Личные подсобные хозяйства в сельской местности: Личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Преимущества граждан ведущих ЛПХ. Отличия от фермеров (КФХ)

Статья 37. Сельскохозяйственный кооператив и личные подсобные хозяйства граждан / КонсультантПлюс

Статья 37. Сельскохозяйственный кооператив и личные подсобные хозяйства граждан

1. Колхоз или другой сельскохозяйственный кооператив создает условия для развития личного подсобного хозяйства членов кооператива и других граждан, оказывает помощь в обработке земельных участков, обеспечении удобрениями, средствами защиты растений, семенами и посадочным материалом, кормами и пастбищами, в обзаведении скотом и птицей, агротехническом и зооветеринарном обслуживании, строительстве и ремонте жилых домов и хозяйственных построек, а также в реализации произведенной продукции и ее переработке.

Отношения личных подсобных хозяйств с кооперативами регулируются их уставами и договорами.

Нормы содержания скота и птицы, находящихся в личной собственности граждан, определяются сельскими и поселковыми Советами народных депутатов, общим собранием членов кооператива.

2.

Личные подсобные хозяйства граждан, опираясь на помощь колхоза или другого сельскохозяйственного кооператива, призваны производить сельскохозяйственную продукцию прежде всего для собственного потребления. Граждане, имеющие личные подсобные хозяйства, могут реализовать произведенную продукцию по договору с хозяйствами, организациями потребительской кооперации, другими предприятиями и на рынке.

3. Колхоз или другой сельскохозяйственный кооператив может закреплять землю за отдельными работниками и арендными коллективами в порядке внутрихозяйственного землеустройства, а также сдавать в аренду здания, сооружения, машины, оборудование и другие материальные ценности. Кооператив может продавать гражданам лошадей, другой рабочий скот, малогабаритную сельскохозяйственную технику с правом их использования на работах в личном подсобном хозяйстве и при выполнении работ по договору.

4. В целях более широкого привлечения членов колхозов и других сельскохозяйственных кооперативов к участию в работах по возделыванию сельскохозяйственных культур и уходу за скотом и птицей включать в порядке, определяемом уставом кооператива, в общий трудовой стаж женщинам, имеющим малолетних детей, а также лицам, которые по возрасту, инвалидности или другим уважительным причинам не могут принимать активное участие в общественном производстве, время, затраченное ими на работах по производству сельскохозяйственной продукции в личном подсобном хозяйстве и ее реализации по договору с кооперативом.

(в ред. Закона СССР от 7 марта 1991 г. N 2014-1)

Открыть полный текст документа

СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО

Сельское хозяйство Очерского городского округа – это одна из важнейших отраслей экономики. Сельскохозяйственное производство направлено на обеспечение населения продуктами питания. Сельское хозяйство округа представлено 5-тью сельскохозяйственными предприятиями и 19-тью крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. В сельской местности насчитывается около 4 тысяч личных подсобных хозяйства. Потребителями продукции сельскохозяйственных предприятий округа являются жители Пермского края и соседних регионов. Посевная площадь хозяйств всех категорий в 2020 году составила 17 440,991 га, из них в хозяйствах населения 232,5 га. Произведено зерна 9 271,3 тонн, картофеля и овощей открытого грунта 68,687 тонны, заготовлено кормов 8959,9 тонн к. ед. Урожайность зерновых культур составила 14,1 ц/га. Сельское хозяйство округа имеет животноводческую специализацию. Более 80% от общего объема валовой продукции сельскохозяйственного производства составляет продукция животноводства. Отраслью животноводства в Очерском городском округе занимаются сельскохозяйственные организации, крестьянские (фермерские) хозяйства и личные подсобные хозяйства. Общее поголовье скота на 1 января 2021 года составило: крупного рогатого скота – 4366 гол., в т.ч. коров – 1885 гол., свиней – 264 гол., птицы – 5531 голов. Произведено на убой скота и птицы всего 525,84 тн, в том числе в СХО – 499,43т; произведено молока 13482,1 тн, в том числе в СХО – 13181,6т; яйца 71,84 тыс. шт. В отрасли сельского хозяйства Очерского городского округа трудится 3,5% от общего экономически активного населения округа.

Полномочия по созданию условий для развития сельскохозяйственного производства, расширения рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия в Очерском городском округе возложены на Управление экономического развития администрации Очерского городского округа.                                Контакты по вопросам сельского хозяйства:                                                                                                              — Начальник Управления экономического развития:   Катаева Мария Ивановна, тел. (34 278)3-42-00            — Консультант: Гергель Оксана Николаевна тел. (34 278)3-24-50                            — Главный специалист: Солина Наталья Викторовна тел. (34 278)3-24-50 Электронная почта: [email protected] Министерство сельского хозяйства и продовольствия Пермского края: http://agro.permkrai.ru/ Центр компетенции в сфере сельскохозяйственной кооперации и поддержки фермеров: Главная | Centerofcompetence (wixsite.com) Краевой центр сельскохозяйственного консультирования (342) 281-11-15 (perm.ru)

Общественная приемная

На Ваше обращение о незаконном оформлении сельскохозяйственных земель площадью 60 га, принадлежащие садоводам, сообщаем следующее.

По информации, полученной из разговора с Вами, следует, что председатель ТСН «Строитель» (Первомайский район) Станкевич О.М. произвела переименование СНТ в ТСН «Строитель» без согласования с членами товарищества, общего собрания по вопросу внесения изменений в устав не было, к тому же в товариществе уже дважды были проведены собрания о прекращении полномочий Станкевич О.М. и об избрании нового председателя, однако Станкевич О.М. не согласна с принятыми решениями. Станкевич О.М. считает, что в результате смены наименования с СНТ на ТСН она стала собственником 60 га, которые были выделены садоводству.

Из выписки из единого государственного реестра юридических лиц от 21.11.2019 на ТСН «Строитель» Первомайского района (ОГРН 1022202409855) следует, что в его устав были внесены изменения на основании протокола общего собрания участников от 08.04.2019 № 01, таким образом, реорганизации не было.

Из выписки следует также, что от имени товарищества действует без доверенности председатель правления Станкевич О. М.. Однако, согласно нормам Гражданского кодекса РФ (ст. 123.14) и ФЗ № 217-ФЗ (ч. 3 ст. 16) единоличным исполнительным органом товарищества является председатель товарищества, а постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом — правление товарищества.

Согласно пдп. 4 ч. 3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) и ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ № 217-ФЗ) садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества являются видом товарищества собственников недвижимости. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

Согласно ч. 3 ст. 123.12 ГК РФ товарищество собственников недвижимости (далее ТСН) не отвечает по обязательствам своих членов, также как и члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.

ТСН является собственником своего имущества. Имущество общего пользования в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, если иное не предусмотрено законом.

В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч. 2 ст. 8 Конституции РФ). Согласно ч.3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Товарищества собственников недвижимости относятся к корпоративным юридическими лицами (корпорациям) (ст. 65.1 ГК РФ).

Высшим органом управления в ТСНе является общее собрание ее участников, к исключительной компетенции которого наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65. 3 ГК РФ относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества (ст. 65.3 ГК РФ, ст. 123.14 ГК РФ).

В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).

По решению высшего органа товарищества собственников недвижимости (пункт 1 статьи 65.3 ГК РФ) полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований.

Особенности гражданско-правового положения некоммерческих организаций, создаваемых гражданами для ведения садоводства и огородничества регулируются Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ № 217-ФЗ).

Вступление в силу указанного Федерального закона не может являться самостоятельным основанием для исключения граждан из числа членов некоммерческих организаций, созданных гражданами для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (ч.30 ст. 54 ФЗ № 217-ФЗ).

Реорганизация некоммерческих организаций, созданных гражданами для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, не требуется, за исключением случаев, установленных статьей 54 этого закона (ч. 1ст. 54 ФЗ № 217-ФЗ).

Согласно ч. 5 ст. 54 ФЗ № 217-ФЗ учредительные документы, а также наименования организаций, созданных гражданами для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства до дня вступления в силу ФЗ № 217-ФЗ, подлежат приведению в соответствие со статьями 1 — 28 настоящего Федерального закона при первом изменении учредительных документов указанных организаций. Учредительные документы указанных организаций до приведения их в соответствие со статьями 1 — 28 настоящего Федерального закона действуют в части, не противоречащей настоящему Федеральному закону.

Согласно ч. 2 ст. 65.3 ГК РФ и ч.1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ изменение устава товарищества относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

Согласно существующему в Российской Федерации принципу разделения властей на законодательную, исполнительную и судебную (ст. 10 Конституции РФ), вопрос обжалования протокола общего собрания ТСН «Строитель» от 08.04.2019 № 01 и принудительного прекращения полномочий председателя правления Станкевич О.М. относится к исключительной компетенции судебных органов.

В соответствие с действующим законодательством каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, определенном действующим законодательством и способами, установленными в ст. 12 Гражданского кодекса РФ, а также путем обжалования принятого судебного акта в порядке апелляционного, кассационного и надзорного производств.

В соответствие с ч. 4 ст. 27 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» иск в суд может подать прокурор в интересах пострадавших в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского и административного судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение. В связи с чем, Вы вправе обратиться в прокуратуру района с просьбой рассмотреть возможность представлять интересов членов ТСН «Строитель» по соответствующему делу в суде.

ЛПХ и развитие деревни | Дом на гектарах

Схема развития ЛПХ в деревне

Чтобы подойти к вопросу продаж продукции, которую может предложить деревня, попробуем разобраться в формировании базы и как вдохнуть жизнь в деревню.

Сначала разберем процесс, а потом формат, в котором этот процесс сможет работать.

Первое, что желательно сделать, составить список проблем в деревне и у каждого жителя отдельно. Можете каждой семье дать листок, и в нем два вопроса:

1. Что нужно в деревне сделать.
2. Что нужно в вашем дворе сделать, какие проблемы решить.

Формируете единый список по деревне, фронт работ обозначен. Выделяете, где помощь администрации, а где живите как хотите.

Собираться желательно не на сход, а где-то за чаем. Просто чаек попить, обсудить вопросы.  Если тепло на улице, то вечером можете где-то у костра собраться. Есть же рядом или река, или родник, или опушка леса. Так и скажите, будем пить чай, заодно и перекусим что-нибудь. Кто что принесет, поляну небольшую накроете. В такой обстановке будет много воспоминаний, как было и как стало. Из того, что было ловите хорошее, и может, что-то можно вернуть.

Приведу пару примеров, дальше разберетесь.

Если у кого-то проблемы с электричеством, или проводку пора менять, следовательно, вызов электрика на деревню, какие провода нужны, где купить, сколько будет для тех, кому нужно, стоить.  Как купить оптом.

Выписать лес для собственных нужд по гос.цене, как дерево получить, как и где распилить, где пилорама ближайшая, сколько стоят услуги пилорамы.

Нужны деньги — это будет очевидно. 

Где деньги взять, как сделать.  Что в округе растет, какая ягода, что ещё в лесу или в полях. Какие животные, птица в деревне,

Дальше схема развития.

Все дворы в деревне являются ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Не важно, есть животные или птица, все являются ЛПХ.  У всех есть немного излишков, а вот как продавать и кому продавать, здесь тупик.

1. Всем жителям деревни зарегистрировать ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Регистрация у главы сельского поселения, он вписывает ЛПХ в похозяйственную книгу.   И сразу можно взять выписку из похозяйственной книги, для продаж пригодится.
2. Деятельность ЛПХ не является предпринимательской, НЕТ регистрации в налоговой, следовательно, нет налогов.
3. Организовать в деревне кооперацию ЛПХ -личных подсобных хозяйств. Это дает организацию производства и продажи продукции каждого хозяйства для собственного дохода.

Например, есть ли разница в продажах

flag iconПервый вариант. Молоко коровье деревенское по 100 р за 1 литр. Доставка

flag iconВторой вариант.  Наполните свою корзину, а мы доставим продукты из нашей деревни.  И дальше вся продукция из вашей деревни по списку с ценами и обозначением ЛПХ у каждого товара:

• помидоры 1 кг 70 р.  ЛПХ Иванова,
• колбаса домашняя, (состав) 1 кг 500 р.  ЛПХ Петрова,
• молоко коровье 1 л  100 р.  ЛПХ Сидорова.

Не углубляемся в вопрос продаж с подключением маркетинговых решений,  разбираем саму схему. Можете договориться с турбазой, с кафе или рестораном о продаже продукции. Могут приезжать в деревню каждый день, брать свежее.

Создаете страницы в соцсетях с названием своей деревни. Через соцсети набираете заказы с доставкой, приглашаете в гости в деревню.

Как продавать в деревне

Подошли к вопросу организации продаж в деревне.  Собираетесь на чаёк и выясняете, что есть в деревне или рядом уникальное: родник, дерево огромное — 300 лет ему, лес, река или водоем, дом 18 или 19 века постройки, Найдете обязательно.

Многие дома строились ещё дедами и прадедами. На деревне есть мастера по дереву. Если не осталось, спросите у старцев, возможно, пока силы были работали по дереву. Они мудрые, многое знают и умеют, тогда они могут стать учителями.

Разберем вариант с домом.

flag-3 iconПервое. Найти в деревне самый древний дом. Отреставрировать всеми силами и сделать в нем горницу. Снаружи покрасить стены, ставни, окна, забор — всё по русской традиции. Что-то подремонтировать. Если есть русская печь — это супер, сделать, что требуется и запустить.   Можете хлеб в ней печь и готовить мясо для продажи под заказ.

Как оформить дом — это технический вопрос, его решать по конкретной ситуации.  Видео на youtube с рассказом о доме, о его истории, о том, что решили сохранить ценность для потомков, как реставрировали, поднимали дом для установки новых столбов фундамента.  А дальше вас найдет телевидение и сделает за вас рекламу. Расскажут всем.

Собрать со всех домов старые плошки, ложки, чайники, посуду, кочергу какую-нибудь, сундуки, столы. Стол дубовый со скамейками сами сделаете, получите рекламный комплект, и можете набирать заказы для изготовления дубовых столов и продажи.  Этот дом станет уникальностью вашей деревни, и будет привлекать туристов и посетителей, которые попробуют и купят деревенскую натуральную продукцию.  Что же вы гостей так отпустите, и чаем не угостите?

Можете назначить дни для посещения, например, суббота и воскресенье.  Утром ставите корзины с продуктами в холодную кладовку, а по прибытии посетителей выставляете в избе или на улице на столы с ценами за всю корзину вместе с корзиной. Потребуются корзины, их или купить, или плести. Стоимость корзин прячете в цену продуктов в корзине.

flag-3 iconРодник.  Если есть недалеко, можете гостей водить к роднику за водой и назвать, например, «Родниковая прогулка».  Ваш фотограф может снять видео у родника, на тропе к роднику, на фоне полевых цветов, и желающим продать в конце путешествия по деревне со снимками в уникальном доме.  Заказы на видео оплачивают, а потом получают на почту видео. Сняли один раз, а копий можете продать 10-20. А чтобы соглашались на покупку видео, предложите надеть костюм 18 века, к примеру.  Сошьете пару-тройку костюмов, пусть не сразу, потом…  и костюмы каждый раз будут продавать и продукцию, и видео.

flag-3 iconВы видели в магазинах коробки для пожертвования церкви?   Берем пример у церковного бизнеса, и на входе в дом повесьте прозрачную коробку, накидайте немного монет и бумажных мелких денег, Напишите: «Сбор средств на поддержание дома XIII века».  Пустая коробка работать не будет.   Эти средства пойдут на поддержку горницы. Пусть немного, главное, начать.

Процесс развития деревни  — это комплексное решение, потребуется время. Сначала через соцсети, а  в это время подготовка в деревне.

Дом-горница в деревне станет местом для обсуждения вопросов, здесь каждый может заранее записать в тетрадку, что нужно купить. Картинка оптовых покупок всегда будет на виду.

Учет доходов и расходов в журнале. Система настраивается.  Большой двор можете использовать для создания продукции. Формирование травяных чаев для продажи, копчение мяса, колбасы или рыбы. Свою сыроварню можете поставить. Пекарня, домашняя лапша.  Можете поставить производство домашних пельменей и вареников с настоящим мясом, картошкой. творогом, капустой. Вареники с капустой очень вкусные, после варки их поливают жаренным на масле луком.

Можете кооперацией ЛПХ овощи продавать в тертом виде, мед продавать, хлеб.

Можете усадьбу создавать, в которой не только дом XIII века, а ещё частное подворье с курами, гусями, утками. Кролики, свиньи, овцы, козы, коров пару-тройку.  По количеству каждого вида животных и птицы много не надо, если будете не сырье продавать, а создавать продукцию.

Например, свинина свежая в среднем 300 р за 1 кг. А свинина в пельменях пойдет по 1800 р за 1 кг. Вот и вся разница.

Современные технологии используйте в содержании животных.

Для вет.службы можете на каждое животное бирку повесить с названием ЛПХ, На клетках кроликов бирки с ЛПХ. У вас ведь кооперация личных подсобных хозяйств, вот и повесьте везде бирки. А по факту здесь у вас доход на всю деревню. Каждому хватит работы в усадьбе. Теплицу поставите. Старики могут по очереди дежурить, чтобы посторонние не заходили.

Созданная в деревне отдельная усадьба для всех ЛПХ  будет приносить значительно больший доход. По факту вы создаете  единое производство продукции в деревне, только в красивом варианте  Деревня — это и есть ваше производство.

flag-3 iconЕсли с домом сложно, Как вариант для приема гостей в деревне можете поставить юрты. Простое и недорогое решение, у вас появится гостевая зона. Юрты сдаете в аренду, пусть приезжают на свежий воздух, поживут среди природы с чистым воздухом. Продукты купят. Вам в копилку деревни доход.

Личные подсобные хозяйства перестанут быть главным поставщиком овощей — РБК

Что выращивают в личных хозяйствах

В соответствии с законом «О личном подсобном хозяйстве» владельцы земельных участков могут выращивать сельхозпродукцию как «для удовлетворения личных целей», так и для продажи (предпринимательской деятельностью это не считается).

В 2016 году, согласно результатам последней Всероссийской сельскохозяйственной переписи, в стране насчитывалось 23,4 млн личных подсобных и других индивидуальных хозяйств граждан (в том числе садовых, огородных и дачных участков). Их число за десять лет с момента проведения предыдущей переписи в 2006 году выросло почти на 3%. На своих участках россияне выращивают в основном овощи борщового набора: картофель, лук, капусту, морковь и свеклу, отмечает директор Национального плодоовощного союза Михаил Глушков.

Читайте на РБК Pro

Самый популярный овощ — картофель, уточняют в Центре отраслевой экспертизы Россельхозбанка: его производство в личных подсобных хозяйствах по итогам 2019 года составило 14,5 млн т. За пять лет производство снизилось на 19%: в 2015-м граждане вырастили на личных участках 17,8 млн т картофеля.

Россияне стали меньше есть мяса, рыбы и картофеля

Аналогичную картину за последние пять лет аналитики фиксируют и по другим овощам: в 2019 году было выращено на 2% меньше капусты, моркови и свеклы, на 11% — лука, на 5% — чеснока, на 4% — огурцов, на 1% — помидоров. Небольшой рост производства с 2015 года показали только кабачки и тыква.

С выводом, что производство в личных подсобных хозяйствах снижается, согласна руководитель аппарата Картофельного союза Татьяна Губина, однако она уточняет, что основные объемы картофеля сейчас по-прежнему выращиваются в личных хозяйствах. Если верить официальной статистике, то сейчас выращивается в год около 20 млн т картофеля, из них около 7 млн т — это организованное производство в агрохолдингах, около 500 тыс. т — импорт и примерно столько же экспорт, отмечает Губина.

Почему россияне выращивают меньше овощей

На личные подсобные хозяйства давит рост производства овощей на современных комплексах, а развитие торговых сетей значительно сокращает рынок сбыта для продукции, произведенной на собственных участках, указывают в Россельхозбанке. Его Центр отраслевой экспертизы прогнозирует, что в ближайшие несколько лет производство овощей закрытого грунта (речь, в частности, о производстве овощей в теплицах, которые выращиваются круглый год), будет увеличиваться в среднем на 7% в год.

Активное строительство тепличных комплексов в России началось после того, как в 2014 году Россия в качестве ответных санкций запретила ввозить овощи и фрукты из стран ЕС и США. В тепличный бизнес пришли крупные игроки: в строительство теплиц инвестировала группа «Ренова» Виктора Вексельберга, тепличный комплекс в Белгородской области построила компания Аркадия Абрамовича, сына миллиардера Романа Абрамовича (хотя от другого проекта — строительства тепличных комплексов на Дальнем Востоке — Абрамович-младший отказался).

Импорта тоже станет меньше

Доля импортных овощей на российском рынке, по прогнозам Центра отраслевой экспертизы Россельхозбанка, в ближайшие пять лет также сократится — с 16 до 10%.

Лидер по импортозамещению — томат: сейчас на него приходится около четверти всех овощей, которые Россия импортирует. К 2025 году импорт томатов снизится на 38% — c 558 тыс. т в 2019 году до 347 тыс. т.

В личных подсобных хозяйствах выращивают все меньше картофеля по нескольким причинам, объясняет Губина. Количество сельского населения сокращается, а горожанам удобнее покупать в магазине картофель промышленных производителей с более стабильным качеством и вкусом. Собственное производство более трудозатратно и больше подвержено рискам: например, в этом году у дачников неурожай картофеля из-за неблагоприятных погодных условий (в южных регионах засуха, в центральном, наоборот, переувлажнение). Агрохолдинги же меньше подвержены природно-климатическим рискам и смогли не допустить дефицита.

Овощи для собственного потребления россияне обычно выращивают летом, обращает внимание партнер «НЭО Центра» Инна Гольфанд. Агрохолдинги же, напротив, летом снижают производство овощей в теплицах: во-первых, для осуществления технологического перерыва, во-вторых, из-за высокой конкуренции с овощами открытого грунта, себестоимость производства которых ниже.

В 2020 году производство овощей в личных подсобных хозяйствах будет все-таки расти, уверен Глушков. Он напоминает, что доходы населения падают, кроме того, многие из-за пандемии лишились работы. Впрочем, он признает — рынок сбыта для продукции личных подсобных хозяйств ограничен: на полки торговых сетей она не попадает и продается в основном на рынках и ярмарках.

историческая динамика, функции, пространственные различия

Татьяна Григорьевна Нефедова, Ульяна Григорьевна Николаева: Современные личные подсобные хозяйства сельчан и горожан…

100

возможность реализации собственных планов, карьерных устремлений », что отличает их

от домохозяйств населения, стремящегося просто выжить или немного улучшить свое

экономическое положение. В регионах, где проживают этнические русские, фермерские хозяйства в основном занимаются растениеводством —

, хотя конкурировать с агрохолдингами за землю для них становится все труднее

.Более двух третей фермерских земель занято наиболее прибыльными культурами и

солнечной энергии. В национальных республиках фермерские хозяйства связаны с животноводством.

Подавляющее большинство сельских жителей все еще не готовы к экономическим рискам, они предпочитают, чтобы

оставались в рамках традиционной PSP, хотя в некоторых районах она может быть частично рыночной. e de-

Степень конкурентоспособности, помимо человеческого капитала, также может быть связана с традициями. Для

, например, деревни вокруг озера Неро в Ярославской области, расположенные недалеко от Москвы, были

, характеризующимися выращиванием ценных овощей на сапропелевых почвах с поставками в города с

по

годы XVI века.И все же, несмотря на очень сильную депопуляцию, остатки

сельского населения и даже дачников, приезжающих сюда из городов на летний период,

продолжают заниматься огородничеством. Его видит всякий, кто проезжает по трассе

в сторону Ростова и Ярославля, вдоль которых плотными рядами

собираются продавцы лука и других овощей. Такие районы можно найти в разных регионах, но чаще они встречаются на юге

и в пригородах больших городов.

Причины экономической пассивности сельских жителей обычно объясняются отсутствием

стартового капитала для перехода от «архаичной» экономики, ориентированной на самообеспечение, к коммерческой

с современной организацией и технологиями. Действительно, банки предпочитают кредитовать крупную сельскохозяйственную

культурную продукцию — агрохолдинги, колхозы, крупные и уже «раскрученные» хозяйства.

Однако есть и психологические причины для ориентации на самообеспечение и боязнь

рискнуть.К. Хамфри видит причину в том, что они до сих пор не ощущают себя

независимых экономических единиц из-за давних патронажных отношений сельскохозяйственных рабочих

со структурами «над ними»: общиной, колхозом, государством (Хамфри 2010:

195).

Личные подсобные хозяйства современных сельских жителей часто сравниваются с

дореволюционных крестьянских хозяйств с точки зрения небольших размеров, низкого уровня технологий, ориентации

на производство для домашнего потребления, коллективный семейный труд. Однако

редко упоминается, что в условиях современной рыночной экономики выживать малым семейным фермам труднее, чем традиционным крестьянским хозяйствам: нет крестьянской общины с присущими ей нормативами. перераспределения и взаимопомощи (трудовая помощь —

у.е., продовольственная помощь и т. д.). В России фактически завершился демографический переход к семейной структуре с малым числом детей

, следовательно, семейная рабочая сила обычно ограничена.

В условиях рыночной экономики невозможно вести полностью неденежное и

некоммерческое производство — электричество, налоги, связь, корма, ветеринарные услуги,

и минимальная сельскохозяйственная техника имеют денежные затраты. Неслучайно работа

в колхозах и ее помощь ценятся. А там, где такая работа больше не доступна…

пенсионера имеют небольшие, но стабильные денежные доходы.

В настоящее время домохозяйства в сельской местности вынуждены искать дополнительные источники денежных доходов —

тарных доходов, либо в виде помощи от городских родственников, либо в форме продажи

части своей продукции или некоторых лесных продуктов. , либо совмещая подработку (в т.ч. сезонную работу

в городе) с ведением личного подсобного хозяйства.Во многих регионах

регионов европейской части России 10-25% сельского населения трудоспособного возраста работают

сезонно в Москве и Московской области в режиме работы две недели или месяц, а

так же долго. дома, что позволяет им также вести личное подсобное хозяйство

[Нефедова и др. 2016: 83-283].

историческая динамика, функции, пространственные различия

Автор

Включено в список:

• Татьяна Г.Нефедова

  (Институт географии РАН, Москва, Россия)

• Николаева Ульяна Григорьевна

  (экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова, Москва, Россия)

Реферат

Статья посвящена экономико-географическому и социологическому анализу личных подсобных хозяйств сельских жителей и горожан в современной пореформенной России. Авторы рассматривают специфику индивидуальных приусадебных участков сельских жителей, анализируют причины появления таких заведений, а затем уменьшения их количества. Исследованы особенности и распределение приусадебных хозяйств городских жителей, владеющих загородными домами (дачами), в связи с процессами урбанизации и частичной деурбанизации. Дана оценка вклада личных подсобных хозяйств в общий объем производства сельхозпродукции. Поднимается вопрос о формальном или неформальном статусе личных подсобных хозяйств, а также об их роли в социально-экономической жизни сельских и село-городских жителей. Доказано, что индивидуальное подсобное хозяйство в сельской местности выполняет как обычную функцию производства продуктов питания для собственного потребления (удовлетворение до 30-40% потребности в овощах и фруктах, так и приусадебные участки с птицей и мелким рогатым скотом — до 60–70% потребностей в мясных и молочных продуктах), выполняет социально-коммуникативную функцию поддержания взаимоотношений в семье, а также решает развлекательные задачи.Подчеркивается, что производство, распределение, потребление и реализация продукции личных подсобных хозяйств обычно осуществляется в рамках неформальных экономических отношений, и статистика плохо их учитывает.

Рекомендуемая ссылка

Нефедова Татьяна Геннадьевна и Николаева Ульяна Григорьевна, 2019. « Современные приусадебные участки сельских жителей и горожан: историческая динамика, функции, пространственные различия ,» Население и экономика, Платформа ARPHA, т.3 (1), страницы 91-106, апрель.

Дескриптор: RePEc: arh: jpopec: v: 3: y: 2019: i: 1: p: 91-106
DOI: 10.3897 / popecon.3.e34903

Скачать полный текст от издателя

Исправления

Все материалы на этом сайте предоставлены соответствующими издателями и авторами. Вы можете помочь исправить ошибки и упущения. При запросе исправления укажите дескриптор этого элемента: RePEc: arh: jpopec: v: 3: y: 2019: i: 1: p: 91-106 .См. Общую информацию о том, как исправить материал в RePEc.

По техническим вопросам, касающимся этого элемента, или для исправления его авторов, заголовка, аннотации, библиографической информации или информации для загрузки, обращайтесь:. Общие контактные данные провайдера: https://populationandeconomics.pensoft.net/ .

Если вы создали этот элемент и еще не зарегистрированы в RePEc, мы рекомендуем вам сделать это здесь. Это позволяет привязать ваш профиль к этому элементу. Это также позволяет вам принимать потенциальные ссылки на этот элемент, в отношении которых мы не уверены.

У нас нет библиографических ссылок на этот товар. Вы можете помочь добавить их, используя эту форму .

Если вам известно об отсутствующих элементах, цитирующих этот элемент, вы можете помочь нам создать эти ссылки, добавив соответствующие ссылки таким же образом, как указано выше, для каждого ссылочного элемента. Если вы являетесь зарегистрированным автором этого элемента, вы также можете проверить вкладку «Цитаты» в своем профиле RePEc Author Service, так как могут быть некоторые цитаты, ожидающие подтверждения.

По техническим вопросам, касающимся этого элемента, или для исправления его авторов, названия, аннотации, библиографической информации или информации для загрузки, обращайтесь: Теодор Георгиев (адрес электронной почты указан ниже). Общие контактные данные провайдера: https://populationandeconomics.pensoft.net/ .

Обратите внимание, что исправления могут отфильтроваться через пару недель. различные сервисы RePEc.

Ожидания в отношении образа жизни в сельской местности и землепользование: права, обязанности и потенциальные конфликты

Жители часто выбирают сельскую местность из-за ее мирной атмосферы. Однако существуют допустимые действия, которые иногда приводят к неожиданному шуму или другим ударам.Будьте готовы терпеть определенные виды использования и действия и, при необходимости, модерировать свои действия с учетом тех, кто живет по соседству с вами.

Проживание рядом с действующими ранчо и фермами

Штат Колорадо принял закон «Право на фермерство» как часть законопроекта Сената 29. Этот закон защищает фермеров и владельцев ранчо от неудобств и судебных исков об ответственности, которые могут быть возбуждены соседними (несельскохозяйственными) землями. Важно знать о потенциальных конфликтах, которые могут возникнуть в результате совместного проживания в сельской местности с активными владельцами ранчо и фермерами:

• Фермеры и владельцы ранчо не работают в стандартное рабочее время, из-за чего из-за зрелищ, звуков и запахов в любое время дня и ночи не слышно.
• Шумы от работы и обслуживания сельскохозяйственных машин (таких как тракторы и погрузчики) не редкость в сельских районах округа Дуглас. Также не слышны звуки домашних животных (например, мычание быков, крик коровы своим телятам и кукареканье петухов). Закон штата допускает очень небольшое регулирование этих шумов.
• Если вы живете рядом с ранчо или фермой, существует большая вероятность того, что пыль от сезона посадки и сбора урожая, дым от контролируемых ожогов, химический запах удобрений или гербицидов и даже запах навоза могут попасть в ваш дом.
• Использование животных может привлекать мух и других насекомых, несмотря на принадлежность к собственности.
• Ожидайте, что в какой-то момент вы столкнетесь с неудобствами из-за медленного передвижения машин на фермах и ранчо или из-за крупного рогатого скота, который, возможно, выбежал на местные дороги.
• Колорадо является огороженным штатом, что означает, что вы обязаны установить ограждение, чтобы не подпускать крупный рогатый скот и другой домашний скот к своей собственности.

Охота и стрельба

Охота и стрелковый спорт — популярные развлечения в округе Дуглас.Охота, стрельба и другие действия с огнестрельным оружием, как правило, разрешены в сельских районах округа Дуглас при условии, что пуля не покидает территорию. По всем вопросам безопасности, связанным с использованием огнестрельного оружия, следует обращаться в офис шерифа округа Дуглас .

Положение о парках и дикой природе штата Колорадо

Пожалуйста, свяжитесь с Colorado Division of Parks and Wildlife для получения информации о правилах охоты и рыбалки. Свяжитесь с любым частным землевладельцем для получения разрешения на охоту или рыбалку на их землях, прежде чем делать это, так как это может иметь серьезные правовые последствия и последствия для безопасности.

Права на добычу полезных ископаемых, нефть и газ

Владельцы собственности должны знать, какие полезные ископаемые могут находиться под их собственностью и кому они принадлежат. Владельцы прав на добычу полезных ископаемых могут изменять характеристики поверхности для добычи полезных ископаемых, даже если это имущество им не принадлежит. Типичное обязательство по праву собственности может не указывать, кому принадлежат права на полезные ископаемые, связанные с недвижимостью.Для этого может потребоваться конкретный запрос информации.

Разработка нефти и газа в Колорадо регулируется Колорадской комиссией по сохранению нефти и газа (COGCC) , которая является подразделением Департамента природных ресурсов штата Колорадо. В округе есть представитель местного правительства (LGD), который получает от COGCC информацию о потенциальной нефтегазовой деятельности в округе. Дополнительная информация доступна относительно разработки нефти и газа в округе Дуглас.

Обследования собственности помогают уменьшить конфликты

Владельцы собственности должны убедиться, что их земля была обследована и закреплена лицензированным геодезистом, чтобы правильно определить физические границы их земельного участка. В некоторых районах округа нередко можно найти линии заборов и другие улучшения, пересекающие границы владений. Это может привести к конфликту между соседями, который может быть трудно разрешить в будущем.

Зонирование и землепользование

Существующие и потенциальные землевладельцы должны понимать принципы зонирования и возможные изменения в землепользовании.После покупки недвижимости земля вокруг вашего участка может измениться в связи с существующими или будущими разрешениями на застройку. Вам рекомендуется связаться со Службой планирования округа Дуглас перед покупкой земли, чтобы узнать, есть ли на рассмотрении конкретные проекты землепользования, и понять типы использования, которые могут быть разработаны рядом с земельным участком в соответствии с текущими районными правилами зоны. Кроме того, если ваша собственность расположена недалеко от города или поселка, вы можете уточнить в этой юрисдикции любые будущие планы по аннексии и развитию городского уровня.

Как владелец недвижимости, вы можете заниматься различными видами коммерческой деятельности в своем доме или на своей собственности. Всегда уточняйте в Службе планирования округа Дуглас, какие виды использования разрешены, запрещены или требуют дополнительных разрешений на землепользование. Для любых изменений границ участков или участков земли для продажи обычно требуется одобрение подразделения округа. Ссылки на основные планы и правила землепользования для некорпоративного округа Дуглас представлены в:

В следующем документе содержится конкретная информация о видах разрешенных занятий на дому и о процессе получения разрешений округа: Руководство по разрешению на работу на дому .

Поделись дорогой

Все автомобили должны уважать друг друга и правильно разделять дорогу. Сюда входят жилые автомобили, сельскохозяйственное оборудование и транспортные средства для отдыха, такие как мотоциклы и велосипеды.

Действующим фермам и ранчо требуется ряд специализированных транспортных средств и другое оборудование для выращивания сельскохозяйственных культур (таких как сено и люцерна) и домашнего скота. Медленно движущиеся ранчо и сельскохозяйственная техника используют дороги округа в разное время года.При столкновении с такими транспортными средствами проявляйте безопасность и терпение.

Предвидеть другие конфликты на дорогах, связанные с сезонным использованием живописных дорог округа мотоциклистами-любителями и велосипедистами. И наоборот, транспортные средства для отдыха должны быть осведомлены о рисках безопасности и нарушениях транспортного потока, которые могут возникнуть в результате езды по гравийным дорогам, дорогам с узкими обочинами или дорогам с высокой интенсивностью движения. На велосипедной карте округа Дуглас № № дороги округа оцениваются по множеству факторов, связанных с безопасным передвижением на велосипеде.

Использование внедорожников в сельской местности

Использование в развлекательных целях мотоциклов, квадроциклов, снегоходов и аналогичных транспортных средств может быть популярным времяпрепровождением для многих владельцев сельской собственности. Однако из-за опасений по поводу шума, пыли и других воздействий округ недавно внес поправки в свое постановление о зонировании, чтобы ограничить использование автомобилей для автоспорта в сельской местности следующим:

• Сельское хозяйство или техническое обслуживание недвижимости
• Случайные, случайные операции на частной собственности, не приводящие к прокладке пути

Дорожки для автоспорта в личных целях («Частные объекты для автоспорта») разрешены только в рамках процедуры «Использование по специальной проверке» (USR) округа для участков размером не менее 35 акров с основным местом жительства. Процесс USR требует предоставления различных типов информации, в том числе исследования шумового воздействия. Открытые слушания по USR проводятся в Комиссии по планированию округа и Советом уполномоченных графства, при этом Правление принимает окончательное решение по запросу в соответствии с конкретными стандартами утверждения.

Коммерческие (или клубные) трассы для автоспорта разрешены только в районах коммерческой и промышленной зоны округа.

До внесения изменений в правила округа, касающиеся автоспорта, дорожки для автоспорта с дополнительным оборудованием были проложены на объектах по всей сельской местности округа.Окружная проверка по запросу владельца собственности необходима, чтобы определить, соответствует ли какая-либо конкретная дорожка всем юридическим требованиям, необходимым для того, чтобы считаться «устаревшим» (законным, несоответствующим) использованием.

Для любого уровня разрешенного использования автомобилей для автоспорта важно быть внимательным к соседям, которые ценят свою собственность за мирную и тихую обстановку. Жителям рекомендуется быть внимательными к своим соседям, поскольку они чувствительны к шуму и другим воздействиям, создаваемым использованием моторизованных транспортных средств для отдыха на вашей территории в определенное время суток.

Пайковый национальный заповедник

Большая часть округа Дуглас содержит земли национального заповедника Пайк. По мере того, как все больше жителей предпочитают жить на землях национальных лесов или поблизости от них, возникает ряд вопросов, которые следует учитывать. Лесная служба контролирует доступ к лесным землям. Дороги обслуживаются в основном для рекреационных целей и не поддерживаются на уровне, обычно желаемом жителями. Зимой вспахивают несколько лесных дорог, а некоторые могут быть закрыты на сезон.

Лесные экосистемы — это не статичные ландшафты. Помимо природных процессов, таких как лесные пожары и экологическая сукцессия, Лесная служба использует различные инструменты для управления растительностью. К ним относятся предписанные сжигание, выпас скота и лесозаготовка. Могут возникнуть повышенные угрозы от внезапных наводнений, включая опасные селевые потоки, где произошли значительные лесные пожары.

Глава 6. Краткосрочная стратегия передела земли

6.1. Базовый Характеристики стратегии
6.2. Вмешательство на национальном уровне
6.3. Вмешательство на местном уровне

6.1.1. Цель стратегия
6.1.2. Структура стратегия

Реализация Программы регистрации земель, рекомендованной Комиссией по земельной реформе, дает возможность инициировать комплекс скоординированных действий, направленных на изменение неравномерного распределения земель в стране.Процесс рассмотрения земельных участков и кадастровая съемка играют важную роль в реализации Программы и позволят Правительству точно определить степень концентрации собственности на землю и провести исследование характеристик производства и доходов в сельских общинах.

Внедрение системы регистрации на основе правового титула обеспечит гибкость на земельных рынках. Существующие данные показывают, что без вмешательства правительства такая гибкость не принесет пользы мелким фермерам.Следовательно, необходимы скоординированные действия правительства для обеспечения того, чтобы разделенная земля не продолжалась приобретаться только группами, имеющими доступ к капиталу или кредитам. Рассмотрение краткосрочных и среднесрочных политических обстоятельств привлекло внимание правительства к ограниченному кругу возможных действий, обсуждаемых в главе 5. Они не представляют собой полномасштабную земельную реформу, а предназначены только для инициирования процесса изменений, конечная цель которого является достижением более справедливой и эффективной структуры распределения земли в Сент-Люсии.

6.1.1. Цель стратегии

Предлагаемая стратегия была разработана, чтобы позволить Правительству инициировать реализацию действий, ведущих к достижению его цели по устранению ограничений в распределении земель, с которыми в настоящее время сталкиваются фермеры. Целями этой стратегии являются повышение производственного потенциала сельскохозяйственного сектора и обеспечение того, чтобы большинство мелких фермеров, работающих полный рабочий день, имели доступ к достаточному количеству земли, чтобы они могли заниматься производством излишков продукции в сельском хозяйстве.При разработке стратегии учитывались 1) ограниченные финансовые и институциональные возможности правительства в настоящее время для реализации программы и 2) необходимость избегать перебоев в сельскохозяйственном производстве, что имеет решающее значение для страны как источника иностранной валюты и основного источника занятости.

Целью стратегии является постепенное преобразование структуры распределения земли путем предоставления стимулов, которые, как ожидается, будут способствовать положительным аспектам существующих тенденций в распределении собственности на землю.Предлагаются прямые и косвенные действия и вмешательства в контексте институциональной, правовой и финансовой структуры страны.

Стратегия использует краткосрочный многоуровневый подход, чтобы избежать трудностей, связанных с достижением полной координации между долгосрочными комплексными действиями на различных уровнях правительства. Каждая включенная рекомендация представляет собой набор возможных действий или проектов на одном уровне (национальном или местном) проблемы распределения земли. Хотя интеграция рекомендаций во всеобъемлющую программу земельной реформы и развития сельских районов желательна в долгосрочной перспективе, рекомендации достаточно независимы, чтобы обеспечить дифференцированное поэтапное их выполнение без ущерба для эффективности.

Определение точек прямого вмешательства на местном уровне было основано на возможностях, представленных решением Правительства по изменению системы регистрации прав на землю и проведению кадастровой съемки на национальном уровне. Реализация Программы регистрации земли требует, чтобы пилотный проект был осуществлен в соответствующем районе и чтобы Программа была расширена с территории проекта на остальную часть страны по мере продвижения процесса землеустройства и вынесения судебного решения.

6.1.2. Структура стратегии

Из имеющихся альтернатив прямого и косвенного вмешательства для достижения целей правительства шесть были выбраны в рамках стратегии. Три из них направлены на национальный уровень, а три — на местный (см. Таблицу 6.1). Вмешательства на национальном уровне могут быть как прямыми, так и косвенными и направлены на то, чтобы направлять спонтанное действие рыночного механизма на устранение ограничений, связанных с концентрацией земель. Прямое вмешательство на местном уровне направлено на консолидацию небольших хозяйств, перераспределение неиспользуемых земель на крупные имения и расширение сельскохозяйственных границ.

Косвенные национальные меры вмешательства того типа, которые включены в стратегию, могут иметь значительное влияние на структуру перераспределения земель в долгосрочной перспективе. Предлагаемые прямые вмешательства очень ограничены в пространственном масштабе и поэтому не усиливают значительно воздействие.

6. 2.1. Земельное налогообложение
6.2.2. Финансовые инструменты
6.2.3. Регулирование застройки

6.2.1. Земельное налогообложение

Целями земельного налогообложения являются: 1) повышение доступности сельскохозяйственных земель на рынке путем побуждения крупных землевладельцев распоряжаться землей, которые они не могут эффективно обрабатывать, и 2) получение доходов для реализации других проектов по перераспределению земель.

В Сент-Люсии уже существует прогрессивный земельный налог. Владения менее 10 акров освобождаются от уплаты налога, и ставка повышается по мере увеличения размера владения. Совокупный эффект низкого уровня налога и характера процедур сбора делает существующую систему земельного налога неэффективной как в качестве источника доходов, так и в качестве политического инструмента для достижения целей перераспределения земли.

ТАБЛИЦА 6-1. КРАТКОСРОЧНАЯ СТРАТЕГИЯ ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬ

Источник: Э. Рохас и Л. Страчан, «Краткосрочная стратегия перераспределения земель в Сент-Люсии», Технический отчет ОАГ, Кастри, сентябрь 1981 г.

Процедуры сбора могут быть улучшены, и существует значительная свобода для увеличения налоговой базы, не создавая чрезмерных трудностей для фермеров, эффективно обрабатывающих свою землю, и препятствуя спекулятивному удержанию земель.Нынешняя ставка налога для большой собственности составляет всего 1,00 восточнокарибских долларов за акр. Более высокий налог будет стимулировать продажу земли, которая не обрабатывается продуктивно, что может привести к расширению и улучшению рынка земли. Налоговые поступления должны использоваться для финансирования приобретения земли и других аспектов перестройки земель. Повышение этого налога должно быть поэтапным, чтобы позволить фермерам приспособиться к новым уровням, а правительству — учитывать соображения продуктивности земли, чтобы избежать чрезмерного налогообложения неплодородных земель.

Согласно сельскохозяйственной переписи 1973/74 г. , в общей сложности 54 729 акров и 796 хозяйств будут затронуты повышением земельного налога, хотя и по-разному, поскольку желательно сохранить прогрессивный характер налога. Этот налог должен быть разработан для включения в рынок земли земель, которые в настоящее время не используются в крупных хозяйствах (приблизительно 22 900 акров), которые имеют сельскохозяйственный потенциал (более 40 процентов).

6.2.2. Финансовые инструменты

Облегчение доступа к земле для мелких фермеров путем предоставления долгосрочного финансирования для покупки земли и корректировки долгосрочного спроса и предложения на сельскохозяйственные земли — две цели использования финансовых инструментов.

В Сент-Люсии нет эффективного рынка капитала для долгосрочного финансирования покупки земли. Отсутствие эффективного рынка снижает шансы мелких фермеров приобрести больше земли на открытом рынке. Банковские ссуды предоставляются на короткий срок и под коммерческие процентные ставки. Это дискриминирует фермера, у которого нет альтернативного источника дохода для оплаты земли в краткосрочной перспективе. Долгосрочный кредит на покупку земли поможет мелким фермерам приобрести 1) земли, которые в настоящее время не используются или недостаточно используются крупными хозяйствами, 2) прилегающую небольшую собственность, которая может быть объединена с их существующей собственностью, или 3) права наследования сонаследников семьи земли, чтобы получить достаточно земли для излишков сельского хозяйства.Регулировка спроса и предложения на рынке земли особенно важна, когда на продажу выставляются большие неосвоенные участки земли. Освоение этих земель перед продажей — это функция, которую может взять на себя земельный банк. Такой банк может также выполнять функцию финансирования, описанную выше, и служить хранилищем и расчетной палатой для земель, приобретенных Правительством для перераспределения земель.

Общенациональная и всесторонняя попытка консолидировать небольшие владения в Сент-Люсии требует передачи права собственности не менее чем на 12 000 акров земли, чтобы дать национальным фермерам, занятым полный рабочий день, по крайней мере 5 акров земли каждый. При средней цене 2 000 восточнокарибских долларов за акр земельный банк может заниматься финансированием покупки земли на сумму более 24 миллионов восточнокарибских долларов и участвовать в развитии необходимой инфраструктуры как минимум на 50 процентах этой земли (6000 акров). Учитывая возможные масштабы земельного банка, необходимо рассмотреть возможность использования альтернативных инструментов покупки (облигации, казначейские векселя и т. Д.) И поэтапной программы приобретения земли по мере продвижения программы землеустройства. Это значительно снизило бы требования к денежному потоку.

6.2.3. Регулирование землеустройства

Основной целью регулирования землепользования является использование наиболее важных природных ресурсов страны (земли, воды и прибрежных территорий) для предотвращения экологического ущерба от ненадлежащего использования. Долгосрочное развитие сельского хозяйства и туризма, важнейших видов экономической деятельности страны (с точки зрения занятости и поступлений в иностранной валюте), во многом зависит от рационального использования природных ресурсов.

В сельском хозяйстве наблюдается деградация ресурсов в форме эрозии почвы, которая не сдерживается из-за отсутствия капитальных вложений и неадекватных методов ведения сельского хозяйства.Прогрессирующая вырубка лесов в верховьях водоразделов снизила доступность воды для орошения и влияет на стабильность прибрежных экосистем, от которых в значительной степени зависит туризм. Отток сельскохозяйственных земель в городское использование в результате неконтролируемого роста городов в последние годы и чрезмерного разделения некоторых сельскохозяйственных земель систематически сокращает количество хозяйств, эффективно занимающихся сельским хозяйством. Эти проблемы сохраняются из-за несовершенных институциональных механизмов контроля за освоением земель.Принимая во внимание изменения в распределении земель, которые произойдут в ближайшем будущем, необходимо, чтобы аспекты управления национальным землепользованием и развитием в конечном итоге были возложены на одну организацию, чтобы исключить дублирование действий и дать определение полномочий. Эта структура, Управление по развитию природных ресурсов, будет нести ответственность как за сельские, так и за несельские земли и будет контролировать использование природных ресурсов, имеющих экономическое значение в стране. Кроме того, он будет контролировать подразделение сельскохозяйственных земель и гарантировать, что новые владения, возникающие в результате подразделений, соответствуют набору критериев долгосрочной экономической жизнеспособности.

6.3.1. Реконсолидация малых хозяйств
6.3.2. Перераспределение земельный участок
6.3.3. Расширение сельской государственной границы
6.3.4. Координация с другими видами деятельности по развитию сельского хозяйства

Стратегия содержит три типа действий на местном уровне: 1) реконсолидация небольших хозяйств для полного использования земель, фактически занятых мелкими фермерами, 2) перераспределение земли фермерам, которые не могут быть размещены на землях, ранее занимаемых сообществом, и 3 ) расширение сельской окраины. Два начальных шага внимательно следят за реализацией Программы регистрации земли. Основное внимание следует уделять области пилотного проекта, выбранной для удовлетворения определенных критериев. Территория проекта должна:

a) Проиллюстрируйте проблемы регистрации земли, решение которых даст ценный опыт для будущих этапов реализации Программы регистрации земли.

b) содержат большинство фермеров, работающих полный рабочий день, контролирующих менее пяти акров хороших сельскохозяйственных земель (или эквивалент земель из более низких классов).

c) Находиться в районе, где существуют недостаточно используемые земли, чтобы правительство могло получить контроль над землей, который можно было бы использовать для уменьшения нехватки земли, с которой сталкиваются мелкие фермеры.

Ощутимые результаты комплексной реализации такой программы должны включать соответствующее сочетание мероприятий по реконсолидации и перераспределению. Преимущество проекта, включающего эти виды деятельности, заключается в том, что он помогает разрешать конфликты, которые могут возникнуть в результате программы регистрации земли, особенно те, которые связаны с захватом земли и не подтвержденными претензиями. Участие местного сообщества имеет решающее значение в этом отношении, поскольку обратная связь сообщества постоянно необходима для оптимизации деятельности по консолидации и перераспределению. Поэтому владельцы недвижимости должны быть готовы принять участие в процессе обследования.

6.3.1. Реконсолидация малых хозяйств

Реконсолидация направлена ​​на сокращение ограничений по нехватке земли для мелких фермеров и, таким образом, позволяет им заниматься избыточным сельским хозяйством и вносить больший вклад в развитие сельского хозяйства.Существующие данные указывают на наличие большого количества хозяйств в небольших фермерских общинах, в которых слишком мало земли, чтобы поддерживать семью владельцев и позволять производить производительные инвестиции. Лишь меньшинство семей в этих общинах (около 40 процентов) являются фермерами, занятыми полный рабочий день. Другие зависят от оплачиваемой работы в сельской местности или от работы в городе как основного источника дохода и обрабатывают небольшие садовые участки в основном для пропитания. Реконсолидация небольших хозяйств, как мы надеемся, создаст жизнеспособные фермерские хозяйства, работающие полный рабочий день, за счет облегчения обмена землями между фермерами и за счет покупки ранее неиспользуемых земель квалифицированными кандидатами из тех же общин.Мероприятия по обратному объединению земель будут связаны с мероприятиями по перераспределению земель при покупке неиспользуемых земель.

6.3.2. Передел земли

Мероприятия по обратному консолидации, описанные в предыдущем разделе, покажут наличие нехватки земли для фермеров, работающих полный рабочий день. Для размещения этих семей потребуется приобретение и перераспределение земельных участков. Выделение преданным фермерам неиспользуемых или недостаточно используемых земель, которые в настоящее время контролируются крупными хозяйствами, является целью перераспределения земель.

Хотя точная площадь недостаточно используемых земель в крупных поместьях неизвестна, есть признаки того, что до 50 процентов земель, включенных в их границы, попадают в эту категорию, что составляет 21 000 акров. Большая часть этих земель может оказаться маргинальной для возделывания при нынешней технологии, что уменьшит степень перераспределения подходящей земли в пользу мелких фермеров. Вопросы о том, как должны быть организованы богатые земли долины после покупки поместья, а также вопросы, касающиеся прав владения скваттерами, в дальнейшем повлияют на фактическое количество земли, доступной для распределения.Тем не менее, земли, пригодные для ведения сельского хозяйства, должны быть разработаны и подразделены на экономически жизнеспособные участки с развитием и разделением на основе экологических и технологических критериев. Основная роль правительства в этом процессе будет заключаться в создании необходимых условий, способствующих созданию продуктивного сельского сообщества. Двумя очень важными предпосылками для этого развития будут строительство подъездных дорог и техническая помощь фермерам.

6.3.3. Расширение сельской границы

Чтобы удовлетворить цель расширения сельских границ, маргинальные земли должны быть включены в сельскохозяйственное производство посредством внедрения новых технологий, сельскохозяйственных культур и инновационных форм производства.

Земли, указанные для вмешательств на местном уровне в разделах 6.3.1 и 6.3.2, являются землями с потенциалом для постоянного ведения сельского хозяйства с использованием существующих технологий. Там, где затруднения с влажностью или почвой являются серьезными, большие площади земли становятся субмаргинальными, что делает невозможным непрерывное традиционное сельское хозяйство. Существуют технологии преобразования этих территорий в леса для производства древесного угля или метана или в специальные засушливые районы для выращивания таких культур, как кешью. Этот процесс включает относительно большие капитальные затраты и / или чрезмерные периоды созревания, которые являются недопустимыми для отдельных фермеров.Однако для этих областей могут быть разработаны специальные проекты с использованием государственного участия в качестве необходимого катализатора для привлечения частных инвесторов в эти области.

Существуют широкие возможности для проектов на маргинальных землях, и в Сент-Люсии имеется более 23 000 акров земли этого типа. Тем не менее, топография, проблемы владения и технологические ограничения могут уменьшить количество земли, которое фактически может быть использовано для расширения сельских границ.

6.3.4. Координация с другими мероприятиями по развитию сельского хозяйства

Успех мероприятий на местном уровне, описанных в этой главе, требует льготной поддержки со стороны Министерства сельского хозяйства.Поддержка особенно важна для мероприятий, связанных с расширением, диверсификацией производства и маркетингом. Успешное выполнение ограниченных действий по прямому перераспределению земель Правительством может со временем стать более сложным и всеобъемлющим и приблизиться к тому, что можно считать желаемым уровнем комплексного развития сельских районов.

Непрерывный процесс оценки и переформулирования действий, выполняемых в рамках стратегии, должен осуществляться соответствующими органами Министерства сельского хозяйства.Этот процесс должен быть сосредоточен в основном на следующих мероприятиях;

a) Детальное обследование территорий, на которых будет проводиться регистрация земли, с целью выявления возможных конфликтов и проектных возможностей;

b) Постоянный мониторинг воздействия косвенных вмешательств на структуру распределения земель на национальном уровне;

c) Оценка результатов, полученных в результате прямого вмешательства.

Знания, полученные в ходе этого процесса исследования и оценки, необходимы для успешной реализации как Программы регистрации земель, так и Стратегии перераспределения земель.

Основная предпосылка различных мероприятий, изложенных в краткосрочной стратегии перераспределения земли, заключается в том, что существует сильная политическая приверженность реализации процесса регистрации земли, и предполагается, что были проведены базовые исследования, касающиеся регулирования землеустройства. Чтобы проиллюстрировать сложность и трудности, которые могут возникнуть при реализации даже умеренных корректирующих действий, связанных с развитием сельского хозяйства, в следующих главах основное внимание уделяется 1) краткому обсуждению характеристик пилотного проекта по регистрации земли и 2) типам правовые и административные изменения, необходимые для повышения способности правительства регулировать использование природных ресурсов, защищать экологию и осуществлять действия по регистрации и перераспределению земель.

Фредерик Каунти, Вирджиния РА округ

[исправлено 11.12.1991; 12-9-2009; 5-24-2017]

A.

Целью правил сельской местности является сохранение больших открытых земельные участки, лесной покров, живописные виды, чувствительная окружающая среда площади и лучшие сельскохозяйственные и местные почвы. Правила предусматривать изменение размера партии при плотности, не превышающей одного единица на пять соток.Разрешается варьировать размер лота, чтобы облегчить дизайн, который гармонирует с существующим ландшафтом и сохранить несколько больших участков неосвоенной земли, чтобы поддерживать сельский характер округа, а также предоставить покупателям жилья возможность выбора.

B.

Правила предназначены для снижения воздействия на окружающую среду, например как эрозия почвы, требуя развития, чувствительного к существующие особенности естественного ландшафта и за счет уменьшения количества расчистки дорог. Разнообразие и оригинальность планировки участка поощряются для достижения наилучших возможных отношений между застройкой и земельным участком. Отдельные участки и улицы должны быть спроектированы таким образом, чтобы минимизировать изменение естественных особенностей участка, положительно относятся к окружающим свойствам и защищают виды из прилегающих территорий. Предполагается, что, допуская гибкость в дизайне подразделения, в то же время требуя, чтобы экологические проблемы должны быть решены, более привлекательным, экологически безопасным и результатом будет экономически жизнеспособное развитие.

Строения и земля используются для одного из следующие виды использования:

A. Сельское хозяйство, фермерство, молочные хозяйства, животноводство и лесное хозяйство.

[Изменено 9.12.2009]

B.

Сады, садоводство и производство питомников. инвентарь и продукты.

E. Школы (без жилой составляющей).

[исправлено 27.10.1999]

F.

Общественные парки и детские площадки.

H. Домашние занятия (как определено).

[Изменено 9.12.2009]

I.

Природные заповедники.

Л.

Пожарные части, роты и спасательные отряды.

М.

Санитарная свалка округа Фредерик.

N.

Торговые и институциональные кладбища с или без похоронные бюро или офисные комплексы кладбищ.

P.

Радиотелевизионные вышки и пристройки к ним.

Q. Коммунальные предприятия, за исключением солнечных электростанций.

[Изм. 1-8-2020]

Р.

Обязательная парковка во дворе.

S.

Разведка нефти и природного газа при условии, что соблюдены следующие требования:

(1)

Все требования Кодекса штата Вирджиния, as внесены поправки, и все применимые федеральные, государственные и местные постановления должны быть встреченным.

(2)

План участка должен быть рассмотрен и утвержден собранием все требования Кодекса округа Фредерик.

(3) Утверждение плана участка и его использование для 90 дней, с последующим продлением, утвержденным Наблюдательным советом.

[Изм. 26.09.2012]

(4)

Чтобы начать добычу ресурса, перезонирование в Район зонирования добывающих производств EM будет быть обязательным.

T.

Музеи, парки или исторические места, используемые в образовательных целях. или в целях сохранения исторического наследия.

V. Знаки, разрешенные в § 165-201.06B.

[Изм. 2-13-2008]

X. Птицефабрики и инкубаторы и производство яиц.

[Добавлено 4-26-1995]

Ю. Рыбоводные заводы и рыбоводство.

[Добавлено 4-26-1995]

З. Свиноводство. Любое лицо незаконно иметь, поддерживать или разрешать строительство в округе любого свиного загон, расположенный ближе, чем 200 футов к жилому дому или прилегающему имущество, которое используется для проживания людей.

[Добавлено 4-26-1995]

AA. Офис государственных услуг.

[Добавлен 10.11.2004; изменено 9-14-2005]

BB. Опознавательные знаки жилого подразделения.

[Добавлено 2-13-2008]

CC. Фермерские винодельни.

[Добавлено 9.12.2009]

DD. Временная структура семейного медицинского обслуживания.

[Добавлено 14.08.2013]

EE. Фермерские пивоварни.

[Добавлено 8.12.2015]

FF. Фермерские винокурни.

[Добавлено 8.12.2015]

GG. Агротуризм.

[Добавлено 24.05.2017]

HH. Коммерческие конюшни, конюшни и коммерческая верховая езда удобства.

[Добавлено 24.05.2017]

II. Вырежьте елку и вечнозеленое дерево своими руками.

[Добавлено 24.05.2017]

JJ. Придорожный стенд, придорожный стенд или придорожный рынок, принадлежность добросовестно действующей фермы.

[Добавлено 24.05.2017]

KK. Кузнечные мастерские (SIC 5431).

[Добавлено 13.11.2019]

LL. Кузнецы.

[Добавлено 13.11.2019]

ММ. Подковы.

[Добавлено 13.11.2019]

NN. Таксидермисты.

[Добавлено 13.11.2019]

[С поправками 8-8-1990; 12-9-1992; 4-26-1995; 1-27-1999; 10–27–1999; 8-24-2004; 12-9-2009; 11-10-2010; 6-13-2012; 5-24-2017; 7-12-2017; 9-13-2017; 11-13-2019]

Следующие виды использования построек и земли должны: может быть разрешено только в том случае, если разрешение на условное использование было предоставлено для использование:

А.

Отели типа «постель и завтрак»; пребывание на ферме.

B.

Внешние фермерские рынки и придорожные прилавки.

C.

Сельские универсальные магазины без продажи топлива.

E.

Рестораны без проезжей части, при условии, что выполнены условия:

(1)

Рестораны должны иметь утвержденное водосборное поле; альтернативные отходы системы, включая насосные и тяговые, запрещены.

H.

Кемпинги, турбазы, зоны отдыха и санатории.

I.

Коммерческие места для отдыха на природе, спортивные или парковые объекты, или загородные дома клубы с банкетным залом или без него.

J.

Лесопильные и строгальные станки, тип B.

K.

Розничная или оптовая продажа питомников и родственных материалов. продукты.

Л.

Ландшафтный подрядчик.

М.

Общественные гаражи при соблюдении следующих условий встречаются:

(1)

Все ремонтные работы должны производиться полностью в пределах закрытая конструкция.

(2)

Все внешние складские помещения для запчастей и оборудования должны быть экранированы от взгляда окружающих объектов непрозрачным забор или экран высотой не менее шести футов. Этот забор или ширма должны поддерживаться в надлежащем состоянии.

N.

Добыча песка, сланца и глины при условии, что выполнены условия:

(1)

Вся добыча должна быть выше среднего, существующие уровень качества земельного участка.

(2)

Все операции по добыче полезных ископаемых должны соответствовать всем применимым требования государственных и федеральных агентств.

(3)

Такие горные работы должны соответствовать ландшафтному дизайну. и требования к досмотру, дополнительные правила, высота, площадь правила и требования к плану площадки, содержащиеся в EM Правила округа добывающих производств.

О.

Размещение в коттедже (как определено).

P.

Коттедж знаки оккупации.

Q.

Ветеринарный кабинет, клиника или больница, включая животноводство Сервисы.

С.

Офис организации гуманитарной помощи.

Т.

Школы (с жилой частью).

U.

Сварка ремонт (SIC 7692).

V.

Блоха рынки, работающие в помещении или на открытом воздухе.

X.

Коммерческие тиры для стрельбы и стрельбы из лука (закрытые или открытые).

Y.

Мороженое или пекарня.

AA.

Кабинеты и клиники врачей, стоматологов и др. практикующие врачи (SIC 801, 802, 803 и 804).

CC. Коммунальные предприятия по производству солнечной энергии.

[Добавлено 1-8-2020]

DD. Мастерская по ремонту лодок.

[Добавлено 14.04.2021]

EE. Сельскохозяйственные снабженческие кооперативы.

[Добавлено 9.06.2021]

[исправлено 11.12.1991; 12-9-2009]

A.

Максимальная разрешенная плотность на любом участке или группе посылок не должно превышать эквивалента одной единицы на пять акров в зависимости от размера родительского тракта, существовавшего на декабрь 11, 1991.

B.

Исключение из допустимой плотности. По лотам, содержащим от семи до 10 акров, что было рекордным показателем до декабря 11 ноября 1991 г., несмотря на плотность застройки, могут быть созданы участки площадью два или более акра. ограничение одной единицы на пять акров при условии, что они соответствуют требованиям § 165-401. 06B этой главы.

[исправлено 11.12.1991; 9-14-2011]

Минимальный размер партии для разрешенного использования должен быть двумя акрами, если иное не указано в § 165-204.26.

[С поправками 8-8-1990; 12-11-1991]

Разрешены следующие виды лотов:

А.

Традиционные участки площадью пять акров. На любую посылку много Разрешается иметь площадь пять акров или больше.

Б. Семейное разделение участков. На любую посылку, в которой семь акров или более до 11 декабря 1991 г., участки размером от двух акры могут быть созданы при соблюдении следующих условий:

[Поправка 7-10-2002; 2-28-2007; 12-9-2009]

(1)

Лоты переданы членам непосредственного семья владельца записи материнского тракта. Транспортированный (-ые) лот (-ы) остается с членом семьи в течение пяти лет с дата создания семейного лота.

(2)

Разрешается разрешить только одну такую ​​партию для немедленного член семьи.

(3)

Один участок размером не менее пяти соток должен остаются нетронутыми после разделения.

(4) Создание всех таких лотов должно осуществляться в соответствии с с положениями главы о подразделении округа Фредерик и § 15.2-2244 Кодекса Вирджинии. С. (1) В сельском округе РА много на участках размером более 20 акров разрешается допускать небольшие площади в два акра, при соблюдении следующих условий:

[Изменено 13.10.1993]

а) Шестьдесят или более процентов материнского тракта должны остаются нетронутыми как прилегающий земельный участок (Сельский заповедник).

[исправлено 28.02.2007; 12-9-2009]

(б)

Эта площадь должна быть обозначена до разделение четвертого лота.

(c) Никакого будущего подразделения этого назначенного Сельского Сохранение тракта разрешено, кроме как для расширения. существующих прав отвода дороги VDOT или выделенных на коммунальные услуги, если не соблюдаются все следующие условия:

[Поправка 2-28-2007; 7-10-2013; 6-22-2016]

[1]

Разделение приводит к увеличению общей посевной площади до Сельской Заповедник; и

[2]

акров, добавленных к заповеднику, может поступать из районов внутренние или внешние по отношению к сельскому заповеднику; и

[3]

Площадь заповедника не может быть преобразована в посылки вне сельского заповедника; и

[4] Сельский заповедник продолжает соответствовать всем требованиям глав 165 и 144. (2) Исключение из Сельского заповедника. В случаи, когда чрезмерная топография или другие естественные особенности участка создать ситуацию, когда более качественный дизайн подразделения, в результате с меньшими физическими и / или визуальными нарушениями, может быть достигнуто путем разрешения создание двух остаточных участков, администратор зонирования может разрешить 60% составляют две посылки.

[исправлено 28.02.2007; 12-9-2009; 9-26-2012]

(3) Отказ Наблюдательного совета от ограничения разделения.

[Изменено 28.02.2007]

а) Обозначенный Сельский заповедник может быть освобожден от ограничений Подраздела C (1) по истечении 10 лет с момента его создания посредством процесса изменения зонирования.(б)

Изменение зонирования должно соответствовать поставленным целям. Комплексного политического плана округа Фредерик, действовавшего на время подачи заявки на изменение зоны.

(c)

Обозначенный Сельский заповедник, находится в зоне городского развития (UDA) на момент ее создания, или включен в UDA в результате будущего расширения UDA имеет право на изменение зоны в этот момент и не подлежат десятилетнему ограничению на перезонирование.

[исправлено 11.12.1991; 6-9-1993]

Применяются следующие требования к отступлению на все участки в пределах Района зонирования сельских территорий РА:

А.Неудачи по всем участкам, кроме сохранения сельской местности лоты должны быть такими, как указано ниже.

[исправлено 28.02.2007; 4-27-2011; 11-12-2015]

(1) Передние неудачи. Передняя неудача для любого принципала использование или сооружение должны находиться на расстоянии 60 футов от границы собственности или полосы отчуждения улицы, дороги или сервитута въезда / выезда.

[Изменено 24.05.2017]

(2)

Боковые или задние неудачи. Минимальная боковая или задняя отступление от любого основного использования или конструкции определяется основное использование прилегающего участка следующим образом:

Размер прилегающего участка	Понижение положения (сбоку и сзади) (фут)
6 акров или меньше	50
Более 6 соток	100
Сельскохозяйственный и лесной округ, 6 акров или менее	50
Сельскохозяйственный и лесной округ, более 6 соток	200
Фруктовый сад (независимо от размера участка)	200

Б.

Сельский заповедник. Минимальные неудачи от линии сельских заповедников, которые примыкают к другим сельским заповедникам лоты должны быть такими, как указано ниже. Боковые и задние неудачи из сельской местности линии консервационных участков, которые примыкают к любому участку, кроме другого сельский заповедник определяется статьями 165-401.07A (2). этой главы.

(1) Передняя неудача. Передняя неудача для любого принципала использование или сооружение должно располагаться на расстоянии 60 футов от полосы отчуждения любого существующего государственной дороги и 45 футов от полосы отчуждения любой существующей построен частный сервитут на въезд / выезд или государственная дорога для обслуживания подразделения.

[Изменено 24.05.2017]

(2)

Боковой откат. Нет принципиального использования или структуры должны быть расположены ближе, чем 15 футов от любой боковой линии участка.

(3)

Задний откат. Нет принципиального использования или структуры должны располагаться ближе, чем 40 футов от любой задней линии участка.

C. Использование аксессуаров. Минимальная задержка при использовании любого аксессуара или структура должна быть следующей:

[Добавлено 24.05.2017]

(1)

От края полосы отчуждения любой улицы или проезжей части общего пользования, принадлежащих и поддерживается VDOT: 60 футов.

(2)

От края полосы отвода любой частной полосы отвода или въезда / выезда сервитут: 45 футов.

(3)

С любой боковой или задней границы участка: 15 футов.

Выполнено нежилое вспомогательное оборудование, отвечающее минимальным требованиям для вспомогательное использование может быть расположено на участке до начала строительства основного строения. Эта вспомогательная конструкция не допускается. содержать любые жилые помещения до строительства основного конструкции на участке и должна быть не более 650 квадратных футов в размер.

[Добавлено 9.01.2013; с поправками 5-24-2017]

[Изменено 9 декабря 1990 г .; 12-11-1991; 12-9-2009]

A.

Минимальная ширина.

(1)

Минимальная ширина для заповедных участков в сельской местности.

(a)

участков, выходящих на дороги, предлагаемые для освящения: 50 футов впереди линия отступления.

(b)

Участки, выходящие на разворот тупика под предлагаемые дороги для посвящения: 50 футов на передней линии отступления.

(c)

участков, выходящих на существующие государственные дороги: 250 футов на переднем отступе. линия.

(2)

Минимальная ширина для всех остальных участков: 250 футов на передней линии отступа.

B.

Максимальная глубина.

(1)

Внутри подразделений, использующих сельские заповедники, шестьдесят процентов земельный участок (сельский заповедник) освобождается от максимальной требование глубины.

(2)

Отношение глубины / ширины на передней линии снижения: максимум 5: 1.

Никакая конструкция не должна превышать 35 футов в высоту.

Топ-10 проблем с канализацией по общему праву между сельскими соседями

10 основных проблем дренажа по общему праву Между сельскими соседями

Содержание

1. Введение
2. Природные водотоки
3. Поверхностная вода
4. 10 основных проблем дренажа по общему праву между Сельские соседи

Введение

Часто говорят, что хороший дренаж — залог хороших соседей. К сожалению, отвод воды — одна из самых распространенных областей спор между сельскими соседями, фермерами они или нет. Споры по дренажу обычно относятся к сфере общего права, система права, унаследованная Онтарио от Великобритании. Общий Закон составляет основу нашей правовой системы. Применяется всегда, если только это специально изменено законом, принятым нашей провинциальной или федеральные правительства.Споры по общему праву — это споры между землевладельцы, а если они не могут быть решены взаимно, окончательные решения может быть определено в судебном порядке.

Землевладельцы считаются равными по общему праву, независимо от того, это частные лица, компании, дорожные власти, муниципалитеты, или провинциальные и федеральные правительства. Итак, если вы получите совет по Проблемы дренажа по общему праву от подрядчика по дренажу, дренаж Инженер, юрист, природоохранное агентство или правительственное агентство, помните, что решение проблемы не входит в их обязанности. Только суды могут принять окончательное решение по спору. Чтобы получить постановлением суда гражданский иск должен быть возбужден поврежденным вечеринка.

Даже если суды выносят окончательное решение по спорам, связанным с дренажем, соседи должны попытаться найти общий язык и решить проблема по-соседски без обращения в суд. Постановления суда в общем праве не может сделать счастливой ни одну из сторон.Это намерение этот информационный бюллетень, чтобы помочь сельским соседям найти свои собственные решения и избегать возбуждения судебных исков друг против друга.

---

Этот информационный бюллетень не заменяет добро консультация юриста. Всегда консультируйтесь с юристом, если профессиональное юридическое заключение необходим.

---

Предыдущие решения судов по общему праву установили прецеденты в спорах по дренажу и, исходя из этих прецедентов, свод правил или были разработаны принципы, применимые к правам на воду. Эти правила Общего права могут меняться по мере изменения обычаев и появления новых прецедентов. установлены. Кроме того, правила существенно различаются между естественными водотоками. и поверхностные воды.

Естественные водотоки

Основано почти полное определение естественного водотока. по поговорке aqua currit et debet currere, или «вода течет естественно, и должно быть позволено таким образом течь «.Естественный водоток обычно определяется как «поток воды, который течет по определенному каналу, с руслом и берегами, в течение достаточного время дать ему существенное существование ». См. рисунок 1. При случайном осмотре он должен «представлять безошибочные свидетельство частого действия проточной воды «. Это не важно, чтобы поставка была непрерывной или обеспечивала постоянное проживание источник флоры или фауны. Достаточно, если «вода поднимется». периодически по естественным причинам и достигает четко определенного канала постоянного характера ». Обычно можно выделить естественный водоток на аэрофотоснимке или топографической карте. См. Рисунок 2. «Естественный водоток» не перестает быть таковым, если в определенный момент он распространяется по ровной поверхности и течет в течение расстояние без определенных берегов перед тем, как снова течь в определенном канал».Часто это «долина, через которую протекает ручей. течет, а не его низкий уровень или маловодный канал, которым является вода конечно ». Если вода находится в естественном водотоке, она должна быть разрешена течь.

Рисунок 1. Естественный водоток с определенным слоем, берегами и достаточным потоком.

Рисунок 2. Естественный водоток отображается на аэрофотоснимке (слева) и топографической карте (справа).

Фермеры и другие люди часто имеют собственные представления о том, что есть или не является естественным водотоком. Наглядные примеры естественных водотоков в Онтарио: река Св. Лаврентия, река Ниагара и Великая река. Многие ручьи и ручьи также могут быть рассмотрены быть естественными водотоками. Однако частные канавы и каналы через низкие районы на собственной собственности обычно не рассматриваются быть естественными водотоками.См. Рисунок 3. суды имеют последнее слово в том, является ли канал естественным водотоком или нет. Все остальные могут только высказать свое мнение.

Рисунок 3. Частная канава или канал через низменность обычно не считается естественным водотоком.

Поверхностные воды

Поверхностные воды не имеют определенного русла. См. Рисунок 4.Это «вода, которая выпадает в виде осадков, но которая попадает в естественный водоток просачиванием или течением «. Общее право может сбивать с толку, когда речь идет о поверхностных водах, потому что: в большинстве случаев он не имеет права на дренаж и закон похоже, отрицает право воды течь под гору. Это описано далее в этом информационном бюллетене.

Рисунок 4. Поверхностные воды имеют нет определенного курса и нет права на дренаж.

10 главных проблем дренажа по общему праву между Сельские соседи

Сельские землевладельцы обычно задают следующие вопросы.

Земля моего соседа выше моей, а может он просто свалить его вода на моей земле?

Если «его вода» — это поверхностные воды, то она не имеет права дренажа. Соседи могут оставить воду включенной. их собственность, или позволить ей перейти на собственность по более низкой цене. высота. Точно так же владельцы собственности на более низком уровне могут либо принимать воду от соседей над ними или отказываться от нее. Тем не мение, как только вода достигает естественного водотока, она должна быть разрешена чтобы продолжить движение по всем свойствам.

Предположим, есть два собственника соседних земельных участков: A и B, где A находится на большей высоте, чем B.Очевидно, осадки что падает на земли A потечет к землям B. Если B возражает против попадания поверхностных вод на свои земли, а A ничего не сделал для сбора или концентрации потока воды из его землю, суды вряд ли вынесут решение против А, поскольку они осознайте, что вода течет вниз естественным образом. Однако если B не хочет воду из A, он может отклонить воду, построив непроницаемая стена, насыпь или дамба вдоль границы его земли, и по сути, запрудите воду обратно на более высокие земли А. Несмотря на то это может привести к повреждению собственности A, B вряд ли будет нести ответственности, поскольку поверхностные воды не имеют права на дренаж, и А должен принять наводнение. B может даже засыпать свою землю, пока она не превысит высоту высшего уровня А. Это кажущееся парадоксальное обстоятельство не имеет смысла по-соседски, ничего не решает, и просто вызовет обиду между соседями.

---

Может ли сосед мой выложить плитку через забор на мою землю, закончить его в нескольких метрах от границы владения на его стороне, или выбросить его в мою частную канаву?

Вода из плиточных дренажных систем считается поверхностной водой, поэтому он не имеет права на дренаж. Следовательно, ситуация аналогичная на предыдущий вопрос, и владелец нижнего участка Б мог снова запрудите воду на границе собственности, чтобы защитить свою собственность. Однако, поскольку вода собирается и откладывается на B, B может также подать в суд на А, владельца плитки. B пришлось бы доказать, что А собирает воду, выливает ее на него, и причинение ущерба, который можно оценить в долларовом эквиваленте.

Когда кто-то осушает свою собственность, они обязаны забрать это собранная вода к достаточному выпуску. При попытке найти достаточный выход, они должны следовать по дорожке кафельной воды последует.Затем они должны спросить себя, может ли разумный человек может подумать, что вода может стекать по этому пути и не вызывать никаких вред любой земле или дороге. Если да, то это, вероятно, достаточный выход, и можно избежать многих потенциальных споров.

Если у кого-то в собственности есть частная канава (построенная не под любое законодательство, такое как муниципальный дренаж), он не обязан очистите его для пользы ближнего. То есть никто не необходимо вычистить частную канаву, чтобы устроить водостоки из плитки от соседа на возвышенности. Также сосед не разрешен вторгнуться в чужую собственность, чтобы очистить частную канаву, или выкопать новую канаву без разрешения собственника, если нет был какой-то заранее оформленный, письменный слив по взаимному соглашению.

---

Может ли мой сосед вывалить карнизы из теплицы на моя земля?

Опять же, вода, собранная с крыши в карнизе (рис. 5), считается поверхностной водой, и у нее нет право дренажа.Его необходимо доставить в достаточную розетку. С эта вода была собрана, владелец теплицы может нести ответственность за ущерб, который эта вода причиняет земле, расположенной ниже по течению. Другой Примеры сбора воды включают: частные канавы, которые не естественные водотоки, вода бассейнов, дорожные канавы, орошение вода, вода, собранная в водосборных бассейнах, или сток с парковок и дворовые участки. Применяется тот же ответ, что и указано ранее.

Рис. 5. Дренаж поверхностных вод Крыши вне теплицы собраны в проемы, так что Необходимо отвести к достаточной розетке.

---

Могу ли я заткнуть плитку, выходящую на мою собственность, или в мою частную канаву?

Иногда новый сельский владелец, скажем B, находит плитку, стекающую на свою землю, или в свою частную канаву из более высоких соседних земля, говорят А.Обычно это не разрешено в Common Закон, изложенный ранее, так как эта плитка воды будет считаться быть просто поверхностной водой. Единственное исключение из этого — если A выход плитки в частную канаву Б. существует уже более 20 лет, и если в течение этого времени B никогда не оспаривал и не возражал против плитки торговая точка. В этом случае А получает право выхода в частную ров, принадлежащий Б.Это называется Prescriptive Rights, что похоже на на права скваттера, установленные сроком давности. Однако, даже если у человека есть право заткнуть розетку, это, безусловно, не будет способствовать добрососедским отношениям. Лучшим вариантом будет обсуждать этот вопрос с владельцем тайловой системы выше по течению, A, и прийти к соглашению о дальнейших действиях.

---

Должен ли я позволять соседу запускать плитку в дренаж для плитки? система?

№Дренажная плитка находится в частной собственности, а землевладельцы находятся под нет обязательства впускать в него соседнюю плитку, пока плитка не является частью муниципальной канализации. Однако было бы по-соседски прийти к какому-то взаимному соглашению. Сосед на более высокой земле мог бы заплатить за привилегию использования чужой плитки или заплатить за установку рядом с ним более крупный, который может принести пользу в будущем любой из сторон. Землевладельцам следует быть осторожными, чтобы они не ставили их собственная выложенная плиткой земля в опасности, потому что они позволили много воды в их основные плитки. Главный коллекционер плитки мог бы не предназначены для обработки лишней воды. Однажды соединение плитки производится по линии собственности, помещику очень сложно чтобы знать, какие еще соединения выполняются дальше вверх по течению для другие собственники или уловы тазов.Вода с суши на возвышенностях сверху всегда будет стекать в первую очередь, а приземляться на более низкой отметке будет стекать медленнее, если плитки основного коллектора уже заполнены. Настоятельно рекомендуется подписать письменное взаимное соглашение. должны быть составлены с учетом этих потенциальных проблем. Это соглашение должны быть зарегистрированы против обоих документов для дальнейшего использования и будущие владельцы. К сожалению, землевладельцы и их адвокаты часто неохотно подписывает документы по взаимному соглашению, потому что это добавляет что-то в свидетельстве о собственности, что может сделать будущую собственность продажа менее привлекательна для покупателей.

---

Должен ли я позволить своему соседу бегать своей плиткой по моему дому, чтобы Достаточная розетка, и должен ли я помогать оплачивать расходы?

Опять же, соседу с более низкой землей не требуется пусть владелец более высокой земли пробегает плитку по своей собственности.Тем не мение, было бы по-соседски прийти к соглашению, которое приносит пользу Обе стороны. Возможно, если бы плитку увеличили в размерах на время постройки, то им могли пользоваться оба собственника. Однако, как в предыдущих вопросах обе стороны должны составить взаимный Соглашение о сливе, зарегистрированное против обоих документов на будущее ссылка и владельцы. Это позволяет избежать недоразумений относительно того, кто платит. что и кто за что отвечает.Даже если владелец нижнего земля соглашается позволить соседу провести плиткой по своей ферме, он не обязан помогать оплачивать расходы. Однако он может получить некоторая выгода от плитки и, если да, было бы по-соседски помочь разделить расходы в этом случае.

У соседа есть другой вариант — подать петицию. для дренажа через нижнюю землю в соответствии с Законом о дренаже.Если он будет успешным, все соседи будут вынуждены платить за свою ярмарку доля затрат в зависимости от того, сколько воды они слили в водораздел муниципальной канализации, и сколько пользы они получили от него. Однако в большинстве случаев опция муниципального дренажа может в конечном итоге обходятся всем дороже в долгосрочной перспективе.

Иногда муниципальный сток не проходит через землевладельца. собственность, даже если он заплатил за ее стоимость.Оплата стоимости муниципальной канализации по-прежнему не дает землевладельцу права пересечь чью-либо собственность плиткой или канавой, чтобы получить доступ к Муниципальная канализация. Оплачивая муниципальную канализацию, владелец приобретает «право сливать свою плиточную дренажную систему в канализацию», но тот же владелец должен «получить право пересекать чужое хозяйство, так как соседнее хозяйство находится в частной собственности ».Если землевладелец хотел получить доступ к муниципальной канализации, он должен был иметь обратил на это внимание инженера по дренажу, который разработал Муниципальная канализация в первую очередь. Инженер по дренажу мог спроектировали отвод от городской канализации через собственность соседа. Подача петиции на этот отвод слива может быть сделана позднее в соответствии с Законом о дренаже, но это будет сложнее и дорого постфактум.

---

Я кладу основную плитку шириной 150 мм (6 дюймов) для своей фермы, но мои сосед хочет, чтобы я положил плитку толщиной 200 мм (8 дюймов), чтобы он мог выложить плитку в это тоже. Должен ли я?

Этот вопрос аналогичен предыдущему. У одного нет установить плитку побольше, чтобы удовлетворить пожелания соседей, хотя опять же было бы по-соседски прийти к какому-нибудь взаимному соглашению.

---

Почему дорожная служба не делает канавы достаточно глубокими? для отвода сточных вод из кафеля?

Дорожному управлению не требуется рыть канавы достаточно глубоко обеспечить выход для водостока из плитки.См. Рисунок 6. Дорожные канавы — это просто еще одна форма частной канавы, а дорога власти обязаны только копать свои канавы достаточно глубоко справляться с поверхностными водами за пределами своих дорог. Они даже не требуется для забора поверхностных вод с окружающей земли. Здесь нет право отвода поверхностных вод, даже если они находятся в дорожной канаве, если канава не является частью муниципального водостока, и доступ для плитки стоки разрешены.То есть владелец нижней земли может заблокировать проход канав, не являющихся естественными водотоками или частью Муниципальный сток. Для нормальных дорожных канав необходимо получить разрешение. от дорожного отделения до отвода в них стекает плитка.

Рисунок 6. Муниципалитеты не вынуждены рыть свои дорожные канавы на достаточную глубину, чтобы вывести канализацию из кафеля, хотя эти канавы часто являются отличными выходами.Разрешение от муниципалитета не требуется.

---

Может ли мой сосед заставить меня срубить деревья на моей стороне? наша линия собственности, потому что он говорит, что их корни затыкают его плитку стоки?

Нет, сосед не может никого заставлять валить деревья. Тем не мение, если деревья не убирать и ситуация игнорируется, сосед могут провести серьезную обрезку корней на своей стороне границы это может повлиять на здоровье деревьев.Известны корни некоторых деревьев проехать более 30 метров (100 футов). Если это не абсолютно необходимо, деревья не следует сажать слишком близко к границам владений, особенно водолюбивые сорта, такие как ива и тополь. Наоборот, не следует устанавливать водостоки и, особенно, плитку основного коллектора. слишком близко к линиям собственности, которые уже засажены деревьями, или, вероятно, быть под деревьями в будущем.

---

Можно ли вывозить бревна и мусор из естественного водотока, прилегающего к в мою собственность, чтобы вода двигалась?

Любой, кто вмешивается в русло естественного водотока несет ответственность за ущерб, причиненный их действиями. До устраняя препятствия, следует оценить расход и объем воды, хранящейся, чтобы увидеть, может ли канал ниже по течению вместить резкое увеличение потока без повреждений.

---

Авторы признательны Росс Ирвин, P.Eng. и Джон Джонстон, P.Eng. чья предыдущая работа по интерпретации аспектов общего права дренажа был очень полезен при подготовке этого информационного бюллетеня. Для решения любых проблем с канализацией необходимо нанять компетентного юриста. которые могут возникнуть между сельскими соседями.

Реформа городской земельной политики в Китае

Подпись к фотографии: H.Джеймс Браун, президент Института Линкольна, и Лу Синьше, вице-министр министерства земли и ресурсов Китая, подписали соглашение в сентябре 2002 года в Lincoln House. Наблюдают за происходящим (слева направо) Ян Исинь, заместитель генерального директора министерства, Чэнри Дин и Ван Гуанхуа, генеральный директор Информационного центра министерства.

Объезжая шумный китайский город, можно почти почувствовать темп перемен. Всего несколько десятилетий назад Китай был спящим гигантом, чье выдающееся положение в мировых делах казалось навсегда отнесенным к его древнему прошлому.Сегодня Китай может похвастаться одной из самых быстрорастущих экономик мира и одними из самых динамичных городов, а также одним из самых активных и интересных рынков недвижимости.

С 1978 по 1997 год валовой внутренний продукт в Китае рос на 17 процентов в год. В течение последних нескольких лет, когда большинство западных стран находилось в состоянии рецессии, экономика Китая стабильно росла на 7-8 процентов. Население Китая также продолжает расти. В ноябре 2000 года население Китая составляло примерно 1 человек.3 миллиарда; к 2050 году ожидается, что она достигнет 1,6 миллиарда человек. Следуя знакомым международным моделям, сочетание роста населения и экономического роста наиболее заметно проявляется в китайских городах. С 1957 по 1995 год городское население Китая выросло со 106 до 347 миллионов человек. В 1982 году в Китае было 182 города; к 1996 г. их было 666.

Хотя урбанизация привела к значительному повышению благосостояния китайского народа, она также оказала огромное давление на земельные ресурсы Китая.Китай занимает третье место в мире по площади суши (после России и Канады). Но с учетом того, что более 21 процента населения мира живет примерно на 7 процентах обрабатываемых земель в мире, ресурсы сельскохозяйственных угодий Китая относительно скудны. В период с 1978 по 1995 год площадь обрабатываемых земель в Китае сократилась с 99,4 миллиона до 94,9 миллиона гектаров, а его население выросло с 962 миллиона до 1,2 миллиарда. Просто из-за своего масштаба увеличивающийся разрыв между растущим населением Китая и сокращающимся предложением сельскохозяйственных земель имеет последствия не только для способности Китая прокормить себя, но и для глобальной продовольственной безопасности.

Для управления земельной базой и быстрого роста городов китайское правительство в начале 1980-х годов начало радикальные реформы структуры институтов, регулирующих распределение земли и жилья. Сохраняя фундаментальные черты социалистического общества (государственная или коллективная собственность на землю), Китай перешел к системе, в которой рыночные силы определяют процесс урбанизации, а люди имеют больший выбор в отношении того, где им работать и жить. Среди наиболее влиятельных из этих изменений — установление прав землепользования, коммерциализация жилья и реструктуризация процесса городского развития.

Право землепользования

До основания Китайской Народной Республики (КНР) в 1949 году земля могла находиться в частной собственности и передаваться по закону по взаимному соглашению, а налоги на собственность были ключевым источником местных государственных финансов. Однако вскоре после коммунистической революции права пользования собственностью были радикально преобразованы. В сельской местности Коммунистическая партия конфисковала всю частную землю и передала ее бедным. Позже крестьяне вступали в коммуны («производственные кооперации»), жертвуя свое имущество, в том числе землю. Сегодня почти вся земля в сельской местности остается в собственности фермерских коллективов. В городских районах Коммунистическая партия применяла более постепенный подход. Конфисковав собственность, принадлежащую иностранным капиталистам и антиреволюционерам, она позволила продолжить частную собственность и сделки с землей. Однако в течение следующих двух десятилетий благодаря конфискации земли, строгому контролю за арендной платой и крупным инвестициям в государственное жилье господство государства на рынках городских земель и жилья росло. К концу Культурной революции в 1976 году почти вся земля принадлежала коллективам или государству.Практически исчезли права частной собственности, запретили сделки с землей.

Современные земельные реформы начались в середине 1980-х годов. После успешного эксперимента в Шэньчжэне (особая зона экономического развития на границе с Гонконгом), где государственная земля была сдана в аренду иностранным корпорациям, в 1988 году в Конституцию были внесены поправки, согласно которым «землепользование может осуществляться в соответствии с законом. . » В 1990 году Китай официально принял аренду земли в качестве основы для передачи прав землепользования городским землепользователям.

В соответствии с действующим режимом прав собственности, права пользования на определенные периоды (например, от 40 до 70 лет) могут быть получены от государства путем предварительной оплаты платы за землепользование. Размер оплаты определяется местоположением, типом и плотностью предлагаемой застройки. Такое разделение прав собственности на землю и прав пользования позволяет торговать правами землепользования при сохранении государственной собственности на землю. Для правительства Китая такое разделение дало три преимущества: во-первых, рыночные механизмы могут помочь в распределении земельных ресурсов; во-вторых, плата за землепользование предоставит местным органам власти новый источник доходов; и в-третьих, сохраняя государственную собственность, социальные и политические конфликты будут сведены к минимуму.

За короткий период после принятия новая система прав землепользования оказала глубокое символическое и измеримое воздействие. Приняв концепцию прав собственности, система предоставила китайским резидентам и компаниям большую экономическую свободу и сигнализировала миру, что Китай приветствует иностранные инвестиции на китайской земле. Установив законные права пользования, Китай способствовал развитию рынков земли, повысил финансовую способность местных органов власти и ускорил продвижение рыночного социализма.Система также создала быстрорастущий рынок недвижимости, который теперь меняет городской ландшафт Китая.

Несмотря на свои преимущества, система создала много новых задач. Во-первых, государственные предприятия по-прежнему могут приобретать землю через административные каналы, вызывая ценовые искажения и большие потери доходов местных органов власти. Во-вторых, правительственные чиновники склонны сдавать в аренду как можно больше земли для собственной краткосрочной выгоды. Поскольку доходы от продажи прав землепользования составляют от 25 до 75 процентов бюджетов некоторых местных органов власти, будущие потери доходов неизбежны, поскольку земли становится все более дефицитной. В-третьих, существует большая неопределенность в отношении того, что произойдет, когда истечет срок существующих договоров аренды. Например, в большинстве договоров аренды оговаривается, что без платы за продление права пользования возвращаются государству. Однако будет чрезвычайно сложно получить такие платежи, когда сотни или тысячи арендаторов совместно используют права, ранее купленные одним застройщиком. Наконец, у правительства нет возможности фиксировать свою долю арендной платы по мере ее увеличения с течением времени. По мере роста капитальных вложений и надбавок за местоположение эти потери могут быть значительными.

Будут ли права землепользования и создаваемые ими рынки вскоре доминировать в процессе городского развития или изменят структуру китайских городов, также остается неясным. Есть свидетельства того, что плата за землепользование в китайских городах пространственно различается, так же как и цены и арендная плата в западных городах. Но может пройти несколько десятилетий, прежде чем горизонты и соотношение капитала и земли в китайских городах будут отражать аналогичные показатели на Западе. Кроме того, сборы по-прежнему устанавливаются административными, а не конкурентными процедурами. Таким образом, еще предстоит увидеть, в какой степени они улучшат распределение земельных ресурсов.

Коммерциализация жилья

Социализация жилья была важным элементом коммунистической трансформации. Но поскольку коммунистическая партия применяла более постепенный подход в городских районах, частная собственность оставалась доминирующей формой владения жильем в китайских городах до середины 1950-х годов. В течение следующих двух десятилетий было построено небольшое частное жилье, потому что государство владело всей землей, устанавливало строгие ограничения на арендную плату и в целом препятствовало спекулятивному строительству.К концу Культурной революции в 1976 году частное жилье практически исчезло.

В отсутствие рынков частного жилья жилье стало частью социальной заработной платы, предоставляемой государством. Жилье предоставлялось не напрямую правительством, а через рабочую единицу или danwei, государственное предприятие, которое служит средством структурирования экономической деятельности и социальной организации. Главной отличительной чертой данвэй является его многофункциональность в качестве места работы, проживания, образования и торговли.Рабочий даньвэй приобретает жилье «в соответствии со своим трудом», что является основополагающим социалистическим принципом распределения. В этой системе распределение жилья определяется социальным статусом и стажем работы, а не ценами и доходами.

Жилье Danwei было неотъемлемым элементом централизованной плановой экономики, в которой финансовые ресурсы планировались целыми секторами (промышленностью, образованием, здравоохранением и другими). Жилье было лишь одним из элементов этих более крупных проектов развития и строилось только в том случае, если для проекта требовались рабочие, а этим рабочим требовалось жилье.Инвестиции в жилье и другие услуги, такие как школы (если проект был крупным), столовые и продуктовые магазины повседневного пользования, были вложены в общий проект; таким образом, были построены целые общины, позволяющие рабочим жить рядом со своей работой. Отличительная роль даньвэй оказала глубокое влияние на морфологию китайских городов и с тех пор усложнила реформы жилищной политики.

Система данвэй, хотя и служила продвижению социалистической идеологии и уменьшению народных волнений, имела серьезные ограничения.Сочетание пренебрежимо низкой арендной платы и чрезмерного спроса на жилье легло на государство тяжелым финансовым и производственным бременем. Распределение жилья основывалось на таких критериях, как род занятий, административный ранг, эффективность работы, лояльность и политические связи. Грубое неравенство было обычным явлением. Наконец, недостаточное получение доходов от арендной платы снизило качество управления и обслуживания жилищного фонда и препятствовало строительству частного арендуемого жилья или жилья, занимаемого владельцами, частными застройщиками.

Когда Дэн Сяопин пришел к власти в 1978 году, он нанес удар по государственной системе жилищного строительства и ввел рыночные силы в сферу жилищной политики. Впоследствии правительство инициировало программу реформ, в которой приватизация была основным компонентом. Приватизация государственного жилищного сектора включала несколько элементов: (1) повышение арендной платы до рыночного уровня; (2) продажа государственного жилья частным лицам; (3) поощрение частных и иностранных инвестиций в жилищное строительство; (4) меньше строительства нового государственного жилья; (5) поощрение и защита частной собственности на жилище; (6) строительство коммерческого жилья коммерческими застройщиками; и (7) содействие строительству жилья в городах самостоятельно.

Ликвидация жилищной системы данвэй и коммодификация жилья, хотя и далека от завершения, привели к быстрому росту жилищной индустрии и значительному увеличению жилищного фонда. К 1992 году доля государства в инвестициях в жилищное строительство упала до 10 процентов — меньше, чем доля инвестиций из иностранных источников. После продолжительного жилищного бума жилая площадь на душу населения выросла с 4,2 квадратных метров в 1978 году до 7,9 в 1995 году.

Однако боли роста продолжаются.Многие китайцы по-прежнему живут в жилье, которое считается неприемлемым по западным стандартам, а важнейшие финансовые учреждения остаются недостаточно развитыми. Жилье для богатых в избытке, в то время как жилье для бедных остается дефицитом. Кроме того, по мере увеличения площади на одного жителя Китая поддерживать баланс рабочих мест и жилья становится все труднее. Замена жилья даньвэй рынком жилья в западном стиле дает китайским жителям большую свободу выбора месторасположения, но может привести к разрушению сообществ, в которых работа, отдых и торговля тесно интегрированы.Рост числа владельцев автомобилей также может создать тупик в западном стиле. Кроме того, быстрый рост коммерческого жилья подрывает давнюю традицию, согласно которой доступ к доступному жилью является неотъемлемой частью общественного договора. В результате коммерциализация жилья, представляющая собой нечто большее, чем простое изменение структуры собственности, представляет собой фундаментальное изменение основных институтов китайского общества.

Реструктуризация городского развития

В отличие от многих других быстро развивающихся стран, Китай по-прежнему не урбанизирован.В 2000 году примерно 36 процентов населения Китая проживало в городских районах, и ни один мегаполис не доминировал в городской иерархии. Среди многих причин такой модели — государственное регулирование миграции из сельской местности в города через систему регистрации домохозяйств, или хукоу. Каждый житель Китая имеет обозначение хукоу как городской или сельский житель. Хукоу является важным показателем социального статуса, а статус города (чэнши) необходим для доступа к городским социальным пособиям, таким как школы, здравоохранение или субсидируемые сельскохозяйственные товары.Без городского статуса хукоу очень трудно жить в городах. Ограничивая доступ к благам урбанизации, система хукоу якобы служила самым влиятельным в мире инструментом управления ростом городов.

С появлением земельных и жилищных рынков система хукоу ослабла. Сейчас сельские крестьяне составляют значительную часть городского населения. В результате Китай, как и другие страны, был вынужден управлять ростом городов за счет перевода земель из сельских в городские.Сегодня это может происходить одним из двух способов: (1) рабочие подразделения и муниципалитеты осваивают землю, полученную от сельских коллективов в рамках административного процесса; и (2) муниципалитеты приобретают землю у сельских коллективов и сдают ее в аренду застройщикам. Предоставляя местным органам власти новые источники доходов и внедряя рыночную рациональность, этот двойной рынок земли привнес другие сложности в процесс городского развития. Черные рынки были созданы, например, из-за разницы в цене между землей, полученной практически бесплатно в рамках административного процесса, и землей, сданной в аренду частному сектору после уплаты пошлин.Рабочие подразделения предприняли мероприятия, несовместимые с муниципальными планами. Кроме того, разрастание городов произошло в зонах особой застройки, которые разрослись в спешке за привлечением иностранных инвестиций.

Для решения этих проблем был принят Новый Закон об управлении земельными ресурсами 1999 г. (который внес поправки в Закон об управлении земельными ресурсами 1988 г.) для защиты сельскохозяйственных угодий, управления ростом городов, содействия развитию рынка и поощрения участия граждан в законодательном процессе. Помимо усиления прав собственности, закон требует недопущения чистой потери обрабатываемых земель.Он предусматривает, что «общие планы и годовые планы землепользования предусматривают меры для обеспечения того, чтобы общая площадь возделываемых земель в пределах их административных территорий оставалась неизменной». Это означает, что освоение земель не может происходить на сельскохозяйственных угодьях, если такое же количество сельскохозяйственных земель не будет восстановлено где-либо еще. По мере истощения пригодных для использования земель земельные ресурсы в городах будут сокращаться, затраты на рекультивацию земель будут расти, и в конечном итоге эти затраты будут переложены на потребителей. С момента вступления в силу закон вызвал широкую критику за упор на защиту сельскохозяйственных угодий, а не на городское развитие.Из-за роста доходов и увеличения численности населения спрос на городские земли будет продолжать расти. Учитывая фиксированное количество земли, затраты на развитие, безусловно, будут расти и постепенно замедлять темпы городского развития.

Проблемы и возможности

Тем, кто интересуется земельной и жилищной политикой, трудно не заметить Китай. Проведя, возможно, самые радикальные и ненасильственные земельные и жилищные реформы, которые когда-либо видел мир, Китай переходит от системы, жестко контролируемой государством, к системе, находящейся под сильным влиянием рыночных сил.Темпы этого преобразования открывают редкие проблемы и возможности. Для исследователей земельной политики Китай предлагает возможности для изучения вопросов, центральных в международных дебатах о городской политике: (1) как рыночные силы формируют внутреннюю структуру городов? (2) могут ли рынки обеспечить безопасное и доступное жилье для всех слоев населения? и (3) являются ли рынки основной причиной разрастания городов? Для ученых и практиков, занимающихся образованием и обучением, Китай предлагает задачу поделиться уроками западного опыта, не побуждая китайцев делать те же ошибки. При этом как исследователи, так и преподаватели получают возможность улучшить процесс развития в самой быстро урбанизирующейся стране мира.

Ченгри Динг — доцент кафедры ландшафтной архитектуры и городского планирования Техасского университета A&M в Колледж-Стейшн, штат Техас. Он также является специальным помощником президента Института Линкольна по китайской программе.

Геррит Кнаап — профессор и директор Национального центра интеллектуального роста при Университете Мэриленда.Авторы редактируют книгу Института Линкольна о рынках земли и жилья в Китае, включая документы, представленные на Первом Всемирном конгрессе школ планирования, проходившем в Шанхае в июле 2001 года.

.