Поменять назначение земельного участка: Как изменить вид разрешенного использования земельного участка — Реальное время

Итак, по каким – то причинам Вы решили поменять ВРИ своего земельного участка. Скорее всего, потому, что ВРИ земельного участка перестал соответствовать его фактическому использованию, или, может быть, Вы планируете в будущем поменять его целевое назначение. С чего начать?

Начинать надо с запроса сведений из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), раздел «правила землепользования и застройки». Данные сведения предоставляет, как правило, Управление архитектуры и градостроительства. Для запроса сведений в своем городе советуем Вам воспользоваться сайтом госуслуг. Сейчас там почти все имеют регистрацию. Если Вы ещё не зарегистрированы, не поленитесь эту регистрацию пройти. Учтите, что сведения предоставляются за небольшую плату.

Из этих сведений Вы узнаете перечень допустимых видов разрешенного использования для Вашего земельного участка. Да, именно так, сменить ВРИ на любой «понравившийся» нельзя. Дело в том, что весь город разделен на территориальные зоны, в рамках этих территорий установлен градостроительный регламент. Градостроительный регламент утверждается, или, можно сказать, является составной частью правил землепользования и застройки. Именно градостроительный регламент определяет возможные для данной территориальной зоны виды разрешенного использования. Конечно, градостроительный регламент помимо списка возможных ВРИ содержит и иные характеристика, например, предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, но нас сейчас интересуют именно виды разрешенного использования.

Из полученных сведений ИСОГД Вы увидите, как было уже сказано, выше возможные варианты смены ВРИ. В градостроительном регламенты эти виды ВРИ будут делиться на основные, условные и вспомогательные. Заменить существующий вид разрешенного использования на «вспомогательный» ВРИ из списка нельзя, даже, если он Вам очень понравился! Вспомогательные ВРИ могут быть только с основным, или условным ВРИ. Да, бывают такие случаи, когда земельные участки имеют не один ВРИ, а целых два. Это означает, что на данный земельный участок можно использовать «двояким образом», например, для эксплуатации жилого дома и открытой гостевой стоянки.

Для лучшей иллюстрации списка возможных ВРИ, приведи пример из правил землепользования и застройки города Тулы для зоны застройки индивидуальными жилыми домами.

Для данной зоны предусмотрены следующие основные виды ВРИ: для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, блокированная жилая застройка, коммунальное обслуживание, дошкольное, начальное и среднее общее образование, земельные участки (территории) общего пользования, спорт. А вот список условно разрешенных видов ВРИ для этой же зоны: бытовое обслуживание, социальное обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, культурное развитие, религиозное использование, общественное управление, амбулаторное ветеринарное обслуживание, магазины, рынки, общественное питание.

В чем практическая разница между основными ВРИ и условно разрешенными? В том, что процедура смены ВРИ для них разная. Для того, чтобы сменить действующий ВРИ на основной ВРИ из списка достаточно подать заявление в Кадастровую палату непосредственно или через МФЦ. К заявлению можно приложить ранее полученные сведения ИСОГД, так как не во всех городах налажен информационный обмен между Управлением архитектуры и градостроительства и кадастровой палатой.

Таким образом, Вы сами определяете на какой основной вид ВРИ Вы хотите поменять вид разрешенного использования, без какого-либо согласования или разрешения администрации города, такой порядок в юриспруденции называется «уведомительный».

А вот для смены ВРИ из условно-разрешенного списка действует разрешительный порядок, то есть Вы должны обратиться с соответствующим заявлением в администрацию Вашего города. После подачи заявления Администрация назначит по данному вопросу, так называемые, «публичные слушания». На публичных слушаниях могут участвовать все желающие жители города. О проведении публичных слушаниях жители оповещаются через официальную газету муниципального образования. Как ни странно, «поучаствовать» в этом мероприятии всегда находятся, но, как правило, это или лояльные администрации бюджетники или пенсионеры. Но, ничто не мешает Вам, пригласить на публичные слушания своих бывших одногруппников или одноклассников, что бы получить поддержку большинства. Итог голосования определяется протоколом. Надо отметить, что рекомендации данного общественного органа не являются обязательными для главы администрации. Глава администрации в течении трех дней после поступления данных рекомендации, должен принять решение о смене ВРИ или об отказе в этом, и, конечно, бывают случаи, когда рекомендации, принятые на публичных слушаниях, положительные, а решение выносится отрицательным. К сожалению, это законно. Не законно лишь решение, вынесенное без проведения публичных слушаний вообще, так как это существенное нарушение предусмотренной Градостроительным кодексом процедуры.

В любом случае, сменить ВРИ может только собственник земельного участка, арендатор земельного участка самостоятельно сменить ВРИ не может. Если Вы арендуете муниципальную или государственную землю, то Вам надо обращаться в уполномоченный орган с соответствующей просьбой о смене ВРИ. Удовлетворять Вашу просьбу уполномоченный орган не обязан.

Иногда у собственников возникает вопрос, надо ли менять ВРИ, если он «устарел», то есть отсутствует в действующем градостроительном регламенте? Ответ на этот вопрос отрицательный, так как установление «нового» градостроительного регламента не влечет обязанности по смене ВРИ. Некоторые граждане этого не понимают, и начинают даже обжаловать в суде правила землепользования и застройки. Делать этого не нужно, если для Вашего земельного участки уже действует определенный ВРИ (его можно посмотреть в выписке из ЕГРН), то без Вашего согласия сменить его никто не может.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Миронов А.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

трендов земельного покрова | Геологическая служба США

Справочная информация

Явный призыв к исследованиям в области землепользования и изменения земного покрова явился результатом ответа Национального исследовательского совета (NRC) на запрос Национального научного фонда (NSF) об определении «серьезных проблем в науках об окружающей среде» (NRC, 2001). Междисциплинарный комитет попросили определить наиболее важные исследовательские задачи на ближайшие 20–30 лет в контексте экологических проблем.Одной из восьми серьезных проблем была динамика землепользования, которая требует развития всестороннего понимания изменений в землепользовании и земном покрове, которые имеют решающее значение для биогеохимического круговорота, функционирования и услуг экосистем, а также благосостояния людей. В отчете сделан вывод, что «… улучшенная информация и понимание динамики землепользования и земного покрова имеют важное значение для общества, чтобы эффективно реагировать на изменения окружающей среды и управлять антропогенными воздействиями на экологические системы» (NRC, 2001).

