Покупка квартиры с использованием материнского капитала: Как воспользоваться материнским капиталом на покупку квартиры или дома?

Чем опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала :: Жилье :: РБК Недвижимость

Если продавцы не соблюдали требования закона, покупатель впоследствии может лишиться квартиры

Фото: Артур Новосильцев/ТАСС

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (№ 256-ФЗ) позволяет использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий. Нередко квартиры, купленные с привлечением этих средств, затем поступают в продажу. Важно, чтобы владельцы такой квартиры соблюдали все требования закона о маткапитале, иначе у покупателя потом могут быть серьезные проблемы.

Рассказываем, чем опасны квартиры, ранее приобретенные с использованием материнского капитала, и на что нужно обратить внимание при покупке.

В чем особенность таких квартир

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.

В чем опасность для покупателя

Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

«При покупке квартиры в новостройке с использованием ипотеки, которую частично планируется оплатить средствами маткапитала, родитель дает письменное обязательство Пенсионному фонду о наделении каждого члена семьи долей в течение шести месяцев с момента оформления права собственности. Но после наступления указанного срока он «забывает» о принятых на себя обязательствах и пытается продать объект, не выполнив их», — пояснила юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова.

К сожалению, в России до сих пор нет отлаженного механизма контроля за выделением доли детям после проведения сделки, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. И не всегда родители имеют возможность следовать правилам, В частности, при покупке строящегося жилья выделить доли детям невозможно, поскольку дом не сдан. Поэтому Пенсионный фонд разрешает оформлять собственность детям не сразу, а после завершения строительства. «ПФР может вообще не разрешить продать жилье, если посчитает, что родители ущемляют права своих детей и ухудшают их жилищные условия. В этом и есть главная загвоздка сделок по покупке квартир, приобретенных ранее с помощью маткапитала», — отмечает эксперт.

Кто может выступить инициатором расторжения сделки

Инициаторами расторжения сделки могут стать разные лица. Во-первых, это сами дети, права которых были ущемлены: через 10–15 лет, когда им исполнятся 18, они потребуют восстановить свои права. Во-вторых, иск вправе подать Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: прокуратура, органы опеки и попечительства и пр. В результате суд может встать на сторону истца, и жилье возвращается многодетной семье. «Не факт, что у нее будут средства единовременно возместить стоимость объекта. Поэтому есть риск, что возвращать деньги после расторжения сделки придется уже частями и на протяжении многих лет», — предупреждает Мария Литинецкая.

Что должно насторожить риелтора и покупателя

Поводом для выяснения, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры, может стать наличие у продавца двоих (и более) детей, как минимум один из которых родился после 1 января 2007 года (с этого времени в России выплачивается материнский капитал).

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Если продавец не поставил покупателя в известность о том, что квартира была приобретена с привлечением средств материнского капитала, это можно выяснить в Пенсионном фонде России. Нужно попросить продавца предоставить выписку со счета, на котором хранится материнский капитал, она готовится в течение пяти дней.

«Если все денежные средства маткапитала по-прежнему на счету, то он не использовался, а если нет — нужно тщательно разбираться, на что они потрачены», — пояснила руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева.

Если материнский капитал передан продавцу квартиры в качестве оплаты, об этом также должна быть запись в договоре купли-продажи. Риелторы рекомендуют изучить данный документ, в частности пункт о способах и порядке расчета.

«В нашей практике был случай, когда собственники не помнили, использовали они материнский капитал или нет, — рассказала брокер агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян.

— Выписка, запрошенная в Пенсионном фонде о состоянии материнского капитала, выявила, что проживающие дети не были наделены правом собственности. Процедуру выхода на сделку пришлось задержать до момента наделения всех детей правом собственности, так как в дальнейшем сделка могла быть признана недействительной».

Что делать, если квартира была куплена в ипотеку

Ситуация сложнее, если квартира приобреталась в ипотеку, часть которой затем погашалась маткапиталом, отмечает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. В договоре в таком случае не будет ничего сказано о материнском капитале. «И поскольку банк информацию о займах, скорее всего, не предоставит, то единственный вариант — попросить продавца показать сертификат или предъявить справку из ПФР, что средства не использованы или потрачены на другие цели. Причем риски сохраняются и при покупке квартиры по ДДУ, в этом случае также стоит проверить, использовался ли маткапитал при изначальном оформлении договора», — рассказывает эксперт.

Как узнать, использовался ли маткапитал в ранних сделках

К сожалению, получить стопроцентную гарантию надежности сделки с квартирой, купленной ранее с привлечением средств маткапитала, невозможно, отмечает Мария Литинецкая. Более того, есть шанс, что жилье было несколько раз перепродано и маткапитал присутствовал в одной из прошлых сделок, что только усложняет проверку. «Для дополнительной подстраховки стоит заказать расширенную выписку из ЕГРП, ее еще называют выпиской о переходе прав собственности, — советует она. — В этом документе прописана вся история перепродажи объекта. Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, то это — лишний повод насторожиться и, возможно, даже отказаться от сделки».

Почему рискованно покупать квартиры, в которые вложен материнский капитал

Федеральная нотариальная палата предупредила о риске, который появился на рынке недвижимости. Нередко люди, вложившие в покупки квартиры средства материнского капитала, не выделяют потом доли детей. В результате в квартиру фактически закладывается юридическая мина: если ее купить, то можно потом потерять. Потому что сделка может быть оспорена.

«Увеличение количества сделок с материнским капиталом, которые проводят без участия нотариуса, приводит к тому, что растет количество случаев, когда при таких сделках нарушаются права несовершеннолетних, — подчеркивают в нотариате. — А последствия таких нарушений могут коснуться последующих добросовестных приобретателей жилплощади, которая покупалась с использованием средств господдержки».

Когда родители вкладывают материнский капитал в жилье, они обязаны оформить долю в квартире на ребенка. На практике это делается не всегда.

Если средства материнского капитала используются для частично досрочного погашения долга по ипотеке, оформление детских долей откладывается до того момента, как кредит будет погашен полностью. А если точнее, это необходимо сделать в течение 6 месяцев с момента полной выплаты кредита.

«Именно такое обязательство дается Пенсионному фонду при получении средств маткапитала, — поясняют в ФНП. — Такие обязательства оформляются нотариально и подаются в Пенсионный фонд РФ перед получением средств. И впоследствии квартиру можно будет продать только после выделения долей. При этом необходимо обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы получить согласие на продажу «детских» долей, с условием одновременной покупки на имя детей другой недвижимости, стоимость которой не будет ниже стоимости предыдущей».

В часть квартир на рынке недвижимости заложены юридические мины

Но многие получатели семейного капитала не выполняют все юридические требования. Поэтому покупателю надо особо проверять: не использовали ли продавцы в свое время маткапитал.

Материнский капитал на покупку жилья у близкого родственника

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Материнский капитал на покупку жилья у близкого родственника (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Материнский капитал на покупку жилья у близкого родственника Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2021 N 49-КГ21-13-К6
Требование: О разделе совместно нажитого имущества супругов.
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что в период брака сторонами была приобретена квартира, однако брак был расторгнут.
Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку суды, формально сославшись на то, что средства материнского (семейного) капитала были направлены на приобретение иной квартиры, нежели подлежащей разделу, не учли, что родители не выполнили обязательства по наделению детей долями в праве собственности на жилье. Также суды не учли, что дети зарегистрированы, проживают в спорной квартире, являющейся их единственным жильем, и имеют право на долю в спорном имуществе в связи с реализацией их права на материнский капитал. Ремеева Л.Р., обращаясь с настоящим иском о разделе имущества в том числе в интересах несовершеннолетних детей, указывала на то, что спорная трехкомнатная квартира приобреталась для проживания семьи; она была приобретена с использованием заемных денежных средств, которые предоставили близкие родственники; для исполнения обязательства по возврату этих средств супругами была приобретена однокомнатная квартира с использованием средств материнского (семейного) капитала, которая впоследствии отчуждена родственникам истца. В спорной квартире с момента ее приобретения зарегистрированы и проживают дети, для которых она является единственным жильем.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Материнский капитал на покупку жилья у близкого родственника

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Комментарий к Федеральному закону от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
(постатейный)
(Куропацкая Е. Г., Темникова Н.А., Попова О.С.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2015)Возвращаясь к теме распоряжения средствами материнского капитала, следует отметить следующее: согласно позиции, изложенной в письме Минэкономразвития РФ от 22 сентября 2010 года N д23-3764 «По отдельным вопросам государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных с использованием средств материнского (семейного) капитала», при рассмотрении вопроса о возможности осуществления государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет) и близкими родственниками, положения п. 3 ст. 37 ГК РФ применению не подлежат. При этом под запрет, устанавливаемый п. 3 ст. 37 ГК РФ, подпадают сделки между несовершеннолетним и близкими родственниками, направленные на отчуждение жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала.

Нормативные акты: Материнский капитал на покупку жилья у близкого родственника Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Росреестра от 10.07.2019 N 14-06814-ГЕ/19
(вместе с Минэкономразвития России от 25.06.2019 N Д23и-21347 «О рассмотрении обращения»)Департаментом недвижимости Минэкономразвития России рассмотрено обращение по вопросу о возможности осуществления государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет), выступающим в качестве покупателя, с близким родственником, выступающим в качестве продавца. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Минэкономразвития РФ от 28.06.2011 N Д23-2738
«О рассмотрении обращения»Учитывая изложенное, по мнению Департамента, запрет, установленный пунктом 3 статьи 37 Кодекса, распространяется на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств МСК, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники.

Налоговый вычет при ипотеке с материнским капиталом: имущественный и другие виды

Процесс оформления ипотечного договора с участием МК ничем не отличается от выдачи стандартных кредитов под залог приобретаемого жилья. Оплата первоначального взноса производится не собственными средствами заемщика, а деньгами, полученными по сертификату МК.

