Муниципальное жилье что это: Что такое муниципальное жилье? – ЖУК

Содержание

Наниматель муниципальной квартиры умер \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Наниматель муниципальной квартиры умер (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Наниматель муниципальной квартиры умер Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 103 «Выселение граждан из специализированных жилых помещений» ЖК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 103 ЖК РФ и установив, что спорное жилое помещение является собственностью РФ, находится в оперативном управлении Минобороны РФ и является служебным на основании распоряжения главы муниципального образования; жилое помещение предоставлено супругу ответчицы на период прохождения им военной службы в рядах Вооруженных Сил РФ, в связи с чем с ним был заключен договор найма служебного жилого помещения на состав семьи: супруга и сын; наниматель умер и на момент своей смерти уже не состоял в трудовых отношениях с учреждениями и организациями Минобороны РФ; ответчица и ее сын фактически не проживают в спорном помещении, ответчица незаконно удерживает спорное жилое помещение, используя его для неосновательного обогащения, суды правомерно признали утратившими право пользования жилым помещением и выселили ответчиков, поскольку ответчик не состояла и не состоит в служебных отношениях с Минобороны РФ, кроме того, на момент смерти нанимателя ответчица не являлась членом семьи нанимателя служебного жилого помещения в связи с расторжением брака, а доказательств того, что она состоит на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении, не предоставлено.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Наниматель муниципальной квартиры умер

Нормативные акты: Наниматель муниципальной квартиры умер «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017)
(ред. от 26.04.2017)В обоснование иска Т. указал, что он и К. являются наследниками первой очереди по закону имущества их матери Т.М., которая была нанимателем указанной квартиры по договору социального найма. Помимо нанимателя в квартире по месту жительства был зарегистрирован К. При жизни Т.М. выразила намерение приватизировать квартиру, обратившись в бюро технической инвентаризации за изготовлением технического паспорта квартиры, необходимого для оформления договора безвозмездной передачи жилья в собственность, однако в связи со смертью не успела завершить процесс приватизации. Поскольку на момент смерти Т.М. квартира осталась в муниципальной собственности, ответчик как лицо, обладающее правом пользования жилым помещением на условиях социального найма, приватизировал квартиру на свое имя. Между тем истец полагал, что квартира вошла в состав наследства после смерти матери, в связи с чем должна принадлежать обоим наследникам.

Раздел муниципальной квартиры при разводе

Расторжению брака практически неминуемо сопутствует раздел приобретенного в браке имущества и, в первую очередь, раздел квартиры или иного жилья.

Но не всякое находящееся у супругов в период брака жилье можно будет потом в последующем разделить в случае развода. Исходя из смысла законодательства, определенные категории жилья не подлежат разделу ни при каких обстоятельствах, даже несмотря на то, что супруги владели ими в период брака.

Но нет, поправка: не владели, а только лишь пользовались! В частности, речь идет о муниципальном и служебном жилье.

Почему муниципальное жилье не подлежит разделу

Квартира, выданная гражданину по договору социального найма, в принципе не может быть отнесена к общему имуществу супругов, потому что она не поступает в собственность кого-либо из них. Это муниципальная собственность и ни у одного из супругов нет на нее никаких имущественных прав, кроме прав пользования ей, равнозначных как у нанимателя жилья, так и у членов его семьи.

Если квартира выдавалась по договору соцнайма одному супругу, то второй супруг будет вселен в квартиру только как член семьи нанимателя. Поэтому даже при регистрации его в жилье и внесении в договор соцнайма в качестве такового он не приобретает имущественных прав на квартиру. Это дает лишь временное право проживать в квартире, пока такой человек является членом семьи нанимателя.

После развода бывший супруг утрачивает статус члена семейства нанимателя жилья и наниматель вправе выселить его через суд, если уже бывшие супруги не придут к согласию по дальнейшему проживанию или же добровольному выселению из квартиры.

Если же квартира выдавалась сразу на всех членов семьи по какой-либо социальной программе и второй супруг является полноправным нанимателем жилья по отдельному договору соцнайма, то на данную нанимаемую недвижимость есть равные права у обоих супругов. Но это имущество все равно не является совместно нажитым. Его формальный раздел (так как юридически разделить муниципальное жилье невозможно) происходит не по нормам СК РФ, а по ЖК РФ и ГК РФ. В этом случае судом устанавливается порядок пользования жильем, находящимся в общем владении.

Увы, в большинстве случаев договор соцнайма заключается лишь с одним членом семьи, а остальные вписываются в него как члены семьи нанимателя. В этом случае в судебном порядке нужно доказывать, что фактически квартира была выдана на всех членов семьи и требовать ее принудительного обмена на две муниципальные квартиры до подачи иска о выселении (ч. 2 ст. 72 ЖК РФ).

Однако если муниципальное жилье настолько мало, что его размен на два отдельных жилых помещения не возможен, то осуществить это не получится. Потребовать компенсации, причитающейся ему доли жилья невозможно, потому что первый супруг не является собственником квартиры и не приобретает каких-либо реально ощутимых материальных выгод. Кроме того, второй супруг после утраты права пользования этим жильем может встать на учет как нуждающийся в жилье.

Один из вариантов решения жилищной проблемы – приватизация муниципального жилья в равных долях. Но для этого супругам нужно на время забыть о своих распрях и воздержаться от развода.

Почему не подлежит разделу служебное жилье

Если в случае с муниципальным жильем возможны еще какие-то варианты отстаивания жилищных прав одного из супругов, то в ситуации со служебным жилым помещением все совершенно иначе. Такая квартира выдается исключительно на время трудовых отношений работнику или служащему определенного предприятия, организации. И если она не приватизирована, то это жилье принадлежит непосредственно тому учреждению, с которым имеются или имелись трудовые отношения у одного из супругов.

Даже если жилье выдавалось для проживания всей семьи работника, то отдельного договора соцнайма для второго супруга на это же помещение в любом случае не будет.

Права на использования данного помещения непосредственно связаны с личностью одного из супругов (т.к. жилье имеет целевое предназначение), поэтому претендовать на какую-либо компенсацию в этом случае при разводе вообще бессмысленно.

Лишь наличие брака с определенным служащим или работником конкретного учреждения дает второму супругу временное право на проживание в этой квартире. Расторжение брака влечет автоматическую утрату права пользования этим жильем.

При возникновении спорных ситуаций обращайтесь за помощью к нам, специалистам МЦПИ «Планета Закона», которые детально изучат вашу проблему и постараются предложить все возможные пути разрешения возникшего спора. Ждем вашего звонка прямо сейчас + 7 (495) 722-99-33, также вы можете написать в WhatsApp.

Кому достанется муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика? 2022 год

Несмотря на продолжающуюся почти 25 лет приватизацию, многие граждане в настоящее время проживают в квартирах, относящихся к государственному жилищному фонду разных уровней.

Неприватизированную квартиру нельзя передать по наследству.

Можно ли родственникам умершего нанимателя муниципального жилья претендовать на какие-либо права на это имущество?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Муниципальная квартира — права проживающих

Нанимателям квартир муниципального, государственного и иного жилищных фондов предоставлены широкие полномочия для полноценного использования предоставленного жилья:

  • Предоставлять квартиру для проживания любых граждан при условии соблюдения норм ЖК РФ, в том числе сдавать квартиру в поднаем;
  • Производить обмен жильем с другим нанимателем;
  • Безвозмездно получать услуги по капремонту как непосредственно жилой недвижимости, так и общедомового имущества;
  • Получать необходимые коммунальные услуги на возмездной основе.

В свою очередь, квартиросъемщик обязуется:

  1. Пользоваться жильем по прямому назначению, то есть для проживания;
  2. Производить необходимые ремонтные работы и поддерживать эксплуатационное состояние объекта недвижимости и расположенных в нем коммуникаций;
  3. Оплачивать наем квартиры и компенсировать затраты за потребленные коммунальные услуги.

Если вы хотите узнать, как вступить в наследство, если прошло много лет и срок вступления пропущен, советуем вам прочитать статью.

Члены семьи нанимателя учитываются в договоре социального найма (ДСН), в соответствии с которым осуществляется пользование конкретным помещением. Такие лица имеют правомочия, аналогичные статусу нанимателя.

К членам семьи нанимателя ЖК относит его:

  • Супруга или супругу;
  • Детей;
  • Отца и мать;
  • Прочих родственников, иждивенцев, вселенных в качестве членов семьи.

Новые члены семьи (дети, супруг) могут быть прописаны в нанимаемую квартиру с письменного согласия родственников уже проживающих с нанимателем и внесенных в ДСН.

Для регистрации других членов семьи дополнительно потребуется разрешение наймодателя, который может отказать, если в этом случае будет нарушен установленный норматив площади на жильца.

Разрешения не требуется только для вселения малолетних детей, родители которых прописаны в муниципальной квартире.

к содержанию ↑

Кому достанется неприватизированная квартира после смерти нанимателя?

Пользование жилым помещением по договору соцнайма значительно ограничивает право распоряжаться этой недвижимостью по усмотрению нанимателя.

Наниматель не может ни продать, ни подарить, завещать это имущество, поскольку право собственности на него принадлежит государству (городу, субъекту РФ).

После смерти нанимателя правовой статус квартиры не меняется, она по-прежнему остается единицей муниципального (государственного) жилищного фонда.

В соответствии со статьей 82 ЖК РФ любой член семьи умершего наследодателя, обладающей дееспособностью в полной мере, может переоформить договор социального найма на себя на прежних условиях.

Если же с умершим нанимателем не проживали другие члены семьи или иные лица, орган, имеющий функции по управлению муниципальным имуществом, вправе предоставить данное жилье по договору соцнайма любым лицам, имеющим такое право.

к содержанию ↑

Договор социального найма

Стандартную форму ДСН содержит постановление Правительства РФ от 21.05.2005 №315.

Этот документ должен содержать информацию о предоставляемом жилище, лицах в него вселяемых, закреплять сферу полномочий сторон.

Изменения в действующие договоры вносятся в соответствии с нормами, которые содержатся в ЖК РФ:

  1. Нанимателям помещений в коммунальном жилье по отдельным договорам предоставлено право оформить общий документ на занимаемые ими помещения, если они стали членами одной семьи (например, заключили брак).
  2. При наличии согласия жильцов квартиры и уполномоченного органа договор соцнайма можно переоформить на любого из дееспособных проживающих, аналогичное правило действует и в случае смерти нанимателя.

Расторгается соглашение о социальном найме квартиры:

  • По договоренности между сторонами;
  • В случае грубого нарушения условий договора нанимателем;
  • Когда использование помещения невозможно в связи со сносом или реконструкцией дома, изъятием земельного участка (в таких случаях предоставляется другая квартира по новому договору).

Расторжение ДСН по инициативе органа, предоставляющего жилье, возможно только в судебном порядке.

к содержанию ↑

Процесс переоформления

Переоформление договора социального найма после смерти нанимателя осуществляется в органе власти регионального уровня, уполномоченном распоряжаться соответствующим фондом жилья (жилищный комитет, департамент и прочие).

В ряде субъектов документы можно подать через МФЦ.

Перед обращением в данный орган членам семьи, совместно с которыми проживал ответственный квартиросъемщик, следует:

  • Определиться с лицом, на которого будет переоформляться ДСН;
  • Снять с регистрационного учета умершего нанимателя;
  • Подготовить необходимые документы.

Далее, с новым нанимателем заключается договор, который необходимо предоставить в управляющую организацию для внесения изменений в лицевой счет, открытый на квартиру.

Если согласие между родственниками не достигнуто, то вопрос переоформления договора соцнайма решается в суде.

Возможно Вас заинтересует статья, вступление в наследство после смерти по закону, без завещания, прочитать об этом можно здесь.

к содержанию ↑

Перечень документов

Для оформления обновленного договора гражданам, проживающим в муниципальной квартире необходимо лично подписать заявление о заключении договора найма.

Форма документа предоставляется уполномоченным органом и содержит сведения о жильцах, помещении и основаниях переоформления договора соцнайма.

Предлагаем вам скачать образец заявления о заключении договора социального найма: Скачать бланк.

Если кто-то из прописанных в квартире жильцов не может прибыть лично для подписания заявления, предоставляется заверенное нотариусом согласие этого гражданина с условиями, на которых будет оформляться новый ДСН.

Помимо заявления, необходимо документально подтвердить все необходимые для составления договора факты, в связи с чем предоставляются:

  • Паспорта всех граждан, зарегистрированных в квартире;
  • Свидетельство о смерти нанимателя;
  • Текущий договор соцнайма;
  • Выписки из лицевого счета, домовой книги.

Важно помнить, что после переоформления договора социального найма жилье можно приватизировать.

Право участвовать в приватизации имеют право все граждане, проживающие квартире и ранее не принимавшие участия в этой процедуре.

Только после оформления жилья в собственность можно свободно распоряжаться данным имуществом, в том числе и передавать по наследству.

Квартира не приватизирована, кто имеет право на наследство, если приватизация была не завершена предыдущим нанимателем?

Наследование неприватизированной квартиры. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!
Поделиться с друзьями:

Какая разница между муниципальным и социальным жильем?

Нормами национального законодательства предусмотрена возможность получения социального или муниципального жилья незащищённой категорией граждан, которые из-за низкого уровня дохода не могут самостоятельно приобрести или же арендовать жилье сами.

При общей сходности понятий “социальное ” и “муниципальное” жилье они имеют разное значение.

Социальное жилье это:

В Законе Украины «О жилищном фонде социального назначения» закреплены положения, что социальным жильем считается жилое помещение (государственное, коммунальное или же частное) входящие в фонд социального жилья и которое передается на праве пользования гражданам, которые стоят в очереди и не имеют другого места проживания. Жилье передаться гражданам по договору найма без оплаты за пользование, но с обязательной оплатой коммунальных услуг, которая может частично покрываться государством в виде субсидий.

Муниципальное жилье это:

Относительно понятия муниципального жилья нужно исходить из того, что это вид недвижимости предназначен для социальных нужд, которое находиться исключительно в собственности муниципалитета и считается коммунальной собственностью.

Такой вид недвижимости передаться гражданам путем заключения договора о найме или передается по ордеру за решением горсовета.

Исходя из изложенного, можно прийти к выводу, что понятие “социальное жилье” более обширно, поскольку муниципальное жилье, которое будет входить в фонд соц. можно считать социальным. А социальное жилье будет муниципальным, только если оно будет находиться в коммунальной собственности.

Для примера можно рассмотреть вариант из частным жильем, переданным по договору найма в социальный фонд, такое жилье не является муниципальным, но относится к социальному.

Кто имеет право на социальное и муниципальное жилье и как его получить?

Для того что бы получить право на получения жилья социального фонда, необходимо стать на учет по месту работы или же в ЦПАУ вашего района и в последствии заключить договор о найме жилой площади.

В случаи с муниципальным жильем, не относящимся к фонду соц. жилья нужно по решению органов местной власти ли местного самоуправления получить ордер на жилье.

Что нужно для получения на жилье? Социальный наем и ордер.

В соответствии с нормами Жилищного кодекса Украины, право получения ордера на муниципальное жилье имеют граждане Украины, которые нуждаться в улучшении жилищных условий.

Для социального найма соц. жилья помимо необходимости улучшения жилищных условий нужно, что бы в среднемесячный доход граждан в течении года не превышал установленного прожиточного минимума и средней цены на аренду жилья в населенном пункте.

Плюсы и минусы муниципального жилья находящегося в фонде социального жилья.

Первым плюсом такого жилья является его доступность для незащищённых слоев общества иметь собственный дом за минимальную плату. Согласно требованию закона, съёмщик такого жилья обязан вносить оплату за пользование квадратными метрами в виде 20%; от совокупной сумы заработка семьи в месяц.

Вторым плюсом такого жилья является частичное возмещение государством платы за пользование коммунальными услугами.

Что касается недостатков такого вида недвижимости, что оно не подлежит приватизации. Так же жильцы ограничены и в праве пользования этим жильем, запрещено использованью жилья в качестве залога,продавать и дарить, проводить перепланировку и коммуникации, обязан регулярно проводить ремонт и реставрацию помещений.

Право пользованием таким жильем прекращается в случаи улучшений условий проживания у нанимателя или увеличения месячного дохода.

Принудительное выселение с занимаемой площади возможно только за решением суда при расторжении договора найма.

Государственное жилье: где мы находимся?

Bushwick Houses

По всей стране государственное жилье находится в довольно плачевном состоянии. Фонд государственного жилищного капитала, который Конгресс предоставляет для оплаты ремонта, так долго недофинансировался, что теперь мы теряем более 10 000 квартир государственного жилья каждый год, потому что они больше не пригодны для жилья. Некоторые государственные жилищные агентства столкнулись с финансовыми проблемами и бесхозяйственностью, что привело к тому, что HUD взял их на себя.

Наилучшим ответом на этот кризис для Конгресса является выделение приблизительно 70 миллиардов долларов, необходимых для ремонта государственного жилья и прекращения ненужной потери этих дефицитных доступных домов. Конгресс не желает этого делать. Не имея денег, необходимых для срочного ремонта, HUD все больше и больше обращается к альтернативным решениям, которые «переориентируют» государственное жилье на программы решений, которые включают частное финансирование и полагаются на ваучеры.

«Перепозиционирование» государственного жилья

Управление государственного и индийского жилья (PIH) HUD направило исполнительным директорам агентства государственного жилищного строительства (PHA) письмо от 13 ноября 2018 г., в котором сообщается о своем намерении отказаться от управления программой государственного жилья. .Непосредственной целью HUD было «переориентировать» 105 000 единиц государственного жилья к 30 сентября 2019 года. содержание и ремонт жилья). HUD указывает на это отставание как на причину предоставления PHA «дополнительной гибкости», чтобы они могли «перепозиционировать» государственное жилье.

Что такое «перепозиционирование»? HUD может «перепозиционировать» государственное жилье тремя основными способами:

  1. Демонстрация помощи в аренде (RAD)
  2. Снос или продажа (продажа) государственного жилья
  3. Добровольное преобразование государственного жилья в ваучеры

Все они уже были доступны для PHA.Репозиционирование просто означает их упрощение.

Демонстрация помощи в аренде жилья (RAD)

Начало

В течение 2010 и 2011 годов HUD консультировался с лидерами жильцов государственного жилья через Группу по взаимодействию с жильцами, чтобы создать демонстрационную программу, которая привлекла бы нефедеральные ресурсы. решить проблему нехватки федеральных денег на содержание и ремонт государственного жилья. HUD также хотел избежать повторения ошибок программы HOPE VI, в результате которой многие жители потеряли доступное жилье. В процессе планирования HUD представил лидерам жителей три предложения, и каждый раз группа указывала на проблему, ориентированную на жителей. HUD учел отзывы Группы по взаимодействию с жильцами для создания окончательного предложения «Демонстрация помощи в аренде» (RAD).

Конгресс санкционировал создание RAD в рамках ассигнований HUD на 2012 финансовый год, чтобы помочь сохранить и улучшить жилье для малоимущих. RAD не предоставляет никаких новых федеральных средств на государственное жилье.Также нет правил RAD, но преобразования RAD должны соответствовать официальному уведомлению RAD. Текущее уведомление — REV4. (Уведомление H-2019-09/PIH-2019-23).

Что такое РАД?

RAD позволяет PHA конвертировать единицы государственного жилья либо в ваучеры на основе проекта (PBV), либо на помощь в аренде на основе проекта (PBRA) — обе формы договоров аренды на основе проекта согласно Разделу 8. Сначала только 60 000 единиц должны были быть преобразованы в рамках «демонстрации», но Конгресс одобрил увеличение предельных значений, так что в настоящее время 455 000 единиц могут быть преобразованы в PBV или PBRA. (Администрации Обамы и Трампа стремились снять ограничение и разрешить преобразование всех единиц государственного жилья в RAD; пока этого не произошло.) После преобразования в рамках RAD капитальный фонд и операционный фонд бывшего государственного жилья используются для PBV. или ПБРА.

Ваучеры на основе проекта (PBV) — это ваучеры на выбор жилья, привязанные к конкретным зданиям; они не перемещаются вместе с арендаторами, как это делают обычные ваучеры «на основе арендаторов». Если единицы государственного жилья преобразуются в PBV, первоначальный контракт должен быть заключен на 15 лет (до 20 лет) и должен всегда продлеваться.Управление государственного и индийского жилья HUD (PIH) будет продолжать контролировать объекты. Применяется большинство текущих правил PBV (24 CFR 983).

Если квартиры преобразуются в помощь по аренде на основе проекта (PBRA), первоначальный контракт должен быть заключен на 20 лет и должен всегда продлеваться. Управление многосемейных программ HUD возьмет на себя мониторинг. Применяется большинство действующих правил PBRA (24 CFR 880–886).

Почему перевод части государственного жилья в раздел 8 может быть приемлемым?

Преобразование части государственного жилья в Раздел 8 может быть необходимо, поскольку Конгресс продолжает недофинансировать государственное жилье, что приводит к ухудшению состояния зданий и потере квартир в результате сноса.Конгресс с большей вероятностью предоставит адекватное финансирование для существующих контрактов по Разделу 8, чем для государственного жилья. И, если долгосрочный договор помощи в аренде связан с недвижимостью, частные учреждения могут быть более склонны ссужать деньги на критически важный ремонт здания. Таким образом, некоторые дома, которые до преобразования были государственным жильем, с большей вероятностью останутся доступными и доступными для людей с чрезвычайно низкими и очень низкими доходами из-за долгосрочных контрактов по Разделу 8.

Какие средства защиты резидентов обеспечиваются группой Resident Engagement Group в RAD?

Как закон об ассигнованиях, так и формальные правила HUD для RAD включают все средства защиты, которые запрашивала Resident Engagement Group (REG). Однако жители должны были попытаться заставить HUD, PHA, разработчиков и владельцев соблюдать требования.

Смещение. Постоянное принудительное перемещение нынешних жителей не может произойти. Если домохозяйство не хочет переходить на PBV или PBRA, оно может переехать в другое государственное жилье, если имеется соответствующее жилье.

Право на возврат. Жители, временно переселенные на период реабилитации, имеют право вернуться.

Повторный просмотр. Нынешние жители не могут быть повторно проверены.

Арендная плата. Существующие правила PBV и PBRA ограничивают арендную плату резидентов до 30% от дохода или минимальной арендной платы, в зависимости от того, что выше. Любое повышение арендной платы на 10% или 25 долларов (в зависимости от того, что больше) в связи с конверсией происходит поэтапно в течение трех-пяти лет.

Уважительная причина Выселение. Собственник должен продлевать договор аренды жилого помещения, за исключением случаев, когда для этого нет «уважительной причины» — например, неуплаты арендной платы, повреждения здания или преступной деятельности в отношении собственности. Эта защита означает, что жителям нельзя без уважительной причины сказать, что их аренда не будет продлена.

Процесс рассмотрения жалоб. Закон RAD требует, чтобы жильцы имели те же права на рассмотрение жалоб и расторжение договора аренды, что и в соответствии со статьей 6 Закона о жилье от 1937 года. слушание с участием представителя-резидента. Защитники утверждают, что HUD не выполнила должным образом это установленное законом требование.

Особенности участия резидентов

Перед подачей заявления PHA на RAD. Уведомление RAD содержит подробные требования относительно того, как АГЖС должно уведомлять жителей. PHA должен провести не менее двух совещаний перед подачей заявки на RAD, а затем провести как минимум одно совещание после того, как HUD даст предварительное одобрение (называемое CHAP) для преобразования. Начиная с REV4 в сентябре 2019 года, теперь требуется четвертая встреча после того, как PHA проведет «концептуальный звонок» с HUD. Существуют также обычные требования к резидентам, общественности и участию в отношении «существенной поправки» к плану PHA, но они вступают в силу только через шесть месяцев после того, как HUD дал предварительное одобрение и все финансирование проекта было выделено — когда преобразование в основном сделано дело.

Остается 25 долларов за единицу за участие арендатора. Независимо от того, преобразуется ли недвижимость в PBV или PBRA, владелец должен ежегодно вносить 25 долларов США за единицу для участия резидентов.Из этой суммы не менее 15 долларов США за единицу должны быть предоставлены любой «законной организации-резиденту» для использования для обучения резидентов, организации по вопросам аренды и обучения. АГЖС может использовать оставшиеся 10 долларов на мероприятия с участием резидентов.

Права резидента на участие. Резиденты имеют право создавать и управлять организацией-резидентом. Если собственность преобразуется в PBRA, то применяются положения об участии резидентов в текущей программе Раздела 8 «Раздел 245».

Если недвижимость преобразуется в PBV, вместо использования положений Раздела 964 государственного жилья в Уведомлении RAD требуются положения об участии резидентов, аналогичные положениям Раздела 245, используемым в программе Раздела 8 для многоквартирных домов. Например, PHA должны признавать законные организации резидентов и разрешать организаторам-резидентам помогать жителям создавать и управлять организациями-резидентами. Организаторам-резидентам должно быть разрешено распространять листовки и размещать информацию на досках объявлений, связываться с жителями, помогать жителям участвовать в деятельности организации, проводить регулярные собрания и отвечать на просьбы владельца об увеличении арендной платы, сокращении коммунальных платежей или внесении крупных капиталовложений.

Замена «один к одному»

Хотя в Уведомлении RAD не используется термин «замена один к одному», в неофициальных материалах HUD говорится, что существует замена «один к одному». Но есть исключения. PHA могут уменьшить количество поддерживаемых единиц на 5% или 5 единиц, в зависимости от того, что больше, без получения одобрения HUD. HUD называет это исключением «de minimus». Кроме того, RAD не засчитывает в минимальную ставку 5%/5 квартир любую квартиру, которая была вакантной в течение двух или более лет; любые реконфигурированные блоки, e.грамм. превращение двух единиц эффективности в единицу с одной спальней; или любые единицы, преобразованные для использования в социальных службах. Следовательно, потери агрегатов могут составить более 5%.

Что делать в случае временного или постоянного переселения?

Существуют отдельные требования к переселению, Уведомление H 2016-17/PIH-2016-17, опубликованное в 2017 г.

Временное переселение. В случае переезда в пределах того же здания или комплекса или переезда в другое место на один год или меньше, АГЖС должно возместить жильцам наличные расходы.

Если во время ремонта ожидается временное переселение на срок более одного года, АГЖС должно предложить жильцу выбор временного или постоянного жилья и компенсацию личных расходов в связи с переездом. У жителей должно быть не менее 30 дней, чтобы выбрать между временной и постоянной помощью в переселении. АГЖС не может использовать какую-либо тактику, чтобы заставить жителей отказаться от своего права на возвращение или принять помощь в постоянном переселении.

Постоянный переезд. Если планы АГЖС в отношении проекта не позволяют резиденту вернуться к проекту RAD, резиденту должна быть предоставлена ​​возможность прокомментировать план и/или возразить против него. Если резидент возражает, АГЖС должно изменить планы проекта, чтобы включить резидента в преобразованный проект. Если житель добровольно соглашается на постоянное переселение, АГЖС должен получить информированное письменное согласие от резидента, подтверждающее, что он согласен прекратить свое право на возвращение, и подтверждающий, что он получит помощь в постоянном переселении.

Дополнительные рекомендации по переселению. АГЖС или владельцы должны подготовить письменный план переселения, если ожидается временное переселение более чем на 12 месяцев или постоянное переселение. Владельцы должны предоставить «Уведомление о возвращении в Охватываемый проект» с указанием даты или предполагаемой даты возвращения.

Журнал временно переселенных жителей. АГЖС или владелец должен создать журнал со списком всех домохозяйств, проживающих в проекте, прежде чем он будет преобразован. Журнал должен отслеживать статус резидента от временного переселения до завершения реабилитации или нового строительства, включая повторное заселение после переселения.

Кому будет принадлежать преобразованная недвижимость?

Беспокойство по поводу «приватизации». Теоретически, эта потенциальная проблема подпадает под действие закона RAD, требующего, чтобы переоборудованные объекты находились в собственности или под контролем государственной или некоммерческой организации. Однако на практике юристы, оказывающие юридические услуги, выражают обеспокоенность по поводу лазеек и рекомендуют АГЖС заключать долгосрочные договоры аренды земли, обеспечивающие прямой контроль. Уведомление RAD предусматривает шесть способов выполнения требования «владения или контроля», в том числе АГЖС продолжает владеть правом собственности на землю и любые улучшения (здания) или аренду земли (но не обязательно «долгосрочную»).

Если проект имеет финансирование налоговой льготы на жилье для малоимущих (LIHTC). Имущество LIHTC может принадлежать и контролироваться коммерческой организацией, но только в том случае, если АГЖС сохраняет «достаточную долю» в этом имуществе. В уведомлении RAD перечислены четыре способа удовлетворения «достаточного интереса». Два адвоката, рекомендованные юридическими службами, являются АГЖС или его аффилированным лицом, являющимся генеральным партнером, и/или АГЖС продолжает владеть землей и имеет долгосрочную аренду земли с владельцем.

Смешивание RAD и «Секции 18» Снос/Утилизация

В 2018 году была добавлена ​​новая проблема, когда HUD разрешил 25% единиц в проекте RAD «утилизировать» через «Секцию 18» Жилищного Действовать.Эти единицы должны быть существенно отремонтированы или построены заново и в «наилучших интересах жителей и PHA». Все требования RAD по переселению и защите должны применяться к жителям квартир по Разделу 18, включая требования к уведомлению жителей и комментариям, право на возвращение, запрет на повторную проверку и помощь в переселении. HUD не одобрит преобразование RAD, если единицы по 18 по Разделу не будут заменены -для одного. Подразделения Раздела 18 получат ваучеры на основе проектов (PBV). В результате проект, вероятно, получит больше денег, что сделает переход на RAD более финансово осуществимым.

Выбор мобильности

PHA должны предоставить всем жителям переоборудованных единиц возможность переехать с помощью обычных ваучеров выбора жилья (HCV). Для единиц PBV, применяется обычное правило PBV – через год арендатор может запросить HCV. При наличии ваучера его необходимо предоставить; если ваучер недоступен, резидент получает приоритет в списке ожидания. Для единиц PBRA, резидент имеет право переехать через два года с HCV, если таковой имеется.

Раздел 3

Несмотря на то, что применяется Раздел 3, АГЖС или владелец обязан отдавать предпочтение жильцам только в отношении возможностей трудоустройства и обучения, связанных с новым строительством или реконструкцией с поддержкой RAD. Как только проект преобразуется, он больше не подпадает под действие Раздела 3. Таким образом, жители не будут иметь возможности Раздела 3, когда в будущем появятся рабочие места, ранее выполнявшиеся персоналом PHA.

Techwood Homes, первое здание общественного жилья, фото вежливость: библиотека конгресса

снос и распоряжение (демонстрация / диспозиция)

фон

с 1983 года HUD уполномочил PHA на разрешение на снос или продажу (продажу) единиц государственного жилья в соответствии со статьей 18 Закона о жилье 1937 года. В 1995 году Конгресс отменил требование о том, чтобы PHA заменяли на индивидуальной основе государственное жилье, утраченное в результате сноса или утилизации. В 2016 году HUD сообщил о чистых убытках в размере более 139 000 единиц государственного жилья в результате сноса или утилизации с 2000 года.

PHA должен подать заявление в Центр специальных приложений HUD (SAC) для сноса или продажи государственного жилья. Заявка должна подтверждать, что АГЖС описало демонстрацию или диспозицию в своем годовом плане АГЗ, и описание в заявке должно быть идентичным. Адвокаты должны оспорить заявку, которая существенно отличается. Информация в этой статье в основном взята из правил 24 CFR 970.

В 2018 году администрация Трампа отменила Уведомление HUD 2012 года, в котором были предложены скромные улучшения, предложенные защитниками. Уведомление 2012 г. служило напоминанием жителям, общественности и АГЖС об обязательствах АГЖС в отношении участия жителей и роли Плана АГЖС в отношении демонстрации/удаления. Замена, Уведомление PIH 2018-04, преуменьшает роль консультаций с жителями, чтобы упростить демонстрацию / диспозицию.

Кроме того, администрация Трампа отозвала предложенные изменения в правилах, разработанные в 2014 году, которые усилили бы скромные улучшения в Уведомлении 2012 года, и потребовала от PHA представить более подробные обоснования для демонстрации/удаления. Все это является частью цели администрации по «перепозиционированию» 105 000 единиц государственного жилья к 30 сентября 2019 года.

АГЖС должно подготовить демонстрационное/диспозитивное заявление «в консультации» с арендаторами и любой организацией арендаторов в проекте, а также с любой организацией арендаторов в масштабах АГЖС и Консультативным советом резидентов (RAB).Заявка (форма HUD-52860) должна включать любые письменные комментарии, сделанные жителями, организациями-резидентами или RAB, и указывать в письменной форме, как АГЖС отреагировало на комментарии. HUD может отклонить заявку, если с жильцами, советами жильцов или RAB не были проведены консультации, , поэтому жильцам следует оспорить заявку, если с ними не проводились консультации или если консультация была крайне неадекватной .

Заявления о сносе

Устарело ли государственное жилье? АГЖС должны подтвердить, что застройка «устарела» либо физически, либо с точки зрения местоположения и, следовательно, больше не подходит для жилья.

Физически устарел означает наличие структурных недостатков, которые невозможно исправить за разумные деньги. Структурные недостатки могут включать осадку полов, сильную эрозию и недостатки в основных системах, таких как водопровод, электричество, отопление и охлаждение, крыши, двери и окна. «Разумная» стоимость определяется как менее 62,5% от общей стоимости строительства для зданий с лифтами и 57,14% для других зданий. Чтобы показать, что разработка физически устарела, АГЖС должно предоставить подробный объем работ с описанием основных систем, нуждающихся в ремонте или замене, необходимостью удаления красок на основе свинца и опасностей, связанных с асбестом, или необходимостью улучшения доступности для людей с ограниченными физическими возможностями. .

Устаревшее местоположение означает, что окружающий район слишком обветшал или перешел от жилого использования к коммерческому или промышленному. Это также может означать, что условия окружающей среды делают его непригодным для проживания жителей. Также могут быть рассмотрены «другие факторы», которые «серьезно влияют на товарность или полезность» разработки.

«Де Минимус» Снос. PHA не должны обращаться в HUD за сносом менее 5 единиц или 5% всех единиц за пятилетний период.Сносимые объекты должны либо не подлежат ремонту, либо освобождать место для таких услуг, как детский сад, прачечная или общественный центр.

Заявления о ликвидации

АГЖС должно подтвердить, что сохранение застройки не отвечает интересам жильцов или АГЖС по одной из трех причин

  1. или производственной деятельности) оказывают негативное влияние на здоровье и безопасность жителей или на работу АГЖС проекта (что может означать отсутствие спроса на объекты). PHA должен был бы демонстрировать высокий уровень вакантных площадей в долгосрочной перспективе из-за таких факторов, как сокращение численности населения в этом районе или отсутствие вариантов транспорта и общественных удобств, таких как магазины и школы.

  2. Продажа или передача собственности позволит АГЖС покупать, развивать или реконструировать другие объекты недвижимости, которые могут быть более эффективно использованы в качестве жилья для малоимущих и в которых замещающие единицы лучше, например, более энергоэффективны; в лучших местах для транспорта, работы или школы; и/или лучше для сокращения расовой или этнической концентрации бедности.

  3. Продажа имущества является «соответствующей» по причинам, согласующимся с целями АГЖС, Планом АГЖС и целью Закона о государственном жилье — расплывчатый вариант для заявлений о распоряжении.

Положения о переселении жильцов

Демо-приложение должно иметь план переселения, который гласит:

  • Жители получат предварительное уведомление за 90 дней до переселения.

  • Каждому домохозяйству должно быть предложено сопоставимое жилье, отвечающее стандартам качества жилья (HQS) и расположенное в не менее желательном районе.

  • Жильцам будут возмещены фактические расходы на переселение (однако Единый закон о переселении, URA, не применяется).

  • Добровольное преобразование 

    АГЖС может преобразовать любое строительство государственного жилья в ваучеры в соответствии со статьей 22 Закона о жилье 1937 года.PHA должен сначала отправить HUD «оценку конверсии», а затем «план конверсии». За это отвечает специальный офис HUD, Центр специальных приложений, SAC. (Это отличается от Раздела 33, в котором речь идет о «необходимом» переоборудовании государственного жилья с высоким уровнем вакантности и слишком дорогим ремонтом в долгосрочной перспективе). АГЖС должно добровольно преобразовать государственное жилье в ваучеры, чтобы провести оценку и отправить ее в HUD в рамках следующего годового плана АГЖС. Оценка должна учитывать пять факторов:                  

    1. Стоимость. Какова стоимость предоставления ваучеров по сравнению со стоимостью содержания единиц в качестве государственного жилья в течение оставшегося срока полезного использования имущества?

    2. Рыночная стоимость. Какова рыночная стоимость до восстановления, если оно сохраняется в качестве государственного жилья, по сравнению с преобразованием в ваучеры, и какова рыночная стоимость после восстановления, если оно сохраняется в качестве государственного жилья, по сравнению с преобразованием в ваучеры?

    3. Условия рынка аренды. Смогут ли жители использовать ваучер? АГЖС должно учитывать:

      1. Наличие приличных, безопасных и санитарных домов, сдаваемых в аренду по цене или ниже стандарта оплаты ваучеров АГЖС.

      2. Недавний уровень способности домохозяйств арендовать дом с ваучером.

      3. Характеристики проживающих, которые могут повлиять на их способность найти и использовать ваучер; например есть ли дома, доступные для людей с ограниченными возможностями, или дома подходящих размеров для семей.

    4. Воздействие на окрестности. Как преобразование повлияет на доступность доступного жилья по соседству и концентрацию бедности в районе?

    5. Будущее использование имущества. Как имущество будет использоваться после преобразования?

    Три условия, необходимые для одобрения HUD преобразования . Оценка должна показать, что переход на ваучеры:

    1. не будет стоить дороже, чем продолжение использования комплекса в качестве государственного жилья.

    2. В основном принесет пользу жильцам, АГЖС и обществу. АГЖС должно учитывать наличие арендодателей, готовых принять ваучеры, а также доступ к школам, работе и транспорту. АГЖС должно провести по крайней мере одно открытое собрание с жителями и советом жильцов, на котором АГЖС разъясняет правила и предоставляет черновики оценки конверсии. Жителям должно быть предоставлено время для представления комментариев. Оценка, отправленная в HUD, должна обобщать комментарии жильцов и ответы АГЖС.

    3. Не окажет вредного влияния на наличие доступного жилья.

    Plan преобразования
    1. Описание преобразования и будущего использования имущества.
    2. Анализ воздействия на общество.
    3. Пояснение, показывающее, насколько план преобразования согласуется с оценкой.
    4. Резюме комментариев жителей во время разработки плана и ответ АГЖС.
    5. Объяснение того, как оценка перехода соответствует трем условиям, необходимым для утверждения HUD (как указано выше).
    6. План переселения, который: 
      • Указывает количество переселяемых домохозяйств, размер спальни и количество доступных квартир.
      • Перечисляет необходимые ресурсы для перемещения, в том числе:
        • Количество ваучеров, которые PHA запросит у HUD.
        • Единицы государственного жилья, доступные в другом месте.
        • Сумма денег, необходимая для оплаты расходов на переселение жильцов.
      • Включает график переезда.
      • Предусматривает письменное уведомление жителей не менее чем за 90 дней до их переселения. Уведомление должно информировать жителей о том, что:
        • Комплекс больше не будет использоваться в качестве государственного жилья и что они могут быть переселены.
        • Им будет предложено сопоставимое жилье, которое может получать помощь от арендаторов или проектов, либо другое жилье, предоставляемое АГЖС.
        • Предлагаемое жилье взамен будет доступным, приличным, безопасным и гигиеничным, и это жилье будет выбирать домохозяйство (насколько это возможно).
        • Если жителям будут помогать ваучерами, ваучеры будут доступны как минимум за 90 дней до переселения.
        • Могут быть предоставлены консультации по переезду и/или мобильности.
        • Жители могут остаться в собственности с ваучером, если после переоборудования собственность используется для жилья.

    Участие резидентов

    План преобразования должен быть отправлен в HUD как часть следующего годового плана PHA PHA в течение одного года после отправки оценки перехода.План преобразования может быть отправлен в качестве существенной поправки к годовому плану PHA.

    В дополнение к требованиям об участии общественности для Годового плана АГЖС, АГЖС должно провести по крайней мере одно совещание по плану преобразования с жителями и советом жильцов пострадавшего жилого комплекса. На собрании АГЖС должен разъяснить правила и предоставить черновики плана конверсии. Кроме того, у жильцов должно быть время для подачи комментариев, а АГЖС должно суммировать комментарии жильцов и ответы АГЖС.

    Условия, необходимые для утверждения HUD плана конверсии. PHA не может начать преобразование, пока HUD не одобрит план преобразования. Утверждение плана преобразования осуществляется отдельно от утверждения HUD годового плана PHA. HUD предоставит PHA предварительный ответ в течение 90 дней. HUD не одобрит план конверсии, если план «явно не соответствует» оценке конверсии, есть информация и данные, которые противоречат оценке конверсии, или план конверсии является неполным или не соответствует требованиям регламента.

    Блокпост: поправка к Faircloth

    Сенатор Лаух Фэйрклот из Северной Каролины успешно внес вредную поправку в Закон о качественном жилье и ответственности за работу в 1998 году. Новый закон внес несколько административных изменений в программы HUD, добавив несколько положений, улучшающих жизнь в государственном жилье тяжелее для жителей. Закон установил минимальную арендную плату и ввел требование добровольной общественной работы для жителей государственного жилья, которые еще не работают или не участвуют в программе самообеспечения.

    «Поправка о справедливой одежде» была самой контрпродуктивной частью этого тревожного закона о государственном жилье. Поправка запрещает PHA увеличивать количество единиц государственного жилья в своих общинах. Конечно, финансирование государственного жилья было настолько ограниченным, что большинство PHA не смогли бы приступить к расширению, даже если бы захотели, но никаких усилий по расширению государственного жилья в будущем не может быть предпринято до тех пор, пока Конгресс не отменит Faircloth.

    Государственное жилье | Жилищное управление Чикаго

    Жилищное управление Чикаго является третьим по величине агентством государственного жилищного строительства в стране.CHA обслуживает более 20 000 семей с низким доходом, предоставляя безопасное, достойное и доступное жилье в здоровых и динамичных сообществах. Государственное жилье предоставляет дома для семей, пожилых людей и людей с ограниченными возможностями, от разрозненных домов на одну семью до квартир для пожилых семей. CHA на 88 процентов завершил комплексный исторический капитальный ремонт 25 000 единиц государственного жилья, что обеспечивает жителям прочную основу на пути к самообеспечению.

    Семейная недвижимость

    CHA предоставляет чуть менее 7000 квартир в 14 объектах семейного государственного жилья.Многие из традиционных семейных объектов CHA были построены во время или после Второй мировой войны в качестве доступного жилья для рабочей силы для возвращающихся ветеранов войны и их семей. Недвижимость включает в себя знаковые здания с исторически значимыми архитектурными особенностями. Многие из этих первоначальных построек сохранились, но были отремонтированы и модернизированы в соответствии с Планом трансформации и Планом вперед. Недавние улучшения включают новую сантехнику, электричество и системы отопления / охлаждения, новые ванные комнаты, новые кухни, улучшенный ландшафт и другие структурные и косметические ремонты.

    Чтобы узнать больше о семейных свойствах CHA и квалификационных требованиях, нажмите здесь.

    Чтобы подать заявку на получение государственного жилья, нажмите здесь.

    Недвижимость для пожилых людей

    CHA имеет около 9000 квартир для пожилых людей в 43 объектах по всему Чикаго. Большинство зданий CHA Senior были отремонтированы с новыми кухнями, новыми ванными комнатами, модернизированными системами отопления/охлаждения, спринклерными системами и множеством средств пожарной безопасности, которые учитывают потребности пожилых жителей. Недвижимость предлагает захватывающий вид на город и ориентированные на возраст удобства, такие как комнаты отдыха, запланированные мероприятия и услуги, а также круглосуточное обслуживание на месте.

    Чтобы узнать больше о свойствах программы CHA для пожилых людей и квалификационных требованиях, нажмите здесь.

    Чтобы подать заявку на жилье для престарелых, нажмите здесь.

    Свойства разрозненных сайтов

    Разрозненные объекты CHA состоят из почти 2800 единиц государственного жилья, разбросанных индивидуально или небольшими группами по 77 сообществам Чикаго и разнообразным жилым группам. На разбросанных участках предлагаются различные варианты жилья, включая дома в кондоминиумах новой постройки, отдельные дома на одну семью и арендные застройки по рыночным ставкам.

    Чтобы узнать больше о свойствах Scattered Site CHA и квалификационных требованиях, нажмите здесь.

    Чтобы подать заявку на разрозненные сайты, нажмите здесь.

    Недвижимость смешанного дохода

    Жилищные комплексы со смешанным доходом состоят из жилья с различными уровнями доступности, включая жилье по рыночной цене и доступное жилье в пределах одного и того же объекта. Недвижимость со смешанным доходом способствует достижению долгосрочной цели CHA по децентрализации государственного жилья и предоставлению больше возможностей жителям государственного жилья для перехода к самообеспечению.

    Чтобы узнать больше о свойствах CHA для смешанных доходов и квалификационных требованиях, нажмите здесь.

    Чтобы подать заявку на смешанный доход, нажмите здесь.

    Государственное жилье | HCAAC

    Государственное жилье было создано для предоставления достойного и безопасного сдаваемого в аренду жилья семьям, пожилым людям и лицам с ограниченными возможностями. Государственное жилье бывает всех размеров и типов, от разрозненных домов на одну семью до квартир для пожилых семей.

    Примерно 1,3 миллиона домохозяйств проживают в единицах государственного жилья, которыми управляют около 3300 жилищных управлений в Соединенных Штатах. Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) управляет федеральной помощью местным жилищным агентствам, которые управляют жильем для жителей по арендной плате, которую они могут себе позволить. HUD предоставляет техническую и профессиональную помощь в планировании, разработке и управлении этими разработками.

    Имеете ли вы право на получение государственного жилья в округе Анн-Арундел? Государственное жилье предназначено только для семей и отдельных лиц, имеющих соответствующий доход.HCAAC определяет ваше право на участие на основании:

    Годовой валовой доход; Квалифицируете ли вы себя как пожилого человека, человека с ограниченными возможностями или члена семьи; а также Гражданство США или соответствующий иммиграционный статус. Если вы соответствуете требованиям, HCAAC проверит ваши рекомендации, чтобы убедиться, что вы и ваша семья будете хорошими арендаторами.

    HCAAC может отказать в приеме любому заявителю, чьи привычки и практика могут оказать пагубное влияние на других арендаторов или на окружающую среду сообщества.

    HCAAC использует лимиты доходов, разработанные HUD. HUD устанавливает нижний предел дохода на уровне 80% и очень низкий предел дохода на уровне 50% от среднего дохода округа, в котором вы решили жить. Ограничения дохода варьируются от региона к региону, поэтому вы можете иметь право на участие в одном HA, но не в другом. Все семьи с крайне низким и очень низким доходом имеют право на участие в программах государственного жилья и ваучерной программы выбора жилья. Семьи с низким доходом также имеют право на участие в программе государственного жилья, но с ограничениями.Пожалуйста, посетите раздел «Требования к доходу» на нашем веб-сайте, чтобы узнать об этих ограничениях.

    Пять мифов о государственном жилье

    Недавний мини-сериал Дэвида Саймона HBO «Покажи мне героя» привлек внимание к истории одного из самых недооцененных аспектов американской городской жизни: государственного жилья. Многие обозреватели политического спектра считают, что государственное жилье в Соединенных Штатах потерпело неудачу. Либералы думают, что это концентрирует бедность и олицетворяет нисходящее, мягкое городское планирование.Консерваторы всегда рассматривали государственное жилье так, как его описал в 1991 году Джек Кемп, тогдашний секретарь Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD): «реликвия», которая является «одной из последних социалистических схем в мире». Но это взгляды людей, которые не живут в государственном жилье, и они не могут уловить его разнообразную реальность. Исследователи постоянно показывают, что подавляющее большинство из более чем 2 миллионов человек, которые на самом деле живут в государственном арендном жилье, не считают это неудачей.И далеко не пережиток, надежное и доступное государственное жилье сейчас важнее, чем когда-либо; если вы работаете полный рабочий день за минимальную заработную плату в Америке, количество штатов, где вы можете позволить себе снять однокомнатную квартиру на частном рынке, равно нулю. Тем не менее, как показали такие ученые, как Лоуренс Вейл и Эдвард Гетц, с тех пор, как было создано государственное жилье, предпринимались попытки делегитимировать его. Это привело к репрессивной стигматизации некоторых жителей. И это предотвратило серьезное обсуждение реальных проблем, с которыми сталкивается государственное жилищное строительство, блокируя любое признание его вклада в городскую жизнь.Давайте рассмотрим некоторые из основных мифов, которые стоят на пути.

    1. Жильцы государственного жилья хотят его покинуть.

    Многие критики убеждены, что государственное жилье — это то, от чего все хотят бежать. Государственное жилье обычно называют «последним средством», местом, из которого люди должны попытаться «сбежать». В City Journal Манхэттенского института утверждалось, что здания жилищного управления Нью-Йорка превратились в «кишащие преступностью пустоши, поскольку ни один житель Нью-Йорка, имеющий возможность жить в другом месте, не хочет жить с неблагополучным низшим классом.

    Судя по почти повсеместному негативному освещению государственного жилья, вы никогда не узнаете, что гораздо больше людей пытаются попасть в него, чем покинуть его. Почти все из более чем 3000 государственных жилищных управлений страны имеют списки очередников. В государственном жилье Нью-Йорка уровень вакантности составляет 1 процент, и более 270 000 семей ждут места. Опросы постоянно показывают, что большинство жителей муниципальных жилищных комплексов (многие отвергают слово «проект» как стигматизирующее) в целом удовлетворены своими домами, даже несмотря на то, что они требуют решения насущных проблем с эксплуатацией и управлением.Этнографические исследования показали, что жители государственного жилья склонны развивать важные сети солидарности и взаимопомощи, которые они хотят поддерживать, а не отказываться от них.

    Тем не менее, история о том, что лучший способ помочь жильцам государственного жилья — это разрушить их кварталы и вынудить их переехать, по-видимому, в более экономически смешанные районы — то, что исследователь жилищного строительства Дэвид Имброшио называет «консенсусом о расселении», — стала доминирующим нарративом для многие политики, разработчики и ученые. На этой предпосылке основано множество федеральных жилищных политик, направленных на деконцентрацию бедных домохозяйств, особенно программа HOPE VI, которая с 1992 г. подталкивала к замене государственных жилищных комплексов частными. Но, как заявляет сеть активистов «Право на город», «Проблемы с государственным жильем связаны с нехваткой ресурсов и услуг в сообществах с низким доходом, а не просто с концентрацией людей с низким доходом».

    Большинство жителей не хотят «бежать» из государственного жилья или видеть, как его сносят.Это их дом, и они хотят, чтобы он укреплялся, улучшался и расширялся.

    2. Муниципальное жилье рушится.

    Общепринятое мнение состоит в том, что здания общественного жилья разваливаются или являются тем, что один писатель по недвижимости назвал «символами опасности, социальной дисфункции и упадка». В недавней книге сетуют на то, что освещение государственного жилья в основном состоит из «бесконечных портретов заброшенных башен, безудержной преступности и неконтролируемого беспорядка».

    Представление о заброшенности государственного жилья в лучшем случае является слишком широким обобщением.По данным Центра бюджетных и политических приоритетов, «проблемные» застройки, такие как ныне снесенный Прюитт-Айгоу в Сент-Луисе или Кабрини-Грин в Чикаго, являются далеко не правилом, а исключением. Большая часть государственного жилья находится в приличном состоянии: более 85 процентов квартир соответствуют федеральным стандартам или превосходят их, и считается, что более 40 процентов застроек находятся в отличном состоянии. Государственное жилье обычно находится в лучшем состоянии, чем сопоставимое частное жилье в аналогичных районах.

    Это не значит, что проблем нет.В некоторых застройках широко распространены остановившиеся лифты, плесень, сломанная сантехника и другие проблемы с техническим обслуживанием. Неисправное освещение сыграло трагическую роль в смертельном убийстве Акаи Герли в 2014 году полицейским в Розовых домах Луи Х. в Бруклине. Но эти проблемы являются результатом выбора политики, которая затемняется стигматизирующими формулировками, обвиняющими арендаторов. Государственное жилье претерпело серьезные сокращения финансирования, и это сокращение инвестиций нашло отражение в состоянии многих застроек. По оценкам HUD, фонд государственного жилья в стране имеет неудовлетворенные потребности в капитале на сумму 26 миллиардов долларов.Только город Нью-Йорк с 2001 года потерял более 2 миллиардов долларов капитальных и операционных средств. По всей стране есть множество зданий, которые нуждаются в серьезном ремонте. Но это условие не универсально и не свойственно государственному жилью. Это потому, что местные и национальные правительства десятилетиями урезали бюджеты.

    3. Государственное жилье помогает не тем людям.

    Государственное жилье уже давно осуждается как место жительства для людей, которые его не заслуживают.В 1950-х годах он был объектом антикоммунистической охоты на ведьм. В последнее время некоторые новостные организации придают большое значение миллионерам, живущим там за счет налогоплательщиков. Другие называют муниципальные жилищные комплексы «складами для бедных» или домом для людей, существенно отличающихся от других американцев. В июне член палаты представителей Тед Йохо (R-Fla.) ввел меру, которая «убедится», что нелегальные иммигранты не могут попасть в муниципальные жилищные комплексы. Член палаты представителей Джеб Хенсарлинг (R-Tex.) задался вопросом, не помогают ли спонсируемые HUD программы, такие как государственное жилье, «просто способствовать созданию постоянного низшего класса.”

    Реальность такова, что государственное жилье является домом для многих различных сообществ домохозяйств с низкими доходами. По данным HUD, средний доход жителей государственного жилья составляет чуть более 14 000 долларов в год. Более 50 процентов имеют годовой доход домохозяйства от 5000 до 15000 долларов. Но они не монолитно бедны: менее трети получают социальные пособия. Большинство арендаторов платят 30 процентов своего дохода в виде арендной платы. И, согласно отчетам, менее 30 000 из миллионов людей, живущих в государственном жилье, являются не имеющими права негражданами.

    Государственное жилье — это не афера для состоятельных людей, чтобы получить бесплатное жилье. Его жители не являются инопланетной группой. Скорее, это важнейший ресурс для работающих семей, пожилых людей, инвалидов и других лиц, которых рынок не обслуживает и не будет обслуживать. И он защищает экономическое и социальное разнообразие во многих местах, особенно в дорогих, быстро облагораживающих городах, таких как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Вашингтон.

    4. Многоэтажное государственное жилье непригодно для проживания.

    Когда он был секретарем HUD, Генри Сиснерос заметил: «История ясно показывает, что многоэтажки просто не работают, и мы должны их заменить.Возможно, он имел в виду «Защитное пространство», исследование архитектора Оскара Ньюмана 1972 года, которое сильно повлияло на политику HUD и других агентств государственного жилья. Ньюман утверждал: «Настоящим и последним злодеем является сама многоквартирная башня». The New York Times упростила это до «Высокое здание = Высокое преступление».

    Но представление о том, что государственное жилье непригодно для жизни, потому что оно имеет форму высотных башен, вдвойне неверно.

    Во-первых, относительно небольшое количество муниципальных жилищных комплексов представляют собой высотные здания.Даже в 1994 году, когда количество квартир было на пике, только 27 процентов зданий государственного жилья были многоэтажными, и с тех пор это число уменьшилось. Для сравнения, в 1994 году 32 % составляли квартиры с садом, 16 % – частные дома и 25 % — дома на одну семью. Эти здания были построены в различных архитектурных стилях, от ар-деко до брутализма и неотрадиционализма.

    Кроме того, многоэтажки отличаются огромным разнообразием. Во всем мире миллионы людей, богатых и бедных, живут в многоэтажных домах.Если бы башни были изначально непригодны для жизни, предположительно богатые жители кондоминиумов, у которых есть множество других вариантов, не покупали бы их в Нью-Йорке, Чикаго и других городах с высокой вертикальностью. Как отмечают исследователи Фриц Умбах и Александр Героулд, были времена и места, когда в государственном жилье уровень преступности был выше, чем в частном жилье, а в другое время и места он был ниже. Ученые также подвергают сомнению методологию Ньюмана и пространственный детерминизм, на котором основывалось его исследование.

    5. Государственное жилье навязывается сверху вниз государственными бюрократами.

    Широко распространено мнение, что государственное жилье представляет собой неэффективную бюрократию. Говард Хасок пишет в Forbes: «Как и ранние утопические обещания проектов государственного жилья, бюрократические представления о том, как должны жить американцы… . . склонны идти наперекосяк». The New York Post считает, что пришло время «разрушить эту гигантскую государственную монополию». И даже некоторые сторонники государственного жилья изображают его как выражение технократической реформы, не связанной с народной политикой.

    Опять же, это грубое упрощение. Это правда, что некоторые из недостатков государственного жилья середины века можно отнести к неуклюжим планировщикам (хотя многие из их ошибок были связаны с компромиссами с частными застройщиками, а не с сопротивлением им). И это правда, что, как и многие крупные государственные и частные организации, органы управления муниципальным жильем могут быть разочаровывающей бюрократией.

    Но история американской жилищной активности показывает, что государственное жилье было не только детищем бюрократов.Этого требовали поколения активистов, от говорящих на идише забастовщиков по аренде жилья в Нижнем Ист-Сайде Нью-Йорка в начале 20-го века до партии «Черные пантеры», которая включила поддерживаемое государством жилье в свою программу из 10 пунктов. И, как показали историк Ронда Уильямс и другие, государственное жилье предоставляет возможности для политического участия и активности, часто с участием цветных женщин. Существующий сегодня жилой государственный сектор не является навязыванием сверху вниз. Это результат борьбы между активистами и влиятельными институтами, которые стремились формировать его в своих целях.

    Twitter: @davidjmadden

    Пять мифов — это еженедельная статья, бросающая вызов всему, что, как вам кажется, вы знаете. Вы можете проверить предыдущие мифы, узнать больше из Outlook или следить за нашими обновлениями на Facebook и Twitter.

    Жилищное управление Канзас-Сити, штат Миссури


    Государственная жилищная помощь


    Что такое Программа государственного жилья?

    Агентства государственного жилья были созданы для предоставления достойного и безопасного арендного жилья семьям с низким доходом, престарелым и инвалидам, имеющим на это право.Объекты государственного жилья бывают всех размеров и типов, от разрозненных семейных квартир и домов до высотных квартир для пожилых семей. Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) управляет федеральной помощью местным жилищным агентствам, которые управляют жильем для жителей с низким доходом по арендной плате, которая может себе позволить. Жилищное управление Канзас-Сити, штат Миссури, владеет, управляет и обслуживает более 1900 единиц государственного жилья в столичном районе Канзас-Сити.

    Кто имеет право на получение государственного жилищного пособия?

    Любой, кто ищет жилищную помощь в столичном районе Канзас-Сити, штат Миссури, имеет право подать заявку на получение жилищной помощи. Жилищное управление Канзас-Сити, штат Миссури, определяет первоначальное право на участие на основе четырех факторов: (1) годовой валовой доход, (2) гражданство США или соответствующий иммиграционный статус s (3) местные федеральные предпочтения и (4) уголовная ответственность записывать. Если будет установлено, что он соответствует требованиям, Жилищное управление запросит рекомендации и документацию, чтобы оценить, станет ли заявитель хорошим арендатором. Жилищное управление откажет в приеме любому заявителю, который демонстрирует негативные действия или поведение, которые могут нанести ущерб жильцам государственного жилья и окружающей среде.

    Новая программа предоплаченных дебетовых карт HAKC уже здесь! Начиная с 1 июля 2015 года, для вашего удобства оплата коммунальных услуг (UAP) по Программе государственного жилья будет перечисляться непосредственно на предоплаченную карту! Та же система оплаты для программы Section 8 скоро появится!
    Письмо о предоплаченной карте   
    Инструкции по использованию предоплаченной карты  

    Политика запрета на курение — 28 01 2014 г. чистая

    Годовой план с почтовым уведомлением на 2019 год.документ
    Описание плана на 2019 г. Предлагаемые льготы на коммунальные услуги LIPH на 2021 год

    Арендная плата за квартиру после уведомления — 2021

    Местные федеральные льготы
    Все приемы в государственное жилье будут основываться на этих местных предпочтениях. В каждой категории местных предпочтений заявители будут ранжированы по дате и времени подачи ими заявки на получение государственного жилья.

    Эти категории местных предпочтений, в порядке приоритета:

    1. Работа, программа профессиональной подготовки, пожилые люди и инвалиды
    2. Бездомные, программа профессионального обучения, жилищный фактор и бремя арендной платы
    3. Без предпочтений.

    Этот орган использует нормы дохода, установленные Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD). Ниже приведены рекомендации для столичного района Канзас-Сити.

    Что такое государственное жилье? | Planetizen Planopedia

    По данным Департамента жилищного строительства и городского развития, государственное жилье «было создано для предоставления достойного и безопасного сдаваемого в аренду жилья семьям с низким доходом, пожилым людям и лицам с ограниченными возможностями.В самом широком смысле под государственным жильем понимается любая жилая недвижимость, принадлежащая государственному органу и предназначенная для предоставления арендного жилья по ценам ниже рыночных. По определению агентства, «государственное жилье бывает всех размеров и типов, от разрозненных домов на одну семью до многоэтажные квартиры для пожилых семей». Государственное жилье также обслуживало американцев среднего класса через Жилищный отдел защиты взаимного владения, последнюю программу Нового курса, которая разработала жилищные проекты для работников обороны в соответствии с моделью кооперативной собственности.

    Прогрессивные идеалы санитарии и расчистки городских трущоб руководили созданием проектов государственного жилья. «Проверка нашего прогресса, — сказал президент Франклин Делано Рузвельт в своей второй инаугурационной речи, — состоит не в том, добавляем ли мы больше к изобилию тех, у кого много, а в том, достаточно ли мы обеспечиваем тех, у кого слишком мало». Первый проект государственного жилья в Соединенных Штатах, Techwood Homes в Атланте, был открыт в 1935 году в рамках новых федеральных программ, созданных в соответствии с Законом о национальном жилье 1934 года и предназначенных для создания более доступного жилья для семей с низким доходом и повышения уровня жизни в районах. воспринимаются как «трущобы».Закон о жилье 1937 года, также известный как Закон Вагнера-Стигалла, официально учредил Жилищное управление США и предоставил финансирование в размере 500 миллионов долларов, при этом USHA выступало в качестве агентства по предоставлению ссуд местным агентствам государственного жилищного строительства. 

    С самого начала и на протяжении всей своей истории государственное жилищное строительство сталкивалось с ожесточенной оппозицией со стороны фискальных консерваторов, домовладельцев и представителей Конгресса из сельских районов, которые опасались, что программа будет слишком сосредоточена на крупных городах. Между тем, управление фондами в значительной степени оставалось за местными жилищными властями и в значительной степени зависело от доходов от аренды для покрытия расходов на содержание.Это привело к ухудшению состояния многих проектов государственного жилья, что еще больше подорвало доверие населения к программе и усугубило сегрегацию. Один из самых печально известных жилищных проектов Америки, чикагский Cabrini-Green Homes, вмещал до 15 000 человек в ближней северной части Чикаго и состоял из многоквартирных домов средней и высокой этажности. Спустя десятилетия после постройки в 1942 году комплекс приобрел репутацию криминального и плохого жилья. Название стало ассоциироваться с проблемами государственного жилья, и его многоэтажные дома были снесены в период с 1995 по 2011 год.В настоящее время собственность перестраивается в проект смешанного дохода на средства гранта HOPE VI.

    Поскольку проекты государственного жилья приобрели репутацию криминальных, жестоких и плохих условий, политики стремились рассредоточить домохозяйства с низким доходом, теоретически предоставив им больше свободы в выборе нового жилья. Программа, которая в настоящее время чаще всего ассоциируется с государственным жильем, Раздел 8, была создана в 1974 году в соответствии с Законом о жилищном и общественном развитии. Вместо того, чтобы размещать людей в государственном жилье, Раздел 8 предоставляет помощь в аренде для субсидирования арендной платы арендаторам с низким доходом в съемных единицах по их выбору.Но в большинстве городов арендодатели могут отказаться принимать арендные ваучеры, заманивая получателей в ловушку в районах с низким доходом, где арендодатели активно обхаживают их, ища финансового обеспечения государственных ваучеров. Так было со многими бывшими жителями Кабрини-Грин, которые сообщали о дискриминации и трудностях с доступом к новому жилью, когда они были вынуждены переехать.

    Федеральная поддержка государственного жилья еще больше ослабла, когда Поправка Faircloth 1994 года, внесенная как часть Закона 1998 года о качественном жилье и ответственности за работу, ограничила количество единиц государственного жилья, которые города могли поддерживать на уровне 1994 года, фактически задушив производство нового государственного жилья. В сочетании с возросшей зависимостью от ваучеров это привело к сносу более 250 000 единиц государственного жилья, поскольку финансирование государственного жилья продолжало сокращаться.

    Сегодня около 2 830 местных органов государственного жилищного строительства продолжают управлять примерно 958 000 единиц государственного жилья. Программа ваучеров на выбор жилья обслуживает 2,2 миллиона американских семей — около 25 процентов домохозяйств, имеющих право на получение жилья, — но получатели ваучеров сталкиваются с множеством препятствий при поиске и доступе к жилью, что выталкивает их все дальше от центральных городов в более доступные пригородные районы, дальше от работы и общественного транспорта. .

    В чем разница между государственным жильем и доступным жильем?

    Лица с низким доходом могут столкнуться с трудностями при поиске доступного жилья. У застройщиков есть возможности удовлетворить потребности малообеспеченных семей, получая при этом налоговые льготы и благоприятное финансирование. Девелоперы, инвесторы и строители должны понимать имеющиеся возможности для обеспечения финансирования строительства жилья для малоимущих.

    Юридическая фирма Лоцар, с.C. обладает всесторонними знаниями о программах налоговых льгот на жилье для малоимущих, а также об освобождении от налогов и облагаемом налогом финансировании строительства жилых комплексов. Юридическая фирма Лотзар, ПК может помочь строителям, застройщикам и инвесторам понять финансовые стимулы, доступные для строительных проектов, а также подать заявку и получить право на участие в программах строительства жилья для малоимущих. Позвоните сегодня, чтобы поговорить с адвокатом по развитию недвижимости в Скоттсдейле, штат Аризона, чтобы узнать больше о государственном жилье и доступном жилье, а также о возможностях, доступных для нового строительства и ремонта жилых единиц.

    Государственное жилье и доступное жилье

    Строительство государственного жилья находится в ведении Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD). Они находятся в ведении одного из 3100 местных жилищных агентств. В большинстве случаев местное агентство по жилищному строительству владеет и управляет строительством государственного жилья. Когда должны быть построены новые проекты государственного жилья, правительственные учреждения могут провести конкурсные торги и оплатить строительство новых проектов за счет государственных средств.Новостройки будут принадлежать жилищному управлению.

    Есть исключения. Иногда проекты государственного жилья управляются частными управляющими компаниями. Иногда право собственности передается частным дочерним компаниям или другим организациям, ответственным за эксплуатацию застройки в соответствии с правилами государственного жилищного строительства. Капитальный фонд государственного жилья также финансирует ремонт жилых комплексов государственного жилья, в то время как Инициатива Choice Neighborhoods (впервые профинансированная в 2010 г.) предоставляет ограниченное количество ежегодных грантов для восстановления пришедших в упадок объектов государственного жилья.

    Государственное жилье доступно жителям, поскольку арендная плата субсидируется. Однако существуют различия между государственным жильем и доступным жильем.

    Лица с низким доходом не всегда живут в муниципальных жилищных комплексах или в комплексах, которые принимают ваучеры по Разделу 8 для субсидирования арендной платы. Программа налоговых кредитов на жилье для малоимущих («LIHTC») предоставляет частным застройщикам и инвесторам стимулы для строительства доступного арендного жилья в общинах.

    Девелоперы и инвесторы могут претендовать на LIHTC для финансирования строительства с обязательством выделить определенный процент квартир в комплексе для людей с низким доходом.Налоговые кредиты доступны, если не менее 20 процентов квартир в жилом комплексе заняты людьми или семьями с доходом не более 50 процентов от среднего дохода по району («AMI»). Кредиты также доступны, если по крайней мере 40 процентов квартир заняты людьми или семьями с 60 процентами AMI или ниже. Эти единицы должны быть ограничены по аренде. Доступно снижение налоговых обязательств в зависимости от доллара, поэтому программа LIHTC обеспечивает сильный финансовый стимул для разработчиков.

    Выделенные государством LIHTC слишком малы, чтобы удовлетворить спрос на LIHTC, поэтому процесс подачи заявок очень конкурентный.Застройщики, заинтересованные в предоставлении доступного жилья, должны поговорить с юристом о разнице между государственным жильем и доступным жильем, а также должны разработать план получения налоговой льготы или использования другого специального финансирования для нового строительства и реабилитации малоимущих. разработки. Свяжитесь с юридической фирмой Lotzar, P.C. сегодня, чтобы узнать больше.

    Обладая более чем 25-летним юридическим опытом, Чак Лотзар знает, как решать проблемы и заключать сделки.Он получил степень бакалавра гуманитарных наук в области бизнеса в Университете штата Мичиган в 1982 году и степень доктора юридических наук в Юридической школе Детройтского университета в 1985 году.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.