Получить субсидию на покупку квартиры в москве: субсидия на улучшение жилищных условий

РАЗВИТИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ ИПОТЕКИ В РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЙ ОТЧЕТ 1 октября 2003 г. Всемирный банк Департамент инфраструктуры и энергетики Европа и Центральная Азия Эта записка была подготовлена ​​группой, в которую входят Питер Эллис (ECSIE), Бритт Гвиннер. (FINCF) и Loic Chiquier (OPD).ОГЛАВЛЕНИЕ 1. РЕЗЮМЕ………………………………………. ………………………………….. 1 2. ТЕКУЩЕЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ ИПОТЕКИ …….. 4 А. РЫНКИ ЖИЛЬЯ И НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА …………………… ……………… ……. 4 Б. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ ……………………………………… ……………………………… 5 C. ЖИЛИЩНАЯ ДОСТУПНОСТЬ…………………………………………… ………………………………. 8 3. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ФИНАНСИРОВАНИЮ ……………………………………. … 10 А. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ …………………………………….. ……………. 10 B. ДОГОВОРНЫЕ ЖИЛИЩНЫЕ СБЕРЕЖЕНИЯ И КРЕДИТНЫЕ СХЕМЫ ……………………………… 13 4. РАЗВИТИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ ………………………… 16 А. РОЛЬ HMLA…………………………………………… ………………………………………….. 16 Б. ЭФФЕКТИВНОЕ ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ ОБЛИГАЦИЙ ИЖК …………………………………….. ………………….. 19 C. КОНТРАКТЫ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА С РЕГИОНАЛЬНЫМИ АГЕНТСТВАМИ …………………………… 20 D. КРЕДИТНОЕ СТРАХОВАНИЕ. ………………………………………….. ……………………………………… 27 E. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ……………………………………………………………………………………. ……… 28 1. РЕЗЮМЕ 1. Хорошо функционирующая система жилищного финансирования будет неотъемлемой частью развития жилищных рынков в России, а также для обеспечения качества и количества жилья Достаточно для удовлетворения потребностей населения. В настоящее время существует большой потенциал для развитие ипотечного жилищного рынка в России. Личные доходы вернулись в покупательная способность, которой они обладали до кризиса 1998 г., и, похоже, спрос на улучшение жилищных условий, а также на новое жилье.В ответ к этому скрытому спросу система жилищного ипотечного кредитования в России вскоре сможет выходят из пилотной фазы, характеризующейся ограниченным кредитованием семей с высоким доходом несколько коммерческих банков и несколько программ субсидирования для семей с умеренным доходом спонсируется региональными правительствами. К настоящему времени федеральные и региональные правительства были активными и конструктивными сторонниками этих разработок. 2. Настоящая записка посвящена программе Правительства России по развитию жилого фонда. ипотечные рынки, в частности государственная программа по созданию вторичной ипотеки рынки.Анализ основан на широком спектре работ Всемирного банка и IFC в области жилищного строительства. рынки, жилищное финансирование и коммунальные услуги в России. Он также основан на недавних визиты экспертов Всемирного банка в Россию, которые включали обстоятельные обсуждения с ключевых игроков рынка, а также посещение ряда городов России. Примечание первые обзоры текущий рынок ипотечного жилищного кредитования в России, затем комментирует некоторые из основные аспекты законопроекта о секьюритизации ипотечных кредитов.Наконец, в записке анализ планов Агентства по жилищному ипотечному кредитованию (HMLA) Федерального правительства развитие ипотечного жилищного рынка. 3. Работа Всемирного банка на данный момент свидетельствует о том, что существенная политика, регулирование и институциональные успехи должны быть достигнуты, если ипотечное финансирование может успешно стимулировать подача жилья. Ключевые наблюдения в порядке приоритета обсуждаются ниже. 4. Слабые рынки жилья. Само по себе ипотечное финансирование не может преодолеть фундаментальные слабые места на рынке жилья.В частности, домохозяйства должны быть готовы инвестировать в обслуживания существующих единиц, строительная отрасль должна быть в состоянии ответить новыми предложение жилья, и должно быть легко торговать жилищными единицами. Дополнительное законодательство и поддержка судов необходима для усиления прав кредиторов на оптимизацию процесс обращения взыскания. Отсутствие функционирующего рынка жилья, быстрое развитие ипотечное финансирование, вероятно, будет только способствовать инфляции цен на жилье, не способствуя улучшение жилищных условий для основной массы населения.5. Разделение риска. Текущие планы по развитию рынка ипотечного кредитования место слишком большой риск в руках правительства. Федеральное правительство напрямую берет на себя риск изменения процентной ставки, и регионы полностью подвержены кредитному риску по кредитам, которые они сделать. Если регионы столкнутся с кредитным кризисом, федеральное правительство будет ожидать чтобы поддержать их. В идеале, риск должен быть оценен и распределен между банками, региональными агентствами и федеральным правительством, чтобы компенсировать инвесторам, мобилизовать сбережения, 1 вознаграждать за эффективное управление рисками и распределять государственную помощь среди крупнейших возможное количество покупателей дома.6. Неэффективные субсидии. Региональные агентства стремятся сделать жилье более привлекательным. доступным, предлагая субсидию процентной ставки. Однако субсидирование процентных ставок создает долгосрочные финансовые обязательства перед региональными бюджетами и создают большие риски в случае экономические потрясения. Вместо этого, в той степени, в которой требуются субсидии, федеральные и Правительствам регионов следует обратить внимание на сочетание кредитного страхования и целевого повышения цен. предварительные субсидии для повышения доступности. 7. Использование государственных ресурсов. Федеральным и региональным правительствам следует лучше использовать их поддержку рынка. Вместо того, чтобы гарантировать весь кредит выполнение ипотечных кредитов, региональные агентства могли занять ограниченную убыточную позицию по часть основной суммы кредита. Федеральное правительство может предложить страхование кредитных рисков. на другую часть каждой ссуды через АИЖК или другое агентство. Однажды принят закон об ипотечных ценных бумагах, АИЖК может предложить ценные бумаги с ипотечным покрытием, выпущенные коммерческими банками.Это лучше использовало бы Государственные гарантии АИЖК, и это послужит экономическим поводом для Сбербанка и другие крупные ликвидные банки для кредитования семей со средним доходом. 8. Ценовой кредитный риск. Текущие высокие ставки по кредитам, по-видимому, в большей степени обусловлены инфляционные ожидания, чем кредитный риск. Более низкая инфляция окажется критически важной для увеличения спрос на ипотечное финансирование. Для аналитического расчета кредитных спредов кредиторы и АИЖК со временем придется разрабатывать наборы данных об исполнении ссуд.9. Ипотечный дизайн. Большинство непогашенных ипотечных кредитов имеют фиксированную процентную ставку, и, как следствие, обязательно иметь высокие выплаты. Кредиты с фиксированной ставкой несут более высокие рыночные риски для кредиторов и для инвесторов. АИЖК и кредиторы должны изучить другие варианты ипотечных кредитов, чтобы Например, ссуды с плавающей ставкой и лимитами платежей, которые лучше распределяют процентный риск. между кредиторами и заемщиками. 10. Стимулы к кредитованию. Крупные государственные и коммерческие банки, такие как Сбербанк и Раффайзенбанк может не требовать ликвидности, которая может быть предоставлена ​​АИЖК, но они могут быть заинтересованы в предоставлении ссуд домохозяйствам со средним доходом, если долгосрочное финансирование существовала, и сомнения в эффективности ипотечного залога были сняты с помощью юридических реформы. Секьюритизация ссуд и / или выпуск ипотечных облигаций обеспечит коммерческие банки с альтернативой финансированию долгосрочной ипотеки краткосрочными депозиты. Страхование кредитов может послужить стимулом для кредитования коммерческих банков в течение времени, необходимого Правительству для устранения недостатков в законе, касающихся потеря права выкупа. 11. Проект закона о секьюритизации. Принятие закона о секьюритизации ипотеки критически важны для развития рынков жилищного финансирования в России.Законопроект «О Ипотечные ценные бумаги »прошел второе чтение. При этом данный проект усиливает роль Федеральной комиссии по ценным бумагам в регулировании и позволяет банкам выдавать ипотечные облигаций, это создает ограничения на выпуск ипотечных ценных бумаг, что замедлит рост рынка. Правовые механизмы, которые определены в проекте, по-видимому, имеют существенное значение. недостатки. Например, трастовый механизм для ипотечных сертификатов участия не 2 похоже, соответствует минимальным критериям для настоящей продажи. Независимо от окончательной формы закон принимает, остается значительная работа в отношении регулирования деятельности эмитентов ценных бумаг, и учет ценных бумаг на балансах инвесторов. Прохождение ценных бумаг Законодательство лишь создаст основу для его применения, что является важным требование обеспечения равных условий для всех участников рынка. 12. Финансовые стандарты для региональных агентств. Отсутствие финансовых стандартов для региональные ипотечные агентства представляют значительный риск для системы.Помимо HMLA андеррайтинговые и резервные требования для приобретаемых займов, отсутствуют финансовые стандарты для региональных ипотечных агентств. Для ссуд, финансируемых на местном уровне, есть отсутствие общих правил андеррайтинга, инсайдерского кредитования, концентрации, внутреннего контроля или резервы убытков. На международном уровне существует длинный исторический список финансируемых государством агентств, которые понесли убытки или потерпели неудачу в результате слабых финансовых стандартов. 13. Договорная экономия.Предложенная схема договорных сбережений может помочь развитие ипотечного финансирования путем оказания помощи домашним хозяйствам в создании кредитной истории. Однако для того, чтобы добиться успеха, он должен избегать регрессивных субсидий на этапе сбережений. структурирован так, чтобы оставаться ликвидным перед лицом надвигающейся инфляции, и быть доступным для целого ряда финансовые институты как финансовый продукт. 3 2. ТЕКУЩЕЕ СОСТОЯНИЕ ЖИЛОГО ИПОТЕЧНЫЕ РЫНКИ 14.Долгосрочная политическая цель федерального правительства — более чем удвоить ежегодное строительство нового жилья от 30 до более 70 миллионов квадратных метров. Исполнительная и законодательная ветви власти на национальном и местном уровнях имеют уделял большое внимание развитию ипотечных рынков как средству финансирования рынки жилья, а также повышение эффективности и размера строительного сектора, чтобы он может лучше действовать как двигатель экономического роста и социальной стабильности. 15. Несмотря на эти усилия, ипотечный рынок в России чрезвычайно мал по международные стандарты. Ипотечный фонд оценивается примерно в 0,1 процента ВВП, или 29 200 млн руб. Этот процент чрезвычайно низок по сравнению с любым развитые экономики, такие как Европейский Союз, в среднем 53 процента ВВП или развивающиеся рынки, такие как Колумбия — 12 процентов или Корея — 14 процентов. А. РЫНКИ ЖИЛЬЯ И НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 16.Новое строительство в 1990-х годах было мало по историческим меркам, а после Десятилетие отсроченного обслуживания, амортизация требует многих существующих единиц. Новый в период с 1991 по 2002 год строительство в среднем составляло 35 миллионов квадратных метров в год, по сравнению с 60 миллионов квадратных метров построено в 1990 году, а в среднем 68 миллионов квадратных метров в год. метров за пять лет до 1990 года. В 2001 году 14,1 миллиона квадратных метров жилья были выведены из эксплуатации, ветхий жилищный фонд вырос на 34 процента, до 87. 8 миллионов квадратных метров. Более 290 миллионов квадратных метров жилья в срочном порядке. нуждается в капитальном ремонте, но ежегодно ремонтируется всего 4,5 миллиона квадратных метров. 17. Предложение нового жилья сдерживается неработающими земельными рынками, непрозрачные системы выдачи разрешений на строительство и монополистическое местное строительство рынки. Муниципальные власти неохотно продают землю, даже имея перспективу будущий поток доходов от налогов на недвижимость.В ответ федеральное правительство предусматривает реформы для введения рыночной системы налогообложения собственности. Заголовок и процессы регистрации сложны, и остаются серьезные проблемы в отношении предоставление коммунальных услуг. 