Оформление права собственности на дачный земельный участок, купленный без договора, в судебном порядке • ЮристПрав.RU
В конце 2016 г. к нам обратился владелец дачного земельного участка в СНТ «Дзержинец» Кудряшовского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, который уже много лет не мог оформить на него собственность. Или как он выражался «приватизировать земельный участок».
Но слово «приватизировать» здесь не уместно. Потому что приватизация – это приобретение в частную собственность государственного или муниципального имущества. А тот участок уже находился в частной собственности прежнего хозяина. Однако, в лексиконе обычных людей давно уже почему-то укрепилось, что приватизировать земельный участок — это значит просто оформить его в собственность.
В 1995 г. он купил у легального собственника этот участок для дачи, но договор не оформляли и, конечно же, не регистрировали переход права собственности в госорганах.
С этого времени и по 2016 г., то есть 21 год новый владелец пользовался данным участком без всяких правовых оснований, но как своим собственным.
Место нахождение прежнего собственника на настоящее время было не известно. Даже не было известно жив он вообще или нет. Поэтому обратиться к нему, для того чтобы заключить договор купли-продажи земельного участка и зарегистрировать право собственности в Росреестре как положено не представлялось возможным.
Естественно, возник вопрос можно ли обратиться в суд с этой проблемой и решить ее.
Чтобы обращаться в суд, нужно документально обосновать свою позицию.
От прежнего собственника у нового владельца дачи осталось:
- Свидетельство о праве собственности 90-х годов старого образца формата А5 (форма утверждена постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. №177),
- Старая членская книжка,
- Расписка о купле-продаже участка и передачи денег.
При вступлении в члены садового общества новому владельцу была выдана своя членская книжка.
Дополнительно перед обращением в суд был заказан кадастровый паспорт на участок.
Свидетельство о праве собственности 90-х годов старого образца выглядит так:
На основании имеющихся документов было составлено исковое заявление в районный суд о признании права собственности на земельный участок.
В процессе суда не удалось установить где в настоящее время находится прежний владелец. Поэтому для его защиты судом был привлечен адвокат.
В итоге суд вынес положительное решение.
Для того, чтобы регистрировать право собственности по судебному решению надо дождаться даты вступления в законную силу этого решения. Срок – 1 месяц.
После этого можно идти в Росреестр и регистрировать право собственности.
Для того, чтобы убедиться, что собственник сменился и регистрация прошла успешна – следует заказать выписку из ЕГРН.
Как оформить землю в собственность, если дом в долевой собственности?
Главная » Земля » Как оформить земельный участок в собственность, если дом в долевой собственности?
Бывают случаи, когда необходимо зарегистрировать в собственность земельный надел, на котором построено жилое здание, имеющее несколько владельцев, то есть находящееся в долевой собственности. Чаще всего подобное явление наблюдается в случае, когда имущество было оставлено в наследство, либо при разделении его между супругами при разводе. Каким образом зарегистрировать право собственности в данной ситуации? Расскажем об этом далее.
Как оформить землю в собственность, если дом в общей долевой собственности
Абсолютно любое имущество может иметь нескольких хозяев, то есть находиться в долевой собственности. Чаще всего данное явление наблюдается в тех случаях, когда поделить вещи между несколькими собственниками, имеющими право пользования, не представляется возможным. Однако если вести разговор о земельном наделе, то данный объект недвижимости в чаще всего остается во владении нескольких хозяев с их согласия, причем не всегда оно дается добровольно.
Законодательными актами, регулирующими земельные вопросы, устанавливается два случая, когда землевладение может находиться в общей долевой собственности:
- Гражданин имеет право собственности на определенную долю имущества;
- Владение имуществом осуществляется на основании общей собственности, являющейся вместе с тем и долевой.
Оба варианта предусматривают не единоличное владение какой-либо конкретной частью имущества, определяемого как совместное, а лишь фиксируют часть прав собственности на него, имеющуюся у гражданина, который является одним из собственников объекта. В данных случаях на формально принадлежащую гражданину долю имущества на основании права владения определяется конкретная часть этого права.
Владение имуществом, являющимся общим и долевым, предусматривает, что полноценным правом собственности на весь земельный участок обладает каждый хозяин земельного надела. В любом из вариантов, предусмотренном земельным законодательством, соглашение, заключаемое по поводу владения наделом, может быть как устным, так и оформленным письменно.
Если гражданин обладает долей в собственности, относящейся к категории общей, то заключается соответствующий договор, в котором указывается, каким образом распределяются доли среди владельцев объекта недвижимости.
Это особенно актуально для:
- Садовых некоммерческих товариществ;
- Гаражных кооперативов, в случае, если право собственности на земельный надел принадлежит ГСК;
- Дачных кооперативов.
Собственники землевладения в данном случае должны организовать собрание, где при помощи протокола или другого локального правового акта, определяют право каждого землепользователя на конкретный участок, исходя из нормативов, которые указываются изначально.
Иногда граждане, имеющие долю в общей собственности, заказывают проект межевания, на котором четко указаны межевые граничные точки каждого надела, призванные обозначать принадлежащие тому или иному владельцу доли.
Владеть земельным наделом, фактически находящимся в общей собственности нескольких лиц, могут следующие категории граждан:
- Родственники, унаследовавшие землевладение;
- Граждане, которые приобрели участок для совместного использования;
- Индивидуальные предприниматели на основании партнерских отношений;
- Жильцы домов, имеющих несколько этажей.
Скачать образец соглашения о разделе земельного участка можно здесь
В данной ситуации доли не разграничиваются, и каждый гражданин, являющийся собственником, по факту владеет всем наделом, за исключением случаев, когда заключено внутреннее устное или письменное соглашение, определяющее, какая часть надела принадлежит конкретному собственнику. Однако данная договоренность практически не имеет юридической силы, а служит скорее внутренним актом, регламентирующим использование земли.
Каким образом происходит оформление земельного надела в собственность, если жилое помещение по факту имеет несколько владельцев?
Скачать образец заявления на выполнение работ по межеванию земельного участка можно здесь
Чтобы данная процедура прошла успешно, выполните следующие действия:
- Уточните, каков размер принадлежащей вам доли дома, построенного на территории надела, по отношению к частям, находящимся в собственности у других владельцев;
- Выясните, какой размер имеют полученные части;
- Составьте договор о разделе;
- Заверьте документ нотариально. Однако данный пункт не является обязательным;
- Сделайте запрос на проведение землеустроительных работ;
- Заверьте техническую документацию на землевладения;
- Передайте бумаги в органы Росреестра для регистрации.
Документы для оформления долевой собственности на земельный участок
Скачать образец заявления участника долевой собственности о государственной регистрации права на земельную долю можно здесь
В случае, когда дом является собственностью нескольких граждан, для того, чтобы зарегистрировать земельный надел в качестве собственности, подайте комплект бумаг, необходимых для данной процедуры в отделение Росреестра:
- Заполненное в соответствии с образцом заявление, бланк которого можно получить в отделениях органов государственной власти;
- Документ, способный подтвердить личность гражданина, подающего запрос на оформление собственности, если документы приносит другое лицо, являющееся представителем владельца земли, то при обращении нужно предоставить соответствующе оформленную доверенность;
- Квитанцию, подтверждающую факт оплаты пошлины в пользу государства, а также ее копию;
- Выписку из кадастрового паспорта;
- Документ, устанавливающий право гражданина на участок – в его качестве может выступать договор купли-продажи, дарения или мены; бумага, подтверждающая право на пользование имуществом бессрочно или вступление в наследство; решение органов государственной или муниципальной власти, в соответствии с которым надел выделяется в пользование; другой правоустанавливающий акт, в том числе выданный гражданину на основании закона;
- Оформленное в письменном виде и заверенное нотариально согласие других хозяев дома на оформление собственности, в том случае, если жилое строение находится в общей собственности и имеет нескольких владельцев;
- Выписка из реестра недвижимости, содержащая сведения обо всех собственниках;
- В случае если имеются конфликты с гражданами, которым принадлежат соседние наделы, проводите межевые работы и заново оформите кадастровый паспорт.
После подачи бумаг в течение двух недель производится их рассмотрение и принимается решение о том, будет ли надел предоставлен в долевую собственность. Гражданину, подавшему запрос, выдается письменное уведомление.
Как определить долю земельного участка в общей долевой собственности
В случае, если один из владельцев недвижимого объекта потребовал выдачи принадлежащей ему части имущества, то его доля будет рассчитана исходя из дробного соотношения или процентного. Существует также возможность выкупа долей, находящихся в собственности других лиц. В связи с этим доля гражданина в совместном имуществе может быть изменена в большую или меньшую сторону.
Доля надела земли, на котором построено жилое помещение, имеющее несколько владельцев, рассчитывается исходя из долей граждан, являющихся собственником дома. Также учитывается указанная в законодательстве РФ минимальная величина образованных наделов.
В случае, когда жилое помещение имеет нескольких хозяев, его оформляют как долевую собственность. Чтобы это сделать проведите разделение надела в натуре. Если узнать граничные точки двух участков невозможно, закажите работы по межеванию территории, после чего оформите заново кадастровую схему и паспорт.
Провести официальную регистрацию имущества в органах Росреестра возможно только после того, как будут установлены границы объектов недвижимости. Можно также разделить землевладение на несколько независимых наделов.
Изъятие доли имущества, принадлежащей одному из собственников, может быть произведено только в том случае, если при данной процедуре объекту недвижимости не будет нанесен непоправимый вред. Данное требование означает, что после выделения доли, объект недвижимости можно будет использовать в соответствии с его целевым назначением, а его стоимость не снизится. При изъятии также не должны быть нарушены права других граждан.
Изъять долю собственности можно только в том случае, если разрешено выделять часть надела в натуре.
После процедуры разделения участка на отдельные наделы, долевая собственность как таковая прекращает свое существование. Из одного большого участка земли образуется несколько землевладений меньшего размера, на каждый из них у владельца имеется право раздельной собственности.
Оформление земли в собственность, если дом в долевой собственности, через суд
Скачать образец искового заявления о признании права долевой собственности на земельный участок можно здесь
Если землепользователи, имеющие в собственности доли надела, не могут согласовать все вопросы, касающиеся пользования землей, между собой, то им необходимо подать исковое заявление, содержащее требование о выделении в натуре части землевладения, жилого помещения или возведенных на территории построек, в судебный орган.
Суд примет положительное решение в том случае, если есть возможность организовать обособленный выход, и данная процедура не повредит несущей конструкции. Помимо этого, суд произведет распределение расходов, связанных с перестройкой жилого помещения между его собственниками, исходя из размера их долей, а также выдаст постановление, согласно которому общая собственность перестанет существовать.
uropora.ru
Оформление земли в собственность | Сам себе адвокат
оформление земли в собственность
Оформление земли в собственность в настоящее время является весьма дорогостоящим и трудоемким мероприятием. Законодатель на протяжении ряда лет принимал законодательные акты, направленные на упрощение процедуры оформления земли в собственность.
Развитие земельного законодательства и процедуры оформления земли в собственность.
В Советский период времени земельные участки предоставлялись гражданам и юридическим лицам на праве постоянного бессрочного пользования.
В 2001 году был принят Закон устанавливающий порядок оформления земли в собственность. Однако на практике массового оформления земли в собственность не произошло.
В последующем законодательно был закреплен свободный оборот земель и порядок переоформления права постоянного бессрочного пользования землей на право собственности либо на право аренды. В соответствии с п. 2 ст.3 ФЗ РФ от 25.10.2001 года № 137-ФЗ собственники были обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования до 1 июля 2012 года. За неисполнение этой обязанности законодатель установил административную ответственность. При принятии этого закона были учтены проблемы связанные с межеванием и уточнением границ земельных участков.
Но пользователи земли столкнулись с другой проблемой высокой стоимости землеустроительных работ. В некоторых регионах стоимость землеустроительных работ сравнялась с рыночной стоимостью самих земельных участков. Сельскохозяйственные предприятия в связи с тяжелым экономическим положением вообще не могли себе позволить переоформление земли.
Пытаясь решить эту проблему, законодатель закрепил возможность передачи прав собственности или аренды, на земельные участки, минуя дорогостоящую процедуру межевания.
Если земельный участок был поставлен на кадастровый учет и имеет соответственно кадастровый номер, пользователь земли может без уточнения границ участка, переоформить на него права, без кадастрового паспорта предоставив для регистрации лишь кадастровую выписку на участок.
Проблемы оформления земли в собственность в настоящее время
Для упрощения процедуры переоформления земельного участка из права постоянного бессрочного пользования законодатель специально ввел исключение из общего порядка оформления земельных отношений. В соответствии п. 2.6 ст. 3 Закона N 137-ФЗ отказ в выдаче кадастрового паспорта земельного участка и предоставление кадастровой выписки о земельном участке не являются основанием для отказа в принятии решения о предоставлении земельного участка и заключении договора купли-продажи или договора аренды в отношении такого земельного участка.
В свою очередь Минэкономразвития России выпустило Приказ от 13.09.2011 N 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок». В п. 6 Перечня документов указано, что в случае, если заявление о приобретении прав на земельный участок подано с целью переоформления прав на него. то заявитель может представить лишь выписку из кадастра.
На практике названная норма оказалась в большинстве случаев неработающей. Органы власти, занимающиеся в оформлением земли в собственность отказывают в оформлении перехода прав если участок не прошел межевания. Свой отказ они мотивируют тем, что без проведения межевания имеется неопределенность объекта, который заявитель просит передать ему в собственность.
Оформление земли в собственность и судебная практика
Суды эту позицию государственных органов поддерживают и признают отказы госорганов правомерными. Свою позицию суды обосновывают ссылкой на ст.554 ГК РФ в которой закреплено, что описание местонахождения земельного участка, его границ, схематическое его изображение на карте, указание данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, является существенным условием договора купли-продажи.
Однако, совершенно непонятно, почему это требование распространяется судом на приобретение земли в случаях переоформления права постоянного бессрочного пользования в собственность. Кроме того, в указанной норме лишь говориться, что договор должен содержать сведения позволяющие установить предмет сделки, это возможно сделать и без межевания.
В то же время наметилась тенденция к изменению такой судебной практики. Так в п.2 я Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N установлено, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости.
Таким образом, Высшая судебная инстанция разъяснила, что, основополагающим признаком, инициализирующим земельный участок являться его кадастровый номер. При наличии кадастрового номера у участка все остальные его характеристики могут уточняться в ходе процедуры уточнения границ участка (п. 3 ст. 25 Закона N 221-ФЗ). Тем более что изменение площади участка, произошедшее в результате уточнения его границ, никак не влияет на права пользования этим участком.
Следует отметить, что законодательство не содержит требований обязательного уточнения границ участка перед переоформлением земли в собственность из права постоянного бессрочного пользования.
Из изложенного следует вывод, что для исполнения законодательной воли уполномоченные органы власти и судебные инстанции должны пересмотреть свою необоснованную позицию в части требования обязательного уточнения границ и проведения землеустроительных работ перед выкупом участка из права постоянного бессрочного пользования. Это существенно облегчит процедуру переоформления земель землепользователям и проведение земельной реформы.
pershickow.ru