Два дополнительных отчета NRC подчеркивают важность исследований в области землепользования и изменения земного покрова. В отчете о показателях экологической результативности и состоянии экосистемы за 1999 г. содержится призыв к исследованию сложных взаимоотношений между людьми и окружающей средой и делается упор на сбор данных и мониторинг как экосистемных процессов, так и изменения землепользования и земного покрова (NRC, 1999).В другом отчете NRC под названием Ecological Indicators for the Nation говорится, что самые большие экологические изменения, вызванные человеком, являются результатом землепользования (NRC, 2000). Поскольку эти изменения влияют на способность экосистем предоставлять товары и услуги, от которых зависит общество, необходима оценка изменения земного покрова, чтобы понять состояние биологических ресурсов нации.

Хотя много было написано о методах обнаружения изменений с использованием данных дистанционного зондирования, существовало очень мало руководящих указаний по обнаружению изменений на больших площадях (Dobson and Bright, 1994).Обнаружение изменений на больших площадях обычно полагалось на датчики с низким разрешением, такие как усовершенствованный радиометр очень высокого разрешения (AVHRR) Национального управления океанических и атмосферных исследований (NOAA), для предоставления информации об общих изменениях индексов растительности или аналогичных показателей (Tucker et al. ., 1986; Helldenand Eklundh, 1988; Lambin, Strahler, 1994). Однако пространственное разрешение таких датчиков затрудняло идентификацию и количественную оценку типов мелкомасштабных изменений земного покрова, которые часто связаны с антропогенными изменениями. Использование изображений среднего разрешения (например, 30-метрового), таких как данные Landsat TM, сделало эту задачу намного более выполнимой. Однако обнаружение изменений от стены к стене с использованием изображений среднего и высокого разрешения для больших площадей представляло серьезные проблемы с точки зрения точности, времени, нагрузки на обработку и бюджета.

Спектральные данные, зарегистрированные приборами дистанционного зондирования, могут предоставить информацию о преобразованиях земного покрова и об изменениях состояния, но, как правило, не являются последовательным индикатором изменения земного покрова.Переходы земного покрова часто имеют очень небольшие изменения в спектральном отклике и не могут быть легко идентифицированы. Интерпретация тона, текстуры, формы, размера и рисунка может помочь идентифицировать изменение земного покрова, но эти элементы не принимаются во внимание во многих исследованиях автоматического анализа изменений.

Самый простой метод обнаружения изменений — это сравнение классификаций земного покрова по двум датам. Использование независимо созданных классификаций имеет то преимущество, что позволяет компенсировать различные атмосферные и фенологические условия между датами или даже использовать разные датчики между датами, поскольку каждая классификация создается независимо и сопоставляется с общей тематической ссылкой.Однако этот метод подвергся критике, поскольку он имеет тенденцию усугублять любые ошибки, которые могли иметь место в двух исходных классификациях (Gordon, 1980; Stow et al., 1980; Singh, 1989). Однако эта процедура успешно использовалась в различных исследованиях изменений земного покрова, включая оценку обезлесения (Massart et al., 1995), урбанизации (Dimyati et al., 1996), изменений песчаных дюн (Kumar et al., 1993), и преобразование полуестественной растительности в сельскохозяйственные пастбища (Wilcock and Cooper, 1993).

Методы одновременного анализа, включая различие изображений, соотношение, анализ главных компонентов (PCA) и анализ вектора изменений, были распространенными подходами к анализу изменений. Различие изображений (то есть вычитание географически зарегистрированных изображений (сырых или преобразованных) из двух дат) было, вероятно, наиболее широко используемым подходом (Weismiller et al., 1977; Vogelmann, 1988). Также широко используются соотношение изображений (Howarth and Wickware, 1981) и PCA (Bryne et al., 1980; Ribed and Lopez, 1995).Sohl (1999) успешно использовал анализ векторов изменений для документирования изменений земного покрова в Объединенных Арабских Эмиратах. Хотя эти методы часто эффективны для определения областей спектральных изменений, они обычно приводят к созданию простых двоичных масок изменения.

Методы

Исследователи из проекта «Тенденции земного покрова» Геологической службы США (USGS) создали набор данных по соседним США, предназначенный для характеристики исторического состояния поверхности суши страны в период с 1973 по 2000 год.Набор данных был необходим для анализа закономерностей, темпов и тенденций изменения землепользования / почвенного покрова (LULC), а также для оценки причин и потенциальных последствий изменения земель по всей стране (Loveland and others, 2002). Набор данных показывает географическую изменчивость и характеристики изменения ландшафта США в 1973–2000 годах и обеспечивает научную основу для оценки экологических последствий изменения земель. Было опубликовано более 60 научных работ, и результаты стали основой для совместных исследований экологических последствий изменений с учеными из многих организаций, включая Университет США.Геологическая служба США, Агентство по охране окружающей среды США и Национальное управление по аэронавтике и исследованию космического пространства, Национальная ассоциация океанических и атмосферных исследований, Национальный научный фонд, Служба рыб и дикой природы США и академические круги.

В США был ряд программ, использующих статистические обследования и методы дистанционного зондирования для получения информации о земном покрове. Программа инвентаризации и анализа лесов Лесной службы США предоставляет информацию, необходимую для оценки состояния и тенденций в лесах Америки (Gillespie, 1999). Перепись сельского хозяйства Министерства сельского хозяйства США является ведущим источником фактов и цифр об американском сельском хозяйстве (USDA, 2009). Перечень национальных ресурсов Министерства сельского хозяйства США представляет собой статистическое исследование землепользования и состояния природных ресурсов и тенденций на нефедеральных землях (USDA, 2009).Каждое усилие способствовало нашему пониманию землепользования и земного покрова, но ни одно из них не дало полной общенациональной оценки изменений земель с 1973 по 2000 год, основанной на методах, которые пространственно и временно согласованы на территории США

Набор данных «Тенденции земного покрова» был создан с использованием подхода статистической выборки, потому что это был гораздо более экономичный метод для характеристики изменения LULC на такой большой территории, как США (Stehman and others, 2003). Экологические регионы использовались в качестве географической основы для отбора пробных блоков на территории непрерывного U.S. с общим количеством 2688 пробных блоков, выбранных случайным образом из 84 экорегионов уровня III (Omernik, 1987). Исследователи вручную интерпретировали снимки Landsat MSS, TM и ETM + для пяти дат (1973, 1980, 1986, 1992 и 2000 гг.), А затем использовали данные о земном покрове для получения статистики изменений для каждого интервала (номинально 1973-1980, 1980-1986, 1986- 1992 и 1992-2000 гг.) И за весь период исследования (1973-2000 гг.), Что в конечном итоге послужило основой для оценок изменений на основе экорегионов, используемых в качестве основных показателей изменения земель в отчетности.

Оценки изменений используются для определения: (1) преобладающих типов преобразований LULC, происходящих в каждом экорегионе, (2) расчетных темпов изменения этих преобразований, и (3) того, являются ли типы и скорости преобразования изменения постоянны или изменчивы во времени.Анализ изменений, который проводился в нескольких публикациях по экорегионам (Sleeter and others, 2012), также включал поиск пространственных корреляций между типами конверсии и выбранными факторами окружающей среды, такими как характеристики местности, близость к городской застройке, экономические условия и т. Д. чтобы лучше понять потенциальные движущие силы изменений (Raumann and Soulard, 2007; Napton and others, 2010).

Проект «Тенденции растительного покрова» был впервые предложен Ловеландом и другими (1999), а методология проекта была позже опубликована Ловеландом и другими (2002).Дополнительные сведения о дизайне выборки были предоставлены Stehman и другими (2003). Sleeter и другие (2012) также представили подробное описание каждого аспекта методологии «Тенденции земного покрова». Здесь мы делаем аналогичную попытку обобщить структуру экорегиона, стратегию выборки, исходные изображения, систему классификации и процесс интерпретации вручную.

Классификация Система

Используемая система классификации Land Cover Trends состоит из 11 общих классов LULC.Классы LULC соответствовали системе классификации Андерсона Уровня I (Андерсон и другие, 1976), но были изменены путем включения двух переходных категорий возмущений; механически нарушенные означают нарушения, вызванные деятельностью человека, а немеханические нарушения обозначают естественные нарушения. Решение использовать общие классы уровня I было принято в первую очередь для достижения высокой точности и согласованности интерпретации с использованием изображений среднего разрешения.

Поскольку снимки Landsat MSS, TM и ETM + имеют ограничения на то, какие категории LULC могут быть правильно идентифицированы или какие изменения суши можно различить между снимками, мы ошиблись, создав карты LULC с более низким пространственным разрешением снимков Landsat MSS. Для исследования использовалась минимальная картографическая единица (MMU) размером 60×60 метров. Это означало, что объекты с землей шириной менее 60 метров, такие как узкие дороги или застройка с низкой плотностью застройки, не были нанесены на карту, потому что они располагались ниже MMU.

Система классификации землепользования и земного покрова, используемая для разработки данных для набора данных «Тенденции земного покрова»

Вода — Территории, постоянно покрытые водой, такие как ручьи, каналы, озера, водохранилища, заливы или океаны.

Развитый / городской — Районы интенсивного использования, большая часть территории которых покрыта строениями (например, жилая, коммерческая, промышленная, транспортная, горнодобывающая, промышленные предприятия, горнодобывающая промышленность, ограниченное животноводство), или менее интенсивное использование, где матрица земельного покрова включает и то, и другое. растительность и строения (например,g., жилые дома с низкой плотностью населения, места отдыха, кладбища и т. д.), включая любые земли, функционально связанные с городской или застроенной деятельностью.

Механически нарушенный * — Земля в измененном и часто лишенном растительности состоянии, которая из-за механических нарушений находится в состоянии перехода от одного типа покрова к другому. Механические нарушения включают вырубку леса, землеройные работы, выскабливание, сцепление, истощение резервуара и другие аналогичные изменения, вызванные деятельностью человека.

Бесплодие — Земля, состоящая из естественных залежей почвы, песка или скал, где менее 10% площади покрыто растительностью.

Горнодобывающая промышленность — Участки, где ведется добыча полезных ископаемых, которые имеют значительную площадь поверхности. Это включает (в той степени, в которой эти особенности могут быть обнаружены) горнодобывающие постройки, карьеры, вскрышные породы, выщелачивание, испарение, хвостохранилище или другие связанные компоненты.

Леса / редколесья — Земля, покрытая деревьями, с плотностью древесного покрова более 10%. Обратите внимание, что вырубленные лесные площади (т. Е. Сплошные рубки) будут нанесены на карту в соответствии с текущим покрытием (например,g. нарушенные или переходные, кустарники / луга).

Луга / кустарники — Земля, преимущественно покрытая травами, разнотравьем или кустарником. Растительный покров должен составлять не менее 10% площади.

Сельское хозяйство — Пахотные земли или пастбища с растительностью или без нее, используемые для производства продуктов питания и волокна. Обратите внимание, что лесные насаждения считаются лесами или лесными массивами независимо от использования древесных продуктов.

Водно-болотные угодья — Земли, где водонасыщенность является определяющим фактором в характеристиках почвы, типах растительности и сообществах животных.Водно-болотные угодья состоят из воды и растительного покрова.

Немеханически нарушенный * — Земля в измененном и часто лишенном растительности состоянии, которое из-за нарушений, вызванных немеханическими средствами, находится в состоянии перехода от одного типа покрова к другому. Немеханические нарушения вызываются ветром, наводнениями, пожарами, животными и другими подобными явлениями.

Лед / снег — Земля, на которой скопления снега и льда не тают полностью в летний период.

Структура экорегиона

Центральная предпосылка стратегии проекта заключалась в том, что экорегионы EPA уровня III могут обеспечить идеальную географическую основу для характеристики региональных изменений LULC.Используемые границы экорегионов были первоначально определены Омерником (1987), а затем пересмотрены в 1999 году (USEPA, 1999). Пространственные границы были разработаны путем синтеза информации о климате, геологии, физиографии, почвах, растительности, гидрологии и человеческих факторах, так что экорегионы отражают модели земного покрова и потенциала землепользования, которые коррелируют с моделями, видимыми в данных дистанционного зондирования. Этот набор факторов делает экорегионы подходящими для рассказа региональных историй об изменениях, подчеркивая, как модели землепользования / растительного покрова, типы и частота нарушений, экологические проблемы, вызывающие озабоченность, а также методы управления и последствия, которые схожи в региональном масштабе, но различаются по стране. Land Cover Trends также использовали эту основу, потому что экорегионы (1) предоставляют средства для локализации оценок темпов и движущих сил изменений, (2) играют значительную роль в определении диапазона текущих типов LULC, а также траекторий землепользования и растительный покров, который может появиться в будущем, и (3) обеспечить основу, которая может быть расширена в глобальном масштабе.

Стратегия выборки

LULC были определены с использованием вероятностной выборки из 2688 блоков, случайно выбранных в 84 экорегионах EPA уровня III.Вероятностный характер стратегии выборки позволил получить производные оценки, категорически «репрезентативные» для населения (Киш, 1987). Размер каждого блока выборки и количество выборок в каждом экорегионе были установлены путем попытки найти баланс между оценкой изменения площади LULC и оценкой изменения картины ландшафта. В первоначальном дизайне использовалась квадратная выборка размером 20 км. Было проанализировано девять экорегионов с использованием от 9 до 11 случайно выбранных блоков выборки размером 20 км на 20 км для каждого экорегиона. Остальные 75 экорегионов использовали от 25 до 48 случайно выбранных блоков выборки размером 10 км на 10 км, потому что большее количество меньших выборок будет способствовать более точным оценкам изменения площади и типа по сравнению с более качественной характеристикой изменения ландшафта.

Количество образцов было определено группой экспертов на основе ожидаемых характеристик изменения земель и желания измерить изменение в пределах погрешности +/- 1% при уровне достоверности 85%. Выборка включала наложение регулярной сетки блоков размером 10 км на 10 км (или 20 км на 20 км) над территорией США и присвоение блоков конкретному экорегиону в соответствии с правилом пространственного распределения центроидов. Затем блокам в каждом экорегионе было присвоено уникальное числовое значение от 1 до N.Генератор случайных чисел использовался для выбора фактических блоков выборки по одному до тех пор, пока не будет достигнуто общее количество желаемых блоков.

Исходные данные Landsat

Для каждого блока выборки были использованы пять дат снимков Landsat для интерпретации и картирования LULC. Снимки Landsat обеспечили последовательный, синоптический, многоспектральный вид поверхности суши, с которого можно было интерпретировать информацию о LULC за период с 1973 по 2000 год.

, полученные с помощью инструментов Landsat Multispectral Scanner (MSS), Thematic Mapper (TM) и Enhanced Thematic Mapper Plus (ETM +), были получены в рамках проекта North American Landscape Characterization (NALC) (Lunetta and others, 1998), Multi-Resolution Консорциум характеристик земли (MRLC) Landsat Scene Library (MRLC, 2012) и Национальный архив данных спутникового дистанционного зондирования Земли.Изображения Landsat, полученные от NALC и MRLC, использовались в других усилиях по определению характеристик земли и имели дополнительное преимущество в виде низкой стоимости (до того, как архив Landsat стал бесплатным для загрузки) и надежной предварительной обработки. Сцены, полученные из NALC и MRLC, ранее были привязаны к среднеквадратическим ошибкам в 1 пиксель или меньше. Кроме того, большая часть данных NALC MSS также была исправлена ​​на местности. Сцены Landsat, выбранные для национального картирования тенденций земного покрова, располагались с полурегулярными интервалами от 6 до 8 лет (примерно 1973, 1980, 1986, 1992 и 2000 гг.).

Данные Landsat, использованные для разработки набора данных «Тенденции земного покрова»

[Land Cover Trends в значительной степени использовала изображения Landsat, полученные в рамках проекта исследования ландшафта Северной Америки (NALC), и библиотеки сцен Landsat Консорциума характеристик земли с разными разрешениями (MRLC). Новые поступления из Национального архива данных спутникового дистанционного зондирования Земли (NSLRSDA) были сделаны для получения изображений примерно 1980 года. Многие из этих данных были доступны бесплатно и включали дополнительные меры / шаги предварительной обработки для поддержания согласованности регистрации. ]

Зонирование недвижимости: что нужно знать

Законы о зонировании — это необходимые правила, которые определяют, как мы можем и не можем использовать нашу собственность . Они помогают минимизировать конфликт между землевладельцами и пользователями, предотвращая такие вещи, как установка громкой фабрики в жилом районе. Законы зонирования различаются в зависимости от области и могут охватывать высоту здания, плотность, отступы во дворе и многое другое.

Существует несколько типов зонирования для сохранения однородности территорий в их землепользовании, например жилых, коммерческих, промышленных, сельскохозяйственных, сельских, исторических и др. .Однако потребности территорий со временем меняются, что открывает новые возможности для землевладельцев. Что происходит, когда в растущем городе не хватает жилья? Или когда жители не хотят выдерживать час пробок, чтобы добраться до продуктового магазина?

Зонирование со временем меняется , чтобы удовлетворить потребности жителей и улучшить использование земли. В этой статье мы рассмотрим, как изменить зонирование, когда есть возможность, а также некоторые другие соображения, которые вам следует учесть.

Связанный: Вопросы зонирования: может ли зонирование улучшить доступность жилья?

Повторное зонирование собственности может быть долгим, сложным и дорогостоящим процессом, который не гарантирует желаемого результата. Законы о зонировании тщательно взвешиваются, чтобы определить наилучшее использование земли для большинства людей в рассматриваемой области. Регулирующие органы и население в вашем районе могут не согласиться с вашими идеями относительно наилучшего использования земли. Важно знать эти факты перед тем, как погрузиться в нее, но изменение зонирования собственности может быть очень прибыльным и выгодным для всех, кто находится в этом районе, , если изменение зонирования идет по плану.

Каждый район уникален в плане зонирования. У городов, поселков и округов есть свои особенности правил и процедур землепользования.Невозможно изменить зонирование собственности без тщательного рассмотрения и консультации с надзорным органом вашего района, например с муниципальным отделом планирования и строительства . Возможно, вам придется пройти несколько раундов законодательства, слушаний и встреч, чтобы получить одобрение на изменение зонирования вашей собственности. Однако повторное зонирование часто вознаграждается лучшими способами использования земли в полной мере. Эти шаги являются общим руководством по изменению зонирования вашей собственности, но будьте готовы к любым дополнительным соображениям в вашем районе.

1) Обследуйте вашу собственность и прилегающую территорию

Проведите общий осмотр вашей собственности и прилегающих земель. Возможно, вы находитесь в жилом районе, где есть только дома и нет магазинов. Вы можете находиться в многофункциональном районе с офисами, магазинами, многоквартирными домами и жилыми домами. Обратите внимание на то, как кажется, что ваш район меняется со временем. Ваш город или поселок переживает масштабный рост? Он изо всех сил пытается обеспечить достаточно жилья или покупок?

