Покупка дачи в снт подводные камни – Как купить дачу и не быть обманутым? Пошаговая инструкция

Какие документы нужно проверить при покупке дачи в СНТ?

Покупка дачи в садовом товариществе является не самой простотой процедурой. Поэтому важно запросить у собственника обширный пакет документов, который подтвердит безопасность сделки и отсутствие негативных последствий в дальнейшем. Что нужно запросить у собственника, прежде чем купить дачу в СНТ?

Содержание статьи:

Документы продавца

Прежде чем купить дачу в СНТ важно запросить у собственника правоустанавливающий документ на участок и дом. Важно убедиться, что право собственности оформлено правильно и именно на то лицо, которое осуществляет продажу от своего имени.

Собственник может предоставить один из следующих документов:

• Договор, на основе которого возникает право распоряжаться домом и участком – купли-продажи, обмена, дарения, свидетельство о наследовании.
• Решение суда о закреплении прав за конкретным собственником.
• Решение администрации о передаче собственности лицу, которое имеет право на бессрочное и безвозмездное пользование.
• Декларация с указанием конкретного объекта недвижимости, если собственность оформлялась по «дачной амнистии».

Если право собственности появилось в период с 1998 по 2016 год, предоставляется свидетельство о собственности. В остальных случаях достаточно выписки из ЕГРН на дом и участок, в котором фиксируется правообладатель и параметры объекта недвижимости. Это связано с тем, что в соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», с 1 июля 2016 года свидетельство о праве собственности заменяется на выписку из ЕГРН.

Дополнительно предоставляются следующие документы:

• Кадастровый паспорт на землю и дом.
• Технический план участка.
• Межевой план.
• Технический паспорт на дом.
• Нотариальное согласие супруга на совершение сделки, если дача приобреталась в браке.
• Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.
• Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Садовая книжка

Она не является правоустанавливающим документом, но ее предоставление обязательно. Она подтверждает, что собственник является членом садоводческого товарищества. Если среди всех документов присутствует только садовая книжка, сначала нужно приватизировать дачу.

В некоторых случаях возможна покупка только по садовой книжке, но важно удостовериться в администрации и у председателя, что вы сможете в дальнейшем приватизировать дачу на себя.

Межевание

Согласно Земельному кодексу РФ и ФЗ № 361 «О межевании», нельзя купить землю, если на нее отсутствует межевой план. Такой договор купли-продажи нельзя зарегистрировать в Росреестре, а следовательно, и получить права на распоряжение недвижимостью.

Во время процедуры межевания производятся следующие действия:

Определение границ	Собственник приглашает кадастрового инженера, который проведет необходимые замеры и убедится, что не произошло наложение линий на соседние территории.
Согласование с соседями	Это обязательный момент, требующий присутствия всех соседей по территории. После установки разметки они проставляют подписи в акте о межевании или заявляют претензии.

Обратите внимание! Если есть спор о территории с соседями, лучше выбрать другой участок или постараться решить проблему до покупки. В противном случае придется отстаивать свои интересы, в том числе в судебном порядке.

Жилая постройка

Большинство дачных домов располагается на землях с видом разрешенного использования для дачного строительства или садоводства. В этом случае не требуется отдельное разрешение на строительство, даже если дом пригоден для круглогодичного проживания.

Но бывают ситуации, когда дачные дома находятся на территориях под огородничество или ЛПХ без уведомления проверяющих инстанций. Здесь не допускается возведение капитальных построек. Даже при наличии регистрации права собственности в дальнейшем может появиться риск требования снести строение.

Таким образом, если у собственника дачи в СНТ есть садовая книжка, правоустанавливающие документы и межевой план, можно приступать к заключению сделки. В этом случае покупка дома будет законной и не приведет к проблемам с государственными инстанциями.

Видео сюжет расскажет о тонкостях оформления садовых или дачных домов в собственность

Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!

Остались вопросы? Задайте их нашим экспертам в комментариях.
Или просто позвоните нам:

Санкт-Петербург +7 (812) 245-60-92;
Москва +7 (499) 110-40-62;

pravo-doma.ru

Эксперт рассказал о «подводных камнях» при покупке дачи — Российская газета

О подстерегающих россиян «подводных камнях» при покупке загородной дачи рассказал председатель союза дачников Подмосковья Никита Чаплин. По его словам, все проблемы можно разделить на два больших блока: связанные с землей и со строением на ней.

«В случае, если вы покупаете участок в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) или в дачном некоммерческом объединении (ДНТ), обратите внимание на отношения с самим этим объединением», — рассказал Чаплин в интервью порталу «Вечерняя Москва».

Важный момент — собрать все выписки в правлении товарищества и выяснить, нет ли долгов от прошлых собственников купленной вами дачи, ведь все их долги перейдут на нового владельца, на вас.

«Суммы членских взносов разнятся, это зависит от организации — в среднем по Московской области — 11 тысяч, но целевые взносы (на строительство дорог, бурение скважин и прочее) могут быть существенно выше, — подчеркнул Чаплин. — Это зависит от устава организации — 2/3 долгов лежат на участке, а значит и собственнике».

Еще один существенный фактор — сервитуты, например, когда участок общей дороги принадлежит какому-то одному собственнику.

«Речь идет о публичном сервитуте, государство обязывает собственника пропускать других, если иных дорог нет, — пояснил Никита Чаплин. — У СНТ нет обычно желания утаить какую-то информацию. Но они пытаются получить с новых собственников вступительный взнос. Это было точкой противостояния, а теперь в законе о дачниках нет пункта о вступительных взносах и прочих вымогательствах».

И последний важный момент — вопросы по земле. Новому владельцу дачи необходимо будет запросить у налоговой данные о задолженности за земельный участок, проверить наличие наложенного ареста на него, узнать, нет на на нем каких-либо обременений. Для этого покупателю понадобится выписка из Единого государственного реестра недвижимости или на публичной кадастровой карте, объяснил Никита Чаплин.

rg.ru

Ипотека как вариант покупки дачи: правила и подводные камни

Чтобы удовлетворить свою потребность в отдыхе и разведении сельхозпродукции для своих нужд, человек стремится приобрести дачу. Если собственных средств не хватает, можно воспользоваться ипотекой. Вы спросите, зачем залезать в кредит в этом случае? Ответ прост — покупка дачи может решить и жилищный вопрос. Давайте рассмотрим, как это сделать.

Содержание статьи:

Дача, как предмет ипотеки

Существующее понятие дачи дано в 1998 году законом № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Дачным участком признается земельный надел, используемый гражданами для отдыха, на котором можно было построить жилой дом, различные сельхозсооружения (для хранения дачного инвентаря и пр.), а также выращивать картофель и различные сельскохозяйственные культуры (ягоды, фрукты, овощи).

С 1 января 2019 года понятие «дача» из закона изымается, и все дачные объекты будут разделены на две категории: «садовые» и «огородные». Разница между ними в том, что на огородном участке невозможна постройка капитальных недвижимых строений, т.е. будут доступны только хозяйственные постройки, не предназначенные для проживания.

В то же время и те, и другие будут продолжать оставаться предметом ипотеки на основании статьи 5 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии со статьей 3 закона № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества …» от 29.07.2017 г. на садовом участке могут размещаться:

• Жилые объекты (дома, условия которых позволяют проживать в них постоянно).
• Садовые дома (используемые по сезону, т.е. временно).
• Хозпостройки (некапитальные объекты – колодцы, бани, навесы и пр.) и гаражи.

В этих случаях предметом ипотеки становится комплекс объектов – земля и сооружения на ней.

Обратите внимание! Дачу в ипотеку можно приобрести как садового, так и огородного типа.

Ипотека: понятие и предназначение

Ипотека представляет собой залог недвижимости. Это обременение права собственности, которое обеспечивает выполнение собственником недвижимого объекта определенных обязательств.

Что подразумевается под фразой «купить дачу в ипотеку»?

Это определенная схема покупки, когда собственных средств на оплату договора купли-продажи дачи в данный момент нет. Но есть учреждение, которое может дать средства под небольшой процент.

В целом это выглядит так:

1. Гражданин выбирает дачу, обговаривает с продавцом цену и другие условия продажи.
2. Став потенциальным покупателем, он обращается в банк за займом, выбирая по процентной ставке кредита и первоначальному взносу (той сумме, которую он должен сам выплатить продавцу дачи).
3. Банк (или другая кредитная организация) оценивает платежеспособность клиента и ликвидность покупаемого объекта. Ликвидность – это предполагаемая стоимостная значимость дачи на рынке недвижимости с учетом перспективы ее развития или упадка (в том числе региона, где она расположена).
4. Приняв решение выдать кредит, банк готовит договор ипотечного кредитования, клиент подписывает его и получает деньги, которыми расплачивается с продавцом дачного участка.
5. Переход права собственности на объект и его обременение залогом регистрируются. В результате банк становится залогополучателем такой дачи, а клиент – ее собственником.

Важно! Залог регистрируется в ЕГРН и препятствует последующей продаже дачи без согласия банка. Покупатель должен понимать, что такое обременение будет существовать до тех пор, пока он полностью не выплатит кредит.

Чего ждать от договора ипотеки дачи?

Каждым банком разработан свой типовой договор ипотечного кредитования. Однако, готовясь к покупке дачного участка по такой схеме, нужно понимать, что ожидает залогодателя по договору в целом.

1. Предмет ипотеки

Выбирая участок, нужно учесть следующее:

• У продавца должно быть зарегистрировано право собственности как минимум на строение. Земля, при этом может быть и в аренде. В этом случае ипотека оформляется на жилой дачный дом, а земля просто переходит к новому арендатору.
• Границы участка должны быть определены через межевание.

2. Оценка стоимости дачи с точки зрения кредитования

Наличие коммуникаций, удаленность расположения, состояние подъездных путей и прочие факторы влияют на размер стоимости закладываемого имущества. Банк и клиент должны достичь согласия в этом вопросе, иначе договор не будет подписан. Оценку могут провести как сотрудники кредитной организации, так и независимые оценщики.

Примечательно, что она может отличаться от той стоимости, по которой дача покупается. Наихудший вариант, когда оценщики озвучили сумму ниже, чем цена договора купли-продажи. Потому что кредит выдадут только в пределах оценочной стоимости.

3. Отражение стоимости дачи из договора купли – продажи

Ипотечный договор будет отражать и ту сумму, за которую покупается дача. Ее не следует путать с предыдущей стоимостью. Потому что кредитные платежи будут опираться на первую оценку, которая может быть выше/ниже той, что указана в купле-продаже.

4. Процентная ставка и страховка

Сумма займа делится банком на весь период действия договора путем составления графика выплат. Залогодатель возвращает деньги с учетом дополнительных процентов.

Кроме того, возможно включение условия о страховании дачи за счет залогодателя.

5. Штрафы, пени, неустойки, проценты

Просрочка в оплате влечет ответственность залогодателя. С 24 июня 2018 г. ее рамки при покупке дачи определяются ключевой ставкой ЦБ РФ на день заключения договора согласно ст. 6 закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».

6. Возможность обращения взыскания на дачу во внесудебном порядке

Статья 9 закона № 102-ФЗ позволяет включить такое условие в договор об ипотеке. Это означает, что пропуск платежей по кредиту может привести к изъятию и продаже дачи без суда.

7. Форма договора

Договор письменный, но не подлежит госрегистрации. В ЕГРН залогодатель обращается за регистрацией самого обременения – залога. В реестр просто вносится запись о его наличии и условиях осуществления.

Внимание! Банки обговаривают первоначальный взнос заемщика, и его размеры могут достигать 20-25 % от стоимости дачи.

Последствия заключения ипотечного договора

Залог дачи становится способом обеспечить выполнение обязательств по кредитному договору. Если покупатель дачи перестанет гасить кредитные долги, банк может использовать дачный участок для погашения долгов залогодателя. Каким образом? Например, выставить на торги, продать ее, взыскать из полученных денег положенную сумму, а остаток вернуть «неудачному» владельцу дачи.

Другой вариант – изменить график платежей и условия ипотеки, если дачник временно задержал выплаты по объективным причинам (например, остался без работы). Это зависит от политики банка и способности залогодателя убедить кредитора в том, что трудности временные.

Среди последствий покупки дачи в ипотеку следует указать на невозможность передачи права собственности другому лицу. Ни путем продажи, ни дарения, ни обмена… То есть собственник может фактически пользоваться дачей, теми плодами, что получены в процессе ее использования, но вот отчуждать заложенный объект не вправе.

Внимание! При покупке дачи с обременением (например, сервитут или аренда) следует обязательно предупредить банк об этих обстоятельствах. Иначе есть риск принудительного изменения условий ипотеки со стороны банка.

Какие требования предъявляют банки?

Дача, это все-таки не городское жилье. Ее ликвидность существенно ниже.

Поэтому кредитные организации предъявляют повышенные требования к таким объектам:

1. Межевание и отражение на кадастровой карте (соответственно, наличие кадастрового плана).
2. Безопасность (нормальные санитарно-гигиенические условия, хорошее техническое состояние построек, электро- и пожарная безопасность).
3. Удачное расположение (недалеко от населенных пунктов с наличием подъездных путей).
4. Наличие воды, отопления и пр.

Некоторые требования касаются и самого заемщика:

• Стаж работы (не меньше года).
• Размер зарплаты (стабильность – один из критериев).
• Возраст (трудно обеспечивать платежи, будучи несовершеннолетним или подходя к пенсионному возрасту).

Обратите внимание! Если дача не соответствует требованиям выбранного банка, стоит рассмотреть другие варианты. Каждый банк выдвигает свои условия.

Что следует учесть, чтобы не споткнуться с подводными камнями?

Выбирая дачу для покупки в кредит, нужно учесть несколько моментов:

1. Лучше, когда садовый дом, земля под ним и вокруг него находятся в собственности продавца. Тогда оформление ипотеки на такой объект будет более реальным ввиду большей ликвидности покупаемой дачи.
2. Нахождение понравившегося участка в живописной зоне – это хорошо, но плохо, если зона – заповедная. Следует помнить, что на территории страны есть особые природные области, находящиеся под защитой. В таких местах право собственности на землю получить невозможно. Как и оформить ипотеку на земельный участок в соответствии со ст. 63 ФЗ № 102-ФЗ. В этом случае допустима только покупка в кредит жилого строения на таком участке.
3. Следует внимательно отнестись к получению информации о категории земли, на которой расположена дача. Лучший вариант – сельскохозяйственные земли, позволяющие реализовать основную цель покупки. Кроме того, на таких участках запрещено возведение производственных сооружений.
4. Ипотечный кредит на дачу выдается только физическим лицам. И это естественно, так как дачный участок – целевой объект, не предназначенный для предпринимательства.
5. Перед покупкой стоит проверить участок через сайт Росреестра на предмет межевания, кадастрового номера и отсутствия наложенного ареста или другого обременения (например, публичного сервитута о праве прохождения через дачу на соседний участок).

Обратите внимание! Покупка дачи с домом в ипотеку с намерением заниматься каким-либо предпринимательством бессмысленна.

Во-первых, жилые дома запрещено использовать не по назначению. Во-вторых, такие земли имеют целевое назначение – занятие сельским хозяйством для собственных нужд.

Заключение

Ипотека – явление долгосрочное, поэтому стоит всерьез отнестись не только к выбору дачи и банка-кредитора, но и к своим платежным способностям. Чтобы через 5-7 лет не остаться без дачного участка по причине просрочки оплаты кредита. «дача»

Видео сюжет расскажет, возможно ли оформить дачу в ипотеку и о «подводных камнях» такой сделки

Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!