Содержание

Скрыть

1. Как рассчитать сумму вычета?
   1. Условия получения
      1. Что говорит закон?
         1. Как получить вычет?
            1. Что потребуется?
            2. Пошаговые действия
         2. Особенности возврата
            1. Отказ в выплате

               Также средствами МК можно погасить действующую задолженность досрочно. Права и обязанности заемщиков и созаемщиков по договору являются аналогичными, в т. ч. право на получение налогового вычета. В каких случаях можно вернуть деньги, что для этого потребуется.

               Особенности возврата средств, наиболее частые причины отказа.

               Как рассчитать сумму вычета?

               Все российские семьи, у которых родился второй ребенок, получают Сертификат Материнского Капитала.

               Использовать его можно, в том числе на приобретение жилья: на оплату первоначального взноса или погашение действующего ипотечного договора.

               Заемщики, которые использовали МК для покупки жилой площади имеют право на получение налогового вычета, но с определенными условиями:

               1. Компенсация на государственные средства, которые участвуют в сделке, не начисляется;
               2. Из общей суммы сделки вычитается сумма средств МК, на оставшуюся сумму начисляется 13%. Это и будет сумма возможного возврата средств;
               3. Максимальная величина выплат в покупки жилья рассчитывается с 2 млн. р., т. е. получить можно до 260 тыс. р.
               4. Максимальная величина по выплате процентов рассчитывается с 3 млн. р., т. е. получить можно 390 тыс. р. выплачивается разово.

               Пример расчета:

               В 2017 году была приобретена квартира, сумма сделки составила 2430 тыс. р., в т. ч. 453 тыс. р. были средствами МК, на остальную сумму был оформлен ипотечный кредит. В текущем году подается декларация в ФНС и можно будет вернуть 257 тыс. р. фактически понесенных затрат на приобретение недвижимости: 2430-453=1978*13%=257.

               Условия получения

               Любое физическое лицо, которое приобрело недвижимость, имеет право на возврат подоходного налога, перечисленного за отчетный период. Чтобы воспользоваться этим правом покупатель должен быть плательщиком НДФЛ, в сделке должны участвовать собственные или кредитные средства. Выплата будет произведена при наличии документов, подтверждающих факт совершения сделки.

               Условия:

               • Воспользоваться льготой заемщик имеет право один раз;
               • Если в течение отчетного периода вся причитающаяся сумма за покупку жилья не получена, выплаты переносятся на следующие года, пока сумма не будет полностью выбрана;
               • Компенсация за выплаченные проценты начисляется разово, на следующий год невыплаченный остаток не переносится;
               • Сделка не должна быть совершена с участием близких родственников и других взаимосвязанных лиц, т. е. жилье нельзя приобрести у родителей, детей, братьев/сестер, начальников, и т. д.

               Получить вычет могут супруг/супруга сделки, независимо от того, кто является титульным заемщиком, а кто созаемщиком по договору. Если вычет оформляется на обоих супругов, то цена недвижимости определяется 50/50, по желанию стороны могут определить другие пропорции сделки.

               Нет необходимости подавать документы одновременно на вычет по основной сделке и по выплаченным процентам. Ограничения по срокам выплаты отсутствуют, поэтому более правильным считается сначала получить компенсацию по сделке с приобретением недвижимости, а затем подавать документы на возмещение по процентам.

               Тогда в сумму расчета будут включены все выплаченные проценты с начала заключения кредитного договора.

               Что говорит закон?

               Право на вычет определено в НК РФ, ст. 220, п.1: Граждане РФ имеют право на получение вычета, при приобретении квартиры или ее доли, комнаты, частного домовладения, земельного участка, при строительстве жилья.

               Согласно п. 5 указанной статьи, вычет не предоставляется на средства Материнского Капитала, которые были использованы при покупке:

               
               

               Как получить вычет?

               За получением вычета заемщик может обратиться в ФНС на следующий год после оформления сделки или к работодателю в текущий год.
               

               Что потребуется?

               Заявитель должен написать заявление и приложить у к нему пакет документов.
               

               Необходимые документы

               • Паспорт заявителя;
               • Справка о полученных доходах по ф. 2 НДФЛ;
               • Документы на приобретенное жилье;
               • Договор об ипотечном кредите с графиком погашения;
               • Документы, подтверждающие факт уплаты платежей заявителем;
               • Справку из банка об остатке задолженности и осуществлении заемщиком платежей по кредиту.

               На основании документов потребуется составить декларацию по ф. 3 НДФЛ.

               
               

               Пошаговые действия

               Действия зависят от того, какой способ подачи документов выберет заявитель.

               При обращении в ФНС:

               • Подача документов осуществляется в начале года, следующим за отчетным.
               • Налоговая декларация вместе с заявлением и пакетом документов передается в Налоговую службу посредством визита в региональное отделение, отправки документов заказным письмом с уведомлением. Дополнительно заявитель может зарегистрироваться на сайте НС и подать декларацию онлайн.
               • Решение принимается налоговыми органами в срок до 3 месяцев.
               • Средства бут перечислены на счет в течение 30 дней после принятия решения.

               При обращении к работодателю:

               • Заявление подается в течение года сделки.
               • Потребуется получить уведомление из Налоговой Службы о праве заявителя на налоговый вычет.
               • С работника не будет удерживаться НДФЛ, пока не компенсируется сумма выплат.

               
               

               Особенности возврата

               Сделки по приобретению недвижимости в ипотеку с участием материнского капитала имеют свои индивидуальные особенности, что обуславливает особенности получения налогового вычета.

               Если в сделке кроме материнского капитала участвуют собственные средства заемщика, то получить вычет можно с суммы фактических расходов: собственные средства + ипотека.

               Когда, при появлении второго ребенка, часть кредита гасится МК, производится перерасчет суммы, причитающейся к выплате. Если получается, что сумма переплачена, ее придется разницу потребуется вернуть.

               Дополнительно родители имеют право на получение вычета, причитающего несовершеннолетним детям.

               Сумма будет распределена пропорционально доли собственности.

               Отказ в выплате

               Бывают ситуации, когда в выплате отказано. Если это произошло по немотивированным причинам, заемщик может писать исковое заявление в суд с приложением копий всех документов, и документов, подтверждающих отправку заявления в ФНС.
               Причины отказа

               Наиболее распространенные причины отказа:

               1. Жилье приобретено у родственников;
               2. Обнаруженные нарушения, несоответствия в представленных документах;
               3. Отсутствие требуемых документов в представленном пакете;
               4. Если не все расходы документально подтверждены;
               5. Если отсутствует право на выплату, оно может быть ужу использовано.

               
               

               Таким образом, получить налоговый вычет при покупке жилья в ипотеку с использованием МК возможно. Компенсация будет получена с суммы за минусом государственных средств. Необходимо предварительно просчитать выгодность сделки, т. к. может получиться так, что часть полученных средств придется возвращать обратно в казну.

               Материнский капитал

               Направление средств материнского капитала на покупку квартиры является одним из действенных механизмов улучшения жилищных условий. На получение материнского капитала имеют право семьи, в которых появился второй или третий ребенок. Не важно, какой он по счету, главное, чтобы он был не единственным и родители еще не воспользовались правом на получение материнского капитала. Как можно использовать материнский капитал на покупку жилья в новостройке:

               • В качестве платежа по рассрочке
               • В качестве первого взноса или его части при приобретении квартиры с помощью ипотечного кредита
               • Для досрочного погашения действующего ипотечного кредита в любой момент

               ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ В КРЕДИТ

               Дожидаться достижения ребенком 3-х летнего возраста не обязательно, если квартира приобретается в ипотеку и родители хотят потратить средства материнского капитала на частичное погашение займа и уплату процентов. Почти все крупные банки сегодня готовы работать с материнскими сертификатами. Большинство банков согласны использовать средства материнского капитала только в части досрочного погашения уже имеющегося ипотечного кредита, но не готовы зачесть эти средства в качестве первоначального взноса.

               Документы, которые необходимо предоставить в Пенсионный фонд
               для перечисления средств материнского капитала

               Материнский сертификат

               Заявление о распоряжении средствами материнского капитала

               Страховое пенсионное свидетельство

               Документы, удостоверяющие личность и место жительства лица, получившего сертификат

               Копия зарегистрированного договора долевого участия или договора купли-продажи, справка об уплаченных средствах и тех, что осталось выплатить. Участникам ЖСК вместо этого необходимо предоставить выписку из реестра кооператива, подтверждающую членство; справку о внесенной сумме паевого взноса и об оставшейся задолженности; копию устава

               Копия кредитного договора и Справка из банка о размерах остатка основного долга (при покупке квартиры в ипотеку)

               В нашем ЖИЛОМ КОМПЛЕКСЕ «ТЫСЯЧА КВАРТИР» Вы сможете приобрести квартиру с использованием средств материнского капитала. Для этого Вам надо:

               — связаться с нашим менеджером, чтобы выбрать квартиру,

               — заключить предварительный Договор купли-продажи, предоставив Сертификат на материнский капитал, паспортные данные и свидетельства о рождении всех членов семьи, которые будут прописаны  в Договоре,

                — получить и предоставить справку из Пенсионного фонда Застройщику, о размерах оставшейся (неиспользованной) части материнского капитала, для Договора купли-продажи.

               Материнский капитал на покупку жилья и квартира по субсидии — это реальный способ улучшить свои жилищные условия!

               управляем умом

               Материнский капитал как мера помощи семьям действует с 2007 года, но не все знают, как использовать его с максимальной пользой для семьи. Итак, что это за помощь и кто родитель капитала?

               Большинство семей знают, каковы цели создания материнского капитала: улучшение жилищных условий, накопительная пенсия матери или образование детей. Такого рода государственная поддержка оказывается родителям после появления на свет второго ребенка.Это означает, что родители, а также родившиеся и усыновленные дети имеют право на такой уход при соблюдении основных условий. Важно: правило распространяется только на те семьи, в которых матери не лишены родительских прав, в противном случае они лишены данного вида государственной поддержки.

               Сколько раз можно получить материнский капитал? Имеем ли мы право его использовать, если в семье уже появился третий ребенок, и в то время, когда уже был оформлен материнский капитал? Да, но только в том случае, если вы не получили семейный капитал за предыдущего ребенка.Этот вид помощи семьям с детьми оказывается однократно. Это означает только одного ребенка. При этом его можно потратить на образовательные нужды любого ребенка или в интересах всей семьи, если материнский капитал направлен на улучшение жилищных условий.

               Где оформляется материнский капитал? Соответствующая справка выдается в Пенсионном фонде, для чего нужно собрать минимум документов. Кстати, сходите в любую инстанцию, сделайте копии всех имеющихся у вас документов.Это избавит вас от лишних визитов и очередей. Если вы проживаете не по месту постоянной прописки, вас примут в отделении ПФ по месту жительства семьи. После оформления аттестата вы можете написать заявление о его утилизации, однако в большинстве случаев придется ждать, пока ребенок будет желанным три года. Исключение: получение ссуды на покупку жилья при заключении сделки, независимо от того, кто является заемщиком.В этом случае при оформлении справки родители не ограничены возрастом ребенка.

               Остановимся подробнее на тех случаях, когда семья направляет материнский капитал на улучшение жилищных условий. Если вы только обдумываете дизайн ипотечного кредита, одним из решающих критериев должно быть то, готов ли банк принять ваш сертификат в качестве первоначального взноса и существуют ли ограничения на размер ваших собственных средств, которые должен внести заемщик. Это одна из причин, почему не рекомендуется тратить семейный капитал частями на разные цели.Оставшейся части может показаться недостаточно для того, чтобы банк принял ее на первый взнос.

               Сертификат

               можно использовать после оформления кредита, а также для расчетов по ранее взятым жилищным кредитам. При этом случаев отказа банка принять справку в счет платежа практически не возникает. Правда, Пенсионный фонд потребует нотариально заверенное обязательство, что все члены семьи получат доли в квартире, а значит — и детей.

               Если сумма, недостающая для покупки, сопоставима с размером рассматриваемой государственной помощи, и вы и продавец квартиры не можете ждать 2 месяца, пока средства Пенсионным фондом перечисляются продавцу, вы можете попытаться получить потребительский кредит.Но обычно выгоднее обращаться в организацию, которая выдает жилищный кредит и охотно работает с материнскими сертификатами, но есть разговоры об ограничении количества организаций, уполномоченных проводить такие операции. Это можно сделать, чтобы исключить возможность перепродажи квартиры недобросовестными родителями.

               Ранее мы рассматривали, как использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий, например, на покупку квартиры. Однако вариантов может быть намного больше.Это и долевое строительство, и строительство собственного нового дома, и даже реконструкция (но не ремонт) старого. Конечно, вопросы, которые задают те, кто решил использовать такое состояние. поддержка этим не ограничивается. Найдите ответы на все интересующие вас вопросы в нормативных документах, на сайте Пенсионного фонда и в его филиалах.

               Материнский капитал: что нового в 2018 году

               Пенсионный фонд напоминает, что программа материнского капитала была расширена в 2018 году в связи с новыми мерами правительства России по демографической поддержке семей с детьми.Поправки расширяют возможности использования материнского капитала при рождении или усыновлении второго ребенка.

               Ежемесячная выплата средств материнского капитала

               Во-первых, семьи с низким доходом (менее 150% прожиточного минимума трудоспособного населения на члена семьи) имели право на ежемесячную выплату средств материнского капитала в случае рождения или усыновления второго ребенка после января. 1, 2018. Выплаты можно получать до достижения ребенком 18-месячного возраста.Для удобства выплаты покрывают весь период с момента рождения ребенка, если заявление подано в течение первых шести месяцев. В случае, если заявки поданы после шестимесячного периода, выплаты будут назначены с даты подачи заявки.

               Выплата средств материнского капитала зависит от региона проживания поступающих: это размер прожиточного минимума ребенка, установленного регионом на второй квартал прошлого года. Если семья подает заявку на выплату в 2018 году; выплата составит прожиточный минимум детей со второго квартала 2017 года.

               Обратите внимание, что первый платежный период длится год, и семья, желающая продолжить получение платежа, должна будет заново подать заявление через клиентскую службу ПФР или универсальный центр.

               Дошкольное образование, уход за детьми

               На обучение детей всегда можно было потратить материнский капитал. Однако в прошлом средства становились доступными только через три года после рождения или усыновления ребенка, имеющего право на участие в программе.

               С 2018 года семьи могут получать финансовую поддержку дошкольного образования практически сразу после рождения ребенка: отныне средства материнского капитала становятся доступными через два месяца после приобретения прав. Деньги можно потратить на услуги государственных и частных детских садов и яслей, а также на уход за детьми. В обоих случаях организация, получающая средства, должна иметь лицензию на предоставление таких услуг.

               Льготные ставки по ипотеке для семей с 2–3 детьми

               российских семей, в которых в 2018-2022 годах родился второй или третий ребенок, имеют право на льготные ставки по ипотеке, которые могут помочь улучшить их жилищные условия.Эти льготные ставки можно оплатить за счет средств материнского капитала. Семье не нужно ждать, пока ребенок, имеющий право на участие в программе, достигнет трехлетнего возраста.

               Льготные ставки по ипотеке не имеют прямого отношения к программе материнского капитала, но по-прежнему являются важным шагом правительства по поддержке семей с детьми. Кредиты выдаются семьям с двумя-тремя детьми по годовой дисконтной ставке 6%. Деньги можно потратить на покупку квартиры или дома, в том числе дома с землей, а также на участие в проектах долевого жилищного строительства.Полученные ранее ссуды также могут быть погашены деньгами льготной ипотечной ссуды.

               Обратите внимание, что период для присоединения к программе материнского капитала продлен до 31 декабря 2021 года. Это означает, что ребенок, имеющий право на участие в программе, должен быть либо рожден, либо усыновлен до 31 декабря 2021 года. выдача сертификата материнского капитала или использование средств материнского капитала.

               Материнский капитал в 2018 году составляет 453000 рублей.

               Можно ли использовать матовый капитал для покупки квартиры? Личные финансы

               Перед тем, как уйти! Поделитесь этим контентом в любой социальной сети

               Создание программы материнского капитала было обусловлено желанием государства помочь молодым родителям в решении вопросов, связанных с повышением качества жизни. Поэтому изначально проектом предусматривалась возможность потратить средства маткапитала на покупку жилья.

               Государственная помощь не может быть использована во всех случаях. Требования предъявляются как к самому жилью, так и к оформлению документов. В квартире должно быть:

               • быть в хорошем состоянии;
               • не находиться в доме скорой помощи;
               • подходит для круглогодичного проживания;
               • должен хорошо и равномерно греться.

               В этом случае законодатель не дает возможности купить только долю в квартире. Единственное исключение — ситуация, когда человек готов выкупить оставшиеся акции за свой счет.

               Еще одно правило касается времени использования маткапитала. Вкладывать его в покупку дома в многоквартирном доме можно только тогда, когда ребенку исполнится три года. До этого периода сфера применения финансовой поддержки очень ограничена.

               Процедура довольно простая. Сразу весь пакет документов можно подать в МФК или договор в Росрегистрацию с обязательным посещением ПФР. Помимо договора купли-продажи вам потребуется:

               • акт выбытия денежных средств;
               Паспорт держателя сертификата
               • ;
               • СНИЛС для родителей и детей;
               • свидетельство о рождении детей;
               • Свидетельство о браке;
               • паспорт супруга.

               Копии документов передаются в ПФР, дубликаты документов — в саму квартиру. Специалисты рекомендуют сразу оформлять недвижимость в общую долевую собственность родителей и детей. Если это не будет сделано немедленно, потребуется нотариально заверенное заявление о том, что собственник обязуется разделить помещение на всех членов семьи в течение первых 6 месяцев.

               Специфика операций заключается в том, что перевод денежных средств мат. капитал возникает только после регистрации сделки в Росреестре.В некоторых ситуациях сотрудники Пенсионного фонда могут проверить купленный объект. Если при такой проверке выяснится, что недвижимость не соответствует санитарно-техническим нормам, в выдаче денежных средств будет отказано.

               Молодая семья имеет право использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса при покупке квартиры или использовать его для частичного погашения кредита. В целях защиты прав семей с детьми закон гласит, что все банки обязаны принимать маткапитальные средства для погашения обязательств.Сумму для этого можно отправить в кредитную организацию сразу, не дожидаясь, пока у ребенка исполнится трехлетний юбилей.

               Перед тем, как уйти! Поделитесь этим контентом в любой социальной сети

               Ссылка на источник

               Куда вложить материнский капитал?

               В 2015 году распоряжением Президента РФ о продлении федеральной программы материнского капитала еще на два года. Ранее размер основного капитала не подлежал индексации и составлял на 2016 год 453 тыс. 026 рублей.

               В то же время государство предоставило еще один способ инвестирования полученных средств — на реабилитацию детей, нуждающихся в особой заботе. Определить, какой вариант выгоднее, сложно, для этого нужно рассмотреть каждый, учитывая все особенности.

               Родители имеют право распоряжаться полученным на улучшение жилищных условий капиталом только по достижении вторым и третьим ребенком трехлетнего возраста. В этом случае есть одно но. Если средства продаются как первый взнос по кредиту на квартиру / дом или как платежи по ипотеке, то их можно использовать сразу после рождения второго ребенка.

               Основные цели расходования материнского капитала:

               1. Разрешена покупка жилплощади.
               2. Семья может начать строительство нового дома или реконструировать имеющееся помещение, как с привлечением строительных компаний, так и самостоятельно.
               3. Родителям разрешено использовать денежные средства в качестве компенсации затрат на строительство и реконструкцию индивидуального жилищного строительства.
               4. Может выступать в качестве первоначального взноса при подаче заявления на ипотеку.
               5. С помощью полученных средств можно погасить имеющуюся задолженность по жилищному кредиту (в том числе ипотечному).
               6. Часть стоимости недвижимости, при долевой застройке.
               7. Уплата цены по договору жилищно-сберегательного кооператива.

               Очень важным условием является местонахождение приобретаемого жилья в пределах Российской Федерации. К тому же ремонт квартиры / дома не является условием траты денег на капитал.

               Если жилище не является общей собственностью родителей и их детей, нотариус должен подписать свидетельство о долевом владении недвижимым имуществом каждым членом семьи.

               Лучшее вложение — в образование

               Есть несколько направлений, куда можно вложить материнский капитал:

               1. Оплата обучения в образовательной организации с государственной аккредитацией и лицензией: детский сад, общеобразовательная школа, средние специальные учреждения, университеты, дополнительное образование в форме высшей или художественной школы.
               2. Оплачивать содержание, уход за ребенком в образовательном учреждении.
               3. Оплата жилищно-коммунальных услуг, оказываемых организацией образования.

               В этой ситуации также действуют несколько условий:

               • Материнский капитал разрешается использовать при достижении малышом 3-х летнего возраста.
               • Использование полученного сертификата необходимо осуществлять до достижения ребенком 25-летнего возраста. Если обучение началось после указанного возраста, средства могут быть использованы на оплату проживания в общежитии и ЖКХ.
               • Его также можно направить на помощь одному ребенку или всем сразу, но в равных количествах.
               • Учебное заведение должно работать на территории Российской Федерации и иметь разрешение на оказание данного вида услуг.

               Если ученик / студент был отчислен, либо он по собственному желанию покинул / сменил учебное заведение, то родители должны подать заявление в Пенсионный фонд с требованием приостановить удержание денежных средств.

               Стоимость обучения может быть существенно ниже суммы свидетельства о рождении ребенка.В этой ситуации разрешается выбрать другой вариант, куда можно вложить полученные выгоды. Например, часть отправьте на обучение, а часть на покупку квартиры.

               Думаем о будущем — формируем материнскую пенсию

               Члены семьи могут принять решение вложить деньги «в будущее», то есть отправить полученную справку для создания накопительной части пенсии. Мама малыша может самостоятельно выбрать любой пенсионный фонд.

               Предоставление пенсионных фондов:

               1. Женщина может получить срочную выплату, срок которой должен быть не менее 10 лет.Этот платеж формируется из инвестиционного дохода и полученного свидетельства на материнский капитал.
               2. Выплата может осуществляться под видом пенсии. Предоставляется ежемесячно до конца вашей жизни. Его размер определяется с учетом предполагаемой продолжительности выплаты пособия. В него, помимо материнского капитала, входят все накопления в ПФ, сформированные за счет отчислений работодателей.
               3. Единовременный платеж. Предоставляется только если:
               • Сумма экономии составляет менее 5% от страховой части.Учесть фиксированную долю накопительной части пенсии стоит в день ее назначения.
               • Человек получает пенсию в связи с инвалидностью или потерей одного из родителей (опекунов).
               • Стаж работы по достижении пенсионного возраста недостаточен для получения страховой пенсии.
               • Сумма пенсионных баллов меньше 30.

               Помощь родителям особенных детей

               Это очень важное изменение во всей системе обеспечения матерей детьми.С 2016 года родители, чьи дети относятся к категории инвалидов, имеют право вкладывать средства в развитие своего малыша, то есть направлять их на улучшение его жилищных условий.

               Благодаря внесенным корректировкам родителям особенного ребенка разрешено приобретать различные устройства, которые значительно улучшат жизнь их ребенка.

               Например, слепой от рождения ребенок получит уникальную клавиатуру с алфавитом Брайля, сын с травмой опорно-двигательного аппарата — устройство, которое помогает встать на ноги без особого давления на позвоночник.Разрешается покупать кровать с ортопедическим матрасом или эллиптическим тренажером.

               К сожалению, на данный момент невозможно отправить средства справки на лечение или выздоровление малыша в санаторно-курортном комплексе, это необходимо оплатить по другой государственной программе помощи детям-инвалидам.

               Законодательство разрешает использовать 1/3 суммы, пока ребенку не исполнится 3 года.

               Где бы вы ни инвестировали в сертификат, это будет лучшим решением для вас.Несомненно, наиболее выгодно инвестировать в недвижимость, ведь она всегда «в цене». Вместе с тем, вложение в себя — одно из лучших решений, которое может принять человек, поэтому пенсию матери и образование ребенка исключать из списка не стоит.

               риэлторов меня за это возненавидят. Но вот пять причин, по которым вам ни в коем случае не следует покупать дом прямо сейчас

               Когда дело доходит до рынка жилья в Америке, есть одна вещь, с которой все могут согласиться: никому не нужно читать еще одну статью о том, насколько горячие цены на жилье или как пандемия ускорила нынешний бум жилой недвижимости.

               Сейчас для большинства покупателей и продавцов гораздо более тяжелым грузом оказывается вопрос о том, насколько высокие ставки могут подняться, как долго они будут выведены из игры и приведет ли все это к пузырю, который может лопнуть и принести весь танец до визжащей остановки.

               У покупателей жилья никогда не было больше информации, чем сейчас. Но многие … [+] в панике покупают дома невидимыми, несмотря на здравый смысл

               getty

               Аналитики по недвижимости с таких сайтов, как Zillow, Redfin и Realtor, ежедневно занимаются подобными вещами, публикуя еженедельные отчеты о количестве закрытых домов, средних продажах и о том, какие рынки являются самыми горячими.В результате в истории Америки никогда не было такого периода, когда покупатели и продавцы жилья были бы более информированы, поскольку теперь они знают, когда продавать, где покупать и стоит ли переезжать.

               Однако, несмотря на доступ к разведывательной информации, в истории США никогда не было такого времени, когда американцы были бы более склонны тратить больше своих с трудом заработанных сбережений более бесцеремонно — незаметно для домов, цены на которые, как они знают, завышены, — часто вынужденные. во все денежные предложения без каких-либо непредвиденных обстоятельств — вопреки их здравому смыслу, просто чтобы принять участие.

               Все это порождает несколько долгосрочных экономических вопросов, когда речь идет об американском рынке жилья, на который, включая ремонт домов, строительные материалы и другие смежные отрасли, приходится более 15% — 18% среднегодового ВВП США: когда именно иррациональное изобилие начинается? Насколько искажает и инфляционна паническая покупка по сравнению с текущими оценками недвижимости? И сколько времени понадобится, чтобы остыть?

               Когда начинается иррациональное изобилие и американская мечта становится слишком дорогой для собственного блага?

               getty

               Что еще более важно для сегодняшних потенциальных покупателей жилья (и я снова являюсь одним из них), нынешний жилищный бум поднимает гораздо более простой вопрос о том, когда начинается точка раскаяния покупателя и заканчивается рациональность.

               По словам многих риэлторов и брокеров, некоторые из которых, с которыми я разговаривал, не могут даже найти недвижимость для включения в список, этот момент уже прошел. Это означает, что есть несколько очень логичных причин, чтобы увеличить перерывы при покупке дома в текущих условиях и подождать, пока пена не уляжется, чтобы получить максимальную отдачу от ваших денег, когда в конце этого года на рынке появится больше запасов, при этом все еще пользуясь преимуществами что почти наверняка останется исторически низкими процентными ставками по ипотеке.

               Покупка дома — одна из самых важных и важных составляющих американской мечты. Кроме того, для большинства людей это одна из самых дорогих, разрушительных и отнимающих много времени покупок, в которой нет места для финансовых ошибок, если только вы не настолько богаты, что не имеет значения, сколько вы можете потерять.

               Итак, для любого, кто сейчас в замешательстве, думает о покупке дома, вот пять причин, по которым вы, вероятно, принимаете разумное финансовое решение, пока не откладываете его и не решаетесь, когда фактические цены на жилье снова упадут в соответствие с реальной стоимостью.

               Многие новые домовладельцы могут оказаться богаты домами, но не имеют наличных денег, поскольку цены начинают стабилизироваться

               getty

               Не переплачивайте

               Это может показаться настолько очевидным, что о нем не стоит упоминать, но на самом деле он сложнее, чем кажется. Иногда покупка сверхдорогих, кажущихся чрезмерно раздутых активов по-прежнему приносит прибыль. Миллионы людей купили акции Apple и Amazon «высоко» много лет назад, пресса высмеивала их за переплату, и они все равно зарабатывали кучу денег.

               Когда дело доходит до нынешнего рынка недвижимости, до сих пор не решено, разочаровываются ли нынешние покупатели. Хотя большинство экспертов сходятся во мнении, что нынешний жилищный бум мало похож на ажиотаж, предшествовавший Великой рецессии 2008 года, цены по всей стране однозначно завышены — по большинству индексов они выросли на 16-20% в годовом исчислении, что является самым высоким показателем за десятилетия. .

               Тем не менее, это не обязательно означает, что цены на жилье обрушатся или даже упадут вообще.По мнению большинства экономистов, они не собираются делать то, что они не собираются продолжать расти нынешними темпами. Это означает, что любой, кто покупает сейчас, входит в игру на вершине кривой, имея меньше возможностей для зарабатывания денег в долгосрочной перспективе.

               Если вы, как и я, смотрите на свой дом как на инвестицию (особенно без налога на прирост капитала через два года), а не просто как на место для жизни, дешевые деньги теперь могут окупиться ежемесячно, если вы любите дом которые вы можете позволить себе купить, но заблокированный капитал может не окупиться в долгосрочной перспективе.

               Кроме того, по мере роста ставок по ипотечным кредитам (а они будут), жилищное строительство снова набирает обороты (что они уже есть), а пандемия продолжает ослабевать, продавцы, которые ранее неохотно двигались во время пандемии, не желали переезжать во время пандемии, будут сдавать свои дома. уровень рынка и запасов увеличится.

               Что означает эта «стабилизация» для цен на жилье, остается только догадываться. Но вероятность того, что десятки миллионов новоявленных домовладельцев в ближайшие несколько лет после пандемии могут стать богатыми и бедными с деньгами, реальна и может оказать долгосрочное влияние на все, от потребительских расходов до путешествий.

               Жизнь бывает. Когда это происходит в доме, который не соответствует их образу жизни, тогда домовладельцы … [+] могут начать испытывать первые приступы раскаяния покупателя

               getty

               Не рассчитываться

               Поскольку сейчас на рынке так мало домов, а цены заоблачные, большинство покупателей жилья вынуждены селиться, ища районы, в которых они никогда не хотели жить, или чрезмерно расширяются, чтобы покупать дома меньшего размера за большие деньги, которые не соответствовать их образу жизни.

               Расселение может показаться хорошим решением сейчас, когда текущий капитал в сфере недвижимости очень высок. Но еще одна особенность домов заключается в том, что мы также склонны жить в них дольше, чем ожидаем, и обстоятельства, жизненный выбор и такие вещи, как младенцы, обычно случаются, когда мы наименее подготовлены.

               Дома в их лучшем случае являются (или становятся) прямым продолжением нас самих, того места, где и как мы хотим жить, и сообществ, которые мы хотим создать для наших детей. Однако с тех пор, как началась пандемия, люди стали быстрее покупать дома в более неизвестных местах, имея меньше информации, чем когда-либо прежде.Это означает, что миллионы покупателей жилья уже купили недвижимость, которую у них никогда не было возможности протестировать, прежде чем они решили перевернуть свою жизнь и переехать.

               Перевод: Если вам совершенно не нужно что-то покупать прямо сейчас из-за перемены в жизни, это может быть вашей лучшей новостью за некоторое время. У вас будет гораздо больше вариантов покупки жилья по более разумным ценам при меньшем давлении от шести месяцев до года.

               Удовольствия от домовладения тоже иногда бывают дорогими

               getty

               Не закрывайте деньги

               Оглядываясь назад, можно сказать, что вся концепция ипотеки NINJA (без дохода, без документов, без активов) до Великой рецессии должна была казаться катастрофической за милю любому, кто обращал внимание.Однако для покупателей (а также спекулянтов и инвесторов) это были бесплатные деньги с минимальным риском и без шкуры в игре.

               Это время бума, охватившего весь ландшафт покупки недвижимости, перевернулось. Покупатели на многих рынках вынуждены откладывать до 40% — 50%, что в случае многих, впервые покупающих жилье, может уничтожить большую часть, если не все их сбережения одним движением Docusign. На таких рынках, как Майами и Остин, покупатели, которые не могут конкурировать с наличными и непредвиденными предложениями, часто даже не приглашаются к столу.

               Если вся эта недвижимость кажется нелогичной с финансовой точки зрения, то это так. Индексы фондового рынка уже много лет бьют рекордные максимумы благодаря двум администрациям президента, а частные инвестиционные компании и хедж-фонды в течение десяти лет приносят 25% прибыли, поэтому есть лучшие способы инвестировать свои сбережения, чем связывать все это в доме. .

               Кроме того, особенно для тех, кто впервые покупает жилье, бросив все на ипотечный кредит, многие владельцы могут остаться без резервного фонда и лишиться денег, необходимых для выплаты других долгов, подготовки к неожиданному ремонту и техническому обслуживанию, использования других инвестиционных возможностей, или поглотить внезапное повышение налога на недвижимость, которое не подлежит обжалованию (что случилось с нами дважды в Филадельфии за два года, добавив более 600 долларов к нашему ежемесячному платежу по ипотеке).

               Иногда единственный способ снять пену с перегретого рынка — это перестать кормить быка

               getty

               Не кормите быка

               Рынки и акции не «вспениваются» и не перегреваются сами по себе. Люди, в том числе часто инвесторы, делают их такими (привет GameStop). В то же время, чем дольше люди болтают из-за того, что, по их мнению, у них должно быть, тем более устойчивыми и часто иррациональными становятся бычьи рынки.

               Недвижимость ничем не отличается, за исключением того, что это инвестиция, в которой мы на самом деле живем.Прямо сейчас на рынке жилья существует реальная проблема дефицита, и цены растут отчасти потому, что больше людей хотят покупать дома прямо сейчас, чем есть недвижимость, доступная в настоящее время для продажи.

               Но это только часть истории. В какой-то момент прошлого года, в разгар пандемии, эмоции взяли верх. Внезапно миллионы людей захотели больше места, меньше плотности и в то же время большей безопасности, и они были готовы платить все, что им нужно, чтобы это произошло.

               Трудно сказать, какая часть нынешнего повышения цен на продажу жилья на 16–20% год к году является чистым спросом и предложением, а какая — эмоциями. Это займет некоторое время, когда пандемия начнет ослабевать. Но, как правило, единственный способ замедлить рост и вернуть цены вниз на любом рынке — это перестать кормить быков.

               Иногда лучшие решения, которые мы принимаем, — это бездействие

               getty

               Не паникуйте

               Это, наверное, самое важное, но и труднее всего этого не делать.Точно так же, как рынки не падают и не падают вечно, они не остаются на высоком уровне. Любой консультант по благосостоянию скажет вам, что время и терпение всегда были противовесом изменчивости в обоих направлениях.

               К потенциальным покупателям и продавцам жилья в данный момент обычно применяется тот же совет. Домовладельцы, планирующие выставить свои дома на продажу, чтобы заработать на вновь обретенном капитале, не должны спешить с этим. Рынок жилья вряд ли упадет до уровня, который был до пандемии, поэтому прибыль будет сохраняться через шесть месяцев и, вероятно, гораздо дольше.

               Покупатели жилья: не паникуйте, покупайте без крайней необходимости. Дома никуда и не исчезнут. В конечном итоге предложение догонит спрос за счет расширения жилищного строительства, развития и внедрения более инновационных и альтернативных концепций совместного проживания. Они сами по себе непосредственно снизят цены в следующем году и в 2022 году.

               Да, ставки по ипотеке вырастут. Но понадобятся годы, чтобы ставки приблизились к диапазону 9%, по которому я купил свой первый дом до краха 2008 года. Так что дешевые деньги, вероятно, тоже будут там какое-то время.

               В конечном счете, дома — это не шорты GameStop, не инвентарь Zoom или даже не автомобиль. Это самая важная вещь в жизни, в которую мы инвестируем. И они даже более важны для большего числа людей сейчас, чем когда-либо после пандемии COVID-19. Только по этой причине никто не должен спешить, чтобы оправдать угрызения совести покупателя.

               Иногда лучшие решения, которые мы принимаем в жизни, — это бездействие.

               Исключение продажи домов | H&R Block

               Примечание редактора: Домовладельцы, слушайте! У нас есть дополнительная информация об исключениях из продажи дома, которая связана с вашей возможностью исключить прибыль от продажи дома .

               Налог с продаж — 101

               Продажа дома часто не влияет на ваши налоги. Если у вас есть убыток от продажи, вы не можете вычесть его из дохода. Но, если вы получаете прибыль, ее часто можно исключить. Это называется «запрет на продажу дома» или, реже, «запрет на продажу личного жилого помещения».

               Продажа дома — налоги 102

               Чтобы исключить налог на прибыль от продажи недвижимости, который является приростом капитала, вы должны пройти следующие тесты:

               • Проверка права собственности — Вы должны владеть домом не менее двух из последних пяти лет, заканчивающихся в день продажи.
               • Используйте тест — Вы должны проживать / использовать дом в качестве основного дома не менее двух из последних пяти лет, заканчивающихся на дату продажи. При продаже домов после 31 декабря 2008 г. периоды неквалифицированного использования могут уменьшить сумму исключения. Период неквалифицированного использования — это любой период, когда один из этих людей не использует дом в качестве основного дома:
                 • Вы
                 • Ваш супруг
                 • Ваш бывший супруг

               Вы не можете использовать это исключение для любого дома, проданного за двухлетний период.Двухлетний период заканчивается в дату текущей продажи.

               Периоды владения и использования не должны быть непрерывными. Вы пройдете тесты, если докажете, что владели домом и жили в нем за:

               • 24 полных месяца
               • 730 дней за последние пять лет

               Вы можете засчитывать короткие временные отсутствия как периоды использования. (Например: отпуск или сезонное отсутствие). Это применимо, даже если вы сдаете дом в аренду в свое отсутствие.

               Сумма продажи ЛВП

               Прибыль от продажи вашего дома не облагается налогом, если применимо все перечисленное:

               • • Вы (или ваш (а) супруг (а), если зарегистрированы совместно) соответствуете критериям владения.
                 • Вы и ваш супруг (если состоите в браке) подаете заявление о совместном браке или отдельно подаете заявление о браке.

               У вас есть прирост:

               • • • 250 000 долларов или меньше
                   • 500000 долларов или меньше, если состоят в браке

               Ваша прибыль может быть больше суммы исключения для вашего статуса регистрации. В таком случае налогом облагается только сумма превышения. Пример: вы и ваш супруг (а) получаете прибыль в размере 562 000 долларов.Только 62000 долларов облагаются налогом.

               Вы можете потребовать исключение в размере 500 000 долларов США при совместном возврате, если все это применимо:

               • Вы и ваш супруг (а) состоите в браке и подаете совместную регистрацию в браке.
               • Либо вы, либо ваш супруг соответствуете критериям владения.
               • Оба супруга соответствуют критериям использования.
               • Ни вы, ни ваш супруг (а) не исключили прибыль от продажи другого дома за двухлетний период, заканчивающийся на дату продажи.

               Не сообщайте о продаже основного дома по возвращении, если не применяется одно из следующих условий:

               • Ваша прибыль частично или полностью подлежит налогообложению.
               • Вы получили форму 1099-S. В таком случае вы должны сообщить о продаже, даже если у вас нет налогооблагаемой прибыли.

               Продажа домашнего налогового бланка

               Если у вас есть налогооблагаемая прибыль от продажи вашего основного дома, которую вы не можете исключить, укажите всю прибыль в форме 8949.

               Если у вас возник убыток от продажи вашего основного дома и вы получили форму 1099-S, сообщите об убытке в форме 8949. Вы сделаете это, даже если убыток не подлежит вычету.

               Вы можете использовать отчеты о расчетах как при продаже дома, так и при покупке дома, чтобы определить:

               • Ваша налаженная база в доме
               • Сумма прибыли или убытка от продажи

               Вы также можете использовать документы об улучшениях вашего дома, чтобы помочь рассчитать свой скорректированный базис в доме.

               Продажа дома — налоги 103

               Исключение прибыли от продажи дома со сниженной ценой

               Вы можете иметь право на исключение по уменьшенной прибыли от продажи дома, если основная причина продажи дома была связана с определенными изменениями, влияющими на квалифицированного специалиста. Это применимо, даже если вы:

               • Не пройти тесты на использование и владение
               • Использовали исключение в течение двух лет после продажи вашего нынешнего дома

               Квалифицированный специалист — это один из следующих людей:

               • Вы
               • Ваш супруг
               • Совладелец
               • Житель

               Обычно вы можете подать заявление о сокращенном исключении, если продаете свой основной дом по одной из следующих причин:

               • Вы переехали на новую работу, и оба эти условия применимы:
                 • Ваша новая работа находится по крайней мере в 50 милях от вашего нового дома, чем ваша предыдущая работа, или вы начали новую работу по крайней мере в 50 милях от дома.
                 • Смена места работы произошло, когда вы владели недвижимостью и использовали ее в качестве основного дома.
               • Член семьи, проживающий в вашем доме, заболел, заболел или получил травму. Итак, продажа основного дома в основном направлена ​​на:
                 • Получите, предоставьте или помогите себе или члену семьи:
                   • Диагностика
                   • Лечение
                   • Смягчение
                   • Лечение
                 • Поменять дом, если врач рекомендует сменить место жительства.Это могло произойти из-за проблем с получением или оказанием медицинской или личной помощи страдающему человеку.
                 • Член семьи включает:
                   • Супруг
                   • Родитель
                   • Дедушка и бабушка
                   • Мачеха или отчим
                   • Ребенок, внук, пасынок, приемный ребенок или имеющий право приемный ребенок
                   • Брат, сестра, сводный брат или сводный брат
                   • Свекровь, тесть; зять, сестра, зять или невестка
                   • Дядя, тетя, племянник или племянница
                 • Исключение о переезде, связанном со здоровьем, также применяется, если пострадавшее лицо является совладельцем дома или любым другим жителем дома.

               Движение не считается обусловленным здоровьем, если оно приносит пользу только общему здоровью и благополучию.

               • Возникли непредвиденные обстоятельства. Это включает:
                 • Недобровольное обращение (Пример: ваша собственность уничтожена, осуждена или находится под угрозой осуждения)
                 • Стихийные бедствия или техногенные катастрофы или террористический акт
                 • Смерть
                 • Развод
                 • Многоплодные роды от одной беременности
                 • Право на получение пособия по безработице
                 • Стал неспособен (из-за изменения статуса занятости) оплачивать основные расходы на проживание домашнего хозяйства

               Периоды неквалифицированного использования после декабря.31 августа 2008 г. также уменьшит сумму, которую вы можете исключить.

               Можно исключить одну продажу каждые два года

               Вы можете исключать прибыль от продажи дома только один раз в два года. Это верно, если не применяются правила исключения пониженного усиления. Обычно вы не можете исключить прибыль от продажи дома, если применимы оба условия:

               • Вы продали другой дом с прибылью за последние два года.
               • Вы исключили всю или часть этой прибыли в течение двухлетнего периода, заканчивающегося на дату продажи.

               Если вы не можете исключить прибыль, включите всю сумму в свой налогооблагаемый доход.

               Использование для бизнеса или аренды

               Если вы соответствуете критериям владения и использования, вы можете исключить прибыль от продажи дома, который вы арендовали или использовали для бизнеса. Вы можете использовать часть своего дома для ведения дел (например, домашнего офиса). В таком случае не нужно распределять прибыль на бизнес-часть дома.

               Однако вам все равно придется учитывать допустимую и допустимую амортизацию, заявленную вами с 6 мая 1997 г.Вы не можете исключить прибыль, равную амортизационным отчислениям, заявленным вами за периоды после 6 мая 1997 г. Это применимо, если вы подали заявку на амортизационные отчисления для:

               • Сдам в аренду свой дом
               • Использование дома для бизнеса

               На момент продажи объект может сдаваться в аренду. В таком случае вы должны сообщить о продаже в форме 4797: Продажа коммерческой собственности.

               Резиденция частично личная резиденция, частично бизнес / аренда

               Вы можете использовать часть своей собственности в качестве дома, а часть — для бизнеса или для получения дохода.

               Пример:

               • Многоквартирный дом, в котором вы живете в одной квартире, а другие сдаете в аренду
               • Кладовое здание с квартирой на втором этаже, в которой вы живете

               Если вы продаете всю недвижимость, IRS считает это продажей двух объектов недвижимости. Укажите бизнес-часть в форме 4797. Укажите любую налогооблагаемую личную часть в форме 8949. Вы можете исключить прибыль только по той части, которая используется в качестве дома.

               Распределите эти предметы между личной и деловой частью продажи:

               • Цена
               • Коммерческие расходы
               • Скорректированная база проданного вами имущества

               Приложите к своей налоговой декларации выписку с указанием:

               • Итоговая продажная цена объекта
               • Метод, который вы использовали для распределения сумм между деловой и личной частями

               Однако вы не можете исключить часть прибыли, равную какой-либо допустимой или допустимой амортизации после 6 мая 1997 г.

               Неквалифицированное использование модификации исключения продажи дома

               Для продаж после 31 декабря 2008 г. могут применяться другие правила расчета исключаемой прибыли.

               В соответствии с этими правилами вы не сможете исключить прибыль от продажи основного дома, подпадающего под исключение. Это применимо, если эта прибыль относится к периоду неквалифицированного использования. Период неквалифицированного использования — это любой период, когда один из этих людей не использует дом в качестве основного дома:

               • Вы
               • Ваш супруг
               • Ваш бывший супруг

               Однако период неквалифицированного использования не включает:

               • Любой период до января.1, 2009
               • Любой период в пятилетнем периоде после последнего периода, когда вы или ваш супруг использовали дом в качестве основного дома
               • Срок временного отсутствия на срок до двух лет по одной из следующих причин:
                 • Здоровье
                 • Изменение занятости
                 • Некоторые непредвиденные обстоятельства
               • Любой период, когда вы или ваш супруг (а) находились на квалифицированной официальной расширенной службе. Это может приостановить пятилетнее владение и использование тестов на срок до 10 лет.

               Чтобы узнать больше, см. Публикацию 523: Продажа вашего дома на сайте www.irs.gov.

               Куда обратиться за налоговой помощью по налогу на продажу недвижимости

               Вам не нужно самостоятельно управлять своими налогами… H&R Block может помочь! Если вы собираетесь продать свой дом и не знаете, как отразить это в своих налогах, мы вас поддержим. Имея множество способов подать налоговую декларацию, вы можете с уверенностью подать налоговую декларацию в этом году при подаче налоговой декларации с продажи недвижимости.

               Разделение акций 101 (Часть 2) — SirkinLaw APC

               Разделение капитала 101 (Часть 2)

               Энди Сиркин (Часть 2 из 2)

               Предыдущая: Щелкните здесь, чтобы прочитать часть 1 этой статьи…

               [Примечание автора: этот материал взят из The Equity Sharing Manual , впервые опубликованного John Wiley and Sons в ноябре 1994 года (закажите книгу).Хотя она остается полезной и актуальной, она не так актуальна и полна, как более поздняя статья «Вопросы и ответы по разделу капитала», и мы предлагаем ознакомиться с этой статьей перед чтением этой.]

               Заключение долевого участия

               Большинство соглашений о долевом участии рассчитаны на определенный период времени или «срок». По истечении срока арендатор имеет право стать единоличным владельцем недвижимости, выкупив у инвестора. Если арендатор решит не выкупать инвестора, инвестор может выкупить арендатора.В контракте о долевом участии содержится формула для расчета цены выкупа каждого собственника. Если ни одна из сторон не желает выкупить другую, собственность продается, а выручка распределяется между владельцами.

               Как собственники рассчитывают цену выкупа?

               Стоимость доли каждого собственника в собственности называется «капиталом соискателя» и представляет собой сумму взносов в капитал и доли прибыли собственника. Cotenant Equity — это цена доли владельца в случае выкупа или сумма выручки владельца в случае продажи.

               Руководство — Расчет собственного капитала

               Предположим, что улица Вязов подорожает от 200 000 до 250 000 долларов. В дополнение к первоначальным взносам в капитал в размере 14 500 долларов США от Smiths и 10 500 долларов США от Лоры, владельцы внесли дополнительные капитальные взносы в размере 3000 долларов от Smiths и 2000 долларов от Лауры. Они также договорились, что Смиты получат кредит в размере 594 доллара в виде ежемесячных капитальных взносов.

               Шаг 1. Рассчитайте общий капитал

               Оценочная стоимость	250 000 долл. США
               Стоимость продажи (6.5%)	<16,250>
               Остаток по ипотеке	<175,000>
               Итого собственный капитал	58 750 долл. США

               Шаг 2: Расчет капитальных вложений

               Первоначальные капитальные взносы	25 000 долл. США
               Дополнительные капитальные взносы	5 000
               Ежемесячный взнос капитала	594
               Итого капитальные взносы	30 594 долл. США

               Шаг 3: Расчет общей прибыли

               Итого собственный капитал	58 750 долл. США
               Итого капитальные взносы	<30,594>
               Общая прибыль	28 156 долл. США

               Шаг 4: Расчет собственного капитала Дэвидсона

               Первоначальный взнос Дэвидсона	10 500 долл. США
               Davidson Дополнительный взнос капитала	2 000
               Доля прибыли Davidson (45% X 28,156)	12,670
               Общий капитал Davidson	25 170 долл. США

               Шаг 5: Расчет капитала Котенанта Смита

               Смит Первоначальный взнос капитала	14 500 долл. США
               Дополнительный взнос Смита	3 000
               Ежемесячный взнос Смита в капитал	594
               Доля прибыли Смита (55% X 28,156)	15,486
               Общий капитал Davidson	33 580 долл. США

               Этот относительно простой расчет дает выкупную цену каждого собственника.Это также приблизительная сумма, которую каждый получил бы, если бы Улица Вязов была продана. Фактическая выручка была бы другой, если бы продажная цена не составляла точно 250 000 долларов или затраты на продажу не составляли точно 6,5%. Расчет Cotenant Equity сложнее, если стоимость недвижимости остается прежней или снижается.

               Зачем вычитать «затраты на продажу» при выкупе?

               Расчет Cotenant Equity всегда должен включать вычитание приблизительных затрат продавца на закрытие сделки, даже если эти затраты фактически не будут оплачены при выкупе.Эта процедура препятствует тому, чтобы покупающий владелец заплатил при выкупе больше, чем продавец получил бы при продаже на рынке.

               Что происходит с ипотекой при выкупе?

               В рамках выкупа покупатель должен либо рефинансировать, либо убедить первоначального кредитора удалить имя другого владельца из существующей ссуды.

               Пример — варианты выкупа ипотеки

               Предположим, что Elm Street стоит 250 000 долларов, а Смитам нужно 25 170 долларов, чтобы выкупить Лору.

               • Вариант 1: Рефинансирование
                 Смитам необходимо будет претендовать на получение достаточно большой ссуды, чтобы выплатить остаток старой ссуды (175 000 долларов США), заплатить Лауре (25 170 долларов США) и уплатить любые комиссии по ссуде, связанные с новой ссудой.
               • Вариант 2: Оставить существующую ипотеку
                 Смитам нужно будет убедить кредитора, что они имеют право на получение ссуды и что он может безопасно освободить Лору в качестве заемщика. Им также потребуется либо 25 170 долларов наличными, либо возможность занять эту сумму у родственника, друга или кредитора, обеспечивающего «домашний капитал».

               Как проходит процедура выкупа?

               Владельцы начинают с определения стоимости собственности и расчета собственного капитала инвестора, как описано выше. Затем у арендатора есть определенный период времени, чтобы определить, может ли он позволить себе выкупить инвестора. Поскольку квалификация ссуды часто является основным фактором, определяющим решение арендатора о покупке, этого периода времени должно быть достаточно, чтобы арендатор сделал покупку, чтобы получить ссуду, подать заявки на получение кредита и получить обязательство от кредитора.

               Если арендатор решает завершить выкуп, он направляет инвестору письменное уведомление вместе с добросовестным депозитом. Жилец, который не может позволить себе выкуп и не хочет переезжать, может попытаться отложить продажу, направив уведомление о выкупе. Чтобы предотвратить эту тактику, уведомления о выкупе должны быть обязательными, и владелец должен столкнуться с штрафными санкциями, если он не завершит выкуп после подачи уведомления. Это удержит владельцев от использования процедуры выкупа для отсрочки продажи собственности. Поскольку уведомление является обязательным, арендатор должен быть уверен, что он может позволить себе выкуп, прежде чем подавать уведомление.

               Выкуп завершается через 60 дней, когда инвестор передает свою долю владения арендатору и получает свою долю участия наличными. Все транзакционные издержки, включая банковские сборы, комиссию за условное депонирование и регистрацию, оплачиваются арендатором, поскольку затраты на продажу уже были вычтены из выручки инвестора во время расчета Cotenant Equity.

               Если арендатор отказывается от своего права выкупить инвестора, инвестор может выкупить арендатора, используя ту же процедуру.

               Самым важным элементом процедуры выкупа являются строгие сроки. Сроки выкупа гарантируют, что выкуп или продажа произойдет не позднее первоначально запланированного окончания срока участия в капитале. Соблюдение срока очень важно, если один из владельцев зависит от получения денег в определенный день. В соответствии с нашим соглашением право на выкуп у арендатора истекает за четыре месяца до окончания срока долевого участия. По истечении этого срока у инвестора есть 30 дней, чтобы принять решение.Это означает, что все права на выкуп истекли за три месяца до окончания срока, что дает достаточно времени для продажи собственности, если оба права на выкуп будут отменены.

               Что делать, если ни один из владельцев не хочет выкупа?

               Если оба собственника отказываются от права выкупа, недвижимость выставляется на продажу. Большинству владельцев не составляет труда завершить процесс продажи, не обращаясь к соглашению о долевом участии. Но некоторые владельцы не согласны со стратегией ценообразования, выбором агентов по недвижимости или принятием предложения.Споры часто возникают из-за различий в мотивах владельцев продавать. Чтобы избежать этих споров, договор о долевом участии должен предусматривать подробный процесс ценообразования и продажи собственности, предназначенный для продолжения процесса продажи в соответствии с графиком. Владельцы могут проигнорировать это, если не возникнет спор.

               Пример — потенциальный спор о продаже

               Предположим, что при подготовке договора о долевом участии владельцы улицы Вязов настаивают на том, чтобы детали продажи собственности не учитывались.Они считают, что у всех будет одна и та же цель — получить как можно более высокую продажную цену, и чувствуют себя неловко, будучи привязанными к обязательной процедуре продажи.

               По истечении срока действия доли в капитале Смиты не могут позволить себе купить долю Лоры, но любят дом и сделанные улучшения и ненавидят мысль о переезде. Лаура беременна и нашла дом своей мечты в пригороде Чикаго. У нее контракт на ее покупку, и ей как можно скорее нужны деньги с улицы Вязов.

               Все думают, что улица Вязов стоит 250-270 тысяч долларов.Смиты полагают, что они могут подождать, пока не появится покупатель, который действительно ценит дом, и они не хотят оставлять ни цента на столе. Их цена: 269000 долларов, твердо. Лаура нуждается в быстрой продаже, чтобы выбраться из своей крошечной квартирки до рождения ребенка. Ее цена: 249000 долларов. Они идут на компромисс в 259 000 долларов.

               Проходит месяц, а предложений нет. Срок родов у Лауры — три месяца. Она умоляет Смитов снизить цену. Они сочувствуют, но говорят, что просто не могут позволить себе брать меньше.Ни одна из сторон не считает, что они могут пойти на дальнейший компромисс.

               Список — Правила продажи

               • Правило 1: Начните с оценочной стоимости
                 Если вы не можете согласовать начальную запрашиваемую цену, следуйте процедуре оценки и оцените недвижимость по оценочной стоимости.
               • Правило 2: Выбор агента по недвижимости
                 Назначение конкретного агента уместно, если оба собственника использовали одного и того же агента для приобретения и были довольны его услугами. В противном случае потребуется агент, который ранее не имел отношений ни с одним из владельцев.Таким образом, если вы не можете согласиться использовать агента определенного владельца, ни один из владельцев или агент не будет чувствовать, что другой пользуется преимуществами. Некоторые альтернативы этому подходу включают: положение о совместном листинге двумя агентами, по одному от каждого владельца, или короткие периоды листинга, когда агенты владельцев чередуются; но большинство агентов считают, что эти стратегии мешают маркетинговым усилиям.
               • Правило 3: Обязательное снижение цены
                 Требовать снижения на 5% каждый раз, когда запрашиваемая цена остается неизменной в течение 30 дней.Многие владельцы возражают против быстрого снижения цен. Они знают, сколько стоит их собственность, а покупатели, которые держатся подальше, ошибаются относительно ее стоимости или просто дешевизны. Иногда их цена подтверждается одной или даже двумя оценками, доказывающими неправоту покупателя. Но если недвижимость не продавалась в течение 30 дней, цена на нее завышена. Со стороны одного собственника несправедливо откладывать окончание срока долевого участия из-за упрямства или нереалистичности. Программа обязательного снижения цен является наиболее важным элементом раздела, связанного с продажей, в соглашении о долевом участии.Если бы улица Вязов была оценена в 250 000 долларов, владельцы все равно могли бы согласиться разместить ее выше; но когда эта стратегия не увенчалась успехом, они могли положиться на свое согласие, чтобы разрешить спор о снижении цен.
               • Правило 4: Обязательное принятие предложений по прейскуранту
                 Обязательного снижения цен может быть недостаточно для разрешения споров между мотивированным и немотивированным владельцем. Требовать, чтобы владельцы принимали любое предложение по прейскуранту или выше. В противном случае владелец, который был вынужден по контракту допустить снижение цены, может предотвратить продажу, отказавшись принять предложение.

               Как собственники определяют оценочную стоимость?

               Установление стоимости недвижимости является отправной точкой как для выкупа, так и для продажи. При выкупе стоимость становится основой для определения цены выкупа; при продаже она становится начальной ценой продажи. В договоре о долевом участии должны быть конкретные и обязательные положения об оценке.

               Пример — потенциальный спор об оценке

               Снова предположим, что по истечении срока действия долевого участия в акционерном капитале Elm Street Лаура очень хочет получить свои деньги, но Смиты предпочли бы продолжать жить в доме, думая, что это сэкономит время и деньги, владельцы соглашаются использовать один-единственный оценщик, который через две недели оценивает собственность в 250 000 долларов.Смиты категорически не согласны с этой оценкой и теперь настаивают на другой оценке. Лаура неохотно соглашается. Смиты выбирают другого оценщика, который является старым другом. Две недели спустя новый оценщик оценивает недвижимость в 280 000 долларов. Лаура считает, что это слишком много, и она не согласится усреднить оценки, потому что сомневается в беспристрастности второго оценщика. С другой стороны, она не может позволить себе ждать еще две недели до третьей экспертизы. Смиты заявляют, что больше не будут платить ни за какие оценки, и не согласятся на цену ниже 275 000 долларов, что бы ни говорилось в дополнительных оценках.

               Перечень — Правила экспертизы

               • Правило 1: Выбор обязывающего оценщика
                 Вы можете выбрать одного оценщика совместно или каждый из них выбрать отдельного оценщика и усреднить результаты двух оценок. В любом случае, вы связаны своим выбором и не можете настаивать на повторных оценках, пока не получите ту, которая вам нравится. Такой подход гарантирует, что не будет никаких аргументов и задержек в процедурах выкупа или продажи.
               • Правило 2: Строгие временные рамки
                 Один собственник часто более других озабочен завершением процесса оценки.Чтобы избежать задержек, укажите точные даты для выбора всех оценщиков и завершения оценок.
               • Правило 3: Квалификация оценщика
                 Устанавливает минимальные стандарты квалификации оценщиков оценщиков. Большинство современных соглашений допускают оценку любым лицензированным оценщиком или агентом по недвижимости. Многие владельцы предпочитают использовать агентов по недвижимости, потому что они, как правило, дешевле, чем профессиональные оценщики, и не менее склонны к точной оценке. Требуется как минимум два года опыта работы на местном уровне.
               • Правило 4: Беспристрастность
                 Дисквалифицировать оценщиков, имевших ранее деловые или личные отношения с любым владельцем. Каждый владелец должен быть уверен, что оценщики, выбранные другим владельцем, дадут честное и беспристрастное мнение о стоимости.
               • Правило 5: Стоимость
                 Разделите стоимость совместных оценок; в противном случае каждый собственник должен заплатить своему оценщику.

               Что делать, если собственнику необходимо досрочно отказаться от долевого участия?

               Каждый владелец хочет и нуждается в безопасности, зная, что другой не может принудительно продать его до истечения срока долевого участия.Эта безопасность нужна жильцу, потому что переезд — это травматично, дорого и требует много времени. Он также может сделать некоторые не подлежащие возмещению улучшения, которые, как он ожидает, сможет использовать в течение всего срока участия в капитале. Инвестору нужна эта безопасность для правильного финансового планирования; он не хочет, чтобы его заставляли искать альтернативные инвестиции в неподходящее время. Он также хочет максимизировать вероятность того, что он заработает на доле капитала, и исторически сложилось так, что повышение его курса более вероятно в течение более длительного периода владения.Чтобы обеспечить безопасность для обоих владельцев, большинство контрактов о долевом участии не позволяют ни одному из них по собственному желанию принудить к досрочной продаже.

               К сожалению, такие обстоятельства, как потеря работы, перевод работы и болезнь, иногда заставляют владельцев раньше отказываться от долевого участия. Большинство соглашений предоставляют этим владельцам несколько альтернатив. Один из вариантов для арендатора — сдать недвижимость в аренду. Другими распространенными альтернативами являются продажа доли одного собственника и досрочная продажа всей собственности.

               При каких обстоятельствах собственник может продать свою долю?

               Право владельца на продажу должно быть ограничено из-за возможных последствий продажи для другого владельца.Каждый владелец зависит от финансовой силы, стабильности, рассудительности, справедливости и готовности к компромиссу другого. Соглашение должно защищать каждого владельца от принуждения к продолжению доли в капитале с менее надежным новым владельцем. Но он должен предоставлять эту защиту, не запрещая все переводы.

               Наше соглашение разрешает все переводы другим владельцам, супругам и бывшим супругам. Это положение о бывшем супруге необходимо для учета разлучения супругов. Передача в трасты также разрешена при условии, что они не передают контроль над собственностью.Общей чертой всех этих передач является то, что контроль остается в руках первоначальных владельцев.

               Если будет новый владелец, будь то продажа или дар, оставшийся первоначальный владелец должен иметь возможность отказаться от нового владельца. Наше соглашение допускает отказ на любом «разумном» основании после проверки финансовой информации и личного собеседования. Некоторые соглашения допускают отказ только по финансовым причинам. Такой порядок сводит к минимуму вероятность отказа и делает ненужными интервью.Но легко представить себе потенциального владельца, обладающего финансовой квалификацией, но в остальном неподходящего для выполнения обязанностей и межличностных требований совместного владения. Злая сестра-близнец Лауры Полли, чикагский торговец сырьевыми товарами, является хорошим примером. Она богата, но известна как акула. Она не откажется от обязательств, но сделает жизнь Смита абсолютно несчастной. Если Лаура решит собрать немного денег, продав Полли свою долю в доле участия в Elm Street, Смитам придется отказать ей по нефинансовым причинам.

               Что считается «разумным» основанием для отказа новому владельцу? Любая причина сомневаться в финансовой квалификации, финансовой стабильности, честности, надежности или сотрудничестве. Суждение должно быть основано на представленных финансовых данных, кредитных историях, заявлениях, сделанных из личных рекомендаций, и заявлениях, сделанных во время собеседования. Если вы не можете указать на конкретную информацию или конкретное утверждение в качестве основания для сомнений, это, вероятно, неразумно. Если предполагаемый владелец является членом группы, находящейся под защитой закона, такой как расовое или этническое меньшинство, уделите особое внимание доказательству того, что отказ не был основан на предубеждениях; в противном случае вам может быть предъявлен иск.Чтобы заставить владельцев разработать законные основания для отказа, соглашение должно требовать, чтобы основания были изложены в письменной форме.

               Если один собственник продает свою долю, другой должен иметь как право отказа, так и право покупки (также называемое «правом преимущественной покупки»). Право может быть реализовано по запрашиваемой цене или любой более низкой цене, которую продавец намеревается принять. Но если владелец отказывается покупать по запрашиваемой цене, он не может передумать, если покупатель позже предложит эту или более высокую цену.

               Пример – Право покупки при частичной продаже

               Предположим, Лора решает выставить на продажу свою долю на улице Вязов за 25 000 долларов. Она уведомляет Смитов, которые могут позволить себе купить, что цена слишком высока. Они решают подождать, пока Лора станет более реалистичной, а затем купить. Если Лаура получит предложение на 21000 долларов, которое она хочет принять, у Смитов будет возможность принять его, и их стратегия окупится. Но если Лаура получит предложение за 26000 долларов, Смиты упустят свой шанс.(Конечно, если покупателем является Полли, они все равно могут отклонить ее.)

               После утверждения нового владельца ему разрешается ознакомиться с финансовой информацией оставшегося владельца. Не исключено, что финансовое состояние оставшегося владельца ухудшилось с момента начала владения долей. Новый владелец имеет право знать, что впереди могут быть неприятности.

               В некоторых штатах частичная продажа может привести к увеличению налога на имущество. Это может вынудить оккупанта платить больше. Во избежание несправедливости в контракте должно быть предусмотрено, что новый инвестор платит любое увеличение налога на недвижимость в результате его приобретения.

               Что делать, если владелец должен уйти раньше, но не может продать свою долю?

               Имеет смысл разрешить арендатору принудительно продать имущество при условии, что он компенсирует инвестору финансовые потери. Если арендатор не может или не будет жить в собственности, его обязательства будут чрезвычайно обременительными, и для обоих владельцев лучше прекратить участие в капитале, чем рисковать финансовой катастрофой. Но этот аргумент не поддерживает разрешение досрочной продажи инвестору, у которого мало текущих обязательств по доле капитала.Более того, хотя арендатор может заплатить деньги, чтобы нейтрализовать убытки инвестора, инвестор не может отрицать потерю дома арендатора.

               Пример — потребность в ранней продаже арендатора

               Предположим, что Джордж переводится в Дулут, штат Миннесота, в конце второго года своей доли участия в Elm Street. Даже если Смиты могли бы арендовать улицу Вязов за 1100 долларов, это не покрыло бы все их ежемесячные платежи (1354 доллара до налоговых вычетов) плюс расходы на найм кого-то для выполнения своих обязанностей по обслуживанию и ремонту (вероятно, около 100 долларов в месяц).Тогда, если улица Вязов освободится, им придется платить арендную комиссию, чтобы получить нового арендатора и покрыть потерянную арендную плату. Несмотря на все это, они должны будут продолжать выполнять функции бухгалтерского учета и оплаты счетов. При всех этих затратах, рисках и временных ограничениях шансы дефолта резко возрастают. Учитывая все обстоятельства, Лоре будет лучше, если доля в капитале закончится, чем если она продолжится.

               В соответствии с нашим контрактом, когда оккупант вынуждает к досрочной продаже, инвестор может выбрать получение либо своей доли участия, либо первоначальной инвестиции с процентами.Если общая выручка от продажи меньше первоначальной инвестиции инвестора с процентами, арендатор должен оплатить разницу. Это требование гарантирует, что инвестор не понесет финансовых потерь в результате изменения мнения арендатора или неудачи. Перед тем, как выбрать процентный вариант, инвестор должен проверить влияние налога на прибыль.

               Пример — компенсация инвестору при досрочной продаже

               Предположим, что стоимость собственности составляет 210 000 долларов, и что Лаура внесла два дополнительных капитальных взноса: 1000 долларов в шестом месяце и 1000 долларов в двенадцатый месяц.Согласно Руководству 3.7.2.A., ее капитал соучастника составляет 8 618 долларов. Другой ее выбор — это вложение 12 500 долларов под 12% годовых.

               Первоначальный взнос Дэвидсона	10 500 долл. США
               12% годовых на 2 года	2,520
               Davidson Дополнительный взнос капитала № 1	1 000
               12% годовых на 18 месяцев	180
               Davidson Дополнительный взнос капитала № 2	1 000
               12% годовых на 12 месяцев	120
               Итого	15320 долл. США

               Проверив с бухгалтером налоговые последствия, Лаура выбирает 15 320 долларов.Если общая выручка от продажи составит 21 350 долларов, Лора получит 15 320 долларов, а Смиты — оставшуюся часть — 6030 долларов. Если общая выручка от продажи составит 10 000 долларов, Лора получит всю сумму, а Смиты будут должны ей еще 5 320 долларов. По соглашению с Элм-стрит Смиты могли платить наличными или ежемесячными платежами в течение трех лет.

               Общие модификации этого положения о досрочной продаже включают снижение процентной ставки или ограничение возможности инвестировать плюс проценты первыми двумя годами действия долевого участия.Другой вариант исключает вариант «инвестиции плюс проценты», когда досрочная продажа вызвана определенными событиями, такими как потеря работы, перевод и болезнь. Проблема с этим подходом заключается в том, что список никогда не может быть достаточно исчерпывающим, чтобы охватить все ситуации, в которых арендатору может потребоваться досрочная продажа, и событие, которое действительно происходит, вероятно, будет исключено из списка. Еще один вариант исключает вариант «инвестиции плюс проценты», когда досрочная продажа вызвана каким-либо событием, «не зависящим от арендатора».Но никогда не ясно, подходит ли то или иное событие. Например, если оккупанту предлагают лучшую работу в другом городе, произошло ли событие, которое «не зависит от оккупанта»? Должен ли инвестор понести убытки? Избегайте потенциальных споров, требуя от арендатора возмещения любых убытков от его досрочной продажи.