Вам нужно будет обосновать желаемые изменения руководящему органу , и тогда они начнут решать, принесут ли ваши изменения пользу области. Часто густонаселенные города сталкиваются с наибольшим количеством препятствий , поскольку им необходимо тщательно продумывать каждый дюйм, который может обеспечить жизнь сотням или тысячам людей. Если вы хотите превратить коммерческий район в густонаселенном городе в жилой квартал, вы, вероятно, столкнетесь с гораздо большими проблемами, чем сельский гражданин, желающий использовать часть своей земли для сельскохозяйственных целей.

Для повторного зонирования вам понадобится профессиональная геодезия. Millman National Land Services предоставляет самый простой способ провести обследование земли в любом месте — Запланируйте обследование сегодня !

2) Изучите правила в вашем районе

Изучение правил зонирования в вашем районе имеет решающее значение для выполнения шагов по изменению зонирования наиболее эффективным способом. Поиск в Интернете на государственных сайтах вашего региона, ознакомление с текущим зонированием вашей собственности и начало разговора с местным органом планирования — лучший способ начать.

3) Поговорите с соседями или землевладельцами

Они скажут свое слово в вашем процессе переназначения. Очень важно поговорить с ними и обсудить свои намерения с вашей собственностью . Увеличенное движение, шум и другие новые внешние факторы на вашей земле также повлияют на них, и они не всегда будут готовы согласиться с вашими изменениями. Обратите внимание на то, будет ли мнение в подавляющем большинстве положительное, отрицательное или нейтральное. , поскольку это сильно повлияет на то, как официальные лица будут рассматривать ваше дело. Скорее всего, найдется кто-то, кому предложенные изменения не понравятся, но его потребности часто можно отклонить.

Связано: Как законы о зонировании могут помочь уменьшить загрязнение

4) Заявление на перезону

После того, как вы получите хорошее представление о текущих правилах зонирования и проведете должную проверку, самое время открыть заявку на изменение зонирования в вашем отделе планирования. Встретьтесь с ними, чтобы обсудить, что вы хотите, и начать процесс оформления документов . Ваш орган планирования попросит учесть ряд вещей, таких как земельная съемка, карты, планы участков, исследования дорожного движения и многое другое. Вам также нужно будет заплатить сумму , которая будет варьироваться (в зависимости от вашего региона) от сотен до тысяч долларов.

5) Обзор планирования

Ваш местный отдел планирования рассмотрит представленные вами материалы и даст рекомендации вышестоящим законодательным органам.Для жизненно важно быть как можно более добрым, вежливым и полезным на протяжении всего этого процесса. Предоставьте им все необходимое и при необходимости пересмотрите свои планы, чтобы получить наилучшие шансы на получение желаемых результатов.

6) Встреча с плановой комиссией

Затем вы встретитесь с комиссией по планированию, чтобы обсудить любые вопросы или проблемы, которые могут возникнуть в связи с вашим запросом. Убедитесь, что вы знаете, что это будет общественное собрание , на которое ваши соседи также могут прийти, чтобы выразить свои претензии .Вам следует отвечать на любые вопросы и решать проблемы дружелюбно, профессионально и осознанно. Цель состоит в том, чтобы получить рекомендацию, которую они отправят руководящему органу вашего региона.

7) Встреча с руководящим органом

Вы почти подошли к финишу в изменении зонирования вашей собственности. Ваш последний шаг — передать ваше дело на повторное рассмотрение в законодательный орган на публичных слушаниях перед голосованием. Это еще одна возможность быть услышанными для тех, кто может быть против вас, так что имейте это в виду.У вас будет возможность высказаться и обсудить проблемы, а затем ваше дело будет поставлено на голосование. Если они проголосуют за изменение зонирования вашей собственности, вы можете рассчитывать на внесение изменений в свою собственность. Если они проголосуют отрицательно, вам придется подождать год или дольше, прежде чем пытаться снова.

Вам нужно задействовать большое оружие для вашего проекта по изменению зонирования? Millman мгновенно свяжет вас с профессионалами в области зонирования, специалистами по экологическому планированию, юристами и многими другими, чтобы убедиться, что процесс изменения зонирования или развития идет по плану. Подробнее здесь .

Теперь вы знаете, как начать изменение зонирования вашей собственности, вы можете начать уже сегодня. Имейте в виду, что этот процесс может занять от шести месяцев до года, поэтому лучше раньше, чем позже!

По теме: Можно ли построить дом на сельскохозяйственной земле?

Как преобразовать сельскохозяйственные земли в несельскохозяйственные

Несмотря на ваше абсолютное право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, вы не можете использовать эту землю для строительства жилья, если правительство не даст вам на это разрешения. В соответствии с положениями закона в Индии плодородные сельскохозяйственные земли могут использоваться только для сельскохозяйственных целей и ни для чего другого. Чтобы использовать его для иных целей, а не в жилых, коммерческих или промышленных целях, владелец должен получить разрешение от соответствующих властей и изменить «землепользование». Если эта процедура не будет соблюдена, вы будете заниматься незаконной деятельностью, если вы построили дом или вели бизнес на сельскохозяйственных угодьях в Индии.

В Индии земля является субъектом государства, и, следовательно, законы, регулирующие ее, различаются в каждом штате.В зависимости от штата, в котором вы проживаете, вам необходимо обратиться либо в налоговый департамент, либо в орган планирования вашего города, чтобы преобразовать ваши сельскохозяйственные земли в жилые. В таких штатах, как Махараштра, Карнатака, Раджастан и Уттар-Прадеш, например, землевладельцы должны обращаться в налоговые управления своих городов для преобразования.

Например, в районах Раджастана техсилдар может выдать разрешение на преобразование сельскохозяйственных земель в жилищное использование на участки размером до 2500 квадратных метров.С другой стороны, девелоперы, планирующие строить проекты жилищного строительства на сельскохозяйственных землях, должны получить одобрение у должностного лица подотдела (если общая площадь не превышает 10 000 кв. М) или коллектора (если общая площадь не превышает предельные площади) или государства. правительство (где общая площадь превышает площадь потолка). Аналогичным образом, если земля должна быть преобразована для коммерческих целей, необходимо получить одобрение местного должностного лица, коллекционера и правительства штата.

«Раздел 143 Закона UP Zamindari об отмене смертной казни и земельных реформах уполномочивает подчиненного магистрата (SDM) этого района изменять характер земли с сельскохозяйственной на жилую», — говорит юрист из Лакхнау Прабханшу Мишра.

Согласно законам, действующим в большинстве штатов, плодородные земли не могут быть преобразованы для использования в жилых целях. Только засушливые или бесплодные участки земли могли быть преобразованы. Кроме того, только фермер имеет право покупать сельскохозяйственные земли, а это предварительное условие было отменено во многих штатах. В UP, например, это было изменено в 2014 году.

«Посредством поправки к Закону об отмене смертной казни заминдари и земельной реформе правительство Уттар-Прадеша в 2014 году разрешило застройщикам использовать плодородные сельскохозяйственные земли для жилых целей», — добавляет Мишра.

В Odisha это обязательное условие также отменено. В соответствии с положениями Закона о земельных реформах Одиши (поправка) 1960 года землевладельцы могут преобразовать землепользование плодородных земель также после получения одобрения от техасилдхара / субколлектора.

В Карнатаке уполномоченный департамента земельных доходов уполномочен выдавать разрешения на переустройство земель. В Андхра-Прадеше техсилдары и сотрудники налогового отдела уполномочены давать разрешение для этой цели. В обоих этих штатах можно подать онлайн-заявку на переустройство земли.

В Бихаре право отдавать приказ о переоборудовании находится в подчинении у сотрудника подразделения.

В штатах, где нет органа, наделенного конкретными полномочиями, землевладельцы могут написать заявление в комиссию, районному магистрату или коллекционеру об изменении землепользования.

Лицо, ищущее преобразования, должно будет предоставить длинный список документов вместе с заявлением, в котором они должны указать, для какой цели они запрашивают преобразование землепользования, помимо упоминания всех деталей, относящихся к упомянутой земле. посылка.

Некоторые из документов, которые заявитель должен будет предоставить вместе с заявлением, включают:

• Подтверждение личности
• Акт купли-продажи
• RTC (запись прав, аренды и урожая)
• Акт раздела (в случае, если земля имеет переданы по наследству)
• Документы о мутациях
• Карта обследования
• Квитанция об уплате земельного дохода и т. д.

Если у вас нет всех этих документов, вы можете обратиться в налоговый департамент вашего города, который ведет все эти записи .

Обратите внимание, что прежде чем подавать заявку на преобразование, вы должны убедиться, что все счета / налоги, относящиеся к земле, оплачены. Земля также не должна иметь каких-либо юридических обременений для получения разрешения.

Единовременный обязательный сбор ─, который варьируется от штата к штату, от района к округу и от местности к местности ─ должен быть уплачен для получения сертификата преобразования земли. В Андхра-Прадеше, например, три процента от стоимости земли должны быть оплачены в качестве конверсионного сбора.В Харьяне 210 рупий за квадратный метр — это плата за преобразование земель, находящихся под контролем правительства, в жилые помещения.

Плата за преобразование сельскохозяйственного участка в жилой варьируется от 60-200 рупий за квадратный ярд в Раджастане. В случае переоборудования земли для коммерческих целей размер платы составляет 400-800 квадратных ярдов.

В Дели плата за преобразование для получения разрешения на использование в жилых помещениях варьируется от 14 328 до 24 777 рупий за квадратный метр, а дополнительные сборы за соотношение площади пола [FAR] установлены от 3 039 до 7 597 рупий за квадратный метр в различных промышленных зонах.

В Бихаре 10 процентов стоимости недвижимости должны быть оплачены в качестве платы за преобразование.

Обратите внимание, что квитанция об оплате должна храниться в надежном месте, поскольку этот документ служит доказательством того, что ваше заявление было подано.

Однако может пройти много времени, прежде чем заявитель сможет получить сертификат. Кодекс о доходах от земли Махараштры 1966 года, например, предусматривает 90-дневный лимит, в течение которого должно быть выдано распоряжение о преобразовании.

Тем не менее, получение одобрения может занять до шести месяцев, «поскольку нет жестких правил» относительно сроков, в течение которых задача должна быть завершена, говорит режиссер-документалист Шахид Парвез Сайяд, купивший земельный участок в Аурангабаде под строительство дома.

После того, как инкассатор получит ваше заявление, начинается длительный процесс проверки подлинности этих документов. Это также включает осмотр объекта персоналом.

«Структура ведения документации в нашей стране такова, что подлинность претензий должна устанавливаться с помощью промежуточных документов о праве собственности, а не о праве собственности, определяемой на основании географического местоположения и идентичности», — говорит Манодж Кумар Чаудхари, юрист, практикующий в Высокий суд Дели.

После того, как комиссар выдаст сертификат преобразования, заявитель должен будет получить сертификат преобразования от техсилдара, подтверждающий то же самое.

На вас могут быть наложены серьезные штрафы, если вы используете землю, переустроенную для одной цели, для другой. Например, создание коммерческого предприятия на земле, переоборудованной под жилое строительство, было бы незаконным и повлекло бы за собой судебный иск, а также денежный штраф.

В Бихаре, например, 50 процентов платы за конверсию должны быть уплачены в качестве штрафа, если будет установлено, что владелец нарушает нормы.

В то время как в таких штатах, как Карнатака, можно подать заявку на преобразование земель в режиме онлайн, другие штаты присоединяются к этой лиге. (Вы можете преобразовать свою землю в Карнатаке для различных целей, используя портал Bhoomi.) В октябре 2020 года правительство Андхра-Прадеш объявило, что весь процесс, связанный с преобразованием сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные цели, будет запущен в онлайн.Пользователи смогут выполнить эту задачу с помощью портала Дхарани в AP.

В Одише правительство штата разработало онлайн-портал «единого окна» GO SWIFT (это сокращение от «Единое окно правительства Одиши для содействия и отслеживания инвесторов»), который, среди многих других объектов, позволяет переустроить землю.

советов по преобразованию коммерческой недвижимости в жилую

Ключевые выводы

Коммерческая недвижимость при сдаче в аренду часто обеспечивает прибыльный поток денежных средств; Однако привлекательность коммерческой недвижимости на этом не заканчивается.Коммерческая недвижимость может использоваться по-разному в зависимости от правил ее зонирования. Можно ли преобразовать коммерческую недвижимость в жилую? Ответ положительный! Преобразование коммерческой недвижимости в жилую может быть очень прибыльной инвестиционной стратегией.

В правильном районе коммерческая недвижимость может быть идеальным кандидатом для нового жилья. Это связано с окружающими удобствами, качеством строительства и многим другим. Однако это не означает, что вся коммерческая недвижимость будет приносить значительные инвестиции в жилищное строительство.Прочтите следующее руководство и узнайте, что нужно учитывать при превращении коммерческой недвижимости в жилую.

Можно ли преобразовать коммерческую недвижимость в жилую?

Коммерческая недвижимость может быть преобразована в жилую, если это разрешено законами о зонировании и жилищном строительстве. В местных органах власти действуют правила, определяющие различия в собственности, и, в большинстве случаев, они выделяют определенные районы для жилищного и коммерческого использования земли. Если вы хотите осуществить переход, сначала ознакомьтесь с местными законами в Интернете.Затем назначьте встречу с клерком округа, если у вас возникнут дополнительные вопросы.

В дополнение к законам о зонировании, инвесторы также должны убедиться, что коммерческая недвижимость соответствует кодексу перед переходом. Помните: коммерческая и жилая недвижимость не предназначены для одних и тех же целей. Соответственно, к конструкции будут предъявляться разные требования. Это может включать законы, касающиеся электрических и водных линий, точек входа и выхода и т. Д. Сможете ли вы превратить коммерческую недвижимость в жилую, будет зависеть не только от местного законодательства, но и от вашей способности отремонтировать недвижимость в соответствии с жилищными стандартами.

Рекомендации по превращению коммерческой собственности в жилую

Анализируя сделку, вы должны внимательно изучить возможные затраты на реконструкцию переоборудованной недвижимости. Скорее всего, вам придется встретиться со специализированными дизайнерами и нанять опытный строительный персонал, чтобы обеспечить выполнение проекта в соответствии с кодексом. Помимо затрат на строительство и материалы, вы будете нести ответственность за найм квалифицированных специалистов. Эти расходы могут быстро увеличиться во время реабилитации, поэтому убедитесь, что вы учли все потенциальные расходы в своем анализаторе сделок.

[У вас есть надежный анализатор коммерческих сделок? Прочтите эту статью , чтобы узнать, как оценить любую коммерческую недвижимость. ]

Еще одна проблема, которая возникает при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую, — это внешняя планировка района. В зависимости от того, где расположен объект, транспортный поток может затруднить доступ в здание и из него. Это могло быть проблемой при рекламе и показе недвижимости потенциальным арендаторам. Даже если процесс переназначения одобрен, подумайте, имеет ли смысл переключение для фактического местоположения.

Инвесторы также должны будут следовать обычному процессу подачи заявок и разрешений на любые возможные ремонтные работы. Однако это может занять дополнительное время, в зависимости от размера проекта. С учетом изменения зонирования весь процесс утверждения может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. Таким образом, очень важно рассчитать потенциальные затраты на хранение, прежде чем продвигать сделку. Ожидание обработки документов продлит ваш будущий денежный поток. Это может подорвать общий потенциал сделки.Помните об этом при анализе инвестиций.

[Есть ли у вас все необходимое для ведения собственного бизнеса в сфере недвижимости? Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ вебинар по недвижимости, где вы сможете узнать, как воспроизвести успешные бизнес-системы от опытных инвесторов в недвижимость. ]

Как превратить коммерческую недвижимость в жилую

Если эта инвестиционная стратегия вам нравится, обязательно помните о каждом из вышеперечисленных соображений при поиске коммерческой недвижимости.Найдите объявления о недвижимости, которые могут быть преобразованы из коммерческих в жилые и имеют смысл сделать это. Если вы инвестируете за пределами вашего региона, изучите законы и определите, нужно ли вам предпринять какие-либо дополнительные шаги.

По мере того, как вы оттачиваете потенциальные инвестиции, убедитесь, что получили финансирование как для собственности, так и для любых сопутствующих затрат на ремонт или разрешения. Преобразование коммерческого помещения в жилое займет время, поэтому очень важно сразу приступить к работе, как только сделка будет заключена.Узнайте, как покупать коммерческую недвижимость, напишите убедительную презентацию и изложите свои планы относительно собственности. При правильной подготовке вы сможете сразу перейти от процесса закрытия к редизайну, что на один шаг приблизит вас к вашему первому чеку арендной платы.

Как изменить зонирование с коммерческого на жилое

Самым важным шагом в преобразовании коммерческой недвижимости в жилую является понимание зонирования. Инвесторам следует изучить местные законы, прежде чем они начнут искать недвижимость.Это не позволит вам тратить время на недоступную зону. Если эта стратегия аренды вас интересует, подключитесь к Интернету и начните исследование. Лучший способ охватить все ваши базы — начать с уровня города, а затем перейти к законам округа. Они подчеркнут различия в собственности и укажут вам правильное направление для начала процесса изменения зонирования.

1. Осмотрите местность: Изменения в земле вокруг вашей собственности, такие как новые дороги или здания, могут быть использованы в ваших интересах, если вы хотите изменить зонирование своего коммерческого здания.Некоторые соседи могут возражать против вашего плана по изменению зонирования, но при правильном осмотре вашего района вы можете заметить изменения, которые пойдут на пользу вашему делу, а также понравятся другим.

2. Узнайте о законах о зонировании: Обязательно изучите местные законы и постановления, касающиеся ограничений и использования зонирования. Вы можете узнать о законах о зонировании в вашем районе, проведя онлайн-поиск или обратившись в местный отдел планирования.

3. Поговорите с соседями: Вы можете столкнуться с некоторым сопротивлением со стороны ваших соседей, когда дело доходит до ваших планов переназначения.Из-за этого может быть полезно поговорить с соседями и произвести хорошее впечатление. Любой отказ от ваших соседей повлияет на решение вашего отдела планирования одобрить или отклонить ваш запрос.

4. Подать заявку на изменение зонирования: После того, как вы закончите исследование и будете готовы, самое время подать заявку на изменение зонирования. Вам необходимо будет заполнить документы, предоставленные вашим местным отделом планирования. Плата за это может варьироваться от сотен до тысяч в зависимости от вашего региона.

5. Анализ: После того, как вы подадите заявку на изменение зонирования, будет проведен анализ вашего плана. Возможно, вам придется соответствующим образом скорректировать свои планы, если возникнут какие-либо аргументы против них.

6. Заседание Комиссии: Ваша петиция о изменении зонирования будет обнародована, чтобы у местных жителей была возможность узнать о любых намерениях по изменению зонирования. Затем состоится заседание комиссии. Это возможность для любого представителя общественности высказать свои опасения, а для вас — возможность обосновать и объяснить свои планы.

7. Заседание законодательного органа: Рекомендация комиссии по планированию затем передается законодательному органу, который принимает окончательное решение. Если они решат отклонить ваши планы, вам нужно будет подождать период времени в зависимости от вашей местной юрисдикции, прежде чем подавать снова.

Затраты на переоборудование

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую в долгосрочной перспективе может оказаться финансово выгодным; однако, прежде чем начинать этот процесс, необходимо знать о некоторых начальных расходах.Одна из первых затрат, с которой вы столкнетесь, — это заявочный взнос, связанный с изменением зонирования собственности. Точная цена часто будет зависеть от размера недвижимости или участка, который вы переназначаете. Оценки варьируются от 500 до 5000 долларов.

После завершения административных шагов вам необходимо будет составить соответствующий бюджет на ремонт и структурные изменения в собственности. Опять же, жилые и коммерческие объекты имеют разные строительные нормы и правила. Для успешного создания жилых домов может потребоваться переустановка электропроводки и новая планировка.Найдите опытного подрядчика, который проведет осмотр собственности и поймет, на сколько изменений вам потребуется внести в бюджет. Хотя индустриальная эстетика может быть частью привлекательности ваших новых жилых единиц, все же важно убедиться, что они безопасны и пригодны для жилья для новых арендаторов.

Еще одна значительная статья расходов при переоборудовании коммерческой недвижимости — это любые изменения внешнего вида, такие как изменение парковки или ландшафтного дизайна. Обратите внимание на поток транспорта на участки и из них и будьте готовы переставить участки по мере необходимости.Это может привести к дополнительным расходам, но будет иметь важное значение при продвижении вашей собственности новым арендаторам. То же самое можно сказать и об изменениях в ландшафтном дизайне и ограничении привлекательности.

Советы по ремонту для преобразования коммерческой недвижимости в жилую

Не забывайте конечную цель при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую: сдавать недвижимость в аренду. Несмотря на то, что вероятно несколько структурных ремонтов, помните об эстетике и функциональности при проектировании новой собственности.Вот несколько советов, которые помогут превратить коммерческую недвижимость в дома:

• Не торопитесь: Каждый инвестор хочет свести к минимуму затраты на содержание и привлечь арендаторов, но спешка с проектом реконструкции — не способ добиться этого. Хотя вы и ваша команда должны установить строгие сроки, не экономьте на ремонте.

• Положитесь на существующие особенности: Многие коммерческие объекты будут иметь уникальные акценты или особенности дизайна.Используйте это в своих интересах при ремонте. Например, оставление открытой кирпичной стены или высоких потолков может дать вашим объявлениям о недвижимости преимущество на вашем рынке.

• Здоровье и безопасность превыше всего: Большой проблемой при покупке коммерческой недвижимости для превращения в жилую должна быть безопасность будущих арендаторов. Просмотрите все планы ремонта с профессионалом и убедитесь, что проекты соответствуют высоким стандартам.

• Подумайте о естественном освещении: Жилые арендаторы будут иметь совершенно другие списки желаний по сравнению с коммерческими арендаторами.Ваши новые арендаторы, вероятно, будут ожидать большего количества окон и доступа к открытым пространствам. Ищите способы включить естественное освещение и места общего пользования при проектировании здания.

Резюме

При покупке коммерческой недвижимости для проживания необходимо помнить о нескольких вещах. Начните с ознакомления с законами о зонировании в областях, которые вас интересуют, затем встретитесь с опытным дизайнером и узнайте, как лучше всего привести недвижимость в соответствие с правилами. Сделайте серьезный шаг и не забудьте собрать достаточно средств для любых ремонтных работ, которые вам необходимо завершить. Превратить коммерческую недвижимость в жилую вполне возможно — и знание правильных шагов может привести к высокодоходным инвестициям.

Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании или заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости охватывает все, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать инвестирование в недвижимость.Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет лучшие стратегии в сфере недвижимости, которые помогут вам встать на путь к лучшему финансовому будущему.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Единый указ о развитии (UDO) | Raleighnc.gov

Постановление о едином развитии , или UDO, содержит большинство местных нормативных актов, касающихся использования и развития земли и зданий, включая зонирование, разделение, ливневые стоки и охрану природных ресурсов.UDO был принят в 2013 году как изменение текста TC-3-13 и полностью вступил в силу на всей территории города Роли и в юрисдикции планирования в 2016 году с принятием UDO Remapping, в соответствии с которым новые районы UDO были применены к примерно одной трети площади суши. Районирован Роли (зоны Z-27-14 и Z-27D-14).

Целью и намерением UDO является сохранение, защита и укрепление общественного здоровья, безопасности и общего благосостояния жителей и предприятий города. В частности, UDO стремится достичь следующих целей:

А.Реализовать политику и цели, содержащиеся в официально принятых планах, включая Комплексный план;

B. Улучшение искусственной среды и среды обитания человека;

C. Сохранение и защита природных красот и окружающей среды города, включая деревья, живописные виды, культурные и исторические ресурсы;

D. Обеспечить экономию энергии, земли и природных ресурсов при новых застройках;

E. Защита качества воды в критических зонах водоразделов, общих водоразделах определенных водосборных бассейнов и других водоразделах;

Ф.Поощрять экологически ответственные методы развития;

G. Поощрять модели развития, которые поддерживают безопасные, эффективные и мультимодальные варианты транспорта, включая автомобили, пешеходы, велосипеды и общественный транспорт, и, следовательно, минимизировать движение транспортных средств, обеспечивая сочетание землепользования, пешеходной доступности и компактной формы сообщества;

H. Обеспечение микрорайонов различными типами жилья для удовлетворения потребностей разнообразного населения;

I. Содействовать большей пользе для здоровья пешеходной среды;

Дж.Подчеркнуть характер и качество окрестностей;

K. Устранение препятствий и создание стимулов для проектов, где можно ходить пешком;

L. Защищать и продвигать надлежащим образом расположенную торговую и промышленную деятельность с целью сохранения и укрепления экономической базы города;

M. Поощрять компактное развитие;

N. Обеспечить строительство соответствующих объектов для обслуживания новых объектов;

O. Обеспечить упорядоченный рост и развитие подходящих кварталов с соответствующими транспортными сетями, канализацией и коммуникациями, а также соответствующими строительными площадками;

стр.Сэкономьте на ненужных расходах средств, потребовав надлежащего начального строительства транспортных сетей, тротуаров, дренажных сооружений и инженерных сетей; и

Q. Предоставьте земельные записи для удобства общественности, а также для лучшей идентификации и постоянного местоположения границ недвижимого имущества.