Недвижимость коммерческое: Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Содержание

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Технические характеристики при осуществлении оценки недвижимости

Основным параметром является местонахождение объекта. Наиболее весомый стоимостной фактор – это престижность строительного комплекса или района, в котором находится объект. Второе место занимает удобная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры, а также транспортная развязка. Чем полнее инфраструктура, тем выше стоимость объекта недвижимости.

Определение цены объекта коммерческой недвижимости – основной этап при заключении любых сделок и совершении любых операций с недвижимостью. Чем точнее определена стоимость имущества, тем успешнее осуществляется продажа, покупка, сдача или съем объекта. Оценочная цена недвижимости оказывает прямое влияние на продажную стоимость объекта или же на сумму займа, который необходимо выделить для его покупки.

Осуществлять оценку коммерческой недвижимости рекомендуется только профессионалам, имеющим соответствующую лицензию и опыт работы.

Основной аспект при проведении оценки – это тщательное обследование помещения. Оценщик лично прибывает на объект, который нужно оценить. Итоговая оценка помещения является комплексным показателем, поэтому в нее входит не только месторасположение, площадь объекта и его планировка, но и возможные строительные браки, а также все достоинства, которые могут повлиять на общий результат оценивания.

Итак, осматривая какой-либо объект коммерческой недвижимости, оценщик фиксирует настоящее состояние помещения и общее состояние здания, в котором находится объект, а также осматривает прилежащие территории. Конечно же, специалист обращает внимание на инфраструктуру и транспортную развязку. При осуществлении оценки объекта коммерческой недвижимости оценщика интересует этажность здания и вид из окон. Грамотный специалист обратит внимание и отметит каждую мелочь, которая может повлиять на цену помещения.

После окончания осмотра помещения, дальнейшая оценка может осуществляться по одному из стандартных сценариев, выбор которого зависит от стороны, с которой рассматривается объект.

Практически всегда необходимо узнать рыночную стоимость. В этом случае, как правило, анализируется информация относительно цены аналогичных объектов. Далее, на основании полученных данных, учитывая индивидуальные достоинства и изъяны объекта недвижимости, осуществляется его оценка.

При оценке коммерческой недвижимости в большинстве случаев используется доходный способ. Специалист определяет сумму дохода, который можно будет иметь от сдачи объекта недвижимости в аренду. Также возможно применение способа сравнения подобных помещений. После тщательного осмотра объекта оценщик собирает информацию о стоимости близлежащих объектов, которые имеют похожие условия. Полагаясь на полученные данные, он вычисляет размер потенциальной прибыли от сдачи помещения арендатору. Оценщик должен учесть любые возможные расходы и издержки.

Учитывая огромное разнообразие типов недвижимости, которая имеет статус нежилых помещений, существуют определенные нюансы при оценке их стоимости. К примеру, для проведения стоимостной оценки помещений под офисы, ключевую роль при формировании цены играет месторасположение объекта относительно деловой части города; транспортная развязка и технологическое оснащение здания. Для недвижимости торгового назначения главными факторами будут месторасположение и этаж, на котором находится объект, а также отношение торговой площади к подсобным помещениям.

Учитывая индивидуальную специфику каждого объекта коммерческой недвижимости, существует определенный набор документов, который использует специалист для проведения оценки объекта. Важным моментом является то, что оценщик не осуществляет техническую экспертизу помещения, а все необходимые данные должны находиться в технических документах или в заказной справочной информации, которую может предоставить бюро технической инвентаризации.

Если необходимо определить стоимость ликвидации объекта недвижимости, вычисляется расчетный показатель, отображающий максимально вероятную стоимость, по которой конкретный объект может быть отчужден за время реализации. Это время короче срока, принятого в условиях рынка, за который продавец должен оформить сделку по отчуждению недвижимого имущества.

При вычислении ликвидационной цены в отличие от рыночной цены, берутся во внимание непредвиденные обстоятельства, обязывающие продавца реализовать объект коммерческой недвижимости согласно рыночным условиям.

Анализируя все факторы, влияющие на формирование цены, важно учитывать, что в рыночной экономике цены окончательно устанавливаются на основании общего соглашения между сторонами сделки. Продавец может бесконечно убеждать покупателя приобрести объект недвижимости по назначенной им цене, однако если у покупателя имеются весомые возражения – обе стороны идут на компромисс и корректируют итоговую стоимость объекта.

С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты. Но бывают случаи, когда сделка по купле-продаже заключается даже по стоимости, которая значительно превышает начальную сумму. Для этого продавцу достаточно создать жесткие условия и объявить, что за другую сумму он не продаст объект коммерческой недвижимости. В конечном итоге покупатель вынужден принять такие условия.

Если рынок недвижимости находится в нормальном состоянии, общепринятый размер ценового торга обычно не превышает 10% от стартовой цены. Однако в сложившихся кризисных условиях уже никого не удивляет скидка в 30% и даже в 50%.

Особенно часто такое встречается, если первоначальная стоимость объекта была сильно завышена изначально.

Как законно использовать помещения в жилых домах под коммерческую недвижимость

Даже в собственной квартире можно легально вести свой бизнес

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами. Эксперты Кадастровой палаты по Нижегородской области разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Квартиры в новостройках на любой кошелёк

Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения.

Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых помещений, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.

В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Такие помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.

Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

Жилые помещения — не только для проживания

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но и для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые.

Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов пока еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

Хостелам в жилых домах осталось недолго жить

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс. Согласно ей «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

Чем еще можно заниматься в квартирах

Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.

Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Нежилые помещения — возможности шире

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д

Больше возможностей, но и больше ограничений

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Справка

Москательный товар или химико-москательный товар — название предметов бытовой химии (красок, клеев, технических масел и др. ) как предметов торговли. Химико-москательные товары используются главным образом для хозяйственных и бытовых нужд.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

Как перевести помещение в новый статус

В существующих многоквартирных домах, в которых проектом не предусматривались нежилые помещения на первых и цокольных этажах, зачастую встает вопрос о необходимости перевода жилого помещения в нежилое в целях коммерческого использования.

— Основные моменты перевода жилого помещения в нежилое таковы: получение согласия большинства собственников помещений в многоквартирном доме, согласие владельцев примыкающих к будущему нежилому помещению квартир и оборудование помещения отдельным входом.

Закон направлен на то, чтобы максимально учитывать мнение жильцов, которые вправе сами определить, будет ли в их многоквартирном доме очередное коммерческое помещение или нет. Важно заметить, что размещение нежилых помещений не допустимо, если под ним уже имеются жилые помещения — разъяснила эксперт Кадастровой палаты по Нижегородской области Наталья Башева.

Законодательством установлен ряд ограничений, при котором перевод жилого помещения в нежилое недопустим. В частности, если такое помещение расположено в наемном доме социального использования, либо в таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.

Таким образом, вопрос изменения назначения помещения в многоквартирном доме законодательно регламентирован и учитывает мнения жильцов многоквартирного дома, от которых будет зависеть: быть рядом с ними помещению с коммерческим использованием или нет.

Коммерческие помещения | ЖК «Серебряный фонтан»

Коммерческие помещения | ЖК «Серебряный фонтан»

Коммерческие помещения

Продажа коммерческой недвижимости

Корпус

Тип

Этаж

Площадь

Цена за м2

Стоимость

2

В-1-5

1этаж

330 м2

253 073 ₽

83. 59 млн ₽

2

В-1-5

1этаж

330 м2

253 073 ₽

83.59 млн ₽

2

В-1-6

1этаж

326 м2

274 345 ₽

89.30 млн ₽

Корпус 1

Корпус

Тип

Этаж

Площадь

Цена за м2

Стоимость

Корпус 2

Корпус

Тип

Этаж

Площадь

Цена за м2

Стоимость

2

В-1-5

1этаж

330 м2

253 073 ₽

83. 59 млн ₽

2

В-1-5

1этаж

330 м2

253 073 ₽

83.59 млн ₽

2

В-1-6

1этаж

326 м2

274 345 ₽

89.30 млн ₽

Корпус 4

Корпус

Тип

Этаж

Площадь

Цена за м2

Стоимость

Информируем вас о сборе метаданных (cookie, ip-адрес и местоположение) для корректного функционирования сайта.
Если вы согласны с нашими способами использования файлов cookie, просто продолжайте пользоваться сайтом.

Соглашаюсь

как выбрать коммерческую недвижимость — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru

Эксперты сходятся в своих оценках: структура интереса покупателей сегодня распределяется следующим образом:

  • 1 место – торговая недвижимость;
  • 2 место – офисная;
  • 3 место – помещения в МФЦ (многофункциональных комплексах).

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, которые необходимо проанализировать перед тем, как принять решение о покупке. Если вы приобретаете крупный объект, оптимальным вариантом станет обращение в консалтинговую фирму, которая сможет детально проанализировать его инвестиционную привлекательность объекта и предложить экономические модели окупаемости. Если речь о небольшом магазине или офисе – даже по суперпривлекательной цене — лучше запастись терпением и проанализировать все «за» и «против».

Локация

Разговор о локации без привязки к конкретному бизнесу бесполезен. Маленький продуктовый магазин в спальном районе города может принести вам куда больше дохода, чем такой же, но в центре: жители престижных домов скорее отправятся в крупные маркеты. И наоборот, большой и хорошо оформленный ресторан на отшибе не привлечет посетителей даже низкими ценами и вкусной кухней.

С офисной недвижимостью немного сложнее. Поскольку арендные ставки в центре высоки, компании готовы работать и за пределами ТТК, если их бизнес это позволяет. Но вопрос транспортной доступности здесь крайне важен: востребованы офисы, которые находятся на небольшом удалении от метро и находятся в районе с развитой инфраструктурой.

Конкурентное окружение

Не оценив конкурентное окружение, невозможно спрогнозировать будущий доход от аренды. Пожалуй, это самый сложный и затратный по времени пункт. Если помещение имеет определенное назначение – магазин, парикмахерская, салон красоты – это упрощает дело, так как вы сможете самостоятельно проанализировать, много ли вокруг конкурентов, какими преимуществами и недостатками обладает ваше помещение.

Кто потенциальный арендатор офисной недвижимости – сказать невозможно. На помощь приходят специализированные порталы (в том числе и AMO.RU), с помощью которых вы сможете посмотреть, какие бизнес-центры есть в районе, какова динамика арендных ставок, часто ли меняются арендаторы.

Неукоснительно следуйте правилу «доверяй, но проверяй»: конечно, собственник помещения будет убеждать вас, что арендаторы выстроятся в очередь, а арендные ставки здесь максимальны. На деле все может оказаться, мягко говоря, не так.

Выгодно ли приобретать коммерческую недвижимость в новостростройках? С одной стороны вы сможете «застолбить» удачное место, с другой – нет гарантий, что по соседству не построят здание-конкурент (супермаркет или деловой центр). При этом инфраструктура у новостроек, как правило, развита плохо. Поэтому такой вариант стоит рассматривать, если большинство домов в квартале уже сданы, а строительства новых объектов не предвидится.

Качество и состояние помещения

Объект ритейла, расположенный на первом этаже элитного дома и аналогичное помещение в типовой новостройке имеют существенные отличия. Точно так же офис класса А и В отличается от класса С. Престижность офиса – это имидж, реноме компании, поэтому благонадежные арендаторы вряд ли обратят внимание на старое здание с устаревшими инженерными системами и неудобной кабинетной планировкой. В то же время небольшой офис, расположенный в солидном БЦ, окажется куда более востребованным.

Другие STOP-моменты, которые понизят востребованность помещения:

  • Недостаточная мощность энергосети. Очень важный фактор для магазинов, кафе, салонов красоты и других арендаторов с большим количеством оборудования;
  • Наличие жилых квартир сверху. Если соседи затопят помещение, ремонт придется переделывать, а работу останавливать. К тому же жильцы нередко пишут жалобы на шум, запахи и прочие неудобства;
  • Отсутствие собственной парковки перед зданием;
  • Непрезентабельный фасад;
  • Плохая работа управляющей компании.

Делать ли ремонт?

Понятно, что отделка существенно увеличит ваши затраты. Но если помещение в ужасном состоянии, арендаторы просто не обратят на него внимания. Поэтому косметический ремонт в нейтральных тонах лучше сделать.

Офис или ритейл?

Прибыльность у помещений формата street-retail немного выше, чем у офисов, но и проблем с ними гораздо больше. Поэтому если вы не хотите рисковать, мы рекомендуем обратить внимание на небольшие (до 100 м2) офисные блоки в готовых или строящихся бизнес-центрах с хорошей локацией. Доходность такого варианта – 18-20%. Преимущества – современные планировки, надежные инженерные системы, профессиональная управляющая компания. Вам не придется то и дело срываться с места, чтобы решить очередную возникшую проблему – с этим справится сервисная служба.

Мнения экспертов:

Михаил Миронов, коммерческий директор «Р7 Групп»:

— Компаниям с непрофильными активами в виде коммерческой недвижимости крайне сложно конкурировать на рынке недвижимости с девелоперами. Неэффективное управление и неправильная оптимизация активов принесут своему владельцу скорее убытки, чем прибыль. Причина — отсутствие опыта в принятии стратегических решений в области управления недвижимостью. А более глубокое погружение в управление непрофильными активами может негативно сказаться на ведении профильного бизнеса.

По данным причинам такие компании все чаще прибегают к консалтинговым услугам в сфере управления недвижимостью. Значение профессионального консалтинга нельзя недооценивать. Разработка  стратегии управления, политика выбора оптимальных арендных ставок, оперативное реагирование на изменения в области ценообразования, налогообложения – все это требует опыта, аналитики и глубокого знания рынка изнутри. Полный пакет консалтинговых услуг позволяет экономить время клиента и оптимизировать затраты.

Анжелика Белянина, руководитель отдела продаж CapitalRent:

— Доходность качественного помещения может достигать до 10% годовых, что выгоднее, чем любой вклад в банке. Если собственных активов для покупки не хватает, инвестор может консолидироваться с кем-то или кредитоваться. Собственник помещения всегда может изменить модель и срок возврата инвестиций путём смены арендатора на более платёжеспособного или на группу арендаторов.

Оптимальным решением для частных инвесторов может стать готовый арендный бизнес. В год такой бизнес приносит от 10 до 12 % годовых в валюте. В 2017 году аналитики нашей компании зафиксировали трехкратный рост спроса на коммерческую недвижимость, в которой уже есть арендатор с долгосрочным контрактом. Эта тенденция сохраняется.

Не стоит пренебрегать консультацией профессионалов, которые знают конъюнктуру рынка. Это не эмоциональная покупка, а математический расчет. Высокая ликвидность – одно из основных преимуществ инвестиций в этот вид недвижимости. Хорошо организованный арендный бизнес избавит вас от дополнительных трудозатрат. Иногда наши клиенты принимают решение сохранить его за собой, даже если они уезжают за границу или меняют вид деятельности.

Коммерческая недвижимость — что это такое и какая она бывает

Многие клиенты риелторов, желающие инвестировать деньги, а не купить себе квартиру, не знают, что такое коммерческая недвижимость. Поэтому они не задумываются, что для вложения денег можно выбрать не только обычную студию или однушку под сдачу, а, например, офис или магазин. Поговорим о том, что входит в коммерческую недвижимость и выгодно ли ее покупать.

Определение

Что означает «коммерческая недвижимость»? Это сборный термин, под которым понимаются любые объекты недвижимости, где не могут на постоянной основе проживать люди. Наиболее очевидные примеры: кафе, ресторан, офис, магазин, гостиница и т. д.

Опытные риелторы выделяют следующие виды коммерческой недвижимости:

  • Помещение свободного назначения, которое можно использовать для любой цели. В них обычно устраивают спорткомплексы, бары, отели и другие объекты сферы обслуживания.
  • Под розничную торговлю. Они предназначены для различных магазинов, салонов, аптек.
  • Офисные. К этой категории относятся как крупные офисные центры, где находится множество представительств разных компаний, так и здания с одним собственником — какой-нибудь крупной корпорацией.
  • Индустриальные. К этой разновидности относятся различные производственные объекты, а также складские помещения.
  • Социальные. Больницы, медицинские центры, аэропорты, вокзалы — это далеко не все категории объектов, что относятся к коммерческой недвижимости социального назначения. Объединяет данные здания одно: они важны не для отдельного человека или компании, а для функционирования общества, поддержки населения страны.
  • Апартаменты. О них мы уже рассказывали. Это условно жилая недвижимость. Обычно такие «квартиры» сдаются на сутки, но бывает, что люди в них живут постоянно. Правда, сделать прописку в апартаментах проблемно.

У каждого типа свои особенности, но практически все они довольно прибыльны и оправдывают вложения в долгосрочной перспективе. Но, если вы хотите инвестировать в подобные объекты, нужно помнить, что управлять такими квадратными метрами нужно иначе, нежели обычной квартирой.

Какую коммерческую недвижимость выгоднее покупать? Все зависит от ваших ожиданий: бюджета, планируемых сроков окупаемости, ценностей. Однако многие сходятся на том, что наиболее простой и дешевый вариант — складское помещение. Оно требует минимум обслуживания, стоит недорого и всегда востребовано.

Особый вид коммерческой недвижимости

Отдельно стоит сказать о площадях свободного назначения. Они хороши тем, что в законе не прописано инструкций о том, что именно в них должно располагаться. Это означает, что правила устанавливает владелец.

Преимущества такой недвижимости:

  • Универсальность. Нет ограничений, значит, помещение легче сдать, ведь там может находиться практически любой объект.
  • Оснащенность. Обычно помещения свободного назначения уже имеют все необходимые коммуникации (водоснабжение, электроснабжение, отопление).
  • Большой спрос. Относительная свобода действий и возможность договориться с владельцем о тонкостях использования помещений привлекает арендаторов.

Именно поэтому многие инвесторы рассматривают в первую очередь помещения свободного назначения.

Коммерческая и жилая: в чем разница?

Многие спрашивают: что выгоднее — коммерческая или жилая недвижимость? Все зависит от ваших целей. Если вы хотите приобрести жилье для своей семьи, конечно, выгоднее потратить деньги на обычную квартиру. Инвесторам же нужны апартаменты. А вообще, вопрос выгоды обычно возникает, когда речь идет о коммерческой недвижимости, потому что использование ее для систематического получения прибыли — это нормальная практика. Более того, это одно из свойств таких объектов. Их покупают, чтобы вести предпринимательскую деятельность.

Другие моменты, которые отличают коммерческие объекты от жилых:

  • Их обычно сдают или перепродают — это наиболее выгодный вариант владения. Аренда дает производителю, продавцу продукта или тому, кто оказывает услуги, мобильность, а владельцу здания — возможность спокойно зарабатывать.
  • В них часто большие коммунальные платежи. Это обусловлено тем, что квадратные метры покупаются для получения прибыли, а значит, с владельца можно спросить больше.
  • Налоги на недвижимость рассчитываются в зависимости от владельца — физического или юридического лица и т. д. Кстати, ипотека под коммерческую недвижимость тоже бывает, но проценты чаще всего весьма высоки.

Выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость? Определенно да. Но многое зависит от объекта. Важно, где находится будущий магазин, удобно ли он расположен, нет ли рядом мест, которые могут негативно повлиять на бизнес.

Не забывайте, что COVID-19 сильно изменил подходы к бизнесу. Многие виды коммерческой недвижимости стали просто не нужны. Например, все больше людей перебираются из офисов в собственные квартиры. И работодателям выгодна такая схема, ведь они могут освободить пустые помещения и не тратиться на аренду. Поэтому, прежде чем выбирать объект, обдумайте, кому именно и для каких целей вы будете его сдавать.

Если у вас значительный капитал, который вы хотите вложить на длительный срок, то выгоднее купить не квартиру под аренду, а коммерческую недвижимость. В ее покупке и обслуживании есть различные тонкости, но выгодный договор с арендатором оправдает все сложности. Главное — правильно выбрать объект.

Коммерческая недвижимость в строящихся домах и новостройках от застройщика

РСТИ (ГК Росстройинвест) предлагает коммерческую недвижимость в новых домах, построенных в соответствии с высокими стандартами качества. Удобные, расположенные на первых этажах жилых комплексов коммерческие помещения, прекрасно подойдут для успешной организации малого и среднего бизнеса. Эти площади можно использовать многопрофильно: как для организации салона красоты, магазина, ресторана, так и для открытия отделения банка, офиса или фитнес клуба.

Арендуя коммерческие помещения на стадии строительства, Вы можете сэкономить на расходах и потратить гораздо меньше средств, по сравнению с затратами, которые бы Вы понесли в случае переоборудования неподходящего нежилого пространства. Коммерческая недвижимость в строящихся домах – это платформа для развития Вашего успешного бизнеса.

Коммерческая недвижимость от РСТИ — это:

  • наличие объектов в различных районах Санкт-Петербурга, обладающих развитой инфраструктурой и высокой плотностью населения, что обеспечивает стабильный поток клиентов;
  • возможность выбрать подходящую планировку помещения, которая подходит для организации в нем именно вашего бизнеса. Реализуя свой долгосрочный бизнес-план, многие соинвесторы заинтересованы в том, чтобы заранее, еще на этапе планировки дома, ознакомить застройщика с функциональной нагрузкой того коммерческого помещения, которое они готовы приобрести. Такое взаимодействие сторон приводит к тому, что строительство ведется в соответствии с необходимыми санитарными нормами и требованиями техники безопасности, предъявляемыми к тому или иному профилю помещения;
  • удобное расположение парковки и подъездных путей;
  • надежность – недвижимость арендуется у собственника, а не у посредников;
  • своевременность — все объекты коммерческой и жилой недвижимости холдинг РСТИ сдает точно в срок, а продажа помещений осуществляется строго согласно нормам закона.

Арендуя коммерческую недвижимость в строящихся домах, Вы можете рассчитывать на то, что Ваш бизнес будет востребован новым контингентом района. Мы работаем над тем, чтобы ваши потребности в организации пространства были максимально удовлетворены и реализованы на практике. Наша компания заботится о вашем комфорте и комфорте ваших будущих клиентов, поэтому наши коммерческие объекты отличаются высоким качеством и продуманностью исполнения. При строительстве и отделке объектов недвижимости, нами используются только экологически безопасные и современные материалы, мы также контролируем все этапы строительства и заботимся о том, чтобы итоговый результат был всегда успешным.

От чего зависит стоимость коммерческой недвижимости в строящихся домах?

На итоговую стоимость коммерческих помещений влияет несколько факторов, из их числа следует назвать, во-первых, место расположения дома, во-вторых, инженерную оснащенность, а также готовность к размещению оборудования. В-третьих, коммерческие площади с витринами, которые выходят на центральную улицу, стоят дороже аналогичных помещений обращенных окнами во двор.

Если Вы задумались об аренде собственного помещения для Вашего бизнеса, то наши предложения должны Вас заинтересовать. Ведь лучшая коммерческая недвижимость в строящихся домах для Вашего бизнеса есть именно у нас!

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой

Итак, каждый шаг по порядку!

Анализируем сведения из ЕГРН

Как только известен адрес интересующего объекта — проверяем о нем все доступные и не очень доступные сведения в едином государственном реестре недвижимости: кто является собственником, существуют ли ограничения, запреты, которые могут препятствовать сделке и прочие.

 

Выписка из ЕГРН — очень важный документ, содержащий много информации. К сожалению, в данных реестра могут содержаться технические и реестровые ошибки, т.к. электронные базы периодически объединяют и совершенствуют. Надо все перепроверять. Любые ошибки, даже технического свойства, могут являться препятствием регистрации перехода права или создавать сложности в дальнейшем использовании объекта.

 

Учитывая, что коммерческая недвижимость – это не только актив, но и используемый в бизнесе инструмент, предоставляемый в аренду, в залог, в доверительное управление и т.д., мы в своей практике изучаем не только, как обстоят дела с помещением на сегодняшний день, но и что этому предшествовало, разбираем по полочкам историю объекта.

 

Так как любая сделка влечет определенные последствия, важно узнать:

  • какие сделки совершались в период юридической жизни объекта;

  • все ли обязательства по другим сделкам были надлежащим образом прекращены и не смогут ли оказать влияния на будущую судьбу объекта;

  • накладывались ли когда-либо аресты и если да, то в рамках каких судебных процессов, завершены ли разбирательства по данным спорам;

  • не было ли корпоративных споров относительно принятия решения о продаже (например, решение принято неуполномоченным лицом или с нарушениями).

Такие факты не всегда являются для Росреестра основанием наложить ограничения на проведение сделок с этой недвижимостью, но об этом делаются специальные служебные отметки, так называемые, флажки. Чтобы не возникло непредвиденных рисков, важно внимательно изучить всю цепочку сделок с объектом.

Запрашиваем первичные документы.

   

Это правоустанавливающие документы, на основании которых продавец приобрел свое право собственности на этот объект. Например, договор купли-продажи, наследования, дарения или, если продавец сам осуществлял строительство объекта, акт ввода в эксплуатацию, проектная, разрешительная документация и т.д.

 

Изучаем:

  • все ли фактические обязательства по договору были исполнены: например, оплата по договору, поскольку возникновение долга у продавца может повлиять на сделку — может быть в процессе подготовки к сделке предъявлено право требования в том числе, в судебном порядке.

  • существенные условия этих договоров.

Так, еще недавно при приобретении прав в порядке приватизации на объект зачастую накладывались ограничения по целевому использованию — только как булочная или, скажем, парикмахерская.

Если объект, к примеру, 3 месяца назад приобретался по договору купли-продажи по цене в 5 раз ниже той, по которой продается нам, — это очевидный риск.

 

Естественно, что не покупаются помещения без электричества, тепла и водоснабжения. Запрос и изучение документов, подтверждающих взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями, является важной частью проверки.

 

Часто предметом сделки являются объекты, имеющие обременения, например, чтобы расплатиться с банком собственник хочется продать недвижимость и полученные деньги направить на погашение кредита. В таких ситуациях на этапе проверки анализируются документы, подтверждающие правоотношения с банками. Еще более распространенная ситуация — сделки по покупке «арендного бизнеса», когда важно проверить условия договоров аренды, доказательства выполнения обязательств по ним и т. д.

 

Это лишь самые общие моменты, которые встречаются в наиболее распространенных сделках

Выявляем особые условия

Некоторые объекты недвижимости могут иметь особые статусы, например, объект культурного наследия или особо охраняемый объект. В дополнительной документации к такой недвижимости (охранные обязательства, паспорта охранных объектов) содержатся особые требования к эксплуатации. Иногда они могут быть трудновыполнимы или весьма затратны для собственника. Кроме того, наличие особых статутов (например, отнесение имущества к объектам культурного наследия или земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения) влияет на порядок подготовки к сделке и условия будущего договора купли-продажи. Соответственно, данные условия выявляются, анализируются и учитываются при подготовке к сделке.

Смотрим на месте

   

Любой объект приобретается для конкретных целей и он должен соответствовать определенным характеристикам не только на бумаге, но и фактически. Поэтому важным этапом является проверка технической документации. К ней относятся поэтажные планы, экспликации, кадастровые паспорта на объект.

 

На данном этапе для осмотра объекта часто мы привлекаем профильных специалистов (энергетики, кадастровые инженеры, специалисты по пожарной безопасности и т.д.)с целью выявить, насколько соответствуют данные, заявленные в документах, фактическому положению вещей.

 

Для детального и всестороннего технического обследования технической приспособленности приобретаемого объекта мы иногда даже организуем выезд целых лабораторий с оборудованием, способных проверить состояние и расположение коммуникаций, электрические мощности, работоспособность кабельных линий и так далее.

 

В подавляющем большинстве случаев в помещении, использующемся для коммерческих целей, будут те или иные перепланировки. Что, в общем-то понятно, ведь каждый бизнес приспосабливает помещение под свои нужды. К сожалению, перепланировки крайне редко бывают надлежащим образом оформлены, так как процесс их согласования длительный и дорогостоящий, связанный с большим количеством административных и бюрократических препонов.

 

Мы обязательно консультируем, какие последствия приобретения объекта с незаконными перепланировками могут ожидать покупателя:

  • возможно ли легализовать имеющиеся переделки;

  • насколько это проблематично;

  • к каким мерам административной и гражданской ответственности это может привести.

Проверяем продавца

Если это юридическое лицо, изучаем:

  • учредительные документы, внутренние положения организации;

  • к компетенции каких органов управления относится принятие того или иного решения (гендиректор, собрание акционеров), чтобы в будущем это не стало основанием оспаривания сделки;

  • все ли этапы в порядке избрания или назначения ключевых лиц были соблюдены;

  • финансовое положение продавца, чтобы учесть риски банкротства;

  • информацию о судебных спорах, которые могут быть даже не связаны с объектом недвижимости, но косвенно могут повлиять на судьбу сделки.

Если это физическое лицо, помимо судебных споров и исполнительных производств важно проверить:

  • семейное положение — нужно ли согласие супруга;

  • справки о медицинском освидетельствовании из неврологического, наркологического диспансеров, чтобы убедиться, что человек осознает последствия тех действий, которые предпринимает. Зачастую переговоры ведутся одним лицом, а объект записан, например, на мать или отца преклонного возраста. При необходимости приглашаем на переговоры соответствующих специалистов и просим пройти медицинское освидетельствование.

Итог

Результатом проверки должно стать выявление всех особенностей приобретаемого объекта недвижимости, а также вероятных проблем, связанные с ними. Это позволит обозначить круг дополнительных действий в рамках сделки или сделать вывод о нецелесообразности покупки. Любое решение должно приниматься взвешенно и «с открытыми глазами».

 

Мы предоставляем своим клиентам письменное нормативно-обоснованное юридическое заключение, где указаны все источники и документы, проанализированные в процессе работы, все потенциальные риски — устранимые и которые изменить нельзя, чем они могут грозить покупателю. А также обязательно даем рекомендации с подробным списком необходимых действий для исключения или минимизации негативного влияния этих рисков.

 

Дополнительную информацию о составе и стоимости услуг по проверке коммерческой недвижимости вы можете узнать на странице Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью.

 

Если у вас остались вопросы или вы хотите воспользоваться нашими услугами, позвоните нам или закажите обратный звонок и мы с радостью поможем вам.

 

Ольга Саутина

14.11.2019 г.

Скачайте большое руководство
по коммерческой недвижимости,
где мы обо всем рассказали подробно:

Скачать руководство

 

Недавние сделки с коммерческой недвижимостью

Недавняя продажа

$ 2,95 МИЛЛИОНОВ

2771-2777 Атлантик-авеню (между авеню Ван Сиклен и Миллер)

Бруклин

Этот участок площадью 11000 квадратных футов в Сайпресс-Хиллз состоит из трех трех- Этажные дома, все построены в 1920 году. В сдаваемых пустующих домах есть торговая единица и две трехкомнатные квартиры.

Покупатель: Yc Atlantic 2 L.L.C.

Продавец: 2771 Atlantic Realty

Брокеры продавца: Питер Матеос, Майк Рэфтер, Эндрю Манасиа и Джордон Делерм-Браун из TerraCRG

Недавняя продажа

$ 6.45 МИЛЛИОНОВ

315 Западная 29-я улица (между Девятой и Восьмой авеню)

Манхэттен

Этот шестиэтажный жилой дом площадью 5808 квадратных футов в Челси был построен в 1900 году. Он состоит из четырех дуплексов с двумя спальнями и шести однокомнатные. Последний раз продано в 2013 году за 3,85 миллиона долларов, здание сдано пустующим.

Покупатель: Jasper Global

Брокеры покупателя: Джош Липтон и Эндрю Левин из Invictus Property Advisors

Продавец: Chelsea 29 L.L.C.

Брокер продавца: Хавард Иверсен из New York Residence

Недавняя продажа

49,5 $ МИЛЛИОНОВ

50-58 East Third Street (между Первой и Второй авеню)

Манхэттен

Этот портфель из трех шестиэтажных Общая площадь зданий в Ист-Виллидж составляет 52 481 квадратный фут. Все три были построены в 1910 году и вместе имеют 71 квартиру: одна квартира с шестью спальнями, четыре квартиры с пятью спальнями, две квартиры с четырьмя спальнями, 32 квартиры с тремя спальнями и 32 квартиры с двумя спальнями.Двадцать процентов квартир контролируются, и есть три общие террасы на крыше и задние дворы. Последний раз здания переходили из рук в руки в 2016 году.

Покупатель: Gaia Real Estate

Брокер покупателя: Брэндон Полакофф из Avison Young

Продавец: 50-58 East Third Fee, на попечении Anbau Enterprises

11 Распространенные ошибки при сделках с коммерческой недвижимостью

Я много думал об ошибках в сфере недвижимости, которые видел с тех пор, как основал свою компанию 30 лет назад.Это тема, которую я подробно освещаю в классе 101 для некоммерческой организации по недвижимости, который я преподаю для Совета по недвижимости. В качестве «юбилейного подарка» я подумал, что поделюсь некоторыми из основных ошибок, которые я видел и в некоторых случаях безуспешно пытался предотвратить.

1. Влюбиться в недвижимость

Влюбленность в недвижимость обычно происходит в двух разных ситуациях. Первый случается, когда я беру клиента посмотреть недвижимость, которая выставлена ​​на продажу или в аренду, и, как бы я ни старался заранее предупредить его, клиент начинает хлестать о том, что недвижимость абсолютно идеальна — перед владельцем или брокер владельца.Цены или ставки ужесточаются, и переговоры становятся намного более трудными, потому что владелец знает, что он имеет преимущество.

Второй пример — это когда клиент владеет частью собственности, стоимость которой существенно возросла, но не будет продавать, когда должна, потому что у клиента есть «видение», которое может быть реализовано только с этим единичным объектом недвижимости.

Некоммерческая организация купила участок земли, но у нее не было денег на строительство нового здания. В конце концов, застройщик, который приобрел оставшиеся три четверти квартала, предложил выкупить землю.Первоначальное предложение было в 15 раз больше, чем некоммерческая организация заплатила за землю. Владелец не стал продавать ни за какую цену, потому что у организации было видение этого конкретного участка земли. Это было не самое лучшее и лучшее использование земли. На оставшейся части квартала застройщик построил высотное офисное здание рядом с земельным участком. Сам по себе участок недостаточен для строительства многоэтажного офисного здания. Некоммерческая организация могла бы продать землю и заработать достаточно, чтобы купить менее ценные земли где-нибудь в другом месте, и иметь средства для строительства своего нового здания.Но владелец был влюблен в свою недвижимость и упустил возможность.

2. Разговор о сделке до заключения договора или заключения договора аренды

Пропагандистский плакат времен Второй мировой войны «Шипованные корабли опускаются» — это совет, который мы даем нашим клиентам. Смысл в том, чтобы избежать неосторожных разговоров, которые могут привести к катастрофе. К сожалению, многие взволнованные потенциальные арендаторы или покупатели говорят о сделке до подписания договора аренды или до заключения договора на недвижимость. Этот небрежный разговор может привлечь внимание другого потенциального арендатора или покупателя, который сделает лучшее или более быстрое предложение и заключит сделку.

3. Закрытие до утверждения зонирования

Заставить собственника продлить закрытие до тех пор, пока не будет утверждено изменение зонирования или конкретное разрешение на использование, может быть непросто. Часто от покупателя требуется согласие оплатить невозмещаемый сбор за продление срока действия. Однако риск закрытия до получения разрешения на зонирование может быть еще более дорогостоящим.

К сожалению, у нас был школьный клиент, который предположил, что район не будет возражать против школы, и купил собственность (не в то время, когда мы представляли их).Когда они не получили необходимое зонирование, они наняли нас для продажи собственности, что было нелегко. Им приходилось платить налоги на недвижимость в течение многих лет, и в конце концов они продали недвижимость в убыток. Как мы советуем, предварительная работа спасет вас в долгосрочной перспективе.

4. Незнание того, что у клиента слабые финансовые показатели

Один из самых больших расточителей времени — это клиент, у которого нет средств на покупку или аренду недвижимости. С нашими некоммерческими клиентами финансовую информацию обычно легко получить, поскольку они должны предоставлять финансовую информацию IRS, потенциальным донорам и государственным учреждениям.

Это небольшие частные предприятия, которые могут быть наиболее неохотно делиться финансовой информацией со своим брокером заранее. Хотя выяснять у потенциальных клиентов их финансовое положение неинтересно, это важная часть процесса комплексной проверки, которую брокеры должны выполнить, прежде чем проводить много времени с новым клиентом.

5. Нереалистичные проформы

Я призываю наших клиентов покупать или сдавать в аренду помещения, которые позволяют расти в будущем.Однако я предостерегаю от покупки или строительства здания со значительной неиспользуемой площадью в расчете на то, что они могут сдать это пространство в аренду и использовать полученный доход для покрытия долга и операционных расходов. Если они полагаются на этот доход в своей проформе, это очень рискованный план. Большинство наших клиентов не обладают достаточным опытом в сфере арендодательства и не понимают рисков и расходов, связанных с арендой офисных помещений.

6. Нет существующих банковских отношений

Есть много потенциальных кредиторов для приобретения недвижимости.У всех разные требования и целевые клиенты. Рынок хороших банковских кредитов очень конкурентен, и есть много вещей, которые нужно обсудить, помимо ставки, срока и необходимого капитала.

Как директор Origin Bank, я видел бесчисленное количество одобренных и отклоненных ссуд. Я заметил, что для большинства банков все дело в отношениях. Это намного проще, если у покупателя есть налаженные банковские отношения до начала процесса подачи заявки на ссуду. Их банкир может помочь в составлении бюджета для потенциальной транзакции, постановке реалистичных целей и сопровождении их ссуды в процессе утверждения.

7. Оскорбление низким предложением

Всегда интересно, когда клиент хочет сделать «низкое» предложение на недвижимость, а затем удивляется, когда продавец решает не отвечать. Однако, когда они продают недвижимость, их оскорбляет, когда кто-то делает очень низкое предложение. В любом случае я рекомендую ответить, даже если обе стороны далеко друг от друга. В большинстве случаев я считаю, что низкое предложение — это всего лишь начальное позерство, и стороны могут легко перейти к разумному переговорному процессу.

8. Не нанимать адвоката с опытом работы в сфере недвижимости

Я, безусловно, могу аргументировать важность сохранения маклера по недвижимости. Однако не менее важно нанять адвоката с опытом работы в сфере недвижимости. Поразительно, сколько покупателей и продавцов не хотят нанимать адвоката.

Очень часто они ожидают, что их брокер (при условии, что он у них есть) подготовит контракт, используя формы Техасской ассоциации риэлторов или Коммерческой ассоциации риэлторов Северного Техаса, чтобы избежать уплаты судебных издержек.На самом деле они хотят, чтобы их брокер выступал в качестве их поверенного. Формы хороши и позволяют сэкономить на судебных издержках, но, по моему опыту, брокеру не стоит пытаться выступать в этом качестве. Хороший адвокат, работая в партнерстве с брокером, может сэкономить деньги и время своего клиента, а также сэкономить на юридических вопросах в будущем.

9. Не готов оплатить расходы на должную осмотрительность

Другой серьезной ошибкой является отсутствие экспертов для проведения тщательной проверки.Получение отчета о состоянии недвижимости и экологической оценки поможет покупателю или арендатору понять возможные затраты на ремонт и восстановление, связанные с недвижимостью и соответствующим бюджетом. Поверхностный осмотр почти гарантирует впоследствии неприятные и дорогостоящие сюрпризы.

10. Использование доверенности компании, занимающейся правовой титулом на жилую недвижимость, для совершения коммерческих сделок

С годами я узнал, что хорошие доводчики с коммерческим названием имеют большое значение. Они понимают сложность коммерческой сделки и ожидания различных сторон.Они привыкли работать с адвокатами и следовать инструкциям в заключительном письме. Доводчики для жилых домов работают в совершенно другой вселенной. Сборы за полисы регулируются штатом Техас, поэтому нет никакой экономии за счет использования доводчика, который специализируется на сделках с жилыми домами.

11. Пренебрежение планированием задержек

Покупатели и арендаторы должны иметь сроки, отражающие неизбежные задержки, которые происходят (даже до пандемии).Они включают такие вопросы, как неопределенные процессы выдачи разрешений, нехватка рабочей силы и материалов, длительные процедуры зонирования и утверждения финансирования. Наем экспертов может значительно сократить задержки и помочь в установлении реалистичных сроков. Даже в этом случае может произойти непредвиденное, и наличие резервного плана или запасной части в графике может быть очень важным.

Большинство из этих ошибок — это ошибки, с которыми сталкивались опытные брокеры, и, несмотря на все наши усилия, они все еще случаются. Я знаю, что я мог бы включить гораздо больше.Не стесняйтесь поделиться этим списком со своими клиентами и добавить расширенный список в комментариях. Это может спасти каждого от множества дорогостоящих ошибок и головной боли.

Элиза Солендер — президент Solender / Hall, Inc. и входит в совет директоров Origin Bancorp.

Коммерческая недвижимость | Настоящая сделка Нью-Йорк

Национальный

Стартап хочет демистифицировать налоговые льготы на недвижимость

Т.П. Йейттс | 29 сентября 2021 г., 14:00

REDIST, стартап компании proptech, стремящийся демистифицировать налоговые льготы в сфере недвижимости, завершил раунд начального финансирования и запустил мягкий запуск …

Стартап хочет демистифицировать налоговые льготы в сфере недвижимости
Macy’s на Amazon: не в моем доме

TRD Персонал | 29 сентября 2021 г., 10:04

Macy’s борется со своим домовладельцем, чтобы защитить свой флагманский корабль Herald Square от рекламы Amazon, появляющейся на вершине культового места.В пятницу ритейлер подал иск против организации Kaufman, контролирующей …

Macy’s для Amazon: не в моем доме

Национальный

Первый REIT Metaverse может стать публичной биржей в течение года

Автор: T.P. Йейттс | 29 сентября 2021 г., 8:39

Предприниматель, занимающийся блокчейном, с помощью бывшего i-банкира по недвижимости отчеканет первую в мире виртуальную собственность …

Первый Metaverse REIT может выйти на публичную биржу в течение года
Оператор приюта для бездомных захватит поле для гольфа Трампа в Бронксе

TRD Персонал | 28 сентября 2021 г., 15:37

Через несколько месяцев после того, как мэр де Блазио объявил о прекращении деловых отношений Нью-Йорка с Дональдом Трампом, домен…

Оператор приюта для бездомных захватит поле для гольфа Трампа в Бронксе

Национальный

Публично торгуемые фирмы владеют недвижимостью в США на 1,64 трлн долларов

TRD Персонал | 28 сентября 2021 г., 14:35

Коммерческая недвижимость все чаще попадает в руки публичных фирм, которые в настоящее время могут похвастаться более чем …

Публично торгуемые фирмы теперь владеют недвижимостью в США на $ 1,64 трлн.
Кредит Брукфилда в размере 400 миллионов долларов в Greenpoint Landing возглавляет список районов за пределами района

Автор: Акико Мацуда | Исследования Ориона Джонса | 28 сентября 2021 г., 12:30

В Бруклине объем крупных сделок по финансированию недвижимости снова вырос на 20 процентов с июля до августа, в общей сложности…

Кредит Брукфилда в размере 400 миллионов долларов в Greenpoint Landing возглавляет список районов за пределами района
Pink Stone продает томный сайт FiDi за 89 миллионов долларов

Холден Уолтер-Уорнер | 28 сентября 2021 г. 10:15

Grubb Properties продолжает свой поход в Нью-Йорк, планируя дополнительную жилую застройку в городе на …

Pink Stone продала томный сайт FiDi за 89 миллионов долларов
Vornado сдает в аренду 77K SF школе на Седьмой авеню 825

Холден Уолтер-Уорнер | 28 сентября 2021 г., 07:00

Школа собирается переехать из Восточного Гарлема на 116-й Западной улице в 825…

Vornado сдает в аренду 77K SF школе на Седьмой авеню, 825
Разборка проката на одну семью: вышел новый выпуск подкаста

Автор: Раджи Пандья | 27 сентября 2021 г. 17:15

За последние несколько лет институциональные фирмы потратили миллиарды на приобретение и строительство домов для сдачи в аренду на одну семью. Ничего особенного …

Разборка проката на одну семью: вышел новый эпизод подкаста

Tri-State

Birch Group заплатила 380 миллионов долларов за большой офис в Джерси-Сити

TRD Персонал | 27 сентября 2021 г., 12:42

Mack-Cali Realty продает еще одну офисную недвижимость, согласившись разгрузить прибрежный комплекс Джерси-Сити за 380 миллионов долларов.В …

Birch Group заплатила 380 миллионов долларов за большой офис в Джерси-Сити

14 важных факторов, влияющих на коммерческую недвижимость в 2021 году и в последующий период

Гетти

Getty Images

Как почти любая отрасль, пандемия Covid-19 потрясла сектор коммерческой недвижимости (CRE). По мере того, как предприятия вновь открываются, владельцы вынуждены принимать непростые решения, например, следует ли им и дальше арендовать офисные помещения. Следовательно, арендодатели и другие инвесторы CRE могут увидеть дальнейшее влияние на свой поток доходов.

Как эксперты в своей области, члены Forbes Real Estate Council следят за растущими отраслевыми тенденциями, которые могут повлиять на потенциальные инвестиции и сделки с недвижимостью. Ниже 14 из них рассказывают о некоторых важных факторах, влияющих на инвестиции в CRE в 2021 году и в последующий период, а также о том, как инвесторы могут подготовиться.

1. Повышенный спрос

Рынок во второй половине года будет продолжать расти нынешними бурными темпами, чему способствуют низкие процентные ставки и инфляционное давление.Владельцы инвестиционной собственности будут пытаться обналичить деньги, пока рынки горячие. Спрос на инвестиционную недвижимость будет продолжать расти на вторичном и третичном рынках, поскольку инвесторы стремятся к несколько более высокой доходности. — Эрик Ширли, Four Oaks Capital

2. Увеличение офисных вакансий

Для офисов — продление аренды. Экономика возвращается, но безработица растет, работа из дома растет, и люди переезжают. Я предсказываю, что большинство стабильных компаний будут продлевать свои договоры аренды, но будут стремиться к меньшему количеству площадей, что приведет к появлению вакансий во многих областях.- Кен МакЭлрой, MC Companies


Forbes Real Estate Council — это сообщество руководителей в сфере недвижимости, доступное только по приглашениям. Имею ли я право?


3. Изменения в федеральной помощи

Мы должны внимательно следить за развитием федерального участия в кредитовании бизнеса. Также вероятно, что если инфляция продолжит расти, федеральное правительство будет вынуждено вмешаться в процентные ставки. Наблюдение за изменениями в экономических перспективах Федеральной резервной системы поможет владельцам бизнеса решить, покупать или арендовать коммерческие площади.- Марко Дель Зотто, LIV | Sotheby’s International Realty — Breckenridge CO

4. Более широкое внедрение технологий

Пандемия заставила по-настоящему сосредоточиться на силе данных, и мгновенный доступ к рыночной информации позволяет умным инвесторам работать за пределами своих существующих классов активов и географических регионов. Более широкое внедрение технологий и лучшее понимание рыночных данных только увеличат спрос на и без того ограниченные запасы. — Оли Фараго, Coyote Software

5.Больше спроса и меньше предложения

Спрос на коммерческую инвестиционную недвижимость больше, чем когда-либо, при меньшем предложении. Состоятельные люди покупают недвижимость, чтобы застраховаться от инфляции и воспользоваться низкими процентными ставками. Из-за нехватки жилой недвижимости многие предпочитают коммерческую недвижимость, что ведет к усилению конкуренции за инвестиционные возможности. Время сейчас важно как никогда. — Екатерина Куо, Elite Homes | Christie’s International Недвижимость

6.Дебаты по поводу офисных помещений

Возвращение в офис и условия, связанные с пандемическими мерами, являются важными факторами. Подумайте, сколько места потребуется, и согласятся ли сотрудники вернуться к старой офисной парадигме вместо удаленной работы. Несколько компаний реализуют требования в отношении вакцин и могут сыграть важную роль для многих. — Майкл Дж. Полк, Polk Properties / Matrix Properties

7. Сильное влияние ESG

Одним из важных факторов является влияние экологических, социальных и управленческих аспектов (ESG), поскольку они влияют на недвижимость со всех точек зрения.Это влияет на арендаторов, пространство, которое они хотят использовать, и их желание вернуться в офис. Это влияет на доступ к рынкам капитала для увеличения капитала и долга. Это также влияет на ценность, поскольку все больше и больше городов, штатов и стран обращаются к регулированию, чтобы управлять ESG. — Брэдфорд Доксер, Green Generation Solutions, LLC

8. Растущий интерес инвесторов

Обеспокоенность по поводу занятости, отсутствие роста арендной платы и другие факторы, связанные с пандемией, поставили капитал на паузу.Теперь капитал от инвесторов и кредиторов возвращается на рынок после 15-месячного перерыва. Знайте, что когда вы найдете сделку, которая вам нравится, действуйте быстро, поскольку рынок сейчас очень конкурентный. — Ли Кисер, Kiser Group

9. Устойчивый рост капитала

Доступность капитала — один из основных факторов, поддерживающих процветание конкретных секторов коммерческой недвижимости во время пандемии. Во время прошлых рецессий не хватало капитала. Во время пандемической рецессии имелся изобилие доступного капитала для определенных типов инвестиций, включая промышленную, многосемейную, складскую и медицинскую недвижимость.- Ричард Лэки, City Commercial Real Estate, Inc.

10. Реальная оценка

Реальная оценка остается весьма проблематичной из-за того, что по-прежнему остается океанами доступной ликвидности, исходящей от центральных банков. Я думаю, что без этих программ мы бы увидели более быструю корректировку стоимости, отражающую быстро меняющиеся модели потребителей и цифровых сотрудников. Другими словами, одним из важных факторов во многих случаях является то, что значение CRE — это то, что центральный банк утверждает в данный момент.- Кларк Твидди, Twiddy & Company

11. Инфляция

Если инфляция продолжит оставаться высокой или даже продолжит расти, ФРС будет вынуждена действовать и повысить ставки. Еще предстоит определить, является ли нынешний повышенный уровень инфляции временным или сохранится в ближайшем будущем. Возможно, проблемы с цепочкой поставок разрешатся сами собой и вызовут снижение инфляции, но, может быть, и нет. — Ник Рон, House Buyers of America

12. Смена ожиданий арендатора и резидента

Ожидания арендаторов и жителей в отношении коммерческой недвижимости меняются.Поскольку потребители ожидают того же опыта работы с клиентами, где они работают и живут, что они могут получить от приложений по доставке еды и т. Д., Лидерам в сфере коммерческой недвижимости придется адаптироваться, чтобы соответствовать этим ожиданиям. Это позволит группам, которые быстрее всего адаптируются, выделиться среди остальных, требуя большей доли рынка и премий. — Бенджамин Плит, Кобу

13. Увеличение ссуд, финансируемых федеральным правительством

Единственным наиболее важным фактором, влияющим на пространство коммерческой недвижимости, являются спонсируемые федеральным правительством ссуды для предприятий, желающих приобрести собственное пространство.С кредитами SBA 504 и 7 (a) в диапазоне 3%, для этих предприятий не имеет смысла продолжать аренду помещений. Если вы не смотрите на этот сегмент рынка, вы упускаете горячую возможность прямо сейчас для брокеров. — Шерман Рэгланд, Академия Realinvestors®️, ООО

14. Розничная торговля может пострадать

Имейте в виду, что площадь офисного здания после коронавируса может увеличиться по мере того, как компании переходят на гибкую рабочую программу. Потребность в больших помещениях для размещения сотрудников уменьшится, что приведет к увеличению вакансий в зданиях.Розничная торговля в определенных областях пострадает, поскольку меньшее количество офисных работников будет приводить меньше людей в рестораны и магазины в деловых районах. — Стивен Минчен, команда Minchen

Девелоперов коммерческой недвижимости | Conor Коммерческая недвижимость

Конор продает торговый центр North Avenue Commerce Center в Уинфилде, штат Иллинойс

11 авг.2021 г. | Пресс-релизы

Conor Commercial Real Estate рада объявить о продаже торгового центра North Avenue Commerce Center. Расположенное в Уинфилде, штат Иллинойс, недавно построенное промышленное здание предлагает площадь класса А. 265 550 квадратных футов.На момент продажи выработка была 82 процента …

Conor выходит на рынок Саванны с юго-восточными воротами

02 авг.2021 г. | Пресс-релизы

Conor рада объявить о своей экспансии на промышленный рынок Саванны, штат Джорджия, с развитием Southeast Gateway. Новый спекулятивный индустриальный парк, строительство которого запланировано на конец лета этого года, будет включать в себя два здания класса А общей площадью 1,2 …

.

Conor выходит на расширяющийся рынок саванн

23 июля 2021 г. | Опубликованные статьи

Конор рад сообщить о расширении своих операций по промышленному развитию в Саванне, штат Джорджия.Саванна может похвастаться третьим по величине контейнерным портом страны и разнообразной экономикой, которая не подает признаков замедления. Мало того, что грузовой объем порта увеличился вдвое до …

2021 Женщина года

23 июля 2021 г. | Признание в отрасли

Молли МакШейн была названа «Женщиной года» журналом Illinois Real Estate Journal. В октябре 2020 года Молли была повышена с главного операционного директора до главного исполнительного директора McShane Companies, став вторым генеральным директором в истории компании и первой женщиной-генеральным директором.Она сейчас …

Общее — лето 2021 года

14 июля 2021 г. | Информационный бюллетень

Общая точка — лето 2021 г. Просмотреть интерактивную версию Загрузить PDF

2021 Выдающиеся генеральные юрисконсульты

4 июня 2021 г. | Признание в отрасли

Дэн МакШейн, директор по стратегии и главный юрисконсульт, был включен в список выдающихся генеральных юрисконсультов Crain’s Chicago Business 2021 года. Обладая более чем 20-летним опытом, Дэн координирует стратегическое планирование и управление рисками…

Стратегия налогообложения коммерческой недвижимости, операции и сделки

В динамичной отрасли, такой как недвижимость, рабочий процесс сложен — многие зависимости и пути идут не только параллельно, но часто могут пересекаться в многочисленных критических точках цепочки создания стоимости. Основные операционные потребности могут быть постоянными, но уникальные обстоятельства и проблемы должны решаться быстро и эффективно, чтобы оставаться продуктивным и опережать конкурентов. CohnReznick предлагает ряд предложений для компаний, занимающихся коммерческой недвижимостью.

ПОДДЕРЖКА СДЕЛКИ

Не платите больше и не продавайте меньше, чем стоит ваша собственность. Ваша позиция будет ясна благодаря нашему собственному финансовому моделированию, экспертным оценкам и оценкам, подготовке финансовой отчетности и поддержке в переговорах о приобретении.

ИСТОЧНИК КАПИТАЛА

Наша сеть обширна, а наши отношения продолжительны. К источникам капитала относятся фонды прямых инвестиций, пенсионные фонды, семейные офисы, иностранные и отечественные банки, компании по страхованию жизни, эндаументы и платформы CMBS.На протяжении всей истории нашей Фирмы мы связывали клиентов с сильными партнерами, уникальными источниками капитала и получали специализированные консультации по вопросам стратегических совместных предприятий, а также размещения капитала и долга на уровне активов.

ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ РЕШЕНИЯ

Technology поддерживает операции с недвижимостью и принятие инвестиционных решений. CohnReznick помогает клиентам использовать технологии для выявления возможностей и оптимизации операций, ежегодно выполняя более 100 технологических дорожных карт, проектов по отбору, внедрению и организации.Обладая глобальными ресурсами и опытом работы с большинством технологических платформ в сфере недвижимости, мы помогаем даже самым сложным организациям превращать данные в прибыль.

РАСШИРЕННЫЕ ОПЕРАЦИИ

Повысьте эффективность собственности, которой вы владеете, путем более точного согласования операций со стратегией и оптимизации критически важных бизнес-процессов. Наши решения устраняют фрагментированные операции с недвижимостью и разрозненные бухгалтерию, снижают стоимость квадратного фута имущества, находящегося под управлением, устраняют неэффективность и улучшают денежный поток.

РАЗДЕЛЕНИЕ РАСХОДОВ

Мы предоставляем анализ разделения затрат, чтобы ваша организация могла реклассифицировать активы для более быстрой амортизации — отсрочки уплаты налогов и увеличения денежных потоков.

Turton Коммерческая недвижимость

Наш рецепт успеха. Убедитесь, что у вас есть правильное сочетание самого важного.

Мы здесь, чтобы ответить на любые ваши вопросы и проблемы в это неопределенное время.

Свяжитесь с нами

Команда Turton обладает юношеской энергией, чтобы всегда быть впереди всех, и знаниями, чтобы оставаться в ней.

Присоединяйтесь к нам

С более чем 15 региональными рынками у вас есть из чего выбрать.Как эксперты в своем регионе, мы можем помочь вам с учетом ваших потребностей и вашего бюджета.

Найдите нашу недвижимость

Будьте в курсе. Если вы на охоте, это идеальный способ найти связь.

Зарегистрироваться

Мы держим руку на пульсе рынка и у нас есть опыт, чтобы помочь вам справиться с вашими разнообразными потребностями в CRE.

О Туртоне

Здоровая база коммерческой недвижимости кипела в культуре Сакраменто, увенчанной щепоткой сарказма и остроумия.

Прочтите нашу последнюю копию

Джон Ходжсон — Президент
The Hodgson Company

У каждого субрынка своя атмосфера и свой стиль жизни.Мы можем помочь вам найти возможности, которые улучшат набор и удержание персонала в вашей фирме.

Изучите наши популярные рынки

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *