Покупка в ипотеку ипотечной квартиры: Покупка или продажа ипотечной квартиры — Банк ВТБ

Содержание

можно ли это сделать и как правильно — Блог Райффайзенбанка R-Media

Что значит квартира в ипотеке

По закону при покупке квартиры в кредит, она автоматически идет в залог банку — это гарантия того, что вы вернете деньги. Банк имеет право ограничить ваши права собственника на эту недвижимость до тех пор, пока вы не погасите кредит. Такое право банка называют обременением, а залог недвижимости называют ипотекой.

После покупки квартиры в ипотеку вы являетесь ее собственником, то есть можете в ней жить, пользоваться ею, а вот совершать юридически значимые действия, например продать, без согласия банка не получится. Согласие банка нужно до тех пор, пока вы полностью не погасите кредит, и банк не снимет обременение.

Как регистрируется ипотека

Ипотеку регистрирует Росреестр вместе с правом собственности — запись об этом фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости.

Эту информацию проверяет покупатель перед покупкой квартиры. Для проверки достаточно ввести кадастровый номер объекта и регион, либо полный адрес квартиры на сайте Росреестра:

Если на квартире есть обременение, то в разделе «Права и ограничения» появится об этом запись, например, будет указано, что квартира в залоге, а также реквизиты регистрации обременения. Если обременений нет, то строка с ограничениями будет пустой

Более подробная информация о квартире и обременениях указана в выписке из ЕГРН. Ее можно заказать в бумажном виде в ближайшем МФЦ, либо в электронном виде на сайте Росреестра.

В выписке указан вид обременения, кто наложил обременение и на каком основании

Обычно такую информацию покупатель недвижимости или риэлтор запрашивает, чтобы проверить «чистоту» покупаемой квартиры.

Как продать квартиру в ипотеке

Продать купленную в ипотеку квартиру можно следующими способами:

  1. погашение ипотечного кредита и снятие обременения;
  2. продажа со снятием ипотеки в ходе сделки;
  3. продажа квартиры из-под залога со сменой собственника и заемщика;
  4. продажа квартиры в ипотеке банком.

Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Схема 1. Погашение ипотечного кредита и снятие обременения

Это самый простой способ. Вам нужно продать недвижимость, но, если она в ипотеке, вам придется сначала погасить долг перед банком. Если долг небольшой, это сделать проще — можно взять потребительский кредит, погасить остаток, снять обременение и продать квартиру. Продажа квартиры позволит закрыть потребительский кредит.

В этой схеме банк задействован минимально. Достаточно узнать в банке полный остаток долга на дату, в которую вы планируете погасить долг, и написать заявление на полное досрочное погашение.

После того, как кредит полностью погашен, банк снимет ипотеку сам, либо выдаст вам на руки закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии к вам претензий. С этими документами вы через МФЦ сможете подать заявление на снятие залога.

Плюсы Минусы
Легче найти покупателя, так как квартира уже не в залоге Если остаток по кредиту большой, то новый кредит на погашение старого могут не дать

Схема 2. Продажа со снятием ипотеки в ходе сделки

Эта схема тоже с досрочным погашением ипотеки, но когда покупатель на квартиру уже найден.

В этом случае покупатель выплачивает часть денег в качестве аванса или задатка для погашения остатка вашего кредита. После того, как вы погасите кредит, банк снимет залог и вы проведете обычную сделку купли-продажи.

Покупка квартиры до регистрации брака

Что учесть будущим супругам при приобретении недвижимости до свадьбы, чтобы избежать возможных проблем с разделом имущества?

«Мы с будущим мужем планируем приобрести квартиру до брака. Ипотека будет оформлена на него. Я выступаю в качестве созаемщика и вношу половину первоначального взноса. Деньги я просто переведу со своей карты на его счет, а он уже внесет всю сумму. Скорее всего, в будущем мы используем средства маткапитала для погашения ипотеки. Скажите, я все равно никакого отношения к квартире иметь не буду?» – с этим вопросом читательница обратилась в редакцию «АГ».

Давайте разберемся, как будущим супругам купить квартиру до брака, чтобы потом не возникло проблем.

Заключение брачного договора будет правильным решением

Прежде всего ответим на вопрос читательницы. Если между супругами пробежит черная кошка и дойдет до недружественного раздела имущества, спор придется решать в суде. И тут будет важно, аргументы какой из сторон окажутся сильнее.

Супруг может заявить: «Ипотека оформлена до брака, как и право собственности на квартиру. Значит, задолженность по ипотечному кредиту – это мое обязательство, как и квартира – моя собственность. Да, жена давала деньги, но кто сказал, что именно они пошли на первоначальный взнос и уплату процентов?» Супруга может приводить свои аргументы: она участвовала в выплате первоначального взноса, часть ипотечного кредита была погашена маткапиталом, выплачивались ипотека и проценты по ней в период брака за счет общего дохода супругов, поэтому она все же имеет право на долю в квартире. Но чью сторону примет суд, какие документы будут оценены им как подтверждающие требования и в каких долях он разделит квартиру между супругами – сказать сложно.

Читайте также

Брачный договор перестал быть прерогативой миллионеров

В России брачный договор всегда считался признаком меркантильности и недоверия, но теперь его заключают все чаще. Чем он может пригодиться даже любящей семье? Как его составить и будет ли он работать?

04 Июня 2019

Другое дело, если будет оформлен брачный договор (хотя бы в отношении приобретаемой квартиры, если подписание «всеобъемлющего» договора смущает). Он может быть заключен в любое время – как до вступления в брак, т.е. при покупке квартиры, так и после (ст. 41 Семейного кодекса РФ). Заключенный до свадьбы договор начнет действовать с момента государственной регистрации брака.

В этом договоре супруги могут определить, кому и в каких долях квартира будет принадлежать, как она будет делиться в случае прекращения брака вне зависимости от того, кто из супругов и как именно вносил первоначальный взнос, с чьего счета списывались ипотечные платежи, был ли в это время у другого супруга источник дохода. Единственное ограничение: один из супругов не может быть поставлен в заведомо худшее положение, чем другой. Например, нельзя заключить брачный договор, по которому при разводе и разделе имущества одному супругу переходит квартира, а второму – долг по ипотеке. В общем, чтобы тяжкие мысли о возможной несправедливости в будущем не омрачали счастье семейной жизни, лучше оформить брачный договор.

Ниже рассмотрим общие ситуации.

Что учесть при заключении договора о покупке квартиры до брака?

Российские суды нередко рассматривают гражданский договор одновременно как соглашение между супругами об определении режима собственности. Например, если они оба фигурируют в качестве покупателей, приобретающих равные доли в квартире, то, скорее всего, суд посчитает, что именно этим договором о приобретении жилья супруги установили, что каждому из них в его личную собственность переходит соответствующая доля в квартире. Например, такая позиция была применена в решении Нагатинского суда г. Москвы по делу № 02-0395/2016 (02-12309/2015).

Также нужно иметь в виду: закон не содержит правила о том, что имущество, нажитое гражданами в незарегистрированном браке, безусловно становится их общей долевой собственностью. Для этого требуется их совместное ясно выраженное волеизъявление с согласованием размера долей в общей собственности (Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 29 января 2015 г. по делу № 33-367/2015). Это значит, что при заключении договора о приобретении квартиры нужно определить долю каждого из будущих супругов. Если один из них вносит большую сумму в качестве первоначального взноса, логичнее определить его долю в большем размере. При этом если не указать размеры долей, то по умолчанию они будут равнозначными – у каждого по 1/2.

В случае если покупатели так и не решат вступить в законный брак, то правовой режим имущества будет определяться по правилам главы 16 Гражданского кодекса РФ: у каждого владельца доли будет преимущественное право на приобретение доли другого владельца. Если же они будут спорить о цене выкупа, то можно будет обратиться в суд и провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости доли. Вот только процедура эта затратная, дешевле будет решить вопрос миром.

А если квартира будет куплена в ипотеку?

Ипотека – это кредит под залог недвижимости. Если будущие супруги собираются взять кредит под залог приобретаемой квартиры, то общие условия будут те же, что и при покупке в общедолевую собственность, но с особенностями – квартира остается в залоге у банка до полной выплаты кредита.

В кредитном договоре покупателям лучше выступить в качестве основного заемщика и созаемщика. Нелишним будет закрепить в договоре в отношении каждого заемщика сумму обязательного ежемесячного платежа пропорционально размеру доли каждого – в случае разрыва отношений в будущем будет проще определить действительную стоимость каждой доли.

Будущие супруги могут выступить солидарными заемщиками. Оплачивать ежемесячные взносы будут обязаны оба солидарно. Главное, чтобы сумма ежемесячного платежа вносилась полностью, и неважно кем.

Читайте также

Как супругам разделить обязательства по ипотеке при разводе?

Финансовые обязательства сохраняются за супругами в равных долях независимо от того, кто является заемщиком и собственником квартиры. Поделить их можно несколькими способами

03 Сентября 2020

Рассмотрим пример: заемщики вступили в брак, но спустя время их отношения прекратились, а ипотеку платить надо. Обычно ее выплачивает тот, кто указан основным заемщиком или кто остается проживать в квартире. При разделе имущества в связи с расторжением брака один из супругов вправе потребовать от другого половину платежей по кредитному договору, произведенных им после прекращения семейных отношений (Апелляционное определение Верховного cуда Республики Башкортостан от 20 февраля 2014 г. по делу № 33-2011/2014).

Если квартира приобретена с использованием заемных средств и на момент раздела имущества кредит не выплачен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита. При этом супруги не вправе своим соглашением изменить порядок его выплаты. Для этого им потребуется согласие банка-кредитора (п. 1 ст. 450 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 14 мая 2015 г. по делу № 33-16190/2015). После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли. Кроме того, если квартира находится в залоге, может потребоваться внесение изменений в закладную (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Что нужно знать о приобретении квартиры с использованием маткапитала?

Если брак зарегистрирован, то использование материнского капитала на улучшение жилищных условий дает мужчине право на долю в недвижимом имуществе. Средствами маткапитала можно также погасить ипотеку, оформленную на имя супруга, даже если она была взята до брака. Сожительство такой возможности не дает, как и не обязывает женщину, который выдан сертификат, выделять партнеру долю в имуществе

(подробнее о преимуществах и последствиях, о которых нужно подумать как до свадьбы, так и после, – читайте в статье «Зачем нужен брак?»).

Жилье, приобретаемое супругами с привлечением средств материнского капитала, оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей. При разводе супруги могут претендовать только на свою долю, даже если она еще не выделена. Так, если квартира, приобретенная с использованием средств маткапитала, не была оформлена в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, то при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суд должен будет поставить этот вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на жилое помещение (Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.).

Что будет с квартирой, если один из будущих молодоженов погибнет?

Если один из будущих супругов погибнет после приобретения квартиры в общую долевую собственность, то доля погибшего войдет в его наследственную массу и второй будущий супруг претендовать на нее не сможет (если же брак зарегистрирован, супруг становится наследником первой очереди).

В случае заключения брачного договора – а сделать это можно в любое время – нужно учитывать, что он вступает в силу со дня регистрации брака.

Если квартира куплена до свадьбы, что изменится после регистрации брака?

Если квартира приобретена до свадьбы и оформлена в общедолевую собственность, то после заключения брака ничего не изменится, так как недвижимость будет личным имуществом каждого из супругов, нажитым ими до брака.

Читайте также

Судьба совместно нажитого имущества при банкротстве супруга

Брачный договор или соглашение о разделе общего имущества помогут минимизировать риски имущественных потерь до возбуждения дела о банкротстве. Если же они не были заключены, супругу, не являющемуся должником, сохранить свою долю поможет обращение в суд с требованием о разделе совместно нажитого имущества

12 Октября 2020

А вот ипотека будет выплачиваться в условиях действия режима совместно нажитого имущества супругов, ведь деньги, которые они зарабатывают и тратят на погашение долга, уже общие.

Напомним: к общему имуществу супругов относятся доходы каждого из них от трудовой, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия и иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья или иного повреждения здоровья, и др.). Общим имуществом являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из них оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ).

В случае развода и раздела имущества к той его части, которая куплена до брака, будут применяться долевое соотношение и правила главы 16 Гражданского кодекса РФ, посвященные общедолевой собственности. А к той части квартиры, которая была оплачена после заключения брака, будут применяться нормы Семейного кодекса РФ, устанавливающие презумпцию равнозначности имущества супругов, – иначе будет складываться ситуация, только если они заключат брачный договор или если у них появятся дети и супруга будет настаивать на отступлении от принципа 50/50 и увеличении ее доли в делимом имуществе супругов.

Может, не торопиться и купить недвижимость уже в браке?

Принимая решение, покупать квартиру до или после свадьбы, будущие супруги должны помнить, что брачный договор можно оформить как до, так и после регистрации брака. Также в любое время можно заключить договор купли-продажи квартиры с распределением долей в праве на нее пропорционально размеру вложения каждого покупателя. Главное в таких ситуациях – прозрачность финансовых отношений будущих супругов и отражение их в договоре.

Можно рассмотреть еще один вариант: родители дарят деньги на приобретение квартиры. Имущество, полученное в дар, не является общим имуществом супругов и не подлежит разделу (подробнее об этом в публикациях «Как делятся “наследственные” метры при разводе?» и «Кому после развода достанется купленная на деньги родителей квартира?»).

Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую квартиру

Все жизненные ситуации предусмотреть невозможно. Иногда возникает необходимость переехать: из-за работы, потребностей семьи, по другим причинам. Что делать, когда нужно сменить район или город, а обязательства по ипотечному договору еще не выполнены? Можно ли обменять квартиру, которая находится в ипотеке? Согласуется ли это с законом? Какие есть варианты? Ответ – в статье.

Точка зрения закона

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, покупатель квартиры может обменять при соблюдении условий обмена, определенных банком. С процессуальной точки зрения это будет процедура замены залога, поэтому обмен может производиться только на равноценную жилплощадь (статья 345 ГК РФ). Если вы покупали однокомнатную квартиру в ипотеку, то обменять ее сможете только на равную по площади.

Детали банк может устанавливать по своему усмотрению. Могут устанавливаться условия по сроку ипотеки, оценочной стоимости квартиры (иногда требуется дисконт в размере 20-30% от остатка долга) и т.д. Важно соблюсти все условия. Даже при нарушении хотя бы одного пункта банк уже не даст обменять ипотечную квартиру, поэтому клиенту придется искать варианты.

Почему без обмена обойтись сложнее?

Разумеется, можно не обменивать квартиру в ипотеке, а сдать ее в аренду, и в другом районе или городе снять себе подходящее жилье на те же деньги. Но жизнь на съемной жилплощади имеет свои подводные камни:

  • Вас могут попросить съехать. Даже с предупреждением это большой стресс, неудобства, потеря времени и ресурсов на поиск новой квартиры;
  • Контроль со стороны хозяев. Даже если вы бережно относитесь к арендованной квартире, все равно визиты собственника не всегда удобны или приятны;
  • Разница в цене аренды. Проживание в разных районах может существенно отличаться по стоимости, особенно в мегаполисах. А переплата по аренде квартиры относится к тем расходам, которые вам точно никто не компенсирует.

Выходит, что обмен ипотечного жилья иногда просто необходим.

Альтернативный вариант от девелоперов

Но есть еще один способ обменять квартиру на другую, даже если вы еще не выплатили ипотеку. Это участие в программе Trade in. Ее условия предполагают возможность использовать старое жилье для обмена на квартиры в новостройках с соответствующей доплатой.

Обычно это юридически сложный процесс, поскольку ипотечная задолженность – это обременение. Но свести к минимуму все сложности можно, если в этом заинтересован собственник, застройщик и банк.

Хороший пример – возможность обменять квартиру в ипотеке на жилье в новостройках компании «Унистрой». Здесь застройщик максимально разгрузил клиента, взяв процедуру оформления бумаг на себя. Все происходит в режиме одного окна, а сотрудники дают простые и понятные указания. Более того, можно взять квартиру большей площади, использовать средства материнского капитала – зависит от пожеланий покупателя и решения банка.

Хотя технически это не обмен, а продажа старой квартиры, находящейся в ипотеке, и покупка новой в одном из лучших ЖК города. Но для собственника все так же просто, как обычный обмен необремененными квартирами без посторонней помощи.

Как взять ипотеку: инструкция и справочная информация по обслуживанию

Как взять ипотеку: инструкция

I. Обращение в Банк за получением консультации по действующим программам ипотечного кредитования.

В ходе первичной консультации Специалист Банка расскажет Вам об основных условиях предоставления ипотечного кредита, этапах проведения ипотечной кредитной сделки, о требованиях Банка к предмету залога, проведет предварительные расчеты параметров ипотечного кредита (лимита кредитования, размера ежемесячного аннуитетного платежа, размера собственных средств, необходимых для оплаты первоначального взноса за приобретаемое недвижимое имущество и дополнительных расходов, связанных с проведением ипотечной кредитной сделки).

II. Заполнение заявления-анкеты на получение ипотечного кредита и сбор документов, необходимых для получения кредита.

III. Рассмотрение Банком кредитной заявки и принятие решения о кредитовании.

IV. Выбор недвижимого имущества, проверка правоустанавливающих документов, оценка рыночной стоимости (в случае положительного решения Банка о кредитовании).

На данном этапе клиент осуществляет поиск недвижимого имущества, отвечающего его требованиям и требованиям Банка. При этом Банк может рекомендовать клиенту обратиться по вопросам подбора имущества в риэлторские компании, являющиеся партнерами банка в рамках программы ипотечного кредитования.

После положительного результата проверки документов по квартире Банком и страховой компанией, клиент проводит оценку рыночной стоимости недвижимого имущества в одной из оценочных компаний, рекомендованных Банком.

V. Личное и имущественное страхование.

Клиент за счет собственных средств до заключения договоров по ипотечной кредитной сделке должен осуществить страхование в страховой компании в зависимости от программы кредитования.

  • По программе ипотечного кредитования на покупку квартиры/ комнаты/ земельного участка с жилым домом/ земельного участка на вторичном рынке недвижимости:
    • жизни и потери трудоспособности;
    • недвижимости от ущерба и повреждения;
    • утраты права собственности на приобретаемое недвижимое имущество.
  • По программам ипотечного кредитования на покупку квартиры в доме новостройке:

    До оформления права собственности:

    • жизни и потери трудоспособности;

    После регистрации права собственности:
    • недвижимости от ущерба и повреждения;
    • утраты права собственности на приобретаемое недвижимое имущество.

