Не достроен дом: Дом не достроен

Почему в некоторых странах не достраивают дома?

Все любят путешествовать, и больше всего русских туристов привлекают такие страны, как Турция, Египет, Греция и прочие страны Европы. Наслаждаясь теплым климатом, жарким солнцем, красивым морем и непередаваемыми пейзажами многие путешественники задаются вопросом: а почему в указанных странах так часто можно встретить недостроенные дома? Когда возведены первые, а иногда и вторые этажи уже явно жилых домов, но строительство явно незаконченное. Неужели жители жарких стран настолько бедны или ленивы, что их устраивает проживание в такого рода недостроях? Ответ кроется в нескольких факторах.

Первый, и самый распространённый – уход от налогов. В Греции, Египте и Турции как и во всем мире существует развитая система налогообложения, которая предусматривает налог на недвижимость. Учитывая небольшие доходы жителей указанных стран и сложные экономические ситуации в целом, вполне объяснимо, что владельцы домов хотят сократить свои расходы и уйти от налогов, если такая возможность у них есть.

Если строительство дома является незаконченным, то его собственники не попадают под обложение налогом на недвижимость. Проживать в недостроенных домах можно вполне комфортно, стройка вроде как продвигается, а вот плату в государственную казну можно избежать. Именно поэтому в южных странах такого типа так много недостроенных строительных объектов.

Традиции – неотъемлемая часть истории Греции и Египта. Жители этих стран не представляют свою жизнь без многовековых устоев. Поэтому именно традиции являются одним из факторов, почему египетские и греческие семьи не заканчивают строительство жилых домов: так уж заложено, что родители строят первый этаж для себя, а второй – для детей, которые когда вырастают, продолжают его строительство и возводят третий этаж. Таким образом, появляются так называемые семейные пирамидки. Атмосфера в таких домах очень тёплая, семейная и уютная. Россиянам стоило бы брать пример с семейных традиций и ценностей многих южных стран.

Климатические условия – ещё одна причина недостроя жилых домов в Греции. Страна располагается на островах с сейсмической активностью, а потому дому нужно сначала устояться, дать осесть почве, поэтому после возведения первых этажей в домах Греции до последующего строительства проходит год, а иногда и более. С опасностью землетрясений связана и низкая этажность зданий – чем меньше дом, тем более высока его безопасность и ниже возможность обрушения. Также практически все дома в Греции выкрашены в белый цвет – объясняется это наличием высоких температур и активности солнца, белые дома меньше нагреваются и сохраняют комфортную температуру в помещении.

Похожие темы: Как рассчитывается квитанция за коммунальные платежи?

Фонд дольщиков может достроить проблемный дом на улице Пархоменко в Уфе — РБК

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил в силе решение Арбитража Башкирии о признании застройщика объекта банкротом.

Фото: Минстрой РФ

Восстановлением прав дольщиков недостроенного в центре Уфы многоэтажного дома займется Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Об этом РБК Уфа сообщили в пресс-службе министерства строительства и архитектуры Башкирии.

«Жилой дом включен в Единый реестр проблемных объектов, механизм достройки которых находится на контроле Минстроя РБ. Восстановление прав участников строительства планируется при участии ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства»», — сообщил сотрудник пресс-службы.

Застройщиком проблемного объекта являлся Региональный общественный фонд «Спортивно-реабилитационный центр инвалидов по зрению «Луч» (РОФ СРЦИЗ), заказчиком выступило ООО «ЭнергоТехСервис», инвестором — ЖСК «Дуслык-Строй». Возведение многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями спортивно-реабилитационного центра планировалось закончить в 2011 году, однако он до сих пор не достроен.

В июле прошлого года Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства подал иск о банкротстве РОФ СРЦИЗ, в январе 2021 Арбитражный суд Башкирии удовлетворил это требование. Компания пыталась оспорить решение в апелляционной инстанции. Ее представитель заявил, что застройщиком является ЖСК «Дуслык-строй», оформлявший договоры и владеющий большей частью земельного участка под домом. Однако Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в Челябинске в определении от 7 июня оставил жалобу без удовлетворения, а решение первой инстанции без изменения.

Степень строительной готовности дома оценивается на 85%. Решения о завершении объекта или выплате компенсаций гражданам будут приняты фондом защиты прав дольщиков с учетом результатов экспертизы состояния жилого дома. В Минстрое сообщили, что дольщики получат квартиры не позднее 2023 года. Если фонд примет решение о компенсациях, их выплатят до конца 2021 года.

Наше Время Новости Гурьевского района

СПРОСИТЕ У ЮРИСТА

На вопросы читателей отвечают юристы Агентства «БРУНО и партнеры»:

– Тема крайне сложная и не нашедшая пока удовлетворительных ответов. В начале августа 2017 года вступил в силу Федеральный закон 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…», ужесточивший положение застройщиков.

Министерство строительства узаконило понятие «компенсационный фонд долевого строительства». Это организация, призванная защищать граждан от возможных убытков при незавершении строительства и неисполнении застройщиком других обязательств. Застройщик обязан вносить в обязательном порядке взносы в этот фонд, учредителем которого является РФ. Однако на фонд не возложена обязанность решать проблемы уже существующих обманутых вкладчиков, поэтому для таких вкладчиков основные механизмы защиты разрабатывают регионы: выплачивают компенсации из бюджета обманутым дольщикам, которые признаны таковыми в судебном порядке; создают рабочие группы по работе с недобросовестными застройщиками; реализуют земли застройщиков в целях выплаты из этих средств компенсаций обманутым дольщикам; находят новых застройщиков, которые берут на себя обязательства достроить дом и обеспечить дольщиков квартирами. Самим дольщикам тоже нужно действовать. Необходимо установить причину задержки строительства. Если причина в отсутствии разрешительной документации, в смене застройщика, нехватке денег и т. п., придется отстаивать интересы в суде. Дольщики вправе создать жилищностроительный кооператив для завершения строительства проблемного дома. Если застройщик признан банкротом, и дольщик через суд взыскивает с него денежные средства, нужно помнить, что денежные требования дольщиков удовлетворяются в третью очередь, поэтому вернуть всю сумму денег почти невозможно. Если дом построен, самое лучшее – требовать его передачи дольщикам. Каким путем идти – зависит от конкретной ситуации и уровня проблемности застройщика.

Юристы юридического Агентства «БРУНО и партнеры»

проконсультируют, быстро и качественно составят

исковое заявление, защитят Ваши интересы в судах,

государственных учреждениях, органах власти и управления.

    Директор агентства – БРУНО Елена Владимировна.

    ЕЖЕНЕДЕЛЬНО ПО СРЕДАМ И ЧЕТВЕРГАМ С 12 ДО 16 ЧАСОВ

У НАС ПРОВОДЯТСЯ БЕСПЛАТНЫЕ УСТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ.

Контактные телефоны: 8-911-476-44-85, 8-963-296-46-42.

    ЖДЕМ ВАС ПО АДРЕСУ: г. Гурьевск, ул. Ленина, 2

(здание почты, 3-й этаж, вход в «Ростелеком», кабинет 3).

«Памятник бездействия». На недострое Копейска появились растяжки от обманутых дольщиков

https://www.znak.com/2020-10-19/pamyatnik_bezdeystviya_na_nedostroe_kopeyska_poyavilis_rastyazhki_ot_obmanutyh_dolchikov

2020.10.19

В Копейске дольщики недостроенного дома на проспекте Коммунистическом, 28 повесили на балконах растяжки с призывами к властям. Напомним, дом должны были сдать в конце 2016 года, но до сих пор не достроили. Руководителям компании-застройщика ранее было предъявлено обвинение в мошенничестве.

Дом уже много лет находится в высокой степени готовности, там даже сданы нежилые помещения, где расположились торговые объекты. Но сам дом так и не заселен. Сейчас на двух балконах дома появились растяжки: «Власть, помоги достроить дом» и «Памятник бездействия чиновников и застройщика».

«Подслушано Копейск» / «ВКонтакте»

Как сообщили Znak.com в пресс-службе минстроя региона, в проблемном доме, который строит ООО «Стройвыбор», 266 дольщиков.

«Дом находится в Едином реестре проблемных объектов, по нему разработан план-график мероприятий. Минстрой обратился в Фонд защиты прав дольщиков с просьбой, чтобы Фонд подал в суд иск о банкротстве ООО „Стройвыбор“, — сказали в пресс-службе министерства. — После решения суда о признании застройщика несостоятельным (банкротом) планируется введение процедуры конкурсного производства. Затем будут определяться активы застройщика, формироваться реестр кредиторов. Необходимо, чтобы все дольщики своевременно вступили в этот реестр, так как полный пакет документов будет передаваться в Фонд защиты прав дольщиков. Согласно плану-графику, в первом квартале 2021 года будут подготовлены и переданы документы, необходимые для принятия решения Фонда о финансировании мероприятий».

Скандальным застройщикам из Копейска предъявлено обвинение в мошенничестве

Согласно картотеке арбитражных дел, заявления о банкротстве компании в базе нет.

Напомним, руководителям ООО «Стройвыбор» и ООО «Уралфинанс» Константину Бабайлову и Сергею Назарову предъявлено обвинение в мошенничестве в особо крупном размере (часть 4 статьи 159 УК РФ). Дело находится в производстве ГСУ ГУ МВД по Челябинской области.

Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com

Что делать, если застройщик не достраивает дом? Советы юриста по долевому строительству!

В наше время все хотят иметь своё собственное жильё: многим надоело постоянно менять съёмные квартиры, хочется обустроить свой дом по вкусу. Но недвижимость сейчас стоит немало и единственным выходом для многих является ипотека.

При этом граждане по понятным причинам охотно покупают абсолютно новое, ещё даже строящееся жильё.  Разумеется, в этом есть как свои выгоды, так и риски. И сегодня мы рассмотрим именно их, а поможет нам с правовой точки зрения юрист по долевому строительству Наталья Нещерет.

 Зачастую случается такая ситуация, когда сами дольщики инициируют банкротство застройщика, желая получить средства по расторгнутому договору. Буквально, наличие одного расторгнутого договора – это уже банкротные требования, потому что ни одна квартира дёшево не стоит, и если в течение определённого времени застройщик не исполнит свои обязательства по возврату денежных средств дольщику, который расторг договор, может быть введено наблюдение – требования будут признанными обоснованными, скорее всего суд даст несколько раз время для погашения, но этот процесс не может откладываться вечно. Рано или поздно, если застройщик обязательства не исполнит, будет введено наблюдение и уже начнутся необратимые процессы.

Давайте резюмируем, какие выходы из ситуации могут быть. Разумеется, при банкротстве застройщик этот дом уже достраивать не собирается – у него просто нет на это денег. Здесь у дольщиков есть несколько вариантов, так как им в любом случае нужно что-то сделать, чтобы получить квартиру – есть вариант создать жилищно-строительный кооператив – такую организацию, которая будет достраивать дом, но здесь потребуются дополнительные средства. Конечно, такой вариант в основном никому не приятен, потому что люди заплатили большие деньги давно, ждут квартиру долго, скорее всего, платят ипотеку, либо снимают жильё, и ещё нужны деньги, чтобы достроить дом – такое осилить могут не все.

Путь общественной огласки и обращения в администрацию является наиболее удобным для дольщиков, потому что не нужно будет ничего доплачивать. Цена останется такой, как была, а новый застройщик продаст непроданные квартиры и получит вследствие этого выгоду. Важно не молчать о ситуации, а придать ей общественный резонанс, иначе недостроенный дом может оставаться десятилетиями. Помните, что если вы соберётесь с остальными жильцами этого дома, и будете действовать вместе, ситуацию уже невозможно будет замолчать (особенно, когда речь идёт о многодетных семьях, жилье эконом-класса, льготных государственных программах). Обращайтесь к юристам, органам власти: вы можете повлиять на благоприятный исход ситуации! Добивайтесь того, чтобы ваши права были защищены! 

Недострой нельзя оформить в собственность — Комментарии — INTELLECT

11 сентября 2019

Верховный Суд: дольщики застройщика-банкрота не могут получить право собственности на квартиры в недостроенном доме.

Необходимым условием признания за дольщиком права собственности на квартиру является завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию.

11.09.2019 | Новая адвокатская газета | Зинаида Павлова

По мнению одного из экспертов «АГ», определение ВС лишь внесет дополнительную сумятицу в противоречивую судебную практику при рассмотрении аналогичных дел нижестоящими судами. Другая отметила отдельные нюансы рассматриваемого дела, которые свидетельствуют об обоснованности выводов Верховного Суда.

5 сентября Верховный Суд РФ вынес Определение №306-ЭС16-3099(4,5) по спору о признании за гражданами права собственности на конкретные квартиры в недостроенном многоквартирном жилом доме.

Застройщик, впоследствии признанный банкротом, не достроил дом

В 2003–2009 гг. ЗАО «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» привлекала денежные средства граждан для строительства жилого дома. Соответствующие договоры об участии в строительстве жилья заключались между сторонами не по правилам Закона об участии в долевом строительстве, они не проходили государственную регистрацию. Жилой дом так и не был построен застройщиком. В апреле 2011 г. суд признал корпорацию банкротом и ввел в отношении нее процедуру конкурсного производства.

В дальнейшем Министерство строительства Самарской области по результатам конкурсного отбора поручило ООО «Стройпроектсервис» завершить строительство жилого дома как проблемного объекта. Министерство заключило с обществом соглашение о сотрудничестве, был составлен градостроительный план земельного участка, утвержденный Департаментом строительства и архитектуры г. Самары. Общество разработало проектную документацию для завершения строительства, ему предоставили земельный участок по договору субаренды в июле 2017 г.

Впоследствии к корпорации были применены правила параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, предусматривающей особенности банкротства застройщиков. Требования восьми граждан к корпорации о передаче квартир были включены в реестр требований о передаче жилых помещений вступившими в законную силу судебными актами. Далее они обратились в суд с заявлениями о признании за ними права собственности на конкретные квартиры в недостроенном доме. Заявители также потребовали исключить их требования в отношении указанных квартир из реестра требований о передаче жилых помещений.

Суды удовлетворили требования граждан о признании права собственности на квартиры

Заявления граждан были объединены судом в совместное производство. Сначала арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, а апелляция поддержала его определение. Впоследствии окружной суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора арбитражный суд удовлетворил заявленные требования полностью. В дальнейшем апелляция лишь частично изменила решение первой инстанции, прекратив производство по исключению требований трех граждан из реестра требований о передаче жилых помещений в связи с их отказом от этого. Суд округа поддержал решения нижестоящих инстанций.

Признавая заявления участников строительства обоснованными, суды исходили из того, что объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Возникновение права общей собственности участников строительства связано с выполнением ими договорных обязательств по финансированию строительства, и защита данного права не может быть поставлена в зависимость от того, завершено строительство или нет. При этом суд округа отклонил за недоказанностью возражения других участников строительства о наличии правопритязаний иных лиц в отношении спорных квартир, а также о наложении границ некоторых жилых помещений в результате разработки проектной документации новым застройщиком.

Конкурсный управляющий корпорации Елена Овчинникова и ООО «Стройпроектсервис» оспорили вышеуказанные судебные акты в Верховный Суд РФ.

ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и отказал в удовлетворении требований граждан

Изучив материалы дела №А55-36158/2009, высшая судебная инстанция напомнила особенности получения гражданином-кредитором статуса участника строительства, имеющего требование к должнику-застройщику о передаче жилого помещения. Такое право возникает у него при использовании должником любых способов получения денежных средств от граждан с принятием встречного обязательства по последующей передаче им в собственность жилья в многоквартирном доме (п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Верховный Суд пояснил, что для получения вышеуказанного статуса не обязательно заключение ДДУ и создание недвижимого имущества согласно Закону об участии в долевом строительстве. Он признал факт того, что граждане являются участниками строительства на основе заключенных с корпорацией договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, которые будут созданы в будущем, и последующих соглашений об уступке требований.

Со ссылкой на положения ГК РФ Суд отметил, что между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно – передать им имущество в собственность.

«В случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (ст. 398 ГК РФ). Как разъяснено в абз. 3 п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. №7 о применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств, при отсутствии у должника индивидуально определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора», – указано в определении.

Как пояснил Суд, такие разъяснения согласуются со специальными положениями п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве. Согласно им необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (то есть фактическое создание квартиры как индивидуально определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота). В рассматриваемом случае строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как оборотоспособные объекты не существуют. Следовательно, нижестоящие суды не могли признать право собственности на «доли… в виде квартир».

Судебная коллегия ВС РФ также не согласилась с выводами судов о возникновении общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом. Со ссылкой на ст.130 ГК РФ она подтвердила, что объекты незавершенного строительства действительно относятся к объектам недвижимого имущества. В то же время Суд отметил, что основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона (ст. 218 и 244 ГК РФ). Однако покупатели будущих квартир как будущей вещи не подтвердили наличие таких оснований.

«Норма, содержащаяся в абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства. Ввиду того что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на не завершенное строительством здание, заявления участников строительства не подлежали удовлетворению», – отметил Суд.

Как следовало из пояснений участников строительства и их представителей в ВС, обращение граждан в суд с заявлениями к корпорации о признании права собственности преследовало цель создания гарантий того, что в случае завершения строительства жилого дома любым способом (в том числе силами нового застройщика) им будет предоставлено жилье в этом доме.

«Установленные гражданским законодательством способы защиты права от совершаемых нарушений должны применяться с учетом характера таких нарушений. Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику. Исходя из тех оснований заявлений (п. 5 ч. 2 ст. 125, п. 3 ч. 1 ст. 126 АПК РФ), которые приводили граждане – участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера», – отметил ВС в своем определении.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящего суда и отказал в удовлетворении исков граждан.

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда

В комментарии «АГ» юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры» Юлия Бурденко предположила, что при рассмотрении текущего спора нижестоящие суды учли правовую позицию ВС РФ в Определении от 24 января 2017 г. №89-КГ16-10. Тогда Суд пришел к выводу, что смена застройщика в период долгостроя не запрещает истцу признать свое право собственности на объект незавершенного строительства.

«Между тем в настоящем деле ситуация несколько иная. В деле, рассмотренном Судом в январе 2017 г., первоначальный застройщик на момент рассмотрения спора был ликвидирован, а спорный объект недвижимости находился в той степени готовности, которая позволяла определить долю в праве собственности через характеристики определенной квартиры. В рассматриваемом же деле первоначальный застройщик находится в процедуре банкротства, в отношении него применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве, основной целью которых является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. При этом данные правила определяют условия, при которых за участниками строительства может быть признано право собственности (разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, подписанный передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения). Данные условия в настоящем деле отсутствуют», – пояснила эксперт.

Юрист убеждена, что к таким выводам Верховный Суд пришел не столько ввиду формального нарушения судами нижестоящих инстанций специальных правил Закона о банкротстве, сколько ввиду того, что он обоснованно задался вопросом о том, что «дольщики», за которыми нижестоящие инстанции признали право собственности на «доли. .. в виде квартир», будут делать с данным правом собственности дальше.

«Во-первых, как ранее указывал ВС РФ в своих позициях, сам по себе факт признания судами за кредиторами права собственности в объекте незавершенного строительства не влечет безусловную передачу такому кредитору соответствующего жилого помещения. Из материалов дела не следует, что после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию обозначенные судами характеристики квартир (в виде которых определены доли в праве) будут соответствовать фактически созданным объектам недвижимости. Во-вторых, Суд указал, что фактически в данном деле не решен вопрос о том, кому в настоящее время принадлежат права на объект незавершенного строительства. По сути, он намекнул, что «дольщикам» следует заняться вопросом переоформления договоров с новым застройщиком», – подытожила Юлия Бурденко.

Наш комментарий:

Александр Латыев, INTELLECT, специально для «Новой адвокатской газеты»:

В отсутствие транспарентного объяснения, почему произошел отказ от прежней практики (особые фактические обстоятельства нового дела или изменение позиции Суда), можно ожидать противоречивой практики при рассмотрении аналогичных дел нижестоящими судами.

Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отметил, что в рассматриваемом деле суды в очередной раз меняют свои прежние подходы к вопросу о возможности признания права собственности на доли в не завершенном строительством объекте за участником долевого строительства. «Суды общей юрисдикции и раньше нисколько не смущались делать это, хотя объекта, который вообще-то подлежал передаче дольщику (квартиры), еще вовсе не существовало в натуре. Арбитражные суды последовательно придерживались позиции, согласно которой права дольщика – сугубо обязательственные, и признание права собственности есть ненадлежащий способ их защиты. Можно лишь понуждать застройщика к передаче квартиры, если она достроена. Этот подход был четко зафиксирован в Постановлении Пленума ВАС №54 от 11 июля 2011 г. Так две системы и существовали в параллельных мирах: в одном признавали право на то, чего нет, в другом отвечали «на нет – и суда нет»», – пояснил он.

По словам эксперта, попыткой какого-то примирения двух подходов было введение в Закон о банкротстве параграфа 7 главы 9 о банкротстве застройщиков. «Согласно ей, с одной стороны, требования даже обычных граждан-непредпринимателей к недвижимости (даже о признании права собственности) застройщика-банкрота изымались из подведомственности судов общей юрисдикции и передавались в арбитраж. С другой стороны, были предусмотрены нормы, позволяющие все-таки признавать право собственности, но при условии, что здание в целом введено в эксплуатацию. Если же объект не достроен, то право признаваться не должно было», – отметил Александр Латыев.

Он добавил, что такое положение дел существовало до 24 февраля 2015 г., пока ВС РФ не рассмотрел дело Андрея Мироновича (Определение №305-ЭС14-1186). Заявитель в рамках этого дела требовал признать за ним долю в праве собственности на недостроенный объект. «Ему отказали в нижестоящих судебных инстанциях, но ВС отметил, что другие дольщики до начала банкротства успели получить решения в судах общей юрисдикции о признании права собственности на этот объект. Следовательно, нарушился бы конституционный принцип равенства граждан. В итоге Суд, опровергая всю практику арбитражных судов, тогда признал за гражданином долю в праве собственности на недостроенный объект», – пояснил эксперт.

По мнению Александра Латыева, в рассматриваемом деле нижестоящие инстанции признали доли в праве собственности на недостроенный объект, «соответствующие их квартирам». «В принципе, нижестоящие суды поступили в соответствии с подходом дела Мироновича. Но тут уже ВС РФ, наоборот, отменяет их решения и указывает на то, что признавать право собственности на квартиры в недостроенном объекте нельзя. Таким образом произошел возврат к разумной и принципиально правильной позиции, но существовавшей до дела Мироновича», – заключил юрист.

Александр Латыев добавил, что в рассматриваемом случае неизвестно, было ли признание прав на аналогичные объекты в том же доме за другими гражданами в судах общей юрисдикции. «Но тогда, наверное, не стоило бы отказывать гражданам, как сделал ВС сейчас, а следовало отправить дело на новое рассмотрение. Или все-таки Суд одумался и решил (в опровержение собственной прошлой позиции) зафиксировать, что вне зависимости от того, признавалось ли право за другими, все равно не может быть квартир в объекте незавершенного строительства», – предположил эксперт.

«В отсутствие транспарентного объяснения, почему произошел отказ от прежней практики (особые фактические обстоятельства нового дела или изменение позиции Суда), можно ожидать противоречивой практики при рассмотрении аналогичных дел нижестоящими судами», – подытожил Александр Латыев.

Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>

банкротство, недвижимость, споры по недвижимости, строительство

Нужно ли платить налог на недвижимость за недостроенный дом: объяснение юриста

На эти вопросы ответил юрист практики интеллектуальной собственности, недвижимости и земельного права Андрей Григоренко.

Актуально! Налог на недвижимость 2019: когда и сколько надо заплатить

Нужно ли платить налог за недострой? Как объяснил специалист, согласно действующей редакции Налогового кодекса, плательщиками такого налога являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые являются владельцами объектов жилой и/или нежилой недвижимости.

Базой налогообложения является общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости. Однако для физических и юридических лиц эта процедура может несколько отличаться.

К теме: Новые правила строительства жилых домов: что изменится до конца года​

Так, для физических лиц ставка налога на недвижимость исчисляется контролирующим органом нa основании данных Государственного реестра вещественных прaв на недвижимость.

В то же время юридические лица должны вычислить эту сумму самостоятельно, исходя из общей площади каждого отдельного объекта налогообложения нa основании документов, подтверждающих право собственности на этот объект.

Как считать налог на недвижимость

Кто не платит налог на недвижимость?

От налогообложения недвижимости освобождаются граждане, общая площадь недвижимости которых не превышает:

— 60 квадратных метров – для владельцев квартир;

— 120 квадратных метров – для владельцев домов;

— 180 квадратных метров – для разных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их частей (например, если в собственности налогоплательщика есть одновременно несколько квартир или домов или их частей).

Налог платим именно за «лишние» квадраты. Если у вас квартира площадью 70 квадратных метров, то к концу года вам нужно оплатить налог за эти лишние 10 квадратных метров.

Ставку налога на недвижимость устанавливают местные администрации. В 2019-м эта сумма не будет превышать 1,5% от размера минимальной зарплаты, которая с 1 января составляет 4173 гривны.

Налог на недвижимость в 2019 году

Нужно ли платить за недострой?

По словам юриста, если дом, еще не достроен, и еще не зарегистрирован в реестре прав, налог на недвижимость с него платить не нужно.

Согласно Гражданскому кодексу Украины такой дом еще является не имуществом, до окончания строительства его расценивают как совокупность строительных материалов.

Узнайте больше: Как платить налог на недвижимость в Украине в 2019 году

Платежки о начислении налога на недвижимость должны были поступить украинцам до 1 июля. Счета следует оплатить в течение 60 дней с со дня получения платежки, то есть крайний срок – до 30 августа 2019 года.

Продавец не завершил ремонт перед закрытием: вот что делать

После всей работы, которую вы проделали, чтобы найти дом, закрытие дома должно быть праздником. Тем не менее, ничто так не омрачит ваш парад, как дом, который на самом деле не был готов в день закрытия, потому что продавец не завершил ремонт перед закрытием, с которым он согласился справиться.

Представьте, что вы входите в свой будущий дом с неработающим кондиционером, сломанными розетками или другими незавершенными ремонтными работами, несмотря на то, что продавец обещал позаботиться об этом.Незавершенный ремонт во время вашего последнего прохождения добавляет много стресса, но мы взяли интервью у эксперта по недвижимости, чтобы составить это подробное руководство по урегулированию этого сценария, если он все-таки возникнет .

Источник: (LinkedIn Sales Solutions/Unsplash)

Шаг 1: Оцените, на каком этапе процесса вы находитесь

Если вы уже закрыли дом, в зависимости от степени незавершенного ремонта, вам нужно будет поговорить с юристом по недвижимости о ваших вариантах возмещения части ваших финансовых убытков от продавца.

Это может включать подачу иска против продавца в суд, для чего потребуются документальные доказательства. Большинство людей не любят тратить свое время и деньги в суде, поэтому это следует рассматривать как крайнюю меру.

Если вы еще не закрыли , то у вас есть еще много вариантов для продолжения (или нет) продажи.

Шаг 2: Поговорите со своим агентом

Если вашего агента нет рядом с вами во время финального прохождения, немедленно свяжитесь с ним.Затем ваш агент свяжется с агентом по листингу, чтобы сообщить им о большой проблеме.

«Общение имеет ключевое значение, и в этот момент важно быть профессионалом на протяжении всего процесса заключения контракта», — говорит Райан Каттер, ведущий техасский агент с 16-летним опытом, который работал с домами на одну семью на 75% больше, чем средний агент в Конроу, Техас.

К этому моменту вашего путешествия ваш агент должен установить достаточно взаимопонимания с агентом продавца, чтобы подрядчика можно было отозвать и привлечь к поиску подходящего решения.

Если закрытие еще не произошло, не закрывайте дом! У вас есть больше вариантов для продвижения вперед, если вы еще не закрылись.

Лучший агент будет усердно работать над поиском хорошего решения для вашей защиты.

Источник: (Алекс Тан / Death to the Stock)

Шаг 3: Оцените свои возможности

Перед закрытием у вас может быть доступ к одному или нескольким вариантам, если продавец еще не завершил ремонт.

1. Отложить закрытие

У продавца есть деньги на ремонт, но совсем нет времени? В этом случае «рекомендация покупателю будет заключаться в том, чтобы подтолкнуть закрытие, потому что очевидно, что позиция покупателя с кредитным плечом будет заключаться в том, чтобы еще не закрывать ее», — говорит Каттер.

«Мотивация продавца обычно состоит в том, чтобы сделать все правильно. Если дела достаточно серьезные, мы откладываем закрытие на следующий день или даже на следующую неделю».

Рассмотрите возможность переноса даты закрытия в зависимости от вашей собственной временной шкалы.

Возможно, вам придется поставить мебель на хранение и арендовать другое временное помещение, пока вы ждете новой даты закрытия. Рассчитайте дополнительные расходы, чтобы учесть их при переговорах с продавцом.

2.Пусть продавец заплатит вперед

«С точки зрения покупателя. Если с ними все в порядке, часто вместо этого ремонта мы получаем деньги», — говорит Каттер.

«Если вы не хотите откладывать закрытие — например, если грузчики прибудут через 30 минут — вы можете запросить сумму в долларах».

Если продавец может заплатить любым подрядчикам, которые необходимы для завершения ремонта, обязательно поговорите с подрядчиком самостоятельно, чтобы убедиться, что они покрывают весь необходимый ремонт, а также что суммы платежа продавца будет достаточно.

3. Получите заключительный кредит

Если у вас есть хорошая оценка стоимости ремонта, продавец может предоставить вам кредит на ту же сумму при заключении сделки.

Убедитесь, что вы согласовали эту уступку в письменной форме, чтобы правильная сумма была зачислена на вашу долю затрат на урегулирование при закрытии сделки.

4. Заплатите меньше

Если продавец не желает предоставить вам заключительный кредит в размере стоимости ремонта, вы можете просто попросить, чтобы цена дома была снижена, чтобы покрыть расходы на ремонт.

На самом деле, для продавца снижение цены может быть предпочтительнее закрытия кредита, потому что это уменьшает его комиссию за продажу, процент от продажной цены. Когда вы знаете, что этот вариант может быть более привлекательным для продавца, вы можете использовать его в своих интересах!

5. Рассмотреть средства условного депонирования

Наконец, если продавец не может позволить себе стоимость ремонта, спросите, может ли он перевести часть выручки от продажи на счет условного депонирования, чтобы покрыть 1,5-кратную оценку стоимости ремонта.Вы можете договориться о получении этих средств при закрытии для покрытия расходов на ремонт.

Шаг 4: Попросите вашего агента договориться с агентом по листингу

После оценки ваших возможных путей продвижения вперед ваш агент может представить агенту по листингу варианты, которые вы готовы рассмотреть.

Каттер говорит: «Никто не любит сюрпризов в последнюю минуту. Никто не любит задержки». Агент по листингу также будет заинтересован в том, чтобы найти решение как можно быстрее, чтобы закрытие могло произойти с обеими сторонами.

Шаг 5. Проведите повторную проверку

После всех этих шагов повторная проверка может вызвать у вас желание рвать на себе волосы, но стоит убедиться, что недвижимость в хорошем состоянии, прежде чем вы, наконец, закроете!

Поговорите со своим агентом о возможности оплаты продавцом второй инспекции, которую обычно может проводить тот же инспектор по сниженной цене.

«Иногда ремонт визуальный, а иногда механический. Мы полагаемся на квитанции в качестве доказательства ремонта», — говорит Каттер.Поэтому обязательно внимательно изучите квитанции от подрядчиков, завершивших ремонт, чтобы убедиться, что все соответствует вашим ожиданиям.

Источник: (Бет Макдональд / Unsplash)

Шаг 6: Закрыть или уйти

После недель переговоров (или больше) продавец, скорее всего, будет гораздо более мотивирован закрыть сделку. Но не закрывайте дом , если ремонт не закончен, или у вас нет средств на ремонт на счете условного депонирования, что бы ни обещал вам продавец!

Если они не могут или не хотят завершить ремонт, заплатить за его выполнение или сдвинуться с места в цене, вам, вероятно, лучше сократить свои потери и начать все сначала в другом месте.

Профилактика лучше лечения

Никто не хочет оказаться в таком положении. Знайте, что лучший способ избежать такого сценария — это предотвратить его с самого начала.

Каттер отмечает: «9 раз из 10 все хорошо. Но если продавец не завершает ремонт до закрытия, обычно это происходит потому, что документы на ремонт не были достаточно конкретными».

Лучше создать буфер, чтобы все оставшиеся ремонтные работы были завершены, а подтверждение выполненных работ было предоставлено вам не позднее, чем за три дня до закрытия.Это дает вам время оценить, соответствует ли ремонт вашим стандартам.

Ведущий агент будет постоянно проверять ремонт, чтобы сообщать вам новости за несколько недель до закрытия.

Зачем покупать дом у лучшего агента?

Лучшие агенты не только помогут вам справиться с неожиданностями, но и будут усердно работать, чтобы вы были впереди любых потенциальных проблем. Знание того, на что следует обращать внимание, приходит только с опытом, поэтому убедитесь, что вы работаете с профессионалом, который знает, как преодолеть эти типы проблем, когда они возникают.

Найдите лучшего агента HomeLight, который поможет вам в покупке жилья.

Источник изображения заголовка: (Эрик Маклин / Unsplash)

Когда продавец может отказаться от продажи дома? 5 случаев, когда они могут внести залог

Когда продавец может отказаться от продажи дома? Это вопрос, который я задал себе после того, как моя собственная долгожданная покупка недвижимости провалилась, когда продавец струсил.

К счастью, такой сценарий встречается довольно редко: большинство продавцов жилья очень заинтересованы в продвижении сделки.Тем не менее, если они передумают, это может привести покупателей в замешательство и задаться вопросом: может ли продавец отказаться от договора? И каковы последствия?

В конце концов, когда покупатели отказываются от покупки недвижимости, они могут дорого заплатить за изменение своего мнения. Если они откажутся по причине, не указанной в их непредвиденных обстоятельствах, они, скорее всего, потеряют свой задаток, который может составлять значительную часть сдачи в размере от 1% до 2% от покупной цены дома.

Хотя продавцы не предлагают никаких задатков и, таким образом, кажутся меньшими на кону, отказ от продажи дома в последнюю минуту может иметь для них разветвления.Вот когда продавцы могут — и не могут — отказаться от продажи дома, и как покупатели могут обращаться с продавцом, который уходит под залог.

Отказ от продажи дома: почему продавец

не продаст ?

Продавцы могут отказаться от продажи дома по разным причинам. Главный? Они просто не могут найти новый дом, который кажется таким же идеальным, как тот, в котором они живут сейчас.

«В основном проблема возникает, когда продажа зависит от того, найдет ли продавец подходящую альтернативную недвижимость либо для увеличения, либо для уменьшения», — говорит Майкл Кельчевски , риелтор® Brandywine Fine Properties в Sotheby’s International Realty в Уилмингтоне, Делавэр. (Вот как найти агента по недвижимости в вашем районе.)

Продавец жилья, которому исполнилось 180 лет, также может ступать по мутным этическим водам, отказываясь от принятого предложения, потому что появилось лучшее. Тем не менее, только потому, что продавцы жилья хотят, чтобы  отказались от сделки, не означает, что они могут , если только они не сделают этого осторожно. Итак, когда они свободны и ясны?

Можете ли вы отказаться от продажи вашего дома? 5 случаев, когда продавец может отказаться от продажи дома

Когда продавец может отказаться от продажи дома? Ответ может быть разным.Продавцы могут отказаться от продажи дома без последствий в следующих случаях:

• Контракт не подписан. До официального подписания контракта продавец может в любой момент отказаться от сделки (у меня так было).
• Контракт находится на рассмотрении юриста в течение пяти дней.  В большинстве случаев при продаже жилья используется стандартный договор с недвижимостью, в котором предусмотрено пятидневное рассмотрение дела юристом. В течение этого времени поверенный продавца или поверенный покупателя может расторгнуть договор по любой причине.Это позволяет любой стороне отступить без последствий. Хотя продавец может на законных основаниях отказаться в течение периода проверки адвокатом, это не очень распространено.
• Продавец подложил в договор аварийный люк. Продавцы могут включать в контракт дополнения, в которых говорится, что они могут отказаться без штрафных санкций — например, в случае непредвиденных обстоятельств они должны сначала найти новое место, где они хотят жить.
• Покупатель не соблюдает условия контракта.  Одна из распространенных проблем с покупателем – это то, что покупатель не может получить ипотечный кредит в течение определенного периода времени.Если продавцы не хотят ждать, пока покупатели найдут финансирование в другом месте, они могут двигаться дальше.
• Покупатель запрашивает ремонт, который продавец делать не хочет. Когда покупатели дома проходят осмотр дома, они часто просят, чтобы продавцы произвели ремонт на основе этого отчета или выдали «кредит на ремонт» для покрытия этих расходов. Дело в том, что продавцы всегда могут отказаться — шаг, который может «конструктивно отменить» договор с недвижимостью. По сути, продавец навязывает руку покупателю, поскольку конструктивная отмена требует от покупателя либо отказа от запросов, либо отказа от сделки, говорит Брайан Дж.Томпсон , дипломированный бухгалтер и адвокат из Чикаго.

 

Когда продавец жилья не может отказаться от продажи

Но помимо вышеперечисленных причин, если сделка с недвижимостью имеет полностью оформленный договор купли-продажи, срок действия которого истек, это не так просто для продавец, чтобы отслаиваться. Будут ли серьезные последствия, если продавец откажется от сделки прямо перед закрытием? «Определенно», — говорит Дениз Саппли , операционный директор SparkRental.

Это потому, что в законах, регулирующих сделки с недвижимостью, есть положение, которое называется «конкретное исполнение».Это дает право покупателям заставить продавца выполнить свои обязательства по контракту. Это влечет за собой обращение в суд с продавцом и принуждение к завершению продажи.

Проблема этого маршрута в том, что покупателю требуются время и деньги для принудительного исполнения, и большинство покупателей жилья не хотят ждать несколько лет, чтобы получить новый дом, пока их денежный залог находится на условном депонировании. Большинство покупателей, вероятно, откажутся от этого, говорит Гэри Лучидо , президент Lucid Realty в Чикаго.

Тем не менее это не означает, что покупатель должен просто позволить продавцу-недобросовестному продавцу уйти безнаказанным.Вместо этого брошенный покупатель может предъявить иск продавцу о возмещении убытков за нарушение договора. Иск может включать возмещение денежных средств, потраченных покупателем на временное жилье (особенно если покупатель продал старый дом, чтобы купить новый), и затрат на хранение мебели. Денежный ущерб также может включать судебные издержки, а также сборы за инспекцию, обследование и подачу заявления в ТСЖ.

Для продавцов, сталкивающихся с таким сценарием, «обычно самый простой путь — заплатить покупателю сумму, которая сделает их снова целыми», — советует Карл Джентиле из Gentile & Associates в Нью-Йорке.Так что не стесняйтесь идти по этому пути, если вы чувствуете себя обиженным и хотите, чтобы продавец загладил свою вину.

Мне нужны идеи, что не забыть при строительстве нового дома.

@arlissb,

Боже мой, какая катастрофа у вас есть, но вы, кажется, смогли внести необходимые изменения, чтобы по-прежнему жить там.

Я подозреваю, что вам понадобится другой квалифицированный строитель, кто-то с фантастической репутацией, чтобы помочь вам починить некоторые вещи, особенно гараж, например, и сантехника может также быть осмотрена строителем, но он может порекомендовать хорошего сантехника. кто мог бы решить это для вас.

Я уверен, что чего-то можно добиться, и я также чертовски уверен, что это будет стоить , но если это дом на «долгое» время или «навсегда», тогда вам действительно нужно сделать вещи более удобными, чтобы вы могли ЛЮБИТЬ ваш дом не всегда видит свои недостатки!!

Что еще более важно, если вы решите продать дом, вам нужно будет сделать дом более привлекательным для следующего покупателя, поэтому я считаю обязательным решение некоторых проблем, с которыми вы сейчас сталкиваетесь, если только вы не решите согласиться на гораздо более низкую цену продажи. лишь бы выйти!!

Некоторое время назад я упоминал в другой ветке о том, что некоторые люди слишком доверяют конструктору и, что хуже всего, не имеют представления о размерах и измерениях.Я имею в виду, что это не оскорбление лично вас, но это происходит регулярно, что люди просто не проверяют размеры комнаты и расположение окон или, как вы сказали, например, выключатели света, а затем удивляются, что диван не подходит или спальни слишком малы и т. д…!!

Давайте посмотрим на некоторые из ваших проблем, которые, как я считаю, могут быть решены за определенную плату, но не обязательно вне досягаемости:

Стена-нарушитель возвращается, если она не несущая, ее можно убрать, и в то же время выключатели света можно переместить, если это абсолютно необходимо, а штукатурку закрепить, покрасить и вуаля!!

Окна можно снять, заклеить штукатуркой и снова вуаля, можно повесить еще арт!!

Окна, перед которыми вы хотите посадить растения, могут иметь солнцезащитные шторки, фильтрующие свет, так что вы все еще можете видеть сквозь них, но они ограничивают попадание прямых солнечных лучей.

На кухне нужен эксперт, чтобы посмотреть, можно ли увеличить место для хранения. Вы можете не понимать, как это можно сделать, но кто-то в курсе может предложить хранение в месте, о котором вы даже не подозревали. Отверстие для холодильника может иметь возможность удалить обе или одну стенку, чтобы вместить больший размер, но опять же эксперт может посмотреть на это, пытаясь решить ваши проблемы с хранением.

Дилемма внутреннего дворика может быть решена либо путем посадки деревьев или растений, помогающих защититься от ветра, либо, возможно, путем возведения кирпичной стены, типа большого кирпича, в котором намеренно сделаны отверстия, чтобы он мог останавливаться и рассеивать большую часть сильных ветер.

Комнаты, в которых не помещается стандартный ковер, будет трудно найти в реальной жизни, поэтому я не буду слишком обеспокоен тем, что вы сделали что-то не так, но если вам нужен ковер определенного размера, вы можете найти место для ковра. Это определенный размер, и проблема может быть легко решена.

Мы с мужем строим полностью сами и я лично составляла план, поэтому хорошо знала размеры и регулярно носила с собой рулетку в кармане, когда навещала друзей, чтобы проверить размер понравившейся мне комнаты у них.Я научился рисовать в масштабе, поэтому я рисовал мебель, которая у меня была или которую я хотел купить, чтобы убедиться, что она подойдет, а если нет, я решал, нужно ли мне украсть какую-то область из другой комнаты, например, передвинуть стену. и т.д…

у меня нет отверстия для холодильника, только пятно, поэтому я могу иметь любой размер, но со всеми необходимыми приборами на кухне особенно, я посмотрел их максимальный размер и остался с этими размерами в плане, не могу пойти неправильно тогда.

Мы предусмотрели доступ в дом для инвалидов с помощью пандуса и двойных входных дверей, чтобы можно было разместить всю крупную мебель, такую ​​как гостиная, кровать, холодильник и т. д…

В конце концов, вам нужно решить, что вы хотите делать, я думаю, решить проблемы и остаться, или решить проблемы и уйти, или просто уйти, или просто остаться, но есть решения!!

Удачи,

Барбара

Должны ли вы купить дом невидимым?

Умный способ ускорить поиск дома?

Многим покупателям жилья в наши дни приходится действовать быстро. Это связано с тем, что спрос превышает предложение, а привлекательные дома, появляющиеся на рынке, часто вызывают войны на торгах и быстро продаются.

Некоторые покупатели, стремящиеся двигаться быстро, покупают дом «невидимо», даже не посещая его лично.

Это может быть хорошей стратегией на конкурентном рынке недвижимости. Но невидимые дома небезопасны. Вот что вы должны знать, прежде чем делать предложение.

Подтвердите право на покупку дома (8 января 2022 г.)

---

В этой статье (Перейти к…)

---

Что значит купить дом «невидимо»?

Покупка дома «невидимо» означает его покупку без предварительного осмотра объекта лично.

Как правило, кто-то, кто покупает домашнюю достопримечательность-невидимку, просматривает фотографии и видео в Интернете и, вероятно, совершает виртуальный тур.

Хотя может показаться странным покупать дом, не ступив в него ногой, все больше и больше покупателей предпочитают это делать.

Согласно недавнему исследованию Redfin, удивительно, что 63% тех, кто купил дом в 2020 году, сделали предложение о недвижимости, которую они не видели лично.

Почему дистанционная покупка жилья растет

Есть несколько причин, по которым в последнее время все больше покупателей предпочитают приобретать невидимый домашний прицел.

«Учитывая продолжающуюся пандемию [коронавируса], имеет смысл, что люди делают предложения о недвижимости, фактически не посещая ее физически», — говорит Радже Сааде, адвокат по недвижимости, инвестор и профессор.

«В конце концов, люди пытаются ограничить физический контакт и заходят в места, где они не знают, есть ли у кого-то из жильцов COVID–19».

«На горячих рынках вы должны подавать предложения в течение нескольких минут или часов, а не дней» – Брюс Айлион, риелтор и адвокат

Брюс Эйлион, риелтор и адвокат, соглашается.

«Рынок изменился. Людям нужно двигаться быстро, и личное посещение дома перед предложением может оказаться невозможным. На горячих рынках вы должны подавать предложения в течение нескольких минут или часов, а не дней», — говорит он.

Он отмечает: «Сегодня фотографии и видео более высокого качества. И умный покупатель должен иметь возможность положиться на высококлассного агента или брокера, который будет их глазами, ушами, носом и доверенным лицом».

Как купить дом загляденье

Процесс покупки дома без осмотра не слишком отличается от традиционной покупки дома.Вы просто используете онлайн-фотографии, видео и туры вместо личного тура или дня открытых дверей.

Сааде говорит, что для покупателя необходимы следующие шаги:

1. Удаленно оцените недвижимость с помощью фотографий, очных или видеотуров и описаний, предоставленных вашим агентом по недвижимости или брокером
2. Получите предварительное одобрение на ипотеку, чтобы показать продавцу, что вы можете позволить себе финансировать дом
3. Сделать официальное предложение продавцу для покупки недвижимости
4. Если продавцу нравится предложение и он принимает его, вы и продавец подготавливаете контракт
5. Обе стороны подписывают контракт
6. Вы вносите задаток (или «добросовестные деньги») в наличные
7. Ваша собственность профессионально осмотрена (необязательно, но настоятельно рекомендуется, особенно для невидимого предложения). Если вы удовлетворены выводами инспектора, сделка продолжается
8. Вы заказываете титульный отчет. Если заголовок ясен или может быть очищен при закрытии, сделка продолжается
9. Вы выбираете ипотечного кредитора, завершаете условия своего жилищного кредита и фиксируете процентную ставку

Затем, как и при любой покупке, вы назначаете время закрытия дата, чтобы подписать ваши окончательные кредитные документы.

Как только ипотека завершена, ваш кредитор платит продавцу дома, и право собственности на дом переходит к вам.Теперь вы официальный владелец.

Начните предварительное одобрение ипотеки (8 января 2022 г.)

Покупка прицела невидимкой — плохая идея?

В покупке домашнего прицела есть свои плюсы и минусы.

«С положительной стороны, вы можете купить недвижимость немного дешевле, потому что вы действовали быстро и избежали войны на торгах», — отмечает Калеб Парр, вице-президент по продажам и приобретениям Renshaw Company Realtors.

Виртуальные домашние туры также могут быть полезны при покупках на расстоянии, например при покупке дома за пределами штата.

«Большинство людей посещают дом несколько раз на этапе покупки. Это может стоить больших денег, если вам придется выезжать за пределы штата, чтобы осмотреть дом», — говорит Натаниэль Ховсепян, инвестор и владелец The Expert Home Buyers.

«Вы можете приобрести недвижимость по более низкой цене, потому что вы действовали быстро и избежали войны с торгами», — Калеб Парр, вице-президент по продажам и приобретению, Renshaw Company Realtors

С другой стороны, с невиданным предложением у вас не будет возможности лично ознакомиться с недвижимостью.

Вам придется полагаться на фотографии, видео, виртуальные туры, а также на описания и мнения, предоставленные вашим агентом по недвижимости и жилищным инспектором.

«Учитывая, что покупка дома, вероятно, является самой дорогой сделкой в ​​вашей жизни, важно адекватно «набить колеса» и определить истинное состояние собственности», — предостерегает адвокат по недвижимости Чарльз Р. Галлахер.

«Существует большой риск не увидеть дефекты собственности при покупке, сделанной незаметно, особенно если вы решите не проводить профессиональную проверку дома.

Даже если вы спешите, эксперты по недвижимости рекомендуют провести осмотр дома, чтобы убедиться, что нет никаких серьезных проблем, о которых продавец забыл сообщить. Осмотр — это ваш единственный шанс заставить продавца покрыть расходы на ремонт или уйти, если проблема нарушила условия сделки.

Меры предосторожности при невидимых домах

Опять же, существует риск, связанный с размещением невидимого дома. Чтобы свести к минимуму эти риски, стоит принять особые меры предосторожности.

«Постарайтесь, чтобы кто-то, кому вы доверяете, хотя бы проезжал мимо дома и снимал свежие видео и фотографии, чтобы вы знали, что получаете. Вполне возможно, что эти изображения могут более точно отражать текущее состояние объекта, чем изображения, отображаемые на веб-сайте», — говорит Парр.

Друг или член семьи в районе, который вы надеетесь купить, может оказать большую помощь в этом отношении.

Кроме того, рассмотрите возможность включения в ваше предложение непредвиденной инспекции дома.

«Покупатель не имеет наметанного глаза, чтобы замечать или даже искать проблемы и проблемы с домом.Всегда разумно проводить профессиональную инспекцию недвижимости, независимо от того, проводил ли покупатель осмотр или просто просматривал фотографии и видео, прежде чем сделать предложение», — советует Сааде.

Также, используя своего агента в качестве своего представителя, обязательно спросите домовладельца о любых аспектах, в которых вы не уверены, на основе фотографий и видеотуров; включая особенности дома, бытовую технику, системы, аспекты дизайна или потенциальные ремонтные работы.

Покупка дома без вида FAQ

Можно ли разместить предложение о доме, не просматривая его?

Совершенно законно делать предложение о доме «невидимым», то есть вы не видели его лично. Невидимые предложения становятся все более популярными, поскольку запасы жилья остаются низкими, а COVID не позволяет покупателям жилья совершать поездки по объектам.

Что такое невидимое дополнение?

Незаметное дополнение является частью договора о покупке дома. По словам адвоката по недвижимости Чарльза Галлахера, это указывает на то, что покупатель не видел недвижимость лично и принимает условия покупки без личного просмотра и без договорных прав.

Можно ли купить дом виртуально?

Купить дом можно виртуально.Но это больше связано с тем, как закрывается ваша ипотека, чем с тем, как вы смотрите на дом. «Некоторые могут определить невидимую покупку и виртуальную покупку как одно и то же. Однако удаленное или видеозакрытие не предполагает личного закрытия, что может произойти, даже если недвижимость покупается незаметно», — говорит Радже Саадех, адвокат по недвижимости.

Как быстро можно купить дом?

Время, необходимое для покупки дома, может сильно варьироваться в зависимости от наличия конкурирующих предложений или нескольких этапов переговоров между продавцом и покупателем. Однако, если все остальное идет гладко, самый долгий этап процесса покупки дома — это закрытие ипотечного кредита. Обычно это занимает около 30 дней.

Нужен ли мне агент по недвижимости, чтобы купить невидимый дом?

Нет, вам не нужен агент по недвижимости, чтобы купить дом вживую. «Но разумно использовать агента для покупки дома. Вы можете извлечь выгоду из опыта этого человека с точки зрения оценки, точек сделки и руководства на протяжении всей сделки», — рекомендует Чарльз Галлахер, юрист по недвижимости.

Особенно полезно иметь на своей стороне профессионала, если вы не можете увидеть дом лично или если вы впервые покупаете дом без большого опыта в сфере недвижимости.

Стоит ли покупать домашний прицел невидимым?

Ответ зависит от вашей терпимости к риску и степени, в которой вы проявляете должную осмотрительность в отношении собственности.

Незамеченная покупка дома поможет вам избежать ценовой войны и быстрее купить новый дом.

«Но незамеченная покупка увеличивает вероятность неблагоприятного исхода для покупателя.Вы можете столкнуться с каким-то нераскрытым дефектом, который может стоить вам десятки тысяч долларов», — говорит адвокат по недвижимости Чарльз Галлахер.

Так что примите определенные меры предосторожности. Вы должны профессионально осмотреть дом, убедиться, что вы удовлетворены результатами осмотра, и тесно консультироваться со своим агентом по недвижимости или брокером на протяжении всего процесса.

Могу ли я купить дом как есть?

Любой может приобрести дом как есть. Это просто означает, что «продавец не обязан улучшать недвижимость или делать ее лучше для покупателя», — объясняет Радже Сааде.Если вы рассматриваете дом, указанный «как есть», вы должны обязательно осмотреть его перед покупкой, чтобы убедиться, что нет серьезных проблем, за ремонт которых вам в конечном итоге придется платить.

Должен ли я лично присутствовать при закрытии?

Ответ зависит от штата, в котором вы живете. В некоторых штатах требуется личное нотариальное заверение. А некоторые кредиторы требуют, чтобы покупатель подписывал документы в присутствии нотариуса.

Если вы выберете кредитора, который предлагает «электронное закрытие», и живете в штате, где разрешено удаленное закрытие ипотеки, вам не нужно физически присутствовать в день закрытия.

Если нет кредита, потому что вы покупаете дом за наличные, покупатель, продавец или агент по закрытию сделки не обязаны находиться в одной комнате или даже здании для заключения сделки. «Все можно сделать по почте, электронной почте и банковским переводом», — объясняет адвокат по недвижимости Радже Сааде.

Что может пойти не так при закрытии?

При закрытии могут возникнуть проблемы, если вы больше не соответствуете требованиям для получения ипотеки, на которую вы были предварительно одобрены. Это может быть в том случае, если вы потеряли работу или имели отрицательное изменение в вашем доходе или кредитном рейтинге между подачей заявки и закрытием. В этом случае вам нужно будет повторно подать заявку и посмотреть, соответствуете ли вы требованиям для финансирования. В противном случае сделка может сорваться.

Другие потенциальные проблемы при закрытии включают проблемы, обнаруженные в праве собственности, несостоявшийся банковский перевод средств или ошибки в документах. Тщательно проконсультируйтесь с вашим ипотечным кредитором, агентом по недвижимости, титульной компанией и адвокатом, чтобы избежать этих и других проблем.

Первый шаг к покупке дома

Независимо от того, покупаете ли вы достопримечательность вживую или путешествуете по домам традиционным способом, первый шаг в этом процессе остается одним и тем же.

Вам необходимо получить одобрение на ипотечное финансирование, прежде чем вы сможете сделать предложение о покупке любого дома.

Письмо с предварительным одобрением подтверждает сумму кредита и ставку по ипотеке, а также показывает продавцу серьезность вашего предложения. Если вы надеетесь быстро перейти к покупке дома, сначала необходимо получить предварительное одобрение.

Покажите мне сегодняшние ставки (8 января 2022 г.)

Информация, содержащаяся на веб-сайте The Mortgage Reports, предназначена только для информационных целей и не является рекламой продуктов, предлагаемых Full Beaker.Взгляды и мнения, выраженные здесь, принадлежат автору и не отражают политику или позицию Full Beaker, ее должностных лиц, материнской компании или аффилированных лиц.

Пошаговое руководство по покупке дома

Обновлено 17 декабря 2021 г.

10 минут чтения

Обновлено 17 декабря 2021 г.

10 минут чтения

Чтобы купить дом или квартиру, нужно совершить много шагов. Даже если вы уже покупали дом раньше, вам, вероятно, понадобится напоминание о том, что с этим связано и в каком порядке.И если вы впервые покупаете, вам понадобится пошаговое руководство по процессу покупки дома, прежде чем вы начнете.

Переезд — это не то, что люди делают очень часто, и никогда не бывает двух одинаковых покупок недвижимости. Каким бы опытным вы ни были, это краткое руководство по покупке жилья всегда будет у вас под рукой.

Хронология покупки дома

Вот краткое описание всех этапов покупки дома, а также примерное время, которое занимает каждый этап.

Ступенька	Как долго (ок.)
Подготовка	Если у вас уже есть накопленный депозит, вы можете получить ипотечный кредит в принципе в течение 24 часов.
Поиск недвижимости и принятие предложения	Несколько недель, если повезет; несколько месяцев, если не
Работа по обмену контрактами	От одного до трех месяцев
Замена до завершения	Контракты обычно обмениваются примерно за две недели до завершения, но этот период может быть больше или меньше.
После завершения	Около двух недель для выполнения других обязательств, например. гербовый сбор.
Итого:	Минимум от 2 до 3 месяцев – если все пойдет хорошо! Многие покупки для дома занимают гораздо больше времени.

Покупка дома в Шотландии

Процесс покупки жилья в Шотландии отличается от процесса покупки жилья в Англии и Уэльсе.В Шотландии роль агента по недвижимости часто выполняет поверенный, и некоторые другие части процесса также упрощены (например, обзоры, как правило, являются обязанностью продавца в рамках Scottish Home Report). Существует также другой налог (налог на землю и строительство) вместо гербового сбора.

Читайте дальше, чтобы узнать больше обо всех этапах покупки дома в Англии, Уэльсе или Северной Ирландии.

1. Подготовка к покупке дома

Прежде чем вы сможете начать процесс покупки дома, вам, конечно же, нужно знать, как вы будете за него платить. Если вы впервые покупаете, вам нужно будет накопить депозит. Если у вас уже есть дом, вам, вероятно, придется продать его, чтобы позволить себе новый. Сколько времени это займет, может значительно варьироваться.

Будем считать, что вы выполнили эти шаги и сразу приступим к поиску дома.

Определите, сколько вы можете себе позволить

Вам нужно знать максимальную цену недвижимости, которую вы можете себе позволить. Это зависит от суммы, которую вам разрешат занять (которая зависит от вашего дохода), и от размера вашего депозита.Наш ипотечный калькулятор может помочь вам оценить это.

Получить ипотеку в принципе

Обратиться к кредитору за ипотекой в ​​принципе (MIP). Это официальная оценка кредитором того, сколько вы можете позволить себе взять взаймы по ипотеке. Даже на этом раннем этапе стоит обратиться к ипотечному брокеру, чтобы получить наилучшее доступное предложение.

Ипотека в принципе не имеет обязательной силы, но агенты по недвижимости и продавцы относятся к ней серьезно. Поэтому любое предложение, сделанное вами на основе вашего MIP, будет рассматриваться как реалистичное предложение.Предложения без MIP (особенно от покупателей в первый раз) могут быть восприняты с долей скептицизма.

Выберите перевозчика

Когда вы собираетесь покупать дом, вам понадобится лицензированный перевозчик (обычно это адвокат) для решения юридических вопросов. Вам нужно будет нанять («проинструктировать») своего адвоката, как только ваше предложение о собственности будет принято, поэтому рекомендуется заранее подготовить несколько вариантов, чтобы вы были готовы к работе.

Важно иметь перевозчика, который указан в панели вашего кредитора.У ипотечных кредиторов есть группа перевозчиков, с которыми они готовы работать, и только несколько юридических фирм входят во все эти группы. Если вы знаете, к какому кредитору вы будете обращаться, найдите перевозчика, который находится на их панели. Если вы еще не знаете, выберите перевозчиков, которые находятся на панелях разных кредиторов. Вы же не хотите на полпути узнать, что ваш адвокат не может работать с вашим кредитором! (Это действительно случается.)

2. Найдите дом, который вам нравится

Поиск дома (или поиска квартиры) — самая увлекательная часть процесса, хотя она также может быть самой трудоемкой и утомительной.Вы можете ожидать увидеть много домов, которые вас разочаруют, и много, в которые вы влюбитесь, только чтобы проиграть другому покупателю. Здесь главное терпение.

Справедливости ради стоит сказать, что вам придется «поцеловать множество лягушек», прежде чем вы найдете Единственного, но через несколько недель вы научитесь лучше искать дома и гораздо быстрее будете замечать плюсы и минусы каждого места, которое вы просматриваете. . Полный список советов по поиску дома вашей мечты можно найти в нашем Руководстве по поиску дома .

3.Сделайте предложение

После того, как вы нашли дом, который вам нужен, пришло время обсудить цену. Вы должны сделать свое предложение через агента по недвижимости, а не напрямую продавцу (за исключением редких случаев, когда продавцы сами продают свой дом). Идеальное предложение – это самая низкая цена, которая обеспечит вам этот дом.

Вы можете ожидать определенного торга, поэтому ваше первое предложение должно быть ниже, чем вы можете себе позволить. Если продавец откажется, вы можете вернуться с более высокой цифрой, и, надеюсь, вы двое в конечном итоге встретитесь посередине.

Помните, что другие покупатели также будут участвовать в торгах, поэтому вам нужно будет найти способ конкурировать — либо предлагая больше денег, либо находясь в лучшем положении, чтобы действовать быстро. Используйте наши советы , чтобы сделать предложение о доме .

Если ваше предложение будет принято

Если ваше предложение будет принято, не празднуйте пока слишком сильно. Даже если продавец соглашается убрать недвижимость с рынка, на практике это мало что значит, и вас все равно могут перебить (или «перебить») в любой момент вплоть до обмена контрактами.Единственная реальная защита от gazumping состоит в том, чтобы заставить дела двигаться вперед как можно быстрее, имея вашего адвоката и ипотечного брокера подготовленными и готовыми к работе.

Рассчитайте гербовый сбор

На этом этапе имеет смысл рассчитать, сколько гербового сбора на землю (SDLT) вам нужно будет заплатить за недвижимость, чтобы убедиться, что у вас есть наличные (вам нужно будет заплатить это без двух недель завершения). Если вы впервые покупаете недвижимость, сумма гербового сбора будет снижена или даже равна нулю, если недвижимость будет продана менее чем за 500 000 фунтов стерлингов.Если это дороже или вы не первый покупатель, вы будете платить по обычной ставке. Узнайте, сколько стоит гербовый сбор.

4. Получите ипотеку

Теперь вам нужно официальное предложение по ипотеке, чтобы подтвердить, что вы действительно можете позволить себе покупку недвижимости. Вы можете обратиться непосредственно к кредитору, но использование ипотечного брокера максимально увеличит ваши шансы на получение кредита с первого раза, а также даст вам доступ к большему выбору сделок. Ипотечный брокер также проведет вас через весь процесс и объяснит все, в чем вы не уверены.

Сколько времени занимает рассмотрение заявки на ипотеку?

Рассмотрение заявки на получение ипотечного кредита обычно занимает не менее трех недель, а иногда и вдвое больше. Процесс должен пройти быстрее, если у вас в принципе уже есть ипотека (см. выше) и вы пользуетесь услугами ипотечного брокера. Есть несколько факторов, которые могут нанести ущерб вашей заявке на ипотеку, о чем вы даже не подозреваете, поэтому вам следует принять меры, чтобы свести их к минимуму заранее. Наш интерактивный контрольный список ипотечных кредитов может дать вам множество идей для улучшения ваших шансов.

Ваш кредитор оценивает имущество

В рамках подачи заявки на ипотеку ваш кредитор проверит имущество, чтобы убедиться, а) что оно действительно существует и б) что оно стоит примерно столько, сколько вы за него платите. Это иногда называют «оценочным обследованием», но не следует путать его с обследованием имущества (которое вы должны организовать самостоятельно). Опросы по оценке не выявляют никаких возможных проблем с недвижимостью.

Если ваша заявка на ипотеку одобрена

Когда вы получите официальное подтверждение вашего предложения по ипотеке, внимательно проверьте документы, чтобы убедиться, что все данные указаны правильно и соответствуют ожиданиям.Ваш ипотечный брокер может обсудить это с вами, чтобы убедиться.

5. Проинструктируйте своего нотариуса

Одновременно с подачей заявки на ипотеку вы должны поручить своему адвокату начать процесс передачи. Если вы также продаете недвижимость, имеет смысл, чтобы один и тот же юрист занимался обеими сделками, хотя это и не обязательно. Как упоминалось выше, убедитесь, что ваш перевозчик указан в панели вашего кредитора.

Что будет делать ваш поверенный по наследственным делам

Ваш поверенный по наследственным делам позаботится о том, чтобы покупка имущества была полностью законной, чтобы, когда оно будет передано на ваше имя, никто не смог оспорить ваше право собственности на него. Они также позаботятся о том, чтобы вы подписали все необходимые документы, и осуществят все денежные переводы, необходимые для самой покупки.

Они также проведут «обыск имущества». Это делается для того, чтобы вы точно знали, что покупаете, и условия владения (например, является ли собственность собственностью в собственность или в аренду, где находятся ваши границы и любые другие обязательства).

Узнайте больше о том, чем занимается ваш перевозчик.

Сколько стоит грузчик?

Здесь показаны типичные транспортные расходы (включая НДС) в Великобритании на основе имущества стоимостью 350 000 фунтов стерлингов.

	Покупка	Продажа
Транспортный сбор	1100 фунтов стерлингов	660 фунтов стерлингов
Локальный поиск	300 фунтов стерлингов	н/д
Итого	1400 фунтов стерлингов	660 фунтов стерлингов
Итого (при покупке и продаже)	2060 фунтов стерлингов

Плата за передачу имущества может быть фиксированной или зависеть от стоимости имущества, поэтому узнайте у своего адвоката, как они рассчитывают свою плату.

6. Организуйте обследование

Если ваша недвижимость не является новой постройкой (а иногда даже в этом случае), вам понадобится инспектор, чтобы проверить ее на наличие проблем. Существует четыре различных типа обследования, которые имеют разную степень глубины. Не экономьте на опросе и не верьте никому на слово, что в доме нет проблем. Стоимость опроса незначительна по сравнению с потенциальной стоимостью решения структурных вопросов.

Узнайте о различных видах обследований и их стоимости.

Пересмотрите цену, если необходимо

Если в ходе опроса выявятся какие-либо серьезные проблемы, устранение которых может потребовать больших затрат, это хорошая возможность пересмотреть запрашиваемую цену. Возможно, вам удастся получить скидку на несколько тысяч фунтов стерлингов, и вы должны по крайней мере возместить стоимость самого опроса (если только он не выявил проблем).

7. Оформите необходимую страховку

Страхование зданий — это полис, по которому выплачиваются выплаты в случае разрушения вашего дома (например, в результате пожара). Ваш кредитор будет настаивать на том, чтобы он у вас был, но вы можете купить его у другого поставщика, если хотите.Убедитесь, что ваше покрытие начинается в день обмена контрактами.

Страхование жизни не является обязательным, но обычно необходимо. Это означает, что ваша ипотека будет полностью погашена в случае смерти одного из держателей ипотеки, чтобы ваша семья могла остаться в своем доме.

8. Согласуйте дату завершения

Дата завершения — это день, когда право собственности на недвижимость переходит к вам, и (обычно) вы въезжаете. Короче говоря, это большой день.

Вам и продавцу необходимо заранее согласовать эту дату.Это может быть довольно сложно организовать, особенно если вы находитесь в сети. Каждый покупатель/продавец в цепочке должен будет заполнить в один и тот же день, поэтому вы пытаетесь координировать дневники многих людей. Обычно люди делают все возможное, чтобы быть гибкими, поскольку сейчас это должно быть самым важным в их жизни. Однако могут возникнуть осложнения (например, рождения, смерти, отпуска, несчастные случаи). Это одна из причин, почему более короткие цепочки предпочтительнее.

9. Переведите свой обменный депозит перевозчику

При обмене контрактами (см. шаг 10) покупатель должен внести депозит в размере (обычно) 10 процентов от общей стоимости имущества.Обратите внимание, что эти деньги являются вашим обменным депозитом . Это НЕ то же самое, что ипотечный депозит, который может различаться по размеру, хотя ваш обменный депозит обычно является частью вашего ипотечного депозита.

Вам нужно будет использовать платеж CHAPS, чтобы передать деньги вашему адвокату. Ваш банк возьмет за это небольшую сумму.

Что делать, если я продаю свой нынешний дом? Мне все еще нужно найти обменный депозит?

Если вы не только покупаете, но и продаете недвижимость, вам, как правило, не нужно искать наличные деньги для внесения залога.Деньги на обменный депозит поступят от вашего покупателя (или от того, кто в вашей цепочке собственности является первым покупателем!). Одна из проблем, которая может возникнуть здесь, заключается в том, что обменного депозита вашего покупателя недостаточно для покрытия 10 процентов покупаемой вами недвижимости. В этом случае вам может понадобиться найти дополнительные деньги.

Что делать, если мой ипотечный депозит составляет менее 10 процентов?

Еще одна проблема, которая может возникнуть, — это если вы покупаете с очень высоким коэффициентом LTV, а ваш ипотечный депозит составляет менее 10 процентов.Возможно, вам все же придется найти достаточно наличных, чтобы покрыть 10-процентный обменный депозит, если только вы не договоритесь с продавцом о более низком депозите. Если они по-прежнему настаивают на 10 процентах, вы можете взять краткосрочный кредит.

10. Подписание и обмен контрактами

Вы подпишете контракты и обменяетесь ими со своим продавцом незадолго до согласованной даты завершения. Большинство людей обмениваются примерно за неделю, иногда за две. Можно обменять и доделать в тот же день, но очень рискованно — так что приберегите на крайний случай.

Ваш поверенный даст вам контракт для подписания, после чего вы сможете его обменять. В этот момент ваш поверенный переведет ваш обменный депозит поверенному продавца.

Это точка (почти) невозврата. Ни покупатель, ни продавец теперь не могут отказаться от продажи без серьезных последствий. Если вы (покупатель) откажетесь сейчас, вы потеряете деньги на обменном депозите. Если продавец отказывается, он несет ответственность за понесенные вами расходы. На практике такое случается крайне редко.

Убедитесь, что вы получили отчет о завершении

После того, как вы обменялись контрактами, ваш адвокат предоставит вам окончательный документ с подробной информацией о деньгах, которые вам нужно будет заплатить в день завершения или до него. Это будет включать в себя гонорар вашего адвоката.

Подпишите передаточный акт

Вам также может потребоваться подписать передаточный акт, который подтверждает, что имущество переходит к вам.

11. Что происходит после завершения?

За несколько дней до даты завершения ваш адвокат свяжется с вашим ипотечным кредитором, чтобы получить деньги. Затем ваш поверенный отправляет эти деньги поверенному продавца вместе с остатком вашего ипотечного депозита (у него уже должен быть ваш обменный депозит). Взамен ваш поверенный получает правоустанавливающие документы на недвижимость вместе с доказательством того, что ипотека продавца была выплачена.

Собственность теперь принадлежит вам по закону.

Оплата гербового сбора

Если вам необходимо оплатить гербовый сбор, вы должны оплатить этот счет в течение 14 дней после оплаты (опять же, оплата через вашего адвоката).Обычно ваш адвокат запрашивает эти деньги у вас до дня завершения.

Регистрация права собственности

Одним из последних шагов является регистрация права собственности на недвижимость в Земельном кадастре. Опять же, ваш адвокат позаботится об этом, и плата составляет от 200 до 300 фунтов стерлингов. Как только это будет сделано, документы о праве собственности передаются на ваше имя и направляются вашему ипотечному кредитору (или вам, если вы владеете недвижимостью без ипотеки).

12. День переезда

Осталось сделать только одно: переехать! Вы должны были готовиться к этому дню недели, если не месяцы, поэтому убедитесь, что вы спланировали его до мельчайших деталей.

Стоит знать, что происходит в день переезда, когда в цепочке несколько транзакций. По сути, завершения должны происходить последовательно. Сначала происходит покупка первого покупателя, а затем деньги от этой покупки перемещаются вверх по цепочке для финансирования следующей покупки, и так далее, пока все покупки не будут завершены. Если вы последний в цепочке (то есть наверху), это может привести к более длительному ожиданию, поэтому вы можете не завершить и не получить свои ключи до конца дня.Имейте это в виду, инструктируя свою компанию по переезду и принимая собственные практические меры к важному дню.

День переезда сам по себе может быть напряженным – но посмотрите и на светлую сторону: все другие стрессы теперь позади, и у вас есть новый дом!

Позвольте нам подобрать вам идеального консультанта по ипотеке

Найдите консультанта по ипотеке рядом с вами

основных шагов после закрытия дома | Ипотека

Закрытие — последний шаг перед получением ключей от вашего нового дома. Несколько сторон объединяются для завершения сделки с недвижимостью между продавцом и покупателем. Кто посещает закрытие, зависит от практики в вашем штате, а иногда и в зависимости от округа. Чаще всего на финальную встречу будут приходить:

• Агент по закрытию сделки, который будет работать либо на кредитора, либо на титульную компанию.
• Адвокаты, которые могут быть необходимы для представления кредитора и покупателя, а также продавца.
• Представитель титула, который занимается страхованием титула.
• Могут присутствовать покупатель, продавец, риелтор и кредитор.

Заключительный агент обеспечит подписание и копирование всех документов как для покупателя, так и для продавца. Агент также позаботится о том, чтобы все документы были надлежащим образом зарегистрированы, а все сборы и платежи были распределены.

Что такое закрытие?

Закрытие выполняет договор купли-продажи между покупателем и продавцом. Закрытие также называется урегулированием, что означает, что все договорные обязательства между покупателем и продавцом урегулированы. Это включает в себя любую компенсацию, причитающуюся вашему риелтору, титульной компании или юристу. Короче говоря, любой, кто участвует в процессе закрытия, с которым вы должны договориться, чтобы право собственности на дом могло быть передано на законных основаниях.

Покупка дома — это многоэтапный процесс, который часто занимает от 30 до 60 дней, прежде чем вы будете готовы его закрыть. Эта заключительная встреча может иметь место в вашей титульной компании, страховой компании, вашем кредиторе или в офисе вашего риэлтора. Эти шаги должны быть выполнены до того, как вы сможете закрыть свой дом.

Шаги по закрытию дома в ипотеку

Шаги, ведущие к дате закрытия, включают:

1. Принятие договора купли-продажи
2. Дополнительный осмотр дома покупателя
3. Предоставление кредита
4. Кредиторская оценка жилья и кредитный андеррайтинг
5. Утверждение кредита
6. Страхование домовладельца и титула
7. Завершение раскрытия информации

1.

Продавец принимает договор купли-продажи

Договор купли-продажи должен быть подписан продавцом и возвращен риелтору покупателя.В этом соглашении перечислены любые непредвиденные обстоятельства, связанные с предложением, а также согласованная дата закрытия. Любые «добросовестные» или задаточные деньги, предоставленные покупателем, должны быть помещены продавцом на условное депонирование. После того, как ипотечные документы подписаны, задаток высвобождается из условного депонирования и может быть использован покупателем, который обычно использует его для оплаты первоначального взноса или затрат на закрытие сделки.

2. Покупатель назначает домашнюю инспекцию

После подписания договора купли-продажи вы можете организовать профессиональную инспекцию дома.Ваша домашняя инспекция ищет любые неисправности дома, который вы планируете купить. Вы должны присутствовать на осмотре, если это возможно.

3. Предоставление кредита кредитором

Ваш кредитор начнет процесс выдачи кредита. Вам нужно будет заполнить заявку на ипотеку, просмотреть оценку кредита, предоставленную кредитором, и сообщить кредитору, что вы намерены продолжить транзакцию. Вам также может потребоваться предоставить подтверждение дохода и активов, включая платежные квитанции, формы W-2, налоговые декларации, банковские выписки и информацию об инвестициях.Вы также можете попросить блокировку скорости.

4. Оценка жилья кредитором и андеррайтинг кредита

В рамках процесса проверки ваш кредитор закажет оценку дома, чтобы убедиться, что дом, который вы хотите купить, стоит суммы, необходимой для поддержки ипотечного финансирования. Ваш кредит не может превышать определенный процент от оценочной стоимости вашего дома.

Андеррайтер — это человек, который рассматривает вашу заявку на получение кредита и решает, будет ли одобрен ваш кредит.Этот шаг может занять время.

5. Утверждение кредита

После завершения процесса андеррайтинга вы получите уведомление о том, что ваш кредит одобрен. Имейте в виду, что закрытие вашего кредита не будет завершено, пока ваш кредитор не просмотрит ваш файл, чтобы убедиться, что ничего не изменилось с тех пор, как он прошел андеррайтинг.

6. Страхование собственности и правового титула

Вам необходимо предоставить подтверждение наличия домовладельцев и страховку титула. Затраты могут быть включены в ваши затраты на закрытие.

• Страхование домовладельцев: Покрывает расходы на ремонт или восстановление вашего дома в случае его повреждения или разрушения. Страхование домовладельца часто включается в ваш ежемесячный платеж по ипотеке.
• Страхование титула: Требуется кредитору для защиты кредитора и покупателя от проблем с титулом. Страхование титула не требуется, если вы платите наличными за дом.

Большинство кредиторов требуют как домовладельца, так и титульного страхования.

7.Закрытие раскрытия информации

Вы получите уведомление о времени закрытия, дате и месте проведения собрания. Ваш кредитор также предоставит заключительную информацию, показывающую ваши окончательные условия кредита и затраты на закрытие. Вы также получите список того, что вы должны принести на закрытие. Обычно это включает в себя ваше удостоверение личности с фотографией или паспорт или другую информацию, удостоверяющую личность, а также заверенный чек или подтверждение банковского перевода для покрытия расходов на закрытие.

Задержки закрытия

Если есть проблема с оценкой, кредитом, доходом или активами, это может задержать ваше утверждение и отодвинуть ваше закрытие.Отсутствие или несвоевременное оформление документов также может привести к задержкам, как и покупка дома в пик сезона, когда оценщики заняты.

Суть в том, чтобы убедиться, что ваша документация верна и что ваши документы подписаны. Ваш кредитор обычно заказывает оценку после подписания договора купли-продажи.

Встреча в день закрытия

Примерно за 24-48 часов до официальной даты закрытия вы и ваш риэлтор проведете последний осмотр приобретаемого вами дома. Принесите свой контракт, чтобы вы могли убедиться, что ничего не изменилось и что непредвиденные обстоятельства были соблюдены.Например, если в контракте сказано, что техника останется, убедитесь, что она все еще там. Если у вас есть какие-то нерешенные вопросы о закрытии, сейчас самое время задать их. Ваш риэлтор поможет вам понять все, что вам нужно.

Поздравляем, день закрытия! Вам понадобится около 2 часов, чтобы просмотреть и подписать все необходимые документы. Не подписывайте ничего, чего вы не понимаете или не читали. Всегда просите разъяснений.

Расходы на закрытие дома

Покупатели обычно платят около 6% стоимости закрытия.Эти расходы включают сборы за такие вещи, как страхование титула и оценка. Ваши сборы по ипотечному кредиту, такие как плата за регистрацию, услуги адвоката и сборы за выдачу кредита, также будут включены в ваши расходы на закрытие.

Во время и после закрытия

Ваше закрытие завершено после того, как все финансовые вопросы будут улажены, и вы получите ключи от дома. Покупка дома — увлекательное занятие, и вы можете начать приобретать для него предметы до того, как закроете дом. Имейте в виду, что открытие новой кредитной линии или взимание дополнительной платы с существующего кредита может снизить ваш кредитный рейтинг.Закрытие любых неиспользованных кредитных линий также может повредить вашему счету, уменьшив сумму доступного кредита. Отложите финансирование этого гарнитура для гостиной или комплекта кухонной техники до тех пор, пока вы не закроете сделку.

Как только вы получите ключи от своего нового дома

После того, как все документы подписаны и взносы оплачены, дом ваш. Вот несколько вещей, которые нужно сделать:

1. Во-первых, обновите свой адрес в водительских правах, счетах кредитных карт, кадровых документах и ​​любых других документах, требующих обновления.
2. Замените все замки на дверях, убедитесь, что все водосточные желоба чистые, найдите все газовые краны и запорные краны воды. Это может показаться пустяком, но легко упустить из виду эти вещи во время переезда.
3. Познакомьтесь со своим районом и соседями. Общение с окружающими может помочь вам и вашей семье пустить новые корни.

Получение ипотечного кредита — одно из самых важных финансовых решений в вашей жизни. Этого много, и это может занять некоторое время.Свяжитесь со своим консультантом по жилищному кредитованию, чтобы помочь вам на каждом этапе вашего пути к покупке жилья.

Сожжены горячим рынком жилья, некоторые покупатели отступают

А некоторые отменяют свои поиски по причинам, которые варьируются от неспособности конкурировать в финансовом отношении до нежелания отказываться от непредвиденных обстоятельств, таких как проверка, до веры в то, что рынок остынет. время. Продажи домов падают четыре месяца подряд, несмотря на то, что цены достигли рекордно высокого уровня.

Узнайте больше о Н.Ю.К. Небоскребы

Марк Бойленд, риелтор компании Keller Williams в Бедфорде, штат Нью-Йорк, отмечает «некоторую усталость покупателей», сказал он. «Если вы проиграли в четырех или пяти ситуациях с несколькими предложениями, вы говорите: «Может быть, нам следует подождать, пока все не остынет».

Рынок недвижимости, подобный нынешнему, может быть благом для продавцов, но он эмоционально утомительно для потенциальных покупателей. «Каждый раз, когда вы делаете предложение о покупке дома, вы фактически влюбляетесь», — сказал мистер Бойленд.— А теперь тебе разобьют сердце. Снова и снова и снова».

Томас Браун является соучредителем Agency Texas, брокерской компании, которая обслуживает Сан-Антонио, Хьюстон и район метро Остин, где цены на жилье в апреле выросли на 43,9 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что является самым большим скачком среди крупнейших в стране 85 метро, ​​согласно отчету Redfin. Неудивительно, что «многие люди сейчас приостанавливают свои поиски», — сказал г-н Браун. «Рынок начинает стабилизироваться. Не нормализовать.Стабилизировать».

По мнению г-на Брауна, эта стабилизация происходит потому, что «покупателей станет меньше».