18. Что касается спроса, то домохозяйства ограничены своей неспособностью брать заем. деньги на долгий срок по доступным ставкам. Многие новые блоки финансируются за счет средств разработчика. схемы, которые, как правило, являются рискованными и дорогостоящими для домашних хозяйств. Предполагаемые владельцы должны вносить значительные авансовые платежи за частично построенные объекты и вносить текущие платежи характер финансирования означает, что домохозяйства несут все риски застройщика завершение проекта.Новые покупатели часто должны платить дополнительно 20 процентов от своей цена покупки для завершения квартиры, добавляя такие важные функции, как электрические проводка и техника. Замена девелоперского финансирования коммерческим банком кредитование с последовательным и хорошо развитым андеррайтингом и процентными платежами поэтому помогите сделать новые устройства более доступными. Это также предоставит средства для ремонт и обслуживание существующего жилого фонда. 4 Б.РЫНОК ИПОТЕЧНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ 19. На диаграмме 1 показаны основные компоненты ипотечного финансирования в современной России. В жилищный фонд в настоящее время на шестьдесят процентов находится в частной собственности и становится более активным объектом рыночные операции, в том числе аренда. Недавние исследования показывают высокий спрос на улучшенные жилищные условия: более 77 процентов опрошенных домохозяйств стремятся улучшить жилищные условия, но ограниченное понимание ипотечного финансирования (CREA 2003) 1. Диаграмма 1 Упрощенные шаги в процессе ипотечного финансирования Истоки правовой среды (e.g., реестр и передача правового титула, раскрытие информации для потребителей, транзакционные издержки, возможность рефинансирования), правила банковской безопасности и устойчивости, закон об ипотечных ценных бумагах, возможности инвесторов Оценщики, Общественные Риэлторы, Региональная ипотека Нотариальные агентства Ипотека Государственная пенсия по облигациям Федеральный фонд Ссылки пока отсутствуют Ипотечное агентство Домашние банки Покупатели Ссылки пока отсутствуют Ссылки пока отсутствуют Частный пансионат Фонды Страхование Компании Происхождение: Финансирование закупок Региональные агентства: Федеральное агентство: теперь возможно Отсутствие финансового обнародования Инвесторы: Создание слабых стандартов на земельных рынках Цена должна Процесс присвоения прав Стандарты фискальных рисков быть достаточно, чтобы медленные, дорогие проблемы с неэффективным ценообразованием привлечь частный Строительные субсидии По-прежнему нет обслуживание разнообразных ресурсов ипотечных пенсионных фондов, Ограничения рискованного строительства, обеспеченные страховкой финансирование возможных компаний 20. Ассоциации риэлторов и оценщиков выглядят достаточно организованными и их услуги эффективны, хотя стандарты слабые и относительно нечастые транзакции затрудняют определение рыночной стоимости. 21. Существующие кредиты сосредоточены в нескольких банках на сумму около 6 200 млн. Руб. и региональных государственных ипотечных агентств на сумму около 22 200 миллионов рублей или около 7800 кредиты. Ипотечное производство сосредоточено в нескольких крупных городах, большая часть — в Москве.Учреждения финансируют ипотеку за счет депозитов, внешних источников и все чаще за счет средства от комбинации региональных агентств и HMLA федерального правительства. 1 Центр анализа недвижимости (февраль 2003 г.). «Развитие системы ипотечного кредитования», Финал. Отчет представлен в Госстрой и Всемирный банк. 5 22. АИЖК разместило облигации в коммерческих банках, тем самым создав одну важный элемент цепочки создания стоимости ипотечного финансирования. Однако некоторое критическое финансирование ссылки отсутствуют: ни федеральное агентство, ни коммерческие банки не выпускают и не продажа облигаций частным или государственным пенсионным фондам или страховым компаниям. Эти дополнительные связи с долгосрочными инвесторами окажутся решающими для развития значительного объем ипотечного финансирования. 23. Основные особенности стандартов андеррайтинга и обслуживания кредитов банками. кажутся разумными с учетом условий первичного ипотечного рынка: Максимальный срок погашения 15 лет для кредиторов коммерческих банков, 20 лет для ипотечные кредиты, приобретенные АИЖК.Для коммерческих банков, похоже, есть малая предельная полезность в продлении срока погашения при высоком рыночном интересе ставки и инфляционные ожидания. Минимальный первоначальный взнос в размере 30 процентов, что соответствует потере права выкупа проблемы, изношенное состояние многих зданий и дефицит справочные операции для установления рыночной стоимости. Процентные ставки установлены от 21 до 23 процентов в рублях. деноминированные ссуды и 12 и 15 процентов по ссудам в долларах США.Региональная общественность ипотечные агентства выделяют больше субсидируемых ипотечных кредитов в рублях, между 8 и 15 процентов, с оценочным средневзвешенным значением 13 процентов, и с фискальная поддержка органов местного самоуправления для оплаты разницы с рыночной ставки. 24. Среди коммерческих банков Сбербанк и Дельтабанк кажутся наиболее популярными. квалифицированные и мотивированные для увеличения своего ипотечного портфеля, хотя и с различным кредитованием стратегии, коммерческие цели, кредитные продукты и источники финансирования.Сбербанк, однако, пока что, похоже, не в полной мере использует и эксплуатирует свою сеть и возможности розничных депозитов, поскольку его ипотечный портфель составляет около 3 миллиардов рублей в рублях и долларах, что составляет 8 процентов от общего розничного кредитного портфеля. Сбербанк — крупнейший сберегательный банк России, с 69 процентами розничных вкладов, и единственный сберегательный банк с полным государственным управлением обеспечение его вкладов. Дельтабанк специализируется на жилищном кредитовании на сумму 40 долларов США. миллионов в 2001 и 2002 годах, около 1500 кредитов, исключительно в долларах США, напрямую и через 15 банки-партнеры-отправители.Дельтабанк финансируется через иностранные линии рефинансирования. Банк Reiffeissen с 12 миллионами долларов США и несколько российских банков предоставляют ипотечные ссуды, но как второстепенная часть их общих программ кредитования розничной торговли и строительства. 25. На данном этапе кредитное качество портфеля, созданного коммерческими банками. кажется сильным, во многом благодаря консервативным стандартам андеррайтинга, и ориентация на домохозяйства с высоким доходом. Например, помимо ипотечного залога, Сбербанк требует двух совладельцев для каждой ипотеки, что свидетельствует о неявном отсутствии уверенность в надежности ипотечного залога. Эта неуверенность, вероятно, связана с из-за отсутствия тестов новых процедур обращения взыскания. 6 26. Возможность обращения взыскания является центральным элементом здорового набора стимулов в ипотеке. финансы. Взыскание права выкупа и переселение в другой дом остаются важными вопросами в развитии российского рынки жилищной ипотеки. Препятствия на пути к выселению продолжают вызывать сомнения в отношении эффективность собственности как залога как по ипотечным кредитам, так и по ипотечным ценным бумагам.Множество законов, принятых после 1998 года, улучшили обеспечение соблюдения и регистрацию прав собственности, оптимизированные субсидии и разрешенное обращение взыскания на ипотеку. Хотя эти законы представляют важные шаги по предоставлению держателям залога четкой возможности взыскания взыскания, когда заемщики не платят, они ограничены, и их мало судили. 27. Залоговые права кредиторов по-прежнему ограничиваются ссудами на покупку денег. Это ограничивает способность заемщиков рефинансировать ссуды при падении инфляции и процентных ставок.Доступ залога в случае дефолта ограничивается правами домохозяйств, в частности с несовершеннолетними, препятствующими выселению. В результате при дефолте заемщика кредиторы эффективно ограничиваются усилиями по мирной перепродаже дома, сдаем дом в аренду неплатежеспособного заемщика или переселите семью. 28. Чтобы облегчить переселение, в некоторых городах, например в Москве, есть возможность зарезервировать свободные единицы. Сейчас обсуждаются новые законы, позволяющие создавать местные общественные фонды. дополнены новыми и / или пустующими квартирами, чтобы разместить семьи, не соблюдающие своих обязательств, и, таким образом, застраховать кредиторов возможность принудительного исполнения своего залога.Даже если это окажется приемлемым для кредиторов, снижает стимул заемщиков к выплате своих ипотечных обязательств. Считается слабым стимул к выплате снизит ликвидность российских ипотечных ценных бумаг, как внутри страны и за рубежом. 29. Налоговый режим в целом благоприятствует развитию ипотеки. финансы. На федеральном уровне правительство предоставило два важных преимущества покупатели: (i) льгота по налогу на прибыль до 600 000 руб. на строительство и покупку количество единицы жилья; и (ii) вычет процентов по ипотечным кредитам, выданным коммерческие банки.Налоговый кодекс, по-видимому, содержит предубеждение против небанковских финансовых учреждения в этом последнем налоговом режиме, что снизит рыночную конкуренцию вперед. Налоговый режим выглядит благоприятным для секьюритизации, при таких сделках освобожден от НДС. Однако остаются некоторые вопросы относительно налогового режима продажа закладных и порядок налогообложения активов, находящихся во владении спецмашина. 30. Имеются предложения по подъему потолка вычета затрат на закупку.Если такие предложения приняты, они должны быть ограничены жилыми единицами по умеренной цене, и, поскольку в результате семьи со средним доходом, чтобы предотвратить эти налоговые расходы, поддерживающие верхнюю доход домохозяйств. Аналогичным образом, ограничения на вычет процентов по ипотечным кредитам должны будет учреждено, чтобы направить эту налоговую субсидию на семьи со средним и низким доходом. 7 C. ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ 31.В общем, прямая покупка квартиры остается недосягаемой для всех, кроме верхние двадцать процентов работающих по найму в России. На сегодняшнем рынке — официально использую заявленные зарплаты, текущие процентные ставки и текущие цены на жилье — семья с одним работником чей рабочий получил среднюю по стране формальную заработную плату в размере 4065 рублей на одного человека. месяц, пришлось бы сэкономить 18 лет, чтобы накопить первоначальный взнос за квартира по умеренной цене, например, 600 000 рублей.2 С номинальной ставкой 24 процентов, ежемесячный платеж по кредиту за Отношение суммы кредита к стоимости на 20 лет, 70 процентов Что определяет доступность? кредит на такую ​​квартиру будет вдвое больше ежемесячная зарплата семьи. Однако доступность домовладения зависит от четырех Ситуация более обнадеживающая, чем факторы: анализ с использованием официальных окладов подразумевает. Цены на жилье Цены зависят от стоимости земли и За средними показателями по стране скрываются большие расхождения в стоимости строительства.Ограничение поставок в России способствует которые существуют в зарплатах и ​​ценах на жилье высокие цены. Несколько единиц было построено в течение 1990-х годов. В техническое обслуживание существующих единиц отсутствовало, и многие между регионами и внутри регионов, единицы резко обесценились. между городской и сельской местностью. Приватизация уже предоставила множество условий ипотеки Инфляция и остаточный риск от кризиса домохозяйства с необремененным налогом на 1998 год сохраняют процентные ставки на высоком уровне. Страх инфляции и отсутствие долгосрочных ориентиров цен сохранить ипотеку квартира. относительно короткие сроки погашения. Недавнее снижение инфляции сделали возможным рассмотрение ипотечного финансирования на рынке 32. В многообещающей тенденции большинство ставок; дальнейшие сокращения сделают перспективы резко ярче.Затраты по сделке, такие как нотариальные сборы, выданные на сегодняшний день ипотечные кредиты предназначены для высокие. модернизация существующих агрегатов; например, чтобы получить дополнительную спальню. В большем количестве зарплат — зарплаты только недавно вернули реальную На развитых рынках жилья наблюдается уровень покупок, достигнутый до 1998 г. кризис.Недавние опросы показали повсеместное недовольство положительный волновой эффект от более состоятельных людей с существующими жилищными условиями. Поскольку зарплаты реально растут домохозяйств, переходящих в условия нового строительства, также должно быть потребление жилья, включая жилищное строительство. и продавать свои квартиры другим домохозяйствам. финансируется за счет ипотеки. Субсидии Российская Федерация ввела щедрые 33.