VI. Проведение ипотечной кредитной сделки.

  • По программам ипотечного кредитования на покупку квартиры/ комнаты/ земельного участка с жилым домом/ земельного участка на вторичном рынке недвижимости:
    • Подписание кредитного договора.
    • Подписание договора страхования
    • Подписание договора совместной аренды депозитной ячейки.
    • Осуществление расчетов по ипотечной кредитной сделке.
    • Государственная регистрация ипотечной кредитной сделки.

Банк предусматривает возможность проведения расчетов по ипотечной сделке как в безналичной форме, путем перевода денежных средств со счета покупателя (заемщика) на счет продавца, так и в наличной форме с использованием депозитной ячейки.

  • По программам ипотечного кредитования на покупку квартиры в доме новостройке:

VII. Погашение кредита.

Погашение ипотечного кредита осуществляется заемщиком ежемесячно равными (аннуитетными) платежами. В случае досрочного частичного погашения кредита пересматривается размер аннуитетного платежа в сторону уменьшения.

Как взять ипотеку: инструкция для новичков

Не хватает денег на покупку квартиры? Возьмите ипотеку. Предлагаем вам пошаговую инструкцию, как действовать, куда обращаться, какие документы собрать.

ArturVerkhovetskiy/Depositphotos

 

1. Выберите банк

Для начала нужно выбрать банк, в котором вы оформите кредит. Возьмите лист бумаги и расчертите его на семь граф: название банка, цена квартиры, первоначальный взнос, ставка, срок кредита, валюта, необходимые документы. Также отмечайте, если в каком-то банке у вас есть особые условия – например, если у вас открыт в нем зарплатный счет.

Вносите в этот список банки, условия которых вам показались самыми интересными, а потом сравните.

Процентная ставка сейчас может начинаться от 4,7% на новостройки по специальным программам с господдержкой. Обратит также внимание, что у некоторых банков есть предложения об оформлении ипотеки онлайн с более низкой ипотечной ставкой. Обратите внимание на дополнительные платежи, комиссии и условия. 

Определитесь, какую сумму вы хотите и можете взять в кредит, сколько можете отдать в качестве первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос – 15-20% от стоимости жилья, он зависит от выбранной ипотечной программы. Срок, на который вы возьмете кредит определите, исходя из ваших возможностей: готовы платить значительную сумму ― берите кредит на пять лет. Ограничены в средствах ― оформляйте на 25 лет с возможностью досрочного погашения. Чем больше срок кредита, тем больше вы переплатите в итоге. Что касается валюты, действует золотое правило: берите кредит в той же валюте, в которой вы получаете зарплату.


Ипотека без первоначального взноса: что это и стоит ли ее брать

Новый год, новые цены: чего ждать покупателям недвижимости


2. Уточните условия и дополнительные платежи

Позвоните, зайдите или напишите в банк и еще раз уточните условия кредита. Выясните у кредитного специалиста размер банковской комиссии, необходимость оформлять страховку, возможные штрафы, условия досрочного погашения кредита. Рассчитайте, хватает ли у вас денег на оформление сделки, регистрацию прав собственности и оплату услуг риелтора.

3. Соберите документы

Узнайте у специалиста по кредитованию, какие документы вы должны собрать. Обычно это справка 2-НДФЛ от вашего работодателя, заверенная им копия трудовой книжки, копия трудового договора, документы об образовании, свидетельство о браке или его расторжении, страховое свидетельство государственного пенсионного страхования, свидетельство ИНН, копии свидетельств о рождении детей, паспорт. Мужчинам призывного возраста понадобится еще и копия военного билета.

4. Подайте заявку

После того как вы соберете все документы для ипотеки, позвоните в банк и договоритесь, когда вы можете подать заявление на получение кредита. Вы придете в банк, и специалист проверит справки и копии, которые вы подготовили. Попросите его не просто сложить бумаги в стопку, но и проверить, верно ли они оформлены. Также на основе ваших документов он может сделать ориентировочный расчет того, на какую сумму кредита и первоначального взноса вы можете рассчитывать в этом банке. Напишите заявление на получение ипотечного кредита и передайте его сотруднику вместе с документами. Обязательно выясните, когда и каким образом вы узнаете о решении банка.


Все в дом: как за год накопить на первоначальный взнос

Льготная ипотека под 6,5%: разбираем условия программы с экспертами


5. Дождитесь решения

Вы можете присматривать квартиру и до того, как получите решение банка. Но договариваться с хозяевами квартир нужно, уже зная, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать. Однако обратите внимание, что договоренность с банком о кредите действует не больше трех месяцев. Зазеваетесь ― и придется начинать все с начала.

К недвижимости банк также предъявляет определенные требования. Поэтому не оставляйте аванс или задаток за жилье, пока не получите одобрение сделки со стороны банка.

Если кредитных сотрудников все устраивает, приглашайте оценщика, а потом направляйте банку отчет об оценке квартиры и сообщайте цену, которую запрашивает продавец.

Только после всего этого банк принимает окончательное решение о предоставлении ипотечного займа, а также согласует с вами день, когда вы заключите два договора: купли-продажи с хозяином квартиры и кредитный с банком.

Не пропустите:

Эскроу-счета: что изменилось в недвижимости за год

Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Покупка ипотечной квартиры в 2021 году: пошаговая инструкция

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, как купить квартиру, которая находится в ипотеке. Собственное отдельное комфортное жилище всегда было самой большой мечтой человека. Цена недвижимости определяет уровень ее доступности для наших соотечественников. Это и вынуждает покупателей разыскивать тот жилой фонд, который по определенным показателям и является более приемлемым приобретением. Многоаспектный вариант – покупка ипотечной квартиры предполагает значительно более низкую цену, возможность оплаты приобретения частями, а также иные нестандартные подходы. В большинстве случаев это приобретение квартир с использованием средств финансовых организаций.

Особенности рынка недвижимости

Приобретение собственной крыши над головой в тот или иной промежуток времени становится актуальным буквально для каждого. Это связано с тем, что отдельная квартира или дом, как в материальном, так и в психологическом плане обеспечивает материальную стабильность и определенный статус владельца и его близких. На сегодняшний день самостоятельное приобретение жилья остается серьезной проблемой, так как основная масса населения не обладает столь масштабными доходами. Решение, как купить ипотечную квартиру, становится наиболее актуальным выходом из ситуации по следующим показателям:

  • Даже на начальных этапах строительства новое жилье отличается высокой рыночной стоимостью, а к моменту пуска в эксплуатацию цены 1 квадратного метра становится просто заоблачными;
  • Низкие показатели среднего уровня заработной платы населения по стране, нестабильность рынка труда, возможность в долгосрочном периоде потери рабочего места, а, следовательно – легального постоянного дохода;

Цена в данном случае определяет все. Тем более что многочисленные экономические кризисы, которые в последние десятилетия стали достаточно частыми, не позволяют обзавестись современным и комфортабельным жильем за небольшой отрезок времени.

Для решения этих проблем на сегодня наиболее приемлемый вариант – купить квартиру с обременением. В современном правовом поле этот процесс рассматривается в виде процедуры привлечения банковских средств для приобретения недвижимости. Согласно с договорными условиями получатель ипотеки, являющийся заемщиком, берет на себя обязательство по выплате определенной суммы каждый месяц в течение определенного отрезка времени. В основном это более десяти – пятнадцати лет.

Главной особенностью ипотечных взаимоотношений между заимодавцем и заемщиком является то, что до полного погашения долга перед финансовым учреждением, владельцем жилья остается банк. Длительность договора, различные колебания материальной стабильности, иные объективные и субъективные причины, которые могут возникнуть за 10-15 лет могут привести к тому, что держатель ипотеки становится неплатежеспособным.

В течение этого периода также заемщик может принять решение о продаже ипотечного жилья для решения собственных финансовых проблем. Наиболее распространенный вариант выхода из создавшегося кризиса неплатежей – реализация жилья, находящегося в ипотеке.

Несмотря на сложность этой процедуры в правовом поле, она становится все более распространенной. В связи с этим следует как можно внимательнее изучить комплекс достоинств и недостатков.

Риски продавца и покупателя

Приоритетом в глазах потенциального покупателя обремененной квартиры является низкая стоимость. Почему подобная недвижимость становится относительно доступной на рынке жилья? Объекты жилого фонда, с обременением ипотекой значительно теряют в цене. Кроме этого, банк гарантирует, что залоговое имущество не может стать объектом претензии третьей стороны. На первый взгляд, все выглядит достаточно просто и надежно. Но в этой процедуре есть масса моментов, представляющих риски материального и юридического характера для всех сторон – участников сделки.

  • Наиболее весомым риском для покупателя и продавца является предложение приобретения квартиры, на что банк – заимодавец не дает согласия и не участвует в процедуре. Купленная квартира не переходит новому владельцу. Сделка представляется незаконной, покупатель теряет деньги.
  • Значительную опасность представляет достаточная протяженность процедуры во времени. В процессе оформления, а также на этапе, когда покупатель вносит аванс, заемщик может изыскать необходимую сумму для уплаты своего долга банку. Заручившись поддержкой профессионального адвоката, заемщик останавливает процедуру и не возвращает авансированные средства. Избежать подобных убытков позволяет внесение денег посредством ячейки банка.
  • Не менее рискованным шагом юристы считают приобретение квартиры с оплатой остатка долга. Если выплата позволяет признать договор ипотеки выполненным, заемщик становится владельцем квартиры. Следующим этапом может стать его отказ от заключения последующего соглашения о покупке квартиры или дома, находящиеся в ипотеке. Минимизировать подобный риск позволяет процедура подписания предварительного Договора купли и продажи, где указаны все условия и обязанности покупателя.

