Льготная категория граждан на получение земельных участков: Перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельных участков в собственность бесплатно для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства на территории Волгоградской области

Тип действий, которые инвестор может предпринять в отношении сдаваемой в аренду недвижимости, во многом зависит от графика платежей.Физическое лицо может либо арендовать участок земли и платить годовую ренту (так называемый «годовой договор»), либо предоставить всю сумму аренды одним платежом (так называемый «разовый договор»).

Согласно годовому соглашению инвестору разрешается использовать землю только для заявленных целей и передавать активы как часть земли. При единовременной договоренности можно передавать, сдавать в субаренду или закладывать землю и задействованные активы. Кроме того, правительство дает возможность внести капитал в форме LURC и активов в совместное предприятие (СП).

Для инвесторов, заинтересованных в аренде земли во Вьетнаме, есть несколько способов получить землю с помощью LURC, хотя правительство перечисляет разные методы для местных жителей и иностранцев. Мы выделяем четыре доступных метода, из которых могут выбирать инвесторы.

Метод 1: Первый метод — это распределение, когда состояние выделяет LURC посредством административного решения. Землепользователи обязаны платить правительству за землепользование, и этот вариант доступен инвесторам в жилищные проекты и проекты инфраструктуры на кладбищах.

Метод 2: Государство сдает землю в аренду землепользователю, а пользователь платит арендную плату государству. Арендная плата может выплачиваться единовременно или ежегодно. Это во многом похоже на обычную систему аренды.

Метод 3: Третий вариант — договор аренды или субаренды с арендодателем в промышленной зоне, промышленном кластере, зоне обработки, зоне высоких технологий или экономической зоне. Арендодателем обычно является коммерческое предприятие, получившее права землепользования в соответствии с двумя вышеупомянутыми вариантами.

Метод 4: Четвертый вариант — это соглашение о передаче активов, связанных с землей, с соглашением о передаче прав землепользования, договором аренды земли или капитальным вложением с существующим землепользователем. В таких случаях инвестор, приобретающий право землепользования, становится землепользователем приобретенного земельного участка.

Инвесторы могут выбрать любой из этих вариантов; тем не менее, третий метод является наиболее простым, поскольку арендодатель в конкретной зоне должен заполнить все необходимые документы и процедуры до аренды земли.

Ежегодно Народный комитет при поддержке Министерства природных ресурсов и окружающей среды (MONRE) устанавливает цену на землю на основе рыночной стоимости. При аренде земли во Вьетнаме цена не может отклоняться более чем на 20 процентов от официальной цены.

Земля может быть арендована у вьетнамских компаний (таких как государственное предприятие или корпорация с ограниченной ответственностью), вьетнамских граждан, проживающих за границей, или у компании с иностранными инвестициями (FIC), которая арендует землю у государства для развития инфраструктуры на арендованной земле. .

Компания может сдавать землю в аренду только в том случае, если она получила землю с использованием метода распределения, за исключением случаев, когда земля была сдана в аренду до 1 июля 2004 г. и была уплачена достаточная сумма аренды. Кроме того, земля может быть сдана в аренду на срок не более 50 лет, а в особых случаях — 70 лет.

Чтобы продлить аренду, инвестор должен получить разрешение на продление. Компании также имеют возможность арендовать офис в здании или арендовать у компании в промышленной зоне или зоне экспортной переработки.

Хотя аренда земли не обязательно должна быть сложным процессом, важно определить, получит ли предложенная инвестиция одобрение до подписания каких-либо договоров аренды. Потенциальные инвесторы могут получить «принципиальное одобрение», которое представляет собой письмо провинциального народного комитета, аналогичное правительству, в котором комментируется осуществимость проекта.

Это не гарантирует одобрения, и комитет может изменить свое мнение о некоторых аспектах проекта, но, тем не менее, это полезный индикатор для потенциальных инвесторов.Впоследствии компания должна получить свидетельство о регистрации инвестиций и свидетельство о регистрации предприятия, а затем заключить договор аренды земли с народным комитетом.

Наконец, компания должна будет подать заявку в местный MONRE, чтобы получить LURC.

Иностранцы во Вьетнаме имеют во многом те же права, что и вьетнамцы, когда дело доходит до продажи. Иностранец, имеющий право на домовладение, имеет возможность продать свою землю.Процесс прост, но, тем не менее, важно обеспечить соблюдение всех правил, установленных Министерством строительства.

Следует иметь в виду несколько особых случаев:

• Если иностранная компания владеет домом с целью размещения сотрудников, они более ограничены в своих правах — они не могут продавать или сдавать в аренду дом или использовать его в качестве офиса и могут продолжать размещать только сотрудников;
• При продаже дома по договору аренды арендатору следует уведомить за 30 дней и предоставить ему возможность приобрести дом, в то время как арендатор должен решить, делать ли это в течение этого периода времени; впоследствии земля может быть продана другим лицам.

Несмотря на неравную конкурентную среду, иностранные девелоперы продолжают инвестировать и приобретать права на землю в надежде, что правительство изменит правила. Иностранные инвесторы сталкиваются с определенным риском, но инвесторы позитивно оценивают рост рынка недвижимости Вьетнама.

Основные инвесторы из Китая, Японии, Гонконга, Южной Кореи и Таиланда. Фактически, в первые пять месяцев года недвижимость была третьим по величине сектором, получающим ПИИ на сумму 1 доллар США.1000000000.

Вьетнам сталкивается с конкуренцией со стороны региональных конкурентов и будет стремиться к тому, чтобы он оставался предпочтительным местом для иностранного капитала. Таким образом, это является хорошим предзнаменованием для иностранных инвесторов, желающих войти в растущий сектор недвижимости.

Примечание. Эта статья была впервые опубликована в сентябре 2016 г. и была обновлена ​​с учетом последних разработок.

О нас

Вьетнамский брифинг подготовлен Dezan Shira & Associates.Фирма помогает иностранным инвесторам по всей Азии из офисов по всему миру, в том числе в Ханое и Хошимине. Читатели могут написать на [email protected] для получения дополнительной поддержки по ведению бизнеса во Вьетнаме.

Вьетнам | LandLinks

ЗЕМЕЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

Вьетнам расположен в Юго-Восточной Азии среди Сиамского залива, Южно-Китайского моря и Тонкинского залива. Граничит с Китаем, Лаосом и Камбоджей. В стране 31 007 000 гектаров, а население 2011 года составляло 87 человек.8 миллионов. Население растет ежегодно на 1%. Семьдесят процентов населения проживает в сельской местности, работая в основном в сельском хозяйстве. ВВП Вьетнама в 2011 году составил 124 миллиарда долларов США, из которых 20% приходилось на сельское хозяйство, 40% — на промышленность и 40% — на услуги. Вьетнам является вторым по величине экспортером риса (его основной экспортной продукции) в мире, экспортировав более 7 миллионов метрических тонн в 2011 году. Другие основные статьи экспорта включают сырую нефть, одежду и обувь, морские продукты, изделия из дерева, электронику, кофе, маниоку, каучук. , свежие фрукты, кешью и чай (World Bank 2012a; World Bank 2010b; BBC 2011; VFA 2012; FAO 2009; CIA 2012).

Около одной трети территории Вьетнама используется для сельского хозяйства, из которых 20% земель считаются пахотными, 11% используются как постоянные пахотные земли и около 2% используются как постоянные луга и пастбища. Основными сельскохозяйственными продуктами Вьетнама являются рис-сырец, кофе, каучук, чай, перец, соевые бобы, кешью, сахарный тростник, арахис, бананы, птица, рыба и морепродукты. Около 45% сельскохозяйственных земель Вьетнама (или 15% его общей площади) орошаются. От семи до десяти миллионов гектаров общей площади Вьетнама составляют водно-болотные угодья, по крайней мере половина из которых расположена в дельтах Красной реки и Меконга (World Bank 2012a; FAO 2009; CIA 2012; Nang 2003).

Вьетнам имеет разнообразные естественные леса, в том числе вечнозеленые и полувечнозеленые широколиственные леса, полулиственные и сухие лиственные леса, смешанные вечнозеленые хвойные леса и мангровые заросли. Леса покрывают около 45% территории Вьетнама. Страна предприняла огромные усилия по лесовосстановлению за последние 20 лет, при этом в период с 2005 по 2010 год среднегодовые темпы облесения составляли 1% (World Bank 2010a; World Bank 2012a; FAO 2010).

Появились доказательства деградации земель, вызванной неприемлемыми методами ведения сельского хозяйства и землепользования.В северных горах задержка сукцессии посевов и вырубка лесов, особенно когда они связаны со сдвигом в сторону более засушливого восстановления, приводят к эрозии почвы и утрате биоразнообразия в пользу пастбищ imperata . На интенсивно орошаемых рисовых плантациях в низинах заболачивание и дисбаланс питательных веществ препятствуют повышению продуктивности земель (World Bank 2010b).

Во Вьетнаме один из самых низких показателей земельных ресурсов на душу населения в мире: на душу населения приходится менее 0,3 гектара сельскохозяйственных земель.Используются наиболее подходящие земли. Интенсивность землепользования высока, особенно в районах населенных пунктов и водно-болотных угодий, выращивающих рис, и растет и в других категориях использования. Среднее количество посевов риса-риса увеличилось почти до двух с одного участка в год (World Bank 2010b).

ЗЕМЕЛЬНОЕ РАСПРЕДЕЛЕНИЕ

Нынешнее распределение земли во Вьетнаме является результатом серии реформ, проводившихся еще в 1954 году. С середины 1950-х по 1975 год страна была разделена на две страны: Демократическая Республика Вьетнам на севере и Республика Вьетнама на юге.В каждой стране была своя аграрная структура. Коммунистические реформы 1950-х годов повлекли за собой коллективизацию сельского хозяйства на севере, в то время как на юге в 1970-х годах была проведена программа передачи земли культиваторам. Последний процесс предоставил права собственности бывшим фермерам-арендаторам и привел к тому, что примерно три четверти домохозяйств-арендаторов получили права примерно на 44% площади ферм на юге. Это выделение средств мелким землевладельцам привело к увеличению производства риса на 30%. Реформы «земля-к-культиватор» были в значительной степени потеряны, когда коммунисты пришли к власти в 1975 году, но заложили основу для практики домашнего хозяйства, которая распространилась по стране после деколлективизации в 1980-х годах (Prosterman and Brown 2009).

В конце 1970-х годов почти 97% сельских домохозяйств на севере принадлежали коллективным хозяйствам. Хотя коммунистическое руководство пыталось коллективизировать юг, крестьянские хозяйства сопротивлялись, и только 24,5% вступили в кооперативы. В коллективных районах на севере и юге наблюдался низкий и снижающийся рост сельского хозяйства и наличие продовольственного зерна (Kirk and Tran 2009).

Правительство в конечном итоге приостановило неудачную попытку коллективизировать юг и в конце 80-х годов предприняло ряд мер для перехода Вьетнама к рыночной экономике.Эти шаги, известные как процесс реформы Doi Moi , включали передачу прав землепользования фермерам. К 2009 году государство выделило 72% общей площади Вьетнама и почти все свои сельскохозяйственные земли землепользователям, при этом распределение пахотных земель между фермерскими домохозяйствами было относительно справедливым по сравнению со многими другими развивающимися странами и странами с переходной экономикой. Размеры хозяйств различаются, но обычно составляют около 0,2 га на душу населения (Кирк и Тран, 2009; Всемирный банк, 2010b; Марш и Маколей, 2006).

Фермы в районе дельты Меконга занимают в среднем 1,2 гектара, что значительно больше, чем размеры хозяйств в районе дельты Красной реки (Marsh and MacAulay, 2006).

Процесс выделения земли зависит от района. Как правило, равенство между домохозяйствами является ключевым фактором, и в процессе учитывается количество людей в домохозяйстве и качество земли. Как правило, общий объем выделяемой земли варьируется между домохозяйствами, и земля каждого домохозяйства делится на участки разного качества.Сейчас во Вьетнаме около 70 миллионов земельных участков (Marsh and MacAulay, 2006).

Во Вьетнаме проживает более 50 различных этнических групп, включая группу большинства кинь (вьетнамцев) (85,6%). Семьи кинь чаще, чем другие семьи, имеют высококачественную орошаемую землю. В центральных высокогорьях, где кофе и другие товарные культуры являются источником развития сельских районов, у Кинь гораздо больше шансов иметь многолетние пахотные земли, что сыграло важную роль в том, что сельские домохозяйства смогли диверсифицировать источники дохода (World Bank 2008).

Группы меньшинств составляют около 15% населения и включают тай (1,9%), мыонг (1,5%), кхмеры (1,5%), монг (1,2%), нунг (1,1%) и другие (7,2%). Эти группы, как правило, имеют более высокий уровень бедности, отчасти из-за более низкого качества их земель, и сосредоточены в высокогорных и горных районах центрального и северного нагорья. Кхмеры проживают в основном в низменностях Вьетнама, а тай, мыонг и нунг, как правило, живут в долинах, выращивая рис в северных горах.Этнические меньшинства часто проживают вблизи лесов, но не имеют постоянного доступа к лесам. В северо-западном регионе половина всех домохозяйств этнических меньшинств использует лесные угодья. В центральном нагорье, где находится самая большая лесная территория в стране, только 4% этнических меньшинств сообщают, что у них есть доступ к лесопользованию (CIA 2012; Ravallion and van de Walle 2008; Dang 2009; World Bank 2008).

Средства к существованию групп меньшинств в значительной степени зависят от земли. Их методы производства и землепользования отличаются от практики этнического большинства, поскольку в них больше внимания уделяется сменной культивации, лесному хозяйству и общинным формам владения.Более 90% домашних хозяйств этнических меньшинств, зависящих от сельского хозяйства, имеют землю, которую они используют для выращивания однолетних культур. Те, у кого есть однолетние пахотные земли, как правило, имеют их больше, чем кинь и китайцы (большинство населения), хотя это не обязательно является преимуществом, поскольку большая часть этих земель находится на наклонной местности и дает только один урожай в год. В то время как сельское хозяйство на возвышенностях является неотъемлемой частью средств к существованию большинства этнических меньшинств, государство не сосредоточило сельскохозяйственных исследований или усилий по распространению знаний на понимание и улучшение сельского хозяйства на возвышенностях.Например, исследования не уделяют достаточного внимания сокращению продолжительности пара, которое представляет собой проблему для систем земледелия на возвышенностях. Вместо этого государство сделало акцент на политике, которая мало влияет на этнические меньшинства, например, на тех, которые поощряют выращивание влажного риса в долинах (Ravallion and van de Walle 2008; World Bank 2008).

В 2003 г. Вьетнам сообщил, что 10,4 млн фермерских домохозяйств (90% домохозяйств, использующих сельскохозяйственные земли) получили сертификаты на право землепользования (LURC).К 2010 году государство выпустило около 31,3 миллиона LURC, покрывая примерно половину территории Вьетнама. Уровни сертификации различались между категориями земель и были ниже для несельскохозяйственных земель, за исключением жилых земель и лесных угодий (Hartl 2003; World Bank 2010b).

ПРАВОВАЯ ОСНОВА

Официальный закон, регулирующий права на землю, включает Конституцию Социалистической Республики Вьетнам 1992 г. (с поправками 2001 г.), Закон о браке и семье 1986 г. (пересмотренный в 2000 г.), Гражданский кодекс 1995 г. (с поправками в 2005 г.), Закон о земле 1993 г. ( с поправками 1998 и 2001 годов) и Закона о земле 2003 года.

Конституция наделяет все население землей, включая леса, реки и озера, водные источники и подземные природные ресурсы, за населением в целом. Он также предусматривает, что государство должно систематически управлять всей землей и распределять ее между организациями и отдельными лицами, и что те, кому была выделена земля, имеют право передавать свое право пользования другим.

Закон о браке и семье 1986 года (пересмотренный в 2000 году) и Гражданский кодекс 1995 года (с поправками в 2005 году) регулируют вопросы, касающиеся семьи, имущественных прав супругов и наследования (FAO 2012a).

Закон о земле 1993 года заложил основу для официального рынка земли, обеспечив повышенную надежность землевладения, облегчая доступ к кредитам и способствуя передаче прав пользования. Он формализовал фермерское домохозяйство как основную единицу сельскохозяйственного производства и предусматривал распределение прав землепользования между домохозяйствами, наделение их полномочиями покупать и использовать вводимые ресурсы, продавать продукцию с земли и (в некоторой степени) производить решения об использовании земли.Закон также предусматривает, что землепользователи могут обменивать, передавать, завещать, сдавать в аренду и закладывать свои права, и требует, чтобы государство выдавало сертификаты на право землепользования (LURC) на уровне домохозяйств. Кроме того, он увеличил гарантии владения, предоставив гранты на право пользования сроком на 20 лет для однолетних пахотных земель (в редакции 1998 года их количество увеличилось до 30 лет) и 50 лет для многолетних пахотных земель. Закон также установил потолок от 2 до 3 гектаров для однолетних пахотных земель и 10 гектаров для многолетних пахотных земель и касался сдачи земли в аренду иностранцам.Декрет 64 от 1993 г. дополнительно определил местное применение потолков в различных провинциях (Marsh and MacAulay 2006; Haque and Montesi 1996).

В редакции 1998 г. добавлены права на субаренду LURC и их использование в качестве капитала в совместных предприятиях (Marsh and MacAulay 2006).

Закон о земле 2003 г. поддержал переход Вьетнама к рыночной экономике. Он касался многих аспектов систем планирования землепользования и управления земельными ресурсами, децентрализовал многие обязанности по управлению земельными ресурсами до структур местного правительства и установил политику и процедуры для регулирования принудительного приобретения земли государством.Также требовалось, чтобы LURC включали имена как мужа, так и жены, если земля принадлежит обоим, и требовалось, чтобы правообладатели получали LURC для обмена, передачи, завещания, аренды и ипотеки земельных прав (Hatcher et al. 2005; World Bank 2010b; Закон правительства о земле 2003 г.).

Хотя Закон о земле 1993 г. предусматривал, что государство должно выдавать права на долгосрочное пользование различным негосударственным образованиям, в законе не упоминались традиционные группы, такие как сельские общины, поселки или группы домашних хозяйств, и, как следствие, такие группы не были имеют право на получение права землепользования.Закон о земле 2003 г. попытался исправить этот недостаток и разрешил государству выдавать права использования таким традиционным группам (EASRD 2004).

Правовая система Вьетнама не признавала нормы обычного права с 1975 года. Однако в тех областях, где государство не имеет возможности применять законы штата, обычные правила часто являются важным источником регулирования социальных отношений, прав собственности, имущественных споров и вопросов прав собственности. брак, наследование, договор и деликт. В меньшинствах и этнических общинах обычные правила часто являются первым выбором для разрешения споров (Phan 2011).

В октябре 2012 года Национальное собрание Вьетнама начало рассмотрение закона о внесении поправок в Закон о земле 2003 года. Полная сфера действия нового закона неясна, но правительственные чиновники указали, что он будет касаться механизмов принудительного приобретения и процессов для определения рыночной цены земли. Ожидается также, что в нем будет рассмотрен вопрос об истечении 20-летних прав землепользования, которые правительство предоставило землепользователям в 1993 году (VCCI 2012; GOV 2012c; Hiebert 2012).

ТИПЫ ПЕРЕРЫВОВ

Как отмечалось выше, отдельные лица, домашние хозяйства и организации не могут владеть землей, поскольку она принадлежит народу в целом.Однако в соответствии с Законом о земле 1993 года государство может либо выделить права землепользования, либо сдавать землю в аренду отдельным лицам, домашним хозяйствам и организациям, которые тем самым приобретают узуфруктов прав. Это право включает право получить сертификат права землепользования (LURC), сдавать в аренду, обменивать, закладывать и передавать по наследству право пользования, а также лишать других прав на землю. Это право также позволяет совершать сделки с землей, которые, хотя и являются эквивалентом продажи, называются передачами, или chuyen nuong dat (Ngo 2005; GOV Law on Land 2003; EASRD 2004).

Права пользования, которые могут быть продлены на 20 или 50 лет в зависимости от их типа (однолетние пахотные земли, многолетние пахотные земли или лесные угодья), не включают право определять, как используются земли, что государство оставляет за собой право решать. Передача прав использования требует, чтобы передающая сторона имела зарегистрированный LURC, и должна осуществляться на период в пределах срока, первоначально предоставленного передающей стороне (GOV Law on Land 2003; EASRD 2004).

Права землепользования могут приобретать несколько категорий юридических лиц.Государство может предоставлять права на использование посредством распределения или аренды, а некоторые права могут требовать от пользователя уплаты сборов или арендной платы. По закону, категории «землепользователей» включают: (1) домашние организации (, например, политических организаций и подразделений Народных вооруженных сил), которым выделяются земли, арендуются земли у них или есть права землепользования, признанные государственный; (2) хозяйственные организации, передающие права землепользования; (3) сообщества граждан, права пользования которыми выделены или признаны государством; (4) домашние хозяйства и физические лица, которым земля выделена государством, арендует землю у государства, имеет право землепользования, признанное государством, или получает передачу таких прав; (5) религиозные учреждения, получившие право землепользования в результате государственного выделения или признания; (6) иностранные организации с дипломатическими функциями, которым государство может сдавать землю в аренду; (7) некоторые вьетнамцы, проживающие за границей, которым государство может выделить или арендовать землю; и (8) иностранные организации и частные лица, инвестирующие во Вьетнам, которым государство может сдавать землю в аренду (Закон правительства о земле от 2003 г.).

Закон разрешает государству выделять землю определенным организациям для определенных видов использования. К ним относятся: (1) домохозяйства и отдельные лица, непосредственно занятые в сельском, лесном, аквакультуре или производстве соли; (2) сельскохозяйственные кооперативы, использующие землю для непосредственного производства услуг в сельском и лесном хозяйстве; и (3) сообщества, использующие сельскохозяйственные земли. В этих случаях держатель права использования не обязан платить за использование. Владельцы других выделенных прав на использование должны платить плату за использование, в том числе, например, домохозяйства и отдельные лица, использующие жилые земли, и экономические организации, использующие землю для сельского хозяйства, лесного хозяйства, аквакультуры или производства соли (GOV Law on Land 2003).

В случае некоторых других прав использования государство сдает землю в аренду и требует, чтобы пользователь вносил годовую арендную плату или единовременный платеж за весь срок аренды. Права в этой категории включают: (1) права домашних хозяйств и частных лиц на использование земли для производства в сельском хозяйстве, лесоводстве, аквакультуре и производстве соли; и (2) различные организации, реализующие инвестиционные проекты (Закон правительства о земле от 2003 г.).

Закон о земле 2003 года включает в себя вид общинного землевладения, гласящий, что «земля, выделенная государством сообществу граждан, должна использоваться для сохранения национальной самобытности через привычки и обычаи этнических меньшинств.«Правовая система Вьетнама не признает нормы обычного права с 1975 года. Однако в некоторых районах иногда встречаются остатки традиционного общинного землевладения. Например, исследование Всемирного банка показало, что общинные правила землевладения оставались преобладающими над государственными в некоторых провинциях, при этом земля ежегодно выделялась домашним хозяйствам старейшиной деревни. В этих областях индивидуальные права частной собственности на землю не были широко распространены и не признавались на местном уровне (Закон правительства о земле 2003 г., ст. 71; Phan 2011; Андерсен 2011).

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВ

Есть множество способов, с помощью которых вьетнамцы могут приобретать права на землю. Один из них заключается в выделении государством или аренде, что обычно означает, что орган поручает использование определенного земельного участка определенному землепользователю. Когда коллективизированные сельскохозяйственные земли были перераспределены в конце 1980-х — начале 1990-х годов, распределение сыграло главную роль в предоставлении фермерам доступа к сельскохозяйственным землям в северном и центральном Вьетнаме.Землепользователи также могут приобретать права землепользования в результате наследования или передачи от членов семьи, посредством сделок на рынке земли и в результате усилий по мелиорации земель. Для фирм и других организаций государственные ассигнования продолжают оставаться основным средством получения доступа к земле (World Bank 2010b).

Преобладающие способы приобретения домохозяйствами прав на землю могут варьироваться в зависимости от региона. Результаты исследования 400 фермерских хозяйств в четырех провинциях, проведенного в 2001 году, показали, что высокий процент земли был приобретен путем распределения на севере, тогда как на юге больше пользователей приобрели землю по наследству (Marsh and MacAulay 2006).

Существует три основных механизма, с помощью которых инвесторы могут приобретать права землепользования у государства: (1) выделение земель, при котором государство принимает административное решение о предоставлении прав землепользования национальному субъекту; (2) признание, также доступное только для национальных организаций; и (3) лизинг, при котором государство предоставляет права использования на контрактной основе национальным и иностранным организациям. Иностранцы могут получить права пользования только через аренду и должны платить арендную плату за пользование землей. В случае иностранных организаций аренда должна основываться на экономических или технических обоснованиях, утвержденных государственным органом.Статьи 80–84 Закона о земле 1993 г. содержат положения, касающиеся аренды земли иностранцам (Посольство Вьетнама, 2012 г .; Haque and Montesi, 1996 г.).

Сертификаты на право землепользования (LURC) означают официальное признание государством прав пользователя и необходимы для гарантированного владения, официальных сделок с землей, доступа к официальным кредитам и правовой защиты прав землепользования. Они также содержат информацию о землепользователе и земельном участке, а также описание собственности (Tran Nhu 2006).

Закон о земле 2003 г. требовал, чтобы государство открыло бюро регистрации земли во всех провинциях для регистрации сделок с землей. Согласно этому закону, все земельные участки и любые приставки к земле должны регистрироваться в одной системе (Do 2006).

На уровне провинции, района, города и города народные комитеты занимаются распределением земли и выдачей LURC домашним хозяйствам и отдельным лицам, общинам граждан, религиозным организациям и учреждениям, а также зарубежным вьетнамцам.Они также несут ответственность за процедуры передачи прав землепользования и обмена ими, за исключением сельских районов, где эти обязанности принадлежат Народным комитетам на уровне коммуны (FAO 2012a; GOV Law on Land 2003).

В случаях, когда конкретный участок имеет несколько пользователей, будь то отдельные лица, семейные домохозяйства или организации, государство должно выдавать сертификаты каждому совместному пользователю. Согласно Закону о браке и семье земля, приобретенная во время брака, считается общим имуществом. Этот закон требует, чтобы имена мужа и жены были зарегистрированы в LURC.Кроме того, Закон о земле 2003 г. требует, чтобы в LURC указывались имена мужа и жены, если земля является общим имуществом. Если имя жены указано в свидетельстве, ее права на землю защищены в случае раздельного проживания супругов, развода или смерти ее мужа. Эти законы не выполняются в полной мере. По состоянию на 2010 год только около 30% LURC содержали имена обоих супругов. Эта цифра, по-видимому, относится к LURC как для сельскохозяйственных, так и для несельскохозяйственных земель, и процент только для сельскохозяйственных земель может быть ниже, как обсуждается ниже (GOV Law on Land 2003; Hatcher et al.2005; Всемирный банк 2010b).

Хотя закон дает домашним хозяйствам право продавать, сдавать в аренду, обменивать, закладывать и передавать в наследство свою землю, многие не имеют права определять, как они используют свои участки. Назначение землепользования определяется государством (Маркуссен и др. 2009; Всемирный банк 2010b).

Хотя 20-летние права землепользования, предоставленные государством землепользователям в 1993 году, истекают в 2013 году, критерии и процедуры для продления срока их действия неясны. Это способствует возникновению ощущения незащищенности и влияет на безопасность и определенность прав на практике.Ожидается, что новый закон о земле, который Национальное собрание начало рассматривать в октябре 2012 года, будет касаться истекающих прав. Отчеты показывают, что новый закон будет иметь тенденцию к сохранению существующего распределения тех, у кого истекают права на использование (World Bank 2010b; Hiebert 2012; Kirk and Tran 2009).

ВНУТРЕННИЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ И ГЕНДЕРНЫЕ РАЗЛИЧИЯ

Ряд факторов мешает женщинам отстаивать свои права на землю. К ним относятся следующие: законы с непреднамеренным воздействием; родовые практики; предвзятые посреднические группы и комитеты; предвзятые завещательные (завещательные) практики; отсутствие доступа к юридическим услугам; отсутствие принуждения и мужских привилегий (Cầm et al.2012).

Законодательство Вьетнама подчеркивает гендерное равенство, в том числе в отношении прав землепользования. Конституция запрещает все формы дискриминации в отношении женщин и гласит, что мужчины и женщины имеют равные права в семье и в политической, экономической, культурной и социальной областях. Другие законы предусматривают, что женщины имеют те же права, что и мужчины, на независимое участие в гражданских сделках, контрактах, управлении собственностью и механизмах правосудия. Статья 8 Гражданского кодекса предусматривает равенство мужчин и женщин в гражданских отношениях (Hatcher et al.2005).

Закон о браке и семье устанавливает, что вся земля, приобретенная во время брака, считается общим имуществом, в то время как Закон о земле 2003 года требует, чтобы LURC носили имена обоих супругов, если право землепользования является совместной собственностью. По закону жена имеет те же права и обязанности, что и ее муж, в отношении использования, владения и распоряжения общим имуществом (Закон правительства о земле от 2003 года; Закон правительства о браке и семье 2000 года).

Когда Закон о земле 1993 года давал фермерам право торговать, передавать, сдавать в аренду, завещать и закладывать свои права землепользования, изменение было реализовано путем выдачи LURC на уровне домохозяйств.Хотя в этих реформах использовались нейтральные с гендерной точки зрения формулировки, в ходе их реализации возникли диспропорции. Первоначально в LURC было место только для одного имени, которое использовалось для записи имени главы домохозяйства. Поскольку мужчины чаще являются главами домохозяйств, больше мужчин, чем женщин, имеют свои имена в LURC (Menon and Rodgers 2012; Ravallion and van de Walle 2008).

Несмотря на то, что указ 2001 года требовал, чтобы имена обоих супругов указывались на совместно удерживаемой земле, правительственные ведомства, ответственные за реализацию, не обладали достаточными возможностями, местные чиновники, как сообщается, вернулись к традициям и обычаям, отдавая предпочтение мужчинам, и это требование не выполнялось должным образом (Менон и Роджерс 2012; Равальон и ван де Валле 2008; Хэтчер и др.2005).

Включение женских имен в LURC предназначено для защиты их прав в случае раздельного проживания супругов, развода или смерти мужа. Однако включение по-прежнему остается низким. В наиболее всестороннем исследовании доступа женщин к земельным правам на сегодняшний день группы, следующие за наследованием по материнской линии, сообщили о 11% совместной сертификации нежилых земель, а группы этнических меньшинств, практикующие наследование по отцовской линии, сообщили о 4,2%. Представители матрилинейных групп сообщили о самом высоком уровне единоличной сертификации жен (21.1%) по сравнению с не-киньскими патрилинейными группами (15,7%). Что касается земли под жилые дома, только 22% замужних женщин указаны вместе со своими мужьями и 19% только (Hatcher et al. 2005; Cầm et al. 2012).

Женщины, имена которых не указаны в свидетельствах о землепользовании, на практике подчиняются обычным обычаям, которые в случае развода лишают их доли в семейном имуществе, приобретенном после брака. В случае смерти мужа вдовы часто видят имя сына, а не свое имя, записанное в свидетельстве о землепользовании (FAO 2012a).

Закон о браке и семье требует, чтобы покупка, продажа, обмен, дарение, заимствование и другие сделки, связанные с крупным (совместным) имуществом, согласовывались между женой и мужем. Однако власть над собственностью обычно переходит к мужьям после вступления в брак, и объем полномочий, которыми пользуется каждый из супругов, зависит от культурных традиций, социального положения в обществе, языка и экономического статуса (GOV Marriage and Family Law 2000; Tran 2001; Cầm et al. 2012).

Хотя по закону женщинам предоставлены права землепользования наравне с мужчинами, их доступ к земле и контроль над ней остаются низкими.Многие населенные пункты выделили землю в зависимости от возраста членов домохозяйства, при этом люди трудоспособного возраста получают больше земли, чем другие. В домохозяйствах, возглавляемых женщинами, часто меньше взрослых трудоспособного возраста, и поэтому они, как правило, получали меньшие наделы, чем домохозяйства, возглавляемые мужчинами. Размер земельного участка часто зависит от пенсионного возраста правопреемника, который составляет 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин, в результате чего женщинам обычно выделяются участки меньшего размера. Из 12 миллионов фермеров, получивших землю к концу 2000 года, только от 10% до 12% составляли женщины (Menon and Rodgers 2012; Hartl 2003; CEDAW 2005).

Законы Вьетнама о наследовании и правопреемстве предусматривают гендерное равенство, которое на практике не существует в полной мере. Хотя мужчины и женщины имеют равные права на передачу собственности и наследование в соответствии с завещанием или законом, закон также отдает приоритет воле родителей. В подавляющем большинстве случаев, за исключением двусторонних и матрилинейных групп, семьи, которые делят имущество перед смертью, делают это без учета гендерного равенства и на основе множества факторов, включая предпочтения мужчин и общепринятые обычаи.Если есть дети как мужского, так и женского пола, мужчины обычно наследуют собственность, в то время как дочери могут унаследовать меньшую долю или быть полностью исключенными. В связи с преобладанием патрилокального проживания (практика, когда супружеские пары селились с семьей мужа или рядом с ней) и ожиданием того, что сыновья будут соблюдать родовые обряды, дочери в семьях, придерживающихся патрилинейной практики, не наследуют землю наравне со своими братьями (Cầm et al. 2012). ).

Законы о наследовании и наследовании, применяемые в случаях смерти без завещания (т.е., в случаях, когда нет завещания) включать положения, которые могут создать трудности для женщин. Например, «супруг» по закону считается членом первой очереди. Предполагается, что это определение относится только к законному супругу, поскольку согласно закону может быть только один супруг, а это означает, что в областях, где практикуются полигиния, права наследования второй и третьей жен являются уязвимыми (Cầm et al. 2012).

Сообщается, что уверенность в готовности вьетнамских судов отстаивать равные права высока, хотя есть опасения по поводу отсутствия механизмов, доступных для исполнения судебных решений.Несмотря на доверие к судам, данные показывают, что они избирательно опираются на закон и выносят решения по делам, основанным на пересекающихся проблемах, включая семью, родство и местные культурные обычаи. Было также показано, что суды исключают права женщин, не принимая во внимание такие права, за исключением случаев, когда истец-женщина прямо заявляет иск против собственности в суде. В этих ситуациях обычная практика раздела имущества между сыновьями может заменить законы о наследовании (Cầm et al. 2012).

Несколько факторов сильно препятствуют доступу женщин к юридическим услугам, что, в свою очередь, влияет на их способность осуществлять свои права на землю.Низкое образование и низкий уровень владения языком являются обычными препятствиями, особенно для женщин из числа этнических меньшинств, поскольку все официальные юридические дела должны вестись на письменном вьетнамском языке. Представления о более низком социальном статусе женщин и предполагаемой неспособности взаимодействовать с официальными правовыми учреждениями также отталкивают женщин от обращения за юридической помощью. Кроме того, женщины сообщали о факторах, мешающих им получить доступ к юридическим услугам, включая нежелание иметь дело со сложными бюрократическими процессами и чувство бесправия при взаимодействии с представителями правительства (Cầm et al.2012).

ЗЕМЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ И УЧРЕЖДЕНИЯ

Земельная политика Вьетнама управляется иерархией властей на центральном уровне в 61 провинции, в более чем 500 округах и в более чем 10 000 коммун (Huyen and Ha 2009).

В стране действует единая и децентрализованная система государственного управления земельными ресурсами и управления земельными ресурсами, установленная Законом о земле 2003 года. Помимо создания систем на всех уровнях, этот закон сконцентрировал формулировку политики и надзор за ее реализацией на центральном уровне и распределил роли между многочисленными центральными агентствами, включая органы правосудия, природных ресурсов, строительства, сельского хозяйства, финансов, планирования и инвестиций.

В соответствии с Законом о земле 2003 года, государство принимает решения о зонировании и планировании землепользования на провинциальном и городском уровнях, а также осуществляет единое управление землей по всей стране. Национальное собрание принимает законы о земле, принимает решения относительно зонирования и планирования национального землепользования и осуществляет высший надзор за управлением и использованием земли на всей территории страны. На основе вопросов, представленных правительством, Постоянный комитет Национального собрания определяет политику в отношении прав землепользования и квот, назначаемых семейным домохозяйствам и отдельным лицам (FAO 2012a; GOV Law on Land 2003).

Министерство природных ресурсов и окружающей среды (Минприроды) является основным административным органом центрального уровня по земельным, водным и минеральным ресурсам. Он отвечает за государственное управление земельными ресурсами, руководство и организацию инспекций земель по всей стране, а также руководство съемкой, измерением, составлением и управлением кадастровыми картами, картами состояния землепользования и картами зонирования землепользования по всей стране. Кроме того, он содержит положения о кадастровых файлах и инструкции по их составлению, пересмотру и управлению, а также выдает LURC (FAO 2012a; GOV Law on Land 2003).

Ниже центрального уровня провинциальные и районные образования и народные комитеты коммун несут ответственность за реализацию земельной политики при поддержке провинциальных или районных департаментов природных ресурсов и окружающей среды и местных кадастровых служащих (World Bank 2010b).

Народные комитеты всех уровней являются органами государственного управления. В провинциях и городах они выдают свидетельства о праве землепользования религиозным организациям и учреждениям, вьетнамцам, проживающим за границей, и иностранным организациям и частным лицам; руководить осуществлением зонирования землепользования и планировкой своей местности; и инспектировать осуществление зонирования землепользования и планирования местными властями нижнего уровня (FAO 2012a).

Народные комитеты провинциального города (административная единица, отличная от провинции или города), района и города несут ответственность за выделение земли и выдачу свидетельств о праве землепользования домашним хозяйствам и отдельным лицам, общинам граждан и вьетнамцам, проживающим за границей, которые покупают жилое жилье пристроен к жилому участку. Они также несут ответственность за все процедуры передачи и обмена правами землепользования, за исключением сельских районов, где эти обязанности принадлежат Народному комитету на уровне коммуны (FAO 2012a).

Народные комитеты на уровне поселков, приходов и коммун несут ответственность за урегулирование земельных споров, которые не удается разрешить путем примирения и для которых существуют правовые документы на спорную землю. В случае отсутствия или недостаточности документации такие споры передаются на рассмотрение в городской или областной народный комитет или, если стороны не согласны с городским или провинциальным народным комитетом, министру природных ресурсов и окружающей среды для разрешения. Они также организуют и направляют выполнение зонирования землепользования и планирования своих населенных пунктов, а также выявляют и предотвращают использование земли, которое несовместимо с зонированием и планированием землепользования (FAO 2012a; GOV Law on Land 2003).

земельных регистрационных бюро, созданных во всех провинциях и трети округов, предоставляют государственные услуги, связанные с землей. Этим офисам не хватает согласованных организационных, кадровых стандартов и стандартов обслуживания, а также возможностей для удовлетворения растущих потребностей землепользователей (World Bank 2010b).

Земельная инспекция отвечает за проверку того, насколько хорошо государственные органы и землепользователи соблюдают земельное законодательство, а также за предотвращение и устранение нарушений закона (FAO 2012a).

ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЫНКИ И ИНВЕСТИЦИИ

Как уже говорилось выше, земля является дефицитным ресурсом во Вьетнаме, который имеет один из самых низких показателей земельных ресурсов в мире на душу населения.Есть свидетельства того, что цены как на арендуемые обрабатываемые земли, так и на обрабатываемые земли, полученные на аукционах, значительно выросли с 1997 года (World Bank 2010b; Marsh and MacAulay 2006).

Закон о земле 2003 г. регулирует обстоятельства и условия, при которых правообладатели могут продавать, сдавать в аренду, субаренду или закладывать свои права или активы, связанные с арендованной землей. Переводы: требуется, чтобы у отправителя имелся зарегистрированный LURC; должно быть на период в пределах срока, первоначально предоставленного плательщику; и не может включать землю, являющуюся предметом спора (GOV Закон о земле 2003 г.).

Правовой статус правопреемников и правопреемников (например, статус организации или домашнего хозяйства, иностранного или внутреннего юридического лица) также ограничивает возможность передачи и получения прав. Например, иностранные инвесторы не могут покупать права землепользования напрямую у владельцев LURC и должны вместо этого вести переговоры с правительством. Способы, с помощью которых передающая сторона приобрела права землепользования, будь то передача или аренда, также влияют на возможность передачи прав использования. Кроме того, получатель может использовать земельный участок только в соответствии с целями использования, которые государство назначило для этого участка, который указан в LURC.Таким образом, если земельный участок предназначен для жилищного использования, получатель не может использовать землю для сельского хозяйства, и наоборот. Желающие изменить цель использования земельного участка должны получить официальное разрешение (GOV Law on Land 2003; Marsh and MacAulay 2006).

Народные комитеты на уровне коммуны (для сельской местности) и на уровне провинции, района или города (для других районов) несут ответственность за утверждение передачи и обмена прав на землепользование (Ngo 2005; FAO 2012a; GOV Law on Land 2003 ).

Данные показывают, что Вьетнам имеет активный рынок прав землепользования, хотя объем сделок значительно варьируется между провинциями. Было установлено, что деколлективизация фермерских хозяйств в стране в конце 1980-х и выпуск LURC спровоцировали появление рынков аренды и передачи земли ( chuyen nuong dat ) (Marsh and MacAulay 2006; Kirk and Tran 2009; Ngo 2005).

Бюрократические процессы могут быть ограничивающей силой. Исследования показывают, что местные государственные органы играют активную роль в установлении условий сделок с землей, чтобы не допустить продажи бедными семьями своих земель, что могло бы повлиять на динамику земельного рынка.Такие ограничения могут иметь непреднамеренный эффект ухудшения результатов для бедных, загоняя транзакции в подполье и вынуждая бедных продавцов соглашаться на менее выгодные условия (Kirk and Tran 2009).

В частности, что касается аренды, правовые ограничения на сроки аренды настолько ограничивают, что препятствуют сдаче в аренду. В соответствии с Законом о земле 1993 года лица, обладающие правами пользования, не могут сдавать свои права в аренду более чем на три года (Haque and Montesi 1996).

Отсутствие прозрачности является ключевым препятствием на пути к появлению более функционального рынка земли.Вьетнам с 2006 года считается одним из наименее прозрачных рынков недвижимости в мире (World Bank 2010b).

Вмешательство правительства в распределение, передачу, использование и оценку земли также препятствует развитию свободного рынка прав землепользования. Кроме того, расходы, связанные с регистрацией передачи прав на землепользование, трудоемкие процедуры, стремление к получению ренты в пригородных районах и нечеткие правила привели к тому, что многие передачи и изменения в использовании происходят незаконно (Marsh and MacAulay 2006; World Bank 2010b).

Объясняя трудности, с которыми они сталкиваются при покупке прав на землепользование, фермеры привели несколько факторов, в том числе: недостаточный доступ к кредитам; нехватка доступной земли, особенно в северных коммунах; и нехватка доступной сельскохозяйственной рабочей силы (Marsh and MacAulay 2006).

ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ПРАВИТЕЛЬСТВОМ

Политика Вьетнама в отношении принудительного изъятия земли изложена в Законе о земле 2003 года, который характеризует приобретение государством как «восстановление» права государства на землю у частных пользователей, которые воспользовались правом пользования ею.Согласно Закону о земле 2003 года принудительное изъятие разрешено для следующих целей: национальная оборона и безопасность; Национальный интерес; общественный интерес; и экономическое развитие. Экономическое развитие определяется как «случаи инвестирования в строительство промышленных зон, высокотехнологичных зон, экономических зон и крупных инвестиционных проектов, предусмотренных Правительством». Закон также устанавливает процедуры, которые государство должно соблюдать (включая процедуру оценки стоимости земли, которая будет отобрана), и устанавливает права и обязанности домашних хозяйств, частных лиц, национальных экономических организаций и иностранных инвесторов в процессе принудительного приобретения (Закон GOV. на суше 2003, ст. 40; Всемирный банк 2011a).

Декреты 17, 69, 84, 181, 188 и 197 регулируют выполнение закона 2003 года. Эти указы ограничивают обстоятельства, при которых разрешается принудительное восстановление, и касаются, среди прочего, методов оценки земли и компенсации, а также обязанности государства переселить и иным образом оказывать поддержку тем, у кого земля отобрана (World Bank 2011a; CIEM 2006 ).

Лица, имеющие права на землю, также могут быть взысканы государством при различных других обстоятельствах.Если пользователь умирает без наследника, право теряется, и контроль над землей возвращается государству. Если пользователь неправильно использует землю или нарушает условия использования, пользователь может потерять право. Например, если земля, предназначенная для выращивания однолетних культур, не используется в течение 12 месяцев подряд, государство может определить, что пользователь утратил право (Закон правительства о земле 2003 г.).

Народные комитеты районов, провинциальных городов и поселков несут ответственность за принятие решения о возврате земель домашним хозяйствам, отдельным лицам, общинам граждан и некоторым иностранным вьетнамцам.В случае с организациями, религиозными учреждениями, иностранными образованиями и некоторыми вьетнамцами, проживающими за границей, эти решения принимаются народными комитетами провинций и городов (Закон правительства о земле 2003 г.).

По закону компенсация за восстановленную землю должна соответствовать рыночной цене. Однако на практике нет конкретных процедур для оценки рыночной стоимости, и провинциальные народные комитеты определяют цены на землю. Домохозяйства и частные лица, чьи сельскохозяйственные земли возвращаются, имеют право на компенсацию в виде земли с таким же назначением использования или, если такая земля отсутствует, на денежную сумму, равную цене земли с тем же назначением (World Bank 2011a ; Постановление Правительства 69/2009 / ND-CP 2009a).

Помимо решения вопроса о компенсации, Закон о земле 2003 года требует, чтобы провинциальные и окружные народные комитеты уведомляли стороны, сталкивающиеся с возвращением земель, и предусматривает, что те, кто теряет свою землю, имеют право подавать жалобу на решение о взыскании ( Закон правительства о земле от 2003 г.).

Наиболее распространенный тип возмещения ущерба связан с приобретением государством земли у фермерских хозяйств для развития промышленных зон и кластеров. К 2005 году государство отобрало землю у более чем 100 000 домашних хозяйств для развития более 190 промышленных зон и кластеров.Хотя преобразование земель, в том числе сельскохозяйственных земель, является важным источником предложения земли для частного сектора, преобразования подвергались критике за их неблагоприятное воздействие на бедные домохозяйства в сельских и пригородных районах. Такие воздействия включают нарушение средств к существованию, социальную и культурную дислокацию и негативные воздействия на продовольственную безопасность, возникающие в результате крупномасштабного преобразования рисовых угодий в другие виды использования (CIEM 2006).

Текущие процедуры восстановления и перераспределения во Вьетнаме считаются медленными, непредсказуемыми и непрозрачными.Административные жалобы в отношении земли составляют 70% жалоб и споров, которые ежегодно направляются в правительство, и 70% из них относятся к компенсации и переселению. Вопрос о компенсации окружен повсеместной враждебностью, а в некоторых случаях насилие возникает в результате споров. Причины этой враждебности включают: тот факт, что власти используют субъективные подходы для определения стоимости земли, которую они часто устанавливают ниже рыночной, не консультируясь с перемещенными домохозяйствами; что землепользователи получают компенсацию на основе их существующего использования, а не на увеличенной стоимости, которая возникнет в результате преобразования их земли; что оценки варьируются в зависимости от административных границ, что может означать, что к смежным участкам применяются разные ставки; и споры по поводу размеров участков, которые иногда отличаются от измерений в земельных записях (World Bank 2010b; CIEM 2006).

ЗЕМЕЛЬНЫЕ СПОРЫ И КОНФЛИКТЫ

Введение государством прав на частное пользование в 1993 г. привело к конфликтам с многочисленными этническими общинами. Новая модель прав индивидуального пользования, привязанная к конкретным земельным участкам, нелегко применима к практике землепользования меньшинств, которая, как правило, полагается на сменную культивацию и лесное хозяйство. Некоторые общины, предпочитая поддерживать традиционные системы коллективного управления, отказывались принимать индивидуальные сертификаты на землепользование и приватизацию прав пользования.Конфликты были особенно серьезными в центральном нагорье, где в 2001 и 2003 годах были развернуты национальные армия и полиция для подавления протестов тысяч представителей этнических меньшинств (Ravallion and van de Walle 2008; Andersen 2011).

Возможно, в ответ на беспорядки Закон о земле 2003 г. предусматривает своего рода общинное владение, признавая, что государство может выделять землю «сообществу граждан». Хотя это означает, что теперь юридически возможно институционализировать общинное землевладение, институционализация на практике не произошла, и сохраняется возможность конфликта (Andersen 2011).

Конфликт также связан с конкурирующими потребностями различных групп в сельскохозяйственных и лесных угодьях. Этнические меньшинства, местные фермеры и жители лесов, недавние мигранты и государственные лесные предприятия часто имеют конфликтующие интересы. Однако процессы их решения экономически, социально и экологически безопасным образом еще не разработаны. Конфликты были обычным явлением в некоторых частях центрального нагорья, которые стали причиной миграции особенно большого населения. В период с 1976 по 2001 год население центральных высокогорных районов увеличилось более чем в три раза, поскольку в основном низменные кинь (этническая группа большинства Вьетнама) мигрировали в этот район и заняли общинные земли, занятые этническими меньшинствами (World Bank 2010b; Writenet 2006; Andersen 2011).

Растущая кофейная промышленность привлекла много новичков в центральные высокогорные районы в 1980-х и 1990-х годах. В период с 1976 по 1996 год провинция Даклак приняла 311 000 мигрантов (многие из которых являются представителями этнических меньшинств), что превышает численность коренного населения всего района. Конфликт возник, когда местных жителей вытесняют с их земель, а мигранты расчищают лесные массивы, залегающие заболоченные земли или общественные поля, которые кажутся незанятыми ( Writenet 2006).

С начала 2012 года увеличилось количество крупных земельных споров.Среди этих споров — многочисленные резонансные конфликты, связанные с принудительным приобретением. Как обсуждалось выше, компенсация за отчужденную землю часто оказывается ниже рыночной, несмотря на требования законодательства. Споры о компенсации иногда приводят к насилию. По закону, должностные лица районного уровня имеют право принудительно выселять землепользователей, отказывающихся переехать; имела место серия принудительных выселений в сельских районах, в некоторых случаях с участием военных (Hiebert 2012; CIEM 2006; Ravallion and van de Walle 2008).

В апреле 2012 года власти Ван-Зианг направили 3000 полицейских, чтобы успокоить около 1000 жителей деревни, протестующих против недостаточной компенсации и консультаций в связи с проектом застройки. Эта и другие ситуации, связанные с требованиями о недостаточной компенсации за отчужденную землю, были названы «захватом земель» (Hiebert 2012; Tran 2006; Radio Free Asia 2012).

Группы посредничества, которые действуют на уровне улиц и деревень, и комитеты посредников, которые действуют на уровне коммуны и района, играют важную роль в разрешении имущественных споров между отдельными лицами.Оба состоят из влиятельных членов сообщества. В комитеты обычно входят должностные лица из министерства юстиции, полиции и Отечественного фронта страны, а также представители таких групп, как союз фермеров, союз женщин, Ассоциация ветеранов и Коммунистический союз молодежи. Хотя члены этих комитетов формально не выступают в качестве представителей государства, государство инвестирует в комитеты как вопрос политики и рассматривает их как важные институты для разрешения мелких споров.В Законе о земле 2003 г. прямо говорится, что «Государство поощряет стороны в земельном споре к примирению самостоятельно или разрешать земельный спор путем примирения на низовом уровне» (Закон правительства о земле 2003 г., , статья . 135; Cầm et al. al.2012).

Посреднические комитеты часто мешают женщинам реализовать свои права на землю, поскольку они, как правило, разрешают споры в соответствии с обычаями, а не законом, особенно в районах, где доминируют патрилинейные группы. Хотя решения комитета не являются обязательными, и заявители могут подавать жалобы также через официальную правовую систему, те, кто использует процесс посредничества, сталкиваются со значительным давлением со стороны своего сообщества и комитетов, чтобы они прекратили рассмотрение своих жалоб на уровне комитета (Cầm et al.2012).

Согласно Закону о земле 2003 года стороны, которым не удается разрешить свои земельные споры путем примирения, должны направить свои жалобы в Народный комитет коммуны, района или поселка, в котором расположена их земля. Если спор продолжается и после этого момента, комитет направит стороны в одно из нескольких мест — народный суд, народный комитет на уровне провинции или города или министр природных ресурсов и окружающей среды — в зависимости от деталей дела (GOV Закон о земле 2003 г.).

Стороны, подающие жалобы на административные решения, принятые народными комитетами, могут подавать жалобу в народные комитеты различных уровней и в некоторых случаях в народные суды (Закон правительства о земле от 2003 года).

ДОНОРСКИЕ ВМЕШАТЕЛЬСТВА

Всемирный банк и AusAid в настоящее время финансируют пятилетний проект управления земельными ресурсами, направленный на повышение качества и своевременности управления землепользованием и расширение доступа к службам земельной информации. Проект, который Минприроды осуществляет в девяти провинциях, направлен на достижение следующих целей: модернизация системы управления земельными ресурсами и информации; повышать осведомленность общественности об управлении земельными ресурсами и сертификации; и расширить участие общественности в процессе сертификации прав землепользования, особенно для этнических меньшинств.Это также включает в себя выпуск или перевыпуск LURC через упрощенный процесс подачи заявок. По состоянию на июнь 2012 года в рамках проекта было выпущено более 500 000 LURC (World Bank 2011b; World Bank 2012b; World Bank 2012e).

USAID и другие доноры сосредоточили свои проекты на улучшении условий жизни этнических меньшинств, сельской бедноты и других маргинализированных сообществ. Усилия USAID, связанные с землей, включают улучшение доступа к услугам по распространению сельскохозяйственных знаний и повышение уровня образования в области садоводства и животноводства.Азиатский банк развития (АБР) в настоящее время финансирует проекты по улучшению сельской инфраструктуры, включая ирригационные системы и инфраструктуру доступа в центральных высокогорьях, а также по переселению этнических меньшинств, перемещенных в результате гидроэнергетического проекта (USAID Vietnam 2012; ADB 2012a; ADB 2012b).

Фермеры за деньги: как олигархи и популисты доят ЕС на миллионы

В 2011 году новое правительство г-на Орбана начало сдавать в аренду государственные земли. Сначала официальные лица заявили, что право на аренду будут иметь только местные мелкие фермеры.Но в конечном итоге участки достались лицам с политическими связями, которые в некоторых случаях были единственными участниками аукционов. К 2015 году сотни тысяч акров государственной земли были сданы в аренду, и большая часть из них досталась людям, близким к Fidesz, согласно отчетам, полученным от правительства и г-на Ангьяна.

Новые арендаторы платили правительству низкие ставки, даже когда они получили право на европейские субсидии. Сделки вызвали резкую критику в местных СМИ, однако обычные фермеры хранили молчание, несмотря на то, что их оставили в стороне.

В одном из примеров могущественный депутат Фидес Роланд Менги подключился к процессу аренды в округе Боршод-Абауй Земплен, где один из его партнеров выиграл аренду более 1200 акров. Мистер Мэнги — крупный персонаж, называвший себя «Лорд Волан-де-Морт». Позже он был осужден и приговорен к тюремному заключению по отдельному делу о коррупции, связанной с европейскими субсидиями.

Внезапное изменение политики г-на Орбана разочаровало г-на Ангьяна и заставило его почувствовать себя преданным.Он ушел из правительства в 2012 году, но остался в парламенте, где пытался продвигать свое видение, несмотря на то, что правительство двигалось в противоположном направлении.

На встрече за закрытыми дверями в начале 2013 года г-н Ангьян встретился с г-ном Орбаном на глазах у самых доверенных союзников премьер-министра в парламенте.

«Ты уничтожишь деревню!» Г-н Ангьян вспомнил высказывание.

«Вы хорошо отравляете», — парировал г-н Орбан, по словам г-на Ангьяна, поразив толпу резким упреком в адрес бывшего члена своего кабинета.«Ты бросил меня».

Когда среди сторонников партии воцарилась тишина, г-н Орбан начал монолог, сравнивая политику с полем битвы. По его словам, те, кто лоялен, могут рассчитывать на защиту своих собратьев по оружию.

% PDF-1.7 % 14017 0 объект > эндобдж xref 14017 117 0000000016 00000 н. 0000008697 00000 п. 0000009017 00000 н. 0000009056 00000 н. 0000010194 00000 п. 0000010255 00000 п. 0000010414 00000 п. 0000010573 00000 п. 0000010731 00000 п. 0000010888 00000 п. 0000011536 00000 п. 0000011809 00000 п. 0000012475 00000 п. 0000012736 00000 п. 0000012854 00000 п. 0000012968 00000 п. 0000013084 00000 п. 0000013138 00000 п. 0000013542 00000 п. 0000013866 00000 п. 0000014069 00000 п. 0000014473 00000 п. 0000014797 00000 п. 0000015110 00000 п. 0000015291 00000 п. 0000015695 00000 п. 0000016019 00000 п. 0000016332 00000 п. 0000016965 00000 п. 0000017596 00000 п. 0000017637 00000 п. 0000019466 00000 п. 0000021313 00000 п. 0000022963 00000 п. 0000024358 00000 п. 0000025789 00000 п. 0000027213 00000 н. 0000028609 00000 п. 0000030218 00000 п. 0000045252 00000 п. 0000059810 00000 п. 0000059939 00000 н. 0000062590 00000 н. 0000062719 00000 п. 0000062848 00000 н. 0000062977 00000 п. 0000063366 00000 п. 0000063399 00000 п. 0000063478 00000 п. 0000066533 00000 п. 0000066856 00000 п. 0000066928 00000 п. 0000067048 00000 п. 0000067166 00000 п. 0000067199 00000 п. 0000067278 00000 п. 0000067599 00000 н. 0000067671 00000 п. 0000067791 00000 п. 0000069505 00000 п. 0000069825 00000 п. 0000070218 00000 п. 0000071522 00000 п. 0000071833 00000 п. 0000072210 00000 п. 0000073218 00000 п. 0000073535 00000 п. 0000073856 00000 п. 0000074249 00000 п. 0000074626 00000 п. 0000074986 00000 п. 0000075420 00000 п. 0000075665 00000 п. 0000075972 00000 п. 0000078904 00000 п. 0000078947 00000 п. 0000082063 00000 п. 0000082106 00000 п. 0000082185 00000 п. 0000082608 00000 п. 0000082687 00000 п. 0000083109 00000 п. 0000083188 00000 п. 0000083616 00000 п. 0000083695 00000 п. 0000083814 00000 п. 0000084118 00000 п. 0000084197 00000 п. 0000084630 00000 н. 0000084709 00000 п. 0000085140 00000 п. 0000085219 00000 п. 0000085655 00000 п. 0000085734 00000 п. 0000086034 00000 п. 0000087480 00000 п. 0000091780 00000 п. 0000093486 00000 п. 0000101438 00000 п. 0000102476 00000 н. 0000109524 00000 н. 0000110716 00000 н. 0000111636 00000 н. 0000114519 00000 н. 0000121580 00000 н. 0000125995 00000 н. 0000133056 00000 н. 0000137592 00000 н. 0000141346 00000 н. 0000141914 00000 н. 0000142988 00000 н. 0000144044 00000 н. 0000145071 00000 н. 0000146064 00000 н. 0000146989 00000 н. 0000008297 00000 н. 0000002692 00000 н. трейлер ] / Назад 2778702 / XRefStm 8297 >> startxref 0 %% EOF 14133 0 объект > поток h [{XTu? sE`pN # jAi’-Ԋ D [Т.i8

3 Правовой статус и интеграция иммигрантов | Интеграция иммигрантов в американское общество

Бин, Ф. Д., Лич, М. А., Браун, С. К., Бахмайер, Дж. Д., и Хипп, Дж. Р. (2011). Образовательное наследие незарегистрированной миграции: сравнение групп иммигрантов в США в отношении того, как статус родителей влияет на их потомство. Обзор международной миграции , 45 , 348-385.

Бин, Ф. Д., Браун, С. К., Лич, М. А., Бахмайер, Дж.Д., и Ван Хук, Дж. (2013). Несанкционированная мексиканская миграция и социально-экономическая интеграция мексиканских американцев. Отчет US2010. Нью-Йорк: Фонд Рассела Сейджа. Доступно: http://www.scribd.com/doc/145926497/Unauthorized-Mexican-Migration-and-the-Socioeconomic-Integrationof-Mexican-Americans [сентябрь 2015 г.].

Бин, Ф. Д., Браун, С. К., Бахмайер, Дж. Д. (2015). Родители без документов: прогресс и подводные камни мексиканской американской интеграции. Нью-Йорк: Фонд Рассела Сейджа.

Бернхардт, А., Молочник, Р., Теодор, Н., Хекаторн, Д., Ауэр, М., ДеФилиппис, Дж., Гонсалес, А.Л., Нарро, В., Перельштейн, Дж., Полсон, Д., и Спиллер, М. (2009). Нарушение законов, незащищенные работники: нарушения законодательства о занятости и труде в городах Америки. Нью-Йорк: Национальный проект закона о занятости. Доступно: http://www.nelp.org/content/uploads/2015/03/BrokenLawsReport2009.pdf?nocdn=1 [сентябрь 2015 г.].

Бернхардт А., Спиллер М. и Полсон Д. (2013).Вся работа без оплаты: нарушение трудового законодательства в Чикаго, Лос-Анджелесе и Нью-Йорке. Социальные силы , 91 (3), 725-746.

Бхуян Р. и Сентурия К. (2005). Понимание использования ресурсов домашнего насилия и решений для переживших насилие среди иммигранток и женщин-беженцев: Введение в специальный выпуск. Journal of Interpersonal Violence, 20 (8), 895-901. Доступно: http://jiv.sagepub.com/content/20/8/895.full.pdf [сентябрь 2015 г.].

Bloemraad, I., и Trost, C. (2008). Это семейное дело: мобилизация поколений во время протестов весны 2006 года. Американский ученый-бихевиорист, 52 (4), 507-532.

Босняк, Л. (2007). Находиться здесь: этическая территориальность и права иммигрантов. Теоретические справки по закону , 8 (2), 389-410.

Брабек, К., Сюй, К. (2010). Влияние задержания и депортации на детей и семьи латиноамериканских иммигрантов: количественное исследование. Испанский журнал поведенческих наук , 32 (3), 341-361.

Бруно, А. (2015). Политика приема и переселения беженцев. Вашингтон, округ Колумбия: Исследовательская служба Конгресса. Доступно: https://www.fas.org/sgp/crs/misc/RL31269.pdf [август 2015 г.].

Калавита, К. (2005). Маргинальные иммигранты: закон, раса и изоляция в Южной Европе . Кембридж, Великобритания: Издательство Кембриджского университета.

Кэппс, Р., Фортуни, К., и Фикс, М. (2007). Тенденции в низкооплачиваемой рабочей силе иммигрантов, 2000-2005 гг. Вашингтон, округ Колумбия: Городской институт.

Кастаньеда, Х., Мело, М.А. (2014). Доступ к медицинскому обслуживанию для латиноамериканских семей со смешанным статусом: препятствия, стратегии и последствия для реформы. Американский ученый-бихевиорист, 58 (14), 1891–1909.

Чавес, Л. (2001). C Обширная иммиграция: популярные образы и политика нации . Беркли: Калифорнийский университет Press.

Чавес, Л. (2007). Состояние незаконности. Международная миграция , 45 (3), 192-196.

Каммингс, К.Дж., и Крейсс, К. (2008). Условные работники и условное здоровье: риски современной экономики. Журнал Американской медицинской ассоциации, 299 (4), 448-450.

Донато К.М. и Мэсси Д.С. (1993). Влияние Закона об иммиграционной реформе и контроле на заработную плату мексиканских мигрантов. Social Science Quarterly, 74 (3), 523-541.

Донато, К. М., Сиск, Б. (2012). Изменения в результатах занятости среди мексиканских мигрантов в США, 1976-2009 гг. Исследования социальной стратификации и мобильности, 30 (1), 63-77.