Если в гипотетической семье приводятся налоговые субсидии на покупку и финансирование квартир. выше уже владеет квартирой, которую региональные власти предоставили под высокие проценты. 80 процентов единицы было субсидией ограниченному числу заемщиков. купил и накопил сбережения 10 000 руб., они могли бы занять 90 000 руб. под 24 процента, и получить выплату в размере 45 процент от месячной заработной платы.3 Хотя это все равно будет высоким с точки зрения ежемесячного денежного потока, это будет считаться выполнимым в большинстве стран. Конечно, если два члена работали домохозяйства, оплата была бы доступнее. И если бы кредитное страхование было доступны, они могли бы взять ссуду с более высоким балансом и, следовательно, потребовать меньше авансовые сбережения. 2 По оценке CREA, сберегательная способность российских домохозяйств составляет около 15 процентов от заработной платы. (CREA 2003).3 При норме сбережений 15 процентов семья с доходом 4065 рублей в месяц могла сэкономить 10 000 рублей за 16 лет. месяцы. 8 34. Официальные данные о заработной плате занижают доход, так как многие семьи обеспечиваются государственными доходами. переводы и, что более важно, могут приносить доход из незаявленных источников. Немного по оценкам исследований, неофициальная экономика России составляет от сорока до сорока процентов. пять процентов ВВП в середине и конце 1990-х годов, а неформальные доходы составляют больше более тридцати процентов семейного дохода.4 Будет важно разработать средства для обратиться к «серому» сегменту доходов, особенно в той степени, в которой это возможно. доход от юридической деятельности в отчетный доход. Сделки на сером рынке могут исказить рынки жилья, например, в случае продажи по заниженным ценам, которые сопровождаются незарегистрированными наличными платежами. Экономия из незаявленных источников тоже искажает анализ кредитором способности семей выдерживать выплаты по ипотеке. 35.Дизайн ипотечного продукта важен для развития рынка. Большинство Ипотечные кредиты, предлагаемые в настоящее время в России, имеют высокие фиксированные ставки на относительно короткие сроки5. Чтобы компенсировать высокие и неопределенные уровни инфляции, фиксированные ставки обязательно должны быть высокий, что делает платежи менее доступными. Высокие выплаты увеличивают давление на субсидии процентных ставок, и многие региональные ипотечные агентства, например, пытались повысить доступность с помощью неэффективных и дорогих субсидий по процентным ставкам.36. Ссуды с фиксированной процентной ставкой связаны с повышенными рисками досрочного погашения и рыночными рисками для кредиторов и инвесторы. Чтобы избежать потерь из-за изменения процентных ставок, кредиторы должны соответствовать срок погашения их обязательств со сроком погашения ссуд с фиксированной процентной ставкой, которые они финансируют. За Например, если кредиторы финансируют ссуды с 20-летним сроком погашения с 5-летними обязательствами, то они рискуют убытки должны вырасти в момент наступления срока погашения обязательств. Федеральное правительство, через гарантии капитала и облигаций, тогда будет риск убытков.Наоборот, инвесторы столкнутся с потерей дохода и неожиданным возвратом основной суммы долга в случае падения процентных ставок, и рефинансирование стало более возможным. 37. Необходимо разработать более гибкие и доступные ипотечные продукты с плавающей процентной ставкой. чтобы избежать азартных игр с инфляцией. Потребуются приемлемые и прозрачные индексы, и необходимо будет включить лимиты платежей и ограничения на увеличение регулируемых ставок в заданный период времени. Такое развитие создало бы другие коммерческие, финансовые и регуляторные проблемы, но рыночные риски можно было бы лучше контролировать.4 См., Например, «Заметку об измерении неофициальной экономики в бывших советских республиках». Майкл Алексев и Уильям Пайл, монография, экономический факультет Миддлбери-колледжа, июль 2002 г. 5 Сбербанк недавно начал предлагать ипотеку с регулируемой ставкой, привязанную к процентной ставке Центрального банка. ставка рефинансирования, в настоящее время 18 процентов. 9 3. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ФИНАНСИРОВАНИЮ 38.Развитие рынков жилищного финансирования, на которых домохозяйства могут ипотеки и обременения своего имущества требует прочной правовой основы. В дополнение к отлаженно работающий первичный рынок ипотеки, вторичный рынок, помогающий сохранить Низкая цена долгосрочных средств также должна работать эффективно. А. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ 39. Рост числа надежных, ориентированных на рынок ипотечных ценных бумаг представляет собой критически важный шаг не только для финансирования жилищного строительства, но и для реформирования пенсионных фондов и капитала. рынки. Секьюритизация помогает кредиторам, которые ограничены в капитале, и поэтому могут инструмент для привлечения большего числа коммерческих банков к ипотечному кредитованию. Секьюритизация помогает кредиторы для управления процентным риском. Пенсионным фондам, ищущим инвестиционные инструменты, ипотечные ценные бумаги представляют собой как дополнение, так и альтернативу государственным ценные бумаги. 40. Инвесторы в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, будут включать: (i) находящиеся в частном управлении пенсионные фонды; (ii) страховые компании, если увеличиваются соответствующие лимиты инвестиций; (iii) банки; (iv) инвестиционные фонды; и (v) паевые инвестиционные фонды.Из расчетного излишка пенсионных фондов, в течение пяти лет в ипотеку можно вложить около 120 млрд руб. ценные бумаги. 41. Прошедший второе чтение проект Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах». создаст правовую среду для двух новых инструментов финансирования: (i) ипотека сертификаты участия и (ii) облигации с ипотечным покрытием. Первые сродни сквозные ценные бумаги с ипотечным покрытием, как они известны в международной практике.Они требуют от эмитента передать портфель ипотечных кредитов в своего рода трастовый фонд, именуемый в законе «договор доверительного управления ипотечным залогом», который затем выдает ипотечные сертификаты участия. Облигации с ипотечным покрытием, как определено в закона, разрешить эмитенту выпускать облигации без продажи обеспечения в виде балансовых листовая секьюритизация. 42. Разрешение ряда эмитентов и ряда возможных инструментов ведет к увеличению конкуренция и более дешевое ипотечное финансирование.Ипотечные облигации и ценные бумаги имеют тенденцию быстрее развиваться как средство финансирования жилищных единиц, когда они выдаются различными учреждения, включая как специализированных кредиторов, так и диверсифицированные банки. В то время как специализированные учреждений добились успеха во многих странах, закон не должен ограничивать выдачу ценные бумаги им. 43. В законе не должно быть никаких мер, ограничивающих выдачу MBS или ипотечные облигации для организаций, спонсируемых государством. Правительство создано или спонсируется монополии в ряде стран имеют долгую и неоднозначную историю.Они больше подвержены политическому вмешательству и моральному риску, по сравнению с конкурирующими частными банками. Государственные монополии обычно предлагают более явные и / или подразумеваемые государственные гарантии. и связанные с этим непредвиденные обстоятельства. Любая государственная гарантия должна быть предложена в прозрачном 10 и ограниченным образом. Специальные схемы жилищного финансирования замедлили проникновение частных банки в ипотечное финансирование в рамках своей розничной деятельности как в Мексике, так и в Соединенные Штаты.Такой исход в России нанесет ущерб цели производство большего количества единиц жилья. 44. Секьюритизация ипотечных кредитов обязательно предполагает некоторую асимметрию информации. между индивидуальными кредиторами, которые лучше всего осведомлены о своем кредитном качестве, и инвесторы в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые знают меньше всего. В других странах это асимметрия преодолевается несколькими способами, включая стандартизацию залога. документация и требования, подробные раскрытия качества пула, ипотеки страхование кредитов и страхование ипотечного фонда.Обеспечивая секьюритизацию своих ссуд, исходящие банк продает кредитный риск и риск процентной ставки инвесторам, которые довольны своими подвержены риску, потому что у них есть информация и страховка для снижения рисков. 45. Текущий законопроект, похоже, переворачивает эти отношения с ног на голову. ограничение выдачи ипотечных сертификатов участия до «коммерческих организации, имеющие лицензию на управление инвестиционными фондами, паевыми инвестиционные фонды и негосударственные пенсионные фонды.»Это ограничение по существу требует некоторые инвесторы в ипотечные сертификаты участия выступают в качестве эмитентов. Инвестиционные менеджеры относятся к числу тех, кто наиболее далеки от процесса создания, и, как правило, иметь наименьшее количество информации о кредитном качестве отдельных активов. Кроме того, управление ипотечным обеспечением и администрирование обеспеченных ипотекой ценные бумаги — это бизнес, существенно отличающийся от управления паевыми фондами. В интенсивность сделок ипотечного бизнеса требует специальных знаний и автоматизированные системы, которыми вряд ли обладают инвестиционные менеджеры.46. ​​Действующий законопроект запрещает выпуск «деривативов ипотечного кредита». сертификаты об участии «. К сожалению, это, похоже, устраняет выдачу мультиклассовые ценные бумаги на основе ипотечных сертификатов участия. Мультикласс ценные бумаги являются ценным инструментом для развития секьюритизации ипотечных кредитов, поскольку они позволяют эмитенту для повышения кредитного качества частей выпуска, тем самым делая их более привлекательные для институциональных инвесторов. Хотя общий пул может быть оценен ниже инвестиционного уровня, мультиклассовая структура позволяет создавать облигации с преимущественным правом требования, которые могут получить рейтинг тройной А с минимальным внешним повышением кредитоспособности. Другие рынки, например как Соединенное Королевство и Колумбия, использовали такие структуры для уменьшения или исключить участие государственных страховых или гарантийных схем для ипотеки секьюритизация. В результате такие структуры позволяют более дешевому финансированию поступать в ипотеку. кредитование с меньшим риском для государства.47. Законопроект определяет два легальных автомобиля специального назначения (СПВ) для выделение пула ипотечного обеспечения в качестве юридического лица. Когда меняется на Кодекс о банкротстве неосуществим, SPV и / или специализированные дочерние компании могут быть эффективный инструмент для выпуска ипотечных облигаций, как во Франции. Однако такой договоренность может увеличить затраты на выдачу, потому что это требует больше юридической работы и накладные расходы на установку и обслуживание. Судя по всему, в России налог на имущество в размере 2 процентов является взимается с активов, принадлежащих корпорации, включая SPV.В таком случае такой налог повысит стоимость выпуска ипотечной облигации или участия сертификат. 11 48. Первый SPV, «ипотечный агент», по всей видимости, предназначен для поддержки выпуск банками ипотечных облигаций. Создано как акционерное общество с способность выпускать облигации с ипотечным покрытием, а также отсутствие возможности нанимать людей или заключать сделки контракты, кроме выпуска облигаций.Однако, хотя в законопроекте четко указано, что только банки или ипотечные агенты могут выпускать облигации с ипотечным покрытием, в нем не говорится какие юридические лица могут создавать ипотечных агентов. 49. Даже если банкам будет разрешено создавать ипотечных агентов, закон не ясен. относительно их статуса в случае банкротства банка, который их создает. Возможно меры в других российских законах поддерживается изоляция такого юридического лица от банкротства. Однако если это не так, то без изменений в кодексе банкротства, разрешающих изоляцию обеспечения ипотечных облигаций в случае банкротства эмитентом облигаций, ипотека облигации вряд ли станут жизнеспособным инструментом для финансирования ипотечного кредитования.Это к сожалению, поскольку ипотечные облигации могут быть ценным инструментом для региональных агентств и коммерческих банков, о чем свидетельствуют квази-ипотечные облигации, уже выпущенные Иркутское и Московское агентства. 50. Вторая SPV — это «договор доверительного управления ипотечным залогом». (MSTMC), который является юридическим средством выдачи ипотечных сертификатов участия. В MSTMC создает пропорциональную долю владения в пуле обеспечения для инвесторов в сертификаты.Неясно, будет ли создание MSTMC, как это определено в законопроекте, представляют собой «настоящую продажу», как это принято в международной практике. Настоящая продажа устанавливает критерии, по которым залоговые активы секьюритизации признаются удаляемыми с баланса продающего учреждения и переданы SPV или другому трасту транспортное средство. Если MSTMC не сможет наладить настоящую продажу, то как средство оно полностью неадекватно для создания жизнеспособной безопасности. Чтобы быть секьюритизацией, SPV должна обособляться. как юридическое лицо.51. В текущем проекте передача активов MSTMC четко не определена. Вместо этого на менеджера MSTMC накладывается ряд ограничений, которые могут подразумевают, что залог потенциально может быть объединен с активами управляющего. За Например, законопроект гласит, что залоговые активы должны быть включены в бухгалтерский баланс. отдельно от менеджера. Если MSTMC существовала как отдельное юридическое лицо, с владельцами отдельно от менеджера, то не должно быть возможности перечислить Активы MSTMC в любом месте, кроме собственного баланса, и такое ограничение будет не имеющий отношения.52. Регулирование должно учитывать риск конкретной экономической деятельности, а не характер учреждений-эмитентов. Ипотечные кредиторы не должны освобождаться от общих банковское регулирование и надзор за их кредитными активами, например, отчетность, резервирование, капитализация, инсайдерское кредитование, концентрация рисков и выездные проверки. Регулирующая структура должна предотвращать будущие проблемы, такие как регулирующий арбитраж, где экономические субъекты стремятся играть несогласованность в правилах, чтобы получить более легкое обращение для той же экономической деятельности.53. Было бы более целесообразно скорректировать банковские правила центрального банка. России (ЦБ РФ) на особенности ипотечного жилищного кредитования с поправкой на разница в рисках с депозитарными организациями. Тогда ЦБ РФ может предоставить банковское 12 лицензии ипотечным агентствам, даже если они решат остаться специализированными. Нормативные документы Управление выпуском ипотечных ценных бумаг могло бы быть затем развито Ценными бумагами. Комиссия.54. Законопроект предусматривает регулирование выпуска ипотечных ценных бумаг Федеральная комиссия по ценным бумагам. Когда закон вступит в силу, Центральный банк и Комиссия по ценным бумагам должна совместно привести свои правила и стандарты в соответствие с специфика ипотечных кредитов и ценных бумаг в специализированных учреждениях и универсальных банки. Кредиторам должно быть разрешено определять свои резервы на возможные потери в терминах ожидаемых убытков. и ставки дефолта, которые для жилищной ипотеки ниже, чем для корпоративных кредитов, которые не имеют залога по месту проживания заемщика.Ипотечные ценные бумаги, которые в настоящее время рассматриваются как мусорные облигации для резервов на потери, должны рассматриваться с точки зрения качество стандартов андеррайтинга и обслуживания их обеспечения. Точно так же пруденциальный требования к капиталу должны отражать риск нераспределенной ипотечной ссуды и залога. который поддерживает ипотечные ценные бумаги. 55. Раскрытие информации должно быть обширным и обязательным. Раскрытие информации предложенный в законопроекте недостаточно детализирует характер рисков безопасности классы, приобретенные инвесторами, такие как кредитный риск и риск досрочного погашения.Отсутствие таких информация будет препятствовать принятию рынком, потому что она ограничивает возможность точно оценивать и контролировать ценные бумаги. Окончательный закон должен содержать четкие нормативные требования. полномочия соответствующих государственных органов требовать и стандартизировать такие Информация. 56. Рейтинги надежности сторонних организаций, присвоенные признанными рейтинговыми агентствами частного сектора: важен для развития прозрачных и эффективных рынков капитала. Оценено ценные бумаги, по определению, подлежат установленному процессу финансовой отчетности и проверка, как во время выдачи, так и на постоянной основе.В развитых странах регулирующие органы используют рейтинги и информацию агентств как важную стороннюю оценку здоровье финансовой системы. 57. Требование к рейтингам агентств должно быть обеспечено либо посредством: (i) a требование закона об ипотечном обеспечении для рейтинга каждой новой эмиссии на два агентства; или (ii) посредством требования о том, чтобы пенсионные фонды покупали только ценные бумаги с инвестициями: оценки оценок. Такое требование важно для институциональных инвесторов и необходимо. для менее искушенных инвесторов, таких как частные инвесторы, которых некоторые региональных ипотечных агентств, а также для паевых инвестиционных фондов, которые могут мобилизовать общественные экономия.B. ДОГОВОРНЫЕ ЖИЛИЩНЫЕ СБЕРЕЖЕНИЯ И КРЕДИТНЫЕ СХЕМЫ 58. Еще один важный законопроект касается нового договорного жилья. схемы экономии. Международный опыт подсказывает, что необходимо проявлять большую осторожность. реализовано в их дизайне. По такой схеме домохозяйства открывали бы специальные сберегательные счета, предлагающие низкую процентную ставку, но дающие им договорное право на низкую процентную ставку ипотека после определенного периода накопления. Сумма кредита будет привязана к накопленной экономия для сохранения ликвидности системы.Хотя данная учетная запись может только профинансировать ограниченную часть данной покупки, это поможет увеличить капитал и продемонстрировать 13 финансовая дисциплина со стороны вкладчика. Таким образом, он будет действовать как положительный результат. фактор для любого банка, выдающего дополнительную ипотечную ссуду. 59. Аналогичным образом, схемы договорных сбережений могут быть средством управления выдача законных, но незадекларированных доходов. В той степени, в которой человек или пара могут поддерживать данное ежемесячное отчисление на сбережения, они могут установить свою способность поддерживать сопоставимый платеж по ипотеке, даже если он кажется высоким с точки зрения заявленной заработной платы.60. Чтобы максимально увеличить производство и финансирование жилищных единиц, эту и другую экономию схемы должны быть разработаны для ряда учреждений, включая коммерческие банки. имеет лицензию на прием депозитов. Международный опыт жилищного финансирования и финансов диверсификация не поддерживает утверждение, что специализированные учреждения обязаны развивать этот накопительный и жилищный продукт. Страны, которые сделали акцент на специализации в в прошлом, например в Германии, было полезно поощрять конкуренцию между целым рядом типы учреждений, и позволить специализированным учреждениям быть приобретенными более крупными, более диверсифицированные банки. В России существующие банки могут подключаться к существующим сетям клиентов. отношения и депозиты. 61. В экономике с относительно высокой инфляцией, такой как Россия, договорные планы сбережений особенно трудно управлять. Федеральное правительство должно изучить ожидаемые влияние предложенной схемы на: центральный и региональный бюджеты, на домохозяйства и их доступность жилья, стабильность финансового сектора, результаты жилищной политики и альтернативные экономичные способы достижения поставленных целей.62. При разработке этой схемы сбережений особые требования к резервам и ликвидности. должны быть адаптированы Центральным банком России и увязаны с предоставленными жилищными кредитами. на ранней стадии программы. Условия аванса и правила ожидания списки должны быть подробными. Следует учитывать следующие общие моменты: (i) Увеличить резервы до достаточно высокого уровня, особенно во время запуска. фаза, когда сбережения собираются, но ссуды еще не выданы, и строго контролировать динамику ликвидности. При необходимости отрегулируйте некоторые функции, такие как сбережения и кредитные ставки и минимальные сбережения период. (ii) Поощрять плавающие договорные ставки, а не искусственно заниженные фиксированные ставки. Низкие фиксированные ставки могут создать временные и опасные фазы неликвидности, если не хватает новых участников. 63. В целом существует соблазн чрезмерно субсидировать этап сбережений, чтобы для поддержания положительной ликвидности.Такая сберегательная субсидия была бы регрессивной, а не напрямую связаны с жилищным фондом, и рисковали бы быстро растущими бюджетными обязательствами по часть Федерального правительства. В Чехии пошли субсидии для вкладчиков. в основном для домохозяйств с более высоким доходом. Потребляя большую часть государственного жилищного бюджета, они построили несколько новых единиц жилья. 64. Должна быть возможность использовать накопленные сбережения не только для покупки, но и для других целей. дом.Например, в Таиланде после 18 месяцев сбережений домохозяйство считается 14 чтобы доказать свою способность производить регулярные платежи, и поэтому он имеет право на ипотеку кредит по сниженной процентной ставке. Семья может использовать сберегательный баланс для покупки дома или для каких-то других целей целиком. 15 4. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ. РЫНОК 65.Для развития устойчивой и эффективной системы ипотечного финансирования необходимо: мобилизовать сбережения через коммерческие банки и частных инвесторов. В оказании поддержки на российский рынок через АИЖК, насущная потребность в краткосрочных результатах должна быть сбалансировано с долгосрочным здоровьем рынка. Чтобы «заправить насос» ипотеки кредитования, АИЖК следует выявить препятствия на пути развития ипотечного кредитования за счет частный сектор и предложить решения. А.РОЛЬ HMLA 66. АИЖК стало важным участником российской ипотечной системы. система. Теоретически федеральное агентство способно играть ряд ролей в поддержка рынка, в том числе: Пропаганда законодательных реформ и судебная поддержка более сильных первичных ипотечные рынки. Такие реформы варьируются от улучшенной политики землепользования до более эффективный процесс обращения взыскания. Обнародование стандартов андеррайтинга и ипотечных продуктов.Такой стандартов не существует в России, и они имеют решающее значение для развития ипотечные рынки. На эффективных, ликвидных ипотечных рынках ипотека торгуются как товары, делая финансирование дешевым и обильным. Такое лечение возможно только в том случае, если ипотека сделана взаимозаменяемой через идентичные финансовые условия и критерии андеррайтинга. В той степени, в которой все разработчики используют стандартные сроки, можно будет быстрее развивать рынок ипотеки облигации и сертификаты участия. Такой рынок обеспечил бы ликвидность ипотечные кредиторы, и со временем можно ожидать, что они снизят стоимость ипотечное финансирование домовладельцев. Обеспечение ликвидности. Хотя ликвидность не является проблемой для некоторых крупных банков, таких как Сбербанк и банк Раффайзен, в такой большой и разнообразной экономике, как что в Российской Федерации, местные финансовые рынки могут быть ограничены местными экономические обстоятельства.HMLA может преодолеть нехватку местного капитала путем предоставления ликвидности местным государственным учреждениям и небольшим частным банкам. В взяв на себя эту роль, АИЖК не должно подрывать ипотечные программы существующие ликвидные банки. Продемонстрируйте потенциал ипотечного финансирования. Можно утверждать, что некоторые потенциальных кредиторов убедят предоставить ссуду только после того, как они увидят бизнес ведется прибыльно. HMLA может подать пример с риском — основанная на ценообразовании система ценообразования, которую коммерческие банки могут использовать с прибылью. Рискните устанавливать цены в сложных условиях. Российский рынок отсутствуют исторические данные об эффективности ипотечного кредитования, на которых можно основывать цены на кредит 16 риск. Отсутствуют ориентиры для оценки долгосрочных облигаций. Федеральный агентство может сыграть решающую роль катализатора, взяв на себя инициативу по созданию разумная структура ценообразования, чтобы можно было начать процесс.Возможно, это Организация, поддерживаемая государством, находится в лучшем положении, чтобы взять на себя этот риск. Это будет необходимо пересмотреть эту структуру ценообразования с течением времени и адаптировать ее к меняющимся обстоятельства. Федеральному агентству не следует использовать свое преимущество первопроходца. установить монополию на секьюритизацию ипотечных кредитов. Страхование кредитного риска. Существуют сомнения в эффективности ипотечных кредитов в качестве обеспечение ссуды, и, как следствие, возможность определения цены ипотечной ссуды.В АИЖК может предоставлять страховые продукты, которые устраняют неопределенность в отношении кредитный риск ипотечных кредитов. Федеральное агентство намерено изучить предложение своевременная оплата залога по исполнению ипотечных ценных бумаг. Из с экономической точки зрения разница между страхованием кредита невелика. выполнение пулов ипотечных кредитов, а также обеспечение исполнения индивидуальная ипотека.В любом случае федеральное агентство зависит от андеррайтинг отправителей и коллекторские возможности обслуживающих организаций. Как федеральный субъект, HMLA имеет уникальную возможность диверсифицировать свой кредит. риск по всем регионам РФ. 67. В настоящее время АИЖК планирует выступать в качестве механизма ликвидности для региональных агентствами, и как распространитель стандартов. Агентство получило госгарантии по облигациям. эмиссии 2 и 4 рубля.5 миллиардов соответственно через законы о бюджете на 2002 и 2003 годы. АИЖК использовало часть средств от 2002 г. для поддержки 5-летнего генерального финансирования в размере 1,1 млрд руб. выпуск облигаций с 10,5-процентным купоном в апреле 2003 г. Эти облигации были проданы коммерческие банки. 68. Федеральное агентство намеревается использовать выручку от выпуска облигаций для рефинансирования. «первичные агенты», роль которых будет заключаться в обслуживании портфелей и управлении кредитным риском6. Основными агентами будут агентства, спонсируемые региональными правительствами, а также коммерческие банки.Все подписанные к настоящему времени соглашения были заключены с региональной общественностью. агентства.7 69. Федеральное агентство покупало ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой в ​​рублях. с процентной ставкой 18 процентов. В конечном итоге они будут финансироваться за счет ипотечных ценных бумаг. выдается под 15 процентов, желательно как проходные сертификаты. Разница будет делится между федеральным агентством, которое оставит себе 1 процент, и главными агентами, которые оставил бы 2 процента. (В апреле 2003 года федеральное агентство снизило ставку по ипотечным кредитам. по купленной ипотеке до 15 процентов.) 6 В случае дефолта главный агент оплатит недостающий платеж по кредиту в течение шести месяцев и приступить к обращению взыскания в соответствии с инструкциями федерального агентства. После этого федеральное агентство сохраняет возможность, чтобы агент выкупил невыплаченную ссуду. Федеральное агентство может воздержаться от исполнения такой вариант в случае катастрофического экономического кризиса региона. 7 Обсуждения ведутся с коммерческими банками.17 70. Планируемые объемы кредитования стартовой программы составляют небольшую часть от спрос на жилье и цели Госстроя по новому строительству. Федеральное агентство до конца 2003 г. планирует выкупить займов на 2 млрд руб. площадь квартиры 60 квадратных метров, средний остаток по ипотеке — 350 000 рублей, агентство купило бы около 5700 кредитов на общую сумму 340 000 квадратных метров, поскольку по сравнению с правительственной целью от 70 до 80 миллионов квадратных метров жилья строится ежегодно.Небольшая часть финансирования федерального агентства, вероятно, пойдет на новые строительство в ближайший год. Большинство этих ипотечных кредитов финансируют сделки по обмену, когда семья финансирует переезд в большую квартиру. 71. Выпуск краткосрочных облигаций создает риск изменения процентной ставки для ИЖК. 5-летний облигации с общими обязательствами, выпущенные в апреле, финансируют покупку с 20-летним сроком погашения ипотека с фиксированной ставкой. Такая проблема создает для агентства процентный риск. Если инфляция, и в результате процентные ставки должны были существенно вырасти к моменту погашения этих облигаций, агентство могло быть вынуждено заменить их себе в убыток.Если инфляция упадет больше, чем ожидалось, ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, лежащие в основе облигации, могли досрочно погашать, и инвесторы, в этом случае государственный пенсионный фонд потеряет ожидаемый доход. 72. Если необходимо выпустить дополнительные облигации до того, как будет принят закон об ипотечных ценных бумагах. принята, федеральное агентство должно структурировать такие облигации, чтобы они соответствовали денежным потокам ипотечные кредиты, которые он финансирует. Такие квази-ипотечные облигации выпускали региональные агентствами в России как средство более эффективного управления процентным риском.8 На эффективных рынках спекуляция валютой или процентной ставкой не дает долгосрочной прибыли движения. В результате большинство участников финансового рынка избегают интереса или валютный риск. 9 73. Если кредитные учреждения, пользующиеся государственной поддержкой, пошли на такой риск, они потеряли значительные суммы денег. Например, как аргентинские кредиторы поступили с долларом. деноминированные ипотечные кредиты в 1990-х годах, или ссудно-сберегательные учреждения США за счет финансирования долгосрочные активы с фиксированной процентной ставкой и краткосрочные обязательства в 1970-е годы.Чтобы минимизировать риск финансовых потерь от изменений процентных ставок, ипотечные каналы, такие как HMLA как правило, хеджирование процентного риска путем согласования продолжительности актива и обязательства денежные потоки.10 Организация с денежными потоками, совпадающими по срокам, не потеряет и не получит рыночная стоимость при изменении процентных ставок. Самый простой способ подобрать продолжительность — сопоставить денежные потоки по активам и обязательствам. Если HMLA не соответствует сроку выплаты наличных потоков, например, путем финансирования долгосрочных активов с помощью краткосрочного долга, ему грозит рефинансирование. рисковать при наступлении срока погашения долга.8 Это всего лишь квази-ипотечные облигации, потому что в отсутствие закона об ипотечных ценных бумагах, поскольку нет возможность отделить обеспечение, которое финансирует облигации, в интересах инвесторов в случае банкротство эмитента. 9 Исключение, конечно же, составляют маркет-мейкеры, такие как инвестиционные банки. 10 Под сроком здесь понимается чувствительность приведенной стоимости денежных потоков к изменениям процентных ставок.18 74. После принятия закона об ипотечных ценных бумагах агентство намеревается выпустить обеспечение с ипотечным покрытием. Эта проблема могла бы принять форму прямого воздействия, поскольку действующий законопроект не предусматривает многоклассовой структуры, и в любом случае государственная гарантия позволила бы избежать повышения кредитного качества, которое обеспечивает многоклассовая структура. обеспечивает. Такая проблема, будь то в форме ипотечной облигации или участия сертификат, может предоставить агентству существенно лучший метод управления процентный риск.Б. РАЗВИТИЕ РЫНКА ИЛИЧК И ИПОТЕКИ 75. Поскольку Федеральному агентству удается разместить значительные объемы ипотеки облигации или сертификаты участия по ставкам, которые не компенсируют риск, это исказит рынок ипотечного финансирования, и это будет еще больше искажать рынок в сторону долгосрочного высокого качественные инвестиционные инструменты. Вероятно возникновение раздвоенного рынка с: (i) финансируемые государством недорогие ипотечные кредиты для очень небольшой части населения, с сопутствующими проблемами нормирования; и (ii) более дорогая ипотека для более состоятельных клиентов. финансируется за счет частных средств.Дополнения к предложению более дешевых ипотечных кредитов будут ограничивается ежегодными гарантийными полномочиями, которые правительство предоставляет федеральному агентству. На сегодняшний день эта гарантия составляет лишь небольшую часть рыночного спроса. 76. АИЖК вынуждено структурировать и оценивать долгосрочные облигации на рынке, на котором отсутствуют сравнительные ориентиры и ценообразование на ценные бумаги с учетом рисков. На эффективных рынках капитала инвесторы оценивают облигации, исходя из реальной нормы прибыли на определенный срок до погашения, плюс спред, чтобы компенсировать ожидаемую инфляцию, и дополнительные спреды для рисков, таких как риск дефолта эмитента.Первые два фактора, реальная доходность и ожидаемая инфляция, как правило, являются двумя составляющими доходности государственных облигаций. называется эталонной безрисковой процентной ставкой. 77. В России государственные вопросы считаются качественными, но не лишены обычный риск. Сроки погашения государственных облигаций относительно короткие — два года и менее. На с одной стороны, институциональные инвесторы, такие Таблица 1: Ориентировочный российский рубль, поскольку требуются банки и пенсионные фонды Процентные ставки для удержания определенной части своих активов в ЦБ рефинансировал 18 ценных бумаг высокого качества.С другой стороны, в настоящее время не хватает ОФЗ со ставкой двухлетнего купона 14 высококачественных бумаг. Высокий спрос искажает ценообразование относительно высоких Корпоративные ссуды от 1 до 3 лет Государственные ценные бумаги качества 16,1, ведущие к отрицательная реальная доходность на бумаге.Кредиты физическим лицам от 1 года до 3 лет 22,7 78. В результате наблюдаемая доходность Ипотечные кредиты 10 лет 23 долгосрочные облигации в России кажутся Долгосрочные депозиты 16,3 обусловлены как отсутствием предложения, так и отсутствием предложения. инфляционные ожидания и кредитный риск.Целевой диапазон инфляции 2003 от 12 до 14 Например, самый длинный срок погашения государственные облигации, торгуемые в начале 2003 г., Источники: «Вестник банковской статистики № 2 (117)», ЦБ. России, март 2003 г .; Коммерсантъ, 4 марта 2003 г .; Рыночные двухлетние ОФЗ имели купонную доходность в размере участников. 14 процентов, но торговались с довольно высокой 19 премия, доходность 9.68 процентов. И это несмотря на то, что в 2002 году инфляция составила 15,1. процентов.11 При текущих ценах эти облигации принесут отрицательную реальную доходность, даже если инфляция должна была упасть до 10 процентов в 2003 году, как считают некоторые более оптимистичные наблюдатели. прогнозируется. 79. Текущие процентные ставки и темпы инфляции будут указывать на более высокую доходность, чем реализованная. АИЖК или правительством. Как видно из таблицы 1, инвесторы могут заработать 16 проценты по шестимесячным вкладам. Банки, такие как Сбербанк, предоставляют ссуды под фиксированную ставку на 10 лет. рублевая ипотека под 23 процента.Целевой показатель инфляции, установленный федеральным правительством, находится между 12 и 14 процентов за 2003 год. Если бы правительство достигло верхнего предела этого диапазон, то облигации HMLA под 15% обеспечат реальную доходность всего 1%, в то время как облигации под 12% принесут инвесторам отрицательную реальную прибыль. 80. АИЖК могло бы лучше расширить сферу своей деятельности, используя свои ресурсы за счет повышение кредитного качества для выпущенных банком ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, или посредством кредита страхование.Если бы банки могли снизить риск за счет повышения кредитного качества, они бы были с большей вероятностью будут давать ссуды семьям со средним доходом. Такое повышение кредитного качества могло произойти от федерального агентства в различных формах, включая страхование выполнения пулы секьюритизированных ссуд и / или кредитное страхование по индивидуальным ссудам, каждое из которых покрывает некоторая часть остатка кредита. Полученная в результате высококачественная газета частного выпуска должна пользоваться преимуществами государственных ценных бумаг с точки зрения обеспечения банковской ликвидности требований и правомочность в качестве обеспечения выкупа.В рамках такой программы влияние HMLA может распространиться на гораздо более широкую часть рынка. C. КОНТРАКТЫ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА С РЕГИОНАЛЬНЫМИ АГЕНТСТВАМИ 81. Федеральное агентство сосредоточило свои усилия на рефинансировании региональной государственной ипотеки. агентства, покупая их ипотечные кредиты. По состоянию на апрель 2003 г. АИЖК купило 108 ипотечные кредиты на общую сумму 49 млн руб. К сентябрю 2003 г. АИЖК подписал соглашения с 46 региональными агентствами.В конечном итоге правительство планирует заключить контракт с агентства в каждом из 89 регионов Российской Федерации. 