Варианты покупки

На сегодня в правовом поле рассматривается три основных варианта приобретения недвижимости, находящейся в ипотеке. У каждого из них есть свои позитивные и негативные моменты, особенности и приоритеты, которые позволяют найти и выбрать тот или иной вариант. Но предварительно стоит х изучить особенности процедуры.

Наличные

Приобретение квартиры за наличные непосредственно у заимодавца. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны кредитодателя. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности.

Процедура покупки за наличные проводится следующим путем:

  1. Аренда двух банковских ячеек, обе находящиеся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
  2. После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
  3. Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.

Процедура прямого и повторного кредитования в том же банке

Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного в банке жилья. Так, Сбербанк, Газпромбанк и ряд других банков предлагают возможность взять ипотеку на уже оформленное в ипотеку жилье в этом же банке.

Суть процедуры следующая. Если вам понравилась квартира, но она в залоге у Газпромбанка, например, по ипотеке, то вам следует обратиться в Газпромбанк и подать заявку на специальную ипотеку по залоговым объектам банка. Ставка по такой ипотеке будет чуть ниже стандартных программ. При этом сделка достаточно безопасная, так как ипотека выдается в банке залогодержателе.

После одобрения ипотеки происходит одновременное гашение старой ипотеки и выдача новой, а дальше регистрация сделки в юстиции.

Ипотека в другом банке

Если у вас есть ипотечное решение, и вы нашли ипотечный вариант недвижимости, то не стоит переживать. Вариант как провести такую сделку есть. Единственной важной загвоздкой будет то, что нужно будет найти деньги для гашения остатка ипотеки продавца. Тут есть несколько вариантов:

  1. Найти деньги самостоятельно.
  2. Занять деньги в долг. Рекомендуем [urlspan]этот сервис[/urlspan].
  3. Получить займ от агентства недвижимости.

После того как деньги найдены, нужно погасить задолженность продавца перед банком, снять обременение и оформить ипотеку уже на жилье без ипотеки по стандартной процедуре.

Важно понимать, что риски тут такие же, как и в варианте с оплатой наличными – клиент после гашения ипотеки может просто отказаться от сделки, и вы потеряете аванс.

Пошаговая инструкция по оформлению

Если вы решили купить квартиру, находящуюся в ипотеке, то мы подготовили для вас алгоритм действий по оформлению.  Как пример, мы использовали вариант покупки ипотечной квартиры через ипотеку.

  1. Изучение рынка, принятие решения о выборе того или иного объекта, которым может быть новостройка или вторичное жилье.
  2. Определение банковского учреждения и выбор ипотечного продукта. При этом необходимо обращать внимание на репутацию, финансовые возможности, страховки и особенности наложения взысканий при просрочке оплат.
  3. Сбор и подготовка пакета документов, куда входят паспорт, справки, трудовые и др. смотрите наш пост «Документы для ипотеки».
  4. Получение решение в нескольких банках.
  5. Гашение задолженности продавца перед банком вашими деньгами. О том, где их найти мы говорили выше. Обязательно возьмите от него расписку.
  6. Снятие обременение с квартиры в юстиции.
  7. Подписание договора купли-продажи и предоставление документов по недвижимости в банк, оценка (если требуется).
  8. Одобрение объекта недвижимости и назначение даты сделки.
  9. Подписание кредитной документации и страховки.
  10. Регистрация сделки в Росреестре.
  11. Перечисление кредитных средств продавцу.

Стоит ли покупать ипотечную квартиру

Приобретение ипотечного жилья серьезное и ответственное, жизненно важное решение. Чтобы, не колеблясь сделать правильный выбор, следует критически оценить его положительные и отрицательные стороны.

Приоритетами подобной сделки являются значительно более низкие цены на недвижимость по сравнению с рыночной стоимостью, а также пребывание квартиры в качестве залога является гарантией банка во всех юридических вопросах.

Негативная сторона вопроса:

  1. Обременение квартиры является плохой репутацией для потенциального покупателя;
  2. Длительное и сложное оформление сделки;
  3. Приобретая ипотеку, любые требования кредитора следует неукоснительно выполнять. При нарушении правил возможно расторжение договора.

Покупка квартиры находящейся в ипотеке сопряжена с определенным риском. Чтобы вас не постигли различные неприятности в процессе покупки, следует точно изучить все особенности и выяснить вопросы. Согласование процедуры с банком, консультация с квалифицированным правоведом, выписка из Российского Реестра позволит обойти все подводные камни, удачно и безопасно приобрести жилье. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу, он поможет вам разобраться во всех тонкостях сделки.

Ждем ваших вопросов в комментариях. Просьба оценить статью и подписаться на новости проекта.

Также вам будет интересно узнать про то, какая квартира подходит под ипотеку.

Покупка квартиры в ипотеку: особенности и нюансы сделки

Платить из месяца в месяц арендную плату, каждый раз ожидая возможного повышения, довольно тяжело. А покупка собственной квартиры - удовольствие, доступное не каждому. Поэтому сегодня все больше и больше людей обращаются за ипотекой - действительно, реальной альтернативой арендному жилью.

Ипотека – реальная альтернатива арендному жилью

Сегодняшние цены на жилую недвижимость таковы, что собственное жилье для многих семей является несбыточной мечтой. Однако аренда квартиры тоже предприятие весьма затратное, создающее массу проблем в виде постоянных переездов, что особенно неудобно для семей с детьми. Наиболее рациональным выходом в данной ситуации становится приобретение квартиры в ипотеку. И хотя ежемесячный взнос по ипотеке обычно несколько выше арендной платы, вы все же оплачиваете уже собственное жилье. При этом можете спокойно жить, забыв про арендодателей и постоянные переезды, и обустраивать квартиру по своему вкусу.

Какое жилье можно купить в ипотеку?

Банковское ипотечное кредитование характеризуется тем, что к приобретаемой квартире предъявляются определенные требования. Причина в том, что при покупке квартиры в ипотеку данный объект недвижимости будет находится в залоге у кредитной организации до полной оплаты кредита. Поэтому банку необходимо, чтобы ипотечный покупатель выбирал жилье, способное сохранить достаточную ликвидность в течение всего срока кредитования.

Чтобы банк дал согласие на приобретение квартиры в ипотеку, недвижимость должна удовлетворять следующим условиям:

  • степень износа дома, где расположена квартира, не должна превышать 60%;
  • здание не может относиться к категории ветхих или подлежащих капитальному ремонту, реконструкции или сносу;
  • фундамент здания должен быть капитальным (камень, железобетон, кирпич), не допускается наличие деревянных перекрытий;
  • в квартире должна быть холодная и горячая вода, отдельный санузел;
  • жилье должно всецело удовлетворять техническим и санитарным нормам;
  • вы не можете купить квартиру в ипотеку, если она уже находится в обременении, либо имеет иски от третьих лиц.

Также при покупке жилой недвижимости в ипотеку кредитные организации могут иметь и другие дополнительные требования к предмету залога. Например, банки крайне неохотно кредитуют первичное жилье на ранних этапах строительства. В Москве и области банк может не дать согласие на покупку квартиры в ипотеку, если объект недвижимости расположен в старых блочных или панельных 5-этажках. Далеко не каждая кредитная организация выделяет деньги на приобретение комнаты – некоторые банки кредитуют только квартиры.

Квартира в ипотеку: этапы сделки

Если вы решили купить жилье в ипотеку, то первым шагом станет оценка кредитных программ от разных банков. Можно самостоятельно изучить предложения ипотечного рынка, но проще всего обратиться за помощью к профессионалам – ипотечным брокерам или риелторам, которые проконсультируют вас и помогут определиться с выбором оптимальной программы. Этот вариант удобен также тем, что с помощью специалистов вы быстрее найдете подходящий вариант жилья, потратите меньше времени и нервов на оформление документов.

Подготовка документов для получения кредита – следующий этап приобретения квартиры в ипотеку. Здесь важно правильно заполнить анкету заемщика, чтобы получить кредит, что иногда довольно непросто. Существуют определенные тонкости в том, как нужно ответить на те или иные вопросы, какие именно цифры стоит вписать, и здесь помощь специалистов тоже будет весьма кстати.

Процесс банковской проверки клиента на платежеспособность занимает несколько дней, иногда – недель. Если банк принял положительное решение, то далее начинается поиск подходящего жилья и подготовка документации. Разумеется, найденный вариант квартиры в ипотеку должен удовлетворять всем требованиям конкретного банка, выдающего кредит. Затем проводится независимая оценка, для которой приглашается специалист оценочной фирмы, аккредитованной банком. Если между банком и компанией-продавцом недвижимости установлены партнерские взаимоотношения, как, например, между Сбербанком и Руполисом, то этап оценки квартиры может отсутствовать.

Проведение ипотечной купли-продажи, как правило, осуществляется согласно отлаженной схеме. Между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, покупателем вносится задаток. Банк подготавливает кредитный договор и закладную, заключается договор страхования, составляется основной договор купли-продажи.

Передача денег может осуществляться как из рук в руки (в банке, в регистрационном центре), так и посредством банковской ячейки. Свидетельством состоявшейся покупки квартиры в ипотеку служит зарегистрированный договор купли-продажи. Также покупатель получает регистрационное свидетельство на квартиру, на котором ставится штамп («ипотека в силу закона» или «ипотека в силу договора»), говорящий о наличии обременения на квартиру. Остается только подписать акт приема-передачи квартиры, и можно праздновать новоселье.

Подведем итоги

Слово «ипотека» сегодня многих пугает, однако, довольно сложно найти другую альтернативу арендному жилью, чем приобретение квартиры в ипотеку. В настоящее время законодатели работают над тем, чтобы сделать ипотечное кредитование более доступным для потребителя, что наверняка будет способствовать развитию рынка ипотечных услуг. И это означает, что еще больше семей смогут воспользоваться услугами банков и решить жилищный вопрос с помощью ипотеки.

Покупаете дом? Какие факторы следует учитывать

Если вы чувствуете, что готовы купить дом, первый вопрос, который вы, вероятно, зададите себе, - «сколько я могу себе позволить?» Чтобы ответить на этот вопрос, нужно обратить внимание на ряд факторов.

Прежде чем вы сделаете покупку дома, которая кажется отличной, узнайте, как анализировать, что означает «доступность». Вам нужно будет учитывать различные факторы, начиная от отношения долга к доходу (DTI) и заканчивая ставками по ипотечным кредитам.

Ключевые выводы

  • Определение отношения долга к доходу (DTI) - а точнее, внешнего DTI - является важным фактором при получении ипотеки.
  • Помимо цены на недвижимость, при расчетах того, можете ли вы позволить себе купить дом, необходимо учитывать множество других финансовых соображений и соображений, связанных с образом жизни.
  • Вам также следует оценить местный рынок недвижимости, экономические перспективы и последствия того, как долго вы хотите оставаться на месте.
  • Вам также необходимо принять во внимание потребности вашего образа жизни, настоящего и будущего.

Сначала выясните отношение долга к доходу

Первый и самый очевидный момент принятия решения связан с деньгами.Если у вас есть достаточно средств, чтобы купить дом за наличные, вы, безусловно, можете позволить себе его купить сейчас. Даже если вы не можете заплатить наличными, большинство экспертов согласятся, что вы можете позволить себе покупку, если имеете право на ипотеку на новый дом. Но сколько ипотеки вы можете себе позволить?

Стандарт отношения долга к доходу (DTI) 43% обычно используется Федеральной жилищной администрацией (FHA) в качестве руководства для утверждения ипотечных кредитов. Этот коэффициент используется для определения того, может ли заемщик производить платежи каждый месяц.Некоторые кредиторы могут быть более снисходительными или более жесткими, в зависимости от рынка недвижимости и общих экономических условий.

43% DTI означает, что все ваши регулярные выплаты по долгам плюс ваши расходы на жилье - ипотека, ипотечное страхование, сборы ассоциации домовладельцев, налог на недвижимость, страхование домовладельцев и т. Д. - не должны составлять более 43% вашего ежемесячного валового дохода.

Например, если ваш ежемесячный валовой доход составляет 4000 долларов, вы умножаете это число на 0,43, чтобы получить 1720 долларов, то есть общую сумму, которую вы должны потратить на выплаты по долгам.Теперь предположим, что у вас уже есть эти ежемесячные обязательства: минимальные платежи по кредитной карте в размере 120 долларов, платеж по автокредиту в размере 240 долларов и платежи по студенческому кредиту в размере 120 долларов - всего 480 долларов. Это означает, что теоретически вы можете позволить себе доплату до 1240 долларов в месяц по ипотеке и при этом оставаться в пределах максимального DTI. Конечно, меньше долга всегда лучше.

Чего хотят ипотечные кредиторы

Вам также необходимо учитывать соотношение внешнего долга к доходу, которое рассчитывает ваш доход по сравнению с ежемесячным долгом, который вы понесете только за счет жилищных расходов, таких как выплаты по ипотеке и ипотечное страхование.

Обычно кредиторам нравится, чтобы это соотношение не превышало 28%. Например, если ваш доход составляет 4000 долларов в месяц, у вас будут проблемы с получением разрешения на выплату 1720 долларов ежемесячных жилищных расходов, даже если у вас нет других обязательств. При предварительном DTI в 28% ваши расходы на жилье должны быть менее 1120 долларов.

Почему бы вам не использовать полное соотношение долга к доходу, если у вас нет других долгов? В основном потому, что кредиторам не нравится, что вы живете на грани. Происходят финансовые неудачи - вы теряете работу, ваша машина разбита, инвалидность не дает вам работать какое-то время.Если ваша ипотека составляет 43% вашего дохода, у вас не будет места для маневра, когда вы захотите или должны понести дополнительные расходы.

Большинство ипотечных кредитов - это долгосрочные обязательства. Имейте в виду, что вы можете производить эти платежи каждый месяц в течение следующих 30 лет. Соответственно, вы должны оценить надежность вашего основного источника дохода. Вы также должны учитывать свои перспективы на будущее и вероятность того, что ваши расходы со временем вырастут.

Получение одобрения на получение ипотеки до определенной суммы не означает, что вы действительно можете позволить себе выплаты, поэтому честно оценивайте уровень финансового риска, с которым вам комфортно жить.

Можете ли вы позволить себе первоначальный взнос?

Лучше всего отложить 20% стоимости дома, чтобы не платить частную ипотечную страховку (PMI). Обычно PMI добавляется к вашим выплатам по ипотеке и может добавить от 30 до 70 долларов к ежемесячному платежу по ипотеке на каждые 100 000 долларов, взятых взаймы.

Могут быть причины, по которым вы не захотите откладывать 20% на покупку. Возможно, вы не планируете долго жить в доме или имеете долгосрочные планы превратить дом в инвестиционную недвижимость.Точно так же вы, возможно, не захотите вкладывать столько наличных денег. В этом случае покупка дома по-прежнему возможна без 20% скидки.

Например, вы можете купить дом с минимальной скидкой всего на 3,5% с помощью кредита FHA, но есть бонусы, если вы предложите больше. В дополнение к вышеупомянутому предотвращению PMI, более крупный первоначальный взнос также означает:

  • Меньшие выплаты по ипотеке - по ипотеке на сумму 200 000 долларов с фиксированной процентной ставкой 4% на 30-летний срок вы заплатите 955 долларов. Если бы ваша ипотека составляла 180 000 долларов с процентной ставкой 4% на 30-летний срок, вы бы заплатили 859 долларов.
  • Более широкий выбор среди кредиторов - некоторые кредиторы не будут предлагать ипотеку, если вы не выложите как минимум 5-10%.

Возможность позволить себе новый дом сегодня не так важна, как ваша способность позволить себе его в долгосрочной перспективе. Излишне говорить, что возможность позволить себе дом и иметь первоначальный взнос не дает ответа на вопрос, подходящее ли сейчас время для вас, чтобы воспользоваться этим вариантом.

Несмотря на то, что более крупный авансовый платеж дает множество преимуществ, не жертвуйте полностью своим сберегательным счетом на случай чрезвычайных ситуаций, чтобы сэкономить на доме.Вы можете оказаться в затруднительном положении, когда возникнет непредвиденный ремонт или возникнут другие потребности.

Рынок жилья

Предполагая, что ваша личная финансовая ситуация находится под контролем, ваше следующее рассмотрение - это экономика рынка жилья - либо в вашем текущем регионе, либо в том, куда вы планируете переехать. Дом - дорогое вложение. Наличие денег для совершения покупки - это здорово, но это не дает ответа на вопрос, имеет ли покупка смысл с финансовой точки зрения.

Один из способов сделать это - ответить на вопрос: дешевле ли арендовать, чем покупать? Если покупка оказывается дешевле, чем аренда, это веский аргумент в пользу покупки.

Точно так же стоит подумать о долгосрочных последствиях покупки дома. Для поколений покупка дома была почти гарантированным способом заработка. Ваши бабушка и дедушка могли бы купить дом 50 лет назад за 20 000 долларов и продать его в пять или 10 раз больше, чем через 30 лет.

В то время как недвижимость традиционно считалась безопасным долгосрочным вложением, рецессия и другие бедствия могут проверить эту теорию и заставить потенциальных домовладельцев подумать дважды.

Во время Великой рецессии многие домовладельцы потеряли деньги, когда рынок недвижимости рухнул еще в 2007 году, и в итоге стали владеть домами, которые стоили намного меньше, чем цена, по которой они были куплены в течение многих лет после этого.

Если вы покупаете недвижимость, полагая, что она со временем будет расти в цене, обязательно учитывайте в своих расчетах стоимость процентных платежей по ипотеке, модернизацию недвижимости и текущее или текущее обслуживание.

Экономический прогноз

В том же духе бывают годы, когда цены на недвижимость падают, и годы, когда они аномально высоки. Если цены настолько низкие, что очевидно, что вы получаете выгодную сделку, вы можете воспринимать это как знак того, что сейчас хорошее время для совершения покупки. На рынке покупателя заниженные цены увеличивают вероятность того, что время будет работать в вашу пользу и заставит ваш дом подорожать в будущем.

Еще слишком рано говорить, что будет с ценами на жилье в 2021 году.Но если история повторится, мы можем ожидать падения цен на жилье в результате пандемии COVID-19 и ее драматического воздействия на экономику.