Остались вопросы? Задайте их нашим экспертам в комментариях.
Или просто позвоните нам:

Санкт-Петербург +7 (812) 245-60-92;
Москва +7 (499) 110-40-62;

pravo-doma.ru

на что обратить внимание, что нужно знать

Перед тем, как осуществится покупка дачи, важно знать, на что обратить внимание, и какие документы потребуются. Покупатель должен быть максимально осторожен, заключая данную сделку. Еще лучше, если вся процедура оформления купли-продажи будет проводиться с юридической помощью.

Документы

Перед тем как купить дачу, будущему владельцу нужно, как можно тщательнее осуществлять поиск необходимого объекта. Дело в том, что при проведении такой сделки очень легко можно стать жертвой мошенников. Опасность заключается и в том, что объектов купли-продажи два – земля и дом. А значит, в два раза больше документов и различных нюансов.

Поэтому торопиться со сделкой не нужно. Главное для покупателя на этапе выбора будущей собственности – это проверка документов. Продавец обязан предоставить их в оригиналах. Если каких-то бумаг будет не хватать, то купля-продажа может не осуществиться.

Важно! Продавец должен быть собственником и земельного участка, и дома. Отчуждение только одного объекта недвижимости незаконно, как и их продажа без права собственности.

Итак, покупка земельного участка и дома предусматривает наличие таких документов:

1. Правоустанавливающие бумаги на оба объекта недвижимости.

2. Техническая документация (кадастровый паспорт, план, выписки из БТИ и т.д.).

3. Согласие на сделку других совладельцев.

4. Выписка из домовой книги.

5. Разрешение органа опеки (если совладельцем является несовершеннолетнее лицо).

6. Гражданский паспорт продавца.

Со своей стороны покупатель должен показать документы, удостоверяющие его личность. Также нужно знать при покупке то, что если сделка осуществляется по доверенности, то она обязательно должна быть генеральной, и заверена у нотариуса.

Договор купли-продажи

При осуществлении сделки необходимо обращать внимание не только на документы, но и на нюансы оформления соглашения о купле-продаже. По закону его необязательно заверять нотариально, так как впоследствии он регистрируется. Но лучше воспользоваться при оформлении услугами юриста, так как стороны легко могут пропустить какие-то детали.

Стандартный договор купли-продажи должен содержать:

1. Место и дату составления.

2. Личные данные участников, включая адрес проживания и телефоны, по которым с ними можно связаться.

3. Описание объектов недвижимости. Указываются все без исключения важные технические данные.

4. Стоимость земли и дома.

5. Условия передачи денежных средств.

6. Права и обязанности.

7. Дополнительные условия расторжения контракта.

8. Подписи сторон.

При необходимости стороны могут оформить дополнительный акт приема-передачи имущества. В этом документе основной информацией является описание реального состояния имущества. Тогда у покупателя и продавца не возникнет претензий друг к другу в случае расторжения соглашения, повреждения имущества до передачи новому владельцу и т.д.

На что обратить внимание

Зная, как правильно купить дачу, гражданин может обезопасить себя от неудачной сделки. В случае с земельным участком важно обратить внимание на категорию земель, так как на некоторых из них запрещено возводить жилые дома. Помимо этого, строение на таком участке может оказаться либо незаконной постройкой, либо нежилым помещением. Чтобы избежать таких проблем, лучше осуществлять покупку земельного участка в СНТ.

Приобретая недвижимость в СНТ, что нужно знать покупателю? СНТ – это садоводческое некоммерческое товарищество, деятельность которого направлена на совместное управление общим хозяйством. В случае, когда дача находится в садовом товариществе, покупателю все равно нужно очень внимательно проверить документы владельца. Даже если у него есть членская книжка, это не означает, что он имеет право осуществлять сделку.

Отдельно стоит изучить свидетельство о праве собственности. Если оно было оформлено еще в 90-х годах, то его владельцу нужно его переоформить. После того, как покупка участка на территории садоводческого товарищества была проведена и зарегистрирована, бывший владелец должен быть исключен из членов СНТ. Для этого необходимо известить председателя объединения.

Нередко владелец участка инициирует свой уход с помощью общего собрания до того, как будет закончена процедура передачи имущества другому собственнику. А после этого в дачное объединение принимается будущий владелец. Это не совсем правильно, так как такая процедура не имеет законных оснований.

Проверка документов

Если говорить о том, на что обратить внимание при покупке дачи, то главным все же остаются документы. Неважно, на территории садоводства собирается покупать дачу гражданин или нет. Самое важное – это правоустанавливающие бумаги на оба предмета сделки. Здесь нужно обратить внимание на способ приобретения лицом недвижимого имущества.

Когда передача права собственности была осуществлена на основании дарственной или наследования, то следует потребовать предоставление соответствующих бумаг. Также учитываются сроки, например, при наследовании это 3 года, в течение которых другие наследники вправе оспорить права продавца. С дарственной еще сложнее, так как такие документы очень часто подделывают или оформляют с нарушениями. И человек, купивший такой дом, окажется незаконным приобретателем.

Далее следует изучить техническую документацию. Кадастровый план должен содержать сведения о границах, категории земли, площади, владельцах и т. д. Технические бумаги на дом также должны быть в полном порядке. При необходимости можно самостоятельно измерить границы надела, а также проверить данные кадастрового учета.

Еще один важный документ, без которого невозможно приобретение недвижимости, это выписка из домовой книги. Она содержит сведения о тех жильцах, которые зарегистрированы по указанному адресу. Выписка должна быть оформлена не позднее 10 дней до предъявления.

Если не проверить этот документ, то в итоге может оказаться, что на жилплощади прописаны посторонние лица. Но если взрослых можно выписать без труда, то с малолетними детьми все гораздо сложнее. Чаще всего новым владельцам приходится ждать их совершеннолетия. А это не совсем удобно, особенно если учесть существующие нормативы для регистрации.

Когда у недвижимости есть несколько собственников, для покупателя важно, чтобы в наличии были их согласия. Причем документы должны быть заверены нотариально. Если согласия не будет, то любой из совладельцев имеет право оспорить данную сделку. На практике суды без проблем удовлетворяют такие иски.

После этого новый владелец теряет право собственности на купленную недвижимость. Естественно, деньги за сделку ему вернут, но сроки возврата устанавливаются сторонами индивидуально. Такая же ситуация возникает, когда отсутствует разрешение органа опеки и попечительства при наличии малолетнего совладельца недвижимости.

Покупка дачи требует от лица знаний того, на что обратить внимание, и какие документы должны быть у продавца. Если участок приобретается без особой поверки, то, скорее всего, у нового хозяина рано или поздно возникнут проблемы. Это касается неправильно оформленных бумаг, других совладельцев, незаконного строительства и т. д. Поэтому не нужно торопиться и принимать необдуманные решения.

kvadmetry.ru

с домом или без, за наличные, в кредит, критерии выбора участка, оценка состояния дома, построек, сада, полезные советы

Приобретение дачи – ответственный шаг. И не важно, для чего вы делаете такую серьезную покупку – для труда, отдыха или просто как капиталовложение, главное здесь – правильно расставить приоритеты и обратить внимание на множество серьезных моментов.

Купить дачу очень просто… так думают многие. Да что там, просто выбрал участок и домик, посмотрел на сад, отдал деньги и получил документы – на этом все. Но бывалые люди, дачники с многолетним стажем или просто практичные и смотрящие далеко в будущее покупатели, размышляют немного иначе. На самом деле, покупка такого рода недвижимости – ответственный и сложный шаг, который стоит делать обдуманно, ведь существует не только определенное количество обязательных требований, но также и подводные камни, которые нужно обойти.

Сегодня мы хотим рассказать всем желающим попасть в наш круг дачников, как купить дачу, как правильно выбрать участок и его расположение, на что обратить внимание, чтобы после подписания документов не хвататься за голову и не жалеть о сделке.

Список основных требований

Постараемся разложить по пунктам основные критерии, которые считаем самыми важными. Если же вдруг что-то упустим, просим вас дополнить наши мысли в комментариях, ведь очень важно чтобы все желающие купить дачу, смогли правильно сориентироваться.

Как найти дачный участок для покупки?

Сегодня сделать подобную покупку довольно просто, но все зависит от бюджета. Чем больше денег вы можете потратить, тем больше предложений вы можете получить. Имея серьезную сумму, вы можете рассчитывать на усадьбу в модном поселке, коттедж в специально возведенном городке, хороший частный дом и прилегающий участок на окраине города или просто надел под застройку. Если бюджет немного хромает, или просто средства ограничены, предложений также будет много, только качество их изменится.

Независимо от суммы, площади под застройку и готовые варианты можно искать через специальные агентства, газеты, журналы, конторы риэлторов, кооперативы. Но можно и просто пустить клич по кооперативу, который вам приглянулся, или среди друзей и соседей, чьи друзья и соседи, в свою очередь, наверняка подскажут человека продающего.

Где покупать дачу?

Этот вопрос один из самых важных, ведь он влияет на здоровье — в плане экологии, расходы на переезд, само восприятие природы и так далее. Сейчас мы решаем, где вести поиск для покупки – в черте города, пригороде, кооперативе или вообще в деревне, поодаль от пыльного мегаполиса. Тут стоит учитывать множество факторов:

• Расположение недвижимости и ее удаленность от основного места проживания;
• Заселенность дачного городка или кооператива, соседи, охрана участков и так далее;
• Экологический момент – брать дачу на свежем воздухе, за городом, или же в привычной задымленности, но под боком;
• Ориентироваться на серьезный коттеджный городок, где будут рады вашим деньгам и обеспечат наилучшими условиями, или на дешевый кооператив, где бригадир – царь и бог, ведает всем и делает все, что пожелает, или вообще на тихую деревеньку с милыми престарелыми соседями;
• На природе, с минимумом современности и привязок к сегодняшнему дню – только колодец, камин, река и так далее, или же в более современном месте, с асфальтом, насыпным пляжем, электрификацией и иллюминациями вокруг.

Мы затронули только те факторы, которые считаем главными в данном пункте, но додумывать наш список можно еще на целую страницу!

Обязательно обратите внимание и на отдаленность участка от основного места проживания. Это будет влиять на удобство проезда, стоимость, время переезда из дома на дачу и обратно.

Самостоятельная покупка или через агентство?

Если есть выход на хорошего риэлтора с небольшой комиссией, обязательно стоит воспользоваться его услугами. Под рукой у такого человека огромная база объектов самого разного плана, к которым можно предъявить все требования и путем отбора выйти на двух-трех самых подходящих продавцов. Кроме того, такой человек точно знает все пути быстрого и корректного оформления документов, поможет с решением прочих вопросов.

Если же хорошего и недорогого риэлтора у вас среди знакомых не имеется, а к любителям рассказывать сказки за огромные деньги вы явно обращаться не хотите, все в ваших руках – самостоятельные поиски и приобретение! Перекроите объявления в сети Интернет, перечитайте все газеты, спросите у знакомых бабушек и дедушек, и вскоре вы найдете подходящий вариант. Теперь следует провести сделку… здесь уже стоит обратиться к юристу, проконсультироваться, и через определенный платеж все заверить у нотариуса. Конечно, сами вы побегаете немало, но немного сэкономите, примерно 20-30% от суммы, а может и чуть больше.

Участок под застройку или готовая дача?

Большой акцент делаем на данном пункте, так как тут у многих людей мнения расходятся.

• Некоторым из нас интересна покупка готовых вариантов – заезжай и живи. Есть небольшой домик, ухоженный сад и огород, хозяйственные постройки… конечно, нужно будет еще поработать и привести все в порядок, но на это нам и дача.
• Следующий вариант – полностью обжитый участок. Это хороший дом, налаженные коммуникации, ландшафт и так далее, где можно только высаживать цветочки и следить за розовым садом, то есть, участок, который полностью соответствует всем вашим требованиям.
• И, наконец, «убитый» и недорогой, но перспективный вариант. Старый или разрушенный домик, убогий сад и огород в сорняках, прочие ужасы старых и необжитых дач. Такой вариант отлично подходит людям, которые подыскивают место под застройку – все под снос и оформление «под себя». Главное в подобной ситуации — выбрать участок, который соответствует остальным вашим требованиям.

В данном случае немаловажно обратить внимание и на назначение дачи, то есть, для чего именно вы ее покупаете!

Назначение дачи

Тут также имеется масса мнений, но выделить хотим основные три:

Хозяйственная дача, для работы. Здесь вы будете каждые выходные и свободные дни высаживать растения и собирать урожай, строить новые сарайчики и выращивать мелкую живность, приводить участок в порядок и ухаживать за всем своими руками;

Место для отдыха и мероприятий. Участок и домик необходим для того чтобы собираться на выходных веселой компаний, отдыхать от городской суеты и так далее. Беседка, душ, небольшой огородик и цветничок, детская площадка, стоянка для авто и, пожалуй, достаточно;

Территория под бизнес – большой участок, на котором уже имеются соответствующие постройки или они будут выгнаны в ближайшее время. Копчение мяса, выращивание клубники или зелени, разведение цыплят или кроликов, столярная или каменная мастерская и так далее.

С назначением дачи следует также определиться вовремя, ведь от данного решения будет зависеть расположение, цена и прочие требования.

Состояние объекта на момент покупки

При выборе дачи обязательно стоит осмотреть ее полностью, оценить ее состояние. Пройдитесь по двору, зайдите в домик, постарайтесь заметить все трещины и прогибы, гниль в заборе, сорняки на огороде, сломанные деревья и засохшие кустарники в саду. Это все вам не нужно, но все это может сыграть и на цене, если минимальные дефекты для вас не принципиальны.

Помимо этого, осмотр состояния объекта необходим и для оценки работ, которые вы будете выполнять в будущем.

Земля и постройки на даче

Рассматривать стоит не только, насколько симпатично выглядит участок на момент покупки, какие садовые фигуры есть в саду и какие дачные поделки организованы на газонах. Обязательно уделить время распределению и соотношению дачного участка. Посмотрите, сколько земли отведено под сад, огород, какую площадь занимают имеющиеся постройки. Оцените корректность расположения сада, теплицы, цветников. Ведь если они имеются, цена может заметно подняться, но если они расположены в неправильном месте и не приносят результатов, с них нет никакого толка.

Оцените и удобство расположения дорожек, малых архитектурных форм, близость воды от мест полива и так далее, посмотрите на дачу с практичной стороны и насколько она вам подходит в данном состоянии.

Экология, качество грунта, общий климат

Важные параметры, которые отвечают за здоровый отдых и выращивание экологически чистых продуктов. Давайте рассмотрим основные аспекты!

Экологическая ситуация очень важна, но заметьте, что от нее зависит не только ваше здоровье и самочувствие, но также и качество грунта для выращивания разнообразных культур. Рядом не должно быть очистных сооружений, заводов и фабрик, какого-либо мелкого вредного производства. Постарайтесь выбрать участок поодаль от дороги и разных СТО, от ж/д вокзалов, прочих мест, сооружений и производственных цехов, которые отравляют воздух. Обязательно оцените и ситуацию по вывозу мусора, поблизости не должно быть свалок!

Качественный и плодородный грунт – основа урожайности овощей, ягод и фруктов. Нет хорошего грунта – нет и продуктов! Оцените состав, узнайте об уровне грунтовых вод, спросите о кислотности почвы, узнайте, как часто земля удобрялась и что на ней росло последние несколько лет. Если имеете желание, можете и вообще взять грунт на пробы, отвезти в лабораторию и узнать о нем абсолютно все!

Если дача покупается далеко от основного места проживания, поспрашивайте о климате, насколько он отличается от вашего региона. Практически всегда существенных отличий нет, ведь мало кто решается на поездки далее 70-100 км от дома, но иногда, за счет резкого перепада высот, наличия водоемов или лесной местности поблизости, климат может показывать серьезные отклонения.

Расположение дачного участка

Частично данная тема была затронута выше, но мы решили сделать акцент на том, где именно будет приобретаться дача. От местности зависит очень многое!

Место вдалеке от города, около леса и реки, свежий воздух и луговые цветы, грибы и ягоды, и так далее.

Участок в городе, на окраине или еще где-то в «каменных джунглях». Не так природно и свежо, зато все близко – дом, магазины, офис, если нужно часто мотаться на работу.

Дача в поле, земельный надел, как раньше, 6 соток, до которых нужно ехать на электричке. Вариант может быть не настолько «серьезным», но ведь много участков сегодня продается не в лесу, а в поле – приезжай, сажай деревья, и будет тебе природа…

Обязательно рассмотрите данные варианты, ведь они очень важны. Скажем проще – если вы выберете вариант в поле только из-за того, что там хороший домик, коммуникации и отличное оформление, то помните, что тень деревьев и свежесть леса там в ближайшие несколько десятков лет не появится. Выбор должен быть завязан на внимательности.

Коммуникации на даче

Важнейший критерий, который регулирует мнение очень многих. Нет воды или газа — и даже самое лучшее предложение становится неинтересным. Нет электроэнергии – и вообще каменный век. Поэтому обязательно спросите у продавца, изучите сами и переспросите у соседей о наличии электроэнергии, водоснабжения, газа и канализации!

Соседи, бригадир, работники

Мы редко обращаем внимание на соседей при покупке дачи, а потом все начинается… крики, ругань, пьянки, постоянные костры с мокрыми листьями и дым во дворе, попрошайничество на стакан, одалживание средств, навязчивость с разговорами, воровство и так далее. Может, звучит и немного грубо, но очень часто это правда… Поэтому вопрос добрососедства крайне важен, порой, важнее некоторых других требований, предъявляемых участку при покупке.

Необходимо также узнать, чего стоят бригадир и дачные работники. Вы платите деньги за участок, его содержание и обслуживание, а потому должны получать реальную и своевременную помощь в случае проблем.

Налажен должен быть вывоз мусора, поставки воды, ремонт коммуникаций и так далее. Кроме того, вся подобная братия не должна смотреть на вас свысока, как это часто бывает… в общем, нужно пообщаться лично, узнать мнение соседей!

 

Покупка за наличные или в кредит

Выбрав хороший участок, вы должны определиться, каким образом будет происходить расчет. В принципе, от расчета может зависеть и качество покупки, например, если наличных не хватает, а вариант чуть дороже возможен в кредит на несколько лет. Это личный вопрос для каждого из нас, но подойти к нему стоит серьезно, с расчетом курсов, инфляции, платежеспособности и так далее.

Оформление, приватизация

Переоформление во многих кооперативах происходит очень просто – путем передачи денег, внесения взносов, регистрации и выдачи на руки, скажем, садовой книжечки. По сути, вы владелец дачи, но только самого участка, который является частью кооператива. Если на данном месте наметится государственная стройка крупных масштабов или же серьезный городской бизнесмен решит строить загородный комплекс отдыха, то вы останетесь практически без прав.

В данном случае будет очень трудно отстоять свою правоту, получить компенсации или просто выгодно продать участок, на который ранее потратились. А вот приватизировав объект недвижимости, вы получите на него абсолютно все права. Поэтому задумайтесь о приватизации сразу после покупки, если это, конечно, возможно.

На что обратить внимание при покупке дачи (видео)

При покупке дачи каждый пункт нашего списка требований и критериев оценки очень важен. Конечно, возможны и некоторые другие, менее важные критерии, на которые каждый обратит внимание лично, но очень рекомендуем прислушаться и к нашим рекомендациям! Если же мы что-то упустили, вы всегда можете дополнить наши мысли собственными комментариями!

dachadecor.ru

Три ловушки для покупателей земли в садовых товариществах

1. Участок «без границ»

Это сейчас одна из самых характерных «засад» для покупателей земли в садовых-дачных товариществах. По дачной амнистии участки можно было оформлять в собственность без уточнения границ — чем многие и пользовались, ведь работы по межеванию стоят недешево.

Теоретически продать и купить участок, который стоит на кадастровом учете без точных границ (таких в России почти половина), тоже можно, закон пока этого не запрещает. Присутствие в документах точных координат участка станет обязательным условием сделок с землей только с 1 января 2018 года.

Однако, несмотря на полную законность покупки «безграничного» участка, новоиспеченному дачнику он может принести большие проблемы. Дело в том, что право собственности-то есть, но откуда до куда — документально не подтверждено. Вполне возможные не очень хорошие варианты развития событий довольно разнообразны. Может возникнуть судебный спор с соседями — мол, предшествующие владельцы сдвинули забор. А вам крыть нечем. Или, если все-таки будут проведены кадастровые работы, вдруг выяснится, что реально у вас земли меньше, чем по документам, и надо разбираться, куда она делась…

Мораль: не будьте альтруистами в ущерб себе, хотят люди продать землю — пусть потратятся на кадастровые работы. Или пусть дают скидку.

Проверить, имеет ли участок границы, соответствующие современному законодательству, несложно. Ищите нужный участок на публичной кадастровой карте на портале Росреестра (www.rosreestr.ru). Все «правильные» границы там обозначены.

КСТАТИ

Откуда берется «немеренная» земля?

История проблемы такова. Участки, которые выделялись в 90-е годы, а то и в советские времена, конечно, границы имели — но средства измерения тогда были совсем другими. В большинстве случаев нужное количество соток отмерялось простой рулеткой, а то и вовсе широким шагом председателя товарищества.

Сейчас границы участков «привязываются» к спутниковой системе координат. Для этого нужна высокая точность измерений, которую обеспечивают современные приборы, но никак не рулетка. Вот и получается, что старые границы необходимо «уточнять». Тем более, что нередко они изменялись «явочным порядком» — кто-то почему-то подвинул забор, а поскольку это было лет двадцать назад, нынешнее поколение дачников про то уже и не помнит…

2. А вот эти сотки «ничейные» — они тоже моя

«По документам у меня шесть соток, но вообще их восемь», — говорит продавец. И заплатить предлагает именно за восемь. Мол, две сотки прихвачены пустующей рядом земли, никто на нее никогда не претендовал и претендовать не будет. А еще иногда успокаивают, что, мол, лишние сотки сами оформите по дачной амнистии.

Давайте разбираться. Дачная амнистия, по которой действительно иногда возможно оформить участок в несколько «расширенных» границах, подразумевает приватизацию земли. Если земля ПОКУПАЕТСЯ, дачная амнистия к ней никакого отношения не имеет.

Правда, по поправкам в Земельный кодекс, которые вступили в силу с этого марта — их уже некоторые эксперты прозвали «дачной амнистией-2» — «прирезки», то есть те самые «лишние» сотки, действительно разрешается узаконить и в тех случаях, если участок уже в собственности. Но — за плату. То есть, если вы соглашаетесь заплатить за восемь соток при том, что документы о собственности есть на шесть, — в надежде, что «лишние» две сотки потом узаконите, — за эти самые две сотки вы заплатите дважды. Сначала продавцу, а потом местным властям.

И еще один момент. Далеко не любые «лишние» сотки можно узаконить. Если выяснится, что на самом деле они были «отхвачены» у соседа или, скажем, «прихватизирована» часть Лесного фонда, который приватизации не подлежит, — ничего не выйдет. Между тем власти обещают усилить борьбу с самозахватом и нарушениями землепользования — за прошедший год приняты также поправки, ужесточающие земельный контроль.

3. Я вам его продам, а документы оформите сами

Хотя частная собственность в нашей стране существует уже довольно долго, находятся граждане, которые все еще не выучили, что продать можно только собственную землю. Если участок в собственность не оформлен — никакие сделки с такой землей законным путем невозможны.

Если из документов у продавца есть только книжка садовода, при этом он желает вам продать «свои» сотки — лучше от такой «купли-продажи» отказаться. Даже если «продавец» не мошенник, а просто наивный, юридически не грамотный человек. Если такой участок вам по каким-то причинам крайне нужен, стоит осознавать: отдав деньги, собственником «купленной» земли вы не станете. Сначала ее придется приватизировать от имени «продавца» — обычно это делается по нотариально заверенной доверенности. При этом вы вполне можете столкнуться с какими-то сложностями в оформлении. Только после этого можно оформить законный договор купли-продажи и переход права собственности уже на ваше имя.

В прежние годы такого рода схемы были достаточно популярны. Однако сейчас большая часть садовых и дачных участков уже оформлены в собственность и на них есть все необходимые документы — поэтому рисковать большого смысла нет.

Тем более что можно и стать жертвой аферистов. Наиболее опасны в этом плане участки, собственники которых ими мало интересуются и редко туда приезжают.

Схема аферы выглядит так: вам говорят, что участок неприватизированный, вот есть книжка садовода (предъявить «липовую» — совсем несложно). Далее предлагают воспользоваться вышеприведенной схемой. При попытке оформить документы выясняется, что участок на самом деле давно имеет законных собственников, которые продавать его совсем не собираются. А ваши «продавцы» тем временем уже растворились в тумане вместе с деньгами…

ВАЖНО

А жену спросили?

Если земля находится в общей совместной собственности супругов, то согласие на продажу нужно от них обоих. Если участок покупался в браке — форма собственности будет именно такой (то есть собственниками будут оба супруга, даже если земля «записана» на кого-то одного из них).

Многие наслышаны, что в этой сфере недавно были какие-то упрощения. Да, были. Но они касаются формальной части — каким образом должно быть оформлено согласие — а вовсе не сути вопроса.

ПОКУПАТЕЛЮ НА ЗАМЕТКУ

Какие документы должны быть на руках у продавца садового участка

1) Свидетельство о государственной регистрации права

— Если свидетельство о государственной регистрации права отсутствует, а есть свидетельство о праве собственности на землю, полученное до 1998 года, то получать новое свидетельство продавцу не надо, — поясняет адвокат Светлана Жмурко. — Регистрация права происходит одновременно со сделкой, при этом в Росреестр подается два заявления: о регистрации права (на продавца) и регистрации перехода права по договору купли-продажи (с продавца на покупателя).

2) Документ — основание получения свидетельства. Например: решение органа местного самоуправления о выделении участка, договор купли-продажи, договор дарения или решение суда.

3) Кадастровый паспорт земельного участка

www.kp.ru