82. В соответствии с нынешней программой финансовые последствия кредитного риска могут быстро превысить региональные ресурсы. В настоящее время продажа кредитов региональными агентствами федеральному агентству. находятся с полным правом обращения. В случае дефолта по ипотеке федеральное агентство может обратиться в региональное агентство заменит ссуду и возьмет на себя расходы по дефолту. Поскольку региональный программ в настоящее время мало, фискальные последствия таких дефолтов в настоящее время минимальны.Однако в случае масштабного развития программ влияние на региональные бюджеты может быть значительным, особенно с учетом ограниченных ресурсов регионов. 83. В таблице 2 представлена ​​иллюстрация потенциального воздействия крупных программ кредитования. по бюджетам четырех регионов. При текущем подходе любое крупное кредитование программа быстро превосходит весь региональный бюджет в трех регионах, в том числе в Москве. являясь исключением. Если бы программы кредитования в Самаре, Оренбурге и Иркутске были 11 Правительство ожидало 14 процентов.Источник: Госкомстат, как сообщается в «Российской экономической Отчет за февраль 2003 г. »Всемирный банк, Московский офис. 20 вырастет для финансирования 20 процентов спроса, объем кредитов будет более чем вдвое больше весь годовой областной бюджет. Если наступит экономический спад, и 20 процентов из них дефолт заемщиков, стоимость может быть более чем вдвое больше, чем весь жилищный бюджет в Оренбург. В Самаре он может превысить региональные расходы на образование и социальную сферу. помощь в сочетании.Таблица 2: Возможное влияние кредитования на региональные бюджеты Москва Самара Оренбург Иркутск Количество домохозяйств, ищущих жилье * 1,439,777 524,601 347,932 409,609 Общий региональный бюджет на 2002 г. ** 304 200 000 17 800 000 9 000 000 12 800 000 Региональный жилищный бюджет 2002 ** 81 000 000 4 800 000 1,400 000 2 900 000 Средний размер кредита ** 350 350 350 350 Общий объем 20% спроса ** 100,784,376 36,722,070 24,355,254 28,672,663 Стоимость 20% дефолтов с LGD 50% ** 10 078 438 3 672 207 2435 525 2 867 266 * Включает 77% домохозяйств со средним достатком ** В тыс. Руб .; LGD — это убыток из-за дефолта Источники: расчеты сотрудников банка, CREA, Госкомстат. 84.Это приблизительные оценки, частично основанные на недавнем опросе CREA, который показал что 77 процентов домохозяйств хотели бы улучшить свои жилищные условия. Должен быть отметили, что если эти же домохозяйства столкнутся с расходами на покупку квартир по ценам, которые полностью отражают стоимость, они могут остаться в своих существующих единицах. Однако даже если фактический спрос вдвое или меньше, чем указано в исследовании CREA, объем все еще может быстро превысить ресурсы многих регионов.85. Вместо того, чтобы распределять кредитный риск исключительно между региональными правительствами, система следует разделить риск между участниками. Такое разделение рисков могло бы обеспечить экономические стимулы для лучшего управления рисками. Например, банк-отправитель может быть требуется принять первую убыточную позицию в размере тридцати процентов от остатка по ссуде. HMLA может предложить страхование от убытков на следующие 20 процентов баланса для экономически солидная комиссия, а региональное агентство может предложить страховку на оставшуюся часть кредита, также за экономически выгодную плату.Это всего лишь одна из возможных договоренностей; получатель чего-то потеря могла быть разной. Любое распределение можно легко структурировать, чтобы минимизировать моральные риск опасности со стороны банка-отправителя и регионального агентства. Ключ в том, чтобы застраховать известные риски с экономически обоснованными сборами и стимулы для каждого участника тщательно управлять рисками. 86. Государственные программы должны соответствовать строгим финансовым стандартам. В большинстве стран, государственные агентства направляют свои усилия либо на открытие новых рынков, на которых частный сектор учреждения воспринимают чрезмерный риск или обращаются к недостаточно обслуживаемым группам населения, которые недостаточно прибыльно для обслуживания учреждений частного сектора.Но таких целей нет. 21 год устраняют необходимость в прозрачности, финансовом контроле и требованиях к капиталу. С участием Что касается финансовых стандартов, государственные учреждения должны работать как банки. Это нормально иметь более низкие ожидания относительно прибыльности и роста государственных агентств, а также корректировка банковских правил, отражающих потребности депозитных организаций. Однако там нет причин устанавливать разные стандарты финансовой безопасности.87. Региональным агентствам нужен пруденциальный капитал и другие финансовые стандарты. На международном уровне существует длинный исторический список финансируемых государством агентств, пострадавших от убытки в результате слабых стандартов кредитования. Недавние примеры включают агентства в Филиппины и Мексика. Большинство таких убытков потребовало существенной финансовой помощи со стороны национальные правительства. Помимо андеррайтинга и резервирования федерального агентства требований, в настоящее время нет единого набора финансовых стандартов для региональных агентства.Для кредитов, приобретаемых АИЖК, он предусматривает андеррайтинг и обслуживание. стандартов и требования к капиталу в размере 10 процентов от объема ссуд, которые каждый агентство продает федеральному агентству. Для займов, финансируемых на местном уровне, нет ограничения в отношении стандартов андеррайтинга, инсайдерского кредитования, правил концентрации, внутренний контроль или резервы убытков. Самарское и Оренбургское агентства убытков не удерживают. резервы сверх 10 процентов для кредитов, проданных федеральному агентству.88. Субсидия процентной ставки быстро истощит региональные бюджеты. Большинство региональных программы нацелены на домохозяйства со средним доходом. Однако те, что решить проблему доступности сделайте это с помощью субсидирования процентных ставок, что, возможно, является одним из наименее эффективных и самые непрозрачные доступные субсидии. Субсидии на проценты потребуют кумулятивно растущая часть бюджета каждого регионального правительства. По мере появления большего количества займов, потребуется увеличение ресурсов для поддержания комбинации ранее выделенных и текущие субсидии.89. С экономической точки зрения более эффективно предоставлять денежные средства домашним хозяйствам, чем манипулировать цена товаров и услуг, чтобы сделать их доступными. Субсидии процентных ставок искажают рынок жилищного финансирования, искажая его основной механизм ценообразования — ипотеку процентная ставка. В той степени, в которой субсидии будут сочтены необходимыми, было бы больше эффективен для них, чтобы они принимали форму единовременной выплаты, авансовых платежей, например, в форма помощи при предоплате или страхование кредита, чтобы позволить более высокую стоимостные коэффициенты по ипотеке.90. При более высоких процентных ставках стоимость субсидии на первоначальный взнос составляет около 80 процентов. стоимости субсидии процентной ставки в выражении дисконтированной стоимости. В таблице 3 представлены сравнение стоимости субсидий на процентную ставку и авансовый платеж с использованием двух предполагаемых рыночные ставки по ипотечным процентам. В каждом случае была выбрана субсидия на первоначальный взнос. для получения выплаты по ипотеке на уровне, равном той, которая предусмотрена субсидией процентной ставки12. относительно более низкие рыночные процентные ставки, разница в первоначальной стоимости между субсидиями составляет небольшой, но ипотека с рыночной процентной ставкой не попадает в баланс учреждение-источник.12 В этом случае каждой субсидии будет достаточно для обеспечения доступного ежемесячного платежа за умеренно квартиры по цене 488 000 руб. домашнему хозяйству с доходом 5 000 руб. в месяц. 22 91. Ипотека с рыночной процентной ставкой может служить залогом для ипотечное обеспечение с доходностью, привлекательной для инвесторов, без каких-либо дополнительных субсидий. Так, у регионального агентства будут активы, которые оно сможет продать по рыночным ценам федеральному агентству, или любое другое юридическое лицо, занимающееся секьюритизацией ипотечных кредитов.Тогда ликвидность в системе будет обусловлено спросом инвесторов, а не долгосрочными обязательствами региона по поддержке процентные ставки ниже рыночных с учетом будущих денежных потоков. Таблица 3: Сравнение процентной ставки и субсидий на первоначальный взнос Рыночная ставка по ссуде = 19,6% Рыночная ставка по ссуде = 15% Несубсидированные с пухом Несубсидированные с пухом Выплата процентов по ссуде Выплата процентов по ссуде Субсидия Субсидия Субсидия Субсидия Приведенная стоимость — 231 012 180 771 — 142 460 141 686 Субсидия Сбережения с 50 241 774 Авансовый платеж Субсидия Ежемесячный заем 5,703 2,652 2,688 4,503 2,652 2,638 Оплата Ипотека 19,6% 7.0% 19,6% 15,0% 7,0% 15,0% Ставка Правительство — — 180 771 — — 141 686 Авансовый платеж Предполагается: Остаток кредита 342 000 рублей; Авансовый платеж покупателя 146 571 руб. Срок кредита 20 лет 92. Сегодня в России субсидирование процентных ставок представляет собой обязательство в размере до 20 лет. Ресурсы. Региональные агентства вряд ли смогут мобилизовать ресурсы на субсидирование такое долгосрочное обязательство для значительного объема заемщиков.Например, при условии, что рыночная ставка по ипотеке составляет 15 процентов, если Самарская область пожелает субсидируют только 10 процентов домашних хозяйств в степени, показанной в Таблице 4, номинальная субсидии потребуют 100 миллионов рублей в первый год, что примерно в четыре раза больше жилищного бюджета на 2002 г.13 Если в настоящее время трудно финансировать субсидии процентной ставки в на региональном уровне, неясно, как можно ожидать от регионов поддержки растущих объемов такие субсидии в будущем.Было бы эффективнее сделать разовый аванс платежей, и обратите внимание на другие решения для обеспечения доступности в больших масштабах, такие как общенациональная программа кредитного страхования для повышения LTV и сокращения кредитных спредов. 13 Номинальная субсидия здесь — это разница между рыночной процентной ставкой и ставкой, взимаемой с заем на 45 000 единиц, или 10 процентов от тех, которые, как можно ожидать, обратятся за такой субсидией. Такой Разница должна учитываться в бюджете в выражении дисконтированной стоимости как упущенный доход.Источник бюджета данные: Moody’s Analysis, Самарская область, декабрь 2002 г. 23 93. Региональные агентства, которые были созданы в последние годы, еще не получили развития. значимый объем. Как видно из Таблицы 4, за один год эксплуатации Московский агентство выдало 60 займов и Таблица 4: Выбранное региональное ипотечное агентство Иркутское агентство создало Условия займа 80 кредитов.Москва планирует продать ипотека в федеральное агентство. Самара Оренбург Москва Иркутск Иркутск не планирует продавать федеральное агентство или использовать его стандарты; В среднем руб. Руб. 9 долл. США он планирует обратиться к другим источникам баланса 342 000 455 000 миллионов 12 500 ликвидность, включая дополнительную облигацию продажи.Другие агентства, например 10 долларов США. в Самаре и Оренбурге, максимум 3-10 лет 25 лет 20 лет Срок обращения 20 лет. в основном ссужали годы бюджетные средства ниже рыночных процентные ставки.Благодаря постоянному максимуму бюджетная поддержка, каждый из этих займов 85% 70% 70% 70% регионов возникла большая ценность Соотношение объем, в частности Оренбург, с 1500 кредитов, выданных с 18% руб. его создание в 1996 году.10% 18% долларов США главный Однако даже этот объем составляет 15% плюс сдача. 7% -18% в рублях, мала по сравнению со ставкой 18% в проиндексирован потенциальный спрос в регионе.Долл. США / руб. в доллары ставка 94. Региональная общественность. Максимум агентства различаются по 35% — Оплата / 30% 30% -50% 30% источники финансирования.Некоторые, например 40% Доход Иркутское и Московское агентства, заглавные буквы местного числа правительства и финансируют их ссуды Ссуды 350 1,500 60 80 программы с комбинацией из Дата капитал и общие обязательства облигации, которые имеют структуру как ипотечные облигации.14 На сегодняшний день руководство этих агентства продемонстрировали сдержанность в принятии на себя кредитных и рыночных рисков и заемных средств. 95. Самарское агентство в ближайшее время планирует изменить подход к финансированию на выпуск краткосрочной облигации с общими обязательствами. Ожидается, что купонная ставка составит 22 процентов по выпуску с трехлетним сроком погашения в размере 20 млн руб. Учитывая, что ни один из ипотечные кредиты приносят более 18 процентов, этот выпуск принесет мгновенный убыток для агентство. 14 Эти квази-ипотечные облигации похожи по финансовой структуре на датские ипотечные облигации в том смысле, что они сопоставить фонд облигаций с определенными пулами ипотечных кредитов.Однако у них нет правовой основы для изоляции ипотечное обеспечение в случае банкротства агентства, поэтому облигации остаются общими обязательствами агентства. 24 96. Андеррайтинг станет более стандартизированным с продажами АИЖК. Такой стандартизация имеет решающее значение для развития ипотечных ценных бумаг. Москва и Самара адаптирует свои условия и требования к андеррайтингу под федеральное агентство стандарты.Оренбург уже адаптировал свои стандарты для четырех имеющихся бассейнов. продан федеральному агентству. От некоторых региональных агентств, таких как Оренбург, можно ожидать предоставить несколько займов, некоторые из которых продаются федеральному агентству в соответствии с стандарты и другие для хранения с несоответствующими стандартами. Некоторые агентства будут оставаться независимыми от федерального агентства и финансировать за счет других средств. Например, Иркутск утверждает, что его стандарты происхождения уже очень похожи на стандарты Федеральное агентство, но поскольку оно планирует предлагать только U.Ссуды в долларах США, это не касается более точно соответствует стандартам федерального агентства. 97. АИЖК способствует кредитованию в рублях, что важно для снижения кредитного риска. Хотя доллар США является основным средством сбережений российских домохозяйств, США долларовое кредитование повышает валютный риск, который домохозяйства не могут застраховать, что приводит к существенный риск платежного шока в случае резкого обесценивания рубля. Поскольку инфляция упали, многие региональные агентства перешли на рублевое кредитование.98. Как видно из Таблицы 4, Самара и Оренбург предлагают кредиты только в рублях, Московское агентство предлагает кредиты как в долларах, так и в рублях, а Иркутское агентство предлагает только кредиты. Кредиты в долларах США. В то время как Самарское и Оренбургское ведомства ставят перед собой цель служить семьи со средним достатком, иркутское агентство сознательно ориентируется на верхнюю двадцатку. процент распределения доходов на своем рынке. Иркутское агентство выразило заинтересованность в кредитовании в рублях после стабилизации инфляции на более низком уровне.99. Возможности регионального бюджета ограничены. Учитывая ограниченность ресурсов региональных правительств, эти программы не могут достичь какого-либо значимого масштаба, пока они финансируются из бюджета. Если бы весь бюджет Самарской области был направлен на ипотечного кредитования, он мог рассчитывать на размещение только десятой части домохозяйств, которые можно ожидать, что они захотят улучшить свои жилищные условия. Региональным агентствам необходимо использовать свои бюджетные ресурсы для обслуживания значительного числа заемщиков.100. Существуют ограниченные средства для регулирования балансов агентств. Кредитное плечо может прийти из двух источников: (i) выпуск облигаций; и (ii) продажа ипотечных кредитов федеральному агентству. Продажи облигаций ограничиваются: финансовым положением каждого региона; готовность каждого региона для поддержки агентских выпусков; и отсутствием юридических структур, поскольку ипотека Закон о ценных бумагах не принят. Финансовое положение может быть частично определено наличие рейтинга инвестиционного уровня.Однако даже рейтинговые регионы, такие как Самара, могут рассчитывать на то, что по общим обязательствам они будут платить больше, чем то, что они зарабатывают по ипотеке. Ни рейтинговые, ни не рейтинговые регионы не могут выпускать настоящие ипотечные облигации или ипотечные облигации. ценных бумаг, пока Государственная Дума не создаст для этого законные средства. А пока некоторые агентства, такие как Иркутск и Москва, выпустили облигации, которые имеют структуру ипотечные облигации, но в них отсутствует необходимая правовая защита, которая сделала бы их более ценнее общих обязательств.По крайней мере, отсутствие юридической структуры увеличивает стоимость таких облигаций; также можно ожидать снижения спроса на такие облигации, хотя И Москва, и Иркутск на сегодняшний день превысили подписку по каждому выпуску. 25 101. Правительство Российской Федерации ограничено в своих полномочиях по привлечению условные обязательства. В результате потенциал программы HMLA ограничивается ее ежегодное выделение гарантий при выпуске облигаций.Если объем федерального правительства гарантии не растут, обязательно поделится между все более региональными агентств по мере подписания новых контрактов. Это может привести к значительному разбавлению уже небольшая программа. Например, в 2003 г. Самарское агентство обязалось продать 100 руб. млн кредитов федеральному агентству или около 300 кредитов физическим лицам. Пока это представляет собой рост годового производства для регионального агентства, 300 кредитов тускнеют в по сравнению с 542 000 домохозяйств со средним доходом в регионе, которые могут ожидается взять ипотеку.102. Если федеральные и местные агентства не примут разные цены и гарантии структура, их вклад в жилищное финансирование будет ограничен. Стоимость ипотеки должен быть достаточным для получения доходности по ипотечной ценной бумаге, привлекательной для частных лиц. секторные инвесторы. Структура гарантии может принимать формы, отличные от простой государственная гарантия выпуска облигаций. 103. Спреды и комиссии следует пересматривать, если позволяют данные, и, насколько это возможно, осталось соревноваться.На данном этапе мало данных об исторической стоимости, на которых можно было бы основывать комиссии за обслуживание и оформление. Фактические затраты на обслуживание и оформление различаются в зависимости от масштаб портфеля и инвестиции в технологии. Кроме того, неясно, что многие агентства или банки отслеживают данные о затратах, которые позволят им определить затраты на отправку и обслуживание кредитов. До федеральной программы плата за обслуживание варьировалась в зависимости от региона. от 1% в Иркутске до 1,5% в Оренбурге.Агентства обычно оставил 0,5 процента для компенсации административных расходов и кредитного риска. 104. В соответствии с федеральной программой основные агенты сохранят 2-процентную годовую плату за покрыть все расходы и риски. Это не кажется достаточным для компенсации инвестиции в системы и персонал, необходимый для запуска ипотечной системы. Таким образом, это может стать препятствием для дальнейшего роста и конкуренции. 105. Установление платы в размере 1% для федерального агентства представляет собой еще одну оценку, поскольку к фактическим расходам государства на покупку ипотечных кредитов и обслуживание облигаций, обеспеченных их.В странах с хорошо развитыми системами ипотечного финансирования спреды по обслуживанию всего 0,20% годовых. Участникам российского рынка потребуется время, чтобы инвестировать в технологии и персонал для достижения такого уровня эффективности; рынок участники теперь предполагают, что затраты намного выше, чем те, которые достигается на более развитых рынках. HMLA должен собирать данные, необходимые для установить фактическую стоимость для правительства администрирования ссуд и облигаций, которые они назад.106. Инвестиции в технологии и персонал важны для региональных агентств. Иркутск, Оренбург, Москва и Самара заключают контракты с местными банками на отправку и обслуживание займы, управление денежными переводами и управление облигациями с ипотечным покрытием. Тем не менее, каждый региональному агентству необходимо будет инвестировать в автоматизацию и персонал для безопасного ведения своего бизнеса. Даже если выдача и обслуживание будут переданы местным банкам, необходимо будет контролировать производительность этих поставщиков услуг и эффективно управлять сделки с федеральным агентством.Непонятно, получат ли все региональные агентства 26 достаточная финансовая поддержка в более крупном масштабе производства для оплаты затрат, связанных с: (i) инвестиции в инфраструктуру для мониторинга андеррайтинга и обслуживания; (ii) отложить капитал для покрытия кредитных рисков; и (iii) поддержание дорогостоящих с финансовой точки зрения субсидий по кредитным ставкам. 107. АИЖК планирует наложить финансовые санкции, если основные агенты не предоставят свои контрактный объем ипотеки.Такие обязательные тома противоречат роли ликвидность. Вместо того, чтобы устанавливать цену и количество, федеральное агентство должно подумайте о том, чтобы позволить региональным агентствам делать предложения по рыночным ценам и покупать, если предлагаемые ставки позволяют создавать ценные бумаги, отвечающие требованиям инвесторов по доходности. А Механизм ликвидности должен управлять выпуском долговых обязательств, чтобы минимизировать риски, пока реагировать на меняющиеся потребности в финансировании своих клиентов как основных кредиторов.Производство требования могут усугубить риски морального вреда для федерального агентства или для региональных агентства. D. КРЕДИТНОЕ СТРАХОВАНИЕ. 108. При правильной ориентации и соответствующей структуре общенациональная система кредитного страхования покрытие дефолта розничного заемщика может значительно повысить доступность. Пока кредит страхование не может преодолеть трудности с обращением взыскания, это может послужить стимулом для кредитование коммерческих банков в течение времени, необходимого Правительству для устранения недостатков в законе об обращении взыскания.109. Кредитное страхование может сделать возможными ссуды с более высокой стоимостью кредита (LTV) за счет поглощение части кредитного риска, из-за которого кредиторы требуют большого первоначального взноса. Такая программа разделит кредитные риски с основными кредиторами, такими как Сбербанк и Raiffeisen bank, и предоставить последним стимулы для более значительного и агрессивно в ипотечном кредитовании. Страхование кредита на длительный срок может обеспечить банкиры с важным стимулом предоставлять ссуды на более длительные сроки до погашения.Эта функция будет полезным дополнением к ликвидности, предоставляемой федеральным агентством, и к обслуживание и управление кредитным риском на местном уровне первичными агентами. 110. Для кредитного страхования требуются исторические данные по группам происхождения по таким статьям, как частота просрочки и потери права выкупа, процент лечения, время до потери права выкупа и потери на взысканная ссуда. Эти данные составляют основу анализа для правильной и прозрачной оценки страховой продукт и достаточный резерв на случай убытков.Таких данных пока нет в Россия в широком смысле. 111. Любая программа кредитного страхования потребует трех основных этапов, первый из которых: будет включать анализ существующих данных, разработку данных и андеррайтинг стандарты для будущего сбора данных. Второй этап предполагает оформление страховки на некоторые обязательно произвольные уровни цен, а также сбор данных, на которых можно основывать более надежные цены. Эта база данных ляжет в основу третьей фазы, развитие частного ипотечного кредитования.Первые две фазы могут занять пять лет или больше. Когда-нибудь в будущем можно будет снизить риск для Правительство покупает перестрахование на международных рынках. 27 112. Проект кредитного страхования, обязательно на федеральном уровне в целях диверсификации географический риск, обещает способствовать развитию ипотечных рынков, при условии, что это: Действовать в соответствии со стандартами профессионального и пруденциального страхования; Представьте надлежащие особенности управления и регулирования и избегайте создания монополии; Предоставить кредиторам ограниченное страховое покрытие, например, исключить чрезмерное страхование. первый уровень потерь; Вводить и контролировать пруденциальные стандарты андеррайтинга и обслуживания; Правильно оцените страховую премию и скорректируйте ее в соответствии с меняющимися рыночными условиями. условия; Быть должным образом отраженным в федеральном бюджете, чтобы отразить условные обязательства перед Правительство.E. ЗАКЛЮЧЕНИЕ 113. Недавние законодательные и политические инициативы подготовили почву для ипотечного финансирования. в России, о чем свидетельствует ограниченный объем кредитов, предоставленных более обеспеченные домохозяйства. С дополнительными правовыми, политическими, нормативными и институциональными реформами, ипотечное финансирование может внести значительный вклад в развитие российского экономия и более высокий уровень жизни российских домохозяйств. 28 год