Процентные ставки

Процентные ставки, которые играют большую роль в определении размера ежемесячного платежа по ипотеке, также имеют годы, когда они высокие, и годы, когда они низкие. Очевидно, что чем ниже, тем лучше. Например, 30-летняя ипотека (360 месяцев) по ссуде в размере 100 000 долларов под 3% будет стоить вам 422 доллара в месяц. При процентной ставке 5% это будет стоить вам 537 долларов в месяц.При 7% он подскакивает до 665 долларов. Поэтому, если процентные ставки падают, возможно, будет разумным подождать, прежде чем покупать. Если они растут, есть смысл сделать покупку раньше, чем позже.

Время года

Времена года также могут влиять на процесс принятия решений. Если вы хотите выбирать из как можно более широкого разнообразия домов, весна, вероятно, лучшее время для покупок. Знаки «Продается», как правило, распускаются, как цветы, когда становится теплее, а лужайки становятся зелеными.Частично причина связана с целевой аудиторией большинства домов: семьями, которые ждут переезда, пока их дети не закончат текущий учебный год, но хотят устроиться до того, как новый год начнется осенью.

Если вам нужны продавцы, которые могут видеть меньше трафика - что могло бы сделать их более гибкими в цене - зима может быть лучше для охоты за домом (особенно в холодном климате), или разгар лета для тропических штатов (межсезонье для вашего региона). , другими словами). Запасы, вероятно, будут меньше, поэтому выбор может быть ограничен, но также маловероятно, что продавцы увидят несколько предложений в это время года.

Некоторые сообразительные покупатели также любят делать предложения в праздничные дни, такие как Рождество или Пасха, надеясь, что необычное время, отсутствие конкуренции и общий дух сезона позволят быстро заключить сделку по хорошей цене.

Учитывайте потребности своего образа жизни

Хотя деньги, очевидно, являются важным фактором, существует множество других факторов, которые могут сыграть роль в выборе времени. Неизбежно ли вам понадобится дополнительное пространство - скоро появится новый ребенок, пожилой родственник, который не может жить один? Приводит ли ваш переезд к смене школы вашими детьми? Если вы будете продавать дом, в котором прожили менее двух лет, понесете ли вы налог на прирост капитала - и если да, стоит ли ждать, чтобы избежать укуса?

Вы можете любить готовить из продуктов для гурманов, каждый месяц отдыхать на выходных, покровительствовать исполнительскому искусству или заниматься с личным тренером.Ни одна из этих привычек не убивает бюджет, но вам, возможно, придется обойтись без них, если вы купили дом только на основе отношения долга к доходу 43%.

Прежде чем практиковаться в выплате ипотечных кредитов, дайте себе небольшое финансовое пространство, вычтите стоимость вашего самого дорогого хобби или деятельности из рассчитанного вами платежа. Если баланса недостаточно, чтобы купить дом своей мечты, возможно, вам придется сократить развлечения и игры - или начать думать о менее дорогом доме как о доме своей мечты.

Продам один дом, куплю другой

Если вы продаете дом и планируете купить другой, сохраните выручку от вашего текущего дома на сберегательном счете и определите, сможете ли вы - после учета других необходимых расходов, таких как оплата автомобиля или медицинское страхование, позволить себе ипотечный кредит. . Также важно помнить, что дополнительные средства придется выделить на содержание и коммунальные услуги. Эти затраты, несомненно, будут выше для больших домов.

Когда вы рассчитываете, используйте свой текущий доход и не предполагайте, что вы будете зарабатывать больше денег в будущем. Повышения не всегда случаются, и карьера меняется. Если вы основываете сумму дома, которую вы покупаете, исходя из будущего дохода, вы можете также организовать романтический ужин с помощью кредитной карты, поскольку в конечном итоге у вас установятся с ними длительные отношения.

Однако, если вы можете справиться с этими дополнительными расходами на жилье без дополнительной задолженности по кредитной карте, вы можете позволить себе купить дом - при условии, что вы накопите достаточно денег для своего первоначального взноса.

Планируете ли вы оставаться на месте?

Доступность должна быть главным критерием для вас в доме, но также лучше знать, как долго вы собираетесь там жить. В противном случае вы можете застрять в доме, который вам не по карману, в городе, который вы готовы покинуть.

Многие финансовые эксперты в качестве ориентира предлагают пожить в доме пять лет, прежде чем продавать его. Не забудьте учесть расходы, связанные с покупкой, продажей и переездом. Также учитывайте точку безубыточности для ипотечных сборов, связанных с домом, который вы продаете.Если вы не можете решить, в каком городе вы собираетесь жить и каков ваш пятилетний план, возможно, сейчас неподходящее время для покупки дома.

Если вы хотите купить дом без пятилетнего плана, купите дом по цене намного ниже максимальной, которую вы можете себе позволить. Вы должны быть в состоянии позволить себе получить хит, если вам нужно быстро его продать. Еще одно исключение: если вы работаете в компании, которая покупает дома для перемещенных сотрудников - одно имя для этого - вариант гарантированного выкупа.

Итог

Вы готовы купить дом? Короче говоря, да - если вы можете себе это позволить.Но «позволить себе» не так просто, как то, что сейчас находится на вашем банковском счете. При расчетах необходимо учитывать множество других финансовых соображений и соображений, связанных с образом жизни.

Когда вы учитываете все эти элементы, «если вы можете себе это позволить» начинает выглядеть более сложным, чем кажется на первый взгляд. Но рассмотрение их сейчас может предотвратить дорогостоящие ошибки и финансовые проблемы в будущем. Конечно, есть один лучший момент для атаки: когда вы найдете идеальный дом в идеальном месте для продажи - по отличной цене.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Ваши деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Торговые курсы
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Свяжитесь с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • г
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Ваши деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Торговые курсы
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Свяжитесь с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • г
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Ваши деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Торговые курсы
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Свяжитесь с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • г
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

ссуд для новичков: как профинансировать

Получение ипотеки - важный шаг в покупке вашего первого дома, и есть несколько факторов для выбора наиболее подходящего. Хотя множество вариантов финансирования, доступных для начинающих покупателей жилья, может показаться ошеломляющим, если вы потратите время на изучение основ финансирования недвижимости, вы сможете сэкономить значительное количество времени и денег.

Понимание рынка, на котором расположена недвижимость, и того, предлагает ли он стимулы для кредиторов, может означать дополнительные финансовые льготы для вас.А внимательно изучив свои финансы, вы можете убедиться, что получаете ипотечный кредит, который наилучшим образом соответствует вашим потребностям. В этой статье рассказывается о некоторых важных деталях, которые необходимы покупателям жилья впервые, чтобы совершить крупную покупку.

Ключевые выводы

  • Получение ипотеки - важный шаг в покупке вашего первого дома, и есть несколько факторов, чтобы выбрать лучший.
  • Кредиторы
  • будут оценивать вашу кредитоспособность и вашу способность погашать на основе вашего дохода, активов, долгов и кредитной истории.
  • Когда вы выбираете ипотеку, вам нужно будет выбрать между фиксированной или плавающей ставкой, сроком погашения ипотечного кредита и размером первоначального взноса.
  • Обычные ссуды - это ипотечные ссуды, которые не страхует государство.
  • В зависимости от ваших обстоятельств вы можете иметь право на более выгодные условия через FHA, VA или другой гарантированный государством заем.

Виды ссуд

Обычные ссуды

Обычные ссуды - это ипотечные ссуды, которые не застрахованы или не гарантированы федеральным правительством.Обычно это ипотека с фиксированной процентной ставкой. Это одни из наиболее сложных типов ипотечных кредитов из-за их более строгих требований - большего первоначального взноса, более высокого кредитного рейтинга, более низкого соотношения дохода к долгу и возможности требования частного ипотечного страхования. Однако, если вы можете претендовать на обычную ипотеку, она обычно дешевле, чем ссуды, гарантированные федеральным правительством.

Обычные ссуды определяются как соответствующие ссуды или несоответствующие ссуды.Соответствующие ссуды соответствуют руководящим принципам, таким как лимиты ссуд, установленные спонсируемыми государством предприятиями (GSE) Fannie Mae и Freddie Mac. Эти кредиторы (и многие другие) часто покупают и упаковывают эти ссуды, а затем продают их как ценные бумаги на вторичном рынке. Однако ссуды, которые продаются на вторичном рынке, должны соответствовать определенным требованиям, чтобы их можно было классифицировать как соответствующие ссуды.

Максимальный соответствующий кредитный лимит для обычной ипотеки в 2021 году составляет 548 250 долларов США, хотя он может быть больше для определенных областей с высокой стоимостью.Ссуда, превышающая эту сумму, называется крупной ссудой, которая обычно имеет несколько более высокую процентную ставку. Эти ссуды несут в себе больший риск (поскольку они включают больше денег), что делает их менее привлекательными для вторичного рынка.

Для несоответствующих ссуд кредитное учреждение, гарантирующее ссуду, обычно портфельный кредитор, устанавливает свои собственные правила. В соответствии с законодательством, несоответствующие ссуды не могут быть проданы на вторичном рынке.

Ссуды Федерального управления жилищного строительства (FHA)

Федеральное жилищное управление (FHA), входящее в состав U.S. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) предоставляет американцам различные программы ипотечного кредитования. Заем FHA имеет более низкие требования к первоначальному взносу и его легче получить, чем обычный заем. Ссуды FHA отлично подходят для тех, кто впервые покупает жилье, потому что, помимо более низкой стоимости авансового кредита и менее строгих требований к кредитам, вы можете внести первоначальный взнос всего в 3,5%. Ссуды FHA не могут превышать установленных законом лимитов, описанных выше.

Однако все заемщики FHA должны уплатить взнос по ипотечному страхованию, включенный в их выплаты по ипотеке.Ипотечное страхование - это страховой полис, который защищает ипотечного кредитора или правообладателя, если заемщик не выполняет платежи, умирает или иным образом не может выполнить договорные обязательства по ипотеке.

ВА Кредиты

Департамент США по делам ветеранов (VA) гарантирует ссуды VA. VA не выдает ссуды, но гарантирует ипотечные ссуды, предоставленные квалифицированными кредиторами. Эти гарантии позволяют ветеранам получить жилищный кредит на выгодных условиях (обычно без первоначального взноса).

В большинстве случаев ссуды VA легче получить, чем обычные ссуды. Кредиторы обычно ограничивают максимальную ссуду VA обычными лимитами по ипотечной ссуде. Перед подачей заявки на ссуду вам необходимо запросить у VA ваше право на получение кредита. Если вас примут, VA выдаст свидетельство о праве на участие, которое вы можете использовать для подачи заявки на ссуду.

В дополнение к этим типам и программам федеральных ссуд, правительства и агентства штатов и местных органов власти спонсируют программы помощи для увеличения инвестиций или домовладения в определенных областях.

Требования к капиталу и доходу

Стоимость жилищной ипотечной ссуды определяется кредитором двумя способами - оба метода основаны на кредитоспособности заемщика. Помимо проверки вашей оценки FICO в трех основных кредитных бюро, кредиторы будут рассчитывать отношение суммы кредита к стоимости (LTV) и коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR), чтобы определить сумму, на которую они готовы предоставить ссуду. вам плюс процентная ставка.

LTV - это сумма фактического или предполагаемого капитала, доступная в качестве обеспечения, под которое заимствуется.Для покупки жилья LTV определяется путем деления суммы кредита на покупную цену дома. Кредиторы предполагают, что чем больше денег вы вкладываете (в виде первоначального взноса), тем меньше вероятность того, что вы не погасите ссуду. Чем выше LTV, тем выше риск дефолта, поэтому кредиторы будут взимать больше.

DSCR определяет вашу способность платить по ипотеке. Кредиторы делят ваш ежемесячный чистый доход на расходы по ипотеке, чтобы оценить вероятность того, что вы не выполните ипотечный кредит.Большинство кредиторов потребуют DSCR больше единицы. Чем больше коэффициент, тем выше вероятность того, что вы сможете покрыть расходы по займам, и тем меньший риск принимает на себя кредитор. Чем больше DSCR, тем больше вероятность того, что кредитор согласует процентную ставку; даже при более низкой ставке кредитор получает лучшую доходность с поправкой на риск.

По этой причине при переговорах с ипотечным кредитором вам следует указать любой тип квалифицируемого дохода. Иногда дополнительная работа с частичной занятостью или другой бизнес, приносящий доход, могут иметь значение, иметь ли право на получение ссуды или не иметь права на нее, или получить наилучшую ставку.

Частное ипотечное страхование (PMI)

LTV также определяет, нужно ли вам приобретать частную ипотечную страховку (PMI). PMI помогает оградить кредитора от дефолта, передав часть кредитного риска ипотечному страховщику. Большинство кредиторов требуют PMI для любой ссуды с LTV более 80%. Это означает любую ссуду, в которой вы владеете менее 20% собственного капитала дома. Страховая сумма и ипотечная программа определят стоимость ипотечного страхования и способ ее получения.

Большинство премий по ипотечному страхованию собираются ежемесячно, вместе с условным депонированием по налоговому страхованию и страхованию имущества. Как только LTV станет равным или меньше 78%, предполагается, что PMI будет автоматически исключен. Вы также можете отменить PMI после того, как дом достаточно вырос в цене, чтобы дать вам 20% капитала, и по прошествии установленного периода, например, двух лет.

Некоторые кредиторы, такие как FHA, оценивают ипотечное страхование как единовременную выплату и капитализируют ее в сумму ссуды.

Как правило, старайтесь избегать частного ипотечного страхования, потому что это расходы, которые вам не выгодны.

Есть способы избежать оплаты PMI. Один из них - не брать взаймы более 80% стоимости недвижимости при покупке дома; другой - использовать финансирование собственного капитала или вторую ипотеку, чтобы заложить более 20%. Самая распространенная программа называется ипотека 80-10-10. 80 означает LTV первой ипотеки, первые 10 - LTV второй ипотеки, а вторые 10 представляют собой собственный капитал, имеющийся у вас дома.

Хотя ставка по второй ипотеке будет выше, чем ставка по первой, на смешанной основе, она не должна быть намного выше, чем ставка ссуды 90% LTV.Ипотека 80-10-10 может быть дешевле, чем оплата PMI. Это также позволяет вам ускорить выплату второй ипотеки и быстро погасить эту часть долга, чтобы вы могли досрочно погасить свой дом.

Ипотека с фиксированной ставкой и ипотека с плавающей ставкой

Еще одно соображение заключается в том, следует ли получить ипотеку с фиксированной или плавающей ставкой (также называемой переменной ставкой). В ипотеке с фиксированной ставкой ставка не меняется в течение всего срока кредита. Очевидным преимуществом получения ссуды с фиксированной ставкой является то, что вы знаете, какими будут ежемесячные расходы по ссуде в течение всего периода ссуды.И, если преобладающие процентные ставки низкие, вы зафиксировали хорошую ставку в течение значительного времени.

Ипотека с плавающей ставкой, такая как ипотека с только процентной ставкой или ипотека с регулируемой ставкой (ARM), предназначена для помощи тем, кто впервые покупает жилье, или людям, которые ожидают, что их доходы существенно вырастут в течение периода ссуды. Ссуды с плавающей ставкой обычно позволяют вам получить более низкие начальные ставки в течение первых нескольких лет ссуды, и это позволяет вам претендовать на большее количество денег, чем если бы вы пытались получить более дорогую ссуду с фиксированной ставкой.

Конечно, этот вариант может быть рискованным, если ваш доход не растет вместе с увеличением процентной ставки. Другим недостатком является неопределенность рыночных процентных ставок: если они резко вырастут, условия вашего кредита резко возрастут вместе с ними.

Как работает ипотека с регулируемой процентной ставкой

Наиболее распространены типы ARM на один, пять или семь лет. Первоначальная процентная ставка обычно фиксируется на определенный период времени, а затем периодически, часто каждый месяц, сбрасывается.После сброса ARM он подстраивается под рыночный курс, обычно путем добавления некоторого заранее определенного спреда (в процентах) к преобладающей ставке казначейства США.

Хотя увеличение обычно ограничено, корректировка ARM может быть более дорогостоящей, чем преобладающая ипотечная ссуда с фиксированной ставкой, чтобы компенсировать кредитору предложение более низкой ставки во время вводного периода.

Ссуды с выплатой только процентов - это тип ARM, в котором вы платите только проценты по ипотеке, а не основную сумму в течение вводного периода, пока ссуда не превратится в фиксированную ссуду с выплатой основной суммы.Такие ссуды могут быть очень выгодными для заемщиков-новичков, потому что только выплата процентов значительно снижает ежемесячную стоимость заимствования и позволит вам претендовать на получение гораздо большей ссуды. Однако, поскольку вы не платите основную сумму в течение начального периода, сальдо по ссуде не изменяется до тех пор, пока вы не начнете выплачивать основную сумму.

Итог

Если вы впервые ищете ипотеку для дома, вам может быть трудно разобрать все варианты финансирования.Найдите время, чтобы решить, сколько жилья вы действительно можете себе позволить, и затем профинансируйте его соответствующим образом. Если вы можете позволить себе вложить значительную сумму или иметь достаточный доход для создания низкого LTV, у вас будет больше возможностей для ведения переговоров с кредиторами и будет больше вариантов финансирования. Если вы настаиваете на получении самой крупной ссуды, вам могут предложить более высокую ставку с поправкой на риск и частную ипотечную страховку.

Соотнесите выгоду от получения более крупного кредита с риском. Процентные ставки обычно колеблются в течение всего процентного периода и часто корректируются в ответ на изменения рыночных процентных ставок.Кроме того, учитывайте риск того, что ваш располагаемый доход не вырастет вместе с возможным увеличением затрат по займам.

Хороший ипотечный брокер или ипотечный банкир должен быть в состоянии помочь вам пройти через все различные программы и варианты, но ничто не поможет вам лучше, чем знание ваших приоритетов при получении ипотечной ссуды.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Ваши деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Торговые курсы
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Свяжитесь с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • г
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Как купить и профинансировать многоквартирные дома

Ссуды на жилищное строительство во многом похожи на другие виды финансирования жилой недвижимости. Все начинается с собственности, заемщика и кредитора, и все заканчивается, если все идет хорошо, закрытой ссудой и недавно приобретенной или рефинансируемой недвижимостью.

Вот руководство, которое нужно знать заемщикам о том, как покупать и финансировать многоквартирные дома:

Что представляет собой многоквартирный дом?

Отдельные дома, кондоминиумы, дуплексы, триплексы и четырехэтажные дома обычно классифицируются как одноквартирные дома на четыре или четыре квартиры.Недвижимость с пятью и более жилищами классифицируется как многоквартирные дома или многоквартирные дома.

Ссуда ​​на дуплекс, триплекс или четырехплекс не сильно отличается (если вообще) от ссуды на частный дом, но ссуды на более крупную недвижимость включают «немного другое андеррайтинг, немного более высокую квалификацию», - говорит Дэн Борланд. офис-менеджер по коммерческой недвижимости в Wells Fargo в округе Ориндж, штат Калифорния.

Как пройти квалификацию

Одно из отличий заключается в том, что до утверждения ссуды на квартиру кредитор может рассмотреть более качественную информацию, чтобы попытаться понять опыт заемщика как владельца или управляющего арендуемой недвижимостью.

«Мы посмотрим на кандидата и скажем:« Чем владеет этот человек и каков его управленческий опыт: сбор арендной платы, управление недвижимостью и управление проектом такого размера? » - говорит Borland.

Кредитный рейтинг заемщика, налоговые декларации о доходах и личных и коммерческих налогах будут рассматриваться вместе с отчетами о производственной деятельности за два года и текущим списком арендной платы за недвижимость.

Наиболее важные показатели собственности:

  • Чистый операционный доход: годовой доход за вычетом расходов, которые объект недвижимости генерирует от своей деятельности
  • Покрытие долговых обязательств: Измерение денежного потока относительно обязательств по выплате долгов
  • Отношение ссуды к стоимости (LTV): мера суммы ссуды по отношению к стоимости собственности

«Недвижимость должна обслуживать свой долг с приемлемой маржой», - говорит Борланд.

Заемщики, которым требуется большая гибкость, могут захотеть обратиться в небольшой банк, - говорит Блейк Кройц, специалист по коммерческим кредитам в County Commerce Bank в Вентуре, Калифорния.

«Обычно мы ищем 30-процентный первоначальный взнос, и кредитный рейтинг важен, но это не является препятствием для сделки», - говорит Кройц. «Если кто-то сильнее в одной области и слабее в другой, мы можем обойти это».

Объекты смешанного и частично заселенного назначения

Объекты смешанного использования могут быть классифицированы как коммерческие или жилые, частично в зависимости от пропорций каждого использования.Типичная конфигурация многих квартир в несколько магазинов рассматривается как квартирный кредит.

«Если будет 50 на 50 или намного больше коммерческих, андеррайтинг изменится, и структура станет немного более консервативной», - говорит Борланд.

Могут быть профинансированы пустующие или частично заселенные многоквартирные дома; однако ссуда может быть краткосрочной и иметь переменную ставку с ожиданием, что она будет заменена долгосрочным финансированием после стабилизации состояния собственности.

Если арендная плата не поддерживает долг, может помочь денежный поток заемщика; однако «потребуется довольно сильный заемщик, чтобы поддержать целое здание с ипотекой», - говорит Кройц.

Соответствие или портфолио?

Подобно ссудам от одного до четырех, ссуды на квартиры бывают стандартных типов, которые кредиторы могут продать Fannie Mae или Freddie Mac, и индивидуальных типов, известных как портфельные ссуды, которые кредиторы хранят в своих собственных книгах.

Стандартные или соответствующие ссуды обычно имеют несколько более низкую процентную ставку, но правила более жесткие.

Условия и виды кредита

Квартирные ссуды могут быть долгосрочными (25 или 30 лет) или краткосрочными (пять, семь или 10 лет).

Процентные ставки могут быть фиксированными, переменными или гибридными, которые сначала фиксируются, а затем сбрасываются или становятся переменными по истечении определенного периода времени.

Краткосрочные ссуды могут быть продлены или рефинансированы в конце первоначального срока, хотя процентная ставка, вероятно, изменится, и могут потребоваться некоторые комиссии.

«Когда срок погашения кредита истечет, ставка, вероятно, изменится», - говорит Кройц.«Он может быть зафиксирован на три или пять лет, а затем в какой-то момент скорректирован. Вы, вероятно, будете иметь дело по крайней мере с одним изменением ставки в течение этого периода времени».

Сумма кредита

Большинство l эндов предлагают ссуды на квартиры от 1 миллиона долларов или 2 миллионов долларов до многих миллионов. Максимальный LTV составляет 70 или 75 процентов, что означает, что заемщику требуется 25 или 30 процентов первоначального взноса для покупки (или такой же суммы капитала для рефинансирования). Более низкий LTV обычно получает более низкую ставку.

Сборы

Заемщики обычно оплачивают комиссию за выдачу кредита и обычные затраты на закрытие, включая затраты на оценку, право собственности и условное депонирование, а также расходы на любые инспекции, экологические или другие отчеты о комплексной проверке.Страхование имущества - необходимость. Страхование от наводнения потребуется, если недвижимость находится в зоне затопления, установленной правительством.

Собственность

Большинство покупателей приобретают многоквартирный дом через корпорацию с ограниченной ответственностью или ООО.

«Очень редко люди имеют титул в своем имени», - говорит Борланд. «Обычно это ООО».

ООО делают то, что подразумевает их название: ограничивают ответственность.

«Большинство заемщиков владеют своей отдельной недвижимостью, принадлежащей их собственному специализированному предприятию, или SPE», - говорит Борланд.«Они делают это, чтобы, если у одного объекта есть проблема, (например, авария поскользнулся и упала), он не может проникнуть в другие активы (владельца)».

Еще один уровень сложности, который может потребоваться для очень большого жилищного кредита, - это единое предприятие, удаленное от банкротства, которое защищает имущество от личного банкротства заемщика и банкротства его или ее другой собственности.

«Актив защищен для нас, - объясняет Borland, - поэтому в случае, если он перестанет выплачивать проценты по нашей ссуде, мы можем добиться взыскания права выкупа в отношении нашего здания, и нам все равно, что вы и другие ваши организации объявили о банкротстве.«

Штрафы за досрочное погашение

Некоторые жилищные ссуды предусматривают штраф за досрочное погашение, известный как поддержание доходности. Если заемщик выплачивает всю или большую часть ссуды, кредитор применяет формулу, чтобы определить, сколько заемщик должен заплатить, чтобы возместить упущенные проценты.

У других квартирных ссуд есть схема предоплаты, известная как пониженная. Формат 3-2-1 является примером.

Borland объясняет: «Если вы выплачиваете ссуду в первый год, вы должны 3 процента от суммы, которую вы предоплатили.Год два, это 2 процента. На третий год это 1 процент. Начиная с четвертого года, на 37-м месяце или позже, вы можете погасить его с нулевой предоплатой ».

Та же схема может быть применена с форматом 5-4-3-2-1.

«Это определенно хорошая вещь, о которой можно спросить и попытаться договориться», - говорит Кройц.

Успение

Некоторые жилищные ссуды являются допустимыми, что означает, что новый заемщик может взять на себя ссуду первоначального заемщика. Допущение может быть использовано для продажи собственности и избежания штрафа за предоплату.

«Те же правила кредитования, что и первоначальный заемщик, будут наложены на нового заемщика», - говорит Борланд. «Если это будет одобрено, этот заемщик будет пользоваться оставшимися условиями предполагаемой ссуды».

Не все ссуды допускаются к погашению, поэтому заемщикам следует спросить, есть ли у ссуды эта функция.

Ссуды без права регресса, без права регресса

Если ссуда является «полным регрессом», кредитор может арестовать личные активы заемщика (или поручителя), если ссуда не погашена.Если речь идет о невозвращении права регресса, единственный вариант для кредитора удовлетворить ссуду в случае дефолта - это выкупить и забрать имущество.

«Цена ссуды без права регресса будет немного выше, потому что банк берет на себя немного больший риск, поэтому ставки выше», - говорит Борланд.

Документация

После принятия решения о подаче заявки на ссуду заемщик должен предоставить кредитору всю информацию, необходимую ему для принятия решения, - говорит Фрэнк Бэрфилд-младший, президент компании Abbey Residential, Бирмингем, Алабама. которой принадлежит 8 500 квартир в Алабаме, Техасе и Флориде.

Вместо того, чтобы заставлять кредитора извлекать информацию по частям, Barefield готовит 30- или 40-страничный пакет, предназначенный для предоставления кредитору всей необходимой информации об имуществе. В комплект входит:

  • Фотографии объекта недвижимости
  • Описание объекта: размер участка, год постройки, количество квартир и существующие удобства
  • Планы на обновления, такие как парк для собак, детская площадка, новая техника, столешницы, сантехника или осветительные приборы, и сколько будут стоить эти улучшения
  • Карта с указанием местоположения объекта недвижимости и близлежащих конкурирующих объектов недвижимости
  • Объяснение того, как конкурирующая недвижимость сравнивается с приобретаемой недвижимостью
  • Арендная плата и сколько она будет повышена или понижена
  • Копии планов этажей
  • Сводная информация об источниках и использовании средств по сделке
  • Закупочная цена и закрытие
  • Сумма кредита и сумма денежных средств
  • Размер резервного фонда
  • Имена брокеров по недвижимости, титульных компаний, адвокатов и других специалистов, участвовавших в сделке

«Я хочу предоставить именно ту информацию, которая кому-то нужна», - говорит Бэрфилд.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *