Может ли быть физическое лицо застройщиком: A potentially dangerous Request.Path value was detected from the client (?).

Содержание

Ваш застройщик – физическое лицо?

В Украине намечается интересная тенденция: все больше и больше первичного жилья предлагается застройщиками-физлицами. По Киевской области, к примеру, более 70-ти процентов всей «первички» продаются именно таким образом. Каковы причины отхода от классической схемы продажи недвижимости через юридических лиц?

Стоит сразу разграничить понятия. Застройщик – физическое лицо и застройщик – юридическое лицо – это принципиально разные субъекты. Юридическое лицо – это организация, созданная и зарегистрированная в установленном законом порядке, ее виды деятельности строго регламентированы. Физическое лицо – это человек, предпринимательская деятельность которого регламентируется только в том случае, если он регистрируется как физическое лицо-предприниматель.

Какие риски ожидают инвестора при покупке жилья у застройщиков-физических лиц?

1. Низкий уровень ответственности застройщиков-физлиц по своим обязательствам. Физическое лицо несет ответственность по своим обязательством всем своим имуществом. Но у застройщика-физлица, в большинстве случаев, ничего, кроме земельного участка в собственности и нет. Это означает, что и отвечать по своим обязательствам ему нечем. А деньги, перечисленные от инвесторов по договорам, как показывает практика, потратить, спрятать или отмыть – дело техники… Поинтересуйтесь у застройщика его активами перед тем, как заключить с ним договор (земельные участки, построенные дома, квартиры и т.д.). Потребуйте от застройщика доказательств его платежеспособности.

2. Отсутствие информации о реальных собственниках бизнеса. Права на землю (аренда, суперфиция, право собственности) обычно оформляют на подставное лицо. Реального собственника бизнеса вам никогда не назовут. А самого застройщика, который фигурирует во всех документах (госактах на землю, декларациях и разрешениях ГАСКА), вам никто не покажет. Обычно на таких стройках управляет всем лицо, получившее доверенность от такого застройщика.

3. Риски при покупке квартиры по доверенности. Как уже отмечалось выше, сделки по продажи таких квартир обычно совершаются по доверенности. То есть, от имени вашего застройщика, которого вы, скорее всего, и в лицо не видели, ставит подпись его доверенное лицо.

Сразу же возникает множество вопросов.

Первый – живой ли этот застройщик? Заключая сделку по доверенности, вы рискуете подписать договор с покойником, то есть с лицом, которое после смерти перестало быть субъектом гражданских отношений. Это означает, что такая сделка не влечет за собой никаких правовых последствий, кроме признания ее недействительности.

Даже если застройщик жив, – дееспособен ли он? Опять же, покупая квартиру по доверенности и не видя в лицо самого продавца, вы рискуете заключить договор с лицом недееспособным.

Дееспособность – это способность своими действиями приобретать для себя гражданские права и создавать для себя гражданские обязанности, самостоятельно их выполнять и нести ответственность в случае их невыполнения.

Пока вы подписываете договор и отдаете свои кровные сбережения доверенному лицу застройщика, не исключено, что ваш застройщик, лечится от алкоголизма или наркомании в каком-нибудь наркодиспансере, или имеет психические отклонения и проходит курс лечения в психоневрологическом диспансере. Если же ваш застройщик лишен дееспособности, сделка, заключенная с таким лицом, юридической силы иметь не будет. Гражданский кодекс Украины определяет такие сделки как никчемные (те, которые не влекут правовых последствий).

4. Риск смерти застройщика до окончания строительства. Застройщик, с которым вы уже подписали договор, может не дожить до момента окончания строительства. А последствия этого могут быть разные, и зависят они от содержания договора, который вы подписали с таким застройщиком.

Согласно ст. 1218 Гражданского кодекса Украины, в состав наследства входят все права и обязанности, которые принадлежали наследодателю на момент открытия наследства и не прекратились вследствие его смерти.

Если до момента смерти застройщика жилье не было достроено или инвестор не успел стать его собственником, спор будет решаться в судебном порядке с наследниками умершего застройщика, конечно же, если наследники добровольно примут такое наследство.

Именно поэтому, перед подписанием сделки требуйте личной встречи с застройщиком. Если вам отказывают, это первый признак ненадежности застройщика.

5. Возможность быть обманутым нотариусом, навязанным застройщиком. Застройщики, в большинстве случаев, пытаются навязать инвестору нотариуса, с которым им комфортнее всего работать (родственные связи, откаты и т.д.). В связи с тем, что нотариус в таком случае является заинтересованным лицом, риск оказаться обманутым не только застройщиком, но и нотариусом, остается велик. Потребуйте заверения сделки у независимого нотариуса.

Подводя итоги, следует отметить, что покупка квартиры на первичном рынке в современных условиях остается рискованной. Инвестирование в строительство через застройщиков – физических лиц является не менее рискованным, чем покупка квартиры у застройщика-юрлица. Чтобы уберечь себя от неудачной инвестиции, перед подписанием договора проконсультируйтесь с профильным специалистом. Требуйте, чтобы юрист рассказал вам о рисках инвестирования конкретно в вашем случае.

Помните, покупая квартиру в новостройке, вы вкладываете свои деньги, и кому как не вам, следует позаботиться об их защите?

Автор: Владимир Боряк, юрист ЮФ Constructive Lawyers

Термин Застройщик - понятие и определение, что такое

Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Источник. Определение дано в статье 2. Федерального Закона 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и иных объектов недвижимости".

Застройщик это физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов ( с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи.
Источник. Данное определение термина застройщик дано в законе РФ от 24.12.92 " Об основах федеральной жилищной политике".

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, техническое перевооружение объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Источник. Данное определение термина застройщик дано в Письме Министерства экономического развития РФ от 4. 12.2009 г. № 18863-ОС/Д17 "О приказе Минэкономразвития России от 1 октября 2008 г. N 305".

Застройщик это лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства; юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Источник. Данное определение дано в Федеральном законе от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства".

Застройщик – хозяйственное общество:
— которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

— которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39. 10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

— наименование которого содержит слова "специализированный застройщик".
Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации"
Источник: 218-ФЗ от 29.07.2017

Базы недвижимости на сайте

Сделка с недвижимостью | Проверка застройщика


Проверка застройщика проводится дольщиком перед важным решением - подписанием договора о долевом участии в строительстве. Проверка застройщика необходима каждому дольщику перед сделкой с недвижимостью. Но не все дольщики знают, как именно ее провести. На что обращать внимание и какие документы застройщика необходимо потребовать.

Застройщик является ключевой фигурой процесса строительства многоквартирного дома. Не построить дом можно даже при законной схеме долевого строительства и наличии необходимых прав, лишнее чему подтверждение — приведенная публикация: высокие финансовые показатели, агрессивная реклама и известность компании не спасли дольщиков от мошенничества.

Проверка застройщика позволит дольщику определиться, стоит ли вкладываться в строительство дома.

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Проверка застройщика - есть ли 100% ответ?

Но как определить: достроит застройщик жилье или нет? Есть ли такая проверка застройщика - эффективная методика проверки или рейтинг надежных застройщиков?

Увы, как и во всем, что касается прогнозов на будущее, однозначного вывода ни по застройщику, ни по его надежности, ни по гарантированности достроя объекта сделать нельзя. И рейтинга надежных застройщиков, которым можно стопроцентно верить, не существует.

Проверка застройщика, оценка его надежности дольщиком - проведение необходимого и достаточного комплекса мероприятий по оценке застройщика, что позволит при одновременной проверке иных параметров (этап и реальность строительства, схема привлечения средств) сделать достаточно объективный вывод по перспективам достройки многоквартирного дома.

В некоторых случаях договор с дольщиком заключает не застройщик, а лицо, которое приобрело права у застройщика по

договору участия в долевом строительстве, со инвестирования, распределения площадей, уступки прав, предварительному договору, договору покупки векселей.

В этом случае проводится проверка застройщика (поскольку именно застройщик отвечает за строительство, а не лицо, «продавшее» права дольщику), а так же всех лиц в цепочке договоров между покупателем и застройщиком. Желательно проверить всю цепочку, поскольку, если по «пороку стороны» будет оспорен договор «внутри» цепочки, то прав лишится и дольщик, так как положения о добросовестности приобретателя в данном случае не действуют. Если данные лица являются физическими лицами, то целесообразно провести проверку дееспособности таких лиц и иных параметров, которые необходимо проверять при заключении договора с физическим лицом.

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Проверка застройщика. Метод проверки

Проверка застройщика ведется по нескольким направлениям:

  1. проверка репутации застройщика,
  2. проверка правоспособности застройщика и полномочий подписания договора,
  3. проверка финансового состояния застройщика

Проверка земельного участка застройщика

Застройщик — это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирного дома. Проверка застройщика обязательно включает и проверку его прав на земельный участок под строительство.

Проверка застройщика выявляет так же, кем является застройщик: юридическим или физическим лицом. Индивидуальный предприниматель или физическое лицо не могут являться застройщиком.

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Сделки с недвижимостью, Новостройка

Сделки по покупке жилья в строящемся доме - самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.

Серые схемы договоров

Какие договоры с застройщиком нельзя подписывать ни в коем случае! Читать всем дольщикам!

Сделки с недвижимостью. Вторичка

От проверки договора купли продажи и консультации юриста по недвижимости до юридического сопровождения сделки под ключ. Защита в суде при спорах по недвижимости и спорах по договорам недвижимости.

Я физическое лицо, не являясь сотрудником организации (застройщика), хочу подать заявление на проведение государственной экспертизы. Как я могу подать заявление?

В соответствии с пунктом 2 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (далее – Положение), утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 № 145, заявителем при направлении документов для проведения государственной экспертизы может выступать застройщик, технический заказчик или уполномоченное кем-либо из них лицо, обратившееся с заявлением о проведении государственной экспертизы.

Исходя из определения понятий «застройщик», «технический заказчик», установленных соответственно пунктами 16 и 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, право выступать заявителем при направлении документов на государственную экспертизу может быть подтверждено документами о праве застройщика либо иного полномочного правообладателя на земельные участки, в границах которых проектной документацией предусмотрено размещение соответствующего объекта капитального строительства.

В случае если заявитель при направлении документов для проведения государственной экспертизы не является застройщиком или техническим заказчиком, то согласно подпункту «и» пункта 13 Положения представляется документ, подтверждающий переданные полномочия действовать от имени застройщика (технического заказчика), в котором полномочия на заключение, изменение, исполнение, расторжение договора о проведении государственной экспертизы должны быть оговорены специально.

В силу того, что подача документов на проведение государственной экспертизы осуществляется в электронном виде, физическое лицо, которое будет подавать заявку от имени юридического лица должно быть прикреплено к учетной записи этого юридического лица на сайте Госуслуг. Для этого физическое лицо должно быть зарегистрировано на сайте Госуслуг и у него должен быть доступ к его электронной почте, которую он указал на сайте Госуслуг.

Лицо (директор или лицо, тот, кому даны права «Администратор профиля организации»), которое будет прикреплять физическое лицо к организации должен перейти на сайт esia.gosuslugi.ru и ввести свои учетные данные. В открывшемся профиле необходимо перейти на закладку «Организации», выбирать юридическое лицо, к которому требуется прикрепить физическое лицо. В профиле организации необходимо нажать на закладку «Сотрудники», нажать кнопку «Пригласить сотрудника». В появившемся окне заполнить данные физического лица (адрес электронной почты, фамилию, имя), которое будет прикреплено к организации. После совершенных действий, на адрес электронную почту физического лица придет письмо с приглашением. После активации данного письма, это физическое лицо сможет подать заявку от лица организации.

Правовой статус застройщика в долевом строительстве

Одним из основополагающих понятий 214-ФЗ выступает понятие застройщика. Следует отметить, что дефиниция застройщика в  области долевого строительства существенно отличается  от  аналогичного по названию понятия, применяемого в общегражданском и градостроительном законодательстве. Соответственно различаются и правовые статусы, представляющие собой объем прав и обязанностей застройщиков, в зависимости от сферы их деятельности.

Рассмотрим эти вопросы подробнее.

На сегодняшний день  в отечественном праве  понятие “застройщик” используется  в следующих  правоотношениях:

  1. При регулировании  строительства, капремонта или реконструкции, а также  при подготовке в указанных целях проектной документации и/или при выполнении инженерных изысканий. В этом случае застройщиком выступает  любое лицо, обладающее соответствующими правами на осуществление строительных работ на конкретном земельном участке.
  2. При строительстве объектов, обеспечивающих нужды госучреждений, госорганов, муниципальных учреждений  и органов  власти, а также НКО, которым на законных основаниях было предоставлено  государственное финансирование для строительства определенных объектов. В этом случае застройщик также имеет статус заказчика.
  3. При  осуществлении обязательств строительной организацией, связанных с  привлечением финансирования на нужды строительства по договорам  долевого участия ( в аббревиатурном написании и далее по тексту ДДУ).

В каждом из этих случаев застройщик имеет различный объем прав и обязанностей, и кроме этого правосубъектность (возможность выступать в качестве субъекта данных правоотношений) застройщиков также существенно различается.

Так, в первом случае, согласно градостроительному законодательству  в роли застройщика вправе выступать  любое лицо, в том числе физическое, при условии наличия прав на землю, где планируется осуществление строительства. Иными словами, как обычный человек, так и  любая организация, независимо от ее организационно-правовой формы,  располагающие  соответствующими земельными участками, вправе осуществлять на них  строительные и сопутствующие им работы самостоятельно или с привлечением иных лиц. И при этом они будут иметь юридический статус застройщика.

При строительстве объектов, обеспечивающих нужды госучреждений, госорганов, муниципальных учреждений  и органов  власти и НКО,  застройщиком будет являться  соответствующая  организация, в обязательном порядке имеющая правовой статус юр. лица и наделенная правами распоряжаться выделенными на строительство государственными или муниципальными материальными ресурсами и финансированием. Как уже было указано выше, в этом случае такая организация выступает в роли заказчика (заказчика-застройщика) и ее правовой статус  включает специфические функции, связанные с обеспечением проектных и изыскательских работ, необходимой материально-технической базы, организацией строительства, а также функции, связанные с  финансированием  и отчетностью.

В третьем случае  понятие “застройщика”  применяется  к строительным организациям, которые  привлекают финансирование для строительства своих объектов  в рамках правовой конструкции договора ДДУ. Иными словами  под застройщиком в 214-ФЗ законодатель понимает строительную организацию,  которая осуществляет  строительство не за свой счет,  а на деньги  будущих собственников жилых и нежилых помещений.

Согласно правовым нормам 214-ФЗ  в качестве  застройщика может выступать  организация, которая отвечает следующим критериям в их совокупности:

  1. организация образована в любой форме юр. лица;
  2. организация  обладает правами на землю, где планируется возведение соответствующего строительного объекта;
  3. организация  получила в установленном законом порядке разрешение от уполномоченных органов на строительство;
  4. организация опубликовала проектную декларацию с указанием всех необходимых сведений, установленных  действующим законодательством;
  5. организация привлекает финансирование  будущих собственников жилых и нежилых помещений на основании правовой конструкции договора ДДУ;
  6. организация не  осуществляет возведение производственных объектов.

Если  хотя бы один из вышеперечисленных критериев отсутствует, юридически организация не может выступать в качестве застройщика в рамках 214-ФЗ.

Разберем эти критерии подробнее.

Организация образована в любой форме юр. лица - это означает, во-первых, что застройщиками  не могут являться физические лица ( в отличии от застройщиков, действующих на основании правовых норм градостроительного законодательства), а также предприниматели, имеющие  статус ИП. Согласно 214-ФЗ застройщиком может быть  только юр. лицо. Во-вторых, законодатель допускает любую организационно-правовую форму застройщика. Иными словами,  в качестве застройщика  может выступать как коммерческое, так и некоммерческое юр. лицо, разумеется, при условии, что  в уставных документах такой организации указаны соответствующие виды деятельности. Таким образом,  не имеет значения,  является ли строительная организация  акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью либо НКО и т. д. Главным принципом в данном случае выступает госрегистрация строительной компании в налоговых органах в любой форме юр. лица, подтверждаемая наличием  у такой организации соответствующего свидетельства о госрегистрации и сведениями о ней в ЕГРЮЛ.

Организация  обладает правами на землю - это означает, что  земля, которая отведена на строительство, должна принадлежать строительной организации либо на праве собственности, либо на праве аренды/субаренды, либо в отдельных случаях, установленных законодателем, на праве  безвозмездного пользования. Указанные права подтверждаются соответствующими свидетельствами  либо наличием арендного договора с отметкой о его госрегистрации в органах ГБР.

Организация располагает разрешением на строительство - это означает, что  строительная компания обязана иметь разрешение на осуществление строительства у уполномоченных на это органов местной власти, для чего  необходимо предоставить в эти органы соответствующий пакет документов, основным из которых является проектная декларация, подтверждающая соответствие  будущего  строительного объекта  требованиям градостроительного законодательства и планировке территории. Здесь очень важно подчеркнуть,  что  разрешение должно быть  получено не только до начала строительства, но также и до  начала  привлечения финансирования и заключения договоров ДДУ. На практике данное правило часто нарушается. Нередки случаи, когда застройщики начинают привлечение финансирования еще до получения соответствующего разрешения, что в результате приводит к различным  негативным ситуациям, в том числе к заморозке строительства. Поэтому, прежде чем  вносить деньги на строительство, дольщикам необходимо убедиться в наличии  разрешения на строительство у компании-застройщика, подписанного и заверенного компетентными лицами.

Организация опубликовала проектную декларацию - в соответствии с действующим законодательством опубликование проектной декларации  является  обязательным условием для застройщика, которое также должно быть выполнено до начала привлечения финансирования на строительство и заключения договоров ДДУ. Кроме проектной документации. законодатель также обязывает строительные компании предоставлять необходимую информацию о себе и строящемся объекте. Последние поправки, внесенные в законодательство, существенно расширяют перечень  сведений о компании-застройщике и  строительном объекте, который планируется возвести, что, безусловно  повышает степень защиты дольщиков.

Организация привлекает финансирование по договорам ДДУ - это означает, что  правовая конструкция договора ДДУ является основополагающей при оформлении  правоотношений в области долевого строительства.  Наряду с  договором ДДУ законодатель также  допускает применение правовых норм 214-ФЗ в случаях,  когда речь идет о жилищной кооперации или применении жилищных сертификатов. Однако. основной формой, как уже отмечалось выше, является  договор ДДУ.   Другие  договоры в долевом строительстве использоваться не могут, за исключением  договора уступки прав требования, который опять же заключается на основании договора ДДУ, заключенного ранее лицом, уступающим свои права по договору уступки.

Организация не осуществляет возведение производственных объектов -  в соответствии с частью первой статьи второй 214-ФЗ  компания -застройщик вправе возводить любые  объекты недвижимости, за исключением  объектов, предназначенных  для  производственных целей. Это означает, что  застройщик  вправе строить многоквартирные дома и  иные  сооружения, которые предназначаются для бытовых  и иных, но не  производственных нужд будущих собственников. Иными словами, возведение производственных объектов  не регулируется 214-ФЗ и не оформляется договорами ДДУ.

Согласно действующему законодательству  в сфере долевого строительства компании-застройщики вправе  привлекать  финансирование будущих собственников на строительство жилых и нежилых помещений, однако производственные помещения по схеме долевого участия возводиться не могут, что является вполне оправданным, так как основной целью застройщика в данной ситуации является возведение  жилых  помещений, которые не могут находиться в непосредственной близости от производства по  соображениям безопасности жизнедеятельности. Нежилые помещения, которые возводит застройщик в рамках ДДУ должны представлять собой  объекты, предназначенные для удовлетворения технических и инженерных  нужд ЖИЛЬЦОВ, а также объекты необходимой инфраструктуры, предназначенной для создания оптимального комфорта  проживания в многоквартирных домах. Что касается возведения только производственных объектов вне их связи с жилыми комплексами, то строительство таких объектов осуществляется по схемам, связанным с инвестиционной деятельностью, и регулируется соответствующим законодательством. Согласно нормам 214-ФЗ привлечение инвестиций не может быть оформлено  правовой конструкцией ДДУ и не является объектом правового регулирования данного закона. Инвестиционная предпринимательская деятельность, которая  направлена на строительство жилых комплексов,  также не  регулируется  нормами 214-ФЗ и не может оформляться договорами ДДУ.

Рассмотренные выше шесть критериев, определяющих  правовое понятие застройщика в области долевого строительства, имеют очень важное значение при выборе  строительной компании для заключения договора ДДУ,  поскольку   в случае  заключения сделки с ненадлежащим субъектом правовые сложности возникают непременно и гарантированно. Чтобы обезопасить себя от этого, необходимо до  осуществления финансирования  строительства тщательно проверить  компанию-застройщика. В этих целях следует внимательно изучить всю информацию о строительной компании, посмотреть  документы, в которых  содержатся  необходимые сведения о застройщике, ознакомиться с проектной документацией и очень внимательно изучить договор, который предлагает подписать застройщик. В этом вопросе нельзя торопиться и полагаться на честность строительной компании. Как показывает практика, к сожалению, несмотря на  усилия законодателя,   правовые нормы и контроль компетентных органов еще очень далеки от совершенства, и даже те строительные компании, которые  включены  в перечень надежных застройщиков региона, не соблюдают  требования 214-ФЗ по отношению ко всем своим строящимся объектам. Кроме того, как отмечает адвокат Андрей Комиссаров, зачастую застройщики только декларируют в своей рекламной информации, что они работают по 214-ФЗ, однако на практике они продолжают действовать по различным “обходным “ схемам. Например, под различными предлогами строительные компании предлагают заключение  так называемых предварительных договоров, по которым  просят внести денежные средства, либо с клиентами заключаются  договора ДДУ, которые не  регистрируются в органах Росреестра на момент  внесения оплаты. В обоих описанных случаях допущены грубые нарушения 214-ФЗ, которые могут привести к крайне негативным последствиям. Необходимо понимать, что честный застройщик не будет прибегать к таким методам, поскольку у нет в этом необходимости. Если застройщик  предлагает отложить госрегистрацию  договора ДДУ или заключить другой договор, это значит, что  на данный момент у строительной компании нет реальной возможности зарегистрировать договор ДДУ. Иными словами, у застройщика  не готовы необходимые проектные документы или нет разрешения на строительство или не оформлены права на землю или существуют иные проблемы, наличие которых не позволит пройти договору ДДУ госрегистрацию.  Именно поэтому  застройщики предлагают своим клиентам различные альтернативные варианты. Однако  по закону застройщик вправе привлекать  финансирование только по договору ДДУ и только с момента его заключения, который совпадает с  моментом его госрегистрации. Это значит, что оплаты, произведенные до госрегистрации договора ДДУ или в рамках другого договора, не могут контролироваться уполномоченными органами и в случае возникновения любых проблем в ходе строительства, которые  обязательно возникнут, поскольку был нарушен закон, вернуть эти средства будет довольно трудно, а в некоторых случаях и невозможно.

В действующем законодательстве на сегодняшний день присутствует еще немало пробелов, в связи с чем других  “подводных камней” в сфере долевого строительства  также довольно много.

Поэтому, прежде чем подписывать договор и вносить  деньги, необходимо убедиться в том, что информация, предоставленная строительной компанией, соответствует действительности и требованиям закона. Еще лучше  привлечь к этому вопросу юриста, специализирующегося на вопросах долевого строительства, так как  грамотный специалист поможет сориентироваться в любой ситуации и сделать правильный выбор.

 

Источник: http://ppt.ru/guide/news/135087

Формы договоров на первичном рынке недвижимости — Инграфикон

Текст ©Инграфикон

Если бы на рынке новостроек все работали по одной стандартной форме договора, у дольщиков бы не было опасений, а у юристов на все был бы заготовлен ответ. В реалии все не так. Допустимых для использования застройщиками форм договоров как минимум 5, их формы не унифицированы, поэтому по факту каждый застройщик разрабатывает свою форму, которая удобна для продажи конкретного объекта в конкретный момент времени.

Общие характеристики договорных форм мы постарались свести воедино, чтобы будущим или настоящим дольщикам стало понятнее, а, может быть, и спокойнее.

Форма договора:

ДДУ (договор долевого участия) или ДУДС (договор участия в долевом строительстве)

Характеристика формы договора:

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Используется как при реализации квартир, так и апартаментов.

Законодательная база:

214 ФЗ — Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Преимущества:

1.Государственная регистрация сделки на этапе заключения договора → отсутствие риска двойных продаж.

2.С 01 января 2013 года — страхование гражданской ответственности Застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Застройщик может вступить в общество взаимного страхования, застраховать свою ответственность в страховой компании, либо получить поручительство банка.

3.Как правило, прямая цепочка при заключении договора: Застройщик → Дольщик.

4.Возможность получить неустойку при срыве сроков сдачи объекта. По истечении 2-х месяцев после заявленного в договоре срока дольщик имеет право в несудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. А застройщик обязан в течение 20 рабочих дней вернуть денежные средства со штрафными санкциями (% от суммы договора в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки).

5.Деньги дольщик оплачивает только после регистрации договора в органах юстиции (Росреестр).

Можно воспользоваться материнским капиталом и жилищными сертификатами при оплате.

Недостатки:

Нет единой унифицированной формы договора. Как следствие, каждый конкретный договор может не содержать в себе полный и обязательный состав условий: срок сдачи (должна быть указана конкретная дата, а не квартал), срок передачи объекта дольщикам, условия оплаты ОН, условия оплаты коммунальных платежей (с какого момента дольщик обязан их уплачивать сам), гарантийный срок ОН.

Риски:

Банкротство Застройщика, но при этом постановка в реестр обманутых дольщиков и взыскание долга в приоритетном порядке по отношению к конкурсным кредиторам (210 ФЗ – закон о защите обманутых дольщиков).

Дополнительно:

Также на рынке встречается Договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве (договор цессии) (ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 N214-ФЗ). Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ). Уступка по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства

Форма договора:

ПЖСК (Потребительский жилищно-строительный кооператив)

Характеристика формы договора:

Добровольное объединение граждан на основе членства с целью улучшения жилищных условий, осуществляемое путем объединения имущественных паевых взносов. Единственным учредительным документом объединения является Устав ЖСК, в котором должны содержаться: порядок распределения доходов ЖСК, ответственность членов ЖСК.

Законодательная база:

Схема предусмотрена 214 ФЗ; Гл. 11 Жилищного кодекса РФ; ст. 116, ст. 218 ГК РФ; ФЗ от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»; ФЗ от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах».

Преимущества:

  1. Рабочая (особенно для рынка Екатеринбурга) схема приобретения жилья. На сегодняшний день широко кредитуется ипотечными банками.
  2. Стоимость квартир, реализуемых по данной схеме, может быть на 10-15 % ниже аналогичных объектов, реализуемых по ДДУ.
  3. Можно воспользоваться материнским капиталом и жилищными сертификатами.
  4. По мнению некоторых экспертов при данной схеме у Застройщика больше шансов вовремя достроить ОН, т.к. он может привлекать средства пайщиков уже на нулевой стадии, даже не имея полного пакета разрешительной документации. Как следствие – бОльшая финансовая маневренность Застройщика.

Недостатки:

  1. Дополнительные затраты в виде вступительного взноса, размер которого определяет кооператив.
  2. Как правило, член кооператива (пайщик) даже не знаком с документами кооператива, подписывает доверенность на представление своих интересов в ЖСК на представителя Застройщика.
  3. У пайщиков право на возврат денежных средств возникает только при выходе из кооператива. При этом, как правило, членские и вступительные взносы возврату не подлежат.
  4. Покупка через ЖСК не предусматривает четкой связи пайщика с застройщиком. Регламентируются только отношения с кооперативом, который в большинстве случаев является инвестором проекта.
  5. Фактическое отсутствие защиты от двойных продаж (из-за отсутствия гос. регистрации договора).
  6. Покупка не гарантирует конкретные сроки завершения строительства и передачиквартиры, даже если они прописаны в договоре.У пайщиков фактически нет возможности для взыскания убытков /неустойки при невыполнении условий договора.
  7. Не все участники сделки дают согласие на покупку квартиры по данной схеме (в частности, при участии в сделке детей, органы опеки и попечительства могут не согласовать подобную схему)

Риски:

  1. Право требования построенного жилья основывается не на договоре, а на членстве, на уставе ЖСК, на его внутренних документах, куда при желании можно внести изменения:- решение общего собрания ЖСК о внесении дополнительных взносов;
    — обязанность участвовать в покрытии убытков организации;
    — возможности исключения пайщика;
    — возможность изменения устава и иных документов ЖСК не в интересах пайщика;- сложность расторжения договора и возврата средств, особенно если затруднительный порядок расторжения предусмотрен внутренними документами кооператива.
  2. К старту продаж могут быть не готовы разрешительные документы на объект, соответственно не ясна правомерность строительства объекта недвижимости в принципе.
  3. В случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива, т.е. члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство (хотя этот факт может рассматриваться и как положительный, т.к. это дает возможность, хоть и своими силами достроить объект).

Форма договора:

ПДКП (предварительный договор купли- продажи)

Характеристика формы договора:

Это обязательство заключить в определенный срок и на оговоренных условиях основной договор (договор купли-продажи). Компания-инвестор берет на себя обязательство по завершении строительства и оформлении объекта в свою собственность заключить с покупателем основной договор, по которому жилье перейдет в его собственность. При такой схеме покупатель — физическое лицо формально не участвует в строительстве и не является инвестором. Часто в качестве инвестора (т.е. собственника) выступают ЗПИФНы[1] в лице УК.

Законодательная база:

Ст. 429 ГК РФ

Преимущества:

1.Зачастую в рамках данной формы Застройщики предлагают привлекательные схемы оплаты: ПВ – при заключении договора; остаток (до 80% от стоимости квартиры) после подписания основного договора. А это, как минимум, рассрочка на строительный цикл.

2.Т.К. фактически инвесторами являются не физ. лица (конечные покупатели), а, например, ЗПИФН, шансов достроить объект своевременно гораздо больше. Застройщику гарантировано поступление денежных средств независимо от динамики и объема продаж.

Недостатки:

1.При заключении договора у покупателя не возникает права собственности на квартиру, такой договор не регистрируется.

2.Как правило, отсутствие у Застройщика всей разрешительной документации на ОН при открытии продаж.

3.Длительный период оформления квартиры в собственность.
Зачастую уже после заселения:
→ без оформления права собственности невозможно прописаться и соответственно воспользоваться всеми соц. преференциями (больницы, школы, дет.сады и т.д.)
→ повышенный % по ипотеке до оформления права собственности (так называемый инвест. период).

4.Ограниченное количество банков предоставляют ипотечные займы на покупку квартиры по данной схеме, и получить кредит оказывается сложнее, т.к. банк может запросить доп. обеспечение (поручительство 3-х лиц, залог имеющейся недвижимости).

5.Некоторые юристы ставят под сомнение допустимость возникновения и исполнения денежного обязательства по данному договору (Застройщик не имеет права брать деньги до заключения Основного договора), поэтому возникают дополнительные юридические схемы (авансирование и т.д.).

Риски:

После заключения договора покупатель не является владельцем квартиры, а только может рассчитывать на оформление договора купли-продажи в будущем на определенных условиях. То есть, выплатив полную стоимость жилья, человек не получает права собственности. Более того, при некоторых условиях договор может быть признан недействительным, поскольку законодательство требует четкого описания объекта договора, что не всегда возможно, особенно когда объект находится на ранней стадии.

Форма договора:

ДКП (договор купли-продажи)

Характеристика формы договора:

Договор применяется при реализации объекта недвижимости, сданного в эксплуатацию. Право собственности продавца (Застройщика) на момент заключения договора зарегистрировано в ЕРГП.

Преимущества:

  1. Минимальные риски, т.к. приобретается готовый объект.
  2. Государственная регистрация договора при заключении.
  3. Приобретение готового жилья:
    → возможность сразу использовать объекта недвижимости по назначению;
    → возможность выбрать оптимальный ипотечный займ (распространяются банковские продукты для вторичного рынка недвижимости).
  4. Покупатель точно знает, что он приобретает (может оценить качественные характеристики ОН)

Недостатки:

Стоимость такого объекта недвижимости, как правило, гораздо выше, чем при покупке того же жилья на инвестиционном этапе (во время строительства).

Форма договора:

Договор инвестирования (соинвестирования)

Характеристика формы договора:

Договор, в котором одна сторона (Инвестор), передает денежные средства, а вторая (Заказчик), вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

Законодательная база:

ГК РФ, ФЗ от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в редакции ФЗ №22 от 2 января 2000 г).

Недостатки:

  1. Большинство юристов склоняется к тому, что физическое лицо (не индивидуальный предприниматель) НЕ может быть субъектом инвестиционной деятельности по 39 ФЗ. Закон регулирует отношения, связанные с инвестициями, осуществляемыми в форме капитальных вложений — вложений в основные средства. А «основные средства» — это термин, предусмотренный законом «О бухгалтерском учете». Физическое лицо бухгалтерского учета не ведет, хотя экономически, конечно, осуществляет капитальные вложения.
  2. После вступления в силу 1 апреля 2005 г. закона «Об участии в долевом строительстве…» (№ 214-ФЗ) Застройщики не имеют права привлекать физических лиц по договорам инвестирования. Граждане могут заключать договор соинвестирования лишь в том случае, если разрешение на строительство инвестируемого объекта получено до 1 апреля 2005 г.

Риски:

Для Инвестора (физического лица) важно, чтобы договор подпадал под действие закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. От 30.12.2001). Поэтому в договоре необходимо подчеркивать, что гражданин передает денежные средства (инвестиции) на строительство исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд в целях улучшения жилищных условий, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Форма договора:

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи

Характеристика формы договора:

Аналог предварительного договора. Предметом договора могут выступать апартаменты и земельные участки (в случае, если в момент заключения договора границы последнего не определены)

! Но нормы не распространяются на договоры о привлечении денежных средств граждан в связи с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию

Законодательная база:

п. 2 ст. 455 ГК РФ, параграф 7 главы 30 ГК РФ

Преимущества:

  1. По сравнению с предварительным договором – данная форма является основным договором, т.е. предусматривает возникновение прав в отношении ОН, а не просто право на заключение Основного договора по факту завершения строительства.
  2. Абсолютно легитимная схема. Допускается заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП.

Недостатки:

1.Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и гос. регистрации не подлежит → опасность двойных продаж.

2.Однозначного толкования в судебной системе нет, в случае возникновения спорных вопросов – решение будет зависеть от каждого конкретного случая и территориального судебного органа.

Риски:

1.Суды могут посчитать апартаменты объектом недвижимости не предназначенным для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и на этом основании отказать в применении тех способов защиты нарушенных прав, которые могли бы использоваться покупателем в соответствии с Законом «О защите прав потребителей».

2.В случае банкротства Застройщика на покупателя не распространяется закон о защите обманутых дольщиков.

Эпилог

На первичном рынке недвижимости могут использоваться и иные схемы, не описанные в данном обзоре: коммандитное товарищество, вексельная схема. Их легитимность вызывает много вопросов, поэтому на рынке Екатеринбурга данные схемы практически не встречаются.


[1] ЗПИФН – Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости

Инвестиционный договор – плюсы и минусы

Как правило, отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком регулируются Инвестиционным договором и договором Генерального подряда. В связи с изменениями Постановления ВАС №54 от 11.07.2011г., инвестиционный договор не в полной мере защищает права инвестора

 

Автор: Рогов Сергей

Общие понятия

Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее – ИД) было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор – это договор, в котором одна сторона – инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это – обязательное условие), а вторая – заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик/Подрядчик, согласно части 4 ст.4 39ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором.

Инвестор — физическое или юридическое лицо, совершающее действия, связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.

Заказчик — физическое или юридическое лицо, заинтересованное в выполнении Застройщиком строительных работ.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (пп.16 ст.1 Градостроительного Кодекса).

ВНИМАНИЕ!

Застройщик одновременно может являться заказчиком.

Подрядчики - это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности.

Основные условия инвестиционного договора

Свобода заключения договора:

Основанием для заключения договора инвестирования является ФЗ №39 от 25.02.99г. В ст.8 ФЗ №39 от 25.02.99г. записано, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании Договора, заключенного в соответствии с ГК РФ.

Предмет инвестиционного договора:

Для одной стороны предметом ИД является инвестирование в строительство объекта (вложение денежных средств или прочих активов), для другой — само строительство объекта и — после ввода в эксплуатацию — передача его инвестору.

Объект инвестирования:

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности. Поскольку объект еще не построен, в договоре указываются характеристики объекта (проектная площадь, номер, почтовый адрес и пр.).

Прочие условия:

Договор предусматривает порядок передачи квартиры инвестору, порядок отправления уведомлений, условия оплаты инвестором расходов по эксплуатации построенного объекта и прочие условия.

Изменения Постановления ВАС №54 от 11.07.2011 г.

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности. Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.

Постановление № 54 носит двойственный характер:

  • с одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.
  • с другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение.

Инвестор, заказчик, застройщик = НДС

Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.

Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап – месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:

  • Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
  • Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).
  • Счета-фактуры.
  • Книга продаж, книга закупок.

После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев. В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС. Если же налоговая инспекция с чем-то не согласна, то составляется акт о несогласии. Организация пишет объяснение, и далее, в течение 2-х недель, идет повторное рассмотрение; возможен вызов руководителя в налоговую службу для уточнения информации. Если и после этого нет согласия на возмещение, подавайте документы в вышестоящее подразделение налоговой службы. При отказе и там, обращайтесь в суд.

ВНИМАЕНИЕ!

Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ).

Инвестиционный кредит

Если вы решили вести строительство за счет кредитных средств, вы должны понимать, что земля или права аренды земли пойдут в залог кредитору. Срок кредитования и процентная ставка при получении инвестиционного кредита зависят от сложности инвестиционного проекта. Приведем пример основных требований к инвестиционному кредитованию разных банков:

 

ОАО Сбербанк России

ОАО ВТБ

ОАО Балтинвестбанк

Срок кредитования

3-7 лет;

с поддержкой государства – 10 лет

До 7 лет

3-5 лет

% ставка

12,5-14,5%

12,5-14,5%

13-14%

Валюта

Рубли, ин.валюта

Рубли, ин.валюта

Рубли, ин.валюта

Собственные средства

Не менее 30%

Не менее 30%

Не менее 30%

Залог

Недвижимость, акции, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Заемщик

Юр. лицо - резидент

Юр.лицо – резидент

Юр.лицо – резидент

В среднем, на кредитном рынке срок кредитования составляет 36-60 месяцев, процентная ставка — 12-14%. Требования к инвестиционному кредиту во всех банках примерно одинаковы. Разница лишь в том, что у банков могут быть разные критерии оценки бизнес-плана.

Так например, Сбербанк проводит экспертизу проектно-сметной документации на предмет соответствия заявленных цен среднерыночным. С 2013 года, Сбербанк кредитует Инвестора только в том случае, если ему принадлежит 90% площадей по ИД.

Переход права собственности и продажа квартир

Для того, чтобы лицо, владеющее правом на землю по договору аренды, получило разрешение на ввод объекта (жилого дома, бизнес-центра) в эксплуатацию, договор аренды должен действовать на момент окончания строительства. Если в какой-то момент договор будет расторгнут, построенный дом во-первых будет считаться «самостроем», подлежащим сносу, а во-вторых, ни у кого из инвесторов не возникнет прав на объект. Будет лишь возможность требовать возвращения вложенных денег. Но это — процедура длительная, и не факт, что вы получите полную сумму. Впрочем, это уже другая история.

Передача права собственности переходит инвестору следующим образом:

  • Заказчик (Заказчик-Застройщик) получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрирует недвижимость в Управлении Росреестра;
  • Заказчик (Заказчик-Застройщик) уведомляет инвестора в устной или письменной форме о готовности исполнить им свои обязательства по передаче помещения и назначает дату и время осуществления передачи помещения и подписания акта приема-передачи;
  • При осмотре помещений, при отсутствии разногласий, инвестор подписывает акт приема-передачи помещений, получает план помещений и отправляется в Управление Росреестра для оформления помещений в собственность

Основные риски:

  • Отсутствие права (собственности, аренды) на землю у Заказчика.
  • Помещение не соответствует характеристикам, изложенным в договоре.
  • Произошла несогласованная перепланировка помещений.
  • Площадь построенного помещения меньше/больше, указанной в ИД.
  • Строительство помещения осуществлено некачественно.

ВНИМАНИЕ!

Продажа квартир физическому лицу в период стройки может осуществляться только по договору долевого участия на основании 214-ФЗ.

В соответствии с 214-ФЗ Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в ФРС. Что позволяет избежать двойных продаж квартир. При этом заключать этот договор может только лицо, имеющее права на землю, будь то право аренды или право собственности. Продажи квартир каким-либо другим способом запрещены.

Если земельный участок и инвестиционные права по ИД передан в залог банку, продажа квартир возможно только после того, как заемщик погасил задолженность за квартиру, которая готовится к продаже.

При покупке квартиры обязательно запросите документы на земельный участок. Если у застройщика заключен ИД с городом, по которому он обязан в установленные сроки сдать дом в эксплуатацию и передать городу часть квартир, а сроки вышли, но дом не сдан, существует риск того, что город не продлит застройщику Постановление на строительство. В результате чего, ИД может быть расторгнут с Заказчиком и строительство приостановлено. Если же часть квартир уже будет продано, то городу будет тяжело найти нового Заказчика, так как навряд ли предыдущий «строитель» отдаст деньги дольщиков за проданные ранее квартиры. С большой вероятностью он уйдет в процедуру банкротства или ликвидацию. Итог – обманутые дольщики и незаконченное строительство.

Подводные камни

Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:

  • Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
  • Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т.ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
  • Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство. В случае, если есть просроченные разрешения/постановления или согласования, то уточните возможность их продления и обязательно включите их в качестве отлагательных условий в договор: «Инвестор предоставляет денежные средства после предоставления Застройщиком следующих документов….».
  • В случае, если земельный участок, на котором предполагается строительство или уже ведется строительство объекта недвижимости, находится в собственности у государства, с которым заключен договор аренды на инвестиционных условиях, обязательно проверьте: дату окончания договора аренды на инвестиционных условиях, условия по передачи земельного участка в собственность или заключения долгосрочного договора аренды, своевременно ли платятся арендные платежи, дополнительные обременения земельного участка.
  • В случае, если по договору уже есть инвестор, необходимо провести юридическую экспертизу договорных отношений между ним и заказчиком. Запросить договор и все приложения к нему, чтобы потом вам не достались «чужие площади» и не было «двойных продаж».

ВНИМАНИЕ!

  • Проектная (разрешительная) документация включает в себя: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании.
  • В договоре инвестирования обязательно должно быть прописано основание заключение инвестиционного договора. Как правило, основанием может быть: договор аренды, разрешение на строительство, постановление Правительства и т.д.
  • Уделите внимание как своим правам и обязанностям в качестве инвестора, так и правам и обязанностям стороны, которая обязана построить на ваши деньги: Правам распоряжения, пользования, владения объектами капитальных вложений и их результатами; О получении в собственность объекта строительства
  • Если Вы, как инвестор, хотите иметь контроль над денежными средствами, заключите договор генерального подряда и пропишите в инвестиционном договоре что денежные средства через заказчика не проводятся, а сдаются работы. Имеется в виду, что по ИД инвестор должен перевести денежные средства на счет заказчика, а заказчик ими распоряжается в соответствии с условиями ИД. Но чтобы иметь контроль над денежными средства, целесообразно прописать в ИД что инвестор – он же генеральный подрядчик направляет денежные средства подрядчику, а перед инвестором отчитывается подписанными КС и актами. Желательно поставить в качестве генерального подрядчика аффинированную компанию.

Выводы

  • В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, подрядчик.
  • Обращайте внимание на условия заключения ИД (свобода заключения, предмет ИД, объект ИД, ответственность сторон, прочие условия).
  • Выступайте Заказчиком, Застройщиком, Инвестором – в одном лице, чтобы возмещать НДС по-квартально и оформлять право собственности на себя;
  • Будьте бдительны при получении объектов недвижимости по акту приема-передачи и при оформлении их в собственность.
  • В случае, если вы выступаете Соинвестором, тщательно проверьте всю документацию по инвестиционной сделки, в т.ч. условия ИД между заказчиком и первоначальным инвестором (какие метражи передаются инвестору, кто заключает договор генерального подряда и т.д.).

Рисковик.com

Плюсы и минусы разработки программного обеспечения одним человеком

Когда дело доходит до разработки программного обеспечения, мы обычно представляем себе большие компании с многочисленными командами инженеров-программистов, занятых крупномасштабными проектами. Шум открытых пространств, постоянное сотрудничество, мозговые штурмы и мероприятия по созданию команды - все это знакомые атрибуты реальности повседневной разработки программного обеспечения.

Однако такой стиль совместной работы не универсален. Существует как минимум три сценария, когда инженеры-программисты работают в одиночку:

  • Внештатные разработчики программного обеспечения, работающие в качестве независимых консультантов по технологиям.
  • Разработчики программного обеспечения, которые работают в ИТ-отделах, состоящих из одного человека.
  • Разработчики программного обеспечения, которые участвуют в проектах без команды или имеют уникальную специализацию.

Но почему специалисты по программному обеспечению работают в одиночку? Для некоторых профессионалов самостоятельная работа - это взвешенное решение, которое исходит из их намерения самостоятельно управлять своей рабочей деятельностью и свободно выбирать проекты, технологии и клиентов.

Для других сольная работа - это просто стечение обстоятельств.Их товарищи по команде могут покинуть компанию или быть уволены, или для проектов, в которых они участвуют, может потребоваться только один специалист со специальными знаниями.

Итак, если вы думаете о том, чтобы начать карьеру разработчика программного обеспечения самостоятельно или вы уже участвовали в индивидуальной работе, эта статья может быть хорошей пищей для размышлений. Мы проанализируем каждый сценарий работы одного человека, чтобы выявить преимущества и проблемы, характерные для каждого из них, а также изучить навыки, необходимые для успешного независимого разработчика программного обеспечения.

Фриланс: сам себе босс

Некоторые начинают свой путь фрилансера прямо с колледжа, другие переключаются на фриланс, получив опыт работы в команде. Часто, устав от корпоративной жизни, неудовлетворенный проектами и зарплатой и вдохновленный образцами для подражания самодельных икон, таких как Сатоши Накамото, который изменил мир, изобретая биткойн, инженеры всех уровней решают начать свой собственный бизнес с участием одного человека. .

Согласно опросу разработчиков Stack Overflow 2019 года, почти 10% разработчиков программного обеспечения постоянно работают в качестве фрилансеров.

Но что побуждает разработчиков программного обеспечения работать фрилансерами?

  • Больше свободы и гибкости стиля работы, включая расписание, рабочую нагрузку и типы проектов.
  • Больше внимания к их предпочтительному стеку технологий. Как фрилансер вы всегда можете отклонить проекты, которые вам не интересны с точки зрения технологий.
  • Более широкая география работы. Вы можете не только сотрудничать с клиентами со всего мира, но также можете выбрать страну для проживания, не привязываясь к определенному офису.
  • Вы можете контролировать свой доход и существенно увеличить среднюю зарплату.

Хотя фриланс может показаться мечтой, у этой свободы есть и обратная сторона.

Вы единственный, кто может заполнить свое рабочее время. Никто другой не может предложить вам проекты или клиентов на блюдечке с голубой каемочкой. Снова и снова поиск работы может занять много времени, в то время как ваши усилия могут быть вознаграждены гораздо меньше, чем вы ожидали вначале.

Также невозможно игнорировать важность мягких навыков для успешной карьеры разработчика.Внештатная разработка программного обеспечения требует, чтобы технически мыслящие люди сами становились менеджерами по продажам и маркетингу для продвижения и продажи своих услуг и компетенций, а также для общения с клиентами, поставщиками технологий и сторонними поставщиками программного обеспечения.

Ваш доход может быть нестабильным. По логике вещей, если на горизонте нет клиентов, вам не заплатят. Более того, даже если у вас есть стабильные проекты и клиенты, они могут задерживать или откладывать платежи, поэтому вам лучше отложить немного денег на оплату счетов в пасмурный сезон.

Вы можете перегружаться. В то время как у некоторых фрилансеров может быть свободное время, у других едва ли найдется свободная минута. Участвуя в нескольких проектах, легко получить больше задач, чем у вас когда-либо было или которые вы можете выполнить физически. В результате многие фрилансеры изнуряют себя работой днем ​​и ночью без выходных и отпусков.

Другие проблемы, с которыми часто сталкиваются фрилансеры, - это одиночество, нехватка времени для обучения, пробелы в знаниях и огромная ответственность за каждый аспект своей профессиональной деятельности.Некоторые специалисты считают недостатки фриланса критическими, что заставляет их вернуться к привычной офисной работе.

Скажите «да» фрилансеру: , если вы не боитесь трудностей и готовы стать менеджером собственного бизнеса, нося разные шляпы. Это также хороший выбор для специалистов с развитыми межличностными навыками и высокой самодисциплиной.

Скажите «Нет» фрилансу: , если вы привыкли к стабильной офисной работе и регулярной ежемесячной заработной плате и не хотите заниматься сопутствующей деятельностью (бухгалтерский учет, общение с клиентами, отчетность и т. Д.)) самостоятельно.

Работа в ИТ-отделе, состоящем из одного человека: быть универсальным специалистом

С одной стороны, количество разработчиков программного обеспечения полного цикла во всем мире продолжает расти. Это означает, что все больше и больше предприятий заинтересованы в более широком наборе навыков разработчиков программного обеспечения и предпочитают специалистов, которые одинаково хорошо справляются с интерфейсными и внутренними технологиями.

С другой стороны, малые предприятия часто не хотят вкладывать средства в специализированный ИТ-отдел, а предпочитают нанимать программиста, который может справиться с широким набором проблем, связанных с программным обеспечением.Таким образом, организации могут искать профессионала, имеющего опыт в разработке программного обеспечения, системном и сетевом администрировании, информационной безопасности и других аспектах цифрового предприятия.

Мой первый работодатель был именно таким. В нашей компании был всего один штатный специалист, который разрабатывал программные решения, поддерживал всю корпоративную ИТ-инфраструктуру и отвечал за физическую и виртуальную безопасность.

Такая многозадачность может быть привлекательной для специалистов по программному обеспечению во многих отношениях:

  • Вы можете работать над различными аспектами ИТ.Риск застрять в колее практически отсутствует. Универсалы могут заниматься разнообразными видами деятельности, которые могут повысить их вовлеченность и избавить их от скуки.
  • Ваш единственный клиент - ваш работодатель. Когда специалисты управляют внутренним программным обеспечением и инфраструктурой, их рабочая нагрузка и результаты не зависят напрямую от клиентов их работодателей, что гарантирует стабильный доход и поток задач.
  • Вы можете постоянно расширять свой профессиональный кругозор. Поскольку универсалы имеют дело с разнообразными задачами, они должны постоянно повышать свои навыки и знания.Вы можете убедить своего начальника вложить средства в ваше образование и записаться на наиболее подходящие курсы или посвятить свое время самообразованию.

В то же время специалисты широкого профиля могут наткнуться на недостатки своего профессионального пути и даже подвергнуться критике со стороны своих более узконаправленных коллег. Потенциальные ловушки включают:

Знать все, но не знать всесторонне. Быть универсалом часто означает делать много вещей, но не быть экспертом ни в одном из них.У универсалов очень широкий круг обязанностей, и они могут не иметь возможности сосредоточиться на конкретных технологиях. В результате их уровень знаний в разных технологиях может быть разным.

В этом отношении специалисты по разработке программного обеспечения подчеркивают, что даже если компании думают, что ищут универсалов, на самом деле они ожидают, что их сотрудники будут иметь более глубокие знания по крайней мере в одной конкретной области. Эта более узкая специализация, также известная как Т-образные знания, делает специалистов широкого профиля ближе к специалистам и увеличивает их рыночную стоимость.

Демонстрация плохих результатов из-за многозадачности. При необходимости совмещать задачи универсалы могут столкнуться с трудностями при правильном выполнении своих обязанностей. Отсутствие навыков тайм-менеджмента и управления проектами также может плохо закончиться, поскольку сотрудник может забыть некоторые задачи, спутать их приоритеты или выполнить некоторые из них неправильно.

Отставание от других разработчиков программного обеспечения. Когда вы работаете в одной компании в одиночку, вы ориентируетесь на потребности этой компании и можете игнорировать отраслевые тенденции и технологические обновления.В результате вы можете стать специалистом в одной компании, который вряд ли сможет применить свой опыт в какой-либо другой среде.

Скажите «да» универсализму: , если вас интересуют различные аспекты области разработки программного обеспечения и вы не планируете специализироваться на определенной технологии. Это также хороший выбор карьеры для тех, кто заинтересован в поддержке инфраструктуры и готов стать профессионалами в области многозадачности.

Скажите «Нет» универсализму: , если вы копаетесь в конкретной области разработки программного обеспечения и хотите стать узким специалистом; если вы не готовы заниматься одновременно программным и аппаратным обеспечением; если вы предпочитаете работать в крупных ИТ-отделах.

Индивидуальная работа: рассчитывать только на себя

Иногда программисты, даже работая в большой компании, вынуждены время от времени работать в одиночку. Вот несколько примеров, когда этот сценарий возможен:

  • Специалист, привлеченный на аутсорсинг, участвует в проекте без своей команды. На другой стороне может быть команда заказчика, но программист по-прежнему работает без поддержки своих товарищей.
  • Специалист работает в небольшой команде и отвечает за конкретную технологию, и нет других специалистов с аналогичной специализацией.

Для некоторых программистов этот сценарий может быть оптимальным по нескольким причинам:

  • Им не нужно конкурировать с коллегами, обладающими аналогичным опытом.
  • Они могут изучить все тонкости своих технологий и применить свои знания в сложных проектах.
  • Они могут сотрудничать с глобальными командами и получить опыт трансграничного общения.

Как и другие стили самостоятельной работы, сольная работа также имеет свои недостатки.

Нет поддержки со стороны коллег. У вас нет возможности попросить совета или обсудить проблему со своими сверстниками. В результате легко допустить ошибку, которая может серьезно повлиять на проект.

Во избежание ошибок целесообразно активно использовать корпоративные источники знаний. Некоторые компании используют SharePoint в качестве системы управления знаниями или корпоративной вики, другие предлагают руководство по различным аспектам проектов разработки программного обеспечения, готовые к использованию хранилища с настраиваемым кодом, лайфхаки разработчиков и рекомендации экспертов.

Без перерывов. Если проект длится долго, может быть трудно взять отпуск или больничный, потому что нет подобного профессионала, который поддержал бы вас.

Никаких шансов промолчать. Вы также должны уметь общаться, чтобы комфортно сотрудничать с клиентами и сторонними командами.

Скажите «Да» индивидуальной работе: , если вы хорошо разбираетесь в своей области и готовы выполнять обязанности, связанные с проектом, без помощи коллег.

Скажите «Нет» индивидуальной работе: , если вы не уверены в своих знаниях и не готовы выполнять задачи без дополнительной поддержки.

Все необходимое для успешной индивидуальной карьеры

Независимо от рабочего сценария жизнь независимого разработчика программного обеспечения нелегка и создает множество проблем для тех, кто ее выбрал.

Итак, какими качествами и навыками должен обладать хороший независимый разработчик программного обеспечения?

Одна из самых больших проблем работы в одиночку - взять на себя роли разных специалистов.Таким образом, помимо того, что вы являетесь техническим специалистом, вам необходимо расширить свои компетенции с помощью обязательных мягких навыков, включая общение и управление временем, а также настроить процессы отчетности и бухгалтерского учета, если вы являетесь фрилансером.

Это также означает принятие на себя полной ответственности за каждое принимаемое вами решение и за каждый фрагмент кода или предоставляемую услугу. Поскольку никто не помешает вам потерпеть неудачу, вы должны быть готовы к трудностям и всегда иметь план Б.

В то же время сольная карьера - отличный шанс для специалистов по программному обеспечению попробовать себя в различных областях программного обеспечения. развитие, повышение их твердых и социальных навыков и формирование уникальных компетенций.Как индивидуальный работник, который находится вдали от давления командной работы и конкуренции, вы можете показывать более впечатляющие результаты, быть более продуктивными и довольными своей работой.

Может ли отдельный разработчик пригласить другого разработчика для управления приложениями в iTunes Connect?

Может ли отдельный разработчик пригласить другого разработчика для управления приложениями в iTunes Connect? - Спросите у другого
Сеть обмена стеков

Сеть Stack Exchange состоит из 177 сообществ вопросов и ответов, включая Stack Overflow, крупнейшее и пользующееся наибольшим доверием онлайн-сообщество, где разработчики могут учиться, делиться своими знаниями и строить свою карьеру.

Посетить Stack Exchange
  1. 0
  2. +0
  3. Авторизоваться Зарегистрироваться

Ask Different - это сайт вопросов и ответов для опытных пользователей оборудования и программного обеспечения Apple.Регистрация займет всего минуту.

Зарегистрируйтесь, чтобы присоединиться к этому сообществу

Кто угодно может задать вопрос

Кто угодно может ответить

Лучшие ответы голосуются и поднимаются наверх

Спросил

Просмотрено 10к раз

Я разработал приложение для своего друга, у которого есть индивидуальная регистрация разработчика, у меня простая регистрация разработчика без индивидуальной регистрации.

Можно ли пригласить меня в Apple App Store для управления этим приложением? или нам нужна регистрация компании?

bmike ♦

1,955 33 золотых знака 362362 серебряных знака774774 бронзовых знака

Создан 13 июл.

каменикамены

15311 серебряный знак55 бронзовых знаков

Только аккаунтов компании / организации и аккаунтов могут добавлять в свою команду дополнительных разработчиков.Как указано на странице выбора зачисления, в разделе индивидуальной учетной записи :

Только индивидуальная разработка

Вы единственный, кому разрешен доступ к ресурсам программы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *