долг по ипотеке раньше положенного по договору срока. Причина этого состоит в сокращении срока пользования заемными средствами, а значит и уменьшении предполагаемого дохода в виде процентов. Кроме того банк вынужден переформировывать кредитный портфель и резервные средства.

С 2011 года право заемщика на досрочную выплату займов, в том числе ипотеки законодательно защищено. Условиями оплаты большей суммы платежа является наличие достаточных средств на расчетном счете, уверенность в стабильных доходах при частичном погашении.

Кредитный договор может содержать дополнительные условия для погашения сверх обязательных сумм:

• мораторий на досрочное закрытие займа;
• срок, по истечению которого разрешается вносить большую оплату;
• обязательство заемщика оплатить проценты за период;
• штрафы, комиссии.

Для защиты от недобросовестных кредиторов, после погашения кредита необходимо получить справку об отсутствии задолженности банку. Если уменьшается сумма ежемесячного взноса, с финансовой организацией заключается дополнительное соглашение, меняется график оплат.

Условия досрочного погашения ипотечного займа должны быть описаны в договоре. Общие принципы таковы:

• подача заявления в оговоренные сроки;
• отсутствие текущей задолженности по займу и договору страхования;
• некоторые банки определяют минимально возможную сумму для досрочного внесения;
• подтверждение других документов по требованию кредитора.

Погашение ипотеки за счет материнского капитала для заемщиков возможно, если недвижимость оформлена в долевое владение всех членов семьи. Оплачиваться сертификатом на право получения маткапитала может основная сумма долга и начисленные проценты. Комиссии, пени, штрафы, страховые платежи погашать за счет сертификата не разрешено законодательством.

В зависимости от вида ипотеки, графика погашения, конкретной жизненной ситуации заемщика, действуют дополнительные условия погашения. Для ипотеки в рублях, как правило, ограничений по вносимым суммам не устанавливается. Для валютной ипотеки кредитору устанавливают ограничение возможности досрочного взноса, например в 500 долл. США. В этом случае более выгодно сокращение срока договора за счет больших оплат.

Взнос досрочной оплаты по ипотеке банк разрешает в ближайшую дату платежа по действующему графику. Проценты начисляются за пользование ссудой до дня возврата долга.

Ограничения по закрытию договора не ранее, чем через определенное время после его заключения, не являются правомерными. Взимание комиссии банком за погашение ипотеки раньше срока законодательно запрещено. Однако некоторые финансовые учреждения берут с заемщиков оплату за пересмотр графика погашения.

Может ли банк отказать в досрочном погашении ипотечного займа

Кредиторы не всегда рады получить выданные в кредит средства раньше оговоренного срока. Материальная выгода для заемщика в том же размере уменьшает предполагаемый доход финансовой организации. Санкции и комиссии за оплату раньше графика запрещены.

Обычно запрет касается внесения больших сумм в определенный период после подписания договора ипотеки – от 6 месяцев до 3 лет. Банками используются скрытые варианты банковских комиссий, например, за пересчет графика. Отказать банк во внесении средств по ипотеке не имеет права. Кредиторы идут на ухищрения — ограничивают возможность такого взноса минимальными суммами, которые зачастую тяжело накопить заемщику.

Некоторые ограничения и комиссии могут стать сюрпризом для заемщика, если они не прописаны в условиях договора. Кредитные организации могут устанавливать их внутренними распоряжениями. Юридически заемщик может оспорить оплату дополнительных комиссий, если они не предусмотрены напрямую договором. Банки могут усложнять процедуры погашения ипотеки такими требованиями:

• обязанность предупредить о намерении досрочно оплатить заем частично или полностью;
• совершение оплаты в определенном отделении банка;
• предоставление копий квитанций о внесении предыдущего платежа.

Необходимые документы для погашения

Чтобы оплатить ипотеку сверх установленных графиком сумм заемщику понадобятся такие документы:

• договор на предоставление ипотечного займа;
• паспорт;
• заявление о частичном, полном погашении;
• график оплат.

Когда происходит оплата ипотеки материнским капиталом, заемщик дополнительно предоставляет кредитору подтверждение того, что жилье оформлено в долевую собственность родителей и детей.

При рефинансировании ипотечного кредита происходит получение нового кредита для полного погашения старого. Пакет документов заемщику предстоит собрать значительный – как при получении ссуды, включая подтверждение права собственности на закладываемую недвижимость, подтверждение дохода. Смена банка не будет означать снятие обременения с жилья. Залог пройдет процедуру перекредитования и перейдет в обеспечение по новому займу. При закрытии договора, заемщик получает право потребовать от страховщика пересчета уплаченных страховых сумм. Для этого нужно подать заявление в страховую компанию.

Как рассчитать проценты при досрочной оплате

Выгода выплаты ипотечной ссуды раньше установленного срока зависит от того, когда она внесена. В первое время после заключения договора, досрочная оплата помогает уменьшить сумму кредита и процент, начисляемый на остаток долга. Расчет процентов зависит также от выбранной схемы погашения.

При дифференцированных платежах остаточный платеж составляет: остаток задолженности + процент за дни фактического использования ссудных средств.  Частичный взнос в счет основного долга приводит к изменению дальнейшего графика выплат. Рассчитывается новый размер регулярных взносов или уменьшается срок кредита.

Аннуитетная система предусматривает два варианта досрочных оплат. Сокращение срока ипотеки требует внесения значительной суммы основного долга. Этот вариант подойдет заемщикам со стабильно высоким доходом и позволит значительно сэкономить на процентах. Если уменьшается сумма ежемесячных платежей, пересматривается график. Это дает возможность снизить в дальнейшем кредитное бремя семейного бюджета. При составлении графика остаток задолженности делится на количество месяцев до конца договора. К полученной сумме ежемесячного погашения основного долга добавляются начисленные проценты.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Ответ на вопрос, выгодно ли погашать ипотечный долг раньше срока, индивидуален для каждого конкретного случая. Главный плюс досрочного погашения заключается в снижении итоговой переплаты по процентам.

Среди недостатков досрочного погашения ипотеки могут быть:

• рост цен на недвижимость;
• фактор инфляции;
• снижение суммы возврата подоходного налога;
• финансовые учреждения могут заносить таких заемщиков в особый серый список, что уменьшает шанс получения ссуд в дальнейшем.

Досрочно выплатить ипотечный кредит имеет смысл при появлении свободной наличности, которую пока некуда инвестировать. Если ипотека была оформлена под более высокий процент, чем сейчас действует на рынке, есть возможность рефинансировать действующий заем.

При дифференцированных платежах внесение больших сумм для полного или частичного погашения ипотеки выгодно на любых этапах действия договора. При аннуитетных платежах выгода не столь очевидна. В этом случае график составлен таким образом, что первое время в сумме регулярных взносов большая часть – это процент за пользование, а основной долг снижается незначительно.

Несмотря на существующие процедурные сложности досрочного погашения, выплата ипотеки раньше положенного срока помогает избежать дополнительной финансовой нагрузки на бюджет и существенно снизить стоимость кредита.

banknash.ru

Досрочное погашение ипотеки. Частичное и полное погашение ипотеки

После оформления ипотеки и приобретения на эти деньги жилья, приходит время выплат по ипотечному кредитованию. Заемщик обязан своевременно платить кредит по графику платежей. Но также существует дополнительная возможность рассчитаться по ипотеке преждевременно – досрочное погашение ипотеки. Что в свою очередь приводит к экономии своего времени и денежных средств.

Согласно действующему законодательству заемщик вправе погасить ипотеку досрочно. При этом комиссии и штрафы за досрочное погашение ипотеки отсутствуют, согласно внесенным в Гражданский кодекс изменениям.

Погашение ипотеки досрочно возможно осуществить частично либо полностью.

Частичное досрочное погашение ипотеки

Происходит, когда заемщик вносит сумму задолженности сверх суммы прописанной в графике платежей. Погасить досрочно ипотеку можно на любую сумму.

При частичном досрочном погашении заемщику предоставляется возможность выбрать уменьшение либо ежемесячного платежа, либо окончательного срока возвращения ипотечной задолженности. Здесь заемщик самостоятельно определяет, что ему выгоднее в данный момент. Первый вариант предполагает увеличение финансовой устойчивости, во втором варианте значительно уменьшается сумма переплаты за кредит и сокращается срок выплаты.

Порядок выполнения

1. Заемщику необходимо заполнить и подписать в отделении банка заявление о досрочном погашении, не раньше, чем за один рабочий день до плановой даты платежа.
2. Внести указанную в заявлении сумму на ипотечный счет до даты досрочного погашения ипотеки, которая составляет совокупность суммы ежемесячного платежа и суммы частично досрочного погашения.
3. Досрочное погашение ипотеки осуществится в плановую дату платежа по графику, после чего произойдет перерасчет графика платежей.

Полное досрочное погашение ипотеки

Происходит, когда заемщик выплачивает весь долг по ипотеке вместе с процентами за использование кредита по факту.

Порядок выполнения

1.  Заемщику необходимо в отделении банка заполнить и подписать заявление.
2. Внести всю сумму ипотечного кредита вместе с процентами по нему, указанную в заявлении.
3. Полное погашение ипотеки осуществится в день подачи заявления.
4. После осуществления полного досрочного погашения ипотеки, заемщику нужно запросить в банке справку о полном погашении и зарегистрировать ее в учреждении юстиции, для освобождения от залогового обременения приобретенного в собственность жилья. А также необходимо оповестить о полном досрочном погашении ипотеки страховую компанию, для возможности вернуть себе денежные средства за неиспользованный, но оплаченный период страхования.

Расчет досрочного погашения ипотеки можно произвести при помощи специального инструмента – кредитного ипотечного калькулятора. Калькулятор поможет рассчитать кредит, ежемесячные платежи, и выстроить график платежей на весь период кредитования. Расчет досрочного погашения ипотеки позволит выяснить, какая сумма пошла на погашение ипотеки, какая на погашение процентов, а какая сумма уплачена за обслуживание счёта. Кредитный калькулятор досрочного погашения ипотеки, поможет рассчитать полные размеры выплат по ипотеке.

Преимущества досрочного погашения ипотеки:

• Экономия на процентах выплачиваемых банку. Эффективней на начальных сроках кредита, так как при аннуитетных ежемесячных платежах (равными долями на весь период кредитования) большая часть от ежемесячного платежа идет на выплату процентов по кредиту и меньшая на выплату основного долга, а в конце срока кредитования все наоборот.
• Квартира не находится в банка в залоге, и ей можно распоряжаться на свое усмотрение, продать, сдать и т.д.
• Возможность вернуть 13% от ипотечного займа в виде налоговых вычетов.
• Долгосрочная выгода, так как за счет длительного срока кредитования выплаченные проценты можно смело уменьшить на размер инфляции.
• Скорое освобождение от долгового бремени.

Недостатки досрочного погашения:

• Риск наступления непредвиденных ситуаций, снижающих платежеспособность заемщика.
• Ощутимая нагрузка на финансовое состояние семьи.
• Невыгодно на поздних сроках ипотечного кредита, так как в этот период выплачивается в большей мере сумма основного долга.

Стоит отметить, что в большинстве случаях досрочное погашение ипотеки все-же выигрышней. Для окончательного принятия решения необходимо тщательно просчитать все плюсы и минусы исходя из личных побуждений. Возможно в некоторых ситуациях дополнительные денежные средства выгоднее инвестировать, если доход от инвестирования будет значительно выше переплаты по кредиту.

Досрочное погашение ипотеки. Частичное и полное погашение ипотеки

5 (100%) 2 голос[а]

Поделиться в социальных сетях:

flowcredit.ru