Покупка квартиры неприватизированной: главные риски остаться без жилья

Содержание

главные риски остаться без жилья

Вместе с экспертами разбираемся, какие существуют риски при покупке приватизированного жилья и как их избежать

Фото: CrizzyStudio/shutterstock.

com

Право на приватизацию жилья появилось в 1991 году. Тогда россияне стали массово оформлять в личную собственность недвижимость, которая была им предоставлена по найму (ордеру) от государства. Впоследствии эти квартиры стали появляться в продаже.

Сделки с приватизированными квартирами совершаются и сейчас. По оценкам аналитиков риелторской компании «Инком-Недвижимость», на вторичном рынке Москвы доля сделок с ними составляет примерно 10–15%. Однако покупка приватизированной квартиры имеет свои особенности и подводные камни. Какие именно — разбираемся вместе с экспертами.

Эксперты в этой статье

Ольга Балбек, руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «Миэль»
Коба Оржония, член Ассоциации юристов России (АЮР)
Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»
Александр Почуев, президент Международной коллегии адвокатов Москвы «Почуев, Зельгин и Партнеры»

Риск 1.

Прописанные отказники

Основной риск покупки приватизированной квартиры связан с так называемыми отказниками от приватизации. Когда кто-то из членов семьи отказывается от участия в приватизации, за ним по закону остается право на бессрочное пользование данным жильем. Об этом праве отказник может заявить даже после продажи квартиры новому собственнику. Такие ситуации, по словам экспертов, часто встречаются на практике. «Отказ одного члена семьи от его доли собственности на квартиру сразу же дает право остальным членам семьи приватизировать квартиру. Но право пользования этим жильем у лица сохраняется», — пояснила член Ассоциации юристов России Коба Оржония.

В таком случае отказник сможет заявить о своем праве пользования на квартиру. По словам руководителя офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталии Борзенковой, в 90% случаев отказник обращается сразу в суд. «Как правило, он подает иск на тот государственный орган, который передал квартиру покупателям, также может судиться и с самими новыми владельцами. Далее все зависит от аргументов сторон и решения суда», — пояснила она.

Коба Оржония, член Ассоциации юристов России. Пример из практики:

— Московская семья состояла из четырех человек. Все они были прописаны в квартире, которую получила мама по ордеру с работы. Квартира не была приватизирована. Дочь вышла замуж, выписалась из неприватизированной квартиры и переехала жить к мужу. Через три года папа, мама и сын приватизировали квартиру, а после продали ее. Дочь, развелась и вернулась обратно, но квартира уже продана. Она подала в суд исковое заявление о признании за ней права пользования квартирой. Исковое заявление суд удовлетворил в полном объеме.

Риск 2. Наличие скрытых собственников

Еще один риск покупки приватизированной квартиры относится к «скрытых собственникам». Это лица, которые до этого не воспользовались своим правом на часть жилья и не указаны в выписке ЕГРН. Скрытыми собственниками могут быть лица, которые по различным причинам не вступили в наследство, супруги, не получившие причитавшуюся им долю, а также дети, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости».

По ее словам, такие скрытые собственники могут начать требовать свою долю уже у нового владельца. Обычно подобные ситуации решаются в суде: старый собственник получает свою долю или стороны заключают соглашение о выплате компенсации за долю.

Сюда же относятся так называемые «мертвые души», добавил президент Международной коллегии адвокатов Москвы «Почуев, Зельгин и Партнеры» Александр Почуев. Речь идет о лицах, которые исторически проживали в квартире до ее приватизации, но потеряли с ней правовую связь — фактически выехали по разным причинам. Например, это могут быть лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы на момент приватизации. «Такие лица могут объявиться после сделки с требованием о вселении в квартиру на праве бессрочного пользования, поскольку их права были или нарушены, или вообще не получен отказ от участия в приватизации», — отметил он.

В итоге дело будут разбирать в суде. По словам адвоката, суд выяснит все обстоятельства и причины, почему человек не реализовал свое право на бессрочное пользование и приватизацию.

Иногда решение принимается в пользу старого владельца.

Риск 3. Несовершеннолетние дети

Отдельно среди рисков эксперты выделяют покупку квартиры, в приватизации которых не приняли участия несовершеннолетние дети. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних детей, фактически проживающих в квартире. Много лет спустя несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу жилья и потребовать выделить долю в квартире. Кроме того, по закону родитель должен зарегистрировать своего новорожденного в течение семи дней, но иногда родители этим злоупотребляют, отметила руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек.

«В будущем был возможен следующий сценарий: квартира приватизируется на одного из родителей (отца), потом родители разводятся, квартира продается. После чего мать ребенка подает исковое заявление о том, что ребенок фактически проживал в квартире, тому есть куча доказательств: свидетельские показания соседей, прикрепление к поликлинике.

Далее следует оспаривание права собственности», — привела пример Ольга Балбек.

Как снизить риски

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, эксперты рекомендуют покупателю внимательно изучить договор передачи квартиры в собственность и всю цепочку жильцов в приватизированной квартире. А именно нужно проверить:

кто приватизировал эту квартиру;
кто отказался от приватизации квартиры;
кто имел право на приватизацию квартиры.

Перед покупкой приватизированной квартиры необходимо убедиться, что отказ от приватизации был сделан в добровольном порядке и нотариально заверен, а все прописанные в квартире сняты с регистрационного учета. Состав прописанных в квартире лиц можно узнать, запросив архивную выписку из Росреестра или из домовой книги. Кроме того, никогда не будет лишним пообщаться с соседями. Возможно, таким образом сможете выяснить важную информацию, рекомендовала Наталия Борзенкова.

Покупая приватизированную ранее квартиру на вторичном рынке, нужно четко просчитать риск предъявления своих требований так называемых отказников или «мертвых душ», добавил Александр Почуев. «В течение пяти лет, а иногда и большего времени, поскольку срок исковой давности может быть восстановлен ввиду ряда причин, те лица, которые отказались ранее от приватизации жилья, могут заявить свое требование о вселении в квартиру в соответствии со ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», — подытожил он.

Читайте также

Покупка приватизированной квартиры: какие могут быть сложности?

Какие есть подводные камни?

Наиболее распространенной проблемой при покупке приватизированной квартиры является наличие лиц, которые обладают правом пользования данным жильем на пожизненной основе, однако наряду с этим не имеют права собственности.

Это происходит из-за того, что в момент приватизации кто-либо из членов семьи отказывается от приватизации, за ним по закону остается право бессрочно пользоваться данным жильем. И подобные ситуации довольно частое явление. Важно понимать, что лицо, которое прописано в жилье и в дальнейшем давший отказ в приватизации, не лишается права пользования квартирой.

И сложность состоит в том, что отказ человека от его доли собственности на квартиру сразу же дает разрешение остальным членам семьи провести приватизацию квартиры, однако права пользования этим жильем у этого человека не меняются.

Следует также убедиться, что подобный отказ был сделан абсолютно добровольно и был заверен нотариусом. Тем не менее, в таком случае прописанный человек должен либо сам снять себя с регистрационного учета, либо при невозможности выселить его он будет снят с учета лишь после его смерти.

Тем не менее, разрешить эту трудность можно еще в тот момент, когда вы только покупаете квартиру. Чтобы это сделать, требуется провести проверку всех лиц, которые прописаны на данный момент, и лиц, которые были прописаны прежде либо выписался из данного жилья. Важно также выяснить время и даже причины, по которым человек выписался из квартиры.

Если же в покупаемой квартире вы обнаружили людей, прописанных в нем, то следует узнать у собственника, кем приходятся ему эти люди, каковы были причины их выезда, имеют ли они документы, подтверждающие то, что у них нет прав и претензий по отношению к этой квартире.

Однако при отказе собственника предъявить данные по этим лицам либо архивную выписку следует воздержаться от покупки данной квартиры, чтобы избежать в будущем возможных трудностей.

Требование своей доли

Еще одной потенциальной сложностью, относящейся к покупке приватизированной квартиры, является появление лиц, которые прежде не реализовали свое право на часть жилья по тем или иным причинам. Эти лица могут начать требовать свою долю квартиры у нового владельца, который ее купил.

Как известно, приватизировать квартиру при наличии отказа либо полном отсутствии кого-либо из людей, прописанных в жилье, можно лишь с помощью суда. И если человек отсутствует по уважительной причине (находится на стационарном лечении, в месте лишения свободы, за границей, на службе по призыву), то требуется письменное заявление, которое должно быть нотариально заверено. В этом заявлении должно быть прописано согласие либо отказ от участия в рассмотрении дела о переводе квартиры в частное владение.

Помимо этого не следует забывать о тех лицах, которые на период приватизации еще не достигли совершеннолетия. Эти лица обладают правом принимать участие в приватизации квартиры до 14 лет с их родителями, а уже в период с 14−18 лет могут делать это уже отдельно от родителей. Кроме этого, согласно закону нельзя проводить сделки, результатом которых может быть отказ несовершеннолетних детей от прав, которые им принадлежат, без согласия со стороны органов опеки и попечительства.

Также не стоит упускать момент, связанный со сроками исковой давности, который составляет в целом до пяти лет. Это значит, что если покупаемая квартира находится в собственности у владельца больше 5 лет, то уменьшается риск столкнуться в дальнейшем с посторонними лицами, претендующими на купленное жилье.

Тем не менее, следует знать, что если истец, который прежде не смог реализовать право на часть квартиры, не был поставлен в известность о том, что его права на имущество были нарушены, вполне может потребовать восстановления сроков исковой давности. Что может привести к потере купленного вами жилья.

Поэтому прежде чем соглашаться купить квартиру, которая была ранее приватизирована, вам следует выяснить все прошлое, которое имеет данное жилье. Это обезопасит вас от потенциальных рисков и сложностей. Если же вам нужна профессиональная помощь в решении этих вопросов, то вы можете обратиться к специалистам ДОКТОР КЛЮЧ.

Покупка приватизированной квартиры \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка приватизированной квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Покупка приватизированной квартиры

Судебная практика: Покупка приватизированной квартиры Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 30 «Права и обязанности собственника жилого помещения» ЖК РФ
(В.

Н. Трофимов)Суд, анализируя ст. ст. 35, 40, 46 Конституции РФ, ст. ст. 209, 288, 304 ГК РФ, ч. 4 ст. 3, ч. 1 ст. 30, ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ссылаясь на п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 31.10.1995 N 8, пришел к выводу о том, что в случае приобретения жилого помещения в порядке приватизации в собственность одних из членов семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, лица, отказавшиеся от участия в его приватизации, но давшие согласие на ее осуществление, получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением. В целях соблюдения баланса законных интересов и прав собственника и членов его семьи, иных лиц, имеющих право бессрочного пользования жилым помещением, такие лица могут быть признаны утратившими право пользования жилым помещением, если установлено, что они отказались от прав на него, потеряв интерес к использованию жилого помещения в связи с выездом на новое место жительства в порядке ст.

83 ЖК РФ. При этом суд согласился с судом нижестоящей инстанции, который разъяснил, что, исходя из положений приведенных правовых норм, юридически значимым для правильного разрешения спора о признании ответчицы утратившей право пользования спорным жилым помещением являлось установленное в ходе судебного разбирательства по делу наличие у нее на момент приватизации спорного жилого помещения равных прав пользования этим помещением с лицами, его приватизировавшими, и приобретение бессрочного права пользования приватизированным жилым помещением, несмотря на ее неучастие в приватизации.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Покупка приватизированной квартиры Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Обзор судебной практики по делам о приватизации жилья
(Балдынова А.)
(«Жилищное право», 2020, N 7)Нередко предметом рассмотрения судов становятся сделки купли-продажи приватизированного жилья, в процессе приватизации которого были нарушены права детей — их просто сняли с регистрационного учета незадолго до приватизации.

В качестве примеров можно привести решение Раменского городского суда от 7 мая 2015 г. по делу N 2-2120/2015, решение Индустриального районного суда г. Ижевска от 13 октября 2015 г. по делу N 2-2128/15, решение Дубненского районного суда по делу N 1009/2017 от 16 ноября 2017 г.

Нормативные акты: Покупка приватизированной квартиры

Выписка жильца из неприватизированной квартиры : RUcountry

Очень нередки случаи, когда человек вроде бы состоит во владении неприватизированной квартирой, но при этом не платит обязательные коммунальные платежи, не делает своевременно ремонт, состояние квартиры его не заботит. Поэтому у его совладельца может возникнуть резонное желание выписать нерадивого соседа. Желание это, как обычно бывает, возникает в течении многих лет. Но как сделать правильную выписку знают не все, потому что в юридических вопроса наши граждане, как правило, не сильны. До конца 2013 года была продлена программа приватизации жилых помещений, которая позволяла провести этот процесс бесплатно. Именно поэтому вопрос о выписки жильцов из неприватизированных квартир стоит особо остро.

Согласно текущему законодательству, приватизировать квартиру можно лишь в том случае, если на это согласны все лица, имеющие регистрацию в ней (имеющий прописку). Возникают ситуации, когда жильцы против приватизации, в этом случае есть вариант – отказ от своей доли квартиры, сделать это можно написав специальное заявление, оформленное у нотариуса. Те жильцы, которые отсутствуют на момент приватизации квартиры, должны выбрать один из вариантов: либо написаться отказ от участия в процессе приватизации, либо просто выписаться из квартиры. Но и выписать жильца, как вы понимаете, без его ведома не получится. Именно поэтому попытки провести данную процедуру в паспортном столе остаются тщетными.

Но возможно такое стечение обстоятельств, когда в судебном порядке признается утеря прав собственности на квартиру. Не стоит забывать, что право на жилье является одним из главных прав, согласно конституции. Обычно судебные разбирательства, связанные с выпиской жильцов из неприватизированных квартир длятся годами, но тем не менее, это сделать возможно. Просто требуется подготовить все необходимые документы, учесть все условия и обратиться в суд. И так, по каким же причинам можно попросить помощи суда в решении спора с жильцом неприватизированной квартиры.

Обычно судебные разбирательства, связанные с выпиской жильцов из неприватизированных квартир длятся годами, но тем не менее, это сделать возможно.

— Необходимо установить причину, по которой гражданин не проживает по действующему адресу прописки. То есть очень важно определить, это его самостоятельный выбор или же на него давят какие-либо обстоятельства. К таким обстоятельствам можно отнести, к примеру, новая семья супруга, с которой зарегистрированный в квартире жилец не хочет ютиться. При этом он живет по другому адресу, но сохраняет прописку на старом месте. Встречаются и более серьезные проблемы, когда жильцу не выдаются ключи, ограничивается доступ к квартире, мешают ему проживать по адресу прописки. Если подобные моменты имеют место быть, то суд откажет в выселении такого жильца.

После определения мотивов, побудивших жильца покинуть место проживания согласно регистрации, суд определяет, на какой временный срок он покинул квартиру и есть ли у него в планах возврат в нее. Не редки случаи, когда жилец просто по специфики своей работы уезжает в командировку или проходит какое-либо обучение. К причинам, которые побуждают временно покинуть неприватизированную квартиру можно также отнести уход за больным родственником. Если причина вашего сожителя кроется в подобных причинах, то суд не удовлетворит ваше исковое требование. Но бывает и так, что человек обжился на новом месте, завел семью и прочее, следовательно у него нет возврата в планах, то в этом случае исковое заявление будет принято в пользу истца. Тогда ему следует ознакомиться с советами для переселенца.

Очень важным моментом является оплата по коммунальным счетам. Если вы их добросовестно выплачиваете, а ваш сожитель всячески избегает их на протяжении длительного времени, то это будет веским поводом лишить его права собственности на эту квартиру. Доказательством того, что за коммунальные платежи платили именно вы, является оплаченные квитанции, они будут являться в суде документальным подтверждением. Если возник спор на этой почве, то можно потребовать у ответчика предъявить суду те квитанции, по которым он якобы оплачивал расходы на содержание квартиры. К таким расходам можно отнести не только коммунальные платежи, но и заказы-наряды на выполнение каких-либо ремонтных работ, например, подключение кабельного телевидения, установку различных счетчиков и прочее. В этом случае есть возможность получить утвердительное решение от суда в пользу истца.

Доказательством того, что за коммунальные платежи платили именно вы, является оплаченные квитанции, они будут являться в суде документальным подтверждением.

Но надо помнить, как отмечалось выше, право на жилье – это конституционное право каждого гражданина Российской Федерации. А лишить права проживания в муниципальной квартире очень сложно. Но не будем заострять на этом внимание, если у вас имеется веская причина требовать выселения совладельца жилплощадью.

К судебному разбирательству следует приготовиться основательно. Помимо того, что требуется подготовить ряд документов, подтверждающих ваши слова, вам нужно быть готовыми ответить на различные вопросы в ходе самого судебного разбирательства.

Важным моментом, который стоит учесть, является наличие вещей ответчика в неприватизированной квартире. Вы, как истец, конечно же можете избавиться от них заранее, но суд обращает внимание на совокупность показаний, и ответчика в том числе. Дело будет осложнено, если ответчик будет утверждать, что истец мешал проживанию его в квартире. Любые опровержения истца в духе, мы не видели ответчика много лет, по этому адресу он не появляется и вещей его в нашей квартире нет, обычно, на суд влияния не оказывают. Доказать это сложно, а в большинстве случаев невозможно. Даже наличие свидетеля со стороны истца не решает проблему. Ведь нет гарантии, что свидетель наблюдает за квартирой круглые сутки, да и глупо было бы так думать. Ответчик же в свою очередь, легко может привлечь таких же свидетелей со своей стороны. И как вы понимаете, возникнут большие разногласия и судебное слушание превратиться в просто словестную перепалку.

Если вы точно намерены требовать выселения ответчика и полностью уверены в своей правоте, то вам стоит быть готовыми к тому, чтобы предоставить весомые и желательно задокументированные доказательства. Доказать придется, что ответчик действительно не проживает по месту регистрации, за квартирой не ухаживает, коммунальные платежи не оплачивают, и что подобное явление не носит временный характер. Ваша точка зрения должна основываться на том, что вы не обязаны платить за него его часть кварплаты и прочих расходов.

До 2009 года, суды не отнимали права собственности на неприватизированную квартиру, если у ответчика имеется другая жилплощадь. Однако после все кардинально поменялось и теперь, если жилец не несет расходы на содержание неприватизированного жилья и при этом имеет другое жилье, то это является веским аргументов в пользу того, чтобы лишить его права собственности на приватизированную квартиру. Изъятие квартиры, что нужно об этом знать.

Огромное количество факторов, от которых зависит решения суда, особенно тех, которые очень сложно как-либо доказать, затягивают подобные разбирательства на длительный срок. В половине случаев по исковым заявлениям истцы терпят неудачи и отказы. Однако не стоит отчаиваться, если вы действительно терпите убытки от действий вашего совладельца неприватизированной квартиры, то вам следует обратиться к специалистам. Хочется отметить тот факт, что подобных судебных разбирательств проходит очень много, соответственно на рынке появилось много нотариусов, которые могут помочь в этих нелегких делах. Мы бы рекомендовали вам обратиться именно к ним, в этом случае у вас увеличиваются шансы выиграть дело во много раз.

Надеемся вышеприведенная информация была для вас полезна и актуальна.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Покупка квартиры после приватизации: главные риски остаться без жилья

Сделки с приватизированными квартирами совершаются и сейчас. Покупка приватизированной квартиры имеет свои особенности и риски.

Риск 1. Прописанные отказники Основной риск покупки приватизированной квартиры связан с так называемыми отказниками от приватизации. Когда кто-то из членов семьи отказывается от участия в приватизации, за ним по закону остается право на бессрочное пользование данным жильем. Об этом праве отказник может заявить даже после продажи квартиры новому собственнику. Такие ситуации на практике встречаются довольно часто. Как правило, отказник подает иск на тот государственный орган, который передал квартиру покупателям, также может судиться и с самими новыми владельцами. Далее все зависит от аргументов сторон и решения суда.

Риск 2. Наличие скрытых собственников Еще один риск покупки приватизированной квартиры относится к «скрытым собственникам». Это лица, которые до этого не воспользовались своим правом на часть жилья и не указаны в выписке ЕГРН. Скрытыми собственниками могут быть лица, которые по различным причинам не вступили в наследство, супруги, не получившие причитавшуюся им долю, а также дети. Такие скрытые собственники могут начать требовать свою долю уже у нового владельца. Обычно подобные ситуации решаются в суде: старый собственник получает свою долю или стороны заключают соглашение о выплате компенсации за долю.

Сюда же относятся так называемые «мертвые души» – лица, которые исторически проживали в квартире до ее приватизации, но потеряли с ней правовую связь (фактически выехали по разным причинам). Например, это могут быть лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы на момент приватизации.

Риск 3. Несовершеннолетние дети Отдельно среди рисков эксперты выделяют покупку квартиры, в приватизации которых не приняли участия несовершеннолетние дети. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних детей, фактически проживающих в квартире. Много лет спустя несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу жилья и потребовать выделить долю в квартире. Кроме того, по закону родитель должен зарегистрировать своего новорожденного в течение семи дней, но иногда родители этим злоупотребляют.

Как снизить риски Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, эксперты рекомендуют покупателю внимательно изучить договор передачи квартиры в собственность и всю цепочку жильцов в приватизированной квартире. А именно нужно проверить:

— кто приватизировал эту квартиру;

— кто отказался от приватизации квартиры;

— кто имел право на приватизацию квартиры.

Перед покупкой приватизированной квартиры необходимо убедиться, что отказ от приватизации был сделан в добровольном порядке и нотариально заверен, а все прописанные в квартире сняты с регистрационного учета. Состав прописанных в квартире лиц можно узнать, запросив архивную выписку из Росреестра или из домовой книги. Кроме того, никогда не будет лишним пообщаться с соседями. Возможно, таким образом, сможете выяснить важную информацию.

Как обменять квартиру

На вопросы горячей линии на тему «Как обменять квартиру» отвечает юрист Центрального Агентства Недвижимости Хрячкова Елена Геннадьевна. Можно ли будет обменять неприватизированную квартиру после 2007 года, когда приватизация уже закончится? Обменять неприватизированную квартиру можно. Новый Жилищный кодекс предусматривает возможность обмена неприватизированных жилых помещений, причем безотносительно к прекращению приватизации жилья. Однако у Вас могут возникнуть трудности с подбором вариантов, так как неприватизированного жилья с каждым днем остается все меньше и меньше, а совершить обмен неприватизированной квартиры на квартиру, находящуюся в частной собственности, будет затруднительно, так как вряд ли кто-либо захочет променять свою собственность на государственную или муниципальную квартиру, если оформить право собственности на нее в дальнейшем будет невозможно. Обязательно ли приватизировать квартиру прежде, чем обменивать ее? Нет, не обязательно. Неприватизированную квартиру можно обменять, теоретически – на любую другую квартиру независимо от формы собственности на нее, однако, как уже отмечалось выше, подобрать вариант обмена для приватизированной квартиры, с учетом возможности совершения обмена посредством одновременной купли-продажи, гораздо проще. Я, мой муж и наш несовершеннолетний сын являемся собственниками приватизированной однокомнатной квартиры. Хотим обменять ее на двухкомнатную квартиру, уже подобрали себе вариант, но та квартира является неприватизированной. Возможен ли такой обмен? Сможем ли мы в дальнейшем приватизировать двухкомнатную квартиру? Такой обмен совершить можно, законодательством это не запрещено. Однако приватизировать двухкомнатную квартиру Вам не удастся, так как в соответствии с изменениями, внесенными в Федеральный Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а Ваш обмен будет оформляться именно как предоставление Вам двухкомнатной квартиры по договору социального найма. Наиболее оптимальный выход в данной ситуации – это приватизировать двухкомнатную квартиру тем лицам, кто занимает ее в настоящее время, а потом заключить договор мены. Сын и мать являются равными собственниками в приватизированной однокомнатной квартире. Возможно ли продать, разменять или обменять квартиру без взаимного согласия? В соответствии с Гражданским кодексом РФ, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, возможно только с согласия всех ее участников. По своему усмотрению участник долевой собственности может продать или поменять только принадлежащую ему долю, при соблюдении преимущественного права покупки. Однако в вашем случае, хотя законодательством и разрешена продажа ½ доли в праве собственности, найти реального покупателя на половину однокомнатной квартиры вряд ли удастся. В неприватизированной двухкомнатной квартире проживают три человека. Один из проживающих отказывается от приватизации. Можно ли разделить лицевые счета и приватизировать одну комнату отдельно? Есть сведения о том, что с 1 марта это запрещено. Есть ли другие способы решения нашей проблемы? Новым Жилищным кодексом РФ раздел лицевого счета не предусмотрен, но и не запрещен. Таким образом, действительно, разделить лицевой счет в административном порядке, как это было до принятия нового ЖК, Вам не удастся. Однако все, что не урегулировано законодательством, можно разрешить в судебном порядке. Правоприменительная, в том числе судебная, практика по новому жилищному законодательству еще не сформировалась, поэтому как именно будет выглядеть разрешение вашей проблемы, определенно сказать нельзя. Квартира куплена в браке, но записана на меня и моего 12-летнего сына. Сейчас мы с мужем в разводе, уже полтора года. Могу ли я ее продать или поменять квартиру без его согласия? Имущество, приобретенное в период брака, является общей совместной собственностью супругов, независимо от того, на чье имя оно приобретено и зарегистрирована. При расторжении брака любой из супругов имеет право потребовать раздела совместно нажитого имущества, причем к этому праву применяется трехлетний срок исковой давности с момента расторжения брака. Таким образом, Ваш бывший муж вправе претендовать на принадлежащую Вам долю в праве собственности на квартиру еще полтора года. А значит сделка по ее продаже или обмену, совершенная без его согласия, является оспоримой, то есть может быть признана судом недействительной по требованию бывшего супруга. Такое требование он может предъявить в течение одного года с момента совершения сделки. Могу ли я заключить договор мены принадлежащей мне квартиры на другую приватизированную квартиру, расположенную в другом городе? Заключить два встречных договора купли-продажи отказывается вторая сторона. При совершении мены квартир, расположенных в разных городах, наиболее оптимальной формой, не требующей дополнительных хлопот, является заключение двух встречных договоров купли-продажи. Это связано с тем, что регистрация возникших прав собственности на каждую квартиру производится по месту нахождения квартиры, то есть в разных городах. Заключение и государственная регистрация договора мены в такой ситуации конечно же возможны, но при этом могут возникнуть некоторые сложности в проведении сделки, так как регистрация перехода права собственности на разные квартиры будет совершаться в разных местах, но по одному и тому же договору, а следовательно с большим разрывом во времени, тогда как провести две сделки купли-продажи можно одновременно. Что выгоднее – заключение прямого договора мены или обмен посредством купли-продажи? При решении этого вопроса речь идет скорее не о выгодности как таковой, а о степени сложности процедуры оформления. Найти вариант прямого обмена гораздо сложнее, чем обменять квартиру через куплю-продажу, так как подобрать встречные варианты, которые удовлетворили бы требования обеих сторон, не просто. При обмене посредством купли-продажи Вы получаете гораздо более широкий спектр выбора вариантов обмена, а сама сделка по приобретению новой квартиры проходит одновременно с продажей старой, без разрыва во времени и без лишних хлопот по проведению денежных расчетов. К тому же оформив договор купли-продажи, Вы получаете возможность воспользоваться правом получения налогового вычета. Я являюсь собственником двухкомнатной приватизированной квартиры. Хочу поменять ее на однокомнатную и получить доплату. Реально ли найти вариант прямого обмена? Насколько дороже обойдется оформление обмена, если проводить его посредством купли-продажи? Как уже отмечалось ранее, найти прямой вариант обмена всегда сложнее, чем подобрать варианты для совершения сделки посредством купли-продажи. Конечно, в Вашей ситуации задача несколько облегчена тем, что желающих улучшить свои жилищные условия, приобрести двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной, больше, чем желающих переехать в меньшую квартиру и получить доплату. Однако на поиск того, который захотел бы приобрести именно Вашу квартиру, именно на предложенных Вами условиях, может уйти много времени. К тому же не факт, что квартира, принадлежащая Вашему контрагенту, понравится Вам. Что касается стоимости оформления сделки, стоит отметить, что величина расходов на подготовку документов на обе квартиры, стоимость услуг Агентства недвижимости по подбору варианта обмена и проведению сделки, не зависят от того, какой вид сделки Вы выберете – мену или куплю-продажу. Я являюсь собственником приватизированной квартиры, имеется свидетельство о регистрации права собственности. В моей квартире прописана сестра, которая не проживает в ней уже более 20 лет. Могу ли я без ее согласия продать или обменять квартиру? С законодательной точки зрения, наличие в квартире прописанных третьих лиц не влияет на полномочия собственника распорядиться этой квартирой по своему усмотрению. Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ, в которую с 1 марта 2005 года были внесены изменения, сейчас переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника. Однако на практике квартиру, обремененную правом проживания в ней третьих лиц, вряд ли кто-то купит, так как снимать с регистрационного учета и выселять из квартиры третье лицо все равно придется в судебном порядке, а это лишние хлопоты и затраты, нежелательные для покупателя. В таких случаях Агентство обычно рекомендует собственнику обращаться в суд с иском о признании прописанного гражданина утратившим право пользования и проживания и снятии его с регистрационного учета, и только после вынесения соответствующего решения проводить сделку купли-продажи или мены. Мы с мужем прописаны в однокомнатной неприватизированной квартире, родители мужа – в двухкомнатной. Мы хотим обменяться квартирами, а родители имеют намерение потом завещать свою квартиру на мужа. В какой последовательности лучше произвести приватизацию и обмен квартир? Если Вы сначала обменяетесь с родителями Вашего мужа неприватизированными квартирами, то впоследствии ни Вы с мужем, ни его родители приватизировать квартиры не смогут, так как будет считаться, что квартиры предоставлены им после 1 марта 2005 года, а соответственно не подлежат приватизации. Поэтом, если Вы хотите, чтобы квартиры Вам и родителям достались на праве собственности, с учетом, что завещать можно только имущество, находящееся в собственности, то необходимо сначала приватизировать их, а затем заключить договор мены.

Обмен неприватизированного жилья: как обменять муниципальную квартиру

Неприватизированные квартиры достаются гражданам России по договору социального найма. В результате физическое лицо не становится фактическим собственником жилья, а арендует его у государства. По закону продажа, дарение или передача по наследству такой недвижимости невозможны. Единственным вариантом улучшения жилищных условий является обмен жилой площади в Москве, если она не приватизирована. При этом обменивать нужно тоже на муниципальную квартиру или дом.

Правовые аспекты размена муниципальной квартиры

До того момента, пока наниматель не решит добровольно участвовать в сделке по приватизации, помещение будет относиться к государственному фонду. Решив произвести обмен муниципальной квартиры, гражданин столкнется с рядом особенностей:

Заключение договора не передает прав собственности, поэтому нет нужды в обращении в регистрационные органы (Росреестр) для переоформления.
Обмен муниципального жилья по объявлению возможен лишь при условии согласия всех граждан совершеннолетнего возраста, которые проживают на жилплощадях.
Заключение договора по обмену жилья на муниципальное требует письменного согласия от наймодателей с обеих сторон. Отказать в проведении сделки они имеют право лишь на основаниях, взятых из жилищного кодекса России.
Наниматели не распоряжаются жильем, как своей собственностью, поэтому не имеют право заключать договоры возмездного характера (с получением прибыли).

Подробно узнать, как обменять неприватизированную квартиру, можно в агентстве. В любом случае, граждане имеют право сами выбирать варианты изменения жилищных условий, составляя взаимовыгодный договор и обращаясь к наймодателям для оформления сделки. В реальной жизни жители муниципальных квартир часто заключают неофициальные договора с доплатой в случае обмена объектов с отличной ценой.

Какие нужны документы для обмена социального жилья

Задаваясь вопросом, как разменять государственную квартиру, необходимо разобраться с перечнем документов для заключения сделки:

заявление на обмен жилплощади, составленное по форме;
договор аренды;
разрешение на обмен, если это ведомственная квартира или дом;
выписка из миграционной службы;
подтверждение состава семьи выпиской из домовой книги;
план квартиры;
справка, подтверждающая санитарно-техническое состояние объекта;
одобрение попечительства или органов опеки.

Обмен двух неприватизированных квартир

Через агентство социального найма недвижимости часто производится муниципальный обмен квартир между гражданами, но также нередко люди заключают неофициальные соглашения и меняются с доплатой. При этом правовых последствий передача денег не несет, так как объекты не находятся в собственности физических лиц. Порядок действий при принудительном размене муниципальных квартир такой:

Получение одобрения всех жильцов частного дома или квартиры для проведения сделки.
Поиск подходящего варианта на муниципальный размен.
Согласование условий обмена государственной квартиры в совместном документе-соглашении.
Предоставление этого договора каждому наймодателю.
Подготовка письменного согласия жильцов на обмен.
Переоформление договоров социального найма через агентство.

Обмен гражданами занимаемого жилого помещения не вызывает проблем, но лучше делать все через агентство – так будет быстрее и проще.

Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную

Частым вопросом является, можно ли разменять муниципальное жилье на приватизированный дом или квартиру? По закону такая операция была разрешена до 2005 года, после чего законодательство изменили. В жилищном кодексе России есть статья 72 (часть 3), в которой говорится о невозможности обмена, покупки или продажи приватизированной квартиры на неприватизированную.

Для проведения такой сделки необходимо приватизировать жилье, а затем приступить к обмену. Сложность заключается в том, что приватизация – это долгий процесс, требующий существенных капиталовложений. При этом нотариусы сегодня предлагают возможность срочно приватизировать жилплощадь, но за это тоже придется заплатить.

Если решите разменять приватизированную квартиру, проведенную сделку признают недействительной, а произойдет это сразу или спустя некоторое время. Специалисты не рекомендуют соглашаться на подобные махинации, даже если вас уверяют в их полной законности.

Можно ли сдать государственную квартиру?

По жилищному кодексу России и другим нормативно-правовым актам приватизированное жилье – это собственности муниципалитета, то есть государства. Живущие и даже зарегистрированные лица на объекте – не собственники, а наниматели. Таким образом, чтобы сдавать в аренду неприватизированную квартиру, нужно добиться письменного согласия от владельца (муниципальный округ, город).

Для получения документа руководителю управления направляется заявление, в котором гражданин излагает просьбу разрешить сдавать объект. Заявление подписывается всеми жильцами, которые относятся к ордеру на квартиру. Также подписываются потенциальные арендаторы. В течение десяти дней заявление должно быть рассмотрено.

Если все бумаги утверждаются, можно сдавать муниципальное жилье в аренду. При этом новый жилец становится поднанимателем. В случае правильного оформления договора поднайма владелец имеет право выселить жильцов раньше времени только через суд (даже если наниматель перестанет оплачивать аренду).

Когда обмен и размен неприватизированных квартир невозможен?

Можно ли продать/купить/обменять государственное или муниципальное жилье, будь то частный дом или квартира, мы выяснили. Осталось рассмотреть ситуации, при которых принудительный обмен неприватизированных объектов запрещен законом:

Наниматель имеет задолженности перед коммунальными службами. Долги – повод для суда, а иск не позволяет совершать обмен или продажу квартир по соц. найму.
Квартире требуется капремонт. Закон запрещает совершать сделки с аварийными объектами недвижимости. Это касается и муниципальных квартир в Москве.
Когда на несовершеннолетнего приходится меньше 12 кв. м площади, это тоже становится прямым препятствием к обмену неприватизированных квартир.

Есть и другие условия, не позволяющие проводить сделки обмена, но каждое из них рассматривается в судебном порядке индивидуально.

Агентство недвижимости Вотчина поможет правильно обменять Ваше жилье, а также окажет весь спект услуг рынка недвижимости. К нам часто обращаются с подобными вопросами, и за 18 лет своего существования мы накопили большой опыт в данной сфере. Также обращайтесь к нам, если Вам нужно обменять квартиру район на район в Москве.

Квартир без гарантии и с гарантией: правила и способы их финансирования

Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены на страницу нашей материнской компании LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вы можете найти до пяти разных кредиторов.

Гарантированная квартира — это квартира, которую покупатель жилья может профинансировать с помощью обычной ипотеки после того, как она была одобрена в соответствии с набором руководящих принципов, установленных спонсируемыми государством предприятиями Fannie Mae и Freddie Mac.Если вы хотите купить квартиру, убедитесь, что она «оправдана», и это может иметь жизненно важное значение для возможности заплатить за нее. Покупка или продажа кондоминиума с гарантией аналогична покупке или продаже дома на одну семью.

Квартиры без гарантии, с другой стороны, не так-то легко купить или продать. Эти кондоминиумы могут очень походить на кондоминиумы с гарантией, но по той или иной причине Фанни и Фредди сочли их слишком рискованными для покупки. Поэтому получить финансирование на необеспеченные квартиры труднее.

Вместо того, чтобы использовать обычную ипотеку для покупки необеспеченных квартир, покупателям, возможно, придется взять портфельную ссуду для покупки дома.Портфельный заем — это заем, который кредиторы не продают третьим сторонам, а хранят в своих бухгалтерских книгах. Поскольку кредиторы принимают на себя все риски, связанные с портфельными ссудами, они могут иметь более строгие критерии андеррайтинга или ссуды могут иметь более высокие процентные ставки, чем сопоставимые обычные ссуды.

Что такое кондоминиум с гарантией?

Для того, чтобы кондоминиум был гарантийным, он должен соответствовать обширному списку требований, изложенных Fannie Mae и Freddie Mac. Некоторые ограничения могут показаться очевидными.Например, квартира не может быть частью таймшера и не может быть частью проекта плавучего дома.

Кондоминиум — это любая квартира, которая является частью проекта кондоминиума. Кондоминиум — это жилая недвижимость, в которой физическое лицо владеет определенной единицей, а владелец единицы имеет экономический интерес в общих помещениях, принадлежащих ассоциации собственников.

Структура собственности

Condo различается. Владельцы могут иметь документ на квартиру в отдельном здании, как и в «традиционных» кондоминиумах. Однако владелец кондоминиума также может быть акционером квартирного кооператива.Точно так же владелец кондоминиума может иметь документ на землю в запланированной застройке — где владельцы имеют право собственности на земельный участок и здание, но разделяют определенные общие области, такие как частные дороги. Независимо от того, как проект кондоминиума организует право собственности, правила предоставления кондоминиума остаются неизменными.

Квартиры, на которые распространяется гарантия, должны как минимум соответствовать следующим требованиям, связанным с их владением и управлением.

Не менее 10% годового бюджета должно идти в резервы.
По крайней мере, половина квартир должна быть занята владельцем.

Как узнать, есть ли у вашей квартиры гарантийное обслуживание?

Вы можете самостоятельно проверить, одобрено ли для кондоминиума финансирование под государственную гарантию. В этом списке показаны квартиры, которые имеют право на получение ссуды, гарантированной Федеральной жилищной администрацией (FHA). Точно так же на этом сайте показаны кондоминиумы, которые имеют право на финансирование VA. Если квартира, которую вы смотрите, находится в одном из этих списков, скорее всего, это оправдано.

К сожалению, выяснить, подлежит ли ваша квартира гарантии, — непростая задача. Fannie Mae и Freddie Mac не ведут публичный список одобренных проектов. Вместо этого вашему кредитору (или агенту по недвижимости, если вы продаете), возможно, придется заказать проверку проекта кондоминиума, чтобы определить, подлежит ли недвижимость гарантийным обязательствам.

Если вы подумываете о покупке квартиры, спросите своего агента по недвижимости, есть ли на нее гарантия. Они должны быть в состоянии сказать вам заранее; если они не знают, они могут помочь вам выяснить, соответствует ли рассматриваемая застройка правомерным кондоминиумом.Если этого не произойдет, вам может быть сложно получить финансирование для кондоминиума.

Особые правила гарантированного финансирования кондо

Даже когда кондоминиум имеет гарантию, получение ипотеки на кондо — это не то же самое, что получение финансирования для дома на одну семью. Например, кондоминиум требует минимального первоначального взноса в размере 10% в большинстве случаев вместо 3%, как в отдельно стоящем доме на одну семью. Процентные ставки по ипотеке в кондоминиумах обычно выше, чем в сопоставимых домах на одну семью.

Кроме того, взносы в ТСЖ считаются частью вашего ежемесячного платежа по ипотеке, что влияет на соотношение вашего долга к доходу.Поскольку взносы увеличивают стоимость вашей ипотеки, может быть трудно претендовать на достаточно крупную ипотеку, чтобы купить квартиру, которую вы хотите.

Что такое кондоминиум без гарантии?

Не имеющая гарантии — это любая квартира, которая не соответствует всем требованиям Fannie Mae или Freddie Mac к кредитованию. Будь то плавучий дом или 16% владельцев квартир не выплачивают членские взносы — конкретное требование, которое отсутствует, не имеет значения. Если проект не соответствует каким-либо ограничениям, он не подлежит гарантии.

Когда кондоминиум не подлежит гарантии, поиск финансирования может стать настоящей проблемой. Независимо от того, насколько вы кредитоспособны, вам может быть сложно найти кредитора, который гарантирует ссуды на необеспеченные квартиры.

Кондо-проект не подлежит гарантии, если он имеет одно из следующих ограничений:

Включите промышленные дома.
Требуется членство, например, в гольф-клубе или загородном клубе.
Действовать как отель или мотель, также известный как кондотель.
Будьте частью учреждения непрерывного ухода.
Будьте стороной в судебном процессе.
Разрешить одному человеку или бизнесу владеть более чем двумя юнитами в разработке (для разработок с 20 юнитами или меньше) или 20% всех юнитов в проекте (для разработок с 21 юнитами и более).
Предлагать нежилые или коммерческие помещения, превышающие 35% от общей площади проекта.
Просрочка в течение 60 дней (или более) более 15% единиц в проекте по своим взносам в ТСЖ.

Проблемы с квартирами без гарантии

Если вы настроены на строительство квартиры без гарантии, важно понимать возможные проблемы, с которыми вы можете столкнуться как покупатель, владелец и возможный продавец.

Проблемы с покупкой кондей.

Как покупатель, вы должны будете претендовать на получение портфельной ссуды банка вместо обычной ссуды.Хотя практика портфельного кредитования различается от банка к банку, вы можете ожидать, что столкнетесь со строгими критериями андеррайтинга. Возможно, вам придется внести большой первоначальный взнос (до 20% или более), чтобы купить квартиру.

Проблемы с финансовым здоровьем застройки.

Кондо может не подлежать гарантийным обязательствам, потому что слишком много владельцев не выплачивают взносы. Это может быть необоснованным, потому что проект кондоминиума отправляет недостаточные деньги в свой резервный фонд для покрытия чрезвычайных расходов. Оба признака показывают, что у ТСЖ могут быть проблемы с денежным потоком.Если ассоциация не может выполнить свои финансовые обязательства, собственники могут увидеть увеличение своих членских взносов. В некоторых случаях владельцам, возможно, придется заплатить специальный взнос для оплаты необходимого ремонта и улучшений.

Проблемы с продажей агрегата.

Если на момент продажи кондоминиум все еще не подлежит гарантийному обслуживанию, то квартира будет привлекательной для небольшого круга покупателей жилья. Многие покупатели не имеют необходимого первоначального взноса или кредита, необходимого для получения портфельной ссуды.

Возможность получения финансирования.

Снаружи кондоминиум с гарантией и без нее может выглядеть одинаково. Однако то, является ли кондоминиум гарантийным, будет иметь огромное значение для вашей способности взять ссуду на покупку недвижимости. Если вы узнали, что кондоминиум не подлежит гарантии, подумайте о рисках, прежде чем решиться на покупку.

Как найти необеспеченных кредиторов кондо

Если вы пытаетесь найти не имеющего гарантии кредитора кондо, может быть трудно получить финансирование через обычных ипотечных кредиторов, но вы все равно можете претендовать на получение ипотеки.Главное — найти портфельного кредитора. Портфельный кредитор — это банк, кредитный союз или небанковский кредитор, который не продает свои ссуды или не продает их все. Вместо этого он удерживает некоторые ссуды до тех пор, пока ссуда не будет погашена.

Вы можете найти портфельного кредитора, введя в поисковой запрос «необеспеченные ссуды под кондо». Однако вы также можете поработать с местным ипотечным брокером, который специализируется на ссуде на квартиры. При поиске необеспеченных ссуд для кондоминиумов ипотечные брокеры могут помочь вам получить специализированное финансирование, которое вы не сможете получить самостоятельно с помощью обычных ипотечных кредиторов.

Когда ни один домовладелец не будет сдавать вам аренду, куда вы пойдете?

Грин, названный в честь актера Дэрила Ханна, обладает общительным и властным характером; она всегда посмеивалась над знаком. Она жила в округе Франклин с трех лет. Месяцем ранее руководство прикрепило к ее двери объявление: в нем говорилось, что это место больше не может «принимать» жителей округа Франклин. Но если она не была резидентом, кем она была? «Это было остракизмом», — сказала она.

Грин был среди 80 220 человек в Колумбусе, подавших заявки на жилищные ваучеры с 2015 года.Если она и получила ваучер, это еще не гарантия постоянного дома. На встроенном столе рядом с мини-кухней Грин указала на стопку бумаг: документы о выселении, которые в то же утро администрация вывесила у ее двери. Это сделало ее одной из 24 человек в округе Франклин, против которых компания Extended Stay America подала иски о выселении в 2020 году (Extended Stay America заявляет, что она «выполнила и будет продолжать выполнять приказ Центров по контролю и профилактике заболеваний в отношении выселений и всего остального». государственные и муниципальные распоряжения о выселениях.«Я просто не хочу, чтобы выселение было в мою пользу», — сказала она мне. «Я ищу дом. Мне это не нужно. Это моя самая большая вещь. Меня больше ни о чем не волнует ». Кредит Грина был низким, около 500, по ее словам, из-за неоплаченных счетов за телефон, свет, кабельное телевидение. «Маленькие мягкие вещи, ничего возмутительного», — сказала она. В сентябре 2019 года она заплатила компании по ремонту кредитов 300 долларов, что ненадолго повысило ее баллы. По ее словам, это помогло ненадолго. Без возможности заплатить причитающуюся ей плату за номер ее кредит еще больше уменьшится.

Опасения о выселении начались в середине декабря, когда у ее партнера был обнаружен коронавирус, и он провел шесть дней в больнице. Грин сказала, что она провела карантин в комнате одна в течение 14 дней без выплаты больничных, и что, имея в банке всего 124 доллара, она не могла оплачивать дневную стоимость номера. 23 декабря на двери появилось объявление: она должна заплатить 429,90 долларов за предстоящую неделю или выехать до 26 декабря. «У моих детей не было Рождества», — сказала она. «Ничего такого. У нас даже дерева не было ». На следующий день после Рождества, когда Грин была в продуктовом магазине, а ее партнер находился в их комнате, пытаясь поправиться, трое сотрудников компании Extended Stay America постучали в ее дверь, требуя, чтобы пара заплатила или немедленно освободила. Грин рассказала мне, что в слезах звонила в офисы компании, заявляя о преследованиях и угрозах.

По мере приближения нового года Грин проснулась однажды утром от банковского предупреждения на своем телефоне — 1800 долларов поступили на ее счет. Это была ее стимулирующая выплата. «Я споткнулась», — сказала она. Она немедленно пошла в магазин по обналичиванию чеков, опасаясь, что руководство, располагающее данными ее дебетовой карты, может извлечь немного денег — или забрать их все, оставив ее без наличных на еду и возможности оплатить место в другом месте.(Extended Stay America заявляет, что ее гости должны вносить платежи на стойке регистрации лично, и отрицает, что сотрудники ломились в дверь Грина на следующий день после Рождества.) Она не получала талонов на питание и не получала медицинское обслуживание. Она спустилась в вестибюль, чтобы заплатить менеджеру. «Она отказалась от моих денег», — сказал Грин. Ей продолжали выдавать ключи-карты. И больше денег у нее не просили.

К февралю, после шести лет ожидания, она отказалась от купона на жилье в Колумбусе и подала заявку на получение жилья в Ланкастере, преимущественно белом городе в 30 или около того милях отсюда, с населением около 40 000 человек. Но она все еще ждала. «Если я здесь, значит, мне больше некуда идти», — сказала она. «Это не похоже на то, что вы видите, как мы здесь болтаем. Мы не тратим деньги на ветер ». Через неделю она должна была предстать перед жилищным судом. Она планировала драться. «Мой голос должен быть услышан», — сказала она.

20 апреля Грин узнала, что ее ваучер в Ланкастер утвержден: он покроет ежемесячные расходы на жилье в размере около 1300 долларов. Но для завершения процесса ей нужно было свидетельство о рождении. «Я понятия не имею, где это», — сказала она.»Это где-то порвано и свернуто». Она раздумывала, стоит ли ехать в Нью-Йорк, где она родилась, за свежей копией, чтобы не ждать 20 недель — оценка, которую ей дали на замену по почте. Ждать было слишком долго. Она также ждала, будет ли одобрено ее заявление на получение федеральной помощи в аренде жилья, которое она подала в жилищный суд. На следующий день она оформила своего рода урегулирование для своего заявления о выселении. Она могла остаться до конца июня. Но только если она заплатит 8 382 доллара.08 к 31 мая.

Итак, Грин рискнул. Если ее заявление на получение помощи по аренде не будет одобрено, она все равно будет должна вернуть арендную плату, и она никогда не сможет выплатить эту сумму. Эрик Данн, директор по судебным разбирательствам в Национальном проекте жилищного права, отмечает, что «главным препятствием для получения арендного жилья в наши дни является задолженность перед бывшими домовладельцами». Эта неудача явится ее заслугой. Это сделало бы поиск места в Ланкастере еще труднее. К началу мая новостей о ее заявлении на получение помощи в аренде не было.Она изо всех сил пыталась покрыть счета, ожидая выплаты по безработице. «У меня даже нет денег, чтобы оплатить телефонный счет в этом месяце», — сказала она.

Враждебное отношение к продвижению частного капитала в собственность является ложным.

20 ноября 2021 года

«V ULTURES OUT » гласит на одном из многих плакатов, которыми махали молодые протестующие на недавнем митинге в Дублине. Причиной их гнева стал резкий рост арендной платы в ирландской столице, который поднялся выше, поскольку самый быстрый рост цен на жилье за последние годы сделал аренду более привлекательной.Настроение распространяется. Фирмы прямых инвестиций, страховые компании, пенсионные фонды и другие институциональные инвесторы, раскупившие жилую недвижимость во время пандемии, становятся предметом недовольства в богатых странах. По мере роста их доли на рынке жилой недвижимости увеличивалась и обратная реакция. Некоторые обвиняют крупных арендодателей в резком росте арендной платы. Другие обвиняют их в использовании кризиса для получения прибыли.

Послушайте эту историю

Ваш браузер не поддерживает элемент

Больше аудио и подкастов на iOS или Android.

Политики быстро отреагировали. Белый дом хочет ограничить типы собственности, которую разрешено покупать крупным инвесторам. Новая Зеландия отменила налоговые льготы для инвесторов в недвижимость, а Ирландия ввела 10% налог на оптовую покупку домов. Центральный банк Канады заявляет, что роль крупных инвесторов в жилищном строительстве требует более пристального внимания. В Германии жители Берлина проголосовали в сентябре за то, чтобы вынудить крупнейших арендодателей своего города продать государству более 200 000 квартир, хотя референдум не был обязательным, и ожидается, что конституционный суд отменит его результат, если он станет законом.Левое правительство Испании последним приняло меры по борьбе с крупными землевладельцами. Согласно новым предложениям, они столкнутся с ограничением арендной платы, повышением налогов на пустующее имущество и запретом на покупку социального жилья.

Судя по этой шумихе, можно подумать, что профессиональные арендодатели поглощают рынок. На самом деле их доля остается скромной. В Америке инвесторам принадлежит всего 2% сдаваемых в аренду домов. По всей Европе публичным фондам принадлежит менее 5%. В Испании критика была сосредоточена в адрес Blackstone, крупнейшего домовладельца страны.После выхода на рынок восемь лет назад гигант прямых инвестиций теперь владеет 30 000 домов. Но это всего лишь 1% от общего запаса.

Нет сомнений в том, что у крупных инвесторов большие амбиции. Дома на одну семью и квартиры, построенные для сдачи в аренду, стали прибыльным направлением бизнеса. Другие фирмы с Уолл-стрит, такие как KKR и Goldman Sachs, также активно выходят на рынок — и строят, и покупают. По некоторым оценкам, на их долю ежегодно приходится более 6% новых домов в Америке.Ожидается, что по всей Великобритании институциональные инвесторы обеспечат десятую часть запланированного правительством жилищного строительства в ближайшие несколько лет. С 2018 года они построили почти четверть новых домов в Ливерпуле и более 15% в Ноттингеме, Лестере и Шеффилде.

Это вливание капитала следует приветствовать, а не презирать. Инвесторы, естественно, хотят зарабатывать деньги, но они видят на рынке пробел, который необходимо заполнить, и что-то с этим делают. Спрос на аренду жилья никогда не был таким высоким.В Великобритании в середине 1990-х годов арендовалось менее одного из десяти домов. Доля сегодня приближается к одной пятой. Сдается треть домашних хозяйств в Америке. Падение доли владения жильем в богатых странах означает, что жилье достойного качества на частном арендном рынке пользуется большим спросом, чем когда-либо. Тем не менее, условия аренды ненадежны, и предложение сдаваемых внаем домов не успевает за спросом. Ряд стран сталкивается с хроническим дефицитом. Доля вакантных площадей в аренде в Канаде в 2020 году составила 3%. В некоторых частях Австралии он ниже 1%.

Приток институциональных денег на рынок аренды происходит в решающий момент. Центры городов заполнены пустыми зданиями из-за пандемии. Это дало возможность расширить жилье за счет их переоборудования. Однако это потребует не только пересмотра правил планирования, но и больших денег для оплаты строительных работ. Такие города, как Нью-Йорк, показывают, что возможно. Крупные инвесторы годами превращали офисы в дома. В результате сегодня в Нижнем Манхэттене проживает около 60 000 человек по сравнению с 14 000 в середине 1990-х годов. Лондонский Сити считает, что к 2030 году у него есть место для дополнительных 1500 домов.

Суть проблемы заключается в нехватке предложения в тех местах, где экономические возможности наиболее высоки. Некоторые говорят, что ответ — более высокие процентные ставки или макропруденциальные инструменты, такие как ограничения на суммы, которые банки могут ссудить. Такая политика сдержит рост спроса и цен, но не принесет экономических выгод, связанных с ростом успешных городов. Некоторые отдают предпочтение схемам ссуд для новых покупателей, но они только завышают цены на жилье, что не позволяет как покупателям жилья, так и налогоплательщикам.Прямые решения, такие как смягчение законов о планировании, могут быть политически ядовитыми. Великобритания, кажется, отложила предложенную реформу планирования, которая способствовала бы большему строительству домов.

Вместо того, чтобы полагаться на уловки, страны должны найти выход из кризиса. Вот почему вместо того, чтобы изображать крупные фонды в виде варваров у ворот сада, политикам следует расстелить приветственный коврик. ■

Эта статья появилась в разделе «Лидеры» печатного издания под заголовком «Варвары у ворот сада»

Думаете о продаже квартирной собственности в Сан-Франциско? Вы должны сначала предложить это некоммерческой организации | K&L Gates LLP

Правительство города Сан-Франциско требует, чтобы владельцы частной собственности предоставляли некоммерческим организациям преимущественное право на покупку большинства многоквартирных жилых домов с тремя и более квартирами для сдачи в аренду.Заявленная цель городского Закона о возможности покупки жилья (COPA) заключается в продвижении и создании доступного жилья, позволяя некоммерческим организациям приобретать многоквартирные жилые дома по рыночным ценам. COPA реализуется и регулируется Управлением мэрии жилищного строительства и общественного развития («OHCD»).

Удивительно, но COPA — это не совсем новая идея или идея Сан-Франциско. COPA предшествовали две программы в округе Колумбия: Закон о возможностях арендатора для покупки («TOPA») и Закон о возможностях округа для покупки («DOPA»). TOPA предоставляет арендаторам право на покупку определенной собственности, а DOPA предоставляет округу Колумбия право покупать определенную недвижимость. Последняя программа, DOPA, столкнулась со значительными трудностями и, несмотря на ее принятие в 2008 году, не была реализована до 2018 года.

Какие объекты недвижимости и сделки подпадают под действие закона Сан-Франциско COPA?

COPA применяется к продаже частной собственности с тремя или более квартирами для сдачи в аренду. Он включает в себя объекты с тремя или более жилыми единицами, которые находятся в стадии строительства, и свободную землю, которая может быть преобразована в три или более жилых единиц.COPA не применяется к продаже кондоминиума или продажи отдельной единицы в общей аренде, если это существенно не связано с продажей всех долей в собственности.

«Продажа» в широком смысле определяется в соответствии с COPA и включает, среди прочего, передачу доли вознаграждения или контрольного пакета акций единой целевой компании. Некоторые переводы исключены из COPA. Например, передача квалифицированной собственности, осуществленная в результате банкротства или сделанная по ипотеке, доверительному управлению или сделке вместо обращения взыскания, исключаются.Кроме того, любая передача наследникам или между членами семьи исключается из COPA.

Как работает COPA?

COPA требует, чтобы продавцы предоставляли квалифицированным некоммерческим организациям: (1) право преимущественной покупки и (2) в некоторых случаях право преимущественной покупки. Некоммерческие организации получают право на участие в COPA, подав заявку в OHCD («Квалифицированные некоммерческие организации»). В настоящее время существует шесть квалифицированных некоммерческих организаций, одобренных OHCD.

Во-первых, прежде чем выставлять недвижимость на продажу или запрашивать предложения, необходимо отправить электронное письмо в квалифицированные некоммерческие организации и OHCD, в котором сообщается о намерении продавца продать недвижимость. В электронном письме должна содержаться информация об объекте недвижимости, включая количество сдаваемых в аренду единиц и ставку арендной платы за каждую единицу. Затем у квалифицированных некоммерческих организаций есть пять полных дней, чтобы подумать, заинтересованы ли они в собственности. Если Квалифицированная некоммерческая организация выражает интерес к собственности, то у Квалифицированной некоммерческой организации есть дополнительные 25 дней для подачи предложения. Если квалифицированная некоммерческая организация делает предложение о покупке собственности в течение этого периода времени, продавец вправе принять или отклонить это предложение.

Во-вторых, после того, как продавец вышел на рынок в соответствии с правом первого предложения и до того, как продавец закроет условное депонирование по предложению третьей стороны о покупке собственности, продавец должен предоставить определенным Квалифицированным некоммерческим организациям возможность приобрести недвижимость за то же самое. условия в качестве предложения третьей стороны. Продавец должен предоставить право первого отказа любой Квалифицированной некоммерческой организации, которая ранее делала предложение о покупке собственности во время действия права первого предложения, или любой Квалифицированной некоммерческой организации, которой не было предоставлено право первого предложения.У Квалифицированных некоммерческих организаций есть пять полных календарных дней для покупки недвижимости на тех же условиях, что и предложение третьей стороны.

Важно отметить, что COPA позволяет продавцу принять предложение третьей стороны при условии права преимущественной покупки. Действительно, Калифорнийская ассоциация риэлторов обнародовала формы, чтобы упростить соблюдение права первой оферты и права преимущественного отказа COPA.

Что это значит для владельцев недвижимости в Сан-Франциско?

Трудно представить, что COPA не окажет существенного влияния на владельцев и девелоперов многоквартирной жилой недвижимости. COPA, несомненно, повлияет на сроки продаж и вызовет задержки в процессе продаж. Кроме того, продавец любой многоквартирной собственности должен подать в OHCD подписанную декларацию в течение 15 дней после продажи, подтверждающую, что она соблюдает COPA. Бланк заявления можно найти на веб-сайте OHCD. Отказ предоставить необходимую декларацию или соблюдать COPA может привести к гражданским искам и гражданским штрафам. Действительно, COPA предоставляет Квалифицированным некоммерческим организациям частное право предъявить иск к продавцу, который не соблюдает COPA, включая гонорары адвокатов.

COPA, скорее всего, будет предметом судебных разбирательств. Среди прочего, существует значительная неопределенность в отношении различных аспектов COPA. Например, COPA требует, чтобы продавец предоставил Квалифицированным некоммерческим организациям право первого отказа, если после первоначального права первого отказа третья сторона предлагает существенных изменений . Проще говоря, каждый раз, когда условия продажи существенно меняются в результате обычного пересмотра условий в течение периода комплексной проверки или иным образом, возникает новое обязательство по предоставлению квалифицированным некоммерческим организациям права преимущественной покупки. OHCD определяет «существенное изменение» как изменение существенных условий контракта, на которое Квалифицированная некоммерческая организация обоснованно полагалась при принятии решения о принятии предложения. В качестве примера OHCD заявляет, что существенными изменениями могут быть изменения сторон контракта, финансовых условий, собственности или исполнения контракта. Это чрезвычайно расплывчато. Как продавец узнает, на что полагается квалифицированная некоммерческая организация, принимая или отклоняя свое право преимущественной покупки? Необязательно предполагать, что квалифицированная некоммерческая организация основывала свое решение о покупке на личности стороннего покупателя.Тем не менее, это был один из четырех примеров, приведенных OHCD.

Несмотря на любые юридические проблемы, COPA вступило в силу 3 сентября 2019 года и в настоящее время распространяется на продажу многоквартирных домов в Сан-Франциско. Если многоквартирный дом продается квалифицированной некоммерческой организации, то продавец может воспользоваться частичным освобождением от уплаты городского налога на передачу собственности и, возможно, федеральными налоговыми льготами.

Как купить дом на 0 долларов в 2022 году: первый покупатель

Можно ли купить дом без денег?

Ипотека без предоплаты позволяет покупателям жилья впервые и повторно приобретать недвижимость без внесения денежных средств при закрытии, за исключением стандартных затрат на закрытие.

Другие варианты, включая ссуду FHA, ипотеку HomeReady и ссуду Standard 97, предлагают варианты с низким первоначальным взносом с минимальной скидкой до 3%. Взносы по ипотечному страхованию обычно сопровождают ипотечные ссуды с низким первоначальным взносом и без первоначального взноса, но не всегда.

К тому же ипотечные ставки по-прежнему низкие.

Ставки на 30-летние ссуды, 15-летние ссуды и 5-летние РУК исторически низкие, что снижает ежемесячную стоимость владения домом.

Нажмите, чтобы увидеть ваше право на участие в программе ZERO down (1 января 2022 г.)

В этой статье (Перейти к…)

Как купить дом без денег

Если вы хотите купить дом без денег, вам нужно будет покрыть два больших расхода: первоначальный взнос и заключительные расходы. И того, и другого можно избежать, если вы имеете право на ипотеку с нулевой скидкой и / или программу помощи покупателю дома.

Пять стратегий покупки дома без денег включают:

Подайте заявку на получение ссуды VA с нулевой ставкой или ссуды USDA
Используйте помощь при первоначальном взносе для покрытия первоначального взноса
Попросите подарок от члена семьи
Заставьте кредитора оплатить ваши заключительные расходы («кредиты кредитора »)
Заставьте продавца оплатить ваши заключительные расходы (« уступки продавца »)

В совокупности эти тактики могут поместить вас в новый дом с нулевыми долларами из кармана.

Или вы можете получить покрытие вашего первоначального взноса, и тогда вам нужно будет оплатить только заключительные расходы из своего кармана, что может снизить ваши потребности в наличных деньгах на тысячи.

Подтвердите свое право на получение кредита с низким или нулевым вычетом (1 января 2022 г.

)

Ссуды для первоначального покупателя жилья с нулевым вычетом

Есть только две основные программы ссуды с нулевым уплатой: ссуда USDA и ссуда VA. Оба варианта доступны как для новых покупателей жилья, так и для постоянных покупателей. Но у них есть особые квалификационные требования.

Без первоначального взноса: ссуды USDA (100% финансирование)

Министерство сельского хозяйства США предлагает ипотеку со 100% финансированием. Эта программа известна как «Ссуда на сельское жилье» или просто «Ссуда Министерства сельского хозяйства США».

Хорошая новость о ссуде Министерства сельского хозяйства США на жилье в сельской местности заключается в том, что это не просто «сельская ссуда» — она также доступна покупателям в пригородных районах. Цель Министерства сельского хозяйства США — помочь «покупателям жилья с низким или средним доходом», где бы они ни находились.

Многие заемщики, использующие кредитную программу Министерства сельского хозяйства США, хорошо зарабатывают на жизнь и проживают в районах, которые не соответствуют традиционному определению «сельской местности». ’

Некоторые ключевые преимущества ссуды USDA:

Нет требования к предоплате
Отсутствует максимальная цена покупки дома
Процентные ставки ниже рыночных
Авансовый гарантийный сбор может быть добавлен к остатку кредита при закрытии.
Ежемесячные сборы за страхование ипотеки дешевле, чем для FHA

Просто имейте в виду, что USDA применяет ограничения дохода; доход вашей семьи должен быть близким или ниже среднего для вашего района.

Еще одним ключевым преимуществом является то, что ставки по ипотечным кредитам USDA часто ниже, чем ставки по сопоставимым ипотечным кредитам с низким или нулевым первоначальным взносом.Финансирование дома через USDA может быть самым дешевым путем к домовладению.

Проверьте мое право на участие в программе USDA (1 января 2022 г.)

Без первоначального взноса: кредиты VA (100% финансирование)

Заем VA — это ипотека без первоначального взноса, доступная для военнослужащих США, ветеранов и оставшихся в живых супругов.

Ссуды в размере

VA поддерживаются Министерством по делам ветеранов США. Это означает, что у них более низкие ставки и более простые требования для заемщиков, которые соответствуют рекомендациям VA по ипотеке.

Квалификация ссуды

VA проста.

Большинство ветеранов, военнослужащих, находящихся на действительной военной службе, и военнослужащих, уволенных с честью, имеют право на участие в программе VA. Кроме того, правообладатели имеют покупатели жилья, проработавшие не менее 6 лет в резерве или Национальной гвардии, а также супруги военнослужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей.

Некоторые ключевые преимущества ссуды VA:

Отсутствие требования о первоначальном взносе
Гибкие минимумы кредитного рейтинга
Ставки по ипотечным кредитам ниже рыночных
Банкротство и другая уничижительная кредитная информация не сразу дисквалифицирует вас
Страхование ипотеки не требуется, только единовременный сбор за финансирование, который может быть включено в сумму кредита

Кроме того, кредиты VA не имеют максимальной суммы кредита. Можно получить ссуду VA сверх текущих соответствующих лимитов ссуды, если у вас достаточно сильный кредит и вы можете позволить себе платежи.

Проверьте мое право на получение кредита VA (1 января 2022 г.)

Низкий первоначальный взнос — ссуды для первого покупателя жилья

Не каждый будет иметь право на ипотеку с нулевой ставкой. Но все же возможно купить дом без предоплаты, выбрав ипотеку с низким первоначальным взносом и используя программу помощи для покрытия ваших авансовых расходов.

Если вы хотите пойти по этому пути, вот несколько лучших ипотечных кредитов с низкими деньгами.

Низкий первоначальный взнос: ссуды FHA (уменьшение на 3,5%)

«Ипотека FHA» — это немного неправильное название, потому что Федеральное жилищное управление (FHA) на самом деле не ссужает деньги.

Скорее, FHA устанавливает основные требования к кредитованию и страхует эти ссуды после их выдачи. Сами ссуды предлагают почти все частные ипотечные кредиторы.

Руководство

FHA по ипотеке известно своим либеральным подходом к кредитным рейтингам и первоначальным взносам.

FHA обычно страхует жилищные ссуды для заемщиков с низким кредитным рейтингом, если существует разумное объяснение низкого FICO.

FHA также допускает первоначальный взнос всего 3,5% на всех рынках США, за исключением нескольких квартир, одобренных FHA.

Прочие преимущества ссуды FHA:

Ваш авансовый платеж может быть полностью получен из подарочных фондов или помощи при первоначальном взносе
Минимальный кредитный рейтинг составляет 500 при 10% первоначальном взносе или 580 при первоначальном взносе 3,5%
Взносы по авансовому страхованию ипотечного кредита могут быть включены в ссуду сумма

Кроме того, FHA иногда может помочь домовладельцам, которые недавно испытали короткие продажи, потерю права выкупа или банкротства.

FHA страхует ссуды размером до $ в обозначенных «дорогостоящих» районах по всей стране. Районы с высокими затратами включают такие места, как округ Ориндж, Калифорния; район метро Вашингтона, округ Колумбия; и 5 районов Нью-Йорка.

Обратите внимание, что если вы хотите использовать ссуду FHA, приобретаемый дом должен быть вашим основным местом жительства. Эта программа не предназначена для домов для отпуска или инвестиционной недвижимости.

Нажмите, чтобы увидеть ваше право на участие в программе FHA на 3,5% (1 января 2022 г.)

Низкий первоначальный взнос: HomeReady Mortgage (3% -ная скидка)

Ипотека HomeReady занимает особое место среди сегодняшних ипотечных кредитов с низким и нулевым первоначальным взносом.

Поддерживаемая Fannie Mae и доступная почти у всех кредиторов США, ипотека HomeReady предлагает ставки по ипотечным кредитам ниже рыночных, снижение затрат на частное ипотечное страхование (PMI) и инновационное андеррайтинг для малообеспеченных покупателей жилья.

Через HomeReady доход каждого, кто живет в доме, может быть использован для получения ипотечного кредита.

Например, если вы являетесь домовладельцем, живущим со своими родителями, и ваши родители зарабатывают доход, вы можете использовать их доход, чтобы получить право на получение пособия.

Программа HomeReady также позволяет вам использовать доход от жителя квартиры, чтобы получить квалификацию, и вы также можете использовать доход от незонированной квартиры, даже если вам платят наличными.

Домашние ссуды HomeReady были разработаны, чтобы помочь домохозяйствам из нескольких поколений получить одобрение на ипотечное финансирование. Однако программой может пользоваться любой человек, проживающий в соответствующей области или отвечающий требованиям семейного дохода.

Freddie Mac предлагает аналогичную программу под названием Home Possible, на которую тоже стоит обратить внимание.

Home Possible немного менее гибок в отношении определения дохода, чем HomeReady. Но он предлагает множество аналогичных преимуществ, включая минимальный первоначальный взнос в размере 3%.

Нажмите, чтобы увидеть свое снижение на 3% (1 января 2022 г.)

Низкий первоначальный взнос: Обычная ссуда 97 (уменьшение на 3%)

Программу «Обычный 97» можно приобрести у Fannie Mae и Freddie Mac. Это программа первоначального взноса в размере 3%, и для многих покупателей жилья это менее дорогой вариант ссуды, чем ипотека FHA.

Основные квалификационные требования для получения обычной ссуды 97 включают:

Размер ссуды не может превышать $, даже если дом продается по высокой цене.
Имущество должно быть одноквартирным. Не разрешены многоквартирные дома
Ипотека должна быть ипотечной с фиксированной процентной ставкой. Ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой не допускаются по программе Обычная 97

Программа Обычная 97 не требует определенного минимального кредитного рейтинга, кроме тех, которые используются для типичной обычной жилищной ссуды.Программа также может быть использована для рефинансирования ипотечного кредита.

Кроме того, ипотека по обычной 97 допускает, что все 3% первоначального взноса будет поступать из подаренных средств, если даритель связан кровью или браком, законным опекунством, семейным партнерством или является женихом / невестой.

Низкий первоначальный взнос: обычная ипотека (скидка 5%)

Обычные ссуды 97 имеют несколько более строгие ограничения, чем «стандартные» обычные ссуды, потому что они предназначены для тех, кто впервые покупает жилье и нуждается в дополнительной помощи.

Если вы не отвечаете требованиям для получения обычной ссуды 97, вы можете накопить немного больше и попробовать оформить стандартную обычную ипотеку.

Обычная ипотека — самый популярный вид кредита на рынке, поскольку он невероятно гибок. Вы можете внести первоначальный взнос от 5% до 20%. И во многих случаях вам понадобится всего лишь 620 кредитных баллов.

Плюс, обычные кредитные лимиты выше, чем ссудные лимиты FHA. Поэтому, если ваша покупная цена превышает лимит FHA, вы можете сэкономить 5% и вместо этого попытаться получить обычную ссуду.

Обычные ипотечные кредиты со спадом менее 20% требуют частного ипотечного страхования (PMI). Но это можно отменить, если у вас будет 20% собственного капитала. Таким образом, вы не останетесь без дополнительной платы навсегда.

Подтвердите свое право на получение обычного кредита (1 января 2022 г.)

Низкий первоначальный взнос: «Дополнительный заем» (10% -ная скидка)

Последний вариант, если вы хотите заложить менее 20% стоимости дома, но не хотите платить по ипотечной страховке, — это дополнительный заем.

Программа «контрейлерной ссуды» или «80/10/10» обычно предназначена для покупателей с кредитным рейтингом выше среднего. Фактически это два кредита , призванные дать покупателям жилья дополнительную гибкость и снизить общие платежи.

Прелесть 80/10/10 в его конструкции.

При ссуде 80/10/10 покупатели вносят 10% первоначальный взнос до закрытия.
Они также получают вторую ипотеку 10% (HEL или HELOC).
Остается 80% ипотечной ссуды.
Поскольку вы Фактически вкладывая 20%, нет PMI

Первая ипотека обычно представляет собой обычную ссуду через Fannie Mae или Freddie Mac, и она предлагается по текущим рыночным ставкам по ипотеке.

Вторая ипотека — это ссуда на 10% от покупной цены дома. Этот заем обычно представляет собой ссуду под собственный капитал (HEL) или кредитную линию под собственный капитал (HELOC).

Остается последняя цифра «10», которая представляет собой сумму первоначального взноса покупателя — 10% от покупной цены. Эта сумма выплачивается наличными при закрытии.

Этот тип ссуды может помочь вам избежать страхования частной ипотечной ссуды, снизить ежемесячные выплаты по ипотеке или избежать крупной ссуды, если вы находитесь на пороге соответствия лимитам по ссуде.

Однако, как правило, для получения второй ипотеки вам потребуется кредитный рейтинг 680–700 или выше. И у вас будет два ежемесячных платежа вместо одного.

Если вы заинтересованы в дополнительной ипотеке, обсудите с кредитором цены и право на получение кредита. Убедитесь, что вы получаете самый доступный ипотечный кредит и в долгосрочной перспективе.

Нажмите, чтобы узнать о праве на получение кредита с низким первоначальным взносом (1 января 2022 г.)

Покупателям жилья не нужно оплачивать 20%

Распространено заблуждение, что для покупки дома требуется «20 процентов ниже».И хотя это могло быть правдой в какой-то момент истории, этого не было с момента появления ссуды FHA в 1934 году.

На сегодняшнем рынке недвижимости покупателям жилья не нужно вносить 20% первоначальный взнос. Однако многие считают, что это так, несмотря на очевидные риски.

Вероятная причина, по которой покупатели считают, что требуется 20% -ная скидка, заключается в том, что без 20% вам придется платить за ипотечное страхование. Но это не обязательно плохо.

PMI — это не зло

Частное ипотечное страхование (PMI) — это ни хорошо, ни плохо, но многие покупатели жилья по-прежнему стараются избегать его любой ценой.

Цель частного ипотечного страхования — защитить кредитора в случае обращения взыскания — вот и все, для чего оно нужно. Однако, поскольку это стоит денег домовладельцам, PMI получает плохую репутацию.

Не должно.

Благодаря частной ипотечной страховке покупатели жилья могут получить одобренную ипотеку с вычетом менее 20%. И, в конце концов, частное страхование ипотеки может быть отменено.

При сегодняшних темпах роста стоимости жилья покупатель, снизивший 3%, может оплачивать PMI менее чем за четыре года.

Это совсем недолго. Однако многие покупатели, особенно новички, откладывают покупку, потому что хотят сэкономить 20 процентов.

Между тем стоимость домов растет.

Для сегодняшних покупателей жилья размер первоначального взноса не должен быть единственным соображением.

Это связано с тем, что доступность жилья не зависит от размера вашего первоначального взноса — это вопрос о том, сможете ли вы управлять ежемесячными платежами и при этом иметь денежные средства, оставшиеся на «всю жизнь». ”

Большой первоначальный взнос снизит сумму кредита и, следовательно, даст вам меньший ежемесячный платеж по ипотеке. Однако, если вы исчерпали свои сбережения, чтобы внести такой большой первоначальный взнос, вы подвергаете себя риску.

Не тратьте все свои сбережения

Когда большая часть ваших денег связана в доме, финансовые эксперты называют это «домом для бедных».

Когда вы бедны дома, у вас много денег на бумаге, но мало денег на повседневные расходы и на случай чрезвычайных ситуаций.

И, как вам скажет каждый домовладелец, бывают чрезвычайные ситуации.

Обваливаются крыши, ломаются водонагреватели, вы заболеете и не можете работать. Иногда страхование может помочь вам в решении этих проблем, но не всегда.

Вот почему так опасно быть бедным по дому.

Многие люди считают, что экономить 20% на доме — это консервативно с финансовой точки зрения. Однако если 20% — это все ваши сбережения, использование полной суммы для первоначального взноса — это противоположность финансовой консервативности.

По-настоящему консервативный в финансовом отношении вариант — внести небольшой первоначальный взнос и оставить немного денег в банке. Быть бедным в доме — не способ жить.

Нажмите, чтобы увидеть ваше право на участие в программе ZERO down (1 января 2022 г.)

Первый взнос по ипотеке FAQ

Вот ответы на некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о первоначальных выплатах по ипотеке.

Какой минимальный первоначальный взнос по ипотеке?

Минимальный первоначальный взнос зависит от ипотечной программы.Ссуды VA и USDA допускают нулевой первоначальный взнос. Обычные кредиты начинаются с 3 процентов ниже. А ссуды FHA требуют минимум 3,5 процента. При желании вы можете внести сумму, превышающую минимальную сумму первоначального взноса.

Существуют ли ипотечные ссуды с нулевой оплатой?

Есть только две ссуды для покупателя жилья впервые с нулевой выручкой. Это ссуда VA (при поддержке Министерства по делам ветеранов США) и ссуда USDA (при поддержке Министерства сельского хозяйства США). Правомочные заемщики могут купить дом без выкупа, но им все равно придется платить за закрытие сделки.

Как я могу купить дом без денег?

Есть два способа купить дом без денег. Один из них — получить ипотечный кредит USDA или VA с нулевой ставкой, если вы соответствуете требованиям. Другой — получить ипотечный кредит с низким первоначальным взносом и покрыть ваши первоначальные расходы с помощью программы помощи при первоначальном взносе. FHA и обычные ссуды доступны с понижением всего на 3 или 3,5 процента, и вся эта сумма может быть получена в виде помощи при первоначальном взносе или денежного подарка.

Какой кредитный рейтинг мне нужен, чтобы купить дом без денег?

Для безденежной ссуды USDA обычно требуется кредитный рейтинг не ниже 640.Другая беспроцентная ипотека, ссуда VA, позволяет получить кредитный рейтинг от 580 до 620 баллов. Но вы должны быть ветераном или военнослужащим, чтобы соответствовать требованиям.

Что такое программы помощи при первоначальном взносе?

Программы помощи при первоначальном взносе доступны покупателям жилья по всей стране, и многие покупатели жилья впервые имеют право на них. DPA может быть предоставлен в виде гранта для покупателя жилья или кредита, покрывающего ваш первоначальный взнос и / или заключительные расходы. Программы различаются в зависимости от штата, поэтому не забудьте узнать у своего ипотечного кредитора, на какие программы вы можете претендовать.

Существуют ли какие-либо субсидии на покупку жилья?

Гранты на покупку жилья предлагаются в каждом штате, и все покупатели жилья в США могут подать заявку. Они также известны как программы помощи при первоначальном взносе (DPA). Программы DPA широко доступны, но используются редко — многие покупатели жилья даже не подозревают об их существовании. Правомочные требования обычно включают низкий доход и приличный кредитный рейтинг. Но рекомендации сильно различаются в зависимости от программы.

Можно ли использовать денежные подарки в качестве первоначального взноса?

Да, подарки можно использовать в качестве первоначального взноса за дом.Но при получении денежного подарка вы должны соблюдать процедуры своего кредитора. Во-первых, убедитесь, что подарок сделан с помощью личного чека, кассового чека или банковского перевода. Во-вторых, ведите бумажный учет подарка, включая ксерокопии чеков и вашего депозита в банке. И убедитесь, что ваш депозит в точности соответствует сумме подарка. Ваш кредитор также захочет убедиться, что подарок на самом деле является подарком, а не замаскированной ссудой. Денежные подарки не должны требовать возврата.

Каковы требования FHA по ссуде?

Для ссуд FHA обычно требуется кредитный рейтинг 580 или выше и 3.Минимальный первоначальный взнос 5 процентов. Вам также понадобится стабильный доход и двухлетний стаж работы, подтвержденный заявлениями W – 2 и квитанциями о заработной плате, или федеральными налоговыми декларациями, если вы работаете не по найму. Дом, который вы покупаете, должен быть основным жилым домом с 1–4 квартирами, прошедшим аттестацию FHA. И сумма вашей ссуды не может превышать местные лимиты ссуды FHA. Наконец, у вас не может быть недавнего банкротства, потери права выкупа или короткой продажи.

Какие преимущества дает вкладывать больше денег?

Точно так же, как ипотечные ссуды с низкими доходами и без них имеют свои преимущества, есть и преимущества в том, чтобы вкладывать больше денег в покупку дома.Например, чем больше денег, тем меньше сумма кредита, что снижает ежемесячный платеж по ипотеке. Кроме того, если ваша ссуда требует ипотечного страхования, при большем размере выплаты ипотечного страхования ваша ипотечная страховка будет снята через меньшее количество лет.

Если я сделаю небольшой первоначальный взнос, буду ли я оплачивать ипотечную страховку?

Ипотечное страхование обычно требуется со спадом менее 20 процентов, но не всегда. Например, программа гарантии жилищного кредита штата Вирджиния не требует ипотечного страхования, поэтому внесение небольшого первоначального взноса не имеет значения.И наоборот, для ссуд FHA и USDA всегда требуется ипотечного страхования. Таким образом, даже при крупных авансовых платежах вы будете ежемесячно платить за MI. Единственная ссуда, по которой сумма вашего первоначального взноса влияет на вашу ипотечную страховку, — это обычная ипотека. Чем меньше ваш первоначальный взнос, тем выше ваш ежемесячный PMI. Однако, как только ваш дом будет иметь 20-процентный капитал, вы сможете удалить свой PMI.

Если я сделаю небольшой первоначальный взнос, каковы будут мои гонорары кредитора?

Комиссия заемщика обычно определяется как процент от суммы вашей ссуды.Например, комиссия за выдачу кредита может составлять 1 процент от остатка по вашей закладной. Чем больше ваш первоначальный взнос, тем меньше будет сумма кредита. Таким образом, вкладывание большего количества денег может помочь снизить комиссию вашего кредитора. Но вам все равно придется внести больше наличных денег к заключительному столу в виде авансового платежа.

Как я могу внести первоначальный взнос?

Первоначальный взнос может финансироваться несколькими способами, и кредиторы часто проявляют гибкость. Некоторые из наиболее распространенных способов внесения авансового платежа — это использовать свой сберегательный или текущий счет или, для повторных покупателей, выручку от продажи вашего существующего дома.

Однако есть и другие способы внести первоначальный взнос.

Например, покупатели жилья могут получить денежный подарок в качестве первоначального взноса или занять у своего 401 тыс. Или IRA (хотя это не всегда разумно).

Программы помощи при первоначальном взносе также могут финансировать первоначальный взнос. Как правило, программы помощи при первоначальном взносе ссужают или предоставляют деньги покупателям жилья с условием, что они живут в доме определенное количество лет — часто 5 лет или дольше.

Независимо от того, как вы финансируете свой первоначальный взнос, обязательно ведите бумажный след.Без четкого указания источника вашего первоначального взноса ипотечный кредитор может не разрешить его использование.

Сколько дома я могу себе позволить?

Ответ на вопрос « Сколько дома я могу себе позволить? »является личным, и его не следует оставлять исключительно на усмотрение ипотечного кредитора.

Лучший способ определить, сколько дома вы можете себе позволить, — это начать с вашего ежемесячного бюджета и решить, сколько вы можете с комфортом платить за дом каждый месяц.

Затем, используя желаемый платеж в качестве отправной точки, воспользуйтесь ипотечным калькулятором и работайте в обратном направлении, чтобы найти максимальную цену покупки дома.

Обратите внимание, что сегодняшние ставки по ипотечным кредитам повлияют на ваши расчеты по ипотеке, поэтому обязательно используйте текущие ставки по ипотеке при оценке. Когда меняются ставки по ипотеке, меняется и доступность жилья.

Каковы сегодня низкие ставки по ипотеке с первоначальным взносом?

Сегодняшние ставки по ипотеке повсеместно низкие. А многие ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом имеют ставки ниже рыночных благодаря их поддержке со стороны государства; к ним относятся ссуды FHA (уменьшение на 3,5%) и ссуды VA и USDA (уменьшение на 0%).

Разные кредиторы предлагают разные ставки, поэтому вы захотите сравнить несколько предложений по ипотеке, чтобы найти лучшую сделку по вашей ипотеке с низким или нулевым первоначальным взносом. Вы можете начать прямо здесь.

Покажи мне ставки на сегодня (1 января 2022 г.)

Информация, содержащаяся на веб-сайте Mortgage Reports, предназначена только для информационных целей и не является рекламой продуктов, предлагаемых Full Beaker. Взгляды и мнения, выраженные здесь, принадлежат автору и не отражают политику или позицию Full Beaker, ее должностных лиц, материнской компании или аффилированных лиц.

Что нужно знать перед покупкой квартиры в Нью-Йорке

1. Сколько стоит квартира в Нью-Йорке?

По данным оценщика Джонатана Миллера и его рыночного отчета Дугласа Эллимана, средняя квартира на Манхэттене в первом квартале 2020 года составляла 1,89 миллиона долларов, а средняя цена продажи составляла 1,06 миллиона долларов. Сюда входят как кооперативы, так и кондоминиумы. Кооперативы дешевле кондоминиумов по ряду причин.

Средняя цена кондоминиума — 2 доллара.6 миллионов, а средняя цена составляла 1,6 миллиона долларов, а средняя цена за квадратный фут — 1923 доллара. Средняя цена кооператива составляла 1,37 миллиона долларов, а средняя цена — 811 тысяч долларов, а средняя цена за квадратный фут — 1206 долларов.

Новые кондоминиумы по цене $ 2,541 за квадратный фут. Средняя цена продажи составляет 3,9 миллиона долларов, а средняя продажная цена — 2,8 миллиона долларов.

Роскошный сегмент, который включает 10% самых крупных сделок, превышает 2600 долларов за квадратный фут. Цена на элитную недвижимость начального уровня составляет 3,9 миллиона долларов, средняя цена роскошной недвижимости — 7,6 миллиона долларов, а средняя цена продажи — 5,7 миллиона долларов.

Обзор рынка Манхэттена

2. В чем разница между кондоминиумами класса люкс, супер-люкс и ультра-люкс в Нью-Йорке?

В сфере недвижимости слово «роскошь» используется слишком часто. То, что делает что-то роскошным для кого-то, может быть основным для другого. На Манхэттене мы относим 10% самых крупных сделок к роскошным квартирам.Самая верхняя часть рынка, скажем, 1-2% сделок считается ультра-роскошной. Цены на них могут быть в диапазоне от 4500 до 10 000 долларов за квадратный фут. Супер роскошь начинается от 3000 долларов за квадратный фут.

Самые дорогие квартиры на Манхэттене на продажу

Руководство по новому развитию в Центральном парке и районе миллиардеров

3. Является ли покупка квартиры в Нью-Йорке хорошей инвестицией?

Недвижимость Нью-Йорка стала хорошей инвестицией на долгое время. Например, средняя цена за квадратный фут кондоминиума на Манхэттене росла на 5% ежегодно за последние 15 лет. Учитывая, что можно было бы использовать покупку с ипотекой, доходность увеличилась бы в разы.

Инвестируйте в недвижимость Нью-Йорка

4. Что важнее при покупке квартиры в Нью-Йорке: расположение или удобства?

Слышали когда-нибудь поговорку «местоположение, местоположение, местоположение»? Местоположение решает все в сфере недвижимости.

9 советов по покупке элитной недвижимости в Нью-Йорке

5.Что мне покупать: кондоминиум или кооператив?

Если вы заинтересованы в покупке новой собственности или собственности, которую хотите сдать в аренду для получения дохода от сдачи в аренду, то кооперативы не подходят. Вам следует придерживаться покупки квартиры. Если вы ищете свой основной дом и не слишком обеспокоены тем, что недвижимость является новой или хотите сдать ее в аренду, то покупка кооператива может быть правильным выбором. Как правило, кооперативы дешевле, чем кондоминиумы, но не имеют такой же полезности.

Узнать больше о кондоминиуме и кооперативе

Продажа кооперативов в Нью-Йорке

6.Вам нужен маклер по недвижимости, чтобы купить недвижимость в Нью-Йорке?

Да, вы никогда не должны идти в одиночку на самую дорогую сделку в своей жизни. Слишком большой риск купить неправильную недвижимость по неправильной цене в неправильном месте.

Комиссии устанавливаются до того, как недвижимость будет выставлена на продажу, поэтому не ожидайте получить недвижимость по более низкой цене, если вы обратитесь непосредственно к брокеру продавца. Вместо того, чтобы получать 50% комиссии, они, скорее всего, получат 100% комиссии и не будут нести никаких обязательств перед покупателем.У них есть только обязанности перед продавцом.

7. Нужно ли платить комиссию брокеру при покупке квартиры на Манхэттене?

Нет. Комиссию брокеру всегда платит продавец. Эта комиссия, выплачиваемая продавцом (обычно 5-6% от продажной цены), делится между брокером покупателя и брокером продавца.

Руководство по покупке дома

8. Почему покупателю следует избегать двойного агентства?

В сделке агенты по недвижимости могут представлять продавца, покупателя или и то, и другое.При одновременном представлении обоих в транзакции агент оказывается в ситуации двойного агентства. Двойное агентство по своей сути опасно, потому что брокер не может предложить безоговорочную лояльность ни одной из сторон. Помните, что агент продавца представляет в первую очередь продавца и не несет обязательств по раскрытию полной информации. Двойной агент не может вести переговоры от имени покупателя, не может предложить ему лучшую цену и т. Д.

Следовательно, покупатель должен иметь собственное представительство во всех сделках с недвижимостью.Учитывая, что это самая дорогая сделка в жизни многих людей, почему вы должны доверять брокеру продавца?

9.

Могут ли покупатели в Нью-Йорке получить более выгодные цены?

Как правило, ответ на этот вопрос положительный. Но это действительно зависит от продавца, и каждый продавец индивидуален. Это, безусловно, поставит предложение покупателя на первое место в списке при конкуренции с предложениями, имеющими условные обязательства по ипотеке. В обычное время на рынке Манхэттена присутствует значительное количество (50%) покупателей за наличные, поэтому выгоды могут не перерасти в более низкие цены.

10. Насколько терраса или балкон добавляют к цене квартиры в Нью-Йорке?

Не существует установленного стандарта для ценообразования на открытом воздухе, поскольку здесь играет роль множество переменных. Чтобы сравнить цену за квадратный фут собственности с открытым пространством и собственности, у которой нет открытого пространства, мы корректируем квадратные метры, выделяя 30% (или другое число) от площади открытого пространства в квадратных футах и добавляя их к внутренней площади. отснятый материал. Затем разделите цену на сумму интерьера и отведенной площади.Затем вы сравните эту скорректированную цену за квадратный фут с другими сопоставимыми объектами без террас.

Например, чтобы сравнить цену за квадратный фут недвижимости стоимостью 4 000 000 долларов США, имеющей 2 000 квадратных футов внутренней площади и желательную террасу площадью 400 квадратных футов, с квартирой без террасы, нам нужно сначала выполнить некоторую математику.

Выделите 30% открытого пространства площадью 400 кв. Футов под интерьер (30% x 400 = 120 кв. Футов). Добавьте это к 2000 квадратных футов внутри, чтобы получить скорректированную площадь в 2120 квадратных футов.Разделите 4 000 000 долларов на 2 120, чтобы рассчитать скорректированную цену за квадратный фут в 1887 долларов. Обратите внимание, что на Streeteasy и на всех порталах будет отображаться только цена за квадратный фут интерьера, так что в этом примере 2000 долларов за фунт. Они не учитывают ценность открытого пространства, но вы должны это сделать.

Сейчас не все открытые пространства одинаковы. Если терраса находится за пределами гостиной и имеет прямой вид на Центральный парк площадью 1000 кв. Футов, вы можете выделить 100% открытого пространства. Однако если это 100 кв.футов балкона, с которого открывается вид на уродливое здание, можно ничего не выделять!

Лучшие 50 пентхаусов в Нью-Йорке на продажу

11. На что обращать внимание при покупке квартиры в Нью-Йорке?

Расположение, расположение, расположение — в квартире всегда можно сделать ремонт, но нельзя переехать.
План этажа с рациональным распределением
Просмотры
Хороший свет — на Манхэттене предпочтительны юг и запад.
Угловые квартиры всегда предлагают расширенный вид
Если вы покупаете перепродажу, старайтесь избегать квартир, которые нуждаются в ремонте, так как они могут быть очень дорогими в Нью-Йорке.

12.Как мне найти хорошую квартиру в Нью-Йорке?

У вас должен быть собственный брокер по закупкам, который поможет вам найти квартиру. Некоторые из нас имеют многолетний опыт и знают все хорошие и плохие постройки. Наличие опытного брокера не только сэкономит вам много времени, но и сэкономит вам деньги. Иногда покупатели думают, что они используют подход «сделай сам», однако покупка недвижимости в Нью-Йорке, вероятно, является самой дорогой финансовой сделкой в их жизни. К этому нельзя относиться легкомысленно.Это не последнее устройство Apple! Тем, кто выбирает путь DIY, помните, что если вы имеете дело непосредственно с брокером продавца, вам придется отказаться от своего права на представительство, поскольку вы окажетесь в ситуации двойного агентства, что по своей сути плохо для покупателей и позволяет брокеру продавца. удвоить комиссию.

Последние квартиры на продажу в Нью-Йорке

13. В чем преимущества покупки новостройки?

Покупка никогда не жилой квартиры имеет свои преимущества.Во-первых, он новый, поэтому не будет никаких пятен, царапин и т. Д., А значит, готов к заселению. Обычно используются новейшие технологии, поэтому вы, скорее всего, получите более энергоэффективную квартиру. Поскольку он новый, вероятно, в течение первых десяти лет расходы на обслуживание будут ниже. Вы можете оказаться в здании с самыми современными удобствами.

Новое строительство в Нью-Йорке на продажу

14. Есть ли надбавка, которую платит покупатель при покупке новостройки в Нью-Йорке?

По нашим оценкам, премия на покупку новой разработки составит примерно 25–30%.Эта оценка подтверждается разницей между ценой psf новой застройки и средней квартирой (или 2541 доллар против 1923 долларов в первом квартале 2020 года), то есть разницей в 32%.

Поскольку мы находимся на рынке покупателя, мы видели, как некоторые застройщики снижают цены, сокращая разрыв между ценами при перепродаже и ценами при перепродаже. Это означает, что сейчас, возможно, самое подходящее время для покупки нового строительства, поскольку надбавка за новое имеет тенденцию к снижению (и вряд ли продержится какое-то время).

15. Стоит ли премия за новую строящуюся квартиру?

Это действительно зависит от нового проекта развития.В некотором роде это похоже на покупку новой машины. Разница в технологиях за 3 года при покупке машины может быть огромной.

За последние несколько лет мы стали свидетелями огромных улучшений в системах отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, с использованием диффузоров вместо встроенных в стену автономных блоков. Также в некоторых зданиях теперь есть системы очистки воздуха и воды, которых не было несколько лет назад. Наконец, многие новые здания имеют сертификат LEED и ориентированы на экологичность. Соответственно, некоторые считают, что премия того стоит.

16. Что значит контрактная квартира?

Квартира переходит в «контракт» после того, как покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи (т. Е. Договор) и покупатель вносит залог, обычно 10% от покупной цены.

17.

Зачем мне нужен юрист, чтобы купить квартиру на Манхэттене?

Да. В Нью-Йорке у каждой стороны есть собственный поверенный, представляющий их интересы.Покупателям следует использовать только опытного юриста, обладающего эзотерическими знаниями о рынке недвижимости Нью-Йорка.

Наши советы по поиску дома на NextAdvisor.com

18. Нужно ли мне ехать в Нью-Йорк, чтобы купить квартиру?

Хотя мы рекомендуем приехать как минимум на 3 дня, чтобы осмотреть недвижимость, не нужно ехать в Нью-Йорк для покупки недвижимости. С доверенностью или согласием при покупке через ООО все может быть сделано без физического присутствия покупателя.Мы часто проводим пошаговые инструкции для наших клиентов, находим их арендаторов и управляем их недвижимостью вместе с ними, никогда не ступая на рынок США.

19. Каковы заключительные расходы при покупке квартиры на Манхэттене?

Покупатели

кондоминиумов в Нью-Йорке должны оплатить заключительные расходы в размере примерно 2-6%. Основные компоненты включают 1) страхование титула в размере 0,45%, 2) налог на особняк в размере 1% — 3,5% и 3) налог на регистрацию ипотеки в размере 2,2% от суммы ипотеки.

При покупке новостройки в Нью-Йорке покупатель, как правило, платит налоги застройщика штата Нью-Йорк и города Нью-Йорка в размере около 2%.Однако покупатели кооперативов не платят за страхование титула или налог на регистрацию ипотеки.

Составляющие затрат инвестиций в недвижимость

20. Кто оплачивает заключительные расходы в Нью-Йорке?

Затраты по закрытию несут как покупатель, так и продавец. Покупатель заплатит от 2 до 6% от общих затрат на закрытие, как указано в пункте 19. Продавцы будут платить примерно 8%, в том числе 2% налога на перевод в штатах Нью-Йорк и города Нью-Йорка и 6% комиссионных за продажу.

21.Что такое налог на поместье?

Налог на поместье — это налог на передачу собственности, уплачиваемый покупателем в отношении собственности, равной или превышающей 1 миллион долларов. Ставки налога на особняк варьируются от 1% (для продаж до 2 миллионов долларов) до 3,9% (для продаж на 25 миллионов долларов и более). Название налога — ходячая шутка в кругах риэлторов Манхэттена, где однокомнатная квартира часто стоит более 1 миллиона долларов.

«Покупатели из Нью-Йорка спешат закрыть в преддверии уплаты налога на особняки 1 июля»

22.Как сделать предложение на квартиру?

Брокер покупателя делает предложение в письменной форме, обычно по электронной почте (с сопроводительным телефонным звонком или без него). Все условия должны быть включены в первое предложение, иначе могут возникнуть проблемы и недоразумения, которые могут испортить сделку.

Предложение будет включать не только цену первого предложения, но и условия сделки, в том числе, зависит ли предложение от ипотеки, коэффициент LTV (при получении ипотеки), ожидаемую дату закрытия и любые другие непредвиденные обстоятельства.Кроме того, мы включим контактную информацию поверенного покупателя и письмо о предварительном одобрении ипотеки. Это усиливает предложение покупателя и показывает, что они настоящие (поскольку существует множество подделок, которые либо играют, либо тестируют рынок).

Часто продавец просит покупателя заполнить финансовый отчет REBNY, который по сути является личным финансовым отчетом, включая перечень активов и пассивов, а также доходов и расходов. Продавец будет использовать это утверждение для оценки финансовой устойчивости покупателя.

23. Что происходит после того, как вы получили принятое предложение о покупке квартиры в Нью-Йорке?

После того, как вы получили принятое предложение, стандартной процедурой является доставка в течение 5 рабочих дней подписанного контракта и 10% предоплаты адвокату продавца. Затем продавец подпишет контракт, после чего покупатель будет «в контракте».

В течение 5 рабочих дней поверенный покупателя проведет комплексную проверку и обсудит условия контракта. Комплексная проверка включает в себя рассмотрение плана предложения, анализ финансовой отчетности здания и чтение протоколов совета директоров, которые могут дать ключ к пониманию потенциальных будущих расходов, которые ранее не обсуждались.

Хотя это обычная практика, когда поверенный покупателя доставляет подписанный договор и вносит залог в течение 5 рабочих дней, этот срок можно продлить, хотя и на свой страх и риск. Поскольку продавец не обязан заключать сделку до тех пор, пока контракт не будет подписан и не будут представлены 10%, до этого момента он может продать другому покупателю.

24. Может ли продавец отказаться от контракта, если он получит более выгодное предложение?

Если договор купли-продажи еще не подписан продавцом, продавец может отказаться от договора без каких-либо штрафов.Если контракт был исполнен, то покупатель должен был бы подать иск о конкретном исполнении, и суды заставили бы продавца выполнить свое обязательство продать недвижимость покупателю по контракту.

В торгах, когда продавец получал много предложений, брокер продавца проводит «лучшее и окончательное», когда брокер собирает все предложения и выносит суждение о финансовом положении каждого покупателя. Затем они определяют, какой покупатель лучше всего подойдет для квартиры.Иногда более выгодные условия, такие как все наличные и быстрое закрытие сделки, имеют приоритет перед более высокой ценой, поскольку продавцы хотят убедиться, что сделка будет заключена после того, как они подпишутся.

25. Что такое пакет платы?

В каждой квартире или кооперативе есть совет директоров. Эти советы создают правила для здания, в том числе утверждают новых покупателей здания. Всем советам директоров потребуется приложение определенного типа, включающее финансовую информацию, кредитный рейтинг и другую информацию, раскрываемую в соответствии с требованиями штата Нью-Йорк и города Нью-Йорк.

26. Что такое финансовый отчет REBNY?

Совет по кооперативам и кондоминиумам обычно требует, чтобы покупатель заполнил выписку REBNY. По сути, это личный финансовый отчет, который включает подробную информацию об активах и обязательствах покупателей, а также о доходах и расходах. Подтверждающие документы, такие как банковские выписки и отчеты об инвестициях, необходимы для сопровождения выписки REBNY. Это должно быть включено в Пакет Правления после того, как предложение будет принято.

27. Каковы требования к первоначальному взносу для получения ипотеки?

Требования к первоначальному взносу различаются в зависимости от кредитора и от того, является ли покупатель местным лицом, иностранным гражданином или компанией.

Как правило, домашнее лицо, покупающее первичный дом, должно внести 20% первоначальный взнос. Иностранные граждане, покупающие второй дом, должны будут внести первоначальный взнос в размере 30%. Инвестиционная недвижимость для местных и иностранных граждан обычно требует 40% первоначального взноса.Обратите внимание, что процентные ставки на инвестиционную недвижимость обычно выше, чем на вторичное и первичное дома.

Частные банки имеют большую свободу действий при определении требований к первоначальному взносу: от 10% до 50% для очень дорогой недвижимости.

Ипотечное финансирование

28. В чем разница между предварительным одобрением ипотечного кредита и предварительным квалификационным отбором?

Предварительный квалификационный отбор — это очень предварительное определение банком того, может ли покупатель получить ипотеку.Кредитор произведет оценку на основе устного указания уровня кредита, активов, обязательств, доходов и расходов и оценит сумму кредита, на которую вы, вероятно, сможете претендовать.

Напротив, предварительное одобрение — это заявление кредитора о том, что вы имеете право на получение определенной суммы ипотеки. Андеррайтер проверит всю вашу финансовую информацию, включая кредитный отчет, квитанции о выплатах, банковские выписки, заработную плату, активы и обязательства, чтобы убедиться, что они соответствуют их финансовым требованиям.Как правило, письмо с предварительным одобрением показывает, что ваш заем зависит от двух факторов: а) от выбранного вами дома и б) от оценочной стоимости при условии, что с момента предварительного одобрения с вашим финансовым положением ничего не изменилось.

29. В чем разница между ипотечным условием и условием финансирования?

Условие ипотеки позволяет покупателю вернуть свой депозит, если он или она не может обеспечить финансирование покупки. Обычно оговорка о непредвиденных обстоятельствах требует от банка письма-обязательства в течение 45 дней и закрытия в течение 60 дней с момента подписания контракта.

Условное финансирование позволяет покупателю расторгнуть контракт и вернуть 10% -ый депозит, если финансирование не выполнено. Бывают случаи, когда кредитор может отозвать свое обязательство (обычно на основе новой информации) после того, как он выпустит письмо об обязательстве. Это шире, чем непредвиденные обстоятельства по ипотеке. Из-за высокого риска непредвиденные расходы по финансированию в Нью-Йорке крайне редки, поэтому на самом деле это не вариант.

Обратите внимание, что если у покупателя есть непредвиденные обстоятельства по ипотеке, и он не будет сотрудничать с процессом ипотеки, а продавец может предъявить доказательства отказа от сотрудничества, покупатель потеряет свой залог.

30. Должен ли я нанимать домашнего инспектора при покупке новостройки?

Перед закрытием ваш представитель проведет обход. Мы рекомендуем покупателям нанимать домашнего инспектора для всех наших сделок с новостройками. Им легче обнаруживать проблемы со строительством и отделкой. Это способ убедиться, что разработчик выполняет то, что обещано в плане предложения. Поскольку они делают это каждый день, они знают разницу, когда дело доходит до конструкции, качества изготовления и материалов.Они берут около 650 долларов за осмотр, что может иметь большое значение. Обычно мы сопровождаем их при посещении объекта.

31. Что происходит при закрытии?

Закрытие — это когда покупатель и его или ее кредитор передают средства продавцу. Затем передается право собственности и покупателю передаются ключи. За столом будут адвокаты покупателя и продавца, покупатель и продавец (если они решат присутствовать), представитель титульной компании, представитель кредитора, брокеры покупателя и продавца, а иногда и представитель совета директоров кондоминиума или кооператива. .

Большинство закрытий проходят гладко, однако могут возникнуть проблемы, если пошаговое руководство пошло не так, как планировалось, продавец взял то, что они согласились оставить, возникла проблема с титулом или страховкой или средства не поступили вовремя. .

32. Как я могу узнать, какие государственные школы находятся в том районе, который я ищу?

Закон

о справедливом решении жилищных вопросов запрещает вашему агенту по недвижимости обсуждать школы, но вы можете расследовать это на таких веб-сайтах, как InsideSchools и GreatSchools.

Перед тем, как подписать контракт на покупку, убедитесь, что вы подтвердили и подтвердите, что здание находится в той школьной зоне, которую вы думаете. Теоретически вы можете узнать, для какой школы зонируется здание, позвонив по номеру 311 или проверив веб-сайт Министерства образования, но из-за постоянного изменения зонирования эта информация не всегда была точной. Мы предлагаем позвонить в офис директора школы, чтобы подтвердить, что ваше здание попадает в зону этой школы.

33. Какие районы наиболее популярны среди туристов?

Мидтаун, Центральный парк и некоторые районы в центре города — самые популярные районы Манхэттена для пеших прогулок.Пьед-а-терр — это квартира, которая не является основным местом проживания и вместо этого используется по выходным и во время отпуска. Многие люди из Вестчестера или Нью-Джерси переезжают в город по выходным или даже иногда в течение недели после работы в городе, но их основные дома находятся в пригородах.

Путеводитель по продаже квартир в Сохо

Руководство по продаже квартир в Верхнем Ист-Сайде

34. Является ли покупка недвижимости в Нью-Йорке для сдачи в аренду хорошей инвестицией?

Согласно последнему отчету UBS Global Bubble Report, цены на недвижимость на Манхэттене поддерживаются высокими заработками.Соответственно, стабильный доход от аренды предсказуем, что, возможно, является самым важным фактором при выборе места для покупки инвестиционной недвижимости. При этом доходность скромная: чистая доходность (арендная плата за вычетом налогов на недвижимость и общих сборов или платы за обслуживание) составляет примерно 2,8%.

Инвестируйте в недвижимость Нью-Йорка

35. Каков уровень вакансий в Нью-Йорке?

Доля вакансий в Манхэттене колеблется в районе 2%, что относительно мало по сравнению с другими крупными городами.Последняя доля вакантных площадей составила 1,1%, так как рынок продаж за последние пару лет пошатнулся, и все больше людей решили сдавать квартиры.

Анализ рынка недвижимости Нью-Йорка

36. Квартира какого размера лучше всего подходит для инвестиций?

Как правило, одно- и двухкомнатные дома являются лучшей инвестиционной недвижимостью, при этом две спальни вытесняют одну спальню для более высокой доходности. Несмотря на непомерную стоимость, роскошная аренда с четырьмя спальнями очень хороша, потому что их очень мало.Все дело в спросе и предложении …

Лучшие районы Нью-Йорка для покупки квартиры в 2020

37. Какие районы наиболее популярны для инвестиций?

Мы всегда говорим, что самые безопасные районы для покупки — это те, в которых любят жить жители Нью-Йорка, так что спрос на квартиры всегда будет. Некоторые районы города, такие как Финансовый район, не привлекают жителей Нью-Йорка, поэтому спрос может резко измениться в зависимости от того, в пользу он или нет.Районы, привлекающие местных жителей, такие как Вест-Виллидж, Гринвич-Виллидж, Челси, Флэтайрон, Сохо, Нохо, UES и UWS

38. Какие районы вы бы порекомендовали, учитывая цену и тот факт, что мы не собираемся использовать квартиру как минимум 10 лет?

В этом случае можно выбрать район, который находится в процессе джентрификации, обычно из-за изменения зонирования или добавления новой линии метро.

В настоящее время Западный Сохо подвергся недавнему изменению зонирования с промышленного на жилое, и район быстро меняется, особенно теперь, когда у Google и Disney появятся кампусы.Учитывая, что он находится всего в нескольких минутах от Вест-Виллидж, Сохо и Трибека, этот район очень желателен, и если вы ищете инвестиционную недвижимость, то это не проблема. То же самое произошло в Западном Челси вдоль верхней линии, поскольку сейчас это один из самых дорогих и желанных районов Нью-Йорка.

Другой вариант —

Hudson Yards, совершенно новый район города, построенный над железнодорожными путями. Через 10 лет, когда строительство поблизости прекратится, квартиры Hudson Yards станут идеальным местом для проживания.Линия метро «Вторая авеню» сделала огромные участки ЕЭС более доступными, и в восточных частях района будет происходить облагораживание. Наконец, джентрификация Нижнего Ист-Сайда уже укоренилась и быстро меняет этот район.

39. Предоставляете ли вы услуги нашего агента по управлению недвижимостью и арендатором? Если да, то какова комиссия за это?

Да. Мы управляем многими объектами собственности наших инвесторов и не берем плату за текущее управление.Мы не занимаемся квитанциями об аренде или уплатой общих сборов и налогов, однако мы делаем все остальное. В зависимости от рынка комиссию брокера будут платить арендатор или владелец. В прошлом арендатор обычно платил 15% арендной платы за первый год, разделенную между брокером арендатора и брокером арендодателя. Если в здании много квартир, владелец может предложить квартиру без комиссии, что означает, что владелец оплачивает сбор. В этом случае мы обычно берем плату за 1 месяц.

40. О каких налоговых последствиях мы должны знать, как иностранные владельцы?

Основной налоговой проблемой для иностранцев является налог на наследство (он же налог на смерть), который представляет собой крупный налог, составляющий около 50% (вместе взятый федеральный и государственный). Как граждане США, так и иностранные граждане обязаны платить налог на наследство. В то время как граждане США и держатели грин-карт имеют освобождение от уплаты налога в размере 5,45 миллиона долларов, иностранные граждане имеют освобождение только в размере 60 тысяч долларов.Следовательно, покупатель должен провести некоторое финансовое планирование, чтобы либо отменить, либо уменьшить налог. Чтобы узнать больше, посетите нашу страницу «Налоговые и юридические вопросы для иностранных покупателей».

Прирост капитала и налог на имущество одинаковы для граждан США, основных резидентов и иностранных граждан.

Контрольный список иностранного покупателя для покупки квартир в Нью-Йорке

Продажа квартир в Нью-Йорке

8 способов купить многоквартирную недвижимость без денег

Основные выводы

Скорее всего, если вы какое-то время занимались инвестициями в недвижимость, вы начали задумываться о инвестировании в несколько семей.Если да, то вы, вероятно, слышали о многочисленных доступных преимуществах: больший поток денежных средств, более простое управление, существенные налоговые льготы. Но если у вас мало средств, вы можете спросить , как купить многоквартирную недвижимость без денег . Возможно, вы полагали, что инвестирование в многоквартирную недвижимость вам не по силам, если у вас нет огромных резервов денежных средств.

И хотя это правда, что многие сделки по инвестированию в недвижимость, в том числе те, которые связаны с многоквартирной инвестиционной собственностью, будут лишены жизненно важного денежного потока, если не будет внесен подходящий первоначальный взнос, это не означает, что вы стеснены при первоначальном взносе нельзя покупать многоквартирную недвижимость.

На самом деле, проявив творческий подход к своим вариантам финансирования, вы можете обнаружить, что начальный урок в классе «Многосемейное инвестирование для начинающих» окажется полезным. Вот семь стратегий финансирования многоквартирной собственности с небольшими затратами или без них, которые помогут вам в этом начинании.

Примечание. Как и в случае с любой другой финансовой транзакцией, очень важно проявить должную осмотрительность и проконсультироваться с финансовым специалистом, чтобы убедиться, что конкретная стратегия работает для ваших нужд, например, при ремонте многоквартирного дома.Информация, представленная здесь, предназначена только для образовательных целей.

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток. ]

8 способов недорого купить многоквартирную недвижимость

Многосемейная недвижимость может сопровождаться высокой покупной ценой, что заставляет некоторых инвесторов уклоняться. Однако при правильном управлении эти типы собственности дают возможность заработать значительный денежный поток и предложить значительную прибыль.Цена покупки не обязательно должна являться препятствием для входа; Есть несколько способов инвестировать в многоквартирную недвижимость для тех, у кого мало денег, включая следующие методы:

Частные деньги
обыкновенных акций
Сбыт материалов
Жесткие деньги
Пособие на ремонт
Взлом дома
Краудфандинг недвижимости
Финансирование продавца

1.Частные деньги

Частные ростовщики не только полезны при покупке домов на одну семью. Частные кредиторы могут быть особенно полезны в многосемейных делах, таких как инвестирование в многоквартирные квартиры, и могут быть отличным способом продвинуться вперед в девелоперском проекте, если в настоящее время у вас нет средств для первоначального взноса.

Как и в случае с недвижимостью на одну семью, частных кредиторов не обязательно связывать с инвестиционной фирмой. Некоторые из лучших частных кредиторов для вас могут быть найдены в вашей существующей социальной сети.Сюда входят родственники, друзья, врачи, коллеги и т. Д.

Зачем кому-то из вашей сети давать деньги? Перспектива более высокой доходности, чем многие получают со своего пенсионного счета — и обеспеченная недвижимостью — может сделать это убедительным аргументом для тех, кто обращается к вам (и может помочь вам найти средства, необходимые для продажи многоквартирной собственности. оплата.)

2. Долевые акции

Поиск инвестора в акции немного отличается от работы с частным кредитором.Работая с частным кредитором, вы обещаете своему инвестору регулярную прибыль. Но с инвестором в акции вы даете им часть собственного капитала в обмен на средства, необходимые для первоначального взноса при покупке многоквартирной недвижимости.

Например, предположим, что инвестор в акции дает вам 100 000 долларов на приобретение многоквартирной собственности. В обмен на это вы можете передать инвестору 40% акций собственности. Это позволит вашему инвестору получать как 40 процентов ежемесячного денежного потока от собственности, так и 40 процентов выручки от возможной продажи собственности.

Это мощная стратегия именно по той причине, что акции привлекательны для инвесторов. И этот метод дает инвесторам возможность генерировать краткосрочные и долгосрочные денежные потоки, которые вы можете использовать для мотивации потенциальных инвесторов в поисках первоначального взноса.

3. Сбыт материалов

Это не всегда возможно для каждого проекта многоквартирного дома. Тем не менее, бывают случаи, когда недвижимость может содержать ценные природные (или произведенные) ресурсы, которые могут быть проданы при покупке недвижимости для получения первоначального взноса.

Примеры материалов: грязь, растения, гравий, древесина и удобрения — любые ресурсы, которые могут оказаться ценными для другой стороны. Все дело в том, чтобы заглянуть за пределы воспринимаемой ценности многоквартирной собственности и определить, есть ли скрытые возможности, которые могут сделать сделку более реалистичной и привлекательной для вас.

4. Жесткие деньги

Если вы не знакомы с этим термином, кредиторов «твердых денег» (HML) можно охарактеризовать как частных лиц или небольшие организации, которые ссужают «твердые деньги» заемщику на основе стоимости имущества, а не кредитного рейтинга заемщика.

Несмотря на то, что процентная ставка и комиссия за оформление ссуды твердых денег намного выше, чем у традиционных ипотечных ссуд, они не называются «твердыми деньгами» из-за их обременительных условий. Тем не менее, потому что твердые деньги — это математика. Отвечает ли отношение кредита к стоимости (LTV) объекта недвижимости — в идеале 65% или ниже — критериям, установленным кредитором за реальные деньги?

Если это так, у вас есть хорошие шансы заключить сделку, особенно если вы сделали свою домашнюю работу и нашли многоквартирный дом, который имеет все признаки стабильного источника денежного потока.Если нет, то пора продолжить поиск.

5. Пособие на ремонт

Инвесторы часто не обращают внимания на эту стратегию, но она может быть мощным способом получения средств для первоначального взноса за многоквартирную недвижимость. Это работает следующим образом: когда вы осматриваете многоквартирную недвижимость, вы составляете список того, какой ремонт необходимо сделать, прежде чем произойдет покупка. И затем эти деньги, если продавец согласен на сделку, будут возвращены вам при закрытии.

Тогда у вас есть два варианта:

Ремонт делаете сами.Не идеальное решение, но если у вас есть опыт и время, это может быть эффективным.
Лучшее решение — это уже иметь команду подрядчиков и / или специалистов по домашнему ремонту, с которыми (или ваш партнер) в прошлом работали над ремонтом.

Поскольку вы давали им постоянную работу в прошлом или сделаете это в будущем, вы часто можете получить скидку на оплату труда и материалов, то есть деньги, которые вы можете внести в свой первоначальный взнос.

6. Взлом домов

Взлом домов — это сдача в аренду части собственности, в которой вы в настоящее время проживаете. Вы можете указать в Интернете запасную спальню, чердак или общее пространство в качестве краткосрочной аренды. Чаще всего это можно сделать с помощью Airbnb. Оцените аренду в соответствии с аналогичными списками в этом районе и наблюдайте, как увеличивается ваш денежный поток по мере того, как гости сдают в аренду ваше пространство.

Как домовладельцы, так и арендаторы могут использовать эту стратегию, если это позволяют договоры аренды и местные постановления.Изучите законы о краткосрочной аренде в вашем районе и узнайте, какие (если таковые имеются) позволяют вам начать работу. Во многих популярных туристических направлениях для размещения вашей собственности требуется лицензия. После того, как вы сможете начать работу, подумайте, как привлечь гостей в свое объявление. Обустройте комнату, сделайте четкие снимки и перечислите все необходимые удобства. Ваша комната не должна быть чрезмерной, но чем лучше ваше объявление, тем больше вы сможете взимать с посетителей.

В целом, эта недостаточно используемая стратегия может стать отличным способом пополнить ваш доход и увеличить ваши финансовые резервы.За несколько коротких месяцев у вас может быть даже достаточно денег, чтобы внести первоначальный взнос за многоквартирную недвижимость.

7. Краудфандинг в сфере недвижимости

Вместо привлечения финансирования от одного кредитора рассмотрите возможность использования краудфандинга как способа покупки многоквартирной собственности. Краудфандинг — это способ собрать деньги, запросив у пула инвесторов небольшие суммы капитала, а не одно крупное вложение. Эта стратегия стала популярной благодаря таким веб-сайтам, как GoFundMe и Kickstarter, которые позволяют пользователям легко осуществлять краудфандинг любого проекта.

Для начала краудфандинга не нужен капитал; однако вам нужна надежная сеть и сильный шаг. Кредиторы с большей вероятностью будут заинтересованы в успехе вашего проекта, поэтому вы должны быть готовы убедить их, как он будет работать. Это может потребовать серьезной самоотдачи, но хорошая новость заключается в том, что инвесторы будут более склонны направлять вас к другим и поддерживать ваши будущие проекты после успеха вашей собственности.

8. Финансирование продавца

Финансирование продавца — еще один метод, обычно связанный с односемейной недвижимостью, но он также может применяться к многоквартирной недвижимости.Финансирование продавца — это процесс осуществления платежей напрямую продавцу для окончательной покупки недвижимости. Эти транзакции могут работать аналогично традиционным кредитам, когда продавец выступает в качестве «банка», или они могут осуществляться как сделки по аренде с правом владения.

Преимущества финансирования со стороны продавца заключаются в том, что вы можете исключить посредника в сделке и обсудить условия кредита напрямую с владельцем недвижимости. Недостатки в том, что такие сделки могут быть несколько редкими, а процентная ставка может быть выше, чем при других методах финансирования.

При этом финансирование продавца по-прежнему остается надежным вариантом при финансировании недвижимости. Эти ситуации наиболее распространены, когда собственники хотят быстро продать недвижимость, например, если она недавно была унаследована. Не забудьте выполнить все необходимые шаги, чтобы оформить контракт в письменной форме и формализовать процесс финансирования.

Лучшие займы для многоквартирных домов

На рынке доступно несколько типов ссуд на многоквартирную недвижимость для тех, кто исследует способы финансирования своей покупки с помощью ссуды.Процентные ставки по следующим кредитам обычно варьируются от 4,5 до 12 процентов и могут быть подходящими для инвесторов, желающих также рефинансировать свою недвижимость:

Обычная ипотека для многоквартирных домов: Большинство традиционных кредиторов предлагают ссуды, достаточно крупные для финансирования многоквартирной собственности, обычно на долю от двух до четырех единиц. (Все, что больше, считается коммерческой собственностью.) Обычная ипотека отлично подходит для инвесторов, которые хотят получить долгосрочную ссуду и могут внести 20-процентный первоначальный взнос.
Федеральное финансирование: Множественные правительственные учреждения, такие как Федеральное жилищное управление (FHA), Fannie Mae и Freddie Mac, спонсируют программы многоквартирного кредитования. Эти ссуды отлично подходят для инвесторов, у которых не так много первоначального взноса и которые готовы жить в одной из квартир.
Портфельная ссуда: Портфельная ссуда — это ссуды, которые можно использовать для покупки нескольких объектов недвижимости одновременно. Эти долгосрочные кредиты подходят инвесторам, которые хотят приобрести до 10 объектов недвижимости одновременно.
Краткосрочное финансирование: Некоторым инвесторам для обеспечения гибкости может потребоваться краткосрочная ссуда, такая как ссуда твердых денег или промежуточная ссуда. Например, инвестор может захотеть быстро отреагировать на сделку и профинансировать ее в краткосрочной перспективе, пока он не сможет отремонтировать ее или увеличить заполняемость для удовлетворения требований по долгосрочным кредитам. Краткосрочное финансирование обычно связано с более высокими процентными ставками.

Плюсы покупки многоквартирной недвижимости

Прежде чем принять решение о добавлении многоквартирной недвижимости в свой инвестиционный портфель, вам следует взвесить все за и против, чтобы решить, подходит ли она вам.Есть много преимуществ в инвестировании в многоквартирную недвижимость, которая привлекает инвесторов для реализации этих возможностей.

Периодический доход: Периодический ежемесячный доход, который может приносить многоквартирная недвижимость, является одним из самых заметных преимуществ этих инвестиций. Финансово обоснованные сделки могут компенсировать ваши ежемесячные расходы и ежемесячно вкладывать деньги в ваш кошелек.
Разнообразие доходов: Вакансия в отдельном доме приведет к потере дохода за этот период времени.Однако, если одна квартира не занята в многоквартирном доме, другие единицы будут продолжать приносить доход, помогая снизить стоимость вакантных площадей.
Низкие эксплуатационные расходы: Многие ремонтные работы, такие как кровля или центральное отопление, могут быть выполнены сразу для всех квартир в многоквартирном доме. Это поможет сэкономить время и деньги на расходных материалах и рабочей силе.
Множественные источники дохода: В более крупных многоквартирных домах инвесторы имеют возможность получать больше источников дохода на месте.Вы можете взимать с арендаторов дополнительную плату за парковочные места или места в гараже или установить прачечные с оплатой монетами, которые будут приносить доход в дополнение к ежемесячной арендной плате.
Финансирование, основанное на результатах: Финансирование многоквартирной собственности основывается на показателях собственности, а не на вашем личном финансовом положении. Это может принести вам пользу, если вы хотите инвестировать в недвижимость, но не имеете хорошего кредитного рейтинга.

[Готовы сделать следующий шаг в своем образовании в сфере недвижимости? Узнайте, как начать инвестировать в недвижимость, посетив БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости.]

Минусы покупки многоквартирной недвижимости

Несмотря на то, что покупка и владение многоквартирной недвижимостью дает много преимуществ, это может быть сложнее, чем вложения в отдельный дом, поэтому важно понимать, с какими проблемами вы можете столкнуться.

Управление: Управление многоквартирным домом может занять много времени, особенно если в собственности более 4 квартир. Многие инвесторы нанимают на месте управляющих недвижимостью или управляющую компанию вместо того, чтобы брать на себя эту задачу.Тем не менее, оба эти варианта требуют дополнительных затрат.
Высокая текучесть кадров: В среднем арендаторы многоквартирного дома занимают квартиру около 2 лет или меньше, по сравнению с 5-7 годами проживания среднего арендатора одного дома. Обязательно возьмите на себя маркетинговые расходы, необходимые для привлечения новых арендаторов из-за более высокой текучести многоквартирных арендаторов.
Арендаторы пренебрегают недвижимостью: Обычный износ многоквартирных домов, как правило, выше, чем у односемейных, поэтому инвесторы должны быть готовы проводить больше ремонтов между съемками каждого арендатора.
Высокая стоимость обслуживания: При возникновении серьезных проблем в многоквартирном доме затронуты несколько единиц, что приведет к более дорогостоящему ремонту при техническом обслуживании. Если возникают такие проблемы, как сбои в системе отопления или проблемы с водопроводом, ремонт нескольких единиц будет стоить дороже, чем ремонт дома на одну семью, поэтому инвесторы должны быть готовы к этим расходам, если они когда-либо возникнут.

Сводка

Правильность инвестирования в многоквартирную недвижимость для вас потребует от инвесторов творческого подхода к решению ваших препятствий и выработки стратегии , как купить многоквартирную недвижимость без денег так, чтобы это работало для вас.Обращаясь к своей сети, исследуя варианты жестких денег — даже рассчитывая стоимость древесины при перепродаже, — вы можете найти возможности для многоквартирных инвестиций, о которых вы никогда не думали. Конечно, у любой инвестиционной стратегии есть свои преимущества и недостатки. Тем не менее, если инвесторы полностью осознают, что их ждет впереди, они с гораздо большей вероятностью преуспеют в инвестициях в многоквартирную недвижимость.

Отсутствие средств мешает вам инвестировать в недвижимость? Не позволяй!

Одно из препятствий, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы, — это поиск финансирования для своих сделок с недвижимостью.