Группа поддержки на дому — PEU

Сотрудничайте с властями Нью-Йорка, чтобы сдать вашу квартиру в аренду

Группа поддержки домовладельцев (HSU) мэра Нью-Йорка работает с арендодателями, агентами по недвижимости и управляющими недвижимостью для сдачи в аренду свободных квартир квалифицированным жителям Нью-Йорка, получающим помощь в аренде.

Специалисты HSU помогают участвующим владельцам и агентам ориентироваться в процессе аренды, организуя просмотры, помогая оформлять арендные документы и обеспечивая доступ к финансовым стимулам для размещения соответствующих арендаторов в стабильном жилье. HSU также может быстро ответить и решить вопросы по оплате, а также другие вопросы, возникающие во время аренды.

Заинтересованы в сдаче в аренду своей квартиры или комнаты?

Сдавая в аренду свою свободную квартиру или комнаты через HSU, вы можете иметь право на следующее *:

• 15% Комиссия брокера
• Поощрение удержания квартиры — покрывает арендную плату за один дополнительный месяц, когда домовладелец соглашается принять клиента DSS / DHS / HRA и не сдавать квартиру в аренду кому-либо еще в течение периода до 30 дней, покрывая предполагаемые расходы на вакансию.
• Первый месяц аренды в полном объеме и 3 месяца предоплаты субсидий
• Ваучер безопасности (эквивалент арендной платы за один месяц)
• Доступ к Специальному фонду дополнительной помощи (SSAF) — покрывает до 3000 долларов США в качестве компенсации ущерба и задолженности по аренде (помимо ваучера на обеспечение безопасности)

* Эти льготы могут применяться к аренде квартир CityFHEPS, FHEPS и HOME TBRA; Аренда SOTA не допускается. См. Ниже дополнительную информацию о программах SOTA и EHV.Кроме того, при аренде комнаты взимается комиссия брокера в размере 15%, ваучер безопасности и только SSAF.

Заинтересованы в сдаче в аренду своей квартиры или комнаты?

Программы участия

Городское приложение по борьбе с бездомностью и предотвращением выселения (CityFHEPS)

Программа городского надзора за бездомностью и предотвращением выселения (CityFHEPS) — это единая единая программа помощи в аренде жилья , которая заменила программу «Жизнь в сообществах» (LINC I, II, III, IV и V), а также специальный выход и Дополнение о предупреждении (SEPS) и Дополнение к плану предупреждения и выезда из городского семейного выселения (CityFEPS) в 2018 году.Его цель — упростить процесс выявления и обеспечения возможностей постоянного проживания, которые позволят жителям Нью-Йорка, испытывающим нехватку жилья, покинуть убежище или вообще не попасть в убежище.

Посетите домашнюю страницу CityFHEPS , чтобы узнать о стандартах оплаты и получить дополнительную информацию.

Раздел 8 Программы

Программы субсидий по Разделу 8 финансируются из федерального бюджета и предлагают жильцам с низким и средним доходом ваучеры для получения жилья на открытом рынке. Домохозяйства обычно выплачивают часть своего дохода в счет арендной платы.Активные программы в Нью-Йорке включают Ваучер на выбор жилья (HCV), Ваучер на чрезвычайное жилье (EHV) и Жилье для поддержки HUD-Veterans Affairs (HUD-VASH).

Узнайте больше о каждой программе Раздела 8:

Платежные стандарты

Стандарт оплаты — это максимальная сумма, которую CityFHEPS и Раздел 8 будут платить за каждую единицу. Утвержденная арендная плата варьируется в зависимости от арендной платы на местном рынке, вклада клиента / арендодателя и программы субсидий. В ваучере на случай чрезвычайной ситуации на жилье (EHV) используются стандарты оплаты за исключение.
См. Документ DSS Payment Standards здесь.
Посетите веб-страницу HPD Субсидии и стандарты оплаты , чтобы узнать больше.
Посетите веб-страницу NYCHA Subsidy and Payment Standards , чтобы узнать больше.

¹ Только CityFHEPS разрешает аренду помещений.
² Коммерческие СРО должны быть надлежащим образом зарегистрированы в HPD как квартиры класса B. Только программы HPD Section 8 и CityFHEPS разрешают аренду SRO.

Специальная разовая помощь (SOTA)

В рамках программы Special One Time Assistance (SOTA) будет выплачиваться арендная плата за один год для соответствующих критериям клиентов Департамента по делам бездомных (DHS) для переезда в пределах города Нью-Йорк, в другие округа штата Нью-Йорк или в другой штат, Пуэрто-Рико или Вашингтон. , DC SOTA могут получить домохозяйства с постоянным доходом от работы, дополнительным доходом или пособиями по социальному обеспечению по инвалидности и арендной платой, не превышающей 40% текущего дохода домохозяйства.Арендные платежи выдаются ежемесячно.

Посетите домашнюю страницу SOTA , чтобы узнать больше.

Дополнение по предотвращению семейного бездомия и выселения (FHEPS)

FHEPS был создан в 2017 году, чтобы помочь имеющим на это право семьям Нью-Йорка с детьми переехать в стабильное жилье.
Посетите домашнюю страницу FHEPS , чтобы узнать больше.

Обратитесь в службу поддержки на дому

Если вы владелец, управляющий недвижимостью или брокер, который заинтересован в аренде имеющейся квартиры или комнаты или желает получить дополнительную информацию, свяжитесь с одним из приведенных ниже методов, и специалист отдела поддержки на дому свяжется с вами в течение 2 дней. рабочие дни.
Позвоните по телефону 212-918-8176 или заполните форму ниже , чтобы запросить помощь у специалиста HSU.

Доход Тамил Наду от гербового сбора, высокий регистрационный сбор

Сборы за апрель-ноябрь 2021 года составили 8 448,42 кр.

Доходы Тамил Наду от гербового сбора и регистрационного сбора останутся стабильными в 2021–2022 годах и вернутся к уровням до COVID-19, согласно данным Государственного регистрационного управления.

Гербовый сбор и регистрационный сбор, один из ключевых компонентов собственных налоговых поступлений государства, составил 8 448 фунтов стерлингов.42 крор в апреле-ноябре 2021 г. по сравнению с 5 687,64 крор в сопоставимый период прошлого года. Высокопоставленный чиновник правительства штата сказал, что высокие сборы доходов были обусловлены регистрацией собственности, и через несколько дней сборы в этом финансовом году достигнут 10 000 крор вон. В пересмотренном бюджете, представленном правительством DMK после прихода к власти, доходы от гербовых сборов и регистрационных сборов оцениваются в 13 252,67 крор в 2021-22 годах по сравнению с 14 879,37 крор, запланированных в Промежуточном бюджете на 2021-22 годы.

В разных штатах доходы от гербовых сборов увеличились более чем вдвое в первом квартале 2021-22 годов и зафиксировали рост на 53,4% во втором квартале 2021-22 годов по сравнению с предыдущими годами. Об этом сообщает Департамент экономических и политических исследований Резервного банка Индии.

Суреш Кришн, президент Конфедерации ассоциации девелоперов недвижимости Индии (Credai), Тамил Наду, сказал, что сбор доходов указывает на хорошие признаки восстановления в секторе недвижимости.Однако он указал, что в штате Тамил Наду один из самых высоких уровней гербового сбора и регистрационных сборов (7% плюс 4%) во всех штатах.

Отметив, что снижение ставок гербовых сборов в штатах, таких как Махараштра и Карнатака, дало хорошие результаты, г-н Кришн сказал, что аналогичный шаг в штате, даже для меньшего окна в один год, может еще больше увеличить доходы.

«Люди сократили дискреционные расходы во время пандемии из-за страха потерять работу. Однако дела пошли на поправку, и люди смогли использовать свои сбережения для покупки домов », — сказал г-н.Кришн сказал.

Мунусвами Анандан, председатель и управляющий директор Aptus Value Housing Finance India, сказал, что, по крайней мере, сокращение следует учитывать в отношении доступного жилья, где спрос выше, и это будет стимулировать строительство в небольших городах. Он сказал, что спрос на недвижимость до сих пор был обусловлен более низкими процентными ставками, но были признаки того, что в ближайшие месяцы он может вырасти на фоне инфляционного давления.

Г-н Анандан сказал, что более быстрый переход к оцифровке земельной документации поможет повысить эффективность процесса покупки и регистрации собственности.