Передача денег при сделке с недвижимостью: Безопасный способ расчета за квартиру

Posted on By alexxlab Разное

Содержание

Способы передачи денег при сделках

Выбор способа передачи денежных средств от покупателя к продавцу должен основываться на решении задачи по обеспечению защиты и безопасности денежных средств покупателя и самого объекта продавца в случаях «развала» сделки или возникших серьёзных изменениях договора при выполнении сделки.

Способов передачи денежных средств много, и для каждой сделки избирается или разрабатывается конкретный вариант.

Рассмотрим наиболее распространенные способы передачи денежных средств при сделках.

 

1. Через расчётные центры посредством аренды банковской ячейки (сейфинг)

 

  • покупатель и продавец заключают с банком отдельный договор на аренду банковской сейфовой ячейки с отражением в договоре условий и порядка выдачи средств из ячейки
  • продавец и покупатель:
    • арендуют банковскую сейфовую ячейку в банке
    • осуществляют заполнение деньгами.
    • оставляют денежные средства на хранение в банковской ячейке.
  • после перехода объекта недвижимости к покупателю (после государственной регистрации) продавец получает содержимое сейфа.

 

2. Использование услуг расчётных центров

 

  • Покупатель и продавец должны заключить с расчётным центром отдельный договор на аренду сейфовой ячейки или использовании специального счёта с отражением этого обстоятельства в договоре условий и порядка и сроков выдачи денежных средств 
  • Специалисты расчётного центра контролируют и несут ответственность за порядок выдачи денежных средств, в том числе и возможную поэтапную форму этой выдачи

 

3. Акккредитив

 

Аккредитив — это безналичный перевод денежных средств через специальный банковский счёт, который открывает покупатель для последующих расчётов с продавцом, поручая банку перевести с этого счёта продаву деньги только после предъявления подлинников определённых документов. Перечень документов фиксируется в банковском договоре.

Продавец получает от банка извещение, в котором указаны номер счёта, сумма денежных средств на нем, а также перечень документов, которые продавец обязан предоставить.

Денежные средства, переведённые на банковский счет покупателем, блокируются до момента предоставления документов в соответствии с перечнем, после чего перечисляются на заранее открытый счет продавца.

 

4. Депозит нотариуса

 

При сделках с недвижимостью депозит нотариуса может стать способом повышения безопасности таких операций.

По сути, депозит нотариуса является вариантом получения продавцом денег от покупателя при посредничестве нотариуса и банковского счёта.

С подробностями порядка его использования можно ознакомиться на здесь.

Кратко этот порядок можно представить так:

  • предварительно стороны сделки договориться по следующим пунктам:
    1. оплата недвижимости будет осуществлена через передачу денег от покупателя продавцу с помощью депозита нотариуса
    2. покупатель должен внести на депозит полную сумму для оплаты сделки
    3. с депозита покупатель сможет забрать сумму, когда сделка будет закрыта и права собственности на недвижимость нотариально переоформлены
    4. вернуть средства с депозита покупатель может только по согласию продавца, или же в случае, когда права собственности так и не были переоформлены в отведённый срок
  • процесс использования депозита нотариуса при сделке с недвижимостью:
    1. договор купли-продажи недвижимости оформляется нотариально (т.е. необходимо его удостоверить)
    2. в договор вносится специальный пункт о том, что расчёты будут произведены именно через нотариуса и его депозит
    3. продавец и покупатель подписывают соглашение, в котором прописываются все условия передачи денег (кто, когда, кому и на каких условиях должен произвести выплаты) — это соглашение также заверяется нотариально
    4. после подписания договора и соглашения и их нотариального заверения производится внесение денег на депозит нотариуса (наличным или безналичным способом через банк, в котором оформлен депозит)
    5. продавец переоформляет права собственности и приносит нотариусу документы, подтверждающие это переоформление, а если в соглашении прописаны дополнительные условия, то необходимо представить также и документы, подтверждающие выполнение этих условий
    6. нотариус проверяет все документы и, если все в порядке, переводит деньги на счёт продавца
    7. продавец получает нотариально заверенную справку о переводе денег, а сделка считается полностью закрытой

Депозит нотариуса обеспечивает целый ряд преимуществ перед другими способами расчётов пр сделках:

  • гибкую систему расчетов, которую можно прописать в соглашении:
    1. возможность перевода средств продавцу (при необходимости)
    2. расчёт по комиссионным выплатам риэлтору и иным лицам в оговоренном размере и в установленные сроки
    3. возможность выплаты денежных средств как наличным, так и безналичным способом
  • все расчёты полностью прозрачны для всех сторон сделки
  • третьи лица, не прописанные в договоре, не могут знать условия сделки, т.к. при такой форме расчёта это является нотариальной тайной
  • максимально простой, понятный и сравнительно дешёвый способ способ проведения сделки с участием третьих лиц
  • нотариус, как представитель законодательной системы, становится гарантом отсутствия мошенничества и соблюдения и выполнения обязательств по соглашению и договору всеми сторонами сделки

 

Полезная информация

 

  • Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
  • Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь.

Способы расчёта при сделке с недвижимостью

Передача денег от покупателя продавцу – важнейший этап процесса купли-продажи недвижимости. Обе стороны сделки заинтересованы в том, чтобы найти наиболее удобную и безопасную форму взаиморасчетов. Для этого необходимо знать все возможные варианты передачи денежных средств и выбрать оптимальный.

Способы расчёта и их краткое описание

На сегодняшний день чаще всего используются следующие способы передачи денег:

  • наличными из рук в руки;
  • через банковскую ячейку;
  • безналичным расчётом с помощью аккредитива или перевода на расчетный счет/банковскую карту продавца.

Передача «живых» денег – самый ненадежный и небезопасный способ. Его часто выбирают люди с консервативными взглядами или те, кто хотел бы, к примеру, уйти от уплаты налогов. Еще это излюбленный вид расчета людей, совершающих притворную сделку, а также тех, кто планирует обмануть продавца. Именно при таком способе передачи чаще всего используют фальшивые деньги. Поэтому от наличного расчета из рук в руки рекомендуем отказаться сразу. Конечно, на продавца можно подать в суд и выиграть дело, но в каком размере и как долго он будет выплачивать долг – неизвестно. Расчёт наличными в такой форме не удовлетворяет элементарным требованиям безопасности и поэтому постепенно уходит в прошлое. То же самое можно сказать о безналичном расчёте, когда покупатель перечисляет деньги на карту или счёт продавца до регистрации перехода права собственности. Намного надёжнее другие способы расчёта:

  • помещение денег в банковскую ячейку с последующей выдачей продавцу в случае удачного завершения сделки;
  • открытие аккредитива для перечисления денег безналичным способом;
  • депозит нотариуса;
  • расчеты с использованием банковского счета эскроу.

Аренда депозитарной ячейки

В столичном регионе банковские ячейки фигурируют примерно в 90% сделок.

Аренда ячейки – это помещение денег покупателя в сейф банковской организации в присутствии участников сделки и представителя банка. Процедура сопровождается подписанием трехстороннего соглашения с указанием всех нюансов хранения и выдачи денег. Соглашение регламентирует такие вопросы, как срок нахождения денег в банке и условия доступа к ячейке в зависимости от разных обстоятельств. Заранее оговариваются нюансы передачи прав на недвижимость и оплаты услуг банка. После этого деньги проверяют и пересчитывают, а затем помещают в ячейку вплоть до выполнения условий соглашения (как правило, до регистрации права собственности на объект купли-продажи). Если сделка по каким

—либо причинам не состоялась, деньги возвращаются покупателю.

Аккредитив

Открытие аккредитива отличается от аренды ячейки тем, что расчет проводится безналичным способом. Покупатель открывает счет и перечисляет на него необходимую для покупки сумму. В свою очередь банковская организация берёт на себя обязательства передать деньги продавцу после регистрации сделки в Росреестре. При этом банк гарантирует сохранность денег и несет ответственность перед участниками сделки в случае необоснованной выдачи денежных средств.     Этот способ расчёта потребует расходов на банковские комиссии, однако ради своей безопасности можно пойти на дополнительные затраты.

Депозит нотариуса

Передавать деньги при покупке жилья можно через депозит нотариуса. Изначально депозит нотариуса – это принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Однако с 1 января 2015 года появилась возможность использования депозита нотариуса не только как способа расчетов между кредитором и должником, но и при сделках с недвижимостью. Работает схема расчетов через депозит так: покупатель переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Затем нотариус, который удостоверяет сделку, сам переведет средства продавцу, как только ее условия будут исполнены, то есть, как только право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре. Как мы видим, механизм цивилизованный, предельно простой и надежный.

Расчеты с использованием банковского счета эскроу

Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).

Примечание. Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание с данного счета денежных средств по обязательствам покупателя перед третьими лицами либо по обязательствам продавца не допускается (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства возвращаются покупателю, если иное не предусмотрено договором эскроу (ст. 860.10 ГК РФ).

Какое же отличие эскроу от аккредитива, ведь по своему функциональному назначению эти два инструмента очень похожи – они предназначены для снижения риска при торговых сделках. Но все же между ними есть существенная разница, и заключаются она в следующем:

  1. В отличие от аккредитива, счета эскроу закрываются только при личном присутствии всех участников сделки. Аккредитив же может быть отозван в любой момент покупателем, а отзывной – самим банком без предварительного уведомления сторон. В международной практике отзывные аккредитивы с 2007 года запрещены.
  2. Аккредитивная форма расчета строго регламентируется законодательством, а договор с использованием счетов эскроу носит более гибкий характер. В последнем стороны могут указать только те условия, которые им нужны для осуществления сделки. А вот что необходимо для аккредитива, строго прописано в законодательных актах Центробанка. Другими словами пакет документов, набор условий по счетам эскроу формируется сторонами, а при аккредитивных формах расчетов он предусмотрен законодательством.

При аккредитиве ответственность за выполнение условий сделки ложится полностью на покупателя и продавца, по счетам эскроу – на банк. Имеется в виду, что выплата денег при аккредитивной форме расчетов осуществляется при наличии всех документов, предусмотренных договором, независимо от их содержания и соответствия договорным обязательствам сторон.

Специалисты Safe-Estate возьмут на себя обязанности по сопровождению сделки купли-продажи, обеспечив тем самым безопасность ваших средств и недвижимости от мошенничества.

Сделка с недвижимостью | Передача денег при альтернативной сделке

Передача денег при альтернативной сделке происходит так: нижний покупатель платит верхнему продавцу. Ликбез про альтернативные сделки и кто такие «нижний покупатель и верхний продавец».

Получение денег именно верхним продавцом обоснованно — он должен получить деньги за проданную квартиру, причем ему по большому счету неважно, от кого. Если же деньги будут проходить через руки промежуточных продавцов квартир, то могут и не дойти до верхнего продавца, поэтому и платит нижний покупатель напрямую верхнему продавцу квартиры.

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Но вот для нижнего покупателя и для всех иных покупателей — участников цепочки такой вариант является рискованным.

Передача денег при альтернативной сделке оформляется не распиской от верхнего продавца всем участникам, передавшим ему деньги. Расписки все продавцы квартир пишут отдельно — каждый своему покупателю о получении от него денег, т.е. считается, что каждый из них реально получил деньги.

Это порождает определенный риск признания таких расписок безденежными и предъявления претензий по оплате, ведь промежуточные участники основную часть денег (кроме доплат) не видят, не оплачивают и не получают поскольку деньги закладываются в ячейку нижним покупателем без их участия, а получает их верхний продавец.

Передача денег при альтернативной сделке считается наиболее «серой» схемой, при которой промежуточные участники не знают, за сколько реально продается и покупается их квартира, какую скрытую комиссию получает риэлтор. Передача денег при альтернативной сделке может быть сорвана — нередко сообщается, что верхний продавец или иной промежуточный участник вдруг повысил цену на квартиру, и собирают со всех участников доплату под страхом разрыва цепочки.

Опытный юрист по недвижимости в таких случаях порекомендовал бы покупателю квартиры исходить из той стоимости, которую покупатель готов отдать за свою квартиру, и не участвовать в таких доплатах за другие квартиры.

Для снижения риска признания расписки безденежной покупателю рекомендуется предложить своему продавцу стать соарендатором ячейки и присутствовать при закладке денег в ячейку, чтобы формально продавец получил деньги и сам заложил их в ячейку.

Вопрос с распиской в этих случаях нельзя откладывать на дату вскрытия ячейки, ведь деньги уже получает верхний продавец, и для него факт оформления расписки другими продавцами, «получившими» деньги, не особо важен. Поэтому еще до закладки денег продавец должен написать расписку о получении денежных средств и заложить ее в отдельную ячейку с условием доступа покупателя — предоставление Свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Передача денег при альтернативной сделке: риск выхода из цепочки

Существенно более рискованной является схема, когда покупатель выходит из «цепочки» и не закладывает деньги в ячейку для верхнего продавца. Для этого подписывается и сдается на государственную регистрацию договор купли-продажи квартиры между покупателем и продавцом, покупатель сразу отдает деньги продавцу и получает расписку (или перечисляет деньги на счет продавца). Далее деньги в ячейку закладывает уже сам продавец и берет на себя все соответствующие риски.

Для покупателя в этом случае наличие альтернативы роли не играет. Но в этом случае следует быть точно уверенным, что право собственности покупателя на квартиру будет оформлено и продавец не отзовет документы с регистрации, а такой вариант возможен.

Передача денег при альтернативной сделке с передачей исполнения

Еще одним вариантом снижения рисков является оформление оплаты по схеме исполнения третьему лицу (договор о переадресации исполнения), для чего в договоре купли-продажи или в отдельном письме от продавца прописывается поручение продавца покупателю перечислить деньги за квартиру не себе, а третьему лицу — верхнему продавцу.

По сути, действующая практика и является переадресацией исполнения, однако нигде это не фиксируется, напротив — стороны скрывают этот факт, оформляя расписки так, как будто ими лично получена данная сумма. В случае же с переадресацией исполнения покупателю следует оформлять расписку от верхнего продавца, а не от «своего» продавца.

При признании недействительным договора с исполнением в пользу третьего лица деньги возвращаются покупателю не третьим лицом, которому перечислены деньги, а продавцом, так как при признании сделки с недвижимостью недействительной только ее стороны, а не третьи лица возвращаются в первоначальное положение. Однако у продавца денег для возврата скорее всего не будет, так как он их и не получал.

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Сделки с недвижимостью, Новостройка

Сделки по покупке жилья в строящемся доме — самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Серые схемы договоров

Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

Сделки с недвижимостью. Вторичка

От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.

Передача денег при сделках с недвижимостью

Hands with house and money bag. Exchanging concept. Flat design style. Vector illustration.

Существует как минимум 4 разных способа передачи денег, каждый из которых отличается определёнными плюсами и минусами. Это:

  1. передача средств наличными;
  2. расчёт через нотариальный депозитный счёт;
  3. посредством банковского аккредитива;
  4. через ячейку в банке. 

Именно эти варианты чаще предлагают сами покупатели или продавцы. Ниже мы подробно рассмотрим все эти способы. 

Передача наличных 

Этот способ кажется многим наиболее удобным и простым: продавец сразу же получает все средства на руки. Но у такого варианта передачи денег слишком много минусов. Вот только часть из них: 

  • владелец имущества может взять наличные, а после этого заявить, что передачи не было или что покупатель выдал только часть, а не всю сумму. Конфликт вполне вероятен, даже если всё происходит в присутствии свидетелей. Особенно учитывая, что своих свидетелей к ситуации способна привлечь и вторая сторона;
  • деньги могут оказаться фальшивыми. Сейчас уровень современных технологий таков, что надёжная проверка банкнот переносными аппаратами становится проблематичной. Чтобы убедиться в том, что с деньгами всё в порядке, нужно обращаться в банк и проверять всё там;
  • выход продавца с большой суммой наличных из любого здания автоматически делает его потенциальной жертвой. Риск лишиться всего, потому что вас могут ограбить, очень велик. Хранить при себе крупную сумму наличными проблематично и часто опасно. Конечно, можно положить такие деньги на счет в банке. Но не лучше ли сразу получить деньги за недвижимость переводом на счет?;
  • есть риск, что впоследствии вам придётся доказывать, откуда у вас взялись такие деньги, если одна из сторон не готова фиксировать полную сумму в договоре.

Передача денег в виде наличных – самый сомнительный и рискованный способ расчёта. Поэтому большинство экспертов настоятельно рекомендуют от него отказаться. 

Через нотариальный депозит 

При данном способе требуется оформить не только, например, договор покупки квартиры, но ещё и отдельный договор, регулирующий все денежные вопросы по такой сделке.

В этом соглашении необходимо тщательно зафиксировать условия, при которых одна сторона получает деньги, а вторая – недвижимость. 

Дальше всё достаточно просто: нотариус проверяет исполнение условий. И если всё выполнено, то переводит деньги. Таким образом, депозит обеспечивает безопасность людей, самих расчетов и выполнения условий сделки, исключая риск грабежа или мошенничества.

Банковский аккредитив 

Этот способ в России далеко не самый популярный. Однако игнорировать его полностью не стоит. По сути, речь идёт о том, что в рамках исполнения сделки открывается специальный счёт. Дальше всё происходит следующим образом: 

  1. На этот счёт покупатель переводит деньги. Но у данного лица могут запросить подтверждение легального происхождения соответствующей суммы. Запрашивают данную информацию редко, но вероятность всё же есть. Поэтому если стороны хотят воспользоваться именно этим способом передачи денег, то покупателю необходимо заранее подумать о документах, которые можно будет выдать банку по запросу. 
  2. Финансовая организация подтверждает перевод денег. 
  3. Дальше осуществляется сделка. Покупатель собирает документы, которые подтверждают, что имущество сменило собственника, и это официально закреплено.
  4. Сотрудники банка изучают все предоставленные документы. 
  5. После этого деньги поступают на счёт продавца.

У этого варианта, как и у остальных, есть свои преимущества и недостатки. К сильным сторонам можно отнести следующее: 

  • надёжность – деньги находятся в безналичном виде, так что исключен риск фальшивок, а также их никто не сможет украсть;
  • отсутствие необходимости продавцу впоследствии объяснять, откуда у него взялись деньги, так как движение средств легко отследить, а обоснование уже имеется;
  • при необходимости в дальнейшем осуществлять расчёты в безналичной форме – экономия на процентах, которые отдельные банки берут за перевод крупной суммы наличных денег на счёт. 

Однако нельзя забывать и о недостатках: 

  • далеко не все банки оказывают такую услугу, то есть в России придётся искать финансовую организацию, которая готова работать с подобным счётом;
  • в большинстве случаев сторонам придётся лично отправлять в офис для прямого общения с менеджером банка, так как удалённо такие услуги оказываются ещё реже;
  • банк берёт оплату – фиксированную сумму или определённый процент;
  • осуществление сделки и поступление средств растягивается по времени, потому что приходится ждать, пока финансовая организация проверит все документы;
  • если покупатель не сможет объяснить, откуда у него такая сумма, то возникает риск приостановки сделки;
  • за дальнейшее обналичивание средств со счёта придётся выплатить определённый процент;
  • многие банки ставят ограничения на сумму, которую можно обналичить за короткий срок. 

Этот вариант можно назвать оптимальным для тех, кому средства нужны в безналичной форме. Тогда для них вся процедура упрощается. 

Посредством банковской ячейки 

Этот способ передачи денег сейчас становится самым популярным из безопасных. Суть довольно проста: покупатель арендует ячейку, куда кладёт деньги. При этом он заключает специальный договор с банком о хранении соответствующего имущества. Деньги пересчитываются банковскими работниками, а купюры проверяются. Так что никаких обвинений в том, что средств оказалось меньше, чем должно было, или что Вы предоставили фальшивые банкноты, при таком способе расчёта не возникнет. 

Важный момент: далеко не всегда договор аренды ячейки включает в себя пересчёт денег и их проверку. В некоторых случаях это сервис, который нужно дополнительно оплачивать. Перед выбором банка желательно уточнить данный нюанс. 

Пересчёт – это не только Ваша дополнительная гарантия, но и удобство, особенно если речь идёт о действительно крупной сумме. Дело в том, что сотрудники банка чаще всего деньги ещё и фасуют по пачкам. В итоге вся сумма будет аккуратно сложена по пачкам. И впоследствии продавцу не придётся ничего пересчитывать. 

А если при проверке банкнот обнаружится, что одна или несколько – слишком ветхие, вы можете попросить сотрудника банка её заменить. Это делается бесплатно. Но в итоге вы точно будете уверены в том, что вам не предъявят никаких претензий. 

Обратите внимание: продавец не просто получает ключ к ячейке после оформления имущества на покупателя. Все стороны, то есть продавец, покупатель и сотрудник банка как дополнительная гарантия, оформляют отдельное соглашение. В этом договоре тщательно прописывается порядок получения доступа к ячейке или к ячейкам (их может быть несколько). 

Стандартно продавцу, чтобы получить деньги, нужно: 

  • предъявить паспорт, чтобы удостоверить свою личность;
  • показать оформленный в регистрационной палате с соответствующим штампом договор. Такое соглашение будет подтверждением того, что квартира стала принадлежать покупателю. Сейчас возможна регистрация в электронном виде. В таком случае можно предоставить непосредственно договор и выписку из ЕГРН с соответствующими данными. 

Если стороны хотят ещё больше снизить риски, они могут арендовать 2 ячейки. В одной будут находиться денежные средства, а во второй – расписка от продавца о том, что с ним полностью рассчитались, претензий он не имеет.

Соответственно, когда одна сторона получает доступ к ячейке с наличными, у второй на руках появляется дополнительное доказательство того, что сделка прошла в строгом соответствии с законом, обязательства выполнены. 

Поэтапное выполнение сделок 

Нередко бывает так, что денег на конкретную недвижимость не хватает, и покупатель может передавать средства по частям. Но даже без таких ситуаций есть понятие аванса и остальной суммы. 

В этом случае тоже можно воспользоваться банковской ячейкой. Просто в договоре, который устанавливает, на каких условиях одна из сторон получит доступ к деньгам, можно прописать другие требования. Например, не предоставление зарегистрированного в соответствующей палате договора, а сбор документов или же заключённый договор о намерении провести сделку. В данном случае окончательное решение остаётся за сторонами. 

Если в сделке участвует несколько объектов недвижимости 

Ситуация осложняется, когда в таких сделках принимают участие несколько объектов. Например, покупатель хочет приобрести квартиру в центре города, но ему для этого сначала нужно продать свой дом. В таком случае передачу денег тоже можно проводить через банковские ячейки. Никто не мешает открыть несколько и связать все сделки в одну систему. 

Главное, чтобы для получения доступа не требовалось слишком много условий. Потому что если вписать в соответствующий договор в качестве требований не только оформление договора, но и присутствие всех остальных участников сделки, например, то вместо упрощения можно получить осложнение и затягивание. 

Чем больше объектов недвижимости и лиц участвует в самой сделке, тем легче запутаться. И чтобы этого не произошло, необходимо всё разбить на этапы. А в отношении каждой стадии можно открывать свои ячейки и оформлять уже отдельные договоры. Так происходящее будет заметно легче контролировать. 

Какой способ лучше? 

Выше подробно описаны 4 наиболее частых практикуемых в России способа передачи денег при оформлении сделки с недвижимостью. Мы не затронули способ расчета через банковский чек, посколько в России он применяется крайне редко, это больше практика, сложившаяся в Америке. Они подходят как для физических, так и для юридических лиц. Но у последних больше ограничений в плане возможности свободно распоряжаться наличными средствами. 

Поэтому физическое лицо может воспользоваться как банковской ячейкой, так и аккредитивом или же нотариальным депозитом. Выбирать имеет смысл то, что доступно в конкретном населённом пункте, представляется более удобным и безопасным. 

А юридическому лицу нет смысла получать крупные суммы в виде наличности. Оперировать ими впоследствии всё равно можно будет с большими ограничениями. Поэтому для компании предпочтительным оказывается аккредитив или нотариальный счёт. 

Также при сравнении разных способов стоит отметить, что схема с банковскими ячейками уже давно отработана. Она не вызывает особых вопросов у сотрудников финансовой организации, так как понятна им. И в большинстве случаев такие работники банка готовы сами ответить на какие угодно вопросы. 

В то же время аккредитив может спровоцировать проблемы. Как и говорилось выше, это далеко не самая популярная услуга. Поэтому даже если крупный банк в России её оказывает, то в конкретном региональном отделении в небольшом городе с таким сервисом могут возникнуть проблемы. Что стоит иметь в виду при выборе определённого варианта. 

Привлечение к ситуации нотариуса вопросов не вызывает. Но стоит иметь в виду человеческий фактор. Нотариус способен заболеть или, не дай Бог,  с ним может случиться несчастный случай. И тогда деньги на счету будут заблокированы на какое-то время. С банком такая неприятность по понятным причинам не случится. 

Получение консультаций от экспертов и юридической помощи 

Грамотная организация передачи денег при заключении сделки с недвижимостью может стать проблемой, особенно если стороны с такой задачей сталкиваются редко. Поэтому в некоторых случаях имеет смысл обратиться за профессиональной помощью к экспертам по недвижимости или юристам. Специалисты помогут сориентироваться в том, какой именно способ будет для вас лучше с учётом того, выступаете ли вы в сделке в качестве физического или юридического лица, как именно впоследствии планируете использовать деньги, важна ли вам оперативность. 

Также эксперты или юристы учитывают и другие факторы, репутацию конкретных банков и не только. Они помогут разобраться в том, какие именно договоры нужно заключить, чтобы урегулировать порядок передачи денег, что в них стоит вписать. А если вам банк или нотариус уже предлагает типовое соглашение, то с помощью специалиста будет легче вникнуть в содержание такого договора. 

Передача денег при оформлении сделки по недвижимости – это самый рискованный этап. Причём определённые опасности есть у каждого участника. Поэтому стоит постараться максимально всё обдумать, чтобы не сделать поспешных шагов и не пострадать. 

Передача денег при покупке квартиры

Доказательство передачи денег по договору купли-продажи. Передача денег за квартиру. Факт передачи денег. Как фиксировать передачу денег. Можно ли в договоре подтвердить факт передачи денег.


При покупке квартиры покупатель желает, чтобы сделка состоялась честно, чтобы он получил в собственность недвижимость с оговоренными параметрами и качеством и, особо важно, чтобы сделка была действительной и не было в дальнейшем никаких споров по ней. Продавец, в свою очередь, желает выгодно продать свою собственность и получить за нее всю причитающуюся сумму денег. Учитывая, что в этих сделках оперируют большим деньгами, для мошенников эта сфера вызывает большой интерес. Одним из способов мошеннических схем является заявление продавца недвижимости о том, что он не получил деньги за проданную квартиру, то есть фактически получивший деньги за продажу квартиры продавец-мошенник требует возврата прежней квартиры ему в собственность. Грань между гражданско-правовой сделкой и преступлением может точно определить только опытный адвокат по уголовным делам.

Доказательства передачи денег

В таких случаях покупателя может спасти только наличие письменного доказательства факта передачи продавцу оговоренной в договоре суммы денег.

Способы передачи денег

Имеются различные варианты передач денег при покупке квартиры: через нотариуса, через банковскую ячейку, по расписке, по акту передачи денег, по договору купли-продажи, через банковский перевод и т.д.

Передача денег через банк

Деньги за сделку можно передать через банковский перевод или платёжное поручение, исполненные банком, где в обоснование перевода чётко указано, что деньги переводятся в счёт покупки конкретного объекта недвижимости. В этом случае важно, чтобы эта сумма денег была направлена именно продавцу на указанный им банковский счёт. Если в банковском документе будут указаны неверные реквизиты, то деньги поступили не продавцу недвижимости, а иному лицу и тем самым суд решением обязывает вернуть недвижимость прежнему собственнику.

Расписка о получении денег

Другим вариантом закрепления факта передачи денег продавцу служит составление письменного документа, в котором продавец подтверждает получение денег за продаваемую или проданную недвижимость. Это может быть как расписка, акт передачи денег, справка или подтверждение. Юридически неполно составленный такой документ также может привести покупателю стать жертвой мошенника. Во избежание этого можно обратиться к услугам адвоката или нотариуса.

Передача денег в договоре купли-продажи

Покупателю недвижимости не мешает запастись всеми видами доказательств факта передачи продавцу оговоренной суммы денег. Бывает случаи, когда у покупателя недвижимости мошенники, пользуясь доверием, похищают эти документы, а потом оспаривают сделку. Имеются факты, когда такие документы теряются или покупатель их выкидывает, считая, что они больше не пригодятся. Более осторожные покупатели проводят сделку по покупке квартиры через нотариуса, которая требует дополнительных денежных затрат, но зато гарантируют чистоту сделки. Про ответственность нотариуса в таких случаях, читайте в статье «Ответственность нотариуса». Другие настаивают фиксировать факт передачи денег в самом договоре купли-продажи квартиры. В таких случаях доказательство факта передачи денег будет закреплено в самом договоре купли-продажи недвижимости. Некоторые мошенники, зная, что у покупателя нет отдельного документа, подтверждающего факт передачи денег, идут на свою аферу, указывая, что они не получали денег.

Если в договоре купли-продажи недвижимости есть пункт, где зафиксировано получение денег продавцом, то в этой части указанный пункт договора есть не что иное, как письменное подтверждение (Расписка, Справка, Подтверждение) о получении продавцом от покупателя всех денежных средств, указанных в цене сделки.

Согласно разъяснениям Федеральной налоговой службы Российской Федерации, изложенных в письме от 22.05.2013г. №ЕД-4-3/9243@ , а также разъяснениям Министерства финансов Российской Федерации, изложенных в письмах от 15.12.11г. № 03-04-05/7-1047, от 20.05.2009г. №03-04-06-01/118, от 25.04.2013г. №03-04-07/14436, если в тексте договора купли-продажи квартиры включено положение о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью, то исполнение обязательств, в том числе факт уплаты денежных средств по договору, считается подтвержденным. Такая фраза в договоре, что расчеты между сторонами произведены полностью либо что в момент подписания договора произошла передача денег между покупателем и продавцом, равнозначна расписке о получении денег. Содержание в договоре условие о том, что все расчеты между сторонами произведены, даёт право покупателю получить имущественный вычет по НДФЛ.

Подготовил: адвокат Васильев А.Л.

Передача денег при сделке с недвижимостью

Сделки с недвижимостью – это довольно крупные суммы денег, передающиеся от покупателя продавцу из рук в руки, через банк, наличными, безналичным расчётом или иными способами. Главное, чтобы передача денег при сделках с недвижимостью была безопасна, проста и удобна обеим сторонам. «Городская риэлторская компания» в Москве часто сталкивается с ситуациями, когда клиент обращается к специалистам за советом, как лучше передать деньги. Мы можем посоветовать следующие способы:

Денежные расчёты через банковскую ячейку или аккредетив

Банковская ячейка – это очень удобно. Именно с её использованием могут проходить безопасные наличные расчёты крупных сумм денег. В договоре пользования ячейкой прописывается, при каких обстоятельствах стороны купли/продажи получат доступ к её содержимому. Обязательно указывается, что будет с содержимым ячейки в случае, если сделка не состоится. Таким образом, покупатель перед подписанием договора сделки вкладывает в ячейку нужную сумму, доступ к которой получает продавец после подписания всех необходимых бумаг. В данном случае отпадает необходимость лично передавать деньги и везти крупную сумму по городу, так как в банке всегда можно их положить на своё счёт или перевести на карту.

Рассчитаться с продавцом недвижимости можно и посредством оформления аккредитива. То есть в роли банковской ячейки здесь выступает банковский счёт. Продавец получит доступ к деньгам только в том случае, если представит банку документы о смене собственника объекта недвижимости. Далее деньги можно получить наличными или перевести ан свой счёт.

Расчёты наличными из рук в руки

Часто клиенты «Городской риэлторской компании» в Москве предпочитают получать деньги из рук в руки. Это так же возможно сделать несколькими способами.

1. Личная передача денег в регистрационной палате.

Расчёт производится непосредственно перед регистрацией смены собственника на недвижимость.

К плюсам этого способа относят:

  • простоту расчётов;
  • быстроту передачи денег;
  • возможность договорится о внесении в договор купли/продажи меньшей суммы, чем будет получена для уменьшения налогооблагаемой базы.

2. Передача денег через нотариуса.

В этом случае гарантию расчёта даёт нотариус, выступающий в роли банковской ячейки. За подобные услуги обычно берут 1,5% от суммы сделки. Так что выгодно это покупателю и продавцу решать лично им.

Рассчитаться с продавцом можно и переводом денег со своего счёта на счёт продавца. Но, тут есть свои подводные камни. Часто продавец требует задаток от покупателя. То есть ему либо придётся дважды переводить деньги, либо брать расписку с продавца. Вернуть задаток при отмене сделки иногда бывает очень трудно.

Таким образом, передача денег при сделке с недвижимостью – это ответственный процесс, который требует продуманности действий с учётом всех возможных вариантов.

Безналичный расчет при покупке недвижимости: плюсы и минусы

О необходимости перевода рынка недвижимости на безнал в правительстве говорят вот уже несколько лет. Таким образом, государство пытается бороться с теневой экономикой. На сегодняшний день, по словам главы государства, доля теневой экономики на рынках недвижимости и реализации автотранспорта составляет около 3 трлн тенге.

А в скором времени оплачивать покупку без наличности придется всем казахстанцам, покупающим недвижимость на первичном рынке. В конце декабря прошлого года на втором заседании Национального совета общественного доверия президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев поручил правительству развивать безналичный расчет при проведении крупных транзакций. В частности законодательные поправки коснутся безналичного расчета при первичной реализации жилья и автотранспортных средств. Если сейчас клиент зачастую приходит к застройщику и передает деньги непосредственно в кассу, то в скором времени он обязан будет осуществлять банковский перевод средств со своего счета на счет застройщика. Не исключено, что со временем расчет наличностью окажется под запретом и при покупке «вторички».

Как рассчитываться при безналичном способе покупки, вырастут ли расходы покупателя, и что думают специалисты о переходе на безнал, рассмотрим подробнее.

Алгоритм расчета

Расчет при купле-продаже недвижимости с помощью списания денег со счета покупателя и зачисления их на счет продавца имеет свои особенности, которые должны знать стороны. На первый взгляд все просто: покупатель получает квартиру, продавец — деньги, и все это на основании договора, который нужно зарегистрировать в госоргане. Однако в большинстве случаев возникает дилемма: сначала подписать договор, а потом перечислить деньги, или наоборот, — сначала рассчитаться, а потом все остальное. И у каждого участника сделки своя правда — покупатель не хочет отдавать деньги до момента подписания договора, а продавец — не хочет ставить подпись пока не получит деньги. Как же быть?

— При безналичном расчете момент передачи-получения денег должен совпадать с моментом постановки подписей в договоре, — делится своим опытом специалист по недвижимости риелторской компании «ЦАН» г. Караганды Анатолий Флек. — Покупателю необходимо документально подтвердить факт оплаты. Далее, когда стороны поставили свои подписи, нотариус, не отправляя документ на государственную регистрацию, придерживает его. В это время продавец должен проверить свой банковский текущий (либо иной другой) счет, а покупатель, предоставить подтверждающие документы о переводе средств на счет продавца. Только после этого нотариус отправляет договор на регистрацию.

Некоторые специалисты считают, что при отправке денег через банк нужно основание, а пока стороны не подписали договор купли-продажи, то основание не возникло. В любом случае продавец и покупатель всегда могут договориться, так как нет четкого регламента, в какой момент передавать деньги. Опрос разных специалистов показал, что расчет может быть как до подписания договора купли-продажи, так и после подписания, но до государственной регистрации права собственности на имя покупателя, либо после нее.

В тексте договора купли-продажи можно отметить, что безналичный расчет будет произведен, например, после регистрации договора купли-продажи в органах юстиции. Также в договоре можно зафиксировать реквизиты счета, сроки безналичной оплаты, наименование банка и при необходимости другие дополнительные данные.

Итак, возможный порядок этапов сделки:

— Сбор и оформление у нотариуса всего пакета документов, необходимого для госрегистрации сделки, куда также входит пока еще не подписанный договор купли-продажи недвижимости.

— Оформление расписки, которая свидетельствует и подтверждает факт передачи денег покупателем продавцу. Расписка находится у продавца, но она еще не подписана.

— Посещение банка обеими сторонами вместе с документами. Здесь покупатель списывает со своего счета деньги и перечисляет их на счет продавца. Затем продавец подписывает вышеуказанную расписку о получении денег и передает ее покупателю как документ, подтверждающий факт расчета по сделке.

— Стороны возвращаются к нотариусу для подписания договора, который тот отправляет затем на госрегистрацию.

Расходы при безналичном расчете

Перевод на счета клиентов в другие банки второго уровня на территории РК осуществляется в течение одного операционного дня. Тарифы в банках при переводе и снятии средств различаются незначительно.

Плюсы и минусы безналичного платежа

В особенностях безнала порталу kn.kz помогла разобраться президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко.

Плюсы

  1. Безопасность

— Мы всегда рекомендуем своим клиентам именно безналичный расчет, так как его большой плюс — это безопасность, что для нас самое главное, — говорит Лариса Степаненко. — Сегодня недвижимость стоит серьезных денег, и для многих людей это единственный их актив. История рынка недвижимости знает много примеров, когда в продаже недвижимости возможны различные криминальные ситуации: нападения, финансовые махинации — расчет поддельными или вышедшими из обращения купюрами. А когда продавцы и покупатели встречаются в банке, где деньги перечисляются на счет продавца, мы спокойны за расчет своих клиентов, ведь купюры проверяются, а в случае претензий банка к банкнотам их возвращают. Все очевидно, и у сторон нет друг к другу претензий.

  1. Прозрачность

— При переводе денег всегда есть банковский документ, подтверждающий проведенную операцию, — говорит Лариса Степаненко. — Это большой плюс безналичного платежа.

При переводе денег можно указать цель перевода, такую как оплата покупки квартиры. В случае возникновения судебных разбирательств или других конфликтных ситуаций есть возможность доказать свою правоту.

Минусы

  1. Задолженность по счетам препятствует переводу денег

— При наличии какой-либо задолженности у клиентов, например налоговой, даже в размере нескольких тыин, осуществить перевод денег невозможно, — говорит президент ОАРК. —  И это уже имеет место быть в нашей практике. Например, у клиента была налоговая задолженность по его предпринимательской деятельности 3 тенге. В связи с этим банковская операция была отклонена. Соответственно, вся сделка тормозится. Возникает ненужное нервное напряжение продавца и покупателя. А подчас у кого-то сроки горят, бывают ситуации, когда продавцы имеют на руках билеты и рассчитывают на второй день после сделки отъезд.

  1. Банковские комиссии

— Давайте не забывать, что продают свою недвижимость и пенсионеры, и люди с маленьким бюджетом, у которых, как они говорят, каждая копейка на счету, — отмечает Лариса Степаненко. — И поэтому все эти расходы на содержание счетов, на комиссии при денежных операциях в банках создают для них напряжение и расстройство. Большинство казахстанцев в финансовых вопросах не разбираются, и поэтому будет еще очень много эксцессов, когда люди, столкнувшись с неожиданными расходами будут возмущаться и «негативить» в сторону госорганов, внедривших эту систему расчетов.

  1. Технические сбои в банках

— Еще очень серьезный момент, когда приходишь в банк, а там технические проблемы с системой, то зависает база, то какие-то другие причины, по которым перевод в данный момент становится невозможным, — говорит эксперт. — Одно дело, когда и продавец, и покупатель — клиенты одного банка, там все проще, но когда они клиенты разных банков, то могут возникнуть технические сложности с денежными операциями.

Лариса Степаненко заключает: «Сделка — это такой процесс, где люди, делая куплю-продажу, решают в своей жизни важные вопросы, порой не терпящие отлагательств. И когда не будет совпадения этих процессов с системой, которая будет проводить и контролировать эти сделки, то возникнет конфликт интересов, и как результат, негативизм наших граждан. Опыт говорит о том, что безналичный расчет будет создавать трудности и сопротивление со стороны населения».

Похожее мнение выражает и карагандинский риелтор Анатолий Флек:

— На мой взгляд, существует ряд негативных предпосылок к переходу на безналичный расчет в нашем регионе. К примеру, если в городах Алматы и Нур-Султан безналичные операции совершаются на протяжении нескольких лет, то на карагандинском рынке недвижимости преобладает наличный расчет. Это связано с неготовностью большинства продавцов к наличию «неживой» валюты, недоверию банковской системе, незнанием технологии перевода и снятия финансовых средств. К тому же некоторые банки при снятии с текущего счета финансовых активов (вне зависимости от времени поступления денег на счет) взимают определенный процент (в среднем от 0,9 до 1%) с обналичиваемой суммы. В других банках деньги должны пролежать на счете определенное время (в среднем от 14 до 30 дней), тогда процент взиматься не будет. У многих продавцов недвижимости в банках второго уровня имеются депозиты, но не все банки совершают перевод на депозитный счет, что связано с внутренним распорядком по финансовым операциям.

Как распределяются мои деньги при сделке с недвижимостью?

Покупка дома, скорее всего, будет одной из самых крупных покупок, которые вы когда-либо совершили. Вот почему так важно точно знать, куда уходят ваши деньги и как будут выглядеть ваши домашние финансы в будущем.

Первым шагом в процессе покупки жилья является встреча с кредитором . Как только вы получите разрешение на получение жилищного кредита, вы будете точно знать, сколько дома вы можете себе позволить. После того, как вы нашли дом, сделали предложение и начали процесс закрытия, вы увидите, как движутся ваши деньги.

Что я принесу к столу?

Прежде чем какие-либо средства могут быть переведены нужным сторонам, покупатель должен принести требуемую сумму денег в официальной форме , такой как банковский перевод или кассовый чек.Это обеспечит хорошее распределение средств и их правильное распределение.

Как правило, покупатель приносит средства для покрытия:

  • Первоначальный взнос
  • Затраты на закрытие
  • Открытие эскроу-счета (для налогов и страхования)
Выплата в «Банке»

Независимо от того, получаете ли вы жилищный кредит через традиционный банк или через ипотечного кредитора, в большинстве случаев лицо, владеющее вашей ипотекой, получит первый платеж. После того, как банк получит свои средства, заключительный агент может передать оставшиеся средства продавцу, агенту по недвижимости (или риэлтору) и любым дополнительным третьим сторонам, участвующим в процессе вашего закрытия.

Важное примечание: Для того, чтобы покупатель получил право собственности без каких-либо залогов, за исключением собственной ипотеки, в первую очередь необходимо погасить банк (-ы) продавца.

Платежи агенту по недвижимости

После того, как банк получит необходимые средства, залог может быть снят с собственности, и продавец затем «заплатит» агенту по недвижимости. (Эти средства обычно поступают непосредственно из выручки от продажи.) В среднем комиссия за недвижимость составляет 5-6% от продажной цены дома.

Дополнительные платежи третьим сторонам

Помимо вашего агента по недвижимости, обычно существуют другие третьи стороны и услуги, требующие оплаты, например:

  • Комиссия за условное депонирование
  • Домашняя гарантия (если применимо)
  • Страхование титула
  • Налог на перевод
Платежи продавцу

И последнее, но не менее важное, это продавец. Как только все остальные стороны получат необходимые средства, продавец получит свою часть.Закон требует, чтобы и покупатель, и продавец получили отчет о закрытии сделки перед тем, как присутствовать на закрытии. Это позволяет продавцу просмотреть заявление и подтвердить, что все задокументированное было согласовано заранее.

Время платить за дом

После завершения процесса закрытия вы официально становитесь домовладельцем! Теперь, когда дом принадлежит вам, вы будете регулярно вносить ежемесячные платежи в счет погашения ипотечного кредита, пока не погасите его. Как правило, ваш первый платеж должен быть произведен в начале первого полного месяца после закрытия , а проценты по ссуде будут начислены на ваш основной баланс.

Поскольку проценты по ипотеке выплачиваются после их накопления, вы будете платить проценты за прошлый месяц, а не за текущий месяц. Например, платеж st за декабрь 1 будет включать проценты за весь ноябрь.

Основная сумма выплачивается авансом

Как мы упоминали выше, есть много затрат, которые обычно включаются в ваш платеж по ипотеке, но основными двумя являются процентов и основной суммы долга.

Основной остаток — это часть остатка ссуды, все еще причитающаяся кредитору , или сумма ссуды, полученная от кредитора, без процентов .Эта часть ипотеки выплачивается в будущем, а не за предыдущий месяц, как проценты. Выплата в счет основной суммы уменьшает остаток вашей задолженности на дату, когда он должен быть оплачен.

СОВЕТ: Выплата небольшой части основного баланса каждый месяц может сократить лет на срока вашей ссуды.

Как работает процесс

В большинстве случаев ваш заключительный агент будет взимать с вас проценты за 30 дней до первого полного месяца, когда вы покупаете дом и получаете ипотечный кредит.(Эти проценты будут указаны в вашем заключительном отчете, и они будут начислены как расходы на закрытие.)

Итак, давайте посмотрим на пример. Если вы закроете свой дом 15 марта, с вас будут списаны пропорционально дневных процентов с 15 по 31 марта. Теперь помните проценты, полученные при закрытии? Это покроет проценты, причитающиеся по ипотеке за последние 16 дней марта. Тогда ваш первый платеж по ипотеке будет 1 мая и будет включать проценты с апреля.

Присмотритесь внимательнее

Путь к домовладению у каждого покупателя отличается.Хотя это стандартный процесс, ваша ситуация уникальна, поэтому у вас, вероятно, возникнут дополнительные вопросы. Вот где мы вступаем!

Давайте сделаем домовладение реальностью для вас в 2020 году.